Tribunal: TJES
Processo: 5002031-41.2021.8.08.0011
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão julgador: JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Material; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2024-09-27

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. LEGALIDADE DA PRORROGAÇÃO EM 180 DIAS. RESTITUIÇÃO DOS VALORES. CORREÇÃO MONETÁRIA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1)
Nos contratos de promessa de compra e venda de bem imóvel em construção é válida a cláusula que estipula prazo de tolerância de cento e oitenta dias para a entrega da obra, tendo em vista a natureza do contrato e a complexidade do seu objeto. Precedentes do TJES.

2)
Em se tratando de inadimplemento das prestações assumidas, a rescisão contratual se dá por culpa exclusiva do promitente comprador.

3
)
A retenção de percentual das parcelas pagas é permitida nas hipóteses de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador.

4
)
O termo inicial da correção monetária das parcelas pagas, a serem restituídas em virtude da rescisão do contrato de compra e venda, é a data de cada desembolso. Precedentes do STJ.

5
)
Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5002031-41.2021.8.08.0011
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: ANDERSON MAGALHAES ZERBONE
APELADO: LORENGE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. e outros
RELATOR(A):
JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

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EMENTA
APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. LEGALIDADE DA PRORROGAÇÃO EM 180 DIAS. RESTITUIÇÃO DOS VALORES. CORREÇÃO MONETÁRIA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1)
Nos contratos de promessa de compra e venda de bem imóvel em construção é válida a cláusula que estipula prazo de tolerância de cento e oitenta dias para a entrega da obra, tendo em vista a natureza do contrato e a complexidade do seu objeto. Precedentes do TJES.

2)
Em se tratando de inadimplemento das prestações assumidas, a rescisão contratual se dá por culpa exclusiva do promitente comprador.

3
)
A retenção de percentual das parcelas pagas é permitida nas hipóteses de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador.

4
)
O termo inicial da correção monetária das parcelas pagas, a serem restituídas em virtude da rescisão do contrato de compra e venda, é a data de cada desembolso. Precedentes do STJ.

5
)
Recurso parcialmente provido.
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ACÓRDÃO
Decisão
: ACORDA a Egrégia Segunda Câmara Cível, em conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade, dar parcial provimento ao recurso.
Órgão julgador vencedor
: 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Composição de julgamento: 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Relator / 010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal / 014 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
014 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
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RELATÓRIO
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR
Ao que se depreende, as partes firmaram instrumento particular de promessa de compra e venda de unidade residencial do empreendimento
Manhattan Residence
, localizado na Rua Augusto Ruschi, Bairro Gilberto Machado, Cachoeiro de Itapemirim, com estipulação de entrega para 30 de setembro de 2016 e cláusula de tolerância de 180 dias (Id. 8576609).

Todavia, sustenta o apelante que a unidade contratada apenas ficou pronta em junho de 2018.

Nesse contexto, alegando atraso na entrega do imóvel, ajuizou a presente ação ordinária objetivando, a declaração de culpa exclusiva dos apelados pela rescisão do contrato, bem como ser ressarcido dos valores empregados.

Pois bem. Como se sabe,
“é válida a cláusula que estipula prazo de tolerância de cento e oitenta dias para a entrega da obra, tendo em vista a natureza do contrato e a complexidade do seu objeto”
(TJES, Classe: Apelação, 48120074314, Relator: FABIO CLEM DE OLIVEIRA, Órgão julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 26/07/2016, Data da Publicação no Diário: 01/08/2016).

In casu
, verifica-se que o prazo de tolerância se encerrou em
março
de 2017
, todavia, a conclusão de obra ocorreu apenas em
junho
de 2018
(Id. 8576608).

Sem embargo, é fato incontroverso que o apelante deixou de pagar as parcelas do empreendimento ainda em
setembro de
2016
,

e que o contrato fora rescindido em
29/12/2018
após notificação extrajudicial emitida pela promitente vendedora (Id. 8576608), nos termos da cláusula 78 do instrumento contratual (Id. 8576609)

N esse sentido, ainda que tenha ocorrido o atraso na entrega do imóvel, o que não se pode validar, por certo, é a conduta do recorrente, o qual, por conta própria, deixou de promover o pagamento da contraprestação, ainda no prazo de tolerância, por entender que corria riscos no negócio.

No que se refere à devolução das quantias pagas, a cláusula 79 do contrato entabulado entre as partes prevê:

Sobre o tema, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, reproduzida pelo TJES, estabelece que o promitente vendedor possui o direito de reter parte do valor adimplido pelo promissário comprador que deu causa à rescisão contratual, devendo tal percentual ser fixado entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), como subsegue:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. ERRO GROSSEIRO. CABIMENTO. AGRAVO INTERNO NA ORIGEM. OMISSÃO NÃO VERIFICADA. RESCISÃO. CONTRATO. COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA Nº 7/STJ. DANO MORAL. PECULIARIDADE DA ESPÉCIE. 1. A nova sistemática processual civil instituída pela Lei n° 13.105/2015, dispõe que contra decisão que analisa admissibilidade de recursos constitucionais, aplicando entendimento firmado em regime de repetitivo ou repercussão geral cabe o Agravo Interno (artigo 1.030, § 2°, Código de Processo Civil), caracterizando erro grosseiro o manejo do Agravo para o Superior Tribunal de Justiça ou Supremo Tribunal Federal (artigo 1.042 do Código de Processo Civil). 2. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, ainda que de forma sucinta, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. 3. No caso, verifica-se que a conclusão do tribunal de origem acerca da condenação em danos morais decorreu inquestionavelmente da análise do conjunto fático-probatório carreado aos autos, o que atrai o óbice da Súmula nº 7/STJ.
4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto.
5. Na hipótese, rever a conclusão do aresto atacado acerca do percentual de retenção adotado encontra óbice na Súmula nº 7 do Superior Tribunal de Justiça. 6. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 2.475.260/CE, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 24/6/2024, DJe de 26/6/2024.)

APELAÇÃO CÍVEL AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL RETENÇÃO DO VALOR PAGO PELO CONSUMIDOR DESISTÊNCIA POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR RETENÇÃO DE 10% (DEZ POR CENTO) RAZOABILIDADE JUROS DE MORA TRÂNSITO EM JULGADO DANO MORAL INOCORRÊNCIA RECURSOS CONHECIDOS RECURSO DAS RÉS PARCIALMENTE PROVIDO RECURSO DA AUTORA DESPROVIDO. 1.
O C. STJ tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados"
(STJ, AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017). 2. É de se reconhecer, portanto, que a fixação do percentual a ser retido deve considerar as peculiaridades do caso concreto, desde que, por certo, observe as balizas fixadas pelo Tribunal da Cidadania. [...] (TJES, Classe: Apelação Cível, 014150157981, Relator : TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO, Órgão julgador: TERCEIRA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 19/11/2019, Data da Publicação no Diário: 26/11/2019)

Na hipótese, a proporção de 10% fixada como multa rescisória, assim como estabelecida em contrato, é suficiente para ressarcir o promitente vendedor pelo desfazimento da avença, sem que a retenção respectiva implique situação de onerosidade excessiva para o apelante.

Ademais, não tendo promissário comprador recebido as chaves, não há que se falar em obrigação de pagar as cotas condominiais ou tributos incidentes, de modo que a porcentagem mencionada deve ser calculada sobre o que fora efetivamente pago, ou seja,

R$ 91.734,86
, cujo valor é incontroverso.

No que se refere a devolução dos valores, vale rememorar a Súmula nº 543 do STJ, segundo a qual “
n
a hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
parcialmente, caso
t
enha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
.”

Destarte, deve ocorrer a imediata devolução de 90% do valor acima indicado, sobre o qual é devida a correção monetária pelo INPC/IBGE sobre cada desembolso, e os juros de mora, a incidir a partir do trânsito em julgado, pela taxa SELIC, sem cumulação com outro índice, conforme pacífica jurisprudência do Tribunal da Cidadania e desta Corte:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL MOTIVADA PELA ADQUIRENTE. RESTITUIÇÃO DE VALORES. CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. 1.
A jurisprudência do STJ é assente no sentido de que, “em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso.
(STJ – AgInt no REsp 1003206-69.2018.8.26.0003 SP 2019/0351377-7, Relator: MINISTRO ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 22/06/2020, QUARTA TURMA, DJe: 26/06/2020)

APELAÇÕES CÍVEIS AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO VALIDADE DA CLÁUSULA QUE ESTABELECE O PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS - ENTREGA DO BEM CONDICIONADO À ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO ABUSIVIDADE DANOS MORAIS NÃO OCORRÊNCIA - COMISSÃO DE CORRETAGEM COBRANÇA LEGAL TAXA SATI COBRANÇA ILEGAL RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA - CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS DE MORA MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. [...] 8.
O montante a ser restituído deve ser corrigido monetariamente a partir de cada desembolso pelo índice do INPC/IBGE (índice adotado pela Corregedoria Geral de Justiça do Estado do Espírito Santo) até a citação e, a partir de então, atualizado apenas pela Taxa Referencial do Sistema Especial de Liquidação e Custódia (Selic)
. (TJES, Classe: Apelação Cível, 035150191886, Relator : FABIO CLEM DE OLIVEIRA, Órgão julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 01/12/2020, Data da Publicação no Diário: 21/01/2021)

Do exposto
, e por tudo mais que dos autos consta,
conheço do recurso e a
ele
dou parcial provimento para
reformar a sentença, no sentido de condenar os apelados ao ressarcimento imediato de 90% do valor pago
pelo apelante, sobre o qual deve incidir

correção monetária pelo INPC/IBGE de
sde
cada desembolso,
e
juros de mora a partir do trânsito em julgado, pela taxa SELIC, sem cumulação com outro índice
.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)
Sessão Virtual de 16/09/2024 a 20/09/2024.

Voto: Acompanhar o(a) eminente Relator(a).

Vogal: Desembargadora Janete Vargas Simões.
Sessão de 16.09.2024 a 20.09.2024

Des. Ewerton Schwab Pinto Junior:
Acompanho o voto do e. Relator.