Tribunal: TJES
Processo: 5003324-61.2023.8.08.0048
Classe: Recurso Inominado Cível
Relator(a): SALOMAO AKHNATON ZOROASTRO SPENCER ELESBON
Órgão julgador: SALOMAO AKHNATON ZOROASTRO SPENCER ELESBON
Órgão colegiado: Turma Recursal - 2ª Turma
Assuntos: Despesas Condominiais
Data de julgamento: 2024-07-01

Ementa:
Voto servindo como ementa.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5003324-61.2023.8.08.0048
RECURSO INOMINADO CÍVEL (460)
RECORRENTE: CONDOMINIO DA QUADRA V 3 ETAPA
RECORRIDO: TANIA MARIA DE SANTANA
RELATOR(A):
SALOMAO AKHNATON ZOROASTRO SPENCER ELESBON

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EMENTA
Voto servindo como ementa.
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ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: 2ª Turma Recursal - Gabinete 3
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RELATÓRIO
Dispensado o relatório, na forma do artigo 38 da Lei nº 9.099/95 e Enunciado nº 92 FONAJE.
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR
Recurso Inominado nº 5003324-61.2023.8.08.0048

Recorrente:
CONDOMINIO DA QUADRA V 3 ETAPA

Recorrida:
TÂNIA MARIA DE SANTANA

V O T O S

DR. SALOMÃO AKHNATON ZOROASTRO SPENCER ELESBON – RELATOR

Relatório dispensado na forma do artigo 46 da Lei 9.099/95.

Recurso conhecido por preencher os pressupostos de admissibilidade.

VOTO/EMENTA: RECURSO INOMINADO. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO CIVIL. COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. EXECUÇÃO POR QUANTIA CERTA. CONDOMÍNIO EXEQUENTE POSTULA O RECEBIMENTO DAS VERBAS CONDOMINIAIS REFERENTE AOS MESES DE OUTUBRO/2017 A SETEMBRO/2020. EXECUTADA ADUZ NÃO SER PARTE LEGÍTIMA PARA FIGURAR NO POLO PASSIVO DA EXECUÇÃO, EM RAZÃO DE TER SIDO IMITIDA NA POSSE A PARTIR DE SETEMBRO DE 2020.

SENTENÇA

QUE ACOLHEU A PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA PARTE EXECUTADA, SOB O ARGUMENTO DE QUE O DÉBITO PERSEGUIDO É ANTERIOR À IMISSÃO NA POSSE DA EXECUTADA NO IMÓVEL, RAZÃO PELA QUAL EXSURGE CONFIGURADA A SUA LEGITIMIDADE PARA FIGURAR NO POLO PASSIVO DA DEMANDA EXECUTIVA.

RECURSO INOMINADO
INTERPOSTO PELO CONDOMÍNIO EXEQUENTE PUGNANDO PELA REFORMA DA SENTENÇA. ARGUMENTA, PARA TANTO, QUE A PARTE É LEGÍTIMA PARA A AÇÃO, POIS DEVE SER VERIFICADA COM BASE NA TEORIA DA ASSERÇÃO. ASSEVERA QUE TRATA-SE DE DÍVIDA AMBULATORIAL QUE ACOMPANHA O IMÓVEL.

DA CONCLUSÃO:
COTAS CONDOMINIAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL USADO. DOCUMENTOS SUFICIENTES. DÉBITO INCONTROVERSO. RESPONSABILIDADE. RELAÇÃO JURÍDICA COM O IMÓVEL.

RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
SENTENÇA REFORMADA PARA JULGAR PROCEDENTES OS PEDIDOS CONSTANTES NA INICIAL. SEM CUSTAS E HONORÁRIOS.

Trata-se de ação de execução por quantia certa ajuizada pelo condomínio exequente objetivando o recebimento das cotas condominiais inadimplidas.

Alega a executada que a responsabilidade pelos débitos cobrados não é sua, tendo em vista que foi imitida na posse a partir de setembro de 2020, enquanto a dívida, oriunda das taxas condominiais, é referente aos meses de outubro de 2017 a setembro de 2020.

Entretanto, a taxa condominial possui natureza “
propter rem
”.

Como se sabe, as obrigações “
propter rem
” são denominadas como obrigações híbridas ou ambulatórias, por se manterem entre os direitos patrimoniais e os direitos reais, perseguindo a coisa onde quer que ela esteja, ou seja, têm caráter híbrido por não decorrer da vontade do titular, mas sim decorrer da coisa. A transmissão é automática, independente da intenção específica do transmitente, e o adquirente do direito real não pode se recusar a assumi-la.

Assim, é certo que a executada responda pela dívida de taxa condominial perante terceiro, o condomínio, ainda que referente ao período anterior à compra do imóvel.

Com efeito, por se tratar de dívida “
propter rem
”, o condomínio pode buscar a satisfação do débito em relação ao atual proprietário do imóvel, que no caso é a executada, nos termos do art. 1.345 do Código Civil, já que a eventual excussão patrimonial se dá justamente em relação ao imóvel. Reza o mencionado dispositivo, de forma categórica: "Art. 1345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios."

O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do RECURSO ESPECIAL Nº 1.345.331 - RS, de caráter repetitivo, fixou o entendimento de que a responsabilidade é do adquirente, desde a sua imissão na posse. Com exclusão, portanto, da legitimidade passiva do alienante! O mencionado precedente não respalda a interpretação de que o adquirente se exime dos débitos preexistentes. O exato oposto da interpretação dada pela parte executada, no caso em apreço. Veja-se da leitura do voto condutor do aresto:

"[...] Importante esclarecer, nesse ponto, que o polo passivo da ação que objetiva o adimplemento de despesas de condomínio não ficará à disposição do autor da demanda. Na verdade, será imprescindível aferir com quem, de fato, foi estabelecida a relação jurídica material. 4.2. Frise-se, ademais, que não há nenhuma relevância, para o efeito de definir a responsabilidade pelas despesas condominiais, se o contrato de promessa de compra e venda foi ou não registrado, pois, conforme assinalado, não é aquele que figura no registro como proprietário que, necessariamente, responderá por tais encargos. [...]
5. Assim, ficando demonstrado que (i) o promissário comprador se imitira na posse do bem e (ii) o condomínio tivera ciência inequívoca da transação, deve-se afastar a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. [...]
Por fim, ressalto que o Código Civil de 2002, em seu artigo 1.345, regulou, de forma expressa, a questão debatida nos presentes autos: Art. 1345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.".

No caso concreto, o que se tem é a compra de imóvel usado. Nesta situação, o adquirente é, sim, responsável pelo débito condominial, já que a obrigação que recaía sobre os antigos proprietários transmite-se com a aquisição
. Nesse sentido "A jurisprudência do STJ é assente no sentido de que por ser a dívida condominial obrigação propter rem, pode ser demandada de quem exerce a relação jurídica de direito material com a coisa, salvaguardado o eventual direito de regresso. Precedentes. [...]" (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.809.195/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 26/10/2021, DJe de 16/3/2022.).

No entanto, importante ressaltar que por se tratar de imóvel alienado fiduciariamente, para a Caixa Econômica Federal, a penhora do imóvel fica temporariamente restrita, em tutela da aludida garantia, conforme precedente do STJ no REsp 2036289/RS. Vejamos:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EMBARGOS À EXECUÇÃO. ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO DE DISPOSITIVO CONSTITUCIONAL. IMPOSSIBILIDADE. TESES DE EXCESSO DE EXECUÇÃO E PRECLUSÃO. SÚMULAS 283 E 284 DO STF. EXECUÇÃO DE DESPESAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. RESPONSABILIDADE DO DEVEDOR FIDUCIANTE. ARTS. 27, § 8º, DA LEI Nº 9.514/1997 E 1.368-B, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CC/2002. PENHORA DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. BEM QUE NÃO INTEGRA O PATRIMÔNIO DO DEVEDOR FIDUCIANTE. PENHORA DO DIREITO REAL DE AQUISIÇÃO. POSSIBILIDADE. ARTS. 1.368-B, CAPUT, DO CC/2002, C/C O ART. 835, XII, DO CPC/2015. RECURSO ESPECIAL Nº 2.036.289. Brasília (DF), 18 de abril de 2023. MINISTRA NANCY ANDRIGHI - Relatora.

Frente a isso, responderá o adquirente pela dívida, no entanto, a responsabilidade recairá sobre outros bens porventura existentes em seu patrimônio, até a extinção da garantia fiduciária pela quitação.

Pelo exposto,
CONHEÇO
do recurso e
DOU-LHE PROVIMENTO
para
REFORMAR
a r. sentença do Juízo sentenciante, a fim de afastar a alegação de ilegitimidade, julgar improcedente a exceção de pré-executividade
e reconhecer a responsabilidade da executada
TÂNIA MARIA DE SANTANA
pelo pagamento ao condomínio exequente da quantia de R$ 26.504,20 (vinte e seis mil e quinhentos e quatro reais e vinte centavos), relativa às obrigações condominiais,
corrigida monetariamente a partir do vencimento e com juros legais a partir da citação
.

Sem custas processuais e sem honorários advocatícios.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)