Tribunal: TJES
Processo: 5003891-29.2022.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JANETE VARGAS SIMOES
Órgão julgador: JANETE VARGAS SIMOES
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2024-07-05

Ementa:
EMENTA
: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. RESCISÃO UNILATERAL PELA COMPRADORA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NÃO EDIFICADO (LOTE). ART. 32-A, DA LEI Nº 13.786/2018. COMPATIBILIZAÇÃO COM O CDC. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. RESTITUIÇÃO EM PARCELA ÚNICA. RETENÇÃO DE 25% PELA VENDEDORA. CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DO DESEMBOLSO DOS VALORES. JUROS DE MORA A CONTAR DO TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTES STJ E TJES. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE.

1. A aplicação do art. 32-A, da Lei nº 13.786/2018 deve ser compatibilizada com os princípios norteadores das relações consumeristas.

2. Assim, deve preponderar o entendimento do e. STJ, no sentido de ser
“[...]Incabível a cobrança de taxa de fruição nas hipóteses em que o objeto do contrato de promessa de compra e venda é um lote não edificado. Precedentes" (AgInt no REsp n. 1.934.702/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 15/8/2022, DJe de 17/8/2022). Incidência da Súmula n. 83 do STJ.[...]” (AgInt no REsp n. 2.077.588/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 4/3/2024, DJe de 7/3/2024)
, como ocorre no caso vertente.

3. Além disso, a restituição das parcelas pagas pelo consumidor deve se dar de forma imediata, nos termos da Súmula nº 543/STJ.

4. A retenção por parte da vendedora do valor equivalente a 25% (vinte e cinco por cento) sobre o valor pago pelos autores atende ao propósito de ressarcimento pelo distrato debatido nos autos.

5. Sobre os valores objeto de restituição deverão incidir correção monetária desde do desembolso (INPC/IBGE) até o trânsito em julgado, a partir de quando incidirá tão somente os juros de mora pela SELIC (vedada cumulação com correção monetária, sob pena de bis is idem).

6. Apelação conhecida e parcialmente provida.

Vitória, 24 de junho de 2024.

RELATORA

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5003891-29.2022.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CBL SPE SERRA VILLE EMPREENDIMENTOS LTDA

APELADO: DEBORA JAQUIANE DA SILVA PRATES e outros

RELATOR(A):
JANETE VARGAS SIMOES

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EMENTA

EMENTA
: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. RESCISÃO UNILATERAL PELA COMPRADORA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NÃO EDIFICADO (LOTE). ART. 32-A, DA LEI Nº 13.786/2018. COMPATIBILIZAÇÃO COM O CDC. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. RESTITUIÇÃO EM PARCELA ÚNICA. RETENÇÃO DE 25% PELA VENDEDORA. CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DO DESEMBOLSO DOS VALORES. JUROS DE MORA A CONTAR DO TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTES STJ E TJES. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE.

1. A aplicação do art. 32-A, da Lei nº 13.786/2018 deve ser compatibilizada com os princípios norteadores das relações consumeristas.

2. Assim, deve preponderar o entendimento do e. STJ, no sentido de ser
“[...]Incabível a cobrança de taxa de fruição nas hipóteses em que o objeto do contrato de promessa de compra e venda é um lote não edificado. Precedentes" (AgInt no REsp n. 1.934.702/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 15/8/2022, DJe de 17/8/2022). Incidência da Súmula n. 83 do STJ.[...]” (AgInt no REsp n. 2.077.588/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 4/3/2024, DJe de 7/3/2024)
, como ocorre no caso vertente.

3. Além disso, a restituição das parcelas pagas pelo consumidor deve se dar de forma imediata, nos termos da Súmula nº 543/STJ.

4. A retenção por parte da vendedora do valor equivalente a 25% (vinte e cinco por cento) sobre o valor pago pelos autores atende ao propósito de ressarcimento pelo distrato debatido nos autos.

5. Sobre os valores objeto de restituição deverão incidir correção monetária desde do desembolso (INPC/IBGE) até o trânsito em julgado, a partir de quando incidirá tão somente os juros de mora pela SELIC (vedada cumulação com correção monetária, sob pena de bis is idem).

