Tribunal: TJES
Processo: 0002906-87.2018.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão julgador: RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Cobrança de Aluguéis - Sem despejo; Provas em geral
Data de julgamento: 2024-06-25

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL DÚBIA. INTERPRETAÇÃO LÓGICA. CONCESSÕES RECÍPROCAS. SINALAGMA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1) Uma interpretação lógica da cláusula contratual indica que a fixação de um prazo específico para alteração do valor dos aluguéis só poderia vir acompanhada de prorrogação equivalente do prazo de duração do aluguel.

2) Em exame de concessões recíprocas, verifica-se que só há sentido na redução do valor do aluguel por parte dos autores se houvesse alguma contrapartida da parte recorrente, que seria justamente a prorrogação do acordo por mais 36 (trinta e seis) meses.

3) Recurso conhecido e desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0002906-87.2018.8.08.0048
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: SINOR ELETRICIDADE LTDA e outros (2)
APELADO: J.M.X. PARTICIPACOES E EMPREENDIMENTOS LTDA e outros
RELATOR(A):
RAPHAEL AMERICANO CAMARA

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EMENTA
APELAÇÃO CÍVEL. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL DÚBIA. INTERPRETAÇÃO LÓGICA. CONCESSÕES RECÍPROCAS. SINALAGMA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1) Uma interpretação lógica da cláusula contratual indica que a fixação de um prazo específico para alteração do valor dos aluguéis só poderia vir acompanhada de prorrogação equivalente do prazo de duração do aluguel.

2) Em exame de concessões recíprocas, verifica-se que só há sentido na redução do valor do aluguel por parte dos autores se houvesse alguma contrapartida da parte recorrente, que seria justamente a prorrogação do acordo por mais 36 (trinta e seis) meses.

3) Recurso conhecido e desprovido.
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ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: 022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA
Composição de julgamento: 022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Relator / 028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Vogal / 029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal
VOTOS VOGAIS
028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Acompanhar
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RELATÓRIO
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR

VOTO

Cuidam os autos de apelação cível interposta por
SIESA ELETRICIDADE LTDA e OUTROS
em face da sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível de Serra, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na ação de cobrança movida por
J.M.X. PARTICIPACOES E EMPREENDIMENTOS LTDA E OUTROS,
para condenar os réus ao pagamento de R$33.869,66, a título de multa rescisória de contrato de locação.

Em seu recurso (ID 7456068), os Apelantes defendem, em resumo, que o Termo Aditivo celebrado em 01/03/2016 não estabeleceu a prorrogação do prazo de vigência contratual, limitando-se a alterar o valor do aluguel mensal para o importe de R$22.800,00 (vinte e dois mil e oitocentos reais).

Contrarrazões (ID 7456073) pelo não provimento do recurso.

Pois bem. Rememoro que as parte firmaram inicialmente um contrato de locação de imóvel não residencial (fls. 42 e seguintes), com previsão de que a locação teria prazo de duração de 36 (trinta e seis) meses, com início em 15/06/2013 e fim em 14/06/2016. Senão, vejamos:

[...]
CLÁUSULA SEGUNDA
-
O prazo de vigência da locação é o mesmo que constou na cláusula PRIMEIRA, ou seja trinta e seis (36) meses a começa no dia 15/06/2013 e a terminar no dia 14/06/2016
.

Parágrafo primeiro - Caso a LOCATÁRIA tenha interesse em permanecer no imóvel findo o prazo acima de ajustado, deverá comunicar, por escrito, sua intenção com antecedência de 30 (trinta) dias do término do contrato.

[...]
CLÁUSULA OITAVA
- Ficam as partes cientes de que a infração de qualquer uma das cláusulas do presente contrato, bem como qualquer infração legal, enseja a imediata rescisão do presente contrato, independentemente de notificação judicial.

Parágrafo primeiro - O presente contrato considerar-se-á rescindido também, de pleno direito, independentemente de qualquer interpelação judicial ou extrajudicial, nos seguintes casos: a) Incêndio ou acidente que obrigue o prédio a obras; b) desapropriação ou modificação imposta pelas autoridades; c) Falência da LOCATÁRIA; d) Se a LOCATÁRIA, pessoa jurídica, deixar de entregar ao LOCADOR, no prazo e na forma da lei, o informe anual a ser anexado à declaração de rendimentos deste; e) Interdição do imóvel por autoridade competente.

Parágrafo segundo - Caso o LOCATÁRIO infringir o contrato e/ou der azo à sua rescisão fica sujeito a multa no valor equivalente a 03 (três) vezes o valor do aluguel vigente a época da rescisão, independentemente de outras penalidades e encargos previstos no contrato ou em lei. -

Parágrafo terceiro —
A LOCATÁRIA, poderá devolver o imóvel desde que pague a multa compensatória no valor correspondente a três (03) vezes o valor mensal do aluguel, que incidirá, e assim deverá ser calculada, na proporção do tempo de locação ainda restante
.

Após, em março do ano de 2016, as partes firmaram termo aditivo ao contrato de locação (fls. 53 e seguintes), sendo que a controvérsia recursal cinge-se em avaliar se o referido aditivo estabelece continuidade da locação por tempo determinado, por mais 36 meses, ou se houve apenas redução do aluguel pelo referido período.

Isso porque, a interpretação de que o aditivo representaria apenas alteração do valor devido a título de aluguel faria com que a prorrogação do contrato originário se desse por tempo indeterminado, o que afastaria a necessidade de pagamento da multa pela rescisão da avença. Dessa forma, vejamos a malfadada cláusula do termo aditivo:

CLÁUSULA PRIMEIRA
Pelo presente Instrumento
ao contrato primitivo fica acordado entre as partes pelo prazo de 36 meses a partir de 01/03/2016 o aluguel terá desconto que passa a ser R$22.800,00 (Vinte e dois mil e oitocentos reais)
.

Assim, uma interpretação lógica da cláusula indica que a fixação de um prazo específico para alteração do valor dos aluguéis só poderia vir acompanhada de prorrogação equivalente do prazo de duração do aluguel.
Caso contrário, como bem salientou a magistrada de origem, não haveria necessidade sequer de fixação de prazo de duração da alteração, bastando a redução do aluguel para o referido importe, considerando que o contrato se encerraria apenas em 14/06/2016.

Ao que tudo indica, para a parte apelada, só haveria vantagem na redução do aluguel se este se desse por um lapso temporal mínimo. Ou seja, se a intenção fosse a manutenção do contrato por prazo indeterminado, haveria somente indicação da redução do
quantum
, sem estipulação de lapso temporal.

Ao indicar que a redução se daria pelo prazo de 36 meses, a partir de determinado marco temporal (01/03/2016), anterior à data de encerramento do pacto originário (14/06/2016), havia intenção de que o contrato tivesse duração por pelo menos mais 03 anos (36 meses), como forma de “compensar” a redução do valor do aluguel.

Dessa forma, a despeito de tratar-se de cláusula contratual truncada, com redação que não permite averiguar com absoluta clareza a intenção das partes, entendo que a interpretação conferida pela juíza
a quo
em sentença deve prevalecer.

Em exame de concessões recíprocas, verifica-se que só há sentido na redução do valor do aluguel por parte dos autores se houvesse alguma contrapartida da parte recorrente, que seria justamente a prorrogação do acordo por mais 36 (trinta e seis) meses.

Por conseguinte, tenho que o contrato deve ser interpretado a partir da perspectiva da reciprocidade, isto é, é da natureza dos contratos o sinalagma, que nada mais é do que a reciprocidade de prestações entre as partes. Acerca das obrigações recíprocas em contratos bilaterais, enquanto elemento que exige sacrifício e vantagem a todos os envolvidos, vejamos:

[...]
sendo certo que a essência dos contratos bilaterais é o sinalagma e a dependência recíproca das obrigações
. [...] (TJ-PE - APL: 1548818 PE, Relator: Alberto Nogueira Virgínio, Data de Julgamento: 27/09/2017, 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: 30/10/2017)

[...] 4.
Nos contratos sinalagmáticos (são os contratos bilaterais em que existe uma reciprocidade entre as obrigações das partes)
, nenhum dos contratantes poderá, antes de cumprir a sua obrigação, exigir a do outro (artigo 476, caput). 5. Recurso conhecido e improvido, sem parecer ministerial. (TJ-PI - Apelação Cível: 0705236-50.2019.8.18.0000, Relator: Luiz Gonzaga Brandão De Carvalho, Data de Julgamento: 24/09/2021, 2ª CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO)

Em suma, só faria sentido a redução do aluguel enquanto ainda vigente o antigo contrato de locação, se houvesse um contraprestação de ampliação da vigência do pacto, como se deu na espécie.

Trata-se, inclusive, da mesma lógica aplicada às transações, que só são consideradas válidas apenas quando existem concessões recíprocas:

[...]
A transação é a forma pela qual os interessados previnem ou terminam o litígio mediante concessões recíprocas
e pressupõe a disponibilidade do direito objeto do negócio jurídico. (TJ-MG - AGT: 10702120267621002 MG, Relator: Maurílio Gabriel, Data de Julgamento: 23/08/2018, Data de Publicação: 31/08/2018)

[...]
A transação é um acordo de vontades das partes que, mediante concessões recíprocas
[...] (TJ-DF 07027268320188070007 - Segredo de Justiça 0702726-83.2018.8.07.0007, Relator: ESDRAS NEVES, Data de Julgamento: 08/08/2019, 6ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no PJe : 16/08/2019 . Pág.: Sem Página Cadastrada.)

Aplicando este conceito ao caso concreto, tem-se que a celebração de termo aditivo, enquanto ainda vigente o contrato originário, com redução relevante do valor do aluguel, só seria razoável com a compensação de extensão do vínculo por mais 36 (trinta e seis) meses.

Ante o exposto, conheço da apelação, mas
NEGO-LHE PROVIMENTO,
para manter inalterada a sentença que condenou os réus ao pagamento de R$33.869,66, a título de multa rescisória de contrato de locação.

Fixo honorários recursais, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, em 1% (um por cento) sobre o valor da condenação.

É como voto.

DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

RELATOR

Documento assinado eletronicamente por
RAPHAEL AMERICANO CAMARA
,
Desembargador
,
em 29/05/2024 às 15:42:50, conforme art. 1º, III, "b", da Lei 11.419/2006. A autenticidade do documento pode ser conferida no site https://sistemas.tjes.jus.br/gabinetes/validar.php informando o código do sistema
51380229052024
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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)
Acompanho o eminente Relator para negar provimento ao recurso.