Tribunal: TJES
Processo: 0004869-28.2021.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): LUIZ GUILHERME RISSO
Órgão julgador: LUIZ GUILHERME RISSO
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Indenização por Dano Moral; Tutela de Urgência
Data de julgamento: 2024-09-20

Ementa:
EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E DANOS MORAIS. TEORIA DA APARÊNCIA. ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA. INCIDÊNCIA DO CDC. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA. ATRASO EM ENTREGA DE IMÓVEL. FORTUITO INTERNO. RISCO DA ATIVIDADE. RESTITUIÇÃO DE VALORES. DANOS MORAIS. RECURSO DESPROVIDO.

1. As empresas responsáveis pela construção estão sediadas no mesmo endereço e atuam em conjunto na comercialização do imóvel. Deste modo, ainda que apenas uma delas conste como promitente no contrato de compra e venda, em razão da teoria da aparência, ambas as empresas possuem legitimidade para figurar no polo passivo da demanda. Preliminar afastada.

2. H
ipótese em que há inadimplemento do credor, uma vez que a construtora deixou de observar, em muito, o prazo previsto para a entrega do imóvel, ultrapassando até mesmo os 180 (cento e oitenta) dias de tolerância, situação que enseja a aplicação das normas do Código de Defesa do Consumidor

3. Não prospera a alegação de que o atraso nas obras se deu por motivo de caso fortuito ou força maior e que isto impediria a rescisão contratual por parte do comprador, tendo em vista o entendimento do c. STJ de que o
“
fortuito interno, entendido como o fato imprevisível e inevitável ocorrido no momento da prestação do serviço ou da fabricação do produto, não exclui a responsabilidade do fornecedor, pois relaciona-se com a atividade e os riscos inerentes ao empreendimento
” (AgInt no AREsp n. 2.057.346/RO).

4. H
avendo a rescisão do contrato de compra e venda por culpa da vendedora, cabível a restituição integral das parcelas pagas em prol do consumidor.

5. Em matéria de danos morais, o
STJ tem entendido ser “
cabível a indenização por danos morais, nos casos de atraso na entrega do imóvel, quando este ultrapassar o limite do mero dissabor
” (AgInt no REsp 1850532/RJ).

6. O período excessivo do atraso na entrega da obra, bem como
a

necessidade de constantes readequações de planejamento e a angústia e a frustração vivenciadas a cada nova expectativa criada são aptas a revelar a ocorrência de danos morais
.

7. Recurso de
Cidade
Verde Serra Empreendimentos Imobiliários S/A e Gran Viver Urbanismo S/A conhecido e desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0004869-28.2021.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A e outros

APELADO: ANTONIO CARLOS MENDES e outros

RELATOR(A):
ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA

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EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E DANOS MORAIS. TEORIA DA APARÊNCIA. ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA. INCIDÊNCIA DO CDC. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA. ATRASO EM ENTREGA DE IMÓVEL. FORTUITO INTERNO. RISCO DA ATIVIDADE. RESTITUIÇÃO DE VALORES. DANOS MORAIS. RECURSO DESPROVIDO.

1. As empresas responsáveis pela construção estão sediadas no mesmo endereço e atuam em conjunto na comercialização do imóvel. Deste modo, ainda que apenas uma delas conste como promitente no contrato de compra e venda, em razão da teoria da aparência, ambas as empresas possuem legitimidade para figurar no polo passivo da demanda. Preliminar afastada.

2. H
ipótese em que há inadimplemento do credor, uma vez que a construtora deixou de observar, em muito, o prazo previsto para a entrega do imóvel, ultrapassando até mesmo os 180 (cento e oitenta) dias de tolerância, situação que enseja a aplicação das normas do Código de Defesa do Consumidor

3. Não prospera a alegação de que o atraso nas obras se deu por motivo de caso fortuito ou força maior e que isto impediria a rescisão contratual por parte do comprador, tendo em vista o entendimento do c. STJ de que o
“
fortuito interno, entendido como o fato imprevisível e inevitável ocorrido no momento da prestação do serviço ou da fabricação do produto, não exclui a responsabilidade do fornecedor, pois relaciona-se com a atividade e os riscos inerentes ao empreendimento
” (AgInt no AREsp n. 2.057.346/RO).

4. H
avendo a rescisão do contrato de compra e venda por culpa da vendedora, cabível a restituição integral das parcelas pagas em prol do consumidor.

5. Em matéria de danos morais, o
STJ tem entendido ser “
cabível a indenização por danos morais, nos casos de atraso na entrega do imóvel, quando este ultrapassar o limite do mero dissabor
” (AgInt no REsp 1850532/RJ).

6. O período excessivo do atraso na entrega da obra, bem como
a

necessidade de constantes readequações de planejamento e a angústia e a frustração vivenciadas a cada nova expectativa criada são aptas a revelar a ocorrência de danos morais
.

7. Recurso de
Cidade
Verde Serra Empreendimentos Imobiliários S/A e Gran Viver Urbanismo S/A conhecido e desprovido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

Composição de julgamento: 016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - LUIZ GUILHERME RISSO - Relator / 031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal / 007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA - Vogal
VOTOS VOGAIS
031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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VOTO VENCEDOR

QUARTA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0004869-28.2021.8.08.0048

APELANTES: CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A E GRAN VIVER URBANISMO S/A

APELADOS: ANTONIO CARLOS MENDES E JACIMARA DIAS MENDES

RELATOR: DESEMBARGADOR SUBSTITUTO LUIZ GUILHERME RISSO

V O T O

Cuidam os autos de Apelação Cível interposta por Cidade Verde Serra Empreendimentos Imobiliários S/A e Gran Viver Urbanismo S/A em razão da Sentença de fls. 181/187, em que a MM.ª Juíza da 4ª Vara Cível da Comarca de Serra, em “
Ação de Rescisão de Contrato, Restituição de Valores Pagos e Danos Morais
” ajuizada por Antonio Carlos Mendes e Jacimara Dias Novais Mendes, julgou parcialmente procedente o pedido autoral para rescindir o contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre as partes, bem como para condenar as Requeridas, de forma solidária, à restituição dos valores pagos
e danos morais em R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada Requerente.

Extrai-se da exordial (fls. 02/13) que os autores firmaram contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel situado no loteamento denominado Cidade Verde, sendo o prazo de entrega previsto para abril de 2019, com tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias.

Contudo, até março de 2021, época em que os autores ajuizaram a ação, o imóvel não havia sido entregue, estando as obras do condomínio ainda em estágio inicial.

Em Apelação de ID 8203839,
as Apelantes alegam, preliminarmente, a ilegitimidade passiva
ad causam
da Gran Viver.

Para tanto, afirmam que apenas a empresa Cidade Verde Serra consta como promitente no contrato de promessa compra e venda.

Ocorre que, do compulsar os autos, verifica-se que a comunicação acerca do saldo devedor era feita diretamente com a Gran Viver (fls. 65). Ainda, conforme se observa das procurações de fls. 109/110, as empresas estão sediadas no mesmo endereço, de maneira que não se pode esperar que o consumidor as diferencie, incidindo,
in casu
, a teoria da aparência.

Ademais, as obras da Cidade Verde Serra são amplamente divulgadas no
site
da Gran Viver, de forma que atuam em conjunto na comercialização dos imóveis e, portanto, fazem parte da cadeia produtiva do empreendimento.

Desta forma, com base na teoria da aparência,
este egrégio Tribunal de Justiça (TJES) tem reconhecido a legitimidade das empresas que agem em conjunto na comercialização de imóveis, inclusive em casos semelhantes que envolvem as referidas empresas. Vejamos:

APELAÇÕES CÍVEIS. PRELIMINAR. LEGITIMIDADE PASSIVA. GRUPO ECONÔMICO E TEORIA DA APARÊNCIA. MÉRITO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DEVOLUÇÃO EM PARCELA ÚNICA. SÚMULA 543 DO STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA. DESEMBOLSO. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. RECURSO DE CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A CONHECIDO E DESPROVIDO. RECURSO DE LUCIAN MOISES EVANGELISTA E OUTRA CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Preliminar de legitimidade passiva: Vinga a tese de existência de grupo econômico entre as empresas requeridas, notadamente porque às fls. 194/195 consta ata da assembleia geral onde ambas as empresas se fizeram presentes, ficando claro que os diretores de uma empresa integram também a direção da outra empresa. Ademais, caso não seja aceito a ideia de grupo econômico, verifica-se às fl. 128 que as empresas anunciam em conjunto o empreendimento de loteamento em sites da internet, regendo-se na hipótese a aplicação da teoria da aparência, segundo a qual se reconhece a responsabilidade solidária de todos que participam da cadeia de fornecedores – art. 3º do CDC. Preliminar acolhida.
2. Mérito: Súmula 543/STJ - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015). 3. Extrai-se da súmula supracitada que, em casos de culpa exclusiva do vendedor/construtor, deve ocorrer a imediata restituição integral das parcelas pagas pelo comprador, aplicando-se então as normas contidas no Código do Consumidor [...]. (TJES, Classe: AC – 0012216-83.2019.8.08.0048, Relator: EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR, Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível, Data de Julgamento: 22/02/2024, DJe: 26/02/2024)
Sem grifos no original

APELAÇÃO CIVIL – RESCISÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTEAMENTO NÃO ENTREGUE – LEGITIMIDADE GRAN VIVER S/A – MATERIAIS PUBLICITÁRIOS – SEDE NO MESMO ENDEREÇO DA CIDADE VERDE – ILEGITIMIDADE DO BANCO SEMEAR MANTIDA – AUSÊNCIA DE ELEMENTOS QUE APONTAM A PARTICIPAÇÃO DO BANCO NO EMPREENDIMENTO – JUROS DE MORA – CITAÇÃO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Com relação à empresa Gran Viver Urbanismo S/A., apesar de não constar como promitente vendedora, os materiais publicitários no local e disponíveis no próprio sítio eletrônico do empreendimento denotam que esta possui participação ativa no loteamento em comento, integrando, desta forma, a cadeia produtiva. Também é de se notar que a Gran Viver Urbanismo S/A. está sediada no mesmo endereço da Cidade Verde Empreendimentos Imobiliários S/A., consoante das procurações colacionadas nas fls. 236 e 237, o que reforça a teoria da aparência. Legitimidade e responsabilidade solidária reconhecida.
2. Já em relação ao Banco Semear S/A., o entendimento já manifestado pelo c. Superior Tribunal de Justiça é de que a legitimidade da instituição financeira nas ações relacionadas a atraso na entrega de obras somente se verifica nas hipóteses em que tenha atuado na elaboração do projeto, na execução ou na fiscalização das obras do empreendimento, ao passo que, tendo participado como mero agente financeiro em sentido estrito, apenas concedendo financiamento, não há que se falar em responsabilidade solidária junto com a construtora. [...] 6. Recurso parcialmente provido para reconhecer a legitimidade e responsabilidade solidária da empresa GRAN VIVER URBANISMO S/A e determinar a incidência dos juros de mora sobre os valores a serem restituídos a partir da citação. (TJES, Classe: AC –

0005197-55.2021.8.08.0048, Relator: JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA, Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível, Data de Julgamento: 27/09/2023, DJe: 27/09/2023)
Sem grifos no original

Isto posto, tem-se por verificada a legitimidade da Apelante Gran Viver S/A para figurar no polo passivo da demanda, de modo que
afasto a preliminar suscitada
.

No mérito, as Apelantes
arguem a inaplicabilidade das normas do Código de Defesa do Consumidor ao caso, por tratar-se de contrato de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária, bem como a impossibilidade de rescisão contratual sem retenção de valores e, ainda, a inexistência de danos morais.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ), em julgamento do Tema Repetitivo nº 1.095, firmou tese no sentido de que, “
Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto,
na hipótese de inadimplemento do devedor
, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor
” (REsp n. 1.891.498/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 26/10/2022, DJe de 19/12/2022 - sem grifos no original).

Ocorre que,
in casu
, a hipótese de inadimplemento é do credor, uma vez que a construtora deixou de observar, em muito, o prazo previsto para a entrega do imóvel, ultrapassando até mesmo os 180 (cento e oitenta) dias de tolerância, situação que enseja a aplicação das normas do Código de Defesa do Consumidor e afasta o Tema Repetitivo nº 1.095 do STJ.

Conclui-se, ainda, que o inadimplemento dos Apelantes torna passível a rescisão contratual sem retenção de valores,

não merecendo prosperar o argumento de que o atraso na entrega do imóvel se ocasionou por caso fortuito ou força maior, sob alegação de crise no setor de construção civil que teria aumentado o custo dos materiais necessários às obras.

Isto porque, além da ausência de lastro probatório que embase tal afirmação, o “
fortuito interno, entendido como o fato imprevisível e inevitável ocorrido no momento da prestação do serviço ou da fabricação do produto, não exclui a responsabilidade do fornecedor, pois relaciona-se com a atividade e os riscos inerentes ao empreendimento
” (AgInt no AREsp n. 2.057.346/RO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 27/6/2022, DJe de 29/6/2022).

Além disso, o entendimento sumulado da Corte Superior, no enunciado de nº 543, estabelece que “
na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
”.

Assim, havendo a rescisão do contrato de compra e venda por culpa da vendedora, cabível a restituição integral das parcelas pagas em prol do consumidor no importe de
R$ 2.792,48 (dois mil setecentos e noventa e dois reais e quarenta e oito centavos).

Quanto ao pedido de indenização por danos morais, o
STJ tem entendido ser “
cabível a indenização por danos morais, nos casos de atraso na entrega do imóvel, quando este ultrapassar o limite do mero dissabor
” (AgInt no REsp 1850532/RJ, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 14/02/2022, DJe 16/02/2022).

No caso em análise, o atraso na entrega da obra, como mencionado anteriormente, já perdurava por mais de 01 (um) ano e 05 (cinco) meses para além do prazo de prorrogação de 180 (cento e oitenta) dias quando proposta a presente demanda, período este que considero excessivamente longo.

Ademais, a

necessidade de constantes readequações de planejamento, a angústia e a frustração vivenciadas a cada nova expectativa criada são aptas a revelar a ocorrência de danos morais.

Logo, tratado-se de inadimplência contratual por parte da construtora e incorporadora, a manutenção da Sentença é medida que se impõe.

Do exposto,
CONHEÇO E NEGO PROVIMENTO AO RECURSO
de Cidade
Verde Serra Empreendimentos Imobiliários S/A e Gran Viver Urbanismo S/A.

Via de consequência, impõe-se a majoração dos honorários advocatícios fixados na Sentença em 2% (dois por cento), totalizando 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o respeitável voto de relatoria para, de igual modo, negar provimento ao recurso de apelação.

Manifesto-me por acompanhar, em sua integralidade, o voto exarado pelo douto relator. É como voto.