Tribunal: TJES
Processo: 0018762-96.2015.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão julgador: JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Indenização por Dano Moral; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2024-02-22

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINAR DE SENTENÇA ULTRA PETITA. PRELIMINAR REJEITADA. MÉRITO: ALIENAÇÃO A NON DOMINO. IMÓVEL OCUPADO POR TERCEIROS. RECONHECIMENTO JUDICIAL DA USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA. NULIDADE DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RESSARCIMENTO DOS VALORES EFETIVAMENTE ADIMPLIDOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1)

Preliminar de nulidade da sentença:
afasta-se a alegação de julgamento
extra
ou
ultra petita
quando o provimento jurisdicional decorre de uma compreensão lógico-sistemática dos fatos e fundamentos expostos na petição inicial, entendido como aquilo que se pretende com a instauração da demanda. Precedentes do STJ.
Preliminar rejeitada.

2)
A sentença que reconhece a usucapião possui natureza declaratória, tendo em vista a aquisição do direito à propriedade do imóvel desde a ocorrência/existência dos requisitos objetivos (temporais etc.) e subjetivos (boa-fé etc.) exigidos pela norma jurídica. Precedentes do TJES.

3)
A parte celebrou contrato de promessa de compra e venda em quando não mais detinha a propriedade do imóvel, haja vista que o prazo da prescrição de 5 anos já estava há muito esvaído.

4)
A venda a
non domino
acarreta nulidade absoluta do negócio jurídico, porquanto realizada por aquele que não era o verdadeiro proprietário.

5)
A sentença hostilizada comporta reforma relativamente ao montante a ser restituído, na medida em que o valor global do contrato não corresponde ao valor efetivamente pago pela promitente compradora.

6)

Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0018762-96.2015.8.08.0048
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: ECONOMISA COMPANHIA HIPOTECARIA
APELADO: JOELMA ALVES FURTADO DOS SANTOS
RELATOR(A):
JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

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EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINAR DE SENTENÇA ULTRA PETITA. PRELIMINAR REJEITADA. MÉRITO: ALIENAÇÃO A NON DOMINO. IMÓVEL OCUPADO POR TERCEIROS. RECONHECIMENTO JUDICIAL DA USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA. NULIDADE DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RESSARCIMENTO DOS VALORES EFETIVAMENTE ADIMPLIDOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1)

Preliminar de nulidade da sentença:
afasta-se a alegação de julgamento
extra
ou
ultra petita
quando o provimento jurisdicional decorre de uma compreensão lógico-sistemática dos fatos e fundamentos expostos na petição inicial, entendido como aquilo que se pretende com a instauração da demanda. Precedentes do STJ.
Preliminar rejeitada.

2)
A sentença que reconhece a usucapião possui natureza declaratória, tendo em vista a aquisição do direito à propriedade do imóvel desde a ocorrência/existência dos requisitos objetivos (temporais etc.) e subjetivos (boa-fé etc.) exigidos pela norma jurídica. Precedentes do TJES.

3)
A parte celebrou contrato de promessa de compra e venda em quando não mais detinha a propriedade do imóvel, haja vista que o prazo da prescrição de 5 anos já estava há muito esvaído.

4)
A venda a
non domino
acarreta nulidade absoluta do negócio jurídico, porquanto realizada por aquele que não era o verdadeiro proprietário.

5)
A sentença hostilizada comporta reforma relativamente ao montante a ser restituído, na medida em que o valor global do contrato não corresponde ao valor efetivamente pago pela promitente compradora.

6)

Recurso parcialmente provido.
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ACÓRDÃO
Decisão
: ACORDA esta Segunda Câmara Cível, em conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade de votos, rejeitar a preliminar de nulidade da r. sentença e, no mérito, conferir parcial provimento ao recurso.
Órgão julgador vencedor
: 005 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Composição de julgamento: 005 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - DELIO JOSE ROCHA SOBRINHO - Relator / 015 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - LEONARDO ALVARENGA DA FONSECA - Vogal / 025 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal
VOTOS VOGAIS
015 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - LEONARDO ALVARENGA DA FONSECA (Vogal)
Acompanhar
025 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
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RELATÓRIO
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR

Adoto o relatório.

PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA
EXTRA PETITA

Conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça,
“
a
fasta-se a alegação de julgamento extra ou ultra petita quando o provimento jurisdicional decorre de uma compreensão lógico-sistemática dos fatos e fundamentos expostos na petição inicial, entendido como aquilo que se pretende com a instauração da demanda”.

(AgInt no AREsp n. 764.006/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 30/10/2023, DJe de 9/11/2023.)

No caso, a autora recorrida pleiteou na inicial a condenação da apelante à
“restituição da importância de
R$ 7.729,75
(sete mil, setecentos e vinte nove reais e setenta e cinco centavos), referente às parcelas pagas no contrato, acrescidas de juros e correção, exequível em liquidação nos próprios autos”.

Todavia, o magistrado
a quo
declarou a abusividade do contrato para condenar a apelante
“à restituição de
R$ 7.300,00
(sete mil e trezentos reais)”
(fl. 171-v.º).

Desse modo, a sentença hostilizada respeita os limites quantitativos da pretensão deduzida, razão pela qual
rejeito a preliminar.

MÉRITO

Segundo se depreende, as partes firmaram contrato de promessa de compra e venda com financiamento em 2003, relativamente a imóvel situado na Rua Galena, n.º 03, Serra Dourada I, ocupado ininterruptamente desde 1985 por
Edineti Mariani Crauso
, que obteve o reconhecimento de usucapião especial urbana no processo n.º 0004711-03.2003.8.08.0048.

Como cediço, a usucapião é forma de aquisição originária da propriedade e se opera pelo exercício da posse prolongada que preenche determinados requisitos legais.

Segundo entendimento do TJES,
“
A sentença que reconhece a usucapião possui natureza declaratória
, tendo em vista a aquisição do direito à propriedade do imóvel desde a ocorrência/existência dos requisitos objetivos (temporais etc.) e subjetivos (boa-fé etc.) exigidos pela norma jurídica”.
(TJES, Classe: Agravo de Instrumento, 048189001638, Relator: EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Relator Substituto: LYRIO REGIS DE SOUZA LYRIO, Órgão julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 18/09/2018, Data da Publicação no Diário: 09/10/2018)

Portanto,
a apelante celebrou
a avença

quando não mais detinha a propriedade do imóvel
, haja vista que o prazo da prescrição aquisitiva é de 5 anos, há muito esvaído,
ex vi
do art. 183 CF c/c art. 1.240 do CC/02.

O art. 1.268 do CC trata da
alienação a
non domino
, realizada por quem não é o dono da coisa móvel,
in verbis
:

Art. 1.268.
Feita por quem não seja proprietário, a tradição não aliena a propriedade
, exceto se a coisa, oferecida ao público, em leilão ou estabelecimento comercial, for transferida em circunstâncias tais que, ao adquirente de boa-fé, como a qualquer pessoa, o alienante se afigurar dono.

§ 1 o Se o adquirente estiver de boa-fé e o alienante adquirir depois a propriedade, considera-se realizada a transferência desde o momento em que ocorreu a tradição.

§ 2 o
Não transfere a propriedade a tradição, quando tiver por título um negócio jurídico nulo.

Nessa hipótese, a venda a
non domino
acarreta
nulidade absoluta do negócio
jurídico, porquanto realizada por aquele que não era o verdadeiro proprietário.

É de se conferir:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA. JUNTADA DE DOCUMENTO após a realização da audiência. MÍDIA COM GRAVAÇÃO DE DEPOIMENTOS DE TESTEMUNHAS OPORTUNAMENTE ARROLADAS. Ausência de preclusão. PRESCRIÇÃO. NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO. IMPRESCRITIBILIDADE.
VENDA A NON DOMINO E SIMULAÇÃO COMPROVADAS
. PROCEDÊNCIA DA PRETENSÃO DECLARATÓRIA. USUCAPIÃO. REQUISITO TEMPORAL E POSSE COM ANIMUS DOMINI NÃO DEMONSTRADOS. EXCLUSÃO DA MULTA APLICADA EM SEDE DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. Intuito protelatório não verificado. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. [...]
3)
Verificado, a partir do exame do conjunto probatório, especialmente do teor de declaração assinada pelo alienante, que o imóvel fora alienado por quem não era o seu verdadeiro proprietário, constata-se a chamada venda a non domino, vício que gera a nulidade absoluta do negócio jurídico, devendo ser declarada em juízo a pedido de um dos verdadeiros coproprietários.
[...] (TJES, Classe: Apelação, 016160015943, Relator: JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 26/03/2019, Data da Publicação no Diário: 02/04/2019)

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - AUSÊNCIA DE TÍTULO DE DOMÍNIO. 1.
Somente pode dar em compra e venda quem é proprietário ou o seu legítimo representante para este fim, uma vez que a chamada venda a ‘non domino’ é nula de pleno direito.

2. Se a manifestação de vontade partiu de quem não detinha a propriedade do imóvel e, portanto, dela não poderia dispor, o ato daí decorrente não chegou sequer a ingressar no mundo jurídico como lícito.
Diz-se, então, que manifestação de vontade não houve. Por conseguinte, nulo é o negócio jurídico realizado nesses moldes. [...] (TJES, Classe: Apelação, 048080200230, Relator: FABIO CLEM DE OLIVEIRA, Órgão julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 05/02/2013, Data da Publicação no Diário: 21/02/2013)

Ademais, não se há de falar que a apelada possuía conhecimento do risco assumido, considerando a impossibilidade jurídica de alienação da coisa.

Não obstante, a sentença hostilizada comporta reforma relativamente ao montante a ser restituído, na medida em que o valor global do contrato não corresponde ao valor efetivamente pago pela promitente compradora, como se depreende do quadro resumo de fl. 14.

D
o exposto
, e por tudo mais que dos autos consta,
conheço do recurso e
a ele

dou parcial
provimento
, reformando a sentença apenas para restringir a restituição aos valores efetivamente adimplidos pela recorrida, a serem apurados em fase de liquidação de sentença.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)
Acompanho o voto do eminente relator