Tribunal: TJES
Processo: 5016937-60.2022.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO
Órgão julgador: TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Cobrança de Aluguéis - Sem despejo
Data de julgamento: 2024-03-08

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO MONITÓRIA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE FUNDO DE COMÉRCIO – CLÁUSULA SUSPENSIVA – NULIDADE AFASTADA – NEGÓCIO JURÍDICO VÁLIDO – BOA-FÉ OBJETIVA CONTRATUAL –
SUPRESSIO
– RECURSO PROVIDO.

1.
O princípio da boa-fé objetiva (art. 422, do CC) impõe das partes contratantes padrão de conduta de confiança, ético, de lealdade e probidade. Como complementos do princípio da boa-fé objetiva, o direito brasileiro adotou os institutos do
venire contra factum proprium
,
supressio
,
surrectio
e
tu quoque
que devem ser adotados para suprir eventuais lacunas da relação contratual, traduzindo deveres implícitos às partes.

2.
Em atenção ao conjunto probatório, entendo que embora não tenha sido realizado contrato próprio de trespasse entre a requerida e o locatário, este se consolidou em seu plano físico, sendo a atuação comercial no local um fato notório e incontroverso. Com isso, compreendo que o requerido perdeu o direito de invocar a cláusula de condição suspensiva.

3.
Torna-se forçoso concluir que o pagamento das parcelas iniciais do contrato de compra e venda de fundo de comércio geraram justa expectativa do autor acerca da validade do negócio jurídico entabulado.

4.
Recurso conhecido e provido. Sentença alterada.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5016937-60.2022.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CARLOS AUGUSTO DE PAULA CAPRA

APELADO: EVENTOS MOINHO LTDA e outros

RELATOR(A):
TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO MONITÓRIA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE FUNDO DE COMÉRCIO – CLÁUSULA SUSPENSIVA – NULIDADE AFASTADA – NEGÓCIO JURÍDICO VÁLIDO – BOA-FÉ OBJETIVA CONTRATUAL –
SUPRESSIO
– RECURSO PROVIDO.

1.
O princípio da boa-fé objetiva (art. 422, do CC) impõe das partes contratantes padrão de conduta de confiança, ético, de lealdade e probidade. Como complementos do princípio da boa-fé objetiva, o direito brasileiro adotou os institutos do
venire contra factum proprium
,
supressio
,
surrectio
e
tu quoque
que devem ser adotados para suprir eventuais lacunas da relação contratual, traduzindo deveres implícitos às partes.

2.
Em atenção ao conjunto probatório, entendo que embora não tenha sido realizado contrato próprio de trespasse entre a requerida e o locatário, este se consolidou em seu plano físico, sendo a atuação comercial no local um fato notório e incontroverso. Com isso, compreendo que o requerido perdeu o direito de invocar a cláusula de condição suspensiva.

3.
Torna-se forçoso concluir que o pagamento das parcelas iniciais do contrato de compra e venda de fundo de comércio geraram justa expectativa do autor acerca da validade do negócio jurídico entabulado.

4.
Recurso conhecido e provido. Sentença alterada.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: Vistos relatados e discutidos os presentes autos, acordam os Desembargadores componentes da Quarta Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espirito Santo, à unanimidade conhecer do recurso para dar-lhe provimento, nos termos do voto do E. Relator.

Órgão julgador vencedor
: 009 - Gabinete Des. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO

Composição de julgamento: 009 - Gabinete Des. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - Relator / 011 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal / 013 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal
VOTOS VOGAIS
011 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
013 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 5016937-60.2022.8.08.0024

APELANTE: CARLOS AUGUSTO DE PAULA CAPRA ME

APELADO: EVENTOS MOINHO LTDA

RELATOR: DES. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO

VOTO

Conforme relatado, cuidam os autos de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
CARLOS AUGUSTO DE PAULA CAPRA ME

contra a r. sentença de ID nº 6270101, que nos autos da
ação monitória
ajuizada em face de
EVENTOS MOINHO LTDA
, julgou improcedente o pleito autoral.

No mesmo feito, julgou parcialmente procedente os pedidos realizados em sede de reconvenção para condenar o reconvindo ao pagamento de R$ 179.074,36 (cento e setenta e nove mil e setenta e quatro reais e trinta e seis centavos), bem como da multa prevista contratualmente.

Em suas razões, ao ID nº 6270109, o recorrente sustenta que
(i)
a apelada passou a figurar como locatária do imóvel, tendo desenvolvido as atividades comerciais no fundo de comércio adquirido por cerca de 03 (três) anos;
(ii)
a razão da recorrida ter deixado o imóvel não tinha relação com os valores devidos pelo autor a título de aluguel, mas pelo receio de responder por supostos passivos tributários;
(iii)
afastada a condição suspensiva pontuada na r. sentença, o contrato objeto da monitória é plenamente válido e eficaz.

Além disso, aduz que
(iv)

“
conforme a cláusula 2.2 do contrato, caso dívidas do vendedor, ora apelante, afetassem o comprador, ora apelado, poderia a EVENTOS MOINHO descontar os valores das prestações devidas do contrato de compra e venda ou até mesmo exigir seu reembolso sob pena de multa”;
(v)
a condenação ao pagamento da multa convencionada deve ser afastada.

Por fim, requer, subsidiariamente,
(iv)
a redução do montante aplicado a título de multa, limitando-se ao valor de R$ 5.000,00 (cinco mil) reais.

Contrarrazões ofertadas ao ID nº 6270113, em que o recorrido pugna pelo desprovimento do recurso.

Na análise dos autos, verifico se tratar de
ação monitória
, tendo por objeto o
contrato de compra e venda de fundo de comércio
, celebrado no dia 18/09/2017, visando o pagamento do valor de R$ 120.925,64 (cento e vinte mil novecentos e vinte e cinco reais e sessenta e quatro centavos), decorrente do inadimplemento das parcelas contratadas.

Em sede de embargos monitórios (fls. 43/49), a recorrida alega que o contrato firmado entre as partes seria nulo, uma vez que “
o locador não aceitou efetuar a alteração do contrato de aluguel, para inserir a nova locatária, ora embargante, pelo prazo de 5 anos, renováveis, única e exclusivamente por culpa da embargada ao não honrar os débitos de aluguel em atraso, anteriores a 18/09/2017
”, requerendo a incidência das cláusulas 2.2, 2.2.1 e 5.

Nesta mesma perspectiva, a requerida apresenta reconvenção, às fls. 73/80, pugnando pela
(i)
restituição dos valores pagos, o que atualizados, perfazem o montante de R$184.254,17 (cento e oitenta e quatro mil e duzentos e cinquenta e quatro reais e dezessete centavos); e pela
(ii)
condenação da reconvinda ao pagamento da multa contratual, nos termos da cláusula 5.

Após realizada a instrução da demanda, o MM. Juiz
a quo
proferiu sentença que julgou improcedente o pleito autoral, assim como julgou parcialmente procedente a reconvenção apresentada, por entender que a cláusula quinta do contrato previa condição suspensiva, ao passo que sua não ocorrência acarretaria na ineficácia do instrumento.

Portanto, ao concluir que o locador do imóvel comercial jamais realizou a transmissão do contrato de locação a favor da requerida, o contrato de compra e venda de fundo de comércio nunca chegou a produzir efeitos, e, assim, não haveria “
direito do credor de receber as parcelas remanescentes do contrato, uma vez que não possui direito adquirido sobre elas, já que não houve a implementação da condição suspensiva
”.

Pois bem.

Inicialmente, cumpre evidenciar a literalidade da Cláusula Quinta do contrato em questão, pois a controvérsia parece se instaurar em sua incidência, vejamos:

“Cláusula Quinta – Locação

5.1. O VENDEDOR compromete-se a ceder sua posição de locatário no Contrato de Locação do Imóvel estabelecido referente ao ponto comercial da empresa Carlos Augusto de Paula Capra – ME. Caso o locador deste imóvel, não aceite inserir no contrato de locação cláusula estipulando prazo de cinco (5) anos de vigência, renováveis automaticamente pelo mesmo prazo, conforme redação a ser sugerida pelo COMPRADOR, a compra e venda será considerada nula de pleno direito, bem como este CONTRATO e as cláusulas e obrigações nele dispostas. Neste caso, o VENDEDOR deverá devolver ao COMPRADOR todo e qualquer valor já pago de acordo com a cláusula Terceira deste CONTRATO, em 10 (dez) dias úteis, sob pena de multa diária de R$1.000,00 (mil reais) por atraso.” (fl. 13)

Conforme pontuado, a r. sentença objurgada, ao acolher os embargos monitórios e julgar parcialmente procedente a reconvenção apresentada pela requerida, utilizou em sua argumentação duas constatações que foram retiradas da incidência da cláusula acima exposta, sejam elas:
(i)
em razão de parcelas de aluguéis anteriores devidas pelo autor, a nova locatária
EVENTOS MOINHO
não pôde ocupar o imóvel comercial, e, portanto,
(ii)
o contrato não cumpria com sua condição de eficácia, nunca tendo produzido efeitos.

No entanto, realizada análise probatória, em especial a audiência de instrução e julgamento, não me parece ter sido o verdadeiro ocorrido. Explico.

Na gravação do feito juntada ao ID nº 6270109, é possível constatar que o Sr. Hélio Pimentel, representante da
EVENTOS MOINHO
em audiência – e pessoa que conduziu as negociações com o Sr. Carlos Augusto –, claramente pontua que:

Advogado do autor

“Queria saber se a padaria do senhor funcionou no ponto? Por quanto tempo?”

Sr. Hélio Pimentel

“Sim, lógico. Acho que uns 03 anos, 02 anos e meio, por aí.”

Advogado do autor

“E o senhor ficou de graça lá no ponto?”

Sr. Hélio Pimentel

“Não, pagava aluguel. Pagava aluguel e pagava ele também, pagava os dois.”

Advogado do autor

“E por que o senhor saiu do ponto?”

Sr. Hélio Pimentel

“Eu sai porque (...) eu tive algumas visitas de pessoal [sic], de órgãos tributários, cobrando dívidas do Guto [apelante]. E quando você se mantém no mesmo local, com o mesmo ramo de atividade (...) vira devedor solidário. (...) E a segundo parte, é que esses proprietários, eles insistiam que eu não pagasse ao Guto, e pagasse a eles. E isso me desgastou demais. Como era uma loja pequena, próxima a outra, achei que não justificava. Inclusive, na época, eu conversei com o Guto, eu falei: Guto, olha, eu vou entregar a loja, paguei a você muito mais da metade do acordo que fiz com você e gastei muito dinheiro, mas não vou ficar, porque é [sic] os proprietários dizendo que não vão renovar o contrato comigo, se o Guto não pagar, já recebi visita de parte tributária sobre as dívidas e eu falava que a empresa não tinha dívida, e a minha filha me alertou “pai, se o senhor ficar lá, o senhor vai virar devedor solidário”.”

Advogado do autor

“E o senhor chegou a conversar com o senhor Carlos Augusto sobre essas dívidas em aberto, pediu para ele pagar?”

Sr. Hélio Pimentel

“Eu falei para ele que eu tava devolvendo a loja, que tinha problema lá e que ele tinha que resolver com o proprietário.”

Advogado do autor

“Mas, antes de devolver a loja, o senhor pediu que ele pagasse, que resolvesse o problema?”

Sr. Hélio Pimentel

“Eu não vou pedir para o Guto. O Guto sabe a obrigação dele e eu sei a minha. Isso não era problema meu.”

Além disso, restou expressamente pontuado que a verdadeira preocupação do representante da requerida era a possibilidade de se tornar devedor solidário, senão vejamos:

Advogado do autor

“O senhor poderia ler o item 2.2. do contrato (fl. 16)?”

Sr. Hélio Pimentel

“Na verdade isso, aqui... Os proprietários, eles vieram fazer cobrança do Guto, 1 ano, 8 meses depois. (...) Eles vieram me perturbar em relação a essa cobrança do Guto eu imagino uns 2 anos depois. E eu nem lembrava dessa cláusula aqui, senão eu teria descontado do Guto e teria pago a eles. (...) Eu conversei com o Guto, ele disse que ia resolver, e eles não me apertaram mais. (...) Quando já no final da história eles voltaram e me falaram “olha, o Guto não tem jeito, o Guto sumiu, telefone dele não atende”. (...)
As dívidas do Guto com o senhorio, não eram uma causa de grande preocupação minha, a preocupação minha era se eu fosse virar devedor solidário. (...) O meu problema sério ali era o problema tributário, o risco de eu virar devedor solidário
.”

Ademais, importante ressaltar que o impedimento de renovação do contrato de aluguel em razão de inadimplemento do autor não era fato notório, conforme também demonstrado em audiência:

Advogada

“O senhor tomou conhecimento de que o Paulo Roberto Massad não aceitou renovar o contrato conforme a cláusula?”

Sr. Carlos Henrique – Representante da empresa autora

“Em nenhum momento tomei conhecimento disso.”

(...)

Advogado

“O senhor de alguma forma presenciou as negociações para venda do fundo de comércio? Sabia que havia dívidas do senhor Carlos Augusto com o dono do ponto?”

Testemunha – Sr. Everton Ferreira Pinto

“Sim. Sim.”

Advogado

“E o senhor sabe se o dono do ponto colocava dificuldades na venda da padaria em razão da existência de dívidas?”

Testemunha – Sr. Everton Ferreira Pinto

“Não colocava, eu vi algumas vezes que o Carlos conversava com os donos e eles não se iriam se opor.”

Com isso, resta incontroverso que a requerida
EVENTOS MOINHO
não obteve impedimentos para atuar no fundo de comércio adquirido junto ao autor em razão dos valores inadimplidos por este a título de aluguel.

Desta forma, não havendo motivos para que se incida a cláusula quinta do contrato, ou seja, afastada sua condição suspensiva, ele se torna integralmente válido e passível de produzir efeitos.

Considerando o efetivo trespasse da requerida, que permaneceu na locação por no mínimo 02 (dois) anos, com devido pagamento ao locatário, faz com que os pedidos realizados em sede de reconvenção dissociem do princípio da boa-fé objetiva.

Tal postulado, como é cediço, foi positivado direto no artigo 422, do Código Civil ao dispor que

"contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios da probidade e boa-fé".

Trata-se preceito de comportamento exigido das partes contratantes como padrão ético de confiança, ética, lealdade e probidade. Como complementos do princípio da boa-fé objetiva, o direito brasileiro adotou os institutos do
venire contra factum proprium, supressio, surrectio e tu quoque
que devem ser adotados para suprir eventuais lacunas da relação contratual, traduzindo deveres implícitos às partes.

Naquilo que nos interessa, o
venire contra factum proprium
impede que uma das partes adote mais de um padrão de conduta ou comportamento contraditório frente a uma mesma situação.

A
surrectio,
por seu turno, ocorre nas situações em que um direito não é exercitado por um lapso temporal, ocasionando a sua supressão, ou seja, a perda de tal direito, já que o exercício do direito tardiamente frustrará as legítimas expectativas até então provocadas.

Sobre o tema:

[A
supressio
consiste
em um] retardamento desleal no exercício do direito, que, caso exercitado, geraria uma situação de desequilíbrio inadmissível entre as partes, pois a abstenção na realização do negócio cria na contraparte a representação de que esse direito não mais será atuado.
(FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. CURSO DE DIREITO CIVIL: CONTRATOS. 8. ed. rev. e atual., Salvador: Ed. JusPodivm, 2018. p. 205-208)

Sobre o tema, cito precedentes:

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. NEGATIVA DE INDENIZAÇÃO SECURITÁRIA. RESPONSABILIDADE DA SEGURADORA LASTREADA NA BOA-FÉ OBJETIVA. INAPLICABILIDADE DA SÚMULA Nº 529. CULPA DO SEGURADO COMPROVADA. RESPONSABILIDADE CONTRATUAL. RECURSO IMPROVIDO.
Dentre as funções da boa-fé objetiva sobreleva-se a função reativa, pela qual admite-se a boa-fé objetiva como forma de defesa. Por tal função se observa como subprincípios a vedação do comportamento contraditório (
nemo potest venire
contra
factum

proprium
), vedação à deslealdade (
tu quoque
) e
suppretio
e
surrectio
.
Pela vedação do comportamento contraditório a parte obrigada por contrato deve agir sempre de forma condizente com o seu comportamento anterior, de modo que não seja frustrada no outro a expectativa neste criada pelo comportamento prévio
. (...).

(TJBA; AP 0500945-28.2015.8.05.0150; Salvador; Primeira Câmara Cível; Rel. Des. Mário Augusto Albiani Alves Junior; Julg. 20/08/2018; DJBA 27/08/2018; Pág. 408)

_______________

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CONTRATO, CUMULADA COM COBRANÇA E REPARAÇÃO DE DANOS MORAIS. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. TEORIA DO RISCO DA ATIVIDADE. VIOLAÇÃO DOS DEVERES ANEXOS AO CONTRATO. VENIRE CONTRA FACTUM PROPIUM. SURRECTIO. REPETIÇÃO DO INDÉBITO EM DOBRO. POSSIBILIDADE. DANO MORAL. IN RE IPSA. RECURSO DESPROVIDO. 1. (...). 3. Conforme regramento do Enunciado nº 24, da Jornada de Direito Civil,
a violação dos direitos anexos ao contrato constitui espécie de inadimplemento, independentemente de culpa. Destarte, por deveres laterais ou anexos entende-se a obrigatoriedade das partes de observarem o princípio da boa-fé objetiva, e no caso de não o fazerem, se acarreta a violação positiva do contrato ou adimplemento ruim, conforme ensinamentos doutrinários
.
4. Nessa perspectiva, é dever das partes o respeito à confiança e coerência, de modo que um agir padrão não pode ser frustrado por um comportamento contraditório em relação àquele até então praticado e ir contra os atos próprios já exercidos. Tal violação, desrespeita o princípio do
venire
contra
factum
propium
.
5. As partes devem observar o princípio da surrectio, chamada pelos alemães de erwirkung, que se caracteriza pela impossibilidade de ampliação do direito subjetivo de uma parte, não convencionado ou reconhecido pelo ordenamento jurídico, decorrente do comportamento continuado e contraditório da outra.
6. (...).

(TJDF; APC 2015.09.1.027287-0; Ac. 999.752; Quinta Turma Cível; Rel. Des. Silva Lemos; Julg. 01/02/2017; DJDFTE 20/03/2017)

Assim, em atenção ao conjunto probatório, entendo que embora não tenha sido realizado contrato próprio de trespasse entre a requerida e o locatário, este se consolidou em seu plano físico, sendo a atuação comercial no local um fato notório e incontroverso. Com isso, compreendo que o requerido perdeu o direito de invocar a cláusula de condição suspensiva.

Nesta mesma perspectiva, torna-se forçoso concluir que o pagamento das parcelas iniciais do
contrato de compra e venda de fundo de comércio
geraram justa expectativa do autor acerca da validade do negócio jurídico entabulado.

Postas essas considerações,
CONHEÇO
do recurso, porquanto presentes os requisitos de admissibilidade, para
DAR
-LHE PROVIMENTO
para
(i)
rejeitar os embargos monitórios;
(ii)
julgar procedente o pleito autoral, reconhecendo a eficácia do
contrato de compra e venda
entabulado entre as partes; e
(iii)
julgar improcedentes os pedidos reconvencionais.

Inverto os ônus de sucumbência e, a título de honorários recursais, majoro a verba honorária fixada em primeiro grau para 17% (dezessete por cento) sobre o valor atualizado da causa.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

V O T O – V I S T A

Sr. Presidente,

Eminentes Desembargadores,

Apenas para rememorar, trata-se de “
ação monitória
” ajuizada por
Carlos Augusto de Paula Capra – ME
em face de
Eventos Moinho Eireli – ME
, cujo pedido de que seja constituído título executivo judicial no valor de R$ 146.407,78 (cento e quarenta e seis mil quatrocentos e sete reais e setenta e oito centavos) foi julgado improcedente pelo Juízo da 5ª Vara Cível de Vitória que, por conseguinte, acolheu o pedido reconvencional a fim de condenar a autora/reconvinda ao pagamento de R$ 179.074,36 (cento e setenta e nove mil trinta e quatro reais e trinta e seis centavos) à requerida/reconvinte.

Ao proferir judicioso voto, orientou-se o eminente Relator, Des. Telêmaco Antunes de Abreu Filho, pelo provimento da
apelação cível
para, reformando a sentença:
(i)
rejeitar os embargos monitórios;
(ii)
julgar procedente o pleito autoral, de modo a reconhecer a eficácia do
contrato de compra e venda

celebr
ado entre as partes; e
(iii)
julgar improcedentes os pedidos reconvencionais.

Analisei criteriosamente os autos e, não obstante a excelente fundamentação do édito, devo discordar, respeitosamente, da conclusão ao final alcançada pelo magistrado sentenciante, daí porque adianto, desde já, meu voto em prol do provimento do recurso. Vejamos.

A controvérsia reside, sobretudo, na previsão contida na Cláusula Quinta do “Contrato de Compra e Venda de Fundo de Comércio” celebrado entre as partes no dia 18/09/2017 (Id 6269950, p. 11/14), cujo item 5.1. assim estabelece:

“5.1. O VENDEDOR compromete-se a ceder sua posição de locatário no Contrato de Locação do Imóvel estabelecido referente ao ponto comercial da empresa Carlos Augusto de Paula Capra – ME. Caso o locador deste imóvel, não aceite inserir no contrato de locação cláusula estipulando prazo de cinco (5) anos de vigência, renováveis automaticamente pelo mesmo prazo, conforme redação a ser sugerida pelo COMPRADOR, a compra e venda será considerada nula de pleno direito, bem como este CONTRATO e as cláusulas e obrigações nele dispostas. Neste caso, o VENDEDOR deverá devolver ao COMPRADOR todo e qualquer valor já pago de acordo com a cláusula Terceira deste CONTRATO, em 10 (dez) dias úteis, sob pena de multa diária de R$1.000,00 (mil reais) por atraso.”

A escusa apresentada pela embargante/reconvinte para o inadimplemento da quantia faltante (objeto da ação monitória), que restou acatada na sentença proferida, foi de que a compra e venda tornou-se
nula
, conforme os itens 2.2 e 2.2.1. do contrato, por não terem sido cumpridas as
condições resolutivas
nele estabelecidas, notadamente a cessão pelo vendedor da posição de locatário no contrato de locação do imóvel no qual estabelecido o ponto comercial, além da manifestada recusa, por parte do locador, em renovar o contrato de locação por cinco anos e de renová-lo automaticamente pelo mesmo prazo, tendo em vista a existência de débitos pretéritos de aluguéis não adimplidos pelo vendedor.

Entretanto, como bem observado pelo eminente Relator, há vários elementos probatórios dos quais é possível extrair que, apesar de não ter sido formalmente realizada a transmissão do contrato de locação à compradora do fundo de comércio, o ajuste celebrado entre as partes produziu os efeitos a que se propunha e, por corolário, faz jus o vendedor ao recebimento das parcelas remanescentes do contrato, cujo valor é incontroverso.

A meu ver, o principal elemento de prova extraído dos autos é a narrativa do representante da compradora, em audiência, de que:
(i)
utilizou-se do fundo de comércio por aproximadamente dois anos e meio;
(ii)
efetuava o pagamento das parcelas do contrato de compra e venda do fundo de comércio e dos aluguéis devidos ao locador; e
(iii)
decidiu pelo término da relação jurídica pelo receio de sobrevir responsabilização solidária, dada a existência de débitos tributários da pessoa jurídica, e não em virtude do inadimplemento contratual atribuído ao vendedor do fundo do comércio.

Em que pese a previsão do art. 13 da Lei nº 8.245/91 (Lei de Locações), de que “
A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador
”, inexiste dúvida de que este anuiu com a transmissão do contrato de locação ao adquirente ao fundo de comércio, tendo assim permanecido por cerca de dois anos e meio, ou seja, com o recebimento dos aluguéis pagos diretamente pelo novel locatário, até que, num dado momento, emitiu declaração escrita de que não concordava com a alteração do contrato de locação para promover a substituição e nem com a estipulação de um novel prazo, renovável automaticamente, “
sem que antes houvesse o recebimento dos aluguéis atrasados, devidos pelo senhor Carlos Augusto de Paula Capra
” (Id 6269955, p. 29).

De fato, os débitos vencidos, anteriores ao trespasse, não foram transferidos para a adquirente do fundo de comércio, sendo também incontroversa a responsabilidade exclusiva do vendedor pelo seu adimplemento junto ao locador, conforme se depreende do “Termo de Acordo e Confissão de Dívida” acostado aos autos eletrônicos (Id 6269955, p. 22/24), cuja existência, inclusive, não era desconhecida da apelada ao adquirir o fundo de comércio. Inclusive, há informação de que os débitos pretéritos com a locação, ou seja, anteriores ao trespasse, estão sendo cobrados pelo locador em demanda própria (
processo nº 0013184-25.2019.8.08.0024
).

Em reforço de argumentação, o item 2.2. do contrato de compra e venda do fundo de comércio facultava ao comprador, na hipótese de ser cobrado por dívida pretérita, de responsabilidade de seu antecessor, efetuar o correspondente pagamento e descontar das parcelas a serem adimplidas em favor do vendedor ou ser reembolsado pelo vendedor, num prazo de 5 (cinco) dias a contar do efetivo pagamento. Na mencionada audiência, ao ser indagado pelo advogado da autora acerca de tal previsão contratual, disse o representante da requerida que “
N
em lembrava dessa cláusula aqui, senão eu teria descontado do Guto
[Carlos Augusto, autor da ação monitória)
e teria pago a eles
”.

Em suma, o arcabouço probatório produzido descortina o aperfeiçoamento da relação contratual e a inequívoca produção de seus efeitos por cerca de dois anos e meio a três anos, tendo a requerida/embargante, a bem da verdade, optado pelo desfazimento da avença diante do receio de ser solidariamente responsabilizado por dívidas tributárias, tal qual se extrai do trecho de seu depoimento no qual relata que “
recebi visita de parte tributária sobre as dívidas e eu falava que a empresa não tinha dívida, e a minha filha me alertou ‘pai, se o senhor ficar lá, o senhor vai virar devedor solidário’
.”

Em assim sendo, adiro à conclusão alcançada pelo eminente Relator de que o exercício pela requerida/embargante Eventos Moinho, dos direitos advindos da aquisição do fundo de comércio, em momento algum foi obstado, seja porque os pagamentos a título de aluguéis foram devidamente realizados ao locador, não obstante a falta de transmissão formal da posição contratual de locatário, seja por haver expressa previsão no contrato de compra e venda do fundo de comércio no sentido de que eventuais cobranças, relativas a dívidas pretéritas, poderiam ser resolvidas mediante o seu adimplemento pelo comprador do fundo de comércio, com o correspondente reembolso por parte do vendedor ou desconto das parcelas remanescentes.

Ante o exposto, por serem desnecessárias outras digressões,
acompanho, na íntegra, o voto proferido pelo eminente Relator
.

É como voto
.

DES
ª
.
ELIANA JUNQUEIRA MUNHÓS FERREIRA

Acompanho o Voto de Relatoria.