Tribunal: TJES
Processo: 0016992-57.2012.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão julgador: MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Esbulho / Turbação / Ameaça; Perdas e Danos; Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2024-11-19

Ementa:
ACÓRDÃO

EMENTA
: APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR. PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE RECURSAL. REJEITADA. MÉRITO. COMPRA E VENDA. PACTO VERBAL. INOBSERVÂNCIA DE SOLENIDADE. IMÓVEL COM VALOR SUPERIOR A 30 SALÁRIOS-MÍNIMOS. PRINCÍPIO TEMPUS REGIT ACTUM. NULIDADE ABSOLUTA. NORMA DE ORDEM PÚBLICA. NEGÓCIO JURÍDICO INVÁLIDO. NULIDADE ABSOLUTA RECONHECIDA EX OFFICIO.

1. Não deve ser acolhida a preliminar de ausência do princípio da dialeticidade recursal no apelo, uma vez que há compatibilidade entre os fundamentos do recurso e a sentença apresentada, havendo impugnação específica sobre os pontos trazidos pela MMª. Juíza
a quo
.

2. Predomina no direito brasileiro, por força do princípio da liberdade das formas, a forma livre dos negócios, de modo que não sendo imposta obrigatoriamente pela lei uma forma pré-estabelecida, será válido qualquer meio de manifestação de vontade.

3. Em certos negócios jurídicos, por adotarem forma especial - que é aquela exigida pela lei como requisito para a sua validade -, devem ser observados certos requisitos, também conhecidos como formalidades ou solenidades, voltados a conferir maior certeza, segurança e autenticidade às relações jurídicas.

4. No caso, em se tratando de compra e venda de imóvel cujo valor supere 30 (trinta) salários-mínimos, a validade do ato está condicionada à sua realização por meio de escritura pública.

5. Mesmo em se tratando de pacto firmado na vigência do Código Civil anterior (Lei nº 3.071/16), não há que se falar no afastamento da exigência legal de escritura pública, uma vez que ela já se fazia presente mesmo no ordenamento jurídico revogado (art. 134, inciso II), de modo que aplicável o princípio tempus regit actum.

6. Tratando-se de típica nulidade absoluta, também conhecida como nulidade stricto sensu, a qual, por ofender normas de ordem pública, tornam o negócio jurídico absolutamente inválido, o pacto firmado entre as partes não é apto a produzir efeitos, dada a ausência dos requisitos indispensáveis para a sua validade. Precedentes do Colendo STJ e deste Eg. TJES.

7. Nulidade absoluta reconhecida. Recurso prejudicado

Vistos, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores que integram a colenda Primeira Câmara Cível do egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, de conformidade com a ata do julgamento e as notas taquigráficas em, à unanimidade, por aplicação do efeito translativo, o qual permite ao Tribunal de Justiça conhecer, de ofício, das matérias de ordem pública, ainda que não suscitadas pelas partes,
RECONHECER
nulidade absoluta do negócio jurídico firmado entre as partes, devendo restituir-se ao estado em que antes dele se encontravam, sendo possíveis perdas e danos apuradas em sede de liquidação de sentença, restando prejudicado o recurso de apelação cível.

Vitória, 04 de novembro de 2024.

RELATORA

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0016992-57.2012.8.08.0021

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: DECIO RODRIGUES MAIA e outros

APELADO: JOSE ERNANE STEIM e outros (2)

RELATOR(A):
MARIANNE JUDICE DE MATTOS

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

ACÓRDÃO

EMENTA
: APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR. PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE RECURSAL. REJEITADA. MÉRITO. COMPRA E VENDA. PACTO VERBAL. INOBSERVÂNCIA DE SOLENIDADE. IMÓVEL COM VALOR SUPERIOR A 30 SALÁRIOS-MÍNIMOS. PRINCÍPIO TEMPUS REGIT ACTUM. NULIDADE ABSOLUTA. NORMA DE ORDEM PÚBLICA. NEGÓCIO JURÍDICO INVÁLIDO. NULIDADE ABSOLUTA RECONHECIDA EX OFFICIO.

1. Não deve ser acolhida a preliminar de ausência do princípio da dialeticidade recursal no apelo, uma vez que há compatibilidade entre os fundamentos do recurso e a sentença apresentada, havendo impugnação específica sobre os pontos trazidos pela MMª. Juíza
a quo
.

2. Predomina no direito brasileiro, por força do princípio da liberdade das formas, a forma livre dos negócios, de modo que não sendo imposta obrigatoriamente pela lei uma forma pré-estabelecida, será válido qualquer meio de manifestação de vontade.

3. Em certos negócios jurídicos, por adotarem forma especial - que é aquela exigida pela lei como requisito para a sua validade -, devem ser observados certos requisitos, também conhecidos como formalidades ou solenidades, voltados a conferir maior certeza, segurança e autenticidade às relações jurídicas.

4. No caso, em se tratando de compra e venda de imóvel cujo valor supere 30 (trinta) salários-mínimos, a validade do ato está condicionada à sua realização por meio de escritura pública.

5. Mesmo em se tratando de pacto firmado na vigência do Código Civil anterior (Lei nº 3.071/16), não há que se falar no afastamento da exigência legal de escritura pública, uma vez que ela já se fazia presente mesmo no ordenamento jurídico revogado (art. 134, inciso II), de modo que aplicável o princípio tempus regit actum.

6. Tratando-se de típica nulidade absoluta, também conhecida como nulidade stricto sensu, a qual, por ofender normas de ordem pública, tornam o negócio jurídico absolutamente inválido, o pacto firmado entre as partes não é apto a produzir efeitos, dada a ausência dos requisitos indispensáveis para a sua validade. Precedentes do Colendo STJ e deste Eg. TJES.

7. Nulidade absoluta reconhecida. Recurso prejudicado

Vistos, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores que integram a colenda Primeira Câmara Cível do egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, de conformidade com a ata do julgamento e as notas taquigráficas em, à unanimidade, por aplicação do efeito translativo, o qual permite ao Tribunal de Justiça conhecer, de ofício, das matérias de ordem pública, ainda que não suscitadas pelas partes,
RECONHECER
nulidade absoluta do negócio jurídico firmado entre as partes, devendo restituir-se ao estado em que antes dele se encontravam, sendo possíveis perdas e danos apuradas em sede de liquidação de sentença, restando prejudicado o recurso de apelação cível.

Vitória, 04 de novembro de 2024.

RELATORA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, por aplicação do efeito translativo, o qual permite ao Tribunal de Justiça conhecer, de ofício, das matérias de ordem pública, ainda que não suscitadas pelas partes, RECONHECER nulidade absoluta do negócio jurídico firmado entre as partes, devendo restituir-se ao estado em que antes dele se encontravam, sendo possíveis perdas e danos apuradas em sede de liquidação de sentença, restando prejudicado o recurso de apelação cível, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 023 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS

Composição de julgamento: 023 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Relator / 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - VANIA MASSAD CAMPOS - Vogal / 010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal
VOTOS VOGAIS
004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - VANIA MASSAD CAMPOS (Vogal)
Acompanhar
010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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VOTO VENCEDOR

PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0016992-57.2012.8.08.0021

APELANTES:
DÉCIO RODRIGUES MAIA E MARIA LUIZA DALLA MAIA

APELADOS:
JOSÉ ERNANI STEIN E OUTROS

RELATORA:
DESª. MARIANNE JÚDICE DE MATTOS

VOTO

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

Conforme relatado, trata-se de apelação cível interposta por
DÉCIO RODRIGUES MAIA E MARIA LUIZA DALLA MAIA
contra a sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 3ª Vara Cível de Guarapari/ES (id. nº 8402658) que julgou improcedentes os pedidos feitos na ação manejada em desfavor de
JOSÉ ERNANI STEIN E OUTROS
.

Sustentam os recorrentes (id. nº 8402667) que embora o contrato firmado entre as partes seja verbal, possui plena validade; que os documentos e notificações extrajudiciais juntados aos autos são suficientes para comprovar tanto os termos do contrato quanto a inadimplência dos apelados e; que a prova do pagamento é um ônus do devedor, e os apelados não comprovaram integralmente os pagamentos devidos.

Alegam que o laudo pericial contábil teria avaliado os bens dados em pagamento por valor aquém do efetivamente devido, o que comprovaria a má-fé e o não pagamento integral por parte dos apelados; que os valores apresentados pelos recorridos para os móveis, instalações e outros itens são exageradamente altos e; que é contestável a validade dos documentos apresentados pelos por eles para tanto.

Aduzem, ainda, que o inadimplemento contratual justifica a rescisão do contrato de promessa de compra e venda e a reintegração na posse do bem, além da condenação dos apelados ao pagamento de aluguéis devidos pelo uso do imóvel e de quaisquer danos causados durante sua ocupação.

Por fim, defendem que os recorridos agiram de forma desonesta ao apresentar documentos inconsistentes e tentar enganar o perito e o juízo, de modo a justificar a condenação por litigância de má-fé.

DA PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE

A parte apelada suscita em sede de contrarrazões, a preliminar de ausência do princípio da dialeticidade recursal no apelo interposto, tendo em vista que se tratam de fundamentos já apresentados na exordial, inexistindo impugnação ao comando sentencial.

O princípio da dialeticidade recursal, previsto nos artigos 932, III e 1.010, II e III do Código de Processo Civil, indica que os fundamentos do recurso devem guardar correspondência com a decisão atacada, com a impugnação específica dos argumentos nela apresentados.

Sobre a questão, a jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça já definiu que a similitude da peça recursal com a petição inicial, por si só, não se revelam suficientes para aplicação do princípio da dialeticidade, sustentando que “
a mera reiteração, na petição do recurso, das razões anteriormente apresentadas, por si só, não é motivo suficiente para o não conhecimento do recurso, quando estejam devidamente expostos os motivos de fato e de direito que evidenciem a intenção de reforma da decisão recorrida, tal como ocorreu na hipótese dos presentes autos
”. (AgInt no REsp n. 1.657.136/SP, Rel. Min.
SÉRGIO KUKINA
, Primeira Turma, DJe de 13/10/2017).

No caso sob exame, nota-se que há compatibilidade entre os fundamentos do recurso e a sentença apresentada, havendo impugnação específica sobre os pontos trazidos pelo MM. Juiz
a quo
.

Diante do exposto,
REJEITO
a preliminar alegada, razão pela qual passo à análise do mérito recursal.

É como voto.

DO MÉRITO

Superado tal ponto, segundo a narrativa constante dos autos, os apelantes:

[...] negociaram com os réus, por meio de acordo verbal, em 25/07/2000, os lotes de n. 09, 10 e 13, da quadra n. 14, localizados no Loteamento “Bairro Jardim São Judas Tadeu”, contendo a construção de uma residência, sendo que a posse precária foi transferida no momento da celebração do contrato, e a definitiva ocorreria no momento da outorga da escritura pública; ii) o valor da venda foi de R$ 260.000,00 (duzentos e sessenta mil reais), sendo que R$ 10.000,00 (dez mil reais) se referiam aos móveis e utensílios existentes no interior da residência, e o restante ao imóvel; iii) a transação se daria mediante a entrega de uma loja comercial; um automóvel; joias, relógios e canetas; e o pagamento de R$ 38.000,00 (trinta e oito mil reais) em espécie; iv) os réus restaram inadimplentes no tocante ao montante de R$ 73.983,94 (setenta e três mil, novecentos e oitenta e três reais), sendo este valor parte em dinheiro, diferença do valor do dólar no tocante às peças de ouro e do constante em notas fiscais dos relógios e canetas; v) devidamente notificados, os demandados restaram silentes; vi) os autores ingressaram com ação reivindicatória, a qual foi extinta sem resolução do mérito, por inadequação da via eleita (id. nº 37541099 dos autos de origem).

Em razão disso, fizeram os seguintes pleitos em sua peça inicial:

[...] 3) Seja julgada procedente a presente ação, e declarada a rescisão do contrato de promessa de compra e venda.

4) Seja julgado procedente o pedido de reintegração de posse, e reintegrados, de forma definitiva, os requerentes na posse do imóvel objeto do contrato rescindido.

5) Sejam condenados os requeridos ao pagamento das perdas e danos, relativos ao valor locatício do período ocupado pelos mesmos no imóvel; ao pagamento das contas de luz, IPTUs e taxas de lixo relativas ao seu período de ocupação que estejam impagas ou que venham a ser pagas pelos requerentes; e a indenização pelos danos porventura ocorridos ao imóvel durante sua ocupação; tudo a ser apurado em liquidação de sentença; bem como ao pagamento das custas judiciais e honorários advocatícios sucumbenciais a serem arbitrados por V. Ex'".. [...] (fls. 5 dos autos de origem).

Já os recorridos, em sede de defesa, afirmaram que:

[...] o bem foi adquirido, mediante: i) R$ 107.000,00 (cento e sete mil reais) em joias; ii) um automóvel de R$ 22.000,00 (vinte e dois mil reais); iii) loja comercial avaliada em R$ 70.000,00 (setenta mil reais); iv) móveis no total de R$ 4.000,00 (quatro mil reais); instalações da loja pela quantia de R$ 14.000,00(quatorze mil reais); v) embalagens no montante de R$ 3.000,00 (três) mil reais; vi) computador, impressora e software da joalheria equivalente a R$ 5.000,00 (cinco mil reais); v) dinheiro em espécie no total de R$ 25.000,00 (cinco e cinco mil reais), totalizando R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais), motivo pelo qual nada mais é devido aos autores, pois a permuta se deu no momento em que os réus tomaram posse do bem (id. nº 37541099 dos autos de origem).

Muito bem. Como narrado pelas próprias partes, não foi entabulado entre elas um contrato formal, mas apenas um pacto verbal objetivando a compra e venda de imóvel.

Dito isso, referente ao plano da validade dos negócios jurídicos, situada no segundo degrau da Escada Ponteana, assim disciplina o Código Civil:

Art. 104. A validade do negócio jurídico requer:

I - agente capaz;

II - objeto lícito, possível, determinado ou determinável;

III - forma prescrita ou não defesa em lei.

Nesse ponto, especificamente com relação à forma, o ordenamento jurídico é expresso ao prever que deverá ser adotada aquela prescrita no próprio arcabouço normativo ou mesmo aquela que não for por ele vedada.

Assim, em regra, a forma contratual em que firmado o negócio jurídico é livre, mas, em algumas situações, a lei pode exigir forma determinada para garantir a segurança jurídica do negócio.

Por isso, pode-se afirmar que predomina no direito brasileiro, por força do princípio da liberdade das formas, a forma livre dos negócios, de modo que não sendo imposta obrigatoriamente pela lei uma forma pré-estabelecida, será válido qualquer meio de manifestação de vontade.

Nesse rumo, estatui o art. 107, do Código Civil:

Art. 107. A validade da declaração de vontade não dependerá de forma especial, senão quando a lei expressamente a exigir.

Porém, ocorre que em certos negócios jurídicos, por adotarem forma especial - que é aquela exigida pela lei como requisito para a sua validade -, devem ser observados certos requisitos, também conhecidos como formalidades ou solenidades, voltados a conferir maior certeza, segurança e autenticidade às relações jurídicas.

Ao tratar de um dos negócios jurídicos solenes, prevê o art. 108, do Código Civil que:

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição,
transferência
, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de
valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País
(grifei).

Dessa forma, em se tratando de compra e venda de imóvel cujo valor supere 30 (trinta) salários-mínimos, a validade do ato está condicionada à sua realização por meio de escritura pública.

No caso em exame, possível observar que é incontroverso o fato de que as partes firmaram um pacto visando a compra e venda de um imóvel, à época, avaliado em R$ 260.000,00 (duzentos e sessenta mil reais), logo, valor superior a 30 (trinta) salários-mínimos vigentes ao tempo do negócio.

Repiso que mesmo em se tratando de pacto firmado na vigência do Código Civil anterior (Lei nº 3.071/16), não há que se falar no afastamento da exigência legal retrocitada, uma vez que ela já se fazia presente mesmo no ordenamento jurídico revogado (art. 134, inciso II), de modo que aplicável o princípio
tempus regit actum
.

Assim, constatado que fora preterida pelos litigantes solenidade indispensável à validade do negócio jurídico, torna-se inevitável o reconhecimento da sua nulidade, na forma do art. 166, IV e V, do atual Código Civil e mesmo do art. 145, III e IV, da revogada norma civilista, que cito:

Art. 166. É nulo o negócio jurídico quando:

[...]

IV - não revestir a forma prescrita em lei;

V - for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para a sua validade;

Art. 145. É nulo o ato jurídico:

[...]

III. Quando não revestir a forma prescrita em lei arts. 82 e 130).

IV. Quando for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para a sua validade.

Assim, tratando-se de típica nulidade absoluta, também conhecida como nulidade
stricto sensu
, a qual, por ofender normas de ordem pública, tornam o negócio jurídico absolutamente inválido, entendo que o pacto firmado entre as partes não é apto a produzir efeitos, dada a ausência dos requisitos indispensáveis para a sua validade.

A respeito, é o entendimento sedimentado no âmbito do Colendo STJ:

[...] 8. De acordo com a jurisprudência desta Corte Superior, "os arts. 168, parágrafo único, e 169 do Código Civil, consubstanciam a chamada teoria das nulidades, proclamam que o negócio jurídico nulo é insuscetível de confirmação, não sendo permitido nem mesmo ao Juiz suprimir a nulidade, ainda que haja expresso requerimento das partes. 3. O entendimento atual do Superior Tribunal de Justiça é de que a nulidade absoluta é insanável, podendo assim ser declarada de ofício". (REsp n. 1.582.388/PE, Relator Ministro NAPOLEÃO NUNES MAIA FILHO, PRIMEIRA TURMA, julgado em 3/12/2019, DJe 9/12/2019), o que foi observado pelo Tribunal de origem. [...] (AgInt no AREsp n. 452.954/PR, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 11/5/2020, DJe de 14/5/2020).

No mesmo sentido, vem decidindo a Primeira Câmara Cível deste Eg. TJES:

[...] 1. O art. 108, do Código Civil, estabelece que, não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País. [...] (Apelação Cível nº 0000127-48.2019.8.08.0009, Rel. Des. Annibal de Rezende Lima, J. 27/02/2024).

[...] 3. A pretensão do apelante é permutar um imóvel registrado por um imóvel sem escritura, acerca do qual foram juntados meros recibos de compra e venda; 4. O imóvel em questão foi avaliado em R$ 80.100,00 (oitenta mil e cem reais), aplicando-se ao caso o art. 108 do Código Civil: “Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País”. [...] (Apelação Cível nº 0003501-82.2019.8.08.0038, Rel. Des. Julio Cesar Costa de Oliveira, J. 07/12/2022).

Demais disso, trata-se de nulidade que pode ser pronunciada pelo julgador logo que conheça do pacto, especificamente nesta sede jurídica por aplicação do efeito translativo da apelação, devendo ser a situação jurídica restituída ao
status quo ante
, nos termos do que prevê o art. 168, parágrafo único, do atual CC e dos arts. 146, parágrafo único, e 158, do revogado Código Civil:

Art. 168. As nulidades dos artigos antecedentes podem ser alegadas por qualquer interessado, ou pelo Ministério Público, quando lhe couber intervir.

Parágrafo único. As nulidades devem ser pronunciadas pelo juiz, quando conhecer do negócio jurídico ou dos seus efeitos e as encontrar provadas, não lhe sendo permitido supri-las, ainda que a requerimento das partes.

[...]

Art. 146. As nulidades do artigo antecedente podem ser alegadas por qualquer interessado, ou pelo Ministério Público, quando lhe couber intervir.

Parágrafo único. Devem ser pronunciadas pelo juiz, quando conhecer do ato ou dos seus efeitos e as encontrar provadas, não lhe sendo permitido supri-las, ainda a requerimento das partes.

Art. 158. Anulado o ato, restituir-se-ão as partes ao estado, em que antes dele se achavam, e não sendo possível restituí-las, serão indenizadas com o equivalente.

Por tais fundamentos, por aplicação do efeito translativo, o qual permite ao Tribunal de Justiça conhecer, de ofício, das matérias de ordem pública, ainda que não suscitadas pelas partes,
RECONHEÇO
nulidade absoluta do negócio jurídico firmado entre os litigantes, devendo restituir-se ao estado em que antes dele se encontravam, sendo possíveis perdas e danos apuradas em sede de liquidação de sentença, restando prejudicado o recurso de apelação cível.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Sessão Ordinária Plenário Virtual de 04/11/2024 a 08/11/2024

Voto: Acompanho a Relatora.

Vogal: Desembargadora Janete Vargas Simões.