Tribunal: TJES
Processo: 5011100-06.2022.8.08.0030
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão julgador: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Interpretação / Revisão de Contrato
Data de julgamento: 2024-06-17

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO REVISIONAL – ALEGADA NULIDADE DA SENTENÇA – CERCEAMENTO DO DIREITO DE DEFESA – JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE – AUSÊNCIA DE MÁCULA – NULIDADE DA SENTENÇA – ALEGADO JULGAMENTO EXTRA PETITA – VÍCIO NÃO DESCORTINADO – POSSIBILIDADE DE SER DECOTADA A MÁCULA – MÉRITO RECURSAL – REVISÃO CONTRATUAL – HIPÓTESES EXCEPCIONAIS – PRETENDIDA SUBSTITUIÇÃO DO IGP-M PELO IPCA NA CORREÇÃO DAS PARCELAS – ONEROSIDADE EXCESSIVA NÃO EVIDENCIADA –
DESPROPORCIONALIDADE NÃO MANTIDA EM PERÍODOS SEGUINTES – RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM – COBRANÇA LEGÍTIMA – IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO – SENTENÇA MANTIDA – MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS – SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE MANTIDA – APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA.

1
)
O julgamento antecipado da lide é cabível quando o juiz reputa desnecessária a produção de outras provas, além das já constantes dos autos, nos termos do art. 355, inciso I, do CPC/2015. Assim, embora a abreviação do procedimento não constitua a regra do ordenamento processual, será admitida quando o juiz, na qualidade de destinatário final das provas, reconhecer suficiente a instrução do processo.

2)
A improcedência dos pedidos não decorreu da alegada ausência de prova sobre fato cuja comprovação não foi oportunizada à parte autora.

3)
Os pedidos formulados devem ser examinados a partir de uma interpretação lógico-sistemática, de modo que o ponto relacionado à valorização imobiliária – se relevante fosse para o necessário deslinde da controvérsia – poderia ser enfrentado pelo julgador ainda que não invocado por uma das partes, na medida em que a obrigatória adstrição do julgador ao pedido pode ser mitigada em observância aos brocardos da mihi factum dabo tibi ius (dá-me os fatos que te darei o direito) e iura novit curia (o juiz é quem conhece o direito).

4)
A questão atinente à valorização imobiliária foi mencionada na sentença como mero
plus
para a improcedência dos pedidos, em reforço de fundamentação, e não, o seu fundamento principal, como quer fazer crer a apelante.

5)
Estipula o Diploma Civilista, no parágrafo único do seu art. 421, que, “nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual”, isto é, o legislador não deixa dúvida acerca da excepcionalidade da aplicação da teoria da imprevisão, somente se admitindo a revisão contratual em hipóteses excepcionalíssimas, quando efetivamente demonstrado o preenchimento de todos os requisitos estipulados nos arts. 317 e 418 do mesmo diploma legal.

6)
Tendo as partes, ao celebrarem o contrato de promessa de compra e venda de lote no empreendimento Villa Maria, pactuado expressamente que todas as parcelas representativas do preço de aquisição do lote serão reajustadas com base na variação percentual do Índice Geral de Preço de Mercado – IGP-M, sempre que este for positivo, a alteração dessa cláusula contratual só se justificaria se efetivamente demonstrada a excessiva onerosidade decorrente de fato extraordinário, sendo que a simples elevação do índice livremente escolhido pelas partes para o reajuste do contrato imobiliário, por si só, não autoriza a sua substituição.

7)
Na hipótese, não obstante o acentuado aumento do IGP-M nos anos de 2020 e 2021, salta aos olhos que reduziu drasticamente a partir de maio de 2022, resultando no acumulado daquele ano de 5,45%, sendo que, à época em que prolatada a sentença, o IGP-M acumulado em 12 (doze) meses era de -7,72%. Conforme foi demonstrado em sede de contrarrazões, o acumulado do IGP-M em 12 meses, no ano de 2023, foi de 5,96%, ao passo que do IPCA foi de 5,19%.

8)
Em se tratando de obrigação de trato sucessivo, a revisão contratual não prescinde do exame da integralidade da duração relação contratual, haja vista que a natural flutuação dos índices de correção monetária pode ocasionar aumentos episódicos que, considerados isoladamente, passam a impressão de serem desproporcionais, mas, quando analisados a longo prazo, se revelam perfeitamente aceitáveis, dentro da álea comum dos contratos cujo pagamento do preço se dá em parcelas que se prolongam no tempo.

9)
Para que seja legítima a cobrança da comissão de corretagem, em consonância com o julgamento do REsp nº 1.599.511 pelo Superior Tribunal de Justiça, há de se averiguar se houve prévia informação no contrato acerca do preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem, bem como se legítimos os pagamentos destinados ao intermediador.

10)
Ambas as exigências – ciência do consumidor e destaque do valor relativo à taxa de corretagem – foram devidamente observadas pelas apeladas, não devendo prevalecer a tese recursal de que a despesa teria sido embutida como “sinal”, por constar do item 4 do contrato que o pagamento da comissão de corretagem foi desmembrado em quatro parcelas, sendo a primeira delas identificada como “sinal”, a segunda “Compl. Sinal”, a terceira “Mensal” e a última “Anual”, ou seja, todas relativas à mesma despesa, e não relativamente ao sinal/entrada do próprio imóvel adquirido.

11)
Apelação cível conhecida e desprovida.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5011100-06.2022.8.08.0030

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MARLENE GOMES DA SILVA SOBRAL

APELADO: VILLA MARIA IMOBILIARIA S.A SPE e outros

RELATOR(A):
ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO REVISIONAL – ALEGADA NULIDADE DA SENTENÇA – CERCEAMENTO DO DIREITO DE DEFESA – JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE – AUSÊNCIA DE MÁCULA – NULIDADE DA SENTENÇA – ALEGADO JULGAMENTO EXTRA PETITA – VÍCIO NÃO DESCORTINADO – POSSIBILIDADE DE SER DECOTADA A MÁCULA – MÉRITO RECURSAL – REVISÃO CONTRATUAL – HIPÓTESES EXCEPCIONAIS – PRETENDIDA SUBSTITUIÇÃO DO IGP-M PELO IPCA NA CORREÇÃO DAS PARCELAS – ONEROSIDADE EXCESSIVA NÃO EVIDENCIADA –
DESPROPORCIONALIDADE NÃO MANTIDA EM PERÍODOS SEGUINTES – RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM – COBRANÇA LEGÍTIMA – IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO – SENTENÇA MANTIDA – MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS – SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE MANTIDA – APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA.

1
)
O julgamento antecipado da lide é cabível quando o juiz reputa desnecessária a produção de outras provas, além das já constantes dos autos, nos termos do art. 355, inciso I, do CPC/2015. Assim, embora a abreviação do procedimento não constitua a regra do ordenamento processual, será admitida quando o juiz, na qualidade de destinatário final das provas, reconhecer suficiente a instrução do processo.

2)
A improcedência dos pedidos não decorreu da alegada ausência de prova sobre fato cuja comprovação não foi oportunizada à parte autora.

3)
Os pedidos formulados devem ser examinados a partir de uma interpretação lógico-sistemática, de modo que o ponto relacionado à valorização imobiliária – se relevante fosse para o necessário deslinde da controvérsia – poderia ser enfrentado pelo julgador ainda que não invocado por uma das partes, na medida em que a obrigatória adstrição do julgador ao pedido pode ser mitigada em observância aos brocardos da mihi factum dabo tibi ius (dá-me os fatos que te darei o direito) e iura novit curia (o juiz é quem conhece o direito).

4)
A questão atinente à valorização imobiliária foi mencionada na sentença como mero
plus
para a improcedência dos pedidos, em reforço de fundamentação, e não, o seu fundamento principal, como quer fazer crer a apelante.

5)
Estipula o Diploma Civilista, no parágrafo único do seu art. 421, que, “nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual”, isto é, o legislador não deixa dúvida acerca da excepcionalidade da aplicação da teoria da imprevisão, somente se admitindo a revisão contratual em hipóteses excepcionalíssimas, quando efetivamente demonstrado o preenchimento de todos os requisitos estipulados nos arts. 317 e 418 do mesmo diploma legal.

6)
Tendo as partes, ao celebrarem o contrato de promessa de compra e venda de lote no empreendimento Villa Maria, pactuado expressamente que todas as parcelas representativas do preço de aquisição do lote serão reajustadas com base na variação percentual do Índice Geral de Preço de Mercado – IGP-M, sempre que este for positivo, a alteração dessa cláusula contratual só se justificaria se efetivamente demonstrada a excessiva onerosidade decorrente de fato extraordinário, sendo que a simples elevação do índice livremente escolhido pelas partes para o reajuste do contrato imobiliário, por si só, não autoriza a sua substituição.

7)
Na hipótese, não obstante o acentuado aumento do IGP-M nos anos de 2020 e 2021, salta aos olhos que reduziu drasticamente a partir de maio de 2022, resultando no acumulado daquele ano de 5,45%, sendo que, à época em que prolatada a sentença, o IGP-M acumulado em 12 (doze) meses era de -7,72%. Conforme foi demonstrado em sede de contrarrazões, o acumulado do IGP-M em 12 meses, no ano de 2023, foi de 5,96%, ao passo que do IPCA foi de 5,19%.

8)
Em se tratando de obrigação de trato sucessivo, a revisão contratual não prescinde do exame da integralidade da duração relação contratual, haja vista que a natural flutuação dos índices de correção monetária pode ocasionar aumentos episódicos que, considerados isoladamente, passam a impressão de serem desproporcionais, mas, quando analisados a longo prazo, se revelam perfeitamente aceitáveis, dentro da álea comum dos contratos cujo pagamento do preço se dá em parcelas que se prolongam no tempo.

9)
Para que seja legítima a cobrança da comissão de corretagem, em consonância com o julgamento do REsp nº 1.599.511 pelo Superior Tribunal de Justiça, há de se averiguar se houve prévia informação no contrato acerca do preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem, bem como se legítimos os pagamentos destinados ao intermediador.

10)
Ambas as exigências – ciência do consumidor e destaque do valor relativo à taxa de corretagem – foram devidamente observadas pelas apeladas, não devendo prevalecer a tese recursal de que a despesa teria sido embutida como “sinal”, por constar do item 4 do contrato que o pagamento da comissão de corretagem foi desmembrado em quatro parcelas, sendo a primeira delas identificada como “sinal”, a segunda “Compl. Sinal”, a terceira “Mensal” e a última “Anual”, ou seja, todas relativas à mesma despesa, e não relativamente ao sinal/entrada do próprio imóvel adquirido.

11)
Apelação cível conhecida e desprovida.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 009 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

Composição de julgamento: 009 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Relator / 011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal / 016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal
VOTOS VOGAIS
011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar
016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

VOTO VENCEDOR

Conforme brevemente relatado, trata-se de
apelaç
ão
cível
interposta por
Marlene Gomes da Silva Sobral
contra a sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Linhares (Id 7595613), que julgou improcedentes os pedidos formulados na presente “
ação revisional de financiamento habitacional
” ajuizada em face de
Villa Maria Imobiliária SPE Ltda.
e
CBL Desenvolvimento Urbano Ltda.

Em suas razões recursais, sustenta a apelante (Id 7595615), em síntese:
(i)
o juiz não promoveu saneamento do feito fixando os pontos controvertidos da lide, obstando-a de produzir eventuais provas acerca do tema;
(ii)
a sentença deve ser anulada por ter sido proferida extra petita, ao julgar improcedente o pedido em virtude de ausência de prova da suposta valorização imobiliária, sobre o que não argumentou a parte recorrida;
(iii)
houve cerceamento de seu direito de defesa, por não ter ocorrido o saneamento do feito, quando poderiam ter sido fixados os pontos controvertidos e produzidas provas;
(iv)
ao indeferir a produção de provas e em seguida afirmar que não foram produzidas suficientes provas de seus direitos, o Juízo de 1º grau feriu o seu direito constitucional à ampla defesa;
(v)
diante do aumento de mais de R$ 700,00 (setecentos reais) no valor da parcela, sem a devida comprovação da parte contrária de que houve valorização do imóvel, houve desvantagem econômica significativa para uma das partes em relação à outra;
(vi)
as apeladas não apresentaram provas/evidências de que ocorreu uma valorização imobiliária do imóvel que justifique um aumento de mais de R$ 700,00 (setecentos reais), nesse curto período;
(vii)
não alegou haver ilicitude na adoção do IGP-M como índice de correção monetária das parcelas, e sim, ter ocorrido a sua elevação anormal no período em que a economia global sofreu os efeitos da pandemia;
(viii)
o ônus de justificar o aumento de mais de R$ 700,00 (setecentos reais) no valor das parcelas cabia às apeladas, que não impugnaram os cálculos e não apresentaram a alegada onerosidade excessiva ou desequilíbrio econômico;
(ix)
em relação a taxa de corretagem, não tinha conhecimento de que o valor pago a título de sinal seria para remunerar terceiro desconhecido;
(x)
foi desvirtuado o pagamento da entrada ao remunerar “serviços de terceiros”; e
(xi)
deve a sentença ser anulada diante do verificado cerceamento de defesa e julgamento extra petita ou, na hipótese de serem ultrapassadas as preliminares, ser reformada a fim de julgar procedentes os pedidos.

Não há preliminares ou questões prejudiciais a serem enfrentadas por este Órgão Colegiado, haja vista que a pretendida
nulificação da sentença
, sob duas vertentes (
rectius
: cerceamento de defesa e julgamento
extra petita
), apesar de estar nomenclaturada como “preliminar”, afigura-se como matéria atinente ao mérito recursal, e assim deve ser enfrentada.

Isso porque, consoante salientado pelo prof. Cândido Rangel Dinamarco (
in
Fundamentos do processo civil moderno, 4ª ed., tomo I, São Paulo, Malheiros, 2001, pp. 262/263), preliminares dos recursos são, tão somente, as que se referem ao seu próprio juízo de admissibilidade (intrínsecos ou extrínsecos) e não as matérias que, em primeira instância, possam ter figurado como preliminares do processo, as quais, uma vez devolvidas ao tribunal pelo recurso, passam a integrar o mérito deste último.

1. Nulidade por cerceamento de defesa

De acordo com a apelante, o julgamento antecipado da lide importou em cerceamento de seu direito de defesa, à medida que não lhe foi oportunizada a produção de provas, notadamente acerca do tema valorização imobiliária que, segundo o juiz, não teria sido comprovada.

Pois bem. O julgamento antecipado da lide é cabível quando o juiz reputa desnecessária a produção de outras provas, além das já constantes dos autos, nos termos do art. 355, I, do CPC/2015. Assim, embora a abreviação do procedimento não constitua a regra do ordenamento processual, será admitida quando o juiz, na qualidade de destinatário final das provas, reconhecer suficiente a instrução do processo.

Conclui-se, com isso, que não compete às partes decidir se a lide será ou não antecipadamente julgada, à medida que o direito processual civil pátrio atribui a direção do processo ao magistrado, a teor do art. 139 do CPC/2015, segundo o qual “
o juiz dirigirá o processo conforme as disposições deste Código
...”.

A título de mera ilustração, trago a lume precedente do Superior Tribunal de Justiça:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. OMISSÃO. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULA N. 284 DO STF. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO OCORRÊNCIA. FORNECIMENTO DE TRATAMENTO PARA TRANSTORNO DE ESPECTRO AUTISTA. SÚMULA N. 83 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. (...)

2. O magistrado é o destinatário das provas, cabendo-lhe apreciar a necessidade de sua produção, sendo soberano para formar seu convencimento e decidir fundamentadamente, em atenção ao princípio da persuasão racional.

3.
Não caracteriza cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide com dispensa de produção das provas requeridas pela parte consideradas desnecessárias pelo juízo, desde que devidamente fundamentado
.

4. (...)

5. Agravo interno desprovido.”

(STJ, Quarta Turma, AgInt nos EDcl no AREsp 2397126/RO, rel. Min. João Otávio de Noronha, julgado em 26/02/2024, DJe de 28/02/2024)

In casu
, assim foi esclarecido pelo douto juiz ao dispensar a produção de outras provas, além das já constantes dos autos:

“(...) verifico que a parte autora, em sede de réplica, pleiteou pela produção de prova oral e documental suplementar. Nessa senda, imperioso destacar que o juiz, como destinatário da prova, é livre para decidir sobre as informações necessárias à formação de seu entendimento, à luz dos princípios da livre apreciação da prova e do livre convencimento motivado.

Assim, sendo facultado ao magistrado o indeferimento das diligências inúteis ou meramente protelatórias, nos termos do parágrafo único do art. 370, do CPC, indefiro os pedidos de produção de provas formulados pela autora, vez que reputo como existentes elementos suficientes para a análise das questões referentes à controvérsia posta.”

(Id 7595613, p. 4)

Destarte, se o juiz considerou desnecessária a produção de outras provas e fundamentou seu entendimento – tal qual entendo ter ocorrido no caso concreto – não há de se falar em cerceamento de defesa por ter a lide sido antecipadamente julgada.

Da atenta leitura da sentença, constato não ser verídica a tese recursal de que o julgamento de improcedência teria se fundado no tema “valorização imobiliária” – sobre o qual não teria sido oportunizada a produção de provas. Isso porque, trata-se de questão mencionada pelo douto magistrado apenas a título de reforço argumentativo, já próximo da conclusão, ao afirmar que “
tais aumentos não seriam suficientes para justificar a revisão contratual pretendida, vez que não há nos autos demonstração de que a valorização do imóvel, desde a sua aquisição até a data da propositura da ação, foi inferior ao índice de correção monetária aplicado ao concreto
” (Id 7595613, p. 6).

Vale dizer: diferentemente do alegado pela apelante, a improcedência dos pedidos não decorreu da alegada ausência de prova sobre fato cuja comprovação não foi oportunizada à parte autora, conforme melhor veremos adiante.

Com tais fundamentos,
rejeito
a tese da apelante em prol da anulação da sentença por cerceamento de seu direito de defesa.

2. Do alegado julgamento extra petita

Alega a apelante ser nula a sentença por ter considerado tema não suscitado na contestação, qual seja, a valorização imobiliária, assim incorrendo em julgamento
extra petita
.

Novamente não tem razão a apelante, fundamentalmente por dois motivos:
primeiro
, porque os pedidos devem ser examinados a partir de uma interpretação lógico-sistemática, de modo que o ponto relacionado à valorização imobiliária – se relevante fosse para o necessário deslinde da controvérsia – poderia ser enfrentado pelo julgador ainda que não invocado por uma das partes, na medida em que a obrigatória adstrição do julgador ao pedido pode ser mitigada em observância aos brocardos da
mihi factum dabo tibi ius
(dá-me os fatos que te darei o direito) e
iura novit curia
(o juiz é quem conhece o direito); e
segundo
, por verificar que a questão atinente à valorização imobiliária – conforme vimos em tópico precedente – foi mencionada na sentença como mero
plus
para a improcedência dos pedidos, em reforço de fundamentação, e não, o seu fundamento principal, como quer fazer crer a apelante.

De todo modo, ainda que se entendesse pela extrapolação dos limites da lide, há sedimentado entendimento do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que não ser anulada a sentença quando possível decotar a parte viciada e, na espécie, pouca diferença haveria para o desfecho da ação se extirpados, da fundamentação da sentença, os trechos em que o douto magistrado fez alusão a valorização do imóvel.

Ante o exposto, igualmente
rejeito
a tese recursal em prol da nulificação da sentença por ter sido proferida
extra petita
.

3. Mérito recursal

3.1. Revisão contratual: substituição do IGP-M pelo IPCA na correção monetária do valor das parcelas.

É cediço que, ocorrendo situações de onerosidade excessiva decorrente de fato extraordinário, o Código Civil brasileiro admite, excepcionalmente, a revisão das obrigações contratadas e até mesmo a rescisão do contrato sem culpa para a parte vítima do desequilíbrio, conforme a redação dos seus arts. 317 e 478:

Art. 317.
Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.

Art. 478.
Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.

Em contrapartida, estipula o Diploma Civilista, no parágrafo único do seu art. 421, que, “
nas relações contratuais privadas, prevalecerão
o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual
”, isto é, o legislador não deixa dúvida acerca da excepcionalidade da aplicação da teoria da imprevisão, somente se admitindo a revisão contratual em hipóteses excepcionalíssimas, quando efetivamente demonstrado o preenchimento de todos os requisitos estipulados nos supratranscritos artigos.

Seguindo essa linha de raciocínio, o art. 421-A, introduzido pela Lei da Liberdade Econômica (Lei nº 13.874/19), preceitua que
(i)
a alocação de riscos definida pelas partes deve ser respeitada e observada; e que

(ii)

a revisão contratual somente ocorrerá de maneira excepcional e limitada.

