Tribunal: TJES
Processo: 0012300-65.2015.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão julgador: DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda
Data de julgamento: 2024-12-19

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS DE MORA. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação cível interposta por Villaggio Limoeiro Empreendimento Imobiliário LTDA SPE e Lorenge S.A. Participações contra sentença que, em ação ordinária, rescindiu contrato de promessa de compra e venda de imóvel, fixando retenção de 10% dos valores pagos pelos promitentes compradores, com restituição do remanescente corrigido monetariamente desde o desembolso e juros de mora a partir da citação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há três questões em discussão: (i) definir se o percentual de retenção de 10% fixado pela sentença é adequado às circunstâncias do caso; (ii) estabelecer o termo inicial para a incidência da correção monetária sobre os valores a serem restituídos; (iii) determinar o termo inicial para a incidência dos juros de mora sobre os valores devidos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
O percentual de retenção fixado em 10% se encontra alinhado com a jurisprudência consolidada do STJ, que admite variação entre 10% e 25%, considerando as peculiaridades do caso concreto e a ausência de comprovação de prejuízos extraordinários pela apelante.

4.
A correção monetária deve incidir desde a data do desembolso de cada parcela, em observância à jurisprudência do STJ, que assegura a recomposição do poder aquisitivo do valor pago.

5.
Os juros de mora, em casos de rescisão unilateral do contrato por iniciativa do comprador, incidem a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme entendimento fixado no Tema 1.002 do STJ.

6.
Não há razão para majoração da verba honorária, nos termos do Tema 1.059 do STJ, considerando o parcial provimento do recurso.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7.
Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1. O percentual de retenção de valores pagos em rescisão de contrato de promessa de compra e venda deve observar as circunstâncias do caso concreto, variando entre 10% e 25%, salvo comprovação de prejuízos extraordinários. 2. A correção monetária sobre os valores a serem restituídos em virtude da rescisão contratual deve incidir desde a data de cada desembolso. 3. Os juros de mora, em rescisão contratual unilateral pelo comprador, incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.

Dispositivos relevantes citados
: CC/2002, art. 417; CDC, arts. 6º e 51; Súmula 543/STJ.

Jurisprudência relevante citada
:

STJ, AgInt no REsp 1791907/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 08/03/2021.

STJ, REsp 1740911/DF (Tema 1.002), Rel. Min. Moura Ribeiro, Rel. p/ Acórdão Min. Maria Isabel Gallotti, j. 14/08/2019.

STJ, AgRg no REsp 1222042/RJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 25/04/2022.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0012300-65.2015.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: VILLAGGIO LIMOEIRO EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA SPE e outros

APELADO: HENRIQUE MENEZES TRISTAO e outros

RELATOR(A): DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS DE MORA. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação cível interposta por Villaggio Limoeiro Empreendimento Imobiliário LTDA SPE e Lorenge S.A. Participações contra sentença que, em ação ordinária, rescindiu contrato de promessa de compra e venda de imóvel, fixando retenção de 10% dos valores pagos pelos promitentes compradores, com restituição do remanescente corrigido monetariamente desde o desembolso e juros de mora a partir da citação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há três questões em discussão: (i) definir se o percentual de retenção de 10% fixado pela sentença é adequado às circunstâncias do caso; (ii) estabelecer o termo inicial para a incidência da correção monetária sobre os valores a serem restituídos; (iii) determinar o termo inicial para a incidência dos juros de mora sobre os valores devidos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
O percentual de retenção fixado em 10% se encontra alinhado com a jurisprudência consolidada do STJ, que admite variação entre 10% e 25%, considerando as peculiaridades do caso concreto e a ausência de comprovação de prejuízos extraordinários pela apelante.

4.
A correção monetária deve incidir desde a data do desembolso de cada parcela, em observância à jurisprudência do STJ, que assegura a recomposição do poder aquisitivo do valor pago.

5.
Os juros de mora, em casos de rescisão unilateral do contrato por iniciativa do comprador, incidem a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme entendimento fixado no Tema 1.002 do STJ.