6. Apelação conhecida e parcialmente provida.

Vitória, 24 de junho de 2024.

RELATORA

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Órgão julgador vencedor
: 010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES

Composição de julgamento: 010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Relator / 014 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Vogal / 018 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
014 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR (Vogal)
Acompanhar
018 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

Apelação Cível nº 5003891-29.2022.8.08.0048

Apelante: CBL Desenvolvimento Urbano Ltda. e WORS Empreendimentos Ltda.

Apelados: Débora Jaquiane da Silva Prates e Ramires Costa Pedreira

Relatora: Desembargadora Janete Vargas Simões

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de apelação interposto contra sentença proferida pela Juíza de Direito da 1ª vara Cível de Serra, por meio da qual julgou
“[...]
parcialmente procedentes
os pedidos para resolver o contrato firmado entre as partes, por culpa exclusiva dos autores, mediante a restituição de 75% (setenta e cinco por cento) da quantia paga (R$ 19.880,00 - id. 12329784)[...]”
, além de custas e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação. (ID. 8183350)

Em seu recurso, os apelantes pretendem a reforma da sentença alegando basicamente que à hipótese deve incidir as previsões do art. 32-A, da Lei nº 13.786/2018, sendo que
“[...]a taxa de fruição é fixada em 0,75% mensais sobre o valor do bem[...]”, “[...]sendo dispensável a construção de edificação no terreno, pois obstada a plena utilização do bem pela promitente vendedora[...]”
, nos termos da jurisprudência do e. STJ. A restituição dos valores aos autores deve ocorrer em 12 (doze) meses, com juros de mora após o trânsito em julgado e correção monetária a partir do ajuizamento da ação. Além disso, aduz que o caso denota
“[...]sucumbência recíproca, onde os ônus das custas e honorários advocatícios devem ser compartilhados entre ambas as partes envolvidas no litígio.”
(ID. 8183353)

Sem contrarrazões.

É, no que importa, o relatório. Peço dia.

Vitória, 21 de maio de 2024.

Desembargadora Janete Vargas Simões

Relatora

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

A hipótese em apreço envolve divergência acerca da quantia a ser restituída para os autora pelas recorrentes, em virtude da rescisão do contrato de compra e venda firmado entre as litigantes em 08/06/2020, a requerimento dos próprios requerentes que alegam dificuldades financeiras, cujo objeto é o Lote 16, Quadra 15, localizado na Rua 08 do Loteamento Serra Ville, pelo valor de R$77.193,12 (setenta e sete mil, cento e noventa e três reais e doze centavos), dos quais já haviam adimplido R$20.788,12 (Vinte mil, setecentos e oitenta e oito reais e doze centavos).

A magistrada singular acolheu em parte a pretensão autoral e, declarando a rescisão da avença, determinou a devolução de 75% (setenta e cinco por cento) da quantia paga pelos autores, autorizando portanto a retenção do equivalente a 25% (vinte e cinco por cento) do referido valor
.
(ID. 8183350)

Inconformadas, as apelantes reivindicam a reforma da sentença, pretendendo a incidência do disposto no art. 32-A, da Lei nº 13.786/2018, o qual assim dispõe:

“Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens:

I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador;

II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato;

III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente;

IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão;

V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote.

§ 1º O pagamento da restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais, com início após o seguinte prazo de carência:”

Entretanto, entendo que a novel previsão legislativa deve ser analisada em harmonia com o microssistema consumerista, sob pena de relegar o consumidor a uma situação demasiadamente onerosa a ponto de, dependendo das circunstâncias, nada ou muito pouco ter a receber em decorrência da rescisão contratual.

A propósito, atente-se para o seguinte aresto:

“CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESFAZIMENTO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. PACTO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018, QUE INCLUÍU O ART. 32-A NA LEI Nº 6.766/79. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC. AUSÊNCIA DE OMISSÃO. DIREITO DE RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL QUE, NO CASO ESPECÍFICO, SE MOSTRA ABUSIVA. AFRONTA ÀS NORMAS DO CÓDIGO CIVIL E CONSUMERISTAS. ACÓRDÃO PROFERIDO PELO TRIBUNAL ESTADUAL QUE ADOTOU SOLUÇÃO RAZOÁVEL. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. Não há que se falar em negativa de prestação jurisdicional ou omissão quando todos os pontos essenciais foram fundamentadamente julgados, ainda que de forma contrária aos interesses da parte.

2. É possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei quando, como no caso concreto, sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato em que disposta.

3. O dissídio jurisprudencial não pode ser conhecido porque não realizado o necessário cotejo analítico entre os julgados trazidos a confronto.

4. Recurso especial conhecido em parte e não provido.” (REsp n. 2.073.412/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 3/10/2023, DJe de 5/10/2023.)

No caso concreto, a aplicação automática e literal do mencionado art. 32-A, da Lei nº 13.786/2018, ensejará no reconhecimento de direito de retenção de quase 50% (cinquenta por cento) da quantia paga pelos autores, o que não se pode conceber à luz dos princípios norteadores das relações de consumo.

Assim, entendo que deve preponderar o entendimento do e. STJ, no sentido de ser
“[...]Incabível a cobrança de taxa de fruição nas hipóteses em que o objeto do contrato de promessa de compra e venda é um lote não edificado. Precedentes" (AgInt no REsp n. 1.934.702/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 15/8/2022, DJe de 17/8/2022). Incidência da Súmula n. 83 do STJ.[...]” (AgInt no REsp n. 2.077.588/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 4/3/2024, DJe de 7/3/2024)
, como ocorre no caso vertente.

Além disso, não há que se falar em restituição em doze parcelas, pois de acordo com a Súmula nº 543/STJ,
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Quanto às demais rubricas, entendo que a retenção por parte das apelantes do valor equivalente a
25% (vinte e cinco por cento) sobre o valor pago pelos autores atende ao propósito de ressarcimento pelo distrato debatido nos autos.

Sob esse enfoque, considerando o entendimento jurisprudencial de que tal retenção deve servir, tão somente, para o ressarcimento dos custos e encargos suportados pela promitente vendedora, entendo que o percentual fixado pelo juízo em 25% (vinte e cinco por cento) sobre o valor adimplido pela autora “
se afigura razoável e consentâneo com a finalidade de cobrir as despesas alegadas pelas apelantes com comercialização e marketing da unidade, evitando o enriquecimento ilícito e cumprindo a sua finalidade cominatória”
. (TJES, Agravo Interno Ap, 048160056163, Relatora DES.ª: JANETE VARGAS SIMÕES - Relator Substituto: VICTOR QUEIROZ SCHNEIDER, PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 08/05/2018, Data da Publicação no Diário: 16/05/2018).

Além disso, reputo que a sentença se harmoniza com a jurisprudência do e. STJ, eis que
“[...]Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel,
a correção monetária das parcelas pagas, para efeito de restituição, incide a partir de cada desembolso
.[...]”
(AgInt no AREsp 1674588/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/08/2020, DJe 27/08/2020).

No que diz respeito aos juros, todavia, tenho que vinga a irresignação, já que
“[...]A jurisprudência do STJ é no sentido de que os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão quando é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal. Tema 1.002/STJ.[...] (AgInt no AREsp 1674588/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/08/2020, DJe 27/08/2020).

Diante desses fundamentos,
dou parcial provimento
ao recurso de apelação interposto para, reformando em parte a sentença recorrida, determinar que sobre os valores pagos objeto de restituição deverão incidir juros de mora a partir do trânsito em julgado pela SELIC (
vedada cumulação com correção monetária, sob pena de bis in idem
), sendo que,
de ofício
, determino que sobre tais quantias incida correção monetária pelo INPC/IBGE desde o desembolso até a data do trânsito em julgado, quando passará a incidir apenas os juros de mora pela SELIC.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

DES. EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR:
Acompanhar.

Gabinete Desembargador Júlio César Costa de Oliveira

Sessão Virtual 24.06.2024

Acompanho o respeitável voto de Relatoria.