Tribunal: TJES
Processo: 0031299-36.2014.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão julgador: ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Repetição de indébito; Provas em geral
Data de julgamento: 2024-12-19

Ementa:
CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO BEM. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. MORA CONTRATUAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TAXAS CONDOMINIAIS. ITBI E IPTU. DANOS MORAIS E MATERIAIS. DISTRIBUIÇÃO DE ÔNUS SUCUMBENCIAIS.
I. Caso em exame

1. Recursos de apelação interpostos, de um lado, por YURY MACEDO, e, de outro, por OMNI TOWERS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. e LORENGE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., contra sentença que reconheceu apenas em parte o direito do Requerente a reparação de danos materiais decorrentes de contrato de compra e venda de bem imóvel.

II. Questão em discussão

2. Há duas questões centrais: (i) se houve atraso na entrega do imóvel capaz de configurar a mora das promitentes vendedoras, ensejando danos morais e materiais ao comprador; e (ii) se a pretensão de restituição da comissão de corretagem estaria prescrita.

III. Razões de decidir

3. O prazo de tolerância para entrega do imóvel, previsto em contrato, é válido, mas a dilação deve observar contagem em dias corridos, não úteis. O atraso posterior caracteriza mora contratual.

4. O inadimplemento contratual justifica o ressarcimento proporcional de ITBI e IPTU pagos indevidamente pelo comprador, bem como a reparação por lucros cessantes.

5. Reconhecida a prescrição trienal para a restituição de comissão de corretagem, conforme orientação do Tema 938/STJ.
6. Constatada violação à moral do Requerente pelo atraso no cumprimento da obrigação principal, sendo cabível indenização extrapatrimonial de R$ 5.000,00 (cinco mil reais).
7. Mantida a sucumbência recíproca e proporcional, com incidência de honorários sobre o benefício econômico obtido por cada parte.
IV. Dispositivo

8. Recursos conhecidos e parcialmente providos.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
4ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 0031299-36.2014.8.08.0024
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: YURY MACEDO e outros (2)
APELADO: OMNI TOWERS EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA e outros (2)
RELATOR: DESEMBARGADOR CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO BEM. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. MORA CONTRATUAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TAXAS CONDOMINIAIS. ITBI E IPTU. DANOS MORAIS E MATERIAIS. DISTRIBUIÇÃO DE ÔNUS SUCUMBENCIAIS.
I. Caso em exame

1. Recursos de apelação interpostos, de um lado, por YURY MACEDO, e, de outro, por OMNI TOWERS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. e LORENGE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., contra sentença que reconheceu apenas em parte o direito do Requerente a reparação de danos materiais decorrentes de contrato de compra e venda de bem imóvel.

II. Questão em discussão

2. Há duas questões centrais: (i) se houve atraso na entrega do imóvel capaz de configurar a mora das promitentes vendedoras, ensejando danos morais e materiais ao comprador; e (ii) se a pretensão de restituição da comissão de corretagem estaria prescrita.

III. Razões de decidir

3. O prazo de tolerância para entrega do imóvel, previsto em contrato, é válido, mas a dilação deve observar contagem em dias corridos, não úteis. O atraso posterior caracteriza mora contratual.

4. O inadimplemento contratual justifica o ressarcimento proporcional de ITBI e IPTU pagos indevidamente pelo comprador, bem como a reparação por lucros cessantes.

5. Reconhecida a prescrição trienal para a restituição de comissão de corretagem, conforme orientação do Tema 938/STJ.
6. Constatada violação à moral do Requerente pelo atraso no cumprimento da obrigação principal, sendo cabível indenização extrapatrimonial de R$ 5.000,00 (cinco mil reais).
7. Mantida a sucumbência recíproca e proporcional, com incidência de honorários sobre o benefício econômico obtido por cada parte.
IV. Dispositivo

8. Recursos conhecidos e parcialmente providos.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento aos recursos, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR

Composição de julgamento: 031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / 007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal / 009 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal

VOTOS VOGAIS

007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
009 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

Cuidam os autos de dois recursos de apelação interpostos, de um lado, por YURY MACEDO e, de outro, por OMNI TOWERS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. e LORENGE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. contra sentença de fls. 290/292, frente e verso (id 8728232), integrada por ocasião do julgamento de embargos de declaração (id 8728434), pela qual o douto Juízo de Direito da 6ª Vara Cível de Vitória, Comarca da Capital, julgou parcialmente procedente a pretensão deduzida por YURY MACEDO, condenando as Requeridas, OMNI TOWERS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. e LORENGE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., a restituírem os valores pagos pelo Requerente a título de
(i)
comissão de corretagem, de forma simples; e de
(ii)
taxas condominiais, a serem corrigidos monetariamente e acrescidos de juros legais desde o efetivo desembolso, segundo os índices praticados por este Sodalício, com incidência, a partir da citação, apenas da Taxa SELIC.

