Tribunal: TJES
Processo: 0024497-86.2014.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR
Órgão julgador: SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Interpretação / Revisão de Contrato; Provas em geral
Data de julgamento: 2024-12-18

Ementa:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. RECURSO DOS REQUERENTES. ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA. INDEFERIMENTO. PRAZO PARA RECOLHIMENTO. INÉRCIA. DESERÇÃO. NÃO CONHECIMENTO. RECURSO DA CONSTRUTORA RÉ. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CLÁUSULA DE PRORROGAÇÃO DO PRAZO. VALIDADE. LIMITAÇÃO DE 180 DIAS CORRIDOS. PRAZO DE PRORROGAÇÃO ULTRAPASSADO. MORA DA CONSTRUTORA CONFIGURADA. CLÁUSULA PENAL E DANOS EMERGENTES. CUMULAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. DESPESAS CONDOMINIAIS. IMPUTAÇÃO AO COMPRADOR ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES. IMPOSSIBILIDADE. DANO MORAL. EXCEPCIONALIDADE. CONFIGURAÇÃO NO CASO CONCRETO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.

1. Quando indeferido o benefício da assistência judiciária gratuita e oportunizada à parte Recorrente o recolhimento do preparo, a ausência de comprovação do pagamento da verba impõe a inadmissibilidade do recurso em razão da deserção.

2. É válida em contratos de promessa de compra e venda de imóvel a cláusula de tolerância, desde que limitada ao prazo de 180 dias corridos. Precedentes STJ.

3. As circunstâncias inerentes à atividade, tais como chuva e greve dos trabalhadores do setor da construção civil, não configuram caso fortuito ou força maior, e, portanto, não afastam a responsabilidade das empresas do ramo da construção civil caso haja atraso na entrega das unidades negociadas além do prazo de tolerância previsto no contrato. Precedentes TJES.

4. A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes ou danos emergentes. Precedentes STJ.

5. O mero descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente, não acarreta, por si só, danos morais, salvo se as circunstâncias do caso concreto demonstrarem a efetiva lesão extrapatrimonial. Precedentes STJ.

6. A responsabilidade do adquirente pelas despesas do condomínio se inicia com a sua efetiva imissão na posse, o que ocorre com a entrega das chaves. Precedentes STJ.

7. Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0024497-86.2014.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: DANIEL PETERLE e outros (2)

APELADO: GS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA e outros (2)

RELATOR(A):
SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR

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EMENTA

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. RECURSO DOS REQUERENTES. ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA. INDEFERIMENTO. PRAZO PARA RECOLHIMENTO. INÉRCIA. DESERÇÃO. NÃO CONHECIMENTO. RECURSO DA CONSTRUTORA RÉ. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CLÁUSULA DE PRORROGAÇÃO DO PRAZO. VALIDADE. LIMITAÇÃO DE 180 DIAS CORRIDOS. PRAZO DE PRORROGAÇÃO ULTRAPASSADO. MORA DA CONSTRUTORA CONFIGURADA. CLÁUSULA PENAL E DANOS EMERGENTES. CUMULAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. DESPESAS CONDOMINIAIS. IMPUTAÇÃO AO COMPRADOR ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES. IMPOSSIBILIDADE. DANO MORAL. EXCEPCIONALIDADE. CONFIGURAÇÃO NO CASO CONCRETO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.

1. Quando indeferido o benefício da assistência judiciária gratuita e oportunizada à parte Recorrente o recolhimento do preparo, a ausência de comprovação do pagamento da verba impõe a inadmissibilidade do recurso em razão da deserção.

2. É válida em contratos de promessa de compra e venda de imóvel a cláusula de tolerância, desde que limitada ao prazo de 180 dias corridos. Precedentes STJ.

3. As circunstâncias inerentes à atividade, tais como chuva e greve dos trabalhadores do setor da construção civil, não configuram caso fortuito ou força maior, e, portanto, não afastam a responsabilidade das empresas do ramo da construção civil caso haja atraso na entrega das unidades negociadas além do prazo de tolerância previsto no contrato. Precedentes TJES.

4. A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes ou danos emergentes. Precedentes STJ.

5. O mero descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente, não acarreta, por si só, danos morais, salvo se as circunstâncias do caso concreto demonstrarem a efetiva lesão extrapatrimonial. Precedentes STJ.

6. A responsabilidade do adquirente pelas despesas do condomínio se inicia com a sua efetiva imissão na posse, o que ocorre com a entrega das chaves. Precedentes STJ.

7. Recurso parcialmente provido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 003 - Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR

Composição de julgamento: 003 - Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - Relator / 017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - SAYONARA COUTO BITTENCOURT - Vogal / 022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal
VOTOS VOGAIS
017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - SAYONARA COUTO BITTENCOURT (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÕES CÍVEIS N.º 0024497-86.2014.8.08.0035

RELATOR : DES. SAMUEL MEIRA BRASIL JR.

RECORRENTES/RECORRIDOS : DANIEL PETERLE E MARIA DE LOURDES BRANDÃO PETERLE

ADVOGADOS : VALDENIR RODRIGUES ALVES JÚNIOR E VICTOR DE MELO MOSCHEN

RECORRIDA/RECORRENTE : GS EMPREENDIMENTOS E CONSTRUÇÕES LTDA

ADVOGADO : CARLOS AUGUSTO DA MOTTA LEAL

MAGISTRADO : FERNANDO ANTÔNIO LIRA RANGEL

VOTO

O SENHOR DESEMBARGADOR SAMUEL MEIRA BRASIL JR. (RELATOR):

A controvérsia devolvida na apelação cível está relacionada à aferição de atraso na entrega de obra de imóvel, bem como da responsabilidade da construtora pelos danos materiais e morais decorrentes da mora.

Os Apelantes/Apelados DANIEL e MARIA DE LOURDES ingressaram com a demanda de origem narrando que, em 20.01.2011, celebraram com a construtora Apelante/Apelada, GS EMPREENDIMENTOS E CONSTRUÇÕES LTDA, contrato de promessa de compra e venda para aquisição do apartamento nº 702 do Edifício Alta Vila Residencial, mediante o pagamento de sinal, parcelas a serem quitadas durante a construção da obra e contratação de financiamento para pagamento da parcela final.

Aduziram que a data inicial de entrega do imóvel estava prevista para agosto de 2013, mas que, até a data do ajuizamento da ação, em 04.06.2014, a obra ainda não havia sido finalizada, com a respectiva expedição do “habite-se”.

Nestes termos, requereram a declaração de nulidade da cláusula que prevê a prorrogação da data de entrega em 180 (cento e oitenta) dias; de arbitramento de penalidade pelo atraso e multa; além da restituição dos valores dos aluguéis pagos no prazo de atraso e dos valores referentes às cotas condominiais do novo imóvel pagos antes da entrega das chaves.

Sobreveio nos autos a r. sentença recorrida, que julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais para condenar a construtora Requerida ao pagamento de (i) multa contratual na razão de 0,3% (zero vírgula três por cento) do valor atualizado do contrato por cada mês de atraso da obra; (ii) indenização por danos materiais, pelos danos emergentes, relativos aos aluguéis pagos pelo período de março a outubro de 2014, assim como pelas cotas condominiais pagas nos meses anteriores à entrega ds chaves; e (iii) indenização por danos morais em favor da Requerente Maria de Lourdes, na quantia de R$ 1.500,00 (hum mil e quinhentos reais).

Inconformadas, todas as partes interpuseram apelação cível.

Nas razões recursais de fls. 405/425, os Requerentes, primeiro e a segunda Apelantes requerem, inicialmente, o deferimento da assistência judiciária gratuita, para serem dispensados do preparo. No mérito, pretendem a reforma da sentença, sustentando que: (i) há culpa exclusiva da Apelada no atraso da entrega do imóvel; (ii) é nula e/ou inaplicável a cláusula contratual que prevê o prazo de tolerância, de forma automática, sem a comunicação prévia dos consumidores; (iii) há a necessidade de inversão da cláusula penal; (iv) devem ser restituídos dos valores pagos a título de aluguel e taxas condominiais, desde o início do atraso na entrega das chaves, em 01.08.2013, até a sua efetiva entrega, em outubro de 2014, ou desde fevereiro de 2014 até outubro de 2014, e (v) deve ser majorada a indenização por danos morais.

Nas razões recursais de fls. 447/462, a Requerida, terceira Apelante, pretende a reforma da sentença, sustentando que: (i) inexiste o atraso na entrega do imóvel; (ii) é válida a aplicação do prazo de tolerância, podendo ser prorrogado ante a superveniência de caso fortuito ou força maior; (iii) os Apelados concorreram para o atraso na entrega do imóvel, visto que apenas contraíram o financiamento em outubro de 2014; (iv) é indevida a restituição das taxas condominiais; (v) é indevida a cumulação da indenização por aluguéis com a aplicação da multa contratual por atraso na entrega da obra, e (vi) não estão configurados os danos morais.

Na decisão interlocutória (ID 6982700), foi indeferido o pedido de assistência judiciária gratuita ao primeiro e à segunda Apelantes, deixando estes de recolherem o preparo, no prazo legal.

Pois bem.

Passo ao exame dos recursos em separado.

I.
RECURSO
DO PRIMEIRO E SEGUNDA APEL
ANTES.

Na origem, os Apelantes DANIEL e MARIA DE LOURDES não requereram a concessão da assistência judiciária gratuita, tendo efetuado o pagamento das custas iniciais do processo à fl. 167.

Na peça de interposição do recurso, requerem o deferimento dos benefícios da gratuidade de justiça, o que foi indeferido por meio da decisão interlocutória ID 6982700, determinando-se o recolhimento do preparo no prazo de 05 (cinco) dias, sob pena de inadmissibilidade do recurso.

No entanto, os Apelantes deixaram transcorrer
in albis
o prazo para recolhimento, conforme certidão ID 8015363.

Segundo o disposto no art. 1.007,
caput

e § 4º, do CPC, “
no

ato

de interposição do recurso
,
o recorrente comprovará, quando exigido pela legislação pertinente, o respectivo preparo, inclusive porte de remessa e de retorno, sob pena de deserção
”
. Assim, “
o
recorrente que não comprovar, no ato de interposição do recurso, o recolhimento do preparo, inclusive porte de remessa e de retorno, será intimado, na pessoa de seu advogado, para realizar o recolhimento em dobro, sob pena de deserção
”
.

O preparo é um dos requisitos extrínsecos de admissibilidade do recurso, consistente do pagamento prévio das custas relacionadas ao seu processamento. Se os Requerentes/Apelantes deixaram de recolher o preparo, a sua ausência faz acarretar a preclusão, permitindo que lhe seja aplicada a pena de deserção.

Logo, verificado o não recolhimento das despesas recursais, não deve o recurso ser conhecido, por força do art. 1.007,
caput

e § 4º, do CPC.

Posto isso,
NÃO CONHEÇO
do recurso interposto por DANIEL PETERLE e MARIA DE LOURDES BRANDÃO PETERLE.

É como voto.

II. RECURSO DA GS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA.

Preenchidos os requisitos de admissibilidade do recurso da Requerida/Apelante GS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, passo à análise nos tópicos a seguir, para melhor compreensão.

I.1. DO ATRASO NA OBRA.

Como relatado, a construtora Apelante suscita a inexistência de atraso na obra, em razão da validade da cláusula de tolerância, que inclusive pode ser prorrogada ante a superveniência de caso fortuito ou força maior, alegando, ainda, que os Apelados concorreram para o atraso na entrega do imóvel, visto que apenas contraíram o financiamento em outubro de 2014, 4 (quatro) meses após a expedição do “habite-se”.

De plano, registro que não vejo motivos para destoar da conclusão adotada na r. sentença em relação ao reconhecimento de atraso na entrega da obra no período de março a outubro de 2014.

Quanto à cláusula que prevê a prorrogação do prazo de entrega do imóvel, sabe-se que o c. Superior Tribunal de Justiça possui entendimento assente no sentido de que é válida a cláusula de tolerância, desde que limitada a 180 (cento e oitenta) dias
corridos
, como ilustra o seguinte precedente:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. 180 DIAS. VALIDADE
. ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES. DANO MORAL. AFASTAMENTO. ATUALIZAÇÃO DO SALDO DEVEDOR DURANTE A MORA DA CONSTRUTORA. LEGITIMIDADE. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1.
Está sedimentado nesta Corte Superior o entendimento de que é "válida [em contratos de promessa de compra e venda de imóvel] a cláusula de tolerância, desde que limitada ao prazo de 180 dias corridos" (AgInt no AREsp 1.957.756/RO, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 14/3/2022, DJe de 5/4/2022)
. 2. "Nos termos do entendimento firmado por este Superior Tribunal de Justiça, o mero inadimplemento contratual, consubstanciado no atraso da entrega do imóvel, não gera, por si só, danos morais indenizáveis" (REsp 1.642.314/SE, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/3/2017, DJe de 22/3/2017). 3. Na espécie, ao manter a condenação da construtora ao pagamento da indenização por danos morais, o Tribunal de origem deixou de apontar circunstâncias excepcionais experimentadas pelos promitentes-compradores, capazes de justificar a reparação pretendida. Correta, portanto, a decisão agravada, ao reformar o acórdão recorrido. 4. Nos termos do entendimento desta Corte, "[é] devida a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor de imóvel comprado na planta durante a mora da construtora, porque apenas recompõe o valor da moeda, sem representar vantagem à parte inadimplente (...)" (AgInt no AREsp 677.950/RJ, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, julgado em 14/03/2017, DJe de 20/03/2017). 5. Agravo interno improvido.

(STJ - AgInt no AREsp: 1253328 AM 2018/0042042-1, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 04/03/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/03/2024)

Ainda, embora reconhecendo a aplicação da legislação própria aos contratos de incorporação imobiliária (Lei nº 4.591/1964), o c. STJ afirma que aplicam-se a essas relações jurídicas, também, as normas consumeristas quando a formação da relação jurídica subjetiva se der nos moldes dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor.

Assim, “
m
esmo sendo válida a cláusula de tolerância para o atraso na entrega da unidade habitacional em construção com prazo determinado de até 180 (cento e oitenta) dias, o incorporador
[...]
deverá notificar o consumidor acerca do uso de tal cláusula juntamente com a sua justificação
[...]
” (REsp 1582318/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/09/2017, DJe 21/09/2017).

No caso, observa-se que o contrato prevê cláusula de prorrogação por 180 (cento e oitenta) dias (Cláusula Sexta – Item 29), e que os adquirentes foram devidamente cientificados acerca do uso da cláusula, conforme notificação juntada pelos Requerentes à fl. 129.

Desse modo, considerando (i) a previsão contratual de prorrogação por 180 (cento e oitenta) dias; (ii) a vedação da contagem em dias úteis; e que (iii) o prazo inicial previsto para entrega do imóvel era agosto de 2013; é de se reconhecer o atraso na entrega do imóvel
a partir de março de 201
4
- mês subsequente àquele em que se tinha a previsão para conclusão da construção – fevereiro de 2014, somado aos 180 dias de prorrogação.

Destaque-se que os arrazoados da construtora Apelante quanto à ocorrência de caso fortuito e força maior, aptos, em tese, a prorrogar o prazo de tolerância, não são capazes de infirmar a conclusão pelo início no atraso na hipótese.

Não se olvida da juntada, pela construtora, de documentos demonstram a paralisação da obra em razão de greves e de chuvas torrenciais (fls. 267/293).

