Tribunal: TJES
Processo: 5007042-79.2024.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão julgador: DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Imissão; Efeito Suspensivo a Recurso
Data de julgamento: 2024-09-19

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE. TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA NA ORIGEM. DETERMINAÇÃO DE EXPEDIÇÃO DE MANDADO PARA QUE O REQUERIDO/RECORRENTE DESOCUPE O IMÓVEL OBJETO DA LIDE NO PRAZO DE 30 DIAS. AÇÃO DE CUNHO PETITÓRIO POSTO À DISPOSIÇÃO DO PROPRIETÁRIO E NÃO DO POSSUIDOR. EXERCÍCIO DA POSSE DIRETA. ART. 1.228 DO CC. PROPRIEDADE DO IMÓVEL OBJETO DA LIDE QUE SE ENCONTRA CONSOLIDADO NO PATRIMÔNIO DO BNDES. AUSÊNCIA DE RELAÇÃO JURÍDICA PRÉVIA ENTRE O AUTOR E A PESSOA QUE SE ENCONTRAVA NA POSSE DO IMÓVEL. PARTE AUTORA QUE NÃO REALIZOU A TRANSCRIÇÃO DA CARTA DE ARREMATAÇÃO NO REGISTRO GERAL DE IMÓVEIS. INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 84 DO STJ. PRETENSÃO PETITÓRIA, CUJA EFICÁCIA DEPENDE DE REGISTRO.

1)
Inicialmente, no que tange à tese da parte agravante quanto à ocorrência de litispendência, friso que a análise pelo Tribunal implicaria em supressão de instância e consequente ofensa ao duplo grau de jurisdição, considerando que tal questão não fora analisada pelo juízo de origem. Assim, deixa-se de analisar tal ponto, em respeito ao duplo grau de jurisdição.

2)
A ação de imissão de posse constitui via adequada para que o adquirente do imóvel, proprietário, obtenha a posse do bem. Trata-se de ação de cunho petitório, representando o remédio jurídico posto à disposição do proprietário não possuidor para que desfrute do exercício da posse direta.

3)
Nos termos do art. 1228 do CC/02 a ação de imissão de posse possui cunho essencialmente dominial e se destina à tutela do direito do proprietário de reivindicar a coisa das mãos de quem injustamente a detenha ou possua, ao afirmar que "o proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha". A demanda de imissão de posse não se trata de ação em que se discute a posse, tendo em vista que os seus demandantes são os proprietários que jamais exerceram a posse direta do imóvel reivindicado. Portanto, a ação de imissão de posse constitui via adequada para que o adquirente do imóvel, proprietário, obtenha a posse do bem. Trata-se de ação de cunho petitório, representando o remédio jurídico posto à disposição do proprietário não possuidor para que desfrute do exercício da posse direta.

4)
No caso em tela, verifica-se que a propriedade do imóvel objeto da lide se encontra consolidado no patrimônio do BANCO DE DESENVOLVIMENTO DO ESPÍRITO SANTO (BNDES), conforme é possível verificar da certidão do imóvel lançada por cópia no ID nº 41083610 dos autos de origem (Av-512.757 - Prot. 51268 - 11/02/2020 - CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA COM RESTRIÇÃO DE DISPONIBILIDADE), “considerando que o devedor e fiduciante EDIMAR ZUCCOLOTTO, já qualificado, após ter sido regularmente intimado nos termos do art. 26, da Lei 9.514/1997, para cumprimento das obrigações contratuais assumidas no instrumento objeto do registro nº 3 junto à credora, “não purgou a mora” no referido prazo legal, tudo em conformidade com o procedimento de Intimação registrado sob o nº 7.616, livro 03 (Registro Auxiliar)”. Ainda de acordo com a referida averbação constante na certidão do imóvel, consta a informação de que “Sobre a propriedade ora consolidada incide a restrição de disponibilidade decorrente do art. 27 do mesmo diploma legal, ou sejam a proprietária somente poderá alienar o imóvel levando-o a público leilão”. Ato contínuo, a parte autora, ora agravada, adquiriu o imóvel descrito na inicial através de arrematação em leilão extrajudicial (ID nº 41082607 dos autos originários).

