Tribunal: TJES
Processo: 0021064-59.2019.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão julgador: DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Registro de Imóveis
Data de julgamento: 2024-10-03

Ementa:
Ementa
: DIREITO REGISTRAL E IMOBILIÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. RETIFICAÇÃO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO. IMPUGNAÇÃO DE CONFRONTANTE. AUSÊNCIA DE ANUÊNCIA. NÃO OBSTANTE A OPOSIÇÃO, DECISÃO JUDICIAL SUPRE INDICAÇÃO EXPRESSA OU TÁCITA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença proferida pelo Juízo da Vara da Fazenda Pública Estadual, Registros Públicos e Meio Ambiente de Serra/ES, que, em sede de Ação de Retificação de Registro Imobiliário transmudada de procedimento administrativo para judicial, afastou a impugnação apresentada pelo apelante e determinou a retificação do registro do imóvel de matrícula nº 33.541, do Livro 2, do Cartório do 1º Ofício da 1ª Zona de Serra/ES, conforme planta e memorial descritivo apresentados.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em determinar se a ausência de anuência expressa do apelante, enquanto confrontante do imóvel objeto de retificação, constitui óbice à continuidade do procedimento judicial de retificação de registro imobiliário.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A retificação de registro imobiliário pode ser realizada judicialmente quando há impugnação de confrontante, conforme dispõe o art. 213, § 6º, da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73), sendo a decisão judicial competente para suprir a anuência expressa ou tácita dos confrontantes.

A alegação de servidão de passagem não registrada em cartório não constitui impedimento para a retificação pretendida, pois o documento apresentado pelo apelante (recibo de pagamento) não se configura como prova suficiente da existência de servidão.

Eventuais direitos relacionados à servidão de passagem devem ser discutidos na Ação de Instituição de Servidão de Passagem em trâmite, a qual é a via adequada para essa discussão.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A impugnação de confrontante em procedimento de retificação de registro imobiliário não impede o prosseguimento e a retificação pretendida, desde que a decisão judicial supere a necessidade de anuência expressa ou tácita.

Documentos não registrados em cartório não são suficientes para comprovar a existência de servidão de passagem que impeça a retificação de registro imobiliário.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0021064-59.2019.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ERNANDO VIEIRA DE MENDONCA

APELADO: MARTINS PARTICIPACOES LTDA e outros

RELATOR(A):
DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa
: DIREITO REGISTRAL E IMOBILIÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. RETIFICAÇÃO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO. IMPUGNAÇÃO DE CONFRONTANTE. AUSÊNCIA DE ANUÊNCIA. NÃO OBSTANTE A OPOSIÇÃO, DECISÃO JUDICIAL SUPRE INDICAÇÃO EXPRESSA OU TÁCITA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença proferida pelo Juízo da Vara da Fazenda Pública Estadual, Registros Públicos e Meio Ambiente de Serra/ES, que, em sede de Ação de Retificação de Registro Imobiliário transmudada de procedimento administrativo para judicial, afastou a impugnação apresentada pelo apelante e determinou a retificação do registro do imóvel de matrícula nº 33.541, do Livro 2, do Cartório do 1º Ofício da 1ª Zona de Serra/ES, conforme planta e memorial descritivo apresentados.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em determinar se a ausência de anuência expressa do apelante, enquanto confrontante do imóvel objeto de retificação, constitui óbice à continuidade do procedimento judicial de retificação de registro imobiliário.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A retificação de registro imobiliário pode ser realizada judicialmente quando há impugnação de confrontante, conforme dispõe o art. 213, § 6º, da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73), sendo a decisão judicial competente para suprir a anuência expressa ou tácita dos confrontantes.

A alegação de servidão de passagem não registrada em cartório não constitui impedimento para a retificação pretendida, pois o documento apresentado pelo apelante (recibo de pagamento) não se configura como prova suficiente da existência de servidão.

Eventuais direitos relacionados à servidão de passagem devem ser discutidos na Ação de Instituição de Servidão de Passagem em trâmite, a qual é a via adequada para essa discussão.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A impugnação de confrontante em procedimento de retificação de registro imobiliário não impede o prosseguimento e a retificação pretendida, desde que a decisão judicial supere a necessidade de anuência expressa ou tácita.

Documentos não registrados em cartório não são suficientes para comprovar a existência de servidão de passagem que impeça a retificação de registro imobiliário.

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ACÓRDÃO

À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Composição de julgamento: 027 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Relator / 031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal / 007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA - Vogal
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RELATÓRIO

Cuida-se de apelação cível interposta por
ERNANDO VIEIRA DE MENDONÇA
em face da sentença proferida pelo Juízo da Vara da Fazenda Pública Estadual, Registros Públicos e Meio Ambiente de Serra/ES que, nos autos da “Ação de Retificação de Registro Imobiliário
”
inicialmente administrativa e transmudada em judicial, afastou a impugnação apresentada por Ernando Vieira de Mendonça, por não vislumbrar óbice à retificação imobiliária pleiteada, conforme planta e memorial descritivo apresentados, ao tempo em que determinou seja procedida a retificação pretendida no imóvel matriculado sob o n° 33.541, do Livro 2, do Cartório do 1º Ofício da 1ª Zona de Serra, contendo as respectivas medidas e confrontações descritas na planta georreferenciada e memorial descritivo anexados às fls. 20/22, mediante o prévio pagamento dos emolumentos.

Em suas razões recursais (fls. 130/137), pleiteia o apelante a reforma da sentença, com a extinção do processo sem resolução de mérito, tendo em vista que não houve a anuência de sua parte quanto à pretendida retificação da área do imóvel, e a lei exige a anuência de todos os confrontantes, de modo que a aludida retificação não pode prosperar por não estar de acordo com a verdade.

Em contrarrazões (ID 6056108), o apelado pugna pela manutenção da sentença e o consequente desprovimento do recurso.

Parecer da Douta Procuradoria de Justiça, no ID 8441580, opinando pelo conhecimento e não provimento do recurso, a fim de manter inalterada a sentença combatida.

É, no essencial, o relatório.

Peço dia para julgamento.

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VOTO VENCEDOR

Conforme relatado, cuida-se de apelação cível interposta por
ERNANDO VIEIRA DE MENDONÇA
em face da sentença proferida pelo Juízo da Vara da Fazenda Pública Estadual, Registros Públicos e Meio Ambiente de Serra/ES que, nos autos da “Ação de Retificação de Registro Imobiliário
”
inicialmente administrativa e transmudada em judicial, afastou a impugnação apresentada por Ernando Vieira de Mendonça, por não vislumbrar óbice à retificação imobiliária pleiteada, conforme planta e memorial descritivo apresentados, ao tempo em que determinou seja procedida a retificação pretendida no imóvel matriculado sob o n° 33.541, do Livro 2, do Cartório do 1º Ofício da 1ª Zona de Serra, contendo as respectivas medidas e confrontações descritas na planta georreferenciada e memorial descritivo anexados às fls. 20/22, mediante o prévio pagamento dos emolumentos.

Em suas razões recursais (fls. 130/137), pleiteia o apelante a reforma da sentença, com a extinção do processo sem resolução de mérito, tendo em vista que não houve a anuência de sua parte quanto à pretendida retificação da área do imóvel, e a lei exige a anuência de todos os confrontantes, de modo que a aludida retificação não pode prosperar por não estar de acordo com a verdade.

Em contrarrazões (ID 6056108), o apelado pugna pela manutenção da sentença e o consequente desprovimento do recurso.

Parecer da Douta Procuradoria de Justiça, no ID 8441580, opinando pelo conhecimento e não provimento do recurso, a fim de manter inalterada a sentença combatida.

Preenchidos os requisitos da admissibilidade recursal, conheço do apelo interposto e passo a analisar as suas razões.

Trata-se, na origem, de
Retificação de Registro Imobiliário

inicialmente administrativa e transmudada em judicial
encaminhada ao Juízo de Registro Público pela Oficiala do Cartório do 1.º Ofício da 1.ª Zona de Serra/ES, tendo em vista que o confrontante, ora apelante Ernando Vieira de Mendonça apresentou
impugnação
, sob a alegação de que adquiriu imóvel vizinho à área objeto dos autos, e ainda que, quando da aquisição, o vendedor teria supostamente declarado ceder uma via para acesso ao imóvel, o que configura servidão de passagem inserida na área objeto da retificação postulada, devendo tal restrição ser considerada
.

Segundo informou a Oficiala Elisabeth Bergami Rocha,
MARTINS PARTICIPAÇÕES LTDA,
ora apelada, protocolou perante o referido Cartório requerimento instruído com memorial descritivo, planta e demais documentos, objetivando
a averbação de retificação de área/apuração de remanescente
da área registrada sob a matrícula nº 33.541, do Livro 2, prenotado sob o nº 101681, do Livro 1-AA.

No momento da qualificação registral, observou-se que um dos confrontantes não assinou a planta do imóvel, razão pela qual Martins Participações Ltda requereu fosse notificado extrajudicialmente na forma do artigo 213, §2º da Lei de Registros Públicos (nº 6.015/73). O confrontante
Ernando Vieira de Mendonça
, após o recebimento da notificação extrajudicial, apresentou impugnação dentro do prazo legal.

Em sede de impugnação à notificação, o Apelante informou que não houve anuência de sua parte, e que a retificação da área\apuração não pode prosperar por não estar de acordo com a verdade, vez que adquiriu o imóvel vizinho constituído por uma área de terra de, aproximadamente 08 (oito) alqueires, tendo apresentado documento comprobatório às fls. 38/40, no qual vendedor declara expressamente:

"Na qualidade de vendedor, comprometo-me a ceder uma via para acessos ao imóvel ora vendido ao Sr. ERNANDO, sem qualquer embaraço para tal finalidade. Declaro que o comprador se imite na posse ato contínuo ao presente pagamento, o que tudo darei por válido, firme e valioso, da mesma forma como respondo pelos riscos da evicção".

Em cumprimento ao artigo 213, § 5º da citada lei, o representante legal de Martin Participações Ltda e o responsável técnico foram intimados sobre a impugnação apresentada, sobre a qual apenas Matins Participações Ltda se manifestou.

Ao se manifestar sobre a impugnação apresentada, Martins Participações Ltda informou que jamais teve conhecimento do documento apresentado por Ernando Vieira de Mendonça, salvo após a intimação para impugnação, aduzindo ser inverídica a alegação de servidão de acesso rodoviário à área do impugnante, inexistindo qualquer permissão de tráfego de veículo. Salienta, por fim, que o imóvel do impugnante não é encravado, tendo amplo acesso à via pública, inexistindo qualquer obrigação ou mesmo razão para ceder-lhe passagem.

Seguindo o
iter
procedimental, sobreveio sentença, conforme já relatado, tendo a MM. Juiz de Direito afastado a impugnação apresentada por Ernando Vieira de Mendonça, por não vislumbrar óbice à retificação imobiliária pleiteada, conforme planta e memorial descritivo apresentados, ao tempo em que determinou seja procedida a retificação pretendida no imóvel matriculado sob o n° 33.541, do Livro 2, do Cartório do 1º Ofício da 1ª Zona de Serra, contendo as respectivas medidas e confrontações descritas na planta georreferenciada e memorial descritivo anexados às fls. 20/22, mediante o prévio pagamento dos emolumentos.

Pois bem.

A Ação de Retificação de Área de Imóvel é um procedimento judicial ou administrativo utilizado para corrigir erros ou inconsistências nas medidas ou descrições de um imóvel registradas em cartório. Esses erros podem envolver discrepâncias nas metragens, na localização, nos confrontantes (vizinhos) ou em outros aspectos que definem os limites e características do imóvel.

A retificação de área de imóvel é fundamental para a precisão dos registros imobiliários, ajudando a prevenir disputas e garantindo a conformidade legal das propriedades.

Possui previsão nos arts. 212 e 213 da Lei nº 6.015/73, a qual dispõe sobre os registros públicos e dá outras providências. Vejamos:

Art. 212. Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do
procedimento administrativo
previsto no art. 213,
facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial
.

Parágrafo único. A opção pelo procedimento administrativo previsto no art. 213 não exclui a prestação jurisdicional, a requerimento da parte prejudicada.

Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação:

(...)

II - a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura - CREA, bem assim pelos confrontantes.

(...)

§ 6
o

Havendo impugnação e se as partes não tiverem formalizado transação amigável para solucioná-la, o oficial remeterá o processo ao juiz competente
, que decidirá de plano ou após instrução sumária, salvo se a controvérsia versar sobre o direito de propriedade de alguma das partes, hipótese em que remeterá o interessado para as vias ordinárias.

In casu, a tese defensiva da apelante diz respeito a ausência de anuência de sua parte quanto à pretendida retificação da área do imóvel pela apelada.

Todavia, analisando o procedimento legal acima descrito, tal fundamentação perda o total sentido, na medida em que, justamente pela impugnação (não anuência) do confrontante Ernando Vieira de Mendonça, ora apelante, é que a Oficiala encaminhou o processo ao juiz competente, como preceitua o §6º do art. 213 acima transcrito.

Assim, em razão da ausência de transação amigável, a decisão do juiz competente suprirá a impugnação/não anuência do confrontante que, no caso dos autos, foi exclusiva do apelante, vez que os demais confrontantes não se opuseram à retificação pretendida, havendo, também, anuência da fazenda pública municipal.

Na mesma linha intelectiva, transcrevo parte do judicioso parecer da Procuradoria de Justiça (ID 8441580):

Além disso, ao contrário do que alega o recorrente, a ausência de concordância de todos os confrontantes sobre a pretensa retificação, não constitui impedimento ao direito do autor de corrigir os dados do registro expressos no fólio registral, na medida em que o próprio parágrafo sexto, inciso II, do artigo 213, dispõe expressamente que, em havendo impugnação, caberá ao juízo competente decidir a questão, o que supre a anuência expressa ou tácita exigida no procedimento extrajudicial.

Ressalto que a impugnação apresentada pelo apelante tem fundamento na suposta existência, em seu favor, de servidão de passagem, razão pela qual aduz não ser possível a retificação pretendida. Porém, em análise acurada dos autos, é possível verificar que não existe declaração levada a registro no Cartório de Registro de Imóveis e, como bem pontuado pelo
Parquet
, não é suficiente para tal desiderato o recibo de pagamento acostado às fls. 37/38.

Por fim, registro que há Ação de Instituição de Servidão de Passagem, tombada sob o nº 0023042- 71.2019.8.08.0048, em trâmite na 3ª Vara Cível de Serra/ES, que versa sobre possível tentativa de instituição de servidão de passagem e que envolve as partes que aqui litigam, configurando a via adequada para o apelante discutir o direito que entende fazer jus.

Ante o exposto e firme das razões apresentadas,
CONHEÇO
e
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, nos termos da fundamentação supra.

Sem honorários, vez que não fixados na origem.

É como voto.

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VOTOS VOGAIS

031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar