Tribunal: TJES
Processo: 0015262-62.2017.8.08.0012
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão julgador: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Esbulho / Turbação / Ameaça; Compra e Venda; Assistência Judiciária Gratuita; Liminar
Data de julgamento: 2024-12-19

Ementa:
EMENTA.
DIREITO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ENTRE PARTICULARES. RESCISÃO. INADIMPLEMENTO PELO ADQUIRENTE.
AUSÊNCIA DE AFASTAMENTO DAS ALEGAÇÕES AUTORAIS. RESCISÃO QUE SE IMPÕE. RETENÇÃO DE BENFEITORIAS. AUSÊNCIA DE PROVA DO INVESTIMENTO. RECURSO IMPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação cível interposta
com o objetivo de reformar sentença que rescindiu contrato de compra e venda de imóvel. Apelo que imputa a culpa pelo inadimplemento ao vendedor, bem como pugna pela retenção de benfeitorias realizadas.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
As questões em discussão são:
i)
se houve o inadimplemento por parte da adquirente do bem;
ii)
se foram realizadas benfeitorias e quais seriam elas.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
A recorrente não demonstrou a realização do pagamento das parcelas indicadas pelo autor, tampouco refutou a devolução dos cheques apresentados.

4.
A comprovação do adimplemento é ônus da parte indicada como devedora na ação, oportunidade em que ela deverá demonstrar o devido pagamento, nos termos do artigo 373, II do Código de Processo Civil.

5. As benfeitorias indicadas pela parte que objetiva a retenção/ressarcimento devem estar devidamente listadas e comprovadas, sob pena de não serem consideradas no momento da rescisão contratual.

IV. DISPOSITIVO E TESE

6
.

Apelo improvido.

Tese de julgamento:

7
.
Na ação de rescisão de contrato de compra e venda fundado no inadimplemento das parcelas pelo adquirente, compete a este a comprovação do respectivo pagamento, bem como das benfeitorias pelas quais deseja ser ressarcido, em caso de impossibilidade da manutenção da avença.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0015262-62.2017.8.08.0012

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: JOAO ROCHA FLORENCO

APELADO: SANDRA SANTOS DA SILVA DE OLIVEIRA

RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

EMENTA.
DIREITO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ENTRE PARTICULARES. RESCISÃO. INADIMPLEMENTO PELO ADQUIRENTE.
AUSÊNCIA DE AFASTAMENTO DAS ALEGAÇÕES AUTORAIS. RESCISÃO QUE SE IMPÕE. RETENÇÃO DE BENFEITORIAS. AUSÊNCIA DE PROVA DO INVESTIMENTO. RECURSO IMPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação cível interposta
com o objetivo de reformar sentença que rescindiu contrato de compra e venda de imóvel. Apelo que imputa a culpa pelo inadimplemento ao vendedor, bem como pugna pela retenção de benfeitorias realizadas.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
As questões em discussão são:
i)
se houve o inadimplemento por parte da adquirente do bem;
ii)
se foram realizadas benfeitorias e quais seriam elas.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
A recorrente não demonstrou a realização do pagamento das parcelas indicadas pelo autor, tampouco refutou a devolução dos cheques apresentados.

4.
A comprovação do adimplemento é ônus da parte indicada como devedora na ação, oportunidade em que ela deverá demonstrar o devido pagamento, nos termos do artigo 373, II do Código de Processo Civil.

5. As benfeitorias indicadas pela parte que objetiva a retenção/ressarcimento devem estar devidamente listadas e comprovadas, sob pena de não serem consideradas no momento da rescisão contratual.

IV. DISPOSITIVO E TESE

6
.

Apelo improvido.

