Tribunal: TJES
Processo: 5012917-64.2023.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): DELIO JOSE ROCHA SOBRINHO
Órgão julgador: DELIO JOSE ROCHA SOBRINHO
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Despejo por Denúncia Vazia
Data de julgamento: 2024-04-08

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO
.
A
ÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA. MEDIDA LIMINAR, CONTRATO POR PRAZO INDETERMINADO. NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA. PRESSUPOSTOS ATENDIDOS
.
LEGITIMIDADE ATIVA DO ADQUIRENTE DO IMÓVEL LOCADO. DIREITO DE PREFERÊNCIA.

Recurso
Desprovido.

1)
Conforme se depreende da Lei 8.245/91, nos contratos de locação não residencial, encerrado o prazo acordado e não tendo o locatário sido desapossado nos 30 dias seguintes, prorroga-se automaticamente o ajuste nas mesmas condições originárias.

2)
A partir daí, passando o pacto a viger por prazo indeterminado, ao locador é facultado retomar o imóvel a qualquer momento, mediante denúncia vazia, notificando o locatário para que desocupe o bem no prazo de 30 dias. Caso, todavia, não seja o imóvel desabitado no trintídio, nasce a pretensão do interessado de pleitear pela via judicial o despejo, inclusive por meio de medida liminar, consoante reverberam os arts. 46, 56, 57 e inciso VIII do § 1º do art. 59, todos da Lei nº 8.245/91.

3
)
Faz-se ainda necessário, no caso de denúncia vazia de contrato com prazo indeterminado, a notificação prévia ou premonitória do locatário. Precedentes STJ.

4)
Tendo a locatária tomado ciência desde março de 2023, por meio de notificação, do interesse do proprietário locador na retomada do bem ao término do pacto, que ocorrera em 06 de setembro de 2023, tem-se por presentes os referidos pressupostos legais para a concessão liminar da ordem de despejo.

5)
O adquirente do imóvel locado possui legitimidade para o ajuizamento da ação de despejo, uma vez que sub-roga-se nos direitos do locador, a teor do que estabelece o art. 8º da Lei 8.245/91.

6)
Conforme estabelece o art. 27 da Lei de Locações, o locatário possui o direito de preferência em eventual alienação do imóvel locado, o qual é garantido pelo proprietário mediante a notificação com a descrição do valor de mercado ofertado.

7
)
Recurso desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5012917-64.2023.8.08.0000
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
AGRAVANTE: EVANILDA ALVES DOS SANTOS
AGRAVADO: JOSE MORA
RELATOR(A):
JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
EMENTA
AGRAVO DE INSTRUMENTO
.
A
ÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA. MEDIDA LIMINAR, CONTRATO POR PRAZO INDETERMINADO. NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA. PRESSUPOSTOS ATENDIDOS
.
LEGITIMIDADE ATIVA DO ADQUIRENTE DO IMÓVEL LOCADO. DIREITO DE PREFERÊNCIA.

Recurso
Desprovido.

1)
Conforme se depreende da Lei 8.245/91, nos contratos de locação não residencial, encerrado o prazo acordado e não tendo o locatário sido desapossado nos 30 dias seguintes, prorroga-se automaticamente o ajuste nas mesmas condições originárias.

2)
A partir daí, passando o pacto a viger por prazo indeterminado, ao locador é facultado retomar o imóvel a qualquer momento, mediante denúncia vazia, notificando o locatário para que desocupe o bem no prazo de 30 dias. Caso, todavia, não seja o imóvel desabitado no trintídio, nasce a pretensão do interessado de pleitear pela via judicial o despejo, inclusive por meio de medida liminar, consoante reverberam os arts. 46, 56, 57 e inciso VIII do § 1º do art. 59, todos da Lei nº 8.245/91.

3
)
Faz-se ainda necessário, no caso de denúncia vazia de contrato com prazo indeterminado, a notificação prévia ou premonitória do locatário. Precedentes STJ.

4)
Tendo a locatária tomado ciência desde março de 2023, por meio de notificação, do interesse do proprietário locador na retomada do bem ao término do pacto, que ocorrera em 06 de setembro de 2023, tem-se por presentes os referidos pressupostos legais para a concessão liminar da ordem de despejo.

5)
O adquirente do imóvel locado possui legitimidade para o ajuizamento da ação de despejo, uma vez que sub-roga-se nos direitos do locador, a teor do que estabelece o art. 8º da Lei 8.245/91.

6)
Conforme estabelece o art. 27 da Lei de Locações, o locatário possui o direito de preferência em eventual alienação do imóvel locado, o qual é garantido pelo proprietário mediante a notificação com a descrição do valor de mercado ofertado.

7
)
Recurso desprovido.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO
Decisão
: ACORDA a Egrégia Segunda Câmara Cível, em conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade, negar provimento ao recurso.
Órgão julgador vencedor
: 005 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Composição de julgamento: 005 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - DELIO JOSE ROCHA SOBRINHO - Relator / 014 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal / 023 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal
VOTOS VOGAIS
014 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar
023 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
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RELATÓRIO
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR
Cinge-se a controvérsia em torno da juridicidade da decisão que, em sede de ação de despejo, deferiu a tutela de urgência para determinar a desocupação do imóvel comercial locado, no prazo de 15 dias.

Conforme se depreende da Lei 8.245/91, nos contratos de locação não residencial, encerrado o prazo acordado e não tendo o locatário sido desapossado nos 30 dias seguintes, prorroga-se automaticamente o ajuste nas mesmas condições originárias.

A partir daí, passando o pacto a viger por prazo indeterminado, ao locador é facultado retomar o imóvel a qualquer momento, mediante denúncia vazia, notificando o locatário para que desocupe o bem no prazo de 30 dias. Caso, todavia, não seja o imóvel desabitado no trintídio, nasce a pretensão do interessado de pleitear pela via judicial o despejo, inclusive por meio de medida liminar, consoante reverberam os arts. 46, 56, 57 e inciso VIII do § 1º do art. 59, todos da Lei nº 8.245/91. É de se conferir:

Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

§ 1º
Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato
.

§ 2º Ocorrendo a prorrogação,
o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo,
concedido o prazo de trinta dias para desocupação
.

Art. 56.
Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso
.

Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador,
presumir-se-á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado
.

Art. 57.
O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação
.

Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: [...]

VIII –
o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada
.

Faz-se ainda necessário, no caso de denúncia vazia de contrato com prazo indeterminado, a
notificação prévia ou premonitória
do locatário, conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, como segue:

RECURSO ESPECIAL. CIVIL. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. AÇÃO DE DESPEJO. DENÚNCIA VAZIA. NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA. AUSÊNCIA. OBRIGATORIEDADE. EXTINÇÃO, SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. [...]
2. O propósito recursal diz respeito à necessidade de notificação premonitória como pressuposto de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo.
3. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados, não obstante a interposição de embargos de declaração, impede o conhecimento nessa parte do recurso especial.
4. Mesmo de forma indireta, o STJ já apontava para a obrigatoriedade da ocorrência da notificação premonitória, ao denominá-la de "necessária" ou mesmo de "obrigatória". 5. A necessidade de notificação premonitória, previamente ao ajuizamento da ação de despejo, encontra fundamentos em uma série de motivos práticos e sociais, e tem a finalidade precípua de reduzir os impactos negativos que necessariamente surgem com a efetivação do despejo. 6. "
Caso a ação de despejo seja ajuizada sem a prévia notificação, deverá ser extinto o processo, sem a resolução do mérito, por falta de condição essencial ao seu normal desenvolvimento
".
7. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte, não provido. (REsp n. 1.812.465/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 12/5/2020, DJe de 18/5/2020)

No caso, referidos pressupostos legais para a concessão liminar da ordem de despejo foram devidamente atendidos, pois o contrato de locação encerrou-se em 06 de setembro de 2023, ao passo que desde março de 2023 a locatária agravante tomou ciência, por meio de notificação, do interesse do recorrido na retomada do bem ao término do pacto.

Ademais, não se sustenta a alegação de que o agravado não possui legitimidade para o ajuizamento da ação de despejo, uma vez que, como adquirente do imóvel, sub-roga-se nos direitos do locador, a teor do que estabelece o art. 8º da Lei 8.245/91.

Por fim, também carece de juridicidade o argumento pertinente ao descumprimento do direito de preferência previsto no art. 27 da Lei de Locações, na medida em que comprova o autor recorrido a notificação e recusa da agravante em adquirir o imóvel pelo preço de mercado.

Do exposto
, e por tudo mais que dos autos consta
, conheço do recurso
e

a ele
neg
o
provimento
.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)
Acompanho o relator.