6.
Não há razão para majoração da verba honorária, nos termos do Tema 1.059 do STJ, considerando o parcial provimento do recurso.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7.
Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1. O percentual de retenção de valores pagos em rescisão de contrato de promessa de compra e venda deve observar as circunstâncias do caso concreto, variando entre 10% e 25%, salvo comprovação de prejuízos extraordinários. 2. A correção monetária sobre os valores a serem restituídos em virtude da rescisão contratual deve incidir desde a data de cada desembolso. 3. Os juros de mora, em rescisão contratual unilateral pelo comprador, incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.

Dispositivos relevantes citados
: CC/2002, art. 417; CDC, arts. 6º e 51; Súmula 543/STJ.

Jurisprudência relevante citada
:

STJ, AgInt no REsp 1791907/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 08/03/2021.

STJ, REsp 1740911/DF (Tema 1.002), Rel. Min. Moura Ribeiro, Rel. p/ Acórdão Min. Maria Isabel Gallotti, j. 14/08/2019.

STJ, AgRg no REsp 1222042/RJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 25/04/2022.

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ACÓRDÃO

À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso para reformar a sentença tão somente para que o termo inicial de incidência de juros de mora seja a data do trânsito em julgado da decisão, o qual deve ser corrigido pela taxa selic, que já compõe em seu cálculo a correção monetária, nos termos do voto da Relatora.

Composição de julgamento: 027 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Relator / 005 - Gabinete Des. CARLOS SIMÕES FONSECA - CARLOS SIMOES FONSECA - Vogal / 013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal
______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

Cuidam os autos de apelação cível interposta por
VILLAGGIO LIMOEIRO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA SPE e LORENGE S.A. PARTICIPAÇÕES
com vistas ao reexame da r. sentença de fls. 221/223 (p. 431/486 do arquivo digital), integrada pela decisão de Id nº 9760009 que, em sede de
Ação Ordinária
, proposta por
HENRIQUE MENEZES TRISTÃO e RAYNA KELLY AMBROSIO CARVALHO
julgou parcialmente procedente o pedido inicial, confirmando a liminar deferida anteriormente, para: i) RESCINDIR o instrumento particular de compromisso de compra e venda e outras avenças celebrado; ii) PERMITIR a retenção pelas Requeridas do valor de R$ 3.174,38 (três mil, cento e setenta e quatro reais e trinta e oito centavos), o qual corresponde à 10% (dez por cento) sobre o valor de R$ 31.743,84 (trinta e um mil, setecentos e quarenta e três reais e oitenta e quatro centavos) pago pelos Requerentes, consoante cláusula n° 61, alínea (e), do contrato celebrado (fl. 53); iii) CONDENAR as Requeridas à restituírem o valor remanescente em uma única parcela, devendo incidir juros a partir da citação e correção monetária a partir do prejuízo.

Em suas razões recursais de Id nº 9760011, a parte recorrente alegou, em resumo, acerca da necessidade de majoração de retenção em seu favor, com a reforma da sentença para que seja admitida a retenção do percentual de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos recorridos.

Assevera que a atualização monetária de eventual condenação à restituição de valores pagos deverá ser realizada a partir do ajuizamento da ação e não da data dos pagamentos e os juros de mora devem ser do trânsito em julgado, pelo fato de inexistir mora das recorrentes.

Contrarrazões de Id nº 9760014, pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Inclua-se em pauta para julgamento.

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VOTO VENCEDOR

Conforme brevemente relatado, trata-se de recurso de apelação cível interposta por
VILLAGGIO LIMOEIRO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA SPE e LORENGE S.A. PARTICIPAÇÕES
com vista ao reexame da r. sentença de fls. 221/223 (p. 431/486 do arquivo digital), integrada pela decisão de Id nº 9760009 que, em sede de
Ação Ordinária
, proposta por
HENRIQUE MENEZES TRISTÃO e RAYNA KELLY AMBROSIO CARVALHO
julgou parcialmente procedente o pedido inicial, confirmando a liminar deferida anteriormente, para: i) RESCINDIR o instrumento particular de compromisso de compra e venda e outras avenças celebrado; ii) PERMITIR a retenção pelas Requeridas do valor de R$ 3.174,38 (três mil, cento e setenta e quatro reais e trinta e oito centavos), o qual corresponde à 10% (dez por cento) sobre o valor de R$ 31.743,84 (trinta e um mil, setecentos e quarenta e três reais e oitenta e quatro centavos) pago pelos Requerentes, consoante cláusula n° 61, alínea (e), do contrato celebrado (fl. 53); iii) CONDENAR as Requeridas à restituírem o valor remanescente em uma única parcela, devendo incidir juros a partir da citação e correção monetária a partir do prejuízo.

Em suas razões recursais de Id nº 9760011, a parte recorrente alegou, em resumo, acerca da necessidade de majoração de retenção em seu favor, com a reforma da sentença para que seja admitida a retenção do percentual de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos recorridos.

Assevera que a atualização monetária de eventual condenação à restituição de valores pagos deverá ser realizada a partir do ajuizamento da ação e não da data dos pagamentos e os juros de mora devem ser do trânsito em julgado, pelo fato de inexistir mora das recorrentes.

Contrarrazões de Id nº 9760014, pugnando pelo desprovimento do recurso.

Preenchidos os requisitos da admissibilidade recursal, conheço do apelo interposto e passo a analisar as suas razões.

Cinge-se a controvérsia recursal em analisar o percentual fixado a título de retenção em decorrência da rescisão do contrato, com a fixação do termo inicial da correção monetária e dos juros de mora.

Antes, porém, convém tecer algumas considerações acerca da lide.

Na origem, os requerentes ajuizaram ação ordinária, alegando que em 15/05/2011 celebraram o Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda para aquisição da unidade 808, do Edifício Jacarandá, no Empreendimento denominado Villaggio Limoeiro da Construtora Lorenge S.A., localizado no Município de Serra-ES, após terem participado do Feirão da Casa Própria.

Segundo os autores, na oportunidade o corretor da empresa informou o valor do imóvel e as formas de pagamento, bem como que o negócio realizado no Feirão teriam as parcelas fixas, sem reajuste até o final do plano, entretanto, não lhes foi entregue nenhum termo de pré-venda com as características firmadas, pois o contrato seria enviado pelos correios.

Consta, ainda, na petição inicial que ao receberem o “instrumento de compra” observaram a existência de cláusula sobre um reajuste monetário das parcelas e, ao questionarem o corretor, este informou que os reajustes seriam irrisórios e, caso desistissem antes da entrega do imóvel a empresa lhes devolveria o valor investido. Na época acreditaram que conseguiriam pagar, contudo, em razão dos reajustes e da dificuldade de negociação, ajuizaram a presente ação almejando a rescisão contratual com a restituição do valor investido.

Por meio de decisão de fls. 72/75 (p. 141/147 - do arquivo digital), o juízo de origem antecipou os efeitos da tutela para reconhecer a abusividade das cláusulas 6 e 6.1 do contrato.

Seguindo o
iter
procedimental, sobreveio prolação de sentença, julgando parcialmente procedente o pedido inicial no sentido de rescindir o contrato, com a retenção de 10% (dez por cento) sobre o valor de R$ 31.743,84 (trinta e um mil, setecentos e quarenta e três reais e oitenta e quatro centavos) pago pelos Requerentes, consoante cláusula n° 61, alínea (e), do contrato celebrado e, ainda, condenando as requeridas a restituírem o valor remanescente em uma única parcela, devendo incidir juros a partir da citação e correção monetária a partir do prejuízo.

Feitas tais considerações, imperioso destacar que a rescisão contratual se deu por liberalidade dos requerentes, diante da impossibilidade de continuar pagando as prestações mensais.

I) Do percentual a título de retenção parcial

Em relação ao percentual de retenção, “A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a
rescisão operada entre
10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento
),
conforme as circunstâncias do caso concreto”
.
(AgInt nos EDcl no REsp n. 1.882.426/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 20/6/2022, DJe de 24/6/2022.).

Nesse sentido, destaco alguns julgados dos c. STJ:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATUAL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO - INSURGÊNCIA DA DEMANDADA.

1. A Corte de origem dirimiu a matéria submetida à sua apreciação, manifestando-se expressamente acerca dos temas necessários à integral solução da lide, de modo que, ausente qualquer omissão, contradição ou obscuridade no aresto recorrido, não se verifica a ofensa ao artigo 1.022 do CPC/15.

2. "A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ)" (REsp 1.723.519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 28/08/2019, DJe de 02/10/2019).

3. (...).

3.1. (...).

4. O leilão do imóvel não exclui o direito do promitente-comprador de receber as parcelas pagas.

5. O dissídio jurisprudencial não merece conhecimento, porque não foi realizado o necessário cotejo analítico entre os julgados trazidos a confronto. A mera transcrição de ementas ou de passagens dos arestos indicados como paradigma não atende aos requisitos dos arts. 1.029 do CPC/2015 e 255, §§ 1º e 2º, do RISTJ

6. Agravo interno desprovido. (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.044.223/RJ, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 29/5/2023, DJe de 1/6/2023.).

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. VALOR PAGO. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. CLÁUSULAS CONTRATUAIS. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DESEMBOLSO. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador,
tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga.
3. Na hipótese, rever a conclusão do tribunal local demandaria o reexame de cláusulas contratuais e de matéria fático-probatória, procedimentos inadmissíveis em recurso especial em virtude das Súmulas nºs 5 e 7/STJ. 4.
O termo inicial da correção monetária das parcelas pagas a serem restituídas em virtude da rescisão do contrato de compra e venda é a data de cada desembolso
, nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. 5. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp 1791907/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 08/03/2021, DJe 12/03/2021).

No mesmo sentido é o entendimento deste e. Tribunal de Justiça, senão vejamos:

APELAÇÃO CÍVEL AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL PRELIMINARES ARGUIDAS EM CONTRARRAZÕES ALEGADAS INTEMPESTIVIDADE E DESERÇÃO RECURSAL PRELIMINARES REJEITADAS MÉRITO RECURSAL ILEGITIMIDADE PASSIVA DE BRDU URBANISMO S/A PESSOAS JURÍDICAS INTEGRANTES DE UM MESMO GRUPO ECONÔMICO IDENTIDADE SOCIETÁRIA PRECEDENTE DO ÓRGÃO JULGADOR LEI N. 13.786/2018 NÃO APLICAÇÃO A CONTRATOS ANTERIORES À SUA ENTRADA EM VIGÊNCIA LEI N. 9.514/97 CONTRATO NÃO REGISTRADO EM CARTÓRIO PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA NÃO CONSTITUÍDA OBRIGAÇÃO DA APELADA DE PROCEDER AO REGISTRO DO CONTRATO INEXISTÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL TEMA 1.095/STJ ARRAS CONFIRMATÓRIAS INÍCIO DE PAGAMENTO RETENÇÃO INDEVIDA RETENÇÃO DO PERCENTUAL DE 25% DO VALOR PAGO FLUTUAÇÃO ENTRE 10% E 25% ADMITIDA RETENÇÃO DE 20% PELA CONSTRUTORA MANTIDA SENTENÇA MANTIDA HONORÁRIOS RECURSAIS FIXADOS APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. 1) Preliminar de intempestividade: (...). Preliminar rejeitada. 2) Preliminar de deserção do recurso :(...). Preliminar rejeitada. 3) (...). 4) (...).
5) Ao resolver questão de ordem incidente no REsp nº 1.498.484/DF, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça concluiu não se aplicar as disposições da Lei 13.786/2018 a chamada Lei do Distrato aos contratos celebrados anteriormente à sua entrada em vigência, nos termos do art. 6º, § 1º, da LINDB.
6) (...). 7)(...). 8) (...). 9) Ao julgar o Tema 1.095, restou dirimido pelo Superior Tribunal de Justiça, ao examinar a questão alusiva à incidência (ou não) das disposições c
onsumeristas em casuísticas dessa natureza,
que, para fins de resolução do contrato de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária em garantia, há de se observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97 por se tratar de legislação específica quando se tratar de contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório. 10) A fundamentação da sentença se encontra em harmonia com o entendimento hodierno do colendo Superior Tribunal de Justiça de que as arras confirmatórias consubstanciam pacto acessório cujo escopo é a entrega de algum bem volvido a assegurar ou confirmar a obrigação principal assumida e, por traduzir obrigação acessória destinada a confirmar a celebração do negócio jurídico, transmuda-se em início de pagamento para efeito de amortização da dívida (CC, art. 417).
11) Este Órgão Colegiado vem se posicionando em prol da flutuação, a título de retenção, de percentual entre 10% e 25% pelo promitente-vendedor, de acordo com as circunstâncias de cada caso, mediante avaliação dos prejuízos suportados, sobretudo, despesas administrativas inerentes à divulgação, comercialização e corretagem, pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e sua eventual utilização pelo comprador.
12) Apelação cível conhecida e desprovida. Apelação cível conhecida e desprovida. (TJES, Classe: Apelação Cível, 047190070327, Relator : ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA, Órgão julgador: TERCEIRA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 11/04/2023, Data da Publicação no Diário: 14/04/2023).

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSOS DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS OPOSTOS CONTRA ACÓRDÃO. AUSÊNCIA DE OMISSÃO EM RELAÇÃO A FIXAÇÃO DO PERCENTUAL DE 15% PARA O EXERCÍCIO DO DIREITO DE RETENÇÃO. OMISSÃO NO TOCANTE AO TERMO INICIAL DO JUROS DE MORA O ÍNDICE A SER APLICADO. TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO. TAXA SELIC. RECURSOS CONHECIDOS E PARCIALMENTE PROVIDOS. I. Na forma preconizada pelo artigo 1.022, do Novo Código de Processo Civil, preconiza o cabimento de Embargos de Declaração, quando a Sentença ou Acordão, restarem eivados dos vícios de omissão, contradição ou obscuridade. II. A orientação do Egrégio Superior Tribunal de Justiça, perfilha no sentido de ser cabível a revisão de distrato de contrato de compra e venda de imóvel, ainda que consensual, em que, a despeito da quitação ampla, geral e irrevogável, exista cláusula de decaimento (abusiva), prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor,
em nítida afronta ao Código de Defesa do Consumidor e aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual.

Nas hipóteses de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, a jurisprudência desta Corte admite a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga (STJ; AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp 1701206/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 01/06/2021, DJe 17/06/2021)
. III. Não há qualquer irregularidade no Acórdão combatido que arbitrou o percentual de 15% (quinze por cento) para o exercício do direito de retenção pela Recorrente. IV. Nos termos da jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça, nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018,
em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão (STJ, REsp n. 1.740.911/DF, relator Ministro Moura Ribeiro, relatora para acórdão Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 14/8/2019, DJe de 22/8/2019)
.
V. Do percentual arbitrado de 15% (quinze por cento) para o exercício do direito de retenção pela Recorrente, incidirá correção monetária do preço a ser restituído pelo INCC a partir do efetivo prejuízo até o ajuizamento da ação (18.11.2013), e de acordo com a variação do INPC no período subseqüente até o trânsito em julgado da decisão, quando incidirá juros de mora pela Taxa Selic, que já compõe em seu cálculo a correção monetári
a. VI. Recursos conhecidos e parcialmente providos. Vistos, relatados e discutidos os presentes autos, ACORDA o Egrégio Tribunal de Justiça (SEGUNDA CÂMARA CÍVEL), em conformidade da Ata e Notas Taquigráficas da Sessão, que integram este julgado, à unanimidade de Votos, conhecer dos presentes Embargos de Declaração e, no mérito, conferir-lhes parcial provimento, para fixar que do percentual arbitrado de 15% (quinze por cento) para o exercício do direito de retenção pela Recorrente, incidirá correção monetária do preço a ser restituído pelo INCC a partir do efetivo prejuízo até o ajuizamento da ação (18.11.2013),
e de acordo com a variação do INPC no período subseqüente até o trânsito em julgado da decisão, quando incidirá juros de mora pela Taxa Selic, que já compõe em seu cálculo a correção monetária,
nos termos do Voto do Eminente Desembargador Relator. (TJES, Classe: Embargos de Declaração Cível Ap, 024130408347, Relator: NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - Relator Substituto : ANA CLAUDIA RODRIGUES DE FARIA, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 27/09/2022, Data da Publicação no Diário: 07/10/2022).

APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. PRELIMINAR DE CANCELAMENTO DA DISTRIBUIÇÃO. AFASTADA. CUSTAS QUITADAS. PRELIMINARES DE INSUFICIÊNCIA DO PREPARO RECURSAL E DE INOVAÇÃO RECURSAL. REJEITADAS. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS PELO COMPRADOR. MAJORAÇÃO. RETENÇÃO DE VALORES EXTRAORDINÁRIOS. IMPOSSIBILIDADE. PRECLUSÃO.
JUROS DE MORA A CONTAR DO TRÂNSITO EM JULGADO. CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE OS DESEMBOLSOS
. DESOCUPAÇÃO VOLUNTÁRIA DO IMÓVEL. PRAZO REDIMENSIONADO. SENTENÇA MODIFICADA. RECURSO PROVIDO EM PARTE. SUCUMBÊNCIA REALINHADA. 1 - (...). 2 - Rejeita-se a preliminar de inovação recursal suscitada em contrarrazões quanto ao pleito do Apelante de apreciação de cláusulas contratuais, cujo debate foi devidamente sustentado em contestação e apreciado pelo magistrado a quo . 3 - (...). 4 - (...) 5 - A
jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em parcela única, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato o direito de reter parcela do montante, assim previsto na Súmula 543/STJ. 6 - De fato, existem nos autos circunstâncias capazes de viabilizar a redução do percentual de retenção previsto em 25% (vinte e cinco por cento) nos casos de rescisão unilateral. No entanto, tem-se por razoável a sua fixação no percentual de 20% (vinte por cento) de retenção do valor total efetivamente pago pelo adquirente.
7 - Inviável conhecer da pretensão condenatória deduzida pela Apelante sem observância da forma adequada para tanto, ressalvada, sempre, a possibilidade de ajuizamento de ação autônoma. Tentativa da Apelante de introduzir pretensão condenatória, sem o manejo da adequada via, que se daria pela Reconvenção, não merece acolhimento. 8 - (...). 9 - Com relação à base de cálculo, em se tratando de demanda constitutiva-condenatória, os honorários sucumbenciais devem recair sobre o valor da condenação, afastando a fixação sobre o valor da causa. 10 - Recurso parcialmente conhecido e, no mérito, parcialmente provido. (TJES, Classe: Apelação Cível, 035190240974, Relator : JORGE DO NASCIMENTO VIANA, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 20/06/2022, Data da Publicação no Diário: 01/07/2022).

Verifica-se, portanto, que a retenção
entre 10% e 25% do valor pago é válida,
segundo firme orientação do Superior Tribunal de Justiça,
mas a definição do percentual é casuística
, levando-se em consideração os prejuízos comprovadamente suportados.

Sendo assim,
in casu
, a resolução contratual ocorreu de forma unilateral pela promitente-compradora
estando a estipulação de 10% (dez por cento) amparada na jurisprudência pátria, especialmente se observarmos as peculiaridades do caso concreto, em que a rescisão foi motivada pela ausência de condições financeiras da apelada de adimplir as demais parcelas pactuadas e aplicando o Código de Defesa do Consumidor, nos termos da Súmula 543 do STJ, senão vejamos:

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula n. 543, Segunda Seção, julgado em 26/8/2015, DJe de 31/8/2015.).

Deste modo, entendo que o percentual fixado na r. sentença se mostra suficiente para recompor eventuais perdas da apelada e os custos inerentes ao negócio.

Por oportuno, transcrevo breve trecho da sentença objurgada a respeito da retenção parcial:

Fixadas tais premissas, e considerando as peculiaridades do caso em apreço, verifica-se que é lícita apenas a retenção de 10% (dez por cento) por parte das Requeridas, bem como dos valores pagos a título de comissão de corretagem.

Isso porque, não houve comprovação nos autos de que os Requerentes usufruíram do imóvel sob análise, não podendo, portanto, ser cobrado nenhum valor a título de fruição do bem.

Nessa lógica, entendo que não houve equívoco na r. sentença do Juiz Singular, na medida em que o percentual fixado está completamente de acordo com a súmula e as jurisprudências da Corte Superior.

Ademais, seguindo o entendimento do juízo originário, a apelante não demonstrou a ocorrência de despesas excepcionais que recomendariam a retenção de percentual superior ao fixado pelo magistrado
a quo
, não havendo nos autos a relação dos gastos da empresa com o distrato pleiteado pela parte apelada.

Ressalto, ainda, que não há notícia de que a apelada tenha usufruído do bem ou nele realizado benfeitorias, o que permite a apelante prontamente recolocar o imóvel à venda no mercado, sem maiores complicações, auferindo lucros em razão da sua valorização.

II)
Da correção monetária

Outro ponto impugnado pela apelante em suas razões recursais diz respeito à correção monetária aplicada na decisão de primeiro grau, que determinou sua incidência desde o desembolso de cada parcela. A parte ré sustenta que tal correção, em observância à Súmula 43 do STJ, deveria ocorrer apenas a partir da data do ajuizamento da ação.

Contudo, a apelante não tem razão.

O colendo Superior Tribunal de Justiça já firmou entendimento de que "em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso" (STJ - AgRg no REsp 1222042/RJ).

Confira-se, ainda, o seguinte precedente:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C/C RESCISÃO DE CONTRATO E DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. CORREÇÃO MONETÁRIA DAS PARCELAS PAGAS. DATA DE CADA DESEMBOLSO. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. 1. A jurisprudência desta Corte Superior é pacífica no sentido de que em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeito de restituição, incide a partir de cada desembolso. Precedentes. 2. Ao repisar os fundamentos do recurso especial, a parte agravante não trouxe, nas razões do agravo regimental, argumentos aptos a modificar a decisão agravada, que deve ser mantida por seus próprios e jurídicos fundamentos. 3. Agravo interno não provido (AgInt no AREsp n. 1.985.060/ES, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 25/4/2022, DJe de 27/4/2022).

Assim, respeitada a retenção devida à apelante, as parcelas pagas pelos autores devem ser restituídas com a devida correção monetária
desde o seu desembolso
, conforme determinado na r. sentença.

II) DO JUROS DE MORA

Por derradeiro, em relação aos juros de mora, o STJ entende que "os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor" (AgInt nos EDcl no AREsp 1133804/RN, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 11/09/2018, DJe 17/09/2018).

No que tange ao termo inicial para aplicação de juros de mora, considerando se tratar de matéria de ordem pública, entendo que assiste razão ao apelante, nos termos do entendimento do c. Superior Tribunal de Justiça (
Tema nº 1.002), nos casos em que a rescisão contratual do compromisso de compra e venda de imóvel se der por iniciativa do comprador, de maneira distinta da cláusula penal prevista no instrumento contratual, o termo inicial de incidência de juros de mora deve ser a
data do trânsito em julgado da decisão.

Nesse sentido, colaciono a ementa do referido julgado:

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. ACÓRDÃO RECORRIDO PROFERIDO EM JULGAMENTO DE IRDR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESOLUÇÃO IMOTIVADA PELO PROMITENTE COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. CLÁUSULA CONTRATUAL. PEDIDO DE ALTERAÇÃO. SENTENÇA CONSTITUTIVA. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. 1. Para os fins dos arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se a seguinte tese: - Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. 2. Recurso especial provido. (REsp 1740911/DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 14/08/2019, DJe 22/08/2019).

Diante de todo o exposto, conheço do recurso interposto por
VILLAGGIO LIMOEIRO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA SPE e LORENGE S.A. PARTICIPAÇÕES

e, no tocante ao mérito DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
para reformar a sentença tão somente para que
o termo inicial de
incidência de juros de mora
seja a data do trânsito em julgado da decisão, o qual deve ser corrigido pela taxa selic,
que já compõe em seu cálculo a correção monetária.

Por conseguinte, incabível
a majoração da verba honorária, por força do Tema Repetitivo n.1.059 do STJ.

É como voto.

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VOTOS VOGAIS

005 - Gabinete Des. CARLOS SIMÕES FONSECA - CARLOS SIMOES FONSECA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar