Tribunal: TJES
Processo: 0000458-08.2018.8.08.0060
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão julgador: JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Condomínio; Divisão e Demarcação
Data de julgamento: 2024-10-07

Ementa:
DIREITO CIVIL. AÇÃO DE DIVISÃO DE CONDOMÍNIO. BEM IMÓVEL INDIVISÍVEL. IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO. IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS INICIAIS. RECURSO DESPROVIDO. SENTENÇA CONFIRMADA.

I. CASO EM EXAME

1)
Ação de divisão de condomínio proposta por
Hélio Gava Canzian e outros
, com fundamento no art. 1.320 do Código Civil, requerendo a divisão física de imóvel de matrícula nº 1311, situado no município de Atílio Vivacqua, em partes distintas para registro em cartório.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2)
Há duas questões em discussão: (i) definir se é juridicamente possível a divisão física do imóvel comum
pro indiviso
para posterior registro em cartório, conforme requerido pelos autores; (ii) estabelecer se a impossibilidade de divisão física do bem indivisível justifica a improcedência dos pedidos formulados na ação.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3)
O condomínio objeto da ação é voluntário e pro indiviso, sendo as partes ideais dos condôminos presumidas como iguais, nos termos dos arts. 1.314 a 1.322 do Código Civil.

4)
A divisão física do imóvel, conforme pleiteado pelos autores, é inviável, pois não há planta ou indicação geodésica das dimensões dos lotes a serem criados, nem cumprimento das posturas municipais urbanas, que exigem área mínima de 200 m2 para cada lote, conforme Lei Municipal nº 891/2010.

5)
Nos casos de condomínio de bem indivisível, a solução legal prevista no art. 1.322 do Código Civil é a alienação judicial do imóvel ou a adjudicação a um dos condôminos, o que não foi requerido pelos autores.

IV. DISPOSITIVO E TESE

6) Recurso desprovido.

Tese de julgamento:
1) A divisão física de imóvel indivisível em condomínio voluntário pro indiviso é juridicamente inviável quando não há cumprimento das normas urbanísticas locais. 2) A extinção de condomínio de bem indivisível deve ocorrer pela adjudicação ou alienação judicial do imóvel.

--------

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.314, 1.320 e 1.322; CPC/2015, art. 487, I; Lei Municipal nº 891/2010.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp nº 2.276.979/MG, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 30.10.2023, DJe 06.11.2023.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0000458-08.2018.8.08.0060

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: HELIO GAVA CANSIAN e outros (3)

APELADO: ESIO GAVA CANSIAN e outros (4)

RELATOR(A):
JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

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EMENTA

DIREITO CIVIL. AÇÃO DE DIVISÃO DE CONDOMÍNIO. BEM IMÓVEL INDIVISÍVEL. IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO. IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS INICIAIS. RECURSO DESPROVIDO. SENTENÇA CONFIRMADA.

I. CASO EM EXAME

1)
Ação de divisão de condomínio proposta por
Hélio Gava Canzian e outros
, com fundamento no art. 1.320 do Código Civil, requerendo a divisão física de imóvel de matrícula nº 1311, situado no município de Atílio Vivacqua, em partes distintas para registro em cartório.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2)
Há duas questões em discussão: (i) definir se é juridicamente possível a divisão física do imóvel comum
pro indiviso
para posterior registro em cartório, conforme requerido pelos autores; (ii) estabelecer se a impossibilidade de divisão física do bem indivisível justifica a improcedência dos pedidos formulados na ação.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3)
O condomínio objeto da ação é voluntário e pro indiviso, sendo as partes ideais dos condôminos presumidas como iguais, nos termos dos arts. 1.314 a 1.322 do Código Civil.

4)
A divisão física do imóvel, conforme pleiteado pelos autores, é inviável, pois não há planta ou indicação geodésica das dimensões dos lotes a serem criados, nem cumprimento das posturas municipais urbanas, que exigem área mínima de 200 m2 para cada lote, conforme Lei Municipal nº 891/2010.

5)
Nos casos de condomínio de bem indivisível, a solução legal prevista no art. 1.322 do Código Civil é a alienação judicial do imóvel ou a adjudicação a um dos condôminos, o que não foi requerido pelos autores.

IV. DISPOSITIVO E TESE

6) Recurso desprovido.

Tese de julgamento:
1) A divisão física de imóvel indivisível em condomínio voluntário pro indiviso é juridicamente inviável quando não há cumprimento das normas urbanísticas locais. 2) A extinção de condomínio de bem indivisível deve ocorrer pela adjudicação ou alienação judicial do imóvel.

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Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.314, 1.320 e 1.322; CPC/2015, art. 487, I; Lei Municipal nº 891/2010.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp nº 2.276.979/MG, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 30.10.2023, DJe 06.11.2023.

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ACÓRDÃO

Decisão
: ACORDA a Egrégia Segunda Câmara Cível, em conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade, negar provimento ao recurso.

Órgão julgador vencedor
: 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

Composição de julgamento: 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Relator / 022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal / 028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Vogal
VOTOS VOGAIS
022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Acompanhar
028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

Segundo se depreende,
Hélio Gava Canzian e outros
propuseram ação de divisão de condomínio, na forma do art. 1.320 do Código Civil, requerendo a divisão do imóvel de matrícula n.º 1311, situado em área urbana do município de Atílio Vivacqua, e consequente expedição de mandado ao Cartório de Registro de Imóveis da Comarca.

A respeito do assunto, a r. sentença dispôs:

“8. O Código Civil nos prescreve que o condomínio possui duas espécies: o comum que por sua vez, subdivide-se em voluntário e necessário e o especial ou edilício. No caso dos autos verifico que trata-se de condomínio voluntário pro indiviso, uma vez que não há no contrato definição de percentual estipulado da propriedade para cada condômino.

9. Nesse sentido, presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos, aplicando-se as regras previstas no art. 1.314 a 1.322 do Código Civil e no que couber as regras de partilha de herança (arts. 2.013 a 2.022). Posto isto, em situações como a que se enquadra o caso em apreço, é lícito a qualquer condômino exigir a divisão da coisa comum e,
sendo caso de condomínio pro indiviso, tal divisão só ocorrerá pela adjudicação ou pela venda do imóvel
, a saber a área de 467,50 m2, localizado na Rua Florcinda Leal, nº 27, Centro, Atílio Vivacqua, nos termos art. 1.322 do Código Civil.

10.
Ocorre que, verifico que o pedido perseguido pelos autores não se enquadra em nenhuma das espécies positivadas. Os Autores não visam a adjudicação ou venda do imóvel. Ao contrário, pedem algo não previsto na lei.
O pedido feito na inicial é de que o juiz divida o imóvel em partes com determinação ao Cartório de Registro para que registre propriedade distintas.

11. Não há previsão legal para tanto. A extinção de condomínio não se faz com a divisão de propriedade. Não é possível dividir a propriedade, pois não há qualquer planta ou indicação geodésica da dimensão dos imóveis. Repartir como?? Qual a metragem de cada imóvel? Como ficarão as casas construídas sobre o imóvel? Como ficarão as propriedades sem acesso à via pública e sem cumprimento das posturas municipais urbanas? Há que se considerar ainda que os imóveis teriam metragem menor do que o módulo urbano permitido, não sendo possível o registro.

12.
O pedido que faz os autores é impossível de ser alcançado em via judicial
: ‘dividir o imóvel em partes e registrá-lo’. É possível aliená-lo judicialmente e dividir o valor arrecado ou um condômino adquirir a parte do outro. Mas os autores não pediram a alienação ou adjudicação. Pediram divisão em partes. O juiz não pode julgar ou conceder pedido diverso daquele feito pela parte, sob pena de julgamento extra petita. Não se trata de uma ação divisória, mas sim de extinção de condomínio. Não há como conceder um pedido que não está previsto na lei, muito menos possível faticamente de realização.

