Tribunal: TJES
Processo: 0018909-54.2017.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): VANIA MASSAD CAMPOS
Órgão julgador: VANIA MASSAD CAMPOS
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Adjudicação Compulsória
Data de julgamento: 2024-11-21

Ementa:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER. PRELIMINAR DE NULIDADE POR INOVAÇÃO RECURSAL REJEITADA. MÉRITO. COMPRA E VENDA DE UNIDADE AUTÔNOMA. CONDOMÍNIO HOSPITALAR. AUSÊNCIA DE OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA. POSSIBILIDADE DE DETERMINAÇÃO DE INDIVIDUALIZAÇÃO DA MATRÍCULA. RECURSO DESPROVIDO. CLÁUSULA PENAL. PRESCRIÇÃO AFASTADA. CAUSA IMPUTÁVEL À VENDEDORA. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. RECURSO PROVIDO.

1)
Considerando que o argumento expendido no recurso fora deduzido em sede de contestação, rejeita-se a preliminar de nulidade por inovação recursal.

2
)
A tutela jurisdicional vindicada não se limitou à adjudicação compulsória, porquanto cumulado pedido de obrigação de fazer, para conclusão do processo de abertura da matrícula individualizada do bem, inexistindo óbice à cumulação dos pedidos. Precedente.

3
)

Nos termos do art. 411 do diploma civil, é facultado ao credor exigir, concomitantemente, a satisfação da cláusula penal e o cumprimento da obrigação, circunstância que, via de consequência, acarreta a aplicação de idêntico prazo prescricional. Precedente.

4
)
Ausente justificativa plausível para atraso na outorga de escritura pública, a configurar causa imputável à vendedora, impõe-se o pagamento da cláusula penal acordada.

5)
Recurso de
Vitória Apart Hospital S. A.
desprovido e apelo de
Carlos Antonio Fernandes
provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0018909-54.2017.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CARLOS ANTONIO FERNANDES e outros

APELADO: VITORIA APART HOSPITAL S/A e outros

RELATOR(A):
JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

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EMENTA

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER. PRELIMINAR DE NULIDADE POR INOVAÇÃO RECURSAL REJEITADA. MÉRITO. COMPRA E VENDA DE UNIDADE AUTÔNOMA. CONDOMÍNIO HOSPITALAR. AUSÊNCIA DE OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA. POSSIBILIDADE DE DETERMINAÇÃO DE INDIVIDUALIZAÇÃO DA MATRÍCULA. RECURSO DESPROVIDO. CLÁUSULA PENAL. PRESCRIÇÃO AFASTADA. CAUSA IMPUTÁVEL À VENDEDORA. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. RECURSO PROVIDO.

1)
Considerando que o argumento expendido no recurso fora deduzido em sede de contestação, rejeita-se a preliminar de nulidade por inovação recursal.

2
)
A tutela jurisdicional vindicada não se limitou à adjudicação compulsória, porquanto cumulado pedido de obrigação de fazer, para conclusão do processo de abertura da matrícula individualizada do bem, inexistindo óbice à cumulação dos pedidos. Precedente.

3
)

Nos termos do art. 411 do diploma civil, é facultado ao credor exigir, concomitantemente, a satisfação da cláusula penal e o cumprimento da obrigação, circunstância que, via de consequência, acarreta a aplicação de idêntico prazo prescricional. Precedente.

4
)
Ausente justificativa plausível para atraso na outorga de escritura pública, a configurar causa imputável à vendedora, impõe-se o pagamento da cláusula penal acordada.

5)
Recurso de
Vitória Apart Hospital S. A.
desprovido e apelo de
Carlos Antonio Fernandes
provido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: ACORDA esta Segunda Câmara Cível, em conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade, rejeitar a preliminar suscitada e, no mérito, por igual votação, conhecer dos recursos para negar provimento à apelação de Vitória Apart Hospital S. A. e dar provimento ao apelo de Carlos Antonio Fernandes.

Órgão julgador vencedor
: 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

Composição de julgamento: 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - VANIA MASSAD CAMPOS - Relator / 017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal / 029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal
VOTOS VOGAIS
017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar
029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Acompanhar
DESEMBARGADOR(RES) IMPEDIDO(S)
022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Impedido ou Suspeito
028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Impedido ou Suspeito

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

Adoto o relatório do eminente Desembargador José Paulo Calmon Nogueira da Gama.

PRELIMINAR DE NULIDADE POR INOVAÇÃO RECURSAL

Segundo
Carlos Antonio Fernandes
, o apelo interposto por
Vitória
Apart Hospital S. A.
inova ao sustentar a impossibilidade jurídica da adjudicação compulsória e da abertura de matrícula específica para a unidade imobiliária.

De fato, a jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que a matéria alegada apenas nas razões de apelação configura inovação recursal, exceto quando se trata de matéria de ordem pública.

Entretanto, o argumento expendido no recurso consta indubitavelmente da contestação de fls. 122/135, o que afasta a suposta inovação.

Do exposto,
rejeito a preliminar
.

MÉRITO

Tendo em vista a correlação entre os fundamentos recursais, passo a apreciar os apelos conjuntamente.

Segundo se depreende, o apelado adquiriu a unidade autônoma nº 206 do condomínio Vitória Apart Hospital, pelo preço total de R$ 70.000,00, quitado em 23/08/2000.

Diante da ausência de outorga de escritura pública definitiva da compra e venda no prazo acordado, ajuizou a demanda originária a fim de compelir o recorrente ao cumprimento da obrigação e de obter a adjudicação do imóvel.

Julgada procedente a pretensão - excetuada a cobrança de multa contratual, o apelante defende, em suma, a impossibilidade jurídica de adjudicação compulsória de imóvel não desmembrado e desprovido de matrícula individualizada.

Todavia, a tutela jurisdicional vindicada não se limitou à adjudicação, porquanto cumulado pedido de obrigação de fazer, para conclusão do processo de abertura da matrícula individualizada e outorga da escritura (fl. 37).

Inexiste, portanto, óbice à cumulação dos pedidos, na esteira de pacífica jurisprudência do Tribunal de Justiça de São Paulo:

APELAÇÃO – Ação de Adjudicação Compulsória - Pretensão de transferência de 50% da fração ideal do imóvel adquirido através de negócio de promessa de compra e venda devidamente quitado – Sentença de extinção, sem resolução do mérito – Inconformismo dos autores – Acolhimento –
Emendada à inicial para obrigação de desdobro com posterior outorga de escritura, considerando que a ré foi citada por edital - Julgamento do mérito nos termos do artigo 1.013, §3º, inciso I, do Código de Processo Civil - Imóvel que não conta com matrícula individualizada, em razão do não desdobro do lote - Providência que cabia exclusivamente ao titular do domínio - Circunstância que não pode servir de óbice eterno ao cumprimento da obrigação assumida perante o comprador - Quitação do preço verificada - Determinação de regularização do imóvel com a consequente outorga da escritura definitiva Precedentes - Recurso provido para afastar a extinção e, nos termos do artigo 1.013, parágrafo 3º, inciso I, do CPC, julgar procedente a ação.
(TJSP; Apelação Cível 1023667-44.2019.8.26.0224; Relator (a): José Aparicio Coelho Prado Neto; Órgão Julgador: 10ª Câmara de Direito Privado; Foro de Guarulhos - 5ª Vara Cível; Data do Julgamento: 16/08/2024; Data de Registro: 16/08/2024)

A bem da verdade, a impossibilidade jurídica se caracterizaria apenas em caso de postulação isolada da adjudicação do imóvel, por ausência de condição específica prevista no § 2º do art. 16 do Decreto-lei nº 58/1937, na esteira de pacífica jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

RECURSOS ESPECIAIS. REGISTROS PÚBLICOS. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE DESPEJO COM RECONVENÇÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ART. 535 DO CPC/1973. NÃO OCORRÊNCIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. DESMEMBRAMENTO. AVERBAÇÃO. NECESSIDADE. MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA. AUSÊNCIA. REGISTRO DO TÍTULO. IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. AÇÃO. CONDIÇÃO. COAÇÃO. FALTA DE PAGAMENTO DO PREÇO. ALEGAÇÃO. REEXAME DE PROVAS. INVIABILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).

2. Os recursos especiais têm origem em três ações (ação de adjudicação compulsória, ação de anulação de negócio jurídico de compra e venda de imóvel e ação de despejo com reconvenção) julgadas em sentença única.

3. As questões controvertidas nos presentes recursos especiais podem ser assim resumidas: (i) se o acórdão recorrido padece de vício de nulidade por negativa de prestação jurisdicional; (ii) se a ausência de averbação do desdobro do imóvel prometido à venda no Registro de Imóveis é obstáculo à procedência da ação de adjudicação compulsória; (iii) se o negócio jurídico de compra e venda está viciado pela coação e (iv) se houve pagamento do preço pela venda do imóvel objeto do contrato.

4. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte.

5. A averbação do desmembramento do imóvel urbano, devidamente aprovado pelo Município, é formalidade que deve anteceder qualquer registro da área desmembrada.

6. A existência de imóvel registrável é condição específica da ação de adjudicação compulsória.

7. No caso dos autos, o desmembramento do terreno não foi averbado na matrícula do imóvel, condição indispensável para a procedência da ação de adjudicação compulsória.

8. A inversão das conclusões das instâncias de cognição plena - quanto às alegações de coação e de ausência de pagamento do preço - demandaria o reexame de matéria fático-probatória, procedimento inviável em recurso especial, nos termos da Súmula nº 7 do Superior Tribunal de Justiça.

9. Recursos especiais não providos.

(REsp n. 1.851.104/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 12/5/2020, DJe de 18/5/2020.)

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE PARCELA DE GLEBA RURAL NÃO DESMEMBRADA. AUSÊNCIA DE MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO REGISTRO DO TÍTULO. CARÊNCIA DE AÇÃO DECLARADA. RECURSO NÃO PROVIDO.

1. Na ação de adjudicação compulsória, o ato jurisdicional, para ser exequível, deve reunir todas as exigências previstas na Lei de Registros Públicos, e nas demais ordenadoras do parcelamento do solo, a fim de facultar o registro do título no cartório respectivo.

2.
Detectada, no caso concreto, a impossibilidade jurídica do pedido de registro, haja vista a falta de prévia averbação do desmembramento de gleba rural originária, e posteriores aberturas de matrículas individualizadas das glebas desvinculadas e prometidas à venda pelo réu. Ausente, portanto, de uma das condições específicas da ação de adjudicação compulsória, na dicção do art. 16, § 2º, do Decreto-lei n. 58/1937 - existência de imóvel registrável.

3. Recurso especial a que se nega provimento.

(REsp n. 1.297.784/DF, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 16/9/2014, DJe de 24/9/2014.)

Com efeito, não merece reforma a procedência dos pedidos tendentes a compelir o apelante a concluir a abertura da matrícula do imóvel e adjudicá-lo mediante outorga de escritura pública.

Por seu turno, o adquirente
Carlos Antonio Fernandes
sustenta a nulidade da sentença por ausência de fundamentação quanto à prescrição de cobrança da multa contratual, uma vez que, nesse mister, a obrigação acessória está atrelada à obrigação principal.

Segundo a iterativa jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, “
a decisão que se mostra fundamentada, ainda que de forma sucinta, não dá ensejo ao decreto de nulidade
”
1
.

Na hipótese, extrai-se da sentença os motivos que embasaram a declaração da prescrição, devida e juridicamente delineados, motivo pelo qual não se verifica nulidade no
decisum
.

Vencido esse ponto, a multa contratual em apreço, concernente ao atraso na outorga da escritura definitiva, fora prevista no parágrafo quinto da cláusula décima primeira, a saber:

“
Parágrafo quinto. Se a PROMITENTE VENDEDORA atrasar a outorga da escritura definitiva de compra e venda, por causa a ela imputável, ficará obrigada a pagar ao (à) PROMISSÁRIO(A) COMPRADOR(A) multa mensal equivalente a 0,1% (hum décimo por cento) do valor reajustado do preço de venda, por dia de atraso, até o limite máximo de 10% sobre esse mesmo valor.
” (fl. 30)

Trata-se, portanto, de estipulação de cláusula penal fundada na mora, assim disciplinada pelo art. 411 do Código Civil:

Art. 411. Quando se estipular a cláusula penal para o caso de mora, ou em segurança especial de outra cláusula determinada, terá o credor o arbítrio de exigir a satisfação da pena cominada, juntamente com o desempenho da obrigação principal.

Logo, é facultado ao credor exigir, concomitantemente, a satisfação da penalidade e o cumprimento da obrigação, circunstância que, via de consequência, acarreta a aplicação de idêntico prazo prescricional.

No mesmo passo trilha a jurisprudência da Corte Cidadã:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA NO RECURSO ESPECIAL. DISSENSO CARACTERIZADO. PRAZO PRESCRICIONAL INCIDENTE SOBRE A PRETENSÃO DECORRENTE DA RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL. INAPLICABILIDADE DO ART. 206, § 3º, V, DO CÓDIGO CIVIL. SUBSUNÇÃO À REGRA GERAL DO ART. 205, DO CÓDIGO CIVIL, SALVO EXISTÊNCIA DE PREVISÃO EXPRESSA DE PRAZO DIFERENCIADO. CASO CONCRETO QUE SE SUJEITA AO DISPOSTO NO ART. 205 DO DIPLOMA CIVIL. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA PROVIDOS.

[...]
Dessa forma, enquanto não prescrita a pretensão central alusiva à execução da obrigação contratual, sujeita ao prazo de 10 anos (caso não exista previsão de prazo diferenciado), não pode estar fulminado pela prescrição o provimento acessório relativo à responsabilidade civil atrelada ao descumprimento do pactuado.

VI - Versando o presente caso sobre responsabilidade civil decorrente de possível descumprimento de contrato de compra e venda e prestação de serviço entre empresas, está sujeito à prescrição decenal (art. 205, do Código Civil).

Embargos de divergência providos.

(EREsp n. 1.281.594/SP, relator Ministro Benedito Gonçalves, relator para acórdão Ministro Felix Fischer, Corte Especial, julgado em 15/5/2019, DJe de 23/5/2019.)

Afastada a prescrição, passo a enfrentar o mérito, com espeque no § 4º do art. 1.013 do CPC: “
Quando reformar sentença que reconheça a decadência ou a prescrição, o tribunal, se possível, julgará o mérito, examinando as demais questões, sem determinar o retorno do processo ao juízo de primeiro grau”
.

O nosocômio atribuiu o atraso na outorga da escritura à existência de dívidas previdenciárias a obstar a emissão de certidão negativa de débitos e, por conseguinte, o registro.

Sem embargo, a justificativa não se revela plausível, pois sujeita indevidamente o comprador a prazo indefinido para satisfação integral da avença, configurando, assim, causa imputável à vendedora.

Nesse panorama, imperioso o acolhimento do pedido de aplicação da cláusula penal, nos moldes pactuados.

Do exposto, e por tudo mais que dos autos consta,
conheço do
s
recurso
s
para
neg
ar
provimento

à apelação
de

Vitória Apart Hospital S. A.
e dar provimento ao apelo de
Carlos Antonio Fernandes
,
a fim de julgar procedente o pedido de
condenação do hospital ao pagamento da multa de 10% sobre o valor atualizado d
o preço de venda
.

Diante da procedência total dos pedidos deduzidos na origem, os ônus sucumbenciais devem ser suportados exclusivamente pelo nosocômio,
redimensionado o percentual dos
honorários
para
15%
.

É como voto.

1
(AgInt no AREsp 1004066/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 22/05/2018, DJe 01/06/2018).

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)