Tribunal: TJES
Processo: 0022239-11.2011.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARCOS VALLS FEU ROSA
Órgão julgador: MARCOS VALLS FEU ROSA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Promessa de Compra e Venda; Provas em geral
Data de julgamento: 2024-09-05

Ementa:
EMENTA
:
APELAÇÃO CÍVEL
.
AÇÃO ORDINÁRIA.
ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL EM HASTA PÚBLICA. DESPESAS CONDOMINIAIS. ABATIMENTO DO SALDO. IMPOSSIBILIDADE. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE PELOS DÉBITOS
PROPTER REM
. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.

1.
A responsabilidade do arrematante pelas obrigações condominiais, de natureza
propter rem
, deve constar do edital do leilão, de modo a garantir publicidade acerca da existência, bem como da amplitude, das dívidas eventualmente existentes que incidam sobre o bem levado à hasta pública.

2
.
Hipótese em que, apesar de afirmar que foi surpreendido com a existência de débitos condominiais após a arrematação do referido imóvel, os quais supostamente não estariam discriminados no edital de hasta pública, o recorrente não colacionou aos autos nenhum documento que pudesse corroborar minimamente com tal narrativa, ônus que lhe incumbia, nos termos do art. 373, I, do CPC.

3
.
Considerando que o arrematante é responsável pelos débitos de natureza
propter rem
, a improcedência do pedido referente ao abatimento de valores decorrentes de despesas condominiais é medida que se impõe.

4.
Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0022239-11.2011.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: JOSE ALEXANDER BASTOS DYNA

APELADO: BANCO ECONOMICO S. A. EM LIQUIDACAO

RELATOR(A):
MARCOS VALLS FEU ROSA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

EMENTA
:
APELAÇÃO CÍVEL
.
AÇÃO ORDINÁRIA.
ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL EM HASTA PÚBLICA. DESPESAS CONDOMINIAIS. ABATIMENTO DO SALDO. IMPOSSIBILIDADE. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE PELOS DÉBITOS
PROPTER REM
. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.

1.
A responsabilidade do arrematante pelas obrigações condominiais, de natureza
propter rem
, deve constar do edital do leilão, de modo a garantir publicidade acerca da existência, bem como da amplitude, das dívidas eventualmente existentes que incidam sobre o bem levado à hasta pública.

2
.
Hipótese em que, apesar de afirmar que foi surpreendido com a existência de débitos condominiais após a arrematação do referido imóvel, os quais supostamente não estariam discriminados no edital de hasta pública, o recorrente não colacionou aos autos nenhum documento que pudesse corroborar minimamente com tal narrativa, ônus que lhe incumbia, nos termos do art. 373, I, do CPC.

3
.
Considerando que o arrematante é responsável pelos débitos de natureza
propter rem
, a improcedência do pedido referente ao abatimento de valores decorrentes de despesas condominiais é medida que se impõe.

4.
Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: VISTOS, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores que integram a Quarta Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, à unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 030 - Gabinete Des. MARCOS VALLS FEU ROSA

Composição de julgamento: 030 - Gabinete Des. MARCOS VALLS FEU ROSA - MARCOS VALLS FEU ROSA - Relator / 031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal / 007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA - Vogal
VOTOS VOGAIS
031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0022239-11.2011.8.08.0035

APELANTE: JOSÉ ALEXANDER BASTOS DYNA

APELADO: BANCO BESA S/A

RELATOR: DES. MARCOS VALLS FEU ROSA

VOTO

Consoante anteriormente relatado, cuidam os autos de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
JOSÉ ALEXANDER BASTOS DYNA
contra

a r. sentença de fls. 177/178, proferida pelo MM. Juiz de Direito da 3ª Vara Cível de Vila Velha, que, nos autos da
ação de procedimento ordinário
ajuizada em face do
BANCO BESA S/A
, julgou parcialmente procedente a pretensão autoral, nos seguintes termos:

“Ante o exposto, julgo procedente o pedido autoral declarando extinta a obrigação de pagar o valor correspondente às parcelas de amortização do valor do lance oferecido para a aquisição e arrematação do valor do lance oferecido para a aquisição e arrematação do imóvel mencionado, o que faço com fulcro no art. 546 do CPC/15.

Julgo improcedente o pedido para que o valor depositado seja revertido para a quitação/pagamento do débito condominial, por falta de previsão legal.

Condeno o requerido ao pagamento das custas e dos honorários advocatícios, arbitrados em 05% (cinco por cento) sobre o valor dado a causa.”

Em suas razões recursais (fls. 220/228), o recorrente pugna pela reforma da r. sentença, aduzindo, em síntese, que é possível o abatimento do preço do valor da arrematação em razão da existência de ônus financeiros não indicados no edital do leilão.

Contrarrazões, às fls. 232/235-verso, pelo desprovimento do recurso.

Antes, porém, de analisar o mérito recursal, importante fazer um breve resumo dos fatos subjacentes à causa.

Na origem, trata-se de “ação de procedimento ordinário” ajuizada por
JOSÉ ALEXANDER BASTOS DYNA,
ora recorrente, em face do
BANCO BESA S/A,
ora recorrido, no qual aduz, em resumo, que arrematou, em leilão público, o apartamento nº 101, do bloco 204, módulo C, do Edifício Camélia, em Parque Coqueiral de Itaparica, no Município de Vila Velha, pelo valor de R$ 58.000,00 (cinquenta e oito mil reais).

Narra que, após a arrematação do bem, descobriu que
“(...) o imóvel leiloado pelo ora demandado não estava livre e desembaraçado, porquanto verificou-se débito preexistente no valor de R$ 27.536,98 (vinte e sete mil, quinhentos e trinta e seis reais e noventa e oito centavos)”
.

Basicamente diante de tais circunstâncias, o autor ajuizou a presente demanda, pugnando, liminarmente, pela autorização para
“(...) efetuar os depósitos em dinheiro dos valores mensais das parcelas de amortização do preço contratado até o saldo devedor do lance de arrematação”
.

No mérito, requereu que fosse reconhecida a extinção da obrigação de pagar correspondente às parcelas de amortização do montante referente ao lance oferecido para aquisição do imóvel, bem como que
“Seja todo o valor revertido para a quitação/pagamento do débito condominial”.

Após o trâmite processual, sobreveio a r. sentença vergastada, que julgou parcialmente procedente a pretensão autoral, nos termos anteriormente delineados.

Foi, então, contra esse pronunciamento jurisdicional que o recorrente interpôs o presente recurso, que passo a apreciar.

Pois bem. Compulsando detidamente os autos, verifica-se que a pretensão do recorrente, nessa seara recursal, é que seja reconhecida a possibilidade de se abater, do salvo devedor da arrematação do bem, a importância referente à dívida existente que decorre de despesas condominiais.

Acerca do tema, rememoro que o entendimento jurisprudencial é consolidado no sentido de que
"em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem, constando do edital de praça a existência de ônus incidente sobre o imóvel, o arrematante é responsável pelo pagamento das despesas condominiais vencidas, ainda que estas sejam anteriores à arrematação, admitindo-se, inclusive, a sucessão processual do antigo executado pelo arrematante"
(RESP 1.672.508/SP, Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 25/06/2019, DJe 01/08/2019). Senão vejamos:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. COTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL. RESPONSABILIDADE CONDICIONAL DO ARREMATANTE. PRECEDENTES STJ. SUCESSÃO PROCESSUAL. NECESSÁRIA PREVISÃO NO EDITAL DE ARREMATAÇÃO. OMISSÃO. DETERMINAÇÃO DE RETORNO DOS AUTOS. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1.
Em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem, constando do edital de praça a existência de ônus incidente sobre o imóvel, o arrematante é responsável pelo pagamento das despesas condominiais vencidas, ainda que estas sejam anteriores à arrematação, admitindo-se, inclusive, a sucessão processual do antigo executado pelo arrematante. Precedentes.
2. É possível, excepcionalmente, deixar de aplicar o direito à espécie quando, para isso, depender de análise de matéria fática, com o retorno dos autos à origem. 3. Agravo interno a que se nega provimento.
(STJ; AgInt-AREsp 2.286.555; Proc. 2023/0024493-7; RJ; Quarta Turma; Relª Min. Maria Isabel Gallotti; DJE 15/12/2023)
(grifei)

