Tribunal: TJES
Processo: 0008566-58.2005.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão julgador: SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Cobrança de Aluguéis - Sem despejo
Data de julgamento: 2024-03-27

Ementa:
A
CÓRDÃO

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – ALUGUÉIS – IPTU – CONDOMÍNIO – RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ANOMALIAS - DETERMINAÇÃO JUDICIAL DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL PARA PERMANÊNCIA DA APELADA – PRECLUSÃO CONSUMATIVA DA COMPENSAÇÃO DE VALORES – CONSECTÁRIOS LEGAIS DE RESPONSABILIDADE DA APELANTE - RECURSO DESPROVIDO.

1. Nos autos do processo nº 0509468-56.2002.8.08.0035, em que se discutiu a rescisão do contrato de compra e venda do apartamento, a ora apelante foi condenada a ceder, até o julgamento final da ação, um imóvel nas mesmas dimensões do objeto da lide e, ao final, restituir o valor integral pago à época e indenizar a apelada pelas benfeitorias realizadas no imóvel e danos morais diante do desgaste das anomalias no imóvel vendido pela apelada, decisão esta que foi confirmada por este egrégio TJES.

2. Naquela ocasião, a apelada já havia pleiteado a compensação de valores pelo tempo de uso do imóvel no recurso de apelação, e, uma vez que não formulado da forma adequada, ou seja, em reconvenção, o em. Relator à época, em seu voto condutor, declarou a intempestividade do pedido de aluguéis compensatórios, incidindo, portanto, a preclusão consumativa.

3. O douto magistrado de primeiro grau ainda salientou que,
“a determinação judicial jamais poderia promover a rescisão de um negócio pela evidente falha da ora autora (contrato de promessa de compra e venda de imóvel defeituoso) e ao mesmo tempo criar uma nova relação jurídica, obrigando a ora requerida ao pagamento de alugueres pela fruição dos defeitos”.

4.
S
em razão a apelante
e
m relação ao pleito de ressarcimento do
s
valor
es
relativo
s
aos débitos pendentes do Condomínio, no período compreendido entre janeiro de 2002 a julho de 2002; novembro de 2003; agosto e novembro de 2004; e fevereiro a maio de 2005
e
ao débito de IPTU correspondente aos meses de abril, maio e junho de 2005,
uma vez que
a
s chaves foram entregues à Construtora em 23/01/2002
,
momento em que
a posse

do imóvel retornou à apelante e, por decorrência lógica, passou a ser responsável pelos valores atinentes ao IPTU e condomínio decorrentes da utilização do imóvel.

5.
U
ma vez q
ue a construtora recebeu a propriedade do bem em razão da rescisão contratual judicial nos autos do processo
nº

0509468-56.2002.8.08.0035
, esta é a responsável pelo pagamento dos consectários legais desde a data em que foi imitida na posse, ou seja, na data da entrega das chaves (23/01/2002).

6. Recurso conhecido e desprovido. Honorários majorados.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0008566-58.2005.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: VIGAR EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: ANA CRISTINA ROBERS SILVA

RELATOR(A):
SERGIO RICARDO DE SOUZA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

A
CÓRDÃO

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – ALUGUÉIS – IPTU – CONDOMÍNIO – RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ANOMALIAS - DETERMINAÇÃO JUDICIAL DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL PARA PERMANÊNCIA DA APELADA – PRECLUSÃO CONSUMATIVA DA COMPENSAÇÃO DE VALORES – CONSECTÁRIOS LEGAIS DE RESPONSABILIDADE DA APELANTE - RECURSO DESPROVIDO.

1. Nos autos do processo nº 0509468-56.2002.8.08.0035, em que se discutiu a rescisão do contrato de compra e venda do apartamento, a ora apelante foi condenada a ceder, até o julgamento final da ação, um imóvel nas mesmas dimensões do objeto da lide e, ao final, restituir o valor integral pago à época e indenizar a apelada pelas benfeitorias realizadas no imóvel e danos morais diante do desgaste das anomalias no imóvel vendido pela apelada, decisão esta que foi confirmada por este egrégio TJES.

2. Naquela ocasião, a apelada já havia pleiteado a compensação de valores pelo tempo de uso do imóvel no recurso de apelação, e, uma vez que não formulado da forma adequada, ou seja, em reconvenção, o em. Relator à época, em seu voto condutor, declarou a intempestividade do pedido de aluguéis compensatórios, incidindo, portanto, a preclusão consumativa.

3. O douto magistrado de primeiro grau ainda salientou que,
“a determinação judicial jamais poderia promover a rescisão de um negócio pela evidente falha da ora autora (contrato de promessa de compra e venda de imóvel defeituoso) e ao mesmo tempo criar uma nova relação jurídica, obrigando a ora requerida ao pagamento de alugueres pela fruição dos defeitos”.

4.
S
em razão a apelante
e
m relação ao pleito de ressarcimento do
s
valor
es
relativo
s
aos débitos pendentes do Condomínio, no período compreendido entre janeiro de 2002 a julho de 2002; novembro de 2003; agosto e novembro de 2004; e fevereiro a maio de 2005
e
ao débito de IPTU correspondente aos meses de abril, maio e junho de 2005,
uma vez que
a
s chaves foram entregues à Construtora em 23/01/2002
,
momento em que
a posse

do imóvel retornou à apelante e, por decorrência lógica, passou a ser responsável pelos valores atinentes ao IPTU e condomínio decorrentes da utilização do imóvel.

5.
U
ma vez q
ue a construtora recebeu a propriedade do bem em razão da rescisão contratual judicial nos autos do processo
nº

0509468-56.2002.8.08.0035
, esta é a responsável pelo pagamento dos consectários legais desde a data em que foi imitida na posse, ou seja, na data da entrega das chaves (23/01/2002).

6. Recurso conhecido e desprovido. Honorários majorados.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 026 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA

Composição de julgamento: 026 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Relator / 028 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal / 006 - Gabinete Des. CARLOS SIMÕES FONSECA - CARLOS SIMOES FONSECA - Vogal
VOTOS VOGAIS
028 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Acompanhar
006 - Gabinete Des. CARLOS SIMÕES FONSECA - CARLOS SIMOES FONSECA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

VOTO

Conforme relatado,
t
rata-se de recurso de apelação interposto por
VIGAR EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
em face da
r. sentença de fls.
264/267
profe
rida pelo d. Juízo da
4
ª Vara Cível de
Vila Velha/
ES
,

Comarca da Capital
,

que julgou improcedentes os pedidos formulados
pelo

apelante em desfavor de
ANA CRISTINA BIGOSSI ROBERS

e condenou
o
recorrente
ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios arbitrados em 15% (quinze

por cento) sobre o valor atualizado da causa.

Em suas razões recursais
(
fls.
282
/286
)
, o
apelante
sustenta, em síntese, que:
i)
a empresa encontra-se inativa há anos,
fazendo jus a
o deferimento da gratuidade da justiça;

ii)
que requereu o pagamento de aluguel da Apelada em razão da utilização do imóvel, bem como, as taxas de condomínio e IPTU não pagos pela Apelada;

iii)
os valores seriam devidos em razão da rescisão do contrato de compra e venda e devolução dos valores efetivamente pagos, acrescido de ainda danos morais, razão porque a Apelada passou a ocupar o imóvel sem a devida contraprestação.

Sob essas premissas, requer a reforma da sentença, para que a apelada seja condenada a pagar o aluguel pelo período de uso do imóvel, bem como os encargos dele advindos, pelo período de sua ocupação, invertendo-se o ônus sucumbencial.

Contra
rrazões
pelo desprovimento do recurso (
fls.
309/325
).

Presentes os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade,
conheço do recurso.

Inicialmente,
defiro a gratuidade da justiça
pleiteada
pela apelante,
sociedad
e
empresária VIGAR EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS,
eis que demonstrada sua
inatividade
desde ao menos 2018, bem como a inexistência de conta bancária

ativa
ou ren
da apta a suprir as despesas do presente processo
.

Na origem,
t
rata-se de Ação de Cobrança ajuiz
ada
em face da Apelada,
na qual narra

que no
s autos do processo nº
0509468-56.2002.8.08.0035,
que tinha
por objeto a rescisão judicial do negócio jurídico relativo a compra do apartamento 103-
B
, do Residencial SOLAR DE
I
TAPO
Ã
, situado
n
a Rua Curitiba, 90, Itapo
ã
, Vila Velha/ES,
a
ora
apelante foi condenada
a
restitui
r
o valor integral pago
à
época (R$ 48.000,00), além de indeniza
r a apelada pelas
benfeitorias realizadas e dano
s
mora
is
.

Alega que naqueles autos houve
determinação judicial
para que

fosse
compelida a alugar um imóvel onde a ora
apelada
pudesse residir
e que, por isso, a apelada teria
ocup
ado
o imóvel adquirido pelo período compreendido entre abril de 1997 a janeiro de 2002, ou seja, por 57 meses, de forma indevida.

Pleiteou a
condenação da
apelada
ao pagamento de R$ 67.954,93, dos quais R$ 64.825,43 correspondem aos alugueres; R$ 3.019,70, ao débito pendente do apartamento 103-B com o Condomínio, no período compreendido entre janeiro de 2002 a julho de 2002; novembro de 2003; agosto e novembro de 2004; e fevereiro a maio de 2005,
além do
valor de R$ 109,80, relativo ao débito
de IPTU
correspondente aos meses de abril, maio e junho de 2005.

O
douto magistrado de primeiro grau julgou improcedentes os pedidos, ao fundamento d
a impossibilidade de
“percepção de alugueres pela utilização do imóvel defeituoso que colocou no mercado, cujo desfazimento do negócio foi, há muito, ordenado pelo Judiciário”.

Pois bem, em análise
d
a farta documentação juntada aos autos, é possível depreender que a ora apelada ajuizou ação de rescisão contratual
no
s autos do processo nº
0509468-56.2002.8.08.0035,
em que se discutiu a rescisão do contrato de compra e venda do
apartamento 103-
B
, do Residencial SOLAR DE
I
TAPO
Ã
, situado
n
a Rua Curitiba, 90, Itapo
ã
, Vila Velha/ES,

Em sede de tutela antecipada proferida em 21/08/2001,
a construtora foi obrigada a
"ceder, temporariamente, até o julgamento final da ação, para a requerente, um imóvel nas mesmas dimensões do objeto da lide"
(fl. 52), decisão esta confirmada em sentença (fls. 63/79) e segundo grau de jurisdição por este egrégio Tribunal (fls. 103/104), na qual
a
ora
apelante VIGAR EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA foi condenada

a
restitui
r
o valor integral pago
à
época (R$ 48.000,00)
e
indeniza
r a apelada pelas
benfeitorias realizadas
no imóvel
e dano
s
mora
is diante do desgaste das anomalias no imóvel vendido pela apelada
,
consoante ementa d
este egrégio TJES:

APELAÇÃO CÍVEL - RESCISÃO DE CONTRATO COM RESSARCIMENTO C/C DANOS MORAIS - IMÓVEL COM DEFEITO DE CONSTRUÇÃO - COMPROVAÇÃO ATRAVÉS DE PROVA PERICIAL - PEDIDO DE COMPENSAÇÃO DECORRENTE DE USO NÃO FORMULADO EM RECONVENÇÃO - DANOS MORAIS CARACTERIZADO - DIMINUIÇÃO DO VALOR ARBITRADO - RECURSO PROVIDO PARCIALMENTE PARA ALTERAR O VALOR DOS DANOS MORAIS. 1-
A prova pericial bem como testemunhal comprova a ocorrência dos defeitos de obra, surgindo daí a obrigação de rescindir o contrato e consequente indenização pelo danos.
2-
A alegação de compensação pelo tempo de uso do imóvel não pode ser analisada, face a ocorrência de preclusão pela ausência de reconvenção.
3- O dano moral ficou caracterizado no entanto o valor arbitrado deve ser diminuído atendendo-se o princípio da razoabilidade e as peculiaridades dos autos. Conclusão Por maioria de votos, dar provimento parcial ao recurso, fixando os danos morais no valor de R$ 10.000,
00
(Dez mil reais) (TJES, Classe: Apelação, 035990091288, Relator: JORGE GÓES COUTINHO, Órgão julgador: TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 15/04/2003, Data da Publicação no Diário: 22/05/2003).

N
aquela ocasião,
a apelada
já havia pleiteado a compensação de valores
pelo tempo de uso do imóvel
no recurso de apelação, o qual
não
foi
analisad
o em razão da
preclusão
consumativa
do pedido
, eis que não formulado da forma adequada, ou seja, em
reconvenção.

Ressaltou o em. Relator à época, em seu voto condutor, a
intempestividade do pedido de aluguéis compensatórios, incidindo, portanto, a preclusão consumativa
prevista
atualmente no art. 507, do CPC/2015 e àquela época,
no art. 300, do CPC/
1973
:

[...]
Quanto ao argumento de que devem ser abatidos do montante da condenação os valores decorrentes do uso do imóvel, deve ser lembrado que o CPC, em seu art. 315 “caput”, dá direito ao apelante para pleitear tal medida através do instituto da reconvenção.
Entretanto, a apelante ao ser acionada no sentido de rescindir o contrato e devolver o valor pago, acrescido com danos morais,
deveria
, diante das questões a serem decididas dentro de duas ações conexas,
ter reconvido. Neste caso, não o fazendo tempestivamente, a matéria está acobertada pela preclusão consumativa
, art. 300 do CPC. [...]

Cumpre ressaltar que o acórdão acima referido transitou em julgado nesses exatos termos e, portanto,
r
estou estabelecida a
preclusão consumativa do pedido de aluguéis decorrentes do uso do imóvel até a data de entrega das chaves, uma vez que não requerida a tempo e modo, de modo que sequer seria a hipótese de nova discussão acerca do
pagamento destes aluguéis
compreendido entre abril de 1997 a janeiro de 2002.

Além disso, como

bem salientado pelo
douto magistrado de primeiro grau
,
“a determinação judicial
jamais poderia promover a rescisão de um negócio pela evidente falha da ora autora (contrato de promessa de compra e venda de imóvel defeituoso) e ao mesmo tempo criar uma nova relação jurídica, obrigando a ora requerida ao pagamento de alugueres pela fruição dos defeitos
”.

Em relação ao pleito de ressarcimento do valor de
R$ 3.019,70, relativo aos débitos pendentes do apartamento 103-B com o Condomínio, no período compreendido entre janeiro de 2002 a julho de 2002; novembro de 2003; agosto e novembro de 2004; e fevereiro a maio de 2005,
além do
valor de R$ 109,80, relativo ao débito
de IPTU
correspondente aos meses de abril, maio e junho de 2005, sem razão a apelante.

Isso porque,
conforme se vê do documento à
fl. 54, a
s chaves foram entregues à Construtora em 23/01/2002
, momento em que
a posse
do imóvel retornou à apelante e, por decorrência lógica, passou ela a ser responsável pelos
valores atinentes ao IPTU e condomínio decorrentes da utilização do imóvel.

Assim, uma vez q
ue a construtora retomou a posse e a propriedade do bem em razão da rescisão contratual judicial nos autos do processo
nº
0509468-56.2002.8.08.0035 e do recebimento das respectivas chaves
, esta é a responsável pelo pagamento dos consectários legais desde a data em que foi imitida na posse, ou seja, na data da entrega das chaves (23/01/2002), consoante jurisprudência do c. STJ:

PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. ART. 123 DO CTN. INOPONIBILIDADE À FAZENDA PÚBLICA DAS CONVENÇÕES PARTICULARES RELATIVAS À RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DE TRIBUTOS. 1. O acórdão recorrido consignou: "Com efeito, o art. 34 do Código Tributário Nacional estabelece que
o contribuinte do IPTU é o proprietário do imóvel, o titular do domínio útil, ou seu possuidor a qualquer título.
Sendo certo que este último volta-se apenas para as situações em que há posse ad usucapionem e não para o não para o caso de posse indireta exercida pelo locatário.
Nem mesmo o contrato de locação, no qual é atribuída ao locatário a responsabilidade pela quitação dos tributos inerentes ao imóvel, tem o condão de alterar o sujeito passivo da obrigação tributária, consoante dispõe o art. 123 do CTN.
Nesse sentido: REsp 757.897/RJ, Rel. Ministro TEORI ALBINO ZAVASCKI, PRIMEIRA TURMA, julgado em 21/02/2006, DJ 06/03/2006, p. 220) Assim, a cláusula constante do contrato de locação que imputa ao locatário a responsabilidade pelo pagamento do IPTU não tem o condão de se opor ao Poder Público". 2. O Tribunal a quo está em consonância com o entendimento do STJ no sentido de que por força do art. 123 do CTN, salvo disposições de lei em contrário, as convenções particulares, relativas à responsabilidade pelo pagamento de tributos, não podem ser opostas à Fazenda Pública, para modificar a definição legal do sujeito passivo das obrigações tributárias correspondentes. 3. Recurso Especial não conhecido. (STJ - REsp: 1736428 RS 2018/0081972-6, Relator: Ministro HERMAN BENJAMIN, Data de Julgamento: 17/05/2018, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 21/11/2018)

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL 1. Julgamento sob a égide do CPC/15. 2.
A obrigação pelo pagamento de débitos de condomínio possui natureza propter rem, sendo o proprietário do imóvel a responsabilidade pelo adimplemento das despesas.
Súmula 568/STJ. 3. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 1730607 SP 2018/0061332-0, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 26/06/2018, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/08/2018)

D
ito isso, deve ser mantida a sentença de primeiro grau, que julgou improcedentes os pedidos formulados pela apelante.

P
or todo
o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao
recurso
,
mantendo incólume a decisão de primeiro grau
.

M
ajoro os honorários advocatícios para 1
7
% (
dezessete
por cento) sobre o valor atualizado atribuído à causa, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o voto de relatoria.

DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:

Acompanho o voto proferido pelo eminente Relator, no sentido de CONHECER do recurso e a ele
NEGAR PROVIMENTO
.

Outrossim, majorar os honorários advocatícios para o importe de
1
7
% (
dezessete
por cento) sobre o valor atualizado atribuído à causa, nos termos do art. 85, §11, do CPC.