Tribunal: TJES
Processo: 0025961-33.2019.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão julgador: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução; Despesas Condominiais
Data de julgamento: 2024-02-27

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL –
EMBARGOS À EXECUÇÃO – TAXAS CONDOMINIAIS – ALEGADA ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM – VÍNCULO ENTRE AS PARTES CARACTERIZADO EM ABSTRATO – VENDA DO BEM IMÓVEL EM LEILÃO – AUSÊNCIA DE REGISTRO DA ESCRITURA PÚBLICA E DE COMUNICAÇÃO AO CONDOMÍNIO – TEMA 886/STJ – PRECEDENTES DO STJ – IMISSÃO DO COMPRADOR NA POSSE DO IMÓVEL NÃO DESCORTINADA – AUSÊNCIA DE CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO – SENTENÇA MANTIDA – HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS MAJORADOS – APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA.

1
)
A legitimidade das partes se caracteriza pela existência de um vínculo, caracterizado em abstrato, entre o autor da pretensão e a parte contrária e, no caso concreto, a legitimação passiva decorre dos fatos alegados na petição inicial, uma vez que a pretensão manifestada se dirige à cobrança de valores alegadamente devidos pela instituição financeira em razão do inadimplemento de taxas condominiais.

2)
Somente é possível afastar a responsabilidade do proprietário pelas despesas condominiais mediante o registro da transmissão da propriedade na matrícula do imóvel, bem como demonstração da inequívoca ciência do condomínio a respeito da transferência de titularidade do bem ou a comprovação da imissão na posse, de modo que, ausente qualquer dessas hipóteses, a responsabilidade daquele que figura como proprietário, perante o condomínio, deve ser mantida.

3)
A ausência de registro da escritura pública de compra e venda, por si só, não resulta na responsabilidade exclusiva do vendedor, podendo a obrigação ser imposta tanto a este, quanto ao comprador, salvo se for demonstrado que o adquirente imitiu-se na posse e o condomínio teve ciência inequívoca da transação, quando restará afastada a legitimidade passiva do vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período posterior a modificação da titularidade do bem.

4
)
Não se depreende o preenchimento destes requisitos, na medida em que inexiste qualquer informação acerca de eventual imissão do comprador na posse do imóvel, assim como silencia a apelante acerca da ciência inequívoca do condomínio acerca da transação, porquanto limita-se ao argumento de que restou convencionada na escritura pública a responsabilidade do adquirente pelos débitos condominiais, inclusive, anteriores à transação, o que, todavia, somente opera efeitos entre os envolvidos na operação, dada a ausência de registro perante o cartório competente.

5)
Apelação cível conhecida e desprovida.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0025961-33.2019.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: BANCO INTER S.A.

APELADO: CONDOMINIO LARANJEIRAS SHOPPING

RELATOR(A):
ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

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EMENTA
APELAÇÃO CÍVEL –
EMBARGOS À EXECUÇÃO – TAXAS CONDOMINIAIS – ALEGADA ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM – VÍNCULO ENTRE AS PARTES CARACTERIZADO EM ABSTRATO – VENDA DO BEM IMÓVEL EM LEILÃO – AUSÊNCIA DE REGISTRO DA ESCRITURA PÚBLICA E DE COMUNICAÇÃO AO CONDOMÍNIO – TEMA 886/STJ – PRECEDENTES DO STJ – IMISSÃO DO COMPRADOR NA POSSE DO IMÓVEL NÃO DESCORTINADA – AUSÊNCIA DE CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO – SENTENÇA MANTIDA – HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS MAJORADOS – APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA.

1
)
A legitimidade das partes se caracteriza pela existência de um vínculo, caracterizado em abstrato, entre o autor da pretensão e a parte contrária e, no caso concreto, a legitimação passiva decorre dos fatos alegados na petição inicial, uma vez que a pretensão manifestada se dirige à cobrança de valores alegadamente devidos pela instituição financeira em razão do inadimplemento de taxas condominiais.

2)
Somente é possível afastar a responsabilidade do proprietário pelas despesas condominiais mediante o registro da transmissão da propriedade na matrícula do imóvel, bem como demonstração da inequívoca ciência do condomínio a respeito da transferência de titularidade do bem ou a comprovação da imissão na posse, de modo que, ausente qualquer dessas hipóteses, a responsabilidade daquele que figura como proprietário, perante o condomínio, deve ser mantida.

3)
A ausência de registro da escritura pública de compra e venda, por si só, não resulta na responsabilidade exclusiva do vendedor, podendo a obrigação ser imposta tanto a este, quanto ao comprador, salvo se for demonstrado que o adquirente imitiu-se na posse e o condomínio teve ciência inequívoca da transação, quando restará afastada a legitimidade passiva do vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período posterior a modificação da titularidade do bem.

4
)
Não se depreende o preenchimento destes requisitos, na medida em que inexiste qualquer informação acerca de eventual imissão do comprador na posse do imóvel, assim como silencia a apelante acerca da ciência inequívoca do condomínio acerca da transação, porquanto limita-se ao argumento de que restou convencionada na escritura pública a responsabilidade do adquirente pelos débitos condominiais, inclusive, anteriores à transação, o que, todavia, somente opera efeitos entre os envolvidos na operação, dada a ausência de registro perante o cartório competente.

5)
Apelação cível conhecida e desprovida.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 011 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

Composição de julgamento: 011 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Relator / 018 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal / 030 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Vogal
VOTOS VOGAIS
018 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar
030 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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VOTO VENCEDOR

Conforme brevemente relatado, trata-se de
apelação cível
interposta por
Banco Inter S/A
contra a sentença proferida pelo Juízo da 6ª Vara Cível da Serra, que rejeitou os
embargos à execução
opostos à “
ação de execução de título extrajudicial
” ajuizada pelo
Condomínio do

Edifício Laranjeiras Shopping
(
processo nº 0019351-49. 2019.8.08.0048
).

Em suas razões recursais, sustenta o apelante, em síntese, que:
(i)
é parte ilegítima para figurar no polo passivo da demanda, por ter o imóvel objeto da lide sido vendido em leilão a pessoa jurídica MB Empreendimentos Ltda.;
(ii)
a força vinculante das obrigações
propter rem
manifesta-se consoante ao estado do devedor em relação a uma coisa, independentemente de ser possuidor ou proprietário em relação a esta;

e
(iii)
a dívida pertence ao imóvel e o condômino adquirente responde perante o condomínio pelos débitos relativos a período em que o imóvel esteve na posse do construtor ou do incorporador.

Não há preliminares ou questões prejudiciais a serem examinadas por este Órgão Colegiado, razão pela qual avanço ao mérito recursal que versa, em suma, acerca da responsabilidade por débitos condominiais incidentes sobre bem imóvel cuja titularidade teria sido modificada. Vejamos.

Versa a demanda executória ajuizada pelo condomínio apelado sobre débitos condominiais relativos a 18 (dezoito) parcelas mensais compreendidas entre 05/07/2016 e 05/08/2019, além de encargos legais, que totalizariam a quantia de R$ 29.889,10 (vinte e nove mil oitocentos e oitenta e nove reais e dez centavos), cuja responsabilidade seria da instituição financeira executada, na condição de proprietária da loja comercial, de acordo com a petição inicial juntada por cópia aos presentes autos (fls. 95/98).

Como dito, o apelante reitera a preliminar de ilegitimidade passiva refutada no Juízo de 1º grau, para tanto alegando ser legitimada aquela que adquiriu o imóvel em leilão, a saber, a pessoa jurídica MB Empreendimentos Ltda.

Entendo que razão não lhe assiste, na medida em que a legitimidade das partes se caracteriza pela existência de um vínculo, caracterizado em abstrato, entre o autor da pretensão e a parte contrária e, no caso concreto, a legitimação passiva decorre dos fatos alegados na petição inicial, uma vez que a pretensão manifestada se dirige à cobrança de valores alegadamente devidos pela instituição financeira em razão do inadimplemento de taxas condominiais.

Já incursionando no mérito propriamente dito, cinge-se a controvérsia em verificar a responsabilidade do apelante pelo pagamento das taxas condominiais de imóvel, sendo alegado na contestação e reiterado nas razões recursais que ocorrera a sua revenda a pessoa jurídica MB Empreendimentos Ltda., conforme se depreende de escritura pública acostada aos autos.

Pois bem, é cediço que as taxas condominiais são de natureza
propter rem
, ou seja, consubstanciam obrigação decorrente de um direito real sobre o imóvel e, por aderirem à coisa, irão acompanhá-la nas modificações do seu titular, daí porque é facultado ao condomínio exercer o direito de cobrança das referidas taxas contra quem esteja na posse ou contra o proprietário do bem, ainda que anteriores à aquisição, na melhor exegese do art. 1.345 do Código Civil.

Ao proferir sentença, fundou-se o juiz na ausência de comprovação, pelo embargante/apelante, de que:
(i)
houve a imissão do comprador na posse do imóvel; e
(ii)
o condomínio teve ciência inequívoca acerca da transação, de acordo com tese firmada pelo colendo Superior Tribunal de Justiça, em sede de recursos representativos de controvérsia (Tema 886), o que, desde logo adianto, é a solução mais acertada e deve ser prestigiada por este Órgão Julgador.

Isso porque, somente é possível afastar a responsabilidade do proprietário pelas despesas condominiais mediante o registro da transmissão da propriedade na matrícula do imóvel, bem como demonstração da inequívoca ciência do condomínio a respeito da transferência de titularidade do bem ou a comprovação da imissão na posse, de modo que, ausente qualquer dessas hipóteses, a responsabilidade daquele que figura como proprietário, perante o condomínio, deve ser mantida.

Como se vê, a responsabilidade pelo pagamento das obrigações atreladas à titularidade do imóvel não é de caráter absoluto, sendo possível a relativização desta regra, a fim de atribuir tal prestação a pessoa diversa daquela constante do registro imobiliário, tal qual definido no julgamento do REsp nº 1.345.331/RS pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, sob a sistemática dos recursos repetitivos (Tema 886):

“PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA.

1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses:

a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.

c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.

2. No caso concreto, recurso especial não provido”.

(STJ, Segunda Seção, REsp n. 1.345.331/RS, rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 08/04/2015, DJe de 20/04/2015)

Vejamos os seguintes precedentes, já em consonância com a mencionada tese firmada em sede de recursos representativos de controvérsia:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - EMBARGOS À EXECUÇÃO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DAS EMBARGANTES.

1. Não há falar em ofensa aos arts. 489 e 1022 do CPC/15, porquanto todas as questões fundamentais ao deslinde da controvérsia foram apreciadas pelo Tribunal a quo, sendo que não caracteriza omissão ou falta de fundamentação a mera decisão contrária ao interesse da parte, tal como na hipótese dos autos.

2. Consoante entendimento firmado nesta Corte Superior, o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

2.1. No caso em análise, o Tribunal de origem consignou que não houve imissão n a posse pelas adquirentes, porquanto as chaves do imóvel nunca lhes foram entregues. Dessa forma, derruir as premissas fáticas estabelecidas no acórdão recorrido acerca do exercício da posse sobre o imóvel demandaria o reexame de provas, o que é vedado em sede de recurso especial, nos termos da Súmula 7/STJ.

3. Agravo interno desprovido”.

(STJ, Quarta Turma, AgInt no REsp 2.044.051/SP, rel. Min. Marco Buzzi, julgado em 22/05/2023, DJe de 25/05/2023)

“AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. IRREGULARIDADE PROCESSUAL. PROCURAÇÃO ADEQUADA. SANADO O VÍCIO. REGULARIDADE DA CADEIA PROCESSUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. DÍVIDAS CONDOMINIAIS. RESPONSÁVEL PELO PAGAMENTO. TEMA 886 STJ. TRIBUNAL NO MESMO SENTIDO DO STJ. SÚMULA 83, DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO COMPROVADO. MERA TRANSCRIÇÃO DE EMENTAS. AGRAVO INTERNO CONHECIDO. NO MÉRITO, NEGANDO PROVIMENTO AO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

1. Na origem, trata-se de ação de cobrança de despesas condominiais.

2. O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação (Tema 886 STJ em repetitivo. Precedente).

3. No caso, o Tribunal de origem entendeu que não houve comunicação prévia ao condomínio da alienação do imóvel, responsabilizando a ré a adimplir as taxas condominiais.

4. "Não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida" (Súmula 83, do STJ).

5. Para a caracterização do dissídio jurisprudencial, nos termos do art. 1.029, §1º do Código de Processo Civil de 2015 e 255, §§ 1º e 3º, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça, é necessária a demonstração da similitude fática e da divergência na interpretação do direito entre os acórdãos confrontados, não bastando a simples transcrição de ementas.

6. Agravo interno conhecido para reconsiderar a decisão agravada e reconhecer a regularidade das procurações juntadas aos autos, e, em novo julgamento, negar provimento ao agravo em recurso especial.

(STJ, Quarta Turma, AgInt no AREsp 2.062.702/BA, relª. Minª. Maria Isabel Gallotti, julgado em 27/03/2023, DJe de 31/03/2023)

“AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. EXCEÇÃO DE PRÉ- EXECUTIVIDADE. COBRANÇA DE DÍVIDA CONDOMINIAL. SUPERVENIÊNCIA DE PAGAMENTO PELO TERCEIRO ADQUIRENTE. PREJUDICIALIDADE DA RECURSO ESPECIAL. HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. MANUTENÇÃO DA CONDENAÇÃO DA INCORPORADORA EXECUTADA. CARÁTER 'PROPTER REM' DA OBRIGAÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA DA PROPRIETÁRIA DO IMÓVEL. DISTINÇÃO COM O TEMA 886/STJ.

1. (...)

2. Nos termos da tese firmada no Tema 886/STJ, o que define a responsabilidade do promitente comprador pelas dívidas condominiais é a ‘relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação’.

3. Existência de distinção na jurisprudência desta Corte Superior para a hipótese da responsabilidade do proprietário, que persiste enquanto não transmitida a propriedade, a par da responsabilidade do promitente comprador, tendo em vista o caráter 'propter rem' da obrigação condominial.

4. Manutenção da condenação da incorporadora aos encargos da sucumbência, não obstante a prejudicialidade do recurso especial, uma vez que a incorporadora, ao não quitar os débitos condominiais da unidade imobiliária de sua propriedade, deu causa ao ajuizamento da execução.

5. Agravo interno desprovido”.

(STJ, Terceira Turma, AgInt nos EDcl no REsp nº 1.878.783/PE, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 22/11/2021, DJe de 25/11/2021)

Portanto, a ausência de registro da escritura pública de compra e venda, por si só, não resulta na responsabilidade exclusiva do vendedor, podendo a obrigação ser imposta tanto a este, quanto ao comprador, salvo se for demonstrado que o adquirente imitiu-se na posse e o condomínio teve ciência inequívoca da transação, quando restará afastada a legitimidade passiva do vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período posterior a modificação da titularidade do bem.

In casu
, não se depreende o preenchimento destes requisitos, na medida em que inexiste qualquer informação acerca de eventual imissão do comprador na posse do imóvel, assim como silencia a apelante acerca da ciência inequívoca do condomínio acerca da transação, porquanto limita-se ao argumento de que restou convencionada na escritura pública a responsabilidade do adquirente pelos débitos condominiais, inclusive, anteriores à transação, o que, todavia, somente opera efeitos entre os envolvidos na operação, diante da ausência de registro perante o cartório competente.

Diante do desfecho que se anuncia, em prol da manutenção incólume da sentença,
arbitro honorários sucumbenciais recursais
, levando em conta o trabalho adicional realizado em grau recursal (CPC/2015, art. 85, §11), com isso majorando a verba honorária em 5% em favor do advogado do autor/apelado.

Ante o exposto,
conheço
d
a apelação cível e lhe nego provimento
.

É como voto
.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

ACOMPANHO A EMINENTE RELATORA PARA CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO.

Acompanho a eminente Relatora.