Tribunal: TJES
Processo: 5014645-43.2023.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): HELOISA CARIELLO
Órgão julgador: HELOISA CARIELLO
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Liminar
Data de julgamento: 2024-04-29

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO E ENCARGOS - REQUISITOS PARA CONCESSÃO DA LIMINAR PREENCHIDOS - PEDIDO DE EXONERAÇÃO DA FIANÇA EM SEDE DE CONTESTAÇÃO - PAGAMENTO DE CAUÇÃO - VALOR EQUIVALENTE A 3 MESES DE ALUGUEL - RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

1.
Nos termos do art. 59, IX, da Lei 8.245/91,
para concessão de liminar de despejo, é necessário que sejam cumpridos os seguintes requisitos: a) prestação de caução no valor equivalente a três meses de aluguel; b) falta de pagamento de aluguel; c) ausência de qualquer das garantias previstas no art. 37, da supracitada lei, que se referem ao pagamento de caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

2
.
Cumpridos os requisitos estabelecidos por lei, deverá o magistrado conceder liminar para desocupação do imóvel, independente da oitiva da parte contrária, conforme expressamente previsto.

3.
No caso, o agravante demonstrou que atendeu as exigências estipuladas na Lei nº 8.245/91 para a concessão da liminar de despejo em desfavor dos agravados.

4
. Recurso conhecido e provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
2ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 5014645-43.2023.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: IPIRANGA PRODUTOS DE PETROLEO S.A.

AGRAVADO: OTAVIO FIORI VARGAS e outros (2)

RELATOR(A):
HELOISA CARIELLO

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EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO E ENCARGOS - REQUISITOS PARA CONCESSÃO DA LIMINAR PREENCHIDOS - PEDIDO DE EXONERAÇÃO DA FIANÇA EM SEDE DE CONTESTAÇÃO - PAGAMENTO DE CAUÇÃO - VALOR EQUIVALENTE A 3 MESES DE ALUGUEL - RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

1.
Nos termos do art. 59, IX, da Lei 8.245/91,
para concessão de liminar de despejo, é necessário que sejam cumpridos os seguintes requisitos: a) prestação de caução no valor equivalente a três meses de aluguel; b) falta de pagamento de aluguel; c) ausência de qualquer das garantias previstas no art. 37, da supracitada lei, que se referem ao pagamento de caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

2
.
Cumpridos os requisitos estabelecidos por lei, deverá o magistrado conceder liminar para desocupação do imóvel, independente da oitiva da parte contrária, conforme expressamente previsto.

3.
No caso, o agravante demonstrou que atendeu as exigências estipuladas na Lei nº 8.245/91 para a concessão da liminar de despejo em desfavor dos agravados.

4
. Recurso conhecido e provido.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 029 - Gabinete Desª. Convocada HELOISA CARIELLO

Composição de julgamento: 029 - Gabinete Desª. Convocada HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Relator / 002 - Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA - Vogal / 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal
VOTOS VOGAIS
002 - Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

SEGUNDA CÂMARA CÍVEL
AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5014645-43.2023.8.08.0000

DATA DA SESSÃO: 16/04/2024

AGVTE.: IPIRANGA PRODUTOS DE PETRÓLEO S.A.
AGVDOS.: OTÁVIO FIORI VARGAS
FIORI VARGAS COMÉRCIO DE COMBUSTÍVEIS LTDA.
SILINEIA VAZ VARGAS
RELATORA: A SRA. DESEMBARGADORA CONVOCADA HELOÍSA CARIELLO
R E L A T Ó R I O

