Tribunal: TJES
Processo: 5007561-84.2021.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão julgador: ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2024-10-11

Ementa:
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL Nº 5007561-84.2021.8.08.0024

EMBTE:
PRAIA NORTE IMOBILIÁRIA SPE LTDA

EMBDO:

ANTONIA JERONIMA PEREIRA E OUTRA

RELATOR:
DES.
ROBSON LUIZ ALBANEZ

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO. INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 9.514/97. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. OMISSÃO NÃO CONFIGURADA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Embargos de declaração opostos por PRAIA NORTE IMOBILIÁRIA SPE LTDA em face de acórdão que, em apelação cível, confirmou a sentença que determinou a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, com devolução parcial dos valores pagos, aplicando as disposições do Código de Defesa do Consumidor (CDC) em razão da ausência de registro do contrato com alienação fiduciária no cartório competente, afastando, portanto, a aplicação da Lei nº 9.514/1997.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em determinar se houve omissão no acórdão quanto à aplicação dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, à luz da alegada existência de cláusula expressa de alienação fiduciária no contrato, e se tal omissão justifica a reforma da decisão.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A ausência de registro do contrato de alienação fiduciária no cartório competente impede a aplicação da Lei nº 9.514/1997, incidindo, portanto, as regras do CDC, especialmente o art. 53, que veda a perda total das prestações pagas pelo comprador.

A Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018) não retroage para alcançar contratos celebrados antes de sua vigência, não se aplicando ao caso concreto.

Inexistem omissões a serem sanadas, pois o acórdão enfrentou adequadamente as questões suscitadas, com fundamentação consistente e em consonância com os precedentes jurisprudenciais.

O uso dos embargos de declaração para rediscutir a matéria já decidida e expressamente fundamentada não é cabível, sendo a via recursal própria o instrumento adequado para tal finalidade.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
: 1. A ausência de registro do contrato de alienação fiduciária impede a aplicação da Lei nº 9.514/1997, sendo aplicáveis as regras do Código de Defesa do Consumidor em caso de rescisão contratual por iniciativa do comprador. 2. A Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018) não retroage para alcançar contratos celebrados antes de sua vigência.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, XXXVI; Lei nº 9.514/1997, arts. 23, 26 e 27; CDC, art. 53; CPC/2015, arts. 1.022 e 1.026, §2º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.582.318/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 02.08.2016; TJES, Apelação Cível nº 5005547-58.2021.8.08.0047, Rel. Des. Fernando Estevam Bravin Ruy, j. 27.04.2023; TJGO, Apelação Cível nº 5674852.41.2021.8.09.0051, Rel. Des. Delintro Belo de Almeida Filho, j. 30.01.2023.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5007561-84.2021.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: PRAIA NORTE IMOBILIARIA SPE LTDA e outros

APELADO: ANTONIA JERONIMA PEREIRA e outros

RELATOR(A):
ROBSON LUIZ ALBANEZ

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL Nº 5007561-84.2021.8.08.0024

EMBTE:
PRAIA NORTE IMOBILIÁRIA SPE LTDA

EMBDO:

ANTONIA JERONIMA PEREIRA E OUTRA

RELATOR:
DES.
ROBSON LUIZ ALBANEZ

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO. INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 9.514/97. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. OMISSÃO NÃO CONFIGURADA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Embargos de declaração opostos por PRAIA NORTE IMOBILIÁRIA SPE LTDA em face de acórdão que, em apelação cível, confirmou a sentença que determinou a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, com devolução parcial dos valores pagos, aplicando as disposições do Código de Defesa do Consumidor (CDC) em razão da ausência de registro do contrato com alienação fiduciária no cartório competente, afastando, portanto, a aplicação da Lei nº 9.514/1997.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em determinar se houve omissão no acórdão quanto à aplicação dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, à luz da alegada existência de cláusula expressa de alienação fiduciária no contrato, e se tal omissão justifica a reforma da decisão.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A ausência de registro do contrato de alienação fiduciária no cartório competente impede a aplicação da Lei nº 9.514/1997, incidindo, portanto, as regras do CDC, especialmente o art. 53, que veda a perda total das prestações pagas pelo comprador.

A Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018) não retroage para alcançar contratos celebrados antes de sua vigência, não se aplicando ao caso concreto.

Inexistem omissões a serem sanadas, pois o acórdão enfrentou adequadamente as questões suscitadas, com fundamentação consistente e em consonância com os precedentes jurisprudenciais.