5)
Não se pode exigir daquele que adquiriu o bem de forma legítima do agente financiador o pagamento de indenização pelas eventuais benfeitorias porque, quando da aquisição, o preço por ele pago englobou o valor das benfeitorias existentes no imóvel. Além disso, mister destacar ainda que não há qualquer relação jurídica prévia entre o autor e a pessoa que se encontrava na posse do imóvel (parte promovida), razão pela qual o pedido de indenização pelas benfeitorias não pode ser oponível ao adquirente de boa-fé.

6)
Especificamente em relação aos requisitos necessários para o deferimento da liminar na origem, é preciso considerar que o adquirente do imóvel arrematado em leilão extrajudicial tem direito à imissão na posse do bem após transcrita a escritura pública no Cartório de Registro de Imóveis, consoante os termos dos arts. 1.227 e 1.245 do Código Civil. Todavia, no caso ora analisado, verifica-se que a parte autora não realizou a transcrição da carta de arrematação no Registro Geral de Imóveis, carecendo de eficácia real capaz de outorgar legitimação aos arrematantes postularem pela imissão de posse. Isso porque, a propriedade se adquire, por ato inter vivos, mediante registro do título translativo no Registro de Imóveis e, enquanto não seja promovido, o alienante continua a ser considerado como o proprietário do imóvel e, como tal, legitimado para os atos de postulação petitória. É esta a literalidade do art. 1.227 c/c 1.245, caput e § 1º do Código Civil transcrito anteriormente, o qual consubstancia o princípio da inscrição, segundo o qual, o lançamento do título na matrícula consolida o caráter constitutivo da propriedade, confere oponibilidade a terceiros e segurança jurídica registral.

7)
Portanto, os Autores, ora agravados, são arrematantes, no plano obrigacional. Por isso, uma vez que o título de transmissão de propriedade não foi levado a registro, eles não podem postular, em nome próprio, o direito alheio à imissão na posse do imóvel. Oportuno destacar ainda que não se aplica, no caso em análise, a Súmula 84 do STJ, segundo a qual: “É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro.” Este enunciado é inaplicável ao caso, pois fundamenta pretensão possessória. No presente, a pretensão é petitória, cuja eficácia depende de registro.

8) Recurso conhecido e provido. Decisão anulada.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5007042-79.2024.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: EDIMAR ZUCCOLOTTO

AGRAVADO: ADAIL GOMES DO ROSARIO e outros

RELATOR(A):
DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA

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EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE. TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA NA ORIGEM. DETERMINAÇÃO DE EXPEDIÇÃO DE MANDADO PARA QUE O REQUERIDO/RECORRENTE DESOCUPE O IMÓVEL OBJETO DA LIDE NO PRAZO DE 30 DIAS. AÇÃO DE CUNHO PETITÓRIO POSTO À DISPOSIÇÃO DO PROPRIETÁRIO E NÃO DO POSSUIDOR. EXERCÍCIO DA POSSE DIRETA. ART. 1.228 DO CC. PROPRIEDADE DO IMÓVEL OBJETO DA LIDE QUE SE ENCONTRA CONSOLIDADO NO PATRIMÔNIO DO BNDES. AUSÊNCIA DE RELAÇÃO JURÍDICA PRÉVIA ENTRE O AUTOR E A PESSOA QUE SE ENCONTRAVA NA POSSE DO IMÓVEL. PARTE AUTORA QUE NÃO REALIZOU A TRANSCRIÇÃO DA CARTA DE ARREMATAÇÃO NO REGISTRO GERAL DE IMÓVEIS. INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 84 DO STJ. PRETENSÃO PETITÓRIA, CUJA EFICÁCIA DEPENDE DE REGISTRO.

1)
Inicialmente, no que tange à tese da parte agravante quanto à ocorrência de litispendência, friso que a análise pelo Tribunal implicaria em supressão de instância e consequente ofensa ao duplo grau de jurisdição, considerando que tal questão não fora analisada pelo juízo de origem. Assim, deixa-se de analisar tal ponto, em respeito ao duplo grau de jurisdição.

2)
A ação de imissão de posse constitui via adequada para que o adquirente do imóvel, proprietário, obtenha a posse do bem. Trata-se de ação de cunho petitório, representando o remédio jurídico posto à disposição do proprietário não possuidor para que desfrute do exercício da posse direta.

3)
Nos termos do art. 1228 do CC/02 a ação de imissão de posse possui cunho essencialmente dominial e se destina à tutela do direito do proprietário de reivindicar a coisa das mãos de quem injustamente a detenha ou possua, ao afirmar que "o proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha". A demanda de imissão de posse não se trata de ação em que se discute a posse, tendo em vista que os seus demandantes são os proprietários que jamais exerceram a posse direta do imóvel reivindicado. Portanto, a ação de imissão de posse constitui via adequada para que o adquirente do imóvel, proprietário, obtenha a posse do bem. Trata-se de ação de cunho petitório, representando o remédio jurídico posto à disposição do proprietário não possuidor para que desfrute do exercício da posse direta.

4)
No caso em tela, verifica-se que a propriedade do imóvel objeto da lide se encontra consolidado no patrimônio do BANCO DE DESENVOLVIMENTO DO ESPÍRITO SANTO (BNDES), conforme é possível verificar da certidão do imóvel lançada por cópia no ID nº 41083610 dos autos de origem (Av-512.757 - Prot. 51268 - 11/02/2020 - CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA COM RESTRIÇÃO DE DISPONIBILIDADE), “considerando que o devedor e fiduciante EDIMAR ZUCCOLOTTO, já qualificado, após ter sido regularmente intimado nos termos do art. 26, da Lei 9.514/1997, para cumprimento das obrigações contratuais assumidas no instrumento objeto do registro nº 3 junto à credora, “não purgou a mora” no referido prazo legal, tudo em conformidade com o procedimento de Intimação registrado sob o nº 7.616, livro 03 (Registro Auxiliar)”. Ainda de acordo com a referida averbação constante na certidão do imóvel, consta a informação de que “Sobre a propriedade ora consolidada incide a restrição de disponibilidade decorrente do art. 27 do mesmo diploma legal, ou sejam a proprietária somente poderá alienar o imóvel levando-o a público leilão”. Ato contínuo, a parte autora, ora agravada, adquiriu o imóvel descrito na inicial através de arrematação em leilão extrajudicial (ID nº 41082607 dos autos originários).

5)
Não se pode exigir daquele que adquiriu o bem de forma legítima do agente financiador o pagamento de indenização pelas eventuais benfeitorias porque, quando da aquisição, o preço por ele pago englobou o valor das benfeitorias existentes no imóvel. Além disso, mister destacar ainda que não há qualquer relação jurídica prévia entre o autor e a pessoa que se encontrava na posse do imóvel (parte promovida), razão pela qual o pedido de indenização pelas benfeitorias não pode ser oponível ao adquirente de boa-fé.

6)
Especificamente em relação aos requisitos necessários para o deferimento da liminar na origem, é preciso considerar que o adquirente do imóvel arrematado em leilão extrajudicial tem direito à imissão na posse do bem após transcrita a escritura pública no Cartório de Registro de Imóveis, consoante os termos dos arts. 1.227 e 1.245 do Código Civil. Todavia, no caso ora analisado, verifica-se que a parte autora não realizou a transcrição da carta de arrematação no Registro Geral de Imóveis, carecendo de eficácia real capaz de outorgar legitimação aos arrematantes postularem pela imissão de posse. Isso porque, a propriedade se adquire, por ato inter vivos, mediante registro do título translativo no Registro de Imóveis e, enquanto não seja promovido, o alienante continua a ser considerado como o proprietário do imóvel e, como tal, legitimado para os atos de postulação petitória. É esta a literalidade do art. 1.227 c/c 1.245, caput e § 1º do Código Civil transcrito anteriormente, o qual consubstancia o princípio da inscrição, segundo o qual, o lançamento do título na matrícula consolida o caráter constitutivo da propriedade, confere oponibilidade a terceiros e segurança jurídica registral.

