Tribunal: TJES
Processo: 0001734-07.2012.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão julgador: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução
Data de julgamento: 2024-02-19

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CIVIL E PROCESSO CIVIL. LOCAÇÕES. SHOPPING CENTER. INADIMPLEMENTO. AUSÊNCIA DE QUESTIONAMENTO DO CÁLCULO DA DÍVIDA. MULTA DESPROPORCIONAL. NECESSIDADE DE REDUÇÃO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Embargos à execução de título extrajudicial. 2. Execução de contrato de aluguel de espaço comercial em “shopping center”. 3. Sentença na qual o juiz conclui pela redução do valor do aluguel e também pela redução da multa prevista no contrato. 3. Em “contratos celebrados entre lojistas e empreendedor de shopping center, ou seja, por duas entidades empresariais e com plena ciência das regras e costumes empregados no ramo do comércio, em especial das chamadas cláusulas excêntricas, o pacta sunt servanda possui extrema relevância e deve ser observado” (TJES, Apelação Cível n.º 0002075-78.2014.8.08.0048). 4. Caso concreto em que não é possível desconstituir o contrato (aluguel sobre percentual incidente sobre faturamento mensal, com valor mínimo), haja vista, inclusive, a ausência de questionamento acerca do valor do aluguel e impugnação adequada à memória de cálculo apresentada pelo locador. 5. Multa contratual, no caso concreto (50% do valor total do contrato atualizado), que se revela irrazoável e implica em vantagem exagerada para o locador, sendo possível sua redução com base no art. 413 do CC. Precedente. 6. Sentença parcialmente reformada. 7. Recurso conhecido e parcialmente provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0001734-07.2012.8.08.0021

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: VARGAS CONSTRUTORA LTDA

APELADO: MARIA RODRIGUES LARA NUNES

RELATOR(A):
ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA

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EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CIVIL E PROCESSO CIVIL. LOCAÇÕES. SHOPPING CENTER. INADIMPLEMENTO. AUSÊNCIA DE QUESTIONAMENTO DO CÁLCULO DA DÍVIDA. MULTA DESPROPORCIONAL. NECESSIDADE DE REDUÇÃO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Embargos à execução de título extrajudicial. 2. Execução de contrato de aluguel de espaço comercial em “shopping center”. 3. Sentença na qual o juiz conclui pela redução do valor do aluguel e também pela redução da multa prevista no contrato. 3. Em “contratos celebrados entre lojistas e empreendedor de shopping center, ou seja, por duas entidades empresariais e com plena ciência das regras e costumes empregados no ramo do comércio, em especial das chamadas cláusulas excêntricas, o pacta sunt servanda possui extrema relevância e deve ser observado” (TJES, Apelação Cível n.º 0002075-78.2014.8.08.0048). 4. Caso concreto em que não é possível desconstituir o contrato (aluguel sobre percentual incidente sobre faturamento mensal, com valor mínimo), haja vista, inclusive, a ausência de questionamento acerca do valor do aluguel e impugnação adequada à memória de cálculo apresentada pelo locador. 5. Multa contratual, no caso concreto (50% do valor total do contrato atualizado), que se revela irrazoável e implica em vantagem exagerada para o locador, sendo possível sua redução com base no art. 413 do CC. Precedente. 6. Sentença parcialmente reformada. 7. Recurso conhecido e parcialmente provido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 018 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

Composição de julgamento: 018 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Relator / 030 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA - Vogal / 009 - Gabinete Des. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - Vogal
VOTOS VOGAIS
030 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
009 - Gabinete Des. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

QUARTA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0001734-07.2012.8.08.0021

APELANTE: VARGAS CONSTRUTORA LTDA

APELADA: MARIA RODRIGUES LARA NUNES

RELATOR: DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

V O T O

Eminentes Pares, para melhor compreensão da controvérsia trazida a julgamento, peço vênia para transcrever o seguinte trecho da Sentença de fls. 98-103:

“Tratam-se de Embargos à Execução opostos por GRAZIELA RIBEIRO NUNES em face da Execução que lhe move VARGAS CONSTRUTORA LTDA (processo nº 0000294-10.2011.8.08.0021, em apenso), ambas as partes devidamente qualificadas nos autos em epígrafe.

Sustenta, preliminarmente, a ausência de interesse de agir. No mérito, aduz que, apesar de estar previsto no contrato o valor mensal de R$15.000,00 (quinze mil reais), era efetivamente pago o montante de R$12.000,00 (doze mil reais). Afirma não haver no contrato previsão de cláusula penal aplicável ao caso e que a multa equivalente a 50%, é abusiva.

Assim, requer o recebimento dos embargos, para extinguir a Execução, e, não sendo o caso, para declarar a nulidade da Cláusula Décima Terceira, e, subsidiariamente, que ela seja diminuída de 50% para 2%. Acompanharam a inicial, os documentos de fls. 26/28.” (Fl. 98).

