Tribunal: TJES
Processo: 0018219-64.2013.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão julgador: JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Prestação de Serviços; Perdas e Danos; Provas em geral
Data de julgamento: 2024-08-13

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO
DE COBRANÇA

– ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIO – PAGAMENTO DE DESPESAS – RESPONSABILIDADE PELAS DESPESAS CONDOMINIAIS –
ENRIQUECIMENTO ILÍCITO – ARTS. 884 E 885 DO CC – CONFIGURADO – BOA-FÉ CONTRATUAL – ART. 422 DO CC – RESCISÃO UNILATERAL – PERDAS E DANOS – CONFIGURADO – PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO.

1.
Resta claro a relação contratual entre as partes, bem como a desnecessidade de uma pré-aprovação detalhada de despesas de caráter ordinário, porquanto restou devidamente aprovado em Assembleia do dia 29 de novembro de 2012 (fls. 26/27 – dos autos físicos) que tais despesas poderiam surgir.

2.
Em atenção à proteção da boa-fé objetiva que norteia todas as fases do contrato, como estabelece o art. 422 do Código Civil, bem como, ao disposto nos art. 884 e 885 do referido diploma, a apelada faz jus a restituição que lhe é devida.

3.
Quanto às despesas de confecção de boletos, não se justifica a indenização à administradora, conforme laudo pericial que atribui tal responsabilidade à própria administradora do condomínio.

4
.
No tocante às perdas e danos, restou evidente a quebra contratual unilateral promovida pela ré, sem justa causa, conforme documentos de fls. 49/51. A rescisão antecipada do contrato implicou em prejuízos que devem ser ressarcidos, nos termos dos artigos 389, 402 e 404 do Código Civil.

5
.
Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0018219-64.2013.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CONDOMINIO PACIFICO RESIDENCIAL CLUBE

APELADO: GVM ADMINISTRAÇÃO E SERVIÇOS DE CONDOMÍNIO LTDA

RELATOR(A):
JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

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EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO
DE COBRANÇA

– ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIO – PAGAMENTO DE DESPESAS – RESPONSABILIDADE PELAS DESPESAS CONDOMINIAIS –
ENRIQUECIMENTO ILÍCITO – ARTS. 884 E 885 DO CC – CONFIGURADO – BOA-FÉ CONTRATUAL – ART. 422 DO CC – RESCISÃO UNILATERAL – PERDAS E DANOS – CONFIGURADO – PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO.

1.
Resta claro a relação contratual entre as partes, bem como a desnecessidade de uma pré-aprovação detalhada de despesas de caráter ordinário, porquanto restou devidamente aprovado em Assembleia do dia 29 de novembro de 2012 (fls. 26/27 – dos autos físicos) que tais despesas poderiam surgir.

2.
Em atenção à proteção da boa-fé objetiva que norteia todas as fases do contrato, como estabelece o art. 422 do Código Civil, bem como, ao disposto nos art. 884 e 885 do referido diploma, a apelada faz jus a restituição que lhe é devida.

3.
Quanto às despesas de confecção de boletos, não se justifica a indenização à administradora, conforme laudo pericial que atribui tal responsabilidade à própria administradora do condomínio.

4
.
No tocante às perdas e danos, restou evidente a quebra contratual unilateral promovida pela ré, sem justa causa, conforme documentos de fls. 49/51. A rescisão antecipada do contrato implicou em prejuízos que devem ser ressarcidos, nos termos dos artigos 389, 402 e 404 do Código Civil.

5
.
Recurso parcialmente provido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 018 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: 018 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Relator / 023 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal / 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal
VOTOS VOGAIS
023 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906

PROCESSO Nº 0018219-64.2013.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: GVM ADMINISTRAÇÃO E SERVIÇOS DE CONDOMÍNIO LTDA

APELADO: CONDOMINIO PACIFICO RESIDENCIAL CLUBE

RELATOR: DES. JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

RELATÓRIO

Cuidam os autos de recurso de

APELAÇÃO CÍVEL
interposto pelo
CONDOMÍNIO PACIFICO RESIDENCIAL CLUBE
em face da r. sentença (fls. 627/628-v. id. 8713738) que, nos autos da
ação
de cobrança
interposta por
GVM ADMINISTRAÇÃO E SERVIÇOS DE CONDOMÍNIO LTDA,
julgou procedente a pretensão autoral para condenar o apelante:

[...] a. ao pagamento do valor relativo ao débito pendente de R$ 17.547,84 (dezessete mil, quinhentos e quarenta e sete reais e oitenta e quatro centavos) atualizados com juros de mora a contar da citação e correção monetária a partir da data do efetivo vencimento;

b. ao pagamento de R$ 2.916,83 (dois mil, novecentos e dezesseis reais e oitenta e três centavos), a título de perdas e danos, atualizados com juros de mora a contar da citação e correção monetária a partir da data do vencimento dos pagamentos; [...]

Em suas razões (id. 8713741), aduz o recorrente, em suma, que: (i) a autorização que foi concedida à apelada se limitou ao recebimento das cotas codominais bem como ao pagamento das despesas corriqueiras do condomínio, não sendo permitido a administradora, em nenhum momento, criar qualquer nova despesa, em nome do condomínio, ou utilizar recursos desta para pagar despesas do apelante, sob risco de confusão patrimonial entre a administradora e o condomínio; (ii) a apelada não cumpriu com seus deveres contratuais na gestão financeira e contábil do condomínio; (iii) não há que se falar em enriquecimento sem causa do condomínio, mas sim em negligência extrema por parte da apelada quanto ao cumprimento de seus deveres ante a apelante; (iv) o magistrado incorre em
erro in prejudicando
ao não apreciar todas as omissões da apelada que resultaram na dívida que adveio dela mesma; (v) a sentença deve ser reformada.

Contrarrazões pelo desprovimento do recurso no id. 8713747.

É o breve relatório.

Inclua-se o feito em pauta para julgamento.

Vitória/ES.

JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

Desembargador Relator

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906

PROCESSO Nº
0018219-64.2013.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE:
CONDOMINIO PACIFICO RESIDENCIAL CLUBE

APELADO:
GVM ADMINISTRAÇÃO E SERVIÇOS DE CONDOMÍNIO LTDA

RELATOR: DES. JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

VOTO

Conforme relatado, cuidam os autos de recurso de

APELAÇÃO CÍVEL
interposto pelo
CONDOMÍNIO PACIFICO RESIDENCIAL CLUBE
em face da r. sentença (fls. 627/628-v. id. 8713738) que, nos autos da
ação
de cobrança
interposta por
GVM ADMINISTRAÇÃO E SERVIÇOS DE CONDOMÍNIO LTDA,
julgou procedente a pretensão autoral para condenar o apelante:

[...] a. ao pagamento do valor relativo ao débito pendente de R$ 17.547,84 (dezessete mil, quinhentos e quarenta e sete reais e oitenta e quatro centavos) atualizados com juros de mora a contar da citação e correção monetária a partir da data do efetivo vencimento;

b. ao pagamento de R$ 2.916,83 (dois mil, novecentos e dezesseis reais e oitenta e três centavos), a título de perdas e danos, atualizados com juros de mora a contar da citação e correção monetária a partir da data do vencimento dos pagamentos; [...]

Em suas razões (id. 8713741), aduz o recorrente, em suma, que: (i) a autorização que foi concedida à apelada se limitou ao recebimento das cotas condominiais, bem como ao pagamento das despesas corriqueiras do condomínio, não sendo permitido a administradora, em nenhum momento, criar qualquer nova despesa, em nome do condomínio, ou utilizar recursos desta para pagar despesas do apelante, sob risco de confusão patrimonial entre a administradora e o condomínio; (ii) a apelada não cumpriu com seus deveres contratuais na gestão financeira e contábil do condomínio; (iii) não há que se falar em enriquecimento sem causa do condomínio, mas sim em negligência extrema por parte da apelada quanto ao cumprimento de seus deveres ante a apelante; (iv) o magistrado incorre em
erro in prejudicando
ao não apreciar todas as omissões da apelada que resultaram na dívida que adveio dela mesma; (v) a sentença deve ser reformada.

Contrarrazões pelo desprovimento do recurso no id. 8713747.

Ao que se infere, o objeto da controvérsia no recurso do
CONDOMÍNIO PACIFICO RESIDENCIAL CLUBE
cinge-se na inexistência da obrigação de pagamento dos débitos em seu desfavor, vez que decorre de negligência da apelada.

Antes de adentrar no exame da controvérsia, é importante registrar que, na origem, cuida-se de ação ajuizada por
GVM ADMINISTRAÇÃO E SERVIÇOS DE CONDOMÍNIO LTDA
, em face do apelante,
CONDOMÍNIO PACIFICO RESIDENCIAL CLUBE.

Alega o autor, em suma, que foi contratado para administrar o condomínio requerido, iniciando os trâmites de instalação condominial, no dia 31 de outubro de 2012. Em 19 de novembro de 2012, a administradora também foi contratada para prestação de serviços de mão de obra, que foi ratificado e anuído pela assembleia em 29 de novembro de 2019.

Aduz que, junto a síndica Jaqueline de Matos Lima, à época responsável pelo condomínio, tentaram o cadastro do CNPJ do condomínio junto a Receita Federal, mas tiveram diversos empecilhos, motivo pelo qual, não conseguiram abrir uma conta-corrente em nome do condomínio, e consequentemente não tiveram escolha a não ser que a administradora recebesse os créditos decorrentes das cotas condominiais, através da sua conta-corrente, bem como que efetuasse todos os pagamentos das despesas, tudo acordado e registrado em ata do dia 29/11/2012.

Informa ainda que, assumiu as obrigações em seu nome, e que as partes firmaram um contrato com cláusula que impossibilitava-as de rescindirem o contrato dentro dos seis primeiros meses, momento em que a administradora, autorizada pela síndica e condôminos em assembleia, passou a gerir a despesa e a receita do condomínio.

Em dado momento, devido à inadimplência dos condôminos, a administradora aduz em sua exordia, que ante a necessidade de honrar com as obrigações do condomínio passou a custear as despesas deste com renda própria e, após a saída da síndica Jaqueline de Matos Lima da administração do condomínio, no dia 08 de abril de 2013 foi surpreendida com uma denúncia contratual advinda no novo síndico Felipe Sessa Portirio, sendo rescindido o contrato de forma unilateral.

Via de consequência, pleiteou pelo pagamento de R$ 17.547,84 (dezessete mil, quinhentos e quarenta e sete reais e oitenta e quatro centavos) remanescentes, bem como o pagamento de R$ 2.916,83 (dois mil, novecentos e dezesseis reais e oitenta e três centavos), a título de perdas e danos, tendo em vista a interrupção abrupta do contrato, sem a observância da cláusula contratual que previa o encerramento da prestação dos serviços somente em 13/05/2013. Demanda pelo qual o d. magistrado de origem entendeu pela procedência.

Pois bem.

Passando à análise do mérito, ao compulsar os autos, verifico que conforme bem assegurado pelo d. magistrado de primeiro grau, o laudo pericial juntado aos autos (fls. 545/569 dos autos físicos), bem como os documentos apresentados pela apelada, comprovam que ela despendeu recursos próprios para a gestão condominial devido à impossibilidade de abertura de conta bancária em nome do condomínio por ausência de CNPJ e que tal situação foi de conhecimento do conselho e dos condôminos desde o início, conforme ata de assembleia de fls. 26/27 (dos autos físicos).

As alegações da apelante de que não houve autorização expressa para que a administradora efetuasse pagamentos, com recursos próprios em favor do condomínio, são conflitantes ao fato de que o condomínio não possuía CNPJ, motivo pelo qual reconheceu e aceitou em assembleia condominial que as cotas condominiais fossem depositadas na conta da
GVM
, visto a necessidade de gerenciamento financeiro do condomínio, assim como que eventuais despesas de caráter ordinário surgiriam, tendo em vista a instituição do condomínio.

Ademais, a prova pericial e a testemunha ouvida em Juízo (mídia de fls. 611), Sra. Lorena Mendes Ferreira, confirmou que os pagamentos foram realizados pela administradora em razão da falta de recursos do condomínio, bem como que os pagamentos de valores consideráveis foram todos aprovados em Assembleia Geral Ordinária e as outras despesas foram em prol de manutenções do condomínio (fls. 559 – autos físicos):

9) Diga, de forma fundamentada e especificadamente a cada um dos documentos, se tais mesmos documentos de fls., 52 a 401 destes autos, correspondem a pagamentos que teriam sido posteriormente lá aprovados numa Assembleia Geral Ordinária Anual Condominial de Prestação de Contas, que antes tenha sido realizada, na forma dos artigos 1.350 e 1.356 da lei 10406 de 2002 (segundo conteúdo atual destes autos)?

R:
Os pagamentos de valor considerável (cerca elétrica por exemplo) tiveram aprovação em Assembleia Geral Ordinária, os demais valores de despesas para manutenção do Condomínio não tiveram aprovação prévia.
OBS.: o Perito não acha necessária a aprovação prévia de despesas para manutenção do Condomínio.

Ainda, o perito destaca (fls. 558) que o art. 1.350 do Código Civil dispõe que será convocado anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, a fim de aprovar orçamento das despesas, diante disso ele deixa claro que:

[...]
s
ão constatadas compras de pequenos itens para manutenção e limpeza do condomínio, sem orçamento condominial pré-aprovado. Todavia os valores estão em linha com os de mercado e não representam quantia fora do padrão de condomínios.
[...]

Restando claro, a desnecessidade de uma pré-aprovação detalhada de despesas de caráter ordinário, porquanto restou devidamente aprovado em Assembleia do dia 29 de novembro de 2012 (fls. 26/27 – dos autos físicos) que tais despesas poderiam surgir. Vejamos:

Em relação a cota condominial, a presidente informou que deviam ser feitas provisões de diversos serviços que o condomínio terá para o próximo ano tais como: Seguro predial, manutenção de elevadores, quadra, sauna, para-raios, extintores, caixa d'água e cisterna, dedetização e desratização,
dentre outras despesas que por ventura possam surgir.
[...] A presidente informou que em virtude do condomínio não possuir CNPJ,
não
há como abrir conta bancária, para movimentação, em decorrência disso, as primeiras cotas condominiais
terão que ser depositadas em conta da GVM, cujo número constará no boleto
, sendo que a movimentação será demonstrada nas prestações de contas mensais.

Portanto, em atenção à proteção da boa-fé objetiva que norteia todas as fases do contrato, como estabelece o art. 422 do Código Civil, bem como, ao disposto nos art. 884 e 885 do referido diploma, a apelada faz jus a restituição que lhe é devida.

Por outro lado, contudo, não deve a apelada ser indenizada quanto as despesas de confecção de boletos, vez que consta do laudo pericial que tais despesas devem ser a cargo da administradora do condomínio (fls. 564/ 565 – dos autos físicos):

22) Diga de forma fundamentada e especificadamente a cada um dos documentos de fls. 52 a 401 destes autos, se existem Despesas ou Receitas atribuíveis ou de responsabilidade de outras pessoas jurídicas, ali lançadas?

R:
De acordo com o citado nos autos, inclusive no parecer de análise de prestação de contas (Folha 158 e seguintes) os valores — referentes a confecção dos boletos (R$ 154,00)deveriam estar a cargo da Administradora do Condomínio.
[...]

Quanto às perdas e danos, restou evidente a quebra contratual unilateral promovida pela ré, sem justa causa, conforme documentos de fls. 49/51. Conforme se extrai da sentença, a rescisão antecipada do contrato implicou em prejuízos que devem ser ressarcidos, nos termos dos artigos 389, 402 e 404 do Código Civil.

Vejamos:

[...]
Dessa forma, deve a ré responder pelo ato praticado, sendo obrigada a indenizar a requerente, a título de perdas e danos, em relação aos valores dos serviços que deixaram de ser prestados no mês de abril (R$ 2.035,00) e 13 (treze) dias do mês de maio (R$ 881,83), totalizando o montante de R$ 2.916,83 (dois mil, novecentos e dezesseis reais e oitenta e três centavos).

Por todo o exposto,
CONHEÇO
e
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso somente para reformar o capítulo dos débitos existentes no que se refere as despesas de confecção de boletos, o que deverá ser apurado em sede de liquidação de sentença.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - Sessão Ordinária Virtual - 05.08.2024 a 09.08.2024:

Acompanho o voto do E. Desembargador Relator.