Tribunal: TJES
Processo: 0006481-06.2018.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARCOS VALLS FEU ROSA
Órgão julgador: MARCOS VALLS FEU ROSA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Obrigação de Fazer / Não Fazer
Data de julgamento: 2024-06-05

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA. DEMORA CARACTERIZADA. DANOS MATERIAIS. DANOS MORAIS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Em contrato de compra e venda de imóvel o promissário comprador se vincula a uma obrigação de dar, caracterizada pelo pagamento dos valores, ao ponto em que o promissário vendedor se vincula a uma obrigação de fazer, constituída pela outorga da escritura de compra e venda, no momento da quitação.

2. Sendo a quitação incontroversa, tanto do pagamento do valor integral do imóvel, como dos valores referentes aos emolumentos e taxas necessárias à outorga da escritura, não pode o promitente vendedor se eximir de cumprir com aquilo que resta vinculado.

3. Danos materiais não comprovados.

4. A falta de outorga de escritura ultrapassa os meros aborrecimentos cotidianos e revela a ocorrência de danos morais, pois interfere na relação jurídica da parte com seus bens. Precedentes.

5. Recurso conhecido e parcialmente provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0006481-06.2018.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: VALDILENE NATALINA DOS SANTOS

APELADO: DIRECIONAL CONSTRUTORA VALPARAISO LTDA

RELATOR(A):
MARCOS VALLS FEU ROSA

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EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA. DEMORA CARACTERIZADA. DANOS MATERIAIS. DANOS MORAIS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Em contrato de compra e venda de imóvel o promissário comprador se vincula a uma obrigação de dar, caracterizada pelo pagamento dos valores, ao ponto em que o promissário vendedor se vincula a uma obrigação de fazer, constituída pela outorga da escritura de compra e venda, no momento da quitação.

2. Sendo a quitação incontroversa, tanto do pagamento do valor integral do imóvel, como dos valores referentes aos emolumentos e taxas necessárias à outorga da escritura, não pode o promitente vendedor se eximir de cumprir com aquilo que resta vinculado.

3. Danos materiais não comprovados.

4. A falta de outorga de escritura ultrapassa os meros aborrecimentos cotidianos e revela a ocorrência de danos morais, pois interfere na relação jurídica da parte com seus bens. Precedentes.

5. Recurso conhecido e parcialmente provido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: Vistos relatados e discutidos os presentes autos, acordam os Desembargadores componentes da Quarta Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espirito Santo, à unanimidade, conhecer do recurso para dar-lhe parcial provimento, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 030 - Gabinete Des. MARCOS VALLS FEU ROSA

Composição de julgamento: 030 - Gabinete Des. MARCOS VALLS FEU ROSA - MARCOS VALLS FEU ROSA - Relator / 031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal / 007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº
0006481-06.2018.8.08.0048

APELANTE: VALDILENE NATALINA DOS SANTOS

APELADA: DIRECIONAL CONSTRUTORA VALPARAÍSO LTDA

RELATOR: DES.
CONVOCADO MARCOS VALLS FEU ROSA

VOTO

Conforme relatado, cuidam os autos de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
VALDILENE NATALINA DOS SANTOS
contra a r. sentença de fls. 148/150 que, nos autos da

ação
de obrigação de fazer

ajuizada pela recorrente em face de
DIRECIONAL CONSTRUTORA VALPARAÍSO LTDA
, julgou improcedente o pleito inicial.

Em suas razões recursais, às fls. 153/166, a apelante aduz, em síntese, que
(i)
as despesas referentes à outorga da escritura foram devidamente pagas;
(ii)
a apelada tinha conhecimento do interesse de transferência do imóvel;
(iii)
em decorrência da mora na outorga, foi obrigada a arcar com multa de 20% do valor do contrato de compra e venda realizado; e
(iv)
o dano moral é evidente.

Na origem, trata-se de
ação de obrigação de fazer c/c pedido de condenação em danos morais
ajuizada pela ora recorrente em face da construtura apelada, na qual alega, em resumo, que em 27/09/2011, “
celebrou com Carlos José Oliveira Carvalho a compra e venda de uma unidade habitacional situada no Residencial Dream Park, com a devida anuência da requerida, onde se fez representar no contrato entre as partes como interveniente, onde declarou concordar e transmitir os direitos do imóvel a requerente
”.

Aduz, ainda, que efetuou, de forma integral, o pagamento do imóvel, bem como os emolumentos e taxas cartorárias referentes à outorga da escritura pública, todavia, ao solicitar a transferência por parte da requerida, esta restou inerte.

Ocorre que, em maio de 2017, a autora decidiu adquirir um imóvel de valor superior, dando como pagamento o referido bem objeto da presente ação, oportunidade que “
convencionou que iria transferir o bem para o novo adquirente, sob pena de imposição de multa, o que resultou inviável em razão da não transferência por parte da ré para a ora requerente, já tendo sido notificada pelos atuais proprietários acerca do descumprimento obrigacional
”.

Após regular trâmite da demanda, o magistrado
a quo
proferiu a r. sentença objurgada.

Pois bem.

Inicialmente, verifico que o juiz primevo, ao entender pela improcedência dos pedidos autorais, consignou que “
tem-se a existência de Cláusula Contratual expressa a estabelecer obrigação da parte autora em custear as despesas e taxas cartorárias para transferência do bem imóvel – CLÁUSULA 11.2 (f. 56/verso), inexistindo, outrossim, Cláusula a estabelecer que é da requerida a obrigação de outorga da Escritura Pública
”, bem como que, “
não h
á
qualquer elemento hábil a comprovar que tenha, a requerente, solicitado junto a ré que promovesse o procedimento hábil a confecção da Escritura Pública
”.

Ademais, em análise do instrumento contratual colacionado pela requerida, restou constatada a Cláusula 11.2, que confere à autora o dever de suportar as despesas decorrentes do Contrato, inclusive os emolumentos de Tabelião de Notas e de Cartório de Registro de Imóveis, vejamos:

11.2. Ficarão por conta do(s) PROMISSÁRIO(S) COMPRADOR(ES):
a) as despesas decorrentes deste instrumento e dos que dele sejam consequentes, inclusive de análise, viabilidade e cessão de crédito, em decorrência de financiamento e, ainda, outras decorrentes ou complementares, dentre os quais o imposto sobre transmissão de bens imóveis inter-vivos (ITBI), ou quaisquer outras despesas e tributos que venham a ser cobrados ou criados pelos poderes públicos competentes, emolumentos de Tabelião de Notas e de Cartório de Registro de Imóveis, inclusive o registro deste contrato no Cartório de Registro de Imóveis competente, ainda que por iniciativa da
VENDEDORA ou de empresa cessionária dos créditos decorrentes deste contrato; (...)

Outrossim, verifica-se que a autora colacionou aos autos
(i)
orçamento para lavratura da escritura do imóvel;
(ii)
comprovante de pagamento dos referidos valores;
(iii)
tentativas de contato, com a requerida, para que diligenciasse com a outorga da escritura.

Desta forma, entendo que os mencionados documentos perfazem elementos suficientes para comprovar que, de fato, a requerida tinha ciência da necessidade da transferência, assim como que esta foi devidamente solicitada pela autora, em especial se considerarmos que o boleto de fl. 21 foi emitido pela própria construtura apelada.

Assevero, neste ponto, que, em que pese a ausência de cláusulas que evidenciem a responsabilidade da requerida, em contrato de compra e venda de imóvel o promissário comprador se vincula a uma obrigação de dar, caracterizada pelo pagamento dos valores, ao ponto em que o promissário vendedor se vincula a uma obrigação de fazer, constituída pela outorga da escritura de compra e venda, no momento da quitação.

Portanto, sendo a quitação incontroversa, tanto do pagamento do valor integral do imóvel, como dos valores referentes aos emolumentos e taxas necessárias à outorga da escritura – obrigações do promitente comprador –, não pode o promitente vendedor se eximir de cumprir com aquilo que resta vinculado.

No que tange aos danos materiais, apesar dos argumentos dispendidos pela autora, não se verifica qualquer elemento comprobatório que ensejaria a condenação da construtura neste tocante, mormente por que inexistem indícios que o pagamento da multa contratual aduzida foi realizado.

Por fim, quanto à indenização por danos morais, entendo que a falta de outorga de escritura ultrapassa os meros aborrecimentos cotidianos e revela a ocorrência de danos morais, pois interfere na relação jurídica da parte com seus bens.

Não obstante, a espera pela outorga perdurou-se por quase 7 anos, eis que o pagamento das taxas foi realizado em 05.10.2011, sendo a transferência concretizada tão somente em agosto de 2018, ou seja, após o ajuizamento da presente ação.

Com efeito, é o posicionamento jurisprudencial:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA PARA CUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL E MORAL. IMPROCEDÊNCIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO. OUTORGA DA ESCRITURA PÚBLICA. ATRASO CONSTATADO. MULTA CONTRATUAL. DOCUMENTO JUNTADO APÓS A PROLAÇÃO DA SENTENÇA. AUSÊNCIA DE JUSTIFICATIVA DO PARÁGRAFO ÚNICO DO ART. 435 DO CPC. DOCUMENTO EXISTENTE NA PROPOSITURA DA AÇÃO. PRECLUSÃO TEMPORAL. DANO MORAL CONFIGURADO. INDENIZAÇÃO DEVIDA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (...)
Não providenciada pelo vendedor a escritura pública do imóvel em prazo razoável após a quitação integral do imóvel, é cabível a fixação de danos morais em prol do comprador.

(TJMT; AC 1007886-09.2021.8.11.0004; Segunda Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Não Informado; Julg 20/03/2024; DJMT 27/03/2024)

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APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. OUTORGA DA ESCRITURA PÚBLICA. ATRASO. DANO MORAL CONFIGURADO. INDENIZAÇÃO DEVIDA. QUANTUM INDENIZATÓRIO. RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. (...)
Não providenciada pelo vendedor a escritura pública do imóvel em prazo razoável após a quitação integral das prestações do contrato, é cabível a fixação de indenização por danos morais em prol do comprador
- Para arbitrar o quantum indenizatório, deverá o Julgador se ater aos critérios de razoabilidade e proporcionalidade, para que a medida não represente enriquecimento ilícito, bem como para que seja capaz de coibir a prática reiterada da conduta lesiva pelo seu causador.

(TJ-MG - AC: 10000190026153001 MG, Relator: Luiz Artur Hilário, Data de Julgamento: 28/05/2019, Data de Publicação: 10/06/2019)

____________________________________

APELAÇÃO CÍVEL - OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA - OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS - CUMPRIMENTO - DANOS MORAIS E MATERIAIS - CABIMENTO. A procedência de pedido de outorga se impõe quando provado nos autos a compra e venda de bem imóvel e o integral pagamento do preço ajustado.
A indenização por danos morais e materiais é perfeitamente cabível em virtude da ausência injustificada de outorga de escritura pública
.

(TJMG. AC n. 1.0024.14.294216-8/001, Rel. Des. Sérgio André da Fonseca Xavier, 18ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 23/08/2016)

No tocante ao
quantum
indenizatório, reputo que deve ser fixado em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), valor que se compatibiliza com os postulados da proporcionalidade e da razoabilidade, bem como observa as circunstâncias do caso concreto e não perde de vista os critérios ressarcitório, punitivo, repressivo e preventivo.

Ante o exposto,
CONHEÇO
e
DOU PARCIAL PROVIMENTO

ao recurso, para reconhecer a demora, pela requerida, em outorgar a escritura pública do imóvel objeto dos autos, condenando-a ao pagamento de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) a título de indenização por danos morais.

Inverto os ônus de sucumbência e, a título de honorários recursais, majoro a verba honorária fixada em primeiro grau para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o respeitável voto de relatoria para dar parcial provimento ao recurso de apelação.

Conheço do recurso e dou-lhe parcial provimento, nos termos do voto do relator.