Tribunal: TJES
Processo: 0022964-53.2018.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão julgador: ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Locação de Imóvel
Data de julgamento: 2024-07-24

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO
DE DESPEJO C/C COBRANÇA. CONTRATO DE ALUGUEL. TÉRMINO DO PRAZO. PERMANÊNCIA NO BEM IMÓVEL. OBRIGATORIEDADE DO LOCATÁRIO EM PAGAR O ALUGUEL. ALEGAÇÃO DE EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I
–
O
pagamento dos alugueres é obrigação do locatário como contraprestação pela disponibilização do imóvel pelo locador, e nenhuma comprovação há nos autos que a recorrente não dispôs do imóvel tal qual restou contratado.

II -
A
demais, a arguição de exceção de contrato não cumprido não afasta a obrigatoriedade do locatário em quitar os aluguéis pelo período em que permaneceu usufruindo da coisa alheia.

III – Conforme precedente da jurisprudência pátria, a
“[...] Arguição de "exceção de contrato não cumprido" que não afasta o dever do locatário de pagar o valor dos aluguéis até a efetiva desocupação do imóvel. Sentença mantida. Recurso desprovido”
. (TJ-SP - Apelação Cível: 1013181-70.2021.8.26.0566 São Carlos, Relator: Maria de Lourdes Lopez Gil, Data de Julgamento: 21/03/2023, 26ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 21/03/2023).

IV -
Recurso conhecido e improvido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0022964-53.2018.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: EBR INFORMATICA LTDA - ME

APELADO: CONDOMINIO DO EDIFICIO DON ESTEVAM

RELATOR(A):
ROBSON LUIZ ALBANEZ

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EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO
DE DESPEJO C/C COBRANÇA. CONTRATO DE ALUGUEL. TÉRMINO DO PRAZO. PERMANÊNCIA NO BEM IMÓVEL. OBRIGATORIEDADE DO LOCATÁRIO EM PAGAR O ALUGUEL. ALEGAÇÃO DE EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I
–
O
pagamento dos alugueres é obrigação do locatário como contraprestação pela disponibilização do imóvel pelo locador, e nenhuma comprovação há nos autos que a recorrente não dispôs do imóvel tal qual restou contratado.

II -
A
demais, a arguição de exceção de contrato não cumprido não afasta a obrigatoriedade do locatário em quitar os aluguéis pelo período em que permaneceu usufruindo da coisa alheia.

III – Conforme precedente da jurisprudência pátria, a
“[...] Arguição de "exceção de contrato não cumprido" que não afasta o dever do locatário de pagar o valor dos aluguéis até a efetiva desocupação do imóvel. Sentença mantida. Recurso desprovido”
. (TJ-SP - Apelação Cível: 1013181-70.2021.8.26.0566 São Carlos, Relator: Maria de Lourdes Lopez Gil, Data de Julgamento: 21/03/2023, 26ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 21/03/2023).

IV -
Recurso conhecido e improvido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ

Composição de julgamento: 011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Relator / 016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal / 031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar
031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0022964-53.2018.8.08.0035

APELANTE: EBR INFORMÁTICA LTDA - ME

APELADO: CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO DON ESTEVAM

RELATOR: DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

VOTO

Conforme anteriormente relatado, t
rata-se de
apelação cível
interposta por
EBR INFORMÁTICA LTDA - ME
em face da sentença acostada
às fls. 141/143-verso
, proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1º Vara Cível d
e Vila Velha
, que, nos autos da
“ação
de despejo c/c cobrança”

contra si ajuizada por
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO DON ESTEVAM
,
julgou procedente a pretensão autoral nos seguintes termos:

“
Diante do exposto,
JULGO PROCEDENTES
os pedidos autorais para
DECRETAR
o despejo da Requerida, confirmando, deste modo, a antecipação de tutela já deferida
ab initio;
e
CONDENAR
a Requerida ao pagamento dos alugueis vencidos no período de
agosto/2016 a
14.03.2019
, data da efetiva desocupação do bem,
com incidência dos encargos moratórios a partir da data de vencimento de cada obrigação, conforme índices pactuados no contrato.

DECLARO EXTINTO O PROCESSO, com resolução do mérito, na forma do art. 487, I do CPC/15.

CONDENO
a
Requerida
ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais arbitro em 10% sobre o valor total da condenação, nos moldes do art. 85, §2º do CPC/15”.

Em suas razões (
fls. 148/154
),
a
recorrente sustenta, em resumo, que
não teria sido observado pela parte recorrida as obrigações pactuadas no acordo extrajudicial, logo, diante disso, aplica-se o instituto da exceção do contrato não cumprido, a teor do art. 476 do Código Civil.

Contrarrazões juntadas no ID nº 8468466, nas quais o apelado pugna pelo improvimento do recurso.

Pois bem.

Colhe-se dos autos que
o
ora apelado ajuizou
“ação
de despejo c/c cobrança”
em face d
a
apelante aduzindo, em apertada síntese,
que

firmou com
a

r
equerid
a
contrato de locação não residencial de espaço medindo 1m2 (um metro quadrado) do terraço de seu condomínio para colocação de antena parabólica de propriedade e utilização d
a ré
, para fins de prover serviços de internet,
sendo que teria sido
pactuado, a título de locação, a quantia mensal de R$ 250,00 (duzentos e cinquenta reais).

Todavia,
aduz que,
findo o prazo do contrato, em que pese devidamente notificad
a
para tanto,
a
locatári
a
não desocupou o imóvel.

Segue narrando que
a

requerida
demonstrou o intento em prosseguir com a locação; que lhe foi informado que tal só seria possível mediante reajuste do valor mensal pactuado, contudo, manteve-se inerte diante da nova proposta, não prosseguindo com a renovação, tampouco com o pagamento dos boletos enviados, mantendo-se indevidamente na posse do imóvel.

Basicamente d
iante de tais fatos, ajuizou a presente ação visando compelir
a
ré
a desocupar o imóvel, bem como condená-l
a
ao pagamento da importância de R$ 7.065,90 (sete mil e sessenta e cinco reais) decorrente dos alugueres vencidos e não pagos.

Após o processamento da demanda, inclusive com o deferimento da liminar em que foi concedido o despejo da requerida, adveio a r. sentença objurgada, oportunidade em que o Magistrado
a quo
julgou procedente a pretensão autoral na forma acima mencionada.

Irresignad
a
,
a
requerid
a
interpôs o presente recurso, o qual passo a apreciar
e, desde já, afirmo que as razões não merecem ser acolhidas.

É
induvidoso que o contrato de locação
não residencial
firmado entre as partes, e que foi acostado às fls. 17/19, foi realizado entre os litigantes após a formalização de um acordo extrajudicial (fls. 71/72), na qual se visava o melhor ajuste do valor mensal, sendo que, ao final, foi fixado o valor de R
$
250,00 (duzentos e cinquenta reais) com vigência de 24 (vinte e quatro) meses, a iniciar no dia 15 de julho de 2014 a 14 de julho de 2016.

Contudo, após o término do contrato locatício acima firmado, os litigantes iniciaram novas tratativas para que o pacto fosse renovado.

A
despeito d
o

aparente
interesse d
a recorrente
em renovar o pacto
,
conforme email anexado à fl. 24,
verifica-se dos autos que o recorrido
encaminh
ou

notificação extrajudicial
juntada
à fl. 22
para a parte apelante, também demonstr
ando
vontade para que o pacto fosse
novamente firmado
, desde, é claro, que o novo reajuste atendesse ambas as partes.

Apesar disso, conforme novo e-mail acostado à fl. 25, o apelado não obteve resposta para a nova contratação da locação do terraço do condomínio e nem mesmo o seu adimplemento
do boleto enviado com o novo valor da locação, oportunidade em que requereu a retirada dos equipamentos do ambiente.

Assim, apesar do término do contrato e a permanência dos equipamentos no terraço do condomínio, o fato é que a recorrida deve
ria
pagar o aluguel pelo período em que lá permaneceu.

Sobre tal ponto, por entender relevante e oportuno, cito excerto da r. sentença objurgada:

“
I
n casu
, observa-se que a despeito do interesse do locatário na renovação do contrato, cujo prazo de locação estabelecido, repise-se, findou em
14.07.2016
, não aceitou o novo valor proposto pelo locador, de modo que a renovação do pacto não foi, portanto, ultimada; contudo, também não tratou de desocupar o local objeto do contrato, permanecendo com seus equipamentos lá instalados até
14.03.2019
(conforme informado na peça defensiva), data em que procedeu à retirada apenas em razão do cumprimento do mandado liminar de despejo exarado no bojo deste feito.

Desse modo, certo é que a continuidade do locatário na posse da coisa alugada, ainda que em período no qual se discutia a continuidade ou não do pacto, implica na necessidade de pagamento do aluguel mensal, mormente porque, na locação, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição; não sendo crível assegurar, portanto, o uso do bem sem a devida contraprestação”.

Com
relação ao ponto que a recorrente afirma que não
teria sido observad
a
pela parte recorrida as obrigações pactuadas no acordo extrajudicial,
qual seja, emissão de boleto para pagamento do aluguel, a justificar o seu ato de inadimplência com base no
instituto da exceção do contrato não cumprido,
entendo que não merece prosperar.

Ora, a meu sentir, o atuar da requerida, mesmo sendo comprovado que diversos boletos teriam sido enviados a ela quando ainda o contrato estava em vigor, apenas demonstra que ela tinha conhecimento e canais próprios para que se mantivesse adimplente com o pactuado.

Ademais, conforme documento acostado às fl. 106/107, a própria apelante em e-mail enviado ao apelado ao contestar o não envio dos boletos, embora tenha alegado a exceção do contrato não cumprido, foi enfática ao afirmar que
“não possui qualquer intenção em não cumprir com o pagamento dos valores, e segue em anexo, o comprovante de depósito no valor de R$ 750,00 realizado no dia 19/01 referentes aos meses de 07, 08 e 09/2015”.

Assim, a conduta praticada pela apelada para justificar o seu inadimplemento com base no art. 476 do Código Civil apenas corrobora a sua omissão em pagar os aluguéis que são devidos.

Ora,
o
pagamento dos alugueres é obrigação do locatário como contraprestação pela disponibilização do imóvel pelo locador, e nenhuma comprovação há nos autos que a recorrente não dispôs do imóvel tal qual restou contratado.

Sobre o tema, cito o seguinte precedente:

CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO.
INVOCAÇÃO, PELO LOCATÁRIO, DA EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. INOCORRÊNCIA. IMÓVEL QUE FOI DISPONIBILIZADO TAL QUAL PACTUADO.
EXCESSO DE EXECUÇÃO. CUMULAÇÃO DA MULTA RESCISÓRIA. INOCORRÊNCIA. FALTA DE PAGAMENTO DOS ALUGUERES QUE CONSTITUI INFRAÇÃO APTA A CAUSAR A RESCISÃO DO CONTRATO. PENALIDADE COBRADA PROPORCIONALMENTE AO TEMPO FALTANTE. SENTENÇA MANTIDA.
1. O pagamento dos alugueres é obrigação do locatário como contraprestação pela disponibilização do imóvel pelo locador, e nenhuma comprovação há nos autos que os locatários, ora apelantes, não dispuseram do imóvel tal qual restou contratado.
Se havia problemas no empreendimento, deveriam os locatários ter demonstrado que tais problemas inviabilizou a fruição do imóvel, e isso não ocorreu. 2. A rescisão do contrato, de forma antecipada, se deu pelo não pagamento dos alugueres – constituindo, assim, infração contratual apta a ensejar a rescisão. Se não houve a cumulação de multa moratória (por atraso no pagamento dos alugueis) com a rescisória (por falta de pagamento de alugueis), não há ilegalidade, pois a falta de pagamento é infração contratual. Só haveria o alegado excesso se, na hipótese dos autos, não tivesse sido pactuado o redutor da multa proporcionalmente ao tempo faltante para o término do contrato, redutor esse que está expressamente previsto na avença, e foi respeitado. 3. Recurso improvido.
(TJ-SP - APL: 10108203920158260001 SP 1010820-39.2015.8.26.0001, Relator: Artur Marques, Data de Julgamento: 06/02/2017, 35ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 06/02/2017)

A
demais, a arguição de exceção de contrato não cumprido não afasta a obrigatoriedade do locatário em quitar os aluguéis pelo período em que permaneceu usufruindo da coisa alheia.
Nesse sentido, os seguintes julgados do Tribunal de Justiça de São Paulo:

"
AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA. Locatários que alegam a precariedade de condições do imóvel, mas nele permaneceram sem adimplir o débito. Impossibilidade de invocar a exceção de contrato não cumprido. Aluguéis devidos como natural contrapartida pelo uso da coisa alheia
. Descumprimento contratual do locador, contudo, verificado. Infiltrações que não foram reparadas no prazo previsto em contrato. Multa compensatória devida. Valor, contudo, excessivo para a hipótese dos autos. Admitida redução com fundamento no art.
413
do
CC
. Danos materiais não verificados. Isenção de aluguéis no início da locação que já compôs os danos. Sentença mantida. Recursos desprovidos." (Apel nº
1021138-60.2018.8.26.0071,
36a Câm. Dir. Priv. Rel. Des.
Milton Carvalho,
j. 13.07.2020)

LOCAÇÃO DE IMÓVEIS. Ação de despejo por falta de pagamento. Sentença de extinção do despejo e procedência da cobrança. Insurgência da ré. Alegação de nulidade da sentença por cerceamento de defesa. Inocorrência. Desnecessidade de produção de outras provas. Mérito. Laudo de vistoria, ainda que não assinado pela ré/locatária, que era parte integrante do contrato de locação.
Arguição de "exceção de contrato não cumprido" que não afasta o dever do locatário de pagar o valor dos aluguéis até a efetiva desocupação do imóvel. Sentença mantida.
Recurso desprovido. (TJ-SP - Apelação Cível: 1013181-70.2021.8.26.0566 São Carlos, Relator: Maria de Lourdes Lopez Gil, Data de Julgamento: 21/03/2023, 26ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 21/03/2023)

Portanto,
improcede o pleito d
a recorrente
de se valer da exceção de contrato não cumprido para se esquivar do pagamento dos aluguéis da locação.

Ante o exposto
, CONHEÇO
do recurso de apelação e
NEGO-LHE PROVIMENTO
.

Considerando o trabalho na fase recursal, majoro os honorários advocatícios em favor do recorrido, originalmente fixados em 10% sobre o valor da condenação, para 12%, nos termos do art. 85, § 11, do CPC/2015.

É como voto.

DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ - RELATOR

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Manifesto-me por acompanhar, na íntegra, o voto exarado pelo douto relator.