Tribunal: TJES
Processo: 0016466-04.2015.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR
Órgão julgador: SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Liminar
Data de julgamento: 2024-05-06

Ementa:
EMENTA
: APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. PRAZO DE ENTREGA. VINCULAÇÃO À CONCESSÃO DO FINANCIAMENTO. ABUSIVIDADE MANTIDA. PRAZO DE TOLERÂNCIA. AUSÊNCIA DE MORA. TEMA 996/STJ. DANOS MORAIS E MATERIAIS AFASTADOS. SENTENÇA MANTIDA.

1. Na linha da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, consolidada em sede de julgamento de recurso repetitivo representativo de controvérsia (Tema 996), “
na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância
” (REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe de 27/09/2019).

2. Na esteira do julgamento do REsp 1729593/SP, pelo c. STJ, o item 5 do Quadro Resumo e a Cláusula Quinta do Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel estabelecem obrigação que coloca o consumidor em situação de desvantagem exagerada, por fixar prazo estimativo e condicional, ficando vinculado a um evento futuro, no caso, à data de obtenção do financiamento pelo adquirente.

3. Relativamente à cláusula de tolerância que estipula a prorrogação de 180 (cento e oitenta dias), contados da data prevista para a entrega da obra, observa-se que o c. Superior Tribunal de Justiça já confirmou ser válida a sua incidência no contrato de promessa de compra e venda de unidade autônoma em incorporação imobiliária. Precedentes STJ e TJES.

4. No caso, a mora da Apelada somente se verificaria a partir da data prevista de entrega da obra, somada ao prazo de tolerância prevista no contrato de 180 (cento e oitenta) dias.

5. Recurso conhecido e não provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0016466-04.2015.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: LAIZA MICHELI BARCELOS TEIXEIRA

APELADO: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA

RELATOR(A):
SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR

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EMENTA

EMENTA
: APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. PRAZO DE ENTREGA. VINCULAÇÃO À CONCESSÃO DO FINANCIAMENTO. ABUSIVIDADE MANTIDA. PRAZO DE TOLERÂNCIA. AUSÊNCIA DE MORA. TEMA 996/STJ. DANOS MORAIS E MATERIAIS AFASTADOS. SENTENÇA MANTIDA.

1. Na linha da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, consolidada em sede de julgamento de recurso repetitivo representativo de controvérsia (Tema 996), “
na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância
” (REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe de 27/09/2019).

2. Na esteira do julgamento do REsp 1729593/SP, pelo c. STJ, o item 5 do Quadro Resumo e a Cláusula Quinta do Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel estabelecem obrigação que coloca o consumidor em situação de desvantagem exagerada, por fixar prazo estimativo e condicional, ficando vinculado a um evento futuro, no caso, à data de obtenção do financiamento pelo adquirente.

3. Relativamente à cláusula de tolerância que estipula a prorrogação de 180 (cento e oitenta dias), contados da data prevista para a entrega da obra, observa-se que o c. Superior Tribunal de Justiça já confirmou ser válida a sua incidência no contrato de promessa de compra e venda de unidade autônoma em incorporação imobiliária. Precedentes STJ e TJES.

4. No caso, a mora da Apelada somente se verificaria a partir da data prevista de entrega da obra, somada ao prazo de tolerância prevista no contrato de 180 (cento e oitenta) dias.

5. Recurso conhecido e não provido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 003 - Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR

Composição de julgamento: 003 - Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - Relator / 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal / 022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal
VOTOS VOGAIS
004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar
022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº
0016466-04.2015.8.08.0048

RELATOR : DES.
SAMUEL MEIRA BRASIL JR
.

RECORRENTE : LAIZA MICHELI BARCELOS TEIXEIRA.

ADVOGADOS : RODOLPHO ZORZANELLI COQUEIRO E OUTRO.

RECORRIDO : MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A.

ADVOGADO : IVAN ISAAC FERREIRA FILHO.

MAGISTRADO : DEJAIRO XAVIER CORDEIRO.

VOTO

O SENHOR DESEMBARGADOR
SAMUEL MEIRA BRASIL JR
.
(RELATOR):

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por LAIZA MICHELI BARCELOS TEIXEIRA contra sentença, que, em “ação de indenização por danos materiais e morais” ajuizada em desfavor de MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A., julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais, apenas para condenar a ré na restituição simples do valor de RS 700,00 (setecentos reais).

A Recorrente sustenta, em síntese, que (i) deve prevalecer o prazo de conclusão da obra previsto no contrato definitivo de compra e venda com pacto acessório de alienação fiduciária, firmado com a instituição financeira; (ii) deve ser reconhecido o atraso na conclusão da construção desde março de 2014; (iii) o Superior Tribunal de Justiça já decidiu que, para que haja validade da cláusula de 180 dias, o fornecedor de serviços deve cumprir com o dever de informação ao consumidor acerca de eventual prorrogação do prazo de entrega do imóvel e justificar sua utilização; (iv) deve ser reconhecida a inversão da multa contratual em desfavor da Apelada; (v) é devida a restituição integral dos valores pagos após o atraso da obra, a título de juros de obra e de alugueis; (vi) é devida a condenação da apelada ao pagamento de indenização por danos morais.

Pois bem.

1. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL

Em síntese, a questão principal que envolve a demanda refere-se ao contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção celebrado entre as partes, pelo Programa Minha Casa Minha Vida.

Extrai-se dos autos que as partes firmaram o referido contrato de promessa de compra e venda de imóvel em
05.
01
.20
1
3
, que estabelecia o prazo de entrega do imóvel de 30 (trinta) meses após o registro do contrato de financiamento à construção do empreendimento, com previsão de cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta dias) para a conclusão das obras (fls. 70/81).

Na Cláusula Quinta do contrato, também se estabeleceu que a data da entrega das chaves poderia variar de acordo com a data de assinatura do contrato de financiamento, com a consequente prevalência da data estabelecida no contrato de financiamento (fl. 78/verso).

Observa-se, no caso, que o contrato de financiamento somente foi assinado em
26.11.2013
(fl. 108), e a entrega do imóvel somente ocorreu em
21.08.2015
(fl. 275).

O tema em questão já foi decidido pelo c. STJ.

Na linha da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, consolidada em sede de julgamento de recurso repetitivo representativo de controvérsia (Tema 996), “
na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância
” (REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe de 27/09/2019).

Nesse sentido, como bem reconhecido em sentença, reconhece-se a nulidade da cláusula que condiciona a entrega das chaves do imóvel ao prazo de até 30 (trinta) meses depois do registro do contrato de financiamento.

Na esteira do julgamento do REsp 1729593/SP, pelo c. STJ, o item 5 do Quadro Resumo e a Cláusula Quinta do Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel estabelecem obrigação que coloca o consumidor em situação de desvantagem exagerada, por fixar prazo estimativo e condicional, ficando vinculado a um evento futuro, no caso, à data de obtenção do financiamento pelo adquirente.

Isso acaba por atribuir à incorporadora/construtora o direito de postergar a entrega da obra por prazo excessivamente longo e oneroso para o comprador, a ponto de afastar, inclusive, o próprio risco da atividade, que pertence à empresa.

Da mesma forma, não merece acolhimento a alegação recursal da autora/Recorrente de que deveria prevalecer o prazo de entrega do imóvel estabelecido no contrato de financiamento, o qual também está vinculado à concessão do financiamento.

Logo, as referidas cláusulas contratuais, à luz do art. 51, IV, do CDC, devem ser consideradas nulas de pleno direito, devendo ser mantida a sentença quanto ao ponto.

Também não merece reforma a sentença no ponto em que afastou a mora da Apelada por reconhecer a validade da prorrogação automática do prazo de entrega da obra por 180 (cento e oitenta) dias.

Isso porque, relativamente à cláusula de tolerância que estipula a prorrogação de 180 (cento e oitenta dias), contados da data prevista para a entrega da obra, observa-se que o c. Superior Tribunal de Justiça já confirmou ser
válida

a sua incidência no contrato de promessa de compra e venda de unidade autônoma em incorporação imobiliária, como se infere dos seguintes precedentes, inclusive em sede de julgamento do Tema 966/STJ:

(...) 1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes:1. 1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico,
exceto o acréscimo do prazo de tolerância.
1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel,
incluído o período de tolerância
, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma,
incluído o período de tolerância.
1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel,
computado o período de tolerância
, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor. 2. Recursos especiais desprovidos.

