Tribunal: TJES
Processo: 5007718-61.2023.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO
Órgão julgador: NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Imissão; Compra e Venda
Data de julgamento: 2024-07-12

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE PAGAMENTO INTEGRAL DO SINAL. ESBULHO. DECISÃO DE RETOMADA DA POSSE DO IMÓVEL MANTIDA. ARTIGO 560 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I.

Nos termos do artigo 560, do Código de Processo Civil, o possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbação e reintegrado em caso de esbulho.

II.
Na hipótese,
a proteção possessória conferida pelo Juízo de Primeiro Grau na Decisão agravada não merece qualquer correção, porquanto
referida medida decorre das próprias condições previamente estabelecidas pelas partes no contexto do "CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA" firmado entre as partes, notadamente diante do i
nadimplemento do sinal de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), vencido desde 05/03/2023, valendo destacar,
neste contexto,
a própria confissão da Recorrente SOLANGE DO NASCIMENTO VIANA, relacionada ao inadimplemento contratual em comento, traduzidos a partir da verificação dos elementos de convicção extraídos da
mensagem enviada pelo Advogado da Recorrida ROMILDA MASCARENHAS, sobretudo referente à ausência de pagamento integral do sinal e da Taxa Condominial em débito, além da taxa de energia elétrica e IPTU, do impedimento na obtenção de Certidão de Nada Consta perante o Condomínio e a subsequente transferência do imóvel da Construtora para a Recorrida, ou seja, as Recorrentes contribuíram decisivamente para obstaculizar a conclusão da etapa de quitação do sinal, até o prazo fatal assinado contratualmente, implicando, assim, na consequente possibilidade de reintegração na posse pela Recorrida.

III.
A Recorrida, através de sua bastante Procuradora, manifestara, expressamente, a necessidade de receber a integralidade, concernente ao valor do sinal de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), inclusive, objetivando custear as despesas alusivas à formalização de Escritura Pública de transferência do imóvel para seu próprio nome, possibilitando, em seguida, a celebração de uma nova Escritura Pública de Compra e Venda, figurando as Recorrentes como adquirentes do imóvel, condicionado, evidentemente, ao pagamento do valor avençado no respectivo ato jurídico, cuja situação era de pleno conhecimento das Recorrentes, tendo em vista as mensagens trocadas por meio do WhatsApp, notadamente quando a Recorrente
SOLANGE DO NASCIMENTO TOMAZ manifestara irresignação para com
a negativa da CG ENGENHARIA LTDA de efetuar a transferência do imóvel diretamente para o seu nome.

IV.
As Recorrentes
não cumpriram a obrigação de efetuar o pagamento do sinal, vencido em 05/03/2023, tampouco depositaram a quantia, judicialmente,
estando parte do valor devido ainda pendente de pagamento, impondo-se, em consequência, negar provimento ao Recurso.

V.
Recurso conhecido e desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5007718-61.2023.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: SOLANGE DO NASCIMENTO TOMAZ e outros

AGRAVADO: ROMILDA MASCARENHAS

RELATOR(A):
NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE PAGAMENTO INTEGRAL DO SINAL. ESBULHO. DECISÃO DE RETOMADA DA POSSE DO IMÓVEL MANTIDA. ARTIGO 560 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I.

Nos termos do artigo 560, do Código de Processo Civil, o possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbação e reintegrado em caso de esbulho.

II.
Na hipótese,
a proteção possessória conferida pelo Juízo de Primeiro Grau na Decisão agravada não merece qualquer correção, porquanto
referida medida decorre das próprias condições previamente estabelecidas pelas partes no contexto do "CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA" firmado entre as partes, notadamente diante do i
nadimplemento do sinal de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), vencido desde 05/03/2023, valendo destacar,
neste contexto,
a própria confissão da Recorrente SOLANGE DO NASCIMENTO VIANA, relacionada ao inadimplemento contratual em comento, traduzidos a partir da verificação dos elementos de convicção extraídos da
mensagem enviada pelo Advogado da Recorrida ROMILDA MASCARENHAS, sobretudo referente à ausência de pagamento integral do sinal e da Taxa Condominial em débito, além da taxa de energia elétrica e IPTU, do impedimento na obtenção de Certidão de Nada Consta perante o Condomínio e a subsequente transferência do imóvel da Construtora para a Recorrida, ou seja, as Recorrentes contribuíram decisivamente para obstaculizar a conclusão da etapa de quitação do sinal, até o prazo fatal assinado contratualmente, implicando, assim, na consequente possibilidade de reintegração na posse pela Recorrida.

III.
A Recorrida, através de sua bastante Procuradora, manifestara, expressamente, a necessidade de receber a integralidade, concernente ao valor do sinal de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), inclusive, objetivando custear as despesas alusivas à formalização de Escritura Pública de transferência do imóvel para seu próprio nome, possibilitando, em seguida, a celebração de uma nova Escritura Pública de Compra e Venda, figurando as Recorrentes como adquirentes do imóvel, condicionado, evidentemente, ao pagamento do valor avençado no respectivo ato jurídico, cuja situação era de pleno conhecimento das Recorrentes, tendo em vista as mensagens trocadas por meio do WhatsApp, notadamente quando a Recorrente
SOLANGE DO NASCIMENTO TOMAZ manifestara irresignação para com
a negativa da CG ENGENHARIA LTDA de efetuar a transferência do imóvel diretamente para o seu nome.

IV.
As Recorrentes
não cumpriram a obrigação de efetuar o pagamento do sinal, vencido em 05/03/2023, tampouco depositaram a quantia, judicialmente,
estando parte do valor devido ainda pendente de pagamento, impondo-se, em consequência, negar provimento ao Recurso.

V.
Recurso conhecido e desprovido.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: por unanimidades de Votos, conhecer e negar provimento ao Recurso, nos termos do Voto exarado pelo Eminente Desembargador Relator.

Órgão julgador vencedor
: 006 - Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

Composição de julgamento: 006 - Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - Relator / 013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal / 025 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal
VOTOS VOGAIS
013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar
025 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

VOTO

Consoante relatado,
SOLANGE DO NASCIMENTO TOMAZ
e
MARCELLY TOMAZ CAMPORES
interpuseram
AGRAVO DE INSTRUMENTO
(Id. 5500799) em razão da
DECISÃO
proferida pelo
JUÍZO DA 1ª VARA CÍVEL DE VITÓRIA - ES,
nos autos da
AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE, com pedido de Medida Liminar
, ajuizada, bem é de ver, por
ROMILDA MASCARENHAS
,

cujo
decisum,
em sua parte dispositiva, assim estabeleceu:

“
III – CONCLUSÃO

1) DEFIRO

o pedido de assistência judiciária gratuita
, uma vez que preenchidos os pressupostos legais.

2) DEFIRO a prioridade de tramitação do feito
, com base no Estatuto do Idoso.

3) DETERMINO a retirada do segredo de justiça
do feito, haja vista que não estão presentes as hipóteses autorizativas do art. 189, do CPC.

4) DEFIRO O PEDIDO LIMINAR E DETERMINO A EXPEDIÇÃO DE MANDADO LIMINAR DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE
do apartamento de nº 303B e suas 02 (duas) vagas de garagem, do Edifício Palm Beach, situado na Rua Eugenílio Ramos, nº 780, Vitória/ES, CEP 29.060-130.

5) CUMPRA-SE por oficial de justiça de plantão que fica, desde já, autorizado a utilizar a ordem de arrombamento e requisição da força policial, se necessário.
”

Em suas razões, as
Recorrentes SOLANGE DO NASCIMENTO TOMAZ e MARCELLY TOMAZ CAMPORES
, buscam esclarecer, inicialmente, que “
O presente Agravo de Instrumento é interposto em face de uma Decisão que confirmou a antecipação de tutela em sede de Ação de Reintegração de Posse onde a Magistrada a quo, considerando que as Agravantes não cumpriram com a sua parte no Contrato de Promessa de Compra e Venda e tampouco quitaram as dívidas do imóvel, e sem saber se tais alegações eram verídicas, retirou a posse das Agravantes, que a detinham pouco mais de 01 (um) mês em tal imóvel.”.

Alegam que o referido
decisum
não merece subsistir, em razão das seguintes argumentações:

I)
As tratativas iniciais relacionadas à aquisição do imóvel litigioso teriam sido realizadas com o “
Sr. Sérgio Luiz da Costa Karninke e a Sra. Tatiana Mascarenhas Karninke, e ambos nunca revelaram para as Agravantes que o apartamento bem objeto dessa lide estaria no nome da Agravada, onde ficou sabendo que essa era genitora da Sra. Tatiana Mascarenhas Karninke e ex esposa do Sr. Sérgio Luiz da Costa Karninke.
”;

II)
“
As Agravantes então indagaram o porquê do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda estava assinado somente pela procuradora da Agravada, e tal assinatura não possuía nem mesmo reconhecimento da assinatura por autenticidade da mesma, firma reconhecida, lavrada em cartório, pois é prática comum tais assinaturas serem reconhecidas via cartório as suas autenticidades. Outro fato também que deixou as Agravantes angustiadas, foi o fato de que na verdade e conforme escritura pública do imóvel bem objeto, é que esse ainda está em nome de sua antiga proprietária, que é a CG Engenharia Ltda, e tais fatos nunca for
am
passados para as Agravantes quando da negociação do imóvel em tela.
”;

III)
“
As Agravantes disseram que iria conseguir os R$ 650.000,00 (seiscentos e cinquenta mil reais) restantes através de sua linha de crédito em seu banco, e o gerente bancário desta somente pediu para que essa, ora Agravantes, levassem a escritura de compra e venda do imóvel objeto com seus dados, e que somente assim liberaria tal valor em sua conta, colocando o imóvel bem objeto como garantia de tal empréstimo. Tal fato fora comunicado para a Sra. Tatiana Mascarenhas Karninke, procuradora da Agravada, conforme conversas via WhatsApp anexas, e essa prometeu entregar a escritura de compra e venda do bem imóvel em nome da 1ª ré e tal fato está descrito na CLAUSULA SEGUNDA – DAS CLÁUSULAS DA PROMESSA, e tal fato ainda não fora efetivado por culpa da Sra. Tatiana Mascarenhas Karninke, ora procuradora da Agravada.
”;

IV)

“(...) existe um princípio quase milenar no direito que é o princípio de alegação da própria torpeza, qual seja, ninguém pode se beneficiar da própria torpeza, referindo-se a questão de que nenhuma pessoa pode fazer algo incorreto ou em desacordo com as normas legais e depois alegar tal conduta em proveito próprio; pois na verdade quem está em mora no Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda é a autora, e não a 1ª ré e, o parágrafo sexto da CLÁUSULA SEGUNDA – DAS CLÁUSULAS DA PROMESSA, revela que em caso de inadimplência, haverá uma multa diária de R$ 100,00 (cem reais) a quem der causa a qualquer tipo de atraso sobre o estipulado em tal contrato. Qual seja, o negócio fora fechado entre as partes em dezembro de 2022 e somente em 27/02/2023 a autora disponibiliza o Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda para as Agravantes, após isso a Agravada diz que vai disponibilizar para as mesmas a escritura de compra e venda do bem objeto imóvel em nome das Agravantes para essas consigam o financiamento e dar tal imóvel de garantia e assim pagar a Agravada, e até a presente data não fora entregue tal documento para as Agravantes.”;

V)
“(...)
a procuradora da Agravada num gesto “vil e grotesco investigou” a vida pregressa das Agravantes e trouxeram aos autos do processo a quo assuntos já resolvidos por essas com o único intuito de denegrir as imagens dessas perante o D. Juízo de piso, pois as Agravantes sempre agiram com boa fé, urbanidade, lealdade processual com a Agravada. Nunca quiseram tirar proveito de ninguém e somente querem que a parte Agravada cumpra, através de sua procuradora, Sra. Tatiana Mascarenhas Karninke, com o acordo e envie a escritura pública de compra e venda do imóvel em seus dados, ora das Agravantes, para as mesmas irem ao banco e liberar os valores restantes do pagamento do acordo, qual seja, R$ 650.000,00 (seiscentos e cinquenta mil reais) para a Agravada e poder viverem em paz as suas vidas, sem prejudicar ninguém, somente esse é o objeto das Agravantes e espero que essa Colenda Turma Julgadora possa ajudar a resolver isso.
”;

VI)
“(...)
a procuradora da Agravada, Sra. Tatiana Mascarenhas Karninke, nunca emitiu nenhum recibo sequer dos valores que recebeu das Agravantes, sejam através de depósitos bancários via Pix, e também de cheques pessoais dessas e de seus clientes, isso também demonstra prova de má fé da procuradora da Agravada, pois como alguém recebe um valor e não emite recibo do mesmo? Os valores foram depositados via Pix, conforme já juntados na presente peça e, também, vários cheques compensados tanto de clientes quanto da própria Agravada, pois àquelas, ora Agravantes, sempre agiram com boa fé, confiança e urbanidade”
;

VII)
“
Sobre as despesas condominiais, energia elétrica e IPTU, a procuradora da Agravada, Sra. Tatiana Mascarenhas Karninke, chegou a negar a passar os dados de tais despesas para as Agravantes, mas após essas procurarem a empresa que administra o condomínio, essas conseguiram passar tudo para os seus nomes bem como pagaram todos os débitos vencidos e vincendos. Portanto é mais uma narrativa falsa e falaciosa da procuradora da Agravada, que está fazendo tudo isso, essa ação especifica, com o intuito desconhecido de prejudicar as Agravantes!
”;

VIII)
“
Sobre a reforma feita no imóvel bem objeto dessa ação, os prints das conversas de WhatsApp juntados aos autos na presente peça, conforme já anexados, revelam que tanto a procuradora da Agravada sabia das obras, quanto o seu genitor, ora Sr. Sérgio Luiz da Costa Karninke, que as Agravantes precisavam, para poder habitar tal imóvel bem objeto, pois o mesmo estava insalubre, e com problemas em sua estrutura (vide cortina de vidro quebrada na varanda) e instalação de ar condicionado, pois o sol entra diretamente pela sala e se não refrigerar o ambiente, fica impossível qualquer pessoa normal residir em tal imóvel bem objeto da lide. Ademais, os materiais de construção ficavam na garagem do Edifício onde se localiza o em imóvel objeto, e também era sabido e aprovado pela procuradora da Agravada; aliás é importante afirmar que depois que tal imóvel fora vendido para as Agravantes, tanto o Sr. Sérgio Luiz da Costa Karninke (genitor e ex marido da Agravada) quanto a sua filha, Sra. Tatiana Mascarenhas Karninke (procuradora da Agravada) frequentavam tal edifício sem nenhuma oposição das Agravantes, pois essas sempre agiram de forma cordial, leal, com boa fé e urbanidade para com os mesmos.
”;

IX)
“
Então Excelências, estamos diante de uma situação de exceção de contrato não cumprido pela parte Autora, conforme descrito no Art. 476 do nosso Código Civil, senão vejamos: “Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro”
. (grifei)

X)
“
EXª, as Agravantes tinham a posse mansa, justa, pacífica e de boa fé do bem objeto da Agravada, pois tudo se baseava no Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda e, também, estando o mesmo até então vigente. Insta frisar que o negócio jurídico fora “fechado” em Dezembro de 2022 e somente em 27/02/2023 é que a Agravada disponibilizou para as Agravantes uma cópia do Contrato acima descrito.
”;

XI)
“
Não haveria razão para entender que a posse estava esbulhada, uma vez que as Agravantes somente se mudaram para tal imóvel há menos de 01 (um) mês da efetivação da r. Decisão/Mandado (Id. 27668930) de 07/07/2023, pois antes o mesmo estava em pleno processo de reforma, isso com o aval e conhecimento da filha da Agravada, pois o estado que o mesmo, ora imóvel, se encontrava antes das Agravantes “fecharem o negócio” com a Agravada, não haveria as mínimas condições de mudança no mesmo, devido ao estado deplorável que se encontrava tal imóvel antes de sua reforma.”
;

XII)
“
Portanto EXª, as Agravantes estavam no bem objeto imóvel totalmente de boa fé, e sem esbulho do mesmo, eis que se mudaram somente há pouco mais de 01 (um) mês antes de ser efetivada a da r. Decisão/Mandado (Id. 27668930) de 07/07/2023, que somente se deu em 11/07/2023”
;

XIII)
“
No caso em tela EXª, a MM Juíza de Direito a quo, diante de um caso tão complexo, deveria, ou poderia ter tido, a cautela, de ouvir também as Agravantes para saber de fato o que estava acontecendo em tal caso, pois ninguém em sã consciência pagaria valores de entrada em tal imóvel, e depois gastaria mais valores para reformar o mesmo, se não possuísse o mínimo de boa-fé, conhecimento contratual, e discernimento, ainda mais que uma das Agravantes é Advogada e a outra parte, sua filha, é estudante de Medicina, e ambas precisam ter um “teto” para morarem e sabem das consequências em não se cumprir um contrato”
.
Porém a injusta Decisão/Mandado (Id. 27668930) exarada em 07/07/2023 e cumprida em 11/07/2023 deixou totalmente desamparadas 02 (duas) mulheres que de uma hora para outra tiveram que deixar o imóvel onde residiam a menos de 01 (um) mês, com os seus pertences, e foram para um hotel na cidade, pois suas famílias são do interior do Estado
.”.

XIV)
“
Dessa forma, pugna pela concessão da antecipação de tutela recursal para reformar a Decisão vergastada no sentido de determinar que seja reformada e aguardada a devida instrução processual para análise da reintegração de posse pleiteada pela Agravada”
.

Por sua vez, a
Recorrida ROMILDA MASCARENHAS
, antecipando-se em relação à apresentação de Contraminuta, suscita
preliminar
de não conhecimento do Recurso, por ausência de informação acerca da interposição do presente Agravo de Instrumento, bem como em razão de violação ao princípio da dialeticidade recursal.

Em relação ao
mérito
, a Recorrida firma que:

(I)
“
Observando-se as premissas sobre as quais o juízo de origem fundamentou sua decisão, verifica-se que os fundamentos se cingem ao preenchimento dos requisitos do artigo 561 do CPC: a) posse da parte autora; b) esbulho praticado pela parte ré; c) data do esbulho e d) perda da posse na ação de reintegração.”
;

(II)
“
A posse do imóvel sempre coube à Agravada, derivada do contrato de compra e venda do apartamento 303B no Ed. Palm Beach em 27/10/2010 com a construtora CG Engenharia. Lá residiu desde Outubro/2010 a Dezembro/2022, exercendo a posse direta, mansa e pacífica desde então”;

(III)

“
Conforme admitido pelas Agravantes, a Agravada prometeu vender o imóvel à 1ª Agravada, pelo valor total de R$ 700.000,00 (setecentos mil reais), sendo R$ 50.000,00 (cinquenta mil) a título de sinal e R$ 650.000,00 (seiscentos e cinquenta mil reais) a ser obtido mediante financiamento bancário.”

(IV)
“A Agravada concedeu a posse precária do imóvel às Agravantes, antes do pagamento do sinal, tendo esta obrigação vencido em 05/03/2023, não tendo a 1ª Agravante pago o valor do sinal.”

(V)
“Configurado está o esbulho desde 06/03/2023, data do descumprimento do pagamento do sinal, conforme previsão contratual. Por cautela, a Agravada ainda notificou as Rés em 26/06/2023 para que desocupassem o imóvel em até cinco dias, o que não ocorreu. Dentro do prazo concedido, as Agravantes declararam que não iriam desocupar o imóvel em prazo algum.”;

(VI)
“
A Agravada preencheu todos os requisitos para a concessão da liminar reintegratória da posse, tendo em vista que a 1ª Agravante ao inadimplir o contrato, com o não pagamento integral do sinal, não pagamento das obrigações propter rem do imóvel (taxas condominiais e IPTU), não pagamento de despesas simples como energia elétrica e ao final e ao cabo, obteve a posse precária por meio de embuste, não há que se reformar a decisão agravada.
” e ;

VII) “
No presente caso, as Agravantes descumpriram o contrato com o inadimplemento do sinal previsto no instrumento, com vencimento em 05/03/2023. Além disso, descumpriram o contrato quando:
a.
Realizaram obras voluptuárias sem a autorização da Agravada,
b.
Realizaram obras estruturais (exclusão de um dos banheiros) que descaracterizaram o imóvel, sem autorização da municipalidade nem da Agravada, potencialmente colocando em risco o próprio edifício,
c.
Não efetuaram o pagamento de obrigações propter rem desde a entrega das chaves em 03/01/2023
d.
Recusaram-se a desocupar o imóvel após devidamente notificadas extrajudicialmente”.

Por ocasião da análise preliminar do Agravo de Instrumento, este Subscritor exarou
DECISÃO
de Id. 5568246, indeferindo o efeito suspensivo/ativo pleiteado, nos seguintes termos:

“
DECISÃO

(...)

Ab initi
o, entendo crucial estabelecer o cenário que deu origem às questões deduzidas alhures, desde o começo da interação negocial entre as partes, segundo a compreensão alcançada por esta Relatoria, objetivando lançar luz sobre as atitudes adotadas por ambas as partes ao longo dos autos, para então emitir juízo de cognição embrionária em relação ao presente Recurso de Agravo de Instrumento, oportunidade em que haverão de ser objeto de enfrentamento, a análise e deliberação acerca das
preliminares
suscitadas em sede de Contraminuta apresentadas, espontaneamente, pela Recorrida, bem como, o
mérito
da pretensão recursal.

Extrai-se dos autos que a Recorrente SOLANGE DO NASCIMENTO TOMAZ, possuía a condição de Locatária de um apartamento situado no
Edifício Palm Beach
e, avizinhando-se o término do seu Contrato de Locação, obteve informação de que havia um apartamento disponível para venda no mesmo Edifício, supostamente de propriedade de SÉRGIO LUIZ C. KARNINKE, com quem entrou em contato, sendo por ele orientada para negociar com a sua filha TATIANA MASCARENHAS KARNINKE, cujos fatos, segundo a Recorrente, ocorreram próximo ao Natal de 2022.

Posteriormente, em
28/12/2022
, TATIANA MASCARENHAS KARNINKE, entrou em contato com a Recorrente SOLANGE DO NASCIMENTO TOMAZ, por meio do
aplicativo WhatsApp
, noticiando que estaria desocupando o imóvel para a Recorrente, bem é de ver, comprovando existir uma negociação iniciada em data pretérita, a teor do Id nº 5500806 - Pág. 24,
in litteris:

“Bom dia, tudo bem? O frete deve chegar as 14, eu estarei aí por volta desse horário... vou colocar as coisas em caixas... e
papai falou q a gente pode deixar o q não vai levar, q vc vai doar
! Nossa, isso me quebra um galho.

Ei Tati b noite. Pede para me entregarem os controles dos portões, por favor. Vou precisar para colocar material. Bj grande. Fica c Deus.

Boa noite, tem um controle em cima da mesa da cozinha.

Tudo bem. As duas garagens são no mesmo andar?

Sim, no G

Ok. Obrigada

O outro controle tá comigo, depois deixo com vc”

Resolvida a questão alusiva à desocupação do imóvel, o que figurou como objeto de diversos outros contatos por
WhatsApp
, a Recorrente SOLANGE DO NASCIMENTO TOMAZ
envia uma
mensagem
para TATIANA MASCARENHAS KARNINKE,
em
04/01/2023
,
noticiando que precisava do Contrato de Compra e Venda para dar sequência ao financiamento habitacional perante uma determinada Instituição Bancária, bem como para transferir o IPTU e energia elétrica para seu nome, o que foi reiterado em
17/01/2023
,
19/01/2019
, e
24/01/2023
, contudo, o referido Instrumento Contratual somente ficou pronto em
27/02/2023
(Id nº 5500806 - Págs. 27/53).

Eis o teor do mencionado “
CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA
”, no qual consta como Promitente Vendedora ROMILDA MASCARENHAS, por sua Procuradora TATIANA MASCARENHAS KARNINKE e como Promitente Compradora, a Recorrente SOLANGE DO NASCIMENTO TOMAZ,
in verbis:

CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA
que entre si fazem; de um lado como
PROMITENTE VENDEDORA, ROMILDA MASCARENHAS
e de outro lado com a
PROMITENTE COMPRADORA, SOLANGE DO NASCIMENTO TOMAZ
, na forma abaixo:

Por este instrumento particular de um lado como
PROMITENTE VENDEDORA ROMILDA MASCARENHAS
, brasileira, do lar, divorciada, inscrita no CPF sob o n° 009.680.897-71, portador do RG nº 534.243,8 SSP/SP, residente e domiciliada na Rua Nicolau Von Schilgen, n 195, Ed. Olinda, Apto303, Mata da Praia, Vitória/ES, CEP 29.065-130,aqui representada por meio de sua procuradora,
TATIANA MASCARENHAS KARNINKE
, brasileira, divorciada, advogada inscrita na OAB/ES 9.561, inscrita no CPF n° 045,769.167-00, portadora do RG n° 1.277.214 SSP/ES, com escritório na Avenida João Baptista Parra, n° 633, sala 404, Edifício Enseada Office, Enseada do Suá, Vitória/ES, CEP 29,052-123, e-mail: jatiana,karninke@gmail.com, tel.: (027) 3026-6902, cel (027)99667-2324, conforme procuração em anexo, e de outro lado como
PROMITENTE COMPRADORA, SOLANGE DO NASCIMENTO TOMAZ
, brasileira, solteira, advogada, inscrita no CPF sob o n° 069.079.237-93, portadora do RG n° 1.338,860 SSP/ES, inscrita na OAB/ES sob o n° 15.380,residente e domiciliada na Rua Eugenílio Ramos, n° 780, Ed. Palm Beach, apto 402B, Jardim da Penha, Vitória/ES, CEP 29.060-130, pelas cláusulas c condições a seguir, que mutuamente accitam:

CLÁUSULA PRIMEIRA-DO OBJETO

A PROMITENTE VENDEDORA
declara ser proprietária e legítima possuidora do seguinte imóvel que se encontra livre e desembaraçado de quaisquer ônus, especialmente os de natureza fiscal, inexistindo sobre eles, ações reais ou pessoais e ainda reipersecutórias do
Apartamento n° 303B com duas vagas de garagem (n°10 e 43) do pavimento Pilotis do Edifício Palm Beach, situado na Rua Eugenílio Ramos, n°780, Jardim da Penha, Vitória/ES, CEP 29.060-130
, possuindo 01 (uma) sala com varanda, 03 (três) quartos, sendo uma suíte (localizada na coluna 4), 01 (um) banheiro social, sala de estar/jantar, circulação, 01 (uma) cozinha, área de serviço e 01 (um) banheiro de serviço, com área de 93m2 (noventa e três metros quadrados) da Gleba H, situada na frente com a Rua Eugenilio Ramos, por outra frente com a Praça Aníbal A. Martins e por outra frente com a avenida Francisco Generoso da Fonseca, Jardim da Penha, com área total de 1.401.47m2 (um mil, quatrocentos e um metros e quarenta e sete decímetros quadrados), devidamente registrado no Cartório de Registro Geral de Imóveis da 3ª Zona desta Capital, no Livro de Registro Geral n°02, Matrícula 27485.

CLÁUSULA SEGUNDA-DAS CLÁUSULAS DA PROMESSA

Que por este instrumento de contrato e na melhor forma de direito, a
PROMITENTE VENDEDORA
promete vender à
PROMITENTE COMPRADORA
, que se convencionam a comprar o imóvel antes descrito e as benfeitorias nele existentes, mediante as seguintes cláusulas e condições, estipuladas reciprocamente:

Parágrafo primeiro
- O valor certo e ajustado para esta transação é de R$ 700.000,00 (setecentos mil reais) a serem pagos da seguinte forma e condições:

a.
R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) a título de sinal de pagamento, a serem pagos no dia 05/03/2022, na conta corrente em nome da procuradora da
PROMITENTE VENDEDORA
, Dra. TATIANA MASCARENHAS KARNINKE, Banco Banestes, Agência 083, Conta Corrente 3558219-6, Titular: Tatiana Mascarenhas Karninske, CPF: 045.769.167-00;

b.
R$ 650.000,00 (seiscentos e cinquenta mil reais), por meio de financiamento bancário junto à Instituição Financeira que aprovar o financiamento da
PROMITENTE COMPRADORA
, que será transferido diretamente pela Instituição Financeira na conta poupança de nº 0000017535-8, Agência 1400, em nome da
PROMITENTE VENDEDORA ROMILDA MASCARENHAS
, com o que dará plena e total quitação da compra do referido imóvel.

Parágrafo segundo
. Permanecerão no imóvel os embutidos porventura existentes.

Parágrafo terceiro
. Tendo em vista que a
PROMITENTE VENDEDORA
autorizou a
PROMITENTE COMPRADORA
a ingressar no ímóvel em 03/01/2023, imitindo-a na posse precária desde então, restou combinado entre ambas as partes que até sair o financiamento de que trata a alínea “b” supra, a
PROMITENTE COMPRADORA
efetuaria o pagamento de aluguel no valor de R$ 2.300,00 (dois mil e trezentos reais). vencendo sempre no último dia útil de cada mês, iniciando em 28/02/2023.

Parágrafo terceiro (sic)
. O valor referente ao aluguel será depositado na conta corrente da procuradora da PROMITENTE VENDEDORA, TATIANA MASCARENHAS KARNINKE, Banco Banestes, Agência 083, Conta Corrente 3558219-6, Titular. Tatiana Mascarenhas Kaminke, CPF 045.769,167-00.

Parágrafo quarto
. A PROMITENTE COMPRADORA fica também responsável pelas despesas, taxas e tributos do imóvel, como o condomínio, energia elétrica, IPTU etc.,que forem geradas após a imissão na posse (03/01/2023).

Parágrafo quinto.

A PROMITENTE, COMPRADORA continuará imitida na posse, sendo que ela só se imitirá na POSSE DEFINITIVA após o recebimento pela PROMITENTE VENDEDORA dos valores descritos nas alíneas “a”c “b” do parágrafo primeiro supra
.

Parágrafo sexto.
Em caso de inadimplência dos valores descritos nas alíneas “a” e “b” do parágrafo primeiro supra,
os PROMITENTES VENDEDORES poderão proceder a retomada imediata do imóvel,
incorrendo à PROMITENTE COMPRADORA no pagamento de multa diária de R$ 100,00 (cem reais) só devolvendo a posse à PROMITENTE COMPRADORA após o total adimplemento por esta, quando então ela se imitirá na posse definitiva
.

CLÁUSULA TERCEIRA

O presente contrato é firmado em caráter irrevogável e irretratável, vinculando as partes por si, seus herdeiros e sucessores a qualquer título, sendo vedados os direitos de suspensão, arrependimento ou desistência sob qualquer pretexto, obrigando ao seu fiel cumprimento, respondendo cada uma das partes pela evicção do direito, comportando adjudicação compulsória no interesse de recusa, omissão ou impossibilidade de se outorgar ou lavra em favor do mato interessado, ou a quem a este indicar, o título definitivo do imóvel, com as seguintes exceções previstas neste instrumento, renunciando as partes a faculdade de arrependimento previsto nos artigos 477 e seguintes do Código Civil Brasileiro.

Parágrafo primeiro.
As partes se obrigam mutuamente a entregar, a quem a parte contrária indicar, no prazo máximo de 10 (dez) dias contados da solicitação, toda a documentação pessoal e do imóvel, necessário ao registro do contrato produzido em face deste instrumento, cuja lista preliminar e exemplificativa segue abaixo:

-
A PROMITENTE VENDEDORA
apresenta neste ato Certidão de Casamento devidamente averbada com o divórcio (Certidão matrícula n° 116327 01 55 1976 2 0002 084 0000337-68, averbada no verso da certidão), emitida com 23/02/2023 pelo Cartório do Ofício de Registro Civil das Pessoas Naturais de São Caetano do Sul/SP), com prazo de validade de até 180 dias, em anexo;

-
A PROMITENTE VENDEDORA
se compromete a obter o Nada Consta do Condomínio com reconhecimento de firma, juntamente com cópia autenticada da Ata de Eleição do Síndico.

-
A PROMITENTE VENDEDORA
apresenta neste momento CND (Certidões Negativas de Débito) de natureza federal, estadual e municipal, bem como CND de Ações Trabalhistas.

Parágrafo segundo
. Fica estabelecido entre as partes, que os documentos listados no parágrafo anterior, ou futuramente solicitados em caráter suplementar
que porventura tenham prazo de validade igual ou inferior a 30 (trinta) dias
, deverão ser atualizados e apresentados no ato da assinatura da Escritura Pública.

Parágrafo primeiro
(sic). As partes se obrigam mutuamente a entregar, a quem a parte contrária indicar, no prazo máximo de 07 (sete) dias contados da solicitação, toda a documentação pessoal e do imóvel, necessária ao registro do contrato produzido em face deste instrumento, como as certidões negativas de débito

Parágrafo segundo
(sic). Fica estabelecido entre as partes, que os documentos listados no parágrafo anterior, ou futuramente solicitados em caráter suplementar
gue porventura tenham prazo de validade igual ou inferior a 30 (trinta) dias
, deverão ser atualizados e apresentados no prazo da assinatura da Escritura Pública.

Parágrafo terceiro.
Sem prejuízo do caráter irrevogável e irretratável, a não pagamento das parcelas será motivo de rescisão contratual, com a retenção da
PROMITENTE VENDEDORA
de 20% (vinte por cento) das quantias até então recebidas, ou seja, devolvendo o equivalente a 80% (oitenta por cento) do já recebido, sem que para a devolução seja necessária a incidência de juros, servindo a retenção como apenamento mínimo de natureza contratual, pois caso se comprove prejuízos maiores, como por exemplo, em decorrência de destruição total ou parcial do imóvel ou ainda má-conservação ou uso indevidamente do mesmo, os
PROMITENTES VENDEDORES
terão direito de pleitear do
PROMITENTE COMPRADOR
indenização suplementar, lixando-se a presente cláusula para efeito da parte final do artigo 416 do Código Civil.

Parágrafo quarto.
Em se tratando de desistência por parte dos
PROMITENTES VENDEDORES
, além da multa estipulada, deverão ser devolvidos integralmente todos os valores que já tenham sido pagos pela PROMITENTE COMPRADORA, devidamente acrescidos de juros e correção monetária desde a data do efetivo desembolso.

CLÁUSULA QUARTA - DO PAGAMENTO DE TAXAS, TRIBUTOS E IMPOSTOS/DESPESAS DE TRANSFERÊNCIA

Fica, como desde ocorrido na locação, a
PROMITENTE COMPRADORA
responsável pelos pagamentos das taxas, tributos, condomínios e demais despesas incidentes sobre o imóvel, reiterando-se na posse definitiva, assim como as despesas e impostos para a transferência definitiva do aludido imóvel para o seu nome, como escritura definitiva, ITBI, Averbação junto à PMV e Registro de Imóveis, isentando os
PROMITENTES VENDEDORES
de quaisquer despesas, taxa, imposto ou qualquer outra despesa a que título for para a lavratura da escritura.

CLÁUSULA QUINTA-DO FORO

Fica eleito pelas partes contratantes o foro da situação do imóvel objeto da compra e venda, ou seja, a Comarca de Vitória, Estado do Espírito Santo, como competente para apreciar e dirimir quaisquer dúvidas oriundas do presente contrato, com expressa renúncia a qualquer outro por mais privilegiado que seja, mesmo decorrente de atual ou futuro domicílio das partes.

E por estarem assim, justas e acordadas, firmam o presente contrato em 02 (duas) vias de igual teor e forma, após lido e achado conforme, na presença de duas testemunhas, para que produza os seus regulares efeitos jurídicos.

Vitória/ES, 27 de fevereiro de 2023.”

Na sequência, as mensagens por WhatsApp continuam, no entanto, partindo de TATIANA MASCARENHAS KARNINKE cobrando de SOLANGE DO NASCIMENTO TOMAZ o pagamento do sinal no valor de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), vencido em 05/03/2023. (Id nº 5500806 - Pág. 33),
in verbis:

Mensagem enviada por TATIANA MASCARENHAS KARNINKE em 06/03/2023

Bom dia, Solange! Tudo bem? Estou precisando muito do sinal de 50mil. Para eu fazer a Escritura... vc manda hoje sem falta por favor? Obrigada

Mensagem enviada por TATIANA MASCARENHAS KARNINKE em 07/03/2023

Oi Sol

Tudo bem

Conseguiu a liberação dos 50mil?

Minha família tá pressionando muito... a gente precisa fazer a escritura

Espero que vc tenha tido um boa viagem

Pede a seu gerente pra liberar esse recurso amanhã por favor, é só sinal

Resposta enviada por SOLANGE DO NASCIMENTO TOMAZ EM 07/03/2023

Tati, vc falou que é 7000 a escritura né?

Eu preciso fazer pra liberar? Pode ver que eu pago.

Em
21/03/2023
, a Recorrente SOLANGE DO NASCIMENTO TOMAZ conseguiu fazer um
Pix (valor não demonstrado)
e entregou alguns
cheques
para serem descontados. (Id nº 5500806 - Pág. 36)

A
relação até então amistosa, começou a tomar outro rumo
, quando TATIANA MASCARENHAS KARNINKE enviou
mensagem em
28/04/2023
, indicativa de que a situação estava insustentável perante a sua família, porquanto ainda
não havia sido efetuado o pagamento do sinal
, estando
pendente a quantia de R$ 30.000,00 (trinta mil reais
)
. A Recorrente SOLANGE DO NASCIMENTO TOMAZ, em consequência,
solicitou a
restituição dos cheques

e diz que iria promover a troca dos cheques visando acertar tudo
. (Id nº 5500806 - Págs. 38/39)

Em data de
04/05/2023
, TATIANA MASCARENHAS KARNINKE envia
mensagem
para SOLANGE DO NASCIMENTO TOMAZ
implorando que esta efetuasse o pagamento do aluguel de abril e maio de 2023, contudo, foi pago só o aluguel de abril de 2023
(Id nº 5500806 - Págs. 40/42).

No dia
24/05/2023
, TATIANA MASCARENHAS KARNINKE cobra de SOLANGE DO NASCIMENTO TOMAZ o
dinheiro necessário para finalizar a Escritura Pública de Compra e Venda do imóvel, além do valor referente aos tributos, eis que o imóvel encontrava-se em nome da Construtora
CG ENGENHARIA LTDA
, sendo necessário fazer a transferência para a Promitente Vendedora, ora Recorrida ROMILDA MASCARENHAS, para somente após realizar a transferência para a Promitente Compradora
(Id nº 5500806 - Pág. 43)

Em resposta,
a Recorrente SOLANGE DO NASCIMENTO TOMAZ alega que iria enviar o dinheiro naquela semana, justificando o atraso pelo fato de estar gastando muito com a reforma do imóvel adquirido e como ainda não podia entrar no apartamento, em razão das obras, estaria custeando dois alugueis, dois condomínios e duas energias. Na mesma oportunidade, alegou precisar da Escritura Pública de Compra e Venda do imóvel para conseguir o dinheiro, bem como de uma declaração dos Pais de TATIANA MASCARENHAS KARNINKE, para obter a transferência do Condomínio, IPTU e Energia para o seu nome
(Id nº 5500806 - Pág. 43).

Ato contínuo, TATIANA MASCARENHAS KARNINKE, em
29/05/2023
, envia
mensagem
para SOLANGE DO NASCIMENTO TOMAZ explicando que “
a construtora tem o contrato de compra e venda para mamãe e não abriu mão de fazer o registro dessa operação para ela. Não aceitou passar direto para vc
”
. (Id nº 5500806 - Pág. 43)

Neste particular, cumpre ressaltar, por oportuno e relevante, que subsiste no bojo dos atos de origem cópia do
Contrato de Compra e Venda entre a Recorrida ROMILDA MASCARENHAS e a Construtora CG ENGENHARIA LTDA
(Id nº 27191886, dos autos de origem), tendo a referida sociedade empresária expedido “
DECLARAÇÃO
” afirmando que a “
Sra Romilda Mascarenhas ... pagou integralmente todo o débito com a CG ENGENHARIA LTDA ... referente ao apartamento 303 B e 02 vagas de garagem do Ed. Palm Beach, situado à Rua Eugenilio Ramos número 780 em Jardim da Penha, Vitória, ES. Vitória/ES, 14 de abril de 2011
”. (Id nº 27191888, dos autos de origem)

Neste mesmo dia, em
29/05/2023
,
a Recorrente SOLANGE DO NASCIMENTO TOMAZ questiona o fato de a Construtora do imóvel, que mantinha o Registro do apartamento, não ter aceitado efetuar a transferência do referido bem diretamente para a Promitente Compradora
, alegando, precisamente, que “
isso não existe. Totalmente abusiva e imprevista em qualquer contrato de compra e venda. Enfim, Quero saber qual o valor da escritura e saber qt te dei. Para fazer logo isso. Outra coisa, não faça a escritura do valor venal. Ninguém faz. Faz bem abaixo”
. (Id nº 5500806 - Pág. 43/44)

Em
25/06/2023
, a Recorrente SOLANGE DO NASCIMENTO TOMAZ alega que “
Tatai tive um acidente e perdi o cartão da conta com crédito. Teve que cancelar tudo. O cartão chega terça. Eu faço um pix tá. Não entra c o cheque pq eu não estou nem andando. E nem tenho acesso a movimentação. Tudo cancelado”
(Id nº 5500806 - Pág. 45).

