Tribunal: TJES
Processo: 0005375-72.2019.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão julgador: SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Provas em geral
Data de julgamento: 2024-03-26

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RENOVATÓRIA. LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL.
PAGAMENTO PARCIAL DOS VALORES PACTUADOS.
INADIMPLÊNCIA NO PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS. DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO EM CURSO. REGRA DO ART. 71, II, DA LEI Nº 8.245/91. IMPOSSIBILIDADE DE RENOVAÇÃO DO CONTRATO. SENTENÇA MANTIDA.
HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS MAJORADOS.
RECURSO DESPROVIDO

1.
A
apelante não tem direito à renovação compulsória do contrato de locação, porque não foram atendidos os requisitos exigidos pelo artigo 71 da Lei nº 8.245/91 (Lei de Locações), em vista de estar inadimplente com os valores de aluguéis.

2.
A apelante afirma que fazia o pagamento do aluguel na quantia de R$ 157.500,00, pois haveria um bônus concedido pela empresa apelada de 30%
incidente sobre o
valor original pactuado
no valor
de R$ 225.000,00. Porém, vislumbra-se comprovado nos autos apenas a realização de contranotificação da empresa apelante para a empresa apelada, apresentando, com o objetivo de restabelecer o equilíbrio contratual, a solicitação de concessão de um desconto de 30% (trinta por cento) no valor pactuado inicialmente.

3.
Não se extrai deste processo prova do aceite por parte da apelada relativamente a solicitação lançada pela apelante na forma de contranotificação e, considerando a inexistência de prova nesse sentido, observa-se que a apelante, de forma unilateral, deixou de pagar mensalmente à empresa apelada o valor originariamente estabelecido a título locatício.

4.

N
a ação revisional de aluguel houve o indeferimento do pedido de fixação provisório de aluguel, pois entendeu a magistrada competente, nos termos do alegado pela requerente na petição inicial, que o aludido “desconto” de 30% (trinta por cento) sobre o valor do aluguel disposto no contrato de locação, já era mais benéfico que a fixação de aluguel provisório reduzido no patamar máximo de 20%, segundo a regra contida no art. 68, inciso II, “b”, da Lei 8.245/91.

5.

O
s comprovantes de pagamento dos aluguéis juntados neste processo, já são suficientes para constatar o descumprimento do contrato, o qual as partes se encontram em condição de igualdade e as cláusulas foram livremente pactuadas, pois comprovam que o valor pago (R$ 157.500,00) não foi o estabelecido contratualmente.

6
.
Recurso desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
3ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 0005375-72.2019.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: L.I.S.A - LOGISTICA INTEGRADA SULAMERICANA S.A

APELADO: RAF - EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA

RELATOR(A):
SERGIO RICARDO DE SOUZA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RENOVATÓRIA. LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL.
PAGAMENTO PARCIAL DOS VALORES PACTUADOS.
INADIMPLÊNCIA NO PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS. DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO EM CURSO. REGRA DO ART. 71, II, DA LEI Nº 8.245/91. IMPOSSIBILIDADE DE RENOVAÇÃO DO CONTRATO. SENTENÇA MANTIDA.
HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS MAJORADOS.
RECURSO DESPROVIDO

1.
A
apelante não tem direito à renovação compulsória do contrato de locação, porque não foram atendidos os requisitos exigidos pelo artigo 71 da Lei nº 8.245/91 (Lei de Locações), em vista de estar inadimplente com os valores de aluguéis.

2.
A apelante afirma que fazia o pagamento do aluguel na quantia de R$ 157.500,00, pois haveria um bônus concedido pela empresa apelada de 30%
incidente sobre o
valor original pactuado
no valor
de R$ 225.000,00. Porém, vislumbra-se comprovado nos autos apenas a realização de contranotificação da empresa apelante para a empresa apelada, apresentando, com o objetivo de restabelecer o equilíbrio contratual, a solicitação de concessão de um desconto de 30% (trinta por cento) no valor pactuado inicialmente.

3.
Não se extrai deste processo prova do aceite por parte da apelada relativamente a solicitação lançada pela apelante na forma de contranotificação e, considerando a inexistência de prova nesse sentido, observa-se que a apelante, de forma unilateral, deixou de pagar mensalmente à empresa apelada o valor originariamente estabelecido a título locatício.

4.

N
a ação revisional de aluguel houve o indeferimento do pedido de fixação provisório de aluguel, pois entendeu a magistrada competente, nos termos do alegado pela requerente na petição inicial, que o aludido “desconto” de 30% (trinta por cento) sobre o valor do aluguel disposto no contrato de locação, já era mais benéfico que a fixação de aluguel provisório reduzido no patamar máximo de 20%, segundo a regra contida no art. 68, inciso II, “b”, da Lei 8.245/91.

5.

O
s comprovantes de pagamento dos aluguéis juntados neste processo, já são suficientes para constatar o descumprimento do contrato, o qual as partes se encontram em condição de igualdade e as cláusulas foram livremente pactuadas, pois comprovam que o valor pago (R$ 157.500,00) não foi o estabelecido contratualmente.

6
.
Recurso desprovido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 026 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA

Composição de julgamento: 026 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Relator / 028 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal / 006 - Gabinete Des. CARLOS SIMÕES FONSECA - CARLOS SIMOES FONSECA - Vogal
VOTOS VOGAIS
028 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Acompanhar
006 - Gabinete Des. CARLOS SIMÕES FONSECA - CARLOS SIMOES FONSECA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

DATA DA SESSÃO: 05/03/2024

R E L A T Ó R I O

O SR. DESEMBARGADOR SÉRGIO RICARDO DE SOUZA (RELATOR):-

Trata-se de recurso de apelação cível interposto pela
L.I.S.A – LOGÍSTICA INTEGRADA SULAMERICANA S.A
contra a sentença de fls. 394/397, proferida pela magistrada, Dra. Cinthya Coelho Laranja, que, nos autos da “
ação renovatória de aluguel
” ajuizada pela apelante em face da apelada
RAF – EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA
, julgou improcedente o pedido da inicial e condenou a parte autora em custas e honorários de advogado, fixado em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC.

Nas razões recursais de fls. 401/415, a apelante
L.I.S.A – LOGÍSTICA INTEGRADA SULAMERICANA S.A
alega, em síntese, que
(a)
antes da propositura da presente ação renovatória de aluguel, a apelante ajuizou a ação revisional, tombada sobre o n° 0025140-97.2017.8.08.0048 que tem por objeto buscar o reequilíbrio do contrato de locação vigente para o imóvel ocupado pela Apelante;
(b)
a ação revisional de aluguel foi julgada improcedente, porém ainda não transitou em julgado, de modo que não pode ser utilizada para subsidiar a improcedência da presente ação;
(c)

“
o valor que vem sendo pago pela Apelante é diferente daquele previsto originalmente no contrato. Mas, é certo também que o valor do aluguel constituiu coisa litigiosa na ação revisional de aluguel
”;
(d)
o “
juízo de origem antecipou os efeitos da sentença da ação revisional (que ainda não transitou em julgado) para reconhecer inadimplência que ainda não existe, já que ainda não há definição quanto ao valor do aluguel
”;
(e)

“ao tempo da propositura da ação (e ainda hoje) a apelante mantinha em dia os pagamentos dos alugueres nos tempos admitidos pelo Juízo da ação revisional, tendo, posteriormente, por sua própria conta, ajustado o valor do pagamento do aluguel para valor superior àquele pretendido pela apelada”
;
(f)
é necessária a realização de perícia para avaliação do imóvel para o período pretendido para renovação (a partir de setembro de 2019).

