Tribunal: TJES
Processo: 5001748-80.2023.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO
Órgão julgador: NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Arras ou Sinal
Data de julgamento: 2024-04-26

Ementa:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PENHORA DE IMÓVEL. DESPESAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. POSSIBILIDADE DE CONSTRIÇÃO PATRIMONIAL AINDA QUE NÃO PROMOVIDA A ALTERAÇÃO REGISTRAL. PRECEDENTES. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

I.
Consoante

orientação firmada pelo Egrégio Superior Tribunal de Justiça em precedente vinculante:
“
o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador"
(
STJ
; AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.596.382/DF, Relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 9/8/2021, DJe 31/8/2021).

II.
“Em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem e partindo-se da premissa de que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode ter seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo. Afinal, se o débito condominial possui caráter ambulatório, não faz sentido impedir que, no âmbito processual, o proprietário possa figurar no polo passivo do cumprimento de sentença”

(
STJ
; AgInt nos EDcl no REsp n. 1.858.396/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14/9/2020, DJe de 17/9/2020)
.

III.
Não há qualquer empecilho de se proceder à penhora do imóvel para pagamento de despesas condominiais, ainda que não averbado o contrato de compra e venda na matrícula, cujo proceder não incorre em violação ao princípio da continuidade registral.

IV.
Recurso conhecido e provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5001748-80.2023.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: CONDOMINIO RESIDENCIAL CARAPINA - SETOR B 3

AGRAVADO: JASON OLIVEIRA SANTOS

RELATOR(A):
NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PENHORA DE IMÓVEL. DESPESAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. POSSIBILIDADE DE CONSTRIÇÃO PATRIMONIAL AINDA QUE NÃO PROMOVIDA A ALTERAÇÃO REGISTRAL. PRECEDENTES. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

I.
Consoante

orientação firmada pelo Egrégio Superior Tribunal de Justiça em precedente vinculante:
“
o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador"
(
STJ
; AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.596.382/DF, Relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 9/8/2021, DJe 31/8/2021).

II.
“Em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem e partindo-se da premissa de que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode ter seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo. Afinal, se o débito condominial possui caráter ambulatório, não faz sentido impedir que, no âmbito processual, o proprietário possa figurar no polo passivo do cumprimento de sentença”

(
STJ
; AgInt nos EDcl no REsp n. 1.858.396/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14/9/2020, DJe de 17/9/2020)
.

III.
Não há qualquer empecilho de se proceder à penhora do imóvel para pagamento de despesas condominiais, ainda que não averbado o contrato de compra e venda na matrícula, cujo proceder não incorre em violação ao princípio da continuidade registral.

IV.
Recurso conhecido e provido.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 006 - Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

Composição de julgamento: 006 - Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - Relator / 013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal / 017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar
017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

VOTO

Conforme relatado,
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL CARAPINA SETOR B3
interpôs
AGRAVO DE INSTRUMENTO
em razão da
DECISÃO
(fl. 197, integralizada às fls. 205/207) proferida pelo
JUÍZO DA 3ª VARA CÍVEL DE SERRA/ES
nos autos da
EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL
ajuizada pelo
Recorrente
em desfavor de
JASON OLIVEIRA SANTOS
, cujo
decisum
indeferiu o pedido de penhora do imóvel, limitando-o aos
“
direitos do imóvel descrito na matrícula nº 47.004 do Cartório de Registro de Imóveis do 1º Ofício da 2ª Zona da Serra (fls. 173-173v), que tem como POSSUIDOR o Sr. JASON OLIVEIRA SANTOS, CPF 818.391.207-97brasileiro, profissão e estado civil não indicados nos autos e como PROPRIETÁRIO REGISTRAL a COOPERATIVA HABITACIONAL DE CAPARAPINA – COOPCARAPINA, CNPJ nº 00.595.469/0001-10
”
, esclarecendo, na Decisão integrativa, que
“
somente seria possível a penhora sobre o próprio imóvel se o proprietário registral fosse o executado”.

Irresignado, o Recorrente defende, em síntese, a possibilidade de penhora do imóvel para pagamento de despesas condominiais, ainda que do registro conste o anterior proprietário, sobretudo no caso vertente, onde a proprietária registral - sociedade cooperativa COOPCARAPINA - já fora extinta por liquidação extrajudicial.

Diante disso, pugna pela concessão de efeito suspensivo e ativo, para
“determinar a penhora do imóvel Apt. 403, Bloco 10 – que originou o crédito perseguido no cumprimento de sentença”
.

Por ocasião da análise preliminar do Agravo de Instrumento, restou exarada a Decisão (id. 4370165) pela Eminente Desembargadora Substituta ANA CLÁUDIA RODRIGUES DE FARIA, cujo trecho se colaciona com vistas a integrar os fundamentos do presente Voto
, in verbis:

“(...)

Presentes os requisitos de admissibilidade do recurso, passo ao exame da possibilidade de concessão de efeito ativo, cuja concessão, por se traduzir em típica tutela de urgência na via recursal, somente se justifica nas situações em que demonstradas a plausibilidade jurídica das alegações que dão suporte à pretensão recursal, e, ainda, a objetiva e concreta possibilidade de perigo de dano ou de risco ao resultado útil do processo, de modo que sem a presença desses requisitos cumulativos não se afigura possível o deferimento da medida liminar postulada pela parte Recorrente (
ex vi
artigos 294, 300, 932, inciso II, e 1.019, inciso I, do Código de Processo Civil).

Com efeito, a propósito da matéria litigiosa, cumpre destacar, inicialmente, a seguinte orientação firmada pelo Egrégio Superior Tribunal de Justiça em precedente vinculante:
“
o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador"
(
STJ
; AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.596.382/DF, Relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 9/8/2021, DJe 31/8/2021).

Nesse contexto, a partir da definição sobre a legitimidade para responder pelo pagamento das obrigações condominiais, a própria Corte da Cidadania evoluiu na compreensão da possibilidade de penhorar o imóvel, ainda que não alterada a propriedade registral, a teor do seguinte aresto,
in verbis:

“
EMENTA:
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. SIMILITUDE FÁTICA. AUSENTE. HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA RECURSAL. MAJORAÇÃO.

1.
Embargos de terceiro.

2.
A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados, não obstante a interposição de embargos de declaração, impede o conhecimento do recurso especial.

3.

Em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem e partindo-se da premissa de que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode ter seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo.

Afinal, se o débito condominial possui caráter ambulatório, não faz sentido impedir que, no âmbito processual, o proprietário possa figurar no polo passivo do cumprimento de sentença. Súmula 568/STJ.

4.
O dissídio jurisprudencial deve ser comprovado mediante o cotejo analítico entre acórdãos que versem sobre situações fáticas idênticas.

5.
Agravo interno não provido.

(
STJ
; AgInt nos EDcl no REsp n. 1.858.396/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14/9/2020, DJe de 17/9/2020)

Na mesma linha de raciocínio, a princípio, não verifico qualquer empecilho de se proceder à penhora do imóvel para pagamento de despesas condominiais, ainda que não averbado o contrato de compra e venda na matrícula, sem que incorra em violação ao princípio da continuidade registral.

Nesse mesmo trilhar segue a jurisprudência mais recente dos Tribunais Pátrios, a teor do seguinte aresto:

“
EMENTA:
CIVIL E PROCESSUAL. AÇÃO DE EXECUÇÃO DECORRENTE DE DESPESAS CONDOMINIAIS.
Insurgência do autor contra decisão que deferiu a penhora apenas dos direitos que os executados detêm sobre o imóvel que gerou as despesas condominiais. Não se deve criar maiores dificuldades ao condomínio para satisfação de seu crédito, tendo em vista que a dívida exequenda deriva de obrigação propter rem, respondendo a própria unidade condominial pelo débito. Possibilidade da penhora, ainda que aquele que figure no registro não participe da execução. Precedentes desta C. Corte Estadual. RECURSO PROVIDO.
(
TJ-SP
; AI: 22528808220228260000 SP 2252880-82.2022.8.26.0000, Relator: Mourão Neto, Data de Julgamento: 27/02/2023, 35ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/02/2023)

Neste diapasão, vislumbro presentes os requisitos necessários ao acolhimento da tutela de urgência recursal.

Isto posto, DEFIRO
o efeito suspensivo e ativo pleiteado, para determinar que o Magistrado de Primeiro Grau adote as diligências necessárias à penhora do imóvel
, nos termos da fundamentação retro aduzida.

Intime-se a Recorrente para ciência do presente
decisum
.

Intime-se o Recorrido para formalizar a Contraminuta ao Agravo de Instrumento, no prazo legal.

Oficie-se ao Magistrado, na origem, para ciência e cumprimento da presente Decisão.

Ultimadas as medidas de estilo, retornem os autos à conclusão desta Relatoria.

Desembargadora Substituta ANA CLÁUDIA RODRIGUES DE FARIA

RELATORA

(documento datado e assinado eletronicamente)
”

Com efeito, analisando os presentes autos em juízo de cognição exauriente, não detecto elementos capazes de modificar o posicionamento anteriormente firmado, nos exatos termos da Decisão (id. 4370165), porquanto subsistem intactos os fundamentos que conferiram supedâneo ao referido
decisum.

A rigor, sendo a dívida condominial qualificada como obrigação propter rem, é o próprio imóvel que constitui garantia ao pagamento da dívida, razão pela qual não há qualquer empecilho de que se promova a sua penhora, independentemente da alteração da propriedade registral, com a respectiva averbação de contrato de compra e venda na matrícula.

Isto posto, conheço e confiro provimento ao presente Recurso de Agravo de Instrumento, nos termos da fundamentação retro aduzida.

É como voto.

NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

DESEMBARGADOR RELATOR

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)