Tribunal: TJES
Processo: 0026643-94.2018.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FABIO BRASIL NERY
Órgão julgador: FABIO BRASIL NERY
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2024-07-02

Ementa:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL -

AÇÃO
DE COBRANÇA – PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA NÃO ACOLHIDA – RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA CONTRATUAL ABUSIVA – AFASTAMENTO – CULPA DO ADQUIRENTE – P
ERCENTUAL DE RETENÇÃO DE 25% - CORREÇÃO MONETÁRIA A CONTAR DO DESEMBOLSO –

RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO
.

1. Incontroverso que a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel operou-se por culpa exclusiva do promitente comprador, de modo que inócua a produção probatória sobre a matéria, sendo possível o julgamento antecipado da lide. Preliminar rejeitada.

2. Não há falar em subsistência da cláusula oitava da avença, tratando-se de disposição nitidamente abusiva e que coloca o consumidor em manifesta desvantagem.

3. Decidiu o Superior Tribunal de Justiça – em sede de recurso repetitivo - que
“e
m contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes"

(REsp n. 1.300.418/SC, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 13/11/2013, DJe de 10/12/2013).

4. Nos casos em que o distrato é causado pelo consumidor, o Tribunal da Cidadania firmou o entendimento de ser devido o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, sendo o montante adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.

5. A correção monetária deverá incidir a partir de cada desembolso, na esteira do entendimento do Superior Tribunal de Justiça.

6.

Apelação conhecida e parcialmente provida.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0026643-94.2018.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: SPE EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO ADDRESS PRAIA DO CANTO LTDA

APELADO: TIAGO COSTA CAMPOS

RELATOR:
FABIO BRASIL NERY

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EMENTA

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL -

AÇÃO
DE COBRANÇA – PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA NÃO ACOLHIDA – RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA CONTRATUAL ABUSIVA – AFASTAMENTO – CULPA DO ADQUIRENTE – P
ERCENTUAL DE RETENÇÃO DE 25% - CORREÇÃO MONETÁRIA A CONTAR DO DESEMBOLSO –

RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO
.

1. Incontroverso que a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel operou-se por culpa exclusiva do promitente comprador, de modo que inócua a produção probatória sobre a matéria, sendo possível o julgamento antecipado da lide. Preliminar rejeitada.

2. Não há falar em subsistência da cláusula oitava da avença, tratando-se de disposição nitidamente abusiva e que coloca o consumidor em manifesta desvantagem.

3. Decidiu o Superior Tribunal de Justiça – em sede de recurso repetitivo - que
“e
m contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes"

(REsp n. 1.300.418/SC, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 13/11/2013, DJe de 10/12/2013).

4. Nos casos em que o distrato é causado pelo consumidor, o Tribunal da Cidadania firmou o entendimento de ser devido o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, sendo o montante adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.

5. A correção monetária deverá incidir a partir de cada desembolso, na esteira do entendimento do Superior Tribunal de Justiça.

6.

Apelação conhecida e parcialmente provida.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY

Composição de julgamento: 028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Relator / 031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal / 007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL
Nº 0026643-94.2018.8.08.0024

APELANTE
:
SPE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO ADDRESS PRAIA DO CANTO LTDA.

APELADO
:
TIAGO COSTA CAMPOS

RELATOR: DES. FÁBIO BRASIL NERY

VOTO

Trata-se de apelação cível interposta por SPE Empreendimento Imobiliário Address Praia do Canto Ltda.

em razão da sentença proferida pela MM Juíza de Direito da 1ª Vara Cível de Vitória, nos autos da ação de cobrança ajuizada por Tiago Costa Campos, que julgou procedente a pretensão autoral para condenar a requerida a restituir 90% (noventa por cento) do valor pago pelo consumidor, com correção monetária a contar do desembolso e abatimento da importância já devolvida.

Em suas razões de fls. 165/190 sustenta a apelante, inicialmente, a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, porquanto necessária a produção da prova oral para demonstrar a culpa exclusiva do adquirente pela rescisão contratual.

No mérito, pleiteia a devolução dos valores de acordo com a cláusula pactuada, sendo admitida pelo STJ, ademais, a retenção do percentual de 25% (vinte e cinco por cento).

E mais: a correção monetária sobre a importância deverá incidir a partir do ajuizamento da ação, consoante previsão legal (art. 1º, §2º, da lei 6.899/81).

Preenchidos os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, passo a analisar o mérito do recurso.

E, de plano, afasto a arguição de nulidade da sentença por cerceamento de defesa.

Afinal, incontroverso que a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel operou-se por culpa exclusiva do promitente comprador, de modo que inócua a produção probatória sobre a matéria, sendo possível o julgamento antecipado da lide.

Dito isso, verifico que o instrumento contratual foi assinado na data de 01/03/2015, sendo pleiteada a rescisão ante a impossibilidade de o adquirente arcar com a parcela final.

Nesse cenário, não há falar em subsistência da cláusula oitava da avença, de seguinte teor:

Efetivada a rescisão contratual seja por inadimplemento ou por vontade do ADQUIRENTE, serão devolvidas as parcelas, deduzidas as despesas tributárias, parafiscais, de publicidade e de corretagem, que correspondem a 10% (dez par cento), no mínimo, do valor total do negócio, após o que em havendo saldo, este será devolvido ao ADQUIRENTE da mesma forma em que fora adimplido, ou seja, no mesmo número de parcelas em que foi pago pelo ADQUIRENTE, sem incidência de juros.

Trata-se de disposição nitidamente abusiva e que coloca o consumidor em manifesta desvantagem.

Sob tal enfoque, decidiu o Superior Tribunal de Justiça – em sede de recurso repetitivo - que
“e
m contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes"

(REsp n. 1.300.418/SC, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 13/11/2013, DJe de 10/12/2013)
.

Desse modo, a devolução deve ocorrer de forma imediata, devendo a retenção incidir somente sobre os valores adimplidos, e não o total do contrato.

Prosseguindo na análise do apelo, embora o juízo
a quo
tenha reconhecido a possibilidade de retenção de 10% (dez por cento) da importância paga para compensar os custos administrativos do empreendimento, entendo assistir razão à apelante quando pleiteia a sua majoração.

E isso porque nos casos em que o distrato é causado pelo consumidor, o Tribunal da Cidadania firmou o entendimento de ser devido o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, sendo o montante adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.

Em julgado paradigma da Segunda Seção do STJ, a Ministra Maria Isabel Gallotti destacou que
“a
rescisão unilateral do contrato não deve ser vista como direito potestativo, infenso a qualquer consequência significativa para
o
desistente, e muito
menos como investimento financeiro para o adquirente. O desfazimento do contrato não deve se tornar, artificialmente - mercê de mal aplicadas interpretações jurisprudenciais, surgidas em contexto que as justificavam e para finalidades diversas - mais interessante do que o cumprimento do contrato com a finalidade social a que se destinava: aquisição da unidade imobiliária. A proteção do interesse dos consumidores, portanto, deve ser exercida de forma equilibrada, sem descurar da coletividade, o que ensejará a sustentabilidade e a estabilidade entre os interesses envolvidos na incorporação imobiliária”.

Sob tais premissas, concluiu que a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo promissário comprador revela-se adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato, possuindo caráter indenizatório e cominatório.

Vejamos a jurisprudência:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. LOTE DE TERRENO URBANO. INADIMPLÊNCIA DOS COMPRADORES. SÚMULA N. 7 DO STJ. LOTE NÃO EDIFICADO. COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO. NÃO CABIMENTO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 25% DOS VALORES PAGOS. CONTRATO FIRMADO ANTES DA LEI N. 13.786/08. VIABILIDADE. SÚMULA N. 83 DO STJ. NÃO PROVIDO.

1."Incabível a cobrança de taxa de fruição nas hipóteses em que o objeto do contrato de promessa de compra e venda é um lote não edificado. Precedentes" (AgInt no REsp n. 1.934.702/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 15/8/2022, DJe de 17/8/2022). Incidência da Súmula n. 83 do STJ.

2. A Segunda Seção do STJ, ao apreciar o REsp 1.723.519/SP (Relatora Ministra ISABEL GALLOTTI), reafirmou o entendimento de que, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por conveniência do comprador, ausente qualquer peculiaridade na apreciação da razoabilidade da cláusula penal contida nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018,
deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente,
conforme anteriormente estabelecido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (Relator Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor incorporador das despesas gerais realizadas e do rompimento unilateral imotivado do contrato.
Incidência da Súmula n. 83 do STJ.

3. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no REsp n. 2.077.588/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 4/3/2024, DJe de 7/3/2024.)

Assim, merece reforma a sentença no ponto, não restando demonstrada nenhuma peculiaridade capaz de alterar o entendimento aqui adotado.

Por fim, tal como constou na sentença, a correção monetária deverá incidir a partir de cada desembolso, na esteira do entendimento do já citado Tribunal Superior:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECONSIDERAÇÃO. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. OMISSÃO, INEXISTÊNCIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
. RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR
. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E O ENTENDIMENTO DO STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1. A parte recorrente realizou a impugnação específica dos fundamentos de inadmissibilidade do Recurso Especial. Reconsideração da V. decisão da Presidência desta Corte Superior. 2. A Corte de origem dirimiu a matéria submetida à sua apreciação manifestando-se expressamente acerca dos temas necessários à integral solução da lide. Dessa forma, à míngua de qualquer omissão, contradição, obscuridade ou erro material no aresto recorrido, não se vislumbra ofensa ao artigo 1.022 do CPC. 3.
Em face da desistência do comprador, impõe-se a devolução dos valores pagos, com a retenção de percentual destinado à indenização da sociedade empresária vendedora, o qual, em regra, deve observar o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes
, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Precedentes. 4.
Para efeitos de restituição, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas incide a partir de cada desembolso. Precedentes
. 5. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo julgamento, conhecer do agravo para dar parcial provimento ao Recurso Especial. (STJ; AgInt-AREsp 1.811.206; Proc. 2020/0340771-5; RJ; Quarta Turma; Rel. Min. Raul Araújo; DJE 25/05/2023).

De conseguinte,
DOU PARCIAL

P
ROVIMENTO

ao recurso, para fixar em 25% (vinte e cinco por cento) o percentual de retenção dos valores pagos pelo apelado.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o voto exarado pelo douto relator, em sua integralidade.

Acompanho o voto de relatoria e, portanto, dou parcial provimento ao recurso.