Tribunal: TJES
Processo: 5001830-77.2024.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão julgador: JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Despejo para Uso de Ascendentes e Descendentes; Despejo por Denúncia Vazia
Data de julgamento: 2024-09-13

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO
.
AÇÃO DE DESPEJO.
PRELIMINAR. LITISPENDÊNCIA. INEXISTENTE.
CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL. FIN
S
COMERCIAIS. PRAZO DETERMINADO
.
DENÚNCIA VAZIA. INAPLICABILIDADE. RESILIÇÃO UNILATERAL IMOTIVADA.
RECURSO PROVIDO.

1)
Não se verifica o fenômeno da l
itispendência
quando uma das ações indicadas já tenha sido extinta, com a homologação do pedido de desistência
.
Preliminar rejeitada.

2)
Conforme se depreende do artigo 4º da Lei 8.245/91, “
d
urante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2
o

do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada
”.

3)
Tratando-se de locação de imóvel para fins comerciais com prazo determinado, a rescisão antecipada do contrato pelo locador será deferida apenas em situações de descumprimento contratual.

4
)
Inexistindo

elementos que indiquem conduta desabonadora da parte locatária, não há que se falar em rescisão antecipada e, por conseguinte, ausente contexto que legitime a desocupação do imóvel antes do prazo pactuado.

5)
Recurso provido.

ACORDA
a Egrégia Segunda Câmara Cível, em conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado,
à unanimidade, dar provimento
ao recurso
.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
2ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 5001830-77.2024.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: LANCHONETE PONTO CERTO LTDA e outros

AGRAVADO: EUSA SILVA ZORZAL e outros

RELATOR(A):
JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO
.
AÇÃO DE DESPEJO.
PRELIMINAR. LITISPENDÊNCIA. INEXISTENTE.
CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL. FIN
S
COMERCIAIS. PRAZO DETERMINADO
.
DENÚNCIA VAZIA. INAPLICABILIDADE. RESILIÇÃO UNILATERAL IMOTIVADA.
RECURSO PROVIDO.

1)
Não se verifica o fenômeno da l
itispendência
quando uma das ações indicadas já tenha sido extinta, com a homologação do pedido de desistência
.
Preliminar rejeitada.

2)
Conforme se depreende do artigo 4º da Lei 8.245/91, “
d
urante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2
o

do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada
”.

3)
Tratando-se de locação de imóvel para fins comerciais com prazo determinado, a rescisão antecipada do contrato pelo locador será deferida apenas em situações de descumprimento contratual.

4
)
Inexistindo

elementos que indiquem conduta desabonadora da parte locatária, não há que se falar em rescisão antecipada e, por conseguinte, ausente contexto que legitime a desocupação do imóvel antes do prazo pactuado.

5)
Recurso provido.

ACORDA
a Egrégia Segunda Câmara Cível, em conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado,
à unanimidade, dar provimento
ao recurso
.

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ACÓRDÃO

Decisão
: ACORDA a Egrégia Segunda Câmara Cível, em conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade, dar provimento ao recurso.

Órgão julgador vencedor
: 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

Composição de julgamento: 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Relator / 017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal / 022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal
VOTOS VOGAIS
017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar
022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5001830-77.2024.8.08.0000

DATA DA SESSÃO: 20/08/2024

R E L A T Ó R I O

O SR. DESEMBARGADOR JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (RELATOR):-

Cuida-se de
agravo de instrumento
, com pedido de efeito suspensivo, por meio do qual pretendem,
Lanchonete Ponto Certo Ltda e outra
(Id 7301900), ver reformada a decisão que, em sede de ação de despejo c/c ação de cobrança, deferiu a tutela de urgência para determinar a desocupação do imóvel comercial locado.

Irresignada, a agravante argui, preliminarmente, a litispendência entre a demanda originária e a ação tombada sob o nº 5001436-04.2023.8.08.0001. No mérito, sustenta, em síntese:
(i)
a ausência de requisitos da cautelaridade;
(ii)
ilegalidade da cláusula de denúncia vazia.

Decisão deferindo o pedido de efeito suspensivo (Id. 7360220).

Contrarrazões pelo desprovimento (Id 7529071).

E o relatório. Inclua-se em pauta de julgamento.

Vitória, 10 de junho de 2024.

*

O SR. DESEMBARGADOR JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (PRESIDENTE):-

Com a palavra o douto advogado pelo prazo regimental.

*

O SR. ADVOGADO RODRIGO ANTONIO GIACOMELLI:-

Boa tarde, ilustres Desembargadores, a quem cumprimento na pessoa do Presidente, servidores da casa, colegas advogados, a quem cumprimento na pessoa do professor Gustavo Varella Cabral, e estudantes de direito.

Pois bem, Desembargadores, nós, enquanto operadores de direito, devemos sempre lembrar, que quando uma demanda é levada ao nosso escritório, ou essa demanda chega ao Tribunal, devemos fazer um primeiro questionamento. Qual é a relação jurídica que está sendo tratada naquela relação jurídica? Se é de direito privado ou de direito público? Se de direito público, temos uma máxima, que é o princípio da legalidade, onde a administração e o particular só podem fazer aquilo que a lei assim o autoriza. Está lá estipulado no artigo 37 da Constituição Federal.

Mas sobre a ótica do direito privado, temos o princípio que fala, que é o princípio da autonomia da vontade, onde o particular pode fazer tudo aquilo que a lei não lhe impõe vedação a ser praticado, desde que analisando, agente capaz, objeto lícito.

Pois bem, o caso posto em análise em primeiro grau de jurisdição, é um contrato de locação, e quando esse contrato é levado a uma nova análise, deve se perguntar: É de locação para fins residenciais, ou para fins comerciais? Por que se for para fins residenciais, temos uma regra expressa na lei de locação, que fala: O contrato de locação não pode ser estipulado por prazo inferior a 36 meses, e se assim o for estipulado, o Judiciário com muita razão pode assegurar o prazo mínimo de locação de 36 meses. Mas o caso em debate não é de locação residencial, é de locação comercial. Então esta vedação legal nós não temos.

Feitos esses primeiros esclarecimentos, e aí eu me retorno ao início do contrato de locação, que iniciou-se a discussão em outubro de 2021, e aí não precisamos rememorar muito, era um período de pós-pandemia, onde, no caso de contrato de locação, tanto o locador quanto o locatário vinham de um cenário de insegurança jurídica para ambas as partes.

E nesse caso específico, a senhora Elza, uma senhora idosa, já aposentada, que possui um imóvel, cujo objeto ele gostaria de destinar para fins comerciais no interior de Afonso Cláudio, foi contactado pela então ora agravante, na condição de locatária interessada, e ambas as partes ajustaram. Vamos fazer um contrato de locação com vigência de três anos, mas vamos colocar que, em razão desse pós-pandemia, ambas as partes terão a faculdade de, no curso da alocação, ambas poderão fazer o uso da denúncia imotivada do contrato. Locador e locatário poderão fazer a denúncia imotivada, pondo fim antecipado ao contrato, desde que houvesse, por ambas as partes, uma denúncia pelo prazo de 90 dias. E assim foi assegurado. O contrato iniciava-se em 11 de outubro de 2021, com término contratual em outubro de 2024, daqui a dois meses.

E acontece que, em maio de 2023, a senhora Elza, enquanto locadora, procurou o locatário e formalmente falou, olha, não tenho mais interesse na continuidade da locação, porque eu quero dar uma outra destinação ao imóvel. Naquele primeiro momento, a locatária concordou. Quando deu o prazo de 90 dias, a locatária falou que não iria mais sair. Diante disso, foi ajuizado uma ação de despejo em Primeiro Grau, o Magistrado, ao conhecer do feito, deu uma liminar em dezembro de 2023, e mesmo com a liminar ele falou, vou respeitar novamente o prazo de 90 dias, impondo ao locatário a obrigação de sair do imóvel em fevereiro de 2024.

O locatário, então, agravou a esse Tribunal, que suspendeu o despejo forçado e o processo chegou a esta Câmara.

