Tribunal: TJES
Processo: 0020437-26.2017.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão julgador: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Indenização por Dano Moral; Obrigação de Fazer / Não Fazer
Data de julgamento: 2024-10-24

Ementa:
APELAÇÃO – PRELIMINAR – NULIDADE POR CERCEAMENTO DE DEFESA – REJEITADA – PRELIMINAR – NULIDADE DA SENTENÇA POR FALTA DE FUNDAMENTAÇÃO – REJEITADA – MÉRITO – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTEAMENTO – LEGITIMIDADE PASSIVA DA VENDEDORA – ATRASO NA ENTREGA DE INFRAESTRUTURA – OFERTA INTEGRA O CONTRATO – OBRIGAÇÃO DESCUMPRIDA – DANOS MORAIS DEVIDOS – IMPROCEDÊNCIA DA LIDE EM RELAÇÃO A UM DOS ADQUIRENTES – EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO – INADIMPLÊNCIA NO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES DO IMÓVEL – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1
.

Preliminar: nulidade por cerceamento de defesa: considerando que a apelante pretendia comprovar a realização de obras de infraestrutura do loteamento que tenham abrangido os lotes adquiridos pelos apelados, tem-se que provas documentais teriam plena condição de demonstrar o alegado, como as relativas aos pedidos de ligação de água potável, esgoto sanitário e energia elétrica, à autorização da Prefeitura para a execução das obras e às fotografias demonstrando as obras realizadas, o que revela que a prova pericial é desnecessária no caso concreto. Ademais, após o indeferimento da mencionada prova, a apelante permaneceu inerte, o que denota que se conformou com a suficiência das provas já constantes dos autos. Preliminar rejeitada.

2.
Preliminar: nulidade da sentença por falta de fundamentação: a magistrada de origem fundamentou que a relação havida entre as partes é de consumo, ou seja, que a imobiliária possuía responsabilidade pela ausência de infraestrutura dos lotes, porque integrou a cadeia de fornecedores e realizou a propaganda enganosa de que o loteamento tinha acesso à rede de água potável e à energia elétrica, quando não tinha. Ressalta-se que o enunciado nº 12 da Escola Nacional de Formação e Aperfeiçoamento de Magistrados elucida que não ofende a norma extraível do inciso IV do § 1º do art. 489 do CPC/2015 a decisão que deixar de apreciar questões cujo exame tenha ficado prejudicado em razão da análise anterior de questão subordinante. Preliminar rejeitada.

3.
Mérito: Apesar de ter sido qualificada nos instrumentos como procuradora da proprietária dos lotes, a apelante não atuou como mera intermediadora na venda dos lotes adquiridos pela pessoa física, mas sim, como proprietária de tais bens, buscando cravar essa premissa equivocada para se esquivar das obrigações advindas dos negócios jurídicos firmados. Ademais, embora nos contratos de compra e venda dos lotes a apelante não tenha se comprometido a entregar a infraestrutura necessária para a regularização do loteamento, as partes colacionaram as ofertas publicadas pela recorrente que prometiam a entrega dos lotes com água e luz, o que integra o contrato.

4.
Nesse contexto, o Código de Defesa do Consumidor é plenamente aplicável à relação jurídica havida entre as partes, porquanto aquele que promove a venda de lotes, cuja infraestrutura do loteamento se compromete a realizar, enquadra-se no conceito de fornecedor, e o adquirente do imóvel afigura-se como consumidor.

5.
Os apelados comprovaram a mora da apelante em fornecer a infraestrutura necessária para a regularização do loteamento e, apesar da menção à Lei nº 6.766/79 e do loteamento ser anterior à mencionada legislação que cuidou de dispor sobre o parcelamento do solo urbano, não é pertinente a discussão acerca da aplicação ou não do diploma legal, pois a condenação da apelante decorreu do descumprimento da obrigação de entregar uma infraestrutura básica que foi assumida por ela, ainda que em uma fase anterior à entabulação do instrumento contratual, mas que o integra. Por essa razão, inclusive, não há como se transferir a mencionada obrigação à Cesan, sendo que, consoante a resposta dada pela sociedade de economia mista, a infraestrutura é imprescindível para que esta consiga executar a ligação de água potável propriamente dita.

6.
Há que se ponderar, ainda, que as atas das reuniões realizadas entre a apelante e a Cesan não revelam, de forma inequívoca, que as obras de infraestrutura foram realizadas na parte do loteamento que abrange os lotes dos ora apelados, mas tão somente reafirmam a ausência de fornecimento de água para todos os lotes.

7.
Diante do contexto acima delineado, deve ser mantida intacta a sentença recorrida, inclusive em relação aos danos morais fixados em R$ 5.000,00 (cinco mil reais) em favor dos requerentes/compradores Valmir Vieira, Werlen Tadeu Silva Barcelos e Andrea Cunha de Oliveira, eis que o descumprimento da oferta pela apelante inviabilizou o uso regular do imóvel, inclusive para fixação de residência, sendo que o montante se revela proporcional ao transtorno causado aos adquirentes dos lotes.

8.
Contudo, com relação à apelante remanescente, os pleitos devem ser julgados improcedentes, tendo em vista o inafastável reconhecimento da exceção do contrato não cumprido, uma vez que ao tempo do ajuizamento da demanda já que se encontrava inadimplente no pagamento das prestações do imóvel.

9.
Recurso conhecido e parcialmente provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
2ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 0020437-26.2017.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: IMOBILIARIA E CONSTRUTORA UNIVERSAL LTDA

APELADO: ROSANGELA FERREIRA DOS SANTOS e outros (3)

RELATOR(A):
FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELAÇÃO – PRELIMINAR – NULIDADE POR CERCEAMENTO DE DEFESA – REJEITADA – PRELIMINAR – NULIDADE DA SENTENÇA POR FALTA DE FUNDAMENTAÇÃO – REJEITADA – MÉRITO – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTEAMENTO – LEGITIMIDADE PASSIVA DA VENDEDORA – ATRASO NA ENTREGA DE INFRAESTRUTURA – OFERTA INTEGRA O CONTRATO – OBRIGAÇÃO DESCUMPRIDA – DANOS MORAIS DEVIDOS – IMPROCEDÊNCIA DA LIDE EM RELAÇÃO A UM DOS ADQUIRENTES – EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO – INADIMPLÊNCIA NO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES DO IMÓVEL – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1
.

Preliminar: nulidade por cerceamento de defesa: considerando que a apelante pretendia comprovar a realização de obras de infraestrutura do loteamento que tenham abrangido os lotes adquiridos pelos apelados, tem-se que provas documentais teriam plena condição de demonstrar o alegado, como as relativas aos pedidos de ligação de água potável, esgoto sanitário e energia elétrica, à autorização da Prefeitura para a execução das obras e às fotografias demonstrando as obras realizadas, o que revela que a prova pericial é desnecessária no caso concreto. Ademais, após o indeferimento da mencionada prova, a apelante permaneceu inerte, o que denota que se conformou com a suficiência das provas já constantes dos autos. Preliminar rejeitada.

2.
Preliminar: nulidade da sentença por falta de fundamentação: a magistrada de origem fundamentou que a relação havida entre as partes é de consumo, ou seja, que a imobiliária possuía responsabilidade pela ausência de infraestrutura dos lotes, porque integrou a cadeia de fornecedores e realizou a propaganda enganosa de que o loteamento tinha acesso à rede de água potável e à energia elétrica, quando não tinha. Ressalta-se que o enunciado nº 12 da Escola Nacional de Formação e Aperfeiçoamento de Magistrados elucida que não ofende a norma extraível do inciso IV do § 1º do art. 489 do CPC/2015 a decisão que deixar de apreciar questões cujo exame tenha ficado prejudicado em razão da análise anterior de questão subordinante. Preliminar rejeitada.

3.
Mérito: Apesar de ter sido qualificada nos instrumentos como procuradora da proprietária dos lotes, a apelante não atuou como mera intermediadora na venda dos lotes adquiridos pela pessoa física, mas sim, como proprietária de tais bens, buscando cravar essa premissa equivocada para se esquivar das obrigações advindas dos negócios jurídicos firmados. Ademais, embora nos contratos de compra e venda dos lotes a apelante não tenha se comprometido a entregar a infraestrutura necessária para a regularização do loteamento, as partes colacionaram as ofertas publicadas pela recorrente que prometiam a entrega dos lotes com água e luz, o que integra o contrato.

4.
Nesse contexto, o Código de Defesa do Consumidor é plenamente aplicável à relação jurídica havida entre as partes, porquanto aquele que promove a venda de lotes, cuja infraestrutura do loteamento se compromete a realizar, enquadra-se no conceito de fornecedor, e o adquirente do imóvel afigura-se como consumidor.

5.
Os apelados comprovaram a mora da apelante em fornecer a infraestrutura necessária para a regularização do loteamento e, apesar da menção à Lei nº 6.766/79 e do loteamento ser anterior à mencionada legislação que cuidou de dispor sobre o parcelamento do solo urbano, não é pertinente a discussão acerca da aplicação ou não do diploma legal, pois a condenação da apelante decorreu do descumprimento da obrigação de entregar uma infraestrutura básica que foi assumida por ela, ainda que em uma fase anterior à entabulação do instrumento contratual, mas que o integra. Por essa razão, inclusive, não há como se transferir a mencionada obrigação à Cesan, sendo que, consoante a resposta dada pela sociedade de economia mista, a infraestrutura é imprescindível para que esta consiga executar a ligação de água potável propriamente dita.

6.
Há que se ponderar, ainda, que as atas das reuniões realizadas entre a apelante e a Cesan não revelam, de forma inequívoca, que as obras de infraestrutura foram realizadas na parte do loteamento que abrange os lotes dos ora apelados, mas tão somente reafirmam a ausência de fornecimento de água para todos os lotes.

7.
Diante do contexto acima delineado, deve ser mantida intacta a sentença recorrida, inclusive em relação aos danos morais fixados em R$ 5.000,00 (cinco mil reais) em favor dos requerentes/compradores Valmir Vieira, Werlen Tadeu Silva Barcelos e Andrea Cunha de Oliveira, eis que o descumprimento da oferta pela apelante inviabilizou o uso regular do imóvel, inclusive para fixação de residência, sendo que o montante se revela proporcional ao transtorno causado aos adquirentes dos lotes.

8.
Contudo, com relação à apelante remanescente, os pleitos devem ser julgados improcedentes, tendo em vista o inafastável reconhecimento da exceção do contrato não cumprido, uma vez que ao tempo do ajuizamento da demanda já que se encontrava inadimplente no pagamento das prestações do imóvel.

9.
Recurso conhecido e parcialmente provido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: VISTOS, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores da 2ª Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Espírito Santo, em conformidade com a ata de julgamento e com as notas taquigráficas, à unanimidade de votos, CONHECER do recurso de apelação cível, REJEITAR a preliminar de nulidade da sentença por cerceamento de defesa, REJEITAR a preliminar de nulidade da sentença por ausência de fundamentação, e, no mérito, DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO para afastar as condenações impostas à apelante em relação a ROSANGELA FERREIRA DOS SANTOS, mantendo-as em relação aos demais apelados, nos termos do voto proferido pelo Eminente Relator.

Órgão julgador vencedor
: 013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

Composição de julgamento: 013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Relator / 017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal / 022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal
VOTOS VOGAIS
017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar
022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

PRELIMINAR:
NULIDADE POR
CERCEAMENTO DE DEFESA

A apelante alega, inicialmente, a nulidade da sentença, ao argumento de que houve cerceamento do seu direito de defesa, pois “
Em que pese a inversão do ônus da prova, o D. Juízo primevo indeferiu a prova pericial pleiteada, por entender ser suficiente a prova documental acostada aos autos
” e que “
a fim de se verificar a regularidade das obras de infraestrutura do Loteamento, a perícia técnica é meio fundamental de prova, em especial por inexistir nos autos prova documental inequívoca de que falte infraestrutura no Loteamento
” (fl. 411).

Depreende-se dos autos que, em sede de contestação, a apelante apenas pleiteou, genericamente, a produção de “
todos os meios de prova admitidos em direito, em especial, a prova pericial, a prova testemunhal e a prova documental suplementar
” (fl. 210).

Somente após a prolação do despacho de fl. 356, com cunho decisório, em que a magistrada inverteu o ônus probatório, salientou a desnecessidade de produção de outras provas e intimou as partes para se manifestarem, a apelante peticionou requerendo que fosse proferida decisão de saneamento e organização do feito, com a intimação das partes novamente para que indicassem as provas que pretendiam produzir, ou, caso não fosse esse o entendimento, pugnou pela produção de prova técnica pericial e testemunhal, justificando que pretendia comprovar que o lote foi entregue em perfeita consonância com as especificações contidas no contrato de promessa de compra e venda e na planta baixa, bem como o contexto em que o contrato foi firmado (especialmente com quem foi firmado).

Em seguida, a juíza
a quo
proferiu a decisão saneadora em que, dentre os pontos enfrentados, rechaçou a produção de prova oral e pericial, por considerar suficientes as provas documentais juntadas aos autos, intimando as partes a se manifestarem, mas estas permaneceram inertes.

Nesse sentido, cumpre rememorar que o juiz é o destinatário das provas, cabendo a ele sua valoração e o exame da conveniência em sua produção. Sobre a prova assim leciona Humberto Theodoro Júnior
1
:

Toda prova há de ter um objeto, uma finalidade, um destinatário, e deverá ser obtida mediante meios e métodos determinados. A prova judiciária tem como objeto os fatos deduzidos pelas partes em juízo, relevantes para o julgamento da causa. Sua finalidade é a formação da convicção em torno dos mesmos fatos.
O destinatário é o juiz, pois é ele que deverá se convencer da verdade dos fatos para dar solução jurídica ao litígio.

Fixada essa premissa, e considerando que a apelante pretendia comprovar a realização de obras de infraestrutura do loteamento que tenham abrangido os lotes adquiridos pelos apelados, tem-se que provas documentais teriam plena condição de demonstrar o alegado, como as relativas aos pedidos de ligação de água potável, esgoto sanitário e energia elétrica, à autorização da Prefeitura para a execução das obras e às fotografias demonstrando as obras realizadas, o que revela que a prova pericial é desnecessária no caso concreto.

Ademais, após o indeferimento da mencionada prova, a apelante permaneceu inerte, o que denota que se conformou com a suficiência das provas já constantes dos autos.

Isto posto,
REJEITO

a preliminar aduzida.

É como voto.

PRELIMINAR: NULIDADE DA SENTENÇA POR FALTA DE FUNDAMENTAÇÃO

A apelante aduz, ainda, prefacialmente, a nulidade de sentença por falta de fundamentação, pois “
não enfrentou os argumentos deduzidos pelas Recorridas, capazes de infirmar a conclusão adotada, nos termos do art. 489, §1
º
, IV, do CPC
” (fls. 413/414).

De acordo com a recorrente, a magistrada não enfrentou “
as seguintes teses essenciais: i) ausência de responsabilidade da Apelante Imobiliária Universal pelas obras de infraestrutura, tendo em vista que esta não é a empresa loteadora do loteamento em comento; ii) a aprovação do loteamento Costa Dourada se deu em momento anterior à vigência da Lei 6.766/79, não havendo obrigação da empresa loteadora quanto a infraestrutura de saneamento e energia elétrica; iii) A responsabilidade pela execução das obras de infraestrutura é da CESAN, e; iv) exceção de contrato não cumprido decorrente do fato de a Requerente Rosangela Ferreira dos Santos estar com várias parcelas em atraso
”.

De fato, o ordenamento jurídico pátrio estabelece a necessidade de motivação de todas as decisões judiciais, sob pena de nulidade caso não estejam presentes os elementos essenciais. Nesse sentido, é a literalidade do art. 489 do Código de Processo Civil:

Art. 489. [...] § 1º Não se considera fundamentada qualquer decisão judicial, seja ela interlocutória, sentença ou acórdão, que:

I - se limitar à indicação, à reprodução ou à paráfrase de ato normativo, sem explicar sua relação com a causa ou a questão decidida;

II - empregar conceitos jurídicos indeterminados, sem explicar o motivo concreto de sua incidência no caso;

III - invocar motivos que se prestariam a justificar qualquer outra decisão;

IV - não enfrentar todos os argumentos deduzidos no processo capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada pelo julgador;

V - se limitar a invocar precedente ou enunciado de súmula, sem identificar seus fundamentos determinantes nem demonstrar que o caso sob julgamento se ajusta àqueles fundamentos;

VI - deixar de seguir enunciado de súmula, jurisprudência ou precedente invocado pela parte, sem demonstrar a existência de distinção no caso em julgamento ou a superação do entendimento.

A doutrina
2
, ao comentar o aludido dispositivo, ensina que “
A decisão judicial deve ser construída ao longo do processo, após a análise das alegações das partes, da apreciação da prova e das demais circunstâncias do caso concreto
”.

Contudo, conforme se observa, a magistrada de origem fundamentou que a relação havida entre as partes é de consumo, ou seja, que a imobiliária possuía responsabilidade pela ausência de infraestrutura dos lotes, porque integrou a cadeia de fornecedores e realizou a propaganda enganosa de que o loteamento tinha acesso à rede de água potável e à energia elétrica, quando não tinha.

Ressalto que o enunciado nº 12 da Escola Nacional de Formação e Aperfeiçoamento de Magistrados elucida que não ofende a norma extraível do inciso IV do § 1º do art. 489 do CPC/2015 a decisão que deixar de apreciar questões cujo exame tenha ficado prejudicado em razão da análise anterior de questão subordinante.

Pelo exposto,

REJEITO
a preliminar de nulidade da sentença por ausência de fundamentação.

É como voto.

MÉRITO

Consoante relatado, cuidam os autos de recurso de apelação cível interposto pela
IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA UNIVERSAL LTDA
em face da r. sentença de fls. 376/384, integrada pela decisão de fls. 399/400v, proferida pela douta magistrada da 3ª Vara Cível de Serra – Comarca da Capital que, nos autos da ação de obrigação de fazer c/c indenizatória ajuizada por
ROSANGELA FERREIRA DOS SANTO
S
, VALMIR VIEIRA, W
E
RLEN TADEU SILVA BARCELOS
e
ANDREA CUNHA DE OLIVEIRA
, bem como outros autores, que posteriormente foram excluídos do polo ativo, julgou procedentes os pedidos iniciais, nos termos do art. 487, inc. I, do CPC, para condenar a apelante a realizar obras de infraestrutura no Loteamento Serra Dourada VI, com acesso à rede de água potável, esgoto sanitário e energia elétrica, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias após o trânsito em julgado da sentença, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00 (mil reais) até o limite do valor da causa, e a pagar a importância de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), a cada um dos apelados, a título de danos morais, acrescidos de juros de mora pela taxa SELIC a partir do arbitramento.

Em suas razões recursais, acostadas às fls. 407/438, a apelante alega, em síntese, que: [...] III) “
atuando a Apelante como mera intermediadora do negócio, não se mostra razoável a aplicação do CDC no presente caso, pois esta não integra a cadeia de consumo
” (fl. 418); IV) “
Como outrora visto, a relação da Apelante para com as Apeladas é meramente de intermediadora do negócio jurídico pactuado, não sendo esta integrante da relação contratual, motivo pelo qual não pode ser demandada para cumprir obrigação de contrato do qual esta não faz parte, ademais, importante ainda ressaltar que da leitura dos referidos contrato não se vislumbra qualquer obrigatoriedade do promitente vendedor em realizar obras de infraestrutura no loteamento
” (fl. 421); V) “
Além disso, não merece também prosperar a alegação de que a Apelante é parte legitima para figurar no polo passivo da presente demanda por supostamente se tratar de empresa loteadora. Conforme fora amplamente demonstrado, a empresa loteadora é a Fator Empreendimentos Imobiliários Ltda, de maneira que se há alguma obrigação em fornecer a infraestrutura básica ao loteamento, esta deve ser imputada à Fator e não à Apelante
” (fl. 422); VI) “
Como a causa de pedir autoral se refere à obriga
ç
ão atribuída
p
ela Lei 6.766/79 à empresa Loteadora do Loteamento Costa Dourada, demonstrado que a Imobiliária Universal não foi responsável
p
e
l
o loteamento da área que passou a ser conhecida dessa forma, não há como ser responsabilizada por realizar as obras de infraestrutura básica de saneamento e energia elétrica
” (fl. 424); VII) “
No entanto, ainda que se considere a Apelante como loteadora, o que só se admite para fins de argumentação, esta não possui qualquer obrigação em fornecer a infraestrutura, tendo em vista que o loteamento foi aprovado anteriormente a vigência da Lei n° 6.766/79
” (fl. 427); VIII) “
a própria CESAN reconheceu ser dela a responsabilidade, caso restasse demonstrado que a aprovação do Loteamento Costa Dourada foi anterior à Lei 6.766/79, o que se observa nas atas das reuniões realizadas com a CESAN, que segue em anexo às fls. 307/314, nas quais se discutiu, entre outros assuntos que não se referem ao objeto da presente demanda, justamente sobre o problema da ausência de infraestrutura de saneamento em um trecho do Loteamento Costa Dourada IV
” (fl. 430); IX) “
a ausência de infraestrutura se deu tão somente em um trecho do loteamento e não no loteamento inteiro, como tenta fazer crer os Apelados, de modo que não há o que se falar em publicidade enganosa, como afirmado na r. sentença, na medida em que o loteamento detinha rede de água, aliás, como visto acima, a empresa responsável pelas obras no local, contratada da CESAN, afirmou que o trecho já estava com a infraestrutura necessária, motivo pelo qual não realizou as obras necessárias no local
” (fl. 430); X) “
ainda que se entenda que fora promovida publicidade enganosa pela Apelante, o que só se admite para fins de argumentação, esta no máximo poderia ser condenada a reparação dos danos causados por esta, não podendo ser compelida ao cumprimento de obrigação à qual nunca esteve adstrita
” (fl. 435); XI) “
não há o que se falar em danos morais devidos pela Apelante, razão pela qual se impera a reforma da r. sentença para julgar improcedentes os danos morais pleiteados
” (fl. 436); XII) “
na remota hipótese de não serem acolhidos nenhum dos pleitos acima, requer-se a reforma da sentença a fim de que seja julgada improcedente a ação em face da Apelada Rosangela Ferreira dos Santos, diante da manifesta exceção de contrato não cumprido
” (fl. 437).

Inicialmente, observa-se que a apelante retoma a alegação de que atuou como mera intermediadora do negócio jurídico, de modo que seria inaplicável o Código de Defesa do Consumidor ao caso, sendo ela ilegítima para figurar no polo passivo da lide.

Compulsando os contratos de compra e venda firmados entre as partes, à primeira vista, a conclusão a que se chega é exatamente a de que apelante atuou como simples intermediadora das vendas, já que foi qualificada nos instrumentos como procuradora da proprietária dos lotes, a pessoa física da Sra. Maria Virgília Varejão Camargo, assinando os pactos colacionados como tal, em nome da “legítima proprietária” (fls. 226/241).

Não obstante, uma análise mais acurada dos autos revela que a apelante não atuou como mera intermediadora na venda dos lotes adquiridos pela pessoa física da Sra. Maria Virgília, mas sim, como proprietária de tais bens, buscando cravar essa premissa equivocada para se esquivar das obrigações advindas dos negócios jurídicos firmados.

Primeiramente, há que se ressaltar que a apelante é especialista em loteamentos na Grande Vitória, atuando no mercado há mais de 45 (quarenta e cinco) anos, e não comprovou que a relação havida entre ela e a Sra. Maria Virgília foi tão somente baseada em um contrato de prestação de serviços de corretagem e procuração para atuar como intermediadora nas vendas do imóvel, algo de singela comprovação, bastando a juntada dos referidos documentos.

Aliás, a escritura pública de compra e venda dos lotes (fls. 249/305), firmado entre a loteadora Fator Empreendimentos Imobiliários Ltda., representada por seu sócio Antônio Carlos Varejão Camargo, e a Sra. Maria Virgília Varejão Camargo indica que a transmissão dos bens, ocorrida após a Lei nº 6.766/79, já tinha a intenção de burlar a responsabilidade da loteadora sobre a infraestrutura dos lotes, pois, além dos sobrenomes idênticos entre a compradora e o representante da pessoa jurídica loteadora, há que se ressaltar a quantidade de lotes vendidos a uma pessoa física, que totalizou 719 (setecentos e dezenove) e mais uma área de terreno com 6.681,00m2 (seis mil, seiscentos e oitenta e um metros quadrados) no mesmo loteamento.

Extrai-se, ainda, nas atas de reunião realizadas entre a apelante e a Cesan, com vistas a regularizar a infraestrutura de diversos loteamentos, que o representante da apelante, Sr. Valdecir, consignou que “
a Imobiliária Universal apenas comprou lotes dentro do loteamento já estabelecido [...]
”, o que revela que a apelante atuou como vendedora dos lotes, amparada, muito provavelmente, em procuração lavrada em causa própria pela então proprietária dos bens.

Sepulta qualquer dúvida em relação a essa condição da apelante a busca ao CNPJ (nº 24.355.116/0001-01) do “SPC Loteamento Costa Dourada VI”, mencionado nos contratos de compra e venda, que tem como nome empresarial “IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA UNIVERSAL LTDA – SCP” e como sócios uma filial da apelante e o Sr. Valdecir.

Ademais, embora nos contratos de compra e venda dos lotes a apelante não tenha se comprometido a entregar a infraestrutura necessária para a regularização do loteamento, as partes colacionaram as ofertas publicadas pela recorrente que prometiam a entrega dos lotes com água e luz (fls. 28/28v), o que integra o contrato.

Nesse contexto, o Código de Defesa do Consumidor é plenamente aplicável à relação jurídica havida entre as partes, porquanto aquele que promove a venda de lotes, cuja infraestrutura do loteamento se compromete a realizar, enquadra-se no conceito de fornecedor, e o adquirente do imóvel afigura-se como consumidor.

Ressalto que os apelados comprovaram a mora da apelante em fornecer a infraestrutura necessária para a regularização do loteamento, uma vez que foi colacionada resposta da Cesan sobre o pedido de ligação de água para um dos lotes (fls. 31/32), informando “
acerca do impedimento legal desta empresa na realização dos serviços, haja vista que não há processo de viabilidade solicitad
o
para o local onde se encontra o imóvel, bem como o Loteamento não é dotado de infraestrutura de rede de água potável exigida pela Lei nº 6.766/79, bem como Resolução da Agência de Regulação de Serviços Públicos do Espírito Santo – ARSP
”.

Apesar da menção à Lei nº 6.766/79 e do loteamento ser anterior à mencionada legislação que cuidou de dispor sobre o parcelamento do solo urbano, não é pertinente a discussão acerca da aplicação ou não do diploma legal, pois a condenação da apelante decorreu do descumprimento da obrigação de entregar uma infraestrutura básica que foi assumida por ela, ainda que em uma fase anterior à entabulação do instrumento contratual, mas que o integra.

Por essa razão, inclusive, não há como se transferir a mencionada obrigação à Cesan, sendo que, consoante a resposta dada pela sociedade de economia mista, a infraestrutura é imprescindível para que esta consiga executar a ligação de água potável propriamente dita.

Há que se ponderar, ainda, que as atas das reuniões realizadas entre a apelante e a Cesan não revelam, de forma inequívoca, que as obras de infraestrutura foram realizadas na parte do loteamento que abrange os lotes dos ora apelados, mas tão somente reafirmam a ausência de fornecimento de água para todos os lotes.

Por oportuno, sopeso que, nos mencionados documentos, há registro, emanado do próprio representante da apelante, de que a empresa “
contratada da Cesan não executou um trecho de redes no local alegando que a mesma já existia no cadastro, porém há relatos de que não existe rede no trecho citado
” (fl. 308) e de que “
a Imobiliária Universal não adotará mais este tipo de procedimento [doação de tubo ou máquina], em virtude de achar que é de responsabilidade da Cesan e encaminhará o interessado a negociar direto com a Cesan
” (fl. 312).

Diante do contexto acima delineado, deve ser mantida intacta a sentença recorrida, inclusive em relação aos danos morais fixados em R$ 5.000,00 (cinco mil reais) em favor dos requerentes/compradores
VALMIR VIEIRA, W
E
RLEN TADEU SILVA BARCELOS
e ANDREA CUNHA DE OLIVEIRA
, eis que o descumprimento da oferta pela apelante inviabilizou o uso regular do imóvel, inclusive para fixação de residência, sendo que o montante se revela proporcional ao transtorno causado aos adquirentes dos lotes.

Contudo, com relação a
ROSANGELA FERREIRA DOS SANTO
S
, os pleitos devem ser julgados improcedentes, tendo em vista o inafastável reconhecimento da exceção do contrato não cumprido, uma vez que ao tempo do ajuizamento da demanda já que se encontrava inadimplente no pagamento das prestações do imóvel.

Em face de todo o exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação cível,
REJEITO
a preliminar de nulidade da sentença por cerceamento de defesa,
REJEITO
a preliminar de nulidade da sentença por ausência de fundamentação, e, no mérito,
DOU
-LHE
PARCIAL
PROVIMENTO
para afastar as condenações impostas à apelante em relação a
ROSANGELA FERREIRA DOS SANTO
S
, mantendo-as em relação aos demais apelados.

Por consequência, os ônus sucumbenciais devem ser proporcionalmente redistribuídos, de modo que a apelante deve permanecer responsável por arcar com o percentual de 75% (setenta e cinco por cento) e a apelada
ROSANGELA FERREIRA DOS SANTO
S
com o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais, estes fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação. Esclareço que o percentual de honorários devidos pela apelante será destinado aos patronos dos apelados vencedores na demanda e o percentual de honorários devidos pela apelada vencida será destinado aos patronos da apelante. Ademais, permanece suspensa a exigibilidade das custas e dos honorários em relação à apelada vencida em razão de se tratar de parte beneficiária da assistência judiciária gratuita.

É como voto.

1
THEODORO JÚNIOR, Humberto. Curso de Direito Processual Civil: Teoria geral do direito processual civil, processo de conhecimento e procedimento comum. vol. I. 58. ed. rev., atual. e ampl. Rio de Janeiro: Forense, 2017. p. 1101.

2
DONIZETTI, Elpídio.
Novo código de processo civil comentado (Lei no 13.105, de 16 de março de 2015)
: análise comparativa entre o novo CPC e o CPC/73. São Paulo: Atlas, 2015. p. 372.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)