Tribunal: TJES
Processo: 0027158-67.2016.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão julgador: DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda
Data de julgamento: 2024-10-31

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRESCRIÇÃO. NÃO COMPROVAÇÃO DO ALEGADO TERMO INICIAL DO PRAZO PRESCRICIONAL. ÔNUS DA PROVA. TERMO INICIAL QUE, NO CASO CONCRETO, É A DATA DO ACORDO FIRMADO ENTRE AS PARTES. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO DA SEGUNDA RECORRENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por G & C Construtora e Incorporadora Ltda. e por Imobiliária Garantia Ltda. contra sentença proferida pela 2ª Vara Cível de Serra/ES, que, nos autos da "Ação de Restituição de Valor c/c Danos Morais" ajuizada por Stwart Bastos da Silva, julgou procedente a ação, condenando as requeridas, solidariamente, à restituição dos valores pagos pela autora e ao pagamento de danos morais, além da extinção do contrato de compra e venda firmado entre as partes.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se houve prescrição do direito autoral; (ii) estabelecer se a responsabilidade das requeridas pelo desfazimento do negócio é solidária.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O prazo prescricional para a pretensão de restituição de valores decorrente de inadimplemento contratual é de 10 (dez) anos, conforme entendimento do STJ.

4. O autor alega que somente tomou ciência dos impedimentos ao imóvel em 2015, mas não produziu provas suficientes para comprovar esse fato, não se desincumbindo do ônus que lhe cabia.

5. A prescrição é reconhecida, pois, diante da ausência de prova quanto ao termo inicial, deve-se considerar a data da realização do negócio (2006) como início do prazo prescricional.

IV. DISPOSITIVO E TESE

6. Recurso de Imobiliária Garantia Ltda. desprovido. Recurso de G & C Construtora e Incorporadora Ltda. provido para reconhecer a prescrição e julgar extinta a ação em relação a esta parte.

Tese de julgamento
:

1. A contagem do prazo prescricional para a restituição de valores decorrentes de inadimplemento contratual inicia-se na data da realização do negócio, quando não comprovado fato superveniente acerca da ciência inequívoca dos efeitos decorrentes do ato lesivo alegado.

2. O ônus da prova para demonstrar o termo inicial do prazo prescricional cabe à parte autora.

___________

Dispositivos relevantes citados
: Código Civil, art. 205; Código de Processo Civil, arts. 373, I, e 487, II.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no REsp 1.771.680/PR, rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 11/12/2023; STJ, EREsp 1280825 RJ, rel. Min. Nancy Andrighi, DJe 02/08/2018.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0027158-67.2016.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: G & C CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - EPP e outros

APELADO: STWART BASTOS DA SILVA

RELATOR(A):
DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA

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EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRESCRIÇÃO. NÃO COMPROVAÇÃO DO ALEGADO TERMO INICIAL DO PRAZO PRESCRICIONAL. ÔNUS DA PROVA. TERMO INICIAL QUE, NO CASO CONCRETO, É A DATA DO ACORDO FIRMADO ENTRE AS PARTES. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO DA SEGUNDA RECORRENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por G & C Construtora e Incorporadora Ltda. e por Imobiliária Garantia Ltda. contra sentença proferida pela 2ª Vara Cível de Serra/ES, que, nos autos da "Ação de Restituição de Valor c/c Danos Morais" ajuizada por Stwart Bastos da Silva, julgou procedente a ação, condenando as requeridas, solidariamente, à restituição dos valores pagos pela autora e ao pagamento de danos morais, além da extinção do contrato de compra e venda firmado entre as partes.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se houve prescrição do direito autoral; (ii) estabelecer se a responsabilidade das requeridas pelo desfazimento do negócio é solidária.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O prazo prescricional para a pretensão de restituição de valores decorrente de inadimplemento contratual é de 10 (dez) anos, conforme entendimento do STJ.

4. O autor alega que somente tomou ciência dos impedimentos ao imóvel em 2015, mas não produziu provas suficientes para comprovar esse fato, não se desincumbindo do ônus que lhe cabia.

5. A prescrição é reconhecida, pois, diante da ausência de prova quanto ao termo inicial, deve-se considerar a data da realização do negócio (2006) como início do prazo prescricional.

IV. DISPOSITIVO E TESE

6. Recurso de Imobiliária Garantia Ltda. desprovido. Recurso de G & C Construtora e Incorporadora Ltda. provido para reconhecer a prescrição e julgar extinta a ação em relação a esta parte.

Tese de julgamento
:

1. A contagem do prazo prescricional para a restituição de valores decorrentes de inadimplemento contratual inicia-se na data da realização do negócio, quando não comprovado fato superveniente acerca da ciência inequívoca dos efeitos decorrentes do ato lesivo alegado.

2. O ônus da prova para demonstrar o termo inicial do prazo prescricional cabe à parte autora.

___________

Dispositivos relevantes citados
: Código Civil, art. 205; Código de Processo Civil, arts. 373, I, e 487, II.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no REsp 1.771.680/PR, rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 11/12/2023; STJ, EREsp 1280825 RJ, rel. Min. Nancy Andrighi, DJe 02/08/2018.

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ACÓRDÃO

À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso de IMOBILIÁRIA GARANTIA LTDA; conhecer e dar provimento ao recurso de G & C CONSTRUTURA E INCORPORADORA LTDA, nos termos do voto da Relatora.

Composição de julgamento: 027 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Relator / 005 - Gabinete Des. CARLOS SIMÕES FONSECA - CARLOS SIMOES FONSECA - Vogal / 013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal
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RELATÓRIO

Cuidam os autos de recursos de apelação cível interposta por
IMOBILIÁRIA GARANTIA LTDA
e por
G & C CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA
, com vistas ao reexame de r. sentença proferida pelo d. juízo da 2ª Vara Cível de Serra/ES que, nos autos da “Ação de Restituição de Valor c/c Danos Morais” por
STWART BASTOS DA SILVA
, julgou procedente a ação, condenando os requeridos, solidariamente, a restituírem os valores pagos pela autora, declarando extinto o contrato de compra e venda firmado entre as partes. Outrossim, condenou os réus, também de forma solidária, ao pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de danos morais. Por fim, condenou as requeridas ao pagamento de custas e honorários advocatícios no importe de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

Irresignada,
IMOBILIÁRIA GARANTIA LTDA
sustenta, em síntese, que:
(i)
“tanto pelo antigo CCB, como pelo novo, o prazo prescricional em muito já foi ultrapassado para postular os direitos pleiteados, já que atualmente é de apenas três anos, na forma do artigo 206, §6º, V”;
(ii)
“diante da enorme inadimplência, o negócio foi desfeito, rescindido por inadimplência”;
(iii)
“O Acordo Comercial de fl. 21 nunca foi efetivamente recebido pela ora recorrente e, ainda mais, foi assinado exclusivamente pela empresa G&C, 1ª requerida nos autos”;
(iv)
“0 documento de fl. 24, também não reflete a realidade, pois faltava ser preenchido com o valor, já que o

autor não tinha quitado seu contrato”;
(v)
“o apelado alterou de forma substancial o contrato, trocando os lotes, SEM A ANUÊNCIA da proprietária, ora apelante”;
(vi)
“A sentença a quo considerou que o Acordo Comercial de fl. 21 e o documento de fl. 24 deu ao apelado quitação do contrato, mas a LEI e a jurisprudência dizem exatamente o contrário”;
(vii)
“estava claro ao apelado, que a comissão paga ao corretor de imóveis não seria devolvida, tese agora devidamente julgada pelo STJ, que deve ser aplicada a este caso”;
(viii)
“Não se justifica jamais que a compra de um lote em região ainda a ser urbanizada, quanto a narrada nos autos dê ensejo à indenização em valor exagerado”;
(ix)
“A sentença é contraditória, pois aplica índice de correção monetária e de juros não utilizado no Estado do Espírito Santo” e “Tanto o índice de correção monetária como os juros, são aqueles previstos no site da Corregedoria Geral de Justiça do Estado do Espírito Santo, que é diferente dos índices constantes da sentença”.

Assim, a
IMOBILIÁRIA GARANTIA LTDA
requer, inicialmente, o acolhimento da prescrição, com a extinção da ação. Na hipótese de rejeição quanto à alegada prescrição, requer a modificação da sentença, com a responsabilização exclusiva da 1ª ré, ante a falta de anuência da recorrente. Acaso seja mantida a sentença, pugna pela exclusão do valor pago a título de comissão de corretagem e, ainda, o indeferimento do pedido de indenização por danos morais ou a sua redução em valor não superior à metade do contrato. Especificamente quanto ao índice de correção e juros, pugna pela aplicação dos índices já previstos pela CGJ-TJES.

Por sua vez,
G & C CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA
aduz, em síntese, que:
(i)
“somente intermediou (contrato fls. 18/20 e fls. 21/acordo comercial) as negociações que se deram em 21/01/2004 e 27/09/2006, respectivamente, entre as partes (Apelado e 2ª Ré) participantes do negócio realizado, inexistia à época qualquer impedimento para a transação”;
(ii)
“os impedimentos para a transferência da titularidade se deram após a participação da resistente, ressaltando que a venda do imóvel pela 2ª requerida/proprietária, se deu em 12/07/2011, sem qualquer conhecimento ou participação da contestante”;
(iii)
“a exposição detida da relação contratual entre as partes, bem como, o lapso temporal ocorrido a cada ato em sua época própria demonstra inequivocamente que deve afastar qualquer comando condenatório em desfavor da Apelante, reformando a sentença objurgada”;
(iv)
“Quanto a aceitação do juízo singular de que o Apelado somente tornou ciência em 2015 de que o lote encontrava-se em área de proteção ambiental e que tinha sido vendido a terceiro, não deve prosperar, haja vista, que o Apelado não se desincumbiu do ônus de provar os fatos constitutivos do seu direito na forma do inciso I, do artigo 373, do NCPC, sem contar que a Apelante quanto ao fato promoveu uma defesa de mérito direta, não atraindo para si as prerrogativas do inciso II, do artigo 373, do NCPC”;
(iv)
“a intermediação do negócio formalizado entre o Apelado e a proprietária (imobiliária Garantia Ltda), demonstra que a Apelante na posição de intermediadora guardou os princípios da boa fé até a conclusão do negócio, inclusive, a transferência da propriedade em favor do Apelado”;
(v)
“a rescisão contratual cumulada com a devolução dos valores pagos, em uma simples leitura do tópico intitulado de "Relação Contratual entre as Partes", salta aos olhos que tais pedidos somente poderão atingir quem de fato faz parte do direito material invocado, pois como dito a Apelante cumpriu seu mister profissional desde a intermediação do negócio até a entrega da autorização para a transferência da titularidade do. imóvel, o que. permite a retenção do valor da comissão de corretagem avençado pela alínea a, da cláusula 4', do contrato sem contar a incidência do rompimento da cadeia consumerista”;
(vi)
“se o Apelado obteve "autorização para escritura" lavrada (fls. 24) em '3/10/2006, o imóvel estava livre e desembaraçado para a devida e regular transferência da titularidade conforme se vê na cópia da certidão de ônus emitida fls. 23) pelo RGI competente, e não o fez por livre e espontânea vontade permanecendo inerte em promover a transferência da titularidade, atraiu para si os ditames do artigo. 945, do Código Civil”;
(vii)
“em que pese a suposta frustração, não se encontra nos autos, qualquer indício sequer, de que o Apelado teve a sua honra atingida, devendo a respectiva condenação ser afastada”.

Diante de tais argumentos, pugna, inicialmente, pelo reconhecimento da prescrição, a fim de que seja determinada a extinção do processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso II, do CPC. Alternativamente, o reconhecimento da aplicação das prerrogativas dos arts. 481 e 725, do CPC. Ainda de forma subsidiária, requer a reforma da r. sentença para julgar improcedente a ação, seja pela alegada “isenção de responsabilidade” ou para afastar a responsabilidade solidária, julgando improcedente o pleito em relação à parte ora recorrente. Por fim, também de forma subsidiária, pugna pela reforma da sentença para que seja afastada a condenação por danos morais.

Contrarrazões apresentadas por
STWART BASTOS DA SILVA
nos ID n. 8928223 e n. 8928224, pugnando pelo desprovimento dos apelos interpostos pelas requeridas.

É o relatório.

Inclua-se o feito em pauta para julgamento.

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VOTO VENCEDOR

Conforme brevemente relatado, cuidam os autos de recursos de apelação cível interposta por
IMOBILIÁRIA GARANTIA LTDA
e por
G & C CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA
, com vistas ao reexame de r. sentença proferida pelo d. juízo da 2ª Vara Cível de Serra/ES que, nos autos da “Ação de Restituição de Valor c/c Danos Morais” por
STWART BASTOS DA SILVA
, julgou procedente a ação, condenando os requeridos, solidariamente, a restituírem os valores pagos pela autora, declarando extinto o contrato de compra e venda firmado entre as partes. Outrossim, condenou os réus, também de forma solidária, ao pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de danos morais. Por fim, condenou as requeridas ao pagamento de custas e honorários advocatícios no importe de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, conheço do recurso e passo à análise.

Antes, porém, convém tecer breves considerações acerca da lide.

Na origem,
STWART BASTOS DA SILVA
ajuizou a “Ação de Restituição de Valor c/c Danos Morais” em face de
G & C CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA
e por
IMOBILIÁRIA GARANTIA LTDA
alegando, em epítome, que: (a) efetuou a troca do terreno, objeto da lide, por um de sua propriedade, no ano de 2006; (b) em julho de 2015, quando, então, decidiu vender o terreno, procurou as requeridas para a outorga da escritura, sendo surpreendido com a informação de que o imóvel era objeto de litígio numa ação civil pública por irregularidades, o que ensejou o bloqueio da inscrição do imóvel.

Diante de tais argumentos, requereu a rescisão do negócio jurídico, a condenação das requeridas, ora apelantes, a restituírem a integralidade da quantia paga, no valor de R$ 62.253,27 (sessenta e dois mil duzentos e cinquenta e três reais e vinte e sete centavos), sendo R$ 4.834,39 (quatro mil oitocentos e trinta e quatro reais e trinta e nove centavos) a título de arras e comissão de corretagem e R$ 57.418,88 (cinquenta e sete mil quatrocentos e dezoito reais e oitenta e oito centavos) - valores atualizados até a propositura da ação – além da condenação das requeridas ao o pagamento de danos morais.

Contestação da primeira requerida às fls. 48/74, arguindo preliminar de ilegitimidade passiva, impugnação ao benefício da assistência judiciária e prejudicial de mérito de prescrição. No mérito, alegou que não fez parte da relação jurídica, ou seja, não foi a requerida quem vendeu o lote. Razão pela qual, requer a total improcedência dos pedidos autorais.

Contestação da segunda requerida às fls. 75/95, no qual, arguiu prejudicial de mérito de prescrição e impugnação ao valor da causa. No mérito, alegou que não estão nos autos os recibos de pagamento dos valores, uma vez que, os pagamentos não foram efetuados, por esta razão, houve a rescisão do contrato, por inadimplência do autor.

Seguindo
iter
procedimental, sobreveio prolação de sentença, nos seguintes termos:

1. Da prejudicial de mérito: prescrição.

As requeridas arguem em sede de contestação prejudicial de mérito de prescrição – a primeira requerida às fls. 53 e a segunda requerida às fls. 75-v.

Ambas sob o fundamento de que o autor quitou o lote em 27/09/2006 e, somente ingressou com a ação em 24/10/2016. Por esta razão a demanda já estaria prescrita, conforme prescreve o
art. 206, §3º do CPC
.

Em sede de réplica, informa o autor que somente no ano de 2015, quando fora vender o lote, objeto da demanda, ficou sabendo que o imóvel estava em área de proteção ambiental e de que havia sido vendido a terceiros.

Pois bem.

O prazo prescricional em decorrência de inadimplemento contratual é de 10 (dez) anos, conforme entendimento do
E.T.J.E.S.
, fundamentado em decisão do
STJ
, é de que
“o prazo prescricional em decorrência de inadimplemento contratual é de 10 (dez) anos”
(TJES, Apelação, 021130018167, CARLOS SIMÕES FONSECA, SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, DJ: 12/11/2019, DJe: 19/11/2019)

Quanto ao
início da contagem do prazo prescricional
, a mesma jurisprudência do
E.T.J.E.S.
, determina que
“o termo
a quo
é o trânsito em julgado do processo que declarou a rescisão contratual da promessa de compra e venda firmada entre as partes (...) e não a data do efetivo pagamento, pois enquanto não rescindido o contrato de promessa de compra e venda, não nasce para o adquirente a pretensão de ser ressarcido pelos pagamentos efetuados”
. (TJES, Apelação, 021130018167, CARLOS SIMÕES FONSECA, SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, DJ: 12/11/2019, DJe: 19/11/2019)

Rejeito
, pois, a prejudicial de mérito de prescrição.

2. Das preliminares arguidas pela primeira requerida.

2.1. Da Preliminar de Ilegitimidade Passiva.

Quanto a preliminar de ilegitimidade passiva, o primeiro requerido argui que não celebrou contrato com a autora, somente intermediou.

Embora não se possa extrair dos autos os termos da relação contratual havida entre as requeridas, por outro lado, ambas participaram da cadeia de consumo, razão pela qual, são legítimas para figurarem no polo passivo da demanda.

Rejeito
, pois, a preliminar de ilegitimidade passiva.

2.2. Da impugnação ao benefício da assistência judiciária gratuita.

Aduz, o requerido, preliminarmente impugnação o pedido de assistência judiciária, no qual, argumenta que o autor não comprova a necessidade de fazer gozo ao beneficiário.

Entretanto, não há como presumir que o autor possui condições financeiras de arcar com as despesas processuais ante a alegação de que o autor recebe mensalmente 03 (três) salários mínimos.

O
art. 99, §2º do Código de Processo Civil
, prevê que
“o juiz somente poderá indeferir o pedido se houver nos autos elementos que evidenciem a falta dos pressupostos legais para a concessão de gratuidade”
.

Portanto, os autores comprovaram a indispensabilidade de fazer jus ao beneficio, conforme declaração de hipossuficiência (fls. 40) e demonstrativo de salário (fls.29/34).

Assim sendo, REJEITO, pois, a preliminar de impugnação a assistência judiciária gratuita.

3. Das preliminares arguidas pela segunda requerida.

3.1. Da impugnação ao valor da causa.

4. Do Mérito.

A pretensão autoral consiste na rescisão do negócio jurídico, a condenação das requeridas a restituir a integralidade da quantia paga, no valor de R$ 4.030,00 (quatro mil e trinta reais), bem como, o pagamento de danos morais.

Quanto ao pedido de rescisão contratual
, o instrumento contratual (fls. 22/24), estabelece as consequências para a rescisão contratual em caso de inadimplemento e por desistência do promitente comprador,
verbis
:

“
10.2 – nos casos de inadimplência quanto as obrigações ora assumidas, sejam elas quais forem, observadas as disposições, acima, a
rescisão operar-se-á mediante a notificação prévia
, feita por qualquer modo, ressalvado a promitente compradora o direito de regularizar a situação nos quinze dias seguintes ao seu recebimento.

(...)

10.3 – Admite-se a rescisão sem causa, mediante acordo firmado entre as partes, visando o interesse de ambas, caso em que a promitente vendedora devolverá à promitente compradora, parceladamente, as parcelas até então pagas, (...) com aplicação, cumulativamente, das deduções constantes das alíneas abaixo, as quais são previamente convencionadas com a finalidade de atuar como cláusula penal contra a parte que propõe a rescisão:

a) os honorários do corretor de imóveis, devidamente recibado na proposta de compra, referente à comissão por intermediação deste profissional liberal;

b) 15% (quinze por cento) de multa, referente à cláusula penal por rescisão contratual;

c) 10% (dez por cento) de taxas administrativas referentes às despesas com o negócio e seu desfazimento, dentre os quais temos o uso do sistema informatizado para a cobrança, com emissão de cobrança via modem, tempo dispensado para tramitação interna do contrato, mês a mês, alteração de dados, dentre outros;

d) taxas ou tributos, se vencidos, destacando-se notadamente, o IPTU;

e) taxas de manutenção do condomínio vencidas e pagas.”

