Tribunal: TJES
Processo: 0029620-94.2012.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão julgador: JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão do contrato e devolução do dinheiro; Assistência Judiciária Gratuita
Data de julgamento: 2024-06-13

Ementa:
EMENTA:
APELAÇÃO
CÍVEL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE MOBILIÁRIA EM CONSTRUÇÃO – COBRANÇA INDEVIDA DE TAXAS CONDOMINIAIS – AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO NÃO VERIFICADA – TEORIA DA ASSERÇÃO – LEGITIMIDADE DA CORRETORA IMOBILIÁRIA – APLICAÇÃO DO CDC – AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA IMOBILIÁRIA – NÃO VERIFICADA FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇO – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1.
De saída, verifica-se que o apelante alega que a r. sentença hostilizada não se encontra fundamentada. Contudo, na medida em que os fundamentos utilizados na r. sentença foram suficientes para o deslinde da demanda e sendo desnecessário que o magistrado enfrente todos os argumentos deduzidos pelas partes, não há razão para decretar sua nulidade por ausência de fundamentação.

2.
Em relação à preliminar de ilegitimidade passiva suscitada, esta igualmente não deve prosperar, visto que as condições da ação, incluindo a legitimidade das partes, são avaliadas com base na teoria da asserção, considerando as alegações apresentadas na petição inicial, sem considerar a veracidade dos fatos e a probabilidade de sucesso da reivindicação.

3.
A proêmio, destaco que o negócio jurídico firmado entre as partes é regido pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC), porquanto estão presentes os elementos da relação de consumo, tendo em vista que (i) há fornecedor, pois a corretora-ré, ora recorrente, amolda-se ao conceito previsto no artigo 3º do CDC; (ii) há consumidor, pois o autor, ora 1º apelado, se adequa ao conceito estabelecido no artigo 2º, do mesmo diploma legal; (iii) há serviço, conforme expõe o artigo 3º, §2º, diante da intermediação e aproximação de pessoas e venda de imóveis.

4.
Quanto à responsabilidade solidária da empresa imobiliária com a construtora/incorporadora, a Corte Superior adotou o entendimento de que aquela somente responde solidariamente nas hipóteses de (i) falha do serviço de corretagem ou (ii) envolvimento da corretora nas atividades de incorporação e construção. Precedentes do STJ.

5.
No caso dos autos, ao que tudo indica, a única participação da empresa recorrente na negociação havida entre as demais partes, consistiu na aproximação delas, ou seja, na intermediação do negócio, ato inerente à função de corretagem. Em outras palavras, não existem nos autos nenhuma prova ou indício de falha na prestação dos serviços prestados pela imobiliária, nem sequer nexo causal entre sua atividade e o ilícito praticado.

6.
Portanto, visto que não comprovada qualquer falha na prestação do serviço de corretagem pela apelante/imobiliária, não há como ser acolhida a pretensão autoral em face dela, até porque, aplicando o entendimento do c. STJ, sua responsabilidade não deve advir de mera presunção decorrente da aplicação da legislação consumerista, pois, caso contrário, sempre teria responsabilidade sobre o cumprimento dos negócios que faz intermediação, o que desvirtuaria a disciplina legal do contrato de corretagem.

7.
Assim sendo, seja pela ausência de vício de informação, seja pela ausência de envolvimento da imobiliária no empreendimento, não há que se falar na responsabilidade da imobiliária pela cobrança das taxas condominiais em face do autor, restando improcedente a presente ação em face dela.

8.
Recurso conhecido e parcialmente provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0029620-94.2012.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: POINTER CONSULTORIA IMOBILIARIA S.A.

APELADO: SEVILHA EMPREENDIMENTOS SPE LTDA e outros (2)

RELATOR(A):
JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

EMENTA:
APELAÇÃO
CÍVEL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE MOBILIÁRIA EM CONSTRUÇÃO – COBRANÇA INDEVIDA DE TAXAS CONDOMINIAIS – AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO NÃO VERIFICADA – TEORIA DA ASSERÇÃO – LEGITIMIDADE DA CORRETORA IMOBILIÁRIA – APLICAÇÃO DO CDC – AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA IMOBILIÁRIA – NÃO VERIFICADA FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇO – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1.
De saída, verifica-se que o apelante alega que a r. sentença hostilizada não se encontra fundamentada. Contudo, na medida em que os fundamentos utilizados na r. sentença foram suficientes para o deslinde da demanda e sendo desnecessário que o magistrado enfrente todos os argumentos deduzidos pelas partes, não há razão para decretar sua nulidade por ausência de fundamentação.

2.
Em relação à preliminar de ilegitimidade passiva suscitada, esta igualmente não deve prosperar, visto que as condições da ação, incluindo a legitimidade das partes, são avaliadas com base na teoria da asserção, considerando as alegações apresentadas na petição inicial, sem considerar a veracidade dos fatos e a probabilidade de sucesso da reivindicação.

3.
A proêmio, destaco que o negócio jurídico firmado entre as partes é regido pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC), porquanto estão presentes os elementos da relação de consumo, tendo em vista que (i) há fornecedor, pois a corretora-ré, ora recorrente, amolda-se ao conceito previsto no artigo 3º do CDC; (ii) há consumidor, pois o autor, ora 1º apelado, se adequa ao conceito estabelecido no artigo 2º, do mesmo diploma legal; (iii) há serviço, conforme expõe o artigo 3º, §2º, diante da intermediação e aproximação de pessoas e venda de imóveis.

4.
Quanto à responsabilidade solidária da empresa imobiliária com a construtora/incorporadora, a Corte Superior adotou o entendimento de que aquela somente responde solidariamente nas hipóteses de (i) falha do serviço de corretagem ou (ii) envolvimento da corretora nas atividades de incorporação e construção. Precedentes do STJ.

5.
No caso dos autos, ao que tudo indica, a única participação da empresa recorrente na negociação havida entre as demais partes, consistiu na aproximação delas, ou seja, na intermediação do negócio, ato inerente à função de corretagem. Em outras palavras, não existem nos autos nenhuma prova ou indício de falha na prestação dos serviços prestados pela imobiliária, nem sequer nexo causal entre sua atividade e o ilícito praticado.

6.
Portanto, visto que não comprovada qualquer falha na prestação do serviço de corretagem pela apelante/imobiliária, não há como ser acolhida a pretensão autoral em face dela, até porque, aplicando o entendimento do c. STJ, sua responsabilidade não deve advir de mera presunção decorrente da aplicação da legislação consumerista, pois, caso contrário, sempre teria responsabilidade sobre o cumprimento dos negócios que faz intermediação, o que desvirtuaria a disciplina legal do contrato de corretagem.

7.
Assim sendo, seja pela ausência de vício de informação, seja pela ausência de envolvimento da imobiliária no empreendimento, não há que se falar na responsabilidade da imobiliária pela cobrança das taxas condominiais em face do autor, restando improcedente a presente ação em face dela.

8.
Recurso conhecido e parcialmente provido.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 018 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: 018 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Relator / 023 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - LEONARDO ALVARENGA DA FONSECA - Vogal / 010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal
VOTOS VOGAIS
023 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - LEONARDO ALVARENGA DA FONSECA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
DESEMBARGADOR(RES) IMPEDIDO(S)
004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Impedido ou Suspeito

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RELATÓRIO

Trata-se de
APELAÇÃO CÍVEL
interposta por
POINTER CONSULTORIA IMOBILIÁRIA SA
, contra a r. sentença de fls. 140/144, que, nos autos da “
Ação Ordinária
”, ajuizada por
CARLOS AMIUCA FERREIRA
em face dela, da
SEVILHA EMPREENDIMENTOS SPE LTDA
e da
D ANGELO CONSTRUTORA EIRELI
, julgou parcialmente procedente o pleito autoral para declarar a inexistência do débito, em nome do autor, relativo ao condomínio do bem objeto da ação.

Outrossim, condenou o autor e os réus, em razão da sucumbência recíproca, a suportarem custas e honorários advocatícios que fixou em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, com base no art. 85, §2º, do CPC/15, na proporção de 80% para o demandante e 20% para as rés, suspendendo a exigibilidade, considerando a concessão da assistência judiciária gratuita ao autor.

Em razões recursais (fls. 160/171), a apelante sustenta, preliminarmente, em síntese, que a r. sentença é totalmente nula em relação a ela, pois desprovida de elemento essencial, qual seja, fundamentação adequada. Aduz que a referida sentença limitou-se a afirmar que ela possui responsabilidade solidária, mas não apontou uma única falha praticada pela corretora ou que tenha relação com a atividade dela, o que configura violação ao art. 489, §1º, inc. IV, do CPC/15.

Alega que, em que pese em sua contestação ter alegado sua ilegitimidade passiva e ausência de responsabilidade quando às cobranças das cotas condominiais, elas não foram analisadas pelo d. Juízo “a quo”, o que configura grave vício de fundamentação, posto que a preliminar de ilegitimidade foi rejeitada sob o argumento de que se confundia com o mérito, porém, no mérito, não analisou as teses e condutas específicas da corretora imobiliária, julgando como se tratasse de um único réu.

Suscita, ainda preliminarmente, sua ilegitimidade passiva, visto que não possui nenhuma relação com a insatisfação da parte autora referente à cobrança das cotas condominiais, seja porque a cobrança não foi por ela realizada (e sim pelo condomínio, Dicon Condominial), seja porque a corretora jamais entabulou qualquer relação jurídica com o referido condomínio ou ainda porque quem repassa a informação relativa aos proprietários para o condomínio é a própria incorporadora, 1ª ré (SEVILHA EMPREENDIMENTOS SPE LTDA).

No mérito, argumenta a necessidade de reforma da r. sentença, pois o apelado foi incapaz de fundamentar qualquer falha na sua prestação de serviço, limitando-se apenas a apontar falha dos corréus no tocante ao suposto repasse de informações para o condomínio. Assim, defende que a causa de pedir dele não tem relação com o serviço de corretagem, sendo de responsabilidade exclusiva da incorporadora corré.

Basicamente, com base em tais argumentos, requer que a r. sentença objurgada seja anulada, ante a fundamentação deficiente ou sua ilegitimidade passiva, ou reformada para julgar totalmente improcedentes os pedidos formulados em face dela, invertendo-se os ônus sucumbenciais.

Sem contrarrazões.

Retifique-se a autuação, fazendo constar somente POINTER CONSULTORIA IMOBILIÁRIA SA como apelante e CARLOS AMIUCA FERREIRA, SEVILHA EMPREENDIMENTOS SPE LTDA e D ANGELO CONSTRUTORA EIRELI como apelados.

É o breve relatório.

Inclua-se o feito em pauta para julgamento.

Vitória/ES.

JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

Desembargador Relator

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0029620-94.2012.8.08.0048

APELANTE: POINTER CONSULTORIA IMOBILIÁRIA SA

APELADOS: CARLOS AMIUCA FERREIRA, SEVILHA EMPREENDIMENTOS SPE LTDA, D ANGELO CONSTRUTORA EIRELI

RELATOR: DES. JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

VOTO

Conforme relatado, trata-se de
APELAÇÃO CÍVEL
interposta por
POINTER CONSULTORIA IMOBILIÁRIA SA
, contra a r. sentença de fls. 140/144, que, nos autos da “
Ação Ordinária
”, ajuizada por
CARLOS AMIUCA FERREIRA
em face dela, da
SEVILHA EMPREENDIMENTOS SPE LTDA
e da
D
A
NGELO CONSTRUTORA EIRELI
, julgou parcialmente procedente o pleito autoral para declarar a inexistência do débito, em nome do autor, relativo ao condomínio do bem objeto da ação.

Antes de adentrar no mérito, é importante registrar que trata-se de “
Ação Ordinária
”, ajuizada por
CARLOS AMIUCA FERREIRA
em face de
SEVILHA EMPREENDIMENTOS SPE LTDA, D
A
NGELO CONSTRUTORA EIRELI
e
POINTER CONSULTORIA IMOBILIÁRIA SA
.

Narra a exordial que as partes celebraram contrato de “
Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária em Construção
”, tendo por objeto o apartamento nº 302, do Edifício Andaluzia, localizado na Rua Todos os Santos, 198, Chácara 25, Acréscimo de Jardim Atlântico, Serra/ES, CEP: 29173-700.

Relata que fora acordado o valor de R$ 84.032,30 (oitenta e quatro mil reais, trinta e dois reais e trinta centavos), a ser pago da seguinte forma: 20 parcelas mensais, iguais e sucessivas, no valor de R$ 117,32 (cento e dezessete reais e trinta e dois centavos); R$ 717,90 (setecentos e dezessete reais e noventa centavos) no momento da outorga do “habite-se” pela Prefeitura; e R$ 80.968,00 (oitenta mil e novecentos e sessenta e oito reais) através de financiamento bancário.

Aduz que, embora tenham realizado o pagamento de R$ 5.447,40 (cinco mil, quatrocentos e quarenta e sete reais e quarenta centavos) aos requeridos, o autor e sua esposa foram informados pelos requeridos que o contrato teria sido rescindido e que não teriam mais o direito ao imóvel, pois haviam perdido o prazo para o financiamento, e, inclusive, que o apartamento já havia sido transferido para outras pessoas.

Contudo, expõe que os requeridos ainda lhe encaminhavam boletos mensais para pagamento da taxa condominial, no valor mensal de R$ 121,60 (centro e vinte e um reais e sessenta centavos).

Assim, ajuizou a demanda requerendo a procedência do pedido para reconhecer e declarar a inexistência de débitos condominiais, bem como para condenar os requeridos solidariamente ou, no mínimo, subsidiariamente, os 2º e 3º requeridos, na restituição, em dobro, dos valores cobrados indevidamente e na indenização por danos morais, no montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais).

Sendo assim, o d. Juízo “a quo” julgou parcialmente procedente a pretensão autoral, somente para declarar a inexistência do débito, em nome do autor, relativo ao condomínio do bem objeto da ação.

Outrossim, condenou o autor e os réus, em razão da sucumbência recíproca, a suportarem custas e honorários advocatícios que fixou em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, com base no art. 85, §2º, do CPC/15, na proporção de 80% para o demandante e 20% para as rés, suspendendo a exigibilidade, considerando a concessão da assistência judiciária gratuita ao autor.

Irresignado, o apelante interpôs o presente recurso sustentando, preliminarmente, em síntese, que a r. sentença é totalmente nula em relação a ela, pois desprovida de elemento essencial, qual seja, fundamentação adequada. Aduz que a referida sentença limitou-se a afirmar que ela possui responsabilidade solidária, mas não apontou uma única falha praticada pela corretora ou que tenha relação com a atividade dela, o que configura violação ao art. 489, §1º, inc. IV, do CPC/15.

Alega que, em que pese em sua contestação ter alegado sua ilegitimidade passiva e ausência de responsabilidade quando às cobranças das cotas condominiais, elas não foram analisadas pelo d. Juízo “a quo”, o que configura grave vício de fundamentação, posto que a preliminar de ilegitimidade foi rejeitada sob o argumento de que se confundia com o mérito, porém, no mérito, não analisou as teses e condutas específicas da corretora imobiliária, julgando como se tratasse de um único réu.

Suscita, ainda preliminarmente, sua ilegitimidade passiva, visto que não possui nenhuma relação com a insatisfação da parte autora referente à cobrança das cotas condominiais, seja porque a cobrança não foi por ela realizada (e sim pelo condomínio, Dicon Condominial), seja porque a corretora jamais entabulou qualquer relação jurídica com o referido condomínio ou ainda porque quem repassa a informação relativa aos proprietários para o condomínio é a própria incorporadora, 1ª ré (SEVILHA EMPREENDIMENTOS SPE LTDA).

No mérito, argumenta a necessidade de reforma da r. sentença, pois o apelado foi incapaz de fundamentar qualquer falha na sua prestação de serviço, limitando-se apenas a apontar falha dos corréus no tocante ao suposto repasse de informações para o condomínio. Assim, defende que a causa de pedir dele não tem relação com o serviço de corretagem, sendo de responsabilidade exclusiva da incorporadora corré.

Basicamente, com base em tais argumentos, requer que a r. sentença objurgada seja anulada, ante a fundamentação deficiente ou sua ilegitimidade passiva, ou reformada para julgar totalmente improcedentes os pedidos formulados em face dela, invertendo-se os ônus sucumbenciais.

Pois bem.

De saída, verifico que o apelante alega que a r. sentença hostilizada não se encontra fundamentada. Contudo, na medida em que os fundamentos utilizados na r. sentença foram suficientes para o deslinde da demanda e sendo desnecessário que o magistrado enfrente todos os argumentos deduzidos pelas partes, não vejo razão para decretar sua nulidade por ausência de fundamentação.

Ainda, em relação à preliminar de ilegitimidade passiva suscitada, esta igualmente não deve prosperar, visto que as condições da ação, incluindo a legitimidade das partes, são avaliadas com base na teoria da asserção, considerando as alegações apresentadas na petição inicial, sem considerar a veracidade dos fatos e a probabilidade de sucesso da reivindicação.

Nessa linha de raciocínio, destaco a jurisprudência do c. Superior Tribunal de Justiça (STJ) que estabeleceu que “
as condições da ação são averiguadas de acordo com a teoria da asserção, razão pela qual, para que se reconheça a legitimidade passiva '‘ad causam’', os argumentos aduzidos na inicial devem possibilitar a inferência, em um exame puramente abstrato, de que o réu pode ser o sujeito responsável pela violação do direito subjetivo do autor.
” (AgInt no AREsp 1.230.412/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 19/11/2019, DJe 22/11/2019).

No caso dos autos, tendo havido alegação de pedido de condenação solidária da imobiliária, impõe-se reconhecer que se encontra atendida a referida condição da ação, de modo que o resultado desfavorável à pretensão deduzida configura julgamento de mérito.

Por essas razões,
passo à análise do mérito do recurso
, que cinge-se na controvérsia acerca da (in)existência de responsabilidade solidária da empresa apelante pela ausência de repasse de informações ao condomínio acerca de quem seria o proprietário do referido imóvel que levou à cobrança das taxas condominiais em face do autor.

A proêmio, destaco que o negócio jurídico firmado entre as partes é regido pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC), porquanto estão presentes os elementos da relação de consumo, tendo em vista que (i) há fornecedor, pois a corretora-ré, ora recorrente, amolda-se ao conceito previsto no artigo 3º do CDC; (ii) há consumidor, pois o autor, ora 1º apelado, se adequa ao conceito estabelecido no artigo 2º, do mesmo diploma legal; (iii) há serviço, conforme expõe o artigo 3º, §2º, diante da intermediação e aproximação de pessoas e venda de imóveis.

Sobre a incidência do CDC às atividades de corretagem, a jurisprudência do c. STJ assentou que:

RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA. PREQUESTIONAMENTO E DISSÍDIO NOTÓRIO COM A JURISPRUDÊNCIA FIRMADA NO ÂMBITO DO STJ. ADMISSIBILIDADE DO RECURSO. RELAÇÃO DE CONSUMO. INFORMAÇÃO ADEQUADA E CLARA. DIREITO BÁSICO DO CONSUMIDOR. PACTUAÇÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL INTERMEDIADA POR CORRETOR DE IMÓVEIS. DESISTÊNCIA MOTIVADA, ANTES DA ASSINATURA DA ESCRITURA. COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. INVIABILIDADE. ART. 725 DO CC. INTERPRETAÇÃO QUE DEMANDA HARMONIZAÇÃO COM O ART. 723 DO MESMO DIPLOMA, 6º DO CDC E 20 DA LEI N. 6.530/1978. [...] 2.
A relação a envolver o corretor de imóveis e as partes do negócio que intermedeia é de consumo
, e o art. 6º, III, IV e VI, do CDC estabelece que são direitos básicos do consumidor a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços e sobre os riscos que apresentem; a proteção contra métodos comerciais desleais; e a efetiva prevenção de danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos e difusos. (STJ – 4ª T. – REsp 1364574/RS – Rel. Min. Luis Felipe Salomão – j. 19.10.2017 – DJe 30.11.2017)

Assim, sendo incontroverso que a apelante agiu como intermediadora do negócio, assevero que a corretagem ou a intermediação imobiliária consiste numa atividade através da qual o agente concilia os interesses de duas partes e as aproxima para a conclusão do contrato. É o que estabelece o art. 722 do Código Civil, assim redigido: “
Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócio, conforme as instruções recebidas”
.

Evidente, portanto, que, uma vez que o corretor de imóveis presta os seus serviços no mercado de consumo – art. 3°, §2°, do CDC –, ele compromete-se a responder pelos riscos decorrentes do insucesso do negócio jurídico,
desde que descumpra os deveres inerentes de seu ofício,
ou seja, quando não age com clareza e prudência ao esclarecer toda e quaisquer dúvidas de seus clientes, não é zeloso com o imóvel sob sua administração, e, antes de tudo, se não age com boa-fé e ética
. É o que se extrai do artigo 723 do CC, cujo teor reproduzo nos pertinentes excertos:

Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.

Parágrafo único.
Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência
.

Nesta toada, quanto à responsabilidade solidária da empresa imobiliária com a construtora/incorporadora, a Corte Superior adotou o entendimento de que aquela somente responde solidariamente nas hipóteses de (i) falha do serviço de corretagem ou (ii) envolvimento da corretora nas atividades de incorporação e construção. Confira-se:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DISTRATO IMOBILIÁRIO. RESTITUIÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. CORRETORA. LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. PARTICIPAÇÃO NA CADEIA DE FORNECIMENTO. NÃO OCORRÊNCIA. PRECEDENTES. DECISÃO MANTIDA.

1.
Segundo a jurisprudência do STJ, "em vista da natureza do serviço de corretagem, não há, em princípio, liame jurídico do corretor com as obrigações assumidas pelas partes celebrantes do contrato, a ensejar sua responsabilização por descumprimento de obrigação da incorporadora no contrato de compra e venda de unidade imobiliária
.

Incidência dos arts. 722 e 723 do Código Civil. [...]
Não sendo imputada falha alguma na prestação do serviço de corretagem e nem se cogitando do envolvimento da intermediadora na cadeia de fornecimento do produto, vale dizer, nas atividades de incorporação e construção do imóvel ou mesmo se tratar a corretora de empresa do mesmo grupo econômico das responsáveis pela obra, hipótese em que se poderia cogitar de confusão patrimonial, não é possível seu enquadramento como integrante da cadeia de fornecimento a justificar sua condenaçã
o
, de forma solidária, pelos danos causados ao autor adquirente
" (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.946.579/DF, relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 17/10/2022, DJe de 20/10/2022).

2. A Corte local dissentiu de tal entendimento, motivo pelo qual era de rigor a reforma do aresto impugnado.

3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 2.052.110/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 14/8/2023, DJe de 18/8/2023.)

RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. DESISTÊNCIA DOS PROMITENTES COMPRADORES. CORRETORA. LEGITIMIDADE PASSIVA. INEXISTÊNCIA. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. No contato de corretagem, conforme a disciplina legal, a obrigação fundamental do comitente é a de pagar a comissão ao corretor assim que concretizado o resultado a que este se obrigou, qual seja, a aproximação das partes e a conclusão do negócio de compra e venda, ressalvada a previsão contratual em contrário. 2.
A relação jurídica estabelecida no contrato de corretagem é diversa daquela firmada entre o promitente comprador e o promitente vendedor do imóvel, de modo que a responsabilidade da corretora está limitada a eventual falha na prestação do serviço de corretagem.
3.
Não se verificando qualquer falha na prestação do serviço de corretagem nem se constatando o envolvimento da corretora no empreendimento imobiliário, não se mostra viável o reconhecimento da sua responsabilidade solidária em razão da sua inclusão na cadeia de fornecimento
. 4. Recurso especial provido. (REsp 1.811.153/SP, Rel. Min. MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/02/2022, pendente de publicação) (original sem grifos).

Cabe, então, averiguar,

in casu
,

se houve má prestação no serviço de intermediação imobiliária fornecida pela apelante e consequente responsabilização por eventuais danos, em razão da ausência de repasse de informações, ao condomínio, acerca de quem seria o proprietário do referido imóvel, o que culminou na cobrança das taxas condominiais em face do autor.

No caso dos autos, ao que tudo indica, a única participação da empresa recorrente na negociação havida entre as demais partes, consistiu na aproximação delas, ou seja, na intermediação do negócio (fl. 75), ato inerente à função de corretagem. Em outras palavras, não existem nos autos nenhuma prova ou indício de falha na prestação dos serviços prestados pela imobiliária, nem sequer nexo causal entre sua atividade e o ilícito praticado.

Portanto, visto que não comprovada qualquer falha na prestação do serviço de corretagem pela apelante/imobiliária, não há como ser acolhida a pretensão autoral em face dela, até porque, aplicando o entendimento do c. STJ, sua responsabilidade não deve advir de mera presunção decorrente da aplicação da legislação consumerista, pois, caso contrário, sempre teria responsabilidade sobre o cumprimento dos negócios que faz intermediação, o que desvirtuaria a disciplina legal do contrato de corretagem.

Assim sendo, seja pela ausência de vício de informação, seja pela ausência de envolvimento da imobiliária no empreendimento, não há que se falar na responsabilidade da imobiliária pela cobrança das taxas condominiais em face do autor, restando improcedente a presente ação em face dela.

Feitas tais considerações,
CONHEÇO
do recurso para, no mérito,
DAR
-
LHE

PARCIAL
PROVIMENTO
, julgando improcedente o pedido autoral em face da apelante, ante a ausência de responsabilidade solidária desta.

Nos termos do art. 85, § 2º, do CPC/2015, condeno o autor, ora 1º apelado, ao pagamento de honorários sucumbenciais em prol da apelante, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, mantendo-se incólume a condenação em custas e honorários já fixadas na origem em relação às demais partes.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

SESSÃO: PLENÁRIO VIRTUAL de 20/05/2024

VOTO: Acompanho o voto do eminente Relator

VOGAL: Desembargadora Janete Vargas Simões

Desembargador Substituto Leonardo Alvarenga da Fonseca - Sessão Virtual de 20/05/2024 a 29/05/2024:

Acompanho o voto do Em. Relator.