Tribunal: TJES
Processo: 5011647-05.2023.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão julgador: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Despejo para Uso Próprio; Liminar; Efeito Suspensivo a Recurso; Legitimidade Ativa e Passiva
Data de julgamento: 2024-02-19

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. CIVIL E PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO FUNDADA NA FALTA DE PAGAMENTO. LIMINAR CONCEDIDA COM BASE NO ARTIGO 300 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DO FUMUS BONI IURIS. DECISÃO REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
1. Ação de despejo ajuizada por adquirentes de imóvel dado em locação a empresa ré locatária do bem. 2. Legitimidade ativa dos novos proprietários do bem. 3. A “alienação do imóvel durante a relação locatícia não rompe a locação, que continuará tendo existência e validade, de modo que o adquirente que assume a posição do antigo proprietário tem o direito de denunciar o contrato se assim desejar ou de permanecer inerte e sub-rogar-se nos direitos e deveres do locador, dando continuidade à relação locatícia” (REsp n. 1.864.878/AM). 4. Ação de despejo, contudo, que não se funda na denúncia do contrato prevista no art. 8º da Lei de Locações (Lei n.º 8.245/91), mas na falta de adimplemento dos encargos da locação (art. 59, § 1º, IX). 5. Contrato com garantia e ausência de prestação de caução que impedem a concessão da liminar com base na Lei de Locações. 6. Inexistência, no caso concreto, de preenchimento dos requisitos do art. 300 do CPC, haja vista a existência de indícios de prova do adimplemento dos alugueis e demais encargos da locação. 7. Decisão reformada. 8. Recurso conhecido e provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5011647-05.2023.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: TENAX GERENCIAMENTO S/A

AGRAVADO: MARCO ANTONIO SANTOS ROCHA e outros

RELATOR(A):
ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA

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EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CIVIL E PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO FUNDADA NA FALTA DE PAGAMENTO. LIMINAR CONCEDIDA COM BASE NO ARTIGO 300 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DO FUMUS BONI IURIS. DECISÃO REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
1. Ação de despejo ajuizada por adquirentes de imóvel dado em locação a empresa ré locatária do bem. 2. Legitimidade ativa dos novos proprietários do bem. 3. A “alienação do imóvel durante a relação locatícia não rompe a locação, que continuará tendo existência e validade, de modo que o adquirente que assume a posição do antigo proprietário tem o direito de denunciar o contrato se assim desejar ou de permanecer inerte e sub-rogar-se nos direitos e deveres do locador, dando continuidade à relação locatícia” (REsp n. 1.864.878/AM). 4. Ação de despejo, contudo, que não se funda na denúncia do contrato prevista no art. 8º da Lei de Locações (Lei n.º 8.245/91), mas na falta de adimplemento dos encargos da locação (art. 59, § 1º, IX). 5. Contrato com garantia e ausência de prestação de caução que impedem a concessão da liminar com base na Lei de Locações. 6. Inexistência, no caso concreto, de preenchimento dos requisitos do art. 300 do CPC, haja vista a existência de indícios de prova do adimplemento dos alugueis e demais encargos da locação. 7. Decisão reformada. 8. Recurso conhecido e provido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 018 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

Composição de julgamento: 018 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Relator / 030 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA - Vogal / 009 - Gabinete Des. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - Vogal
VOTOS VOGAIS
030 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
009 - Gabinete Des. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

QUARTA CÂMARA CÍVEL

AGRAVO DE INSTRUMENTO N.º 5011647-05.2023.8.08.0000

AGRAVANTE: TENAX GERENCIAMENTO S/A

AGRAVADOS: MARCO ANTONIO SANTOS ROCHA e MAURICI ALEXANDRINA DA SILVA ROCHA

RELATOR: DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

V O T O

Eminentes Pares, para melhor compreensão da controvérsia, peço vênia para transcrever a Decisão inserida no id 6201399, na qual recebi o recurso nos efeitos devolutivo e suspensivo:

“Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por Tenax Gerenciamento S/A em face da Decisão reproduzida no id 6193348, na qual o MM. Juiz a quo, na Ação de Despejo com Cobrança ajuizada por Marco Antonio Santos Rocha e Maurici Alexandrina da Silva Rocha (processo de n.º 5024342-16.2023.8.08.0024), deferiu o pedido liminar para determinar ‘
a desocupação do imóvel no prazo de 15 dias, ficando desde já autorizado em caso de descumprimento o despejo compulsório, nos moldes do art. 65 da lei do inquilinato
’ (página 05).

Nas razões de seu recurso (id 6193010) a sociedade empresária Agravante aduz, como fundamento do pedido de anulação e/ou reforma da Decisão recorrida, em resumo, que (i) os Agravados são partes ilegítimas a figuraram no polo ativo, eis que não são os locadores dos imóveis indicados na petição inicial; (ii) ao contrário do que consta na petição inicial, estão em dia com os aluguéis devidos aos reais locadores; (iii) houve violação do art. 59, § 1º, IX, da Lei n.º 8.245/91.

Defende, ainda, a necessidade de atribuição de efeito suspensivo ao presente recurso, uma vez que, segundo sustenta, preenche os requisitos necessários à concessão da tutela recursal de urgência requerida nas razões de seu Agravo de Instrumento.

É O RELATÓRIO
.
DECIDO
.

Da análise dos autos é possível extrair tanto a probabilidade de êxito da pretensão recursal quanto o perigo de dano que decorre da Decisão recorrida, ou seja, vislumbra-se, na cognição sumária ora exercida, o preenchimento dos requisitos que autorizam a concessão da tutela recursal de urgência requerida pela Agravante.

Isso porque, de fato, aparentemente os Agravados não são os locadores do imóvel e a demanda não se funda no art. 8º da Lei do Inquilinato (Lei n.º 8.245/91); pelas provas acostadas aos autos, a Agravante encontra-se adimplente com os aluguéis mensais devidos; em tese, o contrato de locação possui garantia, circunstância que impede o despejo liminar (art. 59, § 1º, IX, da Lei do Inquilinato).

Do exposto, sem maiores delongas, defiro o pedido formulado nas razões recursais e, em consequência, atribuo efeito suspensivo ao recurso de modo a sustar a eficácia da Decisão recorrida até o julgamento do presente recurso ou, então, ulterior deliberação deste Relator.”

Em sede de contrarrazões (id 6507731), os Agravados defendem o não provimento do recurso porque, em síntese e dentre outros motivos, são partes legítimas para ajuizarem a Ação de Despejo, já que a Agravante teve ciência da alienação - que, aliás, foi devidamente registrada por escritura pública.

Os Agravados também apontam que o MM. Juiz
a quo
, na Decisão recorrida, vislumbrou a presença dos requisitos do art. 300 do Código de Processo Civil (CPC), daí porque deferiu a medida liminar sem exigir a prévia prestação de caução.

Alegam, ainda, que encontram-se presentes, sim, os requisitos do art. 300 do CPC, porquanto a Agravante deixou de adimplir os encargos da locação, além de obstar a exploração econômica do bem locado, uma vez que estão impedidos de realizar nova contratação enquanto perdurar a inadimplência retratada na petição inicial.

Com estas informações a respeito dos fatos que envolvem o caso trazido a julgamento, passo a expor as razões pelas quais a conclusão ao final alcançada, nos limites possíveis de serem exercidos neste expediente recursal, é pelo provimento do recurso.

A questão relativa à alegação de ilegitimidade ativa dos Agravados, com a devida vênia da Agravante, não prospera, uma vez que houve comprovação, inclusive no bojo das contrarrazões, que ela sabia da alienação do imóvel e as partes chegaram a realizar tratativas para ajuste do instrumento contratual.

No caso, exatamente como defendem os Agravados, trata-se da hipótese de sub-rogação da locação prevista no art. 8º da Lei de Locações (Lei n.º 8.245/91), que permite ao novo proprietário (Agravados) continuar a locação ou denunciar o contrato, conforme já concluiu o colendo Superior Tribunal de Justiça (STJ) em julgado assim ementado:

RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ART. 1.022 DO CPC/2015. NÃO OCORRÊNCIA. BEM IMÓVEL LOCADO. ALIENAÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. DENÚNCIA PELO ADQUIRENTE. POSSIBILIDADE. ART. 8º DA LEI Nº 8.245/1991. RETOMADA DO BEM. PRETENSÃO. AÇÃO DE DESPEJO. VIA ADEQUADA. ART. 5º DA LEI Nº 8.245/1991. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Na origem, cuida-se de ação de imissão de posse proposta por adquirente de imóvel alugado , que pretende, após a denúncia do contrato de locação, reaver a posse direta do bem. 3. As questões controvertidas no presente recurso podem ser assim resumidas: (i) se o acórdão recorrido padece de vício de nulidade por negativa de prestação jurisdicional e (ii) qual é a via processual adequada para a retomada da posse direta pelo adquirente de imóvel objeto de contrato de locação: ação de imissão de posse ou ação de despejo. 4. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. 5.
A alienação do imóvel durante a relação locatícia não rompe a locação, que continuará tendo existência e validade, de modo que o adquirente que assume a posição do antigo proprietário tem o direito de denunciar o contrato se assim desejar ou de permanecer inerte e sub-rogar-se nos direitos e deveres do locador, dando continuidade à relação locatícia
. 6. O adquirente de imóvel locado tem direito de denunciar o contrato de locação na forma do art. 8º da Lei n° 8.245, mas só poderá reaver a posse direta do imóvel mediante o ajuizamento da ação de despejo, nos termos do art. 5º da mesma lei, sob pena de malferir o direito de terceiro que regularmente ocupa o bem. 7. A ação adequada para reaver o imóvel em casos de aquisição de imóvel locado é a ação de despejo, não servindo para esse propósito a ação de imissão de posse. 8. Recurso especial provido. (REsp n. 1.864.878/AM, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 30/8/2022, DJe de 5/9/2022). (Sem grifo no original).

A despeito da legitimidade ativa dos Agravados, o que se extrai dos autos é que a Ação de Despejo, como consta no
decisum
transcrito anteriormente, foi fundada na falta de pagamento, isto é, no art. 59, § 1º, IX, da Lei de Locações, o qual exige, para concessão da liminar, a prestação de caução e que o contrato esteja desprovido de garantias.

Ocorre que não houve prestação de caução e o contrato contém garantia (fiança, vide página 19 do id 6193343), circunstâncias que,
data maxima venia
, impedem a concessão do despejo pela via da Lei de Locações.

É certo que o despejo também pode ser concedido com base no art. 300 do CPC, hipótese em que é, de fato, desnecessária a prestação de caução e desinfluente a questão da garantia prestada pelo locatário; em suma, presentes os requisitos legais, pode o Juiz conceder a tutela provisória com fulcro na Lei Processual Civil.

Na hipótese dos autos, contudo, não me parece haver comprovação do
fumus boni iuris
porque a Agravante, em tese, demonstrou adimplemento de meses que são cobrados na petição inicial, conforme se destaca dos comprovantes acostados nos ids 6193351 a 6193363.

Assim, porque a Ação de Despejo não se funda na denúncia prevista no art. 8º da Lei de Locações, bem assim porque aparentemente não há inadimplência da Agravante, a hipótese, em conclusão, é pelo provimento do recurso.

Do exposto, dou provimento ao recurso para reformar a Decisão recorrida e, com isso, indeferir a medida liminar de despejo requerida na petição inicial.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

ACOMPANHO O VOTO DO E. RELATOR PARA DAR PROVIMENTO AO RECURSO.

Acompanho o voto proferido pelo Eminente Desembargador Relator para DAR PROVIMENTO ao recurso.