Tribunal: TJES
Processo: 5000507-71.2023.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): FABIO BRASIL NERY
Órgão julgador: FABIO BRASIL NERY
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Suspensão da Execução
Data de julgamento: 2024-10-10

Ementa:
EMENTA: A
GRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – TERMO DE AJUSTAMENTO DE CONDUTA – EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE – ILEGITIMIDADE PASSIVA NÃO DEMONSTRADA – DESCUMPRIMNENTO DE CLÁUSULA PACUTADA – PARCELAMENTO DO SOLO URBANO – OBRIGAÇÃO PROPTER REM – RECURSO DESPROVIDO.

1.
A recorrente

assumiu duas obrigações, sendo elas: (i) assinar os projetos elaborados pela construtora (cláusula segunda) e (ii) promover a adequação do projeto, se necessário, e apresentar três vias físicas e uma digital dele e do memorial descritivo (cláusula quarta).

2.
O cumprimento da obrigação pactuada na cláusula segunda é fato incontroverso, assim como o descumprimento da obrigação firmada na cláusula quarta.

3.
A cláusula quarta veicula obrigação condicionada, a

uma porque dependida da Administração não aprovar o projeto apresentado e determinar a sua correção e a duas porque dependia da construtora realizar as adequações para que a recorrente pudesse assiná-los, apresentando a versão final por meio de três vias físicas e uma digital.

4.
Aduzir que a obrigação assumida é inexequível porque condicionada a evento que não se implementou, uma vez que a construtora não adequou os projetos, não se faz cabível.

5.
A recorrente possui plena qualificação para compreender os termos celebrados no termo de ajustamento de conduta, inclusive o fato de a obrigação por ela assumida na cláusula quarta depender da execução da obrigação assumida pela construtora, também signatária.

6.
Ademais, a irregularidade cuja correção se exige diz respeito ao correto cumprimento de normas ambientais, obrigação esta de caráter
propter rem
.

7.
De igual modo, o parcelamento do solo urbano e sua regularização fundiária é obrigação propter rem e, ao ser contratada pessoa jurídica para execução das atividades, o proprietário responde solidariamente (artigo 2º-A, “d”, da Lei nº 6.766/1979).

8.
Recurso desprovido. Liminar revogada.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5000507-71.2023.8.08.0000
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
AGRAVANTE: MARIANNE RIOS DE SOUZA MARTINS
AGRAVADO: MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DO ESPIRITO SANTO
RELATOR(A):
FABIO BRASIL NERY

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
EMENTA

EMENTA: A
GRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – TERMO DE AJUSTAMENTO DE CONDUTA – EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE – ILEGITIMIDADE PASSIVA NÃO DEMONSTRADA – DESCUMPRIMNENTO DE CLÁUSULA PACUTADA – PARCELAMENTO DO SOLO URBANO – OBRIGAÇÃO PROPTER REM – RECURSO DESPROVIDO.

1.
A recorrente

assumiu duas obrigações, sendo elas: (i) assinar os projetos elaborados pela construtora (cláusula segunda) e (ii) promover a adequação do projeto, se necessário, e apresentar três vias físicas e uma digital dele e do memorial descritivo (cláusula quarta).

2.
O cumprimento da obrigação pactuada na cláusula segunda é fato incontroverso, assim como o descumprimento da obrigação firmada na cláusula quarta.

3.
A cláusula quarta veicula obrigação condicionada, a

uma porque dependida da Administração não aprovar o projeto apresentado e determinar a sua correção e a duas porque dependia da construtora realizar as adequações para que a recorrente pudesse assiná-los, apresentando a versão final por meio de três vias físicas e uma digital.

4.
Aduzir que a obrigação assumida é inexequível porque condicionada a evento que não se implementou, uma vez que a construtora não adequou os projetos, não se faz cabível.

5.
A recorrente possui plena qualificação para compreender os termos celebrados no termo de ajustamento de conduta, inclusive o fato de a obrigação por ela assumida na cláusula quarta depender da execução da obrigação assumida pela construtora, também signatária.

6.
Ademais, a irregularidade cuja correção se exige diz respeito ao correto cumprimento de normas ambientais, obrigação esta de caráter
propter rem
.

7.
De igual modo, o parcelamento do solo urbano e sua regularização fundiária é obrigação propter rem e, ao ser contratada pessoa jurídica para execução das atividades, o proprietário responde solidariamente (artigo 2º-A, “d”, da Lei nº 6.766/1979).

8.
Recurso desprovido. Liminar revogada.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: 028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY
Composição de julgamento: 028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Relator / 031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal / 007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA - Vogal
VOTOS VOGAIS
031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA (Vogal)
Acompanhar
______________________________________________________________________________________________________________________________________________
RELATÓRIO
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________
NOTAS TAQUIGRÁFICAS
________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5000507-71.2023.8.08.0000

AGRAVANTE: MARIANNE RIOS DE SOUZA MARTINS

AGRAVADO: MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DO ESPÍRITO SANTO

RELATOR: DES. FÁBIO BRASIL NERY

VOTO

Cuida-se de
AGRAVO DE INSTRUMENTO
interposto por
MARIANNE RIOS DE SOUZA MARTINS
contra a decisão ID 4127234, que rejeitou a exceção de pré-executividade por ela manejada no bojo da execução de título extrajudicial (termo de ajustamento de conduta).

Aduz, nas razões de ID 4126970, que é ilegítima para figurar na demanda executiva, pois cumpriu com a obrigação que assumiu, que se limitava a assinar os projetos a serem submetidos à aprovação da Municipalidade (cláusula segunda do TAC).

Alega, ainda, que as adequações exigidas pela Administração devem ser realizadas pela G&C Construtora e, ao não fazê-la, não pode a agravante ser penalizada, porquanto sua obrigação se tornou inexequível.

E mais: sustenta que a referida construtora foi contratada para a regularização fundiária do imóvel, de modo que não pode ser responsável pelo loteamento.

Decisão, ID 4214463, em que o e. Des. Marcos Valls Feu Rosa, à época substituindo o Des. Jorge do Nascimento Viana, deferiu a tutela antecipada recursal.

Contrarrazões pelo desprovimento do recurso (ID 4331128).

Parecer da Procuradoria de Justiça em que opina pela manutenção do
decisum
impugnado.

Pois bem.

Preenchidos os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, passo a analisar o mérito do recurso.

A controvérsia reside na legitimação da recorrente para figurar no polo passivo da execução lastreada em termo de ajustamento de conduta (TAC) por ela pactuado.

Vislumbra-se que o genitor da recorrente firmou contrato com a sociedade empresária, G&C Construtora e Incorporadora, visando à corretagem, administração de venda e regularização de uma gleba de terras de 357.465,00 m2, conhecida como Loteamento Portal dos Laranjais, em Carapina, no Município de Serra.

A venda dos lotes foi realizada sem a regularização fundiária, circunstância ignorada pelo ente municipal, que deixou de exercer o necessário Poder de Polícia, tornando o loteamento clandestino.

Esse cenário deu ensejo ao Termo de Ajustamento de Condutas que, descumprido pelos seus signatários, foi levado à execução perante o juízo de Serra.

A recorrente assumiu, ao contrário do que alega, duas obrigações, sendo elas: (i) assinar os projetos elaborados pela construtora (cláusula segunda) e (ii) promover a adequação do projeto, se necessário, e apresentar três vias físicas e uma digital dele e do memorial descritivo (cláusula quarta).

Não há dúvida de que a cláusula segunda foi devidamente cumprida pela recorrente.

Quanto à cláusula quarta, inexiste controvérsia acerca do seu descumprimento.

Isso porque, em que pese o recurso se pautar, em grande parte, no cumprimento da cláusula segunda, não enfrenta, da mesma maneira, o descumprimento da cláusula quarta.

A cláusula quarta foi estabelecida como obrigação condicionada. A uma, porque dependida da Administração não aprovar o projeto apresentado e determinar a sua correção e, a duas, porque dependia da construtora realizar as adequações para que a recorrente pudesse assiná-los, apresentando a versão final por meio de três vias físicas e uma digital.

Aduzir que a obrigação assumida é inexequível porque condicionada a evento que não se implementou, uma vez que a construtora não adequou os projetos, é ignorar o termo celebrado.

Ora, a recorrente qualifica-se como advogada, de modo que possui plenas condições de compreender o pacto que assumiu, inclusive de que dependia da execução daquilo que se responsabilizou a construtora.

Registro que a relação de confiança posta na construtora decorreu, inclusive, do fato de que esta foi contratada pelo então titular do imóvel, genitor da recorrente, para a regularização fundiária do loteamento.

Ademais, ao que se vislumbra dos autos, a irregularidade, cuja correção se exige, diz respeito ao correto cumprimento de normas ambientais relativas a área de preservação ambiental, obrigação esta de caráter
propter rem
.

Com efeito, em nada socorre a agravante a alegação de que, ao contratar a construtora para regularização do empreendimento, somente quanto a ela recaem as responsabilidades legais acerca do descumprimento das normas ambientais e de parcelamento do solo urbano.

Aliás, a Lei nº 6.766/1979, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano, prevê que o proprietário pode contratar pessoa jurídica de direito privado para executar o parcelamento e a regularização fundiária, mas com ela responderá solidariamente. Veja-se:

Art. 2º-A. Considera-se empreendedor, para fins de parcelamento do solo urbano, o responsável pela implantação do parcelamento, o qual, além daqueles indicados em regulamento, poderá ser:

(Incluído pela Lei nº 14.118, de 2021)

a) o proprietário do imóvel a ser parcelado;

(Incluída pela Lei nº 14.118, de 2021)

(...)

d) a pessoa física ou jurídica contratada pelo proprietário do imóvel a ser parcelado ou pelo poder público para executar o parcelamento ou a regularização fundiária, em forma de parceria, sob regime de obrigação solidária, devendo o contrato ser averbado na matrícula do imóvel no competente registro de imóveis;

(Incluída pela Lei nº 14.118, de 2021)

Em se tratando de obrigação
propter rem
, a jurisprudência é clara:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. REGULARIZAÇÃO DE LOTEAMENTO CLANDESTINO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. ILEGITIMIDADE PASSIVA. TESE AFASTADA. CADASTRAMENTO DO IMÓVEL COMO URBANO. EVENTUAL ILEGALIDADE. MATÉRIA ALHEIA AO FEITO. DISCUSSÃO. INADMISSIBILIDADE. RECURSO DESPROVIDO.
1. Se a demanda tem por escopo a regularização de loteamento clandestino, a qual constitui obrigação com natureza propter rem, cabível a exigência daquele que detém a propriedade atual, razão pela qual não se sustenta a tese de ilegitimidade passiva dos agravantes
. 2. Tendo em vista que a demanda originária visa tão somente a regularização do loteamento clandestino e o impedimento da venda de lotes pelos proprietários, a discussão acerca dos requisitos legais do cadastramento do imóvel como urbano, perante o Município de Piranga, deve ser travada em ação própria. 3. Recurso não provido. (TJMG; AI 2688756-93.2022.8.13.0000; Segunda Câmara Cível; Rel. Des. Raimundo Messias Júnior; Julg. 25/04/2023; DJEMG 27/04/2023)

Assim, ressai claro que a recorrente deve figurar no polo passivo da demanda executiva, junto com a construtora.

De conseguinte,
CONHEÇO e NEGO PROVIMENTO
ao recurso
.

Via de consequência
, REVOGO
a decisão liminar (ID 4214463).

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)
Manifesto-me por acompanhar, em sua integralidade, o voto exarado pela douta relatoria.

É como voto.