Tribunal: TJES
Processo: 0001901-88.2020.8.08.0006
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FABIO BRASIL NERY
Órgão julgador: FABIO BRASIL NERY
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Promessa de Compra e Venda
Data de julgamento: 2024-09-12

Ementa:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL -
AÇÃO
DE EXECUÇÃO – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA - TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL - NÃO PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS DO ART. 783 DO CPC -
RECURSO DESPROVIDO.

1 - Dispõe o art. 783 do CPC que “a execução para cobrança de crédito fundar-se-á sempre em título de obrigação certa, líquida e exigível”.

2 - Inexiste dúvida quanto à possibilidade de caracterização do contrato de promessa de compra e venda que instrui a inicial como título executivo extrajudicial, nos termos do art. 784, III, do CPC, por se tratar de documento particular assinado pelo devedor e por duas testemunhas.

3 - Não obstante, na hipótese, a certeza e exigibilidade da devolução dos valores pagos dependeria da produção de provas voltadas a confirmar se, realmente, houve a rescisão do contrato e seus efeitos, o que somente se faz possível no processo de conhecimento.

4
–

Recurso conhecido e
des
provido
.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0001901-88.2020.8.08.0006

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: GILDSON REDIVO FREIRE e outros

APELADO: VILLAGGIO ARACRUZ SPE 126 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA

RELATOR(A):
FABIO BRASIL NERY

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EMENTA

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL -
AÇÃO
DE EXECUÇÃO – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA - TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL - NÃO PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS DO ART. 783 DO CPC -
RECURSO DESPROVIDO.

1 - Dispõe o art. 783 do CPC que “a execução para cobrança de crédito fundar-se-á sempre em título de obrigação certa, líquida e exigível”.

2 - Inexiste dúvida quanto à possibilidade de caracterização do contrato de promessa de compra e venda que instrui a inicial como título executivo extrajudicial, nos termos do art. 784, III, do CPC, por se tratar de documento particular assinado pelo devedor e por duas testemunhas.

3 - Não obstante, na hipótese, a certeza e exigibilidade da devolução dos valores pagos dependeria da produção de provas voltadas a confirmar se, realmente, houve a rescisão do contrato e seus efeitos, o que somente se faz possível no processo de conhecimento.

4
–

Recurso conhecido e
des
provido
.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY

Composição de julgamento: 028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Relator / 029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal / 002 - Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - LUIZ GUILHERME RISSO - Vogal
VOTOS VOGAIS
029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Acompanhar
002 - Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - LUIZ GUILHERME RISSO (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº
0001901-88.2020.8.08.0006

APELANTES: GILDSON REDIVO FREIRE e OUTRO

APELADO: VILLAGGIO ARACRUZ SPE 126 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA.

RELATOR: DES. FÁBIO BRASIL NERY

VOTO

Trata-se de apelação cível interposta
por

GILDSON REDIVO FREIRE e OUTRO

em razão da sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da
1ª Vara Cível, Família, Órfãos e Sucessões de Aracruz
, nos autos
da execução de título executivo extrajudicial ajuizada em face de
VILLAGGIO ARACRUZ SPE 126 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA.
, que acolheu a objeção de pré-executividade apresentada e julgou extinta a execução, ante a ausência de obrigação líquida e certa.

Em suas razões (id. 7897362) sustentam que o contrato de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária firmado entre as partes prevê, em sua cláusula 63, a fórmula de cálculo dos valores devidos em caso de rescisão, bastando apenas simples cálculos aritméticos.

T
ratando-se, portanto, de obrigação certa, líquida e exigível,
deve ser reformada a sentença, com regular processamento do feito.

Preenchidos os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, passo a analisar o
mérito do
recurso.

Os

apelantes
ingress
aram
com a
presente
demanda
aduzindo
que
firmaram
contrato de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária
com a
parte executada
, porém
não lograram êxito em obter financiamento bancário para pagamento da unidade, razão pela qual solicitaram a rescisão contratual
e

a
devolução da quantia paga, descontando-se
a
multa rescisória de 10% e outras despesas.

Afirmam
que a
construtora
, após quatro anos, comunicou a rescisão do contrato, mas não efetuou a restituição dos valores pagos no
equivalente a
R$86.304,74 (oitenta e seis mil, trezentos e quatro reais e setenta e quatro centavos).

Citada, a

parte executada

apresentou
objeção de pré-executividade
suste
n
tando

a
nulidade da execução ante a ausência de título certo, líquido e exigível,
que restou acolhida pelo juízo
a quo
,
nos seguintes termos:

“O documento que aparelha a presente execução consiste em uma cópia do instrumento particular de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária em construção e outras avenças de fls. 13/28 e comprovantes de pagamentos de fls. 35/84.

Em análise dos elementos fáticos e dos documentos anexados, verifico que é o caso de acolher a preliminar suscitada pela executada de nulidade da execução, ante a ausência de título certo, líquido e exigível, o que torna inadequada a via eleita, ficando prejudicada, assim, a análise das demais preliminares. Explico.

É certo que o instrumento particular de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária juntado pelos exequentes às fls. 13/28, é título executivo extrajudicial, nos termos do art. 784. inciso III, do Código de Processo Civil, suprindo, assim, o requisito tipicidade.

Ocorre que, acerca das obrigações das partes, não há no referido instrumento a previsão da pretensão pretendida pelos exequentes na presente ação.

Para tanto, basta conferir o teor da cláusula 04 do aludido instrumento contratual, que especificam as obrigações da vendedora, ora executada, como sendo, em síntese: i) a entrega da unidade comprometida no prazo previsto e de acordo com as especificações constantes no Memorial Descritivo do Empreendimento e ii) o envio de comunicado aos adquirentes informando-os as datas permitidas para visita à obra, que ocorrerão nos 12 (doze) meses que antecedem a conclusão da obra, mediante agendamento prévio.

No que tange às obrigações dos devedores, ora exequentes, conforme disposto na cláusula 05 (fls. 17), têm-se o pagamento pontual das parcelas e outros débitos que forem devidos em favor da vendedora, no local designado, o que, nos termos do item II, equivalem ao valor total da venda no montante de R$ 226.047,20 (duzentos e vinte e seis mil, quarenta e sete reais e vinte centavos).

Desse modo,
in casu
, as pretensões dos exequentes, decorrentes da alegada ocorrência de rescisão contratual, que lhes garantem a restituição de toda quantia paga até a data do requerimento, deduzidos a multa rescisória de 10% e outras despesas elencadas no montante de R$ 86.304,74 (oitenta e seis mil, trezentos e quatro reais e setenta e quatro centavos), não se verifica como obrigação certa, líquida e exigível, decorrente do título executivo extrajudicial anexado.

Assim, ao não restar caracterizada a existência certeza e liquidez da obrigação exigida pelas partes exequentes, não se pode admitir o prosseguimento da presente execução extrajudicial.

Dito de outra forma, a pretensão dos exequentes, embora originada de título executivo extrajudicial, não se considera obrigação deste, passível de ação executiva, não se verificando que o montante requerido a título de restituição de valores pagos, ante a ocorrência de rescisão contratual, seja obrigação certa, líquida e exigível prevista no contrato de compra e venda juntado às fls. 13/28.

Nessa conjuntura, uma vez que não há certeza e liquidez da pretensão requerida, é nula a execução, sendo imprescindível, caso desejam ver a satisfação do crédito alegado, o ajuizamento de ação de conhecimento de rescisão contratual, via adequada para apuração de todos os valores devidos em consequência do desfazimento do negócio jurídico pactuado.

Nesse diapasão, deve ser reconhecida no caso em exame a ausência de obrigação líquida e certa, que não se pode evidenciar de plano, como se exige na ação de execução, pois depende de dilação probatória, o que não se mostra cabível na via estreita da ação executória, demanda de rito especial, que exige prova pré-constituída elencada no título executivo extrajudicial.

Sendo assim e em face do exposto, ACOLHO a objeção de pré-executividade, no sentido de JULGAR EXTINTA a presente execução de título executivo extrajudicial, na forma do art. 924, I do CPC.”

(fls. 252/253-v)

Acerca da temática, mister destacar que o art. 783 do CPC dispõe que “
a execução para cobrança de crédito fundar-se-á sempre em título de obrigação certa, líquida e exigível
”.

In casu
, vê-se que os exequentes sustentam a presença dos requisitos para o ajuizamento da ação executiva, afirmando que há título certo, bem como que a cláusula 63 do contrato, que prevê a possibilidade de devolução dos valores pagos em caso de rescisão, torna a obrigação exigível. Aduzem que o montante pode ser obtido por meio de simples cálculos aritméticos, consistente no valor total pago, descontadas “
a multa de rescisória de 10% (dez por cento) e outras despesas elencadas
”.

Com efeito, inexiste dúvida quanto à possibilidade de caracterização do contrato de promessa de compra e venda que instrui a inicial como título executivo extrajudicial, nos termos do art. 784, III, do CPC, por se tratar de documento particular assinado pelo devedor e por duas testemunhas.

Contudo, comungo do entendimento externado pelo juízo de origem no sentido de que não se verifica obrigação certa, líquida e exigível prevista no contrato de compra e venda juntado às fls. 13/28.

Isso porque a certeza e exigibilidade da devolução dos valores pagos dependeria da produção de provas voltadas a confirmar se, realmente, houve a rescisão do contrato e seus efeitos, o que somente se faz possível no processo de conhecimento.

Registre-se prevalecer o entendimento jurisprudencial no sentido de que, em se tratando de contrato de compra e venda de imóvel, independentemente da existência de cláusula resolutiva expressa, não se considera rescindido o ajuste firmado entre as partes sem que, antes, haja pronunciamento judicial a respeito.

Ademais, a mencionada cláusula 63 do pacto firmado elenca, nas alíneas “a” a “g”, as rubricas a serem descontadas do valor que será restituído na hipótese de rescisão, de modo que o reconhecimento destas não é compatível com a natureza do feito executivo, que comporta apenas o debate acerca de matérias de ordem pública ou quanto à existência ou não dos requisitos para a execução.

Assim, não se identifica na espécie a liquidez, a certeza e a exigibilidade do título exequendo, na medida em que a rescisão almejada pelos apelantes demanda prévia análise em ação própria.

Nesse sentido:

EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. SENTENÇA DE EXTINÇÃO. APELAÇÃO DA EXEQUENTE IMPROVIDA.
EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM RESERVA DE DOMÍNIO. RESOLUÇÃO. EXECUÇÃO PROMOVIDA PELA COMPRADORA. INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA. CRÉDITO EXECUTADO COMPOSTO DA RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS, HONORÁRIOS CONTRATUAIS E MULTA COMPENSATÓRIA. RESOLUÇÃO DO CONTRATO E SEUS EFEITOS QUE EXIGIAM AÇÃO PRÓPRIA DE CONHECIMENTO. AUSÊNCIA DE CERTEZA, LIQUIDEZ DE EXIGIBILIDADE.
Execução fundada e contrato de reserva de domínio promovida pela compradora. A exequente buscou o pagamento de valores decorrentes da rescisão do contrato aditivo firmado com a executada (fls. 17/19). Crédito oriundo de resolução do contrato de venda com reserva de domínio: devolução dos valores já despendidos, honorários advocatícios contratuais e multa compensatória. Inadmissibilidade. Crédito sem certeza, liquidez e exigibilidade. Artigo 783 do Código de Processo Civil.
Embora o instrumento contratual contenha assinatura de duas testemunhas (requisito formal para reconhecimento do título executivo), tem-se que a discussão sobre a resolução do contrato exigia ação própria (de conhecimento).
Ausência, no contrato bilateral e dos documentos, prova de que o crédito do comprador pela não entrega da máquina pelo vendedor (incluindo-se honorários contratuais e multa compensatória) poderia dispensar aquela discussão prévia sobre a resolução do contrato e seus efeitos. Ação de execução julgada extinta. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DA EXEQUENTE IMPROVIDO. (TJ-SP - AC: 10083150620198260302 Jaú, Relator: Alexandre David Malfatti, Data de Julgamento: 24/04/2023, 12ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 24/04/2023)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS À EXECUÇÃO – TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL – CONTRATO DE ANTECIPAÇÃO DE CRÉDITO – AUSÊNCIA LIQUIDEZ E CERTEZA DO TÍTULO – EXTINÇÃO DA EXECUÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO- RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1.
A execução do título extrajudicial deve ser lastreada em obrigação certa, líquida e exigível, a teor do que dispõe o art. 783 do CPC.
Ocorre que, na hipótese dos autos, trata-se de contrato de antecipação de crédito, que se destina a concessão de um “limite de crédito em conta corrente até o valor” estabelecido no contrato e aditivos, destinado a realização de operações de desconto de recebíveis (duplicatas e cheque), em diversos valores. 2. O contrato não goza de certeza e liquidez porque possui diversos aditivos, estabelecendo valores limite para as operações, portanto, a execução é nula, nos termos do art. 803, inciso I do CPC: “É nula a execução se: I – o título executivo extrajudicial não corresponder a obrigação certa, líquida e exigível”. 3. Embargos à execução julgados procedentes e reconhecida a nulidade do título executivo, o que implica, na extinção do feito executivo sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, IV do CPC. 4. Recurso parcialmente provido. (TJES, Classe: Apelação Cível, 0009124-05.2019.8.08.0014, Relator: JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA, Órgão julgador:
Câmaras Cíveis Reunidas
, Data de Julgamento:
25/01/2023
)

APELAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COMPRA E VENDA. CLÁUSULA PENAL. PEDIDO INADEQUADO EM SEDE DE AÇÃO DE EXECUÇÃO. INCERTEZA ACERCA DO DESCUMPRIMENTO.
Insurgência contra a sentença que julgou procedentes os embargos, extinguindo a execução promovida em face dos embargantes. Recorrentes acusam, preliminarmente, violação ao princípio da adstrição ao pedido e, no mérito, que a cláusula penal encontra-se devidamente prevista no instrumento de compromisso de compra e venda subscrito pelas partes, sendo devida em razão da desistência por parte dos promissários compradores. Preliminar de nulidade afastada. Verificada direta correlação entre o pedido formulado na petição inicial (declaração de inexequibilidade do título e inexigibilidade da obrigação) e a procedência dos embargos, cujo fundamento coincide com a ausência de prova efetiva acerca da culpa pelo inadimplemento da avença, considerada a impossibilidade de dilação probatória em sede de execução de título extrajudicial, não se verificando, pois, ofensa ao princípio da adstrição ao pedido (art. 141 do CPC). Mérito. Não acolhimento. Crédito objeto da ação executiva desprovido de necessária certeza. Inteligência do art. 784 do CPC. A discussão acerca do inadimplemento dos embargantes exige instrução em ação de conhecimento, não sendo possível a execução de multa penal compensatória sem o esclarecimento dos fatos. Precedentes deste E.TJSP. Sentença mantida e ratificada, nos termos do art. 252 do RITJSP. Verba sucumbencial majorada. RECURSO DESPROVIDO. (TJSP; Apelação Cível 1010250-62.2020.8.26.0006; Relator (a): Clara Maria Araújo Xavier; Órgão Julgador: 8ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional VI - Penha de França - 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 29/05/2023; Data de Registro: 29/05/2023)

Firme nas razões expostas
,
NEGO

PROVIMENTO
ao recurso
.

Na forma do art. 85, §11, do CPC, majoro os honorários advocatícios para o percentual de
12
% (
doze
por cento) sobre o valor atualizado da causa,
ressalvado o disposto no art. 98, §3º, do mesmo diploma
legal.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)