Tribunal: TJES
Processo: 5009531-89.2024.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão julgador: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Aquisição
Data de julgamento: 2024-12-19

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. LIMINAR REINTEGRATÓRIA. AUSÊNCIA DE ESBULHO POSSESSÓRIO QUE APENAS SE CARACTERIZA APÓS MANIFESTAÇÃO JUDICIAL ACERCA DA RESCISÃO CONTRATUAL. AGRAVO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto contra decisão que deferiu tutela de urgência, determinando a reintegração de posse de imóveis em favor dos requerentes na ação de rescisão de contrato de compra e venda cumulada com reintegração de posse.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se é possível conceder a tutela de urgência para reintegração de posse em favor dos vendedores antes de haver prévia manifestação judicial sobre a rescisão do contrato de compra e venda, especialmente considerando a existência de cláusula resolutiva e a alegação de inadimplemento do comprador.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O direito à reintegração de posse em contratos de compra e venda imobiliária exige, conforme entendimento pacificado do STJ, a prévia manifestação judicial sobre a rescisão do contrato, mesmo que este contenha cláusula resolutiva expressa. A cláusula resolutiva não possui eficácia automática, sendo necessária a intervenção judicial para assegurar o equilíbrio contratual e a observância da boa-fé objetiva.

A jurisprudência estabelece que, enquanto não se resolve o contrato judicialmente, a posse do comprador não pode ser considerada injusta, o que impede o deferimento da reintegração de posse.

Considerando que a rescisão contratual ainda não foi judicialmente decretada e que não se caracteriza, por ora, o esbulho possessório, entende-se inviável a concessão da liminar de reintegração de posse antes de resolução do contrato de compra e venda.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Agravo de instrumento provido, revogando-se a tutela de urgência de reintegração de posse deferida na decisão recorrida.

Tese de julgamento
:

Em ações de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel cumuladas com reintegração de posse, a concessão de tutela de urgência para reintegração requer a prévia análise acerca da decretação judicial da rescisão contratual, ainda que exista cláusula resolutiva expressa.

A posse do comprador em contrato de compra e venda não pode ser considerada injusta até que o contrato seja resolvido judicialmente, sendo insuficiente o inadimplemento alegado para configurar esbulho possessório.

Dispositivos relevantes citados
: Código de Processo Civil, arts. 300, 561, 562; Código Civil, art. 474.

Jurisprudência relevante citada
:

STJ, AgInt no AREsp 734869/BA, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 10.10.2017, DJe 19.10.2017.

TJ-GO, AI 00212877320218090000, Rel. Des. Beatriz Figueiredo Franco, 4ª Câmara Cível, j. 26.04.2021.

TJ-SP, AI 21468490420238260000, Rel. Des. Heloísa Mimessi, 23ª Câmara de Direito Privado, j. 22.06.2023.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5009531-89.2024.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: THIAGO PIMENTA MOREIRA

AGRAVADO: HAMILTON EDSON DE OLIVEIRA AGUIAR e outros

RELATOR(A):
ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. LIMINAR REINTEGRATÓRIA. AUSÊNCIA DE ESBULHO POSSESSÓRIO QUE APENAS SE CARACTERIZA APÓS MANIFESTAÇÃO JUDICIAL ACERCA DA RESCISÃO CONTRATUAL. AGRAVO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto contra decisão que deferiu tutela de urgência, determinando a reintegração de posse de imóveis em favor dos requerentes na ação de rescisão de contrato de compra e venda cumulada com reintegração de posse.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se é possível conceder a tutela de urgência para reintegração de posse em favor dos vendedores antes de haver prévia manifestação judicial sobre a rescisão do contrato de compra e venda, especialmente considerando a existência de cláusula resolutiva e a alegação de inadimplemento do comprador.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O direito à reintegração de posse em contratos de compra e venda imobiliária exige, conforme entendimento pacificado do STJ, a prévia manifestação judicial sobre a rescisão do contrato, mesmo que este contenha cláusula resolutiva expressa. A cláusula resolutiva não possui eficácia automática, sendo necessária a intervenção judicial para assegurar o equilíbrio contratual e a observância da boa-fé objetiva.

A jurisprudência estabelece que, enquanto não se resolve o contrato judicialmente, a posse do comprador não pode ser considerada injusta, o que impede o deferimento da reintegração de posse.

