Tribunal: TJES
Processo: 0008002-28.2014.8.08.0047
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão julgador: ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Perdas e Danos; Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2024-09-25

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OPOSIÇÃO. ALIENAÇÃO DE IMÓVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA SEM REGISTRO. AUSÊNCIA DE PROVA DE QUITAÇÃO. INDEFERIMENTO DA PRETENSÃO AUTORAL. RECURSO NÃO CONHECIDO.

I. CASO EM EXAME

1 - Apelação Cível interposta por contra sentença que julgou improcedentes os pedidos iniciais em ação de oposição, que visava à declaração de posse sobre imóvel localizado no Loteamento Residencial Santa Júlia. O apelante sustenta ser o legítimo possuidor e adquirente de boa-fé do imóvel, embasando sua pretensão em contrato de compra e venda firmado com o segundo oposto.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2 - Há duas questões em discussão: (i) verificar se o apelante comprovou a quitação do preço do imóvel, condição necessária para o reconhecimento de sua posse e propriedade; (ii) determinar se as alegações e documentos apresentados são suficientes para afastar as inconsistências relativas à posse e à validade do título de domínio.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3 - A quitação do preço do imóvel não está devidamente comprovada, uma vez que os cheques fornecidos pelo segundo oposto foram devolvidos e o apelante não apresentou outros documentos que atestem o pagamento integral, como transferências bancárias ou recibos formalmente reconhecidos.

4 - O contrato de compra e venda apresentado pelo apelante não confere presunção de veracidade suficiente para reconhecer a posse ou o domínio, especialmente considerando-se a existência de outra ação judicial envolvendo o imóvel, que aponta para a inadimplência do promitente vendedor.

5 - As inconsistências constantes nas informações prestadas, e considerando a expressiva quantia envolvida no contrato de compra e venda (R$ 150.000,00), são suficientes para enfraquecer a alegação de boa-fé do Apelante, e gerar dúvida quanto à efetiva quitação, o que impede o reconhecimento de sua posse, bem como de título de domínio/propriedade sobre o imóvel.

IV. DISPOSITIVO

6 - Recurso improvido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0008002-28.2014.8.08.0047

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MARCELO MOREIRA BORGES

APELADO: JAIME MOREIRA DE ALMEIDA NETO e outros

RELATOR(A):
ALDARY NUNES JUNIOR

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OPOSIÇÃO. ALIENAÇÃO DE IMÓVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA SEM REGISTRO. AUSÊNCIA DE PROVA DE QUITAÇÃO. INDEFERIMENTO DA PRETENSÃO AUTORAL. RECURSO NÃO CONHECIDO.

I. CASO EM EXAME

1 - Apelação Cível interposta por contra sentença que julgou improcedentes os pedidos iniciais em ação de oposição, que visava à declaração de posse sobre imóvel localizado no Loteamento Residencial Santa Júlia. O apelante sustenta ser o legítimo possuidor e adquirente de boa-fé do imóvel, embasando sua pretensão em contrato de compra e venda firmado com o segundo oposto.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2 - Há duas questões em discussão: (i) verificar se o apelante comprovou a quitação do preço do imóvel, condição necessária para o reconhecimento de sua posse e propriedade; (ii) determinar se as alegações e documentos apresentados são suficientes para afastar as inconsistências relativas à posse e à validade do título de domínio.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3 - A quitação do preço do imóvel não está devidamente comprovada, uma vez que os cheques fornecidos pelo segundo oposto foram devolvidos e o apelante não apresentou outros documentos que atestem o pagamento integral, como transferências bancárias ou recibos formalmente reconhecidos.

4 - O contrato de compra e venda apresentado pelo apelante não confere presunção de veracidade suficiente para reconhecer a posse ou o domínio, especialmente considerando-se a existência de outra ação judicial envolvendo o imóvel, que aponta para a inadimplência do promitente vendedor.

5 - As inconsistências constantes nas informações prestadas, e considerando a expressiva quantia envolvida no contrato de compra e venda (R$ 150.000,00), são suficientes para enfraquecer a alegação de boa-fé do Apelante, e gerar dúvida quanto à efetiva quitação, o que impede o reconhecimento de sua posse, bem como de título de domínio/propriedade sobre o imóvel.

IV. DISPOSITIVO

6 - Recurso improvido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR

Composição de julgamento: 031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal / 010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal
VOTOS VOGAIS
004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar
010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

Cuidam os autos de Apelação Cível interposta por
MARCELO MOREIRA BORGES
, em razão da Sentença (fls. 398/402)) que, nos autos da ação de ajuizada em face de
JAIME MOREIRA DE ALMEIDA NETO E JOSELEA APARECIDA CARVALHO PARIS,
julgou improcedentes os pedidos iniciais, condenando-o ao pagamento das custas e honorários advocatícios arbitrados em 15% sobre o valor da causa.

Irresignado, o Apelante aduz, em suas razões recursais (fls. 406/428 dos autos originários) que a r. Sentença é manifestamente contrária a farta prova documental produzida nos autos, afirmando, em síntese que: I) é o legítimo possuidor do imóvel objeto da presente lide e da ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse nº 0007926-04.2014.8.08.0047, que foi adquirido de boa-fé de Jaime Moreira de Almeida Neto, em 30 de maio de 2014; II) a Apela/Oposta Joselea Aparecida Carvalho Paris alienou dois imóveis no mesmo valor ao segundo Oposto (R$ 150.000,00), sendo um deles o imóvel posteriormente alineado ao ora Apelante/Opoente; III) embora a Apelada/Oposta alegue que o Apelado/Oposto não realizou o pagamento do bem, adquiriu o imóvel de boa-fé, especialmente em razão da existência de contrato confirmando a quitação dos valores devidos ao segundo Oposto.

Intimados os apelados, apenas
JAIME MOREIRA DE ALMEIDA NETO
apresentou contrarrazões (fl. 432).

O Apelante peticionou no id. 7969795, requerendo a juntada de documento novo.

Intimados do teor do documento, os Apelados mantiveram-se silentes.

É o breve relatório.

Inclua-se em pauta para julgamento.

Vitória-ES, 29 de agosto de 2024.

DESEMBARGADOR CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

RELATOR

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0008002-28.2014.8.08.0047

APELANTE: MARCELO MOREIRA BORGES

APELADO: JAIME MOREIRA DE ALMEIDA NETO, JOSELEA APARECIDA CARVALHO PARIS

RELATOR: DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

VOTO

Consoante relatado, cuidam os autos de Apelação Cível interposta por
MARCELO MOREIRA BORGES
, em razão da Sentença (fls. 398/402)) que, nos autos da ação de ajuizada em face de
JAIME MOREIRA DE ALMEIDA NETO E JOSELEA APARECIDA CARVALHO PARIS,
julgou improcedentes os pedidos iniciais, condenando-o ao pagamento das custas e honorários advocatícios arbitrados em 15% sobre o valor da causa.

Irresignado, o Apelante aduz, em suas razões recursais (fls. 406/428 dos autos originários) que a r. Sentença é manifestamente contrária a farta prova documental produzida nos autos, afirmando, em síntese que: I) é o legítimo possuidor do imóvel objeto da presente lide e da ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse nº 0007926-04.2014.8.08.0047, que foi adquirido de boa-fé de Jaime Moreira de Almeida Neto, em 30 de maio de 2014; II) a Apela/Oposta Joselea Aparecida Carvalho Paris alienou dois imóveis no mesmo valor ao segundo Oposto (R$ 150.000,00), sendo um deles o imóvel posteriormente alineado ao ora Apelante/Opoente; III) embora a Apelada/Oposta alegue que o Apelado/Oposto não realizou o pagamento do bem, adquiriu o imóvel de boa-fé, especialmente em razão da existência de contrato confirmando a quitação dos valores devidos ao segundo Oposto.

Intimados os apelados, apenas
JAIME MOREIRA DE ALMEIDA NETO
apresentou contrarrazões (fl. 432).

O Apelante peticionou no id. 7969795, requerendo a juntada de documento novo.

Intimados do teor do documento, os Apelados mantiveram-se silentes.

Brevemente relatados, passo à análise do mérito recursal.

Cuidam os autos de ação de oposição ajuizada pelo Apelante em face dos Apelados, pretendendo seja declarada sua posse, relativamente ao imóvel localizado no Loteamento Residencial Santa Júlia, lote nº 05, quadra 33, medindo 200 m2 (duzentos metros quadrados, afirmando ser o seu legítimo proprietário.

A primeira Oposta, por outro lado, defende que o imóvel foi vendido a Opoente quando ainda não pertencia ao segundo oposto, razão pela qual devem ser indeferidos os pedidos iniciais.

De se destacar, que o referido imóvel é também objeto de ação ajuizada pela primeira Oposta, Joelma, em face do segundo Oposto, Jaime, em que a parte pretendia a rescisão do negócio jurídico firmado com o requerido, em decorrência de seu inadimplemento.

Consoante se infere da r. Sentença proferida nos autos de nº 0007926-04.2014.8.08.0047, não há nos autos a alegada prova documental da quitação, conforme quer fazer crer o ora apelante, especialmente ao considerarmos que os cheques dados em pagamento pelo Oposto, para a quitação do primeiro contrato entabulado, pertenciam a terceiros, e foram devolvidos por diversos motivos.

Compulsando os autos, verifica-se que o ora fundamenta sua propriedade e consequente posse do imóvel no recibo acostado à fl. 17, que comprovaria a quitação do valor realizado em dinheiro.

Infere-se, da oitiva da depoente Joselea (id. 7554442), que o primeiro contrato (fls. 18/19) foi celebrado entre as partes exclusivamente para fins de instalação de água e energia elétrica, e dar início à construção, pelo genitor da depoente, do imóvel objeto da avença, da casa de alvenaria ali construída, e o segundo contrato, colacionado às fls. 72/73, em que consta a informação de pagamento parcelado, em dinheiro e cheques de terceiros.

Embora nenhuma das partes possua escritura pública ou mesmo o registro do imóvel, valendo-se de contratos de compra e venda particulares, o documento apresentado pelo ora recorrente constitui declaração unilateral do segundo Oposto Jaime Moreira de Almeida Neto que, conforme apurado durante a instrução processual, inadimpliu o contrato celebrado com Joselea Aparecida Carvalho Paris, sendo alvo de ação penal para apuração de crime de estelionato (fl. 102).

Destaco que as declarações prestadas pelo segundo Oposto, inclusive através do documento colacionado ao id. 7969799, deve ser analisada
cum granus salis
, posto que, conforme já delineado anteriormente, carecem de plausibilidade, o que afeta significativamente o negócio realizado com o Apelante/Opoente.

Deste modo, o contrato de compra e venda apresentado pelo Apelante não confere presunção de veracidade suficiente para reconhecer a posse ou o domínio, especialmente considerando-se a existência de outra ação judicial envolvendo o imóvel, que aponta para a inadimplência do promitente vendedor.

Ademais, o que se dessume dos autos é que o Apelado Jaime Moreira de Almeida Neto utilizou-se de artifício para alienar imóvel cujo pagamento não havia sido integralmente realizado, apresentando como prova documento elaborado para outra finalidade, suas posteriores declarações de quitação também não gozam da presunção de veracidade necessária para confirmar o recebimento dos valores, especialmente no que concerne a pagamentos efetuados à vista, sem qualquer comprovação documental de quitação, como comprovantes de transferência, da parcela em dinheiro depositada, ou promessa de compra e venda assinada entre eles.

Corroborando tais fatos, destaque-se o depoimento pessoal do Apelante (id. 7554442), em que afirma, de forma contraditória, que o valor total havia sido quitado em dinheiro, no ato da celebração do negócio, ou seja, à vista e, ao ser questionado novamente sobre a forma de pagamento, o apresenta novas informações, alegando que parte foi paga em dinheiro e outra parte por meio de cheque, não se recordando se os cheques eram pessoais ou de terceiros (22:40 – 22:54).

Destarte, a quitação do preço do imóvel não está devidamente comprovada, uma vez que os cheques fornecidos pelo segundo oposto foram devolvidos e o apelante não apresentou outros documentos que atestem o pagamento integral, como transferências bancárias ou recibos formalmente reconhecidos.

Corroborando tal entendimento, trago à colação entendimento do Tribunais pátrios,
in verbis:

ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA. INDEFERIMENTO DA BENESSE NA SENTENÇA. HIPÓTESE EM QUE A POSTULANTE É PESSOA FÍSICA, QUE DECLAROU NÃO PODER ARCAR COM AS DESPESAS DO PROCESSO. INEXISTÊNCIA DE ELEMENTOS NOS AUTOS DOS QUAIS SE POSSA INFERIR QUE A RECORRIDA POSSUA RECURSOS PARA PROVER AS DESPESAS DO PROCESSO, SEM PREJUÍZO PRÓPRIO OU DE SUA FAMÍLIA. BENEFÍCIO DEFERIDO. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PROVIDO, NESTE PONTO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. OFERECIMENTO DE OPOSIÇÃO, NOS TERMOS DO ARTIGO 682, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL, PELA ÚLTIMA CESSIONÁRIA DA CADEIA DE TRANSMISSÃO.

1
. Pleito da opoente voltado ao reconhecimento da quitação do preço do contrato. Extinção da oposição, sem resolução do mérito, pela sentença. Hipótese em que, conquanto tenha a opoente interesse de agir no que tange ao pleito de reconhecimento de quitação do preço do contrato, não demonstrou ela o pagamento de todas as parcelas. Pedido formulado pela opoente improcedente neste ponto.

2. Postulação de revisão de cláusula contratual e dos valores das parcelas cobradas e pagas, além da repetição de indébito em dobro. Sucessivas cessões de direito sem anuência da oposta (primitiva promitente vendedora). Ilegitimidade ativa da opoente relativamente a esta parte do pedido. Circunstância em que a cessão da posição contratual, sem anuência da promitente vendedora ou prévia notificação, não surte efeitos em relação a ela, nos termos do artigo 31, § 1º, da Lei n. 6766/79. Recurso improvido, nestes temas. Dispositivo: Deram parcial provimento ao recurso. (TJSP; AC 1033838-29.2015.8.26.0506; Ac. 13443990; Ribeirão Preto; Décima Nona Câmara de Direito Privado; Rel. Des. João Camillo de Almeida Prado Costa; Julg. 31/03/2020; DJESP 13/04/2020; Pág. 1683)

APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÕES CONEXAS. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA CUMULADA COM PEDIDO DE PERDAS E DANOS E OPOSIÇÃO. SENTENÇA UNA.
OPOSIÇÃO JULGADA PROCEDENTE, EM PARTE, TÃO SOMENTE PARA DETERMINAR A RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS QUITADAS PELA OPOENTE
. JULGAMENTO DE PROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE RESCISÃO DE CONTRATO E CONDENAÇÃO DO RÉU AO PAGAMENTO DE PERDAS E DANOS. INSURGÊNCIA DA OPOENTE E DA CONSTRUTORA AUTORA. PRELIMINAR. ALEGAÇÃO DE INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO ESTATAL EM RAZÃO DE CONVENÇÃO DE ARBITRAGEM PACTUADA EM CONTRATO. TESE AFASTADA. RELAÇÃO JURÍDICA CONTRATUAL CUJOS EFEITOS DESDOBRAM EM OUTRAS AVENÇAS NÃO AGASALHADAS PELA ARBITRAGEM. COMPETÊNCIA JURISDICIONAL RECONHECIDA. MÉRITO.
OPOSIÇÃO. CONTRATO PRELIMINAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA QUE NÃO SE PERFECTIBILIZOU PELA INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO QUE NÃO MACULA OS EFEITOS DO NEGÓCIO. FUTURA ALIENAÇÃO FIRMADA POR ESTE COM A OPOENTE QUE NÃO ENCONTRA VALIDADE JURÍDICA.
CESSÃO DE CONTRATO SEM A ANUÊNCIA DO LEGÍTIMO PROPRIETÁRIO (PROMITENTE VENDEDOR). OPOENTE QUE SE TORNOU POSSUIDORA PRECÁRIA DO IMÓVEL EM QUESTÃO. POSSE PRECÁRIA QUE NÃO SE CONVALIDA. IMPOSSIBILIDADE DE RECONHECIMENTO DE DIREITOS POSSESSÓRIOS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. MÉRITO. RESCISÃO CONTRATUAL. RÉU QUE DEVE SER CONDENADO AO PAGAMENTO DE ALUGUÉIS PELO TEMPO DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL, DESDE O EFETIVO DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO. DECORRÊNCIA LÓGICA DA RESCISÃO DO INSTRUMENTO DE COMPRA E VENDA. VALOR QUE DEVERÁ SER APURADO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. REINTEGRAÇÃO DE POSSE DA CONSTRUTORA. OMISSÃO DA SENTENÇA QUANTO AO PRAZO PARA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL. FIXAÇÃO QUE SE IMPÕE. NO MAIS, MANUTENÇÃO DO CREDITAMENTO DE VALORES EM FAVOR DA OPOENTE, COM INTUITO DE RECOMPOSIÇÃO PATRIMONIAL. ESPÉCIE DE COMPENSAÇÃO QUE SE CRIOU, TENDO EM VISTA QUE A OPOENTE É CREDORA DO RÉU E A CONSTRUTORA DEVEDORA DO MESMO SUJEITO. RÉU CITAÇÃO POR EDITAL E PARADEIRO DESCONHECIDO. NECESSIDADE DE MINIMIZAR OS PREJUÍZOS SOFRIDOS. SENTENÇA QUE SE MANTÉM, NO PONTO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

(TJ-SC - Apelação Cível: 0011679-50.2003.8.24.0033, Relator: Saul Steil, Data de Julgamento: 07/08/2018, Terceira Câmara de Direito Civil)

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE - OPOSIÇÃO - Improcedência - Mora do compromissário comprador configurada - Doação operada por ele à sua esposa (opoente) dos direitos e obrigações referentes ao contrato - Ausência de prova da quitação do preço - Resgate parcial das notas promissórias vinculadas ao contrato - Doador que não pode transferir mais direitos do que detinha -
Com a rescisão do contrato, ante sua inadimplência, inviável reconhecer à opoente qualquer direito real sobre o imóvel
- Sentença mantida - Recurso improvido.

(TJ-SP - AC: 02842065120098260000 SP 0284206-51.2009.8.26.0000, Relator: Salles Rossi, Data de Julgamento: 16/06/2010, 8ª Câmara de Direito Privado)

Com efeito, as inconsistências constantes nas informações prestadas, e considerando a expressiva quantia envolvida no contrato de compra e venda (R$ 150.000,00), são suficientes para enfraquecer a alegação de boa-fé do Apelante, e gerar dúvida quanto à efetiva quitação, o que impede o reconhecimento de sua posse, bem como de título de domínio/propriedade sobre o imóvel.

Ante o exposto, ante o exposto conheço do recurso para, no mérito, negar-lhe provimento.

Em razão do total improvimento recursal, majoro a verba honorária fixada na r. Sentença para 18% do valor da causa, nos termos do artigo 85, §11, do CPC.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Sessão Virtual de 16/09/2024 a 20/09/2024.

Voto: Acompanhar o(a) eminente Relator(a).

Vogal: Desembargadora Janete Vargas Simões.