Tribunal: TJES
Processo: 0004963-83.2015.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão julgador: DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Pagamento Indevido; Compra e Venda; Indenização por Dano Moral; Provas em geral
Data de julgamento: 2024-03-27

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. STAND DE VENDA. TAXA SATI. ABUSIVIDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM INDEVIDA. RESTITUIÇÃO DEVIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1)
O cerne da questão devolvida a este juízo recursal está na verificação da
legalidade
da cobrança da
comissão de corretagem e da taxa SATI
(Serviço de Assessoria Técnico Imobiliária).

2)
Na origem, conforme emerge da petição inicial, o requerente ajuizou ação de indenização c/c repetição de indébito, sendo que após a devida instrução processual, sobreveio a r. sentença julgando parcialmente procedente
o pedido firmado na inicial, para condenar as requeridas

à restituição simples do cobrado a título de taxa de corretagem e taxa de SATI.

3)

No tocante à restituição da denominada taxa SATI, que se trata de uma taxa de assessoria técnico-imobiliária, deve ser aplicado o entendimento firmado pelo c. STJ, no REsp 1.599.511/SP, como sendo uma taxa abusiva.

Portanto, tratando-se de contrato de adesão, restou configurada sua abusividade na cobrança da referida taxa, sendo, portanto, passível de restituição.

4)
Da mesma forma, abusiva a cobrança da comissão de corretagem, especialmente no caso dos autos, em que o apelado compareceu espontaneamente no
stand
de venda para realizar o negócio, inexistindo intermediação substancial do corretor na negociação, haja vista que o profissional presta informações atuando em nome da construtora.

5)
Recurso improvido

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0004963-83.2015.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELADO: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA e outros

APELANTE: LINCOLN PINTO DE AGUIAR

RELATOR(A):
DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA

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Composição de julgamento: 028 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Relator / 006 - Gabinete Des. CARLOS SIMÕES FONSECA - CARLOS SIMOES FONSECA - Vogal / 018 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal
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RELATÓRIO

Trata-se de Apelação Cível interposta por
LPS ESPÍRITO SANTO - CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA
contra a r. sentença, de fls. 256/260, integrada pela decisão de fls. 270 e verso, proferida pelo Juízo da 6ª Vara Cível de Serra/ES que, nos autos da ação de indenização c/c repetição de indébito proposta por
LINCOLN PINTO DE AGUIAR, julgou parcialmente procedente

o pedido firmado na inicial, para
CONDENAR
a
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A. E
LPS ESPÍRITO SANTO CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA
à restituição simples do cobrado a título de taxa de corretagem e taxa de SATI, no valor de
R$ 2.350,00 (dois mil trezentos e cinquenta reais)
, ao qual deverá ser computado juros de mora e correção monetária desde o seu efetivo desembolso, nos moldes da tabela da CGJES.

Em suas razões recursais de fls. 273/293,
LPS ESPÍRITO SANTO - CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA
alegou, em síntese, que restou claro nos autos a ciência prévia e inequívoca do adquirente, ora recorrido, quanto a cobrança da comissão de corretagem e taxa sati, bem como sua anuência com a aludida cobrança.

Defende que o valor despendido para o pagamento da comissão de corretagem foi retirado do valor total do negócio, revelando que não houve sobrepreço nem cobrança abusiva e que, caso o recorrido optasse por pagar o valor integral, os valores despendidos seriam os mesmos.

Por fim, requer a reforma da r. sentença, a fim de que seja julgado improcedente o pedido de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa SATI.

Contrarrazões apresentada por
LINCOLN PINTO DE AGUIAR
de fls. 303/307, pugnando pelo desprovimento do apelo.

É o breve relatório.

Inclua-se em pauta de julgamento.

Vitória/ES, 22 de fevereiro de 2024.

VOTO VENCEDOR

Conforme brevemente relatado, trata-se de Apelação Cível interposta por
LPS ESPÍRITO SANTO - CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA
contra a r. sentença, de fls. 256/260, integrada pela decisão de fls. 270 e verso, proferida pelo Juízo da 6ª Vara Cível de Serra/ES que, nos autos da ação de indenização c/c repetição de indébito proposta por
LINCOLN PINTO DE AGUIAR, julgou parcialmente procedente

o pedido firmado na inicial, para
CONDENAR
a
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A. E
LPS ESPÍRITO SANTO CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA
à restituição simples do cobrado a título de taxa de corretagem e taxa de SATI, no valor de
R$ 2.350,00 (dois mil trezentos e cinquenta reais)
, ao qual deverá ser computado juros de mora e correção monetária desde o seu efetivo desembolso, nos moldes da tabela da CGJES.

Em suas razões recursais de fls. 273/293,
LPS ESPÍRITO SANTO - CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA
alegou, em síntese, que restou claro nos autos a ciência prévia e inequívoca do adquirente, ora recorrido, quanto a cobrança da comissão de corretagem e taxa sati, bem como sua anuência com a aludida cobrança.

Defende que o valor despendido para o pagamento da comissão de corretagem foi retirado do valor total do negócio, revelando que não houve sobrepreço nem cobrança abusiva e que, caso o recorrido optasse por pagar o valor integral, os valores despendidos seriam os mesmos.

Por fim, requer a reforma da r. sentença, a fim de que seja julgado improcedente o pedido de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa SATI.

Contrarrazões apresentada por
LINCOLN PINTO DE AGUIAR de fls. 303/307,
pugnando pelo desprovimento do apelo.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso e passo a análise do mérito.

O cerne da questão devolvida a este juízo recursal está na verificação da
legalidade
da cobrança da
comissão de corretagem e da taxa SATI
(Serviço de Assessoria Técnico Imobiliária.

Na origem, conforme emerge da petição inicial, o requerente ajuizou ação de indenização c/c repetição de indébito alegando, em resumo, que na data de 04/04/2013, procurou o stand de vendas da segunda requerida (LPS Espírito Santo Consultoria de Imóveis LTDA) e adquiriu imóvel da primeira requerida (MRV Engenharia e participações S.A), referente a unidade residencial, apartamento 212 do bloco 05 – Portal Mestre Álvaro Parque Gama, no valor de R$ 121.200,00 (cento e vinte e um mil e duzentos reais), localizado na cidade de Serra/ES.

Consta na exordial, que a maior parte do pagamento seria efetuada via financiamento bancário, entretanto, apenas após o pagamento da entrada é que o requerente soube do seu crédito fora reprovado, descobrindo posteriormente que a entrada se referia à taxa de corretagem e taxa de administração.

Após a devida instrução processual, sobreveio a r. sentença julgando
parcialmente procedente

o pedido firmado na inicial, para
CONDENAR
as requeridas

à restituição simples do cobrado a título de taxa de corretagem e taxa de SATI.

Em que pese o inconformismo da recorrente, a r. sentença objurgada não merece reparo, uma vez que o d. Magistrado sentenciante indicou claramente as razões do seu convencimento, tendo pontuado o conjunto probatório produzido nos autos de maneira precisa e fundamentada quanto à existência de abusividade tanto na cobrança da taxa SATI quanto da comissão de corretagem.

No caso em tela, restou comprovado que o apelado pagou a importância de R$ 2.350,00 (dois mil trezentos e cinquenta reais)como “sinal”, sendo que R$ 2.060,00 (dois mil e sessenta reais) se refere à taxa de corretagem; R$ 290,00 (duzentos e noventa reais) se refere à assessoria técnica imobiliária, conforme documentos de fls. 37/48.

No tocante à restituição da denominada taxa SATI, que se trata de uma taxa de assessoria técnico-imobiliária, deve ser aplicado o entendimento firmado pelo c. STJ, no REsp 1.599.511/SP, como sendo uma taxa abusiva,
in verbis
:

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1. 2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2. III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. (REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016).

Seguindo tal raciocínio, este e. Tribunal de Justiça também já se manifestou:

APELAÇÃO CÍVEL – ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – PRAZO PARA ENTREGA DAS CHAVES – ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA QUE ESTABELECE PRAZO INICIAL INDETERMINADO PARA A ENTREGA DAS CHAVES, APÓS ASSINATURA DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO – PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS – ILEGALIDADE DA COBRANÇA DE TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA APÓS O ATRASO – TAXA SATI – ABUSIVIDADE – DANOS MORAIS – VALOR REDUZIDO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1- Abusividade da cláusula de estipulação de prazo de entrega da obra a partir da data de assinatura do contrato de financiamento pelo comprador, porquanto seria um contrato de promessa de compra e venda sem prazo previamente definido, uma vez que o financiamento não havia sido celebrado quando pactuada a compra do imóvel. 2- Prevalência do prazo previsto na Cláusula C. 10 do contrato de financiamento, de modo que o prazo final para a entrega do imóvel seria o dia 19/05/2014, ficando, no entanto, prorrogado até o dia 19/11/2014, tendo em vista o prazo de tolerância de 180 dias. 3- Hipótese em que após o fim do prazo para a entrega do imóvel, os Apelados interromperam os pagamentos relativos a taxa de evolução de obras e, por conseguinte, a Construtora/Apelante, por ser a fiadora, assumiu os pagamentos. Posteriormente, a Construtora realizou cobranças sobre os Apelados referente aos valores pagos ao Banco sobre a referida taxa. 4- Constatado o atraso na entrega do imóvel, deve a Construtora/Apelante suportar sozinha a taxa de evolução de obras cuja cobrança se deu durante o período de sua inadimplência, uma vez que foi a única responsável pelo atraso nas obras.
5- No julgamento do REsp nº 1.599.511/SP, submetido à sistemática dos recursos repetitivos, consolidou-se a “abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel”.
6- De acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a indenização por dano moral em caso de atraso na entrega de unidade imobiliária somente é devida em circunstâncias excepcionais, nas quais restar caracterizado o longo atraso aliado a outros fatos que comprovam que, de fato, houve transtorno, sofrimento e abalo psicológico capaz de afetar a vida do indivíduo. 7- O atraso na entrega da obra foi de 09 (nove) meses, além do prazo de prorrogação de 180 (cento e oitenta) dias, prazo excessivamente longo, no qual os Apelados tiveram a necessidade de constantes readequações de planejamento, sendo que a angústia e a frustração vivenciadas a cada nova expectativa criada são aptas a revelar a ocorrência de danos morais. 8- O quantum indenizatório fixado na r. sentença em R$ 15.000,00 (quinze mil reais) se encontra acima do valor adotado pela Jurisprudência em casos semelhantes. 9- Considerando os parâmetros estabelecidos para a fixação da indenização por dano moral e em atenção às peculiaridades do caso concreto, o valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) por Apelado – totalizando R$10.000,00 (dez mil reais) –, se insere dentro dos critérios de razoabilidade e proporcionalidade, com o escopo de compensar a vítima e punir o ofensor. 10- Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJES. Data: 22/May/2023. Órgão julgador: 4ª Câmara Cível. Número: 0004152-55.2017.8.08.0048. Magistrado: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA. Classe: APELAÇÃO CÍVEL.).

Portanto, tratando-se de contrato de adesão, restou configurada sua abusividade na cobrança da referida taxa, sendo, portanto, passível de restituição.

Da mesma forma, reputo abusiva a cobrança da comissão de corretagem, especialmente no caso dos autos, em que o apelado compareceu espontaneamente no stand de venda para realizar o negócio, inexistindo intermediação substancial do corretor na negociação, haja vista que o profissional presta informações atuando em nome da construtora.

A esse respeito, segue a orientação jurisprudencial desta Corte de Justiça:

APELAÇÃO CÍVEL AÇÃO ORDINÁRIA PRELIMINAR ALEGADA OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE MÁCULA AUSENTE PRELIMINAR REJEITADA INOVAÇÃO RECURSAL MATÉRIAS NÃO INVOCADAS NA PEÇA EXORDIAL PRELIMINAR ACOLHIDA PRELIMINAR ARGUIDA DE OFÍCIO AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA SOBRE O VALOR A SER RESTITUÍDO PRELIMINAR ACOLHIDA MÉRITO RECURSAL ILEGITIMIDADE PASSIVA MANUTENÇÃO DA EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO EM RELAÇÃO À 2ª E 3ª REQUERIDAS ALEGADO ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL PRAZO DE TOLERÂNCIA ADMITIDO APLICAÇÃO DO TEMA 996 CONTAGEM EM DIAS ÚTEIS ABUSIVIDADE PRECEDENTES DO ÓRGÃO JULGADOR TAXA SATI E COMISSÃO DE CORRETAGEM ABUSIVIDADE DA COBRANÇA DANOS MORAIS INEXISTENTES REDUZIDO ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL PRECEDENTES HONORÁRIOS CONTRATUAIS AFASTADOS REPETIÇÃO DE INDÉBITO NA FORMA SIMPLES APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA EM PARTE E, NESSA EXTENSÃO, PARCIALMENTE PROVIDA. [...] 10) O contrato informa ter sido paga quantia pela autora, a título de comissão de corretagem, diretamente ao intermediário contratado pela 1ª requerida, o que foi confirmado na contestação, embora inexista informação do valor respectivo. Diante disso, tem razão a demandante ao requerer a devolução do valor pago a título de comissão de corretagem, por não ter sido comprovado pelas requeridas ônus que lhes cabia que a demandante foi previamente informada do preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 11)
Constitui prática abusiva a cobrança de importância a título de comissão de corretagem nos contratos de compra e venda de imóveis, sejam novos ou na planta, quando o consumidor se dirige diretamente à construtora ou, como é mais comum, a um de seus stands, e entabula o negócio jurídico por intermédio de profissional contratado pela construtora.
[...] (TJES, Classe: Apelação Cível, 035120279985, Relator: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA, Órgão julgador: TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 08/02/2022, Data da Publicação no Diário: 25/02/2022).

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO C/C INDENIZATÓRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. STAND DE VENDAS DA CONSTRUTORA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. TAXA SATI. ABUSIVIDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM INDEVIDA. DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO JURÍDICO POR INICIATIVA DA PROMITENTE COMPRADORA. IMEDIATA RESTITUIÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DA APELADA. RECURSO DESPROVIDO. 1) Enquadrando-se a construtora no conceito de fornecedor previsto na norma consumerista, é solidária a responsabilidade de todos os fornecedores que se beneficiem da cadeia de fornecimento. Precedentes STJ.
2) Conquanto a comissão de corretagem tenha sido devidamente identificada no contrato, em se tratando de negócio celebrado em stand de vendas da construtora, inexiste intermediação substancial do corretor na negociação, haja vista que o profissional presta informações atuando em nome da vendedora. Precedentes TJES. 3) É abusiva a cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI). Precedente repetitivo do STJ
. 4) Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, deve ocorrer a imediata restituição parcial das parcelas pagas pelo promitente comprador que deu causa ao desfazimento do negócio jurídico. 5) A jurisprudência tem admitido a retenção, pela construtora, de 25% do valor pago pelo promissário comprador, desde que o imóvel já tenha sido ocupado pelo consumidor ou reste demonstrado nos autos despesas que justifiquem referido percentual. 6) Recurso desprovido. (TJES.
Classe: APELAÇÃO CÍVEL. Número: 0013604-65.2016.8.08.0035. Data: 15/May/2023. Órgão julgador: 2ª Câmara Cível. Magistrado: JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA).

Diante de todo o exposto, conheço o recurso de apelação interposto por
LPS ESPIRITO SANTO - CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA
e
nego-lhe provimento
, mantendo a sentença na íntegra.

Majoro os honorários sucumbências, em desfavor da recorrente, para 12% (doze por cento) sobre o valor da causa, nos termos do §11 do artigo 85 do CPC.

É o voto.

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VOTOS VOGAIS

Des. CARLOS SIMÕES FONSECA - CARLOS SIMOES FONSECA (Vogal)
Acompanhar
Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar

EMENTA

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. STAND DE VENDA. TAXA SATI. ABUSIVIDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM INDEVIDA. RESTITUIÇÃO DEVIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1)
O cerne da questão devolvida a este juízo recursal está na verificação da
legalidade
da cobrança da
comissão de corretagem e da taxa SATI
(Serviço de Assessoria Técnico Imobiliária).

2)
Na origem, conforme emerge da petição inicial, o requerente ajuizou ação de indenização c/c repetição de indébito, sendo que após a devida instrução processual, sobreveio a r. sentença julgando parcialmente procedente
o pedido firmado na inicial, para condenar as requeridas

à restituição simples do cobrado a título de taxa de corretagem e taxa de SATI.

3)

No tocante à restituição da denominada taxa SATI, que se trata de uma taxa de assessoria técnico-imobiliária, deve ser aplicado o entendimento firmado pelo c. STJ, no REsp 1.599.511/SP, como sendo uma taxa abusiva.

Portanto, tratando-se de contrato de adesão, restou configurada sua abusividade na cobrança da referida taxa, sendo, portanto, passível de restituição.

4)
Da mesma forma, abusiva a cobrança da comissão de corretagem, especialmente no caso dos autos, em que o apelado compareceu espontaneamente no
stand
de venda para realizar o negócio, inexistindo intermediação substancial do corretor na negociação, haja vista que o profissional presta informações atuando em nome da construtora.

5)
Recurso improvido

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.