Tribunal: TJES
Processo: 5007016-14.2021.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ANNIBAL DE REZENDE LIMA
Órgão julgador: ANNIBAL DE REZENDE LIMA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda
Data de julgamento: 2024-02-25

Ementa:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – RETENÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS – POSSIBILIDADE – ART. 475, DO CÓDIGO CIVIL – RETORNO AO
STATUS QUO ANTE
– PRÉVIO DEPÓSITO DAS PARCELAS PAGAS – AUSÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL – FIXAÇÃO DE ALUGUEL – POSSIBILIDADE – RECURSO PROVIDO.

1. O art. 475, do Código Civil, determina que “
a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos
”.

2. Embora a obrigação de restituir os valores pagos aos promientes-compradores como consequência do retorno ao estado anterior, inexiste previsão legal no sentido de que a retomada da posse do imóvel pelo promitente-vendedor terá como pressuposto o prévio depósito da quantia paga por aqueles.

3. A jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que o encargo locatício mostra-se devido durante todo o período de ocupação, ainda que não haja pedido expresso na petição inicial, visto que é consectário lógico do retorno ao
status quo ante
pretendido com a ação de rescisão de promessa de compra e venda, pena de premiar os inadimplentes com moradia graciosa e estimular a protelação do final do processo. Precedente.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5007016-14.2021.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MARLENE GOMES DA SILVA

APELADO: MARIA FRANCISCA NEGRAO MONTEIRO

RELATOR(A):
ANNIBAL DE REZENDE LIMA

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EMENTA

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – RETENÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS – POSSIBILIDADE – ART. 475, DO CÓDIGO CIVIL – RETORNO AO
STATUS QUO ANTE
– PRÉVIO DEPÓSITO DAS PARCELAS PAGAS – AUSÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL – FIXAÇÃO DE ALUGUEL – POSSIBILIDADE – RECURSO PROVIDO.

1. O art. 475, do Código Civil, determina que “
a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos
”.

2. Embora a obrigação de restituir os valores pagos aos promientes-compradores como consequência do retorno ao estado anterior, inexiste previsão legal no sentido de que a retomada da posse do imóvel pelo promitente-vendedor terá como pressuposto o prévio depósito da quantia paga por aqueles.

3. A jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que o encargo locatício mostra-se devido durante todo o período de ocupação, ainda que não haja pedido expresso na petição inicial, visto que é consectário lógico do retorno ao
status quo ante
pretendido com a ação de rescisão de promessa de compra e venda, pena de premiar os inadimplentes com moradia graciosa e estimular a protelação do final do processo. Precedente.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 002 - Gabinete Des. ANNIBAL DE REZENDE LIMA

Composição de julgamento: 002 - Gabinete Des. ANNIBAL DE REZENDE LIMA - ANNIBAL DE REZENDE LIMA - Relator / 012 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal / 016 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
012 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
016 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

Cuidam os presentes autos de “ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse” ajuizada por MARLENE GOMES DA SILVA, ora Apelante, em face de MARIA FRANCISCA NEGRÃO MONTEIRO, ora Apelada, pretendendo a decretação da rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel firmado entre as partes e o consequente retorno ao “
status quo ante
”, autorizada a retenção de 10% (dez por cento) do valor pago.

Pela sentença id 6693715, o MMº. Juiz de Direito
a quo
julgou parcialmente procedente a pretensão autoral para (i) decretar a resolução do contrato de compra e venda firmado entre as partes, com o retorno das partes ao “
status quo ante
”; (ii) determinar a reintegração na posse do imóvel à Apelante, ao passo em que rejeitou o pleito reconvencional deduzido pela Apelada.

Irresignada, MARLENE GOMES DA SILVA interpôs o recurso de apelação id 6693727, pugnando, em síntese, pela reforma parcial da sentença hostilizada, alegando que (i) restou evidenciado o prejuízo em razão da resolução do contrato; (ii) a Lei Federal nº 4.591/1964, com as alterações promovidas pela Lei Federal nº 13.786/2018, prevê a possibilidade de retenção parcial dos valores pagos pelo comprador; (iii) deve ser autorizado que o ressarcimento à Apelada ocorra apenas após a venda do imóvel, bem como a retenção do equivalente a 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago.

A Apelada apresentou contrarrazões recursais id 6693728, pelas quais requer o desprovimento do recurso de apelação interposto.

É o breve Relatório.

Inclua-se em pauta de julgamento.

Vitória, 25 de Janeiro de 2024.

