Tribunal: TJES
Processo: 0023806-57.2019.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão julgador: DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda
Data de julgamento: 2024-01-31

Ementa:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL SUSCITADA DE OFÍCIO. PEDIDO DE DANOS MORAIS INEXISTENTE. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ABANDONO DA OBRA PELA INCORPORADORA. FORTUITO INTERNO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. RISCO DA ATIVIDADE. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELO COMPRADOR. CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA. PREJUÍZO DA COMPRADORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL EM DESFAVOR DA VENDEDORA. BASE DE CÁLCULO DOS HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA INCIDENTE SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

1.
PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DE PARTE DO RECURSO EM RAZÃO DE INOVAÇÃO RECURSAL. Inexiste no caso em apreço pedido autoral referente a indenização por danos morais, portanto, não há como analisar em sede de apelação requerimento relativo ao “afastamento de condenação de dano moral”, por se tratar de inovação recursal.

2.
MÉRITO.

2.1.
Enunciado sumular nº 543/STJ, in verbis: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

2.2.
A vendedora deixou de comprovar a efetiva conclusão da obra do empreendimento ou que tenha inexistido o abandono da obra alegado pela compradora, não tendo apresentado qualquer comprovação de diligências no sentido de concluir o empreendimento. Em que pese as alegações de impactos decorrentes do longo e intenso período chuvoso que atingiu o município durante os anos de 2017 e 2018, o Superior Tribunal de Justiça, por reiteradas vezes, entendeu que tal situação configura fortuito interno, de modo que persistente a responsabilidade do fornecedor ou prestador de serviços. (AgInt no AREsp n. 2.057.346/RO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 27/6/2022, DJe de 29/6/2022.).

2.3.
Em se tratando de rescisão contratual de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva da promitente vendedora, a promissária compradora, ora recorrida, faz jus à
restituição integral
dos valores pagos, com incidência de juros de mora a partir da citação e correção monetária a partir da data do desembolso, nos exatos termos fixados na r. sentença.

2.4.
O
STJ possui entendimento pacífico no sentido de que, "em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente-vendedora,
os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação" (AgInt no AREsp 1.761.193/DF). Nessa ordem de raciocínio, correta a sentença que determinou a incidência de juros de mora sobre os valores objeto de restituição desde a data da citação.

2.5.
No que diz respeito à
incidência da cláusula penal
, o entendimento do STJ, em sede de julgamento de recurso repetitivo, Tema 971, firmou o entendimento no sentido de que é possível a inversão, em desfavor do vendedor, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o comprador, nos casos de inadimplemento na entrega de imóvel.
(REsp n. 1.614.721/DF).

2.6.
Na hipótese em apreço, deve prevalecer, o pagamento de multa conforme previsão posta no parágrafo primeiro, da cláusula décima terceira, do contrato celebrado entre as partes, eis que, a despeito da previsão contratual somente em benefício do promitente vendedor, conforme orientação firmada pelo STJ supramencionada, adequada é a inversão da referida cláusula em desfavor da vendedora, cujo objetivo é a manutenção do equilíbrio contratual e respeito ao princípio da isonomia.

2.7)
No que tange à base de cálculo dos honorários advocatícios, considerando se tratar de matéria de ordem pública, entendo que merece ajuste a r. sentença. Assim, considerando que houve condenação nos autos, os honorários advocatícios a favor da parte autora devem ser fixados sobre esta.

2.8)
Recurso desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0023806-57.2019.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A e outros

APELADO: JACILANE PEREIRA GUIMARAES

RELATOR(A):
DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA

Composição de julgamento: 029 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Relator / 006 - Gabinete Des. CARLOS SIMÕES FONSECA - CARLOS SIMOES FONSECA - Vogal / 008 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal
______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

Cuidam os autos de apelação cível interposta por
CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A e GRAN VIVER URBANISMO S.A
com vistas ao reexame da r. sentença de fls. 306/310 (p. 184/192 do arquivo digital - parte II) que, em sede de Ação de Rescisão Contratual, proposta por
JACILANE PEREIRA GUIMARÃES
, julgou procedente o pedido autoral nos seguintes termos:

-
DECLARAR
a resolução do contrato firmado entre as partes;

-
CONDENAR
as requeridas a restituírem ao demandante a integralidade dos valores pagos referente às prestações firmadas contratualmente, qual seja, R$ 84.698,24 (oitenta e quatro mil, seiscentos e noventa e oito reais e vinte e quatro centavos), devendo sobre essa quantia incidir juros a partir da citação e correção monetária a contar do desembolso pelos autores, o que deve ocorrer imediatamente nos termos da súmula 543 do STJ, sob pena de multa diária que desde já arbitro em R$ 200,00 (duzentos reais).

-
CONDENAR
a requerida ao pagamento à autora de multa de 10% sobre o valor do imóvel, acrescida de juros do trânsito em julgado e além de correção monetária a partir do desembolso;

Por fim, condeno a ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios ao patrono do requerente, que fixo em 15% sobre o valor da causa, com fulcro no art. 85, §2º, I, II, III e IV do CPC.

Em suas razões recursais de fls. 314/330 (p. 200/232 do arquivo digital),
CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A e GRAN VIVER URBANISMO S.A
alegam, em resumo, que a sentença merece ser reformada, pois reconhece o contrato e afasta a sua validade ao determinar a devolução de valores fora dos parâmetros contratados entre as partes ora litigantes, situação esta que difere do percentual previsto no instrumento contratual entabulado entre as partes e importa em enriquecimento ilícito da Apelada, já que a rescisão foi motivada por ato unilateral da Apelada/Autora.

Assevera que nas hipóteses em que a rescisão contratual dá-se por iniciativa do comprador, o termo inicial dos juros moratórios é a data do trânsito em julgado, pois inexiste mora anterior da parte vendedora, exatamente como no caso em tela.

Defende, ainda, que não havendo qualquer previsão contratual de fixação de multa como penalidade pelo inadimplemento contratual, é inviável a condenação das empresas Apelantes nesse sentido.

Por fim, requer a reforma de sentença no sentido de que seja afastada integralmente a condenação da restituição dos valores além dos que estão previstos nos contratos celebrados com a Apelada, e que se reconheça o direito de retenção dentro dos parâmetros contratuais ou, ao menos, em atendimento aos princípios da razoabilidade e da "Pacta Sunt Servanda". E, ainda, seja afastada a condenação ao pagamento de indenização por danos morais e a multa fixada.

Contrarrazões apresentadas por
JACILANE PEREIRA GUIMARÃES, em Id nº
5719947, pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Inclua-se em pauta para julgamento.

VOTO CONDUTOR

I) PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DE PARTE DO RECURSO EM RAZÃO DE INOVAÇÃO RECURSAL

Suscito, de ofício, preliminar de não conhecimento de parte do recurso, no tocante ao pedido de “afastamento da condenação ao pagamento de indenização por danos morais”. Isso porque, o pedido em questão sequer consta na petição inicial e, da mesma forma, não foi objeto de análise pelo Juízo
a quo
.

Como se pode verificar, a parte autora, ora recorrida, ajuizou a presente ação pleiteando: a rescisão do contrato, a restituição integral e a multa rescisória.

A jurisprudência deste Tribunal é pacífica no sentido de que há supressão de instância se a matéria do recurso não foi objeto de manifestação pelo juízo primevo. Vejamos:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PRELIMINAR. INOVAÇÃO RECURSAL. ACOLHIDA. TEMAS NÃO ABORDADOS NA SENTENÇA. NÃO CONHECIMENTO. PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. REDISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. IMPOSSIBILIDADE.
1. A inovação de tese jurídica em sede de apelação não é admitida, por configurar supressão de instância e afronta ao princípio do duplo grau de jurisdição. Preliminar acolhida. 2. A formulação de pedidos em sede de apelação que não foram debatidos na origem implica o não conhecimento do recurso.
3. (..). 4. (...). 5. (...). 6. Preliminar de inovação recursal suscitada em contrarrazões acolhida. Recurso da ré não conhecido. Recurso dos autores conhecido e não provido. (TJDFT. Acórdão 1747834, 07113828720228070007, Relator: DIAULAS COSTA RIBEIRO, 8ª Turma Cível, data de julgamento: 22/8/2023, publicado no DJE: 1/9/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.).

Deste modo, conforme observado, o Tribunal de Justiça não pode conhecer de matéria não ventilada em Primeiro Grau, sob pena de se configurar supressão de instância.

Pelo exposto,
ACOLHO
a preliminar de inovação recursal suscitada de ofício e
NÃO CONHEÇO
do pedido de afastamento da condenação de danos morais formulado pelo recorrente.

É como voto.

II) MÉRITO

Conforme brevemente relatado, cuidam os autos de apelação cível interposta por
CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A e GRAN VIVER URBANISMO S.A
com vistas ao reexame da r. sentença de fls. 306/310 (p. 184/192 do arquivo digital - parte II) que, em sede de Ação de Rescisão Contratual, proposta por
JACILANE PEREIRA GUIMARÃES
, julgou procedente o pedido autoral.

In casu,
trata-se de ação de rescisão contratual ajuizada por
JACILANE PEREIRA GUIMARÃES
em face de
CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A e GRAN VIVER URBANISMO S/A.

Na exordial, narra a autora que adquiriu um lote de terreno nº 03, da quadra 26, com área global de aproximadamente 212,00m2, matrícula n. 43.718, Livro n. 008, Cartório de Registro Geral de imóveis do 1º Ofício da 1ª Zona de Serra, pelo valor de R$ 84.698,24 (oitenta e quatro mil, seiscentos e noventa e oito reais e vinte e quatro centavos).

De acordo com os termos da avença, o lote deveria ser entregue em maio de 2018, com infraestrutura completa, havendo a possibilidade de prorrogação da entrega em 180 (cento e oitenta) dias.

No entanto, ao passar pelo local do empreendimento, a autora começou a perceber os sinais de abandono que se manifestavam, com vegetação tomando conta da área e nenhuma movimentação de pessoal e maquinário.

Aduz que obteve notícias na Internet e entrando em contato com outros adquirentes, tomou conhecimento de que as obras do loteamento estavam paralisadas, fato, inclusive, confirmado via mensagem eletrônica (e-mail) pelas próprias demandadas.

Para melhor elucidação da questão, transcrevo, abaixo, o dispositivo do édito sentencial vergastado:

O caso em questão revela típica relação de consumo, em que autor e Rés se enquadram nas figuras de consumidor e fornecedora de serviços, respectivamente, na forma dos arts. 2º e 3º do CDC, devendo ser este, em especial, o diploma legal aplicável.

O sistema de responsabilidade civil adotado pelo Código de Defesa do Consumidor é a responsabilidade objetiva (contratual e extracontratual) que se funda na teoria do risco da atividade: a existência do dano e do nexo de causalidade entre o fato e o dano impõem ao fornecedor o dever de indenizar (CDC, art. 6º, inciso VI e arts. 14). Assim, em havendo responsabilização da parte demandada, a sua responsabilidade civil é objetiva. E mais, nos moldes do art. 7º, parágrafo único c/c art. 25, §1º, do sobredito diploma legal, estando incluídos todos aqueles que participem da cadeia de fornecimento do produto/ serviço.

Logo, a requerida responde independentemente da existência de culpa, sendo que a responsabilidade se aperfeiçoa mediante o concurso de três pressupostos: "a) vício do produto; b) evento danoso; c) relação de causalidade entre o vício do produto e o dano".

Dito isto, inicialmente, impõe-se a inversão do ônus da prova, nos termos do art. 6º, inciso VIII, do CDC, tendo em vista a hipossuficiência do consumidor, ora requerente.

Da rescisão contratual e devolução dos valores

Relata a parte autora que adquiriu o imóvel, objeto da lide, cuja previsão de entrega seria em 05/2018, conforme previsão contratual (fls. 40), relatou ainda a previsão de prazo de 180 dias tolerância, no entanto, até a data de ajuizamento da presente demanda o imóvel outrora adquirido não lhe fora entregue, embora tenha cumprido com a sua obrigação contratual, razão pela qual, pretende a rescisão do contrato com a devolução integral dos valores.

Já a parte ré trouxe uma fundamentação genérica, alegando que sempre manteve seu compromisso em informar aos clientes acerca das previsões e prazos relativos ao empreendimento, no entanto, infere-se que, devido ao cenário econômico conturbado, não conseguiu cumprir os prazos estabelecidos contratualmente, o que comprova o seu inadimplemento contratual, todavia, não trouxe aos autos qualquer prova a fim de demonstrar as suas alegações.

No contrato em tela, estabelece a cláusula décima terceira (fl. 56) as sanções cabíveis para o caso de inadimplemento do comprador, quedando-se inerte, todavia, para os casos em que o inadimplemento se consolida pelo promitente vendedor.

Em relação a estipulação de cláusula resolutiva, esta é plenamente possível, conforme previsto nos artigos 474 e 475 do Código Civil, desde que haja previsão para ambas as partes – promitente vendedor e promitente comprador.
O Código de Defesa do Consumidor estabelece, em seu art. 47, que “as cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor”. Ademais, impõe o enunciado da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça:

“Súmula 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)”

Sem mais delongas, constata-se no caso em tela que o pedido de rescisão contratual se dá diante do inadimplemento contratual da parte ré quanto à entrega do imóvel descrito na inicial.

Isto porque, no caso dos autos restou incontroverso o atraso de entrega da obra, assim, não restam dúvidas de que “o atraso na conclusão de obra de condomínio não edificado é motivo de rescisão do contrato, por culpa do vendedor, ensejado na restituição dos valores pagos pelo comprador de forma integral” (TJ-RO - AC: 70248199420178220001 RO 7024819-94.2017.822.0001, Data de Julgamento: 05/10/2021) (grifei)

Desta feita, demonstrado o descumprimento contratual por parte da Ré, entendo pela rescisão contratual, conforme pleiteado na inicial.

Já no que toca ao pleito de devolução dos valores pagos, em estrita observância à Súmula supracitada, ante a rescisão contratual por culpa da ré, necessário a devolução integral dos valores dispendidos pela parte autora, qual seja, R$ 84.698,24.

Saliente-se que, em consonância com a maciça jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a devolução deverá ser imediata e de uma só vez (AgRg no AREsp 525.955/SC, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/08/2014, DJe 04/09/2014).

Outrossim, pugnou a autora pela condenação da requerida ao pagamento de multa contratual a título de penalidade pelo descumprimento do contrato decorrente do da não entrega do imóvel a contento no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor total pago, em cumprimento à cláusula 13ª do contrato, que entende ser aplicável.

Em contestação, a requerida pugnou pelo julgamento improcedente do pedido, alegando a inexistência de previsão contratual para tanto.

De fato, verifico que o contrato firmado entre as partes possui expressa previsão de penalidade à construtora para os casos de atraso na entrega das obras (fl. 56), senão vejamos:

“CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA – INADIMPLEMENTO ANTERIOR À CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA.

(...)

PARÁGRAFO PRIMEIRO – Sem prejuízos das penalidades específicas previstas neste contrato para cada infração, ocorrendo rescisão, por qualquer motivo, antes de ter sido consolidada da propriedade fiduciária em nome da VENDEDORA, o(s) COMPRADOR(ES) perderá(ão) em benefício da VENDEDORA o montante correspondente ao ressarcimento de (...) 10% (dez por cento a título de multa convencional rescisória, sendo esses dois últimos percentuais calculados sobre o total efetivamente pago, devidamente atualizado, em consonância com os termos do art. 53 da Lei 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor) e art. 122 do Código Civil Brasileiro.

(...)”

De fato, como se observa da leitura do contrato, este não dispõe quanto ao apenamento da requerida nas hipóteses de rescisão contratual decorrente de seu inadimplemento, como no caso em exame. Tal situação evidencia o desequilíbrio contratual, haja vista que o contrato coloca a parte autora, adquirente do imóvel, em grande desvantagem.

Nesse sentido, nos termos do artigo 1º do CDC, o sistema normativo de proteção ao consumidor é de ordem pública e de interesse social, o que também se verifica no art. 5º, inc. XXXII da Constituição Federal, e artigo 48 de suas “Disposições Transitórias”. Inclusive, o Diploma Processual Civil já dispõe que as cláusulas contratuais devem ser interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor.

Portanto, pautando-se nos princípios da isonomia e do equilíbrio contratual, que não autorizam que o contrato estabeleça tratamento mais gravoso para o consumidor do que aquele concedido ao vendedor, é necessário que seja aplicado também à parte ré a cláusula de apenamento prevista nos casos de mora do comprador, qual seja: multa de 10% a incidir sobre o total pago para a aquisição do bem, conforme a cláusula citada.

Por todo o exposto, JULGO PROCEDENTE o pleito autoral, na forma do artigo 487, inciso I do Código de Processo Civil, para:

- DECLARAR a
resolução do contrato firmado entre as partes;

- CONDENAR
as requeridas a restituírem ao demandante a integralidade dos valores pagos referente às prestações firmadas contratualmente, qual seja, R$ 84.698,24 (oitenta e quatro mil, seiscentos e noventa e oito reais e vinte e quatro centavos), devendo sobre essa quantia incidir juros a partir da citação e correção monetária a contar do desembolso pelos autores, o que deve ocorrer imediatamente nos termos da súmula 543 do STJ, sob pena de multa diária que desde já arbitro em R$ 200,00 (duzentos reais).

- CONDENAR
a requerida ao pagamento à autora de multa de 10% sobre o valor do imóvel, acrescida de juros do trânsito em julgado e além de correção monetária a partir do desembolso;

Por fim, condeno a ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios ao patrono do requerente, que fixo em 15% sobre o valor da causa, com fulcro no art. 85, §2o, I, II, III e IV do CPC.

Irresignados, buscam os demandados a reforma do
decisum.

Em suas razões recursais, as recorrentes
CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A e GRAN VIVER URBANISMO S/A.,
pretendem afastar a condenação imposta no
decisum,
aduzindo que:
(i)
se reconheça o direito de retenção em decorrência da rescisão contratual por causa imputável a compradora;
(ii)
o termo inicial dos juros moratórios é a data do trânsito em julgado, pois inexiste mora anterior da parte vendedora;
(iii)
não havendo qualquer previsão contratual de fixação de multa como penalidade pelo inadimplemento contratual, é inviável a condenação das empresas Apelantes nesse sentido.

Contrarrazões apresentadas por
JACILANE PEREIRA GUIMARÃES,
em Id nº 5719947, pugnando pelo desprovimento do recurso.

Pois bem.
Diante de todos os fundamentos veiculados, e de todas as particularidades vislumbradas, entendo que a pretensão recursal não merece prosperar
, pelas circunstâncias a seguir aduzidas.

A respeito da temática tratada nos presentes autos, cumpre esclarecer que a Segunda Seção do STJ, ao julgar o REsp 1.300.418/SC sob o rito do art. 543-C do CPC/73, firmou entendimento de que
em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes.
Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
. (sem grifos e destaques no original).

A respectiva orientação, inclusive, culminou na edição do enunciado sumular nº 543/STJ,
in verbis:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador -
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. (sem grifos e destaques no original).

No caso dos autos, a parte recorrente deixou de comprovar a efetiva conclusão da obra do empreendimento ou que tenha ocorrido o abandono da obra alegado pela compradora, não tendo apresentado qualquer comprovação de diligências no sentido de concluir o empreendimento.

Aliás, em que pese suas alegações de impactos decorrentes do longo e intenso período chuvoso que atingiu o município durante os anos de 2017 e 2018, conforme destacado na peça de defesa, o Superior Tribunal de Justiça, por reiteradas vezes, entendeu que tal situação configura fortuito interno, de modo que persistente a responsabilidade do fornecedor ou prestador de serviços. Confira-se:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. OFENSA AO ARTIGO 1.022 DO CPC. AUSÊNCIA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. NÃO CONFIGURAÇÃO. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. LUCROS CESSANTES. DANO PRESUMIDO. REVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL EM FAVOR DO CONSUMIDOR. ADMISSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.

[...]

3. O fortuito interno, entendido como o fato imprevisível e inevitável ocorrido no momento da prestação do serviço ou da fabricação do produto, não exclui a responsabilidade do fornecedor, pois relaciona-se com a atividade e os riscos inerentes ao empreendimento. Precedentes.

[...]

6. Agravo interno provido para conhecer do agravo e negar provimento ao recurso especial.

(AgInt no AREsp n. 2.057.346/RO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 27/6/2022, DJe de 29/6/2022.)

Assim, resta cristalino que a rescisão do contrato decorre do inadimplemento da vendedora, de maneira que a
devolução integral dos valores
pagos pela compradora é medida que se impõe e vem corroborada pela uníssona e mais recente jurisprudência do STJ,
in verbis
:

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO
ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. ARTS. 489 E 1.022 DO NCPC. OMISSÃO E FALTA DE FUNDAMENTAÇÃO INEXISTENTES.
RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DAS VENDEDORAS. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DAS QUANTIAS PAGAS. ACÓRDÃO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DOMINANTE DESTA CORTE.
DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. APLICAÇÃO DA SÚMULA Nº 568 DO STJ. APLICAÇÃO DA MULTA DO ART. 1.021, § 4º, DO NCPC. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO, COM IMPOSIÇÃO DE MULTA.

[...] O acórdão recorrido está em sintonia com a jurisprudência desta eg. Corte, que se firmou no sentido da restituição integral dos valores pagos pelo consumidor em caso de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva do promitente-vendedor. Inexistência de dissídio jurisprudencial.

Incidência da Súmula nº 568 do STJ [...]
(AgInt no REsp 1815820/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 30/09/2019, DJe 03/10/2019).

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REPARAÇÃO POR DANO MATERIAL E COMPENSAÇÃO POR DANO MORAL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO INDICAÇÃO. SÚMULA 284/STF. VIOLAÇÃO DO ART. 489 DO CPC/15. INOCORRÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA.

SÚMULA 211/STJ. FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO NÃO IMPUGNADO. SÚMULA 283/STF. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). COBRANÇA. ABUSIVIDADE. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL.
CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS.
DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. COTEJO ANALÍTICO E SIMILITUDE FÁTICA. AUSÊNCIA. HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA RECURSAL. MAJORAÇÃO.

[...] Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento [...].
(AgInt no REsp 1796706/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/09/2019, DJe 26/09/2019).

No mesmo sentido é a orientação deste e. Tribunal de Justiça:

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. ATRASO CONFIGURADO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DEVIDA. DANO MATERIAL. JUROS DA CITAÇÃO. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. I –
Reconhecido o atraso na entrega do loteamento, resta evidente da responsabilidade da vendedora pela rescisão contratual.
II – A SÚMULA 543 do STJ dispõe que,
na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata e integral restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construto
r. III – Nos termos do art. 405 do CC, havendo rescisão contratual por culpa da construtora devem os juros moratórios incidirem a partir da citação, momento da constituição em mora. IV – A jurisprudência pátria vem reconhecendo a configuração de danos morais nos casos em que o atraso na entrega do imóvel alcança longo período. Precedentes do STJ. V – A condenação em danos morais pressupõe a ocorrência de situação excepcional apta a lesar os direitos da personalidade. VI – A baixa do gravame inserido na matrícula do imóvel é medida que pode ser realizada pelas próprias partes ou requerida em cumprimento de sentença. VII - Recurso conhecido e improvido. (TJES.
Data: 12/Dec/2023. Órgão julgador: 4ª Câmara Cível. Número: 0020357-57.2020.8.08.0048. Desembargadora: ROBSON LUIZ ALBANEZ).

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. RESTITUIÇÃO DO VALOR INTEGRAL. JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO. DANO MORAL CONFIGURADO. INCIDÊNCIA DE CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1) (...). 2)
Quando o atraso da obra ocorre por culpa exclusiva do promitente vendedor, é devida a restituição integral do valor pago pelo promitente comprador.
Precedentes. 3) Consoante orientação do Superior Tribunal de Justiça, “
em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente-vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação.”
(AgInt no AREsp 1.761.193/DF, Relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 22/3/2021, DJe de 13/4/2021). 4) Embora o mero atraso na entrega de imóvel não seja suficiente, em regra, para ensejar danos morais, a sua ocorrência se verifica na hipótese de inadimplemento absoluto, ou seja, quando nem sequer tenha havido a conclusão das obras do empreendimento. 5) A
cláusula penal moratória deve incidir também na hipótese de inadimplemento relativo da construtora/incorporadora, mesmo quando prevista exclusivamente em benefício dela
. Recurso parcialmente provido. (TJES. Data: 30/Aug/2023. Órgão julgador: 2ª Câmara Cível. Número: 0021256-89.2019.8.08.0048. Desembargador: JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA).

QUARTA CÂMARA CÍVEL APELAÇÃO CÍVEL N.º 0010864-90.2019.8.08.0048 APELANTE: CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A APELADOS: FELIPE CAMARGO PAULO ALVES E THAYS AMARAL RIBEIRO ALVES RELATOR: DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA EMENTA APELAÇÃO CÍVEL EM AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE LOTE. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA DE INFRAESTRUTURA. FORTES CHUVAS. FATORES INTRÍNSECOS AO RAMO DE ATIVIDADE. CULPA EXCLUSIVA DA PROMISSÁRIA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. RECURSO DESPROVIDO. HONORÁRIOS RECURSAIS. 1 –
O Superior Tribunal de Justiça, em julgamento submetido à sistemática dos recursos repetitivos (REsp nº 1300418/SC), fixou o entendimento de que na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor.
2 – A jurisprudência tem entendido que a cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade em Promessa de Compra e Venda não impede o desfazimento do negócio por descumprimento de cláusulas contratuais, ou seja, por culpa do promitente vendedor. 3 - A justificativa apresentada pela Apelante não é aceita por este egrégio Tribunal, que entende que a prorrogação do prazo por fatores intrínsecos ao ramo de atividade se caracteriza como prorrogação imotivada do contrato e é abusiva. 4 - Recurso desprovido. Honorários recursais. (TJES. Data: 10/Nov/2022. Órgão julgador: 4ª Câmara Cível. Número: 0010864-90.2019.8.08.0048. Desembargador: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA. Classe: APELAÇÃO CÍVEL).

Portanto, em se tratando de rescisão contratual de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva da promitente vendedora, a promissária compradora, ora recorrida, faz jus à
restituição integral
dos valores pagos, com incidência de juros de mora a partir da citação e correção monetária a partir da data do desembolso, nos exatos termos fixados na r. sentença.

A recorrente
sustenta que os
juros de mora incidentes
sobre os valores objeto de restituição devem fluir da data do
trânsito em julgado.

A respeito da referida questão,
o STJ possui entendimento pacífico no sentido de que, "em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente-vendedora,
os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação" (AgInt no AREsp 1.761.193/DF).

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA E OUTRAS AVENÇAS. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LEGITIMIDADE DA CONSTRUTORA CONFIGURADA. ATUAÇÃO NA CADEIA DE FORNECIMENTO PERANTE O CONSUMIDOR. COMISSÃO DE CORRETAGEM E TAXA SATI. DEVOLUÇÃO INTEGRAL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLÊNCIA DA PROMITENTE-VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. DECISÃO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. AGRAVO DESPROVIDO. 1. Nos termos da jurisprudência desta Corte, "apesar de não ter liame jurídico com o consumidor, a construtora pertence, sim, à cadeia de fornecimento do produto, visto se tratar de fenômeno eminentemente econômico, sendo solidária a responsabilidade de todos os fornecedores que se beneficiem da cadeia de fornecimento" (AgInt no AREsp 2.167.902/RJ, Relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 13/2/2023, DJe de 15/2/2023). 2. Outrossim, "Não se aplica a orientação do Tema 938/STJ aos casos em que a pretensão de restituição da comissão de corretagem e da Taxa SATI decorre da rescisão do contrato por culpa da vendedora, porquanto tais verbas integram as perdas e danos devidas ao comprador para volta ao status quo ante" (AgInt no AREsp 1.699.501/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 30/11/2020, DJe de 07/12/2020). 3. Por sua vez, nos termos da jurisprudência do STJ, "em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente-vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação" (AgInt no AREsp 1.761.193/DF, Relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 22/3/2021, DJe de 13/4/2021). 4. Estando a decisão de acordo com a jurisprudência desta Corte, o recurso especial encontra óbice na Súmula 83/STJ. 5. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 1.864.010/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 15/5/2023, DJe de 22/5/2023.)

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO COMPENSATÓRIA POR PERDAS E DANOS MORAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA 7 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. PREJUDICADO. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. JUROS. TERMO INICIAL. DATA DA CITAÇÃO. DANO MORAL. OCORRÊNCIA. LONGO ATRASO. ALTERAÇÃO DO VALOR FIXADO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 1. Ação de rescisão contratual com devolução dos valores pagos e indenização compensatória por perdas e danos morais em razão de atraso na entrega de imóvel objeto de contrato de compra e venda celebrado entre as partes. 2. Ausentes os vícios do art. 1.022 do CPC/15, rejeitam-se os embargos de declaração. 3. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados, não obstante a interposição de embargos de declaração, impede o conhecimento do recurso especial. 4. O reexame de fatos e provas em recurso especial é inadmissível. 5. A alteração do valor fixado a título de compensação por danos morais somente é possível, em recurso especial, nas hipóteses em que a quantia estipulada pelo Tribunal de origem revela-se irrisória ou exagerada. 6. A incidência da Súmula 7 do STJ prejudica a análise do dissídio jurisprudencial pretendido. Precedentes desta Corte. 7. Cabimento de compensação por danos morais em virtude do atraso superior a dois anos na entrega de imóvel. Precedentes. 8. O termo inicial dos juros de mora incidente sobre o valor a ser restituído é a data da citação. Precedentes. 9. Agravo interno no agravo em recurso especial não provido. (AgInt no AREsp n. 2.215.367/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 15/5/2023, DJe de 17/5/2023.).

Nessa ordem de raciocínio, correta a sentença que determinou a incidência de juros de mora sobre os valores objeto de restituição desde a data da citação.

Por fim, no que diz respeito à
incidência da cláusula penal
, o entendimento do STJ, em sede de julgamento de recurso repetitivo, Tema 971, firmou o entendimento no sentido de que é possível a inversão, em desfavor do vendedor, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o comprador, nos casos de inadimplemento na entrega de imóvel.
(REsp n. 1.614.721/DF).

Na hipótese em apreço, deve prevalecer, o pagamento de multa conforme previsão posta no parágrafo primeiro, da cláusula décima terceira, do contrato celebrado entre as partes, eis que, a despeito da previsão contratual somente em benefício do promitente vendedor, conforme orientação firmada pelo STJ supramencionada, adequada é a inversão da referida cláusula em desfavor da vendedora, cujo objetivo é a manutenção do equilíbrio contratual e respeito ao princípio da isonomia.

No que tange à base de cálculo dos honorários advocatícios, considerando se tratar de matéria de ordem pública, entendo que merece ajuste a r. sentença.

Isto porque dispõe o artigo 85, §2°, do Código de Processo Civil acerca da ordem, a princípio preferencial e decrescente, de fixação dos critérios, in verbis:

Art. 85. A sentença condenará o vencido a pagar honorários ao advogado do vencedor.

§ 2º Os honorários serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa, atendidos:

Assim, considerando que houve condenação nos autos, os honorários advocatícios a favor da parte autora devem ser fixados sobre esta.

CONCLUSÃO

Ante o exposto, e sem mais delongas,
CONHEÇO
parcialmente do recurso interposto e, no tocante ao mérito,
NEGO- LHE PROVIMENTO
na parte conhecida, mantendo inalterada a r. sentença objurgada.

Ex officio
, altero a base de cálculo com relação ao ônus de sucumbência nos termos da fundamentação retro, mantendo o percentual de 15% (quinze por cento), os quais devem incidir sobre o valor da condenação.

Outrossim, considerando o desprovimento do recurso, majoro os honorários sucumbenciais, para 17% (dezessete por cento) sobre o valor da condenação, em cumprimento ao disposto no §11º, art. 85, do CPC.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________

VOTOS VOGAIS

Des. CARLOS SIMÕES FONSECA - CARLOS SIMOES FONSECA (Vogal)
Acompanhou o voto da Relatora.
Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhou o voto da Relatora.

EMENTA

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL SUSCITADA DE OFÍCIO. PEDIDO DE DANOS MORAIS INEXISTENTE. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ABANDONO DA OBRA PELA INCORPORADORA. FORTUITO INTERNO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. RISCO DA ATIVIDADE. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELO COMPRADOR. CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA. PREJUÍZO DA COMPRADORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL EM DESFAVOR DA VENDEDORA. BASE DE CÁLCULO DOS HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA INCIDENTE SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

1.
PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DE PARTE DO RECURSO EM RAZÃO DE INOVAÇÃO RECURSAL. Inexiste no caso em apreço pedido autoral referente a indenização por danos morais, portanto, não há como analisar em sede de apelação requerimento relativo ao “afastamento de condenação de dano moral”, por se tratar de inovação recursal.

2.
MÉRITO.

2.1.
Enunciado sumular nº 543/STJ, in verbis: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

2.2.
A vendedora deixou de comprovar a efetiva conclusão da obra do empreendimento ou que tenha inexistido o abandono da obra alegado pela compradora, não tendo apresentado qualquer comprovação de diligências no sentido de concluir o empreendimento. Em que pese as alegações de impactos decorrentes do longo e intenso período chuvoso que atingiu o município durante os anos de 2017 e 2018, o Superior Tribunal de Justiça, por reiteradas vezes, entendeu que tal situação configura fortuito interno, de modo que persistente a responsabilidade do fornecedor ou prestador de serviços. (AgInt no AREsp n. 2.057.346/RO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 27/6/2022, DJe de 29/6/2022.).

2.3.
Em se tratando de rescisão contratual de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva da promitente vendedora, a promissária compradora, ora recorrida, faz jus à
restituição integral
dos valores pagos, com incidência de juros de mora a partir da citação e correção monetária a partir da data do desembolso, nos exatos termos fixados na r. sentença.

2.4.
O
STJ possui entendimento pacífico no sentido de que, "em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente-vendedora,
os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação" (AgInt no AREsp 1.761.193/DF). Nessa ordem de raciocínio, correta a sentença que determinou a incidência de juros de mora sobre os valores objeto de restituição desde a data da citação.

2.5.
No que diz respeito à
incidência da cláusula penal
, o entendimento do STJ, em sede de julgamento de recurso repetitivo, Tema 971, firmou o entendimento no sentido de que é possível a inversão, em desfavor do vendedor, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o comprador, nos casos de inadimplemento na entrega de imóvel.
(REsp n. 1.614.721/DF).

2.6.
Na hipótese em apreço, deve prevalecer, o pagamento de multa conforme previsão posta no parágrafo primeiro, da cláusula décima terceira, do contrato celebrado entre as partes, eis que, a despeito da previsão contratual somente em benefício do promitente vendedor, conforme orientação firmada pelo STJ supramencionada, adequada é a inversão da referida cláusula em desfavor da vendedora, cujo objetivo é a manutenção do equilíbrio contratual e respeito ao princípio da isonomia.

2.7)
No que tange à base de cálculo dos honorários advocatícios, considerando se tratar de matéria de ordem pública, entendo que merece ajuste a r. sentença. Assim, considerando que houve condenação nos autos, os honorários advocatícios a favor da parte autora devem ser fixados sobre esta.

2.8)
Recurso desprovido.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

À unanimidade, conhecer em parte o recurso, e, nesta parte, negar-lhe provimento, nos termos do voto da Relatora. Ex officio, altero a base de cálculo com relação ao ônus de sucumbência nos termos da fundamentação retro, mantendo o percentual de 15% (quinze por cento), os quais devem incidir sobre o valor da condenação. Outrossim, considerando o desprovimento do recurso, majoro os honorários sucumbenciais, para 17% (dezessete por cento) sobre o valor da condenação, em cumprimento ao disposto no §11º, art. 85, do CPC.