Tribunal: TJES
Processo: 0021359-67.2017.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): HELOISA CARIELLO
Órgão julgador: HELOISA CARIELLO
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Defeito, nulidade ou anulação; Provas em geral
Data de julgamento: 2024-10-18

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. INADIMPLEMENTO PARCIAL DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE ARRAS. FRUIÇÃO DO IMÓVEL. PRESCRIÇÃO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença proferida nos autos de ação declaratória de rescisão contratual c/c reivindicatória e indenização por danos materiais e morais. A sentença de primeiro grau rescindiu o contrato de compra e venda de imóvel, reconheceu o direito de retenção das arras pela parte autora, condenou o réu a indenização pela ocupação gratuita do imóvel e determinou a compensação de valores pagos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há quatro questões em discussão: (i) a validade da sentença; (ii) a existência de inadimplemento contratual pelo recorrente e o direito à reivindicação do imóvel; (iii) a legalidade da retenção das arras pela parte autora; e (iv) a prescrição da pretensão indenizatória.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A alegação de nulidade processual por incapacidade do antigo patrono do recorrente não procede, pois não há comprovação de incapacidade total, sendo aplicável o entendimento de que a doença do advogado deve ser acompanhada de comprovação de absoluta incapacidade para justificar devolução de prazos processuais.

4. O inadimplemento parcial do recorrente, que deixou de pagar 40% do valor pactuado, dá ensejo à resolução contratual, nos termos do art. 475 do CC. A jurisprudência reconhece que a falta de pagamento de parcela significativa afasta a aplicação da teoria do adimplemento substancial.

5. A retenção das arras pela autora é devida, conforme art. 418 do CC, em razão do inadimplemento contratual por parte do recorrente.

6. Não há enriquecimento sem causa do apelante pela fruição do imóvel não edificado, sendo indevida a condenação ao pagamento de taxa de ocupação, sobretudo quando a posse imediata do bem se baseou em adimplemento parcial e previsão contratual.

7. A pretensão indenizatória por fruição do imóvel não é alcançada pela prescrição trienal prevista no art. 206, § 3º, V, do CC, sendo aplicável o prazo decenal para responsabilidade contratual, conforme art. 205 do CC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso conhecido e parcialmente provido. A sentença é reformada apenas para julgar improcedente a pretensão indenizatória a título de fruição do bem.

Teses de julgamento
:

1. A ausência de pagamento integral pelo comprador autoriza a rescisão contratual e a retomada do imóvel (art. 475 do CC).

2. A retenção das arras pelo vendedor é legal em caso de inadimplemento (art. 418 do CC).

3. É indevida a condenação por fruição do imóvel quando o comprador detém a posse de lote não edificado, com lastro em adimplemento parcial e previsão contratual.

4. O prazo prescricional para pretensões indenizatórias fundadas em relação contratual inadimplida é de dez anos.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, LIV e LV; CC, arts. 320, 418, 475, 1.255 e 205; CPC, arts. 141, 290, 373, II, 489, §1º, 492, 85, §11.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp nº 2.438.807/SP, rel. Min. Herman Benjamin, 19/08/2024; STJ, AgInt no AREsp nº 1.060.742/SP, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 15/08/2017; STJ, AgInt no AREsp nº 2.279.914/RN, rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, 14/08/2023.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0021359-67.2017.8.08.0048
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: WANDERSON BIANQUE ELLER
APELADO: IRANI ROCHA PORTEIRO
RELATOR(A):
HELOISA CARIELLO

