Tribunal: TJES
Processo: 0033490-54.2014.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão julgador: ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Multas e demais Sanções
Data de julgamento: 2024-10-07

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL Nº
0033490-54.2014.8.08.0024

APTE/APDO:
MUNICÍPIO DE VITÓRIA

APTE/
APDO:

MORAR CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA e ALDEIA DA COLINA EMPREENDIMENTOS

RELATOR:

DES.
ROBSON LUIZ ALBANEZ

EMENTA

DIREITO ADMINISTRATIVO E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE MULTA APLICADA PELO PROCON. LEGITIMIDADE DE EMPRESA INTEGRANTE DO MESMO GRUPO ECONÔMICO. RETENÇÃO DE VALORES EM CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. FORÇA MAIOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE 25%. RECURSO DO MUNICÍPIO DESPROVIDO. RECURSO DA EMPRESA PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Ação anulatória ajuizada por MORAR CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, CYRELA BRAZIL REALTY RJZ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e ALDEIA DA COLINA EMPREENDIMENTOS contra multa de R$ 46.622,87 aplicada pelo Procon Municipal de Vitória, referente a cláusula contratual que previa a retenção de valores em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel. A sentença julgou parcialmente procedente o pedido, anulando a multa em relação à Morar Construtora e mantendo-a para Aldeia Colina. Ambas as partes recorreram.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão:
(i) definir se a Morar Construtora, integrante do mesmo grupo econômico da Aldeia Colina, é legítima para responder à multa imposta pelo Procon;

(ii) estabelecer se a retenção de 25% do valor pago em contrato de compra e venda, em caso de desistência do comprador, é abusiva;

(iii) determinar se a multa aplicada pelo Procon é legal e se deveria ser mantida para as empresas envolvidas.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A reprodução de argumentos utilizados na peça inicial ou contestação não viola o princípio da dialeticidade, desde que haja impugnação específica dos fundamentos da sentença.

A legitimidade da Morar Construtora para responder à multa encontra-se preclusa, pois decisão anterior em Agravo de Instrumento reconheceu que apenas a Aldeia Colina seria a responsável pelo seu pagamento.

Não há abusividade na cláusula de retenção de 25% nos contratos de promessa de compra e venda, conforme entendimento consolidado pelo STJ no REsp 1.723.519/SP, que considera tal percentual adequado para cobrir despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.

A culpa pela rescisão do contrato de compra e venda é atribuída ao promitente comprador, quando este não obtém o financiamento imobiliário, sendo lícita a retenção de 25% conforme previsto contratualmente.

Ausência de violação ao direito do consumidor que impõe a anulação da multa administrativa aplicada em desfavor da
ALDEIA COLINA EMPREENDIMENTOS
.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso do Município de Vitória desprovido. Recurso da Aldeia Colina provido para afastar a multa aplicada pelo Procon.

Tese de julgamento
:

A mera reprodução de argumentos utilizados em petições anteriores não infringe o princípio da dialeticidade se houver impugnação específica dos fundamentos da sentença.

Empresa integrante do mesmo grupo econômico não é responsável por multa administrativa quando a decisão transitada em julgado reconhece a responsabilidade exclusiva de outra empresa.

A retenção de 25% do valor pago, em contratos de promessa de compra e venda de imóvel anteriores à Lei 13.786/2018, não é abusiva quando a rescisão decorre de culpa do comprador.

Dispositivos relevantes citados
: Código de Defesa do Consumidor, art. 28, § 2º; Código de Processo Civil, art. 507.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp n. 1.723.519/SP, rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, j. 28.08.2019, DJe 02.10.2019; TJES, AI n. 0003833-33.2015.8.08.0024, Rel. Des. Manoel Alves Rabelo, 4ª Câmara Cível, j. 03.08.2015.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
4ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 0033490-54.2014.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELADO: MUNICIPIO DE VITORIA e outros

APELANTE: MORAR CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA e outros

RELATOR(A):
ROBSON LUIZ ALBANEZ

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL Nº
0033490-54.2014.8.08.0024

APTE/APDO:
MUNICÍPIO DE VITÓRIA

APTE/
APDO:

MORAR CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA e ALDEIA DA COLINA EMPREENDIMENTOS

RELATOR:

DES.
ROBSON LUIZ ALBANEZ

EMENTA

DIREITO ADMINISTRATIVO E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE MULTA APLICADA PELO PROCON. LEGITIMIDADE DE EMPRESA INTEGRANTE DO MESMO GRUPO ECONÔMICO. RETENÇÃO DE VALORES EM CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. FORÇA MAIOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE 25%. RECURSO DO MUNICÍPIO DESPROVIDO. RECURSO DA EMPRESA PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Ação anulatória ajuizada por MORAR CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, CYRELA BRAZIL REALTY RJZ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e ALDEIA DA COLINA EMPREENDIMENTOS contra multa de R$ 46.622,87 aplicada pelo Procon Municipal de Vitória, referente a cláusula contratual que previa a retenção de valores em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel. A sentença julgou parcialmente procedente o pedido, anulando a multa em relação à Morar Construtora e mantendo-a para Aldeia Colina. Ambas as partes recorreram.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão:
(i) definir se a Morar Construtora, integrante do mesmo grupo econômico da Aldeia Colina, é legítima para responder à multa imposta pelo Procon;

(ii) estabelecer se a retenção de 25% do valor pago em contrato de compra e venda, em caso de desistência do comprador, é abusiva;

(iii) determinar se a multa aplicada pelo Procon é legal e se deveria ser mantida para as empresas envolvidas.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A reprodução de argumentos utilizados na peça inicial ou contestação não viola o princípio da dialeticidade, desde que haja impugnação específica dos fundamentos da sentença.

A legitimidade da Morar Construtora para responder à multa encontra-se preclusa, pois decisão anterior em Agravo de Instrumento reconheceu que apenas a Aldeia Colina seria a responsável pelo seu pagamento.

Não há abusividade na cláusula de retenção de 25% nos contratos de promessa de compra e venda, conforme entendimento consolidado pelo STJ no REsp 1.723.519/SP, que considera tal percentual adequado para cobrir despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.

A culpa pela rescisão do contrato de compra e venda é atribuída ao promitente comprador, quando este não obtém o financiamento imobiliário, sendo lícita a retenção de 25% conforme previsto contratualmente.

Ausência de violação ao direito do consumidor que impõe a anulação da multa administrativa aplicada em desfavor da
ALDEIA COLINA EMPREENDIMENTOS
.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso do Município de Vitória desprovido. Recurso da Aldeia Colina provido para afastar a multa aplicada pelo Procon.

Tese de julgamento
:

A mera reprodução de argumentos utilizados em petições anteriores não infringe o princípio da dialeticidade se houver impugnação específica dos fundamentos da sentença.

Empresa integrante do mesmo grupo econômico não é responsável por multa administrativa quando a decisão transitada em julgado reconhece a responsabilidade exclusiva de outra empresa.

A retenção de 25% do valor pago, em contratos de promessa de compra e venda de imóvel anteriores à Lei 13.786/2018, não é abusiva quando a rescisão decorre de culpa do comprador.

Dispositivos relevantes citados
: Código de Defesa do Consumidor, art. 28, § 2º; Código de Processo Civil, art. 507.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp n. 1.723.519/SP, rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, j. 28.08.2019, DJe 02.10.2019; TJES, AI n. 0003833-33.2015.8.08.0024, Rel. Des. Manoel Alves Rabelo, 4ª Câmara Cível, j. 03.08.2015.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer dos recursos e dar provimento apenas ao interposto por ALDEIA COLINA EMPREENDIMENTOS, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ

Composição de julgamento: 011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Relator / 016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal / 031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar
031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº
0033490-54.2014.8.08.0024

APTE/APDO:
MUNICÍPIO DE VITÓRIA

APTE/
APDO:

MORAR CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA e ALDEIA DA COLINA EMPREENDIMENTOS

RELATOR:

DES.
ROBSON LUIZ ALBANEZ

VOTO

Trata
m
-se de
recursos de
apelação
cível
i
nterpost
os

em face da
sentença que
julgou procedente em parte a ação anulatória ajuizada por
MORAR CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, CYRELA BRAZIL REALTY RJZ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e ALDEIA DA COLINA EMPREENDIMENTOS
em face do
MUNICÍPIO DE VITÓRI
A.

As requerentes ajuizaram a demanda com o objetivo de anular multa de R$ 46.622,87 (quarenta e seis mil seiscentos e vinte e dois reais e oitenta e sete centavos) aplicada pelo Procon Municipal no Processo Administrativo nº 2950/2010,
que, diante de reclamação individual de consumidor, considerou ilegal e abusiva cláusula contratual que previa a retenção de valores para o caso de rescisão de
contrato de compra venda de imóvel
a pedido do promitente comprador.

Na sentença o magistrado primevo entendeu que a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) defendida pela
s
Requerentes era abusiva, considerando que
inadimplemento do contrato decorreu de circunstâncias alheias à vontade das partes”, sendo “configurado motivo de força maior”.

Ademais, fundamentou no sentido de que
o contrato de compra e venda do imóvel foi realizado entre o adquirente/consumidor e a Autora Aldeia Colina, não devendo prosperar multa aplicada em face da Autora Morar Construtora.

Assim, julgou procedente em parte a pretensão autoral, para
limitar a sanção aplicada pelo Procon Municipal
no processo administrativo nº 2950/2010

à
Autora ALDEIA DA COLINA EMPREENDIMENTOS, declarando a anulação em face da Autora Morar Construtora e Incorporadora LTDA.

Inconformadas, ambas as partes interpuseram recurso de Apelação, o Município de Vitória defendendo que,
em virtude o art.28, §2º, do Código de Defesa do Consumidor, é imperativo o reconhecimento
da legitimidade da “MORAR CONSTRUTORA” para responder reclamação formalizada junto ao Procon de Vitória, uma vez que se trata de pessoa jurídica integrante do mesmo grupo econômico da “Aldeia Colina”.

Já a
ALDEIA COLINA EMPREENDIMENTOS (Id 7997047), defende
u
a inexistência de prática abusiva praticada em detrimento do co
nsumidor, porquanto, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, não há ilegalidade na aplicação de percentual de retenção de até 25% (vinte e cinco por cento) quando a resolução do contrato se dá por culpa do promitente comprador.

S
ão esses os contornos da demanda e dos recursos, que passo doravante a analisá-los.

PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE.

Nas suas contrarrazões, suscitou o Município de Vitória preliminar de ausência de dialeticidade, ao fundamento que a
ALDEIA COLINA EMPREENDIMENTOS
não cuidou de enfrentar os fundamentos que sustentaram a r. sentença recorrida, limitando-se a reiterar as genéricas alegações lançadas na peça exordial. .

Todavia,
a reprodução no recurso dos argumentos e fundamentos lançados na inicial ou na contestação não violam a discursividade. O que é vedado é a reprodução literal quando ausente a impugnação específica, o que não ocorreu no caso em apreço.

Nesse sentido é a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. REPRODUÇÃO DAS RAZÕES DE APELAÇÃO, NO SUBSEQUENTE AGRAVO INTERNO, QUE NÃO IMPLICA, POR SI SÓ, INOBSERVÂNCIA DO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. CONFIRMAÇÃO DA DECISÃO QUE, EM CONSONÂNCIA COM A JURIPRUDÊNCIA DO STJ, DEU PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL, PARA QUE SEJA APRECIADO, PELO TRIBUNAL DE ORIGEM, O AGRAVO NA APELAÇÃO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
1. Segundo a jurisprudência do STJ, aplicável ao caso, mutatis mutandis, em atenção ao princípio instrumentalidade das formas, "a mera circunstância de terem sido reiteradas, na petição da apelação, as razões anteriormente apresentadas na inicial da ação ou na contestação, não é suficiente para o não conhecimento do recurso, eis que a repetição dos argumentos não implica, por si só, ofensa ao princípio da dialeticidade (REsp 1.665.741/RS, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 03/12/2019, DJe de 05/12/2019)" (AgInt no AREsp 1.618.482/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 10/5/2021, DJe 9/6/2021).
2. Agravo interno desprovido. (AgInt nos EDcl nos EDcl no REsp n. 1.946.771/SP, relator Ministro Afrânio Vilela, Segunda Turma, julgado em 24/6/2024, DJe de 26/6/2024.)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE RECURSAL. MERA REPRODUÇÃO DA IMPUGNAÇÃO À CONTESTAÇÃO NA APELAÇÃO. POSSIBILIDADE. RAZÕES RECURSAIS QUE REBATERAM ESPECIFICAMENTE OS FUNDAMENTOS DA SENTENÇA. VÍCIOS NA CONSTRUÇÃO. PRESCRIÇÃO. PRAZO QUINQUENAL. EQUÍVOCO NA CONTAGEM. FALTA DE IMPUGNAÇÃO A FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO RECORRIDO. SÚMULA 283/STF. VIOLAÇÃO AOS ARTS. 5º, 77, I E II, E 373, I, DO CC/2002. DISPOSITIVOS LEGAIS NÃO PREQUESTIONADOS. SÚMULA 211/STJ. PREQUESTIONAMENTO IMPLÍCITO. IMPOSSIBILIDADE. MULTA. INAPLICABILIDADE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entende que a mera reprodução da exordial ou da peça contestatória nas razões da apelação não enseja, por si só, afr onta o princípio da dialeticidade recursal, sendo necessário, para o não conhecimento da insurgência, que inexista combate aos fundamentos da sentença.
[...].
(AgInt no AREsp n. 2.477.628/MS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 8/4/2024, DJe de 11/4/2024.)

No caso, das razões do recurso da Requerente há expressa insurgência quanto a parcela de seu pedido inicial rejeitado na sentença objurgada, isto é, ausência de ilegalidade na retenção de valores em caso de desistência de contrato de promessa de compra e venda de imóvel pelo adquirente, motivo pelo qual estão elas
completamente
a
ssociadas
a
os fundamentos
do provimento recorrido
,

p
ortanto,
rejeito a preliminar
.

É
como voto.

M
ÉRITO

Defendeu o
Município de Vitória que,
em virtude o art.28, §2º, do Código de Defesa do Consumidor, é imperativo o reconhecimento
da legitimidade da “MORAR CONSTRUTORA” para responder reclamação formalizada junto ao Procon de Vitória, uma vez que se trata de pessoa jurídica integrante do mesmo grupo econômico da “Aldeia Colina”.

E
ntretanto, a matéria encontra-se preclusa, porquanto no julgamento do Agravo de Instrumento nº 0003833-33.2015.8.08.0024, interposto para combater decisão que indeferiu o pedido de antecipação dos efeitos de tutela que almejava a suspensão da multa, este
c
olendo órgão fracionário entendeu que apenas a ALDEIA COLINA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. seria a responsável pela multa objeto de impugnação nesta demanda.

Confira-se a ementa:

PROCESSO CIVIL – AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO ANULATÓRIA – LEGITIMIDADE DO PROCON – PRECEDENTES DO STJ – FIXAÇÃO DE MULTA ADMINISTRATIVA – APENAS UMA EMPRESA FIRMOU COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - RECURSO PROVIDO. 1. É assente perante este E. Tribunal e, igualmente, pelo C. Superior Tribunal de Justiça que o PROCON é órgão competente para fiscalizar as relações consumeristas e aplicar sanções administrativas, em decorrência de seu poder de polícia
. 2. Em uma análise perfunctória do processo administrativo que culminou na aplicação da multa ora impugnada, verifico que o PROCON Municipal se utilizou de parâmetros legais para a sua fixação,
entretanto, não poderia aplicá-la em desfavor das partes indicadas pelo consumidor, quais sejam, MORAR CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA E ALDEIA COLINA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA., por incorrer em aplicação das penas em multiplicidade.

3. Apenas a empresa ALDEIA COLINA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA., firmou o compromisso de compra e venda, deveria ser a responsável pela multa aplicada
. 4. No tocante as demais alegações expendidas no presente agravo, entendo que as mesmas dizem respeito ao próprio mérito da ação originária, demandando instrução probatória, o que impede, nesta esfera de cognição sumária, a sua apreciação. 5. Recurso provido para suspender a exigibilidade da multa aplicada a MORAR CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA.
(TJES, Classe: Agravo de Instrumento, 024159001031, Relator: MANOEL ALVES RABELO, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 03/08/2015, Data da Publicação no Diário: 17/08/2015)
(destaquei)

A
reforçar, peço vênia para colacionar excerto da fundamentação:

Verifico que o contrato foi realizado entre o adquirente do imóvel e a ALDEIA COLINA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA., empresa constituída pelas empresas MORAR CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA e a CYRELA BRAZIL REALTY RJZ EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. Ocorre que a agravante ALDEIA COLINA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. é uma SPE, ou seja, trata-se de uma sociedade que se reúne com interesses e recursos de duas pessoas jurídicas para a consecução de empreendimento de objeto específico e determinado, mediante a constituição de uma nova sociedade com personalidade jurídica distinta da de seus integrantes, detendo, inclusive, autonomia societária e tributária.

Assim, depreende-se que apenas a empresa ALDEIA COLINA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA., que firmou o compromisso de compra e venda, deveria ser a responsável pela multa aplicada. Foi a responsável pela venda do imóvel e a empresa MORAR CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA figurou apenas como procuradora da contratante

[...]. (destaquei)

A
ssim,
n
os estritos termos do art. 507 do CPC, é vedado à parte discutir no curso do processo as questões já decididas a cujo respeito operou-se a preclusão,
razão pela qual,
não atacado a seu tempo o acórdão, não mais se discute acerca da ausência de responsabilidade da
“MORAR CONSTRUTORA.

A
seguir, já em análise do apelo da
ALDEIA COLINA EMPREENDIMENTOS,
entendo pela i
nexistência de prática abusiva praticada em detrimento do co
nsumidor, porquanto, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, não há ilegalidade na aplicação de percentual de retenção de até 25% (vinte e cinco por cento) quando a resolução do contrato se dá por culpa do promitente comprador.

E
assim afirmo, porquanto “A Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp n. 1.723.519/SP (28.8.2019), de relatoria da Ministra ISABEL GALLOTTI, firmou o entendimento no sentido de que, nos contratos firmados antes da Lei n. 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato.

Eis a ementa:

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO.
1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ). 2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento.
3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019). 4. Recurso especial parcialmente provido. (REsp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019.)

Confira-se ainda os recentes julgados:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RESCIÇÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXA DE RETENÇÃO. 25% DOS VALORES PAGOS. PECULIARIDADES DO CASO. REDUÇÃO MOTIVADA. CABIMENTO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
1. Na hipótese de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, deve prevalecer o percentual de 25% de retenção dos valores por ele pagos, salvo eventuais peculiaridades do caso a ensejar sua redução motivada, reconhecidas pela instância de origem.
2. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp n. 2.087.686/MT, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 17/6/2024, DJe de 19/6/2024.)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE ANULAÇÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC/2015. INEXISTÊNCIA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. PARTICULARIDADES. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5, 7 E 83 DO STJ. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO DOS FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO RECORRIDO. SÚMULA 283/STF. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL PREJUDICADA. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.
[...].
2. Com efeito, quando do julgamento do REsp n. 1.723.519/SP, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, DJe 2/10/2019, ficou estabelecido que, nos contratos de compra e venda de imóvel anteriores à Lei n. 13.786/2018, havendo rescisão contratual pelo promitente comprador, é garantida, em favor do promitente vendedor, a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, salvo peculiaridade do caso concreto, que autorize a fixação em percentual menor.

[...].
(AgInt no AREsp n. 2.476.453/MS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 18/3/2024, DJe de 20/3/2024.)

E ainda:
AgInt no AREsp n. 2.457.522/RJ
, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 19/3/2024, DJe de 21/3/2024;
AgInt no REsp n. 2.077.588/SP
, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 4/3/2024, DJe de 7/3/2024;
AgInt no AREsp n. 2.227.081/MG
, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 18/9/2023, DJe de 20/9/2023.

Assim,
considerando que n
os contratos de promessa de compra e venda de imóvel condicionados à obtenção de financiamento imobiliário,
a não
aprovação ou formalização do crédito,
constitui
culpa pela rescisão contratual
imputável
unicamente ao promitente comprador, uma vez que, ao celebrar o ajuste, tinha plena consciência das disposições contratuais e da sua necessidade e capacidade de obtenção de crédito para financiamento do imóvel,
na existência de cláusula contratual autorizando a retenção de 25% (vinte e cinco por cento das parcelas), entendo que não violação ao direito do consumidor a imprimir aplicação de multa pelo Procon.

Por todo o exposto, conheço dos recursos e
dou provimento apenas ao interposto por
ALDEIA COLINA EMPREENDIMENTOS
,
para julgar procedentes os pedidos iniciais, de forma, assim, a afastar a multa aplicada pelo Procon.

Com efeito, condeno o Município de Vitória ao pagamento dos honorários advocatícios, que já com a incidência do art;85, §11, do Código de Processo Civil, arbitro em 13% (treze por cento) sobre o proveito econômico obtido pela Autora na demanda (valor atualizado da multa de

R$ 46.622,87
).

É como voto.

DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

RELATOR

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Manifesto-me por acompanhar, em sua integralidade, o voto exarado pela douta relatoria.

É como voto.