Tribunal: TJES
Processo: 5015173-77.2023.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): CARLOS MAGNO MOULIN LIMA
Órgão julgador: CARLOS MAGNO MOULIN LIMA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Pagamento em Consignação; Inadimplemento; Promessa de Compra e Venda
Data de julgamento: 2024-10-23

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO N. 5015173-77.2023.8.08.0000.

AGRAVANTE:

ROBERTO HENRIQUE SOARES E VALÉRIA RANGEL RODRIGUES SOARES
.

AGRAVAD
A
:
HMK PARTICIPAÇÕES LTDA
.

RELATOR: DESEMBARGADOR DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA.

ACÓRDÃO

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE VÍCIO DE CONSENTIMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA. CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES. PROIBIÇÃO DE COBRAR, PROTESTAR E ENDOSSAR OS CHEQUES. INVIABILIDADE. RECURSO PROVIDO.

1. - Hipótese em que para fins de concessão de tutela de urgência alegou a promitente compradora que o imóvel não estaria
nos nomes
dos promitentes vendedores, fato que poderia dificultar a transferência de propriedade. Contudo,

a
lém de não ser
crível que
uma pessoa jurídica celebre
na condição de promitente compradora
um contrato de
promessa de
compra e venda de imóvel cujo valor ultrapassa R$6.000.0000,00 (seis milhões de reais) sem adotar as cautelas habituais desse tipo de negócio, consta no contrato
celebrado entre as partes
que o objeto da compra “se encontra em fase de averbação junto aos órgãos competentes”,
o que conduz
à
conclusão de inexistência de vício de consentimento.

2. -
N
ão
é
razoável impor aos agravantes, que até então cumpriram
a(s) obrigação(ões) que assumiram,
a impossibilidade de receber
em
as prestações pelas quais a agrav
ada
obrigou-
se

por meio do
negócio jurídico celebrado.

3. -
Recurso provido.

V
istos, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores que integram a colenda
Terceira
Câmara Cível do egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, de conformidade com a ata do julgamento e as notas taquigráficas em, à unanimidade,

dar
provimento
ao recurso,

nos termos do voto do relator
.

Vitória-ES., data da assinatura eletrônica.

RELATOR

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
3ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 5015173-77.2023.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: ROBERTO HENRIQUE SOARES e outros

AGRAVADO: HMK - PARTICIPACOES LTDA

RELATOR(A):
DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO N. 5015173-77.2023.8.08.0000.

AGRAVANTE:

ROBERTO HENRIQUE SOARES E VALÉRIA RANGEL RODRIGUES SOARES
.

AGRAVAD
A
:
HMK PARTICIPAÇÕES LTDA
.

RELATOR: DESEMBARGADOR DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA.

ACÓRDÃO

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE VÍCIO DE CONSENTIMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA. CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES. PROIBIÇÃO DE COBRAR, PROTESTAR E ENDOSSAR OS CHEQUES. INVIABILIDADE. PROLAÇÃO DE NOVA DECISÃO. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E PROVIDO.

1. - Considerando que após a interposição do recurso foi proferida decisão alterando parcialmente a questão devolvida a este Tribunal, o recurso deve ser parcialmente conhecido.

2. - Hipótese em que para fins de concessão de tutela de urgência alegou a promitente compradora que o imóvel não estaria
nos nomes
dos promitentes vendedores, fato que poderia dificultar a transferência de propriedade. Contudo,

a
lém de não ser
crível que
uma pessoa jurídica celebre
na condição de promitente compradora
um contrato de
promessa de
compra e venda de imóvel cujo valor ultrapassa R$6.000.0000,00 (seis milhões de reais) sem adotar as cautelas habituais desse tipo de negócio, consta no contrato
celebrado entre as partes
que o objeto da compra “se encontra em fase de averbação junto aos órgãos competentes”,
o que conduz
à
conclusão de inexistência de vício de consentimento.

3. -
N
ão
é
razoável impor aos agravantes, que até então cumpriram
a(s) obrigação(ões) que assumiram,
a impossibilidade de receber
em
as prestações pelas quais a agrav
ada
obrigou-
se

por meio do
negócio jurídico celebrado.

4. -
Recurso parcialmente conhecido e provido.

V
istos, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores que integram a colenda
Terceira
Câmara Cível do egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, de conformidade com a ata do julgamento e as notas taquigráficas em, à unanimidade,
conhecer parcialmente do recurso e, na parte conhecida,
dar
provimento
,

nos termos do voto do relator
.

Vitória-ES., data da assinatura eletrônica.

RELATOR

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer em parte o recurso, e, nesta parte, dar-lhe provimento, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: 007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Relator / 013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal / 025 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal
VOTOS VOGAIS
013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar em parte
025 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar em parte

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

DATA DA SESSÃO:
23/07/2024

R E L A T Ó R I O

O SR. DESEMBARGADOR DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA (RELATOR):-

ROBERTO HENRIQUE SOARES
e
VALÉRIA RANGEL RODRIGUES SOARES
interpuseram agravo de instrumento em razão da respeitável decisão (Id 316862132 do processo de referência) proferida pelo MM. Juiz de Direito da Primeira Vara da Comarca de Domingos Martins nos autos da ação de declaração de nulidade de cláusula contratual registrada sob o n. 5000930-77.2023.8.08.0017, ajuizada contra eles por
HMK PARTICIPAÇÕES LTDA.
, que deferiu pedido de tutela de urgência para 1) “autorizar a autora a depositar em juízo os valores das prestações vincendas”; e 2) “determinar aos réus que se abstenham de endossar, protestar ou inscrever os cheques nos órgãos de proteção ao crédito, sob pena de multa de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada título.”

Nas razões do recurso alegaram os agravantes, em síntese, que 1) “estava tratado que, logo após a celebração do contrato de promessa de compra e venda e durante a sua execução, o registro/averbação se implementaria (e inclusive que isso era algo iminente), e que a transmissão da propriedade se promoverá ao final do pagamento das prestações pela agravada”; 2) já foi promovida a transferência do imóvel para o nome dos agravantes, assim como averbada a construção que passou a integrar o terreno; e 3) “o desfalque no patrimônio dos agravantes é enorme com a realização dos depósitos judiciais”.

Requereram atribuição de efeito suspensivo e provimento do recurso de modo a “indeferir o pedido de tutela provisória concedida à agravada.”

O pedido de concessão de efeito suspensivo ao recurso foi indeferido (id 6953552).

As contrarrazões foram apresentadas no id 7493362.

Inclua-se em pauta para julgamento

Vitória-ES., data da assinatura eletrônica.

*

O SR. ADVOGADO VINÍCIUS PINHEIRO DE SANTANNA:-

Cumprimento os Eminentes Desembargadores na pessoa do Eminente Presidente, cumprimento o Excelentíssimo Representante do Ministério Público, os advogados aqui presentes, servidores e demais presentes.

Excelências, trata-se de um agravo dos réus contra a decisão que concedeu a tutela antecipada em favor da empresa HMK - Participações LTDA. A decisão de tutela antecipada autorizou os depósitos em juízo das prestações devidas pela compra de um imóvel e essa decisão de tutela antecipada de primeiro grau impediu que o réu exercesse os meios próprios e legítimos de cobrança e de execução dessas prestações.

Excelências, trata-se de um contrato de promessa de compra e venda. Esse contrato de promessa de compra e venda é um contrato curto, simples e muito fácil de entender. É a compra de um imóvel dos meus clientes, Roberto Henrique Soares e Valéria Rangel Rodrigues Soares, eles vendem esse imóvel pelo valor de R$6.800.000,00 (seis milhões e oitocentos mil reais) através do pagamento de uma entrada por essa empresa, essa pessoa jurídica, HMK Participações, de R$1.000.000,00 (um milhão de reais). Além disso, entregam o imóvel de R$3.000.000,00 (três milhões de reais) e ficam devendo 14 prestações de R$200.000,00 (duzentos mil reais), sucessivas representadas por cheques.

Esse contrato prevê expressamente que o objeto da cumpra e venda, que é o imóvel do meu cliente, encontrava-se em fase de averbação junto aos órgãos competentes. E prevê que a transferência da propriedade, a assinatura da escritura pública e a transferência da propriedade desse imóvel seria exatamente depois do pagamento das 14 prestações de R$200.000,00 (duzentos mil reais) cada uma. Então, seriam 14 parcelas mensais. Após esse pagamento, o imóvel seria transferido para o nome da compradora HMK Participações. Isso é o que está estabelecido no contrato.

