Tribunal: TJES
Processo: 5012794-66.2023.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão julgador: RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Cobrança de Aluguéis - Sem despejo
Data de julgamento: 2024-03-22

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. DECISÃO QUE HOMOLOGOU A PERÍCIA JUDICIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. CONTROVÉRSIA QUE CERCA O TAMANHO DA ÁREA QUE DEVE SER OBJETO DE PINTURA. PERÍCIA QUE NÃO FOI REALIZADA NOS BLOCOS QUE ESTÃO ALUGADOS A TERCEIROS. PINTURA REALIZADA POR TERCEIRO NÃO DESOBRIGA A ANTIGA LOCATÁRIA DA OBRIGAÇÃO DE PAGAR O VALOR CORRESPONDENTE ÀS DESPESAS COM PINTURA. DISPOSITIVO DA SENTENÇA QUE DEVE SER INTERPRETADO DE FORMA ALINHADA AO CONTEXTO DELINEADO EM TODA FUNDAMENTAÇÃO. DETERMINAÇÃO JUDICIAL CLARA AO ESTABELECER QUE A FACHADA EXTERNA É DE RESPONSABILIDADE DA LOCADORA. INTERPRETAÇÃO LÓGICO SISTEMÁTICA. NECESSÁRIA REALIZAÇÃO DE NOVA PERÍCIA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1) A primeira conclusão que pode ser extraída a partir do laudo pericial é de que esta se deu com base apenas no Bloco 1 do imóvel, em desconsideração da área correspondente ao Bloco 2, 3 e 4. O fato de os referido blocos terem sido objeto de eventual pintura não faz com que a área destes possa ser desconsiderada na liquidação, notadamente quando a condenação foi clara ao estabelecer que o valor correspondente à pintura deve levar em conta toda a área do imóvel, sem distinção entre blocos e muito menos previsão de que a potencial pintura realizada por terceiro, alheio à lide, desobrigue a parte ré da obrigação prevista no título judicial, a qual não é obrigação de fazer, mas sim obrigação de pagar o valor correspondente às despesas necessárias com a pintura.

2) O dispositivo da sentença objeto de liquidação deve ser interpretado à luz da fundamentação que a embasa, que foi cristalina ao estabelecer que a fachada externa não seria de responsabilidade da locatária.

3) Na liquidação e no cumprimento, o título executivo judicial formado na fase de conhecimento deve ser interpretado mediante integração do dispositivo da decisão judicial com a sua fundamentação, que lhe dá sentido e alcance, visando dar uma interpretação lógico-sistemática e que seja razoável para exequibilidade do julgado, não bastando simples exame de seu dispositivo.

4) A perícia (i) foi realizada com base apenas no Bloco 1, desconsiderando os Blocos 2, 3 e 4, de forma que a área do imóvel que deve ser considerada para quantificar o gasto necessário para pintura foi subdimensionada nesta parte; e (ii) foi incluída na perícia a pintura da área externa (fachada) dos edifícios, quando a sentença foi clara ao atribuir a responsabilidade por tal área à locadora, de modo que houve superdimensionamento da área que deve ser considerada para quantificar o gasto necessário para pintura nesta parte.

5) Recurso de agravo de instrumento conhecido e provido em parte, para determinar a realização de nova perícia, que leve em conta (i) toda a área do imóvel (incluindo todos os blocos, independente de já terem sido objeto de pintura ou de estarem alugados a terceiros) e, ainda, (ii) desconsidere as respectivas fachadas, tendo em vista que foram expressamente excepcionadas no título judicial como área na qual a conservação seria de obrigação da locadora, nos termos dos agravos 5012749-62.2023.8.08.0000 e 5012794-66.2023.8.08.0000.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5012794-66.2023.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: COMERCIAL PENEDO LTDA - ME

AGRAVADO: UCL - ENSINO SUPERIOR UNIFICADO CENTRO LESTE

RELATOR(A):
RAPHAEL AMERICANO CAMARA

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EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO. LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. DECISÃO QUE HOMOLOGOU A PERÍCIA JUDICIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. CONTROVÉRSIA QUE CERCA O TAMANHO DA ÁREA QUE DEVE SER OBJETO DE PINTURA. PERÍCIA QUE NÃO FOI REALIZADA NOS BLOCOS QUE ESTÃO ALUGADOS A TERCEIROS. PINTURA REALIZADA POR TERCEIRO NÃO DESOBRIGA A ANTIGA LOCATÁRIA DA OBRIGAÇÃO DE PAGAR O VALOR CORRESPONDENTE ÀS DESPESAS COM PINTURA. DISPOSITIVO DA SENTENÇA QUE DEVE SER INTERPRETADO DE FORMA ALINHADA AO CONTEXTO DELINEADO EM TODA FUNDAMENTAÇÃO. DETERMINAÇÃO JUDICIAL CLARA AO ESTABELECER QUE A FACHADA EXTERNA É DE RESPONSABILIDADE DA LOCADORA. INTERPRETAÇÃO LÓGICO SISTEMÁTICA. NECESSÁRIA REALIZAÇÃO DE NOVA PERÍCIA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1) A primeira conclusão que pode ser extraída a partir do laudo pericial é de que esta se deu com base apenas no Bloco 1 do imóvel, em desconsideração da área correspondente ao Bloco 2, 3 e 4. O fato de os referido blocos terem sido objeto de eventual pintura não faz com que a área destes possa ser desconsiderada na liquidação, notadamente quando a condenação foi clara ao estabelecer que o valor correspondente à pintura deve levar em conta toda a área do imóvel, sem distinção entre blocos e muito menos previsão de que a potencial pintura realizada por terceiro, alheio à lide, desobrigue a parte ré da obrigação prevista no título judicial, a qual não é obrigação de fazer, mas sim obrigação de pagar o valor correspondente às despesas necessárias com a pintura.

2) O dispositivo da sentença objeto de liquidação deve ser interpretado à luz da fundamentação que a embasa, que foi cristalina ao estabelecer que a fachada externa não seria de responsabilidade da locatária.

3) Na liquidação e no cumprimento, o título executivo judicial formado na fase de conhecimento deve ser interpretado mediante integração do dispositivo da decisão judicial com a sua fundamentação, que lhe dá sentido e alcance, visando dar uma interpretação lógico-sistemática e que seja razoável para exequibilidade do julgado, não bastando simples exame de seu dispositivo.

4) A perícia (i) foi realizada com base apenas no Bloco 1, desconsiderando os Blocos 2, 3 e 4, de forma que a área do imóvel que deve ser considerada para quantificar o gasto necessário para pintura foi subdimensionada nesta parte; e (ii) foi incluída na perícia a pintura da área externa (fachada) dos edifícios, quando a sentença foi clara ao atribuir a responsabilidade por tal área à locadora, de modo que houve superdimensionamento da área que deve ser considerada para quantificar o gasto necessário para pintura nesta parte.

5) Recurso de agravo de instrumento conhecido e provido em parte, para determinar a realização de nova perícia, que leve em conta (i) toda a área do imóvel (incluindo todos os blocos, independente de já terem sido objeto de pintura ou de estarem alugados a terceiros) e, ainda, (ii) desconsidere as respectivas fachadas, tendo em vista que foram expressamente excepcionadas no título judicial como área na qual a conservação seria de obrigação da locadora, nos termos dos agravos 5012749-62.2023.8.08.0000 e 5012794-66.2023.8.08.0000.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 023 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

Composição de julgamento: 023 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Relator / 029 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Vogal / 005 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal
VOTOS VOGAIS
029 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
005 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

Cuida-se de recurso de Agravo de Instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por
COMERCIAL PENEDO LTDA
em face de decisão proferida em sede de liquidação de sentença, que homologou o laudo pericial e encerrou a fase de liquidação.

Em suas razões recursais (ID 6428711), alega que: (i) a decisão homologatória consolidou um erro do laudo pericial quanto à metragem de todo o imóvel, eis que o laudo apontou apenas 6.267,00 m2 de paredes e não a metragem de 11.711,33 m2 referente a TODO O IMÓVEL; (ii) para o cálculo indenizatório do valor referente ao custo de materiais e serviços para pintura dos demais blocos 2, 3 e 4, bastava ao ilustre Expert valer-se da metragem constante da planilha de fl. 135; (iii) não importa se os três blocos (2,3 e 4) estavam ou não pintados pela Exequente, mas sim qual o valor do custo de tal repintura e emassamento, a fim seja indenizada.

Assim, requer a atribuição de efeito suspensivo ao presente recurso.

Decisão (ID 6526477) deferindo a atribuição de efeito suspensivo.

Contrarrazões (ID 6884384) pelo desprovimento do recurso.

Pois bem. A controvérsia que deve ser analisada diz respeito à decisão que homologou a perícia judicial e encerrou a fase de liquidação de sentença, nos seguintes termos:

Trata-se de processo em fase de liquidação de sentença.

Após a juntada do laudo pericial às fls. 276-315 as partes foram intimadas para se manifestarem (fl. 329), ao passo que a executada se manifestou quanto ao laudo às fls. 330-336 e a exequente às fls. 337-344, sendo que ambas impugnaram o laudo e pediram esclarecimentos em relação alguns pontos do laudo.

O Sr. Perito se manifestou às fls. 346-350, momento em que prestou os devidos esclarecimentos em relação ao laudo apresentado, por conseguinte sendo as partes intimadas (fl. 351), a exequente reiterou sua impugnação (fls. 355-357) e a executada reitera suas alegações (fls. 352-354), afirmando que a pintura das fachadas não devem ser incluídas, sob pena de violação à coisa julgada.

Pois bem, inicialmente esclareço às partes que o laudo apresentado pelo Sr. Perito às fls. 276-315, está dentro dos parâmetros fixados na sentença, uma vez que a mesma determinou onde seriam realizadas as reformas, conforme transcrevo o dispositivo abaixo:

[...] Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, extinguindo o processo, com o julgamento do mérito, com fulcro no art. 487, I, do Código de Processo Civil/2015, para:

CONDENAR a requerida no pagamento de indenização, a título de danos materiais ao autor, correspondente ao valor necessário para: efetuar o reparo das fissuras existentes no reboco, com a consequente pintura do fosso do elevador; a execução de cálculo e projeto estrutural para complementação das lajes dos pavimentos na área do poço do elevador, adequando a área para o recebimento de um novo equipamento;
refazer a pintura de todo o imóvel, deixando-o sem qualquer mancha ou defeito, mas sem a necessidade de utilização de tinta acrílica
; trocar todos os pisos que estiverem danificados; corrigir todos os buracos no gesso e descontinuidade nas sancas; e, retirar os aparelhos de ar-condicionado ainda existentes no imóvel, que serão apurados em fase de liquidação de sentença, por arbitramento, na forma do art. 509, inciso I, do CPC/2015, sendo que os valores apurados serão corrigidos monetariamente e com juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, contados da data da apuração.

CONDENAR a requerida a indenizar o autor, a título de lucros cessantes, no valor de R$ 38.000,00 (trinta e oito mil reais), valor este que deve ser corrigido monetariamente da data do ajuizamento da demanda, incidindo juros moratórios de % (um por cento) ao mês, a contar da citação; e, 3) CONDENAR a requerida a pagar ao autor os aluguéis e encargos de locação vencidos e não pagos até a data de 13.04.2011, momento da entrega das chaves do imóvel em juízo, conforme apurados no autos n. 048.11.004913-6, acrescidos de correção monetária e juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, contados da data do vencimento de cada prestação. [...]

5. Em relação à alegação da executada de que as fachadas devem ficar de fora da área a ser pintada, conforme demonstrado acima na sentença que constou que deveria refazer a pintura de todo o imóvel, ressalvando apenas o tipo de tinta a ser utilizada, assim a pintura da fachada do imóvel está abrangida pelo julgado.

6. Desta forma, conforme já informado na liquidação é vedado discutir de novo a lide ou modificar a sentença que a julgou (art, 509, §4º do CPC), não havendo pertinência nas alegações da executada quanto às possíveis contradições do julgado ou reparos determinados no julgado que a seu modo de ver são desnecessários, considerando que deixou de impugná-los no momento oportuno. ESSES LIMITES SÃO BASTANTES ELEMENTARES E OBJETIVOS.

7. Quanto aos pedidos de esclarecimentos realizados pela exequente, entendo que todos foram devidamente respondidos às fls. 346=350, não havendo mais o que se discutir em relação ao laudo pericial.

8. Desta forma,
HOMOLOGO
o laudo pericial de fls. 276-315, com os esclarecimentos de fls. 346-350, encerra-se a
FASE DE LIQUIDAÇÃO DA SENTENÇA.
[...]

Assim, em síntese, tem-se situação na qual
COMERCIAL PENEDO LTDA,
ora agravada, iniciou liquidação por arbitramento da sentença que condenou a agravante,
UCL - ENSINO SUPERIOR UNIFICADO CENTRO LESTE
, ao pagamento de diversas verbas, decorrentes de contrato de locação no qual figurava como locadora a
COMERCIAL PENEDO LTDA
e como locatária a
UCL - ENSINO SUPERIOR UNIFICADO CENTRO LESTE
.

Ato seguinte, diante de controvérsias quanto à liquidação, foi determinada a realização de perícia judicial, que, a despeito das impugnações apresentadas por ambas as partes, foi homologada pelo juízo de origem, o que ensejou a interposição de dois agravos de instrumento:
UCL - ENSINO SUPERIOR UNIFICADO CENTRO LESTE
interpôs o recurso de número 5012749-62.2023.8.08.0000, e
COMERCIAL PENEDO LTDA
interpôs o presente agravo, de número 5012794-66.2023.8.08.0000.

Nos dois recursos, tem-se como objeto de irresignação a mesma decisão judicial, acima mencionada, e o mesmo ponto da perícia, qual seja, a questão alusiva ao tamanho da área que deveria ser objeto de pintura do imóvel, a qual deve ser indenizada pela locatária. Nesse sentido, é possível sintetizar a questão posta da seguinte forma:

I - Agravo de Instrumento da
UCL - ENSINO SUPERIOR UNIFICADO CENTRO LESTE
(5012749-62.2023.8.08.0000): defende que o valor correspondente à pintura do imóvel deve incluir apenas a área interna dos edifícios (sem a fachada), diante de interpretação da sentença que leva em conta todos seus elementos, culminando no total de 3.531,79 m2.

II - Agravo de Instrumento da
COMERCIAL PENEDO LTDA
(5012794-66.2023.8.08.0000): defende que o valor correspondente à pintura do imóvel deve incluir toda sua área, incluindo a fachada e todos os Blocos, considerando que a perícia teria levado em conta apenas o Bloco 1 (desconsiderando os Blocos 2, 3 e 4), culminando no total de 11.711,33 m2.

Por conseguinte, reputo essencial transcrever o trecho do laudo pericial, em especial no trecho em que aborda a pintura do imóvel:

Perícia: que foi realizada com acompanhamento dos assistentes técnicos das partes.

[...] Inicialmente foi informado pelas Partes que
os Blocos 2, 3 e 4 do complexo encontram-se alugados a terceiros, não estando disponíveis para vistoria pericial, e que o Perito pode se limitar apenas a questão de pintura à época, visto que já foram as três edificações repintadas após a entrega do imóvel pelo Requerido
;

[...] Desta forma, a Perícia, de comum acordo entre as Partes presentes,
a vistoria pericial se limitaria ao Bloco 01
, a fim de verificar divergências o estado atual e agravamento das patologias ao longo dos anos e descritas na Planilhas Orçamentárias apresentadas pelas Partes em 2019 (fls. 11) e 2021 (fls. 141).

QUESITOS DO REQUERENTE – COMERCIAL PENEDO

[...] 8 –
Quanto a pintura e emassamento das paredes e teto, a r. sentença determinou que a indenização por danos materiais deve compreender o valor necessário para refazer a pintura de todo o imóvel
, deixando-o sem qualquer mancha ou defeito, mas sem a necessidade de utilização de tinta acrílica,
compreendendo assim também a pintura das fachadas
?

Resposta:
Sim, é o que consta da Sentença para ser cumprido pelo Requerido UCL

“...refazer a pintura de todo o imóvel, deixando-o sem qualquer mancha ou defeito, mas sem a necessidade de tinta acrílica...”
.

9 – Devido às repetições de pintura sobre as pinturas efetuadas pela executada ao longo do período locatício, que provocam o enrugamento da pintura [...] é necessário que o emassamento seja feito em toda a área?

Resposta:
Decorridos mais de 11 anos do imóvel sem a devida manutenção ficou constatado na vistoria pericial que existe necessidade de pintura interna e externa do Bloco 1
.

10 – Examinando as recomendações da fabricante [...] devem ser aplicada no mínimo 2 demãos de tinta, podendo chegar até 3 demãos dependendo da cor? No caso dos autos a cor é branca e assim deve ser aplicada 2 demãos pois uma única demão não tem cobertura adequada?

Resposta: A questão não está relacionada a recomendações da fabricante quando a quantidade de demãos, mas sim ao cumprimetno de Sentença por aprte do Requerido, qual seja, deixar as paredes do imóvel “
sem qualquer mancha ou defeito, mas sem a necessidade de utilização de tinta acrílica
”, utilizando para tal, a melhor técnica de engenharia (materiais e mão de obra de qualidade).

QUESITOS DO REQUERIDO – UCL

13 –
Queira o Sr. Perigo informar qual a área total de pintura necessária
.

Resposta:
Conforme Planilha Orçamentária Pericial objeto desta perícia a área total de pintura é de 6.267,74 m2
.

[...] 20 – Queira o Sr. Perito informar se existem evidências de que os prédios anexos citados nos autos foram ocupados após a desocupação pela locatária em janeiro de 2011.

Resposta:
Os prédios anexos (Bloco 2,3 e 4) estão ocupados por terceiros e não foram objeto desta vistoria pericial conjunto
, já que a Parte Requerente não possuía autorização para acesso ao inferior da área onde os mesmos estão edificados.

Após as impugnações apresentadas por ambas as partes, houve complementação da perícia, com resposta aos questionamentos que cercam a pintura do imóvel, nos seguintes termos:

I – A parte Requerida UCL concorda com os quesitos 04 e 06 (como exemplo em destaque), entretanto, tem o entendimento de que ocorreu por parte do Perito “
apenas um equívoc
o” em relação a área de 6.267,74 m2 de pintura das paredes está “
superestimada
”, considerando que “
de acordo com a Sentença proferida por este D. Juízo, tal área não deve englobar as fachadas do imóvel
”.

Esclarece este Perito que não consta na Sentença proferida no Processo nº 0029226-24.2011.8.08.0048 (fls. 75/103) que a pintura das fachadas não devem ser incluídas
.

Consta da Sentença que o Requerido deve proceder a pintura de todo o imóvel, ou seja, as fachadas fazem parte do imóvel como um todo
.

Condenar a Requerida no pagamento de indenização [...] refazer a pintura de todo o imóvel, deixando-o sem qualquer macha ou defeito, mas sem a necessidade de utilização de tinta acrílica
;

Desta forma,
este Perito mantém a área de pintura conforme informado no Laudo Pericial, ou seja, refazer a pintura de 6.267,74 m2 correspondente a todo o imóvel
.

Como se depreende, a primeira conclusão que pode ser extraída a partir do laudo pericial é de que, de fato, esta se deu com base apenas no Bloco 1 do imóvel, em desconsideração da área correspondente ao Bloco 2, 3 e 4, considerando que “
os Blocos 2, 3 e 4 do complexo encontram-se alugados a terceiros, não estando disponíveis para vistoria pericial, e que o Perito pode se limitar apenas a questão de pintura à época, visto que já foram as três edificações repintadas após a entrega do imóvel pelo Requerido
”
.

Ora, o fato de os referido blocos terem sido objeto de eventual pintura não faz com que a área destes possa ser desconsiderada na liquidação, notadamente quando a condenação é clara ao estabelecer que o valor correspondente à pintura deve levar em conta toda a área do imóvel, sem distinção entre blocos e muito menos previsão de que a potencial pintura realizada por terceiro, alheio à lide, desobrigue a parte ré,
UCL - ENSINO SUPERIOR UNIFICADO CENTRO LESTE
, da obrigação prevista no título judicial, a qual, enfatizo, não é obrigação de fazer, mas sim obrigação de pagar o valor correspondente às despesas necessárias com a pintura.

Da mesma forma, a perícia e o julgador de origem pautaram os respectivos posicionamentos no fato de o dispositivo da sentença objeto de liquidação ter estabelecido que, no que se refere ao valor da pintura, deveria ser considerado todo o imóvel, sem ressalva da fachada:

[...] 1) CONDENAR a correspondente no pagamento de indenização, a título de danos materiais ao autor, correspondente ao valor necessário para: [...]
refazer a pintura de todo o imóvel, deixando-o sem qualquer mancha ou defeito
, mas sem a necessidade de utilização de tinta acrílica; [...]

Ocorre que, como bem destacou a
UCL - ENSINO SUPERIOR UNIFICADO CENTRO LESTE,
o dispositivo da sentença não pode ser interpretado de forma dissociada da fundamentação que o embasa, isto é, é necessário que se proceda a interpretação do título executivo judicial como um todo.

Consequentemente, não merece prosperar o argumento de que o fato do dispositivo considerar a obrigação de pagar valor correspondente à pintura de todo imóvel, sem ressalvar as fachadas, faz com que interpretação diversa ofenda a coisa julgada. Isso porque, a jurisprudência pátria é clara ao prever que o julgador deve realizar a interpretação do título executivo judicial como um todo. Senão, vejamos o seguinte precedente, no qual o Superior Tribunal de Justiça estabeleceu balizas para tal atividade:

PROCESSUAL CIVIL E PREVIDENCIÁRIO. AGRAVO INTERNO EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. VIOLAÇÃO DA COISA JULGADA NÃO CONFIGURADA. INTERPRETAÇÃO DA SENTENÇA EXEQUENDA
. SÚMULA 568/STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1.
A jurisprudência desta Corte perfilha entendimento no sentido de que a interpretação da parte dispositiva da sentença não pode ser feita de maneira isolada, mas sim em alinhamento ao contexto delineado em toda a fundamentação do julgado
. Precedentes. 2. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 2.027.050/SP, relator Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, julgado em 7/12/2022, DJe de 12/12/2022.)

Aplicando este entendimento ao caso concreto, tem-se que o dispositivo deve ser interpretado à luz da fundamentação constante na sentença, que foi cristalina ao estabelecer que a fachada externa não seria de responsabilidade da locatária
UCL - ENSINO SUPERIOR UNIFICADO CENTRO LESTE:

[...]
No tocante a conservação da fachada externa, com limpeza das pastilhas e pintura, a referida obrigação é do próprio locador
, segundo dicção do art. 22, X, parágrafo único “b” da Lei n. 8.245/91 [...]

Apesar do imóvel não estar incluído dentro de um condomínio,
é certo que eventuais reparos e conservação da fachada externa não são de responsabilidade do locatário, salvo nos casos em que este tenha dado causa diretamente à ocorrência do dano, não podendo responder pelas deteriorações decorrentes do uso normal do bem
. [...]

Assim, não é possível dissociar a condenação prevista no dispositivo do título judicial da fundamentação supracitada, que é clara ao afastar a responsabilidade da locatária no que tange à pintura da fachada (área externa) do imóvel, de modo que a determinação de que deve indenizar valor necessário para
“
refazer a pintura de todo o imóvel, deixando-o sem qualquer mancha ou defeito”
, por óbvio, inclui apenas as áreas internas das edificações.

A corroborar com essa forma de interpretação da sentença objeto de liquidação, colaciono o seguinte julgado:

[...]
Na liquidação e no cumprimento, o título executivo judicial formado na fase de conhecimento deve ser interpretado mediante integração do dispositivo da decisão judicial com a sua fundamentação, que lhe dá sentido e alcance, visando dar uma interpretação lógico-sistemática e que seja razoável para exequibilidade do julgado
, adotando como interpretação, entre as possíveis, a que melhor se harmoniza com o ordenamento jurídico, seja no aspecto processual seja no substancial,
não bastando simples exame de seu dispositivo, sendo, a propósito, relevante salientar que a interpretação adotada, dentre as possíveis, não ofende a coisa julgada, nem a preclusão, uma vez que nada acrescenta ao título, nem dele nada retira, apenas põe às claras o exato alcance da tutela prestada
[...] (TJSP; Apelação Cível 1088516-43.2018.8.26.0100; Relator (a): Rebello Pinho; Órgão Julgador: 20ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 31ª Vara Cível; Data do Julgamento: 23/11/2020; Data de Registro: 24/11/2020)

Em suma, a perícia: (i) foi realizada com base apenas no Bloco 1, desconsiderando os Blocos 2, 3 e 4, de forma que a área do imóvel que deve ser considerada para quantificar o gasto necessário para pintura foi subdimensionada nesta parte; e (ii) foi incluída na perícia a pintura da área externa (fachada) dos edifícios, quando a sentença foi clara ao atribuir a responsabilidade por tal área à locadora (
COMERCIAL PENEDO LTDA
), de modo que houve superdimensionamento da área que deve ser considerada para quantificar o gasto necessário para pintura nesta parte.

Por conseguinte, entendo por verificados, em parte, os equívocos mencionados pelos agravantes, o que faz com que a prova pericial tenha que ser complementada, com a correção dos referidos vícios, para levar em conta toda a área do imóvel (incluindo todos os blocos, independente de já terem sido objeto de pintura ou de estarem alugados a terceiros) e, ainda, desconsiderar as respectivas fachadas, que foi expressamente excepcionada no título judicial como área na qual a conservação seria de obrigação da locadora.

Ante do exposto, sem maiores delongas, conheço do recurso de agravo de instrumento interposto por
COMERCIAL PENEDO LTDA
e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
, para determinar a realização de nova perícia, que leve em conta:
(i)

toda a área do imóvel (incluindo todos os blocos, independente de já terem sido objeto de pintura ou de estarem alugados a terceiros)
e, ainda,
(ii)

desconsidere as respectivas fachadas, tendo em vista que foram expressamente excepcionadas no título judicial como área na qual a conservação seria de obrigação da locadora
, nos termos da fundamentação supra e do que restou decidido no agravo número 5012749-62.2023.8.08.0000.

É como voto.

DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

RELATOR

Documento assinado eletronicamente por
RAPHAEL AMERICANO CAMARA
,
Desembargador
,
em 01/03/2024 às 15:00:57, conforme art. 1º, III, "b", da Lei 11.419/2006. A autenticidade do documento pode ser conferida no site https://sistemas.tjes.jus.br/gabinetes/validar.php informando o código do sistema
49927901032024
.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

ACOMPANHAR O E. RELATOR PARA CONHECER DO RECURSO E DAR PARCIAL PROVIMENTO.