Na conclusão do
decisum
, a MM.ª Juíza
a quo
julgou parcialmente procedente o pedido nos seguintes termos:

“Tecidas tais considerações, ACOLHO PARCIALMENTE OS EMBARGOS para:

i) DETERMINAR que o cálculo do aluguel vencido em 05/12/2009 tenha como base a quantia de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), devendo incidir juros e correção desde o prejuízo (vencimento);

ii) REVISAR a Cláusula Décima Terceira, parágrafo único, do instrumento firmado (fl. 123) de forma a REDUZIR a multa ali prevista de 50% (cinquenta por cento) para 10% (dez por cento), devendo ser considerado para fins de cálculo, o montante de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) a título de aluguel, incidindo juros desde a citação e correção desde o prejuízo.

Resolvo o mérito, na forma do art. 487, I, CPC.

Face à sucumbência recíproca, CONDENO as partes ao pagamento de custas e honorários, pro rata, no valor de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos dos arts. 85, §2º e 86, do Código de Processo Civil.”

Inconformada com a conclusão ora mencionada, a Vargas Construtora Ltda interpôs o recurso em julgamento (fls. 108-124), no qual sustenta que a Sentença deve ser anulada porque proferida
extra petita
; defende, ainda, que caso não se anule o
decisum
, que ele seja reformado, uma vez que houve equívoco quanto à definição da modalidade de aluguel mensal fixo e que a cláusula penal constante no contrato é válida e deve ser observada.

Com estas informações sobre os fatos e fundamentos que circundam a demanda, esclareço, já a título de fundamentação da conclusão ao final exposta, que o pedido de anulação da Sentença possui o mesmo fundamento daquele referente à reforma do
decisum
em relação ao aluguel mensal fixo.

Explico. Como se extrai dos autos e das informações até então expostas, as partes mantinham relação locatícia (de espaço em “Shopping Center”) e entabularam o valor mensal do aluguel nos seguintes termos:

“CLÁUSULA QUARTA: A LOCATÁRIA pagará a LOCADORA pelo imóvel objeto do presente contrato o aluguel mensal variável correspondente a 2% (dois por cento) do faturamento mensal bruto da mesma loja, vencível todo dia 05 (cinco) do mês subsequente ao vencido.

Parágrafo primeiro: Fica estabelecido ainda urn valor mínimo de aluguel mensal de R$15.000,00 (quinze mil reais), tendo como base o mês de agosto 2004, que será devido caso o valor do aluguel equivalente ao percentual acima estabelecido seja inferior a este último, não estando sujeito a qualquer abatimento ou compensaçäo posterior.” (Fl. 63).

A alegada inadimplência da Locatária (Apelada) levou a Locadora (Apelante) a ajuizar Ação de Execução (n.º 0000294-10.2011.8.08.0021) pelos encargos contratuais devidos no período compreendido entre 31.10.2008 a novembro de 2009 (vide fls. 42).

A Locatária (Apelada), quando citada na ação executiva ajuizou a presente demanda (Embargos à Execução), na qual alegou a abusividade da multa contratual prevista no negócio jurídico entabulado entre as partes e, ainda, a extinção da execução pela ausência de título executivo extrajudicial (vide fls. 24-25).

Como se vê, de fato, não houve questionamento preciso a respeito do valor locatício ou, ainda, de eventual excesso de execução. Todavia, não creio que haja necessidade de se declarar a nulidade da Sentença porque, além de ter havido pedido expresso de extinção do executivo (o que viabilizaria a redução do valor executado), o pedido de reforma do
decisum
recorrido também é afeto, como dito, à minoração do valor locatício.

Ademais, ao se anular a Sentença este próprio Tribunal já estaria apto a realizar o julgamento da causa e, pois, a examinar o argumento de que o valor locatício (e, pois, da execução) não poderia ter sido reduzido pela Magistrada
a quo
.

Assim, como não é possível falar em nulidade, porque a partir do pedido de extinção da execução a Magistrada concluiu pela redução do valor exequendo, passo a expor fundamentação - sucinta - que justifica a conclusão pelo provimento do recurso em relação ao valor do aluguel.

E digo sucinta porque o contrato é bem claro quanto ao modo de pagamento das prestações mensais (aluguel mensal variável correspondente a percentual do faturamento mensal bruto e valor mínimo de aluguel mensal de R$ 15.000,00) e, ainda, não houve nenhuma contestação sobre as tabelas acostadas aos autos pela Apelante (Locatária e Embargada).

No ponto, é preciso ressaltar que a Apelada não instruiu o feito com cópias da Ação de Execução; o conhecimento da questão controvertida só foi possível porque a Apelante acostou aos autos o contrato firmado entre as partes e as tabelas que legitimaram o ajuizamento da demanda executiva.

Destarte, não há motivos para alterar a forma de aluguel entabulada entre as partes nem para desconstituir tabelas de cálculos que não foram adequadamente questionadas pelas Apelada - no caso, incide a conclusão por mim exposta em julgado assim ementado (e citado nas razões recursais):

(...) Em contratos celebrados entre lojistas e empreendedor de shopping center, ou seja, por duas entidades empresariais e com plena ciência das regras e costumes empregados no ramo do comércio, em especial das chamadas cláusulas excêntricas, o pacta sunt servanda possui extrema relevância e deve ser observado. Doutrina. Precedentes do e. TJES e do c. STJ. 2. Validade das cláusulas que preveem cobrança de aluguel mínimo e de aluguel em dobro no mês de dezembro como concreção o princípio da autonomia privada no plano do Direito Empresarial, com maior força do que em outros setores do Direito Privado, em face da necessidade de prevalência dos princípios da livre iniciativa, da livre concorrência e da função social da empresa (c. STJ, REsp 1409849/PR). Precedentes do c. STJ. (...). (Apelação Cível n.º 0002075-78.2014.8.08.0048, Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível, Relator: Des. Arthur José Neiva de Almeida, publicado no Diário em 13.09.2019).

Este referido entendimento, que encontra amparo na redação do art. 54 da Lei de Locações (Lei n.º 8.245/91), é o mesmo que fundamenta o pedido de reforma da Sentença para fins de manter a multa contratual avençada, estabelecida nos seguintes termos:

“CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA: Fica estabelecido entre as partes a presente cláusula penal caracterizada pela multa equivalente a 50% (cinquenta por cento) sobre o valor total do presente contrato devidamente corrigido, calculado pela média de aluguel dos últimos 12 (doze) meses para o caso de rescisão imotivada, devida por qualquer das partes que a requerer, sendo tal multa e seu percentual insuscetível de contestação.

Parágrafo único: Fica ainda assegurado à LOCADORA o direito de exigir judicialmente da LOCATÁRIA o pagamento da multa prevista na presente cláusula, em caso de necessidade de ajuizamento de ação para obrigar a última ao cumprimento das cláusulas estabelecidas no presente instrumento, quer sejam pecuniárias ou não, podendo cumular tal valor, calculado na forma supra, às demais importâncias eventualmente devidas.”

A despeito, porém, da disposição do art. 54 da Lei de Locações (“Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos [...].”) e do entendimento antes mencionado, no caso penso haver exceção que possibilita concluir pela redução da multa contratual.

É que todos os julgados citados nas razões recursais, bem assim tantos outros existentes inclusive no colendo Superior Tribunal de Justiça (a exemplo do REsp 1947694/SP e REsp 1910582/PR) tratam de questões que divergem da situação dos autos, pois dizem respeito ao valor do aluguel mensal ou a encargos que são bem inferiores à multa convencionada entre as partes.

E é da própria análise da multa isolada (cinquenta por cento sobre o valor total do presente contrato devidamente corrigido) que se constata verdadeira vantagem exagerada, a permitir a redução da sanção com base no art. 413 do Código Civil, que assim disciplina:

Art. 413. A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.

O citado dispositivo legal, insta salientar, também foi utilizado como fundamento pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo em hipótese semelhante à dos autos, como se vê na ementa do julgado:

APELAÇÃO CÍVEL. Contrato de locação comercial. Shopping Center. Rescisão antecipada pela locatária. Ação de consignação em pagamento cumulada com declaração de nulidade de cláusula penal por onerosidade excessiva e pedido de redução da multa penal. Sentença de improcedência. Recurso da autora.
Cláusula penal estabelecendo multa equivalente a 10 (dez) alugueis mínimos (R$ 65.000,00). Abusividade. Possibilidade de redução. Valor reduzido para o equivalente a 03 (três) alugueis, correspondentes a R$ 19.500,00, nos termos do art. 413, do CC e art. 4º da Lei nº 8.245/91, declarando extinta a obrigação pecuniária da autora
. Sentença reformada, com imposição do ônus sucumbencial ao réu. RECURSO PROVIDO. (TJSP; Apelação Cível 1003615-63.2018.8.26.0482; Relator (a): Sergio Alfieri; Órgão Julgador: 27ª Câmara de Direito Privado; Foro de Presidente Prudente - 4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 14/06/2022; Data de Registro: 14/06/2022). (Sem grifo no original).

À luz destes fundamentos, portanto, minha conclusão é pelo parcial provimento do recurso, com reforma da Sentença em relação ao ponto em que a Magistrada
a quo
determinou a redução do valor do aluguel avençado entre as partes.

Do exposto, dou parcial provimento ao recurso apenas para excluir da Sentença a parte em que a Magistrada determina que “
o cálculo do aluguel vencido em 05/12/2009 tenha como base a quantia de R$ 15.000,00 (quinze mil reais)
”, devendo ser observado o que consta no negócio jurídico entabulado entre as partes.

Por força da reforma parcial da Sentença mas com a manutenção da sucumbência recíproca, reduzo a verba honorária devida pela Apelante de 10% (dez por cento) para 5% (cinco por cento) do valor da condenação.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

ACOMPANHO O E. RELATOR PARA CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO.

ACOMPANHO O VOTO DO E. RELATOR PARA DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO.