Tribunal: TJES
Processo: 0027497-79.2019.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão julgador: JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro; Tutela de Urgência; Provas em geral
Data de julgamento: 2024-12-11

Ementa:
EMENTA: APELAÇÃO CIVIL – RESCISÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTEAMENTO NÃO ENTREGUE – FORTES CHUVAS – FORTUITO INTERNO – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES – RECURSO DESPROVIDO.

1.
Nos contratos de compra e venda de imóvel, caracterizada a relação de consumo, aplicam-se as normas do Código de Defesa do Consumidor. Em que pese o apelante alegue que não é aplicável em contratos regidos pela Lei 9.415/97, que regulamenta a alienação fiduciária de bens imóveis, embora essa legislação, de fato, ofereça uma estrutura específica, a relação entre o comprador e o incorporador ou instituição financeira pode, ainda assim, caracterizar-se como uma relação de consumo.

2.
As intempéries previsíveis na atividade da construção civil, tais como chuvas, greves, carência de mão de obra, entre outras, não restam abarcadas pelos conceitos referentes ao caso fortuito e à força maior. Assim, a alegação de fortes chuvas não é capaz de romper o nexo de causalidade e, consequentemente, levar à exclusão de sua responsabilidade.

3.
Havendo a rescisão do contrato de compra e venda por culpa exclusiva da vendedora, cabível a restituição integral das parcelas pagas em favor do consumidor.

4.
Em relação à devolução dos valores, não há que se falar no direito de retenção de parte dos valores adimplidos pelos apelados, na medida em que o desfazimento do contrato decorre de culpa exclusiva da apelante, o que atrai a incidência da súmula nº 543 do Tribunal da Cidadania, que prevê: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

5.
Recurso desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0027497-79.2019.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A

APELADO: ANTHONY JULLYUS DA COSTA DIAS e outros

RELATOR(A):
JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

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EMENTA

EMENTA: APELAÇÃO CIVIL – RESCISÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTEAMENTO NÃO ENTREGUE – FORTES CHUVAS – FORTUITO INTERNO – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES – RECURSO DESPROVIDO.

1.
Nos contratos de compra e venda de imóvel, caracterizada a relação de consumo, aplicam-se as normas do Código de Defesa do Consumidor. Em que pese o apelante alegue que não é aplicável em contratos regidos pela Lei 9.415/97, que regulamenta a alienação fiduciária de bens imóveis, embora essa legislação, de fato, ofereça uma estrutura específica, a relação entre o comprador e o incorporador ou instituição financeira pode, ainda assim, caracterizar-se como uma relação de consumo.

2.
As intempéries previsíveis na atividade da construção civil, tais como chuvas, greves, carência de mão de obra, entre outras, não restam abarcadas pelos conceitos referentes ao caso fortuito e à força maior. Assim, a alegação de fortes chuvas não é capaz de romper o nexo de causalidade e, consequentemente, levar à exclusão de sua responsabilidade.

3.
Havendo a rescisão do contrato de compra e venda por culpa exclusiva da vendedora, cabível a restituição integral das parcelas pagas em favor do consumidor.

4.
Em relação à devolução dos valores, não há que se falar no direito de retenção de parte dos valores adimplidos pelos apelados, na medida em que o desfazimento do contrato decorre de culpa exclusiva da apelante, o que atrai a incidência da súmula nº 543 do Tribunal da Cidadania, que prevê: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

5.
Recurso desprovido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 018 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: 018 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Relator / 023 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal / 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - VANIA MASSAD CAMPOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
023 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - VANIA MASSAD CAMPOS (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906

PROCESSO Nº 0027497-79.2019.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELADO: CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A

APELANTE: ANTHONY JULLYUS DA COSTA DIAS, EVANDRO PEREIRA FILHO

RELATOR: DES. JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

RELATÓRIO

Trata-se de
APELAÇÃO CÍVEL
interposta por
CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A
, contra a sentença de fls. 144/145, proferida pelo douto Juízo da 1ª Vara Cível da Serra, que julgou procedentes os pedidos formulados por
ANTHONY JULLYUS DA COSTA DIAS
e
EVANDRO PEREIRA FILHO
, a fim de resolver o contrato existente entre as partes e condenar a ora apelante à restituição dos valores pagos pelos apelados.

Em suas razões (id. 6559886), alega o apelante, em síntese, que:
i)
não é aplicável o CDC na espécie;
ii)
o contrato foi redigido de forma clara e conforme a autonomia da vontade das partes;
iii)
ocorreu exceção de contrato não cumprido, pelo que deve ser julgada improcedente a demanda e, subsidiariamente, parcial procedência, para declarar a rescisão contratual por culpa da apelada;
iv)
adotou todas as diligências cabíveis para a execução e conclusão das obras;
v)
não há que se falar em devolução integral dos valores, sendo viável a compensação por perdas e danos pelo rompimento unilateral, a cobrança de multa de 10% e o desconto dos impostos incidentes; sucessivamente
vi)
faz jus à retenção parcial de 25% do valor a ser devolvido.