Por reputar configurada a sucumbência recíproca e equivalente das partes (artigo 86,
caput
, do Código de Processo Civil), o douto Juízo da causa imputou aos litigantes o pagamento de custas processuais,
pro rata
, e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) do valor total da condenação, em prol do patrono de cada parte.

Irresignado, o Requerente aduz, em seu arrazoado (id 8728436), que, em razão de inadimplemento imputado às Requeridas na execução de contrato de compra e venda de imóvel habitacional, adquirido ainda em sua fase de construção, sofreu prejuízos de ordem material e moral, motivo pelo qual pugna pela reforma da sentença a fim de sejam integralmente acolhidos os pedidos deduzidos na preambular.

As empresas Requeridas, por outro lado, sustentam, em suas razões recursais (id 8728441),
(i)
a incidência de prescrição trienal capaz de fulminar o pleito atinente à repetição dos valores pagos a título de comissão de corretagem;
(ii)
a legalidade da cobrança de tal rubrica; e
(iii)
a impossibilidade de devolução de taxas condominiais, haja vista a inexistência de atraso na entrega do imóvel, pugnando, ao final, pela reforma da sentença para que a pretensão autoral seja julgada improcedente.

O Requerente apresentou suas contrarrazões no id 8728446, com registro de tese a sustentar o desprovimento da apelação interposta pelas Requeridas, que, em sua contraminuta recursal (id 8728447), ainda suscitaram pretensa irregularidade formal do apelo autoral por inobservância do princípio da dialeticidade.

É o Relatório.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

Conforme relatado, cuida-se

de dois recursos de apelação interpostos, de um lado, por YURY MACEDO e, de outro, por OMNI TOWERS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. e LORENGE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. contra sentença de fls. 290/292, frente e verso (id 8728232), integrada por ocasião do julgamento de embargos de declaração (id 8728434), pela qual o douto Juízo de Direito da 6ª Vara Cível de Vitória, Comarca da Capital, julgou parcialmente procedente a pretensão deduzida por YURY MACEDO, condenando as Requeridas, OMNI TOWERS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. e LORENGE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., a restituírem os valores pagos pelo Requerente a título de
(i)
comissão de corretagem, de forma simples; e de
(ii)
taxas condominiais, a serem corrigidos monetariamente e acrescidos de juros legais desde o efetivo desembolso, segundo os índices praticados por este Sodalício, com incidência, a partir da citação, apenas da Taxa SELIC.

Por reputar configurada a sucumbência recíproca e equivalente das partes (artigo 86,
caput
, do Código de Processo Civil), o douto Juízo da causa imputou aos litigantes o pagamento de custas processuais,
pro rata
, e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) do valor total da condenação, em prol do patrono de cada parte.

A fim de facilitar a compreensão da controvérsia devolvida a este Egrégio Tribunal de Justiça, passo à análise individualizada dos recursos ora submetidos a julgamento.

1. DO APELO
D
O REQUERENTE

Irresignado, o Requerente aduz, em seu arrazoado (id 8728436), que, em razão de inadimplemento imputado às Requeridas na execução de contrato de compra e venda de imóvel habitacional, adquirido ainda em sua fase de construção, sofreu prejuízos de ordem material e moral, motivo pelo qual pugna pela reforma da sentença a fim de sejam integralmente acolhidos os pedidos deduzidos na preambular.

Em sua contraminuta recursal (id 8728447), as Requeridas suscitam pretensa irregularidade formal do apelo autoral por inobservância do princípio da dialeticidade, protestando, no mérito, pelo desprovimento do recurso.

1.1 PRELIMINARMENTE: DA DIALETICIDADE RECURSAL

Como cediço, cabe ao julgador, de ofício ou a requerimento da parte, antes de proceder ao exame do objeto recursal, averiguar a presença dos pressupostos de admissibilidade do recurso.

É sabido: para que a parte obtenha um provimento de mérito no recurso manejado, mister sejam preenchidos os requisitos de admissibilidade recursal, divididos e classificados por Nelson Néry Júnior em “intrínsecos” (cabimento, interesse recursal e legitimidade para recorrer) e “extrínsecos” (tempestividade, regularidade formal, preparo e inexistência de fato impeditivo ou extintivo do poder de recorrer).

Em razão do requisito de admissibilidade recursal atinente à regularidade formal, o recorrente, em atenção ao princípio da dialeticidade, deve deduzir os argumentos apropriados a impugnar o pronunciamento judicial, não podendo tecer alegações que não guardem pertinência com o ato jurídico-processual hostilizado.

In casu
, aduzem as Requeridas, em contraminuta recursal, que a irresignação do Requerente
“
não merece sequer ser conhecida, por ausência de regularidade formal, já que não expõe os fundamentos jurídicos pelos quais pretende a modificação da r. sentença proferida pelo d. juízo de primeiro grau
”
,
“
não podendo a peça de recurso ser uma simples repetição do que fora dito na inicial, sob pena do seu não conhecimento
”
(id 8728447, p. 04).

Sabe-se, no entanto, que a repetição de tese outrora aviada não impede o conhecimento do recurso, sobretudo quando os argumentos declinados se mostram compatíveis com o teor do provimento vergastado e o interesse em sua reforma.

Veja-se, a propósito, o seguinte aresto do Colendo Superior Tribunal de Justiça:

“PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. [...]
REPRODUÇÃO DAS RAZÕES
DE APELAÇÃO, NO SUBSEQUENTE AGRAVO INTERNO, QUE
NÃO IMPLICA
,
POR SI SÓ
,
INOBSERVÂNCIA DO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE
. [...] AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. Segundo a jurisprudência do STJ, aplicável ao caso,
mutatis mutandis
, em atenção ao princípio instrumentalidade das formas, ‘
a mera circunstância de terem sido reiteradas, na petição da apelação, as razões anteriormente apresentadas na inicial da ação ou na contestação, não é suficiente para o não conhecimento do recurso, eis que a repetição dos argumentos não implica, por si só, ofensa ao princípio da dialeticidade
(REsp 1.665.741/RS, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 03/12/2019, DJe de 05/12/2019)’ (AgInt no AREsp 1.618.482/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 10/5/2021, DJe 9/6/2021).

2. Agravo interno desprovido.

(STJ, AgInt nos EDcl nos EDcl no REsp n.º 1.946.771/SP, Relator: Min. AFRÂNIO VILELA, SEGUNDA TURMA, julgado em 24.06.2024, DJe de 26.06.2024)”

Na hipótese vertente, as razões deduzidas pelo Apelante estão aptas a justificar o pleito recursal, pois se contrapõem suficientemente aos fundamentos do provimento objurgado.

Posto isso, rejeito a preliminar em cotejo.

1.2 MÉRITO RECURSAL

Em sua petição recursal, o Requerente expõe, em abreviada síntese, que, além de não haverem entregado o imóvel adquirido no prazo contratualmente previsto – frustrando a sua expectativa de obter renda mensal com o aluguel da unidade habitacional –, as Requeridas tampouco disponibilizaram, em tempo oportuno, os documentos necessários ao cumprimento das obrigações acessórias que lhe foram imputadas no contrato de compra e venda, o que teria impingido maior onerosidade às suas despesas com o financiamento do bem e com o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – ITBI.

Acrescenta, em seguida, que, além das taxas condominiais, as Requeridas também lhe teriam repassado, indevidamente, antes da efetiva entrega de sua unidade, os custos com o Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU.

Assevera, ainda, que o inadimplemento relativo atribuído às Requeridas lhe causou danos de ordem moral, visto que, em virtude do crescente ônus financeiro da avença,
“o sonho da casa própria”
teria se tornado
“verdadeiro martírio”
(id 8728436, p. 12).

Do inteiro teor da sentença objurgada (fls. 290/292, frente e verso, id 8728232), depreende-se que o douto Juízo da causa, ao refutar as pretensões indenizatórias fundadas no atraso alegado pelo Requerente, escorou o seu convencimento na seguinte estipulação contratual:

“
CONCLUSÃO DAS OBRAS

47 – É admitida uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias úteis no prazo previsto para conclusão da obra, bem como sua prorrogação pela ocorrência de caso fortuito ou força maior, de acordo com o art. 393 do Código Civil [...].” [fls. 43, id 8728232]

A despeito da abusividade da previsão do cômputo do referido prazo em dias úteis, esta Colenda Quarta Câmara Cível tem entendido que a tolerância deve ser considerada
“
independentemente da comprovação dos motivos que ensejaram a sua utilização”
(TJES, Classe: Apelação Cível, 0022538-70.2016.8.08.0048, Relator: Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ, Órgão Julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 16.10.2023).

Admitida, pois, a incidência da cláusula de tolerância, ainda que limitada a 180 (cento e oitenta) dias corridos – e não úteis, como previsto no contrato em cotejo –, há de se convir que o atraso na construção do empreendimento, prevista para o mês de
novembro de 2011
(fls. 37, id 8728232), não caracteriza, por si só, inadimplemento contratual, visto que o competente Certificado de Conclusão de Obra (“habite-se”) foi expedido em

03.01.2012

(fls. 220, id 8728232), ou seja, durante a dilação contratualmente ajustada.

Não obstante, além do Certificado de Conclusão de Obra, as Requeridas também se comprometeram a obter, no mesmo prazo de 180 (cento e oitenta) dias, outros documentos necessários ao registro imobiliário, a teor do disposto na seguinte cláusula contratual:

“
FINANCIAMENTO BANCÁRIO

[...]

21 – Optando pelo financiamento bancário, o ADQUIRENTE declara estar ciente de que a VENDEDORA terá o prazo de até 180 (cento e oitenta) dias para obtenção dos seguintes documentos para registro no RGI: Certificado de Conclusão, Certidão Negativa de Débitos perante o INSS e Instituição de Condomínio.

22 – A obtenção dos referidos documentos depende exclusivamente de órgãos públicos, tais como Prefeitura e INSS, não podendo ser imputada à VENDEDORA qualquer responsabilidade quanto à demora na entrega dos mesmos, inclusive quanto ao reajuste dos valores a serem financiados junto ao agente financeiro, que deverá ser feito conforme estabelecido neste contrato.” [fls. 40, id 8728232]

Conquanto se tenha notícia da instalação do condomínio ainda em
21.12.2011
(fls. 219, frente e verso, id 8728232), as Requeridas, em sede de contestação, reconhecem a demora na obtenção da Certidão Negativa de Débitos de cunho previdenciário, atribuindo-a, contudo, à
“
ATUAÇÃO DOS PRÓPRIOS ÓRGÃOS PÚBLICOS, QUE NÃO CUIDARAM DE EMITIR AS CERTIDÕES RESPECTIVAS DENTRO DO PRAZO ESPERADO
”
(fls. 159, id 8728232).

Sabe-se, no entanto, que
“as vicissitudes na atividade da construção civil, tais como chuvas, greves, carência de mão de obra,
embaraços administrativos
, entre outras, alegadas como imprevisíveis e inevitáveis, capazes de justificar a prorrogação indefinida da entrega do imóvel se enquadram no
fortuito interno
, sendo inerente à própria atividade empresarial,
não se prestando ao rompimento do nexo de causalidade e à consequente exclusão da responsabilidade
”
(TJES, Classe: Apelação Cível, 0028310-09.2019.8.08.0048, Relator: Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY – Relator Substituto: Des. Subs. LEONARDO ALVARENGA DA FONSECA, Órgão Julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 20.02.2024).

Nesse contexto, exsurge manifestamente abusiva a previsão insculpida no item 22 do contrato em comento, acima reproduzido, havendo de ser pronunciada, nesta ocasião, a mora das Requeridas no período compreendido entre
29.05.2012
, quando findou a tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos, e
08.08.2012
, data em que realizada a entrega das chaves (fls. 237, id 8728232).

Assentada tal premissa, deve ser observada, na espécie, a orientação firmada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça no julgamento submetido à sistemática dos recursos repetitivos (Tema 996/STJ), segundo a qual
“o descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor”
(STJ, REsp n.º 1.729.593/SP, Relator: Min. MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25.09.2019, DJe de 27.09.2019).

Saliente-se, por oportuno, que a
ratio
do citado precedente não se restringe a casos compreendidos no “Minha Casa, Minha Vida”, visto que a análise empreendida pelo Tribunal da Cidadania, naquele julgamento, tinha nítido caráter extensivo, havendo prevalecido a tese de que o entendimento que já vinha sendo aplicado aos contratos imobiliários em geral também deve ser observado no âmbito do referido programa governamental.

Assim, entre
29.05.2012
e
25.07.2012
, momento em que fora enfim celebrado o financiamento do imóvel junto à Caixa Econômica Federal (fls. 49/78, id 8728232), é devido o congelamento do saldo devedor relativamente ao cômputo de juros, com a incidência somente da correção monetária pelo IPCA, se este for mais benéfico ao Requerente, que faz
jus
à restituição da diferença de forma simples, haja vista a ausência de prova de má-fé das Requeridas.

Sob o mesmo raciocínio, o valor pago a maior a título de ITBI, em razão do indevido inflacionamento de sua base de cálculo, também deve ser objeto de indenização ao Requerente, tomando-se como parâmetro a importância efetivamente devida em
25.07.2012
, fruto da operação supramencionada.

No que concerne ao IPTU, não deve o adquirente responder por tal despesa antes da efetiva entrega das chaves, posto se tratar de encargo inerente ao uso e fruição do bem, motivo pelo qual merece o Requerente ser ressarcido, proporcionalmente, pelo pagamento a que alude o documento de fls. 89 (id 8728232).

Ademais, verifica-se que a avença em debate nada dispõe quanto ao apenamento da promitente vendedora em virtude de sua mora, situação esta que evidencia indevido desequilíbrio contratual, na medida em que coloca o promitente comprador em desvantagem desarrazoada.

Em casos que tais, já definiu o Colendo Superior Tribunal de Justiça, em julgamento de recursos representativos de controvérsia, que a cláusula penal estipulada exclusivamente contra o comprador de imóvel deve servir de parâmetro para a indenização na hipótese de descumprimento das obrigações assumidas pela empresa vendedora.

As teses firmadas a esse respeito foram assim redigidas:

“
Tema 970/STJ
: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra,
estabelecida em valor equivalente ao locativo
, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.”

“
Tema 971/STJ
: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora,
havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente,
deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor
. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”

In casu
, o ajuste firmado pelas partes prevê, para a hipótese de rescisão em que a unidade já estiver na posse do adquirente, a aplicação de multa a título de lucros cessantes,
in verbis
:

“
RESCISÃO

[...]

56 – [...]

(f) na hipótese de haver rescisão e a unidade já estar na posse do ADQUIRENTE, este pagará à VENDEDORA, por compensação,
0
,
5% (cinco décimos por cento) ao mês
,
ou fração de mês
,
do preço atualizado da unidade
, pela sua fruição, [...].” [fls. 44, id 8728232]

A toda evidência, diante de sua equivalência ao valor locativo, deve a aludida prestação prevalecer sobre a importância vindicada na proemial a título de aluguel, vedada a sua cumulação com outras espécies de cláusulas penais, limitando-se a sua incidência ao período compreendido entre

29.05.2012
e
08.08.2012
.

Finalmente, é cediço que o mero inadimplemento contratual não enseja a configuração de dano moral indenizável, salvo quando caracterizada situação excepcional, em que o atraso injustificado na entrega do imóvel extrapola os limites do dissabor cotidiano e ocasiona efetiva lesão aos direitos da personalidade do ofendido.

Na espécie, quer me parecer que a mora contratual identificada no caso em apreço resultou em violação à ordem moral do Requerente e não um mero aborrecimento, já que amargou por cerca de 70 (setenta) dias a frustração de não poder usufruir do bem imóvel que havia adquirido para fins de fixação de moradia.

Ademais, as regras ordinárias da experiência sugerem que tais situações são capazes de abalar o homem médio, sobretudo em razão do grande compromisso financeiro que é exigido em negócios dessa natureza, cujos efeitos são experimentados por muitos anos.

Posto isso, levando-se em conta o porte econômico das sociedades Requeridas, o grau de culpa no inadimplemento contratual, a gravidade das consequências impostas ao promitente comprador e os valores arbitrados em casos similares, apreciados no âmbito deste Tribunal, tenho que a importância de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) se revela justa e razoável à compensação da angústia imposta ao Requerente.

Forte em tais razões, o recurso de apelação interposto pelo Requerente merece ser parcialmente provido.

2. DO APELO
DA
S

EMPRESAS REQUERIDAS

As empresas Requeridas sustentam, em suas razões recursais (id 8728441),
(i)
a incidência de prescrição trienal capaz de fulminar o pleito atinente à repetição dos valores pagos a título de comissão de corretagem;
(ii)
a legalidade da cobrança de tal rubrica; e
(iii)
a impossibilidade de devolução de taxas condominiais, haja vista a inexistência de atraso na entrega do imóvel, pugnando, ao final, pela reforma da sentença para que a pretensão autoral seja julgada improcedente.

O Requerente apresentou suas contrarrazões no id 8728446, com registro de tese a sustentar o desprovimento do recurso ora examinado.

2.1 PREJUDICIALMENTE: DA PRESCRIÇÃO TRIENAL

Com efeito, o Colendo Superior Tribunal de Justiça, em julgamento de recursos processados sob o rito dos repetitivos (Tema 938/STJ), sufragou a tese de que sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, fundada em alegada abusividade contratual, incide o prazo de prescrição trienal a que alude o artigo 206, § 3º, IV, do Código Civil (STJ, REsp n.º 1.551.956/SP, Relator: Min. PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24.08.2016, DJe de 06.09.2016).

Portanto, é de se concluir que a pretensão do Requerente quanto à restituição da comissão de corretagem encontra-se prescrita, pois, ao tempo do ajuizamento da ação (05.09.2014), já havia decorrido o prazo trienal, cujo início se deu em 04.12.2009, com o efetivo pagamento da rubrica (fls. 84, id 8728232).

2.2 DAS TAXAS CONDOMINIAIS

Em que pese a insurgência das Requeridas, a Corte Cidadã, em Tema Repetitivo catalogado sob o n.º 886, há muito sedimentou o entendimento de que a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais é definida pela relação jurídica material com o imóvel,
“
representada pela imissão na posse pelo promissário comprador
e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação”
(STJ, REsp n.º 1.345.331/RS, Relator: Min. LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 08.04.2015, DJe de 20.04.2015).

Destarte, agiu com acerto o douto Juízo da causa ao determinar a restituição do montante pago pelo Requerente a título de taxa condominial antes da efetiva entrega das chaves, no período compreendido entre
janeiro
e
julho
de 2012 (fls. 86/88 e 90/93, id 8728232).

CONCLUSÃO

Por todo o exposto, rejeito a preliminar de irregularidade formal para conhecer do apelo interposto por YURY MACEDO e a este conferir parcial provimento, reformando a sentença hostilizada a fim de declarar a mora das Requeridas em virtude do atraso na entrega do imóvel adquirido pelo Requerente, condenando-as, por conseguinte, a
(i)
restituir a diferença do saldo devedor efetivamente existente em 25.07.2012, a ser apurado em sede de liquidação de sentença nos termos desta manifestação;
(ii)

ressarcir o valor pago a maior pelo Requerente a título de ITBI, em razão do indevido inflacionamento da base de cálculo do tributo;
(iii)
compensar o Requerente, proporcionalmente, em razão do pagamento integral do IPTU devido no exercício de 2012, uma vez que a sua imissão da posse do imóvel só ocorreu em 08.08.2012;
(iv)
reparar os lucros cessantes suportados pelo Requerente durante a mora contratual, na forma prevista no item 56, “f”, da avença discutida nos autos; e
(v)

pagar indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais).

Sobre as prestações devidas a título de danos materiais, incluída a repetição das taxas condominiais referentes aos meses de janeiro a julho de 2012, contemplada na sentença hostilizada, deverá incidir correção monetária pelo IPCA-E desde a data de cada pagamento até a citação, a partir de quando deverá ser observada a Taxa SELIC, vedada a sua cumulação com índice diverso de atualização.

Já a indenização pelos danos extrapatrimoniais, fixada nesta oportunidade, deverá ser acrescida de juros legais desde a citação, nos moldes do artigo 406, § 1º, do Código Civil, até o presente arbitramento, a partir de quando há de prevalecer a Taxa SELIC.

Ato contínuo, conheço do recurso manejado por OMNI TOWERS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. e LORENGE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e lhe dou parcial provimento a fim de pronunciar a prescrição da pretensão autoral atinente à comissão de corretagem.

Por me parecer inalterada a sucumbência recíproca das partes em igual proporção, mantenho a distribuição dos ônus operada no bojo da sentença objurgada, salientando, contudo, que o percentual arbitrado a título de honorários advocatícios deverá incidir sobre o proveito econômico obtido por casa uma das partes.

É como voto.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o voto de relatoria.