Tribunal: TJES
Processo: 0010648-17.2013.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): CARLOS MAGNO MOULIN LIMA
Órgão julgador: CARLOS MAGNO MOULIN LIMA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização Trabalhista; Provas em geral
Data de julgamento: 2024-04-24

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO INDENIZATÓRIA – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RECUPERAÇÃO JUDICIAL – EXTINÇÃO DA AÇÃO INDIVIDUAL – IMPOSSIBILIDADE – AÇÃO DE CONHECIMENTO QUE VISA APURAR EXISTÊNCIA DO CRÉDITO – AFASTAMENTO DA CONDENAÇÃO A TÍTULO DE DANOS MORAIS – PEDIDO GENÉRICO – NÃO CONHECIMENTO – COMISSÃO DE CORRETAGEM – ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE DA INCORPORADORA PARA RESSARCIR VALOR INDEVIDAMENTE PAGO PELO COMPRADOR AFASTADA – ABUSIVIDADE DA COBRANÇA CONFIGURADA - RECURSO CONHECIDO EM PARTE E DESPROVIDO.

1 - A apelante alega que teve seu plano de recuperação judicial deferido, motivo pelo qual as ações individuais de execução deveriam ser extintas e o crédito exequendo habilitado nos autos da recuperação judicial. Ocorre que não se trata de ação de execução, mas de processo de conhecimento que visa o reconhecimento do direito postulado e a fixação das indenizações eventualmente devidas, razão pela qual não há que se falar em extinção do processo.

2 - A apelante se limitou a formular pedido de reforma quanto à condenação ao pagamento de indenização por danos materiais e morais, desacompanhado das razões recursais, r
estando caracterizada irregularidade formal ensejadora de nulidade insanável. Apelação não conhecida quanto ao tema.

3 - O
Superior Tribunal de Justiça, ao analisar o
T
ema 939, concluiu pela “
legitimidade passiva ad causam da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem
e de taxa de assessoria técnico-imobiliária,
nas demandas em que se
alega
prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor
.
” (REsp 1551951/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016).

4 - N
ão
obstante seja
permitida
a transferência da obrigação de pagar a comissão de corretagem para o comprador, deve haver prévia apresentação do valor total da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão de corretagem.

5 -
No
caso dos autos,

depreende-se que não há no
contrato
firmado

entre as partes
e no quadro resumo
qualquer especificação destinada à comissão de corretagem ou destaque
do valor de
tal rubrica.
A
usente a cientificação do consumidor acerca da
cobrança a título de comissão de corretagem,
bem como de
qualquer destaque ou esclarecimento no contrato de promessa de compra e venda
do
imóvel, resta configurada a abusividade da cobrança
posterior
.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
4ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 0010648-17.2013.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: GOLDFARB 8 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA e outros (3)

APELADO: PATRICIA DE AGUIAR RAMOS SILVA e outros

RELATOR:
ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA

RELATOR DESIGNADO: CARLOS MAGNO MOULIN LIMA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO INDENIZATÓRIA – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RECUPERAÇÃO JUDICIAL – EXTINÇÃO DA AÇÃO INDIVIDUAL – IMPOSSIBILIDADE – AÇÃO DE CONHECIMENTO QUE VISA APURAR EXISTÊNCIA DO CRÉDITO – AFASTAMENTO DA CONDENAÇÃO A TÍTULO DE DANOS MORAIS – PEDIDO GENÉRICO – NÃO CONHECIMENTO – COMISSÃO DE CORRETAGEM – ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE DA INCORPORADORA PARA RESSARCIR VALOR INDEVIDAMENTE PAGO PELO COMPRADOR AFASTADA – ABUSIVIDADE DA COBRANÇA CONFIGURADA - RECURSO CONHECIDO EM PARTE E DESPROVIDO.

1 - A apelante alega que teve seu plano de recuperação judicial deferido, motivo pelo qual as ações individuais de execução deveriam ser extintas e o crédito exequendo habilitado nos autos da recuperação judicial. Ocorre que não se trata de ação de execução, mas de processo de conhecimento que visa o reconhecimento do direito postulado e a fixação das indenizações eventualmente devidas, razão pela qual não há que se falar em extinção do processo.

2 - A apelante se limitou a formular pedido de reforma quanto à condenação ao pagamento de indenização por danos materiais e morais, desacompanhado das razões recursais, r
estando caracterizada irregularidade formal ensejadora de nulidade insanável. Apelação não conhecida quanto ao tema.

3 - O
Superior Tribunal de Justiça, ao analisar o
T
ema 939, concluiu pela “
legitimidade passiva ad causam da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem
e de taxa de assessoria técnico-imobiliária,
nas demandas em que se
alega
prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor
.
” (REsp 1551951/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016).

4 - N
ão
obstante seja
permitida
a transferência da obrigação de pagar a comissão de corretagem para o comprador, deve haver prévia apresentação do valor total da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão de corretagem.

5 -
No
caso dos autos,

depreende-se que não há no
contrato
firmado

entre as partes
e no quadro resumo
qualquer especificação destinada à comissão de corretagem ou destaque
do valor de
tal rubrica.
A
usente a cientificação do consumidor acerca da
cobrança a título de comissão de corretagem,
bem como de
qualquer destaque ou esclarecimento no contrato de promessa de compra e venda
do
imóvel, resta configurada a abusividade da cobrança
posterior
.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer em parte o recurso, e, nesta parte, por maioria de votos, negar-lhe provimento, nos termos do voto do Desembargador substituto Carlos Magno Moulin Lima, designado para redigir o Acórdão.

Órgão julgador vencedor
: 030 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY

Composição de julgamento: 018 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Relator / 030 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA - Vogal / 009 - Gabinete Des. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - Vogal / 011 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal / 013 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal
VOTOS VOGAIS
030 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA (Vogal)
Proferir voto escrito divergente
009 - Gabinete Des. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar divergência
011 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar divergência
013 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar divergência

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

APELAÇÃO CÍVEL Nº

0010648-17.2013.8.08.0024

DATA DA SESSÃO:
30/01/2024

R E L A T Ó R I O

O SR. DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA (RELATOR):-

Trata-se de Apelação Cível em razão da sentença de fls. 413-421, por meio da qual o MM Juiz julgou parcialmente procedente a pretensão deduzida na presente Ação Indenizatória.

A Empresa/Apelante alega que teve seu plano de recuperação judicial deferido, motivo pelo qual as ações individuais de execução devem ser extintas e o crédito exequendo habilitado nos autos da recuperação judicial.

Afirma que não é legítima para a devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem e que houve ciência e aceitação da parte contrária com relação aos serviços de corretagem.

Ao final, requereu a reforma da sentença para (1) que seja afastada a condenação a título de devolução da comissão de corretagem, (2) seja afastada a condenação a título de danos morais e (3) alternativamente, que o valor da indenização por danos morais seja reduzido.

Os Apelados não apresentaram contrarrazões pugnando.

Global Consultoria Imobiliária Ltda "em recuperação judicial", incorporadora de Avance Negócios Imobiliários Ltda (que também consta na distribuição), compareceu aos autos para requerer sua exclusão da autuação do feito tendo em vista que foi proferida sentença favorável transitada em julgado, a fim de que não seja mais intimada.

É o relatório.

Verifico que, de fato, o Recurso de Apelação foi interposto apenas por GOLDFARB & EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e, por tal razão, apenas esta deve permanecer como Apelante, no registro do feito, motivo pelo qual realiza-se, nesta data, o acertamento no sistema do PJE.

Peço dia para julgamento.

*

V O T O

O SR. DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA (RELATOR):-

Trata-se de Apelação Cível em razão da sentença de fls. 413-421, por meio da qual o MM Juiz julgou parcialmente procedente a pretensão deduzida na Ação Indenizatória.

Os Apelados ajuizaram a presente ação requerendo a declaração da nulidade das cláusulas contratuais que permitiam ao vendedor a prorrogação do prazo de cumprimento da obrigação, bem como a condenação deste ao pagamento de indenização por danos materiais e morais e à restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, tarifa C.M. e repasse na planta.

O MM Juiz julgou parcialmente procedente a demanda, constando na parte dispositiva da sentença o seguinte:

Posto isto, julgo parcialmente procedente o pedido inicial para o fim de:

1. Declarar a nulidade da cláusula 5.5 do contrato celebrado entre as partes, que permitia a prorrogação sine die do prazo de entrega da obra;

2. Condenar a ré ao pagamento de danos materiais, consistentes nos valores pagos a título de aluguel, ou da inversão da cláusula penal constante do contrato, aplicando multa de 2% sobre o valor pago pelos autores, com recursos próprios, até a entrega do empreendimento, bem como fixando, sobre tal valor, multa de 1%, que incidirá entre a data prevista para entrega (novembro/2012) e a efetiva ocorrência ou ao pagamento dos alugueres desembolsados pelos consumidores durante o período de atraso, já descontado o prazo de 180 (cento oitenta) dias, levando-se em consideração aquilo que for mais vantajoso ao consumidor, com apuração a ser realizada em liquidação de sentença neste último caso.

3. Condenar a ré ao pagamento de indenização por danos morais, no valor de R$ 4.000,00 (quatro mil reais) em favor de cada autor, com incidência de correção monetária a partir desta data e juros de mora a partir da citação.

4. Condenar as rés PDG Realty e Goldfarb à restituição simples do valor desembolsado a título de comissão de corretagem, com incidência de correção monetária a partir do desembolso e juros de mora a partir da citação.

Julgo improcedente o pedido de restituição do valor pago a título de “tarifa de repasse”.

Extingo o processo, sem resolução do mérito, em parte, em relação à ré Avance Negócios Imobiliários Ltda no que diz respeito aos pedidos que não afetam o pagamento da comissão de corretagem e, no mérito, quanto a ela, julgo improcedente o pedido de restituição.

Seguiu-se o recurso em análise.

A Empresa/Apelante alega que teve seu plano de recuperação judicial deferido, motivo pelo qual as ações individuais de execução deveriam ser extintas e o crédito exequendo habilitado nos autos da recuperação judicial.

Ocorre que não se trata de ação de execução, mas de processo de conhecimento que visa o reconhecimento do direito postulado e a fixação das indenizações eventualmente devidas.

Assim, não há que se falar em extinção do processo que visa apurar a existência e o valor do crédito postulado, que poderá ser habilitado junto ao juízo da recuperação judicial. Neste sentido:

[...] 1- Conforme tese firmada no Tema n. 1051 do Superior Tribunal de Justiça (STJ): "Para o fim de submissão aos efeitos da recuperação judicial, considera-se que a existência do crédito é determinada pela data em que ocorreu o seu fato gerador." 2- Embora o fato gerador do crédito seja anterior à aprovação da recuperação judicial da parte requerida, não há que se falar em extinção do feito, visto que o presente processo de conhecimento visa a apurar o montante do crédito do apelado, que posteriormente poderá ser habilitado junto ao juízo da recuperação judicial. [...] (TJMG - Apelação Cível 1.0000.23.178866-2/001, Relator(a): Des.(a) Marcelo de Oliveira Milagres , 18ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 14/11/2023, publicação da súmula em 16/11/2023).

O Superior Tribunal de Justiça já se manifestou no sentido de que somente após ser proferida sentença definitiva e ter ocorrido o trânsito em julgado é que o valor constitui crédito apto a ser habilitado no processo de recuperação judicial em vara competente:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. FERIADO. SEGUNDA-FEIRA DE CARNAVAL. RECONSIDERAÇÃO. AÇÃO MONITÓRIA. RECUPERAÇÃO JUDICIAL. VIOLAÇÃO DO ART. 489 DO CPC/2015. NÃO OCORRÊNCIA. CRÉDITO ILÍQUIDO. DESNECESSIDADE DE HABILITAÇÃO NO PLANO DE RECUPERAÇÃO JUDICIAL. SÚMULA 83/STJ. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS 282 E 356 DO STF. GRATUIDADE DE JUSTIÇA PARA PESSOA JURÍDICA. HIPOSSUFICIÊNCIA NÃO DEMONSTRADA. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL
. 1. Considerando o entendimento firmado pela Corte Especial no julgamento do REsp 1.813.684/SP, afasta-se a intempestividade do recurso especial, decretada em razão de feriado de segunda-feira de carnaval, e reconsidera-se a decisão agravada, passando-se a novo exame do recurso. 2.
Conforme entendimento jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça, "Tratando-se, portanto, de demanda cujos pedidos são ilíquidos, a ação de conhecimento deverá prosseguir perante o juízo na qual foi proposta, após o qual, sendo determinado o valor do crédito, deverá ser habilitado no quadro geral de credores da sociedade em recuperação judicial. Interpretação do § 1º do art. 6º da Lei n. 11.101/2005" (REsp 1.447.918/SP, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, QUARTA TURMA, julgado em 07/04/2016, DJe de 16/05/2016).
3. Fica inviabilizado o conhecimento de tema trazido na petição de recurso especial, mas não debatido e decidido nas instâncias ordinárias, porquanto ausente o indispensável prequestionamento. Aplicação das Súmulas 282 e 356 do STF. 4. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo exame, conhecer do agravo para negar provimento ao recurso especial (STJ, QUARTA TURMA. AgInt no AREsp 1334096. Relator: Min. Raul Araújo, Julgado em 16/05/2022, DJE 14/06/2022)

Desse modo, não há que se falar em extinção do processo.

Continuando, a Apelante afirma que não é legítima para responder pela devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem e que houve ciência e aceitação da parte contrária com relação aos serviços de corretagem.

Assim, há que se verificar se a Construtora/Apelante possui legitimidade para responder pela devolução da taxa de corretagem paga diretamente à corretora de imóveis.

A relação jurídica estabelecida no contrato de corretagem é diversa daquela firmada entre o promitente comprador e o promitente vendedor do imóvel, de modo que a responsabilidade da corretora está limitada a eventual falha na prestação do serviço de corretagem e o promitente vendedor não pode ser responsabilizado pela devolução da taxa de corretagem paga diretamente e de forma destacada à corretora.

No caso em análise, a comissão de corretagem foi paga diretamente à empresa
Avance Negócios Imobiliários
, conforme se vê nos documentos encartados às fls. 183-184.

Registro que a sentença extinguiu o processo, “
sem resolução do mérito, em parte, em relação à ré
Avance Negócios Imobiliários

Ltda no que diz respeito aos pedidos que não afetam o pagamento da comissão de corretagem e, no mérito, quanto a ela, julgo improcedente o pedido de restituição
” e não houve recurso quanto ao tema.

Assim, forçoso se mostra o reconhecimento da ilegitimidade passiva da Apelante, promitente vendedora do imóvel, para responder pela restituição do valor pago à título de comissão de corretagem, pago diretamente e de forma destacada à corretora de imóveis. Neste sentido:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO INDENIZATÓRIA CUMULADA COM DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL E DE ASSEMBLEIA DE INSTALAÇÃO DE CONDOMÍNIO. DENUNCIAÇÃO DA LIDE. CORRETORA DE IMÓVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DE RESPONSABILIDADE SOBRE A COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA. RELAÇÃO DIRETA ENTRE A COMPRADORA E A IMOBILIÁRIA. ILEGITIMIDADE DA CONSTRUTORA. INTELIGÊNCIA DOS ARTS. 338 E 339 DO CPC. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO
. - Inexistindo no Contrato de Promessa de Compra e Venda cláusula de transferência da responsabilidade pela comissão de corretagem (válida segundo o REsp Repetitivo 1.599.511/SP) e
ocorrendo o pagamento desta diretamente à Corretora, não há legitimidade passiva da Construtora quanto ao pedido relacionado à comissão de corretagem
. Portanto, não se aplica o REsp 1.551.951/SP. (TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0024.13.386177-3/002, Relator(a): Des.(a) José Marcos Vieira , 16ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 15/07/2020, publicação da súmula em 16/07/2020)

Finalmente, a Apelante formulou pedido no sentido de que seja afastada a condenação a título de danos morais e, alternativamente, que o valor da indenização por danos morais seja reduzido.

Ocorre que, nas razões recursais, a Apelante não forneceu os motivos pelos quais entende que a sentença deveria ser reformada em relação a tais rubricas, se limitando a formular pedido genérico de reforma quanto a tais matérias.

O Código de Processo Civil estabelece que:

Art. 1.010. A apelação, interposta por petição dirigida ao juízo de primeiro grau, conterá:

I - os nomes e a qualificação das partes;

II - a exposição do fato e do direito;

III - as razões do pedido de reforma ou de decretação de nulidade;

IV - o pedido de nova decisão.

O Recurso de Apelação deverá conter as razões de fato e de direito que fundamentam o pedido de reforma da sentença.

A doutrina ressalta que:

Procedimento na apelação
. A apelação deve ser interposta por petição dirigida ao juízo de primeiro grau onde a decisão foi prolatada, devendo conter os nomes e a qualificação das partes; a exposição do fato e do direito;
as razões do pedido de reforma ou de decretação de nulidade e o pedido de nova decisão
(incisos I a IV). É comum o protocolo em duas peças processuais distintas: a petição de interposição dirigida ao juiz que prolatou a sentença
e a peça contendo as razões recursais
. (Elpídio Donizetti, Novo Código de Processo Civil Comentado, 2ª ed., São Paulo:Atlas, 2017, p. 1.315)

Como mencionado, a Apelante se limitou a formular pedido de reforma quanto à condenação ao pagamento de indenização por danos materiais e morais, desacompanhado das razões recursais, restando caracterizada irregularidade formal ensejadora de nulidade insanável. Neste sentido:

PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE RAZÕES RECURSAIS. VÍCIO INSANÁVEL. INCOGNOSCIBILIDADE DA PRETENSÃO RECURSAL. PRECLUSÃO CONSUMATIVA. INAPLICABILIDADE DO ART. 932, PARÁGRAFO. ÚNICO DO CÓDIGO FUX. AGRAVO INTERNO DA UNIÃO NÃO CONHECIDO
. 1. Compulsando detidamente os autos, verifica-se que o Agravo Interno do ente público federal foi interposto desacompanhado de razões recursais (fls. 961). 2. Em processo civil,
a orientação jurisprudencial desta Corte Superior é que a não apresentação das razões recursais configura vício insanável por ocorrência da preclusão consumativa,
tornando incognoscível a pretensão recursal. Ilustrativos: AgInt no AREsp 1.102.309/SP, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, DJe 13.10.2017; EDcl no AgInt no REsp 1.410.908/MG, Rel. Min. NANCY ANDRIGHI, DJe 23.05.2017; AgInt nos EAREsp 148.586/RS, Rel. Min. MAURO CAMPBELL MARQUES, DJe 11.10.2016. 3. Agravo Interno da UNIÃO a que se nega conhecimento. (STJ, AgInt no AREsp n. 553.196/MG, relator Ministro Napoleão Nunes Maia Filho, Primeira Turma, julgado em 11/11/2020, DJe de 17/11/2020).

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMINATÓRIA. DECISÃO ANTERIOR PELO NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 182/STJ. AUSÊNCIA DE RAZÕES RECURSAIS. VÍCIO INSANÁVEL. RECURSO NÃO CONHECIDO. APLICAÇÃO DE MULTA.
1. Na hipótese, verifica-se
a ausência de razões recursais, tendo sido apenas apresentada folha de rosto, o que caracteriza vício insanável e acarreta o não conhecimento do recurso.
2. Agravo interno não conhecido, com aplicação de multa (STJ, AgInt no AREsp n. 1.102.309/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 19/9/2017, DJe de 13/10/2017)

Se o Recurso de Apelação apresenta irregularidade formal ensejadora de nulidade insanável, não deve ser conhecido quanto ao tema.

DO EXPOSTO
, conheço parcialmente do recurso e, na parte conhecida, dou-lhe parcial provimento para reconhecer a ilegitimidade da Apelante, na condição de promitente vendedora, para responder pela restituição do valor pago à título de comissão de corretagem, pago diretamente e de forma destacada à corretora de imóveis.

Considerando a sucumbência mínima dos Autores em relação à Apelante, mantenho os honorários advocatícios fixados na sentença.

É como voto.

*

V I S T A

O SR. DESEMBARGADOR SUBSTITUTO CARLOS MAGNO MOULIN LIMA:-

Peço vista dos autos.

*

DATA DA SESSÃO: 06/02/2024

V O T O

PEDIDO DE VISTA

DIVERGÊNCIA

O SR. DESEMBARGADOR SUBSTITUTO CARLOS MAGNO MOULIN LIMA:-

Trata-se de apelação cível interposta por
GOLDFARB & EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA
em face da sentença

proferida pelo MM. Juiz de Direito da 6ª Vara Cível da Serra, nos autos da ação indenizatória ajuizada por
PATRÍCIA DE AGUIAR RAMOS SILVA e OUTRO,
que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais.

Em seu voto de relatoria, o
Eminente Desembargador Arthur José Neiva de Almeida
conheceu parcialmente do recurso e, na parte conhecida, deu-lhe parcial provimento para reconhecer a ilegitimidade da apelante, na condição de promitente vendedora, para responder pela restituição do valor desembolsado a título de comissão de corretagem, pago diretamente e de forma destacada à corretora de imóveis.

Pois bem.

Após cotejar os argumentos expendidos, adianto que alcancei conclusão diversa.

De plano, no que se refere às pretensões de extinção do processo e de afastamento da condenação a título de danos morais, acompanho as razões expendidas no voto do e. Relator.

Quanto ao reconhecimento da ilegitimidade passiva da apelante para responder pelo pedido de ressarcimento da comissão de corretagem, tenho, respeitosamente, por inaugurar divergência.

Isso porque o Superior Tribunal de Justiça, ao analisar o Tema 939, concluiu pela “
legitimidade passiva ad causam da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor.
” (REsp 1551951/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016).

Assim, concluo que a apelante é legitimada quanto ao referido pleito, restando definir o efetivo responsável pelo pagamento no caso concreto.

No ponto, mister destacar que, não obstante seja permitida a transferência da obrigação de pagar a comissão de corretagem para o comprador, deve haver prévia apresentação do valor total da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão de corretagem.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL – INDENIZAÇÃO – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RECUPERAÇÃO JUDICIAL – AÇÃO COM CRÉDITO EM VALOR ILÍQUIDO – PROSSEGUIMENTO - COMISSÃO DE CORRETAGEM - LEGITIMIDADE AD CAUSAM PARA RESSARCIR VALOR INDEVIDAMENTE PAGO PELO COMPRADOR A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (...) 2. Rejeita-se a arguição de ilegitimidade para responder pela devolução da comissão de corretagem, eis que o STJ, em julgamento de recurso repetitivo, definiu a existência de legitimidade passiva da incorporadora, na condição de promitente vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a este título, nas demandas em que se verifica cobrança abusiva desses encargos. 2.
Em sede de recurso representativo de controvérsia (tema 938), o STJ concluiu pela validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem em contrato de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total, com o destaque do valor da comissão de corretagem.
(...)
(TJES; AC 0021403-71.2011.8.08.0024; Segunda Câmara Cível, Relator: Des. Raimundo Siqueira Ribeiro; Julg. 02/06/2023)

APELAÇÃO CÍVEL – VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE RECURSAL – INOCORRÊNCIA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO – DEVOLUÇÃO – RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA – RECURSO DESPROVIDO. (...) 2. Segundo entendimento do C. STJ (tema 938), é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem em contrato de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 3.
No caso em tela, tal como consignado pelo julgador primevo, a parte ora apelada não fora devidamente cientificada dos valores a serem quitados a título de corretagem. Na avença (fls. 22 e seguintes), não há nenhuma informação precisa acerca da cobrança da comissão de corretagem ao adquirente do bem imóvel, sendo devida, então, a restituição dos valores ao comprador.
4. Outrossim, vale rememorar que há responsabilidade solidária de todas as empresas que participam da cadeia de consumo, não sendo viável o acolhimento tecido pela apelante neste grau recursal. 5. Recurso desprovido. (TJES; AC 0022699-17.2015.8.08.0048; Primeira Câmara Cível, Relator: Des. Julio Cesar Costa de Oliveira; Julg. 11/12/2023)

No caso dos autos, conforme destacado pelo julgador primevo, depreende-se que não há, no contrato firmado entre as partes e no quadro resumo (fls. 32/59), qualquer especificação destinada à comissão de corretagem ou destaque do valor de tal rubrica.

Assim, ausente a cientificação do consumidor acerca da cobrança a título de comissão de corretagem, bem como de qualquer destaque ou esclarecimento no contrato de promessa de compra e venda do imóvel, resta configurada a abusividade da cobrança posterior.

Deve, pois, ser mantida a condenação da apelada em relação à restituição do valor pago a título de comissão de corretagem, mesmo porque, conforme consignado pelo e. Relator, não houve recurso quanto ao comando sentencial direcionado à Avance Negócios Imobiliários Ltda.

Ante o exposto, divirjo em parte do voto de relatoria, para
conhecer parcialmente do recurso e, na parte conhecida, negar-lhe provimento
, nos termos da fundamentação supra.

É como voto.

*

V O T O

O SR. DESEMBARGADOR TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO:-

Acompanho o voto divergente.

*

V I S T A

A SRA. DESEMBARGADORA ELIANA JUNQUEIRA MUNHÓS FERREIRA:-

Respeitosamente, peço vista dos autos.

*

ts

DATA DA SESSÃO: 20/02/2024

V O T O

(PEDIO DE VISTA)

A SRA. DESEMBARGADORA ELIANA JUNQUEIRA MUNHÓS FERREIRA:-

Sr. Presidente,Eminentes Desembargadores,

Vieram-me os autos conclusos para análise, conforme prevê o art. 942 do CPC/2015, diante da divergência instaurada pelo eminente
Des. Fábio Brasil Nery
que, em sessão pretérita,
negou
provimento
ao recurso de
apelação cível
interposto por
Goldfarb 8 Empreendimento Imobiliário Ltda
., assim contrapondo-se, em parte, ao judicioso voto proferido pelo eminente Relator,
Des.
Arthur José Neiva de Almeida
que, por sua vez, orientou-se pelo provimento parcial do recurso, na parcela conhecida, a fim de reconhecer a ilegitimidade da construtora apelante, na condição de promitente vendedora, pela restituição do valor pago a título de comissão de corretagem, pago diretamente e de forma destacada à corretora de imóveis.

Em seguida, após obter vista dos autos, o eminente
Des. Telêmaco Antunes de Abreu Filho
acompanhou o voto divergente no sentido de dar provimento ao recurso.

No que tange ao
parcial conhecimento do recurso
e, na parcela conhecida, à pretendida
extinção do processo
por estar a construtora apelante submetida a processo de recuperação judicial, não tenho dúvida em acompanhar os judiciosos votos proferidos, daí porque dedico-me ao exame da questão atinente à
responsabilidade pela restituição da comissão de corretagem
. Vejamos.

Como bem observado pelo eminente Des. Fábio Brasil Nery ao inaugurar a divergência, a questão deve ser solucionada à luz do que restou definido pelo Superior Tribunal de Justiça ao julgar o Tema Repetitivo nº 939:

“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. ALEGAÇÃO DE ABUSIVIDADE. TEORIA DA ASSERÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA. VALIDADE DA CLÁUSULA. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). COBRANÇA. DESCABIMENTO. ABUSIVIDADE.

1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1.
Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor
.

2. (...)

3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO, EM PARTE.”

(STJ, Segunda Seção, REsp 1.551.951/SP, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016)

Apesar de a
ilegitimidade passiva
ter sido arguida na contestação, como matéria de trato preliminar, antes do julgamento do tema repetitivo, descabe sua reiteração em sede recursal por ter o debate sido superado ao ser firmada tese no julgamento do REsp nº 1.551.951/SP, o que torna irrelevante a argumentação da apelante no sentido de que “
não é parte legitima para responder ao pedido da parte Apelada acerca da devolução dos valores referentes ao pagamento da taxa de comissão de corretagem, uma vez que o recebimento de supostos valores ocorreu por terceiros
” (fl. 432).

Em relação ao argumento de que, se houve pagamento, este foi efetuado aos corretores de imóveis que intermediaram o negócio, de igual forma entendo que a matéria foi bem enfrentada na sentença, bem como no judicioso voto que inaugurou a divergência. Vejamos.

No julgamento do Tema 938/STJ, foi firmada tese em prol da “
Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
”.

Da conferência do instrumento particular de promessa de compra e venda, não localizei disposição que atribua ao adquirente a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem e, ainda que a apelante demonstre existir previsão nesse sentido – como é comum em contratos dessa natureza – foi bem observado pelo juiz sentenciante que o preço ajustado para aquisição da unidade (R$ 106.406,40) corresponde ao somatório das parcelas convencionadas (sinal + parcelas mensais + parcelas intermediárias), ou seja, não está acrescido da taxa de corretagem.

Diante disso, não vejo como discordar do entendimento contido no primeiro voto divergente, por não ter sido comprovado pela construtora – ônus que lhes cabia – que os autores foram previamente informados do preço da aquisição da unidade autônoma,
com o destaque do valor da comissão de corretagem
.

Além disso, de acordo com o art. 725 do Código Civil, para a cobrança da comissão de corretagem, necessariamente deverá ocorrer a aproximação das partes pelo corretor e a bem sucedida conclusão do negócio jurídico, o que não se verifica quando o consumidor ingressa num
stand
de vendas, ou local assemelhado, e conclui a negociação a partir de atendimento prestado por indivíduo agindo em nome da construtora, tal qual aparentemente ocorreu na casuística em análise.

Ora, se a construtora preferiu contratar os serviços de corretores (
in casu
, a 3ª requerida Avance Negócios Imobiliários) para intermediar a venda em vez de realizá-las diretamente aos consumidores, a ela compete remunerar tais profissionais, e não repassar tal obrigação ao consumidor que, em momento algum, solicitou tais serviços.

E mais: é verossímil a narrativa dos autores de que não foram cientificados, à época das tratativas para aquisição da unidade imobiliária, de que a taxa de corretagem lhes seria cobrada separadamente, de modo que o pagamento efetuado à 3ª requerida
Avance Negócios Imobiliários
tornou-se, em última análise, um verdadeiro condicionante ao aperfeiçoamento do negócio jurídico.

Com tais considerações, sem maiores delongas,
acompanho
a divergência capitaneada pelo eminente Des. Fábio Brasil Nery
no sentido de
conhecer,
em parte, da apelação cível
e, nessa extensão,
negar-lhe provimento
.

É como voto
.

*

V I S T A

O SR. DESEMBARGADOR TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO (PRESIDENTE):-

Os autos seguirão com pedido de vista para o desembargador Robson Luiz Albanez.

*

rsc

DATA DA SESSÃO: 27/02/2024

V O T O

PEDIDO DE VISTA

O SR. DESEMBARGADOR ROBSON LUIZ ALBANEZ:-

Eminentes Pares, cuidam-se os autos em aferir a juridicidade da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais.

O Eminente Relator
Des. Arthur José Neiva de Almeida
,
concluiu por conhecer parcialmente do recurso e dar-lhe parcial provimento
, a fim de declarar a ilegitimidade da construtora apelante, na condição de promitente vendedora, a restituir eventuais valores pagos a título de comissão de corretagem.

Adiante, o

Des. Fábio Brasil Nery inaugurou a divergência para negar provimento ao apelo
, entendimento acompanhado pelo Des. Telêmaco Antunes de Abreu Filho e Desª. Eliana Junqueira Munhós Ferreira.

Pois bem.

Acerca da legitimidade passiva da construtora em casos de rescisão contratual, como já decidiu o c. Superior Tribunal de Justiça, “
Nos termos da jurisprudência desta Corte, ‘apesar de não ter liame jurídico com o consumidor, a construtora pertence, sim, à cadeia de fornecimento do produto, visto se tratar de fenômeno eminentemente econômico, sendo solidária a responsabilidade de todos os fornecedores que se beneficiem da cadeia de fornecimento’ (AgInt no AREsp 2.167.902/RJ, Relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 13/2/2023, DJe de 15/2/2023)
.” (AgInt no REsp n. 1.864.010/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 15/5/2023, DJe de 22/5/2023.)

Como a apelante faz uso de corretoras nas negociações, para publicizar e vender os imóveis por ela construído, observa-se uma relação de cadeia de consumo, do qual ambos podem ser responsabilizados por eventuais danos que atinjam o comprador/consumidor.

Por todo o exposto, não verifico a possibilidade de se reconhecer a ilegitimidade passiva da construtora/apelante, razão pela qual, rogando vênias ao Eminente Relator,
acompanho a divergência inaugurada pelo Des. Fábio Brasil Nery
, para conhecer parcialmente do recurso e negar-lhe provimento.

É como voto.

*

ts

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0010648-17.2013.8.08.0024

APELANTE: GOLDFARB & EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA

APELADOS: PATRÍCIA DE AGUIAR RAMOS SILVA E OUTRO

RELATOR: DES. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

VOTO

(Divergência)

Trata-se de apelação cível interposta por
GOLDFARB & EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA
em face da sentença

proferida pelo MM. Juiz de Direito da 6ª Vara Cível da Serra, nos autos da ação indenizatória ajuizada por
PATRÍCIA DE AGUIAR RAMOS SILVA e OUTRO,
que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais.

Em seu voto de relatoria, o
Eminente Desembargador Arthur José Neiva de Almeida
conheceu parcialmente do recurso e, na parte conhecida, deu-lhe parcial provimento para reconhecer a ilegitimidade da apelante, na condição de promitente vendedora, para responder pela restituição do valor desembolsado a título de comissão de corretagem, pago diretamente e de forma destacada à corretora de imóveis.

Pois bem.

Após cotejar os argumentos expendidos, adianto que alcancei conclusão diversa.

De plano, no que se refere às pretensões de extinção do processo e de afastamento da condenação a título de danos morais, acompanho as razões expendidas no voto do e. Relator.

Quanto ao reconhecimento da ilegitimidade passiva da apelante para responder pelo pedido de ressarcimento da comissão de corretagem, tenho, respeitosamente, por inaugurar divergência.

Isso porque o Superior Tribunal de Justiça, ao analisar o Tema 939, concluiu pela “
legitimidade passiva ad causam da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor.
” (REsp 1551951/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016).

Assim, concluo que a apelante é legitimada quanto ao referido pleito, restando definir o efetivo responsável pelo pagamento no caso concreto.

No ponto, mister destacar que, não obstante seja permitida a transferência da obrigação de pagar a comissão de corretagem para o comprador, deve haver prévia apresentação do valor total da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão de corretagem.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL – INDENIZAÇÃO – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RECUPERAÇÃO JUDICIAL – AÇÃO COM CRÉDITO EM VALOR ILÍQUIDO – PROSSEGUIMENTO - COMISSÃO DE CORRETAGEM - LEGITIMIDADE AD CAUSAM PARA RESSARCIR VALOR INDEVIDAMENTE PAGO PELO COMPRADOR A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (...) 2. Rejeita-se a arguição de ilegitimidade para responder pela devolução da comissão de corretagem, eis que o STJ, em julgamento de recurso repetitivo, definiu a existência de legitimidade passiva da incorporadora, na condição de promitente vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a este título, nas demandas em que se verifica cobrança abusiva desses encargos. 2.
Em sede de recurso representativo de controvérsia (tema 938), o STJ concluiu pela validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem em contrato de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária,
desde que previamente informado o preço total, com o destaque do valor da comissão de corretagem
.
(...)
(TJES; AC 0021403-71.2011.8.08.0024; Segunda Câmara Cível, Relator: Des. Raimundo Siqueira Ribeiro; Julg. 02/06/2023)

APELAÇÃO CÍVEL – VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE RECURSAL – INOCORRÊNCIA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO – DEVOLUÇÃO – RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA – RECURSO DESPROVIDO. (...) 2. Segundo entendimento do C. STJ (tema 938), é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem em contrato de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 3.
No caso em tela, tal como consignado pelo julgador primevo, a parte ora apelada não fora devidamente cientificada dos valores a serem quitados a título de corretagem. Na avença (fls. 22 e seguintes), não há nenhuma informação precisa acerca da cobrança da comissão de corretagem ao adquirente do bem imóvel, sendo devida, então, a restituição dos valores ao comprador.
4. Outrossim, vale rememorar que há responsabilidade solidária de todas as empresas que participam da cadeia de consumo, não sendo viável o acolhimento tecido pela apelante neste grau recursal. 5. Recurso desprovido. (TJES; AC 0022699-17.2015.8.08.0048; Primeira Câmara Cível, Relator: Des. Julio Cesar Costa de Oliveira; Julg. 11/12/2023)

No caso dos autos, conforme destacado pelo julgador primevo, depreende-se que não há, no contrato firmado entre as partes e no quadro resumo (fls. 32/59), qualquer especificação destinada à comissão de corretagem ou destaque do valor de tal rubrica.

Assim, ausente a cientificação do consumidor acerca da cobrança a título de comissão de corretagem, bem como de qualquer destaque ou esclarecimento no contrato de promessa de compra e venda do imóvel, resta configurada a abusividade da cobrança posterior.

Deve, pois, ser mantida a condenação da apelada em relação à restituição do valor pago a título de comissão de corretagem, mesmo porque, conforme consignado pelo e. Relator, não houve recurso quanto ao comando sentencial direcionado à Avance Negócios Imobiliários Ltda.

Ante o exposto, divirjo em parte do voto de relatoria, para
conhecer parcialmente do recurso e, na parte conhecida, negar-lhe provimento
, nos termos da fundamentação supra.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho a divergência inaugurada pelo e. Des. Fabio Brasil Nery, para CONHECER PARCIALMENTE do recurso e, nesta parte, NEGAR-LHE PROVIMENTO.

Sr. Presidente,

Eminentes Desembargadores,

Vieram-me os autos conclusos para análise, conforme prevê o art. 942 do CPC/2015, diante da divergência instaurada pelo eminente
Des. Fábio Brasil Nery
que, em sessão pretérita,
negou
provimento
ao recurso de
apelação cível
interposto por
Goldfarb 8 Empreendimento Imobiliário Ltda
., assim contrapondo-se, em parte, ao judicioso voto proferido pelo eminente Relator,
Des.
Arthur José Neiva de Almeida
que, por sua vez, orientou-se pelo provimento parcial do recurso, na parcela conhecida, a fim de reconhecer a ilegitimidade da construtora apelante, na condição de promitente vendedora, pela restituição do valor pago a título de comissão de corretagem, pago diretamente e de forma destacada à corretora de imóveis.

Em seguida, após obter vista dos autos, o eminente
Des. Telêmaco Antunes de Abreu Filho
acompanhou o voto divergente no sentido de dar provimento ao recurso.

No que tange ao
parcial conhecimento do recurso
e, na parcela conhecida, à pretendida
extinção do processo
por estar a construtora apelante submetida a processo de recuperação judicial, não tenho dúvida em acompanhar os judiciosos votos proferidos, daí porque dedico-me ao exame da questão atinente à
responsabilidade pela restituição da comissão de corretagem
. Vejamos.

Como bem observado pelo eminente Des. Fábio Brasil Nery ao inaugurar a divergência, a questão deve ser solucionada à luz do que restou definido pelo Superior Tribunal de Justiça ao julgar o Tema Repetitivo nº 939:

“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. ALEGAÇÃO DE ABUSIVIDADE. TEORIA DA ASSERÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA. VALIDADE DA CLÁUSULA. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). COBRANÇA. DESCABIMENTO. ABUSIVIDADE.

1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1.
Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor
.

2. (...)

3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO, EM PARTE.”

(STJ, Segunda Seção, REsp 1.551.951/SP, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016)

Apesar de a
ilegitimidade passiva
ter sido arguida na contestação, como matéria de trato preliminar, antes do julgamento do tema repetitivo, descabe sua reiteração em sede recursal por ter o debate sido superado ao ser firmada tese no julgamento do REsp nº 1.551.951/SP, o que torna irrelevante a argumentação da apelante no sentido de que “
não é parte legitima para responder ao pedido da parte Apelada acerca da devolução dos valores referentes ao pagamento da taxa de comissão de corretagem, uma vez que o recebimento de supostos valores ocorreu por terceiros
” (fl. 432).

Em relação ao argumento de que, se houve pagamento, este foi efetuado aos corretores de imóveis que intermediaram o negócio, de igual forma entendo que a matéria foi bem enfrentada na sentença, bem como no judicioso voto que inaugurou a divergência. Vejamos.

No julgamento do Tema 938/STJ, foi firmada tese em prol da “
Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
”.

Da conferência do instrumento particular de promessa de compra e venda, não localizei disposição que atribua ao adquirente a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem e, ainda que a apelante demonstre existir previsão nesse sentido – como é comum em contratos dessa natureza – foi bem observado pelo juiz sentenciante que o preço ajustado para aquisição da unidade (R$ 106.406,40) corresponde ao somatório das parcelas convencionadas (sinal + parcelas mensais + parcelas intermediárias), ou seja, não está acrescido da taxa de corretagem.

Diante disso, não vejo como discordar do entendimento contido no primeiro voto divergente, por não ter sido comprovado pela construtora – ônus que lhes cabia – que os autores foram previamente informados do preço da aquisição da unidade autônoma,
com o destaque do valor da comissão de corretagem
.

Além disso, de acordo com o art. 725 do Código Civil, para a cobrança da comissão de corretagem, necessariamente deverá ocorrer a aproximação das partes pelo corretor e a bem sucedida conclusão do negócio jurídico, o que não se verifica quando o consumidor ingressa num
stand
de vendas, ou local assemelhado, e conclui a negociação a partir de atendimento prestado por indivíduo agindo em nome da construtora, tal qual aparentemente ocorreu na casuística em análise.

Ora, se a construtora preferiu contratar os serviços de corretores (
in casu
, a 3ª requerida Avance Negócios Imobiliários) para intermediar a venda em vez de realizá-las diretamente aos consumidores, a ela compete remunerar tais profissionais, e não repassar tal obrigação ao consumidor que, em momento algum, solicitou tais serviços.

E mais: é verossímil a narrativa dos autores de que não foram cientificados, à época das tratativas para aquisição da unidade imobiliária, de que a taxa de corretagem lhes seria cobrada separadamente, de modo que o pagamento efetuado à 3ª requerida
Avance Negócios Imobiliários
tornou-se, em última análise, um verdadeiro condicionante ao aperfeiçoamento do negócio jurídico.

Com tais considerações, sem maiores delongas,
acompanho
a divergência capitaneada pelo eminente Des. Fábio Brasil Nery
no sentido de
conhecer,
em parte, da apelação cível
e, nessa extensão,
negar-lhe provimento
.

É como voto
.

DES
ª
.
ELIANA JUNQUEIRA MUNHÓS FERREIRA

Apelação cível nº 0010648-17.2013.8.08.0024

ApTE:
GOLDFARB & EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA

A
p
D
OS
:
PATRÍCIA DE AGUIAR RAMOS SILVA E OUTRO

relator:
des
.
ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

VOTO

VISTA

Eminentes Pares,
cuidam-se os autos em aferir a juridicidade da
sentença que julgou
parcialmente procedentes os pedidos iniciais.

O
Eminente Relator
Des. Arthur José Neiva de Almeida
,
concluiu por conhecer parcialmente do recurso e dar-lhe parcial provimento
, a fim de declarar a ilegitimidade da construtora apelante, na condição de promitente vendedora, a restituir eventuais valores pagos a título de comissão de corretagem.

Adiante, o
Des. Fábio Brasil Nery inaugurou a divergência para negar provimento ao apelo
,
entendimento acompanhado pelo Des. Telêmaco Antunes de Abreu Filho e Desª. Eliana Junqueira Munhós Ferreira.

P
ois bem.

Acerca da legitimidade passiva da construtora em casos de rescisão contratual, como já decidiu o c. Superior Tribunal de Justiça, “
Nos termos da jurisprudência desta Corte, ‘apesar de não ter liame jurídico com o consumidor, a construtora pertence, sim, à cadeia de fornecimento do produto, visto se tratar de fenômeno eminentemente econômico, sendo solidária a responsabilidade de todos os fornecedores que se beneficiem da cadeia de fornecimento’ (AgInt no AREsp 2.167.902/RJ, Relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 13/2/2023, DJe de 15/2/2023)
.” (AgInt no REsp n. 1.864.010/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 15/5/2023, DJe de 22/5/2023.)

Como a apelante faz uso de corretoras nas negociações, para publicizar e vender os imóveis por ela construído, observa-se uma relação de cadeia de consumo, do qual ambos podem ser responsabilizados por eventuais danos que atinjam o comprador/consumidor.

Por todo o exposto,
não verifico a possibilidade de se reconhecer a ilegitimidade passiva da construtora/apelante, razão pela qual, rogando vênias ao Eminente Relator,
acompanho a divergência inaugurada pelo Des. Fábio Brasil Nery
, para conhecer parcialmente do recurso e negar-lhe provimento.

É como voto.

DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

QUARTA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0010648-17.2013.8.08.0024

APELANTE:
GOLDFARB & EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA

APELADOS:
PATRÍCIA DE AGUIAR RAMOS SILVA E OUTRO

RELATOR
:
DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

VOTO

Trata-se de Apelação Cível em razão da sentença de fls. 413-421, por meio da qual o MM Juiz julgou parcialmente procedente a pretensão deduzida na Ação Indenizatória.

Os Apelados ajuizaram a presente ação requerendo a declaração da nulidade das cláusulas contratuais que permitiam ao vendedor a prorrogação do prazo de cumprimento da obrigação, bem como a condenação deste ao pagamento de indenização por danos materiais e morais e à restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, tarifa C.M. e repasse na planta.

O MM Juiz julgou parcialmente procedente a demanda, constando na parte dispositiva da sentença o seguinte:

Posto isto, julgo parcialmente procedente o pedido inicial para o fim de:

1. Declarar a nulidade da cláusula 5.5 do contrato celebrado entre as partes, que permitia a prorrogação sine die do prazo de entrega da obra;

2. Condenar a ré ao pagamento de danos materiais, consistentes nos valores pagos a título de aluguel, ou da inversão da cláusula penal constante do contrato, aplicando multa de 2% sobre o valor pago pelos autores, com recursos próprios, até a entrega do empreendimento, bem como fixando, sobre tal valor, multa de 1%, que incidirá entre a data prevista para entrega (novembro/2012) e a efetiva ocorrência ou ao pagamento dos alugueres desembolsados pelos consumidores durante o período de atraso, já descontado o prazo de 180 (cento oitenta) dias, levando-se em consideração aquilo que for mais vantajoso ao consumidor, com apuração a ser realizada em liquidação de sentença neste último caso.

3. Condenar a ré ao pagamento de indenização por danos morais, no valor de R$ 4.000,00 (quatro mil reais) em favor de cada autor, com incidência de correção monetária a partir desta data e juros de mora a partir da citação.

4. Condenar as rés PDG Realty e Goldfarb à restituição simples do valor desembolsado a título de comissão de corretagem, com incidência de correção monetária a partir do desembolso e juros de mora a partir da citação.

Julgo improcedente o pedido de restituição do valor pago a título de “tarifa de repasse”.

Extingo o processo, sem resolução do mérito, em parte, em relação à ré Avance Negócios Imobiliários Ltda no que diz respeito aos pedidos que não afetam o pagamento da comissão de corretagem e, no mérito, quanto a ela, julgo improcedente o pedido de restituição.

Seguiu-se o recurso em análise.

A Empresa/Apelante alega que teve seu plano de recuperação judicial deferido, motivo pelo qual as ações individuais de execução deveriam ser extintas e o crédito exequendo habilitado nos autos da recuperação judicial.

Ocorre que não se trata de ação de execução, mas de processo de conhecimento que visa o reconhecimento do direito postulado e a fixação das indenizações eventualmente devidas.

Assim, não há que se falar em extinção do processo que visa apurar a existência e o valor do crédito postulado, que poderá ser habilitado junto ao juízo da recuperação judicial. Neste sentido:

[...] 1- Conforme tese firmada no Tema n. 1051 do Superior Tribunal de Justiça (STJ): "Para o fim de submissão aos efeitos da recuperação judicial, considera-se que a existência do crédito é determinada pela data em que ocorreu o seu fato gerador." 2- Embora o fato gerador do crédito seja anterior à aprovação da recuperação judicial da parte requerida, não há que se falar em extinção do feito, visto que o presente processo de conhecimento visa a apurar o montante do crédito do apelado, que posteriormente poderá ser habilitado junto ao juízo da recuperação judicial. [...] (TJMG - Apelação Cível 1.0000.23.178866-2/001, Relator(a): Des.(a) Marcelo de Oliveira Milagres , 18ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 14/11/2023, publicação da súmula em 16/11/2023).

O Superior Tribunal de Justiça já se manifestou no sentido de que somente após ser proferida sentença definitiva e ter ocorrido o trânsito em julgado é que o valor constitui crédito apto a ser habilitado no processo de recuperação judicial em vara competente:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. FERIADO. SEGUNDA-FEIRA DE CARNAVAL. RECONSIDERAÇÃO. AÇÃO MONITÓRIA. RECUPERAÇÃO JUDICIAL. VIOLAÇÃO DO ART. 489 DO CPC/2015. NÃO OCORRÊNCIA. CRÉDITO ILÍQUIDO. DESNECESSIDADE DE HABILITAÇÃO NO PLANO DE RECUPERAÇÃO JUDICIAL. SÚMULA 83/STJ. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS 282 E 356 DO STF. GRATUIDADE DE JUSTIÇA PARA PESSOA JURÍDICA. HIPOSSUFICIÊNCIA NÃO DEMONSTRADA. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL
. 1. Considerando o entendimento firmado pela Corte Especial no julgamento do REsp 1.813.684/SP, afasta-se a intempestividade do recurso especial, decretada em razão de feriado de segunda-feira de carnaval, e reconsidera-se a decisão agravada, passando-se a novo exame do recurso. 2.
Conforme entendimento jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça, "Tratando-se, portanto, de demanda cujos pedidos são ilíquidos, a ação de conhecimento deverá prosseguir perante o juízo na qual foi proposta, após o qual, sendo determinado o valor do crédito, deverá ser habilitado no quadro geral de credores da sociedade em recuperação judicial. Interpretação do § 1º do art. 6º da Lei n. 11.101/2005" (REsp 1.447.918/SP, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, QUARTA TURMA, julgado em 07/04/2016, DJe de 16/05/2016).
3. Fica inviabilizado o conhecimento de tema trazido na petição de recurso especial, mas não debatido e decidido nas instâncias ordinárias, porquanto ausente o indispensável prequestionamento. Aplicação das Súmulas 282 e 356 do STF. 4. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo exame, conhecer do agravo para negar provimento ao recurso especial (STJ, QUARTA TURMA. AgInt no AREsp 1334096. Relator: Min. Raul Araújo, Julgado em 16/05/2022, DJE 14/06/2022)

Desse modo, não há que se falar em extinção do processo.

Continuando, a Apelante afirma que não é legítima para responder pela devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem e que houve ciência e aceitação da parte contrária com relação aos serviços de corretagem.

Assim, há que se verificar se a Construtora/Apelante possui legitimidade para responder pela devolução da taxa de corretagem paga diretamente à corretora de imóveis.

A relação jurídica estabelecida no contrato de corretagem é diversa daquela firmada entre o promitente comprador e o promitente vendedor do imóvel, de modo que a responsabilidade da corretora está limitada a eventual falha na prestação do serviço de corretagem e o promitente vendedor não pode ser responsabilizado pela devolução da taxa de corretagem paga diretamente e de forma destacada à corretora.

No caso em análise, a comissão de corretagem foi paga diretamente à empresa
Avance Negócios Imobiliários
, conforme se vê nos documentos encartados às fls. 183-184.

Registro que a sentença extinguiu o processo, “
sem resolução do mérito, em parte, em relação à ré
Avance Negócios Imobiliários
Ltda no que diz respeito aos pedidos que não afetam o pagamento da comissão de corretagem e, no mérito, quanto a ela, julgo improcedente o pedido de restituição
” e não houve recurso quanto ao tema.

Assim, forçoso se mostra o reconhecimento da ilegitimidade passiva da Apelante, promitente vendedora do imóvel, para responder pela restituição do valor pago à título de comissão de corretagem, pago diretamente e de forma destacada à corretora de imóveis. Neste sentido:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO INDENIZATÓRIA CUMULADA COM DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL E DE ASSEMBLEIA DE INSTALAÇÃO DE CONDOMÍNIO. DENUNCIAÇÃO DA LIDE. CORRETORA DE IMÓVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DE RESPONSABILIDADE SOBRE A COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA. RELAÇÃO DIRETA ENTRE A COMPRADORA E A IMOBILIÁRIA. ILEGITIMIDADE DA CONSTRUTORA. INTELIGÊNCIA DOS ARTS. 338 E 339 DO CPC. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO
. - Inexistindo no Contrato de Promessa de Compra e Venda cláusula de transferência da responsabilidade pela comissão de corretagem (válida segundo o REsp Repetitivo 1.599.511/SP) e
ocorrendo o pagamento desta diretamente à Corretora, não há legitimidade passiva da Construtora quanto ao pedido relacionado à comissão de corretagem
. Portanto, não se aplica o REsp 1.551.951/SP. (TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0024.13.386177-3/002, Relator(a): Des.(a) José Marcos Vieira , 16ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 15/07/2020, publicação da súmula em 16/07/2020)

Finalmente, a Apelante formulou pedido no sentido de que seja afastada a condenação a título de danos morais e, alternativamente, que o valor da indenização por danos morais seja reduzido.

Ocorre que, nas razões recursais, a Apelante não forneceu os motivos pelos quais entende que a sentença deveria ser reformada em relação a tais rubricas, se limitando a formular pedido genérico de reforma quanto a tais matérias.

O Código de Processo Civil estabelece que:

Art. 1.010. A apelação, interposta por petição dirigida ao juízo de primeiro grau, conterá:

I - os nomes e a qualificação das partes;

II - a exposição do fato e do direito;

III - as razões do pedido de reforma ou de decretação de nulidade;

IV - o pedido de nova decisão.

O Recurso de Apelação deverá conter as razões de fato e de direito que fundamentam o pedido de reforma da sentença.

A doutrina ressalta que:

Procedimento na apelação
. A apelação deve ser interposta por petição dirigida ao juízo de primeiro grau onde a decisão foi prolatada, devendo conter os nomes e a qualificação das partes; a exposição do fato e do direito;
as razões do pedido de reforma ou de decretação de nulidade e o pedido de nova decisão
(incisos I a IV). É comum o protocolo em duas peças processuais distintas: a petição de interposição dirigida ao juiz que prolatou a sentença
e a peça contendo as razões recursais
. (Elpídio Donizetti, Novo Código de Processo Civil Comentado, 2ª ed., São Paulo:Atlas, 2017, p. 1.315)

Como mencionado, a Apelante se limitou a formular pedido de reforma quanto à condenação ao pagamento de indenização por danos materiais e morais, desacompanhado das razões recursais, restando caracterizada irregularidade formal ensejadora de nulidade insanável. Neste sentido:

PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE RAZÕES RECURSAIS. VÍCIO INSANÁVEL. INCOGNOSCIBILIDADE DA PRETENSÃO RECURSAL. PRECLUSÃO CONSUMATIVA. INAPLICABILIDADE DO ART. 932, PARÁGRAFO. ÚNICO DO CÓDIGO FUX. AGRAVO INTERNO DA UNIÃO NÃO CONHECIDO
. 1. Compulsando detidamente os autos, verifica-se que o Agravo Interno do ente público federal foi interposto desacompanhado de razões recursais (fls. 961). 2. Em processo civil,
a orientação jurisprudencial desta Corte Superior é que a não apresentação das razões recursais configura vício insanável por ocorrência da preclusão consumativa,
tornando incognoscível a pretensão recursal. Ilustrativos: AgInt no AREsp 1.102.309/SP, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, DJe 13.10.2017; EDcl no AgInt no REsp 1.410.908/MG, Rel. Min. NANCY ANDRIGHI, DJe 23.05.2017; AgInt nos EAREsp 148.586/RS, Rel. Min. MAURO CAMPBELL MARQUES, DJe 11.10.2016. 3. Agravo Interno da UNIÃO a que se nega conhecimento. (STJ, AgInt no AREsp n. 553.196/MG, relator Ministro Napoleão Nunes Maia Filho, Primeira Turma, julgado em 11/11/2020, DJe de 17/11/2020).

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMINATÓRIA. DECISÃO ANTERIOR PELO NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 182/STJ. AUSÊNCIA DE RAZÕES RECURSAIS. VÍCIO INSANÁVEL. RECURSO NÃO CONHECIDO. APLICAÇÃO DE MULTA.
1. Na hipótese, verifica-se
a ausência de razões recursais, tendo sido apenas apresentada folha de rosto, o que caracteriza vício insanável e acarreta o não conhecimento do recurso.
2. Agravo interno não conhecido, com aplicação de multa (STJ, AgInt no AREsp n. 1.102.309/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 19/9/2017, DJe de 13/10/2017)

Se o Recurso de Apelação apresenta irregularidade formal ensejadora de nulidade insanável, não deve ser conhecido quanto ao tema.

DO EXPOSTO
, conheço parcialmente do recurso e, na parte conhecida, dou-lhe parcial provimento para reconhecer a ilegitimidade da Apelante, na condição de promitente vendedora, para responder pela restituição do valor pago à título de comissão de corretagem, pago diretamente e de forma destacada à corretora de imóveis.

Considerando a sucumbência mínima dos Autores em relação à Apelante, mantenho os honorários advocatícios fixados na sentença.

É como voto.