Tribunal: TJES
Processo: 5001678-55.2022.8.08.0014
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JANETE VARGAS SIMOES
Órgão julgador: JANETE VARGAS SIMOES
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Empreitada
Data de julgamento: 2024-05-17

Ementa:
EMENTA:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. CARACTERIZADO. RECURSO DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.

1 -
No caso concreto, as partes celebraram a compra e venda de um imóvel na data de 26/01/2021, pelo valor de R$ 90.000,00 (noventa mil reais), do qual o apelado (comprador) pagou no ato R$ 60.000,00 (sessenta mil reais), isto é, 2/3 (dois terços) do total, restando R$ 30.000,00 (trinta mil reais) que seriam pagos em 60 (sessenta) parcelas de R$ 500,00 (quinhentos reais) cada, mediante resgate de notas promissórias, das quais, inicialmente, o apelado só havia pago 02 (duas) parcelas, o que motivou a presente.

2 - Todavia, a despeito do atraso de algumas parcelas pelo apelado, conforme notificação extrajudicial enviada pelos apelantes, certo é que, não fosse suficiente o pronto pagamento de 2/3 (dois terços) do contrato, ainda houve na sequência o inequívoco interesse do comprador de regularizar e efetuar o pagamento das parcelas, ao contrário da recalcitrância dos vendedores no recebimento, o que inclusive repercutiu na autorização judicial para o depósito em juízo, de modo que, ao que se vê, já houve o adimplemento de cerca de mais de 80% (oitenta por cento) do contrato celebrado entre as partes.

3 - Nesse contexto, denota-se que o magistrado de primeiro grau atribuiu o desfecho correto para a causa, sobretudo porque, à luz da jurisprudência,
“[...] 3- A teoria do adimplemento substancial fundado no princípio contratual da boa fé, que norteia o Código Civil, visa à manutenção da finalidade do contrato e o consequente afastamento da resolução do negócio, quando cumprido em sua maior parte.[...]”
(TJMG - Apelação Cível 1.0000.22.187738-4/001, Relator(a): Des.(a) Maria Inês Souza, 2ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 19/12/2023, publicação da súmula em 15/01/2024).

4 - Recurso desprovido. Sentença mantida.

Vitória, 14 de maio de 2024.

RELATORA

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5001678-55.2022.8.08.0014

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: JOSE SOARES DA SILVA e outros

APELADO: CARLOS ALVES

RELATOR(A):
JANETE VARGAS SIMOES

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EMENTA

EMENTA:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. CARACTERIZADO. RECURSO DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.

1 -
No caso concreto, as partes celebraram a compra e venda de um imóvel na data de 26/01/2021, pelo valor de R$ 90.000,00 (noventa mil reais), do qual o apelado (comprador) pagou no ato R$ 60.000,00 (sessenta mil reais), isto é, 2/3 (dois terços) do total, restando R$ 30.000,00 (trinta mil reais) que seriam pagos em 60 (sessenta) parcelas de R$ 500,00 (quinhentos reais) cada, mediante resgate de notas promissórias, das quais, inicialmente, o apelado só havia pago 02 (duas) parcelas, o que motivou a presente.

2 - Todavia, a despeito do atraso de algumas parcelas pelo apelado, conforme notificação extrajudicial enviada pelos apelantes, certo é que, não fosse suficiente o pronto pagamento de 2/3 (dois terços) do contrato, ainda houve na sequência o inequívoco interesse do comprador de regularizar e efetuar o pagamento das parcelas, ao contrário da recalcitrância dos vendedores no recebimento, o que inclusive repercutiu na autorização judicial para o depósito em juízo, de modo que, ao que se vê, já houve o adimplemento de cerca de mais de 80% (oitenta por cento) do contrato celebrado entre as partes.

3 - Nesse contexto, denota-se que o magistrado de primeiro grau atribuiu o desfecho correto para a causa, sobretudo porque, à luz da jurisprudência,
“[...] 3- A teoria do adimplemento substancial fundado no princípio contratual da boa fé, que norteia o Código Civil, visa à manutenção da finalidade do contrato e o consequente afastamento da resolução do negócio, quando cumprido em sua maior parte.[...]”
(TJMG - Apelação Cível 1.0000.22.187738-4/001, Relator(a): Des.(a) Maria Inês Souza, 2ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 19/12/2023, publicação da súmula em 15/01/2024).

4 - Recurso desprovido. Sentença mantida.

Vitória, 14 de maio de 2024.

RELATORA

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Órgão julgador vencedor
: 010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES

Composição de julgamento: 010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Relator / 014 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Vogal / 018 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
014 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR (Vogal)
Acompanhar
018 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

Apelação Cível nº 5001678-55.2022.8.08.0014

Apelantes: José Soares da Silva e outra

Apelado: Carlos Alves

Relatora: Desembargadora Janete Vargas Simões

RELATÓRIO

Cuidam os autos de recurso de apelação interposto
contra a sentença proferida pelo Juiz de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de Colatina-ES, por meio da qual julgou improcedente o pedido formulado em ação de resolução de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, por entender “
por justo a incidência da teoria do adimplemento substancial por restarem preenchidos os elementos necessários à sua aplicação
”.

Em seu recurso, os apelantes pretendem a reforma da sentença, sustentando, basicamente, que fazem jus à resolução do contrato do contrato diante do descumprimento pelo apelado. Alegam, que o magistrado singular não levou em consideração que o apelado foi notificado extrajudicialmente sobre o débito, mas quedou-se inerte, tampouco utilizou a via da consignação em pagamento, motivo pelo qual advogam que o inadimplemento absoluto rompeu o equilíbrio da avença e autoriza o desfazimento do negócio.

Contrarrazões do apelado (ID 5917710), pela incolumidade da sentença.

É o relatório. Inclua-se em pauta de julgamento.

Vitória-ES, 18 de abril de 2024.

Desembargadora Janete Vargas Simões

Relatora

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

Como relatado, os apelantes se voltam contra a
sentença proferida pelo Juiz de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de Colatina-ES, por meio da qual julgou improcedente a pretensão autoral formulada em ação de resolução de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, por entender “
por justo a incidência da teoria do adimplemento substancial por restarem preenchidos os elementos necessários à sua aplicação
”.

Ao apreciar as peculiaridades do caso concreto entendo que a análise do imbróglio ultimada pelo magistrado singular ao proferir a sentença guerreada restou escorreita, pelo que adoto os termos do ato decisório como razões de decidir, com base na técnica de fundamentação
aliunde
, por entender que expressam com propriedade acerca da aplicação da teoria do adimplemento substancial, apta a preservação da avença, vide:

“[...]A priori, em causas como a presente, o ponto nodal da controvérsia reside na análise do comportamento das partes, de modo que seja possível verificar qual delas deu causa à rescisão do contrato, ora pleiteada pelo promissário vendedor.

É incontroverso nos autos que os autores firmaram com o requerido o compromisso de compra e venda do imóvel para aquisição de um apartamento no primeiro andar, pertencente a um imóvel residencial de três pavimentos, situado na Rua Fioaravante Rossi, beco D1, nº 44, São Brás, Colatina/ES, tendo assinado de próprio punho o contrato, conforme observa-se ao ID 12724855, cujo consta cópia do instrumento.

Analisando o referido contrato de compra e venda, verifica-se que o mesmo não apresenta qualquer cláusula que trate das consequências em razão de possível inadimplemento.

Entretanto, algumas ponderações devem ser feitas.

É incontroverso nos autos que da venda de um imóvel acordado no valor de R$90.000,00 (noventa mil reais), R$60.000,00 (sessenta mil reais) já foram adimplidos no momento da celebração do contrato. Ou seja, (dois terços) do contrato já foi prontamente quitado.

É incontroverso, ainda, que o comprador incorreu em mora a partir do pagamento da terceira parcela acordada (maio/2021). Como justificativa, afirmou que a parte autora se recusou a receber as parcelas, e disso faz prova juntando as mídias de ID’s 15180788, 15180789 e 15180790, em que é possível perceber a autora não aceitando o pagamento em razão do atraso e da questão já estar sendo tratada na justiça.

Em audiência de instrução e julgamento (ID 23605411), restou demonstrada a intenção da parte autora de rescindir o contrato, enquanto a parte ré demonstrou sua intenção em adimplir com as parcelas vencidas.

Tanto é que, com a autorização do juízo em audiência, realizou o depósito judicial de R$12.568,93 (ID 23916750), o que evidencia sua intenção em cumprir o pactuado.

Deste modo, entendo por justo a incidência da teoria do adimplemento substancial por restarem preenchidos os elementos necessários à sua aplicação.

O Enunciado 361 da IV Jornada de Direito Civil esclarece que “o adimplemento substancial decorre dos princípios gerais contratuais, de modo a fazer preponderar a função social do contrato e o princípio da boa-fé objetiva, balizando a aplicação do art. 475”. Nesse sentido:

[...]

No caso posto em xeque, vislumbro boa-fé por parte do requerido/devedor, o qual comprovou a recusa do recebimento de uma parcela, além de a todo momento na audiência de instrução e julgamento demonstrar interesse no acordo e quitação das parcelas em atraso. Além disso, deve-se ressaltar que cerca de 80% (oitenta) por cento do contrato já está adimplido.

Assim, entendo por determinar a manutenção do contrato de compra e venda objeto da lide, obrigando a parte ré a proceder o depósito judicial das parcelas vincendas, mensalmente, até o trânsito em julgado da presente demanda.[...]”

Como se sabe,
“[...] Segundo a Teoria do Adimplemento Substancial, diante do inadimplemento das partes, constatado o cumprimento expressivo do contrato, em função da boa-fé objetiva e da função social, mostra-se coerente a preservação do pacto celebrado.[...]”
(AgInt no REsp n. 1.691.860/PR, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 14/10/2019, DJe de 22/10/2019.)

No caso concreto, as partes celebraram a compra e venda de um imóvel na data de 26/01/2021, pelo valor de R$ 90.000,00 (noventa mil reais), do qual o apelado (comprador) pagou no ato R$ 60.000,00 (sessenta mil reais), isto é, 2/3 (dois terços) do total, restando R$ 30.000,00 (trinta mil reais) que seriam pagos em 60 (sessenta) parcelas de R$ 500,00 (quinhentos reais) cada, mediante resgate de notas promissórias, das quais, inicialmente, o apelado só havia pago 02 (duas) parcelas, o que motivou a presente.

Todavia, a despeito do atraso de algumas parcelas pelo apelado, conforme notificação extrajudicial enviada pelos apelantes, certo é que, não fosse suficiente o pronto pagamento de 2/3 (dois terços) do contrato, ainda houve na sequência o inequívoco interesse do comprador de regularizar e efetuar o pagamento das parcelas, o que inclusive repercutiu na autorização judicial para o depósito em juízo, de modo que, ao que se vê, já houve o adimplemento de cerca de mais de 80% (oitenta por cento) do contrato celebrado entre as partes.

Nesse contexto, tenho que o magistrado de primeiro grau atribuiu o desfecho correto para a causa, sobretudo porque, à luz da jurisprudência,
“[...] 3- A teoria do adimplemento substancial fundado no princípio contratual da boa fé, que norteia o Código Civil, visa à manutenção da finalidade do contrato e o consequente afastamento da resolução do negócio, quando cumprido em sua maior parte.[...]”
(TJMG - Apelação Cível 1.0000.22.187738-4/001, Relator(a): Des.(a) Maria Inês Souza , 2ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 19/12/2023, publicação da súmula em 15/01/2024).

No mesmo sentido:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS - ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL - CONTRATO NÃO RESCINDIDO.
Uma vez constatado o adimplemento substancial, juntamente com a manifesta intenção da parte ré consignar o valor restante do imóvel, a aplicação do princípio da conservação dos negócios jurídicos é medida que se impõe.
(TJMG - Apelação Cível 1.0000.17.068885-7/002, Relator(a): Des.(a) Newton Teixeira Carvalho , 13ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 20/07/2023, publicação da súmula em 21/07/2023)

C
om base nesses fundamentos,
nego provimento
ao recurso, a fim de manter intacta a sentença recorrida, majorando em 2% (dois por cento), o valor fixado a título de honorários advocatícios (CPC, §11, do art. 85).

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Sessão Virtual 06.05.2024 a 10.05.2024.

Desembargador Ewerton Schwab Pinto Júnior: Acompanhar a Relatoria.