Tribunal: TJES
Processo: 0042718-58.2011.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão julgador: SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Benfeitorias
Data de julgamento: 2024-03-08

Ementa:
PROCESSUAL CIVIL.

AÇÃO RENOVATÓRIA. AUSÊNCIA DE CONTROVÉRSIA QUANTO À RENOVAÇÃO LOCATÍCIA.

VALOR DOS ALUGUERES.
PROVA PERICIAL. NÃO ELUCIDATIVA SOBRE
O PERÍODO DE AGOSTO DE 2012 A AGOSTO DE 2016. QUESITAÇÃO EXPRESSA E NÃO RESPONDIDA. OMISSÃO CONSTATADA. VIOLAÇÃO AO INC. IV, DO ART. 473, DO CPC.
NECESSIDADE DE PRODUÇÃO DE NOVA PROVA PERICIAL. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL INTERPOSTO PELO 2º PROVIDO. SENTENÇA ANULADA. APELAÇÃO CÍVEL INTERPOSTA PELO 1º APELANTE PREJUDICADA.

1. A prova pericial em matéria que envolva a fixação, via judicial, de valor mensal de aluguel assume especial relevo, já que a questão depende do auxílio do conhecimento de um
expert
. E, ainda que o julgador não esteja adstrito ao laudo pericial por força do princípio da livre persuasão racional e a despeito da regra prescrita no artigo 479 do CPC, a perícia judicial é de extrema importância para auxiliar o julgador em seu convencimento, sendo, muitas vezes, o seu elemento norteador.

2. Das respostas aos quesitos formulados e, em especial, ao acima referido, constata-se que não há qualquer informação ou dado referente ao valor dos alugueis pretéritos, referentes ao período de agosto de 2012 a agosto de 2016.

3. O devido esclarecimento sobre tal intervalo de tempo de locação se mostra relevante diante da própria controvérsia dos autos, sendo inviável se utilizar do valor correspondente à conclusão pericial (valor de aluguel apenas relativo a data de outubro de 2016) a todo o período de locação renovado, desde agosto de 2012, sob pena de enriquecimento Ilícito (art. 884 do CC) da empresa locadora.

4. Não se desconhece o teor do previsto no artigo 69 da Lei 8.245/91, tampouco dos julgados pelo STJ nos REsp. nº 1929806/SP (2021) e Resp. nº 2082255/RS (2023), ambas de relatoria da e. Min. Nancy Andrighi. Tanto na lei quanto na citada jurisprudência, apenas se define que a sentença de procedência do pedido renovatório locatício produz efeitos ex tunc e o novo valor de aluguel fixado é devido desde o primeiro dia imediatamente posterior ao fim do contrato primitivo. Todavia, como visto, o caso em tela trata de questão processual a ser sanada em 1º Grau de jurisdição, a fim seja ofertada a parte autora da ação oportunidade de produção probatória técnica, na forma do § 1º, do artigo 480, do Código de Processo Civil, com os devidos esclarecimentos de seus quesitos, salutares à resolução da demanda e não respondidos na primeira perícia realizada.

5. Recurso de apelação cível interposto pelo 2º provido. Sentença anulada.

6. Apelação cível interposta pelo 1º apelante prejudicada.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0042718-58.2011.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: IMPERTEC SERVICOS AUTOMOTIVOS E RESIDENCIAIS LTDA e outros

APELADO: DISTRIBUIDORA VITORIA LTDA - EPP e outros

RELATOR(A):
SERGIO RICARDO DE SOUZA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

PROCESSUAL CIVIL.

AÇÃO RENOVATÓRIA. AUSÊNCIA DE CONTROVÉRSIA QUANTO À RENOVAÇÃO LOCATÍCIA.

VALOR DOS ALUGUERES.
PROVA PERICIAL. NÃO ELUCIDATIVA SOBRE
O PERÍODO DE AGOSTO DE 2012 A AGOSTO DE 2016. QUESITAÇÃO EXPRESSA E NÃO RESPONDIDA. OMISSÃO CONSTATADA. VIOLAÇÃO AO INC. IV, DO ART. 473, DO CPC.
NECESSIDADE DE PRODUÇÃO DE NOVA PROVA PERICIAL. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL INTERPOSTO PELO 2º RECORRENTE PROVIDO. SENTENÇA ANULADA. APELAÇÃO CÍVEL INTERPOSTA PELO 1º RECORRENTE PREJUDICADA.

1. A prova pericial em matéria que envolva a fixação, via judicial, de valor mensal de aluguel assume especial relevo, já que a questão depende do auxílio do conhecimento de um
expert
. E, ainda que o julgador não esteja adstrito ao laudo pericial por força do princípio da livre persuasão racional e a despeito da regra prescrita no artigo 479 do CPC, a perícia judicial é de extrema importância para auxiliar o julgador em seu convencimento, sendo, muitas vezes, o seu elemento norteador.

2. Das respostas aos quesitos formulados e, em especial, ao acima referido, constata-se que não há qualquer informação ou dado referente ao valor dos alugueis pretéritos, referentes ao período de agosto de 2012 a agosto de 2016.

3. O devido esclarecimento sobre tal intervalo de tempo de locação se mostra relevante diante da própria controvérsia dos autos, sendo inviável se utilizar do valor correspondente à conclusão pericial (valor de aluguel apenas relativo a data de outubro de 2016) a todo o período de locação renovado, desde agosto de 2012, sob pena de enriquecimento Ilícito (art. 884 do CC) da empresa locadora.

4. Não se desconhece o teor do previsto no artigo 69 da Lei 8.245/91, tampouco dos julgados pelo STJ nos REsp. nº 1929806/SP (2021) e Resp. nº 2082255/RS (2023), ambas de relatoria da e. Min. Nancy Andrighi. Tanto na lei quanto na citada jurisprudência, apenas se define que a sentença de procedência do pedido renovatório locatício produz efeitos ex tunc e o novo valor de aluguel fixado é devido desde o primeiro dia imediatamente posterior ao fim do contrato primitivo. Todavia, como visto, o caso em tela trata de questão processual a ser sanada em 1º Grau de jurisdição, a fim seja ofertada a parte autora da ação oportunidade de produção probatória técnica, na forma do § 1º, do artigo 480, do Código de Processo Civil, com os devidos esclarecimentos de seus quesitos, salutares à resolução da demanda e não respondidos na primeira perícia realizada.

5. Recurso de apelação cível interposto pelo 2º recorrente provido. Sentença anulada.

6. Apelação cível interposta pelo 1º recorrente prejudicada.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento à apelação cível do 2º recorrente e julgar prejudicado, por igual votação, o apelo do 1º recorrente, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 027 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA

Composição de julgamento: 027 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Relator / 029 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal / 006 - Gabinete Des. CARLOS SIMÕES FONSECA - CARLOS SIMOES FONSECA - Vogal
VOTOS VOGAIS
029 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
006 - Gabinete Des. CARLOS SIMÕES FONSECA - CARLOS SIMOES FONSECA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

V O T O

Conforme relatado
, t
ratam-se de recursos de apelação cível interpostos por
DISTRIBUIDORA VITORIA LTDA – EPP
e
IMPERTEC SERVICOS AUTOMOTIVOS E RESIDENCIAIS LTDA
contra a sentença de fls. 330/332, proferida pelo Juízo da 11ª Vara Cível de Vitória/ES, da lavra do Dr. Fernando Antonio Lira Rangel, que, na ação renovatória de contrato de locação ajuizada pelo 2º apelante em desfavor do 1º apelante, julgou parcialmente procedente a pretensão autoral e determinou a renovação dos
“contratos de locação existentes entre as partes, que terão vigência de i) 11/08/2012 a 11/08/2017 (galpão – fls. 16/21) e; ii) 02/06/2012 a 02/06/2017 (loja – fls. 22/27), com aluguéis mensais nos valores de R$ 6.628,60 (seis mil, seiscentos e vinte e oito reais e sessenta centavos) e R$ 21.211,73 (vinte e um mil, duzentos e onze reais e setenta e três centavos), respectivamente, a partir do vencimento do contrato anterior, o qual deverá ser reajustado na forma do pacto, respeitados os índices oficiais convencionados pelas partes, mantidas as demais cláusulas no contrato renovado”.

Determinou, ainda, que
“eventual diferença havida no período compreendido entre a data da renovação até a data presente deverão ser corrigidas monetariamente, a partir do respectivo desembolso e poderão ser executadas nestes autos e pagas de uma só vez, nos termos do artigo 73 da Lei nº. 8.245/91”.

Por fim, dividiu às partes,
“em igualdade, as despesas do processo e os honorários periciais e advocatícios. Quanto a estes últimos, arbitrou em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação”.

Em suas razões de
fls. 364/381
,
a
DISTRIBUIDORA VITORIA LTDA
alega, em síntese, a ausência de sucumbência a ensejar a sua condenação ao pagamento de verbas sucumbenciais. Por isso, pede
seja
reformada a sentença e “
reconhecida a ausência de sucumbência reciproca e, por conseguinte, as verbas sucumbenciais sejam integralmente suportadas pela parte autora,
Eventualmente, pede
seja reformada a sentença para que os
honorários
sucumbenciais eventualmente suportados pela requerida

sejam fixados com base no valor da causa”.

Apelação
cível
interposta
por

IMPERTEC SERVICOS AUTOMOTIVOS E RESIDENCIAIS LTDA
às fls. 388/405 em que alega, em síntese, que (i)
"os imóveis em questão encontram-se situados próximos à entrada do bairro de Andorinhas,
recinto
que
não
possui comércio intenso quanto outras áreas da mesma avenida"; (ii) "dever-se-ia utilizar, como base, imóveis que
estão
efetivamente alugados na localidade, e que possuam características similares aos imóveis em questão, para que se tenha uma base
comparativa
minimamente sólida e confiável"; (iii) "o Senhor Perito deixou de responder a todos os quesitos das partes, notadamente acerca do valor dos alugueres no período de 2012 a 2016, se limitando a dizer que a avaliação foi realizada "com base atual" (fls. 249)"; (iv) "entende-se imperiosa a reforma da r. sentença para que seja determinado a realização de nova pericia, objetivando adequar o valor do aluguel ao preço justo praticado no mercado, utilizando-se como parâmetro imóveis com características similares ao imóvel alugado, levando em consideração o período de renovado do contrato”.

Diante disso, pugna seja anulada a sentença recorrida para determinar a realização de nova perícia ou, subsidiariamente, reformada a sentença para se considerar, em nova avaliação do valor de locação do período anterior à confecção do parecer técnico, a adequada variação de valores entre 2012 e 2016.

Contrarrazões
da
DISTRIBUIDORA VITORIA LTDA
às fls. 409/422
no qual

pleiteia o
desprovimento do recurso pela parte adversa.

Contrarrazões
de
IMPERTEC SERVICOS AUTOMOTIVOS E RESIDENCIAIS LTDA
às fls. 428/437 em que pugna
pelo não provimento do recurso interposto pela parte adversa.

Pois bem.
Primeiramente, em ordem de prejudicialidade,
necessária a análise quanto
ao requerimento de realização de nova prova pericial formulado pelo 2º apelante
IMPERTEC SERVICOS AUTOMOTIVOS E RESIDENCIAIS LTDA
.

Na origem
, trata-se de Ação Renovatória de Contrato de Locação ajuizada por
IMPERTEC SERVICOS AUTOMOTIVOS E RESIDENCIAIS LTDA
em face de
DISTRIBUIDORA VITÓRIA LTDA.

Na inicial ajuizada, aduz o autor da ação
que,
“em 01.06.2000, firmou contrato de locação comercial com a ré, tendo por objeto o imóvel situado na Av. Nossa Senhora da Penha, nº 2592, Bairro Santa Lúcia.
Descreve
que também contratou com a ré o comodato de um galpão anexo ao referido imóvel, isto é, as áreas são contíguas e ambas indispensáveis ao desenvolvimento da atividade do ora autor. Esclarece, ainda, que o valor do aluguel da loja é de R$ 7.000,00 e R$ 1.760,00 pelo galpão anexo. Ocorre que, o último contrato pactuado entre as partes possui termo final para 10.08.2012 e a ré não respondeu aos contatos do autor para realizar a renovação, pelo que pretende o ora requerente utilizar do disposto no art. 51, § 5º, da Lei 8.245/61”.

Por outro lado, em sede de contestação, a ré afirma que
“a autora não demonstrou suas alegações no sentido de que o valor para a renovação das locações seria o mesmo vigente no momento; argumenta que o valor real do imóvel quando da renovação da locação deverá ser observado; e afirma que, atualmente, os valores para locação estão muito além do firmado anteriormente”.

Como ponto controvertido da demanda, fixou-se a
revisão contratual dos valores pagos a título de aluguel, sendo convergente o intento renovatório locatício entre as partes.

Para elidir a controvérsia sobre os valores a serem pagos, a título locatício, entre o período de 10.08.2012 (termo final do contrato de locação) até agosto de 2016, foi nomeado o perito avaliador EDGARD VIEIRA NUNES.

Ocorre que o
expert,
ao realizar seu labor judicial respondeu de forma imprecisa os quesitos apresentados pelas partes,
em especial a indagação salutar constante no item 4º da quesitação realizada pelo réu:

“
4 — Qual o valor médio de aluguel para locação dos imóveis em tela no período de agosto de 2012 a agosto de 2016?

- Resposta do Perito:
Avaliação está sendo feita com base atual, conforme solicitação”

Nessa perícia,
o
expert
concluiu que os valores das locações, em outubro de 2016 (data da perícia),
seriam
de R$ 6.628,60 para o galpão e R$ 21.211,73 para a loja.

Em novo pedido de esclarecimentos feito por
IMPERTEC SERVICOS AUTOMOTIVOS E RESIDENCIAIS LTDA
às

fls. 284, não houve
a devida resposta
pelo perito, conforme se extrai do documento de fls. 306, ainda ficando sem resposta a questão relacionada aos períodos anteriores à realização da perícia (agosto de 2012 a agosto de 2016).

Posteriormente, às fls.
308
,
I
MPERTEC SERVICOS AUTOMOTIVOS E RESIDENCIAIS LTDA
se manifestou alegando a necessidade de realização de nova perícia com o escopo de sanar pontos omissos
e não respondidos pelo perito avaliador
.

Não obstante tal petição ter sido protocolizada antes
da realização de uma audiência de conciliação promovida pelo Juízo a quo
,
tal requerimento deixou de ser apreciado pelo juízo de primeiro grau
que embasou a sentença, de forma exclusiva, no aludido laudo pericial para
fixar o valor da mensalidade locatícia
.

Além disso, o Juízo a quo julgou improcedente o valor requerido pelo apelante
I
MPERTEC SERVICOS AUTOMOTIVOS E RESIDENCIAIS LTDA
- de R$ 14.510,00 para o aluguel de toda a área em debate - sob o fundamento de que
“o autor não logrou êxito em demonstrar os fatos constitutivos de seu direito, na forma do art. 373, I, do CPC, no que toca ao valor do aluguel para renovação contratual”.

É certo que a
prova pericial em matéria que envolva a
fixação, via judicial, de valor mensal de aluguel
assume especial relevo, já que a questão depende do auxílio do conhecimento de um
expert
. E, ainda que o julgador não esteja adstrito ao laudo pericial por força do princípio da livre persuasão racional e a despeito da regra prescrita no artigo 479 do CPC, a perícia judicial é de extrema importância para auxiliar o julgador em seu convencimento, sendo, muitas vezes, o seu elemento norteador.

Sob essa perspectiva, d
as respostas aos quesitos formulados e, em especial, ao acima referido, constata-se que não há qualquer informação ou dado referente ao
valor dos alugueis pretéritos, referentes ao período de agosto de 2012 a agosto de 2016
.

A ausência desta resposta fere o previsto no inciso IV, do artigo 473, do Código de Processo Civil:

“
Art. 473. O laudo pericial deverá conter:

I - a exposição do objeto da perícia;

II - a análise técnica ou científica realizada pelo perito;

III - a indicação do método utilizado, esclarecendo-o e demonstrando ser predominantemente aceito pelos especialistas da área do conhecimento da qual se originou;

IV - resposta conclusiva a todos os quesitos apresentados pelo juiz, pelas partes e pelo órgão do Ministério Público.”

O devido esclarecimento sobre tal
intervalo de tempo de locação se mostra relevante diante da própria
controvérsia existente nos autos, sendo inviável se utilizar do valor correspondente à conclusão pericial (valor de aluguel apenas relativo a data de outubro de 2016) a todo o período de locação renovado, desde agosto de 2012, sob pena de enriquecimento Ilícito (art. 884 do CC) da empresa locadora
.

Em circunstância
como a dos autos
, em que houve omissão quanto à análise do valor de locação referente
à data da renovação, converge a jurisprudência pátria:

Processual. Locação comercial. Ação renovatória. Sentença de procedência. Insurgência dos locadores-réus com arguição de nulidade da perícia. Pertinência. Prova técnica confiada a corretora de imóveis, sem conhecimento técnico e científico mais aprofundado para a elaboração de trabalho com a complexidade exigida pela avaliação necessária no caso, quanto a imóvel de porte considerável e localizado em zona de intensa atividade comercial. Perita que afirmou ter empregado o método comparativo simples, sem, todavia, desenvolver qualquer raciocínio científico de modo a justificar os parâmetros adotados, ou ainda promover a necessária harmonização de valores a partir das características do imóvel avaliando.
Perita que, ademais, fez a avaliação com base em paradigmas contemporâneos à data do próprio laudo, com margem de quinze meses para a data inicial da renovação. Perícia claramente viciada, por não apurar a realidade de mercado na data do início do novo período contratual. Cassação da prova técnica, com determinação de substituição da perita, nos termos do art. 486, I, do CPC, e realização de nova perícia.
Atos processuais posteriores também cassados, inclusive a r. sentença. Ressalva de que, por ocasião do novo arbitramento do aluguel, o valor considerado deverá tomar, como limite inferior, a oferta da locatária, não podendo ser fixado em montante inferior, tal como havia feito a r. sentença. Apelação provida para tal fim, com observação. (TJSP; Apelação Cível 1004523-74.2018.8.26.0271; Relator (a): Fabio Tabosa; Órgão Julgador: 29ª Câmara de Direito Privado; Foro de Itapevi - 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 27/06/2023; Data de Registro: 28/06/2023)

N
ão se desconhece o teor do previsto no artigo 69 da Lei 8.245/91, tampouco do
s
julgado
s
pelo STJ no
s
REsp. nº 1929806/SP
(2021)

e
Resp.
nº
2082255/RS
(2023)
,
ambas de relatoria da e. Min. Nancy Andrighi
. Tanto na lei quanto na citada jurisprud
ência, apenas se define que a sentença de procedência do pedido renovatóri
o locatício
produz efeitos
ex tunc
e
o novo valor de aluguel
fixado
é devido desde o primeiro dia imediatamente posterior ao fim do contrato primitivo.

Todavia
,
como visto,
o caso
em tela
trata de questão processual
a
ser sanada em 1º Grau de jurisdição, a fim seja
ofertada
a parte autora da ação oportunidade de produção probatória técnica,
na forma do § 1º, do artigo 480, do Código de Processo Civil
, com os devidos esclarecimentos de seus quesitos, salutares à resolução da demanda e não respondidos na primeira perícia realizada.

Por essas razões
, assisti razão a tese apresentada pelo
2º
apelante
IMPERTEC SERVICOS AUTOMOTIVOS E RESIDENCIAIS LTDA
, pois a prova pericial realizada não se mostrou suficientemente esclarecedora e apta para resolver a controvérsia
existente nesta ação renovatória
.

Assim, firme nas razões expostas,
DOU PROVIMENTO AO APELO
interposto
pelo 2º apelante
IMPERTEC SERVICOS AUTOMOTIVOS E RESIDENCIAIS LTDA
para
anular a sentença proferida
e determinar retorno dos autos ao primeiro grau de jurisdição para a realização de nova perícia técnica, na forma do § 1º, do artigo 480, do Código de Processo Civil, com a nomeação de perito pelo Juízo.

Diante da anulação da sentença, resta
prejudicado
o apelo d
o 1º recorrente

DISTRIBUIDORA VITORIA LTDA – EPP.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o voto de relatoria.

DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:

Acompanho o voto proferido pelo eminente Relator, no sentido de CONHECER do recurso interposto por
IMPERTEC SERVICOS AUTOMOTIVOS E RESIDENCIAIS LTDA
e a ele
DAR PROVIMENTO
para anular a sentença proferida e determinar retorno dos autos ao primeiro grau de jurisdição para a realização de nova perícia técnica, na forma do § 1º, do artigo 480, do Código de Processo Civil, com a nomeação de perito pelo Juízo. Outrossim, considerando a anulação da sentença, julgar prejudicado o apelo interposto por
DISTRIBUIDORA VITORIA LTDA – EPP.