Tribunal: TJES
Processo: 0004563-59.2019.8.08.0006
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão julgador: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Despejo por Denúncia Vazia
Data de julgamento: 2024-02-16

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL PARTICULAR CELEBRADO JUNTO À ADMINISTRAÇÃO PÚBLICA, NA CONDIÇÃO DE LOCATÁRIA. PREDOMINÂNCIA DAS NORMAS DO DIREITO PRIVADO. CONTRATO DA ADMINISTRAÇÃO. VALOR DO ALUGUEL. CONVENÇÃO DAS PARTES. VALOR DE MERCADO SUPOSTAMENTE INFERIOR QUE NÃO LEGITIMA O PODER PÚBLICO A CESSAR O PAGAMENTO E, CONCOMITANTEMENTE, CONTINUAR USUFRUINDO DO IMÓVEL LOCADO. ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. PAGAMENTO DOS ALUGUERES DEVIDOS DURANTE O PRAZO DE VIGÊNCIA DO AJUSTE E DE INDENIZAÇÃO PELO PERÍODO DE UTILIZAÇÃO DO IMÓVEL SEM COBERTURA CONTRATUAL. QUANTIA ÚLTIMA ESTA QUE DEVE REFLETIR O VALOR DO ALUGUEL QUE SERIA PAGO, CASO O CONTRATO PERMANECESSE VIGENTE. ACEITAÇÃO DA LOCADORA EM REDUZIR PARCIALMENTE O VALOR DO ALUGUEL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA MANTIDA
.

RECURSO
DES
PROVIDO
.

1)
Na hipótese de locação de imóvel em que a Administração Pública seja locatária, como, no caso, o contrato administrativo terá seu conteúdo regido, predominantemente, por regras de direito privado. Dessa maneira, ainda que a Administração Pública possua prerrogativas na Lei nº 8.666/93, para o caso aqui noticiado, que envolve a locação de um imóvel de propriedade de uma particular, deverá submeter esta contratação predominantemente ao previsto na Lei nº 8.245/91, que trata da locação de imóveis urbanos, e ao Código Civil.

2
)
Nos termos dos arts. 17 e 18 da Lei nº 8.245/91, a proprietária do imóvel locado possui a autonomia para ofertá-lo pelo valor do aluguel que repute atender seus interesses, competindo à Administração Pública locatária avaliar, dentro de sua discricionariedade e norteada pela indisponibilidade do interesse público, se o montante exigido pelo particular é adequado e razoável, razão pela qual, habitualmente, o Poder Público realiza uma pesquisa na localidade para evitar que o erário tenha despesa superior àquela praticada no mercado com locações similares.

3
)
A partir do momento em que o valor do aluguel mensal da locação é acordado entre a Administração Pública locatária e o proprietário do imóvel locador, salvo situação excepcionalíssima que interfira no equilíbrio contratual, as partes contratantes passam a ter o dever de cumprir com as obrigações assumidas (arts. 421-A, inciso III, 422 e 476 do CC/02), de modo que o usufruto do bem pelo município apelante lhe impôs a contraprestação de efetuar o pagamento pontual do aluguel pactuado, inclusive em relação ao período posterior ao encerramento da vigência do contrato, sob pena de desfazimento da locação, nos termos dos arts. 9º, inciso III, e 23, inciso I, ambos da Lei nº 8.245/9.

4
)
A circunstância de em determinado momento do prazo de vigência do contrato de locação o município apelante ter constatado que o valor pactuado do aluguel seria superior aquele praticado no mercado e a apelada proprietária do imóvel não ter concordado com a redução para o valor proposto, jamais legitimaria àquela Administração Pública simplesmente deixar de cumprir com sua obrigação, contratual e legal, de efetuar o pagamento dos alugueres, pois em nenhum momento deixou de ocupar o bem com a Unidade de Saúde que ali se encontra instalada, descortinando conduta arbitrária, ilegal e desarrazoável, que implicou em enriquecimento ilícito do ente municipal recorrente.

5
)
Caso o município apelante aferisse que não era mais vantajoso continuar a locação daquele imóvel pelo preço do aluguel que estava sendo cobrado e diante da postura da locadora apelada em não anuir com a redução proposta – aceitou apenas uma redução parcial –, o ente municipal recorrente deveria resolver aquele contrato locatício ou, considerando ser aquele o único imóvel que atende as necessidades da população para a instalação de uma unidade de saúde – 02 (dois) Chamamentos Públicos na busca de outros imóveis similares foram fracassados –, propor ação de revisão judicial do aluguel (arts. 19 e 68, inciso II, alínea “b”, da Lei nº 8.245/91), a fim de ajustá-lo ao preço de mercado, se preenchidos os pressupostos legais, ou, ainda, se valer de alguma das modalidades de intervenção do Estado na propriedade privada que eventualmente se adequasse ao caso (arts. 5º, incisos XXIV e XXV, 182 e 184, da CF/88), dentre elas a própria desapropriação do bem, com a sua imissão na posse (art. 5º da Lei nº 8.245/91).

6
)
Efetivando os princípios da boa-fé contratual, proporcionalidade e razoabilidade, corretamente a magistrada
a quo
estabeleceu que o montante da mencionada indenização será aquele indicado na contraproposta formulada pela apelada por ocasião das negociações mantidas junto ao município apelante envolvendo o valor do aluguel do imóvel locado, qual seja, R$ 3.000,00 (três mil reais), na medida em que reflete quantia a qual a recorrida aceitaria reduzir para manter a vigência do contrato locatício.

7
)
Recurso desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0004563-59.2019.8.08.0006

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MUNICIPIO DE ARACRUZ

APELADO: ODILEA NASCIMENTO GUSTAVO

RELATOR(A):
ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL PARTICULAR CELEBRADO JUNTO À ADMINISTRAÇÃO PÚBLICA, NA CONDIÇÃO DE LOCATÁRIA. PREDOMINÂNCIA DAS NORMAS DO DIREITO PRIVADO. CONTRATO DA ADMINISTRAÇÃO. VALOR DO ALUGUEL. CONVENÇÃO DAS PARTES. VALOR DE MERCADO SUPOSTAMENTE INFERIOR QUE NÃO LEGITIMA O PODER PÚBLICO A CESSAR O PAGAMENTO E, CONCOMITANTEMENTE, CONTINUAR USUFRUINDO DO IMÓVEL LOCADO. ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. PAGAMENTO DOS ALUGUERES DEVIDOS DURANTE O PRAZO DE VIGÊNCIA DO AJUSTE E DE INDENIZAÇÃO PELO PERÍODO DE UTILIZAÇÃO DO IMÓVEL SEM COBERTURA CONTRATUAL. QUANTIA ÚLTIMA ESTA QUE DEVE REFLETIR O VALOR DO ALUGUEL QUE SERIA PAGO, CASO O CONTRATO PERMANECESSE VIGENTE. ACEITAÇÃO DA LOCADORA EM REDUZIR PARCIALMENTE O VALOR DO ALUGUEL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA MANTIDA
.

RECURSO
DES
PROVIDO
.

1)
Na hipótese de locação de imóvel em que a Administração Pública seja locatária, como, no caso, o contrato administrativo terá seu conteúdo regido, predominantemente, por regras de direito privado. Dessa maneira, ainda que a Administração Pública possua prerrogativas na Lei nº 8.666/93, para o caso aqui noticiado, que envolve a locação de um imóvel de propriedade de uma particular, deverá submeter esta contratação predominantemente ao previsto na Lei nº 8.245/91, que trata da locação de imóveis urbanos, e ao Código Civil.

2
)
Nos termos dos arts. 17 e 18 da Lei nº 8.245/91, a proprietária do imóvel locado possui a autonomia para ofertá-lo pelo valor do aluguel que repute atender seus interesses, competindo à Administração Pública locatária avaliar, dentro de sua discricionariedade e norteada pela indisponibilidade do interesse público, se o montante exigido pelo particular é adequado e razoável, razão pela qual, habitualmente, o Poder Público realiza uma pesquisa na localidade para evitar que o erário tenha despesa superior àquela praticada no mercado com locações similares.

3
)
A partir do momento em que o valor do aluguel mensal da locação é acordado entre a Administração Pública locatária e o proprietário do imóvel locador, salvo situação excepcionalíssima que interfira no equilíbrio contratual, as partes contratantes passam a ter o dever de cumprir com as obrigações assumidas (arts. 421-A, inciso III, 422 e 476 do CC/02), de modo que o usufruto do bem pelo município apelante lhe impôs a contraprestação de efetuar o pagamento pontual do aluguel pactuado, inclusive em relação ao período posterior ao encerramento da vigência do contrato, sob pena de desfazimento da locação, nos termos dos arts. 9º, inciso III, e 23, inciso I, ambos da Lei nº 8.245/9.

4
)
A circunstância de em determinado momento do prazo de vigência do contrato de locação o município apelante ter constatado que o valor pactuado do aluguel seria superior aquele praticado no mercado e a apelada proprietária do imóvel não ter concordado com a redução para o valor proposto, jamais legitimaria àquela Administração Pública simplesmente deixar de cumprir com sua obrigação, contratual e legal, de efetuar o pagamento dos alugueres, pois em nenhum momento deixou de ocupar o bem com a Unidade de Saúde que ali se encontra instalada, descortinando conduta arbitrária, ilegal e desarrazoável, que implicou em enriquecimento ilícito do ente municipal recorrente.

5
)
Caso o município apelante aferisse que não era mais vantajoso continuar a locação daquele imóvel pelo preço do aluguel que estava sendo cobrado e diante da postura da locadora apelada em não anuir com a redução proposta – aceitou apenas uma redução parcial –, o ente municipal recorrente deveria resolver aquele contrato locatício ou, considerando ser aquele o único imóvel que atende as necessidades da população para a instalação de uma unidade de saúde – 02 (dois) Chamamentos Públicos na busca de outros imóveis similares foram fracassados –, propor ação de revisão judicial do aluguel (arts. 19 e 68, inciso II, alínea “b”, da Lei nº 8.245/91), a fim de ajustá-lo ao preço de mercado, se preenchidos os pressupostos legais, ou, ainda, se valer de alguma das modalidades de intervenção do Estado na propriedade privada que eventualmente se adequasse ao caso (arts. 5º, incisos XXIV e XXV, 182 e 184, da CF/88), dentre elas a própria desapropriação do bem, com a sua imissão na posse (art. 5º da Lei nº 8.245/91).

6
)
Efetivando os princípios da boa-fé contratual, proporcionalidade e razoabilidade, corretamente a magistrada
a quo
estabeleceu que o montante da mencionada indenização será aquele indicado na contraproposta formulada pela apelada por ocasião das negociações mantidas junto ao município apelante envolvendo o valor do aluguel do imóvel locado, qual seja, R$ 3.000,00 (três mil reais), na medida em que reflete quantia a qual a recorrida aceitaria reduzir para manter a vigência do contrato locatício.

7
)
Recurso desprovido.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 011 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

Composição de julgamento: 011 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Relator / 013 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal / 018 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal
VOTOS VOGAIS
013 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar
018 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

VOTO VENCEDOR

Conforme relatado, trata-se de recurso de
apelação cível
interposto pelo
Município de Aracruz-ES
contra a r. sentença proferida pelo d. Juízo da Vara da Fazenda Pública Estadual, Municipal, Registros Públicos e Meio Ambiente da Comarca de Aracruz-ES (fls. 245/247v), integrada pela decisão aclaratória de fls. 257, que, nos autos da
ação
de cobrança
proposta por
Odilea Nascimento Gustavo
em desfavor do ente municipal recorrente, julgou procedente a pretensão autoral para condenar o município demandado ao pagamento do valor dos alugueres em atraso (período de janeiro de 2017 a fevereiro de 2018), na quantia de R$ 3.000,00 (três mil reais) mensais, descontado o montante adimplido administrativamente pela municipalidade, o que deve ser apurado na fase de liquidação de sentença.

Depreende-se do caderno processual que o município de Aracruz-ES, ora apelante, e a Sra. Odilea Nascimento Gustavo, ora apelada, entabularam o contrato de locação nº 114/2014, por meio do qual o ente municipal recorrente utilizaria o imóvel de propriedade da recorrida para fins de utilidade pública, qual seja, instalação da Unidade de Saúde do bairro Jequitibá, tendo sido definido como valor do aluguel o importe de R$ 4.500,00 (quatro mil e quinhentos reais), o qual, segundo o item 3.2 do ajuste, seria reajustado após 12 (doze) meses pelo IGP-M (fls. 92/94).

Durante a vigência do contrato de locação, que teve seu prazo prorrogado em 02 (duas) ocasiões – de 07/04/2015 a 06/04/2016 e de 07/04/2016 a 06/04/2017 – e quantia mensal reajustada para R$ 4.641,53 (quatro mil, seiscentos e quarenta e um reais e cinquenta e três centavos) [fls. 98, 102 e 121] –, o município apelante, objetivando aferir se o valor do aluguel estava compatível com o valor praticado no mercado para justificar a manutenção do ajuste, realizou 02 (duas) avaliações do imóvel, sendo que na segunda, feita em 18/07/2017, apurou-se que o valor de mercado daquela locação seria de R$ 2.232,43 (dois mil, duzentos e trinta e dois reais e quarenta e três centavos) – fls. 138/168 –, o que levou a municipalidade a cessar os pagamentos dos alugueres e a apresentar aquela quantia à apelada objetivando reajustar o contrato, tendo esta, por sua vez, efetuado contraproposta indicando que aceitaria a redução do valor do aluguel para R$ 3.000,00 (três mil reais), a qual não teve resposta do ente municipal, que, deixou a vigência contratual encerrar sem renová-lo, de forma que os meses de janeiro de 2017 a fevereiro de 2018 permaneceram sem pagamento, apesar de o imóvel continuar sendo utilizado como Unidade de Saúde.

Como o ente municipal apelante, a despeito de ter realizado 02 (dois) Chamamentos Públicos, não logrou êxito em encontrar imóveis similares naquela localidade que seriam compatíveis com a necessidade pública de instalação de uma unidade de saúde – fl. 125/126 e 170/177 –, as partes litigantes acabaram entabulando novo contrato de locação a partir de fevereiro de 2018.

Todavia, em virtude de os valores dos alugueres de janeiro de 2017 a fevereiro de 2018 não terem sido quitados pelo ente municipal apelante, a apelada ajuizou ação de cobrança objetivando receber a referida quantia, tendo a julgadora monocrática acolhido a pretensão autoral para condenar o município recorrente ao pagamento dos alugueres em atraso, na quantia de R$ 3.000,00 (três mil reais) mensais, descontando o montante adimplido administrativamente, a ser apurado em liquidação de sentença, o que ensejou a interposição do presente recurso de apelação cível pelo município de Aracruz-ES no qual alega, em apertada síntese, que não poderia efetuar o pagamento de locação acima do valor de mercado e, apesar disso, deveria continuar com o funcionamento do serviço essencial disponibilizado pela unidade de saúde instalada no imóvel locado.

A matéria devolvida a exame desta instância revisora cinge-se, portanto, em aferir se a Administração Pública possui a prerrogativa de cessar o pagamento de contrato de locação quando o particular locador não concorda em reduzir o valor do aluguel para preço compatível com o mercado.

O atento exame do caderno processual e as próprias alegações das partes litigantes revelam ser
incontroverso
que o município apelante usufruiu do imóvel locado pela apelada com o funcionamento de unidade saúde sem, todavia, efetuar a sua contraprestação contratual consistente no pagamento do valor do aluguel durante o período de janeiro de 2017 a fevereiro de 2018, sendo que até abril de 2017 havia contrato de locação com prazo de validade vigente.

Tanto é verdade que o município recorrente alega ter efetuado o pagamento administrativo dos alugueres do imóvel da apelada referente aos meses de janeiro a abril de 2017 que estavam em atraso (fls. 181/197), por estar abarcado pela vigência do contrato de locação entabulado entre as partes, no entanto como não houve a discriminação exata no documento apresentado acerca dos meses a que se referiam o pagamento, a julgadora monocrática corretamente deixou para tal questão ser dirimida por ocasião da liquidação da sentença, mediante encontro de contas, de modo a descontar de eventual crédito da recorrida pela utilização de seu imóvel sem o correspondente pagamento dos alugueres.

Frisado este ponto, é importante estabelecer a premissa que
o ajuste que
foi
firmado
entre
o município apelante,
na condição de locatário,
e
a
particular
proprietári
a
do imóvel,
ora apelada,
não
foi

um contrato propriamente administrativo,
mas, sim, o intitulado
“contrato privado da Administração”
ou
“contrato
semipúblico
”
ou, ainda,
“contrato da Administração”
, no qual, apesar da incidência das normas de direito público,
há prevalência das
d
e direito privado
(previstas na Lei nº 8.245/91 e no Código Civil), visto que a Administração Pública se situa no mesmo plano jurídico dos particulares, conforme previsto expressamente no art. 62, § 3º, inciso I, da Lei 8.666/93
1
, de forma que há incidência apenas das disposições de direito público inafastáveis.

A respeito da matéria, leciona o administrativista Ronny Charles que
“a doutrina admite a existência de
'contratos privados da Administração', nos quais o Poder Público firmaria negócios regulados, predominantemente, pelo direito privado, situando-se no mesmo plano jurídico dos particulares, sem deter, como regra, todas as prerrogativas determinadas pelo regime jurídico dos contratos administrativos em sentido estrito.”
. E completa afirmando que
“de acordo com § 3º do artigo 62, algumas das regras dos contratos administrativos são apenas parcialmente aplicáveis ('no que couber'), aos contratos de seguro, de financiamento,
de locação em que o Poder Público seja locatário
, aos demais cujo conteúdo seja regido, predominantemente, por norma de direito privado e aos contratos em que a Administração seja parte como usuária de serviço público”
2
.

Portanto, na hipótese de locação de imóvel em que a Administração Pública seja locatária, como, no caso, o contrato administrativo terá seu conteúdo regido, predominantemente, por regras de direito privado. Dessa maneira, ainda que a Administração Pública possua prerrogativas na Lei nº 8.666/93, para o caso aqui noticiado, que envolve a locação de um imóvel de propriedade de uma particular,
deverá submeter esta contratação predominantemente ao previsto na Lei nº 8.245/91, que trata da locação de imóveis urbanos,
e ao Código Civil
.

Partindo desse pressuposto, verifica-se que os arts. 17 e 18 da Lei nº 8.245/91 dispõem, respectivamente, que
“
É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo”
e que
“
É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste”
, de forma que a proprietária do imóvel locado possui a autonomia para ofertá-lo pelo valor do aluguel que repute atender seus interesses, competindo à Administração Pública locatária avaliar, dentro de sua discricionariedade e norteada pela indisponibilidade do interesse público, se o montante exigido pelo particular é adequado e razoável, razão pela qual, habitualmente, o Poder Público realiza uma pesquisa na localidade para evitar que o erário tenha despesa superior àquela praticada no mercado com locações similares.

Acontece que, a partir do momento em que o valor do aluguel mensal da locação é acordado entre a Administração Pública locatária e o proprietário do imóvel locador, salvo situação excepcionalíssima que interfira no equilíbrio contratual, as partes contratantes passam a ter o dever de cumprir com as obrigações assumidas (arts. 421-A, inciso III, 422 e 476 do CC/02
3
), de modo que o usufruto do bem pelo município apelante lhe impôs a contraprestação de efetuar o pagamento pontual do aluguel pactuado, inclusive em relação ao período posterior ao encerramento da vigência do contrato, sob pena de desfazimento da locação, nos termos dos arts. 9º, inciso III, e 23, inciso I, ambos da Lei nº 8.245/91
4
.

Se havia um contrato de locação que legitimava a utilização do imóvel pelo município apelante, era obrigação do ente municipal recorrente cumprir com a sua contraprestação contratual e obrigação legal consistente no pagamento do valor do aluguel, até mesmo em respeito ao princípio da legalidade (art. 37,
caput
, da CF/88) que orienta a atuação do Poder Público.

A circunstância de em determinado momento do prazo de vigência do contrato de locação o município apelante ter constatado que o valor pactuado do aluguel seria superior aquele praticado no mercado e a apelada proprietária do imóvel não ter concordado com a redução para o valor proposto, jamais legitimaria àquela Administração Pública simplesmente deixar de cumprir com sua obrigação, contratual e legal, de efetuar o pagamento dos alugueres, pois em nenhum momento deixou de ocupar o bem com a Unidade de Saúde que ali se encontra instalada, descortinando conduta arbitrária, ilegal e desarrazoável, que implicou em enriquecimento ilícito do ente municipal recorrente.

Na realidade, caso o município apelante aferisse que não era mais vantajoso continuar a locação daquele imóvel pelo preço do aluguel que estava sendo cobrado e diante da postura da locadora apelada em não anuir com a redução proposta – aceitou apenas uma redução parcial –, o ente municipal recorrente deveria resolver aquele contrato locatício ou, considerando ser aquele o único imóvel que atende as necessidades da população para a instalação de uma unidade de saúde – 02 (dois) Chamamentos Públicos na busca de outros imóveis similares foram fracassados –, propor ação de revisão judicial do aluguel (arts. 19 e 68, inciso II, alínea “b”, da Lei nº 8.245/91
5
), a fim de ajustá-lo ao preço de mercado, se preenchidos os pressupostos legais, ou, ainda, se valer de alguma das modalidades de intervenção do Estado na propriedade privada que eventualmente se adequasse ao caso (arts. 5º, incisos XXIV e XXV, 182 e 184, da CF/88), dentre elas a própria desapropriação do bem, com a sua imissão na posse (art. 5º da Lei nº 8.245/91
6
).

O que não se pode admitir, em nenhuma hipótese, é que a Administração Pública continue a utilizar imóvel de propriedade particular e, por não concordar mais com o valor do aluguel, simplesmente deixar de cumprir com a sua obrigação de pagamento, pois afrontaria o direito fundamental à propriedade do cidadão, elemento essencial da estrutura econômica e social de qualquer Estado, além de se enriquecer ilicitamente, especialmente quando existem outros meios para que o serviço essencial da saúde prestado no imóvel locado não fosse interrompido diante da discordância do valor da locação junto a apelada locadora.

Vale ressaltar que, muito embora na primeira avaliação do imóvel, realizada em 28/03/2016, tenha sido encontrado o valor de mercado da locação de R$ 1.779,01 (um mil, setecentos e setenta e nove reais e um centavo), bem inferior, portanto, ao aluguel acordado entre as partes litigantes, no dia 29 daquele mesmo mês e ano a municipalidade concordou em assinar o 2º Termo Aditivo Contratual, no qual prorrogou a vigência do ajuste por mais 12 (doze) meses e manteve o valor mensal do aluguel em R$ 4.641,53 (quatro mil, seiscentos e quarenta e um reais e cinquenta e três centavos), denotando que naquela ocasião tal circunstância não foi determinante para encerrar o contrato locatício e, muito menos, para cessar o pagamento dos alugueres, o que reforça a postura autoritária e arbitrária do ente municipal recorrente quando interrompeu o pagamento da locação a partir da conclusão da segunda avaliação do imóvel, conduta esta que não encontra respaldo no ordenamento jurídico.

Ao examinar contrato de locação firmado entre empresa particular locadora e a Administração Pública locatária, o Superior Tribunal de Justiça formulou orientações que se adéquam ao aqui aventado, vejamos:

PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÕES. AÇÃO RENOVATÓRIA. LOCAÇÃO COMERCIAL. CONAB. IMÓVEL DE EMPRESA PÚBLICA. LEI N. 8.245/1991. PROIBIÇÃO DO COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO (NEMO POTEST VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM). SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. INOCORRÊNCIA. ART. 21, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CPC. 1. Somente as locações de imóveis de propriedade da União, dos estados e dos municipios, de suas autarquias e fundações públicas não se submetem às normas da Lei n. 8.245/1991, nos expressos termos do artigo 1º, parágrafo único, alínea "a", n. 1, do texto legal. 2. No caso concreto, não consta nenhuma informação no sentido de que o imóvel objeto do contrato de locação seria de titularidade da União, e a Conab mera possuidora deste. Muito pelo contrário, infere-se do acórdão que o imóvel é de propriedade da empresa pública, sujeita às normas aplicáveis às empresas privadas, inclusive nas relações jurídicas contratuais que venha a manter.
3. As locações são contratos de direito privado, figure a administração como locadora ou como locatária. Neste último caso, não há norma na disciplina locatícia que retire do locador seus poderes legais. Naquele outro também não se pode descaracterizar o contrato de natureza privada, se foi este o tipo de pacto eleito pela administração, até porque, se ela o desejasse, firmaria contrato administrativo de concessão de uso. (CARVALHO FILHO, José dos Santos. Manual de direito administrativo. 22ª ed., rev, ampl. e atualizada. Editora Lumen Juris: Rio de Janeiro, 2009. p. 183) 4. O intento da recorrente de contratar com base na Lei de Locações, oferecendo condições para renovação da locação e gerando uma legítima expectativa à locatária, e, posteriormente, não querer se submeter à Lei n. 8.245/1991, atenta contra o princípio da boa-fé objetiva, notadamente em sua vertente venire contra factum proprium.
5. (...). (REsp n. 1.224.007/RJ, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 24/4/2014, DJe de 8/5/2014, STJ).

Já ao apreciar situação extremamente semelhante à aqui noticiada, o egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo chegou à mesma conclusão vejamos:

APELAÇÃO CÍVEL – Ação de despejo por falta de pagamento c.c. cobrança de aluguel
– A relação jurídica estabelecida no contrato de locação firmado entre o particular e o Município é regida pelo direito privado, sendo aplicável o disposto na Lei 8.245/1991, ressalvado eventual confronto com as normas de direito público – A aplicação da Lei nº 8.666/93 nos contratos de locação em que o Poder Público figure como locatário encontra respaldo no artigo 62, § 3º, I, do mencionado diploma legal – Impossibilidade de prorrogação automática por prazo indeterminado em contrato de locação – Tal não significa, em absoluto, que o Poder Público permanecerá ocupando o imóvel sem qualquer contraprestação – Em hipóteses tais como a ora tratada, e até que o imóvel venha a ser devolvido ao proprietário, a administração deve indenizar o proprietário, a fim de evitar o enriquecimento sem causa
(como prevê o Decreto Estadual nº 40.177/95, com redação dada pelo Decreto Estadual nº 53.334/08), mas utilizando procedimento administrativo específico para liberação da verba (necessária em regra a confirmação da ocupação que deu causa à indenização para posterior liberação do pagamento)
– Obrigação, assim, de pagamento dos locativos vencidos até o final do período previsto no último aditivo e, a partir de então, de pagamento mensal do valor equivalente ao último locativo, mas agora a título de indenização
– Sentença que, embora nominando a verba como aluguel, atentou ao valor do último locativo vigente – (...). (TJSP; Apelação Cível 1007438-04.2017.8.26.0604; Relator (a): José Augusto Genofre Martins; Órgão Julgador: 29ª Câmara de Direito Privado; Foro de Sumaré - 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 17/05/2023; Data de Registro: 17/05/2023).

Portanto, em situações como a aqui apuradas, até que o imóvel venha a ser devolvido ao proprietário, a Administração Pública deve efetuar o pagamento dos alugueres devidos durante o prazo de vigência contratual e indenizar o particular no período sem cobertura contratual pela ocupação do imóvel, a fim de evitar o enriquecimento sem causa,
descortinando o acerto da sentença que acolheu a pretensão autoral nesse sentido
e postergou à fase de liquidação a aferição de eventual descontos a serem feitos, caso o município recorrente comprove que já efetuou administrativamente o pagamento de algum período de aluguel.

Com relação ao valor da indenização que deverá ser paga pelo município recorrente à apelada proprietária do imóvel locado pelo período de ocupação do imóvel sem cobertura contratual, a melhor exegese dos arts. 6º, parágrafo único, e 56, parágrafo único, da Lei nº 8.245/91
7
, implicaria no pagamento da quantia correspondente ao valor do aluguel previsto no ajuste anteriormente celebrado, até porque poder-se-ia presumir a prorrogação do contrato nas condições ajustadas, sendo inviável acolher a pretensão recursal de indenização pelo montante encontrado pelo ente municipal recorrente na avaliação do imóvel (R$ 2.232,43), já que a recorrida apresentou pesquisas de mercado com outros valores e não concordou com a redução para tal patamar, de forma que não pode o Poder Judiciário compeli-la a aceitar o recebimento de valor correspondente a aluguel que se desvirtua completamente da relação mantida entre os contratantes.

Todavia, efetivando os princípios da boa-fé contratual, proporcionalidade e razoabilidade, corretamente a magistrada
a quo
estabeleceu que o montante da mencionada indenização será aquele indicado na contraproposta formulada pela apelada por ocasião das negociações mantidas junto ao município apelante envolvendo o valor do aluguel do imóvel locado, qual seja, R$ 3.000,00 (três mil reais), na medida em que reflete quantia a qual a recorrida aceitaria reduzir para manter a vigência do contrato locatício.

Em outras palavras, caso o contrato de locação entabulado entre as partes litigantes tivesse sido mantido naquela oportunidade, com desfecho positivo nas negociações envolvendo o valor do aluguel do imóvel, a apelada faria jus ao recebimento mensal da quantia de R$ 3.000,00 (três mil reais) por permitir a utilização do bem pelo município apelante, motivo pelo qual deve este montante refletir a indenização correspondente ao período em que o ente municipal recorrente permaneceu utilizando o imóvel sem cobertura contratual,
não havendo que falar em reforma da sentença objurgada
.

Antes de concluir, em que pese esteja propondo o desprovimento do apelo, deixo de arbitrar honorários advocatícios recursais (art. 85, § 11, do CPC/2015), tendo em vista que o juízo a quo postergou para a fase de liquidação a definição do percentual dos honorários advocatícios sucumbenciais (art. 85, § 4º, do CPC/2015).

Ante o exposto,
conheço do recurso
e a ele nego provimento
, a fim de preservar a sentença objurgada.

É como voto.

1
Art. 62. (...). § 3
o

Aplica-se o disposto nos arts. 55 e 58 a 61 desta Lei e demais normas gerais, no que couber: I - aos contratos de seguro, de financiamento, de locação em que o Poder Público seja locatário, e aos demais cujo conteúdo seja regido, predominantemente, por norma de direito privado; (...).

2
Leis de Licitações Públicas Comentadas. 5ª ed. 2013. pgs. 532/533.

3
Art. 421-A. Os contratos civis e empresariais presumem-se paritários e simétricos até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção, ressalvados os regimes jurídicos previstos em leis especiais, garantido também que: (...); III – a revisão contratual somente ocorrerá de maneira excepcional e limitada.

Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.

Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.

4
Art. 9º A locação também poderá ser desfeita: (...); III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos.

Art. 23. O locatário é obrigado a: I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato.

5
Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá
-
lo ao preço de mercado.

Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte: II - (...): b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente.

6
Art. 5º Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo. Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica se a locação termina em decorrência de desapropriação, com a imissão do expropriante na posse do imóvel.

7
Art. 6º O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias. Parágrafo único. Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição.

Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir
-
se
-
á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho a nobre Relatora.

Acompanho a eminente Relatora.