Tribunal: TJES
Processo: 5007561-84.2021.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão julgador: ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2024-02-27

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL Nº 5007561-84.2021.8.08.0024

APTE:
PRAIA NORTE IMOBILIÁRIA SPE LTDA

APDO:

ANTONIA JERONIMA PEREIRA E OUTRA

RELATOR:
DES.
ROBSON LUIZ ALBANEZ

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. COMPRA E VENDA DE LOTE. ONEROSIDADE EXCESSIVA AFASTADA. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. APLICAÇÃO DE LEGISLAÇÃO ESPECÍFICA QUE DEPENDE DE REGISTRO. IRRETROATIVIDADE DA LEI DO DISTRATO. AUSÊNCIA DE APLICAÇÃO. RESTITUIÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. SUBSTITUIÇÃO DO IGP-M. IMPOSSIBILIDADE. PREVISÃO CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE. RECURSO DESPROVIDO.

1
.

A teoria da imprevisão autoriza a relativização do pacta sunt servanda com a mitigação da vontade contratual, mas, para tanto, exige-se a demonstração clara de que um fato absolutamente imprevisível tenha sido suficiente para deixar um dos contratantes em situação de onerosidade excessiva, enquanto a parte contrária passa a se beneficiar de extrema vantagem.

2.
A despeito dos efeitos
da pandemia de
C
ovid-19
na sociedade e na economia
mostraram-
se
imprevisíveis,
para que se justifique a intervenção judicial, necessária se faz a comprovação inequívoca de des
e
quilíbrio contratual.

3.
Não se aplica a Lei 9.514/97 às resoluções de contratos de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária por inadimplemento do devedor quando o instrumento não é devidamente registrado em cartório, incidindo, por conseguinte, as regras consumeristas, inclusive aquela que veda a perda integral das prestações pagas pelo adquirente.

4.
A
Lei do Distrato (nº 13.786/2018),
não retroage
para produzir efeitos sobre
o pactuado
em data anterior à sua vigência,
não sendo possível, portanto, a retenção de até 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do contrato.

5
.
Nos contratos de compra e venda de imóvel, é assegurado ao comprador a restituição parcial dos valores por ele pagos quando a resolução do negócio jurídico ocorre por sua iniciativa.

6
.
Na esteira do entendimento consolidado pelo STJ, a retenção de valores pagos nos contratos de promessa de compra e venda rescindidos pela vontade do comprador devem se limitar aos percentuais mínimos e máximo compreendido entre 10% e 25%. Precedentes TJES.

7
.

É
lícita
a aplicação do

índice
de atualização monetária
IGPM
e
m contratos de
parcelas sucessivas
de
longo prazo.

8
.
Inexiste razão para modificação de índice oficial expressamente consignado em contrato, quando presente a periodicidade da aplicação da correção e ausente demonstração de que o seu aumento gerou desequilibro contratual.

9
. Recurso conhecido e desprovido.

10.
Majoração dos honorários advocatícios em 2% por aplicação do §11 do art. 85 do CPC.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Desembargadores da Quarta Câmara Cível, à unanimidade, em conhecer do recurso e negar-lhe provimento, nos termos do voto do relator.

Vitória/ES,

RELATOR

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
4ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 5007561-84.2021.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: PRAIA NORTE IMOBILIARIA SPE LTDA e outros

APELADO: ANTONIA JERONIMA PEREIRA e outros

RELATOR(A):
ROBSON LUIZ ALBANEZ

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL Nº 5007561-84.2021.8.08.0024

APTE:
PRAIA NORTE IMOBILIÁRIA SPE LTDA

APDO:

ANTONIA JERONIMA PEREIRA E OUTRA

RELATOR:
DES.
ROBSON LUIZ ALBANEZ

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. COMPRA E VENDA DE LOTE. ONEROSIDADE EXCESSIVA AFASTADA. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. APLICAÇÃO DE LEGISLAÇÃO ESPECÍFICA QUE DEPENDE DE REGISTRO. IRRETROATIVIDADE DA LEI DO DISTRATO. AUSÊNCIA DE APLICAÇÃO. RESTITUIÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. SUBSTITUIÇÃO DO IGP-M. IMPOSSIBILIDADE. PREVISÃO CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE. RECURSO DESPROVIDO.

1
.

