Tribunal: TJES
Processo: 0013109-97.2015.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARCOS VALLS FEU ROSA
Órgão julgador: MARCOS VALLS FEU ROSA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Benfeitorias
Data de julgamento: 2024-08-08

Ementa:
EMENTA:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO VERIFICADA. LEGITIMIDADE ATIVA E INTERESSE PROCESSUAL. VERIFICADOS. DENÚNCIA DA LOCAÇÃO. POSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DO PAGAMENTO DOS ALUGUERES. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.

1.
O

juiz é o destinatário da prova, e pelo princípio do livre convencimento motivado, o qual confere legitimidade às decisões judiciais, se o julgador achar que o feito encontra-se apto ao julgamento, pode fazê-lo, sem estar, para tanto, obrigado a oportunizar provas que sejam impertinentes, inúteis ou protelatórias.

2.
É incontroverso nos autos que a ALFA CONSTRUTORA, INCORPORADORA E ADMINISTRADORA LTDA adquiriu o imóvel em que se situa a loja locada pelo requerido, sendo certo ainda que este Egrégio Tribunal nos autos dos embargos de terceiro nº 0020707-10.2012.8.08.0021 (transitado em julgado) reconheceu a validade do contrato de compra e venda do Estádio Davino Mattos firmado entre a requerente e o Guarapari Esporte Clube.

3.
Assim, resta evidente o interesse processual e a legitimidade ativa
ad causam
da apelada em promover a presente ação de despejo em face do apelante, na medida em que ao adquirir o referido imóvel se sub-rogou, na posição de locadora, estando legitimada a questionar o respectivo contrato de locação firmado com o requerido e cobrar créditos decorrentes do mesmo.

4.
Em virtude de determinações judiciais, a requerente não pôde à época da aquisição do imóvel bem como do ajuizamento da demanda, efetuar o registro do título de aquisição do bem no fólio real, para fins de fazer prova plena da propriedade.

5.
A despeito da alegação de que houve pagamento antecipado do aluguel até o ano de 2030, fato é que o recibo colacionado aos autos possui data anterior (2011) à alienação e à notificação extrajudicial encaminhada ao recorrente (2015).

6.
Não é crível que o requerido tenha aceitado pagar antecipadamente 20 (vinte) anos de aluguel (R$ 500,00 mensais), aproximadamente R$ 120.000,00 (cento e vinte mil reais) considerando, sobretudo a notória litigiosidade que recaía sobre o imóvel. No mesmo sentido, é inverossímil que a vultuosa quantia referente à antecipação de 20 (vinte) anos de aluguel tenha sido paga em espécie, sem a mínima comprovação da origem do dinheiro (cheque, transferência bancária, etc..) por parte do requerido.

7.
O marco inicial para condenação ao pagamento de aluguéis e encargos locatícios, entendo que deve ser a data da contranotificação emitida pelo requerido (29/06/2015 – fl. 30), pois este é o momento em que se pode afirmar com a certeza necessária que ele tomou ciência da sub-rogação do requerente nos direitos do antigo locador. Por sua vez, o marco final deve ser a data da efetiva da desocupação do imóvel.

8.
Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0013109-97.2015.8.08.0021

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ZHEN YAONENG

APELANTE: ALFA CONSTRUTORA, INCORPORADORA E ADMINISTRADORA LTDA

RELATOR(A):
MARCOS VALLS FEU ROSA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

EMENTA:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO VERIFICADA. LEGITIMIDADE ATIVA E INTERESSE PROCESSUAL. VERIFICADOS. DENÚNCIA DA LOCAÇÃO. POSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DO PAGAMENTO DOS ALUGUERES. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.

1.
O

juiz é o destinatário da prova, e pelo princípio do livre convencimento motivado, o qual confere legitimidade às decisões judiciais, se o julgador achar que o feito encontra-se apto ao julgamento, pode fazê-lo, sem estar, para tanto, obrigado a oportunizar provas que sejam impertinentes, inúteis ou protelatórias.