DES. ANNIBAL DE REZENDE LIMA

RELATOR

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N.º 5007016-14.2021.8.08.0024

APELANTE: MARLENE GOMES DA SILVA

APELADA: MARIA FRANCISCA NEGRÃO MONTEIRO

RELATOR: DES. ANNIBAL DE REZENDE LIMA

VOTO

Conforme relatado, cuidam os presentes autos de “ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse” ajuizada por MARLENE GOMES DA SILVA, ora Apelante, em face de MARIA FRANCISCA NEGRÃO MONTEIRO, ora Apelada, pretendendo a decretação de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel firmado entre as partes e o consequente retorno ao “
status quo ante
”, autorizada a retenção de 10% (dez por cento) do valor pago.

Pela sentença id 6693715, o MMº. Juiz de Direito
a quo
julgou parcialmente procedente a pretensão autoral para (i) decretar a resolução do contrato de compra e venda firmado entre as partes, com o retorno das partes ao “
status quo ante
”, bem como (ii) determinar a reintegração na posse do imóvel à Apelante, ao passo em que rejeitou o pleito reconvencional deduzido pela Apelada.

Irresignada, MARLENE GOMES DA SILVA interpôs o recurso de apelação id 6693727, pugnando, em síntese, pela reforma parcial da sentença hostilizada, alegando que (i) restou evidenciado o prejuízo em razão da resolução do contrato; (ii) a Lei Federal nº 4.591/1964, com as alterações promovidas pela Lei Federal nº 13.786/2018, prevê a possibilidade de retenção parcial dos valores pagos pelo comprador; (iii) deve ser autorizado que o ressarcimento à Apelada ocorra apenas após a venda do imóvel, bem como a retenção do equivalente a 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago.

A Apelada apresentou contrarrazões recursais id 6693728, pelas quais requer o desprovimento do recurso de apelação interposto.

Pois bem.

O MMº. Juiz de Direito
a quo
, ao decretar a rescisão do contrato, afastou o pedido (formulado na petição inicial) de retenção, em favor da Apelante, de 10% (dez por cento) da quantia paga pela Apelada, consignando, neste particular, que a vendedora (Apelante) “
não é pessoa jurídica incorporadora ou voltada para a comercialização de unidades imobiliárias
” (id 6693715).

Todavia, o fato da Apelante não ser pessoa jurídica não constitui fundamento bastante para afastar, por completo, o direito à retenção de parte do valor pago pela Apelada e que deverá ser restituído em razão do retorno ao “
status quo ante
”.

O art. 475, do Código Civil, determina que “
a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos
”.

A retenção parcial de parcelas pagas pode ser facilmente incluída no contexto de “perdas e danos”, tal como previsto no supramencionado art. 475, do Código Civil, sendo incontroverso, no caso, inclusive pela ausência de recurso interposto pela parte adversa, o fato de que a resolução do contrato se dá por culpa da promitente-compradora, ora Apelada.

No caso, pode-se considerar, ao menos, o tempo pelo qual a Apelante não pôde usufruir do imóvel, dos gastos e despesas inerentes à retomada da posse (do imóvel) em razão da mora da Apelada, a partir de um entendimento ampliado do conceito de perdas e danos.

Ademais, não se pode de olvidar que a Apelada permanece no imóvel objeto do contrato sem que haja, de sua parte, alguma contraprestação, o que também pode ser considerado para o acolhimento do pedido de retenção do valor de 10% (dez por cento).

Impende ressaltar que o valor equivalente a 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, tal como deduzido em sede recursal, importaria em condenação
ultra petita
, uma vez que a petição inicial limita a retenção em 10% (dez por cento).

Relativamente ao retorno ao “
status quo ante
”, a Apelante requer seja a sentença reformada na parte em que condiciona a retomada da posse do imóvel ao depósito do valor que deverá ser restituído à Apelada (promitente-compradora).

A jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que, “
decretada a resolução do contrato de promessa de compra e venda, deve o juiz, ainda que não tenha sido expressamente provocado pela parte interessada, determinar a restituição, pelo promitente vendedor, das parcelas do preço pagas pelos promitentes compradores
” (REsp 1.286.144/MG).

Embora a obrigação de restituir os valores pagos aos promitentes-compradores como consequência do retorno ao estado anterior, inexiste previsão legal no sentido de que a retomada da posse do imóvel pelo promitente-vendedor terá como pressuposto o prévio depósito da quantia paga por aqueles.

O que se garante é a formação do título aos promitentes-compradores, independentemente de pedido, eis que a restituição, no caso, afigura-se como decorrência lógica do pedido de rescisão contratual e retorno ao “
status quo ante
”.

Com efeito, a legislação não assegura ao culpado pela resolução do negócio jurídico de compra e venda de imóvel o direito de retenção do bem respectivo, notadamente se não há alegação de benfeitorias necessárias ou úteis pelo possuidor de boa-fé.

