Tribunal: TJES
Processo: 0003454-77.2014.8.08.0008
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO
Órgão julgador: NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Provas em geral
Data de julgamento: 2024-08-12

Ementa:
EMENTA:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DESFAZIMENTO DE NEGÓCIO JURÍDICO DE COMPRA E VENDA CUMULADO COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. REQUERIMENTO DE RESCISÃO CONTRATUAL JÁ REALIZADA PELA PARTE
EX ADVERSA
EM DEMANDA CONEXA AUTOS N. 0003686-89.2014.8.08.0008. ANÁLISE NAQUELES AUTOS DA RESPONSABILIDADE PELA CRISE DE INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. AFERIDA A CULPA DOS PROMITENTES COMPRADORES. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. AUSÊNCIA DE PREVISÃO DE ARRAS PENITENCIAIS NO CONTRATO. ACOLHIMENTO DO PEDIDO DE DANOS MATERIAIS COM A DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS DEVIDAMENTE CORRIGIDOS. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE DANOS MORAIS DIANTE DA AUSÊNCIA DE ILÍCITO CIVIL AFERIDO EM RELAÇÃO AO RECORRIDO. REDIMENSIONAMENTO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I.
Na hipótese, por ocasião do julgamento levado a efeito nos autos do Processo n. 0003686-89.2014.8.08.0008, que tramita conjuntamente à presente demanda, houve a apreciação do pedido de rescisão contratual formulado pelo ora Recorrido, ocasião em que esta Egrégia Terceira Câmara Cível reconheceu a culpa dos ora Recorrentes, pela crise de adimplemento contratual, a partir da interpretação das Cláusulas Contratuais.

II
. Foi assentado no contexto do mencionado julgamento que: “
no tocante à responsabilidade pelo inadimplemento do Contrato, na hipótese, restou aferida a ausência de pagamento pelos Recorridos das prestações avençadas, não subsistindo qualquer disposição contratual condicionando o adimplemento das prestações à transferência do imóvel para o nome dos Recorridos ou mesmo de averbação da construção edificada no imóvel antes do pagamento integral, senão vejamos o que consta da Cláusula Quinta do Contrato (fl. 97)
.”

III.
Em relação aos valores adimplidos pelos Recorrentes, restou assentado que
“ao pedido exordial alusivo à retenção do valor cujo pagamento restou integralizado pelos Recorridos, no total de R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais), este deve ser reputado improcedente uma vez que, a conformação jurídica do Contrato não restou expressamente consignados que os valores adimplidos, ou seja, primeira e segunda parcela, foram integralizados sob a forma de arras penitenciais.”

IV.
Sopesadas as nuances da relação contratual e da causa da crise de adimplemento já restaram superadas na Ação ajuizada pelo ora Recorrido, concluindo-se pela responsabilidade dos Recorrentes com relação à rescisão contratual, bem como, pela impossibilidade de retenção dos valor pagos pelo negócio jurídico não realizado, ante a ausência de previsão expressa de arras penitenciais no Contrato firmado entre as partes, afigura-se necessário, na hipótese, acolher parcialmente os pedidos versados na Petição Inicial, exclusivamente, no sentido de ser condenado o Recorrido a restituir os valores pagos pelos Recorrentes.

V.
No tocante aos danos morais, considerando que quem ensejou o descumprimento do Contrato foram os próprios Recorrentes (Promitentes Compradores), já havendo, inclusive, sido os mesmos condenados ao pagamento de dano morais em favor do Recorrido em Ação que tramita conjuntamente à presente demanda, na hipótese, não se há falar em qualquer reparação moral a ser imputada ao Recorrido.

VI.
Considerando que os Recorrentes obtiveram êxito em 01 (um) dos 02 (dois) pedidos substanciais alinhavados na Petição Inicial, revela-se necessário o reconhecimento da sucumbência recíproca.

