Tribunal: TJES
Processo: 0025558-64.2004.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
Órgão julgador: JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Responsabilidade Civil; Obrigação de Fazer / Não Fazer
Data de julgamento: 2024-03-14

Ementa:
AÇÃO
DE
OBRIGAÇÃO
–
CONDOMÍNIO EDILÍCIO – PROVA PERICIAL –
AUSÊNCIA OU INSUFICIÊNCIA DE IMPERMEABILIZAÇÃO DA UNIDADE SUPERIOR -
DANOS EM UNIDADE INFERIOR CAUSADOS POR INFILTRAÇÃO
-
OMISSÃO DA PROPRIETÁRIA DA UNIDADE SUPERIOR - DENUNCIAÇÃO DA LIDE -
RE
SPONSABILIDADE
DIRETA E
SOLIDÁRIA
DAS LITISDENUNCIADAS
– APELOS DESPROVIDOS – SENTENÇA CONFIRMADA.

I
.

Acervo probatório dos autos que demonstra
que os danos causados na unidade 1201 tem origem
nas
infiltraç
ões existentes
da unidade 1301

por falta ou deficiência de impermeabilização
na área externa.

II.
Direito de Vizinhança. Omissão da proprietária da unidade superior
1301
em buscar solução desde as primeiras reclamações do proprietário da unidade inferior 1201,
esta
prejudicada pelas infiltrações.

III.
Litisdenunciadas/apelantes condenadas direta e solidariamente,
com a apelante proprietária,
a responder pelas obrigações estabelecidas pela sentença recorrida
.
Inexistência de omissão de julgamento da lide secundária, que foi solucionada conjuntamente com a lide principal
.

IV.
Responsabilidade solidária
da litisdenunciante e litisdenunciadas
configurada.
Obrigação fixada para
sanar os vícios da unidade 1301 e sanar os danos na unidade 1201 e seu mobiliário, provocados pelas infiltrações.

V.
Inexistência de omissão na sentença quando a matéria tida por omissa é objeto de discussão em outro processo
.

VI.
Recurso
s

conhecido
s

e

desprovido
s
.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
3ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 0025558-64.2004.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MARGARETH VETIS ZAGANELLI e outros (2)

APELADO: FRANCISCO RICARDO VENTURA FILHO

RELATOR(A):
JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

AÇÃO
DE
OBRIGAÇÃO
–
CONDOMÍNIO EDILÍCIO – PROVA PERICIAL –
AUSÊNCIA OU INSUFICIÊNCIA DE IMPERMEABILIZAÇÃO DA UNIDADE SUPERIOR -
DANOS EM UNIDADE INFERIOR CAUSADOS POR INFILTRAÇÃO
-
OMISSÃO DA PROPRIETÁRIA DA UNIDADE SUPERIOR - DENUNCIAÇÃO DA LIDE -
RE
SPONSABILIDADE
DIRETA E
SOLIDÁRIA
DAS LITISDENUNCIADAS
– APELOS DESPROVIDOS – SENTENÇA CONFIRMADA.

I
.

Acervo probatório dos autos que demonstra
que os danos causados na unidade 1201 tem origem
nas
infiltraç
ões existentes
da unidade 1301

por falta ou deficiência de impermeabilização
na área externa.

II.
Direito de Vizinhança. Omissão da proprietária da unidade superior
1301
em buscar solução desde as primeiras reclamações do proprietário da unidade inferior 1201,
esta
prejudicada pelas infiltrações.

III.
Litisdenunciadas/apelantes condenadas direta e solidariamente,
com a apelante proprietária,
a responder pelas obrigações estabelecidas pela sentença recorrida
.
Inexistência de omissão de julgamento da lide secundária, que foi solucionada conjuntamente com a lide principal
.

IV.
Responsabilidade solidária
da litisdenunciante e litisdenunciadas
configurada.
Obrigação fixada para
sanar os vícios da unidade 1301 e sanar os danos na unidade 1201 e seu mobiliário, provocados pelas infiltrações.

V.
Inexistência de omissão na sentença quando a matéria tida por omissa é objeto de discussão em outro processo
.

VI.
Recurso
s

conhecido
s

e

desprovido
s
.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 019 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

Composição de julgamento: 019 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Relator / 027 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal / 029 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal
VOTOS VOGAIS
027 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar
029 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

APELAÇÃO CÍVEL Nº
0025558-64.2004.8.08.0024

DATA DA SESSÃO:- 30/01/2024

R E L A T Ó R I O

O SR. DESEMBARGADOR JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (RELATOR):-

Trata-se de recursos de apelação cível interpostos por MARGARETH VETIS ZAGANELLI (fls. 840/850) e pelas empresas ENSEADA EMPREENDIMENTOS LTDA e STAR CONSTRUÇÕES LTDA (fls. 855/869) em face da sentença (815/816-verso) que, nos autos da AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C REPARAÇÃO DE DANOS, ajuizada por FRANCISCO RICARDO VENTURA FILHO, julgou PROCEDENTE o pleito exordial, para condenar a apelante MARGARETH e as litisdenunciadas/apelantes ENSEADA e STAR, solidariamente, a “
(A) reparo no
apartamento do Requerente para suprimir as ações da umidade, vazamento, como por exemplo, substituição de revestimentos, pintura e substituição de mobiliário; (B) adoção de atos e medidas que suprimam em definitivo o vazamento e umidade”.

Além disso, condenou as requeridas

a

responderem ao apelado FRANCISCO quanto à verba sucumbencial, fixando equitativamente os honorários em R$ 4.000,00 (quatro mil reais), conforme art. 85, §16º CPC.

Nas razões recursais
(fls. 840/850), a apelante MARGARETH

persegue a reforma da sentença ao argumento, em resumo, de que
i)

perito adentrou em discussão de matéria impertinente de sua área de especialidade (insalubridade);
ii)

perda parcial superveniente do interesse (pelo cumprimento antecipado da sentença);
iii)

cerceamento defesa e necessidade de produzir novo laudo pericial; e,
iv)

de
error in judicando
por tê-la considerado responsável, quando na realidade se entende como vítima do vício construtivo (obra executada de modo diverso do projeto).

Já em seu recurso
(fls. 855/869), as litisdenunciadas/apelantes ENSEADA e STAR alegam a
i)

nulidade da sentença por suposta omissão quanto ao julgamento da lide secundária o que, no seu entender, impede a delimitação das responsabilidades para se aferir a extensão do direito de regresso, bem como alega que a
ii)

má conservação e modificações que a apelante MARGARETH realizou na unidade 1301 podem ter comprometido a impermeabilização, acarretando as infiltrações que afetam a unidade do apelado FRANCISCO há décadas.

Contrarrazões do apelado FRANCISCO perseguindo o desprovimento recursal.

É o relatório. Inclua-se em pauta para julgamento.

Vitória/ES, 1º de dezembro de 2023.

*

O SR. DESEMBARGADOR CARLOS SIMÕES FONSECA (PRESIDENTE):-

Com a palavra o douto advogado.

*

O SR. ADVOGADO PEDRO COLA RIBEIRO:-

Inicialmente gostaria de cumprimentar essa egrégia Terceira Câmara Cível, na pessoa do ilustre Presidente Desembargador Carlos Simões Fonseca, o ilustre Representante do Ministério Público, assim como os demais colegas aqui presente hoje.

Pretendo ser breve em nas minhas razões, e os motivos pelos quais eu modestamente entendo, pelas
quais a respeitável sentença apelada merece ser reformada por esse egrégio Tribunal.
Para tanto, vou suscitar alguns breves apontamentos fáticos, Excelência, para fim também de contextualizar a demanda.

Trata-se de um processo que já dura aproximadamente 20 (vinte anos) agora em 2024. Então, tenho certeza que as partes já estão bem ansiosas para resolver este litígio logo.

O senhor Francisco e a senhora Margareth, que constam aí,

A senhora Margareth é proprietária da cobertura logo em cima, uma cobertura com piscina.

Logo após que o empreendimento foi entregue, Excelência, no ano de 1996, a senhora Margareth realizou algumas obras, algumas intervenções sobre o imóvel que possivelmente pode ter prejudicado a infraestrutura do imóvel.