Contrarrazões apresentadas em id. 6559893 pelo desprovimento do recurso.

Foram realizadas tentativas de composição entre as partes, porém infrutíferas.

É o breve relatório.

Inclua-se o feito em pauta para julgamento.

Vitória-ES,

JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

Desembargador Relator

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906

PROCESSO Nº
0027497-79.2019.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELADO: CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A

APELANTE: ANTHONY JULLYUS DA COSTA DIAS, EVANDRO PEREIRA FILHO

RELATOR: DES. JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

VOTO

Trata-se de
APELAÇÃO CÍVEL
interposta por
CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A
, contra a sentença de fls. 144/145, proferida pelo douto Juízo da 1ª Vara Cível da Serra, que julgou procedentes os pedidos formulados por
ANTHONY JULLYUS DA COSTA DIAS
e
EVANDRO PEREIRA FILHO
, a fim de resolver o contrato existente entre as partes e condenar a ora apelante à restituição dos valores pagos pelos apelados.

Em suas razões (id. 6559886), alega o apelante, em síntese, que:
i)
não é aplicável o CDC na espécie;
ii)
o contrato foi redigido de forma clara e conforme a autonomia da vontade das partes;
iii)
ocorreu exceção de contrato não cumprido, pelo que deve ser julgada improcedente a demanda e, subsidiariamente, parcial procedência, para declarar a rescisão contratual por culpa da apelada;
iv)
adotou todas as diligências cabíveis para a execução e conclusão das obras;
v)
não há que se falar em devolução integral dos valores, sendo viável a compensação por perdas e danos pelo rompimento unilateral, a cobrança de multa de 10% e o desconto dos impostos incidentes; sucessivamente
vi)
faz jus à retenção parcial de 25% do valor a ser devolvido.

Contrarrazões apresentadas em id. 6559893 pelo desprovimento do recurso.

Foram realizadas tentativas de composição entre as partes, porém infrutíferas.

Pois bem.

A despeito dos argumentos utilizados pela apelante, entendo que a sentença deve ser mantida.

Inicialmente, registre-se que é aplicável à presente demanda o CDC, visto que as partes na demanda, ora apelante e apelados, se enquadram nos conceitos de fornecedor e consumidor dos arts. 2° e 3° do diploma.

Ademais, em que pese o apelante alegue que não é aplicável em contratos regidos pela Lei 9.415/97, que regulamenta a alienação fiduciária de bens imóveis, embora essa legislação, de fato, ofereça uma estrutura específica, a relação entre o comprador e o incorporador ou instituição financeira pode, ainda assim, caracterizar-se como uma relação de consumo.

No julgamento do REsp 1891498/SP em rito de recursos repetitivos, ficou estabelecido que "
Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto,
na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora
, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor"
(Tema 1095).

Destaca-se que, na hipótese, não se trata de inadimplemento do devedor, mas do credor, tendo em vista que, como narrado, até a data prevista o imóvel não foi entregue.

Ademais, como se extrai do voto condutor,
“Do mesmo modo,
não há como prevalecer o ditame especial da Lei nº 9.514/97 quando inexistir inadimplemento do devedor
ou embora existente, não tenha o adquirente sido constituído em mora nos exatos termos do procedimento especial estabelecido nos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/97. Isso porque, o regramento especial estabelece, como requisitos mínimos para a sua deflagração, dívida ‘vencida e não paga, no todo ou em parte’ E constituição em mora do fiduciante. Na falta de qualquer desses requisitos, não se afigura aplicável o procedimento especial de resolução do contrato de compra e venda de bem imóvel com cláusula de alienação fiduciária pelo ditame da Lei nº 9.514/97”
(REsp n. 1.891.498/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 26/10/2022, DJe de 19/12/2022.).

Vejamos julgados desta Corte de Justiça, pela aplicabilidade do CDC em casos análogos:

Apelação Cível. Direito do Consumidor. Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel com Alienação Fiduciária. Inaplicabilidade do CDC afastada. Inadimplemento do Credor. Restituição integral dos valores pagos. Manutenção da Sentença. Recurso desprovido.