2.
É incontroverso nos autos que a ALFA CONSTRUTORA, INCORPORADORA E ADMINISTRADORA LTDA adquiriu o imóvel em que se situa a loja locada pelo requerido, sendo certo ainda que este Egrégio Tribunal nos autos dos embargos de terceiro nº 0020707-10.2012.8.08.0021 (transitado em julgado) reconheceu a validade do contrato de compra e venda do Estádio Davino Mattos firmado entre a requerente e o Guarapari Esporte Clube.

3.
Assim, resta evidente o interesse processual e a legitimidade ativa
ad causam
da apelada em promover a presente ação de despejo em face do apelante, na medida em que ao adquirir o referido imóvel se sub-rogou, na posição de locadora, estando legitimada a questionar o respectivo contrato de locação firmado com o requerido e cobrar créditos decorrentes do mesmo.

4.
Em virtude de determinações judiciais, a requerente não pôde à época da aquisição do imóvel bem como do ajuizamento da demanda, efetuar o registro do título de aquisição do bem no fólio real, para fins de fazer prova plena da propriedade.

5.
A despeito da alegação de que houve pagamento antecipado do aluguel até o ano de 2030, fato é que o recibo colacionado aos autos possui data anterior (2011) à alienação e à notificação extrajudicial encaminhada ao recorrente (2015).

6.
Não é crível que o requerido tenha aceitado pagar antecipadamente 20 (vinte) anos de aluguel (R$ 500,00 mensais), aproximadamente R$ 120.000,00 (cento e vinte mil reais) considerando, sobretudo a notória litigiosidade que recaía sobre o imóvel. No mesmo sentido, é inverossímil que a vultuosa quantia referente à antecipação de 20 (vinte) anos de aluguel tenha sido paga em espécie, sem a mínima comprovação da origem do dinheiro (cheque, transferência bancária, etc..) por parte do requerido.

7.
O marco inicial para condenação ao pagamento de aluguéis e encargos locatícios, entendo que deve ser a data da contranotificação emitida pelo requerido (29/06/2015 – fl. 30), pois este é o momento em que se pode afirmar com a certeza necessária que ele tomou ciência da sub-rogação do requerente nos direitos do antigo locador. Por sua vez, o marco final deve ser a data da efetiva da desocupação do imóvel.

8.
Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: Vistos relatados e discutidos os presentes autos, acordam os Desembargadores componentes da Quarta Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espirito Santo, à unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 030 - Gabinete Des. MARCOS VALLS FEU ROSA

Composição de julgamento: 030 - Gabinete Des. MARCOS VALLS FEU ROSA - MARCOS VALLS FEU ROSA - Relator / 007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal / 009 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
009 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº
0013109-97.2015.8.08.0021

APELANTE
:
ZHEN YAONENG

APELA
D
A
:

ALFA CONSTRUTORA, INCORPORADORA E ADMINISTRADORA LTDA

RELATOR: DES. CONVOCADO MARCOS VALLS FEU ROSA

VOTO

Consoante anteriormente relatado, cuidam os autos de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL

interposto por
ZHEN YAONENG
em face da r. sentença de fls. 677/678-verso, integrada pela decisão em sede de aclaratórios de fls. 764/764-verso, proferida pelo MM. Juiz de Direito da 3ª Vara Cível de Guarapari, que, nos autos da
ação de despejo
ajuizada pela
ALFA CONSTRUTORA, INCORPORADORA E ADMINISTRADORA LTDA
em face do recorrente, julgou parcialmente procedente a pretensão autoral, da seguinte forma:

“Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão autoral para:

Condenar o requerido ao pagamento dos alugueres vencidos não pagos após a data de 29/06/2015, e demais encargos locatícios que, eventualmente, não tenham sido adimplidos pela parte requerida. Sobre os referidos valores, em se tratando de obrigação contratual, entendo que no caso dos alugueres e encargos locatícios, os juros de mora devem ser contados, no percentual de 1% ao mês, a partir da citação, nos termos do artigo 405, do Código Civil. A correção monetária, por constituir mero fator de recomposição da moeda, deve incidir a partir dos respectivos vencimentos.

Declarar rescindido o contrato de locação firmado entre as partes e, por conseguinte, DEFERIR O PLEITO LIMINAR requerido pela parte autora, mercê das razões expostas nas petições de fls. 639/654 e 666/675, pelo que determino o despejo do requerido do imóvel locado, objeto do litígio nos autos, ato a ser cumprido por Oficial de Justiça Plantonista.

