Tribunal: TJES
Processo: 0035824-27.2015.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão julgador: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Moral; Promessa de Compra e Venda
Data de julgamento: 2024-03-22

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO ORDINÁRIA – COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA – ATRASO NA ENTREGA PELA CONSTRUTORA – CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR – TERMO INICIAL – DATA PREVISTA PARA ENTREGA ACRESCIDA DO PRAZO DE TOLERÂNCIA – RECALCITRÂNCIA DA CONSTRUTORA EM FORNECER INFORMAÇÕES E DOCUMENTOS NECESSÁRIOS À OBTENÇÃO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO – AUSÊNCIA DE MORA DOS ADQUIRENTES – TERMO FINAL DO CONGELAMENTO – DATA DO EFETIVO PAGAMENTO – ILÍCITA COBRANÇA DE JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA SOMENTE DE CORREÇÃO MONETÁRIA PELO INCC ATÉ A ENTREGA DO IMÓVEL COM SUA SUBSTITUIÇÃO PELO IPCA ATÉ A DATA DO PAGAMENTO – APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA.

1
)
Deve ser reconhecido o atraso na conclusão do empreendimento imobiliário a partir do exaurimento do prazo de 42 (quarenta e dois) meses – contado da data da Assembleia de Instituição do Condomínio (20/12/2010) – findando em 20/06/2014 e, ato contínuo, deve ser admitido o cômputo do prazo de tolerância, de modo a elastecer o prazo de entrega até 20/12/2014, à luz da sedimentada a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

2)
No ponto atinente ao congelamento do saldo devedor, o juiz sentenciante trilhou orientação há muito sedimentada no âmbito deste egrégio Tribunal no sentido de que, ocorrendo atraso na entrega da obra,
é devido o congelamento do saldo devedor após a data prevista para a entrega do imóvel relativamente ao cômputo de juros
,
com a incidência somente da correção monetária
.

3)
Com a averbação do habite-se, a vendedora purga sua mora, de modo que eventuais atrasos com procedimentos inerentes a obtenção de financiamento para fins de quitação do saldo devedor não lhes são imputados, salvo se comprovado que dificultou o envio de documentos exigidos pela instituição financeira, tal qual ocorreu no caso concreto.

4
)
Diante da pendência de resolução no mérito, com a vigência da tutela provisória concedida em 18/11/2015, optou a construtora por não informar, quando postulada a informação pelos autores, o saldo devedor posicionado até o dia 20/12/2014, com o acréscimo apenas de correção monetária, bem como não forneceu a documentação necessária à obtenção do financiamento bancário, assim inviabilizando-o.

5)
É desarrazoado estabelecer, como termo final do congelamento do saldo devedor, a data de recebimento do imóvel pelos apelantes, com isso permitindo o acréscimo de juros moratórios sobre a quantia remanescente, por extenso lapso temporal (20/12/2014 até o efetivo pagamento), uma vez que não incorreram em mora, por ato voluntário e não imputável à construtora.

6)
No que se refere ao índice de correção monetária a incidir sobre o saldo devedor, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça é de que, havendo atraso na entrega da obra, ainda que incida correção monetária, não deve ser utilizado o INCC, e sim o IPCA, por refletir melhor o equilíbrio econômico-financeiro do contrato firmado entre as partes; por sua vez, será lícita a incidência do INCC – se for o índice previsto no contrato – até a data da efetiva entrega das chaves.

7)
Apelação cível conhecida e parcialmente provida.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
4ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 0035824-27.2015.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: HUGO NOGUEIRA MELLO e outros

APELADO: GALWAN CONSTRUTORA E INCORPORADORA S/A

RELATOR(A):
ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO ORDINÁRIA – COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA – ATRASO NA ENTREGA PELA CONSTRUTORA – CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR – TERMO INICIAL – DATA PREVISTA PARA ENTREGA ACRESCIDA DO PRAZO DE TOLERÂNCIA – RECALCITRÂNCIA DA CONSTRUTORA EM FORNECER INFORMAÇÕES E DOCUMENTOS NECESSÁRIOS À OBTENÇÃO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO – AUSÊNCIA DE MORA DOS ADQUIRENTES – TERMO FINAL DO CONGELAMENTO – DATA DO EFETIVO PAGAMENTO – ILÍCITA COBRANÇA DE JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA SOMENTE DE CORREÇÃO MONETÁRIA PELO INCC ATÉ A ENTREGA DO IMÓVEL COM SUA SUBSTITUIÇÃO PELO IPCA ATÉ A DATA DO PAGAMENTO – APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA.

1
)
Deve ser reconhecido o atraso na conclusão do empreendimento imobiliário a partir do exaurimento do prazo de 42 (quarenta e dois) meses – contado da data da Assembleia de Instituição do Condomínio (20/12/2010) – findando em 20/06/2014 e, ato contínuo, deve ser admitido o cômputo do prazo de tolerância, de modo a elastecer o prazo de entrega até 20/12/2014, à luz da sedimentada a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

2)
No ponto atinente ao congelamento do saldo devedor, o juiz sentenciante trilhou orientação há muito sedimentada no âmbito deste egrégio Tribunal no sentido de que, ocorrendo atraso na entrega da obra,
é devido o congelamento do saldo devedor após a data prevista para a entrega do imóvel relativamente ao cômputo de juros
,
com a incidência somente da correção monetária
.

3)
Com a averbação do habite-se, a vendedora purga sua mora, de modo que eventuais atrasos com procedimentos inerentes a obtenção de financiamento para fins de quitação do saldo devedor não lhes são imputados, salvo se comprovado que dificultou o envio de documentos exigidos pela instituição financeira, tal qual ocorreu no caso concreto.

4
)
Diante da pendência de resolução no mérito, com a vigência da tutela provisória concedida em 18/11/2015, optou a construtora por não informar, quando postulada a informação pelos autores, o saldo devedor posicionado até o dia 20/12/2014, com o acréscimo apenas de correção monetária, bem como não forneceu a documentação necessária à obtenção do financiamento bancário, assim inviabilizando-o.

5)
É desarrazoado estabelecer, como termo final do congelamento do saldo devedor, a data de recebimento do imóvel pelos apelantes, com isso permitindo o acréscimo de juros moratórios sobre a quantia remanescente, por extenso lapso temporal (20/12/2014 até o efetivo pagamento), uma vez que não incorreram em mora, por ato voluntário e não imputável à construtora.

6)
No que se refere ao índice de correção monetária a incidir sobre o saldo devedor, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça é de que, havendo atraso na entrega da obra, ainda que incida correção monetária, não deve ser utilizado o INCC, e sim o IPCA, por refletir melhor o equilíbrio econômico-financeiro do contrato firmado entre as partes; por sua vez, será lícita a incidência do INCC – se for o índice previsto no contrato – até a data da efetiva entrega das chaves.

7)
Apelação cível conhecida e parcialmente provida.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 010 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

Composição de julgamento: 010 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Relator / 012 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal / 017 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal
VOTOS VOGAIS
012 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar
017 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

DATA DA SESSÃO: 12/03/2024

R E L A T Ó R I O

A SRA. DESEMBARGADORA ELIANA JUNQUEIRA MUNHÓS FERREIRA (RELATORA):-

Trata-se de recurso de
apelação cível
interposto por
Hugo Nogueira Mello
e
Paula Plazzi Carraretto

contra a sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível de Vitória (fls. 622/626-v), integrada pela decisão que rejeitou os
embargos de declaração
em face dela opostos (fls. 666/666-v), que, na presente “
ação ordinária
” ajuizada em face de
Galwan Construtora e Incorporadora Ltda.
, julgou parcialmente procedentes os pedidos para, confirmando a tutela de urgência concedida, determinar o congelamento do saldo devedor no período de 20/12/2014 e 31/03/2015, devendo incidir somente correção monetária nesse período. Por sua vez, julgou improcedente o pedido de indenização por dano moral.

Em suas razões recursais, sustentam os apelantes (fls. 670/685), em síntese, que:
(i)
tentaram junto a apelada o encaminhamento do saldo devedor e dos documentos necessários à obtenção do financiamento, entretanto, sem sucesso;
(ii)
em 2020, a apelada condicionou o fornecimento do saldo devedor ao pagamento integral da dívida;
(iii)
não realizaram o pagamento do saldo devedor até a data de interposição do recurso por culpa exclusiva da apelada;
(iv)
de acordo com a tese fixada pelo Tema 996/STJ, o saldo devedor deve ser calculado desconsiderando, após o prazo contratualmente ajustado para entrega do imóvel, incluído o prazo de tolerância, a incidência de juros e aplicando o IPCA como índice de correção monetária, salvo se o índice da construção civil for mais vantajoso; e
(v)
deve ser reformada a sentença a fim de que o saldo devedor seja congelado a partir do mês de dezembro de 2014, com a sua atualização pelo índice de correção monetária do TJES, até a data do efetivo pagamento.

Devidamente intimada, a apelada não apresentou suas contrarrazões (cf. fl. 697-v).

É o relatório
.

Inclua-se em pauta

para julgamento
.

*

O SR. ADVOGADO LUIZ PAULO GALVEAS TESSA:-

Trata a presente lide do empreendimento denominado “Residencial Jardins”. Um empreendimento muito elogiado por todos os compradores, principalmente em razão da valorização que o mesmo teve ao longo dos anos.

Ocorre que, apesar desses elogios, infelizmente, fato que todos estamos expostos, houve um pequeno atraso na entrega do imóvel. Em decorrência deste atraso, inúmeras foram as demandas judiciais contra a requerida. Inúmeras foram as vezes que Vossas Excelências, em momentos anteriores, julgaram tema semelhante à presente apelação. Tema este que traduz a possibilidade de congelamento do saldo devedor.

Conforme a respeitável sentença de piso, acompanhando todas as decisões já proferidas por este tribunal, o congelamento do saldo devedor teve início a partir do momento que começou a mora da construtora e tem como marco final o dia em que receberam as chaves do empreendimento. Este é o lapso temporal onde houve o congelamento dos termos da respeitável sentença.

Acontece, Excelência, que o apelante pretende que tal congelamento se dê por prazo indeterminado. Um empreendimento que foi vendido em 2010. Um empreendimento onde a parte apelante, desde 2014, não realiza qualquer pagamento a título de compra do imóvel.

Tal decisão, Excelência, caso provida a presente apelação, não será a Construtora a maior prejudicada. A Construtora, Vossas Excelências devem estar acostumados a ver, ela constrói sob o regime de construção por administração, ou seja, apenas 20% do valor que é devido, é devido à Construtora. Enquanto que 80% deste valor é devido à coletividade de condôminos que ingressaram no mesmo empreendimento. Ou seja, a lesão maior aqui é do próprio condomínio. São dos outros colegas que adquiriram a mesma unidade e realizaram o pagamento corretamente.

O pleito resume-se no seguinte. Por conta de um atraso de apenas 03 meses, pleiteia ou recorrente, um congelamento do saldo devedor em 10 anos, 120 meses. Algo completamente desproporcional.

Por fim, apenas para encerrar, eu gostaria de dizer que não estou apenas aqui defendendo a Construtora ou a coletividade dos condôminos, estou defendendo também a higidez do próprio Tribunal de Justiça do Estado Espírito Santo. Estou defendendo a coerência entre os julgados que já foram proferidos por essa Câmara, onde todos, sem nenhuma exceção, estipularam uma data final coerente com a data da efetiva entrega do empreendimento.

Portanto, Excelência, pleiteia-se o indeferimento da presente apelação.

*

V O T O

A SRA. DESEMBARGADORA ELIANA JUNQUEIRA MUNHÓS FERREIRA (RELATORA):-

Como brevemente relatado, trata-se de
apelação cível
interposta por
Hugo Nogueira Mello
e
Paula Plazzi Carraretto

contra a sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível de Vitória/ES, integrada pela decisão que rejeitou os
embargos de declaração
em face dela opostos, que, na presente “
ação ordinária
” ajuizada em face de
Galwan Construtora e Incorporadora Ltda.
, julgou parcialmente procedentes os pedidos para, confirmando a tutela de urgência concedida, determinar o congelamento do saldo devedor no período de 20/12/2014 e 31/03/2015, devendo incidir somente correção monetária nesse período. Por sua vez, julgou improcedente o pedido de indenização por dano moral.

Não há preliminares ou questões prejudiciais a serem examinadas por este Órgão Julgador, daí porque avanço ao conteúdo meritório da ação.

Relatam os autores/apelantes terem adquirido da construtora requerida uma unidade imobiliária integrante do empreendimento “Residencial Jardins”, nesta Capital, quando foi assinada uma solicitação de reserva do apto. 1103 do Ed. Bromélia, bloco D e, no ato da compra, receberam cópia da Escritura Pública Declaratória para Instituição e Convenção do Condomínio Residencial Jardins, cujo Capítulo V, Seção I, art. 47, previa prazo de 42 (quarenta e dois) meses para a edificação do empreendimento, a contar da Assembleia de Instituição do Condomínio.

Ainda conforme a sua narrativa, o condomínio foi instituído em 20/12/2010, conforme primeira Ata de Assembleia, de modo que o prazo de 42 (quarenta e dois) meses findaria em 20/06/2014, o qual não teria sido cumprido pela construtora, sendo pactuado, no § 2º da Cláusula 15ª do Contrato Particular de Promessa de Permuta de Fração Ideal, a quitação do saldo devedor (R$ 359.146,49) em outubro de 2014, o que não foi possível por não terem sido fornecidos pela construtora apelada os documentos necessários à obtenção do financiamento imobiliário de que necessitam.

Diante da alegada culpa exclusiva da construtora, por não ter promovido a entrega do imóvel na data prevista e não ter fornecido os documentos para obtenção do financiamento imobiliário, formularam pedido de tutela provisória de urgência no sentido de que houvesse o congelamento do saldo devedor pelo valor histórico do mês de outubro de 2014 (R$ 494.620,20) ou, subsidiariamente, de congelamento do saldo devedor a partir de mês de dezembro de 2014 (quando se exauriria o prazo de tolerância de 180 dias), com a sua confirmação em sede de cognição exauriente, além de indenização por dano moral.

Como dito, entendera o douto juiz sentenciante pela parcial procedência dos pedidos, ao determinar o congelamento do saldo devedor no período entre 20/12/2014 e 31/03/2015, com a incidência somente de correção monetária nesse período, sendo, porém, desacolhido o pedido de indenização por dano moral.

No escopo de infirmar sobredita conclusão, aduzem os apelantes, em suma, que:
(i)
tentaram junto a apelada o encaminhamento do saldo devedor e dos documentos necessários à obtenção do financiamento, entretanto, sem sucesso;
(ii)
em 2020, a apelada condicionou o fornecimento do saldo devedor ao pagamento integral da dívida;
(iii)
não realizaram o pagamento do saldo devedor até a data de interposição do recurso por culpa exclusiva da apelada;
(iv)
de acordo com a tese fixada pelo Tema 996/STJ, o saldo devedor deve ser calculado desconsiderando, após o prazo contratualmente ajustado para entrega do imóvel, incluído o prazo de tolerância, a incidência de juros e aplicando o IPCA como índice de correção monetária, salvo se o índice da construção civil for mais vantajoso; e
(v)
deve ser reformada a sentença a fim de que o saldo devedor seja congelado a partir do mês de dezembro de 2014, com a sua atualização pelo índice de correção monetária do TJES, até a data do efetivo pagamento.

Portanto, a matéria devolvida ao crivo deste Órgão Julgador, de acordo com a síntese acima, está limitada ao
termo final
do congelamento do saldo devedor, por não haver irresignação da construtora, por meio de recurso, em face da determinação em si e, por conseguinte, em relação ao termo inicial (20/12/2014). Outrossim, insurge-se a parte autora contra os critérios de atualização monetária adotados na sentença.

Pois bem, não obstante a ausência de recurso por parte da construtora, devo salientar, de início, o acerto da sentença no que se refere ao verificado atraso na entrega do imóvel.

In casu
, deve ser reconhecido o atraso na conclusão do empreendimento imobiliário a partir do exaurimento do prazo de 42 (quarenta e dois) meses – contado da data da Assembleia de Instituição do Condomínio (20/12/2010) – findando em 20/06/2014 e, ato contínuo, deve ser admitido o cômputo do prazo de tolerância, de modo a elastecer o prazo de entrega até o dia 20/12/2014, à luz da sedimentada a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

Já incursionando no ponto atinente ao “congelamento” do saldo devedor, o juiz sentenciante trilhou orientação há muito sedimentada no âmbito deste egrégio Tribunal no sentido de que, ocorrendo atraso na entrega da obra,
é devido o congelamento do saldo devedor após a data prevista para a entrega do imóvel relativamente ao cômputo de juros
,
com a incidência somente da correção monetária
.

Sobre isso, rememoro se tratar de um dos pontos examinados pelo colendo Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso representativo de controvérsia (Tema nº 996), quando restou fixada tese de que “
1.3.
É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma
, incluído o período de tolerância
” (Segunda Seção, REsp nº 1.729.593/SP, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019).

A controvérsia reside, como dito, no termo final do congelamento do saldo devedor, porquanto alegam os apelantes que não haviam adimplido a importância devida, até a data da propositura desta ação (12/11/2015) e, conforme presumo, da interposição deste recurso (31/01/2022), por não terem sido fornecidos pela construtora os documentos necessários à obtenção do financiamento bancário, daí porque postulam o congelamento do saldo devedor até a
data do efetivo pagamento
, e não até o dia 31/03/2015.

Assiste razão aos apelantes neste particular.

Como se sabe, o financiamento imobiliário é uma modalidade de pagamento do preço e, a princípio, cabe ao comprador adotar as providências cabíveis para obtenção do crédito de que necessita para adimplir o preço do imóvel; ocorre que há providências que demandam atos de exclusiva competência do vendedor, cuja inércia em praticá-los, de acordo com os apelantes, teriam inviabilizado a obtenção do financiamento necessário à quitação do saldo devedor.

Do que se observa dos autos, apesar de os adquirentes terem recebido as chaves do imóvel, o que, em tese, os obrigaria a promoverem a quitação do saldo devedor, tal proceder foi inviabilizado pela recalcitrância de prepostos da construtora em informar a posição do saldo devedor na data de seu congelamento por decisão judicial e, como seria ainda mais importante, fornecer a documentação para tanto necessária.

Via de regra, com a averbação do habite-se, a vendedora purga sua mora, de modo que eventuais atrasos com procedimentos inerentes a obtenção de financiamento para fins de quitação do saldo devedor não lhes são imputados,
salvo se comprovado que dificultou o envio de documentos exigidos pela instituição financeira
, tal qual entendo ter ocorrido no caso concreto. Explico.

Em 18/11/2015, foi concedida tutela de urgência em prol do congelamento do saldo devedor (fls. 99/103), sendo comprovado pelos autores/apelantes que, por meio de mensagens eletrônicas datadas do ano de 2016 em diante, envidaram esforços no sentido de obterem informações sobre o saldo devedor pendente de quitação, além dos documentos necessários, sem êxito (fls. 688 e ss.).

Na mensagem mais recente, datada de 16/01/2020, o advogado dos autores reiterou pedido de informações sobre “
o saldo devedor do contrato em dezembro de 2014
”, bem como de “
envio dos documentos necessários à solicitação de financiamento junto à instituição financeira
”, obtendo resposta da advogada da construtora, no dia 21/01/2020, de que “
eventual financiamento junto a instituiç
ã
o financeira somente poderá ser feito se abarcar o valor total da d
í
vida, haja vista que, em tais contratos do siste
m
a habitacional, via de regra, h
á
cláusula que confere ampla, plena e irrevogável quita
ção do imóvel, bem
como transmite ao DEVEDOR toda posse, dom
í
nio, direito e a
ç
ão sobre o mesmo, o que n
ã
o seria o caso, na hi
pó
tese de pagamento apenas do incontroverso (saldo congelado pela li
minar)
” (fl. 695).

Como se vê, diante da pendência de resolução no mérito naquela data, com a vigência da tutela provisória concedida no dia 18/11/2015, optou a construtora por não prestar informação, quando postulada pelos autores, acerca do saldo devedor posicionado até 20/12/2014, com o acréscimo apenas de correção monetária, bem como não forneceu a documentação necessária à obtenção do financiamento bancário, assim inviabilizando-o.

Ao condicionar à quitação do valor integral – e não do valor “congelado” por decisão judicial – o fornecimento de informação sobre o saldo devedor, bem como dos documentos de que necessitavam os autores, a construtora inobservou os efeitos da decisão que havia deferido o pedido de tutela provisória de urgência, a qual veio a ser confirmada por sentença.

Por tal razão, é desarrazoado estabelecer, como termo final do congelamento do saldo devedor, a data de recebimento do imóvel pelos apelantes, com isso permitindo o acréscimo de juros moratórios sobre a quantia remanescente, por extenso lapso temporal (20/12/2014 até o efetivo pagamento), uma vez que não incorreram em mora, por ato voluntário e não imputável à construtora.

Por fim, no que se refere ao índice de correção monetária a incidir sobre o saldo devedor, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça é de que, havendo atraso na entrega da obra, ainda que incida correção monetária, não deve ser utilizado o INCC, e sim o IPCA, por refletir melhor o equilíbrio econômico-financeiro do contrato firmado entre as partes; por sua vez, será lícita a incidência do INCC – se for o índice previsto no contrato – até a data da efetiva entrega das chaves.

Valho-me novamente de tese fixada no Tema 996/STJ:

“1.4.
O descumprimento do prazo de entrega do imóvel
, computado o período de tolerância,
faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial
, que reflete o custo da construção civil,
o qual deverá ser substituído pelo IPCA
, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.”

(STJ, Segunda Seção, REsp 1.729.593/SP, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019)

Em tom conclusivo, considero desacertadas as teses recursais, tão somente, ao se postular, ao final, a atualização “
mediante índice de correção monetária do TJ/ES
”, em que pese ser defendido no tópico 5 a incidência do IPCA.

Ante o exposto,
conheço da apelação cível e lhe
dou
provimento
parcial
a fim de:
(i)
estabelecer
, como termo final do congelamento do saldo devedor, a data do efetivo pagamento, para tanto devendo ser fornecida pela construtora a posição do saldo devedor naquela data (20/12/2014), acrescido somente de correção monetária, além dos documentos que forem necessários à obtenção de financiamento bancário pelos autores; e
(ii) determinar
que a correção monetária incida, pelo INCC, no período de 20/12/2014 a 31/03/2015 e, doravante, pelo IPCA, até a data do efetivo pagamento.

É como voto
.

*

V O T O

O SR. DESEMBARGADOR ROBSON LUIZ ALBANEZ:-

Acompanho o voto da eminente Relatora.

*

V I S T A

O SR. DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA:-

Respeitosamente, peço vista dos autos.

*

ts

DATA DA SESSÃO: 19/03/2024

V O T O

PEDIDO DE VISTA

O SR. DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA:-

Eminentes Pares, relembro a Vossas Excelências que em Sessão pretérita, a Eminente Relatora, Desembargadora Eliana Junqueira Munhós Ferreira, procedeu à leitura de seu voto a fim de dar parcial provimento à Apelação Cível interposta por Hugo Nogueira Mello e Paula Plazzi Carraretto para “
(i)
estabelecer
, como termo final do congelamento do saldo devedor, a data do efetivo pagamento, para tanto devendo ser fornecida pela construtora a posição do saldo devedor naquela data (20/12/2014), acrescido somente de correção monetária, além dos documentos que forem necessários à obtenção de financiamento bancário pelos autores; e (ii)
determinar
que a correção monetária incida, pelo INCC, no período de 20/12/2014 a 31/03/2015 e, doravante, pelo IPCA, até a data do efetivo pagamento
”.

Pedi vista dos autos em razão de uma dúvida que me ocorreu após a sustentação oral realizada pelo douto patrono da Apelada e, após analisá-los, estou certo de acompanhar na íntegra o voto proferido pela Desembargadora Relatora no sentido de dar parcial provimento ao Apelo.

É como voto.

________________________________________________________________________________________________________________________________________________

VOTO VENCEDOR

Como brevemente relatado, trata-se de
apelação cível
interposta por
Hugo Nogueira Mello
e
Paula Plazzi Carraretto

contra a sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível de Vitória/ES, integrada pela decisão que rejeitou os
embargos de declaração
em face dela opostos, que, na presente “
ação ordinária
” ajuizada em face de
Galwan Construtora e Incorporadora Ltda.
, julgou parcialmente procedentes os pedidos para, confirmando a tutela de urgência concedida, determinar o congelamento do saldo devedor no período de 20/12/2014 e 31/03/2015, devendo incidir somente correção monetária nesse período. Por sua vez, julgou improcedente o pedido de indenização por dano moral.

Não há preliminares ou questões prejudiciais a serem examinadas por este Órgão Julgador, daí porque avanço ao conteúdo meritório da ação.

Relatam os autores/apelantes terem adquirido da construtora requerida uma unidade imobiliária integrante do empreendimento “Residencial Jardins”, nesta Capital, quando foi assinada uma solicitação de reserva do apto. 1103 do Ed. Bromélia, bloco D e, no ato da compra, receberam cópia da Escritura Pública Declaratória para Instituição e Convenção do Condomínio Residencial Jardins, cujo Capítulo V, Seção I, art. 47, previa prazo de 42 (quarenta e dois) meses para a edificação do empreendimento, a contar da Assembleia de Instituição do Condomínio.

Ainda conforme a sua narrativa, o condomínio foi instituído em 20/12/2010, conforme primeira Ata de Assembleia, de modo que o prazo de 42 (quarenta e dois) meses findaria em 20/06/2014, o qual não teria sido cumprido pela construtora, sendo pactuado, no § 2º da Cláusula 15ª do Contrato Particular de Promessa de Permuta de Fração Ideal, a quitação do saldo devedor (R$ 359.146,49) em outubro de 2014, o que não foi possível por não terem sido fornecidos pela construtora apelada os documentos necessários à obtenção do financiamento imobiliário de que necessitam.

Diante da alegada culpa exclusiva da construtora, por não ter promovido a entrega do imóvel na data prevista e não ter fornecido os documentos para obtenção do financiamento imobiliário, formularam pedido de tutela provisória de urgência no sentido de que houvesse o congelamento do saldo devedor pelo valor histórico do mês de outubro de 2014 (R$ 494.620,20) ou, subsidiariamente, de congelamento do saldo devedor a partir de mês de dezembro de 2014 (quando se exauriria o prazo de tolerância de 180 dias), com a sua confirmação em sede de cognição exauriente, além de indenização por dano moral.

Como dito, entendera o douto juiz sentenciante pela parcial procedência dos pedidos, ao determinar o congelamento do saldo devedor no período entre 20/12/2014 e 31/03/2015, com a incidência somente de correção monetária nesse período, sendo, porém, desacolhido o pedido de indenização por dano moral.

No escopo de infirmar sobredita conclusão, aduzem os apelantes, em suma, que:
(i)
tentaram junto a apelada o encaminhamento do saldo devedor e dos documentos necessários à obtenção do financiamento, entretanto, sem sucesso;
(ii)
em 2020, a apelada condicionou o fornecimento do saldo devedor ao pagamento integral da dívida;
(iii)
não realizaram o pagamento do saldo devedor até a data de interposição do recurso por culpa exclusiva da apelada;
(iv)
de acordo com a tese fixada pelo Tema 996/STJ, o saldo devedor deve ser calculado desconsiderando, após o prazo contratualmente ajustado para entrega do imóvel, incluído o prazo de tolerância, a incidência de juros e aplicando o IPCA como índice de correção monetária, salvo se o índice da construção civil for mais vantajoso; e
(v)
deve ser reformada a sentença a fim de que o saldo devedor seja congelado a partir do mês de dezembro de 2014, com a sua atualização pelo índice de correção monetária do TJES, até a data do efetivo pagamento.

Portanto, a matéria devolvida ao crivo deste Órgão Julgador, de acordo com a síntese acima, está limitada ao
termo final
do congelamento do saldo devedor, por não haver irresignação da construtora, por meio de recurso, em face da determinação em si e, por conseguinte, em relação ao termo inicial (20/12/2014). Outrossim, insurge-se a parte autora contra os critérios de atualização monetária adotados na sentença.

Pois bem, não obstante a ausência de recurso por parte da construtora, devo salientar, de início, o acerto da sentença no que se refere ao verificado atraso na entrega do imóvel.

In casu
, deve ser reconhecido o atraso na conclusão do empreendimento imobiliário a partir do exaurimento do prazo de 42 (quarenta e dois) meses – contado da data da Assembleia de Instituição do Condomínio (20/12/2010) – findando em 20/06/2014 e, ato contínuo, deve ser admitido o cômputo do prazo de tolerância, de modo a elastecer o prazo de entrega até o dia 20/12/2014, à luz da sedimentada a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

Já incursionando no ponto atinente ao “congelamento” do saldo devedor, o juiz sentenciante trilhou orientação há muito sedimentada no âmbito deste egrégio Tribunal no sentido de que, ocorrendo atraso na entrega da obra,
é devido o congelamento do saldo devedor após a data prevista para a entrega do imóvel relativamente ao cômputo de juros
,
com a incidência somente da correção monetária
.

Sobre isso, rememoro se tratar de um dos pontos examinados pelo colendo Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso representativo de controvérsia (Tema nº 996), quando restou fixada tese de que “
1.3.
É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma
, incluído o período de tolerância
” (Segunda Seção, REsp nº 1.729.593/SP, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019).

A controvérsia reside, como dito, no termo final do congelamento do saldo devedor, porquanto alegam os apelantes que não haviam adimplido a importância devida, até a data da propositura desta ação (12/11/2015) e, conforme presumo, da interposição deste recurso (31/01/2022), por não terem sido fornecidos pela construtora os documentos necessários à obtenção do financiamento bancário, daí porque postulam o congelamento do saldo devedor até a
data do efetivo pagamento
, e não até o dia 31/03/2015.

Assiste razão aos apelantes neste particular.

Como se sabe, o financiamento imobiliário é uma modalidade de pagamento do preço e, a princípio, cabe ao comprador adotar as providências cabíveis para obtenção do crédito de que necessita para adimplir o preço do imóvel; ocorre que há providências que demandam atos de exclusiva competência do vendedor, cuja inércia em praticá-los, de acordo com os apelantes, teriam inviabilizado a obtenção do financiamento necessário à quitação do saldo devedor.

Do que se observa dos autos, apesar de os adquirentes terem recebido as chaves do imóvel, o que, em tese, os obrigaria a promoverem a quitação do saldo devedor, tal proceder foi inviabilizado pela recalcitrância de prepostos da construtora em informar a posição do saldo devedor na data de seu congelamento por decisão judicial e, como seria ainda mais importante, fornecer a documentação para tanto necessária.

Via de regra, com a averbação do habite-se, a vendedora purga sua mora, de modo que eventuais atrasos com procedimentos inerentes a obtenção de financiamento para fins de quitação do saldo devedor não lhes são imputados,
salvo se comprovado que dificultou o envio de documentos exigidos pela instituição financeira
, tal qual entendo ter ocorrido no caso concreto. Explico.

Em 18/11/2015, foi concedida tutela de urgência em prol do congelamento do saldo devedor (fls. 99/103), sendo comprovado pelos autores/apelantes que, por meio de mensagens eletrônicas datadas do ano de 2016 em diante, envidaram esforços no sentido de obterem informações sobre o saldo devedor pendente de quitação, além dos documentos necessários, sem êxito (fls. 688 e ss.).

Na mensagem mais recente, datada de 16/01/2020, o advogado dos autores reiterou pedido de informações sobre “
o saldo devedor do contrato em dezembro de 2014
”, bem como de “
envio dos documentos necessários à solicitação de financiamento junto à instituição financeira
”, obtendo resposta da advogada da construtora, no dia 21/01/2020, de que “
eventual financiamento junto a instituiç
ã
o financeira somente poderá ser feito se abarcar o valor total da d
í
vida, haja vista que, em tais contratos do siste
m
a habitacional, via de regra, h
á
cláusula que confere ampla, plena e irrevogável quita
ção do imóvel, bem
como transmite ao DEVEDOR toda posse, dom
í
nio, direito e a
ç
ão sobre o mesmo, o que n
ã
o seria o caso, na hi
pó
tese de pagamento apenas do incontroverso (saldo congelado pela li
minar)
” (fl. 695).

Como se vê, diante da pendência de resolução no mérito naquela data, com a vigência da tutela provisória concedida no dia 18/11/2015, optou a construtora por não prestar informação, quando postulada pelos autores, acerca do saldo devedor posicionado até 20/12/2014, com o acréscimo apenas de correção monetária, bem como não forneceu a documentação necessária à obtenção do financiamento bancário, assim inviabilizando-o.

Ao condicionar à quitação do valor integral – e não do valor “congelado” por decisão judicial – o fornecimento de informação sobre o saldo devedor, bem como dos documentos de que necessitavam os autores, a construtora inobservou os efeitos da decisão que havia deferido o pedido de tutela provisória de urgência, a qual veio a ser confirmada por sentença.

Por tal razão, é desarrazoado estabelecer, como termo final do congelamento do saldo devedor, a data de recebimento do imóvel pelos apelantes, com isso permitindo o acréscimo de juros moratórios sobre a quantia remanescente, por extenso lapso temporal (20/12/2014 até o efetivo pagamento), uma vez que não incorreram em mora, por ato voluntário e não imputável à construtora.

Por fim, no que se refere ao índice de correção monetária a incidir sobre o saldo devedor, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça é de que, havendo atraso na entrega da obra, ainda que incida correção monetária, não deve ser utilizado o INCC, e sim o IPCA, por refletir melhor o equilíbrio econômico-financeiro do contrato firmado entre as partes; por sua vez, será lícita a incidência do INCC – se for o índice previsto no contrato – até a data da efetiva entrega das chaves.

Valho-me novamente de tese fixada no Tema 996/STJ:

“1.4.
O descumprimento do prazo de entrega do imóvel
, computado o período de tolerância,
faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial
, que reflete o custo da construção civil,
o qual deverá ser substituído pelo IPCA
, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.”

(STJ, Segunda Seção, REsp 1.729.593/SP, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019)

Em tom conclusivo, considero desacertadas as teses recursais, tão somente, ao se postular, ao final, a atualização “
mediante índice de correção monetária do TJ/ES
”, em que pese ser defendido no tópico 5 a incidência do IPCA.

Ante o exposto,
conheço da apelação cível e lhe
dou
provimento
parcial
a fim de:
(i)
estabelecer
, como termo final do congelamento do saldo devedor, a data do efetivo pagamento, para tanto devendo ser fornecida pela construtora a posição do saldo devedor naquela data (20/12/2014), acrescido somente de correção monetária, além dos documentos que forem necessários à obtenção de financiamento bancário pelos autores; e
(ii) determinar
que a correção monetária incida, pelo INCC, no período de 20/12/2014 a 31/03/2015 e, doravante, pelo IPCA, até a data do efetivo pagamento.

É como voto
.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o Voto de Relatoria.

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0035824-27.2015.8.08.0024

APELANTES: HUGO NOGUEIRA MELLO e PAULA PLAZZI CARRARETTO

APELADA: GALWAN CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA

RELATORA: DESEMBARGADORA ELIANA JUNQUEIRA MUNHÓS FERREIRA

PEDIDO DE VISTA: DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

VOTO-VISTA

Eminentes Pares, relembro a Vossas Excelências que em Sessão pretérita, a Eminente Relatora, Desembargadora Eliana Junqueira Munhós Ferreira, procedeu à leitura de seu voto a fim de dar parcial provimento à Apelação Cível interposta por Hugo Nogueira Mello e Paula Plazzi Carraretto para “
(i)
estabelecer
, como termo final do congelamento do saldo devedor, a data do efetivo pagamento, para tanto devendo ser fornecida pela construtora a posição do saldo devedor naquela data (20/12/2014), acrescido somente de correção monetária, além dos documentos que forem necessários à obtenção de financiamento bancário pelos autores; e (ii)
determinar
que a correção monetária incida, pelo INCC, no período de 20/12/2014 a 31/03/2015 e, doravante, pelo IPCA, até a data do efetivo pagamento
”.

Pedi vista dos autos em razão de uma dúvida que me ocorreu após a sustentação oral realizada pelo douto patrono da Apelada e, a
pós analisá-los, estou certo de acompanhar
na íntegra o voto proferido pela Desembargadora Relatora no sentido de dar parcial provimento ao Apelo.

É como voto.