Tribunal: TJES
Processo: 0002083-65.2021.8.08.0030
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão julgador: ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Cláusulas Abusivas
Data de julgamento: 2024-12-19

Ementa:
APELAÇÕES CÍVEIS – RESCISÃO CONTRATUAL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RETENÇÃO DE VALORES PAGOS – PERCENTUAL CONTRATUAL DE 25% – RAZOABILIDADE – MERO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL - AUSÊNCIA DE DANO MORAL – RECURSO DA RÉ PROVIDO E DO AUTOR DESPROVIDO.

1. De acordo com o entendimento do Colendo Superior Tribunal de Justiça “
quando do julgamento do REsp n. 1.723.519/SP, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, DJe 2/10/2019, ficou estabelecido que, nos contratos de compra e venda de imóvel anteriores à Lei n. 13.786/2018, havendo rescisão contratual pelo promitente comprador, é garantida, em favor do promitente vendedor, a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, salvo peculiaridade do caso concreto, que autorize a fixação em percentual menor
” (AgInt no AREsp n. 2.635.950/MS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 21/10/2024, DJe de 28/10/2024).

2. Na hipótese dos autos, não foram apontados elementos concretos que justifiquem a redução do percentual de retenção contratualmente estipulado em 25% (vinte e cinco por cento), de modo que deve ser mantida a referida disposição.

3. O descumprimento contratual, por si só, não rende ensejo ao dano moral indenizável, afigurando-se necessário, para tanto, a caracterização de situações excepcionais que, de forma inequívoca, ofendam a esfera extrapatrimonial da parte lesada, o que não restou identificado no caso vertente.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0002083-65.2021.8.08.0030

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: YGOR KRUGEL SIQUEIRA e outros

APELADO: CRISTAL MORADA DO LAGO EMPREENDIMENTOS SPE LTDA e outros

RELATOR(A):
ALDARY NUNES JUNIOR

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EMENTA

APELAÇÕES CÍVEIS – RESCISÃO CONTRATUAL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RETENÇÃO DE VALORES PAGOS – PERCENTUAL CONTRATUAL DE 25% – RAZOABILIDADE – MERO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL - AUSÊNCIA DE DANO MORAL – RECURSO DA RÉ PROVIDO E DO AUTOR DESPROVIDO.

1. De acordo com o entendimento do Colendo Superior Tribunal de Justiça “
quando do julgamento do REsp n. 1.723.519/SP, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, DJe 2/10/2019, ficou estabelecido que, nos contratos de compra e venda de imóvel anteriores à Lei n. 13.786/2018, havendo rescisão contratual pelo promitente comprador, é garantida, em favor do promitente vendedor, a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, salvo peculiaridade do caso concreto, que autorize a fixação em percentual menor
” (AgInt no AREsp n. 2.635.950/MS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 21/10/2024, DJe de 28/10/2024).

2. Na hipótese dos autos, não foram apontados elementos concretos que justifiquem a redução do percentual de retenção contratualmente estipulado em 25% (vinte e cinco por cento), de modo que deve ser mantida a referida disposição.

3. O descumprimento contratual, por si só, não rende ensejo ao dano moral indenizável, afigurando-se necessário, para tanto, a caracterização de situações excepcionais que, de forma inequívoca, ofendam a esfera extrapatrimonial da parte lesada, o que não restou identificado no caso vertente.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso interposto por CRISTAL MORADA DO LAGO EMPREENDIMENTOS SPE LTDA e conhecer e negar provimento ao recurso de apelação interposto por YGOR KRUGEL SIQUEIRA, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR

Composição de julgamento: 031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / 007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal / 009 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
009 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÕES CÍVEIS N.º 0002083-65.2021.8.08.0030

APELANTE/APELADA: CRISTAL MORADA DO LAGO EMPREENDIMENTOS SPE LTDA

APELADO/APELANTE: YGOR KRUGEL SIQUEIRA

RELATOR: DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JÚNIOR

VOTO

DO RECURSO DE APELAÇÃO INTERPOSTO POR CRISTAL MORADA DO LAGO EMPREENDIMENTOS SPE LTDA

Conforme brevemente relatado, cuidam os presentes autos de “ação de rescisão contratual cumulada com pedido de reparação por perdas e danos morais e por desvio produtivo” ajuizada por YGOR KRUGEL SIQUEIRA em desfavor de CRISTAL MORADA DO LAGO EMPREENDIMENTOS SPE LTDA, na qual o Autor pleiteia a rescisão do contrato de compra e venda de um lote no empreendimento Morada do Lago, com a imediata devolução dos valores pagos e retenção de, no máximo, 10% (dez por cento) desse montante, além de indenização pelos danos experimentados.

As partes firmaram, em 28.09.2017, contrato de promessa de compra e venda do lote nº 17 localizado no Loteamento Morada do Lago, cuja cópia encontra-se às fls. 24/32, pelo valor de R$80.929,28 (oitenta mil, novecentos e vinte e nove reais e vinte e oito reais), obrigando-se o Autor ao pagamento de uma entrada no valor de R$5.000,00 (cinco mil reais) e o restante foi dividido em 48 parcelas de R$1.581,86 (mil quinhentos e oitenta e um reais e oitenta e seis centavos.

Ocorre que o próprio Autor afirma, na petição inicial, que “
a promessa de compra e venda firmada entre as
[partes]
tornou-se excessivamente onerosa e a pretensão do autor de fazer da compra e venda uma espécie de poupança, se tornou inviável, razão pela qual o Requerente solicitou a resilição Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda com devolução dos pagos, ciente que haveria aplicação de penalidades, deduzidas do valor pago”.

É cediço ser devida a restituição integral do valor pago pelo promitente-comprador quando a rescisão contratual ocorrer por culpa exclusiva do promitente-vendedor, nos termos do Súmula nº 543, do Colendo Superior Tribunal de Justiça:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”.

No caso, entretanto, a rescisão contratual ocorreu no exclusivo interesse do promitente-comprador, haja vista a superveniência de inviabilidade econômica.

Nessa hipótese, a jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça entende pela “
razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), de acordo com as circunstâncias do caso concreto
.
” (TJES, recurso de apelação nº. 0000086-12.2018.8.08.0011, de que foi Relator o Exmº. Sr. Desembargador Fabio Clem de Oliveira, julgado em 23.04.2019).

A construtora Ré, em suas razões recursais, sustenta ser razoável que a retenção devida seja fixada em 25% (vinte e cinco por cento) a fim de recompor as perdas advindas da rescisão.

Com efeito, a construtora Ré não logrou infirmar a conclusão esposada pelo MMº. Juiz de Direito
a quo
e que justificasse, na hipótese concreta dos autos, a majoração da retenção para o patamar de 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago, afirmando apenas que o percentual fixado na sentença não seria razoável.

Consoante cediço, a retenção de parcela do valor já adimplido pelo promitente-comprador visa compensar o promitente-vendedor dos gastos suportados com despesas administrativas, principalmente com divulgação e comercialização, pagamento de impostos, bem como remunerá-lo pela eventual utilização do bem pelo adquirente, razão pela qual a abusividade da retenção do percentual pretendido deve ser analisada à luz do caso concreto.

Quanto ao tema, o Colendo Superior Tribunal de Justiça possui orientação no sentido de que “
quando do julgamento do REsp n. 1.723.519/SP, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, DJe 2/10/2019, ficou estabelecido que, nos contratos de compra e venda de imóvel anteriores à Lei n. 13.786/2018, havendo rescisão contratual pelo promitente comprador, é garantida, em favor do promitente vendedor, a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas,
salvo peculiaridade do caso concreto, que autorize a fixação em percentual menor
” (AgInt no AREsp n. 2.635.950/MS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 21/10/2024, DJe de 28/10/2024). (grifo nosso)

O referido entendimento tem sido proclamado, não apenas na Terceira Turma daquela Colenda Corte Superior, mas em ambas turmas de direito privado, como se observa dos seguinte arestos da Quarta Turma daquele colegiado:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. AFASTAMENTO DA SÚMULA N. 182 DO STJ. NOVA ANÁLISE. RESCIÇÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXA DE RETENÇÃO. 25% DOS VALORES PAGOS. PECULIARIDADES DO CASO. REDUÇÃO MOTIVADA PARA 10% DOS VALORES PAGOS. VERIFICAÇÃO. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. INCIDÊNCIA. RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. CORREÇÃO MONETÁRIA. CADA DESEMBOLSO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. Na hipótese de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, deve prevalecer o percentual de 25% de retenção dos valores por ele pagos,
salvo eventuais peculiaridades do caso a ensejar sua redução motivada, reconhecidas pela instância de origem
.

2. O Tribunal a quo concluiu pela razoabilidade na aplicação do percentual de 10% de retenção, considerando que não houve nos autos prova de que houve o inadimplemento no pagamento das parcelas do contrato pelo promitente comprador.

3. Aplicam-se as Súmulas n. 5 e 7 do STJ quando a adoção de conclusão diversa daquela a que chegou o acórdão recorrido implicar, efetivamente, a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame dos elementos fático-probatórios dos autos, medidas inviáveis na instância especial 4. Ocorrendo a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas adimplidas, para fins de restituição, se dará a cada desembolso.