Por força da sucumbência, condeno o demandado ao pagamento das custas processuais e da verba honorária de sucumbência em favor do patrono da parte ré que arbitro em 15% (quinze por cento) (...).

Da reconvenção.

JULGO IMPROCEDENTE o pedido reconvencional.

Por força da sucumbência, condeno o reconvinte ao pagamento das custas processuais e da verba advocatícia de sucumbência em favor do patrono da parte ré que arbitro em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa (...).

Sobre o reconvinte recairá, também, o ônus do pagamento das custas e despesas processuais.”

Em suas razões recursais (fls. 767/775), o recorrente pugna pela reforma da r. decisão objurgada, alegando, em síntese, que
(i)

houve cerceamento de defesa;
(ii)
a apelada não é detentora da propriedade nem da posse do imóvel, devendo ser reconhecida a sua ilegitimidade ativa
ad causam
e a ausência de seu interesse processual; e
(iii)
“na propositura da ação de despejo, ocorrida em 18/12/2015, a apelada não era legítima para denunciar a locação no prazo de 90 (noventa) dias, e muito mesmo para requerer o pagamento dos alugueres, até porque foram pagos antecipadamente até 2030”.

Contrarrazões, às fls. 779/787, impugnando, preliminarmente, o benefício da gratuidade da justiça concedido ao recorrente, e requerendo pelo desprovimento do recurso.

Despacho, no id 6847457, para oportunizar que o recorrente se manifeste acerca da impugnação à gratuidade da justiça, tendo esse quedado inerte.

Antes de adentrar no exame da controvérsia, é importante fazer um breve resumo dos fatos subjacentes à causa.

Na origem, trata-se de “ação de despejo” ajuizada por
ALFA CONSTRUTORA, INCORPORADORA E ADMINISTRADORA LTDA

em face de
ZHEN YAONENG
,
na qual aduz que adquiriu perante a sociedade empresária GUARAPARI ESPORTE CLUBE o imóvel constituído pela quadra nº 28, integrante do loteamento denominado “Parque da Areia Preta”, onde está localizado o Estádio Davino Matos.

Nas dependências do Estádio, também adquirido pela autora, está o imóvel comercial loja nº 27 (vinte e sete), localizado na Rua Davino Matos, nº 230, Centro, em Guarapari/ES, o qual encontra-se locado pelo requerido.

Ocorre que, segundo a requerente,
“realizada a averbação em cartório da compra na matrícula do referido imóvel, a autora enviou notificação extrajudicial (...) a ré, informando-o da compra e solicitando a desocupação do imóvel no prazo legal de 90 dias, contudo não obteve resposta”
.

Basicamente diante de tais circunstâncias, ajuizou a presente demanda, pugnando pela (i) desocupação do referido imóvel; (ii) condenação do requerido ao pagamento de perdas e danos, desde a data em que o imóvel deveria ter sido espontaneamente desocupado até a data em que efetivamente entregue; e, na hipótese de continuidade da locação, pela (iii) rescisão do contrato por falta de pagamento, sendo devido o pagamento dos alugueres e acessórios incidentes.

Em sede de contestação (fls. 161/178), o requerido formulou pedido reconvencional, requerendo pelo cumprimento do contrato de locação pactuado até o seu respectivo término, e pela condenação da requerente ao pagamento de indenização por danos morais.

Subsidiariamente, na hipótese de reconhecimento da rescisão contratual, pugnou pelo ressarcimento dos alugueres pagos antecipadamente e pela condenação da sociedade empresária autora ao pagamento da multa contratual prevista na cláusula décima e de lucros cessantes.

Após a instrução processual, sobreveio a r. sentença vergastada que, como dito, julgou parcialmente procedente a pretensão autoral e improcedente o pleito reconvencional, nos termos anteriormente delineados.

Foi, então, contra o referido pronunciamento judicial que o recorrente/requerido interpôs o presente recurso que passo a apreciar.

Pois bem. Inicialmente, sustenta o recorrente que teve seu direito de defesa cerceado, na medida em que
“(...) na decisão saneadora de fls. 609/609V, foi deferida a produção de prova oral do depoimento pessoal e testemunhal pelo autor, ora apelante, no entanto, o I. juízo a quo chamou o feito à ordem e revogou em parte a decisão, por desnecessidade do ato, e em virtude da multiplicidade de outras deman
d
as em tramitação perante este juízo, nas quais se discutem semelhante relação fática/jurídica posta a apreciação nestes autos”.

Sustenta, ainda, que
“no caso o depoimento pessoal do representante legal da apelada e a oitiva de testemunhas são imprescindíveis para aferição de fato relevantes, sendo certo que o julgamento antecipado da lide importa em violação ao contraditório e a ampla defesa”.

Compulsando detidamente os autos, verifica-se que, ao passo que o Magistrado primevo tenha inicialmente deferido o pedido de produção de prova oral, formulado pelo recorrente/requerido, na decisão saneadora de fl. 609), ao prolatar a r. sentença, manifestou-se pela revogação de tal
decisum
, com o intuito de indeferir o mencionado pleito, sob a seguinte fundamentação:

“Inicialmente, chamo o feito à ordem para revogar em parte a decisão que deferiu a produção de prova testemunhal pelo requerido, mercê da desnecessidade de tal ato, notadamente quando verificada a multiplicidade de outras demandas em tramitação perante este juízo, nas quais se discutem semelhante relação fática/jurídica posta a apreciação nestes autos.” (fl. 677-verso)

Rememoro que o juiz é o destinatário da prova, e pelo princípio do livre convencimento motivado, o qual confere legitimidade às decisões judiciais, se o julgador achar que o feito encontra-se apto ao julgamento, pode fazê-lo, sem estar, para tanto, obrigado a oportunizar provas que sejam impertinentes, inúteis ou protelatórias.

Outrossim, verifico que as provas documentais acostadas são suficientes para o deslinde do presente. A posterior produção de outras provas não teria o condão de constituir ou de desconstituir o conteúdo probatório já colacionado aos autos, não havendo nenhum impropério no julgamento antecipado da lide.

Nesse sentido já se manifestou este E. Colegiado:

APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR DE IRREGULARIDADE FORMAL. REJEITADA. AÇÃO MONITÓRIA. PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL DE OFÍCIO. ACOLHIDA. AÇÃO MONITÓRIA. CONTRATO DE ABERTURA DE CRÉDITO. EMBARGOS MONITÓRIOS.
CERCEAMENTO DE DEFESA. JULGAMENTO ANTECIPADO DO MÉRITO. QUESTÃO UNICAMENTE DE DIREITO.
DOCUMENTOS HÁBEIS AO AJUIZAMENTO DA AÇÃO. RECURSO DESPROVIDO. [...] 3. Na esteira da jurisprudência deste Sodalício,
não há que se falar em cerceamento de defesa em casos como o ora em análise, porquanto a matéria debatida nos autos (revisão de cláusulas contratuais) reside unicamente no plano do direito.
4.
É assente a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que ?o julgamento antecipado da lide não implica, necessariamente, em cerceamento de defesa, considerando que o Juiz é o destinatário da prova, podendo, portanto, indeferir aquela pretendida pela parte quando o processo já estiver suficientemente instruído.
(AGRG no AREsp 524.190/MG, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/08/2014, DJe 01/09/2014). 5. Nos termos do artigo 1102, do Código de Processo Civil/73, vigente à época da propositura da demanda, a ?ação monitória compete a quem pretender, com base em prova escrita sem eficácia de título executivo, pagamento de soma em dinheiro, entrega de coisa fungível ou de determinado bem móvel?. 6. ?O contrato de abertura de crédito em conta-corrente, acompanhado do demonstrativo de débito, constitui documento hábil para o ajuizamento da ação monitória? (Súmula nº 247, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 23/05/2001, DJ 05/06/2001, p. 132) 7. Recurso parcialmente conhecido e desprovido.
(TJES; AC 0035167-81.2016.8.08.0014; Terceira Câmara Cível; Rel. Des. Telêmaco Antunes de Abreu Filho; Julg. 20/10/2020; DJES 18/01/2021)
(grifei)

Superado tal ponto, aduz o recorrente que a apelada não possui legitimidade ativa
ad causam
, e tampouco interesse processual, sob o argumento que
“(...
) no caso dos autos a apelada não tem uma relação com a pretensão proposta em juízo, vez que não é detentora da propriedade e nem da posse do imóvel objeto da ação”
(fl. 772).

Ressalto que é incontroverso nos autos que a apelada adquiriu o imóvel em que se situa a loja locada pelo recorrente, sendo certo, ainda, que este Eg. Tribunal de Justiça, no bojo dos embargos de terceiro tombados sob o nº 0020707-10.2012.8.08.0021, transitado em julgado, reconheceu a validade do contrato de compra e venda do Estádio Davino Mattos, o qual foi firmado entre a sociedade empresária autora e GUARAPARI ESPORTE CLUBE.

Assim, resta evidente o interesse processual e a legitimidade ativa
ad causam
da apelada em promover a presente ação de despejo em face do apelante, na medida em que ao adquirir o referido imóvel se sub-rogou, na posição de locadora, estando legitimada a questionar o respectivo contrato de locação firmado com o requerido e cobrar créditos decorrentes do mesmo.

Ressalta-se que foi em virtude de determinações judiciais que a apelada não pôde, à época da aquisição do imóvel, efetuar o registro do contrato de compra e venda no fólio real, para fins de fazer prova plena de sua propriedade.

Nesse cenário, vislumbro que a parte recorrida encaminhou notificação extrajudicial ao recorrente (fls. 29/31), na qual informou a ausência de interesse em prosseguir com a locação anteriormente firmada com o GUARAPARI ESPORTE CLUBE, promovendo a denúncia da locação, e requerendo a desocupação do imóvel até o decurso do prazo de 90 (noventa) dias, previsto no art. 8º,
1
da Lei nº 8.245/91.

Nota-se, evidentemente, que se considerarmos o tempo transcorrido até o pronunciamento do presente voto, o prazo para desocupação do imóvel alienado pelo locador já transcorrera em muito.

A despeito da alegação de que houve pagamento antecipado do aluguel até o ano de 2030, fato é que o recibo colacionado aos autos possui data anterior (2011) à alienação e à notificação extrajudicial encaminhada ao recorrente (2015).

Ademais, não é crível que o requerido tenha aceitado pagar antecipadamente 20 (vinte) anos de aluguel (R$ 500,00 mensais), aproximadamente R$ 120.000,00 (cento e vinte mil reais) considerando, sobretudo a notória litigiosidade que recaía sobre o imóvel.

No mesmo sentido, é inverossímil que a vultosa quantia referente à antecipação de 20 (vinte) anos de aluguel tenha sido paga em espécie, sem a mínima comprovação da origem do dinheiro (cheque, transferência bancária, etc..) por parte do requerido. Ora se houve de fato a antecipação dos pagamentos dos aluguéis, o requerido deveria dispor de algum documento idôneo comprobatório de operação financeira de tamanha envergadura, até mesmo para confirmar a veracidade dos recibos apresentados.

Saliente-se ainda que recibos de quitação, consoante inteligência do art. 320 do Código Civil, devem indicar a data do efetivo pagamento, até porque é neste momento que deve ser aferido se aquele que subscreveu o documento tinha capacidade e poderes para dar quitação ao débito. Logo, se a parte antecipou o pagamento de aluguéis por 20 (vinte) anos, deveria apresentar um recibo com a data do pagamento do valor total adiantado.

Somado a isso, conforme conclusão adotada pelo Magistrado primevo, que
“(...) os recibos coligados à fl. 159 não possuem lastro de veracidade, porquanto emitidos para o ano de 2031, data posterior a atual, e em que o contrato sequer estaria vigente”.

De toda sorte, é de sabença geral que na Lei nº 8.245/91 inexiste obrigatoriedade de antecipação do pagamento de aluguéis, salvo para hipótese de locação por temporada. Inclusive, o artigo 43 da Lei do Inquilinato tipifica como contravenção penal a conduta de exigir antecipadamente o pagamento de aluguéis.

Neste sentido, ainda que se considere hipoteticamente que o requerido tenha pago antecipadamente 20 (vinte) anos de aluguel, assim o fez por mera liberalidade. Portanto, caso o GUARAPARI ESPORTE PÚBLICO tenha agido de má-fé, ao receber antecipadamente aluguéis e posteriormente vendido o imóvel para terceiro, cabe ao locatário ajuizar demanda própria em face do antigo proprietário pleiteando perdas e danos, não podendo o adquirente ser prejudicado pela aludida situação, notadamente porque não tinha conhecimento, ao tempo da aquisição, acerca de eventual adiantamento da quitação de aluguéis.

Acerca do tema, transcrevo elucidativo julgado deste Sodalício em caso semelhante envolvendo loja locada nas dependências do Estádio Davino Mattos, senão vejamos:

CIVIL E PROCESSO CIVIL AÇÃO de despejo sub-rogação do adquirente nos direitos do locador pedido baseado no inadimplemento das obrigações pela locatária ausência de prova do pagamento dos encargos locatícios à adquirente após a ciência pela inquilina da imissão na posse daquela inadimplemento verificado relação de trato sucessivo direito da recorrente ao recebimento dos aluguéis vencidos a partir de setembro de 2015 até a efetiva desocupação do imóvel valor do contrato correção monetária e juros de mora a partir do vencimento de cada parcela desnecessidade de caução para execução provisória, inteligência do artigo 64 da LEI DO INQUILINATO RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
1. É fato incontroverso nos autos que a recorrente adquiriu o imóvel em se situa a loja locada pela requerida e, como adquirente do imóvel, sub-rogou-se nos direitos do primitivo locador
. 2. Nos termos do artigo 23, inciso I, da Lei nº 8.245/91 e, conforme o contrato de locação colacionado aos autos às fls.176/178, celebrado entre a ré o primitivo locador, a inquilina possui o dever de pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado. 3. O artigo 9º, inciso III, da Lei do Inquilinato, prevê que a locação poderá ser desfeita em decorrência da falta de pagamento do aluguel, enquanto o artigo 62, inciso I, da mesma Lei, permite que o pedido de rescisão da locação seja cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação, razão pela qual não há que se falar na necessidade de aviamento do pedido de cobrança em ação autônoma.
4. A recorrente faz jus ao sustentado crédito, notadamente porque a recorrida não logrou comprovar o pagamento de nenhum dos aluguéis vencidos após a sua notificação. 5. A recorrida limitou-se a afirmar que adimpliu de maneira antecipada os aluguéis do período de janeiro de 2015 a dezembro de 2020, junto ao antigo proprietário, Guarapari Esporte Clube e para comprovar trouxe aos autos o recibo de fl. 157, que não possui reconhecimento de firma, traz valores e datas duvidosos, não sendo possível conferir-lhe validade. Outrossim, mesmo que se pudesse conferir validade ao recibo, caberia apenas à ré buscar, pela via própria, o ressarcimento do valor por parte do Guarapari Esporte Clube que aparentemente subscreveu o documento. A apelada não comprova nenhum pagamento à proprietária do bem, ora apelante. 6. Subsiste, pois, para a adquirente, o direito de recebimento pelos aluguéis vencidos após a notificação da recorrida, notadamente porque, entender em sentido diverso significaria conceder à ré o uso gratuito do bem durante um enorme lapso temporal.
7. A ciência inequívoca da recorrida quanto a imissão na posse da apelante e sua sub-rogação nos direitos do locador, ocorreu em setembro de 2015, quando efetivou contra-notificação a recorrente. Assim, são devidos os aluguéis a partir de setembro de 2015, até a efetiva desocupação do imóvel. 8. O valor do aluguel a ser pago, encontra-se no contrato celebrado entre as partes e foi pactuado em R$ 350,00 (trezentos e cinquenta reais), com vencimento sempre no dia 1º subsequente ao da sua vigência, não havendo nenhum índice de reajuste. 9. Os juros de mora e a correção monetária deverão incidir a partir da data do vencimento de cada aluguel. 10. Quantos aos encargos acessórios, como o IPTU, a recorrida deverá arcar com o pagamento dos encargos que se venceram, até a efetiva desocupação do bem. 11. A execução provisória do despejo fundado nas situações do artigo 9º da Lei nº 8.245/91, dispensa a exigência de caução. Dentre tais situações encontra-se o despejo decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos (art. 9º, III). 102 Recurso conhecido e provido. Mantida a condenação da ré ao pagamento dos ônus sucumbenciais. Honorários sucumbenciais redimensionados, fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação
(TJES, Classe: Apelação Cível, 021150126346, Relator : FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 24/11/2020, Data da Publicação no Diário: 09/12/2020)
(grifei)

Por sua vez, verifico que, de fato, o autor deixou de apresentar, com a inicial da presente ação de despejo, cálculo discriminado do valor do débito,

conforme exige o art. 62, I, da Lei nº 8.245/91.

Frise-se que a exigência é necessária para possibilitar ao demandado o pagamento do débito no prazo de 15 (quinze) dias, conforme autoriza o inciso II do artigo acima citado, evitando a rescisão do contrato. Contudo, no caso em apreço, o demandado não demonstrou interesse na purgação da mora. Ao revés, sustentou que havia pago antecipadamente os aluguéis ao antigo proprietário, não tendo em nenhum momento manifestado intenção de quitar o débito.

Assim, no caso específico dos autos, a não apresentação da planilha com a discriminação do valor devido não causou nenhum prejuízo processual ao requerido ou ao andamento do feito, razão pela qual inexiste óbice ao deferimento do pedido condenatório de aluguéis vencidos e vincendos, em homenagem ao princípio da instrumentalidade das formas.

A propósito,
“segundo o princípio da instrumentalidade das formas, não se decreta nulidade sem prejuízo (pas de nullité sans grief)”
(AR 3.743/MG, Rel. Min. MARCO BUZZI, Segunda Seção, DJe de 2/12/2013).

Ademais, considerando que o aluguel é obrigação de trato sucessivo, a condenação no caso concreto englobará todas as parcelas vencidas ao longo da ação de despejo, sendo certo que o verdadeiro valor do débito somente será apurado na fase de cumprimento de sentença. Acerca do tema, transcrevo elucidativo julgado:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA - AUSÊNCIA DE PLANILHA DO DÉBITO - VÍVIO SANÁVEL - PRESCRIÇÃO - INOCORRÊNCIA - IPTU - AUSÊNCIA DE PROVA DO PAGAMENTO -ART. 320 DO CC.

- Ainda que o autor não tenha juntado planilha de cálculo quando do ajuizamento da presente ação, o valor do débito poderá ser indicado no momento do cumprimento da sentença, mediante a apresentação de cálculo que contenha o valor discriminado de cada um dos encargos.
- A obrigação assumida pelo locatário em relação ao pagamento do IPTU se trata de obrigação pessoal, aplicando-se, portanto, o prazo decenal previsto no art. 205 do CC/02.
- Nos termos do art. 320 do Código Civil, para a quitação do pagamento necessária a designação do valor e a espécie da dívida quitada, além do nome do devedor, o tempo e o lugar do pagamento, com assinatura do credor, ou do seu representante legal.
- Não havendo demonstração do regular adimplemento dos valores relativos ao IPTU, impositiva a condenação da requerida ao pagamento dos encargos locativos vencidos e não pagos.
(TJMG- Apelação Cível 1.0024.12.056883-7/001, Relator(a): Des.(a) Valdez Leite Machado , 14ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 29/10/2015, publicação da súmula em 11/11/2015)
(grifei)

Quanto ao marco inicial para condenação ao pagamento de aluguéis e encargos locatícios, entendo que deve ser a data da contranotificação emitida pelo requerido (29/06/2015 – fl. 30), pois este é o momento em que se pode afirmar com a certeza necessária que ele tomou ciência da sub-rogação do requerente nos direitos do antigo locador. Por sua vez, o marco final deve ser a data da efetiva da desocupação do imóvel.

Diante do exposto,
CONHEÇO
do recurso, porquanto presentes os requisitos de admissibilidade, para
NEGAR-LHE PROVIMENTO
, mantendo incólume a r. sentença vergastada.

Majoro os honorários sucumbenciais em 2% (dois por cento) sobre a base de cálculo estabelecida na sentença, na forma do § 11, do art. 85, do CPC, estando suspensa a exigibilidade uma vez que o recorrente é beneficiário da gratuidade da justiça.

É como voto.

1
Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel. § 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo. § 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o voto de relatoria e, portanto, nego provimento ao recurso.