(STJ, Segunda Seção, REsp 1.729.593/SP, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019)

RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO DA OBRA. ENTREGA APÓS O PRAZO ESTIMADO. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. PREVISÃO LEGAL. PECULIARIDADES DA CONSTRUÇÃO CIVIL. ATENUAÇÃO DE RISCOS. BENEFÍCIO AOS CONTRATANTES. CDC. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA. OBSERVÂNCIA DO DEVER DE INFORMAR. PRAZO DE PRORROGAÇÃO. RAZOABILIDADE.

1. Cinge-se a controvérsia a saber se é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, a qual permite a prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra.

2. A compra de um imóvel "na planta" com prazo e preço certos possibilita ao adquirente planejar sua vida econômica e social, pois é sabido de antemão quando haverá a entrega das chaves, devendo ser observado, portanto, pelo incorporador e pelo construtor, com a maior fidelidade possível, o cronograma de execução da obra, sob pena de indenizarem os prejuízos causados ao adquirente ou ao compromissário pela não conclusão da edificação ou pelo retardo injustificado na conclusão da obra (arts. 43, II, da Lei nº 4.591/1964 e 927 do Código Civil).

3. No contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, além do período previsto para o término do empreendimento, há, comumente, cláusula de prorrogação excepcional do prazo de entrega da unidade ou de conclusão da obra, que varia entre 90 (noventa) e 180 (cento e oitenta) dias: a cláusula de tolerância.

4. Aos contratos de incorporação imobiliária, embora regidos pelos princípios e normas que lhes são próprios (Lei nº 4.591/1964), também se aplica subsidiariamente a legislação consumerista sempre que a unidade imobiliária for destinada a uso próprio do adquirente ou de sua família.

5. Não pode ser reputada abusiva a cláusula de tolerância no compromisso de compra e venda de imóvel em construção desde que contratada com prazo determinado e razoável, já que possui amparo não só nos usos e costumes do setor, mas também em lei especial (art. 48, § 2º, da Lei nº 4.591/1964), constituindo previsão que atenua os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil, a onerar excessivamente seus atores, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos.

6. A cláusula de tolerância, para fins de mora contratual, não constitui desvantagem exagerada em desfavor do consumidor, o que comprometeria o princípio da equivalência das prestações estabelecidas. Tal disposição contratual concorre para a diminuição do preço final da unidade habitacional a ser suportada pelo adquirente, pois ameniza o risco da atividade advindo da dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de grande magnitude sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis.

7. Deve ser reputada razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação, visto que, por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 e 12 da Lei nº 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2º, do CDC).

8. Mesmo sendo válida a cláusula de tolerância para o atraso na entrega da unidade habitacional em construção com prazo determinado de até 180 (cento e oitenta) dias, o incorporador deve observar o dever de informar e os demais princípios da legislação consumerista, cientificando claramente o adquirente, inclusive em ofertas, informes e peças publicitárias, do prazo de prorrogação, cujo descumprimento implicará responsabilidade civil. Igualmente, durante a execução do contrato, deverá notificar o consumidor acerca do uso de tal cláusula juntamente com a sua justificação, primando pelo direito à informação.

9. Recurso especial não provido.

(REsp 1582318/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/09/2017, DJe 21/09/2017)

Este e. Tribunal de Justiça também orienta que a cláusula contratual que admite a tolerância de 180 (cento e oitenta) dias para a entrega de imóvel em construção é
válida
, por não se configurar abusiva ou desproporcional, como segue:

ACÓRDÃO APELAÇÃO CÍVEL COMPRA E VENDA DE IMÓVEL AÇÃO INDENIZATÓRIA C/C NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS ATRASO NA ENTREGA DA OBRA NÃO CONFIGURADO CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA VÁLIDA OBRA ENTREGUE ANTES DO EXAURIMENTO DO PRAZO DE 180 DIAS RECURSO PROVIDO SENTENÇA REFORMADA INVERSÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS.

