Tribunal: TJES
Processo: 0029477-70.2018.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ANSELMO LAGHI LARANJA
Órgão julgador: ANSELMO LAGHI LARANJA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Corretagem; Indenização por Dano Moral; Provas em geral
Data de julgamento: 2024-03-20

Ementa:
PROCESSUAL CIVIL E CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – RECURSO DE APELAÇÃO – CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM CONSTRUÇÃO – CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DO VALOR ADIMPLIDO – MULTA CONTRATUAL APLICÁVEL – DANO MORAL CONFIGURADO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

1.
À luz da
jurisprudência deste Egrégio
Sodalício
, a cláusula de tolerância validamente pactuada, pode ser usada pela construtora justamente para superar eventuais imprevistos durante a obra, portanto, a sua aplicabilidade independe da comprovação de eventuais casos fortuito ou força maior.
Precedente TJES.

2. À exegese da Súmula nº 543, do Colendo Superior Tribunal de Justiça, em se tratando de rescisão de promessa de compra e venda por culpa do promitente vendedor, deve ser imediatamente restituída a integralidade dos valores pagos pelo promitente comprador.

3. Quanto à reparação extrapatrimonial, é cediço que o simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas e concretas que possam configurar a lesão extrapatrimonial, como na hipótese
sub examine
, em que o atraso demasiado e injustificado resultou na resolução contratual.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0029477-70.2018.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: LORENGE SA PARTICIPACOES e outros

APELADO: GARBEN BRAVIM GOMES

RELATOR(A): DES. SUBST. ANSELMO LAGHI LARANJA

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EMENTA

PROCESSUAL CIVIL E CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – RECURSO DE APELAÇÃO – CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM CONSTRUÇÃO – CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DO VALOR ADIMPLIDO – MULTA CONTRATUAL APLICÁVEL – DANO MORAL CONFIGURADO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

1.
À luz da
jurisprudência deste Egrégio
Sodalício
, a cláusula de tolerância validamente pactuada, pode ser usada pela construtora justamente para superar eventuais imprevistos durante a obra, portanto, a sua aplicabilidade independe da comprovação de eventuais casos fortuito ou força maior.
Precedente TJES.

2. À exegese da Súmula nº 543, do Colendo Superior Tribunal de Justiça, em se tratando de rescisão de promessa de compra e venda por culpa do promitente vendedor, deve ser imediatamente restituída a integralidade dos valores pagos pelo promitente comprador.

3. Quanto à reparação extrapatrimonial, é cediço que o simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas e concretas que possam configurar a lesão extrapatrimonial, como na hipótese
sub examine
, em que o atraso demasiado e injustificado resultou na resolução contratual.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 002 -
Gabinete Des. ANNIBAL DE REZENDE LIMA - ANSELMO LAGHI LARANJA - Relator

Composição de julgamento: 002 - Gabinete Des. ANNIBAL DE REZENDE LIMA - ANSELMO LAGHI LARANJA - Relator / 011 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal / 015 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
011 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
015 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0029477-70.2018.8.08.0024

APELANTES: LORENGE S. A. PARTICIPACOES, LORENGE SPE 137 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA

APELADA: GARBEN BRAVIM GOMES

RELATOR: DES. SUBST. ANSELMO LAGHI LARANJA

VOTO

Consoante o relatado, cuidam os presentes autos de “ação de cobrança” ajuizada por GARBEN BRAVIM GOMES, ora Apelada, em face de LORENGE S. A. PARTICIPACOES e LORENGE SPE 137 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA., ora Apelantes, pretendendo a restituição dos valores pagos por ocasião do “compromisso de compra e venda” firmado entre as partes litigantes, acrescido da multa contratual, em razão do distrato, bem como indenização por danos morais.

Pela sentença id. 4988732, o MMº. Juízo
a quo
julgou parcialmente procedente a pretensão autoral para condenar as rés, solidariamente, (i) à restituição da integralidade do valor efetivamente pago pela autora (R$ 177.500,00), a contar do distrato (17/04/18); (ii) ao pagamento de multa contratual de 20% (vinte por cento) sobre o montante adimplido; (iii) à indenização por danos morais, no valor de R$ 7.000,00 (sete mil reais); (iv) deferindo o pleito liminar incidental a impor gravame nos imóveis matriculados sob os nºs. 65573, 54830, 54841 e 54826.

Nas razões recursais id. 4988885, as Apelantes requerem, inicialmente, a aplicação do efeito suspensivo ao presente recurso. No mérito, vindicam a reforma da sentença para julgar improcedente a demanda, sustentando, em síntese, pela (i) ausência de atraso na entrega da obra, ante a ocorrência de caso fortuito e força maior; (ii) legalidade das cláusulas contratuais e dever de observância ao princípio do
Pacta Sunt Servanda
; (iii) impossibilidade de restituição integral dos valores adimplidos ante a ocorrência de rescisão contratual por iniciativa da adquirente, ora Apelada.

Prefacialmente, registro que o pleito de efeito suspensivo à apelação já fora apreciado e rejeitado por ocasião do “Pedido de Efeito Suspensivo nº 5003249-69.2023.8.08.0000”, razão pela qual, dispensando-se maiores digressões, passo ao exame do mérito recursal propriamente.

A
quaestio iuris
diz respeito à rescisão de contrato particular de promessa de compra e venda de unidade imobiliária em construção a ensejar reparação por eventuais danos materiais e morais sofridos pela promitente compradora, ora Apelada.

Premente aludir que as questões controvertidas na presente demanda serão apreciadas sob a égide do Código de Defesa do Consumidor, privilegiando-se, sobretudo, os princípios gerais do direito que buscam a justiça contratual, a equivalência das prestações e a boa-fé objetiva.

Pois bem.

Na espécie, a parte autora, ora Apelada, celebrou com as rés, ora Apelantes, “Compromisso de Compra e Venda” de unidade imobiliária na planta, localizado no empreendimento “Lorenge Unique Residence”, cuja entrega dar-se-ia na data de
30
/04/2017
, nos termos do contrato entabulado entre as partes (fl. 57 – processo de origem).

Ocorre que, em fevereiro/2017, a Apelada fora notificada acerca de atrasos na obra, de modo que a entrega da unidade imobiliária ocorreria somente em
outubro/2017
, em observância ao prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, previsto expressamente na “cláusula IV”, do contrato
suso
referenciado.

Nesse particular, nos termos da jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça,
“a cláusula de tolerância validamente pactuada, pode ser usada pela construtora justamente para superar eventuais imprevistos durante a obra, portanto, a sua aplicabilidade independe da comprovação de eventuais casos fortuito ou força maior.”
(TJES, Apelação Cível nº 0008300-55.2015.8.08.0024, 2ª Câmara Cível, Des. Fernando Estevam Bravin Ruy, Data de Julgamento: 14/07/2023).

Todavia, superado o prazo de tolerância (outubro/2017) a obra não havia sido concluída, sendo que em dezembro/2017 a Apelada novamente foi cientificada que o imóvel seria entregue apenas em março/2018, o que, também, não foi cumprido, haja vista que em abril/2018 a obra não havia sido concluída, o que resultou na resolução contratual entre as partes litigantes.

À vista disso, sobressai induvidoso que o inadimplemento contratual se deu por culpa exclusiva das Apelantes (promitentes vendedoras), mormente pelo atraso injustificado para a entrega da unidade imobiliária em favor da Apelada (promitente compradora), a qual vinha cumprindo fielmente com suas obrigações relativas ao pagamento das parcelas, circunstância que, a toda evidência, viabiliza o pleito de rescisão contratual.

Consectariamente, mostra-se escorreita a sentença que condenou as Apelantes a restituir em favor da Apelada o valor efetivamente pago, qual seja, o montante de R$ 177.500,00 (cento e setenta e sete mil e quinhentos reais).

Isso porque, nos termos da jurisprudência hodierna do Colendo Superior Tribunal de Justiça
“
e
m se tratando de
rescisão de promessa de compra e venda
por culpa do vendedor
, deve ser
restituída a integralidade dos valores pagos pelo comprador
.”
(STJ, AgInt no AREsp n. 2.392.437/MG, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, DJe de 6/12/2023). (Grifei).

Ademais, a Súmula nº 543, da Corte Superior assim enuncia:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,

deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” Publicação – DJE 31/08/2015.

No tocante à multa contratual fixada no percentual de 20% (vinte por cento) da quantia efetivamente adimplida pela Apelada, com base na “cláusula 82” do contrato objeto da lide, não vejo razões para afastá-la.

Isso porque, à luz do entendimento deste Egrégio Sodalício aplicável ao caso em apreço,
“no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora,
havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente,
deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor
.
As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial (Tema Repetitivo 971)”
(TJES, Apelação Cível nº 0025389-87.2013.8.08.0048, Câmaras Cíveis Reunidas, Desª. Janete Vargas Simões, Data de Julgamento: 28/03/2023). (Grifei).

Com efeito, deve permanecer incólume a sentença hostilizada neste ponto.

Quanto à reparação extrapatrimonial, é cediço que o simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas e concretas que possam configurar a lesão extrapatrimonial, como na hipótese
sub examine
, em que o atraso demasiado e injustificado resultou na resolução contratual.

Consoante delineado pelo douto magistrado
“o caso concreto configura exceção à regra considerando que o fato de a entrega do imóvel ter atrasado aproximadamente um ano, configura mais do que mero dissabor ou aborrecimento cotidiano, pois extrapola a razoabilidade”
(id.5483777).

Nesta intelecção, o descumprimento contratual quanto ao prazo para entrega do imóvel, após superado, inclusive, o prazo de 180 dias de tolerância, frustra a legítima expectativa da consumidora (Apelada) e ultrapassa a esfera do mero aborrecimento, justificando a indenização extrapatrimonial, nos termos do artigo 6º, inc. VI c/c artigo 14, caput e §1º do Código de Defesa do Consumidor,
in verbis:

“Art. 6º
São direitos básicos do consumidor:

(...)

VI – a efetiva prevenção e
reparação de danos patrimoniais e morais, individuais
, coletivos e difusos;

Art. 14.
O fornecedor de serviços responde
, independentemente da existência de culpa,
pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços
, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.

§ 1° O serviço é defeituoso quando não fornece a segurança que o consumidor dele pode esperar, levando-se em consideração as circunstâncias relevantes, entre as quais:

I – o modo de seu fornecimento;

II – o resultado e os riscos que razoavelmente dele se esperam;

III – a época em que foi fornecido.”

Destarte, a indenização alvitrada na r. sentença, no importe de R$ 7.000,00 (sete mil reais), a meu sentir, atendeu aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade em relação ao dano moral sofrido e prestigiou o aspecto inibitório e punitivo do instituto.

Ante o exposto, conheço do recurso de apelação e lhe nego provimento.

Em consequência, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pelas Apelantes de 10% (dez por cento) para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §§ 2º e 11, do Código de Processo Civil.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Sessão de 11/03/2024
EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR:
Acompanhar.