Tribunal: TJES
Processo: 0005462-76.2014.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão julgador: ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Moral
Data de julgamento: 2024-06-25

Ementa:
APELAÇ
ÃO
CÍVE
L.
AÇÃO INDENIZATÓRIA. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. DEVER DE INFORMAÇÃO. PRINCÍPIO DA VINCULAÇÃO DA PUBLICIDADE. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. VAGAS DE GARAGEM DE USO ROTATIVO. ÔNUS DA PROVA
.
RECURSO
CONHECIDO E
PROVIDO.

1
.
Toda publicidade deve ser suficientemente precisa, em qualquer meio de comunicação, com relação aos produtos oferecidos, porque obriga o fornecedor, seja pelo princípio da boa-fé, seja pelo princípio da vinculação.

2.
Hipótese dos autos em que se discute a falha da prestação de serviços pela construtora ao entregar o edifício com vagas de garagem de uso rotativo e não de uso privativo/particular.

3
.
E
m condomínio edilício, a vaga de garagem pode ser enquadrada como: (i) unidade autônoma (art. 1.331, § 1º, do CC), desde que lhe caiba matrícula independente no Registro de Imóveis, sendo, então, de uso exclusivo do titular; (ii) direito acessório, quando vinculado a um apartamento, sendo, assim, de uso particular; ou (iii) área comum, quando sua fruição couber a todos os condôminos indistintamente.
Precedente STJ.

4
. Improcede a
pretensão de construção de vagas de estacionamento extras ou a respectiva indenização quando c
omprovada que sua
utilização será
em sistema rotativo, sem localização pré-determinada ou preferencial,
consoante
contrato firmado entre as partes, convenção do condomínio,
assim como o projeto aprovado.

5.
Não comprovada a alegada propaganda enganosa, ônus da prova incumbia ao autor, nos termos do artigo 373, I, do CPC.

6.

Recurso conhecido e provido. Ônus da sucumbência invertido. Honorários sucumbenciais majorados em 1%.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
4ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 0005462-76.2014.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: METRON ENGENHARIA LTDA

APELADO: CONDOMINIO DO EDIFICIO ENSEADA TOWER e outros (3)

RELATOR DESIGNADO: ROBSON LUIZ ALBANEZ

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELAÇ
ÃO
CÍVE
L.
AÇÃO INDENIZATÓRIA. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. DEVER DE INFORMAÇÃO. PRINCÍPIO DA VINCULAÇÃO DA PUBLICIDADE. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. VAGAS DE GARAGEM DE USO ROTATIVO. ÔNUS DA PROVA
.
RECURSO
CONHECIDO E
PROVIDO.

1
.
Toda publicidade deve ser suficientemente precisa, em qualquer meio de comunicação, com relação aos produtos oferecidos, porque obriga o fornecedor, seja pelo princípio da boa-fé, seja pelo princípio da vinculação.

2.
Hipótese dos autos em que se discute a falha da prestação de serviços pela construtora ao entregar o edifício com vagas de garagem de uso rotativo e não de uso privativo/particular.

3
.
E
m condomínio edilício, a vaga de garagem pode ser enquadrada como: (i) unidade autônoma (art. 1.331, § 1º, do CC), desde que lhe caiba matrícula independente no Registro de Imóveis, sendo, então, de uso exclusivo do titular; (ii) direito acessório, quando vinculado a um apartamento, sendo, assim, de uso particular; ou (iii) área comum, quando sua fruição couber a todos os condôminos indistintamente.
Precedente STJ.

4
. Improcede a
pretensão de construção de vagas de estacionamento extras ou a respectiva indenização quando c
omprovada que sua
utilização será
em sistema rotativo, sem localização pré-determinada ou preferencial,
consoante
contrato firmado entre as partes, convenção do condomínio,
assim como o projeto aprovado.

5.
Não comprovada a alegada propaganda enganosa, ônus da prova que incumbia ao autor, nos termos do artigo 373, I, do CPC.

6.

Recurso conhecido e provido. Ônus da sucumbência invertido. Honorários sucumbenciais majorados em 1%.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: Por maioria de votos, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Des. Robson Luiz Albanez, designado para redigir o Acórdão.

Órgão julgador vencedor
: 011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ

Composição de julgamento: 009 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Relator / 011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal / 016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal / 029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal / 007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Proferir voto escrito divergente
016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanho o voto divergente.
029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar divergência

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

QUARTA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0005462-76.2014.8.08.0024

DATA DA SESSÃO: 23/04/2024

R E L A T Ó R I O

A SRA. DESEMBARGADORA ELIANA JUNQUEIRA MUNHÓS FERREIRA (RELA-TORA):-

Trata-se de
apelação cível

interposta por
Metron Engenharia Ltda.
contra a sentença proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível de Vitória (Id 7606957), integrada pela decisão que rejeitou os
embargos de declaração

em face dela opostos (Id 7606964) que, na presente “
ação ordinária de indenização por danos materiais c/c obrigação de dar
”
ajuizada por
Condomínio do Edifício Enseada Tower e outros (+3)
, julgou parcialmente procedentes os pedidos a fim de condenar a construtora requerida a construir 32 (trinta e duas) vagas no estacionamento do Edifício Enseada Tower.

Em suas razões recursais, sustenta a apelante (Id 7606966), em síntese, que:
(i)
a Cláusula 1.3.2 do contato não trata do número total de vagas do empreendimento, dizendo respeito apenas ao direito de uso das vagas de garagem dos proprietários que adquiriram as salas comerciais no prédio;
(ii)

a Cláusula 1.3.2 trata do número total de vagas a ser construído, sendo evidente que trata, apenas e tão somente, do direito de uso das vagas, em sistema rotativo;
(iii)
consta do Regimento Interno do Condomínio que cada condômino terá direito ao uso do número de vagas, no pavimento de garagens que esteja especificado em sua escritura de compra e venda, e que o controle de acesso é feito pelo próprio Condomínio;
(iv)
o número de vagas do empreendimento está previsto apenas e exclusivamente na Cláusula 1.3.1, donde se colhe o total de 78 (setenta e oito) vagas;
(v)

a edificação observou estritamente o Plano Diretor Urbano Municipal vigente à época, instituído pela Lei Municipal nº 4.167/94, que estabelecia os parâmetros para o cálculo do número de vagas;
(vi)
o número de vagas é mais do que suficiente para suprir a demanda do prédio, desde que o direito de uso seja exercido exclusivamente pelos proprietários das unidades imóveis dentro dos parâmetros de normalidade considerados pela legislação que rege a matéria;
(vii)
os supostos problemas no uso das vagas narrados na inicial, se de fato existentes, decorrem de ato do próprio Condomínio, que não exerceu de forma adequada o controle de acesso às vagas de garagem do edifício, permitindo que terceiros adentrassem ao prédio para usar, como se condôminos fossem, as vagas;
(viii)

a própria convenção permite aos proprietários autorizar que terceiros exerçam o direito de uso de sua vaga de garagem, o que foi ignorado na sentença;
(ix)
o laudo pericial apontou que existem até mais vagas do que aquelas previstas no contrato;
(x)
a tese autoral ampara-se em evento totalmente incerto, a saber, uma situação hipotética onde todos os condôminos e visitantes, ao mesmo tempo, resolvam exercer seu direito de uso das vagas;
(xi)
sendo reconhecido na prova pericial que o controle exercido pelo Condomínio é confuso e pouco didático, não há como afirmar que apenas os proprietários e o número mínimo de visitantes utilizam as vagas de estacionamento, sendo muito provável que terceiros, sem qualquer relação com o Condomínio, utilizam as vagas de garagem, limitando o direito de uso de cada condômino;
(xii)
não houve descumprimento do contrato e também não foi demonstrada a malsinada insuficiência de vagas;
(xiii)
é irreal a afirmação de que faltam 44 (quarenta e quatro) vagas, porquanto aplicável apenas se o estacionamento fosse dotado de vagas privativas, o que não é o caso; e
(xiv)
na hipótese de ser mantida a condenação, deve ser revista a base de cálculo da verba sucumbencial por ser descabido o seu arbitramento sobre o valor da causa, dada a possibilidade de se aferir o proveito econômico obtido.

Em seguida, foram apresentadas contrarrazões pelos apelados (Id 7606970), em prol do desprovimento do recurso.

O feito foi inicialmente distribuído à relatoria do eminente Des. Telêmaco Antunes de Abreu Filho que, ato contínuo, determinou que fosse redistribuído à minha relatoria, diante da prevenção decorrente da anterior distribuição do conexo
processo nº 0050765-50.2013.8.08.0024
.

É o relatório
.

Inclua-se em pauta

para julgamento
, em conjunto com o conexo
processo nº 0050765-50.2013.8.08.0024
.

*

O SR. ADVOGADO RUBENS CAMPANA TRISTÃO:-

Muito obrigado, Excelências.

Bem, feitos esses esclarecimentos, é necessário apenas tratarmos aqui das questões de fato que envolveram essa demanda. O primeiro processo trata-se de uma ação proposta pelo condomínio, do edifício Enseada Tower contra a empresa METRON ENGENHARIA, aqui apelante.

O pedido formulado nessa demanda é a construção, a edificação de mais vagas de garagem no edifício. Quais seriam os fundamentos? O fundamento é que o número de vagas construídas se mostrou insuficiente e, supostamente, em desacordo com aquilo que foi contratado e que ainda existiria uma propaganda, vamos dizer, enganosa, sobre o número de vagas prometido pela empresa.

Pois bem! A instrução processual demonstrou, de forma muito clara, que nenhuma dessas causas de pedir se sustentam. Primeiramente porque o contrato celebrado, o memorial descritivo e todos os documentos formais que permitiram a edificação, são muito claros ao dispor que naquele edifício existiriam 78 (setenta e oito) vagas de garagem. O fato, aliás, foi comprovado, inclusive, por perícia. E qual foi o fundamento da sentença para determinar a condenação da empresa à edificação das vagas? Que existiria no contrato outra cláusula, a qual, ao tratar do direito de uso dessas vagas pelos proprietários das unidades, se somado esse direito de uso, chegaria-se ao número de 110 (cento e dez) vagas.

Bem, o equívoco do Juízo nesse sentido é muito claro. Por quê? Porque não se pode interpretar a cláusula contratual em descompasso com todo o instrumento. E, além disso, com todas as demais provas do processo. Explica-se. O empreendimento é de caráter comercial e, desde o seu anúncio, foi deixado de forma muito clara essa natureza do prédio. Em prédios de caráter comercial, todos sabem, isso é praxe, isso é regra, os estacionamentos são rotativos. Quero dizer, são vagas destinadas ao uso dos proprietários das salas e também dos visitantes, cujo controle é feito pelo próprio condômino.

Então, indo à cláusula que o magistrado se usa, o seu cabeçalho é muito claro ao dizer que: “No quadro abaixo, encontram-se discriminadas as áreas das unidades, suas frações ideais correspondentes e quantidade de vagas destinadas a uso por cada unidade imobiliária do empreendimento. Sendo do conhecimento e aceitação do promitente comprador condômino, que as vagas serão utilizadas em sistema rotativo, sem localização pré-determinada ou preferencial”.

Ora, mais clara do que isso é impossível!

Portanto, de forma clara, lendo apenas o contrato assinado por todos os participantes aqui da relação processual, fica evidenciado que não há nenhum tipo de descumprimento e ilícito contratual praticado por parte da empresa, que, repita-se, construiu efetivamente as 78 (setenta e oito) vagas.

Bem, quanto ao segundo ponto e essa é uma causa de pedir da parte autora, existiria aí uma suposta propaganda enganosa. Primeiramente nós temos que lembrar, para que se possa caracterizar uma propaganda enganosa, é indispensável que o erro, a omissão ou o engano tenha sido determinante para a concretização do contrato. Então aqui nós estamos diante de uma propaganda que deixava claro o seguinte. Estão aqui os termos da propaganda. Que cada área de escritório teria uma área privativa de tantos metros quadrados, com direito de 07 (sete) vagas de garagem. Outra área com 03 (três) vagas de garagem, ou com 04 (quatro) vagas de garagem. Estampado de forma muito clara no mesmo folder está escrito: “Estacionamento exclusivo para clientes e visitantes”. Estando também descrito que trata-se de empreendimento comercial.

Ora, isso fica evidente que é um direito de uso. Mas vou além. Ainda que o cliente que tenha tido a oportunidade ou o interesse no negócio por conta dessa propaganda, tenha comparecido lá e entendido que isso lhe daria o direito de uma área privada, demarcada, quando da contratação, lhe foi apresentado o contrato, lhe foi apresentado o memorial descritivo. E mais! Era explicado pelos corretores imobiliários de forma muito clara que se tratava de direito de uso. Ora, o que provou isso? A prova oral. A prova oral produzida deixou claro que era dado conhecimento de forma ostensiva aos promitentes compradores que se tratava de direito de uso, que a vaga é no sistema rotativo e que quem controlaria era o próprio condomínio.

Portanto, Excelência, ainda que se entenda que o folder não é tão claro, ele não foi determinante para a concretização do negócio, o que afasta a alegação da pretensa propaganda enganosa.

Vamos ao último argumento! Esse fundamento é também utilizado pelo autor. Dizem os autores que se todos os condôminos resolverem usar ao mesmo tempo o seu direito de uso, resolverem exercer ao mesmo tempo seu direito de uso, iriam faltar as vagas.

Ora, essa é uma situação que não ocorreu, é uma situação hipotética, é uma situação futura e incerta. E digo isso tudo por quê? Porque para esse tipo de empreendimento, os órgãos públicos, em específico Prefeitura, já têm uma legislação que trata do tema. E para um empreendimento com as características do Enseada Tower, o cálculo era de 68 (sessenta e oito) vagas. Portanto, no caso, a empresa entregou até vagas a mais. Por quê? Porque no empreendimento comercial é evidente que nem todos, por exemplo, os profissionais liberais, receberão visitantes ao mesmo tempo. Ou mais de uma consulta ao mesmo tempo. Nenhum dentista recebe duas, três pessoas ao mesmo tempo no seu consultório. Nenhum advogado recebe duas, três pessoas ao mesmo tempo, três visitantes ao mesmo tempo com o direito de usar o seu estacionamento lá em seu escritório.

Então percebamos, portanto, Excelência, que não existe aqui ilícito contratual e, muito menos, ilícito extracontratual, a justificar a condenação imposta à empresa nesse primeiro processo, que é a construção, repito, de 32 (trinta e duas) vagas de garagem. É uma obrigação, inclusive, iníqua, portanto, impossível.

Outro ponto deste primeiro processo, onde então requeremos, pois, a reforma da sentença nesse particular, para fins de afastar essa condenação. Mas o outro ponto importante aqui nesse primeiro processo foi a condenação à verba sucumbencial, em que determinou a sentença que ela fosse estabelecida com base no valor atualizado da causa. Há um equívoco, há até um enfrentamento, uma não observância do Juízo a precedente vinculante do STJ. Por quê? Porque, no caso, há condenação. E, em havendo condenação, o percentual tem que... A base de cálculo desse percentual tem exatamente que ser o valor da condenação e não o valor da causa. Mantendo-se a sentença nesse ponto, é evidente que haverá aqui um enriquecimento sem causa ao próprio condomínio.

