Tribunal: TJES
Processo: 5025427-37.2023.8.08.0024
Classe: Recurso Inominado Cível
Relator(a): ROMILTON ALVES VIEIRA JUNIOR
Órgão julgador: ROMILTON ALVES VIEIRA JUNIOR
Órgão colegiado: Turma Recursal - 4ª Turma
Assuntos: Condomínio; Multa; Assembléia
Data de julgamento: 2024-12-02

Ementa:
Voto servindo como ementa.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5025427-37.2023.8.08.0024
RECURSO INOMINADO CÍVEL (460)
RECORRENTE: CONDOMINIO DO EDIFICIO MIRANTE DA PRAIA
RECORRIDO: ANDRESSA ALBANI RAMOS e outros (2)
RELATOR(A):
ROMILTON ALVES VIEIRA JUNIOR

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EMENTA
Voto servindo como ementa.
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ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: 4ª Turma Recursal - Gabinete 2
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RELATÓRIO
Dispensado o relatório, na forma do artigo 38 da Lei nº 9.099/95 e Enunciado nº 92 FONAJE.
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR

PROCESSO Nº
5025427-37.2023.8.08.0024

RECURSO INOMINADO CÍVEL (460)

RECORRENTE:
CONDOMINIO DO EDIFICIO MIRANTE DA PRAIA

RECORRIDO:
ANDRESSA ALBANI RAMOS, ANDRE ALBANI RAMOS
e
MARIA CATARINA ALBANI RAMOS

RELATÓRIO

Dispensado o relatório, nos termos dos artigos 38 e 46 da Lei nº 9.099/1995 e Enunciado 92 do FONAJE.

VOTO

Presentes os pressupostos de admissibilidade do recurso, dele conheço.

Trata-se de ação
onde os Requerentes são proprietários de imóvel localizado no condomínio Requerido e afirmam que foram surpreendidos por comunicação via e-mail, a qual informava que
“após deliberação consultiva do Conselho Consultivo e realização de Assembleia Condominial realizada em 08/02/2022, qualquer tipo de locação por plataforma digital (seja AIRBNB ou similares), estaria completamente vedada. Acrescentando ainda que, a assembleia lavrou ata da reunião e decidiu aplicar multa equivalente a 01 salário mínimo para quem não cumprisse tal decisão referente à proibição de aluguel de apartamentos por meio das plataformas digitais, como AIRBNB.”
.
Aduzem que o imóvel sempre foi alugado para fins residenciais, não violando qualquer regra prevista na convenção do condomínio, e que não há cláusula convencional normatizando o uso das plataformas, seja Airbnb ou similares. Afirmam ainda que a deliberação da Assembleia de 08/02/2022 é nula, uma vez que a matéria exige quórum qualificado (2/3 dos proprietários), o que não foi respeitado. Diante disso pleiteiam a confirmação da tutela provisória que determinou a “
suspensão da cobrança de multas decorrentes das locações autorais datadas de 25 a 29/08/2023, 05 a 08/09/2023 e 21 a 24/09/2023”,
a declaração de nulidade da decisão da Assembleia Geral de 08/02/2022, que deliberou acerca da proibição da locação através de Airbnb e similares.

Em síntese, o magistrado julgou: “
Ante o exposto,
ACOLHO
os pedidos iniciais, resolvendo o mérito nos termos do art. 487, I, do CPC, para fins de
DECLARAR nula
a deliberação da assembleia realizada em 08/02/2022 do CONDOMINIO DO EDIFICIO MIRANTE DA PRAIA, quanto à proibição de aluguel temporário de unidades via plataformas como Airbnb e similares, bem como
determino
que o CONDOMINIO DO EDIFICIO MIRANTE DA PRAIA se abstenha de aplicar multa em razão de locações por temporada firmadas pelos autores ANDRESSA ALBANI RAMOS, ANDRE ALBANI RAMOS, MARIA CATARINA ALBANI RAMOS, sob pena de multa por cada ato de R$ 500,00 (quinhentos reais) por dia, limitado a R$ 5.000,00 (cinco mil reais). E
CONFIRMAR
a tutela provisória concedida no ID 30541510, tornando-a definitiva.”

Em sede recursal,

o condomínio alega inexistência de nulidade da assembleia geral, caráter comercial da locação por plataformas digitais e poder normativo das convenções condominiais.

Após compulsar detidamente os autos, entendo que a sentença deve ser mantida, por seus próprios fundamentos, à luz do que me permite o art. 46, in fine, da LJE. Destaco que, para a jurisprudência, é pacífica a possibilidade de manutenção da sentença por seus próprios fundamentos, conforme demonstra o julgado que segue:

EMBARGOS DECLARATÓRIOS. NÃO ACOLHIMENTO. AUSÊNCIA DAS HIPÓTESES DO ARTIGO 48 DA LEI Nº. 9.099/95. SENTENÇA CONFIRMADA PELOS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS, QUE NÃO PADECE DE NULIDADE
. Descabe falar em ausência de fundamentação, quando a decisão colegiada confirma a sentença de primeiro grau pelos próprios fundamentos. Decorrência da aplicação dos princípios norteadores dos Juizados Especiais, a saber, a simplicidade, informalidade e celeridade, em atenção aos anseios sociais de rapidez dos julgamentos. Embargos declaratórios não acolhidos, porquanto ausentes as hipóteses de cabimento do artigo 48 da Lei nº. 9.099/95. EMBARGOS DESACOLHIDOS. (Embargos de Declaração Nº 71003159084, Terceira Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Fernanda Carravetta Vilande, Julgado em 09/06/2011)

O Juiz em Sentença com arrimo no acervo fático-probatório carreado aos autos, concluiu
pela falta de regulamentação clara e inequívoca quando a destinação exclusiva residencial na convenção do condomínio.

Cito a sentença:
“
A mencionada restrição interfere no direito de propriedade dos proprietários das respectivas unidades autônomas, e, portanto, devem constar na própria convenção condominial, visto que o fim a que as unidades se destinam é matéria que deve constar do referido documento, nos termos do artigo 1.332, III, do Código Civil.
A convenção condominial é o ato normativo da copropriedade, devendo estabelecer os direitos e obrigações dos condôminos entre si e perante terceiros. Dessa forma, somente mediante alteração da convenção de condomínio é que o direito de propriedade dos condôminos do Condomínio Requerido pode ser restringido. No caso dos autos, os Requerentes, alegam, em suma, a ilegalidade da deliberação em assembleia que impediu a locação de unidades por plataformas. Por sua vez, o condomínio réu sustenta que a proibição decorre da Convenção de Condomínio e da Assembleia realizada em 08/02/2022. A questão relativa à utilização de unidade condominial para terceiros por meio de plataformas como Airbnb é recente e ainda não está pacificada na jurisprudência, havendo, até mesmo, divergência sobre a natureza desse contrato, se de locação ou hospedagem. O Requerido, aduz que a assembleia questionada deliberou e aprovou a restrição quanto a proibição de hospedagens por plataformas digitais (como o airbnb), pautado no parecer do Conselho Consultivo, sendo este baseado em recente julgamento do Superior Tribunal de Justiça, e que no caso, não houve alteração de qualquer norma da convenção, mas somente atualização do que já estabelece o art. 12, “d” e “e” da Convenção do condomínio, não se exigindo assim quórum especial. Segue a regra mencionada:
“
Art. 12. São deveres do Condôminos ou ocupantes do Edifício, a qualquer título:(...) d) não utilizar a unidade autônoma de forma nociva ou perigosa ao sossego, salubridade e segurança ao demais Condôminos; e) não usar as respectivas unidades autônomas, nem alugá-las ou cedê-las para fins comerciais, REPÚBLICAS, atividades ruidosas, a pessoas de maus costumes, ou para instalação de qualquer atividade ou depósito de qualquer objeto capaz de causar dano ao prédio, ao seu bom nome ou incomodo aos demais condôminos.”
Conforme o documento de ID 32621496, verifico que na assembleia do dia 08/02/2022, estavam presentes na reunião representantes de 17 apartamentos e 08 vagas de garagem, num condomínio de 231 apartamentos e 155 vagas de garagem. Analisando a decisão do STJ, no
REsp 1819075/RS, em um caso específico e sem efeito vinculante
,
decidiu que o condomínio residencial pode proibir que suas unidades sejam disponibilizadas para locação através do Airbnb, entendendo que se trata de contrato atípico de hospedagem, e havendo previsão expressa de destinação residencial das unidades do condomínio, será impossível a sua utilização para a atividade de hospedagem remunerada. Contudo, ao final afirma que:
“
...9. Não obstante, ressalva-se a possibilidade de os próprios condôminos de um condomínio edilício de fim residencial deliberarem em assembleia, por maioria qualificada (de dois terços das frações ideais), permitir a utilização das unidades condominiais para fins de hospedagem atípica, por intermédio de plataformas digitais ou outra modalidade de oferta, ampliando o uso para além do estritamente residencial e, posteriormente, querendo, incorporarem essa modificação à Convenção do Condomínio....”

No caso dos autos, embora o condomínio réu sustente regularidade na aprovação da regra questionada nos autos, alegando a desnecessidade da matéria em questão ser objeto de deliberações e aprovação por quórum especial de dois terços por se tratar de mero complemento ou atualização de regra já prevista, entendo que tal tese não merece prosperar, por reputar insuficiente a mera aprovação assemblear por maioria simples. Ademais, analisando a Convenção do condomínio, Ids 32621499 e 32621500, inexiste previsão que determina o
uso exclusivamente residencial das unidades
. Assim, diante da ausência de regulamentação de forma clara, expressa e inequívoca quanto a destinação exclusivamente residencial no Convenção do condomínio Requerido, entendo que a convocação e a deliberação assemblear que, por maioria simples, aprova o regimento regulador das locações temporárias, padece de máculas que enseja a sua anulação já que, para tanto, seria necessária a formação de quórum deliberativo qualificado
.
”

Vejamos a jurisprudência:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL – OBRIGAÇÃO DE FAZER - TUTELA ANTECIPADA – PLATAFORMA "AIRBNB" – DECISÃO DA ASSEMBLEIA CONDOMINAL INEFICAZ – ART. 1351 CC
- Não há na Convenção do Condomínio regra expressa que vede a locação da unidade para temporada, tampouco de utilização da plataforma "Airbnb", facilidade tecnológica recente; - O artigo 1.351 do Código Civil prevê que a alteração da convenção do condomínio depende de aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos. Por outro lado, a própria convenção prevê um quórum ainda mais qualificado, de 3⁄4 (três quartos) dos votos para alteração da convenção; - Decisão tomada por 17 das 59 unidades de proibir o uso da plataforma Airbnb no Condomínio não cumpre os requisitos legais – decisão ineficaz, cujos efeitos devem ser suspensos até decisão final de mérito. RECURSO IMPROVIDO (TJ-SP 21189466720188260000 SP 2118946-67.2018.8.26.0000, Relator: Maria Lúcia Pizzotti, Data de Julgamento: 08/08/2018, 30ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 09/08/2018)

Agravo de instrumento. Ação anulatória de assembleia condominial. Alegação de inobservância do quórum de 2/3 dos votos dos condôminos, para promover alteração das regras sociais. Proibição de locação por plataforma digital - "Airbnb". Condomínio composto por 352 unidades imobiliárias. Deliberação de alteração da convenção condominial mediante a vontade de apenas 34 proprietários votantes
. Decisão que indeferiu a tutela antecipada, ao argumento de que houve aprovação dos condôminos para proibição de aluguel "Airbnb". Recurso do Autor. Decisão que se reforma, tendo em vista a ausência de quórum qualificado para alteração da convenção do condomínio. Art. 1.351 do Código Civil. Quórum qualificado de 2/3 que é condição indispensável para a aprovação da alteração da Convenção. Inobservância das regras condominiais que prevê quórum ainda mais exigente para alteração. Provimento do recurso. (TJ-RJ - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 00397792020248190000 202400258466, Relator: Des(a). LUCIANO SABOIA RINALDI DE CARVALHO, Data de Julgamento: 17/07/2024, DECIMA NONA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 25ª CÂMARA CÍVEL), Data de Publicação: 18/07/2024)

Sendo assim
,
evidenciado o direito da parte autora
,
sendo medida cabível a anulação da
deliberação da assembleia realizada em 08/02/2022 quanto à proibição de aluguel temporário de unidades via plataformas como Airbnb e similares, bem como
o cancelamento da
multa em razão de locações por temporada, firmadas
contra a parte
autora, considerando que a forma utilizada não atendeu aos requisitos legais, como a própria CONVENÇÃO CONDOMINIAL..

Desse modo, considerando as circunstâncias do caso concreto, a R. sentença deve ser mantida em todos seus termos.

Diante do exposto,
CONHEÇO DO RECURSO E
NEGO
PROVIMENTO AO RECURSO
,
mantendo incólume a sentença por seus próprios fundamentos.
CONDENO
a parte recorrente ao pagamento de custas e honorários, que fixo em 10% (quinze por cento) sobre o valor do proveito econômico.

É como voto.

ROMILTON ALVES VIEIRA JÚNIOR

Juiz Relator

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)