Tribunal: TJES
Processo: 0010982-07.2020.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão julgador: ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Obrigação de Fazer / Não Fazer; Tutela de Urgência; Provas em geral
Data de julgamento: 2024-12-04

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ILEGITIMIDADE ATIVA DE CONDÔMINO. PLEITO RELATIVO A VÍCIOS CONSTRUTIVOS EM ÁREA COMUM. MANUTENÇÃO DA EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por Felipe Silva Vieira contra sentença que extinguiu o processo sem resolução de mérito, em razão de ilegitimidade ativa, no qual o autor, condômino, pleiteia a correção de vícios construtivos em área comum de condomínio edilício que causariam vazamentos em sua unidade privativa. A sentença reconheceu que a legitimidade para pleitear reparos em áreas comuns é do condomínio, representado pelo síndico.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Discute-se se o condômino possui legitimidade ativa para demandar, individualmente, a correção de vícios construtivos em áreas comuns do condomínio.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e dos Tribunais estaduais entende que cabe ao condomínio, representado pelo síndico, a legitimidade para pleitear reparação de danos em áreas comuns do edifício, conforme REsp n. 215.832/PR e outros precedentes.

O art. 22, § 1º, da Lei 4.591/64, em conjunto com o art. 1.348, II, do Código Civil, estabelece que compete ao condomínio, representado pelo síndico, atuar na defesa dos interesses comuns dos condôminos, inclusive no que diz respeito à reparação de vícios construtivos em áreas comuns.

A alegação do autor de que os vazamentos em sua unidade decorrem de vícios de impermeabilização na área comum não confere legitimidade ativa para o pleito individual, devendo ser o condomínio a parte legítima para buscar o reparo junto à construtora.

O reconhecimento da ilegitimidade ativa é matéria de ordem pública, podendo ser apreciada de ofício, conforme art. 485, VI, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

O condômino não possui legitimidade ativa para demandar judicialmente a correção de vícios construtivos em áreas comuns, sendo tal legitimidade atribuída ao condomínio, representado pelo síndico.

A defesa dos interesses relativos às áreas comuns do condomínio deve ser exercida pelo condomínio, como ente despersonalizado, nos termos da legislação aplicável.

Dispositivos relevantes citados
: Lei 4.591/64, art. 22, § 1º, “a”; CC, art. 1.348, II; CPC, art. 485, VI e § 3º, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp n. 215.832/PR, Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, Quarta Turma, j. 06/03/2003, DJ 07/04/2003; STJ, AgInt no AREsp n. 1.355.105/RS, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 05/09/2019; TJ-SP, AI n. 2149225-02.2019.8.26.0000; TJ-MG, Apelação Cível n. 0306900-74.2014.8.13.0105; TJ-RJ, APL n. 00413480520198190203.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0010982-07.2020.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: FELIPE SILVA VIEIRA

APELADO: CONSTRUTORA E INCORPORADORA SHARLONI S/A

RELATOR(A):
ROBSON LUIZ ALBANEZ

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ILEGITIMIDADE ATIVA DE CONDÔMINO. PLEITO RELATIVO A VÍCIOS CONSTRUTIVOS EM ÁREA COMUM. MANUTENÇÃO DA EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por Felipe Silva Vieira contra sentença que extinguiu o processo sem resolução de mérito, em razão de ilegitimidade ativa, no qual o autor, condômino, pleiteia a correção de vícios construtivos em área comum de condomínio edilício que causariam vazamentos em sua unidade privativa. A sentença reconheceu que a legitimidade para pleitear reparos em áreas comuns é do condomínio, representado pelo síndico.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Discute-se se o condômino possui legitimidade ativa para demandar, individualmente, a correção de vícios construtivos em áreas comuns do condomínio.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e dos Tribunais estaduais entende que cabe ao condomínio, representado pelo síndico, a legitimidade para pleitear reparação de danos em áreas comuns do edifício, conforme REsp n. 215.832/PR e outros precedentes.

O art. 22, § 1º, da Lei 4.591/64, em conjunto com o art. 1.348, II, do Código Civil, estabelece que compete ao condomínio, representado pelo síndico, atuar na defesa dos interesses comuns dos condôminos, inclusive no que diz respeito à reparação de vícios construtivos em áreas comuns.

