Tribunal: TJES
Processo: 0025140-97.2017.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão julgador: SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Interpretação / Revisão de Contrato; Provas em geral
Data de julgamento: 2024-03-26

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL PRINCIPAL E APELAÇÃO ADESIVA. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. CONSTATAÇÃO DA MODALIDADE DE CONTRATO
BUILT TO SUIT.
CLÁUSULA DE RENÚNCIA AO DIREITO DE REVISÃO DO VALOR DO ALUGUEL. ART. 54-A, § 1º, DA LEI Nº 8.245/1991.
PACTA SUNT SERVANDA.
LEI DE LIBERDADE ECONÔMICA. CLÁUSULA VÁLIDA E EFICAZ. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS FIXADOS NA ORIGEM POR EQUIDADE. INOBSERVÂNCIA DA REGRA DO ART. 85, § § 2º e 6º-A, DO CPC. TEMA 1.076 DO STJ. REFORMA E MAJORAÇÃO DE HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. RECURSO PRINCIPAL DESPROVIDO. RECURSO ADESIVO PROVIDO.

1.
Não se trata de negócio jurídico de locação não residencial comum, mas sim relação contratual atípica, na modalidade “
built to suit
” (construído para se adequar), a qual consiste em um contrato de locação firmado por prazo determinado por um valor mensal correspondente não somente à contraprestação pelo uso e gozo do imóvel, mas também para remunerar os custos de aquisição do terreno e da construção do imóvel pelo locatário, bem como o capital investido.

2.
Conclui-se que a fixação do aluguel, nessa espécie contratual (“
built to suit
”), nos termos do contrato em análise, busca de maneira especial assegurar o retorno do investimento realizado pela parte locadora e não apenas a contraprestação pelo uso e gozo do imóvel. A garantia do retorno pelo investimento realizado pela locadora, com a aquisição do imóvel para locação por parte da locatária, está explícita na cláusula sexta do contrato em exame, ao preservar o recebimento de 60 (sessenta aluguéis), no prazo de 05 (cinco) anos pela locadora, bem como na renúncia das partes da possibilidade de revisão do valor do aluguel.

3.
A presente demanda, a qual busca a revisão do valor do aluguel pactuado entre as partes, pois “ficou muito distante do preço de mercado” (fls. 575), encontra-se em colisão ao que dispõe a cláusula sexta do contrato de locação celebrado, como também do §1º, do art. 54-A, da Lei nº 8.245/1991, que autoriza a convenção de renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação, assim como viola o teor principiológico do artigo 422 do Código Civil

4.
Não há prova de que houve aceitação pela locadora relativamente à redução de 30% no valor do aluguel, tampouco aceitação tácita da ré, ora apelada, quando ocorreu o abatimento da dívida realizado pelo fiador da época.

5.
Deve prevalecer o princípio
pacta sunt servanda
(pactos devem ser respeitados) considerando a especificidade da contratação ocorrida, voltada a assegurar o retorno do elevado investimento efetuado pela empresa locadora, e não apenas assegurar a contraprestação locatícia com base na realidade de mercado, o que desautoriza, na vigência do contrato em discussão, fixar a contraprestação contratual em valor inferior, como desejado pela apelante, ao contrário do que foi livremente pactuado.

6.
Não prospera a insurgência recursal acerca da eficácia da cláusula sexta do contrato locatício em análise, pois a renúncia ao direito de revisar o valor do aluguel é perfeitamente eficaz, inclusive, não podendo ser violada, também em respeito princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual (art. 421, parágrafo único, do CC).

7.
Apresenta-se descabida a pretensão recursal de expor um valor de débito, decorrente de seu inadimplemento contratual,
sem qualquer tipo de incidência de multa e juros moratórios
, o que demonstra, mais uma vez, a intenção da empresa locatária em inadimplir o contrato pactuado com a empresa locadora e em dissonância com o princípio da boa-fé (CC, art. 422).

8.
Atentando-se às teses fixadas pelo STJ no Tema Repetitivo n.º 1.076 e aos critérios dispostos no art. 85, § 2º, do CPC, bem como à vedação contida no § 6-A do mesmo artigo processual, mostra-se necessário o provimento do recurso adesivo para fins de alteração da forma de fixação dos honorários advocatícios sucumbenciais.

9.
A matéria de fundo não é complexa e a defesa não demandou a elaboração de teses ou argumentação de maior profundidade, bem como não houve necessidade de comparecimento a audiências, tendo ocorrido o julgamento antecipado da lide, devendo a verba de honorários advocatícios sucumbenciais ser fixada no mínimo legal (10%) previsto no § 2º, do artigo 85, do Código de Processo Civil.

10. Recurso principal desprovido. Recurso adesivo provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
3ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 0025140-97.2017.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: L.I.S.A - LOGISTICA INTEGRADA SULAMERICANA S.A e outros

APELADO: RAF - EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA e outros

RELATOR(A):
SERGIO RICARDO DE SOUZA

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EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL PRINCIPAL E APELAÇÃO ADESIVA. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. CONSTATAÇÃO DA MODALIDADE DE CONTRATO
BUILT TO SUIT.
CLÁUSULA DE RENÚNCIA AO DIREITO DE REVISÃO DO VALOR DO ALUGUEL. ART. 54-A, § 1º, DA LEI Nº 8.245/1991.
PACTA SUNT SERVANDA.
LEI DE LIBERDADE ECONÔMICA. CLÁUSULA VÁLIDA E EFICAZ. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS FIXADOS NA ORIGEM POR EQUIDADE. INOBSERVÂNCIA DA REGRA DO ART. 85, § § 2º e 6º-A, DO CPC. TEMA 1.076 DO STJ. REFORMA E MAJORAÇÃO DE HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. RECURSO PRINCIPAL DESPROVIDO. RECURSO ADESIVO PROVIDO.

1.
Não se trata de negócio jurídico de locação não residencial comum, mas sim relação contratual atípica, na modalidade “
built to suit
” (construído para se adequar), a qual consiste em um contrato de locação firmado por prazo determinado por um valor mensal correspondente não somente à contraprestação pelo uso e gozo do imóvel, mas também para remunerar os custos de aquisição do terreno e da construção do imóvel pelo locatário, bem como o capital investido.

2.
Conclui-se que a fixação do aluguel, nessa espécie contratual (“
built to suit
”), nos termos do contrato em análise, busca de maneira especial assegurar o retorno do investimento realizado pela parte locadora e não apenas a contraprestação pelo uso e gozo do imóvel. A garantia do retorno pelo investimento realizado pela locadora, com a aquisição do imóvel para locação por parte da locatária, está explícita na cláusula sexta do contrato em exame, ao preservar o recebimento de 60 (sessenta aluguéis), no prazo de 05 (cinco) anos pela locadora, bem como na renúncia das partes da possibilidade de revisão do valor do aluguel.

3.
A presente demanda, a qual busca a revisão do valor do aluguel pactuado entre as partes, pois “ficou muito distante do preço de mercado” (fls. 575), encontra-se em colisão ao que dispõe a cláusula sexta do contrato de locação celebrado, como também do §1º, do art. 54-A, da Lei nº 8.245/1991, que autoriza a convenção de renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação, assim como viola o teor principiológico do artigo 422 do Código Civil

4.
Não há prova de que houve aceitação pela locadora relativamente à redução de 30% no valor do aluguel, tampouco aceitação tácita da ré, ora apelada, quando ocorreu o abatimento da dívida realizado pelo fiador da época.

5.
Deve prevalecer o princípio
pacta sunt servanda
(pactos devem ser respeitados) considerando a especificidade da contratação ocorrida, voltada a assegurar o retorno do elevado investimento efetuado pela empresa locadora, e não apenas assegurar a contraprestação locatícia com base na realidade de mercado, o que desautoriza, na vigência do contrato em discussão, fixar a contraprestação contratual em valor inferior, como desejado pela apelante, ao contrário do que foi livremente pactuado.

6.
Não prospera a insurgência recursal acerca da eficácia da cláusula sexta do contrato locatício em análise, pois a renúncia ao direito de revisar o valor do aluguel é perfeitamente eficaz, inclusive, não podendo ser violada, também em respeito princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual (art. 421, parágrafo único, do CC).

7.
Apresenta-se descabida a pretensão recursal de expor um valor de débito, decorrente de seu inadimplemento contratual,
sem qualquer tipo de incidência de multa e juros moratórios
, o que demonstra, mais uma vez, a intenção da empresa locatária em inadimplir o contrato pactuado com a empresa locadora e em dissonância com o princípio da boa-fé (CC, art. 422).

8.
Atentando-se às teses fixadas pelo STJ no Tema Repetitivo n.º 1.076 e aos critérios dispostos no art. 85, § 2º, do CPC, bem como à vedação contida no § 6-A do mesmo artigo processual, mostra-se necessário o provimento do recurso adesivo para fins de alteração da forma de fixação dos honorários advocatícios sucumbenciais.

9.
A matéria de fundo não é complexa e a defesa não demandou a elaboração de teses ou argumentação de maior profundidade, bem como não houve necessidade de comparecimento a audiências, tendo ocorrido o julgamento antecipado da lide, devendo a verba de honorários advocatícios sucumbenciais ser fixada no mínimo legal (10%) previsto no § 2º, do artigo 85, do Código de Processo Civil.

10. Recurso principal desprovido. Recurso adesivo provido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: VISTOS, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores que integram a Terceira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, à unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso principal e, por igual votação, conhecer e dar provimento ao recuso adesivo, nos termos do voto do relator.

Órgão julgador vencedor
: 026 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA

Composição de julgamento: 026 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Relator / 028 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal / 006 - Gabinete Des. CARLOS SIMÕES FONSECA - CARLOS SIMOES FONSECA - Vogal
VOTOS VOGAIS
028 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Acompanhar
006 - Gabinete Des. CARLOS SIMÕES FONSECA - CARLOS SIMOES FONSECA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

DATA DA SESSÃO: 05/03/2024

R E L A T Ó R I O

O SR. DESEMBARGADOR SÉRGIO RICARDO DE SOUZA (RELATOR):-

Tratam-se de recursos de apelação cível interpostos por
L.I.S.A – LOGÍSTICA INTEGRADA SULAMERICANA S.A
e
RAF – EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA
contra a sentença de fls. 513/517 proferida pela Dra. Cinthya Coelho Laranja, Juíza da 4ª Vara Cível de Serra/ES, que, nos autos da “
ação revisional de aluguel
”, julgou improcedentes os pedidos inicias da demanda principal e, quanto ao julgamento da reconvenção, condenou a requerente/reconvinda ao pagamento de R$ 1.348.086,00 (um milhão trezentos e quarenta e oito mil e oitenta e seis reais), além dos aluguéis que vencerem no curso da demanda, com juros e correção monetária nos termos contratuais.

Além disso, condenou a empresa
L.I.S.A – LOGÍSTICA INTEGRADA SULAMERICANA S.A
ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais, os quais fixou em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), tanto na lide principal, quanto na reconvenção.

Nas razões recursais de fls. 570/590, a empresa
L.I.S.A – LOGÍSTICA INTEGRADA SULAMERICANA S.A
alega, em síntese, que
(a)
“
a despeito de não ter havido a celebração do aditivo contratual, não há dúvidas de que houve, sim, a abertura de processo de negociação, tendo a Apelada atuado positivamente, apresentando proposta de composição e aceitando uma das propostas apresentadas pela Apelante
”;
(b)
“
o e-mail datado de 18/09/2017, não enfrentado pela r. sentença, demonstra a expressa concordância com a proposta apresentada pela Apelante, anuindo, assim com o afastamento da cláusula que previa a renúncia do direito de revisão do aluguel
”;
(c)
a inaplicabilidade do art. 54-A, §1º, da Lei 8.245/91 (Lei de locações);
(d)
no caso da reconvenção, o valor da diferença devida seria de R$ 810,000,00 (oitocentos e dez mil reais), diferente do valor apresentado pela apelada, de R$ R$ 1.348.086,00 (um milhão e trezentos e quarenta e oito mil e oitenta e seis reais).

Com base nesses fundamentos, pugna seja conhecido e provido o recurso de apelação, a fim de que:
“
(a)
seja anulada a r. sentença quanto do julgamento antecipado da lide, determinando-se o retorno dos autos à origem para a abertura de instrução processual, com o fim de realizar perícia para que apure o valor de mercado do aluguel do imóvel objeto desta demanda para o período contratual em debate, ajustando-o à nova realidade de mercado, declarando-se, desde logo,
(a.1)
a nulidade da Cláusula Sexta do contrato de locação celebrado entre as partes;
(a.2)
que o valor do aluguel mensal desde dezembro/2016 é de R$ 157.500,00 (cento e cinquenta e sete mil e quinhentos reais);
(a.3)
a existência do crédito da apelante no montante de R$ 568.375,00 (quinhentos e sessenta e oito mil e trezentos e setenta e cinco reais), a ser devidamente atualizado;
(b)
subsidiariamente, não sendo acolhido o pedido recursal anterior, seja ao menos retificado o valor da condenação da reconvenção, para o valor máximo de R$ 810.000,00 (oitocentos e dez mil reais)”.

Por sua vez, em apelo adesivo, a
RAF – EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA
alega, em resumo (fls. 614/627),

que a partir da entrada em vigor do Código de Processo Civil, a fixação dos honorários sucumbenciais na ação principal e na reconvenção deveria observar o disposto no art. 85, § 2º e a fixação por equidade somente poderia ocorrer nas causas de valor irrisório ou inestimável, de modo que a r. sentença merece reforma, pois fixou os honorários advocatícios em desconformidade com o artigo supracitado e do julgamento do Tema 1.076 pelo C. Superior Tribunal de Justiça.

Nessa ordem de ideias, o apelo adesivo pleiteia a reforma da sentença impugnada para que sejam fixados os honorários sucumbenciais da ação principal e da reconvenção na forma do art. 85, § 2º, do CPC.

Contrarrazões apresentadas às fls. 594/613 pela empresa
RAF – EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA

na qual requer o desprovimento da apelação principal.

A empresa
L.I.S.A – LOGÍSTICA INTEGRADA SULAMERICANA S.A
apresentou contrarrazões às fls. 660/665 dos autos, pleiteando o desprovimento do apelo adesivo.

Em ID n. 6325433 foi designada audiência de conciliação, a qual fora realizada neste Gabinete, em data de 25.10.2023, às 16:00h, conforme Ata juntada no ID n. 6465530. Neste Ato, a conciliação restou infrutífera, contudo, as partes comprometeram-se em buscar soluções para a realização de um acordo até o dia 1º.12.2023.

Em petição de ID n. 6937362, a empresa
RAF – EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA
informou nos autos que as partes não transigiram quanto ao objeto da lide.

É o relatório. Inclua-se em pauta de julgamento em
conjunto com o processo nº 0005375-72.2019.8.08.0048.

*

O SR. ADVOGADO RODRIGO FRANCISCO DE PAULA:-

Senhor Presidente, eminentes Desembargadores; são dois processos que tratam de duas apelações, uma ação revisional de aluguel e uma ação renovatória de aluguel. A L.I.S.A, aqui apelante, celebrou com a RAF, em setembro de 2014 um contrato de locação de um imóvel que era um armazém.

A L.I.S.A tem por finalidade econômica a atividade de logística, importação, distribuição de mercadorias importadas e lá atrás foi fixado um valor de aluguel em um prazo de vigência de cinco anos. O contrato iniciou em setembro de 2014 e findaria em setembro de 2019. Neste havia uma cláusula de renúncia ao direito de revisão do valor do aluguel e ficou estabelecido que seria reajustado anualmente pelo IGPM.

Tudo corria bem a partir de 2014 até que em 2016 o Brasil sofreu a maior recessão econômica registrada na história, com o recuo do PIB em 3,6%, na época, inclusive, que houve o impeachment da Dilma. Naquele momento de brutal recessão econômica, o preço dos aluguéis - e o município da Serra tem vários armazéns de empreendedores que os alugam para atividade logística - teve uma queda brusca.

Com o impacto na economia, nas operações, a L.I.S.A se viu sem condições de continuar com o pagamento dos aluguéis, a partir de agosto de 2016. Então, de agosto a dezembro não foi feito o pagamento de aluguéis. Em dezembro de 2016, a RAF notificou cobrando os atrasados. Em janeiro, aqui eu chamo a atenção, a L.I.S.A responde essa notificação apontando as dificuldades econômicas por que passava e a nova realidade do valor de aluguel do mercado, e propondo a pactuação de um novo valor e de novas condições contratuais.

Para o que interessa aqui, de imediato, o que a L.I.S.A propôs foi o seguinte, não aplicação do IGPM, ou seja, não correção do valor do aluguel e um bônus por adimplemento, no prazo, de 30%. Ou seja, 30% de desconto se pagasse o aluguel no prazo.

Não houve naquele momento, em janeiro de 2017, oposição da RAF. Então, a partir de janeiro de 2017, a L.I.S.A começa a efetuar os pagamentos religiosamente em dia com esse desconto de 30%, conforme havia proposto a sua contranotificação. Em abril de 2017, do mesmo ano, esse contrato tinha um fiador que fez o pagamento daqueles aluguéis que estavam atrasados, de agosto a dezembro de 2016. Então, lá em abril de 2017, o fiador, sob condição de ser exonerado da fiança, fez o pagamento desse valor.

a L.I.S.A permaneceu pagando os aluguéis, com desconto de 30%, sempre no vencimento. As partes passaram a desenvolver, a partir daí, as tratativas para fazer um termo aditivo e chegaram em setembro de 17, ou seja, depois de nove meses de negociação, com várias reuniões, e-mails trocados, propostas estabelecidas entre os advogados, a RAF enviou a minuta do termo aditivo, pactuando a nova condição do aluguel, que, basicamente, era o que a L.I.S.A já tinha solicitado, em janeiro de 17. Só que, por razões outras, esse termo aditivo não foi assinado. E o que a L.I.S.A fez? Propôs essa ação revisional do aluguel em novembro de 17.

Na peticão inicial, a L.I.S.A instruiu com um laudo de avaliação do imóvel que apontava o valor de aluguel muito abaixo daquele que estava sendo praticado e a juíza, ao receber a peticão inicial, sequer concedeu aquele desconto previsto na lei de locações de 20%, porque considerou que a L.I.S.A já estava sendo beneficiada com um desconto de 30%.

A L.I.S.A continuou fazendo o pagamento dos alugueis, sempre em dia, com esse desconto de 30%. Chegando em 2019, próximo do término do contrato de locação, esse contrato tinha o prazo de cinco anos, propôs uma ação renovatória de aluguel.

Nessa ação renovatória, instruída também com laudo de avaliação do valor do imóvel que apontava um aluguel abaixo do que estava sendo praticado, a L.I.S.A manteve o pagamento do aluguel previsto no primeiro contrato com o desconto de 30% na ação renovatória.

No curso da ação renovatória, a ação foi julgada. A L.I.S.A sustentou e vem sustentando desde a petição inicial é que todo o comportamento da RAF, durante os nove meses de negociação, pelo princípio da boa-fé objetiva que se aplica na fase das tratativas, portanto na fase pré -contratual, precisava ser observado e que não poderia a RAF simplesmente se recusar a assinar o termo aditivo contratual para pactuar as novas condições do aluguel alegando a simples presença da cláusula contratual de renúncia do direito à revisão do valor do aluguel.

Por que ressalto esse ponto? Se a RAF tivesse, por exemplo, executado esse contrato de locação para cobrar os aluguéis que entendia que deveriam ser pagos na integralidade, se propusesse uma ação de despejo, nada disso foi feito. A L.I.S.A poderia, naquele momento, ter adotado outras providências, porque arcar com o pagamento do aluguel na integralidade levaria à quebra econômica da atividade desenvolvida. Poderia, por exemplo, ter requerido recuperação judicial, e certamente o juiz recuperacional fixaria um aluguel para manter a atividade econômica em desenvolvimento de acordo com os patamares de mercado. Mas a RAF não se opôs, continuou recebendo os aluguéis e depois de nove meses se recusou a assinar o termo aditivo.

A sentença julgou improcedente a ação revisional e procedente a reconvenção então apresentada, porque, repito, a RAF não ajuizou a execução para cobrar os aluguéis que entendia devidos, mas não trouxe nenhuma linha sequer sobre toda essa argumentação desenvolvida a respeito da boa-fé objetiva invocada pela L.I.S.A. a partir do comportamento da RAF. Porque, repito, se a RAF tivesse manifestado oposição ao recebimento dos aluguéis com desconto de 30%, a L.I.S.A poderia ter avaliado outras alternativas que o ordenamento jurídico lhe assegura. Mas isso não foi feito, a sentença simplesmente ignorou toda a fundamentação trazida na petição inicial sobre a aplicação da boa-fé contratual.

Julgada improcedente ação revisional, logo na sequência, a juíza julgou improcedente ação renovatória, sob o argumento de que a L.I.S.A estaria inadimplente com os aluguéis. Só que os aluguéis tinham sido fixados com desconto de 30% naquela primeira decisão em que a juíza entendeu que sequer precisaria aplicar o desconto de 20% previsto na lei de alocações. A sentença da ação revisional não transitou em julgado, não se pode falar que existe hoje inadimplemento da L.I.S.A enquanto não houve o trânsito julgado.

A ação renovatória foi rejeitada, a juíza sequer determinou abertura de instrução para aferição do valor do aluguel, segundo o preço de mercado. E um detalhe importantíssimo é porque a RAF em sua contestação, apresentou um laudo de avaliação do valor de aluguel. Com a apresentação desse laudo, a L.I.S.A passou a pagar os aluguéis observando exatamente esse laudo, que na ocasião em que foi apresentado apontava o valor do aluguel do imóvel em R$ 232 mil reais.

A L.I.S.A passou a pagar R$ 242 mil reais; ou seja, até mais um pouco do que o valor apontado no laudo trazido pela própria RAF. Mas a Juiz rejeitou a ação renovatória, sem determinar a apuração do preço de mercado do valor de aluguel, para fixar, portanto, o valor de aluguel para o novo período de locação. Porque o primeiro contrato, teve vigência certa de 5 anos. Terminou em setembro de 2019.

No início de 2019, quando foi proposta ação renovatória, essa ação tinha por objeto regular a nova condição da locação a partir do término desse primeiro contrato. Mas por considerar que haveria inadimplemento da L.I.S.A a juíza rejeitou a ação renovatória.

Diante desse cenário, o que se requer nos recursos de apelação, em relação ao primeiro recurso de apelação da ação revisional, é que, embora a juíza não tenha apreciado, não tenha dito uma linha sequer sobre todos os 9 meses de tratativa, a ausência de oposição da RAF sobre o pagamento dos aluguéis com desconto de 30%, ao envio do termo aditivo para assinatura com a pactuação do novo valor de aluguel, nada disso foi considerado pela sentença. Mas, se este Tribunal entender que a causa não está ainda madura para julgamento, no mínimo deveria determinar o retorno dos autos para que essas circunstâncias fossem apreciadas à luz do princípio da boa-fé objetiva e que tem aplicação na fase pré-contratual.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem se mantido nesse sentido. Faço referência a apenas um julgado que está nas razões de apelação, Ministro Paulo de Tarso: antes da conclusão do negócio jurídico, são estabelecidas entre as pessoas certas relações de fato, chamadas contatos sociais dos quais emanam os deveres jurídicos.

Repito, se a RAF tivesse manifestado a oposição ao pagamento dos alugueis com desconto, lá quando a L.I.S.A fez essa proposta e não tivesse por 9 meses negociado a repactuação do valor do aluguel, chegando a enviar o termo aditivo para que isso fosse feito, a L.I.S.A certamente poderia ter adotado outras providências, e ressalto aqui, por exemplo, um pedido de recuperação judicial.

Parece-me uma violação clara da boa-fé objetiva contratual, postergar essa negociação por 9 meses, aceitar o recebimento dos alugueis com desconto e na hora de assinar o termo aditivo, simplesmente se recusar, alegando que há uma cláusula que impediria, ou que haveria uma renúncia à revisão do valor do aluguel.

O pedido da apelação na ação revisional é que na ótica da apelante há elementos para que já seja julgado o mérito da ação revisional por esta Corte, ou na pior das hipóteses que seja determinado o retorno dos autos para que essa questão seja efetivamente enfrentada pela sentença, porque, repito, lendo-se a sentença, a única fundamentação trazida é que existia a cláusula contratual de renúncia ao direito de pedir a revisão. Esse fato é incontroverso e existe a cláusula; se o termo aditivo tivesse sido assinado, não existiria o litígio.

O litígio existe porque houve esse comportamento da RAF que, depois de nove meses, recusou-se a assinar ou a repactuar as novas condições do aluguel.

Em relação à ação renovatória, não poderia a sentença rejeitá-la sob a premissa de que a L.I.S.A está inadimplente com o pagamento do aluguel. A sentença que julgou a ação revisional não transitou em julgado, é objeto desse recurso de apelação, então necessariamente a ação renovatória deveria ter tido a sua tramitação regular. E nesse caso, a L.I.S.A concorda inclusive com o valor de aluguel pedido pela RAF em sua contestação, alternativamente, quando traz o laudo de avaliação do imóvel e pede que seja fixado o aluguel no valor de R$ 232 mil reais porque passou a fazer os pagamentos a mais.

Caso o Tribunal entenda que não há condições de se já julgar o mérito da ação renovatória, pelo menos deve ser determinado igualmente o retorno dos autos para que seja dado regular prosseguimento da ação renovatória. Esses são os pedidos que a apelante faz desses dois processos e agradeço a atenção.

*

O SR. ADVOGADO LUIZ ALBERTO MUSSO LEAL NETO :

Boa tarde a todos.

Cumprimento os desembargadores que compõem esta egrégia câmara cível e o faço em nome do Desembargador Sérgio, relator deste processo. Cumprimento os advogados e o faço na pessoa do advogado que me antecedeu. Cumprimento todos os serventuários, partes e estagiários eventualmente presentes.

Excelências, não farei um breve contexto da demanda, já que muito bem feita pelo meu advogado opositor nesta causa. Só falarei sobre alguns pontos em relação a algumas omissões, data vênia, da narrativa do meu colega, em razão ao entendimento da RAF, desta lide.

Estamos tratando aqui não de um contrato de locação típico, mas estamos tratando de um contrato de locação
built to suit
trazido pelo artigo 54-A, da Lei 8245, de 91. Toda a tratativa prévia à celebração do contrato de locação foi feita com o fundamento de que minha cliente faria um investimento vultuoso de milhares e milhares de reais para que fosse feita a locação em favor da LISA.

Ao contrário do que sustenta a LISA, nunca houve má-fé a partir do momento da vigência do contrato, no que toca a negociação de um novo valor de aluguel frente a essa suposta crise de 2016. Digo suposta, não para negar a crise, porque ela foi evidente, mas porque a LISA, se Vossas Excelências não sabem, é uma empresa de atuação nacional, com atuação, inclusive, na Paraíba, em São Paulo, Santa Catarina, e recentemente, inclusive, inaugurou aquela sede faraônica na beira da Rodovia 101 ou 262, indo para a Viana. A empresa, data máxima vênia, nunca sofreu os efeitos dessa crise concretamente. Pensar em recuperação judicial uma empresa que se expandiu nos anos subsequentes à vigência desse contrato seria algo, inclusive, lamentável de se pensar.

Bom, e voltando ao cerne da questão, o grande problema, ao contrário do que sustenta a LISA, não é a ausência de boa-fé da minha cliente, ou até mesmo a má-fé da minha cliente, na negociação da inadimplência da LISA. O grande problema é que a LISA só pretende enxergar aquilo que lhe convém. O grande problema é que a LISA ignora todas as dezenas de notificações que foram trocadas pelas partes nesse período aludido de nove meses. Tanto é assim que a própria magistrada, de Primeira Instância, ao proferir a louvável sentença, consignou expressamente que em momento algum há aceitação da requerida da proposta lançada na contranotificação de folhas 37 e 40; pelo contrário, a RAF notificou a devendante novamente, conforme acima citado, comunicando da amortização do débito realizado. Então, sempre houve uma negociação que era seguida de diversos e-mails e notificações.

Só que a LISA faz um corte temporal e pretende enxergar uma proposta dela e uma troca de uma minuta que não foi assinada; está nos autos, não foi assinada. Ela quer empregar esse período um corte temporal e só enxergar aquilo que lhe convém. E isso, Excelências, data máxima vênia, não é empregar boa-fé numa frase contratual, nem na consecução de um contrato.

O argumento da apelação é emprestar e-mail trocado entre advogados, inclusive o advogado do meu escritório, doutor Carlos Augusto da Motta Leal, em que ele menciona a suposta celebração de um acordo, enfim - pode ser que cheguemos a algo desse gênero, não estou aqui com isso transcrito para dizer a Vossas Excelências, mas consta nos autos, penso que podemos chegar a um acordo - e quer emprestar a esse e-mail enviado por esse advogado uma força de uma assinatura da própria parte num aditivo contratual que, como dito, nunca foi a ser assinado. E a troca de notificações é vasta, está nos autos. São várias e várias notificações por meses e meses e meses seguintes.

Quando a LISA coloca a ausência de qualquer tipo de manifestação expressa de cobrança da RAF em relação a esse valor, mais uma vez, concessa vênia, bate em portas erradas. Como eu já disse, diversas foram as notificações constitutivas de mora. E tão foram assim que o senhor Otacílio Coser que era o fiador, teve que se ver livre daquela posição de fiança e fez esse pagamento parcial para, justamente, condicionar a exoneração da sua função como fiador nesse contrato.

A cobrança foi extensiva. Realmente, não foi formulada ação de despejo? Não foi. As partes estavam, a RAF entendia que, naquele momento, ainda iria ver o pagamento por parte da LISA. E aí, então, quando a LISA opõe essa ação de revisão do contrato, é que a RAF formula um pedido em sede de reconvenção para que seja pago o valor devido. Então, nunca houve essa concordância suscitada pela LISA. O debate sempre esteve posto, as contranotificações sempre foram enviadas, e a boa-fé caminha no sentido de empregar ao contrato que foi celebrado, porque a LISA insiste em dizer que esse contrato não é um contrato
built to suit
. E aí, ela quer empregar a um e-mail que foi enviado por um advogado, uma força de assinatura de um aditivo contratual, mas ela ignora solenemente a cláusula contratual que versa sobre o objeto do contrato e que diz que a aquisição do imóvel para locar em favor do inquilino. Isso está expresso no contrato de compra e venda e também expresso no contrato de locação na causa do seu objeto.

Como eu disse, Excelências, essa questão do laudo que a LISA insiste em dizer que foi juntada pela RAF nos processos, a RAF juntou, sim, mas em sede alternativa e a fim de garantir o direito de defesa e ampla defesa e contraditório. Se este Tribunal entendesse, por qualquer motivo que seja, o que não se espera, que esse contrato não se tratava de um contrato
built to suit
, deveria, sim, ser feita essa reavaliação do aluguel e, portanto, eles iam ter que discutir acerca dessa avaliação. Então, pelo princípio de eventualidade, a RAF juntou, sim, esse laudo mencionado pela LISA.

E, por fim, para não me estender mais, em relação ao critério de fixação dos honorários, existe uma apelação adesiva, por meio da qual se sustenta que o arbitramento, como acabou realizando o douto juízo de Primeira Instância, não é o que é adequado na hipótese vertente, conforme já decidiu o colendo Superior Tribunal de Justiça, e diversos precedentes dessa mesma casa. O que se espera é que sejam arbitrados honorários na forma do Artigo 85, do Código de Processo Civil.

Em relação à ação renovatória, como dito, nós estávamos tratando de um contrato
built to suit
que possui como cláusula expressa e que deveria também ser observada com boa-fé por parte da LISA de renúncia do direito de rever os alugueres, e esses alugueres não há a menor condição de dizer o contrário. Eles não foram pagos na forma contratualmente eleita. Assim como a LISA sustenta que deveria a RAF ter feito uma ação de despejo, outras questões que são por ela colocadas, a LISA caberia sim consignar a diferença dos alugueres, depositar judicialmente, existem diversos mecanismos para que a ela não fossem imputados os efeitos da mora e da inadimplência.

Mais uma vez, a LISA só pretende enxergar aquilo que ela quer. Então, ela deixou de pagar, deixou de consignar e não fez absolutamente nada com essa diferença de alugueres. Então, por isso é que a inadimplência é incontroversa e muito bem caminhou a juíza de Primeira Instância ao sequer passar uma fase pericial de avaliação, posto que o requisito básico de uma ação renovatória seria a adimplência e o cumprimento escorreito de todas as obrigações contratuais, algo que não foi feito pela LISA. Então, portanto, não haveria necessidade de dilação probatória nesse aspecto do laudo pericial, pois seria arrastar um processo por mais anos e ter gastos processuais para as partes que seriam absolutamente desnecessárias, já que o requisito básico da ação renovatória, como dito, não foi preenchido.

Pedimos que seja negado provimento ao apelo na ação renovatória; que na ação revisional seja negado provimento ao apelo da LISA e dado provimento ao apelo da RAF para fim de rever os critérios sucumbenciais.

Agradeço a atenção.

*

V O T O

O SR. DESEMBARGADOR SÉRGIO RICARDO DE SOUZA (RELATOR):-

Consoante relatado, tratam-se de recursos de apelação cível interpostos por
L.I.S.A – LOGÍSTICA INTEGRADA SULAMERICANA S.A
e
RAF – EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA
contra a sentença de fls. 513/517 proferida pela Dra. Cinthya Coelho Laranja, Juíza da 4ª Vara Cível de Serra/ES, que, nos autos da “
ação revisional de aluguel
”, julgou improcedentes os pedidos inicias da demanda principal e, quanto ao julgamento da reconvenção, condenou a requerente/reconvinda ao pagamento de R$ 1.348.086,00 (um milhão e trezentos e quarenta e oito mil e oitenta e seis reais), além dos aluguéis que vencerem no curso da demanda, com juros e correção monetária nos termos contratuais.

Além disso, condenou a empresa
L.I.S.A – LOGÍSTICA INTEGRADA SULAMERICANA S.A
ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais, os quais fixou em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), tanto na lide principal, quanto na reconvenção.

Nas razões recursais de fls. 570/590, a empresa
L.I.S.A – LOGÍSTICA INTEGRADA SULAMERICANA S.A
alega, em síntese, que
(a)
“
a despeito de não ter havido a celebração do aditivo contratual, não há dúvidas de que houve, sim, a abertura de processo de negociação, tendo a Apelada atuado positivamente, apresentando proposta de composição e aceitando uma das propostas apresentadas pela Apelante
”;
(b)
“
o e-mail datado de 18/09/2017, não enfrentado pela r. sentença, demonstra a expressa concordância com a proposta apresentada pela Apelante, anuindo, assim com o afastamento da cláusula que previa a renúncia do direito de revisão do aluguel
”;
(c)
a inaplicabilidade do art. 54-A, §1º, da Lei 8.245/91 (Lei de locações);
(d)
no caso da reconvenção, o valor da diferença devida seria de R$ 810,000,00 (oitocentos e dez mil reais), diferente do valor apresentado pela apelada, de R$ R$ 1.348.086,00 (um milhão e trezentos e quarenta e oito mil e oitenta e seis reais).

Com base nesses fundamentos, pugna seja conhecido e provido o recurso de apelação, a fim de que:
“
(a)
seja anulada a r. sentença quanto do julgamento antecipado da lide, determinando-se o retorno dos autos à origem para a abertura de instrução processual, com o fim de realizar perícia para que apure o valor de mercado do aluguel do imóvel objeto desta demanda para o período contratual em debate, ajustando-o à nova realidade de mercado, declarando-se, desde logo,
(a.1)
a nulidade da Cláusula Sexta do contrato de locação celebrado entre as partes;
(a.2)
que o valor do aluguel mensal desde dezembro/2016 é de R$ 157.500,00 (cento e cinquenta e sete mil e quinhentos reais);
(a.3)
a existência do crédito da apelante no montante de R$ 568.375,00 (quinhentos e sessenta e oito mil e trezentos e setenta e cinco reais), a ser devidamente atualizado;
(b)
subsidiariamente, não sendo acolhido o pedido recursal anterior, seja ao menos retificado o valor da condenação da reconvenção, para o valor máximo de R$ 810.000,00 (oitocentos e dez mil reais)”.

Por sua vez, em apelo adesivo, a
RAF – EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA
alega, em resumo (fls. 614/627),

que a partir da entrada em vigor do Código de Processo Civil, a fixação dos honorários sucumbenciais na ação principal e na reconvenção deveria observar o disposto no art. 85, § 2º e a fixação por equidade somente poderia ocorrer nas causas de valor irrisório ou inestimável, de modo que a r. sentença merece reforma, pois fixou os honorários advocatícios em desconformidade com o artigo supracitado e do julgamento do Tema 1.076 pelo C. Superior Tribunal de Justiça.

Nessa ordem de ideias, o apelo adesivo pleiteia a reforma da sentença impugnada para que sejam fixados os honorários sucumbenciais da ação principal e da reconvenção na forma do art. 85, § 2º, do CPC.

Contrarrazões apresentadas às fls. 594/613 pela empresa
RAF – EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA

na qual requer o desprovimento da apelação principal.

A empresa
L.I.S.A – LOGÍSTICA INTEGRADA SULAMERICANA S.A
apresentou contrarrazões às fls. 660/665 dos autos, pleiteando o desprovimento do apelo adesivo.

Em ID n. 6325433 foi designada audiência de conciliação, a qual fora realizada neste Gabinete, em data de 25.10.2023, às 16:00h, conforme Ata juntada no ID n. 6465530. Neste Ato, a conciliação restou infrutífera, contudo, as partes comprometeram-se em buscar soluções para a realização de um acordo até o dia 1º.12.2023.

Em petição de ID n. 6937362, a empresa
RAF – EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA
informou nos autos que as partes não transigiram quanto ao objeto da lide.

Pois bem.
Na origem, a empresa
L.I.S.A – LOGÍSTICA INTEGRADA SULAMERICANA S.A
ajuizou “
ação revisional de aluguel”
em face da empresa
RAF – EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA

na qual sustentou, em síntese, que as partes firmaram contrato de locação não residencial, tendo por objeto imóvel comercial, com durabilidade de 05 anos, iniciando-se em 15.09.2014 até 14.09.2019, com aluguel mensal de R$ 225.000,00, porém o referido valor se tornou incompatível com os valores de mercado.

A empresa
L.I.S.A – LOGÍSTICA INTEGRADA SULAMERICANA S.A
descreve em sua inicial que diante da dificuldade financeira que impactou o país, as partes iniciaram tratativas de acordo em setembro de 2016 para adequar o valor de aluguel às dinâmicas do mercado. Contudo, apesar das tratativas em curso, em dezembro de 2016, foi notificada extrajudicialmente pela requerida, pretendendo a constituição em mora da requerente.

Aduz que contranotificou a requerida e a partir de dezembro de 2016 passou a fazer pagamentos dos aluguéis nos termos da contraproposta, isto é, com desconto de 30% no valor estipulado contratualmente (R$ 225.000,00), ou seja, passou a pagar o valor mensal de R$ 157.500,00.

Sustentou que, prevalecendo-se da solvência do fiador do contrato de locação, a requerida passou a exigir pagamento dos aluguéis em atraso, tendo logrado êxito em abril de 2017, quando dele recebeu o montante de R$ 1.750.000,00 com a condição de ser exonerado da fiança, tendo a requerida procedido notificação da autora e solicitado nova indicação de fiador.

Informa que a requerida ignorou o desconto de 30% que vinha sendo praticado pela autora desde dezembro de 2016, sem qualquer oposição, entretanto, a demandada fez imputação de pagamento do valor recebido do fiador de maneira diversa, destacando a diferença do valor dos aluguéis que vinham sendo pagos com desconto desde dezembro de 2016 e ainda aplicou multa pelo atraso no pagamento do valor de R$ 430.317,41, quando na verdade a demandante tinha um crédito de R$ 568.375,00.

Diante disso, pediu a procedência da ação revisional para fixar o aluguel mensal entre as partes no valor de R$ 125.530,92 a partir de setembro de 2016, declarando-se, ainda, a nulidade da cláusula sexta do contrato pactuado, pugnado que o valor do aluguel mensal desde dezembro de 2016 seja de R$ 157.000,00, bem como que seja declarada a existência do crédito da demandante no montante de R$ 568.375,00.

Em sede de contestação, a empresa
RAF – EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA
sustentou que no contrato celebrado entre as partes há cláusula expressa de renúncia à revisão do aluguel, bem o contrato estabelecido entre as partes é
built to suit
(construído para se adequar), ou seja, um imóvel é adquirido pela parte locadora já prevendo as necessidades do futuro locatário, específicas para as atividades que pretende desenvolver. Salienta que o locador e a locatária de tais empreendimentos estão cientes de que a retribuição mensal a que o locatário está obrigado a pagar é superior quando comparado a uma locação simples, tanto que pode haver renúncia expressa à revisão do aluguel (art. 54-A, §1º, da Lei 8245/1991).

Além disso, formulou pedido reconvencional, pugnando pela condenação da requerente/reconvinda ao pagamento dos aluguéis atrasados que, até abril de 2018, perfaziam a monta de R$ 1.348,086,00, além dos aluguéis vincendos, porventura inadimplidos no curso da demanda.

Após instrução processual, a magistrada
a quo
julgou improcedentes os pedidos da lide principal e procedente a reconvenção para condenar a requerente/reconvinda ao pagamento de R$ 1.348.086,00, além dos aluguéis que venceram no curso da demanda, com juros e correção monetária nos termos contratuais.

Com intuito de melhor analisar os argumentos dos recorrentes, realiza-se a apreciação individual de cada apelo.

1. RECURSO DE APELAÇÃO DA EMPRESA L.I.S.A – LOGÍSTICA INTEGRADA SULAMERICANA S.A

Analisando as circunstâncias fáticas e jurídicas trazidas pelas partes no processo, vislumbra-se que estas firmaram, em 15.09.2014, contrato de locação não residencial relativo ao imóvel comercial localizado na Rodovia Governador Mário Covas, s/nº (BR 101 – Norte, KM 265), Bairro Planalto de Carapina, Município de Serra/ES, com 11 (onze) edificações, que totalizam 11.439,42 m2, sendo 7 (sete) galpões, uma área administrativa, uma oficina, uma casa de bombas, uma cobertura externa, descrito na matrícula 12491 do Cartório do 1º Ofício da 2ª Zona do Município de Serra/ES.

Diferentemente ao que alega a empresa L.I.S.A. (fls. 584/ 587) em sede de razões recursais, pela simples leitura do contrato juntado às fls. 24/31, extrai-se que não se trata de negócio jurídico de locação não residencial comum, mas sim relação contratual atípica, na modalidade “
built to suit
” (construído para se adequar), a qual consiste em um contrato de locação firmado por prazo determinado por um valor mensal correspondente não somente à contraprestação pelo uso e gozo do imóvel, mas também para remunerar os custos de aquisição do terreno e da construção do imóvel pelo locatário, bem como o capital investido.

A respeito do tema, oportuno destacar os ensinamentos de Silvio de Salvo Venosa, em sua obra “Lei do Inquilinato Comentada”, 14ª edição, Editora Atlas, 2015:

“
O usuário ou adquirente dos serviços, aqui tratado como locatário, espera do construtor, ou de quem ele indicar, a aquisição do terreno, definição do projeto que atenda suas necessidades, desenvolvimento da construção e entrega do imóvel pronto por valor predeterminado, a ser pago em parcelas mensais, nas quais se embutem o know-how, os estudos, as despesas de realização do projeto e o aluguel.

Pelo lado do investidor ou construtor, este busca o retorno dos investimentos destinados ao projeto e remuneração pela utilização do imóvel, cuja principal característica é a exigibilidade da permanência do usuário, impropriamente chamado de locatário, por um prazo longo, dez, quinze anos. O prazo longo que geralmente aparece no negócio é importante para amortização das despesas e utilização viável pelo locatário
”.

Com o fim de atualização a legislação locatícia, a Lei nº 12.744/2012 inseriu o artigo 54-A na Lei nº 8.245/1991, regulamentando esse tipo de negócio jurídico, prevê a prevalência das normas contratuais e da legislação que permite uma maior liberdade contratual entre as partes:

Art. 54-A
Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede
à prévia aquisição
, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação,
a fim de que seja a este locado por prazo determinado,
prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.

(Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012)

§ 1º
Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação
.
(Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012)

§ 2º Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação. (Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012)

Ao lado dessa atualização normativa, passou o artigo 4º, caput, da Lei nº 8.245/91 a estabelecer que “
Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada
”, havendo, portanto, previsão legal para a modalidade contratual do caso em apreço (“built to suit”), que assegura a proteção ao investimento realizado pelo locador.

No caso em exame, nos termos da “cláusula primeira – do objeto” disposto no contrato em debate, consta, expressamente, que o imóvel objeto da locação foi “
adquirido frente a locatária com propósito específico de locá-lo a última

pelo prazo de 05 (cinco) anos e pelo aluguel previsto neste contrato
”.

Extrai-se dos autos que a empresa locadora realizou a aquisição do imóvel para que o local servisse exclusivamente de locação para a empresa
L.I.S.A.

Ademais, consoante dispõe o §1º, da cláusula Décima do contrato,
a locadora se comprometeu a realizar a construção de um escritório administrativo dentro da área alugada no valor de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais).

Conclui-se que a fixação do aluguel, nessa espécie contratual (“
built to suit
”), nos termos do contrato em análise,
busca de maneira especial assegurar o retorno do investimento realizado pela parte locadora
, ora
RAF – EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA
, e
não apenas a contraprestação pelo uso e gozo do imóvel.

A garantia do retorno pelo investimento realizado pela locadora (
RAF
), com a aquisição do imóvel para locação por parte da locatária (
L.I.S.A
), está explícita na cláusula sexta do contrato em exame, ao preservar o recebimento de 60 (sessenta aluguéis), no prazo de 05 (cinco) anos pela locadora, bem como na renúncia das partes da possibilidade de revisão do valor do aluguel. Vejamos:

A presente demanda, a qual busca a revisão do valor do aluguel pactuado entre as partes, pois “ficou muito distante do preço de mercado” (fls. 575), encontra-se em colisão ao que dispõe a cláusula sexta do contrato de locação celebrado, como também do §1º, do art. 54-A, da Lei nº 8.245/1991, que autoriza a convenção de renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação, assim como viola o teor principiológico do artigo 422 do Código Civil, que prevê que “os contratantes são obrigados guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé”.

Como bem pontuado na sentença e também observado neste grau recursal, à luz dos documentos existentes nos autos,
em nenhum momento houve aceitação
da requerida/apelada
RAF EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA
da proposta apresentada pela apelante na contranotificação de fls. 37/40.

Desse modo, diversamente ao alegado pela apelante
L.I.S.A – LOGÍSTICA INTEGRADA SULAMERICANA S.A
,
não há prova de que houve aceitação pela locadora relativamente à redução de 30% no valor do aluguel, tampouco aceitação tácita da ré, ora apelada, quando ocorreu o abatimento da dívida realizado pelo fiador da época.

Aliás, nitidamente é sobre o recebimento de valores em atraso, pagos pelo fiador, que se trata o e-mail datado de 18.09.2017 e citado em sede de razões recursais por L.I.S.A. (fls. 572 e juntado às fls. 135) como suposto ato de aceite da redução das mensalidades locatícias.

Os aditivos juntados aos autos pelas partes às fls. 177/183 não foram assinados pelas partes, de modo que apenas demonstrariam que ocorreu alguma tentativa de negociação, contudo, sem a aceitação expressa de alteração do termo contratual original com a modificação do valor originário do aluguel. Diante disso, não é possível afastar a validade e a eficácia da cláusula de renúncia revisional.

Neste cenário, deve prevalecer o princípio
pacta sunt servanda
(pactos devem ser respeitados) considerando a especificidade da contratação ocorrida, voltada a assegurar o retorno do elevado investimento efetuado pela empresa locadora, e não apenas assegurar a contraprestação locatícia com base na realidade de mercado, o que desautoriza, na vigência do contrato em discussão, fixar a contraprestação contratual em valor inferior, como desejado pela apelante, ao contrário do que foi livremente pactuado.

Salienta-se que não se está diante de uma relação contratual desigual ou de imposição unilateral de condição, típica dos contratos de adesão, mas, na verdade, de um contrato paritário, em que as partes se encontram em condição de igualdade e as cláusulas foram livremente pactuadas.

A Lei da Liberdade Econômica (Lei nº de 13.874/2019) conta com dispositivos que fazem valer a máxima jurídica: “o contrato faz lei entre as partes”. Ela incluiu no Código Civil o parágrafo único no artigo 421, assim prevendo: “nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual.”

Além disso, incluiu no Código Civil o artigo 421-A, que dispõe que:

“os contratos civis e empresariais presumem-se paritários e simétricos até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção, ressalvados os regimes jurídicos previstos em leis especiais, garantido também que:

I - as partes negociantes poderão estabelecer parâmetros objetivos para a interpretação das cláusulas negociais e de seus pressupostos de revisão ou de resolução;

II - a alocação de riscos definida pelas partes deve ser respeitada e observada; e

III - a revisão contratual somente ocorrerá de maneira excepcional e limitada.”

Por essas razões, não prospera a insurgência recursal acerca da eficácia da cláusula sexta do contrato locatício em análise, pois a renúncia ao direito de revisar o valor do aluguel é perfeitamente eficaz, inclusive, não podendo ser violada, também em respeito princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual (art. 421, parágrafo único, do CC).

Sobre a matéria, colaciona-se a orientação jurisprudencial do c. Superior Tribunal de Justiça:

[...] 2.
É firme a orientação do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que a disposição contratual de renúncia à revisão do valor de aluguel de imóvel não residencial é compatível com os arts. 19 e 45 da Lei nº 8.245/1991. Precedentes.
[...] (STJ – AgInt no REsp: 1650333 MG 2017/0017474-4, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 28/08/2018, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 05/09/2018)

Na mesma linha a jurisprudência pátria:

[...] 2.
A fixação do aluguel, segundo a livre estipulação das partes, levou em conta não apenas a finalidade de servir de contraprestação pelo uso do bem, mas, sobretudo, de retorno do investimento realizado no local.
3. Assim, diante dessa particularidade, inviável se apresenta cogitar de revisão do valor da contraprestação enquanto não se esgotar o prazo estabelecido no contrato. [...]
A impossibilidade de revisão do aluguel, é da essência da contratação, por envolver equação financeira, de modo que qualquer iniciativa em sentido diverso implicaria ofensa ao princípio da boa-fé objetiva.
[...] (TJ-SP - AC: 10103363220178260008 SP 1010336-32.2017.8.26.0008, Relator: Antonio Rigolin, Data de Julgamento: 12/07/2022, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/07/2022)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. CLÁUSULA DE RENÚNCIA AO DIREITO DE REVISÃO DO VALOR DO ALUGUEL. PACTA SUNT SERVANDA. AUSÊNCIA DE VÍCIO DE VONTADE.
I. Ao se analisar o contrato firmado entre as partes, deve prevalecer o Princípio da força obrigatória do contrato (pacta sunt servanda) que vincula os contratantes aos termos pactuados, sendo defesa a alteração das disposições livremente contratadas de forma unilateral ou aleatória. II. No caso em comento, não há que se falar em abusividade/nulidade da cláusula que prevê sua renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis
, APELAÇÃO CONHECIDA MAS IMPROVIDA. (TJ-GO - APL: 04787671220148090085, Relator: AMÉLIA MARTINS DE ARAÚJO, Data de Julgamento: 07/06/2018, Itapuranga - 1ª Vara Cível, Data de Publicação: DJ de 07/06/2018)

Igualmente, não assiste razão ao pedido recursal da apelante
L.I.S.A – LOGÍSTICA INTEGRADA SULAMERICANA S.A
em relação a reforma da sentença prolatada na reconvenção, a qual devidamente fora condenada ao pagamento do montante de R$ 1.348.086,00 (um milhão e trezentos e quarenta e oito mil e oitenta e seis reais), além dos aluguéis que venceram no curso da demanda.

Considerando que a empresa apelante estava realizando o pagamento do aluguel no valor de R$ 157.500,00 e, portanto, em valor menor daquilo disposto no contrato (R$ 225.000,00), a apelada apresentou reconvenção requerendo a condenação da apelante ao pagamento da diferença entre o valor pactuado e o valor efetivamente pago.

Nos termos dos cálculos apresentados pela
RAF EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA,
o valor desta diferença, compreendido entre os meses de maio de 2017 e abril de 2018, alcança a importância de R$ 1.348.086,00 (um milhão e trezentos e quarenta e oito mil e oitenta e seis reais), enquanto que a apelante entende devido a quantia de R$ 810.000,00 (oitocentos e dez mil reais).

Ocorre que a apelante apresentou o valor de R$ 810.000,00
sem considerar a atualização do valor do aluguel e eventuais multas e juros em caso de atraso (fls. 589 das razões recursais)
,
como disposto no contrato (cláusula terceira)
. E, ainda, quando contestou a reconvenção (fls. 452/466), a recorrente não impugnou os índices de atualização do valor contido na tabela (fls. 327) apresentada pela recorrida.

Ora, apresenta-se descabida a pretensão recursal de expor um valor de débito, decorrente de seu inadimplemento contratual,
sem qualquer tipo de incidência de multa e juros moratórios
, o que demonstra, mais uma vez, a intenção da empresa
L.I.S.A.
em inadimplir o contrato pactuado com a empresa
RAF
e em dissonância com o princípio da boa-fé (CC, art. 422).

Ante o exposto, o recurso de apelação interposto pela empresa
L.I.S.A – LOGÍSTICA INTEGRADA SULAMERICANA S.A
não merece provimento.

2. APELAÇÃO ADESIVA INTERPOSTA PELA EMPRESA RAF – EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA

A r. sentença condenou a parte, na origem, requerente/reconvinda
(
L.I.S.A – LOGÍSTICA INTEGRADA SULAMERICANA S.A)

ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixou em R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada demanda (principal e reconvenção), pois entendeu que o arbitramento dos honorários advocatícios com base no disposto no art. 85, § 2º, do CPC, ainda que no patamar mínimo de 10% (dez por cento), revelar-se-ia incompatível com a matéria posta em juízo, não complexa e, que não exigiu dilação probatória.

Em virtude da forma de fixação dos honorários sucumbenciais, a empresa
RAF – EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA
interpôs apelação adesiva, requerendo a reforma da sentença, com a fixação dos honorários de sucumbência conforme disposto no art. 85, § 2º, do CPC, e nos moldes orientados pelo julgamento do Tema 1.076 pelo C. Superior Tribunal de Justiça.

Sobre o tema da fixação dos honorários advocatícios sucumbenciais em causas de valor elevado, o Superior Tribunal de Justiça, por ocasião do julgamento do REsp n.º 1850512/SP, fixou as seguintes teses (Tema 1.076):

i)
A fixação dos honorários por apreciação equitativa não é permitida quando os valores da condenação, da causa ou o proveito econômico da demanda forem elevados. É obrigatória nesses casos a observância dos percentuais previstos nos §§ 2º ou 3º do artigo 85 do CPC – a depender da presença da Fazenda Pública na lide –, os quais serão subsequentemente calculados sobre o valor: (a) da condenação; ou (b) do proveito econômico obtido; ou (c) do valor atualizado da causa.

ii)
Apenas se admite arbitramento de honorários por equidade quando, havendo ou não condenação: (a) o proveito econômico obtido pelo vencedor for inestimável ou irrisório; ou (b) o valor da causa for muito baixo.

Avaliando detidamente a hipótese, o caso dos autos se enquadra no item “i” supracitado, pois o valor da causa na demanda principal não é muito baixo (R$ 383.628,96) e, ainda, houve a condenação da requerente/reconvinda ao pagamento do montante de R$ 1.348.086,00 (um milhão trezentos e quarenta e oito mil e oitenta e seis reais) acrescido dos aluguéis vencidos durante o trâmite processual, cujo resultado se extrai de mera soma aritimética, atraindo, assim, a fixação de honorários sucumbenciais com base na regra do art. 85, § 2º, do CPC.

Ademais, conforme expressamente consta na Lei nº 14.365, de 2022), que acrescentou o § 6º-A, no artigo 85, do Código de Processo Civil: “
quando o valor da condenação ou do proveito econômico obtido ou o valor atualizado da causa for líquido ou liquidável, para fins de fixação dos honorários advocatícios, nos termos dos § § 2º e 3º, é proibida a apreciação equitativa, salvo nas hipóteses expressamente previstas no § 8º deste artigo
”

Atentando-se às teses fixadas pelo STJ no Tema Repetitivo n.º 1.076 e aos critérios dispostos no art. 85, § 2º, do CPC, bem como à vedação contida no § 6-A do mesmo artigo processual, mostra-se necessário o provimento do recurso adesivo para fins de alteração da forma de fixação dos honorários advocatícios sucumbenciais.

Prescreve o art. 85, § 2º, do CPC, que os honorários serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa, atendidos: I – o grau de zelo do profissional; II – o lugar de prestação do serviço; III – a natureza e a importância da causa; IV – o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço.

Na hipótese, a matéria de fundo não é complexa e a defesa não demandou a elaboração de teses ou argumentação de maior profundidade, bem como não houve necessidade de comparecimento a audiências, tendo ocorrido o julgamento antecipado da lide, devendo ser fixado no mínimo legal (10%) previsto no § 2º, do artigo 85, do Código de Processo Civil.

3. CONCLUSÃO

Portanto, firme nas razões expostas:

(I)
CONHEÇO
do recurso de apelação interposto pela empresa
L.I.S.A – LOGÍSTICA INTEGRADA SULAMERICANA S.A
,
mas
NEGO-LHE PROVIMENTO;

(II) CONHEÇO
do recurso adesivo interposto pela empresa RAF –
EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA
e
DOU-LHE PROVIMENTO
para reformar a sentença, tão somente quanto aos honorários advocatícios de sucumbência e, com isso:

(II.1)
condenar
L.I.S.A – LOGÍSTICA INTEGRADA SULAMERICANA S.A
ao pagamento de honorários advocatícios, os quais fixo no percentual de 10% sobre o valor atualizado da causa, em relação a lide principal;

(II.2)
condenar
L.I.S.A – LOGÍSTICA INTEGRADA SULAMERICANA S.A
ao pagamento de honorários advocatícios, os quais fixo no patamar de 10% sobre o valor da condenação – R$ 1.348.086,00 (um milhão e trezentos e quarenta e oito mil e oitenta e seis reais), além dos aluguéis que venceram no curso da demanda (decorrentes de simples soma aritmética) – em relação a reconvenção.

Diante do desprovimento recursal do apelo interposto por
L.I.S.A – LOGÍSTICA INTEGRADA SULAMERICANA S.A,
majoro os honorários sucumbenciais em 1% (totalizando-se em 11%) sobre o valor atualizado da causa, em relação a lide principal e 1% (totalizando-se em 11%) sobre o valor da condenação – R$ 1.348.086,00 (um milhão e trezentos e quarenta e oito mil e oitenta e seis reais), além dos aluguéis que venceram no curso da demanda (simples soma aritmética) – em relação a reconvenção.

É como voto.

*

V O T O S

A SRA. DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:-

Acompanho o voto do Eminente Relator.

*

VISTA

O SR. DESEMBARGADOR CARLOS SIMÕES FONSECA:-

Respeitosamente, peço vista dos autos

*

cmv*/jrp*

CONTINUAÇÃO DO JULGAMENTO: 19/03/2024

V O T O

(PEDIDO DE VISTA)

O SR. DESEMBARGADOR CARLOS SIMÕES FONSECA:-

Eminentes pares,

Este processo veio a este Órgão Colegiado para apreciação dos recursos apelação cível interposta por
L.I.S.A. - LOGÍSTICA INTEGRADA SULAMERICANA S/A
e
RAF – EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA.
contra a sentença proferida pelo MM. Juiz da 4ª Vara Cível de Serra, nos autos da ação revisional de aluguel.

A sentença recorrida, após a regular instrução do feito, julgou improcedentes os pedidos inicias da demanda principal e, quanto ao julgamento da reconvenção, condenou a requerente/reconvinda ao pagamento de R$ 1.348.086,00 (um milhão trezentos e quarenta e oito mil e oitenta e seis reais), além dos aluguéis que vencerem no curso da demanda, com juros e correção monetária nos termos contratuais.

Por fim, condenou a empresa
L.I.S.A – LOGÍSTICA INTEGRADA SULAMERICANA S.A
ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais, os quais fixou em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), tanto na lide principal, quanto na reconvenção.

O e. relator deste apelo, Des. Sérgio Ricardo de Souza, NEGOU PROVIMENTO ao recurso interposto por
L.I.S.A – LOGÍSTICA INTEGRADA SULAMERICANA S.A e conferiu provimento ao recurso adesivo interposto por
RAF – EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA.
para reformar a sentença, tão somente quanto aos honorários advocatícios de sucumbência e, com isso:

i)
condenar
L.I.S.A – LOGÍSTICA INTEGRADA SULAMERICANA S.A
ao pagamento de honorários advocatícios, os quais fixo no percentual de 10% sobre o valor atualizado da causa, em relação a lide principal;

ii)
condenar
L.I.S.A – LOGÍSTICA INTEGRADA SULAMERICANA S.A
ao pagamento de honorários advocatícios, os quais fixo no patamar de 10% sobre o valor da condenação – R$ 1.348.086,00 (um milhão e trezentos e quarenta e oito mil e oitenta e seis reais), além dos aluguéis que venceram no curso da demanda (decorrentes de simples soma aritmética) – em relação a reconvenção.

Na sequência, a Des.ª Débora Maria Ambos Correa da Silva acompanhou o voto de relatoria.

Os autos vieram com vista ao meu Gabiente.

Discute-se na demanda principal a possibilidade de revisão do valor do aluguel em contratos na modalidade “built to suit”.

Como devidamente esclarecido pelo e des. Relator, “
não se trata de negócio jurídico de locação não residencial comum, mas sim relação contratual atípica, na modalidade “
built to suit
”
(construído para se adequar), a qual consiste em um contrato de locação firmado por prazo determinado por um valor mensal correspondente não somente à contraprestação pelo uso e gozo do imóvel, mas também para remunerar os custos de aquisição do terreno e da construção do imóvel pelo locatário, bem como o capital investido
”.

Tal modalidade encontra-se prevista no art. 54-A da Lei de Locação, in verbis:

Art. 54-A
Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede
à prévia aquisição
, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação,
a fim de que seja a este locado por prazo determinado,
prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.

(Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012)

§ 1º
Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação
.
(Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012)

§ 2º Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação. (Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012)

Depreende-se da literalidade do citado dispositivo normativo que o legislador buscou conferir proteção ao investimento realizado pelo locador em tais modalidades de locação.

No caso em apreço, as partes firmaram contrato de locação não residencial relativo ao imóvel comercial localizado na Rodovia Governador Mário Covas, s/nº (BR 101 – Norte, KM 265), Bairro Planalto de Carapina, Município de Serra/ES, com 11 (onze) edificações, que totalizam 11.439,42 m2, sendo 7 (sete) galpões, uma área administrativa, uma oficina, uma casa de bombas, uma cobertura externa, estabelecendo o pagamento pela locadora de 60 (sessenta) aluguéis no valor de R$ 225.000,00 (duzentos e vinte e cinco mil reais), durante o período de 05 (cinco) anos, bem como na renúncia das partes da possibilidade de revisão do valor do aluguel (Cláusula Sexta).

Considerando a existência de previsão contratual acerca da renúncia ao direito de revisão do valor dos alugues durante o período de vigência do contrato e não tendo a apelante logrado êxito em comprovar a existência de alteração do termo contratual original com a modificação do valor do aluguel inicialmente pactuado, não merece reforma a sentença recorrida que julgou improcedente o pleito revisional.

Relativamente à demanda reconvencional, o magistrado singular corretamente concluiu que a empresa locadora encontra-se em débito com as obrigações contratuais, porquanto encontrava-se efetuando pagamento a menor do valor dos alugueis mensais, condenando-a ao pagamento de R$ 1.348.086,00 (um milhão e trezentos e quarenta e oito mil e oitenta e seis reais), equivalente à diferença dos alugueis devidos, além dos aluguéis que vencerem no curso da demanda, com juros e correção monetária nos termos contratuais.

Contudo, quando do arbitramento dos honorários de sucumbência deixou de aplicar o disposto no art. 85, §2º, CPC, fixando equitativamente a verba honorária em R$ 5.000,00 (cinco) mil reais, não observando o precedente vinculante do STJ (Tema 1.076), que fixou as seguintes teses:

i)
A fixação dos honorários por apreciação equitativa não é permitida quando os valores da condenação, da causa ou o proveito econômico da demanda forem elevados. É obrigatória nesses casos a observância dos percentuais previstos nos §§ 2º ou 3º do artigo 85 do CPC – a depender da presença da Fazenda Pública na lide –, os quais serão subsequentemente calculados sobre o valor: (a) da condenação; ou (b) do proveito econômico obtido; ou (c) do valor atualizado da causa.

ii)
Apenas se admite arbitramento de honorários por equidade quando, havendo ou não condenação: (a) o proveito econômico obtido pelo vencedor for inestimável ou irrisório; ou (b) o valor da causa for muito baixo.

Imperiosa, portanto, a reforma da sentença recorrida quanto ao capítulo dos honorários de sucumbência, de forma de adequá-la aos parâmetros fixados no art. 85, §2º, CPC.

Ante o exposto,
ACOMPANHO
o e. Des. Relator e
NEGO
PROVIMENTO
ao recurso interposto por
L.I.S.A – LOGÍSTICA INTEGRADA SULAMERICANA S.A e
DOU PROVIMENTO
ao recurso adesivo interposto por
RAF – EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA.
para reformar a sentença, tão somente quanto aos honorários advocatícios de sucumbência e, com isso:

i)
condenar
L.I.S.A – LOGÍSTICA INTEGRADA SULAMERICANA S.A
ao pagamento de honorários advocatícios, os quais fixo no percentual de 10% sobre o valor atualizado da causa, em relação a lide principal;

ii)
condenar
L.I.S.A – LOGÍSTICA INTEGRADA SULAMERICANA S.A
ao pagamento de honorários advocatícios, os quais fixo no patamar de 10% sobre o valor da condenação – R$ 1.348.086,00 (um milhão e trezentos e quarenta e oito mil e oitenta e seis reais), além dos aluguéis que venceram no curso da demanda (decorrentes de simples soma aritmética) – em relação a reconvenção.

É como voto.

*

jrp*

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

VOTO

Consoante relatado, tratam-se de recursos de apelação cível interpostos por L.I.S.A – LOGÍSTICA INTEGRADA SULAMERICANA S.A e RAF – EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA contra a sentença de fls. 513/517 proferida pela Dra. Cinthya Coelho Laranja, Juíza da 4ª Vara Cível de Serra/ES, que, nos autos da “ação revisional de aluguel”, julgou improcedentes os pedidos iniciais da demanda principal e, quanto ao julgamento da reconvenção, condenou a requerente/reconvinda ao pagamento de R$ 1.348.086,00 (um milhão e trezentos e quarenta e oito mil e oitenta e seis reais), além dos aluguéis que vencerem no curso da demanda, com juros e correção monetária nos termos contratuais.

Além disso, condenou a empresa L.I.S.A – LOGÍSTICA INTEGRADA SULAMERICANA S.A ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais, os quais fixou em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), tanto na lide principal, quanto na reconvenção.

Nas razões recursais de fls. 570/590, a empresa L.I.S.A – LOGÍSTICA INTEGRADA SULAMERICANA S.A alega, em síntese, que (a) “a despeito de não ter havido a celebração do aditivo contratual, não há dúvidas de que houve, sim, a abertura de processo de negociação, tendo a Apelada atuado positivamente, apresentando proposta de composição e aceitando uma das propostas apresentadas pela Apelante”; (b) “o e-mail datado de 18/09/2017, não enfrentado pela r. sentença, demonstra a expressa concordância com a proposta apresentada pela Apelante, anuindo, assim com o afastamento da cláusula que previa a renúncia do direito de revisão do aluguel”; (c) a inaplicabilidade do art. 54-A, §1º, da Lei 8.245/91 (Lei de locações); (d) no caso da reconvenção, o valor da diferença devida seria de R$ 810,000,00 (oitocentos e dez mil reais), diferente do valor apresentado pela apelada, de R$ R$ 1.348.086,00 (um milhão e trezentos e quarenta e oito mil e oitenta e seis reais).

Com base nesses fundamentos, pugna seja conhecido e provido o recurso de apelação, a fim de que: “(a) seja anulada a r. sentença quanto do julgamento antecipado da lide, determinando-se o retorno dos autos à origem para a abertura de instrução processual, com o fim de realizar perícia para que apure o valor de mercado do aluguel do imóvel objeto desta demanda para o período contratual em debate, ajustando-o à nova realidade de mercado, declarando-se, desde logo, (a.1) a nulidade da Cláusula Sexta do contrato de locação celebrado entre as partes; (a.2) que o valor do aluguel mensal desde dezembro/2016 é de R$ 157.500,00 (cento e cinquenta e sete mil e quinhentos reais); (a.3) a existência do crédito da apelante no montante de R$ 568.375,00 (quinhentos e sessenta e oito mil e trezentos e setenta e cinco reais), a ser devidamente atualizado; (b) subsidiariamente, não sendo acolhido o pedido recursal anterior, seja ao menos retificado o valor da condenação da reconvenção, para o valor máximo de R$ 810.000,00 (oitocentos e dez mil reais)”.

Por sua vez, em apelo adesivo, a RAF – EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA alega, em resumo (fls. 614/627), que a partir da entrada em vigor do Código de Processo Civil, a fixação dos honorários sucumbenciais na ação principal e na reconvenção deveria observar o disposto no art. 85, § 2º e a fixação por equidade somente poderia ocorrer nas causas de valor irrisório ou inestimável, de modo que a r. sentença merece reforma, pois fixou os honorários advocatícios em desconformidade com o artigo supracitado e do julgamento do Tema 1.076 pelo C. Superior Tribunal de Justiça.

Nessa ordem de ideias, o apelo adesivo pleiteia a reforma da sentença impugnada para que sejam fixados os honorários sucumbenciais da ação principal e da reconvenção na forma do art. 85, § 2º, do CPC.

Contrarrazões apresentadas às fls. 594/613 pela empresa RAF – EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA na qual requer o desprovimento da apelação principal.

A empresa L.I.S.A – LOGÍSTICA INTEGRADA SULAMERICANA S.A apresentou contrarrazões às fls. 660/665 dos autos, pleiteando o desprovimento do apelo adesivo.

Foi designada audiência de conciliação (ID n. 6325433), realizada neste Gabinete, em data de 25.10.2023, às 16:00h, conforme Ata juntada no ID n. 6465530. Neste Ato, a conciliação restou infrutífera, contudo, as partes comprometeram-se em buscar soluções para a realização de um acordo até o dia 1º.12.2023.

Em petição de ID n. 6937362, a empresa RAF – EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA informou nos autos que as partes não transigiram quanto ao objeto da lide.

Pois bem. Na origem, a empresa L.I.S.A – LOGÍSTICA INTEGRADA SULAMERICANA S.A ajuizou “ação revisional de aluguel” em face da empresa RAF – EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA na qual sustentou, em síntese, que as partes firmaram contrato de locação não residencial, tendo por objeto imóvel comercial, com durabilidade de 05 anos, iniciando-se em 15.09.2014 até 14.09.2019, com aluguel mensal de R$ 225.000,00, porém o referido valor se tornou incompatível com os valores de mercado.

A empresa L.I.S.A – LOGÍSTICA INTEGRADA SULAMERICANA S.A descreve em sua inicial que diante da dificuldade financeira que impactou o país, as partes iniciaram tratativas de acordo em setembro de 2016 para adequar o valor de aluguel às dinâmicas do mercado. Contudo, apesar das tratativas em curso, em dezembro de 2016, foi notificada extrajudicialmente pela requerida, pretendendo a constituição em mora da requerente.

Aduz que contranotificou a requerida e a partir de dezembro de 2016 passou a fazer pagamentos dos aluguéis nos termos da contraproposta, isto é, com desconto de 30% no valor estipulado contratualmente (R$ 225.000,00), ou seja, passou a pagar o valor mensal de R$ 157.500,00.

Sustentou que, prevalecendo-se da solvência do fiador do contrato de locação, a requerida passou a exigir pagamento dos aluguéis em atraso, tendo logrado êxito em abril de 2017, quando dele recebeu o montante de R$ 1.750.000,00 com a condição de ser exonerado da fiança, tendo a requerida procedido notificação da autora e solicitado nova indicação de fiador.

Informa que a requerida ignorou o desconto de 30% que vinha sendo praticado pela autora desde dezembro de 2016, sem qualquer oposição, entretanto, a demandada fez imputação de pagamento do valor recebido do fiador de maneira diversa, destacando a diferença do valor dos aluguéis que vinham sendo pagos com desconto desde dezembro de 2016 e ainda aplicou multa pelo atraso no pagamento do valor de R$ 430.317,41, quando na verdade a demandante tinha um crédito de R$ 568.375,00.

Diante disso, pediu a procedência da ação revisional para fixar o aluguel mensal entre as partes no valor de R$ 125.530,92 a partir de setembro de 2016, declarando-se, ainda, a nulidade da cláusula sexta do contrato pactuado, pugnado que o valor do aluguel mensal desde dezembro de 2016 seja de R$ 157.000,00, bem como que seja declarada a existência do crédito da demandante no montante de R$ 568.375,00.

Em sede de contestação, a empresa RAF – EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA sustentou que no contrato celebrado entre as partes há cláusula expressa de renúncia à revisão do aluguel, bem o contrato estabelecido entre as partes é built to suit (construído para se adequar), ou seja, um imóvel é adquirido pela parte locadora já prevendo as necessidades do futuro locatário, específicas para as atividades que pretende desenvolver. Salienta que o locador e a locatária de tais empreendimentos estão cientes de que a retribuição mensal a que o locatário está obrigado a pagar é superior quando comparado a uma locação simples, tanto que pode haver renúncia expressa à revisão do aluguel (art. 54-A, §1º, da Lei 8245/1991).

Além disso, formulou pedido reconvencional, pugnando pela condenação da requerente/reconvinda ao pagamento dos aluguéis atrasados que, até abril de 2018, perfaziam a monta de R$ 1.348,086,00, além dos aluguéis vincendos, porventura inadimplidos no curso da demanda.

Após instrução processual, a magistrada a quo julgou improcedentes os pedidos da lide principal e procedente a reconvenção para condenar a requerente/reconvinda ao pagamento de R$ 1.348.086,00, além dos aluguéis que venceram no curso da demanda, com juros e correção monetária nos termos contratuais.

Com intuito de melhor analisar os argumentos dos recorrentes, realiza-se a apreciação individual de cada apelo.

1. RECURSO DE APELAÇÃO DA EMPRESA L.I.S.A – LOGÍSTICA INTEGRADA SULAMERICANA S.A

Analisando as circunstâncias fáticas e jurídicas trazidas pelas partes no processo, vislumbra-se que estas firmaram, em 15.09.2014, contrato de locação não residencial relativo ao imóvel comercial localizado na Rodovia Governador Mário Covas, s/nº (BR 101 – Norte, KM 265), Bairro Planalto de Carapina, Município de Serra/ES, com 11 (onze) edificações, que totalizam 11.439,42 m2, sendo 7 (sete) galpões, uma área administrativa, uma oficina, uma casa de bombas, uma cobertura externa, descrito na matrícula 12491 do Cartório do 1º Ofício da 2ª Zona do Município de Serra/ES.

Diferentemente ao que alega a empresa L.I.S.A. (fls. 584/ 587) em sede de razões recursais, pela simples leitura do contrato juntado às fls. 24/31, extrai-se que não se trata de negócio jurídico de locação não residencial comum, mas sim relação contratual atípica, na modalidade “built to suit” (construído para se adequar), a qual consiste em um contrato de locação firmado por prazo determinado por um valor mensal correspondente não somente à contraprestação pelo uso e gozo do imóvel, mas também para remunerar os custos de aquisição do terreno e da construção do imóvel pelo locatário, bem como o capital investido.

A respeito do tema, oportuno destacar os ensinamentos de Silvio de Salvo Venosa, em sua obra “Lei do Inquilinato Comentada”, 14ª edição, Editora Atlas, 2015:

“O usuário ou adquirente dos serviços, aqui tratado como locatário, espera do construtor, ou de quem ele indicar, a aquisição do terreno, definição do projeto que atenda suas necessidades, desenvolvimento da construção e entrega do imóvel pronto por valor predeterminado, a ser pago em parcelas mensais, nas quais se embutem o know-how, os estudos, as despesas de realização do projeto e o aluguel.

Pelo lado do investidor ou construtor, este busca o retorno dos investimentos destinados ao projeto e remuneração pela utilização do imóvel, cuja principal característica é a exigibilidade da permanência do usuário, impropriamente chamado de locatário, por um prazo longo, dez, quinze anos. O prazo longo que geralmente aparece no negócio é importante para amortização das despesas e utilização viável pelo locatário”.

Com o fim de atualização a legislação locatícia, a Lei nº 12.744/2012 inseriu o artigo 54-A na Lei nº 8.245/1991, regulamentando esse tipo de negócio jurídico, prevê a prevalência das normas contratuais e da legislação que permite uma maior liberdade contratual entre as partes:

Art. 54-A Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei. (Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012)

§ 1º Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação. (Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012)

§ 2º Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação. (Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012)

Ao lado dessa atualização normativa, passou o artigo 4º, caput, da Lei nº 8.245/91 a estabelecer que “Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada”, havendo, portanto, previsão legal para a modalidade contratual do caso em apreço (built to suit), que assegura a proteção ao investimento realizado pelo locador.

À luz da legislação vigente que rege os contratos, built to suit, no caso em exame, nos termos da “cláusula primeira – do objeto” disposto no contrato em debate, consta, expressamente, que o imóvel objeto da locação foi “adquirido frente a locatária com propósito específico de locá-lo a última pelo prazo de 05 (cinco) anos e pelo aluguel previsto neste contrato”.

Extrai-se dos autos que a empresa locadora realizou a aquisição do imóvel para que o local servisse exclusivamente de locação para a empresa L.I.S.A.
Ademais, consoante dispõe o §1º, da cláusula Décima do contrato, a locadora se comprometeu a realizar a construção de um escritório administrativo dentro da área alugada no valor de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais).

A fixação do aluguel, nessa espécie contratual (“built to suit”), nos termos do contrato em análise, busca de maneira especial assegurar o retorno do investimento realizado pela parte locadora, ora RAF – EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA, e não apenas a contraprestação pelo uso e gozo do imóvel.

A garantia do retorno pelo investimento realizado pela locadora (RAF), com a aquisição do imóvel para locação por parte da locatária (L.I.S.A), está explícita na cláusula sexta do contrato em exame, ao preservar o recebimento de 60 (sessenta aluguéis), no prazo de 05 (cinco) anos pela locadora, bem como na renúncia das partes da possibilidade de revisão do valor do aluguel. Vejamos:

"O imóvel objeto deste contrato foi adquirido pela LOCADORA para a locação específica por parte da LOCATÁRIA. Portanto e durante o prazo de 05 (cinco) anos é assegurado a LOCADORA o recebimento de 60 (sessenta) aluguéis, a LOCATÁRIA somente poderá rescindir o presente contrato pagando a penalidade prevista no § 1º da cláusula nona deste contrato, bem como as partes ficam obstadas e impedidas e renunciam ao direito de pleitear e/ou requerer a revisão amigável ou judicial do valor do aluguel previsto no art. 19 da Lei das Locações Prediais, seguindo, portanto, o que prevê o art. 54-A, § 2º, da Lei 8.246/91, inserido pela Lei 12.744/12.

A presente demanda, a qual busca a revisão do valor do aluguel pactuado entre as partes, pois “ficou muito distante do preço de mercado” (fls. 575), encontra-se em colisão ao que dispõe a cláusula sexta do contrato de locação celebrado, como também do §1º, do art. 54-A, da Lei nº 8.245/1991, que autoriza a convenção de renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação, assim como viola o teor principiológico do artigo 422 do Código Civil, que prevê que “os contratantes são obrigados guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé”.

Como bem pontuado na sentença e também observado neste grau recursal, à luz dos documentos existentes nos autos, em nenhum momento houve aceitação da requerida/apelada RAF EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA da proposta apresentada pela apelante na contranotificação de fls. 37/40.

Desse modo,
diversamente ao alegado pela apelante L.I.S.A – LOGÍSTICA INTEGRADA SULAMERICANA S.A, não há prova de que houve aceitação pela locadora relativamente à redução de 30% no valor do aluguel, tampouco aceitação expressa ou tácita da ré, ora apelada, quando ocorreu o abatimento da dívida realizado pelo fiador da época.

Aliás, nitidamente é sobre o recebimento de valores em atraso, pagos pelo fiador, que se trata o e-mail datado de 18.09.2017.
Este e-mail é citado em sede de razões recursais por L.I.S.A. (fls. 572 e juntado às fls. 135) como suposto ato de aceite da redução das mensalidades locatícias, todavia não possui este teor.

Vislumbra-se apenas a
existência de tratativas entre as partes com o fim de por termo ao inadimplemento das mensalidade locatícias, cuja mora
da empresa locatária
já existia, o que afasta a alegação recursal de suposta alteração contratual por força da aplicação do artigo 111 e artigo 422 do Código Civil.

Ressalta-se que os aditivos juntados aos autos às fls. 177/183 não foram assinados pelas partes, de modo que apenas demonstrariam que ocorreu alguma tentativa de negociação, contudo, sem a aceitação expressa de alteração do termo contratual original com a modificação do valor originário do aluguel. Diante disso, não é possível afastar a validade e a eficácia da cláusula de renúncia revisional, exatamente com o fim de se respeitar o princípio da boa-fé objetiva previsto no artigo 422 do Código Civil.

Neste cenário, deve prevalecer o princípio pacta sunt servanda (pactos devem ser respeitados) considerando a especificidade da contratação ocorrida, voltada a assegurar o retorno do elevado investimento efetuado pela empresa locadora, e não apenas assegurar a contraprestação locatícia com base na realidade de mercado, o que desautoriza, na vigência do contrato em discussão, fixar a contraprestação contratual em valor inferior, como desejado pela apelante, ao contrário do que foi livremente pactuado.

Salienta-se que não se está diante de uma relação contratual desigual ou de imposição unilateral de condição, típica dos contratos de adesão, mas, na verdade, de um contrato paritário, em que as partes se encontram em condição de igualdade e as cláusulas foram livremente pactuadas.

A Lei da Liberdade Econômica (Lei nº 13.874/2019) conta com dispositivos que fazem valer a máxima jurídica: “o contrato faz lei entre as partes”. Ela incluiu no Código Civil o parágrafo único no artigo 421, assim prevendo: “nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual.”

Além disso, incluiu no Código Civil o artigo 421-A, que dispõe que:

“os contratos civis e empresariais presumem-se paritários e simétricos até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção, ressalvados os regimes jurídicos previstos em leis especiais, garantido também que:

I - as partes negociantes poderão estabelecer parâmetros objetivos para a interpretação das cláusulas negociais e de seus pressupostos de revisão ou de resolução;

II - a alocação de riscos definida pelas partes deve ser respeitada e observada; e

III - a revisão contratual somente ocorrerá de maneira excepcional e limitada.”

Por essas razões, não prospera a insurgência recursal acerca da eficácia da cláusula sexta do contrato locatício em análise, pois a renúncia ao direito de revisar o valor do aluguel é perfeitamente eficaz, inclusive, não podendo ser violada, também em respeito princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual (art. 421, parágrafo único, do CC).

Sobre a matéria, colaciona-se a orientação jurisprudencial do c. Superior Tribunal de Justiça:

[...] 2. É firme a orientação do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que a disposição contratual de renúncia à revisão do valor de aluguel de imóvel não residencial é compatível com os arts. 19 e 45 da Lei nº 8.245/1991. Precedentes. [...] (STJ – AgInt no REsp: 1650333 MG 2017/0017474-4, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 28/08/2018, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 05/09/2018)

Na mesma linha a jurisprudência pátria:

[...] 2. A fixação do aluguel, segundo a livre estipulação das partes, levou em conta não apenas a finalidade de servir de contraprestação pelo uso do bem, mas, sobretudo, de retorno do investimento realizado no local. 3. Assim, diante dessa particularidade, inviável se apresenta cogitar de revisão do valor da contraprestação enquanto não se esgotar o prazo estabelecido no contrato. [...] A impossibilidade de revisão do aluguel, é da essência da contratação, por envolver equação financeira, de modo que qualquer iniciativa em sentido diverso implicaria ofensa ao princípio da boa-fé objetiva. [...] (TJ-SP - AC: 10103363220178260008 SP 1010336-32.2017.8.26.0008, Relator: Antonio Rigolin, Data de Julgamento: 12/07/2022, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/07/2022)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. CLÁUSULA DE RENÚNCIA AO DIREITO DE REVISÃO DO VALOR DO ALUGUEL. PACTA SUNT SERVANDA. AUSÊNCIA DE VÍCIO DE VONTADE. I. Ao se analisar o contrato firmado entre as partes, deve prevalecer o Princípio da força obrigatória do contrato (pacta sunt servanda) que vincula os contratantes aos termos pactuados, sendo defesa a alteração das disposições livremente contratadas de forma unilateral ou aleatória. II. No caso em comento, não há que se falar em abusividade/nulidade da cláusula que prevê sua renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis, APELAÇÃO CONHECIDA MAS IMPROVIDA. (TJ-GO - APL: 04787671220148090085, Relator: AMÉLIA MARTINS DE ARAÚJO, Data de Julgamento: 07/06/2018, Itapuranga - 1ª Vara Cível, Data de Publicação: DJ de 07/06/2018)

Igualmente, não assiste razão ao pedido recursal da apelante L.I.S.A – LOGÍSTICA INTEGRADA SULAMERICANA S.A em relação a reforma da sentença prolatada na reconvenção, a qual devidamente fora condenada ao pagamento do montante de R$ 1.348.086,00 (um milhão e trezentos e quarenta e oito mil e oitenta e seis reais), além dos aluguéis que venceram no curso da demanda.

Considerando que a empresa apelante estava realizando o pagamento do aluguel no valor de R$ 157.500,00 e, portanto, em valor menor daquilo disposto no contrato (R$ 225.000,00), a apelada apresentou reconvenção requerendo a condenação da apelante ao pagamento da diferença entre o valor pactuado e o valor efetivamente pago.

Nos termos dos cálculos apresentados pela RAF EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA, o valor desta diferença, compreendido entre os meses de maio de 2017 e abril de 2018, alcança a importância de R$ 1.348.086,00 (um milhão e trezentos e quarenta e oito mil e oitenta e seis reais), enquanto que a apelante entende devido a quantia de R$ 810.000,00 (oitocentos e dez mil reais).

Ocorre que a apelante apresenta o valor de R$ 810.000,00 sem considerar a atualização do valor do aluguel e eventuais multas e juros em caso de atraso (fls. 589 das razões recursais), como disposto no contrato (cláusula terceira). E, ainda, quando contestou a reconvenção (fls. 452/466), a recorrente não impugnou os índices de atualização do valor contido na tabela (fls. 327) apresentada pela recorrida.

Ora, apresenta-se descabida a pretensão recursal de expor um valor de débito, decorrente de seu inadimplemento contratual, sem qualquer tipo de incidência de multa e juros moratórios, o que demonstra, mais uma vez, a intenção da empresa L.I.S.A. em inadimplir o contrato pactuado com a empresa RAF e em dissonância com o princípio da boa-fé (CC, art. 422).

Ante o exposto, o recurso de apelação interposto pela empresa L.I.S.A – LOGÍSTICA INTEGRADA SULAMERICANA S.A não merece provimento.

2. APELAÇÃO ADESIVA INTERPOSTA PELA EMPRESA RAF – EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA

A r. sentença condenou a parte, na origem, requerente/reconvinda (L.I.S.A – LOGÍSTICA INTEGRADA SULAMERICANA S.A) ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixou em R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada demanda (principal e reconvenção), pois entendeu que o arbitramento dos honorários advocatícios com base no disposto no art. 85, § 2º, do CPC, ainda que no patamar mínimo de 10% (dez por cento), revelar-se-ia incompatível com a matéria posta em juízo, não complexa e, que não exigiu dilação probatória.

Em virtude da forma de fixação dos honorários sucumbenciais, a empresa RAF – EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA interpôs apelação adesiva, requerendo a reforma da sentença, com a fixação dos honorários de sucumbência conforme disposto no art. 85, § 2º, do CPC, e nos moldes orientados pelo julgamento do Tema 1.076 pelo C. Superior Tribunal de Justiça.

Sobre o tema da fixação dos honorários advocatícios sucumbenciais em causas de valor elevado, o Superior Tribunal de Justiça, por ocasião do julgamento do REsp n.º 1850512/SP, fixou as seguintes teses (Tema 1.076):

i) A fixação dos honorários por apreciação equitativa não é permitida quando os valores da condenação, da causa ou o proveito econômico da demanda forem elevados. É obrigatória nesses casos a observância dos percentuais previstos nos §§ 2º ou 3º do artigo 85 do CPC – a depender da presença da Fazenda Pública na lide –, os quais serão subsequentemente calculados sobre o valor: (a) da condenação; ou (b) do proveito econômico obtido; ou (c) do valor atualizado da causa.

ii) Apenas se admite arbitramento de honorários por equidade quando, havendo ou não condenação: (a) o proveito econômico obtido pelo vencedor for inestimável ou irrisório; ou (b) o valor da causa for muito baixo.

Avaliando detidamente a hipótese, o caso dos autos se enquadra no item “i” supracitado, pois o valor da causa na demanda principal não é muito baixo (R$ 383.628,96) e, ainda, houve a condenação da requerente/reconvinda ao pagamento do montante de R$ 1.348.086,00 (um milhão trezentos e quarenta e oito mil e oitenta e seis reais) acrescido dos aluguéis vencidos durante o trâmite processual, cujo resultado se extrai de mera soma aritimética, atraindo, assim, a fixação de honorários sucumbenciais com base na regra do art. 85, § 2º, do CPC.

Ademais, conforme expressamente consta na Lei nº 14.365, de 2022), que acrescentou o § 6º-A, no artigo 85, do Código de Processo Civil: “quando o valor da condenação ou do proveito econômico obtido ou o valor atualizado da causa for líquido ou liquidável, para fins de fixação dos honorários advocatícios, nos termos dos § § 2º e 3º, é proibida a apreciação equitativa, salvo nas hipóteses expressamente previstas no § 8º deste artigo”

Atentando-se às teses fixadas pelo STJ no Tema Repetitivo n.º 1.076 e aos critérios dispostos no art. 85, § 2º, do CPC, bem como à vedação contida no § 6-A do mesmo artigo processual, mostra-se necessário o provimento do recurso adesivo para fins de alteração da forma de fixação dos honorários advocatícios sucumbenciais.

Prescreve o art. 85, § 2º, do CPC, que os honorários serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa, atendidos: I – o grau de zelo do profissional; II – o lugar de prestação do serviço; III – a natureza e a importância da causa; IV – o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço.

Na hipótese, a matéria de fundo não é complexa e a defesa não demandou a elaboração de teses ou argumentação de maior profundidade, bem como não houve necessidade de comparecimento a audiências, tendo ocorrido o julgamento antecipado da lide, devendo ser fixado no mínimo legal (10%) previsto no § 2º, do artigo 85, do Código de Processo Civil.

3. CONCLUSÃO

Portanto, firme nas razões expostas:

(I) CONHEÇO do recurso de apelação interposto pela empresa L.I.S.A – LOGÍSTICA INTEGRADA SULAMERICANA S.A, mas NEGO-LHE PROVIMENTO;

(II) CONHEÇO do recurso adesivo interposto pela empresa RAF – EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA e DOU-LHE PROVIMENTO para reformar a sentença, tão somente quanto aos honorários advocatícios de sucumbência e, com isso:

(II.1) condenar L.I.S.A – LOGÍSTICA INTEGRADA SULAMERICANA S.A ao pagamento de honorários advocatícios, os quais fixo no percentual de 10% sobre o valor atualizado da causa, em relação a lide principal;

(II.2) condenar L.I.S.A – LOGÍSTICA INTEGRADA SULAMERICANA S.A ao pagamento de honorários advocatícios, os quais fixo no patamar de 10% sobre o valor da condenação – R$ 1.348.086,00 (um milhão e trezentos e quarenta e oito mil e oitenta e seis reais), além dos aluguéis que venceram no curso da demanda (decorrentes de simples soma aritmética) – em relação a reconvenção.

Diante do desprovimento recursal do apelo interposto por L.I.S.A – LOGÍSTICA INTEGRADA SULAMERICANA S.A, majoro os honorários sucumbenciais em 1% (totalizando-se em 11%) sobre o valor atualizado da causa, em relação a lide principal e 1% (totalizando-se em 11%) sobre o valor da condenação – R$ 1.348.086,00 (um milhão e trezentos e quarenta e oito mil e oitenta e seis reais), além dos aluguéis que venceram no curso da demanda (simples soma aritmética) – em relação a reconvenção.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)