Mas qual é o cerne da demanda? Após a realização dessas obras,
houve problemas no imóvel da senhorita Margareth, problemas de infiltração, infiltrações que estavam reverberando no apartamento de baixo, no apartamento do senhor Francisco. Estavam causando diversos problemas para ele, como manchas de infiltração, rebocos caindo, inclusive nascimento de fungos, que estavam, evidentemente, prejudicando a habitação dele e a sua moradia.

O senhor Francisco, na época do ajuizamento dessa ação, ele tentou resolver esse imbróglio diversas vezes junto com a senhora Margareth, mas, infelizmente, todas essas tentativas cessaram-se infrutíferas.

Trata-se a representação de uma ação pela qual o senhor Francisco pretende, a coordenação exclusiva da Margareth, a proceder a reparos em seu imóvel, a fim de cessar essas infiltrações, bem como reparar os demais danos sofridos no seu apartamento.

Em sede de contestação, a senhora Margareth apresentou defesa, negando total responsabilidade sobre os danos atribuídos pelo autor, e denunciando a lide, as minhas clientes, a incorporadora e a construtora, sobre a alegação de que se trataria, em verdade, de vícios construtivos do imóvel, sendo importante a responsabilidade delas.

Bem, as denunciadas responderam ao incidente, refutando todas as alegações expendidas pela ré, e alegando que a origem dos danos reclamados pelo autor seriam de três fontes. Seriam das intervenções por ela realizadas após a entrega do imóvel, seria do desgaste natural dos materiais utilizados para fazer o imóvel, e também seria da ausência de uma manutenção adequada por ela.

Bem, o processo teve longa tramitação e longa instrução.

Foi produzido um lado pericial que, sob o ponto de vista técnico, ele foi deveras inconclusivo. Ele considerou existentes os danos reclamados pelo autor, porém ele não conseguiu averiguar a real responsabilidade por esses danos, tendo se limitado a concluir que essas infiltrações eram provenientes da ausência, ou do defeito da manta de impermeabilização sobre a área externa do imóvel.

Encerrada essa fase de instrução, sobreveio a respeitável sentença apelada que, com as devidas vênias, eu ouso discordar, que, reputando existentes os danos alegados pelo autor, condenou tanto a Margareth quanto a construtora e a incorporadora, em regime de solidariedade, a reparar todos os danos sofridos no imóvel do autor, bem como a promover atos que minimizem essas infiltrações.

Pois bem, Excelência, vou ser breve agora, porque o nosso principal ponto de insurgência, reside resumidamente no fato da sentença ter se restringido a reconhecer os danos reclamados pelo autor, mas não ter se debruçado especificamente e objetivamente sobre a causa, e a responsabilidade desses danos.

Então, ao analisar essa questão de uma forma bem superficial, a respeitável sentença acabou por julgar prejudicada a denunciação a lide invocada, para fim de averiguar se o direito de regresso instaurado em face das apelantes, teria pertinência ou não.

Então, verifico aqui, que não houve qualquer apreciação dos fundamentos levantados na lide incidental, e que também não houve um desfecho para a denunciação à lide, mesmo o Código de Processo Civil determinando, no artigo 129, que se trata de procedimento comum desse incidente.

Resumidamente, a sentença reconhece a responsabilidade tanto da Margareth, quanto das empresas, mas ela se limita a mensurá-las, apenas condenando ambas em regime de solidariedade.

Como de notório conhecimento acadêmico, a solidariedade no ordenamento jurídico brasileiro, ela não é presumida. Ela decorre de conveniência entre as partes, ou da própria aplicação da lei.

Então, ao nosso ver, não existem justificativas hábeis para justificar a condenação solidária nesse caso.

Superado esse ponto, existe outro ponto também que eu gostaria de destacar.

É que, ainda que esse lado pericial tenha sido meio inconclusivo, ele comprovou alguns fatos que já foram alegados no curso do processo pelas próprias empresas, no sentido de que: - Em primeiro lugar, comprovou que, de fato, após a entrega do imóvel em 1996, a requerida realizou intervenções sobre o imóvel, que podem, sim, ter prejudicado a estrutura dele, e ocasionado os danos sofridos pelo autor. - Em segundo lugar, o próprio perito admite a possibilidade do desgaste natural dos instrumentos utilizados para fazer o imóvel.

Excelências, a manta de impermeabilização, ela possui prazo de validade de 10 anos. Então, considerando que o imóvel foi entregue em 1996, e os danos começaram a ser reclamados no início dos anos 2000, em meados, é bem possível que tenha ocorrido realmente a validade desses materiais.

Além disso, no próprio lado pericial, existem provas que demonstram a situação de abandono do imóvel pela requerida, o que reforça o fato de que ela foi basicamente negligente em manter e regularizar o imóvel.

Então, são esses fundamentos pelos quais eu rogo vênia desta Terceira Câmara Civil, para que sejam revistas a sentença, notadamente para que haja uma devida revaloração dessas provas produzidas, em fase de instrução, para fim de conseguir mensurar de forma precisa e objetiva a responsabilidade pelos danos alegados pelo autor.

Então, são essas mesmas manifestações. Rogo novamente pela reforma da sentença e pelo provimento do recurso de apelação das empresas.

Agradeço a oportunidade de me manifestar e desejo a todos um excelente trabalho.

*

O SR. DESEMBARGADOR CARLOS SIMÕES FONSECA (PRESIDENTE):-

O próximo advogado, por favor.

*

O SR. ADVOGADO GUILHERME TRAVAGLIA LOUREIRO:-

Boa tarde, Excelências.

Diferentemente do alegado pelo nobre colega na defesa dos interesses da empresa, na verdade, o laudo pericial concorda, em parte, com a conclusão de que o laudo pericial, de fato, não adentrou as miudezas da situação vivenciada pelas partes, mas o laudo pericial concluiu que o imóvel em questão não estava em estado de abandono, muito pelo contrário. Ele guardava boa conservação, tendo, portanto, um estado de conservação que não condiz com o alegado estado de abandono do imóvel.

Não bastasse isso, Excelência, a situação vivenciada, muito embora, de fato, o perito tenha dito que a manta de permeabilização tem um prazo de validade de 10 anos, os problemas narrados tiveram início no ano de 97, quando sequer minha cliente havia feito a ocupação do imóvel.

Na verdade, o requerente notificou as empresas requeridas nos idos de 97, conforme faz prova do documento de folhas 119 e 120 dos autos, na qual ela já narra, antes da ocupação do imóvel pela minha cliente, os problemas relativos aos vazamentos da unidade.

Na verdade, ao longo da tramitação, da longa tramitação deste processo, minha cliente foi objeto de nova ação judicial, na qual foi definida uma medida liminar que a obrigou a reformar toda a sua unidade.

Contudo, no decorrer das obras, para além dos problemas envolvendo a manta de permeabilização, foi constatado um erro construtivo, grosseiro: Toda a tubulação hidrossanitária do apartamento, que deveria passar por baixo da laje, estava dentro do contrapiso da unidade. De modo que, qualquer tipo de intervenção, por menor que seja, demandaria a quebra de todo o piso e contrapiso do apartamento, para que se pudesse ter acesso a essa tubulação, para que, então, fosse possível fazer o seu reparo.

Erro construtivo grave, na medida em que o projeto aprovado pela referida empresa, dispunha que a referida tubulação, obviamente, deveria passar por baixo da laje, tornando-a acessível pelo gesso da unidade situada abaixo dela.

Desse modo, com a devida vênia ao colega, a minha cliente é tão vítima quanto requerente. Circunstância essa, inclusive, que foi reconhecida em juízo, nos autos do processo que tramitou no Segundo Juizado Especial Cível de Vitória, movido pela proprietária da outra unidade vizinha do requerente, conforme documentos de de folhas 254 a 256 dos autos.

Desse modo, Excelências, pugna a apelante, a senhora Margareth, pelo conhecimento e provimento do recurso.

Muito obrigado.

*

O SR. DESEMBARGADOR CARLOS SIMÕES FONSECA (PRESIDENTE):-

A Dra. Michelle Ventura representa qual parte?

*

A SRA. ADVOGADA MICHELLE GOTTARDI VENTURA:-

Requerente. O apelado Francisco.

*

O SR. DESEMBARGADOR CARLOS SIMÕES FONSECA (PRESIDENTE):-

Ok. Vossa Excelência tem a palavra.

