Tribunal: TJES
Processo: 5000124-06.2022.8.08.0008
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão julgador: ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2024-11-19

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE – RELAÇÃO CIVIL – PREVISÃO DE RESCISÃO CONSENSUAL - PRINCÍPIO DO
PACTA SUNT SERVANDA
– RECURSO DESPROVIDO.

1. O pacto de promessa de compra e venda firmado entre as partes prevê a possibilidade de sua rescisão apenas mediante consenso, e, após tratativas motivadas por supostas dificuldades financeiras do devedor, que pretendia o desfazimento do negócio e devolução dos valores pagos como sinal, não houve acordo.

2. O princípio da autonomia da vontade e o da obrigatoriedade dos contratos impõem que as partes cumpram o acordado, salvo situações excepcionais e imprevisíveis (art. 478 do Código Civil), as quais devem ser devidamente comprovadas, o que não se verifica no caso concreto.

3. Não há qualquer debate de cunho revisional do contrato na presente ação, mas apenas de rescisão. Assim, configurando-se a pretensão do Apelante como nítida desistência imotivada, todavia, sem previsão contratual, a sentença de improcedência da origem não merece qualquer reparo.

4. Recurso conhecido e desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5000124-06.2022.8.08.0008

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: JONADIR DE OLIVEIRA

APELADO: REINALDO MARTINS DE OLIVEIRA

RELATOR(A):

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EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE – RELAÇÃO CIVIL – PREVISÃO DE RESCISÃO CONSENSUAL - PRINCÍPIO DO
PACTA SUNT SERVANDA
– RECURSO DESPROVIDO.

1. O pacto de promessa de compra e venda firmado entre as partes prevê a possibilidade de sua rescisão apenas mediante consenso, e, após tratativas motivadas por supostas dificuldades financeiras do devedor, que pretendia o desfazimento do negócio e devolução dos valores pagos como sinal, não houve acordo.

2. O princípio da autonomia da vontade e o da obrigatoriedade dos contratos impõem que as partes cumpram o acordado, salvo situações excepcionais e imprevisíveis (art. 478 do Código Civil), as quais devem ser devidamente comprovadas, o que não se verifica no caso concreto.

3. Não há qualquer debate de cunho revisional do contrato na presente ação, mas apenas de rescisão. Assim, configurando-se a pretensão do Apelante como nítida desistência imotivada, todavia, sem previsão contratual, a sentença de improcedência da origem não merece qualquer reparo.

4. Recurso conhecido e desprovido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR

Composição de julgamento: 031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / 007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal / 009 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
009 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

Cuida-se de recurso de apelação em “ação de rescisão contratual cumulada com pedido de devolução de quantias pagas” proposta por JONADIR DE OLIVEIRA, ora Apelante em face de REINALDO MARTINS DE OLIVEIRA, ora Apelado.

Pela sentença id 9803784, o Juízo a quo julgou improcedente o pedido, uma vez que não havia previsão contratual ou legal que autorizasse a rescisão unilateral pleiteada pelo autor, condenando o Apelante ao pagamento custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil.

Irresignado, o Apelante interpôs a presente Apelação em id. 9803787, em que pugna, em síntese, pela reforma da sentença para que o contrato seja rescindido e que seja decretada a obrigação da restituição dos valores pagos como sinal.

O Apelado apresentou contrarrazões no id. 9803791, refutando pontualmente a tese recursal, pugnando pelo desprovimento do recurso, bem como pela majoração da condenação do Apelante em honorários advocatícios no importe de 20% (vinte por cento) do valor da causa.

É, em resumo, o Relatório.

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N.º 5000124-06.2022.8.08.0008

APELANTE: JONADIR DE OLIVEIRA

APELADA: REINALDO MARTINS DE OLIVEIRA

RELATOR: DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

VOTO

Como relatado, cuidam-se de recurso de apelação em “ação de rescisão contratual cumulada com pedido de devolução de quantias pagas” proposta por JONADIR DE OLIVEIRA, ora Apelante em face de REINALDO MARTINS DE OLIVEIRA, ora Apelado.

Pela sentença id 9803784, o Juízo
a quo
julgou improcedente o pedido, uma vez que não havia previsão contratual ou legal que autorizasse a rescisão unilateral pleiteada pelo autor, condenando o Apelante ao pagamento custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil.

Irresignado, o Apelante interpôs a presente Apelação em id. 9803787, em que pugna, em síntese, pela reforma da sentença para que o contrato seja rescindido e que seja decretada a obrigação da restituição dos valores pagos como sinal.

O Apelado apresentou contrarrazões no id. 9803791, refutando pontualmente a tese recursal, pugnando pelo desprovimento do recurso, bem como pela majoração da condenação do Apelante em honorários advocatícios no importe de 20% (vinte por cento) do valor da causa.

Pois bem.

Rememoro que o Apelante celebrou contrato de compra e venda em 16 de agosto de 2021 (id. 9803698), com Reinaldo Martins de Oliveira, Apelado, tendo como objeto a aquisição de um LOTE URBANO localizado na Rua Wilson Siqueira Santiago, nº 326, lote 20, quadra 14, Barra de São Francisco - ES, cujo valor total foi pactuado em R$ 80.000,00 (oitenta mil reais), tendo sido contratado o pagamento da seguinte forma: a) sinal no valor de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais); e b) 2 parcelas de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) a serem pagas em 30 e 60 dias.

Prosseguindo, conforme consta da prova dos autos, o sinal foi pago no dia 17 de agosto de 2021, conforme comprovante id. 9803699. Todavia, o Apelante não efetuou o pagamento das 2 parcelas restantes, alegando que teve problemas financeiros e que, apesar de ter tentado negociar uma dilação de prazo, não houve êxito, diante do que pretende a rescisão do contrato e a devolução do sinal, afirmando que sequer entrou na posse do bem.

Ora, tratando-se de relação contratual, a matéria fática é conduzida por incidência direta do certame jurídico, regido pelos ditames contratuais, cabendo ao julgador, aquilatá-los e distribuí-los para a parte detentora do bem jurídico tutelado nos autos.

Neste tocante, é necessário asseverar que o contrato válido é aquele livremente pactuado, culminando em norma convencional que define o comportamento que adstringe as partes, cumprindo-lhes observar seus deveres ali especificados.

Baseado no princípio da obrigatoriedade, uma vez celebrado o contrato, as partes estarão a ele vinculadas, devendo agir dentro de seus limites, além dos limites legais objetivos e da boa-fé que deve permear qualquer relação jurídica.

Nascendo da vontade livre e sendo observadas as normas jurídicas que o limitam, o Princípio da Obrigatoriedade força à irreversibilidade da palavra empenhada. É o que proporciona a segurança jurídica às partes contratantes.

Ademais, não se está diante de relação regida pelo Código de Defesa do Consumidor - CDC, pois o contrato de compra e venda de id. 9803698 foi firmado entre duas pessoas físicas fora do bojo de uma atividade comercial, não se enquadrando as partes como fornecedor e consumidor final. Neste sentido, veja-se:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RELAÇÃO CIVIL. INEXISTÊNCIA DE INFORMAÇÕES SOBRE TERRENO DE MARINHA NO RGI DO BEM. AUSÊNCIA DE ATO ILÍCITO PRATICADO PELO VENDEDOR. EVICÇÃO AFASTADA. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1.
O contrato de compra e venda objeto da demanda foi celebrado entre pessoas físicas, não havendo a possibilidade de subsunção das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor, pois as partes não se enquadram nos conceitos de consumidor e fornecedor dos artigos 2º e 3º. 2
. Inexiste qualquer liame subjetivo entre a Apelante e a Construtora em questão que justifique a sua manutenção no polo passivo, o que, inclusive, é confirmado nas próprias razões recursais, em que a Recorrente afirma ser “usuária final do apartamento, mesmo que não tenha celebrado contrato diretamente com a Proeng”. Inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e de suas previsões protetivas. 3. Sem a intenção de adentrar à responsabilidade pelo pagamento dos débitos perante o SPU – discussão esta que deve ser direcionada em outro feito perante a União, se for o caso – pelos documentos dos autos é possível concluir que havia um desconhecimento por todos os envolvidos de que o bem se encontrava em terreno de marinha, de forma que os contratos firmados foram eivados de boa-fé. 4. O registro perante o Cartório de Registro Geral de Imóveis é dotado de presunção de veracidade e de legitimidade, sendo instrumento essencial para dar publicidade a terceiros sobre tudo o que acontece com o imóvel, sendo perceptível por qualquer homem médio que o bem devidamente regularizado perante o RGI, em tese, estaria apto para celebração de negócio jurídico com terceiros. Ora, se inexiste qualquer informação sobre terreno de marinha no documento próprio para se identificar atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintivos de direitos reais sobre imóveis, não há como exigir do alienante que conheça a situação perante o SPU, notadamente porque a lei determina a demarcação do bem pela União nas hipóteses de terreno de marinha e a consequente identificação no RGI competente (art. 2º da Lei nº 9.636/1982). 5. Não se desconhece que a doutrina vem se manifestando sobre a eficácia pós-contratual das obrigações como corolário da boa-fé nas relações contratuais, entretanto, não se mostra possível imputar ao segundo Apelado, alienante do bem, responsabilidade ilimitada e infinita sobre todos os riscos futuros e incertos relacionado ao pacto firmado. 6. O § 1º do artigo 54 da Lei nº 13.097/2015 dispõe que "não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no registro de imóveis, inclusive para fins de evicção". Diante da inexistência de informações na matrícula do imóvel acerca do terreno de marinha no momento da alienação, deve ser afastada a alegada evicção pela adquirente, ora Apelante. 7. Recurso conhecido e improvido. (Data: 16/Aug/2023, Órgão julgador: 1ª Câmara Cível, Número: 5026722-80.2021.8.08.0024, Magistrado: MARIANNE JUDICE DE MATTOS, Classe: APELAÇÃO CÍVEL, Assunto: Dever de Informação).

Portanto, está-se diante de relação contratual civil.

Face a tais premissas, após detida análise dos autos, verifica-se que a pretensão autoral não tem respaldo jurídico, não havendo que se falar em reforma da sentença impugnada.

Isso porque, apesar da justificativa relevante do Apelante acerca de dificuldades financeiras no cumprimento de sua obrigação contratual, bem como de sua boa-fé ao buscar uma negociação, tem-se por certo que tal situação não pode ser imposta ao vendedor, vez que o contrato prevê apenas a possibilidade de rescisão consensual (cláusula 8ª).

Ademais, dita previsão contratual não esbarra em qualquer ilegalidade, vez que se trata de cláusula igualmente aplicável para ambas as partes.

Não bastasse, não restou demonstrada qualquer hipótese que possa embasar a aplicação da Teoria da Imprevisão no caso concreto, já que dificuldades financeiras do devedor, pura e simplesmente, não podem ser consideradas situações imprevisíveis e extraordinárias (art. 478 do CC/2002), ou seja, não são suficientes para tanto. Ademais, não se verifica sequer alegação de qualquer fato que ensejasse desequilíbrio da relação mediante vantagem desproporcional ao credor.

Assim, entende-se configurada a mera desistência unilateral e imotivada da compra do lote no caso em apreço, o que, entretanto, não possui embasamento no contrato firmado.

Nesta senda, o pacto firmado deve ser cumprido por força do princípio
pacta sunt servanda
, ou princípio da obrigatoriedade dos contratos, que estabelece que as partes estão obrigadas a cumprir o que foi acordado, ou seja, determina que o que foi contratado entre duas ou mais partes possui força vinculante, equivalente a uma norma legal entre elas.

Imperioso ressaltar que nos termos do art. 421, parágrafo único do Código Civil, nas relações privadas “
a liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato
” e “
prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual.
”

Portanto, o princípio da excepcionalidade da revisão contratual no Código Civil brasileiro constitui verdadeiro privilégio ao princípio da autonomia da vontade.

De toda sorte,
na presente lide não se discute revisão do contrato
, o que configura verdadeiro óbice à intervenção nos termos pactuados, cabendo ao julgador apenas a sua interpretação e aplicação sob pena de julgamento
extra petita
.

Ante todo o exposto, CONHEÇO do presente recurso de apelação e NEGO PROVIMENTO ao mesmo.

Consectário do exposto, majoro a verba honorária em 2% sobre a base de cálculo já estipulada em sentença.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargador Dair José Bregunce de Oliveira:

Acompanho o respeitável voto de relatoria para negar provimento ao recurso.