Tribunal: TJES
Processo: 0002539-47.2018.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR
Órgão julgador: EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Prestação de Serviços
Data de julgamento: 2024-10-09

Ementa:
EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE CONTRATAÇÃO DO CORRETOR PELO COMPRADOR. ENCARGO DE PAGAMENTO DA COMISSÃO QUE RECAI SOBRE O VENDEDOR. NEGÓCIO JURÍDICO NÃO CONCRETIZADO.
IRRELEVANTE
. RECURSO
CONHECIDO E
DESPROVIDO. 1.
Apelação Cível interposta p
ela empresa

de
corretagem
visando à reforma de sentença que julgou improcedente o pedido de cobrança de comissão de corretagem pela intermediação de venda de terrenos urbanos
em Guarapari
. O apelante alega que intermediou a negociação e que o comprador, Thorium Empreendimentos Imobiliários Ltda, deveria arcar com a comissão de corretagem, mesmo sem a assinatura de contrato de corretagem.
2.
O contrato de corretagem, nos termos do art. 722 do Código Civil, estabelece a obrigação do corretor de
aproximar as partes
. A remuneração do corretor é devida quando ele consegue o resultado previsto no contrato de mediação, mesmo que o negócio não se efetive por arrependimento das partes, conforme art. 725 do Código Civil.
3.
No presente caso, não há provas de que o comprador, Thorium Empreendimentos Imobiliários Ltda., tenha contratado diretamente os serviços do corretor ou assumido o encargo de pagamento da comissão de corretagem. Pelo contrário, as provas testemunhais indicam que o vendedor deixou claro que o negócio não se efetivaria caso tivesse que arcar com a comissão de corretagem.
4.

A ausência de contrato formal de corretagem ou de prova inequívoca de que o comprador
tenha
assumi
do
o pagamento da comissão impede a imputação desse encargo ao comprador. Conforme o entendimento do STJ (REsp 1590612), cabe ao corretor demonstrar que foi contratado ou autorizado para intermediar as negociações e que o resultado útil do negócio foi alcançado devido à sua atuação.
5.

C
onforme
estabelece
o art. 724 do Código Civil, na ausência de estipulação expressa, a remuneração do corretor deve ser arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais, o que, na prática do mercado, recai sobre o vendedor, não havendo justificativa para afastar essa regra no presente caso.

6.
Recurso conhec
ido e desprovido
.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0002539-47.2018.8.08.0021

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: GILBERTO PINHEIRO IMOVEIS EIRELI - ME

APELADO: THORIUM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - EPP

RELATOR(A):
EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR

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EMENTA

EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE CONTRATAÇÃO DO CORRETOR PELO COMPRADOR. ENCARGO DE PAGAMENTO DA COMISSÃO QUE RECAI SOBRE O VENDEDOR. NEGÓCIO JURÍDICO NÃO CONCRETIZADO.
IRRELEVANTE
. RECURSO
CONHECIDO E
DESPROVIDO. 1.
Apelação Cível interposta p
ela empresa

de
corretagem
visando à reforma de sentença que julgou improcedente o pedido de cobrança de comissão de corretagem pela intermediação de venda de terrenos urbanos
em Guarapari
. O apelante alega que intermediou a negociação e que o comprador, Thorium Empreendimentos Imobiliários Ltda, deveria arcar com a comissão de corretagem, mesmo sem a assinatura de contrato de corretagem.
2.
O contrato de corretagem, nos termos do art. 722 do Código Civil, estabelece a obrigação do corretor de
aproximar as partes
. A remuneração do corretor é devida quando ele consegue o resultado previsto no contrato de mediação, mesmo que o negócio não se efetive por arrependimento das partes, conforme art. 725 do Código Civil.
3.
No presente caso, não há provas de que o comprador, Thorium Empreendimentos Imobiliários Ltda., tenha contratado diretamente os serviços do corretor ou assumido o encargo de pagamento da comissão de corretagem. Pelo contrário, as provas testemunhais indicam que o vendedor deixou claro que o negócio não se efetivaria caso tivesse que arcar com a comissão de corretagem.
4.

