Tribunal: TJES
Processo: 5003945-71.2024.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
Órgão julgador: JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Efeito Suspensivo a Recurso
Data de julgamento: 2024-10-29

Ementa:
RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSO CIVIL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. IMÓVEL FINANCIADO. CONTRATO DE GAVETA. EFEITO INTER PARTES. PRETENSÃO DE ALIENAÇÃO. INTERVENIÊNCIA OBRIGATÓRIA DA INSTITUIÇÃO FINANCIADORA. INEXISTENTE. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I. N
os termos do artigo 1º, caput e parágrafo único, da Lei 8004/90, o mutuário do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) pode transferir a terceiros os direitos e obrigações decorrentes do respectivo contrato, desde que a formalização de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão relativas ao imóvel financiado ocorra em ato concomitante à transferência do financiamento respectivo, com a interveniência obrigatória da instituição financiadora,
id
êntica
ratio
extraída do artigo 299, do CC/02, ao exigir o consentimento expresso do credor na cessão de dívida.

II. Na hipótese,
em razão de o contrato de gaveta de cessão de direitos firmado entre as partes não ter contato com a anuência da instituição credora, verdadeira proprietária do imóvel, não
lhe
po
d
erá ser oponível. Tal circunstância, ademais, obsta o acolhimento do pedido da expedição de procuração pelos demandados/agravados outorgando poderes para venda do imóvel pois, repita-se, deste não possuem a propriedade.

III.
Por outro lado, é certo que
o
denominado contrato de gaveta é válido entre as partes signatárias

e,

embora não seja oponível
erga omnes
, posto que não foi levado a
registro,
inegavelmente, vincula e gera efeitos, direitos e obrigações
inter partes
.

IV. Verificado constar no instrumento contratual que a demandante/agravante, na posição de promitente compradora, “
assume a responsabilidade de pagar o financiamento do objeto junto ao Banco Caixa Econômica Federal
”, revela-se prudente, primando pelo princípio da boa-fé objetiva e pela satisfação da avença entabulada entre as partes, determinar o envio dos boletos pelos demandados/agravados para o e-mail indicado pela recorrente, viabilizando, de maneira incontroversa, condições para a plena satisfação da obrigação contratual.

V. Recurso conhecido e parcialmente provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5003945-71.2024.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: MARIA DA CONCEICAO PASSOS ARAUJO

AGRAVADO: ELAINE CAMARGO RODRIGUES e outros

RELATOR(A):
JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSO CIVIL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. IMÓVEL FINANCIADO. CONTRATO DE GAVETA. EFEITO INTER PARTES. PRETENSÃO DE ALIENAÇÃO. INTERVENIÊNCIA OBRIGATÓRIA DA INSTITUIÇÃO FINANCIADORA. INEXISTENTE. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I. N
os termos do artigo 1º, caput e parágrafo único, da Lei 8004/90, o mutuário do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) pode transferir a terceiros os direitos e obrigações decorrentes do respectivo contrato, desde que a formalização de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão relativas ao imóvel financiado ocorra em ato concomitante à transferência do financiamento respectivo, com a interveniência obrigatória da instituição financiadora,
id
êntica
ratio
extraída do artigo 299, do CC/02, ao exigir o consentimento expresso do credor na cessão de dívida.

II. Na hipótese,
em razão de o contrato de gaveta de cessão de direitos firmado entre as partes não ter contato com a anuência da instituição credora, verdadeira proprietária do imóvel, não
lhe
po
d
erá ser oponível. Tal circunstância, ademais, obsta o acolhimento do pedido da expedição de procuração pelos demandados/agravados outorgando poderes para venda do imóvel pois, repita-se, deste não possuem a propriedade.

III.
Por outro lado, é certo que
o
denominado contrato de gaveta é válido entre as partes signatárias

e,

embora não seja oponível
erga omnes
, posto que não foi levado a
registro,
inegavelmente, vincula e gera efeitos, direitos e obrigações
inter partes
.

IV. Verificado constar no instrumento contratual que a demandante/agravante, na posição de promitente compradora, “
assume a responsabilidade de pagar o financiamento do objeto junto ao Banco Caixa Econômica Federal
”, revela-se prudente, primando pelo princípio da boa-fé objetiva e pela satisfação da avença entabulada entre as partes, determinar o envio dos boletos pelos demandados/agravados para o e-mail indicado pela recorrente, viabilizando, de maneira incontroversa, condições para a plena satisfação da obrigação contratual.

V. Recurso conhecido e parcialmente provido.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

Composição de julgamento: 017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Relator / 025 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal / 027 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal
VOTOS VOGAIS
025 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
027 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

AGRAVO
DE INSTRUMENTO
N.º
5003945-71.2024.8.08.0000

AGRAVANTE
: MARIA DA CONCEICAO PASSOS ARAUJO

AGRAVAD
OS
: ELAINE CAMARGO RODRIGUES e NOSLIN SILVA RODRIGUES

J
U
ÍZA
: DR
A
.
CINTHYA COELHO LARANJA

RELATOR:
DES.
JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

VOTO

Conforme relatado, t
rata-se
de
recurso de
a
gravo
de instrumento
interpost
o
p
or
MARIA DA CONCEICAO PASSOS ARAUJO
em
face

de

decisão
proferida pelo Juízo de Serra - Comarca da Capital - 3ª Vara Cível
em

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER
(Processo nº 5024835-18.2023.8.08.0048) ajuizada
em face de ELAINE CAMARGO RODRIGUES e NOSLIN SILVA RODRIGUES
, cujo
decisum

in
deferiu
o pedido de tutela de urgência pleiteado pela requerente.

Em suas razões recursais, sustentou que as partes, “
em 28 de abril de 2014, firmaram contrato de compra e venda e cessão de direito de um bem imóvel alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal (apartamento n°402, bloco 704, matrícula 20.194), estando a Agravante na qualidade de compradora e os Agravados de vendedores
”.

Asseverou que “
durante anos a Agravantes retirava os boletos do financiamento diretamente do site da CEF e realizava os pagamentos, honrando assim o seu compromisso. Contudo após 2017, passou a enfrentar dificuldades em ter acesso ao site da Caixa Econômica Federal, necessitando que os Agravados lhe enviem os boletos para o pagamento
”. Entretanto, estes “
passaram a se negar a enviar os boletos para pagamentos e a exigir que a Agravante transfira o financiamento para o seu nome, fato este impossibilitado pela própria instituição financeira, vez que até o presente momento não teve o seu crédito aprovado para a realização/transferência de financiamento.
”

Destacou, ainda, que em razão da recusa, encontra-se inadimplente com os meses de MAIO, JUNHO E JULHO de 2023, tendo os agravados também se negado a assinar procuração outorgando poderes para venda do imóvel.

Neste viés, pleiteou a antecipação da tutela recursal para determinar que “
os Agravados enviem os boletos referentes aos meses de MAIO, JUNHO E JULHO de 2023, bem como, dos próximos meses à partir de novembro de 2023 através do seu endereço eletrônico mcparaujo17@hotmail.com enquanto perdurar parcelas a pagar do financiamento imobiliário junto a instituição Caixa Econômica Federal, bem como, nos termos da cláusula sexta do contrato firmado entre as partes, os Agravados assinem quaisquer documentos relacionado a venda, requerido pela Agravante.
”

Decisão deferindo em parte o pedido de antecipação da tutela recursal, para determinar que os demandados/agravados enviem os boletos referentes aos meses de MAIO, JUNHO E JULHO/2023, bem como dos subsequentes a partir de NOVEMBRO/2023, para o endereço eletrônico da demandante/agravante (mcparaujo17@hotmail.com), enquanto perdurarem parcelas a pagar do financiamento imobiliário contraído perante à CEF.

P
refacialmente
, registro assistir razão ao Juízo
a quo
ao afirmar que “
o contrato realizado entre as partes, juridicamente, não possui validade eficaz para a transferência da propriedade em si
”, pois, nos termos do artigo 1º,
caput
e parágrafo único, da Lei 8004/90, o mutuário do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) pode transferir a terceiros os direitos e obrigações decorrentes do respectivo contrato
desde que a formalização
de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão relativas ao imóvel financiado
ocorra em ato concomitante à transferência do financiamento respectivo, com a interveniência obrigatória da instituição financiadora.

Idêntica
ratio
é extraída do artigo 299, do CC/02, ao exigir o consentimento expresso do credor na cessão de dívida, senão vejamos:

Artigo 299, CC/02.
É facultado a terceiro assumir a obrigação do devedor, com o consentimento expresso do credor, ficando exonerado o devedor primitivo, salvo se aquele, ao tempo da assunção, era insolvente e o credor o ignorava.

Parágrafo único.
Qualquer das partes pode assinar prazo ao credor para que consinta na assunção da dívida, interpretando-se o seu silêncio como recusa.

Nestes termos, em razão de o contrato de gaveta de cessão de direitos firmado entre as partes não ter contato com a anuência da instituição credora, verdadeira proprietária do imóvel, não
lhe
po
d
erá ser oponível. Tal circunstância, ademais, obsta o acolhimento do pedido da expedição de procuração pelos demandados/agravados outorgando poderes para venda do imóvel pois, repita-se, deste não possuem a propriedade.

Noutras palavras, “
a cessão de contrato de mútuo, com garantia hipotecária, é ineficaz perante a instituição financeira sem sua anuência
” (
STJ
; AgInt no REsp 1434589/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 15/06/2020, DJe 18/06/2020)

Por outro lado, é certo que “
O denominado contrato de gaveta é válido entre as partes signatárias
e, diante do risco inerente à sua própria natureza, impõe a existência de uma relação de confiança entre as partes, à luz do princípio da boa-fé objetiva, nos termos do art. 422 do Código Civil, segundo o qual Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.
” (
TJES
, Classe: Apelação Cível, 035080214196, Relator: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA, Órgão julgador: TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 25/01/2022, Data da Publicação no Diário: 10/02/2022).

Logo
,

embora não seja oponível
erga omnes
, posto que não foi levado a
registro,
o contrato objeto dos autos, inegavelmente, vincula e gera efeitos, direitos e obrigações
inter partes
.

Na hipótese, verifiquei constar do parágrafo único, da cláusula segunda, do instrumento contratual, que a demandante/agravante, na posição de promitente compradora, “
assume a responsabilidade de pagar o financiamento do objeto junto ao Banco Caixa Econômica Federal
”.

Conquanto não haja prova da alegação de que, “
após 2017, passou a enfrentar dificuldades em ter acesso ao site da Caixa Econômica Federal
” para a emissão dos boletos das prestações pertinentes ao financiamento imobiliário que continua em nome de ELAINE CAMARGO RODRIGUES (agravada), tampouco especificação de quais seriam essas “dificuldades”, por certo que se revela prudente, primando pelo princípio da boa-fé objetiva e pela satisfação da avença entabulada entre as partes, determinar o envio dos boletos pelos demandados/agravados para o e-mail indicado pela recorrente.

Com este proceder, não haverá dúvidas acerca de seu acesso aos títulos de cobrança, viabilizando, de maneira incontroversa, condições para a plena satisfação da obrigação contratual.

Além do mais, referida prática revela-se proveitosa para ambas as partes, inclusive para a agravada, já que não correrá o risco de ser executada pela instituição credora.

Por fim, registre-se que tal medida vai ao encontro do artigo 422, do CC/02, ao prescrever que “
Os contratantes são obrigados a guardar,
assim na conclusão do contrato, como em sua execução,
os princípios de probidade e boa-fé.
”

Posto isto,
a teor da fundamentação retroaduzida,
conheço e dou parcial provimento ao recurso para
determinar que os demandados/agravados
enviem os boletos referentes aos meses de MAIO, JUNHO E JULHO/2023, bem como dos subsequentes a partir de NOVEMBRO/2023, para o endereço eletrônico da demandante/agravante (
mcparaujo17@hotmail.com
), enquanto perdurarem parcelas a pagar do financiamento imobiliário contraído perante à CEF
.

É como voto.

DES.
JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

R
ELATOR

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:

Acompanho o voto proferido pelo eminente Relator, no sentido de
CONHECER
do recurso e a ele
DAR PARCIAL PROVIMENTO
para determinar que os demandados/agravados enviem os boletos referentes aos meses de MAIO, JUNHO E JULHO/2023, bem como dos subsequentes a partir de NOVEMBRO/2023, para o endereço eletrônico da demandante/agravante, enquanto perdurarem parcelas a pagar do financiamento imobiliário contraído perante à CEF.

Des. Sérgio Ricardo de Souza:

acompanho a Relatoria.