Considerando que a rescisão contratual ainda não foi judicialmente decretada e que não se caracteriza, por ora, o esbulho possessório, entende-se inviável a concessão da liminar de reintegração de posse antes de resolução do contrato de compra e venda.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Agravo de instrumento provido, revogando-se a tutela de urgência de reintegração de posse deferida na decisão recorrida.

Tese de julgamento
:

Em ações de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel cumuladas com reintegração de posse, a concessão de tutela de urgência para reintegração requer a prévia análise acerca da decretação judicial da rescisão contratual, ainda que exista cláusula resolutiva expressa.

A posse do comprador em contrato de compra e venda não pode ser considerada injusta até que o contrato seja resolvido judicialmente, sendo insuficiente o inadimplemento alegado para configurar esbulho possessório.

Dispositivos relevantes citados
: Código de Processo Civil, arts. 300, 561, 562; Código Civil, art. 474.

Jurisprudência relevante citada
:

STJ, AgInt no AREsp 734869/BA, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 10.10.2017, DJe 19.10.2017.

TJ-GO, AI 00212877320218090000, Rel. Des. Beatriz Figueiredo Franco, 4ª Câmara Cível, j. 26.04.2021.

TJ-SP, AI 21468490420238260000, Rel. Des. Heloísa Mimessi, 23ª Câmara de Direito Privado, j. 22.06.2023.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 009 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

Composição de julgamento: 009 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Relator / 011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal / 016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal
VOTOS VOGAIS
011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar
016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar

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VOTO VENCEDOR

VOTO

Trata-se de
AGRAVO DE INSTRUMENTO
interposto por
THIAGO PIMENTA MOREIRA
contra decisão que, nos autos da ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóveis c/c reintegração de posse movida por Hamilton Edson de Oliveira Aguiar e Azenat Neide da Silva Aguiar, deferiu a tutela de urgência, determinando a reintegração de posse dos imóveis em favor da parte autora, concedendo quinze dias para a desocupação.

Sustenta o requerido (ora agravante), em suma, a ausência de fundamentação na decisão agravada a ensejar a sua nulidade, e no mérito propriamente dito, alega que a reintegração de posse não poderia ter sido determinada antes de resolver a rescisão do contrato de compra e venda, conforme ente a jurisprudência pátria citada. Afirma ainda que entendeu por suspender o pagamento do contrato, em razão de vários descumprimentos contratuais promovidos pela parte autora e vendedores, sendo estes a darem causa ao inadimplemento do ajuste, mas que pagou, até julho/2023, valor substancial pelo imóvel e realizou nele diversas benfeitorias que devem ser ressarcidas, motivo pelo qual entende que a decisão deve ser, na forma do art. 1.019, I, CPC, sobrestada, ou alternativamente, pugna pela prestação de caução condicionada a reintegração de posse almejada, a fim de evitar danos irreversíveis a parte agravante, e ao final, a reforma da decisão atacada.

Decisão juntada ao evento 9228544 recebendo o recurso com efeito suspensivo.

Decorrido o prazo dos agravados sem que tenham apresentado contrarrazões, e inexistindo novos elementos ou informações, mantenho os mesmos fundamentos e conclusão externados em minha prévia decisão nestes autos. Vejamos:

Primeiramente, como registrado na decisão anterior, necessário rechaçar a aventada nulidade da decisão, haja vista que esta se encontra fundamentada, ainda que de forma concisa e em que pesem as alegações do recorrente.

Na decisão agravada, o Magistrado justificou o deferimento da tutela de urgência por ter vislumbrado a comprovação dos requisitos do art. 300 do CPC, notadamente a existência de probabilidade do direito que se revelou, segundo o MM. Magistrado, na
“inadimplência do Requerido, vez que, apesar de ter pactuado o pagamento do valor de R$300.000,00 (trezentos mil reais) referente a compra e venda dos imóveis, não o fez completamente”
, e no perigo de dano econômico à parte autora, eis que não está recebendo os valores devidos, e ao mesmo tempo, não pode usufruir do bem.

Não há se falar em ausência de fundamentação, portanto.

Entretanto, mesmo revisitando o conjunto processual, mantenho a conclusão de que o referido
decisum
deve ser realmente reformado, porquanto a ação possessória não se presta à recuperação da posse,
sem que antes tenha havido a rescisão/resolução do contrato
, ou, na hipótese, como se trata de demanda que cumula ambas as pretensões,
sem que antes seja resolvido previamente o compromisso de compra e venda.

Cinge-se o presente recurso em aferir se presentes os requisitos para deferimento da reintegração de posse postulada em sede de tutela de urgência na ação de rescisão de compromisso de compra e venda de imóveis c/c reintegração de posse.

O CPC prevê procedimento especial para as ações possessórias de força nova, isto é, demandas em que o esbulho ocorreu há menos de ano e dia. Em tais casos, os arts. 558 e 562 do referido Código preveem a concessão de liminar
inaudita altera pars
, se presentes os requisitos do art. 561 do CPC2 .

Por sua vez, se tratando de ação de força velha, o artigo 300 do Código de Processo Civil prevê que “
A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.”

Consoante se depreende dos autos, a medida perquirida pela parte agravada é consubstanciada, em síntese, na existência de contrato particular de compromisso de compra e venda de três bens imóveis, firmado entre as partes, o qual possui cláusula resolutória expressa em caso de inadimplemento, aliado à alegação de inadimplemento da parte requerida e ora agravante, desde julho/2023.

Em que pesem os argumentos apresentados pelos agravados, a cláusula resolutiva integrante do contrato firmado entre as partes
não possui eficácia automática
, de modo que se afigura necessária prévia manifestação judicial acerca da rescisão contratual para que haja o reconhecimento da posse injusta e, por consequência, seja possível a análise do pedido de reintegração de posse, a conferir a seguir:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO (ART. 544 DO CPC/73)- AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA AUTORA. 1.
A ação possessória não se presta à recuperação da posse, sem que antes tenha havido a rescisão/resolução do contrato.
É firme a jurisprudência do STJ no sentido de ser
imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos
. 2. Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no AREsp: 734869 BA 2015/0155083-0, Relator: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 10/10/2017, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 19/10/2017).

AGRAVO DE INSTRUMENTO. RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA. LIMINAR REINTEGRATÓRIA INDEFERIDA NA ORIGEM. EXIGÊNCIA DE PRÉVIA DECLARAÇÃO JUDICIAL DA RESCISÃO CONTRATUAL. 1 - Para a concessão da liminar de reintegração de posse necessários os requisitos alinhados no artigo 561, Código de Processo Civil, dentre os quais exige-se a ocorrência do esbulho possessório. 2 - Em ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, temerário o deferimento da tutela provisória de urgência antecipada para reintegração na posse do bem, ainda que caracterizado o inadimplemento do contrato.
A reintegração apenas poderá ocorrer a partir da decretação judicial de rescisão contratual, pois enquanto não rescindido o contrato a posse é merecedora de proteção, porquanto ausente a prática de esbulho. Precedentes deste tribunal e do Superior Tribunal de Justiça.
3 - Agravo de instrumento conhecido e desprovido. (TJ-GO - AI: 00212877320218090000 GOIÂNIA, Relator: Des(a). BEATRIZ FIGUEIREDO FRANCO, Data de Julgamento: 26/04/2021, 4ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 26/04/2021)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PEDIDO SUBSIDIÁRIO DE TUTELA INIBITÓRIA.
Decisão agravada que indeferiu o pedido liminar de reintegração de posse, por ausência de prévio reconhecimento judicial da resolução contratual por inadimplemento, ainda que haja cláusula resolutória expressa.
Insurgência. Descabimento.
Posse injusta que apenas se caracteriza após manifestação judicial de rescisão contratual, razão pela qual, por ora, descabe a reintegração de posse, bem como o deferimento de tutela inibitória.
Precedentes do C. STJ e deste E. TJSP. Decisão mantida. Recurso desprovido. (TJ-SP - AI: 21468490420238260000 Piracicaba, Relator: Heloísa Mimessi, Data de Julgamento: 22/06/2023, 23ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 22/06/2023).

Na doutrina, o tema tem recebido o mesmo tratamento, como é possível observar pelas explicações do doutrinador Nelson Rosenvald, em comentário ao art. 474 do Código Civil, e de Cristiano Chaves de Farias junto com o prof. Nelson Rosenvald, in “Direitos Reais”, Editora Lumen Juris, pg. 124
1
:

“No curso da lide resolutória, o magistrado terá a oportunidade de avaliar não só a configuração dos requisitos convencionados pelas partes para a resolução, como também aferir a validade da cláusula em cotejo com o ordenamento jurídico e, principalmente, a repercussão do vulto do inadimplemento diante do contrato. Isso implicará efetivo exame acerca do abuso de direito resolutório, seja pela preservação do seu interesse no contrato, seja com base no adimplemento substancial (art. 187 do CC) e no cumprimento de deveres laterais decorrentes da boa-fé objetiva (art. 422 do CC). (...)
A nosso sentir, mesmo nos contratos de adesão intercivis, a cláusula resolutória não poderá operar de pleno direito, sendo necessária a intervenção do Judiciário para avaliar a quebra o equilíbrio material entre as partes, como, aliás, induz a própria leitura do artigo em comento
”. (“Código Civil Comentado” Coordenação Ministro Cezar Peluso, Ed. Manole, 11ª ed, 2017, pp. 505/506).Grifei.

_________________________________________________________________________________________________________________________

“
Revelado o inadimplemento do promitente comprador, o promitente vendedor terá o direito potestativo de desconstituir o negócio jurídico pela via do ajuizamento da pretensão de resolução contratual da promessa de compra e venda, por força do art. 475 do Código Civil
. De nada socorre ao vendedor o fato de haver cláusula resolutiva expressa ou já ter procedido à prévia interpelação.
Com efeito, caberá ao magistrado avaliar os pressupostos do inadimplemento, isto é, se o descumprimento da obrigação se deu de forma voluntária, ou em razão de conduta culposa do promitente vendedor
(v.g. inserção de cláusulas abusivas no contrato).
Julgada procedente a demanda resolutória, sucumbirá a base contratual que justifica a cumulação sucessiva da pretensão de reintegração de posse direta ante o vício da precariedade
. Portanto, justifica-se a cumulação sucessiva da pretensão de reintegração de posse ao pedido principal de resolução contratual.
Enquanto não desfeito judicialmente o negócio jurídico, injusta não pode ser considerada a posse de quem prometeu adquirir o bem
”. Grifei.

Na hipótese, a reintegração de posse foi deferida
sem que se tenha identificado, por ora, qualquer esbulho ou exercício de posse injusta da parte agravante,
o que significa ausência de probabilidade do direito a permitir que também seja o pleito acolhido pela via da tutela provisória.

Foi acolhido o pedido de urgência da parte autora com base nos alegados inadimplementos do comprador ao preço entabulado de venda dos imóveis, os quais, à luz das razões de defesa do recorrente, estaria justificado em descumprimentos da parte agravada e vendedores (existência de dívidas relacionadas aos imóveis perante a Prefeitura Municipal de Vila Velha; e irregularidades quanto à posse prévia dos bens, a demanda diligências cujas despesas supostamente foram arcadas pelo recorrente, além de também afirmar o adimplemento substancial de mais de 60% do preço dos imóveis e a realização de benfeitorias que deverão ser ressarcidas).

Dessa forma, a liminar reintegratória não pode ser deferida antes da análise e decretação judicial da rescisão do contrato de compra e venda de imóvel e perdas e danos, tendo em vista
não
restar
caracterizado o esbulho possessório.

Ademais, a matéria mencionada é de ampla discussão e exame, a demandar a realização da fase instrutória previamente a quaisquer conclusões. Assim, creio seja imprudente o deferimento da tutela provisória de reintegração de posse nos moldes pleiteados pela parte agravada na origem, mormente em se tratando de modificação da posse de um bem, sendo inviável, por ora e na superficial cognição empreendida, impedir o exercício da posse pelo agravante.

Pelo exposto,
dou provimento
ao agravo de instrumento e revogo a tutela de urgência deferida na decisão vergastada.

É como voto.

1
Citado no REsp 620787/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 28/04/2009, DJe 27/04/2009, o qual já concluiu:
“
É imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos. Por conseguinte, não há falar-se em antecipação de tutela reintegratória de posse antes de resolvido o contrato de compromisso de compra e venda, pois somente após a resolução é que poderá haver posse injusta e será avaliado o alegado esbulho possessório".

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o voto da e. Relatora.