Tribunal: TJES
Processo: 0013765-70.2015.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): VANIA MASSAD CAMPOS
Órgão julgador: VANIA MASSAD CAMPOS
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda
Data de julgamento: 2024-12-06

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. ÔNUS DA PROVA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Ação de cobrança proposta em razão do inadimplemento de contrato de compra e venda de dois pavimentos de um imóvel, localizado no Município de Serra, pelo valor de R$ 320.000,00, tendo sido pago apenas R$ 179.000,00. O recorrente, que tomou posse e realizou reformas no imóvel, sustenta que o inadimplemento decorreu do fato de o apelado não ter entregue integralmente o imóvel, especificamente uma loja e uma área destinada à ampliação. Em reconvenção, o recorrente pleiteia a entrega das áreas não disponibilizadas e indenização por lucros cessantes.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há duas questões em discussão: (i) definir se houve inadimplemento por parte do recorrente no pagamento do contrato de compra e venda; (ii) estabelecer se o apelado impediu o cumprimento integral do contrato, ao não entregar a loja e a área de ampliação do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
A ausência de comprovação do pagamento integral pelo recorrente do valor ajustado no contrato, incluindo o montante referente à loja, caracteriza inadimplemento contratual.

4. A exceção do contrato não cumprido, prevista no art. 476 do Código Civil, tem aplicação, porquanto o recorrente não tenha cumprido sua obrigação de pagamento, não podendo, pois, exigir o cumprimento da obrigação do apelado.

5. O recorrente não logrou apresentar prova robusta de que o apelado tenha obstruído a posse ou as obras de ampliação, conforme exige o ônus da prova (art. 373, II, do CPC).

6. O fato de o recorrente ter tomado posse e exercido direitos sobre os pavimentos adquiridos, inclusive vendendo o terceiro pavimento a terceiros, demonstra ter ele utilizado plenamente as partes principais do imóvel, enfraquecendo as alegações de inadimplemento por parte do apelado.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7.
Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. O inadimplemento contratual se caracteriza pela ausência de comprovação do pagamento integral do valor ajustado.

2. Aplica-se a exceção do contrato não cumprido, impedindo a exigência do cumprimento da obrigação da outra parte quando não há comprovação do cumprimento da própria obrigação.

3. O ônus da prova incumbe à parte que alega impedimento ou obstrução ao cumprimento do contrato (art. 373, II, CPC).

Dispositivos relevantes citados
: Código Civil, art. 476; CPC, art. 373, II.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0013765-70.2015.8.08.0048
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: DEUZELINO BARBOSA BATISTA e outros (2)
APELADO: RICARDO BARCELOS AMARAL
RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. ÔNUS DA PROVA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Ação de cobrança proposta em razão do inadimplemento de contrato de compra e venda de dois pavimentos de um imóvel, localizado no Município de Serra, pelo valor de R$ 320.000,00, tendo sido pago apenas R$ 179.000,00. O recorrente, que tomou posse e realizou reformas no imóvel, sustenta que o inadimplemento decorreu do fato de o apelado não ter entregue integralmente o imóvel, especificamente uma loja e uma área destinada à ampliação. Em reconvenção, o recorrente pleiteia a entrega das áreas não disponibilizadas e indenização por lucros cessantes.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há duas questões em discussão: (i) definir se houve inadimplemento por parte do recorrente no pagamento do contrato de compra e venda; (ii) estabelecer se o apelado impediu o cumprimento integral do contrato, ao não entregar a loja e a área de ampliação do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
A ausência de comprovação do pagamento integral pelo recorrente do valor ajustado no contrato, incluindo o montante referente à loja, caracteriza inadimplemento contratual.

4. A exceção do contrato não cumprido, prevista no art. 476 do Código Civil, tem aplicação, porquanto o recorrente não tenha cumprido sua obrigação de pagamento, não podendo, pois, exigir o cumprimento da obrigação do apelado.

5. O recorrente não logrou apresentar prova robusta de que o apelado tenha obstruído a posse ou as obras de ampliação, conforme exige o ônus da prova (art. 373, II, do CPC).

6. O fato de o recorrente ter tomado posse e exercido direitos sobre os pavimentos adquiridos, inclusive vendendo o terceiro pavimento a terceiros, demonstra ter ele utilizado plenamente as partes principais do imóvel, enfraquecendo as alegações de inadimplemento por parte do apelado.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7.
Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. O inadimplemento contratual se caracteriza pela ausência de comprovação do pagamento integral do valor ajustado.

2. Aplica-se a exceção do contrato não cumprido, impedindo a exigência do cumprimento da obrigação da outra parte quando não há comprovação do cumprimento da própria obrigação.

3. O ônus da prova incumbe à parte que alega impedimento ou obstrução ao cumprimento do contrato (art. 373, II, CPC).

Dispositivos relevantes citados
: Código Civil, art. 476; CPC, art. 373, II.
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ACÓRDÃO
Decisão
: ACORDA esta Primeira Câmara Cível, em conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade, negar provimento ao recurso.
Órgão julgador vencedor
: 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Composição de julgamento: 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - VANIA MASSAD CAMPOS - Relator / 010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal / 014 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
014 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
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RELATÓRIO
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR
A presente ação de cobrança fora proposta pelo apelado em razão do suposto inadimplemento de
contrato de compra e venda
de parte de um imóvel localizado na
Rua Cassiano Castelo, n. 101, Serra Sede
, no Município de Serra.

O contrato, firmado em
17 de maio de 2012
, envolvia a alienação de dois pavimentos (o
segundo e o terceiro andar
) ao recorrente, pelo valor de
R$ 320.000,00
.

Argumenta o apelado na exordial que, apesar de o apelante ter tomado posse dos pavimentos adquiridos e até realizado reformas no segundo andar, além de ter vendido o terceiro pavimento para terceiros,
não houve o pagamento integral do preço ajustado
. Segundo ele, tendo sido pago apenas
R$ 179.000,00
, resta inadimplente em relação à quantia de
R$ 141.000,00
.

O recorrente, por sua vez, sustenta que o autor apelado deu causa ao
descumprimento contratual
,
por

não ter
entregado
a totalidade do imóvel
objeto do contrato de compra e venda, especificamente uma
loja
e uma
área destinada à ampliação do segundo andar
. Ademais, em reconvenção, requerera que o apelado e a reconvinda, Maria da Glória Barcelos Amaral, fossem condenados a entregar as áreas do imóvel não disponibilizadas (a loja e a área nos fundos do imóvel), além do pagamento de
indenização por lucros cessantes.

Pois bem. A irresignação recursal não merece provimento, pois os fundamentos apresentados carecem de elementos probatórios suficientes para justificar a ausência de inadimplemento contratual, além de não haver suporte jurídico adequado aos pedidos reconvencionais.

A análise dos fatos e das provas evidencia que o recorrente falhou em comprovar o cumprimento de sua parte no contrato, além de não ter apresentado qualquer prova de que o apelado impedira a execução das obras ou o uso do imóvel.

Primeiramente, quanto à loja supostamente não entregue, o recorrente não logrou comprovar o pagamento integral do preço estipulado para sua aquisição. Conforme apurado, o contrato de compra e venda celebrado entre o recorrente e a reconvinda, genitora do apelado, em 18 de maio de 2012, estabelecera o valor de
R$ 30.000,00
para dita loja. No entanto, o apelante
não logrou apresentar qualquer comprovante de quitação desse valor
, limitando-se a alegar o descumprimento por parte da vendedora.

Diante dessa situação, a sentença se mostra correta ao aplicar a
exceção do contrato não cumprido
, prevista no artigo
476 do Código Civil
, estabelecendo que nenhuma das partes pode exigir o cumprimento da obrigação da outra sem antes ter cumprido a sua, isto é, sem a comprovação de que o valor devido fora pago, a reconvinda não estava obrigada a entregar a loja ao recorrente.

Em relação à área destinada à ampliação do segundo andar, o apelante também não consegue demonstrar ter havido qualquer obstrução por parte do apelado. As
testemunhas
ouvidas foram categóricas em afirmar
inexistir
turbação ou interferência do apelado
na posse do imóvel ou na realização das obras.

A sentença, nesse contexto, corretamente concluíra que, para que se pudesse reconhecer o descumprimento sob a alegação de obstrução, seria necessário que o recorrente apresentasse provas robustas e concretas quanto ao impedimento a continuidade das obras, de acordo com a regra do ônus da prova (art.
373, II, do C
P
C)
, o que não feito.

Além disso, é fundamental destacar ter o recorrente tomado posse das partes principais do imóvel conforme previsto no contrato, além de ter realizado reformas no segundo andar e chegar a vender o terceiro pavimento a terceiros, demonstrando ter exercido plenos direitos sobre as áreas adquiridas.

Ora, o fato de o recorrente ter utilizado e disposto dos pavimentos reforça a inexistência de privação das partes essenciais do imóvel, a enfraquecer ainda mais a alegação de que o apelado descumprira o contrato ao não entregar o imóvel na íntegra. Além disso, as testemunhas confirmaram ter o recorrente tomado posse e feito uso do imóvel.

O desprovimento do apelo, portanto, é medida que se impõe.

Do exposto, e por tudo mais que dos autos consta,
conheço do recuso
e a
ele

nego

provimento
.

Majoro em 2% os honorários sucumbenciais, na forma do §11 do art. 85 do CPC, cuja exigibilidade, contudo, permanecerá suspensa, diante do deferimento da assistência judiciária gratuita.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)
Sessão de 18/11/2024 a 22/11/2024

Des. Ewerton Schwab Pinto Junior:
Acompanho o voto de e. Relatoria.
Sessão Ordinária - Plenário Virtual de 18/11/2024 a 22/11/2024

Voto: Acompanho o voto do Relator.

Vogal: Desembargadora Janete Vargas Simões