Tribunal: TJES
Processo: 0013742-51.2020.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão julgador: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Perdas e Danos; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro; Defeito, nulidade ou anulação; Provas em geral
Data de julgamento: 2024-10-18

Ementa:
CIVIL – CONSUMIDOR – APELAÇÃO CÍVEL –

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL –
LOTEAMENTO –
ATRASO NA ENTREGA DA
INFRAESTRUTURA

APESAR DA
CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA –
CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR
– NÃO VERIFICADOS –
FORTUITO INTERNO – CULPA EXCLUSIVA DA EMPREENDEDORA – RESCISÃO CONTRATUAL –
RESTITUIÇÃO
INTEGRAL DEVIDA –
INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 543 DO STJ
–

RECURSO CONHECIDO E
DES
PROVIDO
.

1. O

Código de Defesa do Consumidor é aplicável à relação jurídica havida entre as partes, porquanto o loteador, que promove a venda de terrenos, cuja infraestrutura do loteamento se compromete realizar, enquadra-se no conceito de fornecedor, e o adquirente do imóvel afigura-se como consumidor, o que, embora não afaste a necessidade de observância de determinadas normas específicas da Lei nº 9.514/1997, no caso, antes da constituição da garantia fiduciária, os compradores ingressaram em juízo.

2. É válida e regular cláusula contratual de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, independente de comprovação de caso fortuito ou força maior. Entretanto,
in casu
, mesmo com a aplicação do prazo de tolerância, a responsável pelo empreendimento incidiu em mora quanto à entrega do loteamento, uma vez que passado o prazo de tolerância o imóvel ainda não havia sido entregue.

3. As vicissitudes na atividade da construção civil, tais como chuvas, greves, carência de mão de obra, embaraços administrativos, entre outras, alegadas como imprevisíveis e inevitáveis, capazes de justificar a prorrogação indefinida da entrega do imóvel se enquadram no fortuito interno, sendo inerente à própria atividade empresarial, não se prestando ao rompimento do nexo de causalidade e à consequente exclusão da responsabilidade.

4. Afastada a ocorrência de caso fortuito ou força maior, resta tão somente o atraso na entrega do empreendimento por culpa exclusiva da empreendedora, o que atrai a incidência da Súmula nº 543 do STJ.

5. Possibilidade de retenção de parte do valor pago à empresa ocorre somente quando a rescisão se der por culpa do promitente comprador, o que não é o caso dos autos, uma vez que o inadimplemento contratual se deu pelo atraso na entrega da obra, sendo a culpa atribuída exclusivamente à empreendedora, devendo a restituição ser paga integralmente.

6. Recurso conhecido e desprovido.

7. Diante do desprovimento do recurso, majora-se a verba honorária (na parte fixada em desfavor da apelante) em mais 5% sobre o valor da condenação.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0013742-51.2020.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A

APELADO: LUCIANA DE ALMEIDA CERQUEIRA SILVA e outros

RELATOR(A):
FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

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EMENTA

CIVIL – CONSUMIDOR – APELAÇÃO CÍVEL –

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL –
LOTEAMENTO –
ATRASO NA ENTREGA DA
INFRAESTRUTURA

APESAR DA
CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA –
CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR
– NÃO VERIFICADOS –
FORTUITO INTERNO – CULPA EXCLUSIVA DA EMPREENDEDORA – RESCISÃO CONTRATUAL –
RESTITUIÇÃO
INTEGRAL DEVIDA –
INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 543 DO STJ
–

RECURSO CONHECIDO E
DES
PROVIDO
.

1. O

Código de Defesa do Consumidor é aplicável à relação jurídica havida entre as partes, porquanto o loteador, que promove a venda de terrenos, cuja infraestrutura do loteamento se compromete realizar, enquadra-se no conceito de fornecedor, e o adquirente do imóvel afigura-se como consumidor, o que, embora não afaste a necessidade de observância de determinadas normas específicas da Lei nº 9.514/1997, no caso, antes da constituição da garantia fiduciária, os compradores ingressaram em juízo.