7)
Portanto, os Autores, ora agravados, são arrematantes, no plano obrigacional. Por isso, uma vez que o título de transmissão de propriedade não foi levado a registro, eles não podem postular, em nome próprio, o direito alheio à imissão na posse do imóvel. Oportuno destacar ainda que não se aplica, no caso em análise, a Súmula 84 do STJ, segundo a qual: “É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro.” Este enunciado é inaplicável ao caso, pois fundamenta pretensão possessória. No presente, a pretensão é petitória, cuja eficácia depende de registro.

8) Recurso conhecido e provido. Decisão anulada.

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ACÓRDÃO

À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Composição de julgamento: 027 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Relator / 005 - Gabinete Des. CARLOS SIMÕES FONSECA - FERNANDA CORREA MARTINS - Vogal / 013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal
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RELATÓRIO

Cuidam os autos de recurso de agravo de instrumento interposto por
EDIMAR ZUCCOLOTTO
contra r. decisão proferida pelo d. juízo da 2ª Vara Cível de Nova Venécia/ES que, nos autos da Ação de Imissão de Posse ajuizada por
ADAIL GOMES DO ROSÁRIO
e
APARECIDA FRIGI DO ROSÁRIO
, deferiu a tutela de urgência e determinou a expedição de mandado para que o requerido, ora agravante, desocupe o imóvel objeto da lide no prazo de 30 (trinta) dias, bem como que se abstenha de provocar qualquer dano ao imóvel, tudo sob pena de responder por eventual crime previsto no artigo 163 do CP, além de fixar multa diária no importe de R$1.000,00 (mil reais), em favor dos autores.

Irresignado, o agravante suscita, preliminarmente, preliminar de litispendência da ação de origem, consignando que “e antes de ingressar com a presente ação de imissão na posse nº. 5001431-31.2024.8.08.0038 na Comarca de Nova Venécia/ES, distribuída em 10/04/2024, os agravados ajuizaram ação cível com as mesmas partes, causa de pedir e pedido na Comarca de Rio Bananal/ES, conforme autos eletrônicos nº. 5000260-94.2024.8.08.0052, protocolados em 21/03/2024”. Assim, a parte recorrente requer a suspensão da decisão e, posteriormente, a cassação da decisão agravada, a fim de julgar extinta a ação de imissão de posse originária, nos termos dos arts. 485, inciso V e 337, inciso VI e § 1º do Código de Processo Civil. No mérito, alega, em síntese, que:
(i)
“o número correto da matrícula do imóvel do agravante é 12.757, conforme certidão de inteiro que segue em anexo e constante do Id 41082607 [e não 12.797]”, ao passo que “o imóvel (casa azul) de Id 41083604 não está localizado em área referente a matrícula 12.757, mas em imóvel limítrofe (vizinho) pertencente a matrícula diversa”;
(ii)
“desde 30/11/2021 o agravante ingressou com a ação anulatória de leilão nº. 5002191-82.2021.8.08.0038 em face do Banco de Desenvolvimento do Espírito Santo S/A – BANDES, objetivando a anulação/suspensão/cancelamento do leilão administrativo objeto destes autos”;
(iii)
“No longínquo ano de 2012, o agravante celebrou com o BANDES Cédula de Crédito Bancário nº. 56761/1 – BNDES- PRONAF – MAIS ALIMENTOS SAFRA 2011-2012, emitida em 30/03/2012, no valor de R$ 57.920,00 (cinquenta e sete mil e novecentos e vinte reais)”;
(iv)
“Tal Cédula de Crédito Bancário motivou o processo de nº 0001282-62.2020.8.08.0038 - Ação Monitória, bem como a Cédula de Crédito Bancário nº.59721/1 BNDES- PRONAF – MAIS ALIMENTOS- SAFRA 2012-2013, onde o valor total da dívida exigida foi de R$ 50.039,14 (cinquenta mil e trinta e nove reais e quatorze centavos) e processo de nº 0000294-75.2019.8.08.0038 ação de execução de título extrajudicial”;
(v)
“posteriormente o agravante celebrou acordos com a referida instituição financeira, relativamente aos processos 5002191-82.2021.8.08.0038, 0001282-62.2020.8.08.0038 e 0000294-75.2019.8.08.0038, pactos este homologados por Sentença”;
(vi)
“muito antes da arrematação ocorrida em 21/09/2022, o agravante celebrou acordos com o Banco credor, sendo devidamente celebrado o Termo Aditivo 59721/1 BNDES, assinado desde 04/11/2021 e Termo Aditivo à Cédula de Crédito Bancário nº. 56761/1”;
(vii)
“a instituição financeira aparentemente pretende locupletar-se ilicitamente, pois celebrou acordos com o agravante, mas realizou leilão extrajudicial do bem, mesmo com a dívida já tendo sido renegociada”;
(viii)
“os autores, ora agravados, firmaram tão somente Contrato de Promessa de Compra e Venda com o BANDES, inexistindo escritura pública de transferência do bem, sequer seu registro, averbação ou transferência”;
(ix)
“somente após regularmente transcrita a escritura pública de compra e venda definitiva com registro no Cartório de Registro de Imóveis é que surgiria o direito de imissão na posse do bem para os adquirentes do imóvel arrematado em leilão extrajudicial”;
(x)
“fica evidente que o Douto Juízo “a quo” não decidiu de maneira acertada, pois utilizou o documento de Id 1082608 (notificação extrajudicial) como um dos fundamentos para deferir a liminar”;
(xi)
“o edital de leilão extrajudicial simplesmente especificou e qualificou o imóvel desconsiderando benfeitorias realizadas pelo agravante”;

Diante de tais argumentos, pleiteou a atribuição do efeito suspensivo ao recurso. Ao final, pugna pela anulação da decisão agravada.

Decisão lançada no ID nº 8571033 deferindo a atribuição do efeito suspensivo ao recurso.

Contrarrazões apresentadas por
ADAIL GOMES DO ROSÁRIO
no ID nº 9418334, pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Inclua-se o feito em pauta para julgamento.

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VOTO VENCEDOR

Conforme brevemente relatado, cuidam os autos de recurso de agravo de instrumento interposto por
EDIMAR ZUCCOLOTTO
contra r. decisão proferida pelo d. juízo da 2ª Vara Cível de Nova Venécia/ES que, nos autos da Ação de Imissão de Posse ajuizada por
ADAIL GOMES DO ROSÁRIO
e
APARECIDA FRIGI DO ROSÁRIO
, deferiu a tutela de urgência e determinou a expedição de mandado para que o requerido, ora agravante, desocupe o imóvel objeto da lide no prazo de 30 (trinta) dias, bem como que se abstenha de provocar qualquer dano ao imóvel, tudo sob pena de responder por eventual crime previsto no artigo 163 do CP, além de fixar multa diária no importe de R$1.000,00 (mil reais), em favor dos autores.

Irresignado, o agravante suscita, preliminarmente, preliminar de litispendência da ação de origem, consignando que “e antes de ingressar com a presente ação de imissão na posse nº. 5001431-31.2024.8.08.0038 na Comarca de Nova Venécia/ES, distribuída em 10/04/2024, os agravados ajuizaram ação cível com as mesmas partes, causa de pedir e pedido na Comarca de Rio Bananal/ES, conforme autos eletrônicos nº. 5000260-94.2024.8.08.0052, protocolados em 21/03/2024”. Assim, a parte recorrente requer a suspensão da decisão e, posteriormente, a cassação da decisão agravada, a fim de julgar extinta a ação de imissão de posse originária, nos termos dos arts. 485, inciso V e 337, inciso VI e § 1º do Código de Processo Civil. No mérito, alega, em síntese, que:
(i)
“o número correto da matrícula do imóvel do agravante é 12.757, conforme certidão de inteiro que segue em anexo e constante do Id 41082607 [e não 12.797]”, ao passo que “o imóvel (casa azul) de Id 41083604 não está localizado em área referente a matrícula 12.757, mas em imóvel limítrofe (vizinho) pertencente a matrícula diversa”;
(ii)
“desde 30/11/2021 o agravante ingressou com a ação anulatória de leilão nº. 5002191-82.2021.8.08.0038 em face do Banco de Desenvolvimento do Espírito Santo S/A – BANDES, objetivando a anulação/suspensão/cancelamento do leilão administrativo objeto destes autos”;
(iii)
“No longínquo ano de 2012, o agravante celebrou com o BANDES Cédula de Crédito Bancário nº. 56761/1 – BNDES- PRONAF – MAIS ALIMENTOS SAFRA 2011-2012, emitida em 30/03/2012, no valor de R$ 57.920,00 (cinquenta e sete mil e novecentos e vinte reais)”;
(iv)
“Tal Cédula de Crédito Bancário motivou o processo de nº 0001282-62.2020.8.08.0038 - Ação Monitória, bem como a Cédula de Crédito Bancário nº.59721/1 BNDES- PRONAF – MAIS ALIMENTOS- SAFRA 2012-2013, onde o valor total da dívida exigida foi de R$ 50.039,14 (cinquenta mil e trinta e nove reais e quatorze centavos) e processo de nº 0000294-75.2019.8.08.0038 ação de execução de título extrajudicial”;
(v)
“posteriormente o agravante celebrou acordos com a referida instituição financeira, relativamente aos processos 5002191-82.2021.8.08.0038, 0001282-62.2020.8.08.0038 e 0000294-75.2019.8.08.0038, pactos este homologados por Sentença”;
(vi)
“muito antes da arrematação ocorrida em 21/09/2022, o agravante celebrou acordos com o Banco credor, sendo devidamente celebrado o Termo Aditivo 59721/1 BNDES, assinado desde 04/11/2021 e Termo Aditivo à Cédula de Crédito Bancário nº. 56761/1”;
(vii)
“a instituição financeira aparentemente pretende locupletar-se ilicitamente, pois celebrou acordos com o agravante, mas realizou leilão extrajudicial do bem, mesmo com a dívida já tendo sido renegociada”;
(viii)
“os autores, ora agravados, firmaram tão somente Contrato de Promessa de Compra e Venda com o BANDES, inexistindo escritura pública de transferência do bem, sequer seu registro, averbação ou transferência”;
(ix)
“somente após regularmente transcrita a escritura pública de compra e venda definitiva com registro no Cartório de Registro de Imóveis é que surgiria o direito de imissão na posse do bem para os adquirentes do imóvel arrematado em leilão extrajudicial”;
(x)
“fica evidente que o Douto Juízo “a quo” não decidiu de maneira acertada, pois utilizou o documento de Id 1082608 (notificação extrajudicial) como um dos fundamentos para deferir a liminar”;
(xi)
“o edital de leilão extrajudicial simplesmente especificou e qualificou o imóvel desconsiderando benfeitorias realizadas pelo agravante”;

Diante de tais argumentos, pleiteou a atribuição do efeito suspensivo ao recurso. Ao final, pugna pela anulação da decisão agravada.

Por meio da decisão lançada no ID nº 8571033, deferi o efeito suspensivo ao recurso.

Nesta oportunidade, em que aprecio o presente feito sob um juízo de cognição mais profundo e mesmo após análise das contrarrazões apresentadas pela parte agravada,
não identifico razões para alterar o posicionamento registrado na referida decisão
, motivo pelo qual a ratifico em sua integralidade.

Inicialmente, no que tange à tese da parte agravante quanto à ocorrência de litispendência, friso que a análise pelo Tribunal implicaria em supressão de instância e consequente ofensa ao duplo grau de jurisdição, considerando que tal questão não fora analisada pelo juízo de origem.

Assim,
deixo de analisar tal ponto, em respeito ao duplo grau de jurisdição
.

Quanto ao mérito propriamente dito, convém pontuar que a ação de imissão de posse constitui via adequada para que o adquirente do imóvel, proprietário, obtenha a posse do bem. Trata-se de ação de cunho petitório, representando o remédio jurídico posto à disposição do proprietário não possuidor para que desfrute do exercício da posse direta.

Nos termos do art. 1228 do CC/02 a ação de imissão de posse possui cunho essencialmente dominial e se destina à tutela do direito do proprietário de reivindicar a coisa das mãos de quem injustamente a detenha ou possua, ao afirmar que "o proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha".

A demanda de imissão de posse não se trata de ação em que se discute a posse, tendo em vista que os seus demandantes são os proprietários que jamais exerceram a posse direta do imóvel reivindicado.

Portanto, a ação de imissão de posse constitui via adequada para que o adquirente do imóvel, proprietário, obtenha a posse do bem. Trata-se de ação de cunho petitório, representando o remédio jurídico posto à disposição do proprietário não possuidor para que desfrute do exercício da posse direta.

No caso em tela, verifica-se que
a propriedade do imóvel objeto da lide se encontra consolidado no patrimônio do BANCO DE DESENVOLVIMENTO DO ESPÍRITO SANTO (BNDES)
, conforme é possível verificar da certidão do imóvel lançada por cópia no ID nº 41083610 dos autos de origem (
Av-512.757 - Prot. 51268 -
11/02/2020
- CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA COM RESTRIÇÃO DE DISPONIBILIDADE
),
“considerando que o devedor e fiduciante EDIMAR ZUCCOLOTTO, já qualificado, após ter sido regularmente intimado nos termos do art. 26, da Lei 9.514/1997, para cumprimento das obrigações contratuais assumidas no instrumento objeto do registro nº 3 junto à credora, “não purgou a mora” no referido prazo legal, tudo em conformidade com o procedimento de Intimação registrado sob o nº 7.616, livro 03 (Registro Auxiliar)”
. Ainda de acordo com a referida averbação constante na certidão do imóvel, consta a informação de que
“Sobre a propriedade ora consolidada incide a restrição de disponibilidade decorrente do art. 27 do mesmo diploma legal, ou sejam a proprietária somente poderá alienar o imóvel levando-o a público leilão”
.

Ato contínuo, a parte autora, ora agravada, adquiriu o imóvel descrito na inicial através de arrematação em leilão extrajudicial (ID nº 41082607 dos autos originários).

De plano, é importante salientar que não se pode exigir daquele que adquiriu o bem de forma legítima do agente financiador o pagamento de indenização pelas eventuais benfeitorias porque, quando da aquisição, o preço por ele pago englobou o valor das benfeitorias existentes no imóvel.

Além disso, mister destacar ainda que
não há qualquer relação jurídica prévia entre o autor e a pessoa que se encontrava na posse do imóvel (parte promovida)
, razão pela qual o pedido de indenização pelas benfeitorias não pode ser oponível ao adquirente de boa-fé.

Entretanto, atendo-me exclusivamente aos requisitos necessários para o deferimento da liminar na origem, é preciso considerar que o adquirente do imóvel arrematado em leilão extrajudicial tem direito à imissão na posse do bem após transcrita a escritura pública no Cartório de Registro de Imóveis, consoante os termos dos arts. 1.227 e 1.245 do Código Civil:

Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.

(...)

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

§ 2º Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.

Veja-se, portanto, que
a parte autora não realizou a transcrição da carta de arrematação no Registro Geral de Imóveis, carecendo de eficácia real capaz de outorgar legitimação aos arrematantes postularem pela imissão de posse
. Isso porque, a propriedade se adquire, por ato inter vivos, mediante registro do título translativo no Registro de Imóveis e, enquanto não seja promovido, o alienante continua a ser considerado como o proprietário do imóvel e, como tal, legitimado para os atos de postulação petitória.

É esta a literalidade do art. 1.227 c/c 1.245, caput e § 1º do Código Civil transcrito anteriormente.

Este dispositivo consubstancia o princípio da inscrição, segundo o qual, o lançamento do título na matrícula consolida o caráter constitutivo da propriedade, confere oponibilidade a terceiros e segurança jurídica registral.

Sobre a eficácia real do registro imobiliário lecionam CRISTIANO CHAVES DE FARIAS e NELSON ROSENVALD:

“Sem registro não se adquire, inter vivos, a propriedade do bem imóvel (art. 1.245 do CC). Não basta o título para gerar efeito translativo (v.g., escritura pública, instrumento particular, carta de sentença e formal de partilha), pois determinante é o modo aquisitivo, ou seja, o registro.

Em nosso sistema, o título simplesmente serve de causa à futura aquisição de propriedade, pois nosso ordenamento jurídico, diversamente do francês, não reconhece força translativa aos contratos. É fundamental a intervenção Autos nº 0018606-31.2018.8.16.0000 estatal, realizada pelo oficial do Cartório Imobiliário. O modo de aquisição é o fato jurídico que vincula o direito de propriedade ao adquirente do título. O registro exerce dupla eficácia: constitui e pública o direito real.

O negócio jurídico ainda não registrado produz apenas um direito obrigacional – o outorgante é obrigado a transferir a propriedade (obrigação de dar).

(...)

De fato, a chave para entender o registro está justamente em perceber a sua origem em verdadeiro negócio jurídico complexo, composto de duas fases, a obrigacional e a real.

Com efeito, quando o transmitente outorga uma escritura de compra e venda, o beneficiário adquire um título, torna-se credor de obrigação de dar (art. 237, CC), mas não se converte ainda em proprietário. O título apenas lhe defere a posição de credor de uma relação obrigacional, nada obstante, a primeira declaração já consubstancia em seu interior a vontade do adimplemento no plano do direito das coisas.

(...)

O título é a origem da transmissão da propriedade, concede-lhe fundamento jurídico. O modo concretiza a atividade iniciada no título, ao dotar de eficácia real aquilo que apenas pertenceria ao mundo das obrigações. Apesar da influência mútua, não perdem a sua autonomia e finalidades específicas.” (Curso de Direito Civil: direitos reais. 14 ed.rev., ampl. e atual. Salvador: Juspodivm, 2018. p. 373-375)

Portanto, os Autores, ora agravados, são arrematantes, no plano obrigacional. Por isso, uma vez que o título de transmissão de propriedade não foi levado a registro, eles não podem postular, em nome próprio, o direito alheio à imissão na posse do imóvel.

Oportuno destacar ainda que não se aplica, no caso em análise, a Súmula 84 do STJ, segundo a qual:
“É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro”

Este enunciado é inaplicável ao caso, pois fundamenta pretensão possessória. No presente, a pretensão é petitória, cuja eficácia depende de registro.

CONCLUSÃO

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso de agravo de instrumento interposto por
EDIMAR ZUCCOLOTTO
e, no tocante ao mérito,
DOU-LHE PROVIMENTO
para anular a decisão agravada, nos termos da fundamentação supra.

É como voto.

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VOTOS VOGAIS

005 - Gabinete Des. CARLOS SIMÕES FONSECA - FERNANDA CORREA MARTINS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
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