Tribunal: TJES
Processo: 5002514-07.2022.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão julgador: ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Adimplemento e Extinção
Data de julgamento: 2024-07-04

Ementa:
CIVIL - PROCESSUAL CIVIL - APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - CORRETAGEM - INTERMEDIAÇÃO DEMONSTRADA – CONCLUSÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO - COMISSÃO DEVIDA - RECURSO IMPROVIDO.

1. Segundo o Código Civil, o contrato de corretagem traduz-se no negócio jurídico pelo qual uma pessoa (o corretor ou intermediário), não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas (art. 722).

2. Restando
demonstrado,
no
caso concreto,

que
o corretor de imóveis
atuou efetivamente para
aproximação das partes e que o negócio jurídico de compra e venda foi concluído, ainda que após certo tempo
, deve-lhe ser assegurado o direito ao recebimento da respectiva comissão, a teor do que dispõe o art. 725, do Código Civil.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5002514-07.2022.8.08.0021

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: RAPHAEL DE BRITO OLIVEIRA DOS SANTOS e outros (2)

APELADO: RODRIGO DO NASCIMENTO DE CARVALHO

RELATOR(A):
ALDARY NUNES JUNIOR

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

CIVIL - PROCESSUAL CIVIL - APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - CORRETAGEM - INTERMEDIAÇÃO DEMONSTRADA – CONCLUSÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO - COMISSÃO DEVIDA - RECURSO IMPROVIDO.

1. Segundo o Código Civil, o contrato de corretagem traduz-se no negócio jurídico pelo qual uma pessoa (o corretor ou intermediário), não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas (art. 722).

2. Restando
demonstrado,
no
caso concreto,

que
o corretor de imóveis
atuou efetivamente para
aproximação das partes e que o negócio jurídico de compra e venda foi concluído, ainda que após certo tempo
, deve-lhe ser assegurado o direito ao recebimento da respectiva comissão, a teor do que dispõe o art. 725, do Código Civil.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR

Composição de julgamento: 031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal / 010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal
VOTOS VOGAIS
004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar
010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

Cuidam os presentes autos de ação de cobrança ajuizada por RODRIGO DO NASCIMENTO DE CARVALHO em face de Raphael de Brito Oliveira dos Santos, Daiana Zambom de Oliveira Santos e Neder Bailão Sant’ana, por meio da qual pretende o primeiro a condenação dos últimos ao pagamento da quantia de R$ 27.000,00 (vinte e sete mil reais), a título de comissão de corretagem.

Pela sentença id 7466083, o MMº. Juiz de Direito
a quo
julgou parcialmente procedente o pedido inicial, para condenar Neder Bailão Sant’ana (1) ao pagamento de R$ 9.900,00 (nove mil e novecentos reais), “
a ser corrigido monetariamente pelos índices da CGJES, desde a data da concretização da venda (28/07/2020), e juros de mora de 1% ao mês, a contar da citação
” e (2) ao pagamento das custas e honorários advocatícios, arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação. Em razão da sucumbência recíproca parcial, condenou o Apelado ao pagamento dos honorários sucumbenciais em favor dos patronos de Raphael de Brito Oliveira dos Santos e Daiana Zambom de Oliveira Santos, em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

Irresignado, Neder Bailão Sant’ana interpôs recurso de apelação (id 7466087), por meio do qual afirma, em breve síntese, que o Apelado teria intermediado apenas a negociação do lote nº. 18, localizado no Loteamento “Residencial Lagoa da Praia”, em Guarapari/ES e que não participou da ulterior negociação do lote nº 17, realizada seis meses depois exclusivamente entre as partes contratantes. Acrescenta que não houve celebração de contrato de exclusividade para venda do lote e que as tratativas para aquisição do lote nº 17 foi realizada exclusivamente por e-mail entre as partes, sem qualquer intermediação do Apelado.

O Apelado apresentou contrarrazões (id 7466096), pugnando pela manutenção da sentença objurgada.

É o breve Relatório.

Peço dia para julgamento.

Vitória, 05 de Junho de 2024.

DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

RELATOR

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 5002514-07.2022.8.08.0021

APELANTE: RAPHAEL DE BRITO OLIVEIRA DOS SANTOS E OUTROS

APELADO: RODRIGO DO NASCIMENTO DE CARVALHO

RELATOR: DES. CONVOCADO ALDARY NUNES JUNIOR

VOTO

Cuidam os presentes autos de ação de cobrança ajuizada por RODRIGO DO NASCIMENTO DE CARVALHO em face de Raphael de Brito Oliveira dos Santos, Daiana Zambom de Oliveira Santos e Neder Bailão Sant’ana, por meio da qual pretende o primeiro a condenação dos últimos ao pagamento da quantia de R$ 27.000,00 (vinte e sete mil reais), a título de comissão de corretagem.

Pela sentença id 7466083, o MMº. Juiz de Direito
a quo
julgou parcialmente procedente o pedido inicial, para condenar Neder Bailão Sant’ana (1) ao pagamento de R$ 9.900,00 (nove mil e novecentos reais), “
a ser corrigido monetariamente pelos índices da CGJES, desde a data da concretização da venda (28/07/2020), e juros de mora de 1% ao mês, a contar da citação
” e (2) ao pagamento das custas e honorários advocatícios, arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação. Em razão da sucumbência recíproca parcial, condenou o Apelado ao pagamento dos honorários sucumbenciais em favor dos patronos de Raphael de Brito Oliveira dos Santos e Daiana Zambom de Oliveira Santos, em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

Irresignado, Neder Bailão Sant’ana interpôs recurso de apelação (id 7466087), por meio do qual afirma, em breve síntese, que o Apelado teria intermediado apenas a negociação do lote nº. 18, localizado no Loteamento “Residencial Lagoa da Praia”, em Guarapari/ES e que não participou da ulterior negociação do lote nº 17, realizada seis meses depois exclusivamente entre as partes contratantes. Acrescenta que não houve celebração de contrato de exclusividade para venda do lote e que as tratativas para aquisição do lote nº 17 foi realizada exclusivamente por e-mail entre as partes, sem qualquer intermediação do Apelado.

Pois bem.

Funda-se a pretensão autoral no alegado direito do Apelado ao recebimento de comissão de corretagem decorrente da intermediação do contrato de compra e venda de um imóvel de propriedade do Apelante, situado no Loteamento “Residencial Lagoa da Praia”, em Guarapari/ES. Afirma o Apelado que, após empreender os esforços necessários para a aproximação do promitente vendedor (ora Apelante) e dos promitentes compradores, as partes teriam, inicialmente, simulado a desistência da compra do lote nº. 17, mas realizaram, em momento ulterior, a compra e venda à revelia do Apelado, a fim de se eximirem do pagamento da comissão de corretagem devida.

Segundo o Código Civil, o contrato de corretagem traduz-se no negócio jurídico pelo qual uma pessoa (o corretor ou intermediário), não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas (art. 722).

Observa-se do contrato de corretagem que a intermediação do corretor constitui elemento essencial para o deslinde do negócio jurídico pretendido pelo comitente (no caso o Apelante). Uma vez concluída a negociação fomentada pelo intermediador, ou corretor, ser-lhe-á devida a respectiva remuneração.

No caso vertente, a própria narrativa tecida por ambas as partes demonstra a existência de pactuação da corretagem alegada (em que pese a inexistência de um instrumento formal específico), bem como da efetiva atuação do Apelado na aproximação das partes para a realização das tratativas, o que deu ensejo, inicialmente, à concretização da compra e venda do lote nº 18, da quadra “A”, do Loteamento Lagoa da Praia, na data de 29.01.2020, pelo valor de R$ 160.000,00 (cento e sessenta mil reais).

De outro lado, observa-se que, meses após a primeira negociação, as partes mantiveram contato para concretizar a aquisição do outro lote pertencente ao ora Apelante, porém com o expresso intuito de excluir a comissão de corretagem decorrente da aproximação envidada pelo Apelado, o que se observa do e-mail juntado pelo próprio Apelante com sua peça defensiva (id 7466003).

Pelo teor do referido e-mail, o promitente comprador Raphael de Brito Oliveira dos Santos inicia o diálogo afirmando que “andei avaliando a possibilidade de negociar o outro lote”, permitindo inferir que as partes já teriam sido apresentadas a ambos os lotes quando das tratativas iniciais intermediadas pelo Apelado.