A teoria da imprevisão autoriza a relativização do pacta sunt servanda com a mitigação da vontade contratual, mas, para tanto, exige-se a demonstração clara de que um fato absolutamente imprevisível tenha sido suficiente para deixar um dos contratantes em situação de onerosidade excessiva, enquanto a parte contrária passa a se beneficiar de extrema vantagem.

2.
A despeito dos efeitos
da pandemia de
C
ovid-19
na sociedade e na economia
mostraram-
se
imprevisíveis,
para que se justifique a intervenção judicial, necessária se faz a comprovação inequívoca de des
e
quilíbrio contratual.

3.
Não se aplica a Lei 9.514/97 às resoluções de contratos de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária por inadimplemento do devedor quando o instrumento não é devidamente registrado em cartório, incidindo, por conseguinte, as regras consumeristas, inclusive aquela que veda a perda integral das prestações pagas pelo adquirente.

4.
A
Lei do Distrato (nº 13.786/2018),
não retroage
para produzir efeitos sobre
o pactuado
em data anterior à sua vigência,
não sendo possível, portanto, a retenção de até 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do contrato.

5
.
Nos contratos de compra e venda de imóvel, é assegurado ao comprador a restituição parcial dos valores por ele pagos quando a resolução do negócio jurídico ocorre por sua iniciativa.

6
.
Na esteira do entendimento consolidado pelo STJ, a retenção de valores pagos nos contratos de promessa de compra e venda rescindidos pela vontade do comprador devem se limitar aos percentuais mínimos e máximo compreendido entre 10% e 25%. Precedentes TJES.

7
.

É
lícita
a aplicação do

índice
de atualização monetária
IGPM
e
m contratos de
parcelas sucessivas
de
longo prazo.

8
.
Inexiste razão para modificação de índice oficial expressamente consignado em contrato, quando presente a periodicidade da aplicação da correção e ausente demonstração de que o seu aumento gerou desequilibro contratual.

9
. Recurso conhecido e desprovido.

10.
Majoração dos honorários advocatícios em 2% por aplicação do §11 do art. 85 do CPC.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Desembargadores da Quarta Câmara Cível, à unanimidade, em conhecer do recurso e negar-lhe provimento, nos termos do voto do relator.

Vitória/ES,

RELATOR

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 013 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ

Composição de julgamento: 013 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Relator / 018 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal / 030 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA - Vogal
VOTOS VOGAIS
018 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar
030 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 5007561-84.2021.8.08.0024

APTE:
PRAIA NORTE IMOBILIÁRIA SPE LTDA

APDO:

ANTONIA JERONIMA PEREIRA E OUTRA

RELATOR:
DES.
ROBSON LUIZ ALBANEZ

VOTO

Consoante relatado, cinge-se o presente apelo à análise da juridicidade da sentença, que julgou parcialmente procedente a ação matriz, para declarar a rescisão contratual, bem como condenar a ora apelante a restituição parcial do valor pago pelas apeladas.

I.
D
A RESCISÃO CONTRATUAL

Eminentes Pares,
as
autor
as/
r
ecorridas
ingress
aram
com a presente ação objetivando
r
escindir o contrato de compra e venda de imóvel firmado com a requerida
para aquisição

do
lote de 300 m2 (trezentos metros quadrados), nº 07, quadra 19, setor “B”, matrícula 5049, na Enseada Praia Grande,
n
o valor de R$ 82.625,06 (oitenta e dois mil seiscentos e vinte e cinco reais e seis centavos),
sob a justificativa de onerosidade excessiva das parcelas, o que obsta
ria

a continuidade do negócio
.

Em vista disso,
buscam
a
lém do desfazimento do
contrato
, a
devolução integral dos valores pagos a imobiliária.

A
controvérsia gravita,
portanto,
em torno de se reconhecer
se houve onerosidade excessiva e, em não havendo,
o reconhecimento da
responsabilidade
das adquirentes
pelo desfazimento do
instrumento contratual
e as consequências decorrentes.

Pois bem.

Como é cediço,
a
teoria da imprevisão autoriza a relativização do
pacta sunt servanda
com a mitigação
da vontade contratual, mas,
para tanto,
exige-
se
a demonstração clara de que um fato absolutamente imprevisível tenha sido suficiente para deixar um dos contratantes em situação de onerosidade excessiva, enquanto a parte contrária passa a se beneficiar de extrema vantagem.

Na espécie,
sem embargo da pandemia de
C
ovid-19 e dos decretos governamentais que restringiram atividades e a circulação de pessoas, fatos que,
a toda evidência,
mostraram-
se
imprevisíveis, não é possível identificar o desequilíbrio na relação contratua
l
, a justificar a excepcional intervenção judicial,
porquanto ausente comprovação por parte autora de relevantes impactos financeiros causados por esta situação.

A
mera alegação de que a pandemia trouxe grande impacto na relação negocial, sem, contudo, comprova
ção

d
este fato
, não
é capaz de afastar a sua responsabilidade contratual, senão vejamos
precedente do Superior Tribunal de Justiça neste sentido
:

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE ALUGUEL ENTRE SHOPPING CENTER E LOJISTA. SUPERVENIÊNCIA DA PANDEMIA DECORRENTE DA COVID-19. CONTRATOS PARITÁRIOS. REGRA GERAL. PRINCÍPIO DO PACTA SUNT SERVANDA. POSSIBILIDADE DE REVISÃO. HIPÓTESES EXCEPCIONAIS. PREVISÃO DO ART. 317 DO CÓDIGO CIVIL. TEORIA DA IMPREVISÃO. ART. 478 DO CÓDIGO CIVIL. TEORIA DA ONEROSIDADE EXCESSIVA. RESOLUÇÃO. INTERPRETAÇÃO SISTEMÁTICA E TELEOLÓGICA DO DISPOSITIVO QUE AUTORIZA TAMBÉM A REVISÃO. PANDEMIA DA COVID-19 QUE CONFIGURA, EM TESE, EVENTO IMPREVISÍVEL E EXTRAORDINÁRIO APTO A POSSIBILITAR A REVISÃO DO CONTRATO DE ALUGUEL, DESDE QUE PREENCHIDOS OS DEMAIS REQUISITOS LEGAIS. HIPÓTESE DOS AUTOS. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. MANUTENÇÃO DA DECISÃO RECORRIDA.[...]
8. A situação de pandemia não constitui, por si só, justificativa para o inadimplemento da obrigação,
mas é circunstância que, por sua imprevisibilidade, extraordinariedade e por seu grave impacto na situação socioeconômica mundial, não pode ser desprezada pelos contratantes, tampouco pelo Poder Judiciário.
Desse modo, a revisão de contratos paritários com fulcro nos eventos decorrentes da pandemia não pode ser concebida de maneira abstrata, mas depende, sempre, da análise da relação contratual estabelecida entre as partes, sendo imprescindível que a pandemia tenha interferido de forma substancial e prejudicial na relação negocial.
[...] (REsp n. 2.032.878/GO, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 18/4/2023, DJe de 20/4/2023.)

Além disso,
o simples fato de aumento
do
Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M),
utilizado
para fins de atualização monetária, não é hábil a ensejar a modificação do pactuado entre as partes,
sobretudo porque, como bem observado pelo magistrado primevo
“
não restou comprovada qualquer desproporcionalidade do valor da obrigação pecuniária reajustada pelo IGP-M frente ao valor de mercado da contraprestação da outra parte
”.

O
portunamente, trago a lume julgado deste C.
Ó
rgão fracionário sobre
a matéria
:

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO – SUBSTITUIÇÃO DO ÍNDICE PREVISTO NO CONTRATO – IMPOSSIBILIDADE – APLICAÇÃO DO IGPM – RECURSO PROVIDO. 1
. Ressalta-se que a incidência da pandemia da COVID-19, embora possa ser considerada como fato imprevisível, não autoriza, por si só e automaticamente, a interferência do Poder Judiciário nos contratos, sem que se consagre elemento objetivo de sustentação de alteração efetiva na relação contratual, apenas por vaga alegação.
2. Impende mencionar que os pedidos relacionados à revisão dos contratos, fundada na dificuldade financeira decorrente da pandemia, devem ser analisados individualmente de forma a se averiguar e avaliar o reflexo da pandemia sobre o equilíbrio do contrato no caso concreto. O dirigismo contratual é medida de exceção. A intervenção do Estado nas relações privadas deve ser mínima, restrita e motivada, embora seja efetivamente admitida. 3. Com efeito, o cumprimento das disposições contratuais decorre do princípio "pacta sunt servanda", que estabelece que o contrato faz lei entre as partes. Aquilo que está pactuado no contrato, de regra, deve ser cumprido. 4. Na hipótese vertente, como se sabe, a pandemia em si dispensa prova, por ser fato público e notório. 5. Todavia,
acerca da alteração do índice de correção do IGPM, apurado pela Fundação Getúlio Vargas para IPCA, não se verifica, de plano, a necessidade alegada, porque o índice contratado (IGPM) é capaz de medir o comportamento de preços da economia brasileira em geral. 6. Assim, tratando-se de indexador oficial livremente pactuado, não há porque,
ao menos em sede de cognição sumária,
proceder liminarmente intervenção nesse sentido, até porque não há, a priori, qualquer abusividade na estipulação do referido índice e sem que a parte comprove o efetivo desequilíbrio contratual.
7. Portanto, diante dos documentos que foram acostados no presente recurso, não verifico a probabilidade do direito da parte autora, devendo prevalecer, ao menos em sede de agravo de instrumento, a autonomia de vontade entre as partes, com supedâneo no princípio do pacta sunt servanda. 8. Recurso conhecido e provido.

(TJES, Classe: A
gravo de Instrumento
, Relator:
TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO
, Órgão julgador:
QUARTA
CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 01/
11
/202
3
)

Assim
, não havendo qualquer ilegalidade no instrumento contratual ou ilicitude na conduta da requerida, imperioso afastar a tese de onerosidade excessiva, porquanto a rescisão contratual deriva, na realidade, da ausência de condições financeira
s
das apeladas para quitação da obrigação assumida. Isso pois,

est
á
-se
diante de desistência unilateral d
a compra dos imóveis
p
elas autoras.

I.I DA RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS E DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO:

De pronto, esclareço que a lei 9.514/97, a qual prevê a possibilidade de perda integral das prestações pagas pelo adquirente nos casos de inadimplência deste, não se aplica ao caso em comento.

E assim o digo, porque, o STJ,
em sede de julgamento de recurso repetitivo (Tema 1095), já decidiu
que
“
Em
contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório,
a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor
”
(REsp n. 1.891.498/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 26/10/2022, DJe de 19/12/2022.)

I
n casu
, inobstante existir a
cláusula
expressa
de alienação fiduciária no contrato em debate (
pág.7,
id
6503715
), a
ausência
de seu registro
no órgão competente
,
impede a aplicação da
legislação específica supracitada
,
autorizando, por conseguinte,
a incidência da regra consumerista
(CDC)
, especificamente, o
seu
art. 53, segundo o qual é vedado a perda total das prestações pagas
pelo comprador.

Outrossim,
ao contrário do que entende a recorrente,
também não é possível
aplicar ao presente caso o artigo 32-A da Lei 6.766/79, introduzido pela Lei do Distrato (nº 13.786/2018),
o qual prevê a possibilidade de
retenção de até 10%
(dez por cento)
do valor atualizado do contrato,
uma vez que esta alteração legislativa é posterior a celebração do negócio, sendo vedada a sua retroatividade para produzir efeitos sobre o acordado pelas partes em data anterior à sua vigência.

Transpassada
s
essa
s
quest
ões
,
sabe-se que a
resolução do contrato pela vontade exclusiva do
comprador
enseja a devolução parcial dos valores por ele pagos,
sendo direito d
a parte ré
a retenção
parcial

da
quantia
dispendida
, conforme S
ú
mula 543 do STJ,
in verbis
:

“
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”

Com relação ao
percentual a ser retido,
ente
nde
a referida Corte Superior que
este

deve ser
fixado
entre 10
(dez)
e 25%
(vinte e cinco por cento
)
, cabendo ao julgador a análise dos fatos para que a fixação da quantia seja feita de maneira equânime.

Decerto, a referida retenção tem o condão de não prejudicar o vendedor com o desfazimento do negócio por motivo alheio a sua vontade, logo,
o arbitramento
do percentual em comento deve considerar o grau de lesividade que a rescisão contratual causará naquele caso concreto.

No caso em tela, entendo que o percentual de 20% (vinte por cento) sobre o valor pago, conforme estipulado na sentença recorrida, revela-se adequado a compensar a ré/apelante, notadamente, porque não foi demonstrada qualquer perda, defeito ou dano que justifique o acolhimento do pedido do apelante para arbitramento desta rubrica em 25% (vinte e cinco por cento) ou ainda em 25,93%, como prevê a cláusula 15.2 (id 6503717), mormente sopesando que o bem poderá ser novamente negociado no mercado.

A retenção pela imobiliária na razão
de 20% (vinte por cento)
encontra-se, inclusive,
em patamar superior à
queles estipulados neste Egrégio Sodalício
em casos similares
,

senão vejamos
:

APELAÇÃO CÍVEL PROMESSA DE COMPRA E VENDA RESCISÃO CONTRATUAL PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL ACOLHIDA RECURSO CONHECIDO EM PARTE SÚMULA 453 DO STJ DIREITO DE RETENÇÃO DE 10% (DEZ POR CENTO) CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DO EFETIVO DESEMBOLSO DE CADA PARCELA JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E NA PARTE CONHECIDA, PARCIALMENTE PROVIDO.
[...].
2. Mérito: 2.1 . A Súmula 543 do STJ, segunda parte, dispõe que nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, o promitente comprador tem direito à restituição parcial do valor já se pago, se for este quem deu causa ao desfazimento da avença. 2.2. A jurisprudência do C. STJ, definiu que nos casos de rescisão unilateral de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por parte do promitente comprador, é possível a retenção de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia despendida para execução do contrato. 2.3 .
No caso em tela, entende-se que não merece ser alterado o capítulo da r. sentença que permitiu que a apelante retenha 10% (dez por cento) do valor pago pelos apelados, isso porque, tal montante se mostra razoável para compensar os gastos dispendidos, principalmente em relação a divulgação e comercialização do imóvel. Ademais, os apelados não chegaram a usufruir do bem, podendo o aludido imóvel ser recolocado à venda no mercado. Precedentes TJES.
[...].
(TJES, Classe: Apelação Cível, 024151511235, Relator: ÁLVARO MANOEL ROSINDO BOURGUIGNON - Relator Substituto: RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 01/09/2020, Data da Publicação no Diário: 08/10/2020)

No mesmo sentido, os julgados deste Honroso Órgão Fracionário:

APELAÇÃO CÍVEL AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM CONSTRUÇÃO DESISTÊNCIA DA PROMITENTE COMPRADORA CLÁUSULA RESCISÓRIA ABUSIVA
MANTIDA DIMINUIÇÃO PARA 10% DO VALOR PAGO RECURSO DESPROVIDO.
1- O STJ admite como razoável, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, a fixação de cláusula penal rescisória no percentual de 10% a 25% do valor pago pelo promitente comprador, quando este se torna inadimplente.
2- Caso concreto em que acertada a diminuição, na sentença recorrida, do percentual de retenção de 20% para 10%, uma vez que a desistência pela adquirente ocorreu pouco tempo depois de ter sido firmado o contrato (cerca de 3 meses) e quando o imóvel sequer se encontrava pronto.
3- Recurso desprovido. (TJES, Classe: Apelação, 35150160949, Relator: ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 19/03/2018, Data da Publicação no Diário: 27/03/2018)

APELAÇÃO CÍVEL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – CLÁUSUL ABUSIVA –
RETENÇÃO DE 10% SOBRE O VALOR PAGO – RAZOÁVEL
– COMISSÃO DE CORRETAGEM DEVIDA – CLAREZA E TRANSPARÊNCIA CONTRATUAL – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO 1. A jurisprudência é pacífica no sentido de que é possível a retenção de percentual, por parte do vendedor, a título de ressarcimento das despesas administrativas havidas com a divulgação e comercialização, em caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel pelo comprador.
Na hipótese, foi fixado percentual de 10% (dez) por cento sobre os valores pagos, que reputa-se suficiente para suprir possíveis prejuízos oriundos da rescisão contratual, além de estar em consonância com as decisões dos Tribunais Superiores, bem como pelo fato da construtora já ter revendido o imóvel a terceiros.
[...]
3. Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJES, Classe: Apelação, 48140069401, Relator: WALACE PANDOLPHO KIFFER, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 26/06/2017, Data da Publicação no Diário: 07/07/2017)

APELAÇÃO CÍVEL COMPRA E VENDA DE IMÓVEL PORCENTAGEM DE RETENÇÃO EXCESSO CONFIGURADO RECONHECIMENTO DA ABUSIVDADE DA CLÁUSULA SENTENÇA MANTIDA RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. I O contrato estabelece a devolução de apenas 15% (quinze por cento) de todo o valor pago pelos autores/apelados, a revelar injusta retenção de valores, sendo desarrazoada e desproporcional a cláusula contratual. II - É pacificado o entendimento de que no contrato de compra e venda de bem imóvel, é possível a retenção de 10% a 25% do que foi pago até o momento, se o comprador tiver dado causa ao inadimplemento.
III Tendo em vista que o imóvel não chegou a ser entregue aos apelados, e portanto, está livre para transações, inexistindo qualquer perda ou dano ao recorrente, razoável se faz a retenção prevista pelo magistrado a quo de 10% (dez por cento) sobre o montante que foi pago, percentual este que se mostra adequado diante das circunstâncias do caso concreto
.
IV Recurso conhecido e improvido. (TJES, Classe: Apelação, 48120247522, Relator
:
ROBSON LUIZ ALBANEZ, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 18/12/2017, Data da Publicação no Diário: 18/01/2018)

N
esse jaez, não merece reparo o comando sentencial que autorizou a requerida/
recorrente

a
reter
2
0% (
vinte
por cento) da quantia paga pel
as

autor
as

e, por conseguinte, devolver
8
0%
(
oite
nta por cento)

do referido valor
em pa
gamento
único
(súm. 543 do STJ
1
)
,
com
correção monetária a partir de cada desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado da decisão.

I. II DA ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA

Com relação ao índice para fins de atualização monetária e consoante já exposado alhures, agiu com acerto o juiz sentenciante ao determinar a aplicação do IGP-M, eis que fora a rubrica acordada expressamente no instrumento contratual em debate (fl.4, id 6503715) e não houve aumento desproporcional que causasse desiquilíbrio entre os litigantes.

Sobre o tema, vejamos julgados do Tribunal de Justiça de São Paulo:

AÇÃO REVISÃO CONTRATUAL. Compra e venda de imóvel. Sentença de improcedência. APELAÇÃO. Insurgência dos autores. Não acolhimento.
Não demonstração de ilegalidade. Contrato que expressamente estabeleceu a incidência da correção monetária, pelo IGP-M, para pagamento parcelado. Cláusula contratual clara e objetiva.
Jurisprudência pacífica. Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO.(TJSP; Apelação Cível 1009765-78.2022.8.26.0269; Relator (a):Maria Salete Corrêa Dias; Órgão Julgador: 2ª Câmara de Direito Privado; Foro de Itapetininga -3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 20/07/2023; Data de Registro: 20/07/2023)

APELAÇÃO. Ação revisional de contrato de promessa de compra e venda de unidade autônoma condominial. Sentença terminativa. Identidade de ações não verificada. Causa de pedir diversa daquela formulada no Processo nº. 1023947-62.2020.8.26.0100. Teoria da causa madura. Mérito diretamente apreciado. Inteligência do art. 1.013, §3º, I, do CPC.
Alegação de expressivo aumento do IPGM. Substituição pelo IPCA. Inexistência de onerosidade excessiva na aplicação do IGP-M para atualização das parcelas do preço do imóvel.
Precedentes do E. TJSP. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO, para apreciar o mérito da ação e julgar improcedente a pretensão inicial.(TJSP; Apelação Cível 1006352-22.2021.8.26.0292; Relator (a):Fábio Podestá; Órgão Julgador: 21ª Câmara de Direito Privado; Foro de Jacareí -1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 26/10/2022; Data de Registro: 26/10/2022)

AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO. Sentença de procedência. APELAÇÃO. Irresignação da ré.
Alegação de validade da aplicação do IGP-M em contratos de Compra e Venda. Abusividade contratual não verificada. Princípio pacta sunt servanda. Impossibilidade de substituição por outro índice não pactuado
. Sentença reformada. RECURSO PROVIDO.(TJSP; Apelação Cível 1000838-40.2022.8.26.0038; Relator (a):Maria Salete Corrêa Dias; Órgão Julgador: 2ª Câmara de Direito Privado; Foro de Araras -2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 04/08/2023; Data de Registro: 04/08/2023)

Não há, pois, razão para modificação do comando sentencial quanto ao ponto.

II. DO DISPOSITIVO

Por todo o exposto,
CONHEÇO
e

NEGO
PROVIMENTO
ao recurso
,
mantendo irretocada a sentença em seus termos.

Majoro os honorários a título recursal em
2
% (
dois
por cento)
em face da recorrente, na forma do art. 85, §11º, do CPC.

É como Voto.

DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

Relator

1

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o voto proferido pelo Eminente Desembargador Relator para NEGAR PROVIMENTO ao recurso.

Acompanho
o
eminente Relator.