Tribunal: TJES
Processo: 5004524-19.2024.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): VANIA MASSAD CAMPOS
Órgão julgador: VANIA MASSAD CAMPOS
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Despejo para Uso Próprio
Data de julgamento: 2024-11-21

Ementa:
DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. PEDIDO DE LIMINAR DE DESPEJO. NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA. NECESSIDADE. INTERVALO EXTENSO ENTRE NOTIFICAÇÃO E AJUIZAMENTO DA AÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE CONCESSÃO DA LIMINAR.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de concessão de medida liminar de despejo em razão de inadimplemento contratual. O contrato de locação não residencial teve seu prazo de vigência encerrado em 13/08/2023, e a agravante sustenta o inadimplemento da agravada e a existência de notificação prévia enviada há mais de um ano antes da propositura da ação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há duas questões em discussão: (i) verificar se a notificação premonitória realizada mais de um ano antes do ajuizamento da ação atende aos requisitos legais para viabilizar a medida de despejo; (ii) definir se é possível a concessão de liminar de despejo sem prestação de caução, dado o inadimplemento e a suposta absorção da caução pela dívida existente.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A legislação aplicável às locações não residenciais, conforme o artigo 46 da Lei 8.245/91, exige a notificação prévia (notificação premonitória) para efeito de requerimento judicial do despejo, sendo pressuposto essencial para o desenvolvimento válido da dessa ação.

4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabelece que a ausência ou inadequação da notificação premonitória implica a extinção do processo sem resolução do mérito, conforme decidido no REsp 1.812.465/MG.

5. O intervalo de mais de um ano entre a notificação extrajudicial e o ajuizamento da ação compromete sua eficácia, pois não atende ao princípio da boa-fé contratual e ao prazo razoável para manifestar a intenção de retomada do imóvel, sendo, portanto, insuficiente para respaldar a concessão da liminar de despejo.

6. A concessão de liminar de despejo com base no artigo 59, § 1º, inciso VIII, da Lei de Locações, depende da observância dos requisitos formais, incluindo a prestação de caução, salvo exceções previstas na lei, o que não se verifica no caso, uma vez que a caução já teria sido absorvida pela dívida e a notificação pelo lapso temporal.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7.
Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. A notificação premonitória é condição essencial para a constituição e o desenvolvimento regular da ação de despejo.

2. A notificação feita há mais de um ano antes do ajuizamento da ação não atende aos requisitos de prazo razoável e boa-fé contratual, sendo insuficiente para embasar medida liminar de despejo.

3. O inadimplemento contratual, por si só, não dispensa a necessidade de cumprimento das formalidades legais para a concessão de liminar de despejo.

Dispositivos relevantes citados
: Lei 8.245/1991, arts. 46 e 59, § 1º, VIII.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.812.465/MG, rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 12/5/2020, DJe 18/5/2020.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5004524-19.2024.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: MARIA DA PENHA PEZENTE FERREIRA

AGRAVADO: VELOEX LOGISTICA E TRANSPORTES DE CARGAS LTDA

RELATOR(A):
JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

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EMENTA

DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. PEDIDO DE LIMINAR DE DESPEJO. NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA. NECESSIDADE. INTERVALO EXTENSO ENTRE NOTIFICAÇÃO E AJUIZAMENTO DA AÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE CONCESSÃO DA LIMINAR.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de concessão de medida liminar de despejo em razão de inadimplemento contratual. O contrato de locação não residencial teve seu prazo de vigência encerrado em 13/08/2023, e a agravante sustenta o inadimplemento da agravada e a existência de notificação prévia enviada há mais de um ano antes da propositura da ação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há duas questões em discussão: (i) verificar se a notificação premonitória realizada mais de um ano antes do ajuizamento da ação atende aos requisitos legais para viabilizar a medida de despejo; (ii) definir se é possível a concessão de liminar de despejo sem prestação de caução, dado o inadimplemento e a suposta absorção da caução pela dívida existente.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A legislação aplicável às locações não residenciais, conforme o artigo 46 da Lei 8.245/91, exige a notificação prévia (notificação premonitória) para efeito de requerimento judicial do despejo, sendo pressuposto essencial para o desenvolvimento válido da dessa ação.

4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabelece que a ausência ou inadequação da notificação premonitória implica a extinção do processo sem resolução do mérito, conforme decidido no REsp 1.812.465/MG.

5. O intervalo de mais de um ano entre a notificação extrajudicial e o ajuizamento da ação compromete sua eficácia, pois não atende ao princípio da boa-fé contratual e ao prazo razoável para manifestar a intenção de retomada do imóvel, sendo, portanto, insuficiente para respaldar a concessão da liminar de despejo.

6. A concessão de liminar de despejo com base no artigo 59, § 1º, inciso VIII, da Lei de Locações, depende da observância dos requisitos formais, incluindo a prestação de caução, salvo exceções previstas na lei, o que não se verifica no caso, uma vez que a caução já teria sido absorvida pela dívida e a notificação pelo lapso temporal.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7.
Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. A notificação premonitória é condição essencial para a constituição e o desenvolvimento regular da ação de despejo.

2. A notificação feita há mais de um ano antes do ajuizamento da ação não atende aos requisitos de prazo razoável e boa-fé contratual, sendo insuficiente para embasar medida liminar de despejo.

3. O inadimplemento contratual, por si só, não dispensa a necessidade de cumprimento das formalidades legais para a concessão de liminar de despejo.

Dispositivos relevantes citados
: Lei 8.245/1991, arts. 46 e 59, § 1º, VIII.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.812.465/MG, rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 12/5/2020, DJe 18/5/2020.

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ACÓRDÃO

Decisão
: ACORDA a Egrégia Segunda Câmara Cível, em conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade, negar provimento ao recurso.

Órgão julgador vencedor
: 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

Composição de julgamento: 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - VANIA MASSAD CAMPOS - Relator / 017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal / 022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal
VOTOS VOGAIS
017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar
022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

Adoto o relatório do eminente Desembargador Jose Paulo Calmon Nogueira da Gama.

Cinge-se a controvérsia acerca da possibilidade de concessão da medida liminar de
despejo
da agravada, em razão do inadimplemento de contrato de locação cujo prazo de vigência ocorreu em 13/08/2023.

Pois bem.

Conforme artigo 46 da Lei 8.245/91, nas locações não residenciais ajustadas por escrito e com prazo determinado, findo o prazo do contrato, a locação se prorroga automaticamente por prazo indeterminado, caso o locatário permaneça no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador.

Nessa situação, ao locador é facultado denunciar o contrato, notificando o locatário para desocupar o imóvel no prazo de 30 dias. Confira-se:

Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

§ 1º
Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato
.

Contudo, para que o despejo possa ser requerido judicialmente, a legislação prevê a necessidade de notificação prévia (ou
notificação premonitória
), comunicando ao locatário a intenção de retomada do imóvel. A ausência dessa notificação impossibilita o prosseguimento válido da ação de despejo.

O Superior Tribunal de Justiça é firme ao exigir essa formalidade como condição essencial para o desenvolvimento regular do processo, conforme se depreende do julgamento do
REsp 1812465/MG
, que destaca que a ausência da notificação premonitória implica a extinção do processo sem resolução do mérito, como subsegue:

RECURSO ESPECIAL. CIVIL. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. AÇÃO DE DESPEJO. DENÚNCIA VAZIA. NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA. AUSÊNCIA. OBRIGATORIEDADE. EXTINÇÃO, SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. [...]
2. O propósito recursal diz respeito à necessidade de notificação premonitória como pressuposto de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo.
3. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados, não obstante a interposição de embargos de declaração, impede o conhecimento nessa parte do recurso especial.
4. Mesmo de forma indireta, o STJ já apontava para a obrigatoriedade da ocorrência da notificação premonitória, ao denominá-la de "necessária" ou mesmo de "obrigatória". 5. A necessidade de notificação premonitória, previamente ao ajuizamento da ação de despejo, encontra fundamentos em uma série de motivos práticos e sociais, e tem a finalidade precípua de reduzir os impactos negativos que necessariamente surgem com a efetivação do despejo. 6. "
Caso a ação de despejo seja ajuizada sem a prévia notificação, deverá ser extinto o processo, sem a resolução do mérito, por falta de condição essencial ao seu normal desenvolvimento
".
7. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte, não provido. (REsp n. 1.812.465/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 12/5/2020, DJe de 18/5/2020)

No caso em exame, verifica-se que, embora tenha sido expedida uma notificação extrajudicial pela agravante, ela ocorreu
mais de um ano antes
da propositura da ação de despejo. Esse intervalo de tempo significativo entre a notificação e o ajuizamento da ação compromete a eficácia da comunicação, uma vez que a intenção de retomada do imóvel deve ser manifestada dentro de prazo razoável, a fim de preservar a boa-fé contratual e evitar prejuízos ao locatário.

Além disso, os dispositivos legais invocados pela agravante, como o artigo 59, § 1º, inciso VIII, da Lei de Locações, que permitem a concessão de liminar de despejo mediante caução em casos de término de contrato de locação não residencial, não se aplicam plenamente ao caso. Isso porque, para que a ação de despejo tenha sucesso, é necessário que a notificação premonitória tenha sido recente e vinculada ao término do prazo do contrato ou ao cumprimento da notificação de denúncia vazia.

Aliás, a própria Lei nº 8.245/91 condiciona a concessão de liminar de despejo à prestação de caução correspondente a três meses de aluguel, salvo exceções justificadas pela lei.

Na hipótese, a agravante sustenta tenha sido a caução absorvida pela dívida, o que não justificaria a prestação de nova caução.

No entanto, sem a devida notificação recente e válida, o pedido de despejo liminar perde sustentação legal, uma vez que o inadimplemento, por si só, embora relevante, não dispensa o cumprimento dos trâmites formais exigidos para a retomada do imóvel.

Dessa forma, à luz dos requisitos legais e jurisprudenciais,
não se vislumbra a possibilidade de concessão da liminar de despejo
sem o cumprimento das formalidades essenciais.

Do exposto,
e por tudo mais que dos autos consta,

conheço do recurso e
a
ele
nego
provimento
.

É como voto

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)