Tribunal: TJES
Processo: 5005541-90.2024.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão julgador: MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda
Data de julgamento: 2024-09-16

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - AUSÊNCIA DE PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA REQUERENDO RESTITUIÇÃO E RESOLUÇÃO DO CONTRATO - IMPOSSIBILIDADE DE CONCESSÃO DA LIMINAR DE OFÍCIO - JURISPRUDÊNCIA DO C. STJ DEFINE O LIMITE DE 25% DE RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS EM CASO DE CULPA DO COMPRADOR - RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Ao compulsar os autos de origem, constata-se que não há na petição inicial ou no aditamento apresentado pedido de concessão de tutela de evidência/urgência pleiteando a restituição dos valores pagos pelo autor sem a retenção contratual, mas sim, foi requerida a tutela de urgência para fins de determinar que o requerido, ora agravante, se abstenha de realizar as cobranças/prestações mensais, referentes ao imóvel objeto da lide, bem como de negativar seu nome junto aos Órgãos de Proteção ao crédito.

2. Desta feita, apenas o fato da concessão da tutela provisória de urgência de ofício embasa o provimento do recurso para cassar a decisão agravada no tocante à declaração resolução do contrato objeto da ação desde 08.12.2021 e da ordem de restituição do valor das parcelas pagas em razão do negócio, corrigido pelo índice contido no contrato, ressalvando-se o percentual de retenção de 20%.

3. Ocorre que, o exame do direito da parte ora agravada à concessão da tutela de urgência pleiteada, perpassa pela aplicação da orientação pacificada do C. STJ quanto à matéria, bem como da análise do instrumento contratual que rege a relação jurídica objeto da ação.

4. A atual e pacífica jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça definiu que o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta corte, é o adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Precedentes do C. STJ.

5. Na hipótese, resta incontroverso que a rescisão do contrato está fundamentada na impossibilidade do promitente comprador, ora agravado, de adimplir as parcelas avençadas, de modo que configurada a sua culpa.

6. De acordo com o entendimento firmado pelo C. STJ, o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) do montante pago possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange de uma só vez todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor.

7. Por fim, consta no e-mail colacionado o cálculo do distrato com a dedução do montante que corresponde ao percentual de 35,45 % (trinta e cinco vírgula quarenta e cinco por cento) da quantia paga pelo ora agravado.

8. Recurso conhecido e parcialmente provido.

VISTOS
, relatados e discutidos estes autos,
ACORDAM
os Desembargadores que integram a Primeira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo,
à unanimidade, conhecer e

dar parcial provimento ao recurso
, nos termos do voto da Relatora.

Vitória/ES, de de 2024.

RELATORA

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5005541-90.2024.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: VILLA MARIA IMOBILIARIA S.A SPE

AGRAVADO: RENAN DE JESUS PEDRO

RELATOR(A):
MARIANNE JUDICE DE MATTOS

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - AUSÊNCIA DE PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA REQUERENDO RESTITUIÇÃO E RESOLUÇÃO DO CONTRATO - IMPOSSIBILIDADE DE CONCESSÃO DA LIMINAR DE OFÍCIO - JURISPRUDÊNCIA DO C. STJ DEFINE O LIMITE DE 25% DE RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS EM CASO DE CULPA DO COMPRADOR - RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Ao compulsar os autos de origem, constata-se que não há na petição inicial ou no aditamento apresentado pedido de concessão de tutela de evidência/urgência pleiteando a restituição dos valores pagos pelo autor sem a retenção contratual, mas sim, foi requerida a tutela de urgência para fins de determinar que o requerido, ora agravante, se abstenha de realizar as cobranças/prestações mensais, referentes ao imóvel objeto da lide, bem como de negativar seu nome junto aos Órgãos de Proteção ao crédito.

2. Desta feita, apenas o fato da concessão da tutela provisória de urgência de ofício embasa o provimento do recurso para cassar a decisão agravada no tocante à declaração resolução do contrato objeto da ação desde 08.12.2021 e da ordem de restituição do valor das parcelas pagas em razão do negócio, corrigido pelo índice contido no contrato, ressalvando-se o percentual de retenção de 20%.

3. Ocorre que, o exame do direito da parte ora agravada à concessão da tutela de urgência pleiteada, perpassa pela aplicação da orientação pacificada do C. STJ quanto à matéria, bem como da análise do instrumento contratual que rege a relação jurídica objeto da ação.

4. A atual e pacífica jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça definiu que o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta corte, é o adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Precedentes do C. STJ.

5. Na hipótese, resta incontroverso que a rescisão do contrato está fundamentada na impossibilidade do promitente comprador, ora agravado, de adimplir as parcelas avençadas, de modo que configurada a sua culpa.

6. De acordo com o entendimento firmado pelo C. STJ, o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) do montante pago possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange de uma só vez todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor.

7. Por fim, consta no e-mail colacionado o cálculo do distrato com a dedução do montante que corresponde ao percentual de 35,45 % (trinta e cinco vírgula quarenta e cinco por cento) da quantia paga pelo ora agravado.

