Tribunal: TJES
Processo: 5002799-92.2024.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão julgador: ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Locação de Imóvel; Responsabilidade Civil
Data de julgamento: 2024-12-18

Ementa:
CIVIL E
PROCESS
UAL
CIVIL –
AGRAVO DE INSTRUMENTO
–
AÇÃO DE

RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDOS DE INDENIZAÇÃO
–
LOCAÇÃO RESIDENCIAL –
DECISÃO DE SANEAMENTO – EXCLUSÃO DA IMOBILIÁRIA DO POLO PASSIVO – APLICAÇÃO DA TEORIA DA ASSERÇÃO –
INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR –
RECURSO CONHECIDO E
PARCIALMENTE PROVIDO
–
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO PREJUDICADOS.

1.
A
legitimidade
ad causam
da parte diz respeito à sua pertinência subjetiva em relação à pretensão deduzida em juízo, motivo pelo qual, à luz da teoria da asserção, deve ser aferida, de modo abstrato, a partir das afirmações feitas pelo autor na petição inicial, ou seja,
in statu assertionis
.

2.
In casu
, os Agravantes imputaram à imobiliária Agravada responsabilidade civil por ato próprio, derivada de oferta supostamente enganosa e de sua pretensa desídia na intermediação do contrato locatício, impondo-se a elucidação dos fatos no decurso da vindoura instrução a fim de que se alcance uma solução juridicamente adequada para o litígio.

3. A jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça firmou-se no sentido de que
“não se aplica o Código de Defesa do Consumidor ao contrato de locação regido pela Lei 8.245/91”
(STJ, AgInt nos EDcl no AREsp n.º 2.227.091/PR, Relator: Min. RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 25.09.2023, DJe de 28.09.2023), visto que, além de integrarem microssistema distinto no âmbito normativo do direito privado, os vínculos locatícios não ostentam os traços característicos da relação de consumo, previstos nos artigos 2º e 3º da Lei Federal n.º 8.078/1990.

4. Com o julgamento do recurso principal, ficam prejudicados os aclaratórios opostos à decisão unipessoal pela qual fora apreciado o pedido liminar deduzido nesta instância revisora.

5. Agravo de Instrumento conhecido e em parte provido. Embargos de Declaração prejudicados.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
4ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 5002799-92.2024.8.08.0000
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
AGRAVANTES: DANILO ARAUJO CARIBE DE ARAUJO PINHO e outros
AGRAVADOS: MARILZA MARTINS IMOVEIS LTDA - EPP e outros
RELATOR: DESEMBARGADOR CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

CIVIL E
PROCESS
UAL
CIVIL –
AGRAVO DE INSTRUMENTO
–
AÇÃO DE

RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDOS DE INDENIZAÇÃO
–
LOCAÇÃO RESIDENCIAL –
DECISÃO DE SANEAMENTO – EXCLUSÃO DA IMOBILIÁRIA DO POLO PASSIVO – APLICAÇÃO DA TEORIA DA ASSERÇÃO –
INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR –
RECURSO CONHECIDO E
PARCIALMENTE PROVIDO
–
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO PREJUDICADOS.

1.
A
legitimidade
ad causam
da parte diz respeito à sua pertinência subjetiva em relação à pretensão deduzida em juízo, motivo pelo qual, à luz da teoria da asserção, deve ser aferida, de modo abstrato, a partir das afirmações feitas pelo autor na petição inicial, ou seja,
in statu assertionis
.

2.
In casu
, os Agravantes imputaram à imobiliária Agravada responsabilidade civil por ato próprio, derivada de oferta supostamente enganosa e de sua pretensa desídia na intermediação do contrato locatício, impondo-se a elucidação dos fatos no decurso da vindoura instrução a fim de que se alcance uma solução juridicamente adequada para o litígio.

3. A jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça firmou-se no sentido de que
“não se aplica o Código de Defesa do Consumidor ao contrato de locação regido pela Lei 8.245/91”
(STJ, AgInt nos EDcl no AREsp n.º 2.227.091/PR, Relator: Min. RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 25.09.2023, DJe de 28.09.2023), visto que, além de integrarem microssistema distinto no âmbito normativo do direito privado, os vínculos locatícios não ostentam os traços característicos da relação de consumo, previstos nos artigos 2º e 3º da Lei Federal n.º 8.078/1990.

4. Com o julgamento do recurso principal, ficam prejudicados os aclaratórios opostos à decisão unipessoal pela qual fora apreciado o pedido liminar deduzido nesta instância revisora.

5. Agravo de Instrumento conhecido e em parte provido. Embargos de Declaração prejudicados.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, julgando prejudicados os embargos de declaração opostos nos autos, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR

Composição de julgamento: 031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / 007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal / 009 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal

VOTOS VOGAIS

007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
009 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

Cuidam os autos de recurso de agravo de instrumento interposto por DANILO ARAUJO CARIBE DE ARAUJO PINHO e BARBARA TATIANA GOMES CARIBE DE ARAUJO PINHO contra decisão do douto Juízo de Direito da 4ª Vara Cível de Vila Velha, Comarca da Capital, que, nos autos da “ação declaratória de resolução contratual c/c indenização por danos materiais e morais” tombada sob o n.º 0015543-75.2019.8.08.0035, ajuizada em desfavor de MARILZA MARTINS IMÓVEIS LTDA – EPP e KARINA GONÇALVES AURIEMA TURCO, pronunciou a ilegitimidade passiva
ad causam
da imobiliária demandada, primeira Agravada, e afastou a aplicação do Código de Defesa do Consumidor ao caso concreto.

Em suas razões recursais (id 7529853), pugnam os Agravantes pela reforma do
decisum
hostilizado sob a alegação de que
(i)
a imobiliária possui responsabilidade pelas falhas no contrato de locação residencial havido com a segunda Agravada, devendo ser reconhecida a sua pertinência subjetiva; e
(ii)
é necessária a inversão do ônus da prova e a aplicação das normas consumeristas à espécie.

Por decisão lançada no id 8051015, o recurso foi recebido apenas em seu efeito devolutivo.

Irresignados, os Agravantes opuseram embargos de declaração fundados em supostas contradição e obscuridade, pugnando pela atribuição de efeitos infringentes ao recurso para que, com o saneamento dos alegados vícios, seja deferido o pedido de atribuição de efeito suspensivo à insurgência principal (id 8307140).

As Agravadas apresentaram contrarrazões ao agravo de instrumento no id 8389235, suscitando questão preliminar atinente à pretensa ausência de cabimento, com registro, no mérito, de tese a sustentar o desprovimento do recurso.

É o Relatório.

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VOTO VENCEDOR

Conforme relatado, cuida-se de recurso de agravo de instrumento interposto por DANILO ARAUJO CARIBE DE ARAUJO PINHO e BARBARA TATIANA GOMES CARIBE DE ARAUJO PINHO contra decisão do douto Juízo de Direito da 4ª Vara Cível de Vila Velha, Comarca da Capital, que, nos autos da “ação declaratória de resolução contratual c/c indenização por danos materiais e morais” tombada sob o n.º 0015543-75.2019.8.08.0035, ajuizada em desfavor de MARILZA MARTINS IMÓVEIS LTDA – EPP e KARINA GONÇALVES AURIEMA TURCO, pronunciou a ilegitimidade passiva
ad causam
da imobiliária demandada, primeira Agravada, e afastou a aplicação do Código de Defesa do Consumidor ao caso concreto.

Em suas razões recursais (id 7529853), pugnam os Agravantes pela reforma do
decisum
hostilizado sob a alegação de que
(i)
a imobiliária possui responsabilidade pelas falhas no contrato de locação residencial havido com a segunda Agravada, devendo ser reconhecida a sua pertinência subjetiva; e
(ii)
é necessária a inversão do ônus da prova e a aplicação das normas consumeristas à espécie.

Por decisão lançada no id 8051015, o recurso foi recebido apenas em seu efeito devolutivo.

Irresignados, os Agravantes opuseram embargos de declaração fundados em supostas contradição e obscuridade, pugnando pela atribuição de efeitos infringentes ao recurso para que, com o saneamento dos alegados vícios, seja deferido o pedido de atribuição de efeito suspensivo à insurgência principal (id 8307140).

As Agravadas apresentaram contrarrazões ao agravo de instrumento no id 8389235, suscitando questão preliminar atinente à pretensa ausência de cabimento, com registro, no mérito, de tese a sustentar o desprovimento do recurso.

Pois bem.

Cumpre-me, de saída, rejeitar a objeção processual oposta à admissibilidade do agravo de instrumento em apreço, cujo cabimento atende ao disposto no artigo 1.015, VII e XI, do Código de Processo Civil, que atribui recorribilidade imediata às decisões interlocutórias que versam sobre exclusão de litisconsorte e redistribuição do ônus da prova.

Superada a arguição preliminar, infere-se dos autos originários que os Agravantes ingressaram em juízo por haverem recebido imóvel objeto de locação residencial em estado de conservação diverso daquele contratualmente previsto, o que teria dado ensejo a crise de inadimplemento imputada às Agravadas.

Após a apresentação de contestação (fls. 140/157), o douto Juízo da causa procedeu ao saneamento do feito, ocasião em que proferiu a decisão objurgada (id 7529857), de cujo inteiro teor colhem-se as seguintes considerações:

“A obrigação locatícia e os encargos dela decorrentes vinculam exclusivamente o locador, e não a imobiliária, a quem cabe somente a administração do imóvel, prestando serviços ao locador na condição de fornecedora (artigo 3º, CDC). Não há solidariedade ou subsidiariedade entre locador e imobiliária, seja à luz do CDC, seja com assento na Lei 8.245/91. É dizer, pelo contrato de administração imobiliária, o proprietário confia à administradora a gerência do imóvel visando, em geral, a locação do bem a terceiros, daí exsurgindo, portanto, duas relações jurídicas

distintas: a primeira, de prestação de serviços, entre a administradora e o locador; e a segunda, de locação, entre o locador e o locatário, intermediada pela administradora.

[...]

[...] pertinente destacar que entre as partes [locador e locatário] não existe espaço para a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, pois inexiste relação de consumo, uma vez que estes são regidos por legislação específica (Lei 8.245/1991) e as partes não se amoldam aos conceitos de consumidor e de fornecedor. [...]” [id 7529857]

Como cediço, a legitimidade
ad causam
da parte diz respeito à sua pertinência subjetiva em relação à pretensão deduzida em juízo, motivo pelo qual, à luz da teoria da asserção, deve ser aferida, de modo abstrato, a partir das afirmações feitas pelo autor na petição inicial, ou seja,
in statu assertionis
.

No caso em comento, os Agravantes imputaram à imobiliária Agravada responsabilidade civil por ato próprio, derivada de oferta supostamente enganosa e de sua pretensa desídia na intermediação do contrato locatício, conforme se depreende do seguinte excerto da proemial:

“Com o intuito de fixarem moradia no município de Vila Velha, o Sr. Danilo Caribe e a Sra. Barbara Caribe
foram até o estabelecimento da imobiliária Marilza Martins Imóveis
.

[...]

Visto que
o imóvel ofertado guardava compatibilidade com todas as demandas dos Autores
, as tratativas preliminares culminaram com o rápido aceite da proposta da Primeira Requerida, de modo que procederam com a assinatura do Contrato de Locação referente à unidade imobiliária em comento na data de 10 de setembro de 2018.

Pelo instrumento contratual, a locação se iniciaria em 20 de setembro de 2018 e perduraria pelo prazo de trinta e seis meses com valor de aluguel de R$ 4.000,00 (quatro mil reais), passível de resilição sem qualquer encargo a partir do décimo segundo mês de locação.

Como garantia, instituíra-se o título de capitalização da Sul América no valor de R$ 25.500,00 (vinte e cinco mil e quinhentos reais), integrante do contrato de locação e
de liberação exclusiva da Primeira Requerida
(doc. 03).

Tendo em vista a rapidez com que contratada a locação,
a Primeira Requerida não conseguiu realizar a Vistoria de Entrada completamente
. [...]

Ocorre que [...]
a Primeira Requerida não disponibilizou via do contrato assinado aos Autores e tampouco dossiê de fotografias antes do início da locação
, isto é, na data de 20 de setembro de 2019,
o que
não só inviabilizou a contestação do Laudo de Vistoria de Entrada na forma da Cláusula Oitava, parágrafo segundo, do Contrato de Locação, como também
permitiu o ingresso dos Autores em imóvel com estado de conservação diverso daquele descrito em contrato
(docs. 04 e 05).

[...]

Em razão do
despreparo da Primeira Requerida
, os Autores foram obrigados a contestar o Laudo de Vistoria de Entrada após solicitação e no curso da vivência no interior do imóvel sem os documentos fotográficos produzidos [...].

[...]

Em 14 de novembro de 2018, a Primeira Requerida, na qualidade de fornecedora e de representante legal da Segunda Requerida, refutou os termo da interpelação expedida e enviou aos Autores a Contranotificação Extrajudicial em que, pasmem, (i)
refutara a ausência de disponibilização das fotografias para contestação ao Laudo de Vistoria de Entrada
; (ii) alegara ausência de prejuízo ante aos diversos reparos operados; e (iii) defendera ser infundado o pleito de retirada de móveis do interior do apartamento.

Diante da negativa da Primeira Requerida aos erros e as falhas operadas no curso da relação
,
especialmente no que concerne ao verdadeiro estado do imóvel que lhe fora ofertado
,
os Autores reiteraram o interesse na rescisão contratual
[...].” [fls. 03/07]

É o que basta, por ora, à manutenção da primeira Agravada no polo passivo da lide, impondo-se a elucidação dos fatos no decurso da vindoura instrução a fim de que se alcance uma solução juridicamente adequada para o litígio.

Ademais, a jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça firmou-se no sentido de que
“não se aplica o Código de Defesa do Consumidor ao contrato de locação regido pela Lei 8.245/91”
(STJ, AgInt nos EDcl no AREsp n.º 2.227.091/PR, Relator: Min. RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 25.09.2023, DJe de 28.09.2023),

visto que, além de integrarem microssistema distinto no âmbito normativo do direito privado, os vínculos locatícios não ostentam os traços característicos da relação de consumo, previstos nos artigos 2º e 3º da Lei Federal n.º 8.078/1990.

Ante o exposto, conheço do recurso principal e lhe dou parcial provimento para revogar o capítulo da decisão hostilizada que culminou na exclusão da primeira Agravada do polo passivo da demanda originária com amparo no artigo 485, VI, do Código de Processo Civil.

Em razão do julgamento que ora se consuma, julgo prejudicados os embargos de declaração opostos no id 8307140.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargador Dair José Bregunce de Oliveira:
Acompanho o respeitável voto de relatoria para dar provimento parcial ao recurso.