A ausência de contrato formal de corretagem ou de prova inequívoca de que o comprador
tenha
assumi
do
o pagamento da comissão impede a imputação desse encargo ao comprador. Conforme o entendimento do STJ (REsp 1590612), cabe ao corretor demonstrar que foi contratado ou autorizado para intermediar as negociações e que o resultado útil do negócio foi alcançado devido à sua atuação.
5.

C
onforme
estabelece
o art. 724 do Código Civil, na ausência de estipulação expressa, a remuneração do corretor deve ser arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais, o que, na prática do mercado, recai sobre o vendedor, não havendo justificativa para afastar essa regra no presente caso.

6.
Recurso conhec
ido e desprovido
.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 014 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR

Composição de julgamento: 014 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Relator / 018 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal / 023 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
018 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
023 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906
Número telefone:( )

Processo nº
0002539-47.2018.8.08.0021

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: GILBERTO PINHEIRO IMOVEIS EIRELI - ME

Advogado do(a) APELANTE: DANILO FERREIRA MOURAO JUNIOR - ES17250-A
APELADO: THORIUM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - EPP

Advogado do(a) APELADO: THIAGO GOBBI SERQUEIRA - ES12357-A

VOTO

Senhor Presidente, eminentes Pares.

Narra a inicial que
o
requerente, ora recorrente, na qualidade de corretor, teria intermediado a venda d
os terrenos urbanos aforados da União Federal de n. 05 e n. 06, da quadra n. 27, integrantes do loteamento “Parque Areia Preta”, nesta cidade, medindo 600,00m2, registrados nas matrículas de n. 01.738 e n. 42.884, registrados junto ao CRGI competente (fls. 09/15)
, mediante contrato particular de promessa de compra e venda, construção e outras avenças pactuado entre o ora recorrido
Thorium Empreendimentos Imobili
ários Ltda
, na condição de comprador, e o vendedor Deiro Broseguini Braga e sua esposa Naycléa Firme Braga, datado de 14/08/2013, e consubstancia, havendo a celebração de um aditivo contratual celebrado em 04/08/2014 (fls. 16/21).

Em sentença, o Juiz
reconheceu que não haviam provas de que o recorrido teria assumido o encargo de pagamento da comissão de corretagem e tampouco que o negócio tenha sido concluído.

Pois bem.

De início, pontuo que contrato de corretagem tem como atividade a aproximação e a mediação entre o comprador e o vendedor para a celebração do negócio jurídico. Nesta senda é a regra do art. 722 do Código Civil que estabelece:

Art. 722
. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.

A contraprestação para o serviço de corretagem encontra guarida na regra estampada no art. 725 e no art. 727 do mesmo Códex, aduzindo que a remuneração é devida, mesmo que negócio jurídico venha a se efetivar posteriormente, uma vez que a corretagem se caracteriza como uma obrigação de resultado, senão vejamos:

Art. 725.
A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

Art. 727.
Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.

Por oportuno, vale apontar que quando o vendedor procura os serviços do corretor para desenvolver a atividade de aproximação com outrem que tenha interesse em adquirir um imóvel, torna-se evidente que quem assumirá efetivamente o ônus da contratação é o dono do negócio, ou seja, o vendedor, o que inclusive restou
consignado na prova testemunhal –
depoimento do
corretor Marcelo Cirino Barbos.

Ocorre que,
n
o presente caso, diferentemente do que normalmente sucede, o vendedor Deiro Broseguini
deixou claro, conforme constou na
s
prova
s
ora
is colhidas nestes autos
, que
o negócio somente
se efetivaria se não tivesse que arcar com os ônus de corretagem.
Tanto é assim que não foi assinado nenhum contrato de corretagem entre o vendedor e o recorrente.

Desta forma,
analisando os e-mails colacionados, ficou evidenciado que não havia uma concordância acerca do comprador suportar o pagamento da comissão de corretagem, pelo contrário, a todo momento o representante da recorrida direcionava os e-mails para o proprietário do imóvel,
que segundo seu entendimento deveria arcar com o pagamento.

