Tribunal: TJES
Processo: 0009500-38.2017.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão julgador: ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Aquisição
Data de julgamento: 2024-11-28

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA – AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA DA PROPRIEDADE – POSSE MANSA, PACÍFICA E ININTERRUPTA – PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS LEGAIS – GRAVAMES INCIDENTES SOBRE O IMÓVEL – IRRELEVÂNCIA – VÍCIOS NOS NEGÓCIOS JURÍDICOS ANTERIORES – INOPONIBILIDADE – PRINCÍPIO DA FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE – RECURSO DESPROVIDO.

1. A usucapião extraordinária, nos termos do art. 1.238, caput, do Código Civil, consubstancia forma originária de aquisição da propriedade, caracterizada pela posse contínua, pacífica e com
animus domini
por prazo superior a quinze anos, independentemente da presença de justo título ou boa-fé, admitindo-se a redução desse interregno para dez anos, desde que comprovada a moradia habitual do possuidor ou a realização de obras ou serviços produtivos no imóvel, conforme previsão do parágrafo único do mesmo dispositivo.

2. O instituto da usucapião não se submete à regularidade dos negócios jurídicos pretéritos relativos ao bem, tampouco se vincula a eventuais gravames ou constrições judiciais que possam recair sobre o imóvel, dada a natureza jurídica originária da aquisição, dissociada de eventual titularidade dominial anterior, conforme reiterada jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. Assim, uma vez preenchidos os requisitos legais, a usucapião confere ao possuidor o domínio pleno, extirpando quaisquer ônus ou restrições preexistentes.

3. No caso
sub examine
,
restou comprovado
o exercício de posse
ad usucapionem
desde o ano de 2004, de forma mansa, pacífica e ininterrupta, c
om exercício de
atividade produtiva no imóvel, o que, além de atender aos requisitos objetivos da prescrição aquisitiva,
inclusive com prazo reduzido
, consagra a função social da posse, princípio basilar consagrado pela Constituição Federal em seu art. 5º, incisos XXII e XXIII.

4. As alegações atinentes à nulidade dos negócios jurídicos originários, além de carecerem de substrato probatório, não se revelam aptos a infirmar o direito autoral, visto que a usucapião, como salientado, constitui forma de aquisição que independe da validade dos negócios jurídicos anteriores.

5. Recurso conhecido e desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0009500-38.2017.8.08.0021

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: JOSE SYDNY RIVA e outros

APELADO: ESMG EMPREENDIMENTOS S/A

RELATOR(A):
ALDARY NUNES JUNIOR

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EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA – AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA DA PROPRIEDADE – POSSE MANSA, PACÍFICA E ININTERRUPTA – PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS LEGAIS – GRAVAMES INCIDENTES SOBRE O IMÓVEL – IRRELEVÂNCIA – VÍCIOS NOS NEGÓCIOS JURÍDICOS ANTERIORES – INOPONIBILIDADE – PRINCÍPIO DA FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE – RECURSO DESPROVIDO.

1. A usucapião extraordinária, nos termos do art. 1.238, caput, do Código Civil, consubstancia forma originária de aquisição da propriedade, caracterizada pela posse contínua, pacífica e com
animus domini
por prazo superior a quinze anos, independentemente da presença de justo título ou boa-fé, admitindo-se a redução desse interregno para dez anos, desde que comprovada a moradia habitual do possuidor ou a realização de obras ou serviços produtivos no imóvel, conforme previsão do parágrafo único do mesmo dispositivo.

2. O instituto da usucapião não se submete à regularidade dos negócios jurídicos pretéritos relativos ao bem, tampouco se vincula a eventuais gravames ou constrições judiciais que possam recair sobre o imóvel, dada a natureza jurídica originária da aquisição, dissociada de eventual titularidade dominial anterior, conforme reiterada jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. Assim, uma vez preenchidos os requisitos legais, a usucapião confere ao possuidor o domínio pleno, extirpando quaisquer ônus ou restrições preexistentes.

