Tribunal: TJES
Processo: 0011261-10.2012.8.08.0012
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão julgador: RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Moral
Data de julgamento: 2024-08-08

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. NULIDADE DA SENTENÇA POR VÍCIO DE FUNDAMENTAÇÃO. INOCORRÊNCIA. MERO INCONFORMISMO. LEGITIMIDADE PASSIVA. TEORIA DA ASSERÇÃO. REVISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. COBRANÇA ILÍCITA. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DA EMPRESA QUE PRESTOU SERVIÇO DE CORRETAGEM. FATO ESTRANHO À RELAÇÃO JURÍDICA TRAVADA COM A INTERMEDIADORA DO NEGÓCIO. INDEVIDA COBRANÇA DE PARCELAS INTERMEDIÁRIAS. ALEGAÇÃO DE ERRO. ÔNUS DA PROVA DO AUTOR. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. RECURSO DE GLOBAL CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE. RECURSO DE SÉRGIO ADRIANO BARBOSA CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. O mero inconformismo da parte para com o julgamento proferido não dá azo ao reconhecimento de nulidade da sentença por vício de fundamentação.

2. Conforme remansosa jurisprudência da Corte Superior, as condições da ação, dentre elas a legitimidade ad causam, devem ser averiguadas in status assertionis, ou seja, com base na narrativa autoral. Assim, revela-se a pertinência subjetiva da parte ré quando a parte autora lhe imputa responsabilidade pelos danos cuja reparação é pretendida com a demanda.

3. Na esteira do entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, “a relação jurídica estabelecida no contrato de corretagem é diversa daquela firmada entre o promitente comprador e o promitente vendedor do imóvel, de modo que a responsabilidade da corretora está limitada a eventual falha na prestação do serviço de corretagem” (STJ - REsp: 1811153 SP 2019/0118270-0, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 15/02/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 21/02/2022); motivo pelo qual a imobiliária que intermediou o negócio de promessa de compra e venda não pode ser responsabilizada por eventuais danos decorrentes da execução do contrato de compra e venda em si, como, por exemplo, a cobrança ilícita de valores, evento que não se relaciona ao serviço de corretagem prestado.

4. Não há como acolher o pedido de declaração de nulidade das cláusulas contratuais que estabelecem, in casu, o pagamento de parcelas intermediárias, porquanto a parte autora não se desincumbiu do ônus probatório que o art. 373, I, do CPC no que se refere à comprovação da tese veiculada no sentido de ter sido ludibriado pelo vendedor com a promessa de que parte do valor do contrato seria quitado com subsídio do Governo Federal.

5. Recurso de GLOBAL CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA. conhecido e parcialmente provido. Recurso de SÉRGIO ADRIANO BARBOSA conhecido e desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0011261-10.2012.8.08.0012

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: SERGIO ADRIANO BARBOSA

APELADO: GOLDFARB 8 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA e outros (5)

RELATOR(A):
RAPHAEL AMERICANO CAMARA

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EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. NULIDADE DA SENTENÇA POR VÍCIO DE FUNDAMENTAÇÃO. INOCORRÊNCIA. MERO INCONFORMISMO. LEGITIMIDADE PASSIVA. TEORIA DA ASSERÇÃO. REVISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. COBRANÇA ILÍCITA. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DA EMPRESA QUE PRESTOU SERVIÇO DE CORRETAGEM. FATO ESTRANHO À RELAÇÃO JURÍDICA TRAVADA COM A INTERMEDIADORA DO NEGÓCIO. INDEVIDA COBRANÇA DE PARCELAS INTERMEDIÁRIAS. ALEGAÇÃO DE ERRO. ÔNUS DA PROVA DO AUTOR. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. RECURSO DE GLOBAL CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE. RECURSO DE SÉRGIO ADRIANO BARBOSA CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. O mero inconformismo da parte para com o julgamento proferido não dá azo ao reconhecimento de nulidade da sentença por vício de fundamentação.

2. Conforme remansosa jurisprudência da Corte Superior, as condições da ação, dentre elas a legitimidade ad causam, devem ser averiguadas in status assertionis, ou seja, com base na narrativa autoral. Assim, revela-se a pertinência subjetiva da parte ré quando a parte autora lhe imputa responsabilidade pelos danos cuja reparação é pretendida com a demanda.