No que diz respeito ao segundo processo, que trata das mesmas causas de pedir, então, portanto, sendo desnecessários repisar tudo o que falamos, houve a condenação da empresa ao pagamento de uma indenização por dano moral a uma pessoa física, a doutora Renata, que era, então, síndica do edifício. De plano, há de se considerar que essa foi a única ação proposta pedindo dano moral por esse fato contra a empresa. Não foi proposta nenhuma outra ação desse tipo por quaisquer outros condôminos. O ponto 2 é que fundamentou o magistrado à condenação da empresa, em dano moral, no sentimento de dissabor e de aborrecimento pela impossibilidade de utilizar as suas vagas ao mesmo tempo.

Pois bem, Excelência, primeiro que esse fato não está provado nos autos. Não temos nenhuma prova nesse sentido. Ponto 2. Ainda que se entenda que houve, de fato, ilícito contratual, este por si só não seria capaz de ensejar a condenação da empresa a dano moral. E essa jurisprudência é pacífica, inclusive, aqui desta egrégia câmara.

Bem, não obstante a isso, se requer, portanto, a reforma, neste segundo processo, da sentença proferida para fins de afastar essa condenação. Não obstante a isso, aqui também, neste caso, há um equívoco no capítulo da sentença afeto à sucumbência. Por quê? Porque o polo ativo da ação foi composto por três pessoas. Então, uma pessoa física e duas pessoas jurídicas, que também vindicaram esse dano moral. E o pleito foi julgado improcedente. Ora, ao ser julgado improcedente, é evidente que, neste segundo processo, deveriam essas empresas serem condenadas ao pagamento de honorários em favor dos advogados da empresa. E o magistrado assim não fez. Segundo ponto. Ao condenar a empresa ao pagamento de danos morais, ao condenar a empresa ao pagamento de sucumbência em favor da autora, pessoa física, o magistrado também se vale do valor da causa como base de cálculo. E aí também está equivocado, pois, em se mantendo essa condenação, a base de cálculo tem que ser o valor da condenação.

Portanto, Excelência, essas eram as razões que tínhamos a expor, tínhamos a ratificar para fins de requerer a reforma integral de ambas as sentenças.

Muito obrigado.

*

ts

A SRA. RENATA GÓES FURTADO:-

Em relação ao processo que envolve as vagas de garagem, alguns pontos a gente precisa ser considerado.

Eu sou proprietária do condomínio desde a entrega do empreendimento. Quando eu comprei o imóvel, eu posso falar com o maior conhecimento de causa, sempre foi passado que as vagas seriam rotativas, ou seja, poderia estacionar no G1, poderia estacionar no G2, poderia estacionar no G3, mas poderia estacionar. Essa é a questão.

A partir do momento que você tem menos vagas do que as disponíveis para todos os proprietários e isso ocorre com frequência e ocorre até hoje, quase 18 anos depois de entrega o empreendimento, é que os proprietários não conseguem colocar seus carros na vaga de garagem. Outra, a gente não consegue usar vagas de visitante. Por quê? Porque a partir do momento que você tem 78 vagas de garagem, quando era para ter mais de 100, é óbvio que não tem condição de disponibilizar a vaga para aqueles clientes que vão visitar os proprietários.

Isso gerou uma série de discussões no prédio e isso evidencia o inadimplemento contratual por parte da Metron.

A gente não discute se eles obedeceram o PDU da época, se eles estavam de acordo ou desacordo com a legislação exigida pela Prefeitura de Vitória. O que a gente discute é o que eles venderam para os proprietários. E eles venderam para os proprietários o direito de uso de vagas. Sete vagas, quatro vagas, três vagas ou duas vagas, dependendo do tamanho da sala. Se você não tem a vaga para você utilizar, muito menos o seu cliente, o seu visitante, quando vai até o prédio, não dispõe de vaga para ele ser atendido, Isso configura um inadimplemento contratual. Não bastasse isso, ao contrário do que o colega disse, sim, foi fator determinante na compra. No meu caso, principalmente.

Por quê? A ansiada do suor é difícil de estacionar. Então, a partir do momento que eu tenho um cliente que quer me visitar e eu não tenho vaga de garagem, já fica complicado, ele já reclama. E isso não é só comigo, são 49 unidades no meu prédio. e todos têm o mesmo problema, de que há dificuldade para se estacionar na encerrada do Suá, e a gente não pode dispor sequer das nossas vagas para o nosso visitante, porque não tem como fazer esse controle.

Houve um descumprimento contratual patente. Isso foi reconhecido na perícia judicial, que foi feito em 1º Grau, e no tocante à questão da propaganda enganosa, ela ocorreu, ela ficou evidenciada, E, nesse caso, pedimos, inclusive, a aplicação do CDC, porque a propaganda vincula, ela faz parte do contrato.

O folder é gigante, ele consta dos autos, onde ele fala que a gente vai ter vaga para visitante, as salas vão ter disposições disponíveis para si, um quantitativo de vagas que é um tanto quanto atraente, principalmente dada a localização, e na prática a gente não tem.

O que a gente pugna é a mantença da sentença, no particular dos autos, que sim sejam construídas as 32 vagas faltantes que eles disponibilizaram.

O fato de ser um edifício comercial e que seja pouco provável que todo mundo queira usar ao mesmo tempo, Também não está em discussão aqui. E outra coisa, a gente já teve por diversas vezes proprietários que teve que estacionar na rua porque não tinha vaga, e isso está comprovado nos autos, porque não tinha vaga para estacionar, porque os proprietários estavam querendo fazer o seu exercício do direito de uso. E direito de uso não se confunde com direito de rotatividade.

A rotatividade é não ter um lugar fixo. E não assim, eu posso usar hoje, amanhã eu não posso. Então, isso tem que ficar bem claro e, infelizmente, a Metron não respeitou aquilo que ela prometeu na propaganda que ela ofertou e que foi um chamariz para vender o produto dela e, por isso, a gente pede a manutenção da causa.

Quanto à questão dos danos morais, obviamente, entendo que houve um dano, que passou e muito do mero aborrecimento, porque eu ainda implemento o contrato atual, trouxe prejuízo, no caso concreto, para mim.

Se os outros proprietários não ingressaram em juízo, não sei dizer o motivo, mas sei que muitos também são pessoas jurídicas, e aconteceria o que aconteceu com as duas outras pessoas jurídicas que ingressaram na mesma ação comigo, que não foi reconhecido o dano moral de PJ.

O dano moral da pessoa física está reconhecido por conta do inadimplemento contratual e, do mesmo modo, eu peço a manutenção da sentença em todos os seus termos.

*

O SR. DESEMBARGADOR DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA (PRESI-DENTE):-

Concedo a palavra a eminente Desembargadora Eliana Junqueira Munhós Ferreira.

*

V O T O

A SRA. DESEMBARGADORA ELIANA JUNQUEIRA MUNHÓS FERREIRA (RELA-TORA):-

Cumprimento ambos os advogados que fizeram o uso da Tribuna.

Como brevemente relatado, trata-se de
apelação cível

interposta por
Metron Engenharia Ltda.
contra a sentença proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível de Vitória (Id 7606957), integrada pela decisão que rejeitou os
embargos de declaração

em face dela opostos (Id 7606964) que, na presente “
ação ordinária de indenização por danos materiais c/c obrigação de dar
”
ajuizada por
Condomínio do Edifício Enseada Tower e outros (+3)
, julgou parcialmente procedentes os pedidos a fim de condenar a requerida a construir 32 (trinta e duas) vagas no estacionamento do Edifício Enseada Tower.

Em suas razões recursais, sustenta a apelante (Id 7606966), em síntese, que:
(i)
a Cláusula 1.3.2 do contato não trata do número total de vagas do empreendimento, dizendo respeito apenas ao direito de uso das vagas de garagem dos proprietários que adquiriram as salas comerciais no prédio;
(ii)

a Cláusula 1.3.2 trata do número total de vagas a ser construído, sendo evidente que trata, apenas e tão somente, do direito de uso das vagas, em sistema rotativo;
(iii)
consta do Regimento Interno do Condomínio que cada condômino terá direito ao uso do número de vagas, no pavimento de garagens que esteja especificado em sua escritura de compra e venda, e que o controle de acesso é feito pelo próprio Condomínio;
(iv)
o número de vagas do empreendimento está previsto apenas e exclusivamente na Cláusula 1.3.1, donde se colhe o total de 78 (setenta e oito) vagas;
(v)

a edificação observou estritamente o Plano Diretor Urbano Municipal vigente à época, instituído pela Lei Municipal nº 4.167/94, que estabelecia os parâmetros para o cálculo do número de vagas;
(vi)
o número de vagas é mais do que suficiente para suprir a demanda do prédio, desde que o direito de uso seja exercido exclusivamente pelos proprietários das unidades imóveis dentro dos parâmetros de normalidade considerados pela legislação que rege a matéria;
(vii)
os supostos problemas no uso das vagas narrados na inicial, se de fato existentes, decorrem de ato do próprio Condomínio, que não exerceu de forma adequada o controle de acesso às vagas de garagem do edifício, permitindo que terceiros adentrassem ao prédio para usar, como se condôminos fossem, as vagas;
(viii)

a própria convenção permite aos proprietários autorizar que terceiros exerçam o direito de uso de sua vaga de garagem, o que foi ignorado na sentença;
(ix)
o laudo pericial apontou que existem até mais vagas do que aquelas previstas no contrato;
(x)
a tese autoral ampara-se em evento totalmente incerto, a saber, uma situação hipotética onde todos os condôminos e visitantes, ao mesmo tempo, resolvam exercer seu direito de uso das vagas;
(xi)
sendo reconhecido na prova pericial que o controle exercido pelo Condomínio é confuso e pouco didático, não há como afirmar que apenas os proprietários e o número mínimo de visitantes utilizam as vagas de estacionamento, sendo muito provável que terceiros, sem qualquer relação com o Condomínio, utilizam as vagas de garagem, limitando o direito de uso de cada condômino;
(xii)
não houve descumprimento do contrato e também não foi demonstrada a malsinada insuficiência de vagas;
(xiii)
é irreal a afirmação de que faltam 44 (quarenta e quatro) vagas, porquanto aplicável apenas se o estacionamento fosse dotado de vagas privativas, o que não é o caso; e
(xiv)
na hipótese de ser mantida a condenação, deve ser revista a base de cálculo da verba sucumbencial por ser descabido o seu arbitramento sobre o valor da causa, dada a possibilidade de se aferir o proveito econômico obtido.

Não há preliminares ou questões prejudiciais a serem examinadas por este Órgão Julgador, razão pela qual avanço ao conteúdo meritório que versa, em suma, sobre pretensão manifestada pelos autores
Condomínio do Edifício Enseada Tower
,
Renata Góes Furtado
,
Red Graniti Brasil Ltda.
e
Red Graniti Mineração Ltda.
, de que a requerida seja compelida a indenizar os danos materiais alegadamente sofridos e cumprir obrigação de fazer, em virtude da alegada entrega de empreendimento imobiliário, no que se refere ao número de vagas para estacionamento, em desacordo com o veiculado em informes publicitários.

De saída, esclareço que tramitam simultaneamente duas ações que envolvem o mesmo empreendimento imobiliário, sendo que, na presente “
ação ordinária de indenização por danos materiais c/c obrigação de dar
”
ajuizada por
Condomínio do Edifício Enseada Tower
,
Renata Góes Furtado
,
Red Graniti Brasil Ltda.

e por
Red Graniti Mineração Ltda.
, é postulada a condenação da construtora ao:
(i)
ressarcimento dos danos materiais alegadamente sofridos pelo
Condomínio do Edifício Enseada Tower
, que calcula em R$ 36.340,00 (trinta e seis mil trezentos e quarenta reais);
(ii)
pagamento ou edificar as vagas faltantes no edifício; e
(iii)
sucessivamente, pagamento de indenização correspondente ao valor das vagas suprimidas, a saber, R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) por vaga.

Por sua vez, na conexa “
ação de indenização por danos morais
”
(
processo nº 0050765-50.2013.8.08.0024
), também distribuída à minha relatoria e pautada para ser julgada nesta mesma oportunidade, as autoras
Renata Góes Furtado
,
Red Graniti Brasil Ltda.
e
Red Graniti Mineração Ltda
. alegam ter sofrido
danos extrapatrimoniais
em virtude da entrega pela construtora requerida de um número de vagas para estacionamento de veículos inferior ao prometido na propaganda realizada à época da aquisição das salas comerciais.

De acordo com sua narrativa, não obstante ter sido noticiada a oferta de duas vagas de garagem para o tipo de sala comercial adquirida (02B), inexiste a disponibilidade de vagas no quantitativo noticiado pela construtora, haja vista serem oferecidas apenas 78 (setenta e oito) vagas, incluídas as destinadas a visitantes, ao passo que o edifício possui 47 (quarenta e sete) unidades e 2 (duas) lojas.

Dessa forma, a despeito da desnecessidade de ajuizamento, praticamente à mesma época, de duas demandas judiciais envolvendo supostos danos morais e materiais decorrentes do mesmo fato (
rectius
: alegado inadimplemento contratual), fez-se necessário individualizar seus objetos, uma vez que a demanda conexa versa apenas sobre a pretensão
indenizatória
manifestada pelas autoras, ao passo que, na presente ação, discute-se a ocorrência (ou não) de inadimplemento contratual por parte da construtora e, na hipótese de ser reconhecido, a forma de ressarcimento dos prejuízos que alega ser de R$ 36.340,00 (trinta e seis mil trezentos e quarenta reais) em relação ao 1º autor, mediante edificação das vagas faltantes ou, sucessivamente, pagamento de indenização correspondente ao valor das vagas suprimidas, que calcula ser de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) por vaga.

Pois bem. A começar pela ocorrência (ou não) de inadimplemento contratual por parte da requerida, argumentam os autores terem sido ludibriados por propaganda (parcialmente) falsa/enganosa veiculada pela construtora
Metron Engenharia Ltda.
, de que as salas comerciais adquiridas no Edifício Enseada Tower, nesta Capital, contaria com, no mínimo, duas vagas de estacionamento para clientes e visitantes, o que, na prática, não foi cumprido.

Da análise dos autos, verifico que a propaganda veiculada pela construtora, à época da realização do empreendimento imobiliário, foi de que as salas comerciais teriam um determinado número de vagas de garagem, qual seja, 237,00m2 (7 vagas), 127,10m2 (4 vagas), 109,90m2 (3 vagas), 62,90m2 (2 vagas) e 64,20m2 (2 vagas), conforme se verifica dos
folder’s

constantes dos autos (fls. 104/106), o que pode ser compreendido como um verdadeiro
plus
, um atrativo a mais aos interessados, por não esclarecer a propaganda que as vagas não seriam demarcadas para uso exclusivo.

A respeito disso, assim estabelecem os arts. 30 e 37 do Código de Defesa do Consumidor:

Art. 30
. Toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados,
obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado
.

Art. 37
. É proibida toda publicidade enganosa ou abusiva.

§ 1°
. É enganosa qualquer modalidade de informação ou comunicação de caráter publicitário, inteira ou parcialmente falsa, ou, por qualquer outro modo, mesmo por omissão,
capaz de induzir em erro o consumidor a respeito da natureza, características, qualidade, quantidade, propriedades, origem, preço e quaisquer outros dados sobre produtos e serviços
.

Além desses dispositivos, o art. 35 do mesmo diploma legal vem a reforçar o chamado “princípio da vinculação da publicidade”, isto é, as informações constantes da publicidade/oferta integram o contrato eventualmente firmado:

Art. 35
. Se o fornecedor de produtos ou serviços recusar cumprimento à oferta, apresentação ou publicidade, o consumidor poderá, alternativamente e à sua livre escolha:

I
- exigir o cumprimento forçado da obrigação, nos termos da oferta, apresentação ou publicidade;

II

- aceitar outro produto ou prestação de serviço equivalente;

III
- rescindir o contrato, com direito à restituição de quantia eventualmente antecipada, monetariamente atualizada, e a perdas e danos.

A controvérsia reside, sobretudo, em determinadas cláusulas do “Contrato de Promessa de Compra e Venda e Transferência de Direitos Sobre Fração Ideal de Terreno e Contrato de Construção por Administração a Preço de Custo”, mais especificamente no seu item 1.3.1, que enumera a quantidade de vagas em cada pavimento: térreo (5 vagas), G1 (14 vagas), G2 (25 vagas) e G3 (34 vagas), o que totaliza 78 (setenta e oito) vagas para estacionamento.

Por sua vez, o item 1.3.2. discrimina as áreas das unidades, suas frações ideais, além da “
quantidade de vagas destinadas a uso por cada
(sic)

unidade imobiliária do Empreendimento...
”
, o que simplifico por meio do quadro abaixo:

Unidade

Quantidade

Vagas de garagem – direito de uso

Total de vagas por unidade

Loja 01

1

3

3

Loja 02

1

1

1

Salas tipo 01

16

3

48

Salas tipo 02

6

3

18

Salas tipo 02-A

10

2

20

Salas tipo 02-B

10

2

20

Dessa forma, sendo 34 (trinta e quatro) o total de salas/lojas, o número de “vagas de garagem – direito de uso” para atender o quantitativo ofertado para cada tipo de unidade seria de 110 (cento e dez), em sendo considerada a hipótese de ser disponibilizado, ao mesmo tempo, o total de vagas cujo “direito de uso” é assegurado a cada unidade.

Esse é o cerne da controvérsia submetida ao crivo deste Órgão Colegiado, por ser alegado pela construtora apelante que a mencionada Cláusula 1.3.2 não versa sobre o número total de vagas a ser construído, mas sim, sobre o direito de uso das vagas, em sistema rotativo, ou seja, das 78 (setenta e oito) vagas de estacionamento, cada unidade teria o direito de utilizar o quantitativo máximo previsto no item 1.3.2., sem que exista a possibilidade – mateticamente falando – de todas as unidades exercerem, ao mesmo tempo, o direito de uso de sua quantidade máxima de vagas.

A meu ver, não assiste razão à apelante neste particular, tendo em vista que a publicidade por ela veiculada, no sentido de que cada unidade contaria com um certo número de vagas (de 2 até 7),
a obriga a disponibilizar esse número a cada adquirente de sala/loja
, pouco importando se é mínima, quiçá inexistente, a probabilidade de todos ocuparem, simultaneamente, as vagas a que têm direito.

Em que pese a legitimidade do sistema rotativo adotado, isto é, sem que as posições das vagas sejam previamente estipuladas, mediante a sua vinculação ao número da sala/loja ou outro critério qualquer, adiro a conclusão alcançada pelo juiz sentenciante de que “
o conceito de rotatividade se difere do conceito de revezamento, de forma que a inexistência de demarcação de território
não deve impedir que os condôminos possam utilizar todas as vagas às quais possuem direito no mesmo momento
”
(Id 7606957, p. 5).

Logo, se o empreendimento imobiliário não suportaria a disponibilização de 110 (cento e dez) vagas para os adquirentes das lojas ou salas, a propaganda promovida não poderia veicular, como um verdadeiro chamariz, a oferta de determinado número de vagas de acordo com o tipo de unidade, repito, um mínimo de 2 (duas) vagas para as de menor área e de até 7 (sete) vagas para as de maior extensão, dada a manifesta violação ao disposto nos dispositivos da legislação consumerista, retrotranscritos.

Conforme premissa já firmada, a oferta e a publicidade integram o contrato e, apenas para exemplificar, o adquirente do imóvel medindo 237,00m2, cuja publicidade dizia que teria disponíveis 7 (sete) vagas para estacionamento (fl. 104), inegavelmente foi prejudicado pela previsão contratual de que possui, tão somente, o “direito de uso” de 3 (três) vagas.

Como dito, apesar de não ser ilegal o sistema rotativo adotado, entendo que a disponibilização das vagas de estacionamento por esse critério inobserva o prometido no informe publicitário, tendo em vista que a promessa de um determinado número de vagas – de 2 até 7 – repito, funcionou como verdadeiro atrativo a possíveis interessados, os quais certamente acreditaram que usufruíram de vagas privativas de estacionamento e, na prática, ostentam mero “direito de uso”, além de ser presumido o prejuízo financeiro, já que possui maior valor de mercado o imóvel com vaga de garagem privativa.

De todo modo, como a presente ação não tem por escopo a modificação do critério de disponibilização das vagas de estacionamento, devendo prevalecer a previsão de que os proprietários não usufruiriam de vagas privativas, devo chancelar o entendimento do Juízo de 1º grau de que, independentemente de situação ou momento do dia e sendo de somenos relevância o fato de o edifício ser exclusivamente comercial,
as vagas a que cada condômino tiver “direito de uso” devem ser disponíveis
, ainda que sem localização fixa ou demarcação vinculada à sua unidade.

A propósito, são relevantes as conclusões alcançadas na prova técnica, a teor do laudo pericial encartado nos autos, que constatou diversas inconsistências no que se refere a disponibilização das vagas de garagem e, no que ora mais interessa, concluiu que se os adquirentes “
resolverem exercer seu direito de uso ao mesmo tempo, faltará 32 vagas de garagem mais o número de vagas de garagem destinada a visitantes, que por ora é desconhecido...
”
(fl. 483).

Das respostas dadas aos quesitos formulados pelas partes, destaco as mais relevantes para o deslinde da controvérsia:

Quesitos dos autores

1.
Quantas vagas de garagem existem no edifício enseada tower?

Resposta
: Conforme constatado pela perícia através da contagem das vagas, constam no condomínio do Edifício Enseada Tower 83 vagas livres de garagem, sendo 78 vagas livres destinadas a automóveis e 5 vagas livres destinadas a motocicletas (irregular). Ressaltamos que das 78 vagas livres, 12 vagas estão identificadas como sendo de visitantes, restando dessa forma 66 vagas para uso dos adquirentes/ condôminos.

3.
E quantas vagas de garagem foram destinadas para proprietários?

Resposta
: Constata-se 66 vagas livres disponíveis para que os adquirentes exerçam o seu direito de uso considerando que de um total de 83 vagas constadas pela perícia, 12 são destinadas a visitantes e 05 vagas destinadas a motos que por sua vez estão irregulares, vez que estas sequer existem no projeto legal, instrumento contratual, memorial de incorporação e nas diversas documentações acostadas nos autos.

8.
Quantos "direito de uso de vaga de garagem" foram prometidos para cada unidade pela construtora?

Resposta
: Conforme consta da tabela que é parte integrante do contrato firmado entre as partes, o direito de uso foram (sic) assim prometidos:

(...)

Sendo assim, se multiplicarmos a quantidade de UNIDADES PRIVATIVAS pelo número de VAGAS (DIREITO DE USO — SISTEMA ROTATIVO) que cada sala tem direito de uso, verifica-se que foram prometidos pelo construtor 110 direitos de uso, sem qualquer comunicação expressa de que tais direitos poderiam sofrer limitações.

(...)

Ou seja, se todas as unidades comerciais resolverem exercer ao mesmo tempo o seu direito de uso do devido número de vagas de garagem que lhe é atribuído, ainda que em sistema rotativo (sem local pré-determinado), faltaria 44 vagas de garagem.

9.
Nos contratos firmados entre a construtora e cada proprietário há menção de que na hipótese de todas as vagas de garagem existentes estiverem ocupadas os mesmos não poderiam se valer do seu direito de uso da vaga destinada a sua unidade?

Resposta
:

O

instrumento contratual não expressa de forma clara e objetiva qualquer hipótese que pudesse impedir os adquirentes das unidades comerciais de exercer o seu direito de uso sobre as vagas de garagem que lhe são atribuídas, razão pela qual, os adquirentes ficam limitados quanto a utilização das vagas, ainda que sem localização pré-definida (rotativo), pois dependem atualmente da disponibilidade de vagas no momento em que se desejam exercer o seu direito de uso.

Quesitos da requerida

a) As vagas no projeto aprovado conferem com as vagas demarcadas no local?

Resposta
: Não. Enquanto o projeto aprovado prevê 78 vagas, sendo 76 livres e 02 vinculadas, a perícia constatou que o empreendimento entregue pelo requerido possui 83 vagas, sendo 78 vagas livres destinadas a automóveis e 05 vagas livres destinadas a motocicletas. Além da quantidade de vagas não atender o projeto aprovado, há também divergências quanto a posição das vagas, constata-se ainda desconformidades em relação a posição demarcada, com destaque para o pavimento G3.

e) A demanda de vagas existentes no empreendimento atende a demanda de vagas para edifícios da natureza do Condomínio autor?

Resposta
: Independente da fonte utilizada pelo requerido para sustentar o questionamento apresentado, o que se verifica é que a edificação não foi entregue conforme prometido pelas seguintes razões: I. as vagas de garagem entregue pelo construtor negligenciaram o projeto arquitetônico aprovado pelo município e por consequência o instrumento contratual celebrado entre as partes devido a divergência em relação ao número de vagas, ao tipolivre/vinculada e posição demarcada; II. as 83 vagas constatadas pela perícia, além de não estarem de acordo com as 78 vagas prometidas pelo construtor por meio do instrumento contratual, são insuficientes para garantir os 110 direitos de uso prometido pelo construtor, pois se todos os adquirentes das unidades comerciais resolverem exercer o seu direito de uso das vagas que lhe são atribuídas ao mesmo tempo, faltará no empreendimento Enseada Tower 44 vagas.

n
) Poderia o Sr. Perito informar se a propaganda do empreendimento teria condão de causar nos adquirentes das salas comerciais (inclusive nos autores) a perfeita convicção de que cada unidade teria direito a garagem privativas?

Resposta
: Apesar do folder de vendas não apresentar sob qual forma se daria a utilização das vagas de garagem anunciadas, verifica-se no instrumento contratual firmado entre as partes, em seu item 1.3.2, fl. 72, que a forma de utilização das vagas de garagem anunciadas na propaganda ocorreria no sistema rotativo, ou seja, sem localização pré-determinada ou preferencial. Diante do exposto, fica claro que as vagas de garagem não estão vinculadas as unidades privativas, tanto é verdade que não constam da escritura e IPTU pelo próprio fato de por si só serem definidas como vagas rotativas na fase de concepção do empreendimento.

Na parte conclusiva do laudo, foi categórica a ilustre perita ao asseverar que “
as vagas de garagem entregues pelo construtor negligenciaram o projeto arquitetônico aprovado pelo município e, por consequência o instrumento contratual celebrado entre as partes pois apresenta divergência em relação ao número de vagas, tipo-livre/vinculada e posição demarcada
”
(fl. 512).

Já incursionando na questão atinente ao ressarcimento dos danos sofridos pelos autores, o art. 6º, IV, do Código de Defesa do Consumidor, dispõe ser direito básico do consumidor a proteção contra a publicidade enganosa e abusiva, de modo que a prática ilícita por parte da construtora ensejaria, salvo melhor juízo, a sua responsabilização pelo presumido prejuízo financeiro decorrente da depreciação decorrente da disponibilização de vagas para estacionamento em quantidade inferior à mencionada na publicidade vinculada ao empreendimento imobiliário.

Entretanto, os autores não ingressaram com recurso contra o julgamento de improcedência dos pedidos de indenização por danos materiais (R$ 36.340,00) e do valor correspondente às vagas de garagem suprimidas (pedido sucessivo), que calcularam ser de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) por vaga. Por sua vez, a construtora apelante não se insurge especificamente contra a edificação das vagas de garagem faltantes, na medida em que não alega, por exemplo, inexistir espaço físico necessário à construção de 32 (trinta e duas) vagas, tal qual foi determinado na sentença, do que presumo existir meios de fazê-lo. De igual forma, no laudo pericial não há observação acerca da disponibilidade de área livre para construção das vagas, no quantitativo determinado na sentença, de modo que, à falta de impugnação expressa neste particular, presume-se a possibilidade de ser cumprida a obrigação de fazer ou, sobrevindo informação em sentido contrário, caberá a sua conversão em perdas e danos, na forma do art. 499 do Código de Processo Civil.

Por fim, no que se refere a base de cálculo da verba advocatícia, tem razão a apelante ao sustentar o descabimento de seu arbitramento sobre o
valor da causa
, dada a possibilidade de se aferir o
proveito econômico obtido
.

O

§2º do art. 85 do Código de Processo Civil
veicula a
regra geral
, de aplicação obrigatória, de que os honorários advocatícios sucumbenciais devem ser fixados no patamar de dez a vinte por cento, subsequentemente calculados sobre o valor:
(i)
da condenação; ou
(ii)
do proveito econômico obtido; ou
(iii)
do valor atualizado da causa, ao passo que o §8º do mesmo dispositivo legal transmite
regra de caráter excepcional
, de aplicação meramente subsidiária, em que se permite a fixação da verba honorária por equidade, nas hipóteses em que, havendo ou não condenação:
(i)

o proveito econômico obtido pelo vencedor for inestimável ou irrisório; ou
(ii)

o valor da causa for muito baixo.

Portanto, a norma legal de regência enuncia uma ordem decrescente de preferência de critérios para fixação da base de cálculo dos honorários advocatícios, na qual a subsunção do caso concreto a uma das hipóteses legais prévias impede o avanço para outro critério. Com isso, sendo possível estabelecer a base de cálculo sobre o valor da condenação ou do proveito econômico obtido pelo vencedor,
descabe arbitrá-la sobre o valor da causa
, tal qual determinado na sentença.

Na espécie, considero acertada a argumentação da apelante de que, tendo a parte autora quantificado o valor de cada vaga de garagem suprimida (R$ 50.000,00), o proveito econômico obtido corresponde ao total de vagas a construir (32), multiplicado por seu valor individual – adotando-se como parâmetro a quantia estimada na petição inicial – resultaria na quantia de R$ 1.600.000,00 (um milhão e seiscentos mil reais), afastando-se, via reflexa, a adoção como parâmetro do valor da causa (R$ 2.500.000,00) que abrange, ao mesmo em tese, o somatório dos pedidos formulados.

Ante o exposto,
conheço da apelação cível e lhe dou provimento parcial
, tão somente, para modificar a base de cálculo dos honorários sucumbenciais, nos termos da fundamentação supra. Por conseguinte, descabe a majoração da verba advocatícia, a título de honorários recursais (CPC/2015, art. 85, § 11).
É como voto
.

*

V I S T A

O SR. DESEMBARGADOR ROBSON LUIZ ALBANEZ:-

Senhor Presidente, respeitosamente, peço vista dos autos.

*

kfm*

DATA DA SESSÃO: 07/05/2024

V O T O - V I S T A

O SR. DESEMBARGADOR ROBSON LUIZ ALBANEZ:-

Eminentes Pares, cuidam-se os autos em aferir a juridicidade da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais a fim de condenar a recorrente a construir 32 (trinta e duas) vagas de estacionamento no Edifício Enseada Tower, ora recorrido; além de custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa.

Irresignada, a Construtora interpôs o presente apelo, visando a reforma da sentença, em suma, porque a construção das vagas de garagem (78), foram conforme previsão contratual, já que são de uso rotativo, bem como observou o Plano Diretor Urbano vigente à época; e na hipótese de manutenção da sentença, pugnou seja a base de cálculos dos honorários o proveito econômico.

A nobre Relatora,
Desª. Eliana Junqueira Munhós Ferreira
, proferiu seu Voto para dar parcialmente provimento ao recurso, tão somente para modificar a base de cálculo dos honorários sucumbenciais, devendo ser o mesmo incidir sobre o proveito econômico obtido pelos autores/apelados, qual seja o custo de 32 (trinta e duas) vagas de garagens, a saber: R$ 1.600.000,00 (um milhão e seiscentos mil reais).

Nos seus fundamentos, quanto a manutenção da obrigatoriedade de construção das vagas de garagem, expõe que
“não assiste razão à apelante neste particular, tendo em vista que a publicidade por ela veiculada, no sentido de que cada unidade contaria com um certo número de vagas (de 2 até 7), a obriga a disponibilizar esse número a cada adquirente de sala/loja, pouco importando se é mínima, quiçá inexistente, a probabilidade de todos ocuparem, simultaneamente, as vagas a que têm direito.”

Adiante, “
em que pese a legitimidade do sistema rotativo adotado, isto é, sem que as posições das vagas sejam previamente estipuladas, mediante a sua vinculação ao número da sala/loja ou outro critério qualquer, adiro a conclusão alcançada pelo juiz sentenciante de que “o conceito de rotatividade se difere do conceito de revezamento, de forma que a inexistência de demarcação de território não deve impedir que os condôminos possam utilizar todas as vagas às quais possuem direito no mesmo momento” (Id 7606957, p. 5)”.

Logo, ante a complexidade da demanda, pedi vista para melhor analisar os autos.

Pois bem.
A princípio, necessário relembrar que pelo princípio da transparência e da teoria da confiança, que trazem em seu conteúdo a importância da clareza e precisão da informação prestada pelo fornecedor ao consumidor, a fim de se evitar que este, parte hipossuficiente da relação, seja enganado ou mesmo induzido a erro.

Assim é o entendimento doutrinário:

“
O direito à informação assegurado no art. 6º, III, corresponde ao dever de informar imposto pelo CDC nos arts. 12, 14, 18 e 20, nos arts. 30 e 31, nos arts. 46 e 54 ao fornecedor. Este dever de prestar informação não se restringe à fase pré-contratual, da publicidade, práticas comerciais ou oferta (arts. 30,31,34,35, 40 e 52), mas inclui o dever de informar através do contrato (arts. 46, 48, 52 e 54) e de informar durante o transcorrer da relação (a contrario, art. 51, I, IV, XIII, c/c art. 6º, III), especialmente no momento da cobrança da dívida (a contrario, art. 42, parágrafo único, c/c art. 6º, III), ainda mais nos contratos cativos de longa duração, ... pois, se não se sabe dos riscos naquele momento, não pode decidir sobre a continuação do vínculo ou o tipo de prestação futura, se contínua; se não sabe quanto pagar ou se houve erro na cobrança ou se está discutindo quanto pagar, necessita a informação clara e correta sobre a dívida e suas parcelas. Neste momento informar é mais do que cumprir com o dever anexo de informação - é cooperar e ter cuidado com o parceiro contratual, evitando os danos morais e agindo com lealdade (pois é fornecedor que detém a informação!) e boa fé”. (Comentários ao código de defesa do consumidor: arts. 1º a 74: aspectos materiais/ Cláudia Lima Marques, Antônio Herman V. Benjamim, Bruno Miragem. São Paulo: RT, 2003)

Com efeito, o art. 12 do Código de Defesa do Consumidor estabelece a responsabilidade do fornecedor por danos causados aos consumidores, não só em decorrência de defeitos de produção, mas também por informações insuficientes ou inadequadas, sobre a utilização e riscos inerentes ao bem.

No caso vertente, entendo que
a controvérsia reside em saber se os apelados teriam sido ou não informados pela construtora de que os imóveis adquiridos teriam vagas de garagem de uso comum, na modalidade rotativo, ou se foram alvos de propaganda enganosa com promessa de que as vagas seriam privativas.

E a
nalisando o contrato firmado entre as partes (fls. 71/83), na Cláusula 1.3.1, assim como na Convenção do Condomínio (fls. 30/38), artigo 2º, dispõe sobre as 78 (setenta e oito) vagas de garagem
e não 110 (cento e dez) como defendem os recorridos, vejamos:

1.3 – EDIFICAÇÃO

1.3.1 Na forma do projeto de arquitetura aprovado pela Prefeitura Municipal de Vitória através do processo protocolado sob o nº 797562/2006, o Edifício Enseada Tower apresentará as seguintes características físicas básicas: Edificação com estrutura de concreto armado, alvenaria de tijolos furados, constituída de 01 (um) pavimento térreo,
03 (três) pavimentos garagem
, 16 (dezesseis) pavimentos de salas e pavimento cobertura, sendo:

a)
pavimento térreo
constituído de saguão, recepção com balcão e WC, hall de elevadores, apoio e banheiro para funcionários do condomínio, ante câmara e escada, área para caixas d'água, rampas,
05 (cinco) vagas de garagem numeradas de 01 a 05
e 02 (duas) lojas com a numeração 01 e 02, com apoio e banheiro;

b)
pavimento garagem G1
com escadas, circulação, rampas, subestação e
14 (quatorze) vagas de garagem
numeradas de 06 a 19
;

c)
pavimento garagem G2
com escada e ante câmara, rampas e
25 (vinte e cinco) vagas de garagem
numeradas de 20 a 44
;

d)
pavimento Garagem G3
com escada, ante câmara, rampas e
34 (trinta e quatro) vagas de garagem
numeradas de 45 a 65, 66 e 66A, 67, e 67A, 68 a 76, sendo as vagas 66A e 67A respectivamente vinculadas às vagas 66 e 67;

Adiante, no subitem 1.3.2 do contrato (correspondente ao parágrafo 1º da Convenção), consta expressamente sobre a utilização das vagas de garagem em sistema rotativo, sem localização pré-determinada ou preferencial:

1.3.2 No quadro abaixo encontram-se discriminadas as áreas das unidades, suas fraçoes ideais correspondentes e
quantidade de vagas destinadas a uso por cada unidade imobiliária do Empreendimento
, sendo do conhecimento e aceitação do Promitente Comprador/Condômino que
as vagas serão utilizadas em sistema rotativo, sem localização pré-determinada ou preferencial.

Nos termos do contrato, há 44 (quarenta e quatro) unidades, dentre salas e lojas; sendo 78 (setenta e oito) vagas de garagens de uso rotativo, constituindo-se em área comum aos condôminos; e em conformidade com a metragem da sala/loja, o condômino poderá usar de 1, 2 ou 3 vagas de garagem, conforme a disponibilidade.

E por fim, no contrato particular de compra e venda, a exemplo da fl. 95, consta como objeto do contrato "s
ala nº 501 (quinhentos e um) do Edifício Ensejada Tower, com respectiva fração ideal no terreno e coisas comuns da edificação
e quantidade de vagas que terá direito de uso
, conforme consta do item II.4 do campo II deste contrato"
.

Nisso consiste o chamado "estacionamento rotativo", no qual há número de vagas inferior a demanda por sala/loja, e "
não se faz necessária a cobrança de um valor determinado, sendo suficiente a informação de que as vagas, localizadas na área comum, são utilizadas e reutilizadas conforme a sua disponibilidade pelos clientes
". (AREsp n. 1.206.074, Ministra Maria Isabel Gallotti, DJe de 13/03/2018.)

Quanto ao tema, o Superior Tribunal de Justiça já decidiu que "
em condomínio edilício, a vaga de garagem pode ser enquadrada como: (i) unidade autônoma (art. 1.331, § 1º, do CC), desde que lhe caiba matrícula independente no Registro de Imóveis, sendo, então, de uso exclusivo do titular; (ii) direito acessório, quando vinculado a um apartamento, sendo, assim, de uso particular; ou
(iii) área comum, quando sua fruição couber a todos os condôminos indistintamente
".(REsp 1152148/SE, Relator Ministro Marco Buzzi, QUARTA TURMA, julgado em 13/08/2013, DJe 02/09/2013).

Nos termos dos depoimentos prestados nos autos, em audíência realizada em 01/07/2022, consoante videogravação, o empreendimento apelado não conta com vagas de garagem privativas, mas somente rotativas, sendo de conhecimento dos condôminos, desde a compra do imóvel, tal modalidade. E ao responder sobre quem definia a quantidade de
tags
devida a cada condômino, o Sr. Tiago Régis afirmou que tinha um documento na portaria que definia que as salas maiores, como a 01, tinha 1 (uma) vaga a mais que as demais salas.

Realizada perícia técnica, na resposta ao quesito 7.1 do requerente (fl. 498), a
expert
expôs:

7. QUESITOS TÉCNICOS

7.1. QUESITOS DO REQUERENTE – FL. 464.

1. Quantas vagas de garagem existem no edifício Enseada Tower?

Resposta:
Conforme constatado pela perícia através da contagem das vagas, constam no condomínio do Edifício Enseada Tower 83 vagas livres de garagem, sendo 78 vagas livres destinadas a automóveis e 5 vagas livres destinadas a motocicletas (irregular).

Ressaltamos que das 78 vagas livres, 12 vagas estão sendo identificadas como sendo de visitantes, restando dessa forma 66 vagas para uso dos adquirentes/condôminos.

Por fim, entendo que os autores/recorridos não lograram êxito em comprovar a alegada propaganda enganosa, ônus que lhes incumbia a teor do artigo 373, I, do CPC, pois não restou provado que o panfleto, às fls. 99/106, foi

utilizado para a divulgação do empreendimento, ou que os pretensos compradores se dirigiram ao imóvel sob a promessa de aquisição das unidades com vagas de garagens privativas.

Inclusive, a metragem indicada no
folder
não condiz com aquela descrita no contrato e na convenção condominial. Por exemplo, à fl. 104, consta escritório andar inteiro, 237m2 e 7 vagas de garagem; mas não há nenhum imóvel com tal metragem no contrato. À fl. 106, consta escritório 02A com 62,90m2 e 02B com 64,20m2, sendo que no contrato, tais salas contam com 99,83m2 e 101,41m2, respectivamente.

Lago outro, a recorrente comprovou através da prova testemunhal, na forma do artigo 373, II, do CPC, que os pretensos compradores em nenhum momento condicionavam o fechamento do negócio à vaga privativa de garagem, pelo contrário, tinham plena ciência da utilização das vagas de garagem no sistema rotativo, sobretudo por se tratar de um empreendimento para fins comerciais.

Ante todo o exposto, por considerar que houve o efetivo adimplemento contratual, mediante construção das vagas de garagem em conformidade com o contrato, a convenção condominial e o projeto aprovado, bem como cientificadas as partes sobre a utilização das vagas no sistema rotativo, rogando vênias a Ilustre Relatora, inauguro a divergência e
dou provimento ao recurso
para reformar a sentença, afastando o dever de indenizar imputado a apelante.

Com isso, inverto o ônus da sucumbência fixado na inicial, majorando os honorários sucumbenciais em 1% sobre o valor da causa.

É como voto.

*

V O T O

O SR. DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA:-

Eminente Presidente, pedindo todas as vênias a eminente Relatora, mas tive também prévio acesso ao voto do eminente Desembargador Robson Luiz Albanez e a quem estou, neste momento, acompanhando integralmente

*

V I S T A

A SRA. DESEMBARGADORA CONVOCADA HELOISA CARIELLO:-

Senhor Presidente, peço vista dos autos.

*

O SR. DESEMBARGADOR DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA (PRESI-DENTE):-

Os autos irão com vista ao gabinete da eminente Desembargadora Convocada Heloisa Cariello.

*

kfm*

DATA DA SESSÃO: 14/05/2024

O SR. ADVOGADO RUBENS CAMPANA TRISTÃO:-

Boa tarde a todos. Cumprimento a colenda Câmara na pessoa do eminente Presidente Desembargador Dair.

Esse caso está em técnica de julgamento, portanto, é a segunda oportunidade que tenho de me manifestar sobre os autos. No início do julgamento, a Desembargadora Eliana proferiu o voto no sentido de dar parcial provimento ao recurso para alterar apenas e tão somente a questão do ônus da sucumbência, a base de cálculo para o ônus da sucumbência. Sessão posterior, o Desembargador Robson inaugurou divergência para dar provimento ao recurso, tendo sido acompanhado pelo Desembargador Arthur, o que gerou, portanto, a aplicação do 942 do CPC ao caso concreto.

Portanto, faltam agora os votos pela composição da colenda da Câmara, Desembargadora Heloísa e do Desembargador Dair.

Analisando os votos, tanto da eminente Relatora quanto o voto divergente, temos algumas ponderações a fazer, porque em ambos os casos não se analisaram sensíveis questões do processo que, a nosso sentir, conduzem ao provimento do apelo.

Primeiro passo, Excelência, é que se trata aqui da edificação de um empreendimento de caráter estritamente comercial, que se dá no início dos anos 2000. Desde a sua concepção, seu projeto e tudo de acordo com a lei do PDU da época, o empreendimento foi pensado, concebido e aprovado sob o aspecto de um prédio comercial, com vagas de uso rotativo pelos adquirentes. Isso consta tanto do memorial descritivo, quanto da averbação no RGI, quanto da própria convenção condominial, que é posterior, do regimento interno do condomínio e também dos contratos assinados com os adquirentes.

Nesse contexto é importante dizer, primeiramente, que a legislação da época, para um empreendimento como este, que possuía 34 unidades, previa que, caso fossem unidades comerciais e as vagas fossem destinadas ao uso rotativo, ele deveria constar 68,3 vagas. No caso concreto, a empresa construiu fisicamente 78 vagas. Portanto, percebe-se que satisfaz mais do que suficientemente aquilo que previsto em lei.

É importante esse contexto, por quê? Porque toda comercialização, todos os contratos, tudo que se tratou depois desse empreendimento com os efetivos adquirentes - e faço aqui um parêntese - antes até mesmo da instituição do condomínio, era que essas vagas seriam destinadas a uso em sistema rotativo. Portanto, e esse é um dos pontos nodais da questão, o
folder
promocional do empreendimento, quando ele foi veiculado, sequer existia condomínio.

Por que isso é importante? Porque os condôminos, as pessoas físicas e jurídicas que foram lá para adquirir esse empreendimento, ainda que em virtude do
folder
, caso chegassem à empresa e não concordassem com esse sistema de uso rotativo das vagas, simplesmente não adquiriam os imóveis. Por outro lado, aqueles que concordavam, compravam os imóveis firmando seus próprios contratos. Isso é importante, por quê? Porque nós não tivemos na história desse empreendimento, desde as suas vendas, nenhuma ação judicial questionando essa questão por parte dos adquirentes.

Então ninguém veio até a empresa vindicar pretensão amparada nesse direito próprio previsto no seu contrato. O fato foi que, depois de instaurado o condomínio, a quem, ressalto, cabia o controle de acesso a esse estacionamento, é que, supostamente, se começou a ter problemas de falta de vaga para uso. E aqui é o cerne da questão. Quem faz o controle de acesso, quem distribui TAG, quem permite a entrada de proprietário e visitante é o condomínio, nunca foi empresa. E a própria prova pericial constante do processo constata que o controle é precário, é pouco didático. Portanto, nós temos pessoas que não poderiam estar ali utilizando vagas, que utilizam vagas. Utilizam esse direito de uso.

Daí, portanto, qual é a pretensão do condomínio? Que a empresa seja compelida a construir um determinado número de vagas. Ora, a prevalecer a tese, o número de vagas, ele coincidirá com vagas privativas. O que eu quero dizer? O que se pretende, ao fim e ao cabo, aqui, o condomínio, é transmudar a natureza do empreendimento, transmudar a natureza do direito que foi dado sobre essas vagas, que é o uso, que é rotativo, para a vaga privativa. Por quê? Nesse cenário, no cenário aqui determinado pela sentença e mantido pela nobre Relatora, nós teremos um número de vagas que cada sala terá o seu direito. Quero dizer, Excelências, o seguinte. Que se nos contratos, se nas normas, se na lei, se na convenção de condomínio, tivesse sido tratado de vaga privativa, a empresa nem estaria discutindo, é evidente, a análise matemática está correta. O número é menor. Mas não é esse o caso. Daí a relevância de que o caso concreto não pode ser interpretado fora de todo o contexto. Repito, desde o projeto, o planejamento do empreendimento, até a sua conclusão, passando por sua comercialização.

Ainda voltando a essa questão, então, fica evidente que, com a maior das vênias, não se pode falar em propaganda enganosa, tendo em vista que, repito, aquele
folder
, ele deixa claro a natureza do empreendimento. E que o adquirente que não concordou, ele simplesmente não comprou. Aquele que comprou, é porque sabia que era direito de uso. “Ah, mas e se todos resolvem exercer esse direito de uso ao mesmo tempo”? É um evento incerto, é um evento não provado, é um evento que nunca ocorreu. E é exatamente por isso que a legislação da época permitia que, repito, em se tratando de imóvel comercial com direito de uso em sistema rotativo, o número de vagas fosse menor do que o número de direito de uso.

Portanto, Excelência, em conclusão, deixa-se claro que, primeiro, não houve descumprimento de contrato, não houve, no caso, propaganda enganosa. O que parece aqui, repito, é que a pretensão é que o condomínio está pretendendo transmudar a natureza do empreendimento às expensas da Construtora, para que todos passem a ter vagas privativas e demarcadas.

Essas eram as nossas considerações. Muito obrigado pela atenção.

*

A SRª ADVOGADA RENATA GOES FURTADO:-

Boa tarde, Excelência. Em sequência à fala do colega, primeiro ponto que eu gostaria de deixar bem claro: o condomínio não teria legitimidade para pleitear vagas privativas, porque vagas privativas seriam direitos dos proprietários, e não do condomínio.

Nunca, em momento algum da instrução dos autos, ou na inicial, ou em qualquer manifestação do condomínio, há o mínimo, alguma palavra sinônima, ou que a gente, falo “a gente”, porque eu sou proprietária de uma das unidades do edifício, que a gente busque as vagas privativas. A gente não busca a vaga privativa, a gente busca exercer nosso direito de uso. Ao contrário do que o colega falou, talvez porque ele não frequente o prédio, não utilize a vaga, o escritório dele não é lá, e eu posso falar com conhecimento de causa, já aconteceu, acontece até hoje de a gente querer usar uma vaga e não ter vaga disponível.

Em momento algum. a gente disse que o PDU não foi observado. Em momento algum a gente fala que foram desobedecidas normas existentes junto à prefeitura, que viabilizasse a aprovação do projeto. Não é isso que se discute. O que se discute é a não existência de vaga para a utilização do nosso direito. Inclusive, nessa questão de vagas rotativas, se jogar é garagens rotativas no Google, a única coisa que a gente pode concluir é que seriam vagas sem lugar específico, ou seja, eu chego, estaciono em qualquer uma das vagas, pode ser coberta, pode ser descoberta, pode ser no primeiro andar, segundo andar ou terceiro andar, mas a vaga está lá para eu usar. A qualquer momento do dia, da noite, sábado, domingo, feriado, enfim, mas isso não ocorre. O que acontece? Se o carro 79 chega no prédio para estacionar, o que vai acontecer? Então, doutor, doutora, não tem vaga para o senhor, por favor, procurar alguma vaga na rua e colocar seu carro, porque aqui não tem vaga para o senhor. A gente pagou caro no metro quadrado, diga-se de passagem, para ter uma sala na enseada do suá. Então, você paga caro, você paga um condomínio caro, você tem uma sala bonita, enfim, na Enseada do Suá, e não tem lugar pra colocar carro. É o absurdo do absurdo.

O que mais me... até fico satisfeita de ter sido aberta esta oportunidade de falar novamente, é porque, com todo respeito ao desembargador Robson, que foi, inclusive, meu professor na faculdade, mas abriu divergência ao voto da douta Relatora, infelizmente, ele não observou a legislação consumerista, ele negou vigência, enfim, há diversos princípios basilares do direito do consumidor, entre eles: inversão do ônus da prova, porque ele alegou que nosso folder, eu trouxe, fiz questão porque eu sou proprietário da sala, então eu tenho, consta que aqui teria, e aqui tem uma cópia nos autos virtualizados, só que de forma reduzida, um folder de 42 por 30, onde eles colocam que as salas assim teriam 3 vagas de garagem, 2 vagas de garagem, 07 vagas de garagem. E a gente não tem. Simples assim.

Também eu gostaria de chamar atenção que tem testemunho da testemunha da METRON, que confessa que não foi ela que vendeu todas as unidades, obviamente, ele era um dos corretores da das vendas, que não era informado aos proprietários que se as vagas chegassem a um número x ele quisesse estacionar, ele não estacionaria. Está lá nos autos. É só se Vossas Excelências necessitarem ver. Ele confessa lá que isso não era informado aos compradores das unidades. Então, outra outra coisa que eu gostaria de chamar atenção, o laudo pericial, quando se pergunta, os proprietários podem exercer plenamente seu direito de uso das vagas de garagem, sem limitação de qualquer espécie? Resposta: não. E, aí, tece outros comentários: se considerar se que a edificação esteja 100% ocupada e aqui todos resolvam exercer seu direito de uso ao mesmo tempo, constata-se que o número de vagas rotativas entregues pelo requerido é insuficiente. Então, assim, a perícia do. Juízo constatou isso. A perícia do juízo concluiu, ainda, que as 83 vagas constatadas na perícia, sendo 66 vagas atribuídas aos condôminos, 12 atribuídas a visitantes, e 5 vagas irregulares para motos, além de não estarem de acordo com a 78 vagas prometidas pelo construtor por meio de instrumento contratual, são insuficientes para garantir o direito de uso prometido pelo construtor.

Então, Excelências, é isso que eu gostaria que fosse observado: as provas constantes dos autos, e, especialmente, a legislação aplicável à espécie, no caso em especial, o código de defesa do consumidor, e, mais precisamente, o direito básico de informação clara e precisa, que não foi observado; o direito de inversão, a inversão do ônus da prova, que também não foi observado, em especial, no voto divergente. Foi ignorado, ainda, o artigo 30 do CDC, que fala sobre vinculação da oferta. A proibição que o CDC estabelece de propaganda enganosa, porque, sim, foi uma propaganda enganosa, a partir do momento que você divulga um folder deste tamanho dizendo uma coisa que não é realidade. A interpretação mais favorável ao consumidor, que também não foi observada no voto divergente, infelizmente, e a observância, enfim, de todo o conteúdo probatório constante dos autos.

E eu fico por aqui.

Obrigada pela atenção.

*

V O T O

(PEDIDO DE VISTA)

A SRA. DESEMBARGADORA HELOÍSA CARIELLO:-

Em razão da divergência instaurada no presente julgamento, pedi vista dos autos para melhor examinar a matéria.

Após análise circunstanciada de todos os aspectos fáticos e jurídicos atinentes à questão, não tenho dúvida em acompanhar o voto proferido pela eminente Relatora, Desembargadora Eliana Junqueira Munhós Ferreira, no sentido de manter a tutela imposta pela sentença, notadamente à luz do acervo probatório documental constituído nos autos e do laudo pericial técnico que atesta a dissonância entre a quantidade de vagas livres existentes e aquelas cujos direitos de uso foram disponibilizadas aos condôminos.

Conforme assentou a eminente Relatora em seu voto, “
independentemente de situação ou momento do dia e sendo de somenos relevância o fato de o edifício ser exclusivamente comercial, as vagas a que cada condômino tiver ‘direito de uso’ devem ser disponíveis, ainda que sem localização fixa ou demarcação vinculada à sua unidade
”.

Por fim, a r. sentença merece parcial reforma no que se refere à fixação dos honorários advocatícios sucumbenciais, a fim de que se observe o proveito econômico obtido e não o valor da causa, em atenção ao disposto no art. 85, § 2º, do CPC.

Portanto, rogando vênia aos eminentes Desembargadores Robson Luiz Albanez e Arthur José Neiva de Almeida,
acompanho o voto de relatoria
proferido pela eminente Desembargadora ELIANA JUNQUEIRA MUNHÓS FERREIRA, para
CONHECER
e
DAR PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto.

É como voto.

*

V I S T A

O SR. DESEMBARGADOR DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA:-

Respeitosamente, peço vista dos autos.

*

ts/rfv

DATA DA SESSÃO: 28/05/2024

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0005462-76.201.8.08.0024

DATA DA SESSÃO: 28/05/2024

VOTO – VISTA

O SR. DESEMBARGADOR DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA:-

Colenda Câmara.

Rememoro tratar-se de recurso de apelação interposto por Metron Engenharia Ltda. contra a respeitável sentença proferida na “ação ordinária de indenização por danos materiais c/c obrigação de dar” proposta contra ela pelo Condomínio do Edifício Enseada Tower, RED Graniti Brasil Ltda., RED Graniti Mineração Ltda. e Renata Góes Furtado, que julgou parcialmente procedente a pretensão dos autores “para condenar a requerida a construir 32 (trinta e duas) vagas no estacionamento do Edifício Enseada Tower”.

A eminente Relatora Desembargadora Eliana Junqueira Munhós Ferreira proferiu respeitável voto no sentido de dar parcial provimento ao recurso exclusivamente para modificar a base de cálculo dos honorários advocatícios sucumbenciais, sendo tal proposta de julgamento acompanhada pela douta Desembargadora Heloísa Cariello.

O ilustre Desembargador Robson Luiz Albanez inaugurou divergência apresentando respeitável voto no sentido de dar provimento ao recurso para reformar a respeitável sentença, “afastando o dever de indenizar imputado à apelante”. Essa proposta de julgamento foi acompanhada pelo eminente Desembargador Arthur José Neiva de Almeida.

Com a vênia que merecem todos os ilustres integrantes deste colendo órgão julgador, alcancei a conclusão de que merece prevalecer o entendimento divergente capitaneado pelo eminente Desembargador Robson Luiz Albanez.

Em matéria contratual, não deve ser olvidado o princípio da obrigatoriedade, que norteia as relações estabelecidas entre os contratantes. Por óbvio que a boa-fé objetiva também deve permear o comportamento de todos os partícipes do liame contratual, mormente porque o art. 422 do Código Civil preconiza que “Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé”.

No caso, observei que no “contrato [padrão] de promessa de compra e venda e transferência de direitos sobre fração ideal de terreno e contrato de construção por administração a preço de custo” do Edifício Enseada Tower está previsto na cláusula 1.3, item 1.3.1, alíneas “a”, “b”, “c” e “d” o seguinte (fl. 71):

1.3.1 Na forma do projeto de arquitetura aprovado pela Prefeitura Municipal de Vitória através do processo protocolado sob o nº 797562/2006, o Edifício Enseada Tower apresentará as seguintes características físicas básicas: Edificação com estrutura de concreto armado, alvenaria de tijolos furados, constituída de 01 (um) pavimento térreo, 03 (três) pavimentos garagem, 16 (dezesseis) pavimentos de salas e pavimento cobertura, sendo:

a) pavimento térreo constituído de saguão, recepção com balcão e WC, hall de elevadores, apoio e banheiro para funcionários do condomínio, ante câmara e escada, área para caixas d'água, rampas, 05 (cinco) vagas de garagem numeradas de 01 a 05 e 02 (duas) lojas com a numeração 01 e 02, com apoio e banheiro;

b) pavimento garagem G1 com escadas, circulação, rampas, subestação e 14 (quatorze) vagas de garagem numeradas de 06 a 19;

c) pavimento garagem G2 com escada e ante câmara, rampas e 25 (vinte e cinco) vagas de garagem numeradas de 20 a 44;

d) pavimento garagem G3 com escada, ante câmara, rampas e 34 (trinta e quatro) vagas de garagem numeradas de 45 a 65, 66 e 66A, 67, e 67A, 68 a 76, sendo as vagas 66A e 67A respectivamente vinculadas às vagas 66 e 67;

Nota-se, assim, que em conformidade com o “projeto de arquitetura aprovado pela Prefeitura Municipal de Vitória através do processo protocolado sob o nº 797562/2006” o número total de vagas de garagem do edifício é 78 (setenta e oito), que é também mencionado no instrumento contratual padrão de promessa de compra e venda.

E de acordo com a prova técnica produzida no processo, “Conforme constatado pela perícia através da contagem das vagas, constam no condomínio do Edifício Enseada Tower 83 vagas livres de garagem, sendo 78 vagas livres destinadas a automóveis e 5 vagas livres destinadas a motocicletas (irregular)” (fl. 498).

É importante salientar que as vagas de garagem acima mencionadas não são de uso privativo, mas, sim, de uso rotativo. No item 1.3.2 do contrato padrão de promessa de compra e venda está expresso que “No quadro abaixo encontram-se discriminadas as áreas das unidades, suas frações ideais correspondentes e quantidade de vagas destinadas a uso por cada [sic] unidade imobiliária do Empreendimento,
sendo do conhecimento e aceitação do Promitente Comprador/Condômino que as vagas serão utilizadas em sistema rotativo, sem localização pré-determinada ou preferencial
”
. Meu, o destaque em negrito.

A meu ver a menção ao quantitativo de vagas de garagem feita no item 1.3.2 do contrato (fl. 72) não pode ser interpretada de forma dissociada do número de vagas mencionado no item 1.3.1 (p. 71), sob pena de violação do princípio da coerência hermenêutica na interpretação dos contratos. A interpretação das cláusulas do instrumento contratual deve ser feita a partir do seu conjunto, o que me conduz a compreender que na menção às vagas de garagem feita no item 1.3.2 considerou-se o uso em sistema rotativo. Entendimento diverso, tornará vazia a menção ao número das vagas de garagem feita no item 1.3.1.

O colendo Superior Tribunal de Justiça já assentou que “em condomínio edilício, a vaga de garagem pode ser enquadrada como: (i) unidade autônoma (art. 1.331, § 1º, do CC), desde que lhe caiba matrícula independente no Registro de Imóveis, sendo, então, de uso exclusivo do titular; (ii) direito acessório, quando vinculado a um apartamento, sendo, assim, de uso particular; ou (iii) área comum, quando sua fruição couber a todos os condôminos indistintamente” (AgInt no AREsp n. 2.170.905/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, data do julgamento: 6-3-2023, data da publicação/fonte: DJe 20-3-2023).

No caso, as vagas de garagem são de uso comum, conforme mencionado no item 1.3.2 ao fazer menção a “quantidade de vagas destinadas a uso”. Concedeu-se, assim, por meio da referida previsão contratual (item 1.3.2) direito de uso das vagas.

A propósito, no laudo pericial foi mencionado que “em empreendimentos que possuem utilização das vagas de garagem no sistema rotativo, ninguém é proprietário desta vaga, e a mesma não consta da escritura do imóvel por se tratar de área comum, logo, esse tipo e vaga é utilizado por quem chega primeiro, não havendo demarcação vinculada a unidade privativa” (p. 501).

