Tribunal: TJES
Processo: 5007703-92.2023.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): HELOISA CARIELLO
Órgão julgador: HELOISA CARIELLO
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Locação de Imóvel; Cobrança de Aluguéis - Sem despejo
Data de julgamento: 2024-08-12

Ementa:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO C/C REVISÃO DE ALUGUEL. AUSÊNCIA DE PEDIDO DE TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA ADSTRIÇÃO. DECISÃO EXTRA PETITA. FIXAÇÃO DE ALUGUÉIS PROVISÓRIOS EM PEDIDO DE REVISÃO DE ALUGUEL. ART. 68, II, DA LEI N. 8.245/1991. AUSÊNCIA DE ELEMENTOS OBJETIVOS. DESEQUILÍBRIO FINANCEIRO NÃO DEMONSTRADO. REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC. RECURSO PROVIDO.

1. Acerca das tutelas provisórias de urgência, o art. 300,
caput
e § 3º
,
do Código de Processo Civil, destaca a necessidade de demonstração, em sede de cognição sumária, de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, obstando-se a concessão da tutela de urgência de natureza antecipada se houver risco de irreversibilidade da decisão.

2. Extrai-se da petição inicial da ação judicial de origem a inexistência de pedido de fixação de aluguéis provisórios, fato caracterizador da violação ao princípio da adstrição e do princípio da inércia da jurisdição.

3. Considerando que a ação renovatória originária é cumulada com pedido revisional de aluguel, deveria a parte autora ter formulado na petição inicial, expressamente, o pedido de fixação de aluguéis provisórios, em atenção ao que determina o art. 68, II, da Lei n. 8.245/1991.

4. A jurisprudência admite a revisão do encargo locatício em razão do extraordinário aumento do IGP-M no período pandêmico causado pela Covid-19, substituindo-o por outro, a exemplo do IPCA. No entanto, pretensão neste sentido deve estar apoiada em elementos probatórios concretos e objetivos, não sendo suficiente a alegação genérica de desequilíbrio econômico-financeiro contratual, de modo que o exame será realizado em cada caso concreto.

5. Recurso conhecido e provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5007703-92.2023.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: CONSORCIO SHOPPING PRAIA DA COSTA

AGRAVADO: BELEZA. COM COMERCIO DE PRODUTOS DE BELEZA E SERVICOS DE CABELEIREIROS LTDA

RELATOR(A):
HELOISA CARIELLO

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EMENTA

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO C/C REVISÃO DE ALUGUEL. AUSÊNCIA DE PEDIDO DE TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA ADSTRIÇÃO. DECISÃO EXTRA PETITA. FIXAÇÃO DE ALUGUÉIS PROVISÓRIOS EM PEDIDO DE REVISÃO DE ALUGUEL. ART. 68, II, DA LEI N. 8.245/1991. AUSÊNCIA DE ELEMENTOS OBJETIVOS. DESEQUILÍBRIO FINANCEIRO NÃO DEMONSTRADO. REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC. RECURSO PROVIDO.

1. Acerca das tutelas provisórias de urgência, o art. 300,
caput
e § 3º
,
do Código de Processo Civil, destaca a necessidade de demonstração, em sede de cognição sumária, de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, obstando-se a concessão da tutela de urgência de natureza antecipada se houver risco de irreversibilidade da decisão.

2. Extrai-se da petição inicial da ação judicial de origem a inexistência de pedido de fixação de aluguéis provisórios, fato caracterizador da violação ao princípio da adstrição e do princípio da inércia da jurisdição.

3. Considerando que a ação renovatória originária é cumulada com pedido revisional de aluguel, deveria a parte autora ter formulado na petição inicial, expressamente, o pedido de fixação de aluguéis provisórios, em atenção ao que determina o art. 68, II, da Lei n. 8.245/1991.

