Tribunal: TJES
Processo: 5007072-51.2023.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR
Órgão julgador: SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Locação de Imóvel; Efeito Suspensivo a Recurso
Data de julgamento: 2024-05-20

Ementa:
EMENTA.
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO.
TUTELA CAUTELAR ANTECEDENTE. CONTRATO DE CESSÃO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. IRREGULARIDADE. MEDIDA DE DESOCUPAÇÃO.
TUTELA ANTECIPADA.
PRESSUPOSTOS NÃO DEMONSTRADOS.
DILAÇÃO PROBATÓRIA. NECESSIDADE.
RECURSO PROVIDO.

1. O julgamento de Agravo de Instrumento ocupa-se apenas da aferição da verossimilhança da alegação e do perigo de dano irreparável ou de difícil reparação, sendo inviável a análise de questões que demandem incursão probatória. Além disso, deve ser indeferida a tutela antecipada sem a demonstração inequívoca da urgência do direito reclamado.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5007072-51.2023.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: ANTONIO CESAR CASTILHO

AGRAVADO: REFAST SERVICOS AUTOMOTIVOS LTDA e outros

RELATOR(A):
SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

EMENTA.
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO.
TUTELA CAUTELAR ANTECEDENTE. CONTRATO DE CESSÃO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. IRREGULARIDADE. MEDIDA DE DESOCUPAÇÃO.
TUTELA ANTECIPADA.
PRESSUPOSTOS NÃO DEMONSTRADOS.
DILAÇÃO PROBATÓRIA. NECESSIDADE.
RECURSO PROVIDO.

1. O julgamento de Agravo de Instrumento ocupa-se apenas da aferição da verossimilhança da alegação e do perigo de dano irreparável ou de difícil reparação, sendo inviável a análise de questões que demandem incursão probatória. Além disso, deve ser indeferida a tutela antecipada sem a demonstração inequívoca da urgência do direito reclamado.

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ACÓRDÃO

Decisão
: Vistos, relatados e discutidos estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Desembargadores da SEGUNDA CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Espírito Santo, à unanimidade, dar provimento ao recurso.

Órgão julgador vencedor
: 003 - Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR

Composição de julgamento: 003 - Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - Relator / 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal / 028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Vogal
VOTOS VOGAIS
004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar
028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
DESEMBARGADOR(RES) IMPEDIDO(S)
022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Impedido ou Suspeito

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5007072-51.2023.8.08.0000

RELATOR : DES. SAMUEL MEIRA BRASIL JR.

RECORRENTE : ANTONIO CESAR CASTILHO

ADVOGADO : EDUARDO SANTOS SARLO - OAB ES11096-A

RECORRIDO : RODRIGO ROLIM ROCON

REFAST SERVICOS AUTOMOTIVOS LTDA

ADVOGADO : UBIRAJARA JUREVES ESTEVES - OAB ES36524-A

P. INT. PASSIVA : ELIELSON DE FREITAS MAIA

CAR LOUNGE ESTÉTICA AUTOMOTIVA LTDA

MAGISTRADO : JAIME FERREIRA ABREU

VOTO

O SENHOR DESEMBARGADOR SAMUEL MEIRA BRASIL JR. (RELATOR):

Cuida-se de litígio acerca da (ir) regularidade da relação locatícia relativa a imóvel comercial em que, atualmente, funciona a empresa CAR LOUNGE ESTÉTICA AUTOMOTIVA LTDA.

O presente Agravo de Instrumento foi interposto pelo proprietário do imóvel, locador, em face da r. decisão interlocutória de 1º grau que deferiu a
tutela cautelar antecedente
formulada por RODRIGO ROLIM ROCON e REFAST SERVICOS AUTOMOTIVOS LTDA, para suspender os
“efeitos da notificação referente a rescisão do contrato de locação entre a REFAST e a POSITIVO IMÓVEIS, bem como a suspensão do contrato de locação do imóvel realizado entre a “CAR LOUNGE” e a POSITIVO IMÓVEIS, devendo os demandados se abster de qualquer prática que impeça o exercício regular do direito pactuado no contrato de locação com a autora”.

Nas razões recursais, o Agravante alegou, em síntese, que a notificação para a rescisão do referido contrato de locação comercial se deu em razão do descumprimento do negócio jurídico firmado entre as partes, relativamente à impossibilidade de cessão dos direitos advindos da avença sem o consentimento prévio do mesmo, enquanto locador.

Afirmou, ainda, a regularidade do contrato de locação firmado com os outros Demandados, ELIELSON DE FREITAS MAIA e CAR LOUNGE ESTÉTICA AUTOMOTIVA LTDA que, nesse momento, deve prevalecer.

Pois bem.

A presente decisão diz respeito ao julgamento de um Agravo de Instrumento, referente a uma decisão proferida em cognição sumária.

Nesse contexto, a cognição do presente recurso também é superficial e provisória, ocupada apenas da aferição da
verossimilhança
da alegação e do
perigo de

dano
irreparável ou de difícil reparação.

A cognição exauriente somente será prestada no julgamento da ação, após o contraditório pleno sobre as provas produzidas.

Fixada essa admoestação, considerando as provas que formam o recurso e, principalmente, os pressupostos necessários à concessão da tutela antecipatória, vejo a necessidade de reforma do julgado de origem.

Na análise prefacial do recurso, obtemperei os seguintes argumentos,
verbis:

Para melhor compreensão do litígio, destaco alguns fatos relevantes ao julgamento.

As partes RODRIGO ROLIM ROCON e ELIELSON DE FREITAS MAIA mantiveram relação negocial enquanto sócios da empresa CAR LOUNGE, desfeita a partir de
contrato de cessão de cotas da sociedade
firmado em
19.11.2021
, a partir do qual o Agravado (Rodrigo Rolim Rocon) cedeu sua participação a Elielson de Freitas Maia, mediante o pagamento do preço acordado.

No contrato, todavia, havia previsão para que fossem feito novo contrato de locação com o proprietário do imóvel em que situada a empresa, no prazo máximo de 6 (seis) meses, excluindo os cessionários do contrato em vigor, o que não teria sido realizado.

O primevo contrato de locação foi firmado entre a REFAST SERVICOS AUTOMOTIVOS LTDA REFAST/RODRIGO ROLIM ROCON e o proprietário do imóvel, ora Agravante, inicialmente em 2016.

Diante do imbróglio, foram ajuizadas duas demandas em primeiro grau de jurisdição.

A primeira, a
Ação de Reintegração de Posse
(nº 5003490-68.2023.8.08.0024) proposta em fevereiro de 2023 por RODRIGO ROLIM ROCON e REFAST SERVICOS AUTOMOTIVOS LTDA em face de ELIELSON DE FREITAS MAIA e CAR LOUNGE ESTÉTICA AUTOMOTIVA LTDA, fundada no esbulho decorrente da ocupação do imóvel comercial em questão, tendo em vista o alegado
descumprimento dos termos da cessão
, no sentido de que fosse realizado novo contrato de locação com o proprietário do imóvel no prazo máximo de 6 (seis) meses após a cessão, celebrada em 19.11.2021.

O juízo condutor da possessória deferiu a liminar, o que foi objeto do
Agravo de Instrumento nº 5002478-91.2023.8.08.0000
, interposto pelos Demandados, recebido por este Relator apenas no efeito devolutivo, considerando as provas que compunham os autos.

Na sequência, os Requeridos peticionaram nos autos originários apresentando o
novo contrato de locação
firmado em 15.5.2023 com o proprietário do imóvel (ANTÔNIO CÉSAR CASTILHO e POSITIVO IMÓVEIS), além de notificação do locador para os Autores comunicando a rescisão do contrato anterior por descumprimento da avença, oportunidade em que requereram a suspensão da medida reintegratória.

Entretanto, o juízo de 1º grau proferiu outra decisão,
mantendo a tutela possessória
deferida aos Autores, por entender que não havia legitimidade para a contratação de nova locação sem o desfazimento da anterior.

O referido
decisum
foi objeto de outro
Agravo de Instrumento (nº 5005319-59.2023.8.08.0000)
, o qual foi recebido em
ambos os efeitos
, tendo em vista o preenchimento dos requisitos para a concessão da tutela de urgência.

A outra demanda consiste em
Tutela Cautelar Antecedente (nº 5016138-80.2023.8.08.0024)
, com designação alterada para
Ação Declaratória de Ilegalidade de Rescisão Unilateral de Contrato c/c Obrigação de Fazer
, proposta também por RODRIGO ROLIM ROCON e REFAST SERVICOS AUTOMOTIVOS LTDA desta vez em face do proprietário o imóvel ANTÔNIO CÉSAR CASTILHO, além da POSITIVO IMÓVEIS, enquanto locadores, e ELIELSON DE FREITAS MAIA e CAR LOUNGE ESTÉTICA AUTOMOTIVA LTDA, enquanto novos locatários.

Neste processo, os Autores questionam exatamente a rescisão do contrato de locação firmado com o proprietário (e a imobiliária que representa), pugnando pela
manutenção da relação locatícia
firmada entre os mesmos, uma vez que não teria motivo para o desfazimento do negócio.

Afirmam, pois, que o proprietário tinha ciência da cessão de direitos estabelecida entre os Autores e o antigo sócio em prol da CAR LOUNGE, manifestada com a assinatura no Aditivo 3, em 19.9.2022 que, muito embora não tenha se efetivado, comprovaria a anuência do mesmo.

Diante do contexto, o juízo de origem deferiu a liminar pretendida nesta demanda e destacou:

Verifico dos autos que o demandado, Sr. ANTONIO, e a autora, REFAST, firmaram o CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL na data de 01/02/2016, cujo objeto é a locação do imóvel localizado na Rua Gastão Villa, n. 40, Monte Belo, Vitória/ES, relação que se estendeu, sendo pactuado ainda entre as partes, em 16/12/2021, o ADITIVO 02, que ampliou o prazo final da vigência para 14/02/2026.

Ainda, em 27/01/2023, o réu, Sr. ANTÔNIO, assinou um Requerimento (DOC 03) para revogação de alvará concedido irregularmente para a CAR LOUNGE e DECLARANDO que a REFAST era a única empresa responsável pelo imóvel objeto do litígio, ou seja, tinha pleno conhecimento inclusive do esbulho possessório que os Autores vinham sofrendo. Deste fato, concluo que o locador tinha ciência do esbulho possessório, o qual se configura justamente por não existir cessão da locação.

Soma-se a tal situação o fato de que o Sr. RODRIGO e a REFAST ingressaram com a ação de reintegração na posse apensa justamente para retomada da posse direta do bem em razão do referido esbulho, ficando evidente sua boa-fé. Aliás, como resta comprovado na documentação anexa à inicial deste feito, a parte autora estava arcando com os alugueis perante o locador.

No feito principal, autos da citada Reintegração de Posse nº 5003490-68.2023.8.08.0024, que tramita em apenso, discute-se a ocupação ilegal e ilegítima do imóvel em questão pelos réus ELIENSON e CAR LOUNGE, tendo sido consignado, inclusive por decisão proferida em segunda instância, que o esbulho possessório resta plenamente provado desde 19/05/2022, ou seja, após o decurso do prazo de 06 meses pactuado entre RODRIGO e ELIELSON para que este regularizasse a locação para seu nome.

Mas, isso não é tudo, pois se a ação foi de reintegração na posse, resta evidente que não houve cessão da locação, caso em que a hipótese teria sido de despejo.
Veja-se que, em verdade, RODRIGO e ELIENSON, ao desfazer sua sociedade, acordaram sobre a possibilidade de que este obtivesse a locação do bem junto ao locador do imóvel, e que o locador tinha ciência da situação. Em nenhum momento houve cessão, tanto que a inquilina, REFAST, efetuou o pagamento regular dos aluguéis e, configurado o esbulho pelo fato de que o Sr. ELIENSON não efetuou a locação do bem junto ao proprietário, postulou a reintegração na posse do bem na qualidade de inquilino-possuidor indireto
.

Ora, se não houve cessão da locação, por certo que a notificação para rescisão da locação com base neste falacioso ilícito contratual não tem fundamento legal, devendo persistir a relação locatícia do imóvel com a REFAST, sob pena de restar prejudicado seu direito, o qual, inclusive, ́tem proteção legal, já que se trata de locação não residencial que perdura há mais de 05 anos.

Registro a urgência na medida, já que a parte autora está privada da posse direta do bem, o que majora seus prejuízos dia a dia.

Diante da decisão, o proprietário do imóvel interpôs o presente Agravo de Instrumento, em que requer a suspensão dos efeitos do julgado.

Esses são, em síntese, os principais aspectos do litígio que, pelo simples relato, demonstra clima de extrema animosidade entre os antigos sócios, manifestada após o desfazimento do negócio. Entretanto, muito embora haja grande conflito e muitas alegações contrárias, o dissenso parece singelo e diz respeito à ocupação do imóvel comercial em que, atualmente, funciona a empresa CAR LOUNGE. Veja-se que a outra pessoa jurídica, ora Agravada, REFAST SERVIÇOS AUTOMOTIVOS, exerce sua atividade regularmente em outro endereço.

Nessa linha, penso que o cumprimento do
decisum
de origem implicará, nesse momento, desalojamento e paralisação completa das atividades comerciais da atual ocupante do imóvel, constituindo, ao contrário do que afirmado na r. decisão agravada, situação de difícil reversão, além de ocasionar evidentes prejuízos aos ocupantes.

Além do mais, não vejo a alegada urgência que os Autores, ora Agravados, sustentam para a manutenção do contrato locatício, eis que sequer afirmam a necessidade de utilização imediata do espaço.

Em adição, um aspecto relevante há que ser considerado. Os próprios Autores consentiram, quando da celebração do contrato de cessão, com a permanência dos antigos sócios no imóvel comercial em questão e, além disso, o acordo não previa qualquer sanção para o eventual descumprimento do prazo para a realização do novo contrato locatício com o proprietário do bem.

Em verdade, a intenção da instituição da obrigação parece ter sido, tão somente, a regularização da relação de locação, o que foi, ainda que
a posteriori
, resolvida, de maneira que, nesse momento, penso que a melhor solução, até para evitar alteração fática substancial, é manter o estado atual das coisas, com a ocupação na forma que se apresenta.

Os “novos” inquilinos demonstraram, pois, que vem pagando os respectivos alugueis ao proprietário, conforme documentos juntados aos autos originários e afirmado pelo locador neste recurso, o que reforça a situação de normalidade nesse momento.

De fato,
todas as questões dependem de maior aprofundamento cognitivo e ampla dilação probatória, em especial quanto aos efeitos da previsão no contrato de cessão e, ainda, à própria regularidade da rescisão do contrato locatício firmado pelos Autores.

Não estou aqui afirmando que a rescisão é regular, tampouco que deve prevalecer a manutenção anterior do contrato, mas sim que o litígio depende de ampliação da cognição, inviável em sede de liminar, e que a manutenção do atual
status quo
privilegia o funcionamento da empresa ocupante sem, com isso, acarretar prejuízos aos Autores.

De fato, eventual medida de desocupação deve ser deferida, se for o caso, com a certeza suficiente ao cumprimento do desalojamento, o que não condiz com julgamento prefacial ora pretendido.

Diante do embate, visando à preservação da atividade comercial da pessoa jurídica Demandada (ocupante do imóvel) e para a garantia da utilidade processual, a r. decisão de origem deve, por ora, ser sobrestada.

Assim,
RECEBO
o recurso em ambos os efeitos e, com isso, suspendo a r. decisão agravada, ao menos até ulterior deliberação.

Permaneço convencido da referida argumentação, notadamente quanto à impossibilidade de desocupação imediata do imóvel e, principalmente, pela inexistência de situação de urgência que justificasse a tomada de medida de desalojamento de empresa em sede liminar.

Ainda que assim não fosse, a análise acerca da (ir) regularidade da relação locatícia objeto do litígio depende de incursão probatória, inviável em tutela antecipada.

Neste momento, pelos documentos que instruem o recurso e, ainda, pelas circunstâncias que envolvem o processo, a reforma da r. decisão agravada é medida de que se impõe.

Nada obsta, todavia, que o aprofundamento cognitivo implique modificação do entendimento e autorize a prolação de decisão em sentido contrário.

Em face do exposto,
DOU PROVIMENTO ao recurso,
para reformar a decisão agravada e indeferir a tutela cautelar antecedente requerida.

É como voto.

Desembargador SAMUEL MEIRA BRASIL JR.

Relator

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5007072-51.2023.8.08.0000

AGVTE: ANTONIO CESAR CASTILHO

AGVD
O
: REFAST SERVICOS AUTOMOTIVOS LTDA
E OUTRO

RELATOR: DES.
SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR

V O T O

(Pedido de Vista)

Após o voto proferido pelo
e
minente
Relator
, pedi
vista
dos autos para alisar a questão
e,
sem delongas
,
acompanho
a
conclusão externada por Sua Excelência
.

Conforme se observa, l
itigam as partes acerca da
regularidade da relação locatícia relativa a imóvel comercial em que, atualmente, funciona a empresa CAR LOUNGE ESTÉTICA AUTOMOTIVA LTDA,
integrante do polo passivo da demanda de origem.

No estágio processual que se encontra o feito de origem,
não
se faz viável
a desocupação imediata da aludida empresa
do imóvel
comercial onde
exerce, desde 2022, suas atividades,
inexist
indo situação de urgência
que justifi
que a medida liminar deferida pelo Magistrado
a quo
.

Lado outro, a demonstração acerca da
(ir) regularidade da relação locatícia havida entre as partes se mostra insipiente nos autos de origem,
sobretudo os fatos que circundam a alegada falsidade da assinatura no aditivo 03 do instrumento locatício firmado, constante na petição inicial,
sendo necessária uma maior incursão probatória para que,
eventualmente, sejam revistos os elementos para concessão da medida antecipatória almejada pelos demandantes.

Feitas tais considerações,
ACOMPANHO
o

Relator para
dar
provimento ao recurso.

É como voto.