Tribunal: TJES
Processo: 0003213-36.2021.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão julgador: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Despesas Condominiais
Data de julgamento: 2024-12-18

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL –
EMBARGOS DE TERCEIRO – AÇÃO DE EXECUÇÃO – TAXAS CONDOMINIAIS – OBRIGAÇÃO PROPTER REM – LEGITIMIDADE PASSIVA, EM REGRA, DE QUEM CONSTAR COMO PROPRIETÁRIO JUNTO A MATRÍCULA – POSSIBILIDADE DE RECAIR SOBRE O ADQUIRENTE DO IMÓVEL ENQUANTO NÃO TRANSMITIDA A PROPRIEDADE – SENTENÇA MANTIDA – VERBA HONORÁRIA SUCUMBENCIAL MAJORADA – APELAÇÃO CÍVEL DESPROVIDA.

1
)
Há sedimentado entendimento de que a responsabilidade pelo pagamento de despesas condominiais, por envolverem obrigação
propter rem
, encontra-se vinculada ao imóvel, devendo recair sobre aquele que figura como titular do domínio ou sobre o possuidor do bem.

2)
Por se tratar de obrigação propter rem, a regra é de que o pagamento de despesas condominiais deve ser exigido daquele que constar como seu proprietário junto a matrícula do imóvel,
in casu
, Stalc Construtora, com a possibilidade de a cobrança ser direcionada ao promitente comprador (ou como aqui se verifica, do permutante), desde que tenha se imitido na posse do imóvel e o condomínio tiver ciência da transação.

3)
Não obstante a tese firmada em sede de recurso representativo de controvérsia (Tema 866), a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem promovido a distinção entre a responsabilidade do proprietário, que persiste, ainda que demonstrada a existência de possuidor/adquirente, enquanto não transmitida a propriedade do imóvel, ante o caráter
propter rem
da obrigação.

4
)
Não há como censurar a opção do Condomínio de ingressar com uma das ações em face do apelante, a exemplo do processo nº 0000832-94.2017.8.08.0048, na condição de possuidor/adquirente das unidades em débito, porém, fazê-lo em desfavor da proprietária registral, relativamente a outras unidades que alegadamente também possuem dívidas condominiais, tal qual procedera no processo nº 0028340-78.2018.8.08.0048.

5)
Apelação cível conhecida e desprovida.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0003213-36.2021.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ANTONIO SERGIO BARBOZA

APELADO: CONDOMINIO DO EDIFICIO RIO JACARAIPE e outros (3)

RELATOR(A):
ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

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EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL –
EMBARGOS DE TERCEIRO – AÇÃO DE EXECUÇÃO – TAXAS CONDOMINIAIS – OBRIGAÇÃO PROPTER REM – LEGITIMIDADE PASSIVA, EM REGRA, DE QUEM CONSTAR COMO PROPRIETÁRIO JUNTO A MATRÍCULA – POSSIBILIDADE DE RECAIR SOBRE O ADQUIRENTE DO IMÓVEL ENQUANTO NÃO TRANSMITIDA A PROPRIEDADE – SENTENÇA MANTIDA – VERBA HONORÁRIA SUCUMBENCIAL MAJORADA – APELAÇÃO CÍVEL DESPROVIDA.

1
)
Há sedimentado entendimento de que a responsabilidade pelo pagamento de despesas condominiais, por envolverem obrigação
propter rem
, encontra-se vinculada ao imóvel, devendo recair sobre aquele que figura como titular do domínio ou sobre o possuidor do bem.

2)
Por se tratar de obrigação propter rem, a regra é de que o pagamento de despesas condominiais deve ser exigido daquele que constar como seu proprietário junto a matrícula do imóvel,
in casu
, Stalc Construtora, com a possibilidade de a cobrança ser direcionada ao promitente comprador (ou como aqui se verifica, do permutante), desde que tenha se imitido na posse do imóvel e o condomínio tiver ciência da transação.

3)
Não obstante a tese firmada em sede de recurso representativo de controvérsia (Tema 866), a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem promovido a distinção entre a responsabilidade do proprietário, que persiste, ainda que demonstrada a existência de possuidor/adquirente, enquanto não transmitida a propriedade do imóvel, ante o caráter
propter rem
da obrigação.

4
)
Não há como censurar a opção do Condomínio de ingressar com uma das ações em face do apelante, a exemplo do processo nº 0000832-94.2017.8.08.0048, na condição de possuidor/adquirente das unidades em débito, porém, fazê-lo em desfavor da proprietária registral, relativamente a outras unidades que alegadamente também possuem dívidas condominiais, tal qual procedera no processo nº 0028340-78.2018.8.08.0048.

5)
Apelação cível conhecida e desprovida.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 009 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

Composição de julgamento: 009 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Relator / 011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal / 016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal
VOTOS VOGAIS
011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar
016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar

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VOTO VENCEDOR

Conforme brevemente relatado, trata-se de
apelação cível
interposta por
Antônio Sérgio Barbosa
contra a sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Serra, integrada pela decisão que rejeitou os
embargos de declaração
em face dela opostos, que julgou improcedente o pedido formulado na presente “
ação de embargos de terceiros
” por ele ajuizada em face do
Condomínio do Edifício Rio Jacaraípe

(+3)
.

Em suas razões recursais, sustenta o apelante, em síntese:
(i)
é possuidor e titular dos bens objeto da ação de execução, por instrumento contratual, mas não é parte do feito originário, sofrendo turbação por ato judicial (bloqueio na matrícula dos imóveis);
(ii)
mediante contrato de permuta celebrado em 30/11/2004 com Blokos Engenharia (cuja denominação passou a ser Stalc Construtora), recebeu as unidades 501, 502, 503, 504, 505, 506, 604 e 605 do Edifício Rio Jacaraípe, ou seja, é proprietário de tais unidades desde 2004, muito antes da propositura da ação de execução;
(iii)
o apelado tem conhecimento do contrato de permuta realizado, por ter movido diversas execuções em seu desfavor, tais como o
p
rocesso nº 0000832-94.2017.8.08.0048
, em curso perante o Juízo da 5ª Vara Cível da Serra;
(iv)
está sofrendo lesão em seu patrimônio, nos termos do art. 674 do CPC/2015 e Súmula 84/STJ; e
(v)
apesar ter não sido realizado o registro dos imóveis em seu nome, é o legítimo dono das unidades em razão do contrato de permuta celebrado com a executada Stalc Construtora, o que torna admissível a oposição dos presentes embargos de terceiro.

Não há preliminares ou questões prejudiciais a serem enfrentadas por este Órgão Julgador, daí porque avanço ao conteúdo meritório da demanda. Vejamos.

De saída, dada a argumentação do apelante de que é verdadeiro proprietário de 8 (oito) unidades 501, 502, 503, 504, 505, 506, 604 e 605 do Edifício Rio Jacaraípe, as quais teria recebido mediante contrato de permuta celebrado com a pessoa jurídica
Stalc Construtora
, cabe o registro de que a
ação de execução nº 0028340-78.2018.8.08.0048
, da qual se originam estes “
embargos de terceiro
”, versam sobre débitos condominiais das unidades nº 503, 604 e 605, enquanto os referentes às demais unidades (501, 502, 504, 505 e 506) são objeto de outra demanda executória (
processo nº 0000832-94.2017.8.08.0048
), conforme noticiado pelo apelado ao ser instado a esclarecer a aparente identidade entre os períodos de inadimplemento de que tratam as duas ações (Id’s 8598558 e 9418448).

Feita a ressalva, de fato, o condomínio apelado demonstra ter conhecimento do aludido contrato de permuta, tanto que a mencionada
ação de execução nº
0000832-94. 2017.8.08.0048
foi proposta em face do apelante
Antônio Sérgio Barboza
e sua exordial esclarece que as unidades (nº 501, 502, 504, 505 e 506) “
ainda se encontram registradas em nome da construtora, muito embora o condomínio tenha tomado ciência da alienação daquelas ao executado/requerido
” (cf. Id 9418483, p. 3).

Logo, descabe a argumentação do apelado, em suas contrarrazões, de que “
o
Recorrente não comprovou nos autos que o condomínio ora Recorrido possuía ciência inequívoca do contrato realizado entre as partes, decaindo em seu ônus
” (Id 7838783, p. 3), haja vista que a própria entidade condominial esclareceu, na petição inicial da demanda executória que versa sobre as demais unidades, ter conhecimento do contrato de permuta, o que, por si só, não assegura ao apelante o pretendido êxito.

Como também fiz constar da síntese inicialmente realizada, alega o apelante que o ajuizamento de ação de execução em face da construtora importa em lesão ao seu patrimônio, dada a prática de atos executórios em face de bens que lhe pertencem, em que pese não sido realizado o registro dos imóveis em seu nome, assim legitimando-o a opor “
embargos de terceiro
”, com fundamento no art. 674 do CPC/2015.

Pois bem. Há sedimentado entendimento de que a responsabilidade pelo pagamento de despesas condominiais, por envolverem obrigação
propter rem
, encontra-se vinculada ao imóvel, devendo recair sobre aquele que figura como titular do domínio ou sobre o possuidor do bem.

Em assim sendo, por se tratar de obrigação
propter rem
, a regra é de que
o pagamento de
despesas
condominiais deve ser exigido d
aquele que constar
como seu proprietário
junto a matrícula
do imóvel
,
in casu
, Stalc Construtora, com a possibilidade de a cobrança ser direcionada ao promitente comprador (ou conforme aqui se verifica, do permutante), desde que tenha se imitido na posse do imóvel e o condomínio tiver ciência da transação. Nesse sentido:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. DESPESAS CONDOMINIAIS. CONTRATO DE CESSÃO. ALTERAÇÃO DO ENTENDIMENTO ACERCA DA PROPRIEDADE DE VAGA DE GARAGEM. REEXAME DE PROVAS E ANÁLISE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. SÚMULAS 5 E 7/STJ. RECURSO DESPROVIDO.

1. Nos termos do entendimento desta Corte Superior: ‘
Com relação à legitimidade passiva, observa-se que, em se tratando de obrigação 'propter rem', o pagamento de taxas condominiais deve ser exigido de quem consta na matrícula do imóvel como seu proprietário’
(AgRg no REsp 1.510.419/PR, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 1º/12/2016, DJe de 19/12/2016).

2. A Corte de origem concluiu, diante do contexto fático dos autos e da análise dos documentos contratuais constantes nos autos, que a agravante é responsável pelas despesas condominiais do bem pertencente à empresa por ela incorporada em razão de não ter havido a constituição de nova pessoa jurídica.

3. Agravo interno desprovido.”

(STJ, Quarta Turma, AgInt no AREsp nº 2.248.590/SP, rel. Min. Raul Araújo, julgado em 30/10/2023, DJe 09/11/2023)

“AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. EXCEÇÃO DE PRÉ- EXECUTIVIDADE. COBRANÇA DE DÍVIDA CONDOMINIAL. SUPERVENIÊNCIA DE PAGAMENTO PELO TERCEIRO ADQUIRENTE. PREJUDICIALIDADE DA RECURSO ESPECIAL. HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. MANUTENÇÃO DA CONDENAÇÃO DA INCORPORADORA EXECUTADA. CARÁTER 'PROPTER REM' DA OBRIGAÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA DA PROPRIETÁRIA DO IMÓVEL. DISTINÇÃO COM O TEMA 886/STJ.

1. Controvérsia acerca da distribuição dos encargos da sucumbência na hipótese de prejudicialidade do recurso especial em virtude do superveniente pagamento da dívida condominial por terceiro adquirente.

2. Nos termos da tese firmada no Tema 886/STJ, o que define a responsabilidade do promitente comprador pelas dívidas condominiais é a ‘relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação’.

3.
Existência de distinção na jurisprudência desta Corte Superior para a hipótese da responsabilidade do proprietário, que persiste enquanto não transmitida a propriedade, a par da responsabilidade do promitente comprador, tendo em vista o caráter 'propter rem' da obrigação condominial
.

4. Manutenção da condenação da incorporadora aos encargos da sucumbência, não obstante a prejudicialidade do recurso especial, uma vez que a incorporadora, ao não quitar os débitos condominiais da unidade imobiliária de sua propriedade, deu causa ao ajuizamento da execução.

5. Agravo Interno desprovido.”

(STJ, Terceira Turma, AgInt nos EDcl no REsp nº 1.878.783/PE, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 22/11/2021, DJe de 25/11/2021)

“AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. 1. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS PROMOVIDA CONTRA O PROMISSÁRIO COMPRADOR. ATUAL TITULAR DO BEM. LEGITIMIDADE PASSIVA PARA RESPONDER PELA DÍVIDA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. SITUAÇÃO DISTINTA DO ENTENDIMENTO PROFERIDO NO RESP N. 1.345.331/RS. 2. DECISÃO MONOCRÁTICA NÃO SERVE PARA COMPROVAÇÃO DE DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. 3. AGRAVO IMPROVIDO.

1. De fato, o STJ entende que, ‘com relação à legitimidade passiva, observa-se que,
em se tratando de obrigação propter rem, o pagamento de taxas condominiais deve ser exigido de quem consta na matrícula do imóvel como seu proprietário
. Havendo, porém, promessa de compra e venda não levada a registro, a cobrança deve ser direcionada ao promitente comprador desde que a) o promitente comprador tenha se imitido na posse do imóvel; e, b) o condomínio tenha sido cientificado da transação’ (AgRg no REsp 1.510.419/PR, Rel. Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 1º/12/2016, DJe 19/12/2016).

1.1. Na hipótese, o TJDFT manteve a responsabilidade do recorrente pelo pagamento das obrigações condominiais, em razão da particularidade de ser o recorrente o atual proprietário do imóvel, possuindo, assim, relação jurídica material com o bem em questão, por exercer a posse desde 30/8/2013, portanto, o acórdão recorrido se alinhou ao entendimento desta Corte, em razão da natureza propter rem das cotas condominiais.

1.2. A situação dos autos é distinta daquela aplicada no entendimento jurisprudencial proferido no REsp n. 1.345.331/RS.

2. (...)

3. Agravo interno a que se nega provimento.”

(STJ, Terceira Turma, AgInt nos EDcl no REsp nº 1.841.042/DF, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 04/05/2020, DJe de 08/05/2020)

Portanto, não obstante a tese firmada em sede de recurso representativo de controvérsia (Tema 866
1
), a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem promovido a distinção entre a responsabilidade do proprietário, que persiste, ainda que demonstrada a existência de possuidor/adquirente (in casu, mediante permuta), enquanto não transmitida a propriedade do imóvel, ante o caráter
propter rem
da obrigação.

Em razão disso, não há como censurar a opção do Condomínio apelado de ingressar com uma das ações em face do apelante, a exemplo do mencionado
processo nº
0000832-94.2017.8.08.0048
, na condição de possuidor/adquirente das unidades em débito, entretanto, fazê-lo em desfavor da proprietária registral, relativamente a outras unidades que alegadamente também possuem dívidas condominiais, tal qual procedera no
processo nº 0028340-78.2018.8.08.0048
.

Diante do desfecho que se anuncia, em prol da manutenção incólume da sentença,
majoro em
2
% os
honorários sucumbenciais
, levando em conta o trabalho adicional realizado em grau recursal (CPC/2015, art. 85, §11).

Ante o exposto,

nego provimento à ap
elação cível
.

É como voto
.

_______________
_______________

1
“PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA.

1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses:

a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.

c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.

2. No caso concreto, recurso especial não provido.

(STJ, Segunda Seção, REsp nº 1.345.331/RS, rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 08/04/2015, DJe de 20/04/2015)

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o Voto de Relatoria.