É certo que o Código de Defesa do Consumidor estabelece que “É proibida toda publicidade enganosa ou abusiva” (art. 37, caput) e que “É enganosa qualquer modalidade de informação ou comunicação de caráter publicitário, inteira ou parcialmente falsa, ou, por qualquer outro modo, mesmo por omissão, capaz de induzir em erro o consumidor a respeito da natureza, características, qualidade, quantidade, propriedades, origem, preço e quaisquer outros dados sobre produtos e serviços” (art. 37, § 1º).

No caso, tenho que não está configurada publicidade enganosa. Em que pesem os informes de publicidade coligidos aos autos, o fato é que como salientou o ilustre Desembargador Robson Luiz Albanez “a recorrente comprovou através da prova testemunhal, na forma do artigo 373, II, do CPC, que os pretensos compradores em nenhum momento condicionavam o fechamento do negócio à vaga privativa de garagem, pelo contrário, tinham plena ciência da utilização das vagas de garagem no sistema rotativo, sobretudo por se tratar de um empreendimento para fins comerciais”.

Posto isso, com todo respeito ao entendimento diverso das ilustres Desembargadoras Eliana Junqueira Munhós Ferreira e Heloísa Cariello, acompanho a divergência inaugurada pelo eminente Desembargador Robson Luiz Albanez.

É como voto.

*

kfm*

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0005462-76.2014.8.08.0024

APTE:
METRON ENGENHARIA LTDA

APdOS:
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO ENSEADA TOWER E OUTROS

relatorA:
desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHÓS FERREIRA

VOTO VISTA

Eminentes Pares, cuidam-se os autos em aferir a juridicidade da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais a fim de condenar a recorrente a construir 32 (trinta e duas) vagas de estacionamento no Edifício Enseada Tower, ora recorrido; além de custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa.

Irresignada, a Construtora interpôs o presente apelo, visando a reforma da sentença, em suma, porque a construção das vagas de garagem (78), foram conforme previsão contratual, já que são de uso rotativo, bem como observou o Plano Diretor Urbano vigente à época; e na hipótese de manutenção da sentença, pugnou seja a base de cálculos dos honorários o proveito econômico.

A nobre Relatora,
Desª. Eliana Junqueira Munhós Ferreira
, proferiu seu Voto para dar parcialmente provimento ao recurso, tão somente para modificar a base de cálculo dos honorários sucumbenciais, devendo ser o mesmo incidir sobre o proveito econômico obtido pelos autores/apelados, qual seja o custo de 32 (trinta e duas) vagas de garagens, a saber: R$ 1.600.000,00 (um milhão e seiscentos mil reais).

Nos seus fundamentos, quanto a manutenção da obrigatoriedade de construção das vagas de garagem, expõe que
“não assiste razão à apelante neste particular, tendo em vista que a publicidade por ela veiculada, no sentido de que cada unidade contaria com um certo número de vagas (de 2 até 7),
a obriga a disponibilizar esse número a cada adquirente de sala/loja
, pouco importando se é mínima, quiçá inexistente, a probabilidade de todos ocuparem, simultaneamente, as vagas a que têm direito.”

Adiante, “
em que pese a legitimidade do sistema rotativo adotado, isto é, sem que as posições das vagas sejam previamente estipuladas, mediante a sua vinculação ao número da sala/loja ou outro critério qualquer, adiro a conclusão alcançada pelo juiz sentenciante de que “
o conceito de rotatividade se difere do conceito de revezamento, de forma que a inexistência de demarcação de território
não deve impedir que os condôminos possam utilizar todas as vagas às quais possuem direito no mesmo momento
” (Id 7606957, p. 5)”.

Logo, ante a complexidade da demanda, pedi vista para melhor analisar os autos.

Pois bem.
A princípio, necessário relembrar que pelo princípio da transparência e da teoria da confiança, que trazem em seu conteúdo a importância da clareza e precisão da informação prestada pelo fornecedor ao consumidor, a fim de se evitar que este, parte hipossuficiente da relação, seja enganado ou mesmo induzido a erro.

Assim é o entendimento doutrinário:

“
O direito à informação assegurado no art. 6º, III, corresponde ao dever de informar imposto pelo CDC nos arts. 12, 14, 18 e 20, nos arts. 30 e 31, nos arts. 46 e 54 ao fornecedor. Este dever de prestar informação não se restringe à fase pré-contratual, da publicidade, práticas comerciais ou oferta (arts. 30,31,34,35, 40 e 52), mas inclui o dever de informar através do contrato (arts. 46, 48, 52 e 54) e de informar durante o transcorrer da relação (a contrario, art. 51, I, IV, XIII, c/c art. 6º, III), especialmente no momento da cobrança da dívida (a contrario, art. 42, parágrafo único, c/c art. 6º, III), ainda mais nos contratos cativos de longa duração, ... pois, se não se sabe dos riscos naquele momento, não pode decidir sobre a continuação do vínculo ou o tipo de prestação futura, se contínua; se não sabe quanto pagar ou se houve erro na cobrança ou se está discutindo quanto pagar, necessita a informação clara e correta sobre a dívida e suas parcelas. Neste momento informar é mais do que cumprir com o dever anexo de informação - é cooperar e ter cuidado com o parceiro contratual, evitando os danos morais e agindo com lealdade (pois é fornecedor que detém a informação!) e boa fé”. (Comentários ao código de defesa do consumidor: arts. 1º a 74: aspectos materiais/ Cláudia Lima Marques, Antônio Herman V. Benjamim, Bruno Miragem. São Paulo: RT, 2003)

Com efeito, o art. 12 do Código de Defesa do Consumidor estabelece a responsabilidade do fornecedor por danos causados aos consumidores, não só em decorrência de defeitos de produção, mas também por informações insuficientes ou inadequadas, sobre a utilização e riscos inerentes ao bem.

No caso vertente, entendo que
a controvérsia reside em saber se os apelados teriam sido ou não informados pela construtora de que os imóveis adquiridos teriam vagas de garagem de uso comum, na modalidade rotativo, ou se foram alvos de propaganda enganosa com promessa de que as vagas seriam privativas.

E a
nalisando o contrato firmado entre as partes (fls. 71/83), na Cláusula 1.3.1, assim como na Convenção do Condomínio (fls. 30/38), artigo 2º, dispõe sobre as 78 (setenta e oito) vagas de garagem
e não 110 (cento e dez) como defendem os recorridos, vejamos:

1.3 – EDIFICAÇÃO

1.3.1 Na forma do projeto de arquitetura aprovado pela Prefeitura Municipal de Vitória através do processo protocolado sob o nº 797562/2006, o Edifício Enseada Tower apresentará as seguintes características físicas básicas: Edificação com estrutura de concreto armado, alvenaria de tijolos furados, constituída de 01 (um) pavimento térreo,
03 (três) pavimentos garagem
, 16 (dezesseis) pavimentos de salas e pavimento cobertura, sendo:

a)
pavimento térreo
constituído de saguão, recepção com balcão e WC, hall de elevadores, apoio e banheiro para funcionários do condomínio, ante câmara e escada, área para caixas d'água, rampas,
05 (cinco) vagas de garagem numeradas de 01 a 05
e 02 (duas) lojas com a numeração 01 e 02, com apoio e banheiro;

b)
pavimento garagem G1
com escadas, circulação, rampas, subestação e
14 (quatorze) vagas de garagem
numeradas de 06 a 19
;

c)
pavimento garagem G2
com escada e ante câmara, rampas e
25 (vinte e cinco) vagas de garagem
numeradas de 20 a 44
;

d)
pavimento Garagem G3
com escada, ante câmara, rampas e
34 (trinta e quatro) vagas de garagem
numeradas de 45 a 65, 66 e 66A, 67, e 67A, 68 a 76, sendo as vagas 66A e 67A respectivamente vinculadas às vagas 66 e 67;

Adiante, no subitem 1.3.2 do contrato (correspondente ao parágrafo 1º da Convenção), consta expressamente sobre a utilização das vagas de garagem em sistema rotativo, sem localização pré-determinada ou preferencial:

1.3.2 No quadro abaixo encontram-se discriminadas as áreas das unidades, suas fraçoes ideais correspondentes e
quantidade de vagas destinadas a uso por cada unidade imobiliária do Empreendimento
, sendo do conhecimento e aceitação do Promitente Comprador/Condômino que
as vagas serão utilizadas em sistema rotativo, sem localização pré-determinada ou preferencial
.

Nos termos do contrato, há 44 (quarenta e quatro) unidades, dentre salas e lojas; sendo 78 (setenta e oito) vagas de garagens de uso rotativo, constituindo-se em área comum aos condôminos; e em conformidade com a metragem da sala/loja, o condômino poderá usar de 1, 2 ou 3 vagas de garagem, conforme a disponibilidade.

E por fim, no contrato particular de compra e venda, a exemplo da fl. 95, consta como objeto do contrato "s
ala nº 501 (quinhentos e um) do Edifício Ensejada Tower, com respectiva fração ideal no terreno e coisas comuns da edificação
e quantidade de vagas que terá direito de uso
, conforme consta do item II.4 do campo II deste contrato"
.

Nisso consiste o chamado "estacionamento rotativo", no qual há número de vagas inferior a demanda por sala/loja, e "
não se faz necessária a cobrança de um valor determinado, sendo suficiente a informação de que as vagas, localizadas na área comum, são utilizadas e reutilizadas conforme a sua disponibilidade pelos clientes
". (AREsp n. 1.206.074, Ministra Maria Isabel Gallotti, DJe de 13/03/2018.)

Quanto ao tema, o Superior Tribunal de Justiça já decidiu que "
em condomínio edilício, a vaga de garagem pode ser enquadrada como: (i) unidade autônoma (art. 1.331, § 1º, do CC), desde que lhe caiba matrícula independente no Registro de Imóveis, sendo, então, de uso exclusivo do titular; (ii) direito acessório, quando vinculado a um apartamento, sendo, assim, de uso particular; ou
(iii) área comum, quando sua fruição couber a todos os condôminos indistintamente
".(REsp 1152148/SE, Relator Ministro Marco Buzzi, QUARTA TURMA, julgado em 13/08/2013, DJe 02/09/2013).

Nos termos dos depoimentos prestados nos autos, em audíência realizada em 01/07/2022, consoante videogravação, o empreendimento apelado não conta com vagas de garagem privativas, mas somente rotativas, sendo de conhecimento dos condôminos, desde a compra do imóvel, tal modalidade. E ao responder sobre quem definia a quantidade de
tags
devida a cada condômino, o Sr. Tiago Régis afirmou que tinha um documento na portaria que definia que as salas maiores, como a 01, tinha 1 (uma) vaga a mais que as demais salas.

Realizada perícia técnica, na resposta ao quesito 7.1 do requerente (fl. 498), a
expert
expôs:

7. QUESITOS TÉCNICOS

7.1. QUESITOS DO REQUERENTE – FL. 464.

1. Quantas vagas de garagem existem no edifício Enseada Tower?

Resposta:
Conforme constatado pela perícia através da contagem das vagas, constam no condomínio do Edifício Enseada Tower 83 vagas livres de garagem, sendo 78 vagas livres destinadas a automóveis e 5 vagas livres destinadas a motocicletas (irregular).

Ressaltamos que das 78 vagas livres, 12 vagas estão sendo identificadas como sendo de visitantes, restando dessa forma 66 vagas para uso dos adquirentes/condôminos.

Por fim, entendo que os autores/recorridos não lograram êxito em comprovar a alegada propaganda enganosa, ônus que lhes incumbia a teor do artigo 373, I, do CPC, pois não restou provado que o panfleto, às fls. 99/106,
foi

utilizado para a divulgação do empreendimento, ou que os pretensos compradores se dirigiram ao imóvel sob a promessa de aquisição das unidades com vagas de garagens privativas.

Inclusive, a metragem indicada no
folder
não condiz com aquela descrita no contrato e na convenção condominial. Por exemplo, à fl. 104, consta escritório andar inteiro, 237m2 e 7 vagas de garagem; mas não há nenhum imóvel com tal metragem no contrato. À fl. 106, consta escritório 02A com 62,90m2 e 02B com 64,20m2, sendo que no contrato, tais salas contam com 99,83m2 e 101,41m2, respectivamente.

Lago outro, a recorrente comprovou através da prova testemunhal, na forma do artigo 373, II, do CPC, que os pretensos compradores em nenhum momento condicionavam o fechamento do negócio à vaga privativa de garagem, pelo contrário, tinham plena ciência da utilização das vagas de garagem no sistema rotativo, sobretudo por se tratar de um empreendimento para fins comerciais.

Ante todo o exposto, por considerar que houve o efetivo adimplemento contratual, mediante construção das vagas de garagem em conformidade com o contrato, a convenção condominial e o projeto aprovado, bem como cientificadas as partes sobre a utilização das vagas no sistema rotativo, rogando vênias a Ilustre Relatora, inauguro a divergência e
dou provimento ao recurso
para reformar a sentença, afastando o dever de indenizar imputado a apelante.

Com isso, inverto o ônus da sucumbência fixado na inicial, majorando os honorários sucumbenciais em 1% sobre o valor da causa.

É como voto.

DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS
(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Como brevemente relatado, trata-se de
apelação cível
interposta por
Metron Engenharia Ltda.
contra a sentença proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível de Vitória (Id 7606957), integrada pela decisão que rejeitou os
embargos de declaração
em face dela opostos (Id 7606964) que, na presente “
ação
ordinária de indenização por danos materiais c/c obrigação de dar
” ajuizada por
Condomínio do Edifício Enseada Tower e outros (+3)
, julgou parcialmente procedentes os pedidos a fim de condenar a requerida a construir 32 (trinta e duas) vagas no estacionamento do Edifício Enseada Tower.

Em suas razões recursais, sustenta a apelante (Id 7606966), em síntese, que:
(i)
a Cláusula 1.3.2 do contato não trata do número total de vagas do empreendimento, dizendo respeito apenas ao direito de uso das vagas de garagem dos proprietários que adquiriram as salas comerciais no prédio;
(ii)
a Cláusula 1.3.2 trata do número total de vagas a ser construído, sendo evidente que trata, apenas e tão somente, do direito de uso das vagas, em sistema rotativo;
(iii)
consta do Regimento Interno do Condomínio que cada condômino terá direito ao uso do número de vagas, no pavimento de garagens que esteja especificado em sua escritura de compra e venda, e que o controle de acesso é feito pelo próprio Condomínio;
(iv)
o número de vagas do empreendimento está previsto apenas e exclusivamente na Cláusula 1.3.1, donde se colhe o total de 78 (setenta e oito) vagas;
(v)
a edificação observou estritamente o Plano Diretor Urbano Municipal vigente à época, instituído pela Lei Municipal nº 4.167/94, que estabelecia os parâmetros para o cálculo do número de vagas;
(vi)
o número de vagas é mais do que suficiente para suprir a demanda do prédio, desde que o direito de uso seja exercido exclusivamente pelos proprietários das unidades imóveis dentro dos parâmetros de normalidade considerados pela legislação que rege a matéria;
(vii)
os supostos problemas no uso das vagas narrados na inicial, se de fato existentes, decorrem de ato do próprio Condomínio, que não exerceu de forma adequada o controle de acesso às vagas de garagem do edifício, permitindo que terceiros adentrassem ao prédio para usar, como se condôminos fossem, as vagas;
(viii)
a própria convenção permite aos proprietários autorizar que terceiros exerçam o direito de uso de sua vaga de garagem, o que foi ignorado na sentença;
(ix)
o laudo pericial apontou que existem até mais vagas do que aquelas previstas no contrato;
(x)

a tese autoral ampara-se em evento totalmente incerto, a saber, uma situação hipotética onde todos os condôminos e visitantes, ao mesmo tempo, resolvam exercer seu direito de uso das vagas;
(xi)
sendo reconhecido na prova pericial que o controle exercido pelo Condomínio é confuso e pouco didático, não há como afirmar que apenas os proprietários e o número mínimo de visitantes utilizam as vagas de estacionamento, sendo muito provável que terceiros, sem qualquer relação com o Condomínio, utilizam as vagas de garagem, limitando o direito de uso de cada condômino;
(x
i
i
)
não houve descumprimento do contrato e também não foi demonstrada a malsinada insuficiência de vagas;
(x
ii
i)
é irreal a afirmação de que faltam 44 (quarenta e quatro) vagas, porquanto aplicável apenas se o estacionamento fosse dotado de vagas privativas, o que não é o caso; e
(xiv)
na hipótese de ser mantida a condenação, deve ser revista a base de cálculo da verba sucumbencial por ser descabido o seu arbitramento sobre o valor da causa, dada a possibilidade de se aferir o proveito econômico obtido.

