Tribunal: TJES
Processo: 0012602-30.2019.8.08.0011
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): HELOISA CARIELLO
Órgão julgador: HELOISA CARIELLO
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Defeito, nulidade ou anulação
Data de julgamento: 2024-08-12

Ementa:
A C Ó R D Ã O

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. UNIDADE IMOBILIÁRIA. CANCELAMENTO DE HIPOTECA. IMÓVEL QUITADO. SUCUMBÊNCIA. CAUSALIDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1
. Consoante jurisprudência sedimentada deste Sodalício, a instituição financeira apelante possui legitimidade para figurar no polo passivo da demanda em que se pretende o cancelamento de hipoteca averbada em unidade imobiliária, uma vez que os efeitos do seu cancelamento atingem sua esfera patrimonial e jurídica.

2
. Nos termos da Súmula nº 308 do STJ, “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”.

3
. Considerando a expressa previsão contratual de que o credor fiduciário (apelante) é responsável pela liberação do gravame, bem como julgada procedente a demanda, seja à luz do princípio da causalidade seja à luz da sucumbência, forçoso concluir por sua responsabilidade quanto aos ônus sucumbenciais.

4
. Recurso conhecido e desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0012602-30.2019.8.08.0011
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: LUCIO COELHO MIRANDA
APELADO: BRAZILIAN MORTGAGES COMPANHIA HIPOTECARIA
RELATOR(A):
HELOISA CARIELLO

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EMENTA
A C Ó R D Ã O

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. UNIDADE IMOBILIÁRIA. CANCELAMENTO DE HIPOTECA. IMÓVEL QUITADO. SUCUMBÊNCIA. CAUSALIDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1
. Consoante jurisprudência sedimentada deste Sodalício, a instituição financeira apelante possui legitimidade para figurar no polo passivo da demanda em que se pretende o cancelamento de hipoteca averbada em unidade imobiliária, uma vez que os efeitos do seu cancelamento atingem sua esfera patrimonial e jurídica.

2
. Nos termos da Súmula nº 308 do STJ, “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”.

3
. Considerando a expressa previsão contratual de que o credor fiduciário (apelante) é responsável pela liberação do gravame, bem como julgada procedente a demanda, seja à luz do princípio da causalidade seja à luz da sucumbência, forçoso concluir por sua responsabilidade quanto aos ônus sucumbenciais.

4
. Recurso conhecido e desprovido.
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ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: 029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO
Composição de julgamento: 029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Relator / 002 - Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA - Vogal / 017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
002 - Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar
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RELATÓRIO
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR
V O T O

Consoante relatado, insurge-se o apelante em face da r. sentença que julgou procedente a pretensão autoral, para declarar a inexistência de relação jurídica entre as partes e desconstituir a hipoteca gravada em relação aos seguintes imóveis: “apartamentos 201 e 202 do Condomínio Residencial Jequitibá, registrados sob o nº 5.647 (livro 02, ficha 01) e 45.648 (livro 02, ficha 01) no Cartório do Registro de Imóveis da 1a Zona”.

Rememoro que se trata de demanda
por meio da qual o autor, ora apelado, pretende a
desconstituição da hipoteca que recai sobre os imóveis residenciais por ele adquiridos junto à construtora SATH CONSTRUÇÕES LTDA,
sendo o gravame
oriundo de garantia real prestada em favor do agente financeiro - ora apelante (BANCO PAN S/A, sucessor de BRAZILIAN MORTGAGES CIA HIPOTECÁRIA).

Pois bem.

Em que pese o esforço argumentativo
d
o
apelante, a r. sentença não merece reforma.

Em relação à suposta
ilegitimidade passiva
ad causam

do apelante
, a irresignação não merece guarida, uma vez que sua pertinência para figurar no polo passivo decorre do fato de que, na condição de credor hipotecário, os efeitos do cancelamento da hipoteca atingem diretamente sua esfera patrimonial e jurídica, consoante remansosa jurisprudência desta Corte de Justiça,
in verbis
:

APELAÇÃO CÍVEL EM AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. HIPOTECA REGISTRADA APÓS A QUITAÇÃO. SÚMULA N.º 308, DO STJ. DANOS MORAIS CARACTERIZADOS. REDUÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO. PRAZO PARA CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. BASE DE CÁLCULO. VALOR DA CONDENAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. O agente financeiro, credor hipotecário, sofre os efeitos do cancelamento da hipoteca, que atinge sua esfera patrimonial e jurídica, sendo legítimo para figurar no polo passivo da ação por meio da qual se requer tal cancelamento. 2. O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que a garantia hipotecária firmada pela construtora com a instituição bancária não atinge o terceiro adquirente da unidade autônoma (Súmula n.º 308/STJ). 3. Resta configurado o dano moral à adquirente prejudicada pela atitude do Banco/Apelante que não concedeu o Termo de Liberação de Hipoteca para cancelamento do gravame em tempo razoável ou apresentou justificativa plausível para a recusa. 4. Considerando os parâmetros estabelecidos pela doutrina e jurisprudência para a fixação da indenização por dano moral, deve o valor ser reduzido para R$ 5.000,00 (cinco mil reais), valor que se insere dentro dos critérios de razoabilidade e proporcionalidade, com o escopo de compensar a vítima e punir o ofensor e não destoa dos valores que têm sido arbitrados por este egrégio Tribunal. 5 - Sopesando a necessidade de rápido deslinde da questão, por se tratar de medida que já se prolonga no tempo, bem como considerando os trâmites internos do Banco/Apelante, mostra-se recomendável a majoração do prazo fixado para cumprimento da decisão recorrida para 15 (quinze dias) úteis. 6 - Atentando-se para a ordem de preferência estabelecida no art. 85, § 2º, do CPC, que estabelece em primeiro lugar o valor da condenação, que houve condenação ao pagamento de indenização por danos morais e que a obrigação de fazer, in casu, não é quantificável, o percentual fixado a título de honorários advocatícios (10%) deve incidir sobre o valor da condenação e não sobre o valor da causa. 7 - Recurso parcialmente provido. (Data: 19/Feb/2024, Órgão julgador: 4ª Câmara Cível, Número: 5002045-88.2022.8.08.0011, Magistrado: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA, Classe: APELAÇÃO CÍVEL)

No
mérito
, o
decisum
vergastado também não carece de qualquer ajuste, na medida em que proferido de forma fundamentada, em atento exame do conjunto probatório-documental, estando, ademais, em consonância à orientação jurisprudencial consolidada a respeito da matéria, no sentido de que a garantia hipotecária não pode subsistir em prejuízo do adquirente de unidade imobiliária, após a quitação do preço ajustado.

A esse
propósito, o Tribunal da Cidadania editou a Súmula nº 308, segundo a qual
“
a
hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”
.

A intenção do verbete sumular, vale dizer, é “
proteger, propriamente, o adquirente de boa-fé que cumpriu o contrato de compra e venda do imóvel e quitou o preço ajustado, até mesmo porque este possui legítima expectativa de que a construtora cumprirá com as suas obrigações perante o financiador, quitando as parcelas do financiamento e, desse modo, tornando livre de ônus o bem negociado”
(
STJ,
REsp 1576164/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 14/05/2019, DJe 23/05/2019).

Na mesma linha, a jurisprudência desta c. 2ª Câmara Cível,
ex vi
:

PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CANCELAMENTO DA HIPOTECA PELA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. IMÓVEL QUITADO. DANOS MORAIS. MANUTENÇÃO. RECURSO DESPROVIDO. 1. As condições da ação são averiguadas com base na teoria da asserção, de modo que, para se reconhecer a ilegitimidade da parte, os argumentos aduzidos na inicial devem possibilitar a inferência, em exame puramente abstrato, quanto à posição desta na relação jurídica exposta ao juízo. 2. O recorrente possui legitimidade para figurar no polo passivo da demanda, haja vista que realizou a averbação da hipoteca na matrícula do imóvel, de maneira que os efeitos do seu cancelamento atingem sua esfera patrimonial e jurídica. 3. A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. Precedente do c. STJ. 4. A ausência injustificada do recorrente em baixar o gravame, impedindo a outorga da escritura pública do imóvel, mesmo após notificado, é causa suficiente para a indenização por danos morais. Afinal, o recorrente não impugnou a circunstância de que o contrato de promessa de compra e venda foi integralmente adimplido pelos recorridos, perdurando o gravame por tempo considerável. 5. Considerando as inquietações e os dissabores suportados pelos recorridos, as condições sócio-econômicas do ofensor, bem como que a indenização deve se revestir de caráter inibidor e compensatório, mostra-se justa, razoável e proporcional a fixação no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), para cada um. 6. Recurso desprovido. (Data: 18/May/2024, Órgão julgador: 2ª Câmara Cível, Número: 5006678-79.2021.8.08.0011, Magistrado: SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR, Classe: APELAÇÃO CÍVEL)

In casu
, depreende-se estar devidamente comprovado que o autor, ora apelado, entabulou contrato de promessa de compra e venda em 25/01/2012 (fls. 40/56), oportunidade em que os bens estavam livres e desembaraçados do gravame versado neste feito, que fora averbado apenas em julho de 2013 (fls. 58/69).

Também ressai dos autos que o apelado quitou
o preço ajustado, conforme termo de quitação à fl. 77,
corroborado pelos demais documentos dos autos,
n
ão tendo o apelante,
em que pese sua irresignação,
se desincumbido do ônus da prova de comprovar a existência
do alegado
inadimplemento (art. 373, II, do CPC).

Assim sendo, à luz do verbete sumular nº 308 do STJ e do arcabouço probatório produzido, o gravame que recai sobre os imóveis não encontra lastro fático-jurídico, entendimento que ecoa, de forma pacífica, também nesta c. Câmara:

APELAÇÃO – DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C/C INDENIZATÓRIA – PRELIMINARES – DESERÇÃO E VIOLAÇÃO À DIALETICIDADE – REJEITADAS – MÉRITO – LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM DO AGENTE FINANCEIRO – NECESSIDADE DE BAIXA DO GRAVAME NA MATRÍCULA DO IMÓVEL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA QUITADA ANTERIORMENTE À AVERBAÇÃO – RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO – HONORÁRIOS RECURSAIS. 1. Preliminar: A insuficiência do preparo não acarreta a deserção automática, mas sim a aplicação da regra do art. 1.007, §2º, do CPC, que confere o direito do recorrente ser intimado para, no prazo de 05 (cinco) dias, complementar a rubrica, o que foi devidamente respeitado. Preliminar rejeitada. 2. Preliminar: As razões recursais são capazes de demonstrar o porquê do inconformismo do banco apelante com a r. sentença, haja vista que atacam o reconhecimento da sua legitimidade passiva ad causam e a inaplicabilidade da súmula nº 308 do Superior Tribunal de Justiça. Preliminar rejeitada. 3. Mérito: Ao contrário do que sustenta o banco recorrente a hipoteca foi averbada na matrícula do imóvel no dia 10 de outubro de 2018, isto é, posteriormente à celebração da promessa de compra e venda e à própria quitação das obrigações contratuais por parte dos promitentes compradores. 4. Mérito: Se a aquisição é efetivada anteriormente à hipoteca, a baixa do gravame é medida que se impõe após o adimplemento da obrigação pelos promitentes compradores, mormente diante da cláusula expressa na promessa de compra e venda. 5. Mérito: O banco apelante ostenta pertinência subjetiva para figurar no polo passivo desta demanda, vez que foi o responsável pela averbação da garantia no registro do imóvel, 6. Recurso conhecido e improvido. Condenação do apelante ao pagamento de honorários recursais. (Data: 03/Apr/2024, Órgão julgador: 2ª Câmara Cível, Número: 5020418-65.2021.8.08.0024, Magistrado: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY, Classe: APELAÇÃO CÍVEL)

Por fim, tampouco merece guarida a pretensão do apelante de que seja desonerado dos
ônus sucumbenciais
, sob o argumento de que a construtora/incorporadora foi quem deu causa à demanda, por ser sua responsabilidade a baixa do gravame.

Isso porque do parágrafo terceiro da cláusula nona do contrato de promessa de compra e venda (fls. 46 e 55) se depreende que a liberação do gravame é obrigação do credor fiduciário, ora apelante, confira-se:

CLÁUSULA NONA (...)

Parágrafo Terceiro: NO caso de ser celebrado o contrato de alienação fiduciária de imóveis mencionado nesta cláusula,
o Banco/CREDOR FIDUCIÁRIO somente liberará o gravame decorrente desta alienação mediante o recebimento da importância relativa à dívida da unidade residencial/fração ideal objeto deste instrumento
.

Assim, seja à luz do princípio da causalidade, seja à luz da sucumbência, a insurgência recursal merece rechaço também neste ponto.

Do exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação cível e
LHE
NEGO
PROVIMENTO
, mantendo incólume a r. sentença.

Por consectário, na forma do art. 85, §11, do CPC,
MAJORO
em 2% os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pelo ora apelante.

É como voto.

HELO
I
SA CARIELLO

Desembargadora Relatora

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)