*

A SRA. ADVOGADA MICHELLE GOTTARDI VENTURA:-

Boa Tarde a todos os Desembargadores, Procurador e demais presentes.

Fica até difícil, porque eu tinha escrito mais ou menos para não me perder no que eu gostaria de falar, mas a culpa maior da senhora Margarete, cumpre ressaltar, foi o descaso dela, desde que foi informada sobre os problemas que estavam ocorrendo, a única coisa que ela fazia era rechaçar, mandando as correspondências do senhor Francisco para as empresas, mas nunca tomou uma providência, e a unidade, ela já estava habitando a partir de 1998, mais ou menos, e cabia a ela tomar essas providências, e não ao senhor Francisco, ela colocava para ele que deveria buscar isso junto às empresas, certo da unidade dela, inclusive.

Bom, são alguns pontos que acho que são muito importantes ressaltar. A questão da idade do autor, quando entrou com a ação, ele tinha 64 anos, hoje ele tem 83, o tempo de duração dessa ação, que já ultrapassa 19 anos, vai fazer 20 no final deste ano, e os problemas, na verdade, eles já ocorrem há mais ou menos 25 anos, fora isso, toda essa problemática que ele enfrentou durante o processo em si, porque, pela demora, até hoje, quase 20 anos, inclusive o processo ficou um ano desaparecido lá no fórum, ninguém sabia onde estava.

Então, vários foram os dessabores, além do problema em si.

Estou tentando resumir aqui.

A sentença, ela saiu em outubro de 2021, e apesar da felicidade toda, da família toda, que finalmente veria a resolução de tudo, vieram as apelações e, antes disso ainda, o falecimento da esposa do senhor Francisco, em dezembro de 2021. Após isso, o senhor Francisco, vou até ler aqui, só para não me perder, o senhor Francisco teve vários problemas relacionados à sua saúde, inclusive tendo se submetido a três cirurgias para tratar um câncer, e, a partir daí, conversando com seus médicos, isso no ano passado, em 2023, sobre as condições do seu apartamento, mostrando fotos e vídeos e dizendo que tais problemas já duravam cerca de 25 anos, ouviu deles em uníssono que não podia mais viver naquelas condições, em um imóvel insalubre, para dizer o mínimo, e foi praticamente obrigado pelos médicos a fazer os reparos necessários para conseguir ao menos respirar um ar sem cheiro de mofo, dormir num quarto com as paredes decentemente limpas e pintadas e livres de todo estrago por óbvio, cozinhar e comer numa cozinha sem ter tinta descascada caindo do teto, enfim, para viver a sua velhice com o mínimo de dignidade, o que foi negado por mais de duas décadas.

Foi então que, em caráter de urgência, o Sr. Francisco providenciou esses reparos, isso não consta ainda nos autos, apesar de, senão me engano, tem numa petição que foi feita os reparos.

Ele providenciou esses reparos, que foram feitos no mês de agosto do ano passado, e também, por exigência médica, alugou uma unidade no mesmo prédio, que estava desocupada naquela ocasião, para poder passar esse mês de obras mais intensas e mais pesadas.

Ressalto aqui que ainda não juntamos aos autos todos os recibos e notas das despesas feitas, porque, na verdade, ainda ficaram umas poucas pendências para completar o serviço.

Como o senhor que fez a obra também trabalha em outros estados, ainda não foi possível essa finalização.

E, bom, para não me alongar ainda mais.

Em agosto do ano passado houve uma audiência de conciliação pelo to 4º SEJUSC, e duas considerações que eu queria fazer aqui.

A primeira é que, devido ao fato da duração dessa ação, várias outras ações foram realizadas ao longo dos anos, tendo condomínio contra a senhora Margareth, que foi até colocado aqui que, em liminar, ela teve que refazer o apartamento dela praticamente todo, que ela aproveitou para refazer, da senhora Margareth contra as empresas, inclusive com pedido de indenização. E nessa audiência de conciliação, o que ficou muito nítido foi que o senhor Francisco foi meio que colocado de lado, porque a discussão estava entre as empresas e a senhora Margareth.

Quanto a acordo, se retirar a ação de indenização, podemos chegar a um acordo e tal, e ficou nisso daí, dizendo que a verdadeira vítima e o verdadeiro prejudicado é o senhor Francisco. Ele que sofreu esses anos todos, e a sua saúde se deteriorando, a neta asmática não podia frequentar a casa, e quando frequentava, passava mal, enfim.

Para finalizar, saímos da audiência com a possibilidade de um acordo, e ficou de os advogados se reunirem para tentar esse acordo, e nem isso foi feito, nem contato foi feito, e parecia até que estava meio que para encerrar a audiência, vamos colocar isso daí.

Peço, estou resumindo muito aqui, mas peço que mantenha-se a sentença, ela foi muito bem fundamentada. A perícia também foi muito bem feita, e peço que mantenha a sentença em sua integralidade, e que não se reconheça, não se dê provimento às apelações apresentadas.

Boa tarde, obrigada.

*

O SR. DESEMBARGADOR CARLOS SIMÕES FONSECA (PRESIDENTE):-

Cumprimento o senhor advogado, a ilustre advogada, e concedo a palavra ao eminente Relator.

*

RETORNO DOS AUTOS

O SR. DESEMBARGADOR JORGE HENRIQUE VALISE DOS SANTOS (RELATOR): -

Senhor Presidente, cumprimentando, todos os advogados que fizeram uso da tribuna, trouxeram alguns pontos, que vou pedir o retorno e julgarei na próxima sessão.

*

O SR. DESEMBARGADOR CARLOS SIMÕES FONSECA(PRESIDENTE):-

Os autores retornarão ao gabinete de Vossa Excelência.

*

SWA/VFC

V O T O

V I S T A

O SR. DESEMBARGADOR JORGE HENRIQUE VALISE DOS SANTOS (RELATOR):-

Consoante relatado, trata-se de recursos de a
pelação cível interpostos

por

MARGARETH VETIS ZAGANELLI

(fls. 840/850) e pelas empresas ENSEADA EMPREENDIMENTOS LTDA e STAR CONSTRUÇÕES LTDA (fls. 855/869) em face da sentença (815/816-verso)

que, nos autos da AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C REPARAÇÃO DE DANOS, ajuizada por FRANCISCO RICARDO VENTURA FILHO, julgou PROCEDENTE

o pleito exordial, para condenar a apelante

MARGARETH e as litisdenunciadas/apelantes

ENSEADA e STAR, solidariamente, a “
(A) reparo no
apartamento do Requerente para suprimir as ações da umidade, vazamento, como por exemplo, substituição de revestimentos, pintura e substitui
çã
o de mobiliário; (B) adoção de atos e medidas que suprimam em definitivo o vazamento e umidade”.
Além disso, condenou
litisdenunciadas/apelantes

ENSEADA e STAR a
responderem ao apelado FRANCISCO quanto à verba sucumbencial, fixando equitativamente os honorários em
R$ 4.000,00(quatro mil reais)
, conforme art. 85, §16º CPC.

Nas razões recursais
(fls. 840/850), a apelante MARGARETH

persegue

a reforma da sentença ao argumento, em resumo, de que

i)

perito adentrou em discussão de matéria impertinente de sua área de especialidade (insalubridade);

ii)

perda parcial superveniente do interesse (pelo cumprimento antecipado da sentença);
iii)

cerceamento defesa e necessidade de produzir novo laudo pericial; e,
iv)

de
error in judicando
por tê-la considerado responsável, quando na re
alidade se entende como vítima do vício construtivo (obra executada de modo diverso do projeto).

Já em seu recurso
(fls. 855/869), as litisdenunciadas/apelantes

ENSEADA e STAR alega
m a
i)

nulidade da sentença por suposta omissão quanto ao julgamento da lide secundária o que, no seu entender, impede a delimitação das responsabilidades para se aferir a extensão do direito de regresso, bem como alega que
ii)

má conservação e modificações que a apelante MARGARETH realizou na unidade 1301

podem ter comprometido a impermeabilização, acarretando as infiltrações que afetam a unidade do apelado FRANCISCO há décadas.

Contrarrazões do

apelado

FRANCISCO

perseguindo o desprovimento recursal.

