Tribunal: TJES
Processo: 5002363-28.2023.8.08.0014
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão julgador: JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Registro de Imóveis; Promessa de Compra e Venda
Data de julgamento: 2024-07-17

Ementa:
EMENTA
:
APELAÇÃO CÍVEL –
SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA –
AVERBAÇÃO ACERCA DA PROPRIEDADE EXCLUSIVA DO IMÓVEL –
IMPOSSIBILIDADE DE QUESTIONAR PROPRIEDADE -
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1.
Na suscitação de dúvida, a atuação do magistrado limita-se à análise da regularidade ou não do ato a ser praticado pelo notário, não se prestando para o deslinde de questões de alta indagação.

2
. As exigências impostas pelo Oficial do Cartório encontram respaldo na legislação, posto que nos termos do art. 108 do Código Civil “Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País”.

3. Por sinal, como bem salientado pela douta Procuradoria de Justiça “a escritura pública é condição de validade para modificação de direitos reais sobre imóveis e que é indispensável a celebração do contrato definitivo e seu registro posterior”.

4. Recurso conhecido e provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5002363-28.2023.8.08.0014

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: GABRIELLA CRISTINA DE LIMA NAPOLEAO DO REGO e outros

APELADO: GETTER LOPES DE FARIA JUNIOR

RELATOR(A):
JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

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EMENTA

EMENTA
:
APELAÇÃO CÍVEL –
SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA –
AVERBAÇÃO ACERCA DA PROPRIEDADE EXCLUSIVA DO IMÓVEL –
IMPOSSIBILIDADE DE QUESTIONAR PROPRIEDADE -
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1.
Na suscitação de dúvida, a atuação do magistrado limita-se à análise da regularidade ou não do ato a ser praticado pelo notário, não se prestando para o deslinde de questões de alta indagação.

2
. As exigências impostas pelo Oficial do Cartório encontram respaldo na legislação, posto que nos termos do art. 108 do Código Civil “Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País”.

3. Por sinal, como bem salientado pela douta Procuradoria de Justiça “a escritura pública é condição de validade para modificação de direitos reais sobre imóveis e que é indispensável a celebração do contrato definitivo e seu registro posterior”.

4. Recurso conhecido e provido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 018 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: 018 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Relator / 023 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal / 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal
VOTOS VOGAIS
023 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

Trata-se de
APELAÇÃO CÍVEL
interposta pelo
MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
em face da r. sentença de id. 78625086 que, nos autos da
Suscitação de Dúvida
ajuizada pela
TABELIÃ E
OFICIAL
REGISTRADORA DO CARTÓRIO
D
E
1º OFÍCIO DE COLATINA/ES
,
julgou improcedente a dúvida suscitada pelo Sr. Oficial e, por conseguinte, determinou que “seja transferido o registro imobiliária atinente a unidade discriminada no APARTAMENTO 101, medindo 130,68m2, contendo uma garagem com 65,00m2 localizada no subsolo, totalizando 195,68m2, sito à avenida Pedro Vitali, para o nome de GETTER LOPES DE FARIA JÚNIOR, conforme Escritura Pública de Compra e Venda c/c Declaratória de Posse, sub-rogando-se no compromisso de compra e venda que tinha Geovana Nossa Zamprogno, na condição de compradora”.

Em suas razões (id. 7892092), a parte recorrente aduz, em síntese, que (i) “não há nos autos prova capaz de desconstituir a presunção de veracidade da qual é dotada a afirmação do proprietário do imóvel, a construtora Atek LTDA, por meio de seu procurador, de que o Sr. Getter é meramente anuente no ato, conforme consta no documento público juntado aos autos”; (ii) não há que se falar em erro material, pois em nenhum momento a construtora “manifestou a respeito de erro na digitação no título qualificado negativamente pela serventia, (id. 23586500, pag. 5/6), que indicava o Sr. Getter Lopes de Farias Júnior como anuente da venda, e não outorgado comprador”; (iii) é inadequada a declaração de existência de erro material na Escritura Pública, sem o devido procedimento probatório próprio, a oitiva das partes envolvidas; (iv) deve permanecer inalterado a Escritura Pública de Compra e Venda de Imóvel, cumulada com Declaratória de Posse registrada pela Construtora ATEK LTDA, sendo inexistente a transferência de propriedade do Imóvel ao Sr. Getter Lopes de Farias Júnior.

Contrarrazões no id. 7862091.

A D. Procuradoria de Justiça opinou pelo conhecimento e provimento do recurso.

É o breve relatório. Inclua-se o feito em pauta para julgamento.

Vitória, ES.

JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

Desembargador Relator

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 5002363-28.2023.8.08.0014

APELANTE: MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DO ESPÍRITO SANTO

APELADO: GETTER LOPES DE FARIA JÚNIOR

INTERESSADA: GABRIELLA CRISTINA DE LIMA NAPOLEÃO DO REGO

RELATOR: DES. JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

VOTO

Conforme relatado, trata-se de
APELAÇÃO CÍVEL
interposta pelo
MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
em face da r. sentença de id. 78625086 que, nos autos da
Suscitação de Dúvida
ajuizada pela
TABELIÃ E
OFICIAL
REGISTRADORA DO CARTÓRIO
D
E
1º OFÍCIO DE COLATINA/ES
,
julgou improcedente a dúvida suscitada pelo Sr. Oficial e, por conseguinte, determinou que “
seja transferido o registro imobiliária atinente a unidade discriminada no APARTAMENTO 101, medindo 130,68m2, contendo uma garagem com 65,00m2 localizada no subsolo, totalizando 195,68m2, sito à avenida Pedro Vitali, para o nome de GETTER LOPES DE FARIA JÚNIOR, conforme Escritura Pública de Compra e Venda c/c Declaratória de Posse, sub-rogando-se no compromisso de compra e venda que tinha Geovana Nossa Zamprogno, na condição de compradora”.

Antes de analisar a pretensão recursal, entendo pertinente fazer um breve resumo dos fatos subjacentes à causa.

Tratam os autos de suscitação de dúvida formulada pela
OFICIAL
E TABELIÃ
D
O
CARTÓRIO DO
1º OFÍCIO DE COLATINA/ES
em razão das exigências que impôs face ao pedido do sr. Getter Lopes de Farias Júnior de retificação da informação de proprietário junto a matrícula 54.471, de Ordem do Livro 02, atinente ao
direito real de propriedade em relação ao APARTAMENTO 101, medindo 130,68m2, contendo uma garagem com 65,00m2 localizada no subsolo, totalizando 195,68m2,
situado em condomínio edilício com endereço à Avenida Pedro Vitali,
no
município
de Colatina/ES.

Em síntese, esclarece que em 03/08/2022 foi apresentado instrumento particular de Instituição de Condomínio em que, também, constou como proprietário o sr. Getter Lopes de Farias Júnior. Entretanto, o título foi qualificado negativamente, emitindo nota devolutiva e solicitando esclarecimento sobre a inclusão do sr. Getter como proprietário, pois o real proprietário seria a construtora Atek Ltda.

Isso porque, conforme esclarece na inicial:

1. “Em 18/05/1999, o Imóvel matriculado sob o n° 8.919, foi adquirido pela empresa Construtora Atek LTDA, nos termos do R.5/8.919”;

2. “Mediante a transmissão citada, conforme se depreende no R.6/8.919, a empresa atual proprietária, prometeu, através ‘Compromisso Particular de Compra e Venda’, vender à Sra. Geovana Nossa Zamprogno, o Apartamento do 1° Andar (lado esquerdo), do edifício que estava sendo construído por esta”;

3. Em 03/04/2017 a Construtora Atek Ltda lavrou a
Escritura Pública de Compra e Venda c/c Declaração de Posse decorrente dos respectivos compromissos, em favor dos condôminos adquirentes,
ocasião em que
Getter Lopes de Faria Júnior aparece como ‘anuente’ e não como comprador.

4. “Em 03/08/2022, por meio da prenotação n° 143.198, foi apresentado o Instrumento Particular de Instituição de Condomínio, em que constaram como signatários/proprietários todos os titulares do lote acima descrito, e curiosamente, também constou como proprietário o Sr. Getter, e não a Construtora Atek LTDA”, que como anteriormente dito esse título foi qualificado negativamente.

Em razão da referida devolutiva, foi apresentado o Termo Aditivo a Instituição e Especificação de Condomínio e Convenção de Condomínio”, indicando que a real proprietária do apartamento 101 do lado esquerdo seria a Construtora Atek LTDA, oportunidade em que declarou a “quitação integral de toda e qualquer importância a ser recebida pelos outorgados”. Diante dessas alterações, foi procedido o registro do Instrumento de Instituição de Condomínio, em que foram abertas as matrículas para as unidades autônomas, em especial a matrícula n° 54.471, que se trata do imóvel em discussão nos autos.

Irresignado, o sr. Getter por meio da prenotação n° 145.675, requereu a retificação dos registros e averbações presentes na matrícula n° 54.471, alegando que foram indevidamente realizados, uma vez que este é proprietário do imóvel desde o registro do compromisso de compra e venda realizado no R.6/8.919 e R.7/8.919.

Diante desse pedido, foi feita Nota Devolutiva informando a impossibilidade de retificação da informação do proprietário na matrícula 54.471 pois o “título apresentado para registro não é apto a transferir o domínio”, sendo necessário a “apresentação de escritura definitiva de compra e venda da unidade”. Além disso, não foi apresentado o “Termo de Quitação” específico para o contrato registrado na matrícula, devendo então haver a apresentação do “termo de quitação hábil para a promoção de averbação de quitação da promessa indicada”.

Assim, foi ajuizada a presente demanda de forma a instar o Poder Judiciário a se manifestar sobre a questão fática em tela.

O juízo primevo, ao proferir a sentença recorrida, considerou, em breve síntese, que a Sra. Tabeliã e Oficial agiu de forma inadequada, na medida em que:

Embora não se tenha apresentado contrato de compra e venda ou outro entre Getter Lopes e Geovana Zamprogno, há inegável início de prova escrita dando conta que os direitos desta, enquanto promissária compradora, foram transmitidos aquele.

Nota-se ainda do contexto histórico do negócio jurídico que o termo ‘anuente trata-se de erro material.

Primeiro, porque não há nada que Getter deva anuir ou que precise de sua anuência em relação aos condôminos e a regularização das respectivas unidades condominiais.

Segundo, porque o mesmo já exerce posse mansa e pacífica nessa unidade há mais de vinde anos, exercendo os direitos inerentes ao domínio, exceto, obviamente, de alienação, razão porque, para ter a plenitude de sua propriedade, pleiteia o registro imobiliário em seu nome.

Consignou, assim, que
não havia
justificativa para se negar a transferência do registro da referida unidade em favor de GETTER LOPES DE FARIA JÚNIOR.

Irresignado, o Ministério Público recorreu alegando, em síntese, que (i) “não há nos autos prova capaz de desconstituir a presunção de veracidade da qual é dotada a afirmação do proprietário do imóvel, a construtora Atek LTDA, por meio de seu procurador, de que o Sr. Getter é meramente anuente no ato, conforme consta no documento público juntado aos autos”; (ii) não há que se falar em erro material, pois em nenhum momento a construtora “manifestou a respeito de erro na digitação no título qualificado negativamente pela serventia, (id. 23586500, pag. 5/6), que indicava o Sr. Getter Lopes de Farias Júnior como anuente da venda, e não outorgado comprador”; (iii) é inadequada a declaração de existência de erro material na Escritura Pública, sem o devido procedimento probatório próprio, a oitiva das partes envolvidas; (iv) deve permanecer inalterado a Escritura Pública de Compra e Venda de Imóvel, cumulada com Declaratória de Posse registrada pela Construtora ATEK LTDA, sendo inexistente a transferência de propriedade do Imóvel ao Sr. Getter Lopes de Farias Júnior.

Pois bem.

Como cediço, a suscitação de dúvida, regulada pela Lei nº 6.015/73, tem como objetivo obter a manifestação do Poder Judiciário acerca da divergência de entendimentos entre o oficial de registro e o apresentante, nada mais sendo do que um procedimento administrativo destinado à aferição da legalidade das exigências realizadas pelo oficial de registro.

Destarte, não se mostra adequado o uso do citado procedimento para questionar a propriedade do imóvel, tal como pretende o sr.
GETTER LOPES DE FARIA JÚNIOR.
Por sinal, já me manifestei no sentido de que “Na suscitação de dúvida, a atuação do magistrado limita-se à análise da regularidade ou não do ato a ser praticado pelo notário, não se prestando para o deslinde de questões de alta indagação” (TJES, Apelação Cível de n. 0002956-83.2021.8.08.0024, Relator: Des. Júlio César Costa de Oliveira, Órgão Julgador: 1ª Câmara Cível, Data: 01/02/2024.

A corroborar com essa linha de entendimento, cito os seguintes julgados:

APELAÇÃO CÍVEL. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. PACTO COMISSÓRIO. NOTA DEVOLUÇÃO COM EXIGÊNCIA DE DOCUMENTOS DESCRITOS NO CÓDIGO DE NORMAS E PROCEDIMENTOS DO FORO EXTRAJUDICIAL DA CORREGEDORIA-GERAL DA JUSTIÇA DO ESTADO DE GOIÁS. DECLARAÇÃO DA PRESCRIÇÃO DO CRÉDITO QUE ORIGINOU A AVERBAÇÃO DO ÔNUS. VIA INADEQUADA. 1. Não é possível declarar a prescrição de débito na estreita via da suscitação de dúvida, que é procedimento especial de jurisdição voluntária, de natureza administrativa e que, portanto, não comporta a perquirição de questões de alta indagação. 2.
Considerando que, na suscitação de dúvida, a atuação do magistrado limita-se à análise da regularidade ou não do ato a ser praticado pelo notário, verifica-se correta e regular a exigência materializada pelo oficial de registro na nota de devolução, porque abalizada na legislação de regência
. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. SENTENÇA MANTIDA. (TJGO; AC 5268217-75.2022.8.09.0051; Sétima Câmara Cível; Rel. Des. Sérgio Mendonça de Araújo; DJEGO 28/07/2023)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DÚVIDA REGISTRÁRIA. APELAÇÃO NÃO RECEBIDA. OFICIAL DE REGISTRO. ILEGITIMIDADE RECURSAL. 1.
Assente o entendimento de que a dúvida, procedimento especial de jurisdição voluntária de natureza administrativa não se presta para o deslinde de questões de alta indagação, uma vez adstrita sua finalidade à perquirição das formalidades extrínsecas do documento objetivando a constatação de possíveis causas impedientes do registro.
2. (...) AGRAVO DE INSTRUMENTO NÃO CONHECIDO.” (TJGO, AGRAVO DE INSTRUMENTO 339855-04.2011.8.09.0000, Rel. DES. STENKA I. NETO, 3A CAMARA CIVEL, julgado em 03/07/2012, DJe 1102 de 13/07/2012)

Além disso, entendo que as exigências impostas pelo Oficial do Cartório encontram respaldo na legislação, posto que nos termos do art. 108 do Código Civil “Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País”.

Por sinal, como bem salientado pela douta Procuradoria de Justiça “a escritura pública é condição de validade para modificação de direitos reais sobre imóveis e que é indispensável a celebração do contrato definitivo e seu registro posterior”.

Pelo exposto,
CONHEÇO e DOU PROVIMENTO
ao recurso reformar a sentença e julgar procedente a dúvida de forma a manter as exigências formuladas pela Oficial e Tabeliã do Cartório do 1º Ofício de Colatina.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - Sessão Ordinária Virtual - 08.07.2024 a 12.07.2024:

Acompanho o voto do E. Desembargador Relator.