Tribunal: TJES
Processo: 0003686-89.2014.8.08.0008
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO
Órgão julgador: NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2024-08-12

Ementa:
EMENTA:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE DANOS MATERIAIS E DANOS MORAIS. PRELIMINAR
EX OFFICIO
DE LITISPENDÊNCIA DO PEDIDO RECONVENCIONAL ACOLHIDA. MÉRITO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL FIRMADO ENTRE PARTICULARES. INADIMPLEMENTO DOS PROMITENTES COMPRADORES. DECLARAÇÃO DE RESCISÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO. AUSÊNCIA DE OBRIGAÇÃO CONTRATUAL DESCUMPRIDA POR PARTE DO RECORRENTE. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS PELOS RECORRIDOS. INEXISTÊNCIA DE PREVISÃO EXPRESSA DE ARRAS PENITENCIAIS. ACOLHIMENTO DO PEDIDO DE DANOS MATERIAIS. IMPOSSIBILIDADE DE USUFRUIR DO IMÓVEL PELO PERÍODO EM QUE OS RECORRIDOS ESTIVERAM EM SUA POSSE. AFERIÇÃO DO
QUANTUM
EM SEDE DE LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. REDIMENSIONAMENTO DOS ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I. PRELIMINAR
EX OFFICIO
DE LITISPENDÊNCIA DA RECONVENÇÃO:
Subsistindo a identificação de tríplice identidade entre os elementos caracterizadores da Ação, quais sejam, partes, causa de pedir e pedido, nos termos do artigo 337, § 1º a § 3º, do Código de Processo Civil, afigura-se impositivo o reconhecimento de litispendência.

I.I.
A análise do contexto das matérias objeto da Reconvenção, fez possível aferir identidade de partes, causa de pedir e pedido, relativamente às postulações versadas em Ação autônoma anteriormente ajuizada pelos ora Recorridos, que tramita de forma conexa à presente demanda (Processo n. 0003454-77.2014.8.08.0008).

I.II.
A despeito de haver sido nominada pelos Recorridos como “Pedido Contraposto”, o recebimento e tratamento jurídico da peça foi concernente ao instituto processual da Reconvenção, conforme se infere da Decisão Saneadora (fls. 136/verso) e da Sentença objurgada, bem como, pelo recolhimento das custas processuais prévias referentes à Reconvenção, nos termos do Despacho proferido por esta Relatoria (Id. 5478243) e recolhimento das custas processuais prévias (Id. 5530337).

I.III.
Preliminar suscitada e acolhida,
ex officio
,

para julgar extinto, sem resolução do mérito o pedido reconvencional realizado em sede de Contestação pelos Recorridos, que se afigura com teor idêntico ao termos da Ação Judicial pelos mesmos ajuizada (Processo n. 0003454-77.2014.8.08.0008 - autos apensos), com supedâneo no artigo 485, inciso V, do Código de Processo Civil, condenando os Recorridos a arcarem com os ônus da sucumbência, fixando os honorários advocatícios sucumbenciais, no equivalente a 10% (dez por cento) sobre o valor da reconvenção, nos termos da fundamentação retro aduzida.

II. MÉRITO:
Nos termos do artigo 475, do Código Civil, “
A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos
.”

II.I.
No caso dos autos, os Recorridos confirmaram a narrativa contida na Petição Inicial, no sentido de que realizaram o pagamento de R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais) pelo negócio jurídico afeto ao Compromisso de Compra e Venda de um Imóvel, entretanto, salientam que não levaram à frente o pagamento do restante ajustado, por considerarem que o Recorrente não havia adimplido com sua parte no Contrato, qual seja, de realizar a averbação na matrícula do imóvel da construção de uma casa de dois andares edificada nos lotes adquiridos, circunstância que, segundo afirmam, obstou a obtenção de financiamento que seria utilizado para os fins de pagamento do saldo devedor do Contrato

II.II.

In casu
, a responsabilidade pelo inadimplemento do Contrato, restou aferida diante da ausência de pagamento pelos Recorridos das prestações avençadas, não subsistindo qualquer disposição contratual condicionando o adimplemento das prestações à transferência do imóvel para o nome dos Recorridos ou mesmo de averbação da construção edificada no imóvel, antes do pagamento integral ajustado, conforme consta da previsão inserta na Cláusula Quinta do Contrato (fl. 98), demonstrando a necessidade de acolhimento do pleito Recursal no sentido de ser declarada a rescisão da avença firmada pelas partes, por culpa dos Promitentes Compradores.

II.III.
A Jurisprudência do Egrégio Superior Tribunal de Justiça, preconiza que
"As arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador"
(
STJ
- AgInt no REsp n. 1.893.412/SP, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 7/12/2020, DJe 11/12/2020)

II.IV.
Não sendo delimitado no Contrato através de previsão expressa de que os valores pagos constituem arras penitenciais, não há que se falar em sua retenção pelo Recorrente, em razão do inadimplemento do Contrato ensejando pelos Promitentes Compradores, como se verificou na hipótese.

II.V.
A conclusão do Magistrado referente à ausência da comprovação de perdas e danos não deve prevalecer, na medida em que foram os Recorridos que deram causa ao inadimplemento do ajuste, permanecendo no imóvel de forma irregular por aproximadamente 02 (dois) anos, entre a data da assinatura do Contrato (04/03/2013) e a devolução das chaves (13/02/2015), sendo nítido que, durante esse período o Recorrente não pôde dispor tampouco usufruir do imóvel, de modo que, a improcedência do pedido reparatório formulado na Petição Inicial, seria capaz de acarretar enriquecimento ilícito por parte dos Recorridos, sendo justa a fixação de compensação por perdas e danos, a título de aluguéis, o que deve ser objeto de apuração em sede de Liquidação de Sentença.

II.VI.
Não merece acolhimento a irresignação recursal alusiva à revisão do valor atribuído à Reconvenção, o valor declarado para fins de recolhimento das custas processuais prévias, no total de R$ 239.300,39 (duzentos e trinta e nove mil e trezentos reais e trinta e nove centavos) corresponde ao proveito econômico perseguido, motivo pelo qual não merece acolhimento o pleito recursal, neste particular.

II.VII.
Em relação aos ônus sucumbenciais necessário o redimensionamento, eis que, com o julgamento do presente Recurso de Apelação Cível, o Recorrente obteve êxito em 04 (quatro) dos 05 (cinco) pedidos exordiais, quais sejam: (a) reintegração de posse; (b) rescisão contratual; (c) perdas e danos e (d) danos morais; havendo, apenas, sucumbido em relação ao pedido de retenção de valores pagos pelos Recorridos, devendo, assim, serem arcados pelos Recorridos na proporção de 80% (oitenta por cento) e, pelo Recorrente, na proporção de 20% (vinte por cento).

II.VIII.
Recurso conhecido e parcialmente provido para reformar parcialmente a Sentença de Primeiro Grau, acolhendo parcialmente os pedidos exordiais, declarando rescindido o Contrato de Promessa de Compra e Venda firmado, por culpa dos promitentes compradores, condenando os Recorridos a arcarem com as perdas e danos pela ocupação do imóvel no período de 04/03/2013 a 13/02/2015, a ser apurado em sede de Liquidação de Sentença, redimensionando os ônus da sucumbência que deverão ser arcadas pelos Recorridos na proporção de 80% (oitenta por cento) e pelo, Recorrente, na proporção de 20% (vinte por cento).

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0003686-89.2014.8.08.0008

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: VALCEIR MARTINS SIMOES

APELADO: RONALDO DOURADO GALUPPO e outros

RELATOR(A):
NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

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EMENTA

EMENTA:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE DANOS MATERIAIS E DANOS MORAIS. PRELIMINAR
EX OFFICIO
DE LITISPENDÊNCIA DO PEDIDO RECONVENCIONAL ACOLHIDA. MÉRITO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL FIRMADO ENTRE PARTICULARES. INADIMPLEMENTO DOS PROMITENTES COMPRADORES. DECLARAÇÃO DE RESCISÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO. AUSÊNCIA DE OBRIGAÇÃO CONTRATUAL DESCUMPRIDA POR PARTE DO RECORRENTE. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS PELOS RECORRIDOS. INEXISTÊNCIA DE PREVISÃO EXPRESSA DE ARRAS PENITENCIAIS. ACOLHIMENTO DO PEDIDO DE DANOS MATERIAIS. IMPOSSIBILIDADE DE USUFRUIR DO IMÓVEL PELO PERÍODO EM QUE OS RECORRIDOS ESTIVERAM EM SUA POSSE. AFERIÇÃO DO
QUANTUM
EM SEDE DE LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. REDIMENSIONAMENTO DOS ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I. PRELIMINAR
EX OFFICIO
DE LITISPENDÊNCIA DA RECONVENÇÃO:
Subsistindo a identificação de tríplice identidade entre os elementos caracterizadores da Ação, quais sejam, partes, causa de pedir e pedido, nos termos do artigo 337, § 1º a § 3º, do Código de Processo Civil, afigura-se impositivo o reconhecimento de litispendência.

I.I.
A análise do contexto das matérias objeto da Reconvenção, fez possível aferir identidade de partes, causa de pedir e pedido, relativamente às postulações versadas em Ação autônoma anteriormente ajuizada pelos ora Recorridos, que tramita de forma conexa à presente demanda (Processo n. 0003454-77.2014.8.08.0008).

I.II.
A despeito de haver sido nominada pelos Recorridos como “Pedido Contraposto”, o recebimento e tratamento jurídico da peça foi concernente ao instituto processual da Reconvenção, conforme se infere da Decisão Saneadora (fls. 136/verso) e da Sentença objurgada, bem como, pelo recolhimento das custas processuais prévias referentes à Reconvenção, nos termos do Despacho proferido por esta Relatoria (Id. 5478243) e recolhimento das custas processuais prévias (Id. 5530337).

I.III.
Preliminar suscitada e acolhida,
ex officio
,

para julgar extinto, sem resolução do mérito o pedido reconvencional realizado em sede de Contestação pelos Recorridos, que se afigura com teor idêntico ao termos da Ação Judicial pelos mesmos ajuizada (Processo n. 0003454-77.2014.8.08.0008 - autos apensos), com supedâneo no artigo 485, inciso V, do Código de Processo Civil, condenando os Recorridos a arcarem com os ônus da sucumbência, fixando os honorários advocatícios sucumbenciais, no equivalente a 10% (dez por cento) sobre o valor da reconvenção, nos termos da fundamentação retro aduzida.

II. MÉRITO:
Nos termos do artigo 475, do Código Civil, “
A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos
.”

II.I.
No caso dos autos, os Recorridos confirmaram a narrativa contida na Petição Inicial, no sentido de que realizaram o pagamento de R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais) pelo negócio jurídico afeto ao Compromisso de Compra e Venda de um Imóvel, entretanto, salientam que não levaram à frente o pagamento do restante ajustado, por considerarem que o Recorrente não havia adimplido com sua parte no Contrato, qual seja, de realizar a averbação na matrícula do imóvel da construção de uma casa de dois andares edificada nos lotes adquiridos, circunstância que, segundo afirmam, obstou a obtenção de financiamento que seria utilizado para os fins de pagamento do saldo devedor do Contrato

II.II.

In casu
, a responsabilidade pelo inadimplemento do Contrato, restou aferida diante da ausência de pagamento pelos Recorridos das prestações avençadas, não subsistindo qualquer disposição contratual condicionando o adimplemento das prestações à transferência do imóvel para o nome dos Recorridos ou mesmo de averbação da construção edificada no imóvel, antes do pagamento integral ajustado, conforme consta da previsão inserta na Cláusula Quinta do Contrato (fl. 98), demonstrando a necessidade de acolhimento do pleito Recursal no sentido de ser declarada a rescisão da avença firmada pelas partes, por culpa dos Promitentes Compradores.

II.III.
A Jurisprudência do Egrégio Superior Tribunal de Justiça, preconiza que
"As arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador"
(
STJ
- AgInt no REsp n. 1.893.412/SP, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 7/12/2020, DJe 11/12/2020)

II.IV.
Não sendo delimitado no Contrato através de previsão expressa de que os valores pagos constituem arras penitenciais, não há que se falar em sua retenção pelo Recorrente, em razão do inadimplemento do Contrato ensejando pelos Promitentes Compradores, como se verificou na hipótese.

II.V.
A conclusão do Magistrado referente à ausência da comprovação de perdas e danos não deve prevalecer, na medida em que foram os Recorridos que deram causa ao inadimplemento do ajuste, permanecendo no imóvel de forma irregular por aproximadamente 02 (dois) anos, entre a data da assinatura do Contrato (04/03/2013) e a devolução das chaves (13/02/2015), sendo nítido que, durante esse período o Recorrente não pôde dispor tampouco usufruir do imóvel, de modo que, a improcedência do pedido reparatório formulado na Petição Inicial, seria capaz de acarretar enriquecimento ilícito por parte dos Recorridos, sendo justa a fixação de compensação por perdas e danos, a título de aluguéis, o que deve ser objeto de apuração em sede de Liquidação de Sentença.

II.VI.
Não merece acolhimento a irresignação recursal alusiva à revisão do valor atribuído à Reconvenção, o valor declarado para fins de recolhimento das custas processuais prévias, no total de R$ 239.300,39 (duzentos e trinta e nove mil e trezentos reais e trinta e nove centavos) corresponde ao proveito econômico perseguido, motivo pelo qual não merece acolhimento o pleito recursal, neste particular.

II.VII.
Em relação aos ônus sucumbenciais necessário o redimensionamento, eis que, com o julgamento do presente Recurso de Apelação Cível, o Recorrente obteve êxito em 04 (quatro) dos 05 (cinco) pedidos exordiais, quais sejam: (a) reintegração de posse; (b) rescisão contratual; (c) perdas e danos e (d) danos morais; havendo, apenas, sucumbido em relação ao pedido de retenção de valores pagos pelos Recorridos, devendo, assim, serem arcados pelos Recorridos na proporção de 80% (oitenta por cento) e, pelo Recorrente, na proporção de 20% (vinte por cento).

II.VIII.
Recurso conhecido e parcialmente provido para reformar parcialmente a Sentença de Primeiro Grau, acolhendo parcialmente os pedidos exordiais, declarando rescindido o Contrato de Promessa de Compra e Venda firmado, por culpa dos promitentes compradores, condenando os Recorridos a arcarem com as perdas e danos pela ocupação do imóvel no período de 04/03/2013 a 13/02/2015, a ser apurado em sede de Liquidação de Sentença, redimensionando os ônus da sucumbência que deverão ser arcadas pelos Recorridos na proporção de 80% (oitenta por cento) e pelo, Recorrente, na proporção de 20% (vinte por cento).

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ACÓRDÃO

Decisão
: ACORDA a Egrégia Terceira Câmara Cível, em conformidade da Ata e Notas Taquigráficas da Sessão, que integram este julgado, à unanimidade de votos, acolher, ex officio, a preliminar de Litispendência, para julgar extinto, sem resolução do mérito, o pedido reconvencional realizado em sede de Contestação pelos Recorridos, que se afigura com teor idêntico ao termos da Ação Judicial pelos mesmos ajuizada (Processo n. 0003454-77.2014.8.08.0008 - autos apensos), com supedâneo no artigo 485, inciso V, do Código de Processo Civil, condenando os Recorridos a arcarem com os ônus da sucumbência, fixando os honorários advocatícios sucumbenciais, no equivalente a 10% (dez por cento) sobre o valor da reconvenção, bem como, pela mesma votação, conhecer e conferir parcial provimento ao Recurso de Apelação Cível para reformar parcialmente a Sentença de Primeiro Grau, declarando rescindido o Contrato de Promessa de Compra e Venda, por culpa dos Promitentes Compradores, condenando os Recorridos a arcarem com as perdas e danos pela ocupação do imóvel no período de 04/03/2013 a 13/02/2015, a ser apurado em sede de Liquidação de Sentença, redimensionando os ônus da sucumbência que deverão ser arcadas pelos Recorridos na proporção de 80% (oitenta por cento) e pelo, Recorrente, na proporção de 20% (vinte por cento), nos termos da fundamentação do voto do Eminente Desembargador Relator.

Órgão julgador vencedor
: 006 - Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

Composição de julgamento: 006 - Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - Relator / 013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal / 025 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal
VOTOS VOGAIS
013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar
025 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

I - PRELIMINAR:
LITISPENDÊNCIA DO PEDIDO RECONVENCIONAL

Na hipótese, restou identificado, através do Despacho (Id. 6690760) a possibilidade de suscitação e acolhimento,
ex officio
, de questão de ordem pública alusiva à nulidade da Sentença, no tocante à apreciação da Reconvenção, em razão do anterior ajuizamento de Ação autônoma pelos Recorridos (Processo nº 0003454-77.2014.8.08.0008 - autos apensos), com mesmo objeto e causa de pedir.

As Partes se manifestaram acerca do tema, através da Petição de Id. 7549785, havendo os Recorridos RONALDO DOURADO GALUPPO e SANDRA NASCIMENTO GALUPPO pugnado pelo não acolhimento da matéria, ao passo que, o Recorrente peticionou no Id. 7917630, manifestando-se pelo acolhimento da preliminar de litispendência, com a consequente extinção do pleito reconvencional aviado nos presentes autos.

Destarte, analisando o contexto das
matérias objeto da Reconvenção
, fez possível aferir identidade de Partes, causa de pedir e pedido, relativamente às postulações versadas em Ação autônoma anteriormente ajuizada pelos ora Recorridos, que tramita de forma conexa à presente demanda (Processo n. 0003454-77.2014.8.08.0008).

Neste particular, cumpre salientar que, havendo a tríplice identidade entre os elementos caracterizadores da Ação, quais sejam,
Partes, causa de pedir e pedido
, nos termos do artigo 337, § 1º a § 3º, do Código de Processo Civil, afigura-se impositivo o reconhecimento de
litispendência
, senão vejamos,
in verbis:

“
Art. 337
. Incumbe ao réu, antes de discutir o mérito, alegar:

VI
- litispendência;

§ 1º Verifica-se a litispendência ou a coisa julgada quando se reproduz ação anteriormente ajuizada.

§ 2º Uma ação é idêntica a outra quando possui as mesmas partes, a mesma causa de pedir e o mesmo pedido.

§ 3º Há litispendência quando se repete ação que está em curso
.”

Para não restar dúvidas acerca da identidade dos elementos da Ação, trago à colação excerto da postulação realizada em sede de Reconvenção e o Pedido Exordial formalizado anteriormente na Ação conexa em apenso,
in litteris
:

Pedido Reconvencional (fls. 87 destes autos) formalizado em 16/01/2017
:

“PEDIDO CONTRAPOSTO

A conduta do Contestado, que ao descumprir suas obrigações assumidas no contrato fez com que os Contestantes perdessem o contrato de financiamento que haviam dado entrada, além dos constrangimentos por que estão passando por possuírem um imóvel sem nenhuma documentação legal para tanto, acabaram causando-lhe prejuízo de grande monta, quer no âmbito MORAL quer no MATERIAL. Devem, pois, serem responsabilizados a ressarcir os prejuízos causados.

(...)

Ante ao exposto, requer:

A total improcedência da presente Ação pelos fatos acima narrados;

Com fundamento nos dispositivos legais apontados nas interpretações doutrinárias e jurisprudenciais acima transcritas, os Contestantes requerem a Vossa Excelência, se digne a TÍTULO DE PEDIDO CONTRAPOSTO (sendo o Objeto da Ação 0003454-77.2014.8.08.0008):

1-
ANULAR 0 NEGÓCIO JURÍDICO CONSISTENTE NA COMPRA E VENDA DO IMOVEL URBANO
.

2- Seja o CONTESTADO, a Título de Pedido Contraposto, condenado no pagamento de indenização por DANOS MATERIAIS no valor R$ 285.461,04 (DUZENTOS E OITENTA E CINCO MIL, QUATROCENTOS E SESSENTA E UM REAIS E QUATRO CENTAVOS) e danos morais no valor de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais),
perfazendo um total de R$ 239.300.39 (duzentos e trinta e nove mil e trezentos reais e trinta e nove centavos), devidamente corrigido até a data do pagamento;

(...)”

Petição Inicial da Ação
0003454-77.2014.8.08.0008
com ajuizamento em 21/08/2014:

“b. Com fundamento nos dispositivos legais apontados nas interpretações doutrinárias e jurisprudenciais acima transcritas, o Requerente pede a Vossa Excelência, se digne JULGAR PROCEDENTE A PRESENTE, PARA O FIM DE
ANULAR 0 NEGÓCIO JURIDICO CONSISTENTE NA COMPRA E VENDA DO IMOVEL URBANO
,

c. Seja o REQUERIDO condenado no pagamento de indenização por DANOS MATERIAIS no valor R$ 189.300,39 (cento e oitenta e nove mil e trezentos reais e trinta e nove centavos) e danos morais no valor de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais),
perfazendo um total de R$ 239.300,39 (duzentos e trinta e nove mil e trezentos reais e trinta e nove centavos), devidamente corrigido até a data do pagamento;
”

Registra-se, inclusive, que a despeito de haver sido nominada pelos Recorridos como “Pedido Contraposto”, o recebimento e tratamento jurídico da peça foi atrelado ao instituto processual da Reconvenção, conforme se infere do Decisão Saneadora (fls. 136/verso) e da Sentença objurgada, bem como, pelo recolhimento das custas processuais prévias referentes à Reconvenção, nos termos do Despacho proferido por esta Relatoria (Id. 5478243) e recolhimento das custas processuais prévias (Id. 5530337).

Nestes moldes, tenho por impositivo o acolhimento da preliminar ora arguida, com a extinção do pedido reconvencional ajuizado pelos Recorridos, sem resolução do mérito.

Isto posto, suscito e acolho,
ex officio
, a preliminar de litispendência para julgar extinto, sem resolução do mérito o pedido reconvencional realizado em sede de Contestação pelos Recorridos, que se afigura com teor idêntico ao termos da Ação Judicial pelos mesmos ajuizada (Processo n. 0003454-77.2014.8.08.0008 - autos apensos), com supedâneo no artigo 485, inciso V, do Código de Processo Civil, condenando os Recorridos a arcarem com os ônus da sucumbência, fixando os honorários advocatícios sucumbenciais, no equivalente a 10% (dez por cento) sobre o valor da reconvenção, nos termos da fundamentação retro aduzida.

É como voto.

II - MÉRITO

VALCEIR MARTINS SIMÕES
formalizou a interposição de
APELAÇÃO CÍVEL
(fls. 194/203) em virtude da
SENTENÇA
(fls. 187/189) proferida pelo
JUÍZO DA 1ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE BARRA DE SÃO FRANCISCO
, no bojo da
AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE PERDAS E DANOS E REPARAÇÃO POR DANO MORAIS
, ajuizada em face de
RONALDO DOURADO GALUPPO e SANDRA NASCIMENTO GALUPPO
, cujo
decisum,
em sua parte dispositiva, restou consignado:
“
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos constantes na inicial com o fim de reintegrar a posse do bem ao requerente, bem como para condenar a requerida ao pagamento de indenização a título de danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), nos termos da fundamentação escandida supra. No mesmo sentido,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos em sede de reconvenção em relação aos danos materiais com o fim de determinar a devolução dos valores pagos, isto é, R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais) devidamente atualizados. Por consequência, RESOLVO O MÉRITO DO PROCESSO, na forma do art. 487, I, CPC. Custas e honorários sucumbenciais pelo requerente, estes fixados no valor correspondente a 10% sobre o valor da condenação (art. 85, §2º, CPC).”

Em suas razões recursais, o Recorrente sustenta, em apertada síntese, que em razão do descumprimento do Contrato de Promessa de Compra e Venda por parte dos Recorridos, que não honraram com os pagamentos aprazados na avença, deve ser declarada, expressamente, a sua rescisão, bem como, a perda do valor de R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais) pagos a título de arras, pugnando, por fim, pela condenação dos Recorridos ao pagamento de danos materiais por perdas e danos, em razão do tempo de ocupação do imóvel.

Postula, por fim, que seja corrigido o valor da causa referente ao pedido reconvencional, para que conste a expressão econômica de todos os pedidos ali contidos, no total de R$ 835.461,04 (oitocentos e trinta e cinco mil, quatrocentos e sessenta e um reais e quatro centavos).

Na petição inicial, o Recorrente narra ter entabulado juntos aos Recorridos, na data de
04/03/2013
, o Negócio Jurídico alusivo ao Compromisso de Compra e Venda de um imóvel constituído de 04 (quatro) Lotes de nº 03, 04, 05, 06, todos da Quadra 01, do Loteamento Reis, com área total de 800m2, Bairro Campo Novo, na Cidade de Barra de São Francisco/ES, sendo ajustado o valor de
R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais)
a serem pagos nas seguintes condições na forma estabelecida na Cláusula Segunda do Contrato acostado às fls. 97/100:
(a)

R$ 90.000,00 (noventa mil reais)
à vista na data de assinatura do Contrato;
(b)

R$ 60.000,00 (sessenta mil reais) na data de 25 de março de 2013
;
(c) R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais)
no prazo de 90 (noventa) dias, a contar da data da assinatura do Contrato;
(d)

20 (vinte) parcelas mensais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais)
com a primeira parcela vencendo no dia 20/04/2023 e as demais no meses subsequentes.

Salienta que somente restou efetuado o pagamento, pelos Recorridos, do valor de
R$ 90.000,00 (noventa mil reais) pago na assinatura do Contrato e do valor de R$ 60.000,00 (sessenta mil reais)
pago na data de
25 de março de 2013
, totalizando, assim o pagamento de
R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais),
sendo que
as demais parcelas restaram inadimplidas
.

Por sua vez, os Recorridos, em sede de Contestação, confirmam a narrativa contida na Petição Inicial, no sentido de que realizaram o pagamento de R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais), entretanto, salientam que não levaram à frente o pagamento do restante ajustado, por considerarem que o Recorrente não havia adimplido com sua parte no Contrato, qual seja, de realizar a averbação na matrícula do imóvel da construção de uma casa de dois andares edificada nos lotes adquiridos, circunstância que, segundo afirmam, obstou a obtenção de financiamento que seria utilizado para os fins de pagamento do saldo devedor do Contrato.

Registra-se, por oportuno e relevante, que os Recorridos
desocuparam o imóvel na data de 13/02/2015
, devolvendo as chaves aos Advogados do Recorrente, a teor da Petição de fl. 63 e do Recibo de entrega de chaves (fl. 64).

Ao analisar os pedidos exordiais, o Magistrado de Primeiro Grau concluiu que os Recorridos deram causa ao inadimplemento Contratual, por deixarem de efetuar os pagamentos ajustados, bem como, por não haver previsão no Instrumento Negocial, de qualquer disposição alusiva à data do implemento da previsão de averbação na matrícula do imóvel, da construção edificada sobre os lotes adquiridos, em momento anterior ao integral pagamento do valor acordado.

Destacou, ademais, inexistir previsão contratual no sentido de retenção das arras (arras penitenciais), ou mesmo de que o negócio encontrava-se submetido à condição de obtenção de financiamento junto à Caixa Econômica Federal, compreendendo, por fim, pela a improcedência dos pedidos de danos materiais, face à ausência de comprovação dos danos.

Com efeito, no tocante à responsabilidade pelo inadimplemento do Contrato, na hipótese, restou aferida a ausência de pagamento pelos Recorridos das prestações avençadas,
não subsistindo qualquer disposição contratual condicionando o adimplemento das prestações à transferência do imóvel para o nome dos Recorridos ou mesmo de averbação da construção edificada no imóvel antes do pagamento integral
, senão vejamos o que consta da Cláusula Quinta do Contrato (fl. 98):

“
QUINTA
- Que o OUTORGANTE VENDEDOR se obriga a assinar quaisquer documentos que se relacione com a presente vneda em qualquer época, uma vez que solicitado pelos compradores inclusive da pessoa por eles indicada, d
esde que cumprido as cláusulas de pagamento constantes na cláusula segunda
.”

Por conseguinte, assim como asseverado pelo Juízo
a quo,
a responsabilidade pelo inadimplemento da avença, no caso, deve recair sobre os Promitentes Compradores que não realizaram os pagamentos nas datas aprazadas.

A propósito, nos termos do artigo 475, do Código Civil, “
A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato
, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos
.”

Nestes moldes, impositivo o acolhimento do pleito Recursal no sentido de ser declarada a resolução da avença firmada pelas partes.

No tocante ao pedido exordial alusivo à retenção do valor cujo pagamento restou integralizado pelos Recorridos, no total de R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais), este deve ser reputado improcedente uma vez que,
a conformação jurídica do Contrato
não restou expressamente consignado
que os valores adimplidos, ou seja, primeira e segunda parcela, foram integralizados sob a forma de arras penitenciais, com previsão expressa de seu perdimento em caso de inexecução do Contrato.

A propósito, a Jurisprudência do Egrégio Superior Tribunal de Justiça, preconiza que
"As arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que
servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador
"
(
STJ
- AgInt no REsp n. 1.893.412/SP, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 7/12/2020, DJe 11/12/2020)

No mesmo sentido, a Jurisprudência Pátria,
in litteris:

“EMENTA:
AÇÃO DE RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ARRAS CONFIRMATÓRIAS CUMULADAS COM CLÁUSULA PENAL - IMPOSSIBILIDADE.
A inadimplência ocasiona a rescisão do contrato particular de promessa de compra e venda. Quando o pagamento de arras tem como objetivo confirmar o contrato e dar início ao negócio jurídico, vedado o arrependimento, se está diante da modalidade confirmatória e não penitencial
. "
As arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador". (Precedentes STJ - AgInt no AgRg no REsp 1197860/SC)
(
TJ-MG
- AC: 50121660620198130024, Relator: Des.(a) Saldanha da Fonseca, Data de Julgamento: 18/08/2022, 12ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 24/08/2022)

Em sendo assim, não sendo delimitado no Contrato através de previsão expressa de que os valores pagos constituem arras penitenciais, não há que se falar em sua retenção pelo Recorrente, em razão do inadimplemento dos Promitentes Compradores, como se verificou na hipótese.

Por outro lado, a conclusão do Magistrado referente à ausência da comprovação de perdas e danos não deve prevalecer, na medida em que verificado que os Recorridos deram causa ao inadimplemento do ajuste, permanecendo no imóvel de forma irregular por aproximadamente 02 (dois) anos, entre a data da assinatura do Contrato (04/03/2013) e a devolução das chaves (13/02/2015), afigura-se nítido que durante esse período o Recorrente não pôde dispor tampouco usufruir do imóvel, de modo que, a improcedência do pedido reparatório formulado na Petição Inicial, acarretaria enriquecimento ilícito por parte dos Recorridos, sendo justa a fixação de compensação por perdas e danos, a título de aluguéis, o que deve ser objeto de apuração em sede de Liquidação de Sentença.

A propósito, preconiza o artigo 475, do Código Civil, a respeito da matéria,
in litteris:

“
Art. 475.
A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato
, se não preferir exigir-lhe o cumprimento,
cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos
.”

No caso, havendo optado o Recorrente pela resolução contratual diante do manifesto inadimplemento dos Promitentes Compradores, necessário reconhecer o prejuízo sofrido com a ocupação indevida, devendo ser arbitrada a indenização pela permanência, em sede de Liquidação de Sentença.

No tocante à irresignação recursal alusiva à revisão do valor atribuído à Reconvenção, tenho que o valor declarado para fins de recolhimento das custas processuais prévias, no total de R$ 239.300,39 (duzentos e trinta e nove mil e trezentos reais e trinta e nove centavos) corresponde à expressão econômica perseguida, motivo pelo qual não merece acolhimento o pleito recursal, neste particular.

Por fim, em relação aos ônus sucumbenciais, necessário o redimensionamento, eis que, com o julgamento do presente Recurso de Apelação Cível, o Recorrente obteve êxito em 04 (quatro) dos 05 (cinco) pedidos exordiais, quais sejam: (a) reintegração de posse; (b) rescisão contratual; (c) perdas e danos e (d) danos morais; havendo, apenas, sucumbido em relação ao pedido de retenção de valores pagos pelos Recorridos.

Em sendo assim, os ônus sucumbenciais deverão ser arcados pelos Recorridos na proporção de 80% (oitenta por cento) e, pelo Recorrente, na proporção de 20% (vinte por cento).

Isto posto, conheço e confiro parcial provimento ao Recurso de Apelação Cível interposto por VALCEIR MARTINS SIMÕES, reformar parcialmente a Sentença de Primeiro Grau, acolhendo parcialmente os pedidos exordiais, declarando rescindido o Contrato de Promessa de Compra e Venda acostado às fls. 97/100, por culpa dos Promitentes Compradores, condenando os Recorridos a arcarem com as perdas e danos pela ocupação do imóvel no período de 04/03/2013 a 13/02/2015, a ser apurado em sede de Liquidação de Sentença, redimensionando os ônus da sucumbência que deverão ser arcados pelos Recorridos na proporção de 80% (oitenta por cento) e pelo, Recorrente, na proporção de 20% (vinte por cento), nos termos da fundamentação retro aduzida.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)