Presentes os requisitos da admissibilidade recursal, conheço do apelo interposto e passo a analisar as suas razões.

Contextualizando, o
bservo que a controvérsia tem origem
nos

problemas de infiltração que afetam a unidade 1201, em que residem

o

apelante FRANCISCO e

sua família, no Edifício Grand Bay, localizado

na Mata da Praia, em Vitória/ES.

Sem solução, o

apelado FRANCISCO ajuizou a presente ação na qual

exclusivamente pede que a apelante MARGARETH
i)

solucione, efetiva e definitivamente, a origem dos problemas de infiltração na unidade 1301;
ii)

que sejam efetuados os reparos dos danos causados na unidade 1201 (imóvel e mobiliário); e
iii)

ressarcimento de honorários de laudo no valor de R$ 800,00 (oito
centos reais).

Foi deferida tutela de urgência (fls. 68/72) para interdição da sauna e piscina existentes na área privativa da unidade 1301 de propriedade da apelante MARGARETH, com esvaziamento da referida piscina.

A apelante MARGARETH contestou, alegando em apertada síntese, que “o
s problemas começaram em 1997 e a culpa é exclusivamente do apelado FRANCISCO que teria negligenciado seu dever de buscar a solução junto da construtora
”
. Denunciou a lide às apelantes ENSEADA e STAR.

Já as
litisdenunciadas/apelantes

ENSEADA e STAR contestaram a ação alegando resumidamente que
“
i)

os reparos já haviam sido feitos no início do ano de 2002, quando da propositura da ação 01205.04.03620 (fl. 404) de autoria de Maria Lúcia Bermudes Moreira (pessoa estranha a este processo);
ii)

defeitos reapareceram meses depois; e,
iii)

defeitos decorrem do desgaste natural
”
.

As litisdenunciadas/apelantes

ENSEADA e STAR também responderam à denunciação da lide (fls. 504/521) alegando

que
i)

houve modificação na unidade 1301 e por isso a

origem dos vazamentos é incerta;
ii)

não se aplicaria o CDC;
iii)

inexiste nexo; e,

iv)

pre
scrição já que o habite-se teria sido emitido em 1995, o apelado FRANCISCO reside no imóvel desde 28/12/1996 e os defeitos foram constatados em 1999.

Foi produzida prova documental, sendo que há diversas imagens nos autos que demonstram a

extensão e gravidade das infiltrações (fls. 27/35; fls. 359/363; fls. 545/546; fls. 623/629; fls. 760/768), assim como demonstram os vícios

na unidade 1301 localizada acima da unidade 1201 (fls. 232/242; fls. 385/396; fl. 622; fls. 630/633; fl. 637; fl. 719; fls. 726/731; fls. 738/747).

Também foi produzida prova técnica: há nos autos ao menos 2 (dois) laudos (fls. 23/41; fls. 725/748-verso) que demonstram as infiltrações que causaram prejuízo à unidade 1201 e os problemas da impermeabilização da área externa da unidade 1301 que originaram todo o problema. Tais condições são corroboradas pelo laudo produzido por perito nomeado pelo Juízo (fls. 620/655; fls. 689/695; fls. 718/721), destacando que tornaram insalubre a unidade 1201 do apelado FRANCISCO – conclusão última que dispensa conhecimentos ou habilidades especiais, pois é possível observar o estado infecto do imóvel demonstrado pelo simples acervo fotográfico.

A todas as partes foi garantido o contraditório, o exercendo amplamente; todas as partes tiveram idêntica oportunidade de se manifestarem sobre as provas produzidas a seu tempo.

Sobreveio a sentença (fls. 815/816) que, julgando procedentes os pleitos do apelado FRANCISCO, condenou a parte requerida/apelante, solidariamente a
i)
realizar os reparos na unidade 1201 do apelado FRANCISCO;
ii)
substituição da mobília da unidade 1201 danificada pelas infiltrações;
iii)
reforma na unidade 1301 para resolver definitivamente as infiltraçõe
s, com impermeabilização. Além disso, confirmou a tutela de urgência ao seu tempo deferida e mencionou a existência de outras 3 (três) ações envolvendo a ora apelante MARGARETH.

Feita esta concisa digressão sobre os pontos relevantes do caso, entendo que a

sentença recorrida não merece censura.

Em que pesem os argumentos das apelantes, os elementos de prova carreados aos autos me permitem concluir, com segurança, que os problemas de infiltração e prejuízos
da
unidade 1201 do apelado FRANCISCO, foram causados pela
insuficiência/inexistência de impermeabilização
na unidade 1301 da apelante MARGARETH.

Observo que a situação noticiada nestes autos se arrasta, pelo menos, desde 1999 quando se manifestaram os primeiros sinais de infiltração na unidade 1201 do apelado FRANCISCO (fl. 07).

O

apelado FRANCISCO

iniciou sua via-sacra em busca de solução, cientificando à apelante MARGARETH que a origem do problema era na sua unidade 1301 (acima da unidade 1201 prejudicada),

sem que essa esboçasse interesse na solução, incorrendo em evidente omissão
1
, mesmo ciente

que a responsabilidade poderia recair sobre si.

Pelo acervo probatório dos autos, evidenciou-se que a unidade 1301 da apelante MARGARETH tem

problemas de infiltração conforme demonstrado no

laudo pericial (fl. 651):”
i)

revestimento cerâmico danificado na escada do deck (1° degrau);
ii)

a
usência de integridade do rejunte no revestimento cerâmico da áre
a de laser
(
sic.
)
;
iii)
ausência de qualquer tipo de impermeabilização abaixo do deck da piscina;
iv)
falta de impermeabilização de ralos no piso da área externa de
laser
(
sic.
)
;
v)
fixação dos bancos metálicos feito posteriormente a colocação das cerâmicas do piso, indicando que houve perfuração; e
vi)
danificação da integridade da impermeabilização de manta naqueles pontos
”.

Abro um parêntese

para trazer a informação de que, posteriormente (fls. 725/748-verso; fls. 770/773-verso; fls. 774/796),

descobriu-se na parte interna da unidade 1301 que a obra não fora executada conforme o projeto (o projeto previa tubulações e fiação abaixo da laje, mas foi executado acima da laje e abaixo do contrapiso que impedia a identificação do vício construtivo. Tais documentos informam que haviam “
furos nas tubulações; instalações sanitárias mal executadas; umidade no enchimento do piso do banheiro (fl. 771); toda unidade 1301 demonstrava sinais de infiltração especialmente próximos ao piso (fl. 780); erro na execução da tubulação sanitária (fl. 782); tubos conectados com amarração por arames (fl. 784-verso); impermeabilização da piscina, copa, cozinha, área de serviço, banheiros deck, closet, terraço, varanda gourmet, sauna e ducha (fl. 785), totalizando R$ 2.097.734,60 (dois milhões, noventa e sete mil, setecentos e trinta e quatro reais e sessenta centavos)
–
despesas com as obras de reconstrução do apartamento 1301 do Edifício Grand Bay (fl. 792)
”
. Esse ponto é objeto da ação 0026796-93.2019.8.08.0024 que a ora apelante MARGARETH move em face das ora litisdenunciadas/apelantes ENSEADA e STAR.
E fecho o parêntese
.

Pois bem!

A

experiência demonstra, via de regra, que

sinais de infiltração no teto de unidades de condomínio edilício tem origem

nas unidades superiores, seja de tubulação, seja de impermeabilização, seja de revestimento, etc.

No caso em exame, a unidade 1301 da apelante MARGARETH se trata de uma cobertura imediatamente superior à unidade 1201 do apelado FRANCISCO.

Havendo infiltrações

na unidade 1301 da apelante MARGARETH (mesmo que essa

ainda não soubesse a extensão do problema ou os locais afetados),

cabia exclusivamente a ela ter acionado a garantia junto às apelantes/litisdenunciadas

construtoras (ENSEADA e STAR) para a solução: isto é diligência mínima que se espera de uma pessoa que adquire imóvel que apresenta problemas nitidamente estruturais logo nos primeiros meses de uso.

Em relação ao apelado FRANCISCO, a apelante MARGARETH não é vítima, mas sim negligente

quanto aos seus deveres de proprietária, e sua omissão
2
infirma o seu argumento de erro da sentença por tê-la responsabilizado solidariamente às apelantes/litisdenunciadas ENSEADA e STAR.

Além disso, há de se observar que consta no laudo pericial (fls. 620/655; fls. 689/695; fls. 718/721) que a apelante MARGARETH “
instalou bancos na área externa de sua unidade, aparafusando no revestimento, o que pode ter comprometido ainda mais a impermeabilização
”
, o que, a meu ver, se trata de uma concausa para o

agravamento dos problemas que já existiam.

Entendo, portanto, que houve efetiva omissão da apelante MARGARETH em buscar a solução a tempo e modo, poupando o apelado FRANCISCO e sua família de todo transtorno que sofreram ao longo de mais de 20 (vinte) anos.

Trata-se, pois, de direito de vizinhança, cuja gravidade é, inclusive, ensejadora de danos extrapatrimoniais
3
indenizáveis, e este Tribunal já se debruçou sobre a matéria,
in verbis
:

APELAÇÃO PRELIMINAR DE IRREGULARIDADE FORMAL REJEITADA REPARAÇÃO DE DANOS OBRIGAÇÃO DE FAZER INFILTRAÇÃO DIREITO DE VIZINHANÇA PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS

[...]

2. A utilização da propriedade não pode provocar danos ao prédio vizinho, nem provocar interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde.

3. Comprovado que as anomalias em unidade autônoma de edifício multifamiliar foram causadas por infiltrações originadas da unidade no piso superior, deve ser reconhecida a obrigação do vizinho do titular da unidade afetada realizar os reparos necessários.

4. As anomalias no imóvel que serve de moradia, decorrentes de infiltrações que não foram prontamente solucionadas por seu responsável, provocam dor e angústia suficientes para que se reconheça a existência do dano moral.

5. Recurso de Acilda Emilia Guimarães provido. Recurso de Rosa Maria Storch Gavassa desprovido. Vistos relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores que compõem a Primeira Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, na conformidade das atas e notas taquigráficas, À UNANIMIDADE DE VOTOS, DAR PROVIMENTO ao recurso de Acilda Emilia Guimarães e, por igual votação, NEGAR PROVIMENTO ao recurso de Rosa Maria Storch Gavassa, nos termos do voto proferido pelo Eminente Relator. Vitória, 9 de agosto de 2022. PRESIDENTE RELATOR

(TJ-ES - AC: 00024487520188080014, Relator: FABIO CLEM DE OLIVEIRA, Data de Julgamento: 09/08/2022, PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 18/08/2022) (grifei)

Ainda sobre a apelante MARGARETH, não vejo como acolher a alegação de cerceamento defesa ou necessidade de produzir novo laudo pericial.

Como destaquei anteriormente, os autos estão exaustivamente instruídos com provas que demonstram a deficiência/ausência de impermeabilização

na unidade 1301, os danos na unidade 1201 e a extensão de ambos,
repito
:
acervo fotográfico

que

demonstra a

extensão e gravidade das infiltrações (fls. 27/35; fls. 359/363; fls. 545/546; fls. 623/629; fls. 760/768), e ausência/deficiência de impermebailização

na unidade 1301 localizada acima da unidade 1201 (fls. 232/242; fls. 385/396; fl. 622; fls. 630/633; fl. 637; fl. 719; fls. 726/731; fls. 738/747);
prova técnica
: ao menos 2

(dois) laudos (fls. 23/41; fls. 725/748-verso)

que demonstram as infiltrações que causaram prejuízo

à

unidade 1201 e a deficiência/ausência de impermeabilização

da unidade 1301 que causou

o problema, laudo produzido por perito nomeado pelo Juízo em primeira instância (fls. 620/655; fls. 689/695; fls. 718/721), destacando que tornaram insalubre a unidade 1201 do apelado FRANCISCO.

Em outras palavras, a dilação probatória foi ampla, e a

apelante MARGARETH participou efetivamente do contraditório.

Como se nota,

não há

razão para se anular

a sentença que, a essa altura,

somente serviria para retardar a efetivação da prestação jurisdicional.

Noutro giro, a

responsabilidade solidária recai também sobre as litisdenunciadas/apelantes ENSEADA e STAR, tendo em vista que a perícia (fls. 620/655; fls. 689/695; fls. 718/721)
demonstra, inequivocamente, que houve vício construtivo oculto.

Penso que a alegação de desgaste natural da impermeabilização

deva ser afastada, eis que, tendo sido a obra entregue em 1996, ainda se encontrava com sua “vida útil” íntegra em 1999

quando surgiram os primeiros reclames de infiltração por parte do apelado FRANCISCO e também em 2004, quando essa ação foi ajuizada. Por óbvio que problemas que estejam relacionados à infiltrações somente pioram e se agravam com o passar do tempo.

Some-se a isso o fato de que, somente
após a propositura desta ação,
a apelante MARGARETH pôde ter ciência inequívoca da existência dos vícios construtivos ocultos e da sua extensão, conforme d
emonstrado nos documentos de fls. 770/773-verso; fls. 774/796, sequer se podendo falar em prescrição
4
em relação às litisdenunciadas/apelantes ENSEADA e STAR.

Os problemas de infiltrações da unidade 1201 do apelado FRANCISCO provenientes dos defeitos/ausência de impermeabilização da unidade 1301,

à toda evidência, se protraíram ao longo do tempo e expressiva parte deles sequer era identificável a olho nu.

Necessário

ressaltar que o ônus da “
prova dos fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito do autor
”
5

era

das

litisdenunciadas/apelantes ENSEADA e STAR, do que não se desincumbiram.

É por tais motivos que também concluo que não há que se falar de eventual “
julgamento de improcedência da lide secundária
” ou “
ausência de sua apreciação
”.

A lide secundária

foi

julgada conjuntamente com a lide principal fixando-se

adequadamente a
responsabilidade direta e solidária das litisdenunciadas/apelantes ENSEADA e STAR
6

que descumpriram seus deveres de fornecedoras em relação à denunciante/apelante MARGARETH (e, também o apelado FRANCISCO), inclusive com direcionamento da verba sucumbencial, onde se lê “
A
s Denunciadas Enseada Empreendimentos Ltda e Star Construções Ltda responderão solidariamente a Requerida Margareth Vetis Zaganelli quanto ao cumprimento das obrigações específicas anteriormente estabelecidas. Como as Denunciadas fizeram oposição ao pedido inicial, responderão ao Requerente quanto a verba de
sucumbência
.”

A hipótese de condenação solidária é de que ela recai sobre a integralidade das obrigações estabelecidas pela sentença recorrida e a regra é que cada/qualquer

devedor responde pela integralidade da dívida. Nesse sentido, o posicionamento das Cortes Supremas há muito se consolidou,
mutatis mutandis
:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA DEMANDADA.

[...]

2. Esta Corte Superior possui a orientação de que, nos termos do art. 275 do CC: "O credor tem direito a exigir e receber de um ou de alguns dos devedores, parcial ou totalmente, a dívida comum; se o pagamento tiver sido parcial, todos os demais devedores continuam obrigados solidariamente pelo resto", logo, o credor pode exigir a dívida integralmente de qualquer dos devedores solidários.

3. A Corte de origem, com base no substrato fático-probatório da causa, concluiu pela existência de solidariedade

entre a ora recorrente e o Plano Hospital Samaritano pelo pagamento de astreintes em ação de cumprimento de sentença. Rever tal entendimento esbarra no óbice das Súmulas 5 e 7 do STJ.

4. Agravo interno desprovido.

(STJ - AgInt no AREsp: 2193714 SP 2022/0263753-3, Relator: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 04/09/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 08/09/2023) (grifei)

Com efeito, não há que se discutir aqui a extensão do direito de regresso de cada apelante eis que, conforme bem pontuado pelo juízo de primeira instância, o objeto desta ação é a solução da infiltração que causa prejuízos para o apelado FRANCISCO; não assiste razão à pretensão das

litisdenunciadas/apelantes ENSEADA e STAR em buscar

a

anulação de sentença que julgou o mérito de litígios que se arrastam

há quase 20 (vinte) anos,
e

os ressarcimentos são discutidos em ação própria.