Neste contexto, me parece injusto exigir d
aquele que embora tenha apresentado o interesse na
compra/
permuta dos terrenos, mas que nenhum momento afirmou ou concordou com o pagamento da comissão de corretagem, especialmente porque caracterizado a intransigência do proprietário de que o negócio não se efetivaria caso tivesse que pagar ao recorrente.

Desta forma, não encontrei elementos nos autos que o permutante tenha contratado os serviços do corretor,
motivo pelo qual
deve prevalecer o entendimento de que “
[...]

tratando-se de suposto contrato verbal de corretagem firmado entre as partes, cabe ao corretor, para fazer juz à respectiva comissão, provar que foi contratado ou autorizado pelo demandado para intermediar as negociações, que a aproximação das partes se deu por sua decisiva participação e que, finalmente, o resultado útil do negócio foi alcançado devido a sua efetiva atuação (REsp 1590612). Não o fazendo, refugindo ao ônus que lhe incumbe, não é devida a comissão, sabendo-se que essa, regra geral, é obrigação a cargo de quem contrata os serviços de corretagem.
1

Nesse sentido, julgado de Tribunal Pátrio:

APELAÇÃO. Ação de cobrança. Comissão de corretagem. Sentença de procedência. Recurso apresentado pelos réus, que pugnam pela reforma da r. sentença, com o reconhecimento de sua ilegitimidade passiva ou da improcedência da ação. Exame:
Prestação de serviços de corretagem pelo autor para intermediação de compra e venda que é incontroversa. Remuneração ao corretor que é devida, ainda que ele não tenha participado da conclusão do negócio jurídico e da celebração do compromisso de compra e venda. Aplicação do artigo 727 do Código Civil. Ciência do corretor acerca da transferência da responsabilidade pelo pagamento de comissão de corretagem aos compradores não demonstrada. Compromisso de compra e venda, ademais, que não estabeleceu expressamente o valor avençado para pagamento da comissão de corretagem. Fixação da remuneração do corretor, diante da ausência de expressa previsão legal ou contratual, que deve ser realizada de acordo com a natureza do negócio e com os usos locais (Artigo 724 do Código Civil). Responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem que é costumeiramente do vendedor, conforme prática do mercado.
Valor cobrado pelo autor (metade do montante correspondente a 3% do valor do imóvel), que alega ter sido avençado com as partes, que está abaixo do percentual médio do mercado (6% do valor do imóvel). Sentença mantida. Honorários advocatícios majorados. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJ-SP - AC: 10329433920218260577 São José dos Campos, Relator: Celina Dietrich Trigueiros, Data de Julgamento: 11/07/2023, 27ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/07/2023)

Desta forma, analisando os documentos
colacionados, em especial aquele trazido após findado a instrução processual -

C
erti
dão de Aprovação n. 302/2022
- que poderia caracterizar a concretização do negócio jurídico
(22.07.2022)
, mesmo depois de vários anos
das avenças
iniciais
(14.08.2013),
entendo que é irrelevante recair n
esta
discussão, sobretudo porque
não há elementos para configuração de que o recorrido contratou os serviços de corretagem.

Assim, deve ser estabelecido o dever de arcar com os custos segundo a natureza do contrato que, costumeiramente, por se tratar de contrato de corretagem recai, em regra, sobre o vendedor, conforme estabelece o art. 724 do Código Civil:

Art. 724.
A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais.

Diante do exposto
,
CONHEÇO

do recurso, mas
NEGO-LHE PROVIMENTO
.

Majoro os honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa,
nos termos do art. 85, §11º, do CPC.

É como voto.

1
(TJ-SC - AC: 03007016520158240082 Capital - Continente 0300701-65.2015.8.24.0082, Relator: Paulo Ricardo Bruschi, Data de Julgamento: 28/11/2019, Primeira Câmara de Direito Civil).

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Gabinete Desembargador Júlio César Costa de Oliveira

Sessão Virtual 30.09.2024

Acompanho o respeitável voto de Relatoria.

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - sessão virtual 30/09/2024 a 04/10/2024:

Acompanho o E. Relator.