Tribunal: TJES
Processo: 5008387-80.2024.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão julgador: JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Adjudicação
Data de julgamento: 2024-09-27

Ementa:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMPUGNAÇÃO AO LAUDO PERICIAL. OBTENÇÃO RETROATIVA DE VALOR LOCATÍCIO DE IMÓVEL. MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DO MERCADO. POSSIBILIDADE. RECURSO DESPROVIDO.

1)
Método comparativo consiste na obtenção do valor de mercado do imóvel avaliado por meio da comparação com outros imóveis de características semelhantes, presentes na mesma região de influência do imóvel avaliando.

2)
Não há como infirmar a avaliação quando os cálculos estatísticos sopesam as características do imóvel que lhe conferem maior valor.

3)
A ausência de arguição fundamentada ilide a possibilidade reconhecimento de erro na avaliação, conforme disposto no inciso I do art. 873 do CPC

4) Recurso desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5008387-80.2024.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: MARIA SUELI APOLINARIO

AGRAVADO: ROBERTO TENORIO KATTER e outros

RELATOR(A):
JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

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EMENTA

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMPUGNAÇÃO AO LAUDO PERICIAL. OBTENÇÃO RETROATIVA DE VALOR LOCATÍCIO DE IMÓVEL. MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DO MERCADO. POSSIBILIDADE. RECURSO DESPROVIDO.

1)
Método comparativo consiste na obtenção do valor de mercado do imóvel avaliado por meio da comparação com outros imóveis de características semelhantes, presentes na mesma região de influência do imóvel avaliando.

2)
Não há como infirmar a avaliação quando os cálculos estatísticos sopesam as características do imóvel que a ele conferem maior valor.

3)
A ausência de arguição fundamentada ilide a possibilidade reconhecimento de erro na avaliação, conforme disposto no inciso I do art. 873 do CPC

4) Recurso desprovido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: ACORDA a Egrégia Primeira Câmara Cível, em conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade, conhecer do recurso e a ele negar provimento.

Órgão julgador vencedor
: 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

Composição de julgamento: 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Relator / 010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal / 014 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
014 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

Segundo se depreende, o título judicial condenara os agravados ao pagamento de alugueis de forma retroativa, alusivos ao período de setembro de 2011 a outubro de 2014.

Analisando perfunctoriamente os autos, vislumbra-se que o laudo pericial de avaliação (fls. 469/632) fora elaborado pelo
método comparativo direto de dados de mercado
, com tratamento técnico pelo modelo de regressão linear, conforme norma da ABNT NBR nº 14653-2.

De acordo com a iterativa jurisprudência, o uso dessa metodologia é adequado para apuração do valor locatício do imóvel:

Apelação Cível nº 0022635-26.2008.8.08.0024 Apelante: Irmãos Pianna Ltda Apelado: Cambraia e Rosa Comércio de Veículos e Serviços Ltda Relator: Desembargador Substituto Rogerio Rodrigues de Almeida ACÓRDÃO EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO RENOVATÓRIA.
LAUDO PERICIAL. MÉTODO COMPARATIVO DIRETO. POSSIBILIDADE. VALOR MÉDIO APURADO PELO EXPERT
. SUCUMBÊNCIA MANTIDA. VALOR ARBITRADO NA SENTENÇA MUITO AQUÉM DO SUGERIDO EM CONTESTAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA. 1. Quanto ao laudo pericial formulado às fls. 1.000⁄1.044, nada a ser alterado, tendo em vista que
o expert utilizou-se de parâmetros corretos e em consonância com as normas técnicas para o caso, aplicando o método comparativo direto de dados do mercado para chegar aos valores mínimo, médio e máximo, razão pela qual deve servir como balizador para fixação do aluguel
. [...] (TJES, Classe: Apelação, 024080226350, Relator: EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Relator Substituto : ROGERIO RODRIGUES DE ALMEIDA, Órgão julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 02/02/2016, Data da Publicação no Diário: 11/02/2016)

APELAÇÃO. Contrato de locação comercial. Ação renovatória adstrita ao arbitramento de aluguel. Sentença que, ao homologar a perícia judicial, julga procedente o pedido. AUSÊNCIA DE ELEMENTOS QUE DESQUALIFIQUEM A HIGIDEZ DA PROVA TÉCNICA.
Adoção do método comparativo direto, em consonância com parâmetros de mercado e coerente com os padrões técnicos reclamados na hipótese. Perito que, de forma clara, objetiva, precisa e detalhada, e sopesando as peculiaridades do imóvel, demonstrou como apurou o valor locatício.
Fundamentos da crítica tecida pelos apelantes, insuficientes para desprestigiar a tecnicidade do laudo pericial. Valor do locativo corrigido nos termos do contrato. Parte provida. Mantida, excepcionalmente, a verba honorária arbitrada em Primeiro Grau sob pena de "reformatio in pejus". Recurso parcialmente provido. (TJSP; Apelação Cível 1024729-06.2018.8.26.0564; Relator (a): Lidia Conceição; Órgão Julgador: 36ª Câmara de Direito Privado; Foro de São Bernardo do Campo - 6ª Vara Cível; Data do Julgamento: 26/10/2023; Data de Registro: 26/10/2023)

DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA, FIXANDO O VALOR DO ALUGUEL EM R$ 14.650,00, COM BASE NO LAUDO PERICIAL. APELAÇÃO CÍVEL INTERPOSTA PELA AUTORA, VISANDO À NULIDADE DA PERÍCIA OU A REFORMA DA SENTENÇA. [...]
7) Método comparativo consiste na obtenção do valor de mercado do imóvel avaliado por meio da comparação com outros imóveis de características semelhantes, presentes na mesma região de influência do imóvel avaliando. 8) Na visão deste magistrado, o método comparativo direto de dados de mercado revela-se como o mais adequado para a fixação do justo valor locatício em locações comerciais, uma vez que identifica o custo do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra. Precedentes.
9) Destarte, entendo como o justo valor de locação, na espécie, aquele calculado com base no método comparativo, qual seja, R$ 14.650,00. 10) RECURSO CONHECIDO EM PARTE E, NESTA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO. PRELIMINAR AFASTADA. (TJRJ, 0009004-28.2020.8.19.0205 - APELAÇÃO. Des(a). WERSON FRANCO PEREIRA RÊGO - Julgamento: 14/03/2024 - DECIMA NONA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 25ª CÂMARA CÍVEL))

Portanto, ainda que o laudo não se refira ao índice IGP-M, aparentemente alheio à metodologia adotada, o valor locatício, apurado em modelo estatístico por estimativa da média, possui correlação direta com os vastos dados coletados, relacionados à região do imóvel (bairro Jardim da Penha) e período de levantamento (2011 a 2014).

Ademais, cuidara o perito de vistoriar o imóvel e elaborar relatório fotográfico completo, abrangendo o logradouro, fachada, interior e área de lazer (fl. 475/482).

No caso, há descrição completa do bem, considerando, para tanto, a metragem (188,84 m2), quantidade de dormitórios (3) e elevadores (2), além do bom estado de conservação (índice 2), padrão de acabamento e quantidade de vagas de garagem, conforme subsegue:

“Variáveis independentes

(X1) Área Total: variável independente quantitativa, que informa a área total de cada elemento. Amplitude da amostragem aproveitada: 31,00m2 a 300,00m2.

(X2) Dormitórios: variável independente quantitativa, que informa a quantidade de quartos que o imóvel possui. Amplitude da amostragem aproveitada: 1 a 4 quartos

(X3) Elevador: variável independente dicotômica, que informa se o edifício possui elevador ou não. Amplitude da amostragem aproveitada: 1 para os edifícios que não possuem elevador e 2 para os que possuem.

(X4) Estado de Conservação: variável dicotômica, que informa o estado de conservação do imóvel. Amplitude da amostragem aproveitada: 1 para os imóveis que estão com um estado de conservação ruim e 2 para os imóveis que estão em bom estado de conservação.

(X5) Padrão de Acabamento: variável dicotômica, que informa o padrão de acabamento de cada apartamento. Amplitude da amostragem aproveitada: 1 a 2

(x6) Vagas de Garagem: variável quantitativa, que informa a quantidade de vaga de garagem cada apartamento possui. Amplitude da amostragem aproveitada: 1 a 2

Conforme se depreende das informações técnicas (fls. 504/505),
os cálculos estatísticos sopesaram
a
s sobreditas
características do imóvel,
que lhe conferem maior valor
.

Nesse contexto, descabe a alegação de prejuízo quanto à obtenção do “valor real” do aluguel compensatório.

Sem embargo, a ausência de arguição fundamentada ilide a possibilidade reconhecimento de erro na avaliação,
ex vi
do inciso I do art. 873 do CPC:

Art. 873. É admitida nova avaliação quando:

I - qualquer das partes arguir,
fundamentadamente
, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador;

II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem;

III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação.

Do exposto
, e por tudo mais que dos autos consta,
conheço do recurso e a ele nego provimento.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

DES. EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR:

Acompanhar.

SESSÃO: PLENÁRIO VIRTUAL de 16/09/2024, às 12:00

VOTO: Acompanho o voto do eminente Relator

VOGAL: Desembargadora Janete Vargas Simões