Tribunal: TJES
Processo: 0006435-22.2019.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão julgador: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral
Data de julgamento: 2024-10-03

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS – PRELIMINARES DE INTEMPESTIVIDADE DO RECURSO E DE OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE RECURSAL REJEITADAS – MÉRITO RECURSAL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA – DESPESAS CONDOMINIAIS E IPTU – RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO – RELAÇÃO JURÍDICA MATERIAL COM O IMÓVEL – TEMA 886 DO STJ – ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES EM VIRTUDE DA DEMORA NA OBTENÇÃO DO FINANCIAMENTO – CIRCUNSTÂNCIA INDIFERENTE PARA FINS DE RESPONSABILIDADE PELO ADIMPLEMENTO – DANO MORAL – AJUIZAMENTO DE AÇÃO JUDICIAL PELO CONDOMÍNIO – DEVER DE INDENIZAR NÃO DESCORTINADA –
TEORIA DO
DUTY MITIGATE OF LOSS –
IMPROCEDÊNCIA DO PLEITO INDENIZATÓRIO – DECAIMENTO DA REQUERIDA DE PARTE MÍNIMA DO PEDIDO – ART. 86, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CPC/2015 – ÔNUS SUCUMBENCIAIS INVERTIDOS – APELAÇÃO CÍVEL PARCIALMENTE PROVIDA.

1
) Preliminar
: Intempestividade do recurso
. É manifestamente equivocada a preliminar arguida, tendo em vista que a apelante, apesar de mencionar que o prazo limite seria dia 06/03/2024, interpôs o recurso no dia 05/03/2024, ou seja, naquele que seria o dia último dia do prazo, de acordo com a apelada, o que torna indiferente eventual equívoco de contagem ao apontar o dia seguinte como sendo o termo ad quem. Preliminar rejeitada.

2) Preliminar: Violação ao princípio da dialeticidade recursal
. Ao contrário do alegado nas contrarrazões, dedicou-se a apelante a rechaçar os fundamentos da sentença de que descaberia imputar à autora a obrigação de adimplir as despesas condominiais e com IPTU antes de entregar-lhe a posse do imóvel, bem como de que a conduta da construtora importou em ofensa a direitos da personalidade da autora, o que descortina a regularidade formal do recurso. Preliminar rejeitada.

3)
De acordo com a jurisprudência consolidada no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, sob o rito dos recursos especiais repetitivos (Tema nº 886), o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais e IPTU é a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse do bem.

4
)
A responsabilidade pelo IPTU e despesas condominiais cabe ao promitente vendedor até a efetiva entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária, ainda que se configure demora na transmissão da posse, mesmo que provocada pela ausência de êxito ou atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador.

5)
É abusiva a cláusula contratual que atribui responsabilidade ao promissário comprador pelo pagamento de tributos, antes da efetiva entrega do imóvel, tal qual teria ocorrido no caso concreto, segundo a apelante, ao ser celebrado termo aditivo no qual a autora/apelada concordou que a posse somente ser-lhe-ia concedida após quitar todo o saldo devedor.

6)
O ajuizamento de ação judicial pelo Condomínio afigura-se, a princípio, ato legítimo diante do inadimplemento das cotas condominiais, de modo que a autora poderia eximir-se da mora diante o depósito do valor à disposição do juízo ou mesmo adimplindo o débito para posteriormente buscar o ressarcimento no bojo desta ação, de modo que, ao se manter inadimplente perante o Condomínio – apesar de duvidosa a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais e do IPTU – sujeitou-se a sofrer cobrança judicial.

7)
É aplicável, por analogia, a teoria do
duty to mitigate the loss
, de origem norte-americana, cuja incidência no direito pátrio decorre da boa-fé objetiva e significa, em poucas palavras, que os contratantes devem adotar as medidas necessárias e possíveis para que o dano não seja agravado e, transportando-a ao caso concreto, tem-se que a autora poderia ter minorado o dano moral eximindo-se do débito junto ao Condomínio e, posteriormente, buscar o ressarcimento devido, tal qual procedeu ao ajuizar a presente ação.

8)
Apelação cível conhecida e parcialmente provida.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0006435-22.2019.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: LORENGE CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA

APELADO: JOSMARA DOS SANTOS ROCHA

RELATOR(A):
ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

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EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS – PRELIMINARES DE INTEMPESTIVIDADE DO RECURSO E DE OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE RECURSAL REJEITADAS – MÉRITO RECURSAL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA – DESPESAS CONDOMINIAIS E IPTU – RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO – RELAÇÃO JURÍDICA MATERIAL COM O IMÓVEL – TEMA 886 DO STJ – ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES EM VIRTUDE DA DEMORA NA OBTENÇÃO DO FINANCIAMENTO – CIRCUNSTÂNCIA INDIFERENTE PARA FINS DE RESPONSABILIDADE PELO ADIMPLEMENTO – DANO MORAL – AJUIZAMENTO DE AÇÃO JUDICIAL PELO CONDOMÍNIO – DEVER DE INDENIZAR NÃO DESCORTINADA –
TEORIA DO
DUTY MITIGATE OF LOSS –
IMPROCEDÊNCIA DO PLEITO INDENIZATÓRIO – DECAIMENTO DA REQUERIDA DE PARTE MÍNIMA DO PEDIDO – ART. 86, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CPC/2015 – ÔNUS SUCUMBENCIAIS INVERTIDOS – APELAÇÃO CÍVEL PARCIALMENTE PROVIDA.

1
) Preliminar
: Intempestividade do recurso
. É manifestamente equivocada a preliminar arguida, tendo em vista que a apelante, apesar de mencionar que o prazo limite seria dia 06/03/2024, interpôs o recurso no dia 05/03/2024, ou seja, naquele que seria o dia último dia do prazo, de acordo com a apelada, o que torna indiferente eventual equívoco de contagem ao apontar o dia seguinte como sendo o termo ad quem. Preliminar rejeitada.

2) Preliminar: Violação ao princípio da dialeticidade recursal
. Ao contrário do alegado nas contrarrazões, dedicou-se a apelante a rechaçar os fundamentos da sentença de que descaberia imputar à autora a obrigação de adimplir as despesas condominiais e com IPTU antes de entregar-lhe a posse do imóvel, bem como de que a conduta da construtora importou em ofensa a direitos da personalidade da autora, o que descortina a regularidade formal do recurso. Preliminar rejeitada.

3)
De acordo com a jurisprudência consolidada no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, sob o rito dos recursos especiais repetitivos (Tema nº 886), o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais e IPTU é a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse do bem.

4
)
A responsabilidade pelo IPTU e despesas condominiais cabe ao promitente vendedor até a efetiva entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária, ainda que se configure demora na transmissão da posse, mesmo que provocada pela ausência de êxito ou atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador.

5)
É abusiva a cláusula contratual que atribui responsabilidade ao promissário comprador pelo pagamento de tributos, antes da efetiva entrega do imóvel, tal qual teria ocorrido no caso concreto, segundo a apelante, ao ser celebrado termo aditivo no qual a autora/apelada concordou que a posse somente ser-lhe-ia concedida após quitar todo o saldo devedor.

6)
O ajuizamento de ação judicial pelo Condomínio afigura-se, a princípio, ato legítimo diante do inadimplemento das cotas condominiais, de modo que a autora poderia eximir-se da mora diante o depósito do valor à disposição do juízo ou mesmo adimplindo o débito para posteriormente buscar o ressarcimento no bojo desta ação, de modo que, ao se manter inadimplente perante o Condomínio – apesar de duvidosa a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais e do IPTU – sujeitou-se a sofrer cobrança judicial.

7)
É aplicável, por analogia, a teoria do
duty to mitigate the loss
, de origem norte-americana, cuja incidência no direito pátrio decorre da boa-fé objetiva e significa, em poucas palavras, que os contratantes devem adotar as medidas necessárias e possíveis para que o dano não seja agravado e, transportando-a ao caso concreto, tem-se que a autora poderia ter minorado o dano moral eximindo-se do débito junto ao Condomínio e, posteriormente, buscar o ressarcimento devido, tal qual procedeu ao ajuizar a presente ação.

8)
Apelação cível conhecida e parcialmente provida.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, rejeitar as preliminares arguidas e, no mérito, por igual votação, dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 009 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

Composição de julgamento: 009 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Relator / 011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal / 016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal
VOTOS VOGAIS
011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar
016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

VOTO VENCEDOR

Conforme brevemente relatado, trata-se de
apelação cível
interposta por
Lorenge Construtora e Incorporadora Ltda
. contra a sentença proferida pelo Juízo da 6ª Vara Cível de Vila Velha (Id 9089572), integrada pela decisão que apreciou os
embargos de declaração
em face dela opostos (Id 9089581) que, na presente “
ação de indenização por danos morais e materiais
” ajuizada por
Josmara dos Santos Rocha
, julgou parcialmente procedentes os pedidos a fim de condenar a requerida:
(i)
ao pagamento da quantia de R$ 8.000,00 (oito mil reais) à parte autora a título de indenização por dano moral; e
(ii)
a restituir à autora, de forma simples, toda e qualquer quantia por ela paga a título de taxas condominiais e IPTU, cujo fato gerador corresponda a período anterior ao recebimento das chaves.

Em suas razões recursais, sustenta a apelante (Id 9089583), em síntese, que:
(i)
a sentença reconheceu não ter havido atraso na conclusão das obras, bem como que a apelada não conseguiu obter o financiamento bancário, obstando a sua imissão na posse do imóvel no momento da expedição do “Habite-se”;
(ii)
o imóvel apenas não foi entregue à apelada por sua própria desídia, eis que não foi imitida na sua posse quando da expedição do “Habite-se” por não ter obtido financiamento bancário, ficando inadimplente quanto ao pagamento das parcelas finais;
(iii)
foi estabelecido em aditivo contratual que a apelada suportaria o pagamento do condomínio e IPTU, independente do recebimento das chaves, por não estar mais o imóvel disponível para a construtora;
(iv)
a cláusula contratual que trata da cobrança das despesas relativas à cota condominial, taxas e impostos foi pactuada de forma lídima e escorreita, não havendo abusividade ou ilegalidade que a macule;
(v)
o condomínio já estava constituído e os boletos foram enviados pelo condomínio, sem que tenha qualquer ingerência;
(vi)
não houve ofensa pessoal, humilhação, agressão ou dano causado à moral da apelada, nem tampouco ocorreu ofensa à sua honra ou moral, a ensejar a condenação ao pagamento da indenização;
(vii)
na hipótese de ser mantida a condenação, deve ser reduzido o quantum arbitrado diante da sua excessividade; e
(viii)
caracterizou-se a sucumbência recíproca entre as partes, devendo a verba honorária ser proporcionalmente arbitrada.

1. Preliminares arguidas em sede de contrarrazões

1.1. Intempestividade do recurso

De acordo com a apelada, em suas contrarrazões, o intempestivo o recurso interposto por não observar o prazo limite para sua interposição, qual seja, dia 05/03/2024, uma vez que a apelante noticia ser o dia 06/03/2024 o seu prazo fatal.

É manifestamente equivocada a preliminar arguida, tendo em vista que a apelante, apesar de mencionar que o prazo limite seria dia 06/03/2024,
interpôs o recurso no dia 05/03/2024
, ou seja, naquele que seria o dia último dia do prazo, de acordo com a apelada, o que torna indiferente, portanto, eventual equívoco de contagem ao apontar o dia seguinte como sendo o termo ad quem.

Ante o exposto, sem maiores delongas,
rejeito a preliminar.

É como voto
.

1.2. Violação ao princípio da dialeticidade recursal

De acordo com a apelada, os fundamentos da sentença não teriam sido especificamente impugnados pela apelante, daí porque o recurso nem sequer deveria ser conhecido por se encontrar em descompasso com o princípio da dialeticidade.

Mais uma vez não tem razão a apelada, tendo em vista que o teor das razões recursais satisfaz as exigências contidas nos incisos II e III, do art. 1.010 do CPC/2015, segundo os quais a apelação cível conterá “
a exposição do fato e do direito
” e “
as razões do pedido de reforma ou de decretação de nulidade
”.

Ao contrário do alegado nas contrarrazões, dedicou-se a apelante a rechaçar os fundamentos da sentença de que descaberia imputar à autora a obrigação de adimplir as despesas condominiais e com IPTU antes de entregar-lhe a posse do imóvel, bem como de que a conduta da construtora importou em ofensa a direitos da personalidade da autora, o que descortina a regularidade formal do recurso interposto.

Desta feita, razão jurídica não assiste à apelada, eis que impugnados pela apelante, de maneira suficiente, os fundamentos da sentença desfavorável, impondo-se o conhecimento e regular processamento de seu recurso.

Com tais considerações,
rejeito
mais est
a preliminar
.

É
como voto
.

2. Mérito recursal

2.1. Responsabilidade pelas despesas condominiais e IPTU

Ao proferir sentença, partiu o MM. Juiz de duas premissas relevantes para o deslinde da questão submetida ao crivo deste Órgão Colegiado, quais sejam:
(i)
de que “
Concluído o empreendimento, o HABITE-SE foi expedido em 25 de abril de 2015 (fls. 183) e, considerando-se que o prazo estimado de entrega foi até 30 de abril de 2015, não foi caracterizado nenhum atraso, e sequer houve necessidade de utilização do prazo de tolerância (180 dias)
”; e de que
(ii)
“
a própria autora reconhece que não conseguiu obter o financiamento imobiliário para pagamento das parcelas finais, o que lhe impeliu a refinanciar a dívida com a própria construtora. Portanto, verifico que condições pessoais da autora é que a impediram de obter a posse do bem no momento do HABITE-SE
” (cf. Id 9089572, p. 4).

Diante disso, insurge-se a construtora requerida contra a sua condenação ao ressarcimento da quantia paga pela autora a título de taxas condominiais e IPTU, cujo fato gerador corresponda a período anterior ao recebimento das chaves, mediante as razões que fiz constar da síntese anteriormente realizada.

A meu ver, a sentença não merece retoque em relação ao ponto.

De acordo com a jurisprudência consolidada no âmbito do colendo Superior Tribunal de Justiça, sob o rito dos recursos especiais repetitivos (Tema nº 886), o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais e IPTU é a
relação jurídica material com o imóvel
, representada pela imissão na posse do bem:

“PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA.

1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O
que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador
e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.

c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.

2. No caso concreto, recurso especial não provido.”

(STJ, Segunda Seção, REsp nº 1.345.331/RS, rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 08/04/2015, DJe de 20/04/2015)

Portanto, a responsabilidade pelo IPTU e despesas condominiais cabe ao promitente vendedor até
a
efetiva
entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária
,
ainda
que
se configure
demora na transmissão da posse
, mesmo que provocada pela ausência de êxito ou atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador.

Por via reflexa, é abusiva a cláusula contratual que atribui responsabilidade ao promissário comprador pelo pagamento de tributos, antes da efetiva entrega do imóvel, tal qual teria ocorrido no caso concreto, segundo a apelante, ao ser celebrado termo aditivo no qual a autora/apelada concordou que a posse somente ser-lhe-ia concedida após quitar todo o saldo devedor.

Os precedentes a seguir reafirmam o entendimento sedimentado pelo Tema 886:

“(...) 2. A jurisprudência desta Corte de Justiça é no sentido de que
o promitente comprador passa a ser responsável pelo pagamento das despesas condominiais e do IPTU a partir da entrega das chaves
, tendo em vista ser o momento em que tem a posse do imóvel. Precedentes (...)”

(STJ, Quarta Turma, AgInt no AREsp 1.754.623/AM, rel. Min. Marco Buzzi, julgado em 20/09/2021, DJe 23/09/2021)

“(...) 2. Consoante a jurisprudência desta Corte,
a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais é encargo do adquirente apenas a partir da posse, efetivada com a entrega das chaves
(...)”

(STJ, Quarta Turma, AgInt no REsp 1.876.587/SP, rel. Min. Raul Araújo, julgado em 21/06/2021, DJe 01/07/2021)

“(...) 4.
Somente a partir da efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, passa o adquirente a ter a obrigação de pagar as despesas condominiais, sendo responsabilidade da vendedora até a imissão na posse
(...)”

(STJ, Terceira Turma, AgInt no AREsp 1.733.971/SP, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 08/06/2021, DJe 16/06/2021)

“(...) 4.
A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais
. Precedentes (...)”

(STJ, Quarta Turma, AgInt no REsp 1.848.775/RO, rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 23/02/2021, DJe de 03/03/2021)

Em suma: ainda que expedido o “Habite-se”, é da promitente vendedora a responsabilidade pelas obrigações condominiais e IPTU até a efetiva entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária, mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador.

2.2. Indenização por dano moral

Na fundamentação da sentença, registrou o douto magistrado que “
a única situação que autoriza o reconhecimento de indenização, consistiu no fato da autora ter sido acionada judicialmente pelo condomínio, fato relevante e grave para caracterizar a lesão a direito de personalidade
” (Id 9089572, p. 5).

Pois bem. Sabe-se que o mero descumprimento contratual não caracteriza violação aos direitos da personalidade capaz de justificar a condenação da parte adversa à sua reparação e, no caso concreto, a circunstância que, de acordo com a sentença, ensejaria a condenação da requerida/apelante (
rectius
: propositura de ação judicial em face da autora), é insuficiente para caracterizar o dever de indenizar.

Isso porque o ajuizamento de ação judicial pelo Condomínio afigura-se, a princípio, ato legítimo diante do inadimplemento das cotas condominiais, de modo que a autora/apelada poderia eximir-se da mora diante o depósito do valor à disposição do juízo ou mesmo adimplindo o débito para posteriormente buscar o ressarcimento no bojo desta ação, de modo que, ao se manter inadimplente perante o Condomínio – apesar de duvidosa a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais e do IPTU – sujeitou-se a sofrer cobrança judicial.

Note-se que, na petição inicial, relata a autora que ‘
após a audiência
[na ação judicial proposta em seu desfavor pelo Condomínio]
, a requerente começou a pagar as cotas condominiais, sendo a primeira com vencimento em 10 de maio de 2016, estando em dia com tais débitos até a presente data
” (fl. 04/04-v).

Considero aplicável, por analogia, a teoria do
duty to mitigate the loss
, de origem norte-americana, cuja incidência no direito pátrio decorre da boa-fé objetiva e significa, em poucas palavras, que os contratantes devem adotar as medidas necessárias e possíveis para que o dano não seja agravado e, transportando-a ao caso concreto, creio que a autora poderia ter minorado o dano moral eximindo-se do débito junto ao Condomínio e, posteriormente, buscar o ressarcimento devido, tal qual procedeu ao ajuizar esta ação.

3. Ônus sucumbenciais e conclusão

Por fim, alega a apelante estar caracterizada a sucumbência recíproca entre as partes, devendo a verba honorária ser proporcionalmente arbitrada.

A meu ver, tem razão a apelante.

Na inicial, a autora formulou uma série de pedidos, tais como de restituição da comissão de corretagem, de ressarcimento de valores em dobro e por lucros cessantes, e de indenização por dano moral e, a prevalecer a orientação que proponho, logrará êxito, tão somente, quanto ao de ressarcimento de taxas condominiais e IPTU, o que descortina ter a requerida/apelante sucumbido de parcela mínima do pedido, na forma do parágrafo único do art. 86 do CPC/2015.

Em assim sendo, devem ser invertidos os ônus sucumbenciais, de modo que a autora/apelada arque com a verba honorária a que fazem jus os advogados da apelante, cuja base de cálculo deve ser o valor da condenação.

Ante o exposto,
conheço da apelação cível e lhe dou provimento
parcial
para
(i)
julgar improcedente o pedido de indenização por dano moral; e
(ii)
inverter os ônus sucumbenciais.

É como voto
!

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o Voto de relatoria.