A SRA. DESEMBARGADORA CONVOCADA HELOÍSA CARIELLO (RELATORA):-
Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de antecipação de tutela, interposto por IPIRANGA PRODUTOS DE PETRÓLEO S.A., contra decisão proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível de Vila Velha, que nos autos da ação de despejo por falta de pagamento ajuizada em de face de OTÁVIO FIORI VARGAS, SILINEIA VAZ VARGAS e FIORI VARGAS COMERCIO DE COMBUSTÍVEIS LTDA., indeferiu a tutela de evidência pleiteada pela autora.
Em suas razões (id. 6837257), sustenta o agravante que a ação originária "foi instruída com todos os documentos necessários a comprovação de seu direito, que, na qualidade de sublocadora, pode pleitear judicialmente a extinção da sublocação e a desocupação do imóvel sublocado, pelo inadimplemento dos alugueis e encargos locatícios pela primeira Agravada – situação corroborada pela inexistência de resistência direta pela ocupante do imóvel, Fiori Vargas Comércio de Combustíveis Ltda., que não apresentou contestação – satisfação, inequívoca, dos requisitos insculpidos no art. 311, IV, do CPC".
Alega que "em que pese a decisão agravada fundamentar que “as partes demandadas impugnaram as alegações autorais, sendo relatado pela primeira requerida que foram realizados diversos pagamentos não contabilizados pela parte autora”, tais fatos não tornaram controvertida a tese de inadimplência da parte adversa, fato que nem ela mesmo impugnou. Assim, a desocupação do imóvel permanece sendo medida de extrema urgência".
Pontua também que a concessão da tutela de evidência para decretação do despejo em nada impactará a discussão sobre os valores devidos, de sorte que, ainda que a primeira Agravada alegue ter feito alguns pagamentos no curso da locação, tal fato não inviabiliza a desocupação do imóvel, podendo as Partes, na instrução do feito em 1ª instância, fazer as provas necessárias à apuração do saldo efetivamente devido pelos Adversos.
Desse modo, requer que seja deferida a tutela recursal, para determinar a desocupação do imóvel pela primeira Agravada, com fundamento no Art. 311, I e IV, do CPC. Subsidiariamente, pleiteia que seja deferida a liminar de despejo prevista no art. 59, §1º, IX, da Lei Federal n° 8.245/91, dispondo-se a Agravante, tão logo concedida a medida, a depositar à disposição do juízo de origem a caução a que faz referência o parágrafo primeiro, do artigo supramencionado.
Decisão proferida pelo em. Des. Jaime Ferreira Abreu indeferindo a antecipação de tutela requerida (id. 6874114).
Agravo interno interposto pelo agravante (id. 6961632).
Contrarrazões (id. 7091575).
É o relatório.
Inclua-se em pauta de julgamento.
VITÓRIA-ES, 4 de março de 2024.
HELOÍSA CARIELLO
Desembargadora Convocada
*
O SR. DESEMBARGADOR FABIO CLEM DE OLIVEIRA (PRESIDENTE):-
Vossa Excelência está com a palavra pelo prazo regulamentar, doutor.
*
A SRA. DESEMBARGADORA CONVOCADA HELOÍSA CARIELLO (RELATORA):-
Senhor Presidente, pela ordem.
*
O SR. DESEMBARGADOR FABIO CLEM DE OLIVEIRA (PRESIDENTE):-
Pois não.
*
A SRA. DESEMBARGADORA CONVOCADA HELOÍSA CARIELLO (RELATORA):-
O meu voto é no sentido de conhecer e dar provimento ao recurso.
Se o advogado achar desnecessário não fazer a sustentação.
*
O SR. DESEMBARGADOR FABIO CLEM DE OLIVEIRA (PRESIDENTE):-
Se não houver unanimidade na votação, Vossa Excelência faz a sustentação.
*
O SR. ADVOGADO JOSÉ GERALDO PINTO JÚNIOR:-
Perfeitamente, Excelência.
*
O SR. DESEMBARGADOR FABIO CLEM DE OLIVEIRA (PRESIDENTE):-
Desembargador José Paulo.
*
O SR. DESEMBARGADOR JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA:-
Senhor Presidente, tenho anotação de pedido de vista.
*
O SR. DESEMBARGADOR FABIO CLEM DE OLIVEIRA (PRESIDENTE):-
Doutor, então Vossa Excelência está com a palavra pelo prazo regulamentar.
*
O SR. ADVOGADO JOSÉ GERALDO PINTO JÚNIOR:-
Boa tarde!
Inicialmente, boa tarde, Desembargador Presidente, Desembargadora Relatora, demais Desembargadores, serventuários, colegas advogados e partes presentes, douta Procuradora de Justiça.
A questão trata-se, na origem, de um contrato de sublocação de um posto de gasolina, onde a sublocadora é a agravante, Ipiranga, e sublocatária, a Vargas, no caso aqui a agravada.
Esse processo se originou em 2016, numa ação de despejo, e àquela feita, a dívida cobrada, a inadimplência era noventa e oito mil reais. Foi movido contra a locatária e contra os fiadores.
O juiz de primeiro grau indeferiu a eliminar, por entender que o contrato trazia garantia fiduciária.
Os réus foram citados, a locatária foi revel, e os fiadores vieram em contestação apenas no sentido de exoneração de sua fiança e tratando de um “excesso de execução”, trago isso em aspas, “excesso de execução”, em razão de utilização do índice IGP-M para atualização do débito.
Não houve, na origem, nenhuma discussão acerca do débito ser devido ou não.
Em 2021, já ainda no curso do processo, sem despejo, e ainda sendo devido as locações, houve uma tentativa de homicídio dentro do posto. E isso, com certeza, trouxe prejuízo à imagem da agravante, que foi ao juízo de primeiro grau, então, requerer, com base numa tutela de urgência, que fosse revisto o pedido de despejo liminar, que foi negado pelo juízo de piso, então, essa sendo a decisão agravada. Porém, o quadro comporta o provimento do agravo.
Inicialmente, porque a tentativa de homicídio nas dependências do posto está comprovada por boletim de ocorrência, demonstrando a completa falta de segurança que são colocados os consumidores e que, com certeza, geram reflexos à imagem da Ipiranga, porque é o nome Ipiranga que aparece no posto de gasolina.
E, por outro lado, o inciso IX da parte final do artigo 59 da lei de locações permite, desde que apresentado garantia locatícia, o despejo de pagamento quando há pedido de exoneração da garantia locatícia.
Aqui, no caso, houve depósito, houve calção de três locações e também, a todo momento, o que se vê é o pedido, é a tentativa de exoneração dessa garantia locatícia que demonstra que o contrato fica totalmente desamparado de garantia. Tanto é a exoneração de fiança que, nas contrarrazões de agravo, os fiadores vêm novamente pugnando pela exoneração da garantia. Sendo que a locatária em si não apresentou sequer contrarrazões.
O que se verifica é que jamais houve contestação de que esse débito não é devido, estando, hoje, o valor, oito anos após o nascimento da ação, montando em três milhões e oitocentos mil reais, inclusos os aluguéis, acessórios de locação, multas e juros.
Excelências, não é possível um processo, a parte, não pagar os aluguéis, manter o seu negócio funcionando, em débito, e a esse tempo todo, obtendo vantagem indevida pela simples falta de um despejo que, a nosso sentir, tem toda a fundamentação jurídica para que seja decretado.
Portanto, rogamos aqui pelo provimento do agravo de instrumento e com a ordem, seja expedida a ordem de despejo da locatária.
Muito obrigado.

*
O SR. DESEMBARGADOR FABIO CLEM DE OLIVEIRA (PRESIDENTE):-
Com a palavra a Eminente Relatora.
*
V O T O
A SRA. DESEMBARGADORA CONVOCADA HELOÍSA CARIELLO (RELATORA):-
Presente os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.
Conforme relatado, trata-se de agravo de instrumento, com pedido de antecipação de tutela, interposto por IPIRANGA PRODUTOS DE PETRÓLEO S.A., contra decisão proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível de Vila Velha, que, nos autos da ação de despejo por falta de pagamento ajuizada em face de OTÁVIO FIORI VARGAS, SILINEIA VAZ VARGAS e FIORI VARGAS COMERCIO DE COMBUSTÍVEIS LTDA., indeferiu a tutela de evidência pleiteada pela autora.
Em suas razões (id. 6837257), sustenta o agravante que a ação originária "foi instruída com todos os documentos necessários a comprovação de seu direito, que, na qualidade de sublocadora, pode pleitear judicialmente a extinção da sublocação e a desocupação do imóvel sublocado, pelo inadimplemento dos alugueis e encargos locatícios pela primeira Agravada – situação corroborada pela inexistência de resistência direta pela ocupante do imóvel, Fiori Vargas Comércio de Combustíveis Ltda., que não apresentou contestação – satisfação, inequívoca, dos requisitos insculpidos no art. 311, IV, do CPC".
Alega que "em que pese a decisão agravada fundamentar que “as partes demandadas impugnaram as alegações autorais, sendo relatado pela primeira requerida que foram realizados diversos pagamentos não contabilizados pela parte autora”, tais fatos não tornaram controvertida a tese de inadimplência da parte adversa, fato que nem ela mesmo impugnou. Assim, a desocupação do imóvel permanece sendo medida de extrema urgência".
Pontua também que a concessão da tutela de evidência para decretação do despejo em nada impactará a discussão sobre os valores devidos, de sorte que, ainda que a primeira Agravada alegue ter feito alguns pagamentos no curso da locação, tal fato não inviabiliza a desocupação do imóvel, podendo as Partes, na instrução do feito em 1ª instância, produzir as provas necessárias à apuração do saldo efetivamente devido pelos Adversos.
Desse modo, requer que seja deferida a tutela recursal, para determinar a desocupação do imóvel pela primeira Agravada, com fundamento no Art. 311, I e IV, do CPC. Subsidiariamente, pleiteia que seja deferida a liminar de despejo prevista no art. 59, §1º, IX, da Lei Federal n° 8.245/91, dispondo-se a Agravante, tão logo concedida a medida, a depositar à disposição do juízo de origem a caução a que faz referência o parágrafo primeiro, do artigo supramencionado.
Em análise dos autos, verifica-se que a Agravante ajuizou Ação de Despejo por Falta de Pagamento c/c Cobrança de Alugueis e Acessórios da Locação (autos n° 0017197-05.2016.8.08.0035), objetivando a concessão de liminar para que a primeira Agravada desocupe o imóvel objeto da lide, além da condenação dos adversos ao pagamento dos valores indicados na Inicial.
O magistrado de primeiro grau, ao receber a inicial e os documentos que a instruem, entendeu por indeferir o pedido antecipatório, sob os seguintes fundamentos:
[...] LIMINAR DE DESPEJO – TUTELA DE EVIDÊNCIA
A parte autora requer a concessão de tutela de evidência para que seja determinado o despejo da primeira requerida do imóvel objeto do instrumento particular anexado e discutido nestes autos.
Analisando o caderno processual, tenho por INDEFERIR o pedido de tutela de evidência de fls. 331/326 do processo físico digitalizado, uma vez que tal pedido não se enquadra nas hipóteses previstas nos incisos do artigo 311 do CPC,
Ressalto que não se aplica a hipótese do inciso IV do artigo 311 do CPC para a concessão da tutela de evidência, que assim dispõe:
CPC, Art. 311. A tutela da evidência será concedida, independentemente da demonstração de perigo de dano ou de risco ao resultado útil do processo, quando:
IV - a petição inicial for instruída com prova documental suficiente dos fatos constitutivos do direito do autor, a que o réu não oponha prova capaz de gerar dúvida razoável.
Isso porque, as partes demandadas impugnaram as alegações autorais, sendo relatado pela primeira requerida que foram realizados diversos pagamentos não contabilizados pela parte autora (vide fls. 163 do processo originário). E, por esse motivo, a meu ver, se faz necessária a dilação probatória a fim de se analisar a probabilidade do direito invocado.
Logo, por entender este Juízo a ausência de uma das hipóteses previstas nos incisos do artigo 311 do CPC, INDEFIRO o pedido de tutela de evidência postulado pela parte autora às fls. 331/326.
Esclareço, outrossim, que a suposta ocorrência de crime nas dependências do imóvel ocupado pela requerida (fato esse que apenas fora comprovado mediante a juntada de boletim de ocorrência, que se trata de elemento probatório frágil produzido unilateralmente pelas partes envolvidas) não se trata de fundamento apto a, por si só, autorizar a concessão de liminar de despejo com base no artigo 59, §1º da Lei 8245/1991, uma vez que inexistente as hipóteses previstas nos incisos do mencionado dispositivo legal.
Saliento que a presente demanda encontra-se fundamentada na inadimplência do locatário/fiadores e, considerando que o contrato de sublocação objeto desta demanda encontra-se garantido por fiança, inviável o deferimento do pedido liminar de desocupação com base no artigo 59, §1º, inciso IX da Lei 8245/1991, como já explicado na decisão de fls. 33/34 do processo físico originário.
Em suma, INDEFIRO o pedido liminar pleiteado pela parte autora. [...]
Pois bem.
Sobre a concessão liminar do pedido de desocupação de imóvel em demandas de despejo, no caso, por falta de pagamento, assim dispõe art. 59, § 1º, IX, da Lei 8.245/91:
Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.
§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:
[...]
X – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.
Deste modo, extrai-se que para concessão de liminar de despejo é necessário o atendimento aos seguintes requisitos:
a) prestação de caução no valor equivalente a três meses de aluguel;
b) falta de pagamento de aluguel;

c) ausência de qualquer das garantias previstas no art. 37, da supracitada lei, que se referem ao pagamento de caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Assim é que, cumpridos os requisitos estabelecidos por lei, deverá o magistrado conceder liminar para desocupação do imóvel, independente da oitiva da parte contrária, conforme expressamente previsto.
No presente caso, o locador, ora agravante, pretende despejar o locatário em razão da falta de pagamento de aluguéis e encargos locatícios desde dezembro de 2015, que totalizam débito superior a R$ 1.664.212,60 (um milhão, seiscentos e sessenta e quatro mil, duzentos e doze reais e sessenta centavos).
Conforme consignado na decisão guerreada, conquanto tenha restado comprovada a inadimplência do locatário, o magistrado indeferiu a liminar fundamentando que o contrato de sublocação objeto da demanda encontra-se garantido por fiança, o que obstaria a concessão do pleito.
Nada obstante, em sede de contestação (id. 6837259), os fiadores do contrato e também agravados, OTAVIO FIORI VARGAS e SILINEIA VAZ VARGAS, pretendem a desoneração da garantia prestada por fiança, alegando que a operação do posto de combustíveis que eles garantiam havia sido assumida por terceiro, fato que os exoneraria de permanecer responsáveis.
Desse modo, entendo que restou preenchido s requisito constante na parte final do inciso IX, do art. 59, da Lei. 8.245/91, já que se encontra o contrato "desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo".
Por fim, destaca-se que apesar da divergência na jurisprudência acerca da mitigação da necessidade de prestação de caução para o deferimento da decisão liminar nas ações de despejo, considerando desnecessária a caução de três meses de aluguel a que se refere o art. 59, §1º, IX, da Lei nº 8.245/91, para o deferimento de pleito liminar de despejo, observa-se que o agravante prestou a caução de R$92.625,39 (noventa e dois mil, seiscentos e vinte e cinco reais e trinta e nove centavos, valor correspondente a três meses de aluguel (id. 7416268).

Daí que, tendo o agravante se incumbido de demonstrar a presença dos requisitos exigidos no art. 59, IX, da Lei 8.245/91, autorizadores da concessão da liminar pleiteada, deve ser reformada a decisão agravada, já tendo, inclusive, neste mesmo sentido já se manifestado este eg. Tribunal de Justiça, in verbis:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO E ENCARGOS. MITIGAÇÃO DA DESNECESSIDADE DE PRESTAÇÃO DE CAUÇÃO PARA DEFERIMENTO DA LIMINAR EM AÇÃO DE DESPEJO. DECISÃO PARCIALMENTE REFORMADA. RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PROVIDO. 1) Adota-se o entendimento pela mitigação da necessidade de prestação de caução para o deferimento da decisão liminar nas ações de despejo, considerando desnecessária a caução de três meses de aluguel a que se refere o art. 59, §1º, IX, da Lei nº 8.245/91, para o deferimento de pleito liminar de despejo, deferindo-se a liminar quando observada a presença dos requisitos para antecipação de tutela, veiculados no art. 300, do CPC, desde que, obviamente, haja demonstração de que o valor do débito locatício supera a importância que a lei do inquilinato exige para fins de caucionamento. 2) No caso concreto, revela-se a possibilidade de concessão do despejo com base nos requisitos da tutela antecipada de urgência, previstos no art. 300, do CPC/15, mitigando a aplicação da regra contida no art. 59, da Lei n.º 8.245/1991 (tutela de evidência). 3) A caução é uma exigência relacionada ao perigo da demora inverso, a fim de assegurar o ressarcimento de prejuízos que o locatário sofra com uma possível revogação da liminar. Contudo, na situação vertente, o crédito do agravante já supera em muito a quantia referente a três meses de aluguel, cumprindo-se a função de caucionamento do prejuízo que a recorrida teria. 4) Recurso de agravo de instrumento conhecido e provido, reformando-se em parte a decisão guerreada, de modo a dispensar a exigência de caução na decisão concessiva do despejo, nos termos do art. 300, do CPC, mitigando a regra contida no art. 59, §1º, IX, da Lei nº 8.245/91. (TJES, AI 5009765- 08.2023.8.08.0000, Rel. Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA, 2ª Câmara Cível, DJe 06/12/2023).
EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO. LIMINAR. LEI DO INQUILINATO. REQUISITOS PREENCHIDOS. INADIMPLEMENTO. CONTRATO DESPROVIDO DE GARANTIA. CAUÇÃO. DÉBITO DO LOCATÁRIO QUE ULTRAPASSA O VALOR EQUIVALENTE A 03 (TRÊS) MESES DE ALUGUEL. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Analisando o artigo 59, § 1º, inciso IX, da Lei nº 8.245/91, extrai-se que o magistrado está autorizado a conceder o despejo liminar desde que: i) a ação tenha por fundamento a falta de pagamento de aluguel; ii) o contrato esteja destituído das garantias previstas no artigo 37, da Lei de Inquilinato (caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento); iii) desde que prestada caução correspondente a 03 (três) meses de aluguel. 2. Na origem, as agravadas narraram que em 20/08/2019 as partes acordaram a locação de imóvel comercial situado na Rua Nossa Senhora Aparecida, em São Silvano, Colatina/ES, ajustando-se o valor mensal inicial de R$ 2.000,00 (dois mil reais) a título de aluguel, sendo que desde o início da composição entre as partes, a agravante encontrou dificuldades para cumprir com o compromisso financeiro de contraprestação, problema que restou acentuado no decorrer do ano de 2020 e, mais especialmente, durante o ano de 2021. 3. Sustentaram que o contrato foi ajustado por prazo determinado (até o dia 19/07/2021), de forma que, desde março/2021, as agravadas vêm, reiteradamente, tentando a liberação amigável do imóvel alugado com o pagamento dos valores inadimplidos no período, contudo, sem sucesso. 4. No presente caso, as agravadas demonstraram o preenchimento dos requisitos para a concessão liminar do despejo, uma vez que o inadimplemento da agravante restou evidenciado, bem como em razão de o contrato de locação não possuir as garantias que, em tese, impediriam a concessão de medida liminar de despejo. 5. Ademais, diante do inadimplemento da agravante, revela-se inexigível, a meu ver, a prestação de caução por parte das agravadas, uma vez que o débito referente aos aluguéis em atraso em muito supera os 03 (três) meses de aluguel exigidos para o deferimento da liminar em ação de despejo (TJES, AI 5002581-35.2022.8.08.0000, Rel. Des. EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR, 1ª Câmara Cível, DJe 13/06/2022).
Mediante tais fundamentos, DOU PROVIMENTO ao agravo de instrumento, para deferir a liminar de desocupação do imóvel, determinando que os agravados desocupem, no prazo de 15 (quinze) dias, o imóvel locado, nos termos do art. 59, IX, da Lei nº 8.245/91.
É como voto.

*
O SR. DESEMBARGADOR FABIO CLEM DE OLIVEIRA (PRESIDENTE):-
Desembargador José Paulo.
*
V I S T A
O SR. DESEMBARGADOR JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA:-
Senhor Presidente, respeitosamente, peço vista dos autos.
*
gvg*
DATA DA SESSÃO: 23/04/2024
V O T O
(PEDIDO DE VISTA)
O SR. DESEMBARGADOR JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA:-
Eminentes Pares,
Após a prolação de judicioso voto pela Desembargadora Convocada Heloisa Cariello, respeitosamente, pedi vista dos autos para melhor analisar o quadro fático-jurídico que deles emana.
Rememorando a controvérsia, cuida-se de agravo de instrumento, por meio do qual pretende, Ipiranga Produtos de Petróleo S/A (Id. 6837259), ver reformada a r. decisão (Id. 34173345) que, em sede de ação de despejo por falta de pagamento c/c cobrança de alugueis e acessórios, indeferiu o pedido de desocupação do imóvel.
A Eminente Relatora conferiu provimento ao recurso para determinar a desocupação do imóvel alugado, no prazo de 15 dias.
Pois bem.
Após acurado exame dos autos, visando manter a objetividade, anuncio que hei de esposar integral aderência voto da douta Relatora, pelas razões a seguir delineadas.
Segundo se depreende dos documentos de fls. 20/26, o imóvel em litígio é de propriedade de Condomínio Atlântico Sul, que firmou contrato de locação com a agravante em agosto de 2007.
Na sequência, a agravante sublocou o ponto de comércio à agravada Fiori Vargas Comércio de Combustíveis Ltda., fazendo-se constar na minuta contratual, como garantidores pessoais da sublocatária, os agravados Otávio Fiori Vargas e Silineia Vaz Vargas.
Em sede de contestação, os sócios da agravada informaram ao juízo a venda das cotas empresariais, requerendo, portanto, a exoneração da fiança (fls. 290/291).
Como cediço, a teor do art. 59 da Lei n.º 8.245/1991, é possível a concessão de ordem liminar para desocupação de imóvel, mediante caução idônea, nas hipóteses de inadimplemento locatício desprovido de garantia ou com pedido de exoneração:
Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.
§ 1º Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:
IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.
Nesse cenário, vislumbra-se a presença dos requisitos autorizadores da desocupação liminar.
Do exposto, e por tudo mais que dos autos consta, filio-me ao voto da Eminente Relatora para conferir provimento ao recurso.
É como voto.
*
V O T O
O SR. DESEMBARGADOR FABIO CLEM DE OLIVEIRA:-
É também como voto.
*
D E C I S Ã O
Julgamento concluído.
*
* *
gvg*

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VOTO VENCEDOR

PROCESSO Nº
5014645-43.2023.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: IPIRANGA PRODUTOS DE PETROLEO S.A.
AGRAVADO: OTAVIO FIORI VARGAS, SILINEIA VAZ VARGAS, FIORI VARGAS COMERCIO DE COMBUSTIVEIS LTDA
Advogados do(a) AGRAVANTE: JOSE GERALDO PINTO JUNIOR - ES8778-A, LOYANNA DE ANDRADE MIRANDA MENEZES - MG111202-A
Advogado do(a) AGRAVADO: FERNANDO AUGUSTO PEREIRA CAETANO - MG73162
Advogado do(a) AGRAVADO: FERNANDO AUGUSTO PEREIRA CAETANO - MG73162
Advogados do(a) AGRAVADO: RICARDO BARROS BRUM - ES8793-A, CAIO VINICIUS KUSTER CUNHA - ES11259-A

VOTO

Presente os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

Conforme relatado, trata-se de agravo de instrumento, com pedido de antecipação de tutela, interposto por
IPIRANGA PRODUTOS DE PETROLEO S.A.
, contra decisão proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível de Vila Velha, que, nos autos da ação de despejo por falta de pagamento ajuizada em face de
OTAVIO FIORI VARGAS, SILINEIA VAZ VARGAS e FIORI VARGAS COMERCIO DE COMBUSTIVEIS LTDA,
indeferiu a tutela de evidência pleiteada pela autora.

Em suas razões (id. 6837257), sustenta o agravante que a ação originária "
foi instruída com todos os documentos necessários a comprovação de seu direito, que, na qualidade de sublocadora, pode pleitear judicialmente a extinção da sublocação e a desocupação do imóvel sublocado, pelo inadimplemento dos alugueis e encargos locatícios pela primeira Agravada – situação corroborada pela inexistência de resistência direta pela ocupante do imóvel, Fiori Vargas Comércio de Combustíveis Ltda., que não apresentou contestação – satisfação, inequívoca, dos requisitos insculpidos no art. 311, IV, do CPC
".

Alega que "
em que pese a decisão agravada fundamentar que “as partes demandadas impugnaram as alegações autorais, sendo relatado pela primeira requerida que foram realizados diversos pagamentos não contabilizados pela parte autora”, tais fatos não tornaram controvertida a tese de inadimplência da parte adversa, fato que nem ela mesmo impugnou. Assim, a desocupação do imóvel permanece sendo medida de extrema urgência".

Pontua também que a concessão da tutela de evidência para decretação do despejo em nada impactará a discussão sobre os valores devidos, de sorte que, ainda que a primeira Agravada alegue ter feito alguns pagamentos no curso da locação, tal fato não inviabiliza a desocupação do imóvel, podendo as Partes, na instrução do feito em 1ª instância, produzir as provas necessárias à apuração do saldo efetivamente devido pelos Adversos.

Desse modo, requer que seja deferida a tutela recursal, para determinar a desocupação do imóvel pela primeira Agravada, com fundamento no Art. 311, I e IV, do CPC. Subsidiariamente, pleiteia que seja deferida a liminar de despejo prevista no art. 59, §1º, IX, da Lei Federal n° 8.245/91, dispondo-se a Agravante, tão logo concedida a medida, a depositar à disposição do juízo de origem a caução a que faz referência o parágrafo primeiro, do artigo supramencionado.

Em análise dos autos, verifica-se que a Agravante ajuizou Ação de Despejo por Falta de Pagamento c/c Cobrança de Alugueis e Acessórios da Locação (autos n° 0017197-05.2016.8.08.0035), objetivando a concessão de liminar para que a primeira Agravada desocupe o imóvel objeto da lide, além da condenação dos adversos ao pagamento dos valores indicados na Inicial.

O magistrado de primeiro grau, ao receber a inicial e os documentos que a instruem, entendeu por indeferir o pedido antecipatório, sob os seguintes fundamentos:

[...] LIMINAR DE DESPEJO – TUTELA DE EVIDÊNCIA

A parte autora requer a concessão de tutela de evidência para que seja determinado o despejo da primeira requerida do imóvel objeto do instrumento particular anexado e discutido nestes autos.

Analisando o caderno processual, tenho por
INDEFERIR
o pedido de tutela de evidência de fls. 331/326 do processo físico digitalizado, uma vez que tal pedido não se enquadra nas hipóteses previstas nos incisos do artigo 311 do CPC.

Ressalto que não se aplica a hipótese do inciso IV do artigo 311 do CPC para a concessão da tutela de evidência, que assim dispõe:

CPC, Art. 311. A tutela da evidência será concedida, independentemente da demonstração de perigo de dano ou de risco ao resultado útil do processo, quando:

IV - a petição inicial for instruída com prova documental suficiente dos fatos constitutivos do direito do autor, a que o réu não oponha prova capaz de gerar dúvida razoável.

Isso porque, as partes demandadas impugnaram as alegações autorais, sendo relatado pela primeira requerida que foram realizados diversos pagamentos não contabilizados pela parte autora (vide fls. 163 do processo originário). E, por esse motivo, a meu ver, se faz necessária a dilação probatória a fim de se analisar a probabilidade do direito invocado.

Logo, por entender este Juízo a ausência de uma das hipóteses previstas nos incisos do artigo 311 do CPC,
INDEFIRO
o pedido de tutela de evidência postulado pela parte autora às fls. 331/326.

Esclareço, outrossim, que a suposta ocorrência de crime nas dependências do imóvel ocupado pela requerida (fato esse que apenas fora comprovado mediante a juntada de boletim de ocorrência, que se trata de elemento probatório frágil produzido unilateralmente pelas partes envolvidas) não se trata de fundamento apto a, por si só, autorizar a concessão de liminar de despejo com base no artigo 59, §1º da Lei 8245/1991, uma vez que inexistente as hipóteses previstas nos incisos do mencionado dispositivo legal.

Saliento que a presente demanda encontra-se fundamentada na inadimplência do locatário/fiadores e, considerando que o contrato de sublocação objeto desta demanda encontra-se garantido por fiança, inviável o deferimento do pedido liminar de desocupação com base no artigo 59, §1º, inciso IX da Lei 8245/1991, como já explicado na decisão de fls. 33/34 do processo físico originário.

Em suma,
INDEFIRO
o pedido liminar pleiteado pela parte autora. [...]

Pois bem.

Sobre a concessão liminar do pedido de desocupação de imóvel em demandas de despejo, no caso, por falta de pagamento, assim dispõe art. 59, § 1º, IX, da Lei 8.245/91:

Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

[...]

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

Deste modo, extrai-se que para concessão de liminar de despejo é necessário o atendimento aos seguintes requisitos:

a
) prestação de caução no valor equivalente a três meses de aluguel;

b
) falta de pagamento de aluguel;

c
) ausência de qualquer das garantias previstas no art. 37, da supracitada lei, que se referem ao pagamento de caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Assim é que, cumpridos os requisitos estabelecidos por lei, deverá o magistrado conceder liminar para desocupação do imóvel, independente da oitiva da parte contrária, conforme expressamente previsto.

No presente caso, o locador, ora agravante, pretende despejar o locatário em razão da falta de pagamento de aluguéis e encargos locatícios desde dezembro de 2015, que totalizam débito superior a R$ 1.664.212,60 (um milhão, seiscentos e sessenta e quatro mil, duzentos e doze reais e sessenta centavos).

Conforme consignado na decisão guerreada, conquanto tenha restado comprovada a inadimplência do locatário, o magistrado indeferiu a liminar fundamentando que

o contrato de sublocação objeto da demanda encontra-se garantido por fiança, o que obstaria a concessão do pleito.

Nada obstante, em sede de contestação (id. 6837259), os fiadores do contrato e também agravados,
OTAVIO FIORI VARGAS
e
SILINEIA VAZ VARGAS,
pretendem a desoneração da garantia prestada por fiança, alegando que a operação do posto de combustíveis que eles garantiam havia sido assumida por terceiro, fato que os exoneraria de permanecer responsáveis.

Desse modo, entendo que restou preenchido s requisito constante na parte final do inciso IX, do art. 59, da Lei. 8.245/91, já que encontra-se o contrato "
desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada
ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo
"
.

Por fim, destaca-se que apesar da divergência na jurisprudência acerca da
mitigação
da necessidade de prestação de caução para o deferimento da decisão liminar nas ações de despejo,
considerando desnecessária
a caução de três meses de aluguel a que se refere o art. 59, §1º, IX, da Lei nº 8.245/91, para o deferimento de pleito liminar de despejo, observa-se que o agravante
prestou a caução de R$92.625,39
(noventa e dois mil, seiscentos e vinte e cinco reais e trinta e nove centavos, valor correspondente a três meses de aluguel (id. 7416268).

Daí que, tendo o agravante se incumbido de demonstrar a presença dos requisitos exigidos no art. 59, IX, da Lei 8.245/91, autorizadores da concessão da liminar pleiteada,
deve ser reformada a decisão agravada,
já tendo, inclusive, neste mesmo sentido já se manifestado este eg. Tribunal de Justiça, in verbis:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO E ENCARGOS. MITIGAÇÃO DA DESNECESSIDADE DE PRESTAÇÃO DE CAUÇÃO PARA DEFERIMENTO DA LIMINAR EM AÇÃO DE DESPEJO. DECISÃO PARCIALMENTE REFORMADA. RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PROVIDO. 1) Adota-se o entendimento pela mitigação da necessidade de prestação de caução para o deferimento da decisão liminar nas ações de despejo, considerando desnecessária a caução de três meses de aluguel a que se refere o art. 59, §1º, IX, da Lei nº 8.245/91, para o deferimento de pleito liminar de despejo, deferindo-se a liminar quando observada a presença dos requisitos para antecipação de tutela, veiculados no art. 300, do CPC, desde que, obviamente, haja demonstração de que o valor do débito locatício supera a importância que a lei do inquilinato exige para fins de caucionamento. 2)
No caso concreto, revela-se a possibilidade de concessão do despejo com base nos requisitos da tutela antecipada de urgência, previstos no art. 300, do CPC/15, mitigando a aplicação da regra contida no art. 59, da Lei n.º 8.245/1991 (tutela de evidência). 3) A caução é uma exigência relacionada ao perigo da demora inverso, a fim de assegurar o ressarcimento de prejuízos que o locatário sofra com uma possível revogação da liminar. Contudo, na situação vertente, o crédito do agravante já supera em muito a quantia referente a três meses de aluguel, cumprindo-se a função de caucionamento do prejuízo que a recorrida teria. 4) Recurso de agravo de instrumento conhecido e provido, reformando-se em parte a decisão guerreada, de modo a dispensar a exigência de caução na decisão concessiva do despejo, nos termos do art. 300, do CPC, mitigando a regra contida no art. 59, §1º, IX, da Lei nº 8.245/91.
(
TJES
, AI 5009765-08.2023.8.08.0000, Rel. Des.
RAPHAEL AMERICANO CÂMARA
, 2ª Câmara Cível, DJe 06/12/2023).

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO. LIMINAR. LEI DO INQUILINATO. REQUISITOS PREENCHIDOS. INADIMPLEMENTO. CONTRATO DESPROVIDO DE GARANTIA. CAUÇÃO. DÉBITO DO LOCATÁRIO QUE ULTRAPASSA O VALOR EQUIVALENTE A 03 (TRÊS) MESES DE ALUGUEL. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
1. Analisando o artigo 59, § 1º, inciso IX, da Lei nº 8.245/91, extrai-se que o magistrado está autorizado a conceder o despejo liminar desde que: i) a ação tenha por fundamento a falta de pagamento de aluguel; ii) o contrato esteja destituído das garantias previstas no artigo 37, da Lei de Inquilinato (caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento); iii) desde que prestada caução correspondente a 03 (três) meses de aluguel. 2. Na origem, as agravadas narraram que em 20/08/2019 as partes acordaram a locação de imóvel comercial situado na Rua Nossa Senhora Aparecida, em São Silvano, Colatina/ES, ajustando-se o valor mensal inicial de R$ 2.000,00 (dois mil reais) a título de aluguel, sendo que desde o início da composição entre as partes, a agravante encontrou dificuldades para cumprir com o compromisso financeiro de contraprestação, problema que restou acentuado no decorrer do ano de 2020 e, mais especialmente, durante o ano de 2021.
3. Sustentaram que o contrato foi ajustado por prazo determinado (até o dia 19/07/2021), de forma que, desde março/2021, as agravadas vêm, reiteradamente, tentando a liberação amigável do imóvel alugado com o pagamento dos valores inadimplidos no período, contudo, sem sucesso.
4. No presente caso, as agravadas demonstraram o preenchimento dos requisitos para a concessão liminar do despejo, uma vez que o inadimplemento da agravante restou evidenciado, bem como em razão de o contrato de locação não possuir as garantias que, em tese, impediriam a concessão de medida liminar de despejo. 5. Ademais, diante do inadimplemento da agravante, revela-se inexigível, a meu ver, a prestação de caução por parte das agravadas, uma vez que o débito referente aos aluguéis em atraso em muito supera os 03 (três) meses de aluguel exigidos para o deferimento da liminar em ação de despejo.
(
TJES
,
AI 5002581-35.2022.8.08.0000, Rel. Des. EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR, 1ª Câmara Cível, DJe 13/06/2022).

Mediante tais fundamentos,
DOU PROVIMENTO
ao agravo de instrumento, para
deferir a liminar de desocupação do imóvel, determinando que os agravados desocupem, no prazo de 15 (quinze) dias, o imóvel locado
, nos termos do art. 59, IX, da Lei 8.245/91.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Eminentes Pares,

Após a prolação de judicioso voto pela Desembargadora Convocada Heloisa Cariello, respeitosamente, pedi vista dos autos para melhor analisar o quadro fático-jurídico que deles emana.

Rememorando a controvérsia, cuida-se de
agravo de instrumento
,
por meio do qual pretende,
Ipiranga Produtos de Petróleo S/A

(Id. 6837259), ver reformada a r. decisão (Id. 34173345) que, em sede de ação de despejo por falta de pagamento c/c cobrança de alugueis e acessórios, indeferiu o pedido de desocupação do imóvel.

A

eminente r
elator
a conferiu provimento ao
recurso
para determinar a desocupação do imóvel alugado, no prazo de 15 dias.

Pois bem.

Após acurado exame dos autos, visando manter a objetividade, anuncio que hei de esposar integral aderência voto da douta Relatora, pelas razões a seguir delineadas.

Segundo se depreende dos documentos de fls. 20/26, o imóvel em litígio é de propriedade de
Condomínio Atlântico Sul
, que firmou contrato de locação com a agravante em agosto de 2007.

Na sequência, a agravante sublocou o ponto de comércio à agravada
Fiori Vargas Comércio de Combustíveis Ltda.
, fazendo-se constar na minuta contratual, como garantidores pessoais da sublocatária, os agravados
Otávio Fiori Vargas
e
Sil
i
n
e
ia
Vaz Vargas.

Em sede de contestação, os sócios da agravada informaram ao juízo a venda das cotas empresariais, requerendo, portanto, a
exoneração da fiança
(fls. 290/291).

Como cediço, a teor do art. 59 da Lei n.º 8.245/1991, é possível a concessão de ordem liminar para desocupação de imóvel, mediante caução idônea, nas hipóteses de inadimplemento locatício desprovido de garantia ou com pedido de exoneração:

Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

Nesse cenário, vislumbra-se a presença dos requisitos autorizadores da desocupação liminar.

Do exposto,
e por tudo mais que dos autos consta,
filio-me ao voto d
a eminente Relatora

para
conferir
provimento
ao recurso.

É como voto.