Tribunal: TJES
Processo: 0001292-42.2021.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão julgador: DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Registro de Imóveis
Data de julgamento: 2024-02-02

Ementa:
EMENTA. APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CESSÃO DE DIREITOS. NECESSIDADE DE REGISTRO. PRNCÍPIO DA CONTINUIDADE REGISTRAL. ITBI. DEVER DE RECOLHER O TRIBUTO. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. SENTENÇA EXTRAPETITA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1)
Nos termos do art. 26, § 6º da Lei de Parcelamento do Solo Urbano (Lei N. 6.766/1979), “
os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão como título para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação”.

2)
A sucessão de transferências de direitos imobiliários em relação ao bem em questão, jamais levadas a registro ao longo de mais de 20 (vinte) anos, impede que a Serventia Extrajudicial averigue a higidez da última promessa de compra e venda, cujo registro se pretende.

3)
Sem o devido encadeamento das titularidades do bem imóvel, o Cartório de Registros vê-se prejudicado em certificar a higidez do contrato havido, o qual, caso registrado, se tornaria
título para o registro da propriedade do lote adquirido, violando a continuidade registral.

4)

Prevê o art. 620, § 1º, do Código de Normas da Corregedoria Geral da Justiça (Tomo Extrajudicial) que a apresentação de documento comprobatório do pagamento do Imposto sobre Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis – ITBI deverá ser exigida quando do registro de título translativo, salvo quando a lei autorizar o recolhimento em momento diverso, fazendo-se, nesse caso, expressa menção ao respectivo dispositivo legal.

5)
No caso em tela, a Suscitação de Dúvida se limitou às exigências da Serventia Extrajudicial para o registro do contrato de promessa de compra e venda em questão, não referindo-se à validade do contrato em si, motivo pelo qual a sentença objurgada deve ser parcialmente anulada, neste último ponto.

6)
Recurso conhecido e parcialmente provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0001292-42.2021.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ALUNOBRE INDUSTRIAL LTDA - EPP

APELADO: ETELVINA ABREU DO VALLE RIBEIRO

RELATOR(A):
DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA

Composição de julgamento: 029 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Relator / 030 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA - Vogal / 009 - Gabinete Des. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - Vogal
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RELATÓRIO

Cuidam os autos de recurso de Apelação Cível interposto por
ALUNOBRE INDUSTRIAL LTDA EPP
, irresignada com a sentença de pgs. 223/234 (do arquivo digitalizado), integrada pela decisão de pgs. 373/377, proferida pelo Juízo da Vara da Fazenda Pública Estadual, de Registros Públicos e de Meio Ambiente de Serra, nos autos da Suscitação de Dúvida, proposta pela Oficiala e Tabeliã do Cartório de Registro Geral e anexos do 1º Ofício da 2ª Zona de Serra, julgou procedente a suscitação de dúvida formulada pela recorrida, para manter as exigências cartorárias.

Ademais, o Juízo declarou a nulidade da promessa de compra e venda havida e da cessão de direitos.

Contrarrazões apresentadas por
ETELVINA ABREU DO VALLE RIBEIRO
às pgs. 411/419.

Parecer da douta Procuradoria de Justiça, no ID n. 5306552, pugnando pelo desprovimento do apelo.

É o relatório.

VOTO VENCEDOR

Conforme brevemente relatado, tratam os autos de recurso de Apelação Cível interposto por
ALUNOBRE INDUSTRIAL LTDA EPP
, irresignada com a sentença de pgs. 223/234 (do arquivo digitalizado), integrada pela decisão de pgs. 373/377, proferida pelo Juízo da Vara da Fazenda Pública Estadual, de Registros Públicos e de Meio Ambiente de Serra, nos autos da Suscitação de Dúvida, proposta pela Oficiala e Tabeliã do Cartório de Registro Geral e anexos do 1º Ofício da 2ª Zona de Serra, julgou procedente a suscitação de dúvida formulada pela recorrida em detrimento do recorrente.

Ademais, o Juízo declarou a nulidade da promessa de compra e venda havida e da cessão de direitos.

Esclarecendo os contornos da lide, trata-se de Suscitação de Dúvida apresentada pela Oficiala e Tabeliã do Cartório de Registro Geral e anexos do 1º Ofício da 2ª Zona de Serra, sobre a efetivação ou não do registro do contrato de promessa de compra e venda do imóvel matriculado sob nº 57.765, Livro 2, do Cartório de Registro Geral de Imóveis do 1º Ofício, 2ª Zona de Serra, conforme requerido pelo requerido/apelante.

Isso porque na escritura pública de compra e venda constou a informação de que o imóvel (lote urbano) em comento fora prometido à venda, no ano de 2002, em favor da sociedade BRASFIX - BRASIL FIXADORES LTDA. Posteriormente, em novembro de 2003, houve cessão de posição contratual exercida pela BRASFIX em favor da sociedade ENIVIX DISTRIBUIDORA E LOGÍSTICA LTDA. Por fim, em 27 de dezembro de 2004, a ENIVIX cedeu sua posição contratual em favor da empresa suscitada.

Diante desse contexto, a suscitante/apelada entendeu por bem exigir do particular a apresentação do contrato de promessa de compra e venda original, firmado entre SUPERINTENDENCIA DOS PROJETOS DE POLARIZAÇÃO INDUSTRIAL - SUPPIN para BRASFIX - BRASIL FIXADORES LTDA e cessão de direitos da BRASFIX para ENIVIX DISTRIBUIDORA E LOGISTICA LTDA e da ENIVIX para ALU NOBRE INDUSTRIAL LTDA EPP para registro, com assinatura de todos, inclusive testemunhas com o número do CPF e reconhecimento de firma.

Além disso, a Oficiala exigiu a apresentação de documento de arrecadação, acompanhado do comprovante do pagamento do ITBI ou espelho de pagamento original, expedido pela Prefeitura Municipal da Serra referente promessa de compra e venda para BRASFIX Brasil Fixadores Ltda e da cessão de direitos para ENIVIX DISTRBUDORA E LOGISTICA LTDA.

Por fim, requereu a procedência da ação para que sejam mantidas as exigências formuladas, o que, como dito, foi acolhido pelo Juízo
a quo
.

Em suas razões recursais, a apelante sustenta, em síntese, que:
(i)
resume-se o mérito processual a resolver a pertinência (legitimidade ou não) de o Cartório de Registro de Imóveis exigir complementação de registros sobre anteriores contratos de cessão de direitos não averbados, e consequente recolhimento (quitação) de ITBI's sobre cada um desses tais negócios entabulados por terceiros, não havendo questão sobre a nulidade ou não do negócio jurídico firmado sobre o imóvel;
(ii)
o art. 26, § 1º da Lei de Parcelamento do Solo Urbano (Lei No 6.766/1979) expressamente determina a faculdade ("poderão") da realização do compromisso de compra e venda por escritura pública, com seu posterior registro;
(iii)
o fato gerador do ITBI somente ocorre quando do registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis, de modo que a promessa de compra e venda ou mesmo cessão de direitos particulares anteriores, não levadas a registro, não geram a transferência imobiliária, logo, não devem ser tributadas;
(iv)
transmissões de posse não se traduzem em um direito real propriamente dito, conforme rol taxativo elencado no art. 1.225 do Código Civil e a transmissão em si da propriedade só se dá caso haja o respectivo registro definitivo de compra e venda junto ao Registro de Imóveis, conforme prevê o art. 1.245 do Código Civil;
(v)
as vias originais dos contratos particulares anteriores estão arquivadas junto à Administração Pública (SEDES), e a apelante detém apenas cópias autenticadas, as quais foram devidamente apresentadas no momento da prenotação; contudo, não há meios para que a apelante promova a colheitas das assinaturas (tampouco reconhecer firmas) dos administradores das sociedades empresárias que antes usufruíram do imóvel (BRASFIX e ENIVIX), muitos menos das testemunhas atestaram os negócios, pois tais empresas provavelmente nem existem mais hoje e são desconhecidos os paradeiros das testemunhas que constam em tais avença;
(vi)
lavrada a escritura pública, eventuais contratos anteriores perdem sua razão de ser.

Preenchidos os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, passo à análise do mérito dos recursos em conjunto.

Nos termos do art. 26, § 6º da Lei de Parcelamento do Solo Urbano (Lei N. 6.766/1979),
“
os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão como título para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação”.

Por sua vez, o Código Civil preceitua que a escritura pública é condição de validade para modificação de direitos reais sobre imóveis:

Art. 108.
Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Tendo isso em vista, penso que a sucessão de transferências de direitos imobiliários em relação ao bem em questão, jamais levadas a registro ao longo de mais de 20 (vinte) anos, impede que a Serventia Extrajudicial averigue a higidez da última promessa de compra e venda, cujo registro se pretende.

Em outras palavras, sem o devido encadeamento das titularidades do bem imóvel, o Cartório de Registros vê-se prejudicado em certificar a higidez do contrato havido, o qual, caso registrado, se tornaria
título para o registro da propriedade do lote adquirido, violando a continuidade registral.

Confira-se a jurisprudência dos Tribunais nessa esteira:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL- AÇÃO DE OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA- AQUISIÇÃO POR CONTRATO DE COMPRA E VENDA- AUSÊNCIA DE REGISTROS DAS TRANSFERÊNCIAS ANTERIORES-CADEIA REGISTRAL E PROPRIEDADE ANTERIOR DOS LOTES - NÃO COMPROVAÇÃO - PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE REGISTRAL- VIOLAÇÃO- IMPROCEDÊNCIA- SENTENÇA CONFIRMADA. 1.
Configura violação ao princípio da continuidade registral dos imóveis a outorga de escritura ao atual promissário comprador, sem que seja feito o registro das transferências anteriores, razão pela qual deve ser confirmada a sentença de improcedência.

(TJMG - Apelação Cível 1.0000.23.092394-8/001, Relator(a): Des.(a) Afrânio Vilela , 2ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 10/10/2023, publicação da súmula em 11/10/2023)

Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. REGISTRO DE IMÓVEIS. DÚVIDA REGISTRAL. REGISTRO DE IMÓVEIS. PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE REGISTRAL.
O registro imobiliário rege-se pelo princípio da continuidade sendo imprescindível a titularidade anterior para que se realize a transferência de domínio. – Circunstância dos autos em que se impõe manter a procedência da dúvida registral.
RECURSO DESPROVIDO.

(TJ-RS, Apelação Cível, Nº 70079515003, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: João Moreno Pomar, Julgado em: 23-01-2019)

Quanto à incidência do ITBI, também deve ser mantida a sentença
a quo
, porquanto, como visto,
os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valem como título para o registro da propriedade no caso de lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação.

Nesse sentido, prevê o art. 620, § 1º, do Código de Normas da Corregedoria Geral da Justiça (Tomo Extrajudicial):

Art. 620, § 1º
A apresentação de documento comprobatório do pagamento do Imposto sobre Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis – ITBI deverá ser exigida quando do registro de título translativo, salvo quando a lei autorizar o recolhimento em momento diverso, fazendo-se, nesse caso, expressa menção ao respectivo dispositivo legal
.

Assim sendo, entendo que agiu com acerto a delegatária recorrida, ao exigir do recorrente a quitação do imposto devido, referente ao registro do contrato de promessa de compra e venda.

Veja-se precedente deste Tribunal diante de caso semelhante ao presente:

PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL APELAÇÃO CÍVEL N.º 5008080-50.2022.8.08.0048 APELANTE: DE PAULA & FRANÇA ADVOGADOS ASSOCIADOS APELADA: ETELVINA ABREU DO VALLE RIBEIRO RELATORA: DESª. SUBST. CLÁUDIA VIEIRA DE OLIVEIRA ARAÚJO ACÓRDÃO EMENTA: APELAÇÃO – PROMESSA DE COMPRA E VENDA – CESSÃO DE PROSIÇÃO CONTRATUAL – NECESSIDADE DE REGISTRO DE AMBOS OS ATOS – ITBI – ENTENDIMENTO DOS TRIBUNAIS SUPERIORES – DEVER DE RECOLHER O TRIBUTO - RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

1. Restando comprovado que a sociedade de advogados recorrente cedeu os direitos que possui sobre os imóveis à uma outra pessoa jurídica, é necessário que, para fins de transferência da propriedade imóvel, seja levada a registro a promessa de compra e venda firmada anteriormente entre a primeira e a proprietária dos bens, sob pena de não refletir a realidade negocial e importar em ofensa direta ao princípio da continuidade dos registros públicos. 2. Em sede de repercussão geral o Supremo Tribunal Federal firmou o entendimento de que o fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro. No mesmo sentido vem decidindo o Colendo STJ.
3. Provado que o compromisso de compra e venda é o negócio jurídico que deu origem à transmissão do bem e não pode ser cindido da cessão de posição contratual, deve ser levado a registro, logo, submetido ao recolhimento do ITBI.
4. Recurso conhecido e improvido. Vistos, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores que integram a colenda Primeira Câmara Cível do egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, de conformidade com a ata do julgamento e as notas taquigráficas em, à unanimidade, NEGAR PROVIMENTO ao apelo. Vitória/ES, 14 de março de 2023. RELATORA

(TJ-ES - Apelação Cível
5008080-50.2022.8.08.0048
, Relator(a):
CLAUDIA VIEIRA DE OLIVEIRA ARAUJO
, 1ª CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento em
24/Mar/2023)

Em um ponto, porém, assiste razão ao recorrente, ao questionar o reconhecimento da
nulidade, pela sentença, do compromisso de compra e venda firmado e da cessão de direitos havida, configurando decisão extrapetita, que se afasta das causas de pedir e pedido.

Conforme prevê o art. 392 do Código de Normas (Tomo Extrajudicial) da Corregedoria Geral de Justiça:

Art. 392.
Não se conformando o apresentante com as exigências do registrador, ou não podendo satisfazê-las, será o título, a seu requerimento e com a declaração de dúvida, obrigatoriamente acompanhada de cópia da nota de exigências, remetido ao Juiz competente, obedecendo-se ao seguinte
[...].

No caso em tela, a dúvida suscitada limitou-se às exigências da Serventia Extrajudicial para o registro do contrato de promessa de compra e venda em questão, não referindo-se à validade do contrato em si, motivo pelo qual a sentença objurgada deve ser anulada neste último ponto.

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso interposto

e, no tocante ao mérito,
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
somente para anular o capítulo da sentença que reconheceu a nulidade do compromisso de compra e venda e da cessão de direitos, mantendo a sentença nos demais pontos.

Em caso de parcial provimento, não há que se falar em honorários recursais.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS VOGAIS

Des. FABIO BRASIL NERY - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA (Vogal)
Acompanhou o voto da Relatora.
Des. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO (Vogal)
Acompanhou o voto da Relatora.

EMENTA

EMENTA. APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CESSÃO DE DIREITOS. NECESSIDADE DE REGISTRO. PRNCÍPIO DA CONTINUIDADE REGISTRAL. ITBI. DEVER DE RECOLHER O TRIBUTO. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. SENTENÇA EXTRAPETITA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1)
Nos termos do art. 26, § 6º da Lei de Parcelamento do Solo Urbano (Lei N. 6.766/1979), “
os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão como título para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação”.

2)
A sucessão de transferências de direitos imobiliários em relação ao bem em questão, jamais levadas a registro ao longo de mais de 20 (vinte) anos, impede que a Serventia Extrajudicial averigue a higidez da última promessa de compra e venda, cujo registro se pretende.

3)
Sem o devido encadeamento das titularidades do bem imóvel, o Cartório de Registros vê-se prejudicado em certificar a higidez do contrato havido, o qual, caso registrado, se tornaria
título para o registro da propriedade do lote adquirido, violando a continuidade registral.

4)

Prevê o art. 620, § 1º, do Código de Normas da Corregedoria Geral da Justiça (Tomo Extrajudicial) que a apresentação de documento comprobatório do pagamento do Imposto sobre Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis – ITBI deverá ser exigida quando do registro de título translativo, salvo quando a lei autorizar o recolhimento em momento diverso, fazendo-se, nesse caso, expressa menção ao respectivo dispositivo legal.

5)
No caso em tela, a Suscitação de Dúvida se limitou às exigências da Serventia Extrajudicial para o registro do contrato de promessa de compra e venda em questão, não referindo-se à validade do contrato em si, motivo pelo qual a sentença objurgada deve ser parcialmente anulada, neste último ponto.

6)
Recurso conhecido e parcialmente provido.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.