Com base nesses fundamentos, pugna seja conhecido e provido o presente recurso
“para anular a sentença recorrida,
para se
admitir a presente ação renovatória e, assim, fixar aluguel provisório no valor de R$ 232.000,00 (duzentos e trinta e dois mil reais), conforme indicado pela apelada, e determinar a remessa dos autos ao juízo de origem para que seja realizada prova pericial com o objetivo de se apurar o valor de mercado do aluguel para o período que se pretende renovar o contrato de locação não residencial”
(fls. 415).

Contrarrazões apresentada às fls. 437/452, requerendo o desprovimento do recurso.

É o relatório. Inclua-se em pauta de julgamento em conjunto com o processo nº 0025140-97.2017.8.08.0048.

*

O SR. ADVOGADO RODRIGO FRANCISCO DE PAULA:-

Senhor Presidente, eminentes Desembargadores; são dois processos que tratam de duas apelações, uma ação revisional de aluguel e uma ação renovatória de aluguel. A L.I.S.A, aqui apelante, celebrou com a RAF, em setembro de 2014 um contrato de locação de um imóvel que era um armazém.

A L.I.S.A tem por finalidade econômica a atividade de logística, importação, distribuição de mercadorias importadas e lá atrás foi fixado um valor de aluguel em um prazo de vigência de cinco anos. O contrato iniciou em setembro de 2014 e findaria em setembro de 2019. Neste havia uma cláusula de renúncia ao direito de revisão do valor do aluguel e ficou estabelecido que seria reajustado anualmente pelo IGPM.

Tudo corria bem a partir de 2014 até que em 2016 o Brasil sofreu a maior recessão econômica registrada na história, com o recuo do PIB em 3,6%, na época, inclusive, que houve o impeachment da Dilma. Naquele momento de brutal recessão econômica, o preço dos aluguéis - e o município da Serra tem vários armazéns de empreendedores que os alugam para atividade logística - teve uma queda brusca.

Com o impacto na economia, nas operações, a L.I.S.A se viu sem condições de continuar com o pagamento dos aluguéis, a partir de agosto de 2016. Então, de agosto a dezembro não foi feito o pagamento de aluguéis. Em dezembro de 2016, a RAF notificou cobrando os atrasados. Em janeiro, aqui eu chamo a atenção, a L.I.S.A responde essa notificação apontando as dificuldades econômicas por que passava e a nova realidade do valor de aluguel do mercado, e propondo a pactuação de um novo valor e de novas condições contratuais.

Para o que interessa aqui, de imediato, o que a L.I.S.A propôs foi o seguinte, não aplicação do IGPM, ou seja, não correção do valor do aluguel e um bônus por adimplemento, no prazo, de 30%. Ou seja, 30% de desconto se pagasse o aluguel no prazo.

Não houve naquele momento, em janeiro de 2017, oposição da RAF. Então, a partir de janeiro de 2017, a L.I.S.A começa a efetuar os pagamentos religiosamente em dia com esse desconto de 30%, conforme havia proposto a sua contranotificação. Em abril de 2017, do mesmo ano, esse contrato tinha um fiador que fez o pagamento daqueles aluguéis que estavam atrasados, de agosto a dezembro de 2016. Então, lá em abril de 2017, o fiador, sob condição de ser exonerado da fiança, fez o pagamento desse valor.

a L.I.S.A permaneceu pagando os aluguéis, com desconto de 30%, sempre no vencimento. As partes passaram a desenvolver, a partir daí, as tratativas para fazer um termo aditivo e chegaram em setembro de 17, ou seja, depois de nove meses de negociação, com várias reuniões, e-mails trocados, propostas estabelecidas entre os advogados, a RAF enviou a minuta do termo aditivo, pactuando a nova condição do aluguel, que, basicamente, era o que a L.I.S.A já tinha solicitado, em janeiro de 17. Só que, por razões outras, esse termo aditivo não foi assinado. E o que a L.I.S.A fez? Propôs essa ação revisional do aluguel em novembro de 17.

Na peticão inicial, a L.I.S.A instruiu com um laudo de avaliação do imóvel que apontava o valor de aluguel muito abaixo daquele que estava sendo praticado e a juíza, ao receber a peticão inicial, sequer concedeu aquele desconto previsto na lei de locações de 20%, porque considerou que a L.I.S.A já estava sendo beneficiada com um desconto de 30%.

A L.I.S.A continuou fazendo o pagamento dos alugueis, sempre em dia, com esse desconto de 30%. Chegando em 2019, próximo do término do contrato de locação, esse contrato tinha o prazo de cinco anos, propôs uma ação renovatória de aluguel.

Nessa ação renovatória, instruída também com laudo de avaliação do valor do imóvel que apontava um aluguel abaixo do que estava sendo praticado, a L.I.S.A manteve o pagamento do aluguel previsto no primeiro contrato com o desconto de 30% na ação renovatória.

No curso da ação renovatória, a ação foi julgada. A L.I.S.A sustentou e vem sustentando desde a petição inicial é que todo o comportamento da RAF, durante os nove meses de negociação, pelo princípio da boa-fé objetiva que se aplica na fase das tratativas, portanto na fase pré -contratual, precisava ser observado e que não poderia a RAF simplesmente se recusar a assinar o termo aditivo contratual para pactuar as novas condições do aluguel alegando a simples presença da cláusula contratual de renúncia do direito à revisão do valor do aluguel.

Por que ressalto esse ponto? Se a RAF tivesse, por exemplo, executado esse contrato de locação para cobrar os aluguéis que entendia que deveriam ser pagos na integralidade, se propusesse uma ação de despejo, nada disso foi feito. A L.I.S.A poderia, naquele momento, ter adotado outras providências, porque arcar com o pagamento do aluguel na integralidade levaria à quebra econômica da atividade desenvolvida. Poderia, por exemplo, ter requerido recuperação judicial, e certamente o juiz recuperacional fixaria um aluguel para manter a atividade econômica em desenvolvimento de acordo com os patamares de mercado. Mas a RAF não se opôs, continuou recebendo os aluguéis e depois de nove meses se recusou a assinar o termo aditivo.

A sentença julgou improcedente a ação revisional e procedente a reconvenção então apresentada, porque, repito, a RAF não ajuizou a execução para cobrar os aluguéis que entendia devidos, mas não trouxe nenhuma linha sequer sobre toda essa argumentação desenvolvida a respeito da boa-fé objetiva invocada pela L.I.S.A. a partir do comportamento da RAF. Porque, repito, se a RAF tivesse manifestado oposição ao recebimento dos aluguéis com desconto de 30%, a L.I.S.A poderia ter avaliado outras alternativas que o ordenamento jurídico lhe assegura. Mas isso não foi feito, a sentença simplesmente ignorou toda a fundamentação trazida na petição inicial sobre a aplicação da boa-fé contratual.

Julgada improcedente ação revisional, logo na sequência, a juíza julgou improcedente ação renovatória, sob o argumento de que a L.I.S.A estaria inadimplente com os aluguéis. Só que os aluguéis tinham sido fixados com desconto de 30% naquela primeira decisão em que a juíza entendeu que sequer precisaria aplicar o desconto de 20% previsto na lei de alocações. A sentença da ação revisional não transitou em julgado, não se pode falar que existe hoje inadimplemento da L.I.S.A enquanto não houve o trânsito julgado.

