Tribunal: TJES
Processo: 0032182-47.2014.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FERNANDA CORREA MARTINS
Órgão julgador: FERNANDA CORREA MARTINS
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Locação de Imóvel
Data de julgamento: 2024-12-19

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE – REJEITADA –
PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL – REJEITADA – MÉRITO – EMBARGOS DE TERCEIRO – IMISSÃO NA POSSE DE IMÓVEL DE PROPRIEDADE DE TERCEIRO – CONTRATOS PARTICULARES DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADOS A REGISTRO – ART.1245 DO CÓDIGO CIVIL – TRANSFERÊNCIA DE PROPRIEDADE QUE SÓ SE ALTERA COM O REGISTRO – RECURSO
CONHECIDO E
IMPROVIDO.

1. Preliminar de ausência de dialeticidade: razões recursais que, embora se concentrem em reproduzir argumentos fáticos já trabalhados anteriormente, também impugnam os pontos apresentados em sentença e permitem aferir plenamente a intenção do recorrente. Preliminar rejeitada.

2. Preliminar de inovação recursal: O excerto retirado da peça recursal e apontado como inovação, não se trata propriamente de novo pedido ou mesmo de nova argumentação, mas tão somente de uma observação exposta na irresignação recursal quanto ao modo correto pelo qual entende o apelante deveria o apelado proceder a fim de ver-se ressarcido dos prejuízos dos quais também teria sido vítima. Preliminar rejeitada.

3. Mérito: Os contratos particulares de compra e venda, quando não levados a registro, como no caso em comento, constituem pactuação de natureza meramente obrigacional e pessoal, não real, por exegese do art.1417, do Código Civil.

4. Tais pactuações, portanto, não possuem o condão de alterar a propriedade do bem, o que se reforça pelo disposto no art.1.245, do mesmo diploma, no sentido de que se transfere entre vivos a propriedade somente mediante o efetivo registro do título translativo no Registro de Imóveis, de modo que
“e
nquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”.

5.

Analisando-se, assim, a matrícula do imóvel acostada aos autos, verifica-se que, em verdade, o bem que se encontrava originalmente registrado em nome de “Da Vinci Engenharia S/A”, como primeira proprietária, foi vendido diretamente ao apelado JOMAR ROSSMAN DA SILVA, em 27/03/12, encontrando-se este como atual proprietário na matrícula em questão, sem qualquer menção ao apelante ou a outros indivíduos

6. Isso posto, tratando-se o apelado JOMAR ROSSMAN DA SILVA

de proprietário de boa-fé do bem, tendo esse inclusive demonstrado ser quem de fato arca com todas as despesas (condominiais/tributárias) do imóvel, com acerto agiu o juízo
a quo
ao revogar o mandado de imissão na posse do apelante.

7. Recurso improvido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0032182-47.2014.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: JOSE CARLOS COSTA

APELADO: JOMAR ROSSMANN DA SILVA

RELATOR(A):
CARLOS SIMOES FONSECA

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EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL – PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE – REJEITADA –
PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL – REJEITADA – MÉRITO – EMBARGOS DE TERCEIRO – IMISSÃO NA POSSE DE IMÓVEL DE PROPRIEDADE DE TERCEIRO – CONTRATOS PARTICULARES DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADOS A REGISTRO – ART.1245 DO CÓDIGO CIVIL – TRANSFERÊNCIA DE PROPRIEDADE QUE SÓ SE ALTERA COM O REGISTRO – RECURSO
CONHECIDO E
IMPROVIDO.

1. Preliminar de ausência de dialeticidade: razões recursais que, embora se concentrem em reproduzir argumentos fáticos já trabalhados anteriormente, também impugnam os pontos apresentados em sentença e permitem aferir plenamente a intenção do recorrente. Preliminar rejeitada.

2. Preliminar de inovação recursal: O excerto retirado da peça recursal e apontado como inovação, não se trata propriamente de novo pedido ou mesmo de nova argumentação, mas tão somente de uma observação exposta na irresignação recursal quanto ao modo correto pelo qual entende o apelante deveria o apelado proceder a fim de ver-se ressarcido dos prejuízos dos quais também teria sido vítima. Preliminar rejeitada.

3. Mérito: Os contratos particulares de compra e venda, quando não levados a registro, como no caso em comento, constituem pactuação de natureza meramente obrigacional e pessoal, não real, por exegese do art.1417, do Código Civil.

4. Tais pactuações, portanto, não possuem o condão de alterar a propriedade do bem, o que se reforça pelo disposto no art.1.245, do mesmo diploma, no sentido de que se transfere entre vivos a propriedade somente mediante o efetivo registro do título translativo no Registro de Imóveis, de modo que
“e
nquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”.

5.

Analisando-se, assim, a matrícula do imóvel acostada aos autos, verifica-se que, em verdade, o bem que se encontrava originalmente registrado em nome de “Da Vinci Engenharia S/A”, como primeira proprietária, foi vendido diretamente ao apelado JOMAR ROSSMAN DA SILVA, em 27/03/12, encontrando-se este como atual proprietário na matrícula em questão, sem qualquer menção ao apelante ou a outros indivíduos

6. Isso posto, tratando-se o apelado JOMAR ROSSMAN DA SILVA

de proprietário de boa-fé do bem, tendo esse inclusive demonstrado ser quem de fato arca com todas as despesas (condominiais/tributárias) do imóvel, com acerto agiu o juízo
a quo
ao revogar o mandado de imissão na posse do apelante.

7. Recurso improvido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, REJEITAR as preliminares e, no mérito, NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto da relatora.

Órgão julgador vencedor
: 005 - Gabinete Des. CARLOS SIMÕES FONSECA

Composição de julgamento: 005 - Gabinete Des. CARLOS SIMÕES FONSECA - FERNANDA CORREA MARTINS - Relator / 013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal / 025 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal
VOTOS VOGAIS
013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar
025 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0032182-47.2014.8.08.0035

APELANTE:
JOSÉ CARLOS COSTA

APELADO
:
JOMAR ROSSMANN DA SILVA

RELATOR
A:
DESª.

SUBSTITUTA FERNANDA CORRÊA MARTINS

V O T O

PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE SUSCITADA PELO APELADO

Em suas contrarrazões de Id 8046338, a apelado sustenta a existência de irregularidade formal no apelo, na medida em que supostamente carece de fundamentação, não atacando especificamente os argumentos trabalhados na sentença condenatória e apenas repetindo os fatos já narrados na defesa.

Sem razão, contudo, o apelado, pois as razões recursais (fls.261/267), embora se concentrem em reproduzir argumentos fáticos já trabalhados anteriormente, também impugnam os pontos apresentados em sentença e permitem aferir plenamente a intenção do recorrente.

Desta feita, como é possível extrair a intenção de reforma por parte do apelante, com base em fundamentação oposta à adotada na sentença, entendo que o recurso não apresenta irregularidade formal. Nesse sentido, pontuo que
“a repetição dos fundamentos da petição inicial ou da contestação não é motivo suficiente para inviabilizar o conhecimento da apelação quando há demonstração inequívoca das razões e intenção de reforma da sentença, conforme ocorre na presente hipótese. Precedentes
” (AgInt no REsp 1411017/SC, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 04/02/2020, DJe 13/02/2020).

Ante o exposto,
REJEITO
a preliminar suscitada.

É como voto.

VOTO

PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL SUSCITADA PELO APELADO

Alega ainda o apelado, em suas contrarrazões (Id 8046338), que teria o apelante incorrido em inovação recursal quando afirmou em seu recurso que “
deve o Apelado, entrar com ação revisional em face de Alex Loureiro, e Alex Loureiro ingressar com a mesma ação contra Adriana Otero, resolvendo assim a lide
”, uma vez que na sua contestação de fls.142/147, não consta tal pedido.

Não assiste razão, contudo, ao apelado nesse tocante, posto que, diversamente do que tenta fazer crer, tal excerto retirado da peça recursal não se trata propriamente de novo pedido ou mesmo de nova argumentação, mas tão somente de uma observação exposta na irresignação recursal quanto ao modo correto pelo qual entende o apelante deveria o apelado proceder a fim de ver-se ressarcido dos prejuízos dos quais também teria sido vítima.

Não se verificando, pois, a alegada inovação recursal, posto que não apresentados fatos, fundamentos ou pedidos que não tenham sido já expostos perante o juízo de origem,
REJEITO
a preliminar suscitada.

É como voto.

V O T O

MÉRITO

Trata-se, na origem, de Embargos de Terceiro opostos por
JOMAR ROSSMANN DA SILVA
em face de
JOSÉ CARLOS COSTA,
colimando a revogação do mandado de imissão na posse expedido nos autos da ação em apenso.

Narra a exordial que
JOSÉ CARLOS COSTA,
alegando ser proprietário do apartamento nº1203 duplex, Edifício Caterina da Vinci, situado à Rua Humberto Serrano, nº201, Praia da Costa, Vila Velha, ajuizou a Ação de Despejo nº0008493-76.2011.8.08.0035 em face de Adriana dos Santos Otero em razão da suposta falta de pagamento dos alugueis e acessórios da locação.

Após a expedição de mandado de imissão na posse, o então embargante, ora apelado,
JOMAR ROSSMANN DA SILVA
, foi surpreendido quando da visita do Oficial de Justiça, posto que o imóvel seria, na verdade, de sua propriedade, sendo Adriana dos Santos Otero por ele desconhecida.

Opostos então estes Embargos de Terceiro, teve o embargante seu pedido julgado procedente pelo juízo
a quo
, que, em sentença de fls.257/258-v, revogou a determinação de imissão na posse do então embargado, ora apelante.

Irresignado,
JOSÉ CARLOS COSTA
interpôs a Apelação de fls.261/267, sustentando, em síntese, que:
I)
o juízo de origem não observou adequadamente a linha cronológica de vendas do imóvel, ignorando, assim, que tanto o apelante quanto o apelado foram vítimas de estelionato;
II)
originalmente, o apelante firmou contrato de promessa de compra e venda do imóvel com a Sra. Adriana, em 17/11/06, mas, na data de 10/01/07, foi feito o distrato;
III)
ocorre que nesse ínterim, a Sra. Adriana realizou a venda do bem para o Sr. Alex Loureiro, em 11/12/06;
IV)
esse último, por sua vez, realizou a venda do imóvel para o ora apelado
JOMAR ROSSMANN DA SILVA
em 22/08/08;
V)
todas as vendas posteriores a 17/11/06 são nulas, uma vez que a Sra. Adriana agiu em nítida má-fé.

Pois bem. Inicialmente, com relação à Gratuidade de Justiça, verifico que tal benesse foi já deferida pelo juízo de origem em sentença e não se vislumbra, neste momento, a existência de qualquer elemento apto a ensejar a sua revogação, tendo o apelante inclusive acostado aos autos extrato da Aposentadoria por Incapacidade Permanente que recebe no valor tão somente de um salário-mínimo.

Superado esse ponto, e após compulsar detidamente estes autos, entendo não assistir razão ao apelante quanto ao mérito recursal. Explico.

Os contratos acostados aos autos pelo apelante dão conta que, em um primeiro momento, este teria celebrado Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda do bem imóvel objeto de discussão nestes autos e nos da Ação de Despejo à
Adriana dos Santos Otero
, em 17/11/06, que, até então, era locatária do imóvel. (fls.269/273). Esta, por sua vez, celebrou nova Promessa de Compra e Venda, alienando o bem a
Alex Correa Loureiro
(fls.274/276), em 11/12/2006. Tempos depois, em 22/01/08, este último firmou outra Promessa de Compra e Venda, passando o imóvel a
JOMAR ROSSMAN DA SILVA
, ora apelado (fls.281/283).

Ocorre que, nesse ínterim,
JOSÉ CARLOS COSTA
procedeu o distrato da Promessa de Compra e Venda celebrada com Adriana dos Santos Sotero, sendo restabelecida a mera locação até então existente. Não teria ciência o apelante, contudo, de que a locatária tinha já pactuado a venda do imóvel com terceiros, conforme pontuado acima.

Em que pesem, todavia, tais celebrações,
tem-se que os contratos particulares de compra e venda, quando não levados a registro,
como no caso em comento, constituem pactuação de natureza meramente obrigacional e pessoal, não real
, por exegese do art.1417, do Código Civil,
in verbis:

Art. 1.417 - Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular,
e registrada no Cartório de Registro de Imóveis
, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. (grifo nosso)

Tais pactuações, portanto, não possuem o condão de alterar a propriedade do bem, o que se reforça pelo disposto no art.1.245 do mesmo supracitado diploma no sentido de que
se
t
ransfere entre vivos a propriedade
somente
mediante o
efetivo
registro do título translativo no Registro de Imóveis
,
de modo que
“e
nquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”.

Analisando-se, assim, a matrícula do imóvel acostada às fls.20/21, verifica-se que, em verdade,
o imóvel, que se encontrava originalmente registrado em nome de “Da Vinci Engenharia S/A”, como primeira proprietária, foi vendido diretamente ao apelado

JOMAR ROSSMAN DA SILVA
,
em 27/03/12,
encontrando-se este como atual proprietário na matrícula em questão, sem qualquer menção ao apelante ou a outros indivíduos

Depreende-se, portanto, que o apelante sequer constou efetivamente como proprietário do bem, tendo, ao que tudo indica, provavelmente celebrado também apenas eventual contrato de compra e venda que, de igual forma, não foi levado a registro.

Isso posto, tratando-se o apelado
JOMAR ROSSMAN DA SILVA
de proprietário de boa-fé do bem, tendo esse inclusive demonstrado ser quem de fato arca com todas as despesas (condominiais/tributárias) do imóvel (fls.24/28), com acerto agiu o juízo
a quo
ao revogar o mandado de imissão na posse do apelante.

Destarte, competiria ao recorrente, caso assim entenda, buscar a eventual anulação dos negócios entabulados na via judicial própria, de modo a figurar, então, como proprietário do bem.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso.

Em atenção ao §11, do artigo 85, do CPC, majoro os honorários advocatícios de sucumbência arbitrados na sentença recorrida, fixando-os em R$3.500,00 (três mil e quinhentos reais).

Suspensa, todavia, sua exigibilidade, ante a Gratuidade de Justiça concedida.

É como voto.

DESª. SUBSTITUTA FERNANDA CORRÊA MARTINS

Relatora

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargador Sérgio Ricardo de Souza

Acompanho a relatoria.