2. É válida e regular cláusula contratual de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, independente de comprovação de caso fortuito ou força maior. Entretanto,
in casu
, mesmo com a aplicação do prazo de tolerância, a responsável pelo empreendimento incidiu em mora quanto à entrega do loteamento, uma vez que passado o prazo de tolerância o imóvel ainda não havia sido entregue.

3. As vicissitudes na atividade da construção civil, tais como chuvas, greves, carência de mão de obra, embaraços administrativos, entre outras, alegadas como imprevisíveis e inevitáveis, capazes de justificar a prorrogação indefinida da entrega do imóvel se enquadram no fortuito interno, sendo inerente à própria atividade empresarial, não se prestando ao rompimento do nexo de causalidade e à consequente exclusão da responsabilidade.

4. Afastada a ocorrência de caso fortuito ou força maior, resta tão somente o atraso na entrega do empreendimento por culpa exclusiva da empreendedora, o que atrai a incidência da Súmula nº 543 do STJ.

5. Possibilidade de retenção de parte do valor pago à empresa ocorre somente quando a rescisão se der por culpa do promitente comprador, o que não é o caso dos autos, uma vez que o inadimplemento contratual se deu pelo atraso na entrega da obra, sendo a culpa atribuída exclusivamente à empreendedora, devendo a restituição ser paga integralmente.

6. Recurso conhecido e desprovido.

7. Diante do desprovimento do recurso, majora-se a verba honorária (na parte fixada em desfavor da apelante) em mais 5% sobre o valor da condenação.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

Composição de julgamento: 013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Relator / 025 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal / 027 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal
VOTOS VOGAIS
025 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
027 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

Conforme relatado, trata-se de recurso de apelação cível interposto por
CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
S/A
contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível de Serra/ES – Comarca da Capital –, que, nos autos da ação movida por

LUCIANA DE ALMEIDA CERQUEIRA SILVA E ELIAS FERREIRA DA SILVA
, julgou parcialmente procedente a pretensão autoral, para “resolver o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes” e condenar a requerida, ora apelante, a restituir a importância de R$ 9.221,24 (nove mil e duzentos e vinte e um reais e vinte e quatro centavos), com correção monetária a partir dos respectivos desembolsos pelo INPC até a citação, e a partir dessa data, apenas pela taxa SELIC.

Em suas razões recursais, a apelante sustenta que: 1) não se aplica a legislação consumerista ao caso concreto, em que firmado contrato de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária, de modo que devem ser observadas as cláusulas pactuadas, cujo contrato é regido pela Lei nº 9.514/1979 e Código Civil; 2) o contrato previu a possibilidade de prorrogação do prazo para conclusão das obras de infraestrutura do loteamento, além das hipóteses de suspensão, sendo que, no caso, além das intempéries que interferiram nas obras, foi impactada pela crise financeira que atingiu o setor imobiliário; 3) o devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior; 4) é válida a cláusula que prevê retenção de parte dos valores para indenização dos custos que teve com a administração e comercialização do lote.

Primeiramente, registra-se que o Código de Defesa do Consumidor é aplicável à relação jurídica havida entre as partes, porquanto o loteador, que promove a venda de terrenos, cuja infraestrutura do loteamento se compromete realizar, enquadra-se no conceito de fornecedor, e o adquirente do imóvel afigura-se como consumidor, o que, embora não afaste a necessidade de observância de determinadas normas específicas da Lei nº 9.514/1997 (STJ, AgInt no REsp n. 1.848.934/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 11/5/2020, DJe de 25/5/2020), no caso, antes da constituição da garantia fiduciária, os compradores ingressaram em juízo.

Em breve escorço fático, os apelados alegaram na inicial (cf. evento 9178432) que celebraram contrato de compra e venda de imóvel, com alienação fiduciária em garantia, tendo como objeto lote localizado no Loteamento Cidade Verde, em Serra/ES, com previsão de entrega dos lotes em abril de 2019.

Entretanto, até o ajuizamento da presente demanda, em setembro de 2020, quando já vencido o prazo de tolerância de 180 dias, o lote ainda não havia sido entregue, com sinais de abandono do loteamento (obras paralisadas e terrenos tomados pela vegetação), razão pela qual pleitearam a rescisão contratual, devolução dos valores pagos.

Conforme se extrai do instrumento contratual acostado aos autos, o prazo de entrega do empreendimento – infraestrutura do loteamento – estava previsto para abril de 2019. Ademais, a cláusula primeira, parágrafo sétimo, do item VI do contrato firmado entre as partes preleciona que a “
conclusão da
s
obra
s

descritas no item III do QUADRO RESUMO poderá ser prorrogada por
até 180 (cento e oitenta)
dias sem que isso gere direito a qualquer multa, ressarcimento ou indenização ao(s)
COMPRADOR
(
ES
)
” (fl. 43 dos autos físicos digitalizados). Desse modo, o prazo máximo para a conclusão do empreendimento escoaria para o final de outubro de 2019.

Note-se que a cláusula de tolerância validamente pactuada, pode ser usada pela construtora justamente para superar eventuais imprevistos durante a obra, portanto, a sua aplicabilidade independe da comprovação de eventuais casos fortuito ou força maior.

Assim, no prazo previsto para entrega da unidade imobiliária, deve ser acrescido “
o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, já admitido pela jurisprudência desta Corte e agora incorporado ao nosso sistema jurídico – para os contratos futuros – pelo art. 43-A da Lei n. 13.786/2018 (que alterou a Lei n. 4.591/1964), dentro do qual a empresa poderá superar eventuais imprevistos relacionados a fortuitos internos como falta de mão de obra, entraves burocráticos ou fatores climáticos.
” (MARCO AURÉLIO BELLIZZE, REsp n. 1.729.593/SP, julgado em 25/9/2019, DJe 27/9/2019).

Nesse diapasão, a cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias é considerada válida e regular, o que remeteria a entrega da obra para outubro de 2019. Porém, ainda assim

a apelante incidiu em mora quanto à entrega do imóvel, tendo em vista que, na data do ajuizamento da demanda, em setembro de 2020, o loteamento ainda não havia sido entregue.

Ademais, as vicissitudes previsíveis na atividade da construção civil, tais como chuvas, greves, carência de mão de obra, embaraços administrativos, entre outras, não restam abarcadas pelos conceitos referentes ao fortuito externo e à força maior.

Em se tratando de construção civil, tais circunstâncias se enquadram no que a doutrina denomina de fortuito interno, ou seja, situação que embora fuja à alçada da evitabilidade, é inerente à própria atividade empresarial e, por esta razão, não se presta ao rompimento do nexo de causalidade e a consequente exclusão da responsabilidade.

Em casos análogos ao presente, a jurisprudência pátria, inclusive a produzida no âmbito desta Corte de Justiça, com base na ocorrência do fortuito interno, vem reconhecendo a responsabilidade de empresas que justificam a demora na entrega de imóvel em situações compreendidas na própria natureza da atuação empresarial, conforme abaixo demonstrado:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA – DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – DIREITO DO ADQUIRENTE À RESCISÃO DO CONTRATO – ART. 475 DO CÓDIGO CIVIL – CARACTERIZADA CULPA DA VENDEDORA – OBRAS DE INFRAESTRUTURA NÃO CONCLUÍDAS NO PRAZO CONTRATUALMENTE PREVISTO – INTENSIDADE DAS CHUVAS – AUSÊNCIA DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 543/STJ – JUROS MORATÓRIOS SOBRE O VALOR A SER RESTITUÍDO – RESCISÃO POR CULPA DO VENDEDOR – MARCO INICIAL – DATA DA CITAÇÃO – DANO MORAL – ATRASO EXCESSIVO NA ENTREGA DO IMÓVEL – DEVER DE INDENIZAR DESCORTINADO – APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. 1) Ocorrendo descumprimento contratual por parte da promitente vendedora da unidade imobiliária, é inexorável que o promitente comprador tem o direito de, à sua escolha, pleitearem a rescisão judicial do contrato ou o cumprimento específico da obrigação, conforme estabelece o art. 475 do Código Civil. 2) A ocorrência de caso fortuito e/ou força maior se daria apenas diante de eventos alheios à vontade da construtora, como no caso de guerra, imprevisíveis mudanças climáticas etc., não se verificando em se tratando de intensidade de chuvas, carência de mão de obra na construção civil, atraso de fornecedores, entraves burocráticos perante o Poder Público e outros, por se tratarem de eventos plenamente previsíveis na logística das empresas que atuam nesse ramo. [...].(TJES, Ap 0011732-68.2019.8.08.0048, Rel. Des. Eliana Junqueira Munhos Ferreira, 4ª Câmara Cível, julgado em 22/05/2023).

APELAÇÃO CÍVEL – ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – FORTES CHUVAS – FORTUITO INTERNO – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – INVERSÃO DE MULTA CONTRATUAL – DANOS MORAIS MANTIDOS – RECURSO DESPROVIDO. 1- A construtora deixou de observar o prazo previsto para a entrega do imóvel no contrato de compra e venda de imóvel, ultrapassando até mesmo o prazo de 180 dias de tolerância, autorizando a rescisão do contrato. 2- O atraso nas obras devido a fortes chuvas durante o período não possui o condão de postergar a prazo para conclusão da obra, eis que tal situação se enquadra nas hipóteses de fortuito interno da empresa, uma vez que é inerente às atividades desenvolvidas pela construtora. [...]. (TJES, AP 0006865-32.2019.8.08.0048, 4ª Câmara Cível, Rel. Des. Arthur José Neiva de Almeida, julgado em 08/05/2023).

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA. CONTRATO DE PERMUTA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. FORÇA MAIOR NÃO CONFIGURADA. PACTA SUNT SERVADA. ATRASO NA ENTREGA DAS UNIDADES HABITACIONAIS E DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL COMPROVADO. 1. - O egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo já assentou que A ocorrência de fortes chuvas e eventual greve de trabalhadores da construção civil são fatores que se inserem no risco da atividade desempenhada pelas Requeridas/Apelantes, riscos estes perfeitamente presumíveis e que, por si sós, não afastam a responsabilidade das empresas do ramo da construção civil, caso haja atraso na entrega das unidades negociadas além do prazo de tolerância previsto no contrato (apelação cível n. 0005865-45.2014.8.08.0024, órgão julgador: Quarta Câmara Cível, Rel. Des. Jorge do Nascimento Viana, data do julgamento: 22-02-2021, data da publicação no Diário: 05-03-2021). [...]. (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.964.477/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, data do julgamento: 09-05-2022, data da publicação/fonte: DJe de 11-5-2022). 7. - Recurso desprovido. (TJES, Classe: Apelação Cível, 035140223781, Relator: DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA, Órgão julgador: TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 05/07/2022, Data da Publicação no Diário: 15/07/2022).

Assim, resta afastada a alegação da apelante de ocorrência de fortuito externo ou força maior, subsistindo tão somente o atraso na entrega do empreendimento por culpa exclusiva da empreendedora apelante, o que atrai a incidência da Súmula nº 543, do Superior Tribunal de Justiça,
in verbis
:

Súmula nº 543 – Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015).

Não merece reforma, portanto, a r. sentença que determinou que a requerida, ora apelante, restituísse os valores pagos pelos apelados para a aquisição dos lotes.

Enfatiza-se que o caso em comento não se trata das hipóteses de arrependimento ou desistência imotivada, mas de uma rescisão contratual decorrente do inadimplemento da apelante, que busca perpetuar uma relação sem cumprir com seus deveres avençados, de modo que a culpa deve ser atribuída exclusivamente à empreendedora que atrasou a entrega da obra, incidindo, assim, a regra disposta no art. 475 do CC
1
.

Pelo exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação e
NEGO
-LHE PROVIMENTO
para manter incólume a r. sentença atacada.

Diante do desprovimento do recurso, majora-se a verba honorária (na parte fixada em desfavor da apelante) em mais 5% sobre o valor da condenação.

É como voto.

1
Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

DESEMBARGADOR SÉRGIO RICARDO DE SOUZA

Acompanhar voto de relatoria.

DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:

Acompanho o voto proferido pelo eminente Relator, no sentido de CONHECER do recurso e a ele
NEGAR PROVIMENTO
.

Outrossim, majorar os honorários advocatícios para o importe de 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.