Nesse contexto, tendo as partes, ao celebrarem o contrato de promessa de compra e venda de lote no empreendimento Villa Maria, pactuado expressamente que todas as parcelas representativas do preço de aquisição do lote serão reajustadas com base na variação percentual do Índice Geral de Preço de Mercado – IGP-M, sempre que este for positivo, a alteração dessa cláusula contratual só se justificaria se efetivamente demonstrada a excessiva onerosidade decorrente de fato extraordinário, sendo que a simples elevação do índice livremente escolhido pelas partes para o reajuste do contrato imobiliário, por si só, não autoriza a sua substituição.

Na hipótese, não obstante o acentuado aumento do IGP-M nos anos de 2020 e 2021, salta aos olhos que
reduziu drasticamente a partir de maio de 2022
, resultando no acumulado daquele ano de 5,45%, sendo que, à época em que prolatada a sentença, o IGP-M acumulado em 12 (doze) meses era de -
7,72%
.

Apenas para exemplificar, adoto as informações contidas nas contrarrazões (Id 7595618, p. 5), de que o acumulado do IGP-M em 12 (doze) meses, no ano de 2023, foi de 5,96%, ao passo que do IPCA foi de 5,19%.

Ora, o índice que outrora se mostrou “desproporcional”, alcançou patamar negativo, desautorizando o reajuste das parcelas do contrato. Sob a ótica exclusiva das parcelas dos últimos 12 (doze) meses, por exemplo, a alteração para o IPCA se revelaria até mesmo prejudicial à apelante, assim descortinando a ausência de onerosidade excessiva na manutenção do IGP-M.

E mais: sabe-se que todos os setores da economia foram atingidos pelos impactos da pandemia causada pela Covid-19, de modo que a inflação não pode ser arcada exclusivamente pela imobiliária, máxime ao se considerar que a construção civil foi um dos setores que mais sofreu com o aumento dos preços.

É preciso preservar, pois, a cláusula firmada pelas partes contratantes, em homenagem ao princípio do
pacta sunt servanda
, que desestimula a intervenção do Poder Judiciário nas relações privadas, como reiteradamente vem se posicionando este egrégio Tribunal:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. PREVISÃO DE REAJUSTE PELO IGP-M. PACTA SUNT SERVANDA
. ALEGADO PREJUÍZO COM O ÍNDICE APLICADO. COGNIÇÃO SUMÁRIA QUE NÃO COMPORTA ESSA ANÁLISE. PRINCÍPIO DA PRESERVAÇÃO DOS CONTRATOS. PEDIDO QUE DEVE SER EXAMINADO EM COGNIÇÃO EXAURIENTE. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

1. Considerando a cognição sumária que o caso comporta,
não há falar em abusividade da cláusula contratual que estabelece o IGP-M como índice de atualização monetária, seja porque não há vedação legal para tanto, seja porque eventual abusividade deve ser melhor averiguada em sede meritória, com uma cognição mais aprofundada sobre a questão
.

2. Ainda que se aventasse por eventual revisão ou resolução por onerosidade excessiva a fim de modificar as condições do contrato, a teor da previsão contida nos artigos 317 e 478 a 480 do Código Civil, necessária se mostra a ocorrência de um fato superveniente não produzido pelos contratantes que importe em uma desproporção do valor da prestação, com a devida produção de prova sobre esse alegado desequilíbrio.

3. Não se revela possível a interferência do Poder Judiciário na autonomia da vontade entre os contratantes, de forma que um contrato livremente discutido e pactuado faz lei entre os envolvidos – com supedâneo no princípio do
pacta sunt servanda
.

4. Recurso conhecido e provido.”

(TJES, Primeira Câmara Cível, Agravo de Instrumento nº 5011971-29.2022.8.08.0000, relª Desª Marianne Júdice de Mattos, julgado PJe em 18/05/2023)

“(...
)
3.
A grave crise sanitária provocada pela pandemia da Covid-19 e a crescente variação do IGP-M no último ano não são motivos suficientes para substituir, em caráter provisório, o índice expressamente pactuado no contrato pelas partes, havendo a necessidade de realização da instrução processual, inclusive com a produção de perícias técnicas, para se verificar o equilíbrio econômico do contrato no tocante às atividades empresariais contratadas, as contraprestações respectivas e o preço fixado, bem como a relação com o índice de reajuste contratualmente definido
.

4. Ainda, é necessário apurar os reais efeitos da pandemia como fato superveniente, no contexto geral do equilíbrio do contrato, além da sua repercussão no sinalagma obrigacional, para justificar a revisão dos contratos

5. Recurso provido.”

(TJES, Terceira Câmara Cível, Agravo de Instrumento nº 5004440-23.2021.8.08.0000, rel. Des. Samuel Meira Brasil Junior, julgado PJe em 01/07/2022)

Logo, em se tratando de obrigação de trato sucessivo, a revisão contratual não prescinde do exame da integralidade da duração relação contratual, haja vista que a natural flutuação dos índices de correção monetária pode ocasionar aumentos episódicos que, considerados isoladamente, passam a impressão de serem desproporcionais, mas, quando analisados a longo prazo, se revelam perfeitamente aceitáveis, dentro da álea comum dos contratos cujo pagamento do preço se dá em parcelas que se prolongam no tempo.

3.2. Comissão de corretagem

Por fim, insurge-se ainda a apelante contra a cobrança da taxa de corretagem, para tanto alegando que não tinha conhecimento de que o valor pago a título de sinal seria para remunerar terceiro desconhecido, bem como que teria sido desvirtuado o pagamento do sinal/entrada ao remunerar “serviços de terceiros”.

Pois bem. Acerca da restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem, assim decidiu o colendo Superior Tribunal de Justiça, sob a sistemática dos recursos repetitivos:

“(...) I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015:

1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que
previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
.

1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.

II - CASO CONCRETO:

2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor.

Aplicação da tese 1.1.

2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2.

III- RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO”.

(STJ, Segunda Seção, REsp 1.599.511/SP, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016)

Desta feita, cumpre-nos averiguar, num primeiro momento, se houve prévia informação no contrato acerca do preço total da aquisição da unidade autônoma,
com o destaque do valor da comissão de corretagem
, conforme a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça, bem como se legítimos os pagamentos destinados ao intermediador.

Assim consta do item 4 do Quadro Resumo do “Contrato de Promessa de Compra e Venda de Lote Empreendimento Villa Maria”:

“
4. Preço e condições de pagamento:
O preço total do IMÓVEL, livremente ajustado entre as partes, é de: R$ 166.537,57 (cento e sessenta e seis mil, quinhentos e trinta e sete reais e cinquenta e sete centavos), sendo R$ 4.500,00 pagos a título de corretagem, e será pago da seguinte forma: (...)”

(Id 7595374, p. 1)

Como se observa, ambas as exigências – ciência do consumidor e destaque do valor relativo à taxa de corretagem – foram devidamente observadas pelas apeladas, não devendo prevalecer a tese recursal de que a despesa teria sido embutida como “sinal”.

Isso porque, consta do item 4 do contrato que o pagamento da comissão de corretagem foi desmembrado em 4 (quatro) parcelas, a vencerem nos dias 05/06/2018 (R$ 1.500,00), 05/07/2018 (R$ 1.500,00), 05/09/2018 (R$ 875,07) e 15/06/2019 (R$ 3.434,33), sendo a primeira delas identificada como “sinal”, a segunda “Compl. Sinal”, a terceira “Mensal” e a última “Anual”, ou seja, todas relativas à mesma despesa, e não relativamente ao sinal/entrada do próprio imóvel adquirido.

Diante disso, chancelo a sentença de improcedência do pedido de restituição do valor pago a título de comissão de corretagem, por ter sido descortinado que houve o devido destaque do valor da comissão de corretagem no contrato celebrado, do que tivera plena ciência a apelante ao celebrar o contrato.

4. Ônus sucumbenciais e conclusão

Diante do desfecho que se anuncia, em prol da manutenção incólume da sentença,
majoro em 5% os
honorários advocatícios sucumbenciais
, levando em conta o trabalho adicional realizado em grau recursal (CPC/2015, art. 85, §11), devendo, contudo, permanecer suspensa a sua exigibilidade em razão da assistência judiciária gratuita deferida no Juízo de 1º grau.

Do exposto,
conheço da apelação cível
e lhe nego provimento
.

É como voto
.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o Voto de Relatoria.