Tribunal: TJES
Processo: 0083005-64.2010.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO
Órgão julgador: NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Liminar; Provas em geral
Data de julgamento: 2024-06-05

Ementa:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE. APELAÇÃO CÍVEL. CONVERSÃO DO FEITO EM PERDAS E DANOS. SENTENÇA EXTRA PETITA. INOCORRÊNCIA. PROCURAÇÃO FRAUDULENTA. VENDA A ‘NON DOMINO’. EXCEPCIONALIDADE. TEORIA DA APARÊNCIA. COMPRA E VENDA DEVIDAMENTE REGISTRADA. TERCEIROS DE BOA-FÉ. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I.

“Não se configura extra petita a sentença que, diante da alienação dos bens a terceiro de boa-fé e da consequente impossibilidade do retorno dos imóveis ao patrimônio dos ora agravados, soluciona o caso em perdas e danos, nos termos do artigo 182 do Código Civil”
(
STJ
; REsp n. 1.789.236/GO, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 27/4/2023, DJe de 10/7/2023).

II.
“
A figura da "venda a non domino" - isto é, a transferência da propriedade por quem não é dono - não se confunde com a hipótese na qual constatado excesso dos poderes recebidos por gestor, representante ou mandatário que se apresentou como devidamente habilitado à negociação empreendida, tendo o terceiro agido de boa-fé e alicerçado em crença justificada (teoria da aparência)”
(
STJ
; EDcl no REsp: 1747956 SP 2018/0144705-0, Data de Julgamento: 23/08/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 30/08/2022).

III.

In casu
, muito embora, aparentemente, o primitivo negócio jurídico viciado pudesse vir a ser enquadrado nos conceitos referenciados, certo é que existe uma importante peculiaridade que afasta a sua inserção na qualidade de venda a “non domino”, consubstanciado na fraude perpetrada no Instrumento Procuratório não identificado pelo Tabelião quando do registro da Escritura Pública de Compra e Venda.

IV.
Não se pode ignorar a boa-fé dos terceiros adquirentes do imóvel, na medida em que procederam à compra e venda e respectivos registros das Escrituras Públicas correlatas, perfectibilizando a cadeia dominial, a teor do que se verifica na matrícula 35992, do Livro 2 do Cartório de Registro de Imóveis do 1º Ofício – 1ª Zona de Vila Velha (fls. 387/388).

V.
Já assentou o Egrégio Superior Tribunal de Justiça que
“a presunção de legitimidade do registro, associada à boa-fé do adquirente, culmina por excepcionar a intransigência da regra geral de que o negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, tampouco convalesce pelo decurso do tempo.”
(STJ; REsp n. 1.106.809/RS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, relator para acórdão Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 3/3/2015, DJe de 27/4/2015), não se aplicando ao caso, portanto, a regra constante do artigo 1.247, parágrafo único, do Código Civil.

VI.
No caso em apreço, não há máculas no registro da Escritura Pública de Compra e Venda, porquanto transmite expressamente o que ocorrido, havendo, em verdade, um vício reconhecido quanto à
“Procuração lavrada em 30/04/2009, no Cartório de Registro Civil e Tabelionato do Ibis, registrada no livro 0342-P, Folha 233”
, o que não poderá ensejar qualquer efeitos em relação aos terceiros adquirentes de boa-fé, a teor da regra contida no artigo 1.227, do Código Civil.

VII.
Afigura-se perfeitamente adequada a solução jurídica contida na Sentença, destinada não só a preservar os direitos dos terceiros adquirentes de boa-fé, como salvaguardar a indenização da Recorrente, a título de perdas e danos, em decorrência da perda da propriedade do imóvel litigioso.

VIII.
Recurso conhecido e desprovido. Honorários Advocatícios de Sucumbência majorados para 15% (quinze por cento).

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
3ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 0083005-64.2010.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: HELENA LUIZA FERREIRA LIMA COELHO DA SILVA

APELADO: JULIANO GALIMBERTI DA ROSA e outros (5)

RELATOR(A):
NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE. APELAÇÃO CÍVEL. CONVERSÃO DO FEITO EM PERDAS E DANOS. SENTENÇA EXTRA PETITA. INOCORRÊNCIA. PROCURAÇÃO FRAUDULENTA. VENDA A ‘NON DOMINO’. EXCEPCIONALIDADE. TEORIA DA APARÊNCIA. COMPRA E VENDA DEVIDAMENTE REGISTRADA. TERCEIROS DE BOA-FÉ. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I.

“Não se configura extra petita a sentença que, diante da alienação dos bens a terceiro de boa-fé e da consequente impossibilidade do retorno dos imóveis ao patrimônio dos ora agravados, soluciona o caso em perdas e danos, nos termos do artigo 182 do Código Civil”
(
STJ
; REsp n. 1.789.236/GO, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 27/4/2023, DJe de 10/7/2023).

II.
“
A figura da "venda a non domino" - isto é, a transferência da propriedade por quem não é dono - não se confunde com a hipótese na qual constatado excesso dos poderes recebidos por gestor, representante ou mandatário que se apresentou como devidamente habilitado à negociação empreendida, tendo o terceiro agido de boa-fé e alicerçado em crença justificada (teoria da aparência)”
(
STJ
; EDcl no REsp: 1747956 SP 2018/0144705-0, Data de Julgamento: 23/08/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 30/08/2022).

III.

In casu
, muito embora, aparentemente, o primitivo negócio jurídico viciado pudesse vir a ser enquadrado nos conceitos referenciados, certo é que existe uma importante peculiaridade que afasta a sua inserção na qualidade de venda a “non domino”, consubstanciado na fraude perpetrada no Instrumento Procuratório não identificado pelo Tabelião quando do registro da Escritura Pública de Compra e Venda.

IV.
Não se pode ignorar a boa-fé dos terceiros adquirentes do imóvel, na medida em que procederam à compra e venda e respectivos registros das Escrituras Públicas correlatas, perfectibilizando a cadeia dominial, a teor do que se verifica na matrícula 35992, do Livro 2 do Cartório de Registro de Imóveis do 1º Ofício – 1ª Zona de Vila Velha (fls. 387/388).

V.
Já assentou o Egrégio Superior Tribunal de Justiça que
“a presunção de legitimidade do registro, associada à boa-fé do adquirente, culmina por excepcionar a intransigência da regra geral de que o negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, tampouco convalesce pelo decurso do tempo.”
(STJ; REsp n. 1.106.809/RS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, relator para acórdão Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 3/3/2015, DJe de 27/4/2015), não se aplicando ao caso, portanto, a regra constante do artigo 1.247, parágrafo único, do Código Civil.

VI.
No caso em apreço, não há máculas no registro da Escritura Pública de Compra e Venda, porquanto transmite expressamente o que ocorrido, havendo, em verdade, um vício reconhecido quanto à
“Procuração lavrada em 30/04/2009, no Cartório de Registro Civil e Tabelionato do Ibis, registrada no livro 0342-P, Folha 233”
, o que não poderá ensejar qualquer efeitos em relação aos terceiros adquirentes de boa-fé, a teor da regra contida no artigo 1.227, do Código Civil.

VII.
Afigura-se perfeitamente adequada a solução jurídica contida na Sentença, destinada não só a preservar os direitos dos terceiros adquirentes de boa-fé, como salvaguardar a indenização da Recorrente, a título de perdas e danos, em decorrência da perda da propriedade do imóvel litigioso.

VIII.
Recurso conhecido e desprovido. Honorários Advocatícios de Sucumbência majorados para 15% (quinze por cento).

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 006 - Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

Composição de julgamento: 006 - Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - Relator / 013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal / 025 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal
VOTOS VOGAIS
013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar
025 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