13. A ação movida ‘extinção de condomínio’ não se presta ao pedido feito ‘divisão de imóvel e registro em cartório’.

Dispositivo

14. Ante exposto, acolho a preliminar de ilegitimidade passiva dos denunciados para excluir do polo passivo desta demanda ANA MARIA AVILA DE ARAUJO, RODRIGO DE ARAUJO CANSIAN e DANIELA DE ARAUJO CANSIAN e, profiro decisão de mérito, com base no artigo 487, inciso I, do CPC/15, e JULGO IMPROCEDENTE os pedidos iniciais”.

No caso, inexiste nulidade decorrente do julgamento antecipado da lide, haja vista que o pedido de realização de prova pericial restara prejudicado em virtude da impossibilidade jurídica do pedido.

Como cediço, a
ação de divisão

de condomínio
prevista no art. 1.320 do CCB é a via processualmente adequada quando o bem for
divisível
; do contrário, emerge a necessidade de ajuizamento da
ação de extinção

de condomínio
prevista no art. 1.322 da sobredita lei, cabendo à parte, em tal hipótese, pleitear a adjudicação ou alienação judicial:

Art. 1.322.
Quando a coisa for
indivisível
,

e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado
, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.

Parágrafo único. Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lanço, proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em condições iguais, o condômino ao estranho.

Sobre o tema, a jurisprudência do STJ é elucidativa:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. MANUTENÇÃO. DIREITO CIVIL. ART. 1.320 DO CÓDIGO CIVIL. AÇÃO DE EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO. AÇÃO DE DIVISÃO. CABIMENTO. BENS IMÓVEIS INDIVISÍVEIS. MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. SÚMULA 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. É direito potestativo do condômino de bem imóvel indivisível promover a extinção do condomínio mediante alienação judicial da coisa. Precedentes. Diretriz consagrada no art. 1320 do Código Civil, a qual dispõe, em síntese, que ninguém pode ser compelido a permanecer eternamente em condomínio.

2.
A ação de extinção de condomínio é cabível para aquelas hipóteses em que há copropriedade do bem, tendo como objeto bens indivisíveis. Já o fim específico da ação divisória é resolver a questão em torno do condomínio sobre terras divisíveis, fazendo cessar o estado de comunhão pela repartição geodésica do imóvel.

[...]

(AgInt no AREsp n. 2.276.979/MG, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 30/10/2023, DJe de 6/11/2023.)

Com efeito, não há superfície jurídica para acolhimento do pedido de partilha de
imóvel
indivisível
, a considerar a área de 467 m2, sobre a qual foram edificadas 6 unidades residenciais.

Tal pretensão colide com a Lei Municipal n.º 891/2010, que
proíbe o parcelamento do solo urbano em lotes inferiores a 200 m2
,
in verbis
:

Art. 5º. Devem ser observados os seguintes requisitos para a elaboração de loteamentos:

I – os lotes terão área mínima de 200 m2 (duzentos metros quadrados) e frente mínima de 10 (dez) metros, salvo quando a legislação estadual ou municipal determinar maiores exigências, ou quando o loteamento se destinar a urbanização específica ou situar-se em zonas especiais de interesse social, previamente aprovada pelos órgãos públicos competentes;”

Portanto, a divisão física do imóvel, conforme pleiteado pelos autores, é fática e juridicamente inviável, pois não há planta ou indicação geodésica das dimensões dos lotes a serem criados, nem cumprimento das posturas municipais urbanas, que exigem área mínima para cada lote.

Dessarte, revela-se acertado o julgamento antecipado da lide, não havendo nulidade processual a ser pronunciada.

Do exposto
, e por tudo mais que dos autos consta,
conheço do recurso e a ele nego provimento.

Via de consequência, na forma dos §§ 2º e 11 do art. 85 do CPC, fixo os honorários recursais em 2% do valor da causa, mantida a suspensão da exigibilidade em virtude da assistência judiciária gratuita.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o E. Relator para conhecer e negar provimento ao recurso.