Tribunal: TJES
Processo: 5005658-81.2024.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão julgador: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda
Data de julgamento: 2024-11-05

Ementa:
EMENTA: DIREITO CIVIL – AGRAVO DE INSTRUMENTO – AUSÊNCIA DE DIREITO AO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO – CLÁUSULAS CONTRATUAIS CLARAS E EXPRESSAS – NECESSIDADE DE VERIFICAR AS CONDIÇÕES ECONÔMICAS DO AGRAVANTE – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1
.
A promessa de compra e venda celebrada entre as partes expressamente estipulou que a concessão financiamento direto seria uma faculdade do promitente vendedor, mediante nova análise de crédito do promitente comprador, e não um direito adquirido deste.

2.
Os elementos documentais produzidos até a presente oportunidade não indicam que o promitente vendedor conferiu a pré-aprovação de financiamento direto, portanto, não há óbice para a cobrança dos encargos contratuais por constituir exercício regular de direito do agravado.

3.

Recurso conhecido e desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5005658-81.2024.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: LEOMAR VIEGAS JUNIOR

AGRAVADO: OPPORTUNITY FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO

RELATOR(A):
FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

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EMENTA

EMENTA: DIREITO CIVIL – AGRAVO DE INSTRUMENTO – AUSÊNCIA DE DIREITO AO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO – CLÁUSULAS CONTRATUAIS CLARAS E EXPRESSAS – NECESSIDADE DE VERIFICAR AS CONDIÇÕES ECONÔMICAS DO AGRAVANTE – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1
.
A promessa de compra e venda celebrada entre as partes expressamente estipulou que a concessão financiamento direto seria uma faculdade do promitente vendedor, mediante nova análise de crédito do promitente comprador, e não um direito adquirido deste.

2.
Os elementos documentais produzidos até a presente oportunidade não indicam que o promitente vendedor conferiu a pré-aprovação de financiamento direto, portanto, não há óbice para a cobrança dos encargos contratuais por constituir exercício regular de direito do agravado.

3.

Recurso conhecido e desprovido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: VISTOS, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores que integram a colenda a Terceira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, na conformidade da ata e das notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade, CONHECER do recurso de agravo de instrumento e, no mérito, NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto do eminente Desembargador relator.

Órgão julgador vencedor
: 013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

Composição de julgamento: 013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Relator / 025 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal / 027 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal
VOTOS VOGAIS
025 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar
027 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

MÉRITO

Conforme relatado, trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto por
LEOMAR VIEGAS JÚNIOR
em face da r. decisão (evento 35738403), proferida pelo douto magistrado da 6ª Vara Cível de Vila Velha, que, na ação declaratória de rescisão contratual c/c indenizatória por danos materiais e morais tombada sob o nº 5012204-81.2023.8.08.0035, ajuizada pelo ora agravante em desfavor de
OPPORTUNITY FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
, indeferiu a tutela provisória de urgência de natureza antecipada.

O juiz de primeiro grau fundamentou que “
o afastamento dos encargos moratórios, sem justa causa, na desconfiguração do equilíbrio contratual e, mormente quando inexiste argumento relevante que justifique o afastamento judicial de multa, correção e juros
” (evento 35738403).

Inicialmente, verifico o preenchimento dos requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal, notadamente pelo fato de cuidar de recurso interposto em face de decisão que versa sobre tutela provisória (art. 1.015, inciso I, do CPC) e por ser dispensada a formação de instrumento (art. 1.017, §5º, do CPC), razão pela qual passo a analisar as teses recursais.

Neste juízo de cognição sumária, considero que não estão presentes os requisitos do art. 300 do CPC para a concessão da tutela provisória de urgência de natureza antecipada em prol do agravante, na medida em que não vislumbro que o fundo agravado adotou comportamento contraditório (
venire contra factum proprium
).

Os itens 8.3 das cláusulas VIII das promessas de compra e venda celebrada entre as partes expressamente estipularam que a concessão financiamento direto seria uma faculdade do promitente vendedor, mediante nova análise de crédito do promitente comprador, senão vejamos:

“[...] 8.3 Na hipótese do COMPRADOR ser aprovado pelo VENDEDOR e optar pelo financiamento a ser celebrado diretamente com o VENDEDOR, que tem a faculdade ou não de conceder o crédito, deverá ser realizada nova análise de crédito do COMPRADOR para que assine escritura de COMPRA E VENDA COM PACTO ADJETO DE SUA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA, nos moldes da minuta anexa (“Anexo I”) que é, neste ato, lida e examinada pelo COMPRADOR, assim como rubricada pelos contratantes, passando a fazer parte integrante e complementar deste instrumento. [...]” (redação original, fl. 25 dos eventos 24488106 e 24488109)

Não vislumbro ambiguidade ou contradição na referida cláusula contratual capazes de ensejar uma interpretação mais favorável ao consumidor (art. 47 do CDC), mas sim reputo que deve prevalecer o princípio da intervenção mínima e da excepcionalidade da revisão da avença, nos ditames do art. 421, parágrafo único, do CC.

Ademais, no correio eletrônico encaminhado pela representante do agravado ao patrono do agravante, restou consignado que “
a aprovação do crédito é realizada na época do pagamento da ‘Parcela de Financiamento’, mediante livre critério do Vendedor, estando, portanto, o Comprador ciente que não há pré-aprovação de financiamento direto
” (fl. 10 do evento 24488152).

Assim, os elementos documentais produzidos até a presente oportunidade não indicam que o promitente vendedor conferiu a pré-aprovação de financiamento direto, portanto, não há óbice para a cobrança dos encargos contratuais por constituir exercício regular de direito do agravado.

Cumpre notar, ainda, que a jurisprudência pátria compreende que a negativa de concessão de financiamento imobiliário não configura ato ilícito, porque é imprescindível avaliar as variantes de renda, histórico de crédito, liquidez e endividamento do promitente comprador, vide os seguintes julgados:

CIVIL. PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO. CONTRATO. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. FINANCIAMENTO BANCÁRIO. NÃO APROVAÇÃO. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESTITUIÇÃO. INVIABILIDADE. DANO MORAL. AUSÊNCIA. JUROS DE MORA. CITAÇÃO. RESPONSABILIDADE CONTRATUAL. 1. Demonstrado que o contrato não se aperfeiçoou, porque subordinado à condição suspensiva (art. 125, CC), mais precisamente à obtenção de financiamento junto ao agente financeiro, deve-se rescindir o pré-contrato e determinar o retorno das partes ao status quo ante, com a devolução de todas as quantias desembolsadas pelo comprador ao vendedor.
2. Inviável atribuir a quaisquer das partes culpa ou ônus pela negativa do financiamento bancário, mormente porque não há prova do motivo da negativa da instituição financeira. 3. A concessão do financiamento depende da aprovação do perfil do mutuário, mas também da regularidade fiscal, tributária e outros elementos. Qualquer falha, omissão na documentação, pode acarretar na negativa pelo agente financeiro.
4. A devolução da comissão de corretagem não constitui efeito automático da rescisão contratual operada por circunstância alheia à vontade das partes e do corretor, tendo em vista que se trata de parcela vertida à intermediadora, nos termos do artigo 725 do Código Civil, e está expressamente prevista no contrato, não podendo a negativa do financiamento, por si só, afastar o importe relativo ao serviço de intermediação. Diante de ação de rescisão proposta pela vendedora contra a compradora e a imobiliária, incabível à adquirente formular pedido de restituição da aludida comissão em sede recursal, até porque tal pleito sequer foi objeto de pedido contraposto, devendo ajuizar ação própria para tal desiderato. 5. Imprescindível para a caracterização do dano moral a presença do ato ilícito, do dano efetivo e do nexo de causalidade. 6.1. O dano moral consiste na lesão a um dos direitos da personalidade, gerando constrangimento ou frustração extremamente significativa, capaz de ofender a dignidade da pessoa humana. 6.2. Não é toda ordem de abalo psíquico ou perturbação emocional apta a configurar abalo extrapatrimonial, porque este não há de se confundir com os percalços, aborrecimentos e alterações momentâneas ou tênues do normal estado psicológico, sob pena de banalizar-se e desvirtuar-se a concepção e finalidade de tão destacado instituto jurídico. 6. De acordo com o artigo 405 do Código Civil, tratando-se de responsabilidade contratual, o termo inicial para incidência dos juros moratórios é contado a partir da citação. 7. Recursos não providos. (TJDF; APC 07084.38-15.2022.8.07.0007; 176.9192; Quarta Turma Cível; Rel. Des. Mario-Zam Belmiro Rosa; Julg. 05/10/2023; Publ. PJe 25/10/2023)

RECURSO ESPECIAL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PEDIDO DE CONCESSÃO DE MÚTUO PARA AQUISIÇÃO DE BEM IMÓVEL – INÍCIO DO PROCEDIMENTO DE ANÁLISE DE CRÉDITO – POSTERIOR INDEFERIMENTO DO EMPRÉSTIMO – RECONHECIMENTO DO ABALO MORAL PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. INSURGÊNCIA DA CASA BANCÁRIA. 1. A redefinição do enquadramento jurídico dos fatos expressamente mencionados no acórdão hostilizado constitui, na hipótese, mera revaloração da prova, procedimento sobejamente admitido no âmbito desta Corte, mormente quando em juízo sumário, for possível vislumbrar primo icto oculi que a tese articulada no apelo nobre não retrata rediscussão de fato e nem interpretação de cláusulas contratuais, senão somente da qualificação jurídica dos fatos já apurados e dos efeitos decorrentes da não concessão do financiamento imobiliário.
2. A denegação de concessão de financiamento por instituição financeira não constitui, de per si, ato ilícito, destacadamente por configurar o mútuo um negócio jurídico cuja consolidação é antecedida de um procedimento interna corporis objetivo e subjetivo no âmbito do agente econômico, com inúmeras variantes a serem observadas, dentre as quais a liquidez, rentabilidade e segurança.
3. A despeito da possibilidade de a pessoa jurídica sofrer dano moral (súmula 227/STJ), a simples negativa de concessão de financiamento, após procedimento administrativo interno da instituição financeira, não enseja o dever de indenizar, sobretudo quando as instâncias ordinárias aludem à mera "quebra de expectativa" de conclusão da operação, bem como a termos congêneres, nenhum dos quais indicativos de ofensa à honra objetiva da empresa. 4. Recurso especial provido. (REsp n. 1.329.927/PR, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 23/4/2013, REPDJe de 9/5/2013, DJe de 08/05/2013)

Pelo exposto,
CONHEÇO
do recurso de agravo de instrumento e, no mérito,

N
EGAR-LHE PROVIMENTO
para manter incólume a r. decisão agravada.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargador Sérgio Ricardo de Souza

Acompanho a relatoria.

DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:

Acompanho o voto proferido pelo eminente Relator, no sentido de CONHECER do recurso e a ele
NEGAR PROVIMENTO
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