Na data de
26/06/2023
, a Recorrida ROMILDA MASCARENHAS enviou “
NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL
”, recebida no mesmo dia (Id nº 27214959), afirmando, dentre outras matérias, que:

“(...) A Notificante agiu na maior boa-fé, não procedendo da mesma forma a 1ª Notificada,
que até o presente momento não pagou o valor do sinal, não efetuou o pagamento dos alugueis devidos, as taxas condominiais, o IPTU e contas de energia elétrica não foram pagas desde o dia que a Notificada ingressou no imóvel
, estando este ameaçado com obrigações de natureza
propter rem
, estando, portanto, inadimplente com todas as suas obrigações, sempre dando desculpas para o não pagamento.

IV
–
Diante do exposto, notifica a Sra. ROMILDA MASCARENHAS à 1ª Notificada SOLANGE DO NASCIMENTO TOMAZ, que em virtude da inadimplência, está rescindido o contrato de pleno direito, informando, ainda, que a posse precária se transformou em posse injusta, razão pela qual exerce o seu direito de retomada imediata do imóvel, concedendo às Notificadas SOLANGE DO NASCIMENTO TOMAZ e MARCELLY TOMAZ CAMPORES o prazo de 05 (cinco) dias para desocupação imediata do apartamento de nº 303B do imóvel acima referido, sob pena de não o fazendo, sofrer as medidas judiciais cabíveis
.” (Id nº 27191899)

Em data não registrada, o
Advogado da Recorrida ROMILDA MASCARENHAS
, enviou para a Recorrente
SOLANGE DO NASCIMENTO TOMAZ,
a seguinte
mensagem
pelo
WhatsApp
:

“
Bom dia Dra. Solange, conforme contato telefônico me chamo Leonardo Spagnol, OAB/ES 12.560, e fui constituído pela Sra. Romilda Mascarenhas e por sua filha, Tatiana.

Conversarei com a Sra. Romilda, com o Sr. Sergio e com a Dra. Tatiana hoje a respeito de sua proposta. Por favor, confirme se são estas condições de sua proposta:

1. A doutora pagará hoje o valor de R$ 5.000,00 referente a um cheque devolvido sem fundos.

2. A doutora pagará hoje o débito de IPTU no valor de R$ 407,23 desde que receba o boleto.

3. A doutora pagará hoje a conta de energia elétrica que venceu em 21/06/2023 no valor de R$ 199,99.

4. A doutora pagará até o dia 10/07/2023 os débitos de condomínio atrasados, no valor original de R$ 4.655,60, sem parcelamento, desde que lhe sejam encaminhados os boletos.

5. A doutora pagará até o dia 31/07/2023 o valor de R$ 9.800,00 a título de aluguéis pelo período em que está ocupando o imóvel.

Estas seriam as condições que a doutora solicita para manutenção da compra e venda, correto? Nós podemos lhe enviar os boletos de condomínio e de IPTU para pagamento.

Caso contrário, a doutora disse que não tem condições de desocupar o imóvel no prazo concedido na notificação e quer ser indenizada por benfeitorias que a doutora teria feito no imóvel antes de desocupá-lo. Seriam estas as condições?”

Em resposta, a
Recorrente SOLANGE DO NASCIMENTO TOMAZ
disse:
“
Correto”
, tendo o Causídico informado, posteriormente, que “
A Sra. Romilda e a família não aceitaram as condições de sua proposta, pois contam com os recursos advindos da venda do imóvel para manter os tratamentos médicos da mesma. Além disso, apuramos que os boletos de condomínio sempre estiveram disponíveis na portaria do condomínio e no escaninho
”
(Id 27192408, dos autos de origem)

Em seguida, a
Recorrida
ROMIL
DA MASCARENHAS
ajuizou a demanda em epígrafe “
AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE (com pedido de liminar inaudita altera parte)
”
, em desfavor das Recorrentes
SOLANGE DO NASCIMENTO TOMAZ
e de sua filha
MARCELLY TOMAZ CAMPORES
, alegando descumprimento contratual.

Infere-se da exordial alegação segundo a qual as partes teriam firmado “
CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA
”, datado de
27/02/2023
(Id nº 5500803 - Págs. 52/56), referente a um imóvel de sua propriedade e posse, no valor de
R$ 700.000,00 (setecentos mil reais)
. O Contrato estipula um
sinal de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais)
, com
vencimento em 05/03/2023
, e o
saldo remanescente de R$ 650.000,00 (seiscentos e cinquenta mil reais)
seria objeto de
financiamento habitacional
, acrescido de
aluguel mensal no montante de R$ 2.300,00 (dois mil e trezentos reais)
, devidos desde o
ingresso no imóvel em 03/01/2023
, quando ocorreu a
posse precária das Recorrentes
, que assumiram, inclusive, as despesas acessórias do imóvel, até a integral quitação do valor do imóvel.

Contudo, afirma a Autora que as Recorrentes não cumpriram as obrigações assumidas, tanto em relação ao pagamento do sinal, quanto às despesas acessórias do imóvel, o que motivou o ajuizamento da demanda em epígrafe e a Decisão (Id nº 27668930), objeto do presente Recurso.

A
Decisão Judicial
objeto de irresignação ostenta o seguinte teor:

“DECISÃO

(...)

Trata-se de ação de reintegração de posse, espécie de ação possessória que visa reintegrar à posse aquele que sofreu esbulho, em que o Requerente requer, com base no art. 562, do CPC, a expedição de mandado liminar de reintegração de posse.

A expedição deste mandado fica condicionada, contudo, à devida instrução da inicial, nos moldes do art. 561, do CPC. Vejamos:

Art. 561. Incumbe ao autor provar:

I - a sua posse;

II - a turbação ou o esbulho praticado pelo réu;

III - a data da turbação ou do esbulho;

IV - a continuação da posse, embora turbada, na ação de manutenção, ou a perda da posse, na ação de reintegração.

Portanto, passa-se à análise da petição inicial.

a) Da posse

Inicialmente, no que tange à prova da posse necessária ao deferimento de expedição de mandado liminar de reintegração na posse, nos ensina a doutrina:

Por primeiro, incumbe ao demandante demonstrar ser efetivamente possuidor do bem cuja posse afirma ser objeto de violação. A comprovação da posse, de forma documental ou oral em audiência de justificação, é necessária para que, a um só tempo, demonstre-se interesse de agir (necessidade da tutela possessória) e se obtenha, no mérito, a proteção possessória objetivada.

A prova da posse pode dar-se de diversas maneiras: documento comprobatório de aquisição de direitos sobre o imóvel (compromisso de compra e venda, instrumento de cessão de posse, contrato de locação etc.). Além de tais documentos, há outros elementos probatórios que sugerem o exercício da posse: comprovação de pagamento de contas e tributos incidentes sobre o imóvel (impostos prediais, contas de água, luz, etc.), depoimento pessoal ou testemunhal a serem colhidos em audiência de justificação etc.
[1]

No caso dos autos, a Requerente demonstra, por meio do ID. 27191886 e ID. 27191888, que possui mansa e pacífica do imóvel desde 2010.

Ademais, conforme jurisprudência pátria, inclusive deste Egrégio Tribunal de Justiça, o fato de eventualmente não residir no imóvel não é suficiente para afastar a sua posse, vejamos:

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE MANUTENÇÃO DE POSSE. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL DETERMINANDO A DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL NO PRAZO DE 30 (TRINTA) DIAS. REQUISITOS DO ARTIGO 927 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. TURBAÇÃO. COMPROVAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. I. O artigo 927, do Código de Processo Civil, estabelece que, em se tratando de Ação Possessória, ao Autor incumbe o ônus de comprovar: ¿I - a sua posse; Il - a turbação ou o esbulho praticado pelo réu; III - a data da turbação ou do esbulho; IV - a continuação da posse, embora turbada, na ação de manutenção; a perda da posse, na ação de reintegração.¿ II. ¿A turbação, segundo Orlando Gomes, é 'todo ato que embaraça o livre exercício da posse, haja ou não dano, tenha ou não o turbador melhor direito sobre a coisa¿ (Maria Helena Diniz, in Código Civil Anotado, 15ª ed, São Paulo: Saraiva, 2010, pp.828). III. Na hipótese vertente, das provas colacionadas aos autos, depreende-se que a Recorrida, atendeu aos requisitos elencados no artigo 927, do Código de Processo Civil, demonstrando, no momento de ingresso da demanda, deter a posse na qual pretende ver-se mantida, bem como a constatação de ato de turbação, realizado pelos Recorrentes, constituído no recebimento de Notificação Extrajudicial por eles encaminhada, determinando a desocupação do imóvel no prazo de 30 (trinta) dias. IV. “
Mesmo que o possuidor não exerça fisicamente qualquer contato com o bem possuído, o simples exercício de vigilância sobre a área importa em exercício da posse efetiva do bem. No âmbito das ações possessórias, a apreciação da causa transcorre sobre a ótica da posse, e não do domínio. E, na sistemática do direito civil, em se tratando de posse, não é o justo título que a legitima, pois esta é protegida por si mesma
.” (TJ-MT; APL 140829⁄2012; Araputanga; Quinta Câmara Cível; Rel. Des. Dirceu dos Santos; Julg. 19⁄06⁄2013; DJMT 02⁄07⁄2013; Pág. 53) V. Desta forma, tratando-se de Ação de natureza possessória, deve-se prestigiar aquele que, à luz das provas constantes nos autos, demonstrar melhor posse, compreendida esta como o domínio fático exercido sobre a coisa, tendo em vista que não estamos diante da análise de Ação Reivindicatória. VI. Recurso conhecido e improvido.

ACORDA a Egrégia Segunda Câmara Cível, em conformidade da Ata e Notas Taquigráficas da Sessão que integram este julgado, por unanimidade, conhecer e negar provimento ao Recurso de Agravo de Instrumento, mantendo incólume o decisum recorrido, nos termos do Voto do Eminente Desembargador Relator. (TJES, Classe: Agravo de Instrumento, 024159012731, Relator : NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 03/11/2015, Data da Publicação no Diário: 10/11/2015)

Portanto, demonstrado o primeiro requisito para a concessão de ordem para a expedição de mandado liminar de reintegração na posse, passa-se a análise dos demais requisitos.

b) Do esbulho e data em que este se efetivou

Por sua vez, o Contrato Particular de Compra e Venda de ID. 27191889 indica que as Requeridas foram autorizadas a ingressar no imóvel em 03/01/2023, sendo que a posse definitiva só seria assim considerada após o recebimento dos valores contratados. O contrato também prevê que o não pagamento dos valores acordados ensejará à Requerente o direito de retomada imediata da posse do imóvel.

Contudo, os documentos dos autos indicam que as Requeridas não efetuaram os pagamentos devidos contratualmente, o que incluiu o valor da venda do imóvel e os encargos acessórios, como o condomínio, IPTU e luz.

Nesse contexto resta configurado o esbulho possessório, cuja data é de menos de ano e dia.

c) Da perda da posse

Quanto à perda da posse, verifica-se que as Requeridas se recusam a sair do imóvel, mesmo após serem devidamente notificadas (ID. 27191899), e ainda realizam obras no imóvel sem autorização.

Portanto, presentes os pressupostos autorizativos da medida liminar pleiteada.

III – CONCLUSÃO

1) DEFIRO

o pedido de assistência judiciária gratuita
, uma vez que preenchidos os pressupostos legais.

2) DEFIRO a prioridade de tramitação do feito
, com base no Estatuto do Idoso.

3) DETERMINO a retirada do segredo de justiça
do feito, haja vista que não estão presentes as hipóteses autorizativas do art. 189, do CPC.

4) DEFIRO O PEDIDO LIMINAR E DETERMINO A EXPEDIÇÃO DE MANDADO LIMINAR DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE
do apartamento de nº 303B e suas 02 (duas) vagas de garagem, do Edifício Palm Beach, situado na Rua Eugenílio Ramos, nº 780, Vitória/ES, CEP 29.060-130.

5) CUMPRA-SE por oficial de justiça de plantão que fica, desde já, autorizado a utilizar a ordem de arrombamento e requisição da força policial, se necessário.

6) CITEM-SE
as Requeridas para, querendo, ofertar sua defesa no prazo legal de 15 (quinze) dias (CPC/15, art. 564), sob pena de revelia, na forma do artigo 344 do CPC/15.

7)
Cite-se. Intime-se. Diligencie-se.

VITÓRIA/ES, 7 de julho de 2023.

TRÍCIA NAVARRO XAVIER CABRAL

Juíza de Direito”

Contextualizada a matéria, passo à análise criteriosa dos autos, iniciando pelas preliminares suscitadas em sede de Contraminuta apresentada espontaneamente pela Recorrida.

I - DA PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO RECURSAL

AUSÊNCIA DE COMUNICAÇÃO DE INTERPOSIÇÃO
DO RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO

No que tange à preliminar supracitada, cumpre registrar, de plano, que “
o Superior Tribunal de Justiça, ao interpretar o art. 1.018 do CPC/2015, tem entendimento no sentido de que a finalidade da regra prevista neste dispositivo é proporcionar à parte contrária o exercício de sua defesa, evitando-se qualquer prejuízo processual
"
(
STJ
-AgInt nos EREsp 1.727.899/DF, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, julgado em 18/08/2020, DJe 24/08/2020).

Em outra oportunidade, manifestou-se a referida
Corte de Superposição
que “
inexistindo prejuízo à parte agravada e tendo esta exercido o seu direito de defesa, não há falar em nulidade, sendo, de fato, descabida a conclusão pelo não conhecimento do agravo de instrumento em face do descumprimento da exigência do art. 1.018, §§ 2º e 3º, do CPC/2015
”
(
STJ
-AgInt no AgInt no AREsp n. 1.822.285/SP, Relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 23/8/2021, DJe de 25/8/2021.)

Na hipótese dos autos, a Recorrida tomou conhecimento do presente Recurso, tanto que antecipou sua Contraminuta, não tendo sequer alegado a existência de eventuais prejuízos, logo, impõe-se afastar a preliminar de inadmissibilidade recursal.

Isto posto, rejeito a preliminar de inadmissibilidade recursal
.

II - DA PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO

AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE RECURSAL

In casu
, as matérias pontuadas na Decisão objurgada, notadamente a conclusão de que as Recorrentes teriam incorrido em violação ao Contrato, possibilitando a retomada do imóvel, restaram impugnadas pelas Recorrentes, ao sustentarem que a Recorrida é que teria incorrido em descumprimento contratual.

Portanto, tenho que a matéria recursal afigura-se, a bem da verdade, antítese à fundamentação contida na Decisão, enaltecendo, desta forma, a presença do requisito intrínseco de admissibilidade recursal, alusivo à dialeticidade.

Isto posto, rejeito a preliminar em comento.

III - DO MÉRITO

Com efeito, analisando as provas até então apresentadas pelas Litigantes, notadamente o histórico das conversas mantidas por WhatsApp entre a Promitente Compradora e Recorrente SOLANGE DO NASCIMENTO TOMAZ, com a Procuradora TATIANA MASCARENHAS KARNINKE, filha da Promitente Vendedora/Recorrida ROMILDA MASCARENHAS,
vislumbro presentes indícios probatórios suficientes acerca do inadimplemento do sinal de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), vencido desde 05/03/2023, sendo oportuno consignar que as partes convencionaram, expressamente, que o eventual inadimplemento dos valores descritos nas alíneas “a” e “b”, do Parágrafo Primeiro, da Cláusula Segunda, do “CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA”, autorizaria à Promitente Vendedora retomar o imóvel
, diante da concessão de posse meramente precária à Recorrente
,
verbo ad verbum:

CLÁUSULA SEGUNDA-DAS CLÁUSULAS DA PROMESSA

(...)

“Parágrafo quinto.

A PROMITENTE, COMPRADORA continuará imitida na posse, sendo que ela só se imitirá na POSSE DEFINITIVA após o recebimento pela PROMITENTE VENDEDORA dos valores descritos nas alíneas “a” e “b” do parágrafo primeiro supra
.

Parágrafo sexto.
Em
caso de inadimplência dos valores
descritos nas alíneas “a” e “b” do parágrafo primeiro supra,
os PROMITENTES VENDEDORES poderão proceder a retomada imediata do imóve
l
,
incorrendo à PROMITENTE COMPRADORA no pagamento de multa diária de R$ 100,00 (cem reais)
só devolvendo a posse à
PROMITENTE COMPRADORA após o total adimplemento por esta, quando então ela se imitirá na posse definitiva
.

Nessa perspectiva, considerando a
ausência do pagamento integral afeto ao sinal
, entendo que a
Decisão de retomada da posse do imóvel proferida na origem não requer qualquer correção
, uma vez que, inclusive, referida medida decorre das próprias condições previamente estabelecidas pelas partes no contexto do mencionado "CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA".

Acresce, por oportuno, sobre a própria confissão da Recorrente SOLANGE DO NASCIMENTO VIANA, relacionada ao inadimplemento contratual, objeto dos débitos mencionados na Exordial, traduzidos a partir da verificação dos elementos de convicção extraídos da
mensagem enviada pelo Advogado da Recorrida ROMILDA MASCARENHAS, sobretudo referente à ausência de pagamento integral do sinal e da Taxa Condominial em débito, além da taxa de energia elétrica e IPTU, além do impedimento na obtenção de Certidão de Nada Consta perante o Condomínio e a subsequente transferência do imóvel da Construtora para a Recorrida, ou seja, as Recorrentes contribuíram decisivamente para obstaculizar a conclusão da etapa de quitação do sinal, até o prazo fatal assinado contratualmente, implicando, assim, na consequente possibilidade de reintegração na posse pela Recorrida.

Sobreleva acentuar, outrossim, que a Recorrida, através de sua bastante Procuradora, manifestara, expressamente, a necessidade de receber a integralidade, concernente ao valor do sinal de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), não apenas em virtude da expressa previsão contratual nesse sentido, bem como, inclusive, objetivando custear as despesas alusivas à formalização de Escritura Pública de transferência do imóvel para seu próprio nome, possibilitando, em seguida, a celebração de uma nova Escritura Pública de Compra e Venda, figurando as Recorrentes como adquirentes do imóvel, condicionado, evidentemente, ao pagamento do valor avençado no respectivo ato jurídico, cuja situação era de pleno conhecimento das Recorrentes, tendo em vista as mensagens trocadas por meio do WhatsApp, notadamente quando a Recorrente
SOLANGE DO NASCIMENTO TOMAZ manifestara irresignação para com
a negativa da CG ENGENHARIA LTDA de efetuar a transferência do imóvel diretamente para o seu nome.

Nesse passo, o que se torna incontestável até o momento é que as Recorrentes
não cumpriram a obrigação de efetuar o pagamento do sinal, vencido em 05/03/2023, tampouco depositaram a quantia, judicialmente,
estando parte do valor devido ainda pendente de pagamento.

Por sua vez,
caso, porventura, houves
sem dúvidas quanto à propriedade do imóvel e fosse pretendida a antecipação na elaboração e assinatura do
CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA, impunha-se o ajuizamento de demanda judicial, nesse sentido, o que incorreu na espécie.

A rigor, na essência, justifica a retomada da posse do imóvel, uma vez que assim acordaram as partes no referido instrumento contratual, efetivamente datado e assinado em
27/02/2023
, no valor de
R$ 700.000,00 (setecentos mil reais), mediante
um
sinal de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais)
, com
vencimento em 05/03/2023
, e o
saldo remanescente de R$ 650.000,00 (seiscentos e cinquenta mil reais),
objeto de
financiamento habitacional
, acrescido de
aluguel mensal no montante de R$ 2.300,00 (dois mil e trezentos reais)
, devidos desde o
ingresso no imóvel em 03/01/2023.

Por derradeiro, embora não tenha passado desapercebido que as partes tenham estabelecido
"CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA" em valor correspondente ao montante de R$ 700.000,00 (setecentos mil reais), portanto, superior ao valor de R$ 30.000,00 (trinta mil reais) que, a rigor, exigiria a elaboração de Escritura Pública, inclusive, para a solenidade de futuro registro do ato jurídico no Cartório de Registro Geral de Imóveis, bem como, que
a Recorrida tenha perpetrado a formalização de instrumento de Procuração destituído de reconhecimento de firma, passível de ajuste formal, e, ainda, que o imóvel litigioso
encontra-se registrado em nome de terceiros, CG ENGENHARIA LTDA, sendo uma obrigação da Recorrida a transferência para o seu nome e, somente depois disso, poderia ser exigido da Recorrente o pagamento da parcela alusiva ao saldo remanescente de R$ 650.000,00 (seiscentos e cinquenta mil reais), referidas circunstâncias, por si sós, não afastam a legitimidade ativa
ad causam
da Recorrida em virtude de haver adquirido o imóvel da Construtora GC ENGENHARIA LTDA, subsistindo apenas a necessidade de exaurimento do ato de transferência do referido ato jurídico, não obstando a propositura de demanda judicial na defesa da posse, sendo certo, por outro lado, que as demais questões atinentes à eventual manutenção ou rescisão do CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA e efeitos resultantes, compreendendo devolução do valor de parte do sinal pago e indenização por benfeitorias realizadas no imóvel, a partir do prévio consentimento ou não da Recorrida, não se afiguram matérias a serem dirimidas, no âmbito restrito da presente AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE, sem prejuízo de serem objeto de discussão em seara distinta
.

Por conseguinte, fixadas tais premissas resultantes dos elementos de prova circunscritos ao traslado recursal, no universo da cognição sumária, não vislumbro razões para acolher o pedido de concessão de efeito suspensivo/ativo

Isto posto, INDEFIRO o pedido de atribuição de efeito suspensivo/ativo, nos termos da fundamentação retro aduzida.

Intimem-se as Recorrentes para ciência do presente
decisum.

Intime-se a Recorrida.

Ultimadas as medidas de estilo, retornem os autos à conclusão desta Relatoria.

NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

DESEMBARGADOR RELATOR

(documento datado e assinado eletronicamente)

Com efeito, o entendimento engendrado na Decisão supramencionada, não carece de qualquer alteração, devendo ser mantido em todos os seus termos.

Isto porque, como enfatizado na Decisão supracitada, a proteção possessória conferida pelo Juízo de Primeiro Grau não merece qualquer correção, porquanto
referida medida decorre das próprias condições previamente estabelecidas pelas partes no contexto do "CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA" firmado entre as partes, notadamente diante do i
nadimplemento do sinal de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), vencido desde 05/03/2023.

Destaca-se, neste contexto,
a própria confissão da Recorrente SOLANGE DO NASCIMENTO VIANA, relacionada ao inadimplemento contratual em comento, traduzidos a partir da verificação dos elementos de convicção extraídos da
mensagem enviada pelo Advogado da Recorrida ROMILDA MASCARENHAS, sobretudo referente à ausência de pagamento integral do sinal e da Taxa Condominial em débito, além da taxa de energia elétrica e IPTU, do impedimento na obtenção de Certidão de Nada Consta perante o Condomínio e a subsequente transferência do imóvel da Construtora para a Recorrida, ou seja, as Recorrentes contribuíram decisivamente para obstaculizar a conclusão da etapa de quitação do sinal, até o prazo fatal assinado contratualmente, implicando, assim, na consequente possibilidade de reintegração na posse pela Recorrida.

Ademais,
a Recorrida, através de sua bastante Procuradora, manifestara, expressamente, a necessidade de receber a integralidade, concernente ao valor do sinal de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), não apenas em virtude da expressa previsão contratual nesse sentido, bem como, inclusive, objetivando custear as despesas alusivas à formalização de Escritura Pública de transferência do imóvel para seu próprio nome, possibilitando, em seguida, a celebração de uma nova Escritura Pública de Compra e Venda, figurando as Recorrentes como adquirentes do imóvel, condicionado, evidentemente, ao pagamento do valor avençado no respectivo ato jurídico, cuja situação era de pleno conhecimento das Recorrentes, tendo em vista as mensagens trocadas por meio do WhatsApp, notadamente quando a Recorrente
SOLANGE DO NASCIMENTO TOMAZ manifestara irresignação para com
a negativa da CG ENGENHARIA LTDA de efetuar a transferência do imóvel diretamente para o seu nome.

Nesse passo, o que se torna incontestável até o momento é que as Recorrentes
não cumpriram a obrigação de efetuar o pagamento do sinal, vencido em 05/03/2023, tampouco depositaram a quantia, judicialmente,
estando parte do valor devido ainda pendente de pagamento, impondo-se negar provimento ao Recurso.

Isto posto, nos termos da fundamentação retro aduzida, CONHEÇO do Recurso de Agravo de Instrumento e, no mérito, NEGO-LHE provimento, mantendo incólume a DECISÃO objurgada, nos termos da fundamentação retro aduzida.

É como voto.

NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

DESEMBARGADOR RELATOR

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargador Sérgio Ricardo de Souza

Acompanho o voto de relatoria.