Tribunal: TJES
Processo: 5019042-44.2021.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão julgador: DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão / Resolução; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2024-12-09

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. FORTUITO INTERNO NÃO CARACTERIZADO. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DANO MORAL E LUCROS CESSANTES DEVIDOS. TERMO INICIAL DOS JUROS MORATÓRIOS. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta por LORENGE CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA e THE PLACE SPE 136 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA contra sentença proferida pela 10ª Vara Cível de Vitória/ES, que julgou procedente o pedido de DEMÓCRITO ALBERTO JULIANO ROSA PEREIRA e JAQUELINE LOPES SALLES em ação de rescisão contratual, condenando os réus à restituição dos valores pagos pela compra de imóvel, ao pagamento de lucros cessantes, dano moral e multa por inadimplência.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há quatro questões em discussão: (i) verificar se o atraso na entrega do imóvel decorre de fortuito interno ou externo; (ii) estabelecer se é devida a devolução integral dos valores pagos pelos autores; (iii) definir a pertinência da condenação em lucros cessantes e danos morais; (iv) determinar o termo inicial para a incidência dos juros moratórios.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O atraso na entrega da obra não se justifica por fato fortuito ou força maior, pois a declaração de inconstitucionalidade do Plano Diretor Urbano (PDU) de Vila Velha/ES era previsível (fortuito interno), não afastando a responsabilidade da construtora.

4. Nos termos da Súmula 543 do STJ, sendo constatada a culpa exclusiva da construtora pelo inadimplemento, a devolução das parcelas pagas deve ser integral e imediata.

5. Os lucros cessantes são presumidos, conforme entendimento pacificado do STJ, quando o atraso na entrega do imóvel ocorre por culpa do promitente vendedor.

6. O dano moral está configurado pela frustração da legítima expectativa da parte autora, ultrapassando o mero aborrecimento, sendo devida a indenização arbitrada em R$ 10.000,00.

7. O termo inicial para incidência dos juros moratórios deve ser ajustado para a data da citação, em consonância com o entendimento do STJ, quando a rescisão é devida à culpa do vendedor.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso parcialmente conhecido e provido em parte, apenas para ajustar o termo inicial dos juros de mora.

Tese de julgamento
:

1. O atraso na entrega de imóvel por alterações em plano urbanístico constitui fortuito interno e não exime o promitente vendedor de sua responsabilidade.

2. Em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor, é devida a devolução integral das parcelas pagas.

3. O dano moral em caso de frustração de expectativa de entrega de imóvel é caracterizado pela violação do princípio da boa-fé objetiva.

4. Os lucros cessantes são devidos em virtude do atraso na entrega de imóvel, independentemente de demonstração de prejuízo específico.

5. Os juros de mora incidem a partir da citação quando a rescisão contratual se dá por culpa do vendedor.

Dispositivos relevantes citados
: Código Civil, arts. 186, 402, 422, 475; CPC/2015, art. 373; Súmula 543-STJ.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp n. 1.856.866/GO, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª T., DJ 03/11/2021; TJES, Apelação Cível n.º 035180075943, Rel. Des. Annibal de Rezende Lima, 1ª Câmara Cível, DJ 30/11/2020.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5019042-44.2021.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: LORENGE CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA e outros

APELADO: DEMOCRITO ALBERTO JULIANO ROSA PEREIRA e outros

RELATOR(A): DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA

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EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. FORTUITO INTERNO NÃO CARACTERIZADO. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DANO MORAL E LUCROS CESSANTES DEVIDOS. TERMO INICIAL DOS JUROS MORATÓRIOS. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta por LORENGE CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA e THE PLACE SPE 136 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA contra sentença proferida pela 10ª Vara Cível de Vitória/ES, que julgou procedente o pedido de DEMÓCRITO ALBERTO JULIANO ROSA PEREIRA e JAQUELINE LOPES SALLES em ação de rescisão contratual, condenando os réus à restituição dos valores pagos pela compra de imóvel, ao pagamento de lucros cessantes, dano moral e multa por inadimplência.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há quatro questões em discussão: (i) verificar se o atraso na entrega do imóvel decorre de fortuito interno ou externo; (ii) estabelecer se é devida a devolução integral dos valores pagos pelos autores; (iii) definir a pertinência da condenação em lucros cessantes e danos morais; (iv) determinar o termo inicial para a incidência dos juros moratórios.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O atraso na entrega da obra não se justifica por fato fortuito ou força maior, pois a declaração de inconstitucionalidade do Plano Diretor Urbano (PDU) de Vila Velha/ES era previsível (fortuito interno), não afastando a responsabilidade da construtora.

4. Nos termos da Súmula 543 do STJ, sendo constatada a culpa exclusiva da construtora pelo inadimplemento, a devolução das parcelas pagas deve ser integral e imediata.

5. Os lucros cessantes são presumidos, conforme entendimento pacificado do STJ, quando o atraso na entrega do imóvel ocorre por culpa do promitente vendedor.

6. O dano moral está configurado pela frustração da legítima expectativa da parte autora, ultrapassando o mero aborrecimento, sendo devida a indenização arbitrada em R$ 10.000,00.

7. O termo inicial para incidência dos juros moratórios deve ser ajustado para a data da citação, em consonância com o entendimento do STJ, quando a rescisão é devida à culpa do vendedor.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso parcialmente conhecido e provido em parte, apenas para ajustar o termo inicial dos juros de mora.

Tese de julgamento
:

1. O atraso na entrega de imóvel por alterações em plano urbanístico constitui fortuito interno e não exime o promitente vendedor de sua responsabilidade.

2. Em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor, é devida a devolução integral das parcelas pagas.

3. O dano moral em caso de frustração de expectativa de entrega de imóvel é caracterizado pela violação do princípio da boa-fé objetiva.

4. Os lucros cessantes são devidos em virtude do atraso na entrega de imóvel, independentemente de demonstração de prejuízo específico.

5. Os juros de mora incidem a partir da citação quando a rescisão contratual se dá por culpa do vendedor.

Dispositivos relevantes citados
: Código Civil, arts. 186, 402, 422, 475; CPC/2015, art. 373; Súmula 543-STJ.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp n. 1.856.866/GO, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª T., DJ 03/11/2021; TJES, Apelação Cível n.º 035180075943, Rel. Des. Annibal de Rezende Lima, 1ª Câmara Cível, DJ 30/11/2020.

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ACÓRDÃO

À unanimidade, conhecer em parte o recurso, e, nesta parte, dar-lhe parcial provimento, nos termos do voto da Relatora.

Composição de julgamento: 027 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Relator / 005 - Gabinete Des. CARLOS SIMÕES FONSECA - CARLOS SIMOES FONSECA - Vogal / 013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal
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RELATÓRIO

Cuidam os autos de Apelação Cível interposta por
LORENGE CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA
e
THE PLACE SPE 136 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA
com vistas ao reexame de r. sentença prolatada pelo d. juízo da 10ª Vara Cível de Vitória/ES que, nos autos da “Ação Ordinário de Rescisão Contratual c/c Restituição do valor pago e Indenização” ajuizada por
DEMOCRITO ALBERTO JULIANO ROSA PEREIRA
e
JAQUELINE LOPES SALLES
, julgou procedente o pedido formulado na inicial para declarar a rescisão do contrato e condenar os demandados, solidariamente, ao pagamento a título de: (1) restituição da quantia desembolsada pela parte autora na aquisição do imóvel descrito nos autos, no valor de R$ 131.900,00 (cento e trinta e um mil e novecentos reais), acrescido de atualização monetária e juros de mora de 1% (um por cento) a partir de cada desembolso, além de multa de 2% (dois por cento); (2) lucros cessantes a partir da previsão da entrega do empreendimento, no valor mensal de R$ 750,00 (setecentos e cinquenta reais), até a data da devolução integral do valor pago pela aquisição do imóvel; (3) dano moral, no montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais), a ser devidamente atualizado a contar da data da publicação desta sentença.

Em suas razões recursais, a parte Apelante aduz, em síntese, que:
(i)
a alteração do cronograma por motivos alheios à vontade das rés apelantes principais, afinal decorreu de decretação de inconstitucionalidade do PDM de Vila Velha;
(ii)
“em virtude de a rescisão contratual ter se efetivado por culpa exclusiva da recorrida, o termo inicial para incidência dos juros moratórios é a data do trânsito em julgado de eventual decisão condenatória, pois inexiste mora anterior, conforme pacificado pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça”;
(iii)
“NÃO HÁ POSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA COM A INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES”;
(iv)
“não há cabimento de recebimento de multa por atraso na entrega da obra em pedido de rescisão contratual, na medida em que o caráter moratório da multa prevista em contrato é INCOMPATÍVEL com o desfazimento do negócio”;
(v)
“a cláusula 53 foi fixada no contrato para suprir eventuais transtornos suportados pelos apelados em caso de atraso na entrega do empreendimento, sendo certo que, caso ocorresse o atraso, o adquirente seria devidamente compensado com o desconto concedido pela promitente vendedora para quitação do imóvel”;
(vi)
“não há o que se falar em inadimplemento contratual ou atraso na entrega do imóvel, tendo em visto que as apelantes se utilizaram da prorrogação do

prazo de tolerância, devido a caso fortuito, força maior e fato do príncipe, em observância às disposições contratuais”, “não configurando abalo moral passível de indenização”.

Diante de tais argumentos, pugna pela reforma da r. sentença, a fim de que seja reconhecida a rescisão do contrato por vontade exclusiva dos apelados, aplicando, por conseguinte, os cálculos rescisórios em consonância com contrato livremente entabulado entre as partes, especialmente a cláusula 77, afastando-se a multa de 2% (dois por cento) estipulada. Subsidiariamente, na hipótese de manutenção quanto à inaplicabilidade das cláusulas rescisórias, pugna pela aplicação do percentual de retenção em favor das apelantes para, no mínimo, 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos. Outrossim, requer a exclusão da condenação cumulativa imposta, consubstanciada nos lucros cessantes no valor de R$ 750,00 (setecentos e cinquenta reais) mensais e à multa de 2% (dois por cento), ambos em decorrência no suposto atraso na entrega das obras. Por derradeiro, pugna ainda pelo decote da condenação da indenização por danos morais. Subsidiariamente, na hipótese se manter a decisão ora guerreada, requer que seja adequada a fixação dos juros ao que prega a jurisprudência dominante, incidentes apenas após o trânsito em julgado da sentença.

Apesar de terem sido devidamente intimados, os apelados não apresentaram contrarrazões no prazo legal, conforme certidão lançada no Id n. 10481112.

É o relatório.

Inclua-se o feito em pauta para julgamento.

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

VOTO - Preliminar suscitada
ex offício

(Ausência parcial de Interesse Recursal)

Suscito, de ofício, preliminar de não conhecimento de parte do recurso, no tocante à tese recursal pela impossibilidade de cumulação da cláusula penal moratória com a indenização por lucros cessantes, uma vez que não houve condenação da parte ora recorrente ao pagamento de multa prevista em cláusula penal.

Deste modo, forçoso o não conhecimento do recurso neste tocante, ante a ausência de interesse recursal.

Portanto,
NÃO CONHEÇO
do recurso quanto à pretensão recursal fundada na vedação da cumulação da cláusula penal moratória com a indenização por lucros cessantes, considerando que a matéria não foi tratada em sentença e sequer pleiteada pela parte autora.

VOTO - Mérito

Conforme já relatado, cuidam os autos de Apelação Cível interposta por
LORENGE CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA
e
THE PLACE SPE 136 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA
com vistas ao reexame de r. sentença prolatada pelo d. juízo da 10ª Vara Cível de Vitória/ES que, nos autos da “Ação Ordinário de Rescisão Contratual c/c Restituição do valor pago e Indenização” ajuizada por
DEMOCRITO ALBERTO JULIANO ROSA PEREIRA
e
JAQUELINE LOPES SALLES
, julgou procedente o pedido formulado na inicial para declarar a rescisão do contrato e condenar os demandados, solidariamente, ao pagamento a título de: (1) restituição da quantia desembolsada pela parte autora na aquisição do imóvel descrito nos autos, no valor de R$ 131.900,00 (cento e trinta e um mil e novecentos reais), acrescido de atualização monetária e juros de mora de 1% (um por cento) a partir de cada desembolso, além de multa de 2% (dois por cento); (2) lucros cessantes a partir da previsão da entrega do empreendimento, no valor mensal de R$ 750,00 (setecentos e cinquenta reais), até a data da devolução integral do valor pago pela aquisição do imóvel; (3) dano moral, no montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais), a ser devidamente atualizado a contar da data da publicação desta sentença.

Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, conheço do recurso e passo à análise.

Antes, porém, convém tecer algumas considerações acerca da lide.

Na origem,
DEMOCRITO ALBERTO JULIANO ROSA PEREIRA
e
JAQUELINE LOPES SALLES
ajuizaram a “Ação Ordinário de Rescisão Contratual c/c Restituição do valor pago e Indenização” em face de
LORENGE CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA
e
THE PLACE SPE 136 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA,
aduzindo que firmaram instrumento particular de compromisso de compra e venda junto à primeira demandada para a aquisição da unidade 1.020, com 01 vaga de garagem no Edifício “The Place Offices”, medindo 27,68m2 de área privada, no entanto o imóvel objeto do referido contrato nunca lhes foi entregue.

Para tanto, a parte demandante afirmou, em sua exordial, que o prazo para entrega das obras era o mês de junho de 2017. Ocorre que em 28 de julho de 2017 foi encaminhado pela primeira demandada um e-mail informando a necessidade de se realizar adaptações no Edifício “The Place Offices”, razão pela qual o prazo de conclusão das obras foi prorrogado para dezembro de 2017.

Ato contínuo, narrou ainda a parte demandante que, posteriormente, em 18/03/2019, os demandados enviaram novamente uma re-ratificação de promessa de compra e venda com alteração no prazo de conclusão do empreendimento, prorrogando, assim, para maio de 2020, bem como oportunizando uma permutação de empreendimento, o que não foi aceito pelos peticionários.

Alegou também a parte demandante que em 17 de março de 2021, o primeiro demandante enviou e-mail ao demandando solicitando rescisão contratual com a devolução da quantia paga, corrigida monetariamente e acrescida de juros de 1% (um por cento) ao mês, conforme previsto no contrato em caso de inadimplência dos compradores.

Em 18 de março, segundo consta na exordial, o funcionário da primeira demandada respondeu ao e-mail informando que conseguiram concluir os ajustes na obra e que a conclusão do empreendimento seria em até 12 (doze) meses.

Diante da negativa dos demandados, iniciou-se o processo de rescisão contratual, contudo, foi ofertado pela demandada o valor de R$ 125.000,00 (cento e vinte e cinco mil reais) em 20 (vinte) parcelas de R$ 6.250,00 (seis mil duzentos e cinquenta reais) com início em 10/07/2021, o que não foi aceito pelos demandantes, vez que quitaram o contrato desde o ano de 2017. Assim, fizeram uma contraproposta, contudo, não obtiveram êxito, conforme e-mails anexos à peça vestibular.

A parte demandante esclareceu, por fim, que o imóvel nunca foi entregue ou teve, sequer, sua fundação iniciada, restando descumprida a avença contratual.

Diante dos fatos narrados, pugnou pela procedência do pedido com (I) determinação da rescisão definitiva do contrato de compra e venda em questão, com a devolução do valor de R$ 131.900,00 (cento e trinta e um mil e novecentos reais), atualizado e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) e multa de 2% (dois por cento) a partir de cada desembolso; (II) pagamento de lucros cessantes a partir da previsão da entrega do empreendimento, no valor mensal de R$ 750,00 (setecentos e cinquenta reais), até a devolução integral do valor pago pela aquisição do imóvel; (III) condenação das demandadas ao pagamento na quantia de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) a título de danos morais.

Contestação apresentada pela parte demandada no Id n. 10481042, por meio da qual alegaram, preliminarmente, a ilegitimidade passiva da primeira demandada. No mérito, realçaram que, por motivos alheios, houve necessidade de alteração no projeto arquitetônico do empreendimento, até então aprovado sem qualquer ressalva pela municipalidade. Destacaram ainda que projeto do empreendimento “THE PLACE OFFICES” havia sido aprovado em conformidade com o PDU Municipal, motivo pelo qual registrou o memorial da incorporação e começou a construção e comercialização, mas que o Ministério Público ajuizou AÇÃO DIRETA DE INCONSTITUCIONALIDADE em desfavor do Município de Vila Velha, impugnando diversos dispositivos constantes no Plano Diretor, alegando que a aprovação da referida norma feriu gravemente o princípio do não retrocesso, já que suas novas disposições propiciaram um retrocesso tanto na ordem urbanística quanto na ordem ambiental do município.

Ainda em sede de contestação, as demandadas afirmaram que houve necessidade de severas modificações do projeto arquitetônico, sob pena de não obtenção da renovação do alvará de construção e, ao final da obra, do habite-se. Destacaram que os institutos do caso fortuito e da força maior, que constituem acontecimentos relacionados a fatos externos, independentes da vontade humana, que impedem o cumprimento das obrigações de modo que nada pode fazer ao agente para evitá-lo, ainda que o possa prever.

As requeridas também alegaram que o pleito autoral não teria supedâneo fático ou jurídico a embasar a procedência dos pedidos, já que a iniciativa da rescisão contratual partiu da demandante, razão pela qual as retenções devem se apegar ao contrato assinado entre as partes. Por fim, afirmaram que eventuais haveres rescisórios somente poderão ser pagos com a extinção do patrimônio de afetação.

Decisão, no Id n. 10481079, deferindo a inversão do ônus da prova e, na mesma toada, rejeitando a preliminar de ilegitimidade passiva e ativa, bem como de inépcia da inicial.

Seguindo o
iter
procedimental, sobreveio prolação de sentença julgando procedente a pretensão autoral, nos seguintes termos:

Trata-se de
AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DO VALOR PAGO E INDENIZAÇÃO
, ajuizada por
DEMÓCRITO ALBERTO JULIANO ROSA PEREIRA
e
JAQUELINE LOPES SALLES
em face de
LORENGE CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA
e
THE PLACE SPE 136 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA,
requerendo a procedência do pleito autoral com vistas à (ao)
(I)
determinação da rescisão definitiva do contrato de compra e venda em questão, com a devolução do valor de R$ 131.900,00 (cento e trinta e um mil e novecentos reais), atualizado e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) e multa de 2% (dois por cento) a partir de cada desembolso;
(II)
pagamento de lucros cessantes a partir da previsão da entrega do empreendimento, no valor mensal de R$ 750,00 (setecentos e cinquenta reais), até a devolução integral do valor pago pela aquisição do imóvel;
(III)
condenação das demandadas ao pagamento na quantia de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) a título de danos morais.

Em breve síntese da inicial, afirma a parte autora que firmou contrato de compromisso de compra e venda junto à primeira demandada para a aquisição da unidade 1.020, com 01 vaga de garagem no Edifício “
The Place Offices
”, medindo 27,68m2 de área privada, no entanto o imóvel objeto do referido contrato nunca lhes foi entregue.

Como elemento constitutivo do seu direito, a parte demandante colacionou aos autos instrumento particular de compra e venda (ID. nº. 9051634), e-mails trocados entre as partes (ID. nº. 9051647/9051869), instrumento particular de aditamento e de re-ratificação de promessa de compra e venda (ID. nº. 9051650), pesquisa valor de aluguel da região de Vila Velha (ID. nº. 9051860), laudo de avaliação comercial de aluguel de imóvel urbano (ID. nº. 9051864), entre outros.

Em contrapartida, a parte demandada afirma que por motivos alheios, houve necessidade de alteração no projeto arquitetônico do empreendimento, até então aprovado sem qualquer ressalva pela municipalidade.

Destacam, assim, as demandadas os institutos do caso fortuito e da força maior, que constituem acontecimentos relacionados a fatos externos, independentes da vontade humana, que impedem o cumprimento das obrigações de modo que nada pode fazer ao agente para evitá-lo, ainda que o possa prever.

Pois bem, apresentadas as alegações de ambas as partes, passo a análise do dos autos, e analisando o presente caderno processual, vê-se que o caso em apreço não contempla hipótese de caso fortuito ou de força maior.

Explico, a motivação do atraso, segundo as requeridas, teria sido o ajuizamento de AÇÃO DIRETA DE INCONSTITUCIONALIDADE, o que de certa forma teria impactado o projeto originalmente aprovado pela municipalidade.

Ressalte-se que a própria parte autora afirma que o contrato foi celebrado em 12/05/2014 e o suposto “fato do príncipe”, qual seja, a AÇÃO DIRETA DE INCONSTITUCIONALIDADE do PDU de Vila Velha já estava tramitando e gerando efeitos da sociedade, desde 2013.

Destaca-se, ainda, que por ocasião do acordo firmado entre as partes, a ADIN já estava julgada e sepultada pelo manto da coisa julgada. Noutras palavras, as requeridas valem-se de fato pretérito à contratação para justificar a impossibilidade de adimplemento nos moldes pactuados com o autor. Entendo,
in casu
, que não poderia a parte demandada insistir na realização de acordo, em 2017, se era previsível que uma vez mais não cumpriria a avença.

Observa-se, portanto, que a ausência de entrega do imóvel no prazo contratualmente previsto se deu por culpa exclusiva das demandadas. Além disso, é fato incontroverso que a parte autora efetuou o pagamento do imóvel na integralidade, razão pela qual faz jus à devolução de valores, com as correções devidas.

Nesse viés, cumpre ressaltar que é cediço que ao réu compete a prova dos fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito invocado pelo requerente. Esta é a regra do artigo 373 do NCPC brasileiro.

ALEXANDRE CÂMARA
proclama, por conseguinte, que incumbe ao réu dois ônus específicos: o de provar a inexistência do fato constitutivo alegado pelo autor (atividade também denominada de prova contrária ou contraprova); ou, ao admitir o fato constitutivo do direito da parte demandante, provar os fatos impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor. (
CÂMARA, Alexandre Freitas. Lições de Direito Processual Civil, 17ª edição, p. 378
).

Para
MARINONI
e
ARENHART
, o objetivo da contraprova não é apenas invalidar formalmente a prova do fato constitutivo, mas diz respeito ao próprio fato constitutivo: “quando o réu não contesta o fato constitutivo, mas afirma um fato capaz de impedir que o fato constitutivo produza os seus efeitos, os fatos que impliquem a modificação ou a extinção do direito, não há como pensar em contraprova pela simples razão de que não houve contestação ao fato constitutivo”. Não é pelo fato de que ao autor incumbe o ônus da prova do fato constitutivo que o réu não poderá produzir prova em relação a ele. (
MARINONI, Luiz Guilherme; ARENHART, Sérgio Cruz. Curso de Processo Civil. Processo de Conhecimento. Volume 2, 2ª edição em e-book baseada na 11ª edição impressa revista e atualizada, item 13.3.2
).

Na hipótese dos autos é necessário registrar que nenhuma prova foi produzida pelas partes requeridas no sentido de infirmar a tese autoral, no que tange à necessidade de devolução dos valores pagos pela aquisição de imóvel não entregue.

Neste sentido, torna-se justa a pretensão de rescisão contratual formulada pela parte demandante, sendo improcedentes as demais teses de defesa.

Este, inclusive, é o entendimento firmado pelo
SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA
, por intermédio da Súmula nº. 543,
in verbis
:

SÚMULA 543 – STJ:
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Ainda sobre o tema, resolução contratual,
CARLOS ROBERTO GONÇALVES
traz que: “resolução, portanto, é um remédio concedido à parte para romper o vínculo contratual mediante ação judicial. O inadimplemento pode ser voluntário (culposo), ou não (involuntário). A resolução por inexecução voluntária decorre de comportamento culposo de um dos contraentes, com prejuízo ao outro. Produz efeitos
ex tunc
, extinguindo o que foi executado e obrigando a restituição recíprocas, sujeitando ainda o inadimplente ao pagamento de perdas e danos”.
[1]

Nessa seara, cabe ao Juiz, diante da análise dos autos, mensurar os fatos e a existência de ato ilícito e conduta onerosa das partes, levando em conta os princípios contratuais da boa-fé e da função social do contrato.

Ou seja, de acordo com o artigo 422 do CC/02, “os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, o princípio da boa-fé”. Princípio este, que foi violado pelo demandado.

Diante de tal contexto, a redação do art. 475 do CC/2002: “a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos”.

Portanto, segundo a doutrina de
CARLOS ROBERTO GONÇALVES
, em sua obra
DIREITO CIVIL BRASILEIRO
: “a resolução do contrato por incumprimento é subordinada, como retromencionado, à condição de que a falta não seja de somenos importância, levando-se em conta o interesse da parte que sofre os seus efeitos. Necessário, que o não cumprimento invocado por quem pede a resolução, seja razoavelmente sério e grave, e prejudique, de modo objetivamente considerável, o seu interesse. O descumprimento da obrigação caracteriza o inadimplemento, possibilitando a resolução do contrato do qual é oriunda, com o retorno das partes ao
statu quo ante
”
[2]
.

Portanto, entendo que procede o pedido de declaração de resolução contratual requerido pela parte autora, bem como devidos a restituição de valores por ela desembolsados.

É o entendimento verificado também pela jurisprudência pátria, conforme julgado que se segue:

APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CUMULADA COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES. SENTENÇA QUE JULGOU PROCEDENTES OS PEDIDOS FORMULADOS PELOS PRETENSOS ADQUIRENTES, RESOLVENDO O CONTRATO ENTRE AS PARTES E ORDENANDO A RESTITUIÇÃO DO STATUS QUO ANTE, CONDENANDO A DEMANDADA, POR CONSEGUINTE, ÀQUELES RESTITUIR TODAS AS PARCELAS DO PREÇO QUITADAS, INCLUSIVE COMISSÃO DE CORRETAGEM.

Inadimplemento unilateral da ré, não comportando guarida seu anseio de imputar aos autores a responsabilidade pelos reflexos gerados pela morosidade na concretização de ato cuja realização exclusivamente lhe competia e indispensável à formação de cenário propício à obtenção, por estes, de financiamento imobiliário em tempo razoável após a celebração do negócio. Escusas apresentadas, de inexistência de previsão contratual estipulando prazo máximo à obtenção da aprovação do empreendimento pela Caixa Econômica Federal e de que o instrumento contratual celebrado pelos autores os imputa a responsabilidade pela obtenção do financiamento, que são inócuas para subsidiar acolhida da alegação de que não lhe deve ser atribuída culpa pela inviabilidade do negócio e consequente rescisão contratual. O longo período decorrido extrapola o que razoavelmente se espera da construtora no diligente cumprimento de seus deveres, quebrando a legítima expectativa dos compromissários compradores e os colocando em posição de extrema desvantagem. Excessiva demora da ré no cumprimento de sua obrigação que, ademais, inviabilizou a possibilidade de obtenção do crédito imobiliário pelos autores em tempo oportuno, porque àquele se condicionava. Emerge imperiosa a manutenção do Decreto de desfazimento da avença e consequente recomposição do status quo ante, inclusive no que concerne à comissão de corretagem, pois referido pagamento é despesa administrativa da vendedora, que deve ser devolvido integralmente na hipótese de. Extinção do vínculo contratual por culpa desta. Recurso não provido
. (TJSP; AC 1137354-12.2021.8.26.0100; Ac. 16781919; São Paulo; Trigésima Primeira Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Francisco Casconi; Julg. 23/05/2023; DJESP 30/05/2023) (
Grifei
)

DO DANO MORAL

No que tange a indenização em cunho moral, o demandado só poderia se eximir do dever de indenizar, caso comprovasse que todas as informações do negócio foram feitas de forma clara, estando o consumidor ciente dos termos e prazos do tempo de conclusão da obra desde o início da avença contratual firmada.