VII.
Recurso conhecido e parcialmente provido para reformar a Sentença de Primeiro Grau, no sentido de acolher parcialmente os pedidos exordiais, exclusivamente, para condenar o Recorrido a promover a devolução do valor quitado pelos Recorrentes em razão do Contrato firmado entre as Partes, totalizando R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais) sobre os quais deverá incidir correção monetária pelo índice IPCA-IBGE, desde cada desembolso, até a citação na presente, ocasião em que deverão os valores serem atualizados exclusivamente pela Taxa Selic, redimensionando os ônus sucumbenciais a serem arcados de forma recíproca, ou seja, 50% (cinquenta por cento) para cada Parte Litigante.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0003454-77.2014.8.08.0008

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: RONALDO DOURADO GALUPPO e outros

APELADO: VALCEIR MARTINS SIMOES

RELATOR(A):
NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

EMENTA:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DESFAZIMENTO DE NEGÓCIO JURÍDICO DE COMPRA E VENDA CUMULADO COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. REQUERIMENTO DE RESCISÃO CONTRATUAL JÁ REALIZADA PELA PARTE
EX ADVERSA
EM DEMANDA CONEXA AUTOS N. 0003686-89.2014.8.08.0008. ANÁLISE NAQUELES AUTOS DA RESPONSABILIDADE PELA CRISE DE INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. AFERIDA A CULPA DOS PROMITENTES COMPRADORES. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. AUSÊNCIA DE PREVISÃO DE ARRAS PENITENCIAIS NO CONTRATO. ACOLHIMENTO DO PEDIDO DE DANOS MATERIAIS COM A DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS DEVIDAMENTE CORRIGIDOS. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE DANOS MORAIS DIANTE DA AUSÊNCIA DE ILÍCITO CIVIL AFERIDO EM RELAÇÃO AO RECORRIDO. REDIMENSIONAMENTO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I.
Na hipótese, por ocasião do julgamento levado a efeito nos autos do Processo n. 0003686-89.2014.8.08.0008, que tramita conjuntamente à presente demanda, houve a apreciação do pedido de rescisão contratual formulado pelo ora Recorrido, ocasião em que esta Egrégia Terceira Câmara Cível reconheceu a culpa dos ora Recorrentes, pela crise de adimplemento contratual, a partir da interpretação das Cláusulas Contratuais.

II
. Foi assentado no contexto do mencionado julgamento que: “
no tocante à responsabilidade pelo inadimplemento do Contrato, na hipótese, restou aferida a ausência de pagamento pelos Recorridos das prestações avençadas, não subsistindo qualquer disposição contratual condicionando o adimplemento das prestações à transferência do imóvel para o nome dos Recorridos ou mesmo de averbação da construção edificada no imóvel antes do pagamento integral, senão vejamos o que consta da Cláusula Quinta do Contrato (fl. 97)
.”

III.
Em relação aos valores adimplidos pelos Recorrentes, restou assentado que
“ao pedido exordial alusivo à retenção do valor cujo pagamento restou integralizado pelos Recorridos, no total de R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais), este deve ser reputado improcedente uma vez que, a conformação jurídica do Contrato não restou expressamente consignados que os valores adimplidos, ou seja, primeira e segunda parcela, foram integralizados sob a forma de arras penitenciais.”

IV.
Sopesadas as nuances da relação contratual e da causa da crise de adimplemento já restaram superadas na Ação ajuizada pelo ora Recorrido, concluindo-se pela responsabilidade dos Recorrentes com relação à rescisão contratual, bem como, pela impossibilidade de retenção dos valor pagos pelo negócio jurídico não realizado, ante a ausência de previsão expressa de arras penitenciais no Contrato firmado entre as partes, afigura-se necessário, na hipótese, acolher parcialmente os pedidos versados na Petição Inicial, exclusivamente, no sentido de ser condenado o Recorrido a restituir os valores pagos pelos Recorrentes.

V.
No tocante aos danos morais, considerando que quem ensejou o descumprimento do Contrato foram os próprios Recorrentes (Promitentes Compradores), já havendo, inclusive, sido os mesmos condenados ao pagamento de dano morais em favor do Recorrido em Ação que tramita conjuntamente à presente demanda, na hipótese, não se há falar em qualquer reparação moral a ser imputada ao Recorrido.

VI.
Considerando que os Recorrentes obtiveram êxito em 01 (um) dos 02 (dois) pedidos substanciais alinhavados na Petição Inicial, revela-se necessário o reconhecimento da sucumbência recíproca.

VII.
Recurso conhecido e parcialmente provido para reformar a Sentença de Primeiro Grau, no sentido de acolher parcialmente os pedidos exordiais, exclusivamente, para condenar o Recorrido a promover a devolução do valor quitado pelos Recorrentes em razão do Contrato firmado entre as Partes, totalizando R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais) sobre os quais deverá incidir correção monetária pelo índice IPCA-IBGE, desde cada desembolso, até a citação na presente, ocasião em que deverão os valores serem atualizados exclusivamente pela Taxa Selic, redimensionando os ônus sucumbenciais a serem arcados de forma recíproca, ou seja, 50% (cinquenta por cento) para cada Parte Litigante.

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ACÓRDÃO

Decisão
: ACORDA a Egrégia Terceira Câmara Cível, em conformidade da Ata e Notas Taquigráficas da Sessão, que integram este julgado, à unanimidade de votos, conhecer e conferir provimento ao Recurso de Apelação Cível para reformar a Sentença de Primeiro Grau, no sentido de acolher parcialmente os pedidos exordiais, exclusivamente, para condenar o Recorrido a promover a devolução do valor pago pelos Recorrentes em razão do Contrato firmado entre as partes, sobre os quais deverá incidir correção monetária pelo índice IPCA-IBGE, desde cada desembolso, até a citação na presente, ocasião em que deverão os valores serem atualizados exclusivamente pela Taxa Selic, redimensionando os ônus sucumbenciais a serem arcados de forma recíproca, ou seja, 50% (cinquenta por cento) para cada parte, nos termos da fundamentação do voto do Eminente Desembargador Relator.

Órgão julgador vencedor
: 006 - Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

Composição de julgamento: 006 - Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - Relator / 013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal / 025 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal
VOTOS VOGAIS
013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar
025 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

RONALDO DOURADO GALUPPO e SANDRA NASCIMENTO GALUPPO
formalizaram a interposição de
APELAÇÃO CÍVEL
(fls. 129/141) em virtude da
SENTENÇA
de fls. 124/verso, integralizada às fls. 146/verso, proferida pelo
JUÍZO DA 1ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE BARRA DE SÃO FRANCISCO
, no bojo da
AÇÃO DE DESFAZIMENTO DE NEGÓCIO JURÍDICO DE COMPRA E VENDA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS
, ajuizada em face de
VALCEIR MARTINS SIMÕES
cujo
decisum,
em sua parte dispositiva, restou consignado:
“
JULGO IMPROCEDENTES
os pedidos constantes na inicial, nos termos da fundamentação escandida supra.

Por consequência, RESOLVO O MÉRITO DO PROCESSO, na forma do art. 487, I, CPC. Custas e honorários sucumbenciais pelos requerentes, estes fixados no valor correspondente a 10% sobre o valor da causa, devidamente atualizado (art. 85, § 2º, do CPC).”

Irresignados, os Recorrentes sustentam, em apertada síntese que o Recorrido não cumpriu com o avençado na Cláusula Quarta do Contrato de Compra e Venda, alusiva à averbação da casa construída no imóvel, circunstância que os impossibilitou de obter um financiamento junto à Caixa Econômica Federal e, com isso, o adimplemento das parcelas faltantes, pugnando, nesse sentido, pelo integral acolhimento dos pedidos exordiais, no sentido de serem devolvidos os valores adimplidos, bem como, condenando o Recorrido em danos morais.

Na hipótese, cumpre assentar, inicialmente, que em demanda conexa à presente (Autos nº 0003686-89.2014.8.08.0008), os Recorrentes formularam pedido reconvencional, o qual foi enfrentado pelo Magistrado de Primeiro Grau, mesmo diante da existência da presente Ação, com pedidos idênticos.

Nestes moldes, aferida a existência de Litispendência do pedido reconvencional naqueles autos, restou suscitada e acolhida matéria de ordem pública, para julgar extinta a Reconvenção sem resolução de mérito.

Cumpre assinalar, ainda, que em razão de haver promovido a análise de pedido reconvencional, o Magistrado de Primeiro Grau exarou entendimento, neste processo, no sentido da improcedência, o que, entretanto, não guarda melhor técnica, eis tratar-se de demandas idênticas.

Sopesadas tais premissas, cumpre assinalar que os pedidos reparatórios formulados na Petição Inicial tem correlação com a circunstância de os Recorrentes apontarem que o Recorrido deu causa à rescisão contratual.

Destarte, por ocasião do julgamento levado a efeito nos autos do Processo n. 0003686-89.2014.8.08.0008, houve a apreciação do pedido de rescisão contratual formulado, naqueles autos, pelo ora Recorrido, oportunidade em que esta Egrégia Terceira Câmara Cível reconheceu que a culpa pela inexecução do Contrato se deveu ao comportamento dos Recorrentes, que deixaram de adimplir as parcelas aprazadas, o que restou levado a efeito nos termos da seguinte fundamentação que ora se colaciona para os fins de integrar o presente julgamento,
in litteris:

“Na petição inicial, o Recorrente narra ter entabulado juntos aos Recorridos, na data de
04/03/2013
, o Negócio Jurídico alusivo ao Compromisso de Compra e Venda de um imóvel constituído de 04 (quatro) Lotes de nº 03, 04, 05, 06, todos da Quadra 01, do Loteamento Reis, com área total de 800m2, Bairro Campo Novo, na Cidade de Barra de São Francisco/ES, sendo ajustado o valor de
R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais)
a serem pagos nas seguintes condições na forma estabelecida na Cláusula Segunda do Contrato acostado às fls. 97/100:
(a)

R$ 90.000,00 (noventa mil reais)
à vista na data de assinatura do Contrato;
(b)

R$ 60.000,00 (sessenta mil reais) na data de 25 de março de 2013
;
(c) R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais)
no prazo de 90 (noventa) dias, a contar da data da assinatura do Contrato;
(d)

20 (vinte) parcelas mensais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais)
com a primeira parcela vencendo no dia 20/04/2023 e as demais no meses subsequentes.

Salienta, entretanto, que somente restou inadimplido pelos Recorridos o valor referente ao pagamento de
R$ 90.000,00 (noventa mil reais) pago na assinatura do Contrato e do valor de R$ 60.000,00 (sessenta mil reais)
pago na data de 25 de março de 2013, totalizando, assim o pagamento de
R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais)
sendo que,
as demais parcelas restaram inadimplidas
.

Por sua vez, os Recorridos, em sede de Contestação, confirmam a narrativa contida na Petição Inicial, no sentido de que realizaram o pagamento de R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais), entretanto, salientam que não levaram à frente o pagamento do restante ajustado, por considerarem que o Recorrente não havia adimplido com sua parte no Contrato, qual seja, de realizar a averbação na matrícula do imóvel da construção de uma casa de dois andares edificada nos lotes adquiridos, circunstância que, segundo afirmam, obstou a obtenção de financiamento que seria utilizado para os fins de pagamento do saldo devedor do Contrato.

(...)

Com efeito, no tocante à responsabilidade pelo inadimplemento do Contrato, na hipótese, restou aferida a ausência de pagamento pelos Recorridos das prestações avençadas,
não subsistindo qualquer disposição contratual condicionando o adimplemento das prestações à transferência do imóvel para o nome dos Recorridos ou mesmo de averbação da construção edificada no imóvel antes do pagamento integral
, senão vejamos o que consta da Cláusula Quinta do Contrato (fl. 98):

“
QUINTA
- Que o OUTORGANTE VENDEDOR se obriga a assinar quaisquer documentos que se relacione com a presente vneda em qualquer época, uma vez que solicitado pelos compradores inclusive da pessoa por eles indicada,
desde que cumprido as cláusuas de pagamento constantes na cláusula segunda
.”

Por conseguinte, assim como asseverado pelo Juízo
a quo,
a responsabilidade pelo inadimplemento da avença, no caso, deve recair sobre os promitentes compradores que não realizaram os pagamentos nas datas aprazadas.

A propósito, nos termos do artigo 475, do Código Civil, “
A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato
, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos
.”

Nestes moldes, impositivo o acolhimento do pleito Recursal no sentido de ser declarada a resolução da avença firmada pelas partes.

No tocante ao pedido exordial alusivo à retenção do valor cujo pagamento restou integralizado pelos Recorridos, no total de R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais), este deve ser reputado improcedente uma vez que, a conformação jurídica do Contrato não restou expressamente consignados que os valores adimplidos, ou seja, primeira e segunda parcela, foram integralizados sob a forma de arras penitenciais.

A propósito, a Jurisprudência do Egrégio Superior Tribunal de Justiça, preconiza que
"As arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que
servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador
"
(
STJ
- AgInt no REsp n. 1.893.412/SP, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 7/12/2020, DJe 11/12/2020)

No mesmo sentido, a Jurisprudência Pátria,
in litteris:

“EMENTA:
AÇÃO DE RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ARRAS CONFIRMATÓRIAS CUMULADAS COM CLÁUSULA PENAL - IMPOSSIBILIDADE.
A inadimplência ocasiona a rescisão do contrato particular de promessa de compra e venda. Quando o pagamento de arras tem como objetivo confirmar o contrato e dar início ao negócio jurídico, vedado o arrependimento, se está diante da modalidade confirmatória e não penitencial
. "
As arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador". (Precedentes STJ - AgInt no AgRg no REsp 1197860/SC)
(
TJ-MG
- AC: 50121660620198130024, Relator: Des.(a) Saldanha da Fonseca, Data de Julgamento: 18/08/2022, 12ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 24/08/2022)”

Destarte, as nuances da relação contratual e da causa da crise de adimplemento já restaram superadas na Ação ajuizada pelo ora Recorrido, concluindo-se pela responsabilidade dos Recorrentes (Promitentes Compradores) com relação à inexecução do Contrato, bem como, pela impossibilidade de retenção por parte do Recorrido, dos valores pagos, ante a ausência de previsão expressa de arras penitenciais no Contrato firmado entre as partes.

Diante desse panorama, afigura-se necessário, na hipótese, acolher parcialmente os pedidos versados na Petição Inicial, exclusivamente, no sentido de ser condenado o Recorrido a restituir os valores pagos pelos Recorrentes.

No tocante aos danos morais, considerando que quem ensejou o descumprimento do Contrato foram os próprios Recorrentes, já havendo, inclusive, sido os mesmos condenados ao pagamento de dano morais em favor do ora Recorrido na Ação que tramita conjuntamente à presente, na hipótese, não se há falar em qualquer reparação moral a ser imputada ao Recorrido.

Por fim, considerando que nos presentes autos os Recorrentes obtiveram êxito em 01 (um) dos 02 (dois) pedidos substanciais alinhavados na Petição Inicial, revela-se necessário o reconhecimento da sucumbência recíproca.

Isto posto, conheço e confiro parcial provimento ao Recurso de Apelação Cível para reformar a Sentença de Primeiro Grau no sentido de acolher parcialmente os pedidos exordiais, exclusivamente, para condenar o Recorrido à promover a devolução do valor quitado pelos Recorrentes em razão do Contrato firmado entre as Partes, totalizando R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais) sobre os quais deverá incidir correção monetária pelo índice IPCA-IBGE, desde cada desembolso, até a citação na presente Ação e, a partir de então, deverão os valores serem atualizados exclusivamente pela Taxa Selic, redimensionando os ônus sucumbenciais a serem arcados de forma recíproca, ou seja, 50% (cinquenta por cento) para cada Parte Litigante, nos termos da fundamentação retro aduzida.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)