Tribunal: TJES
Processo: 0018833-98.2015.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR
Órgão julgador: SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Pagamento Indevido; Compra e Venda; Indenização por Dano Moral; Práticas Abusivas
Data de julgamento: 2024-04-28

Ementa:
EMENTA
: APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO C/C INDENIZATÓRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. RESTITUIÇÃO DA TAXA DE CORRETAGEM. INDEVIDA. DEVOLUÇÃO DE VALOR PAGO PELOS SERVIÇOS REFERENTES AO CONTRATO DE FINANCIAMENTO. INDEVIDA. COBRANÇA DE JUROS DE OBRA. VALIDADE. AUSÊNCIA DE ATRASO. TEMA 996/STJ. SENTENÇA MANTIDA.

1. É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem (REsp n. 1.599.511/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, julgado em 24/8/2016, DJe de 6/9/2016.)

2. Consoante destacado na sentença recorrida, o contrato firmado entre as partes foi acompanhado de contrato autônomo que estabeleceu expressamente o valor destinado ao consultor imobiliário pela prestação do serviço de corretagem.

3. O Superior Tribunal de Justiça reconhece a abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. (REsp n. 1.599.511/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, julgado em 24/8/2016, DJe de 6/9/2016.)

4. Conforme se extrai do voto condutor do referido precedente vinculante, essa atividade de assessoria consiste “
na prestação de esclarecimentos técnico e jurídicos acerca das cláusulas do contrato e das condições do negócio
”, o que não é o caso dos autos.

5. Sobre a cobrança de juros de obra, o c. STJ firmou entendimento vinculante, no julgamento do Tema Repetitivo nº 996/STJ, de que “
em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3,
(...)
:
1.3 é
ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância
”.

6. Isto é, para averiguar a ilicitude da cobrança dos juros de obra ao adquirente, é necessário verificar se houve atraso na entrega da obra, o que não se observou no caso.

7. Recurso conhecido e não provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0018833-98.2015.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: SIRLENE LOPES DA SILVA

APELADO: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA

RELATOR(A):
SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR

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EMENTA

EMENTA
: APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO C/C INDENIZATÓRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. RESTITUIÇÃO DA TAXA DE CORRETAGEM. INDEVIDA. DEVOLUÇÃO DE VALOR PAGO PELOS SERVIÇOS REFERENTES AO CONTRATO DE FINANCIAMENTO. INDEVIDA. COBRANÇA DE JUROS DE OBRA. VALIDADE. AUSÊNCIA DE ATRASO. TEMA 996/STJ. SENTENÇA MANTIDA.

1. É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem (REsp n. 1.599.511/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, julgado em 24/8/2016, DJe de 6/9/2016.)

2. Consoante destacado na sentença recorrida, o contrato firmado entre as partes foi acompanhado de contrato autônomo que estabeleceu expressamente o valor destinado ao consultor imobiliário pela prestação do serviço de corretagem.

3. O Superior Tribunal de Justiça reconhece a abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. (REsp n. 1.599.511/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, julgado em 24/8/2016, DJe de 6/9/2016.)

4. Conforme se extrai do voto condutor do referido precedente vinculante, essa atividade de assessoria consiste “
na prestação de esclarecimentos técnico e jurídicos acerca das cláusulas do contrato e das condições do negócio
”, o que não é o caso dos autos.

5. Sobre a cobrança de juros de obra, o c. STJ firmou entendimento vinculante, no julgamento do Tema Repetitivo nº 996/STJ, de que “
em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3,
(...)
:
1.3 é
ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância
”.

6. Isto é, para averiguar a ilicitude da cobrança dos juros de obra ao adquirente, é necessário verificar se houve atraso na entrega da obra, o que não se observou no caso.

7. Recurso conhecido e não provido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 003 - Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR

Composição de julgamento: 003 - Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - Relator / 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal / 022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal
VOTOS VOGAIS
004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar
022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº
0018833-98.2015.8.08.0048

RELATOR : DES.
SAMUEL MEIRA BRASIL JR.

RECORRENTE : SIRLENE LOPES DA SILVA.

ADVOGADO : LEOMAR DOS SANTOS LUCIANO.

RECORRIDO : MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A.

ADVOGADO : IVAN ISAAC FERREIRA FILHO.

MAGISTRADO : DEJAIRO XAVIER CORDEIRO.

VOTO

O SENHOR DESEMBARGADOR
SAMUEL MEIRA BRASIL JR.
(RELATOR):

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por SIRLENE LOPES DA SILVA contra sentença, que, em “ação de repetição de indébito c/c indenização por perdas e danos” ajuizada em desfavor de MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A., julgou improcedentes os pedidos autorais.

A Recorrente sustenta, em síntese, que (i) é devida a restituição tanto da taxa de despachante quanto da taxa de assessoria técnico-imobiliária (SATI); (ii) é abusiva a conduta da Recorrida ao atrelar a cobrança das referidas taxas ao contrato de promessa de compra e venda de imóvel; (iii) não é cabível o repasse da taxa de evolução dos juros de obra à adquirente do imóvel pelo Programa Minha Casa, Minha Vida; (iv) não deve ser condenada ao pagamento de custas e honorários, porque é pessoa hipossuficiente.

Pois bem.

No caso dos autos, a autora, ora Recorrente, firmou, em 05.04.2013, contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária em construção junto à Recorrida, por meio de seu consultor imobiliário Emmanuel Gomes Alves.

As despesas de corretagem foram cobradas no montante de R$ 2.583,00 (dois mil, quinhentos e oitenta e três reais) no momento da adesão.

No dia 10.04.2013, foi gerado pela Recorrida o “Termo de Aditivo ao Contrato de Promessa de Compra e Venda”, tendo como objeto a prestação de serviços de assessoria e intermediação pela promitente vendedora, no valor de R$ 700,00 (setecentos reais).

Ainda, afirma que a Recorrida realizou cobrança indevida dos juros de obra, em razão da abusividade do prazo de conclusão da construção prevista no contrato de compra e venda.

A Recorrente insurge-se, no presente recurso, contra: (I) o indeferimento do pedido de restituição das parcelas pagas a título de comissão de corretagem/despachante e de SATI (serviços de assessoria técnico-imobiliária); (ii) cobrança dos juros de obra.

No tocante à taxa de
comissão de corretagem
, não merece reforma a sentença.

O c. STJ firmou jurisprudência, em julgamento de recursos repetitivos (tema 938), no sentido de reconhecer válida a “
cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária,
desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
” (REsp n. 1.599.511/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, julgado em 24/8/2016, DJe de 6/9/2016.)

Consoante destacado na sentença recorrida, o contrato firmado entre as partes foi acompanhado de contrato autônomo que estabeleceu expressamente o valor (de R$ 2.583,00) destinado ao consultor imobiliário pela prestação do serviço de corretagem, conforme se extrai das fls. 36/38.

Assim, com fundamento em precedente vinculante firmado pelo c. STJ, não há como reconhecer a nulidade da cláusula que determina o aludido pagamento.

Por essa razão, também não é devida a restituição do valor pago sob este título, na medida em que devidamente prestado e finalizado o serviço de corretagem.

No que se refere à
devolução de valores pagos a título de assessoria imobiliária
, a Recorrente afirma que é abusiva a cláusula que repassa ao consumidor o valor da assessoria técnico-imobiliária.

Também não merece reparos a sentença quanto ao ponto.

De fato, no julgamento do mesmo Tema Repetitivo nº 938, o c. STJ fixou a tese de que “
há a
busividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóve
l”. Veja-se:

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.

I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015:

1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.

1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.

II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor.

Aplicação da tese 1.1.

2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2.

III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.

(REsp n. 1.599.511/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, julgado em 24/8/2016, DJe de 6/9/2016.)

Conforme se extrai do voto condutor do referido precedente vinculante, essa atividade de assessoria consiste “
na prestação de esclarecimentos técnico e jurídicos acerca das cláusulas do contrato e das condições do negócio
” e “
constitui mera prestação de um serviço inerente à celebração do próprio contrato, inclusive no que se refere ao dever de informação, não sendo, portanto, um serviço autônomo oferecido ao adquirente do imóvel
”.

Entretanto, no caso dos autos, muito embora a Recorrente aduza que pagou a taxa a título de “assessoria técnico-imobiliária”, verifica-se, das fls. 43/44, que não se trata do referido serviço, mas, sim, de serviços de “assessoria e intermediação” referentes ao contrato de financiamento bancário que seria firmado entre autora e instituição financeira.

Dessa forma, não há razão para reforma da sentença também quanto ao ponto.

Por fim, no tocante à
cobrança dos juros de obra
, também não deve ser reconhecida sua abusividade.

O c. STJ firmou entendimento vinculante, no julgamento do Tema Repetitivo nº 996/STJ, de que “
em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3,
(...)
:
1.3 é
ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente,
após
o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância
”.

Isto é, para averiguar a ilicitude da cobrança dos juros de obra ao adquirente, é necessário verificar se houve atraso na entrega da obra, ou não.

No caso dos autos, como bem ressaltado na sentença, não houve atraso na entrega da obra, que ocorreu em 18.03.2015, dentro do prazo de 27 meses, contado da assinatura do contrato de promessa de compra e venda, ocorrida em 05.04.2013.

Com isso, a despeito de ter sido devidamente reconhecida a abusividade da cláusula contratual que vinculou à concessão do financiamento o prazo de entrega do imóvel, na hipótese em julgamento, não se poderia reconhecer o atraso da obra, porque, contando-se o termo inicial do prazo a partir da celebração do contrato de promessa de compra e venda, o prazo foi observado pela construtora.

Nessa linha, não merece ser acolhido o argumento recursal de que é indevida a cobrança de juros de obra, quando sequer foi verificado o atraso na entrega do imóvel em construção.

Por fim, observa-se que não prospera a alegação da Recorrente de que é hipossuficiente e que, portanto, deveria ser excluída sua obrigação ao pagamento de custas e honorários sucumbenciais.

Isso porque, conforme se extrai do comando sentencial, o Juízo sentenciante, de fato, condenou a autora/Recorrente nas verbas de sucumbência, mas suspendeu sua exigibilidade, em razão da gratuidade da justiça concedida à parte anteriormente.

Nesse sentido, não merece reforma a sentença, porque, à luz do que prevê o §3
o
, do art. 98, do CPC/15, “
Vencido o beneficiário, as obrigações decorrentes de sua sucumbência ficarão sob
condição suspensiva de exigibilidade
e somente poderão ser executadas se, nos 5 (cinco) anos subsequentes ao trânsito em julgado da decisão que as certificou, o credor demonstrar que deixou de existir a situação de insuficiência de recursos que justificou a concessão de gratuidade, extinguindo-se, passado esse prazo, tais obrigações do beneficiário
”.

Ante o exposto, CONHEÇO e NEGO PROVIMENTO ao recurso, nos termos da fundamentação.

Considerando o trabalho na fase recursal, majoro os honorários advocatícios em favor da Recorrida, originalmente fixados em 10% sobre o valor da causa para 11%, nos termos do art. 85, § 11, do CPC/2015. Contudo, por ser a Recorrente beneficiária da gratuidade da justiça, a obrigação fica sob condição suspensiva de exigibilidade, na forma do §3º, do art. 98, do CPC/15.

É como voto.

Desembargador SAMUEL MEIRA BRASIL JR.

Relator

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)