Outrossim, o conjunto probatório existente nos autos demonstra que a culpa é atribuída ao demandado. Além disso, a incerteza de que a questão seria sanada compõe um conjunto de questões passiveis de causar danos ao patrimônio imaterial à parte demandante diante da expectativa de adquirir o imóvel de maneira imediata.

É inegável nesse sentido que os fatos, tal como demonstrados nos autos, ultrapassam o simples mero aborrecimento. O contexto apresentado nos autos, afeta diretamente o valor da pessoa, atingindo sua integridade psicossomática, sobretudo, sob a expectativa de aquisição de imóvel próprio.

Desse modo, afirma o Código Civil em seu Art. 186. “aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito”.

No mesmo sentido, o art. 927 “aquele por ato ilícito (arts.186/187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo”. Nesse sentido, para configurar-se os danos morais são requisitos para a responsabilidade extracontratual, a ação ou omissão ilícita, o dano e relação de causalidade entre a conduta e o dano.

Portanto, inevitável se faz a responsabilização do demandado pelos danos morais, tendo em vista estarem presentes todos os requisitos ensejadores da responsabilização pelo dano sofrido.

Nesta toada, e dando seguimento à questão supramencionada, passo agora ao arbitramento do valor devido a título de danos morais. Neste ponto, vale ressaltar que não há um critério fixo que possa ser utilizado, no entanto, este Juízo acredita na prudência, uma vez que cabe ao magistrado ater-se aos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, mostrando-se justo e apto a reparar, adequadamente, o dano sofrido pelo demandante.

Entendo, portanto, em conjunto com arcabouço probatório presente nos autos e vislumbrando que o principal método utilizado para quantificá-lo, parte das premissas de que ao atentar para indução ao erro do demandante por meio de propaganda enganosa, juntamente com a frustração sofrida pelo autor se faz justo o arbitramento do
valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de compensação moral.

Fixado o valor indenizatório se faz interessante mencionar o entendimento de
MARIA HELENA DINIZ
, que assevera: “na reparação do dano moral, o magistrado deverá apelar para o que lhe parecer equitativo ou justo, agindo sempre com um prudente arbítrio, ouvindo as razões das partes, verificando os elementos probatórios, fixando moderadamente uma indenização. O valor do dano moral deve ser estabelecido com base em parâmetros razoáveis, não podendo ensejar uma fonte de enriquecimento nem mesmo ser irrisório ou simbólico. A reparação deve ser justa e digna. Portanto, ao fixar o quantum da indenização, o juiz não procederá a seu bel prazer, mas como um homem de responsabilidade, examinando as circunstâncias de cada caso, decidindo com fundamento e moderação”
[3]
.

Nesse sentido segue a jurisprudência:

RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
Alegação de atraso na entrega do imóvel, ensejando danos morais. Pedido de condenação em multa e danos morais. Sentença que julgou declarou a prescrição. Cláusula de tolerância de 180 dias válida. Contudo ultrapassada, sentença reformada.
Dano moral in re ipsa configurado
. Recurso do autor parcialmente provido. (JECBA; RInom 0027172-93.2023.8.05.0001; Quinta Turma Recursal; Rel. Juiz Rosalvo Augusto Vieira da Silva; DJBA 27/05/2023)

CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DANOS MORAIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA ADMINISTRADORA TRIANON EMPREENDIMENTO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. APLICAÇÃO DO CÓDICO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. EMPRESA QUE FAZ PARTE DA CADEIA DE CONSUMO/FORNECIMENTO. TEORIA DA APARÊNCIA. PRELIMINAR AFASTADA. MÉRITO. ATRASO NA ENTREGA DO LOTEAMENTO. APELANTE QUE DEU CAUSA À RESCISÃO. DEVIDA A RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS, INCLUSO A COMISSÃO DE CORRETAGEM, ARRAS OU SINAL. INTELIGÊNCIA DA SÚMULA Nº 543 DO STJ. DANO MORAL. CONFIGURADO. MANUTENÇÃO DO QUANTUM. PRECEDENTES TJCE. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.

[...] 6. Por fim, o dano moral se configura pelos sentimentos de angústia, frustração à legítima expectativa e indignação vivenciados pelo demandante que, não recebeu seu loteamento no prazo previsto. Nesse contexto, o atraso é suficiente para configurar o abalo moral, ultrapassando o mero dissabor da vida cotidiana, motivo pelo qual entendo não merecer reforma o quantum de R$ 7.000,00 (sete mil reais) fixado na origem. 7. Apelo conhecido e improvido. Sentença mantida.
(TJCE; AC 0008436-50.2019.8.06.0062; Quarta Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Durval Aires Filho; Julg. 23/05/2023; DJCE 26/05/2023)

Na hipótese dos autos, portanto, deve-se ponderar que a quantia fixada nesta sentença de R$ 10.000,00 (dez mil reais), apresenta-se suficiente e adequado ao caso, considerando toda a frustração vivido pela parte autora, além do desgaste emocional pelo qual passa até a presente data.

LUCROS CESSANTES

A parte autora requereu a condenação da parte requerida ao pagamento de indenização pelos lucros cessantes no valor de R$ 750,00 (setecentos e cinquenta reais) mensais a partir da previsão da entrega do empreendimento, até restituição final do valor pago.

Saliento que, no magistério doutrinário, afirma
SÉRGIO CAVALIERI
que “tratando-se de um bem ou interesse futuro, ainda não pertencente ao lesado, estaremos diante do lucro cessante”. Acresce-se a norma contida no art. 402 do Código Civil, segundo a qual, salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidos ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu,
o que razoavelmente deixou de lucrar.

Da análise dos autos, percebo que a parte autora colaciona aos autos 02 (duas) avaliações realizadas por empresas conhecidas no mercado imobiliário capixaba, de forma que a apontar a média do valor das avaliações e que estariam recebendo se o imóvel tivesse sido entregue.

Sendo assim, percebo que o pedido autoral de indenização a título de lucros cessantes merece acolhimento.

Isso porque é compatível com a rescisão do contrato a pretensão de perceber lucros cessantes equivalentes ao aluguel do imóvel em construção, os quais, na esteira do entendimento firmado pelo
SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA
, é presumido, conforme julgados que se seguem:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA. IMÓVEL COMERCIAL. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO.
1.
Recurso Especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, sobretudo após o esgotamento do período de prorrogação, é cabível a condenação por lucros cessantes, sendo presumido o prejuízo do promissário comprador.
3. Agravo interno não provido. (
STJ
; AgInt-AREsp 1.958.422; Proc. 2021/0251504-0; RJ; Terceira Turma; Rel. Min. Ricardo Villas Boas Cueva;
DJE 10/06/2022
) (
Grifei
)

DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS SIMULTÂNEAS. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS E PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ILEGITIMIDADE DAS CONSTRUTORAS. TESE REJEITADA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL CONFIGURADO. VALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. PEDIDO DE RESTITUIÇÃO. TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA. COBRANÇA INDEVIDA NO PERÍODO DE ATRASO. ABUSIVIDADE CONFIGURADA. IPTU E KIT ACABAMENTO. VALORES A SEREM APURADOS EM SEDE DE LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PREVISÃO CONTRATUAL. VALIDADE. MULTA CONTRATUAL E LUCROS CESSANTES DEVIDOS. CUMULAÇÃO LIMITADA AO VALOR LOCATIVO DO IMÓVEL. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. RESTITUIÇÃO EM DOBRO. CONDUTA CONTRÁRIA À BOA-FÉ NÃO CARACTERIZADA. RESTITUIÇÃO DOS VALORES NA FORMA SIMPLES. RECURSO DA AUTORA CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DOS RÉUS CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE
.
[...]
11.
O Superior Tribunal de Justiça, através da Segunda Seção, no julgamento dos ERESP nº 1.341.138/SP, de relatoria da eminente Ministra Maria Isabel Gallotti, julgado em 09.05.2018, firmou o entendimento no sentido de que, descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, ainda que não demonstrada a finalidade negocial da transação".
[...] (TJCE; AC 0174635-90.2015.8.06.0001; Terceira Câmara de Direito Privado; Rel. Des. José Ricardo Vidal Patrocínio; DJCE 12/01/2022) (
Grifei
)

DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DOS EFEITOS DA TUTELA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA.
Apelação cível. Atraso na entrega da obra. Prazo de prorrogação desrespeitado. Alegação de excludente de responsabilidade. Não acolhida. Declarações genéricas. Pedido de retenção de valores. Rejeitado. Desistência do consumidor por culpa da construtora.
Sala comercial
. Comprovação do atraso na entrega da obra.
Dever de indenizar pelos lucros cessantes
. Majoração de honorários advocatícios. Recurso conhecido e não provido. Unanimidade. (TJAL; AC 0703829-55.2016.8.02.0001; Maceió; Quarta Câmara Cível; Rel. Des. Ivan Vasconcelos Brito Júnior; DJAL 27/03/2023) (
Grifei
)

Por todo o exposto, acolho o pleito de reparação por lucros cessantes no caso em apreço.

Nada mais restando a decidir, passo a conclusão.

D I S P O S I T I V O

Pelo exposto,
JULGO PROCEDENTE
o pedido formulado na inicial, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I do CPC, para
DECLARAR A RESCISÃO DO CONTRATO
e
CONDENAR
os demandados, solidariamente, ao pagamento a título de:

(I)
restituição da quantia desembolsada pela parte autora na aquisição do imóvel descrito nos autos, no valor de
R$ 131.900,00 (cento e trinta e um mil e novecentos reais), acrescido de atualização monetária e juros de mora de 1% (um por cento) a partir de cada desembolso, além de multa de 2% (dois por cento)
;

(II)
lucros cessantes a partir da previsão da entrega do empreendimento, no valor mensal de
R$ 750,00 (setecentos e cinquenta reais), até a data da devolução integral do valor pago pela aquisição do imóvel
;

(III)
dano moral, no montante de
R$ 10.000,00 (dez mil reais
)
, a ser devidamente atualizado a contar da data da publicação desta sentença.

Por fim, condeno a parte demandada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, de acordo com os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade e conforme art. 85, §2º, CPC, a ser devidamente atualizado com juros de mora e correção monetária a contar da publicação desta sentença, tendo como termo final o efetivo pagamento.

Em suas razões recursais, a parte Apelante aduz, em síntese, que:
(i)
a alteração do cronograma por motivos alheios à vontade das rés apelantes principais, afinal decorreu de decretação de inconstitucionalidade do PDM de Vila Velha;
(ii)
“em virtude de a rescisão contratual ter se efetivado por culpa exclusiva da recorrida, o termo inicial para incidência dos juros moratórios é a data do trânsito em julgado de eventual decisão condenatória, pois inexiste mora anterior, conforme pacificado pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça”;
(iii)
“NÃO HÁ POSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA COM A INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES”;
(iv)
“não há cabimento de recebimento de multa por atraso na entrega da obra em pedido de rescisão contratual, na medida em que o caráter moratório da multa prevista em contrato é INCOMPATÍVEL com o desfazimento do negócio”;
(v)
“a cláusula 53 foi fixada no contrato para suprir eventuais transtornos suportados pelos apelados em caso de atraso na entrega do empreendimento, sendo certo que, caso ocorresse o atraso, o adquirente seria devidamente compensado com o desconto concedido pela promitente vendedora para quitação do imóvel”;
(vi)
“não há o que se falar em inadimplemento contratual ou atraso na entrega do imóvel, tendo em visto que as apelantes se utilizaram da prorrogação do

prazo de tolerância, devido a caso fortuito, força maior e fato do príncipe, em observância às disposições contratuais”, “não configurando abalo moral passível de indenização”.

Diante de tais argumentos, pugna pela reforma da r. sentença, a fim de que seja reconhecida a rescisão do contrato por vontade exclusiva dos apelados, aplicando, por conseguinte, os cálculos rescisórios em consonância com contrato livremente entabulado entre as partes, especialmente a cláusula 77, afastando-se a multa de 2% (dois por cento) estipulada. Subsidiariamente, na hipótese de manutenção quanto à inaplicabilidade das cláusulas rescisórias, pugna pela aplicação do percentual de retenção em favor das apelantes para, no mínimo, 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos. Outrossim, requer a exclusão da condenação cumulativa imposta, consubstanciada nos lucros cessantes no valor de R$ 750,00 (setecentos e cinquenta reais) mensais e à multa de 2% (dois por cento), ambos em decorrência no suposto atraso na entrega das obras. Por derradeiro, pugna ainda pelo decote da condenação da indenização por danos morais. Subsidiariamente, na hipótese se manter a decisão ora guerreada, requer que seja adequada a fixação dos juros ao que prega a jurisprudência dominante, incidentes apenas após o trânsito em julgado da sentença.

Apesar de terem sido devidamente intimados, os apelados não apresentaram contrarrazões no prazo legal, conforme certidão lançada no Id n. 10481112.

Pois bem.

Inicialmente, destaco que este Egrégio Tribunal de Justiça, em ação envolvendo as mesmas rés apelantes principais, Lorenge S/A Participações e The Place SPE 136 Empreendimento Imobiliário Ltda, consolidou entendimento de que “eventual alteração no Plano Diretor Urbano (PDU), assim como eventual greve ou mudança climática, trata-se de fato previsível (fortuito interno), não servindo como justificativa para o atraso da obra além do prazo de tolerância contratual”. Dessa forma, concluiu-se que não haveria fundamentação suficiente para justificar o atraso na entrega da unidade imobiliária, sendo devida a restituição integral dos valores pagos pela promitente compradora. Cito, a seguir, a ementa correspondente ao julgamento:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL APELAÇÃO CÍVEL [...]
ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA ADQUIRIDA NA PLANTA FORÇA MAIOR NÃO CARACTERIZADA CULPA DA CONSTRUTORA DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS
[...].
Eventual alteração do Plano Diretor Urbano (PDU), assim como eventual greve ou alteração climática, consiste fato previsível (fortuito interno) que não consiste justificativa para o atraso da obra para além do período de tolerância contratual
. [...]
É devida a restituição integral do valor pago pelo promitente-comprador quando o atraso da obra ocorrer por culpa exclusiva do promitente-vendedor, nos termos do Súmula nº 543, do Colendo Superior Tribunal de Justiça
[...] (TJES, Classe: Apelação Cível n.º 035180075943, Relator: Annibal de Rezende Lima, Primeira Câmara Cível, J 27/10/2020, DJ 30/11/2020).

Ressalto que a modificação do Plano Diretor Urbano (PDU) resultou da declaração de inconstitucionalidade da Lei Municipal de Vila Velha n° 4.575/07, conforme decisão proferida pelo Egrégio Tribunal Pleno, cujo julgamento transcrevo a seguir:

AÇÃO DE INCONSTITUCIONALIDADE. PLANO DIRETOR MUNICIPAL DE VILA VELHA. DECLARAÇÃO DE INCONSTITUCIONALIDADE. PROTEÇÃO AO MEIO AMBIENTE. PRINCÍPIO DA VEDAÇÃO DO RETROCESSO. PARCELAMENTO DE SOLO E ZONEAMENTO. INSERÇÃO VIA EMENDA PARLAMENTAR. INEXISTÊNCIA DE VÍCIO DE INICIATIVA. RESERVA DE COGNIÇÃO. POSSIBILIDADE DE REEXAME DOS ARTIGOS IMPUGNADOS EM ANÁLISE CONCRETA. 1. A análise da constitucionalidade dos artigos de Plano Diretor Municipal deve obedecer ao princípio da vedação do retrocesso social. 2. O princípio da proibição do retrocesso impede, em tema de direitos fundamentais de caráter social, que sejam desconstituídas as conquistas já alcançadas pelo cidadão ou pela formação social em que ele vive. - A cláusula que veda o retrocesso em matéria de direitos a prestações positivas do Estado [¿] traduz, no processo de efetivação desses direitos fundamentais individuais ou coletivos, obstáculo a que os níveis de concretização de tais prerrogativas, uma vez atingidos, venham a ser ulteriormente reduzidos ou suprimidos pelo Estado (ARE 639337 AgR, Relator(a): Min. CELSO DE MELLO, Segunda Turma, julgado em 23/08/2011, DJe-177 DIVULG 14-09-2011 PUBLIC 15-09-2011 EMENT VOL-02587-01 PP-00125). 3. O desenvolvimento do Município deve primar pelo equilíbrio do meio ambiente artificial, de maneira a proporcionar o máximo índice de bem estar aos cidadãos. A construção de arranha-céus em frente ao mar, assim como a edificação de prédios colados uns aos outros impede a entrada e circulação da brisa marítima pela extensão territorial do Município, gerando enorme desconforto térmico. 4. A construção de equipamentos urbanos, quaisquer que sejam, em área de preservação ambiental, que protege rio que fornece grande parte da água potável distribuída em região metropolitana deve ser proibida, em nome da proteção ao meio ambiente. 5. As emendas parlamentares inseridas em textos de lei de iniciativa privativa do Executivo, somente encontram óbices: (i) em relação ao conteúdo material da lei; (ii) na impossibilidade de aumento de despesas da Administração. Precedente STF. 6. Sendo o parcelamento de solo e o zoneamento urbano matérias relacionadas à ocupação da cidade e que não demandam acréscimo de despesas à Municipalidade, sua inserção no Plano Diretor Municipal não configura vício de iniciativa. 7. A ação declaratória tem natureza dúplice e a improcedência da pretensão de inconstitucionalidade significa o reconhecimento da constitucionalidade do ato ou lei impugnado. No entanto, a complexidade de determinadas situações sociais (Luhmann) pode produzir incerteza ou incompletude (Gödel) no reconhecimento da constitucionalidade, em razão da impossibilidade de confrontação do texto normativo com todos os possíveis contextos fáticos ou interpretações imagináveis. Em virtude disso, a jurisdição constitucional pode realizar reserva de cognição no julgamento, afastando eventual efeito vinculante da constitucionalidade dos artigos que não foram declarados inconstitucionais, em razão de o cenário fático ou argumentativo não dispor de suficiente grau de certeza. Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Desembargadores do TRIBUNAL PLENO do Tribunal de Justiça do Espírito Santo,
à unanimidade, declarar a inconstitucionalidade dos artigos 105, parágrafo único; 125, II; 137; 140, III, a e §§ 2º e 4º; 141, I; 144; 147,
caput
e parágrafo único; 149, §§ 1º e 2º; 150,
caput; 151,
II
a
e III
a

e
b
; 152,
caput
e parágrafo único; 160 e 350 da Lei Municipal de Vila Velha n° 4.575/07
(TJES, Direta de Inconstitucionalidade n.º 100080006834, Relator Designado: Samuel Meira Brasil Junior, Tribunal Pleno, J 26/04/2012, DJ 28/05/2012).

Conforme dispõe a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em casos de rescisão contratual por culpa exclusiva do promitente vendedor, a devolução das parcelas pagas deve ser imediata e integral, de maneira que as partes envolvidas retornem à situação em que se encontravam antes da concretização do negócio.

Súmula 543-STJ:
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
(STJ. 2ª Seção. Aprovada em 26/8/2015, DJe 31/8/2015 - Info 567).

