Tribunal: TJES
Processo: 0003353-52.2019.8.08.0012
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão julgador: JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Prestação de Serviços; Indenização por Dano Moral; Assistência Judiciária Gratuita
Data de julgamento: 2024-12-11

Ementa:
A
C Ó R D Ã O

EMENTA
: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS – INADIMPLEMENTO DE ALUGUÉIS – RESPONSABILIDADE DA IMOBILIÁRIA COMO MANDATÁRIA – CULPA NÃO DEMONSTRADA – APLICAÇÃO DO ART. 667 DO CÓDIGO CIVIL – DEVER DE DILIGÊNCIA DA IMOBILIÁRIA – PROVAS DE ATUAÇÃO ADEQUADA – IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO – MANUTENÇÃO DA SENTENÇA.

1.
Em ação de reparação de danos materiais, a apelante pleiteia a responsabilização da imobiliária, mandatária na administração do contrato de locação, pelo inadimplemento de aluguéis e pela caução prestada.

2.
A responsabilidade civil da mandatária, nos termos do art. 667 do Código Civil, é subjetiva e depende da comprovação de conduta culposa, o que não se verifica no caso em análise.

3.
A prova dos autos demonstra que a imobiliária adotou as medidas necessárias para o cumprimento de suas obrigações contratuais, como a análise da capacidade financeira dos

locatários e o envio de cobranças, não se configurando falha na prestação de seus serviços.

4.
A jurisprudência consolidada entende que a imobiliária, na qualidade de intermediária, não pode ser responsabilizada pelo inadimplemento de locatários, salvo prova de culpa, o que não restou demonstrado.

5.
Recurso de apelação conhecido e desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0003353-52.2019.8.08.0012

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: OAC PARTICIPACOES LTDA

APELADO: HIGH CLASS INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - ME

RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

A
C Ó R D Ã O

EMENTA
: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS – INADIMPLEMENTO DE ALUGUÉIS – RESPONSABILIDADE DA IMOBILIÁRIA COMO MANDATÁRIA – CULPA NÃO DEMONSTRADA – APLICAÇÃO DO ART. 667 DO CÓDIGO CIVIL – DEVER DE DILIGÊNCIA DA IMOBILIÁRIA – PROVAS DE ATUAÇÃO ADEQUADA – IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO – MANUTENÇÃO DA SENTENÇA.

1.
Em ação de reparação de danos materiais, a apelante pleiteia a responsabilização da imobiliária, mandatária na administração do contrato de locação, pelo inadimplemento de aluguéis e pela caução prestada.

2.
A responsabilidade civil da mandatária, nos termos do art. 667 do Código Civil, é subjetiva e depende da comprovação de conduta culposa, o que não se verifica no caso em análise.

3.
A prova dos autos demonstra que a imobiliária adotou as medidas necessárias para o cumprimento de suas obrigações contratuais, como a análise da capacidade financeira dos

locatários e o envio de cobranças, não se configurando falha na prestação de seus serviços.

4.
A jurisprudência consolidada entende que a imobiliária, na qualidade de intermediária, não pode ser responsabilizada pelo inadimplemento de locatários, salvo prova de culpa, o que não restou demonstrado.

5.
Recurso de apelação conhecido e desprovido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 018 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: 018 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Relator / 023 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal / 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - VANIA MASSAD CAMPOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
023 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Acompanhar
004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - VANIA MASSAD CAMPOS (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

Trata-se de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
OAC PARTICIPAÇÕES LTDA.
contra a sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Vila Velha que, na ação de reparação de danos materiais movida contra
HIGH CLASS INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. ME.
, que julgou improcedente o pedido autoral.

Em suas razões recursais (fls. 174/183), a apelante alega, em síntese, que a imobiliária requerida deveria ser responsabilizada pelos aluguéis inadimplidos, alegando negligência na análise da capacidade financeira dos locatários e omissão na cobrança dos valores em aberto. Pleiteia, portanto, a reforma da sentença e a condenação da apelada ao pagamento de R$ 18.048,22 (dezoito mil e quarenta e oito reais e vinte e dois centavos), valor correspondente aos aluguéis atrasados e à caução prestada.

A apelada apresentou contrarrazões (id. 10318393) pugnando pelo desprovimento do apelo.

É o breve relatório. Inclua-se o feito em pauta para julgamento.

Vitória/ES.

JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

Desembargador Relator

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906

PROCESSO Nº
0003353-52.2019.8.08.0012

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: OAC PARTICIPACOES LTDA

APELADO: HIGH CLASS INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - ME

RELATOR: DES. JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

VOTO

Trata-se de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
OAC PARTICIPAÇÕES LTDA.
contra a sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Vila Velha que, na ação de reparação de danos materiais movida contra
HIGH CLASS INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. ME.
, que julgou improcedente o pedido autoral.

Em suas razões recursais (fls. 174/183), a apelante alega, em síntese, que a imobiliária requerida deveria ser responsabilizada pelos aluguéis inadimplidos, alegando negligência na análise da capacidade financeira dos locatários e omissão na cobrança dos valores em aberto. Pleiteia, portanto, a reforma da sentença e a condenação da apelada ao pagamento de R$ 18.048,22 (dezoito mil e quarenta e oito reais e vinte e dois centavos), valor correspondente aos aluguéis atrasados e à caução prestada.

A apelada apresentou contrarrazões (id. 10318393) pugnando pelo desprovimento do apelo.

Pois bem. A
quaetio iuris
submetida a este Órgão Julgador cinge-se na atribuição de responsabilidade à imobiliária, que atuou como mandatária na administração do contrato de locação, especialmente no tocante ao inadimplemento dos locatários.

Nos termos do art. 667 do Código Civil, a responsabilidade da mandatária, no caso a imobiliária, é subjetiva, ou seja, depende da comprovação de conduta culposa ou dolosa. Para que se possa responsabilizar a imobiliária pelos aluguéis inadimplidos, seria necessário demonstrar de forma inequívoca que esta agiu com negligência, imprudência ou imperícia na administração do contrato, o que não ocorreu no presente caso.

Como corretamente apontado na sentença de primeiro grau, a responsabilidade pelo pagamento dos aluguéis e encargos é exclusiva do locatário, sendo a imobiliária apenas intermediadora na administração da locação. Nos autos, restou comprovado que a apelada, enquanto mandatária, adotou todas as providências necessárias para o cumprimento de suas obrigações contratuais, como demonstram os e-mails de cobrança enviados ao inquilino e as orientações sobre a rescisão contratual e devolução do imóvel.

Contrariando o alegado pela apelante, a imobiliária procedeu à análise da capacidade financeira dos locatários com base em consultas aos órgãos de proteção ao crédito (SPC e SERASA), verificação de rendimentos, relação de bens e documentos pessoais, além de ter exigido caução equivalente a três aluguéis, o que comprova que a imobiliária atuou com a diligência esperada para o tipo de contrato celebrado.

A utilização da caução para abater parte dos aluguéis inadimplidos também foi devidamente autorizada pelo próprio inquilino, conforme documentos anexados aos autos, afastando qualquer alegação de irregularidade nesse ponto.

A prova constante nos autos demonstra que a apelada cumpriu todas as suas obrigações, não havendo indícios de desídia ou falha na prestação de serviços.

Ademais, não há nos autos qualquer indício de que a apelada tenha se apropriado indevidamente da caução, como alegado pela apelante. Pelo contrário, a utilização da caução para abater parte dos aluguéis inadimplidos foi autorizada pelo próprio inquilino, conforme e-mail anexado aos autos, o que afasta qualquer acusação de irregularidade nesse ponto.

No presente caso, repito, não há nenhuma demonstração de que a imobiliária tenha agido com desídia ou desrespeitado as instruções do mandante. Ao revés, a prova dos autos evidencia que a apelada cumpriu com todas as suas obrigações contratuais, tomando as medidas cabíveis para garantir o cumprimento da locação e a cobrança dos débitos.

É nítido que a apelante tenta transferir para a imobiliária um risco que, por sua própria natureza, pertence à esfera do locador.

A jurisprudência amplamente consolidada corrobora o entendimento de que a imobiliária, na qualidade de intermediadora, não pode ser responsabilizada por débitos locatícios, salvo em casos de conduta culposa, o que não se verificou na presente hipótese. Cito, a título exemplificativo, os seguintes precedentes:

APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. AÇÃO INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. Preliminar de legitimidade passiva acolhida. Uma vez atribuída falha na prestação de serviços prestados na administração da locação, evidente está a legitimidade para responder aos termos da ação.
Contexto probatório comprova que a imobiliária e a pessoa física do corretor agiram com diligência habitual na execução do mandato, não havendo indícios de que deixaram de atuar com zelo, presteza e responsabilidade, o que afasta a tese de falha na prestação dos serviços e os pedidos indenizatórios. Dano material. O contrato de administração firmado entre a proprietária e imobiliária não prevê que esta ou o corretor de imóveis deveria ressarcir ou indenizar a locadora em caso de inadimplemento por parte do locatário. Dano moral não configurado. Falta de prova de ato ilícito praticado pela parte demandada capaz de justificar a indenização extrapatrimonial
. Preliminar de legitimidade passiva acolhida. Apelação desprovida. (TJRS; AC 5027518-24.2022.8.21.0073; Décima Quinta Câmara Cível; Relª Desª Carmem Maria Azambuja Farias; Julg. 17/07/2024; DJERS 24/07/2024)

LOCAÇÃO. DANOS MATERIAIS E MORAIS. INADIMPLEMENTO DAS PARCELAS LOCATÍCIAS. RESPONSABILIDADE CIVIL DA IMOBILIÁRIA. I
mobiliária não responde pelo inadimplemento do locatário no cumprimento do contrato de locação. Na condição de mandatária, entretanto, responde pelos danos decorrentes da desídia em relação à diligência habitual na execução do contrato. Inteligência do art. 667 do Código Civil. Ausência de demonstração de falha na diligência habitual da Ré. Inexistência de obrigação da imobiliária de ajuizar qualquer ação diversa daquela de despejo por falta de pagamento, por expressa previsão contratual
. Sentença mantida. RECURSO DO AUTOR NÃO PROVIDO. (TJSP; AC 1031074-05.2021.8.26.0007; Ac. 17519015; São Paulo; Vigésima Oitava Câmara de Direito Privado; Relª Desª Berenice Marcondes Cesar; Julg. 29/01/2024; DJESP 07/02/2024; Pág. 1720)

Esses precedentes deixam claro que, não havendo prova de culpa, a responsabilidade recai exclusivamente sobre o locatário, conforme estabelece a legislação civil e a interpretação jurisprudencial consolidada.

Diante do exposto,

CONHEÇO e

NEGO PROVIMENTO
do recurso interposto, nos termos retro.

Em atenção ao disposto no
art. 85, §11, do CPC,
impõe-se a majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais, que ora elevo para
R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais).

É
como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - Sessão Virtual - de 02.12.2024 a 06.12.2024:

Acompanho o voto do E. Desembargador Relator.