Tribunal: TJES
Processo: 0009902-43.2014.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão julgador: JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Interpretação / Revisão de Contrato; Liminar
Data de julgamento: 2024-02-22

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO
CIVIL PÚBLICA. CONTRATO PADRÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. LEGALIDADE DA UTILIZAÇÃO DO ÍNDICE DA CADERNETA DE POUPANÇA PARA ATUALIZAÇÃO DO SALDO DEVEDOR. DIREITO DE RETENÇÃO DO PROMITENTE VENDEDOR. RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. EFEITO AUTOMÁTICO DA RESCISÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO. ALEGAÇÃO DE JULGAMENTO

ULTRA PETITA REJEITADO. RETENÇÃO DO PERCENTUAL DE 20%. RAZOABILIDADE. NULIDADE DA CLÁUSULA QUE DETERMINA A SUSPENSÃO AUTOMÁTICA DA REMESSA DOS BOLETOS DE COBRANÇA. NULIDADE DA CLÁUSULA QUE CONDICIONA A CESSÃO DE DIREITO AO PAGAMENTO DE TAXA. DANOS MORAIS COLETIVOS NÃO CONFIGURADOS.
PARCIALMENTE
PROVIDO.

1)
É legítima a utilização do índice da caderneta de poupança para atualização do saldo devedor do contrato de promessa de compra e venda envolvendo imóvel financiado. Precedentes.

2)
O direito de retenção do promitente vendedor, previsto contratualmente, é efeito automático do reconhecimento do inadimplemento dos promitentes compradores e, por consequência, da rescisão dos negócios jurídicos, razão pela qual prescindível a formulação de pedido expresso nesse sentido em sede de reconvenção.

3)
É legítima a retenção no percentual entre 20% dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do compromitente comprador. Precedentes.

4
)
Antes da interpelação e constituição em mora do devedor, não é legítima a suspensão automática de remessa dos boletos de cobrança para o endereço do consumidor.

5
)
É abusiva a cláusula contratual que prevê o pagamento de taxa para a cessão de direitos e obrigações pelo promissário comprador.

6)
O dano moral coletivo se configura
in re ipsa
, não estando ligado a atributos da pessoa humana, considerada
de per se
, nem tampouco exigindo a demonstração de prejuízos concretos ou de abalo moral efetivo.

7)
Cuida-se, em síntese, de dano transindividual, de natureza coletiva típica, tendo como destinação os interesses difusos e coletivos. Por isso, tem de decorrer de fatos impregnados de gravidade tal que sejam intoleráveis, porque lesam valores fundamentais da sociedade. Precedentes.

8
)
A simples inserção de cláusulas contratuais indevidas em contrato padrão de promessa de compra e venda não configura danos morais coletivos, sobretudo quando não apresentem situação clara de iniquidade e teratologia.

9
) Recurso parcialmente provido

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0009902-43.2014.8.08.0048
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: DEFENSORIA PUBLICA DO ESTADO DO ESPIRITO SANTO
APELADO: CRISTAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
RELATOR(A):
JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
EMENTA
APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO
CIVIL PÚBLICA. CONTRATO PADRÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. LEGALIDADE DA UTILIZAÇÃO DO ÍNDICE DA CADERNETA DE POUPANÇA PARA ATUALIZAÇÃO DO SALDO DEVEDOR. DIREITO DE RETENÇÃO DO PROMITENTE VENDEDOR. RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. EFEITO AUTOMÁTICO DA RESCISÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO. ALEGAÇÃO DE JULGAMENTO

ULTRA PETITA REJEITADO. RETENÇÃO DO PERCENTUAL DE 20%. RAZOABILIDADE. NULIDADE DA CLÁUSULA QUE DETERMINA A SUSPENSÃO AUTOMÁTICA DA REMESSA DOS BOLETOS DE COBRANÇA. NULIDADE DA CLÁUSULA QUE CONDICIONA A CESSÃO DE DIREITO AO PAGAMENTO DE TAXA. DANOS MORAIS COLETIVOS NÃO CONFIGURADOS.
PARCIALMENTE
PROVIDO.

