Tribunal: TJES
Processo: 0005025-30.2017.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
Órgão julgador: JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Obrigação de Fazer / Não Fazer; Despesas Condominiais; Provas em geral
Data de julgamento: 2024-08-22

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO. RATEIO. CRITÉRIO. FRAÇÃO IDEAL. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. PRESCRIÇÃO. LEGALIDADE. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

I - As razões à pretendida nulidade da cláusula de rateio da convenção condominial voltam-se, exclusivamente, à discordância do Autor com os termos de tal cláusula e não propriamente a uma causa de nulidade, e assim, não estando a pretensão autoral relacionada a uma causa de nulidade absoluta da convenção condominial, não se pode dizer imprescritível a pretensão autoral.

III - Uma vez não amparada em causa de nulidade, seja absoluta, seja relativa, o caso dos autos volta-se ao reconhecimento de eventual ilegalidade e não de nulidade da previsão da Convenção.

II - Ao menos desde 2006, tinha o Autor ciência dos termos da Convenção Condominial, notadamente do critério da fração ideal para rateio de despesas, portanto, insofismável é a conclusão de que resta a sua pretensão albergada pela prescrição, considerando passados mais de 10 anos para a propositura da ação, havida em 2017 (art. 205, CC).

IV – Recurso conhecido e improvido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0005025-30.2017.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: FABRICIO CARDOSO FREITAS

APELADO: CONDOMINIO DO EDIFICIO JERIBA

RELATOR(A):
JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

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EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO. RATEIO. CRITÉRIO. FRAÇÃO IDEAL. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. PRESCRIÇÃO. LEGALIDADE. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

I - As razões à pretendida nulidade da cláusula de rateio da convenção condominial voltam-se, exclusivamente, à discordância do Autor com os termos de tal cláusula e não propriamente a uma causa de nulidade, e assim, não estando a pretensão autoral relacionada a uma causa de nulidade absoluta da convenção condominial, não se pode dizer imprescritível a pretensão autoral.

III - Uma vez não amparada em causa de nulidade, seja absoluta, seja relativa, o caso dos autos volta-se ao reconhecimento de eventual ilegalidade e não de nulidade da previsão da Convenção.

II - Ao menos desde 2006, tinha o Autor ciência dos termos da Convenção Condominial, notadamente do critério da fração ideal para rateio de despesas, portanto, insofismável é a conclusão de que resta a sua pretensão albergada pela prescrição, considerando passados mais de 10 anos para a propositura da ação, havida em 2017 (art. 205, CC).

IV – Recurso conhecido e improvido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

Composição de julgamento: 017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Relator / 025 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal / 027 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal
VOTOS VOGAIS
025 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
027 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

A
PELAÇÃO CÍVEL
N.º
0005025-30.2017.8.08.0024

APELANTE: FABRÍCIO CARDOSO FREITAS

APELADO: CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO JERIBÁ

RELATOR: DES. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

VOTO

FABRÍCIO CARDOSO FREITAS
interpõe recurso de apelação face a sentença que acolheu a preliminar de prescrição e julgou extinta, com resolução de mérito, sua ação declaratória cumulada com reembolso de cota de rateio condominial, manejada em face do
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO JERIBÁ

Aduz, em suma, o Apelante (i) a inocorrência de prescrição, na medida em que se requereu a declaração de nulidade da Convenção de Condomínio em seu artigo 11 e não a anulabilidade da convenção; (ii) que os atos nulos (nulidade absoluta) são imprescritíveis; (iii) imperiosa a declaração de nulidade do critério de rateio das taxas condominiais, qual seja, pela fração ideal e não por unidade, o que, encontra-se em discrepância com a jurisprudência vigente, de modo a infringir os princípios isonomia e da proporcionalidade; (iv) o simples fato do imóvel da cobertura possuir área maior não confere maiores benefícios ao proprietário em relação aos demais e, por conseguinte, não implica em prejuízo aos demais condôminos, sendo completamente incabível a cobrança de taxa condominial pela fração ideal do imóvel; (v) não há que se utilizar o critério da fração ideal como definidor das taxas de rateio, sob pena de se privilegiar outros moradores que deveriam também arcar igualmente com as despesas, permitindo-se, consequentemente, o enriquecimento ilícito; (vi) necessária a anulação da cláusula 11 da 1ª Alteração da Convenção de Condomínio do Edifício Jeribá, que dispõe sobre encargos comuns, a fim de permitir que as despesas do Condomínio sejam divididas em proporções iguais entre os condôminos; (vii) direito de ver-se ressarcido pelas quantias indevidamente pagas.

Em contrarrazões, o Condomínio Apelado aduz, preliminarmente (i) a alteração da causa de pedir; (ii) perda do direito em razão da inércia, porquanto a alteração da convenção condominial objeto da ação ocorrera em 25/102006; (iii) optou pelo critério para definição da base de cálculo do rateio de suas despesas, sendo a fração ideal prevista em lei e na convenção condominial.

Suscitadas matérias em trato preliminar, passo à sua análise:

- PRELIMINAR - ALTERAÇÃO DA CAUSA DE PEDIR -

De plano rechaço a alegação do Condomínio Apelado de que teria o Autor imposto em sede recursal a alteração de sua causa de pedir.

A análise da peça de ingresso em cotejo com o petitório recursal revela que a pretensão Autoral volta-se a declarar sem efeito a cláusula da Convenção Condominial que elege a “fração ideal” como critério de rateio das despesas comuns do Condomínio, tendo como causa de pedir o fato de suportar o Autor um maior quantitativo de despesas, ônus dito excessivo, não destoando dessas razões o apelo, que figura, em verdade, como peça muito próxima à exordial.

Não há margem, portanto, a se falar em alteração da causa de pedir, impondo-se a
rejeição desta preliminar.

-
PREJUDICIAL DE MÉRITO - PRESCRIÇÃO -

Sobre a prescrição, de plano é preciso deixar claro, à luz do entendimento do STJ, que não há que se falar em imprescritibilidade no caso presente.

A pretensão Autoral, como visto, visa a anulação de cláusula de convenção condominial que elegeu a “fração ideal” como base de cálculo para o rateio das despesas comuns do Condomínio.

Nesse contexto, é preciso se ter como premissa, que a fração ideal consta da Convenção desde de a instituição do Condomínio, não sendo fruto, portanto, de uma alteração daquele regramento.

Partindo, então, dessa premissa, não obstante as razões do Autor-Apelante no sentido de que sua pretensão está fundada em
nulidade absoluta
, a torná-la, segundo o alegado, imprescritível, é imperioso observar que seu pleito
não encontra-se fundado em nenhum elemento de nulidade
formal ou mesmo material
, como a inobservância à forma prescrita em lei ou das normas internas do Condomínio, mas, sim, em alegado rateio desproporcional/injusto das despesas condominiais.

As razões à pretendida nulidade, portanto, voltam-se, exclusivamente,
à
discordância do Autor com os termos de tal cláusula da Convenção, e não propriamente
à
uma

causa de nulidade.

Frise-se que não cuida o Autor em elencar nenhuma causa de nulidade da referida Convenção, mas de eventual ilegalidade.

As nulidades absolutas, lembre-se, decorrem de ofensa a preceitos de ordem pública, sendo assim definidas pelo Código Civil:

Art. 166. É nulo o negócio jurídico quando:

I - celebrado por pessoa absolutamente incapaz;

II - for ilícito, impossível ou indeterminável o seu objeto;

III - o motivo determinante, comum a ambas as partes, for ilícito;

IV - não revestir a forma prescrita em lei;

V - for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para a sua validade;

VI - tiver por objetivo fraudar lei imperativa;

VII - a lei taxativamente o declarar nulo, ou proibir-lhe a prática, sem cominar sanção.

Nesse contexto, ainda que se tome como imprescritíveis as nulidades absolutas, considerando que a pretensão autoral não encontra-se relacionada a uma causa de nulidade absoluta da Convenção Condominial, pois claramente não a elenca o Autor, impera concluir que
não se pode dizer imprescritível a pretensão
vertida pelo A
utor.

E mais, tal realidade permite dizer que, uma vez não amparada em causa
de
nulidade,
seja
absol
u
ta,
seja relativa,
o caso dos autos volta-se ao reconhecimento de eventual
il
e
ga
lidade e não de nulidade

da previsão da Convenção
.

Nesse contexto, como dito de início, decorre do caso concreto que a Convenção do Condomínio Jeribá, desde sua origem, contempla a fração ideal como forma de rateio, ou seja, desde 1995, como se vê às fls. 20/25.

Portanto, tomando em consideração a teoria da
actio nata
para definição do termo inicial do prazo prescricional para o Autor, não há nos autos certeza de quando adquire o Apelante a unidade imobiliária, contudo, há nos autos prova de que já em 2006 participou o Autor da 1ª alteração da Convenção do Condomínio, conforme fls. 26/39, documento do qual consta seu nome e sua assinatura.

Partindo, então, da premissa de que, ao menos desde 2006, tinha o Autor ciência dos termos da Convenção Condominial, notadamente do critério da fração ideal para rateio de despesas, insofismável é a conclusão de que resta a sua pretensão albergada pela prescrição, considerando passados mais de 10 anos para a propositura da ação, havida em 2017.

Válido mencionar a lição do STJ em caso análogo, ao pontuar, ainda sob a égide do Código Civil de 1916 que “
Em se tratando de relação puramente obrigacional, a refletir ação de natureza pessoal (caráter, ressalta-se, explicitado por este subscritor, por ocasião do julgamento do REsp n. 1.035.778/SP), o prazo prescricional da correlata pretensão é regido pelos artigos 177
(205 do CC/2002 – prazo de 10 anos)
e 179 do diploma civil de 1916, que preceituam ser de vinte anos.
(REsp n. 784.940/MG, relator Ministro Raul Araújo, relator para acórdão Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 20/3/2014, DJe de 16/6/2014.)

Portanto, ainda que tomado o prazo geral de 10 anos elencado pelo artigo 205, do Código Civil,
a prescrição se caracteriza
a revelar a perda da pretensão
Autoral
.

CÓDIGO CIVIL

Art. 205. A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor.

Nestes termos, entendo que
a
pretensão
vertida pelo Autor
resta fulminada p
ela prescrição, devendo, então, ser
mantida a sentença de extinção, com julgamento de mérito.

Todavia, impera consignar, caso superado este tema, que melhor sorte não resta ao Autor quando apreciado mérito de sua pretensão.

-
MÉRITO -

Fazendo-se necessária a análise meritória, valho-me, novamente, o STJ, no citado REsp 784.940/MG, relator Ministro Raul Araújo, a deixar assente que
“A lei de regência dos condomínios em edificações (lei n. 4.591/64) é expressa em atribuir a cada condômino a obrigação de arcar com as respectivas despesas, em proporção à quota-parte que lhe couber no rateio. O diploma legal sob comento pontua, ainda, que, não dispondo a convenção condominial em sentido diverso, a quota-parte corresponderá à fração ideal do terreno de cada unidade.
Ressai evidenciada a relevância da convenção condominial para a definição do critério de rateio das correlatas despesas, notadamente porque esta reflete a vontade, como um todo, dos condôminos.
No ponto, não se pode deixar de destacar o caráter normativo da convenção, a reger o comportamento de todos aqueles que voluntariamente integrem ou venham a compor determinado condomínio, não se restringindo às pessoas que participaram da constituição de tal agrupamento.
Por transcender à vontade daqueles instituíram o condomínio, de modo a regrar os direitos, deveres e comportamentos dos integrantes de uma coletividade, a convenção condominial deve, ainda, conformar-se com a lei, impositivamente.
Cabe, portanto, ao instrumento normativo sob comento regular o critério a ser adotado para o rateio das despesas do condomínio.

(...)

NO CASO EM FOCO, A CONVENÇÃO CONDOMINIAL, EXPRESSAMENTE, DETERMINA O RATEIO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS EM CONFORMIDADE COM A FRAÇÃO IDEAL DO TERRENO DE CADA UNIDADE. PARÂMETRO, INCLUSIVE, ADOTADO OBJETIVAMENTE PELA LEI, DO QUE SE CONCLUI NÃO GUARDAR, EM SI, QUALQUER ARBITRARIEDADE.

A considerar a existência de disposição convencional, de modo a estabelecer o critério pela qual as despesas condominiais devem ser partilhadas, sua observância, por determinação legal, é de rigor
.

Portanto, é imperioso observar que o critério de rateio adotado no caso concreto, ou seja, segundo a fração ideal, encontra amparo no texto expresso da lei, além de ter sido firmado por meio de convenção condominial em assembleia desprovida de mácula formal aparente.

Veja-se que tanto a Lei nº 4.591/64, que dispõe sobre os condomínios, quanto o Código Civil, são muito claros quanto ao tema:

Lei 4.591/64

Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.

§1º Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade.

Código Civil

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

No mais, insta observar que a jurisprudência pátria não encampa a ideia de que o critério da fração ideal impõe a ilegalidade reclamada pelo Apelante, havendo precedentes do STJ neste sentido, como visto acima, e também deste Tribunal:

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA CONDOMINIAL. DESPESAS DE CONSERVAÇÃO E MANUTENÇÃO DO CONDOMÍNIO. RATEIO. CÁLCULO PELA FRAÇÃO IDEAL DOS IMÓVEIS. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. LEGALIDADE. SÚMULA 83/STJ.

1. Nos termos do art. 1.336, inciso I, do Código Civil, é dever do condômino "contribuir para as despesas do condomínio, na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário da convenção".

2. Consoante a jurisprudência desta Corte, é obrigatória a observância do critério de rateio das despesas condominiais expressamente previsto na respectiva convenção do condomínio, especialmente quando o critério eleito é justamente aquele previsto como regra geral para as hipóteses em que ausente tal estipulação.

3. Estando o acórdão recorrido em harmonia com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, incide a Súmula nº 83 desta Corte, aplicável por ambas as alíneas autorizadoras.

4. Agravo regimental não provido. (AgRg no AREsp 583.848/MG, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/06/2015, DJe 06/08/2015)

AGRAVO DE INSTRUMENTO - RATEIO DE DESPESAS CONDOMINIAIS - COTA PARTE - PROPORÇÃO DE ACORDO COM AS FRAÇÕES IDEAIS - DECISÃO MANTIDA - RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

I. Vislumbra-se que não prospera a alegação de que a cobrança em fração ideal não tem previsão na convenção condominial, razão pela qual não poderia ser aplicada pelo recorrido, uma vez que a cobrança aqui estipulada encontra amparo na regra contida no próprio texto do art. 1.336 do Código Civil e art. 12, § 1º, da Lei nº 4.591.

II. Lado outro, vê-se que o recorrente, quando da aquisição do terraço que foi incorporado ao seu apartamento, em Assembleia Geral datada de junho de 1998, fez a proposta de compra da parte superior que fora acolhida pelo condomínio recorrido, desde que as frações ideais fossem acrescidas para efeito do cálculo da cota parte, o que foi aceito pelo agravante.

III. No julgado lançado como paradigma pelo recorrente, qual seja, o RESP 1.104.352/MG, o Min. Marco Buzzi sequer admitiu o recurso, sem adentrar no mérito da questão, portanto não há como afirmar que o STJ enfrentou a matéria ao ponto de reconhecer como ilegal a cobrança condominial por fração ideal.

IV. Por sua vez, quanto a alegação de que o condomínio agravado não tem nenhum custo a mais de manutenção e⁄ou prestação de serviço, tem-se que tal questão depende de prova, notadamente a prova técnica para comprovar o alegado na peça vestibular, uma vez que não é possível apurar, pelo conjunto probatório até então produzido nos autos, se o recorrente, por ser proprietário de uma fração ideal maior do que os outros apartamentos, também utiliza com exclusividade área comum do condomínio, como, por exemplo, hall e elevador privativo para o ingresso em seu imóvel, entre outros, o que certamente amplia os custos do condomínio e somente possui o agravante como beneficiário.

V. Recurso conhecido e improvido.

(TJES, Classe: Agravo de Instrumento, 24169004710, Relator: ROBSON LUIZ ALBANEZ - Relator Substituto: RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 31/10/2016, Data da Publicação no Diário: 08/11/2016)

Portanto, ainda que se possa entender que o critério adotado não figure como o melhor entre os possíveis ou o mais justo, este é o critério legal insculpido como regra geral e este fora o critério escolhido em convenção condominial, realidade que veda o reconhecimento do direito pretendido pelo Autor.

Desta feita, conheço, mas
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo irretocada a decisão objurgada.

Majoro em 5% os honorários advocatícios, ante a sucumbência recursal, ponderadas a natureza e importância da causa, a moderada complexidade, o razoável zelo profissional empregado e tempo exigido e o lugar da prestação do serviço.

É como voto.

DES.
JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

RELATOR

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:

Acompanho o voto proferido pelo eminente Relator, no sentido de
CONHECER
do recurso e a ele
NEGAR PROVIMENTO
.

Des. Sérgio Ricardo de Souza:

acompanho a Relatoria.