Tribunal: TJES
Processo: 0008351-08.2011.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão julgador: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Indenização por Dano Moral; Obrigação de Fazer / Não Fazer; Repetição de indébito
Data de julgamento: 2024-09-05

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO ORDINÁRIA – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – PRETENDIDA RESCISÃO CONTRATUAL – RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM – PRESCRIÇÃO TRIENAL AFASTADA – PAGAMENTO DA VERBA PELA CONSTRUTORA – IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE RESTITUIÇÃO – EDIFICAÇÃO EM TERRENO DE MARINHA – ALEGADA VIOLAÇÃO AO DEVER DE INFORMAÇÃO NÃO DESCORTINADA – ESCRITURAÇÃO DOS IMÓVEIS EM NOME DE SEUS ADQUIRENTES – POSSIBILIDADE NOTICIADA – APELAÇÃO CÍVEL PARCIALMENTE PROVIDA APENAS PARA AFASTAR A PRESCRIÇÃO TRIENAL.

1
)
É tranquilo o entendimento do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que é decenal a prescrição sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem quando balizada em suposto descumprimento contratual por parte da construtora requerida, não se aplicando o prazo trienal de que trata o Tema nº 938/STJ.

2)
Em que pese tenha noticiado na petição inicial que houve o pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de comissão de corretagem, consta dos autos que tal quantia integrava o preço pela unidade nº 1.002 do Ed. Orquídea, da qual desistiram os apelantes ao optarem pela aquisição da unidade nº 601, conforme foi esclarecido pelo autor Alberto em seu depoimento pessoal.

3)
Os boletos de fl. 38 possuem datas de vencimento (17/08/2005 e 17/10/2005) anteriores a celebração do contrato de promessa de compra e venda da unidade 601, ocorrida no dia 01/06/2006 e, apesar da “suspeita” do depoente de que a quantia teria sido destinada ao adimplemento da comissão da corretagem, comprovou a apelada ter pago tal verba aos corretores e em montante diverso (R$ 6.262,40).

4
)
A despeito da (in)existência de vínculo entre a corretora de imóveis e a construtora, restou descortinado que o apelante Alberto tomou conhecimento de que o empreendimento imobiliário seria edificado em terreno de marinha logo após a contratação em 2006 e, de acordo com seu depoimento, “após conversar com a corretora, acabou ficando convencido de permanecer com o apartamento” e, cerca de 5 (cinco) anos depois, ingressaram os autores com a presente ação visando a desconstituição da avença.

5)
Não possui relevância o argumento de que a apelada nem sequer trouxe aos autos o fato utilizado na sentença para fazer incidir o venire contra factum proprium na espécie, na medida em que o aventado desconhecimento por parte da construtora chancela, a bem da verdade, o fundamento adotado na sentença de que seria legítima a sua expectativa de que a contratação seria mantida, dada a inexistência de qualquer movimento por parte dos adquirentes, ao longo de quase 5 (cinco) anos, em prol do desfazimento do negócio jurídico.

6)
A construtora, em resposta a notificação enviada pelo apelante Alberto em junho de 2011, ou seja, quando a presente ação já tramitava, informou que toda a documentação necessária a escrituração do imóvel já se encontrava no cartório de registro de imóvel competente e, ao que parece, o fato de se tratar de terreno de marinha não constituiu empecilho à escrituração das unidades em nome de dos adquirentes, conforme informação do cartório competente em resposta a ofício encaminhado pela Lorenge, o que se confirma com a juntada de atos cartorários relativos à transmissão das unidades

501, 1.001 e 1.203 do mesmo empreendimento.

7)
Apelação cível conhecida e parcialmente provida.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0008351-08.2011.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MARIANGELA DE SOUZA PEREIRA e outros

APELADO: LORENGE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

RELATOR(A):
ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

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EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO ORDINÁRIA – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – PRETENDIDA RESCISÃO CONTRATUAL – RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM – PRESCRIÇÃO TRIENAL AFASTADA – PAGAMENTO DA VERBA PELA CONSTRUTORA – IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE RESTITUIÇÃO – EDIFICAÇÃO EM TERRENO DE MARINHA – ALEGADA VIOLAÇÃO AO DEVER DE INFORMAÇÃO NÃO DESCORTINADA – ESCRITURAÇÃO DOS IMÓVEIS EM NOME DE SEUS ADQUIRENTES – POSSIBILIDADE NOTICIADA – APELAÇÃO CÍVEL PARCIALMENTE PROVIDA APENAS PARA AFASTAR A PRESCRIÇÃO TRIENAL.

1
)
É tranquilo o entendimento do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que é decenal a prescrição sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem quando balizada em suposto descumprimento contratual por parte da construtora requerida, não se aplicando o prazo trienal de que trata o Tema nº 938/STJ.

2)
Em que pese tenha noticiado na petição inicial que houve o pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de comissão de corretagem, consta dos autos que tal quantia integrava o preço pela unidade nº 1.002 do Ed. Orquídea, da qual desistiram os apelantes ao optarem pela aquisição da unidade nº 601, conforme foi esclarecido pelo autor Alberto em seu depoimento pessoal.

3)
Os boletos de fl. 38 possuem datas de vencimento (17/08/2005 e 17/10/2005) anteriores a celebração do contrato de promessa de compra e venda da unidade 601, ocorrida no dia 01/06/2006 e, apesar da “suspeita” do depoente de que a quantia teria sido destinada ao adimplemento da comissão da corretagem, comprovou a apelada ter pago tal verba aos corretores e em montante diverso (R$ 6.262,40).

4
)
A despeito da (in)existência de vínculo entre a corretora de imóveis e a construtora, restou descortinado que o apelante Alberto tomou conhecimento de que o empreendimento imobiliário seria edificado em terreno de marinha logo após a contratação em 2006 e, de acordo com seu depoimento, “após conversar com a corretora, acabou ficando convencido de permanecer com o apartamento” e, cerca de 5 (cinco) anos depois, ingressaram os autores com a presente ação visando a desconstituição da avença.

5)
Não possui relevância o argumento de que a apelada nem sequer trouxe aos autos o fato utilizado na sentença para fazer incidir o venire contra factum proprium na espécie, na medida em que o aventado desconhecimento por parte da construtora chancela, a bem da verdade, o fundamento adotado na sentença de que seria legítima a sua expectativa de que a contratação seria mantida, dada a inexistência de qualquer movimento por parte dos adquirentes, ao longo de quase 5 (cinco) anos, em prol do desfazimento do negócio jurídico.

6)
A construtora, em resposta a notificação enviada pelo apelante Alberto em junho de 2011, ou seja, quando a presente ação já tramitava, informou que toda a documentação necessária a escrituração do imóvel já se encontrava no cartório de registro de imóvel competente e, ao que parece, o fato de se tratar de terreno de marinha não constituiu empecilho à escrituração das unidades em nome de dos adquirentes, conforme informação do cartório competente em resposta a ofício encaminhado pela Lorenge, o que se confirma com a juntada de atos cartorários relativos à transmissão das unidades

501, 1.001 e 1.203 do mesmo empreendimento.

7)
Apelação cível conhecida e parcialmente provida.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 009 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

Composição de julgamento: 009 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Relator / 011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal / 016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal
VOTOS VOGAIS
011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar
016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar

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VOTO VENCEDOR

Como brevemente relatado, trata-se de recurso de
apelação cível
interposto por
Mariângela de Souza Pereira
e
Alberto Gomes Pereira Júnior

contra a sentença proferida pelo Juízo da 11ª Vara Cível de Vitória que, na presente “
ação ordinária
” ajuizada em face de
Lorenge Empreendimentos Imobiliários S/A
, a um só tempo:
(i)
pronunciou a prescrição da pretensão autoral quanto a restituição do valor pago a título de comissão de corretagem; e
(ii)
julgou improcedentes os demais pedidos formulados.

Em suas razões recursais, sustentam os apelantes, em síntese:
(i)
no tocante a restituição do valor pago a título de comissão de corretagem, é decenal o prazo prescricional aplicável, por versar a demanda sobre inadimplemento contratual por parte da apelada;
(ii)
houve nítida violação ao dever de informação por parte da apelada, a ensejar a rescisão do contrato e ressarcimento do montante pago na aquisição do imóvel;
(iii)
a sentença partiu de premissa equivocada ao afirmar que o diálogo estabelecido entre o apelante Alberto e a Sra. Maria Elizabete, corretora de imóveis sem vínculo com a apelada, teria gerado legítima expectativa contrária à pleiteada nesta ação;
(iv)
não há que se falar em comportamento contraditório ao se externar qualquer vontade a terceira pessoa não signatária do contrato;
(v)
a apelada nem sequer trouxe aos autos o fato utilizado na sentença para fazer incidir o
venire contra factum propri
u
m
na espécie, o que revela não ter a apelada conhecimento da conversa travada entre o apelante Alberto e a corretora;
(vi)
o fato de os apelantes serem idosos os colocam em extrema desvantagem frente a apelada;
(vii)
a sentença laborou em equívoco ao entender que celeuma referente a escritura pública se deu em virtude da inércia da apelada quanto a documentação necessária para lavratura da escritura, sem analisar se haveria a possibilidade de a escritura definitiva ser lavrada em seu nome;
(viii)
não se insurgem contra a ausência de documentos ou papéis, e sim, por não ser possível a escrituração definitiva do imóvel em seu nome por ter o edifício sido erigido sobre área de ocupação em terreno de marinha;
(ix)
ante a nítida ofensa ao dever de informação previsto no art. 6º, III, da Lei nº 8.078/90, bem como à boa-fé contratual, a resolução contratual se deu por culpa exclusiva da apelada, devendo restituir-lhe o valor integral pago pelo imóvel, que perfaz a quantia de R$ 411.297,94 (quatrocentos e onze mil duzentos e noventa e sete reais e noventa e quatro centavos); e
(x)
fazem jus à reparação pelos danos morais sofridos.

Não há preliminares ou questões prejudiciais a serem examinadas por este Órgão Fracionário, daí porque avanço ao conteúdo meritório da demanda. Vejamos.

A começar pela pretendida restituição da quantia alegadamente paga a título de
comissão de corretagem
, deve ser afastada a prescrição pronunciada na sentença.

Isso porque, é tranquilo o entendimento do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que é
decenal
a prescrição sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem quando balizada em suposto descumprimento contratual por parte da construtora requerida, não se aplicando o prazo trienal de que trata o Tema nº 938/STJ.

Nesse sentido:

“(...) 2. ‘A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça está sedimentada no sentido de que,
em demandas objetivando a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem em que a causa de pedir é a rescisão do contrato por inadimplemento do vendedor, o prazo prescricional da pretensão da restituição de valores tem início após a resolução, sendo inaplicável o prazo prescricional trienal
’ (AgInt no AREsp 1.864.106/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, DJe de 14/12/2021).

3. Conforme a jurisprudência desta Corte Superior, quando a causa de pedir o reembolso das despesas de intermediação imobiliária é o atraso na entrega das chaves, aplica-se a prescrição decenal do art. 205 do CC/2002, e não a prescrição trienal do art. 206, § 3º, IV, do CC/2002. Precedentes. Súmula 83/STJ.

4. Agravo interno a que se nega provimento.”

(STJ, Quarta Turma, AgInt no REsp nº 2.047.767/SP, rel. Min. Raul Araújo, julgado em 05/06/2023, DJe de 13/06/2023)

“(...) 2. As Turmas que compõem a Segunda Seção deste Superior Tribunal firmaram entendimento no sentido de que,
nos casos de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do vendedor, é aplicável o prazo decenal contado a partir da resolução
.

3. Agravo interno não provido.”

(STJ, Terceira Turma, AgInt no AREsp nº 2.267.897/SP, rel. Min. Moura Ribeiro, julgado em 4/12/2023, DJe 6/12/2023)

Todavia, a observância do prazo prescricional ao ser ajuizada a presente ação, com a consequente veiculação da pretensão, não enseja a condenação da requerida/apelada a restituição de valores por ter sido descortinado que a comissão de corretagem foi adimplida pela própria construtora, e não pelos requerentes/apelantes.

Em que pese tenha noticiado na petição inicial que houve o pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a esse título, conforme os dois boletos juntados aos autos (fl. 38), consta dos autos que tal quantia integrava o preço pela unidade 1.002 do Ed. Orquídea, da qual desistiram os apelantes ao optarem pela aquisição da unidade 601, tanto que assim esclareceu o autor Alberto em seu depoimento pessoal:

“(...) que inicialmente adquiriu da ré a unidade 1002 do Ed. Orquídea; que a compra foi efetivada na planta e foi pago o valor de R$10.000,00; que pouco tempo apos, resolveu rescindir o negócio e adquirir a unidade 601, que era mais barata e se encaixava nas condições financeiras do declarante; que em 01/06/2006 fechou a negócio em relação a unidade 601, mediante as condições de pagamento descritas as fls. 03 da inicial (...) que a imóvel foi adquirido pelo valor do contrato (fls. 31), qual seja, R$ 329.600,00, além de
R$ 10.000,00 pagos anteriormente quando da aquisição do ap. 1002
, cujo valor não constou no contrato de fls. 31; que a valor de R$ 329.600,00 foi a valor final negociado; que quanto aos R$ 10.000,00 no entendimento do declarante ficou para pagar a corretagem, pois não conseguiu com o Celso, que par fim já não mais atendia ao declarante par telefone; que a ré intermediou a venda do antigo apartamento do declarante e o valor foi utilizado para pagar parte do imóvel objeto da lide (R$ 240.000,00 + R$ 50.000,00), sendo que R$ 10.000,00 ficou coma corretagem, haja vista que aquele apartamento foi vendido par R$ 300.000,00; que confirma como sendo sua a assinatura aposta no documento de fls. 211/212; que
o
documento de fls. 38 refere-se a primeira parcela dos R$ 10.000,00 pagos na aquisição do apartamento 1002 cuja a contrato foi rescindido posteriormente
(...)”

(fls. 261/262 - destaquei)

As informações acima destacadas encontram-se em harmonia com a narrativa da apelada, haja vista que os mencionados boletos de fl. 38 possuem datas de vencimento (17/08/2005 e 17/10/2005) anteriores a celebração do contrato de promessa de compra e venda da unidade 601, ocorrida no dia 01/06/2006 (fls. 31/37) e, apesar da “suspeita” do depoente de que a quantia teria sido destinada ao adimplemento da comissão da corretagem, comprovou a requerida/apelada ter pago tal verba aos corretores e em montante diverso (R$ 6.262,40), conforme documento de fl. 210.

Já incursionando no ponto atinente a pretendida rescisão contratual por culpa da construtora, desde já adianto ter concluído que a sentença não merece reparos.

O principal fundamento adotado pelos requerentes/apelantes é de que teria a construtora ocultado a informação de que o empreendimento imobiliário seria erigido em terreno de marinha, o que, segundo eles, importou na desvalorização do imóvel adquirido e inviabilizou a sua escrituração.

Em suma, concluiu o magistrado sentenciante que o autor Alberto, em prestar seu depoimento, noticiou ter desistido de postular a rescisão contratual ao ter conhecimento, ainda em 2006 (ano em que celebrado o contrato), de que o empreendimento estaria situado em terreno de marinha, o que teria ocorrido após conversa com a corretora Maria Elizabete (fl. 260), o que, de acordo com a fundamentação da sentença, gerou à construtora legítima expectativa de que a contratação seria mantida nos termos avençados, o que de fato ocorreu até 2011, quando se deu a propositura da presente ação.

A meu ver, não devem prosperar as teses recursais de que o diálogo entre o apelante Alberto e a corretora Maria Elizabete importaria em comportamento contraditório pelo fato de que não teria atingido a esfera de conhecimento da apelada, a ponto de nela gerar justa expectativa, além de se tratar a corretora de pessoa alheia à contratação.

Assim entendo porque, a despeito da (in)existência de vínculo entre a aludida corretora de imóveis e a construtora, restou descortinado que o apelante Alberto tomou conhecimento de que o empreendimento imobiliário seria edificado em terreno de marinha logo após a contratação em 2006 e, de acordo com seu depoimento, “
após conversar
com
a corretora, acabou ficando convencido de permanecer co
m
o apartamento
” (fl. 325) e, cerca de 5 (cinco) anos depois, ingressaram os autores com esta ação visando a desconstituição da avença.

Por sua vez, considero não ter relevância o argumento de que a apelada nem sequer trouxe aos autos o fato utilizado na sentença para fazer incidir o
venire contra factum propri
u
m
na espécie, o que revelaria não ter ciência da conversa travada entre o apelante Alberto e a corretora de imóveis, e assim considero porque o aventado desconhecimento por parte da construtora chancela, a bem da verdade, o fundamento adotado na sentença de que seria legítima a sua expectativa de que a contratação seria mantida, dada a inexistência de qualquer movimento por parte dos adquirentes, ao longo de quase 5 (cinco) anos, em prol do desfazimento do negócio jurídico.

Na sequência, alegam os apelantes de que a sentença laborou em equívoco ao entender que a celeuma referente a escritura pública se deu em virtude da inércia da apelada quanto a documentação necessária para lavratura da escritura, sem analisar se haveria a possibilidade de a escritura definitiva ser lavrada em seu nome, bem como de que se insurgem contra a ausência de documentos ou papéis, e sim, por não ser possível a escrituração definitiva do imóvel em seu nome por ter o edifício sido erigido sobre área de ocupação em terreno de marinha.

Neste particular, verifico que a construtora, em resposta a notificação enviada pelo apelante Alberto em junho de 2011, ou seja, quando a presente ação já tramitava, informou que toda a documentação necessária a escrituração do imóvel já se encontrava no cartório de registro de imóvel competente (fls. 208/209) e, ao que parece, o fato de se tratar de terreno de marinha não constituiu empecilho à escrituração das unidades em nome de dos adquirentes, conforme informação do cartório competente em resposta a ofício encaminhado pela Lorenge (Id 8397812), o que se confirma com a juntada de atos cartorários relativos à transmissão das unidades nº
s
501, 1.001 e 1.203 do mesmo empreendimento (Id’s 8397813, 8397815 e 8397816).

Via reflexa, não se justificando a pretendida rescisão contratual por culpa da construtora, torna-se descabido o ressarcimento por danos materiais e morais, daí porque julgo prejudicado o recurso neste particular.

Ante o exposto,
conheço da apelação cível
e lhe
dou
proviment
o parcial
, tão somente, para afastar a prescrição pronunciada na sentença quanto a pretensão de restituição do valor pago a título de comissão de corretagem, todavia, julgando improcedente o pedido respectivo.

É como voto
.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o Voto proferido pela Eminente Relatora.