Tribunal: TJES
Processo: 0004019-56.2019.8.08.0011
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão julgador: RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Despejo para Uso Próprio
Data de julgamento: 2024-09-20

Ementa:
EMENTA:
EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO. PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE. REPETIÇÃO DE ARGUMENTOS CONSTANTES NAS ALEGAÇÕES FINAIS E NA PETIÇÃO INICIAL QUE NÃO CONSISTE EM HIPÓTESE DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO MÉRITO. LOCAÇÃO VERBAL. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA RELAÇÃO LOCATÍCIA. RELAÇÃO JURÍDICA DISTINTA. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. Caso em exame: 1. Apelação interposta em face de sentença que julgou improcedente a pretensão autoral de despejo e de pagamento de aluguéis em razão da ausência de comprovação da relação locatícia. II. Questão em discussão: 2. Há duas questões em discussão: (i) saber se há violação ao Princípio da Dialeticidade quando o apelante limita-se em repetir argumentos expostos nas alegações finais e na petição inicial; e (ii) saber se entre as partes há relação locatícia que autoriza o manejo da ação de despejo e o acolhimento do pedido autoral. III. Razões de decidir: 3. A repetição dos argumentos elencados na peça vestibular ou na contestação não implica, de forma isolada, ofensa ao princípio da dialeticidade, desde que as razões da apelação permitam a compreensão dos motivos que justificariam o pedido de reforma ou anulação da decisão recorrida. 4. Da análise das razões recursais, embora haja repetição de argumentos elencados na petição inicial e nas alegações finais, esses são suficientes para impugnar o comando sentencial, de modo que é possível compreender os motivos que, no entender da apelante, deveriam ensejar a reforma da sentença. Preliminar de ausência de dialeticidade recursal rejeitada. 5. No caso em comento, não é possível atribuir qualquer força aos contratos de permuta e de locação apresentados pela parte autora porque esses não possuem assinatura, fato inclusive corroborado pelas partes quando ouvidas em juízo. 6. Considerando a distribuição estática do ônus da prova, era dever da autora, à luz do art. 373, inciso I, do CPC, comprovar que firmou contrato de locação com Nadilson Abreu. Contudo, a ora apelante não anuiu com o ônus probatório que lhe competia de comprovar a relação locatícia firmada entre as partes que justificaria sua pretensão de despejo e de pagamento de aluguéis. 7. A ação de despejo consiste em procedimento especial, de rito próprio, reservado justamente às relações jurídicas dessa natureza. Assim, não estando comprovada a existência de relação locatícia, é forçoso concluir pela inadequação da via eleita, de modo que eventuais discussões a respeito da propriedade do bem e supostos inadimplementos devem ser resolvidas por via distinta da presente. 8. Vigora em nosso ordenamento jurídico o Princípio da Eventualidade, de modo que é dever da parte requerida, na primeira oportunidade, alegar toda a matéria de defesa, sob pena de, sobre as questões não impugnadas, incidir o fenômeno da preclusão. IV. Dispositivo 9. Preliminar de ausência de dialeticidade rejeitada. Recurso conhecido e desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0004019-56.2019.8.08.0011

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: GESP SISTEMAS INTELIGENTES DE SEGURANCA LTDA e outros

APELADO: NADILSON DE PARIZ ABREU COUTO e outros

RELATOR(A):
RAPHAEL AMERICANO CAMARA

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EMENTA

EMENTA:
EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO. PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE. REPETIÇÃO DE ARGUMENTOS CONSTANTES NAS ALEGAÇÕES FINAIS E NA PETIÇÃO INICIAL QUE NÃO CONSISTE EM HIPÓTESE DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO MÉRITO. LOCAÇÃO VERBAL. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA RELAÇÃO LOCATÍCIA. RELAÇÃO JURÍDICA DISTINTA. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. Caso em exame: 1. Apelação interposta em face de sentença que julgou improcedente a pretensão autoral de despejo e de pagamento de aluguéis em razão da ausência de comprovação da relação locatícia. II. Questão em discussão: 2. Há duas questões em discussão: (i) saber se há violação ao Princípio da Dialeticidade quando o apelante limita-se em repetir argumentos expostos nas alegações finais e na petição inicial; e (ii) saber se entre as partes há relação locatícia que autoriza o manejo da ação de despejo e o acolhimento do pedido autoral. III. Razões de decidir: 3. A repetição dos argumentos elencados na peça vestibular ou na contestação não implica, de forma isolada, ofensa ao princípio da dialeticidade, desde que as razões da apelação permitam a compreensão dos motivos que justificariam o pedido de reforma ou anulação da decisão recorrida. 4. Da análise das razões recursais, embora haja repetição de argumentos elencados na petição inicial e nas alegações finais, esses são suficientes para impugnar o comando sentencial, de modo que é possível compreender os motivos que, no entender da apelante, deveriam ensejar a reforma da sentença. Preliminar de ausência de dialeticidade recursal rejeitada. 5. No caso em comento, não é possível atribuir qualquer força aos contratos de permuta e de locação apresentados pela parte autora porque esses não possuem assinatura, fato inclusive corroborado pelas partes quando ouvidas em juízo. 6. Considerando a distribuição estática do ônus da prova, era dever da autora, à luz do art. 373, inciso I, do CPC, comprovar que firmou contrato de locação com Nadilson Abreu. Contudo, a ora apelante não anuiu com o ônus probatório que lhe competia de comprovar a relação locatícia firmada entre as partes que justificaria sua pretensão de despejo e de pagamento de aluguéis. 7. A ação de despejo consiste em procedimento especial, de rito próprio, reservado justamente às relações jurídicas dessa natureza. Assim, não estando comprovada a existência de relação locatícia, é forçoso concluir pela inadequação da via eleita, de modo que eventuais discussões a respeito da propriedade do bem e supostos inadimplementos devem ser resolvidas por via distinta da presente. 8. Vigora em nosso ordenamento jurídico o Princípio da Eventualidade, de modo que é dever da parte requerida, na primeira oportunidade, alegar toda a matéria de defesa, sob pena de, sobre as questões não impugnadas, incidir o fenômeno da preclusão. IV. Dispositivo 9. Preliminar de ausência de dialeticidade rejeitada. Recurso conhecido e desprovido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: Vistos, relatados e discutidos os presentes autos, ACORDA o Egrégio Tribunal de Justiça (2ª Câmara Cível), à unanimidade, conhecer do recurso e negar-lhe provimento, mantendo incólume a sentença que julgou improcedentes os pedidos autorais.

Órgão julgador vencedor
: 022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

Composição de julgamento: 022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Relator / 028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Vogal / 029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal
VOTOS VOGAIS
028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

Cuidam os autos de recurso de apelação cível interposto por
MÔNICA DE CARVALHO THOMPSON DE MENDONÇA
em face da r. sentença (fls. 654/658) que, nos autos da ação de despejo proposta em face de
NADILSON DE PARIS ABREU COUTO E ALINE LIMA MOREIRA
, julgou improcedentes os pedidos autorais.

Em suas razões recursais(fls. 662/735), a apelante sustenta que (i)”
depreende-se da lide que os apelados locaram o imóvel objeto da lide durante o período de construção do apartamento 904 do Edifício Upper Hill, e que ergueram sobre a casa uma nova obra. Ocorre que os apelados não conseguiram pagar ao mesmo tempo a obra da reforma da casa e as mensalidades do aludido apartamento
. [...]
Terminado o prazo de locação da casa, não dispondo os apelados do apartamento 904 do Edifício Upper Hill para entregar em dação em pagamento do imóvel objeto da lide, optaram por nele permanecer sem pagar aluguel
”, por isso, entende que o recorrido deve ser despejado do local e condenado ao pagamento dos aluguéis vencidos.

Nesse contexto, segue aduzindo que (ii) inexiste prova nos autos de que o recorrido seria proprietário do imóvel discutido, mas que apenas pagou R$ 74.000,00 (setenta e quatro mil reais) referente a 53 (cinquenta e três) meses de aluguel do bem, e que (iii) ao requerer indenização por benfeitorias, o recorrente confessa tacitamente que a relação existente é de locação.

Devidamente intimado, o recorrido apresentou contrarrazões às fls. 740/760, por meio das quais suscitou preliminar de ausência de dialeticidade, sob o argumento de que o recurso de apelação não teria impugnado os fundamentos da decisão recorrida. No mérito, pugna pela manutenção da sentença.

Da preliminar de ausência de dialeticidade recursal

Conforme relatado, o recorrido suscitou preliminar de não conhecimento do recurso por ausência de dialeticidade, uma vez que
“o recurso proposto pelo recorrente não refutou expressa e individualmente cada razão de decidir
” e que
“o Recorrente apenas reitera suas razões constantes nas alegações finais
”.

Na esteira da compreensão firmada pelo C. STJ,
"em obediência ao princípio da dialeticidade, os recursos devem impugnar, de maneira clara, objetiva, específica e pormenorizada todos os fundamentos da decisão contra a qual se insurgem, sob pena de vê-los mantidos
” (AgRg no AREsp 1262653/SP, Rel. Ministro Reynaldo Soares da Fonseca, 5ª T., DJe 30/05/2018).

O mesmo Tribunal Superior também decidiu que a repetição dos argumentos elencados na peça vestibular ou na contestação não implica, de forma isolada, ofensa ao princípio da dialeticidade, desde que as razões da apelação permitam a compreensão dos motivos que justificariam o pedido de reforma ou anulação da decisão recorrida. Vejamos:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE OBRIGAÇÃO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA.
RAZÕES DE APELAÇÃO. REPETIÇÃO DOS FUNDAMENTOS DA CONTESTAÇÃO. PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE ATENDIDO.
HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 1. Ação de rescisão contratual c/c declaratória de inexistência de obrigação, referente a contrato de mútuo bancário com garantia pignoratícia. 2. Ausentes os vícios do art. 535 do CPC/73, rejeitam-se os embargos de declaração. 3.
A repetição do teor da contestação nas razões da apelação não ofende o princípio da dialeticidade quando puderem ser extraídos do recurso as razões e intenção de reforma da sentença.
4. O acórdão recorrido que adota a orientação firmada pela jurisprudência do STJ não merece reforma.5. Agravo interno no agravo em recurso especial não provido. (AgInt no AREsp 1186509/ES, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 08/10/2018, DJe 10/10/2018)

Da análise das razões recursais, verifico que embora haja repetição de argumentos elencados na petição inicial e nas alegações finais, esses são suficientes para impugnar o comando sentencial, de modo que é possível compreender os motivos que, no entender da apelante, deveriam ensejar a reforma da sentença.

Portanto, entendo que o requisito afeto à regularidade formal encontra-se cumprido, motivo pelo qual
REJEITO
a preliminar suscitada.

Do mérito

Da análise dos autos, verifico que, inicialmente, a presente demanda foi proposta por
GESP SISTEMAS INTELIGENTES DE SEGURANÇA LTDA ME
- cujo sócio-administrador é Fábio Thompson de Mendonça -

em face de
NADILSON DE PARIZ ABREU COUTO e ALINE LIMA MOREIRA COUTO
. Na inicial, é indicado que as partes firmaram entre contrato de permuta (fls. 31/32-verso), no qual a pessoa jurídica autora entregaria um lote no terreno Condomínio Aldeia Itabira, em Cachoeiro de Itapemirim e, em troca, os requeridos entregariam um apartamento localizado no Edifício Upper Hill, no mesmo município.

No suposto contrato de permuta, teria restado estabelecido que, como o referido apartamento ainda estava em fase de construção e como os requeridos já iriam se mudar para o imóvel no Condomínio, esses iriam pagar aluguel para morar no local, conforme previam as seguintes cláusulas:

Cláusula 17ª O imóvel situado no Condomínio Residencial Aldeia do Itabira será entregue de imediato para o PERMUTANTE “B” [Nadilson Abreu], porém continua na propriedade do PERMUTANTE “A” [GESP Sistemas Inteligentes de Segurança LTDA ME], até a viabilidade da entrega das chaves do imóvel denominado apartamento número 904, do edifício Upper Hill - Torre A

Cláusula 18ª. Por mora da entrega do imóvel permutado, o PERMUTANTE B pagará ao PERMUTANTE A a quantia de R$ 1.300,00 (um mil e trezentos reais) a ser referido tal taxa como aluguel por uso (a ser regida por instrumento particular de contrato de aluguel separadamente deste) até a data da entrega das chaves do outro imóvel, o qual se encerra de imediato a obrigação de pagamento de valores supramencionados.

Cláusula 19ª O referido contrato terá prazo de 36 (trinta e seis) meses, podendo ser estendido por mais 12 (doze) meses, somando o lapso de 48 (quarenta e oito) meses.

Cláusula 20ª Se no decorrer dos 48 (quarenta e oito) meses o imóvel do PERMUTANTE B não estiver devidamente completo, pronto para moradia e com as chaves de acesso devidamente entregues ao PERMUTANTE A, extingue-se o presente contrato por motivo de impossibilidade de uma das partes no cumprimento de suas obrigações, não gerando ônus para nenhuma das partes, somente voltando o PERMUTANTE A a ter o direito de posse de seu imóvel aqui permutado.

Também foi apresentado documento de suposto contrato de locação (fls. 35/37) no qual consta como locadora Mônica de Carvalho Thompson de Mendonça - esposa de Fábio Thompson de Mendonça, sócio da pessoa jurídica autora - e, como locatário, o ora requerido, Nadilson Couto, cujo objeto é o imóvel localizado no Condomínio Aldeia do Itabira.

Ainda, a autora relata que o recorrido teria pago antecipadamente, por meio de carta de crédito, o valor de R$ 74.000,00 (setenta e quatro mil reais), cujo montante seria para pagamento de 53 (cinquenta e três) meses de aluguel da propriedade.

Ao final do referido prazo, narra que não houve a entrega do bem permutado - apartamento no edifício Upper Hill - o que teria ensejado a propositura da ação de despejo com pedido de pagamento dos aluguéis vencidos.

Da análise dos documentos apresentados, o Juízo
a quo
constatou que tanto o contrato de permuta quanto o contrato de locação não estavam assinados, circunstância que ensejou a determinação de emenda à inicial.
Na emenda (fls. 43/45), houve o requerimento de inclusão de
MÔNICA DE CARVALHO THOMPSON DE MENDONÇA
no polo ativo da lide, e a indicação de que a relação locatícia seria verbal.

A emenda à inicial foi recebida e, após a apresentação de contestação pela parte adversa, o Magistrado de Primeira Instância proferiu decisão de saneamento, reconhecendo a ilegitimidade de
GESP SISTEMAS INTELIGENTES DE SEGURANÇA LTDA
e de
ALINE LIMA MOREIRA
, uma vez que o suposto contrato de locação verbal teria sido firmado apenas entre Mônica Thompson e Nadilson Abreu.

Após a instrução processual, o Magistrado sentenciante compreendeu que a relação firmada entre as partes não seria de locação, mas sim de compra e venda e, via de consequência, julgou improcedente a pretensão autoral, o que ensejou a interposição do presente recurso, nos termos relatados.

Relatados esses fatos, destaco que a demanda em questão envolve partes que são habituadas a fazer uma série de negócios que compreendem inúmeras permutas de bens móveis e imóveis, as quais, na maioria das vezes, não são devidamente registradas, o que dificulta sua comprovação.

No caso em comento, não é possível atribuir qualquer força aos contratos de permuta e de locação apresentados pela parte autora porque esses não possuem assinatura, fato inclusive corroborado pelas partes quando ouvidas em juízo.

Assim, a controvérsia cinge-se em apurar a natureza da relação existente entre as partes: se de locação, como alegado pela autora, ou se de compra e venda, como sustenta o requerido.

Nesse contexto, pontuo que, a partir dos documentos apresentados e das testemunhas ouvidas em juízo, reconheço que é fato incontroverso que o terreno localizado no Condomínio Aldeia do Itabira e supostamente objeto de permuta consiste em lote de empreendimento imobiliário feito por Marcelo Gazzoni - terceiro que não compõe a lide e que possui uma série de relações negociais com o requerido e com Flávio Thompson, esposo da requerente.

O referido empreendimento não foi autorizado pelo Município de Cachoeiro de Itapemirim, circunstância que impediu a obtenção de escrituras públicas por parte daqueles que adquiriram lotes com Marcelo. Nada obstante, é igualmente incontroverso que o lote em questão foi inicialmente vendido por Marcelo Gazzoni a Sérgio Tirelo, o qual, por sua vez, vendeu a Flávio Thompson, esposo da requerente.

Por sua vez, é fato que, antes de Flávio Thompson terminar de adimplir os valores que devia a Sérgio Tirelo, a propriedade foi transferida a Nadilson Abreu, que pagou os valores que Flávio devia a Sérgio.

A referida narrativa é comprovada a partir dos seguintes depoimentos testemunhais:

Depoimento - Sérgio Tirelo

Sérgio: eu comprei o terreno do Sr. Marcelo Gazzoni. [...] Comecei a construção e construí praticamente toda, quando estava prestes a terminar, eu negociei essa casa com a Dona Mônica e o Seu Fábio. Foi feito por escrito. [...] [Como pagamento] eu peguei um terreno, lá dentro desse condomínio, e peguei um carro, o restante peguei em uma carta de crédito de granitos. [...]

Magistrado: o senhor tem ciência da negociação que houve entre o senhor Nadilson e o senhor Fábio?

[...]

Magistrado: no dia que o Fábio negociou a casa com o Nadilson, ele já havia pagado tudo ou ainda devia?

Sérgio: faltava parte.

Magistrado: e de quem o senhor recebeu essa parte?

Sérgio: recebi de duas empresas: parte veio da Cia do Mármore, que é do Seu Nadilson e a outra que era do Seu Otto Carneiro.

Depoimento - Dirceu Vieira

Magistrado: o senhor conhece o Condomínio onde está localizado o imóvel?

Dirceu: conheço, vou de vez em quando lá. Eu ia porque trabalhei para o Marcelo Gazzoni de 2011 a 2013. Eu tomava conta das coisas dele, administrava. [...] [...]
O Fábio tinha um acerto para fazer com o Seu Sérgio, o Marcelo entrou no meio [...] o Fábio morava ali do lado do Marcelo, morava na parte de baixo, quem construiu a parte de cima foi o Nadilson [...]. O Fábio tinha um acerto pra fazer com o Sérgio na época, que era o dono anterior, Fábio tinha comprado do Sérgio e faltava um acerto. [...] O Nadilson tava trabalhando na Cia do Mármore nessa época e o Marcelo foi e fez o negócio, aproximou os dois. O Marcelo fez o negócio todinho com o Fábio sabendo [...], porque o Sérgio tinha ligado pro Marcelo para tentar resolver esse problema que faltava uma parte do dinheiro na base de R$ 90.000,00 a R$ 100.000,00 pra acertar da venda da casa que o Sérgio tinha vendido para o Fábio.

Advogado do requerido: Então Fábio comprou a casa de Sérgio e ficou devendo, é isso? E quem pagou o que estava devendo?

Dirceu: sim. Nadilson pagou, com granito. A entrega do material foi parte do pagamento pela casa que ele comprou do Fábio.

Ainda, verifico que, a despeito de a requerente buscar demonstrar que o indigitado pagamento deu-se como adiantamento de aluguéis, certo é que inexistem provas nos autos que corroborem com o aduzido. Pelo contrário: a partir dos depoimentos colhidos em juízo, as partes reconhecem que houve uma relação de compra e venda intermediada por Marcelo Gazzoni, o qual fazia negócios com Fábio Thompson.

Aparentemente, parte dos pagamentos feitos por Nadilson Abreu foram feitos diretamente a Marcelo Gazzoni com a anuência de Flávio Thompson, o que parece consistir em hábito das partes, que fazem inúmeras negociações entre si.

As referidas conclusões são extraídas dos seguintes depoimentos:

Depoimento - Marcelo Gazzoni:

Magistrado: o Nadilson comprou a casa?

Marcelo: o Nadilson comprou a casa.
Comprou o negócio do Fábio, porque primeiro existia uma ideia de locação.

Magistrado: então primeiro havia uma ideia de locação e depois o negócio evoluiu para uma compra e venda?

Marcelo: é, ele [Nadilson] comprou e dai foi pagando pra ele [Fábio], eles trocaram moto, foram dando “coisa”.

Magistrado: e nessa compra e venda, o Nadilson se comprometeu a entregar um apartamento num condomínio?

Marcelo: foi, o Nadilson tinha comprado um apartamento do falecido meu pai, no Upper Hill e esse negócio foi desfeito, e então eles continuaram fazendo suas negociações.

Magistrado: e você tem ciência de que por outros meios o Nadilson pagou ao Fábio o preço?

Marcelo: eu não sei, eu fiquei 4 anos fora. Eu sei que pagou, qual o montante que pagou, se é 99%, 100%, 70% eu não sei, eu não participei. [...]

Magistrado: então a relação do Nadilson e do Fábio, que é o marido da Mônica, começou com uma locação e depois evoluiu para uma compra e venda? Sobre o pagamento, você me disse que ele teria prometido entregar para o Fábio um apartamento, que teria comprado do seu pai, mas como esse negócio não andou, ele pagou por outros meios?

Marcelo: isso. Começou a dar pedra, outros meios, eu não sei o volume que ele pagou, mas que ele comprou, comprou.

[...]

Magistrado: pra você, a relação entre a dona Mônica, esposa do Fábio e o Nadison, é de compra e venda ou de locação?

Marcelo: a última relação foi de compra. Se tem alguma coisa que acertar, que eu acho que os dois têm que sentar, mas foi compra, locação foi uma coisa lá no começo mas que evoluiu, [...] teve moto que foi pra um, teve “trem” que foi pra outro, mais pedra. [...]

Advogado da requerente: você sabe explicar porque o apartamento não foi entregue pelo Nadilson à Mônica?

Marcelo: não foi entregue porque meu pai faleceu, existia um acordo comercial dos dois e acabou fazendo um acordo com a minha mãe e entregando isso.

Advogado: o Nadilson renegociou o apartamento com a sua mãe?

Marcelo: sim.

Advogado: o senhor sabe então como ele teria pago esse valor que seria dado do apartamento?

Marcelo: granito, moto, quadriciclo. Assim que eu sempre ouvi. [...]

Depoimento - Dirceu Vieira

Dirceu: [...] O Marcelo fez o negócio todinho com o Fábio sabendo [...], porque o Sérgio tinha ligado pro Marcelo para tentar resolver esse problema que faltava uma parte do dinheiro na base de R$ 90.000,00 a R$ 100.000,00 pra acertar da venda da casa que o Sérgio tinha vendido para o Fábio. [...] Eu trabalhava com o Marcelo, o Marcelo mandava eu ir lá, ou ia comigo, apanhava vários cheques, talão inteiro, eu pegava esses cheques e trocava na Juliana, pegava cheques de terceiros também que o seu Nadilson passava na época. Ele dava esses cheques pra comprar a casa.

Magistrado: o senhor sabe se chegou a ter um contrato escrito?

Dirceu: [...]
eu acredito que não, porque todo mundo era muito amigo. O Fábio era amigo do Marcelo, era amigo do Nadilson, conheceu o Nadilson através do Marcelo. O Marcelo aproximou os dois e fez o negócio “todinho”, falou: deixa comigo que eu resolvo com o Nadilson, com a anuência do Fábio.

[...]

Magistrado: você sabe o preço que teria sido pago pela casa?

Dirceu: na parte de baixo foi 400 e pouco mil, na época.
Nadilson teria pago isso ao Marcelo, deu cheques da empresa dele, deu cheques de terceiro, deu de R$ 90.000,00 a R$ 100.000,00 em granito ao Sérgio, porque o Fábio devia uma parte da casa ao Sérgio. Acertava com o Sérgio e o restante acertava com o Marcelo, foi esse o negócio todo. Depois o Nadilson fez o negócio com o pai do Marcelo dos dois apartamentos.

Magistrado: então essa casa é do Nadilson que comprou e pagou do Fábio com a intermediação do Marcelo?

Dirceu: é. E eu que pegava os cheques do Marcelo lá. Pegava os cheques com o Nadilson na Cia do Mármore.

[...]

Advogado do requerido: a venda foi feita por Marcelo com intermediação e autorização de Fábio, que sabia de tudo?

Dirceu: sabia dos negócios todinhos. Sabia que o Marcelo pegava os cheques, trocava e falava. Marcelo sempre falou. Eles tinham vários negócios juntos. [...]

Advogado do requerido: os cheques que Nadilson te entregava, você buscava aonde e trocava aonde?

Dirceu: eu buscava na Cia do Mármore e trocava na Federal Invest, com a Juliana.

[...]

Advogado do requerido: sabe me dizer se Fábio e Marcelo já foram com você?

Dirceu: Marcelo já foi comigo e Fábio já foi também.

Advogado do requerido: sabe dizer se Nadilson pagou toda a casa? Ou ele ficou devendo alguma coisa?

Dirceu: que eu saiba não ficou devendo não, Nadilson acertou tudo com Marcelo, que tinha negócios com o Fábio.

[...]

Advogado: o senhor conhece Joelma Ciciliotti de Melo? Quem é ela?

Dirceu: conheço, ela trabalhou com Marcelo.

Advogado: ela chegou a ser laranja de Marcelo?

Dirceu: ela trabalhou, na época ele separou da Sílvia e ele abriu uma empresa em nome dela.

Advogado: ela recebeu cheques também de pagamento dessa casa?

Dirceu: recebeu, entrava depósito na conta dela.

[...]

Advogado do requerente: se a casa era do Sérgio, o Sérgio vendeu para o Fábio, ai o Marcelo vendeu para o Nadilson, você pegava os cheques com o Nadilson e entregava ao Marcelo. O Fábio ganhava o que com isso?

Dirceu: o Fábio tinha negócios com o Marcelo, eles tinham vários negócios juntos. Tanto que a casa atual que Marcelo vendeu pro Otto quem foi o intermediador foi o Fábio. Eu entregava tudo ao Marcelo com anuência do Fábio
.

Nesse sentido, considerando a distribuição estática do ônus da prova, era dever da autora, à luz do art. 373, inciso I, do CPC, comprovar que firmou contrato de locação com Nadilson Abreu.

Contudo, compreendo que a ora apelante não anuiu com o ônus probatório que lhe competia de comprovar a relação locatícia firmada entre as partes que justificaria sua pretensão de despejo e de pagamento de aluguéis. Inclusive, causa estranheza que a demanda tenha sido proposta por Mônica Thompson quando, ao que parece, as negociações eram habitualmente feitas por seu marido, Flávio Thompson.

Vale destacar que diversamente do que sugere a apelante em suas razões recursais, não se está aqui declarando que o requerido é proprietário do imóvel localizado no Condomínio Aldeia do Itabira, até mesmo porque, em se tratando de empreendimento imobiliário irregular, sequer existe o correspondente registro do bem no Cartório de Imóveis. O que se reconhece, todavia, é que
os elementos dos autos não são suficientes para comprovar que houve a pactuação de um contrato de locação
.

Nesse ponto, é relevante destacar que a ação de despejo consiste em procedimento especial, de rito próprio, reservado justamente às relações jurídicas dessa natureza. Assim, não estando comprovada a existência de relação locatícia, é forçoso concluir pela inadequação da via eleita, de modo que eventuais discussões a respeito da propriedade do bem e supostos inadimplementos devem ser resolvidas por via distinta da presente.

A corroborar com o sentido decisório que estou a adotar, cito:

APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. CONTRATO DE LOCAÇÃO VERBAL. AUSÊNCIA DE PROVAS. ÔNUS DA PROVA DO AUTOR. ART. 373, I, DO CPC. DESCUMPRIMENTO. DISCUSSÃO ACERCA DA PROPRIEDADE DO BEM IMÓVEL. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA.
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1. A controvérsia recursal consiste em analisar se, no caso concreto, restou suficientemente comprovada a existência de contrato de locação verbal firmado entre os litigantes, de modo que se possa avaliar, na sequência, a possibilidade de concessão da ordem de despejo formulada na petição inicial. 2.
Pela análise dos elementos de prova trazidos aos autos, não é possível concluir pela existência de contrato de locação verbal firmado entre os litigantes, pois, para além de não existir o mínimo de prova documental que corrobore as alegações dos autores, a exemplo de extratos bancários, recibos de aluguel, etc, é de notar a fragilidade dos depoimentos das testemunhas indicadas pelos promoventes, restando impossibilitado o reconhecimento da existência de avença verbal.
3. Ante a ausência ou imprecisão probatória quanto aos fatos constitutivos do direito dos promoventes, a solução da demanda passa pela regra de distribuição do ônus probante encartada artigo 373, inciso I, do código de processo civil. 4.
Desguarnecida, pois, a base probatória do fato constitutivo do direito dos promoventes, dada a palpável fragilidade persuasória dos elementos de convencimento coligidos aos autos, a eles não pode ser concedida a tutela jurisdicional pleiteada.
5. O contexto probatório dos autos evidencia a ocupação do imóvel sem ônus pela parte requerida, há muitos anos, sendo certo que, no entanto, eventual discussão acerca da propriedade do bem imóvel, ou que diga respeito a questões de ordem possessória, deve se dar no bojo de ação própria,
não sendo possível a apreciação de tais questões no âmbito da ação de despejo em apreço por evidente inadequação da via eleita.
6. Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida. (TJCE; AC 0167512-07.2016.8.06.0001; Primeira Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Francisco Mauro Ferreira Liberato; DJCE 08/12/2022; Pág. 106)

APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA. AUSÊNCIA DE RELAÇÃO LOCATÍCIA. PEDIDO IMPROCEDENTE
. SENTENÇA MANTIDA.
Não existindo sequer indício de prova da existência de relação locatícia entre as partes, deve ser mantida a sentença que julgou extinto o processo sem exame do mérito, face à falta de interesse de agir
decorrente da inadequação da via eleita. (TJMG; APCV 5318517-77.2023.8.13.0024; Décima Quarta Câmara Cível; Rel. Des. Valdez Leite Machado; Julg. 04/07/2024; DJEMG 05/07/2024)

[...]
A pretensão deduzida em juízo relativa à propriedade de bem imóvel deve ser tratada em ação própria, tendo em vista que a ação de despejo não comporta discussão de questões afetas ao domínio do bem, as quais são adstritas à ação petitória.
A inadequação da via eleita resulta na ausência do interesse de agir, o que induz à extinção do processo, sem exame do mérito, na forma do artigo 485, inciso VI, do CPC. Recurso desprovido. (TJMG; APCV 0021109-55.2015.8.13.0342; Décima Sexta Câmara Cível Especializada; Rel. Des. Gilson Soares Lemes; Julg. 06/08/2024; DJEMG 07/08/2024)

Por derradeiro, ressalto que não merece prosperar a tese recursal de que houve confissão tácita por parte do recorrido a respeito da relação locatícia quando pleiteou, subsidiariamente, o recebimento de benfeitorias.

Afinal, como cediço, vigora em nosso ordenamento jurídico o Princípio da Eventualidade, de modo que é dever da parte requerida, na primeira oportunidade, alegar toda a matéria de defesa, sob pena de, sobre as questões não impugnadas, incidir o fenômeno da preclusão.

Nesse sentido dispõe o art. 336, do CPC:

Art. 336. Incumbe ao réu alegar, na contestação, toda a matéria de defesa, expondo as razões de fato e de direito com que impugna o pedido do autor e especificando as provas que pretende produzir.

Na hipótese vertente, o requerido manifestou-se pela improcedência dos pedidos autorais, subsidiariamente, contudo, em caso de acolhimento da pretensão, requereu que fosse indenizado pelas benfeitorias feitas no imóvel.

Trata-se de pretensão subsidiária que, ainda que incompatível com a pretensão principal, é admitida pelo ordenamento jurídico, justamente em razão do indigitado Princípio da Eventualidade.

Isto posto,
CONHEÇO
do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo incólume a sentença que julgou improcedentes os pedidos autorais.

A teor do art. 85, §11, do CPC, majoro os honorários advocatícios para 12% (doze) por cento sobre o valor da causa.

É como voto.

Documento assinado eletronicamente por
RAPHAEL AMERICANO CAMARA
,
Desembargador
,
em 26/08/2024 às 17:23:24, conforme art. 1º, III, "b", da Lei 11.419/2006. A autenticidade do documento pode ser conferida no site https://sistemas.tjes.jus.br/gabinetes/validar.php informando o código do sistema
52764026082024
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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o E. Relator para negar provimento ao recurso.