Tribunal: TJES
Processo: 0037948-12.2017.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARCOS VALLS FEU ROSA
Órgão julgador: MARCOS VALLS FEU ROSA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral
Data de julgamento: 2024-04-12

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA RESCISÓRIA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CERCEAMENTO DE DEFESA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. INVERSÃO DA CLÁUSULA RESCISÓRIA. JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA. DANOS MORAIS. RECURSO DAS REQUERIDAS CONHECIDO E DESPROVIDO. RECURSO ADESIVO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Na forma preconizada pelo artigo 370 do CPC/15, compete ao juiz, na qualidade de destinatário das provas, de ofício ou a requerimento das partes, determinar os meios probatórios necessários ao julgamento do mérito, indeferindo as diligências desnecessárias ao deslinde do feito, sem que isso configure cerceamento de defesa.

2. A Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que
“na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”
(Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015).

3. A estipulação do prazo de tolerância como sendo de 180 (cento e oitenta) dias úteis é abusiva, pois revela-se desproporcional. Por esse motivo, deve ser entendida como sendo de 180 (cento e oitenta) dias corridos, patamar considerado legal pelo C. STJ.

4. A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp 1.631.485/DF, submetido à sistemática dos recursos repetitivos (Tema 971), fixou que
"havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor (...)"
(REsp 1631485/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019.)

5. Tendo em vista que no caso em comento a resolução contratual se deu exclusivamente por culpa das requeridas, o termo inicial dos juros moratórios deve se dar a partir da data da citação válida das rés.

6. O Tribunal da Cidadania tem reconhecido a ocorrência de dano moral nas hipóteses de longo período de atraso da obra. Fixado em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), valor que se compatibiliza com os postulados da proporcionalidade e da razoabilidade. Precedentes.

7. Recurso das requeridas conhecido e desprovido. Recurso adesivo conhecido e parcialmente provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0037948-12.2017.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: LORENGE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. e outros (2)

APELADO: LORENGE SPE 137 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA e outros (2)

RELATOR(A):
MARCOS VALLS FEU ROSA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA RESCISÓRIA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CERCEAMENTO DE DEFESA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. INVERSÃO DA CLÁUSULA RESCISÓRIA. JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA. DANOS MORAIS. RECURSO DAS REQUERIDAS CONHECIDO E DESPROVIDO. RECURSO ADESIVO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Na forma preconizada pelo artigo 370 do CPC/15, compete ao juiz, na qualidade de destinatário das provas, de ofício ou a requerimento das partes, determinar os meios probatórios necessários ao julgamento do mérito, indeferindo as diligências desnecessárias ao deslinde do feito, sem que isso configure cerceamento de defesa.

2. A Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que
“na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”
(Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015).

3. A estipulação do prazo de tolerância como sendo de 180 (cento e oitenta) dias úteis é abusiva, pois revela-se desproporcional. Por esse motivo, deve ser entendida como sendo de 180 (cento e oitenta) dias corridos, patamar considerado legal pelo C. STJ.

4. A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp 1.631.485/DF, submetido à sistemática dos recursos repetitivos (Tema 971), fixou que
"havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor (...)"
(REsp 1631485/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019.)

5. Tendo em vista que no caso em comento a resolução contratual se deu exclusivamente por culpa das requeridas, o termo inicial dos juros moratórios deve se dar a partir da data da citação válida das rés.

6. O Tribunal da Cidadania tem reconhecido a ocorrência de dano moral nas hipóteses de longo período de atraso da obra. Fixado em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), valor que se compatibiliza com os postulados da proporcionalidade e da razoabilidade. Precedentes.

7. Recurso das requeridas conhecido e desprovido. Recurso adesivo conhecido e parcialmente provido.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: Vistos relatados e discutidos os presentes autos, acordam os Desembargadores componentes da Terceira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espirito Santo, à unanimidade, conhecer dos recursos, para negar provimento ao recurso das requeridas e dar parcial provimento apelo adesivo do autor, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 031 - Gabinete Des. Convocado MARCOS VALLS FEU ROSA

Composição de julgamento: 031 - Gabinete Des. Convocado MARCOS VALLS FEU ROSA - MARCOS VALLS FEU ROSA - Relator / 006 - Gabinete Des. CARLOS SIMÕES FONSECA - CARLOS SIMOES FONSECA - Vogal / 018 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
006 - Gabinete Des. CARLOS SIMÕES FONSECA - CARLOS SIMOES FONSECA (Vogal)
Acompanhar
018 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar

________________________________________________________________________________________________________________________________________________

VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0037948-12.2017.8.08.0024

APELANTES/APELADOS: LORENGE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. (+1) E VINICIUS PEDRONI

RELATOR: DES.
CONVOCADO MARCOS VALLS FEU ROSA

VOTO

Cuidam os autos de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
e
APELAÇÃO ADESIVA
interposto por
LORENGE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. (+1) E VINICIUS PEDRONI
contra a r. sentença de fls. 208/213-v que, nos autos da

ação ordinária rescisória c/c indenização por danos materiais e morais
ajuizada por
VINICIUS PEDRONI,
julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais, nos seguintes termos:

“(...) Pelo exposto, sem maiores digressões JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos autorais para: i) RESCINDIR o instrumento particular de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária em construção e outras avenças celebrado; ii) CONDENAR as Requeridas à restituição do valor pago pelo Requerente, qual seja R$ 127.357,85 (cento e vinte e sete mil, trezentos e cinquenta e sete reais e oitenta e cinco centavos), o qual deverá ser corrigido desde o prejuízo, incidindo juros desde a citação; e iii) CONDENAR as Requeridas ao pagamento de multa rescisória no importe de 2% (dois por cento) sobre o valor do contrato, qual seja R$ 339.637,55 (trezentos e trinta e nove mil, seiscentos e trinta e sete reais e cinquenta e cinco centavos) (fl. 25).

Resolvo o mérito, na forma do art. 487, inciso 1, do Código de Processo Civil.

Diante da sucumbência recíproca, CONDENO as partes ao pagamento das custas processuais e verba honorária, pro rata, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido, com base nos arts. 85, §20, e 86 do CPC.”

As requeridas LORENGE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. e LORENGE SPE 137 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA, em razões acostadas às fls. 231/260, alegam a nulidade do
decisium
por cerceamento de defesa, em vista da suposta necessidade de produção de prova oral.

Ademais, pugnam pela reforma da r. sentença, para que
(i)
seja reconhecida a inexistência do atraso da obra;
(ii)
sejam aplicados os cálculos rescisórios;
(iii)
seja reconhecida a impossibilidade de inversão de cláusula rescisória;
(iv)
a correção monetária incida a partir do ajuizamento da ação; e
(v)
a incidência dos juros ocorra a partir do trânsito em julgado.

O autor
VINICIUS PEDRONI
, ao interpor apelação adesiva, às fls. 271/278, pleiteia, em síntese,
(i)
a majoração do percentual de multa rescisória para, no mínimo, 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato; e
(ii)
a condenação das requeridas ao pagamento dos danos morais no montante mínimo de R$ 10.000,00 (dez mil reais).

Contrarrazões pela parte autora, às fls. 265/270, pelos desprovimento do recurso.

Contrarrazões ao apelo adesivo, ao ID nº 6553925.

Antes de adentrar no exame da controvérsia, importante fazer um breve relato dos fatos subjacentes à causa.

Na origem, trata-se de
ação ordinária rescisória c/c indenização por danos materiais e morais

proposta por
VINICIUS PEDRONI

em face de
LORENGE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

e
LORENGE SPE 137 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA
, na qual alega, em síntese, que firmou contrato particular de compra e venda para aquisição de imóvel, a ser entregue em 30 de abril de 2017. Todavia, na data combinada para entrega da unidade, foi informado que esta apenas ficaria pronta em outubro de 2017 e que, até o ajuizamento da ação, o imóvel não estava finalizado.