Não há preliminares ou questões prejudiciais a serem examinadas por este Órgão Julgador, razão pela qual avanço ao conteúdo meritório que versa, em suma, sobre pretensão manifestada pelos autores
Condomínio do Edifício Enseada Tower
,
Renata Góes Furtado
,
Red Graniti Brasil Ltda.
e
Red Graniti Mineração Ltda.
, de que a requerida seja compelida a indenizar os danos materiais alegadamente sofridos e cumprir obrigação de fazer, em virtude da alegada entrega de empreendimento imobiliário, no que se refere ao número de vagas para estacionamento, em desacordo com o veiculado em informes publicitários.

De saída, esclareço que tramitam simultaneamente duas ações que envolvem o mesmo empreendimento imobiliário, sendo que, na presente “
ação
ordinária de indenização por danos materiais c/c obrigação de dar
” ajuizada por
Condomínio do Edifício Enseada Tower
,
Renata Góes Furtado
,
Red Graniti Brasil Ltda.
e por
Red Graniti Mineração Ltda.
, é postulada a condenação da construtora ao:
(i)
ressarcimento dos danos materiais alegadamente sofridos pelo
Condomínio
do Edifício Enseada Tower
, que calcula em R$ 36.340,00 (trinta e seis mil trezentos e quarenta reais);
(ii)
pagamento ou edificar as vagas faltantes no edifício; e
(iii)
sucessivamente, pagamento de indenização correspondente ao valor das vagas suprimidas, a saber, R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) por vaga.

Por sua vez, na conexa “
ação de indenização por danos morais
” (
processo nº 0050765-50.2013.8.08.0024
), também distribuída à minha relatoria e pautada para ser julgada nesta mesma oportunidade, as autoras
Renata Góes Furtado
,
Red Graniti Brasil Ltda.
e
Red Graniti Mineração Ltda
. alegam ter sofrido
danos extrapatrimoniais
em virtude da entrega pela construtora requerida de um número de vagas para estacionamento de veículos inferior ao prometido na propaganda realizada à época da aquisição das salas comerciais.

De acordo com sua narrativa, não obstante ter sido noticiada a oferta de duas vagas de garagem para o tipo de sala comercial adquirida (02B), inexiste a disponibilidade de vagas no quantitativo noticiado pela construtora, haja vista serem oferecidas apenas 78 (setenta e oito) vagas, incluídas as destinadas a visitantes, ao passo que o edifício possui 47 (quarenta e sete) unidades e 2 (duas) lojas.

Dessa forma, a despeito da desnecessidade de ajuizamento, praticamente à mesma época, de duas demandas judiciais envolvendo supostos danos morais e materiais decorrentes do mesmo fato (
rectius
: alegado inadimplemento contratual), fez-se necessário individualizar seus objetos, uma vez que a demanda conexa versa apenas sobre a pretensão
indenizatória
manifestada pelas autoras, ao passo que, na presente ação, discute-se a ocorrência (ou não) de inadimplemento contratual por parte da construtora e, na hipótese de ser reconhecido, a forma de ressarcimento dos prejuízos que alega ser de R$ 36.340,00 (trinta e seis mil trezentos e quarenta reais) em relação ao 1º autor, mediante edificação das vagas faltantes ou, sucessivamente, pagamento de indenização correspondente ao valor das vagas suprimidas, que calcula ser de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) por vaga.

Pois bem. A começar pela ocorrência (ou não) de inadimplemento contratual por parte da requerida, argumentam os autores terem sido ludibriados por propaganda (parcialmente) falsa/enganosa veiculada pela construtora
Metron Engenharia Ltda.
, de que as salas comerciais adquiridas no Edifício Enseada Tower, nesta Capital, contaria com, no mínimo, duas vagas de estacionamento para clientes e visitantes, o que, na prática, não foi cumprido.

Da análise dos autos, verifico que a propaganda veiculada pela construtora, à época da realização do empreendimento imobiliário, foi de que as salas comerciais teriam um determinado número de vagas de garagem, qual seja, 237,00m2 (7 vagas), 127,10m2 (4 vagas), 109,90m2 (3 vagas), 62,90m2 (2 vagas) e 64,20m2 (2 vagas), conforme se verifica dos
folder’s
constantes dos autos (fls. 104/106), o que pode ser compreendido como um verdadeiro
plus
, um atrativo a mais aos interessados, por não esclarecer a propaganda que as vagas não seriam demarcadas para uso exclusivo.

A respeito disso, assim estabelecem os arts. 30 e 37 do Código de Defesa do Consumidor:

Art. 30
. Toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados,
obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado
.

Art. 37
. É proibida toda publicidade enganosa ou abusiva.

§ 1°
. É enganosa qualquer modalidade de informação ou comunicação de caráter publicitário, inteira ou parcialmente falsa, ou, por qualquer outro modo, mesmo por omissão,
capaz de induzir em erro o consumidor a respeito da natureza, características, qualidade, quantidade, propriedades, origem, preço e quaisquer outros dados sobre produtos e serviços
.

Além desses dispositivos, o art. 35 do mesmo diploma legal vem a reforçar o chamado “princípio da vinculação da publicidade”, isto é, as informações constantes da publicidade/oferta integram o contrato eventualmente firmado:

Art. 35
. Se o fornecedor de produtos ou serviços recusar cumprimento à oferta, apresentação ou publicidade, o consumidor poderá, alternativamente e à sua livre escolha:

I
- exigir o cumprimento forçado da obrigação, nos termos da oferta, apresentação ou publicidade;

II
- aceitar outro produto ou prestação de serviço equivalente;

III
- rescindir o contrato, com direito à restituição de quantia eventualmente antecipada, monetariamente atualizada, e a perdas e danos.

A controvérsia reside, sobretudo, em determinadas cláusulas do “Contrato de Promessa de Compra e Venda e Transferência de Direitos Sobre Fração Ideal de Terreno e Contrato de Construção por Administração a Preço de Custo”, mais especificamente no seu item 1.3.1, que enumera a quantidade de vagas em cada pavimento: térreo (5 vagas), G1 (14 vagas), G2 (25 vagas) e G3 (34 vagas), o que totaliza 78 (setenta e oito) vagas para estacionamento.

Por sua vez, o item 1.3.2. discrimina as áreas das unidades, suas frações ideais, além da “
quantidade de vagas destinadas a uso por cada
(sic)
unidade imobiliária do Empreendimento...
”, o que simplifico por meio do quadro abaixo:

Unidade

Quantidade

Vagas de garagem – direito de uso

Total de vagas por unidade

Loja 01

1

3

3

Loja 02

1

1

1

Salas tipo 01

16

3

48

Salas tipo 02

6

3

18

Salas tipo 02-A

10

2

20

Salas tipo 02-B

10

2

20

Dessa forma, sendo 44 (quarenta e quatro) o total de salas/lojas, o número de “vagas de garagem – direito de uso” para atender o quantitativo ofertado para cada tipo de unidade seria de 110 (cento e dez), em sendo considerada a hipótese de ser disponibilizado, ao mesmo tempo, o total de vagas cujo “direito de uso” é assegurado a cada unidade.

Esse é o cerne da controvérsia submetida ao crivo deste Órgão Colegiado, por ser alegado pela construtora apelante que a mencionada Cláusula 1.3.2 não versa sobre o número total de vagas a ser construído, mas sim, sobre o direito de uso das vagas, em sistema rotativo, ou seja, das 78 (setenta e oito) vagas de estacionamento, cada unidade teria o direito de utilizar o quantitativo máximo previsto no item 1.3.2., sem que exista a possibilidade – mateticamente falando – de todas as unidades exercerem, ao mesmo tempo, o direito de uso de sua quantidade máxima de vagas.

A meu ver, não assiste razão à apelante neste particular, tendo em vista que a publicidade por ela veiculada, no sentido de que cada unidade contaria com um certo número de vagas (de 2 até 7),
a obriga a disponibilizar esse número a cada adquirente de sala/loja
, pouco importando se é mínima, quiçá inexistente, a probabilidade de todos ocuparem, simultaneamente, as vagas a que têm direito.

Em que pese a legitimidade do sistema rotativo adotado, isto é, sem que as posições das vagas sejam previamente estipuladas, mediante a sua vinculação ao número da sala/loja ou outro critério qualquer, adiro a conclusão alcançada pelo juiz sentenciante de que “
o conceito de rotatividade se difere do conceito de revezamento, de forma que a inexistência de demarcação de território
não deve impedir que os condôminos possam utilizar todas as vagas às quais possuem direito no mesmo momento
” (Id 7606957, p. 5).

Logo, se o empreendimento imobiliário não suportaria a disponibilização de 110 (cento e dez) vagas para os adquirentes das lojas ou salas, a propaganda promovida não poderia veicular, como um verdadeiro chamariz, a oferta de determinado número de vagas de acordo com o tipo de unidade, repito, um mínimo de 2 (duas) vagas para as de menor área e de até 7 (sete) vagas para as de maior extensão, dada a manifesta violação ao disposto nos dispositivos da legislação consumerista, retrotranscritos.

Conforme premissa já firmada, a oferta e a publicidade integram o contrato e, apenas para exemplificar, o adquirente do imóvel medindo 237,00m2, cuja publicidade dizia que teria disponíveis 7 (sete) vagas para estacionamento (fl. 104), inegavelmente foi prejudicado pela previsão contratual de que possui, tão somente, o “direito de uso” de 3 (três) vagas.

Como dito, apesar de não ser ilegal o sistema rotativo adotado, entendo que a disponibilização das vagas de estacionamento por esse critério inobserva o prometido no informe publicitário, tendo em vista que a promessa de um determinado número de vagas – de 2 até 7 – repito, funcionou como verdadeiro atrativo a possíveis interessados, os quais certamente acreditaram que usufruíram de vagas privativas de estacionamento e, na prática, ostentam mero “direito de uso”, além de ser presumido o prejuízo financeiro, já que possui maior valor de mercado o imóvel com vaga de garagem privativa.

De todo modo, como a presente ação não tem por escopo a modificação do critério de disponibilização das vagas de estacionamento, devendo prevalecer a previsão de que os proprietários não usufruiriam de vagas privativas, devo chancelar o entendimento do Juízo de 1º grau de que, independentemente de situação ou momento do dia e sendo de somenos relevância o fato de o edifício ser exclusivamente comercial,
as vagas a que cada condômino tiver “direito de uso” devem ser disponíveis
, ainda que sem localização fixa ou demarcação vinculada à sua unidade.

A propósito, são relevantes as conclusões alcançadas na prova técnica, a teor do laudo pericial encartado nos autos, que constatou diversas inconsistências no que se refere a disponibilização das vagas de garagem e, no que ora mais interessa, concluiu que se os adquirentes “
resolverem exercer seu direito de uso ao mesmo tempo, faltará 32 vagas de garagem mais o número de vagas de garagem destinada a visitantes, que por ora é desconhecido...
” (fl. 483).

Das respostas dadas aos quesitos formulados pelas partes, destaco as mais relevantes para o deslinde da controvérsia:

Quesitos dos autores

1.
Quantas vagas de garagem existem no edifício enseada tower?

Resposta
: Conforme constatado pela perícia através da contagem das vagas, constam no condomínio do Edifício Enseada Tower 83 vagas livres de garagem, sendo 78 vagas livres destinadas a automóveis e 5 vagas livres destinadas a motocicletas (irregular). Ressaltamos que das 78 vagas livres, 12 vagas estão identificadas como sendo de visitantes, restando dessa forma 66 vagas para uso dos adquirentes/ condôminos.

3.
E quantas vagas de garagem foram destinadas para proprietários?

Resposta
: Constata-se 66 vagas livres disponíveis para que os adquirentes exerçam o seu direito de uso considerando que de um total de 83 vagas constadas pela perícia, 12 são destinadas a visitantes e 05 vagas destinadas a motos que por sua vez estão irregulares, vez que estas sequer existem no projeto legal, instrumento contratual, memorial de incorporação e nas diversas documentações acostadas nos autos.

8.
Quantos "direito de uso de vaga de garagem" foram prometidos para cada unidade pela construtora?

Resposta
: Conforme consta da tabela que é parte integrante do contrato firmado entre as partes, o direito de uso foram (sic) assim prometidos:

(...)

Sendo assim, se multiplicarmos a quantidade de UNIDADES PRIVATIVAS pelo número de VAGAS (DIREITO DE USO — SISTEMA ROTATIVO) que cada sala tem direito de uso, verifica-se que foram prometidos pelo construtor 110 direitos de uso, sem qualquer comunicação expressa de que tais direitos poderiam sofrer limitações.

(...)

Ou seja, se todas as unidades comerciais resolverem exercer ao mesmo tempo o seu direito de uso do devido número de vagas de garagem que lhe é atribuído, ainda que em sistema rotativo (sem local pré-determinado), faltaria 44 vagas de garagem.

9.
Nos contratos firmados entre a construtora e cada proprietário há menção de que na hipótese de todas as vagas de garagem existentes estiverem ocupadas os mesmos não poderiam se valer do seu direito de uso da vaga destinada a sua unidade?

Resposta
:

O

instrumento contratual não expressa de forma clara e objetiva qualquer hipótese que pudesse impedir os adquirentes das unidades comerciais de exercer o seu direito de uso sobre as vagas de garagem que lhe são atribuídas, razão pela qual, os adquirentes ficam limitados quanto a utilização das vagas, ainda que sem localização pré-definida (rotativo), pois dependem atualmente da disponibilidade de vagas no momento em que se desejam exercer o seu direito de uso.

Quesitos da requerida

a) As vagas no projeto aprovado conferem com as vagas demarcadas no local?

Resposta
: Não. Enquanto o projeto aprovado prevê 78 vagas, sendo 76 livres e 02 vinculadas, a perícia constatou que o empreendimento entregue pelo requerido possui 83 vagas, sendo 78 vagas livres destinadas a automóveis e 05 vagas livres destinadas a motocicletas. Além da quantidade de vagas não atender o projeto aprovado, há também divergências quanto a posição das vagas, constata-se ainda desconformidades em relação a posição demarcada, com destaque para o pavimento G3.

e) A demanda de vagas existentes no empreendimento atende a demanda de vagas para edifícios da natureza do Condomínio autor?

Resposta
: Independente da fonte utilizada pelo requerido para sustentar o questionamento apresentado, o que se verifica é que a edificação não foi entregue conforme prometido pelas seguintes razões: I. as vagas de garagem entregue pelo construtor negligenciaram o projeto arquitetônico aprovado pelo município e por consequência o instrumento contratual celebrado entre as partes devido a divergência em relação ao número de vagas, ao tipolivre/vinculada e posição demarcada; II. as 83 vagas constatadas pela perícia, além de não estarem de acordo com as 78 vagas prometidas pelo construtor por meio do instrumento contratual, são insuficientes para garantir os 110 direitos de uso prometido pelo construtor, pois se todos os adquirentes das unidades comerciais resolverem exercer o seu direito de uso das vagas que lhe são atribuídas ao mesmo tempo, faltará no empreendimento Enseada Tower 44 vagas.

n
) Poderia o Sr. Perito informar se a propaganda do empreendimento teria condão de causar nos adquirentes das salas comerciais (inclusive nos autores) a perfeita convicção de que cada unidade teria direito a garagem privativas?

Resposta
: Apesar do folder de vendas não apresentar sob qual forma se daria a utilização das vagas de garagem anunciadas, verifica-se no instrumento contratual firmado entre as partes, em seu item 1.3.2, fl. 72, que a forma de utilização das vagas de garagem anunciadas na propaganda ocorreria no sistema rotativo, ou seja, sem localização pré-determinada ou preferencial. Diante do exposto, fica claro que as vagas de garagem não estão vinculadas as unidades privativas, tanto é verdade que não constam da escritura e IPTU pelo próprio fato de por si só serem definidas como vagas rotativas na fase de concepção do empreendimento.

Na parte conclusiva do laudo, foi categórica a ilustre perita ao asseverar que “
as vagas de garagem entregues pelo construtor negligenciaram o projeto arquitetônico aprovado pelo município e, por consequência o instrumento contratual celebrado entre as partes pois apresenta divergência em relação ao número de vagas, tipo-livre/vinculada e posição demarcada
” (fl. 512).

Já incursionando na questão atinente ao ressarcimento dos danos sofridos pelos autores, o art. 6º, IV, do Código de Defesa do Consumidor, dispõe ser direito básico do consumidor a proteção contra a publicidade enganosa e abusiva, de modo que a prática ilícita por parte da construtora ensejaria, salvo melhor juízo, a sua responsabilização pelo presumido prejuízo financeiro decorrente da depreciação decorrente da disponibilização de vagas para estacionamento em quantidade inferior à mencionada na publicidade vinculada ao empreendimento imobiliário.

Entretanto, os autores não ingressaram com recurso contra o julgamento de improcedência dos pedidos de indenização por danos materiais (R$ 36.340,00) e do valor correspondente às vagas de garagem suprimidas (pedido sucessivo), que calcularam ser de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) por vaga. Por sua vez, a construtora apelante não se insurge especificamente contra a edificação das vagas de garagem faltantes, na medida em que não alega, por exemplo, inexistir espaço físico necessário à construção de 32 (trinta e duas) vagas, tal qual foi determinado na sentença, do que presumo existir meios de fazê-lo. De igual forma, no laudo pericial não há observação acerca da disponibilidade de área livre para construção das vagas, no quantitativo determinado na sentença, de modo que, à falta de impugnação expressa neste particular, presume-se a possibilidade de ser cumprida a obrigação de fazer ou, sobrevindo informação em sentido contrário, caberá a sua conversão em perdas e danos, na forma do art. 499 do Código de Processo Civil
1
.

Por fim, no que se refere a base de cálculo da verba advocatícia, tem razão a apelante ao sustentar o descabimento de seu arbitramento sobre o
valor da causa
, dada a possibilidade de se aferir o
proveito econômico obtido
.

O §2º do art. 85 do Código de Processo Civil veicula a
regra geral
, de aplicação obrigatória, de que os honorários advocatícios sucumbenciais devem ser fixados no patamar de dez a vinte por cento, subsequentemente calculados sobre o valor:
(i)
da condenação; ou
(ii)
do proveito econômico obtido; ou
(iii)
do valor atualizado da causa, ao passo que o §8º do mesmo dispositivo legal transmite
regra de caráter exc
ep
cional
, de aplicação meramente subsidiária, em que se permite a fixação da verba honorária por equidade, nas hipóteses em que, havendo ou não condenação:
(
i
)
o proveito econômico obtido pelo vencedor for inestimável ou irrisório; ou
(
ii
)
o valor da causa for muito baixo.

Portanto, a norma legal de regência enuncia uma ordem decrescente de preferência de critérios para fixação da base de cálculo dos honorários advocatícios, na qual a subsunção do caso concreto a uma das hipóteses legais prévias impede o avanço para outro critério. Com isso, sendo possível estabelecer a base de cálculo sobre o valor da condenação ou do proveito econômico obtido pelo vencedor,
descabe
arbitrá
-la sobre o valor da causa
, tal qual determinado na sentença.

Na espécie, considero acertada a argumentação da apelante de que, tendo a parte autora quantificado o valor de cada vaga de garagem suprimida (R$ 50.000,00), o proveito econômico obtido corresponde ao total de vagas a construir (32), multiplicado por seu valor individual – adotando-se como parâmetro a quantia estimada na petição inicial – resultaria na quantia de R$ 1.600.000,00 (um milhão e seiscentos mil reais), afastando-se, via reflexa, a adoção como parâmetro do valor da causa (R$ 2.500.000,00) que abrange, ao mesmo em tese, o somatório dos pedidos formulados.

Ante o exposto,
conheço da apelação cível e
lhe dou proviment
o parcial
, tão somente, para modificar a base de cálculo dos honorários sucumbenciais, nos termos da fundamentação supra. Por conseguinte, descabe a majoração da verba advocatícia, a título de honorários recursais (CPC/2015, art. 85, § 11).

É
como voto
.

__________________________

1
Art. 499. A obrigação somente será convertida em perdas e danos se o autor o requerer ou se impossível a tutela específica ou a obtenção de tutela pelo resultado prático equivalente.

APELAÇÃO CÍVEIL
Nº

0005462-76.2014.8.08.0024

VOTO-VISTA

Em razão da divergência instaurada no presente julgamento, pedi vista dos autos para melhor examinar a matéria.

Após análise circunstanciada de todos os aspectos fáticos e jurídicos atinentes à questão, não tenho dúvida em acompanhar o voto proferido pela eminente Relatora, Desembargadora Eliana Junqueira Munhós Ferreira, no sentido de manter a tutela imposta pela sentença, notadamente à luz do acervo probatório documental constituído nos autos e do laudo pericial técnico que atesta a dissonância entre a quantidade de vagas livres existentes e aquelas cujos direitos de uso foram disponibilizadas aos condôminos.

Conforme assentou a eminente Relatora em seu voto, “
independentemente de situação ou momento do dia e sendo de somenos relevância o fato de o edifício ser exclusivamente comercial, as vagas a que cada condômino tiver ‘direito de uso’ devem ser disponíveis, ainda que sem localização fixa ou demarcação vinculada à sua unidade
”.

Por fim, a r. sentença merece parcial reforma no que se refere à fixação dos honorários advocatícios sucumbenciais, a fim de que se observe o proveito econômico obtido e não o valor da causa, em atenção ao disposto no art. 85, § 2º, do CPC.

Portanto, rogando vênia aos eminentes Desembargadores Robson Luiz Albanez e Arthur José Neiva de Almeida,
acompanho o voto
de relatoria
proferido pela eminente Desembargadora ELIANA JUNQUEIRA MUNHÓS FERREIRA, para
CONHECER
e
DAR PARCIAL

PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto.

É como voto.

HELOÍSA CARIELLO

Desembargador
a

APELAÇÃO CÍVEL N.
0005462-76.2014.8.08.0024.

APELANTE: METRON ENGENHARIA LTDA.

APELADOS: CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO ENSEADA TOWER, RED. GRANITI BRASIL LTDA., RED. GRANITI MINERAÇÃO LTDA. E RENATA GÓES FURTADO.

RELATORA: DESEMBARGADORA ELIANA JUNQUEIRA MUNHÓS FERREIRA.

VOTO

DESEMBARGADOR DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA

Colenda Câmara.

Rememoro tratar-se de recurso de apelação interposto por Metron Engenharia Ltda. contra a respeitável sentença proferida na “ação ordinária de indenização por danos materiais c/c obrigação de dar” proposta contra ela pelo Condomínio do Edifício Enseada Tower, RED Graniti Brasil Ltda., RED Graniti Mineração Ltda. e Renata Góes Furtado, que julgou parcialmente procedente a pretensão dos autores “para condenar a requerida a construir 32 (trinta e duas) vagas no estacionamento do Edifício Enseada Tower”.

A eminente Relatora Desembargadora Eliana Junqueira Munhós Ferreira proferiu respeitável voto no sentido de dar parcial provimento ao recurso exclusivamente para modificar a base de cálculo dos honorários advocatícios sucumbenciais, sendo tal proposta de julgamento acompanhada pela douta Desembargadora Heloísa Cariello.

O ilustre Desembargador Robson Luiz Albanez inaugurou divergência apresentando respeitável voto no sentido de dar provimento ao recurso para reformar a respeitável sentença, “afastando o dever de indenizar imputado à apelante”. Essa proposta de julgamento foi acompanhada pelo eminente Desembargador Arthur José Neiva de Almeida.

Com a vênia que merecem todos os ilustres integrantes deste colendo órgão julgador, alcancei a conclusão de que merece prevalecer o entendimento divergente capitaneado pelo eminente Desembargador Robson Luiz Albanez.

Em matéria contratual, não deve ser olvidado o princípio da obrigatoriedade, que norteia as relações estabelecidas entre os contratantes. Por óbvio que a boa-fé objetiva também deve permear o comportamento de todos os partícipes do liame contratual, mormente porque o art. 422 do Código Civil preconiza que “Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé”.

No caso, observei que no “contrato [padrão] de promessa de compra e venda e transferência de direitos sobre fração ideal de terreno e contrato de construção por administração a preço de custo” do Edifício Enseada Tower está previsto na cláusula 1.3, item 1.3.1, alíneas “a”, “b”, “c” e “d” o seguinte (fl. 71):

1.3.1 Na forma do projeto de arquitetura aprovado pela Prefeitura Municipal de Vitória através do processo protocolado sob o nº 797562/2006, o Edifício Enseada Tower apresentará as seguintes características físicas básicas: Edificação com estrutura de concreto armado, alvenaria de tijolos furados, constituída de 01 (um) pavimento térreo, 03 (três) pavimentos garagem, 16 (dezesseis) pavimentos de salas e pavimento cobertura, sendo:

a) pavimento térreo constituído de saguão, recepção com balcão e WC, hall de elevadores, apoio e banheiro para funcionários do condomínio, ante câmara e escada, área para caixas d'água, rampas, 05 (cinco) vagas de garagem numeradas de 01 a 05 e 02 (duas) lojas com a numeração 01 e 02, com apoio e banheiro;

b) pavimento garagem G1 com escadas, circulação, rampas, subestação e 14 (quatorze) vagas de garagem numeradas de 06 a 19;

c) pavimento garagem G2 com escada e ante câmara, rampas e 25 (vinte e cinco) vagas de garagem numeradas de 20 a 44;

d) pavimento garagem G3 com escada, ante câmara, rampas e 34 (trinta e quatro) vagas de garagem numeradas de 45 a 65, 66 e 66A, 67, e 67A, 68 a 76, sendo as vagas 66A e 67A respectivamente vinculadas às vagas 66 e 67;

Nota-se, assim, que em conformidade com o “projeto de arquitetura aprovado pela Prefeitura Municipal de Vitória através do processo protocolado sob o nº 797562/2006” o número total de vagas de garagem do edifício é 78 (setenta e oito), que é também mencionado no instrumento contratual padrão de promessa de compra e venda.

E de acordo com a prova técnica produzida no processo, “Conforme constatado pela perícia através da contagem das vagas, constam no condomínio do Edifício Enseada Tower 83 vagas livres de garagem, sendo 78 vagas livres destinadas a automóveis e 5 vagas livres destinadas a motocicletas (irregular)” (fl. 498).

É importante salientar que as vagas de garagem acima mencionadas não são de uso privativo, mas, sim, de uso rotativo. No item 1.3.2 do contrato padrão de promessa de compra e venda está expresso que “No quadro abaixo encontram-se discriminadas as áreas das unidades, suas frações ideais correspondentes e quantidade de vagas destinadas a uso por cada [sic] unidade imobiliária do Empreendimento,
sendo do conhecimento e aceitação do Promitente Comprador/Condômino que as vagas serão utilizadas em sistema rotativo, sem localização pré-determinada ou preferencial
”. Meu, o destaque em negrito.

A meu ver a menção ao quantitativo de vagas de garagem feita no item 1.3.2 do contrato (fl. 72) não pode ser interpretada de forma dissociada do número de vagas mencionado no item 1.3.1 (p. 71), sob pena de violação do princípio da coerência hermenêutica na interpretação dos contratos. A interpretação das cláusulas do instrumento contratual deve ser feita a partir do seu conjunto, o que me conduz a compreender que na menção às vagas de garagem feita no item 1.3.2 considerou-se o uso em sistema rotativo. Entendimento diverso, tornará vazia a menção ao número das vagas de garagem feita no item 1.3.1.

O colendo Superior Tribunal de Justiça já assentou que “em condomínio edilício, a vaga de garagem pode ser enquadrada como: (i) unidade autônoma (art. 1.331, § 1º, do CC), desde que lhe caiba matrícula independente no Registro de Imóveis, sendo, então, de uso exclusivo do titular; (ii) direito acessório, quando vinculado a um apartamento, sendo, assim, de uso particular; ou (iii) área comum, quando sua fruição couber a todos os condôminos indistintamente” (AgInt no AREsp n. 2.170.905/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, data do julgamento: 6-3-2023, data da publicação/fonte: DJe 20-3-2023).

No caso, as vagas de garagem são de uso comum, conforme mencionado no item 1.3.2 ao fazer menção a “quantidade de vagas destinadas a uso”. Concedeu-se, assim, por meio da referida previsão contratual (item 1.3.2) direito de uso das vagas.

A propósito, no laudo pericial foi mencionado que “em empreendimentos que possuem utilização das vagas de garagem no sistema rotativo, ninguém é proprietário desta vaga, e a mesma não consta da escritura do imóvel por se tratar de área comum, logo, esse tipo e vaga é utilizado por quem chega primeiro, não havendo demarcação vinculada a unidade privativa” (p. 501).

É certo que o Código de Defesa do Consumidor estabelece que “É proibida toda publicidade enganosa ou abusiva” (art. 37, caput) e que “É enganosa qualquer modalidade de informação ou comunicação de caráter publicitário, inteira ou parcialmente falsa, ou, por qualquer outro modo, mesmo por omissão, capaz de induzir em erro o consumidor a respeito da natureza, características, qualidade, quantidade, propriedades, origem, preço e quaisquer outros dados sobre produtos e serviços” (art. 37, § 1º).

No caso, tenho que não está configurada publicidade enganosa. Em que pesem os informes de publicidade coligidos aos autos, o fato é que como salientou o ilustre Desembargador Robson Luiz Albanez “a recorrente comprovou através da prova testemunhal, na forma do artigo 373, II, do CPC, que os pretensos compradores em nenhum momento condicionavam o fechamento do negócio à vaga privativa de garagem, pelo contrário, tinham plena ciência da utilização das vagas de garagem no sistema rotativo, sobretudo por se tratar de um empreendimento para fins comerciais”.

Posto isso, com todo respeito ao entendimento diverso das ilustres Desembargadoras Eliana Junqueira Munhós Ferreira e Heloísa Cariello, acompanho a divergência inaugurada pelo eminente Desembargador
Robson Luiz Albanez
.

É como voto.