A respeito do tema, menciono jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça, que aplicou a Súmula supracitada em situação análoga à do presente caso:

PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIO. RESCISÃO CONTRATUAL. INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA. MÁ VALORAÇÃO DAS PROVAS. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA DOS COMPRADORES. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 DO STF E 211 DO STJ. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CULPA. AFERIÇÃO. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. QUANTIAS PAGAS. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83/STJ. DANOS MORAIS. VALOR. PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E DA RAZOABILIDADE. VERIFICAÇÃO. SÚMULA N. 7/STJ. DECISÃO AGRAVADA. FUNDAMENTO. IMPUGNAÇÃO. AUSÊNCIA. SÚMULA N. 182/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADA. DECISÃO MANTIDA. 1. Ausente o enfrentamento da matéria pelo acórdão recorrido, inviável o conhecimento do Recurso Especial, por falta de prequestionamento (Súmulas n. 282 do STF e 211 do STJ). 2. O Recurso Especial não comporta o exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou revolvimento do contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 3.
No caso, a Corte estadual sedimentou que houve inadimplemento contratual da empresa vendedora, e não dos compradores, motivo pelo qual se admitiu a rescisão contratual e a restituição integral dos valores pagos pelos adquirentes.
Para entender de modo contrário, seria necessária nova análise de matéria fática, medida inviável em Recurso Especial. 4. "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor" (Súmula n. 543/STJ), situação idêntica à destes autos. 5. Inadmissível o Recurso Especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83/STJ) [...] (STJ; AgInt-AREsp 2.009.608 - Proc. 2021/0340363-9; RJ; Relator: Minisstro Antonio Carlos Ferreira; Quarta Turma; DJE 02/06/2022).

Desse modo, considerando que, no caso concreto, (i) a declaração de inconstitucionalidade da Lei Municipal de Vila Velha n° 4.575/07, pelo Tribunal Pleno, ocorreu em 26/04/2012 (resultando na necessidade de modificação do projeto estrutural, com alteração no número de pavimentos originalmente previstos, o que levou à exclusão do andar onde se localizaria a sala adquirida pela parte autora apelada), bem como levando-se em consideração que (ii) a alteração do Plano Diretor Urbano (PDU), assim como greve ou mudança climática, constitui fato previsível (fortuito interno), não sendo justificativa para o atraso na obra além do prazo de tolerância contratual, está configurada a culpa exclusiva das rés apelantes principais pela rescisão dos contratos.

Diante disso, como já sedimentado na sentença recorrida, a parte autora tem direito à restituição integral dos valores pagos, referentes ao contrato entabulado com a parte demandada, considerando que a alteração do projeto originário, decorrente da modificação do PDU, seria fator suficiente para ensejar, por si só, a rescisão dos contratos, de certo que, sendo tal fato considerado fortuito interno, a culpa pelo distrato recai tão somente sobre a Construtora e a promitente-vendedora.

Nessa linha, também caiu por terra a argumentação da parte apelante com relação ao termo inicial para incidência dos juros moratórios já que, ao contrário do que alega, existe mora anterior ao trânsito em julgado. De igual modo, também não remanesce a pertinência na argumentação da parte recorrente quanto ao não cabimento do recebimento de multa por atraso na entrega da obra em pedido de rescisão contratual.

Em evolução, ressalto que os lucros cessantes são devidos, não merecendo acolhida a tese recursal da apelante também quanto a esse ponto. Conforme a jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça “na hipótese em que o atraso na entrega do imóvel ocorre por culpa do promitente vendedor, o prejuízo do promitente comprador é presumido, o que enseja o pagamento de lucros cessantes” (AgInt no REsp n. 2.058.675/RN, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 24/6/2024, DJe de 26/6/2024).

Ademais, “[...] entende-se como abusiva a estipulação do prazo de tolerância em dias úteis, devendo a cláusula ser conformada, para estabelecer que a prorrogação deve ser contada em dias corridos, tal como consignado na sentença recorrida [...]” (TJES, Apelação Cível n.º 035140427457, Relator: Fernando Estevam Bravin Ruy, Segunda Câmara Cível, J 26/10/2021, DJ 10/11/2021).

Tal fato reforça o reconhecimento do atraso injustificado na entrega da obra, uma vez que o prazo inicialmente previsto era junho/2017, estendendo-se até dezembro/2017. No entanto, as rés apelantes comunicaram à parte autora que a expectativa de conclusão das obras havia sido alterada para junho/2018, em razão da necessidade de adequação do projeto estrutural decorrente da declaração de inconstitucionalidade do PDU de Vila Velha/ES (em 26/04/2012), o que, como já mencionado, configura-se como fortuito interno.

Quanto ao pleito subsidiário da parte recorrente pela retenção 25% (vinte e cinco por cento), rememoro que a jurisprudência do STJ prevê a aludida retenção “no caso de rescisão contratual por culpa e/ou iniciativa do

adquirente
”, ao passo que, no caso em tela, como visto, a rescisão contratual ocorreu culpa exclusiva das requeridas, ao passo que a orientação do colendo Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que “na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento” (AgInt no AREsp n. 1.856.866/GO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 27/9/2021, DJe de 3/11/2021).

Ainda atendo-me ao fato de que a rescisão contratual se deu por culpa da parte requerida, não merece acolhida a pretensão da parte recorrente quanto ao decote do dano moral, uma vez que, conforme bem pontuado pelo juízo de origem, “os fatos, tal como demonstrados nos autos, ultrapassam o simples mero aborrecimento”.

Por derradeiro, em que pese encontrar pertinência quanto à pretensão de reforma da r. sentença quanto à adequação do termo inicial dos juros de mora, entendo que é o caso de acolher a irresignação, porém de forma diversa da pretendida.

A parte apelante pugna pela fixação dos juros apenas após o trânsito em julgado da sentença. Entretanto, de acordo com o Tema 1002 (REsp 1.740.911/DF), do Superior Tribunal de Justiça, a incidência dos juros de mora a partir do trânsito em julgado aplica- se somente nas hipóteses em que a rescisão se dá por iniciativa (culpa) do promitente comprador.

Destaco:

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. ACÓRDÃO RECORRIDO PROFERIDO EM JULGAMENTO DE IRDR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESOLUÇÃO IMOTIVADA PELO PROMITENTE COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. CLÁUSULA CONTRATUAL. PEDIDO DE ALTERAÇÃO. SENTENÇA CONSTITUTIVA. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. 1. Para os fins dos arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se a seguinte tese: - Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. 2. Recurso especial provido. (STJ, 2a Seção, REsp 1740911/DF, rel. Min. Moura Ribeiro, rel. p/ Acórdão Mina. Maria Isabel Gallotti, julgado em 14/08/2019, DJe 22/08/2019)

Diante disso, entendo que merece reforma a sentença vergastada nesse ponto, mas para que a incidência de juros moratórios de 1% ao mês se dê a partir da citação.

CONCLUSÃO

Ante o exposto,
CONHEÇO em parte
do recurso de Apelação Cível interposto por
LORENGE CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA
e
THE PLACE SPE 136 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA
e, no tocante ao mérito,
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
tão somente para alterar o termo inicial dos juros de mora, para que incidam a partir da citação.

É como voto.

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VOTOS VOGAIS

005 - Gabinete Des. CARLOS SIMÕES FONSECA - CARLOS SIMOES FONSECA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar