Tribunal: TJES
Processo: 0005339-69.2015.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão julgador: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Alienação Fiduciária; Corretagem
Data de julgamento: 2024-02-19

Ementa:
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO E DE PREMISSA EQUIVOCADA. NÍTIDA PRETENSÃO DE REDISCUSSÃO DA CAUSA DECIDIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
1. Os embargos de declaração não se prestam à intenção da parte de obter a reforma do julgado. 2. Ausência de omissão de conclusão pautada em premissa equivocada que conduz ao não provimento do recurso. 3. Recurso conhecido e desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0005339-69.2015.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA

APELADO: CLESIA NUNES DA CRUZ

RELATOR(A):
ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA

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EMENTA

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO E DE PREMISSA EQUIVOCADA. NÍTIDA PRETENSÃO DE REDISCUSSÃO DA CAUSA DECIDIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
1. Os embargos de declaração não se prestam à intenção da parte de obter a reforma do julgado. 2. Ausência de omissão de conclusão pautada em premissa equivocada que conduz ao não provimento do recurso. 3. Recurso conhecido e desprovido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e não acolher os Embargos de Declaração, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 018 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

Composição de julgamento: 018 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Relator / 030 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Vogal / 009 - Gabinete Des. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - Vogal
VOTOS VOGAIS
030 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
009 - Gabinete Des. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

QUARTA CÂMARA CÍVEL

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL N.º 0005339-69.2015.8.08.0048

EMBARGANTE: MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A

EMBARGADA: CLÉSIA NUNES DA CRUZ

RELATOR: DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

V O T O

Eminentes Pares, conforme consta no Relatório, MRV Engenharia e Participações S/A opôs Embargos de Declaração em face do Acórdão inserido no id 4524821, o qual restou sintetizado nos termos da ementa que peço vênia para reproduzir:

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESNECESSIDADE DE SUSPENSÃO DO FEITO. REPETITIVO JÁ JULGADO NO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. RESCISÃO DA COMPRA E VENDA QUE NÃO REPERCUTE NO FINANCIAMENTO FIRMADO PELA COMPRADORA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DA VENDEDORA CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Com a definição, pelo c. STJ, do Tema Repetitivo 1095 (no julgamento do REsp 1.891.498/SP), não é necessária a suspensão do feito submetido ao Tribunal. 2. Caso concreto em que a rescisão do contrato de compra e venda firmado exclusivamente entre vendedora e compradora não repercute nem reflete no contrato de financiamento firmado entre a compradora e o agente financeiro. 3. Argumento de que seria impossível a rescisão da compra e venda que se mostra contrário, inclusive, à Súmula n.º 543 do c. STJ. 4. Sentença mantida. 5. Recurso conhecido e desprovido. (Id 4288017).

Nas razões de seu recurso (id 5333609) a ora Embargante aduz que há omissão no Acórdão recorrido, uma vez que seria necessária a aplicação da Lei de Alienação Fiduciária de Imóveis (Lei n.º 9.514/97) ao caso dos autos, bem assim que a conclusão externada por esta Câmara partiu de premissa equivocada e frontalmente contrária ao Tema Repetitivo n.º 1095 do colendo Superior Tribunal de Justiça (STJ).

Com a devida vênia da Embargante, não há omissão a ser suprida e a alegação de que este egrégio Órgão Colegiado partiu de premissa equivocada não passa de tentativa velada de rever as conclusões contidas no Acórdão recorrido sob a ótica que a própria Embargante entende como correta.

No caso, a alegação da Embargante - tanto em relação à omissão quanto à suposta premissa equivocada - parte do pressuposto de que “
o contrato de compra e venda não pode ser dissociado do contrato de financiamento, devendo ser tratado como um contrato único a partir da celebração do mútuo
” (página 02).

Ocorre que tal ponto já foi devidamente esclarecido no anterior julgado deste egrégio Órgão Colegiado quando se concluiu por anular a Sentença e determinar o retorno dos autos à origem porque, a partir das alegações contidas na petição inicial, a pretensão da ora Embargada (Autora da demanda) também envolvia o contrato celebrado com o agente financeiro (Banco do Brasil S/A).

Naquela oportunidade, restou clara a existência de dois contratos absolutamente distintos entre si, a compra e venda firmada entre Embargada e Embargante e o mútuo estabelecido exclusivamente entre a Embargada e o Banco do Brasil S/A - que, reitero, atuou exclusivamente como agente financeiro.

Para demonstrar o ponto em questão, peço vênia para transcrever trechos daquele julgado:

“Eminentes Pares, consta dos autos que Clésia Nunes da Cruz e MRV Engenharia e Participações S/A firmaram contrato de promessa de compra e venda “
de bem imóvel residencial (...) no empreendimento 'VILA DA MATA', situado à Rua H, Planície da Serra, Serra/ES
” (fl. 02v).

O preço ajustado entre as partes foi de R$ 114.887,05 (cento e catorze mil, oitocentos e oitenta e sete reais e cinco centavos), a ser pago por meio de uma entrada de R$ 323,00 (trezentos e vinte e três reais), R$ 5.449,05 (cinco mil quatrocentos e quarenta e nove reais e cinco centavos) em 15 (quinze) parcelas iguais e sucessivas de R$ 363,27 (trezentos e sessenta e três reais e vinte e sete centavos) e o restante “
seria através de financiamento pelo Banco do Brasil no quantum de R$ 109.115,00 (cento e nove mil cento e quinze reais)
” (fl. 02v).

(...).

No caso dos autos, é importante mencionar, foram firmados 02 (dois) negócios jurídicos distintos: a promessa de compra e venda (direito real de aquisição, previsto no inciso VII do art. 1.225 do Código Civil – CC) e o empréstimo (na forma do mútuo regulado pelos arts. 586 a 592 do CC), garantido por alienação fiduciária (prevista na Lei n.º 9.514/97).

A promessa de compra e venda, firmada entre Apelante e Apelada, possui a natureza de contrato preliminar que visa à futura formação do contrato definitivo de compra e venda. Nesse sentido a doutrina:

“Define-se a promessa de compra e venda como espécie de contrato preliminar bilateral pelo qual as partes, ou uma delas, comprometem-se a celebrar adiante o contrato definitivo de compra e venda. É negócio de segurança, destinado a conferir garantias às partes, quanto à relação substancial em vista.” (Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald in “Curso de Direito Civil: Reais”, volume 5, 8ª ed. ampl. e atual., Salvador, Editora Jus Podivm, 2012, p. 943).

Já o empréstimo, no caso dos autos mútuo feneratício, é o contrato no qual o mutuante transfere ao mutuário coisa fungível (dinheiro, na hipótese) e este (mutuário) se compromete a restituir a coisa emprestada com o “pagamento de juros” (Arnoldo Wald in “Direito Civil: contratos em espécie”, vol. 3, 19ª ed., reform., São Paulo, Saraiva, 2012, p. 226).

Por fim, a alienação fiduciária:

“(...) é o negócio jurídico pelo qual uma das partes adquire, em confiança, a propriedade de um bem, obrigando-se a devolvê-la quando se verifique o acontecimento a que se tenha subordinado tal obrigação, ou lhe seja pedida a restituição.” (Orlando Gomes
in
“Alienação Fiduciária em Garantia”, 4ª ed., RT, São Paulo, 1975, p. 19).

Com base nesses conceitos é possível afirmar que, além da causa de pedir (dificuldade de honrar a dívida assumida) vincular o Banco do Brasil, a Apelante tem razão quando menciona a impossibilidade de, após a rescisão da promessa de compra e venda, as partes desse mencionado contrato retornarem ao statu quo ante, uma vez que o imóvel, hoje, é de propriedade (resolúvel) do Banco do Brasil (art. 22 da Lei n.º 9.514/97).”

Na sequência do julgado, este feito retornou à origem e o Banco do Brasil informou que o empréstimo já havia sido quitado, circunstância que implicou na extinção do feito sem resolução do mérito - exclusivamente em relação ao agente financeiro - dada a nítida perda superveniente do objeto.

Ademais, é preciso destacar a clara distinção do Tema Repetitivo n.º 1095 do STJ com a hipótese fática que envolve o caso dos autos. Para demonstrar tal distinção, insta esclarecer que a Tese firmada pelo STJ no citado repetitivo restou redigida nos seguintes termos:

“Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.”

A distinção entre o repetitivo em questão e o caso dos autos ocorre em razão da diferença das bases fáticas que os envolvem, já que no Tema Repetitivo n.º 1095 foi a própria construtora/incorporadora quem também agia na qualidade de agente financeiro; não havia, pois, um terceiro interveniente que atuava exclusivamente no empréstimo de numerário para o adquirente repassar à construtora.

No próprio STJ, aliás, há julgado que deixa bem clara a inexistência de legitimidade ou necessidade do agente financeiro - no caso, a Caixa Econômica Federal - responder pelas questões pertinentes à compra e venda firmada pelo consumidor com a construtora/incorporadora. Segue a ementa do julgado:

(...). Consoante o entendimento desta Corte, a eventual legitimidade passiva da CEF está relacionada à natureza da sua atuação no contrato firmado: é responsável se atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda, quando tiver escolhido a construtora ou tiver qualquer responsabilidade relativa ao projeto; não o é se atuar meramente como agente financeiro. Precedentes. 2.
No caso em apreço, o Tribunal estadual concluiu que a empresa pública agiu apenas como agente financeiro do empreendimento imobiliário, ou seja, como mera credora fiduciária, no contrato de financiamento para a realização da obra firmado com o ora recorrente
. Desse modo, a revisão do julgado encontra óbice nas Súmulas n.ºs 5 e 7 do STJ. 3. Consoante precedentes das Turmas que integram a eg. Segunda Seção, as disposições da Lei n.º 9.514/97, que disciplinam a alienação fiduciária na compra e venda de imóvel, só são aplicáveis à hipótese em que o devedor fiduciante não paga, no todo ou em parte, a dívida, e é constituído em mora, o que não é o caso dos autos, uma vez que, conforme apurado pelas instâncias ordinárias, foi a incorporadora que deixou de entregar a infraestrutura no prazo prometido. Incidência da Súmula n.º 568 do STJ. (...). (AgInt no AREsp n. 2.208.284/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 6/3/2023, DJe de 9/3/2023). (Sem grifo no original).

No mesmo precedente ora citado (item “3” da ementa) ainda é afirmado que as disposições da Lei n.º 9.514/97 “
só são aplicáveis à hipótese em que o devedor fiduciante não paga, no todo ou em parte, a dívida, e é constituído em mora
”.

Ora, além das peculiaridades do caso em julgamento, isto é, no qual existem dois contratos distintos entre si, o agente financeiro já informou nos autos que a dívida com garantia fiduciária já se encontra quitada, ou seja, não há nenhum motivo para se aplicar a Lei de Alienação Fiduciária de Imóvel nem mesmo em relação ao agente financeiro, quanto mais à incorporadora/construtora que não participou da relação mutuária.

Destarte, porque simplesmente não há omissão nem premissa equivocada no julgado recorrido, impõe-se negar provimento ao recurso, eis que manejado com nítido propósito de rever as conclusões deste egrégio Órgão Colegiado, pretensão esta a qual não se presta a via estreita dos Embargos de Declaração.

Do exposto, nego provimento ao recurso.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o voto do E. Relator para negar provimento ao recurso.

Acompanho o voto proferido pelo Eminente Desembargador Relator para NEGAR PROVIMENTO ao recurso.