Tribunal: TJES
Processo: 0001706-79.2015.8.08.0006
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão julgador: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Adjudicação Compulsória
Data de julgamento: 2024-06-28

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL –
ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA –
PREVISÃO DOS ARTS. 1.417 E 1.418 DO CÓDIGO CIVIL – C
ONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA –
DIREITOS CEDIDOS PELO PROMITENTE COMPRADOR –
PROSSEGUIMENTO DA AÇÃO APENAS EM FACE DAS PROPRIETÁRIAS REGISTRAIS – POSSIBILIDADE –
AUSÊNCIA DE REGISTRO – PERMISSIVO DA SÚMULA N. 239/STJ –
AUS
ÊNCIA DE DIREITO REAL
E DE EFICÁCIA ERGA OMNES –
PRECEDENTE DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA –
IMÓVEL VENDIDO A TERCEIRO E REGISTRADO EM CARTÓRIO À ÉPOCA DA PROPOSITURA AÇÃO –
ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA OBSTADA – DIREITO A PERDAS E DANOS – EXEGESE DOS ARTS. 248 DO CÓDIGO CIVIL E 499 DO CPC/2015 –
SENTENÇA REFORMADA – INVERSÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS – APELAÇÃO CÍVEL PROVIDA.

1
)
O art. 1.417 do Código Civil dispõe, expressamente, que a promessa de compra e venda particular, em que se não pactuou arrependimento, confere ao promitente comprador direito real à aquisição do imóvel, ao passo que o art. 1.418 do mesmo diploma legal confere ao promitente comprador, titular de direito real, o direito à outorga da escritura definitiva de compra e venda, bem como, no caso de recusa do alienante, o direito à adjudicação compulsória do imóvel, pela via judicial.

2)
A legitimidade passiva pertence ao proprietário registral do imóvel e também ao promitente vendedor, formando-se um litisconsórcio passivo necessário (CPC/2015, art. 114), o que, todavia, não macula a sentença proferida somente em desfavor das proprietárias registrais (Buani e Tergil), com isso afastando a hipótese do art. 115, I, do CPC/2015, por ter o autor requerido a exclusão do promitente vendedor do polo passivo.

3)
O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do contrato no Registro de Imóveis em razão de seu caráter pessoal, conforme sedimentada orientação do Superior Tribunal de Justiça, que foi consolidada no enunciado da Súmula nº 239: “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”.

4
)
A ausência do registro tem por consequência apenas a não constituição de direito real, ficando mantido o direito a ser exercido em face do outro contratante, isto é, o direito pessoal à obrigação de fazer consistente na outorga da escritura pública de compra e venda, permitindo-se que, mediante sentença, se transferisse a propriedade da coisa. Ocorre que, se o imóvel que se pretende adjudicar não mais pertencer ao promitente vendedor, tal qual verificado no caso concreto, a promessa de compra e venda sem registro não permitirá que o promissário comprador adjudique o bem em face do terceiro adquirente.

5)
O direito à adjudicação compulsória não está condicionado ao registro do contrato perante o Cartório de Registro de Imóveis, contudo, a ausência de registro obstará a adjudicação compulsória se o mesmo imóvel for alienado a terceiro, por contrato registrado no Registro de Imóveis.

6)
Quando exercida a pretensão adjudicatória por meio da propositura desta ação, a propriedade do imóvel já não pertencia ao promitente vendedor (Casaprópria), mas sim às duas apelantes Buani e Tergil, o que obsta a adjudicação compulsória.

7)
Se tivesse ocorrido o registro da promessa de compra e venda, teria o adquirente, assim como aquele que se sub-rogou nos seus direitos (autor), constituído direito real de aquisição, de modo que a promitente vendedora (Casaprópria) ficaria proibida de alienar o bem e, se o fizesse, poderia o autor, na condição de titular de um direito de sequela, reivindicar a propriedade do imóvel em face das apelantes. Noutro giro, ausente o registro da promessa de compra e venda, não há que se falar em direito real, mas apenas direito obrigacional, de modo que a promessa de compra e venda operará efeitos apenas entre os contratantes, ou seja, os direitos transferidos ao autor pelo promitente comprador não são oponíveis contra terceiros, do que resulta a improcedência do pedido de adjudicação compulsória.

8)
Não obstante os pagamentos efetuados pelo autor, a ele resta exigir as perdas e danos decorrentes do inadimplemento contratual, na forma dos arts. 248 do Código Civil e 499 do CPC/2015, que resguardam à parte prejudicada a possibilidade da conversão da execução específica em indenização.