4. A jurisprudência admite a revisão do encargo locatício em razão do extraordinário aumento do IGP-M no período pandêmico causado pela Covid-19, substituindo-o por outro, a exemplo do IPCA. No entanto, pretensão neste sentido deve estar apoiada em elementos probatórios concretos e objetivos, não sendo suficiente a alegação genérica de desequilíbrio econômico-financeiro contratual, de modo que o exame será realizado em cada caso concreto.

5. Recurso conhecido e provido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO

Composição de julgamento: 029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Relator / 002 - Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA - Vogal / 017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
002 - Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

V O T O

Preenchidos os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, conheço do recurso interposto.

Acerca das tutelas provisórias de urgência, o art. 300,
caput
e § 3º, do Código de Processo Civil, destaca a necessidade de demonstração, em sede de cognição sumária, de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, obstando-se a concessão da tutela de urgência de natureza antecipada se houver risco de irreversibilidade da decisão:

Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

§ 1º Para a concessão da tutela de urgência, o juiz pode, conforme o caso, exigir caução real ou fidejussória idônea para ressarcir os danos que a outra parte possa vir a sofrer, podendo a caução ser dispensada se a parte economicamente hipossuficiente não puder oferecê-la.

§ 2º A tutela de urgência pode ser concedida liminarmente ou após justificação prévia.

§ 3º A tutela de urgência de natureza antecipada não será concedida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão.

Colhe-se dos autos que a Agravada ajuizou a ação renovatória com o objetivo de renovar o contrato de locação da loja comercial n° 104-D, localizado no Shopping Praia da Costa. Na ação, pleiteou, além da renovação da locação, a revisão do aluguel mensal dos atuais R$ 30.107,33 (trinta mil, cento e sete reais e trinta e três centavos) para R$ 24.000,00 (vinte e quatro mil reais), bem como a substituição do índice de reajuste do IGP-DI para o IPCA.

Ao receber a petição inicial, o ilustre magistrado singular reconheceu o preenchimento dos requisitos legais relativamente ao pleito renovatório e fixou o aluguel provisório em 80% (oitenta por cento) do valor atualmente pago, o que equivale a pouco mais de vinte e quatro mil reais, consignando, para tanto, os seguintes fundamentos:

“Em relação ao pedido de fixação de aluguel provisório, importante esclarecer que a Lei n. 8.245/91 prevê a possibilidade de a parte ré, ora locadora, em sede de contestação, pugnar pela fixação de aluguel provisório, veja-se:

Art. 72. § 4º Na contestação, o locador, ou sublocador, poderá pedir, ainda, a fixação de aluguel provisório, para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, não excedente a oitenta por cento do pedido, desde que apresentados elementos hábeis para aferição do justo valor do aluguel.

Em que pese esse direito não tenha sido conferido em lei ao locatário, mostra-se possível o deferimento da tutela em relação a ele, sob pena de ferir o princípio da isonomia das partes no processo previsto no ordenamento constitucional, bem como no art. 7º do Código de Processo Civil, senão vejamos:

Art. 7º É assegurada às partes paridade de tratamento em relação ao exercício de direitos e faculdades processuais, aos meios de defesa, aos ônus, aos deveres e à aplicação de sanções processuais, competindo ao juiz zelar pelo efetivo contraditório.

Nesse sentido, eis a jurisprudência:

(...)

In casu, a fim de evitar prejuízo a ambas as partes e em observância ao limite previsto no art. 72, §4º, da Lei 8.245/91, entendo como adequada a fixação do aluguel provisório em 80% do valor atual do aluguel pago, devendo incidir sobre o aluguel provisório o reajuste anual do mercado de acordo com os índices previstos no contrato que ainda se encontra vigente.

Demonstrada a probabilidade do direito, importante destacar que quando se pensa na concessão de tutela de urgência, deve-se ter em mente que o “fiel da balança” é o perigo de dano ou o risco ao resultado útil ao processo. Sobre a importância de tal requisito nos casos de concessão de tutela de urgência, vejamos:

O que queremos dizer com “regra da gangorra”, é que quanto maior o “periculum” demonstrado, menos “fumus” se exige para a concessão da tutela pretendida, pois a menos que se anteveja a completa inconsistência do direito alegado, o que importa para a sua concessão é a própria urgência, ou seja, a necessidade considerada em confronto com o perigo da demora na prestação jurisdicional.3

In casu, verifica-se que tal requisito ficou demonstrado, haja vista que, com o término do contrato, haveria insegurança jurídica quanto ao valor a ser pago a título de aluguel até o encerramento da presente demanda.

Desta feita, considerando o perigo de dano e o risco ao resultado útil do processo, bem como a probabilidade de parte do direito alegado pela parte autora, cabível a concessão da medida pleiteada.”

Embora o deferimento da tutela provisória de urgência, extrai-se da petição inicial da ação judicial de origem a inexistência de pedido de fixação de aluguéis provisórios, fato caracterizador da violação ao princípio da adstrição e do princípio da inércia da jurisdição.

Forçoso acentuar que a decisão proferida, neste aspecto, não denota poder geral de cautelar, mas, sim, antecipação dos efeitos da tutela jurisdicional pretendida (revisão dos aluguéis), razão pela qual aquela prerrogativa não é capaz de subsidiá-la.

Acrescente-se que a emenda à petição inicial formulada em momento posterior, pela qual veiculado o pedido de tutela liminar anteriormente deferido, não tem o condão de convalidar o ato judicial recorrido e sanar o vício de decisão
extra petita
, uma vez que, no momento em que deferida a antecipação de tutela, inexistia pedido neste particular.

Nesse contexto, considerando que a ação renovatória originária é cumulada com pedido revisional de aluguel, deveria a parte autora (Agravada) ter formulado na petição inicial, expressamente, o pedido de fixação de aluguéis provisórios, em atenção ao que determina o art. 68, II, da Lei n. 8.245/1991, segundo o qual aqueles serão fixados “
se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário
”:

Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte: (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

(...)

II – ao designar a audiência de conciliação, o juiz,
se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório
, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes:

a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido;

b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente; (grifei)

A exigência legal de que os aluguéis provisórios, em ação provocada pelo locatário na qual se pretende a revisão do referido encargo, seja examinada à luz dos elementos fornecidos por ambos os polos de interesse do negócio jurídico, de acordo com o art. 68, II, da Lei n. 8.245/1991, assenta-se no fato de que em contratos deste jaez (locação comercial) deve preponderar, ao menos em regra, o ajuste celebrado entre as partes, notadamente diante da excepcionalidade da intervenção do Judiciário na autonomia de vontade manifestada no contrato (art. 421-A, III, do Código Civil).

Não olvido que a jurisprudência admite a revisão do encargo locatício em razão do extraordinário aumento do IGP-M/IGP-DI no período pandêmico causado pela Covid-19, substituindo-o por outro, a exemplo do IPCA.
No entanto, pretensão neste sentido deve estar apoiada em elementos probatórios objetivos, não sendo suficiente a alegação genérica de desequilíbrio econômico-financeiro
contratual
, de modo que o exame será realizado em cada caso concreto.

A propósito, confira-se a jurisprudência do c. STJ:

AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. ART. 489 DO CPC. NÃO CONFIGURADA. DIREITO CIVIL. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUÉIS E OUTROS ENCARGOS. EQUILÍBRIO ECONÔMICO CONTRATUAL. ARTS. 317, 397 E 478, TODOS DO CÓDIGO CIVIL. GRAVE CRISE EM DECORRÊNCIA DA PANDEMIA DA COVID. MOTIVO INSUFICIENTE. CONCESSÃO ANTERIOR DE ISENÇÕES E PARCELAMENTOS. INEXISTÊNCIA DE DESEQUILÍBRIO CONTRATUAL, CONFORME TRIBUNAL DE ORIGEM. SÚMULA 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Em síntese, na origem, trata-se de ação declaratória com pedido de consignação de valores, visando à redução temporária dos aluguéis e encargos de locação, em razão da pandemia da Covid-19. 2. Não incorre em negativa de prestação jurisdicional o acórdão que, mesmo sem ter examinado individualmente cada um dos argumentos trazidos pelo vencido, adota fundamentação suficiente para decidir de modo integral a controvérsia, apenas não acatando a tese defendida pela recorrente. 3. As vertentes revisionistas no âmbito das relações privadas, embora encontrem fundamento em bases normativas diversas, a exemplo da teoria da onerosidade excessiva (art. 478 do CC) ou da quebra da base objetiva (art. 6º, inciso V, do CDC), apresentam como requisito necessário a ocorrência de fato superveniente capaz de alterar - de maneira concreta e imoderada - o equilíbrio econômico e financeiro da avença, situação não evidenciada no caso concreto. Precedentes.
4. Por mais grave que seja a pandemia decorrente da Covid-19, com inequívoca interferência na vida patrimonial de grande parte dos brasileiros, esse fato, por si só, não importa na alteração da balança do contrato, ainda mais se a parte contratada se comprometeu a reequilibrar o contrato, como aconteceu no caso em questão.
5. Nesse contexto, a revisão dos contratos em razão da pandemia não constitui decorrência lógica ou automática, devendo ser analisadas a natureza do contrato e a conduta das partes - tanto no âmbito material como na esfera processual
.
6. Na hipótese, o Tribunal recorrido demonstrou que não existiu o desequilíbrio contratual alegado até mesmo em decorrência do êxito da parte em mitigar os efeitos da pandemia, ao reduzir e até mesmo isentar o valor do aluguel em determinados meses. 7. Não se mostra razoável em sede de recurso especial ocorrer a intervenção do Poder Judiciário para revisar o contrato firmado entre as partes, sob a justificativa de “motivos imprevisíveis” e “eventual onerosidade excessiva”, se nem ao menos houve essa comprovação pela agravante em instâncias inferiores. 8. Modificar tal conclusão, portanto, demandaria reexame de matéria fático-probatória, o que seria inviável em sede de recurso especial, nos termos da Súmula 7 do Superior Tribunal de Justiça. 9. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.167.162/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 22/5/2023, DJe de 25/5/2023 – grifei)

Na mesma direção já decidiu o eg. Tribunal de Justiça d Distrito Federal e Territórios,
in litteris
:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. SHOPPING CENTER. REAJUSTE DO VALOR DA LOCAÇÃO. IGP-DI. ALTERAÇÃO DO ÍNDICE DE REAJUSTE PELO IPCA.
DESEQUILÍBRIO CONTRATUAL E ONEROSIDADE EXCESSIVA DECORRENTES DA PANDEMIA DA COVID-19. SITUAÇÃO NÃO DEMOSTRADA. AUSÊNCIA DE PROVA TÉCNICA CONTÁBIL ECONÔMICO-FINANCEIRA.
ANÁLISE CIENTÍFICA PARA ELUCIDAÇÃO DESSE ESPECÍFICO E RELEVANTE PONTO DE CONTROVÉRSIA SEQUER POSTULADA PELA AUTORA. AJUSTE COM FORÇA OBRIGATÓRIA. RELAÇÃO JURÍDICA FIRMADA SEGUNDO POSTULADO DE AUTONOMIA DA VONTADE. DESCONTOS NO VALOR DO ALUGUEL. MEDIDA PARA REPARTIÇÃO DOS RISCOS E PREJUÍZOS DECORRENTES DE RESTRIÇÕES SANITÁRIAS IMPOSTAS AO COMÉRCIO. INSUFICIÊNCIA PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL NÃO EVIDENCIADA. CONTRATO HÍGIDO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. BASE DE CÁLCULO. VALOR DA CAUSA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. O contrato é informado, entre outros princípios, pelos postulados da força obrigatória e da autonomia da vontade. Este se manifesta na liberdade conferida às pessoas de livremente firmar avenças, aquele na regra segundo a qual o contrato faz lei entre as partes. Regularmente celebrado o ajuste entre os contratantes, impositivo o cumprimento do que ali ficou acertado em cláusulas disciplinadoras da relação negocial estabelecida, como se fossem preceitos legais imperativos.
2. A interferência judicial em contratos é excepcional, apenas para preservar o núcleo essencial de direitos fundamentais como a existência digna, porque prevalece a autonomia da vontade das partes livremente pactuada no negócio realizado.
Deve prevalecer a força obrigatória do contrato validamente estipulado entre as partes em expressão da autonomia da vontade com elaboração das cláusulas em consonância com a autonomia privada.
3. Inaceitável aplicar a teoria da imprevisão que, excepcionalmente, autoriza a intervenção judicial no contrato
quando não demostrada a ocorrência efetiva de situação caracterizadora de evidente desequilíbrio contratual.
Queda de faturamento por imprevista afetação econômica decorrente da pandemia que exige cabal demonstração do nível de impacto suportado pela apelante. Insuficiência de meras alegações para alcançar o benefício da revisão contratual. 4. Afirmada pela empresa locatária a necessidade de substituir o Índice Geral de Preços - Disponibilidade Interna (IGP-DI) por outro indicador a si menos oneroso, sem a contrapartida de ser substituído por outro mais elevado quando decresce o termômetro de inflação no Brasil, evidente que o interesse manifestado de obter proveito exclusivo em detrimento da parte contratante dá ensejo a grave desequilíbrio contratual e a indevido enriquecimento sem causa. 5. É de ser julgado improcedente o pedido de revisão contratual fundado em desequilíbrio contratual causado pela pandemia da Covid-19 quando desconsidera o autor a necessidade de repartição dos riscos e prejuízos em decorrência das restrições impostas durante o estado pandêmico. Circunstância ponderada pela ré ao conceder descontos no valor dos alugueres. Inaptidão não comprovada das medidas adotadas pela parte ex adversa para amenizar as consequências da crise, possibilitando maior equilíbrio financeiro. 6. Não há elementos que indiquem que o IPCA reflete melhor a inflação no contrato de locação em voga sem causar perda anormal e excessiva ao locador (art. 21, parágrafo único, da LINDB), o que demandaria análise mercadológica a ser realizada mediante critérios objetivos que escapam a vocação da atividade judicante, sob pena de flertar com a arbitrariedade, caso acolhida a eleição unilateral de índice de correção diverso ao avençado. 7. Em regra, o valor da causa é a base de cálculo a ser considerada para a fixação dos honorários advocatícios sucumbenciais nas hipóteses em que proferida sentença de improcedência dos pedidos autorais, conforme previsto no § 2º do art. 85 do CPC. 8. Recurso conhecido e desprovido. Honorários majorados.(Acórdão 1806701, 07148732320228070001, Relator(a): DIVA LUCY DE FARIA PEREIRA, 1ª Turma Cível, data de julgamento: 31/1/2024, publicado no PJe: 7/2/2024 – grifei)

Nesta linha de compreensão, observa-se da petição inicial que a ação judicial de origem, protocolada em 30/03/2023, não encontra suporte probatório contemporâneo ao ajuizamento, eis que lastreada em dois pareceres genéricos datados de 2020/2021, que, ao retratarem de forma geral a possibilidade de alteração de índice de correção do aluguel, deixam de examinar, especificamente, o contexto da Agravada, notadamente em razão de descontos já concedidos no bojo da locação comercial.

Assim, forçoso concluir que a decisão vergastada merece ser reformada sob dois fundamentos centrais: ausência de pedido da parte interessada, conforme estabelece o art. 68, II, da Lei n. 8.245/1991, e ausência de demonstração da probabilidade do direito, requisito necessário ao deferimento da tutela provisória de urgência nos termos do art. 300, do CPC.

Ante o exposto, ao tempo em que confirmo a decisão liminar id 5617308,
CONHEÇO
do presente recurso de agravo de instrumento e
DOU
-LHE
PROVIMENTO
para reformar a decisão vergastada e afastar a fixação de aluguéis provisórios.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)