Tribunal: TJES
Processo: 5001646-20.2022.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão julgador: ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2024-06-20

Ementa:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA – PANDEMIA – ALEGAÇÕES GENÉRICAS – NÃO ACOLHIMENTO – EXISTÊNCIA DE OUTROS ELEMENTOS – INVERSÃO DA MULTA CONTRATUAL – POSSIBILIDADE – CONSECTÁRIOS LEGAIS - CORREÇÃO DE OFÍCIO – RECURSO DESPROVIDO.

1. A rescisão do contrato de compromisso de compra e venda por culpa exclusiva do compromissário vendedor implica a devolução integral e imediata dos valores pagos pelos compromissários compradores.

2. A mera apresentação de notícias constantes em veículos de informação demonstrando os reflexos da pandemia no mercado não são suficientes para comprovar que tais situações foram determinantes para o atraso do empreendimento. Ademais, a prova dos autos aponta para a existência de outros fatores que ensejaram o atraso da entrega do empreendimento, como a desídia da empresa na renovação das licenças necessárias.

3. No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.

4. Em situações fáticas excepcionais que envolvam o atraso na entrega das chaves de imóvel adquirido na planta, a jurisprudência tem reconhecido a existência de dano moral indenizável.

5. O valor a ser restituído decorrente da rescisão contratual, deve ser corrigido monetariamente a partir da data dos respectivos desembolsos pelo INPC até a data da citação, quando passarão a incidir juros de mora, pela Taxa Selic, vedada a partir de então a cumulação com correção monetária, pena de
bis in idem
.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5001646-20.2022.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: PRAIA NORTE IMOBILIARIA SPE LTDA

APELADO: LUIZ HENRIQUE DIAS

RELATOR(A):
ALDARY NUNES JUNIOR

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA – PANDEMIA – ALEGAÇÕES GENÉRICAS – NÃO ACOLHIMENTO – EXISTÊNCIA DE OUTROS ELEMENTOS – INVERSÃO DA MULTA CONTRATUAL – POSSIBILIDADE – CONSECTÁRIOS LEGAIS - CORREÇÃO DE OFÍCIO – RECURSO DESPROVIDO.

1. A rescisão do contrato de compromisso de compra e venda por culpa exclusiva do compromissário vendedor implica a devolução integral e imediata dos valores pagos pelos compromissários compradores.

2. A mera apresentação de notícias constantes em veículos de informação demonstrando os reflexos da pandemia no mercado não são suficientes para comprovar que tais situações foram determinantes para o atraso do empreendimento. Ademais, a prova dos autos aponta para a existência de outros fatores que ensejaram o atraso da entrega do empreendimento, como a desídia da empresa na renovação das licenças necessárias.

3. No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.

4. Em situações fáticas excepcionais que envolvam o atraso na entrega das chaves de imóvel adquirido na planta, a jurisprudência tem reconhecido a existência de dano moral indenizável.

5. O valor a ser restituído decorrente da rescisão contratual, deve ser corrigido monetariamente a partir da data dos respectivos desembolsos pelo INPC até a data da citação, quando passarão a incidir juros de mora, pela Taxa Selic, vedada a partir de então a cumulação com correção monetária, pena de
bis in idem
.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso e modificar ex officio a sentença para adequar os consectários legais, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR

Composição de julgamento: 031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal / 010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal
VOTOS VOGAIS
004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar
010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

APELAÇÃO CÍVEL Nº 5007914-66.2021.8.08.0011

APELANTE: BANCO BRADESCO S/A

APELADOS: DENISE MARIA RODRIGUES

RELATOR: DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

RELATÓRIO

Cuidam os autos de “ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos morais” ajuizada por DENISE MARIA RODRIGUES, ora Apelada, em desfavor do BANCO BRADESCO S/A, ora Apelante, visando o fornecimento do Termo de Liberação de Hipoteca para cancelamento do gravame averbado na matrícula do imóvel adquirido pela primeira, em razão da quitação integral do preço pactuado no contrato de compra e venda celebrado com a construtora/incorporadora. A Apelada pretende, ainda, a condenação do último ao pagamento de indenização por dano moral, no valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais).

Pela sentença 5858319, integrada pela sentença id 5858328, o MMº. Juiz de Direito
a quo
julgou parcialmente procedente o pedido autoral para condenar o Apelante à obrigação de fazer pretendida, bem como ao pagamento de indenização no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais).

Irresignado, BANCO BRADESCO S/A interpôs o recurso de apelação id 5858330, pelo qual aduz, em síntese, (a) que é parte ilegítima para figurar no polo passivo da presente ação, haja vista que é apenas o banco financiador, ao passo que a obrigação de fazer objeto da presente demanda é de responsabilidade da construtora/incorporadora; (b) que não houve solicitação de baixa do gravame hipotecário do imóvel da Apelada junto ao ora Apelante (credor hipotecário), bem como não houve reclamação administrativa da Apelada, motivo pelo qual não foi efetuado, por parte do Apelante, a baixa do gravame hipotecário; (c) que inexiste ato ilícito imputado à instituição financeira, razão pela qual não deve responder por dano moral e (d) subsidiariamente, que o valor da indenização arbitrada pelo Juízo é elevada, merecendo ser reduzida.

Contrarrazões apresentadas pela Apelada (id 5858334), por meio das quais pugna pelo desprovimento do recurso.

É o breve Relatório.

Peço dia para julgamento.

Vitória, 14 de Maio de 2024.

DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

RELATOR

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº. 5001646-20.2022.8.08.0024

APELANTE: PRAIA NORTE IMOBILIÁRIA SPE LTDA

APELADO: LUIZ HENRIQUE DIAS

RELATOR: DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

VOTO

Cuidam os autos de recurso de apelação interposto por PRAIA NORTE IMOBILIÁRIA SPE LTDA contra a sentença id 7235719, proferida pelo MM. Juiz de Direito da 4ª Vara Cível de Vitória, Comarca da Capital, na presente Ação de Resolução Contratual ajuizada por LUIZ HENRIQUE DIAS, ora Apelado.

Pela sentença id 7235719, integrada pela sentença id 7235727, os pedidos foram julgados parcialmente procedentes para (a) declarar a resolução do contrato firmado entre as partes por culpa exclusiva da ora Apelante; (b) condenar a Apelante a restituir os valores desembolsados pelo Apelado, acrescido de correção monetária pelo índice oficial adotado por este Egrégio Tribunal de Justiça, desde o desembolso, bem como juros de mora legais a contar da citação (c) condenar a Apelante ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 2.000,00 (dois mil reais), acrescidos de juros de mora legais desde a citação, bem como correção monetária desde a publicação da sentença e (d) condenar a Apelada ao pagamento da multa prevista na clausula 15.2 do contrato, bem como a cancelar qualquer débito de natureza tributária em nome do Apelado, e ressarcir o valor de R$ 1.181,57 (mil, cento e oitenta e um reais e cinquenta e sete centavos).

Nas razões recursais id 7235729, a Apelante requer seja reformada a sentença, alegando, em síntese, (a) ausência de atraso por culpa a si atribuída; (b) que o contrato prevê a possibilidade de prorrogação do prazo de tolerância em casos excepcionais, como teria ocorrido em decorrência das paralisações impostas pela pandemia, bem como pela escassez e a dificuldade de aquisição de insumos no período, além das chuvas no período; (c) a aplicabilidade da cláusula contratual que confere direito à retenção de parte dos valores pagos pelos Apelados em razão da rescisão antecipada do contrato; (d) a inexistência de cláusula penal em favor do Apelado (e) que os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão, nos termos da jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça.

Pois bem.

Da análise dos autos, verifica-se que, em 04.06.2018, as partes firmaram contrato de compra e venda de imóvel (id 7235307) referente a dois lotes de terreno discriminados nos itens 3 e 4, do contrato, integrantes do Loteamento Residencial Enseada Praia Grande, situado no Córrego das Flexeiras, Praia Grande, distrito de Fundão.

O aludido contrato estabelece que o imóvel seria entregue após a conclusão das obras de infraestrutura do loteamento, previstas para 31/12/2020, com a previsão de prorrogação por até seis meses, o que estenderia a entrega para 31.06.2021.

Entretanto, em decorrência do descumprimento pela Apelante do prazo de entrega do imóvel, o Apelado ajuizou a presente ação judicial, pleiteando a rescisão do contrato e a restituição integral dos valores pagos.

A partir dos elementos constantes nos autos, observa-se que agiu com acerto o MM.º Juiz de Direito
a quo
ao reconhecer restar comprovado o descumprimento contratual por culpa da Apelante, visto que não realizou a entrega do empreendimento na data ajustada entre as partes tampouco no prazo prorrogado.

Acrescento que na própria contestação apresentada pela Apelante na data de 10.05.2022, esta última corrobora que o loteamento ainda não havia sido entregue mesmo após o ajuizamento da ação, pois afirma que “
apesar de todas as dificuldades enfrentadas, acima expostas, a ora requerida concluiu as obras e já solicitou, em 04.03.2022, a expedição do Alvará de Conclusão de Obras, estando apenas aguardando os trâmites burocráticos, conforme documento anexo
” (id 7235326, p. 15).

Em suas razões recursais, a Apelante alega, genericamente, que a pandemia teria sido fator determinante para o atraso na entrega do empreendimento. No entanto, a mera apresentação de notícias constantes em veículos de informação demonstrando os reflexos da pandemia no mercado não são suficientes para comprovar o efetivo prejuízo na atividade exercida pela Apelante, bem como que foi fator preponderante para o atraso do empreendimento.

Ademais, observa-se que o atraso do empreendimento ocorrera também por vícios na regularização do imóvel, haja vista que como salientou o douto Juízo
a quo
“
a empresa responsável pelo loteamento (embargada/ré) perdeu o prazo para a renovação da licença municipal, gerando, assim, os atrasos
” (id 7235727).

Diante de tal panorama, restando comprovado o inadimplemento contratual por culpa exclusiva da promitente vendedora (Apelante), impõe-se sejam estas compelidas a restituír, integralmente, os valores pagos pelo promitente comprador (Apelado).

Nesse sentido a Súmula nº 543, do Colendo Superior Tribunal de Justiça,
in verbis
:

“Súmula nº 543 – Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente,
em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

Premente aludir que, casos análogos ao
sub examine,
versando sobre semelhantes contextos fáticos, foram outrora apreciados pelos Eminentes Pares que integram esta Egrégia Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, cujo entendimento se harmoniza com a sentença objurgada, no sentido de reconhecer a culpa exclusiva da Apelante pela rescisão contratual e, por conseguinte, o dever de ressarcimentos por danos materiais e morais. Veja-se:

“APELAÇÃO CÍVEL – VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE RECURSAL – INOCORRÊNCIA – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE-VENDEDORA – PANDEMIA DE COVID-19 – ALEGAÇÕES GENÉRICAS – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA PELO CONSUMIDOR – RECURSO DESPROVIDO.

1. Embora exista a repetição dos argumentos tecidos em contestação, os mesmos são aptos a contrapor os termos da r. sentença atacada. Preliminar rejeitada.

2. A parte demandada/apelante sequer refuta a existência de atraso na obra, entretanto, alega que tal atraso se deu ante a ocorrência da pandemia de COVID-19.

3. Por certo não se desconhece os problemas e entraves ocasionados pela citada pandemia, entretanto, tal como o juízo singular, me convenço no sentido de que as alegações genéricas tecidas pela apelante não possuem o condão de chancelar o atraso na entrega do bem.

4. Comprovada a responsabilidade da requerida/apelante pelo atraso na entrega do bem imóvel, ao contrário do que sustenta, não há como ser pleiteada a retenção de parte do pagamento.

5. Recurso desprovido.

(TJES, Apelação Cível nº. 5026257-71.2021.8.08.0024, Relator: DES. JULIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA, PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data 11.12.2023)

“APELAÇÕES CÍVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 (CENTO E OITENTA) DIAS. VALIDADE. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA OBRA. CASO FORTUITO. RISCO DA ATIVIDADE. MULTA MORATÓRIA. INVERSÃO. POSSIBILIDADE. DANOS MORAIS. NÃO COMPROVADOS. DANOS MATERIAIS. LUCROS CESSANTES. PRESUNÇÃO DO PREJUÍZO. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

1) A despeito da validade da cláusula contratual que admite tolerância de 180 (cento e oitenta) dias para a entrega do imóvel, dificuldades da obtenção de mão-de-obra e chuvas são fatos que se inserem no risco da atividade da construção civil e não caracterizam caso fortuito ou força maior a autorizar o atraso de 12 (doze) meses na finalização de empreendimento. Precedentes do STJ e do TJES.”

(TJES, Classe: Apelação, 012130009173, Relator: EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR, Órgão julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data da Publicação no Diário: 07/06/2018).

“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL APELAÇÃO CÍVEL AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA - JUROS DE MORA - INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO RECURSO DESPROVIDO.

1. A rescisão do contrato de compromisso de compra e venda por culpa exclusiva do compromissário vendedor implica a devolução integral e imediata dos valores pagos pelos compromissários compradores.

2. Na fixação do
quantum
indenizatório, relativamente a dano moral, deve-se levar em conta as condições econômicas das partes, as circunstâncias em que ocorreu o fato, o grau de culpa do ofensor e a intensidade do sofrimento, devendo-se ainda considerar o caráter repressivo e pedagógico da reparação, de modo a coibir a reincidência do causador do dano, sem, contudo, proporcionar enriquecimento sem causa à vítima.

3. O valor a ser restituído deve ser corrigido monetariamente a partir da data dos respectivos desembolsos pelo INPC até a data da citação e, a partir de tal data, atualizado apenas pela taxa SELIC.”

(TJES, Classe: Apelação Cível, 048198790882, Relator: ANNIBAL DE REZENDE LIMA, Órgão julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data da Publicação no Diário: 09/03/2022).

Com efeito, há que se manter hígida a sentença hostilizada no que toca à responsabilização da Apelante pelo desfazimento no negócio jurídico em cotejo e, por corolário, pelo dever de ressarcimento pelos danos materiais e morais suportados pelo Apelado.

Melhor sorte não assiste à Apelante quanto à impugnação da inversão da cláusula penal prevista no contrato.

Isto porque o Colendo Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o recurso especial nº 1.631.485, sob a sistemática dos recursos repetitivos, fixou a seguinte tese jurídica: “
No contrato de adesão firmado entre o comprador e
a
construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.
”

Deste modo, afigura-se escorreita a sentença objurgada, não merecendo reforma neste tocante.

Por fim, aduz a Apelante que os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão, em observância ao entendimento firmado pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo nº. 1.002, em que sedimentada a seguinte tese: “
Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786 /2018, em que há resolução do contrato por culpa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão
”.

Como visto, a referida tese se restringe às hipóteses em que o contrato é resolvido por culpa do promitente comprador, o que não se coaduna com a situação dos presentes autos, conforme já discorrido.

Não obstante, no que concerne à aplicação dos consectários legais, tenho que merece adequação a sentença objurgada, por se tratar de matéria de ordem pública, portanto, cognoscível de ofício.

Isso porque, o valor a ser restituído pela Apelante decorrente da rescisão contratual, deve ser corrigido monetariamente a partir da data dos respectivos desembolsos pelo INPC
até a data da citação
, quando passarão a incidir juros de mora, pela Taxa Selic, vedada a partir de então a cumulação com correção monetária, sob pena de
bis in idem
. De igual modo, a atualização da condenação por dano moral deverá observar a não incidência da correção monetária a partir da citação, ante a incidência da Taxa SELIC.

Ante o exposto, conheço do recurso de apelação e lhe nego provimento, alterando,
ex officio
, a sentença, estritamente, em relação aos consectários legais da condenação, a fim de que o valor a ser restituído deva ser corrigido monetariamente a partir da data dos respectivos desembolsos pelo INPC
até a data da citação
, quando passarão a incidir juros de mora, pela Taxa Selic, vedada a partir de então a cumulação com correção monetária, sob pena de
bis in idem
. De igual modo, a atualização da condenação por dano moral deverá observar a não incidência da correção monetária a partir da citação, ante a incidência da Taxa SELIC.

Em consequência, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais de 10% (dez por cento) para 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, à luz do disposto no art. 85, § 11, do Código de Processo Civil.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

SESSÃO: PLENÁRIO VIRTUAL de 10/06/2024, às 12:00

VOTO: Acompanho o voto do eminente Relator

RELATOR: Desembargadora Janete Vargas Simões