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. INADIMPLEMENTO PARCIAL DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE ARRAS. FRUIÇÃO DO IMÓVEL. PRESCRIÇÃO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença proferida nos autos de ação declaratória de rescisão contratual c/c reivindicatória e indenização por danos materiais e morais. A sentença de primeiro grau rescindiu o contrato de compra e venda de imóvel, reconheceu o direito de retenção das arras pela parte autora, condenou o réu a indenização pela ocupação gratuita do imóvel e determinou a compensação de valores pagos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há quatro questões em discussão: (i) a validade da sentença; (ii) a existência de inadimplemento contratual pelo recorrente e o direito à reivindicação do imóvel; (iii) a legalidade da retenção das arras pela parte autora; e (iv) a prescrição da pretensão indenizatória.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A alegação de nulidade processual por incapacidade do antigo patrono do recorrente não procede, pois não há comprovação de incapacidade total, sendo aplicável o entendimento de que a doença do advogado deve ser acompanhada de comprovação de absoluta incapacidade para justificar devolução de prazos processuais.

4. O inadimplemento parcial do recorrente, que deixou de pagar 40% do valor pactuado, dá ensejo à resolução contratual, nos termos do art. 475 do CC. A jurisprudência reconhece que a falta de pagamento de parcela significativa afasta a aplicação da teoria do adimplemento substancial.

5. A retenção das arras pela autora é devida, conforme art. 418 do CC, em razão do inadimplemento contratual por parte do recorrente.

6. Não há enriquecimento sem causa do apelante pela fruição do imóvel não edificado, sendo indevida a condenação ao pagamento de taxa de ocupação, sobretudo quando a posse imediata do bem se baseou em adimplemento parcial e previsão contratual.

7. A pretensão indenizatória por fruição do imóvel não é alcançada pela prescrição trienal prevista no art. 206, § 3º, V, do CC, sendo aplicável o prazo decenal para responsabilidade contratual, conforme art. 205 do CC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso conhecido e parcialmente provido. A sentença é reformada apenas para julgar improcedente a pretensão indenizatória a título de fruição do bem.

Teses de julgamento
:

1. A ausência de pagamento integral pelo comprador autoriza a rescisão contratual e a retomada do imóvel (art. 475 do CC).

2. A retenção das arras pelo vendedor é legal em caso de inadimplemento (art. 418 do CC).

3. É indevida a condenação por fruição do imóvel quando o comprador detém a posse de lote não edificado, com lastro em adimplemento parcial e previsão contratual.

4. O prazo prescricional para pretensões indenizatórias fundadas em relação contratual inadimplida é de dez anos.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, LIV e LV; CC, arts. 320, 418, 475, 1.255 e 205; CPC, arts. 141, 290, 373, II, 489, §1º, 492, 85, §11.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp nº 2.438.807/SP, rel. Min. Herman Benjamin, 19/08/2024; STJ, AgInt no AREsp nº 1.060.742/SP, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 15/08/2017; STJ, AgInt no AREsp nº 2.279.914/RN, rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, 14/08/2023.
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ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: 029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO
Composição de julgamento: 029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Relator / 002 - Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA - Vogal / 017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
002 - Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar
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RELATÓRIO
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR
V O T O

Consoante relatado, insurge-se o apelante (
WANDERSON BIANQUE ELLER
) em face da r. sentença de fls. 182/187, proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível de Serra, que, nos autos de ação declaratória de rescisão contratual c/c reivindicatória e indenização por danos materiais e morais ajuizada por
IRANI ROCHA PORTEIRO
em face do ora apelante, julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais, para (i) rescindir o contrato de compra e venda de imóvel entabulado entre as partes; (ii) reconhecer o direito da parte autora de retenção do sinal pago pelo ora recorrente; (iii) condenar o recorrente ao pagamento de 0,5% sobre o valor do bem, por cada mês em que esteve no imóvel de forma gratuita, a partir de 22/07/2013 até sua efetiva desocupação; e (iv) determinar a compensação entre a quantia paga pelo réu (R$ 20.000,00) e os valores a serem desembolsados por força da sentença proferida.

