Tribunal: TJES
Processo: 0051548-72.2014.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ANSELMO LAGHI LARANJA
Órgão julgador: ANSELMO LAGHI LARANJA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão / Resolução; Provas em geral
Data de julgamento: 2024-04-02

Ementa:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DESFAZIMENTO – CULPA D
A

PROMITENTE COMPRADORA
–
PERCENTUAL DE RETENÇÃO – CORREÇÃO MONETÁRIA – JUROS MORATÓRIOS – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. É considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.

2. Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso.

3. Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado (TEMA 1.002, do STJ).

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0051548-72.2014.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: AL MARE EMPREENDIMENTOS LTDA

APELADO: MARIA LUCIA SANTANA

RELATOR(A): DES. SUBST. ANSELMO LAGHI LARANJA

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EMENTA

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DESFAZIMENTO – CULPA D
A

PROMITENTE COMPRADORA
–
PERCENTUAL DE RETENÇÃO – CORREÇÃO MONETÁRIA – JUROS MORATÓRIOS – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. É considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.

2. Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso.

3. Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado (TEMA 1.002, do STJ).

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 002 -
Gabinete Des. ANNIBAL DE REZENDE LIMA - ANSELMO LAGHI LARANJA - Relator

Composição de julgamento: 002 - Gabinete Des. ANNIBAL DE REZENDE LIMA - ANSELMO LAGHI LARANJA - Relator / 011 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal / 015 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
011 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
015 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº. 0051548-72.2014.8.08.0035

APELANTE: AL MARE EMPREENDIMENTOS LTDA.

APELADA: MARIA LUCIA SANTANA

RELATOR: DES. SUBST. ANSELMO LAGHI LARANJA

VOTO

Conforme relatado, cuidam os presentes autos de “ação de rescisão contratual c/c restituição de valores pagos” ajuizada por MARIA LUCIA SANTANA, ora Apelada, em face de AL MARE EMPREENDIMENTOS LTDA. (atual denominação), ora Apelante.

Pela sentença de fls. 166/170 (processo de origem), o Juízo
a quo
julgou parcialmente procedente a pretensão autoral, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Nas razões recursais de fls. 173/180 (processo de origem), a Apelante requer a reforma da sentença, sustentando (i) pela possibilidade de retenção do percentual de 25% (vinte e cinco) do total pago pela Apelada, após a dedução da comissão de corretagem e do total já recebido pela mesma (R$3.308,94); (ii) que a correção monetária dos valores deve ser a partir do desembolso até o trânsito em julgado, pelo INPC/IBGE e, após o trânsito em julgador, pela SELIC, sob pena de
bis in idem
.

Pois bem.

A
quaestio iuris
finca-se na devolução de valores pagos após a resilição de contrato particular de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, por desistência da promitente compradora, ora Apelada.

Na hipótese
sub examine
, o MMº Juiz de Direito
a quo
julgou parcialmente procedente a demanda para:

“1. DECLARAR abusiva a alínea “a” do parágrafo segundo da cláusula décima segunda do contrato de fls. 98/107, ante a previsão de retenção de 90% (noventa por cento) do valor total pago e de devolução dos valores de forma parcelada;

2. DECLARAR legítima a retenção de 10% (dez por cento) sobre o valor pago pela parte autora para indenizar a parte ré pelos prejuízos oriundos da resilição contratual;

3. CONDENAR a parte ré a restituir à autora, em parcela única, os valores por ela pagos, com a retenção indicada no item “2”, corrigidos monetariamente a partir da data de cada pagamento e com juros de mora de 1% a contar da data do trânsito em julgado, devendo ser descontado do referido valor o importe de R$ 3.308,34 já restituídos à parte autora.”

Irresignada, a Apelante pugna pela retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pela Apelada, ao argumento de que a resilição contratual se deu por culpa exclusiva da promitente compradora, de maneira que a retenção de apenas 10% (dez por cento) se mostra ínfima.

À vista disso, tenho que a controvérsia recursal remanesce em relação ao percentual aplicável à referida retenção de valores pela promitente vendedora, ora Apelante.

Acerca da matéria em testilha, o Colendo Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento sumulado no sentido de que “
na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”
(Súmula 543).

Na espécie, por ser incontroverso que a Apelada deu causa ao desfazimento do negócio jurídico, importa reconhecer, à luz do referido entendimento sumulado, que a restituição deverá ser parcial e não total, como corretamente o fez o douto magistrado na sentença, ao delimitar o direito de retenção pela Apelante no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor pago pela Apelada.

Sobre o tema, a jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça tem considerado como razoável a retenção de percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) pelo promitente-vendedor, de acordo com as circunstâncias de cada caso, mediante avaliação dos prejuízos suportados, sobretudo com despesas administrativas inerentes à divulgação, comercialização e corretagem, ao pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e sua eventual utilização pelo comprador.

Corrobora o exposto o julgamento do agravo interno no recurso especial nº. 1.947.665, do qual foi Relator o Exmº. Sr. Ministro Marco Aurélio Bellizze:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RESILIÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR. RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS ESTIPULADA NO PERCENTUAL DE 10% SOBRE O MONTANTE PAGO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA. CADA DESEMBOLSO. SÚMULA 83/STJ. INOBSERVÂNCIA DE SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – INAPLICABILIDADE DO. ART. 86 DO NOVO CPC. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. Nos termos da Súmula 543/STJ, “na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

2.
Conforme a jurisprudência desta Corte Superior, em caso de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é lícita a retenção pelo vendedor de 10% a 25% dos valores pagos. Nesse ponto, o aresto está em sintonia com a jurisprudência desta Corte Superior ao firmar a nulidade da cláusula que previa a retenção de 20% de forma parcelada, fixando-a em 10%.

Aplicação da Súmula 83/STJ.

3.
O termo inicial da correção monetária das parcelas pagas a serem restituídas em virtude da rescisão do contrato de compra e venda é a data de cada desembolso. Precedentes (Súmula 83/STJ).

4. A fixação dos honorários advocatícios em 10% sobre o valor da condenação foi feita a partir da análise do que foi pedido na petição inicial em confronto com o que foi deferido durante todo o transcurso da lide. Nesse contexto, constata-se a inaplicabilidade do art. 86 do CPC/2015 - sucumbência recíproca.

5. Agravo interno desprovido.”

(AgInt no REsp n. 1.947.665/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 4/10/2021, DJe de 6/10/2021).

Com efeito, a Apelante não logrou infirmar a conclusão esposada pelo MMº. Juízo
a qu
o e que justificasse, na hipótese concreta dos autos, a majoração da retenção para o patamar de 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago, afirmando apenas que o percentual fixado na sentença não seria razoável.

Do cotejo das provas constantes dos autos, penso que a fixação do percentual de retenção em favor da construtora Apelante em 10% (dez por cento) mostra-se suficiente para recompor os prejuízos advindos da resilição contratual por iniciativa da Apelada, sendo proporcional e razoável diante das peculiaridades do caso, notadamente pelo fato da construtora não colacionar aos autos provas no sentido de corroborar eventuais despesas excepcionais que porventura tenham ocorrido em decorrência da rescisão contratual.

Portanto, merece ser mantida a sentença na parte que determinou a devolução do valor pago pelos Apelados, de uma só vez, com retenção de 10% (dez por cento).

No que pertine à correção monetária, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, tem-se que, para efeito de restituição, ela (correção monetária) incide a partir de cada desembolso.

Confira-se:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES.
RESCISÃO. INICIATIVA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DAS PRESTAÇÕES PAGAS. JUROS DE MORA. TRANSITO EM JULGADO. TEMA 1002/STJ.
CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DESEMBOLSO.

1. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores.

2.
Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga.

3.
A jurisprudência do STJ é no sentido de que os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão quando é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal. Tema 1.002/STJ.

4.
Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeito de restituição, incide a partir de cada desembolso.

5. Agravo interno não provido.”

(AgInt no AREsp 1674588/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/08/2020, DJe 27/08/2020). (Grifei).

E, na esteira do entendimento da Corte Superior, caminha a jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça,
in verbis:

“CONSUMIDOR, CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO
DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS
E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. VONTADE EXCLUSIVA DA COMPRADORA.
RETENÇÃO DE 10% A 25% DO TOTAL DA QUANTIA PAGA.
RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE DO PERCENTUAL DE 10% À VISTA DO CASO EM APREÇO
. INCIDÊNCIA DE
CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO.
(...)

IV. A jurisprudência do STJ é assente no sentido de que, “em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso”
(...).”

(TJES, Classe: Apelação Cível, 011150179411, Relator DES.: NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data da Publicação no Diário: 24/11/2020). (Grifei).

Noutra parte, tenho que assiste razão a Apelante quanto ao termo final de incidência dos juros moratórios.

Quanto a este ponto, o Colendo Superior Tribunal de Justiça já decidiu, ao apreciar o Tema 1.002, sob a sistemática dos recursos repetitivos que
“Para os fins dos arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se a seguinte tese: - Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que
é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada,
os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão
.
”
(STJ,
REsp n. 1.740.911/DF, relator Ministro Moura Ribeiro, relatora para acórdão Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 14/8/2019, DJe de 22/8/2019). (Grifei).

Nesta senda, tenho que, sobre os valores pagos em decorrência da restituição, deve incidir correção monetária pelo INPC desde o desembolso até a data do trânsito em julgado, quando passará a incidir apenas os juros de mora pela SELIC, vedada cumulação com correção monetária, pena de
bis in idem.

Por todo o exposto, conheço do presente recurso e lhe dou parcial provimento para reformar a sentença a fim de determinar que os juros moratórios incidam a partir do trânsito em julgado.

Ante o decaimento mínimo da Apelada, entendo aplicável o disposto no parágrafo único, do art. 86, do Código de Processo Civil, de modo que deve ser mantida a condenação imposta à Apelante pela sentença, a título de ônus sucumbencial.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Sessão 26.03.24

Voto: Acompanho o voto do eminente Relator.

Vogal: Desembargadora Janete Vargas Simões

Sessão 26/03/2024

Des. Ewerton Schwab Pinto Júnior: acompanho a relatoria.