A empresa HMK Participações LTDA, sem nenhuma alteração no quadro fático e jurídico relativamente a esse imóvel objeto da compra e venda, ajuizou a ação e alega a existência de risco no cumprimento desse contrato por parte do meu cliente, uma vez que esse imóvel ainda não estava registrado no nome dos meus clientes, Valéria e Roberto Soares. Essa situação de não estar registrado era exatamente a situação que existia no momento da celebração do contrato de promessa de compra e venda.

Esse imóvel estava escriturado em nome do meu cliente, já estava lavrada a escritura pública em nome do meu cliente, que ainda não havia levado a registro. Ele também estava terminando de legalizar a construção que havia feito nesse imóvel, esse imóvel já estava pronto quanto da entrega, inclusive foi vendido a porteira fechada por esse valor de R$6.800.000,00 (seis milhões e oitocentos mil reais), e a empresa aceitou toda essa situação registral do imóvel na compra e venda. Ajuíza a ação alegando que havia um risco, porque esse imóvel não estaria registrado no nome do meu cliente. Percebam que não houve nenhuma alteração na situação fática entre o momento da celebração do contrato e do ajuizamento da ação.

Além disso, também alega que há uma cláusula que estabelece, diferentemente do que havia sido combinado, o ônus do pagamento da comissão de corretagem, mas esse não é o argumento principal. O argumento principal seria a existência de um risco no negócio, ou seja, a possível impossibilidade de transferência desse imóvel ao final do pagamento das prestações.

Excelências, gostaria de enfatizar aqui justamente o fato de que o imóvel, quando da celebração do contrato, já não estava registrado no nome do meu cliente, embora já escriturado. Não há nenhuma estipulação no contrato estabelecendo que esse imóvel, o momento em que esse imóvel deveria ser transferido, registrado para o nome do meu cliente, e a única obrigação que o meu cliente tinha era de transferir o imóvel, de escriturar esse imóvel e registrar após o pagamento das 14 prestações de R$200.000,00 (duzentos mil reais).

Ainda assim, foi autorizado o depósito do dinheiro em juízo, ou seja, o meu cliente deixou de receber as prestações avençadas no contrato como se inadimplente estivesse, como se houvesse a possibilidade aqui da exceção de contrato não cumprido e do exercício da autotutela contratual, o que, data vênia, não se faz presente, porque, repito, nenhuma obrigação contratual foi descumprida por parte do meu cliente. Se havia risco de inadimplemento por conta desse particular, o que não é o caso, já havia desde a celebração do contrato. Meu cliente, todavia, já transferiu esse imóvel para o nome dele, atualmente esse imóvel já está registrado no nome dele, até para comprovar que esse risco não existia e que essa dúvida, realmente, não tinha sentido algum.

Esses depósitos judiciais impedem a disponibilidade financeira do capital pelo meu cliente, impede que o meu cliente obtenha frutos desse capital, e, portanto, isso, apesar do nome que a outra parte deu à ação, de consignação em pagamento, gostaria de destacar que esse dinheiro depositado em juízo não foi a título liberatório. Em momento algum a empresa compradora do imóvel do meu cliente depositou esse dinheiro em juízo para se liberar da dívida, ao contrário, ela pede a retenção desse dinheiro em juízo até o final, até a sentença de mérito.

Existe posicionamento pacífico no Superior Tribunal de Justiça no sentido de que esse tipo de depósito em dinheiro impõe àquele que deposita o dinheiro em juízo todos os ônus do contrato, todos os encargos financeiros: multa, juros, correção monetária, ou seja, todos os encargos contratuais justamente porque não tem efeito de pagamento, não há disponibilidade financeira dessa quantia por parte do meu cliente.

A cláusula de corretagem, repito, ainda que se for o caso, o que não me parece razoável, de ser declarada nula futuramente, não teria nenhum efeito de autorizar esse inadimplemento contratual por parte da empresa HMK Participações, que, aliás, é uma empresa que possui um CNAE típico de empresa de holding patrimonial, ela trabalha com negócios imobiliários. Então, não seria de se esperar que alegasse que desconhecia a situação registral do imóvel e que fez esse contrato sem conhecer exatamente a situação registral do bem imóvel.

Já me encaminhando para o final, a decisão de primeiro grau, após verificar que o imóvel já estava no nome do Roberto Henrique e da Valéria, e que, portanto, não havia o risco, foi reformada parcialmente e liberou, e determinou que a HMK passasse a fazer esses pagamentos tal como previsto no contrato, mas não liberou toda a quantia depositada, o que havia sido depositado até então não foi liberado.

Volto, Excelências, mais uma vez, agora finalizando, para destacar que o contrato já fazia referência ao estado em que esse imóvel se encontrava, ou seja, a cláusula primeira já dizia que esse imóvel se encontrava em fase de averbação junto aos órgãos competentes. Em momento algum, repito, foi estabelecida nesse contrato uma obrigação para que o meu cliente transferisse imediatamente ou transferisse em algum momento o contrato, o imóvel, para o nome dele, para, ao final do contrato, transferir para outra parte. Tanto que não houve nenhuma notificação da outra parte para a constituição em mora, uma vez que não havia nenhuma obrigação nesse sentido.

Excelências, portanto, por esses fundamentos, principalmente, os agravantes pedem que seja dado total provimento ao agravo de instrumento. Muito obrigado.

*

O SR. ADVOGADO KAMYLO COSTA LOUREIRO:-

Boa tarde, cumprimento a todos os Desembargadores na pessoa do Eminente Presidente, Procurador de Justiça, serventuários, colegas advogados e partes presentes.

Trata-se aqui de um agravo de instrumento, de uma decisão em uma ação de anulação de cláusula contratual de compra e venda com pedido de consignação em pagamento. Meu cliente comprou, adquiriu esse imóvel e pagou de forma parcelada. Um imóvel de R$6.800.000,00 (seis milhões e oitocentos mil reais), ele deu R$1.000.000,00 (um milhão de reais) à vista, deu um imóvel dele de R$3.000.000,00 (três milhões de reais) e R$2.800.000,00 (dois milhões e oitocentos reais) ele parcelou em 14 prestações.

A parte agravada é um advogado e de conhecimento do meu cliente, eles negociaram dessa forma: a comissão de corretagem ficou para pagamento do vendedor; o vendedor deveria pagar a comissão de corretagem. E havia um empecilho no imóvel, que se trata da averbação da casa que estava em cima do imóvel, só estava registrado o lote, não tinha o registro da casa. Então, o que consta no contrato é que havia um impedimento, mas é referente à averbação da casa e não da averbação da propriedade. Ou seja, o meu cliente foi levado a crer que o agravante era proprietário do imóvel, havia o registro, coisa que não existia.

Ele pediu, então, para o requerido, no caso aqui, o agravante, que fizesse o contrato de compra e venda, já que é advogado, ele fez o contrato de compra e venda, meu cliente assinou. Posteriormente, um deu a posse da casa para o outro, entrou no imóvel. Posteriormente, o corretor de imóveis entra em contato com o meu cliente, dizendo: “Marcos, o Roberto não quer me pagar a comissão de corretagem, e falou que vocês combinaram que você que pagaria essa comissão”. E o Marcos falou: “Não, você estava lá presente, você viu que era ele que tinha que pagar”; “Não, eu sei disso, mas ele não quer me pagar”. O meu cliente, então, entrou em contato com o agravante, e o agravante falou: “não, você assinou o contrato dessa forma, é você que tem que pagar, a obrigação é sua”.

Diante dessa má-fé, da quebra da boa-fé objetiva contratual, meu cliente ficou abismado. E, a partir dali, ele pediu para tirar a certidão de ônus do imóvel, para verificar o que estava acontecendo. E, quando tirou a certidão de ônus do imóvel verificou que o imóvel estava em nome de terceiro e não do agravante e de sua esposa. Em virtude dessa situação, ele novamente entrou em contato com o Dr. Roberto e solicitou que regularizasse essa situação. Dr. Roberto falou que iria regularizar a seu tempo.

Em face de toda essa situação, com a quebra da boa-fé objetiva contratual, meu cliente ingressou com a ação na justiça buscando a anulação dessa cláusula contratual de corretagem, para o pagamento de corretagem, e também para que ele fosse obrigado a registrar e averbar esse imóvel, não só a construção em si, mas também passar o imóvel para o seu nome. Foi deferida uma tutela de urgência liminarmente, o magistrado autorizou a consignação em pagamento dos valores mensais e proibiu o agravante de efetuar qualquer tipo de cobrança sob pena de multa. Exatamente essa é a decisão que está sendo aqui analisada.

Porém, o próprio magistrado, posteriormente à regularização, já reformou essa decisão em parte, já determinou que os pagamentos a posteriori fossem feitos diretamente para o agravante, o que vem sendo feito, e o valor que já foi pago ficasse retido para fazer frente às despesas contratuais e processuais. Só para deixar claro que essa decisão agravada já foi parcialmente reformada.

O meu cliente verificou que teria que pagar a comissão de corretagem, ele estava com um imóvel que o vendedor não era o proprietário, então ele não teve outra opção, senão ingressar com ação judicial.

Então, a decisão que foi proferida, apesar de já ter sido reformada em parte, entendo que ela é legal, não há nenhuma irregularidade, meu cliente não agiu, em momento algum, de má-fé, muito pelo contrário, quem agiu de má-fé foi o agravante ao alterar cláusula contratual combinada, e, por mais que seja uma empresa de participações, meu cliente não tem nem o segundo grau completo, apesar de ser um excelente empresário, mas ele não tem nem o segundo grau completo, ele confiou no advogado, confiou na palavra do Dr. Roberto, que fez o contrato e alterou essa cláusula contratual, apesar de ela não ser, teoricamente, o principal, na concepção do meu cliente, é sim, porque ali houve uma quebra da boa-fé contratual, que pode, inclusive, vir a gerar uma rescisão contratual futura.

Então, peço, Excelências, que seja mantida a decisão e que o agravo seja julgado improcedente. Muito obrigado.

*

V O T O

O SR. DESEMBARGADOR DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA (RELATOR):-

Para melhor esclarecer a controvérsia posta em julgamento, faço um breve resumo dos fatos.

As partes celebraram contrato particular de promessa de compra e venda no qual a agravada adquiriu dos agravantes um imóvel pelo valor de R$6.800.000,00 (seis milhões e oitocentos mil reais) cujo pagamento foi acordado da seguinte forma:

- R$1.000.000,00 (um milhão de reais) no ato da assinatura do contrato;

- R$3.000.000,00 (três milhões de reais) mediante a entrega do Lote 15-B, do Condomínio Residencial Aldeia Eco da Floresta, situado no Distrito de Aracê, Domingos Martins, contendo uma edificação com dois pavimentos;

- R$2.800.000,00 (dois milhões e oitocentos reais) em 14 (quatorze) parcelas iguais e sucessivas de R$200.000,00 (duzentos mil reais), por meio de cheques.

Sob alegação de nulidade da cláusula que estabeleceu responsabilidade pela comissão de corretagem e de que o imóvel não se encontra registrado em nome dos promitentes vendedores, a promitente compradora ajuizou ação de declaração de nulidade de cláusula contratual na qual pugnou pela concessão de tutela de urgência no sentido de que os vendedores fossem impedidos de cobrar, protestar e endossar os cheques emitidos para pagamento de parte do preço e que fosse autorizada a depositar em juízo os valores dos cheques.

O ilustre magistrado de primeiro grau deferiu o pedido de tutela de urgência para 1) “autorizar a autora a depositar em juízo os valores das prestações vincendas”; e 2) “determinar aos réus que se abstenham de endossar, protestar ou inscrever os cheques nos órgãos de proteção ao crédito, sob pena de multa de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada título.”

Os agravantes interpuseram então o presente recurso no qual alegaram, em síntese, que 1) “estava tratado que, logo após a celebração do contrato de promessa de compra e venda e durante a sua execução, o registro/averbação se implementaria (e inclusive que isso era algo iminente), e que a transmissão da propriedade se promoverá ao final do pagamento das prestações pela agravada”; 2) já foi promovida a transferência do imóvel para o nome dos agravantes, assim como averbada a construção que passou a integrar o imóvel; e 3) “o desfalque no patrimônio dos agravantes é enorme com a realização dos depósitos judiciais”.

Requereram provimento do recurso de modo a “indeferir o pedido de tutela provisória concedida à agravada.

Alcancei a conclusão de que o recurso deve ser provido.

Para pleitear a tutela de urgência a agravada alegou, essencialmente, de que o imóvel a ela prometido à venda não está registrado nos nomes dos promitentes vendedores, o que poderia inviabilizar a transmissão do bem.

No entanto, não existem nos autos elementos capazes de atestar que ela, agravada, foi induzida a erro ao celebrar o contrato de promessa de compra e venda do qual decorre a demanda.

Além de não ser crível que uma pessoa jurídica celebre na condição de promitente compradora um contrato de promessa de compra e venda de imóvel cujo valor ultrapassa R$6.000.0000,00 (seis milhões de reais) sem adotar as cautelas habituais desse tipo de negócio, consta no contrato celebrado entre as partes que o objeto da compra “se encontra em fase de averbação junto aos órgãos competentes”.

Tais circunstâncias conduzem-me à conclusão de que a agravada tinha ciência da real situação do imóvel, não sendo razoável impor aos agravantes, que até então cumpriram a(s) obrigação(ões) que assumiram, a impossibilidade de receberem as prestações pelas quais a agravada obrigou-se por meio do negócio jurídico celebrado.

Relevante consignar que os agravantes adotaram as medidas necessárias para que o imóvel fosse transferido para os nomes deles conforme se verifica na certidão negativa de ônus acostada no id 6941399, inexistindo, portanto, o fato que deu ensejo ao pedido de tutela de urgência.

Posto isso, dou provimento ao recurso e revogo a decisão recorrida, que deferiu a tutela de urgência requerida pela agravada.

É como voto.

*

V I S T A

O SR. DESEMBARGADOR CARLOS SIMÕES FONSECA (PRESIDENTE):-

Tendo em vista a ausência do Desembargador Fernando Estevam Bravin Ruy, os autos serão encaminhados com vista para Sua Excelência.

*

lsl*

CONTINUAÇÃO DO JULGAMENTO: 06/08/2024

V O T O

(PEDIDO DE VISTA)

O SR. DESEMBARGADOR FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY:-

Rememoro tratar-se de agravo de instrumento interposto por
ROBERTO HENRIQUE SOARES e VALÉRIA RANGEL RODRIGUES SOARES
contra a r. decisão proferida pelo Juízo da 1ª Vara de Domingos Martins/ES, que, nos autos a ação de declaração de nulidade de cláusula contratual movida por
HMK – PARTICIPAÇÕES LTDA.
, deferiu a tutela de urgência pleiteada para autorizar que a autora, ora agravada, deposite em juízo os valores das prestações vincendas, determinando que os réus, ora agravantes, abstenham-se e endossar, protestar ou inscrever os cheques nos órgãos de proteção ao crédito, sob pena de multa de R$ 5.000,00 (cinco mil reais).

O Julgador de origem assinalou que
“dado o significativo valor do negócio jurídico subjacente, é de se presumir que as cláusulas tenham sido adequadamente discutidas, e, ainda, que tenha sido verificada a situação do imóvel junto ao RGI”
, porém, autorizou o depósito em juízo das prestações vincendas até que fosse devidamente esclarecido o fato de que
“não há no Contrato nenhuma disposição sobre o fato de estar o imóvel negociado em nome de terceira pessoa, conforme vê-se nos IDs 31514184, 31514649, 31514650 e 31514651, situação que, em tese, poderá inviabilizar ou dificultar sua transmissão junto ao RGI”
(evento 6941411, fls. 33/4).

