Tribunal: TJES
Processo: 0007673-46.2018.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FABIO BRASIL NERY
Órgão julgador: FABIO BRASIL NERY
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão do contrato e devolução do dinheiro; Provas em geral
Data de julgamento: 2024-11-28

Ementa:
Ementa
:

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO DE VALORES. PERCENTUAL DE 25%. POSSIBILIDADE. DESISTÊNCIA IMOTIVADA PELO COMPRADOR. ENTENDIMENTO CONSOLIDADO PELO STJ. RECURSO DESPROVIDO
.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por ADILSON IRINEU MORAES e HELENITA ALVARENGA GOMES MORAIS em razão de sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com devolução de quantia paga, condenou as rés, EMPREENDIMENTO ITAPARICA PRIVILEGE LTDA. e PROENG S/A PARTICIPAÇÕES E INVESTIMENTOS, a restituir os valores pagos pelos autores, com retenção de 25% sobre o montante pago, a título de compensação pelos custos administrativos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão central consiste em verificar se o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção dos valores pagos, aplicado na sentença, é adequado, ou se deve ser reduzido para 10% (dez por cento), conforme pleiteado pelos apelantes.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Retenção de 25% dos Valores Pagos: Nos casos de desistência imotivada pelo comprador em contratos de compra e venda de imóveis, o Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que o percentual de 25% dos valores pagos é adequado para compensar as despesas administrativas e operacionais do empreendimento, além de desestimular o rompimento unilateral do contrato sem justa causa.

Precedentes do STJ: A Segunda Seção do STJ firmou entendimento de que a retenção de 25% dos valores pagos pelo comprador em caso de rescisão imotivada é suficiente para indenizar o construtor e ressarcir as despesas decorrentes do contrato. Esse entendimento foi reafirmado no julgamento do REsp 1.723.519/SP, em que a Ministra Maria Isabel Gallotti destacou o equilíbrio necessário entre os interesses do consumidor e do construtor, especialmente no que tange à proteção da coletividade e à sustentabilidade dos empreendimentos imobiliários.

Ausência de Peculiaridades no Caso Concreto: No presente caso, não foram apontadas peculiaridades que justifiquem a redução do percentual de retenção. A rescisão do contrato foi solicitada por conveniência dos autores, sendo, portanto, aplicável o percentual de 25% já reconhecido como adequado pela jurisprudência do STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido. Mantida a sentença que fixou a retenção de 25% dos valores pagos pelos apelantes.

Tese de julgamento
:

Em casos de desistência imotivada do comprador em contrato de compra e venda de imóvel, é válida a retenção de 25% dos valores pagos, conforme entendimento consolidado pelo STJ, salvo peculiaridades que justifiquem a alteração desse percentual.

Dispositivos relevantes citados
: CC/2002, art. 421; STJ, REsp 1.723.519/SP; STJ, AgInt no REsp 2.077.588/SP.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0007673-46.2018.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ADILSON IRINEU MORAIS e outros

APELADO: EMPREENDIMENTO ITAPARICA PRIVILEGE LTDA e outros

RELATOR:
FABIO BRASIL NERY

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa
:

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO DE VALORES. PERCENTUAL DE 25%. POSSIBILIDADE. DESISTÊNCIA IMOTIVADA PELO COMPRADOR. ENTENDIMENTO CONSOLIDADO PELO STJ. RECURSO DESPROVIDO
.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por ADILSON IRINEU MORAES e HELENITA ALVARENGA GOMES MORAIS em razão de sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com devolução de quantia paga, condenou as rés, EMPREENDIMENTO ITAPARICA PRIVILEGE LTDA. e PROENG S/A PARTICIPAÇÕES E INVESTIMENTOS, a restituir os valores pagos pelos autores, com retenção de 25% sobre o montante pago, a título de compensação pelos custos administrativos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão central consiste em verificar se o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção dos valores pagos, aplicado na sentença, é adequado, ou se deve ser reduzido para 10% (dez por cento), conforme pleiteado pelos apelantes.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Retenção de 25% dos Valores Pagos: Nos casos de desistência imotivada pelo comprador em contratos de compra e venda de imóveis, o Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que o percentual de 25% dos valores pagos é adequado para compensar as despesas administrativas e operacionais do empreendimento, além de desestimular o rompimento unilateral do contrato sem justa causa.

Precedentes do STJ: A Segunda Seção do STJ firmou entendimento de que a retenção de 25% dos valores pagos pelo comprador em caso de rescisão imotivada é suficiente para indenizar o construtor e ressarcir as despesas decorrentes do contrato. Esse entendimento foi reafirmado no julgamento do REsp 1.723.519/SP, em que a Ministra Maria Isabel Gallotti destacou o equilíbrio necessário entre os interesses do consumidor e do construtor, especialmente no que tange à proteção da coletividade e à sustentabilidade dos empreendimentos imobiliários.

Ausência de Peculiaridades no Caso Concreto: No presente caso, não foram apontadas peculiaridades que justifiquem a redução do percentual de retenção. A rescisão do contrato foi solicitada por conveniência dos autores, sendo, portanto, aplicável o percentual de 25% já reconhecido como adequado pela jurisprudência do STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido. Mantida a sentença que fixou a retenção de 25% dos valores pagos pelos apelantes.

Tese de julgamento
:

Em casos de desistência imotivada do comprador em contrato de compra e venda de imóvel, é válida a retenção de 25% dos valores pagos, conforme entendimento consolidado pelo STJ, salvo peculiaridades que justifiquem a alteração desse percentual.

Dispositivos relevantes citados
: CC/2002, art. 421; STJ, REsp 1.723.519/SP; STJ, AgInt no REsp 2.077.588/SP.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY

Composição de julgamento: 028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Relator / 029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal / 002 - Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Acompanhar
002 - Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0007673-46.2018.8.08.0024

APELANTES: ADILSON IRINEU MORAES e HELENITA ALVARENGA GOMES MORAIS

APELADO: EMPREENDIMENTO ITAPARICA PRIVILEGE LTDA. e PROENG S/A PARTICIPAÇÕES E INVESTIMENTOS

RELATOR: DES. FÁBIO BRASIL NERY

VOTO

Trata-se de apelação cível interposta por
ADILSON IRINEU MORAES e HELENITA ALVARENGA GOMES MORAIS
em razão da sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 7ª Vara Cível de Vitória, nos autos da ação de rescisão

ao contratual c/c devolução de quantia paga ajuizada em desfavor de
EMPREENDIMENTO ITAPARICA PRIVILEGE LTDA. e PROENG S/A PARTICIPAÇÕES E INVESTIMENTOS
, que julgou parcialmente procedente a pretensão autoral para condenar a parte requerida a restituir os valores já adimplidos pelos autores, sendo retidos 25% (vinte e cinco por cento) sobre o referido montante, devendo os valores ser pagos imediatamente e em parcela única.

Em suas razões (fls. 299/310) pugnam os apelantes pela reforma da sentença, a fim de que o percentual de retenção fixado no patamar de 25% (vinte e cinco por cento) seja minorado para 10% (dez por cento) dos valores adimplidos, porquanto a rescisão não causou qualquer prejuízo administrativo ao contrato e sequer houve depreciação do imóvel.

Contrarrazões no id. 7595398 pelo desprovimento do recurso.

Preenchidos os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, passo a analisar o mérito do recurso.

Cinge-se a controvérsia à retenção de valores em contrato de compra e venda de imóvel após desistência imotivada dos compradores, notadamente ao percentual aplicado.

Sem delongas, não vislumbro razões para alterar a conclusão do
juízo
a quo,
que reconheceu a possibilidade de retenção de
25% (vinte e cinco por cento)
da importância paga para compensar os custos administrativos do empreendimento.

E isso porque, nos casos em que o distrato é causado pelo consumidor, o Tribunal da Cidadania
firmou o entendimento de que é possível o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, sendo o montante adequado
para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.

Em julgado paradigma da Segunda Seção do STJ, a Ministra Maria Isabel Gallotti destacou que
“a rescisão unilateral do contrato não deve ser vista como direito potestativo, infenso a qualquer consequência significativa para o desistente, e muito menos como investimento financeiro para o adquirente. O desfazimento do contrato não deve se tornar, artificialmente - mercê de mal aplicadas interpretações jurisprudenciais, surgidas em contexto que as justificavam e para finalidades diversas - mais interessante do que o cumprimento do contrato com a finalidade social a que se destinava: aquisição da unidade imobiliária. A proteção do interesse dos consumidores, portanto, deve ser exercida de forma equilibrada, sem descurar da coletividade, o que ensejará a sustentabilidade e a estabilidade entre os interesses envolvidos na incorporação imobiliária”.

Sob tais premissas, concluiu que a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo promissário comprador revela-se adequada e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato, possuindo caráter indenizatório e cominatório.

Vejamos:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. LOTE DE TERRENO URBANO. INADIMPLÊNCIA DOS COMPRADORES. SÚMULA N. 7 DO STJ. LOTE NÃO EDIFICADO. COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO. NÃO CABIMENTO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 25% DOS VALORES PAGOS. CONTRATO FIRMADO ANTES DA LEI N. 13.786/08. VIABILIDADE. SÚMULA N. 83 DO STJ. NÃO PROVIDO.

1."Incabível a cobrança de taxa de fruição nas hipóteses em que o objeto do contrato de promessa de compra e venda é um lote não edificado. Precedentes" (AgInt no REsp n. 1.934.702/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 15/8/2022, DJe de 17/8/2022). Incidência da Súmula n. 83 do STJ.

2. A Segunda Seção do STJ, ao apreciar o REsp 1.723.519/SP (Relatora Ministra ISABEL GALLOTTI), reafirmou o entendimento de que, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por conveniência do comprador,
ausente qualquer peculiaridade na apreciação da razoabilidade
da cláusula penal contida nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018,
deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente,
conforme anteriormente estabelecido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (Relator Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor incorporador das despesas gerais realizadas e do rompimento unilateral imotivado do contrato.

Incidência da Súmula n. 83 do STJ.

3. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no REsp n. 2.077.588/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 4/3/2024, DJe de 7/3/2024).

Assim, tenho que não merece reforma a sentença, pois não restou demonstrada nenhuma peculiaridade capaz de alterar o entendimento adotado.

De conseguinte,
NEGO PROVIMENTO

ao recurso.

Deixo de majorar os honorários recursais, porquanto a verba fixada na origem já alcança o limite estipulado no art. 85, §2°, do CPC.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)