Tribunal: TJES
Processo: 0019487-12.2020.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão julgador: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão do contrato e devolução do dinheiro; Promessa de Compra e Venda; Tutela de Urgência
Data de julgamento: 2024-06-24

Ementa:
APELAÇÕES CÍVEIS
–

PRELIMINAR – INTEMPESTIVIDADE RECURSAL – REJEITADA –
PRELIMINAR – INOVAÇÃO RECURSAL – REJEITADA –
MÉRITO
–
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL –
LOTEAMENTO –
RESPONSABILIDADE
SOLIDÁRIA
DO BANCO –
AUSÊNCIA DE PRAZO PARA CONCLUSÃO DA OBRA
–
MANIFESTA DESVANTAGEM DO CONSUMIDOR – VERIFICADA
–
CASO FORTUITO E FORÇA MAIO
R
NÃO VERIFICADOS
– RESCISÃO CONTRATUAL – CULPA EXCLUSIVA
DAS REQUERIDAS
–
INVIABILIDADE DE RETENÇÃO DE VALORES
– INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 543 DO STJ
–
RESPONSABILIDADE DAS REQUERIDAS PELO PAGAMENTO DE IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS
–

DEVOLUÇÃO EM DOBRO DO SINAL
(ART. 418, CC)

–

ERRO MATERIAL NO DISPOSITIVO DA SENTENÇA
–
AUSENTE NOME DA PARTE – RETIFICAÇÃO –
I
NCIDÊNCIA DE CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO
–
RECURSO
DO BANCO
CONHECIDO E
DES
PROVIDO –
RECURSO DAS CONSTRUTORAS CONHECIDO E
DES
PROVIDO – RECURSO DOS AUTORES CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1.
Preliminar:
intempestividade do recurso interposto por CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A E GRAN VIVER URBANISMO S/A – Considerando-se o prazo em dobro conferido aos litisconsortes com diferentes procuradores e as suspensões ocorridas no período, em razão dos feriados (20/02; 21/02 e; 22/02) o
dies ad quem
para interposição do apelo seria o dia 22/03/2023, de modo que a apelação interposta em 07/03/2023, afigura-se tempestiva. Preliminar rejeitada.

2.
Preliminar:
inovação recursal: ao contrário do que alega o banco apelado, não há que se falar em inovação recursal dos autores, ora apelantes. Isto porque, da análise das razões iniciais é possível observar que os autores pugnaram, desde o princípio, pela nulidade do contrato, bem como pela imposição de multa diária às rés no caso de não devolução imediata do valor pago pelos autores no imóvel ou do depósito judicial dos valores devidos. Preliminar rejeitada.

3
.
Mérito:
Embora não tenha sido o responsável pela execução das obras de infraestrutura no loteamento, o banco consta como parte no contrato de compra e venda colacionado aos autos, o que denota sua vinculação com as demais requeridas, principalmente considerando a discussão acerca da ausência de cláusula no referido instrumento que estipulasse prazo para finalização da obra.

4
.
Ausente cláusula que dispõe expressamente sobre prazo certo para entrega de chaves do imóvel – violando o disposto no art. 6º, inciso III do CDC –, conclui-se que os autores encontram-se em manifesta desvantagem em relação às requeridas e, via de consequência, a rescisão do contrato é medida que se impõe.

5
.
As vicissitudes previsíveis na atividade da construção civil, tais como chuvas, greves, carência de mão de obra, embaraços administrativos, entre outras, não restam abarcadas pelos conceitos referentes ao fortuito externo e à força maior.

6
.
Afastada a ocorrência de caso fortuito ou força maior, resta tão somente a culpa exclusiva das requeridas na rescisão do contrato, o que atrai a incidência da Súmula nº 543.

7
.
Possibilidade de retenção de parte do valor pago à empresa ocorre somente quando a rescisão se der por culpa do promitente comprador, o que não é o caso dos autos, devendo a restituição ser paga integralmente.

8
.
Os autores só passam a ser responsáveis pelas faturas referentes ao IPTU e condomínio na ocasião da entrega das chaves, o que não ocorreu no caso, sendo, portanto, inexigível o pagamento das referidas despesas. Precedente do STJ.

9
.
Não obstante o julgador de origem tenha determinado a devolução do sinal de forma simples, está claro que o referido valor foi dado como princípio de pagamento, para confirmação do negócio jurídico (o qual não estabeleceu hipótese de arrependimento), de modo que a inexecução do contrato por parte de quem recebeu as arras confirmatórias implica não apenas no desfazimento do negócio, como também na devolução do valor pago mais o equivalente (artigo 418 do Código Civil).

10
.
Cumpre corrigir o erro material evidenciado na r. sentença, que deixou de mencionar a requerida
GRAN VIVER URBANISMO S/A
na parte dispositiva, sendo a mesma parte legitima para figurar no polo passivo da demanda.

1
1
.
A correção monetária incide desde o desembolso de cada parcela nos contratos de compra e venda de imóvel em que se determina o ressarcimento ao comprador. Súmula 43 do STJ.

1
2
.
Recurso interposto por
BANCO SEMEAR S/A
conhecido e desprovido. Recurso interposto por
CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
S/A E GRAN VIVER URBANISMO S/A
conhecido e desprovido. Recurso interposto por

LEONARDO RISOLI SILVA E MARIANA ANTONIO LOPES RISOLI SILVA
conhecido e parcialmente provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0019487-12.2020.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: LEONARDO RISOLI SILVA e outros (4)

APELADO: BANCO SEMEAR S.A. e outros (4)

RELATOR(A):
FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

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EMENTA

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ACÓRDÃO

Decisão
: VISTOS, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores da 2ª Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Espírito Santo, em conformidade com a ata de julgamento e com as notas taquigráficas, à unanimidade de votos, CONHECER do recurso de apelação cível interposto por BANCO SEMEAR S/A e NEGAR-LHE PROVIMENTO, bem como CONHECER e, no mérito, NEGAR PROVIMENTO ao recurso de CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A E GRAN VIVER URBANISMO S/A. Lado outro, CONHECER da apelação de LEONARDO RISOLI SILVA E MARIANA ANTONIO LOPES RISOLI SILVA e, no mérito, DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO, para reformar em parte a r. sentença, nos termos do voto do eminente Desembargador Relator.

Órgão julgador vencedor
: 013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

Composição de julgamento: 013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Relator / 017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal / 022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal
VOTOS VOGAIS
017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar
022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR

PRELIMINAR
DE
INTEMPESTIVIDADE
DO RECURSO DE
CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
S/A E GRAN VIVER URBANISMO S/A

Consoante relatado, em sede de contrarrazões, acostadas às fls. 477/489, os autores arguiram pela intempestividade do recurso da apelação manejado por
CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
S/A E GRAN VIVER URBANISMO S/A
, argumentando que foi protocolizada fora do prazo final.

Com efeito, para o juízo de conhecimento do recurso, imprescindível se revela a observância dos artigos 229 e 508, do Código de Processo Civil, sob pena de sua inadmissibilidade, senão vejamos:

Art. 229. Os litisconsortes que tiverem diferentes procuradores, de escritórios de advocacia distintos, terão prazos contados em dobro para todas as suas manifestações, em qualquer juízo ou tribunal, independentemente de requerimento.