3. No caso
sub examine
,
restou comprovado
o exercício de posse
ad usucapionem
desde o ano de 2004, de forma mansa, pacífica e ininterrupta, c
om exercício de
atividade produtiva no imóvel, o que, além de atender aos requisitos objetivos da prescrição aquisitiva,
inclusive com prazo reduzido
, consagra a função social da posse, princípio basilar consagrado pela Constituição Federal em seu art. 5º, incisos XXII e XXIII.

4. As alegações atinentes à nulidade dos negócios jurídicos originários, além de carecerem de substrato probatório, não se revelam aptos a infirmar o direito autoral, visto que a usucapião, como salientado, constitui forma de aquisição que independe da validade dos negócios jurídicos anteriores.

5. Recurso conhecido e desprovido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR

Composição de julgamento: 031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - VANIA MASSAD CAMPOS - Vogal / 010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal
VOTOS VOGAIS
004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - VANIA MASSAD CAMPOS (Vogal)
Acompanhar
010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

Cuidam os presentes autos de "ação de usucapião" ajuizada por ESMG EMPREENDIMENTOS S.A. em desfavor de JOSÉ SYDNY RIVA e MIRIAM BATISTA RIVA, por meio da qual a empresa autora alega a posse contínua, pacífica e com
animus domini
sobre uma área rural de 44,3 hectares, denominada "Granja Parada Neves", situada no Município de Guarapari-ES.

Pela sentença de fls. 553/560, MMº. Juíza de Direito
a quo

julgou procedente o pedido autoral, reconhecendo a usucapião extraordinária da área em favor da requerente, ESMG EMPREENDIMENTOS S.A., e condenando os Apelados ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 20% sobre o valor da causa.

Irresignados, JOSÉ SYDNY RIVA e MIRIAM BATISTA RIVA interpuseram recurso de apelação, no qual alegam, em síntese: (a) a nulidade dos negócios jurídicos que fundamentaram a transferência de posse, sustentando a ocorrência de simulação e agiotagem; (b) a invalidade do contrato de compra e venda celebrado entre as partes, por ausência de comprovação do pagamento; e (c) a impossibilidade de se reconhecer a usucapião sobre imóvel com gravames judiciais.

Conquanto intimada, a Apelada não apresentou contrarrazões recursais.

É, em resumo, o Relatório.

Inclua-se em pauta para julgamento.

Vitória, 01 de Outubro de 2024.

DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

RELATOR

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0009500-38.2017.8.08.0021

APELANTES: JOSÉ SYDNY RIVA E MIRIAM BATISTA RIVA

APELADA: ESMG EMPREENDIMENTOS S.A.

RELATOR: DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

VOTO

Cuidam os presentes autos de "ação de usucapião" ajuizada por ESMG EMPREENDIMENTOS S.A. em desfavor de JOSÉ SYDNY RIVA e MIRIAM BATISTA RIVA, por meio da qual a empresa autora alega a posse contínua, pacífica e com
animus domini
sobre uma área rural de 44,3 hectares, denominada "Granja Parada Neves", situada no Município de Guarapari-ES.

Narra a petição inicial, que a empresa ESMG Empreendimentos S.A. ora Apelada exerce, desde o ano de 2004, a posse de forma contínua, mansa, pacífica e com
animus domini
sobre o imóvel rural objeto dos presentes autos, e aduz que o exercício da referida posse decorre de sucessivos negócios jurídicos firmados com os Apelantes, que culminaram na celebração de contrato de compra e venda no ano de 2004.

Afirma a empresa autora, que desde o ingresso na posse do imóvel, tem investido significativamente no local, implementando benfeitorias e promovendo atividades produtivas, mas, ao tentar formalizar o registro da propriedade na serventia extrajudicial competente, foi impedida ante a pendência de gravames judiciais sobre o bem. Por entender preencher os requisitos legais, ajuizou a presente ação objetivando o reconhecimento da usucapião extraordinária, nos termos do art. 1.238 do Código Civil.

Pela sentença de fls. 553/560, MMº. Juíza de Direito
a quo

julgou procedente o pedido autoral, reconhecendo a usucapião extraordinária da área em favor da requerente, ESMG EMPREENDIMENTOS S.A., e condenando os Apelados ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 20% sobre o valor da causa.

Irresignados, JOSÉ SYDNY RIVA e MIRIAM BATISTA RIVA interpuseram recurso de apelação, no qual alegam, em síntese: (a) a nulidade dos negócios jurídicos que fundamentaram a transferência de posse, sustentando a ocorrência de simulação e agiotagem; (b) a invalidade do contrato de compra e venda celebrado entre as partes, por ausência de comprovação do pagamento; e (c) a impossibilidade de se reconhecer a usucapião sobre imóvel com gravames judiciais.

Pois bem.

Inicialmente, defiro o pedido de gratuidade de justiça formulado pelos Apelantes.

Cinge-se a presente controvérsia à análise da sentença que julgou procedente o pedido de usucapião extraordinária formulado pela empresa ESMG Empreendimentos S.A., reconhecendo-lhe o direito de propriedade sobre a área rural descrita nos autos, situada no município de Guarapari/ES, e determinando o correspondente registro imobiliário.

Inicialmente, cumpre destacar que a usucapião, como instituto do direito civil, cuida-se de forma de aquisição originária da propriedade, que se aperfeiçoa pelo exercício prolongado, contínuo e pacífico da posse sobre determinado bem, cumpridos os requisitos estabelecidos em lei. Trata-se de mecanismo de consolidação de direitos reais que visa garantir a função social da posse e da propriedade, em observância ao que preceitua a Constituição Federal em seu art. 5º, incisos XXII e XXIII.

No caso específico da usucapião extraordinária, prevista no caput do art. 1.238 do Código Civil, a posse do imóvel por quinze anos ininterruptos, sem oposição, e com
animus domini
, permite ao possuidor pleitear judicialmente o reconhecimento da propriedade, independentemente de justo título ou boa-fé. O parágrafo único do referido dispositivo estabelece, ainda, que o prazo de prescrição aquisitiva pode ser reduzido para dez anos quando o possuidor tiver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual ou realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

Conforme brevemente salientado, a pessoa jurídica ora Apelada alicerça sua pretensão na alegação de que, desde o ano de 2004, exerce a posse contínua, mansa e pacífica sobre o imóvel objeto da ação, possuindo-o como se seu fosse, inclusive com a realização de diversas benfeitorias que tornaram o bem produtivo. E aduz que essa posse decorre de sucessivas negociações com os réus, ora Apelantes, que resultaram, inicialmente, na constituição de uma hipoteca e, posteriormente, na lavratura de escritura pública de compra e venda em 2004, embora a titularidade dominial não tenha sido formalizada no Registro de Imóveis devido a gravames judiciais incidentes sobre o bem.

A análise dos autos revela que a sentença de primeiro grau, ao julgar procedente o pedido de usucapião, o fez com base em fundamentação sólida, ancorada na prova documental e testemunhal produzida nos autos, bem como na legislação aplicável ao caso. Com efeito, o arcabouço probatório permite inferir que a Apelada exerceu posse ininterrupta, sem oposição, e com
animus domini
, por mais de dez anos, sobre o imóvel usucapiendo.

Corrobora a afirmação o instrumento particular de compra e venda firmado em 2004 (fls. 117/120), convolado em escritura pública de compra e venda de fls. 123/125, pela qual os outorgantes-vendedores, ora Apelantes, outorgaram e transferiram oficialmente em 26.05.2004, a posse direta da área em favor da empresa autora, além de darem plena, rasa e geral quitação do preço.

A referida prova é reforçada pelo exame dos comprovantes de pagamento de tributos incidentes sobre o imóvel, notadamente o de imposto de transmissão junto à Prefeitura de Guarapari (ITBI – fls. 101/104), que remontam ao ano de 2004.

Ademais, o conjunto probatório aponta, que o imóvel vem sendo utilizado pela Apelada para atividades produtivas, como a criação de gado e a produção de leite, conforme assentado pelos depoimentos prestados em audiência (fls. 509/511), corroborados pelo contrato de parceria agrícola firmado, em 2004, com a pessoa de Magno Alexandre Feres Barbosa, demonstrando que a Apelada tem mantido o bem como sua propriedade exclusiva, dando-lhe destinação produtiva, como a criação de gado e a produção de leite, o que confere aplicação prática ao princípio da função social da propriedade, o que também permite a redução do prazo de usucapião extraordinária para dez anos, nos termos do parágrafo único do art. 1.238 do Código Civil.

Impende registrar, ademais, que tanto em sede de contestação como em sua peça recursal, os Apelantes não se insurgem quanto à pretensão autoral alicerçada na posse
ad usucapionem
exercida pela Apelada, limitando-se a impugnar a validade dos negócios jurídicos que fundamentaram a transferência da posse e propriedade.

Neste particular, alegam os Apelantes, em suma, que os negócios jurídicos firmados com a empresa autora teriam sido maculados por vícios de consentimento, especialmente simulação e pacto comissório, o que impediria a aquisição da propriedade pela via da usucapião.

No entanto, conforme bem delineado pela sentença recorrida, tais alegações não merecem acolhimento.

Conforme salientado, a usucapião consiste em forma originária de aquisição da propriedade, afigurando-se irrelevantes eventuais vícios ou gravames que possam recair sobre o título de propriedade anterior, desde que preenchidos os requisitos legais para a prescrição aquisitiva. Ou seja, a usucapião não está subordinada à regularidade dos negócios jurídicos anteriores que envolvam o bem, mas sim ao cumprimento dos requisitos previstos em lei para a aquisição do domínio pela posse prolongada e qualificada.

Sobre o tema já decidiu o Colendo Superior Tribunal de Justiça:

“RECURSO ESPECIAL. CIVIL. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA DA PROPRIEDADE. EFEITO LIBERATÓRIO. PENHORA. DÉBITO CONDOMINIAL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. NÃO SUBSISTÊNCIA.

1- Recurso especial interposto em 24/5/2022 e concluso ao gabinete em 14/12/2022.

2- O propósito recursal consiste em dizer se a aquisição originária da propriedade pela usucapião prevalece sobre o caráter "propter rem" do débito condominial de modo a autorizar a desconstituição de penhora incidente sobre o bem.

3- Em virtude dos efeitos ex tunc do reconhecimento judicial ou extrajudicial da usucapião, a titularidade do bem é concebida ao possuidor desde o momento em que satisfeitos todos os requisitos para a aquisição originária da propriedade.

4- A usucapião insere-se no rol dos modos originários de aquisição de propriedade, pois não há conexão entre o direito de propriedade que dela surge e o direito de propriedade antecedente.

5- Em razão do efeito liberatório, se a propriedade anterior se extingue pela usucapião, tudo o que gravava o bem - e lhe era acessório - também se extinguirá. Precedentes.

6- Não subsiste eventual penhora incidente sobre o bem objeto de usucapião, pois, extinguindo-se o direito de propriedade ao qual o gravame estava atrelado, não há como prevalecer os ônus que pendiam sobre o bem, ainda que destinados a garantir débito de natureza "propter rem".

7- Na hipótese dos autos, não merece reforma o acórdão recorrido, pois, revelando-se inconteste a consumação da usucapião, extinguiu-se o direito de propriedade anterior e, juntamente com ele, a penhora outrora realizada no âmbito da execução, em virtude da natureza originária da aquisição da propriedade, sendo certo, ainda, que os débitos condominiais executados são anteriores à própria posse dos embargantes.

8- Recurso especial não provido.

(REsp n. 2.051.106/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 24/10/2023, DJe de 23/11/2023.)

“ADMINISTRATIVO. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIO. IMÓVEL OBJETO PENHORA EM FAVOR DA UNIÃO. ATENDIDO O REQUISITO DO JUSTO TÍTULO. INDUZ A BOA-FÉ

DO ADQUIRENTE. SÚMULA n. 308 DESTA CORTE. AUSÊNCIA DE OPOSIÇÃO JUDICIAL À POSSE DA AUTORA USUCAPIENTE.

I - Consoante o decidido pelo Plenário desta Corte na sessão realizada em 09.03.2016, o regime recursal será determinado pela data da publicação do provimento jurisdicional impugnado. Assim sendo, in casu, aplica-se o Código de Processo Civil de 1973.

II - A usucapião tem assento constitucional (art. 183 da Constituição da República) e se afirma como instrumento de realização da função social da propriedade, de modo a prestigiar aquele que confere uma destinação socialmente adequada ao bem.

III - Se o título de propriedade anterior se extingue, tudo o que gravava o imóvel - e lhe era acessório - também extinguir-se-á.

IV - A usucapião é forma de aquisição originária da propriedade, de modo que não permanecem os ônus que gravavam o imóvel antes da sua declaração.

V - Recurso Especial improvido.

(REsp n. 1.545.457/SC, relatora Ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, julgado em 27/2/2018, DJe de 9/5/2018.)

Ainda que assim não fosse, e apenas
ad argumentandum tantum
, impende registrar que a alegação de simulação, por parte dos réus, carece de provas robustas. A presunção de validade dos atos jurídicos formalizados em escritura pública, nos quais os réus conferiram plena quitação ao preço do imóvel, não foi infirmada por qualquer elemento de prova capaz de demonstrar a existência de má-fé ou vício de consentimento.

Há de se considerar, ademais, que a quitação constante na escritura pública, aliada à ausência de prova em sentido contrário, gera a presunção
juris tantum
de pagamento, conforme entendimento consolidado na jurisprudência pátria.

Neste particular, já decidiu o Colendo Superior Tribunal de Justiça que “
a jurisprudência desta Corte Superior se firmou no sentido de que "a quitação contida em documento lavrado em notas de tabelião - fato-base - permite supor que houve o pagamento - fato presumido -, porque isso é o que ordinariamente acontece (presunção legal)" (REsp 1438432/GO, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 22/04/2014, DJe 19/05/2014)
” (AgInt no AREsp n. 1.174.175/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 6/3/2018, DJe de 13/3/2018.)

Nesse sentido, o ônus da prova, que recai sobre os réus, nos termos do art. 373, II, do Código de Processo Civil, não foi cumprido, restando incólumes os atos negociais que antecederam a posse da autora.

Saliente-se, por fim, que não há qualquer registro de que os Apelantes tenham, ao longo de todos estes anos, insurgido-se judicial ou extrajudicialmente contra a validade dos referidos negócios jurídicos entabulados com a Apelada ou mesmo apresentado resistência à posse exercida por esta sobre o imóvel. Apenas quando integraram o polo passivo da presente ação de usucapião, suscitaram as teses defensivas aqui delineadas.

Em conclusão, restando comprovado que a Apelada exerce a posse contínua, pacífica e com
animus domini
há mais de dez anos, e considerando que o imóvel vem sendo utilizado de forma produtiva, confere-se a ela o direito de ver reconhecida a usucapião extraordinária, com a consequente aquisição da propriedade, independentemente dos gravames judiciais incidentes.

Diante do exposto, conheço do recurso e lhe nego provimento.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Sessão de 04 a 08.11.2024

Voto: Acompanho o relator.

Vogal: Desembargadora Janete Vargas Simões