Tribunal: TJES
Processo: 0011502-15.2016.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
Órgão julgador: JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2024-01-31

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL.
OBRIGAÇÃO DE FAZER.
DIALETICIDADE RECURSAL.
CONTRATO. LOCAÇÃO DE BEM IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. MODIFICAÇÕES NO IMÓVEL. FINS COMERCIAIS.

RECURSO CONHECIDO E
DES
PROVIDO.

I.
Em suas razões de recurso o apelante apresentou irresignação exclusivamente acerca
da ausência de previsão contratual acerca da construção de apartamento modelo pelas apeladas mediante impugnação clara e específica a um dos fundamentos contidos no
decisum
vergastado, cenário este que
não torna o seu recurso carente de dialeticidade
.

I
I
.
R
estou expressamente pactuado entre as partes, autorização do apelante/locador para realização no imóvel,
pelo locatário,
de
“
benfeitorias e modificações que estes julgarem necessárias para a melhor utilização

do imóvel pelo período de locação fixado, ficando estabelecida que as mesmas
ficarão integradas ao imóvel
, estando o locador de comum acordo que estas
não precisarão ser removidas”
.

I
I
I
.
De referida autorização, restou excetuada somente a hipótese prevista no §3° acima transcrito, concernente a exigência de “
que o locatário reinstale as suas expensas os port
õ
es do im
ó
vel de acesso de ve
í
culos e pessoas que foram eventualmente removidos por conta das intervenç
õ
es durante a locaç
ã
o”,
obrigação esta
cujo cumprimento restou
determinad
o
pelo magistrado
a quo.

I
V
.
Diante de tal panorama, não encontro
u-se
razão para desvencilhar-
se
da conclusão emanada no édito sentencial no sentido de que “
a previsão contratual voltada a autorização do locador para a realização de benfeitorias e melhorias, assim como pela sua incorporação ao imóvel objeto da locação, estabelecida por partes capazes e assessoradas para tanto, não deixa dúvidas quanto a intenção das partes na ocasião da celebração do contrato, qual seja, a possibilidade de empreender melhorias destinadas à adequação do imóvel à destinação comercial pretendida pelas locatárias”,
razão pela qual a mera alegação de que
“Erigir uma r
é
plica de apartamento no jardim n
ã
o é modifica
çã
o que se possa considerar usual e previs
í
vel em uma loca
çã
o”
e que não fora previsto em contrato
não encontra guarida nos autos, tampouco
no
ordenamento jurídico pátrio.

V.
Recurso
conhecido e
des
provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0011502-15.2016.8.08.0021

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: TAINE GUILHERME DE MORENO

APELADO: LORENGE SPE 138 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA e outros (2)

RELATOR(A):
JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL.
OBRIGAÇÃO DE FAZER.
DIALETICIDADE RECURSAL.
CONTRATO. LOCAÇÃO DE BEM IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. MODIFICAÇÕES NO IMÓVEL. FINS COMERCIAIS.

RECURSO CONHECIDO E
DES
PROVIDO.

I.
Em suas razões de recurso o apelante apresentou irresignação exclusivamente acerca
da ausência de previsão contratual acerca da construção de apartamento modelo pelas apeladas mediante impugnação clara e específica a um dos fundamentos contidos no
decisum
vergastado, cenário este que
não torna o seu recurso carente de dialeticidade
.

I
I
.
R
estou expressamente pactuado entre as partes, autorização do apelante/locador para realização no imóvel,
pelo locatário,
de
“
benfeitorias e modificações que estes julgarem necessárias para a melhor utilização

do imóvel pelo período de locação fixado, ficando estabelecida que as mesmas
ficarão integradas ao imóvel
, estando o locador de comum acordo que estas
não precisarão ser removidas”
.

I
I
I
.
De referida autorização, restou excetuada somente a hipótese prevista no §3° acima transcrito, concernente a exigência de “
que o locatário reinstale as suas expensas os port
õ
es do im
ó
vel de acesso de ve
í
culos e pessoas que foram eventualmente removidos por conta das intervenç
õ
es durante a locaç
ã
o”,
obrigação esta
cujo cumprimento restou
determinad
o
pelo magistrado
a quo.

I
V
.
Diante de tal panorama, não encontro
u-se
razão para desvencilhar-
se
da conclusão emanada no édito sentencial no sentido de que “
a previsão contratual voltada a autorização do locador para a realização de benfeitorias e melhorias, assim como pela sua incorporação ao imóvel objeto da locação, estabelecida por partes capazes e assessoradas para tanto, não deixa dúvidas quanto a intenção das partes na ocasião da celebração do contrato, qual seja, a possibilidade de empreender melhorias destinadas à adequação do imóvel à destinação comercial pretendida pelas locatárias”,
razão pela qual a mera alegação de que
“Erigir uma r
é
plica de apartamento no jardim n
ã
o é modifica
çã
o que se possa considerar usual e previs
í
vel em uma loca
çã
o”
e que não fora previsto em contrato
não encontra guarida nos autos, tampouco
no
ordenamento jurídico pátrio.

V.
Recurso
conhecido e
des
provido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 019 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

Composição de julgamento: 019 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Relator / 027 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal / 029 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal
VOTOS VOGAIS
027 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar
029 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Acompanhar

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO Nº 0011502-15.2016.8.08.0021

APELANTE: TAINE GUILHERME DE MORENO

APELADOS: LORENGE SPE 138 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA, LORENGE SPE 139 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA E LORENGE S.A. PARTICIPAÇÕES

JUIZ: DR. GIL VELLOZO TADDEI

RELATOR: DES. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

VOTO

Conforme relatado, trata-se
de apelaç
ão

cível
interposta
por TAINE GUILHERME DE MORENO
em
desfavor d
e

LORENGE SPE 138 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA,

LORENGE SPE 139 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA
E LORENGE S.A. PARTICIPAÇÕES

face
a
sentença que julgou

parcialmente procedente o pleito autoral para declarar a rescisão do contrato de locação de imóvel entabulado entre as partes e condenar as apeladas a reinstalarem os portões de acesso de veículos e pessoas no pavimento térreo do imóvel situado na Rua Nilza Tereza Hoffman Pádua, n. 13, Bairro Centro, Guarapari/ES.

Em suas razões o recorrente limita-se a aduzir que
“Erigir uma r
é
plica de apartamento no jardim n
ã
o é modifica
çã
o que se possa considerar usual e previs
í
vel em uma loca
çã
o”,

sendo certo que
“
Por extrapolar os limites do razoável e do esperável em negócios do tipo, autoriza
çã
o para tanto deveria estar prevista no contrato, e não estava”.

C
ontrarrazões
apresentadas
,
na
s
qua
is
pugna-se pelo desprovimento recursal
.

F
ora determinada a intimação do apelante para se manifestar acerca da preliminar aventada em contrarrazões, tendo sido apresentado o petitório de Id
4203575
.

De pronto, adianto não prosperar a arguição de ausência de dialeticidade recursal.

Com efeito, à luz do princípio da dialeticidade, deverão as fundamentações recursais tecidas pelo irresignante serem minimamente congruentes com a decisão atacada, impugnando, especificadamente, os fundamentos do
decisum
vergastado, não sendo suficiente para tal a mera demonstração de inconformismo com o comando decisório, exigindo-se, portanto, a demonstração da motivação pela qual o mesmo deveria ser modificado.

Em suas razões de recurso o apelante apresentou irresignação exclusivamente acerca
da ausência de previsão contratual acerca da construção de apartamento modelo pelas apeladas mediante impugnação clara e específica a um dos fundamentos contidos no
decisum
vergastado, cenário este que
não torna o seu recurso carente de dialeticidade
.

Sendo assim,
rejeito a arguição de ausência de dialeticidade recursal.

Pois bem. Depreende-se dos autos que fora entabulado contrato de locação de imóvel não residencial entre os litigantes, pelo prazo de 36 meses e no importe mensal de R$ 4.500,00 (quatro mil e quinhentos reais) de bem de propriedade do apelante, pois as apeladas almejavam empreender em terreno vizinho e necessitavam de um imóvel que funcionasse como escritório e ponto de vendas.

Ocorreu que, as apeladas notificaram o apelante em 17.02.2016 comunicando-o do desinteresse de prosseguir com a locação, antecipando o fim do pacto entre as partes, o que não teria sido obstado pelo apelante, desde que fosse o imóvel devolvido nos moldes em que se encontrava anteriormente.

Em sede deste apelo, o recorrente cinge-se a irresignar-se acerca da construção de um apartamento modelo que serviu de mostruário aos clientes do empreendimento construído pelas apeladas no terreno vizinho.

Feitas tais considerações, entendo que o magistrado sentenciante agiu
de forma escorreita ao julgar esta lide, especialmente no que se refere ao tema d
evolvido neste apelo

de que
havia autorização expressa na avença para que as rés/
apeladas
efetuassem benfeitorias e melhorias no imóvel voltadas a destinação comercial
.

Digo isto primeiramente porque extrai-se da cláusula 6ª do referido Instrumento de Contrato Particular de Locação de Imóvel Não Residencial o seguinte:

“
CLAUSULA 6ª - DAS BENFEITORIAS: Por este instrumento, o Locador autoriza o Locatário a realizar no imóvel, objeto deste contrato,
as benfeitorias e
m
odificaç
õ
es que estes julgarem necessárias para a me
l
hor utilizaç
ã
o do i
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óvel pelo per
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o fixado, ficando estabelecido que as
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es
m
as ficarão integradas ao imóvel, estando o Locador de co
m
um acordo que estas n
ã
o precisarão ser removidas, pois tornar
ã
o o imóvel me
l
hor adequado para a finalidade comercial pretendida a partir da presente locaç
ã
o.

