Tribunal: TJES
Processo: 5010893-26.2021.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA
Órgão julgador: DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução
Data de julgamento: 2024-07-24

Ementa:
APELA
ÇÃO CÍVEL N
. 5010893-26.2021.8.08.0035

APELANTE: SEBASTIÃO FIORETT.

APELADO: CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO RESIDENCIAL DAYVERSON.

RELATOR: DESEMBARGADOR DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA.

ACÓRDÃO

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL.
EMBARGOS À EXECUÇÃO
.
EXECUÇÃO DE ENCARGOS CONDOMINIAIS.
ALEGAÇÃO DE CERCEAMENTO DO DIREITO DE DEFESA.
NÃO ACOLHIMENTO.
ART. 1.340 DO CÓDIGO CIVIL. CONDÔMINO QUE SE UTILIZA DE SERVIÇOS COMUNS.
COMPROVAÇÃO.
PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA.
PRINCÍPIO
NEMO VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM.
VIOLAÇÃO
COMPROVADA.

1. -
O
argumento do apelante referente ao cerceamento do direito de defesa decorrente da não produção de provas ora
l
e técnica no processo
não merece prosperar
.

A orientação do colendo Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que “pertence ao julgador a decisão acerca da conveniência e oportunidade sobre a necessidade de produção de determinado meio de prova, inexistindo cerceamento de defesa quando, por meio de decisão fundamentada, indefere-se pedido de dilação da instrução probatória” (AgInt no AREsp n. 2.486.189/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma,
data do julgamento:
15-4-2024,
data da publicação/fonte:
DJe 17-4-2024).

2. -
O
magistrado
singular concluiu, diante dos elementos de provas
que estão nos autos
, pela possibilidade de cobrança da taxa condominial na proporção da fração ideal,
sem necessidade de produção de outras provas
.

3. - O art. 1.340 do Código Civil prevê que “As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve”.
O
colendo Superior Tribunal de Justiça já assentou que tal regra “atende ao princípio da equidade, evitando o enriquecimento indevido dos condôminos que se utilizam de serviços ou de partes comuns a diversos deles, em detrimento daqueles que não utilizam os referidos serviços e equipamentos comuns”, restando esclarecido que “o condômino somente pode suportar, na proporção de sua participação no condomínio, as despesas de conservação das coisas de cuja utilização efetivamente participa”, de modo que “Onde não existe o gozo e/ou o uso da coisa comum, não existe obrigação de suportar os correspondentes dispêndios” (AgInt nos EDcl nos EDcl no AREsp n. 1.352.120/DF, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma,
data do julgamento:
1-6-2020,
data da publicação/fonte:
DJe 4-6-2020).

4. -
R
estou
comprovado que o apelante
se beneficia direta ou indiretamente
do condomínio, c
omo
ocorre com utilização
da administração
condominial
,
uma vez que
o valor da conta de água vem em conjunto com o da cota condominial, então o rateio é feito pelo condomínio, a luz do corredor que liga as lojas, pode vir a se utilizar do fundo de reserva do condomínio em caso de algum dano.

5. -
O
princípio da boa-fé objetiva
é
norteador das relações contratuais e estatutárias, do qual deriva o subprincípio que impõe vedação ao comportamento contraditório (
nemo venire contra factum proprium
).

6. - O
colendo Superior Tribunal de Justiça assentou que sua jurisprudência “é firme sobre a aplicação dos princípios da segurança jurídica e da boa-fé objetiva, bem como da vedação ao comportamento contraditório (venire contra factum proprium), a impedir que a parte, após praticar ato em determinado sentido, venha adotar comportamento posterior e contraditório” (EDcl no REsp n. 1.819.075/RS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma,
data do julgamento:
9-10-2023,
data da publicação/fonte:
DJe 16-10-2023).

7. -
Está demonstrado
que o apelante comprou mais lojas no condomínio e
comprometeu-
se
a cumprir a convenção e a pagar as taxas condominiais e encargos
em dia
,
pelo critério de
rateio
da
fração ideal.
Demais,
quando adquiriu as lojas no
c
ondomínio, ele já tinha conhecimento da forma de cobrança da taxa condominial. No dia 25-08-2021 a
c
onvenção foi alterada,
sendo mantida a forma de
cobrança da taxa condominial,
devendo ser esclarecido que
o apelante
participou
dessa assembleia
e aprovou a alteração.

8. -
Recurso desprovido.

V
istos, relatados e discutidos estes autos,
ACORDAM
os Desembargadores que integram a Terceira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, de conformidade com a ata do julgamento e as notas taquigráficas em,
à unanimidade,
negar
provimento
ao recurso
,
nos termos do voto do
R
elator
.

Vitória-ES., data da assinatura eletrônica.

RELATOR

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
4ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 5010893-26.2021.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: SEBASTIAO FIORETT

APELADO: CONDOMINIO DO EDIFICIO RESIDENCIAL DAYVERSON

RELATOR(A):
DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELA
ÇÃO CÍVEL N
. 5010893-26.2021.8.08.0035

APELANTE: SEBASTIÃO FIORETT.

APELADO: CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO RESIDENCIAL DAYVERSON.

RELATOR: DESEMBARGADOR DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA.

ACÓRDÃO

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL.
EMBARGOS À EXECUÇÃO
.
EXECUÇÃO DE ENCARGOS CONDOMINIAIS.
ALEGAÇÃO DE CERCEAMENTO DO DIREITO DE DEFESA.
NÃO ACOLHIMENTO.
ART. 1.340 DO CÓDIGO CIVIL. CONDÔMINO QUE SE UTILIZA DE SERVIÇOS COMUNS.
COMPROVAÇÃO.
PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA.
PRINCÍPIO
NEMO VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM.
VIOLAÇÃO
COMPROVADA.

1. -
O
argumento do apelante referente ao cerceamento do direito de defesa decorrente da não produção de provas ora
l
e técnica no processo
não merece prosperar
.

A orientação do colendo Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que “pertence ao julgador a decisão acerca da conveniência e oportunidade sobre a necessidade de produção de determinado meio de prova, inexistindo cerceamento de defesa quando, por meio de decisão fundamentada, indefere-se pedido de dilação da instrução probatória” (AgInt no AREsp n. 2.486.189/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma,
data do julgamento:
15-4-2024,
data da publicação/fonte:
DJe 17-4-2024).

2. -
O
magistrado
singular concluiu, diante dos elementos de provas
que estão nos autos
, pela possibilidade de cobrança da taxa condominial na proporção da fração ideal,
sem necessidade de produção de outras provas
.

3. - O art. 1.340 do Código Civil prevê que “As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve”.
O
colendo Superior Tribunal de Justiça já assentou que tal regra “atende ao princípio da equidade, evitando o enriquecimento indevido dos condôminos que se utilizam de serviços ou de partes comuns a diversos deles, em detrimento daqueles que não utilizam os referidos serviços e equipamentos comuns”, restando esclarecido que “o condômino somente pode suportar, na proporção de sua participação no condomínio, as despesas de conservação das coisas de cuja utilização efetivamente participa”, de modo que “Onde não existe o gozo e/ou o uso da coisa comum, não existe obrigação de suportar os correspondentes dispêndios” (AgInt nos EDcl nos EDcl no AREsp n. 1.352.120/DF, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma,
data do julgamento:
1-6-2020,
data da publicação/fonte:
DJe 4-6-2020).

4. -
R
estou
comprovado que o apelante
se beneficia direta ou indiretamente
do condomínio, c
omo
ocorre com utilização
da administração
condominial
,
uma vez que
o valor da conta de água vem em conjunto com o da cota condominial, então o rateio é feito pelo condomínio, a luz do corredor que liga as lojas, pode vir a se utilizar do fundo de reserva do condomínio em caso de algum dano.

5. -
O
princípio da boa-fé objetiva
é
norteador das relações contratuais e estatutárias, do qual deriva o subprincípio que impõe vedação ao comportamento contraditório (
nemo venire contra factum proprium
).

6. - O
colendo Superior Tribunal de Justiça assentou que sua jurisprudência “é firme sobre a aplicação dos princípios da segurança jurídica e da boa-fé objetiva, bem como da vedação ao comportamento contraditório (venire contra factum proprium), a impedir que a parte, após praticar ato em determinado sentido, venha adotar comportamento posterior e contraditório” (EDcl no REsp n. 1.819.075/RS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma,
data do julgamento:
9-10-2023,
data da publicação/fonte:
DJe 16-10-2023).

7. -
Está demonstrado
que o apelante comprou mais lojas no condomínio e
comprometeu-
se
a cumprir a convenção e a pagar as taxas condominiais e encargos
em dia
,
pelo critério de
rateio
da
fração ideal.
Demais,
quando adquiriu as lojas no
c
ondomínio, ele já tinha conhecimento da forma de cobrança da taxa condominial. No dia 25-08-2021 a
c
onvenção foi alterada,
sendo mantida a forma de
cobrança da taxa condominial,
devendo ser esclarecido que
o apelante
participou
dessa assembleia
e aprovou a alteração.

8. -
Recurso desprovido.

Vistos, relatados e discutidos estes autos,
ACORDAM
os Desembargadores que integram a Terceira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, de conformidade com a ata do julgamento e as notas taquigráficas em, à unanimidade,
negar
provimento
ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Vitória-ES., data da assinatura eletrônica.

RELATOR

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: 007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Relator / 009 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal / 011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal
VOTOS VOGAIS
009 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

DATA DA SESSÃO: 09/07/2024

R E L A T Ó R I O

O SR. DESEMBARGADOR DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA (RELATOR):-

SEBASTIÃO FIORETT
interpôs recurso de apelação em face da respeitável sentença id 7716151, integrada pela decisão de embargos de declaração id 7716160, proferida pelo ilustre Juiz de Direito da Segunda Vara Cível de Vila Velha – Comarca da Capital nos autos dos embargos à execução registrada sob o n. 0010030-92.2020.8.08.0035, opostos por ele em desfavor do
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO RESIDENCIAL DAYVERSON
, que acolheu em parte “os embargos, devendo a execução prosseguir, em seus trâmites legais, SEM, CONTUDO, COBRAR VALORES RELACIONADOS AO IPTU, ficando a embargante responsável pelas custas processuais e honorários advocatícios da parte exequente”, fixados “em 10% (dez por cento) sobre o valor cobrado, ante a incidência, na hipótese, da regra do parágrafo único do art. 86 do CPC”.

Nas razões do recurso (id 7716163) alegou o apelante, em síntese, que: 1) “houve cerceamento de defesa, pois requereu a produção de prova pericial, testemunhal e depoimento pessoal do representante legal do Embargado, que corroborariam a tese do Apelante, no sentido que as lojas não se utilizam das áreas comuns do condomínio e nem dos seus serviços, bem como, apontou a violação de dispositivos infraconstitucionais e constitucionais” (p. 7-8); 2) “as lojas possuem características diversas das outras unidades do Condomínio Embargado, por serem completamente independentes do Condomínio Embargado”, havendo violação do disposto no art. 1.340 do Código Civil (p. 11); 3) “Diante da ausência de elementos técnicos quanto à utilização das lojas sobre os serviços do Condomínio, cumpria ao julgador deferir a produção da prova pericial e testemunhal, pois, são imprescindíveis ao deslinde da questão. Destarte, a ação demandava uma instrução probatória mais acurada, especialmente em relação à cobrança ilegal das cotas condominiais” (p. 13); 4) “as lojas do Apelante não são beneficiadas pelas áreas comuns do Condomínio, não porque não querem, e sim, porque não tem direito e acesso a essas áreas comuns do condomínio, já que as lojas estão todas do lado de fora do condomínio, com entradas independentes, o que será provado com a perícia e oitiva de testemunhas. Assim sendo, não é justo que o Apelante tenha que pagar pelas despesas das áreas que não se beneficia” (p. 31).

Requereu que “seja acolhida a preliminar de cerceamento de defesa, cassando-se a sentença vergastada e determinando o retorno dos autos ao juízo de primeiro grau, a fim de que se produza prova pericial, testemunhal e depoimento pessoal, uma vez ultrapassada, seja reformada a r. sentença, julgando procedente totalmente os embargos à execução nos exatos termos formulados em sua peça inicial, por inteira e salutar Justiça” (p. 31).

Contrarrazões no id 7716167.

É o relatório.

Inclua-se em pauta para o julgamento.

Vitória-ES., data da assinatura eletrônica.

*

O SR. ADVOGADO VINÍCIUS PINHEIRO DE SANT’ANNA:-

Boa tarde, Excelentíssimo Desembargador Presidente desta colenda Câmara, Dair José Bregunce de Oliveira, os demais Desembargadores na pessoa de Vossa Excelência, também a ilustre representante do Ministério Público, servidores, advogados e demais presentes.

Meu cliente é apelante em ação de embargos do executado, insurge-se contra a cobrança de contra a execução de cotas condominiais de salas de sua propriedade.

Tentarei dividir essa sustentação em três partes: Primeiro, eu vou me referir à sentença, depois especificamente à causa de pedir, e depois ao direito aplicado à espécie, seja ao dispositivo de lei, seja ao precedente do Superior Tribunal de Justiça.

A sentença de 1º Grau afastou a cobrança, a execução das parcelas de IPTU e manteve a exigência das taxas condominiais, especificamente por entender que a entrada nas salas dessa construção, não seria suficiente a entrada das salas serem por outra rua, serem independentes. E, também, razão do rateio do consumo de água, esse foi o principal fundamento, senão o único, da sentença para manter a exigência das cotas condominiais.

O Sr. SEBASTIÃO FIORETT tem como causa de pedir não apenas a independência das salas desse condomínio, em razão da entrada e saída dessas salas não ser uma possibilidade, mas uma necessidade. Ou seja, embora essas salas façam parte da mesma construção, elas não se comunicam com as demais unidades condominiais.

Essa independência das salas está repetida nos documentos, que instruem o processo. Tanto o contrato de incorporação, documento de fl. 62, quanto a convenção do condomínio. Mas, a questão da entrada e saída para essas salas não ser independente, não se resume a isso.

Na verdade, essas salas não se utilizam das áreas comuns, nem dos serviços do condomínio, eles não geram, essas salas, pelo menos 95%(noventa e cinco por cento), das despesas ordinárias de conservação e manutenção do condomínio.

Esse é o ponto principal, Excelências, e na petição inicial dos embargos devedor, o embargante, ele lista as despesas que ele não gera. Então, a portaria, o hall de entrada do edifício, pois essas lojas possuem acessos independentes, elevadores, usos das circulações e escadarias dos pavimentos térreos e superior do edifício, porteiros, seguro, zeladoria e administração, segurança do condomínio, portão eletrônico e interfone, antenas de TV, circuito interno de câmara de segurança, serviços de limpeza e conservação das áreas comuns, garagem, remuneração do síndico e áreas de lazer.

Nenhuma dessas áreas e serviços comuns são utilizados pelas salas do Sr. SEBASTIÃO FIORETT. E o dispositivo legal invocado nos embargos da execução é justamente o art. 1.340 do Código Civil, que estabelece que as despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condomínio, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve. Ao contrário do senso, de quem delas não se serve, não pode ser cobrado as taxas condominiais.