Diante de tais fatos, requereu pela
(i)
inversão do ônus da prova;
(ii)
rescisão do contrato celebrado com a restituição da quantia paga;
(iii)
indenização a título de danos morais no importe de R$ 10.000,00 (dez mil reais);
(iv)
recebimento de cláusula penal rescisória contratual no valor de 20% (vinte por cento) do valor do bem; e
(v)
devolução do valor correspondente à soma dos reajustes a serem apurados quando da efetiva entrega do imóvel.

Após regular deslinde da demanda, o magistrado
a quo
proferiu sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, para
(i)
declarar a abusividade da cláusula de 180 dias de atraso na entrega do imóvel, no que se refere à forma de contagem do prazo, que deve ser contado em dias corridos;
(ii)
configurar o atraso apto a ensejar a rescisão contratual por culpa das requeridas;
(iii)
conferir o ressarcimento ao autor no montante total por ele adimplido;
(iv)
inverter a cláusula rescisória, no importe de 2% (dois por cento) sobre o valor do contrato; e
(v)
indeferir a condenação de indenização por dano moral.

Inconformados com este pronunciamento, ambas as partes interpuseram os presentes recursos que passo a examinar de forma conjunta.

Pois bem.

Sustentam, inicialmente, as requeridas, que teria ocorrido cerceamento de defesa ante o julgamento antecipado da lide, de modo que faria necessária a produção de prova oral.

Em que pese os argumentos apresentados, entendo que razão não lhes assiste.

Como cediço, na forma preconizada pelo artigo 370 do CPC/15, compete ao juiz, na qualidade de destinatário das provas, de ofício ou a requerimento das partes, determinar os meios probatórios necessários ao julgamento do mérito, indeferindo as diligências desnecessárias ao deslinde do feito, sem que isso configure cerceamento de defesa.

Nesse sentido é como se situa o entendimento do Colendo Superior Tribunal de Justiça, senão vejamos:

“[...] 2. Conforme a legislação de regência,
cumpre ao magistrado, destinatário da prova, valorar sua necessidade. Assim, tendo em vista o princípio do livre convencimento motivado, não há cerceamento de defesa quando, em decisão fundamentada, o juiz indefere produção de prova, seja ela testemunhal, pericial ou documental
3. A alteração das conclusões adotadas pela Corte de origem, tal como colocada nas presentes razões recursais, de modo a se chegar à conclusão de que seria necessária a produção da prova testemunhal requerida pela parte agravante, demandaria, necessariamente, novo exame do acervo fático-probatório constante dos autos, providência vedada em recurso especial, a teor do óbice previsto na Súmula 7/STJ.

(AgInt no AREsp 424.851/RS, Rel. Ministro SÉRGIO KUKINA, PRIMEIRA TURMA, julgado em 15/05/2018, DJe 18/05/2018)

_____________________

“[...] 2.
Consoante o princípio do livre convencimento motivado do juiz, este é o destinatário final das provas, de modo que cabe a ele decidir quanto à necessidade ou não dessas, não configurando cerceamento de defesa a decisão pelo julgamento antecipado do feito ou o indeferimento do pedido de produção probatória, especialmente quanto o magistrado entender que os elementos contidos nos autos são suficientes para formar seu convencimento.
Precedentes. Incidência das Súmulas 7/STJ e 83/STJ.

(AgInt no AREsp 374.153/RJ, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 19/04/2018, DJe 25/04/2018)

Ao compulsar os autos, observo que o julgador consignou se tratar de matéria exclusivamente de direito, considerando, ainda, que as provas já produzidas se mostraram suficientes ao deslinde da controvérsia, de modo tal que a hipótese permitia o julgamento antecipado da lide, a teor do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil.

Assim é que vislumbro que o simples fato de o juízo primevo ter julgado antecipadamente a lide não é capaz de dar ensejo à nulidade do seu pronunciamento judicial de mérito, como pretende os apelantes.

Superado este ponto, calha acentuar que o artigo 475 do Código Civil prescreve que “
a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos
”.

Mais especificativamente acerca do atraso na entrega de imóveis, a Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que “
na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador –
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
” (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015).

Assim, deve o consumidor ser
integralmente
reparado pelas despesas que dispendeu para a aquisição do imóvel que não foi entregue no prazo estipulado, a teor da Súmula retromencionada.

Acerca da irretratabilidade da avença em análise, vale pontuar que a legislação consumerista admite a relativização do princípio do
pacta sunt servanda
, notadamente quando verificadas cláusulas de viés abusivo.

Outrossim, o Superior Tribunal de Justiça fixou o entendimento segundo o qual é possível a rescisão de contratos de promessa de compra e venda dotados de cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade em que incidente o Código de Defesa do Consumidor, conforme se infere da seguinte ementa de julgamento:

(...) 1. De fato, ainda que configurada desistência imotivada por parte do adquirente, é cabível a retenção parcial dos valores pagos. Sendo assim,
"a despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante
(Súmula 543/STJ)" - (REsp 1.723.519/SP, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe 2/10/2019). 2. Acerca do termo inicial da aplicação dos juros de mora, também o citado julgado consignou que estes devem incidir a partir da data do trânsito em julgado da decisão. 3. O acórdão recorrido dirimiu a questão central adotando o mais recente entendimento jurisprudencial deste Superior Tribunal. Assim, limitando-se a controvérsia à legislação atribuída ao caso, têm-se como inaplicáveis os óbices sumulares apontados nas razões de agravo interno. 4. Agravo interno a que se nega provimento

(AgInt no REsp 1862927/RJ, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 29/06/2020, DJe 03/08/2020).

Ao que consta dos autos, a parte autora, na data de 30/10/2013, firmou, juntamente às requeridas, contrato particular de compra e venda para aquisição de imóvel, qual seja, a unidade nº 1902, no valor de R$ 339.637,55 (trezentos e trinta e nove mil, seiscentos e trinta e sete reais e cinquenta e cinco centavos).

A entrega foi inicialmente prevista para 30/04/2017, conforme se verifica à fl. 24-v. Todavia, diante da utilização do prazo de tolerância aceita pela jurisprudência pátria, as requeridas teriam até o dia 30/10/2017 para que o imóvel objeto do litígio fosse entregue ao autor.

Contudo, ao tempo do ajuizamento da ação – dia 14/12/2017 – o bem imóvel ainda não havia sido entregue, mesmo após o período de atraso previsto.

A informação de que existiram imprevistos a impactar no cronograma da obra decorrentes da retirada de um guindaste não conforma justificativa capaz de descaracterizar o mencionado atraso (mesmo após o cômputo extra de cento e oitenta dias corridos), afinal
“não houve caso fortuito ou força maior aptos a autorizar, nos termos da Lei n. 4.591/64, a prorrogação da entrega do bem além do prazo de tolerância de 180 dias, a despeito da cláusula contratual. Ao contrário, o Tribunal de Justiça esclareceu que as ‘justificativas apresentadas pela ré para o atraso da obra constituem questões afetas ao risco do empreendimento, que configuram fortuito interno, incapaz de eximi-la de sua responsabilidade’
" (STJ, AgInt no REsp n. 2.072.593/RJ, publicado em 3/11/2023).

Registro, ainda, por oportuno e relevante, que a estipulação do prazo de tolerância como sendo de 180 (cento e oitenta) dias úteis é abusiva, pois revela-se desproporcional. Por esse motivo, deve ser entendida como sendo de
180 (cento e oitenta) dias corridos
, patamar considerado legal pelo c. STJ e por este e. TJES:

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.
PRAZO DE TOLERÂNCIA FIXADO EM DIAS ÚTEIS. VALIDADE. LIMITE DE 180 DIAS CORRIDOS
. JULGADO ESPECÍFICO DESTA CORTE SUPERIOR. [...]. 1. Controvérsia acerca da validade da estipulação de prazo de tolerância em dias úteis na venda de unidade autônoma em incorporação imobiliária. 2. Fluência dos prazos em dias corridos no âmbito do direito material, conforme regra geral prevista no art. 132 do Código Civil. 3. Possibilidade, contudo, de as partes convencionarem regras diversas de contagem de prazos.
4. Validade da estipulação de prazo de tolerância em dias úteis em promessa de compra e venda de unidade autônoma em incorporação imobiliária. 5. Limitação, contudo, do prazo ao equivalente a 180 dias corridos, por analogia ao prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento
(arts. 33 e 34, § 2º, da Lei 4.591/1964 e 12 da Lei 4.864/1965). [...]. 8. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.

(STJ, REsp n. 1.727.939/DF, Rel. Min. PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, j. 11/09/2018, DJe 17/09/2018)

__________________________

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA.
CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA
. TEMA 996, STJ. [...]. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Cláusula de tolerância: O prazo máximo de prorrogação é de 180 dias corridos contados a partir da entrega pactuada em contrato, sendo que a estipulação de 180 dias úteis, de fato, configura cláusula abusiva e destituída da boa-fé que se espera na formação do contrato.
[...]. 7. Recurso conhecido e parcialmente provido.

(TJES, Apelação Cível n. 024160349999, Rel. Des. WALACE PANDOLPHO KIFFER, QUARTA CÂMARA CÍVEL, j. 02/05/2022, p. 09/05/2022)

Conclui-se, portanto, que o atraso constitui inadimplemento contratual culposo, emergindo, assim, para a parte promissária compradora o direito de pleitear a rescisão judicial do contrato, com o recebimento da integralidade do valor pago.

Quanto à inversão da cláusula rescisória, registro que a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp 1.631.485/DF, submetido à sistemática dos recursos repetitivos (Tema 971), fixou a tese de que:

No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora,
havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.
As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.

(REsp 1631485/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019.)

Nesta hipótese, a cláusula 82º, alínea “e” (fl. 34-v), estipulou multa de 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado do bem para o caso de rescisão causada pelo autor, o que justifica a inversão realizada pelo juízo de origem.

A propósito:

APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DO DIREITO DE DEFESA E DE AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO DA SENTENÇA. REJEIÇÃO. MÉRITO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. FALTA DO DEVER DE INFORMAÇÃO. GRAVAME NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. JUSTA CAUSA. DIREITO POTESTATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESTITUIÇÃO DO VALOR PAGO. MULTA CONTRATUAL. RECURSO DA AUTORA PROVIDO. RECURSO DAS REQUERIDAS DESPROVIDO. [...]
6. - Quanto à inversão da multa, certo é que o colendo Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o RESP 1.631.485/DF, representativo do tema 971, decidiu pela possibilidade de inversão, em desfavor da construtora, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o adquirente, nos casos de inadimplemento da construtora.
7. - Segundo precedente da colenda Corte Superior:
Prevendo o contrato a incidência de multa penal para o caso de descumprimento contratual é legítima a imposição da referida penalidade em face da vendedora no percentual previsto no contrato firmado (10%), na medida em que deu azo à rescisão contratual ante ao relevante atraso na entrega do imóvel.
(STJ – Agravo em Recurso Especial n. 1743645/GO, Relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, DJ: 15-12-2020). 7. - Recurso provido.

(TJES; AC 0005203-58.2017.8.08.0030; Terceira Câmara Cível; Rel. Des. Subst. Júlio César Costa de Oliveira; Julg. 27/04/2021; DJES 28/06/2021)

Nesta oportunidade, enfrento a argumentação do apelante adesivo, em relação à majoração do percentual de multa rescisória, que não merece acolhimento.

Isso porque, 10% (dez por cento) do valor do contrato demonstra ser irrazoável, pois perfaz o montante excessivo de R$ 33.963,75 (trinta e três mil novecentos e sessenta e três reais e setante e cinco centavos) – que configuraria mais de 26% (vinte e seis por cento) do valor efetivamente pago pelo autor (fl. 142).

O percentual fixado em sentença – 2% (dois por cento) sobre o valor do contrato – se mostra deveras razoável, eis que cumpre com o propósito eminentemente reparatório da cláusula penal, sem culminar, portanto, em enriquecimento ilícito.

Quanto aos juros moratórios incidentes sobre os valores a serem restituídos, é cediço que o C. Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema Repetitivo nº 1002, estabeleceu que nos contratos de compra em que a rescisão contratual se der por culpa do comprador, o termo inicial dos juros de mora sobre o montante a ser restituído têm incidência a partir do trânsito em julgado da demanda.

No entanto, tendo em vista que no caso em comento a resolução contratual se deu exclusivamente por culpa das requeridas, o termo inicial dos juros moratórios deve se dar a partir da data da citação válida das rés.

Nesse sentido:

APELAÇÃO – DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL POR PARTE DA APELANTE – INVIABILIDADE DE RETENÇÃO DE VALORES – POSSIBILIDADE DE INVERSÃO DA CLÁUSULA MORATÓRIA – INEXISTÊNCIA DE BIS IN IDEM – DANO MORAL CONFIGURADO – RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE DO QUANTUM INDENIZATÓRIO – ACERTO DO TERMO A QUO DE ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA E DE JUROS MORATÓRIOS – RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO – HONORÁRIOS RECURSAIS. (...) 2. É válida a inversão da cláusula moratória procedida pelo juízo de origem com base na isonomia, porque o contrato fixou multa somente em desfavor dos compradores. Inteligência do REsp 1.631.485/DF. 3. Não houve ofensa à tese do REsp 1.635.428/DF, já que a cláusula moratória não foi cumulada com lucros cessantes. Ademais, inexiste bis in idem decorrente do arbitramento de danos morais, dada a natureza diversa dos institutos. (...) 6.
O termo inicial de atualização monetária e de juros moratórios não ocorre com o advento do trânsito em julgado da decisão condenatória, pois não cuida de hipótese de rescisão imotivada do contrato por iniciativa dos promitentes compradores, sendo que a r. sentença observou corretamente as súmulas nº 43 e nº 362 do Superior Tribunal de Justiça, bem como o artigo 405 do Código Civil.
7. Recurso conhecido e improvido. Condenação da apelante ao pagamento de honorários recursais.

(TJES; AC 0013118-02.2020.8.08.0048; Câmaras Cíveis Reunidas; Rel. Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY; Julg. 23/Mar/2023)

Quanto aos danos morais, como se sabe, o Colendo Superior Tribunal de Justiça, em recurso submetido à sistemática dos recursos repetitivos, firmou a tese de que não há dano moral decorrente do atraso na entrega da obra, quando o inadimplemento se dá por poucos meses. Veja-se a ementa do referido julgado:

RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ADMISSIBILIDADE PELO CPC/1973. ENUNCIADO ADMINISTRATIVO N. 2/STJ. PROCESSAMENTO PELO CPC/2015. CORRETAGEM. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. RITO DOS ARTS. 1.036 E SEGUINTES DO CPC/2015. I - RECURSO ESPECIAL DA INCORPORADORA. LEGITIMIDADE PASSIVA 'AD CAUSAM'. TEORIA DA ASSERÇÃO. PRESCRIÇÃO E CASO FORTUITO. ALEGAÇÃO GENÉRICA. ÓBICE DA SÚMULA 284/STF. II - RECURSO ESPECIAL ADESIVO DOS CONSUMIDORES. INOCORRÊNCIA DE DANO MORAL. ATRASO DA OBRA. CURTO PERÍODO. MERO INADIMPLEMENTO. INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES. ÓBICE DA SÚMULA 7/STF. REPETIÇÃO EM DOBRO. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 211/STJ. (...) V. RECURSO ESPECIAL ADESIVO DOS CONSUMIDORES:
5.1. Inocorrência de abalo moral indenizável pelo atraso de alguns meses na conclusão da obra, em razão das circunstâncias do caso concreto.
5.2. (...).

(REsp 1551968/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016)

Ao analisar o inteiro teor do voto condutor, o C. STJ considerou,
no caso concreto
, legal o prazo de tolerância de cento e oitenta dias e, por tal motivo, o
atraso na entrega do imóvel foi de, tão somente, três meses
, o que afastou a ocorrência do dano moral,
situação que se difere dos presentes autos em que
as requeridas sequer alegam a finalização do empreendimento
, causando sofrimento e angústia no comprador, diante do considerável atraso na entrega da obra e da negativa de devolução dos valores pagos.

Nesse passo, como dito, o Tribunal da Cidadania tem reconhecido a ocorrência de dano moral nas hipóteses de longo período de atraso da obra. Neste sentido, já decidiu que
“o excessivo atraso na entrega de unidade imobiliária enseja compensação por dano extrapatrimonial”
. (AgInt nos EDcl no REsp 1816498/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 28/10/2019, DJe 30/10/2019).

No tocante ao
quantum
indenizatório, entendo que deve ser fixado em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), valor que se compatibiliza com os postulados da proporcionalidade e da razoabilidade, e que vem sendo adotado por este Egrégio Tribunal de Justiça em casos semelhantes. Senão vejamos:

APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL.
ABUSIVIDADE NA COBRANÇA DAS DESPESAS CONDOMINIAIS ANTES DA IMISSÃO NA POSSE DO IMÓVEL. ALUGUÉIS DEVIDOS. IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA DE MULTA RESCISÓRIA PELA CONSTRUTORA QUANDO A RESCISÃO OCORREU POR CULPA DA MESMA. DANOS MORAIS. VALOR DE R$ 5.000,00 (CINCO MIL REAIS) PROPORCIONAL E RAZOÁVEL. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. I. Não há qualquer prova nos autos acerca da ausência de formalização do Contrato de Financiamento pelos Promitentes Compradores, ora Recorridos. Ao revés, a própria Empresa Recorrente afirmou, em sua Contestação, que o Contrato de Financiamento dos Recorridos restou registrado em 21.06.2011 (fl. 109). II. In casu, não tendo sido a entrega das chaves promovida dentro do prazo estipulado, já considerando a Cláusula de Tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, a Construtora deve arcar com os prejuízos sofridos pelos Autores. III. O promitente comprador apenas poderá ser responsável pela quitação das despesas condominiais a partir da efetiva imissão na posse do imóvel, com a entrega das chaves. lV. O inadimplemento injustificado na entrega da obra enseja a obrigação de ressarcir o contratante em relação aos valores por ele assumidos a título de aluguel do imóvel no qual permaneceu morando. A indenização por danos materiais se revela devida, quando configurado o ato ilícito (mora na entrega do imóvel), o dano (despesas com aluguel) e nexo de causalidade (pagamento de aluguel diante do atraso na entrega do bem adquirido pelo autor) (TJMG - AC: 10000210948238001 MG, Relator: Marco Aurelio Ferenzini, Data de Julgamento: 16/07/2021, Câmaras Cíveis / 14ª Câmara Cível, Data de Publicação: 16/07/2021). V. Somente é possível que a construtora retenha parte dos valores pagos, a título de multa rescisória, quando o comprador for responsável pelo desfazimento do negócio, o que não ocorreu, na hipótese. V
I. O atraso considerável na entrega do imóvel é fator ensejador da referida indenização, sendo que o valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), arbitrado pelo Magistrado de Piso, afigura-se proporcional, razoável e suficiente para os fins de reparação moral.
Precedentes. VII. Recurso conhecido e improvido.

(TJES; AC 0011249-14.2014.8.08.0048; Segunda Câmara Cível; Relª Desª Subst. Ana Claudia Rodrigues de Faria; Julg. 06/09/2022; DJES 21/09/2022)

_________________________________

APELAÇÃO CÍVEL EM AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. UTILIZAÇÃO DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. POSSIBILIDADE. DANOS MORAIS CARACTERIZADOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1 - O Superior Tribunal de Justiça reputa válida a cláusula contratual que prevê o atraso na entrega da unidade habitacional em construção com prazo determinado de até 180 (cento e oitenta) dias, independentemente da comprovação dos motivos que ensejaram a sua utilização. 2 - A teor da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça a indenização por dano moral em caso de atraso na entrega de unidade imobiliária somente é devida em circunstâncias excepcionais, nas quais restar caracterizado o longo atraso aliado a outros fatos que comprovam que, de fato, houve transtorno, sofrimento e abalo psicológico capaz de afetar a vida do indivíduo. 3 - O atraso na entrega da obra foi de 10 (dez) meses, além do prazo de prorrogação de 180 (cento e oitenta) dias, prazo excessivamente longo, no qual a Apelante foi obrigada ao pagamento dos juros da obra e teve necessidade de constantes readequações de planejamento, sendo que a angústia e a frustração vivenciadas a cada nova expectativa criada são aptas a revelar a ocorrência de danos morais.
4 - Considerando os parâmetros estabelecidos pela doutrina e jurisprudência para a fixação da indenização por dano moral, ou seja, a intensidade do dolo ou culpa, a situação econômica do lesante, o bem jurídico danificado, a gravidade e repercussão da ofensa, a posição social da vítima, e em atenção às peculiaridades do caso concreto, deve o valor ser fixado em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), valor que se insere dentro dos critérios de razoabilidade e proporcionalidade, com o escopo de compensar a vítima e punir o ofensor.
5 - Recurso parcialmente provido.

(TJES; AC 0014030-38.2016.8.08.0048; Quarta Câmara Cível; Rel. Des. Arthur José Neiva de Almeida; Julg. 11/04/2022; DJES 28/04/2022)

_________________________________

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. LOTEAMENTO. RELAÇÃO DE CONSUMO. ATRASO NA ENTREGA DA INFRAESTRUTURA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL CARACTERIZADO. RESCISÃO POR CULPA EXCLUSIVA DO LOTEADOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELO COMPRADOR. MULTA CONTRATUAL. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. [...] 5. Ante o exposto, justifica-se a rescisão contratual, por culpa exclusiva do loteador, e, neste caso, a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva da promitente vendedora acarreta a devolução integral dos valores pagos pelos promitentes compradores. (TJES, Classe: Apelação, 24140016627, Relator: ELIANA Junqueira MUNHOS Ferreira, Órgão julgador: TERCEIRA Câmara Cível, Data de Julgamento: 11/07/2017, Publicação no Diário: 21/07/2017). 6. Relativamente aos danos morais, consigno que o Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que o mero descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente, não acarreta, por si só, danos morais (AgInt no AREsp 973.811/RS, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 08/08/2017, DJe 15/08/2017). 7. Nesse contexto, a verificação da existência de dano moral deve se dar na análise do caso concreto, pois o inadimplemento contratual consistente no atraso da regularização do loteamento e da implementação da infraestrutura, que frustram o anseio do comprador dos lotes, criam transtornos psíquicos e pragmáticos muito além da noção de mero aborrecimento, ainda mais quando o enfoque está no direito à moradia, constitucionalmente garantido. 8
. No caso em comento, tenho que o valor arbitrado a título de danos morais, equivalente a R$ 5.000,00 (cinco mil reais), atende os critérios legais de posição social das partes, gravidade e repercussão da ofensa e caráter pedagógico, punitivo, repressivo e ressarcitório da indenização, encontrando respaldo nos precedentes, em situações análogas, desta Corte de Justiça.
9. Recurso conhecido e desprovido.

(TJES; Apl 0000222-63.2014.8.08.0006; Segunda Câmara Cível; Rel. Des. Subst. Raimundo Siqueira Ribeiro; Julg. 16/10/2018; DJES 24/10/2018)

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso interposto por
LORENGE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

e
LORENGE SPE 137 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA
, porquanto presentes os requisitos de admissibilidade, para, no mérito,
NEGAR-LHE PROVIMENTO
.

Por outro lado,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
à apelação adesiva interposta por
VINICIUS PEDRONI
, para condenar as requeridas ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais).

Diante do provimento do recurso do autor, condeno as requeridas integralmente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes que arbitro em 12% (doze por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho a relatoria.