Tribunal: TJES
Processo: 5001299-93.2021.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão julgador: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Despejo para Uso Próprio
Data de julgamento: 2024-11-28

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. AÇÃO DE DESPEJO. FUNDAMENTAÇÃO SUCINTA. MANUTENÇÃO DE POSSE. RELAÇÃO LOCATÍCIA DISTINTA DA POSSE. INADIMPLÊNCIA DO LOCATÁRIO. DESPEJO LIMINAR. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto pelo locador visando reformar decisão que revogou liminar de despejo em favor do agravante. A decisão impugnada considerou que a existência de ação de manutenção de posse ajuizada anteriormente pelo locatário impediria o deferimento do despejo. O agravante alega nulidade da decisão por falta de fundamentação e afirma que a manutenção de posse e o despejo possuem naturezas jurídicas distintas, sendo cabível o despejo diante da inadimplência e da ausência de garantias contratuais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) verificar se a decisão impugnada carece de fundamentação por ser sucinta; e (ii) determinar se a ação de manutenção de posse impede o deferimento do pedido de despejo formulado pelo agravante em razão da inadimplência do locatário.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A concisão na fundamentação das decisões judiciais não configura falta de fundamentação, desde que o magistrado exponha de forma clara as razões que embasam o decisum.

4. A ação de despejo, regulada pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), tem natureza jurídica distinta da ação de manutenção de posse, pois a primeira se funda na relação locatícia, enquanto a segunda visa à proteção possessória, sem análise do vínculo locatício.

5. A existência de ação de manutenção de posse ajuizada pelo locatário, com deferimento de liminar, não impede que, em ação de despejo fundamentada na inadimplência e na ausência de garantia locatícia, seja concedida a desocupação do imóvel.

6. No caso, o agravante demonstrou a notificação do locatário para desocupação do imóvel, bem como a inadimplência em relação ao pagamento dos alugueis e débitos de IPTU, os quais são de responsabilidade do agravado nos termos contratuais.

7. O agravante cumpriu a exigência de caução no valor de três alugueis, conforme previsto no art. 59, § 1º, inciso IX, da Lei nº 8.245/91, viabilizando o pedido liminar de despejo.

8. Diante da comprovação dos requisitos legais, é cabível o despejo liminar.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso provido.

Tese de julgamento
:

A fundamentação sucinta não configura nulidade desde que esclareça as razões da decisão.

A ação de manutenção de posse não impede o deferimento de liminar em ação de despejo fundada na inadimplência e ausência de garantia locatícia.

Em ações de despejo por inadimplência de locação não residencial, desde que preenchidos os requisitos legais, é cabível o deferimento de liminar para desocupação do imóvel.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 8.245/91, arts. 6º, 56, parágrafo único, e 59, § 1º, inciso IX.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5001299-93.2021.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: ITAPARICA TENIS CLUBE

AGRAVADO: IECO-INSTITUTO DE EDUCACAO CARLOS OLIVEIRA LTDA - ME

RELATOR(A):
FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

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EMENTA

Ementa
:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. AÇÃO DE DESPEJO. FUNDAMENTAÇÃO SUCINTA. MANUTENÇÃO DE POSSE. RELAÇÃO LOCATÍCIA DISTINTA DA POSSE. INADIMPLÊNCIA DO LOCATÁRIO. DESPEJO LIMINAR. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto pelo locador visando reformar decisão que revogou liminar de despejo em favor do agravante. A decisão impugnada considerou que a existência de ação de manutenção de posse ajuizada anteriormente pelo locatário impediria o deferimento do despejo. O agravante alega nulidade da decisão por falta de fundamentação e afirma que a manutenção de posse e o despejo possuem naturezas jurídicas distintas, sendo cabível o despejo diante da inadimplência e da ausência de garantias contratuais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) verificar se a decisão impugnada carece de fundamentação por ser sucinta; e (ii) determinar se a ação de manutenção de posse impede o deferimento do pedido de despejo formulado pelo agravante em razão da inadimplência do locatário.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A concisão na fundamentação das decisões judiciais não configura falta de fundamentação, desde que o magistrado exponha de forma clara as razões que embasam o decisum.

4. A ação de despejo, regulada pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), tem natureza jurídica distinta da ação de manutenção de posse, pois a primeira se funda na relação locatícia, enquanto a segunda visa à proteção possessória, sem análise do vínculo locatício.

5. A existência de ação de manutenção de posse ajuizada pelo locatário, com deferimento de liminar, não impede que, em ação de despejo fundamentada na inadimplência e na ausência de garantia locatícia, seja concedida a desocupação do imóvel.

6. No caso, o agravante demonstrou a notificação do locatário para desocupação do imóvel, bem como a inadimplência em relação ao pagamento dos alugueis e débitos de IPTU, os quais são de responsabilidade do agravado nos termos contratuais.

7. O agravante cumpriu a exigência de caução no valor de três alugueis, conforme previsto no art. 59, § 1º, inciso IX, da Lei nº 8.245/91, viabilizando o pedido liminar de despejo.

8. Diante da comprovação dos requisitos legais, é cabível o despejo liminar.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso provido.

Tese de julgamento
:

A fundamentação sucinta não configura nulidade desde que esclareça as razões da decisão.

A ação de manutenção de posse não impede o deferimento de liminar em ação de despejo fundada na inadimplência e ausência de garantia locatícia.

Em ações de despejo por inadimplência de locação não residencial, desde que preenchidos os requisitos legais, é cabível o deferimento de liminar para desocupação do imóvel.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 8.245/91, arts. 6º, 56, parágrafo único, e 59, § 1º, inciso IX.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

Composição de julgamento: 013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Relator / 017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - SAYONARA COUTO BITTENCOURT - Vogal / 022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal
VOTOS VOGAIS
017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - SAYONARA COUTO BITTENCOURT (Vogal)
Acompanhar
022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

Cuida-se de agravo de instrumento interposto por
ITAPARICA TÊNIS CLUBE –
ITC
contra a r. decisão proferida pelo Juízo da
2ª Vara Cível de Vila Velha/
ES,
que, nos autos da ação ajuizada em face do
INSTITUTO DE EDUCAÇÃO CARLOS OLIVEIRA LTDA.

ME –

IECO
, revogou
“a decisão de despejo liminar”
e determinou
“o imediato recolhimento do respectivo mandado sem cumprimento da ordem de despejo liminar”.

Em suas razões recursais, o agravante aduz, em resumo, que: 1)
“
o agravado exerce posse sobre parte dos lotes de propriedade do agravante, a qual lhe fora conferida em razão do contrato de locação celebrado entre as partes aos 25 dias do mês de outubro de 2013”
(fl. 04); 2) o
“contrato tinha por duração o prazo de 1 (um) ano, com início ao 01º dia do mês de novembro de 2013 e término aos 30 dias do mês de outubro de 2014, tendo ainda restado estabelecido o pagamento do valor mensal de R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais) a título de alugueres”,
constando
“
expressamente dos termos do negócio pactuado que, com o fim do processo de nº 0005816-83.2005.8.08.0035 (035.050.058.169), haveria a automática rescisão do vínculo de locação, de modo que o agravado deveria restituir imediatamente a posse dos imóveis ao agravante
”
(fl. 04/05); 3) o agravado tem praticado violações aos termos do contrato, tais como, o não pagamento dos alugueres e do IPTU; 4) “
o agravante prop
ôs
ação de despejo em face do agravado, invocando como fundamentos jurídicos para subsidiar sua pretensão: 1. denúncia por escrito do contrato firmado por prazo indeterminado, nos moldes do art. 57 da Lei do Inquilinato (nº 8.245/91); 2. implemento de condição resolutiva seguida de infração contratual (CC/02, arts.. 121 e 128; Lei nº 8.245/91, art. 9º, II); 3. configuração de causas para desfazimento subsumidas ao art. 9º, II e III da Lei nº 8.245/91”
(fl. 06); 5) a
“
caução fora prestada pelo agravante, mediante depósito em conta judicial”
(fl. 07); 6) a decisão agravada é nula por falta de fundamentação
;
7)
“
o agravado não vem pagando qualquer valor a título de aluguel, o que impede que o agravante aufira as vantagens econômicas inerentes ao seu direito de propriedade sobre a áre
a”

(fl. 11).

Contrarrazões no evento 1382325, pelo desprovimento do agravo, assinalando que os alugueres foram pagos a em quem apresentou documentação de proprietário, e que realizou benfeitorias no imóvel, conforme previsão contratual, que não lhe atribuiu o encargo de arcar com o IPTU.

Primeiramente, faz-se necessário esclarecer que a questão envolvendo os direitos de posse e propriedade dos terrenos sobre o qual se situava a sede do clube agravante gerou enorme celeuma, e, durante um longo lapso temporal, tramitaram duas ações movidas por dois autores diferentes que se afirmavam legítimos possuidores do terreno.

A primeira, tratava-se de ação de imissão de posse, movida por YON RODRIGUES RAPOSO, em face do agravante (Proc. n° 0005816-83.2005.8.08.0035) e a segunda, dizia respeito a uma ação de oposição, movida por ALBERT FALCÃO AZEVEDO (Proc. n° 0001403-90.2006.8.08.0035).

No que pertine a relação estabelecida entre o agravante e a escola agravada, importa salientar que iniciou na relação entre
ALBERT FALCÃO AZEVEDO
e o agravante
ITAPARICA TÊNIS CLUBE,
à qual remonta aos idos de 2001, uma vez àquele, como sócio da escola CEAE – Centro de Ensino Albert Einsten Ltda ME era locatário de um espaço no clube e utilizava-se das demais instalações do local.
A referida escola foi vendida em 2012, passando a ter a denominação do
Instituto
ora agravado.

No decorrer das lides mencionadas, verificou-se uma intensa beligerância entre as partes e uma enorme discordância em relação a quem seria o efetivo/legítimo representante do agravante, o que levou o magistrado
a quo
a determinar o sequestro dos lotes, nomeando administrador-judicial.

Neste cenário, considerando a celebração simultânea de diferentes negócios jurídicos envolvendo o bem, verificou-se a necessidade de que esse permanecesse sob administração judicial até o trânsito em julgado daquela ação (0005816-83.2005.8.08.0035).

Após o julgamento dos recursos, ambas as demandas foram julgadas improcedentes e via de consequência, os lotes objeto do litígio tiveram a posse e propriedade reconhecida ao agravante.

Durante a tramitação daquelas lides, o agravado
INSTITUTO EDUCACIONAL CARLOS OLIVEIRA LTDA ME (IECO),
celebrou contrato de locação com o agravante, representado naquele momento, por um Administrador Judicial e consoante se extrai do documento de fls. 02/04 do evento nº 1059867, o instrumento possuía prazo de 12 (doze) meses, iniciando em 01 de novembro de 2013, com término previsto para o dia 30 de outubro de 2014, pelo preço mensal de R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais).

Constaram, ainda, as seguintes cláusulas:

6. As despesas de IPTU, energia elétrica e água consumidas no imóvel, bem como os impostos resultantes de suas atividades desenvolvidas no imóvel, são de inteira responsabilidade da locatária, cuja comprovação do pagamento será feita quando exigido pela locadora. Fica também sob responsabilidade da locatária a recuperação de quaisquer defeitos no imóvel.

(...)

8. Todas as benfeitorias feitas no imóvel, seja a que título for, ao mesmo se incorporarão, não cabendo à locatária indenizações pelas mesmas ou retenção do imóvel para o seu pagamento.

9. Caso haja decisão no processo nº 035.050.058.169, em trâmite pela 2ª Vara Cível de Vila Velha/ES, automaticamente fica rescindido o presente contrato, devendo a locatária devolver o imóvel.

A ação n° 0005816-83.2005.8.08.0035 (035050058169), transitou em julgado em 12/12/2018, o que levou o agravante a peticionar naqueles autos requerendo a devolução dos seus poderes de administração e o pedido foi deferido pela magistrada de singela instância.

Após o trânsito em julgado, o agravante procedeu à notificação extrajudicial do agravado em 17 de junho de 2019, (conforme documentos colacionados no Agravo de Instrumento nº Nº 5001835-41.2020.8.08.0000) informando-lhe que não possuía interesse em manter a locação, concedendo-lhe prazo de 60 (sessenta) dias para que desocupasse o imóvel, em especial diante da cláusula nº 09 do contrato.

Tal circunstância levou o agravado a ajuizar “ação de manutenção de posse” (Proc. nº 0017426-57.2019.8.08.0035), no bojo da qual postulou a proteção possessória, alegando que o agravante vinha atuando de maneira a tolher seu direito de uso do imóvel e, nos autos daquela lide, logrou obter o provimento liminar requerido para se manter na posse do imóvel.

A referida decisão foi objeto de agravo de instrumento (Proc. nº 5001835-41.2020.8.08.0000) no bojo do qual indeferi o pedido de antecipação da tutela recursal formulado pelo ora agravante, tendo sido mantida a decisão de piso.

Após, em 14/01/2021, o agravante ajuizou a lide de origem desse recurso, qual seja, “ação de despejo” (Proc. nº 0000826-87.2021.8.08.0035), afirmando, em síntese que:
(I)
já houve o término do contrato de locação celebrado entre as partes e, por essa razão, remeteu notificação extrajudicial à parte requerida, para cientificá-la da rescisão contratual e ofertar o prazo de 60 (sessenta) dias para desocupação voluntária. Porém, mesmo tendo sido recebida a notificação, o instituto agravado permaneceu inerte;
(II)
o requerido encontra-se inadimplente com o pagamento dos aluguéis há muitos anos;
(III)
há débitos de IPTU que superam R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais).

Assim, baseou seu pedido na denúncia do contrato, constantes nos artigos 56 e 57 da Lei nº 8.245/91, com decretação do despejo nos moldes do artigo 59, §1º, inciso VIII da mesma lei.

O magistrado de singela instância, atuante na 2ª Vara Cível no momento de propositura da demanda, deferiu os requerimentos antecipatórios. Posteriormente, com o retorno do magistrado titular, fora proferida a decisão ora agravada, que revogou o anterior
decisum,
pelos seguintes fundamentos:

Não obstante a decisão monocrática recursal ter sido acatada por recurso de “embargos de declaração” (opostos, vale redizer, pelo mesmo ITC), é certo que, como demonstrarei, tanto a minha decisão na demanda possessória, quanto aquela da Instância Recursal, que a confirmou, ainda que provisórias, hão de influir no destino da pretensão liminar deduzida pelo ora autor na presente ação de despejo.

Daí a razão da minha ordem de conclusão imediata dos presentes autos, porquanto, ao retornar, na data de ontem, do gozo de férias regulares, me deparei com a r. Decisão proferida pelo zeloso e culto magistrado que me substituíra, na qual houvera concedido a ordem de “despejo liminar”, em favor do ora autor, que está às fls. 225-226 dos presentes autos.

Faço, então, a pergunta, que logo me apresso a responder: é possível existir pretensão de despejo na pendência de demanda possessória previamente movida pelo locatário em face do locador?

Ora, ainda que possível, em tese, a coexistência dessas duas demandas, é certo que a previa existência de proteção possessória liminar em favor do locatário, e contra o locador, inibe qualquer prognóstico de algo como um “despejo liminar” em favor do locador (ITC).

Em outras e conclusivas palavras: ainda que se possa admitir a propositura, pelo locador, de demanda de despejo em face de locatário que, antes, fora beneficiado por uma decisão liminar, ainda assim, dizia, tal demanda de despejo NÃO poderá contemplar, por obvio, qualquer medida de desalijo liminar ou outra a ela assemelhada, sem que, antes, se tenha por revogada ou cassada ou modificada a decisão liminar possessória previamente proferida em favor do locatário.

É essa, precisamente, a situação dos presentes autos e daqueles em apenso, estando plenamente hígida a proteção liminar antes deferida em favor do locatário, ora demandado, IECO.

Por todo o exposto, REVOGO A DECISÃO DE DESPEJO LIMINAR de fls.225-226, e determino o imediato recolhimento do respectivo mandado sem cumprimento da ordem despejo liminar, devendo ser cumprida tão somente a ordem de citação (item “B” do mandado).

Postas estas premissas, embora o agravante sustente a nulidade da decisão por falta de fundamentação, entendo que não merece prosperar esta irresignação da agravante. Isso porque, sabe-se que as decisões judiciais podem ser exteriorizadas por meio de fundamentação concisa, que significa esteio breve, sucinto. No entanto, concisão e brevidade não configuram falta de fundamentos.

É possível depreender claramente a fundamentação utilizada pelo magistrado de singela instância para revogar a decisão que havia concedido a ordem de despejo pleiteada, à qual diz repeito a existência de anterior ação de manutenção de posse ajuizada pelo locatário e o deferimento da liminar no bojo daquela.

Portanto, não prospera o pedido de nulidade da decisão por falta de fundamentação.

Contudo, não obstante o magistrado de singela instância tenha firmado entendimento de que o anterior deferimento do pedido de manutenção de posse para o locatário impede que seja deferido o despejo postulado pelo locador, entendo que a ação de manutenção de posse e o pedido reconvencional nela aventado pelo ora agravante em nada se confundem ou conflitam com a ação de despejo originária desse curso. Tampouco, o deferimento da liminar para o locatário naquela lide, em um momento inicial, impede que, com base em outro fundamento legal e circunstâncias supervenientes, possa ser determinado o despejo do locatário.

Isto porque, as naturezas e fundamentos jurídicos das duas ações são diferentes: a ação de despejo se baseia na relação locatícia, é regida por legislação própria, enquanto a manutenção da posse diz respeito a defesa da posse da coisa, abstraindo-se da análise dessa última as questões inerentes a relação jurídica em que se encontra fulcrada.

Nessa senda, assiste razão ao agravante quando afirma que
“do
mesmo modo que na causa de pedir da ação de manutenção proposta pelo agravado, o pedido contraposto de reintegração de posse deduzido pelo agravante no bojo daquela demanda também tinha por suposto, enquanto causa de pedir, a posse como elemento fático (ius possessionis), já que o corte imposto por lei sobre a cognição lá realizada assim impôs. Já na ação de despejo que o agravante propôs a crônica fática que apresenta como razões da pretensão é outra, por natural distinta daquela que serviu de suporte para a dedução de seu pedido de reintegração de posse como pedido contraposto na ação de manutenção de posse veiculada pelo agravado.”

No que diz respeito à ação de despejo, essa rege-se pela legislação do inquilinato (Lei 8.245/91), devendo ser observado o regramento especial para análise da relação jurídica estabelecida entre as partes.

Neste caso, resta indubitável a relação locatícia estabelecida entre as partes, pois o contrato se encontra juntado aos autos, tendo sido celebrado pelo prazo de 01 (um) ano, com previsão de encerramento em 30/10/2014.

Tratando-se de imóvel não residencial, o artigo 56, parágrafo único, da Lei nº 8.245/91 preconiza que
“f
indo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se
-
á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.”

Portanto, o contrato de locação celebrado entre as partes vige por prazo indeterminado, de modo que, nos termos do artigo 6º, também da Lei nº 8.245/91, o locatário poderá denunciar a locação mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.

Mantendo-se inerte o locatário na desocupação voluntária do bem, ao locatário exsurge o direito de mover ação de despejo, com requerimento liminar de desocupação do bem, mediante a prestação de caução.

Dispõe o artigo 59, § 1º, inciso IX da Lei n. 8.245/91:

Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

...

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

Compulsando os autos, nota-se que o agravante efetivamente procedeu à notificação da parte agravada (fls. 12/14 do evento nº 1059896) para desocupação do bem, tendo a correspondência sido recebida em 08/12/2020 (fl. 16 do evento nº 1059869).

O agravado, porém, não se manifestou. Aliás, chama atenção o fato de que nos autos do agravo de instrumento nº 5001835-41.2020.8.08.0000, em nenhum momento há a negativa quanto a inadimplência do pagamento dos alugueres e os débitos de IPTU encontram-se demonstrados no documento colacionado às fls. 18/19 do evento nº 1059869, os quais eram de responsabilidade do agravado nos termos do contrato mencionado anteriormente. Destarte, a inadimplência encontra-se demonstrada.

Relativamente à caução, o agravante demonstra o recolhimento do valor de 03 (três) alugueres junto ao juízo de singela instância, conforme se verifica à fl. 32 do evento nº 1059869.

À vista de tais considerações, não há óbice ao despejo almejado pelo agravante, à luz da legislação aplicável à espécie.

Ante o exposto,
conheço e dou provimento ao recurso
para confirmar a decisão que antecipou os efeitos da tutela recursal e determinou a expedição de mandado de desocupação do imóvel em favor do agravante.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)