Tribunal: TJES
Processo: 5011683-47.2023.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR
Órgão julgador: SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Imissão na Posse; Liminar
Data de julgamento: 2024-06-21

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AGRAVO INTERNO. BEM IMÓVEL OBJETO DE ARREMATAÇÃO JUDICIAL. PREEXISTÊNCIA DE CONTRATO DE ARRENDAMENTO RURAL. NÃO INTERRUPÇÃO DA VIGÊNCIA DO CONTRATO. DISCIPLINA DO ESTATUTO DA TERRA. GARANTIA HIPOTECÁRIA ANTERIOR QUE NÃO INFIRMA A SUBSISTÊNCIA DO ARRENDAMENTO RURAL.

1. A garantia hipotecária não impede que o proprietário exerça os direitos inerentes à propriedade, como celebrar contratos de arredamento rural.

2. O arrendamento rural é contrato agrícola disciplinado por regramento próprio, o Estatuto da Terra, cujas normas protegem os parceiros pelas peculiaridades que a atividade rural envolve.

3. Nos termos do art. 92, § 5º, da Lei nº 4.504 /1964 (Estatuto da Terra), a arrematação judicial do imóvel – forma de alienação - não interrompe a vigência do contrato de arrendamento rural, independentemente de registro, ficando o adquirente sub-rogado nos direitos e obrigações do alienante.

3. Agravo de Instrumento provido. Agravo Interno prejudicado.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5011683-47.2023.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

REQUERENTE: FABIANO VALANI

REQUERIDO: MERIELLI SABADINI MAIA

RELATOR(A):
SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR

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EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AGRAVO INTERNO. BEM IMÓVEL OBJETO DE ARREMATAÇÃO JUDICIAL. PREEXISTÊNCIA DE CONTRATO DE ARRENDAMENTO RURAL. NÃO INTERRUPÇÃO DA VIGÊNCIA DO CONTRATO. DISCIPLINA DO ESTATUTO DA TERRA. GARANTIA HIPOTECÁRIA ANTERIOR QUE NÃO INFIRMA A SUBSISTÊNCIA DO ARRENDAMENTO RURAL.

1. A garantia hipotecária não impede que o proprietário exerça os direitos inerentes à propriedade, como celebrar contratos de arredamento rural.

2. O arrendamento rural é contrato agrícola disciplinado por regramento próprio, o Estatuto da Terra, cujas normas protegem os parceiros pelas peculiaridades que a atividade rural envolve.

3. Nos termos do art. 92, § 5º, da Lei nº 4.504 /1964 (Estatuto da Terra), a arrematação judicial do imóvel – forma de alienação - não interrompe a vigência do contrato de arrendamento rural, independentemente de registro, ficando o adquirente sub-rogado nos direitos e obrigações do alienante.

3. Agravo de Instrumento provido. Agravo Interno prejudicado.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao agravo de instrumento, e, por igual votação, julgar prejudicado o agravo interno, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 003 - Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR

Composição de julgamento: 003 - Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - Relator / 017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal / 022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal
VOTOS VOGAIS
017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar
022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

AGRAVO DE INSTRUMENTO E AGRAVO INTERNO Nº 5011683-47.2023.8.08.0000

RELATOR : DES. SAMUEL MEIRA BRASIL JR.

RECORRENTE : FABIANO VALANI.

ADVOGADOS : RAFAELA VIEIRA MARTINELLI SPALENZA E OUTRO.

RECORRIDA : MERIELLI SABADINI MAIA.

ADVOGADO : SANDRO MARCELO GONÇALVES.

MAGISTRADO : ANDRE GUASTI MOTTA.

VOTO

O SENHOR DESEMBARGADOR SAMUEL MEIRA BRASIL JR. (RELATOR):

No caso dos autos, o Agravante pretende a reforma da decisão agravada que deferiu a tutela provisória de imissão na posse à autora/Agravada relativa ao imóvel rural situado em Córrego 15 de Outubro, distrito sede, registrado no Cartório de Registro Geral de Imóveis (CRGI) de Colatina/ES, sob a matrícula nº 19.008, livro nº 2, medindo 456.022,00m2.

Em suas razões, o Agravante sustenta, em síntese, que: (i) em 07.04.2018, celebrou um contrato de arrendamento rural com o antigo proprietário, Sr. FABIO TADEU ZANETTI, com vigência até 30.03.2033, tendo realizado benfeitorias no imóvel (plantio de pés de café, criação de gado e reforma de cercas, curral e represas); (ii) quando da celebração do contrato (07.04.2018), não havia penhora averbada no registro do imóvel, que ocorreu apenas em 16.11.2020; (iii) possuía o direito de preferência, como arrendatário, em relação à alienação do imóvel por leilão judicial no processo nº 0004401-21.2011.8.08.0014, o que não foi respeitado; (iv) tem direito de ser mantido na posse do imóvel até o término da vigência do contrato de arrendamento rural; (v) o
periculum in mora
está demonstrado pelo fato de que o oficial de justiça já está articulando a força policial e caminhão para o transporte do gado e outras criações existentes no imóvel, o que certamente acarretará lesão grave ao agravante de incerta ou de difícil reparação.

Conforme se extrai dos autos, a autora/Agravada adquiriu a propriedade da área de terreno agrícola, objeto da lide, mediante arrematação em
leilão
ocorrido nos autos do processo n° 0004401-21.2011.8.08.0014, e, com o intuito de assumir a posse do imóvel, foi informada pelo proprietário anterior (Sr. FABIO TADEU ZANETTI) que o Requerido/Agravante utilizava o imóvel como arrendatário, razão pela qual ajuizou a demanda originária.

A ação petitória de origem (imissão na posse) está fundamentada, então, no art. 1.228, do Código Civil, que confere ao proprietário o direito de reaver a coisa
do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha
.

Não obstante, a existência do contrato de arrendamento rural firmado entre o Agravante com o proprietário anterior do imóvel efetivamente constitui óbice ao deferimento liminar da imissão na posse neste momento.

Em hipóteses como a dos autos, deve ser observada a norma contida do art. 92, §5º, da Lei 4.504/64 (Estatuto da Terra):

Art. 92. A posse ou uso temporário da terra serão exercidos em virtude de contrato expresso ou tácito, estabelecido entre o proprietário e os que nela exercem atividade agrícola ou pecuária, sob forma de arrendamento rural, de parceria agrícola, pecuária, agro-industrial e extrativa, nos termos desta Lei.

§5º.
A alienação ou a imposição de ônus real ao imóvel não interrompe a vigência dos contratos de arrendamento
ou de parceria ficando o adquirente sub-rogado nos direitos e obrigações do alienante.

Neste mesmo sentido é a determinação do art. 15 do Decreto n.º 59.566/66:

Art 15.
A alienação do imóvel rural ou a instituição de ônus reais sobre ele, não interrompe os contratos agrários
, ficando o adquirente ou o beneficiário, sub-rogado nos direitos e obrigações do alienante ou do instituidor do ônus.

Os dispositivos supratranscritos consignam que, embora o contrato, a rigor, produza efeitos apenas entre as partes,
o arrendamento rural
, quando vigente após a alienação do imóvel,
não sofre interrupção
, ficando o adquirente sub-rogado nos direitos e obrigações do alienante.

Vale dizer: ainda que o terceiro adquira o imóvel por arrematação em leilão judicial, como no caso da Agravada, sujeita-se à observância, imposta por lei, do prazo de vigência dos contratos de parceria celebrados que tenham o bem imóvel como objeto, porquanto a arrematação judicial se trata, em princípio, de forma de alienação.

De fato, não se descura dos arrazoados expendidos pela Agravada em sede de contrarrazões e agravo interno no sentido de que (i) a penhora sobre o imóvel que o Agravante alega ser posterior ao contrato de arrendamento rural não se refere ao processo em que ocorreu a venda do bem em leilão; e que (ii) foi registrada hipoteca na matrícula o imóvel em 2007, isto é, período muito anterior a formalização do contrato de arrendamento.

No entanto, o mero conhecimento acerca da existência de hipoteca anterior sobre o imóvel
não
é apto, ao menos neste momento processual e considerando o que consta dos autos, a afastar a eficácia do contrato de arrendamento celebrado.

A hipoteca, como se sabe, é tão somente direito real de garantia sobre coisa alheia, de modo que não interfere na posse e nos direitos de proprietário.

Assim, a existência de hipoteca anterior não impedia o executado arrendador, titular do bem, de exercer seus direitos inerentes à propriedade, e, assim, de celebrar o contrato de arrendamento rural com o Agravante.

Além disso, ressalte-se que, ao contrário do que suscita a Agravada, o contrato de arrendamento rural não perde a eficácia em razão da ausência de registro na matrícula.

Os direitos do arrendatário produtor são garantidos independentemente de registro do contrato, até mesmo porque a parceria agrícola e o arrendamento, passíveis de ajuste nas formas escrita e verbal, não se incluem entre os documentos e contratos sujeitos a registro para produzir efeitos perante terceiros, diante do disposto nos arts. 127, inciso V, e 129 da Lei n. 6.015/73 (Registros Públicos).

Confira-se do entendimento consolidado do C. STJ:

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL E AGRÁRIO. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. CLÁUSULAS CONTRATUAIS E PROVAS. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7/STJ. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA N. 211/STJ. DISPOSITIVOS LEGAIS. REVISÃO DO JULGADO. INAPTIDÃO. SÚMULA N. 284/STF. RECURSO ESPECIAL. DECRETO REGULAMENTAR. VIOLAÇÃO. DESCABIMENTO.
CONTRATO DE ARRENDAMENTO RURAL. OPOSIÇÃO A TERCEIROS. REGISTRO. DESNECESSIDADE
. SÚMULA N. 83/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. INEXISTÊNCIA DE SIMILITUDE FÁTICA. DESCABIMENTO. DECISÃO MANTIDA.

[...]

5.
A jurisprudência do STJ entende pela desnecessidade do registro do contrato de arrendamento no registro de imóveis para ser oponível ao terceiro adquirente
. Aplica-se, no ponto, a Súmula n. 83/STJ.

6. Inexistindo identidade entre a base fática dos acórdãos confrontados, resta descaracterizado o dissídio jurisprudencial.

7. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no AREsp n. 2.378.932/BA, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 29/4/2024, DJe de 2/5/2024.)

AGRAVOS REGIMENTAIS NO RECURSO ESPECIAL. RECURSOS INCAPAZES DE ALTERAR O JULGADO.
ARRENDAMENTO RURAL. ART. 92, § 3º, DO ESTATUTO DA TERRA (LEI Nº 4.505/1964). ARRENDATÁRIO
. COMPRA E VENDA. DIREITO DE PREFERÊNCIA. JULGADO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA Nº 83/STJ. REEXAME DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E DE PROVAS. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS. INOVAÇÃO RECURSAL. PRECLUSÃO CONSUMATIVA. DEFICIÊNCIA DA FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA Nº 284/STF. FUNDAMENTOS INATACADOS. SÚMULA Nº 283/STF.

1.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que o registro do contrato de arrendamento na matrícula do imóvel arrendado para o exercício do direito de preferência é dispensável.

[...]

8. Agravos regimentais não providos.

(AgRg no REsp n. 717.860/RS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 18/12/2014, DJe de 5/2/2015.)

Assim, considerando a adstrição ao que compõe o fundo de prova dos autos, especialmente a comprovação da posse do Agravante em razão do
arrendamento rural

com termo em
30.03.2033
,
não há motivos para interromper a vigência do contrato neste momento.

Também neste sentido, precedentes do c. STJ:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO ORDINÁRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO. INSURGÊNCIA DOS DEMANDANTES. 1.
Nos termos da jurisprudência do STJ, "'a alienação do bem objeto da parceria agrícola não inviabiliza a subsistência desta' ( REsp 1.755/PR, Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, Quarta Turma, DJ 2/4/1990), pois o adquirente se sub-roga nos direitos e obrigações do alienante, segundo os arts. 92, § 5º, do Estatuto da Terra e 15 do Decreto n. 59.566/1.966" ( AgInt no AREsp 917.482/MG, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 31/08/2020, DJe 08/09/2020)
. 2. Na espécie, a Corte de origem, ao negar provimento do recurso de apelação dos insurgentes, ora agravantes, concluiu que a adjudicação do imóvel não interrompeu a vigência da parceria agrícola, ficando os adquirentes sub-rogados nos direitos e obrigações do antigo proprietário, bem como afastou a alegada nulidade do negócio jurídico. 3. Dessa forma, além de o aresto recorrido encontrar apoio na orientação jurisprudencial firmada por esta Colenda Corte sobre a matéria, o que atrai a incidência do óbice contido na Súmula 83/STJ; infirmar as conclusões a que chegou o Tribunal de origem, demandaria, necessariamente, o reexame das provas carreadas aos autos, o que é vedado nesta instância extraordinária, a teor da Súmula 7/STJ. 4. Agravo interno desprovido.

(STJ - AgInt no AREsp: 1564697 MG 2019/0240751-8, Relator: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 23/08/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 26/08/2021)

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. CONTRARIEDADE AO ART. 535, II, DO CPC. NÃO-OCORRÊNCIA. IMÓVEL RURAL. PARCERIA AGRÍCOLA. CONTRATO VERBAL. REGISTRO PÚBLICO. DESNECESSIDADE. ARTS. 127, V, E 129 DA LEI N. 6.015/73. ALIENAÇÃO DO IMÓVEL. SUB-ROGAÇÃO DO ADQUIRENTE NOS DIREITOS E OBRIGAÇÕES DO ALIENANTE. ART. 92, § 5º, DO ESTATUTO DA TERRA.

1. É improcedente a argüição de contrariedade ao art. 535, inciso II, do CPC quando o Tribunal de origem, ainda que não emita juízo de valor sobre todos pontos suscitados em sede recursal, examina e decide, de forma adequada e suficientemente, as questões que delimitam a controvérsia.

2.
A teor da regra prescrita no § 5º do art. 92 do Estatuto da Terra, mesmo após a alienação de imóvel rural objeto de parceria agrícola, permanecerá esta subsistente, independentemente de contrato expresso e de correspondente registro, sub-rogando o adquirente nos direitos e obrigações do alienante.

3. A parceria agrícola, passível de ajuste nas formas escrita e verbal, não se inclui entre os documentos e contratos sujeitos a registro para produzir efeitos perante terceiros, diante do disposto nos arts. 127, inciso V, e 129 da Lei n. 6.015/73 (Registros Públicos).

4. Recurso especial parcialmente conhecido e desprovido.

(REsp n. 721.231/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 8/4/2008, DJe de 28/4/2008.)

Outrossim, ainda que seja considerada a narrativa da Agravada quanto à suposta fraude à execução, não há substrato probatório a considerar a efetiva existência da fraude ou que o Agravante tinha qualquer conhecimento do suposto objetivo fraudulento do arrendador.

De fato, não há prova contrária à posse de boa-fé do Agravante até o momento, que defende sua posse com base em contrato de arrendamento rural, inclusive com aposição de reconhecimento de firma em 11.04.2018 (ID 6199051), devendo ser garantido ao arrendatário permanecer no imóvel pelo tempo de vigência contratual, até ulterior deliberação.

O fato de o Agravante continuar na posse do imóvel em nada interfere no ato de arrematação, assim como esta, de igual forma, não pode ter por consequência imediata a rescisão do contrato de arrendamento,
salvo se, posteriormente, com a instrução do processo de origem, ficar demonstrada a alegada fraude
.

É necessário consignar, por fim, que a Agravada, na qualidade de arrematante e proprietária, sub-roga-se nos direitos do antigo proprietário,
inclusive no tocante ao recebimento da contraprestação pelo arrendamento rural firmado
.

Assim, a medida mais prudente é que se defina a questão possessória em cognição mais exauriente, sem prejuízo de que a autora/proprietária do bem seja ressarcida por eventual valor que deixar de receber, se for o caso. Mesmo porque as intermitências na desocupação de imóvel são situações tormentosas e a cautela exige manter as coisas no estado em que se encontram.

Ante o exposto,
DOU PROVIMENTO
ao Agravo de Instrumento para reformar a r. decisão recorrida e indeferir a liminar de imissão na posse.

Via de consequência,
JULGO PREJUDICADO
o agravo interno
.

É como voto.

Desembargador SAMUEL MEIRA BRASIL JR.

Relator

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)