Tribunal: TJES
Processo: 5000585-31.2024.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão julgador: RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Sustação/Alteração de Leilão
Data de julgamento: 2024-06-05

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. NECESSIDADE DE NOTIFICAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR FIDUCIÁRIO PARA PURGAÇÃO DA MORA; BEM COMO DO DIA, HORA E LOCAL DA REALIZAÇÃO DO LEILÃO DO IMÓVEL. NOTIFICAÇÃO PESSOAL NÃO ATENDIDA. INVALIDADE PRESERVADA. MANUTENÇÃO DA DECISÃO GUERREADA. RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E IMPROVIDO.
1) A lei que rege o Sistema de Financiamento Imobiliário (Lei n° 9.514/97) dispõe, quanto à consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, ser necessária a notificação pessoal do devedor fiduciante para fins de purgação da mora. É igualmente necessária a notificação pessoal do devedor do dia, hora e local da realização do leilão do imóvel. A comprovação da intimação pessoal do devedor fiduciante, no procedimento de consolidação da propriedade, recai sobre o credor fiduciário.
2) Consta dos autos, certidão do Cartório de Registro Geral de Imóveis do 1º Ofício de Aracruz, salientando que “face a ausência de pagamento do contrato de compra e venda de imóvel com financiamento, alienação fiduciária de imóvel e outras avenças n.º 0010272744, firmado junto ao R-14 em 18/10/2021 da matrícula n.º 1.029 [...], foi [recebida a notificação] pela sogra do mesmo, Sra. Irlene Borges dos Santos, CPF 416.196.417-04, em 06/09/2023, pois o mesmo não reside mais no Brasil [...]”. Ou seja, é incontroverso nos autos que a notificação em referência foi recebida por terceiro e não pessoalmente pelo devedor, como exige a legislação de regência.
3) Nesse sentido, em princípio, inexistindo prova de que o devedor foi intimado pessoalmente, nos moldes do art. 26, §4º, da Lei nº 9.514/1997, é inválida a intimação para a purgação da mora.
4) Recurso de agravo de instrumento conhecido e improvido, com a preservação da decisão objurgada, que deferiu a concessão da tutela antecipada de urgência para determinar que a Instituição Financeira, ora recorrente, proceda a suspensão do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária do imóvel objeto do contrato n.º 0010272744, matrícula 1029, e confira autorização ao autor recorrido para o depósito judicial das parcelas vencíveis no curso da ação.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5000585-31.2024.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A.

AGRAVADO: CELSO LUIZ MACHADO JUNIOR

RELATOR(A):
RAPHAEL AMERICANO CAMARA

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EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. NECESSIDADE DE NOTIFICAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR FIDUCIÁRIO PARA PURGAÇÃO DA MORA; BEM COMO DO DIA, HORA E LOCAL DA REALIZAÇÃO DO LEILÃO DO IMÓVEL. NOTIFICAÇÃO PESSOAL NÃO ATENDIDA. INVALIDADE PRESERVADA. MANUTENÇÃO DA DECISÃO GUERREADA. RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E IMPROVIDO.
1) A lei que rege o Sistema de Financiamento Imobiliário (Lei n° 9.514/97) dispõe, quanto à consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, ser necessária a notificação pessoal do devedor fiduciante para fins de purgação da mora. É igualmente necessária a notificação pessoal do devedor do dia, hora e local da realização do leilão do imóvel. A comprovação da intimação pessoal do devedor fiduciante, no procedimento de consolidação da propriedade, recai sobre o credor fiduciário.
2) Consta dos autos, certidão do Cartório de Registro Geral de Imóveis do 1º Ofício de Aracruz, salientando que “face a ausência de pagamento do contrato de compra e venda de imóvel com financiamento, alienação fiduciária de imóvel e outras avenças n.º 0010272744, firmado junto ao R-14 em 18/10/2021 da matrícula n.º 1.029 [...], foi [recebida a notificação] pela sogra do mesmo, Sra. Irlene Borges dos Santos, CPF 416.196.417-04, em 06/09/2023, pois o mesmo não reside mais no Brasil [...]”. Ou seja, é incontroverso nos autos que a notificação em referência foi recebida por terceiro e não pessoalmente pelo devedor, como exige a legislação de regência.
3) Nesse sentido, em princípio, inexistindo prova de que o devedor foi intimado pessoalmente, nos moldes do art. 26, §4º, da Lei nº 9.514/1997, é inválida a intimação para a purgação da mora.
4) Recurso de agravo de instrumento conhecido e improvido, com a preservação da decisão objurgada, que deferiu a concessão da tutela antecipada de urgência para determinar que a Instituição Financeira, ora recorrente, proceda a suspensão do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária do imóvel objeto do contrato n.º 0010272744, matrícula 1029, e confira autorização ao autor recorrido para o depósito judicial das parcelas vencíveis no curso da ação.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

Composição de julgamento: 022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Relator / 028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Vogal / 029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal
VOTOS VOGAIS
028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

Conforme relatado,
cuidam os autos de recurso de agravo de instrumento interposto por
BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A
(id 7091450), no qual pretende a reforma da decisão proferida na origem (id 35555433 de primeira instância), que, em sede “ação de consignação em pagamento” (n.º 5007112-15.2023.8.08.0006), deferiu a concessão da tutela antecipada de urgência para determinar que a Instituição Financeira, ora recorrente, proceda a suspensão do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária do imóvel objeto do contrato n.º 0010272744, matrícula 1029, e confira autorização ao autor recorrido para o depósito judicial das parcelas vencíveis no curso da ação.

Pois bem, reafirmo o entendimento externado
p
or ocasião da análise do pedido liminar. Explico.

Narra o autor agravado,
CELSO LUIZ MACHADO JUNIOR
, na exordial, que é cliente do Banco Santander (Brasil) S/A e possui contrato ativo de crédito imobiliário n.º 0010272744, consistente em financiamento da casa em que reside na Rua dos Ipês, nº 201, Coqueiral de Aracruz/ES, CEP 29.199-144, com matrícula no RGI sob o n.º 1029. Salienta que passa por dificuldades financeiras e não conseguiu efetuar os pagamentos das parcelas da mencionada avença nas datas de vencimento desde junho/2023. Registra que a parcela vencida em 30/05/2023 foi depositada em conta, mas indevidamente redirecionada para outra finalidade, com estorno reconhecido nos autos n.º 5003502-39.2023.8.08.0006. Esclarece que no sistema do banco permanece a pendência financeira a partir de maio/2023. Reitera que busca incessantemente a obtenção de meios para efetivar o pagamento dos atrasados, entretanto o banco agravante nega essa circunstância. Afirma que, segundo informações da Central de Atendimentos do banco, por força da faixa de atraso, o contrato está sob gestão de um escritório de advocacia, denominado Portal de Documentos. Evidencia que, em contato com esse escritório, foi noticiado de que a mora não poderia ser purgada, já que iniciado procedimento de consolidação da propriedade do imóvel em favor da Instituição Financeira, nos termos da Lei 9.514/1997, o que se inicia mediante a notificação pessoal do devedor. Atesta que na certidão do RGI consta que a intimação foi entregue a terceiro, quando, a seu ver, deveria ser pessoal ao devedor, de modo a obstar a consolidação da propriedade do bem em favor do banco credor. Ademais, considera que a Lei n.º 9.514/1997 prevê em seu art. 26-A, §2º a possibilidade de o devedor purgar a mora a qualquer tempo antes da averbação da consolidação da propriedade em benefício do credor na matrícula do imóvel. Alerta que o valor da dívida corresponde à R$22.568,67 (vinte e dois mil quinhentos e sessenta e oito reais e sessenta e sete centavos). Assim, requer liminarmente a autorização para consignação em pagamento em juízo do valor integral do débito pendente, referente ao contrato n.º 00102727444, no montante de R$22.568,67 (vinte e dois mil quinhentos e sessenta e oito reais e sessenta e sete centavos), através de conta judicial no Banestes S/A, vinculada a este caderno processual, de modo a estabilizar os juros e os encargos da mora. Busca, ainda, liminarmente, a suspensão do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária do imóvel objeto dessa avença até ulterior deliberação judicial (id 35479368 de primeira instância).

Decisão constante no id 35555433 de primeiro grau de jurisdição, deferindo a tutela de urgência vindicada para determinar a suspensão do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária do imóvel objeto do contrato nº 0010272744, matrícula 1029, e autorizar o autor recorrido à efetuar o depósito em juízo das parcelas vencíveis no curso da ação. Fundamentou-se no fato de que “[...] há nos autos elementos que evidenciam a relação contratual entre as partes, o estorno de valores concedido em sentença nos autos de nº 5003502-39.2023.8.08.0006 e indícios de ser iniciado o procedimento de leilão do imóvel, conforme análise das mensagens trocadas através do aplicativo de mensagens ‘WhatsApp’ [...]”.

Irresignado, o
BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A
interpôs este recurso (id 7091450), alegando a necessidade de reexame do “decisum”, pelos seguintes argumentos:
(i)
ausência de irregularidade nos atos expropriatórios questionados (afinal, o autor recorrido foi notificado extrajudicialmente para purgar a mora no endereço constante do contrato e não o fez; assim, não efetuada a purga da mora no momento devido, é lícito o registro da consolidação da propriedade do imóvel em favor do credor e após trinta dias o leilão);
(ii)
a consignação das parcelas negociadas pendentes nesta demanda não é apta a purgar a mora;
(iii)
o credor não é obrigado a aceitar o pagamento de forma diversa do pactuado; e
(iv)
a purgação da mora, segundo a Lei n.º 13.465/2017, aplicável ao caso vertente, por datar o contrato de 30/09/2021, só é possível até a consolidação da propriedade do bem em favor do credor.

Registro que “[...] a lei que rege o Sistema de Financiamento Imobiliário (Lei n° 9.514/97) dispõe, quanto à consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário,
ser necessária a notificação pessoal do devedor fiduciante para fins de purgação da mora
. [...] É igualmente necessária a notificação pessoal do devedor do dia, hora e local da realização do leilão do imóvel. [...] A comprovação da intimação pessoal do devedor fiduciante, no procedimento de consolidação da propriedade, recai sobre o credor fiduciário
[...]” (TJES, Apelação n.º 0004878-58.2019.8.08.0048, Relator: Des. José Paulo Calmon Nogueira da Gama, Segunda Câmara Cível, J 30/08/2023).

Em suma, “[...] a higidez do procedimento de constituição em mora e consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, com a consequente expropriação do bem imóvel alienado fiduciariamente depende não somente do inadimplemento do devedor fiduciante, sendo indispensável a intimação pessoal tanto para a purga da mora quanto acerca da realização do leilão, conforme consolidado entendimento do Superior Tribunal de Justiça, em interpretação dos arts. 26 e 27, da Lei nº 9.514/1997
[...]” (TJMG, Agravo de Instrumento n.º 1.0000.20.555990-9/003, Relator: Des. Tiago Gomes de Carvalho Pinto, 16ª Câmara Cível Especializada, J 25/10/2023, DJ 26/10/2023). No mesmo sentido, seguem reiterados julgados:

APELAÇÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL. AÇÃO ANULATÓRIA CUMULADA COM PEDIDO DE SUSPENSÃO DE LEILÃO E SEUS EFEITOS. PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DE
BEM IMÓVEL
. INTIMAÇÃO PESSOAL. NÃO COMPROVAÇÃO. VÍCIO. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PESSOAL. OBRIGATORIEDADE. PEDIDO DECLARATÓRIO DE NULIDADE ACOLHIDO. RECURSO IMPROVIDO.
Ausente a tentativa de intimação pessoal da apelada, para a respectiva purga da mora, impõe-se reconhecer que não observados os procedimentos legais para a legitimação do ato de consolidação da propriedade pelo credor fiduciário
, fato que não induz o alegado julgamento além do pedido, lembrando que tal vício não pode se convolar de maneira a estabilizar para a seguinte fase que é o leilão extrajudicial. Aliás, no caso, ausente a prova da intimação pessoal da apelada sobre a realização do leilão. Nota-se que o apelante apresenta trecho de telegrama enviado ao endereço da apelada, bem como notificação de e-mail sem prova de entrega e de leitura. Assim, frustrada a demonstração da regularidade da intimação pessoal da apelada, deve ser reconhecida a nulidade do leilão extrajudicial inclusive (TJSP; Apelação n.º 1001382-08.2022.8.26.0659; Ac. 17458057; Trigésima Primeira Câmara de Direito Privado; Relator: Des. Adilson de Araujo; J 18/12/2023; DJESP 24/01/2024).

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO CAUTELAR. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.
Bem imóvel
. Decisão que indeferiu tutela de urgência, requerida para que fosse suspenso leilão extrajudicial do imóvel objeto da lide ou sobrestados seus efeitos, se porventura já realizado. Inconformismo dos autores. Acolhimento.
Verossímil a alegação de descumprimento da exigência de notificação pessoal prévia dos devedores fiduciantes para satisfação do débito remanescente
. Factível a prematuridade da via editalícia, ante o possível não exaurimento das tentativas de intimação pessoal. Caracterizado também o fundado receio de dano, inerente à possibilidade de alienação a terceiros de boa-fé. Deferimento da tutela de urgência que é de rigor. Decisão reformada. Recurso provido (TJSP; Agravo de Instrumento n.º 2235594-57.2023.8.26.0000; Ac. 17334417; Relatora: Desª Maria de Lourdes Lopez Gil; Vigésima Sexta Câmara de Direito Privado; J 10/11/2023; DJESP 17/11/2023).

APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE
BEM IMÓVEL
. INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR. MORA. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. NECESSIDADE. ARTIGO 26 DA LEI Nº 9.514/1997. ESGOTAMENTO DOS MEIOS DE LOCALIZAÇÃO. NECESSIDADE. AUSÊNCIA DE CONSTITUIÇÃO DA MORA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1.
A Lei nº 9.514/97, que rege o contrato de financiamento imobiliário com garantia por alienação fiduciária, estabelece em seu art. 26 que, para a consolidação da propriedade do imóvel oferecido em garantia em favor do credor fiduciário, é exigida a intimação pessoal do devedor
; 2. Houve a indicação de dois endereços para a localização da devedora fiduciante, no entanto a intimação foi realizada em apenas um dos endereços e restaram frustradas as tentativas de intimação pessoal nesse endereço. Restou ausente o esgotamento dos meios de localização da devedora e, via de consequência, não houve a constituição em mora; 3. Sentença mantida; 4. Recurso conhecido e desprovido (TJAM; Apelação n.º 0602320-90.2017.8.04.0001; Relator: Des. Airton Luís Corrêa Gentil; Terceira Câmara Cível; J 06/10/2023; DJAM 06/10/2023).

Consta dos autos, no id 7091462, certidão do Cartório de Registro Geral de Imóveis do 1º Ofício de Aracruz, salientando que “face a ausência de pagamento do contrato de compra e venda de imóvel com financiamento, alienação fiduciária de imóvel e outras avenças n.º 0010272744, firmado junto ao R-14 em 18/10/2021 da matrícula n.º 1.029 [...],
foi [recebida a notificação] pela sogra
do mesmo, Sra. Irlene Borges dos Santos, CPF 416.196.417-04, em 06/09/2023, pois o mesmo não reside mais no Brasil [...]”.

Ou seja, é incontroverso nos autos que a notificação em referência foi recebida por terceiro e não pessoalmente pelo devedor, como exige a legislação de regência.

Nesse sentido, em princípio, “[...] inexistindo prova de que o devedor foi intimado pessoalmente [...], nos moldes do art. 26, §4º, da Lei nº 9.514/1997,
é inválida a intimação para a purgação da mora
”
(TJMG, Apelação Cível n.º 1.0000.23.097844-7/001, Relator: Des. Adriano de Mesquita Carneiro, 21ª Câmara Cível Especializada, J 14/06/2023, DJ 15/06/2023).

A meu ver, “[...] no caso em que [...] houve a tentativa de purga da mora,
não ocorrida em razão de entraves provocados pelo próprio banco [que não observou, em princípio, a lei de regência
, é caso de manter a decisão que deferiu a tutela de urgência para suspender o procedimento de expropriação extrajudicial do bem e possibilitar o depósito do valor controverso
[...]” (TJMT; Agravo de Instrumento n.º 1016362-77.2023.8.11.0000; Relator: Des. Guiomar Teodoro Borges; Quarta Câmara de Direito Privado; J 16/11/2023; DJMT 17/11/2023).

Diante do exposto,
CONHEÇO
do recurso de agravo de instrumento interposto
por
BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A
(id 7091450)
e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, para manter a decisão objurgada
(id 35555433 de primeira instância), que deferiu a concessão da tutela antecipada de urgência para determinar que a Instituição Financeira, ora recorrente, proceda a suspensão do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária do imóvel objeto do contrato n.º 0010272744, matrícula 1029, e confira autorização ao autor recorrido para o depósito judicial das parcelas vencíveis no curso da ação.

É
como voto.

DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA
RELATOR

Documento assinado eletronicamente por
RAPHAEL AMERICANO CAMARA
,
Desembargador
,
em 29/04/2024 às 12:43:21, conforme art. 1º, III, "b", da Lei 11.419/2006. A autenticidade do documento pode ser conferida no site https://sistemas.tjes.jus.br/gabinetes/validar.php informando o código do sistema
50957929042024
.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

ACOMPANHAR O RELATOR PARA CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO.