Tribunal: TJES
Processo: 5018312-33.2021.8.08.0024
Classe: Recurso Inominado Cível
Relator(a): SAMUEL MIRANDA GONCALVES SOARES
Órgão julgador: SAMUEL MIRANDA GONCALVES SOARES
Órgão colegiado: Turma Recursal - 5ª Turma
Assuntos: Indenização por Dano Moral
Data de julgamento: 2024-08-05

Ementa:
EMENTA: RECURSO INOMINADO. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. BAIXA EM GRAVAME HIPOTECÁRIO. CONCLUSÃO DA OBRA. ENTREGA IMÓVEL. AUSÊNCIA DE TERMO DE QUITAÇÃO PELA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. DANO MORAL. TENTATIVA DE VENDA DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE DE CONCRETIZAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO POR MEIO DE ESCRITURA PÚBLICA. RECURSOS CONHECIDOS E NÃO PROVIDO.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5018312-33.2021.8.08.0024
RECURSO INOMINADO CÍVEL (460)
RECORRENTE: LORENGE SPE 137 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA e outros
RECORRIDO: JOSE MARIO SAVASINI DOS REIS e outros
RELATOR(A):
SAMUEL MIRANDA GONCALVES SOARES

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EMENTA
EMENTA: RECURSO INOMINADO. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. BAIXA EM GRAVAME HIPOTECÁRIO. CONCLUSÃO DA OBRA. ENTREGA IMÓVEL. AUSÊNCIA DE TERMO DE QUITAÇÃO PELA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. DANO MORAL. TENTATIVA DE VENDA DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE DE CONCRETIZAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO POR MEIO DE ESCRITURA PÚBLICA. RECURSOS CONHECIDOS E NÃO PROVIDO.
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ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: 5ª Turma Recursal - Gabinete 3
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RELATÓRIO
Dispensado o relatório, na forma do artigo 38 da Lei nº 9.099/95 e Enunciado nº 92 FONAJE.
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR

Recurso Inominado nos autos n°.: 5018312-33.2021.8.08.0024

Recorrente: LORENGE SPE 137 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA

Recorrido: JOSE MARIO SAVASINI DOS REIS e MARIA DA PENHA PIMENTEL DOS REIS

Relator: SAMUEL MIRANDA GONÇALVES SOARES

VOTO

RELATOR - SAMUEL MIRANDA GONÇALVES SOARES

Recurso conhecido por preencher os pressupostos de admissibilidade.

Dispensado o relatório, na forma do artigo 38 da Lei nº 9.099/95 e Enunciado nº 92 do FONAJE.

Intimada, a parte recorrida apresentou suas contrarrazões (ID 7549009 e 7549019).

Compulsando o Recurso Inominado interposto por
BANCO BRADESCO S.A.
verifico que o recorrente sustenta:
a)
que a demora na entrega das chaves não tem qualquer responsabilidade do Banco;
b)
que a baixa do gravame hipotecário é de responsabilidade da imobiliária;
c)
que deve ser minorado o valor do dano moral.

Compulsando o Recurso Inominado interposto por
LORENGE SPE 137 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA
verifico que o recorrente sustenta:
a)
que não há danos morais a serem indenizados pela recorrente, uma vez que apenas o Banco Bradesco que deixou de proceder com a baixa da hipoteca;
b)
que caso seja mantido, que o valor dos danos morais sejam reduzidos.

O cerne da presente lide prende-se a apurar a existência de responsabilidade das recorrentes quanto à baixa do gravame hipotecário e se há dano moral indenizável.

Alegam os autores na inicial que adquiriram imóvel (sala comercial) da parte ré no ano de 2013 e que o bem foi quitado em 17/07/2018. Sustentam que o contrato previa que no prazo de 180 dias a partir da conclusão da obra e quitação do saldo devedor seria providenciada a baixa no ônus hipotecário, todavia o prazo não foi cumprido.

Aduzem ainda que por conta do ônus hipotecário deixaram de vender o imóvel a terceiro, bem como que existe ação de execução cível do Banco Bradesco em face da empresa a qual impossibilita a baixa do ônus.

A sentença julgou procedente o pedido inicial de obrigação de fazer e de indenização pelos danos morais sofridos.

Pois bem.

Em detida análise dos autos tenho que a razão distancia-se dos recorrentes, explico.

Inicialmente é importante destacar a existência de nítida incidência do Código de Defesa do Consumidor nos autos, pelo qual, de plano, entendo pela existência de responsabilidade solidária entre a instituição financeira e a imobiliária, conforme preceitua o parágrafo único do art. 7º e §1º do art. 25 ambos do CDC.

Nesse sentido, verifico que caberia à instituição financeira a expedição de termo de quitação para que fosse possível a baixa na hipoteca junto ao Cartório de Registro de Imóveis, o que não foi realizado mesmo após a solicitação por parte do consumidor.

Outrossim, é firme na jurisprudência pátria o entendimento de que a garantia hipotecária firmada pela construtora com a instituição bancária não atinge o terceiro adquirente (Súmula 308 d STJ).

Assim, não poderiam as partes deixar de proceder com a baixa no gravame e celebrar a escritura definitiva de compra e venda, como ocorreu de modo que deve ambos as partes, instituição financeira e construtora, ser responsável pelos ônus decorrentes de sua omissão.

Vejamos o entendimento do E. TJDFT e E. TJMG sobre o assinto:

PROCESSUAL CIVIL, CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR. ILEGITIMIDADE PASSIVA. TEORIA DA ASSERÇÃO. REJEIÇÃO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. COMPRA E VENDA IMÓVEL. QUITAÇÃO DO BEM. DIREITO AO CANCELAMENTO HIPOTECA. SUMULA 308 STJ. RESPONSABILIDADE SOLIDARIA. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS. 1. A legitimidade para se postular em juízo requer a presença de vínculo entre os sujeitos da demanda, conforme a teoria da asserção, devendo as afirmações da parte autora serem apreciadas no bojo do mérito recursal. 1.1. In casu, há pertinência subjetiva, visto que a consumidora-autora busca com seu pedido inicial, especificamente a desconstituição da hipoteca gravada pelo banco-réu sobre a matrícula do imóvel por ela adquirido 2. Conforme a Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça, a hipoteca constituída entre a construtora e o Banco, não produz efeitos perante os adquirentes do imóvel. 3. Demonstrado pelo consumidor a quitação integral do preço do imóvel objeto do contrato de compra e venda celebrado com a construtora, é seu direito receber o imóvel livre de qualquer ônus.
4. Há solidariedade entre o Banco e a construtora quanto à baixa do gravame (hipoteca), dado que se manteve a hipoteca mesmo após a quitação do imóvel pelos adquirentes.
4.1 Em que pese a empresa se encontrar em recuperação judicial, já estando o crédito inscrito no quadro geral de credores, não afasta a solidariedade apontada. 5. Recursos conhecidos, rejeitada a preliminar e, no mérito, desprovidos. (Acórdão 1841946, 07083977220238070020, Relator(a): CARLOS PIRES SOARES NETO, 1ª Turma Cível, data de julgamento: 3/4/2024, publicado no PJe: 16/4/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.) grifos meus

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA - PRELIMINARES - ILEGITIMIDADE PASSIVA - REJEIÇÃO - PERDA SUPERVENIENTE DO OBJETO - NÃO CONFIGURAÇÃO - CANCELAMENTO DE HIPOTECA INSTITUÍDA POR AGENTE FINANCEIRO - RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO BANCO E DA CONSTRUTORA - PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE CONDENAÇÃO DA CONSTRUTORA AOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS - ART. 85, §2° DO CPC - PARÂMETRO DE FIXAÇÃO - ADEQUAÇÃO. I - Segundo a teoria da asserção, cuja aplicação é reconhecida pela doutrina e jurisprudência, a legitimidade deve ser analisada em abstrato, a partir das afirmações expostas pelo autor da petição inicial. II - O cumprimento de obrigação imposta em sede de tutela de urgência pela parte ré, que a ele se opôs expressamente nos autos, não implica a perda superveniente do seu objeto, remanescendo o interesse na obtenção da tutela jurisdicional por provimento de natureza definitiva.
III - É solidária a responsabilidade entre a construtora e a instituição financeira pela baixa na hipoteca lançada em favor desta.
IV - O art. 85 do CPC define os critérios para fixação dos honorários advocatícios, estabelecendo parâmetros quantitativos e os qualitativos. V - Sendo mensurável o proveito econômico, não há se falar em arbitramento dos honorários com fundamento na equidade. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.19.134381-3/002, Relator(a): Des.(a) Fabiano Rubinger de Queiroz , 10ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 24/05/2023, publicação da súmula em 29/05/2023) grifos meus

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE CANCELAMENTO DE HIPOTECA - HIPOTECA INSTITUÍDA POR AGENTE FINANCEIRO - INEFICÁCIA PERANTE TERCEIROS ADQUIRENTES DE BOA FÉ - SÚMULA 308 DO STJ - - RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. De acordo com a súmula nº 308 do Superior Tribunal de Justiça, "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel".
Quanto à baixa no gravame, a responsabilidade é solidária entre a construtora e a instituição financeira, tendo em vista que a retirada da garantia real pela construtora depende da concordância do titular da garantia, neste caso o banco.
(TJMG - Apelação Cível 1.0000.20.484231-4/003, Relator(a): Des.(a) Rogério Medeiros , 13ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 02/03/2023, publicação da súmula em 03/03/2023) grifos meus

No tocante a alegação de inexistência de caracterização de dano moral, essa não deve prosperar, pois o dano moral pressupõe dor física ou moral e se configura sempre que alguém aflige outrem, injustamente, privando ou diminuindo aqueles bens que têm um valor precípuo na vida do homem e que são a paz, a tranquilidade de espírito, a liberdade individual, a integridade física, a honra e outros afetos.

Ademais, seus pressupostos são: o ato lesivo, o dano efetivamente ocorrido e o nexo de causalidade entre eles, conforme dispõe os arts. 186
e art. 927
do Código Civil.

Tendo em vista que o recorrido adquiriu uma unidade imobiliária e que mesmo após três anos do término da obra não teve a baixa do gravame expedida, e ainda que mesmo após vender o imóvel ficou impossibilitado de celebrar a escritura de compra e venda tendo transtornos com o promitente comprador, tenho que, a parte recorrente deverá indenizá-lo pelos danos suportados, consoante determinação do art. 14 do Código de Defesa do Consumidor.

No que tange ao
quantum
devido, é cediço que, pela natureza não patrimonial do bem violado, a doutrina tem indicado diversos parâmetros que devem ser seguidos pelo julgador quando da fixação do
quantum
arbitrado a título de danos morais, sendo eles: a razoabilidade; a proporcionalidade; a extensão do dano; o grau da culpa; e a capacidade financeira do ofensor e do ofendido; de forma que não seja irrisório nem importe enriquecimento da vítima.

Por fim, considerando todo o transtorno suportado pelo recorrido, o tempo de finalização da obra, os transtornos comprador, a condição econômica das partes, a gravidade da culpa e a extensão do dano, entendo como suficiente o valor fixado pelo Juízo
a quo
de R$6.000,00 (seis mil reais).

Diante do exposto,
CONHEÇO
dos recursos inominados e, no mérito
NEGO-LHES PROVIMENTO,
mantendo incólume a sentença proferida pelo Juízo
a quo
.

Condeno a parte recorrente em custas e honorários advocatícios, os quais fixo em R$1.500,00 (mil e quinhentos reais).

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)