Tribunal: TJES
Processo: 0007995-41.2019.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão julgador: RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Liminar
Data de julgamento: 2024-10-25

Ementa:
PROCESSO Nº 0007995-41.2019.8.08.0021

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ALFA CONSTRUTORA, INCORPORADORA E ADMINISTRADORA LTDA e outros

APELADO: MARINETI AUXILIADORA BORGES WANDEKOKEN e outros

RELATOR(A):
RAPHAEL AMERICANO CAMARA

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA. LOCAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE COISA JULGADA ENTRE AÇÕES DE DESPEJO. LEGITIMIDADE ATIVA DA AUTORA. COBRANÇA DE ALUGUÉIS RETROATIVOS. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelações cíveis interpostas por Marineti Auxiliadora Borges Wandekoken e Alfa Construtora, Incorporadora e Administradora Ltda. em face de sentença que, em sede de Ação de Despejo c/c Cobrança, julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais, decretando a rescisão do contrato de locação, declarando a inoponibilidade de contrato firmado com terceiro, condenando ao pagamento de aluguéis vencidos e vincendos, e afastando o direito de indenização por benfeitorias.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se há coisa julgada entre a presente ação e processo anterior; (ii) estabelecer se a posse injusta pode ser reconhecida na pendência de julgamento de outro processo; (iii) determinar a validade da condenação ao pagamento de aluguéis retroativos; (iv) verificar a correta distribuição dos ônus da sucumbência.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Não há coisa julgada entre as ações, pois tratam de causas de pedir e pedidos distintos.

4. A legitimidade ativa da autora foi reconhecida de maneira incidental, com natureza declaratória, pois a decisão judicial não criou novos direitos, apenas os reconheceu.

5. A renovação contratual firmada com terceiro, sem a anuência da autora, não é válida, e a cobrança de aluguéis retroativos é devida, com compensação dos valores já depositados em outro processo.

6. A autora Alfa Construtora, Incorporadora e Administradora Ltda. obteve êxito na maior parte dos pedidos, configurando-se a sucumbência mínima, devendo a requerida arcar integralmente com as custas e honorários advocatícios.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso de Marineti Auxiliadora Borges Wandekoken parcialmente provido, apenas para determinar a compensação dos valores de aluguéis já pagos em outro processo. Recurso de Alfa Construtora, Incorporadora e Administradora Ltda. parcialmente provido para reconhecer a sucumbência mínima.

Tese de julgamento:

8. Inexiste coisa julgada entre ações de despejo com causas de pedir distintas.

9. A legitimidade ativa declarada judicialmente possui natureza declaratória, com efeitos retroativos.

10. A renovação de contrato de locação sem anuência do novo proprietário não é oponível a este.

11. Configura-se sucumbência mínima quando a parte autora obtém êxito na maior parte dos pedidos, ainda que parcialmente.

Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, art. 86, parágrafo único; Lei 8.245/1991, arts. 8º, 57, 59, VIII, 62.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.481.644/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 01.06.2021, DJe 19.08.2021; TJSP, AC nº 1012368-80.2021.8.26.0004, Rel. Des. Arantes Theodoro, j. 30.09.2022, DJESP 07.10.2022.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0007995-41.2019.8.08.0021

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ALFA CONSTRUTORA, INCORPORADORA E ADMINISTRADORA LTDA e outros

APELADO: MARINETI AUXILIADORA BORGES WANDEKOKEN e outros

RELATOR(A):
RAPHAEL AMERICANO CAMARA

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EMENTA

PROCESSO Nº 0007995-41.2019.8.08.0021

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ALFA CONSTRUTORA, INCORPORADORA E ADMINISTRADORA LTDA e outros

APELADO: MARINETI AUXILIADORA BORGES WANDEKOKEN e outros

RELATOR(A):
RAPHAEL AMERICANO CAMARA

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA. LOCAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE COISA JULGADA ENTRE AÇÕES DE DESPEJO. LEGITIMIDADE ATIVA DA AUTORA. COBRANÇA DE ALUGUÉIS RETROATIVOS. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelações cíveis interpostas por Marineti Auxiliadora Borges Wandekoken e Alfa Construtora, Incorporadora e Administradora Ltda. em face de sentença que, em sede de Ação de Despejo c/c Cobrança, julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais, decretando a rescisão do contrato de locação, declarando a inoponibilidade de contrato firmado com terceiro, condenando ao pagamento de aluguéis vencidos e vincendos, e afastando o direito de indenização por benfeitorias.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se há coisa julgada entre a presente ação e processo anterior; (ii) estabelecer se a posse injusta pode ser reconhecida na pendência de julgamento de outro processo; (iii) determinar a validade da condenação ao pagamento de aluguéis retroativos; (iv) verificar a correta distribuição dos ônus da sucumbência.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Não há coisa julgada entre as ações, pois tratam de causas de pedir e pedidos distintos.

4. A legitimidade ativa da autora foi reconhecida de maneira incidental, com natureza declaratória, pois a decisão judicial não criou novos direitos, apenas os reconheceu.

5. A renovação contratual firmada com terceiro, sem a anuência da autora, não é válida, e a cobrança de aluguéis retroativos é devida, com compensação dos valores já depositados em outro processo.

6. A autora Alfa Construtora, Incorporadora e Administradora Ltda. obteve êxito na maior parte dos pedidos, configurando-se a sucumbência mínima, devendo a requerida arcar integralmente com as custas e honorários advocatícios.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso de Marineti Auxiliadora Borges Wandekoken parcialmente provido, apenas para determinar a compensação dos valores de aluguéis já pagos em outro processo. Recurso de Alfa Construtora, Incorporadora e Administradora Ltda. parcialmente provido para reconhecer a sucumbência mínima.

Tese de julgamento:

8. Inexiste coisa julgada entre ações de despejo com causas de pedir distintas.

9. A legitimidade ativa declarada judicialmente possui natureza declaratória, com efeitos retroativos.

10. A renovação de contrato de locação sem anuência do novo proprietário não é oponível a este.

11. Configura-se sucumbência mínima quando a parte autora obtém êxito na maior parte dos pedidos, ainda que parcialmente.

Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, art. 86, parágrafo único; Lei 8.245/1991, arts. 8º, 57, 59, VIII, 62.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.481.644/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 01.06.2021, DJe 19.08.2021; TJSP, AC nº 1012368-80.2021.8.26.0004, Rel. Des. Arantes Theodoro, j. 30.09.2022, DJESP 07.10.2022.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento aos recursos, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

Composição de julgamento: 022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Relator / 028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Vogal / 029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal
VOTOS VOGAIS
028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

Cuidam-se de recursos de apelação cível interpostos por
MARINETI AUXILIADORA BORGES WANDEKOKEN
e por
ALFA CONSTRUTORA, INCORPORADORA E ADMINISTRADORA LTDA
em face de sentença proferida pelo Juízo de Direito da 2ª Vara Cível e Comercial de Guarapari/ES que, em sede de
AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA
, ajuizada por
ALFA CONSTRUTORA, INCORPORADORA E ADMINISTRADORA LTDA
, em face de
MARINETI AUXILIADORA BORGES WANDEKOKEN,
julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais, para: (i) decretar rescisão do contrato de locação; (ii) declarar a inoponibilidade do contrato de locação firmado entre a requerida e o Guarapari Esporte Clube em 10/09/2015 e condenar a requerida ao pagamento do débito que abarca todos os aluguéis vencidos desde 10/06/15 e vincendos após a propositura da demanda, até a efetiva desocupação do imóvel; (iii) declarar não haver direito da requerida a qualquer indenização por eventuais benfeitorias e nem a respectiva retenção; e, ainda, julgou improcedentes os pedidos reconvencionais.

Em suas razões
(fls. 393 e seguintes),
ALFA CONSTRUTORA, INCORPORADORA E ADMINISTRADORA LTDA
sustenta que saiu vencedora na maior parte de seus pedidos, motivo pelo qual deve ser reconhecida a sucumbência da parte mínima, nos termos do artigo 86, parágrafo único, do CPC. Pugna ainda pela revogação da gratuidade de justiça deferida em favor da parte adversa,
MARINETI AUXILIADORA BORGES WANDEKOKEN
.

Contrarrazões (fls. 411 e seguintes) apresentadas por
MARINETI AUXILIADORA BORGES WANDEKOKEN
pelo desprovimento do recurso.

Em seu apelo (fls. 420 e seguintes),
MARINETI AUXILIADORA BORGES WANDEKOKEN
argumenta: (i) deve ser reconhecida a coisa julgada, considerando que a controvérsia já foi objeto de julgamento no processo de número 0013104-75.2015.8.08.0021; (ii) não pode ser reconhecida a posse injusta, uma vez que estava pendente o julgamento dos autos 0013104-75.2015.8.08.0021, que solucionou a controvérsia, de forma que a parte autora não possuía os requisitos necessários para ajuizados a ação de despejo; (iii) a renovação contratual em valor antecipado era praxe, de modo que não cabe ao Judiciário fazer juízo de valor sob o contrato firmado de boa fé e nas mesmas condições; (iv) afastamento da condenação ao pagamento de aluguéis retroativos à data de 10/06/2015.

Sem contrarrazões ao apelo adesivo (fl. 500).

Pois bem. Para fins de organização, esclareço que primeiro será realizado o exame do recurso interposto por
MARINETI AUXILIADORA BORGES WANDEKOKEN
, considerando que eventual provimento pode influenciar diretamente na pretensão recursal de
ALFA CONSTRUTORA, INCORPORADORA E ADMINISTRADORA LTDA
, que diz respeito à sucumbência.

I - DO APELO INTERPOSTO POR MARINETI AUXILIADORA BORGES WANDEKOKEN

I.A - DEVE SER RECONHECIDA A COISA JULGADA EM RELAÇÃO AO PROCESSO 0013104-75.2015.8.08.0021

Neste ponto, ao contrário do que pretende fazer crer a recorrente, não há que se falar em coisa julgada em relação ao processo número 0013104-75.2015.8.08.0021.

Isso porque, o exame atento daqueles autos (0013104-75.2015.8.08.0021) revela tratar-se de ação de despejo por alienação do imóvel, baseada no artigo 8º, da Lei 8.245/91 e artigo 576 do Código Civil, na qual não consta pedido de indenização; conforme se depreende dos seguintes trechos da inicial (ID 7541950):

[...] 10. Da leitura dos enunciados supramencionados resta cristalino o direito da AUTORA em pleitear que seja desfeito o contrato locatício, uma vez que: I) realizou a notificação extrajudicial dentro do prazo legal de noventa dias; II) não há cláusula de vigência no contrato de locação no caso de alienação, tampouco seu registro em cartório.

11.Conforme alhures mencionado e comprovado pela farta documentação anexa, a
AUTORA
averbou em Cartório a compra do aludido imóvel em 20/07/2025, e, notificou extrajudicialmente o
RÉU
para promover a desocupação do imóvel no dia 30/06/2025, conferindo-lhe o prazo de 90 dias para desocupação.

[...] 14. Tendo-se em conta que a presente ação de despejo se funda na alienação do imóvel locado, subsumindo-se perfeitamente na prescrição legal acima, é patente a adequação e pertinência de sua propositura.

15. Assim, requer que a presente ação seja totalmente provida para determinar o despejo do
RÉU.

[...]
IV - DOS PEDIDOS.

[...] c) seja ao final julgado procedente o pedido autoral para determinar a desocupação do imóvel e a entrega das chaves, no prazo legal, sob pena de despejo;

Por outro lado, a presente demanda (0007995-41.2019.8.08.0021) trata de ação de despejo com cobrança, de forma que a pretensão autoral abarca indenização por danos materiais e está lastreada em denúncia vazia, considerando a prorrogação tácita do contrato de locação por prazo indeterminado, nos termos dos artigos 57 e 59, VIII, da Lei 8.254/91; vejamos os principais excertos da inicial (ID 5370538 - volume 1 - fls. 02 e seguintes):

[...]
2.1. Da impossibilidade de oponibilidade do contrato de locação firmado entre a requerida e o Guarapari Esporte Clube na data de 10/09/2015. Data posterior a compra e venda e posse pela autora. Ciência da requerida. Comportamento contraditório.

[...] Nesse contexto, conclui-se que a REQUERIDA possuía ciência inequívoca que era a ALFA quern detinha a posse sobre a totalidade do imóvel e havia se sub-rogado enquanto locadora dos contratos, motivo pelo qual não poderia ter firmado "novo" contrato corn o GUARAPARI ESPORTE CLUBE.

[...] Desse modo, como a ninguém é dado beneficiar-se da própria torpeza, a única conclusão possível é que atualmente a relação contratual entre as partes existe em decorrência da prorrogação tácita por prazo indeterminado do contrato originalmente firmado, com início no cia 10 de abril de 2006 e término no dia 09 de setembro de 2015.

[...] Devido ao exposto, requer a declaração de inoponibilidade do contrato de locação supostamente firmado em 10 de setembro de 2015, decretando-se a prorrogação tácita por prazo indeterminado do contrato firmado em 10 de abril de 2006.

[...] Pelo exposto, requer seja julgada procedente a ação, declarando-se a extinção da relação ex locato e a desocupação voluntária no prazo de 30 (trinta) dias, nos termos do art. 63, caput da Lei 8245/91, sob pena despejo coercitivo.

[...] Nesse ínterim, mister a condenação da REQUERIDA a quitar todo o aluguel referente ao período de 10 de setembro de 2015 até a presente data, com correção monetária, juros e multa, inclusive os eventuais vincendos, enquanto perdurar a posse injusta.

[...]
8. PEDIDOS.

[...] c) No mérito, seja declarado inoponível o contrato de locação firmado entre a requerida e o Guarapari Esporte Clube com data de início em 20/09/2015 e o recibo de pagamento de quitação referente ao período de setembro de 2015 a setembro de 2017;

d) No mérito, seja julgado procedente a ação, declarando-se a extinção da relação ex locato e o despejo pelos fundamentos expostos alhures e seja o locatário condenado a arcar com aluguéis vencidos e vincendos, bem como aos encargos;

e) Subsidiariamente, seja declarada a simulação do "novo" contrato de locação, com efeitos ex tunc, condenando-se a requerida ao pagamento pelo período de ocupação do imóvel;

f) Sejam as parcelas vincendas (aluguel e acessórios) depositadas tempestivamente no curso da ação, havendo ou não contestação ou pedido para complementação, sob pena de implicação do julgamento antecipado da lide, nos exatos termos do art. 355, inciso I, CPC;

g) Condenação da ré a pagar multa contratual equivalente a três aluguéis atuais;

h) Declaração de que a ré não possui direito de indenização ou retenção das benfeitorias promovidas; [...]

Por conseguinte, parece claro que inexiste coisa julgada entre as demandas, que possuem diferentes causas de pedir e pedidos, em especial pelo fato de que este feito possui pedidos mais amplos que o processo de número 0013104-75.2015.8.08.0021.

Nesse sentido, destaco os seguintes julgados, que são claros ao esclarecer que não há coisa julgada ou litispendência entre ação de despejo por denúncia vazia e ação de despejo por motivo diverso:

LOCAÇÃO.
AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO COM PEDIDO CUMULADO DE COBRANÇA. INOCORRÊNCIA DE COISA JULGADA MATERIAL EM FACE DO DECIDIDO EM AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA.
Proposituras que não se confundiam. Desocupação do imóvel que fez o pedido de despejo perder o objeto. Persistência da pretensão de cobrança. Demandado que postulou redução do valor do aluguel pela proibição à abertura do estabelecimento em razão da quarentena. Fato que corresponde à figura da força maior. Direito positivo que não autoriza o devedor a nesses casos deixar de cumprir a obrigação, podendo sim postular a readequação do valor da contraprestação. Artigo 317 do Código Civil. Redução em 50% que se mostra razoável enquanto persistia aquela proibição. Recurso parcialmente provido. (TJSP; AC 1012368-80.2021.8.26.0004; Ac. 16109377; São Paulo; Trigésima Sexta Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Arantes Theodoro; Julg. 30/09/2022; DJESP 07/10/2022; Pág. 3010)

APELAÇÃO –
AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA – LOCAÇÃO COMERCIAL – EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO – LITISPENDÊNCIA – RECURSO DA AUTORA – INEXISTÊNCIA DE LITISPENDÊNCIA – AÇÕES DE DESPEJO COM CAUSAS DE PEDIR DIFERENTES – PRECEDENTES
– MÉRITO – DENÚNCIA VAZIA EXERCIDA REGULARMENTE – NOTIFICAÇÃO VÁLIDA – RECURSO PROVIDO 1 –
Não há litispendência entre ação de despejo por denúncia vazia e ação de despejo por falta de pagamento, uma vez que as causas de pedir são distintas, descaracterizando a tríplice identidade inerente ao instituto. Precedentes deste E. TJSP
. 2 – Demonstrada a notificação extrajudicial enviada ao endereço residencial da ré, pouco importa se o aviso de recebimento foi assinado por terceiros, ainda mais se a signatária é genitora da notificada. Validade da notificação. Denúncia vazia regularmente exercida. Despejo concedido. RECURSO DA AUTORA PROVIDO (TJSP; Apelação Cível 1000112-64.2021.8.26.0244; Relator (a): Maria Lúcia Pizzotti; Órgão Julgador: 30ª Câmara de Direito Privado; Foro de Iguape - 1ª Vara; Data do Julgamento: 13/04/2022; Data de Registro: 13/04/2022)

Outro não é o entendimento adotado por este TJES:

[...] 5)
A existência de 02 (duas) ações de despejo, uma por falta de pagamento e outra por denúncia vazia, não conduz a conclusão de litispendência, uma vez que, apesar de possuírem o mesmo objeto (despejo), a causa de pedir próxima (fundamentos jurídicos) e a remota (os fatos) são diversos, inexistindo o risco de decisões conflitantes
. [...] (TJES, Classe: Agravo de Instrumento, 0009269-40.2019.8.08.0021 (021199001674), Relator : ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA, Órgão julgador: TERCEIRA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 18/02/2020, Data da Publicação no Diário: 28/02/2020)

Via de consequência, tenho por bem afastar a pretensão de reconhecimento da coisa julgada.

I.B - NÃO PODE SER RECONHECIDA A POSSE INJUSTA NA PENDÊNCIA DO JULGAMENTO DO PROCESSO 0013104-75.2015.8.08.0021

Em sequência, alega a recorrente
MARINETI AUXILIADORA BORGES WANDEKOKEN
,

em síntese, que não pode ser reconhecida sua posse injusta, considerando que a autora não tinha o reconhecimento da sua legitimidade ativa para ajuizar ação de despejo, uma vez que havia lides discutindo a compra e venda do imóvel, em especial pela sentença proferida nos autos 0013104-75.2015.8.08.0021.

Isto é, somente em sede recursal é que houve reversão do édito sentencial (
0013104-75.2015.8.08.0021)
, momento em que foi reconhecida a legitimidade ativa da
ALFA CONSTRUTORA, INCORPORADORA E ADMINISTRADORA LTDA;
de forma que defende que a parte autora só passou a ter os requisitos necessários para ajuizar a presente ação de despejo em 2021, tendo em vista que o acórdão proferido naqueles autos
(
0013104-75.2015.8.08.0021)
foi publicado em 20/08/2021.

Ocorre que, o exame atento do mencionado acórdão indica que não houve qualquer ressalva no sentido de que a legitimidade ativa da autora teria sido reconhecida somente a partir da sua publicação. Vejamos (ID 7541955 - acórdão 0013104-75.2015.8.08.0021):

[...] Denota-se dos autos que o cerne da questão envolve definir se a Recorrente possui legitimidade para figurar como Autora na demanda em epígrafe e/ou verificar se atendeu, ou não, aos requisitos exigidos para fins de despejo da Recorrida.

No que tange à legitimidade ativa da Recorrente, revela-se oportuno transcrever a norma legal preconizada nos artigos 17 e 18, do Código de Processo Civil de 2015, in litteris:

“Art. 17. Para postular em juízo é necessário ter interesse e legitimidade.

Art. 18. Ninguém poderá pleitear direito alheio em nome próprio, salvo quando autorizado pelo ordenamento jurídico.”

[...] No caso em apreço, verifico que este Egrégio Tribunal de Justiça vem decidindo pela legitimidade da Recorrente, no tocante à aquisição e posse do imóvel constituído pela Quadra 28, integrante do loteamento Parque Areia Preta, na qual constam diversas Lojas comerciais, dentre as quais a que figura como objeto da Ação de Despejo em epígrafe, verbatim:

[...] Destaca-se que o entendimento sedimentado alhures chegou a ser questionamento perante o Egrégio Superior Tribunal de Justiça, contudo, restou mantido o decisum, havendo o mesmo transitado em julgado.

Em consequência, resta evidenciada a legitimidade ativa da Recorrente para fins de postular judicialmente o despejo da Recorrida, eis que logrou demonstrar a sua condição de possuidora e promitente compradora do imóvel litigioso.

Especificamente em relação ao despejo, tendo a Recorrida sido notificada extrajudicialmente (fls. 31/32), não tendo, contudo, deixado o imóvel no prazo assinalado, bem como o fato de que o Contrato de Locação em testilha encerrou-se em 09/09/2020 (fl. 25), mister reconhecer o direito de obtenção do despejo.

Isto posto, conheço do Recurso de Apelação Cível e dou-lhe provimento, para fins de reformar a Sentença e julgar procedente o pedido exordial, concedendo o despejo da Recorrida, fixando o prazo de 15 (quinze) dias para desocupação voluntária do imóvel, sob pena de despejo compulsório, invertendo os ônus de sucumbência, nos termos da fundamentação retroaduzida. [...]

Como se depreende, inexiste na manifestação judicial ressalva quanto ao reconhecimento da legitimidade da
ALFA CONSTRUTORA, INCORPORADORA E ADMINISTRADORA LTDA
para ajuizamento da ação de despejo, de forma que, ao julgar procedente o pedido inicial e deferir a ordem de despejo para desocupação voluntária, restou estabelecido o direito da autora nos exatos termos requeridos na exordial.

Neste ponto, ressalto que a ação de despejo 0013104-75.2015.8.08.0021 foi ajuizada ainda no ano de 2015, logo, uma vez julgada procedente a pretensão autoral naquela demanda, não há que se falar em ausência de legitimidade da autora até a data de publicação do acórdão.

Ora, ainda que a ação de despejo tenha natureza jurídica de ação executiva
lato sensu
(REsp n. 1.481.644/SP, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 1/6/2021, DJe de 19/8/2021.), o reconhecimento da legitimidade ativa da autora, enquanto detentora dos direitos sobre o bem
(fl. 37 dos autos físicos)
, tem clara natureza declaratória, na medida em que não há constituição de título, mas mero reconhecimento de que ostenta a condição de titular do direito de ocuapção do imóvel locado.

Isto é, o ajuizamento e êxito do pedido de despejo tem como premissa a condição de proprietário/possuidor/titular do direito de ocupação do bem, que uma vez reconhecida em juízo, não tem o condão de constituir a parte como titular do direito, mas apenas de reconhecer de forma incidental o referido
status
, em clara situação de declaração/reconhecimento da posição jurídica.

Trata-se, inclusive, da mesma lógica aplicada à ação reivindicatória, que tem como pretensão a posse do bem, mas que exige intrinsecamente o reconhecimento da propriedade, enquanto causa de pedir:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - REIVINDICATÓRIA - REQUISITOS - PROPRIEDADE - POSSE INJUSTA DO POSSUIDOR NÃO DEMONSTRADA - USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIO DEDUZIDO NA DEFESA - REQUISITOS COMPROVADOS - POSSE MANSA, PACÍFICA, CONTÍNUA E ANIMUS DOMINI - AUSÊNCIA DE COMPOSSE - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO. -
A ação reivindicatória é a chamada "ação real por excelência" e possui como causa de pedir o domínio
, e que tem por objeto tirar, em favor do dono, a coisa reivindicada das mãos de terceiro que a possui - A alegação de prescrição aquisitiva aduzida pela apelada em sua contestação é prejudicial à qualificação da sua posse como injusta e, portanto, ao próprio pedido reivindicatório, pois enseja a configuração de impedimento à satisfação de um de seus requisitos - A posse exercida pela Apelada foi exercida de forma ininterrupta, sem oposição e com animus domini, jamais pode ser havida como injusta, o que enseja o usucapião extraordinário. (TJ-MG - AC: 10000212563795001 MG, Relator: Rinaldo Kennedy Silva, Data de Julgamento: 09/02/2022, Câmaras Cíveis / 16ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 10/02/2022)

Dessa forma, por não tratar-se de ação que almeja a constituição do direito de ocupação, mas apenas seu reconhecimento como meio de garantir a procedência da ação de despejo, não há que se falar em constituição da legitimidade da
ALFA CONSTRUTORA, INCORPORADORA E ADMINISTRADORA LTDA
apenas quando da publicação do acórdão no feito 0013104-75.2015.8.08.0021.

I.C - AFASTAMENTO DA CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE ALUGUÉIS RETROATIVOS À DATA DE 10/06/2015

Em trato continuativo, alega
MARINETI AUXILIADORA BORGES WANDEKOKEN
que era de praxe a renovação contratual antecipada, considerando a sazonalidade do comércio local e condição financeira da locadora, de forma que era comum esse tipo de pactuação, conforme procedeu com GUARAPARI ESPORTE CLUBE.

Assim, defende que não caberia ao Judiciário insinuar vantagem quanto à renovação, em homenagem ao princípio do pacta sunt servanda e à boa-fé, reiterando que ocorreram várias renovações nessas mesmas condições.

Contudo, na esteira do que consignou o magistrado atuante em primeiro grau, a renovação do contrato locatício com terceiro, por óbvio, não possui qualquer validade, notadamente quando o então locador não possuía capacidade para realizar a contratação, justamente por não atuar em nome da adquirente do imóvel,
ALFA CONSTRUTORA, INCORPORADORA E ADMINISTRADORA LTDA
.

Ora, o mencionado pagamento antecipado de aluguéis, realizado por
MARINETI AUXILIADORA BORGES WANDEKOKEN
, igualmente não produz efeitos perante a parte autora, haja vista que, reitero, o pacto eventualmente firmado com terceiro não tem o condão de vincular
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de forma que potencial indenização ou restituição do referido importe deve ser objeto de ação própria, em face de quem causou diretamente o prejuízo.

Até porque, há prova nos autos que torna indene de dúvidas que
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tinha conhecimento da possibilidade de ter que desocupar o imóvel em virtude do contrato de cessão onerosa de direitos realizado com
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Isso em especial porque foi enviada carta com aviso de recebimento (fl. 65 e seguintes dos autos físicos - 30/06/2015) cientificando a requerida da desocupação das lojas objeto da controvérsia, bem como foi firmado contrato para desocupação de outra loja encravada no mesmo imóvel (fl. 69 e seguintes dos autos físicos - 02/09/2015); o que torna indiscutível que possuía ciência inequívoca de que a construtora detinha direito de ocupação do imóvel, de maneira que, por elementar, não poderia ter “renovado” o contrato com terceiro (GUARAPARI ESPORTE CLUBE), em 10/09/2015.

Pensar de forma diversa importaria em beneficiar o comportamento contraditório, de quem, ciente da alteração no direito de ocupação do bem, firmou termo de acordo com a nova possuidora e, em momento posterior, contrato em sentido inverso com o antigo responsável pelo imóvel (GUARAPARI ESPORTE CLUBE); tentando agora fazer valer
este último pacto
em prejuízo da
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.

Acerca da vedação ao comportamento contraditório, vejamos os seguintes precedentes:

[...] 4)
Em decorrência do princípio geral da boa-fé objetiva e, ainda, em razão da vedação ao benefício da própria torpeza (nemo auditur propriam turpitudinem allegans), aplica-se no ordenamento jurídico brasileiro a teoria da proibição ao comportamento contraditório (nemo potest venire contra factum proprium), de forma que é vedado exercitar um direito subjetivo, faculdade ou posição jurídica em contradição com a sua anterior conduta interpretada objetivamente segundo a Lei, os bons costumes e a boa-fé.
[...] (TJES; AC 0010255-78.2002.8.08.0024; Terceira Câmara Cível; Relª Desª Eliana Junqueira Munhos Ferreira; Julg. 22/03/2022; DJES 01/04/2022)

[...] 3. A
pretensão deduzida pelo réu/reconvinte
de restituição em dobro de dívida paga e danos morais i
ndica um comportamento contraditório, porquanto firmou Termo de Acordo Judicial com o apelado e, após, adota postura absolutamente diversa, o que vai de encontro à boa-fé objetiva (venire contra factum proprium)
. [...]. (TJDF; APC 07505.48-13.2023.8.07.0001; 190.6388; Primeira Turma Cível; Rel. Des. Carlos Pires Soares Neto; Julg. 21/08/2024; Publ. PJe 26/08/2024)

Como se vê, a prevalência da boa-fé resta consagrada no sistema legal pátrio, o que reforça a impossibilidade do recorrente insurgir-se em face de circunstância da qual teve ciência mediante carta com aviso de recebimento, e posterior pacto no qual se comprometeu inclusive a desocupar outra loja situada no mesmo imóvel.

Por conseguinte, deve ser mantida a determinação de pagamento dos aluguéis devidos desde junho de 2015, data em que a requerida foi inequivocamente cientificada acerca da assunção da autora do direito de ocupação do imóvel.

I.D - DA NULIDADE POR RATIFICAÇÃO DA DECISÃO NO LIMIAR DO FEITO

Neste ponto, alega
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, que a sentença gerou confusão processual, na medida em que teria ratificado a decisão proferida no limiar do feito, sem esclarecer a que pronunciamento judicial exatamente se refere; motivo pelo qual pretende o reconhecimento da nulidade do édito sentencial.

Todavia, não há como acolher a tese recursal, uma vez que a sentença não incorreu em qualquer ilegalidade; vejamos o referido trecho da manifestação judicial guerreada (fls. 391 e seguintes dos autos físicos):

[...] Tecidas tais considerações, com alicerce nos artigos 9º e 62, ambos da Lei 8.245/1991, no art. 487, I do Código de Processo Civil e na fundamentação anteriormente alinhavada, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos autorais, para DECRETAR a rescisão do contrato de locação, referente às Lojas n° 11 e n° 13, localizadas na Rua Francisco de Assis Santana, s/n, Centro, Guarapari-ES. RATIFICO a decisão proferida no limiar do feito.

JULGO PROCEDENTE o pedido de cobrança, declarando a inoponibilidade do contrato de locação firmado entre a requerida e o Guarapari Esporte Clube em 10/09/2015 e CONDENO a requerida ao pagamento do débito que abarca todos os aluguéis vencidos desde 10/06/2015 e vincendos após a propositura da demanda, até a efetiva desocupação do imóvel, observando os termos contratuais e acréscimos da correção monetária e juros, na forma disciplinada no artigo 397 caput do CCB, bem como os outros encargos porventura inadimplidos, listados na Cláusula Quinta do contrato em comento, a serem aquilatados por liquidação de sentença.

DECLARO não haver direito da requerida a qualquer indenização por eventuais benfeitorias edificadas/construídas e nem a respectiva retenção em razão delas. [...]

Como se extrai, não que se falar em confusão processual diante da referida exposição, que foi absolutamente clara ao dispor acerca das consequências advindas da sentença:
(i) decretar rescisão do contrato de locação; (ii) declarar a inoponibilidade do contrato de locação firmado entre a requerida e o Guarapari Esporte Clube, condenar a requerida ao pagamento do débito que abarca todos os aluguéis vencidos desde 10/06/15 e vincendos após a propositura da demanda, até a efetiva desocupação do imóvel; (iii) declarar não haver direito da requerida a qualquer indenização por eventuais benfeitorias e nem a respectiva retenção; e, ainda, julgou improcedentes os pedidos reconvencionais.

A menção à decisão proferida no limiar do feito não tem sequer relevância para compreensão do entendimento adotado pelo julgador de origem, que apenas citou a decisão proferida em sede de liminar como forma de indicar que esta foi adequadamente proferida; tanto que restou ratificada na sentença.

Em qualquer caso,
ausente a demonstração concreta da ocorrência de prejuízo, não há nulidade, nos termos do princípio “pas de nullité sans grief”.
Acerca do tema, seguem julgados do Colendo Superior Tribunal de Justiça e deste Sodalício:

[...]
A jurisprudência desta Corte Superior tem considerado que o princípio do 'pas de nullité sans grief' exige a demonstração de prejuízo concreto à parte que suscita o vício, independentemente da sanção prevista para o ato, podendo ser tanto a de nulidade absoluta, quanto a relativa, pois não se declara nulidade por mera presunção
[...] (STJ, AgRg nos EDcl no AREsp n.º 1302348/MG, Relator: Ministro Sebastião Reis Junior, Sexta Turma, J 28/03/2019, DJ 05/04/2019).

[...]
A decretação de nulidade pressupõe a comprovação de prejuízo, à luz do princípio 'pas de nullité sans grief'
[...] (TJES, Apelação n.º 012120286484, Relator: Annibal de Rezende Lima, Primeira Câmara Cível, J 23/04/2019, DJ 16/05/2019).

[...]
Na esteira dos precedentes pátrios, a invalidade processual é sanção que apenas pode ser aplicada caso haja a conjugação da inobservância do rito procedimental com a existência de efetivo prejuízo para a parte interessada, em respeito ao princípio da instrumentalidade das formas adotado pelo sistema processual civil vigente
(arts. 277, 282, § 1º, e 283, parágrafo único, todos do Código de Processo Civil)
e ao brocado 'pas de nullité sans grief'
[...] (TJES, Apelação n.º 016120003591, Relator Substituto: Julio Cesar Costa de Oliveira, Terceira Câmara Cível, J 19/03/2019, DJ 29/03/2019).

[...]
O Egrégio Superior Tribunal de Justiça manifestou entendimento no sentido de que a declaração de nulidade dos atos processuais, em consonância com o princípio 'pas de nullité sans grief', demanda a efetiva demonstração do prejuízo sofrido pela parte
[...] (TJES, Embargos de Declaração Apelação com Remessa Necessária n.º 004060017326, Relator: Namyr Carlos de Souza Filho, Segunda Câmara Cível, J 24/07/2018, DJ 01/08/2018).

Portanto, a simples leitura das razões de apelação revela que o capítulo que versa sobre a potencial nulidade da sentença, diante da “ratificação da decisão no limiar do feito” (fl. 431 dos autos físicos), está baseado em meras alegações genéricas, sem que exista nenhuma indicação concreta de prejuízo que poderia advir do malfadado trecho da sentença.

Por todo o arrazoado, de rigor a manutenção da sentença também nesse ponto.

I.E - DOS DESPEJO EFETIVADO NOS AUTOS DO PROCESSO 0001412-69.2021.8.08.0021

A esse respeito, tenho por desnecessário sequer enfrentar o argumento que cerca o despejo supostamente realizado nos autos do processo 0001412-69.2021.8.08.0021 e o pleito de reconhecimento de litispendência com o processo 0013104-75.2015.8.08.0021, considerando que a inocorrência de litispendência ou mesmo coisa julgada já foi devidamente demonstrada nessa mesma manifestação; em especial no tópico
I.A
.

I.F - DO PEDIDO SUBSIDIÁRIO DE AFASTAR A CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS RETROATIVOS

Finalmente, assiste parcial razão à recorrente
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quanto à pretensão de afastar a condenação ao pagamento dos aluguéis retroativos, levando em conta os depósitos feitos nos autos do processo 0013104-75.2015.8.08.0021.

Isso porque, o documento de ID 7541958 indica que, nos autos do processo 0013104-75.2015.8.08.0021, que tratava de ação de despejo envolvendo as mesmas partes e o mesmo imóvel, a locatária procedeu depósitos judiciais no curso da ação, como forma de pagamento dos aluguéis que venceram no curso da demanda; Senão, vejamos:

[...] 1. Inicialmente, importa registrar que o Eg. TJES reformou a r. sentença proferida pelo d. Juízo, a fim de reconhecer o interesse de agir da
AUTORA
, bem como a qualidade de adquirente e sub-rogatória dos direitos e deveres de locação, declarando rescindida a relação locatícia firmada junto à
REQUERIDA
.

2. Outrossim, a locatária efetuou uma série de depósitos judiciais, no curso da ação, como forma de contraprestação pelo pagamento dos aluguéis que venceram com curso da demanda.

[...] 4. Assim, em razão do trânsito em julgado, respeitosamente, requer o levantamento dos valores depositados nos autos, com a devida correção/atualização monetária, por meio de alvará eletrônico, a ser expedido em nome da autora,
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, inscrita no CNPJ sob o nº 02.899.814/0001-35.

No mesmo documento, inclusive, consta despacho determinando a expedição de alvarás para levantamento dos valores depositados à título de caução e alugueres pela parte requerida (
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).

Dessa forma, devem ser objeto de compensação os valores de aluguéis correspondentes ao mesmo imóvel que já tenham sido depositados no processo 0013104-75.2015.8.08.0021, tendo em vista que, a despeito de possuir causa de pedir diversa da que embasa a presente demanda, diz respeito ao mesmo contrato e mesmo imóvel objeto de locação.

Caso contrário, poder-se-ia estar obrigando a requerida a pagar duas vezes pelo mesmo contrato de aluguel, sendo importante que, em sede de liquidação, seja apurado o valor devido nesta demanda em virtude dos aluguéis retroativos, considerando o importe anteriormente depositado no feito 0013104-75.2015.8.08.0021 para a mesma finalidade.

II - DO RECURSO INTERPOSTO
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Em seu recurso, a autora sustenta que saiu vencedora na maior parte dos seus pedidos, motivo pelo qual almeja reconhecimento da sucumbência da parte mínima dos pedidos, nos termos do artigo 86, parágrafo único, do CPC. Pugna ainda pela revogação da gratuidade de justiça deferida em favor da parte adversa,
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.

Quanto à revogação da gratuidade, ressalto que é desnecessário enfrentar a controvérsia, haja vista que a referida benesse já restou revogada pela decisão ID 6480447; sendo imperioso mencionar que a citada decisão não foi sequer objeto de irresignação por parte de
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, que pagou as custas da apelação adesiva (ID 6653837, 6653840, 6653841).

Acerca da sucumbência, reputo essencial examinar quais os pedidos de mérito constantes na exordial (fls. 02 e seguintes dos autos físicos):

[...]
8. PEDIDOS.

[...] c) No mérito, seja declarado inoponível o contrato de locação firmado entre a requerida e o Guarapari Esporte Clube com data de início em 20/09/2015 e o recibo de pagamento de quitação referente ao período de setembro de 2015 a setembro de 2017;

d) No mérito, seja julgado procedente a ação, declarando-se a extinção da relação ex locato e o despejo pelos fundamentos expostos alhures e seja o locatário condenado a arcar com aluguéis vencidos e vincendos, bem como aos encargos;

e) Subsidiariamente, seja declarada a simulação do "novo" contrato de locação, com efeitos ex tunc, condenando-se a requerida ao pagamento pelo período de ocupação do imóvel;

f) Sejam as parcelas vincendas (aluguel e acessórios) depositadas tempestivamente no curso da ação, havendo ou não contestação ou pedido para complementação, sob pena de implicação do julgamento antecipado da lide, nos exatos termos do art. 355, inciso I, CPC;

g) Condenação da ré a pagar multa contratual equivalente a três aluguéis atuais;

h) Declaração de que a ré não possui direito de indenização ou retenção das benfeitorias promovidas; [...]

Nesse sentido, é possível extrair que a pretensão autoral estava centrada em 06 (seis) pedidos de mérito, dentre os quais foram atendidos o
“c”
(
inoponível o contrato de locação firmado entre a requerida e o Guarapari Esporte Clube),
“d”
(extinção da relação ex locato e o despejo e condenação a arcar com aluguéis vencidos e vincendos, bem como aos encargos) e
“h”
(declaração de que a ré não possui direito de indenização ou retenção das benfeitorias promovidas).

Neste ponto, ressalto que, ainda que o pedido
“d”
não tenha sido procedente em sua integralidade, levando em conta que foram afastados alguns encargos, a maioria da pretensão foi atendida.

Em relação ao pleito
“e”
, este restou prejudicado por tratar-se de subsidiário
e o
“f”
diz respeito apenas à forma de pagamento das parcelas, o que afasta sua relevância para fins de exame da sucumbência.

Assim, dos pedidos de mérito, tem-se que apenas o
“g”
, que diz respeito à multa contratual equivalente a três aluguéis, foi julgado improcedente.

Na esteira da jurisprudência majoritária, verifica-se que a sucumbência deve ser fixada levando em conta o número de pedidos e não o valor destes individualmente. A esse respeito:

[...] 1.
A distribuição dos ônus sucumbenciais entre as partes deve levar em consideração a relação entre o número de pedidos formulados e aqueles acolhidos na sentença, em atenção ao princípio da proporcionalidade e a teor do que dispõe o art. 86, caput do CPC
. [...] (TJMG; APCV 0029086-90.2019.8.13.0461; Quinta Câmara Cível; Relª Desª Áurea Brasil; Julg. 01/08/2024; DJEMG 01/08/2024)

[...] 5.
Consoante entendimento do c. STJ, a caracterização da sucumbência mínima não decorre da verificação de valores (quantum debeatur), mas do cotejamento do número de pedidos deferidos e indeferidos na pretensão proposta.
(AGRG no AREsp 532.029/SP, Rel. Ministro OLINDO Menezes (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 1ª REGIÃO), PRIMEIRA TURMA, julgado em 01/12/2015, DJe 11/12/2015). 6. Apelação conhecida e provida. Unânime. (TJDF; APC 07431.71-25.2022.8.07.0001; 183.0122; Terceira Turma Cível; Relª Desª Fátima Rafael; Julg. 07/03/2024; Publ. PJe 04/04/2024)

Portanto,
“[...]

conforme estabelece o art. 86, p.u. do CPC, a sucumbência mínima de uma das partes, impõe à outra a obrigação de arcar com a integralidade das despesas processuais e honorários
” (TJMG, Apelação Cível n.º 1.0000.22.110564-6/001, Relator: Des. Tiago Gomes de Carvalho Pinto, 16ª Câmara Cível Especializada, J 15/03/2023, DJ 16/03/2023).

In casu
, deve ser reformada em parte a sentença, para reconhecer a sucumbência mínima da autora
ALFA CONSTRUTORA, INCORPORADORA E ADMINISTRADORA LTDA
, nos termos do artigo 86, parágrafo único, do CPC, e condenar apenas
MARINETI AUXILIADORA BORGES WANDEKOKEN
ao pagamento de custas e honorários sucumbenicias na lide principal, mantendo em relação a estes o percentual fixado na origem, de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação que lhe foi direcionada.

Ante o exposto:

(a)
CONHEÇO
do recurso interposto por
ALFA CONSTRUTORA, INCORPORADORA E ADMINISTRADORA LTDA
e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
, para reconhecer sua sucumbência mínima (art. 86, parágrafo único, CPC) e condenar apenas
MARINETI AUXILIADORA BORGES WANDEKOKEN
ao pagamento de custas e honorários sucumbenciais na lide principal, mantendo em relação a estes o percentual fixado na origem, de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação que lhe foi direcionada, que deve ser apurado em liquidação.

(b)
CONHEÇO
do apelo adesivo interposto por
MARINETI AUXILIADORA BORGES WANDEKOKEN
e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
, apenas para estabelecer que, em relação à obrigação de pagar aluguéis retroativos, sejam estes compensados com os
valores de aluguéis correspondentes ao mesmo imóvel que já tenham sido levantados pela autora no processo 0013104-75.2015.8.08.0021, conforme apuração a ser realizada em sede de liquidação.

Mantenho incólume os demais termos da sentença, que
julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais, para: (i) decretar rescisão do contrato de locação; (ii) declarar a inoponibilidade do contrato de locação firmado entre a requerida e o Guarapari Esporte Clube em 10/09/2015 e condenar a requerida ao pagamento do débito que abarca todos os aluguéis vencidos desde 10/06/15 e vincendos após a propositura da demanda, até a efetiva desocupação do imóvel; (iii) declarar não haver direito da requerida a qualquer indenização por eventuais benfeitorias e nem a respectiva retenção; e, ainda, julgou improcedentes os pedidos reconvencionais.

Deixo de fixar honorários recursais (art. 85, § 11, do CPC), considerando o parcial provimento dos recursos interpostos pelas partes.

É como voto.

DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

RELATOR

Documento assinado eletronicamente por
RAPHAEL AMERICANO CAMARA
,
Desembargador
,
em 29/08/2024 às 16:46:05, conforme art. 1º, III, "b", da Lei 11.419/2006. A autenticidade do documento pode ser conferida no site https://sistemas.tjes.jus.br/gabinetes/validar.php informando o código do sistema
52832129082024
.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o E. Relator para conhecer e dar parcial provimento ao recurso principal, bem como conhecer e dar parcial provimento ao recurso adesivo.