_______________

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. MATÉRIA CONSTITUCIONAL. ANÁLISE. INVIABILIDADE. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMÓVEL. ARREMATAÇÃO. HASTA PÚBLICA. INFORMAÇÃO. EDITAL. EXISTÊNCIA. DÉBITOS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE. ARREMATANTE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. REVERSÃO DO JULGADO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. NÃO CONFIGURAÇÃO. (...) 3.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça preleciona que a dívida condominial constitui-se como obrigação propter rem. Assim, constando no edital de praça a existência de ônus sobre o imóvel, mesmo no caso de arrematação, o novo adquirente responde pelos encargos condominiais vencidos incidentes sobre o imóvel, salvo se não houver ressalvas no edital.
4. No caso, o acórdão destacou que constou expressamente no edital o ônus incidente sobre o imóvel, além da responsabilidade do arrematante pelas despesas condominiais vencidas e vincendas. (...) 7. Agravo interno não provido.
(STJ; AgInt-AREsp 1.752.437; Proc. 2020/0224096-0; SP; Terceira Turma; Rel. Min. Ricardo Villas Boas Cueva; DJE 18/03/2022)
(grifei)

Com efeito, a responsabilidade do arrematante pelas obrigações condominiais, de natureza
propter rem
, deve constar do edital do leilão, de modo a garantir publicidade acerca da existência, bem como da amplitude, das dívidas eventualmente existentes que incidam sobre o bem levado à hasta pública.

Nesse sentido, cito os seguintes arestos:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. Ação de cobrança. Cumprimento de sentença.
Despesas condominiais.
Decisão que indeferiu o pedido de inclusão do arrematante no polo passivo. Insurgência do Exequente. Acolhimento. Alienação promovida perante outro juízo.
Edital que constou a existência da dívida, ora discutida. Responsabilização do arrematante.
Decisão reformada. Recurso provido.
(TJSP; AI 2339329-09.2023.8.26.0000; Ac. 17993994; São Paulo; Vigésima Sexta Câmara de Direito Privado; Relª Desª Maria de Lourdes Lopez Gil; Julg. 12/06/2024; DJESP 18/06/2024; Pág. 1734)
(grifei)

_______________

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE C/C PERDAS E DANOS, EM CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DECISÃO AGRAVADA QUE INDEFERIU O REQUERIMENTO DE INTIMAÇÃO DO CONDOMÍNIO, DO CORPO DE BOMBEIROS E DO MUNICÍPIO PARA LEVANTAMENTO DO CRÉDITO E QUE DECLAROU QUE O ARREMATANTE É RESPONSÁVEL PELO PAGAMENTO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS. Insurgência do agravante que procede.
Constou do edital do leilão que a arrematação se daria livre e desembaraçada e que os créditos de natureza propter rem não seriam assumidos pelo arrematante mas sub-rogados no produto do leilão.
Mandado de pagamento indevidamente expedido em favor dos agravados, autores da ação, sem a prévia su-rogação.
Ausência de responsabilidade do arrematante, portanto, quanto ao débito condominial consolidado antes da arrematação
, ao contrário do entendimento do juizo " a quo. Inaplicabilidade, na espécie, do art. 1345 do Código Civil.
Dívidas que deverão ser quitadas com o produto do leilão, o qual deverá ser restituído ao juízo para tal fim pelos agravados, sob pena de se tornarem os responsáveis pelo pagamento já que se apropriaram do valor que tinha esta destinação
. Provimento do recurso.
(TJRJ; AI 0101965-16.2023.8.19.0000; Rio de Janeiro; Décima Terceira Câmara de Direito Privado; Relª Desª Maria da Glória Oliveira Bandeira de Mello; DORJ 10/06/2024; Pág. 588)
(grifei)

Sobreleva-se que tal quadro, inclusive, é extensível aos débitos vencidos e aos vincendos até a imissão do arrematante na posse do imóvel.

Diante de tais premissas, no caso vertente, contudo, verifico que o recorrente não se desincumbiu do ônus que lhe cabia, nos termos do art. 373, I, do CPC, visto que, a despeito de afirmar que foi surpreendido com a existência de débitos condominiais após a arrematação do referido imóvel, os quais supostamente não estariam discriminados no edital de hasta pública, não colacionou aos autos nenhum documento que pudesse corroborar minimamente com tal narrativa.

Sendo assim, considerando que o arrematante é responsável pelos débitos de natureza
propter rem
, a improcedência do pedido referente ao abatimento de valores decorrentes de despesas condominiais é medida que se impõe.

Em sentido análogo, cito os seguintes julgados:

EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS.
Hipótese em que o arrematante se insurge contra o valor atualizado do débito condominial, a aduzir que a quantia apresentada após a arrematação do bem supera, em muito, o valor informado no edital, e que isto prejudica a viabilidade do negócio. Regularidade do edital de leilão a garantir publicidade acerca da existência e da amplitude dos débitos inadimplidos que incidem sobre o imóvel levado à hasta.
Inteligência do art. 886, VI, do CPC.
O arrematante é responsável pelos débitos propter rem
. (...) Recurso parcialmente provido, com determinação e observação.
(TJSP; AI 2298807-37.2023.8.26.0000; Ac. 17719204; Cotia; Vigésima Oitava Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Ferreira da Cruz; Julg. 26/03/2024; rep. DJESP 11/04/2024; Pág. 2003)
(grifei)

_______________

AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO. ALIENAÇÃO DE IMÓVEL EM HASTA PÚBLICA.
Decisão que indeferiu o pedido de abatimento das despesas condominiais vencidas após a arrematação do saldo da venda. Insurgência da arrematante. Descabimento. É pacífica a jurisprudência do eg. STJ no sentido de ser o arrematante responsável pelas despesas condominiais, independentemente da imissão na posse ou mesmo da formalização do registro imobiliário.
Obrigação propter rem, sendo inoponíveis ao condomínio relações jurídicas estranhas à coisa. Ademais, o abatimento do débito do saldo da alienação, além de não possuir qualquer previsão no edital do leilão, representaria prejuízo ao exequente, bem como quebra da isonomia e publicidade do procedimento. Manutenção da decisão. Recurso desprovido.
(TJRJ; AI 0021970-85.2022.8.19.0000; Rio de Janeiro; Sexta Câmara de Direito Público; Relª Desª Mônica Feldman de Mattos; DORJ 22/06/2023; Pág. 613)
(grifei)

Diante do exposto,
CONHEÇO
do recurso, porquanto presentes os requisitos de admissibilidade, para
NEGAR
-
LHE
PROVIMENTO
, mantendo incólume a r. sentença vergastada.

Hipótese que não comporta a aplicação do § 11, do art. 85, do CPC, visto que o ônus sucumbencial, em Primeiro Grau, recaiu sobre o recorrido.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargador Substituto Carlos Magno Moulin Lima:

Acompanho o respeitável voto de relatoria para negar provimento ao recurso.

Manifesto-me por acompanhar, em sua integralidade, o voto exarado pelo douto relator. Este é o voto.