Tribunal: TJES
Processo: 0001999-49.2017.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JANETE VARGAS SIMOES
Órgão julgador: JANETE VARGAS SIMOES
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Rescisão / Resolução; Provas em geral
Data de julgamento: 2024-12-06

Ementa:
EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DOS VENDEDORES. INCIDÊNCIA DA CLÁUSULA PENAL. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO PELO USO DO BEM. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.

O art. 475 do Código Civil preceitua que a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, com direito a indenização por perdas e danos, motivo pelo qual, por não terem diligenciado a quitação do débito perante o consórcio para possibilitar o financiamento do imóvel pela compradora, deve recair sobre vendedores a responsabilidade pelo desfazimento do negócio, garantido o direito de rescisão à compradora.

Na espécie, deve incidir a cláusula penal em desfavor dos vendedores (art. 408 do Código Civil), cabendo-lhes ainda restituir os valores pagos pela compradora.

No que concerne à taxa de fruição devida pelo tempo de uso do imóvel pela compradora, é cediço que, para evitar o enriquecimento ilícito,
“
A utilização do imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda enseja o pagamento de aluguéis pelo tempo de permanência
”
(TJES, Apelação Cível n. 0009955-37.2016.8.08.0021, Relatora: Desembargadora DÉBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL, Julgado em 14.12.2023).

Recursos conhecidos e desprovidos.

Vitória, 12 de novembro de 2024.

RELATORA

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 0001999-49.2017.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ALEXSANDRA GALVEAS MAS e outros (2)

APELADO: SEBASTIAO GOMES DE SOUZA e outros (2)

RELATOR(A):
JANETE VARGAS SIMOES

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DOS VENDEDORES. INCIDÊNCIA DA CLÁUSULA PENAL. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO PELO USO DO BEM. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.

O art. 475 do Código Civil preceitua que a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, com direito a indenização por perdas e danos, motivo pelo qual, por não terem diligenciado a quitação do débito perante o consórcio para possibilitar o financiamento do imóvel pela compradora, deve recair sobre vendedores a responsabilidade pelo desfazimento do negócio, garantido o direito de rescisão à compradora.

Na espécie, deve incidir a cláusula penal em desfavor dos vendedores (art. 408 do Código Civil), cabendo-lhes ainda restituir os valores pagos pela compradora.

No que concerne à taxa de fruição devida pelo tempo de uso do imóvel pela compradora, é cediço que, para evitar o enriquecimento ilícito,
“
A utilização do imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda enseja o pagamento de aluguéis pelo tempo de permanência
”
(TJES, Apelação Cível n. 0009955-37.2016.8.08.0021, Relatora: Desembargadora DÉBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL, Julgado em 14.12.2023).

Recursos conhecidos e desprovidos.

Vitória, 12 de novembro de 2024.

RELATORA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Órgão julgador vencedor
: 010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES

Composição de julgamento: 010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Relator / 014 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Vogal / 018 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
014 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR (Vogal)
Acompanhar
018 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

Apelação Cível n. 0001999-49.2017.8.08.0048

Apte/Apdo:
Sebastião Gomes de Souza e Maria José Fernandes

Apda/Apte:
Alessandra Galveas Más

Relatora:

Desembargadora Janete Vargas Simões

RELATÓRIO

Cuida-se de apelação cível interposta por
Sebastião Gomes de Souza e Maria José Fernandes contra a sentença de fls. 454/465, proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível de Serra nos autos da ação ordinária ajuizada por Alessandra Galveas Más, na qual o Magistrado de origem julgou os pedidos autorais e reconvencionais parcialmente procedentes.

Nas razões recursais de fls. 471/491, Sebastião Gomes de Souza e Maria José Fernandes alegam em síntese que (a) Alessandra Galveas Más não buscou meios de obter o financiamento bancário no prazo contratual; (b) a existência de gravame não impede a obtenção de financiamento; (c) não estavam obrigados a desonerar o imóvel com o valor recebido a título de entrada; (d) o ajuizamento de ação pelo Consórcio COIMEX/VIVA só ocorreu após o inadimplemento da Alessandra; (e) inexiste previsão no contrato de que o valor da entrada seria utilizado para quitação do consórcio e baixa na averbação; (f) todas as certidões negativas necessárias à celebração do negócio foram apresentadas; (g) Alessandra tinha ciência da averbação do consórcio na matrícula do imóvel, que seria quitado apenas com o valor obtido com a venda; (h) a culpa de Alessandra deve ser reconhecida, devendo ser condenada ao pagamento da cláusula penal; e (i) o recurso merece provimento para reformar a sentença, invertendo-se os ônus sucumbenciais.

Contrarrazões apresentadas às fls. 498/507.

Apelação adesiva interposta por Alessandra Galveas Más às fls. 508/518, nas quais sustenta que (i) considerando a culpa de Sebastião Gomes de Souza e Maria José Fernandes, não pode ser condenada ao pagamento e alugueis; (b) já havia pago 65% (sessenta e cinco por cento) do valor do imóvel, legitimando a posse, uso e gozo do mesmo; e (c) o recurso deve ser provido para afastar a condenação.

Contrarrazões apresentadas às fls. 520/529.

É o relatório. Inclua-se em pauta de julgamento.

Vitória-ES, 11 de setembro de 2024.

Desembargadora Janete Vargas Simões

Relatora

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0001999-49.2017.8.08.0048

DATA DA SESSÃO:- 29/10/2024

R E L A T Ó R I O

A SRA. DESEMBARGADORA JANETE VARGAS SIMÕES (RELATORA):-

Cuida-se de apelação cível interposta por Sebastião Gomes de Souza e Maria José Fernandes contra a sentença de fls. 454/465, proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível de Serra nos autos da ação ordinária ajuizada por Alessandra Galveas Más, na qual o Magistrado de origem julgou os pedidos autorais e reconvencionais parcialmente procedentes.

Nas razões recursais de fls. 471/491, Sebastião Gomes de Souza e Maria José Fernandes alegam em síntese que (a) Alessandra Galveas Más não buscou meios de obter o financiamento bancário no prazo contratual; (b) a existência de gravame não impede a obtenção de financiamento; (c) não estavam obrigados a desonerar o imóvel com o valor recebido a título de entrada; (d) o ajuizamento de ação pelo Consórcio COIMEX/VIVA só ocorreu após o inadimplemento da Alessandra; (e) inexiste previsão no contrato de que o valor da entrada seria utilizado para quitação do consórcio e baixa na averbação; (f) todas as certidões negativas necessárias à celebração do negócio foram apresentadas; (g) Alessandra tinha ciência da averbação do consórcio na matrícula do imóvel, que seria quitado apenas com o valor obtido com a venda; (h) a culpa de Alessandra deve ser reconhecida, devendo ser condenada ao pagamento da cláusula penal; e (i) o recurso merece provimento para reformar a sentença, invertendo-se os ônus sucumbenciais.

Contrarrazões apresentadas às fls. 498/507.

Apelação adesiva interposta por Alessandra Galveas Más às fls. 508/518, nas quais sustenta que (i) considerando a culpa de Sebastião Gomes de Souza e Maria José Fernandes, não pode ser condenada ao pagamento e alugueis; (b) já havia pago 65% (sessenta e cinco por cento) do valor do imóvel, legitimando a posse, uso e gozo do mesmo; e (c) o recurso deve ser provido para afastar a condenação.

Contrarrazões apresentadas às fls. 520/529.

É o relatório. Inclua-se em pauta de julgamento.

Vitória-ES, 11 de setembro de 2024.

*

A SRA. ADVOGADA ROVENA ROBERTA DA SILVA LOCATELLI DIAS:-

Boa tarde, cumprimento a todos na pessoa da Excelentíssima Presidente, e inicio agradecendo a oportunidade de falar perante essa Câmara e prometo ser bem breve nas minhas colocações.

Na verdade, o meu intuito neste ato é mesmo pedir, pugnar pelo total acolhimento do apelo apresentado pelo senhor Sebastião e pela senhora Maria José, ora recorrentes, uma vez que foram condenados ao pagamento de multa contratual por um desfazimento de negócio decorrente de compra e venda de um imóvel.

Embora a sentença recorrida tenha acolhido parcialmente os pedidos contidos na inicial, e também na reconvenção apresentada pelos meus clientes, entendemos ser falha ao atribuir aos mesmos a culpa pelo inadimplemento contratual, e o que culminou na sua condenação ao pagamento da multa prevista no contrato.

É necessário frisar que a nobre Magistrada se distanciou das provas existentes nos autos, especialmente daquelas contidas nas folhas 272 e 273, as quais foram ratificadas pela testemunha em audiência, que na época foi o corretor de imóveis que acompanhou toda a negociação.

Nestas, se constata claramente que a recorrida, senhora Alexandra, deixou de obter o financiamento bancário previsto no contrato no prazo acordado entre as partes, deixando escoar o prazo de 150 (cento e cinquenta) dias para o pagamento do saldo devedor aos recorrentes.

Ainda no e-mail 272, este informa categoricamente que o prazo do contrato venceu na data de 30 de janeiro de 2014, e que a recorrida foi instada com urgência a apresentar a documentação para o financiamento, o que não foi realizado. Também no e-mail de Folha de 273, que também evidencia que o prazo do contrato já havia escoado, também direcionado à recorrida, há informação categórica do mesmo corretor, que este recebeu apenas a documentação dos vendedores ora recorrentes para o processo de financiamento.

Nessa mesma linha de raciocínio, o e-mail de Folhas 255, datado de 17 de fevereiro de 2014, demonstrou que o prazo previsto no contrato estava vencido, e o mesmo estava rescindido de pleno direito por culpa da recorrida, que ainda não havia apresentado a documentação para o financiamento.

Por fim, na sequência dos e-mails trocados pelo corretor, sem sombra de dúvidas, se constata que apenas em 30 de março de 2014, quando já vencido o prazo do contrato, é que a recorrida juntou a documentação necessária para apresentar, e aí sim, tentar o financiamento.

O segundo ponto que eu coloco, e gostaria de atenção de Vossas Excelências, é que o gravame existente na certidão do imóvel, não era impeditivo para a obtenção do financiamento bancário pela recorrida. Ao passo que o próprio agente financiador quitaria o saldo devedor junto ao consórcio COIMEX, que era exatamente o gravame que existia ali na matrícula do imóvel. E tal situação também foi corroborada pelo corretor de imóveis, o senhor Laudir, que foi ouvido como testemunha nestes autos.

Inclusive, essa certidão do imóvel foi apresentada à época da celebração do contrato à recorrida, e ela não teve nenhum óbice, ela tinha ciência dessa situação, e não teve nenhum óbice para levar o contrato a cabo, realmente fazer o contrato com os recorrentes.

Então, com devido respeito à respeitosa sentença, entendemos que esta erra quando presume a impossibilidade de obtenção de financiamento devido à existência de gravame na matrícula do imóvel decorrente de consórcio; e erra, quando imputa aos recorrentes, a obrigação de primeiro quitar esse consórcio para baixo do gravame com o valor recebido na entrada, ao passo que isso seria perfeitamente possível com o recebimento do financiamento que a recorrida deixou de dar entrada para conseguir.

Então, observe-se que, dos e-mails trocados, colecionados aos autos, jamais se cogitou a existência de irregularidade em certidões dos vendedores.

Na verdade, a recorrida pagou o sinal, pagou a primeira parcela pactuada, imediatamente, no ano de 2013, teve a posse do imóvel e, depois disso, não se moveu para obter o financiamento e quitação do saldo devidor, deixando escoar o prazo contratual estabelecido.

Em decorrência disso, o consórcio veio a litigar contra os recorrentes, o senhor Sebastião e a senhora Maria José, que posteriormente também fizeram um acordo com o consórcio para quitação desse valor, mas ainda assim, a recorrida quedou inerte quanto ao pagamento do saldo devedor do contrato, e permanece até a presente data na posse do imóvel, sem pagar aluguel, sem quitar o saldo devedor.

Então, Vossas Excelências, por tudo que foi exposto, é que se pugna pela reforma da sentença no sentido de acolher o recurso de apelação dos recorrentes, para afastar a culpa pelo inadimplimento do contrato, e pagamento de multa em relação aos recorrentes, em contrapartida, que seja reconhecida a culpa da recorrida por esse inadimplimento contratual, impondo a ela o ônus de pagamento desta multa contratual.

Em relação ao recurso adesivo, com todo respeito ao nobre colega, pugnamos que seja negado provimento ao recurso, e mantida a sentença na sua integralidade.

É como sustento. Obrigada.

*

A SRA. DESEMBARGADORA JANETE VARGAS SIMÕES (PRESIDENTE EM EXERCÍCIO):-

Pois não. Doutor Johnny, com a palavra.

*

O SR. JONHNY ESTEFANO RAMOS LIEVORI:-

Desejo uma boa tarde a todos, e quero fazer esse cumprimento na pessoa da Desembargadora Relatora. Também quero cumprimentar todos os colegas presentes, na pessoa da advogada que acaba de sustentar, a doutora Rovenda Locatelli, e quero desejar um abraço especial a ela por essa brilhante sustentação. Foi minha aluna e fico muito feliz quando um aluno vem na tribuna de forma tão brilhante atuar. Isso é o resultado de uma semente que germinou.

Mas quero louvar a ostentação, não no seu mérito, doutora Rovena, com todo o respeito, peço vênia para discordar. E por quê?

Nós temos aqui uma compra e venda no valor de R$ 305.000,00 (trezentos e cinco mil reais). Minha cliente antecipou R$ 200.000,00 (duzentos mil reais) à época, algo que é incomum no mercado imobiliário brasileiro. Foi 65% do valor do imóvel dado de entrada. E essa entrada foi, assim, pactuada porque já se sabia da existência de uma dívida junto ao consórcio Viva.

Nas folhas, do processo, existe a negativação 29 dias antes de se dar o negócio jurídico. Então, esse valor de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais), era para ser quitada uma dívida de R$ 167.000,00 (cento e sessenta e sete mil reais).

Além dessa dívida, consta nos autos também uma dívida fiscal com o Município da Serra, referente à IPTU. Então esses foram os dois impeditivos para que não se consolidasse o pedido de financiamento.

E a Magistrada de Piso, convencida disso, declarou que a culpa foi do vendedor e por isso aplicou a multa. Interessante que esse senhor, o Laudir, que foi o corretor das Folhas 307 a 311, e também no seu depoimento conjugado com esses documentos; é importante notar que ele diz que, a todo momento, cobrava dos vendedores essa quitação. Então, não houve a possibilidade do financiamento porque eles estavam inadimplentes.

E, ao que parece, a inadimplência, com todo respeito, tem sido uma vivência na vida dos vendedores, não sei se estão em dificuldade financeira. E a prova disso está, inclusive, em uma ação na Justiça Federal, cujo número está aqui, 003-196-03-2016, 402-5006. Nessa dívida, recentemente, esse imóvel que, nessa tarde, está aqui em objeto de discussão, está penhorado pela Caixa Econômica Federal.

Então, é uma sequência de dívidas, e a minha cliente, uma viúva, num turbilhão, o único dinheiro que ela dispunha, que ela recebeu do marido, tentou comprar esse imóvel para tocar a vida dela após a perda do esposo, e hoje ela não tem R$ 200.000,00 (duzentos mil reais), pelo contrário, está sendo cobrada uma dívida de um aluguel astronômico, e essa taxa de fruição está sendo questionada na apelação adesiva. Porque, como que eu vou cobrar um aluguel tão alto, se a culpa pela inadimplência foi exatamente dos vendedores? A culpa foram deles. E eles queriam simplesmente que minha cliente desocupasse o imóvel sem devolver os R$ 200.000,00 (duzentos mil reais). E eles teriam condição de devolver esse dinheiro quando? Nunca, nem hoje tem, porque eles estão devendo a Caixa Econômica Federal.

Então, é uma situação difícil, e eu gostaria que Vossas Excelências vissem com carinho, a fim de que uma pessoa já sofrida com a perda do esposo e com outras situações na vida, não venha a ter mais um prejuízo.

Por isso, peço o provimento da apelação adesiva.

Muito obrigado.

*

RETORNO DOS AUTOS

A SRA. DESEMBARGADORA JANETE VARGAS SIMÕES (RELATORA):-

Em razão da sustentação oral, peço o retorno dos autos.

*

swa*

DATA DA SESSÃO: 12/11/2024

V O T O

PEDIDO DE VISTA

A SRª DESEMBARGADORA JANETE VARGAS SIMÕES (RELATORA):-

A análise dos presentes recursos cinge-se em verificar quem deu causa ao inadimplemento do contrato de compra e venda do imóvel situado na Rua Itacuruçá, lote 02, quadra 20, Morada de Laranjeiras - Serra - ES, matriculado sob o n. 35.183 do Cartório do 1º Ofício da 2ª Zona de Registro de Imóveis de Serra.

Pelo Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de fls. 30/36, firmado em 30/08/2013, Sebastião Gomes de Souza e Maria José Fernandes se comprometeram a vender o imóvel para Alessandra Galveas Más por R$ 305.000,00 (trezentos e cinco mil reais), tendo as partes se obrigado a apresentarem todos os documentos necessários para o representante bancário, a fim de dar início ao processo de financiamento.

O imóvel, contudo, estava gravado com hipoteca em favor de Coimex Administradora de Consórcios Ltda. (fl. 26), demonstrando a certidão de fl. 51 que em 21/03/2014 foi ajuizada ação de execução de título extrajudicial em desfavor de Sebastião Gomes de Souza e Maria José Fernandes, em virtude de inadimplemento.

Como bem consignou a sentença, o fato prejudica a obtenção de financiamento bancário pela compradora, não podendo lhe ser imputada a responsabilidade pela inadimplência contratual.

O filho de Sebastião Gomes de Souza e Maria José Fernandes, Andret Fernandes de Souza Gomes prestou depoimento na qualidade de informante à fl. 411 (mídia no Google Drive - minutos 41:52 a 53:25), confirmando que o valor da entrada foi pago por Alessandra Galveas Más e revertido em seu favor, ao invés de ser utilizado para quitar o saldo perante o consórcio, nos seguintes termos, conforme transcrição resumida da sentença:

“
...; que tinha autorização formal dos seus pais para tratar da venda do imóvel; que o saldo devedor do consórcio era menor do que o valor da venda da casa; que os valores pagos foram realizados em benefício do declarante; ...”
.

O depoimento da testemunha Laudir Sérgio Nunes (mídia no Google Drive - minutos 12:17 a 40:55) confirma que Andret Fernandes de Souza Gomes ficou com a incumbência de regularizar o imóvel, bem como que Alessandra Galveas Más pagou uma entrada para conseguir a posse do bem, tendo apresentado a documentação necessária para obtenção do financiamento dentro do prazo.

O art. 475 do Código Civil preceitua que a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, com direito a indenização por perdas e danos, motivo pelo qual, por não terem diligenciado a quitação do débito perante o consórcio, deve recair sobre Sebastião Gomes de Souza e Maria José Fernandes a responsabilidade pelo desfazimento do negócio, garantido o direito de rescisão à Alessandra Galveas Más.

Não verifico, portanto, justificativa para afastar a incidência da cláusula penal em desfavor dos vendedores (art. 408 do Código Civil), cabendo-lhes ainda restituir os valores pagos pela compradora do imóvel.

No que concerne à taxa de fruição devida pelo tempo de uso do imóvel por Alessandra Galveas Más, é cediço que
“
A utilização do imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda enseja o pagamento de aluguéis pelo tempo de permanência
”
(TJES, Apelação Cível n. 0009955-37.2016.8.08.0021, Relatora: Desembargadora DÉBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL, Julgado em 14.12.2023).

Em sintonia:

“O objetivo da indenização por fruição do imóvel é restabelecer o equilíbrio contratual e evitar o enriquecimento ilícito quando o imóvel foi ocupado por longo lapso temporal, sendo justo que o promissário comprador inadimplente ressarça o promitente vendedor pelo uso e gozo do bem. Não se trata de cobrança de aluguéis advinda de um contrato de locação, mas sim em razão de um contrato de compra e venda que restou rescindido, tendo havido, no entanto, fruição do imóvel por parte do ora apelante.” (TJES, Apelação Cível n. 0002817-64.2016.8.08.0006, Relatora: Desembargadora DÉBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL, Julgado em 17.08.2023)

Assim, deve ser mantida a condenação ao pagamento da taxa de fruição, posto que a compradora já receberá os valores pagos pela aquisição frustrada do imóvel, havendo risco de enriquecimento ilícito.

Diante do exposto,
conheço
dos recursos e
nego a eles provimento
, majorando os honorários advocatícios de 15% (quinze por cento) para 16% (dezesseis por cento) das respectivas condenações, nos termos do § 11 do art. 85 do CPC, devendo ser observado na cobrança que Alessandra Galveas Más está amparada pela gratuidade da justiça (art. 98, § 3º do CPC).

É como voto

*

V O T O S

O SR. DESEMBARGADOR EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR:-

Acompanho o voto.

*

O SR. DESEMBARGADOR JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA:-

Acompanho o voto.

*

con

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

VOTO

A análise dos presentes recursos cinge-se em verificar quem deu causa ao inadimplemento do contrato de compra e venda do imóvel situado na Rua Itacuruçá, lote 02, quadra 20, Morada de Laranjeiras - Serra - ES, matriculado sob o n. 35.183 do Cartório do 1º Ofício da 2ª Zona de Registro de Imóveis de Serra.

Pelo Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de fls. 30/36, firmado em 30/08/2013, Sebastião Gomes de Souza e Maria José Fernandes se comprometeram a vender o imóvel para Alessandra Galveas Más por R$ 305.000,00 (trezentos e cinco mil reais), tendo as partes se obrigado a apresentarem todos os documentos necessários para o representante bancário, a fim de dar início ao processo de financiamento.

O imóvel, contudo, estava gravado com hipoteca em favor de Coimex Administradora de Consórcios Ltda. (fl. 26), demonstrando a certidão de fl. 51 que em 21/03/2014 foi ajuizada ação de execução de título extrajudicial em desfavor de Sebastião Gomes de Souza e Maria José Fernandes, em virtude de inadimplemento.

Como bem consignou a sentença, o fato prejudica a obtenção de financiamento bancário pela compradora, não podendo lhe ser imputada a responsabilidade pela inadimplência contratual.

O filho de Sebastião Gomes de Souza e Maria José Fernandes, Andret Fernandes de Souza Gomes prestou depoimento na qualidade de informante à fl. 411 (mídia no Google Drive - minutos 41:52 a 53:25), confirmando que o valor da entrada foi pago por Alessandra Galveas Más e revertido em seu favor, ao invés de ser utilizado para quitar o saldo perante o consórcio, nos seguintes termos, conforme transcrição resumida da sentença:

“...; que tinha autorização formal dos seus pais para tratar da venda do imóvel; que o saldo devedor do consórcio era menor do que o valor da venda da casa; que os valores pagos foram realizados em benefício do declarante; ...”
.

O depoimento da testemunha Laudir Sérgio Nunes (mídia no Google Drive - minutos 12:17 a 40:55) confirma que Andret Fernandes de Souza Gomes ficou com a incumbência de regularizar o imóvel, bem como que Alessandra Galveas Más pagou uma entrada para conseguir a posse do bem, tendo apresentado a documentação necessária para obtenção do financiamento dentro do prazo.

O art. 475 do Código Civil preceitua que a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, com direito a indenização por perdas e danos, motivo pelo qual, por não terem diligenciado a quitação do débito perante o consórcio, deve recair sobre Sebastião Gomes de Souza e Maria José Fernandes a responsabilidade pelo desfazimento do negócio, garantido o direito de rescisão à Alessandra Galveas Más.

Não verifico, portanto, justificativa para afastar a incidência da cláusula penal em desfavor dos vendedores (art. 408 do Código Civil), cabendo-lhes ainda restituir os valores pagos pela compradora do imóvel.

No que concerne à taxa de fruição devida pelo tempo de uso do imóvel por Alessandra Galveas Más, é cediço que
“
A utilização do imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda enseja o pagamento de aluguéis pelo tempo de permanência
”
(TJES, Apelação Cível n. 0009955-37.2016.8.08.0021, Relatora: Desembargadora DÉBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL, Julgado em 14.12.2023).

Em sintonia:

“
O objetivo da indenização por fruição do imóvel é restabelecer o equilíbrio contratual e evitar o enriquecimento ilícito quando o imóvel foi ocupado por longo lapso temporal, sendo justo que o promissário comprador inadimplente ressarça o promitente vendedor pelo uso e gozo do bem. Não se trata de cobrança de aluguéis advinda de um contrato de locação, mas sim em razão de um contrato de compra e venda que restou rescindido, tendo havido, no entanto, fruição do imóvel por parte do ora apelante.
” (TJES, Apelação Cível n. 0002817-64.2016.8.08.0006, Relatora: Desembargadora DÉBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL, Julgado em 17.08.2023)

Assim, deve ser mantida a condenação ao pagamento da taxa de fruição, posto que a compradora já receberá os valores pagos pela aquisição frustrada do imóvel, havendo risco de enriquecimento ilícito.

Diante do exposto,
conheço
dos recursos e
nego a eles provimento
, majorando os honorários advocatícios de 15% (quinze por cento) para 16% (dezesseis por cento) das respectivas condenações, nos termos do § 11 do art. 85 do CPC, devendo ser observado na cobrança que Alessandra Galveas Más está amparada pela gratuidade da justiça (art. 98, § 3º do CPC).

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Des. Ewerton Schwab Pinto Júnior: acompanhar o(a) eminente Relator(a).

Gabinete Desembargador Júlio César Costa de Oliveira

Sessão 12.11.2024

Acompanho o respeitável voto de Relatoria.