Tribunal: TJES
Processo: 0021843-14.2019.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão julgador: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Promessa de Compra e Venda
Data de julgamento: 2024-07-30

Ementa:
EMENTA: APELAÇÃO E APELAÇÃO ADESIVA – AÇÃO INDENIZATÓRIA – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – VALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS – PRAZO PARA CONCLUSÃO DA OBRA – ABUSIVIDADE – TEMA N° 996 DO STJ – JUROS E OBRA – DEVIDO PELA CONSTRUTORA DESDE A MORA INJUSTIFICADA – DANOS MATERIAIS DEVIDOS – DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS – RECURSO PRINCIPAL CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO – RECURSO ADESIVO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1.
É válida e regular cláusula contratual de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, independente de comprovação de caso fortuito ou força maior. Entretanto,
in casu
, mesmo com a aplicação do prazo de tolerância, a apelante incidiu em mora quanto à entrega do empreendimento, uma vez que passado o prazo de tolerância o imóvel ainda não havia sido entregue.

2.
A previsão de duas datas para a entrega do bem, sendo atrelada ao contrato de financiamento firmado com o agente financeiro, não se mostra razoável, evidenciando contradição e imprecisão na redação das cláusulas contratuais, nos termos do que dispõe o tema n° 996 do colendo STJ, razão pela qual, segundo disposto no art. 47 CDC, em caso de dúvida quanto ao alcance das cláusulas contratuais, a interpretação deve ser mais favorável ao consumidor, não se podendo restringir direitos deste com base em interpretação menos favorável.

3.
Nesse sentido, considerando a abusividade do condicionamento do marco inicial do prazo à assinatura do contrato de financiamento, impõe-se reconhecer que o imóvel deveria ter sido entregue em 17/08/2014, já considerando a cláusula de tolerância em dias corridos, de modo que a entrega apenas em 18/01/2016 configurou inadimplemento da vendedora.

4
.
Diante do cenário fático em que houve atraso na entrega do imóvel, o entendimento pacífico desta egrégia Corte é de que a mora injustificada da construtora impõe a ela o ônus de pagamento da taxa de evolução da obra. Precedentes.

5
.
Caracterizado o atraso na entrega de imóvel por culpa da construtora, mostra-se devido o pagamento pelos aluguéis suportados pela autora no período a contar do atraso, ainda sopesando que a inicial foi instruída com o contrato e recibos de aluguéis no período de 12/2014 à 09/2015. Precedente do STJ.

6.
A demora na fruição do bem adquirido se insere no risco referente à escolha do investimento, não havendo, portanto, que se falar em ofensa aos direitos da personalidade, mas tão somente em ressarcimento pelos danos materiais eventualmente sofridos, já reconhecidos,
in casu
. Aliás, ressai dos autos que a autora em nenhum momento cogitou a rescisão do contrato como uma possibilidade, o que evidencia que o atraso na entrega do imóvel constituiu, no caso concreto, mero dissabor.

7
.
Recurso principal conhecido e parcialmente provido. Recurso adesivo conhecido e parcialmente provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0021843-14.2019.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ELISANGELA FERREIRA SILVA

APELADO: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA

RELATOR(A):
FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

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EMENTA

EMENTA: APELAÇÃO E APELAÇÃO ADESIVA – AÇÃO INDENIZATÓRIA – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – VALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS – PRAZO PARA CONCLUSÃO DA OBRA – ABUSIVIDADE – TEMA N° 996 DO STJ – JUROS E OBRA – DEVIDO PELA CONSTRUTORA DESDE A MORA INJUSTIFICADA – DANOS MATERIAIS DEVIDOS – DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS – RECURSO PRINCIPAL CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO – RECURSO ADESIVO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1.
É válida e regular cláusula contratual de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, independente de comprovação de caso fortuito ou força maior. Entretanto,
in casu
, mesmo com a aplicação do prazo de tolerância, a apelante incidiu em mora quanto à entrega do empreendimento, uma vez que passado o prazo de tolerância o imóvel ainda não havia sido entregue.

2.
A previsão de duas datas para a entrega do bem, sendo atrelada ao contrato de financiamento firmado com o agente financeiro, não se mostra razoável, evidenciando contradição e imprecisão na redação das cláusulas contratuais, nos termos do que dispõe o tema n° 996 do colendo STJ, razão pela qual, segundo disposto no art. 47 CDC, em caso de dúvida quanto ao alcance das cláusulas contratuais, a interpretação deve ser mais favorável ao consumidor, não se podendo restringir direitos deste com base em interpretação menos favorável.

3.
Nesse sentido, considerando a abusividade do condicionamento do marco inicial do prazo à assinatura do contrato de financiamento, impõe-se reconhecer que o imóvel deveria ter sido entregue em 17/08/2014, já considerando a cláusula de tolerância em dias corridos, de modo que a entrega apenas em 18/01/2016 configurou inadimplemento da vendedora.

4
.
Diante do cenário fático em que houve atraso na entrega do imóvel, o entendimento pacífico desta egrégia Corte é de que a mora injustificada da construtora impõe a ela o ônus de pagamento da taxa de evolução da obra. Precedentes.

5
.
Caracterizado o atraso na entrega de imóvel por culpa da construtora, mostra-se devido o pagamento pelos aluguéis suportados pela autora no período a contar do atraso, ainda sopesando que a inicial foi instruída com o contrato e recibos de aluguéis no período de 12/2014 à 09/2015. Precedente do STJ.

6.
A demora na fruição do bem adquirido se insere no risco referente à escolha do investimento, não havendo, portanto, que se falar em ofensa aos direitos da personalidade, mas tão somente em ressarcimento pelos danos materiais eventualmente sofridos, já reconhecidos,
in casu
. Aliás, ressai dos autos que a autora em nenhum momento cogitou a rescisão do contrato como uma possibilidade, o que evidencia que o atraso na entrega do imóvel constituiu, no caso concreto, mero dissabor.

7
.
Recurso principal conhecido e parcialmente provido. Recurso adesivo conhecido e parcialmente provido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: VISTOS, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores da 2ª Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Espírito Santo, em conformidade com a ata de julgamento e com as notas taquigráficas, à unanimidade de votos, CONHECER do recurso de apelação principal e DAR PARCIAL PROVIMENTO, bem como, CONHECER do recurso de apelação adesiva e DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO, nos termos do voto proferido pelo eminente relator.

Órgão julgador vencedor
: 013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

Composição de julgamento: 013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Relator / 017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal / 022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal
VOTOS VOGAIS
017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar
022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

Conforme relatado, cuidam os autos de apelação cível interposta por
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES LTDA
(fls. 495/507) e de apelo adesivo interposto por
ELISANGELA FERREIRA SILVA
(fls. 523/551)

em face da r. sentença de fls. 470/487, proferida pelo MM. Juiz de Direito da 3ª Vara Cível da Serra – Comarca da Capital – que, nos autos da “
ação
indenizatória por danos materiais e morais
” movida por
ELISANGELA FERREIRA SILVA
, julgou parcialmente procedente a pretensão autoral, nos termos do artigo 487, inciso I do Código de Processo Civil.

Em suas razões recursais, acostadas às fls. 495/507, a apelante
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES LTDA
sustenta, em síntese, que:
(I)
“
a sentença objurgada, que deu parcial provimento ao pedido da Parte Autora/Apelada, incorreu em inequívoca omissão aos limites ofertados pelos pedidos autorais, especialmente no que se refere à inexistência de requerimento de substituição d
e
indexador, bem como à limitação do período requerido para restituição dos juros de obra, resultando, por conseguinte, em uma sentença extra petita
” (fl. 498);
(II)
“
o ônus correspondente ao pagamento de juros de obra decorre, única e exclusivamente, do contrato de mútuo firmado entre a Parte Autora e o Banco do Brasil. A Ré, portanto, figurando como mera interveniente, não pode ser responsabilizada por quaisquer das parcelas geradas pelo contrato de mútuo, ainda que este tenha sido celebrado com o fim de possibilitar a aquisição de unidade imobiliária por ela construída
”. (fl. 500);
(III)
entendimento “
consubstanciado no tema 996 do STJ foi datado em setembro de 2019, muito tempo depois da assinatura do contrato de compra e venda objeto da presente lide (09/2012), sendo possível entender que até aquele momento, não havia qualquer entendimento no ordenamento jurídico pátrio que permitisse concluir por ilegítima a cláusula em debate.
[...] Assim, a Cláusula Quinta do Instrumento de Compra e Venda deve ser considerada como válida, atestando, assim, a ausência de mora na entrega da unidade.
”

(fl. 502);
(
I
V)
“
o imóvel apenas não foi entregue em razão da Apelada estar, à época - e até o presente momento, frise-se - manifestadamente inadimplente com suas obrigações contratuais. Assim, a despeito de a unidade ter sido liberada para entrega em agosto de 2015, conforme evidencia contrato do cliente, a liberação para entrega das chaves só foi verificada em janeiro de 2016, quando iniciou o pagamento das parcelas em atraso
.” (fl. 503);
(V)
“
Os documentos acostados pela Apelada ao longo da instrução processual não representam comprovante de taxa de evolução de juros de obra. Em verdade, implicam, tão somente, em prever os valores que poderiam vir a ser pagos em decorrência do contrato de financiamento, sem indicar, entretanto, se efetivamente pagos, tampouco a data de cumprimento da obrigação.
” (fl. 504);
(VI)
“
a Apelante realizou o pagamento de diversas taxas de juros de obra, em atenção à sua natureza de fiadora no contrato de financiamento, em substituição à Apelada. Tão somente em virtude disso, precisou, nos termos já explanados ao longo destes autos, cobrar da consumidora o reembolso das taxas que ela não havia pagado (sigla 'IN'). Não se pode, entretanto, confundir o vencimento das parcelas cobradas pela MRV, em exercício do seu direito de sub-rogação, com os vencimentos originais, cobrados pelo Banco do Brasil.
” (fl. 505);
(VII)
“
Ainda que se reconheça a necessidade de pagamento de valores a título de juros de obra, o que não se espera, mas admite-se em atenção à eventualidade, é nítido que este deve ser limitado ao efetivamente cobrado e adimplido pela Apelada, sendo, portanto, verificado não só o marco para entrega das chaves, mas, ainda, a comprovação da natureza da parcela exigida e do seu adimplemento.
” (fl. 505);
(
VIII
)
“
Buscando a indenização pelos supostos danos materiais, a Apelante juntou aos autos suposto contrato de aluguel, sem o respectivo registro ou formalidade, datado, inclusive, de muito antes da data prevista para entrega das chaves; bem como supostos recibos de valores, elaborados unilateralmente, sem qualquer documento que indique a veracidade das informações ali contidas, posto que sequer foram apresentados os demonstrativos de transferência
” (fl. 506).

ELISANGELA FERREIRA SILVA
interpôs apelo adesivo (fls. 523/551), afirmando, em suma, que:
(I)
o contrato prevê cláusula com prazo genérico, apenas no intuito da apelada de iniciar as vendas e manipular o tempo de construção a seu favor, sem saber sequer se obterá o percentual de interessados. Tal situação já foi atestada como ilegal, todavia, o magistrado de piso validou a referida cláusula através de uma interpretação equivocada;
(II)
“
diante da presença de cláusulas que sugestionam existência de dois prazos distintos para a conclusão do empreendimento, surge a necessidade de valer-se do princípio fundamental da interpretação dos contratos de consumo [...] e encontra-se esculpido no artigo 47 do CDC, que dita que diante do conflito interpretativo, há de se considerar a interpretação mais favorável ao consumidor, à luz das condições do caso concreto.
” (fl. 540);
(II
I
)
“
Estabeleceu a Apelada que a conclusão da obra poderia ser prorrogada por até 180 (cento e oitenta) dias, de forma automática, sem qualquer justificativa, podendo ser prorrogada indefinidamente diante de situações de caso fortuito e força maior. Não há dúvida que o teor da presente cláusula é abusivo e meramente potestativo, pois sujeita o adquirente a prorrogação unilateral e automática do prazo pactuado, bem como a possibilidade de sua extensão por um período imprevisto, condições expressamente vedadas pelo Código de Defesa do Consumidor.
” (fl. 541);
(I
V
)
“
mesmo diante do nome empregado pela Apelada (taxa de evolução de obra) a referida cobrança tem natureza de juros remuneratório, de forma que não há que se discutir sua substituição por outra taxa, mas responsabilidade da Apelada sob os encargos assumidos pela Apelante em razão do ônus da mora.
” (fl. 546);
(V)
“
reconhecida ampliação do período do atraso, deverão ser ressarcidos todos os aluguéis pagos durante a mora da Apelada.
” (fl. 547);
(V
I
)
“
ainda que se considere o período de tolerância e observe-se o atraso de 17 meses, não há dúvida que os fatos narrados são suficientes para configurar o dano moral.
” (fl. 547).

Consta na inicial que as partes firmaram contrato particular de promessa de compra e venda (sob o n° 39762-6CXM9N) em 05/09/2012, tendo como objeto um apartamento (n° 108, bloco “06”, condomínio Residencial Top Life Cancun) situado no município da Serra.

Alega a autora, na exordial, que ficou estabelecida a entrega das chaves em 26 (vinte e seis) meses contados da data do registro do contrato de financiamento firmado entre a construtora requerida e a instituição financeira, bem como que ficou definido o pagamento de R$118.750,00 (cento e dezoito mil, setecentos e cinquenta reais), sendo que R$111.358,01 (cento e onze mil, trezentos e cinquenta e oito reais e um centavo) seriam pagos através de financiamento obtido nos moldes do programa Minha Casa Minha Vida.

Narra ainda que após firmar contrato de financiamento junto à instituição financeira um novo prazo para entrega do empreendimento foi estipulado, constando nova data de entrega para 17/02/2014.

Todavia, aduz a requerente que após a liberação do financiamento, ao contrário da alegada promessa de “
parcelas fixas
” e “
previsíveis
”, foi surpreendida com um número crescente de despesas que até então não tinha conhecimento, dentre as quais que durante todo o período de construção, inclusive no caso de atraso, a autora deveria arcar com o pagamento mensal de “
taxa/juros de evolução de obra
”.

Ocorre que, como consta na exordial, o prazo para entrega do empreendimento não foi cumprido, o que prolongou o pagamento da referida taxa, de modo que a obra só restou por entregue em 18/01/2016, após diversas tentativas de contato com a requerida, que dava respostas evasivas e promessas que não eram concretizadas.

Assim, a autora pugnou pela declaração de ilegalidade da cobrança da taxa de evolução de obra, com a condenação da requerida a restituição da quantia paga indevidamente a título de “
taxa
de evolução de obra
” desde o atraso, no valor de R$3.118,05 (três mil, cento e dezoito reais e cinco centavos), ao pagamento de indenização referente aos aluguéis que a requerente arcou no período de atraso da obra, na monta de R$7.000,00 (sete mil reais), bem como indenização por danos morais no importe de R$15.000,00 (quinze mil reais).