DATA DA SESSÃO: 14/05/2024
R E L A T Ó R I O

O SR. DESEMBARGADOR NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO (RELATOR):-
HELENA LUIZA LIMA COELHO DA SILVA interpôs APELAÇÃO CÍVEL contra a SENTENÇA (fls. 570/576) proferida pelo JUÍZO DA 5º VARA CÍVEL DE VILA VELHA/ES nos autos da AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE proposta pela Recorrente em face de JULIANO GALIMBERTI DA ROSA e ADRIANA CARLA DA SILVA GALIMBERTI; FLAVIO LEONARDO DOS SANTOS PORTO; CARLOS ALBERTO CORCINO DE FREITAS; PAULO ROBERTO SIQUEIRA VIANNA e NOÊMIA DE JESUS BRITES, cujo decisum em sua parte dispositiva assim dispôs:
“Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido, para reconhecer a nulidade da Procuração lavrada em 30/04/2009, no Cartório de Registro Civil e Tabelionato do Ibis, registrada no livro 0342-P, Folha 233, e condenar, solidariamente, os requeridos Flávio Leonardo dos Santos Porto e Carlos Alberto Corcino de Freitas ao pagamento de perdas e danos em favor da autora, no equivalente ao valor atualizado do imóvel de matrícula 35992, desconsiderando as benfeitorias feitas pela atual proprietária, a fim de evitar enriquecimento ilícito, ficando resolvido, assim, o pedido de nulidade das vendas sucessivas do bem.
JULGO IMPROCEDENTE os pedidos em face dos requeridos JULIANO GALIMBERTI DA ROSA, ADRIANA CARLA DA SILVA GALIMBERT, PAULO ROBERTO SIQUEIRA VIANNA e NOÊMIA DE JESUS BRITES.
Condeno os requeridos Flávio Leonardo dos Santos Porto e Carlos Alberto Corcino de Freitas ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes em favor da autora, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.
Face o princípio da causalidade, condeno os requeridos Flávio Leonardo dos Santos Porto e Carlos Alberto Corcino de Freitas ao pagamento de honorários advocatícios em favor dos patronos dos requeridos JULIANO GALIMBERTI DA ROSA, ADRIANA CARLA DA SILVA GALIMBERT, PAULO ROBERTO SIQUEIRA VIANNA e NOÊMIA DE JESUS BRITES, que fixo em R$ 2.000,00 (dois mil reais) para cada, nos moldes do art. 85, § 8º, do CPC.
DECLARO EXTINTO O FEITO, COM RESOLUÇÃO DE MÉRITO, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil.”
Em suas razões recursais, a Recorrente suscita, inicialmente, preliminar de nulidade da Sentença, por incorrer em julgamento “extra petita”, na medida em que “não pediu a Apelante indenização por expropriação judicial de seu imóvel, Como deferido na sentença. O que pretende a Apelante é o reconhecimento judicial da nulidade dos (supostos) atos jurídicos (na verdade, atos inexistentes) fraudulentos que importaram na transferência indevida de sua propriedade às partes Apeladas”.
Em seguida, alega que a hipótese dos autos trata de venda a “nom domino”, posto que “o instrumento de procuração de fls. 49/50 dos autos é, de fato, NULO DE PLENO DIREITO, pois decorreu de uma fraude cm que uma estelionatária qualquer se passou pela Apelante e outorgou poderes ao Apelado/corretor de imóveis FLAVIO LEONARDO DOS SANTOS PORTO para a alienação do Lote de terreno n. 06 da Quadra 10. do Loteamento Morada de Itanhangá, neste Município de Vila Velha”.
Argumenta, nesse contexto, que a venda “realizada por quem não tem poder de disposição sobre a coisa, gera nulidade absoluta do negócio jurídico. No caso, o negócio jurídico questionado é nulo, uma vez que a Apelante - legítima proprietária da coisa -, não emitira nenhuma manifestação de vontade tendente à alienação do bem”.
Afirma, ainda, que “é irrelevante a boa-fé dos adquirentes do imóvel objeto da lide, devendo os registros das escrituras públicas de compra e venda do bem no cartório de imóveis serem canceladas, porquanto decorrentes de negócios jurídicos absolutamente nulos, com a consequente devolução do imóvel à legítima proprietária (a Autora)”.
Requer, assim, o conhecimento e provimento do recurso, a fim de anular a Sentença recorrida para, em seguida, julgar procedentes os pedidos exordiais, a fim de que lhe seja restituída a posse e propriedade do bem imóvel litigioso.
Uma vez intimados, apenas os Recorridos JULIANO GALIMBERTI DA ROSA e ADRIANA CARLA DA SILVA GALIMBERTI; e NOÊMIA DE JESUS BRITES apresentaram Contrarrazões (respectivamente às fls. 608/612 e fls. 614/634), ambas postulando pela manutenção da Sentença recorrida.
É o relatório, no essencial.
Inclua-se em Pauta de Julgamento.
*
O SR. ADVOGADO FELIPE PIRES CARDOZO:-
Excelentíssimo Senhor Presidente; eminente Relator, Senhor Procurador, eminentes Desembargadores, demais presentes, meus cumprimentos.
Trata-se de uma apelação, advinda da comarca de Vila Velha, que visa a reforma da ação declaratória de nulidade. A sentença trata-se de um caso onde a apelante teve um imóvel retirado da sua posse, da sua propriedade, com a falsificação da sua carteira de identidade e uma procuração emitida com fraude, por meio de fraude. Esse documento foi levado a cartório e foi feita a transferência da propriedade da apelante e isso foi levado a cartório, registrado, porém não tem valor.
Nesse sentido a sentença merece ser reformada justamente, porque ela priorizou a suposta boa-fé da apelada em vez de observar a norma. No Código Civil, temos expressamente o Artigo 1.247 em que fala que se o teor do registro não for a expressão da verdade, que ele pode ser retificado ou anulado, e foi exatamente o que aconteceu. A ação originária foi para revisar essa propriedade. O destaque maior é para o parágrafo único do referido artigo, porque diz expressamente sobre a irrelevância da boa-fé. Então, a boa-fé alegada pelo Juízo da Primeira Instância pautou simplesmente na boa-fé, tergiversando ao código mesmo, ao Artigo 1247.
Nesse mesmo sentido, a jurisprudência já é pacífica, tanto do STJ, tanto aqui do ES mesmo, com várias jurisprudências, demonstrando que, neste caso se aplica exatamente ao caso em tela, a propriedade tem que retornar para a verdadeira possuidora, a verdadeira proprietária. Inclusive a decisão de Primeiro Grau não respeitou o princípio básico, o Artigo 4 da Lei de Introdução às Normas do Direito, onde fala que o juiz só vai decidir com base no princípio, quando a lei for omissa, mas não é o caso. O artigo 1247 do Código Civil é muito óbvio, muito objetivo e diz que a boa-fé independe, neste caso, ela é irrelevante.
A sentença de Primeiro Grau não respeitou também o Artigo 499 do CPC, porque ela indenizou a apelante. A apelante que teve seu imóvel expropriado e ela foi indenizada. Em vez de ter todos os documentos cancelados para voltar a propriedade ao seu nome, o juiz simplesmente criou uma indenização que está prevista quando se fala de prestação de fazer, de não fazer, então não é uma questão de retificação de imóveis; ele se equivocou totalmente; passou dos limites do pedido, não respeitou a natureza do pedido e julgando extra petita e por isso a questão merece ser reformada.
A questão da identificação do imóvel é irrelevante tendo vista que a decisão foi totalmente incongruente devido à irrelevância da boa-fé, não pode o juiz querer fazer justiça é criando leis que vão ultrapassar o que foi pedido na inicial. A apelante sempre teve o sonho de construir a sua casa ali, de passeio, de veraneio, faz 70 anos mês que vem. No momento, já tem 15 anos que ela luta por este imóvel, e não pode agora ser simplesmente indenizada por devedores insolventes.
A lei é tão clara que a própria apelada, na sua contestação, já alegou que em caso de eventual derrota da parte dela, ela deveria ser ressarcida, indenizada pelos demais apelados. Em momento algum, ela mesmo vê que ela vai continuar na posse.
Dito isso, serei breve. É muito claro, esta é a presente sustentação oral.
Ratifico que o requerimento é que essa douta Câmara decida pelo reconhecimento que a sentença de Primeiro Grau foi extra petita e com consequente decretação da nulidade dessa decisão. No mérito, requer que seja decretada a nulidade da procuração fraudada e dos atos notariais oriundos dela com consequente retorno da propriedade e da posse do imóvel para a apelante como medida da melhor justiça.
Muito obrigado.
*
O SR. ADVOGADO JOÃO DE AMARAL FILHO:-
Boa tarde Eminentes Desembargadores e Desembargadora.
Venho aqui agradecer a exposição do doutor Felipe, também ajudou a esclarecer algumas coisas, algumas questões. Eu digo que nesse caso, Excelências, nós estamos diante de uma pergunta que não quer calar, que é a questão da efetiva justiça. Por que eu digo isso? Porque certamente Vossas Excelências não estão aqui meramente para aplicar o texto frio da lei, certamente estão aqui para aplicar aquilo que podemos entender como uma efetiva justiça, mas desde já ressaltando o direito da minha cliente, que é a dona Noêmia, que é uma idosa de nacionalidade portuguesa, que, conforme instrução processual, informou que comprou o imóvel para se aposentar. É um imóvel que ela dedica à sua residência, ao seu descanso e à sua aposentadoria. E, como uma portuguesa, ela imediatamente procurou saber como faria e a forma correta de se fazer uma aquisição de bem aqui no Brasil. E ela recebeu a informação que deveria consultar os cartórios e verificar efetivamente se o bem estava desembaraçado, sem ônus, livre para negociação, checagem dos titulares, daqueles que efetivamente são os proprietários, e assim o fez. Acreditou no Estado, acreditou nos cartórios, até porque há fé pública naquilo que é emitido pelos cartórios.
Diante disso, verificando que aqueles vendedores realmente constavam na matrícula de número 3, da ordem número 3, da matrícula 35 mil, não me lembro aqui o número, mas consta nos autos a certidão, e consta realmente que logo depois, subsequentemente, a aquisição dos vendedores que constavam, esses venderam para dona Noêmia, o que foi também registrado pelo cartório de registro de imóveis.
Ou seja, ocorreu a verificação por parte do tabelião, foi feita a escritura pública, foi feito o recolhimento por parte dos tributos devidos e, por conseguinte, a dona Noêmia, diante da lisura da certificação de que aquele imóvel estava desembaraçado, assim o fez.
O que me chama a atenção, e é importante demonstrar a boa-fé, gostaria de chamar a atenção de Vossas Excelências, pois juntei isso no processo, peço vênia, porque fiz agora, tendo em vista a publicação bastante próxima dessa audiência, desse julgamento, eu fiz uma juntada de memoriais, inclusive com as fotos atuais do imóvel.
E quero chamar a atenção de Vossas Excelências para o seguinte, quando nós vamos verificar nos autos, consta do memorial, quero chamar a atenção de que as fotos que foram registradas do imóvel constam de uma petição do próprio autor ao processo em 2013. Lembrando, a dona Noêmia adquiriu um imóvel em 2010, adquiriu um imóvel em 2010 e em 2013 ocorreu uma informação no processo de que haveria uma construção. A dona Noêmia só foi citada em 2016.
Consta no processo, folhas 354, conforme memorial, que ela foi citada dia 04/02/2016. Na audiência de instrução, foi feito um questionamento à autora: “A senhora entrou com a ação em 2010, a dona Noêmia foi citada em 2016, a senhora fez alguma notificação extrajudicial para a dona Noêmia?” E ela categoricamente informou que não. Não fez nenhuma notificação extrajudicial. Então, nós podemos entender que para a dona Noêmia, essa idosa de nacionalidade portuguesa, que adquiriu um imóvel, que foi dado fé pública, que era livre, desembaraçado, essa senhora, ela construiu, investiu, durante seis anos.
O depoimento da testemunha da autora informa que quando ele esteve lá em 2013, o imóvel já estava construído, já havia uma conclusão do imóvel. O depoimento consta às folhas 495, e isso consta do memorial. Venho chamar a atenção para essas provas, porque o momento propício de apelação é revisitar as provas, então nós estamos aqui analisando a questão da boa-fé, que é importante e é reconhecida pelo nosso ordenamento, é bom deixar claro.
A dona Noêmia também apresentou uma testemunha que foi a pessoa que fez a negociação, um corretor idôneo, na época. Ele informa, de forma categórica, que a dona Noêmia, antes de efetuar a venda, solicitou a certidão de ônus aos vendedores. Ela cumpriu toda a formalidade prevista.
E mais, Excelências. É importante ressaltar que essa portuguesa, idosa, ao iniciar a sua construção, ao iniciar a construção do imóvel, das acessões, das benfeitorias que ali estão, ela apresentou um projeto arquitetônico e um pedido de alvará para construir junto à municipalidade. Essa senhora agiu dentro de uma regular conduta.
Essa senhora, desde o momento que adquiriu, em março de 2010, até o momento de ser citada, em 2016, ela agiu de forma regular e, dentro, sim, de uma boa-fé. E o que me causa espanto é a autora, sabendo desde 2013 dessa construção, e até 2010, quando propôs a ação, não promoveu nenhuma notificação extrajudicial para alertar essa senhora de que ela não poderia construir? Não obteve nenhuma medida judicial para barrar a construção?
E entro na questão da boa-fé. Peço aqui a reflexão de Vossas Excelências. Por quê? Porque quando falamos de boa-fé, a dona Noêmia demonstra claramente que agiu dentro de uma regularidade, dentro de uma conduta normal do cidadão. Enquanto a autora, data vênia ao que o colega falou, eu divirjo um pouco dele em relação à posição da autora, porque ao que me consta, pelo que foi dito, a autora quer que o seu imóvel, o seu dito imóvel, seja devolvido na íntegra.
Quero chamar a atenção de Vossas Excelências para o seguinte, foi juntado nos autos uma avaliação do imóvel, folhas 389, nós temos a escritura pública de compra e venda, constando R$75.000,00 (setenta e cinco mil reais), que foi dado pela dona Noêmia aos vendedores. É bom deixar claro, Excelências, o problema da fraude se dá numa situação anterior, ela vem já de um negócio derivado da primeira que, em tese, seria a problemática. Ela comprou do senhor Juliano e da senhora Adriana, R$75.000,00 (setenta e cinco mil reais), consta da certidão em 2010.
Na contestação, as folhas 404 e 406, consta no memorial, que eu juntei aos autos, foram juntados três orçamentos, três avaliações do imóvel que estava a época da citação, a época que dona Noêmia tomou conhecimento. Essas avaliações estão juntadas à contestação, que foi a época que dona Noêmia tomou conhecimento do problema. O valor do imóvel em 2016, fevereiro de 2016, consta do valor de R$600.000,00 (seiscentos mil reais).
E pergunto a Vossas Excelências, como justificar um pedido de restabelecimento da posse, da reintegração da propriedade, sendo que o que tem lá hoje é algo que, conforme os senhores podem ver no processo digital, que foi juntado às fotos e consta das fotos da contestação, consta, inclusive, numa petição juntada pelo próprio autor em 2013, a edificação que consta lá nas fotos atuais é a mesma de 2013. Como quer agora a autora a restituição do bem da forma como está? Seria o enriquecimento sem causa? Como justificar isso? Como justificar isso? Como o judiciário justificaria para a dona Noêmia que ela agiu dentro de uma regularidade, inclusive na sua atitude de construir, no seu direito de construir, ela consultou o município? Ela apresentou o projeto arquitetônico da sua casa, ela publicizou, ela tornou público. Quem é invasor não toma atos, evita de publicizar a sua posse, e não é o caso da Dona Noêmia.
Chamo a atenção de Vossas Excelências para o seguinte, a própria dona Helena confirma essa informação no depoimento pessoal dela, a autora deixa muito claro o seguinte, que mais precisamente as folhas 493 e 494, a própria autora informa que naquele local onde está o imóvel só existiam cercas.
Ora, como eu posso imaginar um pedido de restituição do imóvel da forma como está? Vossas Excelências podem ver as benfeitorias que foram feitas, o imóvel da forma como ele está e esteve, a época da contestação, da época da citação, esteve desde 2010 a 2013, aquela construção foi feita conforme a petição apresentada pelo próprio autor, ela data de um período entre 2010 e 2013, que foi o pedido de alvará de construção, e o momento em que o autor visualiza a construção, 2010, 2013. Como quer agora a autora, como pretende agora a autora obter o imóvel?
E chamo atenção, independentemente da explanação dada pelo colega anterior que fala da questão do direito de propriedade da sua cliente, nós também temos uma outra questão a decidir, que é a questão da boa-fé, é a questão da posse justa, é a questão das benfeitorias feitas por alguém de boa-fé que está em jogo aqui.
Eu prezo, Eminentes Desembargadores, que se analise qual é a melhor tutela jurisdicional a prestar aqui, porque eu temo, pelo fato de ser aqui basicamente a última instância que nós vamos tratar das questões fáticas, e vejo que a questão é caso concreto.
Vejo também que, se analisarmos a questão que envolve a decisão que está sendo objeto desse recurso, eu vejo que o juiz de primeira instância conseguiu perceber o grande embate de direitos legítimos que nós temos aqui. O juiz de primeira instância, o que ele fez? Ele converteu em indenização, converteu em indenização e estabeleceu a obrigação de indenizar aquele que efetivamente deu causa. E é isso que também a recorrida pede, porque a ação é dúplice, de natureza dúplice, então ela pede também que aquele que seja o responsável seja também o responsabilizado pelo prejuízo que venha a causar a autora caso realmente ela tenha uma tutela.
Peço que Vossas Excelências analisem os memoriais, se for o caso, se for possível o sobrestamento do feito para melhor análise, porque esse caso é um caso que merece um tratamento. Obrigado.
*
RETORNO DOS AUTOS
O SR. DESEMBARGADOR NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO (RELATOR):-
Eminente Presidente, eu cumprimento inicialmente os doutos advogados pelas sustentações orais levadas a efeito na tribuna e em razão de particularidades que foram ventiladas eu peço o retorno dos autos com as notas taquigráficas.
*
jrp/lsl*
CONTINUAÇÃO DO JULGAMENTO: 21/05/2024
V O T O
(RETORNO DOS AUTOS)
O SR. DESEMBARGADOR NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO (RELATOR):-
Consoante relatado, HELENA LUIZA LIMA COELHO DA SILVA interpôs APELAÇÃO CÍVEL contra a SENTENÇA (fls. 570/576) proferida pelo JUÍZO DA 5º VARA CÍVEL DE VILA VELHA/ES nos autos da AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE proposta pela Recorrente em face de JULIANO GALIMBERTI DA ROSA e ADRIANA CARLA DA SILVA GALIMBERTI; FLAVIO LEONARDO DOS SANTOS PORTO; CARLOS ALBERTO CORCINO DE FREITAS; PAULO ROBERTO SIQUEIRA VIANNA e NOÊMIA DE JESUS BRITES, cujo decisum em sua parte dispositiva assim dispôs, in verbis:
“Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido, para reconhecer a nulidade da Procuração lavrada em 30/04/2009, no Cartório de Registro Civil e Tabelionato do Ibis, registrada no livro 0342-P, Folha 233, e condenar, solidariamente, os requeridos Flávio Leonardo dos Santos Porto e Carlos Alberto Corcino de Freitas ao pagamento de perdas e danos em favor da autora, no equivalente ao valor atualizado do imóvel de matrícula 35992, desconsiderando as benfeitorias feitas pela atual proprietária, a fim de evitar enriquecimento ilícito, ficando resolvido, assim, o pedido de nulidade das vendas sucessivas do bem.
JULGO IMPROCEDENTE os pedidos em face dos requeridos JULIANO GALIMBERTI DA ROSA, ADRIANA CARLA DA SILVA GALIMBERT, PAULO ROBERTO SIQUEIRA VIANNA e NOÊMIA DE JESUS BRITES.
Condeno os requeridos Flávio Leonardo dos Santos Porto e Carlos Alberto Corcino de Freitas ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes em favor da autora, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.
Face o princípio da causalidade, condeno os requeridos Flávio Leonardo dos Santos Porto e Carlos Alberto Corcino de Freitas ao pagamento de honorários advocatícios em favor dos patronos dos requeridos JULIANO GALIMBERT DA ROSA, ADRIANA CARLA DA SILVA GALIMBERT, PAULO ROBERTO SIQUEIRA VIANNA e NOÊMIA DE JESUS BRITES, que fixo em R$ 2.000,00 (dois mil reais) para cada, nos moldes do art. 85, § 8º, do CPC.
DECLARO EXTINTO O FEITO, COM RESOLUÇÃO DE MÉRITO, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil.”
Em suas razões recursais, a Recorrente suscita, inicialmente, preliminar de nulidade da Sentença, por incorrer em julgamento “extra petita”, na medida em que “não pediu a Apelante indenização por expropriação judicial de seu imóvel, como deferido na sentença. O que pretende a Apelante é o reconhecimento judicial da nulidade dos (supostos) atos jurídicos (na verdade, atos inexistentes) fraudulentos que importaram na transferência indevida de sua propriedade às partes Apeladas”.
Em seguida, alega que a hipótese dos autos trata de venda a “non domino”, posto que “o instrumento de procuração de fls. 49/50 dos autos é, de fato, NULO DE PLENO DIREITO, pois decorreu de uma fraude cm que uma estelionatária qualquer se passou pela Apelante e outorgou poderes ao Apelado/corretor de imóveis FLAVIO LEONARDO DOS SANTOS PORTO para a alienação do Lote de terreno n. 06 da Quadra 10. do Loteamento Morada de Itanhangá, neste Município de Vila Velha”.
Argumenta, nesse contexto, que a venda “realizada por quem não tem poder de disposição sobre a coisa, gera nulidade absoluta do negócio jurídico. No caso, o negócio jurídico questionado é nulo, uma vez que a Apelante - legítima proprietária da coisa -, não emitira nenhuma manifestação de vontade tendente à alienação do bem”.
Afirma, ainda, que “é irrelevante a boa-fé dos adquirentes do imóvel objeto da lide, devendo os registros das escrituras públicas de compra e venda do bem no cartório de imóveis serem canceladas, porquanto decorrentes de negócios jurídicos absolutamente nulos, com a consequente devolução do imóvel à legítima proprietária (a Autora)”.
Requer, assim, o conhecimento e provimento do recurso, a fim de anular a Sentença recorrida para, em seguida, julgar procedentes os pedidos exordiais, a fim de que lhe seja restituída a posse e propriedade do bem imóvel litigioso.
Uma vez intimados, apenas os Recorridos JULIANO GALIMBERTI DA ROSA e ADRIANA CARLA DA SILVA GALIMBERTI; e NOÊMIA DE JESUS BRITES apresentaram Contrarrazões (respectivamente às fls. 608/612 e fls. 614/634), ambas postulando pela manutenção da Sentença recorrida.
Em um breve histórico dos autos, depreende-se que a Recorrente HELENA LUIZA LIMA COELHO DA SILVA ajuizou AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE objetivando o reconhecimento da invalidade do Instrumento de Procuração de fls. 49/50, utilizado pelo Requerido FLAVIO LEONARDO DOS SANTOS PORTO para proceder à venda do imóvel de sua propriedade aos também Requeridos JULIANO GALIMBERTI DA ROSA e ADRIANA CARLA DA SILVA GALIMBERTI, com consequente declaração de nulidade da Escritura Pública relacionada à referida transação, assim como da Escritura Pública posteriormente lavrada quando da ulterior venda do bem à Requerida NOÊMIA DE JESUS BRITES.
Por ocasião da prolação da Sentença recorrida, o Magistrado de Primeiro Grau reconheceu a nulidade da Procuração de fls. 49/50 que deu ensejo aos indevidos atos de transferência de propriedade do imóvel descrito na exordial. No entanto, a fim de salvaguardar os direitos dos terceiros adquirentes de boa-fé, julgou improcedentes os pedidos em desfavor destes, convertendo o feito em perdas e danos, a ser apurado em sede de Liquidação de Sentença.
Em contrapartida, alega a Recorrente a impossibilidade de conversão do feito em perdas e danos, por inexistir pedido deduzido na petição inicial, de forma que a Sentença seria nula por incorrer em julgamento “extra petita”.
Sucede, contudo, que na esteira da orientação do Egrégio Superior Tribunal de Justiça, “não se configura extra petita a sentença que, diante da alienação dos bens a terceiro de boa-fé e da consequente impossibilidade do retorno dos imóveis ao patrimônio dos ora agravados, soluciona o caso em perdas e danos, nos termos do artigo 182 do Código Civil” (STJ; REsp n. 1.789.236/GO, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 27/4/2023, DJe de 10/7/2023).
Desta forma, inexistindo discussão acerca da condição de terceiros de boa-fé atribuídas aos Recorridos JULIANO GALIMBERTI DA ROSA, ADRIANA CARLA DA SILVA GALIMBERT, PAULO ROBERTO SIQUEIRA VIANNA e NOÊMIA DE JESUS BRITES, afigura-se despropositada a alegação recursal de nulidade da Sentença.
De outra banda, a tese meritória recursal é pautada na premissa da ocorrência de venda a “non domino”, representando nulidade absoluta dos negócios jurídicos, os quais não seriam passíveis de convalidação.
A propósito, cumpre destacar os ensinamentos do Egrégio Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que “a venda a non domino é realizada por quem não detém a propriedade da coisa, mas é existente, válida e eficaz entre os contratantes, sendo apenas ineficaz em face do proprietário do bem” (STJ; REsp n. 2.095.461/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 21/11/2023, DJe de 23/11/2023), bem como, que “na hipótese de venda a "non domino", a transferência da propriedade negociada não ocorre, pois o negócio não produz efeito algum, padecendo de nulidade absoluta, impossível de ser convalidada, sendo irrelevante a boa-fé do adquirente. Os negócios jurídicos absolutamente nulos não produzem efeitos jurídicos, não são suscetíveis de confirmação, tampouco convalescem com o decurso do tempo. Precedentes”. (STJ; AgInt nos EDcl no REsp n. 1.811.800/RS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 12/12/2022, DJe de 14/12/2022).
Muito embora, aparentemente, o primitivo negócio jurídico viciado pudesse vir a ser enquadrado nos conceitos referenciados, certo é que existe uma importante peculiaridade que afasta a sua inserção na qualidade de venda a “non domino”, bem é de ver, consubstanciado na fraude que teria sido perpetrada no Instrumento Procuratório não identificado pelo Tabelião quando do registro da Escritura Pública de Compra e Venda.
Em situações desta jaez, a jurisprudência do Egrégio Superior Tribunal de Justiça firmou compreensão de que “a figura da "venda a non domino" - isto é, a transferência da propriedade por quem não é dono - não se confunde com a hipótese na qual constatado excesso dos poderes recebidos por gestor, representante ou mandatário que se apresentou como devidamente habilitado à negociação empreendida, tendo o terceiro agido de boa-fé e alicerçado em crença justificada (teoria da aparência)” (STJ; EDcl no REsp: 1747956 SP 2018/0144705-0, Data de Julgamento: 23/08/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 30/08/2022).
Com efeito, não se pode ignorar a boa-fé dos terceiros adquirentes do imóvel, na medida em que procederam à compra e venda e respectivos registros das Escrituras Públicas correlatas, perfectibilizando a cadeia dominial, a teor do que se verifica na matrícula 35992, do Livro 2 do Cartório de Registro de Imóveis do 1º Ofício – 1ª Zona de Vila Velha (fls. 387/388).
Nesse contexto, não se aplica ao presente caso o disposto no artigo 1.247, parágrafo único, do Código Civil, que assim estabelece:

“Art. 1.247. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule.

Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente.”
Nesse particular, já assentou o Egrégio Superior Tribunal de Justiça que “a presunção de legitimidade do registro, associada à boa-fé do adquirente, culmina por excepcionar a intransigência da regra geral de que o negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, tampouco convalesce pelo decurso do tempo.” (STJ; REsp n. 1.106.809/RS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, relator para acórdão Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 3/3/2015, DJe de 27/4/2015).
No caso em apreço, não há máculas no registro da Escritura Pública de Compra e Venda, porquanto transmite expressamente o que ocorrido, havendo, em verdade, um vício reconhecido quanto à “Procuração lavrada em 30/04/2009, no Cartório de Registro Civil e Tabelionato do Ibis, registrada no livro 0342-P, Folha 233”, o que não poderá ensejar qualquer efeitos em relação aos terceiros adquirentes de boa-fé, a teor da regra contida no artigo 1.227, do Código Civil, in verbis:
“Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.”
Em sendo assim, afigura-se perfeitamente adequada a solução jurídica contida na Sentença, destinada não só a preservar os direitos dos terceiros adquirentes de boa-fé, como salvaguardar a indenização da Recorrente, a título de perdas e danos, em decorrência da perda da propriedade do imóvel litigioso.
Isto posto, conheço e nego provimento ao Recurso de Apelação Cível, para manter intacta a Sentença recorrida, majorando os honorários advocatícios de sucumbência para 15% (quinze por cento), nos termos da fundamentação retro aduzida.
É como voto.
*
V O T O S
O SR. DESEMBARGADOR FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY:-
Acompanho o voto do Eminente Relator.
*
O SR. DESEMBARGADOR SÉRGIO RICARDO DE SOUZA:-
Voto no mesmo sentido.
*

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

VOTO

Consoante relatado,
HELENA LUIZA LIMA COELHO DA SILVA
interpôs
APELAÇÃO CÍVEL
contra a
SENTENÇA
(fls. 570/576) proferida pelo
JUÍZO DA 5º VARA CÍVEL DE VILA VELHA/ES
nos autos da
AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE
proposta pela Recorrente em face de
JULIANO GALIMBERTI DA ROSA
e
ADRIANA CARLA DA SILVA GALIMBERTI
;
FLAVIO LEONARDO DOS SANTOS PORTO
;
CARLOS ALBERTO CORCINO DE FREITAS
;
PAULO ROBERTO SIQUEIRA VIANNA
e
NOÊMIA DE JESUS BRITES
, cujo
decisum
em sua parte dispositiva assim dispôs,
in verbis
:

“Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido, para reconhecer a nulidade da Procuração lavrada em 30/04/2009, no Cartório de Registro Civil e Tabelionato do Ibis, registrada no livro 0342-P, Folha 233, e condenar, solidariamente, os requeridos Flávio Leonardo dos Santos Porto e Carlos Alberto Corcino de Freitas ao pagamento de perdas e danos em favor da autora, no equivalente ao valor atualizado do imóvel de matrícula 35992, desconsiderando as benfeitorias feitas pela atual proprietária, a fim de evitar enriquecimento ilícito, ficando resolvido, assim, o pedido de nulidade das vendas sucessivas do bem.

JULGO IMPROCEDENTE os pedidos em face dos requeridos JULIANO GALIMBERTI DA ROSA, ADRIANA CARLA DA SILVA GALIMBERT, PAULO ROBERTO SIQUEIRA VIANNA e NOÊMIA DE JESUS BRITES.

Condeno os requeridos Flávio Leonardo dos Santos Porto e Carlos Alberto Corcino de Freitas ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes em favor da autora, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

Face o princípio da causalidade, condeno os requeridos Flávio Leonardo dos Santos Porto e Carlos Alberto Corcino de Freitas ao pagamento de honorários advocatícios em favor dos patronos dos requeridos JULIANO GALIMBERT DA ROSA, ADRIANA CARLA DA SILVA GALIMBERT, PAULO ROBERTO SIQUEIRA VIANNA e NOÊMIA DE JESUS BRITES, que fixo em R$ 2.000,00 (dois mil reais) para cada, nos moldes do art. 85, § 8º, do CPC.

DECLARO EXTINTO O FEITO, COM RESOLUÇÃO DE MÉRITO, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil
.”

Em suas razões recursais, a Recorrente suscita, inicialmente,
preliminar de nulidade da Sentença
, por incorrer em julgamento “extra petita”, na medida em que
“não pediu a Apelante indenização por expropriação judicial de seu imóvel, como deferido na sentença. O que pretende a Apelante é o reconhecimento judicial da nulidade dos (supostos) atos jurídicos (na verdade, atos inexistentes) fraudulentos que importaram na transferência indevida de sua propriedade às partes Apeladas”
.

Em seguida, alega que a hipótese dos autos trata de venda a
“non domino”
, posto que
“o instrumento de procuração de fls. 49/50 dos autos é, de fato, NULO DE PLENO DIREITO, pois decorreu de uma fraude cm que uma estelionatária qualquer se passou pela Apelante e outorgou poderes ao Apelado/corretor de imóveis FLAVIO LEONARDO DOS SANTOS PORTO para a alienação do Lote de terreno n. 06 da Quadra 10. do Loteamento Morada de Itanhangá, neste Município de Vila Velha”
.

Argumenta, nesse contexto, que a venda
“realizada por quem não tem poder de disposição sobre a coisa, gera nulidade absoluta do negócio jurídico. No caso, o negócio jurídico questionado é nulo, uma vez que a Apelante - legítima proprietária da coisa -, não emitira nenhuma manifestação de vontade tendente à alienação do bem”.

Afirma, ainda, que
“é irrelevante a boa-fé dos adquirentes do imóvel objeto da lide, devendo os registros das escrituras públicas de compra e venda do bem no cartório de imóveis serem canceladas, porquanto decorrentes de negócios jurídicos absolutamente nulos, com a conseqüente devolução do imóvel à legítima proprietária (a Autora)”.

Requer, assim, o conhecimento e provimento do recurso, a fim de anular a Sentença recorrida para, em seguida, julgar procedentes os pedidos exordiais, a fim de que lhe seja restituída a posse e propriedade do bem imóvel litigioso.

Uma vez intimados, apenas os Recorridos JULIANO GALIMBERTI DA ROSA e ADRIANA CARLA DA SILVA GALIMBERTI; e NOÊMIA DE JESUS BRITES apresentaram Contrarrazões (respectivamente às fls. 608/612 e fls. 614/634), ambas postulando pela manutenção da Sentença recorrida.

Em um breve histórico dos autos, depreende-se que a Recorrente HELENA LUIZA LIMA COELHO DA SILVA ajuizou AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE objetivando o reconhecimento da invalidade do Instrumento de Procuração de fls. 49/50, utilizado pelo Requerido FLAVIO LEONARDO DOS SANTOS PORTO para proceder à venda do imóvel de sua propriedade aos também Requeridos JULIANO GALIMBERTI DA ROSA e ADRIANA CARLA DA SILVA GALIMBERTI, com consequente declaração de nulidade da Escritura Pública relacionada à referida transação, assim como da Escritura Pública posteriormente lavrada quando da ulterior venda do bem à Requerida NOÊMIA DE JESUS BRITES.

Por ocasião da prolação da Sentença recorrida, o Magistrado de Primeiro Grau reconheceu a nulidade da Procuração de fls. 49/50 que deu ensejo aos indevidos atos de transferência de propriedade do imóvel descrito na exordial. No entanto, a fim de salvaguardar os direitos dos terceiros adquirentes de boa-fé, julgou improcedentes os pedidos em desfavor destes, convertendo o feito em perdas e danos, a ser apurado em sede de Liquidação de Sentença.

Em contrapartida, alega a Recorrente a impossibilidade de conversão do feito em perdas e danos, por inexistir pedido deduzido na petição inicial, de forma que a Sentença seria nula por incorrer em julgamento “extra petita”.

Sucede, contudo, que na esteira da orientação do
Egrégio Superior Tribunal de Justiça
,
“
não se configura extra petita a sentença que, diante da alienação dos bens a terceiro de boa-fé e da consequente impossibilidade do retorno dos imóveis ao patrimônio dos ora agravados, soluciona o caso em perdas e danos, nos termos do artigo 182 do Código Civil
”
(
STJ
; REsp n. 1.789.236/GO, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 27/4/2023, DJe de 10/7/2023).

Desta forma, inexistindo discussão acerca da condição de terceiros de boa-fé atribuídas aos Recorridos JULIANO GALIMBERTI DA ROSA, ADRIANA CARLA DA SILVA GALIMBERT, PAULO ROBERTO SIQUEIRA VIANNA e NOÊMIA DE JESUS BRITES, afigura-se despropositada a alegação recursal de nulidade da Sentença.

De outra banda, a tese meritória recursal é pautada na premissa da ocorrência de venda a “non domino”, representando nulidade absoluta dos negócios jurídicos, os quais não seriam passíveis de convalidação.

A propósito, cumpre destacar os ensinamentos do
Egrégio Superior Tribunal de Justiça
, no sentido de que
“a venda a non domino é realizada por quem não detém a propriedade da coisa, mas é existente, válida e eficaz entre os contratantes, sendo apenas ineficaz em face do proprietário do bem”
(
STJ
; REsp n. 2.095.461/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 21/11/2023, DJe de 23/11/2023), bem como, que “na hipótese de venda a "non domino", a transferência da propriedade negociada não ocorre, pois o negócio não produz efeito algum, padecendo de nulidade absoluta, impossível de ser convalidada, sendo irrelevante a boa-fé do adquirente. Os negócios jurídicos absolutamente nulos não produzem efeitos jurídicos, não são suscetíveis de confirmação, tampouco convalescem com o decurso do tempo. Precedentes”. (
STJ
; AgInt nos EDcl no REsp n. 1.811.800/RS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 12/12/2022, DJe de 14/12/2022).

Muito embora, aparentemente, o primitivo negócio jurídico viciado pudesse vir a ser enquadrado nos conceitos referenciados, certo é que existe uma
importante peculiaridade que afasta a sua inserção na qualidade de venda a “non domino”
, bem é de ver, consubstanciado na fraude que teria sido perpetrada no Instrumento Procuratório não identificado pelo Tabelião quando do registro da Escritura Pública de Compra e Venda.

Em situações desta jaez, a jurisprudência do
Egrégio Superior Tribunal de Justiça
firmou compreensão de que
“a figura da "
venda a non domino
" - isto é, a transferência da propriedade por quem não é dono -
não se confunde com a hipótese na qual constatado excesso dos poderes
recebidos por gestor,
representante
ou mandatário
que se apresentou como devidamente habilitado à negociação empreendida, tendo o terceiro agido de boa-fé e alicerçado em crença justificada (teoria da aparência)
”
(
STJ
; EDcl no REsp: 1747956 SP 2018/0144705-0, Data de Julgamento: 23/08/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 30/08/2022).

Com efeito,
não se pode ignorar a boa-fé dos terceiros adquirentes do imóvel, na medida em que procederam à compra e venda e respectivos registros das Escrituras Públicas correlatas, perfectibilizando a cadeia dominial, a teor do que se verifica na matrícula 35992, do Livro 2 do Cartório de Registro de Imóveis do 1º Ofício – 1ª Zona de Vila Velha
(fls. 387/388).

Nesse contexto,
não se aplica ao presente caso o disposto no
artigo 1.247, parágrafo único, do Código Civil
, que assim estabelece:

“
Art. 1.247.
Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule.

Parágrafo único.
Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente.”

Nesse particular, já assentou o Egrégio Superior Tribunal de Justiça que
“
a
presunção de legitimidade do registro, associada à boa-fé do adquirente
,
culmina por excepcionar a intransigência da regra geral de que o negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, tampouco convalesce pelo decurso do tempo
.”
(
STJ
; REsp n. 1.106.809/RS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, relator para acórdão Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 3/3/2015, DJe de 27/4/2015).

No caso em apreço, não há máculas no registro da
Escritura Pública de Compra e Venda
, porquanto transmite expressamente o que ocorrido, havendo, em verdade, um vício reconhecido quanto à
“Procuração lavrada em 30/04/2009, no Cartório de Registro Civil e Tabelionato do Ibis, registrada no livro 0342-P, Folha 233”
, o que não poderá ensejar qualquer efeitos em relação aos terceiros adquirentes de boa-fé, a teor da regra contida no artigo 1.227, do Código Civil,
in verbis:

“
Art. 1.227.
Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.”

Em sendo assim, afigura-se perfeitamente adequada a solução jurídica contida na Sentença, destinada não só a preservar os direitos dos terceiros adquirentes de boa-fé, como salvaguardar a indenização da Recorrente, a título de perdas e danos, em decorrência da perda da propriedade do imóvel litigioso.

Isto posto, conheço e nego provimento ao Recurso de Apelação Cível, para manter intacta a Sentença recorrida, majorando os honorários advocatícios de sucumbência para 15% (quinze por cento), nos termos da fundamentação retro aduzida
.

É como voto.

NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

DESEMBARGADOR RELATOR

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)