Tribunal: TJES
Processo: 5014299-88.2021.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FABIO CLEM DE OLIVEIRA
Órgão julgador: FABIO CLEM DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Requerimento de Reintegração de Posse
Data de julgamento: 2024-11-26

Ementa:
ACÓRDÃO

APELAÇÃO CÍVEL Nº 5014299-88.2021.8.08.0024

APELANTE: SANDRA DE CÁSSIA DE SOUZA MENEZES MARCOLINO

APELADA: PALMIRA NEUSA CARVALHO MARCOLINO

RELATOR: DESEMBARGADOR FABIO CLEM DE OLIVEIRA

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REIVINDICATÓRIA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA - INAPTIDÃO PARA COMPROVAR A PROPRIEDADE - AUSÊNCIA DE ESCRITURA PÚBLICA E DE REGISTRO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL - ILEGITIMIDADE ATIVA RECONHECIDA.

1.
Exige-se para o ajuizamento da ação de pedido reivindicatório prova do domínio do bem, de sua individuação e da posse exercida por terceiros, seja de boa ou má fé, em nome próprio ou de outrem.

2. O contrato de compra e venda de imóvel não é apto a promover a transferência da propriedade, que só se dará com o registro do título translativo no registro de imóveis
(CC, art. 1.245)
.

3.
A
usente a prova de propriedade sobre o bem reivindicado, o autor da ação reivindicatória é carecedor de ação, por ilegitimidade ativa, impondo-se a extinção do feito.

4
.
Preliminar de ilegitimidade ativa acolhida para julgar extinto o processo, sem resolução de mérito,
nos termos do art. 485, IV, CPC.

VISTOS
, relatados e discutidos estes autos,
ACORDAM
os Desembargadores que integram a 2ª Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, na conformidade da ata e notas taquigráficas,
À UNANIMIDADE
,
ACOLHER A PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA
E EXTINGUIR O PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO
,
nos termos do voto do Eminente Relator.

Vitória/ES, 21 de outubro de 20
2
4
.

RELATOR

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5014299-88.2021.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: SANDRA DE CASSIA DE SOUZA MENEZES MARCOLINO

APELADO: PALMIRA NEUSA CARVALHO MARCOLINO

RELATOR(A):
FABIO CLEM DE OLIVEIRA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

ACÓRDÃO

APELAÇÃO CÍVEL Nº 5014299-88.2021.8.08.0024

APELANTE: SANDRA DE CÁSSIA DE SOUZA MENEZES MARCOLINO

APELADA: PALMIRA NEUSA CARVALHO MARCOLINO

RELATOR: DESEMBARGADOR FABIO CLEM DE OLIVEIRA

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REIVINDICATÓRIA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA - INAPTIDÃO PARA COMPROVAR A PROPRIEDADE - AUSÊNCIA DE ESCRITURA PÚBLICA E DE REGISTRO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL - ILEGITIMIDADE ATIVA RECONHECIDA.

1.
Exige-se para o ajuizamento da ação de pedido reivindicatório prova do domínio do bem, de sua individuação e da posse exercida por terceiros, seja de boa ou má fé, em nome próprio ou de outrem.

2. O contrato de compra e venda de imóvel não é apto a promover a transferência da propriedade, que só se dará com o registro do título translativo no registro de imóveis
(CC, art. 1.245)
.

3.
A
usente a prova de propriedade sobre o bem reivindicado, o autor da ação reivindicatória é carecedor de ação, por ilegitimidade ativa, impondo-se a extinção do feito.

4
.
Preliminar de ilegitimidade ativa acolhida para julgar extinto o processo, sem resolução de mérito,
nos termos do art. 485, IV, CPC.

VISTOS
, relatados e discutidos estes autos,
ACORDAM
os Desembargadores que integram a 2ª Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, na conformidade da ata e notas taquigráficas,
À UNANIMIDADE
,
ACOLHER A PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA
E EXTINGUIR O PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO
,
nos termos do voto do Eminente Relator.

Vitória/ES
, 21 de outubro de 20
2
4
.

RELATOR

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 002 - Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: 002 - Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA - Relator / 017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal / 022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal
VOTOS VOGAIS
017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar
022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 5014299-88.2021.8.08.0024

APELANTE: SANDRA DE CÁSSIA DE SOUZA MENEZES MARCOLINO

APELADA: PALMIRA NEUSA CARVALHO MARCOLINO

RELATOR: DESEMBARGADOR FABIO CLEM DE OLIVEIRA

VOTO

Preliminar – Ilegitimidade Ativa.

Senhor Presidente.
As
condições da ação são
aferidas
com base na teoria da asserção, razão pela qual, para que se reconheça a legitimidade ativa
ad causam
,
é necessário
que os argumentos deduzidos na inicial
permitam

a verificação, em exame puramente abstrato, de que o autor pode ser o titular do direito subjetivo por ele alegado.

A
a
ção reivindicatória é a ação petitória por excelência,
por meio da qual
o titular do domínio
pode
retomar a coisa do poder de terceiro detentor ou possuidor indevido.

É o que expressamente estabelece
o art. 1.228 do Código Civil:

“
Art. 1.228 - O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha".

E a procedência da ação reivindicatória está condicionada
à
existência de três requisitos: a) a prova da titularidade do domínio pelo autor; b) a individualização da coisa; c) a posse injusta dos requeridos.

A sentença concluiu que a apelada
teria comprovado
os indícios do título dominial e sua legitimidade para propor a ação reivindicatória, por juntar aos autos o contrato de compra e venda firmado em 19/03/2002 com a vendedora Maria Luzia Caetano da Silva (id. 8220369), e declaração de transmissão do imóvel em seu nome emitido pela Prefeitura e Vitória (id. 82203700).

Contudo,
o art.
1.247 do Código Civil
preleciona
que a propriedade transfere-se mediante o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis, permanecendo o alienante dono do imóvel enquanto o título não for registrado.

Diga-se, a propósito, que
o Superior Tribunal de Justiça
assentou entendimento de
que a propriedade se dá apenas quando do registro do imóvel. Confira-se:

“
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE. MATÉRIA CONSTITUCIONAL. USURPAÇÃO DE COMPETÊNCIA. PROPRIEDADE DA RECORRIDA SOBRE O IMÓVEL QUE RESTOU COMPROVADA. POSSE INJUSTA DA RECORRENTE EVIDENCIADA. MODIFICAÇÃO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1." A transferência da propriedade do bem imóvel entre vivos dá-se mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis, permanecendo o alienante na condição de proprietário do bem enquanto não for efetuado o registro"(REsp n. 788.258/RS, relator Ministro SIDNEI BENETI, Terceira Turma, j. em 1/12/2009, DJe de 10/12/2009.) 2. O Tribunal estadual, com arrimo nas peculiaridades dos autos e observando o respectivo registro imobiliário, concluiu ser a autora da demanda a proprietária do imóvel cuja posse se requer, bem como não ter a ora agravante efetuado o pagamento das parcelas do financiamento contratado com a CEF - providência adotada, na verdade, pela contratante originária, ora agravada, após regular cobrança pela instituição financeira. A pretensão de modificar esse entendimento encontra óbice na Súmula 7/STJ.

3. Ademais, na espécie, o contrato de cessão de direitos celebrado entre a recorrente e terceiro não pode ser oposto em face da proprietária do bem (autora da demanda), pois obriga tão somente as partes do ajuste.

4. Agravo interno desprovido.

(STJ, AgInt no REsp n. 2.004.791/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 19/9/2022, DJe de 4/10/2022)

De mais a mais, ainda que haja entendimento jurisprudencial admitindo o ajuizamento de ação reivindicatória pelo compromissário comprador, exige-se para tanto a presença de alguns requisitos, quais sejam (i) registro do contrato em cartório de registro de imóveis; (ii) quitação do preço; e (iii) pactuação de cláusula de irretratabilidade.

A
apelada não
comprovou
ser a proprietária registral do imóvel,
eis que
não
juntou
a
certidão de
matrícula do bem
no Cartório de Registro de Imóveis.
Além disso, sequer comprovou o registro do contrato de compra e venda e a integral quitação do preço pago pela aquisição.

Acresça-se que ainda que a
recorrida
tenha celebrado contrato de compra e venda, é certo que não
o levou
a registro, de modo que não
tem
direito real oponível a terceiros, apenas direito pessoal em face da contratante.

E não estando evidenciado o direito de propriedade do imóvel pela apelada,
a consequência natural é o r
econhecimento
de sua ilegitimidade para reivindicar-lhe a propriedade
.

Tal entendimento tem sido replicado pela jurisprudência pátria, conforme se infere dos seguintes precedentes:

“
REIVINDICATÓRIA. ILEGITIMIDADE ATIVA. Sentença de procedência para determinar a imissão dos autores na posse do imóvel, condenando os réus a desocuparem o imóvel no prazo de 15 (quinze) dias. Insurgência dos réus.
Ilegitimidade ativa. Reconhecimento. Titularidade do domínio. Requisito indispensável ao ajuizamento da ação reivindicatória. Demandante, no caso, que é promissária compradora do imóvel. Contrato não levado a registro. Ausência de direito real oponível a terceiros.
Extinção de rigor (art. 485, VI, CPC). RECURSO PROVIDO.”

(TJ-SP - AC: 10054404320168260278 Itaquaquecetuba, Data de Julgamento: 17/10/2023, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 17/10/2023) -
destaquei

“
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA C/C PERDAS E DANOS. RECONHECIMENTO DA ILEGITIMIDADE ATIVA DA AUTORA. EXTINÇÃO DO FEITO, SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, NOS TERMOS DO ART. 485, VI, DO CPC. RECURSO DA REQUERENTE. INSUBSISTÊNCIA. IMÓVEL REGISTRADO EM NOME DE LOTEADORA ESTRANHA À LIDE. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA PACTUADO ENTRE A REQUERENTE E A LOTEADORA QUE, ALÉM DE NÃO RETRATAR A REALIDADE, NÃO FOI REGISTRADO NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS. SENTENÇA MANTIDA. - A ação reivindicatória possui natureza petitória e só pode ser manejada por quem é proprietário do imóvel, nos termos dos arts. 1227 e 1245, do Código Civil. - Considerando que o imóvel não está registrado em nome da autora, evidente que ela não possui legitimidade ativa para o ajuizamento da ação reivindicatória. -
Além de não retratar a realidade, o compromisso de compra e venda pactuado entre a requerente e a loteadora proprietária nem sequer foi registrado em cartório, o que impede a utilização do documento para fins de instrução da ação reivindicatória.
Recurso não provido.”

(TJ-PR - APL: 000529851201681600141 Londrina 0005298-51.2016.8.16.00141 (Acórdão), Relator: Pericles Bellusci de Batista Pereira, Data de Julgamento: 13/02/2023, 18ª Câmara Cível, Data de Publicação: 14/02/2023) -
destaquei

“
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO REIVINDICATÓRIA - REQUISITOS LEGAIS NÃO PREENCHIDOS - PROPRIEDADE DO IMÓVEL NÃO DEMONSTRADA PELA PARTE AUTORA - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO NA SERVENTIA EXTRAJUDICIAL COMPETENTE - DIREITO OBRIGACIONAL, E NÃO REAL. Para que se alcance a pretensão reivindicatória, imprescindível a inequívoca comprovação dos requisitos legais, quais sejam: prova da propriedade do bem e posse injusta do réu. Inteligência do artigo 1.228 do Código Civil. O
contrato particular de compra e venda não averbado na matrícula do imóvel constitui direito meramente pessoal, e não real, não sendo título bastante para comprovar a propriedade/domínio do imóvel e, via de consequência, embasar a pretensão reivindicatória
.”

(TJ-MG - AC: 10346140015642001 Jaboticatubas, Relator: José de Carvalho Barbosa, Data de Julgamento: 02/02/2023, Câmaras Cíveis / 13ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 06/02/2023) -
destaquei

“
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO REIVINDICATÓRIA - BEM IMÓVEL - PROPRIEDADE - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO - ILEGITIMIDADE ATIVA. -
Ausente prova da titularidade do domínio do imóvel objeto da reivindicatória, há que ser reconhecida a ilegitimidade ativa da parte autora
.”

(TJ-MG - AC: 10134140042935001 MG, Relator: Fernando Caldeira Brant, Data de Julgamento: 20/04/0020, Data de Publicação: 09/06/2020) -
destaquei

Por tais razões,
acolho
a preliminar de ilegitimidade ativa da apelada para
reivindicar
a propriedade do imóvel em apreço e, em consequência, extinguir o processo, sem resolução do mérito (CPC, artigo 485, inc. VI).

Condeno a apelada ao pagamento
d
as custas processuais e de honorários advocatícios arbitrados em 10% (
dez
por cento) do valor da causa, cuja exigibilidade está suspensa por ser beneficiária da gratuidade de justiça.

É como voto.

Desembargador Fabio Clem de Oliveira

Relator

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)