Ocorre que as circunstâncias inerentes à atividade, tais como chuva e greve dos trabalhadores do setor da construção civil, não são considerados fatos extraordinários capazes de justificar o atraso na entrega do imóvel, no sentido da orientação jurisprudencial deste e. TJES:

EMENTA: APELAÇÃO – DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL POR PARTE DA APELANTE – INVIABILIDADE DE RETENÇÃO DE VALORES – POSSIBILIDADE DE INVERSÃO DA CLÁUSULA MORATÓRIA – INEXISTÊNCIA DE BIS IN IDEM – DANO MORAL CONFIGURADO – RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE DO QUANTUM INDENIZATÓRIO – ACERTO DO TERMO A QUO DE ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA E DE JUROS MORATÓRIOS – RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO – HONORÁRIOS RECURSAIS. 1.
As vicissitudes previsíveis na atividade da construção civil, tais como chuvas, greves, carência de mão de obra, embaraços administrativos, entre outras, não restam abarcadas pelos conceitos referentes ao caso fortuito e à força maior
. Portanto, houve culpa exclusiva da apelante no atraso da entrega do loteamento, o que atrai o dever de restituição integral das parcelas pagas pelos apelados. Inteligência da súmula nº 543 do Tribunal da Cidadania. 2. É válida a inversão da cláusula moratória procedida pelo juízo de origem com base na isonomia, porque o contrato fixou multa somente em desfavor dos compradores. Inteligência do REsp 1.631.485/DF. 3. Não houve ofensa à tese do REsp 1.635.428/DF, já que a cláusula moratória não foi cumulada com lucros cessantes. Ademais, inexiste bis in idem decorrente do arbitramento de danos morais, dada a natureza diversa dos institutos. 4. A conduta da apelante ultrapassou a seara do mero dissabor, mormente quando sopesado que após mais de 04 (quatro) anos do término do prazo de tolerância o loteamento sequer foi entregue. 5. A quantia arbitrada a título de indenização por danos morais não deve ser revista, pois a magistrada de primeiro grau esteve atenta às peculiaridades do caso concreto e se embasou nos parâmetros da razoabilidade e da proporcionalidade, sendo a importância de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada apelado adequada ao caráter pedagógico/punitivo do dano moral. 6. O termo inicial de atualização monetária e de juros moratórios não ocorre com o advento do trânsito em julgado da decisão condenatória, pois não cuida de hipótese de rescisão imotivada do contrato por iniciativa dos promitentes compradores, sendo que a r. sentença observou corretamente as súmulas nº 43 e nº 362 do Superior Tribunal de Justiça, bem como o artigo 405 do Código Civil. 7. Recurso conhecido e improvido. Condenação da apelante ao pagamento de honorários recursais.

(TJES – Apelação Cível nº 0013118-02.2020.8.08.0048; RELATOR: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY; Câmaras Cíveis Reunidas; Data: 23/03/2023)

EMENTA: APELAÇÕES CÍVEIS - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESCISÃO COMISSÃO DE CORRETAGEM - PRESCRIÇÃO - ATRASO NA ENTREGA DA OBRA - FORTES CHUVAS E GREVE DOS TRABALHADORES - RISCO INERENTE AO NEGÓCIO - PREVISIBILIDADE INVERSÃO DAS PENALIDADES CONTRATUAIS - POSSIBILIDADE DANO MORAL CARACTERIZADO SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DISTRIBUIÇÃO MANTIDA - RECURSOS DE APELAÇÃO CONHECIDOS E PARCIALMENTE PROVIDOS. 1. Prescreve em 3 (três) anos a pretensão para reaver valores pagos a título de comissão imobiliária em contratos de compra e venda de imóvel. Precedente do STJ em sede de repetitivo. Tema 398. 2. Nos casos de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, a jurisprudência deste Egrégio Tribunal já consolidou o entendimento de que é possível a previsão do prazo de tolerância de 180 dias em função de fatos não inerentes à suas atividades. 3.
A ocorrência de fortes chuvas e eventual greve de trabalhadores da construção civil são fatores que se inserem no risco da atividade desempenhada pela Requerida/Apelante, riscos estes perfeitamente presumíveis e que, por si sós, não afastam a responsabilidade das empresas do ramo da construção civil, caso haja atraso na entrega das unidades negociadas além do prazo de tolerância previsto no contrato
. 4. A inversão das penalidades contratuais, previstas para o caso de inadimplemento por parte do comprador, é perfeitamente possível tendo em vista os princípios norteadores das relações consumeristas, que visam trazer uma relação de paridade de condições entre as partes. 5. Determinada a restituição dos valores pagos, incabíveis outras indenizações de mesma natureza. 6. O atraso injustificado na entrega do imóvel, gerou mais que um mero dissabor cotidiano aos consumidores, sendo presumível a angústia, ansiedade e frustração por não poderem concretizar o tão sonhado dia da aquisição da casa própria, devendo ser deferida a indenização por danos morais, sendo razoável sua fixação no montante de R$ 8.000,00 (oito mil reais), como vem sendo aplicado por este e. Sodalício em casos semelhantes. 7. Resta caracterizado que os requerentes decaíram de parte mínima de seus pedidos, razão pela qual a sucumbência deve recair sobre a parte requerida. 8. Recursos conhecidos e parcialmente providos.

(TJ-ES - AC: 00071556220148080035, Relator: JORGE DO NASCIMENTO VIANA, Data de Julgamento: 09/11/2020, QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 19/11/2020)

Fixada a premissa do início do atraso a partir de março de 2014, também não merece reparo a conclusão de que o termo final do período de atraso é outubro de 2014.

Embora a Apelante afirme que os Apelados concorreram para o atraso porque demoraram a contratar o financiamento para quitação do saldo residual, não demonstrou a data em que o financiamento de fato foi contratado.

De todo modo, sabe-se que o c. STJ, ao julgar o Tema 996, REsp 1.729.593/SP, fixou a seguinte tese: “
Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual
não
poderá estar vinculado à concessão do financiamento
[...]”.

Assim, considerando que é incontroversa a entrega das chaves em 31.10.2014, deve-se considerar como atraso o período compreendido
entre março de 2014 e outubro de 2014
.

Reconhecido o período de atraso, passo à análise dos reflexos financeiros da mora da construtora na hipótese, adstrito aos limites da devolutividade recursal.

II.2. PENALIDADE E DANOS MATERIAIS.

Quanto à penalidade pelo atraso, a sentença recorrida reconheceu ser aplicável ao caso a disposição contratual que prevê o pagamento de multa, pela construtora, no caso de mora, determinando o pagamento de multa mensal de 0,3% (zero vírgula três por cento) do valor atualizado do contrato durante o período de atraso da obra, nos termos da Cláusula Sexta, Item 29.

Em relação aos alegados danos materiais, condenou a construtora Apelante ao ressarcimento dos valores despendidos pelos adquirentes a título de aluguel durante o período de atraso, sob o fundamento de que é possível a cumulação da verba com a multa, uma vez que, no caso, o valor dos aluguéis representa danos emergentes, e não lucros cessantes.

Nas razões recursais, a Apelante pugna pela reforma da sentença para que seja afastada a condenação ao ressarcimento do valor dos aluguéis, mantendo-se tão somente a condenação ao pagamento da multa mensal, que, por ser contratual, é impositiva.

Com razão a Apelante neste ponto.

Ao julgar o REsp 1.635.428/SC, afetado para julgamento sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 970), o c. STJ firmou a seguinte tese:

A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, é, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo,
afasta-se
sua cumulação com lucros cessantes. -
destaquei

Não obstante a menção exclusiva aos lucros cessantes na Tese fixada, o c. STJ, no voto condutor do REsp 1.631.485/DF, submetido ao rito dos recursos repetitivos (Tema 971), consignou expressamente que “
havendo cláusula penal (moratória ou compensatória, a depender de cada caso) no sentido de prefixar, em patamar razoável a indenização, não cabe a cumulação posterior com
danos emergentes ou lucros cessantes
.”

Em reforço, cito os seguintes julgados:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. DECISÃO MONOCRÁTICA QUE JULGOU O AGRAVO INTERNO TORNADA SEM EFEITO. NOVA ANÁLISE DO AGRAVO INTERNO. INDENIZATÓRIA CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. DANO MORAL. CONFIGURAÇÃO. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. CUMULAÇÃO. CLÁUSULA PENAL E DANOS EMERGENTES. DESCABIMENTO. AGRAVO PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO EM PARTE.

1. Nova leitura das razões do recurso especial permite identificar que o objeto do aludido apelo versa a respeito da possibilidade de cumulação da cláusula penal moratória com danos emergentes, e não, com lucros cessantes, como restou assentado na decisão agravada.

Assim, torno sem efeito a decisão monocrática às fls.1.051/1.055 e passo a novo exame do agravo interno.

2. O simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que possam configurar lesão extrapatrimonial.

3. Na hipótese, o eg. Tribunal de Justiça, à luz dos princípios da livre apreciação da prova e do livre convencimento motivado, bem como mediante análise do contexto fático-probatório dos autos, reconheceu presentes elementos caracterizadores do dever da ora recorrente de indenizar a parte recorrida a título de dano moral, não identificando qualquer excludente de responsabilidade.

Percebe-se bem delineadas, no v. acórdão, as circunstâncias do caso concreto ensejadoras de danos morais, sobretudo porque o aludido atraso foi superior a 18 (dezoito) meses. Precedentes.

4.
Esta Corte Superior, ao julgar os recursos especiais repetitivos REsps 1635428/SC e 1498484/DF, firmou entendimento no sentido de que a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes ou danos emergentes
.

5. Agravo interno parcialmente provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo exame, dar parcial provimento ao recurso especial.

(AgInt nos EDcl no REsp n. 1.689.552/SE, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 8/8/2022, DJe de 26/8/2022.)

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DECLARATÓRIA CUMULADA COM INDENIZATÓRIA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CORREÇÃO MONETÁRIA DO SALDO DEVEDOR. INEXISTÊNCIA DE CLARA PREVISÃO CONTRATUAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. INOBSERVÂNCIA (SÚMULAS 5 E 7/STJ). DANO MORAL. CABIMENTO (SÚMULA 83/STJ). NATUREZA DA CLÁUSULA PENAL, MORATÓRIA OU COMPENSATÓRIA. IRRELEVÂNCIA PARA EFEITO DE CUMULAÇÃO COM INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS, SEJA NA MODALIDADE LUCROS CESSANTES OU DANOS EMERGENTES. DESCABIMENTO. AGRAVO PROVIDO.

1. No tocante à correção monetária do saldo devedor, o Tribunal estadual concluiu ser abusiva, em razão de a cláusula correspondente estar redigida de forma incompreensível ao consumidor, além de não se tratar propriamente de correção do saldo devedor, mas sim de atualização de perdas transferidas indevidamente aos consumidores, ferindo o direito de informação do consumidor, por não se encontrar claramente prevista no contrato de compra e venda pactuado entre as partes.

2. A modificação da conclusão do Tribunal de origem, como postulada no especial, demandaria o revolvimento do suporte fático-probatório dos autos, além da necessidade de interpretação de cláusulas contratuais, o que é inviável a teor das Súmulas 5 e 7/STJ.

3. O simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que podem configurar a lesão extrapatrimonial.

4. Na hipótese, o atraso de aproximadamente 2 (dois) anos, após o prazo pactuado, considerando-se o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias e de mais de 6 (seis) meses após o casamento da parte autora, supera o mero inadimplemento contratual, devendo ser confirmada a indenização por danos morais. Precedentes.

5.
Independentemente do caráter da cláusula penal, se moratória ou compensatória, não cabe a cumulação com indenização por perdas e danos, seja na modalidade lucros cessantes ou danos emergentes
.

Precedentes.

6. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e dar parcial provimento ao recurso especial, afastando-se a condenação por danos emergentes.

(AgInt no REsp n. 1.699.271/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 30/11/2020, DJe de 18/12/2020.)

Assim, é descabida a condenação da Apelante a restituir os valores pagos pelos Apelados a título de aluguel no período da mora (danos emergentes), sendo de rigor a reforma da sentença neste particular.

II.2. RESSARCIMENTO DE COTAS CONDOMINIAIS.

A construtora Apelante alega que os Requerentes devem responder pelas taxas condominiais a partir da constituição do condomínio do empreendimento “Alta Vila Residencial”, pugnando pela reforma da sentença que condenou ao ressarcimento dos valores pagos pelos Requerentes antes da entrega das chaves.

No entanto, o c. STJ já sedimentou o entendimento de que o adquirente apenas responde pelas taxas condominiais a partir da posse direta, que se concretiza com a entrega das chaves. Nesse sentido:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DANOS EMERGENTES. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. REEXAME DE PROVAS. DESCABIMENTO. SÚMULA N.º 7 DO STJ.
DESPESAS CONDOMINIAIS DO IMÓVEL QUE NÃO PODEM SER IMPUTADAS AO PROMITENTE-COMPRADOR ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES
. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. O acórdão vergastado concluiu não existir excludente de ilicitude apta a afastar a condenação a título de lucros cessantes.Alterar as conclusões do acórdão impugnado exigiria incursão fático-probatória, em afronta à Súmula n.º 7 do STJ. 2.
A jurisprudência desta Corte orienta no sentido de que a responsabilidade do adquirente pelas despesas do condomínio se inicia com a sua efetiva imissão na posse, o que ocorre com a entrega das chaves
. 3. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos. 4. Agravo interno não provido.

(STJ - AgInt no AREsp: 2190756 RJ 2022/0256393-0, Relator: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 11/09/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 13/09/2023)

Portanto, deve ser mantida a sentença quanto à condenação da Apelante a restituir as cotas condominiais que os Apelados tiveram que arcar antes da efetiva entrega das chaves do imóvel, comprovados às fls. 186/187, com vencimento em setembro e outubro de 2014.

II.3. DANOS MORAIS.

A Apelante requer, ainda, a reforma da sentença quanto à condenação da construtora ao pagamento de indenização por danos morais à Apelada MARIA DE LOURDES, no valor de R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais), sob o fundamento de que os fatos objeto dos autos são classificados como mero dissabor.

De acordo com a jurisprudência do C. Superior Tribunal de Justiça, "
o mero descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente, embora possa ensejar reparação por danos materiais, não acarreta, por si só, danos morais, salvo se as circunstâncias do caso concreto demonstrarem a efetiva lesão extrapatrimonial
" (AgInt no REsp 1.719.311/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/05/2018, DJe de 28/05/2018).

No caso, a sentença reconheceu a configuração dos danos morais em relação à Requerente MARIA DE LOURDES com fundamento na demonstração de que o atraso, na hipótese, de fato gerou abalo psicológico, comprovado por meio do relatório médico de fl. 136, emitido à época dos fatos, que atesta que a Requerente/Apelada sofreu “
piora do quadro ansioso manifestado nos últimos meses devido à vivência de estresse emocional”.

Além disso, também é entendimento do c. STJ que o atraso excessivo na entrega do imóvel pode configurar causa de dano moral indenizável (AgInt no AREsp n. 2.495.844/PE, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 1/7/2024, DJe de 2/8/2024).

Portanto, considerando a prova produzida, e o atraso de 6 (seis) meses
além
do período de tolerância, é legítima a condenação da construtora ao pagamento de indenização por dano moral, mantendo-se a sentença neste ponto.

III. DISPOSITIVO.

Pelo exposto,
DOU PARCIAL
PROVIMENTO
ao recurso, reformando a sentença tão somente para excluir da condenação o pagamento de indenização por danos materiais relativos aos aluguéis pagos no período de março a outubro de 2014, correspondente apenas à primeira parte do item “ii” do dispositivo da sentença, mantendo-se os demais termos.

Em razão do resultado do julgamento, redimensiono a sucumbência recíproca definida na sentença, fixando-a na proporção de 50% (cinquenta por cento) a ser suportada pelos Requerentes e 50% (cinquenta por cento) a ser suportada pela Requerida, incidentes sobre 10% sobre o valor da condenação.

É como voto.

Desembargador SAMUEL MEIRA BRASIL JR.

Relator

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Respeitosamente, acompanho o voto do e. Relator.

Desª. Substituta SAYONARA COUTO BITTENCOURT