Art. 508. Na apelação, nos embargos infringentes, no recurso ordinário, no recurso especial, no recurso extraordinário e nos embargos de divergência, o prazo para interpor e para responder é de 15 (quinze) dias.

Neste particular, observo que a intimação de
CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
S/A E GRAN VIVER URBANISMO S/A

da decisão integrativa da sentença deu-se em 03/02/2023, consoante se infere da Certidão às fls. 416, iniciando-se o prazo, portanto, em 04/02/2023 (art. 224 do CPC).

Ademais, a apelação foi interposta quando o processo ainda tramitava em autos físicos, tendo em vista que a sua conversão ao PJe ocorreu somente em 24/08/2023 (conforme certidão de digitalização no evento 6245674), não havendo, portanto, óbice na aplicação do prazo em dobro conferido pelo art. 229 do CPC.

Assim, considerando-se o prazo em dobro atribuído aos litisconsortes com diferentes procuradores e as suspensões ocorridas no período, em razão dos feriados (20/02; 21/02 e; 22/02) o
dies ad quem
para interposição do apelo seria o dia 22/03/2023, de modo que a apelação interposta em 07/03/2023 afigura-se tempestiva.

Isto posto,
REJEITO
a preliminar de intempestividade.

É como voto.

PRELIMINAR
DE
INOVAÇÃO RECURSAL
DO RECURSO DE
LEONARDO RISOLI SILVA E MARIANA ANTONIO LOPES RISOLI SILVA

Consoante relatado, no bojo das contrarrazões recursais,
BANCO SEMEAR S/A
sustenta a existência de inovação recursal de parte do apelo manejado por
LEONARDO RISOLI SILVA E MARIANA ANTONIO LOPES RISOLI SILVA
, tendo em vista que “
em sua inicial o Autor não requereu em nenhum momento a decretação da nulidade do contrato firmado juntamente ao Banco Semear, tampouco requereu a fixação de multa contra as Rés
”.

Por força do art. 1.013, §1º, do Código de Processo Civil
1
, a questão que não tenha sido objeto de litígio entre as partes no Juízo
a quo
, não há de ser conhecida em segunda instância. Isto porque, em grau de apelação, não é admitida a apreciação de questão que não foi suscitada e discutida na primeira instância, pois caracteriza inovação recursal. Nesse sentido, cumpre destacar julgados desta egrégia Segunda Câmara Cível,
in verbis
:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL. ACOLHIDA. MÉRITO. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. ACIDENTE OCORRIDO EM EVENTO MUSICAL. CATRACAS ATINGIRAM A AUTORA E CAUSARAM LESÕES QUE DEIXARAM NELA CICATRIZES PERMANENTES. DANO MORAL CARACTERIZADO. VALOR REDUZIDO EM SEDE RECURSAL. DESCONTO DA FRANQUIA. CONDENAÇÃO DA SEGURADORA NA LIDE SECUNDÁRIA NOS LIMITES DA APÓLICE. RECURSO PROVIDO PARCIALMENTE. 1. Preliminar de inovação recursal:
É defeso à parte pedir a reforma da sentença com base em argumento não suscitado na origem, já que não há como afirmar que houve error in judicando relativamente a argumento sobre o qual o Magistrado não foi provocado a enfrentar, sem contar que admitir a inauguração de novas teses na instância recursal, salvo aquelas de ordem pública, resulta em violar o contraditório e ampla defesa, além de atentar contra o dever de a parte, na contestação, pelo princípio da eventualidade, impugnar especificamente todos os argumentos debatidos pelo autor, sob pena de preclusão
. Inovação recursal caracterizada no caso, afastando a apreciação de parte dos pedidos formulados na apelação. [...] (TJES; AC 0019691-17.2009.8.08.0024; Segunda Câmara Cível; Rel. Des. Carlos Simões Fonseca; Julg. 14/12/2021; DJES 12/01/2022).

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE BUSCA E APREENSÃO. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL E APELAÇÃO ADESIVA. PRELIMINAR. SUSCITADA EX OFFICO. NÃO CONHECIMENTO PARCIAL. AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE. PRELIMINAR ACOLHIDA. MÉRITO. APRECIAÇÃO CONJUNTA. APREENSÃO DE VEÍCULO INDEVIDA. NÃO COMPROVAÇÃO DE MÁ-FÉ. DANOS MORAIS CABÍVEIS. IMPOSSIBILIDADE DA REPETIÇÃO DE INDÉBITO. INOVAÇÃO RECURSAL. CONHECER PARCIALMENTE E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. CONHECER E CONFERIR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO ADESIVA. [...] II. V.
As questões meritórias no que concernem a multa arbitrada e a restituição dos valores pagos do financiamento deduzidas no presente recurso de apelação adesivas sequer foram objeto de apreciação pelo juízo a quo em sede de contestação, configurando nítida inovação recursal.
II. VI. Recurso de apelação cível interposto pelo banco bradesco financiamentos s/a parcialmente conhecido e não provido; recurso de apelação adesiva interposto por aneclan Rocha dos Santos conhecido e parcialmente provido. (TJES; AC 0008674-57.2017.8.08.0006; Segunda Câmara Cível; Rel. Des. Namyr Carlos de Souza Filho; Julg. 28/09/2021; DJES 13/10/2021).

Todavia, da análise das razões iniciais é possível observar que os autores pugnaram na exordial pela nulidade do contrato, tendo em vista que requereram “
Na re
m
ota hipótese de Vossa Excelência n
ão
concordar co
m
a tese de aplicação, por analogia, do prazo fixado para a conclusão das obras e
m
05/2018 co
m

t
olerância de 180 dias no e
m
preendimento situ
a
do no lotea
m
ento Cidade Verde Serra para que também se aplique a
o
imóvel adquirido pelos autores, o que n
ã
o se esper
a
,
aind
a
assi
m
restam
m
otivos jurídicos suficientes para que seja demonstrada a flagrante ilegalidade/nulidade no contrato firmado entre os autores e o Banco requerido
[...]
”.

Cumpre ressaltar que, não obstante o pedido não tenha sido mencionado em campo próprio – já que constou apenas no corpo da inicial –, o mesmo faz parte da causa de pedir dos autores, ora apelantes, razão pela qual a mera atecnia desnecessária não descaracteriza a pretensão dos autores ao ajuizarem a presente demanda. Nesse sentido:

MANDADO DE SEGURANÇA. ANISTIADOS DA PETROBRÁS. INÉPCIA DA INICIAL AFASTADA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA MINISTRA DO MPOG. PRETENSÃO AO PAGAMENTO DO ADICIONAL DE HORA DE REPOUSO E DE ALIMENTAÇÃO SOB A ALEGAÇÃO DE QUE, QUANDO NA ATIVA, PRESTAVAM JORNADA ININTERRUPTA DE REVEZAMENTO DE SEIS HORAS. ADICIONAL PREVISTO EM ACORDO COLETIVO QUE FOI CELEBRADO EM MOMENTO POSTERIOR AO DESLIGAMENTO DOS IMPETRANTES E QUE CONDICIONA O PAGAMENTO DO ADICIONAL AO CUMPRIMENTO DE JORNADA DE OITO HORAS. INCERTEZA QUANTO AO ALCANCE DO INSTRUMENTO DE NEGOCIAÇÃO COLETIVA EM RELAÇÃO AOS IMPETRANTES, QUE POSSIVELMENTE JÁ ESTARIAM APOSENTADOS QUANDO DE SUA CELEBRAÇÃO. AUSÊNCIA DE LIQUIDEZ E CERTEZA DO DIREITO ALEGADO. SEGURANÇA DENEGADA, EM CONSONÂNCIA COM O PARECER MINISTERIAL.

1. Segundo lição já antiga na jurisprudência desta Corte, o pedido é o que se pretende com a instauração da demanda e se extrai da interpretação lógico-sistemática da petição inicial, sendo de levar-se em conta os requerimentos feitos em seu corpo e não só aqueles constantes em capítulo especial ou sob a rubrica dos pedidos, sendo certo que o acolhimento de pedido extraído da interpretação lógico-sistemática da peça inicial não implica julgamento extra-petita.

[...]

(MS n. 18.037/DF, relator Ministro Napoleão Nunes Maia Filho, Primeira Seção, julgado em 12/12/2012, DJe de 1/2/2013).

Quanto a imposição de multa contra as rés, da leitura da apelação de fls. 433/453, observo que a única pretensão relativa à aplicação de multa decorreu da ausência de manifestação pelo magistrado primevo sobre pedido de “
1) Rescisão Contratual c/c devolução imediata do valor pago pelos autores no imóvel ou 2) que as requeridas procedam com o depósito judicial dos valores devidos sob pena de multa diária, na forma da súmula 543 do STJ.
” (fl. 451), requisições essas que haviam sido formuladas na exordial, conforme fls. 45/46.

Assim, ao contrário do que alega o banco apelado, não há que se falar em inovação recursal.

Pelo exposto,
REJEITO
a presente preliminar de inovação recursal.

É como voto.

VOTO

MÉRITO

Conforme relatado, cuidam os autos de recursos de apelação cível interpostos, respectivamente, por

BANCO SEMEAR S/A
(fls. 384/397), por
LEONARDO RISOLI SILVA E MARIANA ANTONIO LOPES RISOLI SILVA
(fls. 433/453)

e, por

CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
S/A E GRAN VIVER URBANISMO S/A

(fls. 456/467)

em face da r. sentença de fls. 374/381, integrada pela decisão de fls. 413/415, proferida pelo MM. Juiz de Direito da 3ª Vara Cível da Serra – Comarca da Capital – que, nos autos da “
ação
de rescisão
contratual c/c restituição de valores pagos com pedido de urgência
”, movida por
LEONARDO RISOLI SILVA E MARIANA ANTONIO LOPES RISOLI SILVA
, julgou procedente a pretensão autoral, nos termos do artigo 487, inciso I do Código de Processo Civil.

Outrossim, condenou
BANCO SEMEAR S/A,
CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
S/A E GRAN VIVER URBANISMO S/A
ao pagamento, em cotas iguais, das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

Em suas razões recursais, acostadas às fls. 384/397,
BANCO SEMEAR S/A
alega, em síntese, que:
(
I
)

“
o
s Recorridos, de livre e espontânea vonta
de
, decidiram adquirir
o

imóvel
sub judice, mesmo sabendo dos encargos e situa
çõ
es inerent
es
ao be
m
. Portanto,
é
certo que descabe a
o
Poder Judiciário atuar para corrigir arrependimen
to
da parte em negócio jurídico envolvendo direito disponível, principalmente quando o inten
to
desmedido é evidenciado por in
úm
eras acusa
çõ
es desprovidas de provas.
” (fl. 388);
(II)
“
A rigor, o contrato definitivo de compra e venda co
m
pact
o

a
djeto de alienação fiduciária em garantia não permite a rescis
ã
o imotivada, sendo certo
q
ue o desfazimento do vínculo jurídico deve obedecer ao regramento específico instituído
p
eia Lei n
°
9.514/1997. Logo, não h
á
amparo legal para os Autores pedirem a res
cisão
do contrato definitivo de compra e venda, sob a alegação de que não mais
l
hes convém dar continuidade ao instrumento co
n
tratual.
” (fl. 392);
(III)
“
o Banco Semear S/A n
ão
possui
q
ual
q
uer rela
çã
o no
q
ue t
an
ge a realização das obras de infraestrutura no imóvel e a entre
g
a do imóvel. ficando a c
arg
o exc
l
usiva
m
ente da CIDADE
VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A tal obrigação
” (fl. 394)
(IV)
“
No que diz respeito ao pagamento do ‘sinaI’, o mesmo não é restituível, pois figura como arras pagas por ocasião do fecha
m
ento do negócio jurídico, que são integralmente perdidas por aquele que dá causa a rescisão
” (fls. 394/395);
(V)
“
sendo certo que nos presentes autos não se verificou qualquer ato ilícito por parte da Recorrente, logo, não há que se falar em aplicação da Súmula 43 do STJ, nem tampouco do art. 398, do CC, devendo, portanto, na hipótese de eventual restituição de valores, ser aplicada a correção monetária desde o ajuizamento da demanda, e por meio do índice legal aplicável, qual seja, o índice da Corregedoria Geral de Justiça de Minas Gerais
” (fl. 396).

LEONARDO RISOLI SILVA E MARIANA ANTONIO LOPES RISOLI SILVA
interpuseram recurso de apelação, acostados às fls. 433/453, sustentando que:
(I)
“
A aus
ê
ncia de fixa
ç
ão de prazo para a entrega da obra do loteamento/empreendimento, como se verifica no contrato de compra e venda de imóvel firmado entre os recorrentes e o Banco apelado, colide frontalmente co
m
as garantias preconizadas n
a
legisla
ção
consumerista, espec
i
almente no art. 39, Xl
I
do Código de Defesa do Consumidor
” (fl. 441);
(II)
“
Porquanto, ausente previsão contratual para entrega do empreendimento e diante do fato das obras no loteamento, além de não terem sequer iniciado corretamente, já estão paralisadas há mais de 04 anos sem previsão nenhuma para entrega, cabível a declaração de NULIDADE do contrato firmado entre as partes ora litigantes.
” (fl. 442);
(III)
“
no item 1.1 da parte dispositiva da sentença, a empresa GRAN VIVER URBANISMO não foi mencionada no que tange a declaração de resolução do contrato. Ademais, no item 1.3 da parte dispositiva do julgado, a despeito do reconhecimento da LEGITIMIDADE passiva e solidária da empresa GRAN VIVER URBANISMO S/A, esta não foi condenada a restituir aos autores/recorrentes o valor total investido na aquisição do imóvel. No item 3 da parte dispositiva da sentença, não obstante haja o reconhecimento da legitimidade passiva da empresa acima referida no bojo da sentença, não ha como inferir se houve ou não sua condenação ao pagamento de custas, despesas processuais e, principalmente, em honorários advocatícios pois nos tópicos acima referidos não foi feito menção a empresa GRAN VIVER URBANISMO.
” (fl. 443);
(IV)
“
ante o reconhecimento d
a
culpa das requeridas/apeladas pelo desfazimento do contrato e, considerando-se que foram as requeridas que receberam as arias confirmatór
i
as, deverão devolver o valor recebido mais o equivalente, ou seja, em dobro.
” (fls. 446/447);
(V)
“
e a r. sentença não se manifestou sobre Os seguintes requerimentos formulados de forma liminar, quais sejam: 1) Rescisão Contratual c/c devolução imediata do valor pago pelos autores no imóvel ou 2) que as requeridas procedam com o depósito judicial dos valores devidos sob pena de multa diária, na forma da súmula 543 do STJ.
” (fl. 451).

CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
S/A E GRAN VIVER URBANISMO S/A
também manejaram recurso de apelação às fls. 456/467 sob o argumento de que:
(I)
“
afastada a incidência do Código de Defesa do Consumidor ao caso presente, devem ser desconsideradas as alegações autorais neste sentido e aplicada a totalidade das cláusulas ajustadas no contrato em tela, eis que regido pela Lei 9.514/97 e pelo Código Civil
” (fl. 460);
(II)
“
m
ostra-se imperiosa a reforma da r. sentença recorrida para que, caso seja mantida a rescis
ã
o contratual, reste afastada a limitação da reten
çã
o ao percentual de 25% sobre os valores pagos, be
m
co
m
o a deter
m
inaç
ã
o para restituiç
ã
o em parcela
ú
nica, sob pena de caracterizar enriquecimento il
í
cito dos Apelados.
” (fl. 463);
(I
II
)
“
Está claro que o atraso é causado por culpa, sendo, portanto, u
m
caso fortuito externo, i
m
poss
í
vel de ser previsto, pois a Apelante de fato cumpre co
m
todos os seus deveres e foi afetada por fatos externos e imprevis
í
veis que ocasionaram o atraso na obra.
” (fl. 464);
(
I
V)
“
durante a vigência do contrato, a responsabilidade das taxas e despesas correspondentes ao lote pertencem aos Apelados e não podem as Apeladas serem oneradas por algo que não é de suas responsabilidades.
” (fl. 466).

Na origem,
LEONARDO RISOLI SILVA E MARIANA ANTONIO LOPES RISOLI SILVA
ajuizaram “
ação
de rescisão
contratual c/c restituição de valores pagos com pedido de urgência”
em face de
BANCO SEMEAR S/A
,
CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
e
GRAN VIVER URBANISMO S/A
, alegando que na data de 18/04/2018 celebraram contrato de compra e venda de imóvel com
BANCO SEMEAR S/A
, tendo como objeto o lote n° 16, da quadra 26, no valor de R$78.500,00 (setenta e oito mil e quinhentos reais), localizado no Loteamento Cidade Verde, em Serra/ES (conforme instrumento acostado às fls. 109/130).

Os autores narram na exordial que, ao visitarem o local das obras, notaram que estas foram descontinuadas sem explicações ou informações, razão pela qual procuraram o
BANCO SEMEAR S/A
, que orientou a buscarem informações junto à
CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS

que, por sua vez, justificou estarem enfrentado problemas burocráticos e financeiros, que seriam normalizados e as obras retomadas, o que não aconteceu.

Ainda, aduziram os autores que, em posterior leitura do contrato de compra e venda do loteamento, identificaram que no referido instrumento não constava cláusula com prazo para finalização das obras, bem como que havia um grande número de pessoas alegando terem sido lesadas pelas requeridas, motivo pelo qual, ao perceberem que as obras não seriam continuadas, ajuizaram a presente ação na pretensão de reaver os valores pagos até o momento, que totalizam R$56.137,13 (cinquenta e seis mil, cento e trinta e sete reais e treze centavos), bem como indenização do equivalente do “
sinal
” em razão do pagamento das arras confirmatórias e a rescisão do contrato por culpa das requeridas (prevista no art. 418 do CC), no valor de R$40.000,00 (quarenta mil reais).

Postas estas premissas, passo a análise dos recursos de apelação e saliento que os analisarei em conjunto, uma vez que parte das razões recursais são similares.

DA RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO BANCO SEMEAR S/A

Alega o banco apelante que não possui responsabilidade na realização das obras de infraestrutura do imóvel e sua entrega, ficando tal incumbência exclusivamente a cargo de
CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
.

Todavia, embora não tenha sido o responsável pela execução das obras de infraestrutura no imóvel, tenho que não merece acolhimento a alegação do banco, mormente porque o mesmo consta como parte no contrato de compra e venda colacionado aos autos, o que denota seu vínculo com as requeridas. Nesse sentido:

EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA. TEORIA DA APARÊNCIA. PRELIMINAR DE NULIDADE PROCESSUAL REJEITADA. INEXISTÊNCIA DE PREJUÍZO. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO NÃO ENTREGUE. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELOS COMPRADORES. INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. MANUTENÇÃO DO VALOR. RECURSOS CONHECIDOS E PROVIDOS PARCIALMENTE. 1. Com base na teoria da aparência, as empresas que agem em conjunto na comercialização de imóveis possuem legitimidade passiva nas ações que buscam a reparação de danos decorrentes do atraso ou não entrega do empreendimento. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada. [...]. (TJES, Classe: Apelação Cível, 0022203-46.2019.8.08.0048, Relator: Janete Vargas Simoes, Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível, Data: 19/09/2023).

Cumpre ressaltar que, tratando-se de discussão acerca da ausência de cláusula referente ao prazo de finalização da obra e sendo o banco vendedor/credor do contrato de compra e venda do imóvel, este possui responsabilidade solidária junto às outras requeridas (art. 265 do CC).

DA CULPA EXCLUSIVA DAS REQUERIDAS NA RESOLUÇÃO DO CONTRATO

Conforme cediço, em regra disposta no art. 6°, inciso III do CDC
2
, constitui direito básico do consumidor a informação sobre produtos e serviços fornecidos.

Na presente hipótese, o contrato firmado entre as partes não possui cláusula dispondo de prazo de entrega do imóvel, o que já denota a sua nulidade.

Já se manifestou o colendo Superior Tribunal de Justiça que “
n
a aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.
” (Resp n. 1.729.593/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, Julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019).

Neste diapasão, ausente cláusula que disponha expressamente sobre prazo certo para entrega das chaves, imperioso concluir que os autores se encontram em manifesta desvantagem em relação às requeridas
3
, razão pela qual evidente a nulidade do negócio jurídico.

A orientação ora adotada encontra respaldo na jurisprudência pátria e nesta egrégia Corte de Justiça, conforme abaixo demonstrado:

AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES. PRAZO MAIS BENÉFICO AO CONSUMIDOR. MORA DA CONSTRUTORA CONFIGURADA. TAXA DE ADMINISTRAÇÃO INDEVIDA. TAXA DE DESPACHANTE. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE. DEVOLUÇÃO SIMPLES. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. O contrato de promessa de compra e venda de imóvel deve conter prazo determinado para entrega do bem. Precedente do STJ.
2. A previsão de datas distintas para entrega do imóvel conduz a incerteza no cumprimento da obrigação, porquanto revelam cláusulas contraditórias que induzem o consumidor a equívocos, sendo forçosa a aplicação da interpretação mais favorável ao hipossuficiente prevista no art.47 da Lei 8.078/1990. 3. Caso dos autos em que, respeitada o prazo de tolerância de cento e oitenta (180) dias, deverá ser considerada como a data para entrega do bem aquela prevista no contrato de financiamento, porquanto precede a entrega das chaves. 4. É abusiva a cobrança de “taxa de administração” pelo promitente-vendedor, porquanto atividade congênere ao serviço de assessoria técnico imobiliária (SATI), bem como vinculada à celebração do contrato de promessa de compra e venda do imóvel. 5. É válida a cláusula contratual de contrato de promessa de compra e venda de imóvel que estabelece o pagamento de taxa de serviço de despachante. Precedentes do STJ. 6. Considerando que os valores declarados abusivos no contrato são anteriores as orientações firmadas no julgamento do EAREsp 600.663/RS, vai obstada a sua restituição em dobro. 7. Recurso parcialmente provido, para autorizar cobrança da “taxa de despachante”, bem como determinar que a devolução da “taxa de administração” à Apelada seja efetuada na forma simples. (TJES, Classe: Apelação Cível, 0004511-16.2017.8.08.0012, Relator: Robson Luiz Albanez, Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível, Data: 05/07/2023).

APELAÇÃO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL Procedência parcial da ação Irresignação do autor. I. DA MORA NA ENTREGA DO BEM
Ausência de estipulação de data certa para entrega das chaves, condicionando-a a evento futuro e incerto (registro junto ao CRI do contrato de financiamento à construção do empreendimento firmado entre a promitente vendedora e o agente financiador da obra)
Prazo alternativo contado a partir da assinatura do contrato de financiamento pelo promitente comprador
Consumidor colocado em desvantagem exagerada Abusividade configurada (art. 51, IV do CDC)
Contrariedade à tese firmada em sede de IRDR por este E. Tribunal, no sentido de que o contrato deve estabelecer de forma expressa, clara e inteligível, prazo certo para entrega de imóvel Não sendo esse o caso, e ocorrendo dúvida, a interpretação das condições do contrato deve se dar na forma mais favorável ao consumidor Precedentes Pretensão do autor que não pode subsistir Juntada de prova inidônea para respaldar o pleito (contratos de terceiros com a ré) Previsão de construção de 46 blocos Inverossímil que a entrega de todas as unidades autônomas seja realizada na mesma data Sentença que fixou data ainda mais favorável ao autor do que a realmente devida Vedação à 'reformatio in pejus' Pretensão rejeitada. II. DA INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL Não caracterizada a mora da promitente vendedora na entrega do bem, não há que se falar em dano moral. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJSP – ApCiv 1000604-56.2017.8.26.0451 – 9ª Câmara de Direito Privado – j. 11/9/2019 – julgado por Manoel Ribeiro – DJe 11/9/2019).

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO INDENIZATÓRIA – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO.
1. O Colendo Superior Tribunal de Justiça, por ocasião do julgamento do Tema nº 996, fixou a tese jurídica vinculante de que “na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância”
. 2. De acordo com o art. 47, do CDC, as cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor. 3. Nos contratos de promessa de compra e venda de bem imóvel em construção é válida a cláusula que estipula prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias para a entrega da obra, tendo em vista a natureza do contrato e a complexidade do seu objeto. Precedente. 4. Mostra-se ilegal a cobrança da taxa de evolução de obra após o prazo de entrega do empreendimento, devendo a construtora restituir o valor a tal título desde o primeiro dia de atraso da obra. 5. O Colendo Superior Tribunal de Justiça, ao apreciar o Tema nº 971, assentou que “no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.” 6. É cediço que o mero inadimplemento ou mora contratuais não enseja, per se, dano moral indenizável. 7. Admite-se, contudo, a indenização por dano moral quando o atraso na entrega da obra for expressivo, notadamente se as circunstâncias fáticas apontarem contexto que superam as meras contrariedades ou dissabores do cotidiano. (TJES, Classe: Apelação Cível, 0020858-27.2017.8.08.0012, Relator: Aldary Nunes Junior, Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível, Data: 20/07/2023).

Ademais, as vicissitudes previsíveis na atividade da construção civil, tais como chuvas, greves, carência de mão de obra, embaraços administrativos, entre outras, não restam abarcadas pelos conceitos referentes ao fortuito externo e à força maior.

Isso porque, em se tratando de construção civil, o excesso de chuvas – circunstância alegada como imprevisível e inevitável capaz de justificar a prorrogação indefinida da entrega do loteamento –, se enquadra no que a doutrina denomina de fortuito interno, ou seja, situação que embora fuja à alçada da evitabilidade, é inerente à própria atividade empresarial e, por esta razão, não se presta ao rompimento do nexo de causalidade e a consequente exclusão da responsabilidade.

Em casos análogos ao presente, a jurisprudência pátria, inclusive a produzida no âmbito desta Corte de Justiça, com base na ocorrência do fortuito interno, vem reconhecendo a responsabilidade de empresas que justificam a demora na entrega de imóvel em situações compreendidas na própria natureza da atuação empresarial, conforme abaixo demonstrado:

APELAÇÕES CÍVEIS AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZATÓRIA COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA OBRA INEXISTÊNCIA DE FORÇA MAIOR INVALIDADE, NO CASO CONCRETO, DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA PREVISTA NO NEGÓCIO JURÍDICO DANOS MATERIAIS E MORAIS DEVIDOS RECURSO DE ANA CARLA GONÇALVES PROVIDO RECURSO DE GS EMPREENDIMENTOS E CONSTRUÇÕES LTDA DESPROVIDO. 1
-O excesso de chuvas e a ocorrência de greves no setor de construção civil são circunstâncias consideradas, via de regra, como inerentes ao próprio risco do negócio, não podendo ser caracterizadas como motivo de força maior para justificar o atraso na entrega de imóvel adquirido na planta. Precedentes do e. TJES.
[...] (TJES – Ap 0031139-75.2014.8.08.0035 – 4.ª Câmara Cível – j. 5/8/2019 – julgado por Arthur José Neiva de Almeida – DJe 22/8/2019).

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA. CONTRATO DE PERMUTA. IMÓVEL EM CONTRUÇÃO. FORÇA MAIOR NÃO CONFIGURADA. PACTA SUNT SERVADA. ATRASO NA ENTREGA DAS UNIDADES HABITACIONAIS E DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL COMPROVADO.
1. - O egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo já assentou que A ocorrência de fortes chuvas e eventual greve de trabalhadores da construção civil são fatores que se inserem no risco da atividade desempenhada pelas Requeridas/Apelantes, riscos estes perfeitamente presumíveis e que, por si sós, não afastam a responsabilidade das empresas do ramo da construção civil, caso haja atraso na entrega das unidades negociadas além do prazo de tolerância previsto no contrato
(apelação cível n. 0005865-45.2014.8.08.0024, órgão julgador: Quarta Câmara Cível, Rel. Des. Jorge do Nascimento Viana, data do julgamento: 22-02-2021, data da publicação no Diário: 05-03-2021). [...]. (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.964.477/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, data do julgamento: 09-05-2022, data da publicação/fonte: DJe de 11-5-2022). 7. - Recurso desprovido. (TJES, Classe: Apelação Cível, 035140223781, Relator: DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA, Órgão julgador: TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 05/07/2022, Data da Publicação no Diário: 15/07/2022).

Assim, resta afastada a alegação das apelantes
CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
S/A E GRAN VIVER URBANISMO S/A
, de ocorrência de fortuito externo ou força maior, subsistindo tão somente a culpa exclusiva das requeridas na rescisão do contrato, o que atrai a incidência da Súmula nº 543, do Superior Tribunal de Justiça,
in verbis
:

Súmula nº 543 – Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015).

Não merece reforma, portanto, a r. sentença de primeiro grau que determinou que as requeridas restituíssem os valores pagos pelos autores para a aquisição do loteamento.

Por conseguinte, não assiste amparo a pretensão de aplicação da cláusula de retenção de parte da quantia paga pelos autores, tendo em vista que o caso em comento não se trata das hipóteses de arrependimento ou desistência imotivada, mas de uma rescisão contratual decorrente do inadimplemento das requeridas, que buscam perpetuar uma relação sem cumprir com seus deveres avençados, de modo que a culpa deve ser atribuída exclusivamente às empreendedoras e ao banco, vez que passados mais de cinco anos desde a formalização do contrato de compra e venda, ainda não há previsão de entrega das obras, incidindo, assim, a regra disposta no art. 475 do CC
4
.

Desse modo, não há que se falar em direito de retenção da quantia paga, uma vez que essa possibilidade ocorre somente quando a rescisão se der por culpa do promitente comprador, o que não é o caso dos autos, devendo a restituição ser paga integralmente, tal como estipulada na súmula 543 do STJ.

Além disso, em relação à cobrança das despesas condominiais (e mesmo do IPTU) antes da entrega das chaves, segundo a jurisprudência do STJ
,
“
o promitente comprador só passa a ser responsável pelas despesas de condomínio a partir da efetiva posse, o que se dá com a entrega das chaves pela construtora (AgInt no REsp 1.839.746/RS, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/05/2020, DJe de 08/05/2020)
”.

(AgInt no AREsp 1702930/GO, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 30/11/2020, DJe 18/12/2020), sendo, portanto, irretocável a sentença que declarou a inexigibilidade do pagamento das despesas referentes ao IPTU e taxas condominiais pelos autores.

DA DEVOLUÇÃO EM DOBRO DO SINAL/ARRAS CONFIRMATÓRIO

Em relação à pretensão dos autores, de condenação das requeridas ao pagamento de indenização prevista no art. 418 do CC, não obstante o julgador de origem tenha determinado a devolução do sinal de forma simples, está claro que o referido valor foi dado como princípio de pagamento, para confirmação do negócio jurídico (o qual não estabeleceu hipótese de arrependimento), de modo que a inexecução do contrato por parte de quem recebeu as arras confirmatórias implica não apenas no desfazimento do negócio, como também na devolução do valor pago mais o equivalente (artigo 418 do Código Civil
5
), que no caso é o dobro do valor pago pelos autores.

Sobre o tema, confira-se:

RECURSO ESPECIAL. CIVIL. ARRAS. ART. 418 DO CC/2002. INEXECUÇÃO CONTRATUAL IMPUTÁVEL ÀQUELE QUE RECEBEU AS ARRAS. DEVOLUÇÃO MAIS O EQUIVALENTE. CONFIGURAÇÃO. 1 - Recurso especial interposto em 25/01/2021 e concluso ao gabinete em 22/03/2021. 2 - O propósito recursal consiste em dizer se as arras ofertadas devem ser "devolvidas em dobro" na hipótese de inexecução contratual imputável, única e exclusivamente, àquele que as recebeu.
3 -Tanto na hipótese de direito de arrependimento quanto na de inexecução do contrato, à devolução das arras deverá ser somado o "equivalente", se aquele que se arrependeu ou inadimpliu foi quem as recebeu.
4 -O Código Civil de 2002, em seu art. 418, não mais utiliza o termo "dobro" previsto no Código Civil de 1916 tendo em vista o fato de que pode ser dado a título de arras bens diferentes do dinheiro, sendo preferível a expressão "mais o equivalente" adotada pela novel legislação.
5 - Do exame do disposto no art. 418 do Código Civil é forçoso concluir que, na hipótese de inexecução contratual imputável, única e exclusivamente, àquele que recebeu as arras, estas devem ser devolvidas mais o equivalente.
6-Recurso especial provido. (REsp n. 1.927.986/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 22/6/2021, DJe de 25/6/2021.)

A propósito, no referido julgado ficou consignado que:

(...)

17. Examinando o art. 418 do CC/2002, objeto do presente recurso, esclarece José Fernando Simão que a lei não mais utiliza o termo “dobro” tendo em vista o fato de que pode ser dado a título de arras bens diferentes do dinheiro, sendo preferível, portanto, a expressão “mais o equivalente” adotada pela novel legislação,
verbis
:

As arras, em regra, são confirmatórias e decorrem do princípio pacta sunt servanda. É por isso que as arras farão parte da indenização a ser paga pela parte culpada (inadimplente) à parte inocente.

[...]

b) Inadimplemento por quem recebeu as arras. Se a parte que recebeu as arras não cumprir o contrato, as arras devem ser devolvidas à outra parte mais seu equivalente (mínimo de indenização), que poderá, ainda, pedir a resolução do contrato por inadimplemento (“haver o contrato desfeito”).

[...]

A lei não utiliza o termo “dobro”, pois objetos não têm dobro (só dinheiro tem). Se João deu um cavalo em arras e se arrepende, João perde o cavalo. Se Maria recebeu o cavalo em arras e se arrepende, Maria devolve o cavalo mais o seu valor em dinheiro. O dinheiro é o equivalente universal. Se João deu R$ 1.000,00 em arras e se arrepende, João perde o dinheiro. Se Maria recebeu R$ 1.000,00 em arras e se arrepende, Maria devolve os R$ 1.000,00, com correção monetária desde a data do recebimento (momento em que passou a usufruir do dinheiro), mais juros de mora iniciados com o inadimplemento, tendo a obrigação data de vencimento, mais honorários de advogado, em dobro.

(SIMÃO, José Fernando In SCHREIBER, Anderson...[et.al.]. Código Civil Comentado: doutrina e jurisprudência. 2. ed. rev. atual. e ampl. Rio de Janeiro: Forense, 2020, p. 254) [g.n.]

18. Com efeito, destaca Pontes de Miranda que o objeto das arras “pode ser qualquer bem patrimonial, de que se possa dar posse ao figurante do pacto” (PONTES DE MIRANDA, Francisco Cavalcanti. Tratado de Direito Privado: direito das obrigações, efeitos e adimplemento. Atual. Nelson Nery Jr. e Rosa Maria de Andrade Nery. São Paulo: RT, 2012, p. 240).

19. Nesse diapasão, pode-se afirmar que “o art. 418 do CCB (...) trata da 'não execução' do contrato, estando direcionado, pois, à violação culposa do acordo. O dispositivo permite àquele que deu as arras, quando inocente, ter a promessa de compra e venda por desfeita e, ainda, exigir sua devolução mais o equivalente” (AgInt no REsp 1648602/DF, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/05/2020, DJe 21/05/2020). No mesmo sentido: REsp 1617652/DF, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/09/2017, DJe 29/09/2017.