8. Recurso conhecido e parcialmente provido.

VISTOS
, relatados e discutidos estes autos,
ACORDAM
os Desembargadores que integram a Primeira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo,
à unanimidade, conhecer e

dar parcial provimento ao recurso
, nos termos do voto da Relatora.

Vitória/ES, 02 de setembro de 2024.

RELATORA

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Órgão julgador vencedor
: 023 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS

Composição de julgamento: 023 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Relator / 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal / 010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal
VOTOS VOGAIS
004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar
010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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VOTO VENCEDOR

AGRAVO DE INSTRUMENTO N.º 5004135-34.2024.8.08.0000

AGRAVANTE:
VILLA MARIA IMOBILIARIA S.A. SPE

AGRAVADO:
RENAN DE JESUS PEDRO

RELATORA: DESEMBARGADORA MARIANNE JÚDICE DE MATTOS

VOTO

Conforme relatado, trata-se de recurso de
Agravo de Instrumento
interposto
por
VILLA MARIA IMOBILIÁRIA S.A. SPE
contra a decisão proferida pelo Juízo da 2ª
Vara Cível e Comercial de Linhares/ES
nos autos da
ação de rescisão contratual c/c restituição dos valores nº
5001952-68.2022.8.08.0030

ajuizada em seu desfavor por RENAN DE JESUS PEDRO,

que concedeu a tutela provisória de evidência para: 1) declarar resolvido o contrato objeto desta ação desde 08.12.2021 e determinar que a requerida suspenda a cobrança de toda e qualquer despesa relativa ao contrato, bem como retire o nome do autor de cadastros de inadimplentes, no prazo de 5 dias, sob pena de multa diária; e 2) determinar à parte requerida que restitua à parte autora, no prazo de 15 (quinze) dias, o valor das parcelas pagas em razão do negócio ora em análise, corrigido pelo índice contido no contrato, ressalvando-se o percentual de retenção de 20%, que serão alvo de deliberação em momento oportuno (sentença), sob pena de multa diária.

Em suas razões (Id 8191154), a agravante
relata que celebrou com o agravado contrato de promessa de compra e venda de um lote localizado no empreendimento Villa Maria, na cidade de Linhares/ES, e apesar de ter se comprometido com o pagamento das parcelas para aquisição do bem, nos termos do contrato assinado, o ora agravado deixou de arcar com suas obrigações contratuais, tornando-se inadimplente. Assim, relata que o distrato se operou no dia 31/10/2022, diante da inadimplência da parte autora, conforme prevê a cláusula oitava do contrato.

Alega que o ora agravado ingressou com demanda na origem, na qual, sem qualquer fundamento, requer a devolução do valor integral, sem qualquer retenção, o que não se pode admitir.

Ressalta que nunca se opôs à restituição de valores, mas com as retenções devidas previstas em contrato.

Aduz que não constou na decisão liminar a retenção da comissão de corretagem, tampouco dos impostos já pagos na operação, em desacordo não somente com o contrato pactuado entre as partes, mas também com a jurisprudência dominante do C. STJ e do E. Tribunal de Justiça deste Estado.

Diante do exposto, requereu a concessão do efeito suspensivo recursal. E, no mérito, a cassação da liminar concedida.

Decisão proferida deferindo o efeito suspensivo recursal e solicitando informações ao Juízo de primeiro grau.

Contrarrazões requerendo o desprovimento do recurso.

Pois bem.
Inicialmente, ao compulsar os autos de origem, constato que
não
há na petição inicial (Id 12494198) ou no aditamento apresentado (Id 16836529) pedido de concessão de tutela de evidência/urgência pleiteando a restituição dos valores pagos pelo autor sem a retenção contratual, mas sim, foi requerida a tutela de urgência para fins de determinar que o requerido, ora agravante, se abstenha de realizar as cobranças/prestações mensais, referentes ao imóvel objeto da lide, bem como de negativar seu nome junto aos Órgãos de Proteção ao crédito.

Desta feita, apenas o fato da concessão da tutela provisória de urgência
de ofício
embasa o provimento do recurso para cassar a decisão agravada no tocante à declaração resolução do contrato objeto da ação desde 08.12.2021 e da ordem de restituição do valor das parcelas pagas em razão do negócio, corrigido pelo índice contido no contrato, ressalvando-se o percentual de retenção de 20%.

Ocorre que, o exame do direito da parte ora agravada à concessão da tutela de urgência pleiteada, perpassa pela aplicação da orientação pacificada do C. STJ quanto à matéria, bem como da análise do instrumento contratual que rege a relação jurídica objeto da ação.

Assim sendo, consta no contrato juntado no Id 12494710 da ação as seguintes cláusulas:

QUARTA - INADIMPLEMENTO E RESCISÃO CONTRATUAL

4.1. São motivos de rescisão do presente contrato, ficando a PROMITENTE VENDEDORA automaticamente liberada para negociar o lote com terceiros:

a) A infração de qualquer de suas cláusulas ou condições por parte do(s) PROMITENTES(S) COMPRADORES(S).

b) A inadimplência pelo(s) PROMITENTES(S) COMPRADORES(S) de duas parcelas, consecutivas ou não, por qualquer prazo.

c) O atraso no pagamento de uma parcela por período igual ou superior a 180 dias.

4.2.

Do valor que será retido
: Ocorrendo qualquer das situações acima, o contrato será rescindido por notificação administrativa, que poderá ser enviada por meio eletrônico. Nesse caso serão retidos pela PROMITENTE VENDEDORA os seguintes valores a título de indenização:

a) o valor pago a título DE CORRETAGEM, conforme estabelecido no Quadro Resumo;

b) a título de taxa de administração, o percentual de 20% do montante obtido pela subtração das parcelas pagas pelo(s) PROMITENTES(S) COMPRADORES(S) menos o valor DA CORRETAGEM.

c) O valor pago referente aos seguintes custos de natureza tributária: COFINS - 3%; PIS - 0,65%, CSSL - 1,08% e IR - 1,20% sobre o lucro presumido e outros.

4.3
Sendo a PROMITENTE VENDEDORA que der causa à rescisão será devolvido valor nominal integral que tiver recebido.

4.4
Em qualquer das hipóteses de rescisão contratual, o valor a ser restituído ao(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES) será adimplido em tantas parcelas quantas por ele anteriormente pagas.

Sobre a questão, a atual e pacífica jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça definiu que
o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta corte, é o adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato
. Precedentes. (AgInt no REsp n. 2.076.914/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 30/10/2023, DJe de 3/11/2023.).

Na hipótese, resta incontroverso que a rescisão do contrato está fundamentada na impossibilidade do promitente comprador, ora agravado, de adimplir as parcelas avençadas, de modo que configurada a sua culpa.

De acordo com o entendimento firmado pelo C. STJ, o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) do montante pago possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que
abrange de uma só vez todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor
.

No mesmo sentido, confira-se:

DIREITO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COLETIVA DE CONSUMO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VÍNCULO CONTRATUAL.
EXTINÇÃO. CULPA. COMPRADOR. PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ABRANGÊNCIA.

1. Cuida-se, na origem, de ação coletiva de consumo por meio da qual se questiona a abusividade de cláusula que estabelece a retenção de valores entre 50 e 70% do montante pago pelo adquirente na hipótese de extinção do contrato de aquisição de unidades imobiliárias, em virtude da culpa do consumidor.

2. Recurso especial interposto em: 18/12/2018; concluso ao gabinete em: 13/08/2019. Julgamento: CPC/15.

3.
O propósito recursal consiste em determinar se: a) no rompimento do vínculo contratual por resilição unilateral ou por inadimplemento do consumidor, pode ser limitado o percentual de retenção dos valores já pagos ao vendedor; e b) o percentual de retenção abrange as despesas com a comissão de corretagem.

4. Segundo a orientação mais atual da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta. Precedente.

5. Referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, portanto, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade.

6. Ainda que,
conforme tese repetitiva (Tema 938/STJ, REsp 1.599.511/SP) seja válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, referido pagamento é despesa administrativa da vendedora, que deve ser
devolvido integralmente na hipótese de desfazimento do contrato por culpa da vendedora (precedentes) e
considerado abrangido pelo percentual de 25% de retenção na culpa do comprador.

7. Recurso especial conhecido e provido.

(REsp 1.820.330/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/11/2020, DJe 1º/12/2020).

Na hipótese vertente, consta no e-mail colacionado no Id 12494730 o cálculo do distrato com a dedução da Taxa de Corretagem (5% - R$5.748,69), da Taxa Administrativa (20% - R$ 12.000,32), Impostos (5,93% - R$ 3.898,99) e IPTU de 2016 a 2021 (R$ 1.663,91), totalizando o montante de R$ 23.311,91 (vinte e três mil, trezentos e onze reais e noventa e um centavos) que corresponde ao percentual de 35,45 % (trinta e cinco vírgula quarenta e cinco por cento) da quantia paga pelo ora agravado.

Portanto, ao menos nesta fase inicial, deve ser cassada a tutela de urgência no tocante à resolução do contrato e à ordem de restituição dos valores pagos, suspendendo a exigibilidade da cobrança do que ultrapassar 25% (vinte e cinco por cento) do montante já pago.

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO para cassar a tutela de urgência relativa à resolução do contrato e à ordem de restituição dos valores pagos, bem como para limitar a
suspensão da cobrança
do que ultrapassar 25% (vinte e cinco por cento) do montante já pago
, mantendo a determinação de retirada do nome do autor de cadastros de inadimplentes.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

SESSÃO:
PLENÁRIO VIRTUAL de 02/09/2024, às 12:00

VOTO: Acompanho o voto da eminente Relatora

VOGAL: Desembargadora Janete Vargas Simões