Tribunal: TJES
Processo: 0001766-57.2018.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): HELOISA CARIELLO
Órgão julgador: HELOISA CARIELLO
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Inadimplemento
Data de julgamento: 2024-11-28

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS. ILEGITIMIDADE PASSIVA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA INTERVENIENTE GARANTIDORA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA.

I. CASO EM EXAME

Apelação interposta contra sentença que, em Ação de Despejo cumulada com Cobrança de Aluguéis, condenou a recorrente, solidariamente com as locatárias e fiadores, ao pagamento dos aluguéis e encargos vencidos até a efetiva entrega das chaves. A Apelante sustenta sua ilegitimidade passiva, argumentando que o contrato de locação foi firmado entre o locador e as locatárias, sendo seu vínculo limitado à concessão de fiança pelo seu sócio-diretor. Alternativamente, pleiteia a limitação da responsabilidade até a data de entrega das chaves, em 09 de agosto de 2017.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se a recorrente possui legitimidade passiva para responder solidariamente pelos encargos locatícios; e (ii) estabelecer a data limite da responsabilidade da apelante.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O contrato de locação expressamente prevê, em sua cláusula décima oitava, a responsabilidade solidária da apelante pelo pagamento das parcelas locatícias, caso não fosse realizada a entrega das chaves do imóvel objeto do contrato de incorporação celebrado entre as locatárias e a recorrente, o que não ocorreu.

A alegação de ilegitimidade passiva não prospera, uma vez que, ao assumir a responsabilidade de pagar as seis primeiras parcelas e vincular-se ao contrato de locação, adquiriu legitimidade para responder solidariamente pelas obrigações decorrentes do inadimplemento.

A jurisprudência é pacífica no sentido de que a relação locatícia persiste até a efetiva entrega das chaves, sendo devido o aluguel até essa data. Documentos dos autos comprovam que a entrega das chaves se deu apenas em 23/07/2018, após a data alegada pela Apelante.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A interveniente que assume expressamente a responsabilidade por parcelas locatícias em contrato, na hipótese de descumprimento de condições, responde solidariamente pelos encargos até a efetiva entrega das chaves.

A obrigação de pagamento de aluguéis persiste até a data da entrega efetiva das chaves ao locador, independentemente da data alegada unilateralmente pelo locatário ou garantidor.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 8.245/91, art. 9º, II e III; CC/2002, art. 397.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no REsp 1423281/AM, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 21/11/2019; TJES, Apelação Cível, 035170298299, Rel. Des. Fernando Estevam Bravin Ruy, j. 11/06/2019.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0001766-57.2018.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ANTONIO AUGUSTO DALLAPICCOLA SAMPAIO registrado(a) civilmente como ANTONIO AUGUSTO DALLAPICCOLA SAMPAIO

APELADO: ORION ENGENHARIA LTDA

RELATOR(A):
HELOISA CARIELLO

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EMENTA

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS. ILEGITIMIDADE PASSIVA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA INTERVENIENTE GARANTIDORA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA.

I. CASO EM EXAME

Apelação interposta contra sentença que, em Ação de Despejo cumulada com Cobrança de Aluguéis, condenou a recorrente, solidariamente com as locatárias e fiadores, ao pagamento dos aluguéis e encargos vencidos até a efetiva entrega das chaves. A Apelante sustenta sua ilegitimidade passiva, argumentando que o contrato de locação foi firmado entre o locador e as locatárias, sendo seu vínculo limitado à concessão de fiança pelo seu sócio-diretor. Alternativamente, pleiteia a limitação da responsabilidade até a data de entrega das chaves, em 09 de agosto de 2017.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se a recorrente possui legitimidade passiva para responder solidariamente pelos encargos locatícios; e (ii) estabelecer a data limite da responsabilidade da apelante.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O contrato de locação expressamente prevê, em sua cláusula décima oitava, a responsabilidade solidária da apelante pelo pagamento das parcelas locatícias, caso não fosse realizada a entrega das chaves do imóvel objeto do contrato de incorporação celebrado entre as locatárias e a recorrente, o que não ocorreu.

A alegação de ilegitimidade passiva não prospera, uma vez que, ao assumir a responsabilidade de pagar as seis primeiras parcelas e vincular-se ao contrato de locação, adquiriu legitimidade para responder solidariamente pelas obrigações decorrentes do inadimplemento.

A jurisprudência é pacífica no sentido de que a relação locatícia persiste até a efetiva entrega das chaves, sendo devido o aluguel até essa data. Documentos dos autos comprovam que a entrega das chaves se deu apenas em 23/07/2018, após a data alegada pela Apelante.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A interveniente que assume expressamente a responsabilidade por parcelas locatícias em contrato, na hipótese de descumprimento de condições, responde solidariamente pelos encargos até a efetiva entrega das chaves.

A obrigação de pagamento de aluguéis persiste até a data da entrega efetiva das chaves ao locador, independentemente da data alegada unilateralmente pelo locatário ou garantidor.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 8.245/91, art. 9º, II e III; CC/2002, art. 397.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no REsp 1423281/AM, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 21/11/2019; TJES, Apelação Cível, 035170298299, Rel. Des. Fernando Estevam Bravin Ruy, j. 11/06/2019.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO

Composição de julgamento: 029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Relator / 002 - Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA - Vogal / 017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - SAYONARA COUTO BITTENCOURT - Vogal
VOTOS VOGAIS
002 - Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - SAYONARA COUTO BITTENCOURT (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

Conforme relatado, trata-se de recurso de Apelação interposto por
ORION ENGENHARIA LTDA
. em face da r. sentença proferida pelo MM. Juízo da 4ª Vara Cível de Vila Velha, que, nos autos da
Ação de Despejo c/c Cobrança de Aluguéis e Encargos
, ajuizada por
Antônio Augusto Dallapiccola Sampaio
em face de
Espólio de Angela Maria Palacios Rodrigues, Andreia Palacios Rodrigues, Tarcísio Deps Bazzarella, Lúcia Barcellos Bazzarella e a ora Apelante, Orion Engenharia Ltda
.

Em suas razões recursais, a Recorrente pleiteia a reforma do r. julgado
a quo
, a fim de que seja reconhecida a sua ilegitimidade passiva
ad causam
ao argumento de que o contrato de locação objeto dos presentes autos foi celebrado entre o Apelado, Antônio Augusto Dallapiccola Sampaio, e as locatárias e seus fiadores, sem sua intervenção direta, haja vista que o seu vínculo fora estabelecido apenas em razão da fiança concedida por seu sócio-diretor, Tarcísio Deps Bazzarella.

Alternativamente, pugna seja limitado o período de sua responsabilidade contratual até a data de entrega das chaves, ocorrida em 09 de agosto de 2017, e não até dezembro de 2017, conforme decidido pelo MM. Magistrado de 1º Grau.

Em que pesem os judiciosos argumentos esposados pela Recorrente, entendo que lhe falece razão.

Impende registrar, de início, que o objeto da lide envolve o contrato de locação de um imóvel de propriedade do Apelado, situado na Praia da Costa (Vila Velha/ES), com prazo de vigência de 20/12/2017 a 20/12/2018, tendo como locatárias Angela Maria Palacios Rodrigues e Andreia Palacios Rodrigues, e como fiadores as pessoas de Tarcísio Deps Bazzarella e Lúcia Barcellos Bazzarella.

Restou incontroverso nos autos que as locatárias deixaram de pagar as despesas previstas na referida avença a partir da sétima parcela, com vencimento previsto no dia 20/07/2018, culminando, assim, com o ajuizamento da presente demanda e a prolação da r. sentença ora recorrida, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados pelo locador para:

“(...)

a) CONFIRMAR
a liminar, decretando o despejo definitivo dos Requeridos do imóvel objeto deste processo.

b)

DECLARAR
rescindido o “Contrato de Locação”, na forma do art. 9º, II e III da Lei nº 8.245/91;

c)

CONDENAR
os

Requeridos
ANGELA MARIA PALACIOS RODRIGUES, ANDREIA PALACIOS RODRIGUES, TARCISIO DEPS BAZZARELLA, LUCIA BARCELOS BAZZARELLA e ORION ENGENHARIA LTDA,
de forma solidária ao pagamento dos aluguéis e os demais encargos acessórios do contrato que venceram de decorrer desta demanda até 20/12/2017, com correção monetária desde a data do efetivo prejuízo (súmula 43 do STJ) e juros moratórios a partir de cada vencimento (art. 397 do CC/02), sem o acréscimo dos honorários de 20%, sob pena de bis in idem, valor que será apurado em sede de liquidação de sentença;

d)

CONDENAR os
Requeridos
ANGELA MARIA PALACIOS RODRIGUES, ANDREIA PALACIOS RODRIGUES, e ORION ENGENHARIA LTDA,
de forma solidária ao pagamento dos aluguéis e os demais encargos acessórios do contrato que venceram no decorrer desta demanda até a efetiva desocupação do imóvel, com correção monetária desde a data do efetivo prejuízo (súmula 43 do STJ) e juros moratórios a partir de cada vencimento (art. 397 do CC/02), sem o acréscimo dos honorários de 20%, sob pena de bis in idem, valor que será apurado em sede de liquidação de sentença. (...)”

Quanto ao objeto do presente recurso, qual seja, a alegada ilegitimidade passiva
ad causam
da Apelante ORION ENGENHARIA LTDA., verifica-se que o MM. Magistrado
a quo
entendeu por bem reconhecer a sua responsabilidade solidária pelas despesas não adimplidas pelas locatárias e pelos fiadores,
ao menos até 20/12/2017, data do término da vigência do contrato
, considerando que:

“(...) Aduz a Ré Orion que é parte ilegítima para figurar no polo passivo, visto que não compõe a relação material, já que o contrato foi estabelecido entre o Requerente (Locador), as Requeridas Ângela e Andrea (Locatárias) e os Requeridos Tarcísio Deps Bazzarella e Lúcia Barcellos Bazzarella (Fiadores).

Sem delongas, rejeito a preliminar. Isso porque, a Requerida Orion foi a intermediadora da locação, conforme cláusula décima oitava do contrato de fl. 23, assumiu a responsabilidade das 06 parcelas do valor dos aluguéis e encargos, porquanto adquiriu o imóvel da 1ª Requerida, colocando-a e a 2ª requerida no imóvel do autor com o intuito de utilizar-se do bem da 1ª requerida. (...)”

De fato, consta expressamente da referida cláusula Décima Oitava do contrato em apreço que:

“(...) CLÁUSULA DÉCIMA OITAVA — Por força de um contrato de incorporação firmado junto a Locatária, a empresa Orion Engenharia irá adimplir antecipadamente as 06 parcelas iniciais vincendas do presente contrato, sendo que a partir da 7ª parcela a condição sine qua non para continuidade de pagamento por parte da Orion Engenharia será a entrega das chaves do imóvel objeto do contrato de incorporação junto a locatária, ou seja, caso ocorra, a responsabilidade pelo inadimplemento caberá exclusivamente a Locatária e seus fiadores;
e caso não suceda a entrega das chaves do imóvel objeto do contrato de incorporação, a responsabilidade pelo pagamento do aluguel caberá a Orion Engenharia e solidariamente a Locatária e seus fiadores
. (...)” (grifos nossos).

Em não tendo ocorrido a mencionada entrega das chaves do imóvel objeto do contrato de incorporação ao tempo do vencimento da 7ª parcela, fato incontroverso nos autos, resta patente, a meu ver, a responsabilidade solidária da Recorrente no tocante à referida dívida.

A propósito, essa mesma questão já fora objeto de apreciação por esta Colenda 2ª Câmara Cível por ocasião do julgamento do Agravo de Instrumento n° 0004656-66.2018.8.08.0035, senão vejamos:

“(...) Em Contestação (fls. 237/245) apresentada pela Recorrida, ANGELA MARIA PALÁCIOS RODRIGUES, nos autos da Ação de Cobrança (Processo n° 030122-96.2017.8.08.0035) restou deduzida, ainda, a seguinte alegação quanto a responsabilidade pelas obrigações oriundas do Contrato de Locação em discussão, verbis:

‘Para discorrer acerca do presente inadimplemento, é imperioso esclarecer a situação contratual das partes acerca do contrato de incorporação realizado, de forma a delimitar a responsabilidade pelo pagamento dos valores cobrados na presente ação. As partes acima narradas celebraram contrato particular de incorporação com permuta, em anexo, sendo objeto da transação o bem imóvel abaixo descrito (...).

Ocorre que a construtora deixou de cumprir o 3º evento propositalmente, com o intuito de adiar a obra sem que constasse a situação no atraso de entrega, o que impediria o início do transcurso para a entrega da mesma. (...) Desta feita, desde a assinatura do contrato de permuta, em 2014, o 5º e 6º requeridos são responsáveis pelo pagamento da moradia da ré, e deixaram de efetuar o pagamento dos mesmos quando as partes passaram a atuar na ação 0020248-87.2017.8.08.0035, em trâmite na 5ª Vara Cível desta comarca. A autora comprova por meio do aditivo contratual em anexo, bem como e-mail enviado pela ré, também em anexo, que a verdadeira responsável pelo pagamento das obrigações atinentes ao presente contrato é a própria ORION ENGENHARIA LTDA, que deu causa ao atraso da entrega do empreendimento e efetuou o pagamento dos 06 primeiros meses de contrato. (...)’

‘(...) Em flagrante má fé, ao tomar conhecimento da ação intentada pela contestante, o requerido enviou absurda notificação ao autor tentando eximir-se de suas obrigações como fiador, por meio de instrumento que sequer tem previsão no ordenamento jurídico. Desta feita, devem ser responsabilizados e condenados ao pagamento dos valores em aberto a título de aluguel e acessórios os reais responsáveis pelo contrato de aluguel, o 5º e 6º requeridos’, (grifamos)

Não obstante, conquanto a Recorrida sustente a responsabilidade da Construtora, ORION ENGENHARIA LTDA, pelo pagamento das despesas locatícias em virtude do Contrato de Incorporação e Permuta firmado entre elas, sustentando o descumprimento do prazo para a entrega do imóvel objeto da incorporação,
certo é que, por ocasião da Cláusula Décima Oitava, do Contrato de Locação firmado com o Agravante subsistiu previsão expressa em relação à imputação da responsabilidade solidária entre a Construtora, a Recorrida e seus Fiadores pelo pagamento das obrigações locatícias, admitida, inclusive, nas hipóteses de eventual descumprimento de obrigações assumidas pela Construtora no bojo do Contrato de Incorporação
, não cabendo às Recorrentes (locatárias) a tentativa de se furtarem das obrigações pecuniárias assumidas no Contrato de Locação perante o Agravante, na forma como pretendem. (...)”

Destarte, não tenho dúvidas em manter a r. sentença vergastada nesse particular.

E, a meu ver, melhor sorte não assiste ao Recorrente quanto ao pleito alternativo de reforma do julgado
a quo
, a fim de limitar o período de sua responsabilidade contratual até a data de entrega das chaves, ocorrida, segundo o Apelante, em 09 de agosto de 2017, e não em 20/12/2017, conforme decidido pelo MM. Magistrado de 1º Grau.

Como é cediço, a jurisprudência pátria é firme no sentido de que
"a entrega das chaves do imóvel em juízo põe fim à relação locatícia, sendo devido o aluguel referente ao período que antecedeu à referida extinção" (AgInt no REsp 1423281/AM, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 21/11/2019, DJe 06/12/2019).

Nessa mesma linha de raciocínio, dentre vários, o AgInt no AREsp n. 1.764.164/PA (relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 14/6/2021, DJe de 17/6/2021), e o AgInt no REsp n. 1.423.281/AM (relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 21/11/2019, DJe de 6/12/2019).

Esse também o entendimento deste Egrégio Sodalício, senão vejamos:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS - TERMO FINAL DO CONTRATO DE LOCAÇÃO - ENTREGA EFETIVA DAS CHAVES - ÔNUS DO LOCATÁRIO RECURSO PROVIDO
. 1 - O C. STJ já consolidou o entendimento de que só se encerra o vínculo contratual com a entrega da posse direta da coisa pelo locatário ao locador, ou seja, somente com a efetiva entrega de chaves.
2 - Este e. Tribunal de Justiça também já decidiu nesse sentido: O ato de entrega das chaves põe fim à relação locatícia, sendo que os documentos trazidos aos autos pelo apelante não elucidam que a desocupação do imóvel ocorreu em outubro de 2017, por isso, os aluguéis são devidos até o termo de entrega das chaves. (TJES, Classe: Apelação, 035170298299, Relator: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 11/06/2019, Data da Publicação no Diário: 19/06/2019). 3 - Tornam-se ineficazes os argumentos trazidos pelo apelado acerca da data em que desocupou o imóvel, visto que não fez prova de que efetivamente entregou as chaves ao locador.
4 - Essa entrega apenas ocorreu em juízo, conforme se verifica da petição datada dezembro de 2014.
5 Ausência de sucumbência do autor. Inversão da sucumbência. 6 Recurso provido. (TJES, Classe: Apelação Cível, 014140081101, Relator: MANOEL ALVES RABELO, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 10/02/2020, Data da Publicação no Diário: 19/02/2020).

Restando claro do conjunto probatório destes autos, mais especificamente à fl. 149, que a entrega das chaves do imóvel objeto da avença ocorrera apenas em
23/07/2018
, forçoso concluir pelo acerto da análise realizada pelo MM. Magistrado de 1º Grau também nesse ponto.

Diante do exposto, ao tempo em que conheço do presente recurso de Apelação, NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo-se incólume a r. sentença vergastada.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)