Tribunal: TJES
Processo: 5006608-90.2024.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão julgador: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Locação de Imóvel; Efeito Suspensivo a Recurso
Data de julgamento: 2024-08-22

Ementa:
EMENTA. AGRAVO DE INSTRUMENTO. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. REQUISITOS DO ART. 561 DO CPC PREENCHIDOS. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE ESTAÇÃO DE RÁDIO BASE. LOCATÁRIA IMPEDIDA DE ACESSAR AS INSTALAÇÕES POR SUPOSTO INADIMPLEMENTO. IMPOSSIBILIDADE. ASTREINTES CABÍVEIS. ESTABELECIMENTO DE TETO LIMITE À MULTA DIÁRIA. RECURSO PROVIDO EM PARTE.

1. Demonstrada a verossimilhança do esbulho possessório por parte dos locadores, que, manu militari, impedem os funcionários da locatária de adentrar e acessar as instalações do imóvel locado, em infringência à cláusula de acesso estabelecida no contrato, alegando suposto inadimplemento por parte da locatária.

2. Resta comprovada a fumaça ou verossimilhança do esbulho alegado, a data e a perda da posse, autorizando a medida liminar, nos termos do art. 561, CPC, fazendo-se prescindível a demonstração dos requisitos do art. 300 do CPC (embora também demonstrados), tratando-se de ação de força nova.

3. Multa diária por descumprimento cabível, inexistindo excessos ao valor arbitrado de R$ 2.000,00, considerando a importância e natureza da obrigação determinada; o valor do aluguel do contrato entabulado; os possíveis prejuízos da agravada, que está sem acesso ao imóvel; e o potencial econômico-financeiro dos locadores.

4. Necessidade de estipulação de limite ou teto máximo às astreintes, a fim de evitar desproporcionalidade do valor final, desnaturando o objetivo da multa.

5. Recurso provido em parte.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5006608-90.2024.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: WANDY AZEVEDO ZANOLLI e outros (4)

AGRAVADO: AMERICAN TOWER DO BRASIL - CESSAO DE INFRAESTRUTURAS LTDA.

RELATOR(A):
ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

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EMENTA

EMENTA. AGRAVO DE INSTRUMENTO. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. REQUISITOS DO ART. 561 DO CPC PREENCHIDOS. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE ESTAÇÃO DE RÁDIO BASE. LOCATÁRIA IMPEDIDA DE ACESSAR AS INSTALAÇÕES POR SUPOSTO INADIMPLEMENTO. IMPOSSIBILIDADE. ASTREINTES CABÍVEIS. ESTABELECIMENTO DE TETO LIMITE À MULTA DIÁRIA. RECURSO PROVIDO EM PARTE.

1. Demonstrada a verossimilhança do esbulho possessório por parte dos locadores, que, manu militari, impedem os funcionários da locatária de adentrar e acessar as instalações do imóvel locado, em infringência à cláusula de acesso estabelecida no contrato, alegando suposto inadimplemento por parte da locatária.

2. Resta comprovada a fumaça ou verossimilhança do esbulho alegado, a data e a perda da posse, autorizando a medida liminar, nos termos do art. 561, CPC, fazendo-se prescindível a demonstração dos requisitos do art. 300 do CPC (embora também demonstrados), tratando-se de ação de força nova.

3. Multa diária por descumprimento cabível, inexistindo excessos ao valor arbitrado de R$ 2.000,00, considerando a importância e natureza da obrigação determinada; o valor do aluguel do contrato entabulado; os possíveis prejuízos da agravada, que está sem acesso ao imóvel; e o potencial econômico-financeiro dos locadores.

4. Necessidade de estipulação de limite ou teto máximo às astreintes, a fim de evitar desproporcionalidade do valor final, desnaturando o objetivo da multa.

5. Recurso provido em parte.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 009 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

Composição de julgamento: 009 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Relator / 011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal / 016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal
VOTOS VOGAIS
011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar
016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar

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VOTO VENCEDOR

VOTO

Trata-se de
AGRAVO DE INSTRUMENTO
interposto por
WANDY AZEVEDO ZANOLLI
e ESPÓLIO DE VALDIVINO ZANOLLI
, representados por seus herdeiros: Sérgio Galeno Zanolli, Paulo Cesar Zanolli, Saulo José Zanolli e José Carlos Zanolli, contra decisão proferida pelo juízo da 9ª Vara Cível de Vitória que nos autos da “
Ação de Reintegração de Posse c/c Obrigação de Fazer c/c Cobrança com Pedido de Tutela Provisória Inaudita Altera Parte”
ajuizada por
American Tower do Brasil - Cessão de Infraestruturas Ltda
, deferiu o pedido liminar “para determinar aos requeridos que cessem, imediatamente, qualquer ato capaz de impedir o acesso da autora ao imóvel objeto da presente, sob pena de multa diária no valor de R$ 2.000,00 (dois mil reais)”.

Sustentam os agravantes, em síntese: 1) Antes da Agravada assumir a posição de locatária no contrato objeto, os Agravantes nunca tinham tido problemas com a locação, que se estende desde 2001; 2) Com a celebração do 3º aditivo, em 08/03/2022, a Agravada assumiu a posição de locatária. A partir de março de 2023, os Agravante perceberam discrepância nos pagamentos dos aluguéis, sem qualquer justificativa; 3) Conforme cláusula terceira do 3º aditivo, o valor do aluguel era de R$4.125,67 (quatro mil cento e vinte e cinco reais e sessenta e sete centavos), a ser reajustado pelo IPCA a cada 12 meses; 4) a agravada promoveu uma compensação unilateral do valor do contrato, passando a pagar o valor a menor dos aluguéis; 5) Na ação de reintegração da posse, é necessário que a parte comprove o esbulho, o que não ocorreu. Os Agravantes impugnam o Boletim de Ocorrência de Num. 42154124, por se tratar de prova unilateral, com presunção relativa, já que somente inclui a narrativa da Agravada, sem contraditório, inexistindo qualquer prova nos autos de que os réus impediram o acesso dos prepostos da agravada no imóvel; 5) também impugna do valor da multa diária por descumprimento, que se mostra excessiva e desproporcional com a obrigação determinada; 6) informa que notificará a agravada sobre a intenção de rescindir o contrato de locação, e por fim, requer atribuição do efeito suspensivo ao agravo, e ao final, a revogação da liminar.

Decisão juntada ao evento 8519236, concedendo em parte a antecipação dos efeitos da
tutela recursal,
exclusivamente, para fixar um limite (teto) às astreintes arbitradas em R$ 2.000,00 (dois mil reais), que deve chegar até R$ 40.000,00 (quarenta mil reais).

Contrarrazões que, embora apresente argumentos para manutenção do
decisum
agravado em sua integralidade, não teceu nenhuma alegação a infirmar a necessidade de imposição de um limite máximo para as astreintes arbitradas.

Reexaminando a matéria, já antecipo que não observo motivos para alterar a conclusão externada em minha decisão pretérita. Vejamos:

Depreende-se da inicial que, na data de 18/09/2001, foi celebrado contrato de locação não residencial (ID origem 42154109), regido pela lei n. 8.245/1991, entre os réus (ora agravantes) e a operadora Telest Celular S/A, com objetivo de instalação e manutenção de Estação Rádio Base em um imóvel localizado em Guarapari/ES, e com o passar do tempo, a locatária foi substituída pela
Vivo S/A.

No curso da contratação, a Telefônica Brasil S.A vendeu seus ativos de infraestrutura (“Torre”), incluindo a instalação no referido imóvel, para a Telxius Torres do Brasil Ltda., a qual foi adquirida e sucedida pela requerente e ora agravante
American Tower.

Assim, continua narrando em sua inicial a agravada que, em 08/03/2022, celebrou o
3º Termo Aditivo
ao
contrato
de locação
(ID origem

42154120
)
, passando a constar como
locatária
, e os réus / agravantes (herdeiros do antigo locador), como
locadores
, bem como, ajustando o prazo de locação por sessenta meses, valor de aluguel R$ 4.125,67, reajustado após 12 meses pelo IPCA (cláusula 3ª), e cláusula que permite à recorrida o acesso da área locada durante 24 (vinte e quatro) horas por dia, em todos os dias da semana, para realização de manutenções periódicas ou obras necessárias para o funcionamento do empreendimento.

Entretanto, alegou a recorrida que, de forma injustificada, os agravantes passaram a impedir a entrada dos funcionários e prepostos às instalações da Torre, com a justificativa de inadimplência de aluguéis. Diante disso, afirma que houve tentativa de transação extrajudicial infrutífera, encaminhamento de notificação extrajudicial, lavratura de Boletim de Ocorrência para tentar obter livre acesso ao imóvel locado.

Requereu a reintegração na posse do imóvel, na forma do art. 561 do CPC e autorização de acesso à área locada para realização de manutenções nos equipamentos da operadora e zeladoria de limpeza. Alternativamente, requereu que tal medida fosse concedida com fulcro no art. 300, do CPC, e em qualquer dos casos, que restasse consignado no mandado a ser expedido em sede de tutela provisória o direito de a Autora ter acesso 24 (vinte e quatro) horas no local, para início manutenções nos equipamentos e zeladoria de limpeza, sob pena de multa.

A questão debatida nos autos cinge-se, então, em sindicar sobre o acerto da decisão agravada, que concedeu à recorrida, com fulcro no art. 300 CPC, o pedido liminar, determinando aos requeridos que cessem, imediatamente, qualquer ato capaz de impedir o acesso da autora ao imóvel objeto da presente, sob pena de multa diária no valor de R$ 2.000,00(dois mil reais).

A ação de reintegração de posse é movida pelo suposto esbulhado com o escopo de recuperar a posse perdida em razão de violência, clandestinidade ou precariedade, em consonância com o previsto no art. 1.210 do Código Civil
1
e no art. 560 do Código de Processo Civil
2
.

O art. 561 do Código de Processo Civil, por sua vez, versa incumbir ao autor da ação possessória o ônus de provar: a) a sua posse; b) a turbação ou o esbulho praticado pelo réu; c) a data da turbação ou do esbulho; e d) a continuação da posse, embora turbada, na ação de manutenção, ou a perda da posse, na ação de reintegração.

Além disso, o art. 562 do Código de Processo Civil estabelece que
“
Estando a petição inicial devidamente instruída, o juiz deferirá, sem ouvir o réu, a expedição do mandado liminar de manutenção ou de reintegração, caso contrário, determinará que o autor justifique previamente o alegado, citando-se o réu para comparecer à audiência que for designada.”
.

Dessa maneira, a concessão de medida possessória
initio litis
é faculdade que se insere no poder que a própria lei e confere ao magistrado, uma vez convencido da configuração dos pressupostos do mencionado art. 561 do Código de Processo Civil, para os efeitos de restaurar-se situação anterior modificada pelo esbulho.

Por outro lado, tratando-se de posse velha - esbulho ocorrido há mais de ano e dia -, é viável juridicamente o deferimento da reintegração de posse como tutela de urgência, desde que preenchidos os requisitos do art. 300 e seguintes do CPC.

Em assim sendo, a cognição a ser empreendida por este órgão julgador ad quem deverá observar os limites também impostos ao magistrado
a quo
, quais sejam, a presença (ou não) dos requisitos necessários à concessão da medida possessória pretendida, à luz dos elementos a que se referem os arts. 300,
caput
, e 561, ambos do Código de Processo Civil.

Partindo dessas premissas, observa-se, por meio de um perfunctório exame dos elementos que instruem o feito, inerente a fase de cognição sumária em que se encontra a demanda originária, que inexistem motivos para reformar a decisão agravada, uma vez que, o autor/agravado logrou êxito em demonstrar os requisitos necessários para a obtenção do direito perquirido.

A posse anterior foi comprovada mediante exibição do contrato de locação e 3º Termo Aditivo que prorrogou a vigência da locação para 28.02.2027, no qual, inclusive, existe cláusula expressa de
livre acesso da contratada e de pessoas por ela autorizadas, 7 dias na semana, 24 horas por dia
. Vejamos:

“Cláusula Sexta – Do acesso 6.1 O LOCADOR assegurará permanentemente, desde a Data de Início,
o livre acesso à Área pelos empregados, prepostos, contratados, subcontratados ou pessoas autorizadas pela LOCATÁRIA
, independentemente do horário, e durante todos os dias por ano, 7 (sete) dias por semana e 24 (vinte e quatro) horas por dia, desde que os funcionários sejam identificados previamente através de lista encaminhada pela LOCATÁRIA, antes do acesso à Área”

A verossimilhança do esbulho e perda da posse também está, em cognição superficial, demonstrada pelo Boletim de Ocorrência lavrado pela agravada e pelos demais elementos juntados aos autos de origem, como a notificação extrajudicial (ID origem 42154122), e e-mails colacionados ao evento origem 42154126, que demonstram que os prepostos e funcionários da agravada estão sendo impedidos pelos proprietários e locadores de acessarem o imóvel locado.

O Boletim de Ocorrência foi lavrado em 24.01.2024, mesmo mês em que encaminhada a notificação que requer a liberação de acesso ao imóvel (janeiro/2024). Trata-se,
a priori
, de ação reintegratória de força nova, inclusive.

A despeito do Boletim de Ocorrência, quando elaborado unilateralmente, não gerar presunção de veracidade, o fato ali descrito é corroborado pelos demais elementos que instruem a inicial e foram supracitados, os quais, em cognição superficial inerentes ao momento processual, são suficientes a
demonstrar a fumaça ou verossimilhança do esbulho alegado, a data e a perda da posse, autorizando a medida liminar
.

Lado outro, alegam os agravantes que a agravada (locatária) estaria inadimplente dos aluguéis, desde março/2023, efetuando pagamentos em valor inferior ao ajustado no contrato e realizando alegadas compensações de injustificadas e de forma unilateral.

Inobstante o eventual e suposto inadimplemento da locatária e/ou descumprimento do contrato de locação (que será examinado no transcorrer da ação), tal fato não justifica que,
“
manu militari”
,
os locadores impeçam o acesso ao imóvel. Para reaver o imóvel os locadores deveriam ter se valido da ação de despejo, que é a medida adequada para este fim, nos termos da Lei 8.245/91, artigo 5º. Nesse sentido, cito:

Ação de reintegração de posse. Imóvel objeto de locação. Locadora que impede o ingresso do locatário no imóvel. Esbulho caracterizado. Retomada do bem que havia de ocorrer pelo meio previsto na Lei 8.245/91, qualquer que fosse o fundamento do pedido
.
Locatário que a partir do cumprimento da liminar havia de voltar a pagar os aluguéis, porém. Recurso improvido, com observação. (TJSP; Apelação Cível 1018693-22.2017.8.26.0001; Relator (a): Arantes Theodoro; Órgão Julgador: 36ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional I - Santana - 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 20/11/2018; Data de Registro: 21/11/2018).

APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE DOS LOCATÁRIOS EM FACE DOS LOCADORES. TROCA DE CHAVES DO IMÓVEL MANU MILITARI DO LOCADOR. ESBULH
O,
DANOS MATERIAIS E DANOS MORAIS.
Prova dos autos que indica a ocorrência de esbulho possessório por parte de um dos locadores, que, manu militari , trocou as chaves do imóvel e impediu os locatários de adentrar no mesmo
. Compensação dos alugueres com benfeitorias, cujos gastos foram comprovadamente realizados pelos locatários, que, no entanto, foram impedidos de utilizar o imóvel pelo locador. Decurso do prazo contratual no trâmite do processo e conversão da reintegração de posse em perdas e danos. Aplicação também da cláusula penal compensatória contrariamente aos locadores. Ofensas aos locatários provadas, a par da frustração ao direito de habitação, face ao descumprimento contratual. Dano moral caracterizado. Arbitramento feito de maneira equitativa e de acordo com o entendimento deste colegiado em situações análogas. APELAÇÃO DESPROVIDA. (Apelação Cível Nº 70080730880, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Mylene Maria Michel, Julgado em 06/06/2019). (TJ-RS - AC: 70080730880 RS, Relator: Mylene Maria Michel, Data de Julgamento: 06/06/2019, Décima Nona Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 12/06/2019).

APELAÇÃO – REPARAÇÃO DE DANOS MORAIS – MATERIAIS – LUCROS CESSANTES – LOCAÇÃO COMERCIAL – LOCATÁRIOS IMPEDIDOS DE ACESSAR O IMÓVEL.
1 – Locador que não poderia ter impedido o acesso dos locatários ao imóvel. Em caso de violação de alguma cláusula contratual, deveria ter interposto ação de despejo, conforme disposto no artigo 5º da Lei de Locação.
2 – Danos materiais devidos – prejuízos com produtos perecíveis e equipamentos que não puderam ser retirados. 3 – Lucros cessantes - Segundo o Código Civil, os lucros cessantes devem ser considerados com base naquilo que a parte razoavelmente deixou de lucrar com o fato, impossível tal constatação hipotética, sem qualquer fundamento probabilístico (art. 402, do Código Civil). 4 – Danos morais fixados em R$ 20.000,00. RECURSO PROVIDO PARCIALMENTE. (TJ-SP - AC: 10333236020168260602 SP 1033323-60.2016.8.26.0602, Relator: Maria Lúcia Pizzotti, Data de Julgamento: 04/03/2020, 30ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 06/03/2020).

EMENTA: APELAÇÃO. NULIDADE DA SENTENÇA. FUNDAMENTAÇÃO ERRADA. INOCORRÊNCIA DE VÍCIO. LOCAÇÃO. RETOMADA DA POSSE DO IMÓVEL. DESFORÇO PRÓPRIO. VEDAÇÃO. NECESSIDADE DE AÇÃO DE DESPEJO. IMPLEMENTO DAQUELE. CONTRATO COMERCIAL. LUCROS CESSANTES. PESSOA FÍSICA. DANO MORAL. OCORRÊNCIA. FIXAÇÃO DO VALOR DA INDENIZAÇÃO. PARTICULARIDADE DO CASO CONCRETO. O eventual de julgamento não enseja a nulidade da sentença, mas, sim, sua reforma. Em contrato de locação regidos pela Lei 8.245/91, a ação do locador para reaver a posse do imóvel objeto da locação, independentemente da razão, é a Ação de despejo.
O locador que se imite na posse por desforço próprio age ilicitamente e deve responder pelas decorrências de seu ato
. Se o contrato é de locação comercial e o locatário é impedido de ter acesso a seu estabelecimento por ato do locador que arromba e troca a fechadura do imóvel, deve solver ao locatário o valor correspondente ao faturamento do estabelecimento pelo prazo de 30 dias, prazo que o locatário teria para desocupar o imóvel se tivesse sido notificado. Ademais, tal fato gera dano de cunho moral a ser solvido pelo locador, pois privou a pessoa física - locatário - de extrair seu sustento e a sujeitou a situação geradora de grande, profunda e negativa alteração anímica. A fixação do quantum a ser solvido a tal título deve ser feita com lastro nas circunstancias do caso em concreto e em observância aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade.
(TJ-MG - AC: 16760508520098130183 Conselheiro Lafaiete, Relator: Des.(a) Amauri Pinto Ferreira, Data de Julgamento: 22/02/2019, 17ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 08/03/2019)

Ademais, tratando-se de ação de força nova, faz até prescindível a demonstração dos requisitos do art. 300 do CPC, mas em
obter dictum
, ressalto que além da probabilidade do direito, o periculum in mora também restou demonstrado pela recorrida, porquanto a agravada apresentou laudo técnico demonstrando o impacto da desativação da estação em questão para a Região de Amarelo – Guarapari/ES, a necessitar de um mínimo de manutenção até que o imbróglio entre as partes seja resolvido.

Por fim, também não observo excesso no arbitramento da multa diária de R$ 2.000,00 (dois mil reais) por eventual descumprimento da ordem liminar. Explico:

Quanto à imposição da multa cominatória, face a ausência de características compensatórias, a multa cominatória deve ser fixada com a observância do princípio da razoabilidade, de modo não exorbitante e muito menos irrisório, a ponto de incentivar o não cumprimento da determinação judicial. Sob esta ótica, o estabelecimento de seu
quantum
deve levar em consideração a relevância do bem jurídico em litígio e a capacidade financeira do obrigado, a fim de representar um impacto econômico a ele, de forma a compeli-lo ao cumprimento da ordem judicial, sob pena de tornar inócuo o instituto jurídico.

Conforme ensinam Luiz Guilherme Marinoni e Daniel Mitidiero
3
,
“a finalidade da multa é coagir o demandado ao cumprimento do fazer ou do não fazer, não tendo caráter punitivo. Constitui forma de pressão sobre a vontade do réu, destinada a convencê-lo a cumprir a ordem jurisdicional”.

O valor arbitrado (de R$ 2.000,00) leva em consideração a importância e natureza da obrigação determinada; o valor do aluguel do contrato entabulado – que em 2022 foi ajustado na quantia inicial de R$ 4.125,67-; os possíveis prejuízos da agravada, que está sem acesso ao imóvel; e o fato de a parte agravante (espólio representada por pessoas autoqualificadas como empresários) possuir, aparentemente, potencial econômico-financeiro suficiente para assumir o ônus decorrente de eventual descumprimento da ordem judicial, sem prejuízos à sobrevivência.

Não obstante, como concluí em minha decisão preambular, conquanto tenha o Magistrado a quo corretamente estabelecido multa diária pelo descumprimento da obrigação determinada, em patamar considerado razoável, deixou de estipular limite (teto) para as astreintes, razão pela qual o valor final da multa poderá atingir montante desproporcional com relação ao objeto da demanda e ao valor da causa, desnaturando o objetivo da multa.

Pelo exposto,
dou parcial provimento
ao agravo de instrumento, para reformar parte da decisão agravada, a fim de, exclusivamente, fixar um limite (teto) às astreintes arbitradas em R$ 2.000,00 (dois mil reais), que deve chegar até R$ 40.000,00 (quarenta mil reais), mantendo os demais comandos.

É como voto.

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1
Art. 1.210. O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbação, restituído no de esbulho, e segurado de violência iminente, se tiver justo receio de ser molestado.

2
Art. 560. O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbação e reintegrado em caso de esbulho.

3
MARINONI, Luiz Guilherme e MITIDIERO, Daniel. Código de Processo Civil Comentado Artigo por Artigo. 3ª edição, editora RT, pg. 429.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho a relatoria.