Tribunal: TJES
Processo: 0005867-11.2012.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão julgador: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Esbulho / Turbação / Ameaça; Indenização por Dano Moral
Data de julgamento: 2024-10-07

Ementa:
CIVIL E PROCESS
O
CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C/C DANOS MORAIS – CONTRATOS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA ASSINADOS
APENAS
POR TERCEIROS SEM PODERES DE REPRESENTAÇÃO –
DEVER DE DEPÓSITO EM CONTA JUDICIAL DO ESPÓLIO
– REQUISITOS PARA A ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA
NÃO PREENCHIDOS
–
RECURSO CONHECIDO E

DES
PROVIDO
.

1.
A adjudicação compulsória requer que o compromissário comprador comprove a existência de contrato válido de promessa de compra e venda, sem cláusula de arrependimento, e a quitação do preço, além de recusa ou ausência do promitente vendedor em outorgar a escritura pública definitiva sobre o imóvel.

2.
O próprio apelante colacionou, junto à exordial, o alvará judicial expedido nos autos do inventário que autorizava Heloisa Borges Lourencini, inventariante, a alienar uma quadra com vinte lotes em nome do Espólio de Edis Lourencini, cujo valor deveria ser depositado em conta judicial do espólio. O recorrente também trouxe, com a peça inaugural, um contrato de prestação de serviços em que figuram Alcântara Negócios Imobiliários, representada por seu sócio Elias Nunes de Alcântara Bezerra, como contratada, e o Espólio de Edis Lourencini, representado pela inventariante Heloisa Borges Lourencini, como contratante, cujo objeto era a venda e regularização dos lotes, assim como, a execução das demarcações dos referidos imóveis e o pagamento das despesas com registros em cartório, confecção de escrituras e taxas e impostos. Além disso, acostou os contratos de promessa de compra e venda que subsidiam sua pretensão.

3.
Nos contratos de promessa de compra e venda dos lotes firmados com o apelante, apesar de constar como vendedor o Espólio de Edis Lourencini, representado por Heloisa Borges Lourencini, não foram assinados por quem de direito, ou seja, pela inventariante, mas somente por terceiros, supostos “intervenientes outorgados” – Elizabeth Lemos Coutinho ou Elias Nunes de Alcântara Bezerra – que atuaram em nome próprio, sem poderes para tanto, não havendo nos autos nenhum indício de que tenha sido outorgada, pelo espólio, procuração em causa própria para a imobiliária e, muito menos, para qualquer dos intervenientes, única hipótese que legitimaria a ausência de assinatura da legítima representante do apelado.

4.
O contrato de prestação de serviços que, frise-se, foi firmado entre o espólio e a pessoa jurídica da imobiliária, é cristalino no sentido de que esta última foi contratada apenas para intermediar as vendas, não conferindo à imobiliária ou a seus sócios poderes para assinar contratos de venda em nome do espólio.

5
.
O apelante sequer que efetivamente arcou com os valores relativos às transações financeiras na forma pactuada e, apesar do seu inequívoco conhecimento acerca do método correto para proceder com o adimplemento dos lotes que tinha interesse, não comprovou que os valores decorrentes da compra dos lotes foram depositados na conta judicial do espólio, como exigido pelo alvará judicial e pelo próprio contrato de prestação de serviços.

6
.
Recurso conhecido e desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
3ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 0005867-11.2012.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: JOSE CARLOS PIMENTEL CASTELLO

APELADO: ESPOLIO DE EDIS LOURENCINI

RELATOR(A):
NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

CIVIL E PROCESS
O
CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C/C DANOS MORAIS – CONTRATOS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA ASSINADOS
APENAS
POR TERCEIROS SEM PODERES DE REPRESENTAÇÃO –
DEVER DE DEPÓSITO EM CONTA JUDICIAL DO ESPÓLIO
– REQUISITOS PARA A ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA
NÃO PREENCHIDOS
–
RECURSO CONHECIDO E

DES
PROVIDO
.

1.
A adjudicação compulsória requer que o compromissário comprador comprove a existência de contrato válido de promessa de compra e venda, sem cláusula de arrependimento, e a quitação do preço, além de recusa ou ausência do promitente vendedor em outorgar a escritura pública definitiva sobre o imóvel.

2.
O próprio apelante colacionou, junto à exordial, o alvará judicial expedido nos autos do inventário que autorizava Heloisa Borges Lourencini, inventariante, a alienar uma quadra com vinte lotes em nome do Espólio de Edis Lourencini, cujo valor deveria ser depositado em conta judicial do espólio. O recorrente também trouxe, com a peça inaugural, um contrato de prestação de serviços em que figuram Alcântara Negócios Imobiliários, representada por seu sócio Elias Nunes de Alcântara Bezerra, como contratada, e o Espólio de Edis Lourencini, representado pela inventariante Heloisa Borges Lourencini, como contratante, cujo objeto era a venda e regularização dos lotes, assim como, a execução das demarcações dos referidos imóveis e o pagamento das despesas com registros em cartório, confecção de escrituras e taxas e impostos. Além disso, acostou os contratos de promessa de compra e venda que subsidiam sua pretensão.

3.
Nos contratos de promessa de compra e venda dos lotes firmados com o apelante, apesar de constar como vendedor o Espólio de Edis Lourencini, representado por Heloisa Borges Lourencini, não foram assinados por quem de direito, ou seja, pela inventariante, mas somente por terceiros, supostos “intervenientes outorgados” – Elizabeth Lemos Coutinho ou Elias Nunes de Alcântara Bezerra – que atuaram em nome próprio, sem poderes para tanto, não havendo nos autos nenhum indício de que tenha sido outorgada, pelo espólio, procuração em causa própria para a imobiliária e, muito menos, para qualquer dos intervenientes, única hipótese que legitimaria a ausência de assinatura da legítima representante do apelado.

4.
O contrato de prestação de serviços que, frise-se, foi firmado entre o espólio e a pessoa jurídica da imobiliária, é cristalino no sentido de que esta última foi contratada apenas para intermediar as vendas, não conferindo à imobiliária ou a seus sócios poderes para assinar contratos de venda em nome do espólio.

5
.
O apelante sequer que efetivamente arcou com os valores relativos às transações financeiras na forma pactuada e, apesar do seu inequívoco conhecimento acerca do método correto para proceder com o adimplemento dos lotes que tinha interesse, não comprovou que os valores decorrentes da compra dos lotes foram depositados na conta judicial do espólio, como exigido pelo alvará judicial e pelo próprio contrato de prestação de serviços.

6
.
Recurso conhecido e desprovido.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: Por maioria, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto divergente.

Órgão julgador vencedor
: 013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

Composição de julgamento: 006 - Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - Relator / 013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal / 025 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal / 027 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal / 005 - Gabinete Des. CARLOS SIMÕES FONSECA - FERNANDA CORREA MARTINS - Vogal
VOTOS VOGAIS
013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Proferir voto escrito divergente
025 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Proferir voto escrito divergente
027 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Proferir voto para acompanhar divergência
005 - Gabinete Des. CARLOS SIMÕES FONSECA - FERNANDA CORREA MARTINS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar divergência

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

SESSÃO DIA: 09/07/2024

R E L A T Ó R I O

O SR. DESEMBARGADOR NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO (RELATOR):-

JOSÉ CARLOS PIMENTEL CASTELO
interpôs
APELAÇÃO CÍVEL
(fls. 316/) em razão da
SENTENÇA
(fls. 311/313) proferida pelo
JUÍZO DA 5ª VARA CÍVEL DA SERRA
, nos autos da
AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C/C DANOS MORAIS
ajuizada pelo Recorrente em face de
ESPÓLIO DE EDIS LOURENCINI
, cujo
decisum
julgou improcedentes
“os pedidos inaugurais, e, via de consequência, EXTINTO o processo, com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I do Código de Processo Civil”,
condenando o Autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.

Irresignado, o Recorrente alega, em síntese, que:
I)

“restando claro a lícita autorização para a venda, com o espólio contratando terceiro para fazer a venda em seu nome, havendo a negociação de compra e venda, o espólio recebe através do contratado e, ao final, se recusa em outorgar a escritura porque alega que quem vendeu não tinha, legalmente, poderes para tanto”;

II)
“o mencionado Contrato de Prestação de Serviços realizado entre a apelada e a Alcântara Negócios Imobiliários, concede outorga de amplos poderes a fim de promover a venda dos imóveis, sendo este o ponto fulcral da demanda, o ponto controvertido, ou seja, os poderes outorgados no Contrato de Prestação de Serviços é o cerne da questão, a cláusula primeira (fls. 09) concede amplo poderes para vender os lotes, receber pela venda e assinar os documentos desta avença”;
III)
“o apelante firmou com a ALCANTARA Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel, mencionado pacto se deu em momento posterior ao contrato firmado pela inventariante. Em razão da negociação, o valor ajustado foi pago, entretanto, a outorga da escritura não fora realizada. A mera insatisfação ou arrependimento quanto aos termos do contrato de prestação de serviço entre Heloisa e Alcântara não justifica seu descumprimento e tampouco sua anulação”
;
IV)

“o aqui apelante não é um comprador isolado, há diversos outros lotes negociados pela Alcântara com a autorização da inventariante-apelada Heloisa. Temos que os demais lotes da Quadra 43 foram vendidos e se encontram ocupados por diversas pessoas físicas e jurídicas, dentre outros. (...) As pessoas físicas e jurídicas acima adquiriram seus lotes no mesmo molde do ora apelante, ou seja, a apelada se utiliza se diversos artifícios para não honrar com o seu compromisso contratual de assinar documentos e promover com a escrituração dos lotes em favor dos compradores de boa-fé. E mais, referidos lotes estão devidamente ocupados com edificações de uso diverso”;
V)
“Quadra pontuar do trânsito em julgado em favor do Sr. Moisés da Cunha em uma Ação de Adjudicação Compulsória, em face de Espólio de Edis Lourencini, perante o h. juízo da 4 Vara Cível da Serra/ES, autos de n° 0005871-48.2012.8.08.0048 - vide Certidão do C. STJ de fis. 2671270, mencionada adjudicação compulsória de procedência teve como litígio lote de terreno e demais avenças/contratos tal como nestes autos. Ou seja, o Contrato de Prestação de Serviços (fls. 09/10) pactuado entre a apelada e o corretor fora tido como válido e eficaz pelo C. STJ no julgamento do processo de n° 0005871-48.2012.8.08.0048”.

Devidamente intimado, o Recorrido apresentou Contrarrazões às fls. 332/363.

É o relatório, no essencial.

*

O SR. ADVOGADO CÉLIO DE CARVALHO CAVALCANTI NETO:-

Excelentíssimo senhor Desembargador Presidente; excelentíssimos senhores Desembargadores; senhor Desembargador Relator; excelentíssima senhora membro do Ministério Público Estadual; serventuários e advogados presentes boa tarde.

Senhor presidente, inicialmente me associo às felicitações pela data de aniversário de Vossa Excelência. Parabenizo-o por mais um ano de vida pela excelente e notória carreira no Poder Judiciário enaltecida pelas passagens que V. Exª aqui bem lembrou.

Adentrando-se no processo, trata-se de recurso de Apelação movido pelo autor, em ação de adjudicação compulsória de oito lotes adquiridos pelo mesmo, através de contrato firmado, supostamente, por procuradores do espólio apelado.

A sentença de primeira instância, em um primeiro momento, julgou o feito procedente, tendo vindo o recurso de apelação a esta Corte, o qual foi provido para reformar a sentença e voltar à instância original para novo julgamento.

Nesse novo julgamento entendeu por bem o juízo de piso julgar improcedente a pretensão autoral, sob o fundamento de que não havia o cumprimento dos requisitos legais para o deferimento da adjudicação compulsória pretendida. Disse o juízo de piso que a adjudicação compulsória mereceria o cumprimento de três requisitos básicos. O primeiro: a existência de contrato escrito entre as partes, prevendo a negociação desse imóvel. Segundo: a inadimplência na outorga da escritura, ou seja, a recusa da outorga da escritura. E o terceiro e mais importante: o comprovante e a quitação do preço ajustado pelas partes. Disse a sentença de piso ainda que, no caso específico, não houve a prova da quitação do preço. E isso, de fato, não restou superado pelo recurso de apelação aviado.

A primeira decisão dada por esta Corte disse o seguinte:
olha, a sentença de piso deferiu a adjudicação, mas não adentrou no aspecto da comprovação do pagamento dos lotes objetos desse contrato. Determino o retorno dos autos à primeira instância, para que o autor comprove essa quitação.
Dada a oportunidade para o autor comprovar essa quitação do preço, tão somente disse o autor:
me refiro e me reporto às provas já produzidas nos autos.
Vindo a sentença a confirmar aquilo que o Tribunal já havia dito, que não há a prova da quitação.

Como vossas excelências puderam ver no processo, trata-se da aquisição de oito lotes de terrenos, advindos de um espólio. Aquisição essa ou transação essa autorizada mediante alvará judicial, que expressamente constou o preço a ser pago e a forma de pagamento desses lotes a serem vendidos. Disse o alvará judicial que o preço mínimo por cada lote seria oitenta mil reais e o valor a ser pago deveria ser feito através de depósito judicial na conta do espólio vinculado à ação de inventário.

Os contratos trazidos aos autos pelo apelante não demonstram o cumprimento dos dois requisitos trazidos pelo alvará judicial. Primeiro: não foi pago o preço mínimo estabelecido no alvará. Segundo: a forma de pagamento não está demonstrada no processo. O contrato diz: pagos através de cheques. O contrato diz: pagos mediante recibo. Mas o autor não trouxe nenhum. Friso: nenhum comprovante de pagamento. Sequer o comprovante de compensação dos cheques indicados no contrato ou sequer o comprovante de pagamento ao espólio, na forma do alvará expedido nos autos do processo de inventário.

Mas isso não é o pior excelentíssimos senhores Desembargadores. O pior, e que o juízo de piso reconheceu, a nulidade do contrato de compra e venda. O contrato de compra e venda, pasmem, foi assinado pelo corretor de imóveis contratado para intermediar a negociação imobiliária e não pelo representante legal do espólio. Ou seja, sua inventariante, aquela capaz, de fato, representar o espólio em todos os seus atos. E disse muito bem o juízo de Piso que o contrato foi feito com excesso de poderes da pessoa contratante. Ou seja, o escritório de corretagem, o escritório de imobiliário contratado pela inventariante para vender, assinou um contrato de compra e venda, assinou um recibo de quitação sem, ao menos, ter trazido a prova desse pagamento.

Temos dois grandes motivos para impedir a procedência da ação. Primeiro: não houve o comprovante de pagamento, não houve a demonstração da quitação do preço ajustado e não foi ajustado por ato de liberalidade entre as partes. Ajustado conforme decisão judicial proferida na ação de inventário.

Bastaria ao apelante ter trazido o comprovante de depósito judicial narrado na ação de inventário, que foi objeto do alvará e está expressamente estampado no alvará judicial trazido pelo autor nos autos desde a Inicial. O que demonstra que o autor tinha total ciência das condições impostas pelo alvará judicial, pelo juízo do inventário para a venda desses lotes. Cabendo ao autor, ao comprador, cumprir aquilo que constava do alvará, ou seja, pagar o preço mínimo e na forma estabelecida pelo juízo de depósito judicial na conta vinculada ao processo judicial em favor do espólio.