Ao final, o promitente comprador expõe expressamente o intuito de afastar o custeio da intermediação, ao propor
in verbis
:

“(...)

Dessa maneira, gostaria que me falasse a sua pedida para a negociação nas seguintes condições:

- Sem intermediários, negociação direta entre nós dois;

- Sem corretagem;

- Sem burocracias bancárias;

- Pagamento à vista no ato da escritura

(...)”

Ademais, penso apresentarem-se escorreitas as percucientes considerações tecidas pelo MMº. Juiz de Direito
a quo
no minudente exame do conjunto probatório que carreia os autos, razão pela qual peço vênia para trazer à colação breve excerto da sentença que bem esclarece a controvérsia:

“(...)

Restou incontroverso nos autos, por ocasião da inicial e contestação que o autor foi o responsável pela intermediação da venda do lote n. 18, da quadra “A”, do Loteamento Lagoa da Praia, uma vez que os requeridos não se conheciam e através do trabalho do corretor o negócio se concretizou. Ademais, na época, os compradores se interessaram apenas pelo lote de n. 18, embora o requerente tenha exercido seu labor no tocante aos dois terrenos, ou seja, lotes n. 17 e n. 18.

A isso, some-se que a testemunha Vitor Pereira Marques afirmou, em livre transcrição, que o percentual usualmente cobrado pelo autor correspondia a 6% (seis por cento) sobre o valor da venda, e que os requeridos não pagaram a referida comissão ao autor (vide registros audiovisuais no ID 29555188, ID 29555195, ID 29555931, ID 29555944, ID 29556268 e ID 29556290).

Os réus, a seu turno, embora tenham afirmado que o autor não participou da negociação, não se desincumbiram de produzir qualquer prova apta a elidir a pretensão autoral, cujo esteio probatório acompanha a exordial (CPC, art. 373, inc. II).

Estes também não carrearam quaisquer elementos que evidenciassem tratativas inquinadas a efetivar o referido pagamento.

Realço que não incumbe ao corretor diligenciar ininterruptamente no curso das negociações. Restou demonstrado que a aproximação entre os réus, na condição de compradores e o vendedor foi efetivada pelo autor, evidenciando-se, inclusive, que diligenciou em reuniões e aproximação entre os interesses das partes, e que, a partir desse cenário, concretizou-se a venda do lote de n. 18.

Nesse particular, o fato da finalização da venda do lote de n. 17, ter ocorrido sem a participação do autor não exime o pagamento da respectiva comissão, pois havia intermediado a venda 06 (seis) meses atrás.

Assim é a previsão expressa da legislação civil, no sentido de que “se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida” (CC, art. 727, primeira parte).

Logo, quanto ao montante pretendido a título de remuneração, a previsão contida no art. 724, do Código Civil, estabelece que “se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais”.

Ausente manifestação de vontade escrita, entendo que o importe equivalente a 6% (seis por cento) sobre o valor da venda, encontra-se incluso nos parâmetros determinados pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Espírito Santo (http://www.scheilarieger.com.br/pagina/tabela-honorarios-creci-es-15700), sendo o percentual adequado ao serviço prestado e compatível com a porcentagem cobrada pelos corretores de imóveis na intermediação de vendas.

(...)”

Com efeito, encontra-se nítida a atuação do Apelado na intermediação do negócio levado a efeito pelo Apelante e os promitentes compradores, o que confere ao primeiro o direito ao recebimento da respectiva comissão, a teor do que dispõe o art. 725, do Código Civil, que preceitua:

“Art. 725 - A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes”.

O Colendo Superior Tribunal de Justiça tem reconhecido o direito ao recebimento da respectiva remuneração quando efetivamente concluído o negócio por intermediação de corretor imobiliário, ainda que o aperfeiçoamento do negócio jurídico tenha ocorrido após certo tempo.

Veja-se:

CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. INTERMEDIAÇÃO EM CESSÃO DE CRÉDITO DE PRECATÓRIO. CONTRATAÇÃO DE INTERMEDIÁRIO, COM EXCLUSIVIDADE, NA PRIMEIRA CESSÃO DE PARTE DO CRÉDITO. NEGOCIAÇÕES POSTERIORES REALIZADAS PELAS DETENTORAS DO CRÉDITO SEM VINCULAÇÃO AO ANTERIOR INTERMEDIÁRIO. DIREITO A COMISSÕES DE CORRETAGEM NAS CESSÕES REALIZADAS. TERMO INICIAL DA PRESCRIÇÃO. ACTIO NATA. COMISSÃO DE CORRETAGEM DEVIDA. APROXIMAÇÃO ENTRE OS INTERESSADOS. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. Em relação ao termo inicial do prazo prescricional, é pacífico o entendimento do STJ de que o início da contagem dá-se a partir da data em que houve o conhecimento da efetiva violação (ou inobservância) de um direito, consoante o viés objetivo da teoria da actio nata. O entendimento é aplicável para fins de comissão de corretagem. Precedentes.

2. É firme a jurisprudência do STJ no sentido de "para que seja devida a comissão, basta a aproximação das partes e a conclusão bem sucedida de negócio jurídico. A participação efetiva do corretor na negociação do contrato é circunstância que não desempenha, via de regra, papel essencial no adimplemento de sua prestação. Portanto, esse auxílio, posterior à aproximação e até a celebração do contrato, não pode ser colocado como condição para o pagamento da comissão devida pelo comitente. Se após o término do prazo estipulado no contrato de corretagem vier a se realizar o negócio jurídico visado, por efeitos dos trabalhos do corretor, a corretagem ser-lhe-á devida" (REsp 1.072.397/RS, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, julgado em 15/9/2009, DJe de 9/10/2009).

3. Conforme entendimento desta Corte Superior, "o prazo concedido ao corretor na opção, ainda que estipulado para conclusão do negócio, destina-se em realidade a obtenção de interessados e aproximação entre estes e o comitente" (EDcl no REsp 29.286/RJ, Relator Ministro SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA, Quarta Turma, julgado em 28/6/1993, DJ de 11/10/1993).

4. No caso, o acórdão recorrido reconheceu ter havido a efetiva participação do corretor na negociação, com a aproximação dos interessados, ainda que o negócio jurídico tenha sido concretizado algum tempo depois, envolvendo as mesmas partes em torno do mesmo objeto. Entender de forma diversa, demandaria o revolvimento fático-probatório dos autos, o que encontra óbice na Súmula 7 do STJ.

5. Agravo interno desprovido.

(AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.265.796/RS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 20/11/2023, DJe de 23/11/2023.)

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83 DO STJ. DECISÃO MANTIDA.

1. Inexiste afronta aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015 quando a Corte local pronunciou-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo.

2. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem interpretação de cláusulas contratuais e revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ).

3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, "é devida a comissão de corretagem por intermediação imobiliária se o trabalho de aproximação realizado pelo corretor resultar, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio" (REsp n. 1.765.004/SP, relator para acórdão Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 27/11/2018, DJe de 5/12/2018).

4. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no AREsp n. 2.431.725/RS, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 22/4/2024, DJe de 26/4/2024.)

Deste modo, estando demonstrado nos autos que o Apelado atuou, efetivamente, para a conclusão do negócio e ante o não pagamento da respectiva comissão pelo Apelante, agiu com acerto o MMº. Juiz de Direito
a quo
ao condenar o último ao pagamento do valor pleiteado, não merecendo reforma a sentença objurgada.

Por fim, assim como concluiu a sentença objurgada, entendo que é devido, à luz das provas referidas, o percentual de 6% (seis por cento) sobre o valor calculado para o Imposto de Transmissão, porquanto, conforme consignado, “
o percentual de comissão deve ser o indicado no documento de ID 18948097, consubstanciado na certidão de quitação de ITBI, no montante de R$ 165.000,00 (cento e sessenta e cinco mil reais), e datado 10/11/2020”.

Ante o exposto, conheço do presente recurso de apelação, mas lhe nego provimento.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Sessão Virtual de 24/6/2024 a 28/6/2024.

Voto: Acompanhar o(a) Relator(a).

Voto Vogal: Des.ª Janete Vargas Simões