No caso, deve-se ressaltar que a resolução do contrato ocorre por culpa da promitente-compradora, ora Apelada, que ocupa, atualmente, o imóvel, sem suportar qualquer contraprestação.

Do contrário, a tutela judicial criaria espécie de impacto desproporcional, uma vez que, antes da sentença, vigorava negócio jurídico que obrigava a Apelada ao pagamento de uma contraprestação, não obstante a existência da mora; por outro lado, após a sentença, a Apelada permaneceria no imóvel sem a obrigação de nada pagar, até que a Apelante (promitente-vendedora) efetuasse o depósito da quantia que deve ser a ela restituída.

Assim é que penso que o direito à restituição dos valores pagos à Apelada não lhe garante a retenção do imóvel, mas apenas a formação do título judicial em seu favor.

Do mesmo modo que a restituição de valores ao promitente-comprador independe de pedir, também prescinde de pedido a fixação de aluguel pelo período da ocupação do imóvel, pena de ensejar enriquecimento sem causa de um dos polos da relação jurídica.

Nesse sentido é a jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça:

“AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. SINAL. VALOR DADO A TÍTULO DE ARRAS CONFIRMATÓRIAS E INÍCIO DE PAGAMENTO. RETENÇÃO. REDUÇÃO EQUITATIVA. INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR.
PAGAMENTO DE ALUGUEL PELO USO DO IMÓVEL. DESNECESSIDADE DE PEDIDO EXPRESSO. CONSECTÁRIO LÓGICO DO RETORNO AO ESTADO ANTERIOR
. PRECEDENTES.

1. Nos termos do Enunciado n° 165, da III Jornada de Direito Civil do Conselho de Justiça Federal, a previsão de redução equitativa, contida no artigo 413, do Código Civil, também se aplica ao sinal, sejam as arras confirmatórias ou penitenciais.

2. O direito de recebimento de indenização a título de aluguel do promissário comprador que, mesmo dando causa à rescisão, permanece na posse do imóvel, decorre da privação do promitente vendedor do uso do imóvel, à luz do disposto nos artigos 402, que trata das perdas e danos, 419, que trata da indenização suplementar às arras confirmatórias, além dos artigos 884 e 885, que versam sobre o princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, todos do Código Civil.

3. Nesse contexto,
o encargo locatício mostra-se devido durante todo o período de ocupação, ainda que não haja pedido expresso na petição inicial, visto que é consectário lógico do retorno ao status quo ante pretendido com a ação de rescisão de promessa de compra e venda, sob pena de premiar os inadimplentes com moradia graciosa e estimular a protelação do final do processo
.

4. Agravo interno provido para dar provimento ao recurso especial.”

(AgInt no REsp n. 1.167.766/ES, relator Ministro Raul Araújo, relatora para acórdão Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 16/11/2017, DJe de 1/2/2018.)

Conforme consta do inteiro teor do acórdão do suprarreferido precedente da Corte Superior de Justiça, “
ao estabelecer como devem as partes retornar à situação anterior, dando a cada um o que é de seu direito, o juiz, à luz do ordenamento jurídico, das cláusulas contratuais e dos fatos da causa, deve verificar os prejuízos que cada contratante sofreu e determinar sejam indenizados, em nome do princípio da vedação ao enriquecimento ilícito
”.

Nesse contexto, possível a compensação do valor a ser restituído pela Apelante com o aluguel decorrente da ocupação do imóvel pela Apelada, desde a imissão na posse até a efetiva desocupação, calculado no patamar de 0,5% (meio por cento) do valor do bem, limitado (o aluguel), contudo, ao valor da prestação mensal prevista no contrato de compra e venda rescindido.

Do contrário, não haveria retorno ao estado anterior, uma vez que a promitente-compradora, que é quem deu causa à resolução do contrato, teria restituído o valor pago sem nada despender pela ocupação do imóvel ao longo dos anos, sendo forçoso registrar que o ordenamento jurídico veda o enriquecimento sem causa.

CONCLUSÃO

Ante o exposto, conheço do presente recurso de apelação e lhe dou provimento para reformar, em parte, a sentença, a fim de acolher o pedido de retenção de 10% (dez por cento) das parcelas pagas pela promitente-compradora, a título de perdas e danos, e autorizar a compensação sobre o valor a ser restituído o aluguel mensal durante o período de ocupação do imóvel, nos termos deste voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Sessão: 20.02.2024.

Voto: Acompanho o eminente relator.

Vogal: Desembargadora Janete Vargas Simões

Sessão 20/02/2024

Des. Ewerton Schwab Pinto Júnior: voto para acompanhar.