Em seu arrazoado (evento 6941394), os agravantes sustentam, em suma, que: 1) a
“autora sabia desde o início das tratativas que o imóvel se encontrava em fase de averbação juntos aos órgãos competentes, tanto que consta expressamente no instrumento do contrato de promessa de compra e venda”
(fl. 07); 2)
“Estava tratado que, logo após a celebração do contrato de promessa de compra e venda e durante a sua execução, o registro/averbação se implementaria (e inclusive que isso era algo iminente), e que a transmissão da propriedade se promoverá ao final do pagamento das prestações pela agravada”
(fl. 08); 3) a
“Certidão Negativa de Ônus demonstra a transferência da propriedade imobiliária de Pedro Motta aos agravantes em 27.11.2023”
(fl. 08); 4) a
“Certidão de Inteiro Teor faz prova inequívoca de que não existe a alegada impossibilidade ou risco, além do que tal fato, de modo algum, impedia - como não impediu - a celebração da promessa e futuro cumprimento da obrigação pactuada”
(fl. 10); 5)
“o argumento da agravada e o fundamento da decisão não poderiam jamais legitimar o não pagamento das parcelas pela agravada”
(fl. 11); 6) o
“item 2 da cláusula segunda estabelece que a agravada, como parte do pagamento pela compra do imóvel objeto do contrato, entregará aos agravantes imóvel de sua propriedade pelo valor de R$ 3.000.000 (três milhões de reais)”
(fl. 13), e o
“cumprimento dessa obrigação incumbe à agravada imediatamente, que deve promover os atos e diligências necessárias para a transferência da propriedade imobiliária e seu registro, o que não realizou até a presente data, em que pese haver sido notificada para tanto”
(fl. 15), o que
“por si só (como razão autônoma) já autoriza a reforma ou a suspensão da decisão concessiva da tutela provisória”
(fl. 16); 7)
“os agravantes somente receberam as duas (02) primeiras parcelas de R$ 200.000 (duzentos mil reais), estabelecidas no item 3 da cláusula segunda, as vencidas em 01.08 e 01.09.2023”
(fl. 16); 8) os
“agravantes entregaram à agravada a posse do imóvel que servia de moradia a eles, sob a promessa de escriturarem e registrarem a propriedade da coisa somente após o recebimento da propriedade do imóvel da agravada - para negociarem imediatamente o bem, se quiserem - e das quatorze (14) parcelas do pagamento”
(fl. 20); 9)
“os agravantes se deparam com a esdrúxula situação de não terem recebido o imóvel da agravada, que vale R$ 3.000.000 (três milhões de reais) e três (03 parcelas vendidas, no valor histórico de R$ 600.000 (seiscentos mil reais), e convivem com a expectativa de as próximas parcelas serem depositadas e retidas em juízo”
(fl. 20); 10)
“Evidencia-se manifesto inadimplemento, e priva os agravantes do rendimento do capital (juros), a que fariam jus se o dinheiro estivesse sendo a eles entregue”
(fl. 21); 11)
“os agravantes provam situação de fato que inviabiliza a pretensão autoral”
(fl. 22).

A agravada ofertou contrarrazões no evento 7493362. pugnando pelo desprovimento do recurso, defendendo que: 1) a
“posse do imóvel dado como entrada de pagamento (item 2 acima), deveria ser transferida, como efetivamente ocorreu, no dia da assinatura do contrato de compra e venda, devendo o imóvel estar livre e desembaraçado, sendo que os agravantes tinham ciência de que o imóvel estava com uma restrição (alienação ao Sicoob) e que a mesma seria retirada quando fosse solicitado a assinatura da escritura de compra e venda, em nome dos vendedores, ou quem este indicar”
(fl. 03); 2)
“quando teve ciência da argumentação dos agravantes, a agravada solicitou a baixa da referida restrição, o que inclusive não seria obrigatório, face o princípio do contrato não cumprido, e está aguardando a realização da mesma”
(fl. 03); 3) o
“motivo do descumprimento contratual dos agravantes, além do fato de terem alienado imóvel que não estava registrado em seu nome, só tendo efetuado a regularização após o ajuizamento da presente demanda e o deferimento da tutela de urgência, também está descrito na CLÁUSULA QUINTA, posto que os agravantes inverteram a obrigação de pagamentos dos honorários de corretagem, posto que foi combinado que os agravantes é que iriam arcar com este valor, porém, no contrato a responsabilidade foi elencada para a agravada, senão vejamos: ‘como também a comissão de corretagem do profissional que porventura tenha aproximado as partes’”
(fl. 03); 4)
“os agravantes não cumpriram com sua obrigação contratual, e assim, a agravada se viu forçada a sustar os cheques por desacordo comercial, assim como ingressar com ação de consignação em pagamento e declaração de nulidade de cláusula contratual”
(fl. 06); 5)
“os agravantes somente procederam a regularização do imóvel, efetuando a transferência de titularidade do mesmo e averbando o imóvel construído na matrícula, após o ajuizamento de demanda judicial e deferimento de tutela de urgência, todavia, continuam afirmando que o pagamento da corretagem deve ser efetuado pela agravada, uma vez que teriam combinado desta forma ”
(fl. 07).

Em sessão pretérita, após sustentação oral dos doutos advogados de ambas as partes (notas juntadas ao evento 9124898), o eminente Desembargador
DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA
proferiu voto de relatoria no sentido de conhecer e dar provimento ao recurso para reformar a decisão agravada, indeferindo a tutela de urgência pleiteada, sob o fundamento de que:

Além de não ser crível que uma pessoa jurídica celebre na condição de promitente compradora um contrato de promessa de compra e venda de imóvel cujo valor ultrapassa R$6.000.0000,00 (seis milhões de reais) sem adotar as cautelas habituais desse tipo de negócio, consta no contrato celebrado entre as partes que o objeto da compra “se encontra em fase de averbação junto aos órgãos competentes”.

Tais circunstâncias conduzem-me à conclusão de que a agravada tinha ciência da real situação do imóvel, não sendo razoável impor aos agravantes, que até então cumpriram a(s) obrigação(ões) que assumiram, a impossibilidade de receberem as prestações pelas quais a agravada obrigou-se por meio do negócio jurídico celebrado.

Relevante consignar que os agravantes adotaram as medidas necessárias para que o imóvel fosse transferido para os nomes deles conforme se verifica na certidão negativa de ônus acostada no id 6941399, inexistindo, portanto, o fato que deu ensejo ao pedido de tutela de urgência.

Vieram-me conclusos os autos para análise da questão controvertida.

DA PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DE PARTE DO RECURSO – REVOGAÇÃO PARCIAL DA DECISÃO

Tal como registrado na sustentação oral do douto advogado dos agravantes,
“
a decisão de primeiro grau, após verificar que o imóvel já estava no nome do Roberto Henrique e da Valéria, e que, portanto, não havia o risco, foi reformada parcialmente e liberou, e determinou que a HMK passasse a fazer esses pagamentos tal como previsto no contrato, mas não liberou toda a quantia depositada, o que havia sido depositado até então não foi liberado
”
(evento 9124898).

Analisando o processo eletrônico de referência (Id 41216304), constata-se que, de fato, por meio de decisão proferida em 11/04/2024, foram suspensos os efeitos da decisão agravada, pois, diante da juntada da Certidão do RGI
“comprovando que, agora, está o imóvel registrado em nome dos réus”,
o julgador
a quo
entendeu
“que não mais subsiste o fundamento da decisão liminarmente proferida”.

O Juízo
a quo
determinou, assim, que
“as prestações vincendas deverão ser cumpridas de acordo com o que restou contratualmente ajustado”
(Id 41216304 do processo de referência)
.

Opostos embargos na origem, ficou assentado pelo julgador que
“
a liberação das parcelas já depositadas – além das vincendas – esgotaria o objeto da lide, mostrando-se necessário, cautelarmente, que permaneçam em depósito judicial”
(Id 45716173 do processo de referência)
.

A revogação parcial da decisão agravada, enseja a perda parcial superveniente do interesse recursal, matéria que, respeitosamente, divirjo do eminente relator, que conheceu integralmente do recurso.

Assim, conheço em parte do recurso.

É como voto.

DO OBJETO REMANESCENTE

Quanto ao objeto remanescente, filio-me à conclusão do eminente relator no sentido de dar provimento ao recurso.

Na inicial, a autora/agravada narrou que pactuou com os réus/agravantes contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel em 01/06/2023, cuja negociação prévia estabeleceu que os promitentes vendedores arcariam com o valor correspondente à comissão de corretagem, porém, no contrato elaborado pelo promitente vendedor, ora primeiro agravante, que é advogado, foi imputada essa obrigação à compradora, ora agravada.

Consta da inicial (fls. 02/03 do Id 31513937 do processo de referência) que:

(...) após a situação narrada acima, face a perda da confiança, a requerente solicitou a emissão de certidão de ônus da matrícula do imóvel objeto do contrato, n.º: 12.284, e para sua surpresa, o mesmo não se encontra registrado em nome dos requeridos, e sim em nome de terceiros, qual seja, Pedro Motta CPF n.º: 159.846.057-91, que adquiriu o referido imóvel em 09/07/2013.

Não podemos deixar de verificar que a negociação possui valores altos, e que a empresa requerente possui uma reputação ilibada no mercado, inclusive com participações em licitações e em contratos públicos, não podendo possuir qualquer tipo de restrições ou negativações em seu nome, posto que as mesmas iriam prejudicar sua imagem e sua atividade profissional.

Em razão do exposto, promove a presente ação, visando a declaração parcial de nulidade da cláusula contratual firmada com erro e contrária ao que fora previamente negociado entre as partes, quanto ao pagamento de comissão de corretagem pela requerente, pois fora previamente acordado que esse encargo seria de responsabilidade dos requeridos, assim como pleiteia a consignação em pagamento do valor, posto que tendo em vista que o imóvel não se encontra registrado em nome dos requeridos, a transferência de propriedade não ira ocorrer o que fatalmente irá gerar a rescisão do contrato.

A autora/agravada sustentou e requereu na inicial a
“declaração de nulidade parcial da CLÁUSULA QUINTA, relativa ao trecho ‘como também a comissão de corretagem do profissional que porventura tenha aproximado as partes’, com declaração de que esta obrigação recai exclusivamente sobre os requeridos”
(fl. 04), assim como formulou pedido de consignação em pagamento das parcelas vincendas do contrato diante da
“possibilidade da propriedade do imóvel na o ser transferida para a mesma após a quitação integral do valor”
(fl. 05), pleiteando, alternativamente, na hipótese de não comprovação da cadeia de domínio que transfira a propriedade aos réus, a rescisão do contrato de compra e venda.

O pedido de tutela de urgência foi justamente em razão do
“risco da requerente em não conseguir transferir a propriedade do imóvel para o seu nome”
(fl. 06).

Entrementes, como identificou o julgador de origem, esse risco não subsiste, já que os vendedores juntaram aos autos a certidão negativa de ônus do imóvel, comprovando o registro da escritura pública de transferência da propriedade, além da averbação da construção do imóvel prometido à venda e da certidão de habite-se (Id 35440782 do processo de referência).

O contrato particular de compra e venda, em sua cláusula primeira, consigna que o imóvel objeto da avença
“se encontra em fase de averbação junto aos órgãos competentes”
(Id 31514184 do processo de referência), tendo sido estabelecido entre as partes, pela compra e venda prometida, que a compradora/agravada pagaria aos vendedores/agravantes a importância total de R$ 6.800.000,00 (seis milhões e oitocentos mil reais) da seguinte forma: 1. R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais) como sinal, servindo o contrato como recibo; 2. R$ 3.000.000,00 (três milhões de reais) “representado com a entrega do imóvel” ali descrito; 3. R$ 2.800.000,00 (dois milhões e oitocentos mil reais) divididos em 14 (quatorze) parcelas iguais e sucessivas de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais), por intermédio dos cheques ali descritos.

A avença estipulou que somente após a quitação total do imóvel seria efetuada a escrituração e registro (cláusula quarta), não sendo crível, efetivamente, que o comprador efetivasse a compra de um imóvel de valor tão elevado desconhecendo sua situação dominial, e que apenas tomaram ciência de que o imóvel estava em nome de terceiro após a discussão em relação à comissão de corretagem – dois meses após a assinatura do contrato, em setembro de 2023, mês em que foi emitida a certidão de ônus juntada à inicial – Id 31514651, e também ajuizada a demanda de origem.

O contrato em questão foi firmado em julho de 2023 e em novembro de 2023 a situação registral do imóvel já estava regularizada, muito antes da previsão para escrituração e registro (que depende da quitação total do imóvel).

A discussão quanto à obrigação de quem deve arcar com a comissão de corretagem, de eventual vício da cláusula que atribuiu esse ônus ao comprador, não autoriza a manutenção das parcelas depositadas em juízo.

Posto isso, quanto ao objeto remanescente, acompanho integralmente o eminente relator, para dar provimento ao recurso.

É, respeitosamente, como voto.

*

V O T O

O SR. DESEMBARGADOR SÉRGIO RICARDO DE SOUZA:-

Acompanho o voto do Eminente Relator.

*

MANIFESTAÇÃO

O SR. DESEMBARGADOR FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY:-

A questão tem uma peculiaridade sobre a matéria relacionada à admissibilidade e o conhecimento deste recurso. O desembargador Dair deu o provimento completo, só que a própria sustentação oral trouxe matéria relacionada à reformulação que o juiz, na origem, estabeleceu na decisão recorrida. Então, ele lá fez uma adequação da decisão, o que perdeu em parte o objeto.

Não obstante eu estar adiantando o mérito e o Desembargador Sérgio ter votado, essa questão relacionada ao conhecimento parcial do recurso, que é uma agravo de instrumento, não foi levada ao eminente relator. É nesta parte que estou divergindo. Divergindo da matéria preambular que trago, oficiosamente, porque a decisão foi parcialmente revogada a ensejar a perda parcial superveniente do interesse recursal, matéria que, respeitosamente, divide o eminente relator.

Certamente o eminente relator, quando da composição de seu voto e da análise, cuja profundidade é reconhecida, ocorrera antes da própria reformulação por parte do juízo de origem. Então essa matéria não foi levada do eminente relator e deixo à apreciação de V.Exª se é caso de encaminhar ao eminente relator.

*

RETORNO DOS AUTOS

O SR. DESEMBARGADOR CARLOS SIMÕES FONSECA (PRESIDENTE):-

Acolherei a sugestão de V. Exª e nesse ponto, para que o Relator examine, determino que os autos retornem ao gabinete de S. Exª.

*

tnsr*

CONTINUAÇÃO DO JULGAMENTO: 17/09/2024

V O T O

(
RETORNO DOS AUTOS)

O SR. DESEMBARGADOR SUBSTITUTO CARLOS MAGNO MOULIN LIMA (RELATOR):-

Sem maiores delongas, após detida análise dos autos e das notas orais (sustentação oral do advogado dos agravantes - ID 9341701) entendo, assim como o eminente Desembargador Fernando Estevam Bravin Ruy que o recurso deve ser parcialmente conhecido uma vez que por meio da decisão de id. 41216304 (do processo de origem) o ilustre magistrado de primeiro grau determinou que as prestações vincendas devem ser cumpridas conforme o que restou pactuado no contrato.

Quanto ao mérito, o recurso deve ser provido.

Para pleitear a tutela de urgência a agravada alegou, essencialmente, de que o imóvel a ela prometido à venda não está registrado nos nomes dos promitentes vendedores, o que poderia inviabilizar a transmissão do bem.

No entanto, não existem nos autos elementos capazes de atestar que ela, agravada, foi induzida a erro ao celebrar o contrato de promessa de compra e venda do qual decorre a demanda.

Além de não ser crível que uma pessoa jurídica celebre na condição de promitente compradora um contrato de promessa de compra e venda de imóvel cujo valor ultrapassa R$6.000.0000,00 (seis milhões de reais) sem adotar as cautelas habituais desse tipo de negócio, consta no contrato celebrado entre as partes que o objeto da compra “se encontra em fase de averbação junto aos órgãos competentes”.

Tais circunstâncias conduzem-me à conclusão de que a agravada tinha ciência da real situação do imóvel, não sendo razoável impor aos agravantes, que até então cumpriram a(s) obrigação(ões) que assumiram, a impossibilidade de receberem as prestações pelas quais a agravada obrigou-se por meio do negócio jurídico celebrado.

Relevante consignar que os agravantes adotaram as medidas necessárias para que o imóvel fosse transferido para os nomes deles conforme se verifica na certidão negativa de ônus acostada no id 6941399, inexistindo, portanto, o fato que deu ensejo ao pedido de tutela de urgência.

Posto isso, conheço parcialmente do recurso e, na parte conhecida
dou provimento
e revogo a decisão recorrida, que deferiu a tutela de urgência requerida pela agravada.

É como voto.

*

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

AGRAVO DE INSTRUMENTO N. 5015173-77.2023.8.08.0000.

AGRAVANTE:

ROBERTO HENRIQUE SOARES E VALÉRIA RANGEL RODRIGUES SOARES
.

AGRAVAD
A
:
HMK PARTICIPAÇÕES LTDA
.

RELATOR: DESEMBARGADOR DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA.

VOTO

Para melhor esclarecer a controvérsia posta em julgamento, faço um breve resumo dos fatos.

A
s partes celebraram contrato particular de promessa de compra e venda no qual a
agravada adquiriu dos agravantes um imóvel
pelo valor de R$6.800.000,00 (seis milhões e oitocentos mil reais) cujo pagamento
foi acordado
da seguinte forma:

- R$1.000.000,00 (um milhão de reais) no ato da assinatura do contrato;

- R$3.000.000,00 (três milhões de reais) mediante a entrega do Lote 15-B, do Condomínio Residencial Aldeia Eco da Floresta, situado no Distrito de Aracê, Domingos Martins, contendo uma edificação com dois pavimentos;

- R$2.800.000,00 (dois milhões e oitocentos reais) em 14 (quatorze) parcelas iguais e sucessivas de R$200.000,00 (duzentos mil reais), por meio de cheques.

Sob alegação de nulidade da cláusula que estabeleceu responsabilidade pela comissão de corretagem e de que o imóvel não se encontra registrado em nome dos promitentes vendedores, a promi
tente compradora ajuizou ação de declaração de nulidade de cláusula contratual na qual pugnou pela concessão de tutela de urgência no sentido de que os vendedores fossem impedidos de cobrar,
protestar e endossar
os cheques emitidos para
pagamento
de parte do preço
e que fosse autorizada
a depositar em juízo os
valores
dos cheques
.

O ilustre magistrado de primeiro grau

deferiu
o
pedido de tutela de urgência para 1) “autorizar a autora a depositar em juízo os valores das prestações vincendas”; e 2) “
determinar
aos réus que se abstenham de endossar, protestar ou inscrever os cheques nos órgãos de proteção ao crédito, sob pena de multa de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada título.”

O
s
agravante
s
interpusera
m

então
o presente recurso no qual alegaram
, em síntese, que
1) “
e
stava tratado que, logo após a celebração do contrato de promessa de compra e venda e durante a sua execução, o registro/averbação se implementaria (e inclusive que isso era algo iminente), e que a transmissão da propriedade se promoverá ao final do pagamento das prestações pela agravada
”; 2)
já foi promovida a transferência do imóvel para
o nome dos agravantes, assim como averbada a construção que passou a integrar o imóvel
;
e
3) “
o
desfalque no patrimônio dos agravantes é enorme com a realização dos depósitos judiciais
”.

Requereram provimento do recurso de modo a “indeferir o pedido de tutela provisória concedida à agravada

Alcancei a conclusão de que o
recurso deve ser provido.

Para pleitear a tutela de urgência a agravada alegou, essencialmente,
de que o imóvel
a ela prometido à venda
não est
á

registrado nos nomes
dos promitentes vendedores,
o que poderia inviabilizar a transmissão do bem
.

No entanto, não existem
nos autos elementos capazes de atestar
que ela, agravada, foi
induzida a erro ao celebrar
o
contrato de
promessa de
compra e venda
do qual decorre a demanda
.

A
lém de não ser
crível que
uma pessoa jurídica celebre
na condição de promitente compradora
um contrato de
promessa de
compra e venda de imóvel cujo valor ultrapassa R$6.000.0000,00 (seis milhões de reais) sem adotar as cautelas habituais desse tipo de negócio, consta no contrato
celebrado entre as partes
que o objeto da compra “se encontra em fase de averbação junto aos órgãos competentes”.

Tais circunstâncias conduzem-
me
à conclusão de que a agravada tinha ciência da real situação do imóvel, não sendo razoável impor aos agravantes, que até então cumpriram
a(s) obrigação(ões) que assumiram,
a impossibilidade de receber
em
as prestações pelas quais a agrav
ada
obrigou-
se

por meio do
negócio jurídico celebrado.

Relevante consignar que
os agravantes adotaram as medidas necessárias para que
o imóvel
fosse
transferido para o
s
nome
s
deles
conforme se verifica na certidão negativa de ônus acostada no id 6941399
, inexistindo, portanto, o fato que deu ensejo ao pedido de tutela de urgência
.

Posto isso,
dou provimento
ao r
e
curso
e
revogo a decisão recorrida, que deferiu a tutela de urgência requerida pela agravada.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________________

Sem maiores delongas, após detida análise dos autos e das notas orais (sustentação oral do advogado dos agravantes - ID 9341701) entendo, assim como o eminente Desembargador Fernando Estevam Bravin Ruy que o recurso deve ser parcialmente conhecido uma vez que por meio da decisão de id. 41216304 (do processo de origem) o ilustre magistrado de primeiro grau determinou que as prestações vincendas devem ser cumpridas conforme o que restou pactuado no contrato.

Quanto ao mérito, o recurso deve ser provido.

Para pleitear a tutela de urgência a agravada alegou, essencialmente, de que o imóvel a ela prometido à venda não está registrado nos nomes dos promitentes vendedores, o que poderia inviabilizar a transmissão do bem.

No entanto, não existem nos autos elementos capazes de atestar que ela, agravada, foi induzida a erro ao celebrar o contrato de promessa de compra e venda do qual decorre a demanda.

Além de não ser crível que uma pessoa jurídica celebre na condição de promitente compradora um contrato de promessa de compra e venda de imóvel cujo valor ultrapassa R$6.000.0000,00 (seis milhões de reais) sem adotar as cautelas habituais desse tipo de negócio, consta no contrato celebrado entre as partes que o objeto da compra “se encontra em fase de averbação junto aos órgãos competentes”.

Tais circunstâncias conduzem-me à conclusão de que a agravada tinha ciência da real situação do imóvel, não sendo razoável impor aos agravantes, que até então cumpriram a(s) obrigação(ões) que assumiram, a impossibilidade de receberem as prestações pelas quais a agravada obrigou-se por meio do negócio jurídico celebrado.

Relevante consignar que os agravantes adotaram as medidas necessárias para que o imóvel fosse transferido para os nomes deles conforme se verifica na certidão negativa de ônus acostada no id 6941399, inexistindo, portanto, o fato que deu ensejo ao pedido de tutela de urgência.

Posto isso, conheço parcialmente do recurso e, na parte conhecida
dou provimento
e revogo a decisão recorrida, que deferiu a tutela de urgência requerida pela agravada.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

VOTO DE VISTA

Rememoro tratar-se de agravo de instrumento interposto por
ROBERTO HENRIQUE SOARES
e VALÉRIA RANGEL RODRIGUES SOARES
contra a r. decisão proferida pelo Juízo da 1ª Vara de Domingos Martins/ES, que, nos autos a ação de declaração de nulidade de cláusula contratual movida por
HMK – PARTICIPA
ÇÕES
LTDA.
, deferiu a tutela de urgência pleiteada para autorizar que a autora, ora agravada, deposite em juízo os valores das prestações vincendas, determinando que os réus, ora agravantes, abstenham-se e endossar, protestar ou inscrever os cheques nos órgãos de proteção ao crédito, sob pena de multa de R$ 5.000,00 (cinco mil reais).

O Julgador de origem assinalou que
“
dado o significativo valor do negócio jurídico subjacente, é de se presumir que as cláusulas tenham sido adequadamente discutidas, e, ainda, que tenha sido verificada a situação do imóvel junto ao RGI
”
, porém, autorizou o depósito em juízo das prestações vincendas até que fosse devidamente esclarecido o fato de que
“não há no Contrato nenhuma disposição sobre o fato de estar o imóvel negociado em nome de terceira pessoa, conforme vê-se nos IDs 31514184, 31514649, 31514650 e 31514651, situação que, em tese, poderá inviabilizar ou dificultar sua transmissão junto ao RGI”
(evento 6941411, fls. 33/4).

Em seu arrazoado (evento 6941394), os agravantes sustentam, em suma, que: 1) a
“
autora sabia desde o início das tratativas que o imóvel se encontrava em fase de averbação juntos aos órgãos competentes, tanto que consta expressamente no instrumento do contrato de promessa de compra e venda”
(fl. 07); 2)
“Estava tratado que, logo após a celebração do contrato de promessa de compra e venda e durante a sua execução, o registro/averbação se implementaria (e inclusive que isso era algo iminente), e que a transmissão da propriedade se promoverá ao final do pagamento das prestações pela agravada”
(fl. 08); 3) a

“Certidão Negativa de Ônus demonstra a transferência da propriedade imobiliária de Pedro Motta aos agravantes em 27.11.2023”
(fl. 08); 4) a
“Certidão de Inteiro Teor faz prova inequívoca de que não existe a alegada impossibilidade ou risco, além do que tal fato, de modo algum, impedia - como não impediu - a celebração da promessa e futuro cumprimento da obrigação pactuada”
(fl. 10); 5)
“o argumento da agravada e o fundamento da decisão não poderiam jamais legitimar o não pagamento das parcelas pela agravada”
(fl. 11); 6) o
“item 2 da cláusula segunda estabelece que a agravada, como parte do pagamento pela compra do imóvel objeto do contrato, entregará aos agravantes imóvel de sua propriedade pelo valor de R$ 3.000.000 (três milhões de reais)”
(fl. 13), e o
“cumprimento dessa obrigação incumbe à agravada imediatamente, que deve promover os atos e diligências necessárias para a transferência da propriedade imobiliária e seu registro, o que não realizou até a presente data, em que pese haver sido notificada para tanto”
(fl. 15), o que
“por si só (como razão autônoma) já autoriza a reforma ou a suspensão da decisão concessiva da tutela provisória”
(fl. 16); 7)
“os agravantes somente receberam as duas (02) primeiras parcelas de R$ 200.000 (duzentos mil reais), estabelecidas no item 3 da cláusula segunda, as vencidas em 01.08 e 01.09.2023”
(fl. 16); 8) os
“agravantes entregaram à agravada a posse do imóvel que servia de moradia a eles, sob a promessa de escriturarem e registrarem a propriedade da coisa somente após o recebimento da propriedade do imóvel da agravada - para negociarem imediatamente o bem, se quiserem - e das quatorze (14) parcelas do pagamento”
(fl. 20); 9)
“os agravantes se deparam com a esdrúxula situação de não terem recebido o imóvel da agravada, que vale R$ 3.000.000 (três milhões de reais) e três (03 parcelas vendidas, no valor histórico de R$ 600.000 (seiscentos mil reais), e convivem com a expectativa de as próximas parcelas serem depositadas e retidas em juízo”
(fl. 20); 10)
“Evidencia-se manifesto inadimplemento, e priva os agravantes do rendimento do capital (juros), a que fariam jus se o dinheiro estivesse sendo a eles entregue”
(fl. 21); 11)
“os agravantes provam situação de fato que inviabiliza a pretensão autoral”
(fl. 22).

A agravada ofertou contrarrazões no evento 7493362. pugnando pelo desprovimento do recurso, defendendo que: 1) a
“
posse do imóvel dado como entrada de pagamento (item 2
acima
), deveria ser transferida, como efetivamente ocorreu, no dia da assinatura do contrato de compra e venda, devendo o imóvel estar livre e desembaraçado, sendo que os agravantes tinham ciência de que o imóvel estava com uma restrição (alienação ao Sicoob) e que a mesma seria retirada quando fosse solicitado a assinatura da escritura de compra e venda, em nome dos vendedores, ou quem este indicar
”
(fl. 03); 2)
“quando teve ciência da argumentação dos agravantes, a agravada solicitou a baixa da referida restrição, o que inclusive não seria obrigatório, face o princípio do contrato não cumprido, e está aguardando a realização da mesma”
(fl. 03); 3) o
“motivo do descumprimento contratual dos agravantes, além do fato de terem alienado imóvel que não estava registrado em seu nome, só tendo efetuado a regularização após o ajuizamento da presente demanda e o deferimento da tutela de urgência, também está descrito na CLÁUSULA QUINTA, posto que os agravantes inverteram a obrigação de pagamentos dos honorários de corretagem, posto que foi combinado que os agravantes é que iriam arcar com este valor, porém, no contrato a responsabilidade foi elencada para a agravada, senão vejamos: ‘como também a comissão de corretagem do profissional que porventura tenha aproximado as partes’”
(fl. 03); 4)
“os agravantes não cumpriram com sua obrigação contratual, e assim, a agravada se viu forçada a sustar os cheques por desacordo comercial, assim como ingressar com ação de consignação em pagamento e declaração de nulidade de cláusula contratual”
(fl. 06); 5)
“os agravantes somente procederam a regularização do imóvel, efetuando a transferência de titularidade do mesmo e averbando o imóvel construído na matrícula, após o ajuizamento de demanda judicial e deferimento de tutela de urgência, todavia, continuam afirmando que o pagamento da corretagem deve ser efetuado pela agravada, uma vez que teriam combinado desta forma ”
(fl. 07).

Em sessão pretérita, após sustentação oral dos doutos advogados de ambas as partes (notas juntadas ao evento 9124898), o eminente Desembargador
DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA
proferiu voto de relatoria no sentido de conhecer e dar provimento ao recurso para reformar a decisão agravada, indeferindo a tutela de urgência pleiteada, sob o fundamento de que:

Além de não ser crível que uma pessoa jurídica celebre na condição de promitente compradora um contrato de promessa de compra e venda de imóvel cujo valor ultrapassa R$6.000.0000,00 (seis milhões de reais) sem adotar as cautelas habituais desse tipo de negócio, consta no contrato celebrado entre as partes que o objeto da compra
“se encontra em fase de averbação junto aos órgãos competentes”.

Tais circunstâncias conduzem-me à conclusão de que a agravada tinha ciência da real situação do imóvel, não sendo razoável impor aos agravantes, que até então cumpriram a(s) obrigação(ões) que assumiram, a impossibilidade de receberem as prestações pelas quais a agravada obrigou-se por meio do negócio jurídico celebrado.

Relevante consignar que os agravantes adotaram as medidas necessárias para que o imóvel fosse transferido para os nomes deles conforme se verifica na certidão negativa de ônus acostada no id 6941399, inexistindo, portanto, o fato que deu ensejo ao pedido de tutela de urgência.

Vieram-me conclusos os autos para análise da questão controvertida.

DA PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DE PARTE DO RECURSO – REVOGAÇÃO PARCIAL DA DECISÃO

Tal como registrado na sustentação oral do douto advogado dos agravantes,
“
a decisão de primeiro grau, após verificar que o imóvel já estava no nome do Roberto Henrique e da Valéria, e que, portanto, não havia o risco, foi reformada parcialmente e liberou, e determinou que a HMK passasse a fazer esses pagamentos tal como previsto no contrato, mas não liberou toda a quantia depositada, o que havia sido depositado até então não foi liberado
”
(evento 9124898).

Analisando o processo eletrônico de referência (Id 41216304), constata-se que, de fato, por meio de decisão proferida em 11/04/2024, foram suspensos os efeitos da decisão agravada, pois, diante da juntada da Certidão do RGI
“comprovando que, agora, está o imóvel registrado em nome dos réus”,
o julgador
a quo
entendeu
“que não mais subsiste o fundamento da decisão liminarmente proferida”.

O Juízo
a quo
determinou, assim, que
“as prestações vincendas deverão ser cumpridas de acordo com o que restou contratualmente ajustado”
(Id 41216304 do processo de referência)
.

Opostos embargos na origem, ficou assentado pelo julgador que
“
a liberação das parcelas já depositadas – além das vincendas – esgotaria o objeto da lide, mostrando-se necessário, cautelarmente, que permaneçam em depósito judicial”
(Id 45716173 do processo de referência)
.

A revogação parcial da decisão agravada, enseja a perda parcial superveniente do interesse recursal,
matéria que, respeitosamente, divirjo do eminente relator
, que conheceu integralmente do recurso.

Assim, conheço em parte do recurso.

É como voto.

DO OBJETO REMANESCENTE

Quanto ao objeto remanescente, filio-me à conclusão do eminente relator no sentido de dar provimento ao recurso.

Na inicial, a autora/agravada narrou que pactuou com os réus/agravantes contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel em 01/06/2023, cuja negociação prévia estabeleceu que os promitentes vendedores arcariam com o valor correspondente à comissão de corretagem, porém, no contrato elaborado pelo promitente vendedor, ora primeiro agravante, que é advogado, foi imputada essa obrigação à compradora, ora agravada.

Consta da inicial (fls. 02/03 do Id 31513937 do processo de referência) que:

(...) após a situação narrada acima, face a perda da confiança, a requerente solicitou a emissão de certidão de ônus da matrícula do imóvel objeto do contrato, n.º: 12.284, e para sua surpresa, o mesmo não se encontra registrado em nome dos requeridos, e sim em nome de terceiros, qual seja, Pedro Motta CPF n.º: 159.846.057-91, que adquiriu o referido imóvel em 09/07/2013.

Não podemos deixar de verificar que a negociação possui valores altos, e que a empresa requerente possui uma reputação ilibada no mercado, inclusive com participações em licitações e em contratos públicos, não podendo possuir qualquer tipo de restrições ou negativações em seu nome, posto que as mesmas iriam prejudicar sua imagem e sua atividade profissional.

Em razão do exposto, promove a presente ação, visando a declaração parcial de nulidade da cláusula contratual firmada com erro e contrária ao que fora previamente negociado entre as partes, quanto ao pagamento de comissão de corretagem pela requerente, pois fora previamente acordado que esse encargo seria de responsabilidade dos requeridos, assim como pleiteia a consignação em pagamento do valor, posto que tendo em vista que o imóvel não se encontra registrado em nome dos requeridos, a transferência de propriedade não ira ocorrer o que fatalmente irá gerar a rescisão do contrato.

A autora/agravada sustentou e requereu na inicial a
“declaraç
ã
o de nulidade parcial da CL
Á
USULA QUINTA, relativa ao trecho ‘como também a comissão de corretagem do profissional que porventura tenha aproximado as partes’, com declaraç
ão
de que esta obrigaç
ã
o recai exclusivamente sobre os requeridos”
(fl. 04), assim como formulou pedido de consignação em pagamento das parcelas vincendas do contrato diante da
“possibilidade da propriedade do imóvel na o ser transferida para a mesma após a quitação integral do valor”
(fl. 05), pleiteando, alternativamente, na hipótese de não comprovação da cadeia de domínio que transfira a propriedade aos réus, a rescisão do contrato de compra e venda.

O pedido de tutela de urgência foi justamente em razão do
“risco da requerente em não conseguir transferir a propriedade do imóvel para o seu nome”
(fl. 06).

Entrementes, como identificou o julgador de origem, esse risco não subsiste, já que os vendedores juntaram aos autos a certidão negativa de ônus do imóvel, comprovando o registro da escritura pública de transferência da propriedade, além da averbação da construção do imóvel prometido à venda e da certidão de habite-se (Id 35440782 do processo de referência).

O contrato particular de compra e venda, em sua cláusula primeira, consigna que o imóvel objeto da avença
“se encontra

em fase de averbação junto aos órgãos competentes”
(Id 31514184 do processo de referência), tendo sido estabelecido entre as partes, pela compra e venda prometida, que a compradora/agravada pagaria aos vendedores/agravantes a importância total de R$ 6.800.000,00 (seis milhões e oitocentos mil reais) da seguinte forma: 1. R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais) como sinal, servindo o contrato como recibo; 2. R$ 3.000.000,00 (três milhões de reais) “representado com a entrega do imóvel” ali descrito; 3. R$ 2.800.000,00 (dois milhões e oitocentos mil reais) divididos em 14 (quatorze) parcelas iguais e sucessivas de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais), por intermédio dos cheques ali descritos.

A avença estipulou que somente após a quitação total do imóvel seria efetuada a escrituração e registro (cláusula quarta), não sendo crível, efetivamente, que o comprador efetivasse a compra de um imóvel de valor tão elevado desconhecendo sua situação dominial, e que apenas tomaram ciência de que o imóvel estava em nome de terceiro após a discussão em relação à comissão de corretagem – dois meses após a assinatura do contrato, em setembro de 2023, mês em que foi emitida a certidão de ônus juntada à inicial – Id 31514651, e também ajuizada a demanda de origem.

O contrato em questão foi firmado em julho de 2023 e em novembro de 2023 a situação registral do imóvel já estava regularizada, muito antes da previsão para escrituração e registro (que depende da quitação total do imóvel).

A discussão quanto à obrigação de quem deve arcar com a comissão de corretagem, de eventual vício da cláusula que atribuiu esse ônus ao comprador, não autoriza a manutenção das parcelas depositadas em juízo.

Posto isso, quanto ao objeto remanescente, acompanho integralmente o eminente relator, para dar provimento ao recurso.

É, respeitosamente, como voto.

Desembargador
FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5015173-77.2023.8.08.0000

AGRAVANTE: ROBERTO HENRIQUE SOARES E VALÉRIA RANGEL

AGRAVADA: HMK PARTICIPAÇÕES LTDA.

RELATOR: DESEMBARGADOR
DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA

VOTO: DESEMBARGADOR SÉRGIO RICARDO DE SOUZA

VOTO

(
ACOMPANHAR
)

Eminentes pares.

Rem
em
o
ro que t
rata-se de
recurso de agravo de instrumento interposto por ROBERTO HENRIQUE SOARES e VALÉRIA RANGEL em face da r. decisão que concedeu a tutela
de urgência
em favor da empresa HMK -
PARTICIPAÇÕES
LTDA.
no sentido de

autorizar
que fossem efetuados
depósitos em juízo das prestações devidas
em razão de promessa de compra e venda
de um imóvel.

Aduzem os agravantes, em suma, que,
além do enorme desfalque ao seu patrimônio,

foi pactuado que após a celebração do contrato de promessa de compra e venda e durante a sua execução, o registro/averbação do bem se implementaria, transmitindo-se a propriedade ao final do pagamento das prestações.

Aduzem, ademais, que já foi efetuada a trans
ferência do imóvel para o nome dos agravantes, assim como averbada a construção que passou a integrar o imóvel.

O Eminente Relator, Desembargador Dair José Bregunce de Oliveira, apresentou voto no sentido de
dar provimento ao agravo interposto,
acompanhado em parte pelo Eminente Desembargador Fernando Estevam Bravin Ruy, que conheceu parcialmente do recurso e, na parte conhecida, também
lhe deu provimento
.

Após analisar os autos, adianto que acompanho integralmente o voto do Eminente Relator, no sentido de dar provimento ao agravo de instrumento, pelos mesmos motivos exposto
s
.

Con
tudo, e
m que pese
acompanhe
a conclusão alcançada pel
o
Eminente Desembargador Relator,
reputo necessário ressaltar
no presente caso que
a questão ora trazida ao conhecimento desta Colenda Câmara (depósito em juízo dos valores relativos às prestações da promessa de compra e venda firmada)
não impede que a questão de mérito seja objeto de instrução e julgamento em primeiro grau, notadamente se considerando que
o agravo de instrumento é examinado em cognição sumária
,
bem como que o
presente feito cinge-se à apreciação de medida de urgência. Nesse sentido:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. ANTECIPAÇÃO DE TUTELA CONCEDIDA. ENTREGA DE DIPLOMA. REQUISITOS LEGAIS EVIDENCIADOS. MULTA ARBITRADA ADEQUADAMENTE. DECISÃO MANTIDA. 1. Demonstrada a probabilidade do direito e o perigo da demora, restam conjugados os requisitos necessários para concessão da tutela de urgência, que deve ser mantida, nada obstante
resguardada ao magistrado de primeiro grau a possibilidade de reapreciá-la ao longo e ao cabo de toda a instrução
. 2. Recurso improvido. (TJ-SP - AI: 21443943720218260000 SP 2144394-37.2021.8.26.0000, Relator: Ademir Modesto de Souza, Data de Julgamento: 10/08/2021, 16ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/08/2021)

Nesses termos,
a
companho
integralmente o voto de relatoria do Eminente Desembargador Dair José Bregunce de Oliveira para dar provimento ao agravo interposto
.

É,
respeitosamente,
como voto.