Tribunal: TJES
Processo: 0019523-88.2019.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão julgador: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Rescisão / Resolução; Provas em geral
Data de julgamento: 2024-02-16

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO ORDINÁRIA – RESOLUÇÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – INTENSIDADE DE CHUVAS E ENTRAVES BUROCRÁTICOS – INOCORRÊNCIA DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR –
AFASTADA A INCIDÊNCIA DO ART. 393 DO CÓDIGO CIVIL – CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE-VENDEDORA DESCORTINADA – RETENÇÃO DE VALORES CONFORME PREVISÃO CONTRATUAL OU DE 25%, ALTERNATIVAMENTE – DESCABIMENTO – APLICAÇÃO DA SÚMULA N. 473/STJ – PRECEDENTES DO C. STJ – RESSARCIMENTO POR LUCROS CESSANTES – ALUGUÉIS PAGOS PELOS PROMITENTES-COMPRADORES – IMPOSSIBILIDADE DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL ADQUIRIDO, INDEPENDENTEMENTE DE SUA DESTINAÇÃO – SENTENÇA MANTIDA – HONORÁRIOS RECURSAIS ARBITRADOS – APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA.

1
)
A ocorrência de caso fortuito e/ou força maior se daria apenas diante de eventos alheios à vontade da construtora, como no caso de guerra, imprevisíveis mudanças climáticas etc., não se verificando em se tratando de intensidade de chuvas, carência de mão de obra na construção civil, atraso de fornecedores, entraves burocráticos perante o Poder Público e outros, haja vista se tratarem de eventos plenamente previsíveis na logística das empresas que atuam nesse ramo.

2)
Ao celebrar contrato de compra e venda de imóvel, com prazo certo para entrega do bem, a requerida assumiu a responsabilidade pelo seu adimplemento pontual, não podendo se eximir das obrigações advindas de eventual atraso na conclusão das obras de infraestrutura do empreendimento imobiliário, do que resultou a rescisão do contrato celebrado com a parte autora.

3)
Rompido o vínculo contratual por culpa da apelante, aplica-se o disposto na 1ª parte da Súmula nº 543 do STJ: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

4
)
O ressarcimento por lucros cessantes é devido quando há o descumprimento do prazo de entrega da unidade habitacional pelo vendedor, do que se presume o prejuízo à parte contrária pela não fruição do imóvel. Com isso, é razoável que o ressarcimento, a título de lucros cessantes, seja correspondente aos aluguéis despendidos pelo promitente-comprador, sendo indiferente se tratar de um lote ou de uma casa ou apartamento pronto para residir.

5)
O que justifica a condenação da construtora ao ressarcimento por lucros cessantes não é a impossibilidade de o adquirente residir no imóvel – conforme se verificaria, de acordo com a apelante, por se tratar de um lote – e sim, o óbice à sua fruição pelo adquirente, da forma como melhor lhe aprouver, diante do verificado atraso na entrega pelo promitente-vendedor.

6)
Apelação cível conhecida e desprovida.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0019523-88.2019.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A

APELADO: RAPHAEL DA SILVA COSTA e outros

RELATOR(A):
ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO ORDINÁRIA – RESOLUÇÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – INTENSIDADE DE CHUVAS E ENTRAVES BUROCRÁTICOS – INOCORRÊNCIA DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR –
AFASTADA A INCIDÊNCIA DO ART. 393 DO CÓDIGO CIVIL – CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE-VENDEDORA DESCORTINADA – RETENÇÃO DE VALORES CONFORME PREVISÃO CONTRATUAL OU DE 25%, ALTERNATIVAMENTE – DESCABIMENTO – APLICAÇÃO DA SÚMULA N. 473/STJ – PRECEDENTES DO C. STJ – RESSARCIMENTO POR LUCROS CESSANTES – ALUGUÉIS PAGOS PELOS PROMITENTES-COMPRADORES – IMPOSSIBILIDADE DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL ADQUIRIDO, INDEPENDENTEMENTE DE SUA DESTINAÇÃO – SENTENÇA MANTIDA – HONORÁRIOS RECURSAIS ARBITRADOS – APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA.

1
)
A ocorrência de caso fortuito e/ou força maior se daria apenas diante de eventos alheios à vontade da construtora, como no caso de guerra, imprevisíveis mudanças climáticas etc., não se verificando em se tratando de intensidade de chuvas, carência de mão de obra na construção civil, atraso de fornecedores, entraves burocráticos perante o Poder Público e outros, haja vista se tratarem de eventos plenamente previsíveis na logística das empresas que atuam nesse ramo.

2)
Ao celebrar contrato de compra e venda de imóvel, com prazo certo para entrega do bem, a requerida assumiu a responsabilidade pelo seu adimplemento pontual, não podendo se eximir das obrigações advindas de eventual atraso na conclusão das obras de infraestrutura do empreendimento imobiliário, do que resultou a rescisão do contrato celebrado com a parte autora.

3)
Rompido o vínculo contratual por culpa da apelante, aplica-se o disposto na 1ª parte da Súmula nº 543 do STJ: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

4
)
O ressarcimento por lucros cessantes é devido quando há o descumprimento do prazo de entrega da unidade habitacional pelo vendedor, do que se presume o prejuízo à parte contrária pela não fruição do imóvel. Com isso, é razoável que o ressarcimento, a título de lucros cessantes, seja correspondente aos aluguéis despendidos pelo promitente-comprador, sendo indiferente se tratar de um lote ou de uma casa ou apartamento pronto para residir.

5)
O que justifica a condenação da construtora ao ressarcimento por lucros cessantes não é a impossibilidade de o adquirente residir no imóvel – conforme se verificaria, de acordo com a apelante, por se tratar de um lote – e sim, o óbice à sua fruição pelo adquirente, da forma como melhor lhe aprouver, diante do verificado atraso na entrega pelo promitente-vendedor.

6)
Apelação cível conhecida e desprovida.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 011 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

Composição de julgamento: 011 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Relator / 013 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal / 018 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal
VOTOS VOGAIS
013 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar
018 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar

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VOTO VENCEDOR

Como brevemente relatado, trata-se de
apelação cível
interposta por
Cidade Verde Serra Empreendimentos Imobiliários S/A
contra a sentença proferida pelo Juízo da 6ª Vara Cível da Serra que, em “
ação ordinária
de resolução de contrato
” ajuizada por
Raphael da Silva Costa
e
Marina Vilela da Silva
, julgou procedentes os pedidos a fim de:
(i)
rescindir o contrato firmado entre as partes;
(ii)
condenar a requerida a restituir os valores pagos pelos autores (R$ 30.407,24); e
(iii)
condenar a requerida ao ressarcimento dos danos materiais referentes aos alugueis efetivamente pagos de novembro de 2018 até a data em que prolatada a sentença.

Em suas razões recursais, sustenta a apelante, em síntese:
(i)
não é culpada pelo atraso na conclusão do empreendimento, que deve ser atribuído ao excesso de chuvas na região, que comprometeram a execução das obras;
(ii)
houve fortuito externo, na forma do art. 393 do Código Civil, sendo contratualmente previsto que haveria a prorrogação do prazo de entrega na superveniência de caso fortuito ou força maior;
(iii)
diante da vontade unilateral dos apelados em rescindirem o contrato, deve ocorrer a parcial retenção dos valores por eles pagos;
(iv)
o Parágrafo Primeiro da Cláusula Décima Terceira do contrato prevê o ressarcimento de todos os tributos incidentes sobre o negócio, a retenção de 5% sobre o valor total da venda do imóvel, a título de reembolso por despesas de corretagem e comercialização, além de 10% a título de taxa de administração e de 10% a título de multa rescisória;

(v)
alternativamente, deve ser autorizada a retenção de 25% do montante pago, a teor da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça; e
(vi)
é descabida a sua condenação ao ressarcimento dos valores pagos a título de aluguéis, haja vista não se tratar de promessa de compra e venda de uma casa ou apartamento, e sim, de um lote.

Não há preliminares ou questões prejudiciais a serem examinadas, daí porque avanço ao conteúdo meritório da demanda. Vejamos.

1
.
C
ulpa pela rescisão do contrato de compromisso de compra e venda

Apenas para contextualizar, a pretendida rescisão contratual possui lastro no descumprimento pela requerida da cláusula que versa sobre o prazo previsto para entrega do lote adquirido, porquanto relatado na inicial que o contrato foi celebrado no dia 13/03/2017, com previsão de conclusão em maio/2018, com a possibilidade de prorrogação do prazo por 180 (cento e oitenta) dias, o que não havia sido cumprido até a propositura desta ação, em 02/09/2019.

Em sua defesa, a requerida justifica o atraso no intenso período chuvoso que teria impactado sobremaneira a efetiva execução das obras, o que, em sua ótica, configuraria hipótese de caso fortuito e força maior, nos termos do art. 393 do Código Civil brasileiro, de acordo com o qual “
O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado
”.

Acerca da configuração do atraso na conclusão das obras de infraestrutura do empreendimento imobiliário, não foi infirmada pela apelante a extrapolação do prazo contratualmente previsto, porquanto se limita a externar escusas para a sua inobservância, como dito, a intensidade das chuvas, entraves burocráticos, crise econômica etc.

Ora, a ocorrência de caso fortuito e/ou força maior se daria apenas diante de eventos alheios à vontade da construtora, como no caso de guerra, imprevisíveis mudanças climáticas etc., não se verificando em se tratando de intensidade de chuvas, carência de mão de obra na construção civil, atraso de fornecedores, entraves burocráticos perante o Poder Público e outros, haja vista se tratarem de eventos plenamente previsíveis na logística das empresas que atuam nesse ramo.

Portanto, uma vez configurado o atraso injustificado na conclusão das obras, levando-se em consideração, inclusive, o prazo de prorrogação convencionado, assiste ao adquirente o direito de pleitear a resolução do contrato,
ex vi
do disposto no art. 475 do Código Civil, segundo o qual “
A
parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos
”, ainda que os contratos ostentem cláusulas com regulação acerca da irretratabilidade e irrevogabilidade do negócio jurídico.

Afinal de contas, em se caracterizando descumprimento contratual por parte da promitente vendedora da unidade imobiliária, é inexorável que o promitente comprador tem o direito de, à sua escolha, pleitearem a rescisão judicial do contrato ou o cumprimento específico da obrigação, na forma do art. 475 do Código Civil brasileiro, acima transcrito.

Ao celebrar contrato de compra e venda de imóvel, com prazo certo para entrega do bem, a requerida assumiu a responsabilidade pelo seu adimplemento pontual, não podendo se eximir das obrigações advindas de eventual atraso na conclusão das obras de infraestrutura do empreendimento imobiliário, do que resultou a rescisão do contrato celebrado com a parte autora.

Dessa forma, o atraso verificado representa inequívoca perda econômica dos adquirentes, que ficaram impossibilitados de usar e dispor do bem, seja para residirem, seja para auferirem renda, daí porque descabe o intento da apelante de que sejam compelidos a se manterem vinculados contratualmente, se dela – construtora – foi a culpa exclusiva pelo desfazimento da avença.

2. Retenção de valores pagos pelos promitentes-compradores

Sendo chancelada a sentença que reconheceu a culpa exclusiva da requerida pelo desfazimento da avença, evoluo ao ponto relacionado à restituição de valores pagos pelos autores, porquanto alegado pela apelante que tal proceder deve ser norteado pelas disposições contratuais, para tanto invocando na peça de defesa o parágrafo primeiro de sua Cláusula Décima Terceira, que não consigna a retenção integral dos valores pagos no caso de rescisão, e sim, permite a compensação por perdas e danos sofridos quando operado o rompimento contratual e desmotivado por parte do adquirente do imóvel.

Como dito, não há que se falar em rompimento contratual e desmotivado por parte dos apelados e, no tocante a retenção de valores, deve ser mantida a sentença que, implicitamente, afastou a previsão contida no parágrafo primeiro da Cláusula Décima de que haveria retenção de valores pela construtora, no caso de rescisão, por qualquer motivo, antes de ser consolidada a propriedade fiduciária em nome da vendedora, a título de ressarcimento de tributos incidentes sobre o negócio, sobre o valor total de venda do imóvel a título de reembolso de despesas de corretagem e comercialização (5%) e a título de multa convencional (10%).

Rompido o vínculo contratual por culpa da apelante, aplica-se o disposto na 1ª parte da Súmula nº 543 do STJ: “
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador
–
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
” (destaquei).

A propósito, vejamos os seguintes precedentes do colendo Superior Tribunal de Justiça:

“(...) 4. Da culpa exclusiva do promitente-vendedor ou construtor pela resolução do contrato de promessa de compra e venda submetido ao regime do CDC,
decorre sua obrigação de restituição imediata e total das parcelas pagas
(Súmula n.º 543 do STJ).

5. Agravo interno não provido”.

(STJ, Terceira Turma, AgInt no REsp nº 1.930.427/SP, rel. Min. Moura Ribeiro, julgado em 12/12/2022, DJe de 14/12/2022)

“(...) 1. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Súmulas n. 83 e 543 do STJ.

2. (...)

3.Agravo interno improvido”.

(STJ, Terceira Turma, AgInt nos EDcl no AREsp 1.563.334/GO, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 26/10/2020, DJe de 29/10/2020)

Portanto, sendo o caso de chancelar a sentença que declarou a culpa exclusiva da requerida pela rescisão contratual,
resta prejudicado
o pleito recursal no sentido de que seja fixado percentual para fins de retenção parcial do montante pago pelos apelados, seja em consonância com a previsão contratual, seja no patamar alternativamente pretendido (25%), por ser cabível fazê-lo, tão somente, quando o comprador der causa ao rompimento do contrato.

3. Ressarcimento por lucros cessantes. Reembolso de aluguéis pagos.

Quanto ao ressarcimento dos aluguéis pagos pelos apelados, igualmente não assiste razão à apelante ao sustentar o descabimento de sua condenação.

O ressarcimento por lucros cessantes é devido quando há o descumprimento do prazo de entrega da unidade habitacional pelo vendedor,
do que se presume o prejuízo à parte contrária pela não fruição do imóvel
. Com isso, é razoável que o ressarcimento, a título de lucros cessantes, seja correspondente aos aluguéis despendidos pelo promitente-comprador, sendo indiferente se tratar de um lote ou de uma casa ou apartamento pronto para residir. Confira-se:

“(...) 3. De acordo com a jurisprudência desta Corte, a ausência de entrega do imóvel na data acordada no contrato firmado entre as partes acarreta o pagamento de indenização por lucros cessantes,
tendo em vista a impossibilidade de fruição do imóvel durante o tempo em que a empresa incorreu em mora
. Incidência da Súmula 83/STJ.

4. Agravo interno a que se nega provimento.”

(STJ, Terceira Turma, AgInt no AREsp nº 978.519/RJ, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 15/08/2017, DJe de 25/08/2017)

“(...) 1. Nos termos da jurisprudência assentada do STJ, a inexecução do contrato de compra e venda e de mútuo, em razão de atraso na entrega do imóvel na data acordada, enseja além da indenização correspondente à cláusula penal moratória,
o pagamento de indenização por lucros cessantes pela não fruição do imóvel durante o tempo da mora da promitente construtora
e pelo agente financeiro, na qualidade de demandado solidário. Precedentes.

2. Agravo interno não provido.”

(STJ, Quarta Turma, AgInt no AREsp nº 1.003.447/DF, rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 14/03/2017, DJe de 20/03/2017)

Portanto, o que justifica a condenação da construtora ao ressarcimento por lucros cessantes não é a impossibilidade de o adquirente residir no imóvel – conforme se verificaria, de acordo com a apelante, por se tratar de um lote – e sim, o óbice à sua fruição pelo adquirente, da forma como melhor lhe aprouver, diante do verificado atraso na entrega pelo promitente-vendedor.

4.
Ônus sucumbenciais e conclusão

Diante do desfecho que se anuncia, em prol da manutenção incólume da sentença,
arbitro honorários sucumbenciais recursais
, levando em conta o trabalho adicional realizado em grau recursal (CPC/2015, art. 85, §11), com isso majorando a verba honorária em 5% em favor do advogado dos autores/apelados.

Com tais considerações,
conheço
d
a apelação cível e lhe nego provimento
.

É como voto
.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o Voto de Relatoria.

Acompanho a eminente Relatora.