Tribunal: TJES
Processo: 0023518-51.2019.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão julgador: ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2024-11-13

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. IMPOSSIBILIDADE DE TRANSFERÊNCIA DE ÔNUS CONDOMINIAIS ANTES DA ENTREGA DO IMÓVEL. HONORÁRIOS RECURSAIS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por construtora contra sentença que declarou a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva dos requeridos, condenando-os à restituição integral dos valores pagos, no montante de R$ 391.539,37, devidamente corrigidos, e ao pagamento de custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se o atraso na entrega do imóvel foi justificado pela superveniência da Lei invocada pela construtora; (ii) determinar se a responsabilidade pelo pagamento de despesas condominiais e outros encargos pode ser imputada ao comprador antes da entrega do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A responsabilidade pelo atraso na entrega do imóvel recai exclusivamente sobre a construtora, pois a superveniência da Lei (ação direta de inconstitucionalidade sobre o Plano Diretor Urbano de Vila Velha) já estava em curso à época da celebração do contrato, não havendo justificativa para o descumprimento do prazo pactuado.

A jurisprudência consolidada no STJ, expressa na Súmula 543, determina a restituição integral das parcelas pagas pelo promitente comprador, em caso de resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva da vendedora, como ocorrido no caso concreto.

O comprador não pode ser responsabilizado pelas despesas condominiais e demais encargos antes da imissão na posse do imóvel, conforme entendimento pacificado no STJ. O pagamento desses encargos somente se inicia com a entrega das chaves ao adquirente.

A correção monetária dos valores a serem restituídos incide desde o ajuizamento da demanda, e os juros de mora a partir da citação, conforme a orientação jurisprudencial e a sentença recorrida.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

O atraso na entrega de imóvel, mesmo diante de Lei que alterou o Plano Diretor Municipal antes da celebração do contrato, fato que já era de conhecimento público, configura culpa exclusiva da construtora.

Em caso de resolução do contrato de promessa de compra e venda por culpa da construtora, o comprador tem direito à restituição integral dos valores pagos.

A responsabilidade pelo pagamento de despesas condominiais e encargos incide apenas após a imissão do comprador na posse do imóvel.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 1º, III; Código de Defesa do Consumidor, art. 51; CPC, art. 85, § 11º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 543; STJ, AgInt no AREsp n. 2.148.949/RJ, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 08.04.2024, DJe 11.04.2024; STJ, AgInt no REsp n. 1.909.706/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 11.03.2024, DJe 18.03.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0023518-51.2019.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: LORENGE CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA e outros

APELADO: PARTELLI E PIOTO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

RELATOR(A):
ROBSON LUIZ ALBANEZ

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. IMPOSSIBILIDADE DE TRANSFERÊNCIA DE ÔNUS CONDOMINIAIS ANTES DA ENTREGA DO IMÓVEL. HONORÁRIOS RECURSAIS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por construtora contra sentença que declarou a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva dos requeridos, condenando-os à restituição integral dos valores pagos, no montante de R$ 391.539,37, devidamente corrigidos, e ao pagamento de custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se o atraso na entrega do imóvel foi justificado pela superveniência da Lei invocada pela construtora; (ii) determinar se a responsabilidade pelo pagamento de despesas condominiais e outros encargos pode ser imputada ao comprador antes da entrega do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A responsabilidade pelo atraso na entrega do imóvel recai exclusivamente sobre a construtora, pois a superveniência da Lei (ação direta de inconstitucionalidade sobre o Plano Diretor Urbano de Vila Velha) já estava em curso à época da celebração do contrato, não havendo justificativa para o descumprimento do prazo pactuado.

A jurisprudência consolidada no STJ, expressa na Súmula 543, determina a restituição integral das parcelas pagas pelo promitente comprador, em caso de resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva da vendedora, como ocorrido no caso concreto.

O comprador não pode ser responsabilizado pelas despesas condominiais e demais encargos antes da imissão na posse do imóvel, conforme entendimento pacificado no STJ. O pagamento desses encargos somente se inicia com a entrega das chaves ao adquirente.

A correção monetária dos valores a serem restituídos incide desde o ajuizamento da demanda, e os juros de mora a partir da citação, conforme a orientação jurisprudencial e a sentença recorrida.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

O atraso na entrega de imóvel, mesmo diante de Lei que alterou o Plano Diretor Municipal antes da celebração do contrato, fato que já era de conhecimento público, configura culpa exclusiva da construtora.

Em caso de resolução do contrato de promessa de compra e venda por culpa da construtora, o comprador tem direito à restituição integral dos valores pagos.

A responsabilidade pelo pagamento de despesas condominiais e encargos incide apenas após a imissão do comprador na posse do imóvel.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 1º, III; Código de Defesa do Consumidor, art. 51; CPC, art. 85, § 11º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 543; STJ, AgInt no AREsp n. 2.148.949/RJ, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 08.04.2024, DJe 11.04.2024; STJ, AgInt no REsp n. 1.909.706/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 11.03.2024, DJe 18.03.2024.

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ACÓRDÃO

Decisão
: ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Desembargadores da Quarta Câmara Cível, à unanimidade conhecer do recurso e negar-lhe provimento; nos termos do voto do relator.

Órgão julgador vencedor
: 011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ

Composição de julgamento: 011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Relator / 016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal / 031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar
031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0023518-51.2019.8.08.0035

AP
TE
:
THE PLACE SPE 136 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA E OUTRA

A
PDA
: PARTELLI E PIOTO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

RELATOR:
D
ES
. ROBSON LUIZ ALBANEZ

VOTO

Consoante relatado, cingem-se os recursos em analisar a
julgou parcialmente a pretensão inicial, resolvendo o contrato por culpa dos
requeridos/apelantes
, determinando-se
o pagamento, solidariamente,
de
R$ 391.539,37 (trezentos e noventa e um mil reais, quinhentos e trinta e nove reais e trinta e sete centavos), verba que deverá ser corrigida monetariamente desde o ajuizamento da demanda.

C
ondenando os
requeridos
ao pagamento das custas remanescentes e honorários à razão de 10% sobre o valor da
condenação
.

Pois bem.

Consonante exposto alhures, a r. sentença declarou a rescisão do contrato por vontade exclusiva dos requeridos/construtores do imóvel, determinando a restituição da integralidade dos valores pagos.

Di
t
o isso, em que pese a alegação do recorrente acerca
do caso fortuito a justificar o atraso na obra, entendo que acertada a r. sentença, vez que “
a ausência de entrega do imóvel no prazo contratualmente previsto se deu por culpa exclusiva das requeridas. Além disso, é fato incontroverso que a parte autora efetuou o pagamento do imóvel na integralidade, razão pela qual faz jus à devolução de valores, com as correções devidas.”

O
utrossim, comprovado nos autos que o contrato foi firmado entre as partes aos 27/03/2014, enquanto o fato do príncipe alegado, a saber, ajuizamento da ação direta de inconstitucionalidade do Plano Diretor Urbano de Vila Velha encontrava-se em trâmite desde 2013, nos termos dos documentos de fls. 191 e seguintes.

Ou seja, na ocasião da celebração do contrato, a construtora recorrente já estava ciente da ADI.

Logo, entendo que agiu acertadamente o d. Juízo Singular. De modo que,
aplicável o entendimento consolidado na Súmula 543 do STJ:

"Súmula 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente

Destarte, configurado o atraso na entrega do imóvel, de rigor a restituição integral dos valores adimplidos pelo Apelado,
inclusive
a suspensão das cobranças condominais
, de acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça
“ [...].A responsabilidade pelo pagamento de taxa de fruição, IPTU e despesas condominiais incide a partir da efetiva posse do imóvel, sob pena de os adquirentes terem que arcar com tais ônus financeiros enquanto estão impossibilitados de usufruir do imóvel.[...].
(AgInt no AREsp n. 2.148.949/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 8/4/2024, DJe de 11/4/2024.)

No mesmo sentido:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CULPA DA CONSTRUTORA. REVISÃO. SÚMULA Nº 7/STJ. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. DESPESAS CONDOMINIAIS E IPTU. VENDEDORA. RESPONSABILIDADE. [...].2. Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, sobretudo após o esgotamento do período de prorrogação, é cabível a condenação por lucros cessantes, sendo presumido o prejuízo do promissário comprador. Precedentes.
3. Somente a partir da efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, passa o adquirente a ter a obrigação de pagar as despesas condominiais e IPTU, sendo responsabilidade da vendedora até a imissão na posse.
4. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 1.909.706/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 11/3/2024, DJe de 18/3/2024.)

J
á quanto
a atualização dos valores a serem restituídos
,

uma vez que os valores pleiteados na inicial foram devidamente atualizados até aquela ocasião, correta a r. sentença ao determinar a correção monetária a partir do ajuizamento, e os juros de mora a partir da citação,
a partir de quando deverá ser utilizada a Selic.

Por todo o exposto, conheço do recurso
e
nego
-lhe provimento,
para manter a r. sentença tal como proferida.

F
ixo honorários recursais em 2% (dois por cento), passando de 10% para 12%, nos termos do artigo 85, §11º, do CPC.

É como voto.

DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

Relator

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS
(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Manifesto-me por acompanhar, em sua integralidade, o entendimento inserto no voto da douta relatoria.

Este é o voto.