1)
É legítima a utilização do índice da caderneta de poupança para atualização do saldo devedor do contrato de promessa de compra e venda envolvendo imóvel financiado. Precedentes.

2)
O direito de retenção do promitente vendedor, previsto contratualmente, é efeito automático do reconhecimento do inadimplemento dos promitentes compradores e, por consequência, da rescisão dos negócios jurídicos, razão pela qual prescindível a formulação de pedido expresso nesse sentido em sede de reconvenção.

3)
É legítima a retenção no percentual entre 20% dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do compromitente comprador. Precedentes.

4
)
Antes da interpelação e constituição em mora do devedor, não é legítima a suspensão automática de remessa dos boletos de cobrança para o endereço do consumidor.

5
)
É abusiva a cláusula contratual que prevê o pagamento de taxa para a cessão de direitos e obrigações pelo promissário comprador.

6)
O dano moral coletivo se configura
in re ipsa
, não estando ligado a atributos da pessoa humana, considerada
de per se
, nem tampouco exigindo a demonstração de prejuízos concretos ou de abalo moral efetivo.

7)
Cuida-se, em síntese, de dano transindividual, de natureza coletiva típica, tendo como destinação os interesses difusos e coletivos. Por isso, tem de decorrer de fatos impregnados de gravidade tal que sejam intoleráveis, porque lesam valores fundamentais da sociedade. Precedentes.

8
)
A simples inserção de cláusulas contratuais indevidas em contrato padrão de promessa de compra e venda não configura danos morais coletivos, sobretudo quando não apresentem situação clara de iniquidade e teratologia.

9
) Recurso parcialmente provido
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ACÓRDÃO
Decisão
: ACORDA a Egrégia Segunda Câmara Cível, em conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade, dar parcial provimento ao recurso.
Órgão julgador vencedor
: 005 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Composição de julgamento: 005 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - DELIO JOSE ROCHA SOBRINHO - Relator / 015 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - LEONARDO ALVARENGA DA FONSECA - Vogal / 025 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal
VOTOS VOGAIS
015 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - LEONARDO ALVARENGA DA FONSECA (Vogal)
Acompanhar
025 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
______________________________________________________________________________________________________________________________________________
RELATÓRIO
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR
Adoto o relatório.

Os

contornos fáticos-jurídicos que deram ensejo à lide foram relatados pelo magistrado sentenciante, nesses termos:

“
Refere-se à
Ação Civil Pública

ajuizada pela
Defensoria Pública do Estado do Espírito Santo

em face de
Cristal Empreendimentos Imobiliários Ltda
, alegando, em resumo:

a) Que entre os anos de 1997 e 1998 a requerida criou um loteamento residencial no bairro Monte Verde e passou a oferecer e vender lotes diretamente aos consumidores e que agora estes a procuraram manifestando grande descontentamento com diversos pontos das relações contratuais havida entre eles;

b) Aduziu que o loteamento foi aprovado pelo Decreto Municipal n. 9.501/96 e, posteriormente, foi retificado pelo Decreto Municipal n. 3.540/06, abrangendo uma área total de 207.636,50m2;

c) Afirmou que na época em que o empreendimento foi construído, a planta do loteamento não foi registrada no RGI dentro do prazo assinalado pela Lei 6.766/79, fato que implicou na caducidade de sua aprovação;
d) Asseverou que embora não houvesse registro, os lotes foram comercializados, o que contribuiu para provocar inúmeras irregularidades de ordem urbanística e ambiental existente no bairro, ensejando, inclusive, atividade fiscalizatória do Ministério Público, a partir da qual foi gerado um termo de ajustamento de conduta (PADAC n. 001/2013);

e) Quanto à relação de consumo que se estabeleceu entre a requerida e os adquirentes dos lotes, destacou que os negócios jurídicos entabulados assumiram a forma de promessa de compra e venda, sem cobrança de sinal. Além disso, os pagamentos eram realizados no estabelecimento da própria demandada, por meio de carnê, sendo as prestações mensais divididas e reajustáveis a cada doze meses, tendo como indexador os índices da caderneta de poupança;

f) Alegou que ao longo da execução dos contratos, muitos consumidores, por razões alheias às suas vontades, atrasaram os pagamentos das aludidas prestações, o que ensejou diversas renegociações. Contudo, essas renegociações, na maioria das vezes, traziam consigo condições excessivamente onerosas para os consumidores, lastreadas por cláusulas abusivas, como por exemplo, a perda de todas as prestações pagas até o momento da repactuação, bem como o pagamento de juros de mora que oscilavam entre 5% e 10% ao mês;

g) Ademais, em cada renegociação, era cobrado dos consumidores despesa administrativa e honorários advocatícios extrajudiciais, sem nenhum respaldo contratual ou legal, circunstância que onerou por vários anos o vínculo contratual assumido originariamente pelos consumidores;
h) Por conta de seus argumentos requereu a antecipação dos efeitos da tutela, a fim de que seja determinada a suspensão de todas as demandas individuais em curso nesta Comarca, nas quais figurem como partes a Requerida e os adquirentes dos lotes do Loteamento Monte Verde, e nas quais penda discussão sobre a legalidade das cláusulas contratuais ora questionadas;

i) Ainda em sede de tutela antecipada, que seja determinada à Requerida que se abstenha de praticar qualquer ato que importe retomada dos imóveis dos consumidores que se encontrem em mora com os pagamentos das prestações, assegurando-lhes expressamente o direito de retenção pelas benfeitorias em qualquer caso;

j) Finalisticamente, solicitou o julgamento procedente de todos os pedidos especificados as ff. 45/49, com a consequente declaração de nulidade de todas as cláusulas contratuais (rol especificado nos itens 01-11, às fls. 47/49) firmadas entre a Requerida e os adquirentes dos lotes mencionados, bem como a declaração de ilegalidade da: a) cobrança dos juros de mora superiores aos juros legais; b) cobrança de multa de mora superior a 02% sobre o débito em atraso para o caso de renegociação; c) subsidiariamente, caso não seja aplicado o percentual anterior, que este seja limitado a 10% sobre o valor do débito em atraso; d) cobrança de honorários advocatícios extrajudiciais e das chamadas despesas administrativas de renegociação de contrato.”

A ação coletiva fora julgada parcialmente procedente, com a declaração de nulidade de diversas cláusulas presentes no contrato de adesão firmado entre a empresa de empreendimento imobiliário, ora recorrida, e os adquirentes dos imóveis situados no loteamento Monte Verde. É de se conferir:

“
Em razão das conclusões acima,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES

os pedidos inaugurais, exclusivamente para:

a.
DECLARAR

a nulidade das cláusulas dos contratos firmados entre a ré e os adquirentes de imóveis no loteamento Monte Verde a estabelecer:

68.1 Correção monetária
em termos diversos

dos seguintes parâmetros: periodicidade anual, fixado o índice da caderneta de poupança como único a permear o contrato;

68.2 Perda integral das parcelas, sendo possível, no entanto, a retenção de 20%, com a restituição imediata ao consumidor do saldo que sobejar (80%);

68.3 Rescisão sem prévia notificação do promitente comprador;

68.4 Perda das benfeitorias necessários e úteis, com a restituição imediata dos valores destas, após quantificação em fase de liquidação e retorno do bem à posse da ré;

68.5 Condição/cobrança para que a ré emita quitação e outorga da escritura pública;

68.6 Cláusula penal nos termos avençados, devendo, assim, ser fixada àquela em 10% exigível sobre o débito e somente na hipótese de intervenção judicial;

68.7 Juros de mora acima do percentual permitido, fixado em 1% ao mês;

68.8. Multa moratória acima do percentual permitido, fixado em 2%;

68.9 Estabelecer cobrança de honorários advocatícios decorrentes do contrato de compra e venda e de valores cobrados a título de renegociação de contrato, sendo, portanto, vedada tal prática.

b.
CONDENAR
, a requerida:

69. A restituir valores cobrados em razão das nulidades alhures mencionadas, desde que comprovados em ação própria, de forma simples, a ser apurado em fase de liquidação - por simples cálculo e/ou arbitramento/procedimento comum;

c.
IMPROCEDENTES
, portanto, os demais pedidos.”