A ação renovatória foi rejeitada, a juíza sequer determinou abertura de instrução para aferição do valor do aluguel, segundo o preço de mercado. E um detalhe importantíssimo é porque a RAF em sua contestação, apresentou um laudo de avaliação do valor de aluguel. Com a apresentação desse laudo, a L.I.S.A passou a pagar os aluguéis observando exatamente esse laudo, que na ocasião em que foi apresentado apontava o valor do aluguel do imóvel em R$ 232 mil reais.

A L.I.S.A passou a pagar R$ 242 mil reais; ou seja, até mais um pouco do que o valor apontado no laudo trazido pela própria RAF. Mas a Juiz rejeitou a ação renovatória, sem determinar a apuração do preço de mercado do valor de aluguel, para fixar, portanto, o valor de aluguel para o novo período de locação. Porque o primeiro contrato, teve vigência certa de 5 anos. Terminou em setembro de 2019.

No início de 2019, quando foi proposta ação renovatória, essa ação tinha por objeto regular a nova condição da locação a partir do término desse primeiro contrato. Mas por considerar que haveria inadimplemento da L.I.S.A a juíza rejeitou a ação renovatória.

Diante desse cenário, o que se requer nos recursos de apelação, em relação ao primeiro recurso de apelação da ação revisional, é que, embora a juíza não tenha apreciado, não tenha dito uma linha sequer sobre todos os 9 meses de tratativa, a ausência de oposição da RAF sobre o pagamento dos aluguéis com desconto de 30%, ao envio do termo aditivo para assinatura com a pactuação do novo valor de aluguel, nada disso foi considerado pela sentença. Mas, se este Tribunal entender que a causa não está ainda madura para julgamento, no mínimo deveria determinar o retorno dos autos para que essas circunstâncias fossem apreciadas à luz do princípio da boa-fé objetiva e que tem aplicação na fase pré-contratual.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem se mantido nesse sentido. Faço referência a apenas um julgado que está nas razões de apelação, Ministro Paulo de Tarso: antes da conclusão do negócio jurídico, são estabelecidas entre as pessoas certas relações de fato, chamadas contatos sociais dos quais emanam os deveres jurídicos.

Repito, se a RAF tivesse manifestado a oposição ao pagamento dos alugueis com desconto, lá quando a L.I.S.A fez essa proposta e não tivesse por 9 meses negociado a repactuação do valor do aluguel, chegando a enviar o termo aditivo para que isso fosse feito, a L.I.S.A certamente poderia ter adotado outras providências, e ressalto aqui, por exemplo, um pedido de recuperação judicial.

Parece-me uma violação clara da boa-fé objetiva contratual, postergar essa negociação por 9 meses, aceitar o recebimento dos alugueis com desconto e na hora de assinar o termo aditivo, simplesmente se recusar, alegando que há uma cláusula que impediria, ou que haveria uma renúncia à revisão do valor do aluguel.

O pedido da apelação na ação revisional é que na ótica da apelante há elementos para que já seja julgado o mérito da ação revisional por esta Corte, ou na pior das hipóteses que seja determinado o retorno dos autos para que essa questão seja efetivamente enfrentada pela sentença, porque, repito, lendo-se a sentença, a única fundamentação trazida é que existia a cláusula contratual de renúncia ao direito de pedir a revisão. Esse fato é incontroverso e existe a cláusula; se o termo aditivo tivesse sido assinado, não existiria o litígio.

O litígio existe porque houve esse comportamento da RAF que, depois de nove meses, recusou-se a assinar ou a repactuar as novas condições do aluguel.

Em relação à ação renovatória, não poderia a sentença rejeitá-la sob a premissa de que a L.I.S.A está inadimplente com o pagamento do aluguel. A sentença que julgou a ação revisional não transitou em julgado, é objeto desse recurso de apelação, então necessariamente a ação renovatória deveria ter tido a sua tramitação regular. E nesse caso, a L.I.S.A concorda inclusive com o valor de aluguel pedido pela RAF em sua contestação, alternativamente, quando traz o laudo de avaliação do imóvel e pede que seja fixado o aluguel no valor de R$ 232 mil reais porque passou a fazer os pagamentos a mais.

Caso o Tribunal entenda que não há condições de se já julgar o mérito da ação renovatória, pelo menos deve ser determinado igualmente o retorno dos autos para que seja dado regular prosseguimento da ação renovatória. Esses são os pedidos que a apelante faz desses dois processos e agradeço a atenção.

*

O SR. ADVOGADO LUIZ ALBERTO MUSSO LEAL NETO :

Boa tarde a todos.

Cumprimento os desembargadores que compõem esta egrégia câmara cível e o faço em nome do Desembargador Sérgio, relator deste processo. Cumprimento os advogados e o faço na pessoa do advogado que me antecedeu. Cumprimento todos os serventuários, partes e estagiários eventualmente presentes.

Excelências, não farei um breve contexto da demanda, já que muito bem feita pelo meu advogado opositor nesta causa. Só falarei sobre alguns pontos em relação a algumas omissões, data vênia, da narrativa do meu colega, em razão ao entendimento da RAF, desta lide.

Estamos tratando aqui não de um contrato de locação típico, mas estamos tratando de um contrato de locação
built to suit
trazido pelo artigo 54-A, da Lei 8245, de 91. Toda a tratativa prévia à celebração do contrato de locação foi feita com o fundamento de que minha cliente faria um investimento vultuoso de milhares e milhares de reais para que fosse feita a locação em favor da LISA.

Ao contrário do que sustenta a LISA, nunca houve má-fé a partir do momento da vigência do contrato, no que toca a negociação de um novo valor de aluguel frente a essa suposta crise de 2016. Digo suposta, não para negar a crise, porque ela foi evidente, mas porque a LISA, se Vossas Excelências não sabem, é uma empresa de atuação nacional, com atuação, inclusive, na Paraíba, em São Paulo, Santa Catarina, e recentemente, inclusive, inaugurou aquela sede faraônica na beira da Rodovia 101 ou 262, indo para a Viana. A empresa, data máxima vênia, nunca sofreu os efeitos dessa crise concretamente. Pensar em recuperação judicial uma empresa que se expandiu nos anos subsequentes à vigência desse contrato seria algo, inclusive, lamentável de se pensar.

Bom, e voltando ao cerne da questão, o grande problema, ao contrário do que sustenta a LISA, não é a ausência de boa-fé da minha cliente, ou até mesmo a má-fé da minha cliente, na negociação da inadimplência da LISA. O grande problema é que a LISA só pretende enxergar aquilo que lhe convém. O grande problema é que a LISA ignora todas as dezenas de notificações que foram trocadas pelas partes nesse período aludido de nove meses. Tanto é assim que a própria magistrada, de Primeira Instância, ao proferir a louvável sentença, consignou expressamente que em momento algum há aceitação da requerida da proposta lançada na contranotificação de folhas 37 e 40; pelo contrário, a RAF notificou a devendante novamente, conforme acima citado, comunicando da amortização do débito realizado. Então, sempre houve uma negociação que era seguida de diversos e-mails e notificações.

Só que a LISA faz um corte temporal e pretende enxergar uma proposta dela e uma troca de uma minuta que não foi assinada; está nos autos, não foi assinada. Ela quer empregar esse período um corte temporal e só enxergar aquilo que lhe convém. E isso, Excelências, data máxima vênia, não é empregar boa-fé numa frase contratual, nem na consecução de um contrato.

O argumento da apelação é emprestar e-mail trocado entre advogados, inclusive o advogado do meu escritório, doutor Carlos Augusto da Motta Leal, em que ele menciona a suposta celebração de um acordo, enfim - pode ser que cheguemos a algo desse gênero, não estou aqui com isso transcrito para dizer a Vossas Excelências, mas consta nos autos, penso que podemos chegar a um acordo - e quer emprestar a esse e-mail enviado por esse advogado uma força de uma assinatura da própria parte num aditivo contratual que, como dito, nunca foi a ser assinado. E a troca de notificações é vasta, está nos autos. São várias e várias notificações por meses e meses e meses seguintes.

Quando a LISA coloca a ausência de qualquer tipo de manifestação expressa de cobrança da RAF em relação a esse valor, mais uma vez, concessa vênia, bate em portas erradas. Como eu já disse, diversas foram as notificações constitutivas de mora. E tão foram assim que o senhor Otacílio Coser que era o fiador, teve que se ver livre daquela posição de fiança e fez esse pagamento parcial para, justamente, condicionar a exoneração da sua função como fiador nesse contrato.

A cobrança foi extensiva. Realmente, não foi formulada ação de despejo? Não foi. As partes estavam, a RAF entendia que, naquele momento, ainda iria ver o pagamento por parte da LISA. E aí, então, quando a LISA opõe essa ação de revisão do contrato, é que a RAF formula um pedido em sede de reconvenção para que seja pago o valor devido. Então, nunca houve essa concordância suscitada pela LISA. O debate sempre esteve posto, as contranotificações sempre foram enviadas, e a boa-fé caminha no sentido de empregar ao contrato que foi celebrado, porque a LISA insiste em dizer que esse contrato não é um contrato
built to suit
. E aí, ela quer empregar a um e-mail que foi enviado por um advogado, uma força de assinatura de um aditivo contratual, mas ela ignora solenemente a cláusula contratual que versa sobre o objeto do contrato e que diz que a aquisição do imóvel para locar em favor do inquilino. Isso está expresso no contrato de compra e venda e também expresso no contrato de locação na causa do seu objeto.

Como eu disse, Excelências, essa questão do laudo que a LISA insiste em dizer que foi juntada pela RAF nos processos, a RAF juntou, sim, mas em sede alternativa e a fim de garantir o direito de defesa e ampla defesa e contraditório. Se este Tribunal entendesse, por qualquer motivo que seja, o que não se espera, que esse contrato não se tratava de um contrato
built to suit
, deveria, sim, ser feita essa reavaliação do aluguel e, portanto, eles iam ter que discutir acerca dessa avaliação. Então, pelo princípio de eventualidade, a RAF juntou, sim, esse laudo mencionado pela LISA.

E, por fim, para não me estender mais, em relação ao critério de fixação dos honorários, existe uma apelação adesiva, por meio da qual se sustenta que o arbitramento, como acabou realizando o douto juízo de Primeira Instância, não é o que é adequado na hipótese vertente, conforme já decidiu o colendo Superior Tribunal de Justiça, e diversos precedentes dessa mesma casa. O que se espera é que sejam arbitrados honorários na forma do Artigo 85, do Código de Processo Civil.

Em relação à ação renovatória, como dito, nós estávamos tratando de um contrato
built to suit
que possui como cláusula expressa e que deveria também ser observada com boa-fé por parte da LISA de renúncia do direito de rever os alugueres, e esses alugueres não há a menor condição de dizer o contrário. Eles não foram pagos na forma contratualmente eleita. Assim como a LISA sustenta que deveria a RAF ter feito uma ação de despejo, outras questões que são por ela colocadas, a LISA caberia sim consignar a diferença dos alugueres, depositar judicialmente, existem diversos mecanismos para que a ela não fossem imputados os efeitos da mora e da inadimplência.

Mais uma vez, a LISA só pretende enxergar aquilo que ela quer. Então, ela deixou de pagar, deixou de consignar e não fez absolutamente nada com essa diferença de alugueres. Então, por isso é que a inadimplência é incontroversa e muito bem caminhou a juíza de Primeira Instância ao sequer passar uma fase pericial de avaliação, posto que o requisito básico de uma ação renovatória seria a adimplência e o cumprimento escorreito de todas as obrigações contratuais, algo que não foi feito pela LISA. Então, portanto, não haveria necessidade de dilação probatória nesse aspecto do laudo pericial, pois seria arrastar um processo por mais anos e ter gastos processuais para as partes que seriam absolutamente desnecessárias, já que o requisito básico da ação renovatória, como dito, não foi preenchido.

Pedimos que seja negado provimento ao apelo na ação renovatória; que na ação revisional seja negado provimento ao apelo da LISA e dado provimento ao apelo da RAF para fim de rever os critérios sucumbenciais.

Agradeço a atenção.

*

V O T O

O SR. DESEMBARGADOR SÉRGIO RICARDO DE SOUZA (RELATOR):-

Consoante relatado, trata-se de recurso de apelação cível interposto pela
L.I.S.A – LOGÍSTICA INTEGRADA SULAMERICANA S.A
contra a sentença de fls. 394/397, proferida pela magistrada, Dra. Cinthya Coelho Laranja, que, nos autos da “
ação renovatória de aluguel
” ajuizada pela apelante em face da apelada
RAF – EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA
, julgou improcedente o pedido da inicial e condenou a parte autora em custas e honorários de advogado, fixado em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC.

Nas razões recursais de fls. 401/415, a apelante
L.I.S.A – LOGÍSTICA INTEGRADA SULAMERICANA S.A
alega, em síntese, que
(a)
antes da propositura da presente ação renovatória de aluguel, a apelante ajuizou a ação revisional, tombada sobre o n° 0025140-97.2017.8.08.0048 que tem por objeto buscar o reequilíbrio do contrato de locação vigente para o imóvel ocupado pela Apelante;
(b)
a ação revisional de aluguel foi julgada improcedente, porém ainda não transitou em julgado, de modo que não pode ser utilizada para subsidiar a improcedência da presente ação;
(c)

“
o valor que vem sendo pago pela Apelante é diferente daquele previsto originalmente no contrato. Mas, é certo também que o valor do aluguel constituiu coisa litigiosa na ação revisional de aluguel
”;
(d)
o “
juízo de origem antecipou os efeitos da sentença da ação revisional (que ainda não transitou em julgado) para reconhecer inadimplência que ainda não existe, já que ainda não há definição quanto ao valor do aluguel
”;
(e)

“ao tempo da propositura da ação (e ainda hoje) a apelante mantinha em dia os pagamentos dos alugueres nos tempos admitidos pelo Juízo da ação revisional, tendo, posteriormente, por sua própria conta, ajustado o valor do pagamento do aluguel para valor superior àquele pretendido pela apelada”
;
(f)
é necessária a realização de perícia para avaliação do imóvel para o período pretendido para renovação (a partir de setembro de 2019).

Com base nesses fundamentos, pugna seja conhecido e provido o presente recurso
“para anular a sentença recorrida,
para se
admitir a presente ação renovatória e, assim, fixar aluguel provisório no valor de R$ 232.000,00 (duzentos e trinta e dois mil reais), conforme indicado pela apelada, e determinar a remessa dos autos ao juízo de origem para que seja realizada prova pericial com o objetivo de se apurar o valor de mercado do aluguel para o período que se pretende renovar o contrato de locação não residencial”
(fls. 415).

