Tribunal: TJES
Processo: 5000033-59.2021.8.08.0004
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JANETE VARGAS SIMOES
Órgão julgador: JANETE VARGAS SIMOES
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Condomínio; Defeito, nulidade ou anulação
Data de julgamento: 2024-02-06

Ementa:
EMENTA
:
APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE PREFERÊNCIA.
ALIENAÇÃO DE FRAÇÃO IDEAL DE IMÓVEL RURAL POR COPROPRIETÁRIO.
DECADÊNCIA. NÃO OCORRÊNCIA.
IMÓVEL SEM DIVISÃO FÍSICA. INDIVISIBILIDADE JURÍDICA JUDICIALMENTE RECONHECIDA.
RECURSOS CONHECIDOS E NÃO PROVIDOS.

1. Nos termos do entendimento do c. Superior Tribunal de Justiça, “
O art. 504 do CC/02 enumera taxativamente requisitos a serem observados para o exercício do direito de preferência: i) a indivisibilidade da coisa; ii) a ausência de prévia ciência, pelo condômino preterido acerca da venda realizada a estranho; iii) o depósito do preço, que deve ser idêntico àquele que fora pago pelo estranho na aquisição; e iv) a observância do prazo decadencial de 180 (cento e oitenta) dias
.”. (REsp n. 1.875.223/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 25/5/2021, DJe de 31/5/2021.)

2. O início da contagem do prazo decadencial pressupõe a ciência inequívoca do condômino sobre a venda do bem, em todos os seus termos. O fato de o recorrido estar sempre na imobiliária não comprova que tinha conhecimento da venda realizada por seu irmão, não possuindo a mera ilação da testemunha o condão de comprovar a ciência inequívoca do condômino, especialmente quando tal ilação não encontra respaldo nas demais provas produzidas nos autos. Decadência afastada.

3. Como bem afirmou o magistrado de 1º grau “
havia uma planta do imóvel reconhecendo a divisão do bem pelos herdeiros, sendo assinada por cada um deles (documento 7049667 e 70496665). Porém, também restou comprovado, durante a instrução, que essa divisão não existia fisicamente. Tanto é verdade, que os prestadores de serviço de roçagem faziam a manutenção do imóvel como um todo, informando a inexistência de cercas ou muros.
”.

4. Fora reconhecida a indivisibilidade do imóvel por força de lei em sentença acobertada pela coisa julgada, o que reforça a necessidade de se observar o direito de preferência, que visa justamente “
conciliar os objetivos particulares do vendedor com o intuito da comunidade de coproprietários. Certamente, a função social recomenda ser mais cômodo manter a propriedade entre os titulares originários, evitando desentendimento com a entrada de um estranho no grupo.
” (REsp n. 1.207.129/MG, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 16/6/2015, DJe de 26/6/2015.)

5. Recursos conhecidos e não providos.

Vitória, 30 de janeiro de 2024.

RELATORA

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5000033-59.2021.8.08.0004

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MOACYR CARONE ASSAD e outros

APELADO: NICOLAU CARONE ASSAD e outros (2)

RELATOR(A):
JANETE VARGAS SIMOES

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EMENTA

EMENTA
:
APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE PREFERÊNCIA.
ALIENAÇÃO DE FRAÇÃO IDEAL DE IMÓVEL RURAL POR COPROPRIETÁRIO.
DECADÊNCIA. NÃO OCORRÊNCIA.
IMÓVEL SEM DIVISÃO FÍSICA. INDIVISIBILIDADE JURÍDICA JUDICIALMENTE RECONHECIDA.
RECURSOS CONHECIDOS E NÃO PROVIDOS.

1. Nos termos do entendimento do c. Superior Tribunal de Justiça, “
O art. 504 do CC/02 enumera taxativamente requisitos a serem observados para o exercício do direito de preferência: i) a indivisibilidade da coisa; ii) a ausência de prévia ciência, pelo condômino preterido acerca da venda realizada a estranho; iii) o depósito do preço, que deve ser idêntico àquele que fora pago pelo estranho na aquisição; e iv) a observância do prazo decadencial de 180 (cento e oitenta) dias
.”. (REsp n. 1.875.223/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 25/5/2021, DJe de 31/5/2021.)

2. O início da contagem do prazo decadencial pressupõe a ciência inequívoca do condômino sobre a venda do bem, em todos os seus termos. O fato de o recorrido estar sempre na imobiliária não comprova que tinha conhecimento da venda realizada por seu irmão, não possuindo a mera ilação da testemunha o condão de comprovar a ciência inequívoca do condômino, especialmente quando tal ilação não encontra respaldo nas demais provas produzidas nos autos. Decadência afastada.

3. Como bem afirmou o magistrado de 1º grau “
havia uma planta do imóvel reconhecendo a divisão do bem pelos herdeiros, sendo assinada por cada um deles (documento 7049667 e 70496665). Porém, também restou comprovado, durante a instrução, que essa divisão não existia fisicamente. Tanto é verdade, que os prestadores de serviço de roçagem faziam a manutenção do imóvel como um todo, informando a inexistência de cercas ou muros.
”.

4. Fora reconhecida a indivisibilidade do imóvel por força de lei em sentença acobertada pela coisa julgada, o que reforça a necessidade de se observar o direito de preferência, que visa justamente “
conciliar os objetivos particulares do vendedor com o intuito da comunidade de coproprietários. Certamente, a função social recomenda ser mais cômodo manter a propriedade entre os titulares originários, evitando desentendimento com a entrada de um estranho no grupo.
” (REsp n. 1.207.129/MG, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 16/6/2015, DJe de 26/6/2015.)

5. Recursos conhecidos e não providos.

Vitória, 30 de janeiro de 2024.

RELATORA

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento aos recursos, nos termos do voto da Relatora.

Órgão julgador vencedor
: 012 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES

Composição de julgamento: 012 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Relator / 020 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal / 026 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
020 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
026 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

Apelação Cível nº
5000033-59.2021.8.08.0004

Apelante: Comercial Meloti de Frutas Ltda

Apelante: Moacyr Carone Assad

Apelado: Nicolau Carone Assad

Relatora: Desembargadora Janete Vargas Simões

RELATÓRIO

Cuidam os autos de recurso de dois recursos de apelação interpostos por Moacyr Carone Assad e Comercial Meloti de Frutas Ltda contra a sentença proferida pelo MM. Juiz da 1ª Vara de Anchieta nos autos da ação de preferência ajuizada por Nicolau Carone Assad, que julgou procedente a pretensão autoral, “
anulando o negócio jurídico firmado entre os réus, adjudicando-o em favor de Nicolau Carone Assad. Condeno os réus ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios no importe de 15% sobre o valor atualizado da causa. O segundo requerido será o beneficiário do pagamento, autorizando-se o levantamento do depósito, tão logo transitado em julgada a presente sentença.
”.

Em suas razões o apelante Comercial Meloti de Frutas Ltda alega que (a) restou comprovado que o apelado possuía pleno conhecimento do negócio de compra e venda objeto da lide, bem como sobre o preço da negociação, estando equivocada a sentença ao afastar a decadência, apesar de decorrido lapso temporal maior do que 180 dias; (b) foi confessado pelos prestadores de serviços levados como testemunhas pelo próprio autor que havia piquetes demarcando os terrenos, sendo desnecessárias a construção de muros, visto que todos os proprietários eram irmãos, e nunca se imaginou que houvesse conflito, especialmente pelo fato de que o lote do senhor Moacyr já tinha sido vendido desde 2014, sem qualquer reclamação ou interferência; (c) o direito de preferência é desnecessário nos casos em que houve partilha/divisão entre os condôminos, como no caso em análise; (d) o lote em questão não é indivisível por sua natureza e nem por vontade das partes, tanto que a demarcação por piquetes demonstrou a plena divisibilidade de fato, bem como a confecção de planta de divisão de glebas, com assinatura das partes, demonstra claramente a convergência de vontades em dividir o imóvel; (e) a propriedade em questão não é indivisível por sua natureza, por força da lei e nem por vontade das partes; (f) até mesmo o Judiciário Federal retirou a impenhorabilidade do imóvel por reconhecer a boa-fé da adquirente. (id nº 6311641)

Em suas razões o apelante Moacyr Carone Assad afirma que (a) a ação de preferência tem expressa previsão de que ocorrerá a decadência se não for cumprido o requisito do ajuizamento da ação dentro do prazo de 180 dias do conhecimento do negócio, sendo que restou provado que o apelante tinha conhecimento da alienação do lote desde 2014; (b) o apelado tinha ciência de fato da divisão feita no imóvel, e que cada herdeiro sabia qual era seu lote e sua metragem, inclusive através dos depoimentos pessoais e das testemunhas em audiência de instrução e julgamento, ficou mais do que evidente que os lotes foram divididos, demarcados por piquetes, tornando-se claramente, ainda que não legalmente, imóveis autônomos, capazes de alienação sem oportunização de direito de preferência; (c) decidiu o c. STJ que o herdeiro de uma parte de um imóvel não tem preferência de compra quando outro sucessor decidir vender sua parcela do bem dividido entre eles, ainda que informalmente. (id nº 6311648)

Contrarrazões ofertadas pelo recorrido, pugnando pelo não provimento de ambos os recursos. (id nº 6311647 e id nº 6311648).

É o relatório. Inclua-se em pauta de julgamento.

Vitória, 11 de dezembro de 2023.

Desembargadora Janete Vargas Simões

Relatora

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

A fim de contextualizar o presente julgamento, esclareço que, ao que se extrai da inicial, em virtude do falecimento de seus genitores, o apelado Nicolau Carone Assad e o apelante Moacyr Carone Assad, juntamente como seus irmãos, tornaram-se proprietários, em regime de condomínio, do imóvel objeto da matrícula nº 10.354 do Cartório de RGI de Anchieta. Posteriormente, o apelado tornou-se proprietário de 74,97% do bem imóvel e, em 14/12/2020, quando teve acesso à certidão de ônus reais do imóvel, tomou conhecimento de que o recorrente Moacyr teria vendido sua fração para a apelante Comercial Meloti de Frutas LTDA-ME, sem o seu conhecimento, em negócio realizado em 16/12/2014, motivo pelo qual ajuizou a presente demanda para anular a promessa de compra e venda e adjudicar a fração ideal em seu nome, em razão da inobservância do direito de preferência previsto no art. 504 do CC.

Analisando detidamente os autos, evidencia-se que a sentença não merece reforma.

Nos termos do entendimento do c. Superior Tribunal de Justiça, “
O art. 504 do CC/02 enumera taxativamente requisitos a serem observados para o exercício do direito de preferência: i) a indivisibilidade da coisa; ii) a ausência de prévia ciência, pelo condômino preterido acerca da venda realizada a estranho; iii) o depósito do preço, que deve ser idêntico àquele que fora pago pelo estranho na aquisição; e iv) a observância do prazo decadencial de 180 (cento e oitenta) dias
.”. (REsp n. 1.875.223/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 25/5/2021, DJe de 31/5/2021.)

Acerca da decadência, apesar de os recorrentes afirmarem que o apelado tinha conhecimento da alienação do lote desde 2014, não há comprovação nesse sentido.

Como bem observou o magistrado de 1º grau,
“Embora a testemunha Alcinete tenha afirmado em Juízo que o requerente sabia da venda, por outro lado foi contundente no sentido de negar qualquer informação oficial sobre o negócio. Apenas deduzia pelo fato do requerente estar sempre na imobiliária, fato que por si só não estabelece baliza segura para o início da contagem do prazo decadencial.
”.

O início da contagem do prazo decadencial pressupõe a ciência inequívoca do condômino sobre a venda do bem, em todos os seus termos. O fato de o recorrido estar sempre na imobiliária não comprova que tinha conhecimento da venda realizada por seu irmão, não possuindo a mera ilação da testemunha o condão de comprovar a ciência inequívoca do condômino, especialmente quando tal ilação não encontra respaldo nas demais provas produzidas nos autos.

Portanto, com acerto o magistrado de 1º grau ao afastar a alegação de decadência.

Quanto ao próprio mérito da demanda, as peculiaridades do caso impõem a observância do direito de preferência.

Como visto, o direito de preferência previsto no art. 504 CC pressupõe a indivisibilidade da coisa.

Argumentam os recorrentes que o imóvel encontrava-se dividido de fato, ainda que não juridicamente, de forma que cada herdeiro sabia qual era seu lote e sua metragem, apesar da ausência de muros.

Contudo, como bem afirmou o magistrado de 1º grau “
havia uma planta do imóvel reconhecendo a divisão do bem pelos herdeiros, sendo assinada por cada um deles (documento 7049667 e 70496665). Porém, também restou comprovado, durante a instrução, que essa divisão não existia fisicamente. Tanto é verdade, que os prestadores de serviço de roçagem faziam a manutenção do imóvel como um todo, informando a inexistência de cercas ou muros.
”.

Soma-se a isso o fato de que o imóvel em comento teve judicialmente reconhecida sua indivisibilidade jurídica.

No ano de 2014 fora ajuizada ação de extinção de condomínio e divisão de bem imóvel, sob o nº 0001566-85.2014.8.08.0004. A referida demanda, já transitada em julgada, fora julgada improcedente, sendo reconhecido que o imóvel não era passível de divisibilidade registral diante da impossibilidade de divisão de um imóvel rural em áreas de dimensão inferior à constitutiva do módulo de propriedade rural, como se extrai do seguinte excerto da sentença:

“
Entretanto, outro aspecto a ser analisado, é de que o imóvel objeto do litígio é rural, devendo ser observadas as limitações contidas no art. 65, da lei 4.504/64 (Estatuto da Terra), que assim dispõe:

Art. 65. O imóvel rural não é divisível em áreas de dimensão inferior à constitutiva do módulo de propriedade rural. (Regulamento)

§ 1° Em caso de sucessão causa mortis e nas partilhas judiciais ou amigáveis, não se poderão dividir imóveis em áreas inferiores às da dimensão do módulo de propriedade rural.

§ 2º Os herdeiros ou os legatários, que adquirirem por sucessão o domínio de imóveis rurais, não poderão dividi-los em outros de dimensão inferior ao módulo de propriedade rural.

Densificando a legislação supramencionada, o art. 8º, da Lei 5.868/72, determina:

Art. 8º - Para fins de transmissão, a qualquer título, na forma do Art. 65 da Lei número 4.504, de 30 de novembro de 1964, nenhum imóvel rural poderá ser desmembrado ou dividido em área de tamanho inferior à do módulo calculado para o imóvel ou da fração mínima de parcelamento fixado no § 1º deste artigo, prevalecendo a de menor área.

§ 1º - A fração mínima de parcelamento será:

a) o módulo correspondente à exploração hortigranjeira das respectivas zonas típicas, para os Municípios das capitais dos Estados;

b) o módulo correspondente às culturas permanentes para os demais Municípios situados nas zonas típicas A, B e C;

c) o módulo correspondente à pecuária para os demais Municípios situados na zona típica D.

§ 2º - Em Instrução Especial aprovada pelo Ministro da Agricultura, o INCRA poderá estender a outros Municípios, no todo ou em parte, cujas condições demográficas e sócio- econômicas o aconselhem, a fração mínima de parcelamento prevista para as capitais dos Estados.

Com o fito de complementar o disposto no art.8º, §2º, o INCRA editou a instrução normativa 50/97, dispondo que a microrregião de Guarapari, a qual Anchieta pertence, localizada na ZTM A2, possui fração mínima de parcelamento equivalente a dois hectares.

Vejamos a tabela retirada do sítio eletrônico do INCRA:

(...)

Sendo assim, os imóveis rurais anchietenses não podem ser divididos em áreas inferiores a 2 hectares, ou seja, 20.000m2.

Contudo, ao compulsar os autos, percebe-se que os quinhões sequer ultrapassam 5.000 m2, sendo o imóvel indivisível por força de lei.
”

Portanto, fora reconhecida a indivisibilidade do imóvel por força de lei em sentença acobertada pela coisa julgada, o que reforça a necessidade de se observar o direito de preferência, que visa justamente “
conciliar os objetivos particulares do vendedor com o intuito da comunidade de coproprietários. Certamente, a função social recomenda ser mais cômodo manter a propriedade entre os titulares originários, evitando desentendimento com a entrada de um estranho no grupo.
” (REsp n. 1.207.129/MG, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 16/6/2015, DJe de 26/6/2015.)

Analisando caso que envolvia discussão acerca da divisibilidade de imóvel rural inferior ao módulo rural e o exercício do direito de preferência, o c. Superior Tribunal de Justiça reconheceu que o imóvel rural inferior ao módulo rural, ainda que se encontre em estado de divisão física, será considerado indiviso, devendo ser observado o direito de preferência do coproprietário:

CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO DE FRAÇÃO IDEAL DE IMÓVEL RURAL POR COPROPRIETÁRIO. DIREITO DE PREFERÊNCIA. ARRENDATÁRIO. ART. 92, § 3º, DA LEI Nº 4.504/1964. ARRENDAMENTO DE APENAS PARCELA DO IMÓVEL INFERIOR AO MÓDULO RURAL. INDIVISIBILIDADE. ART. 65 DO ESTATUTO DA TERRA. VEDAÇÃO À CRIAÇÃO DE MINIFÚNDIOS. MICROSSISTEMA DO DIREITO AGRÁRIO. ART. 46, § 1º, DO DECRETO Nº 59.566/1966. PREFERÊNCIA DO COPROPRIETÁRIO EM IMÓVEL INDIVISÍVEL QUE SE SOBREPÕE. VALOR DO PAGAMENTO. TANTO POR TANTO. MANUTENÇÃO DO ACÓRDÃO.

1. Ação de preferência, ajuizada em 27/3/2018, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 7/10/2019 e concluso ao gabinete em 11/9/2022.

2. O propósito recursal consiste em definir se (I) o imóvel inferior ao módulo rural (juridicamente indivisível), quando suscetível de divisão física, permanece indivisível, e, sendo considerado indiviso, (II) o direito de preferência na alienação de parte ideal deve ser concedido ao condômino ou ao arrendatário.

3. Estabelece o art. 65 do Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/64) que "o imóvel rural não é divisível em áreas de dimensão inferior à constitutiva do módulo de propriedade rural". Por meio dessa vedação, evita-se a criação de minifúndios improdutivos e insuficientes para a promoção da ascensão econômica-social do homem do campo e de sua família.

4. O imóvel rural inferior ao módulo rural, ainda que se encontre em estado de divisão física, será considerado indiviso. Precedentes desta Corte.

5. Em se tratando de imóvel indivisível, o arrendatário não detém preferência em relação ao coproprietário na aquisição de fração ideal do imóvel, uma vez que o direito de preferência previsto no microssistema agrário abrange todo o imóvel - e não apenas parcelas dele - quando pertencer a mais de um proprietário.

6. Nos imóveis pro indiviso, caso permitida a "super-preferência" do arrendatário em adquirir a porção de terra arrendada, se inferior ao módulo rural, ter-se-ia a criação de um minifúndio, o que é expressamente vedado pelo art. 65 do Estatuto da Terra.

7. Nos termos do art. 515 do Código Civil, o valor da aquisição deve corresponder ao preço encontrado ou ajustado, em idênticas condições. Se o montante depositado em Juízo pelos coproprietários para o ingresso com ação de preferência corresponde àquele anteriormente quitado pelo arrendatário/adquirente, é de ser reconhecida não só a resolução do negócio jurídico prévio, mas também a preferência na aquisição de parte ideal do imóvel objeto da controvérsia.

8. Hipótese em que foi realizada a venda de parte ideal de imóvel rural insuscetível de divisão jurídica ao arrendatário, sem que houvesse sido respeitado o direito de preferência dos coproprietários. Proposta ação de preferência, o acórdão estadual declarou a ineficácia do negócio jurídico celebrado e reconheceu o direito de preferência dos coproprietários. Necessidade de manutenção da decisão.

9. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, desprovido.

(REsp n. 2.025.344/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 7/3/2023, DJe de 10/3/2023.)

Portanto, sob qualquer ângulo que se analise a questão, resta claro que devia ser observado o direito de preferência do ora apelado no momento da venda da fração do apelante Moacyr Carone Assad, o que impõe a manutenção da sentença recorrida.

Por tais razões,
conheço dos recursos e nego-lhes provimento
, majorando a verba honorária fixada na sentença para 17% (dezessete por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Gabinete da Desembargadora Marianne Júdice de Mattos – Sessão do dia 30.01.2024:

Acompanho o voto da Eminente Desembargadora Relatora.

É como voto.