Tribunal: TJES
Processo: 0003941-87.2015.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão julgador: SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2024-03-14

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL
E APELAÇÃO ADESIVA
–
DIREITO CIVIL

E DO CONSUMIDOR
–
PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE RECURSAL
–
REJEIÇÃO
–
RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA
–
CULPA DO PROMITENTE-COMPRADOR
–
COMISSÃO DE CORRETAGEM
–
PREVISÃO EM DESTAQUE NO CONTRATO
–
VALIDADE
–
TAXA SATI
–
ABUSIVIDADE
–
TEMA REPETITIVO 938 STJ
–
TAXAS CONDOMINIAIS
–
COBRANÇA PERMITIDA APENAS APÓS IMISSÃO NA POSSE
–
PERCENTUAL DE RETENÇÃO
–
MAJORAÇÃO
–
JUROS DE MORA
–
A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO
–
TEMA REPETITIVO 1.002 STJ
–
APELAÇÃO CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA
–
APELAÇÃO ADESIVA CONHECIDA E DESPROVIDA.

1.
Preliminarmente, o apelante adesivo sustenta, em contrarrazões, que o apelo principal carece de regularidade formal, por ausência de dialeticidade, pois a peça recursal consiste em reprodução dos argumentos manejados em sede de contestação. Nesta hipótese, é perfeitamente possível identificar as razões pelas quais as requeridas/apelantes não se conformam com os termos da sentença recorrida, tendo sido enfrentados os capítulos objeto de irresignação de forma pontual, não havendo que se falar em violação ao princípio da dialeticidade recursal.

2.
No que se refere às alegações do autor, em apelo adesivo, no sentido de que a culpa pela rescisão contratual é das requeridas, anote-se que foi estipulada contratualmente a atualização monetária do saldo devedor, que poderia ser quitado com recursos próprios ou financiamento.

3
.
Além de contratualmente prevista, a atualização monetária em questão possui respaldo no art. 46 da Lei n.º 10.931/2004, que admite estipulação de cláusula de reajuste, com periodicidade mensal, por índices de preços setoriais ou gerais ou pelo índice de remuneração básica dos depósitos de poupança, nos contratos com prazo de pelo menos 36 (trinta e seis) meses, como o presente.

4
.
Percebe-se, outrossim, que a parcela atualizada do saldo final, a ser quitada mediante financiamento, em até 90 (noventa) dias após a expedição do “habite-se”, que ocorreu em 23/09/2023, não foi adimplida no prazo (20/01/2014), sendo que o autor permaneceu quitando as demais parcelas mensais até julho de 2014, quando as requeridas notificaram o autor acerca do débito, para fins de atendimento ao § 10, da cláusula 12ª do contrato, que trata da rescisão por inadimplemento.

5.
Sendo assim, em que pese os argumentos do autor/apelante, não há como imputar a resolução contratual às requeridas/apeladas, dada a inadimplência em relação ao saldo devedor. Por tais razões, acrescente-se, também não se vislumbra a ocorrência de dano de ordem extrapatrimonial, muito embora tenha ocorrido cobrança abusiva em relação a outros débitos, o que será objeto de apreciação no enfrentamento do recurso das partes requeridas.

6.

Quanto ao recurso principal, interposto pelas requeridas, observa-se que este parcial provimento, apenas no que se refere à comissão de corretagem e ao termo inicial para a incidência dos juros de mora sobre o valor a ser restituído.

7.
No caso em tela, a previsão de transferência ao adquirente da remuneração relativa à comissão de corretagem foi prevista, textualmente, na Cláusula 17ª, alínea “f”, havendo o complemento desta disposição no Quadro Resumo e em documento específico sobre as comissões, com indicação em separado do valor a ser destinado aos corretores.
Dessa forma, merece reparo a r. sentença recorrida neste ponto, a fim de que seja afastada a restituição da comissão de corretagem.

8.
Especificamente quanto à Taxa SATI, o STJ declarou a sua abusividade ao fixar as teses do Tema Repetitivo n.º 938, não sendo necessárias maiores considerações.

9.
Em caso de transferência da taxa condominial e pagamento do IPTU ao adquirente de imóvel, o STJ possui firme entendimento no sentido de que a responsabilidade do promitente comprador pelas despesas do imóvel, como condomínio e IPTU, somente se dá a partir da imissão na posse, a qual ocorre com o recebimento das chaves.

10.

Quanto ao percentual a ser retido pelas rés, o STJ tem considerado como razoável a retenção de percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) pelo promitente-vendedor, de acordo com as circunstâncias de cada caso, mediante avaliação dos prejuízos suportados, sobretudo com despesas administrativas inerentes à divulgação, comercialização e corretagem, ao pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e sua eventual utilização pelo comprador.

11.

Neste caso, o autor/apelado quitou 31 (trinta e uma) parcelas (mensais, semestrais e intermediárias, das 43 (quarenta e três) previstas, deixando em aberto o saldo devedor inicial, que deu ensejo à rescisão, além de 11 (onze) parcelas mensais de R$ 573,91.
O somatório das parcelas pagas alcança a monta de
R$ 62.026,03,
ao passo que o débito totaliza R$ 97.164,59 (saldo devedor e 11 parcelas não quitadas). Por conseguinte, o autor/apelado quitou cerca de 39% do contrato, restando a maior parte inadimplida.

12.
Por outro lado, deve-se sopesar que o requerente jamais foi imitido na posse do bem, de modo que as requeridas/apelantes, após rescisão, puderam realizar nova venda do imóvel, possivelmente por quantias até superiores àquelas cobradas do autor, circunstância que mitiga eventuais prejuízos.

13.
Consigne-se, ainda, que as requerida
s/
apelantes não
comprovaram – embora seja presumível – que
, da rescisão do contrato, resultaram despesas de ordem administrativa, cujo cômputo
justificaria a fixação do percentual de restituição em 25%.
No mais, também é relevante destacar que as requeridas não serão obrigadas a restituir a Comissão de Corretagem, conforme tratado acima.

14.
Tendo em conta as sobreditas circunstâncias, reputa-se que a majoração do percentual de retenção para 15% (quinze por cento) dos valores pagos pelo autor se mostra razoável e proporcional para a mitigação dos prejuízos suportados pelas Rés com a rescisão contratual.

15.

Fris
e-se
, contudo, que há necessidade de fixar os termos iniciais e finais dos consectários da condenação,
pois
nesses casos, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso, ao passo que os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado,
nos termos do Tema Repetitivo n.º 1.002 do STJ.

16.
Apelação conhecida e parcialmente provida. Apelação adesiva conhecida e desprovida.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0003941-87.2015.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: RICHARD ALLEN DE ALVARENGA e outros (3)

APELADO: ROSSI RESIDENCIAL SA e outros (3)

RELATOR(A):
SERGIO RICARDO DE SOUZA

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EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL
E APELAÇÃO ADESIVA
–
DIREITO CIVIL

E DO CONSUMIDOR
–
PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE RECURSAL
–
REJEIÇÃO
–
RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA
–
CULPA DO PROMITENTE-COMPRADOR
–
COMISSÃO DE CORRETAGEM
–
PREVISÃO EM DESTAQUE NO CONTRATO
–
VALIDADE
–
TAXA SATI
–
ABUSIVIDADE
–
TEMA REPETITIVO 938 STJ
–
TAXAS CONDOMINIAIS
–
COBRANÇA PERMITIDA APENAS APÓS IMISSÃO NA POSSE
–
PERCENTUAL DE RETENÇÃO
–
MAJORAÇÃO
–
JUROS DE MORA
–
A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO
–
TEMA REPETITIVO 1.002 STJ
–
APELAÇÃO CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA
–
APELAÇÃO ADESIVA CONHECIDA E DESPROVIDA.

1.
Preliminarmente, o apelante adesivo sustenta, em contrarrazões, que o apelo principal carece de regularidade formal, por ausência de dialeticidade, pois a peça recursal consiste em reprodução dos argumentos manejados em sede de contestação. Nesta hipótese, é perfeitamente possível identificar as razões pelas quais as requeridas/apelantes não se conformam com os termos da sentença recorrida, tendo sido enfrentados os capítulos objeto de irresignação de forma pontual, não havendo que se falar em violação ao princípio da dialeticidade recursal.

2.
No que se refere às alegações do autor, em apelo adesivo, no sentido de que a culpa pela rescisão contratual é das requeridas, anote-se que foi estipulada contratualmente a atualização monetária do saldo devedor, que poderia ser quitado com recursos próprios ou financiamento.

3
.
Além de contratualmente prevista, a atualização monetária em questão possui respaldo no art. 46 da Lei n.º 10.931/2004, que admite estipulação de cláusula de reajuste, com periodicidade mensal, por índices de preços setoriais ou gerais ou pelo índice de remuneração básica dos depósitos de poupança, nos contratos com prazo de pelo menos 36 (trinta e seis) meses, como o presente.

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Percebe-se, outrossim, que a parcela atualizada do saldo final, a ser quitada mediante financiamento, em até 90 (noventa) dias após a expedição do “habite-se”, que ocorreu em 23/09/2023, não foi adimplida no prazo (20/01/2014), sendo que o autor permaneceu quitando as demais parcelas mensais até julho de 2014, quando as requeridas notificaram o autor acerca do débito, para fins de atendimento ao § 10, da cláusula 12ª do contrato, que trata da rescisão por inadimplemento.

5.
Sendo assim, em que pese os argumentos do autor/apelante, não há como imputar a resolução contratual às requeridas/apeladas, dada a inadimplência em relação ao saldo devedor. Por tais razões, acrescente-se, também não se vislumbra a ocorrência de dano de ordem extrapatrimonial, muito embora tenha ocorrido cobrança abusiva em relação a outros débitos, o que será objeto de apreciação no enfrentamento do recurso das partes requeridas.

6.

Quanto ao recurso principal, interposto pelas requeridas, observa-se que este parcial provimento, apenas no que se refere à comissão de corretagem e ao termo inicial para a incidência dos juros de mora sobre o valor a ser restituído.

7.
No caso em tela, a previsão de transferência ao adquirente da remuneração relativa à comissão de corretagem foi prevista, textualmente, na Cláusula 17ª, alínea “f”, havendo o complemento desta disposição no Quadro Resumo e em documento específico sobre as comissões, com indicação em separado do valor a ser destinado aos corretores.
Dessa forma, merece reparo a r. sentença recorrida neste ponto, a fim de que seja afastada a restituição da comissão de corretagem.

8.
Especificamente quanto à Taxa SATI, o STJ declarou a sua abusividade ao fixar as teses do Tema Repetitivo n.º 938, não sendo necessárias maiores considerações.

9.
Em caso de transferência da taxa condominial e pagamento do IPTU ao adquirente de imóvel, o STJ possui firme entendimento no sentido de que a responsabilidade do promitente comprador pelas despesas do imóvel, como condomínio e IPTU, somente se dá a partir da imissão na posse, a qual ocorre com o recebimento das chaves.

10.

Quanto ao percentual a ser retido pelas rés, o STJ tem considerado como razoável a retenção de percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) pelo promitente-vendedor, de acordo com as circunstâncias de cada caso, mediante avaliação dos prejuízos suportados, sobretudo com despesas administrativas inerentes à divulgação, comercialização e corretagem, ao pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e sua eventual utilização pelo comprador.

11.

Neste caso, o autor/apelado quitou 31 (trinta e uma) parcelas (mensais, semestrais e intermediárias, das 43 (quarenta e três) previstas, deixando em aberto o saldo devedor inicial, que deu ensejo à rescisão, além de 11 (onze) parcelas mensais de R$ 573,91.
O somatório das parcelas pagas alcança a monta de
R$ 62.026,03,
ao passo que o débito totaliza R$ 97.164,59 (saldo devedor e 11 parcelas não quitadas). Por conseguinte, o autor/apelado quitou cerca de 39% do contrato, restando a maior parte inadimplida.

12.
Por outro lado, deve-se sopesar que o requerente jamais foi imitido na posse do bem, de modo que as requeridas/apelantes, após rescisão, puderam realizar nova venda do imóvel, possivelmente por quantias até superiores àquelas cobradas do autor, circunstância que mitiga eventuais prejuízos.

13.
Consigne-se, ainda, que as requerida
s/
apelantes não
comprovaram – embora seja presumível – que
, da rescisão do contrato, resultaram despesas de ordem administrativa, cujo cômputo
justificaria a fixação do percentual de restituição em 25%.
No mais, também é relevante destacar que as requeridas não serão obrigadas a restituir a Comissão de Corretagem, conforme tratado acima.

14.
Tendo em conta as sobreditas circunstâncias, reputa-se que a majoração do percentual de retenção para 15% (quinze por cento) dos valores pagos pelo autor se mostra razoável e proporcional para a mitigação dos prejuízos suportados pelas Rés com a rescisão contratual.

15.

Fris
e-se
, contudo, que há necessidade de fixar os termos iniciais e finais dos consectários da condenação,
pois
nesses casos, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso, ao passo que os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado,
nos termos do Tema Repetitivo n.º 1.002 do STJ.

16.
Apelação conhecida e parcialmente provida. Apelação adesiva conhecida e desprovida.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso interposto pelas requeridas. Ato contínuo, conhecer e negar provimento ao apelo adesivo interposto pelo autor, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 027 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA

Composição de julgamento: 027 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Relator / 029 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal / 006 - Gabinete Des. CARLOS SIMÕES FONSECA - CARLOS SIMOES FONSECA - Vogal
VOTOS VOGAIS
029 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
006 - Gabinete Des. CARLOS SIMÕES FONSECA - CARLOS SIMOES FONSECA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

VOTO

PRELIMINAR – AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE RECURSAL

Preliminarmente, o apelante adesivo
RICHARD ALLEN DE ALVARENGA
sustenta, em contrarrazões, que o apelo principal carece de regularidade formal, por ausência de dialeticidade, pois a peça recursal consiste em reprodução dos argumentos manejados em sede de contestação.

Por aplicação do princípio da dialeticidade, impõe-se que o recorrente exponha, de forma clara e precisa, a motivação de fato e de direito de seu inconformismo, impugnando os fundamentos da decisão recorrida, de modo a amparar a pretensão recursal deduzida, o que é essencial à delimitação da matéria impugnada, bem como à possibilidade efetiva do contraditório.

Nesta hipótese, é perfeitamente possível identificar as razões pelas quais as requeridas/apelantes não se conformam com os termos da sentença recorrida, tendo sido enfrentados os capítulos objeto de irresignação de forma pontual, não havendo que se falar em violação ao princípio da dialeticidade recursal.

Por todo o exposto,
rejeito a presente preliminar
.

É como voto.

MÉRITO

Conforme relatado, t
rata-se de recursos de apelação e apelação adesiva interpostos, respectivamente, por
ROSSI RESIDENCIAL S.A.
,
GONFRENA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
,
ALTERNANTERA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

(requeridas)
e
RICHARD ALLEN DE ALVARENGA
(requerente)
contra a r. sentença de fls. 273/276, proferida pelo d. juízo da 2ª Vara Cível de Serra, que, nos autos da “ação de rescisão contratual c/c reparação por danos materiais e morais” ajuizada
pelo segundo apelante
em face d
as primeiras apelantes
, julgou parcialmente procedentes os pedidos autorias para
condenar as requeridas a:

a)
restituírem ao demandante o valor integral dispendido a título de corretagem e SATI, de forma simples, atualizada com correção monetária a partir do desembolso pelo autor e juros de mora a contar da citação;
b)
devolverem eventuais valores dispendidos a título de taxa de condomínio anterior à entrega das chaves atualizada com correção monetária a partir do desembolso pelo autor e juros de mora a contar da citação, e
c)
restituírem ao demandante o percentual de 90% dos valores pagos referentes às prestações firmadas contratualmente, devendo sobre essa quantia incidir juros de mora a partir da citação e correção monetária a contar do desembolso pelos autores, o que deve ocorrer imediatamente nos termos da súmula 543 do STJ, sob pena de multa diária arbitrada em R$ 200,00 (duzentos reais).

P
reenchidos os requisitos da admissibilidade recursal, conheço do
s
apelo
s
interposto e passo a anali
sá-los em separado.

Em breve síntese, dos eventos relevantes para a compreensão da demanda sob análise, destaca-se que
RICHARD ALLEN DE ALVARENGA
ajuizou a presente “ação de rescisão c/c indenizatória por danos materiais e morais” em face de
ROSSI RESIDENCIAL S.A.
,
GONFRENA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
e
ALTERNANTERA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
, alegando que celebrou com as requeridas contrato de promessa de compra e venda de imóvel, tendo lhe sido garantido que, para além das parcelas inicialmente convencionadas, restaria apenas um saldo devedor de R$ 70.000,00 (setenta mil reais), a serem quitados mediante financiamento.

