Tribunal: TJES
Processo: 5010243-76.2021.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): CARLOS SIMOES FONSECA
Órgão julgador: CARLOS SIMOES FONSECA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Causas Supervenientes à Sentença
Data de julgamento: 2024-04-01

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS DE TERCEIRO - CUMPRIMENTO DE SENTENÇA - DESPESAS CONDOMINIAIS - PENHORA SOBRE IMÓVEL - NU-PROPRIETÁRIO QUE NÃO PARTICIPOU DA FORMAÇÃO DO TÍTULO EXECUTIVO - DESNECESSIDADE - OBRIGAÇÃO
PROPTER REM
- LEGALIDADE DA PENHORA - RECURSO PROVIDO.

Em que pese o nu-proprietário tratar-se de terceiro estranho à lide, e a parte executada nos autos tratar-se apenas de usufrutuário do bem, não se pode olvidar que os valores cobrados na origem se referem a débitos condominiais, que, como cediço, se constituem em obrigações
propter rem,
ou seja, do próprio bem ou em virtude do próprio bem, acompanhando, pois, o imóvel, independente do titular de sua propriedade.

Em sendo assim, tem-se que o imóvel do qual se origina a despesa condominial passa a constituir garantia do pagamento da própria dívida, podendo, consequentemente, ser objeto de penhora ainda que seu proprietário não tenha participado do processo formação do título judicial que embasa a execução. Precedentes do c. STJ.

Com relação ao pedido de retificação do valor da causa, tem-se que, para além de correta, ambas as partes concordam com a sua alteração, a fim de que seja fixada de acordo com o valor do bem objeto da penhora sem, contudo, exceder o montante do crédito perseguido no cumprimento de sentença.

Recurso provido. Sentença reformada para rejeitar os Embargos de Terceiro, mantendo os atos expropriatórios realizados sobre o apartamento e retificar o valor da causa.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
3ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 5010243-76.2021.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CONDOMINIO EDIFICIO TOSCANELLI

APELADO: DALMO SOARES LORA FILHO

RELATOR(A):
SERGIO RICARDO DE SOUZA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS DE TERCEIRO - CUMPRIMENTO DE SENTENÇA - DESPESAS CONDOMINIAIS - PENHORA SOBRE IMÓVEL - NU-PROPRIETÁRIO QUE NÃO PARTICIPOU DA FORMAÇÃO DO TÍTULO EXECUTIVO - DESNECESSIDADE - OBRIGAÇÃO
PROPTER REM
- LEGALIDADE DA PENHORA - RECURSO PROVIDO.

Em que pese o nu-proprietário tratar-se de terceiro estranho à lide, e a parte executada nos autos tratar-se apenas de usufrutuário do bem, não se pode olvidar que os valores cobrados na origem se referem a débitos condominiais, que, como cediço, se constituem em obrigações
propter rem,
ou seja, do próprio bem ou em virtude do próprio bem, acompanhando, pois, o imóvel, independente do titular de sua propriedade.

Em sendo assim, tem-se que o imóvel do qual se origina a despesa condominial passa a constituir garantia do pagamento da própria dívida, podendo, consequentemente, ser objeto de penhora ainda que seu proprietário não tenha participado do processo formação do título judicial que embasa a execução. Precedentes do c. STJ.

Com relação ao pedido de retificação do valor da causa, tem-se que, para além de correta, ambas as partes concordam com a sua alteração, a fim de que seja fixada de acordo com o valor do bem objeto da penhora sem, contudo, exceder o montante do crédito perseguido no cumprimento de sentença.

Recurso provido. Sentença reformada para rejeitar os Embargos de Terceiro, mantendo os atos expropriatórios realizados sobre o apartamento e retificar o valor da causa.

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ACÓRDÃO

Decisão
: Por maioria, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto divergente.

Órgão julgador vencedor
: 006 - Gabinete Des. CARLOS SIMÕES FONSECA

Composição de julgamento: 026 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Relator / 028 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal / 006 - Gabinete Des. CARLOS SIMÕES FONSECA - CARLOS SIMOES FONSECA - Vogal
VOTOS VOGAIS
028 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Acompanhar
006 - Gabinete Des. CARLOS SIMÕES FONSECA - CARLOS SIMOES FONSECA (Vogal)
Proferir voto escrito divergente

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

DATA DA SESSÃO: 20/02/2024

R E L A T Ó R I O

O SR. DESEMBARGADOR SÉRGIO RICARDO DE SOUZA (RELATOR):-

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposta pelo
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO TOSCANELLI
em virtude da sentença proferida no ID 5647759 nos autos dos embargos de terceiros opostos por
DALMO SOARES LORA FILHO
, que acolheu os embargos e determinou o cancelamento da penhora e a revogação dos demais atos expropriatórios sobre Apartamento nº 201 do Ed. Toscanelli (Matrícula nº 98858, Livro nº 2, Cartório do 1º Ofício da 1ª Zona o Juízo de Vila Velha da Comarca da Capital).

Em razões recursais de ID 5647761, a apelante aduz, em síntese, que: (i) é legítima a penhora de bem de titularidade do usufrutuário de imóvel devedor de cotas condominiais; (ii) é desnecessário o nu-proprietário integrar o processo de conhecimento para legitimar a penhora da coisa em execução das taxas condominiais de imóvel de sua nua propriedade; (iii) a despesa condominial possui natureza
propter rem
; (iv) “o valor da causa dos Embargos de Terceiro deve corresponder ao valor do bem objeto do pedido, contudo, sem exceder ao crédito perseguido na execução”.

Diante disso, pede a reforma da sentença para: “(i) rejeitar os Embargos de Terceiro e manter a penhora realizada na execução em apenso que incidiu sobre Apt. 201 do Ed. Toscanelli; (ii) determinar a correção do valor atribuído à causa nos Embargos de Terceiro para estabelecer como tal a quantia de R$249.007,63 (duzentos e quarenta e nove reais, sessenta e três centavos), que corresponde ao valor da execução”.

O apelado apresentou suas contrarrazões, pugnando pela manutenção da sentença.

É o breve Relatório. Inclua-se em pauta de julgamento.

*

O SR. ADVOGADO RICARDO TADEU RIZZO BICALHO:-

Egrégia Câmara, ilustres julgadores, representantes do Ministério Público, servidores, advogados, demais presentes.

A matéria fática que sustenta o apelo é de singela compreensão. Eu sustento pelo apelante, que é um condomínio, e, diante de uma situação de inadimplência de uma pessoa que se apresentava como condomínio, proprietário de cinco unidades no condomínio. O apelante ingressou com uma ação de conhecimento para a cobrança das taxas de condomínio, o processo correu por cerca de 10 anos e o provimento judicial foi no sentido de reconhecer a obrigação dessas unidades ao pagamento das cotas de condomínio, como seria lógico. A sentença transitou em julgado e o condomínio iniciou o cumprimento de sentença.

Superada todas as defesas, a impugnação ao cumprimento de sentença, enfim, as oposições todas que o devedor, que se apresentava como condômino, fez, de inopino, ingressa-se com um embargo de terceiro. O filho do condomínio, que se apresentava como tal, ingressou com um embargo de terceiro, opondo-se à penhora realizada pelo condomínio de um unidade devedora, a unidade que gerou o débito, e esse embargo de terceiro se baseia no fato de que o embargante se dizia nu proprietário do imóvel que foi objeto da penhora, sendo o devedor, aquela pessoa que se apresentava perante o condomínio como obrigado ao pagamento das cotas de condomínio, ele seria o usufrutuário do imóvel.

Então, o embargo de terceiro foi processado, e o juiz de primeiro grau reconheceu a procedência dos embargos, daí o presente recurso de apelação por parte do condomínio.

Isso porque o condomínio entende que o usufrutuário do imóvel, apontado como tal no processo de conhecimento, responde, sim, pelo pagamento das cotas de condomínio. Isso porque a obrigação relativa a essas cotas de condomínio se caracteriza como obrigação propter rem, ou seja, ela acompanha a coisa, independentemente de quem seja proprietário, qual a qualidade deste condômino.

Então, sendo a obrigação de pagamento das cotas de condomínio uma obrigação propter rem, não é relevante a situação em relação ao domínio, em relação à nua propriedade, em relação a quem seja o usufrutuário, porque a própria coisa garante o pagamento da obrigação.

E, nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça tem julgados reiterados. STJ: “O propósito recursal é definir se a proprietária do imóvel gerador dos débitos condominiais pode ter seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, na qual não figurou no polo passivo, uma vez que ajuizada, em verdade, em face do então locatário do imóvel. Em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem e partindo-se da premissa de que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode ter seu bem penhorado no bojo da ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo”. Esse acordo é de relatoria da ministra Nancy Andrighi, julgado em 2019.

Mais ainda do STJ. O mesmo Tribunal da Cidadania já pontuou que, em se tratando de dívida de condomínio de obrigação propter rem, partindo-se da premissa de que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode figurar no polo passivo do cumprimento de sentença, ainda que não tenha sido parte na ação de cobrança originária, ajuizada em verdade em face dos promitentes compradores do imóvel .Também de relatoria da ministra Nancy Andrighi, acórdão de 2020.

Então, em síntese, sendo as taxas condominiais obrigação propter rem, a responsabilidade pelo pagamento respectivo independe da propriedade da unidade imobiliária, podendo recair sobre o titular de um dos aspectos da propriedade, ou seja, no caso aqui, quem foi indicado como responsável, quem se apresentava perante o condomínio, foi o usufrutuário do imóvel, assim definido no RGI, e que se apresentava como responsável, por isso que a ação foi demandada contra ele.

Então, é irrelevante discutir a questão da propriedade, ou seja, do titular da propriedade. E é pacífico que, tratando-se de obrigações condominiais, de natureza propter rem, a própria coisa garante o pagamento da obrigação.

Essa cobrança, é uma questão de justiça, porque o condômino ficou vários anos sem pagar essas taxas condominiais, e isso importou e está importando em uma dívida de centenas de milhares de reais, são unidades de alto valor situadas em um bairro nobre de Vila Velha, de frente para a praia. Então, não se pode dizer que não teria condições de arcar com esses pagamentos.

Esse condômino que se apresentou como responsável é titular de cinco unidades nesse condomínio residencial, então tem condições folgadas de solver a obrigação perante o condomínio, não sendo justo que a comunidade dos demais condôminios venha suportar essa obrigação, isentando esse condomínio desse encargo legal.

Então, com esses fundamentos, o apelante, o condomínio do Edifício Toscanelli, bate as portas deste triTunal para suplicar por justiça, para que se dê provimento ao recurso de apelação, mantenha-se a penhora do imóvel gerador das dívidas do condomínio para cumprimento da obrigação respectiva. E é só, Senhor Presidente.

*

O SR. DESEMBARGADOR CARLOS SIMÕES FONSECA (PRESIDENTE):-

Cumprimento, ilustre advogado, e concedo a palavra ao eminente relator.

*

V O T O

O SR. DESEMBARGADOR SÉRGIO RICARDO DE SOUZA (RELATOR):-

Conforme relatado, trata-se de recurso de Apelação Cível interposta pelo
CONDOMÍNIO
DO
EDIFÍCIO TOSCANELLI
em virtude da sentença proferida no ID 5647759 nos autos dos embargos de terceiros opostos por
DALMO SOARES LORA FILHO
no cumprimento de sentença
oriundo da ação de cobrança movida pelo condomínio recorrente em face de
DALMO SOARES LORA
, que acolheu os embargos e determinou o cancelamento da penhora e a revogação dos demais atos expropriatórios sobre Apartamento nº 201 do Ed. Toscanelli (Matrícula nº 98858, Livro nº 2, Cartório do 1º Ofício da 1ª Zona o Juízo de Vila Velha da Comarca da Capital).

Em razões recursais de ID 5647761, a apelante aduz, em síntese, que: (i) é legítima a penhora de bem de titularidade do usufrutuário de imóvel devedor de cotas condominiais; (ii) é desnecessário o nu-proprietário integrar o processo de conhecimento para legitimar a penhora da coisa em execução das taxas condominiais de imóvel de sua nua propriedade; (iii) a despesa condominial possui natureza
propter rem
; (iv) “o valor da causa dos Embargos de Terceiro deve corresponder ao valor do bem objeto do pedido, contudo, sem exceder ao crédito perseguido na execução”.

Diante disso, pede a reforma da sentença para: “(i) rejeitar os Embargos de Terceiro e manter a penhora realizada na execução em apenso que incidiu sobre Apt. 201 do Ed. Toscanelli; (ii) determinar a correção do valor atribuído à causa nos Embargos de Terceiro para estabelecer como tal a quantia de R$249.007,63 (duzentos e quarenta e nove reais, sessenta e três centavos), que corresponde ao valor da execução”.

O apelado apresentou suas contrarrazões, pugnando pela manutenção da sentença.

Pois bem.
Na origem, a título de esclarecimentos, a sentença na ação de cognição julgou procedentes os pedidos formulados na petição inicial, condenando
DALMO SOARES LORA
ao pagamento do montante gerado pelas despesas condominiais inadimplidas, vencidas no período de dezembro de 2005 a setembro de 2007, acrescidas de juros e correção monetária, bem como ao pagamento de custas e honorários sucumbenciais em 15% do valor total da condenação.

Na inicial do cumprimento de sentença, assim está descrita a dívida principal:

1 - Valor dos condomínio em mora do Aptº 201: R$35.465,51
(trinta e cinco mil, quatrocentos e sessenta e cinco reais, cinquenta e um centavos);

2 - Valor dos condomínio em mora do Aptº 1101: R$8. 127,35
(oito mil, cento e vinte e sete reais, trinta e cinco centavos),

3 - Valor dos condomínio em mora do Aptº 1102: RS7 836,59
(sete mil, oitocentos e trinta e seis reis, cinquenta e nove centavos),

4 - Valor dos condomínio em mora do Apt° 1201: R$32 033,18
(trinta e dois mil, trinta e três reais, dezoito centavos);

5 - Valor dos condomínio em mora do Aptº 1202: R$35.716,12
(trinta e cinco mil, setecentos e dezesseis reais, doze centavos).

Dito isso, preenchidos os requisitos de admissibilidade passo a analisar o mérito do presente apelo.

Após detida análise dos autos, entendo que deve ser mantida a sentença de origem, uma vez que a certidão vintenária da matrícula (mãe) do imóvel onde foi construído o Edifício Toscanelli (ID 5647533, pag. 4/6 dos autos do cumprimento de sentença) emitida pelo Cartório de Registro Geral de Imóveis de Vila Velha aponta o registro de doação do terreno de
DALMO SOARES LORA
para
DALMO SOARES LORA
FILHO,
com reserva de usufruto vitalício, em data de 17 de setembro de 1984.

A partir desse fato jurídico, observa-se que o contrato de incorporação imobiliária do Edifício Toscaneli fora realizado entre a pessoa de
DALMO SOARES LORA
FILHO
,
menor impúbere à época (representado por seu pai), e a construtora Gerhardt Engenharia Ltda, conforme ID
5647533,
pag. 11/14 dos autos do cumprimento de sentença).

Nesse negócio jurídico, a cláusula 5ª do contrato assim previu:

“Que o preço assim atribuído ao terreno será pago ao PROPRIETÁRIO, com USUFRUTO para seus pais sob a forma de permuta, da seguinte forma: apartamentos 201; 1101; 1102,
1201,
1202, com as correspondentes frações ideiais do terreno e 03 (três) vagas de garagens por apartamento.”

E dessa forma se deu o registro de cada apartamento
permutado
, após a edificação do Prédio e a instituição do condomínio perante o Cartório de Registro Geral de Imóveis, constando como nu-proprietário
DALMO SOARES LORA
FILHO

dos apartamentos 201, 1101, 1102, 1201
e
1202 do
Edifício Toscaneli,
conforme certidão de ID 5647502.

Por essa razão, o fato de
DALMO SOARES LORA FILHO
ter o domínio do bem, ainda que em regime de nua propriedade, e não ter participado como parte na ação de cobrança, em litisconsórcio passivo com seu pai
DALMO SOARES LORA
, o usufrutuário, impede a penhora judicial do imóvel.

O apelado não participou do contraditório que se estabeleceu na demanda de cobrança, não havendo, contra si, título executivo capaz de autorizar a prática de atos de execução forçada sobre imóvel que sempre teve o domínio. Conforme regra prevista no art. 506 do Código de Processo Civil – que repete, neste particular, o que previa o art. 472 do Código de 1973 –, a coisa julgada não pode prejudicar terceiros.

Por essa razão, ainda que as dívidas de condomínio sejam consideradas obrigações
propter rem,
não se torna legítima a penhora realizada sobre imóvel do apelado, nu-proprietário do bem, que não participou do processo que deu origem ao título que lastreia o cumprimento de sentença.

A esse respeito, assim prevê o art. 513, § 5º do Código de Processo Civil, senão vejamos: “O cumprimento da sentença não poderá ser promovido em face do fiador, do coobrigado ou do corresponsável que não tiver participado da fase de conhecimento”.

Nesse sentido também a jurisprudência do c. Superior Tribunal de Justiça:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - EMBARGOS DE TERCEIRO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DO EMBARGADO. 1.
A natureza propter rem da obrigação de pagar cota de condomínio não autoriza a execução de título judicial em face de coproprietário que, sem o exercício do contraditório na fase de conhecimento, não participou da sua constituição. Precedentes.
2. Agravo interno desprovido.” (STJ - AgInt no AREsp: 755303 MG 2015/0185634-5, Relator: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 14/09/2020, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/09/2020)

Destaca-se que a jurisprudência do c. STJ colacionada pelo apelante em razões recursais se distingue do caso dos autos, pois diz respeito a hipóteses em que há alienação posterior do imóvel e em caso de relação locatícia, as quais prescinde da participação do proprietário na ação de cobrança para a realização de penhora do imóvel.

Assim, sendo
DALMO SOARES LORA FILHO
nu-proprietário do bem imóvel que se almeja penhorar, é imprescindível sua participação processual quanto a constituição do título executivo judicial dos débitos oriundos de despesas condominiais objeto de cumprimento de sentença, com a garantia de ampla defesa e contraditório (CFRB/88, art. 5º, LV).

Registro, por oportuno, que no cumprimento o exequente, ora apelado, poderá intentar outros tipos de constrições judiciais de bens e valores da pessoa de
DALMO SOARES LORA.

Por fim, quanto ao pedido recursal de retificação do valor da causa dos embargos de terceiros (estipulado pelo Juízo como o valor do imóvel), o próprio apelado concordou com a alteração pleiteada, para que seja arbitrado como o valor da causa o valor do bem objeto do pedido de penhora, contudo, sem exceder ao crédito perseguido no cumprimento de sentença, estipulado em R$ 249.007,63 (duzentos e quarenta e nove mil, sete reais e sessenta e três centavos).

Sendo tal circunstância incontroversa entre as partes e em conformidade com o artigo 292 do CPC, necessária a retificação neste grau recursal.

Diante de todo o exposto,
conheço
do recurso interposto e
DOU-LHE

PARCIAL
PROVIMENTO
, apenas para retificar o valor da causa, fixando-o em R$ 249.007,63 (duzentos e quarenta e nove mil, sete reais e sessenta e três centavos), mantendo a sentença em seus demais termos.

É como voto.

*

V I S T A

A SRª DESEMBARGADORA DEBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:-

Eminente Presidente, respeitosamente, peço vista dos autos.

*

lsl
*

CONTINUAÇÃO DO JULGAMENTO:
2
7/02/2024

V O T O

(PEDIDO DE VISTA)

A SRª DESEMBARGADORA DEBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:-

Eminentes Pares, em sessão pretérita, após substancioso voto do Desembargador Sérgio Ricardo de Souza, pedi vista dos autos para melhor análise, e ao realizá-la, verifico que comungo do mesmo entendimento esposado, por estar em conformidade com os princípios e regras componentes do ordenamento jurídico em vigor.

Assim, confirmando o posicionamento exarado pelo Ínclito Relator,
CONHEÇO
do recurso de apelação cível interposto por
CONDOMÍNIO EDIFÍCIO TOSCANELLI
e, no tocante ao mérito, e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
, apenas para retificar o valor da causa, fixando-o em R$ 249.007,63 (duzentos e quarenta e nove mil, sete reais e sessenta e três centavos), mantendo a sentença em seus demais termos.

É como voto.

*

V I S T A

O SR. DESEMBARGADOR CARLOS SIMÕES FONSECA:-

Respeitosamente peço vista dos autos.

*

tnsr*

CONTINUAÇÃO DO JULGAMENTO: 19/03/2024

V O T O

(PEDIDO DE VISTA)

O SR. DESEMBARGADOR CARLOS SIMÕES FONSECA:-

Eminentes Desembargadores,
na sessão de
27/02/24
pedi
vista
dos autos após ouvir atentamente
os votos do em. Relator Des. Sérgio Ricardo de Souza e da em. Desª. Débora Maria Ambos Corrêa da Silva.

Re
memoro
que o presente feito trata-se
de
Apelação
interpost
a
p
elo

CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO TOSCANELLI
em face da
sentença
de Id 5647759, por meio da qual o juízo da
2
ª Vara Cível de
Vila Velha acolheu os Embargos de Terceiro opostos por
DALMO SOARES LORA FILHO
no cumprimento de sentença oriunda da “ação de cobrança” movida pelo condomínio recorrente em face de DALMO SOARES LORA e determinou o cancelamento da penhora e a revogação dos demais atos expropriatórios sobre
o
Apartamento nº201 do Ed. Toscanelli.

O em.
Relator
Des. Sérgio Ricardo de Souza proferiu voto para
conferir parcial
provimento ao
apelo, apenas para retificar o valor da causa, fixando-o em R$249.007,63 (duzentos e quarenta e nove mil
e
sete reais e sessenta e três centavos), mantendo a sentença em seus demais termos.

A em. Desª. Débora
Maria Ambos Corrêa da Silva,
por sua vez, proferiu voto em idêntico sentido, acompanhando o em. Relator.

Pois bem.
Após
a detida
análise
do
s
autos, bem como dos votos dos em. pares que me antecederam
e da sustentação oral do ilustre advogado Dr. Ricardo Tadeu Rizzo Bicalho, rogo vênia para inaugurar divergência.

Explico.

De início, importa pontuar que,
na origem,
ao final do processo de conhecimento,
DALMO SOARES LORA
foi condenado ao pagamento d
e
despesas condominiais vencidas entre dezembro/
2005 e setembro/2007 e inadimplidas.

Em cumprimento de sentença, promoveu-se a penhora do apartamento nº201 do Edifício Toscanelli, fato esse que ensejou a oposição dos Embargos de Terceiro pelo ora apelado
DALMO SOARES LORA FILHO,
nu-proprietário
do
imóvel.

Foi e
ntão esclarecido,
restando fato incontroverso nos autos, que no ano de 1984, DALMO SOARES LORA, doou, com reserva de usufruto vitalício, o terreno onde viria a ser construído o edifício ao seu filho
DALMO SOARES LORA FILHO
, ora apelado,
consoante certidão vintenária da matrícula mãe do imóvel emitida pelo Cartório de Registro Geral de Imóveis de Vila Velha (Id
5647533
).

Posteriormente, o contrato de incorporação imobiliária do Ed. Toscanelli, realizado entre o apelado e a construtora, assim estabeleceu (Id
5647533)
:

Cláusula Quinta: Que o preço atribuído ao terreno será pago ao PROPRIETÁRIO, com USUFRUTO para seus pais, sob forma de permuta, da seguinte forma: apartamentos 201; 1101; 1102; 1201 e 1202, com as correspondentes frações ideais do terreno e 03 (três) vaga de garagem por apartamento.

Comprova, ainda, a Certidão de Ônus específica do apartamento nº201 – objeto da penhora – a propriedade e o usufruto vitalício (Id 5647502).

Nada obstante, em que pese o nu-proprietário tratar-se de
DALMO SOARES LORA FILHO
,
terceiro estranho à lide,

e
DALMO SOARES LORA,
parte executada nos autos, tratar-se apenas de usufrutuário do bem, não se pode olvidar que os valores cobrados na origem se referem a débitos condominiais, que, como cediço,

se constitu
e
m em obrigações
propter rem,
ou seja,
do próprio bem ou em virtude do próprio bem, acompanhando, pois, o imóvel, independente do titular de sua propriedade.

Em sendo assim, tem-se que o imóvel do qual se origina a despesa
condominial
passa a constituir garantia do pagamento da própria dívida, podendo, consequentemente, ser objeto de penhora ainda que seu proprietário não tenha
participado do processo formação do título judicial que embasa a execução.

Nesse sentido é o entendimento
já sedimentado
do c. Superior Tribunal de Justiça,
como se pode observar dos seguintes arestos que ora transcrevo, a título de ilustração:

AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL.
EMBARGOS DE TERCEIROS. COBRANÇA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. RETOMADA DO BEM PELA PROMITENTE VENDEDORA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PENHORA VÁLIDA.
SÚMULA 83/STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO.

1. “Em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem, em razão do que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode ter seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, ainda que não tenha participado da fase de conhecimento”
(AgInt no REsp 1851742/PR, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 29/6/2020, DJe 1/7/2020).

2. Agravo interno a que se nega provimento.
(STJ. 2020/0312324-9. AgInt no RECURSO ESPECIAL Nº 1907738/PR. Órgão Julgador: Quarta Turma. Relatora: Ministra Maria Isabel Galloti. Data de Julgamento: 27/11/23. Data de Publicação: 30/11/23). (grifo nosso)

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ.
PENHORA DO IMÓVEL GERADOR DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS NO BOJO DE AÇÃO DE COBRANÇA NA QUAL A PROPRIETÁRIA DO BEM NÃO FIGUROU COMO PARTE. POSSIBILIDADE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM
. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. MAJORAÇÃO.

1. Embargos de terceiro opostos em 28/04/2014. Recurso especial interposto em 17/05/2016 e concluso ao gabinete em 24/07/2017. Julgamento: CPC/2015.

2. O propósito recursal consiste em definir se a proprietária do imóvel gerador dos débitos condominiais pode ter o seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo, uma vez que tramitou apenas em face de seu ex-companheiro.

3. A ausência de decisão do Tribunal de origem acerca da questão suscitada pela recorrente – in casu, a preclusão – impede o conhecimento do recurso especial quanto ao tema, pois não satisfeito o requisito do prequestionamento. Aplicação da Súmula 211/STJ.

4. Segundo o reiterado entendimento deste Superior Tribunal de Justiça, a obrigação de pagamento das despesas condominiais é de natureza propter rem, ou seja, é obrigação “própria da coisa”, ou, ainda, assumida “por causa da coisa”. Por isso, a pessoa do devedor se individualiza exclusivamente pela titularidade do direito real, desvinculada de qualquer manifestação da vontade do sujeito.

5. Em havendo mais de um proprietário do imóvel, como ordinariamente ocorre entre cônjuges ou companheiros, a responsabilidade pelo adimplemento das cotas condominiais é solidária, o que, todavia, não implica a existência de litisconsórcio necessário entre os co-proprietários, podendo o condomínio demandar contra qualquer um deles ou contra todos em conjunto, conforme melhor lhe aprouver. Precedente.

6. Hipótese dos autos em que, à época da fase de conhecimento, o imóvel encontrava-se registrado em nome dos dois companheiros, mostrando-se válido e eficaz, portanto, o acordo firmado pelo ex-companheiro da recorrente com o condomínio.

7. Descumprido o acordo e retomada a ação, e em não sendo efetuado o pagamento do débito, é viável a penhora do imóvel gerador das despesas, ainda que, nesse novo momento processual, esteja ele registrado apenas em nome da recorrente, que não participou da fase de conhecimento. 8. Sob o enfoque do direito material, aplica-se a regra do art. 1.345 do CC/02, segundo o qual “o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multa e juros moratórios”. Por outro lado, no plano processual, a penhora do imóvel e a inclusão da proprietária no polo passivo da lide é viável ante o disposto no art. 109, § 3º, do CPC/15, no sentido de que os efeitos da sentença proferida entre as partes originárias se estendem ao adquirente ou cessionário.

9. Ademais, a solução da controvérsia perpassa pelo princípio da instrumentalidade das formas, aliado ao princípio da efetividade do processo, no sentido de se utilizar a técnica processual não como um entrave, mas como um instrumento para a realização do direito material. Afinal, se o débito condominial possui caráter ambulatório, não faz sentido impedir que, no âmbito processual, o proprietário possa figurar no polo passivo do cumprimento de sentença.

10. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido, com majoração de honorários advocatícios (STJ. 2017/0163137-0. Recurso Especial nº1.683.419/RJ. Órgão Julgador: Terceira Turma. Relatora: Ministra Nancy Andrighi. Data de Julgamento: 20/02/20. Data de Publicação: 26/02/20). (grifo nosso)

Assim sendo,
imperiosa se faz a reforma da sentença recorrida a fim de que, rejeitados os Embargos, seja mantida a penhora realizada sobre o imóvel.

Por fim,
com relação ao pedido de retificação do valor da causa, tem-se que, para além de correta, ambas as partes concordam com a sua alteração, a fim de que seja fixada de acordo com o valor do bem objeto da penhora sem, contudo, exceder o montante do crédito perseguido no cumprimento de sentença.

Ante o exposto,
rogando vênia ao em. Des. Relator, inauguro divergência para
DAR PROVIMENTO
ao apelo e
REFORMAR
a sentença recorrida para:
I) REJEITAR
os Embargos de Terceiro (Id 5647492), mantendo os atos expropriatórios realizados sobre o apartamento nº201 do Edifício Toscanelli (
Matrícula nº 98858, Livro nº 2, Cartório do 1º Ofício da 1ª Zona o Juízo de Vila Velha da Comarca da Capital
) e
II)
retificar o valor da causa, fixando-o em R$249.007,63 (duzentos e quarenta e nove mil
e
sete reais e sessenta e três centavos).

Invertida a sucumbência, deverá o embargante, ora apelado, arcar com as custas e honorários advocatícios já fixados na origem.

É como voto.

*

V I S T A

O SR. DESEMBARGADOR JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS:-

Senhor Presidente, em homenagem à divergência, respeitosamente, peço vista dos autos.

*

TÉCNICA DE JULGAMENTO

O SR. DESEMBARGADOR CARLOS SIMÕES FONSECA (PRESIDENTE):-

Convoco o eminente Desembargador Fábio Brasil Nery para compor quórum neste julgamento.

*

O SR. ADVOGADO RICARDO TADEU RIZZO BICALHO :-

Senhor Presidente, queria preservar meu direito de sustentar na sessão em que este processo for pautado em julgamento estendido.

*

O SR. DESEMBARGADOR CARLOS SIMÕES FONSECA (PRESIDENTE):-

Defiro o pedido do douto advogado.

*

jrp*

CONTINUAÇÃO DO JULGAMENTO: 26/03/2024

O SR. DESEMBARGADOR CARLOS SIMÕES FONSECA (PRESIDENTE):-

Concedo a palavra ao douto advogado Ricardo Tadeu Rizzo Bicalho.

*

O SR. ADVOGADO RICARDO TADEU RIZZO BICALHO:-

Egrégia Câmara, ilustres julgadores, procuradora de justiça, servidores, advogados, estagiários e os demais presidentes, o caso aqui é de fácil compreensão.

Os sujeitos da relação jurídica são, de um lado, um condomínio edilício e, de outro lado, dois condôminos, pai e filho, que são proprietários de cinco unidades desse condomínio edilício. Um, o pai, usa o frutuário do imóvel, ou seja, detém direitos inerentes ao domínio como a posse, o uso, o gozo, a fruição da coisa. E o outro, o nu-proprietário, que também detém direitos relativos à propriedade de forma limitada.

O pai, uso frutuário do imóvel, figurava como responsável pelo pagamento das cotas de condomínio perante a entidade. E, num determinado momento, houve a inadimplência dessas unidades, ou seja, as cinco unidades deixaram de pagar as despesas de condomínio. O condomínio, então, ingressou em juízo com uma ação de conhecimento, uma ação de cobrança que, após cerca de dez anos, foi julgada procedente e, após as instâncias recursais todas, foi confirmada, resultando num título executivo judicial.

O condomínio, então, ingressou com o cumprimento de sentença em fase do uso frutuário. A ação de conhecimento foi proposta em fase do uso frutuário, que era a pessoa que se apresentava como o responsável pelo pagamento das despesas de condomínio. Então, formado o título, constituído o título executivo, o condomínio ingressou com o cumprimento de sentença e, em função do não pagamento voluntário da obrigação no cumprimento de sentença, levou a efeito a penhora de uma dessas unidades que geraram a despesa. Os condôminos tinham cinco unidades, tem cinco unidades, e o condomínio, então, penhorou uma dessas unidades para a satisfação da obrigação.

Após esgotar todas as impugnações, exceções e, próximo de se levar a efeito o leilão do imóvel à praça para a venda do imóvel, o nu-proprietário, que até então se mantinha silente, sendo ele o filho do uso frutuário, se mantinha silente, entrou com o embargo de terceiro. E esse embargo de terceiro foi julgado procedente, a fim de excluir a penhora levada a efeito para a satisfação das despesas de condomínio dessa própria unidade e de outras mais.

Sustenta aqui o apelante que os embargos não têm nenhuma procedência. E vamos às razões, principalmente duas delas.

As despesas de condomínio constituem obrigação propter rem. Isso é cediço, é pacífico em doutrina e jurisprudência. Significa dizer que a própria coisa, a obrigação, adere à coisa, de tal maneira que a coisa, no caso o imóvel, ele é responsável pela satisfação das despesas de condomínio. Ele garante a satisfação das despesas de condomínio, sendo obrigação propter rem.

Um outro aspecto que cumpre aqui trazer em destaque é que a jurisprudência pacífica, uníssona dos tribunais é no sentido de que o uso frutuário e o nu-proprietário são solidariamente responsáveis pelo pagamento das despesas de condomínio. E se são solidariamente responsáveis pelas despesas de condomínio, o condomínio pode escolher contra quem demandar. Não há a formação de litisconsórcio passivo necessário nesse caso, sendo obrigação solidária, o credor pode optar por ingressar contra quem ele quiser, contra os devedores solidários ou contra um deles só, que foi o caso dos autos. O condomínio ingressou em juízo com ação de conhecimento contra o uso frutuário, que era a pessoa responsável perante o condomínio pelo pagamento das despesas geradas pelos imóveis. Então, a jurisprudência pacífica dos tribunais é no sentido de que o uso frutuário é responsável solidário com o nu-proprietário pelo pagamento das despesas de condomínio. E essa jurisprudência pacífica advém de todos os tribunais do país. Se você consultar a jurisprudência do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, você vai encontrar vários acórdãos nesse sentido. Idem na jurisprudência do Tribunal de Justiça de Paraná, de Santa Catarina, de São Paulo, do Rio, de Minas, inclusive do nosso tribunal aqui.

Temos acórdãos do nosso Tribunal que destaca essa situação. Acórdão, inclusive, relatado pela eminente Desembargadora Débora, que se faz presente aqui, abrilhanta esse colegiado, que diz o seguinte: como consignado pelo Colendo STJ, as despesas condominiais, compreendidas como obrigação propter rem, são de responsabilidade daquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária ou ainda pelo titular de um dos aspectos da propriedade, tal como a posse, o uso, o gozo ou a fruição, desde que este tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio. Desse modo, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto pelo uso frutuário como pelo nu-proprietário. Cita aqui acórdãos do STJ e esse acórdão foi proferido na Apelação Cível 0014968-72.2016. Relatoria da Desembargadora Débora, julgado em 04/07/2022.

No Superior Tribunal de Justiça também temos vários acórdãos no sentido de que é o uso frutuário responsável pelo pagamento das cotas de condomínio e que há solidariedade de obrigações entre o uso frutuário e o nu-proprietário sobre a responsabilidade de pagamento das despesas de condomínio.

O que defende aqui o apelante é exatamente que se dê provimento ao recurso para que seja reformada a sentença de Primeiro Grau e que o imóvel que for objeto de penhora no cumprimento de sentença, que ele não seja excluído da obrigação de satisfazer a execução.

Por último, eu queria destacar o voto divergente do Desembargador Carlos Simões que foi muito volumoso, muito substancioso e trouxe realmente uma densidade muito grande para o julgamento, um esclarecimento, uma densidade muito grande para o julgamento da questão. O Desembargador Simões, com o voto brilhante que proferiu, abriu uma perspectiva de se fazer justiça nesse momento, de não prestigiar àquele devedor que não cumpre a obrigação, que deixa de pagar despesas de condomínio. E, por isso, tem os nossos parabéns aqui pelo voto divergente.

De maneira que, concluindo, eu peço o provimento do recurso para que o imóvel, que for objeto de penhora e constrição em Primeiro Grau, seja mantida essa constrição e que os embargos de terceiros sejam rejeitados.

É o que continha, Senhor Presidente.

*

O SR. DESEMBARGADOR CARLOS SIMÕES FONSECA (PRESIDENTE):-

Concedo a palavra ao eminente Desembargador Jorge Henrique Valle dos Santos que pediu vista dos autos na última sessão.

*

V O T O

(PEDIDO DE VISTA)

O SR. DESEMBARGADOR JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS:-

Eminentes Desembargadores,

Trata-se de recurso de apelação cível interposto pelo CONDOMINIO EDIFICIO TOSCANELLI em face de sentença proferida em EMBARGOS DE TERCEIROS opostos por DALMO SOARES LORA FILHO, cujo
decisum
determinou o cancelamento da penhora e a revogação dos demais atos expropriatórios sobre o apartamento 201, do Ed. Toscanelli (Matrícula nº 98858, Livro nº 2, Cartório do 1º Ofício da 1ª Zona o Juízo de Vila Velha da Comarca da Capital).

Iniciado o julgamento, o Eminente Relator, Desembargador SÉRGIO RICARDO DE SOUZA, deu parcial provimento à irresignação, apenas para retificar o valor da causa para em R$ 249.007,63 (duzentos e quarenta e nove mil, sete reais e sessenta e três centavos).

Em sua manifestação, votou por manter a sentença em seus demais termos, “
uma vez que a certidão vintenária da matrícula (mãe) do imóvel onde foi construído o Edifício Toscanelli (ID 5647533, pag. 4/6 dos autos do cumprimento de sentença) emitida pelo Cartório de Registro Geral de Imóveis de Vila Velha aponta o registro de doação do terreno de DALMO SOARES LORA para DALMO SOARES LORA
FILHO
, com reserva de usufruto vitalício, em data de 17 de setembro de 1984. (...) Por essa razão, o fato de DALMO SOARES LORA
FILHO
ter o domínio do bem, ainda que em regime de nua propriedade, e não ter participado como parte na ação de cobrança, em litisconsórcio passivo com seu pai DALMO SOARES LORA, o usufrutuário, impede a penhora judicial do imóvel.
”

Referido posicionamento restou acompanhado pela Eminente Desembargadora DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA.

Por sua vez, o Eminente Desembargador CARLOS SIMÕES FONSECA inaugurou divergência por depreender que, “
em que pese o nu-proprietário tratar-se de DALMO SOARES LORA
FILHO
, terceiro estranho à lide, e DALMO SOARES LORA, parte executada nos autos, tratar-se apenas de usufrutuário do bem, não se pode olvidar que os valores cobrados na origem se referem a débitos condominiais, que, como cediço, se constituem em obrigações propter rem, ou seja, do próprio bem ou em virtude do próprio bem, acompanhando, pois, o imóvel, independente do titular de sua propriedade. Em sendo assim, tem-se que o imóvel do qual se origina a despesa condominial passa a constituir garantia do pagamento da própria dívida, podendo, consequentemente, ser objeto de penhora ainda que seu proprietário não tenha participado do processo formação do título judicial que embasa a execução.
”

Com efeito, em virtude da natureza jurídica das despesas condominiais, classificadas como obrigações
propter

rem
, de acordo com o artigo 1.345, do Código Civil, é por elas responsável aquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária,
ou
, ainda, que afigure como titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo ou a fruição, exigindo-se, para tanto, a existência de relação jurídica de direito material deste com o Condomínio.

Firme nessa premissa, é firme a jurisprudência do e. Superior Tribunal de Justiça no sentido de que, “
Em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem
e partindo-se da premissa de que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida,
o proprietário do imóvel pode ter seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo.
Súmula 568/STJ
” (
STJ
; AgInt no REsp n. 2.006.920/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe de
29/3/2023
).

Repise-se: “
Em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem, em razão do que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida,
o proprietário do imóvel pode ter seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença,
ainda que não tenha participado da fase de conhecimento
” (
STJ
; AgInt no REsp 1851742/PR, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 29/6/2020, DJe 1/7/2020).

Em caso análogo ao presente, manifestou-se o Tribunal da Cidadania, ressalvando, ademais, a possibilidade de o proprietário que não participou da fase de conhecimento exercer o direito de regresso perante o devedor que constou no título executivo,
in verbis
:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - EMBARGOS DE TERCEIRO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA EMBARGANTE. 1. Consoante entendimento desta Corte Superior,
a dívida condominial tem natureza de obrigação propter rem, podendo, pois, ser demandada de quem exerce a relação jurídica de direito material com a coisa, o que permite a penhora do imóvel mesmo que o proprietário não tenha participado da fase de conhecimento e não conste no título executivo,
resguardado o eventual direito de regresso.
Incidência da Súmula 83 do STJ. 2. Agravo interno desprovido. (
STJ
; AgInt no REsp n. 2.042.276/PR, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 11/12/2023, DJe de 15/12/2023.)

Confira-se, ainda: AgInt no AREsp n. 1.915.490/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 26/2/2024, DJe de
28/2/2024
; AgInt no AREsp n. 2.360.792/PR, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 18/12/2023, DJe de
20/12/2023
; AgInt no REsp n. 1.907.738/PR, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 27/11/2023, DJe de
30/11/2023
; AgInt no AREsp n. 1.761.736/PR, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 2/10/2023, DJe de
6/10/2023
; etc.

Posto isto,

data maxima venia
,
acompanho na íntegra a divergência capitaneada pelo Eminente Desembargador
CARLOS SIMÕES FONSECA,
para DAR PROVIMENTO ao apelo e REFORMAR a sentença recorrida,
com o fito de
REJEITAR os Embargos de Terceiro, mantendo os atos expropriatórios realizados sobre o apartamento nº201 do Edifício Toscanelli (Matrícula nº 98858, Livro nº 2, Cartório do 1º Ofício da 1ª Zona o Juízo de Vila Velha da Comarca da Capital) e retificar o valor da causa, fixando-o em R$249.007,63 (duzentos e quarenta e nove mil e sete reais e sessenta e três centavos).

É como voto.

*

O SR. DESEMBARGADOR CARLOS SIMÕES FONSECA (PRESIDENTE):-

A Desembargadora Débora Maria Ambos Corrêa da Silva quer se manifestar?

*

REFORMULAÇÃO DE VOTO

A SR.ª DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:-

Revi os autos e analisei com bastante cautela. Reformulo meu voto para acompanhar o voto do eminente Carlos Simões Fonseca.

*

O SR. DESEMBARGADOR CARLOS SIMÕES FONSECA (PRESIDENTE):-

Como vota o eminente Desembargador Fábio Brasil Nery?

*

V O T O

O SR. DESEMBARGADOR FÁBIO BRASIL NERY:-

Eminente Presidente, também tive a oportunidade de proceder ao estudo da matéria, inclusive em memoriais que me foram apresentados pelo doutor Ricardo, e eu também estou na linha do voto de Vossa Excelência, no sentido de dar provimento ao recurso, inclusive no que tange a questão do valor da causa e a consequente inversão dos ônus sucumbenciais. Obrigação propter rem, as cotas condominiais incidem efetivamente sobre o imóvel e não há necessidade do nu-proprietário ter participado da ação de conhecimento para que a constrição recaia sobre esse imóvel.

Reitero que acompanho o voto de divergência para dar provimento ao recurso.

*

O SR. DESEMBARGADOR CARLOS SIMÕES FONSECA (PRESIDENTE):-

Consulto o eminente Relator se mantém o seu voto.

*

O SR. DESEMBARGADOR SÉRGIO RICARDO DE SOUZA (RELATOR):-

Senhor Presidente, mantenho meu voto. Mas, homenageando aqueles que votaram divergente, porque apesar de juridicamente eu não concordar, o mérito da questão no aspecto de justiça, os votos vencedores, eu aplaudo.

*

jrp*

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

VOTO VISTA –
INAUGURA DIVERGÊNCIA

Eminentes Desembargadores, na sessão de 27/02/24 pedi vista dos autos após ouvir atentamente os votos do em. Relator Des. Sérgio Ricardo de Souza e da em. Desª. Débora Maria Ambos Corrêa da Silva.

Rememoro que o presente feito trata-se de Apelação interposta pelo CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO TOSCANELLI em face da sentença de Id 5647759, por meio da qual o juízo da 2ª Vara Cível de Vila Velha acolheu os Embargos de Terceiro opostos por DALMO SOARES LORA FILHO no cumprimento de sentença oriunda da “ação de cobrança” movida pelo condomínio recorrente em face de DALMO SOARES LORA e determinou o cancelamento da penhora e a revogação dos demais atos expropriatórios sobre o Apartamento nº201 do Ed. Toscanelli.

O em. Relator Des. Sérgio Ricardo de Souza proferiu voto para conferir parcial provimento ao apelo, apenas para retificar o valor da causa, fixando-o em R$249.007,63 (duzentos e quarenta e nove mil e sete reais e sessenta e três centavos), mantendo a sentença em seus demais termos.

A em. Desª. Débora Maria Ambos Corrêa da Silva, por sua vez, proferiu voto em idêntico sentido, acompanhando o em. Relator.

Pois bem. Após a detida análise dos autos, bem como dos votos dos em. pares que me antecederam e da sustentação oral do ilustre advogado Dr. Ricardo Tadeu Rizzo Bicalho, rogo vênia para inaugurar divergência. Explico.

De início, importa pontuar que, na origem, ao final do processo de conhecimento, DALMO SOARES LORA foi condenado ao pagamento de despesas condominiais vencidas entre dezembro/2005 e setembro/2007 e inadimplidas.

Em cumprimento de sentença, promoveu-se a penhora do apartamento nº201 do Edifício Toscanelli, fato esse que ensejou a oposição dos Embargos de Terceiro pelo ora apelado DALMO SOARES LORA FILHO, nu-proprietário do imóvel.

Foi então esclarecido, restando fato incontroverso nos autos, que no ano de 1984, DALMO SOARES LORA, doou, com reserva de usufruto vitalício, o terreno onde viria a ser construído o edifício ao seu filho DALMO SOARES LORA FILHO, ora apelado, consoante certidão vintenária da matrícula mãe do imóvel emitida pelo Cartório de Registro Geral de Imóveis de Vila Velha (Id 5647533).

Posteriormente, o contrato de incorporação imobiliária do Ed. Toscanelli, realizado entre o apelado e a construtora, assim estabeleceu (Id 5647533):

Cláusula Quinta: Que o preço atribuído ao terreno será pago ao PROPRIETÁRIO, com USUFRUTO para seus pais, sob forma de permuta, da seguinte forma: apartamentos 201; 1101; 1102; 1201 e 1202, com as correspondentes frações ideais do terreno e 03 (três) vaga de garagem por apartamento.

Comprova, ainda, a Certidão de Ônus específica do apartamento nº201 – objeto da penhora – a propriedade e o usufruto vitalício (Id 5647502).

Nada obstante, em que pese o nu-proprietário tratar-se de DALMO SOARES LORA FILHO, terceiro estranho à lide, e DALMO SOARES LORA, parte executada nos autos, tratar-se apenas de usufrutuário do bem, não se pode olvidar que os valores cobrados na origem se referem a débitos condominiais, que, como cediço, se constituem em obrigações
propter rem,
ou seja, do próprio bem ou em virtude do próprio bem, acompanhando, pois, o imóvel, independente do titular de sua propriedade.

Em sendo assim, tem-se que o imóvel do qual se origina a despesa condominial passa a constituir garantia do pagamento da própria dívida, podendo, consequentemente, ser objeto de penhora ainda que seu proprietário não tenha participado do processo formação do título judicial que embasa a execução.

Nesse sentido é o entendimento já sedimentado do c. Superior Tribunal de Justiça, como se pode observar dos seguintes arestos que ora transcrevo, a título de ilustração:

AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL.
EMBARGOS DE TERCEIROS. COBRANÇA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. RETOMADA DO BEM PELA PROMITENTE VENDEDORA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PENHORA VÁLIDA.
SÚMULA 83/STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO.

1. “Em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem, em razão do que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode ter seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, ainda que não tenha participado da fase de conhecimento”
(AgInt no REsp 1851742/PR, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 29/6/2020, DJe 1/7/2020).

2. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ. 2020/0312324-9. AgInt no RECURSO ESPECIAL Nº 1907738/PR. Órgão Julgador: Quarta Turma. Relatora: Ministra Maria Isabel Galloti. Data de Julgamento: 27/11/23. Data de Publicação: 30/11/23). (grifo nosso)

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ.
PENHORA DO IMÓVEL GERADOR DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS NO BOJO DE AÇÃO DE COBRANÇA NA QUAL A PROPRIETÁRIA DO BEM NÃO FIGUROU COMO PARTE. POSSIBILIDADE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM.
HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. MAJORAÇÃO.

1. Embargos de terceiro opostos em 28/04/2014. Recurso especial interposto em 17/05/2016 e concluso ao gabinete em 24/07/2017. Julgamento: CPC/2015.

2. O propósito recursal consiste em definir se a proprietária do imóvel gerador dos débitos condominiais pode ter o seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo, uma vez que tramitou apenas em face de seu ex-companheiro.

3. A ausência de decisão do Tribunal de origem acerca da questão suscitada pela recorrente – in casu, a preclusão – impede o conhecimento do recurso especial quanto ao tema, pois não satisfeito o requisito do prequestionamento. Aplicação da Súmula 211/STJ.

4. Segundo o reiterado entendimento deste Superior Tribunal de Justiça, a obrigação de pagamento das despesas condominiais é de natureza propter rem, ou seja, é obrigação “própria da coisa”, ou, ainda, assumida “por causa da coisa”. Por isso, a pessoa do devedor se individualiza exclusivamente pela titularidade do direito real, desvinculada de qualquer manifestação da vontade do sujeito.

5. Em havendo mais de um proprietário do imóvel, como ordinariamente ocorre entre cônjuges ou companheiros, a responsabilidade pelo adimplemento das cotas condominiais é solidária, o que, todavia, não implica a existência de litisconsórcio necessário entre os co-proprietários, podendo o condomínio demandar contra qualquer um deles ou contra todos em conjunto, conforme melhor lhe aprouver. Precedente.

6. Hipótese dos autos em que, à época da fase de conhecimento, o imóvel encontrava-se registrado em nome dos dois companheiros, mostrando-se válido e eficaz, portanto, o acordo firmado pelo ex-companheiro da recorrente com o condomínio.

7. Descumprido o acordo e retomada a ação, e em não sendo efetuado o pagamento do débito, é viável a penhora do imóvel gerador das despesas, ainda que, nesse novo momento processual, esteja ele registrado apenas em nome da recorrente, que não participou da fase de conhecimento. 8. Sob o enfoque do direito material, aplica-se a regra do art. 1.345 do CC/02, segundo o qual “o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multa e juros moratórios”. Por outro lado, no plano processual, a penhora do imóvel e a inclusão da proprietária no polo passivo da lide é viável ante o disposto no art. 109, § 3º, do CPC/15, no sentido de que os efeitos da sentença proferida entre as partes originárias se estendem ao adquirente ou cessionário.

9. Ademais, a solução da controvérsia perpassa pelo princípio da instrumentalidade das formas, aliado ao princípio da efetividade do processo, no sentido de se utilizar a técnica processual não como um entrave, mas como um instrumento para a realização do direito material. Afinal, se o débito condominial possui caráter ambulatório, não faz sentido impedir que, no âmbito processual, o proprietário possa figurar no polo passivo do cumprimento de sentença.

10. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido, com majoração de honorários advocatícios (STJ. 2017/0163137-0. Recurso Especial nº1.683.419/RJ. Órgão Julgador: Terceira Turma. Relatora: Ministra Nancy Andrighi. Data de Julgamento: 20/02/20. Data de Publicação: 26/02/20). (grifo nosso)

Assim sendo, imperiosa se faz a reforma da sentença recorrida a fim de que, rejeitados os Embargos, seja mantida a penhora realizada sobre o imóvel.

Por fim, com relação ao pedido de retificação do valor da causa, tem-se que, para além de correta, ambas as partes concordam com a sua alteração, a fim de que seja fixada de acordo com o valor do bem objeto da penhora sem, contudo, exceder o montante do crédito perseguido no cumprimento de sentença.

Ante o exposto, rogando vênia ao em. Des. Relator, inauguro divergência para
DAR PROVIMENTO
ao apelo e
REFORMAR
a sentença recorrida para: I)
REJEITAR
os Embargos de Terceiro (Id 5647492), mantendo os atos expropriatórios realizados sobre o apartamento nº201 do Edifício Toscanelli (Matrícula nº 98858, Livro nº 2, Cartório do 1º Ofício da 1ª Zona o Juízo de Vila Velha da Comarca da Capital) e II) retificar o valor da causa, fixando-o em R$249.007,63 (duzentos e quarenta e nove mil e sete reais e sessenta e três centavos).

Invertida a sucumbência, deverá o embargante, ora apelado, arcar com as custas e honorários advocatícios já fixados na origem.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

VOTO

Conforme relatado,
t
rata-se de
recurso de
Apelação Cível interposta
pelo
CONDOMÍNIO
DO
EDIFÍCIO TOSCANELLI
em virtude da sentença proferida
no ID 5647759

n
os autos
dos embargos de terceiros opostos por
DALMO SOARES LORA FILHO
no cumprimento de sentença
oriundo da ação de cobrança movida pelo condomínio recorrente em face de
DALMO SOARES LORA
,
que acolheu os embargos e determinou o cancelamento da penhora e a revogação dos demais atos expropriatórios sobre Apartamento nº 201 do Ed. Toscanelli (Matrícula nº 98858, Livro nº 2, Cartório do 1º Ofício da 1ª Zona o Juízo de Vila Velha da Comarca da Capital).

Em razões recursais de ID 5647761, a apelante aduz, em síntese, que: (i) é legítima a penhora de bem de titularidade do usufrutuário de imóvel devedor de cotas condominiais; (ii) é desnecessário o nu-proprietário integrar o processo de conhecimento para legitimar a penhora da coisa em execução das taxas condominiais de imóvel de sua nua propriedade; (iii) a despesa condominial possui natureza
propter rem
; (iv) “o valor da causa dos Embargos de Terceiro deve corresponder ao valor do bem objeto do pedido, contudo, sem exceder ao crédito perseguido na execução”.

Diante disso, pede a reforma da sentença para: “(i) rejeitar os Embargos de Terceiro e manter a penhora realizada na execução em apenso que incidiu sobre Apt. 201 do Ed. Toscanelli; (ii) determinar a correção do valor atribuído à causa nos Embargos de Terceiro para estabelecer como tal a quantia de R$249.007,63 (duzentos e quarenta e nove reais, sessenta e três centavos), que corresponde ao valor da execução”.

O apelado apresentou suas contrarrazões, pugnando pela manutenção da sentença.

Pois bem.
Na origem, a título de esclarecimentos, a
sentença na ação de cognição
julgou
procedentes os pedidos formulados na petição inicial, condenando
DALMO SOARES LORA
ao pagamento do montante gerado pelas
despesas
condominiais
inadimplidas
, vencidas no período de
dezembro de 2005 a setembro de 2007
,
acrescidas de juros e correção monetária, bem como ao pagamento de custas e honorários sucumbenciais em 15% do valor total da condenação.

N
a inicial do cumprimento de sentença, assim está descrita a dívida principal:

1 - Valor dos condomínio em mora do Aptº 201: R$35.465,51
(trinta e cinco mil, quatrocentos e sessenta e cinco reais, cinquenta e um centavos);

2 - Valor dos condomínio em mora do Aptº 1101: R$8. 127,35
(oito mil, cento e vinte e sete reais, trinta e cinco centavos),

3 - Valor dos condomínio em mora do Aptº 1102: RS7 836,59
(sete mil, oitocentos e trinta e seis reis, cinquenta e nove centavos),

4 - Valor dos condomínio em mora do Apt° 1201: R$32 033,18
(trinta e dois mil, trinta e três reais, dezoito centavos);

5 - Valor dos condomínio em mora do Aptº 1202: R$35.716,12
(trinta e cinco mil, setecentos e dezesseis reais, doze centavos).

Dito isso, p
reenchidos os requisitos de admissibilidade passo a analisar o mérito do presente apelo.

A
pós detida análise dos autos, entendo que deve ser
mantida
a sentença de origem, uma vez que
a certidão vintenária
da matrícula (mãe) do
imóvel onde foi construído o Edifício Toscanelli (ID 5647533,
pag. 4/6 dos autos do cumprimento de sentença
)
emitida pelo Cartório de Registro Geral de Imóveis de Vila Velha aponta o registro de doação do terreno de
DALMO SOARES LORA
para
DALMO SOARES LORA
FILHO,
com reserva de usufruto vitalício, em data de 17 de setembro de 1984.

A partir desse fato jurídico, observa-se que o contrato de incorporação imobiliária do Edifício Toscaneli fora realizado entre a pessoa de
DALMO SOARES LORA
FILHO
,
menor impúbere à época (representado por seu pai), e a construtora Gerhardt Engenharia Ltda, conforme ID
5647533,
pag. 11/14 dos autos do cumprimento de sentença).

Nesse negócio jurídico, a cláusula 5ª do contrato assim previu:

“
Que o preço assim atribuído ao terreno será pago ao PROPRIETÁRIO, com USUFRUTO para seus pais sob a forma de permuta, da seguinte forma: apartamentos 201; 1101; 1102,
1201,
1202, com as correspondentes frações ideais do terreno e 03 (três) vagas de garagens por apartamento.”

E dessa forma se deu o registro de cada apartamento
permutado
, após a edificação do Prédio e a instituição do condomínio perante o Cartório de Registro Geral de Imóveis, constando
DALMO SOARES LORA
FILHO
como nu-proprietário
dos apartamentos 201, 1101, 1102, 1201
e
1202 do
Edifício Toscaneli,
conforme certidão de ID 5647502.

Por essa razão, o fato de
DALMO SOARES LORA FILHO
ter o domínio do bem, ainda que em regime de nua propriedade, e não ter participado como parte na ação de cobrança, em litisconsórcio passivo com seu pai
DALMO SOARES LORA
, o usufrutuário, impede a penhora judicial do bem imóvel.

O apelado não participou do contraditório que se estabeleceu na demanda de cobrança, não havendo, contra si, título executivo capaz de autorizar a prática de atos de execução forçada sobre imóvel sobre o qual sempre teve o domínio. Conforme regra prevista no art. 506 do Código de Processo Civil – que repete, neste particular, o que previa o art. 472 do Código de 1973 –, a coisa julgada não pode prejudicar terceiros.

Por essa razão, ainda que as dívidas de condomínio sejam consideradas obrigações
propter rem,
não se torna legítima a penhora realizada sobre imóvel do apelado, nu-proprietário do bem, que não participou do processo que deu origem ao título que lastreia o cumprimento de sentença.

A esse respeito, assim prevê o art. 513, § 5º do Código de Processo Civil: “O cumprimento da sentença não poderá ser promovido em face do fiador, do coobrigado ou do corresponsável que não tiver participado da fase de conhecimento”.

Nesse sentido também a jurisprudência do c. Superior Tribunal de Justiça:

“
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - EMBARGOS DE TERCEIRO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DO EMBARGADO. 1.
A natureza propter rem da obrigação de pagar cota de condomínio não autoriza a execução de título judicial em face de coproprietário que, sem o exercício do contraditório na fase de conhecimento, não participou da sua constituição. Precedentes.
2. Agravo interno desprovido.” (STJ - AgInt no AREsp: 755303 MG 2015/0185634-5, Relator: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 14/09/2020, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/09/2020)

Destaca-se que a jurisprudência do c. STJ colacionada pelo apelante em razões recursais se distingue do caso dos autos, pois diz respeito a hipóteses em que há alienação posterior do imóvel e em caso de relação locatícia, as quais prescindem da participação do proprietário na ação de cobrança para a realização de penhora do imóvel.

O Recurso Especial nº 1829663/SP diz respeito à penhora de imóvel ocorrida em fase de cumprimento de sentença de processo de cobrança de taxas condominiais movido contra a locatária do imóvel, enquanto o presente caso diz respeito à penhora de imóvel ocorrida em fase de cumprimento de sentença de processo de cobrança de taxas condominiais movido contra o usufrutuário do imóvel. Esta distinção é fundamental porque o locatário não ostenta direito de propriedade sobre o bem, sendo, sua posse, desdobramento da posse exercida indiretamente pelo locador.

Conforme leciona a doutrina, a distinção (
distinguishing
) se caracteriza como forma de afastar a aplicação obrigatória de determinado precedente ao caso em razão de serem constatadas distinções fático-jurídicas entre o caso-precedente e o caso-atual:

"(...) somente será possível afastar-se de um precedente, quando restar superado (overruling que justifica a defeasability do precedente, sua defectibilidade, seu afastamento por superação) ou distinguido (distinguishing, seu afastamento por diferenciação) adequadamente o caso-atual em concreto do caso-precedente. (ZANETI JR., Hermes. O valor vinculante dos precedentes, 3ª ed. Salvador: Juspodivm, 2017. P. 335)

Logo, as distinções verificadas impedem a aplicação da conclusão alcançada no julgado colacionado pelo apelado à presente hipótese.

Assim, sendo
DALMO SOARES LORA FILHO
nu-proprietário do bem imóvel que se almeja penhorar, era imprescindível a sua participação processual quando da constituição do título executivo judicial dos débitos oriundos de despesas condominiais objeto de cumprimento de sentença, com a garantia de ampla defesa e contraditório (CFRB/88, art. 5º, LV).

Registro, por oportuno, que no cumprimento de sentença o exequente, ora apelado, poderá intentar outros tipos de constrições judiciais de bens e valores da pessoa de
DALMO SOARES LORA, inclusive sobre eventuais frutos auferidos sobre os imóveis.

Por fim, quanto ao pedido recursal de retificação do valor da causa dos embargos de terceiros (estipulado pelo Juízo como o valor do imóvel), o próprio apelado concordou com a alteração pleiteada, para que seja arbitrado como o valor da causa o valor do bem objeto do pedido de penhora, contudo, sem exceder ao crédito perseguido no cumprimento de sentença, estipulado em R$ 249.007,63 (duzentos e quarenta e nove mil, sete reais e sessenta e três centavos).

Sendo tal circunstância incontroversa entre as partes e em conformidade com o artigo 292 do CPC, necessária a retificação neste grau recursal.

Diante de todo o exposto,
conheço
do recurso interposto
e

DOU-LHE

PARCIAL
PROVIMENTO
,
apenas para retificar o valor da causa, fixando-o em
R$
249.007,63
(duzentos e quarenta e nove mil, sete reais e sessenta e três centavos),
mantendo a sentença
em seus demais termos
.

É como voto.

DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:

VOTO DE VISTA

Eminentes Pares, em sessão pretérita, após substancioso voto do Desembargador Sérgio Ricardo de Souza, pedi vista dos autos para melhor análise, e ao realizá-la, verifico que comungo do mesmo entendimento esposado, por estar em conformidade com os princípios e regras componentes do ordenamento jurídico em vigor.

Assim, confirmando o posicionamento exarado pelo Ínclito Relator,
CONHEÇO
do recurso de apelação cível interposto por
CONDOMÍNIO EDIFÍCIO TOSCANELLI
e, no tocante ao mérito, e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
, apenas para retificar o valor da causa, fixando-o em R$ 249.007,63 (duzentos e quarenta e nove mil, sete reais e sessenta e três centavos), mantendo a sentença em seus demais termos.

É como voto.