Tribunal: TJES
Processo: 5002741-26.2023.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): CARLOS MAGNO MOULIN LIMA
Órgão julgador: CARLOS MAGNO MOULIN LIMA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Promessa de Compra e Venda
Data de julgamento: 2024-03-20

Ementa:
EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DECLARATÓRIA C/C RESTITUIÇÃO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA. COMPRA E VENDA DE TERRENO EM LOTEAMENTO. ATRASO NA ENTREGA. SUSPENSÃO LIMINAR DO PAGAMENTO. MANUTENÇÃO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1- Na origem foi ajuizada ação através da qual as partes sustentam que adquiriram o lote nº 15, da Quadra 06, Setor A de 300 metros quadrados, matrícula nº 4804, no Residencial Enseada Praia Grande localizado no Córrego das Flexeiras, Praia Grande, Fundão, em 23 de outubro de 2020.

Conforme previsto na cláusula 7.7 do contrato, o empreendimento deveria ter sido entregue em 31 de dezembro de 2020, com prazo de tolerância de, no máximo, 06 (seis) meses.

2- Apesar dos recorrentes apresentarem documento demonstrando que as obras do loteamento aparentemente teriam sido concluídas, não há qualquer comprovação de que o imóvel em questão teria sido entregue aos compradores.

3- Cediço que caso uma das partes não cumpra com as obrigações definidas no contrato, o implemento das obrigações pela outra parte não pode ser exigido, conforme previsão do artigo 476 do Código Civil, devendo ser mantida a decisão vergastada, que determinou a suspensão do pagamento.

4- Recurso conhecido e desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5002741-26.2023.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: PRAIA NORTE IMOBILIARIA SPE LTDA e outros

AGRAVADO: DIEGO VINICIUS DRUMOND RODRIGUES e outros

RELATOR: CARLOS MAGNO MOULIN LIMA

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EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DECLARATÓRIA C/C RESTITUIÇÃO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA. COMPRA E VENDA DE TERRENO EM LOTEAMENTO. ATRASO NA ENTREGA. SUSPENSÃO LIMINAR DO PAGAMENTO. MANUTENÇÃO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1- Na origem foi ajuizada ação através da qual as partes sustentam que adquiriram o lote nº 15, da Quadra 06, Setor A de 300 metros quadrados, matrícula nº 4804, no Residencial Enseada Praia Grande localizado no Córrego das Flexeiras, Praia Grande, Fundão, em 23 de outubro de 2020.

Conforme previsto na cláusula 7.7 do contrato, o empreendimento deveria ter sido entregue em 31 de dezembro de 2020, com prazo de tolerância de, no máximo, 06 (seis) meses.

2- Apesar dos recorrentes apresentarem documento demonstrando que as obras do loteamento aparentemente teriam sido concluídas, não há qualquer comprovação de que o imóvel em questão teria sido entregue aos compradores.

3- Cediço que caso uma das partes não cumpra com as obrigações definidas no contrato, o implemento das obrigações pela outra parte não pode ser exigido, conforme previsão do artigo 476 do Código Civil, devendo ser mantida a decisão vergastada, que determinou a suspensão do pagamento.

4- Recurso conhecido e desprovido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 029 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY

Composição de julgamento: 029 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA - Relator / 030 - Gabinete Desª. Convocada HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal / 031 - Gabinete Des. Convocado MARCOS VALLS FEU ROSA - TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - Vogal / 008 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal / 010 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
030 - Gabinete Desª. Convocada HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Acompanhar
031 - Gabinete Des. Convocado MARCOS VALLS FEU ROSA - TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO (Vogal)
Acompanhar
008 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
010 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

AGRAVO DE INSTRUMENTO N.º
5002741-26.2023.8.08.0000

AGTE(S):

PRAIA NORTE IMOBILIARIA SPE LTDA E OUTRA

AGDO(S):

DIEGO VINICIUS DRUMOND RODRIGUES E OUTRA

RELATOR:

DES. SUBST. CARLOS MAGNO MOULIN LIMA

VOTO

Conforme relatado, Trata-se de
agravo de instrumento interposto por
PRAIA NORTE IMOBILIÁRIA SPE LTDA. E OUTRA,
inconformadas com a decisão id. 4554461, através da qual o MM. Juiz
a quo
, verificando que o imóvel objeto do contrato não foi entregue na data combinada, 31/12/2020, deferiu o pleito de tutela de urgência, determinando a suspensão imediata das cobranças decorrentes do contrato de compra e venda objeto da ação.

Sustentam (id. 4554453), em apertada síntese, que: 1) as obras já foram concluídas e entregues, conforme o alvará de conclusão de obras expedido em 10/05/2022; 2) não há pedido de rescisão contratual. Ao final, requer a tutela antecipada recursal.

Pois bem.

Na origem foi ajuizada ação através da qual as partes sustentam que adquiriram o lote nº 15, da Quadra 06, Setor A de 300 metros quadrados, matrícula nº 4804, no Residencial Enseada Praia Grande localizado no Córrego das Flexeiras, Praia Grande, Fundão, em 23 de outubro de 2020.

Conforme previsto na cláusula 7.7 do contrato, o empreendimento deveria ter sido entregue em 31 de dezembro de 2020, com prazo de tolerância de, no máximo, 06 (seis) meses.

Nada obstante, os autores alegam que o lote não foi entregue, questionam a cobrança indevida de IPTU e que a utilização do IGP-M como índice de correção monetária gera desequilíbrio no contrato.

Neste diapasão, o magistrado primevo reconheceu que, diante do atraso na entrega do lote, o pagamento das parcelas mensais deveria ser suspenso, tecendo para tanto os seguintes argumentos:

“Alegam os autores que adquiriam um imóvel com as requeridas sob a modalidade Compra e Venda, na data de 23 de outubro de 2020, no Residencial Enseada Praia Grande localizado no Córrego das Flexeiras, Praia Grande, Fundão, na Quadra 06, Lote nº 15, Setor A, de 300 metros quadrados e matrícula 4804 com o intuito de construir sua casa própria, visto que moram de aluguel, pelo valor de R$ 71.550,00 (setenta e um mil quinhentos e cinquenta reais), que seria adimplido mediante entrada no valor de R$ 5.844,00 (cinco mil oitocentos e quarenta e quatro reais) e o saldo restante financiado em 36 parcelas mensais de R$ 1.825,17 (mil oitocentos e vinte e cinco reais e dezessete centavos), tendo os demandantes cumprido rigorosamente com as prestações mensais acordadas no montante de R$ 1.825,17 (mil oitocentos e vinte e cinco reais e dezessete centavos) de Dezembro/2020 a Dezembro/2021.

Afirmam que após esta data houve alteração no CNPJ do beneficiário, não tendo sido o empreendimento entregue na data contratada (31/12/2020), constando ainda cláusulas abusivas e cobrança indevida de IPTU dos autores.

Baseados em tais fatos, pretendem a concessão de tutela provisória de urgência, nos termos do artigo 300 do CPC, de forma a suspender imediatamente a cobrança mensal sucessiva referente ao contrato objeto da ação, bem como a cobrança dos valores a título de débitos tributários realizados pela Ré.

Pois bem, analisando os documentos colacionados aos autos, em especial o contrato de compra e venda firmado entre as partes, verifico que, de fato, há muito já decorreu o prazo de entrega do empreendimento, restando patente o inadimplemento contratual da Ré, razão pela qual tenho pela presença de elementos que demonstram a probabilidade do direito autoral quanto a pretensão de suspensão das cobranças.

No que tange às demais pretensões deduzidas na inicial, tenho que faz-se necessária uma cognição exauriente.

Desta forma, DEFIRO o pedido de tutela provisória de urgência na modalidade antecipada, para determinar que as Rés suspendam imediatamente as cobranças mensais oriundas do contrato de compra e venda objeto desta ação, até ulterior deliberação deste juízo, sob pena de multa diária no valor de R$ 500,00 (quinhentos reais)”.

Em suas razões recursais os agravantes sustentam que as obras de infraestrutura do loteamento e a entrega do imóvel já foram realizadas, conforme pode ser constatado pelo Auto de Conclusão de Obras de Loteamento, expedido em 10 de maio de 2022, id. 4554460.

Nada obstante, apesar dos recorrentes apresentarem documento demonstrando que as obras do loteamento aparentemente teriam sido concluídas, não há qualquer comprovação de que o lote nº 15, da Quadra 06, Setor A de 300 metros quadrados, matrícula nº 4804, no Residencial Enseada Praia Grande, tenha sido entregue aos compradores.

Cediço que caso uma das partes não cumpra com as obrigações definidas no contrato, o implemento das obrigações pela outra parte não pode ser exigido. Conforme previsão do artigo 476 do Código Civil,
in verbis
:

Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.

Nesse sentido, a jurisprudência pátria adota o entendimento de que caso não seja realizada a entrega do imóvel no prazo estipulado, não pode ser exigido do promissário comprador o pagamento das parcelas estabelecidas no contrato. Ilustrando:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C INDENIZAÇÃO.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. TUTELA DE URGÊNCIA. SUSPENSÃO DAS PARCELAS DO CONTRATO. POSSIBILIDADE
. NEGATIVAÇÃO DO NOME DA PARTE AUTORA NOS ÓRGÃOS DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO. IMPOSSIBILIDADE. Para que seja concedida a tutela provisória de urgência, além do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, é necessário que se demonstre a existência de elementos que evidenciem a probabilidade do direito. Assim, presentes os requisitos, haja vista
que não se mostra razoável exigir do promissário comprador a continuidade do pagamento das parcelas do contrato diante do atraso na entrega do imóvel
, mormente quando ele não tem mais interesse na continuidade da avença, impõe-se o deferimento da medida de urgência, para suspender o pagamento das parcelas, bem como para afastar a possibilidade de inscrição do nome do consumidor nos cadastros de inadimplentes”.
(TJMG; AI 1471515-15.2019.8.13.0000; Décima Quinta Câmara Cível; Rel. Des. José Eustáquio Lucas Pereira; Julg. 15/04/2021; DJEMG 20/04/2021)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ORDINÁRIA DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE LOTE. MORA EVIDENCIADA. TUTELA ANTECIPADA DEFERIDA PARCIALMENTE PARA DETERMINAR A SUSPENSÃO DOS PAGAMENTOS DAS PRESTAÇÕES VINCENDAS, ABSTENÇÃO DA COBRANÇA E INTRANSMISSIBILIDADE DO BEM. ALEGAÇÃO DE CASO FORTUITO FORÇA/MAIOR. NÃO DEMONSTRADO, À PRINCÍPIO. PRESENÇA DOS REQUISITOS DO ARTIGO 300, DO CPC. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. DECISÃO DE PISO MANTIDA. 1. A controvérsia em questão consiste no preenchimento ou não dos requisitos da concessão da tutela provisória de urgência requerida pela autora, ora agravada, no sentido de suspender a cobrança das parcelas vincendas advindas do contrato objeto da demanda, com a determinação de abstenção, pela empresa demandada, da prática de quaisquer atos de cobrança, da inclusão do nome da requerente nos cadastros de proteção ao crédito, bem como da disposição do bem em questão. 2. Inicialmente, cumpre consignar que o código de processo civil, em seu art. 300, preleciona acerca dos requisitos para concessão da tutela de urgência, destacando que esta poderá ser obtida quando demonstrados a probabilidade do direito e o perigo de dano ao resultado útil do processo. 3.
Na espécie, observa-se que as partes pactuaram, em 30 de abril de 2013, um contrato particular de compra e venda do lote 0005, quadra 004, do empreendimento reserva eco Park, loteamento Park maracanaú, no valor total de R$ 39.900,00 (trinta e nove mil reais) - fls. 18-28. Sobre os prazos de entrega, depreende-se da análise do item 5.1.1., "a" e "b", do contrato objeto da demanda, a infra-estrutura e os itens de lazer deveriam ter sido entregues em dezembro de 2015 e 2016, respectivamente. Entretanto, passado o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos, o lote não foi colocado à disposição da compradora.
4. Em que pese a breve argumentação da empresa recorrente afirmando que o atraso na entrega dos itens de lazer do empreendimento não se deu por sua culpa, mas em razão de caso fortuito força/maior, não se mostra razoável para afastar a tutela provisória de urgência deferida parcialmente, uma vez que a construtora demandada não demonstrou, e nem ao menos especificou, qual seria o caso fortuito ou a força maior que a impede de concluir referida obra. 5.
Nesse contexto, tendo em vista que a parte adversa se encontra em mora, evidencia-se o fumus boni iuris em favor da agravada
. Do mesmo modo, verifica-se a presença do periculum in mora, haja vista que a negativação do nome da recorrida trata-se de circunstância capaz de gerar prejuízo, especialmente se perdurar durante todo o trâmite processual. 6. Desta feita, entendendo que restaram preenchidos os requisitos autorizadores da tutela de urgência, nos moldes do art. 300, do CPC, deve ser mantida a concessão de tutela de urgência pleiteada pela promovente, como acertadamente decidiu o MM. Juiz a quo. 7. Recurso conhecido e improvido. Decisão monocrática mantida”.
(TJCE; AI 0622160-64.2019.8.06.0000; Segunda Câmara de Direito Privado; Relª Desª Maria de Fátima de Melo Loureiro; DJCE 28/06/2019; Pág. 89)

Diante desse cenário, não vejo como modificar o entendimento apresentado pelo julgador
a quo
, que ao verificar que o lote adquirido pelos agravados ainda não teria sido entregue, suspendeu a cobrança das parcelas objeto do contrato, sendo certo que em sede de contrarrazões os recorridos pontuaram que
“apesar de conter no referido processo o Auto de Conclusão de Obra, os Agravados não receberam o imóvel”,
o que deverá ser objeto de maior instrução no Juízo de origem.

Pelo exposto, conheço do recurso e
nego-lhe provimento
.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)