Tribunal: TJES
Processo: 0001583-81.2017.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): CARLOS MAGNO MOULIN LIMA
Órgão julgador: CARLOS MAGNO MOULIN LIMA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Provas em geral
Data de julgamento: 2024-04-11

Ementa:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – OBRA – PRAZO DE ENTREGA – PRAZO DE TOLERÂNCIA – RECURSO DESPROVIDO.

1.
Estando expressamente pactuado no instrumento contratual de compra e venda o prazo de tolerância de cento e oitenta dias, não há óbice da construtora utilizar de tal prazo para a conclusão da obra.

2.
O contrato firmado com o agente financeiro não substitui o contrato de compra e venda firmado com a construtora, sendo ambos válidos e eficazes. Todavia, na existência de cláusula que trate do mesmo objeto (como o prazo de entrega do imóvel) deve-se observar aquela que for mais favorável ao consumidor.

3.
Sendo o imóvel entregue dentro do prazo de tolerância, não há que se falar em inadimplemento.

4.
Recurso desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0001583-81.2017.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ELZILANE JULIA DOS SANTOS

APELADO: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA

RELATOR: DES. SUBST. CARLOS MAGNO MOULIN LIMA

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EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL – OBRA – PRAZO DE ENTREGA – PRAZO DE TOLERÂNCIA – RECURSO DESPROVIDO.

1.
Estando expressamente pactuado no instrumento contratual de compra e venda o prazo de tolerância de cento e oitenta dias, não há óbice da construtora utilizar de tal prazo para a conclusão da obra.

2.
O contrato firmado com o agente financeiro não substitui o contrato de compra e venda firmado com a construtora, sendo ambos válidos e eficazes. Todavia, na existência de cláusula que trate do mesmo objeto (como o prazo de entrega do imóvel) deve-se observar aquela que for mais favorável ao consumidor.

3.
Sendo o imóvel entregue dentro do prazo de tolerância, não há que se falar em inadimplemento.

4.
Recurso desprovido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 029 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY

Composição de julgamento: 029 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Relator / 030 - Gabinete Desª. Convocada HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal / 008 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
030 - Gabinete Desª. Convocada HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Acompanhar
008 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0001583-81.2017.8.08.0048

APELANTE: ELZILANE JULIA DOS SANTOS

APELADO: MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A

RELATOR: DES. SUBST. CARLOS MAGNO MOULIN LIMA

VOTO

Como relatado, cuidam os autos de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposta por
ELZILANE JULIA DOS SANTOS
em face da r. sentença fls. 241/242-v que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em face do
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A
, reconhecendo a ilegalidade da cobrança da taxa de assessoria e determinando a sua devolução.

Em suas razões, fls. 245/265, a recorrente aduz que o contrato preliminar foi substituído pelo contrato definitivo; a ilegalidade da prorrogação automática do prazo de entrega do imóvel; que deve ser determinada a inversão da cláusula penal em razão do inadimplemento e a ocorrência de danos morais.

Contrarrazões, fls. 271/282, pelo desprovimento do recurso.

Denota-se que a r. sentença reconheceu que o imóvel adquirido pela autora foi entregue dentro do prazo avençado, se considerado o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias.

A recorrente insurge-se argumentando que a previsão do prazo de tolerância constava do contrato preliminar que foi substituído pelo contrato definitivo que não estabeleceu igual cláusula. Aduz, ainda, que a aplicação do prazo não pode ser automática.

No contrato particular de compra e venda firmado com a MRV havia expressa indicação de que o imóvel seria entregue em 30/11/2014, bem como do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias.

Posteriormente, o contrato de financiamento, firmado entre a consumidora e a instituição financeira, previu o término da obra em 20/06/2014.

Importa relevar que um contrato não foi substituído pelo outro. Em verdade são dois instrumentos contratuais válidos e eficazes.

A jurisprudência pátria firmou compreensão no sentido de que, quando ambos os contratos disciplinarem uma mesma situação, como, por exemplo, o prazo de entrega do imóvel, deve prevalecer a cláusula mais favorável ao consumidor.

Em regra, tal circunstância se da com a cláusula de previsão de finalização da obra que, em geral, é fixada no contrato de compra e venda com a construtora em data anterior àquela pactuada no instrumento firmado com a instituição financeira.

Nesses casos, consolidou-se o entendimento de que a construtora não pode se valer do prazo maior firmado no contrato de financiamento, porque deve ser adotado o prazo que melhor atender aos interesses do consumidor.

No caso, tal circunstância está sendo plenamente observada.

Isto porque, o contrato de financiamento previu prazo de entrega anterior (30/06/2014) àquele firmado com a construtora (30/11/2014) e a sentença utilizou o prazo que melhor atende aos interesses do consumidor (30/06/2014) para analisar eventual atraso.

Ocorre que, considerando o prazo que melhor atende o consumidor (30/06/2014) acrescido do prazo de tolerância (de 180 dias – 30/12/2014) é de se afirmar que o imóvel foi entregue em 11/11/2014 sem atraso.

Não se pode acolher a tese de que o contrato de compra e venda firmado com a construtora, que previu o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, deixou de exigir quando pactuado o contrato de financiamento, pelo simples fato de que não se trata de contrato preliminar e contrato definitivo, como quer fazer crer a recorrente.

Ademais, em 05/02/2014, ou seja, bem próximo do prazo previsto de entrega do imóvel, a recorrente firma termo em que declara estar ciente do prazo de tolerância (fl. 49), o que afasta, por completo, a sua tese recursal.

Desse modo, constando no contrato de forma clara o prazo de entrega (30/06/2014 – considerando aquele mais favorável ao consumidor) e o prazo de tolerância, aplica-se ao caso a compreensão firmada pelo C. STJ em precedente qualificado (tema 996), senão vejamos:

RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS.

1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância
.

1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.

1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.

1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.

2. Recursos especiais desprovidos.

(REsp n. 1.729.593/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, julgado em 25/9/2019, DJe de 27/9/2019.)

Desse modo, não há nenhum óbice da construtora valer-se do prazo de tolerância, pois previsto contratualmente de forma clara, mormente se considerar que o C. STJ já decidiu que a cláusula que estabelece o prazo de tolerância não é abusiva.

Assim, considerando que a entrega do imóvel foi realizada dentro do prazo de tolerância, não há que se falar em inadimplemento da construtora.

Posto isto,
CONHEÇO e NEGO PROVIMENTO ao recurso.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o respeitável voto de relatoria para negar provimento ao recurso.