Tribunal: TJES
Processo: 5003206-69.2022.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão julgador: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2024-04-11

Ementa:
EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO.
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS PELO ADQUIRENTE. PRECEDENTES DO STJ. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
1.
Inicialmente, requerem os Agravantes seja declarada liminarmente a resilição do contrato. Ocorre que, deferir a liminar, nos termos pleiteados pelos recorrentes, implicaria em esgotar o próprio objeto da ação principal, satisfazendo por inteiro a pretensão aduzida no âmbito do Processo nº 5003206-69.2022.8.08.0000, antes de oportunizar à parte contrária o exercício do contraditório e da ampla defesa.
2
.
Todavia, entende-se razoável a determinação de suspensão da cobrança das parcelas vincendas, até a superveniência de pronunciamento judicial exauriente do mérito decidindo acerca da resilição do contrato e dos valores devidos a título de retenção.
3.
Mesmo porque, ao que se depreende dos autos, as alegações dos Agravantes possuem verossimilhança, pois, conforme já decidiu o C. Superior Tribunal de Justiça, “nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por conveniência do comprador, ausente qualquer peculiaridade na apreciação da razoabilidade da cláusula penal contida nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, [...] por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor incorporador das despesas gerais realizadas e do rompimento unilateral imotivado do contrato” (STJ, AgInt no AREsp 2018173/RJ).
4.
Recurso conhecido e parcialmente provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5003206-69.2022.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: TANIA MARA ZAMPIEIRI OLIVEIRA e outros

AGRAVADO: VILA VELHA IV EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

RELATOR(A):
ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA

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EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO.
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS PELO ADQUIRENTE. PRECEDENTES DO STJ. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
1.
Inicialmente, requerem os Agravantes seja declarada liminarmente a resilição do contrato. Ocorre que, deferir a liminar, nos termos pleiteados pelos recorrentes, implicaria em esgotar o próprio objeto da ação principal, satisfazendo por inteiro a pretensão aduzida no âmbito do Processo nº 5003206-69.2022.8.08.0000, antes de oportunizar à parte contrária o exercício do contraditório e da ampla defesa.
2
.
Todavia, entende-se razoável a determinação de suspensão da cobrança das parcelas vincendas, até a superveniência de pronunciamento judicial exauriente do mérito decidindo acerca da resilição do contrato e dos valores devidos a título de retenção.
3.
Mesmo porque, ao que se depreende dos autos, as alegações dos Agravantes possuem verossimilhança, pois, conforme já decidiu o C. Superior Tribunal de Justiça, “nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por conveniência do comprador, ausente qualquer peculiaridade na apreciação da razoabilidade da cláusula penal contida nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, [...] por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor incorporador das despesas gerais realizadas e do rompimento unilateral imotivado do contrato” (STJ, AgInt no AREsp 2018173/RJ).
4.
Recurso conhecido e parcialmente provido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 017 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

Composição de julgamento: 017 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Relator / 030 - Gabinete Desª. Convocada HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal / 008 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
030 - Gabinete Desª. Convocada HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Acompanhar
008 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

QUARTA CÂMARA CÍVEL

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5003206-69.2022.8.08.0000

AGRAVANTES: TÂNIA MARA ZAMPIEIRI OLIVEIRA E OUTRO

AGRAVADA: VILA VELHA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

RELATOR:
DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

VOTO

Trata-se de Agravo de Instrumento

em razão da decisão que se encontra reproduzida no ID 2441835, por meio da qual a MM Juíza de piso indeferiu o pedido liminar aduzido no âmbito da “
Ação de Resolução Contratual
” ajuizada por Tânia Mara Zampieiri e José Sabino Pereira da Silva em desfavor de Vila Velha Empreendimentos Imobiliários Ltda.

Em suas razões recursais (ID 2441782) os Agravantes pugnam pela reforma da decisão alegando, em síntese:

(i)
que celebraram contrato de promessa de compra e venda com a requerida, tendo por objeto a aquisição do Lote 06, Quadra 109 do empreendimento “Laguna Park”, pelo valor de R$ 202.444,49 (duzentos e dois mil, quatrocentos e quarenta e quatro reais e quarenta e nova centavos);

(ii)
que, até o momento, já pagaram R$ 34.542,10 (trinta e quatro mil, quinhentos e quarenta e dois reais e dez centavos);

(iii)
que não possuem condições atuais de continuarem a pagar as parcelas, razão pela qual entratram em contato com a requerida manifestando interesse no distrato, quando foram informados de que a construtora iria reter R$ 32.613,54 (trinta e dois mil, seiscentos e treze reais e cinquenta e quatro centavos) do total já pago; e

(iv)
que tais valores são abusivos, pois a requerida está retendo valor maior do que o devido.

Pois bem. Inicialmente, requerem os Agravantes seja declarada liminarmente a resilição do contrato. Ocorre que, deferir a liminar, nos termos pleiteados pelos recorrentes, implicaria em esgotar o próprio objeto da ação principal, satisfazendo por inteiro a pretensão aduzida no âmbito do Processo nº 5003206-69.2022.8.08.0000, antes de oportunizar à parte contrária o exercício do contraditório e da ampla defesa.

No mesmo sentido:

AGRAVO DE INSTRUMENTO EM AÇÃO ANULATÓRIA DE DÉBITO FISCAL. AUTORIZAÇÃO PARA RETIFICAÇÃO DA ESCRITURAÇÃO FISCAL. IMPOSSIBILIDADE DE ANÁLISE APROFUNDADA DO MÉRITO E DAS PROVAS. AUSÊNCIA DE RISCO DE DANO GRAVE, DE DIFÍCIL OU IMPOSSÍVEL REPARAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO. 1 – Restou demonstrado que a Empresa/Agravada tem envidado esforços para retificar a sua escrituração contábil, tendo recebido autorização para tanto e quitado as multas respectivas.
2 - A análise da suficiência ou não da retificação realizada pela Empresa/Agravante demandaria uma análise aprofundada das provas e esgotaria o objeto da ação, importando em julgamento prematuro do feito e supressão de instância
. [...] (TJES, Agravo de Instrumento nº 5010015-75.2022.8.08.0000, Relator: ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA, Órgão Julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL, DJ: 15/05/2023)

Todavia, entendo razoável a determinação de suspensão da cobrança das parcelas vincendas, até a superveniência de pronunciamento judicial exauriente do mérito decidindo acerca da resilição do contrato e dos valores devidos a título de retenção.

Mesmo porque, ao que se depreende dos autos, as alegações dos Agravantes possuem verossimilhança, pois, conforme já decidiu o C. Superior Tribunal de Justiça, “
nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por conveniência do comprador, ausente qualquer peculiaridade na apreciação da razoabilidade da cláusula penal contida nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento)
dos valores pagos pelo adquirente
, [...] por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor incorporador das despesas gerais realizadas e do rompimento unilateral imotivado do contrato
” (STJ, AgInt no AREsp 2018173/RJ).

Analisando o contrato firmado entre as partes (ID 2441846), verifica-se que o mesmo prevê cláusula de retenção na hipótese de distrato por vontade do comprador, incidente sobre o valor total do contrato, o que, a princípio, contraria a jurisprudência acima citada.

Face o exposto,

CONHEÇO E DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso para confirmar a decisão liminar de ID 2651982 e determinar que a Agravada se abstenha de cobrar dos Agravantes as parcelas vincendas relativas ao contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, sob pena de multa, a qual arbitro no valor de R$ 1.000,00 (mil reais) por dia de descumprimento, até o limite de R$ 60.000,00 (sessenta mil reais).

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o voto de relatoria para dar parcial provimento ao recurso.