Tribunal: TJES
Processo: 0012732-06.2019.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão julgador: DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Indenização por Dano Moral; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro; Antecipação de Tutela / Tutela Específica
Data de julgamento: 2024-10-16

Ementa:
E
menta
: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DE LOTE. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. RECURSO IMPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação cível interposta por CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A contra a sentença da 4ª Vara Cível de Serra/ES que, em ação de rescisão contratual, julgou parcialmente procedente o pedido para rescindir o contrato de compra e venda de lote e condenar a ré à restituição dos valores pagos e ao pagamento de indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há duas questões em discussão: (i) determinar se é cabível a restituição integral dos valores pagos pelos compradores, inclusive do IPTU, e (ii) verificar a procedência do pedido de indenização por danos morais em razão do atraso na entrega do lote.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
A rescisão contratual se justifica pela inadimplência da ré, que não entregou o lote conforme o prazo estabelecido no contrato, mesmo após o período de tolerância de 180 dias.

4.
A restituição integral dos valores pagos pelos autores é devida, conforme entendimento do STJ e aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC), que estabelece que, em casos de rescisão por culpa exclusiva do vendedor, o comprador deve ser ressarcido na íntegra.

5.
O dano moral é reconhecido diante da frustração dos consumidores, que sofreram prejuízos em razão da paralisação e abandono das obras, que ultrapassa o mero inadimplemento contratual.

6.
Não há elementos que justifiquem a alteração da condenação imposta pela sentença, sendo mantida a decisão de ressarcimento dos valores e a condenação por danos morais.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7.
Recurso improvido. Mantém-se a sentença que determinou a rescisão contratual, a restituição integral dos valores pagos, e o pagamento de indenização por danos morais.

Tese de julgamento
:

1. A rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do promitente vendedor dá direito à restituição integral dos valores pagos, com incidência de juros moratórios desde a citação e correção monetária desde o desembolso. 2. A frustração decorrente do atraso substancial na entrega de lote pode ensejar indenização por danos morais.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0012732-06.2019.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A

APELADO: FABIO DOMINGUES BRITO e outros

RELATOR(A):
DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

E
menta
: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DE LOTE. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. RECURSO IMPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação cível interposta por CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A contra a sentença da 4ª Vara Cível de Serra/ES que, em ação de rescisão contratual, julgou parcialmente procedente o pedido para rescindir o contrato de compra e venda de lote e condenar a ré à restituição dos valores pagos e ao pagamento de indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há duas questões em discussão: (i) determinar se é cabível a restituição integral dos valores pagos pelos compradores, inclusive do IPTU, e (ii) verificar a procedência do pedido de indenização por danos morais em razão do atraso na entrega do lote.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
A rescisão contratual se justifica pela inadimplência da ré, que não entregou o lote conforme o prazo estabelecido no contrato, mesmo após o período de tolerância de 180 dias.

4.
A restituição integral dos valores pagos pelos autores é devida, conforme entendimento do STJ e aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC), que estabelece que, em casos de rescisão por culpa exclusiva do vendedor, o comprador deve ser ressarcido na íntegra.

5.
O dano moral é reconhecido diante da frustração dos consumidores, que sofreram prejuízos em razão da paralisação e abandono das obras, que ultrapassa o mero inadimplemento contratual.

6.
Não há elementos que justifiquem a alteração da condenação imposta pela sentença, sendo mantida a decisão de ressarcimento dos valores e a condenação por danos morais.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7.
Recurso improvido. Mantém-se a sentença que determinou a rescisão contratual, a restituição integral dos valores pagos, e o pagamento de indenização por danos morais.

Tese de julgamento
:

1. A rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do promitente vendedor dá direito à restituição integral dos valores pagos, com incidência de juros moratórios desde a citação e correção monetária desde o desembolso. 2. A frustração decorrente do atraso substancial na entrega de lote pode ensejar indenização por danos morais.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Composição de julgamento: 027 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Relator / 031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal / 007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA - Vogal
______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

Cuidam os autos de apelação cível interposta por
CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A
com vistas ao reexame da r. sentença de fls. 237/238v (p. 75/78 do arquivo digital - VOL 002) que, em sede de
Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores
, proposta por
FABIO DOMINGUES BRITO e LETÍCIA TONON MORONARI,
julgou parcialmente procedente o pedido inicial para
rescindir
o contrato de compra e venda firmado entre as partes, bem como para condenar demandada a restituir a integralidade dos valores pagos pelos autores na aquisição do lote e IPTU, no montante de R$ 33.139,72, devidamente atualizado com juros da citação e incidindo correção monetária a contar do desembolso.

A r. sentença condenou, ainda, a parte requerida no pagamento de indenização por danos morais, no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), com juros da citação e correção monetária da presente data.

Em suas razões recursais de fls. 243/264 (p. 87/129 do arquivo digital - VOL 002),
CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A
alegou, em resumo, que
: i)
o contrato de compra e venda de imóvel celebrado, permeado pelo princípio da autonomia da vontade, fez-se Iei entre as partes, não havendo que se falar em abusividade nas cláusulas pactuadas;
ii)
o contrato
sub judice
näo é passível de simples desistência;
iii)
os inúmeros entraves no cronograma da obra não foram ocasionados por culpa da recorrente;
iv)
não há que se falar em nulidade das cláusulas contratuais, visto que não estipulam a retenção integral dos valores pagos pelos Apelados, mas discriminam expressamente as verbas a serem descontadas para compensar os prejuízos experimentados pela credora em razão do inadimplemento contratual;
v)
não há que se falar também em restituição do numerário atinente ao IPTU pago pelos Apelados, haja vista serem as referidas quantias de responsabilidade exclusiva deste, após concretizada a contratação; e
vi)
a mera alegação de danos morais em razão de suposto atraso de obras não enseja pagamento de indenização, se desacompanhada de prova de abalo moral.

Por fim, requer a reforma de sentença no sentido de que seja julgado totalmente improcedente o pleito autoral.

Contrarrazões apresentadas por
FABIO DOMINGUES BRITO E LETÍCIA TONON MORONARI
às fls. 272/283 (p.145/167 do arquivo digital - VOL 002), alegando, preliminarmente a existência de ofensa ao princípio da dialeticidade e, no mérito, pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Inclua-se em pauta para julgamento.

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

I) PRELIMINAR: AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE

Inicialmente, imperioso destacar que a parte recorrida, em suas contrarrazões, sustentou a preliminar de ausência de dialeticidade recursal, sob o argumento de que o recorrente não enfrentou as razões de decidir e todo o embasamento técnico-jurídico adotado na r. sentença.

Pois bem. À luz do princípio da dialeticidade, impõe-se que o recorrente exponha, de forma clara e precisa, a motivação de fato e de direito de seu inconformismo, impugnando os fundamentos da decisão recorrida, de modo a amparar a pretensão recursal deduzida, o que é essencial à delimitação da matéria impugnada, bem como à possibilidade efetiva do contraditório.

Contudo, não se constata violação ao princípio da dialeticidade, pois, nas razões recursais, é possível compreender, com clareza, que a parte recorrente questiona o conteúdo da r. sentença, visando à reforma do julgado, com a improcedência do pedido deduzido na exordial.

Por esses motivos, a questão prefacial deve ser rejeitada.

É como voto.

II) MÉRITO

Conforme brevemente relatado, cuidam os autos de apelação cível interposta por
CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A
com vistas ao reexame da r. sentença de fls. 237/238v (p. 75/78 do arquivo digital - VOL 002) que, em sede de
Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores
, proposta por
FABIO DOMINGUES BRITO e LETÍCIA TONON MORONARI,
julgou parcialmente procedente o pedido inicial para
rescindir
o contrato de compra e venda firmado entre as partes, bem como para condenar demandada a restituir a integralidade dos valores pagos pelos autores na aquisição do lote e IPTU, no montante de R$ 33.139,72, devidamente atualizado com juros da citação e incidindo correção monetária a contar do desembolso.

A r. sentença condenou, ainda, a parte requerida no pagamento de indenização por danos morais, no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), com juros da citação e correção monetária da presente data.

Em suas razões recursais de fls. 243/264 (p. 87/129 do arquivo digital - VOL 002),
CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A
alegou, em resumo, que
: i)
o contrato de compra e venda de imóvel celebrado, permeado pelo princípio da autonomia da vontade, fez-se Iei entre as partes, não havendo que se falar em abusividade nas cláusulas pactuadas;
ii)
o contrato sub judice näo é passível de simples desistência;
iii)
os inúmeros entraves no cronograma da obra não foram ocasionados por culpa da recorrente;
iv)
não há que se falar em nulidade das cláusulas contratuais, visto que não estipulam a retenção integral dos valores pagos pelos Apelados, mas discriminam expressamente as verbas a serem descontadas para compensar os prejuízos experimentados pela credora em razão do inadimplemento contratual;
v)
não há que se falar também em restituição do numerário atinente ao IPTU pago pelos Apelados, haja vista serem as referidas quantias de responsabilidade exclusiva deste, após concretizada a contratação; e
vi)
a mera alegação de danos morais em razão de suposto atraso de obras não enseja pagamento de indenização, se desacompanhada de prova de abalo moral. Por fim, requer a reforma de sentença no sentido de que seja julgado totalmente improcedente o pleito autoral.

Preenchidos os requisitos da admissibilidade recursal, conheço do apelo interposto e passo a analisar as suas razões.

Na origem, a parte autora ajuizou ação de rescisão contratual c/c restituição de valores, sob alegação de a requerida descumpriu o contrato no que tange a conclusão e entrega das obras, que seria em maio/2018, excedendo, ainda, o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, além de não fornecer qualquer informação ou justificativa aos consumidores.

Compulsando os autos, denota-se que as partes celebraram contrato de compra e venda na data de 22/12/2016, tendo como objeto um lote de terreno nº 28, da quadra 25, com área global de aproximadamente 239,34m2, matrícula n. 43708, Livro n. 002, Cartório de Registro Geral de Imóveis do 1º Ofício da 1ª Zona de Serra, pelo valor de R$109.205,00 (cento e nove mil e duzentos e cinco reais).

De acordo com os termos da avença, o lote deveria ser entregue em
maio de 2018,
com infraestrutura completa, havendo a possibilidade de prorrogação da entrega em 180 (cento e oitenta) dias, conforme item III (fls. 36v).

No entanto, segundo narra a parte autora,
até novembro de 2018
, as obras ainda se encontram completamente paralisadas, estando o loteamento abandonado, sem limpeza, sem abertura de ruas asfaltadas, sem rede de energia elétrica e iluminação, sem rede de água e esgoto, sem sistema viário, sem ciclovia e canteiro central, dentre outros pontos descritos no projeto apresentado pela ré.

Inicialmente, o d. Magistrado de origem acolheu o pedido liminar formulado pelos autores para suspender a cobrança das parcelas vencidas e vincendas do contrato firmado entre as partes, conforme decisão de fls. 118/119 dos autos.

Por ocasião da apresentação da contestação, a parte requerida arguiu os seguintes pontos:
i)

a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor;
ii)
impossibilidade de inversão do ônus da prova;
iii)
inexistência de cláusulas abusivas;
iv)
regularidade do empreendimento – ausência de culpa da ré;
v)
legalidade da cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade do contrato de compra e venda;
vi)
dos ônus incidentes na rescisão contratual – valor pago R$ 33.039,69 – IPTU deve ser adimplido pelo adquirente;
vii)
impossibilidade de restituição integral dos valores pagos; e
viii)
inexistência de danos morais.

Após a devida instrução processual, sobreveio a r. sentença julgando parcialmente procedente o pedido autoral, tendo como fundamento a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, bem como a “
incontroversa a culpa da ré pela rescisão do contrato”.

Pois bem.
Diante de todos os fundamentos veiculados, e de todas as particularidades vislumbradas, entendo que a pretensão recursal não merece prosperar
, pelas circunstâncias a seguir aduzidas.

A respeito da temática tratada nos presentes autos, cumpre esclarecer que a Segunda Seção do STJ, ao julgar o REsp 1.300.418/SC sob o rito do art. 543-C do CPC/73, firmou entendimento de que
em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes.
Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
. (sem grifos e destaques no original).

A respectiva orientação, inclusive, culminou na edição do enunciado sumular nº 543/STJ,
in verbis:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador -
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. (sem grifos e destaques no original).

No caso dos autos, a parte recorrente deixou de comprovar a efetiva conclusão da obra do empreendimento ou que não tenha ocorrido o abandono da obra, conforme alegado pela parte compradora, tendo, portanto, deixado de apresentar qualquer comprovação de diligências no sentido de concluir o empreendimento.

Aliás, em que pese suas alegações de impactos decorrentes do longo e intenso período chuvoso que atingiu o município durante os anos de 2017 e 2018, conforme destacado na peça de defesa, o Superior Tribunal de Justiça, por reiteradas vezes, entendeu que tal situação configura fortuito interno, de modo que persistente a responsabilidade do fornecedor ou prestador de serviços. Confira-se:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. OFENSA AO ARTIGO 1.022 DO CPC. AUSÊNCIA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. NÃO CONFIGURAÇÃO. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. LUCROS CESSANTES. DANO PRESUMIDO. REVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL EM FAVOR DO CONSUMIDOR. ADMISSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.

[...]

3. O fortuito interno, entendido como o fato imprevisível e inevitável ocorrido no momento da prestação do serviço ou da fabricação do produto, não exclui a responsabilidade do fornecedor, pois relaciona-se com a atividade e os riscos inerentes ao empreendimento. Precedentes.

[...]

6. Agravo interno provido para conhecer do agravo e negar provimento ao recurso especial.

(AgInt no AREsp n. 2.057.346/RO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 27/6/2022, DJe de 29/6/2022.).

Pela detida análise dos autos, verifica-se que de fato o abandono da obra por parte da recorrente e a consequente ausência de entrega do lote configura o descumprimento contratual passível de rescisão.

A parte recorrente colacionou aos autos inúmeras fotos do local a fim de comprovar o estado de abandono do loteamento em questão.

Assim, resta cristalino que a rescisão do contrato decorre do inadimplemento da vendedora, de maneira que a
devolução integral dos valores
pagos pela compradora é medida que se impõe e vem corroborada pela uníssona e mais recente jurisprudência do STJ,
in verbis
:

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO
ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. ARTS. 489 E 1.022 DO NCPC. OMISSÃO E FALTA DE FUNDAMENTAÇÃO INEXISTENTES.
RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DAS VENDEDORAS. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DAS QUANTIAS PAGAS. ACÓRDÃO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DOMINANTE DESTA CORTE.
DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. APLICAÇÃO DA SÚMULA Nº 568 DO STJ. APLICAÇÃO DA MULTA DO ART. 1.021, § 4º, DO NCPC. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO, COM IMPOSIÇÃO DE MULTA.

[...] O acórdão recorrido está em sintonia com a jurisprudência desta eg. Corte, que se firmou no sentido da restituição integral dos valores pagos pelo consumidor em caso de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva do promitente-vendedor. Inexistência de dissídio jurisprudencial.

Incidência da Súmula nº 568 do STJ [...]
(AgInt no REsp 1815820/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 30/09/2019, DJe 03/10/2019).

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REPARAÇÃO POR DANO MATERIAL E COMPENSAÇÃO POR DANO MORAL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO INDICAÇÃO. SÚMULA 284/STF. VIOLAÇÃO DO ART. 489 DO CPC/15. INOCORRÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA.

SÚMULA 211/STJ. FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO NÃO IMPUGNADO. SÚMULA 283/STF. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). COBRANÇA. ABUSIVIDADE. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL.
CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS.
DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. COTEJO ANALÍTICO E SIMILITUDE FÁTICA. AUSÊNCIA. HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA RECURSAL. MAJORAÇÃO.

[...] Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento [...].
(AgInt no REsp 1796706/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/09/2019, DJe 26/09/2019).

No mesmo sentido é a orientação deste e. Tribunal de Justiça:

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. ATRASO CONFIGURADO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DEVIDA. DANO MATERIAL. JUROS DA CITAÇÃO. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. I –
Reconhecido o atraso na entrega do loteamento, resta evidente da responsabilidade da vendedora pela rescisão contratual.
II – A SÚMULA 543 do STJ dispõe que,
na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata e integral restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construto
r. III – Nos termos do art. 405 do CC, havendo rescisão contratual por culpa da construtora devem os juros moratórios incidirem a partir da citação, momento da constituição em mora. IV – A jurisprudência pátria vem reconhecendo a configuração de danos morais nos casos em que o atraso na entrega do imóvel alcança longo período. Precedentes do STJ. V – A condenação em danos morais pressupõe a ocorrência de situação excepcional apta a lesar os direitos da personalidade. VI – A baixa do gravame inserido na matrícula do imóvel é medida que pode ser realizada pelas próprias partes ou requerida em cumprimento de sentença. VII - Recurso conhecido e improvido. (TJES.
Data: 12/Dec/2023. Órgão julgador: 4ª Câmara Cível. Número: 0020357-57.2020.8.08.0048. Desembargadora: ROBSON LUIZ ALBANEZ).

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. RESTITUIÇÃO DO VALOR INTEGRAL. JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO. DANO MORAL CONFIGURADO. INCIDÊNCIA DE CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1) (...). 2)
Quando o atraso da obra ocorre por culpa exclusiva do promitente vendedor, é devida a restituição integral do valor pago pelo promitente comprador.
Precedentes. 3) Consoante orientação do Superior Tribunal de Justiça, “
em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente-vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação.”
(AgInt no AREsp 1.761.193/DF, Relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 22/3/2021, DJe de 13/4/2021). 4) Embora o mero atraso na entrega de imóvel não seja suficiente, em regra, para ensejar danos morais, a sua ocorrência se verifica na hipótese de inadimplemento absoluto, ou seja, quando nem sequer tenha havido a conclusão das obras do empreendimento. 5) A
cláusula penal moratória deve incidir também na hipótese de inadimplemento relativo da construtora/incorporadora, mesmo quando prevista exclusivamente em benefício dela
. Recurso parcialmente provido. (TJES. Data: 30/Aug/2023. Órgão julgador: 2ª Câmara Cível. Número: 0021256-89.2019.8.08.0048. Desembargador: JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA).

QUARTA CÂMARA CÍVEL APELAÇÃO CÍVEL N.º 0010864-90.2019.8.08.0048 APELANTE: CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A APELADOS: FELIPE CAMARGO PAULO ALVES E THAYS AMARAL RIBEIRO ALVES RELATOR: DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA EMENTA APELAÇÃO CÍVEL EM AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE LOTE. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA DE INFRAESTRUTURA. FORTES CHUVAS. FATORES INTRÍNSECOS AO RAMO DE ATIVIDADE. CULPA EXCLUSIVA DA PROMISSÁRIA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. RECURSO DESPROVIDO. HONORÁRIOS RECURSAIS. 1 –
O Superior Tribunal de Justiça, em julgamento submetido à sistemática dos recursos repetitivos (REsp nº 1300418/SC), fixou o entendimento de que na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor.
2 – A jurisprudência tem entendido que a cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade em Promessa de Compra e Venda não impede o desfazimento do negócio por descumprimento de cláusulas contratuais, ou seja, por culpa do promitente vendedor. 3 - A justificativa apresentada pela Apelante não é aceita por este egrégio Tribunal, que entende que a prorrogação do prazo por fatores intrínsecos ao ramo de atividade se caracteriza como prorrogação imotivada do contrato e é abusiva. 4 - Recurso desprovido. Honorários recursais. (TJES. Data: 10/Nov/2022. Órgão julgador: 4ª Câmara Cível. Número: 0010864-90.2019.8.08.0048. Desembargador: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA. Classe: APELAÇÃO CÍVEL).

Portanto, em se tratando de rescisão contratual de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva da promitente vendedora, a promissária compradora, ora recorrida, faz jus à
restituição integral
dos valores pagos,
sem retenção de qualquer percentual dos valores pagos,
com incidência de juros de mora a partir da citação e correção monetária a partir da data do desembolso, nos exatos termos fixados na r. sentença.

A respeito da referida questão,
o STJ possui entendimento pacífico no sentido de que, "em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente-vendedora,
os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação" (AgInt no AREsp 1.761.193/DF).

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA E OUTRAS AVENÇAS. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LEGITIMIDADE DA CONSTRUTORA CONFIGURADA. ATUAÇÃO NA CADEIA DE FORNECIMENTO PERANTE O CONSUMIDOR. COMISSÃO DE CORRETAGEM E TAXA SATI. DEVOLUÇÃO INTEGRAL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLÊNCIA DA PROMITENTE-VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. DECISÃO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. AGRAVO DESPROVIDO. 1. Nos termos da jurisprudência desta Corte, "apesar de não ter liame jurídico com o consumidor, a construtora pertence, sim, à cadeia de fornecimento do produto, visto se tratar de fenômeno eminentemente econômico, sendo solidária a responsabilidade de todos os fornecedores que se beneficiem da cadeia de fornecimento" (AgInt no AREsp 2.167.902/RJ, Relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 13/2/2023, DJe de 15/2/2023). 2. Outrossim, "Não se aplica a orientação do Tema 938/STJ aos casos em que a pretensão de restituição da comissão de corretagem e da Taxa SATI decorre da rescisão do contrato por culpa da vendedora, porquanto tais verbas integram as perdas e danos devidas ao comprador para volta ao status quo ante" (AgInt no AREsp 1.699.501/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 30/11/2020, DJe de 07/12/2020). 3. Por sua vez, nos termos da jurisprudência do STJ, "em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente-vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação" (AgInt no AREsp 1.761.193/DF, Relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 22/3/2021, DJe de 13/4/2021). 4. Estando a decisão de acordo com a jurisprudência desta Corte, o recurso especial encontra óbice na Súmula 83/STJ. 5. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 1.864.010/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 15/5/2023, DJe de 22/5/2023.).

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO COMPENSATÓRIA POR PERDAS E DANOS MORAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA 7 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. PREJUDICADO. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. JUROS. TERMO INICIAL. DATA DA CITAÇÃO. DANO MORAL. OCORRÊNCIA. LONGO ATRASO. ALTERAÇÃO DO VALOR FIXADO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 1. Ação de
rescisão contratual com devolução dos valores pagos e indenização compensatória por perdas e danos morais em razão de atraso na entrega de imóvel objeto de contrato de compra e venda celebrado entre as partes
. 2. Ausentes os vícios do art. 1.022 do CPC/15, rejeitam-se os embargos de declaração. 3. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados, não obstante a interposição de embargos de declaração, impede o conhecimento do recurso especial. 4. O reexame de fatos e provas em recurso especial é inadmissível. 5. A alteração do valor fixado a título de compensação por danos morais somente é possível, em recurso especial, nas hipóteses em que a quantia estipulada pelo Tribunal de origem revela-se irrisória ou exagerada. 6. A incidência da Súmula 7 do STJ prejudica a análise do dissídio jurisprudencial pretendido. Precedentes desta Corte. 7.
Cabimento de compensação por danos morais em virtude do atraso superior a dois anos na entrega de imóvel.
Precedentes. 8. O termo inicial dos juros de mora incidente sobre o valor a ser restituído é a data da citação. Precedentes. 9. Agravo interno no agravo em recurso especial não provido. (AgInt no AREsp n. 2.215.367/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 15/5/2023, DJe de 17/5/2023.).

Nessa ordem de raciocínio, correta a sentença que determinou a incidência de juros de mora sobre os valores objeto de restituição desde a data da citação.

No que tange aos valores pagos à título de IPTU, a parte requerente apresentou os comprovantes de pagamento do imposto, conforme consta nas fls. 56/57.

O pagamento do referido imposto somente configura responsabilidade do comprador a partir do momento da entrega do imóvel, que é quando passa a ter disponibilidade de posse, gozo e uso do bem.

No caso, na medida em que os autores sequer exerceram a posse sobre o imóvel, considerando a ausência de entrega do bem, a obrigação pelo pagamento dos valores de IPTU é da construtora.

Portanto, correta a sentença ao condenar a requerida, ora apelante, à restituição integral dos valores pagos, inclusive à título de IPTU.

Nesse sentido, segue a orientação jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça, quanto à responsabilidade pelo pagamento da taxa condominial e do IPTU incide a partir da efetiva posse do imóvel, que se dá com o recebimento das chaves, o que não ocorreu no caso dos autos.

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE-VENDEDOR. OBSERVÂNCIA DA SÚMULA 543/STJ. RESPONSABILIDADE PELO IPTU. NECESSIDADE DE IMISSÃO NA POSSE DO IMÓVEL. AGRAVO INTERNO PROVIDO. DECISÃO RECONSIDERADA. AGRAVO CONHECIDO PARA CONHECER EM PARTE DO RECURSO ESPECIAL E, NESSA PARTE, NEGAR-LHE PROVIMENTO.

1. Nos termos da Súmula 543/STJ, "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".

2. Segundo o entendimento do STJ, o
IPTU é de responsabilidade da construtora, ora recorrente, até a entrega do imóvel ao adquirente, tendo em vista que, se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse, como no caso.

3. Agravo interno provido. Decisão reconsiderada. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e, nessa parte, negar-lhe provimento.

(AgInt no AREsp n. 1.738.148/GO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 24/5/2021, DJe de 30/6/2021.) (g.n)

Por fim, no que diz respeito à
incidência do dano moral, é
consabido que o C. STJ possui o entendimento de que a indenização por dano moral, em caso de atraso na entrega de unidade imobiliária, é devida em circunstâncias excepcionais, nas quais restar caracterizado o excessivo atraso. Destaco:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COMPENSAÇÃO POR DANO MORAL E REPARAÇÃO POR DANO MATERIAL. DANO MORAL. OCORRÊNCIA. LONGO ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. 1. Ação de compensação por dano moral e reparação por dano material. 2.
Cabimento de compensação por danos morais em virtude de longo atraso na entrega de imóvel. Precedentes.
3. Agravo interno no recurso especial não provido. (AgInt no REsp 1927462/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/05/2021, DJe 20/05/2021).

Por oportuno, ao analisar a questão acerca do dano moral, a Juíza singular, destacou que as
circunstâncias fáticas vivenciadas pelos autores apontam para um contexto que superam as meras contrariedades ou dissabores do cotidiano,
mormente diante da angústia e frustração vivenciadas a cada nova expectativa criada em relação à entrega do imóvel. Assim, transcrevo parte da fundamentação acerca do dano moral:

Entendo que o atraso identificado no caso em apreço não se traduz em mero descumprimento contratual, já que as peculiaridades do caso tornam críveis que a aquisição deste imóvel significasse para os requerentes mais que pura e simplesmente um contrato.

É crível a grande expectativa desse tipo de adquirente, que indubitavelmente compra um imóvel com o propósito de moradia e planeja toda sua vida em torno dos prazos apresentados pelas construtoras no ato da contratação, que posteriormente vêm a ser – em sua maioria – desrespeitados, infelizmente.

Desse modo, entendo que em situações tais, esse descumprimento contratual das construtoras atinge a esfera extracontratual do consumidor, causando-lhe abalo emocional relevante, que deve sim ser compensado.

Por outro lado, o caráter punitivo pedagógico do dano moral deve ser também considerado, já que essa conduta das construtoras de não respeitar os prazos assinalados é recorrente no mercado imobiliário, tornando-se necessárias ações que busquem coibir tal prática.

Em relação ao valor fixado, tenho que o montante de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) se encontra em perfeita sintonia com os valores habitualmente estabelecidos por esta Corte de Justiça em casos semelhantes, em que se discutem as repercussões decorrentes do atraso na conclusão de obra para entrega de imóvel, motivo pelo qual se mostra imprescindível manter o valor estabelecido nestes autos, em respeito aos princípios constitucionais da isonomia e da proporcionalidade, até mesmo porque o caso em análise não demonstra nenhuma peculiaridade que imponha conclusão diversa.

A propósito do tema, confira-se:

EMENTA CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO INDENIZATÓRIA – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO EXPRESSIVO NA ENTREGA DA OBRA – DANO MORAL CONFIGURADO – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

1. É cediço que o mero inadimplemento ou mora contratuais não enseja, per se, dano moral indenizável.

2. Admite-se, contudo, a indenização por dano moral quando o atraso na entrega da obra for expressivo, notadamente se as circunstâncias fáticas apontarem contexto que superam as meras contrariedades ou dissabores do cotidiano.
VISTOS, relatados e discutidos os presentes autos de recurso de apelação cível em que é Apelante CRISTINA PEREIRA RODRIGUES e Apelada MIRANTE DA VILA SPE EMPREENDIMENTOS LTDA.; ACORDA a Colenda Primeira Câmara Cível, na conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, à unanimidade, conhecer do recurso e lhe dar provimento, nos termos do voto do Relator.(Data: 16/Dec/2022. Órgão julgador: 1ª Câmara Cível. Número: 0022920-39.2015.8.08.0035. Magistrado: ANNIBAL DE REZENDE LIMA. Classe: APELAÇÃO CÍVEL.).

APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR EX OFFICIO. DESERÇÃO. PEDIDO DE GRATUIDADE DA JUSTIÇA. PESSOA JURÍDICA. NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO. SÚMULA Nº 481 DO STJ. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. RECURSO NÃO CONHECIDO. AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. ATRASO VERIFICADO. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL EM FAVOR DO COMPRADOR. TEMA Nº 971 DO STJ. IMPOSSIBILIDADE NO CASO, SOB PENA DE BIS IN IDEM . CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE ALUGUERES. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PREVISÃO EXPRESSA NO CONTRATO. RESTITUIÇÃO NÃO DEVIDA. DANOS MORAIS. VALOR FIXADO INDIVIDUALMENTE PARA CADA AUTOR. QUANTIA EM CONSONÂNCIA COM OS VALORES ARBITRADOS PELO TJES. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. FIXAÇÃO DE ACORDO COM OS CRITÉRIOS DO ART. 85, § 2º, DO CPC. MAJORAÇÃO DA VERBA HONORÁRIA. ART. 85, § 11 DO CPC. RECURSO DE MIRANTE DA VILA SPE EMPREENDIMENTOS LTDA. E D'ANGELO INCOPAR CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. NÃO CONHECIDO. RECURSO DE FERNANDA ELIZABETE VARGAS E BRUNO ZANOL DE ALMEIDA CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Da preliminar ex officio Deserção: 1.1. (...)

O valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) a título de danos morais fora fixado individualmente para cada autor, estando em consonância com o arbitrado por este eg. Tribunal em situações envolvendo atraso na entrega de imóvel.
2.7. A fixação da verba honorária no percentual de 10% (dez por cento) se revela em consonância com os critérios previstos no Art. 85, § 2º, do CPC, eis que a demanda não foi de grande complexidade, tratando-se de matéria corriqueira no âmbito do Judiciário; não demandou grandes manifestações por parte do causídico; a demanda tramitou na mesma comarca onde localizado o escritório do patrono, além do fato de que, entre o ajuizamento da demanda e a prolação da sentença transcorreu-se período inferior a 3 (três) anos. (TJES, Classe: Apelação Cível, 035140032562, Relator: ÁLVARO MANOEL ROSINDO BOURGUIGNON - Relator Substituto: RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 31/08/2021, Data da Publicação no Diário: 15/09/2021).

APELAÇÕES PRINCIPAL E ADESIVA.
AÇÃO INDENIZATÓRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL CONFIGURADO.
INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL.
DANO MORAL. VALOR QUE ATENDE OS CRITÉRIOS DE RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE.
BIS IN IDEM. INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES. VALOR DOS ALUGUÉIS. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. (...). 3. -
O dano imaterial está configurado diante do longo atraso para entrega do bem, o que por certo é capaz de frustrar projetos pessoais do comprador, mesmo que o propósito deste seja, ao adquirir imóvel, alugá-lo. O valor fixado pela ilustre Juíza de Direito para reparação do dano moral em R$5.000,00 (cinco mil reais) é adequado, atende os critérios de razoabilidade e de proporcionalidade e não proporciona locupletamento ilícito.
(...).” (TJES, Classe: Apelação, 024151498169, Relator : DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA, Órgão julgador: TERCEIRA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 27/08/2019, Data da Publicação no Diário: 06/09/2019).

Por derradeiro, trago a baila alguns julgados envolvendo a parte recorrida
Cidade Verde Serra Empreendimentos Imobiliários S/A
em situações semelhantes ao caso em tela:

EMENTA: PROCESSO CIVIL. RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZATÓRIA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. APLICAÇÃO DO CDC. CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR. RESCISÃO RECONHECIDA. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS, INCLUSIVE TAXA DE CORRETAGEM. LEGITIMIDADE DA CORRETORA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA MANTIDA. DANOS MORAIS RECONHECIDOS. READEQUAÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1. Não se conhece do apelo de Cidade Verde Serra Empreendimentos Imobiliários S/A, pois a apelante não logrou em sanar o vício de irregularidade formal, apesar de devidamente intimada para tanto. 2. Reconhecida a legitimidade passiva da recorrente Lar Imóveis Serra Ltda. ME, ainda que na condição e corretora, deve suportar os efeitos da sentença que reconheceu a culpa exclusiva da parte vendedora pela rescisão do contrato objeto da lide, o que enseja a restituição das verbas pagas pelo consumidor, inclusive a taxa de corretagem. 3. A mora na entrega do imóvel a partir do momento em que não foi observada a data contratual prevista e que se prolongou ainda por pelo menos mais de (03) três anos denota dano moral passível de ressarcimento, pelo que deve o autor ser indenizado a tal título, na quantia fixada em R$5.000,00 (cinco mil reais), montante razoável e condizente com os contornos fáticos jurídicos da lide. 8. Diante da nova feição sucumbencial, as demandadas devem suportar integralmente as custas processuais e honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação. 9. Apelação cível de Cidade Verde Serra Empreendimentos Imobiliários S/A não conhecida. Apelação de Lar Imóveis Serra Ltda. ME desprovida e provido o apelo de Edson Gonçalves de Oliveira. (TJES.
Data: 25/Jun/2024. Órgão julgador: 1ª Câmara Cível. Número: 0003984-48.2020.8.08.0048. DESEMBARGADORA: JANETE VARGAS SIMÕES. Classe: APELAÇÃO CÍVEL. Assunto: Compra e Venda).

APELAÇÕES CÍVEIS - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - PRELIMINAR DE INTEMPESTIVIDADE DO RECURSO NÃO ACOLHIDA - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ABANDONO DA OBRA PELA INCORPORADORA - FORTUITO INTERNO - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO - RISCO DA ATIVIDADE - RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELA COMPRADORA - CULPA DO VENDEDOR - LUCROS CESSANTES - PREJUÍZO DO COMPRADOR É PRESUMIDO - DANO MORAL - SITUAÇÃO QUE ULTRAPASSA O MERO ABORRECIMENTO - RECURSO DE MIKAELE COUTINHO DA CONCEICAO PROVIDO - RECURSO DE CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A IMPROVIDO.

1 – Preliminar. Em que pese o protocolo do recurso interposto por
CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A
tenha se realizado na agência do Estado de Minas Gerais, noto que o protocolo efetivado neste Tribunal de Justiça ocorreu no último dia do prazo para interposição do apelo. Preliminar rejeitada.

2 - Enunciado sumular nº 543/STJ, in verbis: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

3 - A vendedora deixou de comprovar a efetiva conclusão da obra do empreendimento ou que tenha inexistido o abandono da obra alegado pela compradora, não tendo apresentado qualquer comprovação de diligências no sentido de concluir o empreendimento. 4- Em que pese as alegações de impactos decorrentes do longo e intenso período chuvoso que atingiu o município durante os anos de 2017 e 2018, o Superior Tribunal de Justiça, por reiteradas vezes, entendeu que tal situação configura fortuito interno, de modo que persistente a responsabilidade do fornecedor ou prestador de serviços. (AgInt no AREsp n. 2.057.346/RO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 27/6/2022, DJe de 29/6/2022.) 5- No que concerne à alegada necessidade de comprovação dos lucros cessantes, melhor sorte não assiste à incorporadora, isso porque a iterativa jurisprudência do C. STJ se firmou no sentido de considerar que a inexecução do contrato de compra e venda, consistente na ausência de entrega do imóvel na data firmada, acarreta o pagamento de indenização por lucros cessantes, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador. 6 - A questão não se trata de mero descumprimento contratual. Isso porque o caso em tela não se trata de mero atraso na entrega da obra, mas de verdadeiro abandono dela, não tenho a incorporadora demonstrado razões plausíveis para que o loteamento não fosse entregue dentro do prazo pactuado. Ademais, deve-se levar em consideração que a recorrida sequer apresentou uma nova data de entrega, fazendo com que a requerente permanecesse refém de um prazo indeterminado, sem possuir qualquer condição financeira de adquirir um novo imóvel. 7 - Considera-se adequado a fixação do montante em R$5.000,00 (cinco mil reais) para reparar o dano moral sofrido pela requerente, devendo incidir a correção monetária desde a data do arbitramento (Súmula 362 do STJ) e juros de mora a partir do vencimento da obrigação. 8 - Recurso de MIKAELE COUTINHO DA CONCEICAO provido. Recurso de CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A não provido. (TJES. Órgão julgador: 4ª Câmara Cível. Número: 0008250-15.2019.8.08.0048. Magistrado: MANOEL ALVES RABELO. Classe: APELAÇÃO CÍVEL. Assunto: Rescisão do contrato e devolução do dinheiro).

CIVIL – CONSUMIDOR – APELAÇÃO CÍVEL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTEAMENTO – LEGITIMIDADE PASSIVA DA VENDEDORA E DA INCORPORADORA RESPONSÁVEL PELA REALIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO – TERMO DE CESSÃO DE CRÉDITO – ILEGITIMIDADE PASSIVA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA – ATRASO NA ENTREGA DA INFRAESTRUTURA APESAR DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA – CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR – NÃO VERIFICADOS – FORTUITO INTERNO – CULPA EXCLUSIVA DA EMPREENDEDORA – RESCISÃO CONTRATUAL – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DEVIDA – INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 543, DO STJ – INCIDÊNCIA DE CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO E DE JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO – CLÁUSULA PENAL INVERTIDA – TEMA REPETITIVO 971 – RECURSOS CONHECIDOS PARA DAR PROVIMENTO AO RECURSO DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DAS DEMAIS REQUERIDAS.

1. A presente demanda foi ajuizada em face da promitente vendedora, assim como em face da empresa que divulgou o empreendimento imobiliário, loteadora que se apresentou como incorporadora responsável pela realização do empreendimento, cujas comunicações foram por ela intermediadas, ambas legítimas para figurarem no polo passivo da demanda que busca a
rescisão do contrato com restituição dos valores
pagos e inversão da cláusula penal por culpa das responsáveis pelo empreendimento. 2. A legitimidade das responsáveis pelo empreendimento não é afastada pelo fato de ter sido firmado termo de cessão de créditos em favor de instituição financeira, o qual não transferiu ao banco cessionário nenhuma responsabilidade pelo empreendimento, mas somente créditos decorrentes de alguns contratos de compra e venda.

3. Em relação à instituição financeira à qual foram cedidos os referidos créditos dos contratos de compra e venda dos imóveis (no caso concreto, de apenas um dos imóveis, pois o outro foi pago à vista), não há que se falar em sua legitimidade para figurar no polo passivo da presente demanda, porquanto não foi a responsável pelo inadimplemento contratual, e o simples fato de fazer parte do mesmo grupo econômico, isoladamente, não atrai sua responsabilidade.

4. É válida e regular cláusula contratual de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, independente de comprovação de caso fortuito ou força maior. Entretanto, in casu, mesmo com a aplicação do prazo de tolerância, as responsáveis pelo empreendimento incidiram em mora quanto à entrega do loteamento, uma vez que passado o prazo de tolerância o imóvel ainda não havia sido entregue.

5. As vicissitudes na atividade da construção civil, tais como chuvas, greves, carência de mão de obra, embaraços administrativos, entre outras, alegadas como imprevisíveis e inevitáveis, capazes de justificar a prorrogação indefinida da entrega do imóvel se enquadram no fortuito interno, sendo inerente à própria atividade empresarial, não se prestando ao rompimento do nexo de causalidade e à consequente exclusão da responsabilidade.

6. Afastada a ocorrência de caso fortuito ou força maior, resta tão somente o atraso na entrega do empreendimento por culpa exclusiva das empreendedoras, o que atrai a incidência da Súmula nº 543 do STJ.

7. Possibilidade de retenção de parte do valor pago à empresa ocorre somente quando a rescisão se der por culpa do promitente comprador, o que não é o caso dos autos, uma vez que o inadimplemento contratual se deu pelo atraso na entrega da obra, sendo a culpa atribuída exclusivamente às empreendedoras, devendo a restituição ser paga integralmente.

8. Nas hipóteses em que o promitente vendedor deu causa à rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, os juros de mora sobre os valores a serem restituídos devem incidir a partir da citação, nos termos do art. 405 do CC. Precedentes do STJ
.

9. A correção monetária deve incidir a partir do desembolso de cada parcela nos casos em que se determina o ressarcimento do comprador, nos termos da súmula 43 do c. STJ. 1

0. Em relação à multa de 10%, em sede de recurso especial repetitivo (tema 971), o STJ definiu que, prevendo o contrato a incidência de multa para o caso de inadimplemento por parte do consumidor, a mesma multa deverá ser considerada para o arbitramento de indenização devida pelo fornecedor, caso seja deste a mora ou o inadimplemento absoluto.

11. Recursos conhecidos para DAR PROVIMENTO ao recurso do BANCO SEMEAR S/A e NEGAR PROVIMENTO ao recurso da CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A e da GRAN VIVER URBANISMO S/A. 12. Condenação dos requerentes/apelados ao pagamento de honorários advocatícios em favor do patrono da instituição financeira, cuja ilegitimidade passiva fora reconhecida, no importe de 10% sobre o valor atualizado da causa. (TJES. Data: 11/Jul/2024. Órgão julgador: 2ª Câmara Cível. Número: 0018049-48.2020.8.08.0048. DESEMBARGADOR: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY. Classe: APELAÇÃO CÍVEL. Assunto: Provas em geral).

APELAÇÕES CÍVEIS. PRELIMINAR. LEGITIMIDADE PASSIVA. GRUPO ECONÔMICO E TEORIA DA APARÊNCIA. MÉRITO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DEVOLUÇÃO EM PARCELA ÚNICA. SÚMULA 543 DO STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA. DESEMBOLSO. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. RECURSO DE CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A CONHECIDO E DESPROVIDO. RECURSO DE LUCIAN MOISES EVANGELISTA E OUTRA CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Preliminar de legitimidade passiva: Vinga a tese de existência de grupo econômico entre as empresas requeridas, notadamente porque às fls. 194/195 consta ata da assembleia geral onde ambas as empresas se fizeram presentes, ficando claro que os diretores de uma empresa integram também a direção da outra empresa. Ademais, caso não seja aceito a ideia de grupo econômico, verifica-se às fl. 128 que as empresas anunciam em conjunto o empreendimento de loteamento em sites da internet, regendo-se na hipótese a aplicação da teoria da aparência, segundo a qual se reconhece a responsabilidade solidária de todos que participam da cadeia de fornecedores – art. 3º do CDC. Preliminar acolhida.

2. Mérito: Súmula 543/STJ - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015).

3. Extrai-se da súmula supracitada que, em casos de culpa exclusiva do vendedor/construtor, deve ocorrer a imediata restituição integral das parcelas pagas pelo comprador, aplicando-se então as normas contidas no Código do Consumidor.

4. Não merece alteração a forma de correção monetária dos valores a serem devolvidos aos recorridos, uma vez que “no que pertine à correção monetária incidente sobre os valores a ser devolvidos, é forçoso reconhecer que o seu termo inicial deve se dar a partir do efetivo desembolso de cada parcela contratual paga, nos termos do consignado na Súmula n.º 43, do STJ, revelando-se acertada a sentença recorrida quanto a este específico ponto.” (nesse sentido, vide AgInt no AREsp 342.293/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 21/11/2017, DJe 27/11/2017).

5. Os vendedores deram causa a resolução do contrato, notadamente por considerar que a imobiliária estava em mora em sua obrigação – entrega do loteamento - não sendo portanto plausível a tese sustentada pelos recorrentes quanto ao termo inicial dos juros, especialmente pela não aplicação da tese constante no TEMA 1002/STJ em questão.

6. Quanto aos lucros cessantes, não há porque acolher este pedido, uma vez que se tratando do objeto do contrato de um lote, sem qualquer edificação, não existe a comprovação de que dependiam daquele lote para residir ou terem arcado com aluguel em razão disso.

7. No que concerne aos danos morais, entendo que não há elementos que corroborem que os requerentes tenham sofrido abalo psicológico em razão do atraso injustificado da obra de infraestrutura, motivo pelo qual a sentença deve ser mantida neste sentido. 8. Recurso conhecido de Cidade Verde Serra Empreendimentos Imobiliários S/A e desprovido. 9. Recurso de Lucian Moises Evangelista e outra conhecido e parcialmente provido. (TJES. Data: 26/Feb/2024. Órgão julgador: 1ª Câmara Cível. Número: 0012216-83.2019.8.08.0048. Magistrado: EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR. Classe: APELAÇÃO CÍVEL. Assunto: Promessa de Compra e Venda).

Diante de todo o exposto, conheço do recurso interposto pela
CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A e, no tocante ao mérito NEGO-LHE provimento
, mantendo a sentença na íntegra.

Por força do disposto no art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais fixados em 10% (dez por cento) para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.

É como voto.

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VOTOS VOGAIS

031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar