Tribunal: TJES
Processo: 5005556-56.2021.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão julgador: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Alteração de Coisa Comum; Direitos / Deveres do Condômino
Data de julgamento: 2024-11-19

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – FECHAMENTO DE VARANDA INSTALADO EM DESCONFORMIDADE COM AS NORMAS REGIMENTAIS – ALTERAÇÃO NA FACHADA SEM ANUÊNCIA DOS DEMAIS COPROPRIETÁRIOS – PREVISÃO DOS ARTS. 10, § 2º, DA LEI N. 4.591/64 – PRECEDENTES DOS TRIBUNAIS – MODELO PREESTABELECIDO NO REGIMENTO INTERNO – ALEGADA AUTORIZAÇÃO DA ENTÃO SÍNDICA – PREVALÊNCIA DA VONTADE DA ASSEMBLEIA GERAL DE CONDÔMINOS – SENTENÇA MANTIDA – HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS MAJORADOS – APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA.

1
)
As disposições da convenção condominial e do regimento interno são de extrema importância, haja vista que o direito de propriedade não é absoluto e aquele que opta pela convivência em condomínio se sujeita a determinadas regras que, no contexto do direito de vizinhança, têm por escopo manter a harmonia e a tranquilidade entre os habitantes, sejam eles proprietários ou não, dos imóveis lá existentes.

2)
É pacífica a jurisprudência dos tribunais pátrios no sentido de que descabe ao condômino realizar modificações em sua unidade que importem na modificação da fachada do condomínio edilício, sem a anuência dos demais coproprietários, na forma do art. 10, § 2º, da Lei nº 4.591/64 e do art. 1.336, III, do Código Civil.

3)
Ao instalar equipamento que sabidamente destoava do previsto no regimento interno, mediante autorização informal por parte da então síndica, o apelante assumiu o risco de o modelo escolhido ser reprovado em assembleia geral, daí porque mais prudente teria sido solicitar prévia autorização aos demais condôminos, o que não ocorreu.

4
)
Em relação a tese de que não houve alteração significativa, apesar de se tratar de questão subjetiva, na medida em que a modificação perpetrada pelo apelante, ainda que realmente seja sutil, foi percebida e submetida aos demais condôminos para deliberação assemblear, deve prevalecer o padrão aprovado para que seja seguido por todos, sob pena de fazer nascer para outros o direito de executaram obras ou serviços em desconformidade com a Lei do Condomínio, sem que o condomínio possa exigir o seu desfazimento.

5)
Apelação cível conhecida e desprovida.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5005556-56.2021.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ADAO DO CARMO TEIXEIRA e outros

APELADO: CONDOMINIO DO EDIFICIO ILHAS MAUI RESIDENCE

RELATOR(A):

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EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – FECHAMENTO DE VARANDA INSTALADO EM DESCONFORMIDADE COM AS NORMAS REGIMENTAIS – ALTERAÇÃO NA FACHADA SEM ANUÊNCIA DOS DEMAIS COPROPRIETÁRIOS – PREVISÃO DOS ARTS. 10, § 2º, DA LEI N. 4.591/64 – PRECEDENTES DOS TRIBUNAIS – MODELO PREESTABELECIDO NO REGIMENTO INTERNO – ALEGADA AUTORIZAÇÃO DA ENTÃO SÍNDICA – PREVALÊNCIA DA VONTADE DA ASSEMBLEIA GERAL DE CONDÔMINOS – SENTENÇA MANTIDA – HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS MAJORADOS – APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA.

1
)
As disposições da convenção condominial e do regimento interno são de extrema importância, haja vista que o direito de propriedade não é absoluto e aquele que opta pela convivência em condomínio se sujeita a determinadas regras que, no contexto do direito de vizinhança, têm por escopo manter a harmonia e a tranquilidade entre os habitantes, sejam eles proprietários ou não, dos imóveis lá existentes.

2)
É pacífica a jurisprudência dos tribunais pátrios no sentido de que descabe ao condômino realizar modificações em sua unidade que importem na modificação da fachada do condomínio edilício, sem a anuência dos demais coproprietários, na forma do art. 10, § 2º, da Lei nº 4.591/64 e do art. 1.336, III, do Código Civil.

3)
Ao instalar equipamento que sabidamente destoava do previsto no regimento interno, mediante autorização informal por parte da então síndica, o apelante assumiu o risco de o modelo escolhido ser reprovado em assembleia geral, daí porque mais prudente teria sido solicitar prévia autorização aos demais condôminos, o que não ocorreu.

4
)
Em relação a tese de que não houve alteração significativa, apesar de se tratar de questão subjetiva, na medida em que a modificação perpetrada pelo apelante, ainda que realmente seja sutil, foi percebida e submetida aos demais condôminos para deliberação assemblear, deve prevalecer o padrão aprovado para que seja seguido por todos, sob pena de fazer nascer para outros o direito de executaram obras ou serviços em desconformidade com a Lei do Condomínio, sem que o condomínio possa exigir o seu desfazimento.

5)
Apelação cível conhecida e desprovida.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 009 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

Composição de julgamento: 009 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Relator / 011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal / 016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal
VOTOS VOGAIS
011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar
016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar

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VOTO VENCEDOR

Como brevemente relatado, trata-se de
apelação cível
interposta por
Adão do Carmo Teixeira
contra a sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível de Vila Velha (Id 10081722) que, na presente “
ação de obrigação de fazer
” ajuizada em seu desfavor (+1) por
Condomínio do Edifício Ilhas Maui Residence
, julgou procedente o pedido a fim de determinar que o 1º requerido (ora apelante), no prazo de 60 (sessenta) dias, proceda a adequação do fechamento de sua varanda ao quanto estabelecido no regimento interno do condomínio autor, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00 (um mil reais). Por sua vez, julgou extinto o feito quanto ao 2º requerido
Gian Lu
í
s Teixeira Correa
, sem resolução de mérito (CPC, art. 485, VI), dada a sua ilegitimidade passiva.

Em suas razões recursais, sustenta o apelante (Id 10081724), em síntese, que:
(i)
foi autorizado pela síndica, Sra. Raquel, à época da instalação da janela em sua unidade;
(ii)
o fechamento da unidade é de “correr”, sendo apenas dois janelões, o que não destoa em absolutamente nada visualmente das demais fechamentos, como se verifica das fotografias anexadas; e
(iii)
não há alteração significativa tampouco alteração visual que justifique a retirada do fechamento da varanda.

Não há preliminares ou questões prejudiciais a serem examinadas por este Órgão Julgador, daí porque avanço ao conteúdo meritório da demanda. Vejamos.

Relata o Condomínio autor ter sido identificada a instalação de fechamento de varanda, na unidade pertencente ao requerido/apelante (nº 1.608), em desacordo com o Regimento Interno, razão pela qual foi convocada Assembleia Geral Extraordinária na qual houve deliberação, dentre outros assuntos, sobre a necessidade (ou não) de sua adequação ao padrão preestabelecido, sendo majoritário entre os condôminos votantes o entendimento de que se encontra em desacordo com as normas condominiais (Id 1008157, p. 4).

Como se sabe, as disposições da convenção condominial e do regimento interno são de extrema importância, haja vista que o direito de propriedade não é absoluto e aquele que opta pela convivência em condomínio se sujeita a determinadas regras que, no contexto do direito de vizinhança, têm por escopo manter a harmonia e a tranquilidade entre os habitantes, sejam eles proprietários ou não, dos imóveis lá existentes.

É pacífica a jurisprudência dos tribunais pátrios no sentido de que descabe ao condômino realizar modificações em sua unidade que importem na modificação da fachada do condomínio edilício, sem a anuência dos demais coproprietários, na forma do art. 10, § 2º, da Lei nº 4.591/64
1
e do art. 1.336, III, do Código Civil
2
:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DEMOLITÓRIA - CONDOMÍNIO EDILÍCIO - ALTERAÇÃO DE FACHADA - AUSÊNCIA DE AUTORIZAÇÃO - OBRIGAÇÃO DE DESFAZER A OBRA - MEDIDA QUE SE IMPÕE.

1. Nos termos do art. 10, II e § 2º, da Lei n.º 4.591/64, o condômino não pode alterar a fachada do edifício edilício, salvo se houver autorização dos demais, tendo em vista se tratar de área comum.

2. A realização de diversas obras por um dos condôminos, que alteraram a fachada do imóvel, sem autorização dos demais, impõe a procedência do pedido demolitório.”

(TJMG, 9ª Câmara Cível, Apelação Cível, Processo nº 5006558-47.2022.8.13.0145, rel. Des. Leonardo de Faria Beraldo, julgado em 07/11/2023, publicação da súmula em 08/11/2023)

“APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. AÇÃO COMINATÓRIA. DESFAZIMENTO DE OBRA IRREGULAR. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. PROVA PERICIAL. PRECLUSÃO NÃO VERIFICADA. FECHAMENTO DE VARANDA COM A CONSTRUÇÃO DE LAJE. ALTERAÇÃO DA FACHADA. OBRA NÃO AUTORIZADA PELO CONDOMÍNIO.

1. (...)

3. É possível a modificação de fachada de condomínio edilício, desde que autorizada pela unanimidade dos condôminos, requisito não observado na espécie, como exigido pelo art. 10, § 2º, da Lei nº 4.591/1946 e pela Convenção condominial.

4. Na hipótese, o fechamento da varanda, com a construção de uma laje no vão livre entre as vigas que integram aspectos visuais do edifício, além de caracterizar ampliação da unidade sobre área comum, causa modificação na fachada, devendo a obra ser desfeita, porque realizada sem a indispensável autorização da unanimidade dos condôminos.

5. Apelação conhecida em parte e, nessa extensão, não provida.”

(TJDFT, 7ª Turma, Apelação Cível, Processo nº 0730171-31.2017.8.07.0001, rel. Des. Fábio Eduardo Marques, julgado em 09/09/2020, publicado no PJe 29/09/2020)

De igual forma, há precedente do colendo Superior Tribunal de Justiça sobre a matéria:

“RECURSO ESPECIAL. CIVIL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. ALTERAÇÃO DE FACHADA. ESQUADRIAS EXTERNAS. COR DIVERSA DA ORIGINAL. ART. 1.336, III, DO CÓDIGO CIVIL. ART. 10 DA LEI Nº 4.591/1964. VIOLAÇÃO CARACTERIZADA. ANUÊNCIA DA INTEGRALIDADE DOS CONDÔMINOS. REQUISITO NÃO CUMPRIDO. DESFAZIMENTO DA OBRA.

1. Cuida-se de ação ajuizada contra condômino para desfazimento de obra que alterou a fachada de edifício residencial, modificando as cores originais das esquadrias (de preto para branco).

2. A instância ordinária admitiu a modificação da fachada pelo fato de ser pouco perceptível a partir da vista da rua e por não acarretar prejuízo direto no valor dos demais imóveis do condomínio.

3.
Os arts. 1.336, III, do Código Civil e 10 da Lei nº 4.591/1964 traçam critérios objetivos bastante claros a respeito de alterações na fachada de condomínios edilícios, os quais devem ser observados por todos os condôminos indistintamente
.

4.
É possível a modificação de fachada desde que autorizada pela unanimidade dos condôminos (art. 10, § 2º, da Lei nº 4.591/1946)
. Requisito não cumprido na hipótese.

5. Fachada não é somente aquilo que pode ser visualizado do térreo, mas compreende todas as faces de um imóvel: frontal ou principal (voltada para rua), laterais e posterior.

6. Admitir que apenas as alterações visíveis do térreo possam caracterizar alteração da fachada, passível de desfazimento, poderia firmar o entendimento de que, em arranha-céus, os moradores dos andares superiores, quase que invisíveis da rua, não estariam sujeitos ao regramento em análise.

7. A mudança na cor original das esquadrias externas, fora do padrão arquitetônico do edifício e não autorizada pela unanimidade dos condôminos, caracteriza alteração de fachada, passível de desfazimento, por ofensa aos arts. 1.336, III, do Código Civil e 10 da Lei nº 4.591/1964.

8. Recurso especial provido”.

(STJ, Terceira Turma, REsp nº 1483733/RJ, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 25/08/2015, DJe 01/09/2015)

No âmbito do Condomínio autor/apelado, a questão encontra-se regulada pelo art. 15 de sua Convenção, em seus itens 12 e 19, assim redigidos:

Art. 15. Os condôminos do setor I (Residencial) obrigam-se a:

(...)

12. Não fazer em sua propriedade qualquer instalação e/ou alteração que importe em sobrecarga ou alteração da estrutura do edifício, bem como alteração da fachada sem prévia autorização do condomínio.

(...)

19. Não alterar a parte externa do condomínio com core e tonalidades diversas, ou com a ventilação das unidades, assim como: exaustores, aparelhos de refrigeração de ar, insulfilm, etc.

Novamente centrando no caso concreto, são dois os argumentos do apelante, fundamentalmente, em prol da reforma da sentença:
i)
de que a instalação da janela em sua unidade foi autorizada pela então síndica, Sra. Raquel; e
ii)
não há alteração significativa, tampouco alteração visual, que justifique a retirada do fechamento da varanda.

Em relação ao argumento de que a instalação de um “janelão” foi autorizada pela então síndica do Condomínio – não obstante ter sido corroborado por outra moradora, de nome Gracilene (Id 10081570, p. 4) – muito embora não se tenha informação precisa da data em que ocorreu a instalação da janela, verifico que o regimento interno e a convenção condominial foram aprovados em 2017 (Id’s 10081579 e 10081564) e, na ata da assembleia geral que deliberou acerca da existência (ou não) de irregularidade, o 2º requerido Gian [à época inquilino, cuja legitimidade passiva
ad causam
foi reconhecida] afirmou que “
mesmo sabendo da forma que o Regimento Interno orienta a realização da fachada, que perguntou à Raquel, antiga gestão
(sic)
do condomínio, se poderia colocar uma janela de forma diferente
”, ou seja, foi por ele admitido ter conhecimento da norma interna e, ainda assim, assumiu o risco de inobservá-la mediante simples autorização da síndica.

De acordo com o regimento interno do Condomínio autor/apelado, o padrão a ser seguido por todos os condôminos é o seguinte:

“20.1.6 Segundo aprovação em assembleia, os padrões abaixo deverão ser seguidos:

20.1.7 Sistema único denominado Top System (cortina de vidro), dispositivo deslizante para fechamento das sacadas, composto de vidro incolor (transparente), temperado (8 mm), instalados em caixilhos de alumínio (anodizado branco) com fechamento da barra fixa em vidro, fixados sobre o peitoril, podendo fixar cortinas na cor branca (padrão) para todas as sacadas do edifício. O fechamento da mesma é opcional, ficando proibida a instalação de película solar ou outra de qualquer natureza na ventana (cortina de vidro) e nos vidros e esquadrias externas, com relação á varanda do quarto, a mesma seguirá o mesmo padrão da varanda principal.”

(Id 10081580, p. 11)

A meu ver, ao instalar equipamento que sabidamente destoava do previsto no regimento interno, mediante autorização informal por parte da então síndica, o apelante assumiu o risco de o modelo escolhido ser reprovado em assembleia geral, daí porque mais prudente teria sido solicitar prévia autorização aos demais condôminos, o que não ocorreu.

Como se sabe, o síndico é o representante do condomínio e responsável por geri-lo durante o período para o qual seja eleito, mas não lhe compete exercer, de forma exclusiva, a Administração do Condomínio e sim, quanto aos assuntos de interesse comum, em conjunto com a Assembleia Geral de Condôminos e o Conselho Fiscal, na forma do art. 23 da Convenção do Condomínio autor, o que resulta na impossibilidade de prevalecer, em substituição à vontade da maioria, o entendimento externado pela então síndica.

Em relação a segunda tese recursal – ausência de alteração significativa – apesar de se tratar de questão subjetiva, na medida em que a modificação perpetrada pelo apelante, ainda que realmente seja sutil, foi percebida e submetida aos demais condôminos para deliberação assemblear, entendo que deve prevalecer o padrão aprovado para que seja seguido por todos, sob pena de fazer nascer para outros o direito de igualmente executaram obras/serviços em desconformidade com a lei do condomínio, sem que o condomínio possa exigir o seu desfazimento.

Por fim, com o desfecho que se anuncia, em prol da manutenção da sentença,
majoro em
5% os honorários advocatícios sucumbenciais
, levando em conta o trabalho adicional realizado em grau recursal (CPC, art. 85, §11).

Ante o exposto,
nego provimento à
apelação cível
.

É como voto.

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1
Art. 10. É defeso a qualquer condômino: (...)

§ 2º. O proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer obra que (VETADO) ou modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos.

2
Art. 1.336. São deveres do condômino: (...)

III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho a eminente Relatora.