Inicialmente, sustenta o recorrente a
nulidade da r. sentença
, sob os argumentos de que (i) o Juízo
a quo
ignorou a força maior que acometeu o antigo patrono do recorrente, deixando de oportunizar o pagamento das custas da reconvenção e, em seguida, a instrução probatória; (ii) houve omissão quanto ao direito à indenização pelas benfeitorias construídas no imóvel, bem como quanto à inexistência de cláusula de arrependimento e, lado outro, à existência de cláusula que assegura ao recorrente o direito de construir; (iii) carece de fundamentação adequada a r. sentença, violando o art. 489, §1º, do CPC.

Em que pese o esforço argumentativo,
não vislumbro o alegado
error in procedendo
, tendo o procedimento observado precisamente o devido processo legal, o contraditório e a ampla defesa (art. 5º, LIV e LV, da CF).

Quanto à alegação de que o antigo patrono do recorrente fora acometido de doença grave
,
o que o impediu de dar cumprimento aos despachos que determinaram o recolhimento das custas processuais afetas à reconvenção (fl. 144), bem como que oportunizaram o requerimento de provas (fl. 150)
, a alegação não merece guarida.

É bem verdade que o recorrente, por seu novo causídico, comprovou que o antigo patrono
fora acometido, em 2019, por hiperplasia prostática
benigna
, bem como, em 2020 e 2021, por lesão nos joelhos e no nervo ciático.

In casu
, em relação às lesões nos joelhos e ciático, nota-se que acometeram o causídico em data bem posterior aos despachos em face dos quais quedou-se inerte o apelante.

Quanto à hiperplasia prostática
benigna
, por sua vez, trata-se de fato contemporâneo aos mencionados despachos, todavia, não se
dessume dos autos que tenha incapacitado o patrono, sendo cediço que “
para eventual devolução de prazo em virtude de doença do advogado, deve haver demonstração da absoluta incapacidade de o causídico exercer sua profissão ou substabelecer o mandato
” (AgInt no AREsp n. 2.438.807/SP, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 19/8/2024, DJe de 23/8/2024).

Lembre-se também que o cancelamento da distribuição -
aqui, relativamente à reconvenção
- independe de intimação pessoal, como se depreende do disposto no art. 290 do CPC,
in litteris
: “será cancelada a distribuição do feito se a parte,
intimada na pessoa de seu advogado
, não realizar o pagamento das custas e despesas de ingresso em 15 (quinze) dias”.

A jurisprudência do c. STJ é sedimentada em reconhecer que “
o cancelamento da distribuição da reconvenção em decorrência do não recolhimento das custas independe de prévia intimação pessoal do reconvinte
” (AgInt no AREsp n. 1.060.742/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/8/2017, DJe de 25/8/2017).

Nessa mesma linha, ante a impossibilidade de conhecimento da reconvenção, que não preenche os pressupostos de constituição e validade da relação processual reconvencional,
descabe cogitar em omissão
quanto ao direito à indenização pelas benfeitorias construídas no imóvel - que constituem objeto da reconvenção e não podem ser conhecidos.

Por fim, destaque-se também que a r. sentença não carece de fundamentação adequada, dialogando, de forma clara, com os fatos aludidos e a normativa aplicável à resolução da controvérsia, não se podendo confundir vício de fundamentação (violação ao art. 93, IX, da CF c/c art. 489, do CPC) com inconformismo ou descontentamento com as conclusões exaradas pelo órgão julgador.

Assim,
não viceja a alegação de nulidade da r. sentença
.

Ato contínuo, cumpre examinar os apontados
errores in judicando

suscitados pelo recorrente, que alega (i) que a apelada não se desincumbiu do ônus da prova acerca do inadimplemento do recorrente; (ii) que o não pagamento do valor remanescente somente se fazia exigível após a transferência definitiva do imóvel em cartório, o que não ocorreu por culpa da apelada, que não juntou comprovação do registro na matrícula do imóvel; (iii) que o imóvel serve de moradia mansa e pacífica ao recorrente há mais de 10 anos, tendo ali construído sua casa; (iv) que é descabido reconhecer o direito de retenção, pela apelada, do sinal pago pelo recorrente, uma vez que não houve inadimplemento deste; e (v) que houve prescrição, ante o decurso do prazo prescricional de 3 anos para reparação civil entre a imissão na posse, por força do contrato, e o ajuizamento da demanda.