Após a competente instrução do feito, o magistrado de singela instância compreendeu que a data de entrega do imóvel seria 05/11/2014 – em razão de ter aplicado ao caso o prazo originário de 26 (vinte e seis) meses, previamente estipulado entre as partes quando da celebração do contrato de compra e venda –, motivo pelo qual reconheceu o atraso das obras, somado ao prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, a partir de 05/05/2015 até 18/01/2016, quando a autora teve efetivamente o imóvel entregue.

Postas estas premissas, passo a análise dos recursos de apelação e saliento que os analisarei em conjunto, uma vez que parte das razões recursais são similares.

A construtora apelante/apelada pugnou pela reforma da r. sentença sob o argumento de que foi
extra petita
em razão de tratar de pedido que não constou na exordial, correspondente a condenação da construtora à restituição de juros de obra até a data da efetiva entrega do imóvel, em 18/04/2016, ao passo que a autora limitou seu pedido ao pagamento de quantia certa de R$3.118,05 (três mil, cento e dezoito reais e cinco centavos) referente ao período compreendido entre os meses de fevereiro e agosto de 2015.

Com efeitos, os arts. 141 e 492, ambos do Código de Processo Civil, encerram o princípio da congruência da decisão judicial. Veja-se:

Art. 141. O juiz decidirá o mérito nos limites propostos pelas partes, sendo-lhe vedado conhecer de questões não suscitadas a cujo respeito a lei exige iniciativa da parte.

Art. 492. É vedado ao juiz proferir decisão de natureza diversa da pedida, bem como condenar a parte em quantidade superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado.

Sobre o tema, Nelson Nery Jr. preleciona que:

Deve haver correlação entre pedido e sentença, sendo defeso ao juiz decidir aquém (citra ou infra petita), fora (extra petita) ou além (ultra petita) do que foi pedido, se para isto a lei exigir a iniciativa da parte. Caso decida com algum dos vícios apontados, a sentença poderá ser corrigida por embargos de declaração, se citra ou infra petita, ou por recurso de apelação, se tiver sido proferida extra ou ultra petita. (in Código de Processo Civil Comentado e Legislação Extravagante, 11ª ed., São Paulo: Revista dos Tribunais, 2010, p. 405 e 698)

Na espécie, observo que, de fato, não houve pedido de restituição dos juros de obra até a data de 18/04/2016, se limitando a autora a requerer a restituição do valor de R$3.118,05 (três mil, cento e dezoito reais e cinco centavos) referente à restituição dos valores pagos entre a data de 02/2014 e 08/2015.

A autora/apelada/apelante defendeu na inicial que “
desde o dia 17 de fevereiro de 2014, data em que as obras deveriam ter sido concluídas, a Requerente pagou indevidamente o montante de R$ 3.118,05 (três mil cento e dezoito reais e cinco centavos)
” (fl. 22).

Nesse contexto, ainda que mencionado na inicial que o pagamento dos juros de obra perdurou até a averbação do habite-se no cartório de registro, a causa de pedir foi especificamente no valor de R$3.118,05 (três mil, cento e dezoito reais e cinco centavos) referente ao período de 02/2014 à 08/2015.

A sentença atacada, contudo, condenou a construtora ao pagamento dos juros de obra até a data efetiva da entrega das chaves, em 18/01/2016, desconsiderando a limitação temporal do pedido constante na inicial, o que caracteriza julgamento fora dos limites pleiteados na ação
,
razão pela qual
acolho a preliminar de sentença
extra petita
,
o que, contudo,
não conduz
à
anulação do
decisum
de origem,
acarretando
tão somente

n
a reforma de parte da sentença de origem para limitar a restituição dos juros de obra até a data p
ugnada na inicial
de 08/2015
.

Na sequência, quanto a cláusula que estabelece prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias para entrega do imóvel, após a data prevista inicialmente para entrega das chaves, não se mostra abusiva – como alegado pela apelada/apelante –, sendo comum em contratos como o dos autos, inclusive.

O prazo de carência é válido e razoável face aos fortuitos que pode haver na obra, inexistindo qualquer abusividade em tal contratação, não se podendo admitir, na verdade, o atraso depois de vencido o prazo contratual de tolerância.

Acrescente-se que,
“não pode ser reputada abusiva a cláusula de tolerância no compromisso de compra e venda de imóvel em construção desde que contratada com prazo determinado e razoável, já que possui amparo não só nos usos e costumes do setor, mas também em lei especial (art. 48, § 2º, da Lei nº 4.591/1964), constituindo previsão que atenua os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil, a onerar excessivamente seus atores, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos”
(REsp 1.582.318/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/9/2017, DJe 21/9/2017).

Note-se que a cláusula de tolerância validamente pactuada, pode ser usada pela construtora justamente para superar eventuais imprevistos durante a obra, portanto, a sua aplicabilidade independe da comprovação de eventuais casos fortuito ou força maior.

Assim, no prazo previsto para entrega da unidade imobiliária, deve ser acrescido “
o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, já admitido pela jurisprudência desta Corte e agora incorporado ao nosso sistema jurídico – para os contratos futuros – pelo art. 43-A da Lei n. 13.786/2018 (que alterou a Lei n. 4.591/1964), dentro do qual a empresa poderá superar eventuais imprevistos relacionados a fortuitos internos como falta de mão de obra, entraves burocráticos ou fatores climático
” (MARCO AURÉLIO BELLIZZE, REsp n. 1.729.593/SP, julgado em 25/9/2019, DJe 27/9/2019).

Quanto à data de entrega do imóvel, o item 5 do “Quadro Resumo” do referido contrato de compra e venda (fls. 40/43) assim prevê:

5) PREVISÃO PARA ENTREGA DE CHAVES:

A previsão para entrega de chaves será de 26 Vinte e Seis meses após o registro do contrato de financiamento à construção do empreendimento firmado entre a PROMITENTE VENDEDORA e o agente financeiro, no Cartório de Registro de Imóveis.

Além da previsão acima, a Cláusula Quinta do contrato estipula outro prazo para a entrega do imóvel, consistente na data que fosse estabelecida no contrato de financiamento celebrado entre o comprador e a instituição financeira. Confira:

5) CLÁUSULA QUINTA: DA ENTREGA E IMISSÃO NA POSSE

A PROMITENTE VENDEDORA se compromete a concluir as obras do imóvel objeto deste contrato no prazo estipulado no item 5 do Quadro Resumo, salvo se outra data for estabelecida no contrato de financiamento com instituição financeira. Nesta hipótese, deverá prevalecer, para fins de entrega das chaves, a data estabelecida no contrato de financiamento.

Nota-se que a referida cláusula foi posteriormente alterada em instrumento firmado com a instituição financeira responsável pelo financiamento (fls. 57/106), passando a constar como entrega do imóvel a data de 17/02/2014, conforme cláusula C.10 do contrato (fl. 59).

Desse modo, é possível observar que no contrato são previstas duas datas de entrega do imóvel: a) 26 meses após a assinatura do contrato de financiamento; b) 17/02/2014 – data prevista no contrato de financiamento.

A previsão de duas datas para a entrega do bem, sendo elas atreladas ao contrato de financiamento firmado com o agente financeiro, não se mostra razoável, evidenciando contradição e imprecisão na redação das cláusulas contratuais.

O Código de Defesa do Consumidor, aplicável ao caso, assegurou ao consumidor o direito básico à informação, de modo que as cláusulas sejam redigidas com clareza, facilitando a compreensão e a imediata e fácil visualização do conteúdo contratual, em especial nos contratos de adesão:

Art. 6º São direitos básicos do consumidor:

III - a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade e preço, bem como sobre os riscos que apresentem;

Art. 54. Contrato de adesão é aquele cujas cláusulas tenham sido aprovadas pela autoridade competente ou estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor de produtos ou serviços, sem que o consumidor possa discutir ou modificar substancialmente seu conteúdo. (...)

§ 3º Os contratos de adesão escritos serão redigidos em termos claros e com caracteres ostensivos e legíveis, cujo tamanho da fonte não será inferior ao corpo doze, de modo a facilitar sua compreensão pelo consumidor.

Por sua vez, o art. 47 do Código de Defesa do Consumidor estabelece que, em caso de dúvida quanto ao alcance das cláusulas contratuais, a interpretação deve ser mais favorável ao consumidor, não se podendo restringir direitos deste com base em interpretação menos favorável.

Ainda, é imperioso notar que o c. Superior Tribunal de Justiça, sob a sistemática dos recursos repetitivos (Tema nº 996), pacificou, entre outras, a tese da abusividade da vinculação do prazo de entrega da obra a um evento futuro, vejamos:

RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS. 1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1
Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.
1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor. 2. Recursos especiais desprovidos. (REsp n. 1.729.593/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, julgado em 25/9/2019, DJe de 27/9/2019).

Ressalto que o presente caso se amolda ao precedente vinculante, pois o financiamento foi celebrado perante a instituição financeira no âmbito do programa nacional de habitação integrante do Programa Minha Casa, Minha Vida.

Dessa forma, como a construtora não explicitou de forma clara, no contrato de compra e venda, a data de entrega do bem, deve ser dada interpretação mais favorável ao consumidor e, considerando a abusividade do condicionamento do marco inicial do prazo à assinatura do contrato de financiamento, nos termos acima mencionados,
impõe-se reconhecer que a data de entrega do imóvel
seria o dia

17
/
02
/2014
, data mais favorável ao consumidor, pessoa hipossuficiente na relação em comento,
o que, somado ao prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias,
conclui-se que a entrega do imóvel deveria ser realizada em
17
/08/2014,
devendo ser
reformada
a r. sentença
também quanto a
este ponto
.

No que concerne à taxa de evolução de obra, ressalto que são juros compensatórios devidos pelos compradores à instituição financeira desde a aprovação do financiamento até o término da obra.

Mister ressaltar que o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp nº 1729593/SP
1
, submetido à sistemática dos recursos repetitivos (art. 1.036 do CPC), definiu que é lícita a cobrança do juros de obra tão somente até a data da entrega das chaves, incluindo o período de tolerância.

Todavia, diante do cenário fático em que houve atraso na entrega do imóvel, o entendimento pacífico desta egrégia Corte é de que a mora injustificada da construtora impõe a ela o ônus de pagamento da taxa de evolução da obra, vide:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO INDENIZATÓRIA. ATRASO EM OBRA. BANCO FINANCIADOR. LEGITIMIDADE. AUSÊNCIA. RECURSO PROVIDO. 1) Cinge-se o pedido da ação de origem à condenação da recorrida ao pagamento pelos danos materiais (danos emergentes e lucros cessantes) e morais decorrentes do atraso da entrega do imóvel objeto de contrato de compra e venda entre as partes. 2) Desse modo, não se vislumbra pretensão que produza reflexos sobre o agente financiador, porquanto inexistente pleito de rescisão contratual ou discussão acerca das cláusulas que integram o contrato de financiamento.
3) A Taxa de Evolução de Obra, que tem por finalidade remunerar o agente financeiro que disponibilizou recursos necessários à construção do imóvel, deve ser suportada pela construtora em caso de mora na entrega do imóvel.
4) Recurso provido. (TJES, Classe: Agravo de Instrumento, 048199002832, Relator: JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Relator Substituto : DELIO JOSE ROCHA SOBRINHO, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 15/10/2019, Data da Publicação no Diário: 25/10/2019)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ORDINÁRIA. COBRANÇA DE TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA PELA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. JUROS DE FASE DE OBRA. IMPOSSIBILIDADE DE SER REPASSADO AO CONSUMIDOR APÓS A DATA APRAZADA PARA A ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. INCIDÊNCIA DAS NORMAS PROTETIVAS DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RECURSO PROVIDO.
I. Como é sabido, a taxa de evolução de obra, também conhecida como juros de fase de obra, são os juros compensatórios devidos à instituição bancária, pelo promitente comprador do empreendimento financiado, no período compreendido entre a aprovação do financiamento e o término do empreendimento, não podendo a mesma ser suportada pelo consumidor após a data aprazada para a entrega da obra, mas tão somente pela construtora que é a responsável pelo inadimplemento atinente à entrega do imóvel financiado. Precedentes.
II. Considerando que a construtora faz parte da relação contratual estabelecida entre a instituição financeira e a parte consumidora, sendo inclusive a destinatária dos repasses dos valores financiados pelo promitente comprador, deve ela sim suportar o adimplemento das despesas com a taxa de evolução de obra devidas após a data aprazada para a entrega do empreendimento, por ser a única responsável pelo eventual atraso da entrega do empreendimento. III. Recurso provido.
(TJES, Classe: Agravo de Instrumento, 048179003388, Relator: JORGE DO NASCIMENTO VIANA, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 07/05/2018, Data da Publicação no Diário: 11/05/2018).

Nesse contexto, não há que se falar em ilegitimidade da construtora apelante/apelada na restituição dos juros de evolução de obra, tendo em vista que o pagamento da referida taxa quando já ultrapassado o prazo da entrega do imóvel ocorreu por culpa da construtora, motivo pelo qual mostra-se devida a sua responsabilidade pelo ressarcimento dos valores dispendidos pela autora após a data de 17/08/2014 (conforme comprovantes de pagamentos acostados às fls. 125/143), limitados a data de 08/2015. Nesse sentido:

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO INDENIZATÓRIA POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – RECURSO DE MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A E OUTRA – TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA – ALEGADA ILEGITIMIDADE PASSIVA – PREJUÍZOS ADVINDOS DO ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – LEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA – ALEGADO ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL – DATA LIMITE CLARA E CERTA NA PROMESSA DE COMPRA E VENDA – PREVALÊNCIA SOBRE O PRAZO CONSTANTE DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO – PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS ADMITIDO – INOCORRÊNCIA DE ATRASO NA ENTREGA DO IMOVEL – DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL NÃO DESCORTINADO – SENTENÇA REFORMADA – PREJUDICADA A DISCUSSÃO ACERCA DA RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS A TÍTULO DE TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA, INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL – TAXA DE ASSESSORIA IMOBILIÁRIA – SERVIÇOS VINCULADOS AO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – TEMA 938/STJ – COBRANÇA ABUSIVA – ÔNUS SUCUMBENCIAIS INVERTIDOS, FICANDO SUSPENSA A EXIGIBILIDADE DAS VERBAS – APELAÇÃO CÍVEL DE MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A E OUTRA CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA – APELAÇÃO CÍVEL DE AMANDA SOUZA DE ALMEIDA PREJUDICADA.
1) Se o ressarcimento do valor pago a título de taxa de evolução de obra é requerido em razão do atraso na entrega das chaves, a legitimidade passiva é, tão somente, da construtora, que repassa sua cobrança aos consumidores. Por outro lado, se a pretensão for a própria declaração de nulidade da cobrança, verifica-se, a princípio, a legitimidade passiva do agente financeiro, mas na presente ação não há pedido nesse sentido.
[...]. (TJES, Classe: Apelação Cível, 0011403-38.2017.8.08.0012, Relator: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA, Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível, Data: 14/02/2023).

APELAÇÃO CÍVEL – LEGITIMIDADE PASSIVA CONSTATADA – ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – PRAZO PARA ENTREGA DAS CHAVES – ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA QUE ESTABELECE PRAZO INICIAL INDETERMINADO PARA A ENTREGA DAS CHAVES, APÓS ASSINATURA DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO – PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS – ILEGALIDADE DA COBRANÇA DE TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA APÓS O ATRASO – INVERSÃO DE MULTA MORATÓRIA – DANOS MORAIS ARBITRADOS – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1- Preliminar de ilegitimidade passiva quanto aos juros de obra rejeitada, uma vez que as hipóteses de atraso na entrega do imóvel, recai sobre a incorporadora a responsabilidade pelo ressarcimento das cobranças realizadas sobre o comprador a título de taxa de evolução da obra.
[...]. (TJES, Classe: Apelação Cível, 0004514-68.2017.8.08.0012, Relator: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA, Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível, Data: 02/05/2024).

No que concerne à alegação da construtora apelante/apelada de que a autora estava inadimplente – sendo este motivo do atraso na entrega do imóvel – de modo que a entrega das chaves ocorreu quando a mesma iniciou o pagamento das parcelas em atraso, nota-se que não há nos autos qualquer prova que corrobore com esta alegação, restando devidamente comprovado pela autora, através dos comprovantes acostados às fls. 125/143, que estava realizando pagamentos intitulados como “
prestação crédito imobiliário
”, inclusive quando já ultrapassado o prazo estipulado para entrega das obras.

Desse modo, considerando que, segundo disposto no contrato firmado, a amortização do financiamento iniciaria apenas quando da entrega do imóvel, bem como que o empreendimento ainda não havia sido entregue, presume-se que os valores despendidos pela autora são atinentes aos juros de evolução de obra, mormente sopesado que a construtora requerida não demonstrou que os referidos pagamentos diziam respeito a outros débitos eventualmente pendentes.

Caracterizado o atraso na entrega de imóvel por culpa da construtora, mostra-se devido o pagamento pelos aluguéis suportados pela autora no período a contar do atraso, ainda sopesando que a inicial foi instruída com o contrato e recibos de aluguéis no período de 12/2014 à 09/2015, sendo que, nos termos da jurisprudência do STJ, “
o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor,
sendo presumido o prejuízo do promitente comprador
” (EREsp n. 1.341.138/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 9/5/2018, DJe de 22/5/2018).

Na sequência, quanto aos danos morais, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça
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é no sentido de que “
o dano moral, na hipótese de atraso na entrega de unidade imobiliária, não se presume, configurando-se apenas quando houver circunstâncias excepcionais que, devidamente comprovadas, importem em significativa e anormal violação de direito da personalidade dos promitentes compradores, o que não ocorre no caso vertente
”.

Se de um lado seja inerente à própria atividade empresarial da construtora todas aquelas circunstâncias alegadas como possíveis justificativas para o atraso na entrega no empreendimento, tais como fortes chuvas, greve de funcionários e demora no fornecimento de insumos, de outro, a demora na fruição do bem adquirido se insere no risco referente à escolha do investimento, não havendo, portanto, que se falar em ofensa aos direitos da personalidade.

Aliás, ressai dos autos que a autora em nenhum momento cogitou a rescisão do contrato como uma possibilidade, o que evidencia que o atraso na entrega do imóvel constituiu, no caso concreto, mero dissabor.

A manutenção hígida do contrato particular de promessa de compra e venda, mesmo com todos os obstáculos verificados para a conclusão da obra, revela que a demandante, ao sopesar o aborrecimento com o atraso na entrega do imóvel e a vantagem da manutenção do negócio jurídico, observou que o transtorno experimentado não ultrapassava a órbita do suportável. Se assim não fosse, certamente teria posto fim à relação jurídica estabelecida com a construtora requerida.

Em vista disso, resta evidente a ausência de comprovação pela autora, ora apelada/apelante, dos danos morais experimentados, os quais não se configuram
in re ipsa:

PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PREPARO. COMPROVAÇÃO. NÚMERO DO PROCESSO DE ORIGEM NA GRU. INDICAÇÃO CORRETA. DESERÇÃO AFASTADA. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. DANOS MORAIS. INEXISTÊNCIA. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO ACOLHIDOS. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Afasta-se a deserção do Recurso Especial, uma vez demonstrada a regularidade do recolhimento do preparo no momento em que se interpôs o recurso, diante da constatação de que o número do processo utilizado na guia se refere ao número único processual, utilizado nas informações processuais constantes na base de dados desta Corte Superior. 2.
Nos termos do entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, o mero inadimplemento contratual, consubstanciado no atraso da entrega do imóvel, não gera, por si só, danos morais indenizáveis.
3.
No caso, a fundamentação do dano moral está justificada somente na frustração da expectativa do autor, que se privou do uso do imóvel pelo tempo em que perdurou o atraso na entrega da obra, sem nenhuma circunstância adicional que pudesse, além dos danos materiais, causar grave sofrimento ou angústia a ponto de configurar dano moral.
4. Embargos de declaração acolhidos, com efeitos infringentes, para afastar a deserção do Recurso Especial. Recurso Especial provido para excluir da condenação o pagamento de danos morais. (STJ; EDcl-AgInt-REsp 1.707.746; Proc. 2017/0277220-5; SE; Quarta Turma; Rel. Min. Raul Araújo; Julg. 26/02/2019; DJE 15/03/2019).

Em outras palavras, a indenização por danos morais nos casos de atraso na entrega do imóvel pressupõe a efetiva comprovação de alguma singularidade fática apta a ultrapassar a seara do mero dissabor, o que não restou demonstrado no caso em análise. Nessa linha de raciocínio, destaco os seguintes julgados:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. PROCESSO CIVIL. OBRA. ATRASO NA ENTREGA. LUCROS CESSANTES NÃO CUMULÁVEIS COM A Inversão de CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. DANOS MORAIS. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. Em virtude do acolhimento, no comando sentencial, do pedido de inversão da Cláusula Penal Moratória inserta no item 6.1, da Promessa de Compra e Venda, resta obstaculizada a condenação das rés/apeladas ao pagamento de indenização por lucros cessantes, face a compreensão adotada pelo Egrégio Superior Tribunal de Justiça no REsp 1.635.428 e REsp 1.498.484, segundo a qual: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes (Tema 970, e. STJ).
II. O inadimplemento contratual consistente no atraso da entrega de imóvel, por si só, não é suficiente para evidenciar a existência de abalo moral indenizável ao consumidor quando desacompanhado de fundamentação adicional a justificar a angústia ou abalo psicológico. Precedentes.
III. Recurso conhecido e desprovido. (TJES, Classe: Apelação, 012130058717, Relator: JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS, Órgão julgador: TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 05/11/2019, Data da Publicação no Diário: 14/11/2019)

APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO ORDINÁRIA. CONTRATO COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. PERÍODO DE TOLERÂNCIA CONTRATUAL DE 180 DIAS ÚTEIS. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO. IGPM +1. POSSIBILIDADE DE COBRANÇA. DEMORA NA ENTREGA DA DOCUMENTAÇÃO. CULPA DA CONSTRUTORA. DANOS MORAIS. SIMPLES INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. REPARAÇÃO INDEVIDA. PRIMEIRO APELO DESPROVIDO. SEGUNDO RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1) É válida a cláusula que prevê o prazo de tolerância de 180 dias para entrega de obra nos contratos de promessa de compra e venda de bem imóvel, que leva em conta a natureza do contrato e a complexidade do seu objeto, devendo ser considerada independentemente da comprovação dos motivos que ensejaram a sua utilização pela construtora. Precedente do TJES. [...] 5) Ausente a demonstração de dolo (má-fé) ou culpa na conduta do fornecedor, a devolução de eventuais valores indevidamente cobrados deve se dar sob a forma simples.
6) O atraso da entrega do imóvel não configura, por si só, fato ensejador de dano moral. Precedente do STJ e do TJES.
(TJES, Classe: Apelação, 024160069498, Relator: JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 23/07/2019, Data da Publicação no Diário: 01/08/2019).

Pelo exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação interposta por
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES LTDA
e
DOU
-LHE
PARCIAL
PROVIMENTO
,

para decotando da sentença o que extrapola os limites dos pedidos iniciais, limitar a condenação da construtora ao pagamento dos juros de obra até a data limite de 08/2015,

bem como
CONHEÇO
e

D
OU PARCIAL
PROVIMENTO
ao recurso de apelação adesiva de

ELISANGELA FERREIRA SILVA
, no sentido de declarar como marco inicial do atraso na entrega do imóvel a data de 17/08/2014, mantendo incólume os demais termos da sentença guerreada que não foram modificados.

Diante do parcial provimento do recursos, não há que se falar em condenação ao pagamento de honorários recursais, uma vez que essa verba somente é cabível nos casos de não conhecimento ou desprovimento do recurso de apelação (AgInt nos EAREsp n. 762.075/MT, Relator p/ Acórdão Ministro HERMAN BENJAMIN, CORTE ESPECIAL, julgado em 19/12/2018, DJe 7/3/2019).

É como voto.

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[...]1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.[...] (REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019)

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- STJ - AgInt nos EDcl no AREsp 899.455/RJ, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/09/2017, DJe 13/10/2017.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)