Relata que, nada obstante o avençado, no momento do fechamento do negócio as requeridas informaram que o adquirente deveria arcar com mais R$ 7.873,00 (sete mil oitocentos e setenta e três reais), o que fora devidamente atendido, tendo descoberto posteriormente que tal valor era alusivo à comissão de corretagem e à taxa SATI.

Afirma que, para além disso, ficou impossibilitado de obter o financiamento para quitação do saldo devedor, pelo fato de que as requeridas ainda não haviam disponibilizado o “habite-se”.

Diante disso, as requeridas teriam contratado uma administradora de financiamento para conduzir o caso e providenciar o financiamento ao adquirente, mas, de igual modo, houve atraso na disponibilização do “habite-se” e, consequentemente, para liberação do financiamento.

Aduz que, em função do lapso temporal decorrido desde a celebração do contrato até a obtenção do financiamento, as requerida aplicaram juros de mora e atualização monetária sobre o saldo devedor, incrementando-o sobremaneira.

Registra que após recebimento da documentação necessária, tentou realizar o financiamento junto à Caixa Econômica Federal, porém as requeridas se negaram a assinar o contrato, informando que havia alteração no saldo devedor.

Narra, ainda, que as parcelas contratuais vinham sendo pagas normalmente, tendo sido interrompidas apenas em agosto de 2014, quando a requerida suspendeu o envio de boletos, bem como impediu a impressão destes pelo cliente via
internet
.

Nesse contexto, pleiteou a incidência do CDC e a inversão do ônus da prova no caso em tela, a rescisão do contrato com a respectiva devolução em dobro de toda a quantia despendida, a título de corretagem e taxa SATI e demais parcelas pagas, bem como as taxas de condomínio cobradas antes da entrega das chaves do imóvel, e a condenação das rés ao pagamento de indenização por dano moral.

Em contestação, as requeridas sustentaram a legalidade das cláusulas contratuais, a validade das cláusulas de retenção e a impossibilidade de devolução dos valores conforme foi pleiteado pelo autor, a legitimidade da cobrança de comissão de corretagem e das taxas condominiais, a inexistência de má-fé que justifique a repetição do indébito e a ausência de dano moral.

Ao julgar parcialmente procedente os pedidos iniciais, o magistrado de primeiro grau consignou que a comissão de corretagem, embora passível de cobrança, deve estar prevista de forma destacada no contrato, consoante entendimento firmado pelo STJ no Tema Repetitivo n.º 938, entendo ausente tal requisito.

Quanto à Taxa SATI, na mesma linha definida pelo STJ no Tema Repetitivo n.º 938, decretou a abusividade de sua transferência ao promitente comprador.

No que se refere às taxas condominiais cobradas a partir da celebração do contrato, concluiu que “não detendo o requerente a efetiva posse do imóvel em questão antes da entrega das chaves, é de ser afastada qualquer cobrança relativa a taxas de condomínio e IPTU antes da entrega do imóvel à autora”.

Ao adentrar o cerne da demanda, relativamente à rescisão contratual, entendeu que esta se deu por culpa do promitente-comprador, pois as requeridas entregaram o empreendimento com menos de um mês de atraso, ainda dentro do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias. Assim, declarou rescindido o contrato e determinou a devolução ao autor dos valores pagos, com retenção de 10% pelas requeridas.

No mais, rejeitou o pedido de condenação das requeridas ao pagamento de indenização por danos morais, por entender que estas cumpriram com o prazo para entrega do imóvel.

Feitos esses esclarecimentos introdutórios, passa-se ao exame do recurso adesivo, primeiramente, por conter impugnação alusiva à culpa pela rescisão contratual.

1) RECURSO ADESIVO INTERPOSTO PELO REQUERENTE

Não se conformando com os termos da r. sentença,
RICHARD ALLEN DE ALVARENGA
(requerente) alega, em síntese, que:
(I)
a rescisão contratual se deu por culpa das requeridas, na medida em que entre a data de celebração da promessa de compra e venda, em 15/03/2012, e a emissão do habite-se, em 23/09/2013, foram ultrapassados mais de 18 (dezoito) meses com acréscimo de juros de mora e correção monetária no saldo devedor de maneira ilegal, por mora imputável exclusivamente às apeladas;
(II)
a situação dos autos comporta a fixação de indenização por danos morais, pois as requeridas efetuaram a cobrança ilegal de taxa de corretagem e condomínio, além de juros de mora e atualização monetária sobre o saldo devedor no período compreendido entre a celebração da avença e a expedição do habite-se.

Sabe-se que é prática comum das instituições financeiras a exigência do “habite-se” para a concessão de financiamento para aquisição de imóvel, como garantia de que o imóvel está em conformidade com as leis e normas de construção, assegurando a habitabilidade e segurança do local.

No presente caso, há previsão expressa (Item “d” do quadro resumo – fl. 33) no sentido de que o saldo devedor final,
a ser pago com recursos próprios ou financiamento bancário
, deverá ser quitado em até 90 (noventa) dias após a expedição do “habite-se”. Portanto, tratou-se de opção do adquirente realizar o pagamento do saldo devedor mediante financiamento, devendo, assim, se submeter aos efeitos desta escolha, notadamente no que concerne à necessidade de expedição do habite-se para a obtenção do financiamento.

Ademais, foi estipulada, no mesmo item supra, previsão de atualização monetária sobre o referido saldo, a partir da celebração do negócio, e juros a partir da expedição do “habite-se”,
sendo esta a razão pela qual o autor/apelante entende que a rescisão se deu por culpa das apeladas
, pois quando da efetiva contratação do financiamento, em
10/04/2014
, o saldo devedor inicial, de R$ 70.000,00 (15/03/2012), já perfazia o montante de cerca de R$ 90.000,00, pela incidência das atualizações.

Além de contratualmente prevista, a atualização monetária em questão possui respaldo no art. 46 da Lei n.º 10.931/2004, que admite estipulação de cláusula de reajuste, com periodicidade mensal, por índices de preços setoriais ou gerais ou pelo índice de remuneração básica dos depósitos de poupança, nos contratos com prazo de pelo menos 36 (trinta e seis) meses, como o presente.

De modo semelhante, estipulou-se a incidência de atualização monetária sobre as demais parcelas vincendas, as quais foram pagas atualizadas, sem qualquer questionamento do requerente, consoante se extrai do extrato de fls. 56/57.

Percebe-se, outrossim, que a parcela atualizada do saldo final, a ser quitada mediante financiamento, em até 90 (noventa) dias após a expedição do “habite-se”, que ocorreu em 23/09/2013,
não foi adimplida no prazo (20/01/2014)
, sendo que o autor permaneceu quitando as demais parcelas mensais até julho de 2014, quando as requeridas notificaram o autor acerca do débito, para fins de atendimento ao § 10, da cláusula 12ª do contrato, que trata da rescisão por inadimplemento.

Sendo assim, em que pese os argumentos do autor/apelante, não há como imputar a resolução contratual às requeridas/apeladas, dada a inadimplência em relação ao saldo devedor.

Por tais razões, acrescente-se, também não se vislumbra a ocorrência de dano de ordem extrapatrimonial, muito embora tenha ocorrido cobrança abusiva em relação a outros débitos, o que será objeto de apreciação no enfrentamento do recurso das partes requeridas.

Ante a tais considerações, o recurso adesivo interposto pelo autor não merece provimento.

2) RECURSO PRINCIPAL INTERPOSTO PELAS REQUERIDAS

Nas
razões
recursais
de fls. 290/305, as apelantes
ROSSI RESIDENCIAL S.A.
,
GONFRENA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
e

ALTERNANTERA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
alegam, em síntese, que:
(I)
nas hipóteses em que a rescisão contratual se dá por culpa do comprador, o termo inicial dos juros moratórios é o trânsito em julgado, e não a data da citação, tal com determinado em sentença;
(II)

a retenção de apenas 10% (dez por cento) dos valores pagos pelo requerente/apelado é desproporcional, diante das circunstâncias do caso, devendo ser majorada para 25% (vinte e cinco por cento);
(III)
o consumidor foi devidamente cientificado acerca da comissão de corretagem contratualmente prevista, cuja legalidade já fora ratificada pelo STJ em sede de Recurso Repetitivo;
(IV)
o contrato faz lei entre as partes e, nessa linha, havendo previsão contratual fixando a responsabilidade do adquirente pelo pagamento dos débitos condominiais, a despeito de sua imissão na posse (entrega das chaves), esta deve ser observada.

Registra-se, de plano, que o apelo merece parcial provimento, apenas no que se refere à comissão de corretagem, ao percentual de retenção e ao termo inicial para a incidência dos juros de mora sobre o valor a ser restituído.

Acerca da matéria, o STJ definiu as seguintes teses, de caráter vinculante (Tema Repetitivo 938):

(i) Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3º, IV, CC). (vide REsp n. 1.551.956/SP)

(ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP)

(ii, parte final) Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. (vide REsp n. 1.599.511/SP)

Como visto, se houver informação destacada acerca do valor transferido ao adquirente de imóvel, relativo à comissão de corretagem, esta será válida.

No caso em tela, a previsão de transferência ao adquirente da remuneração relativa à comissão de corretagem foi prevista, textualmente, na Cláusula 17ª, alínea “f”, havendo o complemento desta disposição no Quadro Resumo (fl. 52) e em documento específico sobre as comissões (fl. 54), com indicação em separado do valor a ser destinado aos corretores.

O Quadro Resumo prevê o valor líquido de R$ 134.417,00 e o valor real de venda, de R$ 142.000,00, já incluídas as taxas de corretagem. Na mesma área do documento, é possível identificar os valores de R$ 3.110,00 e R$ 4.473,00, alusivas ao prêmio e comissão do corretor.

Dessa forma, merece reparo a r. sentença recorrida neste ponto, a fim de que seja afastada a restituição da comissão de corretagem.

Entretanto, com relação às demais taxas (SATI e Taxas Condominiais), a conclusão é em sentido diverso.

Especificamente quanto à Taxa SATI, conforme já exposto, o STJ declarou a sua abusividade ao fixar as teses do Tema Repetitivo n.º 938, não sendo necessárias maiores considerações.

No que toca à transferência das taxas condominiais ao adquirente a partir da instalação do condomínio (cláusula 17ª, alínea “c”), o magistrado de primeiro grau reputou tal prática abusiva, notadamente porque o adquirente sequer podia usufruir do imóvel durante a sua construção.

Em caso de transferência da taxa condominial e pagamento do IPTU ao adquirente de imóvel, o STJ possui firme entendimento no sentido de que a responsabilidade do promitente comprador pelas despesas do imóvel, como condomínio e IPTU,
somente se dá a partir da imissão na posse, a qual ocorre com o recebimento das chaves.
(AgInt nos EDcl no REsp n. 1.961.537/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14/3/2022, DJe de 18/3/2022.) O mesmo entendimento reverbera nesta Corte, senão vejamos: (Apelação Cível 5012684-30.2021.8.08.0035 – Rel. Des. Ewerton Schwab Pinto Júnior – J. 19/05/2023).

Desse modo, também não há que se falar em reforma da sentença neste aspecto.

Por fim, resta tratar do percentual a ser retido pelas requeridas/apelantes, diante da rescisão contratual por culpa do promitente comprador.

O MMº. Juiz de Direito reconheceu o direito de retenção pelas apelantes do percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor pago pelo apelado. Por sua vez, as apelantes aduzem que deve ser retido o percentual de 25% (vinte e cinco por cento).

A Súmula 543 do STJ prevê que “na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
”.

Demais disso, o STJ tem considerado como razoável a retenção de percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) pelo promitente-vendedor, de acordo com as circunstâncias de cada caso, mediante avaliação dos prejuízos suportados, sobretudo com despesas administrativas inerentes à divulgação, comercialização e corretagem, ao pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e sua eventual utilização pelo comprador. (AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.653.920/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 18/9/2023, DJe de 20/9/2023).

Neste caso, o autor/apelado quitou 31 (trinta e uma) parcelas (mensais, semestrais e intermediárias, das 43 (quarenta e três) previstas, deixando em aberto o saldo devedor inicial, que deu ensejo à rescisão, além de 11 (onze) parcelas mensais de R$ 573,91.

O somatório das parcelas pagas alcança a monta de R$ 62.026,03, ao passo que o débito totaliza R$ 97.164,59 (saldo devedor e 11 parcelas não quitadas). Por conseguinte, o autor/apelado quitou cerca de 39% do contrato, restando a maior parte inadimplida.

Por outro lado, deve-se sopesar que o requerente jamais foi imitido na posse do bem, de modo que as requeridas/apelantes, após rescisão, puderam realizar nova venda do imóvel, possivelmente por quantias até superiores àquelas cobradas do autor, circunstância que mitiga eventuais prejuízos.

Consigne-se, ainda, que as requeridas/apelantes não comprovaram – embora seja presumível – que, da rescisão do contrato, resultaram despesas de ordem administrativa, cujo cômputo justificaria a fixação do percentual de restituição em 25%.

No mais, também é relevante destacar que as requeridas não serão obrigadas a restituir a Comissão de Corretagem, conforme tratado acima.

Tendo em conta as sobreditas circunstâncias, reputa-se que a majoração do percentual de retenção para 15% (quinze por cento) dos valores pagos pelo autor se mostra razoável e proporcional para a mitigação dos prejuízos suportados pelas Rés com a rescisão contratual.

Frise-se, contudo, que há necessidade de fixar os termos iniciais e finais dos consectários da condenação, pois nesses casos, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso, ao passo que os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, nos termos do Tema Repetitivo n.º 1.002 do STJ.

Assim, com razão as requeridas/apelantes ao alegarem a necessidade de fixação dos juros moratórios a partir do trânsito em julgado da decisão.

3) CONCLUSÃO

Por todo o exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação interposto pelas requeridas e, no mérito,
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
para afastar a restituição da comissão de corretagem, fixar o percentual de retenção dos valores a serem restituídos ao autor em 15% e definir a incidência de juros moratórios a partir do trânsito em julgado. Lado outro,
CONHEÇO
e
NEGO PROVIMENTO
ao apelo adesivo interposto pelo autor.

No ensejo, verifica-se ser o caso de modificação, de ofício, dos ônus da sucumbência, atribuídos unicamente às rés, na sentença, não obstante tenha ocorrido sucumbência recíproca.

Nessa linha, as partes deverão responder pelas custas processuais
pro rata
.

Caberá ao autor o pagamento de honorários advocatícios de sucumbência ao(a/s) advogados(a/s) das requeridas, no percentual de 10% sobre o proveito econômico por elas obtido, consistente no somatório da comissão de corretagem com o valor equivalente a 15% de retenção pela rescisão por culpa do promitente-comprador.

Na sequência, majoro os honorários advocatícios devidos pelo autor, na forma do art. 85, § 11, do CPC, de 10% para 12% sobre a base de cálculo suprarreferida.

Às requeridas, de outra banda, caberá o pagamento de honorários advocatícios de sucumbência ao(a/s) advogados(a/s) do autor, no percentual de 10% sobre o proveito econômico por ele obtido, que consiste no valor que for efetivamente restituído, observados os decotes definidos nesta decisão colegiada.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:

Acompanho o voto proferido pelo eminente Relator, no sentido de CONHECER dos recursos interpostos; DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso interposto pela parte requerida para afastar a restituição da comissão de corretagem, fixando o percentual de retenção dos valores a serem restituídos ao autor em 15% e consignar como o termo inicial da incidência de juros moratórios o trânsito em julgado; NEGAR PROVIMENTO ao recurso interposto pela parte autora.

Outrossim,
ex officio,
modificar os ônus da sucumbência, de modo condenar ambas as partes ao pagamento das verbas sucumbenciais, ante a sucumbência recíproca. Por conseguinte, fixar a condenação ao pagamento de custas processuais
pro rata
e, quanto aos honorários, consignar que: (1) caberá ao autor o pagamento de honorários advocatícios de sucumbência ao(a/s) advogados(a/s) das requeridas, no percentual de 10% sobre o proveito econômico por elas obtido, consistente no somatório da comissão de corretagem com o valor equivalente a 15% de retenção pela rescisão por culpa do promitente-comprador; (2) às requeridas, de outra banda, caberá o pagamento de honorários advocatícios de sucumbência ao(a/s) advogados(a/s) do autor, no percentual de 10% sobre o proveito econômico por ele obtido, que consiste no valor que for efetivamente restituído, observados os decotes definidos nesta decisão colegiada.

Por fim, majorar os honorários advocatícios devidos pela parte autora, na forma do art. 85, § 11, do CPC, de 10% para 12% sobre a base de cálculo suprarreferida.

Acompanho o voto de relatoria.