Tribunal: TJES
Processo: 0000867-93.2017.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FABIO CLEM DE OLIVEIRA
Órgão julgador: FABIO CLEM DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Provas em geral
Data de julgamento: 2024-12-05

Ementa:
ACÓRDÃO

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0000867-93.2017.8.08.0035

APELANTE: JOÃO CARLOS VIVALDI COSTA

A
PELADO:
ERALDO NOLASCO

RELATOR: DESEMBARGADOR FABIO CLEM DE OLIVEIRA

EMENTA – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA C/C REPARAÇÃO POR DANO MATERIAL – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA PARA A CAUSA REJEITADA – BENFEITORIAS – RENÚNCIA AO DIREITO DE RESSARCIMENTO - SÚMULA Nº 335/STJ.

1. - Hipótese em que o
apelado atribui ao apelante responsabilidade p
ela

deterioração
do imóvel
locado
durante o período de vigência dos contratos locatícios que celebraram e não pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU a ele relativo,
causas
que motivaram o ajuizamento da presente ação, suficientes para, segundo a teoria da asserção, conferir-lhe legitimidade para resistir às pretensões deduzidas na inicial.

2. -
Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção
.

3
. -
Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção. Súmula nº 335/STJ.

4. - No ato da celebração dos contratos o apelante renunciou expressamente ao direito de
ressarcimento
por eventuais benfeitorias realizadas no imóvel.

5. - Recurso desprovido.

Vistos relatados e discutidos os presentes autos,
ACORDAM
os Eminentes Desembargadores que integram a Colenda 2ª Câmara Cível do ETJES
, À UNANIMIDADE,
REJEITAR
A
PRELIMINAR DE
ILEGITIMIDADE PASSIVA PARA A CAUSA
E, NO MÉRITO, NEGAR
PROVIMENTO AO RECURSO
,
nos termos do voto do Relator.

Vitória/ES,
04 de novembro
de 2024.

RELATOR

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0000867-93.2017.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: JOAO CARLOS VIVALDI COSTA

APELADO: ERALDO NOLASCO

RELATOR(A):
FABIO CLEM DE OLIVEIRA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0000867-93.2017.8.08.0035

APELANTE: JOÃO CARLOS VIVALDI COSTA

A
PELADO:
ERALDO NOLASCO

RELATOR: DESEMBARGADOR FABIO CLEM DE OLIVEIRA

EMENTA – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA C/C REPARAÇÃO POR DANO MATERIAL – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA PARA A CAUSA REJEITADA – BENFEITORIAS – RENÚNCIA AO DIREITO DE RESSARCIMENTO - SÚMULA Nº 335/STJ.

1. - Hipótese em que o
apelado atribui ao apelante responsabilidade p
ela

deterioração
do imóvel
locado
durante o período de vigência dos contratos locatícios que celebraram e não pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU a ele relativo,
causas
que motivaram o ajuizamento da presente ação, suficientes para, segundo a teoria da asserção, conferir-lhe legitimidade para resistir às pretensões deduzidas na inicial.

2. -
Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção
.

3
. -
Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção. Súmula nº 335/STJ.

4. - No ato da celebração dos contratos o apelante renunciou expressamente ao direito de
ressarcimento
por eventuais benfeitorias realizadas no imóvel.

5. - Recurso desprovido.

Vistos relatados e discutidos os presentes autos,
ACORDAM
os Eminentes Desembargadores que integram a Colenda 2ª Câmara Cível do ETJES
, À UNANIMIDADE,
REJEITAR
A
PRELIMINAR DE
ILEGITIMIDADE PASSIVA PARA A CAUSA
E, NO MÉRITO, NEGAR
PROVIMENTO AO RECURSO
,
nos termos do voto do Relator.

Vitória/ES,
04 de novembro
de 2024.

RELATOR

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 002 - Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: 002 - Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA - Relator / 017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal / 022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal
VOTOS VOGAIS
017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar
022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELA
ÇÃO CÍVEL Nº
0000867-93.2017.8.08.0035

APELANTE: JOÃO CARLOS VIVALDI COSTA

A
PELADO:
ERALDO NOLASCO

RELATOR: DESEMBARGADOR FABIO CLEM DE OLIVEIRA

VOTO

Preliminar - Ilegitimidade Passiva Para a Causa.

Senhor Presidente.

O
apelante, na condição de loca
tário
, e Eraldo Nolasco, na condição de loca
dor,

celebraram três contratos de locações
(fls. 27/31, 33/35 e 37/39) com data de início em 15/09/2006, prorrogado
s
por aditivo
s
contratua
is
até a data de 31/12/2015.

O
apelado atribui ao apelante responsabilidade p
ela
danificação do imóvel
durante
o
período de vigência dos contratos locatícios, bem ainda por ele ter deixado de pagar o IPTU a ele pertinente,
causas
que motivaram o ajuizamento da presente ação e que são suficientes para, segundo a teoria da asserção, conferir-lhe legitimidade para resistir às pretensões deduzidas na inicial.

Por estas razões, rejeito
preliminar
.

É como voto.

Desembargador Fabio Clem de Oliveiras

Relator

A
PELA
ÇÃO CÍVEL Nº
0000867-93.2017.8.08.0035

APELANTE: JOÃO CARLOS VIVALDI COSTA

A
PELADO:
ERALDO NOLASCO

RELATOR: DESEMBARGADOR FABIO CLEM DE OLIVEIRA

VOTO

Senhor Presidente.
O locatário,
dentre outros deveres,
é obrigado a
(1)
pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
(2) bem como
restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal
e ainda
realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
(3)
não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
e
entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário
(Lei nº 8.24/1991, art. 23, incisos I, III e VII).

Por outro lado,
salvo disposição expressa em contrário no contrato
(Lei nº 8.245/1991, art. 22, inciso VIII) o loca
dor
é obrigado a
pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel
.

Nos
contratos celebrados entre o apelante e o apelado a obrigação de pagar os tributos foi transferida
a
o apelante, conforme a cláusula terceira de cada um dos contratos de locação.

“
3. O LOCATÁRIO é responsável pelo pagamento de todos os impostos, taxas e contribuições que incidem e que venham a incidir sobre o imóvel, seguro, contra incêndio e despesas de consumo de água, luz, gás, telefone e outras devidas pela ocupação do imóvel.”

E
mbora o apelante tenha assumido
tais obrigações
acabou não
efetuando
o pagamento d
o Imposto Predial e Territorial Urbano -
IPTU e outras despesas que havia assumido contratualmente,
tendo, por isso, respondido a uma ação de execução fiscal
.

Pelo não pagamento do IPTU pelo apelante
o Município de Vila Velha promoveu contra o apelado a execução fiscal nº 0000970-08.2014.8.08.0035, que tramitou perante a 1ª Vara da Fazenda Pública Municipal de Vila Velha (Fl. 142).

Viu-se na contingência e celebrou acordo
de parcelamento do IPTU, conforme o Pedido de Adesão de Parcelamento pactuado em 03/12/2015 (fl. 145).

Afora isso, ainda foi obrigado a
fazer
o pagamento de honorários advocatícios em favor da Procuradoria do Município de Vila Velha,
nos autos da mencionada
execução fiscal
(Fls. 147
e
149
).

O Município de Vila Velha também lhe moveu execução fiscal autuada sob o nº 0026429-56.2007.8.08.0035, que tramitou perante a 1ª Vara da Fazenda Pública de Vila Velha (Fl. 151/153).

Acresça-se que o apelante
deteriorou
expressivamente
o imóvel
locado
durante os anos de
vigência dos contratos locatícios
, talvez em razão de explorar no local um
comércio de
ferro velho.

A
o fim as
despesas
decorrentes do não cumprimento da cláusula contratual
pelo apelante
e de reparos que o imóvel
necessitou
totalizaram, na data do ajuizamento da ação, 13/01/2017, a quantia de R$ 42.750,17 (quarenta e dois mil, setecentos e cinquenta reais e dezessete centavos).

Destas, a
s despesas com a recuperação da estrutura física do imóvel
import
aram
em
R$ 4.766,36 (quatro mil, setecentos e sessenta e seis reais e trinta e seis centavos), enquanto
que
o valor restante
importou em
R$ 37.983,81 (trinta e sete mil, novecentos e oitenta e três reais e oitenta e um centavos), conforme orçamentos, comprovantes de pagamentos
e guias de recolhimento de IPTU
acostados às folhas 41/
142.

Não obstante, o presente apelo tem como objeto o direito ao ressarcimento das benfeitorias realizadas pelo apelante no imóvel que lhe foi locado pelo apelado, vez que não se insurge contra a rescisão contratual, mesmo porque se trata de denúncia vazia.

Ocorre que pelo contrato (fl. 55) celebrado houve a renúncia ao direito ao ressarcimento de benfeitorias, conforme as cláusulas 13.2 e 13.3:

“
13.2. Obriga-se o locatário quando finda ou rescindida a locação, a entregar o imóvel nas condições em que o recebeu e com as devidas alterações no projeto que forem aprovadas pelo LOCADOR, bem como, com as eventuais benfeitorias realizadas ou melhoramentos, que, para todos os fins de direito, passarão a incorporar o imóvel renunciando ao direito de retenção e indenização das benfeitorias, consagradas no art. 36 e 36 da Lei nº 8.245/1991.

13.3. Poderão ser desfeitas ou não a critério do LOCADOR, as obras e benfeitorias sem que haja indenização ou reembolso ao LOCATÁRIO.”

Consequentemente, o apelante não tem direito de ser ressarcido pelas benfeitorias necessárias, úteis ou voluptuárias realizadas no imóvel locado.

É que, s
alvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção
(Lei n 8. 245/1991, art. 35).

Contrariamente,
a
s benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel
(Lei n 8. 245/1991, art. 36).

É o que preconiza
o Enunciado da Súmula nº 335 do Colendo Superior Tribunal de Justiça,

“
Súmula nº 335/STJ.

Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.”

A despeito do apelante ter alegado que o apelado se apropriou de todos os bens que existiam no estabelecimento, tal fato não foi comprovado, relevando por isso registrar que na audiência de instrução e julgamento (fl. 185) pugnou pelo julgamento antecipado da lide (CPC, art. 335).

Acresça-se que
quando do deferimento da tutela de urgência determinando a desocupação do imóvel foi concedido o prazo de 15 (quinze) dias ao apelante, tempo suficiente para que retirassem os bens móveis do imóvel então locado, o que, por óbvio, não incluiria o direito à indenização das benfeitorias nele realizadas, ante a expressa renúncia avençada no contrato, como autoriza a lei.

P
or estas razões, nego provimento ao recurso e majoro os honorários advocatícios em 2% (dois por cento) sobre o valor da condenação,
tendo em

conta
o grau de zelo profissional (padrão), o lugar da prestação do serviço, a natureza da causa (
ação
de despejo
), o trabalho realizado pelos
advogados do apelado
(
elaboração d
a inicial e contrarrazões ao recurso de apelação)
e o tempo despendido (ação
proposta
em
26/06/2018

e sentença prolatada em
10/07/2019
)
.

É como voto.

Des
embargador Fabio Clem de Oliveiras

Relator

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)