Tribunal: TJES
Processo: 5004314-70.2022.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão julgador: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Condomínio
Data de julgamento: 2024-05-15

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – TAXA CONDOMINIAL – CONDOMÍNIO IRREGULAR – THERMAS INTERNACIONAL – EMPREENDIMENTO ENTREGUE SEM INFRAESTRUTURA BÁSICA – SERVIÇOS DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE ÁREAS COMUNS – NÃO COMPROVAÇÃO – AUSÊNCIA DE AMPARO PARA COBRANÇA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1.
Embora possível a cobrança de taxa associativa pelo condomínio de fato para manutenção e conservação das áreas e serviços comuns do loteamento, revela-se necessário comprovar a efetiva prestação dos serviços correspondentes, o que não se verifica no caso concreto.

2.
A omissão da autora quanto à administração do loteamento ressai dos documentos carreados aos autos, especialmente da ata de reunião que demonstra que a partir de 01/09/2019 a administração das áreas comuns passou para a Associação dos Moradores do Condomínio Campestre, com débitos e créditos zerados até a referida data.

3.
Além de demonstrado que a pessoa jurídica autora entregou o empreendimento desprovido de infraestrutura básica, não há comprovação de que aquela, ainda que em condição jurídica irregular em relação à instituição do condomínio, promoveu efetivos atos de administração destinados à manutenção e conservação do loteamento após a entrega do empreendimento, não há amparo para a cobrança da contraprestação pecuniária pretendida.

4
.
Recurso conhecido e desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5004314-70.2022.8.08.0021

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: THERMAS INTERNACIONAL DO ESPIRITO SANTO

APELADO: IZABEL CHRYSTINA RIBEIRO CAMPOS

RELATOR(A):
FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

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EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – TAXA CONDOMINIAL – CONDOMÍNIO IRREGULAR – THERMAS INTERNACIONAL – EMPREENDIMENTO ENTREGUE SEM INFRAESTRUTURA BÁSICA – SERVIÇOS DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE ÁREAS COMUNS – NÃO COMPROVAÇÃO – AUSÊNCIA DE AMPARO PARA COBRANÇA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1.
Embora possível a cobrança de taxa associativa pelo condomínio de fato para manutenção e conservação das áreas e serviços comuns do loteamento, revela-se necessário comprovar a efetiva prestação dos serviços correspondentes, o que não se verifica no caso concreto.

2.
A omissão da autora quanto à administração do loteamento ressai dos documentos carreados aos autos, especialmente da ata de reunião que demonstra que a partir de 01/09/2019 a administração das áreas comuns passou para a Associação dos Moradores do Condomínio Campestre, com débitos e créditos zerados até a referida data.

3.
Além de demonstrado que a pessoa jurídica autora entregou o empreendimento desprovido de infraestrutura básica, não há comprovação de que aquela, ainda que em condição jurídica irregular em relação à instituição do condomínio, promoveu efetivos atos de administração destinados à manutenção e conservação do loteamento após a entrega do empreendimento, não há amparo para a cobrança da contraprestação pecuniária pretendida.

4
.
Recurso conhecido e desprovido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: VISTOS, relatados e discutidos estes autos, ACORDA a Colenda Segunda Câmara Cível, na conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, à unanimidade, CONHECER do recurso de apelação para NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto do eminente relator.

Órgão julgador vencedor
: 013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

Composição de julgamento: 013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Relator / 017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal / 022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal
VOTOS VOGAIS
017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar
022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

Conforme relatado, cuidam os autos de recurso de apelação cível interposto por

THERMAS INTERNACIONAL DO ESPÍRITO SANTO
diante da r. sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível de Guarapari – Comarca da Capital (evento nº 7593858), no bojo da “ação de cobrança” que move em desfavor de
IZABEL CHRYSTINA RIBEIRO CAMPOS
, que julgou improcedentes os pedidos autorais.

Em suas razões apresentadas no evento nº 7593861, a apelante alega, em síntese, que
(i)
“e o problema do saneamento básico e da falta de infraestrutura não é um problema apenas do condomínio do Thermas, mas um problema generalizado da Comarca, que não pode se confundir com a falta da prestação de serviços condominiais” (fl. 09);
(ii)
“quem fornece a energia ali, é a EDP (Escelsa), e água deveria ser a CESAN, portanto, se existiu em algum momento deficiência na prestação do serviço privado de energia (equiparado a público) tal assertiva não pode ser atribuída como culpa da administradora do condomínio” (fl. 10); e que
(ii
i
)
“ainda que irregular, e com todas as suas deficiências, tem-se que o local sempre foi cercado, possui guarita e portaria 24 horas, sempre possuiu ronda noturna, etc.” (fl. 10).

Na instância originária, a requerente
THERMAS INTERNACIONAL DO ESPÍRITO SANTO
ajuizou a presente ação de cobrança em desfavor de
IZABEL CHRYSTINA RIBEIRO CAMPOS
, sustentando, em suma, o inadimplemento das taxas condominiais referentes ao período compreendido entre julho de 2017 e abril de 2018.

A requerida não contesta a falta de pagamento da taxa, porém, afirma que a autora cuida-se, na verdade, de condomínio de fato, sem legitimidade para efetuar a cobrança de taxa condominial.

Sustenta, também, que o empreendimento foi entregue sem estrutura básica, bem como que o condomínio foi abandonado pela autora, o que resultou na intervenção do Ministério Público do Espírito Santo, que deflagrou procedimento extrajudicial para a solução da questão.

De acordo com a ata de reunião nº 21/2018, realizada em junho de 2018 na 2ª Promotoria de Justiça de Guarapari (evento nº 7593831), ficou registrado que o loteamento foi entregue desprovido de acesso a serviço de abastecimento de água, pavimentação e iluminação, e também que a empreendedora não logou êxito em apresentar os serviços efetivamente prestados aos condôminos.

Embora possível a cobrança de taxa associativa pelo condomínio de fato para manutenção e conservação das áreas e serviços comuns do loteamento, revela-se necessário comprovar a efetiva prestação dos serviços correspondentes, o que não se verifica no caso concreto.

A omissão da autora quanto à administração do loteamento é confirmada pela ata juntada no evento nº 7593842, que demonstra que a partir de 01/09/2019 a administração das áreas comuns passou para a Associação dos Moradores do Condomínio Campestre, com débitos e créditos zerados até a referida data.

Desse modo, além de demonstrado que a pessoa jurídica autora entregou o empreendimento desprovido de infraestrutura básica, não há comprovação de que aquela, ainda que em condição jurídica irregular em relação à instituição do condomínio, promoveu efetivos atos de administração destinados à manutenção e conservação do loteamento após a entrega do empreendimento, não há amparo para a cobrança da contraprestação pecuniária pretendida.

Nesse mesmo sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. LOTEAMENTO/CONDOMÍNIO IRREGULAR. ASSOCIAÇÃO CIVIL (AMARQUE). TAXA DE MANUTENÇÃO. INAPLICABILIDADE DOS TEMAS 882/STJ E 492/STF. CONDIÇÃO DE ASSOCIADO. COMPROVAÇÃO. INSTITUIÇÃO E COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO SUBORDINADA A CONDIÇÃO SUSPENSIVA. PRÉVIA E INTEGRAL ENTREGA DE OBRAS INFRAESTRUTURA. CONDIÇÃO NÃO IMPLEMENTADA. INEXIGIBILIDADE DA TAXA. 1. Comprovada a concordância do promitente-comprador de aderir à associação criada para preservar e gerir o loteamento em que se situa o seu imóvel, passa a ser irrelevante a discussão sobre a natureza jurídica do empreendimento, como sendo de loteamento ou condomínio irregular. 2. Uma vez estabelecida, no instrumento de promessa de compra e venda firmada entre o promitente-vendedor, promitente-comprador e parte interveniente (esta fundadora da AMARQUE), a expressa previsão de que a instituição e cobrança e taxa de manutenção somente se daria depois da entrega das obras de infraestrutura, a condição também deve obrigar a associação criada para gerir o loteamento, sob pena de configuração de burla ao contrato e violação aos princípios da probidade e boa-fé. 3. Verificada a pendência da condição suspensiva, afastada a exigibilidade de cobrança da taxa de manutenção que fora precocemente instituída pela associação. 4. Recurso conhecido e desprovido. (TJDF; APC 07213.94-81.2022.8.07.0001; 175.7812; Terceira Turma Cível; Relª Desª Ana Maria Ferreira da Silva; Julg. 20/09/2023; Publ. PJe 28/09/2023)

Diante do exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação e
NEGO
-LHE PROVIMENTO
.

Na sequência, com fulcro no enunciado administrativo n. 7 do STJ
1
, a parte recorrente

deverá suportar os honorários de sucumbência recursal, em razão do improvimento do recurso e pelo fato de que os limites objetivos para o incremento da verba honorária não foram atingidos na fixação realizada pelo órgão
a quo
.

Portanto, a título de honorários recursais, majoro a condenação da apelante ao pagamento de honorários advocatícios em 5% (cinco por cento), totalizando uma verba honorária de 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa.

É como voto.

1
Enunciado administrativo número 7 – Somente nos recursos interpostos contra decisão publicada a partir de 18 de março de 2016, será possível o arbitramento de honorários sucumbenciais, na forma do artigo 85, §11, do novo CPC.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)