E aí, Excelências? Eu trago, um precedente do STJ, na peça de apelação e também nos meus memoriais, e o Recurso Especial 1848-103/SP, de relatoria da Ministra Nancy Andrighi, que é uma decisão monocrática, que narra, que descreve exatamente a situação dos autos.

A regra estabelecida no artigo 1340 do novo Código Civil atende ao princípio da equidade, evitando o enriquecimento indevido dos condôminos que se utilizam os referidos serviços e equipamentos comuns.

Na espécie, o condomínio somente pode suportar, na proporção de sua participação no condomínio, as despesas de conservação das coisas de cuja utilização efetivamente participa, onde não existe o gozo ou o uso da coisa comum, não existe obrigação de suportar os correspondentes dispêndios.

Excelências, na verdade, esse é um julgado, uma decisão monocrática da Ministra Nancy Andrigh, portanto, não é o precedente. Existe o precedente, que é da relatoria do Desembarrador Ministro Moura Ribeiro, que foi relator para o Acórdão do Recurso Especial 1.652.595, que foi acompanhado, na ocasião, pela Ministra Nancy Andrigh e pelo Ministro Marco Aurélio Bellizze.

Esses dois julgados são bem recentes e eles dizem exatamente que a convenção condominial deve estar em sintonia com a lei, porque, apesar da autonomia dos condôminos em auto regulamentar suas condutas, jamais poderão perder de vista a lei cuja obediência se impõe pelo princípio da supremacia da ordem pública sobre as deliberações privadas. A regra do art. 1340 atende ao princípio da equidade.

Isso é o precedente, na verdade, e a decisão da Ministra Nancy Andrigh é uma decisão monocrática baseada nesse precedente. E a controvérsia que existe aqui é justamente a questão de não se utilizar nem das áreas comuns, nem dos serviços de condomínio, ou pelo menos não se utilizar de 95% (noventa e cinco por cento), desse serviço e de nenhuma das áreas comuns, porque a entrada e a saída não é facultativa, ela é necessária.

As salas são isoladas das demais unidades. Isso é o que se pretende, inclusive, provar.

Essa questão fática é a causa de pedir. Inclusive, eu trouxe, nos memoriais que entreguei, uma decisão. E, aí deixei de explicar, e explico agora, é uma decisão no outro processo, uma decisão saneadora, que atende ao pedido de produção de prova do embargante, também, para determinar que essas provas sejam realizadas.

O pedido de provimento da apelação é para anular a sentença para produzir prova, porque o destinatário final da prova é o juízo, mas nem sempre é o juízo de 1º Grau,às vezes é o Tribunal, às vezes pode ser o Superior Tribunal de Justiça, que tem um entendimento diferente numa situação como essa.

Essas decisões do STJ talvez não sejam tão frequentes, porque essas situações também não acontecem todos os dias.

O pedido é para a anulação da sentença, para que se produzam essas provas. E aí não existe nenhum intuito protelatório.

Ressalto que o meu cliente tem mais de 84 anos, jamais haveria endereço da parte dele de adiar o julgamento, mas tão somente dar a essa sentença, dar o provimento judicial a uma segurança através do contraditório, através da produção das provas, tal como sempre pediu no decorrer do processo, a tramitação com prioridade.

E é o pedido de provimento ao recurso de apelação.

*

V O T O

O SR. DESEMBARGADOR DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA (RELATOR):-

Trata-se de recurso de apelação interposto por Sebastião Fiorett em face da respeitável sentença proferida nos autos dos embargos à execução registrada sob o n. 0010030-92.2020.8.08.0035, opostos por ele em desfavor de Condomínio do Edifício Residencial Dayverson, que acolheu em parte “os embargos, devendo a execução prosseguir, em seus trâmites legais, SEM, CONTUDO, COBRAR VALORES RELACIONADOS AO IPTU, ficando a embargante responsável pelas custas processuais e honorários advocatícios da parte exequente” fixados “em 10% (dez por cento) sobre o valor cobrado, ante a incidência, na hipótese, da regra do parágrafo único do art. 86 do CPC”.

Alegou o apelante, em síntese, que: 1) “houve cerceamento de defesa, pois requereu a produção de prova pericial, testemunhal e depoimento pessoal do representante legal do Embargado, que corroborariam a tese do Apelante, no sentido que as lojas não se utilizam das áreas comuns do condomínio e nem dos seus serviços, bem como, apontou a violação de dispositivos infraconstitucionais e constitucionais” (p. 7-8); 2) “as lojas possuem características diversas das outras unidades do Condomínio Embargado, por serem completamente independentes do Condomínio Embargado”, havendo violação do disposto no art. 1.340 do Código Civil (p. 11); 3) “Diante da ausência de elementos técnicos quanto à utilização das lojas sobre os serviços do Condomínio, cumpria ao julgador deferir a produção da prova pericial e testemunhal, pois, são imprescindíveis ao deslinde da questão. Destarte, a ação demandava uma instrução probatória mais acurada, especialmente em relação à cobrança ilegal das cotas condominiais” (p. 13); 4) “as lojas do Apelante não são beneficiadas pelas áreas comuns do Condomínio, não porque não querem, e sim, porque não tem direito e acesso a essas áreas comuns do condomínio, já que as lojas estão todas do lado de fora do condomínio, com entradas independentes, o que será provado com a perícia e oitiva de testemunhas. Assim sendo, não é justo que o Apelante tenha que pagar pelas despesas das áreas que não se beneficia” (p. 31).

Requereu que “seja acolhida a preliminar de cerceamento de defesa, cassando-se a sentença vergastada e determinando o retorno dos autos ao juízo de primeiro grau, a fim de que se produza prova pericial, testemunhal e depoimento pessoal, uma vez ultrapassada, seja reformada a r. sentença, julgando procedente totalmente os embargos à execução nos exatos termos formulados em sua peça inicial, por inteira e salutar Justiça” (p. 31).

O recurso não deve ser provido.

O argumento do apelante referente ao cerceamento do direito de defesa decorrente da não produção de provas oral e técnica no processo não merece prosperar.

A orientação do colendo Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que “pertence ao julgador a decisão acerca da conveniência e oportunidade sobre a necessidade de produção de determinado meio de prova, inexistindo cerceamento de defesa quando, por meio de decisão fundamentada, indefere-se pedido de dilação da instrução probatória” (AgInt no AREsp n. 2.486.189/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, data do julgamento: 15-4-2024, data da publicação/fonte: DJe 17-4-2024).

No caso, o ilustre magistrado singular concluiu, diante dos elementos de provas que estão nos autos, pela possibilidade de cobrança da taxa condominial na proporção da fração ideal, sem necessidade de produção de outras provas.

O art. 1.340 do Código Civil prevê que “As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve”. A propósito, o colendo Superior Tribunal de Justiça já assentou que tal regra “atende ao princípio da equidade, evitando o enriquecimento indevido dos condôminos que se utilizam de serviços ou de partes comuns a diversos deles, em detrimento daqueles que não utilizam os referidos serviços e equipamentos comuns”, restando esclarecido que “o condômino somente pode suportar, na proporção de sua participação no condomínio, as despesas de conservação das coisas de cuja utilização efetivamente participa”, de modo que “Onde não existe o gozo e/ou o uso da coisa comum, não existe obrigação de suportar os correspondentes dispêndios” (AgInt nos EDcl nos EDcl no AREsp n. 1.352.120/DF, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, data do julgamento: 1-6-2020, data da publicação/fonte: DJe 4-6-2020).

No caso, restou esclarecido na respeitável sentença recorrida que “não há que se confundir a entrada individual com independência, pois as lojas são uma fração do condomínio e por assim serem, estão sujeitas a cobrança de taxa condominial na respectiva proporção de sua fração ideal. E mais: se a Convenção de Condomínio impõe a todos os proprietários das lojas, sem nenhuma ressalva em relação às lojas do embargante, com acesso independente pela via pública, o rateio dos encargos comuns, não é possível desonerá-lo do pagamento da respectiva taxa (art. 1.336, I, do Código Civil), especialmente
porque remanesce evidenciado que ele se beneficia dos serviços, direta ou indiretamente (art. 1.340, do mesmo diploma), como é evidente que se utiliza da administração do condomínio, pois o valor da conta de água vem em conjunto com o da cota condominial, então o rateio é feito pelo condomínio, a luz do corredor que liga as lojas, pode vir a se utilizar do fundo de reserva do condomínio em caso de algum dano
”. Meu, o destaque em negrito.

Lado outro, não se pode olvidar do conteúdo do princípio da boa-fé objetiva norteador das relações contratuais e estatutárias, do qual deriva o subprincípio que impõe vedação ao comportamento contraditório (
nemo venire contra factum proprium
). Em respeitável precedente didático, o colendo Superior Tribunal de Justiça assentou que sua jurisprudência “é firme sobre a aplicação dos princípios da segurança jurídica e da boa-fé objetiva, bem como da vedação ao comportamento contraditório (venire contra factum proprium), a impedir que a parte, após praticar ato em determinado sentido, venha adotar comportamento posterior e contraditório” (EDcl no REsp n. 1.819.075/RS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, data do julgamento: 9-10-2023, datada publicação/fonte: DJe de 16-10-2023).

No caso, como foi salientado nas contrarrazões o “Apelante ao longo dos anos jamais teve problema com qualquer imóvel adquirido junto ao Condomínio, tanto é verdade que no dia 25/08/2021 adquiriu mais 06 lojas de propriedade do Condomínio (documento do evento 10055394 - Pág. 01 à 03), pelo valor à vista de R$ 686.000,00 (seiscentos e oitenta e seis mil reais), tendo inclusive participado de uma concorrência do qual ele foi vencedor por ter oferecido o melhor preço para aquisição das 06 lojas à venda, ou seja, ele comprou todas as lojas disponíveis.
Conforme documentos acostados aos autos o Apelante ao comprar mais lojas se comprometeu a cumprir a convenção (documento que já possuía, pois já era dono de outras lojas e apartamentos) e a pagar as taxas condominiais e encargos das lojas em dia. Em resumo, se comprometeu a pagar as taxas condominiais, inclusive das lojas, através do rateio por fração ideal
” (id 7716167, p. 12-3). Meu, o destaque em negrito.

Também foi mencionado nas contrarrazões que o “Apelante não é leigo, é advogado, tinha ciência da obrigação que estava assumindo, e agora, vem impugnar a execução das cotas alegando que se faz necessário fazer perícia, ouvir testemunhas etc. Ademais,
quando o Apelante adquiriu todas as 13 lojas no Condomínio Apelado, ele já tinha conhecimento da forma de cobrança da taxa condominial, de acordo com os Arts. 11, 12 e 13 da Convenção juntada no evento 10055396. No dia 25/08/2021 a Convenção foi alterada, porém permaneceu a mesma forma de cobrança da taxa condominial, conforme se verifica no Art. 3º e no parágrafo 1º do Art. 4º acima transcritos. Contudo, o Apelante participou dessa assembleia realizada no dia 25/08/2021 e aprovou a alteração da Convenção, senão vejamos na lista de presença anexa
” (id 7716167, p. 15). Meu, o destaque em negrito.

Saliento que as alegações do apelado foram comprovadas no processo conforme se constada nos ids 7716167 (p. 13-6), 7716168 e 7716169. Destaco que em observância ao princípio do contraditório substancial, determinei a intimação do recorrente para manifestar-se sobre os documentos eletrônicos coligidos às contrarrazões (id 7765222). Restou certificado, contudo, no PJ-e que foi ”DECORRIDO PRAZO DE SEBASTIAO FIORETT EM 23-04-2024 23:59”, valendo destacar que as petições apresentadas nos ids 8277510 e 8277515 são intempestivas. No mais, os teores das referidas petições não justificam o afastamento da conclusão a que alcancei sobre a existência de comportamento contraditório do recorrente.

Posto isso,
nego provimento
ao recurso e majoro a verba honorária sucumbencial para 15% (quinze por cento) do valor atualizado da dívida.

É como voto.

*

V I S T A

A SRA. DESEMBARGADORA ELIANA JUNQUEIRA MUNHÓS FERREIRA:-

Senhor Presidente, cumprimento o doutor Vinícius Pinheiro de Sant’anna, pela sustentação oral e apesar do substancioso voto de Sua Excelência, ontem, eu recebi o advogado e memoriais de maneira que eu gostaria com as notas da sustentação oral do advogado, fazer uma reflexão mais calma do assunto.

É como me manifesto.

*

O SR. DESEMBARGADOR DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA (PRESI-DENTE):-

Perfeitamente, o processo irá com vista a eminente Desembargadora Eliana Junqueira Munhós Ferreira.

*

kfm
*

DATA DA SESSÃO: 16/07/2024

V O T O

PEDIDO DE VISTA

A SRA. DESEMBARGADORA ELIANA JUNQUEIRA MUNHÓS FERREIRA:-

Sr. Presidente,

Eminentes Desembargadores,

Pedi vista dos autos para melhor compreender a controvérsia submetida ao crivo deste Órgão Julgador e também em atenção aos memoriais recebidos em meu gabinete e, desde já adianto, não tenho dúvida em acompanhar os votos já proferidos no que se refere ao afastamento do alegado cerceamento do direito de defesa.

Como se sabe, embora a abreviação do procedimento não constitua a regra do ordenamento processual, será admitida quando o juiz, na qualidade de destinatário final das provas, reconhecer suficiente a instrução do processo, tal qual verificou-se no caso em análise, a teor do judicioso voto proferido pelo eminente Relator.

Quanto ao mérito propriamente dito, após detida análise dos autos, concluí que, como bem observado no voto de relatoria, restou demonstrado que as lojas do apelante estão inseridas na área de abrangência do condomínio apelado, daí porque está obrigado ao rateio das taxas condominiais.

A meu ver, o fato de as lojas terem acessos independentes e não usufruírem de alguns dos serviços postos à disposição pelo condomínio, a exemplo da portaria, hall de entrada, escadarias, zeladoria, portão eletrônico, garagem etc. – não exime o proprietário do pagamento das taxas condominiais.

Portanto, compondo as lojas o conglomerado do condomínio apelado, nem sequer é necessário que exista previsão específica da cobrança das cotas condominiais correspondentes, tendo em vista que o valor estabelecido em assembleia alcança a todas as unidades integrantes do condomínio, no que se incluem as lojas pertencentes ao apelante.

Ante o exposto, sem maiores delongas,
acompanho o eminente Relator em seu judicioso voto
, no sentido de conhecer e negar provimento à apelação cível.

É como voto
.

*

V O T O

O SR. DESEMBARGADOR ROBSON LUIZ ALBANEZ:-

Acompanho o voto do eminente Relator.

*

ts

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N. 5010893-26.2021.8.08.0035

APELANTE: SEBASTIÃO FIORETT.

APELADO: CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO RESIDENCIAL DAYVERSON.

RELATOR: DESEMBARGADOR DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA.

VOTO

Trata-se de recurso de apelação interposto por
Sebastião Fiorett
em face da respeitável sentença
proferida nos autos dos embargos à execução registrad
a
sob o n. 0010030-92.2020.8.08.0035, opostos
p
or ele
em desfavor de
Condomínio do Edifício Residencial Dayverson
,
que acolheu em parte “os embargos, devendo a execução prosseguir, em seus trâmites legais, SEM, CONTUDO, COBRAR VALORES RELACIONADOS AO IPTU, ficando a embargante responsável pelas custas processuais e honorários advocatícios da parte exequente”
fixados “em
10% (dez por cento) sobre o valor cobrado, ante a incidência, na hipótese, da regra do parágrafo único do art. 86 do CPC”.

A
legou o apelante, em síntese, que: 1) “houve cerceamento de defesa, pois requereu a produção de prova pericial, testemunhal e depoimento pessoal do representante legal do Embargado, que corroborariam a tese do Apelante, no sentido que as lojas não se utilizam das áreas comuns do condomínio e nem dos seus serviços, bem como, apontou a violação de dispositivos infraconstitucionais e constitucionais” (p. 7-8); 2) “as lojas possuem características diversas das outras unidades do Condomínio Embargado, por serem completamente independentes do Condomínio Embargado”, havendo violação do disposto no art. 1.340 do Código Civil (p. 11); 3) “Diante da ausência de elementos técnicos quanto à utilização das lojas sobre os serviços do Condomínio, cumpria ao julgador deferir a produção da prova pericial e testemunhal, pois, são imprescindíveis ao deslinde da questão. Destarte, a ação demandava uma instrução probatória mais acurada, especialmente em relação à cobrança ilegal das cotas condominiais” (p. 13); 4) “as lojas do Apelante não são beneficiadas pelas áreas comuns do Condomínio, não porque não querem, e sim, porque não tem direito e acesso a essas áreas comuns do condomínio, já que as lojas estão todas do lado de fora do condomínio, com entradas independentes, o que será provado com a perícia e oitiva de testemunhas. Assim sendo, não é justo que o Apelante tenha que pagar pelas despesas das áreas que não se beneficia” (p. 31).

Requereu
que
“seja acolhid
a
a preliminar de cerceamento de defesa, cassando-se a sentença vergastada e determinando o retorno dos autos ao juízo de primeiro grau, a fim de que se produza prova pericial, testemunhal e depoimento pessoal, uma vez ultrapassada, seja reformada a r. sentença, julgando procedente totalmente os embargos à execução nos exatos termos formulados em sua peça inicial, por inteira e salutar Justiça”
(p. 31).

O recurso não deve ser provido.

O
argumento do apelante referente ao cerceamento do direito de defesa decorrente da não produção de provas ora
l
e técnica no processo
não merece prosperar
.

A orientação do colendo Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que “pertence ao julgador a decisão acerca da conveniência e oportunidade sobre a necessidade de produção de determinado meio de prova, inexistindo cerceamento de defesa quando, por meio de decisão fundamentada, indefere-se pedido de dilação da instrução probatória” (AgInt no AREsp n. 2.486.189/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma,
data do julgamento:
15-4-2024,
data da publicação/fonte:
DJe 17-4-2024).

No caso, o
ilustre
magistrado
singular concluiu, diante dos elementos de provas
que estão nos autos
, pela possibilidade de cobrança da taxa condominial na proporção da fração ideal,
sem necessidade de produção de outras provas
.

O art. 1.340 do Código Civil prevê que “As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve”. A propósito, o colendo Superior Tribunal de Justiça já assentou que tal regra “atende ao princípio da equidade, evitando o enriquecimento indevido dos condôminos que se utilizam de serviços ou de partes comuns a diversos deles, em detrimento daqueles que não utilizam os referidos serviços e equipamentos comuns”, restando esclarecido que “o condômino somente pode suportar, na proporção de sua participação no condomínio, as despesas de conservação das coisas de cuja utilização efetivamente participa”, de modo que “Onde não existe o gozo e/ou o uso da coisa comum, não existe obrigação de suportar os correspondentes dispêndios” (AgInt nos EDcl nos EDcl no AREsp n. 1.352.120/DF, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, data do julgamento: 1-6-2020, data da publicação/fonte: DJe 4-6-2020).

No caso, restou esclarecido na respeitável sentença recorrida que “não há que se confundir a entrada individual com independência, pois as lojas são uma fração do condomínio e por assim serem, estão sujeitas a cobrança de taxa condominial na respectiva proporção de sua fração ideal. E mais: se a Convenção de Condomínio impõe a todos os proprietários das lojas, sem nenhuma ressalva em relação às lojas do embargante, com acesso independente pela via pública, o rateio dos encargos comuns, não é possível desonerá-lo do pagamento da respectiva taxa (art. 1.336, I, do Código Civil), especialmente
porque remanesce evidenciado que ele se beneficia dos serviços, direta ou indiretamente (art. 1.340, do mesmo diploma), como é evidente que se utiliza da administração do condomínio, pois o valor da conta de água vem em conjunto com o da cota condominial, então o rateio é feito pelo condomínio, a luz do corredor que liga as lojas, pode vir a se utilizar do fundo de reserva do condomínio em caso de algum dano
”. Meu, o destaque em negrito.

Lado outro, não se pode olvidar do conteúdo do princípio da boa-fé objetiva norteador das relações contratuais e estatutárias, do qual deriva o subprincípio que impõe vedação ao comportamento contraditório (
nemo venire contra factum proprium
). Em respeitável precedente didático, o colendo Superior Tribunal de Justiça assentou que sua jurisprudência “é firme sobre a aplicação dos princípios da segurança jurídica e da boa-fé objetiva, bem como da vedação ao comportamento contraditório (venire contra factum proprium), a impedir que a parte, após praticar ato em determinado sentido, venha adotar comportamento posterior e contraditório” (EDcl no REsp n. 1.819.075/RS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma,
data do julgamento:
9-10-2023,
datada publicação/fonte:
DJe de 16-10-2023).

No caso,
como foi salientado nas contrarrazões o “Apelante ao longo dos anos jamais teve problema com qualquer imóvel adquirido junto ao Condomínio, tanto é verdade que no dia 25/08/2021 adquiriu mais 06 lojas de propriedade do Condomínio (documento do evento 10055394 - Pág. 01 à 03), pelo valor à vista de R$ 686.000,00 (seiscentos e oitenta e seis mil reais), tendo inclusive participado de uma concorrência do qual ele foi vencedor por ter oferecido o melhor preço para aquisição das 06 lojas à venda, ou seja, ele comprou todas as lojas disponíveis.
Conforme documentos acostados aos autos o Apelante ao comprar mais lojas se comprometeu a cumprir a convenção (documento que já possuía, pois já era dono de outras lojas e apartamentos) e a pagar as taxas condominiais e encargos das lojas em dia. Em resumo, se comprometeu a pagar as taxas condominiais, inclusive das lojas, através do rateio por fração ideal
” (id 7716167, p. 12-3). Meu, o destaque em negrito.

Também foi mencionado nas contrarrazões que o “Apelante não é leigo, é advogado, tinha ciência da obrigação que estava assumindo, e agora, vem impugnar a execução das cotas alegando que se faz necessário fazer per
í
cia, ouvir testemunhas etc. Ademais,
quando o Apelante adquiriu todas as 13 lojas no Condomínio Apelado, ele já tinha conhecimento da forma de cobrança da taxa condominial, de acordo com os Arts. 11, 12 e 13 da Convenção juntada no evento 10055396. No dia 25/08/2021 a Convenção foi alterada, porém permaneceu a mesma forma de cobrança da taxa condominial, conforme se verifica no Art. 3º e no parágrafo 1º do Art. 4º acima transcritos. Contudo, o Apelante participou dessa assembleia realizada no dia 25/08/2021 e aprovou a alteração da Convenção, senão vejamos na lista de presença anexa
” (id 7716167, p. 15).
Meu, o destaque em negrito.

Saliento que as alegações do apelado foram comprovadas no processo conforme se constada nos ids 7716167 (p. 13-6), 7716168 e 7716169.
Destaco
que em observância ao princípio do contraditório substancial, determinei a intimação do recorrente para manifestar-se sobre os documentos eletrônicos coligidos às contrarrazões
(id 7765222).
Restou certificado, contudo, no PJ-e que foi ”DECORRIDO PRAZO DE SEBASTIAO FIORETT EM 23-04-2024 23:59”, valendo destacar que as petições apresentadas nos ids 8277510 e 8277515 são intempestivas. No mais, os teores das referidas petições não justificam o afastamento da conclusão a que alcancei sobre a existência de comportamento contraditório do recorrente.

Posto isso,
nego
provimento
ao recurso
e majoro a verba honorária sucumbencial para 15% (quinze por cento) do valor atualizado da dívida.

É
como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o Voto proferido pelo Eminente Relator.

V O T
O –
V I S T A

Sr. Presidente,

Eminentes Desembargadores,

Pedi vista dos autos para melhor compreender a controvérsia submetida ao crivo deste Órgão Julgador e também em atenção aos memoriais recebidos em meu gabinete e, desde já adianto, não tenho dúvida em acompanhar os votos já proferidos no que se refere ao afastamento do alegado cerceamento do direito de defesa.

Como se sabe, embora a abreviação do procedimento não constitua a regra do ordenamento processual, será admitida quando o juiz, na qualidade de destinatário final das provas, reconhecer suficiente a instrução do processo, tal qual verificou-se no caso em análise, a teor do judicioso voto proferido pelo eminente Relator.

Quanto ao mérito propriamente dito, após detida análise dos autos, concluí que, como bem observado no voto de relatoria, restou demonstrado que as lojas do apelante estão inseridas na área de abrangência do condomínio apelado, daí porque está obrigado ao rateio das taxas condominiais.

A meu ver, o fato de as lojas terem acessos independentes e não usufruírem de alguns dos serviços postos à disposição pelo condomínio, a exemplo da portaria, hall de entrada, escadarias, zeladoria, portão eletrônico, garagem etc. – não exime o proprietário do pagamento das taxas condominiais.

Portanto, compondo as lojas o conglomerado do condomínio apelado, nem sequer é necessário que exista previsão específica da cobrança das cotas condominiais correspondentes, tendo em vista que o valor estabelecido em assembleia alcança a todas as unidades integrantes do condomínio, no que se incluem as lojas pertencentes ao apelante.

Ante o exposto, sem maiores delongas,
acompanho o eminente Relator em seu judicioso voto
, no sentido de conhecer e negar provimento à apelação cível.

É como voto
.

DES
ª
.
ELIANA JUNQUEIRA MUNHÓS FERREIRA