A alegação do autor de que os vazamentos em sua unidade decorrem de vícios de impermeabilização na área comum não confere legitimidade ativa para o pleito individual, devendo ser o condomínio a parte legítima para buscar o reparo junto à construtora.

O reconhecimento da ilegitimidade ativa é matéria de ordem pública, podendo ser apreciada de ofício, conforme art. 485, VI, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

O condômino não possui legitimidade ativa para demandar judicialmente a correção de vícios construtivos em áreas comuns, sendo tal legitimidade atribuída ao condomínio, representado pelo síndico.

A defesa dos interesses relativos às áreas comuns do condomínio deve ser exercida pelo condomínio, como ente despersonalizado, nos termos da legislação aplicável.

Dispositivos relevantes citados
: Lei 4.591/64, art. 22, § 1º, “a”; CC, art. 1.348, II; CPC, art. 485, VI e § 3º, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp n. 215.832/PR, Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, Quarta Turma, j. 06/03/2003, DJ 07/04/2003; STJ, AgInt no AREsp n. 1.355.105/RS, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 05/09/2019; TJ-SP, AI n. 2149225-02.2019.8.26.0000; TJ-MG, Apelação Cível n. 0306900-74.2014.8.13.0105; TJ-RJ, APL n. 00413480520198190203.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ

Composição de julgamento: 011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Relator / 016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal / 031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar
031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0010982-07.2020.8.08.0024

APTE:
FELIPE SILVA VIEIRA

APDO:
CONSTRUTORA E INCORPORADORA SHARLONI S/A

RELATOR:
DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

V O T O

Conforme relatado, trata-se de apelação cível interposta por
FELIPE SILVA VIEIRA
, eis que irresignado com os termos da r. sentença de fls. 156/158 (VOL 001 PARTE 02.pdf), por meio da qual o processo foi extinto sem resolução de mérito em virtude da ilegitimidade ativa da parte autora, ora recorrente.

Aduz o Recorrente no apelo de fls. 160/170 (VOL 001 PARTE 02.pdf), em suma, que é parte legítima, pois postula direito próprio. Requer, assim, a reforma da r. sentença a fim de que a demanda seja devidamente processada e julgada.

Pois bem. Em que pese as razões recursais, entendo que a r. sentença deve ser mantida em sua integralidade.

A demanda originária
foi ajuizada por
condômino

em face
de

construtora

e
objetiva
, em suma,
a correção
de
pretensos
vícios construtivos em área comum de condomínio edilício
,
os quais estariam lhe gerando danos
consistentes em “
reiterados e sistemáticos vazamentos d’água”

em sua área privativa.

Esses danos,
segundo alega,
seriam decorrentes da
“deficiência da impermeabilização da laje da cobertura”,
área comum
situada logo acima de seu apartamento.

O douto Juízo
a quo
, ao apreciar a demanda, concluiu pela ilegitimidade ativa do Autor, ponderando que “
d
iante deste cenário, por certo que deveria litigar em desfavor do condomínio, que é quem detém legitimidade tanto para responder por tais infiltrações estarem causando danos à área privativa, bem como quem tem legitimidade para pleitear em juízo a correção de vícios co
n
strutivos na área comum da cobertura, requerendo o reparo destas
”.

De fato, a jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça
caminha no sentido de que é do
condomínio
a legitimidade ativa “
para pleitear reparação de danos por defeitos de construção ocorridos na área comum do edifício
” (REsp n. 215.832/PR, relator Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, Quarta Turma, julgado em 6/3/2003, DJ de 7/4/2003, p. 289).

No mesmo sentido:
AgInt no AREsp n. 1.355.105/RS
, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 5/9/2019, DJe de 25/9/2019;
AgRg no REsp 1.344.196/SP
, Rel. Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 16/03/2017, DJe de 30/03/2017.

