Tribunal: TJES
Processo: 0009826-82.2015.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JANETE VARGAS SIMOES
Órgão julgador: JANETE VARGAS SIMOES
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Inadimplemento; Despesas Condominiais; Provas em geral
Data de julgamento: 2024-01-25

Ementa:
EMENTA
:
APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA DE TAXA CONDOMINIAL. TEMA 866 DO STJ. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA CIENTIFICAÇÃO DO CONDOMÍNIO DA AVENÇA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA.

1. O Superior Tribunal de Justiça, em sede recurso repetitivo (Tema 886), fixou as teses de que “
a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador
”. (REsp n. 1.345.331/RS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 8/4/2015, DJe de 20/4/2015.);

2. Embora haja demonstração de que as unidades foram vendidas, é incontestável que não foram levados a registro, impondo, portanto, à construtora, na forma delineada pelo STJ (Tema 866), o ônus de comprovar a imissão de posse dos adquirentes e ciência inequívoca do condomínio. Os contratos de promessa de compra e venda e termos de recebimentos de chaves apresentados indicam a imissão de posse apenas formal, não comprovando a construtora que as respectivas posses tenham se materializado e que o condomínio tenha sido efetivamente cientificado;

3. Recurso conhecido e desprovido.

Vitória, 23 de janeiro de 2024.

RELATORA

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0009826-82.2015.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA

APELADO: CONDOMINIO PARQUE VIVA JACARAIPE

RELATOR(A):
JANETE VARGAS SIMOES

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EMENTA

EMENTA
:
APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA DE TAXA CONDOMINIAL. TEMA 866 DO STJ. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA CIENTIFICAÇÃO DO CONDOMÍNIO DA AVENÇA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA.

1. O Superior Tribunal de Justiça, em sede recurso repetitivo (Tema 886), fixou as teses de que “
a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador
”. (REsp n. 1.345.331/RS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 8/4/2015, DJe de 20/4/2015.);

2. Embora haja demonstração de que as unidades foram vendidas, é incontestável que não foram levados a registro, impondo, portanto, à construtora, na forma delineada pelo STJ (Tema 866), o ônus de comprovar a imissão de posse dos adquirentes e ciência inequívoca do condomínio. Os contratos de promessa de compra e venda e termos de recebimentos de chaves apresentados indicam a imissão de posse apenas formal, não comprovando a construtora que as respectivas posses tenham se materializado e que o condomínio tenha sido efetivamente cientificado;

3. Recurso conhecido e desprovido.

Vitória, 23 de janeiro de 2024.

RELATORA

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Órgão julgador vencedor
: 012 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES

Composição de julgamento: 012 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Relator / 020 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal / 026 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
020 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
026 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

Apelação Cível nº. 0009826-82.2015.8.08.0048

Apelante: MRV Engenharia e Participações S.A.

Apelado: Condomínio Parque Viva Jacaraípe

Relatora: Desembargadora Janete Vargas Simões

RELATÓRIO

Trata-se de apelação cível interposta contra a sentença (fls. 403-406), integrada pela decisão dos embargos de declaração (fl. 423), proferida pelo MM. Juiz de Direito da 6ª Vara Cível de Serra/ES que, nos autos da ação de cobrança condomínio ajuizada por Condomínio Parque Viva Jacaraípe contra MRV Engenharia e Participações S.A., julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais “
para condenar a requerida ao pagamento das taxas condominiais vencidas e não pagas a partir de marco de 2016 até a
p
resente data; referentes aos apartamentos do bloco 01: 106, 208, 305, 403, 502 e 507; bloco 02: 105, 201, 306 e 410; bloco 03: 105, 201 e 410; e bloco 04: 201 e 304; em relação ao apartamento 410. do bloco 01, o demonstrativo de débito deverá conter as taxas inadimplidas a partir de dezembro de 2014
”, condenando-a, ainda, a restituir as despesas da autora com a emissão de certidões e ônus, no valor de R$ 842,24 (oitocentos e quarenta e dois reais e vinte e quatro centavos), impondo, por fim, a ambas as partes as custas e honorários advocatícios, arbitrados em 10% do valor da condenação, na proporção de 50% para cada uma.

Em suas razões recursais (fls. 409-416), pretendendo a reforma da sentença, sustenta a apelante que não pode ser responsabilizada pelo pagamento das taxas condominiais, tendo em vista que não é proprietária das unidades geradoras dos débitos, já que foram alienadas a terceiros, devidamente emitidos na posse, por exceção da unidade 410 do bloco 01.

Contrarrazões pelo desprovimento do recurso (fls. 427-429).

É o relatório. Inclua-se em pauta de julgamento.

Vitória/ES, 29 de novembro de 2023.

Desembargadora Janete Vargas Simões

Relatora

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

O condomínio apelado propôs ação de cobrança pretendendo receber taxas condominiais pendentes vinculadas a diversas unidades que seriam de propriedade da MRV Engenharia e Participações S.A. que, por seu turno, questiona a pretensão, argumentando que os imóveis foram alienados a terceiros, já imitidos na posse anteriormente ao período de débito.

Sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça, em sede recurso repetitivo (Tema 886), fixou as teses de que “
a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador
”. (REsp n. 1.345.331/RS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 8/4/2015, DJe de 20/4/2015.)

Extrai-se da inicial que os valores cobrados se referem aos apartamento 106, 208, 305, 403, 410, 502 e 507 do Bloco 01; 105, 201, 306 e 410 do Bloco 02; 105, 201, e 410 do Bloco 03, e 201 e 304, do Bloco 04, os quais, de fato, a propriedade registral é da recorrente, conforme se extrai das certidões de ônus apresentadas (fls. 28 – 213).

Embora haja demonstração de que as unidades foram vendidas, é incontestável que não foram levados a registro, o que impõe à construtora, na forma delineada pelo STJ (Tema 866), o ônus de comprovar a imissão de posse dos adquirentes e a ciência inequívoca do condomínio.

Os contratos de promessa de compra e venda e termos de recebimentos de chaves (fls. 268-336-391) apresentados indicam a imissão de posse apenas formal, não comprovando a construtora que as respectivas posses tenham se materializado e que o condomínio tenha sido efetivamente cientificado.

Aponta-se, inclusive, que os boletos do período que compreende os débitos foram todos emitidos com indicação da MRV Engenharia e Participações Ltda. como titular, o que reforça a tese que não houve notificação ao condomínio sobre as alienações, firmando, então, a legitimidade da empresa para responder pelos débitos condominiais.

É a jurisprudência do STJ:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. COBRANÇA DE DÉBITO CONDOMINIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL PELOS DÉBITOS CONDOMINIAIS. AUSÊNCIA DE COMUNICAÇÃO DO CONDOMÍNIO DA TRANSAÇÃO REALIZADA. RECONHECIMENTO, IN CASU. PENHORA DO BEM GERADOR DA DÍVIDA. POSSIBILIDADE. PRECEDENTE. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Aplica-se o NCPC a este julgamento ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3 aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2. O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. Na espécie, o condomínio não teve ciência da compra e venda realizada, razão pela qual a unidade responde pelos débitos condominiais, mesmo estando em nome do promitente-vendedor, devendo ser considerada, ainda, a natureza propter rem da obrigação. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no REsp: 1721281 PR 2018/0021831-4, Relator: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 24/08/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 28/08/2020)

No mesmo sentido, também se posiciona o TJSP:

COBRANÇA DE CONDOMÍNIO. Ação movida contra a construtora. Legitimidade passiva configurada. Alegada alienação da unidade geradora dos débitos para terceiro. Ausência de comprovação da comunicação ao condomínio. Precedentes da jurisprudência. Recurso desprovido. (TJ-SP - APL: 01628071220108260100 SP 0162807-12.2010.8.26.0100, Relator: Milton Carvalho, Data de Julgamento: 31/03/2017, 27ª Câmara Extraordinária de Direito Privado, Data de Publicação: 31/03/2017)

Diante do exposto, conheço do recurso e a ele nego provimento.

Majoro os honorários recursais em 2%.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - sessão 23/01/2024:

Acompanho a E. Desembargadora Relatora.