Tribunal: TJES
Processo: 0008937-55.2020.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): HELOISA CARIELLO
Órgão julgador: HELOISA CARIELLO
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro; Tutela de Evidência; Provas em geral
Data de julgamento: 2024-04-23

Ementa:
ACÓRDÃO

EMENTA:
CONSUMIDOR, CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO RESCISÓRIA – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTEAMENTO CIDADE VERDE SERRA – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – RESOLUÇÃO POR CULPA DA VENDEDORA – RESTITUIÇÃO INTEGRAL – SÚMULA Nº 543 DO STJ – INSTITUIÇÃO FINANCEIRA – RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA CONFIRMADA – RECURSOS DESPROVIDOS.

1. A resolução dos contratos de promessa compra e venda de imóvel, por responsabilidade da parte vendedora, atrai a necessidade de restituição integral dos valores pagos pela parte compradora, nos termos da Súmula nº. 543 do Superior Tribunal de Justiça.

2. A tese recursal de que a inexecução do contrato decorreu caso fortuito ou força maior em razão de fortes chuvas ocorridas na região nos anos de 2017 e 2018, além de demasiadamente genérica, não encontra ressonância no lastro probatório constituído nos autos, até porque as partes sequer pugnaram pela produção de provas. Não bastasse isso, impende ressaltar que este Egrégio Sodalício, na esteira da orientação da Corte Superior de Justiça, tem entendimento no sentido de que o contexto narrado consubstanciaria fortuito interno que é incapaz, portanto, de atrair a excludente prevista no art. 393, do Código Civil.

3. O Colendo Superior Tribunal de Justiça, ao apreciar o Tema 971, assentou que “no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.”

4. Se o contrato de promessa de compra e venda é alvo de resolução por culpa da vendedora, restará fulminada, por consequência lógica, a relação havida entre a compradora e o credor fiduciário, tal qual ocorre na hipótese de contratos coligados, conforme previsão do art. 54-F, do Código de Defesa do Consumidor.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0008937-55.2020.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MARIA APARECIDA FERREIRA SALGADO DA CRUZ

APELADO: CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A e outros

RELATOR(A):
HELOISA CARIELLO

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EMENTA

ACÓRDÃO

EMENTA:
CONSUMIDOR, CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO RESCISÓRIA – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTEAMENTO CIDADE VERDE SERRA – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – RESOLUÇÃO POR CULPA DA VENDEDORA – RESTITUIÇÃO INTEGRAL – SÚMULA Nº 543 DO STJ – INSTITUIÇÃO FINANCEIRA – RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA CONFIRMADA – RECURSOS DESPROVIDOS.

1. A resolução dos contratos de promessa compra e venda de imóvel, por responsabilidade da parte vendedora, atrai a necessidade de restituição integral dos valores pagos pela parte compradora, nos termos da Súmula nº. 543 do Superior Tribunal de Justiça.

2. A tese recursal de que a inexecução do contrato decorreu caso fortuito ou força maior em razão de fortes chuvas ocorridas na região nos anos de 2017 e 2018, além de demasiadamente genérica, não encontra ressonância no lastro probatório constituído nos autos, até porque as partes sequer pugnaram pela produção de provas. Não bastasse isso, impende ressaltar que este Egrégio Sodalício, na esteira da orientação da Corte Superior de Justiça, tem entendimento no sentido de que o contexto narrado consubstanciaria fortuito interno que é incapaz, portanto, de atrair a excludente prevista no art. 393, do Código Civil.

3. O Colendo Superior Tribunal de Justiça, ao apreciar o Tema 971, assentou que “no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.”

4. Se o contrato de promessa de compra e venda é alvo de resolução por culpa da vendedora, restará fulminada, por consequência lógica, a relação havida entre a compradora e o credor fiduciário, tal qual ocorre na hipótese de contratos coligados, conforme previsão do art. 54-F, do Código de Defesa do Consumidor.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer em parte o recurso, e, nesta parte, negar-lhe provimento, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 030 - Gabinete Desª. Convocada HELOISA CARIELLO

Composição de julgamento: 030 - Gabinete Desª. Convocada HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Relator / 003 - Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA - Vogal / 005 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal
VOTOS VOGAIS
003 - Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
005 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
2ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906
Número telefone:( )

PROCESSO Nº
0008937-55.2020.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MARIA APARECIDA FERREIRA SALGADO DA CRUZ
REPRESENTANTE: DEFENSORIA PUBLICA DO ESTADO DO ESPIRITO SANTO

APELADO: CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A, BANCO SEMEAR S.A.
Advogado do(a) APELADO: LUCAS GARCIA CADAMURO - SP333473
Advogado do(a) APELADO: LEONARDO FARINHA GOULART - MG110851-A

VOTO

Conforme relatado, cuidam os autos de recursos de apelação interpostos, respectivamente, por BANCO SEMEAR S/A e CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A contra a r. sentença de fls. 183/186 proferida pelo Juízo da 6ª Vara Cível de Serra, Comarca da Capital, que, nos autos da presente “ação de rescisão contratual c/c restituição de valores”, julgou parcialmente procedente a pretensão deduzida por MARIA APARECIDA FERREIRA SALGADO DA CRUZ, ora Apelada, para (i) decretar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, (ii) assegurar o não pagamento das parcelas vinculadas ao financiamento, (iii) determinar a restituição do valor de R$ 26.777,63 (vinte e seis mil reais, setecentos e setenta e sete reais e sessenta e três centavos) e (iv) condenar a vendedora ao pagamento de multa contratual fixada no valor de R$ 2.677,76 (dois mil, seiscentos e setenta e sete reais e setenta e seis centavos).

O Apelante BANCO SEMEAR S/A, doravante denominado primeiro Apelante, em suas razões recursais de fls. 189/198, sustenta que a r. sentença deve ser reformada pelos seguintes fundamentos: (i) não deu causa ao atraso na entrega do bem imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda cuja rescisão é perseguida, especialmente porque não possui ingerência sobre as obras do referido empreendimento; (ii) apenas adquiriu, mediante termo de cessão, os direitos creditícios em face da Apelada, assumindo a qualidade de credor fiduciário; (iii) não há que se falar em responsabilidade solidária; (iii) a rescisão do contrato se dá por culpa exclusiva da Apelada, sendo devido a retenção da parcela de entrada (sinal) e de 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.

A Apelante CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A, doravante denominada segunda Apelante, alega, em suas razões recursais de fls. 201/211, que (i) empregou todos os esforços na entrega do empreendimento, sendo que o atraso na entrega advém de caso fortuito e força maior; (ii) é devida a incidência do disposto na cláusula 13, § 2º, do contrato, a qual prevê multa que totaliza 35% (trinta e cinco por cento) do valor do imóvel ou, subsidiariamente, que deve ser autorizada a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.

Contrarrazões recursais apresentadas pela Apelada às fls. 218/220v e 221/223, pelas quais requer seja confirmada a sentença recorrida e desprovidos os recurso interpostos.

Em razão da prejudicialidade, passo a examinar, inicialmente, o recurso interposto pela segunda Apelante.

DO RECURSO INTERPOSTO POR
CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A

A partir das teses articuladas pela segunda Apelante em suas razões recursais, importa saber (1º) se a culpa pela rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel é da compradora (Apelada) ou da vendedora (segunda Apelante), bem como se (2º) a restituição de valores deve ser parcial ou integral.

Pois bem.

A Apelada e a segunda Apelante firmaram em 11/04/2016 contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel com pacto de alienação fiduciária (fls. 11/11v), cujo objeto é um lote de terreno localizado no denominado loteamento “Cidade Verde Serra”, conforme descrições da cláusula II do referido instrumento.

Nos termos da cláusula III do contrato, a segunda Apelante (vendedora) obrigou-se a entregar as obras de infraestrutura do loteamento no mês de maio/2018 (fls. 11).

É incontroverso que o referido empreendimento, ainda no mês de julho/2020, quando ajuizada a presente demanda, não havia sido entregue, motivo pelo qual a Apelada (compradora) pretende a resolução do contrato por culpa da vendedora.

Com efeito, este órgão colegiado já reconheceu, em casos simétricos ao que ora se examina, o inadimplemento da vendedora na entrega do empreendimento denominado loteamento “Cidade Verde Serra”, conforme ilustra o recurso de apelação nº 0020940-76.2019.8.08.0048, de relatoria do eminente Desembargador Substituto Rodrigo Ferreira Miranda.

A resolução dos contratos de promessa compra e venda de imóvel, por responsabilidade da parte vendedora, atrai a necessidade de restituição integral dos valores pagos pela parte compradora, nos termos da Súmula nº. 543 do Superior Tribunal de Justiça:

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

A tese recursal de que a inexecução do contrato decorreu caso fortuito ou força maior em razão de fortes chuvas ocorridas na região nos anos de 2017 e 2018, além de demasiadamente genérica, não encontra ressonância no lastro probatório constituído nos autos, até porque as partes sequer pugnaram pela produção de provas.

Ademais, a reafirmação da tese de caso fortuito e força maior com fundamento em chuvas ocorridas no ano de 2017/2018, embora já passados aproximadamente 6 (seis) anos da previsão de entrega do empreendimento, sem notícia de sua conclusão, corrobora o raciocínio de que a alegação é, por si só, inverossímil.

Não bastasse isso, impende ressaltar que este Egrégio Sodalício, na esteira da orientação da Corte Superior de Justiça, tem entendimento no sentido de que o contexto narrado consubstanciaria fortuito interno que é incapaz, portanto, de atrair a excludente prevista no art. 393, do Código Civil (AgInt no AREsp n. 2.057.346/RO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 27/6/2022, DJe de 29/6/2022).

Nesta mesma linha de compreensão já decidiu esta Colenda Segunda Câmara Cível em caso envolvendo o mesmo empreendimento “Cidade Verde Serra”:

CIVIL – CONSUMIDOR – APELAÇÃO CÍVEL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTEAMENTO –
ATRASO NA ENTREGA DA INFRAESTRUTURA – FORTUITO INTERNO – CULPA EXCLUSIVA DA EMPREENDEDORA
– RESCISÃO CONTRATUAL – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DEVIDA – INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 543, DO STJ – POSSIBILIDADE DE INVERSÃO DA CLÁUSULA MORATÓRIA – DANO MORAL CONFIGURADO – RAZOABILIDADE DO MONTANTE INDENIZATÓRIO – INCIDÊNCIA DOS JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO – RECURSO PRINCIPAL CONHECIDO E IMPROVIDO – RECURSO ADESIVO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
1. As vicissitudes na atividade da construção civil, tais como chuvas, greves, carência de mão de obra, embaraços administrativos, entre outras, alegadas como imprevisíveis e inevitáveis, capazes de justificar a prorrogação indefinida da entrega do imóvel se enquadram no fortuito interno, sendo inerente à própria atividade empresarial, não se prestando ao rompimento do nexo de causalidade e à consequente exclusão da responsabilidade.
2. Afastada a ocorrência de caso fortuito ou força maior, resta tão somente o atraso na entrega do empreendimento por culpa exclusiva da empreendedora, o que atrai a incidência da Súmula nº 543 do STJ. 3. Possibilidade de retenção de parte do valor pago à empresa ocorre somente quando a rescisão se der por culpa do promitente comprador, o que não é o caso dos autos, uma vez que o inadimplemento contratual se deu pelo atraso na entrega da obra, sendo a culpa atribuída exclusivamente à empreendedora, devendo a restituição ser paga integralmente. (...)” (TJES, AP nº 0019418-14.2019.8.08.0048, Rel. Des. Subst. Leonardo Alvarenga da Fonseca, julgado em 04.03.2024 – grifo nosso)

Destarte, demonstrada a culpa da vendedora pela inexecução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, descabe a incidência de multa penal ou cláusula contratual que determina retenção parcial de parcelas, razão pela qual a restituição, à luz do princípio da reparação integral, abrangerá todas as parcelas pagas pela compradora, entre elas o sinal, de forma que a sentença não merece retoques neste particular.

Diante de tal premissa, isto é, culpa da vendedora na resolução do contrato de promessa de compra e venda, deve ser mantida a inversão da cláusula penal pactuada apenas em desfavor do consumidor pois em sintonia com o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no recurso especial nº 1.631.485 (Tema 971), julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos, ocasião em que fixada a seguinte tese jurídica: “
No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor
”.

Assim, as razões recursais deduzidas pela segunda Apelante não infirmam a sentença combatida, motivo pelo qual o apelo por ela manejado deve ser desprovido.

DO RECURSO INTERPOSTO POR
BANCO SEMEAR S/A

O primeiro Apelante se insurge contra a sentença sob o fundamento de que, em razão de cessão de crédito, assumiu a qualidade de credor fiduciário, não havendo que se falar em restituição de valores à compradora por força da inexecução contratual causada pela vendedora.

Pois bem.

Observa-se de fls. 122/125 que a Apelada e o primeiro Apelante firmaram “aditivo ao instrumento particular de compra e venda” com a finalidade de promover “alteração no fluxo de pagamento”, de forma que as parcelas foram pagas à instituição financeira.

Ficou pactuado, ainda, que “
o presente aditivo faz parte integrante e indissociável do Contrato, formando um só todo, único e indivisível para todos os fins e efeitos de direito
” (cláusula 5.1.).

O pacto firmado entre a Apelada e o primeiro Apelante não é, por expressão do próprio contrato, autônomo, sendo, em verdade, estritamente dependente da execução firmada no contrato de promessa de compra e venda objeto do aditamento.

Se o contrato de promessa de compra e venda é alvo de resolução por culpa da vendedora, restará fulminada, por consequência lógica, a relação havida entre a compradora (Apelada) e o credor fiduciário, tal qual ocorre na hipótese de contratos coligados, conforme previsão do art. 54-F, do Código de Defesa do Consumidor.

Quanto à responsabilidade solidária na restituição dos valores à compradora, evidenciando-se a relação de consumo e a incidência das regras do sistema protetivo do consumidor, é de rigor a manutenção da sentença neste particular.

Sem olvidar a possibilidade de afastar a responsabilidade da instituição financeira em eventual condenação em perdas e danos (o que não ocorreu na hipótese destes autos), o mesmo não se cogita no que se refere à restituição de valores pagos pela parte compradora, por terem sido recolhidos à instituição financeira, sem prejuízo desta agir regressivamente se for o caso (art. 54-F, § 4º, do CDC).

Nesta linha de compreensão, tenho que deverá a instituição financeira, na qualidade de credora fiduciária e beneficiária dos pagamentos, responder solidariamente frente ao consumidor, nos termos em que fixado na r. sentença recorrida.

CONCLUSÃO

Ante o exposto, conheço dos recursos de apelação interpostos por BANCO SEMEAR S/A e CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIO
S S/A e lhes nego provimento.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)