Os Tribunais pátrios, ao examinar casos análogos,
têm concluído
da mesma forma:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDIÇÕES DA AÇÃO. DECISÃO AGRAVADA QUE RECONHECEU A ILEGITIMIDADE ATIVA DO AUTOR PARA, NA QUALIDADE DE PROPRIETÁRIO DE UNIDADE AUTÔNOMA EM CONDOMÍNIO EDILÍCIO, PLEITEAR INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS DECORRENTES DE VÍCIOS CONSTRUTIVOS RELATIVOS ÀS ÁREAS COMUNS. EXTINÇÃO DO FEITO SEM JULGAMENTO DE MÉRITO NO QUE RESPEITA ÀS ÁREAS COMUNS, PROSSEGUINDO O PROCESSO APENAS NO TOCANTE AOS VÍCIOS EXISTENTES NA UNIDADE AUTÔNOMA DE TITULARIDADE DO REQUERENTE. CASO EM QUE, COM EFEITO,
A LEGITIMIDADE DO CONDÔMINO SE RESTRINGE À INDENIZAÇÃO REFERENTE A SUA UNIDADE AUTÔNOMA. LEGITIMIDADE ATIVA PARA DEFESA DOS INTERESSES COMUNS DOS CONDÔMINOS QUE É DO PRÓPRIO CONDOMÍNIO, NOS TERMOS DO ART. 22, § 1º DA LEI 4.591, DE 1964.
PRECEDENTES DESTA CORTE E DO C. STJ. DECISÃO MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO. VOTO VENCIDO.

(TJ-SP - AI: 21492250220198260000 SP 2149225-02.2019.8.26.0000, Relator: Vito Guglielmi, Data de Julgamento: 04/12/2019, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 05/12/2019)

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO - EXTINÇÃO DO PROCESSO, SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO, POR ILEGITIMIDADE ATIVA - DANOS MORAIS E MATERIAIS - VÍCIOS CONSTRUTIVOS - ÁREA COMUM - ILEGITIMIDADE ATIVA DO CONDÔMINO - RECONHECIMENTO - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO. - A legitimidade ad causam trata de requisito de validade relacionado à relação jurídica de direito material deduzida pelas partes. Sendo assim, possui legitimidade processual a parte que tiver vínculo com o direito material reivindicado -
O condômino não detém legitimidade para demandar judicialmente os reparos de áreas comuns. Nesse caso, quem detém legitimidade é o condomínio, na pessoa do síndico, conforme art. 1.348, II, CC
- Correta a sentença que extinguiu o feito, nos termos do art. 485, VI, Código de Processo Civil - Recurso não provido. Mantida a sentença que acolheu a preliminar de ilegitimidade ativa e extinguiu o processo, sem resolução de mérito.

(TJ-MG - Apelação Cível: 0306900-74.2014.8.13.0105, Relator: Des.(a) Mariangela Meyer, Data de Julgamento: 19/03/2024, 10ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 25/03/2024)

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. ÁREAS COMUNS. DESCONFORMIDADE COM AS PEÇAS PUBLICITÁRIAS DO EMPREENDIMENTO RESIDENCIAL. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. ILEGITIMIDADE DO CONDÔMINO PARA LITIGAR EM JUÍZO PARA SANAR VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO, OBRIGAÇÃO DE FAZER E INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL. LEGITIMIDADE ATIVA APENAS PARA PLEITEAR INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL EM DECORRÊNCIA DE PROPAGANDA ENGANOSA. PROVA PRODUZIDA. VEROSSIMILHANÇA DAS ALEGAÇÕES. ACOLHIMENTO DO PEDIDO. A legitimidade, por ser condição da ação, possibilita que o julgador a aprecie de ofício, pois se tratar de matéria de ordem pública.
O condômino não tem legitimidade para reclamar indenização pelos vícios de construção referentes à área comum do edifício, pois é direito e interesse do condomínio como um todo, representado pelo síndico ( CC, 1.348 e Lei 4.591/64, 22, § 1º a)
. Legitimidade ativa da consumidora apenas para pleitear indenização por dano moral em razão de ter sido vítima de propaganda enganosa. Construtora que anunciou empreendimento com diversos equipamentos comuns que não foram entregues após a conclusão da obra. Publicidade veiculada antes da construção do empreendimento. Vinculação do fornecedor. Dano moral devidamente demonstrado. Dever de indenizar. Conhecimento e parcial provimento do recurso.

(TJ-RJ - APL: 00413480520198190203, Relator: Des(a). ROGÉRIO DE OLIVEIRA SOUZA, Data de Julgamento: 19/05/2021, SEXTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 10/06/2021)

APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO COMINATÓRIA DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. DEFEITOS NA CONSTRUÇÃO DO IMÓVEL. ILEGITIMIDADE ATIVA DOS CONDÔMINOS PARA PLEITEAR A CORREÇÃO DE ITENS NA ÁREA COMUM. LEGITIMIDADE PARA A INDENIZAÇÃO PELOS DANOS MORAIS. CERCEAMENTO DO DIREITO DE DEFESA AFASTADO.
1. Falta legitimidade aos condôminos para, individualmente ou em grupo, postular acerca de eventuais irregularidades existentes na área comum do edifício, in casu, o pedido cominatório de obrigação de fazer, pois trata-se de direito da universalidade e, não, individual dos moradores. Tem legitimidade ativa, no caso, o condomínio, ente despersonalizado, representado pelo síndico, por expressa autorização legal, ex vi do disposto nos artigos 12, IX, do Código de Processo Civil, 1.348, II, do Código Civil e 22, § 1º, a, da Lei 4.591/1964.
2. Pertinente ao pleito de indenização por danos morais, não merece trânsito a pretensão, devendo, igualmente, ser mantida a sentença atacada; não só porque não impugnado, especificamente, o fundamento da sentença guerreada que encontrou óbice na alegação genérica manifestada nesse sentido na petição inicial, motivação apta a manter o ato judicial como lançado, como, também, porque a asserção de cerceamento do direito de defesa não subsiste a uma análise acurada dos autos, eis que, embora já deferida a produção de prova em audiência, o julgamento antecipado da lide foi devidamente motivado pelo magistrado. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA EM PARTE E, NESTA, DESPROVIDA.

(TJ-GO 52687547620198090051, Relator: DESEMBARGADOR LEOBINO VALENTE CHAVES, 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: 03/02/2023)

CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE INADIMPLEMENTO CONTRATUAL POR PARTE DA PROMITENTE VENDEDORA. SUPOSTA DESCONFORMIDADE DE ÁREA COMUM COM O PROJETO CONTRATADO. INADIMPLEMENTO NÃO DEMONSTRADO. POSSIBILIDADE DE ALTERAÇÃO DO PROJETO ORIGINÁRIO. PREVISÃO CONTRATUAL.
ILEGITIMIDADE ATIVA DO CONDÔMINO EM RELAÇÃO AOS VÍCIOS DA ÁREA COMUM. LEGITIMIDADE ATIVA DO CONDOMÍNIO.
PRECEDENTES. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. ART. 485, VI, § 3º, DO CPC. DANO MORAL INOCORRENTE. ILÍCITO NÃO DEMONSTRADO. HIPÓTESE DE MERO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO.

(TJ-PE - Apelação Cível: 0044202-94.2012.8.17.0001, Relator: Roberto da Silva Maia, Data de Julgamento: 31/10/2018, 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: 23/11/2018)

Com efeito,
nos termos da legislação de regência, compete ao condomínio,
representado

por
seu síndico, praticar os atos em defesa dos
interesses comuns
dos condôminos (art. 22, § 1º, “a”, da Lei nº 4.591/64 c/c art. 1.348, II, do Código Civil),
tal como
o reparo de pretenso vício construtivo em área comum.

N
essa ordem de ideias, como
acertadamente
salientou o d. Magistrado primevo,
considerando que não foram
indicados vícios na unidade privativa
e
que o alegado dano decorre de vazamento proveniente de área comum, “
o que se verifica é a omissão do condomínio em solucionar a questão junto à construtora
e
, como não se pode obrigar o condomínio a litigar no polo ativo, caberia ao autor demandar o condomínio
”.

Em face do exposto,
e sem mais delongas,
conheço do recurso mas
NEGO-LHE PROVIMENTO
,
mantendo incólume
a sentença

objurgada
.

Em razão do improvimento, m
ajoro os honorários sucumbenciais de
10
% (
dez
) para
12
% (
doze
por cento) sobre o valor da
causa
, na forma do
art. 85, § 11, do CPC
.

É como voto.

DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

Relator

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Manifesto-me por acompanhar, em sua integralidade, o voto exarado pela douta relatoria.

É como voto.