Tribunal: TJES
Processo: 5007075-06.2023.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR
Órgão julgador: SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Contratos de Consumo
Data de julgamento: 2024-07-11

Ementa:
EMENTA:
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ANULATÓRIA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE DO PAGAMENTO. VENDA DO MESMO IMÓVEL A TERCEIROS. PROMESSAS DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADAS. OPONIBILIDADE A TERCEIROS INEXISTENTE. DILAÇÃO PROBATÓRIA. INDÍCIOS DE FRAUDE VERIFICADOS. DETERMINAÇÃO DO DEPÓSITO JUDICIAL DAS PARCELAS. DECISÃO PARCIALMENTE REFORMADA.

1. Na esteira da jurisprudência do c. STJ, a natureza de direito real só é conferida ao contrato de promessa de compra e venda quando o instrumento público ou particular é registrado no cartório de registro de imóveis (REsp n. 1.185.383/MG, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 8/4/2014, DJe de 5/5/2014.).

2. Não obstante, segundo entendimento do STJ, “
o
compromisso de compra e venda de imóvel é suscetível de apreciação econômica e transmissível a título inter vivos ou causa mortis, independentemente de registro, porquanto o escopo deste é primordialmente resguardar o contratante em face de terceiros que almejem sobre o imóvel em questão direito incompatível com a sua pretensão aquisitiva
”.

3. É dado ao promitente comprador o direito à adjudicação compulsória, que não se condiciona ao registro de promessa de compra e venda no cartório de registro imobiliário, conforme Súmula 239/STJ.

4. No caso dos autos, os contratos firmados entre as partes e acostados pela Agravante revelam indício de fraude perpetrada pelas Agravadas ao prometer a venda, para a Agravante, do mesmo imóvel objeto de promessas de compra e venda anteriores a terceiros.

5. A despeito da existência de indícios da fraude, a inexistência de prova dos respectivos registros públicos dos contratos anteriores revelam dúvidas acerca da irregularidade da conduta, notadamente diante da ausência da prova de direito real oponível a terceiro.

6. É prudente o depósito judicial das parcelas vencidas e vincendas do referido contrato, em conta vinculada ao processo originário.

7. Recurso conhecido e parcialmente provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5007075-06.2023.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: MARIA ANTONIA GONCALVES ORACIO

AGRAVADO: FATOR EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LIMITADA e outros (2)

RELATOR(A):
SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR

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EMENTA

EMENTA:
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ANULATÓRIA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE DO PAGAMENTO. VENDA DO MESMO IMÓVEL A TERCEIROS. PROMESSAS DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADAS. OPONIBILIDADE A TERCEIROS INEXISTENTE. DILAÇÃO PROBATÓRIA. INDÍCIOS DE FRAUDE VERIFICADOS. DETERMINAÇÃO DO DEPÓSITO JUDICIAL DAS PARCELAS. DECISÃO PARCIALMENTE REFORMADA.

1. Na esteira da jurisprudência do c. STJ, a natureza de direito real só é conferida ao contrato de promessa de compra e venda quando o instrumento público ou particular é registrado no cartório de registro de imóveis (REsp n. 1.185.383/MG, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 8/4/2014, DJe de 5/5/2014.).

2. Não obstante, segundo entendimento do STJ, “
o
compromisso de compra e venda de imóvel é suscetível de apreciação econômica e transmissível a título inter vivos ou causa mortis, independentemente de registro, porquanto o escopo deste é primordialmente resguardar o contratante em face de terceiros que almejem sobre o imóvel em questão direito incompatível com a sua pretensão aquisitiva
”.

3. É dado ao promitente comprador o direito à adjudicação compulsória, que não se condiciona ao registro de promessa de compra e venda no cartório de registro imobiliário, conforme Súmula 239/STJ.

4. No caso dos autos, os contratos firmados entre as partes e acostados pela Agravante revelam indício de fraude perpetrada pelas Agravadas ao prometer a venda, para a Agravante, do mesmo imóvel objeto de promessas de compra e venda anteriores a terceiros.

5. A despeito da existência de indícios da fraude, a inexistência de prova dos respectivos registros públicos dos contratos anteriores revelam dúvidas acerca da irregularidade da conduta, notadamente diante da ausência da prova de direito real oponível a terceiro.

6. É prudente o depósito judicial das parcelas vencidas e vincendas do referido contrato, em conta vinculada ao processo originário.

7. Recurso conhecido e parcialmente provido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 003 - Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR

Composição de julgamento: 003 - Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - Relator / 017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal / 022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal
VOTOS VOGAIS
017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar
022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5007075-06.2023.8.08.0000

RELATOR : DES. SAMUEL MEIRA BRASIL JR.

RECORRENTE : MARIA ANTONIA GONCALVES.

ADVOGADO : DANIEL CUCCO DI FRANCO.

RECORRIDO : GLEBA CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

ADVOGADO : MARCELO DA SILVA HENRIQUES.

RECORRIDOS : FATOR EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LIMITADA E OUTRA.

MAGISTRADO : MARCO AURELIO SOARES PEREIRA.

VOTO

O SENHOR DESEMBARGADOR SAMUEL MEIRA BRASIL JR (RELATOR):

Trata-se de agravo de instrumento interposto por MARIA ANTÔNIA GONÇALVES contra a decisão que, na “ação anulatória de ato jurídico” ajuizada em desfavor de FATOR EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e de COMVEN COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS LTDA., indeferiu o pedido de antecipação da tutela pleiteado pela autora, para que fosse suspensa a exigibilidade do adimplemento das demais parcelas referentes à compra e venda do lote nº 3, quadra 36, do loteamento denominado José de Anchieta II, situado em Serra-ES, de matrícula n. 1263, do livro n. 2, do Cartório de Registro Geral de Imóveis do 1º Ofício da 1ª zona de Serra-ES.

Em suas razões, a Agravante sustenta, em síntese, que: (i) no dia 14.02.2023, firmou com os Agravados o contrato de compra e venda do lote nº 3, da quadra 36, do loteamento denominado José de Anchieta II, situado em Serra/ES, matrícula nº 1263, livro nº 2, do Cartório de Registro Geral de Imóveis do 1º Ofício da 1ª zona de Serra/ES; (ii) as Agravadas venderam o mesmo lote a terceiros anteriormente; (iii) o negócio celebrado entre as partes no dia 14.02.2023 é passível de anulação, ante a fraude perpetrada pelas Rés/Agravadas; (iv) não se pode penalizar o adquirente com a manutenção dos pagamentos das parcelas do contrato de financiamento até o julgamento da ação.

Na decisão ID 3693885, foi concedida, em parte, a antecipação de tutela recursal, para determinar que as parcelas vencidas, eventualmente existentes, e vincendas referentes ao contrato de compra e venda de imóvel ID 5408292, firmado entre Agravante e Agravadas, sejam depositadas em conta vinculada ao processo originário, ao menos até o julgamento de mérito deste recurso.

Pois bem.

A pretensão recursal diz respeito à suspensão da exigibilidade das parcelas oriundas do contrato de compra e venda de imóvel (ID 5408292) firmado com COMVEN COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS LTDA., representada por sua sócia e administradora GLEBA CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., em
14.02.2023
, por suposta existência de fraude, decorrente da venda anterior do mesmo imóvel a terceiros.

Após o contraditório recursal, não há razão para modificar o entendimento firmado na decisão liminar do recurso.

Conforme aduz a Agravante, as Agravadas venderam o mesmo terreno, primeiramente, para o Sr. Joaquim Ferreira dos Santos,
em 1983
(ID 5407926).

Em 2002
, o Sr. Joaquim Ferreira dos Santos vendeu metade do terreno (150 m2) para a Sra. Neide da Silva Santos (ID 5407933 e ID 5408284), e a outra metade (150 m2) para o Sr. Joel Bueno dos Santos (ID 5407929 e ID 5407930).

Em 2006
, a Sra. Neide da Silva Santos vendeu sua parte do lote ao Sr. Gilenildo de Jesus Nascimento (ID 5408286 e ID 5408288)

Em 2022
, o Sr. Gilenildo de Jesus Nascimento vendeu sua parte do imóvel para a Sra. Franciele Cassimira Grisoste, que também comprou a outra metade do terreno do Sr. Joel Bueno dos Santos,
em 2023
(ID 5407928).

Como prova de suas alegações, a Agravante acostou aos autos os contratos de compra e venda firmados entre as citadas partes (ID 5407926 e seguintes).

Não há prova, porém, de que referidos contratos encontram-se registrados junto ao cartório de imóveis competente, averbados na matrícula do imóvel, que também não foi juntada aos autos pela Autora/Agravante, para que se verifique sua cadeia dominial.

Na esteira da jurisprudência do c. STJ, a natureza de direito real só é conferida ao contrato de promessa de compra e venda quando o instrumento público ou particular é registrado no cartório de registro de imóveis (REsp n. 1.185.383/MG, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 8/4/2014, DJe de 5/5/2014.).

Não obstante, isso
não
significa que a ausência do registro retire a validade dos referidos contratos.

Segundo entendimento daquela c. Corte Superior de Justiça, “
o
compromisso de compra e venda de imóvel é suscetível de apreciação econômica e transmissível a título inter vivos ou causa mortis, independentemente de registro, porquanto o escopo deste é primordialmente resguardar o contratante em face de terceiros que almejem sobre o imóvel em questão direito incompatível com a sua pretensão aquisitiva
”.

Por essa razão, é dado ao promitente comprador o direito à adjudicação compulsória, que não se condiciona ao registro de promessa de compra e venda no cartório de registro imobiliário, conforme Súmula 239/STJ.

Logo, as citadas promessas de compra e venda têm, sim, o poder de repercutir no direito de propriedade da Agravante, conforme alega.

Com base nessas premissas, no caso dos autos, os contratos firmados entre as partes e acostados pela Agravante revelam, ao menos neste momento inicial do processo, indício de fraude perpetrada pelas Agravadas ao proceder à venda, para a Agravante, do mesmo imóvel objeto de compra e venda anterior à pessoa de Joaquim Ferreira dos Santos.

Em contrapartida, em razão da inexistência de prova dos respectivos registros públicos dos contratos anteriores, remanescem dúvidas da irregularidade de sua conduta, notadamente diante da ausência da prova de direito real oponível a terceiro, por ora.

Também merece análise mais percuciente, pelo Juízo de origem, a hipótese da ocorrência de venda
a non domino
, por parte da Agravada GLEBA CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., o que deve ser esclarecido em fase instrutória dos autos originários.

Portanto, diante dos fatos relevantes apontados, que indicam a probabilidade do direito em favor da Agravante, mas, considerando a impossibilidade de se afirmar, nesse momento, a finalidade fraudulenta do contrato firmado pelas Agravadas, apta a suspender sua exigibilidade, é prudente o depósito judicial das parcelas vencidas e vincendas do referido contrato, em conta vinculada ao processo originário, o que
já foi determinado em sede liminar
.

A medida mostra-se adequada e necessária para assegurar a devolução, à Agravante, dos valores devidos, caso se conclua pela anulação do negócio jurídico firmado entre as partes.

Por outro lado, não há risco para as Agravadas, porquanto, ao menos até ulterior decisão do Juízo originário, a Agravante não poderá levantar os valores eventualmente depositados em conta vinculada ao processo.

Ante o exposto, CONHEÇO e DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso, para determinar que as parcelas vencidas, eventualmente existentes, e vincendas referentes ao contrato de compra e venda de imóvel ID 5408292, firmado entre Agravante e Agravadas, sejam depositadas em conta vinculada ao processo originário, até ulterior deliberação judicial.

É como voto.

Desembargador SAMUEL MEIRA BRASIL JR.

Relator

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)