Tribunal: TJES
Processo: 5005989-34.2022.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): FABIO BRASIL NERY
Órgão julgador: FABIO BRASIL NERY
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Defeito, nulidade ou anulação
Data de julgamento: 2024-08-01

Ementa:
EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO

–
AÇÃO DE
NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO
–
INDISPONIBILIDADE DO BEM - ALEGAÇÃO DE SIMULAÇÃO, AGIOTAGEM E INDEVIDO EXERCÍCIO DE FUNÇÃO
–
MANUTENÇÃO DA DECISÃO DE ORIGEM

–

RECURSO CONHECIDO E
DES
PROVIDO.

1 – Trata-se de ação de nulidade de negócio jurídico, em que deferido o pedido liminar, consistente na determinação de indisponibilidade do imóvel descrito na exordial.

2 - Revela-se prudente a medida adotada pelo juízo de origem, sobretudo para que seja preservada a atual situação da coisa perante o registro imobiliário, ao menos até que seja esclarecida durante o curso da instrução probatória a realidade dos fatos, dentre outras questões, a suposta alegação de simulação, agiotagem e utilização indevida do exercício de função pública para lavratura de escritura do imóvel.

3 – Assim, embora inexistam indícios de que o recorrente pretenda dispor do bem objeto de discussão, na hipótese específica, o impedimento de transferência se mostra pertinente para evitar que eventual alienação a terceiro possa dificultar a prestação jurisdicional.

4 - Recurso conhecido e desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5005989-34.2022.8.08.0000
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
AGRAVANTE: ESTEVAO FERRARI BRAVIN
AGRAVADO: OLIMAR GERALDO DADALTO e outros
RELATOR(A):
FABIO BRASIL NERY

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
EMENTA
EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO

–
AÇÃO DE
NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO
–
INDISPONIBILIDADE DO BEM - ALEGAÇÃO DE SIMULAÇÃO, AGIOTAGEM E INDEVIDO EXERCÍCIO DE FUNÇÃO
–
MANUTENÇÃO DA DECISÃO DE ORIGEM

–

RECURSO CONHECIDO E
DES
PROVIDO.

1 – Trata-se de ação de nulidade de negócio jurídico, em que deferido o pedido liminar, consistente na determinação de indisponibilidade do imóvel descrito na exordial.

2 - Revela-se prudente a medida adotada pelo juízo de origem, sobretudo para que seja preservada a atual situação da coisa perante o registro imobiliário, ao menos até que seja esclarecida durante o curso da instrução probatória a realidade dos fatos, dentre outras questões, a suposta alegação de simulação, agiotagem e utilização indevida do exercício de função pública para lavratura de escritura do imóvel.

3 – Assim, embora inexistam indícios de que o recorrente pretenda dispor do bem objeto de discussão, na hipótese específica, o impedimento de transferência se mostra pertinente para evitar que eventual alienação a terceiro possa dificultar a prestação jurisdicional.

4 - Recurso conhecido e desprovido.
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ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: 028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY
Composição de julgamento: 028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Relator / 031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal / 007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
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RELATÓRIO
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR
AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5005989-34.2022.8.08.0000

AGRAVANTE: ESTEVÃO FERRARI BRAVIN

AGRAVADO: OLIMAR GERALDO DADALTO E OUTRO

RELATOR: DES. FÁBIO BRASIL NERY

VOTO

Trata-se de agravo de instrumento interposto por
ESTEVÃO FERRARI BRAVIN

em face da decisão proferida pelo MM Juiz de Direito da 2ª Vara Cível de Colatina, nos autos da ação de nulidade de negócio jurídico ajuizada por
OLIMAR GERALDO DADALTO
,
que deferiu o pedido liminar, consistente na determinação de indisponibilidade da unidade nº 106, do Residencial Punta Del Leste, na fração de Estevão Ferrari Bravin.

Em suas razões de id. 2894843, aduz o recorrente, inicialmente, que o agravado Olimar Geraldo Dadalto alegou na petição inicial que o negócio jurídico envolvendo o ora agravante e a agravada AM Construtora Ltda. estaria contaminado pelo vício da simulação, de modo que seria um ato jurídico nulo.

Afirma ser inverídico que o recorrente teria autorizado a construtora a vender a Olimar o apartamento nº 106 do Residencial Punta Del Leste, tanto que em momento nenhum anexou qualquer autorização formal ou mesmo informal autorizando tal venda.

Relata o agravante que adquiriu previamente e de forma válida a unidade imobiliária em questão, o que restou traduzido em contrato preliminar de promessa de compra e venda que, depois de quitada, foi convertida em contrato definitivo de compra e venda, retratado por escritura pública, consoante dispõe o art. 108, do CC.

Por outro lado, afirma que se revela simulado o contrato de promessa de compra e venda celebrado por Olimar com a AM Construtora na data de 15 de outubro de 2016, cinco anos depois do negócio efetivado pelo agravante, não só pelo preço abaixo do mercado descrito no referido contrato (R$180.000,00), mas sobretudo porque se sabe que a referida operação envolveu e traduziu, a rigor, uma dação em pagamento,
a
non domino
, porque a construtora estava efetuando pagamento de empréstimo feito junto a Olimar, pelo qual pagou juros elevados, caracterizando

a prática de agiotagem.

Por fim, afirma que o
Magistrado
“
a quo
”
vislumbrou na moldura fática delineada os requisitos para a concessão da tutela de urgência, indisponibilizando o imóvel que teria sido adquirido pelo recorrente de forma lídima, limitando-se a destacar a “possibilidade de disposição do imóvel pelo Agravante”, sem declinar as razões que o levaram a essa conclusão e sem ao menos aludir ao item alusivo à plausibilidade do direito invocado, ignorando o fato de o recorrente ter sido o primeiro titular do imóvel, e já ter convertido o contrato preliminar em contrato definitivo, obtendo a matrícula imobiliária.

Preenchidos os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, passo a analisar o mérito do recurso.

Pois bem.

Em decisão proferida, na qual indeferido o pedido de efeito suspensivo, o eminente Desembargador Jorge do Nascimento Viana assim se manifestou:

(...) Pois bem. Ao analisar a questão ora debatida, verifico,
através de um juízo de cognição sumária
, não estarem presentes os requisitos insculpidos no art. 995, parágrafo único do Código de Processo Civil, notadamente o
fumus boni iuris
(probabilidade de provimento do recurso) e o
periculum in mora
(risco de dano grave ou de difícil reparação)
.

Isso porque em que pese a referida parte Agravante tenha aduzido nas suas razões que adquirira válida e previamente o imóvel objeto de discussão nestes autos, verifica-se que o Agravado Olimar Geraldo Dadalto aduziu contrariamente no Juízo de origem (Id. 2895136 – pg. 70/80) que na data de 15/09/2016
“realizou contrato através de instrumento particular de compra e venda com a Requerida AM Construtora, sendo objeto do presente o apartamento de nº 106 do condomínio Residencial Punta Del Leste, tudo intermediado pelo corretor de imóveis Sr. Vilmar Valadão, conforme contrato de fls. 16/25”
, acrescentando que quitou integralmente o valor do imóvel mas o mesmo não foi entregue, posto que a Construtora não finalizou a obra. Aduziu, ainda, que ao diligenciar junto aos demais promitentes compradores das outras unidades fora informado da existência de uma associação (informal) dos compradores objetivando reunir recursos para finalizar o edifício, e que o ora Agravante, Estevão Ferrari Bravin, teria adquirido a mesma unidade nº 106. Desta forma, complementa que a partir do momento em que ficou a par da situação, tentou solucionar o imbróglio, mediante o agendamento de reunião, tendo o Sr. Estevão restado ausente. Afirmou que, na sequência,
“os Requeridos realizaram a transferência do imóvel no dia 10 de outubro de 2017, oportunidade em que era inconteste para o Sr. Estevão que o Requerente havia adquirido a mesma propriedade que ele [...]. Ou seja, mesmo tendo conhecimento do impasse, o Requerido Estevão, que é funcionário do Cartório onde foi lavrada a escritura pública, participou da transferência do imóvel, passando assim à frente do Requerente, podendo ou não ter se utilizado de sua função para tal [...]”,
concluindo que o mesmo
“usou de má-fé para realizar imediatamente o registro”.

Nesta toada, diante da celeuma existente acerca dos supostos compromissos de compra e venda formalizados pela Agravada A. M. CONSTRUTORA LTDA com as partes Estevão Ferrari Bravin e Olimar Geraldo Dadalto, acerca do mesmo bem, tenho que se revelou prudente a medida adotada pelo Magistrado
a quo
de tornar indisponível a referida unidade imobiliária, sobretudo para que seja preservada a atual situação da coisa perante o registro imobiliário, ao menos até que seja esclarecida durante o curso da instrução probatória no Juízo
a quo
a realidade dos fatos, onde se faz necessário ser esclarecida, dentre outras questões, a suposta alegação de agiotagem praticada pelo Sr. Olimar, bem como a eventual utilização indevida, pelo Sr. Estevão, do alegado exercício das suas funções em serventia extrajudicial para eventualmente lavrar a escritura do imóvel em seu nome, que supostamente sabia ter sido alienado a terceiro.

Sendo assim, não há ausência de juridicidade na decisão proferida pelo Magistrado
a quo
,
onde a medida adotada apenas garantiu a manutenção da situação registral do imóvel no estado em que se encontra, não sendo apontado pelo Agravante, por outro lado, qualquer prejuízo imediato ou o risco de eventual dano de difícil reparação caso a indisponibilidade mencionada seja mantida até o julgamento final deste recurso.

Firme nessas considerações verifico, neste momento de cognição superficial, não se encontrarem presentes os requisitos previstos no
art. 995, parágrafo único do Código de Processo Civil
em favor do Agravante, para modificar liminarmente a decisão agravada, entendendo que a situação em tela pode sim aguardar o processamento do presente recurso, bem como o devido e necessário exercício do contraditório e da ampla defesa.

Nesse contexto, então,
INDEFIRO
, por ora, o pedido liminar formulado nesta via recursal.

Não obstante as alegações do agravante, entendo que a decisão prolatada deva ser mantida.

Fato é que a análise da propriedade do bem perpassa pela verificação da ocorrência de suposta simulação, agiotagem e utilização indevida de função pública para aquisição do imóvel. Somente após o exame de tais circunstâncias é que se poderá, com certeza, aferir-se a propriedade do bem. Nesse sentido:

AGRAVO DE INSTRUMENTO -
AÇÃO DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO DE COMPRA E VENDA - TUTELA DE URGÊNCIA - AVERBAÇÃO DE INDISPONIBILIDADE NA MATRÍCULA DE IMÓVEL - HIPÓTESE CONCRETA - REQUISITOS PRESENTES
. A tutela de urgência, de natureza cautelar ou antecipada, será concedida quando demonstrada a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo ( CPC, art. 300).
Afigurando-se a probabilidade do direito e evidenciado possível óbice à prestação jurisdicional decorrente da alienação do imóvel em discussão, afigura-se pertinente a averbação de indisponibilidade na respectiva matrícula, sobretudo em se tratando de medida reversível.
Recurso desprovido. (TJ-MG - AI: 10000210801056001 MG, Relator: Manoel dos Reis Morais, Data de Julgamento: 30/06/2021, Câmaras Cíveis / 20ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 01/07/2021)

"AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE CANCELAMENTO DE REGISTRO DE IMÓVEL - LANÇAMENTO DE IMPEDIMENTO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL - ANTECIPAÇÃO DE TUTELA - REQUISITOS PRESENTES - DECISÃO MANTIDA. Havendo indícios de fraude na alienação do imóvel em litígio, se mostra prudente manter o lançamento de gravame visando ao impedimento de transferência do imóvel a fim de resguardar eventual direito dos autores sobre o bem, assim como prevenir danos a terceiros de boa-fé. Logo, a manutenção da decisão agravada é medida que se impõe.
(TJMG-Agravo de Instrumento-Cv 1.0000.17.076115-9/001, Relator (a): Des.(a) Yeda Athias , 6ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 30/01/2018, publicação da súmula em 07/02/2018)".

Assim, embora inexistam indícios de que o recorrente pretenda dispor do bem objeto de discussão, na hipótese específica, o impedimento de transferência se mostra pertinente para evitar que eventual alienação a terceiro,
a posteriori
, possa dificultar a prestação jurisdicional.

Ainda, nesta seara, o conjunto probatório denota que não basta o lançamento da existência da demanda judicial na matrícula do imóvel, dada a possibilidade de alienação a pessoas eventuais, a fim de afetar possível direito do recorrido.

Nessa toada, somente após dilação probatória sob o crivo do contraditório poderá ser deslindada a questão referente aos negócios celebrados sobre imóvel em discussão.

Desse modo, respeitado o âmbito de cognição inerente ao recurso, a ele
NEGO
PROVIMENTO.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)
Acompanho o voto exarado pelo relator em sua integralidade.
Acompanho o voto de relatoria e, portanto, nego provimento ao recurso.