Tese de julgamento:

7
.
Na ação de rescisão de contrato de compra e venda fundado no inadimplemento das parcelas pelo adquirente, compete a este a comprovação do respectivo pagamento, bem como das benfeitorias pelas quais deseja ser ressarcido, em caso de impossibilidade da manutenção da avença.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Órgão julgador vencedor
: 009 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

Composição de julgamento: 009 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Relator / 011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal / 016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal
VOTOS VOGAIS
011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar
016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

Eminentes Pares,
cinge-se o caso em tela a analisar a juridicidade da sentença que rescindiu o contrato de compra e venda
de imóvel
firmado
entre as partes ora litigantes
.

Em breve síntese, o autor/recorrido aleg
ou
que realizou um contrato de compra e venda
de imóvel
com a ré/apelante, ficando estabelecido o pagamento
respectivo
em 240 parcelas
a serem pagas diretamente a ele.
Sustent
ou
que a partir da 15ª prestação a adquirente deixou de realizar
as contraprestações e por isso realizou a primeira cobrança,
oportunidade em que recebeu treze cheques para regularização da dívida.
Averba que logo no vencimento do primeiro título
que lhe foi repassado
já ocorreu a devolução pela instituição financeira ante a ausência de fundos,
razão pela qual não encontrou outra alternativa a não ser requerer a rescisão da avença, com o ressarcimento dos danos causados no
imóvel
ante a depredação causada pela ré, que está na posse do bem.

O magistrado monocrático acolheu apenas o pedido de rescisão do contrato, o que causou a irresignação da ré que, neste momento, pugna pela reforma da sentença para que seja mantida no imóvel, alegando que o contrato possui cláusulas leoninas, bem como que o recorrido seria um agiota conhecido na região,
o qual
pratica medidas abusivas em suas relações negociais. A recorrente ainda pontuou que o
apelado
não aceitava receber os valores do aluguel sem as atualizações,
o que justificaria em parte sua inadimplência.

Este é o breve escorço
fático dos autos.

Pois bem.

De partida, é de se registrar que o presente apelo não merece provimento.

E assim digo, primeiro
,
porque não há como a apelante escorar-se na incidência do Código de Defesa do Consumidor na hipótese.

Por certo, a alegação da existência de cláusulas leoninas não faz qualquer sentido, uma vez que o contrato de compra e venda firmado entre particulares está submetida às regras da Lei Substantiva Civil, não havendo a incidência do regramento consumerista no caso, máxime porque a contratação aqui está calcada somente na liberalidade das partes, não existindo as figuras de consumidor e fornecedor como tenta fazer crer a recorrente.

O segundo argumento que justifica a manutenção da sentença é o fato de que mesmo respondendo a presente demanda por falta de pagamento, a defesa escolhida pela recorrente
não tangenciou uma linha sequer a demonstrar o adimplemento da avença, o que era de rigor.

O
fato da
apelante

relatar
que não efetuava os pagamentos porque o autor/apelado rejeitava-se a receber os valores sem a devida atualização não a isenta do dever de cumprir o contrato e
nesse sentido
caberia até mesmo o manejo de uma ação judicial, consignação em pagamento por exemplo, para fazer valer os seus direitos como adquirente e afastar os efeitos da mora, o que não realizou.

Outrossim, também não justifica a postura
inadimplente
da apelante o fato do réu ter atrelado o valor da parcela do contrato aos reajustes
d
o salário mínimo
,
haja vista que mesmo sendo reconhecida a ilegalidade de tal forma de atualização, ainda assim o valor original da mensalidade seria devido
e não foi pago.

No que tange a suposta atividade de agiotagem desenvolvida pelo recorrido, penso que ela não merece qualquer enfoque neste julgamento,
já que per si não é capaz de afastar o inadimplemento em análise.

O que se observa dos autos é que a recorrente não se desincumbiu do ônus de afastar a tese autoral, o que, por força do
artigo 373, II do Código de Processo Civil,
era de rigor.

Mesmo sendo intimada para falar sobre a produção de provas, bem como sobre a fase de saneamento d
o processo, a ré/apelante nada falou, deixando transcorrer in albis o prazo para essa importante fase processual.