A situação não é nova, e mereceu, do
Superior Tribunal de Justiça
, a edição da
Súmula 543
, segunda a qual,
“hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”
.

Pois bem.

Para que se justifique a restituição parcial dos valores pagos pela autora, deveria a requerida, enviar prévia notificação ao comprador inadimplente, conforme se verifica na cláusula décima, item 10.2, conforme visto acima.

Compulsando os autos, não consta qualquer notificação prévia à pate autora para a regularização contratual frente ao inadimplemento pecuniário estabelecido, afrontando, portanto, condição para rescisão de forma regular.

Assim, diante da não observância das formalidades necessárias por ausência de notificação prévia para a devida rescisão contratual, nota-se culpa exclusiva do promitente vendedor para o desfazimento do negócio jurídico pactuado, razão pela qual é devida a restituição integral dos valores pagos pela parte autora.

Nesse mesmo sentido, é o entendimento do
E.T.J.E.S.
,
“diante da não observância das formalidades necessárias por ausência de notificação prévia para a devida rescisão contratual, nota-se a culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor para o desfazimento do negócio jurídico pactuado, razão pela qual é devida a restituição integral dos valores pagos pela parte Apelada”
. (TJES, Apelação Cível, 048150203403, JORGE DO NASCIMENTO VIANA, QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 02/12/2019, Data da Publicação no Diário: 20/01/2020)

Quanto aos valores pagos
, a parte autora junta aos autos comprovantes de pagamento, às fls. 26/46, valores estes a serem apurados na fase de liquidação de sentença, na forma do
art. 491, §1º e art. 509, I do CPC
.

Quanto ao dano moral
, o
E.T.J.E.S.
, em caso análogo, entende que
“levando-se em conta o porte econômico da promitente vendedora, o grau de sua culpa no inadimplemento contratual, a gravidade das consequências que foram geradas para os promitentes compradores e os valores arbitrados em precedentes similares, inclusive pelo próprio Superior Tribunal de Justiça, o quantum indenizatório de R$ 10.000,00 (dez mil reais) revela-se justo e razoável”.
(TJES, Apelação Cível, 024120160726, VICTOR QUEIROZ SCHNEIDER, TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, DJ: 28/01/2020, DJe: 07/02/2020)

In casu, o quantum dos danos morais, considerando as particularidades do caso, e considerando o caráter compensatório e pedagógico da medida, entendo ser proporcional e razoável a fixação do valor em R$ 10.000,00 (dez mil reais).

4. Do Dispositivo

Ante o exposto:

4.1. ACOLHO OS PEDIDOS AUTORAIS
e CONDENO os requeridos, solidariamente, a restituírem os valores pagos pela autora, acrescidos de correção monetária pelo INPC/IBGE desde as datas dos respectivos pagamentos, bem como juros moratórios pela taxa SELIC desde a data da citação, momento a partir do qual cessará a incidência de correção monetária pelo INPC/IBGE. (TJES, Apelação, 024160296927, DJ: 22/10/2019, DJe: 01/11/2019), por conseguinte,
DECLARO
extinto o contrato de compra e venda firmado entre as partes;

4.2.

CONDENO
os réus, solidariamente, ao pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de danos morais, acrescidos de juros de mora a partir da citação e correção monetária desde a data do arbitramento (Súmula 362 STJ);

4.3.

CONDENO
, por fim, as requeridas, solidariamente, ao pagamento das custas e dos honorários advocatícios, arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação acima, a teor do
art. 85, §2º, CPC
.

Irresignada,
IMOBILIÁRIA GARANTIA LTDA
sustenta, em síntese, que:
(i)
“tanto pelo antigo CCB, como pelo novo, o prazo prescricional em muito já foi ultrapassado para postular os direitos pleiteados, já que atualmente é de apenas três anos, na forma do artigo 206, §6º, V”;
(ii)
“diante da enorme inadimplência, o negócio foi desfeito, rescindido por inadimplência”;
(iii)
“O Acordo Comercial de fl. 21 nunca foi efetivamente recebido pela ora recorrente e, ainda mais, foi assinado exclusivamente pela empresa G&C, 1ª requerida nos autos”;
(iv)
“0 documento de fl. 24, também não reflete a realidade, pois faltava ser preenchido com o valor, já que o

autor não tinha quitado seu contrato”;
(v)
“o apelado alterou de forma substancial o contrato, trocando os lotes, SEM A ANUÊNCIA da proprietária, ora apelante”;
(vi)
“A sentença a quo considerou que o Acordo Comercial de fl. 21 e o documento de fl. 24 deu ao apelado quitação do contrato, mas a LEI e a jurisprudência dizem exatamente o contrário”;
(vii)
“estava claro ao apelado, que a comissão paga ao corretor de imóveis não seria devolvida, tese agora devidamente julgada pelo STJ, que deve ser aplicada a este caso”;
(viii)
“Não se justifica jamais que a compra de um lote em região ainda a ser urbanizada, quanto a narrada nos autos dê ensejo à indenização em valor exagerado”;
(ix)
“A sentença é contraditória, pois aplica índice de correção monetária e de juros não utilizado no Estado do Espírito Santo” e “Tanto o índice de correção monetária como os juros, são aqueles previstos no site da Corregedoria Geral de Justiça do Estado do Espírito Santo, que é diferente dos índices constantes da sentença”.

Assim, a
IMOBILIÁRIA GARANTIA LTDA
requer, inicialmente, o acolhimento da prescrição, com a extinção da ação. Na hipótese de rejeição quanto à alegada prescrição, requer a modificação da sentença, com a responsabilização exclusiva da 1ª ré, ante a falta de anuência da recorrente. Acaso seja mantida a sentença, pugna pela exclusão do valor pago a título de comissão de corretagem e, ainda, o indeferimento do pedido de indenização por danos morais ou a sua redução em valor não superior à metade do contrato. Especificamente quanto ao índice de correção e juros, pugna pela aplicação dos índices já previstos pela CGJ-TJES.

Por sua vez,
G & C CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA
aduz, em síntese, que:
(i)
“somente intermediou (contrato fls. 18/20 e fls. 21/acordo comercial) as negociações que se deram em 21/01/2004 e 27/09/2006, respectivamente, entre as partes (Apelado e 2ª Ré) participantes do negócio realizado, inexistia à época qualquer impedimento para a transação”;
(ii)
“os impedimentos para a transferência da titularidade se deram após a participação da resistente, ressaltando que a venda do imóvel pela 2ª requerida/proprietária, se deu em 12/07/2011, sem qualquer conhecimento ou participação da contestante”;
(iii)
“a exposição detida da relação contratual entre as partes, bem como, o lapso temporal ocorrido a cada ato em sua época própria demonstra inequivocamente que deve afastar qualquer comando condenatório em desfavor da Apelante, reformando a sentença objurgada”;
(iv)
“Quanto a aceitação do juízo singular de que o Apelado somente tornou ciência em 2015 de que o lote encontrava-se em área de proteção ambiental e que tinha sido vendido a terceiro, não deve prosperar, haja vista, que o Apelado não se desincumbiu do ônus de provar os fatos constitutivos do seu direito na forma do inciso I, do artigo 373, do NCPC, sem contar que a Apelante quanto ao fato promoveu uma defesa de mérito direta, não atraindo para si as prerrogativas do inciso II, do artigo 373, do NCPC”;
(iv)
“a intermediação do negócio formalizado entre o Apelado e a proprietária (imobiliária Garantia Ltda), demonstra que a Apelante na posição de intermediadora guardou os princípios da boa fé até a conclusão do negócio, inclusive, a transferência da propriedade em favor do Apelado”;
(v)
“a rescisão contratual cumulada com a devolução dos valores pagos, em uma simples leitura do tópico intitulado de "Relação Contratual entre as Partes", salta aos olhos que tais pedidos somente poderão atingir quem de fato faz parte do direito material invocado, pois como dito a Apelante cumpriu seu mister profissional desde a intermediação do negócio até a entrega da autorização para a transferência da titularidade do. imóvel, o que. permite a retenção do valor da comissão de corretagem avençado pela alínea a, da cláusula 4', do contrato sem contar a incidência do rompimento da cadeia consumerista”;
(vi)
“se o Apelado obteve "autorização para escritura" lavrada (fls. 24) em '3/10/2006, o imóvel estava livre e desembaraçado para a devida e regular transferência da titularidade conforme se vê na cópia da certidão de ônus emitida fls. 23) pelo RGI competente, e não o fez por livre e espontânea vontade permanecendo inerte em promover a transferência da titularidade, atraiu para si os ditames do artigo. 945, do Código Civil”;
(vii)
“em que pese a suposta frustração, não se encontra nos autos, qualquer indício sequer, de que o Apelado teve a sua honra atingida, devendo a respectiva condenação ser afastada”.

Diante de tais argumentos, pugna, inicialmente, pelo reconhecimento da prescrição, a fim de que seja determinada a extinção do processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso II, do CPC. Alternativamente, o reconhecimento da aplicação das prerrogativas dos arts. 481 e 725, do CPC. Ainda de forma subsidiária, requer a reforma da r. sentença para julgar improcedente a ação, seja pela alegada “isenção de responsabilidade” ou para afastar a responsabilidade solidária, julgando improcedente o pleito em relação à parte ora recorrente. Por fim, também de forma subsidiária, pugna pela reforma da sentença para que seja afastada a condenação por danos morais.

Contrarrazões apresentadas por
STWART BASTOS DA SILVA
nos ID n. 8928223 e n. 8928224, pugnando pelo desprovimento dos apelos interpostos pelas requeridas.

Pois bem.

Ambas as recorrentes aduzem a ocorrência da prescrição.

A
IMOBILIÁRIA GARANTIA LTDA
alega que “o prazo prescricional em muito já foi ultrapassado para postular os direitos pleiteados, já que atualmente é de apenas três anos”. Já a recorrente
G & C CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA
sustenta que “Quanto a aceitação do juízo singular de que o Apelado somente tornou ciência em 2015 de que o lote encontrava-se em área de proteção ambiental e que tinha sido vendido a terceiro, não deve prosperar, haja vista, que o Apelado não se desincumbiu do ônus de provar os fatos constitutivos do seu direito na forma do inciso I, do artigo 373, do NCPC, sem contar que a Apelante quanto ao fato promoveu uma defesa de mérito direta, não atraindo para si as prerrogativas do inciso II, do artigo 373, do NCPC”.

Em que pese não prosperar a tese recursal de
IMOBILIÁRIA GARANTIA LTDA
, uma vez que o prazo prescricional a ser aplicado é, de fato, o já aplicado pelo MM. Juiz de Direito (de 10 anos), entendo assistir razão à recorrente
G & C CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA
, uma vez que a sentença recorrida, ao rechaçar a arguição de prescrição, acabou por considerar apenas a alegação da parte autora de que tomou conhecimento da alegada restrição do imóvel no ano de 2015, sem qualquer elemento de prova apto para comprovar tal fato/alegação.

O caso é de responsabilidade
contratual
, sobre a qual incide o prazo prescricional de 10 (dez) anos, conforme orienta o Superior Tribunal de Justiça:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CONSISTENTE NA TRANSFERÊNCIA DE IMÓVEL FUNDADA EM ESCRITURA PÚBLICA DE CESSÃO E TRANSFERÊNCIA DE DIREITOS. EMBARGOS À EXECUÇÃO. PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. NECESSIDADE DE OUTORGA UXÓRIA PARA PROPOSITURA DA EXECUÇÃO. PROTEÇÃO EM BENEFÍCIO DO CÔNJUGE. IMPROCEDÊNCIA DOS EMBARGOS. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. É inaplicável ao caso a norma do art. 206, § 5º, I, do Código Civil, tendo em vista que a presente execução não tem por objeto a cobrança de dívida líquida e certa, mas o adimplemento de obrigação de fazer consistente na transferência de imóvel.

2.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça orienta-se no sentido da aplicação do prazo prescricional decenal previsto no art. 205 do Código Civil nas pretensões decorrentes de inadimplemento contratual
[...]

(AgInt no REsp n. 1.771.680/PR, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 11/12/2023, DJe de 15/12/2023.)

EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. RESPONSABILIDADE CIVIL.
PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. PRAZO DECENAL. INTERPRETAÇÃO SISTEMÁTICA.
REGIMES JURÍDICOS DISTINTOS. UNIFICAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. ISONOMIA. OFENSA. AUSÊNCIA.

[...]

4. O instituto da prescrição tem por finalidade conferir certeza às relações jurídicas, na busca de estabilidade, porquanto não seria possível suportar uma perpétua situação de insegurança.

5. Nas controvérsias relacionadas à responsabilidade contratual, aplica-se a regra geral (art. 205 CC/02) que prevê dez anos de prazo prescricional
e, quando se tratar de responsabilidade extracontratual, aplica-se o disposto no art. 206, § 3º, V, do CC/02, com prazo de três anos.

[...]

7. Por observância à lógica e à coerência, o mesmo prazo prescricional de dez anos deve ser aplicado a todas as pretensões do credor nas hipóteses de inadimplemento contratual, incluindo o da reparação de perdas e danos por ele causados.

[...]

9. Embargos de divergência parcialmente conhecidos e, nessa parte, não providos.

(STJ - EREsp: 1280825 RJ 2011/0190397-7, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 27/06/2018, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 02/08/2018) (grifei)

Em evolução, rege o caso princípio da
actio nata
, pacificada perante os tribunais pátrios. Vejamos:

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. DANOS MORAIS E MATERIAIS. TERMO INICIAL DA PRETENSÃO INDENIZATÓRIA. PRINCÍPIO DA ACTIO NATA.

[...]

2. O STJ possui entendimento dominante no sentido de que o termo inicial da pretensão indenizatória tem início a partir da ciência inequívoca dos efeitos decorrentes do ato lesivo, nos termos do princípio da actio nata. Precedentes: AgInt no REsp 1.740.239/MA, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, DJe 28/8/2018; STJ, AgRg no AREsp 531.654/RS, Rel. Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, DJe de 13/3/2015; STJ, AgInt no REsp 1.681.411/PR, Rel. Ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, DJe de 15/12/2017.

3. Recurso Especial não provido.

(STJ - REsp: 1797615 MA 2019/0041999-9, Relator: Ministro HERMAN BENJAMIN, Data de Julgamento: 10/12/2019, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/05/2020)

Volvendo-me ao caso em tela, ainda que não tenha ocorrido a inversão do ônus da prova no caso concreto e tampouco saneamento do feito, com a fixação dos pontos controvertidos, as duas empresas requeridas alegada em suas respectivas peças de defesa a prescrição, sendo que a empresa
G & C CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA
sustentou o fato de
não constar qualquer prova acerca do conhecimento da parte autora quanto à realidade de seu lote (2015)
.

Nessa linha, não resta dúvidas de que restou controvertido o termo inicial a ser considerado para a fluência do prazo prescricional, ou seja,
o momento em que teria surgido para a parte autora o direito reclamado em sua peça vestibular, que influi não apenas na prescrição, mas também na decadência.

Nada obstante, mesmo diante dessa questão controvertida, a parte autora, de forma expressa, informou que não iria produzir outras provas (fl. 124), deixando, assim, de produzir provas sobre o momento em que exsurge o seu direito, não combatendo a alegação da prescrição, não sendo possível afirmar que, de fato, o início da fluência do prazo prescricional e decadencial seria o alegado na inicial.

Aliás, nota-se que toda a situação poderia ter sido facilmente esclarecida pela Autora, ao passo que poderia ter, por exemplo, solicitado a oitiva em juízo de terceiro que ocupa o imóvel, a fim de verificar quando tomou conhecimento a ocupação do bem e se houve, inclusive, uma dupla aquisição envolvendo as Apelantes.

A questão é que, diante da controvérsia sobre a prescrição, especialmente quanto ao momento em que a parte autora teria tomado conhecimento da ocupação do bem por terceiro, a parte negligenciou o seu dever de produzir a prova necessária, que lhe cabia nesse aspecto.

Em mesmo sentido, destaco recente precedente no âmbito desta Corte Estadual de Justiça em caso análogo ao presente, em que fora analisado pretensão de outro autor em relação às mesmas partes requeridas no presente e em situação idêntica:

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ANULAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO. PRESCRIÇÃO. AUSÊNCIA DE PROVA DE CIÊNCIA DA OCUPAÇÃO DO BEM POR TERCEIRO. MERA ALEGAÇÃO. INVIABILIDADE DO TERMO INICIAL ALEGADO. PRESCRIÇÃO RECONHECIDA. RECURSOS CONHECIDOS E PROVIDOS. I – Mesmo restando controvertido o momento em que surgira para a Autora o direito reclamado na exordial, a reverberar na prescrição de seu alegado direito, pugnou a Requerente, expressamente, pelo julgamento antecipado da lide, não produzindo absolutamente nenhuma prova sobre quando exsurge seu direito, para efeito de ver afastada a alegação de prescrição.
II - Não há elementos mínimos de prova a dizer que fora apenas em 2015 que tomou ciência a Autora da ocupação do imóvel por terceiro, inviabilizando considerar tal data como termo inicial do prazo prescricional. De consequência, não havendo marco inicial outro para o prazo prescricional do pedido de anulação do negócio jurídico e seus consectários (reparação civil), impõe-se tomar a data da realização do negócio como termo inicial da contagem do prazo prescricional (2002).
III - Em um contexto de absoluta ausência de prova e de omissão da Autora quanto ao ônus que lhe incumbia, forçoso é o reconhecimento da prescrição do direito à anulação do negócio jurídico, do direito à devolução da quantia paga e do direito à reparação moral, ainda que aplicado o prazo mais alargado previsto na Lei de Consumo (05 anos), considerando realizado o negócio ainda em 2002, sendo manejada a ação apenas em 2015. IV – Recursos conhecidos e providos. (TJ-ES, Apelação Cível n. 0016922-90.2015.8.08.0035, SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Relator: JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS, Data do Julgamento: 09/06/2024)

Assim, não havendo outro marco inicial para o prazo prescricional do pedido de anulação do negócio jurídico e seus consectários (reparação civil), deve ser considerada a data da realização do negócio como termo inicial da contagem do prazo prescricional (2006).

Com isso, considerando que o acordo comercial foi realizado em 27/09/2006 e que a presente ação somente foi ajuizada em 24/10/2016, deve ser reconhecida a ocorrência da prescrição dos pedidos autorais, ante a ausência de provas e omissão do autor quanto ao ônus que lhe incumbia.

CONCLUSÃO

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação cível interposto por
IMOBILIÁRIA GARANTIA LTDA
e, no tocante ao mérito,
NEGO-LHE PROVIMENTO; CONHEÇO
do recurso de apelação cível interposto por
G & C CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA
e, no tocante ao mérito,
DOU-LHE PROVIMENTO
para reconhecer a ocorrência da prescrição do direito reclamado pelo autor, ora apelado. Por conseguinte, reformar a r. sentença, a fim de julgar extinto o feito, nos termos do art. 487, inciso II, do CPC.

Outrossim, inverter os ônus de sucumbência, de modo a condenar tão somente o autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais no importe de 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, suspendendo, contudo, a exigibilidade de tais verbas, ante o deferimento da gratuidade de justiça, nos termos do art. 98, §3º, do CPC.

É como voto.

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VOTOS VOGAIS

005 - Gabinete Des. CARLOS SIMÕES FONSECA - CARLOS SIMOES FONSECA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
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