5. Agravo interno desprovido.

(AgInt no AREsp n. 2.672.525/ES, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 30/9/2024, DJe de 3/10/2024.)

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. MULTA COMPENSATÓRIA. NULIDADE. AUTORIZADA RETENÇÃO DE 25% SOBRE OS VALORES PAGOS. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DATA DO DESEMBOLSO. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA, EM NOVO JULGAMENTO, CONHECER DO AGRAVO E DAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.

1. "A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica ao definir que: o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Precedentes
" (AgInt no REsp 2.076.914/SP, Relator Ministro HUMBERTO MARTINS, Terceira Turma, julgado em 30/10/2023, DJe de 3/11/2023).

2. Sobre a condenação da construtora à restituição de valores pagos por promitente-comprador, incide correção monetária a partir do desembolso.

3. Agravo interno provido para, em novo julgamento, conhecer do agravo e dar provimento ao recurso especial.

(AgInt no AREsp n. 2.598.872/ES, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 2/9/2024, DJe de 13/9/2024.)

No caso vertente, o douto magistrado, ao determinar a redução do percentual a ser restituído para 20%, limitou-se a afirmar que “
tenho que o percentual de 20% de retenção dos valores totais pagos, de forma imediata e em parcela única, mostra-se proporcional com a finalidade de manter o equilíbrio contratual na ocasião da presente resilição. Acrescente-se ainda que a retenção de 20% inclui taxas administrativas, impostos e outras despesas administrativas que houverem
”.

Não obstante, não teceu nenhuma consideração sobre as razões que motivaram a fixação da retenção em percentual menor do que o estipulado no contrato celebrado entre as partes, não sendo suficiente, para tanto, a mera afirmação genérica de que o percentual de 20% se mostra proporcional para a manutenção do equilíbrio contratual.

Ademais, mostra-se contraditória a sentença, pois na fundamentação afirma-se que no referido percentual estão incluídas as taxas administrativas, impostos e outras despesas administrativas, mas, de outro lado, ao redigir a parte dispositiva, condicionou a manutenção do referido percentual de 20% à comprovação das despesas administrativas.

Neste contexto, penso que o percentual de retenção estipulado no contrato deve prevalecer, ante a inexistência de elementos concretos nos autos que permitam concluir pela necessidade de redução do percentual fixado.

Neste contexto, deve ser parcialmente reformada a sentença a fim de que seja observado o percentual estipulado no contrato.

DO RECURSO DE APELAÇÃO INTERPOSTO POR YGOR KRUGEL SIQUEIRA

O recurso interposto pelo Autor objetiva a reforma da sentença apenas quanto ao capítulo relativo à improcedência do pedido de indenização por dano moral.

Segundo afirma o Autor, a retenção indevida e a proposta de restituição, sem correção monetária, em 24 parcelas, violaram os seus direitos, causando-lhe prejuízo extrapatrimonial que ultrapassa os meros aborrecimentos do cotidiano, caracterizando-se como dano moral
in re ipsa
.

Em que pese a alegação, entendo que a sentença recorrida acertadamente concluiu pela inexistência de lesão extrapatrimonial ao indeferir o pedido de indenização por danos morais.

Isto porque as circunstâncias do caso vertente não caracterizam situação que tenha extrapolado o âmbito das relações cotidianas, tampouco possui potencial para gerar abalo relevante à esfera imaterial do Autor, que justifique a reparação pretendida.

Deve-se sopesar, ainda, que a remansosa jurisprudência pátria é firme em afirmar que “
o simples inadimplemento contratual, em regra, não configura dano indenizável, devendo haver consequências fáticas capazes de ensejar o dano moral
” (AgInt nos EDcl no AREsp 852.095/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 15/03/2021, DJe 19/03/2021).

Diante do referido contexto, deve ser mantida a sentença neste particular.

CONCLUSÃO

Ante o exposto, conheço do presente recurso de apelação interposto por CRISTAL MORADA DO LAGO EMPREENDIMENTOS SPE LTDA e lhe dou provimento para determinar que a restituição dos valores ao Autor observem o percentual de 25% (vinte e cinco por cento), previsto no contrato. Conheço do recurso de apelação interposto por YGOR KRUGEL SIQUEIRA e lhe nego provimento.

Na forma do §11, do art. 85, do Código de Processo Civil, majoro a verba honorária fixada na sentença em desfavor do Autor para 15% (quinze por cento), devendo ser observadas as regras aplicáveis à gratuidade de justiça.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargador Dair José Bregunce de Oliveira:

Acompanho o respeitável voto de relatoria para dar provimento ao recurso interposto por Cristal Morada do Lago Empreendimentos SPE Ltda. e negar provimento ao recurso interposto por Ygor Krugel Siqueira.