Tribunal: TJES
Processo: 0022775-02.2019.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão julgador: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão do contrato e devolução do dinheiro; Promessa de Compra e Venda; Tutela de Urgência
Data de julgamento: 2024-11-13

Ementa:
EMENTA:
DIREITO
CIVIL
E PROCESSUAL CIVIL
– APELAÇÃO –

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL –
LOTEAMENTO –
LEGITIMIDADE PASSIVA DA
CONSTRUTORA – TEORIA DA APARÊNCIA
–
ATRASO NA ENTREGA DA
INFRAESTRUTURA

APESAR DA
CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA –
CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR
– NÃO VERIFICADOS –
FORTUITO INTERNO – CULPA EXCLUSIVA DA
S APELANTES
– RESCISÃO CONTRATUAL –
RESTITUIÇÃO
INTEGRAL DEVIDA – INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 543, DO STJ –
INVIABILIDADE DE RETENÇÃO DE VALORES – RECURSO CONHECIDO E
DES
PROVIDO –
HONORÁRIOS RECURSAIS.

1.
Conquanto a segunda empresa apelante não conste como promitente vendedora na avença, os materiais publicitários no local e disponíveis no próprio sítio eletrônico da ora recorrente, denotam que esta possui participação ativa no loteamento em enfoque e integra a cadeia produtiva, logo, ostenta pertinência subjetiva para figurar no polo passivo em razão da incidência da teoria da aparência.

2.
É válida e regular cláusula contratual de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, independente de comprovação de caso fortuito ou força maior. Entretanto,
in casu
, mesmo com a aplicação do prazo de tolerância, as responsáveis pelo empreendimento incidiram em mora quanto à entrega do loteamento, uma vez que passado o prazo de tolerância o imóvel ainda não havia sido entregue.

3
.
As vicissitudes na atividade da construção civil, tais como chuvas, greves, carência de mão de obra, embaraços administrativos, entre outras, alegadas como imprevisíveis e inevitáveis, capazes de justificar a prorrogação indefinida da entrega do imóvel se enquadram no fortuito interno, sendo inerente à própria atividade empresarial, não se prestando ao rompimento do nexo de causalidade e à consequente exclusão da responsabilidade.

4
.
Afastada a ocorrência de caso fortuito ou força maior, resta tão somente o atraso na entrega do empreendimento por culpa exclusiva das empreendedoras, o que atrai a incidência da Súmula nº 543 do STJ.

5
.

Possibilidade de retenção de parte do valor pago à empresa ocorre somente quando a rescisão se der por culpa do promitente comprador, o que não é o caso dos autos, uma vez que o inadimplemento contratual se deu pelo atraso na entrega da obra, sendo a culpa atribuída exclusivamente às empreendedoras, devendo a restituição ser paga integralmente.

6
.
Recurso conhecido e desprovido. Condenação das apelantes ao pagamento de honorários recursais.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0022775-02.2019.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A e outros

APELADO: LUCIANA DOS SANTOS CAMPOS

RELATOR(A):
FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

EMENTA:
DIREITO
CIVIL
E PROCESSUAL CIVIL
– APELAÇÃO –

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL –
LOTEAMENTO –
LEGITIMIDADE PASSIVA DA
CONSTRUTORA – TEORIA DA APARÊNCIA
–
ATRASO NA ENTREGA DA
INFRAESTRUTURA

APESAR DA
CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA –
CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR
– NÃO VERIFICADOS –
FORTUITO INTERNO – CULPA EXCLUSIVA DA
S APELANTES
– RESCISÃO CONTRATUAL –
RESTITUIÇÃO
INTEGRAL DEVIDA – INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 543, DO STJ –
INVIABILIDADE DE RETENÇÃO DE VALORES – RECURSO CONHECIDO E
DES
PROVIDO –
HONORÁRIOS RECURSAIS.

