Tribunal: TJES
Processo: 5004631-59.2022.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão julgador: SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Moral; Obrigação de Fazer / Não Fazer
Data de julgamento: 2024-11-28

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO. BAIXA DE GRAVAME HIPOTECÁRIO. LEGITIMIDADE PASSIVA DO BANCO CREDOR HIPOTECÁRIO E DA CONSTRUTORA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. MANUTENÇÃO DA MULTA COMINATÓRIA. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

Apelações Cíveis interpostas por Banco Bradesco S.A. e Lorenge SPE 137 Empreendimento Imobiliário Ltda. contra sentença que julgou procedente pedido de obrigação de fazer, determinando a baixa de gravame hipotecário sobre imóvel quitado pelos autores, e condenou os réus solidariamente ao pagamento de indenização por danos morais e honorários advocatícios. A sentença fixou multa cominatória em caso de descumprimento e condenou os apelantes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se o Banco Bradesco S.A. possui legitimidade passiva para integrar o polo passivo da ação em virtude de sua condição de credor hipotecário; (ii) determinar a responsabilidade solidária do banco e da construtora para a baixa do gravame hipotecário após a quitação do imóvel pelos adquirentes; e (iii) avaliar a procedência do pedido de indenização por danos morais, bem como a razoabilidade do valor arbitrado.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O Banco Bradesco S.A. possui legitimidade passiva para integrar a ação, visto que é o credor hipotecário do imóvel, e a baixa do gravame depende de sua anuência, conforme entendimento consolidado pela jurisprudência e previsão no art. 251, II, da Lei nº 6.015/73.

A responsabilidade pela baixa do gravame hipotecário é solidária entre a construtora e o banco credor, pois a hipoteca, embora constituída para garantir financiamento à construtora, é ineficaz em relação aos adquirentes do imóvel, conforme Súmula 308 do STJ.

Os adquirentes, após quitarem o preço do imóvel, fazem jus à transferência do bem livre de ônus, sendo dever da construtora e do banco proceder à baixa do gravame hipotecário, sob pena de violação à segurança jurídica e boa-fé objetiva.

A não efetivação da baixa do gravame, mesmo após diversas tentativas extrajudiciais dos autores, configura transtorno que ultrapassa o mero dissabor, justificando a condenação em danos morais, visto que os autores foram privados de usufruir integralmente do imóvel.

O valor da indenização por danos morais, fixado em R$ 10.000,00, é adequado e proporcional à gravidade do abalo sofrido, considerando a conduta dos réus e o princípio da razoabilidade.

A multa cominatória, fixada em R$ 500,00 por dia de descumprimento, limitada a R$ 30.000,00, é razoável e adequada para compelir os réus ao cumprimento da obrigação de fazer, respeitando o princípio da proporcionalidade.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recursos desprovidos.

Tese de julgamento
:

O credor hipotecário possui legitimidade passiva para compor o polo passivo de ação que visa à baixa de gravame hipotecário sobre imóvel quitado.

A responsabilidade pela baixa do gravame hipotecário é solidária entre a construtora e o credor hipotecário, devendo o imóvel ser transferido livre de ônus ao adquirente que quitou integralmente o preço.

A não realização de baixa de hipoteca após quitação do imóvel caracteriza transtorno que justifica a condenação por danos morais.

A multa cominatória fixada em valor razoável visa garantir o cumprimento da obrigação de fazer e é devida no caso de descumprimento.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 6.015/73, art. 251, II; Código de Defesa do Consumidor (CDC); CPC/15, art. 85, §11.

Jurisprudência relevante citada
: STF, Súmula 308; TJ-DF, AC 07195541320218070020; TJ-SP, AC 10062684120198260114; STJ, REsp 1.837.203/RS; AgInt no AREsp n. 1.916.671/RS; TJ-MG, AC 10000211998463001; TJ-DF, AI 07166082620248070000.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5004631-59.2022.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: LORENGE SPE 137 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA e outros

APELADO: WILSON APARECIDO DOS SANTOS e outros

RELATOR(A):
SERGIO RICARDO DE SOUZA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO. BAIXA DE GRAVAME HIPOTECÁRIO. LEGITIMIDADE PASSIVA DO BANCO CREDOR HIPOTECÁRIO E DA CONSTRUTORA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. MANUTENÇÃO DA MULTA COMINATÓRIA. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

Apelações Cíveis interpostas por Banco Bradesco S.A. e Lorenge SPE 137 Empreendimento Imobiliário Ltda. contra sentença que julgou procedente pedido de obrigação de fazer, determinando a baixa de gravame hipotecário sobre imóvel quitado pelos autores, e condenou os réus solidariamente ao pagamento de indenização por danos morais e honorários advocatícios. A sentença fixou multa cominatória em caso de descumprimento e condenou os apelantes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se o Banco Bradesco S.A. possui legitimidade passiva para integrar o polo passivo da ação em virtude de sua condição de credor hipotecário; (ii) determinar a responsabilidade solidária do banco e da construtora para a baixa do gravame hipotecário após a quitação do imóvel pelos adquirentes; e (iii) avaliar a procedência do pedido de indenização por danos morais, bem como a razoabilidade do valor arbitrado.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O Banco Bradesco S.A. possui legitimidade passiva para integrar a ação, visto que é o credor hipotecário do imóvel, e a baixa do gravame depende de sua anuência, conforme entendimento consolidado pela jurisprudência e previsão no art. 251, II, da Lei nº 6.015/73.

A responsabilidade pela baixa do gravame hipotecário é solidária entre a construtora e o banco credor, pois a hipoteca, embora constituída para garantir financiamento à construtora, é ineficaz em relação aos adquirentes do imóvel, conforme Súmula 308 do STJ.

Os adquirentes, após quitarem o preço do imóvel, fazem jus à transferência do bem livre de ônus, sendo dever da construtora e do banco proceder à baixa do gravame hipotecário, sob pena de violação à segurança jurídica e boa-fé objetiva.

A não efetivação da baixa do gravame, mesmo após diversas tentativas extrajudiciais dos autores, configura transtorno que ultrapassa o mero dissabor, justificando a condenação em danos morais, visto que os autores foram privados de usufruir integralmente do imóvel.

O valor da indenização por danos morais, fixado em R$ 10.000,00, é adequado e proporcional à gravidade do abalo sofrido, considerando a conduta dos réus e o princípio da razoabilidade.

A multa cominatória, fixada em R$ 500,00 por dia de descumprimento, limitada a R$ 30.000,00, é razoável e adequada para compelir os réus ao cumprimento da obrigação de fazer, respeitando o princípio da proporcionalidade.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recursos desprovidos.

Tese de julgamento
:

O credor hipotecário possui legitimidade passiva para compor o polo passivo de ação que visa à baixa de gravame hipotecário sobre imóvel quitado.

A responsabilidade pela baixa do gravame hipotecário é solidária entre a construtora e o credor hipotecário, devendo o imóvel ser transferido livre de ônus ao adquirente que quitou integralmente o preço.

A não realização de baixa de hipoteca após quitação do imóvel caracteriza transtorno que justifica a condenação por danos morais.

A multa cominatória fixada em valor razoável visa garantir o cumprimento da obrigação de fazer e é devida no caso de descumprimento.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 6.015/73, art. 251, II; Código de Defesa do Consumidor (CDC); CPC/15, art. 85, §11.

Jurisprudência relevante citada
: STF, Súmula 308; TJ-DF, AC 07195541320218070020; TJ-SP, AC 10062684120198260114; STJ, REsp 1.837.203/RS; AgInt no AREsp n. 1.916.671/RS; TJ-MG, AC 10000211998463001; TJ-DF, AI 07166082620248070000.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 025 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA

Composição de julgamento: 025 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Relator / 027 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal / 005 - Gabinete Des. CARLOS SIMÕES FONSECA - CARLOS SIMOES FONSECA - Vogal
VOTOS VOGAIS
027 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Acompanhar
005 - Gabinete Des. CARLOS SIMÕES FONSECA - CARLOS SIMOES FONSECA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

VOTO

Conforme relatado, tratam-se de
Apelaç
ões
Cíve
is
interposta
s
p
elo

BANCO BRADESCO S.A.

e por
LORENGE SPE 137 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA.
contra a
s
entença
ID 8768995,
integrada em ID 8769000
,
proferida pelo Juízo da 10ª Vara Cível de Vitória
que, na Ação
de
Obrigação de Fazer ajuizada por

WILSON APARECIDO DOS SANTOS
e
RITA DE CASSIA CASTRO FERNANDES DOS SANTOS
,
julgou procedente a pretensão autoral
e condenou os ora apelantes a expedir os documentos necessários para a consolidação da propriedade dos ora apelados, no prazo de 15 dias úteis a contar da intimação da sentença, sob pena de multa diária pelo descumprimento, no valor de R$ 500,00 até o limite de R$ 30.000,00. Condenou, ainda, os apelantes, solidariamente, ao pagamento de danos morais arbitrados em R$ 10.000,00, atualizado com juros a partir da citação e correção monetária a partir do arbitramento. Nesses termos, condenou os recorrentes ao pagamento das custas processuais e honorários sucumbenciais arbitrados em 15% sobre o valor da condenação.

Irresignad
as
,
as partes requeridas interpuseram recurso de apelação.

O
BANCO BRADESCO S.A.

sustenta em suas razões
ID 8769004
, em resumo,
(a)
a sua ilegitimidade passiva
; (b)
que
em momento algum participou da relação contratual discutida nos autos, sendo certo que a hipoteca em questão já constava gravada no imóvel quando
foi
adquirido pelos apelados,
de modo que não possui obrigação legal de baixar a hipoteca gravada
; (c)
uma vez firmado o contrato de compra e venda, cabe à construtora as diligências para fornecimento de termo de quitação
; (d)
os apelados não sofreram quaisquer transtornos ou suportaram qualquer lesão à personalidade, merecedores da reparação por danos morais
; (e)
em caso de manutenção da condenação ao pagamento de danos morais, o montante deve se reduzido; (f)
o prazo para cumprimento da obrigação é exíguo e a multa arbitrada em valor excessivo; (g) o cumprimento do comando sentencial pode ser realizado por meio de ofício ao órgão responsável.
Nesses termos, pede a reforma da sentença apelada.

P
or sua vez,
LORENGE SPE 137 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA.

argumenta em suas razões ID 8769009, em síntese, que (a) a baixa da hipoteca é responsabilidade exclusiva do Banco apelante, conforme entendimento consolidado pela jurisprudência, de modo que o cumprimento da obrigação de fazer imposta é impossível de ser atendido;
(b) sendo impossível o cumprimento da obrigação imposta, deve ser excluída a multa fixada pela sentença; (c) não houve comprovação do dano moral alegado pelos apelados; (d) caso se entenda pela manutenção da condenação, o montante deve ser reduzido para R$ 1.000,00. Nesses termos, pede a reforma da sentença apelada.

P
reenchidos os requisitos da admissibilidade recursal, conheço dos apelos interpostos e passo a analisar, conjuntamente, as suas razões.

Depreende-se dos autos que
os

a
pelad
os
celebr
aram com a construtora apelante
,
na data de 16/01/2014, um contrato de promessa de compra e venda referente a aquisição da unidade imobiliária nº 609 do Ed. Unique Corporate, situado no Bairro Jardim Camburi – ES, avaliado, à época, em R$ 155.360,23 (cento e cinquenta e cinco mil, trezentos e sessenta reais e vinte e três centavos).

Consta, ainda, que foi realizado um segundo instrumento particular, firmado em 27/10/2017, por meio do qual os adquirentes/apelados se comprometeram a pagar integralmente o saldo remanescente pela aquisição do imóvel referido, em parcela única no valor de R$ 112.823,95 (cento e doze mil, oitocentos e vinte e três reais e noventa e cinco centavos), cuja quitação foi realizada em 31/10/2017 (ID 8768934).

Conquanto tenha
m
comprovado nos autos o cumprimento integral das obrigações perante a vendedora/
apelante
, aduz
em

os

a
pelad
os
que não consegue
m
lavrar a respectiva escritura definitiva de compra e venda da mencionada unidade, dada a pendência de gravame hipotecário oriundo de contrato celebrado entre
a
incorporadora
e a instituição financeira, ambas apelantes
, para financiamento do empreendimento.

Nesses termos, pleitearam judicialmente a condenação dos apelantes na obrigação de fazer, consistente na expedição dos documentos necessários para a consolidação da sua propriedade e, subsidiariamente, seja expedida carta de adjudicação para possibilitar a sua inscrição como reais proprietários do imóvel descrito nos autos.

A sentença apelada julgou procedente a pretensão autoral e condenou ambos os recorrentes na obrigação de fazer pretendida, bem como ao pagamento de danos morais.

Feito esse breve relato, passo a análise das razões recursais.

Inicialmente, quanto a alegação de ilegitimidade passiva arguida pelo Banco apelante, destaca-se que tal questão já restou decidida pelo juízo de origem, por ocasião da decisão ID 8768979, na qual restou assentada a legitimidade questionada por ser, a instituição financeira, a credora hipotecária do imóvel adquirido pelos apelados.

Desse entendimento não destoa a jurisprudência pátria:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS. QUITAÇÃO. ENTREGA DOS IMÓVEIS LIVRE DE ÔNUS. BAIXA DO GRAVAME HIPOTECÁRIO. INÉRCIA DA VENDEDORA E DO CREDOR HIPOTECÁRIO. LEGITIMIDADE PASSIVA RECONHECIDA. MULTA COMINATÓRIA MANTIDA. VERBAS SUCUMBENCIAIS DEVIDAS. 1. De acordo com a teoria da asserção, as condições da ação são examinadas pelo magistrado segundo as alegações do autor na petição inicial.
2. Na espécie, pretendem os autores a liberação da hipoteca incidente sobre os imóveis que adquiriram, por terem quitado integralmente o preço. Há pertinência subjetiva passiva, pois a garantia está registrada em benefício do banco nas matrículas dos imóveis.
3. O Superior Tribunal de Justiça tem entendimento sedimentado na Súmula 308 de a hipoteca constituída pela construtora em favor do banco é ineficaz em relação ao adquirente da unidade imobiliária que não anuiu com o gravame. Apelação conhecida e não provida. Unânime. (TJ-DF 07195541320218070020 1698338, Relator: Fátima Rafael, Data de Julgamento: 04/05/2023, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: 20/06/2023).

CANCELAMENTO DE HIPOTECA - LEGITIMIDADE PASSIVA -
Autores que pretendem a liberação da hipoteca pendente sobre a unidade autônoma, anotada na matrícula imobiliária - Legitimidade passiva do banco, na qualidade de credor hipotecário, tendo em vista que a garantia foi instituída em seu favor - PRELIMINAR REJEITADA.
(TJ-SP - AC: 10062684120198260114 SP 1006268-41.2019.8.26.0114, Relator: Ângela Lopes, Data de Julgamento: 06/03/2020, 9ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 06/03/2020).

Ademais, a
inclusão do Banco
Bradesco
no polo passivo da presente demanda decorre de expressa previsão legal, eis que o art. 251, II da Lei nº 6.015/73, dispõe que o cancelamento litigioso da hipoteca somente se dá se o credor hipotecário houver sido intimado.

Com efeito
, o credor hipotecário
deve
compor o polo passivo da demanda, sob pena de inviabilidade de cumprimento da sentença, qual seja,
a
outorga definitiva da escritura do imóvel quitado pel
os
adquirente
s
, ora apelado
s
.

P
or conseguinte, sendo a instituição financeira a credora hipotecária do imóvel adquirido pelos apela
dos
, não há como afastar a sua relação jurídica com estes e, consequentemente, a sua legitimidade passiva para responder aos termos da demanda proposta.

No que tange às demais razões do apelo interposto, vê-se que ambos os apelantes alegam não serem responsáveis pela baixa do gravame,
de modo que atribuem, um ao outro, a responsabilidade pela obrigação de fazer imposta pela sentença apelada, além de argumentarem que não foi configurado o dano moral também reconhecido pelo juízo de origem.

Entretanto,

com relação a
responsabilidade em promover a baixa do gravame, os tribunais
pários
têm entendido que esta é solidária entre o credor hipotecário e a construtora, porquanto se tratam do titular
de garantia
real e da devedora da garantia, respectivamente.

É cediço que a hipoteca firmada entre o construtor e o agente financeiro, antes ou depois da celebração do contrato de promessa de compra e venda é ineficaz perante os adquirentes do imóvel.

É o que se extrai da Súmula 308/STJ:
“A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”.

Neste contexto, tão logo quitado o contrato, fará jus o adquirente à baixa do gravame inserido sobre o imóvel, independentemente do pagamento do crédito hipotecário pelo construtor ao agente financeiro.

Acerca da matéria, confira-se:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA. VIOLAÇÃO DO ART. 1.419 DO CPC/2015. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS 282 E 356/STF. CANCELAMENTO DE HIPOTECA. GRAVAME FIRMADO ENTRE CONSTRUTORA E AGENTE FINANCEIRO. INEFICÁCIA EM RELAÇÃO AO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. SÚMULA 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. Inviabiliza-se o conhecimento de tema trazido no recurso especial, mas não debatido e decidido nas instâncias ordinárias, tampouco alvo dos embargos de declaração opostos, para sanar eventual omissão, porquanto ausente o indispensável prequestionamento. Aplicação, por analogia, das Súmulas 282 e 356 do STF.

2. “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel” (Súmula 308/STJ).

3.
A intenção da Súmula 308/STJ é a de proteger o adquirente de boa-fé que cumpriu o contrato de compra e venda do imóvel e quitou o preço ajustado, até mesmo porque este possui legítima expectativa de que a construtora cumprirá com as suas obrigações perante o financiador, quitando as parcelas do financiamento e, desse modo, tornando livre de ônus o bem negociado.
(REsp 1.837.203/RS, Relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 19/11/2019, DJe de 22/11/2019)
[...]
(AgInt no AREsp n. 1.916.671/RS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 3/10/2022, DJe de 14/10/2022).

Nesses termos, é certo concluir que a
ineficácia do gravame hipotecário em relação ao adquirente permite que, com a quitação do contrato, seja o imóvel transferido de forma livre e desembaraçada.

Ademais,
sabendo-se que à relação travada dos autos aplica-se indubitavelmente o CDC e que a garantia hipotecária foi dada pela construtora/
recorrente
em favor do banco/
apelante
, não há como se concluir pela ausência de responsabilidade de nenhum dos dois, especialmente considerando que a retirada da garantia real depende da concordância do titular da garantia, neste caso o banco/apelante.

A
avença firmada entre a construtora e o banco, ambos recorrentes, impossibilitou que os ora apelados promovessem a escrituração definitiva do imóvel em seu nome, mesmo diante da quitação do contrato, pois, conforme evidenciado nos autos, o bem em questão está hipotecado ao agente financeiro.

No entanto, não é possível permitir que o
s
consumidor
es
arque
m
com o ônus
da avença firmada entre
a construtora com a referida instituição financeira, mesmo porque, conforme previsão contratual, a baixa da hipoteca deveria ter ocorrido em até 180 dias após a quitação integral do preço do imóvel (id. 19585045).

Além disso, o imóvel em questão não poderá ficar comprometido, visto que o direito de propriedade se consagra como direito real.

Em verdade,
d
a conjugação dos interesses discutidos, deve prevalecer o direito daquele que cumpriu adequadamente com suas obrigações, isto é, do
s
adquirente
s
que efetu
aram
o pagamento relativo à unidade imobiliária, inclusive com quitação contratual.

Adotar entendimento diverso
seria contrariar a segurança que se espera nas relações jurídicas e, ao mesmo tempo, desprestigiar a boa-fé daquele
s
que cumpre
m
suas obrigações contratuais.

Com efeito
, conclu
i-se
que
a baixa do gravame hipotecário
deve ser considerad
o
de responsabilidade conjunta da construtora/vendedora e da instituição financeira, que figura como credor
a
hipotecári
a
.

E
sse é o firme entendimento da jurisprudência pátria:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - CANCELAMENTO DE HIPOTECA - GARANTIA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO FIRMADO ENTRE A INSTITUIÇÃO FINANCEIRA E A CONSTRUTORA - QUITAÇÃO INTEGRAL PELO CONSUMIDOR - BAIXA DO GRAVAME - RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTURA E DO AGENTE FINANCEIRO - DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS - INDENIZAÇÃO INCABÍVEL.
Restando incontroverso nos autos que houve o pagamento integral do preço pela parte adquirente/consumidora, faz ela jus à obtenção da escritura definitiva do bem, isenta de quaisquer ônus, sendo re
s
ponsabilidade do credor hipotecário e da vendedora/construtora o cumprimento da obrigação de fazer de providenciar a baixa do respectivo gravame.
A inércia da parte ré em dar baixa ao gravame hipotecário incidente sobre o bem imóvel constitui descumprimento contratual suficiente para causar grande aborrecimento, mas sem capacidade para dar ensejo à configuração de um legítimo dano moral. (TJ-MG - AC: 10000211998463001 MG, Relator: Arnaldo Maciel, Data de Julgamento: 08/02/2022, Câmaras Cíveis/18ª Câmara Cível, Data de Publicação: 09/02/2022).

Ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO. ADJUDICAÇÃO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. HIPOTECA. LEVANTAMENTO. LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO.
[...] É
necessário o litisconsórcio entre a construtora de imóvel e o Banco credor hipotecário, quando a pretensão do autor, adquirente de unidade imobiliária, pretende o levantamento do gravame da hipoteca e a outorga de escritura pública, pois, ainda que o negócio jurídico tenha sido celebrado pelo autor com a construtora, eventual procedência do pedido afetará o direito do credor hipotecário.
III - Agravo de instrumento conhecido e provido em parte. (TJ-DF 07166082620248070000 1926452, Relator: VERA ANDRIGHI, Data de Julgamento: 02/10/2024, 6ª Turma Cível, Data de Publicação: 16/10/2024).

AGRAVO DE INSTRUMENTO. “AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C PERDAS E DANOS E PEDIDO LIMINAR DE TUTELA DE EVIDÊNCIA”. DECISÃO QUE DEFERIU O PEDIDO LIMINAR PARA LEVANTAMENTO DO GRAVAME DE HIPOTECA DOS IMÓVEIS ADQUIRIDOS PELO AUTOR. IRRESIGNAÇÃO DA CREDORA HIPOTECÁRIA. PEDIDO DE EXPEDIÇÃO DE OFÍCIO PREJUDICADO ANTE O CUMPRIMENTO DO MANDAMENTO NA ORIGEM. NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO NO PONTO. ALEGAÇÃO DE QUE NÃO SERIA RESPONSÁVEL PELA BAIXA DO GRAVAME. INSUBSISTÊNCIA. INEFICÁCIA DE HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E A INSTITUIÇÃO FINANCEIRA PERANTE O ADQUIRENTE DO IMÓVEL. SÚMULA Nº 308 DO STJ. OBRIGAÇÃO DE LEVANTAMENTO DO GRAVAME QUE RECAI TANTO AO AGENTE FINANCEIRO QUANTO À CONSTRUTORA. MANUTENÇÃO DA DECISÃO QUE SE IMPÕE.
[...] “O terceiro que adquire o imóvel de boa-fé e cumpre o contrato de compra e venda, quitando o preço avençado, não pode ser prejudicado por outra relação jurídica estabelecida entre o financiador, credor hipotecário, e o construtor inadimplente. No caso, deve o financiador tomar todas as cautelas necessárias antes da celebração do contrato ou, em caso de não cumprimento da avença, buscar outros meios judiciais cabíveis para alcançar o adimplemento do negócio jurídico garantido pela hipoteca”. (AgInt no REsp 1432693/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 27/09/2016, DJe 06/10/2016)
MULTA COMINATÓRIA. MEDIDA ADEQUADA. MINORAÇÃO DO VALOR FIXADO. ACOLHIMENTO. LIMITE GLOBAL. FIXAÇÃO DESPICIENDA. A multa diária deve ser fixada em valor razoável, justamente para compelir a parte obrigada a cumprir determinação judicial, outrossim, coibindo a reiteração de conduta perniciosa. (TJ-SC - AI: 40218146420178240000 Balneário Camboriú 4021814-64.2017.8.24.0000, Relator: André Carvalho, Data de Julgamento: 16/10/2018, Sexta Câmara de Direito Civil).

OBRIGAÇÃO DE FAZER – Compromisso de compra e venda de imóvel - Outorga de escritura - Comprovação pela adquirente do integral pagamento e consequente quitação –
Ausência de cancelamento da hipoteca que pesa sobre o imóvel, não obstante cumpridas todas as condições pel
a
compromissária compradora – Responsabilidade evidente da vendedora e do agente financeiro, a teor da Súmula nº 308 do Superior Tribunal de Justiça
– Pretensão do banco réu de afastar a sua condenação às verbas de sucumbência – Não cabimento – Omissão na baixa da hipoteca que obrigou a autora ao ajuizamento da ação – Aplicação do princípio da causalidade - Sentença confirmada – Verba honorária majorada, em atendimento ao artigo 85, parágrafo 11º do CPC - RECURSO NÃO PROVIDO. (TJ-SP - Apelação Cível: 1088720-82.2021.8.26.0100 São Paulo, Relator: Elcio Trujillo, Data de Julgamento: 04/04/2023, 10ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 05/04/2023).

No tocante a alegada ausência de configuração de danos morais, v
ale ainda salientar que a presente ação foi ajuizada pelos
apelados
em
razão do
descaso
dos apelantes
em providenciar o quanto necessário para a baixa do gravame averbado na matrícula do imóvel
referido nos autos
e, consequentemente, a outorga de sua escritura definitiva.

Note-se que de acordo com os
e-mails
acostados aos autos,
os apelados tentaram, por diversas vezes, dirimir a questão de forma amigável com a construtora, tendo, inclusive, obtido auxílio de funcionário para formular notificação ao Banco Bradesco
com vistas a
informar o adimplemento integral da obrigação e, por fim, exigindo o Termo de Liberação de Hipoteca (TLH), documento este imprescindível para prosseguimento do registro.

Destarte, como bem ressaltou a sentença apelada, a conduta dos apelantes
evidenciou
mera burocracia desnecessária e que poderia ser solucionada
por meio
de simples resolução administrativa, tanto por parte da instituição financeira como da construtora,
ora apelantes.

A quitação do imóvel adquirido deu-se em 30/10/2017 e a presente demanda foi ajuizada em 15/02/2022, em razão de não terem, os ora apelados, obtido êxito nas tentativas de resolução administrativa de obter a documentação necessária para o registro imobiliário do imóvel, mesmo tendo quitado o preço.

Ta
is
fato
s
ultrapass
am
o mero dissabor,
não se podendo olvidar, ainda, que
os
recorridos
f
oram
privados de dispor do imóvel adquirido por período considerável, mesmo após terem pagado integralmente o valor acordado e empenhado todos os esforços a fim de resolverem a questão administrativamente junto à apelante.

Destarte, o fato de não ter havido o cancelamento da hipoteca, mesmo tendo havido o integral pagamento do imóvel pelos apelados, é motivo suficiente para ocasionar transtornos e angústias que ultrapassam o mero aborrecimento e o simples dissabor.

A propósito,

APELAÇÃO CÍVEL. OBRIGAÇÃO DE FAZER. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. BAIXA DE GRAVAME HIPOTECÁRIO. SÚMULA Nº 308 DO STJ. LEGITIMIDADE PASSIVA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. DANO MORAL DEVIDO. INDENIZAÇÃO MANTIDA
[...] O não cancelamento imediato da hipoteca existente sobre a unidade, mesmo após efetuado pagamento integral do imóvel, impede que a Apelada tenha plena propriedade sobre o bem adquirido, não caracterizando mero aborrecimento ou dissabor, mas sim considerável prejuízo psíquico àqueles que sentiram violados na sua dignidade e expectativa de usufruir plenamente de seu imóvel, caracterizando abalo moral suscetível de compensação.
4. Deve ser mantido o quantum indenizatório por danos morais arbitrado, porquanto observada a sua finalidade compensatória, punitiva, preventiva e pedagógica, bem como o princípio da proporcionalidade, não gerando fonte de enriquecimento ilícito a outra. APELO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJGO; AC 5403637-86.2021.8.09.0051; Goiânia; Segunda Câmara Cível; Rel. Des. Reinaldo Alves Ferreira; Julg. 24/11/2022; DJEGO 29/11/2022; Pág. 1412).

APELAÇÕES CÍVEIS (1), (2) E (3). AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C REVISÃO DE CLÁUSULAS ABUSIVAS, COBRANÇA DE MULTA (REVERSÃO DE CLÁUSULA) E INDENIZAÇÃO POR DANOS DE MORAIS, COM PEDIDO DE TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA E FIXAÇÃO DE ASTREINTES. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. APELAÇÃO (1). INSURGÊNCIA DO CREDOR HIPOTECÁRIO (INSTITUIÇÃO FINANCEIRA). ALEGADA ILEGITIMIDADE PASSIVA. Afastada.
[...] Danos morais. Ocorrência. Demora injustificada da baixa da hipoteca que ultrapassa o mero dissabor. Verificação de angústia sofrida pela autora pela não regularização do imóvel quitado e não outorga da escritura pública de compra e venda definitiva que enseja indenização. Precedentes desta corte. Súmula nº 326 STJ [...].
(TJPR; ApCiv 0010194-77.2019.8.16.0194; Curitiba; Sétima Câmara Cível; Rel. Des. Dartagnan Serpa Sá; Julg. 08/07/2022; DJPR 11/07/2022).

No tocante ao valor da indenização, é cediço que deve proporcionar ao lesado uma vantagem de caráter patrimonial, atenuando as consequências do dano, não podendo, de outro lado, representar enriquecimento injusto por parte da vítima.

Sabe-se, também, que o seu arbitramento deve levar em conta o porte econômico de quem vai suportar o pagamento, a repercussão interna e externa do dano, o nível do abalo sofrido e sua condição social.

Por tais razões, considerando o dano causado, a condição social e econômica de ambos os apelantes, a gravidade da ofensa e em consonância com os princípios da proporcionalidade e razoabilidade, deve ser mantido o
quantum
arbitrado pela sentença apelada.

Quanto à multa arbitrada para o caso de descumprimento da ordem judicial, esta visa a garantia do resultado útil do processo e serve como medida de apoio ao cumprimento da obrigação de fazer, sob pena de ineficácia da determinação judicial. Ademais, o valor da multa se mostra razoável e condizente com a força econômica dos apelantes e somente será exigível se não houver cumprimento da ordem judicial, de modo que deve ser mantida.

Quanto ao valor fixado a título de multa cominatória, deve-se considerar que as
astreintes,
como dito,
conduzem ao cumprimento da obrigação de modo razoável sem inviabilizar o seu adimplemento, tampouco representar um puro acréscimo patrimonial do credor, desvinculando do objetivo inicial de meio coercitivo de efetivação do provimento judicial.

Nesse contexto, a redução ou limitação da multa cominatória é admitida, tanto para se atender ao princípio da proporcionalidade, quanto para se evitar o enriquecimento ilícito.

No entanto, no caso em exame, não se vislumbra a desproporcionalidade da multa fixada em R$ 500,00 (quinhentos reais), limitada a R$ 30.000,00 (trinta mil reais), especialmente considerando o porte financeiro dos ora apelantes, de modo que não há razões para alterar o seu valor, sob pena de risco de ineficácia da medida.

Portanto, firme nas razões expostas,
NEGO PROVIMENTO aos apelos interpostos.

Na forma do §11 do art. 85 do CPC/15, considerando a complexidade e duração da demanda, além do trabalho adicional realizado nessa instância recursal,
majoro os honorários sucumbenciais arbitrados em favor do patrono dos apelados para 20% sobre o valor da condenação imposta aos ora apelantes.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o voto de relatoria para rejeitar a preliminar de ilegitimidade e, no mérito, negar provimento aos recursos.

DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:

Acompanho o voto proferido pelo eminente Relator, no sentido de
CONHECER
dos recursos e a eles
NEGAR PROVIMENTO
.