Ademais n
ão há que se falar em qualquer nulidade neste aspecto, e o aresto acima transcrito também esclarece que “
As questões postas em discussão foram dirimidas pelo Tribunal de origem de forma suficiente, fundamentada e sem omissões, devendo ser afastada a alegada violação ao art. 1022 do CPC. Consoante entendimento desta Corte, não importa negativa de prestação jurisdicional o acórdão que adota, para a resolução da causa, fundamentação suficiente, porém diversa da pretendida pela parte recorrente, decidindo de modo integral a controvérsia posta. Precedentes
”. (STJ - AgInt no AREsp: 2193714 SP 2022/0263753-3, Relator: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 04/09/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 08/09/2023)

Pelo exposto,
CONHEÇO

dos

recursos

de apelação e

NEGO-LHES

PROVIMENTO
,
oportunidade na qual majoro os honorários advocatícios sucumbenciais em 10%

(dez por cento).

É como voto.

*

V O T O S

O SR. DESEMBARGADOR SÉRGIO RICARDO DE SOUZA:-

Acompanho o voto do Eminente Relator.

*

A SRA. DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORREA:-

Acompanho o voto proferido pelo eminente Relator, no sentido de
CONHECER
do recurso e NEGAR-LHE.

*

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N.º
00255558-64.2004.8.08.0024

APELANTE
:
MARGARETH VETIS ZAGANELLI

APELANTE
: ENSEADA EMPREENDIMENTOS LTDA

APELANTE
: STAR CONSTRU
ÇÕ
ES LTDA

APELADO
:

FRANCISCO RICARDO VENTURA FILHO

JU
I
Z
: DR.
MANOEL CRUZ DOVAL

RELATOR:
DES.

JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

VOTO

Consoante relatado,
t
rata-se de recurso
s
de
a
pelação cível
interposto
s

p
or

MARGARETH VETIS ZAGANELLI

(fls. 840/850) e pelas empresas ENSEADA EMPREENDIMENTOS LTDA e STAR CONSTRU
ÇÕ
ES LTDA (fls. 855/869)
em face da sentença
(
815/816-verso)
que
,
nos autos da
AÇÃO
DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C REPARAÇÃO DE DANOS
, ajuizada
por FRANCISCO RICARDO VENTURA FILHO
,
julgou
PROCEDENTE

o pleito exordial,
para
condenar a
apelante
MARGARETH e as litisdenunciadas/
apelantes
ENSEADA e STAR, solidariamente, a “
(A) reparo no
aparta
m
ento do Requerente para supri
m
ir as a
çõ
es da umidade, vazamento, como por exemplo, substitui
çã
o de revestimentos, pintura e substitui
çã
o de mobiliário; (B) ado
çã
o de atos e
m
edidas que supri
m
am em definitivo o vazamento e umidade”.
Além disso, condenou
litisdenunciadas/
apelantes
ENSEADA e STAR
a

responderem ao apelado FRANCISCO quanto à verba sucumbencial,
fixando
equitativamente
os honorários em
R$ 4.000,00 (quatro mil reais)
, conforme art. 85, §
16
º CPC.

Nas razões recursais
(fls. 840/850),
a apelante
MARGARETH
pe
rsegue
a reforma da
sentença
ao argumento, em resumo,
de que

i)
perito adentrou em discussão de matéria impertinente de sua área de especialidade
(insalubridade)
;

ii)
perda parcial superveniente do interesse
(pelo cumprimento antecipado da sentença)
;
iii)

cerceamento defesa e necessidade de produzir novo laudo pericial; e,
iv)

de
error in judicando
por tê-la considerado responsável, quando na re
alidade se entende como vítima do vício construtivo (obra executada de modo diverso do projeto).

Já em seu recurso
(fls. 855/869),
as
litisdenunciadas/
apelantes
ENSEADA e STAR
alega
m a
i)

nulidade da sentença por suposta omissão quanto ao julgamento da lide secundária o que, no seu entender, impede a delimitação das responsabilidades para se aferir a extensão do direito de regresso, bem como alega que
ii)

má conservação e
modificações que a apelante MARGARETH realizou
na unidade 1301
podem ter comprometido a
im
permeabilização,
acarretando as infiltrações que afetam a unidade do apelado FRANCISCO há décadas
.

Contrarrazões
d
o

apelad
o

FRANCISCO

perseguindo o desprovimento recursal.

Pr
e
sente
s
os requisitos da admissibilidade recursal, conheço do apelo interposto e passo a analisar as suas razões.

Contextualizando, o
bservo que
a
controvérsia
tem origem
nos
problemas de infiltração que afetam a unidade 1201,
em que reside
m
o
apelante
FRANCISCO
e
sua família,
no Edifício Grand Bay,
localizado

na Mata da Praia,
em Vitória/ES
.

Sem solução, o
apelado FRANCISCO
ajuizou a presente ação
na qual

exclusivamente
pede
que
a
apelante MARGARETH
i)

solucione, efetiva e definitivamente, a origem dos problemas de infiltração na unidade 1301;
ii)

que sejam efetuados os reparos dos danos causados na unidade 1201 (imóvel e mobiliário); e
iii)

ressarcimento de honorários de laudo no valor de R$ 800,00 (oito
centos reais).

Foi deferida tutela de urgência (fls. 68/72) para interdição da sauna e piscina existentes na área privativa da unidade 1301
de propriedade da apelante MARGARETH
, com esvaziamento da referida piscina.

A apelante MARGARETH contestou, alegando em apertada síntese, que “o
s problemas começaram em 1997 e a culpa é exclusivamente do apelado FRANCISCO que teria negligenciado seu dever de buscar a solução junto da construtora
”.
Denunciou a lide às apelantes ENSEADA e STAR.

Já as
litisdenunciadas/
apelantes
ENSEADA e STAR
contestaram a ação alegando resumidamente que
“
i)
os reparos já haviam sido feitos no início do ano de 2002, quando da propositura da ação 01205.04.03620 (fl. 404) de autoria de Maria Lúcia Bermudes Moreira (pessoa estranha a este processo);
ii)
defeitos reapareceram meses depois; e,
iii)
defeitos decorrem do desgaste natural
”.

As
litisdenunciadas/
apelantes
ENSEADA e STAR
também responderam à denunciação da lide (fls. 504/521) alegando

que
i)
houve modificação na unidade 1301 e por isso
a
origem dos vazamentos
é incerta
;
ii)
não se aplicaria o CD
C
;
iii)
inexiste nexo;
e,

iv)
pre
scrição já que o habite-se teria sido emitido em 1995, o
apelado FRANCISCO reside no imóvel desde 28/12/1996 e os defeitos foram constatados em 1999.

Foi produzida prova documental, sendo que há
diversas imagens nos autos que demonstram
a
extensão e gravidade das infiltrações (fls. 27/35; fls. 359/363; fls. 545/546; fls. 623/629; fls. 760/
768), assim como demonstram
os vícios
na unidade 1301
localizada
acima
da unidade 1201
(
fls. 232/242; fls. 385/396; fl. 622; fls. 630/633; fl. 637;
fl. 719; fls. 726/731; fls. 738/747).

Também foi produzida prova técnica: há nos autos ao menos 2 (dois) laudos (fls. 23/41; fls. 725/748-verso) que demonstram as infiltrações que causaram prejuízo à unidade 1201 e os problemas da impermeabilização da área externa da unidade 1301 que originaram todo o problema. Tais condições são corroboradas pelo laudo produzido por perito nomeado pelo Juízo (fls. 620/655; fls. 689/695; fls. 718/721), destacando que tornaram insalubre a unidade 1201 do apelado FRANCISCO – conclusão última que dispensa conhecimentos ou habilidades especiais, pois é possível observar o estado infecto do imóvel demonstrado pelo simples acervo fotográfico.

A todas as partes foi garantido o contraditório, o exercendo amplamente; todas as partes tiveram idêntica oportunidade de se manifestarem sobre as provas produzidas a seu tempo.

Sobreveio a sentença (fls. 815/816) que, julgando procedentes os pleitos do apelado FRANCISCO, condenou a parte requerida/apelante, solidariamente a
i)
realizar os reparos na unidade 1201 do apelado FRANCISCO;
ii)
substituição da mobília da unidade 1201 danificada pelas infiltrações;
iii)
reforma na unidade 1301 para resolver definitivamente as infiltraçõe
s, com impermeabilização. Além disso, confirmou a tutela de urgência ao seu tempo deferida e mencionou a existência de outras 3 (três) ações envolvendo a ora apelante MARGARETH.

F
eita es
t
a concisa digressão sobre os pontos relevantes do caso, e
ntendo que
a

sentença recorrida não merece censura
.

Em que pesem os argumentos das apelantes, os elementos de prova carreados aos autos me permitem concluir, com segurança, que os problemas de infiltração e prejuízos
da
unidade 1201 do apelado FRANCISCO, foram causados
pela

insuficiência/inexistência de impermeabilização
na unidade 1301 da apelante MARGARETH.

Observo
que
a situação
noticiada nestes autos
se arrasta, pelo menos, desde 1999 quando se manifestaram os primeiros sinais de infiltração na unidade 1201 do apelado FRANCISCO
(fl. 07).

O

apelado FRANCISCO
iniciou sua via-sacra em busca de solução, cientificando
à apelante MARGARETH
que a origem do problema era na sua unidade 1301 (acima da unidade 1201 prejudicada)
,
sem que essa esboçasse interesse na solução,
incorrendo em evidente omissão
1
, mesmo
ciente
que a responsabilidade poderia recair sobre si.

Pelo acervo probatório dos autos, evidenciou-se que a unidade 1301 da apelante MARGARETH
tem
problemas de
infiltração conforme demonstrado no
laudo pericial (fl. 651):”
i)
revestimento cerâmico danificado na escada do deck (1° degrau);
ii)
a
usência de integridade do rejunte no revestimento cerâmico da áre
a de laser
(
sic.
)
;
iii)
a
us
ê
ncia de qualquer tipo de impermeabilização abaixo do deck da piscina;
iv)
f
alta de impermeabilização de ralos no piso da
á
rea externa de
laser
(
sic.
)
;
v)
f
ixaç
ã
o dos bancos metálicos feito posteriormente a coloca
çã
o das cerâmicas do piso, indicando que houve perfura
çã
o; e
vi)

danifica
ç
ão da integridade da impermeabiliza
ç
ão de manta naqueles pontos
”.

Abro um parêntese
para trazer a informação de que, p
osteriormente
(
fls.
725/748-verso; fls. 770/773-verso; fls. 774/796
),

descobriu-se na parte interna
da unidade 1301
que a obra não fora executada conforme o projeto (o projeto previa tubulações e fiação abaixo da laje, mas foi executado acima da laje e abaixo do contrapiso que impedia a identificação do vício construtivo.
Tais documentos informam que haviam “
furos nas tubulações; instalações sanitárias mal executadas; umidade no enchimento do piso do banheiro (fl. 771);
toda unidade 1301 demonstrava sinais de infiltração especialmente próximos ao piso (fl. 780); erro na execução da tubulação sanitária (fl. 782); tubos conectados com amarração por arames (fl. 784-verso); impermeabilização da piscina, copa, cozinha, área de serviço, banheiros deck, closet, terraço, varanda gourmet, sauna e ducha (fl. 785), totalizando R$ 2.097.734,60
(
dois milhões, noventa e sete mil, setecentos e trinta e quatro reais e sessenta centavos)
– despesas com as obras de reconstrução do apartamento 1301 do Edifício Grand Bay (fl. 792)
”.
Esse ponto é objeto da ação
0026796-93.2019.8.08.0024
que a ora apelante MARGARETH move em face das ora litisdenunciadas/apelantes ENSEADA e STAR.
E fecho o parêntese
.

Pois bem!

A
experiência demonstra,
via de regra
,
que

sinais de infiltração no teto de unidades de condomínio edilício tem
origem
nas unidades
superiores
, seja de tubulação, seja de impermeabilização, seja de revestimento, etc.

No caso em exame, a unidade 1301 da apelante MARGARETH se trata de uma cobertura imediatamente superior à unidade 1201 do apelado FRANCISCO.

Havendo
infiltrações
na unidade 1301 da apelante MARGARETH
(
mesmo que
essa
ainda não soubesse
a extensão do problema ou os locais afetados)
,
cabia exclusivamente a ela ter acionado a garantia junto às apelantes/
litisdenunciadas
construtoras
(
ENSEADA e STAR
)
para a solução
:
isto é
diligência mínima que se espera de uma pessoa
que adquire imóvel que apresenta problemas
nitidamente
estruturais logo nos primeiros meses de uso
.

Em relação ao apelado FRANCISCO, a apelante MARGARETH não é vítima, mas sim neglig
ente
quanto aos seus deveres de proprietária,
e sua omissão
2
infirma o seu argumento de erro da sentença por tê-la responsabilizado solidariamente às apelantes/litisdenunciadas ENSEADA e STAR.

Além disso, há de se observar que consta no laudo pericial
(
fls. 620/655;
fls. 689/695; fls. 718/721
)
que a apelante MARGARETH “
instalou bancos na área externa de sua unidade, aparafusando no revestimento, o que pode ter comprometido ainda mais a impermeabilização
”, o que, a meu ver, se trata de uma concausa
para o
agravamento dos problemas que já existiam.

Entendo, portanto, que houve
efetiva
omissão da apelante MARGARETH em buscar a solução a tempo e modo, poupando o apelado FRANCISCO
e sua família de todo transtorno que sofreram
ao longo de mais de 20 (vinte) anos.

Trata-se, pois, de direito de vizinhança,
cuja gravidade é,
inclusive, ensejadora de danos extrapatrimoniais
3

indenizáveis
, e este Tribunal já se debruçou sobre a matéria,
in verbis
:

APELAÇÃO PRELIMINAR DE IRREGULARIDADE FORMAL REJEITADA REPARAÇÃO DE DANOS OBRIGAÇÃO DE FAZER INFILTRAÇÃO DIREITO DE VIZINHANÇA PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS

[...]

2. A utilização da propriedade não pode provocar danos ao prédio vizinho, nem provocar interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde.

3. Comprovado que as anomalias em unidade autônoma de edifício multifamiliar foram causadas por infiltrações originadas da unidade no piso superior, deve ser reconhecida a obrigação do vizinho do titular da unidade afetada realizar os reparos necessários.

4. As anomalias no imóvel que serve de moradia, decorrentes de infiltrações que não foram prontamente solucionadas por seu responsável, provocam dor e angústia suficientes para que se reconheça a existência do dano moral.

5. Recurso de Acilda Emilia Guimarães provido. Recurso de Rosa Maria Storch Gavassa desprovido. Vistos relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores que compõem a Primeira Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, na conformidade das atas e notas taquigráficas, À UNANIMIDADE DE VOTOS, DAR PROVIMENTO ao recurso de Acilda Emilia Guimarães e, por igual votação, NEGAR PROVIMENTO ao recurso de Rosa Maria Storch Gavassa, nos termos do voto proferido pelo Eminente Relator. Vitória, 9 de agosto de 2022. PRESIDENTE RELATOR

(TJ-ES - AC: 00024487520188080014, Relator: FABIO CLEM DE OLIVEIRA, Data de Julgamento: 09/08/2022, PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 18/08/2022)
(grifei)

Ainda sobre a apelante MARGARETH, não vejo como acolher a alegação de cerceamento defesa ou necessidade de produzir novo laudo pericial.

Como destaquei anteriormente, os autos estão
exaustivamente
instruídos com provas que demonstram
a deficiência/ausência de impermeabilização
na unidade 1301, os danos na unidade 1201 e a extensão de ambos,
repito
:
acervo fotográfico
que
demonstra
a
extensão e gravidade das infiltrações (fls. 27/35; fls. 359/363; fls. 545/546; fls. 623/629; fls. 760/
768),
e ausência/deficiência de impermeabilização
na unidade 1301
localizada
acima
da unidade 1201
(
fls. 232/242; fls. 385/396; fl. 622; fls. 630/633; fl. 637;
fl. 719; fls. 726/731; fls. 738/747
)
;
prova técnica
:
ao menos
2
(
dois
) laudos
(fls. 23/41; fls.
725/748-verso
)

que demonstram
as infiltrações
que
causaram prejuízo

à
unidade 1201 e
a deficiência/ausência de impermeabilização
da unidade 1301
que caus
ou
o problema,
laudo
produzido por perito nomeado pelo Juízo em primeira instância
(
fls. 620/655;
fls. 689/695; fls. 718/721
),
destacando que
tornaram insalubre
a unidade 1201 do apelado FRANCISCO.

Em outras palavras, a dilação probatória foi ampla,
e
a

apelante MARGARETH
participou efetivamente do contraditório.

Como se nota,

não
há
razão para se anular
a sentença
que, a essa altura,
somente serviria para retardar a efetivação da prestação jurisdicional.

N
outro giro, a

responsabilidade solidária recai
também sobre as litisdenunciadas/apelantes ENSEADA e STAR, tendo em vista que
a perícia
(
fls. 620/655;
fls. 689/695; fls. 718/721
)
d
emonstra,
inequivocamente,
que houve vício construtivo
oculto
.

Penso que a alegação de desgaste natural
da impermeabilização
deva ser afastada, eis que, tendo sido a obra entregue em 1996, ainda se encontrava com sua “vida útil” íntegra em 199
9
quando surgiram os primeiros reclames de infiltração
por parte do apelado FRANCISCO
e também em 2004, quando essa ação foi ajuizada.
Por óbvio que problemas que estejam relacionados à infiltrações somente pioram e se agravam com o passar do tempo.

Some-se a isso o fato de que, somente
após a propositura desta ação,
a apelante MARGARETH pôde ter ciência inequívoca da existência
dos
vícios construtivos
ocultos
e da sua extensão,
conforme
d
emonstrado nos documentos de

fls. 770/773-verso; fls. 774/796
,
sequer se podendo falar em prescrição
4
em relação às
litisdenunciadas/apelantes ENSEADA e STAR.

Os problemas de infiltrações da unidade 1201 do apelado FRANCISCO provenientes dos defeitos/ausência de impermeabilização da unidade 1301
,
à toda evidência, se protraíram ao longo do tempo e expressiva parte deles sequer era identificável a olho nu.

Necessário
ressaltar que o ônus da “
prova dos fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito do autor
”
5

era

das

litisdenunciadas/apelantes ENSEADA e STAR,
do que não se desincumbiram.

É por tais motivos que também concluo que não há que se falar de eventual “
julgamento de improcedência da lide secundária
” ou “
ausência de sua apreciação
”.

A lide secundária

foi
julgada
conjuntamente com a lide principal
fixando-
se
adequadamente a
responsabilidade direta e solidária
das
litisdenunciadas/apelantes ENSEADA e STAR
6

que descumpriram seus deveres de fornecedoras em relação à denunciante/apelante MARGARETH (e, também o apelado FRANCISCO),
inclusive com direcionamento da verba sucumbencial, onde se lê “
A
s Denunciadas Enseada Empreendimentos Ltda e Star Construç
õ
es Ltda responder
ã
o solidariamente
a Requerida Margareth Vetis Zaganelli quanto ao cu
m
primento das obriga
çõ
es espec
í
ficas anteriormente estabelecidas. Como as Denunciadas fizeram oposi
çã
o ao pedido inicial, responderão ao Requerente quanto a verba de
sucumbência
.”

A hipótese de condenação solidária é de que ela recai sobre a integralidade das obrigações estabelecidas pela sentença recorrida e a regra é que
cada/
qualquer
devedor responde pela integralidade da dívida
.
Nesse sentido, o posicionamento das Cortes Supremas há muito se consolidou,
mutatis mutandis
:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA DEMANDADA.

[...]

2. Esta Corte Superior possui a orientação de que, nos termos do art. 275 do CC: "O credor tem direito a exigir e receber de um ou de alguns dos devedores, parcial ou totalmente, a dívida comum; se o pagamento tiver sido parcial, todos os demais devedores continuam obrigados solidariamente pelo resto", logo, o credor pode exigir a dívida integralmente de qualquer dos devedores solidários.

3. A Corte de origem, com base no substrato fático-probatório da causa, concluiu pela existência de solidariedade
entre a ora recorrente e o Plano Hospital Samaritano pelo pagamento de astreintes em ação de cumprimento de sentença. Rever tal entendimento esbarra no óbice das Súmulas 5 e 7 do STJ.

4. Agravo interno desprovido.

(STJ - AgInt no AREsp: 2193714 SP 2022/0263753-3, Relator: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 04/09/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 08/09/2023) (grifei)

Com efeito,
não
há que se discutir aqui a extensão do direito de regresso de cada apelante eis que, conforme bem pontuado pelo juízo de primeira instância, o objeto desta ação é a solução da infiltração que causa prejuízos para o apelado FRANCISCO;
n
ão
assiste
razão
à pretensão da
s

litisdenunciadas/apelantes ENSEADA e STAR
em buscar
a
anulação de sentença que julgou o mérito
de litígios
que se arrasta
m
há quase 20 (vinte) anos,
e

os ressarcimentos são discutidos em ação própria.

Ademais n
ão há que se falar em qualquer nulidade neste aspecto, e o aresto acima transcrito também esclarece que “
As questões postas em discussão foram dirimidas pelo Tribunal de origem de forma suficiente, fundamentada e sem omissões, devendo ser afastada a alegada violação ao art. 1022 do CPC.

Consoante entendimento desta Corte, não importa negativa de prestação jurisdicional o acórdão que adota, para a resolução da causa, fundamentação suficiente, porém diversa da pretendida pela parte recorrente, decidindo de modo integral a controvérsia posta. Precedentes
”.
(STJ - AgInt no AREsp: 2193714 SP 2022/0263753-3, Relator: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 04/09/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 08/09/2023)

Pelo exp
o
sto,

CONHEÇO
do
s
recurso
s
de apelação e

NEGO-LHE
S
PROVIMENTO
,
o
portunidade na qual
majoro os honorários advocatícios sucumbenciais
em 10%
(
dez por cento
)
.

É como voto.

DES. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

RELATOR

1
Art. 186 CCB:
Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.

2
Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.

3
INDENIZAÇÃO. DANO MORAL. CONDENAÇÃO. DIREITO DE VIZINHANÇA. DANOS EM APARTAMENTO INFERIOR PROVOCADOS POR INFILTRAÇÃO EM APARTAMENTO SUPERIOR. DURAÇÃO POR LONGO TEMPO RESULTANDO CONSTANTE E INTENSO SOFRIMENTO PSICOLÓGICO. DESÍDIA DE RESPONSÁVEL EM REPARAR A INFILTRAÇÃO.

1.- Condena-se ao pagamento de indenização por dano moral o responsável por apartamento de que se origina infiltração não reparada por longo tempo por desídia, provocadora de constante e intenso sofrimento psicológico ao vizinho, configurando mais do que mero transtorno ou aborrecimento.

2.- Recurso Especial provido.

(
REsp n. 1.313.641/RJ
, relator Ministro Sidnei Beneti, Terceira Turma, julgado em 26/6/2012, DJe de 29/6/2012.)

4

5. À falta de prazo específico no CDC que regule a pretensão de indenização por inadimplemento contratual, deve incidir o prazo geral decenal previsto no art. 205 do CC/02, o qual corresponde ao prazo vintenário de que trata a Súmula 194/STJ, aprovada ainda na vigência do Código Civil de 1916 ("Prescreve em vinte anos a ação para obter, do construtor, indenização por defeitos na obra").
6. Recurso especial conhecido e provido.
(STJ - REsp: 1717160 DF 2017/0257313-5, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 22/03/2018, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 26/03/2018)

5
Art. 373, II CPC -
O ônus da prova incumbe:

II - ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.

6
PRECEDENTE julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos:
PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. SEGURADORA LITISDENUNCIADA EM AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS MOVIDA EM FACE DO SEGURADO. CONDENAÇÃO DIRETA E SOLIDÁRIA. POSSIBILIDADE. 1. Para fins do art. 543-C do CPC: Em ação de reparação de danos movida em face do segurado, a Seguradora
denunciada pode ser condenada direta e solidariamente
junto com este a pagar a indenização devida à vítima, nos limites contratados na apólice. 2. Recurso especial não provido. (STJ - REsp: 925130 SP 2007/0030484-4, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 08/02/2012, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 20/04/2012 RSSTJ vol. 45 p. 15 RT vol. 921 p. 748)

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:

Acompanho o voto proferido pelo eminente Relator, no sentido de
CONHECER
do recurso e
NEGAR-LHE.