3. Na esteira do entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, “a relação jurídica estabelecida no contrato de corretagem é diversa daquela firmada entre o promitente comprador e o promitente vendedor do imóvel, de modo que a responsabilidade da corretora está limitada a eventual falha na prestação do serviço de corretagem” (STJ - REsp: 1811153 SP 2019/0118270-0, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 15/02/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 21/02/2022); motivo pelo qual a imobiliária que intermediou o negócio de promessa de compra e venda não pode ser responsabilizada por eventuais danos decorrentes da execução do contrato de compra e venda em si, como, por exemplo, a cobrança ilícita de valores, evento que não se relaciona ao serviço de corretagem prestado.

4. Não há como acolher o pedido de declaração de nulidade das cláusulas contratuais que estabelecem, in casu, o pagamento de parcelas intermediárias, porquanto a parte autora não se desincumbiu do ônus probatório que o art. 373, I, do CPC no que se refere à comprovação da tese veiculada no sentido de ter sido ludibriado pelo vendedor com a promessa de que parte do valor do contrato seria quitado com subsídio do Governo Federal.

5. Recurso de GLOBAL CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA. conhecido e parcialmente provido. Recurso de SÉRGIO ADRIANO BARBOSA conhecido e desprovido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso interposto por GLOBAL CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA., assim como conhecer e negar provimento ao recurso interposto por SÉRGIO ADRIANO BARBOSA, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

Composição de julgamento: 022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Relator / 028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Vogal / 029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal
VOTOS VOGAIS
028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

Cuidam os autos de recursos de apelação interpostos por
GLOBAL CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA.
(ré) e
SÉRGIO ADRIANO BARBOSA
(autor)
,
eis que irresignados com a r. sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível, Órfãos e Sucessões de Cariacica - Comarca da Capital, a qual julgou procedentes em parte os pedidos formulados na ação revisional c/c reparação de danos, para condenar os requeridos, de forma solidária, ao pagamento do valores indevidamente cobrados do requerente (R$1.681,34 - hum mil, seiscentos e oitenta e um reais e trinta e quatro centavos), em dobro, assim como ao pagamento de indenização por danos morais no importe de R$5.000,00 (cinco mil reais).

Rememoro que a demanda foi proposta por
SÉRGIO ADRIANO BARBOSA

em face de
GOLDFARB 8 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA., PDG - PODER DE GARANTIR
e
AVANCE BRASILBROKERS
(atual
GLOBAL CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA.
), objetivando a declaração da nulidade das cláusulas previstas no contrato de promessa de compra e venda referentes ao pagamento de duas parcelas intermediárias; a repetição do indébito, no valor de R$8.477,80, relativa às cobranças abusivas realizadas; e indenização por danos extrapatrimoniais.

Nesse sentido, em apertada síntese, o autor narrou que no momento da conclusão do negócio foi-lhe dito pelo corretor que tais parcelas intermediárias, nos valores respectivos de R$15.982,00 (quinze mil, novecentos e oitenta e dois reais) e R$14.197,35 (catorze mil, cento e noventa e sete reais e trinta e cinco centavos), seriam subsidiadas pelo Governo Federal. No entanto, para sua surpresa, foi cobrado pelo pagamento de tais quantias, das quais não dispunha; além da cobrança de encargos referentes à planta do imóvel, os quais jamais lhe foram informados.

Na sentença vergastada, o Juízo
a quo:
i) rejeitou as preliminares de ilegitimidade passiva veiculada pelas requeridas
PDG - PODER DE GARANTIR
e
GLOBAL CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA.
; ii) rechaçou o pedido de devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem, por considerar válida a cobrança; iii) determinou a devolução em dobro das quantias cobradas cuja origem não restou elucidada ao consumidor; iv) afastou a tese de nulidade das cláusulas contratuais que estabelecem a cobrança das parcelas intermediárias questionadas pelo adquirente; e v) condenou as rés ao pagamento de indenização por danos extrapatrimoniais.

Irresignada, a Apelante
GLOBAL CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA.
defende que a sentença é nula, pois desprovida de fundamentação apta a respaldar sua condenação. Ademais, alega sua ilegitimidade passiva, no que tange ao pedido relacionado ao descumprimento do contrato pelo incorporador, destacando, nesse particular, que não há solidariedade que os vincule e que não praticou nenhum ato ilícito. Por fim, aduz que o mero inadimplemento contratual não é capaz de gerar dano moral, sendo certo ainda que, se mantida a referida condenação, i) o
quantum
fixado em primeiro grau deve ser minorado e ii) a correção monetária deve incidir a partir da data da sentença e os juros de mora, assim como no caso do dano material, desde a citação.

Por seu turno, o Apelante
SÉRGIO ADRIANO BARBOSA
sustenta em seu recurso que a sentença é contrária às provas produzidas, visto que as próprias nuances do caso demonstram que o comprador foi ludibriado pelo vendedor com a informação de que as parcelas intermediárias seriam pagas pelo Governo Federal, sendo esta a razão da conclusão do negócio.

Pois bem. Passo ao exame individualizado das insurgências recursais.

I - DO RECURSO INTERPOSTO POR SÉRGIO ADRIANO BARBOSA

Como dito, em resumo, o autor/Apelante
SÉRGIO ADRIANO BARBOSA
argumenta que faz jus à revisão do contrato de promessa de compra e venda entabulado com
GOLDFARB 8 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA.
, a fim de que seja declarada a nulidade da cobrança das parcelas intermediárias, nos valores respectivos de R$15.982,00 (quinze mil, novecentos e oitenta e dois reais) e R$14.197,35 (catorze mil, cento e noventa e sete reais e trinta e cinco centavos), na medida em que apenas firmou o negócio em virtude de ter sido assegurado pelo vendedor que tais montantes seriam custeados pelo Governo Federal.

Porém, tal como consta na sentença, não há nenhuma prova no processo que corrobore a alegação do autor.

Não há menção a esse fato no instrumento contratual ou em outra prova documental carreada aos autos, tampouco cuidou a parte autora por produzir prova de outra natureza nesse particular.

Aliás, importa dizer que o autor foi instado a indicar as provas que pretendia produzir, porém optou por não fazê-lo.

Dessa maneira, tenho que não foram demonstrados fatos constitutivos do direito autoral, nos termos exigidos pelo art. 373, I, do CPC, o que torna imperiosa a rejeição do pedido, desacompanhado de lastro probatório.

Nessa linha intelectiva, tem-se a remansosa jurisprudência pátria:

[...] ÔNUS DA PROVA – ART. 373, INC. I, DO CPC – PEDIDO CONTRAPOSTO.
Não basta ao autor alegar, devendo efetivamente provar os fatos constitutivos de seu direito, sob pena de improcedência de seu pedido.
[...] (TJ-SP - RI: 00084038220198260004 SP 0008403-82.2019.8.26.0004, Relator: Rodrigo de Castro Carvalho, Data de Julgamento: 24/02/2021, 3ª Turma Recursal Cível, Data de Publicação: 03/03/2021)

[...]
A inexistência de prova concreta ou argumentos suficientes para formar o convencimento do julgador, acarretam a improcedência do pedido, pois, de acordo com o disposto no inciso I do art. 373 do CPC, cabe ao autor o ônus da prova do fato constitutivo do seu direito.
(TJ-SC - APL: 03004198420188240029 Tribunal de Justiça de Santa Catarina 0300419-84.2018.8.24.0029, Relator: Sônia Maria Schmitz, Data de Julgamento: 22/04/2021, Quarta Câmara de Direito Público)

Oportuno dizer que não há como acolher o pedido do autor com base em mero exercício dedutivo, não sendo possível inferir o direito autoral a partir de raciocínio dito lógico sem espeque no acervo probatório, sobretudo quando os fatos em questão não estão abarcados pelas hipóteses previstas no art. 374 do CPC.

Isso posto, de rigor o desprovimento do apelo manejado pelo autor
SÉRGIO ADRIANO BARBOSA
, com a manutenção da sentença no que concerne à improcedência do pedido de declaração de nulidade da cobrança das parcelas intermediárias.

II - DO RECURSO INTERPOSTO POR GLOBAL CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA.

Adianto que, após examinar detidamente os autos, constatei que o pleito recursal formulado por
GLOBAL CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA.
deve prosperar em parte.

Consigno, contudo, de saída, que não assiste razão à parte quanto à alegada nulidade do
decisum
objurgado.

Da leitura dos argumentos trazidos pela recorrente
G
LOBAL CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA.
para sustentar suposto vício na fundamentação do
decisum
, com o fito de colocar em xeque a validade da sentença, denota-se que se trata de mero inconformismo com o julgamento da questão meritória proferido pelo Juízo primevo, porquanto defende que “não há fundamentação que justifique sua condenação”.

Sucede que,
“
se a decisão proferida explicita motivadamente as razões que ampararam o posicionamento adotado, não há que se falar em sua nulidade, por ausência de fundamentação, pelo simples inconformismo da parte com o resultado do julgamento
”
(TJ-MG - ED: 10344180052708002 Iturama, Relator: Mônica Libânio, Data de Julgamento: 26/05/2021, Câmaras Cíveis / 11ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 31/05/2021).

Portanto, tenho que a matéria veiculada, embora passível de análise, no momento adequado, não é capaz de ensejar a nulidade da sentença por vício de fundamentação, mas, se for o caso, apenas sua reforma.

De igual maneira, não há como reconhecer a ilegitimidade passiva da Apelante
GLOBAL CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA.
nesta demanda.

Como bem assentado na sentença em voga, como há muito pacificado pelo colendo Superior Tribunal de Justiça (STJ), a presença das condições da ação - legitimidade
ad causam
e interesse processual - deve ser averiguada a partir da narrativa autoral, com base na teoria da asserção. Sobre o tema, tem-se a jurisprudência uníssona do colendo Superior Tribunal de Justiça:

[...]
para que se reconheça a legitimidade passiva ad causam, os argumentos aduzidos na inicial devem possibilitar a inferência, em um exame puramente abstrato, de que o réu pode ser o sujeito responsável pela violação do direito subjetivo do autor
[...] (RESP 1.733.387/SP, Rel. Min. NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/5/2018, DJe de 18/5/2018)

No mesmo caminhar, menciono o entendimento deste egrégio Sodalício:

[...]
Vigora, no sistema jurídico pátrio, o entendimento segundo o qual as condições da ação, entre elas a legitimidade, serão aferidas in status assertionis, quer dizer, a partir da relação jurídica de direito material deduzida pelo demandante na petição inicial da ação judicial.
[...] (TJES; AC 0004753-07.2019.8.08.0011; Primeira Câmara Cível; Rel. Des. Annibal de Rezende Lima; Julg. 31/01/2023; DJES 03/03/2023)

No caso concreto, a parte autora imputa também à Apelante

GLOBAL CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA.
a responsabilidade pelos danos cuja reparação pretende obter em Juízo. Com efeito, nota-se que a narrativa autoral é clarividente no que tange à pertinência subjetiva da citada recorrente, de maneira que resta esclarecida sua legitimidade passiva.

No entanto, noutro giro, penso que razão assiste à Apelante
GLOBAL CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA.
no que diz respeito à sua ausência de responsabilidade pelos danos reconhecidos na sentença.

Explico.

Restou inconteste que a Apelante
GLOBAL CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA.
atuou na relação jurídico-material na condição de intermediadora do negócio, prestando serviço de corretagem, o qual foi remunerado de forma distinta e adequada.

Nessa toada, na esteira do entendimento firmado pela Corte Superior, entendo que sua responsabilidade se limita àquilo que é relacionado ao serviço prestado na condição de corretora, senão vejamos:

[...]
A relação jurídica estabelecida no contrato de corretagem é diversa daquela firmada entre o promitente comprador e o promitente vendedor do imóvel, de modo que a responsabilidade da corretora está limitada a eventual falha na prestação do serviço de corretagem.
3. Não se verificando qualquer falha na prestação do serviço de corretagem nem se constatando o envolvimento da corretora no empreendimento imobiliário, não se mostra viável o reconhecimento da sua responsabilidade solidária em razão da sua inclusão na cadeia de fornecimento. 4. Recurso especial provido. (STJ - REsp: 1811153 SP 2019/0118270-0, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 15/02/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 21/02/2022)

No caso em apreço, ressalto que a parte ré foi condenada a restituir, em dobro, os valores cobrados do autor sem a devida explicação acerca da origem do débito, bem como a pagar indenização por danos morais configurados em virtude de tal cobrança ilícita.

A mesma documentação que comprova os pagamentos efetuados pelo autor evidencia que as cobranças eram realizadas pela ré
GOLDFARB 8 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA.,
pessoa jurídica com quem o consumidor firmou o contrato de promessa de compra e venda, estando a referida pessoa jurídica na condição de promitente vendedora.

Sendo assim, concluo que não há como condenar a empresa
GLOBAL CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA.
a restituir valores ou indenizar abalo moral decorrente de cobrança ilícita que não lhe diz respeito, a qual se refere a encargo do contrato de promessa de compra e venda em si, reputado indevido; inexistindo responsabilidade civil da corretora nesse tocante.

Sobre a temática, cito ainda o seguinte aresto:

[...]
Corretora que não pode ser responsabilizada sobre fatos atinentes à execução da obra, bem como sobre disposições restritas ao contrato de compra e venda, porquanto não possui ingerência sobre tais estipulações.
Solidariedade consumerista que deve ser analisada sob esse prisma. Imobiliária é solidariamente responsável, integrando a cadeia de consumo, quando o direito violado está incluso na esfera prévia à execução do contrato de compra e venda e na fase de intermediação do negócio. Sentença reformada. Recurso provido. (TJ-SP - AC: 10066231720168260127 SP 1006623-17.2016.8.26.0127, Relator: Rogério Murillo Pereira Cimino, Data de Julgamento: 03/04/2021, 9ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 03/04/2021)

Reitero, por derradeiro, que o pedido relativo à restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, serviço prestado pela Apelante
GLOBAL CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA.
, foi rejeitado pelo magistrado de piso; decerto que apenas seria possível, em tese, responsabilizar a corretora pelo pagamento desta rubrica, se o caso fosse.

Portanto, conclui-se pela necessidade de reforma da sentença, a fim de que sejam julgados integralmente improcedentes os pedidos autorais com relação à ré/Apelante
GLOBAL CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA.,
diante da ausência de responsabilidade desta.

Via de consequência, resta prejudicado o exame das razões recursais quanto à insurgência em face do acolhimento do pedido de reparação de danos morais, porque não mais subsiste tal condenação em face da Apelante
GLOBAL CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA.

III - DO DISPOSITIVO

Por todo o exposto, hei por bem:

i) conhecer e
NEGAR PROVIMENTO
ao recurso interposto por
SÉRGIO ADRIANO BARBOSA
,

para manter inalterada a sentença quanto à rejeição do pedido de reconhecimento de nulidade das cláusulas contratuais que impõem o pagamento das parcelas intermediárias, conforme fundamentação supra; e

ii) conhecer e
DAR PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso interposto por
GLOBAL CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA.
, para julgar totalmente improcedentes os pedidos autorais formulados em face desta.

Via de consequência, acerca dos ônus sucumbenciais, deve ocorrer sua redistribuição no que se refere à lide envolvendo as partes
SÉRGIO ADRIANO BARBOSA
e
GLOBAL CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA.,
condenando o autor ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios devidos ao patrono da citada ré, fixados em 10% do valor da causa, a teor do art. 85, §2º do CPC.

É como voto.

DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

RELATOR

Documento assinado eletronicamente por
RAPHAEL AMERICANO CAMARA
,
Desembargador
,
em 15/07/2024 às 15:27:36, conforme art. 1º, III, "b", da Lei 11.419/2006. A autenticidade do documento pode ser conferida no site https://sistemas.tjes.jus.br/gabinetes/validar.php informando o código do sistema
52031115072024
.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

ACOMPANHO PARA CONHECER DOS RECURSOS E NEGAR PROVIMENTO AO APELO DE SERGIO ADRIANO BARBOSA E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO APELO DE GLOBAL CONSULTORIA IMOBILIÁRIA, NOS EXATOS TERMOS DO VOTO DO EMINENTE RELATOR.