Pois bem.
A r. sentença não merece reforma
.

De início, conforme bem assentado na r. sentença, depreende-se dos autos inadimplemento imputável ao recorrente, na medida em que não adimpliu integralmente o valor pactuado (R$ 50.000,00) como contraprestação à venda do imóvel assim descrito no contrato de compra e venda: “Terreno de n° 06, da Quadra 34 do Loteamento Lagoa Jacaraípe, em Jacaraipe, Serra-ES, com todas as características e confrontações constantes da matrícula n° 19.825 do livro 2-CS, do Cartório do Registro Geral da Serra-ES” (fls. 55/56).

Do valor total, o apelante pagou R$ 30.000,00 (o que equivale a 60% do preço), incorrendo em inadimplemento quanto a R$ 20.000,00 (40% do preço), não tendo trazido aos autos prova da quitação, o que lhe incumbe, na forma do art. 320 do CC c/c art. 373, II, do CPC, conforme jurisprudência deste Sodalício:

APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. MENSALIDADES DE CURSO TÉCNICO. PROVA DO PAGAMENTO QUE CONSTITUI ÔNUS DO DEVEDOR. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Ação de cobrança de mensalidades de curso técnico. 2. Petição inicial instruída com documentação suficiente a comprovar a existência de contrato firmado entre as partes e a inadimplência do devedor. 3. Sentença de procedência do pedido. 4. Devedor que, nas razões de apelação, apenas alega que o autor não comprovou os fatos constitutivos do direito postulado na petição inicial. 5.
Nos termos do art. 320 do CC, a prova do pagamento se dá pela quitação e constitui ônus do devedor, porquanto consubstancia fato extintivo do direito do autor, nos termos do art. 373, II, do CPC
. 6. Sentença mantida. 7. Recurso conhecido e desprovido. (Data: 11/Sep/2023, Órgão julgador: 4ª Câmara Cível, Número: 5002166-93.2021.8.08.0030, Magistrado: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA, Classe: APELAÇÃO CÍVEL)

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - PROVA DE PAGAMENTO - INEXISTÊNCIA DE LASTRO MÍNIMO DE PROVA DOCUMENTAL - MAJORAÇÃO DE HONORÁRIOS - RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1.
Via de regra, a prova do pagamento é realizada por meio de recibo de quitação, com a determinação do valor e a espécie de dívida quitada, o nome do devedor ou quem por este pagou, o tempo e o lugar do pagamento, com a assinatura do credor ou do seu representante, nos termos do art. 320, do Código Civil
. 2. Os documentos apresentados pelo apelante não se prestam a corroborar a quitação do débito de R$ 7.105,25 (sete mil cento e cinco reais e vinte e cinco centavos) por ele alegado. 3. Nos termos do artigo 373 , II , do CPC, é do réu o ônus de comprovar os fatos modificativos, impeditivos e extintivos do direito do autor. 4. Recurso conhecido e não provido. (Data: 04/Oct/2023, Órgão julgador: 2ª Câmara Cível, Número: 0010824-50.2015.8.08.0048, Magistrado: RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO, Classe: APELAÇÃO CÍVEL)

Vê-se, ademais, que o recorrente nem mesmo se insurgiu, de forma direta, quanto a tal fato, opondo, em verdade, apenas exceção indireta no sentido de que o dito pagamento não teria se dado por haver terceiro ocupando parte do imóvel, por autorização da apelada, bem como porque a apelada não outorgou a escritura pública definitiva.

Todavia, quanto a tais alegações, não trouxe o recorrente aos autos elementos que corroborem com a sua narrativa, não se desincumbindo do ônus da prova que lhe incumbe por força do art. 373, II, do CPC.

Por sua vez, a apelada juntou aos autos prova de que comparecera ao Cartório de Registro Civil e Tabelionato de Nova Almeida - Serra, no dia 17 de julho de 2017, para lavratura de escritura pública de compra e venda, quando manifestou o recorrente discordância, confira-se:

“A pedido da parte interessada, protocolo n° 2297/2017, emito esta Certidão para informar que foi dado entrada nesta Serventia na Escritura Pública de Compra e Venda referente ao imóvel constituído pelo Lote 06, Quadra 34, Loteamento Lagoa de Jacaraipe, Serra, ES, devidamente registrado no Cartório do Registro de Imóveis da 1ª Zona da Serra-ES, sob matrícula nº 19.825 do Livro 2-CS, tendo como partes IRANI ROCHA PORTEIRO e WANDERSON BIANQUE ELLER e que os documentos apresentados para lavratura da escritura foram devolvidos a Srª IRANI ROCHA PORTEIRO em data de 17/07/2014 por motivo de
não ter havido consenso entre as partes para conclusão do ato
”.

Relevante considerar, neste contexto, que o recorrente, tão logo assinou o contrato passou a exercer a posse do lote e nele edificou sua moradia, conforme autorizado contratualmente, pela cláusula 3ª, que prevê: “a vendedora [ora apelada] transfere neste ato toda a posse em favor do comprador, o qual poderá construir o que lhe convier” (fl. 55).

Isso significa que o recorrente vem exercendo a posse do bem, desde 2013, fato que torna inverossímil a presença de terceiro no terreno ou mesmo o desinteresse da apelada na conclusão do contrato - que, destituída da posse do lote há anos, anseia pelo pagamento do valor devido.

Neste ponto, inclusive, válido salientar que a solução jurídica que considero mais apropriada à hipótese, à luz da função social do contrato e da propriedade, seria o cumprimento forçado da obrigação de pagar parcialmente inadimplida - o que atenderia tanto aos interesses da credora (apelada) quanto ao devedor (apelante), que, conquanto inadimplente, pagou relevante parcela da dívida (60%) e construiu sua moradia no local,
com base em expressa autorização contratual
.

Ocorre que,
in casu
, proferir tal comando decisório importaria violação ao princípio da congruência, previsto nos arts. 141 e 492, ambos do CPC, na medida em que o objeto da demanda é a resolução contratual e a reivindicação da posse.

Art. 141. O juiz decidirá o mérito nos limites propostos pelas partes, sendo-lhe vedado conhecer de questões não suscitadas a cujo respeito a lei exige iniciativa da parte.

Art. 492. É vedado ao juiz proferir decisão de natureza diversa da pedida, bem como condenar a parte em quantidade superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado.

Também considero relevante asserir que a posse exercida pelo recorrente desde o exsurgimento da relação contratual
não se afigura, a meu ver, injusta, uma vez que lastreada em adimplemento parcial e cláusula contratual (fl. 55), sendo cediço que “
o inadimplemento, por si só, não é suficiente para configurar a alegada posse injusta” (Data: 17/Nov/2022, Órgão julgador: 2ª Câmara Cível, Número: 5006314-43.2021.8.08.0000, Magistrado: RAPHAEL AMERICANO CAMARA, Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO).

Nesse sentido, inclusive, faria jus à indenização pela edificação erigida ou mesmo poderia se tornar legítimo proprietário do imóvel mediante o pagamento de indenização à apelada, na forma do art. 1.255, do CC,
in verbis
:

Art. 1.255.
Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio
perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções;
se procedeu de boa-fé, terá direito a indenização
.

Parágrafo único.
Se a construção ou a plantação exceder consideravelmente o valor do terreno, aquele que, de boa-fé, plantou ou edificou, adquirirá a propriedade do solo, mediante pagamento da indenização fixada judicialmente, se não houver acordo
.

Ocorre que -
também aqui
- proferir tal comando decisório desbordaria do objeto da demanda, uma vez que a pretensão reconvencional, pelos motivos já expostos, não foi capaz de reunir os pressupostos de existência e validade processual, sendo inamissível conhecer dos pedidos nela formulados.

Feitos esses registros e esclarecimentos, corroboro com a r. sentença em reconhecer o direito à resolução contratual por inadimplemento, na forma do art. 475 do CC, que dispõe,
in verbis
:

Art. 475.
A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato
, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

Acrescento, ainda, que descabe cogitar de adimplemento substancial, como pretendido pelo apelante na origem, pois o valor inadimplido perfaz 40% do montante total, não se afigurando, assim, irrisório ou ínfimo - sendo cediço que a jurisprudência do c. STJ somente admite a aplicação da referida teoria,
à luz da boa-fé objetiva e da função social,
quando
constatado o cumprimento expressivo do contrato (AgInt no AREsp n. 2.279.914/RN, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 14/8/2023, DJe de 18/8/2023).

Em evolução, apesar da irresignação recursal, comungo do entendimento exarado na sentença de que a resolução contratual por inadimplemento impõe (i) a retenção, pela recorrida, das arras pagas pelo recorrente, bem como (ii) a retomada da posse do imóvel.

Em relação às
arras
, sua retenção encontra guarida na previsão legal do art. 418, do CC, com a redação vigente ao tempo dos fatos, que dispõe:

Art. 418.
Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as
(...)

Quanto à retomada da
posse
do imóvel, trata-se de consequência inerente à resolução contratual, retornando a parte autora ao exercício da propriedade
in totum
, com todos os seus caracteres, inclusive, a posse direta sobre o bem, conforme se colhe da jurisprudência pátria:

APELAÇÃO CÍVEL - PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO PARCIAL DO RECURSO PRINCIPAL - REJEITADA - AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C REIVINDICATÓRIA - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - IMPUGNAÇÃO AO VALOR DA CAUSA - REJEITADA - INADIMPLEMENTO CONTRATUAL - PRESCRIÇÃO DECENAL - INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR - RESOLUÇÃO DEVIDA - RETORNO DAS PARTES AO STATU QUO ANTE - NECESSIDADE - LOTE CONSTRUÍDO - FRUIÇÃO DEVIDA - BENFEITORIAS NECESSÁRIAS - INDENIZAÇÃO - DIREITO DE RETENÇÃO - PAGAMENTO DO IPTU - RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR A PARTIR DA DATA DA IMISSÃO NA POSSE. 1. Se a matéria levantada no recurso principal foi deduzida na primeira instância, não há que se falar em não conhecimento parcial dele por inovação recursal. 2. Nos termos do art. 292, II, do CPC, o valor da causa em que se pretende a rescisão contratual é o do próprio contrato. 3. Conforme entendimento do STJ, aplica-se o prazo prescricional decenal previsto no art. 205 do CC nas pretensões decorrentes de inadimplemento contratual. 4.
Diante do inadimplemento contratual pela adquirente, é possível a rescisão do contrato firmado entre as partes, com retorno das partes ao statu quo ante, o que implica na reintegração da vendedora na posse do imóvel e, por consequência, na restituição imediata dos valores pagos pela compradora, com correção monetária, a contar do efetivo desembolso, e juros de mora de 1% ao mês, a partir do trânsito em julgado
. (...) (TJMG - Apelação Cível 1.0000.23.000843-5/001, Relator(a): Des.(a) Leonardo de Faria Beraldo , 9ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 20/02/2024, publicação da súmula em 27/02/2024)

EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REIVINDICATÓRIA DE IMÓVEL. PRELIMINAR. VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. PREJUDICIAL DE MÉRITO. DECADÊNCIA. REJEIÇÃO. RESCISÃO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPA E VENDA. AUSÊNCIA DE PAGAMENTO. EXTINÇÃO DEVIDA. REIVINDICATÓRIA. REQUISITOS. PROVA DO DOMÍNIO. INDIVIDUAÇÃO DO BEM. POSSE INJUSTA. REQUISITOS COMPROVADOS. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO QUE SE DÁ PROVIMENTO. (...) 3)
Nos termos do artigo 475 do Código Civil Brasileiro, a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. Sendo fato incontroverso nos autos o inadimplemento por parte do promitente comprador, o promitente vendedor faz jus à resolução do negócio jurídico firmado entre as partes
. 4) Reconhecida a precariedade da posse exercida pela promitente compradora, condicionada ao pagamento integral do contrato de promessa de compra e venda do imóvel discutido nos autos, descabida é a pretensão de reconhecimento de aquisição originária da propriedade, por usucapião. Posse usucapionem não verificada no caso concreto. 5)
Exige-se para o ajuizamento da ação reivindicatória prova do domínio do bem, de sua individuação e da posse exercida por terceiros, seja de boa ou má fé, em nome próprio ou de outrem. Estando presentes os requisitos legais, acolhe-se a pretensão posta em juízo
. (...) (TJMG - Apelação Cível 1.0000.23.087331-7/001, Relator(a): Des.(a) Luiz Artur Hilário , 9ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 05/09/2023, publicação da súmula em 12/09/2023)

De outro lado, tenho por incabível a condenação do recorrente ao pagamento de indenização pela
fruição
do imóvel, uma vez que,
nos termos da remansosa jurisprudência do c. STJ, “
é indevida a taxa de ocupação ou de fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado
,
porquanto a resilição não enseja nenhum enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor
” (AgInt no REsp n. 2.020.258/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 13/3/2023, DJe de 16/3/2023).

Além disso, reedite-se que “
a posse injusta somente passa a ser configurada após a resolução da avença contratual” (TJES, Data: 28/Jul/2022, Órgão julgador: 4ª Câmara Cível, Número: 5004697-48.2021.8.08.0000, Magistrado: MANOEL ALVES RABELO, Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO), o que também afasta o comando decisório vergastado.

Por fim, embora prejudicada a análise quanto a ter se operado a prescrição da pretensão indenizatória deduzida pela parte autora -
uma vez já afastado o pleito indenizatório pelos motivos acima
, não reponta ocioso destacar que, como cediço, a responsabilidade contratual se sujeita a prazo prescricional
decenal
, conforme art. 205 do CC, e não a prazo trienal (art. 206, §3º, V, do CC), como alega o recorrente.

Nesse sentido, confira-se:

APELAÇÃO CÍVEL EM AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C PRECEITO COMINATÓRIO, DANO MORAL. RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL. PRESCRIÇÃO. PRAZO DECENAL. ART. 205, DO CÓDIGO CIVIL. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. VALOR. REDUÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1 –
A responsabilidade contratual se sujeita ao prazo prescricional geral disposto no artigo 205, do Código Civil, de dez anos e a extracontratual submete-se ao prazo de três anos contido no artigo 206, §3º, V, do Código Civil
. (...) (Data: 20/Mar/2023, Órgão julgador: 4ª Câmara Cível, Número: 0010786-51.2017.8.08.0021, Magistrado: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA, Classe: APELAÇÃO CÍVEL)

Assim, à exceção do capítulo decisório afeto à indenização pelo tempo de fruição da posse pelo recorrente, a r. sentença merece ser mantida incólume em todos os seus demais termos.

Do exposto,
CONHEÇO
da apelação cível interposta por
WANDERSON BIANQUE ELLER e
LHE DOU PARCIAL PROVIMENTO
, reformando a r. sentença apenas para julgar improcedente a pretensão de indenização a título de fruição do bem.

Oportunamente, deixo de fixar honorários advocatícios sucumbenciais recursais, na forma do art. 85, §11, do CPC, diante do parcial provimento dado ao recurso.

É como voto.

HELOISA CARIELLO

Desembargadora Relatora

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)