Contrarrazões apresentada às fls. 437/452, requerendo o desprovimento do recurso.

Pois bem.
Na origem, a parte apelante
L.I.S.A – LOGÍSTICA INTEGRADA SULAMERICANA S.A
ajuizou “
ação renovatória de aluguel”
em face de

RAF – EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA,
buscando a renovação do contrato de locação não residencial, tendo por objeto o imóvel comercial localizado na Rodovia Governador Mario Covas, BR 101-Norte, KM 265, Bairro Jardim Carapina, Serra/ES, com prazo de 05 anos, a partir de 15.09.2014, com valor do aluguel na quantia de R$ 225.000,00 (duzentos e vinte e cinco mil reais).

Alegou que para haver o reequilíbrio do contrato foi proposta, de forma pretérita, ação revisional de aluguel tombada sobre o nº 0025140-97.2017.8.08.0048, na qual não foi fixado aluguel provisório, pois o bônus de adimplência equivalente a 30% do valor do aluguel seria maior que o previsto pela lei de locação para fixação de aluguel provisório.

Sustentou que as partes mantêm desde o ajuizamento da revisional o propósito de revisarem os valores dos aluguéis, especialmente para o período que iniciará com o encerramento do contrato vigente.

Ao final, pugnou pela fixação do aluguel provisório em R$ 157.500,00, conforme já vem pagando, pois este valor seria compatível com a realidade do mercado imobiliário de R$ 125.530,92, conforme laudo de avaliação mercadológica locatícia. No mérito, pediu que seja julgado procedente o pedido para renovar o contrato de locação não residencial pelo prazo de 05 anos.

A apelada
RAF – EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA
,
em 1º Grau, apresentou contestação

afirmando, em síntese, a ausência de preenchimento dos requisitos legais previstos para a hipótese de ação renovatória, considerando que a apelante estava pagando valor apenas parcial daquilo pactuado originalmente.

Na r. sentença, a magistrada
a quo
entendeu que a parte apelante estava em débito com os pagamentos dos aluguéis, uma vez que não arcou com a integralidade dos valores na forma prevista no contrato e, assim, a autora não preencheria os requisitos para a renovação do contrato, precipuamente ao disposto no inciso II do artigo 71 da Lei de locações, cujo requisito é obrigatório para a procedência da ação renovatória de locação.

Dito isso, analisando detidamente o conjunto de provas juntadas ao processo, constata-se que a sentença deve ser mantida por seus escorreitos fundamentos.

Como ressaltou o juízo
a quo
, a apelante não tem direito à renovação compulsória do contrato de locação porque não foram atendidos os requisitos exigidos pelo artigo 71 da Lei nº 8.245/91 (Lei de Locações), em vista de estar
inadimplente com os valores de aluguéis.

Dispõe o referido artigo 71 da Lei nº 8.245/91:

Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:

I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;

II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;

III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;

IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;

V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;

VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.

No caso em exame, por ocasião da distribuição da presente demanda, a locatária, ora apelante, estava confessadamente inadimplente com relação ao pagamento dos aluguéis, considerando que estava efetuando o pagamento de apenas parte do valor pactuado no contrato. Essa situação configura nítido descumprimento contratual e afasta o direito à pretendida renovação do contrato, nos termos do inciso II, do artigo 71, da Lei nº 8.245/91.

Nos termos da cláusula sexta do termo contratual de locação, o objeto do contrato (imóvel) foi adquirido pela locadora, ora apelada, para locação específica por parte da locatária, ora apelante, assegurando o recebimento de
60 (sessenta) aluguéis, no prazo de 05 anos
,
além de renunciarem ao direito de pleitear e/ou requerer a revisão amigável ou judicial do valor do aluguel,
seguindo, portanto, o que prevê o art. 54-A, §2º, da Lei 8.246/91, inserido pela Lei 12.744/12.

A apelante afirma que fazia o pagamento do aluguel na quantia de R$ 157.500,00, pois haveria um bônus concedido pela empresa apelada de 30% incidente sobre o valor original pactuado no valor de R$ 225.000,00.

Porém, vislumbra-se comprovado nos autos apenas a realização de contranotificação da empresa apelante (L.I.S.A) para a empresa apelada (RAF), apresentando, com o objetivo de restabelecer o equilíbrio contratual, a solicitação de concessão de um desconto de 30% (trinta por cento) no valor pactuado inicialmente.

Não se extrai deste processo prova do aceite por parte da apelada RAF EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA relativamente a solicitação lançada pela apelante na forma de contranotificação e, considerando a inexistência de prova nesse sentido, observa-se que a apelante, de forma unilateral, deixou de pagar mensalmente à empresa apelada o valor originariamente estabelecido a título locatício.

Desse modo, a empresa apelante vem efetivando o pagamento do aluguel em desconformidade com o pactuado, o que por si só, caracteriza o descumprimento do requisito de exato cumprimento do contrato, estipulado pelo art. 71, II, da Lei de locações.

Pontualmente sobre essa matéria, a jurisprudência pátria considera não cumprida a condicionante da procedência da ação renovatória o descumprimento do contrato em curso:

APELAÇÃO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO EM CURSO. INADIMPLEMENTO QUE OBSTA SUA RENOVAÇÃO. INTELIGÊNCIA DO ART. 71, II, DA LEI Nº 8.245/91. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO DAS RÉS PROVIDO.
As exigências imprescindíveis ao manejo de ação renovatória de locação não se limitam aos reclamos do art. 51 da Lei nº 8.245/91, mas, também, ao que preconiza o seu art. 71. O descumprimento do contrato de locação em curso constitui infração contratual e óbice à sua renovação, nos termos do art. 71, II, da Lei nº 8.245/91.
Logo, é de rigor a improcedência do pedido renovatório. (TJ-SP - AC: 01158502420088260002 SP 0115850-24.2008.8.26.0002, Relator: Adilson de Araujo, Data de Julgamento: 16/02/2021, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/02/2021)

LOCAÇÃO DE IMÓVEL. RENOVATÓRIA DE SUBLOCAÇÃO. Sentença de improcedência.
Inadimplemento confessado pela própria locatária de locativos vencidos após a propositura da ação. Para fazer jus à renovação do contrato, a locatária deve comprovar o "exato cumprimento do contrato em curso", nos termos do art. 71, II, da Lei nº 8.245/91, o que implica dizer que deve cumprir as obrigações corretamente, na forma e no prazo estabelecidos em contrato.
Independentemente do momento em que se deu a inadimplência contratual, se antes da propositura da ação ou durante a tramitação do feito, o acolhimento do pedido inicial encontra-se obstado por falta do requisito do inciso II do artigo 71, da Lei 8.245/91. [...] RECURSO NÃO PROVIDO. (TJ-SP - AC: 10038787820208260562 SP 1003878-78.2020.8.26.0562, Relator: Alfredo Attié, Data de Julgamento: 14/09/2021, 27ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 21/09/2021)

APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO COMERCIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. RECURSO DA AUTORA. MÉRITO. NÃO CUMPRIMENTO DOS REQUISITOS LEGAIS. INADIMPLÊNCIA DE PERÍODO DE ALUGUÉIS. PROVA DOS PAGAMENTOS QUE INCUMBIA À DEMANDANTE. DIREITO À AÇÃO RENOVATÓRIA NÃO CONFIGURADO. EXEGESE DO ART. 71, INCISO II, DA LEI DE LOCAÇÕES N. 8.245/91. SENTENÇA MANTIDA. PRÉ-QUESTIONAMENTO. INVIABILIDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
O artigo 71 da Lei n 8.245/91 estabelece como requisito da petição inicial de renovação de contratos de locação, além das regras ditadas pelo diploma processual civil, a prova quanto aos requisitos do artigo 51, incisos I, II e III da Lei do Iniquilinato e a "prova do exato cumprimento do contrato em curso".
"
A prova do descumprimento contratual pelo locatário impede a renovação compulsória do contrato de locação comercial, porquanto o exato cumprimento do pacto locativo em curso é um dos requisitos legais exigidos para o êxito da demanda"
(Lei n. 8.245, art. 71, II). (TJ-SC - AC: 00008495420148240028 Içara 0000849-54.2014.8.24.0028, Relator: Sebastião César Evangelista, Data de Julgamento: 07/12/2017, Segunda Câmara de Direito Civil)

A apelante afirma que quando da propositura da ação mantinha em dia os pagamentos dos aluguéis nos termos admitidos pelo Juízo da ação revisional.

Todavia, na ação revisional de aluguel (ação nº 0025140-97.2017.8.08.0048) houve o indeferimento do pedido de fixação provisório de aluguel, pois entendeu a magistrada competente, nos termos do alegado pela requerente na petição inicial, que o aludido “desconto” de 30% (trinta por cento) sobre o valor do aluguel disposto no contrato de locação, já era mais benéfico que a fixação de aluguel provisório reduzido no patamar máximo de 20%, segundo a regra contida no art. 68, inciso II, “b”, da Lei 8.245/91.

Inclusive, em relação a decisão liminar de indeferimento do aluguel provisório, a apelante interpôs Agravo de Instrumento (nº 0001645-87.2018.8.08.0048), o qual foi desprovido por este e. Tribunal de Justiça. Sendo assim, não prospera o argumento lançado pela recorrente de que o pagamento do valor de R$ 157.500,00 estava sendo efetivado, inclusive, com consentimento do Juízo competente.

Ademais, o julgamento de improcedência da ação revisional, neste mesmo Juízo a quo mencionado, confirma e reforça o descumprimento contratual pela apelante, na medida que naquela ação também não foi devidamente provada a renegociação do contrato no intuito de aplicar uma redução de 30% no valor originariamente estipulado.

Os comprovantes de pagamento dos aluguéis juntados neste processo (fls. 49/140) são suficientes para constatar o descumprimento do contrato, o qual as partes se encontram em condição de igualdade e as cláusulas foram livremente pactuadas, pois comprovam que o valor pago (R$ 157.500,00) não foi o estabelecido contratualmente.

Assim, sem a prova do exato cumprimento do contrato em curso (artigo 71, II, da Lei nº 8.245/91), a medida que se impõe é a manutenção da r. sentença, com a improcedência da ação renovatória de aluguel.

Portanto, firme nas razões expostas,
CONHEÇO
do recurso, mas
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo intacta a sentença recorrida.

Tendo em vista o não provimento recursal, majoro os honorários advocatícios para 12%, nos termos do § 11, do artigo 85, do CPC.

É como voto.

*

V O T O S

A SRA. DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:-

Acompanho o voto do Eminente Relator.

*

VISTA

O SR. DESEMBARGADOR CARLOS SIMÕES FONSECA:-

Respeitosamente, peço vista dos autos

*

cmv
*/
jrp*

CONTINUAÇÃO DO JULGAMENTO: 19/03/2024

V O T O

(PEDIDO DE VISTA)

O SR. DESEMBARGADOR CARLOS SIMÕES FONSECA:-

Eminentes pares,

Este processo veio a este Órgão Colegiado para apreciação da apelação cível interposta por L.I.S.A. - LOGÍSTICA INTEGRADA SULAMERICANA S/A e RAF – EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA. contra a sentença proferida pelo MM. Juiz da 4ª Vara Cível de Serra, nos autos da ação renovatória.

Discute-se nestes autos, originariamente, o preenchimento dos requisitos para a revonação compulsória do contrato de locação não residencial firmado pelas partes, consoante disposto no art. 51 da Lei nº 8.245/91.

A sentença recorrida, após a regular instrução do feito, julgou improcedente o pleito autoral, “ante o descumprimento do disposto no art. 71, inciso II, da Lei de Locações, não faz jus a parte autora à renovação contratual, uma vez que a pontualidade é obrigação, de modo que seu desrespeito impede a renovação do contrato locatício”.

O e. relator deste apelo, Des. Sérgio Ricardo de Souza, NEGOU PROVIMENTO ao recurso.

Na oportunidade, o des. Relator, concluiu que “a apelante não tem direito à renovação compulsória do contrato de locação porque não foram atendidos os requisitos exigidos pelo artigo 71 da Lei nº 8.245/911 (Lei de Locações), em vista de estar inadimplente com os valores de aluguéis”.

Observou que “a locatária, ora apelante, estava confessadamente inadimplente com relação ao pagamento dos aluguéis, considerando que estava efetuando o pagamento de apenas parte do valor pactuado no contrato”, sem a comprovação de anuência da empresa apelada, “em desconformidade com o pactuado, o que por si só, caracteriza o descumprimento do requisito de exato cumprimento do contrato, estipulado pelo art. 71, II, da Lei de locações”.

Na sequência, a e. Des.ª Débora Maria Ambos Correa da Silva acompanhou o voto de relatória.

Os autos vieram com vista ao meu gabinete.

Após analisar os autos e muito refletir sobre o assunto, acompanho a fundamentação e a conclusão alcançada pelo e. Des. Relator que, dada a completude e suficiência dos argumentos expostos, que salientam o descumprimento dos requisitos do art. 71 da Lei de Locações, em especial quanto ao cumprimento das obrigações contratuais – adimplementos dos alugueis (inciso II), devidamente acompanhados de citação de julgados de Tribunais Pátrios em casos análogos, que indicam o acerto da conclusão adotada, dispensam-se maiores elucubrações acerca da matéria.

Ante o exposto, ACOMPANHO o e. Des. Relator e NEGO PROVIMENTO ao recurso.

É como voto.

*

jrp*

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

VOTO

Consoante relatado,
t
rata-se de recurso de apelação cível interposto pela
L.I.S.A – LOGÍSTICA INTEGRADA SULAMERICANA S.A
contra a sentença de fls. 394/397, proferida pela magistrada, Dra. Cinthya Coelho Laranja, que, nos autos da “
ação renovatória de aluguel
” ajuizada pela apelante em face d
a apelada

RAF – EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA
, julgou improcedente o pedido da inicial e condenou a parte autora em custas e honorários de advogado, fixado em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC.

Nas razões recursais de fls. 401/415, a
apelante

L.I.S.A – LOGÍSTICA INTEGRADA SULAMERICANA S.A
alega, em síntese,
que

(a)
antes da propositura da presente ação renovatória de aluguel, a apelante ajuizou a ação revisional, tombada sobre o n° 0025140-97.2017.8.08.0048 que tem por objeto buscar o reequilíbrio do contrato de locação vigente para o imóvel ocupado pela Apelante;
(b)
a ação revisional de aluguel foi julgada improcedente, porém ainda não transitou em julgado, de modo que não pode ser utilizada para subsidiar a improcedência da presente ação;
(c)

“
o valor que vem sendo pago pela Apelante é diferente daquele previsto originalmente no contrato. Mas, é certo também que o valor do aluguel constituiu coisa litigiosa na ação revisional de aluguel
”;
(d)
o “
juízo de origem antecipou os efeitos da sentença da ação revisional (que ainda não transitou em julgado) para reconhecer inadimplência que ainda não existe, já que ainda não há definição quanto ao valor do aluguel
”;
(e)

“ao tempo da propositura da ação (e ainda hoje) a apelante mantinha em dia os pagamentos dos alugueres nos tempos admitidos pelo Juízo da ação revisional, tendo, posteriormente, por sua própria conta, ajustado o valor do pagamento do aluguel para valor superior àquele pretendido pela apelada”
;
(f)

é necessária a
realização de perícia para avaliação do imóvel para o período pretendido para renovação (a partir de setembro de 2019).

Com base nesses fundamentos,
pugna
seja conhecido e provido o presente recurso
“para anular a sentença recorrida,
para se
admitir a presente ação renovatória e, assim, fixar aluguel provisório no valor de R$ 232.000,00 (duzentos e trinta e dois mil reais), conforme indicado pela apelada, e determinar a remessa dos autos ao juízo de origem para que seja realizada prova pericial com o objetivo de se apurar o valor de mercado do aluguel para o período que se pretende renovar o contrato de locação não residencial”

(fls. 415)
.

Contrarrazões apresentada às fls. 437/452, requerendo o desprovimento do recurso.

Pois bem.
Na origem, a parte apelante
L.I.S.A – LOGÍSTICA INTEGRADA SULAMERICANA S.A
ajuizou “
ação renovatória de aluguel”
em face de

RAF – EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA,
buscando a renovação do contrato de locação não residencial, tendo por objeto o imóvel comercial localizado na Rodovia Governador Mario Covas, BR 101-Norte, KM 265, Bairro Jardim Carapina, Serra/ES, com prazo de 05 anos, a partir de 15.09.2014, com valor do aluguel na quantia de R$ 225.000,00 (duzentos e vinte e cinco mil reais).

Alegou que para
haver o
reequilíbrio do contrato foi proposta,
de forma pretérita,
ação revisional de aluguel tombada sobre o nº 0025140-97.2017.8.08.0048, na qual não foi fixado aluguel provisório, pois o bônus de adimplência equivalente a 30% do valor do aluguel seria maior que o previsto pela lei de locação para fixação de aluguel provisório.

Sustentou que as partes mantêm desde o ajuizamento da revisional o propósito de revisarem os valores dos aluguéis, especialmente para o período que iniciará com o encerramento do contrato vigente.

Ao final, pugnou pela fixação do aluguel provisório em R$ 157.500,00, conforme já vem
pagando
, pois este valor seria compatível com a realidade do mercado imobiliário de R$ 125.530,92, conforme laudo de avaliação mercadológica locatícia. No mérito,
pediu
que seja julgado procedente o pedido para renovar o contrato de locação não residencial pelo prazo de 05 anos.

A a
pelada
RAF – EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA
,

em 1º Grau, apresentou contestação

afirmando, em síntese,
a
ausência de preenchimento dos requisitos legais previstos para a hipótese de ação renovatória, considerando que a apelante estava pagando valor
apenas
parcial
daquilo
pactuado originalmente.

Na r. sentença, a magistrada
a quo
entendeu que a parte apelante estava em débito com os pagamentos dos aluguéis, uma vez que
não arcou
com a integralidade
dos valores
na forma prevista no contrato e, assim, a autora não preenche
ria
os requisitos para a renovação do contrato, precipuamente ao disposto no inciso II do artigo 71 da Lei de locações, cujo requisito é obrigatório para a procedência da ação renovatória de locação.

Dito isso, analisando detidamente o conjunto de provas juntadas ao processo, constata-se que a
sentença deve ser mantida por seus
escorreitos
fundamentos.

Como ressaltou o juízo
a quo
, a apelante não tem direito à renovação compulsória do contrato de locação porque não foram atendidos os requisitos exigidos pelo artigo 71 da Lei nº 8.245/91 (Lei de Locações), em vista de estar
inadimplente com os valores de aluguéis.

Dispõe o referido artigo 71 da Lei nº 8.245/91:

Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:

I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;

II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;

III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;

IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;

V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;

VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.

No caso em exame, por ocasião da distribuição da presente demanda, a locatária, ora apelante, estava confessadamente inadimplente com relação ao pagamento dos aluguéis, considerando que estava efetuando o pagamento de apenas parte do valor pactuado no contrato. Essa situação configura nítido descumprimento contratual e afasta o direito à pretendida renovação do contrato, nos termos
do
inciso II,
do
artigo 71, da Lei nº 8.245/91.

Nos termos da cláusula sexta do termo contratual
de locação
, o objeto do contrato (imóvel) foi adquirido pela locadora, ora apelada, para locação específica por parte da locatária, ora apelante, assegurando o recebimento de
60 (sessenta) aluguéis, no prazo de 05 anos
,
além de renunciarem ao direito de pleitear e/ou requerer a revisão amigável ou judicial do valor do aluguel,
seguindo, portanto, o que prevê o art. 54-A, §2º, da Lei 8.246/91, inserido pela Lei 12.744/12.

A apelante afirma que fazia o pagamento do aluguel na quantia de R$ 157.500,00, pois haveria um bônus concedido pela empresa apelada de 30%
incidente sobre o
valor original pactuado
no valor
de R$ 225.000,00.

Porém,
vislumbra-se comprovado nos autos apenas a realização de
contranotificação da empresa apelante (L.I.S.A) para a empresa apelada (RAF), apresentando, com o objetivo de restabelecer o equilíbrio contratual,
a solicitação de concessão de
um desconto de 30% (trinta por cento) no valor pactuado inicialmente.

Não se extrai deste processo

prova do aceite

por parte da
apelada RAF EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA
relativamente a

solicitação
lançada pela apelante na forma de contranotificação
e,
considerando a inexistência de prova nesse sentido,
observa-se que a apelante, de forma unilateral, deixou de pagar mensalmente à empresa apelada o
valor originariamente estabelecido
a título locatício
.

Desse modo, a empresa apelante vem efetivando o pagamento do aluguel em desconformidade com o
pactuado
, o que por si só, caracteriza o descumprimento do requisito de exato cumprimento do contrato, estipulado pelo art. 71, II, da Lei de locações.

Pontualmente sobre essa
matéria,
a jurisprudência pátria considera não cumprida a condicionante da procedência da ação renovatória o
descum
primento do contrato em curso:

APELAÇÃO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO EM CURSO. INADIMPLEMENTO QUE OBSTA SUA RENOVAÇÃO. INTELIGÊNCIA DO ART. 71, II, DA LEI Nº 8.245/91. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO DAS RÉS PROVIDO.
As exigências imprescindíveis ao manejo de ação renovatória de locação não se limitam aos reclamos do art. 51 da Lei nº 8.245/91, mas, também, ao que preconiza o seu art. 71. O descumprimento do contrato de locação em curso constitui infração contratual e óbice à sua renovação, nos termos do art. 71, II, da Lei nº 8.245/91.
Logo, é de rigor a improcedência do pedido renovatório. (TJ-SP - AC: 01158502420088260002 SP 0115850-24.2008.8.26.0002, Relator: Adilson de Araujo, Data de Julgamento: 16/02/2021, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/02/2021)

LOCAÇÃO DE IMÓVEL. RENOVATÓRIA DE SUBLOCAÇÃO. Sentença de improcedência.
Inadimplemento confessado pela própria locatária de locativos vencidos após a propositura da ação. Para fazer jus à renovação do contrato, a locatária deve comprovar o "exato cumprimento do contrato em curso", nos termos do art. 71, II, da Lei nº 8.245/91, o que implica dizer que deve cumprir as obrigações corretamente, na forma e no prazo estabelecidos em contrato.
Independentemente do momento em que se deu a inadimplência contratual, se antes da propositura da ação ou durante a tramitação do feito, o acolhimento do pedido inicial encontra-se obstado por falta do requisito do inciso II do artigo 71, da Lei 8.245/91. [...] RECURSO NÃO PROVIDO. (TJ-SP - AC: 10038787820208260562 SP 1003878-78.2020.8.26.0562, Relator: Alfredo Attié, Data de Julgamento: 14/09/2021, 27ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 21/09/2021)

APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO COMERCIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. RECURSO DA AUTORA. MÉRITO. NÃO CUMPRIMENTO DOS REQUISITOS LEGAIS. INADIMPLÊNCIA DE PERÍODO DE ALUGUÉIS. PROVA DOS PAGAMENTOS QUE INCUMBIA À DEMANDANTE. DIREITO À AÇÃO RENOVATÓRIA NÃO CONFIGURADO. EXEGESE DO ART. 71, INCISO II, DA LEI DE LOCAÇÕES N. 8.245/91. SENTENÇA MANTIDA. PRÉ-QUESTIONAMENTO. INVIABILIDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
O artigo 71 da Lei n 8.245/91 estabelece como requisito da petição inicial de renovação de contratos de locação, além das regras ditadas pelo diploma processual civil, a prova quanto aos requisitos do artigo 51, incisos I, II e III da Lei do Iniquilinato e a "prova do exato cumprimento do contrato em curso".
"
A prova do descumprimento contratual pelo locatário impede a renovação compulsória do contrato de locação comercial, porquanto o exato cumprimento do pacto locativo em curso é um dos requisitos legais exigidos para o êxito da demanda"
(Lei n. 8.245, art. 71, II). (TJ-SC - AC: 00008495420148240028 Içara 0000849-54.2014.8.24.0028, Relator: Sebastião César Evangelista, Data de Julgamento: 07/12/2017, Segunda Câmara de Direito Civil)

A apelante afirma que quando da propositura da ação mantinha em dia os pagamentos dos aluguéis nos termos admitidos pelo Juízo da ação revisional.

Todavia, na ação revisional de aluguel (ação nº 0025140-97.2017.8.08.0048) houve o indeferimento do pedido de fixação provisório de aluguel, pois entendeu a magistrada
competente
, nos termos do alegado pela requerente na petição inicial, que o
aludido
“
desconto”
de 30% (trinta por cento) sobre o valor do aluguel disposto no contrato de locação, já era mais benéfico que a fixação de aluguel provisório reduzido no patamar máximo de 20%, segundo a regra
contida
no
art. 68, inciso II, “b”, da Lei 8.245/91.

Inclusive, em relação a decisão liminar de indeferimento do aluguel provisório, a apelante interpôs Agravo de Instrumento (nº 0001645-87.2018.8.08.0048), o qual foi desprovido
por este

e
. Tribunal de Justiça. Sendo assim, não prospera o argumento lançado pela recorrente de que o pagamento do valor de R$ 157.500,00 estava sendo efetivado, inclusive, com consentimento do
J
uízo
competente
.

Ademais, o
julgamento de improcedência da ação revisional,
neste mesmo Juízo a quo mencionado,
confirma e reforça o descumprimento contratual
pela apelante
, na medida que naquela ação também não foi devidamente provad
a
a renegociação do contrato no intuito de aplicar uma redução de 30% no valor originariamente estipulado.

O
s comprovantes de pagamento dos aluguéis juntados neste processo (fls. 49/140) são suficientes para constatar o descumprimento do contrato, o qual as partes se encontram em condição de igualdade e as cláusulas foram livremente pactuadas, pois comprovam que o valor pago (R$ 157.500,00) não foi o estabelecido contratualmente.

Assim, sem a prova do exato cumprimento do contrato em curso (artigo 71, II, da Lei nº 8.245/91), a medida que se impõe é a manutenção da r. sentença, com a improcedência da ação renovatória de aluguel.

Portanto, firme nas razões expostas,
CONHEÇO
do recurso, mas
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo intacta a sentença recorrida.

Tendo em vista o não provimento recursal, majoro os honorários advocatícios para 12%, nos termos do § 11, do artigo 85, do CPC.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:

Acompanho o voto proferido pelo eminente Relator, no sentido de CONHECER do recurso e a ele
NEGAR PROVIMENTO
.

Outrossim, majorar os honorários advocatícios para o importe de
12%, nos termos do § 11, do artigo 85, do CPC.

V O T O D E V I S T A

Eminentes pares,

Este processo veio a este Órgão Colegiado para apreciação da apelação cível interposta por L.I.S.A. - LOGÍSTICA INTEGRADA SULAMERICANA S/A e RAF – EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA. contra a sentença proferida pelo MM. Juiz da 4ª Vara Cível de Serra, nos autos da ação renovatória.

Discute-se nestes autos, originariamente, o preenchimento dos requisitos para a renovação compulsória do contrato de locação não residencial firmado pelas partes, consoante disposto no art. 71 da Lei nº 8.245/91.

A sentença recorrida, após a regular instrução do feito, julgou improcedente o pleito autoral, “ante o descumprimento do disposto no art. 71, inciso II, da Lei de Locações, não faz jus a parte autora à renovação contratual, uma vez que a pontualidade é obrigação, de modo que seu desrespeito impede a renovação do contrato locatício”.

O e. relator deste apelo, Des. Sérgio Ricardo de Souza, NEGOU PROVIMENTO ao recurso.

Na oportunidade, o des. Relator, concluiu que “a apelante não tem direito à renovação compulsória do contrato de locação porque não foram atendidos os requisitos exigidos pelo artigo 71 da Lei nº 8.245/91
1
(Lei de Locações), em vista de estar inadimplente com os valores de aluguéis”.

Observou que “a locatária, ora apelante, estava confessadamente inadimplente com relação ao pagamento dos aluguéis, considerando que estava efetuando o pagamento de apenas parte do valor pactuado no contrato”, sem a comprovação de anuência da empresa apelada, “em desconformidade com o pactuado, o que por si só, caracteriza o descumprimento do requisito de exato cumprimento do contrato, estipulado pelo art. 71, II, da Lei de locações”.

Na sequência, a e. Des.ª Débora Maria Ambos Correa da Silva acompanhou o voto de relatoria.

Os autos vieram com vista ao meu gabinete.

Após analisar os autos e muito refletir sobre o assunto, acompanho a fundamentação e a conclusão alcançada pelo e. Des. Relator que, dada a completude e suficiência dos argumentos expostos, que salientam o descumprimento dos requisitos do art. 71 da Lei de Locações, em especial quanto ao cumprimento das obrigações contratuais – adimplementos dos alugueis (inciso II), devidamente acompanhados de citação de julgados de Tribunais Pátrios em casos análogos, que indicam o acerto da conclusão adotada, dispensam-se maiores elucubrações acerca da matéria.

Ante o exposto,
ACOMPANHO o e. Des. Relator e NEGO PROVIMENTO ao recurso
, mantendo incólume a sentença recorrida.

É como voto.

DES. CARLOS SIMÕES FONSECA

1
Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:

I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;

II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;

III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;

IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;

V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;

VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.