E nada disso foi feito. Como bem disse o juízo de piso não houve demonstração do pagamento. Vejam, insisto, os contratos trazidos aos autos como justificadores da adjudicação indicam que o pagamento teria se dado por cheques e nem sequer comprovantes de adimplência desses cheques foram trazidos aos autos.

De forma que o que trouxe aos autos o autor para justificar a pretensa adjudicação compulsória, foi um recibo apócrifo assinado pela corretora de imóveis que teria vendido esse imóvel, atestando a quitação. Mas vejam vossas Excelências, estamos tratando da venda de um bem, de um inventário, de um espólio. Autorizada a venda com condições judicialmente postas e estabelecidas para as partes e com divulgação, tanto é que o autor tinha ciência disso.

Então, não há como se acolher a legitimidade de um contrato onde não foi cumprida as exigências trazidas pela decisão judicial. Se o preço era certo e a forma de pagamento também era certa, ao descumprir esses dois condicionantes o autor assumiu o risco de comprar algo que não poderia receber, porque não comprou na forma que a decisão judicial autorizou. Volto a frisar: além do fato de não ter sido pago o preço mínimo estabelecido no processo de inventário e na forma trazida pelo processo de inventário, o contrato não foi assinado pela inventariante proprietária desses imóveis. O contrato foi assinado pela empresa intermediária, a empresa de corretagem, a empresa imobiliária contratada para a venda desses lotes.

Então, não há objeto lícito ou melhor há o objeto lícito, mas não há o agente capaz. Um dos atos ou um dos motivos de invalidade do ato jurídico, como foi acertadamente reconhecido pela sentença.

Dessa forma, peço o improvimento do recurso de apelação para a manutenção da sentença de improcedência da ação de adjudicação compulsória, tendo em vista a não comprovação do adimplemento do preço ajustado no contrato e até mesmo a nulidade do próprio contrato, por não ter sido firmado pelo agente capaz e representante legal do espólio apelado. Muito obrigado senhor Presidente.

*

RETORNO DOS AUTOS

O SR. DESEMBARGADOR NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO (RELATOR):-

Eminente Presidente cumprimento o douto advogado pela sustentação oral empreendida na tribuna e em razão de determinadas particularidades, peço o retorno dos autos

*

CONTINUAÇÃO DO JULGAMENTO: 06/08/2024

V O T O

(
RETORNO DOS AUTOS
)

O SR. DESEMBARGADOR NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO:-

Consoante relatado, JOSÉ CARLOS PIMENTEL CASTELO interpôs APELAÇÃO CÍVEL (fls. 316/) em razão da SENTENÇA (fls. 311/313) proferida pelo JUÍZO DA 5ª VARA CÍVEL DA SERRA, nos autos da AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C/C DANOS MORAIS ajuizada pelo Recorrente em face de ESPÓLIO DE EDIS LOURENCINI, cujo decisum julgou improcedentes “os pedidos inaugurais, e, via de consequência, EXTINTO o processo, com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I do Código de Processo CiviL”, condenando o Autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.

Irresignado, o Recorrente alega, em síntese, que: I) “restando claro a lícita autorização para a venda, com o espólio contratando terceiro para fazer a venda em seu nome, havendo a negociação de compra e venda, o espólio recebe através do contratado e, ao final, se recusa em outorgar a escritura porque alega que quem vendeu não tinha, legalmente, poderes para tanto”; II) “o mencionado Contrato de Prestação de Serviços realizado entre a apelada e a Alcântara Negócios Imobiliários, concede outorga de amplos poderes a fim de promover a venda dos imóveis, sendo este o ponto fulcral da demanda, o ponto controvertido, ou seja, os poderes outorgados no Contrato de Prestação de Serviços é o cerne da questão, a cláusula primeira (fls. 09) concede amplo poderes para vender os lotes, receber pela venda e assinar os documentos desta avença”; III) “o apelante firmou com a ALCANTARA Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel, mencionado pacto se deu em momento posterior ao contrato firmado pela inventariante. Em razão da negociação, o valor ajustado foi pago, entretanto, a outorga da escritura não fora realizada. A mera insatisfação ou arrependimento quanto aos termos do contrato de prestação de serviço entre Heloisa e Alcântara não justifica seu descumprimento e tampouco sua anulação”; IV) “o aqui apelante não é um comprador isolado, há diversos outros lotes negociados pela Alcântara com a autorização da inventariante-apelada Heloisa. Temos que os demais lotes da Quadra 43 foram vendidos e se encontram ocupados por diversas pessoas físicas e jurídicas, dentre outros. (...) As pessoas físicas e jurídicas acima adquiriram seus lotes no mesmo molde do ora apelante, ou seja, a apelada se utiliza se diversos artifícios para não honrar com o seu compromisso contratual de assinar documentos e promover com a escrituração dos lotes em favor dos compradores de boa-fé. E mais, referidos lotes estão devidamente ocupados com edificações de uso diverso”; V) “Quadra pontuar do trânsito em julgado em favor do Sr. Moisés da Cunha em uma Ação de Adjudicação Compulsória, em face de Espólio de Edis Lourencini, perante o h. juízo da 4 Vara Cível da Serra/ES, autos de n° 0005871-48.2012.8.08.0048 - vide Certidão do C. STJ de fis. 2671270, mencionada adjudicação compulsória de procedência teve como litígio lote de terreno e demais avenças/contratos tal como nestes autos. Ou seja, o Contrato de Prestação de Serviços (fls. 09/10) pactuado entre a apelada e o corretor fora tido como válido e eficaz pelo C. STJ no julgamento do processo de n° 0005871-48.2012.8.08.0048”.

Ab initio, cumpre historiar que JOSÉ CARLOS PIMENTEL CASTELO ajuizou AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C/C DANOS MORAIS em face de ESPÓLIO DE EDIS LOURENCINI, sustentando, em suma, que:

“Conforme se observa nos Contratos de Promessa de Compra e Venda de Imóvel em anexo, o Autor avençou com a Ré a aquisição dos lotes de números 01, 02, 03, 04, 11, 12, 13 e 14 da Quadra 43 do Loteamento Jardim Tropical, na localidade de Carapina, neste município de Serra/ES.

Tal compra e venda se baseou no Alvará Judicial lavrado pela 2ª Vara de Orfãos e Sucessões de Vila Velha/ES que autorizou, nos autos do Inventário autuado sob o n° 690107 (035.070.047.945), a inventariante de Edis Lourencini, sua viúva, a Sra. Heloísa Borges Lourencini, a alienar os lotes em questão.

Por sua vez, a Inventariante contratou Alcântara Negócios Imobiliários para comercializar tais lotes conforme se verifica pelo contrato de prestação de serviços anexo.

A materialização do negócio ocorreu através de 03 contratos de promessa de compra e venda, o contrato relativo aos lotes 01, 02 e 11, assinado em 2311112010 foi quitado assim como o • contrato relativo aos lotes 12, 13 e 14. Veja o Termo de Quitação emitido pela imobiliária responsável pela comercialização.

Apesar de o Autor ter cumprido integralmente com sua obrigação, até a presente data, mais de 01 ano após a quitação dos referidos contratos, a Ré cria obstáculos para assinar a documentação de transferência das propriedades alegando desentendimentos financeiros com sua corretora, a Alcântara Negócios Imobiliários.

Em 05/11/2011 o Autor resolveu comprar mais 02 lotes, os de números 03 e 04 da mesma quadra 43, entretanto, somente pagou por um deles, o de número 03, porque a Ré, a partir de então, decidiu não mais assinar documento algum sem qualquer alegação plausível.

Por esse motivo, requer o Autor seja autorizada a abertura de conta bancária judicial para depósito de R$ 80.000,00 referente ao pagamento do lote 04.

(...)

Resta evidenciado que a situação fática perpetrada pela Ré condiciona a ocorrência de danos morais porque o Autor pagou R$ 560.000,00 pelos lotes e se encontra na insegurança jurídica de não deter a escritura dos imóveis não por fato a si imputado, mas derivado de desentendimentos entre vendedora e seu corretor.”

Diante da situação narrada, o Autor requereu que fosse “determinada a abertura de conta bancária judicial para que o Autor proceda ao depósito de R$ 80.000,00 referente ao pagamento do lote 04”, bem como a procedência da Ação “para determinar a adjudicação compulsória dos lotes 01, 02, 03, 04, 11, 12, 13, e 14 da Quadra 43, Loteamento Jardim Tropical, Serra/ES, determinando a imediata averbação no ofício imobiliário competente e com expedição de alvará em favor da Ré do valor depositado em conta bancária judicial”, condenando, ainda, o Requerido ao pagamento de indenização por danos morais.

Em sede de Contestação, o Requerido alega que os Contratos de Compra e Venda objeto de discussão não foram firmados “pela representante legal do espólio, ou seja, sua inventariante sra. HELOISA BORGES LOURENCINI. Como se verifica do contrato de compra e venda juntado aos autos, o Espólio Requerido foi representado pela pessoa de Elias Nunes de Alcântara Bezerra, corretor de imóveis contratado para INTERMEDIAR a venda dos imóveis, mas NUNCA REALIZAR A VENDA E ASSINAR CONTRATO DE COMPRA E VENDA”, bem como que “os valores supra mencionados NÃO foram efetivamente revertidos em favor da Requerida”, pleiteando, diante disso, a improcedência do pedido exordial.

Com efeito, conforme se observa dos autos, diante do Alvará Judicial (fl. 08) lavrado pela Juíza de Direito da 2ª Vara de órfãos e Sucessões de Vila Velha/ES, responsável pela Ação de Inventário de EDIS LOURENCINI, autorizando a alienação dos vinte lotes localizados na Quadra nº 43, do Loteamento Jardim Tropical, de propriedade do de cujus, o ESPÓLIO DE EDIS LOURENCINI, representado pela Inventariante HELOISA BORGES LOURENCINI, firmou CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS (fls. 09/10), com ALCÂNTARA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS, para promover: I) a venda e regularização dos lotes; (II) execução de demarcações; e (III) arcar com despesas oriundas de registro em cartório, (RGI) Confecção de Escrituras, pagamento de taxas e impostos (ITBI, IPTU) e os demais que porventura sejam devidos junto a repartições públicas, a ser realizado pelos Intervenientes Outorgados ELIAS NUNES DE ALCÂNTARA BEZERRA e ELIZABETH LEMOS COUTINHO.

O referido Contrato é expresso ao fixar, em sua Cláusula Segunda, que a ALCÂNTARA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS seria responsável pela comercialização “dos lotes de nºs 01, 02, 11, 12, 13, 14, 15, 05, 04 e 03”, estipulando, em sua Cláusula Terceira, que “o preço a vista de cada lota fica fixado em no mínimo R$ 80.000,00 (oitenta mil reais)” (fl. 09).

Neste contexto, transcrevo a integralidade do CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS (fls. 09/10) firmado pelo ESPÓLIO DE EDIS LOURENCINI, representado pela Inventariante HELOISA BORGES LOURENCINI com ALCÂNTARA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS, in litteris:

“ALCÂNTARA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS, representado por seu sócio proprietário ELIAS NUNES DE ALCANTARA BEZERRA, brasileiro, casado, empresário, registrado no Conselho Regional de Corretores de Imóveis Secção Espírito Santo 12" Região sob o n° 5303F, portador do RG 1.631.538 S6P/ES e CPF: 632.967.057-91 com escritório comercial na Rua Castelo Branco, 691 - Praia da Costa Vila Velha - E.S como CONTRATADO e ESPÓLIO de EDIS LOURENCINE representado por HELOISA BORGES LOURENCINI, brasileira, viúva, professora, portadora da RG 245.665 SSP/ES. CPF: 053.485.817-12, residente e domiciliada na Rua Inácio Igino, n° 06 Praia da Costa Vila Velha - E.S tendo como interveniente outorgada ELIZABETH LEMOS COUTINHO, brasileira, solteira, advogada OAB 7538, como CONTRATANTE, ambos têm justo e contratado o seguinte.

Cláusula Primeira: Das obrigações assumidas pelo CONTRATADO - IMOBILIÁRIA:

Venda e regularização de 20 (vinte) Lotes de Terreno da Quadra 43 (quarenta e três) do Loteamento JARDIM TROPICAL localizado em Carapina no Município de Serra - E.S.

Execução de demarcações dos referidos lotes.

Arcar com despesas oriundas de: Registro em cartório (RGI), Confecção de escrituras, pagamento de Taxas e impostos (ITBI, IPTU) e os demais que por ventura sejam devidos junte a repartições públicas federal, municipal e estadual.

Cláusula Segunda: Prazo de Vendas.

Fica estabelecido o prazo máximo de venda de 90 (noventa) dias seguindo o seguinte critério: A comercialização deverá ser efetuada em bloco, ou seja os lotes de n° 01, 02, E1:12.13.14.15.05,04 e 03 deverão ser vendidos no prazo estabelecido acima citado. Podendo também seguir a seguinte ordem numérica: O lotes n° 09,10.19.20,08,17,07 e 17 da mesma forma e mesmo prazo discriminado nesta cláusula.

Cláusula Terceira: Pagamento dos Serviços

Pelos serviços prestados, fica estabelecido o percentual de 15% a título de comissão de administração e corretagem incidente sobre o valor de venda de cada lote, o qual será retido no ato de assinatura e pagamento dos lotes comercializados.

Cláusula Quarta: Preço e Tabela de vendas

O Preço à vista de cada lote fica fixado em no mínimo em R$ 80.000,00 (Oitenta Mil Reais)

Cláusula Quinta: Responsabilidade das partes.

A CONTRATANTE se obriga a assinar as escrituras definitivas no ato do pagamento integral de cada lote vendido, que será depositado em conta judicial do ESPÓLIO.

O CONTRATADO caso venha a descumprir quaisquer das cláusulas acima descritas ensejará a rescisão unilateral do referido contrato.

Cláusula Sexta: Do caráter

Este contrato é irrevogável e irretratável, obriga os contratantes, seus herdeiros e sucessores, por todas as suas cláusulas.

Fica eleito o foro de Vila Velha para dirimir eventuais dúvidas oriundas do presente instrumento.

E por estarem justos e contratados, assinam o presente instrumento em 03 (três) vias de igual teor e forma junto com a advogada interveniente e as duas testemunhas.”

Deste modo, é possível constatar que o Espólio Recorrido contratou a Empresa ALCÂNTARA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS para, de fato, realizar a própria “VENDA e regularização de 20 (vinte) Lotes” (Cláusula Primeira) e não apenas intermediar a venda, como sustenta o Espólio em sua defesa, bem como que competia à referida Empresa Contratada formalizar os depósitos do valor integral de cada lote “em conta judicial do ESPÓLIO” (Cláusula Quinta), sendo que o valor dos serviços prestados pela Contratada seria “retido no ato de assinatura e pagamento dos lotes comercializados” (Cláusula Terceira).