A primeira matéria devolvida no apelo do órgão da Defensoria Pública Estadual diz respeito

ao
índice
a ser aplicado para a atualização dos saldos devedores dos contratos de financiamento imobiliário.

O magistrado sentenciante reputou legítima a previsão contratual de
“incidência de
reajuste anual
e acumulativo pelo
índice da caderneta de poupança
”
, tendo em vista que, segundo jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, “
n
ão há vedação legal para utilização da TR como indexador de contrato de compra e venda a prazo entre particulares, desde que livremente pactuada a variação da caderneta de poupança.
”

(AgRg no Ag 304.662/SP, Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, QUARTA TURMA, julgado em 28/05/2002, DJ 19/08/2002)

Decerto, observa-se que esse entendimento segue em vigor, conforme se extrai de precedentes mais recentes da Corte Superior:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO BANCÁRIO. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. LEGITIMIDADE. REEXAME. SÚMULA N. 7/STJ. FUNDAMENTO. IMPUGNAÇÃO. SÚMULA N. 283/STF. TAXA REFERENCIAL - TR. INDEXADOR. POSSIBILIDADE. SÚMULAS NS. 295 E 454/STJ. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO PARCIALMENTE ACOLHIDOS. EFEITOS INFRINGENTES. [...]
3. Pactuada a correção monetária nos contratos do SFH pelo mesmo índice aplicável à caderneta de poupança, incide a taxa referencial (TR) a partir da vigência da Lei n. 8.177/1991. (Súmula 454 do STJ).
4. Embargos de declaração parcialmente acolhidos com efeitos infringentes. (EDcl no AgInt no REsp n. 1.172.955/PE, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 3/4/2018, DJe de 11/4/2018.)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. AÇÃO REVISIONAL. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA Nº 211/STJ. TAXA REFENCIAL (TR). LEGALIDADE. SÚMULA Nº 454/STJ. SISTEMA DE PRÉVIO REAJUSTE E POSTERIOR AMORTIZAÇÃO. POSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 450/STJ. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. SÚMULA Nº 7/STJ. [...]
2. Esta Corte Superior firmou o entendimento de que é possível a utilização da Taxa Referencial - TR na atualização do saldo devedor de contrato vinculado ao Sistema Financeiro de Habitação, ainda que firmado antes do advento da Lei nº 8.177/1991, desde que pactuado o mesmo índice aplicável à caderneta de poupança. Súmula nº 454/STJ. 3. O sistema de prévio reajuste e posterior amortização do saldo devedor dos contratos de financiamento imobiliário firmados no âmbito do SFH não fere o equilíbrio contratual e está de acordo com a legislação em vigor. Súmula nº 450/STJ.
[...] (AgInt no AREsp n. 1.051.294/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 13/6/2017, DJe de 28/6/2017.)

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. NOVAÇÃO CONTRATUAL. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA Nº 282/STF. TR. POSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 454/STJ. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. SACRE. SÚMULA Nº 7/STJ. AMORTIZAÇÃO. SÚMULA Nº 450/STJ. [...]
2. Esta Corte Superior firmou entendimento de que é possível a utilização da Taxa Referencial- TR na atualização do saldo devedor de contrato vinculado ao Sistema Financeiro de Habitação, ainda que firmado anteriormente ao advento da Lei nº 8.177/91, desde que pactuado o mesmo índice aplicável à caderneta de poupança. Súmula nº 454/STJ.
[...]
4. O sistema de prévio reajuste e posterior amortização do saldo devedor dos contratos de financiamento imobiliário firmados no âmbito do SFH não fere o equilíbrio contratual e está de acordo com a legislação em vigor. Inteligência da Súmula nº 450/STJ.
[...] (AgRg no AREsp n. 749.560/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 3/12/2015, DJe de 14/12/2015.)