9)
Apelação cível conhecida e provida.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0001706-79.2015.8.08.0006

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: BUANI EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e outros (2)

APELANTE: ESPOLIO DE JOSE TEIXEIRA DE QUEIROZ

RELATOR(A):
ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL –
ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA –
PREVISÃO DOS ARTS. 1.417 E 1.418 DO CÓDIGO CIVIL – C
ONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA –
DIREITOS CEDIDOS PELO PROMITENTE COMPRADOR –
PROSSEGUIMENTO DA AÇÃO APENAS EM FACE DAS PROPRIETÁRIAS REGISTRAIS – POSSIBILIDADE –
AUSÊNCIA DE REGISTRO – PERMISSIVO DA SÚMULA N. 239/STJ –
AUS
ÊNCIA DE DIREITO REAL
E DE EFICÁCIA ERGA OMNES –
PRECEDENTE DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA –
IMÓVEL VENDIDO A TERCEIRO E REGISTRADO EM CARTÓRIO À ÉPOCA DA PROPOSITURA AÇÃO –
ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA OBSTADA – DIREITO A PERDAS E DANOS – EXEGESE DOS ARTS. 248 DO CÓDIGO CIVIL E 499 DO CPC/2015 –
SENTENÇA REFORMADA – INVERSÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS – APELAÇÃO CÍVEL PROVIDA.

1
)
O art. 1.417 do Código Civil dispõe, expressamente, que a promessa de compra e venda particular, em que se não pactuou arrependimento, confere ao promitente comprador direito real à aquisição do imóvel, ao passo que o art. 1.418 do mesmo diploma legal confere ao promitente comprador, titular de direito real, o direito à outorga da escritura definitiva de compra e venda, bem como, no caso de recusa do alienante, o direito à adjudicação compulsória do imóvel, pela via judicial.

2)
A legitimidade passiva pertence ao proprietário registral do imóvel e também ao promitente vendedor, formando-se um litisconsórcio passivo necessário (CPC/2015, art. 114), o que, todavia, não macula a sentença proferida somente em desfavor das proprietárias registrais (Buani e Tergil), com isso afastando a hipótese do art. 115, I, do CPC/2015, por ter o autor requerido a exclusão do promitente vendedor do polo passivo.

3)
O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do contrato no Registro de Imóveis em razão de seu caráter pessoal, conforme sedimentada orientação do Superior Tribunal de Justiça, que foi consolidada no enunciado da Súmula nº 239: “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”.

4
)
A ausência do registro tem por consequência apenas a não constituição de direito real, ficando mantido o direito a ser exercido em face do outro contratante, isto é, o direito pessoal à obrigação de fazer consistente na outorga da escritura pública de compra e venda, permitindo-se que, mediante sentença, se transferisse a propriedade da coisa. Ocorre que, se o imóvel que se pretende adjudicar não mais pertencer ao promitente vendedor, tal qual verificado no caso concreto, a promessa de compra e venda sem registro não permitirá que o promissário comprador adjudique o bem em face do terceiro adquirente.

5)
O direito à adjudicação compulsória não está condicionado ao registro do contrato perante o Cartório de Registro de Imóveis, contudo, a ausência de registro obstará a adjudicação compulsória se o mesmo imóvel for alienado a terceiro, por contrato registrado no Registro de Imóveis.

6)
Quando exercida a pretensão adjudicatória por meio da propositura desta ação, a propriedade do imóvel já não pertencia ao promitente vendedor (Casaprópria), mas sim às duas apelantes Buani e Tergil, o que obsta a adjudicação compulsória.

7)
Se tivesse ocorrido o registro da promessa de compra e venda, teria o adquirente, assim como aquele que se sub-rogou nos seus direitos (autor), constituído direito real de aquisição, de modo que a promitente vendedora (Casaprópria) ficaria proibida de alienar o bem e, se o fizesse, poderia o autor, na condição de titular de um direito de sequela, reivindicar a propriedade do imóvel em face das apelantes. Noutro giro, ausente o registro da promessa de compra e venda, não há que se falar em direito real, mas apenas direito obrigacional, de modo que a promessa de compra e venda operará efeitos apenas entre os contratantes, ou seja, os direitos transferidos ao autor pelo promitente comprador não são oponíveis contra terceiros, do que resulta a improcedência do pedido de adjudicação compulsória.

8)
Não obstante os pagamentos efetuados pelo autor, a ele resta exigir as perdas e danos decorrentes do inadimplemento contratual, na forma dos arts. 248 do Código Civil e 499 do CPC/2015, que resguardam à parte prejudicada a possibilidade da conversão da execução específica em indenização.

9)
Apelação cível conhecida e provida.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 009 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

Composição de julgamento: 009 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Relator / 011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal / 016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal
VOTOS VOGAIS
011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar
016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

VOTO VENCEDOR

Como brevemente relatado, trata-se de
apelação cível
interposta por
Buani Empreendimentos Imobiliários Ltda.
e por
Tergil Territorial Guriri Ltda.
contra a sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Aracruz que, na presente “
ação de
adjudicação compulsória c/c outorga da escritura pública
” ajuizada por
José Teixeira de Queiroz
[sucedido na demanda por seu espólio], julgou procedente o pedido a fim de adjudicar compulsoriamente à parte autora o Lote nº 15, Quadra 13, com 300m2, situado no Loteamento “Balneário Santa Cruz”, na Praia do Sauê, no Município de Aracruz.

Em suas razões recursais, sustentam as apelantes (Id 7911088), em síntese, que:
(i)
a empresa Casaprópria vendeu o mesmo imóvel para duas pessoas diferentes e, sem saber da existência de outra venda anterior, lavraram a escritura pública e o registro do imóvel;
(ii)
descabe o pedido de adjudicação compulsória em seu desfavor, por não terem vínculo contratual ou negocial com o autor;
(iii)
incorreu a sentença em erro de premissa ao considerar que a hipótese versa sobre adjudicação compulsória, por serem os titulares do imóvel e exercerem a sua posse;
(iv)
é duvidosa a autenticidade do contrato particular de compra e venda celebrado pela empresa Casaprópria com Edgar Pereira Ervilha no ano de 1985, não submetido a registro, do qual consta a metragem de 300m2, e não 321,50m2 conforme a escritura pública por eles lavrada ao adquiri-lo em 1984;
(v)
são as legítimas proprietárias do imóvel, sem que fosse alegada fraude ou qualquer irregularidade na sua aquisição;
(vi)
adquiriram o imóvel de boa-fé e procederam ao seu registro, não havendo à época qualquer indicativo na sua matrícula que pudesse sinalizar fraude ou lesão a terceiro;
(vi)
não celebrou negócio jurídico com o apelado ou com seu antecessor contratual, Edgar Ervilha, não sendo comprovada a sua aquisição pelo apelado, que nunca exerceu posse sobre o bem;
(vii)
faltou com cautela o apelado ao adquirir o imóvel, supostamente entre os anos de 1991/1992, sem consultar acerca de sua propriedade, porquanto já registrado por elas desde 1986;
(viii)
há cuidados básicos a serem adotados por quem pretende adquirir imóvel, o que não procedeu o autor, que não pode alegar desconhecimento da propriedade do imóvel à época de sua aquisição; e
(ix)
a via eleita pelo apelado é inadequada, por não ser cabível o pedido de adjudicação compulsória, dada a ausência de relação jurídica entre as partes.

Não havendo preliminares ou questões prejudiciais a serem examinadas por este Órgão Colegiado, avanço ao conteúdo meritório da demanda.

Como se sabe, a “
ação de adjudicação compulsória
” tem por escopo o de substituir a vontade das partes, visando compelir o titular do domínio (promitente vendedor) a transferir ao adquirente (promissário comprador) a propriedade do imóvel.

Daí, se o promitente vendedor não cumprir a obrigação de celebrar o contrato definitivo, o promitente comprador tem o direito de pleitear em juízo a prolação de sentença constitutiva, que substitua a vontade do vendedor; embora o promitente vendedor não possa ser coagido a emitir declaração de vontade, os efeitos da declaração omitida podem ser substituídos pela sentença judicial, nos termos do art. 501 do CPC/2015
1
.

O art. 1.417 do Código Civil dispõe, expressamente, que a promessa de compra e venda particular, em que se não pactuou arrependimento, confere ao promitente comprador direito real à aquisição do imóvel:

Art. 1.417
. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Por sua vez, o art. 1.418 do Código Civil confere ao promitente comprador, titular de direito real, o direito à outorga da escritura definitiva de compra e venda, bem como, no caso de recusa do alienante, o direito à adjudicação compulsória do imóvel, pela via judicial, senão vejamos:

Art. 1.418
. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

In casu
, por meio de “Contrato de Promessa de Compra e Venda” celebrado, em 08/08/1985 (fls. 29/30), o imóvel objeto da ação, qual seja, o Lote nº 15, quadra 13, com 300m2, situado no loteamento denominado “Balneário de Santa Cruz”, Praia do Sauê, no Município de Aracruz, foi adquirido por
Edgar Pereira Ervilha
(promitente comprador) junto a
Casaprópria – Empreendimentos Imobiliários Ltda
. (promitente vendedora) e, no dia 03/10/1991,
Edgar Pereira Ervilha
transferiu os direitos sobre o lote a
José Teixeira de Queiroz
(autor da ação, sucedido por seu espólio), mediante o “Termo de Transferência” acostado aos autos (fl. 30-v).

Logo, o autor José Teixeira de Queiroz, muito embora não tenha participado do contrato de promessa de compra e venda, sub-rogou-se, na condição de cessionário, nos direitos e obrigações do promitente comprador do imóvel, o que descortina a sua pertinência subjetiva para integrar o polo ativo da demanda.

Ocorre que, anos antes de se aperfeiçoar aludida cessão dos direitos sobre o imóvel, a promitente vendedora
Casaprópria
alienou o imóvel a
Buani Empreendimentos Imobiliários Ltda
. e
Tergil – Territorial Guriri Ltda.
em 17/04/1986, conforme se infere de cópia extraída do registro imobiliário (fl. 32), razão pela qual alegam as apelantes serem as legítimas proprietárias do imóvel, sem que fosse alegada fraude ou irregularidade na sua aquisição.

Neste ponto, faço um breve registro acerca da legitimidade passiva, haja vista que a presente ação foi inicialmente ajuizada em face das terceiras adquirentes do imóvel (
Buani Empreendimentos Imobiliários Ltda
. e
Tergil – Territorial Guriri Ltda
.)

e da promitente vendedora (
Casaprópria – Empreendimentos Imobiliários Ltda
.), sobrevindo, todavia, pedido de exclusão da lide desta última do polo passivo, por ter ocorrido a “baixa” da sociedade empresária, conforme consulta à Receita Federal (fls. 95/96).

A meu ver, a legitimidade passiva pertence ao proprietário registral do bem imóvel e também ao promitente vendedor, formando-se um litisconsórcio passivo necessário (CPC/2015, art. 114), o que, todavia, não macula a sentença proferida somente em desfavor das proprietárias registrais (Buani e Tergil), com isso afastando a hipótese do art. 115, I, do CPC/2015
2
, por ter o autor requerido a exclusão do promitente vendedor do polo passivo.

Em razão disso, sendo possível o prosseguimento da ação apenas em face do proprietário registral, rechaço o argumento das apelantes de que seria inviável a propositura da presente ação por não terem celebrado negócio jurídico com o apelado ou com seu antecessor contratual.

Já em relação a presença do cedente (Edgar Ervilha) no polo passivo, é firme o posicionamento do colendo Superior Tribunal de Justiça de que “
Na ação de adjudicação compulsória, não é necessária a participação dos cedentes como litisconsortes, sendo o promitente vendedor parte legítima para figurar no polo passivo da demanda
” (STJ, Terceira Turma, AgInt no REsp nº 1.825.467/DF, relª. Minª. Nancy Andrighi, julgado em 26/10/2020, DJe de 29/10/2020).

Feito o breve parêntese, apesar de o art. 1.418 do CC/2002 fazer referência ao “titular de direito real”, é cediço que o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do contrato no Registro de Imóveis em razão de seu caráter pessoal, conforme sedimentada orientação do colendo Superior Tribunal de Justiça, que foi consolidada no enunciado da Súmula nº 239: “
O
direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis
”.

A propósito, vejamos relevante comentário ao art. 1.418 do Código Civil:

“A relação entre promitente comprador e vendedor é obrigacional e não real. O registro e a sua inafastável oponibilidade erga omnes serve para que se crie o chamado direito real de aquisição exercido em face de terceiros, mas não pode ser condicionante do cumprimento de uma obrigação contratual em que ao comprador incumbe o pagamento do preço e ao vendedor, uma vez adimplida a obrigação, a outorga da escritura definitiva. Essas obrigações não podem estar condicionadas ao direito real criado pelo registro, sob pena de transformar o ônus do registro em obrigação propriamente dita.”

(in “Código Civil Comentado” – versão digital. Coord: Flávio Tartuce. Rio de Janeiro: Forense, 2019)

A par do entendimento doutrinário acima, a ausência do registro teria por consequência apenas a
não constituição de direito real
, ficando mantido, todavia, o direito a ser exercido em face do outro contratante, isto é, o direito pessoal à obrigação de fazer consistente na outorga da escritura pública de compra e venda, permitindo-se que, mediante sentença, se transferisse a propriedade da coisa.

Ocorre que, se o imóvel que se pretende adjudicar não mais pertencer ao promitente vendedor, tal qual verificado no caso concreto,
a promessa de compra e venda sem registro não permitirá que o promissário comprador adjudique o bem em face do terceiro adquirente
.

A promessa de compra e venda celebrada sem cláusula de arrependimento e registrada no Registro de Imóveis gera direito real de aquisição ao promitente comprador (CC, art. 1.417), haja vista que o registro produz efeitos
erga omnes
e impede a realização de negócios sucessivos sobre o mesmo bem.

Por outro lado, ausente o registro – conforme aqui verificado – a propriedade plena do imóvel permanecerá com o vendedor, de modo que a sua venda a terceiro não se caracterizará como venda a
non domino
que, como se sabe, se aperfeiçoa quando realizada por quem não detém a propriedade da coisa, sendo, entretanto, válida e eficaz entre os contratantes, mas ineficaz em face do proprietário do bem.

Noutras palavras: o direito à adjudicação compulsória não está condicionado ao registro do contrato perante o Cartório de Registro de Imóveis, contudo, a ausência de registro obstará a adjudicação compulsória se o mesmo imóvel for alienado a terceiro, por contrato registrado no Registro de Imóveis, tal qual verificado na hipótese em análise.

Assim decidiu a Terceira Turma do colendo Superior Tribunal de Justiça em emblemático precedente cuja relatoria coube à eminente Ministra Nancy Andrighi, cuja ementa segue na íntegra:

“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. AUSÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADA. SEGUNDA ALIENAÇÃO DO MESMO BEM. VENDA A NON DOMINO. INOCORRÊNCIA. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMPOSSIBILIDADE SUPERVENIENTE. BEM OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA REGISTRADA. PROPRIEDADE PERTENCENTE AO CREDOR FIDUCIÁRIO. CONVERSÃO EM PERDAS E DANOS. POSSIBILIDADE.

1. Ação de adjudicação compulsória ajuizada em 03/05/2017, da qual foi extraído o presente recurso especial interposto em 15/09/2021 e concluso ao gabinete em 12/08/2022.

2. O propósito recursal consiste em definir se a) houve negativa de prestação jurisdicional; b) está configurada a venda a non domino; c) estão presentes os requisitos para a adjudicação compulsória e d) é possível a conversão da adjudicação compulsória em perdas e danos.

3. É de ser afastada a existência de omissões e de erro material no acórdão recorrido, pois as matérias impugnadas foram enfrentadas de forma objetiva e fundamentada no julgamento do recurso, naquilo que o Tribunal a quo entendeu pertinente à solução da controvérsia.

4. A venda a non domino é realizada por quem não detém a propriedade da coisa, mas é existente, válida e eficaz entre os contratantes, sendo apenas ineficaz em face do proprietário do bem. A promessa de compra e venda sem cláusula de arrependimento e registrada no Registro de Imóveis gera direito real de aquisição ao promitente comprador (art. 1.417 do CC/02). O registro produz efeitos erga omnes, impedindo a realização de negócios sucessivos sobre o mesmo bem.
Ausente o registro, a propriedade plena do imóvel permanecerá com o vendedor, de modo que a venda do mesmo bem a terceiro não se caracterizará como venda a non domino.

5. Se o promitente vendedor não cumprir a obrigação de celebrar o contrato definitivo, o promitente comprador tem o direito de pleitear, em juízo, a adjudicação compulsória (art. 1.418 do CC/02).
Esse direito não se condiciona ao registro do contrato no Registro de Imóveis, haja vista seu caráter pessoal (Súmula 239/STJ). Nada obstante, a ausência de registro obstará a adjudicação compulsória se o mesmo imóvel for alienado a terceiro mediante contrato registrado no Registro de Imóveis
. Todavia, ressalva-se ao promitente comprador a possibilidade da conversão da execução específica em indenização (art. 248 do CC e art. 499 do CPC/2015).

6. O registro do contrato de alienação fiduciária faz surgir para o credor fiduciário o direito de propriedade resolúvel sobre o imóvel que lhe foi transmitido e confere ao devedor fiduciante o direito real de aquisição (art. 22 da Lei nº 9.514/1997 e art. 1.368-B do CC/02). Apenas é reservado ao fiduciante um direito expectativo à aquisição da propriedade.

7. Na espécie, o recorrente celebrou promessa de compra e venda com os recorridos, tendo por objeto um apartamento. Esse contrato não foi registrado na matrícula do imóvel. O mesmo imóvel foi objeto de uma nova promessa de compra e venda. Essa segunda venda não se caracteriza como venda a non domino em face do recorrente, já que a propriedade plena se manteve com o alienante.

8. Após a primeira promessa de compra e venda o imóvel foi objeto de alienação fiduciária à Caixa Econômica Federal, a qual foi registrada no Registro de Imóveis. Por sua vez, os segundos adquirentes assumiram a dívida perante a CEF. Desse modo, quando exercida a pretensão adjudicatória por meio da propositura desta ação, a propriedade do imóvel já não pertencia aos promitentes vendedores (recorridos), mas sim à CEF, e o direito expectativo de aquisição da propriedade era titularizado pelos segundos adquirentes. Tais circunstâncias obstam a adjudicação compulsória por impossibilidade superveniente, mas fica assegurado ao promitente comprador (recorrente) a indenização por perdas e danos, a ser quantificada em liquidação de sentença.

9. Recurso especial conhecido e parcialmente provido.

(REsp n. 2.095.461/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 21/11/2023, DJe de 23/11/2023)

Novamente centrando na hipótese submetida ao crivo deste Órgão Julgador, quando exercida a pretensão adjudicatória por meio da propositura desta ação, a propriedade do imóvel já não pertencia ao promitente vendedor (Casaprópria), mas sim às duas apelantes Buani e Tergil, o que obsta a adjudicação compulsória, conforme passo a explicar. Vejamos.

É que, se tivesse ocorrido o registro da promessa de compra e venda, teria o adquirente (Edgar Ervilha), assim como aquele que se sub-rogou nos seus direitos (autor), constituído direito real de aquisição, de modo que a promitente vendedora (Casaprópria) ficaria proibida de alienar o bem e, se o fizesse, poderia o autor, na condição de titular de um direito de sequela, reivindicar a propriedade do imóvel em face das apelantes.

Noutro giro, ausente o registro da promessa de compra e venda, não há que se falar em direito real, mas apenas direito obrigacional, de modo que a promessa de compra e venda operará efeitos apenas entre os contratantes, ou seja, os direitos transferidos ao autor pelo promitente comprador (Edgar Pereira Ervilha) não são oponíveis contra terceiros, do que resulta a improcedência do pedido de adjudicação compulsória.

Não obstante os pagamentos efetuados pelo autor, a ele resta exigir as perdas e danos decorrentes do inadimplemento contratual, na forma dos arts. 248 do Código Civil
3
e 499 do CPC/2015
4
, que resguardam à parte prejudicada a possibilidade da conversão da execução específica em indenização.

Com o desfecho que ora proponho,
impõe-se a inversão da sucumbência
, de modo que deverá o autor responder pelas custas processuais e honorários de advogado, que foram arbitrados em 10% sobre o valor atribuído à causa
5
.

Com tais considerações,
conheço da apelação cível
e lhe dou provimento
para, reformando a sentença, julgar improcedente o pedido formulado na presente “
ação de adjudicação compulsória
”, com a consequente inversão dos ônus sucumbenciais, nos termos da fundamentação retro. Via reflexa, torno sem efeito a medida de urgência deferida no Juízo de 1º grau em 13/03/2015, pela qual foi determinada a indisponibilidade do imóvel junto ao registro de imóveis.

É
como voto!

_______________________________

1
Art. 501. Na ação que tenha por objeto a emissão de declaração de vontade, a sentença que julgar procedente o pedido, uma vez transitada em julgado, produzirá todos os efeitos da declaração não emitida.

2
Art. 115. A sentença de mérito, quando proferida sem a integração do contraditório, será:

I - nula, se a decisão deveria ser uniforme em relação a todos que deveriam ter integrado o processo.

3
CC, Art. 248. Se a prestação do fato tornar-se impossível sem culpa do devedor, resolver-se-á a obrigação; se por culpa dele, responderá por perdas e danos.

4
Art. 499. A obrigação somente será convertida em perdas e danos se o autor o requerer ou se impossível a tutela específica ou a obtenção de tutela pelo resultado prático equivalente.

5
R$ 32.000,00 (trinta e dois mil reais), em 12/02/2015.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho a eminente Relatora.