Tribunal: TJES
Processo: 0028775-18.2019.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): VANIA MASSAD CAMPOS
Órgão julgador: VANIA MASSAD CAMPOS
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Indenização por Dano Material; Provas em geral
Data de julgamento: 2024-07-26

Ementa:
EMENTA
: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA
. DÉBITOS PRETÉRITOS DE MANUTENÇÃO EM LOTEAMENTO. RESPONSABILIDADE DO ANTIGO PROPRIETÁRIO. DÍVIDA DECORRENTE DE ASSOCIAÇÃO. TERMO DE ASSUNÇÃO DE DÍVIDA PELOS ADQUIRENTES. LEGALIDADE. COAÇÃO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO.
RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

No julgamento do Tema 882/STJ, a Segunda Seção fixou a tese segundo a qual "
as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram
" (REsp n. 1.280.871/SP, Segunda Seção, julgado em 11/3/2015, DJe de 22/5/2015).

O STF, no julgamento do RE 695.911/SP, fixou o entendimento de que "
é inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado”
.

Na hipótese dos autos, observa-se que houve anuência expressa dos recorridos em arcar com os encargos pretéritos existentes sobre o lote adquirido, por meio de termo de assunção de dívida, não sendo comprovado que este teria sido assinado sob coação.

Para viciar a declaração de vontade a coação há de ser tal que incuta ao paciente fundado temor de dano iminente e considerável à sua pessoa, à sua família, ou aos seus bens, não servindo a tal caracterização a ameaça do exercício normal de um direito, nem o simples temor reverencial.

Recurso conhecido e provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0028775-18.2019.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ASSOCIACAO BOULEVARD LAGOA

APELADO: ROGERIO PENEDO FELIX e outros

RELATOR(A):
DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA

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EMENTA

EMENTA
: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA
. DÉBITOS PRETÉRITOS DE MANUTENÇÃO EM LOTEAMENTO. RESPONSABILIDADE DO ANTIGO PROPRIETÁRIO. DÍVIDA DECORRENTE DE ASSOCIAÇÃO. TERMO DE ASSUNÇÃO DE DÍVIDA PELOS ADQUIRENTES. LEGALIDADE. COAÇÃO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO.
RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

No julgamento do Tema 882/STJ, a Segunda Seção fixou a tese segundo a qual "
as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram
" (REsp n. 1.280.871/SP, Segunda Seção, julgado em 11/3/2015, DJe de 22/5/2015).

O STF, no julgamento do RE 695.911/SP, fixou o entendimento de que "
é inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado”
.

Na hipótese dos autos, observa-se que houve anuência expressa dos recorridos em arcar com os encargos pretéritos existentes sobre o lote adquirido, por meio de termo de assunção de dívida, não sendo comprovado que este teria sido assinado sob coação.

Para viciar a declaração de vontade a coação há de ser tal que incuta ao paciente fundado temor de dano iminente e considerável à sua pessoa, à sua família, ou aos seus bens, não servindo a tal caracterização a ameaça do exercício normal de um direito, nem o simples temor reverencial.

Recurso conhecido e provido.

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ACÓRDÃO

VISTOS, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores que integram a Terceira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, à unanimidade, DAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do Relatora.

Composição de julgamento: 027 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - VANIA MASSAD CAMPOS - Relator / 005 - Gabinete Des. CARLOS SIMÕES FONSECA - CARLOS SIMOES FONSECA - Vogal / 025 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal

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RELATÓRIO

Cuida-se de recurso de apelação cível interposto por
ASSOCIAÇÃO BOULEVARD LAGOA
contra a r. sentença de fls. 251/252 que julgou procedente esta
Ação Ordinária
promovida por
ROGERIO PENEDO FELIX e GLAUCIA DA COSTA MARTINS FELIX
, acolhendo a pretensão autoral para “[...]
para condenar a ré no ressarcimento de R$ 52.989,98, quantia comprovada à fI. 39, de taxa de administração dos meses de novembro/201S a setembro/2019
[...]”
.

Nas razões acostadas no ID 7706661 a apelante argumenta, em síntese validade do instrumento particular de assunção de dívida celebrado entre as partes, existência de previsão estatutária quanto ao pagamento dos valores por parte do adquirente do lote, e ciência dos adquirentes quanto a existência de débitos por ocasião da compra.

Contrarrazões no ID 7706666.

É o breve relatório. Inclua-se em pauta para julgamento.

VOTO VENCEDOR

Conforme relatado, trata-se de recurso de apelação cível interposto por
ASSOCIAÇÃO BOULEVARD LAGOA
contra a r. sentença de fls. 251/252 que julgou procedente esta
Ação Ordinária
promovida por
ROGERIO PENEDO FELIX e GLAUCIA DA COSTA MARTINS FELIX
, acolhendo a pretensão autoral para “[...]
para condenar a ré no ressarcimento de R$ 52.989,98, quantia comprovada à fI. 39, de taxa de administração dos meses de novembro/201S a setembro/2019
[...]”
.

Nas razões recursais, acostadas acostadas no ID 7706661 a apelante argumenta, em síntese validade do instrumento particular de assunção de dívida celebrado entre as partes, existência de previsão estatutária quanto ao pagamento dos valores por parte do adquirente do lote, e ciência dos adquirentes quanto a existência de débitos por ocasião da compra.

Preenchidos os requisitos de admissibilidade, passo a apreciar a questão em debate.

Pois bem, colhem-se dos autos que o cerne da questão está ligado a responsabilidade pelo pagamento das taxas de manutenção referentes ao período de 11/2015 a 08/2019, incidentes sobre imóvel, lote 09 da quadra 26, do empreendimento conhecido como “Boulevard Lagoa”, o qual foi adquirido pelos Apelados em 01/08/2019.

Observa-se dos documentos dos autos que as referidas
“taxas de manutenção”
referem-se a período pretérito à aquisição do lote pelos Apelados.

Assim, em função do que já restou consolidado no STJ ao fixar o tema repetitivo 882, e no STF ao, em repercussão geral, estabelecer o Tema 492, resta evidente que tal obrigação, pela simples razão da aquisição, não poder recair sobre os adquirentes:

STJ - TEMA 882: As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram.

STF - TEMA 492: É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.

Neste contexto, uma vez que os Apelados somente passaram a integrar a associação em 01.08.2019, recaem sobre estes apenas os débitos gerados sobre o bem a partir do momento da aquisição.

É importante registrar que, conforme consignado em sentença, embora o artigo 104 do Estatuto da Associação apelante estabeleça que
“o comprador de lotes que venha a se tornar integrante da ASSOCIAÇÃO, nela substituindo ao vendedor, assumirá, passando a ser o único responsável a tanto, todos os eventuais débitos havidos pelo ASSOCIADO substituído”
, tal regra não deve prevalecer, consoante já decidiu o STJ por ocasião do julgamento do REsp nº 1.941.005/SP, em 22/06/2021:

“ [...] o fato de a cobrança de taxa de manutenção estar prevista no contrato-padrão registrado no Cartório de Imóveis vincula os adquirentes somente à obrigação de pagar as taxas a partir da aquisição, não abrangendo os débitos do anterior proprietário, diante da ausência de previsão expressa na lei de regência." (REsp n. 1.941.005/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 22/6/2021, DJe 30/6/2021)

Esclarecido, portanto, que o simples fato dos Apelados terem adquirido um lote sobre o qual haviam débitos não os faz responsáveis por estes posto que, na hipótese, tratam-se de débitos decorrentes de associação, os quais se diferem dos débitos condominiais, cuja obrigação é
propter rem.

Feitos estes esclarecimentos, e voltando-se ao caso específico dos autos, observa-se que a responsabilidade dos apelados sobre os débitos pretéritos incidentes sobre o lote por ele adquiridos não está atrelada exclusivamente a aquisição do bem mas, principalmente, ao
Termo de Assunção de Dívida de fl. 79, no qual assumem de forma expressa os débitos pretéritos existentes sobre o imóvel adquirido
, estando o referido termo em perfeita harmonia com o que estabelece o art. 299 do Código Civil:

Art. 299. É facultado a terceiro assumir a obrigação do devedor, com o consentimento expresso do credor,
ficando exonerado o devedor primitivo
, salvo se aquele, ao tempo da assunção, era insolvente e o credor o ignorava.

O próprio STJ já firmou entendimento no sentido de que a anuência expressa do adquirente em arcar com o encargo faz do mesmo responsável pelos débitos pretários havidos sobre o bem:

RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA DE MANUTENÇÃO. SÚMULA 284/STF. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. HIPÓTESES DE CABIMENTO DA COBRANÇA. TEMAS 882 DO STJ. MANUTENÇÃO DA TESE. TEMA 492 DO STF. AUSÊNCIA DE ANUÊNCIA COM O ENCARGO. COBRANÇA INCABÍVEL. 1- Recurso especial interposto em 17/6/2022 e concluso ao gabinete em 4/8/2022. 2- O propósito recursal consiste em determinar: a) se houve ofensa ao art. 1.024, §2º e §4º do CPC; e b) se está superada a tese repetitiva fixada no julgamento do REsp 1.280.871/SP e do REsp 1.439.163/SP (Tema 882/STJ), após o advento da Lei nº 13.465/2017 e do julgamento do RE 695.911/SP (Tema 492/STF). 3- Ao contrário do que alega o recorrente, o novo julgamento dos embargos de declaração, por determinação desta Corte Superior, foi realizado de forma colegiada por meio do acórdão de fls. 430-434 e não por meio de decisão monocrática. 4- O recorrente limita-se a reproduzir a literalidade do art. 1.024, § 4º, do CPC, sem demonstrar adequadamente de que forma o referido dispositivo legal se aplicaria à hipótese dos autos, o que atrai a incidência da Súmula 284 do STF. 5- No que diz respeito à tese segundo a qual não deve ser cobrada qualquer quantia relativa ao fornecimento de água, tem-se, no ponto, inviável o debate, pois não se vislumbra o efetivo prequestionamento, o que inviabiliza a apreciação da tese recursal apresentada, sob pena de supressão de instâncias. 6- No julgamento do Tema 882/STJ, a Segunda Seção fixou a tese segundo a qual "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram" (REsp n. 1.280.871/SP, Segunda Seção, julgado em 11/3/2015, DJe de 22/5/2015). 7- O STF, no julgamento do RE 695.911/SP, fixou o entendimento de que "é inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que (i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis". 8- O entendimento do STJ fixado no Tema 882 permanece válido mesmo após o advento da Lei n. 13.465/2017 e do julgamento do RE 695.911/SP, devendo ser aplicado aos loteamentos fechados cujas associações tenham sido constituídas antes da entrada em vigor da referida lei. 9- Na hipótese dos autos, observa-se que a associação recorrida foi constituída antes da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, motivo pelo qual
só seria devida a taxa de manutenção se comprovado
o vínculo associativo ou
a anuência expressa do recorrente de arcar com o encargo
, o que não se verificou na espécie. 10- Recurso especial conhecido em parte e, nesta extensão, provido para julgar improcedentes os pedidos formulados na petição inicial. (REsp n. 2.014.847/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 7/2/2023, DJe de 9/2/2023.) (destaquei)

Em que pese as alegações dos Apelados, de que “[...]
apenas efetuaram o pagamento do débito anterior para conseguirem receber a posse do imóvel por eles adquirido
[...]” e de que “[...]
por não representar a livre manifestação de vontade dos apelados, o termo de confissão de dívida por eles assinado merece ser anulado
[...]” (ID 7706666 - págs. 7 e 8), isto, e nem mesmo a prova oral colhida no sentido de que “ [...]
para receber a posse do imóvel eles teriam que efetuar o pagamento do saldo em aberto perante a associação requerida
[...]” (ID 7706666 - pág. 7) são capazes de afastar a obrigação por eles assumida no “INSTRUMENTO PARTICULAR DE ASSUNÇÃO E ACORDO PARA PAGAMENTO DE DÍVIDA” (fl. 79), o qual reconhecem ter assinado espontaneamente.

A alegação de que o termo foi assinado como condição para que pudessem exercer a posse sobre o lote não os desonera da responsabilidade lá assumida, posto que poderiam, caso não concordassem com a assinatura do termo, adotar diversas outras medidas legais para garantir o exercício de sua posse.

Assim, não se verifica vício de vontade dos apelantes na assunção da dívida pretérita existente sobre o lote adquirido, o qual só estaria caracterizado se comprovada coação:

“Código Civil - Art. 151. A coação, para viciar a declaração da vontade, há de ser tal que incuta ao paciente fundado temor de dano iminente e considerável à sua pessoa, à sua família, ou aos seus bens.”

Registro que, em se tratando de vício de consentimento (coação), o ônus da prova é daquele que o alega, nos termos do art. 373, II, do CPC e, no caso em tela, os Apelados não lograram comprovar o referido vício, não se desincumbindo de tal ônus posto que, em suas próprias declarações e na prova oral colhida, é possível observar que assumiram a dívida para exercer de forma célere a posse sobre o lote, o que não configura, em momento algum, coação:

AÇÃO MONITÓRIA. INSTRUMENTO DE CONFISSÃO DE DÍVIDA. CERCEAMENTO DE DEFESA. INEXISTÊNCIA. AUSÊNCIA DE VÍCIO DE VONTADE. APELAÇÃO DESPROVIDA. 1. No caso vertente, a produção de prova pericial. A qual sequer foi especificada pela apelante. Não se mostrava útil ou necessária para a solução da controvérsia, tratando-se a matéria de fundo acerca de questão de direito. 2.
Não nega a apelante ter assinado os termos de confissão de dívida, aduzindo, contudo, tê-lo feito sob coação e premente necessidade. 3.
Não se considera coação a ameaça do exercício normal de um direito
, como no caso do protesto de título. 4. De outro lado, tampouco se verifica a assunção de obrigação desproporcional, sendo certo que os valores confessados se referem à prestação do serviço de publicidade durante anos nos classificados de um dos jornais de maior circulação no estado. 5. Apelação a que se nega provimento. (TJRJ; APL 0117942-50.2020.8.19.0001; Rio de Janeiro; Sétima Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Horacio dos Santos Ribeiro Neto; DORJ 15/04/2024; Pág. 474) (g.n.)

AÇÃO COBRANÇA. CONTRATO CONFISSÃO DE DÍVIDA. MATÉRIA DE DEFESA. COAÇÃO. NÃO CARACTERIZAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. Pela dicção do artigo 151, do Código Civil,
para viciar a declaração de vontade a coação há de ser tal que incuta ao paciente fundado temor de dano iminente e considerável à sua pessoa, à sua família, ou aos seus bens, não servindo a tal caracterização a ameaça do exercício normal de um direito, nem o simples temor reverencial
(artigo 153, CCB). A assinatura de Termo de Confissão de Dívida assinala que houve confissão e assunção da dívida e legitima sua cobrança. A pretendida invalidação do ato jurídico praticado somente alcançaria êxito, mediante a inequívoca demonstração de vícios de consentimento a macular a vontade e autonomia da requerida, o que, definitivamente, não ocorreu nos autos, cujas alegações não foram comprovadas. (TJMG; APCV 0125523-30.2011.8.13.0024; Décima Terceira Câmara Cível; Rel. Des. Luiz Carlos Gomes da Mata; Julg. 04/04/2024; DJEMG 09/04/2024) (g.n.)

Diante de todo exposto, CONHEÇO do recurso interposto e, no mérito,
CONCEDO-LHE PROVIMENTO
, para reformar a sentença proferida, julgando improcedente a pretensão autoral.

Em razão da procedência do apelo, com a consequente improcedência dos pedidos dos autores, inverto o ônus de sucumbência estabelecido na origem.

É como voto.

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VOTOS VOGAIS

005 - Gabinete Des. CARLOS SIMÕES FONSECA - CARLOS SIMOES FONSECA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
025 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar