Tribunal: TJES
Processo: 0020403-90.2017.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ANNIBAL DE REZENDE LIMA
Órgão julgador: ANNIBAL DE REZENDE LIMA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Interpretação / Revisão de Contrato; Práticas Abusivas; Provas em geral
Data de julgamento: 2024-02-22

Ementa:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO – INTERESSE DO PROMITENTE COMPRADOR – PERCENTUAL DE RETENÇÃO – JUROS MORATÓRIOS – TRÂNSITO EM JULGADO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1.
É
considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.

2. O Colendo Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema nº. 1.002, fixou a tese jurídica vinculante segundo a qual nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei Federal nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0020403-90.2017.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: JOAO FORTES ENGENHARIA SA

APELADO: CAROLINA ZOTELLE DE ALMEIDA

RELATOR(A):
ANNIBAL DE REZENDE LIMA

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EMENTA

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO – INTERESSE DO PROMITENTE COMPRADOR – PERCENTUAL DE RETENÇÃO – JUROS MORATÓRIOS – TRÂNSITO EM JULGADO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1.
É
considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.

2. O Colendo Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema nº. 1.002, fixou a tese jurídica vinculante segundo a qual nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei Federal nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 002 - Gabinete Des. ANNIBAL DE REZENDE LIMA

Composição de julgamento: 002 - Gabinete Des. ANNIBAL DE REZENDE LIMA - ANNIBAL DE REZENDE LIMA - Relator / 012 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal / 020 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
012 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
020 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

Cuidam os presentes autos de “ação de rescisão contratual” ajuizada por CAROLINA ZOTELLE DE ALMEIDA, ora Apelada, em face de JOÃO FORTES ENGENHARIA S.A, ora Apelante, pretendendo a decretação da rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre as partes e a restituição de 90% (noventa por cento) da quantia paga.

Pela sentença de fls. 195/196, o MMº. Juiz de Direito
a quo
julgou parcialmente procedente a pretensão autoral para decretar a rescisão do contrato e autorizar a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga, atualizado o valor desde o desembolso.

Irresignada, JOÃO FORTES ENGENHARIA S.A interpôs o recurso de apelação id 6572908, sustentando (1) a perda do objeto em razão do imóvel ter sido leiloado antes mesmo do ajuizamento da presente demanda, notadamente em razão da mora da Apelada desde março de 2015; (2) subsidiariamente, deve ser majorado o percentual de retenção para patamar adequado e fixado o termo inicial de juros como sendo a data do trânsito em julgado.

Embora intimada, a Apelada não apresentou contrarrazões recursais.

É o breve Relatório.

Inclua-se em pauta de julgamento.

Vitória, 10 de Janeiro de 2024.

DES. ANNIBAL DE REZENDE LIMA

RELATOR

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0020403-90.2017.8.08.0035

APELANTE: JOÃO FORTES ENGENHARIA S.A

APELADA: CAROLINA ZOTELLE DE ALMEIDA

RELATOR: DES. ANNIBAL DE REZENDE LIMA

VOTO

Conforme relatado, cuidam os presentes autos de “ação de rescisão contratual” ajuizada por CAROLINA ZOTELLE DE ALMEIDA, ora Apelada, em face de JOÃO FORTES ENGENHARIA S.A, ora Apelante, pretendendo a decretação de rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre as partes e a restituição de 90% (noventa por cento) da quantia paga.

Pela sentença de fls. 195/196, o MMº. Juiz de Direito
a quo
julgou parcialmente procedente a pretensão autoral para decretar a rescisão do contrato e autorizar a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga, atualizado o valor desde o desembolso.

Irresignada, JOÃO FORTES ENGENHARIA S.A interpôs o recurso de apelação id 6572908, sustentando (1) a perda do objeto em razão do imóvel ter sido leiloado antes mesmo do ajuizamento da presente demanda, notadamente em razão da mora da Apelada desde março de 2015; (2) subsidiariamente, deve ser majorado o percentual de retenção para patamar adequado e fixado o termo inicial de juros como sendo a data do trânsito em julgado.

Pois bem.

De início, deve ser mantida a r. sentença na parte em que rejeitou a preliminar de ausência de interesse de agir.

Em 14.03.2016 (fls. 39), a Apelada manifestou, expressamente, junto à Apelante, o seu interesse na rescisão do contrato entre ambos celebrado por não ter logrado êxito em obter o financiamento bancário para pagamento da parcela final no valor histórico de R$ 194.187,16 (cento e noventa e quatro mil, cento e oitenta e sete reais e dezesseis centavos – fls. 144), vencida em 25.03.2015.

Por ocasião das tratativas da rescisão do contrato, a Apelante fixou como condição a retenção de 50% (cinquenta por cento) do valor pago, conforme comunicação de fls. 39, o que não foi aceito pela Apelada.

Em data posterior, isto é, em agosto de 2016 (fls. 150), o imóvel foi arrematado por terceiro em leilão promovido de acordo com o rito previsto na Lei Federal nº 4.591/1964, sendo que a presente demanda foi ajuizada em 07.07.2017.

O fato do imóvel ter sido leiloado em momento posterior às tratativas não exitosas quanto aos termos da rescisão do contrato não afasta o interesse de agir.

Com efeito, a Apelada exerceu o seu direito potestativo de denunciar o contrato de promessa de compra e venda em março/2016, havendo controvérsia, no entanto, quanto aos termos propostos pela Apelante, isto é, se abusiva, ou não, a retenção de 50% (cinquenta por cento) do valor pago.

A arrematação do imóvel em leilão posteriormente realizado pela Apelante, em agosto/2016, não afasta o interesse da Apelada em discutir os termos da referida rescisão decorrente da denúncia do contrato efetivada em março/2016, de modo que o recurso não merece prosperar neste particular.

Em seguimento, a Apelante aduz que o percentual de retenção fixado na r. sentença em 25% (vinte e cinco por cento) deve ser majorado.

No caso da rescisão do contrato de promessa de compra e venda ocorrer no exclusivo interesse do promitente-comprador, a restituição do valor pago ocorrerá de forma proporcional, nos termos do Súmula nº 543, do Colendo Superior Tribunal de Justiça:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Nessa hipótese, a jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça entende pela “
razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), de acordo com as circunstâncias do caso concreto
.
” (TJES, recurso de apelação nº. 0000086-12.2018.8.08.0011, de que foi Relator o Exmº. Sr. Desembargador Fabio Clem de Oliveira, julgado em 23.04.2019).

No caso, o MMº. Juiz de Direito
a quo
entendeu como devido a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago pela Apelada, não havendo razões que justifiquem a fixação de montante superior àquele estabelecido na r. sentença hostilizada.

Embora inaplicáveis as alterações promovidas pela Lei Federal nº 13.786/2018, deve-se gizar que a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) encontra-se em consonância com o limite da pena convencional para contratos desta natureza, consoante art. 67-A, inc. II, incluído na Lei Federal nº 4.591/1964.

A retenção de parcela do valor já adimplido pelo promitente-comprador visa compensar o promitente-vendedor dos gastos suportados com despesas administrativas, principalmente com divulgação e comercialização, pagamento de tributos, bem como remunerá-lo pela eventual utilização do bem pelo adquirente, razão pela qual a abusividade da retenção do percentual pretendido deve ser analisada à luz do caso concreto.

No caso, a rescisão contratual ocorreu no exclusivo interesse da Apelada por força de inviabilidade econômica superveniente, sem que tenha havido sequer a imissão na posse do imóvel, até porque a rescisão ocorrera antes mesmo da entrega do imóvel objeto do contrato.

Do cotejo das provas constantes dos autos, penso que a fixação do percentual de retenção em favor da Apelante em 25% (vinte e cinco por cento) mostra-se suficiente para recompor os prejuízos advindos da resilição contratual por iniciativa da Apelada, sendo proporcional e razoável diante das peculiaridades do caso.

Quanto aos juros de mora, o Colendo Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo (Tema nº. 1.002), fixou a tese jurídica vinculante segundo a qual “
n
os compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão”
.

O contrato de promessa de compra e venda cuja rescisão é postulada é anterior à edição da Lei Federal nº 13.786/2018, razão pela qual os juros de mora deverão incidir apenas após o trânsito em julgado da sentença condenatória.

Ante o exposto, conheço do presente recurso de apelação e lhe dou parcial provimento apenas para determinar que os juros de mora deverão incidir a partir do trânsito em julgado, pela taxa Selic, vedada cumulação com índice autônomo de correção monetária.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Sessão: 30.01.2024.

Voto: Acompanho o eminente relator.

Vogal: Desembargadora Janete Vargas Simões