Cumpre elucidar, neste ponto, que a validade do referido CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS, acima transcrito, firmado entre o Espólio Recorrido e a Empresa ALCÂNTARA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS, restou analisada por este Egrégio Tribunal de Justiça, no julgamento do Processo nº 0005871-48.2012.8.08.0048, que envolve situação idêntica a dos autos, no qual o Sr. MOISES DA CUNHA realizou a compra e respectivo pagamento de determinados lotes do Loteamento Jardim Tropical, com a intermediação da Empresa ALCÂNTARA, e, portanto, pleiteava a Adjudicação Compulsória dos lotes, sendo fixado na oportunidade, que “com base nos documentos colacionados aos autos, verifica-se que o espólio-apelante, através do contrato de fls. 08/09, atribuiu amplos poderes à empresa Alcântara Negócios Imobiliários para promover a venda dos lotes da quadra 43, no Loteamento Jardim Tropical, entre eles os lotes 06 e 07 vendidos ao apelante Móises da Cunha” (TJES, Classe: Apelação, 48120058713, Relator : RONALDO GONÇALVES DE SOUSA, Órgão julgador: TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 29/10/2014), reconhecendo-se, diante disso, a validade do Compromisso de Compra e Venda firmado entre o Sr. MOISÉS e a Empresa ALCÂNTARA, situação que ensejou a adjudicação compulsória dos imóveis daquela demanda em favor do Autor.

No caso dos presentes autos, verifica-se que o Autor firmou 03 (três) CONTRATOS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (fls. 11/12, 13/14 e 15/16) com o ESPÓLIO DE EDIS LOURENCINI, através da Interveniente Outorgada ELIZABETH LEMOS COUTINHO, para aquisição dos lotes 01, 02, 03, 04, 11, 12, 13 e 14, pelo valor total de R$ 640.000,00 (seiscentos e quarenta mil reais), sendo de R$ 80.000,00 (oitenta mil reais) o valor individual de cada lote.

No primeiro primeiro Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel, relativo aos lotes de nºs 12, 13 e 14, relativo aos lotes de nºs 12, 13 e 14, restou consignado que o valor dos lotes “será pago no ato da assinatura deste contrato mediante apresentação de contra-recibo” (Cláusula 5ª - fl. 11). Por sua vez, no segundo Contrato, que trata dos lotes de nºs 01, 02 e 11, foi estipulado que o pagamento seria realizado da seguinte forma: “03 (três) cheques pré datados no valor de R$ 16.000,00 (dezesseis mil reais) com primeiro vencimento para 12 de janeiro de 2011 e 09 (nove) cheques pré datados no valor de R$ 21.334,00 (vinte e um mil, trezentos e trinta e quatro reais) com primeiro vencimento para 12 de abril de 2011) (Cláusula 5ª - fl. 13). Por fim, no tocante ao terceiro Contrato, relacionado aos lotes de nºs 03 e 04, restou fixado que o pagamento seria através de dois cheques, de R$ 80.000,00 (oitenta mil reais) cada, um com depósito em 20/06/2011 e outro com depósito em 20/12/2011 (Cláusula 5ª - fl. 15).

Observa-se, ainda, que em razão do pactuado nos referidos Contratos de Promessa de Compra e Venda, em 12/12/2011 restou subscrito um Termo de Quitação (fl. 17), por ELIAS NUNES DE ALCANTARA BEZERRA, “interveniente outorgado do espólio EDIS LOURENCINI”, devidamente assinado pelo Interveniente, atestando a quitação de 07 (sete) lotes, nos seguintes termos:

“Pelo presente instrumento, o Sr ELIAS NUNES DE ALCANTARA BEZERRA interveniente outorgado do espólio EDIS LOURENCINI, brasileiro, casado, empresário, portador da Carteira de Identidade n°. 1.634.538 - SSP/ES, inscrito no CPF sob o n%. 632.967.057-91, residente e domiciliada na Rua Três, S/N - Coqueiral de Itaparica -Vila Velha - ES. Declara estar quitado para todos os fins e feitos de direito do lote 01, 02, 03, 11, 12, 13, 14 quadra 43, Loteamento Jardim Tropical, Carapina - ES. Firmado com o Sr. JOSE CARLOS PIMENTEL CASTELLO, brasileiro, casado, empresário, portador da Carteira de Identidade n° 049.450-34/9 IFP/RJ, inscrito no CPF sob o n°. 570.865.327-20, residente e domiciliado na Av Dido Fontes, 90 Jardim Tropical, Serra-ES. Sendo assim, declaro rasa e exata a quitação o valor de R$ 560.000,00 (quinhentos e sessenta mil reais), sendo quitado para pagamento em 12 de dezembro de 2012.”

Frisa-se, ainda, que em relação ao último lote, o Autor realizou o depósito em Juízo do valor referente, devidamente atualizado, comprovado à fl. 23.

Neste contexto, analisando as provas dos autos, em especial o CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS de fls. 09/10, e os CONTRATOS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL de fls. 11/12, 13/14 e 15/16, verifica-se que não restou estabelecido ao Autor, ora Recorrente, a obrigação de depositar os valores na Conta Judicial do Espólio, tento em vista que os Contratos para a compra dos lotes apenas consignou que os pagamentos seriam realizados à vista ou por cheque pré-datado, o que restou devidamente comprovado pelo Termo de Quitação de fl. 17 e Depósito Judicial de fl. 23. Por sua vez, a obrigação de depósito em conta judicial do Espólio restou estipulada, exclusivamente, pelo Contrato de Prestação de Serviços, firmado, tão somente, entre a Empresa Contratada e o Espólio Recorrido, não envolvendo o Autor Recorrente.

Como cediço, “a ação de adjudicação compulsória é o remédio processual destinado a promover o registro imobiliário necessário à transmissão da propriedade, quando há recusa do promitente vendedor (arts. 1.417 e 1.418, CC)” (TJES, Número: 5000103-67.2022.8.08.0028, Classe: APELAÇÃO CÍVEL, Relator: JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA, Órgão julgador: 1ª Câmara Cível, Data: 13/Jul/2023).

Nesta seara, no tocante à matéria enfocada, cumpre assinalar que o Egrégio Superior Tribunal de Justiça já pronunciou entendimento no sentido de que “é facultado ao promitente comprador adjudicar compulsoriamente imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda não registrado, e a Lei n. 6.766/1979 admite a transmissão de propriedade de lote tão somente em decorrência de averbação da quitação do contrato preliminar, independentemente de celebração de contrato definitivo” (STJ; REsp 1185383/MG, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 08/04/2014, DJe 05/05/2014).

In casu, comprovada a regular Compra e Venda dos lotes objetos de litígio, pelos Contratos de fls. 11/12, 13/14 e 15/16, bem como a efetiva quitação dos valores, consistente no Termo de Quitação, devidamente subscrito pela imobiliária contratada (fl. 17), e no depósito em juízo à fl. 23, impõe-se a Adjudicação Compulsória em favor do Recorrente, nos termos da jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça, in verbis:

“EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - REINTEGRAÇÃO DE POSSE – ESCRITURA PÚBLICA - ART. 1.418, DO CÓDIGO CIVIL - PROVA DOCUMENTAL – RECURSO DESPROVIDO.

1. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel. Inteligência do art. 1.418, do Código Civil.

2. O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis. Súmula nº 239, do Colendo Superior Tribunal de Justiça.”

(TJES, Número: 0024563-71.2011.8.08.0035, Classe: APELAÇÃO CÍVEL, Relator: ANNIBAL DE REZENDE LIMA, Órgão julgador: 1ª Câmara Cível, Data: 14/Jun/2023)

“EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - PROVA INEQUÍVOCA E NÃO CONTESTADA DE QUITAÇÃO TOTAL PELA AUTORA - LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM - RECUSA INJUSTIFICADA À OUTORGA DA ESCRITURA - RECURSO PROVIDO. 1. A ação de adjudicação compulsória tem como finalidade suprir a declaração de vontade de quem prometeu a venda de bem imóvel e se recusa a outorgar a escritura definitiva. Está devidamente comprovado que as partes fizeram negócio de compra e venda do imóvel descrito na inicial, tendo a promitente compradora honrado sua obrigação com a quitação total do preço pedido. 2. Sendo os réus os proprietários do imóvel, conforme consta no registro próprio, são os legitimados para figurar no polo passivo da demanda. 3. Havendo recusa injustificada na outorga da escritura definitiva, faz jus a autora à adjudicação compulsória do imóvel, nos termos do artigo 22 do Decreto Lei nº 58, de 10/12/1937. 4. Recurso provido para reformar a sentença nos termos do voto do Relator, com inversão do ônus de sucumbência.”

(TJES, Classe: Apelação Civel, 48010102431, Relator: CARLOS SIMÕES FONSECA, Órgão julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 19/03/2012, Data da Publicação no Diário: 09/05/2012)

“EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO AJUSTADO. PROMITENTE VENDEDOR NÃO LOCALIZADO ANTES DA PROPOSITURA DA AÇÃO. REQUISITOS LEGAIS PREENCHIDOS. REVELIA DOS RÉUS. ALEGAÇÕES VEROSSÍMEIS DA AUTORA. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PROVIDO. 1) Uma vez comprovada a quitação do preço acordado na promessa de compra e venda, o promitente comprador tem direito de exigir do promitente vendedor a outorga da escritura definitiva de compra e venda do imóvel. (...) 4) Recurso provido.”

(TJES, Número: 0004838-08.2021.8.08.0048, Classe: APELAÇÃO CÍVEL, Relator: JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA, Órgão julgador: 2ª Câmara Cível, Data: 31/Aug/2023)

Destaca-se que eventual ausência de repasse dos valores recebidos pela Empresa ALCÂNTARA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS ao ESPÓLIO DE EDIS LOURENCINI, que, repisa-se, restou contratada pelo próprio Espólio para prestação de serviços de venda dos lotes, deverá ser objeto de demanda própria, não podendo tal ônus ser imputado ao Recorrente, que realizou a compra e regular pagamento dos lotes objeto dos autos.

Em relação ao pleito de indenização por danos morais, além de não ter sido demonstrado, sequer foi descrita na Exordial qualquer circunstância apta a amparar a pretensão indenizatória por danos morais, a qual restou deduzida única e exclusivamente por conta do descumprimento contratual, não havendo, neste contexto, nenhum elemento fático-probatório a evidenciar que a postura do Espólio produziu efeitos danosos para além do mero dissabor e aborrecimento decorrente de seu inadimplemento contratual, a ponto de ensejar a pretendida reparação extrapatrimonial, conforme já se manifestou esta Egrégia Terceira Câmara Cível, em caso idêntico ao dos autos, in litteris:

“EMENTA: APELAÇÃO PRINCIPAL E ADESIVA. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C⁄C DANOS MORAIS. ADOÇÃO DO RITO ORDINÁRIO EM DETRIMENTO DO RITO SUMÁRIO. NULIDADE AFASTADA POR AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. AUSÊNCIA DE INTERVENÇÃO DO MINISTÉRIO PÚBLICO. FALTA DE DEMONSTRAÇÃO DE PREJUÍZO. NULIDADE INEXISTENTE. CONTRATO FIRMADO COM OUTORGA DE PODERES DE ALIENAÇÃO DE IMÓVEL. VALIDADE DO CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA FIRMADO ENTRE OS APELANTES. DANO MORAL AFASTADO. MERO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. RECURSO DE APELAÇÃO PRINCIPAL CONHECIDO E DESPROVIDO. APELO ADESIVO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1. É pacífica a jurisprudência no sentido de que inexiste nulidade processual na adoção do rito ordinário em lugar do rito sumário, dada a maior amplitude de defesa conferida naquele procedimento, salvo a comprovação de prejuízo.

2. A ausência de pronunciamento do Ministério Público, no Juízo monocrático, só enseja nulidade processual quando houver demonstração de efetivo prejuízo às partes ou ao andamento do processo, sob pena de desprestigiar os princípios da celeridade processual e a instrumentalidade das formas.

3. Com base nos documentos colacionados aos autos, verifica-se que o espólio-apelante, através do contrato de fls. 08/09, atribuiu amplos poderes à empresa Alcântara Negócios Imobiliários para promover a venda dos lotes da quadra 43, no Loteamento Jardim Tropical, entre eles os lotes 06 e 07 vendidos ao apelante Móises da Cunha.

4. O mero inadimplemento contratual não enseja, por si só, dano moral indenizável. Necessário se faz a prova de verdadeira ofensa a direito da personalidade, o que não se verificou no caso em análise. 5. Recurso de apelação principal conhecido e desprovido. Apelo adesivo conhecido e desprovido.”

(TJES, Classe: Apelação, 48120058713, Relator : RONALDO GONÇALVES DE SOUSA, Órgão julgador: TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 29/10/2014, Data da Publicação no Diário: 21/11/2014)

Por conseguinte, impõe-se a reforma da Sentença combatida, para julgar parcialmente procedente os pedidos exordiais, para adjudicar compulsoriamente os imóveis objetos da presente demanda em favor do Autor, ora Recorrente, traduzidos nos lotes 01, 02, 03, 04, 11, 12, 13, e 14 da Quadra 43, Loteamento Jardim Tropical, Serra/ES, determinando a imediata averbação no ofício imobiliário competente e com expedição de Alvará em favor do Espólio Recorrido do valor depositado em conta bancária judicial.

Isto posto, nos termos da fundamentação retro aduzida, CONHEÇO do Recurso de Apelação Cível e, no mérito, CONFIRO-LHE PARCIAL PROVIMENTO, para reformar a Sentença combatida, julgando parcialmente procedente os pedidos exordiais, para adjudicar compulsoriamente os imóveis objetos da presente demanda em favor do Autor, ora Recorrente, traduzidos nos lotes 01, 02, 03, 04, 11, 12, 13, e 14 da Quadra 43, Loteamento Jardim Tropical, Serra/ES, determinando a imediata averbação no ofício imobiliário competente e com expedição de Alvará em favor do Espólio Recorrido do valor depositado em conta bancária judicial, e, via de consequência, redistribuir os ônus sucumbenciais, condenando cada parte a 50% (cinquenta por cento) das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.

É como voto.

*

V I S T A

O SR. DESEMBARGADOR FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY:-

Eminente Presidente, respeitosamente, peço vista dos autos.

*

CONTINUAÇÃO DO JULGAMENTO:

03/09/2024

V O T O

(PEDIDO DE VISTA)

O SR. DESEMBARGADOR FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY:-

Rememoro que cuidam os autos de apelação cível interposta por
JOSÉ CARLOS PIMENTEL CASTELLO

contra a r. sentença de fls. 311/313v, proferida pelo douto magistrado da 5ª Vara Cível de Serra – Comarca da Capital que, nos autos da ação de adjudicação compulsória c/c danos morais ajuizada pelo apelante em face do
ESP
Ó
LIO DE EDIS LOURENCINI
, julgou improcedentes os pedidos inaugurais, na forma do artigo 487, inciso I do Código de Processo Civil.

O eminente relator, Desembargador Namyr Carlos de Souza Filho, votou no sentido de conhecer do recurso e dar-lhe parcial provimento “
para reformar a Sentença combatida, julgando parcialmente procedente os pedidos exordiais, para adjudicar compulsoriamente os imóveis objetos da presente demanda em favor do Autor, ora Recorrente, traduzidos nos lotes 01, 02, 03, 04, 11, 12, 13, e 14 da Quadra 43, Loteamento Jardim Tropical, Serra/ES, determinando a imediata averbação no ofício imobiliário competente e com expedição de Alvará em favor do Espólio Recorrido do valor depositado em conta bancária judicial, e, via de consequência, redistribuir os ônus sucumbenciais, condenando cada parte a 50% (cinquenta por cento) das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa
”.

Fundamentou, em síntese, que “
o Espólio Recorrido contratou a Empresa ALCÂNTARA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS para, de fato, realizar a própria ‘VENDA e regularização de 20 (vinte) Lotes’ (Cláusula Primeira) e não apenas intermediar a venda, como sustenta o Espólio em sua defesa, bem como que competia à referida Empresa Contratada formalizar os depósitos do valor integral de cada lote ‘em conta judicial do ESPÓLIO’ (Cláusula Quinta), sendo que o valor dos serviços prestados pela Contratada seria ‘retido no ato de assinatura e pagamento dos lotes comercializados’ (Cláusula Terceira
)
” e que o contrato de prestação de serviços firmado entre o espólio e a imobiliária já teve a sua validade reconhecida nos autos do processo nº 0005871-48.2012.8.08.0048, que envolve situação idêntica a dos autos.

Ademais, salientou que “
não restou estabelecido ao Autor, ora Recorrente, a obrigação de depositar os valores na Conta Judicial do Espólio, tento em vista que os Contratos para a compra dos lotes apenas consignou que os pagamentos seriam realizados à vista ou por cheque pré-datado, o que restou devidamente comprovado pelo Termo de Quitação de fl. 17 e Depósito Judicial de fl. 23. Por sua vez, a obrigação de depósito em conta judicial do Espólio restou estipulada, exclusivamente, pelo Contrato de Prestação de Serviços, firmado, tão somente, entre a Empresa Contratada e o Espólio Recorrido, não envolvendo o Autor Recorrente
”. E, por fim, que “
eventual ausência de repasse dos valores recebidos pela Empresa ALCÂNTARA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS ao ESPÓLIO DE EDIS LOURENCINI, que, repisa-se, restou contratada pelo próprio Espólio para prestação de serviços de venda dos lotes, deverá ser objeto de demanda própria, não podendo tal ônus ser imputado ao Recorrente, que realizou a compra e regular pagamento dos lotes objeto dos autos
”.

Rogando vênia ao exímio relator, em que pese os fundamentos adotados, tenho por divergir do seu entendimento.

Sabe-se que, conforme fundamentado em sentença, a ação de adjudicação compulsória tem por finalidade suprir a declaração de vontade de quem prometeu vender o imóvel, mas se recusa a outorgar a escritura definitiva. Trata-se de ação pessoal do compromissário comprador contra o titular do domínio do imóvel.

Assim, os requisitos da ação de adjudicação compulsória são: a) a existência e a manifestação de vontade, formalizada em instrumentos escritos, públicos ou particulares, de promessas de compra e venda, que liguem toda a cadeia sucessória, desde o proprietário constante da matrícula até a parte requerente; b) a inexistência de cláusula contratual de arrependimento; c) prova de quitação da dívida; e, acrescento, d) a recusa ou ausência por parte do vendedor em outorgar a escritura pública definitiva sobre o imóvel.

Ocorre que, no caso dos autos, o apelante não comprova o cumprimento dos referidos requisitos, imprescindíveis para a obtenção da tutela jurisdicional ora pretendida.

O próprio apelante colacionou, junto à exordial, o alvará judicial expedido nos autos do inventário que autorizava Heloisa Borges Lourencini, inventariante, a alienar “
uma
Quadra n
°
43 com vinte (20) lotes, cercada por quatro ruas asfaltadas, Avenida Central, Rua Paraíso, Rua 7 e Rua 8, situada no Bairro JARDIM TROPICAL, Carapina - Município da Serra-ES, a área total da quadra é de 7.123,00m
2
, o que corresponde aproximadamente 360,00m
2
para cada lote. Na área da quadra não existe edificação, nem é cercada por qualquer tipo de muro ou cerca. A QUANTIA APURADA COM A VENDA DO IMÓVEL, (QUE NÃO PODERÁ SER INFERIOR AO VALOR DE R$ 800.000,00 (OITOCENTOS MIL REAIS), DEVERÁ SER INTEGRALMENTE DEPOSITADO NA CONTA JUDICIAL N° 2206673 EM NOME DO ESPOLIO DE EDIS LOURENCINI, podendo a mesma praticar todos os atos necessários ao fiel cumprimento do presente ALVARÁ
”.

O recorrente também trouxe, com a peça inaugural, um contrato de prestação de serviços em que figuram ALCÂNTARA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS, representada por seu sócio Elias Nunes de Alcântara Bezerra, como contratada, e o ESPÓLIO DE EDIS LOURENCINI, representado pela inventariante Heloisa Borges Lourencini, como contratante, cujo objeto era a venda e regularização dos 20 (vinte) lotes de terreno da Quadra nº 43 do loteamento Jardim Tropical, localizado em Carapina, no Município de Serra/ES, assim como, a execução das demarcações dos referidos lotes e o pagamento das despesas com registros em cartório, confecção de escrituras e taxas e impostos.

Além disso, acostou os contratos de promessa de compra e venda que subsidiam sua pretensão, todos contendo como promitente vendedor o ESPÓLIO DE EDIS LOURENCINI, representado por Heloisa Borges Lourencini, como “interveniente outorgado(a)” as pessoas físicas de Elizabeth Lemos Coutinho ou Elias Nunes de Alcântara Bezerra, estranhas ao contrato alhures, e como promitente comprador o Sr. José Carlos Pimentel Castelo. Os mencionados contratos de promessa de compra e venda contam apenas com a assinatura dos terceiros citados acima, que atuaram em nome próprio, sem menção de que representavam a imobiliária ou o espólio e, tampouco, munidos de mandato que lhes conferissem esses poderes.

Em outras palavras, nos contratos de promessa de compra e venda dos lotes firmados com o apelante, apesar de constar como vendedor o ESPÓLIO DE EDIS LOURENCINI, representado por Heloisa Borges Lourencini, não foram assinados por quem de direito, ou seja, pela inventariante, mas somente por terceiros, supostos “intervenientes outorgados” – Elizabeth Lemos Coutinho ou Elias Nunes de Alcântara Bezerra – que atuaram em nome próprio, sem poderes para tanto, não havendo nos autos nenhum indício de que tenha sido outorgada, pelo espólio, procuração em causa própria para a imobiliária e, muito menos, para qualquer dos intervenientes, única hipótese que legitimaria a ausência de assinatura da legítima representante do apelado.

O contrato de prestação de serviços que, friso, foi firmado entre o ESPÓLIO DE EDIS LOURENCINI e a pessoa jurídica da imobiliária, é cristalino no sentido de que
esta última
foi contratada apenas para intermediar as vendas
, pois, além de ter sido estabelecido que o pagamento pelos serviços prestados seria no percentual de 15% (quinze por cento) a título de comissão de administração e corretagem incidente sobre o valor de venda de cada lote, uma das obrigações estabelecidas para o espólio contratante era justamente “
assinar as escrituras definitivas no ato do pagamento integral de cada lote vendido, que será depositado em conta judicial do ESPÓLIO
”.

Apenas levando em conta tais disposições já seria possível extrair a conclusão lógica de que em nenhum momento foi outorgado mandato atribuindo para a imobiliária poder para assinar documentos em nome do espólio. Porém, ainda que se entendesse que o contrato firmado entre a imobiliária e o espólio permitia a venda em nome próprio e se ignorasse que os contratos de promessa de compra e venda foram assinados por terceiros estranhos à relação jurídica primeiramente estabelecida, seria indispensável que, junto com o contrato de prestação de serviços, fosse outorgada procuração para a imobiliária atuar em causa própria, prova que, todavia, não foi produzida nos autos. Diante disso, sob qualquer ótica que se observe a situação em apreço, a consequência é o reconhecimento da invalidade dos pactos.

Referidas circunstâncias não escaparam aos olhos do eminente Desembargador Samuel Meira Brasil Junior, que atuando como relator da apelação cível interposta em face da primeira sentença proferida nos autos, proferiu voto para anular o
decisum
, salientando que o ora apelante “
procedeu a compra e venda com quem não detinha poderes para firmar compromisso de compra e venda de bens do espólio e supostamente pagou a pessoa diversa do espólio, contrariando frontalmente o alvará de fl. 08
”, mas entendeu por oportunizar a dilação probatória para verificar se o valor foi efetivamente depositado na conta do espólio, “
na forma exigida pelo alvará judicial, de forma a tornar indene de
dúvidas o consentimento do espólio e a respectiva quitação do negócio jurídico, a autorizar a adjudicação do bem pleiteado
” (fl. 133). Todavia, mesmo oportunizada a produção de provas aptas a demonstrar o fluxo financeiro, o apelante quedou-se inerte, de modo que sequer demonstrou que efetivamente arcou com os valores relativos às transações financeiras na forma pactuada.

É preciso ressaltar que foi o próprio apelante que colacionou, junto à exordial, o alvará judicial expedido nos autos do inventário e o contrato de prestação de serviços firmado entre a imobiliária e o espólio, os quais mencionam expressamente a necessidade de que os valores auferidos com a venda dos lotes sejam depositados na conta judicial existente em nome do ESPÓLIO DE EDIS LOURENCINI, o que, por si só, revela que o apelante tinha inequívoco conhecimento acerca do método correto para proceder com o adimplemento dos lotes que tinha interesse, mas, mesmo assim, conforme se extrai dos contratos de promessa de compra e venda que instruem os autos, firmou, como forma de pagamento, dinheiro em espécie ou cheques pré-datados e com quem não representava o espólio referido.

Há que se ponderar que o Termo de Quitação de fl. 17, que foi firmado por Elias Nunes de Alcântara Bezerra, não se presta a esse fim, eis que se trata de terceiro, supostamente sócio na imobiliária contratada pelo ESPÓLIO DE EDIS LOURENCINI, que não possuía em seu favor procuração para representar o conjunto de bens deixado pela pessoa falecida, sendo assim, não comprova que o apelante, de fato, pagou pelos lotes 01, 02, 03, 11, 12, 13 e 14 da Quadra nº 43, Loteamento Jardim Tropical, Carapina, Serra/ES.

Aliás, o depósito judicial de fl. 23, no montante correspondente a um dos lotes supostamente adquiridos não lhe resguarda o direito a adjudicação compulsória, uma vez que, consoante asseverado, a obrigação decorreu de contrato firmado por terceiros que não detinham poderes para vender, em nome próprio, os bens que compunham a massa patrimonial do inventário.

Desta feita, é irreparável a sentença que concluiu que “
a parte autora não comprovou o fato constitutivo de seu direito, promovendo o
pagamento nos termos consignados no expediente de f. 08, ainda, procedeu a compra e venda com quem não detinha poderes para firmar compromisso de compra e venda de bens do espólio
” (fl. 312).

Por todo o exposto, rogando
vênia
ao eminente relator, Desembargador Namyr Carlos de Souza Filho,
inauguro divergência
para
CONHECER e
NEGAR

PROVIMENTO
ao apelo interposto pelo autor, mantendo incólume a sentença recorrida.

Em razão do disposto no art. 85, §11, do CPC, diante do desprovimento do recurso, majoro os honorários advocatícios fixados em desfavor do apelante, de modo que passa de 10% (dez por cento) para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa.

Respeitosamente, é como voto, Senhor Presidente.

*

V O T O

O SR. DESEMBARGADOR SÉRGIO RICARDO DE SOUZA:-

Eminentes pares.

Rememoro que se trata de apelação interposta por JOSÉ CARLOS PIMENTEL CASTELO contra a SENTENÇA (fls. 311/313) proferida pelo JUÍZO DA 5ª VARA CÍVEL DA SERRA, nos autos da AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C/C DANOS MORAIS ajuizada pelo Recorrente em face de ESPÓLIO DE EDIS LOURENCINI, que julgou improcedentes os pedidos inaugurais, ao fundamento de que
“a parte autora não comprovou o fato constitutivo de seu direito, promovendo o

pagamento nos termos consignados no expediente de f. 08, ainda, procedeu a compra e venda

com quem não detinha poderes para firmar compromisso de compra e venda de bens do espólio”.

O
eminente

Relator

Des.

NAMYR

CARLOS

DE

SOUZA FILHO

deu parcial provimento ao recurso para
“para reformar a Sentença combatida, julgando parcialmente procedente os pedidos

exordiais, para adjudicar compulsoriamente os imóveis objetos da presente demanda em favor do

Autor, ora Recorrente, traduzidos nos lotes 01, 02, 03, 04, 11, 12, 13, e 14 da Quadra 43,

Loteamento Jardim Tropical, Serra/ES, determinando a imediata averbação no ofício imobiliário

competente e com expedição de Alvará em favor do Espólio Recorrido do valor depositado em

conta bancária judicial, e, via de consequência, redistribuir os ônus sucumbenciais, condenando

cada parte a 50% (cinquenta por cento) das custas processuais e dos honorários advocatícios

sucumbenciais fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa”.

Em seus fundamentos, argumenta que a eventual ausência de repasse dos valores recebidos pela Empresa ALCÂNTARA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS ao ESPÓLIO DE EDIS LOURENCINI, que, repisa-se, restou contratada pelo próprio Espólio para prestação de serviços de venda dos lotes, deverá ser objeto de demanda própria, não podendo tal ônus ser imputado ao Recorrente, que realizou a compra e regular pagamento dos lotes objeto dos autos.

No entanto, após uma análise acurada do caso sob apreciação, entendo por bem, com a devida vênia, inaugurar a divergência do voto do em. Relator, nos termos que passo a aduzir.

No caso em tela, observa-se que foi expedido alvará judicial pela Segunda Vara de Órfãos e Sucessões de Vila Velha, autorizando a venda dos bens do espólio de EDIS LOURENCINI, por sua inventariante, HELOÍSA BORGES LOURENCINI. No entanto,
a

nobre

magistrada

condicionou a alienação ao valor mínimo de R$ 800.000,00, a ser integralmente depositada

na conta judicial nº 2206673 em nome do Espólio de Edis Lourencini
.

O

p
róprio

autor,

ora

Recorrente

juntou

aos

autos

o

referido

alvará,

portanto,

tinha

pleno

conhecimento de seu conteúdo.

Além disso, o contrato de prestação de serviços de fls. 09/10, firmado entre o espólio de EDIS LOURENCINI e a corretora ALCÂNTARA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS,
também
j
untado aos autos
p
elo

autor,

ora

recorrente,

portanto,

ciente

de

seu

conteúdo
, em sua “Cláusula Quinta: Responsabilidade das partes”, repete o conteúdo restritivo do alvará ao estabelecer que:
“
A

CONTRATANTE

se

obr
i
ga

a

assinar

as

escrituras

definitivas

no

ato

do

pagamento

integral

de

cada

lote vendido
,
que será depositado em conta judicial do ESPÓLIO.
O CONTRATADO caso venha a

descumprir quaisquer das cláusulas acima descritas ensejará a rescisão unilateral do referido

contrato”.

Portanto, verifica-se que o autor, ora Recorrente, ainda que tenha firmado contrato particular de compra e venda dos lotes objeto dos autos com a corretora e, mesmo possuindo um termo de quitação da mesma empresa corretora de imóveis, não teve a cautela necessária de garantir ou fiscalizar que os valores pagos fossem depositados na conta judicial do Espólio,
tal

como

determinava o alvará judicial e o contrato firmado entre as partes.

A Ação de Adjudicação Compulsória é o meio assegurado ao comprador ou cessionário de direito real, para garantir o direito de obter a outorga da escritura definitiva de compra e venda necessária à consolidação da propriedade em seu nome quando
quitado o preço convencionado
, haja injusta recusa por parte deste em relação àquela outorga. Para tanto, é imprescindível que esteja comprovada de forma inequívoca a celebração escrita de promessa de compra e venda do imóvel por meio de instrumento público ou particular, sem cláusula de arrependimento;
a

quitação

do preço
; e a recusa ou ausência por parte do vendedor.

Assim, não cumpridos os termos avençados no contrato, em relação à quitação através do depósito na conta do Espólio, este não pode ser penalizado pela justa recusa a outorgar as escrituras definitivas dos lotes ou a sofrer o efeito equivalente, decorrente da adjudicação compulsória, sendo que, eventual responsabilidade deve ser discutida e discutida entre o ora Recorrente e a pessoa a quem efetuou o pagamento.

Pelo exposto, com a devida vênia, inauguro a divergência para
NEGAR

PROVIMENTO

ao

recurso,

mantendo

integralmente

a

sentença

proferida

em

primeiro

grau.

Via de consequência, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais fixados para 12% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

É, respeitosamente, como voto.

*

V I S T A

A SRA. DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:-

Eminente Presidente, respeitosamente, peço vista dos autos.

*

CONTINUAÇÃO DO JULGAMENTO: 17/09/2024

V O T O

(PEDIDO DE VISTA)

A SRA. DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:-

Eminentes pares, rememorando, trata-se de recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por
JOSÉ CARLOS PIMENTEL CASTELLO,
contra a r. sentença de fls. 311/313v, proferida pelo douto magistrado da 5ª Vara Cível de Serra – Comarca da Capital que, nos autos da ação de adjudicação compulsória c/c danos morais ajuizada pelo apelante em face do
ESPÓLIO DE EDIS LOURENCINI
, julgou improcedentes os pedidos inaugurais, na forma do artigo 487, inciso I do Código de Processo Civil.

Em seu voto condutor o E. Relator, Desembargador Namyr Carlos de Souza Filho, votou no sentido de conhecer do recurso e dar-lhe parcial provimento “
para reformar a Sentença combatida, julgando parcialmente procedente os pedidos exordiais, para adjudicar compulsoriamente os imóveis objetos da presente demanda em favor do Autor, ora Recorrente, traduzidos nos lotes 01, 02, 03, 04, 11, 12, 13, e 14 da Quadra 43, Loteamento Jardim Tropical, Serra/ES, determinando a imediata averbação no ofício imobiliário competente e com expedição de Alvará em favor do Espólio Recorrido do valor depositado em conta bancária judicial, e, via de consequência, redistribuir os ônus sucumbenciais, condenando cada parte a 50% (cinquenta por cento) das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa
” sob o entendimento de que “
o Espólio Recorrido contratou a Empresa ALCÂNTARA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS para, de fato, realizar a própria ‘VENDA e regularização de 20 (vinte) Lotes’ (Cláusula Primeira) e não apenas intermediar a venda, como sustenta o Espólio em sua defesa, bem como que competia à referida Empresa Contratada formalizar os depósitos do valor integral de cada lote ‘em conta judicial do ESPÓLIO’ (Cláusula Quinta), sendo que o valor dos serviços prestados pela Contratada seria ‘retido no ato de assinatura e pagamento dos lotes comercializados’ (Cláusula Terceira)” e que o contrato de prestação de serviços firmado entre o espólio e a imobiliária já teve a sua validade reconhecida nos autos do processo nº 0005871-48.2012.8.08.0048, que envolve situação idêntica a dos autos”
.

Destacou ainda que “
não restou estabelecido ao Autor, ora Recorrente, a obrigação de depositar os valores na Conta Judicial do Espólio, tento em vista que os Contratos para a compra dos lotes apenas consignou que os pagamentos seriam realizados à vista ou por cheque pré-datado, o que restou devidamente comprovado pelo Termo de Quitação de fl. 17 e Depósito Judicial de fl. 23. Por sua vez, a obrigação de depósito em conta judicial do Espólio restou estipulada, exclusivamente, pelo Contrato de Prestação de Serviços, firmado, tão somente, entre a Empresa Contratada e o Espólio Recorrido, não envolvendo o Autor Recorrente”. E, por fim, que “eventual ausência de repasse dos valores recebidos pela Empresa ALCÂNTARA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS ao ESPÓLIO DE EDIS LOURENCINI, que, repisa-se, restou contratada pelo próprio Espólio para prestação de serviços de venda dos lotes, deverá ser objeto de demanda própria, não podendo tal ônus ser imputado ao Recorrente, que realizou a compra e regular pagamento dos lotes objeto dos autos
”.

Inaugurando divergência o eminente Desembargador FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY, entendendo que o Apelante não comprovou os requisitos necessários à concessão da adjudicação compulsória: i)
existência e a manifestação de vontade, formalizada em instrumentos escritos, públicos ou particulares, de promessas de compra e venda, que liguem toda a cadeia sucessória, desde o proprietário constante da matrícula até a parte requerente;
ii)
inexistência de cláusula contratual de arrependimento
; iii)
prova de quitação da dívida
; iv) recusa ou ausência por parte do vendedor em outorgar a escritura pública definitiva sobre o imóvel, inaugurou divergência para CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao apelo interposto pelo autor, mantendo incólume a sentença recorrida.

Por sua vez, o Desembargador SÉRGIO RICARDO DE SOUZA votou no mesmo sentido da divergência inaugurada.

Em razão da divergência, vieram-me os autos conclusos na forma do art. 942 do CPC.

Pois bem, após a devida análise da questão, entendo, tal como destacado nos votos divergentes dos Pares que me precederam, não estarem preenchidos os pressupostos necessários à concessão de adjudicação compulsória estabelecidos no Decreto-Lei nº 58/1937, e no art. 1.417 do Código Civil, sendo, portanto, inviável o acolhimento da pretensão autoral. Neste sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA. OFENSA AO CONTRADITÓRIO. REJEIÇÃO. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. AUSÊNCIA DE PRESSUPOSTOS. ÔNUS DA PROVA DO AUTOR. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. REQUISITOS NÃO PREENCHIDOS. MULTA. NÃO CABIMENTO. Não se há de falar em nulidade da sentença por ofensa ao princípio do contraditório, se a parte autora, antes do julgamento da lide, foi devidamente intimada a especificar provas e manifestou seu desinteresse em produzir outras provas, tendo, inclusive, requerido o julgamento antecipado do feito.
Para que seja acolhida a pretensão de outorga de escritura/adjudicação compulsória de imóvel, deve o promissário comprador comprovar o preenchimento de 3 (três) requisitos: (I) existência de contrato de promessa de compra e venda celebrado de forma irrevogável e irretratável; (II) quitação integral do preço avençado; e (III) recusa de outorga da escritura definitiva por parte do promitente vendedor.

Não tendo a parte autora se desincumbido do ônus de demonstrar o preenchimento dos referidos pressupostos, deve ser mantida a improcedência do pedido de adjudicação compulsória
. Para que haja a condenação da parte ao pagamento de multa por litigância de má-fé, além de se enquadrar sua conduta em uma das hipóteses taxativas do art. 80 do CPC e de ser demonstrada a existência do dolo ou culpa grave da parte, de rigor a ocorrência de prejuízo processual para a parte contrária. (TJMG; APCV 5005105-48.2023.8.13.0479; Décima Terceira Câmara Cível; Rel. Des. José de Carvalho Barbosa; Julg. 05/09/2024; DJEMG
10/09/2024
) (destaquei)

No mesmo sentido é o entendimento doutrinário onde, segundo Ricardo Arcoverde Credie, a adjudicação compulsória constitui: a ação pessoal que pertine ao compromissário comprador, ou cessionário de seus direitos à aquisição, ajuizada com relação ao titular do domínio do imóvel (que tenha prometido vendê-lo através de contrato de compromisso de venda e compra e se omitiu quanto à escritura definitiva) tendente ao suprimento judicial desta outorga, mediante sentença constitutiva com a mesma eficácia do ato não praticado (in "Adjudicação Compulsória", 5ª ed., São Paulo: Revista dos Tribunais, p. 32).

Sobre o assunto, também leciona Severino Muniz:

Esta ação visa a aquisição da propriedade, através de decisão judicial àquele que, havendo pago o preço total do bem, vê-se na contingência de não receber, pelo menos amigavelmente, a escritura definitiva". (...) Segundo tais normas legais, constituiriam elementos indispensáveis à propositura eficaz da adjudicação compulsória: a) existência de compromisso de compra e venda sem cláusula de arrependimento, devidamente inscrito no Registro de Imóveis; b) preço inteiramente pago; c) recusa dos vendedores em outorgar a escritura. Entretanto, verifica-se que, mesmo com as alterações apontadas, continuou o artigo 22 do Decreto-Lei 58, em sua nova redação, a conferir o direito de adjudicação compulsória, de conformidade com aqueles mesmos requisitos já apontados (in Procedimento Sumaríssimo: doutrina, legislação, jurisprudência, 2ª edição, Ed. Livraria Universitária de Direito Ltda., 1983, São Paulo, páginas 313/315).

Ante o exposto, aderindo aos votos divergentes dos Pares que me precederam, e pedindo a devida vênia ao Ilte. Relator, acompanho o voto proferido pelos eminentes Desembargadores FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY e SÉRGIO RICARDO DE SOUZA, para NEGAR PROVIMENTO ao recurso, entendendo que a majoração de honorários prevista no art. 85 § 11º do CPC deve ser de 12% (doze) por cento, tal como constou no voto do Desembargador SÉRGIO RICARDO DE SOUZA.

É como voto.

*

V I S T A

A SRA. DESEMBARGADORA SUBSTITUTA FERNANDA CORRÊA MARTINS:-

Eminente Presidente, respeitosamente, peço vista dos autos.

*

CONTINUAÇÃO DO JULGAMENTO:
01/10/2024

V O T O

(PEDIDO DE VISTA)

A SRA. DESEMBARGADORA SUBSTITUTA FERNANDA CORRÊA MARTINS:-

Eminentes pares,

Trata-se de processo que veio a este Órgão Colegiado para apreciação de recurso de apelação cível interposto por
JOSÉ CARLOS PIMENTEL CASTELLO
em face de sentença de fls. 311/313 dos autos digitalizados, por meio da qual o juízo da 5ª Vara Cível de Vitória, nos autos desta ação de adjudicação compulsória ajuizada em face de
ESPÓLIO DE EDIS LOURENCINI
, julgou improcedentes os pedidos autorais.

O em. relator, Des. Namyr Carlos de Souza Filho, deu parcial provimento ao recurso para

... reformar a Sentença combatida, julgando parcialmente procedente os pedidos exordiais, para adjudicar compulsoriamente os imóveis objetos da presente demanda em favor do Autor, ora Recorrente, traduzidos nos lotes 01, 02, 03, 04, 11, 12, 13, e 14 da Quadra 43, Loteamento Jardim Tropical, Serra/ES, determinando a imediata averbação no ofício imobiliário competente e com expedição de Alvará em favor do Espólio Recorrido do valor depositado em conta bancária judicial, e, via de consequência, redistribuir os ônus sucumbenciais, condenando cada parte a 50% (cinquenta por cento) das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.

O e. Des. Fernando Estevam Bravim Ruy, inaugurando divergência, negou provimento ao recurso interposto, no que foi acompanhado pelo e. Des. Sérgio Ricardo de Souza e, estendido o julgamento por aplicação do disposto no art. 942 do CPC, também foi acompanhado pela e. Desa. Débora Maria Ambos Correa da Silva.

Pedi vista dos autos e após análise detida das postulações em sede recursal e da prova produzida em primeiro grau de jurisdição, acompanho, também, a divergência inaugurada pelo e. Des. Fernando Estevam Bravim Ruy.

Com efeito, a análise das provas produzidas na origem indica que os contratos de compra e venda firmados pelo apelante foram assinados por terceiros estranhos à relação jurídica primeiramente estabelecida – o que lhes retira a validade – e o pagamento foi feito a pessoa diversa do vendedor. Assim, não comprovada a existência válida do contrato e não comprovada a respectiva quitação, não estão presentes os requisitos necessários para a procedência desta ação de adjudicação compulsória.

Não vejo, pois, razão para a reforma da sentença recorrida.

Ante o exposto, acompanho a divergência inaugurada pelo e. Des. Fernando Estevam Bravin Ruy e
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto.

É como voto.

*

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

VOTO DE VISTA –
DIVERG
IR

Rememoro que cuidam os autos de apelação cível interposta por
JOSÉ CARLOS PIMENTEL CASTELLO

contra a r. sentença de fls. 311/313v, proferida pelo douto magistrado da 5ª Vara Cível de Serra – Comarca da Capital que, nos autos da ação de adjudicação compulsória c/c danos morais ajuizada pelo apelante em face do
ESP
Ó
LIO DE EDIS LOURENCINI
, julgou improcedentes os pedidos inaugurais, na forma do artigo 487, inciso I do Código de Processo Civil.

O eminente relator, Desembargador Namyr Carlos de Souza Filho, votou no sentido de conhecer do recurso e dar-lhe parcial provimento “
para reformar a Sentença combatida, julgando parcialmente procedente os pedidos exordiais, para adjudicar compulsoriamente os imóveis objetos da presente demanda em favor do Autor, ora Recorrente, traduzidos nos lotes 01, 02, 03, 04, 11, 12, 13, e 14 da Quadra 43, Loteamento Jardim Tropical, Serra/ES, determinando a imediata averbação no ofício imobiliário competente e com expedição de Alvará em favor do Espólio Recorrido do valor depositado em conta bancária judicial, e, via de consequência, redistribuir os ônus sucumbenciais, condenando cada parte a 50% (cinquenta por cento) das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa
”.

Fundamentou, em síntese, que “
o Espólio Recorrido contratou a Empresa ALCÂNTARA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS para, de fato, realizar a própria ‘VENDA e regularização de 20 (vinte) Lotes’ (Cláusula Primeira) e não apenas intermediar a venda, como sustenta o Espólio em sua defesa, bem como que competia à referida Empresa Contratada formalizar os depósitos do valor integral de cada lote ‘em conta judicial do ESPÓLIO’ (Cláusula Quinta), sendo que o valor dos serviços prestados pela Contratada seria ‘retido no ato de assinatura e pagamento dos lotes comercializados’ (Cláusula Terceira
)
” e que o contrato de prestação de serviços firmado entre o espólio e a imobiliária já teve a sua validade reconhecida nos autos do processo nº 0005871-48.2012.8.08.0048, que envolve situação idêntica a dos autos.

Ademais, salientou que “
não restou estabelecido ao Autor, ora Recorrente, a obrigação de depositar os valores na Conta Judicial do Espólio, tento em vista que os Contratos para a compra dos lotes apenas consignou que os pagamentos seriam realizados à vista ou por cheque pré-datado, o que restou devidamente comprovado pelo Termo de Quitação de fl. 17 e Depósito Judicial de fl. 23. Por sua vez, a obrigação de depósito em conta judicial do Espólio restou estipulada, exclusivamente, pelo Contrato de Prestação de Serviços, firmado, tão somente, entre a Empresa Contratada e o Espólio Recorrido, não envolvendo o Autor Recorrente
”. E, por fim, que “
eventual ausência de repasse dos valores recebidos pela Empresa ALCÂNTARA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS ao ESPÓLIO DE EDIS LOURENCINI, que, repisa-se, restou contratada pelo próprio Espólio para prestação de serviços de venda dos lotes, deverá ser objeto de demanda própria, não podendo tal ônus ser imputado ao Recorrente, que realizou a compra e regular pagamento dos lotes objeto dos autos
”.

Rogando vênia ao exímio relator, em que pese os fundamentos adotados, tenho por divergir do seu entendimento.

Sabe-se que, conforme fundamentado em sentença, a ação de adjudicação compulsória tem por finalidade suprir a declaração de vontade de quem prometeu vender o imóvel, mas se recusa a outorgar a escritura definitiva. Trata-se de ação pessoal do compromissário comprador contra o titular do domínio do imóvel.

Assim, os requisitos da ação de adjudicação compulsória são: a) a existência e a manifestação de vontade, formalizada em instrumentos escritos, públicos ou particulares, de promessas de compra e venda, que liguem toda a cadeia sucessória, desde o proprietário constante da matrícula até a parte requerente; b) a inexistência de cláusula contratual de arrependimento; c) prova de quitação da dívida; e, acrescento, d) a recusa ou ausência por parte do vendedor em outorgar a escritura pública definitiva sobre o imóvel.

Ocorre que, no caso dos autos, o apelante não comprova o cumprimento dos referidos requisitos, imprescindíveis para a obtenção da tutela jurisdicional ora pretendida.

O próprio apelante colacionou, junto à exordial, o alvará judicial expedido nos autos do inventário que autorizava Heloisa Borges Lourencini, inventariante, a alienar “
uma
Quadra n
°
43 com vinte (20) lotes, cercada por quatro ruas asfaltadas, Avenida Central, Rua Paraíso, Rua 7 e Rua 8, situada no Bairro JARDIM TROPICAL, Carapina - Município da Serra-ES, a área total da quadra é de 7.123,00m
2
, o que corresponde aproximadamente 360,00m
2
para cada lote. Na área da quadra não existe edificação, nem é cercada por qualquer tipo de muro ou cerca. A QUANTIA APURADA COM A VENDA DO IMÓVEL, (QUE NÃO PODERÁ SER INFERIOR AO VALOR DE R$ 800.000,00 (OITOCENTOS MIL REAIS), DEVERÁ SER INTEGRALMENTE DEPOSITADO NA CONTA JUDICIAL N° 2206673 EM NOME DO ESPOLIO DE EDIS LOURENCINI, podendo a mesma praticar todos os atos necessários ao fiel cumprimento do presente ALVARÁ
”.

O recorrente também trouxe, com a peça inaugural, um contrato de prestação de serviços em que figuram ALCÂNTARA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS, representada por seu sócio Elias Nunes de Alcântara Bezerra, como contratada, e o ESPÓLIO DE EDIS LOURENCINI, representado pela inventariante Heloisa Borges Lourencini, como contratante, cujo objeto era a venda e regularização dos 20 (vinte) lotes de terreno da Quadra nº 43 do loteamento Jardim Tropical, localizado em Carapina, no Município de Serra/ES, assim como, a execução das demarcações dos referidos lotes e o pagamento das despesas com registros em cartório, confecção de escrituras e taxas e impostos.

Além disso, acostou os contratos de promessa de compra e venda que subsidiam sua pretensão, todos contendo como promitente vendedor o ESPÓLIO DE EDIS LOURENCINI, representado por Heloisa Borges Lourencini, como “interveniente outorgado(a)” as pessoas físicas de Elizabeth Lemos Coutinho ou Elias Nunes de Alcântara Bezerra, estranhas ao contrato alhures, e como promitente comprador o Sr. José Carlos Pimentel Castelo. Os mencionados contratos de promessa de compra e venda contam apenas com a assinatura dos terceiros citados acima, que atuaram em nome próprio, sem menção de que representavam a imobiliária ou o espólio e, tampouco, munidos de mandato que lhes conferissem esses poderes.

Em outras palavras, nos contratos de promessa de compra e venda dos lotes firmados com o apelante, apesar de constar como vendedor o ESPÓLIO DE EDIS LOURENCINI, representado por Heloisa Borges Lourencini, não foram assinados por quem de direito, ou seja, pela inventariante, mas somente por terceiros, supostos “intervenientes outorgados” – Elizabeth Lemos Coutinho ou Elias Nunes de Alcântara Bezerra – que atuaram em nome próprio, sem poderes para tanto, não havendo nos autos nenhum indício de que tenha sido outorgada, pelo espólio, procuração em causa própria para a imobiliária e, muito menos, para qualquer dos intervenientes, única hipótese que legitimaria a ausência de assinatura da legítima representante do apelado.

O contrato de prestação de serviços que, friso, foi firmado entre o ESPÓLIO DE EDIS LOURENCINI e a pessoa jurídica da imobiliária, é cristalino no sentido de que
esta última
foi contratada apenas para intermediar as vendas
, pois, além de ter sido estabelecido que o pagamento pelos serviços prestados seria no percentual de 15% (quinze por cento) a título de comissão de administração e corretagem incidente sobre o valor de venda de cada lote, uma das obrigações estabelecidas para o espólio contratante era justamente “
assinar as escrituras definitivas no ato do pagamento integral de cada lote vendido, que será depositado em conta judicial do ESPÓLIO
”.

Apenas levando em conta tais disposições já seria possível extrair a conclusão lógica de que em nenhum momento foi outorgado mandato atribuindo para a imobiliária poder para assinar documentos em nome do espólio. Porém, ainda que se entendesse que o contrato firmado entre a imobiliária e o espólio permitia a venda em nome próprio e se ignorasse que os contratos de promessa de compra e venda foram assinados por terceiros estranhos à relação jurídica primeiramente estabelecida, seria indispensável que, junto com o contrato de prestação de serviços, fosse outorgada procuração para a imobiliária atuar em causa própria, prova que, todavia, não foi produzida nos autos. Diante disso, sob qualquer ótica que se observe a situação em apreço, a consequência é o reconhecimento da invalidade dos pactos.

Referidas circunstâncias não escaparam aos olhos do eminente Desembargador Samuel Meira Brasil Junior, que atuando como relator da apelação cível interposta em face da primeira sentença proferida nos autos, proferiu voto para anular o
decisum
, salientando que o ora apelante “
procedeu a compra e venda com quem não detinha poderes para firmar compromisso de compra e venda de bens do espólio e supostamente pagou a pessoa diversa do espólio, contrariando frontalmente o alvará de fl. 08
”, mas entendeu por oportunizar a dilação probatória para verificar se o valor foi efetivamente depositado na conta do espólio, “
na forma exigida pelo alvará judicial, de forma a tornar indene de
dúvidas o consentimento do espólio e a respectiva quitação do negócio jurídico, a autorizar a adjudicação do bem pleiteado
” (fl. 133). Todavia, mesmo oportunizada a produção de provas aptas a demonstrar o fluxo financeiro, o apelante quedou-se inerte, de modo que sequer demonstrou que efetivamente arcou com os valores relativos às transações financeiras na forma pactuada.

É preciso ressaltar que foi o próprio apelante que colacionou, junto à exordial, o alvará judicial expedido nos autos do inventário e o contrato de prestação de serviços firmado entre a imobiliária e o espólio, os quais mencionam expressamente a necessidade de que os valores auferidos com a venda dos lotes sejam depositados na conta judicial existente em nome do ESPÓLIO DE EDIS LOURENCINI, o que, por si só, revela que o apelante tinha inequívoco conhecimento acerca do método correto para proceder com o adimplemento dos lotes que tinha interesse, mas, mesmo assim, conforme se extrai dos contratos de promessa de compra e venda que instruem os autos, firmou, como forma de pagamento, dinheiro em espécie ou cheques pré-datados e com quem não representava o espólio referido.

Há que se ponderar que o Termo de Quitação de fl. 17, que foi firmado por Elias Nunes de Alcântara Bezerra, não se presta a esse fim, eis que se trata de terceiro, supostamente sócio na imobiliária contratada pelo ESPÓLIO DE EDIS LOURENCINI, que não possuía em seu favor procuração para representar o conjunto de bens deixado pela pessoa falecida, sendo assim, não comprova que o apelante, de fato, pagou pelos lotes 01, 02, 03, 11, 12, 13 e 14 da Quadra nº 43, Loteamento Jardim Tropical, Carapina, Serra/ES.

Aliás, o depósito judicial de fl. 23, no montante correspondente a um dos lotes supostamente adquiridos não lhe resguarda o direito a adjudicação compulsória, uma vez que, consoante asseverado, a obrigação decorreu de contrato firmado por terceiros que não detinham poderes para vender, em nome próprio, os bens que compunham a massa patrimonial do inventário.

Desta feita, é irreparável a sentença que concluiu que “
a parte autora não comprovou o fato constitutivo de seu direito, promovendo o
pagamento nos termos consignados no expediente de f. 08, ainda, procedeu a compra e venda com quem não detinha poderes para firmar compromisso de compra e venda de bens do espólio
” (fl. 312).

Por todo o exposto, rogando
vênia
ao eminente relator, Desembargador Namyr Carlos de Souza Filho,
inauguro divergência
para
CONHECER e
NEGAR

PROVIMENTO
ao apelo interposto pelo autor, mantendo incólume a sentença recorrida.

Em razão do disposto no art. 85, §11, do CPC, diante do desprovimento do recurso, majoro os honorários advocatícios fixados em desfavor do apelante, de modo que passa de 10% (dez por cento) para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa.

Respeitosamente, é como voto, Senhor Presidente.

Desembargador
FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0005867-11.2012.8.08.0048

APELANTE:
JOSÉ CARLOS PIMENTEL CASTELLO

APELAD
O
:
ESPÓLIO DE EDIS LOURENCINI

RELATOR:
DES. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

V O T O D E V I S T A

Eminentes pares,

Trata-se de processo que veio a este Órgão Colegiado para apreciação de recurso de apelação cível interposto por
JOSÉ CARLOS PIMENTEL CASTELLO
em face de sentença de fls. 311/313 dos autos digitalizados, por meio da qual o juízo da 5ª Vara Cível de Vitória, nos autos desta ação de adjudicação compulsória ajuizada em face de
ESPÓLIO DE EDIS LOURENCINI
, julgou improcedentes os pedidos autorais.

O em. relator, Des. Namyr Carlos de Souza Filho, deu parcial provimento ao recurso para

... reformar a Sentença combatida, julgando parcialmente procedente os pedidos exordiais, para adjudicar compulsoriamente os imóveis objetos da presente demanda em favor do Autor, ora Recorrente, traduzidos nos lotes 01, 02, 03, 04, 11, 12, 13, e 14 da Quadra 43, Loteamento Jardim Tropical, Serra/ES, determinando a imediata averbação no ofício imobiliário competente e com expedição de Alvará em favor do Espólio Recorrido do valor depositado em conta bancária judicial, e, via de consequência, redistribuir os ônus sucumbenciais, condenando cada parte a 50% (cinquenta por cento) das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.

O e. Des. Fernando Estevam Bravim Ruy, inaugurando divergência, negou provimento ao recurso interposto, no que foi acompanhado pelo e. Des. Sérgio Ricardo de Souza e, estendido o julgamento por aplicação do disposto no art. 942 do CPC, também foi acompanhado pela e. Desa. Débora Maria Ambos Correa da Silva.

Pedi vista dos autos e após análise detida das postulações em sede recursal e da prova produzida em primeiro grau de jurisdição, acompanho, também, a divergência inaugurada pelo e. Des. Fernando Estevam Bravim Ruy.

Com efeito, a análise das provas produzidas na origem indica que os contratos de compra e venda firmados pelo apelante foram assinados por terceiros estranhos à relação jurídica primeiramente estabelecida – o que lhes retira a validade – e o pagamento foi feito a pessoa diversa do vendedor.

Aliado a isso, restou demonstrado que o pagamento não foi depositado em conta judicial aberta em nome do espólio, como devido e determinado pelo juízo sucessório, quando da autorização para a venda dos lotes.

Assim, não comprovada a existência válida do contrato e não comprovada a respectiva quitação, não estão presentes os requisitos necessários para a procedência desta ação de adjudicação compulsória

Não vejo, pois, razão para a reforma da sentença recorrida.

Ante o exposto, acompanho a divergência inaugurada pelo e. Des. Fernando Estevam Bravim Ruy e
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto.

É como voto.

Desª. SUBSTITUTA FERNANDA CORRÊA MARTINS

VOGAL: DESEMBARGADOR SÉRGIO RICARDO DE SOUZA

VOTO

DIVERGENTE

Eminentes pares.

Rememoro que se trata de apelação interposta por JOSÉ CARLOS PIMENTEL CASTELO contra a SENTENÇA (fls. 311/313) proferida pelo JUÍZO DA 5ª VARA CÍVEL DA SERRA, nos autos da AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C/C DANOS MORAIS ajuizada pelo Recorrente em face de ESPÓLIO DE EDIS LOURENCINI, que julgou improcedentes os pedidos inaugurais, ao fundamento de que
“a parte autora não comprovou o fato constitutivo de seu direito, promovendo o pagamento nos termos consignados no expediente de f. 08, ainda, procedeu a compra e venda com quem não detinha poderes para firmar compromisso de compra e venda de bens do espólio”.

O
em
inente

Relator
Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO
deu parcial provimento ao recurso para
“para reformar a Sentença combatida, julgando parcialmente procedente os pedidos exordiais, para adjudicar compulsoriamente os imóveis objetos da presente demanda em favor do Autor, ora Recorrente, traduzidos nos lotes 01, 02, 03, 04, 11, 12, 13, e 14 da Quadra 43, Loteamento Jardim Tropical, Serra/ES, determinando a imediata averbação no ofício imobiliário competente e com expedição de Alvará em favor do Espólio Recorrido do valor depositado em conta bancária judicial, e, via de consequência, redistribuir os ônus sucumbenciais, condenando cada parte a 50% (cinquenta por cento) das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa”.

Em seus fundamentos, argumenta que a eventual ausência de repasse dos valores recebidos pela Empresa ALCÂNTARA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS ao ESPÓLIO DE EDIS LOURENCINI, que, repisa-se, restou contratada pelo próprio Espólio para prestação de serviços de venda dos lotes, deverá ser objeto de demanda própria, não podendo tal ônus ser imputado ao Recorrente, que realizou a compra e regular pagamento dos lotes objeto dos autos.

No entanto, após uma análise acurada do caso sob apreciação, entendo por bem, com a devida vênia, inaugurar a divergência do voto do em. Relator, nos termos que passo a aduzir.

No caso em tela, observa-se que foi expedido alvará judicial pela Segunda Vara de Órfãos e Sucessões de Vila Velha, autorizando a venda dos bens do espólio de EDIS LOURENCINI, por sua inventariante, HELOÍSA BORGES LOURENCINI. No entanto,
a nobre magistrada condicionou a alienação ao valor mínimo de R$ 800.000,00, a ser integralmente depositada na conta judicial nº 2206673 em nome do Espólio de Edis Lourencini
.

O próprio autor, ora Recorrente juntou aos autos o referido alvará, portanto, tinha pleno conhecimento de seu conteúdo.

Além disso, o contrato de prestação de serviços de fls. 09/10, firmado entre o espólio de EDIS LOURENCINI e a corretora ALCÂNTARA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS,
também juntado aos autos pelo autor, ora recorrente, portanto, ciente de seu conteúdo
, em sua “Cláusula Quinta: Responsabilidade das partes”, repete o conteúdo restritivo do alvará ao estabelecer que:
“
A CONTRATANTE se obriga a assinar as escrituras definitivas no ato do pagamento integral de cada lote vendido, que será depositado em conta judicial do ESPÓLIO.

O CONTRATADO caso venha a descumprir quaisquer das cláusulas acima descritas ensejará a rescisão unilateral do referido contrato”.

Portanto, verifica-se que o autor, ora Recorrente, ainda que tenha firmado contrato particular de compra e venda dos lotes objeto dos autos com a corretora e, mesmo possuindo um termo de quitação da mesma empresa corretora de imóveis, não teve a cautela necessária de garantir ou fiscalizar que os valores pagos fossem depositados na conta judicial do Espólio,
tal como determinava o alvará judicial e o contrato firmado entre as partes.

A Ação de
Adjudicação
Compulsória é o meio assegurado ao comprador ou cessionário de direito real, para garantir o direito de obter a outorga da
escritura
definitiva de compra e venda necessária à consolidação da propriedade em seu nome quando
quitado o preço convencionado
, haja injusta
recusa
por parte deste em relação àquela outorga. Para tanto, é imprescindível que esteja comprovada de forma inequívoca a celebração escrita de promessa de compra e venda do
imóvel
por meio de instrumento público ou particular, sem cláusula de arrependimento;
a quitação do preço
; e a
recusa
ou ausência por parte do vendedor.

Assim, não cumpridos os termos avençados no contrato, em relação à quitação através do depósito na conta do Espólio, este não pode ser penalizado pela justa recusa a outorgar as escrituras definitivas dos lotes ou a sofrer o efeito equivalente, decorrente da adjudicação compulsória, sendo que, eventual responsabilidade deve ser discutida e discutida entre o ora Recorrente e a pessoa a quem efetuou o pagamento.

Pelo exposto,
com a devida vênia,
inauguro a divergência
para
NEGAR PROVIMENTO ao recurso, mantendo integralmente a sentença proferida em primeiro grau.

Via de consequência, majoro os
honorários advocatícios sucumbenciais fixados para 12% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

É, respeitosamente, como voto.

VOTO

Consoante relatado,
JOSÉ CARLOS PIMENTEL CASTELO
interpôs
APELAÇÃO CÍVEL
(fls. 316/) em razão da
SENTENÇA
(fls. 311/313) proferida pelo
JUÍZO DA 5ª VARA CÍVEL DA SERRA
, nos autos da
AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C/C DANOS MORAIS
ajuizada pelo Recorrente em face de
ESPÓLIO DE EDIS LOURENCINI
, cujo
decisum
julgou improcedentes
“os pedidos inaugurais, e, via de consequência, EXTINTO o processo, com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I do Código de Processo CiviL”,
condenando o Autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.

Irresignado, o Recorrente alega, em síntese, que:
I)

“restando claro a lícita autorização para a venda, com o espólio contratando terceiro para fazer a venda em seu nome, havendo a negociação de compra e venda, o espólio recebe através do contratado e, ao final, se recusa em outorgar a escritura porque alega que quem vendeu não tinha, legalmente, poderes para tanto”;

II)
“o mencionado Contrato de Prestação de Serviços realizado entre a apelada e a Alcântara Negócios Imobiliários, concede outorga de amplos poderes a fim de promover a venda dos imóveis, sendo este o ponto fulcral da demanda, o ponto controvertido, ou seja, os poderes outorgados no Contrato de Prestação de Serviços é o cerne da questão, a cláusula primeira (fls. 09) concede amplo poderes para vender os lotes, receber pela venda e assinar os documentos desta avença”;
III)
“o apelante firmou com a ALCANTARA Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel, mencionado pacto se deu em momento posterior ao contrato firmado pela inventariante. Em razão da negociação, o valor ajustado foi pago, entretanto, a outorga da escritura não fora realizada. A mera insatisfação ou arrependimento quanto aos termos do contrato de prestação de serviço entre Heloisa e Alcântara não justifica seu descumprimento e tampouco sua anulação”
;
IV)

“o aqui apelante não é um comprador isolado, há diversos outros lotes negociados pela Alcântara com a autorização da inventariante-apelada Heloisa. Temos que os demais lotes da Quadra 43 foram vendidos e se encontram ocupados por diversas pessoas físicas e jurídicas, dentre outros. (...) As pessoas físicas e jurídicas acima adquiriram seus lotes no mesmo molde do ora apelante, ou seja, a apelada se utiliza se diversos artifícios para não honrar com o seu compromisso contratual de assinar documentos e promover com a escrituração dos lotes em favor dos compradores de boa-fé. E mais, referidos lotes estão devidamente ocupados com edificações de uso diverso”;
V)
“Quadra pontuar do trânsito em julgado em favor do Sr. Moisés da Cunha em uma Ação de Adjudicação Compulsória, em face de Espólio de Edis Lourencini, perante o h. juízo da 4 Vara Cível da Serra/ES, autos de n° 0005871-48.2012.8.08.0048 - vide Certidão do C. STJ de fis. 2671270, mencionada adjudicação compulsória de procedência teve como litígio lote de terreno e demais avenças/contratos tal como nestes autos. Ou seja, o Contrato de Prestação de Serviços (fls. 09/10) pactuado entre a apelada e o corretor fora tido como válido e eficaz pelo C. STJ no julgamento do processo de n° 0005871-48.2012.8.08.0048”.

Ab initio,
cumpre historiar que
JOSÉ CARLOS PIMENTEL CASTELO
ajuizou
AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C/C DANOS MORAIS
em face de
ESPÓLIO DE EDIS LOURENCINI
, sustentando, em suma, que:

“Conforme se observa nos Contratos de Promessa de Compra e Venda de Imóvel em anexo, o Autor avençou com a Ré a aquisição dos lotes de números 01, 02, 03, 04, 11, 12, 13 e 14 da Quadra 43 do Loteamento Jardim Tropical, na localidade de Carapina, neste município de Serra/ES.

Tal compra e venda se baseou no Alvará Judicial lavrado pela 2ª Vara de Orfãos e Sucessões de Vila Velha/ES que autorizou, nos autos do Inventário autuado sob o n° 690107 (035.070.047.945), a inventariante de Edis Lourencini, sua viúva, a Sra. Heloísa Borges Lourencini, a alienar os lotes em questão.

Por sua vez, a Inventariante contratou Alcântara Negócios Imobiliários para comercializar tais lotes conforme se verifica pelo contrato de prestação de serviços anexo.

A materialização do negócio ocorreu através de 03 contratos de promessa de compra e venda, o contrato relativo aos lotes 01, 02 e 11, assinado em 2311112010 foi quitado assim como o • contrato relativo aos lotes 12, 13 e 14. Veja o Termo de Quitação emitido pela imobiliária responsável pela comercialização.

Apesar de o Autor ter cumprido integralmente com sua obrigação, até a presente data, mais de 01 ano após a quitação dos referidos contratos, a Ré cria obstáculos para assinar a documentação de transferência das propriedades alegando desentendimentos financeiros com sua corretora, a Alcântara Negócios Imobiliários.

Em 05/11/2011 o Autor resolveu comprar mais 02 lotes, os de números 03 e 04 da mesma quadra 43, entretanto, somente pagou por um deles, o de número 03, porque a Ré, a partir de então, decidiu não mais assinar documento algum sem qualquer alegação plausível.

Por esse motivo, requer o Autor seja autorizada a abertura de conta bancária judicial para depósito de R$ 80.000,00 referente ao pagamento do lote 04.

(...)

Resta evidenciado que a situação fática perpetrada pela Ré condiciona a ocorrência de danos morais porque o Autor pagou R$ 560.000,00 pelos lotes e se encontra na insegurança jurídica de não deter a escritura dos imóveis não por fato a si imputado, mas derivado de desentendimentos entre vendedora e seu corretor.”

Diante da situação narrada, o Autor requereu que fosse
“determinada a abertura de conta bancária judicial para que o Autor proceda ao depósito de R$ 80.000,00 referente ao pagamento do lote 04”,
bem como a procedência da Ação
“para determinar a adjudicação compulsória dos lotes 01, 02, 03, 04, 11, 12, 13, e 14 da Quadra 43, Loteamento Jardim Tropical, Serra/ES, determinando a imediata averbação no ofício imobiliário competente e com expedição de alvará em favor da Ré do valor depositado em conta bancária judicial”,
condenando, ainda, o Requerido ao pagamento de indenização por danos morais.

Em sede de Contestação, o Requerido alega que os Contratos de Compra e Venda objeto de discussão não foram firmados
“pela representante legal do espólio, ou seja, sua inventariante sra. HELOISA BORGES LOURENCINI. Como se verifica do contrato de compra e venda juntado aos autos, o Espólio Requerido foi representado pela pessoa de Elias Nunes de Alcântara Bezerra, corretor de imóveis
contratado para INTERMEDIAR a venda dos imóveis, mas NUNCA REALIZAR A VENDA E ASSINAR CONTRATO DE COMPRA E VENDA”,
bem como que
“os valores supra mencionados NÃO foram efetivamente revertidos em favor da Requerida”,
pleiteando, diante disso, a improcedência do pedido exordial.

Com efeito, conforme se observa dos autos, diante do
Alvará Judicial
(fl. 08) lavrado pela Juíza de Direito da 2ª Vara de órfãos e Sucessões de Vila Velha/ES, responsável pela
Ação de Inventário
de
EDIS LOURENCINI
, autorizando a alienação dos vinte lotes localizados na Quadra nº 43, do Loteamento Jardim Tropical, de propriedade do
de cujus,
o
ESPÓLIO DE EDIS LOURENCINI
, representado pela Inventariante
HELOISA BORGES LOURENCINI
, firmou
CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS
(fls. 09/10), com
ALCÂNTARA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS
, para promover: I)
a venda
e regularização dos lotes; (II) execução de demarcações; e (III) arcar com despesas oriundas de registro em cartório, (RGI) Confecção de Escrituras, pagamento de taxas e impostos (ITBI, IPTU) e os demais que porventura sejam devidos junto a repartições públicas, a ser realizado pelos Intervenientes Outorgados
ELIAS NUNES DE ALCÂNTARA BEZERRA
e
ELIZABETH LEMOS COUTINHO.

O referido Contrato
é expresso
ao fixar, em sua Cláusula Segunda, que a
ALCÂNTARA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS

seria responsável pela comercialização
“dos lotes de nºs 01, 02, 11, 12, 13, 14, 15, 05, 04 e 03”
,
estipulando, em sua Cláusula Terceira, que
“
o preço a vista de cada lota fica fixado em no mínimo R$ 80.000,00 (oitenta mil reais)
”
(fl. 09).

Neste contexto, transcrevo a integralidade do
CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS
(fls. 09/10) firmado pelo
ESPÓLIO DE EDIS LOURENCINI
, representado pela Inventariante
HELOISA BORGES LOURENCINI
com
ALCÂNTARA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS
,
in litteris:

“
ALCÂNTARA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS
, representado por seu sócio proprietário
ELIAS NUNES DE ALCANTARA BEZERRA
, brasileiro, casado, empresário, registrado no Conselho Regional de Corretores de Imóveis Secção Espírito Santo 12" Região sob o n° 5303F, portador do RG 1.631.538 S6P/ES e CPF: 632.967.057-91 com escritório comercial na Rua Castelo Branco, 691 - Praia da Costa Vila Velha - E.S como
CONTRATADO
e
ESPÓLIO de EDIS LOURENCINE
representado por
HELOISA BORGES LOURENCINI,
brasileira, viúva, professora, portadora da RG 245.665 SSP/ES. CPF: 053.485.817-12, residente e domiciliada na Rua Inácio Igino, n° 06 Praia da Costa Vila Velha - E.S tendo como interveniente outorgada
ELIZABETH LEMOS COUTINHO
, brasileira, solteira, advogada OAB 7538, como
CONTRATANTE
, ambos têm justo e contratado o seguinte.

Cláusula Primeira: Das obrigações assumidas pelo CONTRATADO - IMOBILIÁRIA:

Venda e regularização de 20 (vinte) Lotes de Terreno da Quadra 43 (quarenta e três) do Loteamento JARDIM TROPICAL localizado em Carapina no Município de Serra - E.S
.

Execução de demarcações dos referidos lotes.

Arcar com despesas oriundas de: Registro em cartório (RGI), Confecção de escrituras, pagamento de Taxas e impostos (ITBI, IPTU) e os demais que por ventura sejam devidos junte a repartições públicas federal, municipal e estadual.

Cláusula Segunda: Prazo de Vendas.

Fica estabelecido o prazo máximo de venda de 90 (noventa) dias seguindo o seguinte critério: A comercialização deverá ser efetuada em bloco, ou seja os lotes de n° 01, 02, E1:12.13.14.15.05,04 e 03 deverão ser vendidos no prazo estabelecido acima citado. Podendo também seguir a seguinte ordem numérica: O lotes n° 09,10.19.20,08,17,07 e 17 da mesma forma e mesmo prazo discriminado nesta cláusula.

Cláusula Terceira: Pagamento dos Serviços

Pelos serviços prestados, fica estabelecido o percentual de
15%
a título de
comissão de administração e corretagem
incidente sobre o valor de venda de cada lote, o qual será
retido no ato de assinatura e pagamento dos lotes comercializados
.

Cláusula Quarta: Preço e Tabela de vendas

O Preço à vista de cada lote fica fixado em no mínimo em R$ 80.000,00 (Oitenta Mil Reais)

Cláusula Quinta: Responsabilidade das partes.

A CONTRATANTE se obriga a assinar as escrituras definitivas no ato do pagamento integral de cada lote vendido, que
será depositado em conta judicial do ESPÓLIO
.

O CONTRATADO caso venha a descumprir quaisquer das cláusulas acima descritas ensejará a rescisão unilateral do referido contrato.

Cláusula Sexta: Do caráter

Este contrato é irrevogável e irretratável, obriga os contratantes, seus herdeiros e sucessores, por todas as suas cláusulas
.

Fica eleito o foro de Vila Velha para dirimir eventuais dúvidas oriundas do presente instrumento.

E por estarem justos e contratados, assinam o presente instrumento em 03 (três) vias de igual teor e forma junto com a advogada interveniente e as duas testemunhas.”

Deste modo, é possível constatar que o Espólio Recorrido contratou a Empresa
ALCÂNTARA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS
para, de fato,
realizar a própria
“VENDA e regularização de 20 (vinte) Lotes
”
(Cláusula Primeira)
e não apenas intermediar a venda, como sustenta o Espólio em sua defesa
, bem como que
competia à referida Empresa Contratada formalizar os depósitos do valor integral de cada
lote “em conta judicial do ESPÓLIO
”

(Cláusula Quinta)
,
sendo que
o valor dos serviços prestados pela Contratada seria
“
retido no ato de assinatura e pagamento dos lotes comercializados
”
(Cláusula Terceira)
.

Cumpre elucidar, neste ponto, que
a validade do referido
CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS
, acima transcrito, firmado entre o Espólio Recorrido e a Empresa
ALCÂNTARA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS
, restou analisada por este
Egrégio Tribunal de Justiça
, no julgamento do
Processo nº 0005871-48.2012.8.08.0048
, que envolve situação idêntica a dos auto
s, no qual o Sr.

MOISES DA CUNHA
realizou a compra e respectivo pagamento de determinados lotes do Loteamento Jardim Tropical, com a intermediação da Empresa
ALCÂNTARA
, e, portanto, pleiteava a
Adjudicação Compulsória dos lotes
, sendo fixado na oportunidade, que
“com base nos documentos colacionados aos autos,

verifica-se que o espólio-apelante, através do contrato de fls. 08/09, atribuiu amplos poderes à empresa Alcântara Negócios Imobiliários para promover a venda dos lotes da quadra 43, no Loteamento Jardim Tropical
, entre eles os lotes 06 e 07 vendidos ao apelante Móises da Cunha”
(
TJES
, Classe: Apelação, 48120058713, Relator : RONALDO GONÇALVES DE SOUSA, Órgão julgador: TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 29/10/2014),
reconhecendo-se, diante disso, a validade do Compromisso de Compra e Venda firmado entre o Sr. MOISÉS e a Empresa ALCÂNTARA, situação que ensejou a adjudicação compulsória dos imóveis daquela demanda em favor do Autor
.

No caso dos presentes autos, verifica-se que o Autor firmou
03 (três) CONTRATOS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
(fls. 11/12, 13/14 e 15/16) com o
ESPÓLIO DE EDIS LOURENCINI
, através da Interveniente Outorgada
ELIZABETH LEMOS COUTINHO,
para aquisição dos lotes 01, 02, 03, 04, 11, 12, 13 e 14, pelo valor total de
R$ 640.000,00
(seiscentos e quarenta mil reais), sendo de
R$ 80.000,00 (oitenta mil reais) o valor individual de cada lote.

No primeiro
primeiro Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel
, relativo aos
lotes de nºs 12, 13 e 14, relativo aos lotes de nºs 12, 13 e 14
, restou consignado que o
valor dos lotes
“
será pago no ato da assinatura deste contrato
mediante apresentação de contra-recibo
”
(Cláusula 5ª - fl. 11)
.
Por sua vez, no segundo Contrato, que trata dos lotes de nºs 01, 02 e 11, foi estipulado que o pagamento seria realizado da seguinte forma:
“03 (três) cheques pré datados no valor de R$ 16.000,00 (dezesseis mil reais) com primeiro vencimento para 12 de janeiro de 2011 e 09 (nove) cheques pré datados no valor de R$ 21.334,00 (vinte e um mil, trezentos e trinta e quatro reais) com primeiro vencimento para 12 de abril de 2011)
(Cláusula 5ª - fl. 13). Por fim, no tocante ao terceiro Contrato, relacionado aos lotes de nºs 03 e 04, restou fixado que o pagamento seria através de dois cheques, de R$ 80.000,00 (oitenta mil reais) cada, um com depósito em 20/06/2011 e outro com depósito em 20/12/2011 (Cláusula 5ª - fl. 15).

Observa-se, ainda, que em razão do pactuado nos referidos Contratos de Promessa de Compra e Venda, em
12/12/2011
restou subscrito um
Termo de Quitação
(fl. 17), por
ELIAS NUNES DE ALCANTARA BEZERRA
,

“interveniente outorgado do espólio EDIS LOURENCINI”,
devidamente
assinado pelo Interveniente, atestando a quitação de 07 (sete) lotes
, nos seguintes termos:

“Pelo presente instrumento, o Sr
ELIAS NUNES DE ALCANTARA BEZERRA
interveniente outorgado do espólio EDIS LOURENCINI
, brasileiro, casado, empresário, portador da Carteira de Identidade n°. 1.634.538 - SSP/ES, inscrito no CPF sob o n%. 632.967.057-91, residente e domiciliada na Rua Três, S/N - Coqueiral de Itaparica -Vila Velha - ES.
Declara estar quitado para todos os fins e feitos de direito do lote 01, 02, 03, 11, 12, 13, 14 quadra 43
, Loteamento Jardim Tropical, Carapina - ES.
Firmado com o Sr. JOSE CARLOS PIMENTEL CASTELLO
, brasileiro, casado, empresário, portador da Carteira de Identidade n° 049.450-34/9 IFP/RJ, inscrito no CPF sob o n°. 570.865.327-20, residente e domiciliado na Av Dido Fontes, 90 Jardim Tropical, Serra-ES. Sendo assim,
declaro rasa e exata a quitação o valor de R$ 560.000,00 (quinhentos e sessenta mil reais), sendo quitado para pagamento em 12 de dezembro de 2012
.”

Frisa-se, ainda, que em relação ao
último lote
, o Autor realizou o
depósito em Juízo do valor referente
, devidamente atualizado, comprovado à fl. 23.

Neste contexto, analisando as provas dos autos, em especial o
CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS
de fls.

09/10,

e os
CONTRATOS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
de

fls. 11/12, 13/14 e 15/16, verifica-se que
não restou estabelecido ao Autor, ora Recorrente, a obrigação de depositar os valores na Conta Judicial do Espólio, tento em vista que os Contratos para a compra dos lotes apenas consignou que os pagamentos seriam realizados à vista ou por cheque pré-datado, o que restou devidamente comprovado pelo Termo de Quitação de fl. 17 e Depósito Judicial de fl. 23. Por sua vez, a obrigação de depósito em conta judicial do Espólio restou estipulada, exclusivamente, pelo Contrato de Prestação de Serviços, firmado, tão somente, entre a Empresa Contratada e o Espólio Recorrido, não envolvendo o Autor Recorrente
.

Como cediço,
“
a ação de adjudicação compulsória é o remédio processual destinado a promover o registro imobiliário necessário à transmissão da propriedade, quando há recusa do promitente vendedor
(arts. 1.417 e 1.418, CC)”
(
TJES
, Número: 5000103-67.2022.8.08.0028, Classe: APELAÇÃO CÍVEL, Relator: JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA, Órgão julgador: 1ª Câmara Cível, Data: 13/Jul/2023).

Nesta seara, no tocante à matéria enfocada, cumpre assinalar que o
Egrégio Superior Tribunal de Justiça
já pronunciou entendimento no sentido de que
“
é facultado ao promitente comprador adjudicar compulsoriamente imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda não registrado, e a Lei n. 6.766/1979 admite a transmissão de propriedade de lote tão somente em decorrência de averbação da quitação do contrato preliminar, independentemente de celebração de contrato definitivo
”

(
STJ
; REsp 1185383/MG, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 08/04/2014, DJe 05/05/2014).

In casu,

comprovada a regular Compra e Venda dos lotes objetos de litígio, pelos Contratos de fls. 11/12, 13/14 e 15/16
, bem como a
efetiva quitação dos valores, consistente no Termo de Quitação
, devidamente subscrito pela imobiliária contratada (fl. 17), e no depósito em juízo à fl. 23,
impõe-se a Adjudicação Compulsória em favor do Recorrente
, nos termos da jurisprudência deste
Egrégio Tribunal de Justiça
,
in verbis:

“
EMENTA:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - REINTEGRAÇÃO DE POSSE – ESCRITURA PÚBLICA - ART. 1.418, DO CÓDIGO CIVIL - PROVA DOCUMENTAL – RECURSO DESPROVIDO.

1.
O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
Inteligência do art. 1.418, do Código Civil.

2.
O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis. Súmula nº 239, do Colendo Superior Tribunal de Justiça.”

(
TJES
, Número: 0024563-71.2011.8.08.0035, Classe: APELAÇÃO CÍVEL, Relator: ANNIBAL DE REZENDE LIMA, Órgão julgador: 1ª Câmara Cível, Data: 14/Jun/2023)

“
EMENTA:
APELAÇÃO CÍVEL - ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - PROVA INEQUÍVOCA E NÃO CONTESTADA DE QUITAÇÃO TOTAL PELA AUTORA - LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM - RECUSA INJUSTIFICADA À OUTORGA DA ESCRITURA - RECURSO PROVIDO. 1. A ação de adjudicação compulsória tem como finalidade suprir a declaração de vontade de quem prometeu a venda de bem imóvel e se recusa a outorgar a escritura definitiva.
Está devidamente comprovado que as partes fizeram negócio de compra e venda do imóvel descrito na inicial, tendo a promitente compradora honrado sua obrigação com a quitação total do preço pedido
. 2. Sendo os réus os proprietários do imóvel, conforme consta no registro próprio, são os legitimados para figurar no polo passivo da demanda. 3.
Havendo recusa injustificada na outorga da escritura definitiva, faz jus a autora à adjudicação compulsória do imóvel
, nos termos do artigo 22 do Decreto Lei nº 58, de 10/12/1937. 4. Recurso provido para reformar a sentença nos termos do voto do Relator, com inversão do ônus de sucumbência.”

(
TJES
, Classe: Apelação Civel, 48010102431, Relator: CARLOS SIMÕES FONSECA, Órgão julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 19/03/2012, Data da Publicação no Diário: 09/05/2012)

“
EMENTA:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO AJUSTADO. PROMITENTE VENDEDOR NÃO LOCALIZADO ANTES DA PROPOSITURA DA AÇÃO. REQUISITOS LEGAIS PREENCHIDOS. REVELIA DOS RÉUS. ALEGAÇÕES VEROSSÍMEIS DA AUTORA. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PROVIDO. 1)
Uma vez comprovada a quitação do preço acordado na promessa de compra e venda, o promitente comprador tem direito de exigir do promitente vendedor a outorga da escritura definitiva de compra e venda do imóvel
. (...) 4) Recurso provido.”

(
TJES
, Número: 0004838-08.2021.8.08.0048, Classe: APELAÇÃO CÍVEL, Relator: JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA, Órgão julgador: 2ª Câmara Cível, Data: 31/Aug/2023)

Destaca-se que eventual ausência de repasse dos valores recebidos pela Empresa ALCÂNTARA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS ao ESPÓLIO DE EDIS LOURENCINI, que, repisa-se, restou contratada pelo próprio Espólio para prestação de serviços de venda dos lotes, deverá ser objeto de demanda própria, não podendo tal ônus ser imputado ao Recorrente, que realizou a compra e regular pagamento dos lotes objeto dos autos
.

Em relação ao
pleito de indenização por danos morais
,
além de não ter sido demonstrado, sequer foi descrita na Exordial qualquer circunstância apta a amparar a pretensão indenizatória por danos morais, a qual restou deduzida única e exclusivamente por conta do descumprimento contratual, não havendo, neste contexto, nenhum elemento fático-probatório a evidenciar que a postura do Espólio produziu efeitos danosos para além do mero dissabor e aborrecimento decorrente de seu inadimplemento contratual, a ponto de ensejar a pretendida reparação extrapatrimonial
, conforme já se manifestou esta
Egrégia Terceira Câmara Cível,
em caso idêntico ao dos autos,
in litteris:

“
EMENTA:
APELAÇÃO PRINCIPAL E ADESIVA. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C⁄C DANOS MORAIS. ADOÇÃO DO RITO ORDINÁRIO EM DETRIMENTO DO RITO SUMÁRIO. NULIDADE AFASTADA POR AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. AUSÊNCIA DE INTERVENÇÃO DO MINISTÉRIO PÚBLICO. FALTA DE DEMONSTRAÇÃO DE PREJUÍZO. NULIDADE INEXISTENTE.
CONTRATO FIRMADO COM OUTORGA DE PODERES DE ALIENAÇÃO DE IMÓVEL. VALIDADE DO CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA FIRMADO ENTRE OS APELANTES. DANO MORAL AFASTADO. MERO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL
. RECURSO DE APELAÇÃO PRINCIPAL CONHECIDO E DESPROVIDO. APELO ADESIVO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1. É pacífica a jurisprudência no sentido de que inexiste nulidade processual na adoção do rito ordinário em lugar do rito sumário, dada a maior amplitude de defesa conferida naquele procedimento, salvo a comprovação de prejuízo.

2
.
A ausência de pronunciamento do Ministério Público, no Juízo monocrático, só enseja nulidade processual quando houver demonstração de efetivo prejuízo às partes ou ao andamento do processo, sob pena de desprestigiar os princípios da celeridade processual e a instrumentalidade das formas.

3.
Com base nos documentos colacionados aos autos, verifica-se que o espólio-apelante, através do contrato de fls. 08/09, atribuiu amplos poderes à empresa Alcântara Negócios Imobiliários para promover a venda dos lotes da quadra 43, no Loteamento Jardim Tropical, entre eles os lotes 06 e 07 vendidos ao apelante Móises da Cunha
.

4.
O mero inadimplemento contratual não enseja, por si só, dano moral indenizável. Necessário se faz a prova de verdadeira ofensa a direito da personalidade, o que não se verificou no caso em análise. 5. Recurso de apelação principal conhecido e desprovido
. Apelo adesivo conhecido e desprovido.”

(
TJES,
Classe: Apelação, 48120058713, Relator : RONALDO GONÇALVES DE SOUSA, Órgão julgador: TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 29/10/2014, Data da Publicação no Diário: 21/11/2014)

Por conseguinte, impõe-se a reforma da Sentença combatida, para julgar parcialmente procedente os pedidos exordiais, para adjudicar compulsoriamente os imóveis objetos da presente demanda em favor do Autor, ora Recorrente, traduzidos nos lotes 01, 02, 03, 04, 11, 12, 13, e 14 da Quadra 43, Loteamento Jardim Tropical, Serra/ES, determinando a imediata averbação no ofício imobiliário competente e com expedição de Alvará em favor do Espólio Recorrido do valor depositado em conta bancária judicial.

Isto posto, nos termos da fundamentação retro aduzida, CONHEÇO do Recurso de Apelação Cível e, no mérito, CONFIRO-LHE PARCIAL PROVIMENTO, para reformar a Sentença combatida, julgando parcialmente procedente os pedidos exordiais, para adjudicar compulsoriamente os imóveis objetos da presente demanda em favor do Autor, ora Recorrente, traduzidos nos lotes 01, 02, 03, 04, 11, 12, 13, e 14 da Quadra 43, Loteamento Jardim Tropical, Serra/ES, determinando a imediata averbação no ofício imobiliário competente e com expedição de Alvará em favor do Espólio Recorrido do valor depositado em conta bancária judicial, e, via de consequência, redistribuir os ônus sucumbenciais, condenando cada parte a 50% (cinquenta por cento) das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.

É como voto.

NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

DESEMBARGADOR RELATOR