Tribunal: TJES
Processo: 0005085-96.2015.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): CARLOS MAGNO MOULIN LIMA
Órgão julgador: CARLOS MAGNO MOULIN LIMA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Inadimplemento; Despesas Condominiais; Provas em geral
Data de julgamento: 2024-03-20

Ementa:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL -

AÇÃO DE COBRANÇA – COTAS CONDOMINIAIS – DOCUMENTOS SUFICIENTES – DÉBITO INCONTROVERSO – RESPONSABILIDADE – RELAÇÃO JURÍDICA COM O IMÓVEL -

RECURSO PROVIDO
.

1. O condomínio apelante ingressou com a presente ação de conhecimento objetivando a cobrança das cotas condominiais inadimplidas, entendendo o juízo
a quo,
contudo, que os documentos apresentados não seriam capazes de demonstrar o débito.

2. Dentre os documentos comprobatórios das despesas condominiais em aberto destacam-se a convenção do condomínio, definindo que o condômino será responsável na proporção de sua fração ideal, bem como os boletos demonstrando a forma de composição do cálculo e a planilha de débito com os encargos atualizados.

3. No mais, prevê o art. 1336, I, do Código Civil o dever do condômino de contribuir com as despesas condominiais, de modo que caberia aos requeridos comprovar a quitação do débito ou qualquer fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, ônus do qual não se desincumbiram (art. 373, II, do CPC).

4. Os apelados em momento algum negaram a existência do débito, limitando-se a imputar a responsabilidade ao outro litisconsorte, considerando a data de aquisição do imóvel.

5. Ante a demonstração do débito – incontroverso – pelo condomínio, merece acolhida o pleito inicial, mormente em se tratando de ação de conhecimento.

6. Consoante tese firmada no Tema 886/STJ, o que define a responsabilidade do promitente comprador pelas dívidas condominiais é a "
relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e
pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação
".

7 - Apelação conhecida provida.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0005085-96.2015.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CONDOMINIO RESIDENCIAL CAMINHO DO MAR

APELADO: NILMARA COSTA DE OLIVEIRA e outros (2)

RELATOR: CARLOS MAGNO MOULIN LIMA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL -

AÇÃO DE COBRANÇA – COTAS CONDOMINIAIS – DOCUMENTOS SUFICIENTES – DÉBITO INCONTROVERSO – RESPONSABILIDADE – RELAÇÃO JURÍDICA COM O IMÓVEL -

RECURSO PROVIDO
.

1. O condomínio apelante ingressou com a presente ação de conhecimento objetivando a cobrança das cotas condominiais inadimplidas, entendendo o juízo
a quo,
contudo, que os documentos apresentados não seriam capazes de demonstrar o débito.

2. Dentre os documentos comprobatórios das despesas condominiais em aberto destacam-se a convenção do condomínio, definindo que o condômino será responsável na proporção de sua fração ideal, bem como os boletos demonstrando a forma de composição do cálculo e a planilha de débito com os encargos atualizados.

3. No mais, prevê o art. 1336, I, do Código Civil o dever do condômino de contribuir com as despesas condominiais, de modo que caberia aos requeridos comprovar a quitação do débito ou qualquer fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, ônus do qual não se desincumbiram (art. 373, II, do CPC).

4. Os apelados em momento algum negaram a existência do débito, limitando-se a imputar a responsabilidade ao outro litisconsorte, considerando a data de aquisição do imóvel.

5. Ante a demonstração do débito – incontroverso – pelo condomínio, merece acolhida o pleito inicial, mormente em se tratando de ação de conhecimento.

6. Consoante tese firmada no Tema 886/STJ, o que define a responsabilidade do promitente comprador pelas dívidas condominiais é a "
relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e
pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação
".

7 - Apelação conhecida provida.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 029 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY

Composição de julgamento: 029 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA - Relator / 030 - Gabinete Desª. Convocada HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal / 008 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
030 - Gabinete Desª. Convocada HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Acompanhar
008 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL
Nº
0005085-96
-.20
15
.8.08.00
48

APELANTE
:
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL CAMINHO DO MAR

APELADO
:
NILMARA COSTA DE OLIVEIRA E OUTROS

RELATOR: DES. SUBST. CARLOS MAGNO MOULIN LIMA

VOTO

Trata-se de apelação cível interposta pelo
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL CAMINHO DO MAR

em razão da sentença proferida pelo MM Juiz de Direito da 4ª Vara Cível de Serra, nos autos da ação de cobrança de cotas condominiais ajuizada em face de
NILMARA COSTA DE OLIVEIRA E OUTROS
, que julgou improcedentes os pedidos iniciais.

Em suas razões de fls. 152/158 sustenta o apelante, inicialmente, que a dívida restou incontroversa nos autos, sendo tal fato suficiente à reforma da sentença.

E mais: os documentos apresentados demonstram o crédito, decorrente do sistema contributivo dos condomínios.

Pois bem.

O condomínio apelante ingressou com a presente ação de conhecimento objetivando a cobrança das cotas condominiais inadimplidas, entendendo o juízo
a quo,
contudo, que os documentos apresentados não seriam capazes de demonstrar o débito.

Sem delongas, adianto ser o caso de reforma da sentença, porquanto dentre os documentos comprobatórios das despesas condominiais em aberto destacam-se a convenção do condomínio, definindo que o condômino será responsável na proporção de sua fração ideal, bem como os boletos demonstrando a forma de composição do cálculo e a planilha de débito com os encargos atualizados.

No mais, prevê o art. 1336, I, do Código Civil o dever do condômino de contribuir com as despesas condominiais, de modo que caberia aos requeridos comprovar a quitação do débito ou qualquer fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, ônus do qual não se desincumbiram (art. 373, II, do CPC).

Neste ponto, aliás, convém ressaltar que os apelados em momento algum negaram a existência do débito, limitando-se a imputar a responsabilidade ao outro litisconsorte, considerando a data de aquisição do imóvel.

Sob tais premissas, ante a demonstração do débito – incontroverso – pelo condomínio, merece acolhida o pleito inicial, mormente em se tratando de ação de conhecimento.

Mutatis mutandis,
é como entende este órgão fracionário:

APELAÇÃO CÍVEL - EMBARGOS À EXECUÇÃO DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL - COTAS CONDOMINIAIS -
AUSÊNCIA DAS ATAS DE ASSEMBLEIA - OBRIGATORIEDADE DO PAGAMENTO DA TAXA PREVISTA NA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO - ESPECIFICAÇÃO DOS VALORES DEVIDOS NOS BOLETOS - PLANILHA DE DÉBITO
- PREENCHIDOS OS REQUISITOS DO ART. 784, X DO CPC - TÍTULO CERTO, LÍQUIDO E EXIGÍVEL - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1 – Estabelece o art. 784, X, que o crédito referente às contribuições ordinárias condominiais, previstas na respectiva convenção ou aprovada em assembléia geral, perfaz título executivo extrajudicial.
2 – No caso dos autos, observa-se a partir da convenção de condomínio que a taxa condominial restou expressamente prevista no art.51, tendo ali também sido fixado o seu vencimento no dia 10 de cada mês. Além disso, o art. 52 da respectiva convenção estabeleceu previamente a incidência de juros e multa no caso de atraso no pagamento da contribuição. 3 - Analisando detidamente os documentos que instruem a ação executiva, nota-se que o exequente colecionou à exordial cópias da convenção de condomínio, planilha de débito e cópia dos boletos pendentes de pagamento, sendo possível notar que os boletos especificam os valores de cada despesa, inclusive da taxa condominial devida. 4 - Não há que se falar em ausência de certeza e liquidez do título que lastreia a execução, notadamente porque, embora não se verifique as atas da assembleia geral, a obrigatoriedade de pagamento da taxa está prevista na convenção de condomínio, estando os valores devidamente especificados nos boletos em aberto e na planilha de débito trazida pelo exequente.
5 - A executada em momento algum rechaça a sua condição de devedora,
tendo declarado, quando do oferecimento dos embargos à execução, que parou de pagar suas contribuições condominiais em razão da crise, de modo que não se revela dúvida ou discrepância acerca dos valores atinentes à taxa condominial, sem prejuízo de impugnação aos valores que entende não serem devidos ou estarem em desacordo com o habitual. 6 - Este E. Tribunal de Justiça, em julgamento de caso semelhante, considerou a convenção de condomínio e os boletos em aberto como documentos hábeis a conferir certeza e liquidez ao título executivo extrajudicial, na forma do art. 784, X do CPC, afastando a tese de inexigibilidade do título em razão da ausência das atas de assembleia com valores das taxas de condomínio. (TJES, Classe: Apelação Cível, 006180010875, Relator : ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA, Órgão julgador: TERCEIRA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 27/07/2021, Data da Publicação no Diário: 16/08/2021) 7 - Recurso parcialmente provido. (TJES. Apelação Cível nº 0006016-94.2018.8.08.0048. Relator Desembargador Rodrigo Ferreira Miranda. Data do julgamento 23/06/2022).

Por fim, consoante tese firmada no Tema 886/STJ, o que define a responsabilidade do promitente comprador pelas dívidas condominiais é a "
relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e
pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação
".

Neste caso, entendo que o registro da compra e venda em cartório, aliado ao documento de fls. 92 e, especialmente, o recibo de entrega e imissão na posse de fls. 134, revelam que os débitos relativos a janeiro e fevereiro de 2014 são de responsabilidade da vendedora, porquanto anteriores ao negócio, incumbindo aos adquirentes arcar com a rubrica do mês de fevereiro de 2015.

De conseguinte,
DOU

P
ROVIMENTO

ao recurso para julgar procedente o pedido inicial, nos termos da fundamentação supra.

Condeno os requeridos ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em R$ 500,00 (quinhentos reais), considerando o baixo valor dado à causa.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)