§ 1° - A Locatária declara que todos os custos e todas as despesas relativas ao fazimento de todas as benfeitorias e/ou modificações por ele implementadas no imóvel objeto deste contrato, já foram descontadas do preço do presente negócio, razão porque a Locatária, neste ato, dá ampla, geral e rasa quitação de todos aqueles gastos, e declaram, expressamente e na melhor forma do direito, que, nem agora e nem a qualquer tempo, tem qualquer coisa ou valor a reclamar ou receber do Locador, inexistindo, consequentemente, direito a retenção ou indenização por benfeitorias, visto que já foram indenizadas na forma de desconto previamente aplicado sobre o valor do aluguel ora pactuado.

§ 2° - Fica estabelecido que nos custos e despesas mencionados no § 1º desta cláusula, estão incluídos os materiais, a mão - de obra, os encargos fiscais, sociais, trabalhistas, previdenciários e securitários, relativos a todas e quaisquer obras e/ou modificações realizadas no imóvel objeto deste contrato durante o período de locação.

§ 3º -
Poderá o locador, ao final da locaç
ã
o, exigir que o locatário reinstale as suas expensas os port
õ
es do im
ó
vel de acesso de ve
í
culos e pessoas que foram eventualmente removidos por conta das intervenç
õ
es durante a locaç
ã
o
”.

Como se observa, restou expressamente pactuado entre as partes, autorização do apelante/locador para realização no imóvel,
pelo locatário,
de

“
benfeitorias e modificações que estes julgarem necessárias para a melhor utilização

do imóvel pelo período de locação fixado, ficando estabelecida que as mesmas
ficarão integradas ao imóvel
, estando o locador de comum acordo que estas
não precisarão ser removidas
”
.

De referida autorização, restou excetuada somente a hipótese prevista no §3° acima transcrito, concernente a exigência de
“
que o locatário reinstale as suas expensas os port
õ
es do im
ó
vel de acesso de ve
í
culos e pessoas que foram eventualmente removidos por conta das intervenç
õ
es durante a locaç
ã
o”,
obrigação esta
cujo cumprimento restou
determinad
o
pelo magistrado
a quo.

Além disso, do lado pericial elaborado pelo
expert
do Juízo constata-se
as modificações empreendidas pelas rés não acarretaram alterações estruturais no imóvel

e
facilitaram a sua destinação comercial,
de modo que
atenderam aos interesses comerciais
inerentes à
contratação.

Diante de tal panorama, não encontro razão para desvencilhar-me da conclusão emanada no édito sentencial no sentido de que
“
a previsão contratual voltada a autorização do locador para a realização de benfeitorias e melhorias, assim como pela sua incorporação ao imóvel objeto da locação, estabelecida por partes capazes e assessoradas para tanto, não deixa dúvidas quanto a intenção das partes na ocasião da celebração do contrato, qual seja, a possibilidade de empreender melhorias destinadas à adequação do imóvel à destinação comercial pretendida pelas locatárias”,
razão pela qual a mera alegação de que
“Erigir uma r
é
plica de apartamento no jardim n
ã
o é modifica
çã
o que se possa considerar usual e previs
í
vel em uma loca
çã
o”
e que não fora previsto em contrato
não encontra guarida nos autos, tampouco em nosso ordenamento jurídico pátrio.

Válidas, na oportunidade, as lições de Sylvio Capanema de Souza:

"A Lei do Inquilinato não se refere, em seu art. 35, às acessões, limitando-se ao campo das benfeitorias. Tanto a doutrina quanto a jurisprudência, entretanto, estendem a regra, para também alcançar as acessões feitas pelo locatário. Nada mais correto, até porque, na prática, não se faz a nítida distinção entre acessão e benfeitoria, sendo comum que se aluda a benfeitorias, quando se trata de acessão, ou vice-versa. Daí ser necessário extremo cuidado na interpretação do texto contratual, que versa sobre as benfeitorias, não se prendendo o intérprete ao sentido técnico restrito do termo"
(Da Locação do Imóvel Urbano, Editora Forense, 1ª edição, p. 226).

À luz do exposto
,
conheço e nego provimento ao recurso,
oportunidade na qual majoro os honorários advocatícios para 11% (onze por cento)
.

É como voto.

DES. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

RELATOR

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:

Acompanho o voto proferido pelo eminente Relator, no sentido de
CONHECER
do recurso e
NEGAR-LHE PROVIMENTO
.