1.
Conquanto a segunda empresa apelante não conste como promitente vendedora na avença, os materiais publicitários no local e disponíveis no próprio sítio eletrônico da ora recorrente, denotam que esta possui participação ativa no loteamento em enfoque e integra a cadeia produtiva, logo, ostenta pertinência subjetiva para figurar no polo passivo em razão da incidência da teoria da aparência.

2.
É válida e regular cláusula contratual de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, independente de comprovação de caso fortuito ou força maior. Entretanto,
in casu
, mesmo com a aplicação do prazo de tolerância, as responsáveis pelo empreendimento incidiram em mora quanto à entrega do loteamento, uma vez que passado o prazo de tolerância o imóvel ainda não havia sido entregue.

3
.
As vicissitudes na atividade da construção civil, tais como chuvas, greves, carência de mão de obra, embaraços administrativos, entre outras, alegadas como imprevisíveis e inevitáveis, capazes de justificar a prorrogação indefinida da entrega do imóvel se enquadram no fortuito interno, sendo inerente à própria atividade empresarial, não se prestando ao rompimento do nexo de causalidade e à consequente exclusão da responsabilidade.

4
.
Afastada a ocorrência de caso fortuito ou força maior, resta tão somente o atraso na entrega do empreendimento por culpa exclusiva das empreendedoras, o que atrai a incidência da Súmula nº 543 do STJ.

5
.

Possibilidade de retenção de parte do valor pago à empresa ocorre somente quando a rescisão se der por culpa do promitente comprador, o que não é o caso dos autos, uma vez que o inadimplemento contratual se deu pelo atraso na entrega da obra, sendo a culpa atribuída exclusivamente às empreendedoras, devendo a restituição ser paga integralmente.

6
.
Recurso conhecido e desprovido. Condenação das apelantes ao pagamento de honorários recursais.

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ACÓRDÃO

Decisão
: VISTOS, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores da 2ª Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Espírito Santo, em conformidade com a ata de julgamento e com as notas taquigráficas, à unanimidade de votos, CONHECER do recurso de apelação e, no mérito, NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto do eminente Desembargador Relator.

Órgão julgador vencedor
: 013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

Composição de julgamento: 013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Relator / 017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal / 022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal
VOTOS VOGAIS
017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar
022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

Conforme relatado, trata-se de recurso de apelação cível interposto por

CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
S/A
e
GRAN VIVER URBANISMO S/A
contra a r. sentença de fls. 194/199, proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível de Serra/ES – Comarca da Capital –, que, nos autos da ação de rescisão contratual c/c indenizatória movida por
LUCIANA DOS SANTOS CAMPOS
em desfavor das apelantes e
BANCO SEMEAR S/A
, julgou parcialmente procedente a pretensão autoral, tendo resolvido o mérito da lide na forma do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

O Juízo
a quo
, ainda, reconheceu a sucumbência recíproca das partes e condenou ambas ao pagamento das custas processuais, na proporção de 70% (setenta por cento) para as apelantes e 30% (trinta por cento) para a apelada, bem como honorários advocatícios, no importe de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

Em suas razões recursais, acostadas às fls. 209/229, as apelantes sustentam, em síntese, que:
I)
A Gran Viver Urbanismo S/A é parte ilegítima para figurar no polo passivo da demanda, pois “é
apenas uma das sócias da empresa vendedora Cidade Verde Serra Empreendimentos Imobiliários S/A, e sequer figura nos contratos de compra e venda firmados entre as parte
s. [...] Ainda, não há que se falar em responsabilidade pela construção do loteamento ou recebi
m
ento de va
l
ores pela negociação
” (fl. 213);
II)
“
o valor do i
mó
vel, a sua forma de pagamento e as demais obrigações foram livremente ajustados pelas partes quando da assinatura do referido contrato, sendo que a Apelada firmou sua anuência co
m
todos
o
s termos dos ajustes em referência, não fazendo qualquer ressalva ou oposição sobre o que fora contratado
” (fl. 214);
III)
“
o contrato de compra e venda de imóvel celebrado, permeado pelo princípio da autonomia da vontade, fez-se lei entre as partes, não havendo que se falar, portanto, em abusividade nas cláusulas pactuadas
” (fl. 215);
IV)
“
dada a natureza da compra e venda de imóvel, não é crível que se permita a simples desistência por parte do adquirente
” (fl. 215);
V)
“
o instrumento firmado pelas partes previu expressamente
q
ue
o
prazo previsto para conclusão das obras ficaria suspenso em caso de ‘chuvas prolongadas, terremotos, tufões, furacões, inundações e outros distúrbios naturais’, como se verificou in casu, não podendo, destarte, ser imputada culpa a empreendedora
” (fl. 221);
VI)
“
a legislação brasileira afasta a responsabilidade do devedor de obrigação quando impedido de cumpri-la em decorrência de caso fortuito ou força maior, o que se verifica in casu
” (fl. 221);
VII)
“
nenhuma irregularidade ha na cláusula que prevê retenção de 10% (dez por cento) dos valores pagos a título de taxa de administração, já que, havendo rescisão contratual, indene de dúvidas ser necessário o ressarcimento a vendedora pelos gastos oriundos da operação comercial infrutífera
” (fl. 225).

Conquanto a empresa apelante
GRAN VIVER URBANISMO S/A
não conste como promitente vendedora, os materiais publicitários no local (fl. 46) e disponíveis no próprio sítio eletrônico da ora apelante
1
(fls. 52/55), denotam que esta possui participação ativa no loteamento em enfoque e integra a cadeia produtiva (art. 3º do CDC).

Outrossim, a
GRAN VIVER URBANISMO S/A
está sediada (fl. 59/59-v) no mesmo endereço da Cidade Verde Empreendimentos Imobiliários S/A, consoante se depreende da contestação (fl. 92), o que reforça a teoria da aparência. Portanto, aquela possui pertinência subjetiva para figurar no polo passivo desta demanda. Nessa linha de entendimento, já decidiu esta egrégia Corte em feito envolvendo as ora apelantes, senão vejamos:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES DECORRENTES DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ILEGITIMIDADE PASSIVA. TEORIA DA ASSERÇÃO. SOLIDARIEDADE DAS REQUERIDAS. REVELIA. CULPA DAS REQUERIDAS. RESTITUIÇÃO DOS VALORES. REPARAÇÃO INTEGRAL. DANOS MORAIS. OCORRÊNCIA. MULTA COERCITIVA. CUMPRIMENTO. REDUÇÃO. RECURSO PROVIDO DOS AUTORES. APELO PARCIALMENTE PROVIDO DAS REQUERIDAS. 1. A teor da pacífica jurisprudência pátria, as condições da ação devem ser verificadas conforme a narrativa apresentada na petição inicial, sob pena de uma prematura análise do mérito da causa, ou seja, adota-se, para tal desiderato, a denominada teoria da asserção. 2. Ademais,
os requerentes comprovaram que as requeridas agem em conjunto para a comercialização dos imóveis, possuem o mesmo endereço, estampam em conjunto suas logomarcas nos anúncios, realizam cobranças, sendo, portanto, solidariamente responsáveis em relação aos consumidores, em razão da teoria da aparência.
3. A aplicação dos efeitos da revelia gera a preclusão da matéria fática deduzida nos autos. Destarte, ao réu revel não é dado utilizar o recurso de apelação como substitutivo de contestação, sendo a ele permitida, apenas, a alegação de matérias de direito ou de ordem pública. 4. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula nº 543, do STJ. 5. O Superior Tribunal de Justiça fixou o entendimento segundo o qual é possível a rescisão de contratos de promessa de compra e venda dotados de cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade em que incidente o Código de Defesa do Consumidor 6. Quanto aos danos morais, como se sabe, o Colendo Superior Tribunal de Justiça, em recurso submetido à sistemática dos recursos repetitivos, firmou a tese de que não há dano moral decorrente do atraso na entrega da obra, quando o inadimplemento se dá por poucos meses, situação que se difere dos presentes autos em que as requeridas sequem alegam a conclusão do empreendimento. 7. O Superior Tribunal de Justiça firmou orientação de que o exame do valor atribuído às astreintes pode ser revisto em hipóteses excepcionais, quando for verificada a exorbitância da importância arbitrada em relação a obrigação principal, em flagrante ofensa aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade (AgInt no AREsp 1367368/SP, Rel. Ministro MOURA Ribeiro, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/08/2020, DJe 27/08/2020). 8. Em se tratando de responsabilidade contratual o valor a ser restituído aos apelados deverá ser corrigido monetariamente pelo INPC/IBGE desde a data do desembolso até a citação e, a partir de então, sofrer a incidência de juros de mora pela taxa SELIC, vedada a cumulação com correção monetária (TJES, Classe: Apelação Cível, 048180228735, Relator: FABIO CLEM DE OLIVEIRA, Órgão julgador: PRIMEIRA Câmara Cível, Data de Julgamento: 10/11/2020, Data da Publicação no Diário: 11/12/2020) 9. Recursos conhecidos e provido o dos requerentes, enquanto parcialmente provido o das requeridas. Sentença modificada de ofício. (TJES; AC 0016109-19.2018.8.08.0048; Terceira Câmara Cível; Rel. Des. Telemaco Antunes de Abreu Filho; Julg. 10/08/2021; DJES 27/08/2021).

Mister ressaltar que os elementos fotográficos (fls. 46/50) que acompanham a exordial as informações do andamento das obras contidas no sítio eletrônico da Gran Viver Urbanismo S/A e os outros processos que tramitaram perante esta egrégia Corte acerca do mesmo loteamento (art. 375 do CPC) demonstram que o empreendimento foi abandonado pelas recorrentes, já que não se constatam quaisquer dos melhoramentos previstos no negócio jurídico supracitado.

Outrossim, conforme se extrai do instrumento contratual originário acostado aos autos, o prazo de entrega do empreendimento – infraestrutura do loteamento – estava previsto para abril de 2019, conforme descrito em fl. 30-v. Ademais, a cláusula 1ª, parágrafo sétimo do referido contrato preleciona que “
a conclusão da
s
obra
s

descritas no item III do QUADRO RESUMO poderá ser prorrogada por
até 180 (cento e oitenta)
dias sem que isso gere direito a qualquer multa, ressarcimento ou indenização ao(s) comprador(es)
” (fl. 32-v). Desse modo, o prazo máximo para a conclusão do empreendimento escoaria para o final de outubro de 2019.

Note-se que a cláusula de tolerância validamente pactuada, pode ser usada pela construtora justamente para superar eventuais imprevistos durante a obra, portanto, a sua aplicabilidade independe da comprovação de eventuais casos fortuito ou força maior.

Assim, no prazo previsto para entrega da unidade imobiliária, deve ser acrescido “
o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, já admitido pela jurisprudência desta Corte e agora incorporado ao nosso sistema jurídico – para os contratos futuros – pelo art. 43-A da Lei n. 13.786/2018 (que alterou a Lei n. 4.591/1964), dentro do qual a empresa poderá superar eventuais imprevistos relacionados a fortuitos internos como falta de mão de obra, entraves burocráticos ou fatores climáticos.
” (MARCO AURÉLIO BELLIZZE, REsp n. 1.729.593/SP, julgado em 25/9/2019, DJe 27/9/2019).

Nesse diapasão, a cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias é considerada válida e regular, o que remeteria a entrega da obra para outubro de 2019. Porém, ainda que se considere o prazo de tolerância, verifica-se que

as apelantes incidiram em mora quanto à entrega do imóvel, tendo em vista que na data da interposição da apelação, em 17/11/2021, o loteamento ainda não havia sido entregue.

Cumpre pontuar, ainda, que as vicissitudes previsíveis na atividade da construção civil, tais como chuvas, greves, carência de mão de obra, embaraços administrativos, entre outras, não restam abarcadas pelos conceitos referentes ao caso fortuito e à força maior.

Isso porque, cuidando de construção civil, principalmente diante do reconhecido gabarito da empresa responsável pelo empreendimento, entendo que as circunstâncias alegadas como imprevisíveis e inevitáveis, capazes de justificar a prorrogação indefinida da entrega do imóvel, se enquadram no que a doutrina denomina de fortuito interno, ou seja, situações que – embora refujam à alçada da evitabilidade – são inerentes à própria atividade empresarial.

Logo, a alegação de fortes chuvas não se presta ao rompimento do nexo de causalidade e à consequente exclusão da responsabilidade. Aliás, no julgamento de recursos de apelação referentes ao mesmo empreendimento, reconheci a culpa das recorrentes pelo atraso na entrega do loteamento, vide:

CIVIL. CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO. ATRASO NA ENTREGA DA INFRAESTRUTURA APESAR DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. NÃO VERIFICADOS. FORTUITO INTERNO. CULPA EXCLUSIVA DA EMPREENDEDORA. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DEVIDA. INTELIGÊNCIA DA SÚMULA Nº 543, DO STJ. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO 1. No prazo previsto para entrega da unidade imobiliária, deve ser acrescido o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, já admitido pela jurisprudência desta Corte e agora incorporado ao nosso sistema jurídico - para os contratos futuros - pelo art. 43-A da Lei n. 13.786/2018 (que alterou a Lei n. 4.591/1964), dentro do qual a empresa poderá superar eventuais imprevistos relacionados a fortuitos internos como falta de mão de obra, entraves burocráticos ou fatores climático. (Marco Aurélio BELLIZZE, RESP n. 1.729.593/SP, julgado em 25/9/2019, DJe 27/9/2019). 2
. As vicissitudes previsíveis na atividade da construção civil, tais como chuvas, greves, carência de mão de obra, embaraços administrativos, entre outras, não restam abarcadas pelos conceitos referentes ao caso fortuito e à força maior. 3. Em casos análogos ao presente, a jurisprudência pátria, inclusive a produzida no âmbito desta Corte de Justiça, com base na ocorrência do fortuito interno, vem reconhecendo a responsabilidade de empresas que justificam a demora na entrega de imóvel em situações compreendidas na própria natureza da atuação empresarial. 4. Afastada a alegação de ocorrência de caso fortuito ou força maior, resta, tão somente, o atraso na entrega no empreendimento por culpa exclusiva da empreendedora, o que atrai a incidência da Súmula nº 543, do Superior Tribunal de Justiça, a fim de que os compradores sejam integralmente reembolsados quantos aos valores despendidos para a aquisição do imóvel.
5. Recurso conhecido e improvido. (TJES; AC 0003047-72.2019.8.08.0048; Segunda Câmara Cível; Rel. Des. Fernando Estevam Bravin Ruy; Julg. 30/11/2021; DJES 13/12/2021)

APELAÇÃO – DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL POR PARTE DA APELANTE – INVIABILIDADE DE RETENÇÃO DE VALORES – POSSIBILIDADE DE INVERSÃO DA CLÁUSULA MORATÓRIA – INEXISTÊNCIA DE BIS IN IDEM – DANO MORAL CONFIGURADO – RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE DO QUANTUM INDENIZATÓRIO – ACERTO DO TERMO A QUO DE ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA E DE JUROS MORATÓRIOS – RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO – HONORÁRIOS RECURSAIS.
1. As vicissitudes previsíveis na atividade da construção civil, tais como chuvas, greves, carência de mão de obra, embaraços administrativos, entre outras, não restam abarcadas pelos conceitos referentes ao caso fortuito e à força maior. Portanto, houve culpa exclusiva da apelante no atraso da entrega do loteamento, o que atrai o dever de restituição integral das parcelas pagas pelos apelados.
Inteligência da súmula nº 543 do Tribunal da Cidadania. 2. É válida a inversão da cláusula moratória procedida pelo juízo de origem com base na isonomia, porque o contrato fixou multa somente em desfavor dos compradores. Inteligência do REsp 1.631.485/DF. 3. Não houve ofensa à tese do REsp 1.635.428/DF, já que a cláusula moratória não foi cumulada com lucros cessantes. Ademais, inexiste bis in idem decorrente do arbitramento de danos morais, dada a natureza diversa dos institutos. 4. A conduta da apelante ultrapassou a seara do mero dissabor, mormente quando sopesado que após mais de 04 (quatro) anos do término do prazo de tolerância o loteamento sequer foi entregue. 5. A quantia arbitrada a título de indenização por danos morais não deve ser revista, pois a magistrada de primeiro grau esteve atenta às peculiaridades do caso concreto e se embasou nos parâmetros da razoabilidade e da proporcionalidade, sendo a importância de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada apelado adequada ao caráter pedagógico/punitivo do dano moral. 6. O termo inicial de atualização monetária e de juros moratórios não ocorre com o advento do trânsito em julgado da decisão condenatória, pois não cuida de hipótese de rescisão imotivada do contrato por iniciativa dos promitentes compradores, sendo que a r. sentença observou corretamente as súmulas nº 43 e nº 362 do Superior Tribunal de Justiça, bem como o artigo 405 do Código Civil. 7. Recurso conhecido e improvido. Condenação da apelante ao pagamento de honorários recursais. (TJES; AC 0013118-02.2020.8.08.0048; Segunda Câmara Cível; Rel. Des. Fernando Estevam Bravin Ruy; Julg. 22/03/2023).

Acrescente-se que é assente na jurisprudência desta colenda Câmara Cível que a existência de cláusula de irrevogabilidade e de irretratabilidade (cláusula vigésima primeira, fls. 40-v) não obsta o desfazimento do negócio jurídico, por conta da incidência das normas consumeristas, em especial do art. 51, incisos I, II e IX do CDC, senão vejamos os seguintes julgados:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. RETENÇÃO DE 10% A 25% DAS PARCELAS PAGAS. PAGAMENTO IMEDIATO. JUROS DE MORA A INCIDIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. - RECURSO PROVIDO EM PARTE.
1. O Superior Tribunal de Justiça fixou o entendimento segundo o qual é possível a rescisão de contratos de promessa de compra e venda dotados de cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade em que incidente o Código de Defesa do Consumidor
(AgInt no RESP 1862927/RJ, Rel. Ministro Marco Aurélio BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 29/06/2020, DJe 03/08/2020). 2.A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou precedente segundo o qual a rescisão do contrato por culpa do promitente comprador, como na hipótese em apreço, impõe a restituição dos valores pela construtora/incorporadora de forma imediata e parcial (enunciado nº 543 da Súmula do c. Superior Tribunal de Justiça), com incidência de juros de mora a partir do trânsito em julgado da decisão. 3.O entendimento da Corte Superior se firmou, ainda, no sentido de que é possível a retenção entre 10% e 25% do total da quantia paga (...). (AgInt no AREsp 1263262/SP, Rel. Ministro RAUL Araújo, QUARTA TURMA, julgado em 21/02/2019, DJe 13/03/2019), sendo que a decisão acerca de qual percentual aplicável deve ser aferida no caso concreto a fim de evitar injustiças e enriquecimento ilícito por qualquer das partes (TJES, Classe: Apelação, 035150106827, Relator: TELEMACO ANTUNES DE Abreu FILHO, Órgão julgador: TERCEIRA Câmara Cível, Data de Julgamento: 01/10/2019, Data da Publicação no Diário: 11/10/2019), justamente porque é necessário avaliar quais as despesas da vendedora devem ser indenizadas pela retenção. 4.Caso concreto em que a apelante poderá reter o percentual de 10% (dez por cento) dos valores independentemente de comprovação e, caso comprove as despesas, poderá estender a retenção ao valor das despesas que alcancem até 25% (vinte e cinco por cento). 5.Quanto aos juros de mora, nos casos de devolução de valores decorrentes de resolução de compromisso de compra e venda por iniciativa do promitente comprador, (...) devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão (AgInt no AREsp 1300374/SP, RAUL Araújo, QUARTA TURMA, julgado em 27/11/2018, DJe 07/12/2018). 6.A multa diária para o fim de descumprimento da obrigação de fazer determinada na decisão antecipatória de tutela, qual seja, de suspender a negativação do nome do ora apelado em qualquer cadastro de proteção ao crédito, bem como de efetuar quaisquer cobranças relativas ao negócio jurídico em testilha, foi fixada em R$ 500,00 (quinhentos reais), até o valor máximo de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) e, além de se mostrar necessária, a fim de evitar maiores prejuízos às próprias partes litigantes, seu valor não foge ao princípios da proporcionalidade e da razoabilidade. 7.Recurso parcialmente provido. (TJES; AC 0005440-92.2017.8.08.0030; Segunda Câmara Cível; Rel. Des. Carlos Simões Fonseca; Julg. 23/02/2021; DJES 09/03/2021)

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ORDINÁRIA. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESCISÃO. POSSIBILIDADE. PREVISÃO EXPRESSA DE IRRETRATABILIDADE. CLÁUSULA ABUSIVA. SUBMISSÃO DO CONTRATO ÀS NORMAS CONSUMERISTAS. DIREITO DE RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. IMPOSSIBILIDADE. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO
. I. Em razão da submissão do Contrato de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária às normas do Estatuto Consumerista, não há falar-se em impossibilidade de rescisão contratual decorrente da existência de cláusula de irretratabilidade.
II. A retenção de valores pagos pela construtora somente é admitida quando a rescisão do contrato se dá por culpa exclusiva do comprador, não sendo esta, contudo, a realidade fática dos autos, eis que a própria Recorrente admite que a resolução contratual decorreu por sua inadimplência na entrega da unidade imobiliária na data aprazada. III. Recurso conhecido e improvido. (TJES; Apl 0010921-64.2015.8.08.0011; Segunda Câmara Cível; Rel. Des. Namyr Carlos de Souza Filho; Julg. 19/06/2018; DJES 28/06/2018)

Reputo que incide a regra do art. 475 do CC, dado que não estamos diante de hipótese de arrependimento ou desistência imotivada dos promitentes compradores, mas sim da rescisão contratual decorrente do inadimplemento das empresas responsáveis pelo loteamento
2
, que buscam perpetuar a relação contratual sem cumprir com os seus próprios deveres avençados.

Nesse contexto, não há que se falar no direito de retenção de parte dos valores adimplidos pelos apelados na medida em que o desfazimento do contrato decorre de culpa exclusiva das apelantes, o que enseja a aplicação da súmula nº 543 do Tribunal da Cidadania, que prevê:

Súmula nº 543 – Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015).

Não merece reforma, portanto, a r. sentença de primeiro grau que determinou que as requeridas restituíssem os valores pagos pelos autores para a aquisição do loteamento.

Pelo exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação cível e, no mérito,
NEG
O
-LHE PROVIMENTO
, mantendo incólume a r. sentença guerreada.

Ato seguinte, em razão do desprovimento do apelo e por não ter sido alcançado o limite objetivo na fixação da verba honorária realizada pelo juízo de origem, condeno as apelantes ao pagamento de honorários recursais em 05% (cinco por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, §11, do CPC, valorando o trabalho adicional do causídico dos apelados, ao apresentar contraminuta.

Por fim, esclareço que a condenação das recorrentes ao pagamento de honorários advocatícios totalizará 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.

É como voto.

1
Disponível em: <
https://granviver.app.br/site/empreendimento/serra/
> acesso realizado em 16 out. 2024.

2
TJES; AC 0002921-95.2017.8.08.0014; Quarta Câmara Cível; Rel. Des. Jorge do Nascimento Viana; Julg. 29/03/2021; DJES 10/05/2021.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)