1. Código de Defesa do Consumidor (CDC) e Contratos Imobiliários: Apesar da previsão específica da Lei nº 9.514/97 para regular a alienação fiduciária de bens imóveis, esta legislação não afasta, de forma automática, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC), que pode ser aplicado quando presente uma relação de consumo, como ocorre na relação entre adquirente de imóvel e vendedor ou instituição financeira, conforme entendimento consolidado pelo STJ e por este Tribunal.
2.
Inadimplemento do Credor: A Lei nº 9.514/97, que regula a alienação fiduciária, não é aplicável na hipótese de inadimplemento do credor e ausência de registro do contrato de alienação fiduciária, requisitos indispensáveis para deflagração dos procedimentos previstos na referida legislação. No caso dos autos, constatou-se o inadimplemento por parte do vendedor, o que torna inaplicável o regime especial da alienação fiduciária.
3. Restituição Integral dos Valores Pagos: Consolidada a culpa exclusiva das apelantes pelo inadimplemento do contrato, reconhece-se o direito à restituição integral dos valores pagos pelos adquirentes, corrigidos e acrescidos de juros legais, conforme jurisprudência dominante. A devolução sem retenção é medida que se impõe, especialmente em casos de culpa do vendedor, conforme orientação do STJ. 4. Legitimidade Passiva: A empresa Gran Viver Urbanismo S/A é parte legítima para figurar no polo passivo da ação, considerando a responsabilidade solidária entre empresas do mesmo grupo econômico que atuam conjuntamente no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários, em conformidade com o art. 34 do CDC. 5. Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida. (TJES; Apelação Cível 0005736-21.2021.8.08.0048; Órgão Julgador: 1ª Câmara Cível; Rel. Des. Ewerton Schwab Pinto Junior; Julgado em: 23/10/2024)

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALINEAÇÃO FIDUCIÁRIA. RELAÇÃO DE CONSUMO. INADIMPLEMENTO DO VENDEDOR. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES. MULTAS CONTRATUAIS. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

I –
Incidem as normas do Código de Defesa do Consumidor nos contratos que seguem a sistemática da Lei 9.514/97, desde que configurada a relação de consumo e não haja confronto com as normas relacionadas à alienação fiduciária de coisa imóvel. Precedentes do STJ.

II - À luz do entendimento do STJ e do CDC caracterizado o inadimplemento exclusivo do vendedor, correta a sentença que rescinde o contrato de compra e venda, determina a restituição integral dos valores pagos e faz incidentes multas contratuais mesmo que previstas apenas para o caso de inadimplemento do consumidor. Súmula 543 e Tema 971 STJ.

III - Recurso conhecido e improvido.

(TJES; Apelação Cível 0025111-76.2019.8.08.0048; Órgão Julgador: 3ª Câmara Cível; Rel. Des. Jorge Henrique Valle dos Santos; Julgado em: 06/12/2023)

Não ocorre na hipótese, como sustenta o apelante, exceção de contrato não cumprido, nem mesmo rescisão por culpa dos apelados, posto que, na verdade, como se infere dos autos, deixou de entregar o imóvel até o prazo final da data de prorrogação de 180 (cento e oitenta) dias úteis prevista em contrato, contada a partir do mês de abril/2019.

Isto porque, até o ajuizamento da demanda, em 19/12/2019, não havia sequer indício do início das referidas intervenções, o que justificou a propositura da ação.

Como já relatado, as apelantes justificam na contestação o atraso na entrega em razão de um enorme excesso de chuvas na região que atrapalhou efetivamente a execução das obras. Todavia, tal alegação não prospera, porque as intempéries previsíveis na atividade da construção civil, tais como chuvas, greves, carência de mão de obra, entre outras, não restam abarcadas pelos conceitos referentes ao caso fortuito e à força maior. Assim, não ocorre o rompimento do nexo de causalidade capaz de ensejar a exclusão de sua responsabilidade.

Nesse sentido, vejamos:

EMENTA: CIVIL – CONSUMIDOR – APELAÇÃO CÍVEL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTEAMENTO – ATRASO NA ENTREGA DA INFRAESTRUTURA APESAR DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA – CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR – NÃO VERIFICADOS – FORTUITO INTERNO – CULPA EXCLUSIVA DA EMPREENDEDORA – RESCISÃO CONTRATUAL – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DEVIDA – INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 543, DO STJ – DANO MORAL CONFIGURADO – RAZOABILIDADE DO MONTANTE INDENIZATÓRIO – INCIDÊNCIA DE CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO E DE JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. É válida e regular cláusula contratual de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, independente de comprovação de caso fortuito ou força maior. Entretanto, in casu, mesmo com a aplicação do prazo de tolerância, a apelante incidiu em mora quanto à entrega do loteamento, uma vez que passado o prazo de tolerância o imóvel ainda não havia sido entregue. 2.
As vicissitudes na atividade da construção civil, tais como chuvas, greves, carência de mão de obra, embaraços administrativos, entre outras, alegadas como imprevisíveis e inevitáveis, capazes de justificar a prorrogação indefinida da entrega do imóvel se enquadram no fortuito interno, sendo inerente à própria atividade empresarial, não se prestando ao rompimento do nexo de causalidade e à consequente exclusão da responsabilidade.
3.
Afastada a ocorrência de caso fortuito ou força maior, resta tão somente o atraso na entrega do empreendimento por culpa exclusiva da empreendedora, o que atrai a incidência da Súmula nº 543 do STJ.
4. Possibilidade de retenção de parte do valor pago à empresa ocorre somente quando a rescisão se der por culpa do promitente comprador, o que não é o caso dos autos, uma vez que o inadimplemento contratual se deu pelo atraso na entrega da obra, sendo a culpa atribuída exclusivamente à empreendedora, devendo a restituição ser paga integralmente. [...] (TJES; Apelação Cível 0004945-86.2020.8.08.0048; Órgão Julgador: 2ª Câmara Cível; Rel. Des. Fernando Estevam Bravin Ruy; Julgado em: 21/09/2023)

APELAÇÃO CÍVEL COMPRA E VENDA DE IMÓVEL LOTEAMENTO ATRASO NA ENTREGA DA INFRAESTRUTURA APESAR DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR NÃO VERIFICADOS FORTUITO INTERNO CULPA EXCLUSIVA DA EMPREENDEDORA RESCISÃO CONTRATUAL RESTITUIÇÃO INTEGRAL DEVIDA INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 543, DO STJ RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO
1. No prazo previsto para entrega da unidade imobiliária, deve ser acrescido o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, já admitido pela jurisprudência desta Corte e agora incorporado ao nosso sistema jurídico para os contratos futuros pelo art. 43-A da Lei n. 13.786/2018 (que alterou a Lei n. 4.591/1964), dentro do qual a empresa poderá superar eventuais imprevistos relacionados a fortuitos internos como falta de mão de obra, entraves burocráticos ou fatores climático. (MARCO AURÉLIO BELLIZZE, REsp n. 1.729.593/SP, julgado em 25/9/2019, DJe 27/9/2019). 2. As vicissitudes previsíveis na atividade da construção civil, tais como chuvas, greves, carência de mão de obra, embaraços administrativos, entre outras, não restam abarcadas pelos conceitos referentes ao caso fortuito e à força maior
. 3. Em casos análogos ao presente, a jurisprudência pátria, inclusive a produzida no âmbito desta Corte de Justiça, com base na ocorrência do fortuito interno, vem reconhecendo a responsabilidade de empresas que justificam a demora na entrega de imóvel em situações compreendidas na própria natureza da atuação empresarial. 4 . Afastada a alegação de ocorrência de caso fortuito ou força maior, resta, tão somente, o atraso na entrega no empreendimento por culpa exclusiva da empreendedora, o que atrai a incidência da Súmula nº 543, do Superior Tribunal de Justiça, a fim de que os compradores sejam integralmente reembolsados quantos aos valores despendidos para a aquisição do imóvel. 5. Recurso conhecido e improvido. (TJES, Classe: Apelação Cível, 048198748054, Relator : FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 30/11/2021, Data da Publicação no Diário: 13/12/2021).

Assim, havendo a rescisão do contrato de compra e venda por culpa exclusiva da vendedora, cabível a restituição integral das parcelas pagas em favor do consumidor.

Inclusive, no que se refere à devolução integral dos valores, não há que se falar no direito de retenção de parte dos valores adimplidos pelos apelados, na medida em que o desfazimento do contrato decorre de culpa exclusiva da apelante, o que atrai a incidência da súmula nº 543 do Tribunal da Cidadania, que prevê:

Súmula 543, STJ:
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Assim, uma vez reconhecido o atraso na entrega do imóvel e caracterizado o descumprimento do contrato, os apelados fazem jus à devolução de todos os valores pagos referentes ao contrato, não havendo direito de retenção por parte da apelante.

Tal entendimento, inclusive, se coaduna com o posicionamento da Corte Superior no Tema 1095, porquanto explicitado pelo relator na análise do art. 53 do CDC
1
: “Como se vê, segundo tal normativo, ainda que se trate de contrato de compra e venda de imóvel vinculado à alienação fiduciária, não se afigura razoável a existência de cláusula que estabeleça a perda total das prestações pagas em benefício do credor fiduciário que pleitear a resolução do contrato com base no inadimplemento do devedor, pois tal ensejaria inegável enriquecimento indevido dada a retomada do produto alienado e a manutenção, sem qualquer decote ou restituição, dos valores pagos pelo adquirente, ainda que sobejem o montante da dívida.”

Portanto, do cotejo dos argumentos aventados nas razões recursais com a fundamentação adotada pelo d. Magistrado
a quo
, entendo que a sentença não merece reparos, devendo ser mantida em sua integralidade.

Diante do exposto,
CONHEÇO
e
NEGO
PROVIMENTO
ao recurso.

É como voto.

1
Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - sessão virtual 02/12/2024 a 06/12/2024:

Acompanho o E. Relator.