20. Em síntese, como destaca Thiago Luís Santos Sombra, se “o arrependimento ou a inexecução, respectivamente, for de quem recebeu as arras, esse terá que restituir o valor inicialmente pago, somado o mesmo valor que lhe cabia no contrato, qual seja, o valor pago pela outra parte. Pragmaticamente, deverá restituir o dobro do valor, em ambas as modalidades de arras, consoante dispõem os arts. 418 e 420, segunda parte do CC/2002” (SOMBRA, Thiago Luís Santos. As arras e a cláusula penal no Código Civil de 2002. Revista dos Tribunais, v. 101, n. 917, p. 80, mar. 2012).

(...)

25. Já sob a vigência do CC/2002, no julgamento do AgInt no REsp 1648602/DF, esta Terceira Turma já teve a oportunidade de fixar o entendimento de que a restituição somada ao “equivalente”, quando a inexecução advém daquele que recebeu as arras, ocorre sejam elas confirmatórias, sejam elas penitenciais. De fato, “o que se diferencia, apenas, é a possibilidade de exigir indenização suplementar, o que não poderá ocorrer quando o contrato prevê direito ao arrependimento. Isso ocorre porque as partes, ao contratarem, entenderam por bem poderem desfazê-lo. O exercício desse direito ao arrependimento ou a inexecução culposa resolve-se, nestas hipóteses, pela devolução das arras” somada ao “equivalente” àquele que as deu, ou sua retenção, por quem as recebeu (AgInt no REsp 1648602/DF, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/05/2020, DJe 21/05/2020).

26. Desse modo, seja a partir de uma interpretação histórica, seja a partir de uma exegese literal e sistemática, do exame do disposto no art. 418 do CC/2002 é forçoso concluir que, na hipótese de inexecução contratual imputável, única e exclusivamente, àquele que recebeu as arras, estas devem ser devolvidas mais o equivalente.

No mesmo sentido encontra-se a jurisprudência deste egrégio Tribunal de Justiça, em casos análogos,
in
litteris
:

EMENTA APELAÇÃO CÍVEL – DIREITO CIVIL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTRAGA – AUSÊNCIA DE JUSTIFICATIVA – INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELOS COMPRADORES – DEVOLUÇÃO EM DOBRO DO SINAL (ARRAS) – DECAIMENTO DE PARTE MÍNIMA DO PEDIDO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1 – Os atrasos ocasionados por chuvas, greves, falta de mão-de-obra, não eximem a construtora da responsabilidade pelo atraso na entrega da obra, posto que inerentes à atividade, devendo ser calculados ao se estipular a data de conclusão do empreendimento, já que o comprador de boa-fé cria expectativas e faz planos, não podendo ser prejudicado por problemas entre a construtora e terceiros. Precedentes do e. TJES. 2 – Caso em que o atraso (de aproximadamente mil dias) superou, em muito, o período de tolerância contratualmente previsto (cento e oitenta dias).
3 – A doutrina, ao interpretar o art. 418 do CC, entende que as arras (ou sinal) devem ser restituídas em dobro por quem as recebeu e deu causa à rescisão contratual (no caso, a construtora).
4 – Havendo decaimento de parte mínima dos pedidos por uma das partes, a outra responderá por inteiro pelas custas e honorários de advogado (parágrafo único do art. 21 do CPC). 5 – Sentença mantida. 6 – Recurso conhecido e desprovido. (TJES, Classe: Apelação, 035110044837, Relator: WILLIAM COUTO GONÇALVES – Relator Substituto: LYRIO REGIS DE SOUZA LYRIO, Órgão julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 18/11/2014, Data da Publicação no Diário: 26/11/2014).

EMENTA APELAÇÃO CÍVEL – REVISÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – EMPREENDIMENTO NÃO ENTREGUE – CASO FORTUITO NÃO CARACTERIZADO – ARRAS – DEVOLUÇÃO EM DOBRO – LUCROS CESSANTES – PREJUÍZO PRESUMIDO – LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. I – A ausência de aprovação de projeto pela Caixa Econômica Federal não caracteriza o caso fortuito enquanto excludente de responsabilidade pelo atraso e não finalização da obra, figurando como fortuito interno, enquanto inerente à atividade da Construtora. II – Não exime-se a Apelante de suas responsabilidades pela não entrega do empreendimento tão só pela oferta de migração do contrato para outro empreendimento. Rescisão contratual. Culpa exclusiva da construtora.
III – A teor do art. 418 do CC, as arras (ou sinal) devem ser restituídas em dobro por quem as recebeu e deu causa à rescisão contratual.
IV Sendo certa a condenação por lucros cessantes e vislumbrada a ausência nos autos de elementos informadores a alcançar o valor de alugueis devidos naquela região e para imóvel do padrão prometido, a liquidação da sentença é a via que se abre, não servindo o salário-mínimo como fator parametrial para sua apuração. V – Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJES, Classe: Apelação Cível, 011180088905, Relator: JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS, Órgão julgador: TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 08/06/2021, Data da Publicação no Diário: 23/07/2021).

Assim, neste ponto, prospera a irresignação recursal da parte requerente, devendo ser provido o seu apelo sob este aspecto, para acolher o pedido autoral relacionado à devolução em dobro do valor do sinal pago, na monta de R$40.000,00 (quarenta mil reais), com correção monetária desde o desembolso e juros de mora a partir da citação, por se tratar de relação contratual (matéria de ordem pública, passível de ser examinada de ofício).

DO ERRO MATERIAL NO DISPOSITIVO DA SENTENÇA

Os autores sustentam que a r. sentença deixou de se manifestar no dispositivo – apesar do reconhecimento pela legitimidade passiva da
GRAN VIVER URBANISMO S/A
– sobre a sua condenação solidária, ante a declaração de resolução do contrato, na restituição dos valores totais investidos na aquisição do imóvel, bem como na sua condenação em custas e honorários.

Neste cenário, observo que, de fato, o magistrado
a quo
deixou de mencionar a requerida
GRAN VIVER URBANISMO S/A
na conclusão da r. sentença. Todavia, ao reconhecer a responsabilidade solidária de todas as requeridas, mencionou também a
GRAN
VIVER
como legítima para figurar no polo passivo da demanda.

Na mesma linha de raciocínio, a jurisprudência desta Corte de Justiça, inclusive em julgado sob minha relatoria perante esta egrégia Câmara Cível, reconhece a legitimidade da
GRAN VIVER URBANISMO S/A
para figurar no polo passivo nas demandas referentes ao atraso na entrega de loteamento, vide:

EMENTA: APELAÇÃO – DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – NULIDADE DA CITAÇÃO – INOCORRÊNCIA – LEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA – TEORIA DA APARÊNCIA – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL POR PARTE DAS APELANTES – INVIABILIDADE DE RETENÇÃO DE VALORES – POSSIBILIDADE DE INVERSÃO DA CLÁUSULA MORATÓRIA – INEXISTÊNCIA DE BIS IN IDEM – DANO MORAL CONFIGURADO – RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE DO QUANTUM INDENIZATÓRIO – RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO – HONORÁRIOS RECURSAIS. 1. Não há que se falar na nulidade da citação pela via postal, na medida em que as cartas com aviso de recebimento foram entregues no prédio comercial em que estão sediadas as apelantes, sem qualquer ressalva de que estavam ausentes. Inteligência do art. 248, §4º, do CPC.
2. Conquanto a segunda empresa apelante não conste como promitente vendedora na avença, os materiais publicitários no local e disponíveis no próprio sítio eletrônico da ora recorrente, denotam que esta possui participação ativa no loteamento em enfoque e integra a cadeia produtiva, logo, ostenta pertinência subjetiva para figurar no polo passivo em razão da incidência da teoria da aparência.
3. As vicissitudes previsíveis na atividade da construção civil, tais como chuvas, greves, carência de mão de obra, embaraços administrativos, entre outras, não restam abarcadas pelos conceitos referentes ao caso fortuito e à força maior. Portanto, houve culpa exclusiva das apelantes no atraso da entrega do loteamento, o que atrai o dever de restituição integral das parcelas pagas pelos apelados. Inteligência da súmula nº 543 do Tribunal da Cidadania. 4. É válida a inversão da cláusula moratória procedida pelo juízo de origem com base na isonomia, porque o contrato fixou multa somente em desfavor dos compradores. Inteligência do REsp 1.631.485/DF. 5. Não houve ofensa à tese do REsp 1.635.428/DF, já que a cláusula moratória não foi cumulada com lucros cessantes. Ademais, inexiste bis in idem decorrente do arbitramento de danos morais, dada a natureza diversa dos institutos. 6. A conduta das apelantes ultrapassou a seara do mero dissabor, mormente quando sopesado que após mais de 04 (quatro) anos do término do prazo de tolerância o loteamento sequer foi entregue. 7. A quantia arbitrada a título de indenização por danos morais não deve ser revista, pois a magistrada de primeiro grau esteve atenta às peculiaridades do caso concreto e se embasou nos parâmetros da razoabilidade e da proporcionalidade, sendo a importância de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para ambos os apelados adequada ao caráter pedagógico/punitivo do dano moral. 8. Recurso conhecido e improvido. Condenação das apelantes ao pagamento de honorários recursais. (TJES, Classe: Apelação Cível, 0007554-42.2020.8.08.0048, Relator: Fernando Estevam Bravin Ruy, Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível, Data: 09/08/2023).

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO NÃO ENTREGUE – LEGITIMIDADE DE GRAN VIVER URBANISMO S/A – TEORIA DA ASSERÇÃO – POSSIBILIDADE DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL DECORRENTE DE INADIMPLEMENTO – CLÁUSULAS DE IRRETRATABILIDADE E IRREVOGABILIDADE – INAPLICÁVEIS – CULPA DA CONSTRUTORA DEMONSTRADA – RESTITUIÇÃO EM DOBRO DO SINAL – DANOS MORAIS CONFIGURADOS – JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. 1. A legitimidade ad causam – assim como as demais condições da ação –, deve ser verificada conforme a narrativa apresentada na petição inicial, sob pena de uma prematura análise do mérito da causa, ou seja, adota-se, para tal desiderato, a denominada teoria da asserção.
2. A partir da leitura da peça vestibular, constata-se relação de pertinência subjetiva de GRAN VIVER URBANISMO S/A com a lide debatida nos autos, sobretudo quando os autores afirmam que “a obra é chancelada e amplamente divulgada pela GRAN VIVER, loteadora mineira, proprietária da empreendedora CIDADE VERDE SERRA”. Legitimidade ad causam reconhecida.
[...]. (TJES, Classe: Apelação Cível, 0000864-94.2020.8.08.0048, Relator: Telemaco Antunes de Abreu Filho, Órgão Julgador: Câmara Cíveis Reunidas, Data: 05/07/2023).

Desse modo, sendo parte legitima para figurar no polo passivo da demanda, cumpre corrigir o erro material evidenciado na r. sentença que deixou de mencionar a requerida
GRAN VIVER URBANISMO S/A
na parte dispositiva.

DA CORREÇÃO MONETÁRIA

No que concerne ao marco inicial da correção monetária, esta deve incidir como determinado pelo magistrado
a quo
, ou seja, a partir do desembolso de cada parcela nos casos em que se determina o ressarcimento ao comprador, nos termos da súmula 43 do c. STJ. Nessa toada:

PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. OMISSÃO. EXISTÊNCIA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. DESISTÊNCIA PELO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DESEMBOLSO. 1. Ação de rescisão contratual cumulada com devolução de quantias pagas. 2. A existência de omissão na decisão embargada conduz ao acolhimento da pretensão.
3. Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeito de restituição, incide a partir de cada desembolso.
4. Embargos de declaração acolhidos para sanar omissão, sem a atribuição de efeitos infringentes. (EDcl no AgInt no REsp n. 1.813.490/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14/10/2019, DJe de 16/10/2019).

DISPOSITIVO

Pelo exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação interposto por
BANCO SEMEAR S/A
e
NEGO
-LHE PROVIMENTO
, bem como
CONHEÇO
e
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de

CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
S/A E GRAN VIVER URBANISMO S/A
.

Lado outro,
CONHEÇO
da apelação de

LEONARDO RISOLI SILVA E MARIANA ANTONIO LOPES RISOLI SILVA

e, no mérito,
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
,

reformando em parte a r. sentença atacada, para:
I)
condenar as requeridas a restituírem os autores o valor do sinal em dobro, com correção monetária desde o desembolso e juros de mora a partir da citação, por se tratar de relação contratual (matéria de ordem pública, passível de ser examinada de ofício) e;
II)
corrigir o erro material contido no dispositivo da sentença recorrida, no sentido de condenar solidariamente a requerida
GRAN VIVER URBANISMO S/A
a restituir os requerentes, mantendo incólume os demais termos da sentença objurgada.

Diante do parcial provimento do recurso interposto por
LEONARDO RISOLI SILVA E MARIANA ANTONIO LOPES RISOLI SILVA
, não há que se falar em condenação ao pagamento de honorários recursais, uma vez que essa verba somente é cabível nos casos de não conhecimento ou desprovimento do recurso de apelação (AgInt nos EAREsp n. 762.075/MT, Relator p/ Acórdão Ministro HERMAN BENJAMIN, CORTE ESPECIAL, julgado em 19/12/2018, DJe 7/3/2019).

Via de consequência, majoro a condenação dos apelantes/apelados
BANCO SEMEAR S/A
e;

CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
S/A E GRAN VIVER URBANISMO S/A

ao pagamento de honorários advocatícios em mais 05% (cinco por cento), totalizando 15% (quinze por cento) sobre o valor do proveito econômico, nos termos do artigo 85, §11, do Código de Processo Civil.

É como voto.

1
Art. 1.013. A apelação devolverá ao tribunal o conhecimento da matéria impugnada.

§1º Serão, porém, objeto de apreciação e julgamento pelo tribunal todas as questões suscitadas e discutidas no processo, ainda que não tenham sido solucionadas, desde que relativas ao capítulo impugnado.

2
Art. 6º São direitos básicos do consumidor:

III – a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade, tributos incidentes e preço, bem como sobre os riscos que apresentem.

3
Art. 51 CDC. são nulas as cláusulas que:

IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade.

4
Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

5
Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)