O desprovimento do recurso, nesse ponto, é medida que se impõe.

Do mesmo modo, deve ser rejeitada a alegação de que a sentença, ao garantir ao apelado o direito de retenção de 20% (vinte por cento) em razão da rescisão dos contratos de promessa de compra e venda por culpa dos compradores, é
ultra petita
, haja vista a ausência de pedido nesse sentido.

Isso porque, o direito de retenção, previsto contratualmente, é efeito automático do reconhecimento do inadimplemento dos promitentes compradores e, por consequência, da rescisão dos negócios jurídicos, razão pela qual prescindível a formulação de pedido expresso em sede de reconvenção.

Ademais, o percentual de 20% estabelecido encontra ressonância na jurisprudência do Tribunal da Cidadania, como segue:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. REEXEME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA N. 7/STJ. ARRAS. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA N. 211/STJ.
DIREITO DE RETENÇÃO NO PERCENTUAL DE 20%. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES
. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. IMPOSSIBILIDADE. PRECEDENTES. JUROS DE MORA. A PARTIR DO TRÂNSITO. PRECEDENTES. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA. SÚMULA 7/STJ. [...]
3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça permite a retenção no percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do compromitente comprador.
4. Quanto à taxa de fruição, nos termos da jurisprudência pacífica do STJ, é indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resilição não enseja nenhum enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor (AgInt no REsp n. 2.020.258/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 13/3/2023, DJe de 16/3/2023). [...] (AgInt no REsp n. 2.049.633/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 9/10/2023, DJe de 16/10/2023.)

PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIO. APRECIAÇÃO DE TODAS AS QUESTÕES RELEVANTES DA LIDE PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. AUSÊNCIA DE AFRONTA AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF. FALTA DE IMPUGNAÇÃO A FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO RECORRIDO. SÚMULA N. 283/STF. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA RECÍPROCA DAS PARTES. MORA EXCLUSIVA DOS COMPRADORES. VERIFICAÇÃO. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. REVISÃO DE CONTRATOS IMOBILIÁRIOS FINDOS. POSSIBILIDADE. SÚMULA N. 286/STJ. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83/STJ. CONCORRÊNCIA DE CULPA. DEVOLUÇÃO PARCIAL DAS QUANTIAS PAGAS. SÚMULA N. 83/STJ. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. JUROS MORATÓRIOS. TERMO A QUO. CITAÇÃO. INAPLICABILIDADE DO TEMA REPETITIVO N. 1.002/STJ. SÚMULA N. 83/STJ. LUCROS CESSANTES. SÚMULA N. 83/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. INOVAÇÃO RECURSAL. DECISÃO MANTIDA. [...] 9. Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83/STJ).10. Os termos da rescisão contratual serão regidos pela Súmula n. 543/STJ, segundo a qual, "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".
11. No caso, considerando a responsabilidade mútua das partes pela rescisão da avença, a Corte de origem fixou o percentual em 20% (vinte por cento) das quantias pagas, com base no art. 945 do CC/2002 (dispositivo prequestionado implicitamente). Tal solução não destoa da jurisprudência desta Corte Superior, motivo pelo qual é inafastável a Súmula n. 83/STJ. [...]
(AgInt no AREsp n. 1.969.889/RJ, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 28/3/2022, DJe de 31/3/2022.)

Insurge-se também a instituição apelante em face da cláusula 4.9 do instrumento de adesão, diante da ilegalidade da
suspensão automática de remessa dos boletos de cobrança
para o endereço do consumidor em razão do atraso no pagamento de qualquer prestação.

Ora, nesse ponto, merece retoque a sentença, uma vez que a mesma razão jurídica utilizada para a declaração de nulidade da cláusula resolutória expressa se aplica à hipótese em exame. Incide aqui o brocardo latino
Ubi eadem ratio, ibi eadem legis dispositio.

Com efeito, se a rescisão do contrato pressupõe
a constituição do comprador em mora, com muito mais razão
a
suspensão da remessa dos boletos de cobrança deve ser precedida da devida interpelação e do reconhecimento formal do inadimplemento.

Igualmente, deve prosperar a pretensão de declaração de nulidade da cláusula 9.3, que
condiciona a cessão de direitos e obrigações pelo promissário comprador ao pagamento de taxa de 3% do valor do lote
, na esteira da jurisprudência do STJ e desta egrégia Corte, a saber:

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. RESILIÇÃO UNILATERAL DO PROMITENTE COMPRADOR. RETENÇÃO DE 25%. CONTRATOS FIRMADOS ANTES DA LEI N. 13.786/2018. POSSIBILIDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ABATIMENTO. VIABILIDADE, CASO EXISTA CLARA PREVISÃO CONTRATUAL. TESE SUFRAGADA EM RECURSO REPETITIVO. ART. 42 DO CDC. DEVOLUÇÃO EM DOBRO DO VALOR DA COMISSÃO DE CORRETAGEM ABATIDA. INVIABILIDADE, POR AUSÊNCIA DE MÁ-FÉ. TAXA ADMINISTRATIVA EM VALOR RAZOÁVEL PARA OBTENÇÃO DE CERTIDÕES, DOCUMENTOS DIVERSOS E ELABORAÇÃO DE DOSSIÊ PARA PROPICIAR O FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. CABIMENTO. TAXA POR CESSÃO DE DIREITOS, FIXADA TENDO POR BASE O VALOR DO CONTRATO. ABUSIVIDADE. [...]
8. Não é cabível a cobrança da taxa de cessão de direitos sobre o valor do contrato prevista nas avenças elencadas na inicial, pois é desproporcional, uma vez que não guarda correspondência com nenhum serviço prestado pela incorporadora, implicando desvantagem exagerada para o consumidor.
[...] (REsp n. 1.947.698/MS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 8/3/2022, DJe de 7/4/2022.)

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CESSÃO DE DIREITOS. TAXA DE TRANSFERÊNCIA OU TAXA DE CESSÃO. ABUSIVIDADE. RECURSO PROVIDO.
1. De fato, como já decidiu o c. STJ, não é abusiva a cláusula que proíbe o promitente-comprador do imóvel de ceder sua posição contratual a terceiro sem prévia anuência do promitente-vendedor. (REsp 1027669/SC, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 02/12/2014, DJe 18/05/2015).

2.
Nada obstante, embora o consentimento do credor seja indispensável para a validade da cessão contratual, a jurisprudência pátria vem reconhecendo a ilegalidade da imposição de pagamento de taxa de transferência (também denominada de taxa de cessão), por se tratar

de cobrança desproporcional e incompatível com a finalidade a que se presta, mesmo porque eventuais despesas para verificação de cadastro do novo cliente e confecção dessa alteração contratual são inerentes ao próprio ramo imobiliário no qual atua a apelada
.
3. Recurso provido. (TJ-ES - AC: 00079986120138080035, Relator: JORGE DO NASCIMENTO VIANA, Data de Julgamento: 14/06/2021, QUARTA CÂMARA CÍVEL)

Por fim, apontou a recorrente a existência de danos morais coletivos na espécie, causados não somente pelas nulidades contratuais apontadas e reconhecidas em sentença, senão também pela comercialização de imóveis antes da devida regularização imobiliária.

Sobre a matéria, é cediço que o dano moral coletivo se configura
in re ipsa
, não estando ligado a atributos da pessoa humana, considerada
de per se
, nem tampouco exigindo a demonstração de prejuízos concretos ou de abalo moral efetivo.

Cuida-se, em síntese, de dano transindividual, de natureza coletiva típica, tendo como destinação os interesses difusos e coletivos. Por isso, tem de decorrer de fatos impregnados de gravidade tal que sejam intoleráveis, porque lesam valores fundamentais da sociedade.

Nessa linha de intelecção, colhe-se precedentes do STJ:

[...] Nesse contexto, não se pode perder de vista que
o dano moral coletivo somente se configurará se houver grave ofensa à moralidade pública, objetivamente considerada, causando lesão a valores fundamentais da sociedade e transbordando da tolerabilidade. A violação aos interesses transindividuais deve ocorrer de maneira inescusável e injusta, percebida dentro de uma apreciação predominantemente objetiva, de modo a não trivializar, banalizar a configuração do dano moral coletivo estendendo-a, indiscriminadamente, a todas as hipóteses, sem avaliar a gravidade da conduta antijurídica.
[...] (EREsp 1.342.846/RS, Relator Ministro Raul Araújo, Corte Especial, julgado em 16/6/2021, DJe de 3/8/2021)

[...]
O dano moral coletivo é categoria autônoma de dano, independente de atributos da pessoa humana (dor, sofrimento etc.), e que se configura nos casos em que há lesão à esfera extrapatrimonial de determinada comunidade e fique demonstrado que a conduta agride, de modo ilegal ou intolerável, os valores fundamentais da sociedade, causando repulsa e indignação na consciência coletiva. Preenchidos esses requisitos, o dano configura-se in re ipsa, dispensando, portanto, a demonstração de prejuízos concretos ou de efetivo abalo moral.
[...] (AREsp 1.927.324/SP, Relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 5/4/2022, DJe de 7/4/2022)

[...]
Se, por um lado, o dano moral coletivo não está relacionado a atributos da pessoa humana (dor, sofrimento ou abalo psíquico) e se configura independentemente da demonstração de prejuízos concretos ou de efetivo abalo moral, de outro, somente ficará caracterizado se ocorrer uma lesão a valores fundamentais da sociedade e se essa vulneração ocorrer de forma injusta e intolerável.
Na espécie, a ilegalidade verificada não atinge valores essenciais da sociedade, tampouco possui o atributo da intolerabilidade, configurando a mera infringência à lei ou ao contrato em razão da transferência indevida de um encargo do fornecedor ao consumidor, o que é insuficiente para sua caracterização. [...] (REsp 1.737.428/RS, Relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 12/3/2019, DJe de 15/3/2019)

[...]
A violação de direitos metaindividuais dá ensejo à condenação por danos morais coletivos, cujo objetivo é a preservação de valores essenciais da sociedade. O dano moral coletivo é autônomo, revelando-se independentemente de ter havido afetação a patrimônio ou higidez psicofísica individual. Apesar de o dano moral coletivo ocorrer in re ipsa, sua configuração ocorre apenas quando a conduta antijurídica afetar interesses fundamentais, ultrapassando os limites do individualismo, mediante conduta grave, altamente reprovável, sob pena de o instituto ser banalizado
. [...] (REsp 1.838.184/RS, Relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 5/10/2021, DJe de 26/11/2021)

No particular, em que pese a existência de irregularidade no processo de constituição do Loteamento Monte Verde, as provas coligidas não indicam fatos graves capazes de causar efetivo prejuízo à coletividade, de reduzir a qualidade de vida da comunidade e de atingir valores sociais fundamentais.

Os danos morais, se realmente ocorreram, foram individuais, porquanto suportados e restritos aos adquirentes dos imóveis, e decorreram exclusivamente da inserção de cláusulas consideradas ilegais no contrato padrão de promessa de compra e venda.

Aliás, embora ilegítimas, tratam-se de cláusula corriqueiras, não representando situação clara de iniquidade e teratologia, tanto que a sentença nem sequer determinou a restituição em dobro do indébito, devido à inexistência de má-fé ou de violação à boa-fé objetiva.

Do exposto
, e por tudo mais que dos autos consta,
conheço do recurso
e a ele
dou

parcial
provimento
para declarar a nulidade das cláusulas 4.9 e 9.3 do instrumento de adesão.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)
Acompanho o relator.