Tribunal: TJES
Processo: 0034370-51.2011.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
Órgão julgador: JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Provas em geral
Data de julgamento: 2024-11-05

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. OMISSÃO. TERRENO MARINHA. DEVER DE INFORMAÇÃO DO CONSUMIDOR. TAXA DE LAUDÊMIO. RESTITUIÇÃO DEVIDA. DANO MORAL. RESPONSABILIDADE CIVIL OBJETIVA. PRESSUPOSTOS CONFIGURADOS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

I – Sendo a recorrente consciente de que a localização em terreno de marinha pode trazer alguns embaraços no processo de venda posterior, impõe algumas restrições ao financiamento, além do pagamento de taxas, concluo que beira à má-fé a realização de negócio sem abordar tal aspecto, considerando que poderia influir no resultado da compra.

II – O ônus do pagamento da taxa de laudêmio compete ao vendedor, sendo que tal ônus pode ser transferido ao comprador, desde que haja cláusula contratual expressa que respalde essa transmissão, e que tenha redação clara e destacada. Precedentes do TJES e do STJ.

III – Salienta-se haver, no tópico “obrigação das partes”, a responsabilização pelo recorrido do pagamento de foros, taxas e demais encargos vinculados ao imóvel. Todavia, essa estipulação genérica não compreende o Laudêmio, o qual deveria estar claramente expresso.

IV – São requisitos mínimos para configuração da responsabilidade civil prelecionada na legislação consumerista pátria a demonstração de conduta, dano e nexo de causalidade, o que, no caso
sub examine
, restara elucidado.

V – Recurso conhecido e não provido. Sentença mantida.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0034370-51.2011.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: LORENGE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

APELADO: MARCIO OLIVEIRA MESQUITA e outros

RELATOR(A):
JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

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EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. OMISSÃO. TERRENO MARINHA. DEVER DE INFORMAÇÃO DO CONSUMIDOR. TAXA DE LAUDÊMIO. RESTITUIÇÃO DEVIDA. DANO MORAL. RESPONSABILIDADE CIVIL OBJETIVA. PRESSUPOSTOS CONFIGURADOS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

I – Sendo a recorrente consciente de que a localização em terreno de marinha pode trazer alguns embaraços no processo de venda posterior, impõe algumas restrições ao financiamento, além do pagamento de taxas, concluo que beira à má-fé a realização de negócio sem abordar tal aspecto, considerando que poderia influir no resultado da compra.

II – O ônus do pagamento da taxa de laudêmio compete ao vendedor, sendo que tal ônus pode ser transferido ao comprador, desde que haja cláusula contratual expressa que respalde essa transmissão, e que tenha redação clara e destacada. Precedentes do TJES e do STJ.

III – Salienta-se haver, no tópico “obrigação das partes”, a responsabilização pelo recorrido do pagamento de foros, taxas e demais encargos vinculados ao imóvel. Todavia, essa estipulação genérica não compreende o Laudêmio, o qual deveria estar claramente expresso.

IV – São requisitos mínimos para configuração da responsabilidade civil prelecionada na legislação consumerista pátria a demonstração de conduta, dano e nexo de causalidade, o que, no caso
sub examine
, restara elucidado.

V – Recurso conhecido e não provido. Sentença mantida.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

Composição de julgamento: 017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Relator / 025 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal / 027 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal
VOTOS VOGAIS
025 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
027 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0034370-51.2011.8.08.0024

APELANTE: LORENGE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

APELADO: MÁRCIO OLIVEIRA MESQUITA

JUÍZA DE DIREITO: TRÍCIA NAVARRO XAVIER CABRAL

RELATOR: DES.
JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

VOTO

Consoante o relatado, trata-se de apelação cível interposta em face de sentença que julgou parcialmente procedente pedido inicial reconhecendo a omissão da requerida, ora apelante,
LORENGE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
em informar que o imóvel objeto da contratação pelo apelado
MÁRCIO OLIVEIRA MESQUITA
estava sendo construído em terreno de marinha, condenando-a ao pagamento de danos materiais e morais, extinguindo, ao final, a demanda com resolução de mérito.

Em razões, a recorrente persegue a reforma total da sentença alegando, em suma, que o recorrido tinha
“plena ciência quanto o enquadramento do imóvel como terreno de marinha e do dever de pagamento laudêmio”
e, ainda, a inexistência de danos morais. Subsidiariamente, pleiteia a redução do
quantum
indenizatório outrora arbitrado.

Ausentes contrarrazões.

Pois bem.

A narrativa dos fatos decorre da alegada compra pelo autor/apelado de imóvel na planta em meados de 2004, datado para entrega em 2007, o qual está localizado no bairro Praia do Canto em Vitória/ES.

Não obstante a entrega tenha ocorrido, a parte alega que os documentos ficaram embaraçados até 2009, sendo que no decurso de tal imbróglio que tomou ciência que o apartamento que comprara encontra-se em terreno de marinha, fato que enseja uma série de particularidades.

Nessa senda, pleiteou danos materiais e morais em inicial, os quais foram parcialmente providos pelo magistrado sentenciante para determinar a restituição pelo apelante do valor pago na taxa de Laudêmio, bem como indenização por danos morais arbitrada em R$ 10.000,00 (dez mil reais).

A ré/apelante, irresignada com o julgamento supracitado, alega que a parte recorrida tinha ciência da localidade do imóvel, assim como da necessidade do pagamento do Laudêmio (taxa paga à União); no mais, aduz não ter a parte suportado dissabor superior aos cotidianos, não fazendo jus ao recebimento de danos moriais de forma subsidiária, caso a condenação seja mantida, persegue a diminuição do
quantum
.

Diante de tal cenário, destaco, de logo, não vislumbrar razão para desvincilhar-me do entendimento outrora proferido, pelas razões que exporei abaixo.

No que se refere à alegação de que a parte sabia sobre a localidade do imóvel ser em terreno de marinha, destaca-se que, embora seja comum aos moradores de Vitória/ES saber de tal fato, não se trata de conhecimento geral no país, havendo prova de que o autor/apelado não residia na cidade à época dos fatos, tornando verossimilhante a sua alegação de que desconhecia essa informação.

Ademais, vale salientar que se trata de informação relevante sobre o imóvel, não sendo plausível que uma imobiliária como a recorrente realize uma compra e venda de valor significativo sem sequer mencionar essa informação ao cliente em conversa e, principalmente, de modo documental.

Para melhor explicitar do que se trata, cita-se trecho de jurisprudência do STJ:
“Os terrenos de marinha são bens públicos que diferem da propriedade comum por se destinarem historicamente à defesa territorial e atualmente à proteção do meio ambiente costeiro, cuja ocupação mediante o pagamento de taxas e laudêmio decorre de uma relação de Direito administrativo entre a União e o particular.” (
REsp n. 1.044.320/PE, relatora Ministra Eliana Calmon, Primeira Seção, julgado em 24/6/2009, DJe de 17/8/2009.)

Ora, Eminentes Pares, sendo a requerida/recorrente consciente de que a localização em terreno de marinha pode trazer alguns embaraços no processo de venda posterior, impõe algumas restrições ao financiamento, além do pagamento de taxas, concluo que beira à má-fé a realização de negócio sem abordar tal aspecto, considerando que poderia influir no resultado da compra.

Oportuno, a tal ponto, recordar o que preleciona o art. 422 do CC/02, segundo o qual:
“Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.”

Nesse diapasão, a tese recursal de que o pagamento do Laudêmio seria exigido da parte não prospera. Primeiramente, pela não presunção de conhecimento da parte acerca da particularidade inerente à localidade do imóvel, como exposto acima. Somado ao dito, porque, embora possa o contratante ser responsabilizado pelo pagamento da taxa de Laudêmio, isso deve estar expressamente disposto no instrumento contratual, vide precedente da Corte Superior, a saber:

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TERRENO DE MARINHA. PAGAMENTO DE LAUDÊMIO À UNIÃO (DECRETO 95.760/88; DECRETO-LEI 2.398/87; CC/1916, ART. 82). CLÁUSULA CONTRATUAL QUE TRANSFERE O PAGAMENTO DO LAUDÊMIO PARA O PROMITENTE-COMPRADOR. VALIDADE. INEXISTÊNCIA DE NULIDADE. RELAÇÃO JURÍDICA DE DIREITO PRIVADO. RECURSO DESPROVIDO.
1. O fato de, na relação jurídica de direito público, a lei impor o pagamento do laudêmio a determinada parte envolvida na relação contratual de alienação onerosa de imóvel situado em terreno de marinha, para validade do negócio perante a União,
não impede que os particulares, entre si, na relação de direito privado, ajustem contratualmente a transferência do encargo de cumprir a referida obrigação legal.

2. Esse ajuste, saliente-se, obriga apenas as partes contratantes, não é oponível à União, naquela relação jurídica diversa, de cunho legal. 3. Recurso especial desprovido. (REsp n. 888.666/SE, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 15/12/2015, DJe de 1/2/2016.)

Similar logicidade adota este Egrégio Tribunal, vejamos:

“Nos termos do art. 3º do Decreto-Lei nº 2.398/87 e art. 2º, inciso I, do Decreto n.º 95.760⁄88, é dever do alienante o recolhimento prévio do laudêmio nos casos de transferência onerosa entre vivos do domínio útil e da inscrição de terreno da União. Todavia,
não há no ordenamento jurídico pátrio qualquer vedação à transferência de tal ônus ao comprador,
desde que haja cláusula contratual expressa que respalde essa transmissão, e que tenha redação clara e destacada.
3 – No caso dos autos, no entanto, inexiste qualquer menção a esse respeito, sobretudo porque ambas as partes sustentam o desconhecimento acerca da propriedade da União
, embora as taxas de ocupação anteriores à 2013 estejam quitadas. E, conquanto as alegações dos requeridos sejam relevantes, não se pode perder de vista o que determina a legislação de regência, sendo re responsabilidade do vendedor o prévio recolhimento do laudêmio, incumbindo a ele efetuar a transferência junto à SPU. 4 – Para além do recolhimento do laudêmio, o C. Superior Tribunal de Justiça já se manifestou no sentido de que
a ausência de comunicação do alienante à SPU acerca do negócio jurídico, faz com que permaneça como responsável pela quitação da taxa de ocupação aquele que figura originalmente no registro.
” (TJES, Apelação Cível, 0017287-41.2019, Relator: MANOEL ALVES RABELO, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL, 28/02/2023)

Posto isso, destaco não haver no contrato firmado entre as partes, o qual está disponível às fls. 26-34 dos autos, nada acerca da taxa de Laudêmio, tampouco sobre a quem compete o ônus de quitá-la.

Salienta-se haver, no tópico “obrigação das partes”, a responsabilização pelo recorrido do pagamento de foros, taxas e demais encargos vinculados ao imóvel. Todavia, essa estipulação genérica não compreende o Laudêmio, o qual deveria estar
claramente expresso
, conforme suprarrelacionado.

Superado tal ponto, em relação aos danos morais deferidos, igual razão encontra o juízo
a quo.

Explico.

Acerca do direito à informação, assim versa o Código de Defesa do Consumidor:

Art. 6º São direitos básicos do consumidor:

III – a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade, tributos incidentes e preço, bem como sobre os riscos que apresentem;

Nesse diapasão, mediante a omissão da recorrente, a parte autora viu-se desamparada, uma vez que comprara o imóvel como um investimento sob o conselho de familiares, com a intenção de vendê-lo logo que possível para a comprar na cidade em que reside com sua esposa, todavia, por mais de dois anos teve a venda obstada pelos imbróglios envolvendo a documentação do bem, suportando a ansiedade derivada da incerteza sobre a natureza desse.

Com efeito, estabelecem os artigos 186 e 927, ambos do CC/02, que “
Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito”
e
“Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo
.

Em consonância ao expresso, ainda, tais são as palavras de Francisco Amaral em sua obra “Direito civil: introdução” acerca do instituto discutido:

“
Dano moral seria, assim, a lesão de bem jurídico sem valor exclusivamente patrimonial
. Ou também a lesão a direito personalíssimo produzida ilicitamente por outrem. Não afeta, a priori, o patrimônio do lesado, embora nele possa vir a repercutir. O dano moral ou extrapatrimonial compreende, portanto, o dano resultante da lesão de direitos extrapatrimoniais da pessoa (...).”

Nessa toada, sabe-se que a condenação por danos morais é uma importante ferramenta da justiça que visa compensar sofrimentos inestimáveis, para além das perdas patrimoniais e que mostrou-se cabível ao caso.

Em vista disso, vale salientar serem requisitos mínimos para configuração da responsabilidade civil prelecionada na legislação pátria a demonstração da conduta (omissão da recorrente), do dano (sofrimento e incerteza causado ao apelado), do nexo de causalidade entre eles, conforme preleciona o CDC:

Art. 14. O fornecedor de serviços responde,
independentemente da existência de culpa
, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços,
bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.

Registra-se que tais requisitos, no caso sub examine, restaram elucidados.

No que se refere ao
quantum
indenizatório, destaca-se que uma ofensa a direito da personalidade é algo inestimável, sendo o materialmente arbitrado apenas uma tentativa de cumprir com a função punitiva, inibitória e, principalmente, reparatória da indenização moral devida.

A este respeito, transcrevo trecho do voto proferido pelo Excelentíssimo Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, no Recurso Especial nº 959.780/ES,
verbo ad verbum
:

“
Na primeira fase, arbitra-se o valor básico ou inicial da indenização, considerando-se o interesse jurídico lesado, em conformidade com os precedentes jurisprudenciais acerca da matéria (grupo de casos). Assegura-se, com isso, uma exigência da justiça comutativa que é uma razoável igualdade de tratamento para casos semelhantes, assim como que situações distintas sejam tratadas desigualmente na medida em que se diferenciam.

Na segunda fase, procede-se à fixação definitiva da indenização, ajustando-se o seu montante às peculiaridades do caso com base nas suas circunstâncias. Partindo-se, assim, da indenização básica, eleva-se ou reduz-se esse valor de acordo com as circunstâncias particulares do caso (gravidade do fato em si, culpabilidade do agente, culpa concorrente da vítima, condição econômica das partes) até se alcançar o montante definitivo. Procede-se, assim, a um arbitramento efetivamente equitativo, que respeita as peculiaridades do caso.”

Nessa esteira, julgo atender às funções supracitadas e aos critérios de razoabilidade e de proporcionalidade, vedado o enriquecimento sem causa, o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) arbitrado em sentença, considerando principalmente o grau de reprovabilidade da conduta e a condição econômica das partes envolvidas no litígio.

Por todo o exposto,
CONHEÇO do recurso,
todavia, NEGO
-LHE
PROVIMENTO
para manter incólume a sentença atacada, oportunidade em que, em atenção ao artigo 85, §§2º e 11 do diploma processual civil, majoro os honorários devidos pela parte recorrente em dois por cento.

É como voto.

DES.
JORGE HEN
R
IQUE VALLE DOS SANTOS

RELATOR

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Des. Sérgio Ricardo de Souza:

acompanho a Relatoria.

DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:

Acompanho o voto proferido pelo eminente Relator, no sentido de CONHECER do recurso e a ele
NEGAR PROVIMENTO
.