Tribunal: TJES
Processo: 0010732-08.2019.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão julgador: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Perdas e Danos
Data de julgamento: 2024-02-19

Ementa:
EMENTA

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AÇÃO INDENIZATÓRIA. CONTRATO DE COMPRA DE VENDA DE IMÓVEL.
FRUSTRAÇÃO DO NEGÓCIO POR CULPA EXCLUSIVA DO BANCO. PAGAMENTO DE ARRAS PELO PROMITENTE COMPRADOR. DANOS MATERIAIS COMPROVADOS. RESSARCIMENTO DEVIDO. EMBARGOS ACOLHIDOS COM EFEITOS MODIFICATIVOS. 1.
“Nos termos do art. 418 do Código Civil, uma das consequências da resolução do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do adquirente é a perda dos valores que foram pagos a título de arras confirmatórias” (TJES, Classe: Apelação Cível, 002120013251, Relator: ROBSON LUIZ ALBANEZ, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 03/05/2021, Data da Publicação no Diário: 02/08/2021).
2.
Tendo sido previsto o pagamento de arras no contrato de compra e venda do imóvel, bem como comprovado o seu efetivo pagamento, é lícita a retenção do valor pelo promitente vendedor, restando caracterizado o prejuízo de ordem material suportado pelo Autor da ação (promitente comprador), o qual deve ser ressarcido pelo banco (embargado), pois o negócio não se perfectibilizou por culpa exclusiva desse.
3.
Recurso conhecido e provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0010732-08.2019.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: RUBENS DREWS MOREIRA

APELADO: BANCO BRADESCO S.A.

RELATOR(A):
ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA

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EMENTA

EMENTA

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AÇÃO INDENIZATÓRIA. CONTRATO DE COMPRA DE VENDA DE IMÓVEL.
FRUSTRAÇÃO DO NEGÓCIO POR CULPA EXCLUSIVA DO BANCO. PAGAMENTO DE ARRAS PELO PROMITENTE COMPRADOR. DANOS MATERIAIS COMPROVADOS. RESSARCIMENTO DEVIDO. EMBARGOS ACOLHIDOS COM EFEITOS MODIFICATIVOS. 1.
“Nos termos do art. 418 do Código Civil, uma das consequências da resolução do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do adquirente é a perda dos valores que foram pagos a título de arras confirmatórias” (TJES, Classe: Apelação Cível, 002120013251, Relator: ROBSON LUIZ ALBANEZ, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 03/05/2021, Data da Publicação no Diário: 02/08/2021).
2.
Tendo sido previsto o pagamento de arras no contrato de compra e venda do imóvel, bem como comprovado o seu efetivo pagamento, é lícita a retenção do valor pelo promitente vendedor, restando caracterizado o prejuízo de ordem material suportado pelo Autor da ação (promitente comprador), o qual deve ser ressarcido pelo banco (embargado), pois o negócio não se perfectibilizou por culpa exclusiva desse.
3.
Recurso conhecido e provido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 018 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

Composição de julgamento: 018 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Relator / 030 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Vogal / 009 - Gabinete Des. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - Vogal
VOTOS VOGAIS
030 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
009 - Gabinete Des. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

QUARTA CÂMARA CÍVEL

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL Nº 0010732-08.2019.8.08.0024

EMBARGANTE: RUBENS DREWS MOREIRA

EMBARGADO: BANCO BRADESCO S.A.

RELATOR:
DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

VOTO

Cuidam os autos de Embargos de Declaração opostos em face do Acórdão de ID 4620262, no âmbito do qual a Egrégia Quarta Câmara Cível, à unanimidade de votos:
(i)
conheceu e negou provimento ao recurso interposto pelo Banco Bradesco S.A. e
(ii)
conheceu e deu parcial provimento ao recurso interposto por Rubens Drews Moreira para condenar o banco requerido ao pagamento de danos morais no importe de R$ 5.000,00 (cinco mil reais).

Em suas razões recursais (ID 5540196) o Embargante aponta suposta omissão no r. acórdão, que teria se baseado em premissa equivocada no que tange ao pedido de indenização por danos materiais. Afirma que, em que pese a conclusão do acórdão ter sido em sentido diverso, houve o efetivo pagamento de arras na hipótese, sendo devida sua restituição ao Autor (ora recorrente).

Presentes os pressupostos recursais, passo à análise dos aclaratórios.

Pois bem. A controvérsia dos autos diz respeito a contrato de compra e venda de imóvel que não se perfez em razão de falha na prestação do serviço prestado pelo Banco Bradesco (ora embargado).

Dentre outros pedidos, o Autor da ação requereu a condenação da instituição financeira ao pagamento de danos materiais correspondentes ao valor de arras pagas ao vendedor do imóvel, na quantia de R$ 330.000,00 (trezentos e trinta mil reais).

O referido pedido foi julgado improcedente na instância primeva, tendo sido mantido esse capítulo da sentença no julgamento do recurso de Apelação, pois se entendeu, na oportunidade, que o referido valor não teria sido pago a título de arras, mas sim como simples valor de entrada, inexistindo direito de retenção do vendedor e, por consequência, inexistindo prejuízo material a ser indenizado.

Assim constou do voto condutor: “
a existência de suposta retenção indevida do referido valor é hipótese a ser dirimida entre o Autor desta ação e o vendedor do imóvel (terceiro alheio a esta demanda), não havendo nenhuma responsabilidade do Banco/Apelado quanto a tal fato
”.

Ocorre que, na referida oportunidade, apesar de ter sido analisado o contrato de financiamento para aquisição do imóvel (fls. 143/160), deixou-se de analisar o “Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda” do imóvel, acostado às fls. 51/54, do qual consta:

“CLÁUSULA SEGUNDA – DO PREÇO E FORMA DE PAGAMENTO

2.1 – O preço certo e ajustado desta transação é R$ 580.000,00 (quinhentos e oitenta mil reais), a serem pagos ao PROMITENTE da seguinte forma:

a) R$ 30.000,00 (trinta mil reais) pagos integralmente até o dia 30/08/2018,
a título de sinal de negócio e princípio de pagamento com efeito de ARRAS
,
que deverá ser pago pelo PROMISSÁRIO diretamente ao PROMITENTE, por meio de transferência bancária (TED) em favor da conta [...], cujo valor deverá ser deduzido do valor total do presente negócio, pelo qual o PROMITENTE dará plena quitação desta parcela de sinal, após a comprovação da realização da transferência;

b) R$ 300.000,00 (trezentos mil reais) pagos integralmente até o dia 27/09/2018,
a título de sinal de negócio e princípio de pagamento com efeito de ARRAS
, que deverá ser pago pelo PROMISSÁRIO diretamente ao PROMITENTE, por meio de transferência bancária (TED) em favor da conta [...], cujo valor deverá ser deduzido do valor total do presente negócio, pelo qual o PROMITENTE dará plena quitação desta parcela de sinal, após a comprovação da realização da transferência;

c) R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais) pagos integralmente após liberação de financiamento imobiliário a ser pactuado com o Banco Bradesco.”

Desta forma, conforme se vê, houve expressa previsão de que o valor pago como sinal do negócio se deu a título de arras.

Ademais, o pagamento do referido valor também restou comprovado nos autos, através do contrato de financiamento firmado entre o Embargante e o Embargado (fls. 143/160), do qual constou expressamente que o comprador pagou à vista ao vendedor o valor de R$ 330.000,00 (trezentos e trinta mil reais), e, quanto ao mesmo, o vendedor deu quitação. Assim consta da Cláusula 3.1.2 do instrumento contratual: “
A importância mencionada no número 09 do quadro resumo foi recebida pelo (a, s) vendedor (a, s) em moeda corrente nacional, que conferida e achada certa, foi dada quitação para não mais repetir
”.

Neste ponto, importa destacar que as arras constituem na entrega de uma coisa ou quantia pelo adquirente ao vendedor como forma de garantir a firmeza da obrigação. O instituto encontra-se disciplinado no Código Civil, sendo pertinente, na presente ocasião, o disposto no seguinte dispositivo legal:

Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito,
retendo-as
; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado.

Interpretando o dispositivo legal acima citado, este Egrégio Tribunal de Justiça assim já se manifestou sobre o tema:

APELAÇÕES CÍVEIS. DIREITO CIVIL E EMPRESARIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C COM PERDAS E DANOS. CONTRATO DE CESSÃO E TRANSFERÊNCIA DE QUOTAS DE SOCIEDADE. MODIFICAÇÃO DO PRAZO E DO PREÇO AJUSTADO E DANOS MATERIAIS NÃO COMPROVADOS. INADIMPLEMENTO DO AUTOR ADQUIRENTE VERIFICADO. RESPONSABILIDADE CIVIL DAS RÉS AFASTADAS. DESPESAS DAS RÉS/ALIENANTES COMPROVADAS. RECONVENÇÃO PROCEDENTE. SUCUMBÊNCIA INTEGRAL DO AUTOR/RECONVINDO. [...]
4. Nos termos do art. 418 do Código Civil, uma das consequências da resolução do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do adquirente é a perda dos valores que foram pagos a título de arras confirmatórias.
[...] (TJES, Classe: Apelação Cível, 002120013251, Relator: ROBSON LUIZ ALBANEZ, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 03/05/2021, Data da Publicação no Diário: 02/08/2021)

Desta forma, tendo sido previsto o pagamento de arras no contrato de compra e venda do imóvel, bem como comprovado o seu efetivo pagamento, é lícita a retenção do valor pelo promitente vendedor, restando caracterizado o prejuízo de ordem material suportado pelo Autor da ação (promitente comprador), o qual deve ser ressarcido pelo banco (embargado), pois o negócio não se perfectibilizou por culpa exclusiva desse.

Face o exposto,
CONHEÇO E DOU PROVIMENTO ao recurso para, aplicando-lhe efeitos infringentes, reformar a sentença e julgar procedente o pedido de condenação do Banco Bradesco S.A. ao pagamento de danos materiais no importe de R$ 330.000,00 (trezentos e trinta mil reais).

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o e. Relator para dar provimento ao recurso.

Acompanho o Eminente Desembargador Relator para conhecer do recurso e conferir-lhe provimento