Tribunal: TJES
Processo: 0007536-39.2019.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão julgador: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Locação de Imóvel
Data de julgamento: 2024-04-30

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA – PRELIMINAR EM CONTRARRAZÕES – IRREGULARIDADE DE REPRESENTAÇÃO – PROCESSO SUSPENSO – REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL DEVIDAMENTE REGULARIZADA – PRELIMINAR PREJUDICADA – MÉRITO RECURSAL – PRESCRIÇÃO DOS ALUGUÉIS – INOCORRÊNCIA – PRAZO TRIENAL OBSERVADO –
RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DOS FIADORES – RENOVAÇÃO DO CONTRATO POR PRAZO INDETERMINADO – FIANÇA PRESTADA POR ESCRITO ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES, ALCANÇANDO EVENTUAIS RENOVAÇÕES DO CONTRATO – INCIDÊNCIA DO ART. 39 DA LEI N. 8.245/91 – AFASTADA A APLICAÇÃO DA SÚMULA N. 214/STJ –
DESONERAÇÃO DA FIANÇA – PROVIDÊNCIA NÃO ADOTADA PELOS FIADORES – SENTENÇA MANTIDA – HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS MAJORADOS – APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA.

1
)
Preliminar: Irregularidade na representação processual
. No prazo assinalado para sanação da irregularidade constatada, o Dr. Elio Ferreira de Matos Júnior comprovou ter-lhe sido substabelecidos pelo Dr. Dório Costa Pimentel, com reserva, os poderes outorgados Juares Leal Ferreira e Suely Reis Ferreira. Com isso, encontra-se regularizada a representação processual, mediante a comprovação da outorga de poderes, pelos três apelantes, ao douto advogado que subscreve as razões recursais. Preliminar prejudicada.

2)
O prazo prescricional para a cobrança dos valores referentes a aluguéis e a débitos acessórios ao contrato de locação é o trienal (CC, art. 206, § 3º, I) e, na espécie, restou observado tal prazo pela parte autora, na medida em que a parcela mais antiga cobrada venceu em janeiro de 2017 e a presente ação foi ajuizada em setembro de 2019.

3)
Restou descortinado que a fiança foi outorgada para além do prazo inicialmente pactuado, de acordo com a Cláusula 23 do contrato de locação celebrado, isto é, ocorreu a sua prorrogação automática, após o prazo inicialmente convencionado, à qual anuíram expressamente os fiadores, por meio da aludida cláusula, que expressamente estabelece que continuariam “solidariamente responsáveis com o LOCATÁRIO inclusive em renovações contratuais e prorrogações por prazo que eventualmente venham a ocorrer”, até a efetiva entrega das chaves.

4
)
A partir do momento em que a locação passou a vigorar por prazo indeterminado e a fiança, por conseguinte, foi outorgada sem limitação de tempo, a cessação de seus efeitos se deu somente quando ocorreu a efetiva devolução do imóvel locado, porquanto não se socorreram os fiadores da faculdade conferida pelo art. 835 do Código Civil brasileiro, qual seja, exonerar-se da fiança mediante prévia notificação do locador.

5)
Apesar de sustentado nas razões recursais que nenhuma das parcelas poderia ser exigida dos fiadores, porquanto caracterizado o inadimplemento dos aluguéis a partir de janeiro de 2017, quando já teria exaurido o prazo originário da locação, é cediço que, na forma do art. 40, inciso X, da Lei nº 8.245/91, o fiador permanece solidariamente responsável pelos encargos contratuais por 120 (cento e vinte) dias após notificar o locador de seu intuito de desoneração da fiança, do que não se desincumbiram os apelantes Juares Leal Ferreira e Suely Reis Ferreira, à falta de notícia de que teriam notificado o espólio autor/apelado objetivando se desonerarem da fiança.

6)
Apelação cível conhecida e desprovida.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0007536-39.2019.8.08.0021

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: SARAIVA & GOMES LTDA e outros (3)

APELADO: ESPOLIO DE EMILIA MARIA FLORA DE CARVALHO e outros (3)

RELATOR(A):
ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

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EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA – PRELIMINAR EM CONTRARRAZÕES – IRREGULARIDADE DE REPRESENTAÇÃO – PROCESSO SUSPENSO – REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL DEVIDAMENTE REGULARIZADA – PRELIMINAR PREJUDICADA – MÉRITO RECURSAL – PRESCRIÇÃO DOS ALUGUÉIS – INOCORRÊNCIA – PRAZO TRIENAL OBSERVADO –
RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DOS FIADORES – RENOVAÇÃO DO CONTRATO POR PRAZO INDETERMINADO – FIANÇA PRESTADA POR ESCRITO ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES, ALCANÇANDO EVENTUAIS RENOVAÇÕES DO CONTRATO – INCIDÊNCIA DO ART. 39 DA LEI N. 8.245/91 – AFASTADA A APLICAÇÃO DA SÚMULA N. 214/STJ –
DESONERAÇÃO DA FIANÇA – PROVIDÊNCIA NÃO ADOTADA PELOS FIADORES – SENTENÇA MANTIDA – HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS MAJORADOS – APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA.

1
)
Preliminar: Irregularidade na representação processual
. No prazo assinalado para sanação da irregularidade constatada, o Dr. Elio Ferreira de Matos Júnior comprovou ter-lhe sido substabelecidos pelo Dr. Dório Costa Pimentel, com reserva, os poderes outorgados Juares Leal Ferreira e Suely Reis Ferreira. Com isso, encontra-se regularizada a representação processual, mediante a comprovação da outorga de poderes, pelos três apelantes, ao douto advogado que subscreve as razões recursais. Preliminar prejudicada.

2)
O prazo prescricional para a cobrança dos valores referentes a aluguéis e a débitos acessórios ao contrato de locação é o trienal (CC, art. 206, § 3º, I) e, na espécie, restou observado tal prazo pela parte autora, na medida em que a parcela mais antiga cobrada venceu em janeiro de 2017 e a presente ação foi ajuizada em setembro de 2019.

3)
Restou descortinado que a fiança foi outorgada para além do prazo inicialmente pactuado, de acordo com a Cláusula 23 do contrato de locação celebrado, isto é, ocorreu a sua prorrogação automática, após o prazo inicialmente convencionado, à qual anuíram expressamente os fiadores, por meio da aludida cláusula, que expressamente estabelece que continuariam “solidariamente responsáveis com o LOCATÁRIO inclusive em renovações contratuais e prorrogações por prazo que eventualmente venham a ocorrer”, até a efetiva entrega das chaves.

4
)
A partir do momento em que a locação passou a vigorar por prazo indeterminado e a fiança, por conseguinte, foi outorgada sem limitação de tempo, a cessação de seus efeitos se deu somente quando ocorreu a efetiva devolução do imóvel locado, porquanto não se socorreram os fiadores da faculdade conferida pelo art. 835 do Código Civil brasileiro, qual seja, exonerar-se da fiança mediante prévia notificação do locador.

5)
Apesar de sustentado nas razões recursais que nenhuma das parcelas poderia ser exigida dos fiadores, porquanto caracterizado o inadimplemento dos aluguéis a partir de janeiro de 2017, quando já teria exaurido o prazo originário da locação, é cediço que, na forma do art. 40, inciso X, da Lei nº 8.245/91, o fiador permanece solidariamente responsável pelos encargos contratuais por 120 (cento e vinte) dias após notificar o locador de seu intuito de desoneração da fiança, do que não se desincumbiram os apelantes Juares Leal Ferreira e Suely Reis Ferreira, à falta de notícia de que teriam notificado o espólio autor/apelado objetivando se desonerarem da fiança.

6)
Apelação cível conhecida e desprovida.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade de votos, rejeitar a preliminar arguida nas contrarrazões e, no mérito, por igual votação, conhecer e negar provimento à apelação cível.

Órgão julgador vencedor
: 009 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

Composição de julgamento: 009 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Relator / 011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal / 016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal
VOTOS VOGAIS
011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar
016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar

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VOTO VENCEDOR

Conforme brevemente relatado, trata-se de
apelaç
ão
cível
interposta por
Saraiva e Gomes Ltda. e outros (+2)
contra a sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível de Guarapari, integrada pela decisão que não conheceu dos
embargos de declaração
em face dela opostos que, na presente “
ação de despejo por falta de pagamento c/c cobrança
” ajuizada em seu desfavor pelo
Espólio de Emília Maria Flora de Carvalho
, julgou procedentes os pedidos a fim:
(i) rescindir
o contrato de locação celebrado entre as partes;
(ii) confirmar
a ordem de despejo já efetivada;
(iii) condenar
os requeridos ao pagamento do aluguéis inadimplidos até a data da efetiva retomada do imóvel (dia 05/03/2020); e
(iv) condenar
os requeridos ao pagamento do IPTU vencido e proporcional até a entrega das chaves, além da multa por infração contratual, no valor correspondente a 3 (três) meses de aluguel vigente na data da infração.

Em suas razões recursais, sustentam os apelantes, em síntese, que:
(i)
não foi reconhecida a prescrição dos aluguéis, porquanto vencidos há mais de 3 (três) anos, conforme arguido em trato preliminar;
(ii)

houve novação da relação locatícia, na qual restaram sem nenhuma dúvida o contrato em si, seus valores, seus reajustes, mediante acordos, aditamentos e confissões de dívidas, para com relação os quais de forma nenhuma participaram ou anuíram os fiadores, ou seja, a pretensão de despejo se baseia em um negócio jurídico completamente estranho aos fiadores;
(ii
i
)
a locação original se encerrou em 15/04/2016, sem que se formalizasse a prorrogação, sendo que os alugueis em cobrança passaram a ser devidos somente depois de fevereiro de 2017, quando já não mais estavam obrigados contratualmente os fiadores; e
(i
v
)
os fiadores apelantes não são mais partes da relação jurídica material, daí porque qual deve ser reconhecida a sua ilegitimidade passiva e, via de consequência, ser extinto o processo em relação a eles.

1. Preliminar
suscitada em sede de
contrarrazões
:
irregularidade na representação processual dos apelantes.

De acordo com a apelada, haveria mácula na representação processual dos apelantes, na medida em que o douto causídico que subscreve as razões recursais ostenta poderes para representar em Juízo, tão somente, a 1ª apelante
Saraiva & Gomes Ltda
.

Ao recepcionar o processo e vislumbrar a existência, de fato, de
vício
na representação processual da parte recorrente, determinei a suspensão do feito, na forma do art. 76 do CPC/2015, a fim de que fosse sanado (Id 6552101).

Do que se observa dos autos,
Juare
s
Leal Ferreira
e
Suely Reis Ferreira
apresentaram defesa mediante peça processual subscrita pelos doutos advogados
Dório Costa Pimentel
e
Sandra Vieira Dutra
(fls. 92/94), cujos poderes foram conferidos pelo instrumento de fl. 95; por sua vez,
Saraiva & Gomes Ltda
. contestou os pedidos por meio de peça subscrita pelo
Dr. Dório Costa Pimental
(fls. 100/105) que, ao que tudo indica, foi sucedido na representação processual da parte por outros 3 (três) advogados (fl. 177), sendo que um deles (
Dr. Elio Ferreira de Matos
Júnior
) subscreveu o recurso interposto (fls. 172/176), em benefício dos 3 (três) requeridos, sem, contudo, comprovar a outorga de poderes por
Juare
s
Leal Ferreira
e
Suely Reis Ferreira
.

No entanto, no prazo assinalado para sanação da irregularidade constatada, o
Dr.
Elio Ferreira de Matos Júnior
comprovou ter-lhe sido substabelecidos pelo
Dr. Dório Costa Pimentel
, com reserva, os poderes outorgados
Juare
s
Leal Ferreira
e
Suely Reis Ferreira
(Id 6199190).

Com isso, encontra-se devidamente regularizada a representação processual, mediante a comprovação da outorga de poderes, pelos três apelantes, ao douto advogado que subscreve as razões recursais.

À luz do exposto,
julgo prejudicada a
preliminar
suscitada pela apelada.

É
como voto.

2.
Mérito recursal

De acordo com os apelantes, a pretensão de cobrança de aluguéis havia sido alcançada pela prescrição (trienal) quando ajuizada a presente ação, porquanto vencidas, há mais de 3 (três) anos, as verbas cobradas.

Na petição inicial da presente ação – ajuizada no dia 03/09/2019 – o espólio autor noticia o inadimplemento dos aluguéis e demais encargos a partir de janeiro de 2017, relativos ao Contrato de Locação celebrado em 15/04/2015, do qual figuram a 1ª apelante
Saraiva & Gomes Ltda
. como locatária, além dos demais apelantes
Juare
s
Leal Ferreira
e
Suely Reis Ferreira
. como fiadores (fls. 38/43), daí porque notificou todos, no dia 10/05/2019, para desocupação do imóvel em 30 (trinta) dias (fls. 44/45).

Foi inicialmente juntada planilha de débitos, da qual constam os meses cujo aluguel não teria sido adimplido, a saber, de
janeiro de 2017
a
julho de 2019
, o que, à época, alcançava expressiva quantia (R$ 212.990,60), conforme se observa às fls. 47/48; posteriormente, a autora noticiou ter ocorrido a desocupação do imóvel, em cumprimento à medida liminar outrora deferida (fl. 97) e, na ocasião, apresentou planilha atualizada dos débitos, que abarcou as parcelas relativas a
agosto de 2019
até
fevereiro de 2020
, que igualmente não teriam sido adimplidas pela locatária (fls. 122/124), com o valor atualizado do débito (R$ 297.915,09).

Como se sabe, o prazo prescricional para a cobrança dos valores referentes a aluguéis e a débitos acessórios ao contrato de locação é o
trienal
(CC, art. 206, § 3º, I) e, na espécie, restou observado tal prazo pela parte autora, na medida em que a parcela mais antiga cobrada, como vimos, venceu em
janeiro de 2017
e a presente ação foi ajuizada em
setembro de 2019
.

Em seguida, alegam os apelantes ter ocorrido a novação da relação locatícia, da qual não participaram ou anuíram os fiadores Juares Leal Ferreira e Suely Reis Ferreira, de modo que o negócio jurídico seria estranho em relação a eles; além disso, sustentam ter ocorrido o encerramento da relação locatícia – da qual participaram aludidos fiadores – no dia 15/04/2016, o que lhes desobrigaria a responder pela dívida caracterizada a partir de fevereiro de 2017.

Pois bem, uma análise açodada dos autos poderia resultar, equivocadamente, no acolhimento da tese recursal, à luz do Enunciado Sumular nº 214/STJ, segundo o qual “
O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu
”.

Isso porque, a Cláusula 3ª do contrato de locação noticia a sua vigência por 12 (doze) meses, a contar do dia 15/04/2015 (fl. 38), o que ensejaria, em tese, o término em 15/04/2016 da fiança prestada por Juares Leal Ferreira e Suely Reis Ferreira.

Nos termos do art. 819 do Código Civil, “
A fiança dar-se-á por escrito, e não admite interpretação extensiva
”, donde se infere que, dando-se a fiança apenas
por escrito
, não estarão os fiadores obrigados por nada além do que expressamente declararam no instrumento de fiança.

No entanto, restou descortinado nos autos que a fiança foi outorgada
para além do prazo inicialmente pactuado
, conforme se depreende da Cláusula 23 do contrato de locação celebrado:

“CLÁUSULA 23 – Comparece como FIADORES e principais pagadores do LOCATÁRIO, o Sr. JUARES LEAL FERREIRA e a Sra. SUELY REIS FERREIRA qualificado in caput deste Contrato, que declaram ser solidariamente responsáveis pelas obrigações assumidas, sendo, também,
fi
e
is cumpridores do mesmo até a efetiva entrega das chaves
, respondendo, inclusive, pelo pagamento de eventuais multas contratuais, perdas e danos no período da Locação e pela devolução do Imóvel em perfeito estado de conservação.
Os FIADORES continuarão solida
ria
mente responsáveis com o LOCATÁRIO inclusive em renovações contratuais e prorrogações por prazos que eventualmente venham a ocorrer
” (fl. 42 – destaquei).

No caso dos autos, ocorreu a prorrogação automática do contrato, após o prazo inicialmente convencionado, à qual anuíram expressamente os fiadores, por meio da retrotranscrita cláusula, que expressamente estabelece que continuariam “
solidariamente responsáveis com o LOCATÁRIO inclusive em renovações contratuais e prorrogações por prazo que eventualmente venham a ocorrer
”, até a efetiva entrega das chaves.

Incide, nesse cenário fático-jurídico, o art. 39 da Lei nº 8.245/91, no sentido de que “
S
alvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação
se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado
, por força desta Lei
.”

De igual forma, a partir do momento em que a locação passou a vigorar por prazo indeterminado e a fiança, por conseguinte, foi outorgada sem limitação de tempo, a cessação de seus efeitos se deu somente quando ocorreu a efetiva devolução do imóvel locado, porquanto não se socorreram os fiadores da faculdade conferida pelo art. 835 do Código Civil
1
, qual seja,
exonerar-se da fiança mediante
prévia
notificação do locador
.

A propósito, vejamos os seguintes precedentes do Superior Tribunal de Justiça:

“(...) 4. Nos termos da compreensão pacificada do STJ,
nos contratos de locação predial urbana, à luz do art. 39 da Lei do Inquilinato
,
dá-se a prorrogação da fiança nos contratos locatícios prorrogados por prazo indeterminado, sem necessidade de anuência do fiador
, salvo expressa disposição contratual em contrário. Incidência da Súmula 83/STJ.

5. Agravo interno provido para conhecer dos agravos e negar provimento aos recursos especiais.”

(STJ, Quarta Turma, AgInt nos EDcl no AREsp nº 2.227.091/PR, rel. Min. Raul Araújo, julgado em 25/9/2023, DJe de 28/9/2023)

“(...) 1.
A jurisprudência do STJ é no sentido de que, existindo previsão contratual, o fiador continua responsável pelo débito locatício posterior à prorrogação legal da locação até a efetiva entrega das chaves
. Precedentes.

2. (...)

3. ‘Mesmo quando haja cláusula de renúncia ao direito de exoneração, o fiador poderá se exonerar da fiança mediante notificação extrajudicial ao locador ou mediante a propositura de competente ação de exoneração, assim o fazendo após a prorrogação do contrato por tempo indeterminado, mas, sempre, antes do ajuizamento da ação de despejo.
Não havendo a prévia exoneração, remanesce a obrigação dos fiadores frente ao locador
’ (AgInt no AREsp 909.546/MG, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/06/2018, DJe 29/06/2018).

4. Agravo interno não provido.”

(STJ, Quarta Turma, AgInt no AREsp nº 1.350.111/SC, rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 30/05/2019, DJe de 04/06/2019)

“(...) 4. O Superior Tribunal de Justiça compreende que,
ante a existência de cláusula expressa no contrato prevendo que os fiadores respondem pelos débitos locativos até a efetiva entrega do imóvel, também entendida como entrega das chaves, subsiste a fiança no período em que referido contrato foi prorrogado, ressalvada a hipótese de exoneração do encargo
.

Precedentes.

5. (...)

6. Agravo interno não provido, com imposição de multa”.

(STJ, Terceira Turma, AgInt no AREsp nº 1.334.812/SP, rel. Min. Moura Ribeiro, julgado em 17/12/2018, DJe de 19/12/2018)

Por fim, apesar de sustentado nas razões recursais que nenhuma das parcelas poderia ser exigida dos fiadores, porquanto caracterizado o inadimplemento dos aluguéis a partir de janeiro de 2017, quando já teria exaurido o prazo originário da locação, é cediço que, na forma do art. 40, inciso X, da Lei nº 8.245/91
2
, o fiador permanece solidariamente responsável pelos encargos contratuais por 120 (cento e vinte) dias após notificar o locador de seu intuito de desoneração da fiança, do que não se desincumbiram os apelantes
Juare
s
Leal Ferreira
e
Suely Reis Ferreira
, à falta de notícia de que teriam notificado o espólio autor/apelado objetivando se desonerarem da fiança.

Diante do desfecho que se anuncia, em prol da manutenção incólume da sentença,
majoro em
5
% os honorários sucumbenciais
arbitrados
, levando em conta o trabalho adicional realizado em grau recursal (CPC/2015, art. 85, §11).

Ante o exposto,
conheço a apelação cível
e
lhe nego provimento
.

É como voto
.

_____________________________

1
Art. 835. O fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo, sempre que lhe convier, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante sessenta dias após a notificação do credor.

2

Art. 40
. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos: (...)

X
– prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho a eminente Relatora.