1. Na linha da jurisprudência deste Tribunal de Justiça, é de se reconhecer a validade da cláusula contratual que estabelece uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias em relação à data prevista para entrega do imóvel adquirido na planta. Destarte , a apelante somente poderia ser considerada em mora a partir do vencimento do prazo de tolerância, devendo tal momento ser utilizado como termo inicial de incidência da multa moratória, lucros cessantes, dano material e moral.

2. Destarte, a entrega das chaves é a possibilidade concreta de transferência da posse do bem ao adquirente, momento em que é proporcionado o gozo das faculdades inerentes ao proprietário, o que, de fato, aconteceu neste caso, de forma incontroversa, em setembro de 2011, mas não por responsabilidade das apeladas, as quais, ainda no prazo de tolerância, concluíram as obras do edifício que integra a unidade objeto da lide, por meio do habite-se, concedido em 28/03/2011.

3. Sentença reformada para condenar a autora ao pagamento dos ônus sucumbenciais, cujos honorários advocatícios restaram fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85 §2º do CPC/2015.

4. Recurso conhecido e provido.

(TJES, Classe: Apelação, 048120023428, Relator : FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 22/01/2019, Data da Publicação no Diário: 30/01/2019)

EMENTA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA. SUPOSTO ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. ATUALIZAÇÃO DE VALORES. CUB. CABIMENTO NO DECORRER DA OBRA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. 180 DIAS PARA ALÉM DA DATA DE CONCLUSÃO DA OBRA. LEGALIDADE. DANO MATERIAL, MORAL E LUCRO CESSANTE. DISCUSSÃO PREJUDICADA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1. É legal a cobrança de valores de atualização do imóvel tendo como base o CUB (Custo Unitário Básico de Construção) no decorrer da obra. Precedentes.

2. A cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias para entrega do imóvel, além da data de conclusão prevista no contrato é perfeitamente válida. Precedentes.

3. Resta prejudicada a discussão sobre dano material, moral e lucros cessantes.

4. Nos termos do Enunciado Administrativo nº 07/STJ, é cabível o arbitramento de honorários recursais em favor do patrono da apelada, haja vista ter sido publicada a sentença já na vigência do Novo Código de Processo Civil.

5. Honorários recursais majorado para em 2% (dois por cento) a verba honorária devida ao advogado da requerida/apelada, devendo a sua exigibilidade permanecer suspensa em razão da assistência judiciária gratuita deferida à autora. (fl. 60/62).

6. Recurso conhecido e desprovido.

(TJES, Classe: Apelação, 011150122338, Relator : RONALDO GONÇALVES DE SOUSA, Órgão julgador: TERCEIRA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 20/02/2018, Data da Publicação no Diário: 02/03/2018)

Logo, a mora da Apelada somente se verificaria a partir da data prevista de entrega da obra, que deveria ocorrer em
05.07.2015
,
somada ao prazo de tolerância prevista no contrato de 180 (cento e oitenta) dias, implicando o termo final em
janeiro/2016
.

Como reconhecido na r. sentença recorrida, considerando que a data da efetiva entrega do imóvel ocorreu em

21.08.2015

(fl. 275), fica afastada a mora da Apelada.

Com isso, não sendo reconhecido o atraso na conclusão da obra por parte da Apelada, ficam prejudicados os demais argumentos recursais.

Ante o exposto, CONHEÇO e NEGO PROVIMENTO ao recurso, nos termos da fundamentação.

Considerando o trabalho na fase recursal, majoro os honorários advocatícios em favor da Recorrida, originalmente fixados em 10% sobre o valor da causa para 11%, nos termos do art. 85, § 11, do CPC/2015. Contudo, por ser a Recorrente beneficiária da gratuidade da justiça, a obrigação fica sob condição suspensiva de exigibilidade, na forma do §3º, do art. 98, do CPC/15.

É como voto.

Desembargador SAMUEL MEIRA BRASIL JR.

Relator

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)