A propósito
, colaciono
a jurisprudência sobre o tema:

DIREITO CIVIL. VENDA DE QUOTAS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINARES. INÉPCIA DA INICIAL. CARÊNCIA DA AÇÃO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. FALTA DE INTERESSE DE AGIR. NÃO ACOLHIMENTO.
MÉRITO. VALIDADE DO CONTRATO. INADIMPLEMENTO. ÔNUS PROBATÓRIO. NÃO COMPROVAÇÃO DE PAGAMENTO.
MULTA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1 - Adequado cumprimento aos requisitos da exordial, lastro probatório capaz de comprovar os fatos alegados, assim como os fundamentos jurídicos dos pedidos. 2 - Ausência de fundamentação nos pedidos preliminares - afastadas - inépcia da inicial, carência da ação, ilegitimidade passiva e falta de interesse.
3 - Ônus probatório de demonstrar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor recai em relação ao Apelante/Requerido - artigo 373, II, CPC - ausência de comprovação de adimplemento.
(TJES – Apelação Cível
0080341-60.2010.8.08.0035, Rel. Des. Raphael Americano Câmara, 2ª Câmara Cível, Julgado em 22/04/2024)

APELAÇÃO CÍVEL.
RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO. PROVA DA QUITAÇÃO. ÔNUS DO DEVEDOR.
DIREITO DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. I – Como sabido, pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro II –
A prova do pagamento é ônus do devedor, eis que não se pode compelir o credor a produzir prova negativa
, ainda que aplicável a legislação consumerista à espécie, eis que, a inversão do ônus da prova não exime o consumidor de demonstrar minimamente o direito alegado. III –
O pagamento se comprova através de prova documental, a qual deve ser acostada à exordial ou a defesa, sendo estes os momentos processuais adequados à sua produção, ex vi da legislação processual civil. IV – A parte lesada pelo inadimplemento contratual pode pleitear sua rescisão, ressalvando o direito de retenção por benfeitorias do possuidor de boa-fé.
V - Recurso conhecido e parcialmente provido.
(TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 0006804-26.2009.8.08.0048, Relator: ROBSON LUIZ ALBANEZ, 4ª Câmara Cível - DJE 10/07/2023)

Noutra plana, importante esclarecer também que a parte recorrente não comprova a realização de benfeitorias no imóvel objeto de discussão,
não sendo possível presumir a sua ocorrência pelas fotografias anexadas com a contestação, haja vista que não possuem data para verificar o tempo de sua ocorrência, tampouco há comprovação dos gastos com a referida obra, o que era de rigor.

Ilustrando a conclusão supra é o seguinte aresto da eg. Quarta Câmara Cível:

“
APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA. STATUS QUO ANTE. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS PELO COMPRADOR. FRUIÇÃO DO IMÓVEL. CABIMENTO. JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO. JUROS REMUNERATÓRIOS, NÃO CABIMENTO. BENFEITORIAS. NÃO COMPROVAÇÃO. RESTITUIÇÃO INDEVIDA NA ESPÉCIE. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
[...]
6.
Improcede a pretensão quanto à indenização pelas benfeitorias que teriam sido realizadas pelo apelante no bem, uma vez que ausente prova apta a demonstrar a efetiva realização das benfeitorias, bem como o seu valor, ônus que lhe competia
.[...] (TJES, Apelação Cível 0002817-64.2016.8.08.0006, Rel. Desª. Débora Maria Ambos Correa da Silva, 4ª Câmara Cível, 17/08/2023)

Diante de todo o exposto, conheço do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo-se inalterada a sentença.

Majoro em 1% os honorários de sucumbência a teor do que dispõe o artigo 85, §11 do Código de Processo Civil, haja vista o pouco tempo de tramitação do feito nesta instância e a ausência de complexidade da matéria.

A referida condenação fica suspensa em razão da gratuidade de justiça concedida a ré, ex vi do artigo 98, §3º do CPC.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o voto da e. Relatora.