Tribunal: TJES
Processo: 0019280-09.2016.8.08.0030
Classe: REMESSA NECESSÁRIA CÍVEL
Relator(a): HELOISA CARIELLO
Órgão julgador: HELOISA CARIELLO
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Moral; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro; Liminar
Data de julgamento: 2024-07-15

Ementa:
A C Ó R D Ã O

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE. ABUSIVIDADE. FALTA DE INFRAESTRUTURA DE ABASTECIMENTO DE ÁGUA. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. CABIMENTO. DANOS MORAIS. CONFIGURADOS. RECURSO DO VENDEDOR CONHECIDO E DESPROVIDO. RECURSO DO COMPRADOR CONHECIDO E PROVIDO.

1
. Nos termos da Súmula nº 543 do STJ, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata e integral restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor.

2
. A previsão de irrevogabilidade do contrato de promessa de compra e venda firmado afigura-se abusivo, impondo onerosidade excessiva e violando a função social dos contratos e a boa-fé objetiva, devendo ser mitigada a força obrigatória dos contratos (
pacta sunt servanda
).

3
. Conforme Precedente firmado pelo c. STJ, no julgamento do Tema nº 971, no contrato firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.

4
. O descumprimento contratual abalou os direitos da personalidade do promitente comprador, diante do excessivo atraso na entrega da obra e da impossibilidade de moradia adequada, por falta de estrutura de saneamento (abastecimento de água), fixando-se indenização em R$ 5.000,00, por se mostrar razoável e proporcional à reparação do dano e ao caráter punitivo/pedagógico da indenização, bem como por não destoar do patamar fixado por esta c. Câmara em casos semelhantes.

5
. Recurso do vendedor conhecido e desprovido. Recurso do comprador conhecido e provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0019280-09.2016.8.08.0030

REMESSA NECESSÁRIA CÍVEL (199)

PARTE AUTORA: VITOR ROSSMANN SCALDAFERRO

PARTE RE: ALPHAVILLE URBANISMO S/A

RELATOR(A):
HELOISA CARIELLO

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

A C Ó R D Ã O

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE. ABUSIVIDADE. FALTA DE INFRAESTRUTURA DE ABASTECIMENTO DE ÁGUA. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. CABIMENTO. DANOS MORAIS. CONFIGURADOS. RECURSO DO VENDEDOR CONHECIDO E DESPROVIDO. RECURSO DO COMPRADOR CONHECIDO E PROVIDO.

1
. Nos termos da Súmula nº 543 do STJ, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata e integral restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor.

2
. A previsão de irrevogabilidade do contrato de promessa de compra e venda firmado afigura-se abusivo, impondo onerosidade excessiva e violando a função social dos contratos e a boa-fé objetiva, devendo ser mitigada a força obrigatória dos contratos (
pacta sunt servanda
).

3
. Conforme Precedente firmado pelo c. STJ, no julgamento do Tema nº 971, no contrato firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.

4
. O descumprimento contratual abalou os direitos da personalidade do promitente comprador, diante do excessivo atraso na entrega da obra e da impossibilidade de moradia adequada, por falta de estrutura de saneamento (abastecimento de água), fixando-se indenização em R$ 5.000,00, por se mostrar razoável e proporcional à reparação do dano e ao caráter punitivo/pedagógico da indenização, bem como por não destoar do patamar fixado por esta c. Câmara em casos semelhantes.

5
. Recurso do vendedor conhecido e desprovido. Recurso do comprador conhecido e provido.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso de ALPHAVILLE URBANISMO S/A, bem como conhecer e dar provimento ao recurso de VITOR ROSSMANN SCALDAFERRO, nos termos do voto da Relatora.

Órgão julgador vencedor
: 029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO

Composição de julgamento: 029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Relator / 002 - Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA - Vogal / 017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
002 - Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

V O T O

Consoante relatado,
ALPHAVILLE URBANISMO S/A
se insurge em face da r. sentença que declarou rescindido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre as partes, sob o reconhecimento de culpa exclusiva da ora apelante, e, por consectário, a condenou à restituição da integralidade dos valores pagos pelo comprador, de forma imediata.

Irresignada, sustenta a apelante que: (i) a promessa de compra e venda é irretratável e irrevogável, na forma do art. 463, do CC; (ii) é válida a cláusula penal compensatória, que prevê a retenção de 10% a 20% dos valores pagos pelo apelado, em caso de rescisão contratual, não tendo havido descumprimento contratual pela apelante; (iii) subsidiariamente, a restituição dos valores deve ocorrer de forma parcelada, em até 12 meses; (iv) os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado.

Pois bem.

De início, destaque-se que, como bem assentado na r. sentença, o Código de Defesa do Consumidor (CDC) se aplica à hipótese, uma vez configurada relação jurídica de natureza consumerista, preenchidos os requisitos qualificadores de tal relação, previstos nos artigos 1º a 3º do Código de Defesa do Consumidor, bem como porque resta configurada a vulnerabilidade técnica e informacional da parte autora.

Diante disso, incide, na hipótese dos autos, o disposto na Súmula 543 do STJ, segundo a qual “na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor (...)”.

No mesmo sentido, a farta jurisprudência desta Corte de Justiça exarada em casos similares, valendo conferir, por todos, o seguinte aresto:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO – CORREÇÃO DE OFÍCIO – RECURSO DESPROVIDO. 1.
A rescisão de contrato de compromisso de compra e venda por culpa exclusiva do compromissário vendedor implica na devolução integral e imediata dos valores pagos pelo(s) compromissário(s) comprador(es)
. 2. Na fixação do quantum indenizatório, relativamente a dano moral, deve-se levar em conta as condições econômicas das partes, as circunstâncias em que ocorreu o fato, o grau de culpa do ofensor e a intensidade do sofrimento, devendo-se ainda considerar o caráter repressivo e pedagógico da reparação, de modo a coibir a reincidência do causador do dano, sem, contudo, proporcionar enriquecimento sem causa à vítima. 3. O valor a ser restituído decorrente da rescisão contratual deve ser corrigido monetariamente a partir da data dos respectivos desembolsos pelo INPC até a data da citação, quando passarão a incidir juros de mora, pela Taxa Selic, vedada a partir de então a cumulação com correção monetária, pena de bis in idem. (Classe: APELAÇÃO CÍVEL, Número: 0026092-08.2019.8.08.0048, Magistrado: ANNIBAL DE REZENDE LIMA, Órgão julgador: Câmaras Cíveis Reunidas, Data: 21/07/2023)

In casu
, tal é a solução adequada e pertinente ao caso vertente, uma vez comprovada a falta de regularização da estrutura de saneamento (abastecimento de água) e a existência de inscrição na matrícula do imóvel, consoante bem assentado na r. sentença,
in verbis
:

“A parte autora comprovou nos autos a averbação na matrícula do imóvel bem como a inexistência de rede de água para abastecimento do bairro (reunião de condomínio às fls. 34/35), valendo ressaltar que os imóveis foram adquiridos pelo autor em 26/10/2013 e até a data de 20/09/2016 ainda não havia infraestrutura de abastecimento de água. (...)

Nesta senda, vejo que a parte autora encontra-se impedida de exercer os direitos inerentes à propriedade, pois um loteamento sem infraestrutura básica, como no presente caso, a falta de rede de água, inviabiliza sua moradia, alienação do bem, dentre outros direitos, restando, portanto, demonstrado que a culpa pela resolução do contrato se deu exclusivamente pela parte ré.” (fls. 257/258 – vol.2.1 pdf)

Na mesma linha, rechaça-se a alegação de irretratabilidade e irrevogabilidade do contrato, notadamente na hipótese dos autos em que se evidencia resilição do contrato motivada por culpa do promitente vendedor, sob pena de submeter a parte vulnerável da relação a desvantagem excessiva e abusiva,
ex vi
:

APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – NÃO CONHECIMENTO DA SEGUNDA APELAÇÃO DA EMPRESA – PRECLUSÃO CONSUMATIVA - CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE INAPLICÁVEIS – CHUVAS FORTES NA REGIÃO – FORTUITO INTERNO – MORA RECONHECIDA - RESPONSABILIDADE – CULPA RECONHECIDA – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Ab initio, ex officio, não deve ser conhecida a segunda apelação interposta, visto que sobre a mesma incide o fenômeno da preclusão consumativa. 2. A então autora ingressou com a presente ação de rescisão contratual c/c restituição objetivando rescindir o contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária firmado com a requerida, ora apelante, em razão de mora injustificada da empresa de mais de um ano na entrega do empreendimento, com a consequente restituição das parcelas pagas. 3.
Quanto à aduzida necessária irrevogabilidade do contrato de compra e venda firmado, é necessário ressaltar que um contrato decorre primordialmente da manifestação de vontade das partes (autonomia privada e liberdade de contratar), se submetendo a alguns princípios, dentre os quais o da obrigatoriedade (pacta sunt servanda), que tem como fundamentos a necessidade de segurança jurídica nos negócios e a convicção de que o acordo de vontades faz lei entre as partes. 4. Embora a avença possua força obrigatória, a rescisão e a revisão contratual são plenamente possíveis, mitigando-se o pacta sunt servanda em situações excepcionais, tais como a existência de cláusulas abusivas, o desequilíbrio financeiro/onerosidade excessiva, notadamente em observância à função social dos contratos e à boa-fé objetiva. 5. Desse modo, ainda que o contrato firmado entre as partes estabeleça a irrevogabilidade e irretratabilidade do pacto, não é possível submeter desmedidamente o consumidor a tais imposições. Nesse sentido, a jurisprudência entende que a cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade em contrato de compra e venda não impede o desfazimento do negócio por descumprimento de cláusulas contratuais, ou seja, por culpa do vendedor
. 6. No tocante à alegação de ocorrência de caso fortuito e força maior, a simples ocorrência de fatos previsíveis como chuva, greve, falta de mão de obra, por sua própria previsibilidade, constituindo, em verdade, fortuito interno, devendo serem considerados pelas construtoras/imobiliárias no momento de anunciar ao consumidor o prazo para a entrega do imóvel ou de obras de infraestrutura, atendendo aos princípios de informação e transparência que devem reger as relações de consumo. 7. Sendo evidenciada a culpa da apelante no desfazimento do negócio em razão do atraso na entrega do empreendimento, deve ser aplicado o referido precedente, devolvendo-se integral e imediatamente o quantum pago pela consumidora apelada (Súmula nº 543 do STJ). 8. Recurso conhecido e desprovido. (Classe: APELAÇÃO CÍVEL, Número: 0014379-36.2019.8.08.0048, Magistrado: SERGIO RICARDO DE SOUZA, Órgão julgador: 3ª Câmara Cível, Data: 10/01/2024)

Por fim, tampouco merece guarida a irresignação da apelante quanto ao termo inicial dos juros de mora, uma vez que a hipótese dos autos é de rescisão por culpa do vendedor, e não do comprador, caso em que os juros de mora incidem a partir da citação, conforme farta jurisprudência deste Sodalício (TJES, Apelação Cível 0026092-08.2019.8.08.0048, Rel. Des. ANNIBAL DE REZENDE LIMA, Câmaras Cíveis Reunidas, Data: 21/07/2023).

Em relação à
apelação adesiva
, razão assiste ao recorrente, cabendo adequar a r. sentença vergastada ao precedente vinculante fincado pelo Tribunal da Cidadania no enfrentamento do Tema nº 971, quando assentou que “no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora,
havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor
” (AgInt no AREsp n. 2.383.212/MG, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, DJe de 29/11/2023).

Assim, deve ser invertida em favor do recorrente adesivo a cláusula penal prevista na cláusula 15, §2º do contrato, que assim dispõe: “ocorrendo rescisão desta promessa motivada pelo comprador, este pagará, a título de cláusula penal de natureza compensatória, a quantia correspondente a 20% dos valores pagos (...)” (fl. 29 – vol.1.1 pdf).

Também em relação aos danos morais, merece reforma o
decisum
objurgado, uma vez que, em que pese o simples inadimplemento contratual não configurar, por si só, dano moral indenizável, verifica-se,
in casu
, circunstância suficiente à lesão de ordem extrapatrimonial, diante do considerável período de mora injustificada na entrega do imóvel decorrente de falta de infraestrutura de saneamento, frustrando a expectativa de moradia.

Em vista disso, fixa-se o valor de R$ 5.000,00 a título de indenização pelos danos morais, por se afigurar
quantum
razoável e proporcional ao abalo sofrido, ao caráter punitivo e pedagógico da verba, bem como ao patamar fixado em casos similares por esta. C. 2ª Câmara Cível. Vale conferir:

EMENTA: APELAÇÃO – DIREITO CIVIL – ATRASO EXACERBADO NA ENTREGADO IMÓVEL – PRAZO DE TOLERÂNCIA EM DIAS ÚTEIS – INVALIDADE DACLÁUSULA – DANO MORAL CONFIGURADO – RAZOABILIDADE DO QUANTUMINDENIZATÓRIO – IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DA MULTA MORATÓRIACOM LUCROS CESSANTES – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTEPROVIDO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE.1. A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, expressamente pactuada e de forma clara e destacada, encontra-se, atualmente, prevista no artigo 43-A da Lei no 4.591/1964, sendo inválido o seu estabelecimento em dias úteis.2. A alegação de greve no ano de 2012 e de fortes chuvas no ano de 2013 não se prestam ao rompimento do nexo de causalidade e à consequente exclusão daresponsabilidade.3.
O descumprimento contratual abalou os direitos da personalidade dos apelados, porque o excessivo atraso na entrega da obra em quase 01 (um) após o prazo de tolerância ultrapassou a seara do mero dissabor
. 4.
O quantum indenizatório de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) arbitrado pelo órgão a quo é razoável e proporcional às singularidades fáticas e adequado ao caráter punitivo/pedagógico do dano moral, bem como não destoa da importância fixada por esta egrégia Corte em casos semelhantes
.5. A multa moratória fixada em desfavor da promitente vendedora no patamar de 01%(um por cento) sobre o valor total do contrato para o caso de atraso superior ao prazo de tolerância não pode ser cumulada com lucros cessantes, portanto, estes devem ser decotados da condenação.6. Recurso conhecido e parcialmente provido. Sentença reformada em parte. (Classe: APELAÇÃO CÍVEL, Número: 0016238-63.2014.8.08.0048, Magistrado: LEONARDO ALVARENGA DA FONSECA, Órgão julgador: 2ª Câmara Cível, Data: 29/Jan/2024)

Do exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação interposto por
ALPHAVILLE URBANISMO S/A
e
LHE NEGO PROVIMENTO.

Ato contínuo,
CONHEÇO
da apelação adesiva interposta por
VITOR ROSSMANN SCALDAFERRO

e

LHE DOU PROVIMENTO

para reformar a sentença e condenar a parte ré ao pagamento (1) da cláusula penal prevista na cláusula 15, parágrafo 2º do contrato; e (2) de R$ 5.000,00, a título de indenização por danos morais, com incidência de Taxa SELIC desde a citação
(art. 405 e 406, do CC), descabendo cumulação com correção monetária, sob pena de
bis in idem
.

Por consectário, desconfigurada a sucumbência recíproca,
REDISTRIBUO

os ônus sucumbenciais, a fim de condenar exclusivamente
ALPHAVILLE URBANISMO S/A
ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais, que ora fixo em 15% sobre o valor da condenação, considerando-se, inclusive, o trabalho empreendido em grau recursal (art. 85, §11, CPC).

É como voto.

HELOISA CARIELLO

Desembargadora Relatora

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)