E o que peço aos senhores Desembargadores, é que seja respeitado a autonomia da vontade, que quando da formalização desse contrato de locação, ambas as partes, locador e locatário, estipularam de forma expressa que seria estabelecido que caso uma das partes não tivesse mais interesse da continuidade da locação, assim poderia ser feito desde que houvesse uma denúncia vazia pelo prazo de 90 dias.

E, em último caso, caso seja reformado em parte a decisão liminar de Primeiro Grau, que ao menos seja respeitado o prazo final de locação que termina agora, daqui a dois meses.

Porque o receio da locadora é que, até pela própria marcha processual, caso não seja imposto um prazo final, que o locatário se perpetue na ocupação desse imóvel.

E o desejo da locadora é que, se for mantida a decisão em Primeiro Grau, que ao menos seja imposta ao locatário, a saída do imóvel no termo final, que é outubro de 2024, daqui a dois meses.

E é o que eu faço como pedido na condição de agravado.

*

O SR. DESEMBARGADOR JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (PRESIDENTE):-

Cumprimento o ilustre advogado. Com a palavra o ilustre Relator.

*

V O T O

PRELIMINAR DE LITISPENDÊNCIA

O SR. DESEMBARGADOR JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (RELATOR):-

Segundo a agravante, deve-se reconhecer a litispendência entre a ação originária e a ação nº 5001436-04.2023.8.08.0001, ambas ajuizadas perante a 1ª Vara Cível da Comarca de Afonso Cláudio.

Alega, ainda, que a demanda nº 5001436-04.2023.8.08.0001 foi protocolada de forma primeva, estando devidamente contestada, razão pela qual se tornou preventa e, consequentemente, o feito originário deve ser julgado extinto sem resolução de mérito.

Pois bem. Nos termos dos §§ 1º e 2º do art. 337 do CPC, “
verifica-se a litispendência ou a coisa julgada quando se reproduz ação anteriormente ajuizada
”, sendo que “
uma ação é idêntica a outra quando possui as mesmas partes, a mesma causa de pedir e o mesmo pedido
”.

Desse modo, pressupõe-se o trâmite simultâneo de duas ações com perfeita identidade de partes, causa de pedir e pedido.

Nada obstante, em consulta ao sistema desta Corte de Justiça, é possível verificar que
a ação tombada sob o nº
5001436-04.2023.8.08.0001 fora extinta sem resolução de mérito
, em razão do pedido de desistência da parte autora (Id. 3346361).

Sendo assim, a extinção do feito anterior, na forma do art. 485 do CPC, sem resolução de mérito, não possui índole de concretizar o instituto da litispendência.

Logo,
rejeito
a preliminar.

*

V O T O S

O SR. DESEMBARGADOR JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS :-

Acompanho o voto do Eminente Relator.

*

O SR. DESEMBARGADOR RAPHAEL AMERICANO CÂMARA:-

Voto no mesmo sentido.

*

M É R I T O

O SR. DESEMBARGADOR JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (RELATOR):-

Cinge-se a controvérsia em perquirir a juridicidade da cláusula de denúncia vazia constante do contrato de locação de imóvel para fins comerciais, com prazo determinado.

Conforme se depreende do artigo 4º da Lei 8.245/91, “
durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2
o

do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada
”.

No mesmo sentido o artigo 56 da citada norma:

Art. 56.
Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado,
independentemente de notificação ou aviso.

Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.

Não se olvida que, nos contratos de locação não residencial (comercial), encerrado o prazo acordado e não tendo o locatário sido desapossado nos 30 dias seguintes, prorroga-se automaticamente o ajuste nas mesmas condições originárias.

A partir daí, passando o pacto a viger por prazo indeterminado, ao locador é facultado retomar o imóvel a qualquer momento, mediante denúncia vazia, notificando o locatário para que desocupe o bem no prazo de 30 dias (art. 57 da Lei 8.245/91) .

Ocorre que
a hipótese trata de contrato de locação não residencial com prazo determinado
, isto é, com início em 11.10.2021 e prazo de 36 meses, cujo termo final se refere ao dia
01.10.2024
(cláusula terceira).

Nesse cenário, não há que se falar em “denúncia vazia”, senão em rescisão antecipada do contrato pelo locador, a qual será deferida apenas em situações específicas, como quando ocorrer descumprimento contratual por parte do locatário, por exemplo.

Sendo assim, considerando que dos autos não se extrai qualquer elemento que indique descumprimento contratual pela locatária que justifique a rescisão antecipada, não deve ser acolhida a pretensão de desocupação do imóvel antes do prazo pactuado.

A propósito do tema, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

RECURSO ESPECIAL. RESPONSABILIDADE CIVIL. CLÁUSULA CONTRATUAL. RESILIÇÃO UNILATERAL. DENÚNCIA IMOTIVADA. VULTOSOS INVESTIMENTOS PARA REALIZAÇÃO A DA ATIVIDADE. DANO INJUSTO. BOA-FÉ OBJETIVA. FINS SOCIAL E ECONÔMICO. OFENSA AOS BONS COSTUMES. ART. 473, PARÁGRAFO ÚNICO DO CC/2002. PERDAS E DANOS DEVIDOS. LUCROS CESSANTES AFASTADOS. 1. É das mais importantes tendências da responsabilidade civil o deslocamento do fato ilícito, como ponto central, para cada vez mais se aproximar da reparação do dano injusto. Ainda que determinado ato tenha sido praticado no exercício de um direito reconhecido, haverá ilicitude se o fora em manifesto abuso, contrário à boa-fé, à finalidade social ou econômica do direito, ou, ainda, se praticado com ofensa aos bons costumes. 2. Tendo uma das partes agido em flagrante comportamento contraditório, ao exigir, por um lado, investimentos necessários à prestação dos serviços, condizentes com a envergadura da empresa que a outra parte representaria, e, por outro, após apenas 11 (onze) meses, sem qualquer justificativa juridicamente relevante, a rescisão unilateral do contrato, configura-se abalada a boa-fé objetiva, a reclamar a proteção do dano causado injustamente. 3.
Se, na análise do caso concreto, percebe-se a inexistência de qualquer conduta desabonadora de uma das partes, seja na conclusão ou na execução do contrato, somada à legítima impressão de que a avença perduraria por tempo razoável, a resilição unilateral imotivada deve ser considerada comportamento contraditório e antijurídico, que se agrava pela recusa na concessão de prazo razoável para a reestruturação econômica da contratada. 4. A existência de cláusula contratual que prevê a possibilidade de rescisão desmotivada por qualquer dos contratantes não é capaz, por si só, de afastar e justificar o ilícito de se rescindir unilateralmente e imotivadamente um contrato que esteja sendo cumprindo a contento, com resultados acima dos esperados, alcançados pela contratada, principalmente quando a parte que não deseja a resilição realizou consideráveis investimentos para executar suas obrigações contratuais. 5. Efetivamente, a possibilidade de denúncia "por qualquer das partes" gera uma falsa simetria entre os contratantes, um sinalagma cuja distribuição obrigacional é apenas aparente. Para se verificar a equidade derivada da cláusula, na verdade, devem ser investigadas as consequências da rescisão desmotivada do contrato, e, assim, descortina-se a falácia de se afirmar que a resilição unilateral era garantia recíproca na avença.
6. O mandamento constante no parágrafo único do art. 473 do diploma material civil brasileiro se legitima e se justifica no princípio do equilíbrio econômico. Com efeito, deve-se considerar que, muito embora a celebração de um contrato seja, em regra, livre, o distrato é um ônus, que pode, por vezes, configurar abuso de direito. 7. Estando claro, nos autos, que o comportamento das recorridas, consistente na exigência de investimentos certos e determinados como condição para a realização da avença, somado ao excelente desempenho das obrigações pelas recorrentes, gerou legítima expectativa de que a cláusula contratual que permitia a qualquer dos contratantes a resilição imotivada do contrato, mediante denúncia, não seria acionada naquele momento, configurado está o abuso do direito e a necessidade de recomposição de perdas e danos, calculadas por perito habilitado para tanto. Lucros cessantes não devidos. 8. Recurso especial parcialmente provido.

(STJ - REsp: 1555202 SP 2014/0345696-6, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 13/12/2016, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 16/03/2017)

Do exposto, e por tudo mais que dos autos consta,
conheço do recurso e a ele dou provimento para suspender a ordem liminar de despejo
.

É como voto.

*

V I S T A

O SR. DESEMBARGADOR JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS:-

Respeitosamente, peço vista a dos autos.

*

swa*

DATA DA SESSÃO: 27/08/2024

V I S T A

O SR. DESEMBARGADOR JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS:-

No caso presente
LANCHONETE PONTO CERTO LTDA
maneja agravo de instrument
o
face a decisão que determinou o seu despejo de imóvel
comercial
locado junto a
DOLCINO ZORZAL
e
EUSA SILVA ZORZAL
.

Após leitura do voto do eminente Des. José Paulo Calmon Nogueira da Gama, pedi vistas dos autos e diante da realidade vertida no caso concreto, não tenho dúvidas em acompanhar o Relator.

Como bem apontou o Relator, trata-se de contrato de locação com prazo determinado (11/10/2021 a 01/10/2024) e como tal, a rescisão antecipada pretendida pelos Locadores somente teria razão de ser em casos específicos, em que caracterizado o descumprimento contratual por parte do locatário, o que não se viu presente no caso concreto.

O Juízo
a quo
pondera a existência de cláusula contratual que prevê a possibilidade de rescisão antecipada para ambas as partes.

Todavia, conforme destacou o Relator, à luz do STJ, “
a possibilidade de denúncia “por qualquer das partes" gera uma falsa simetria entre os contratantes, um sinalagma cuja distribuição obrigacional é apenas aparente. Para se verificar a equidade derivada da cláusula, na verdade, devem ser investigadas as consequências da rescisão desmotivada do contrato, e, assim, descortina-se a falácia de se afirmar que a resilição unilateral era garantia recíproca na avença
.” (STJ - REsp: 1555202 SP 2014/0345696-6, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 13/12/2016, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 16/03/2017).

Ademais, impera considerar o razoável investimento empregado pelos Locatários no imóvel e o prazo de encarramento do v
í
nculo obrigacional que se revela próximo, (01/10/2024)
a
não se
justificar o despejo determinado.

Nestes termos, vejo, a princípio, incidente o disposto no art. 473 da Lei Civil, à m
í
ngua de previsão subsumível na Lei do Inquilinato:

Art. 473. A resilição unilateral, nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita, opera mediante denúncia notificada à outra parte.

Parágrafo único. Se, porém, dada a natureza do contrato, uma das partes houver feito investimentos consideráveis para a sua execução, a denúncia unilateral só produzirá efeito depois de transcorrido prazo compatível com a natureza e o vulto dos investimentos.

Desta feita, acompanho o Relator para
D
AR PROVIMENTO
ao presente recurso.

É como voto.

*

rpm

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

PRELIMINAR DE LITISPENDÊNCIA

Segundo a agravante, deve-se reconhecer a litispendência entre a ação originária e a ação nº 5001436-04.2023.8.08.0001, ambas ajuizadas perante a 1ª Vara Cível da Comarca de Afonso Cláudio.

Alega, ainda, que a demanda nº 5001436-04.2023.8.08.0001 foi protocolada de forma primeva, estando devidamente contestada, razão pela qual se tornou preventa e, consequentemente, o feito originário deve ser julgado extinto sem resolução de mérito.

Pois bem. Nos termos dos §§ 1º e 2º do art. 337 do CPC, “
verifica-se a litispendência ou a coisa julgada quando se reproduz ação anteriormente ajuizada
”, sendo que “
uma ação é idêntica a outra quando possui as mesmas partes, a mesma causa de pedir e o mesmo pedido
”.

Desse modo, pressupõe-se o trâmite simultâneo de duas ações com perfeita identidade de partes, causa de pedir e pedido.

Nada obstante, em consulta ao sistema desta Corte de Justiça, é possível verificar que
a ação tombada sob o nº
5001436-04.2023.8.08.0001
fora extinta sem resolução de mérito
, em razão do pedido de desistência da parte autora (Id. 3346361).

Sendo assim, a extinção do feito anterior, na forma do art. 485 do CPC, sem resolução de mérito, não possui índole de concretizar o instituto da litispendência.

Logo,
rejeito
a preliminar.

MÉRITO

Cinge-se a controvérsia em perquirir a juridicidade da cláusula de denúncia vazia constante do contrato de locação de imóvel para fins comerciais, com prazo determinado.

Conforme se depreende do artigo 4º da Lei 8.245/91, “
d
urante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2
o

do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada
”.

No mesmo sentido o artigo 56 da citada norma:

Art. 56.
Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado,
independentemente de notificação ou aviso.

Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.

Não se olvida que, nos contratos de locação não residencial (comercial), encerrado o prazo acordado e não tendo o locatário sido desapossado nos 30 dias seguintes, prorroga-se automaticamente o ajuste nas mesmas condições originárias.

A partir daí, passando o pacto a viger por prazo indeterminado, ao locador é facultado retomar o imóvel a qualquer momento, mediante denúncia vazia, notificando o locatário para que desocupe o bem no prazo de 30 dias (art. 57 da Lei 8.245/91) .

Ocorre que
a hipótese trata de
contrato de
locação não residencial com prazo determinado
, isto é, com início em 11.10.2021 e prazo de 36 meses, cujo termo final se refere ao dia
01.
1
0.2024
(cláusula terceira).

Nesse cenário, não há que se falar em “denúncia vazia”, senão em rescisão antecipada do contrato pelo locador, a qual será deferida apenas em situações específicas, como quando ocorrer descumprimento contratual por parte do locatário, por exemplo.

Sendo assim, considerando que dos autos não se extrai qualquer elemento que indique descumprimento contratual pela locatária que justifique a rescisão antecipada, não deve ser acolhida a pretensão de desocupação do imóvel antes do prazo pactuado.

A propósito do tema, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

RECURSO ESPECIAL. RESPONSABILIDADE CIVIL. CLÁUSULA CONTRATUAL. RESILIÇÃO UNILATERAL. DENÚNCIA IMOTIVADA. VULTOSOS INVESTIMENTOS PARA REALIZAÇÃO A DA ATIVIDADE. DANO INJUSTO. BOA-FÉ OBJETIVA. FINS SOCIAL E ECONÔMICO. OFENSA AOS BONS COSTUMES. ART. 473, PARÁGRAFO ÚNICO DO CC/2002. PERDAS E DANOS DEVIDOS. LUCROS CESSANTES AFASTADOS. 1. É das mais importantes tendências da responsabilidade civil o deslocamento do fato ilícito, como ponto central, para cada vez mais se aproximar da reparação do dano injusto. Ainda que determinado ato tenha sido praticado no exercício de um direito reconhecido, haverá ilicitude se o fora em manifesto abuso, contrário à boa-fé, à finalidade social ou econômica do direito, ou, ainda, se praticado com ofensa aos bons costumes. 2. Tendo uma das partes agido em flagrante comportamento contraditório, ao exigir, por um lado, investimentos necessários à prestação dos serviços, condizentes com a envergadura da empresa que a outra parte representaria, e, por outro, após apenas 11 (onze) meses, sem qualquer justificativa juridicamente relevante, a rescisão unilateral do contrato, configura-se abalada a boa-fé objetiva, a reclamar a proteção do dano causado injustamente. 3.
Se, na análise do caso concreto, percebe-se a inexistência de qualquer conduta desabonadora de uma das partes, seja na conclusão ou na execução do contrato, somada à legítima impressão de que a avença perduraria por tempo razoável, a resilição unilateral imotivada deve ser considerada comportamento contraditório e antijurídico, que se agrava pela recusa na concessão de prazo razoável para a reestruturação econômica da contratada. 4. A existência de cláusula contratual que prevê a possibilidade de rescisão desmotivada por qualquer dos contratantes não é capaz, por si só, de afastar e justificar o ilícito de se rescindir unilateralmente e imotivadamente um contrato que esteja sendo cumprindo a contento, com resultados acima dos esperados, alcançados pela contratada, principalmente quando a parte que não deseja a resilição realizou consideráveis investimentos para executar suas obrigações contratuais. 5. Efetivamente, a possibilidade de denúncia "por qualquer das partes" gera uma falsa simetria entre os contratantes, um sinalagma cuja distribuição obrigacional é apenas aparente. Para se verificar a equidade derivada da cláusula, na verdade, devem ser investigadas as consequências da rescisão desmotivada do contrato, e, assim, descortina-se a falácia de se afirmar que a resilição unilateral era garantia recíproca na avença.
6. O mandamento constante no parágrafo único do art. 473 do diploma material civil brasileiro se legitima e se justifica no princípio do equilíbrio econômico. Com efeito, deve-se considerar que, muito embora a celebração de um contrato seja, em regra, livre, o distrato é um ônus, que pode, por vezes, configurar abuso de direito. 7. Estando claro, nos autos, que o comportamento das recorridas, consistente na exigência de investimentos certos e determinados como condição para a realização da avença, somado ao excelente desempenho das obrigações pelas recorrentes, gerou legítima expectativa de que a cláusula contratual que permitia a qualquer dos contratantes a resilição imotivada do contrato, mediante denúncia, não seria acionada naquele momento, configurado está o abuso do direito e a necessidade de recomposição de perdas e danos, calculadas por perito habilitado para tanto. Lucros cessantes não devidos. 8. Recurso especial parcialmente provido.

(STJ - REsp: 1555202 SP 2014/0345696-6, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 13/12/2016, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 16/03/2017)

Do exposto, e por tudo mais que dos autos consta,

conheço do recurso e a ele dou provimento para suspender
a ordem liminar de
despejo
.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

AGRAVO DE INSTRUMENTO
nº 5001830-77.2024.8.08.0000

AGRAVANTE:
LANCHONETE PONTO CERTO LTDA E EUNILDA WOGMACHER

AGRAVADO:
D
OLCINO ZORZAL E EUSA SILVA ZORZAL

RELATOR: DES. JOSÉ PAULO CALMOM NOGUEIRA DA GAMA

VOTO VISTA

No caso presente
LANCHONETE PONTO CERTO LTDA
maneja agravo de instrumento face a decisão que determinou o seu despejo de imóvel comercial locado junto a

DOLCINO ZORZAL
e
EUSA SILVA ZORZAL
.

Após leitura do voto do eminente Des. José Paulo Calmon Nogueira da Gama, pedi vistas dos autos e diante da realidade vertida no caso concreto, não tenho dúvidas em acompanhar o Relator.

Como bem apontou o Relator, trata-se de contrato de locação com prazo determinado (11/10/2021 a 01/10/2024) e como tal, a rescisão antecipada pretendida pelos Locadores somente teria razão de ser em casos específicos, em que caractereizado o descumprimento contratual por parte do locatário, o que não se viu presente no caso concreto.

O Juízo
a quo
pondera a existência de cláusula contratual que prevê a possibilidade de rescisão antecipada para ambas as partes.

Todavia, conforme destacou o Relator, à luz do STJ, “
a possibilidade de denúncia “por qualquer das partes" gera uma falsa simetria entre os contratantes, um sinalagma cuja distribuição obrigacional é apenas aparente. Para se verificar a equidade derivada da cláusula, na verdade, devem ser investigadas as consequências da rescisão desmotivada do contrato, e, assim, descortina-se a falácia de se afirmar que a resilição unilateral era garantia recíproca na avença
.”
(STJ - REsp: 1555202 SP 2014/0345696-6, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 13/12/2016, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 16/03/2017).

Ademais, impera considerar o razoável investimento empregado pelos Locatários no imóvel e o prazo de encerramento do vinculo obrigacional que se revela próximo, (01/10/2024) a não se justificar o despejo determinado.

Nestes termos, vejo, a princípio, incidente o disposto no art. 473 da Lei Civil, à mingua de previsão subsumível na Lei do Inquilinato:

Art. 473. A resilição unilateral, nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita, opera mediante denúncia notificada à outra parte.

Parágrafo único. Se, porém, dada a natureza do contrato, uma das partes houver feito investimentos consideráveis para a sua execução, a denúncia unilateral só produzirá efeito depois de transcorrido prazo compatível com a natureza e o vulto dos investimentos.

Desta feita, acompanho o Relator para
D
AR PROVIMENTO
ao presente recurso.

É como voto.

DES.
JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

Acompanho o e. Relator, para DAR PROVIMENTO ao recurso.