O uso dos embargos de declaração para rediscutir a matéria já decidida e expressamente fundamentada não é cabível, sendo a via recursal própria o instrumento adequado para tal finalidade.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
: 1. A ausência de registro do contrato de alienação fiduciária impede a aplicação da Lei nº 9.514/1997, sendo aplicáveis as regras do Código de Defesa do Consumidor em caso de rescisão contratual por iniciativa do comprador. 2. A Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018) não retroage para alcançar contratos celebrados antes de sua vigência.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, XXXVI; Lei nº 9.514/1997, arts. 23, 26 e 27; CDC, art. 53; CPC/2015, arts. 1.022 e 1.026, §2º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.582.318/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 02.08.2016; TJES, Apelação Cível nº 5005547-58.2021.8.08.0047, Rel. Des. Fernando Estevam Bravin Ruy, j. 27.04.2023; TJGO, Apelação Cível nº 5674852.41.2021.8.09.0051, Rel. Des. Delintro Belo de Almeida Filho, j. 30.01.2023.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ

Composição de julgamento: 011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Relator / 016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal / 031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar
031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL Nº 5007561-84.2021.8.08.0024

EMBTE:
PRAIA NORTE IMOBILIÁRIA SPE LTDA

EMBDO:

ANTONIA JERONIMA PEREIRA E OUTRA

RELATOR:
DES.
ROBSON LUIZ ALBANEZ

VOTO

Consoante relatado, os embargos de declaração opostos por
PRAIA NORTE IMOBILIÁRIA SPE LTDA
, tem o intuito de que seja sanada omissão relativa a aplicação dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997.

Eis o acórdão embargado:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. COMPRA E VENDA DE LOTE. ONEROSIDADE EXCESSIVA AFASTADA. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. APLICAÇÃO DE LEGISLAÇÃO ESPECÍFICA QUE DEPENDE DE REGISTRO. IRRETROATIVIDADE DA LEI DO DISTRATO. AUSÊNCIA DE APLICAÇÃO. RESTITUIÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. SUBSTITUIÇÃO DO IGP-M. IMPOSSIBILIDADE. PREVISÃO CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE. RECURSO DESPROVIDO.

1.
A teoria da imprevisão autoriza a relativização do pacta sunt servanda com a mitigação da vontade contratual, mas, para tanto, exige-se a demonstração clara de que um fato absolutamente imprevisível tenha sido suficiente para deixar um dos contratantes em situação de onerosidade excessiva, enquanto a parte contrária passa a se beneficiar de extrema vantagem.

2.
A despeito dos efeitos da pandemia de Covid-19 na sociedade e na economia mostraram-se imprevisíveis, para que se justifique a intervenção judicial, necessária se faz a comprovação inequívoca de desequilíbrio contratual.

3.
Não se aplica a Lei 9.514/97 às resoluções de contratos de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária por inadimplemento do devedor quando o instrumento não é devidamente registrado em cartório, incidindo, por conseguinte, as regras consumeristas, inclusive aquela que veda a perda integral das prestações pagas pelo adquirente.

4.
A Lei do Distrato (nº 13.786/2018), não retroage para produzir efeitos sobre o pactuado em data anterior à sua vigência, não sendo possível, portanto, a retenção de até 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do contrato.

5.
Nos contratos de compra e venda de imóvel, é assegurado ao comprador a restituição parcial dos valores por ele pagos quando a resolução do negócio jurídico ocorre por sua iniciativa.

6.
Na esteira do entendimento consolidado pelo STJ, a retenção de valores pagos nos contratos de promessa de compra e venda rescindidos pela vontade do comprador devem se limitar aos percentuais mínimos e máximo compreendido entre 10% e 25%. Precedentes TJES.

7.
É
lícita a aplicação do
índice de atualização monetária IGPM em contratos de parcelas sucessivas de longo prazo.

8.
Inexiste razão para modificação de índice oficial expressamente consignado em contrato, quando presente a periodicidade da aplicação da correção e ausente demonstração de que o seu aumento gerou desequilibro contratual.

9
. Recurso conhecido e desprovido.

10.
Majoração dos honorários advocatícios em 2% por aplicação do §11 do art. 85 do CPC.

Muito bem.

O caso dos autos remeteu-nos ao exame de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel e devolução de valores pagos.

Na oportunidade de apreciação da apelação, restou decidido, em suma, que
a ausência de registro da cláusula de alienação fiduciária no órgão competente afastou a aplicação da Lei nº 9.514/97, permitindo que fossem aplicadas, especialmente, as disposições do Código de Defesa do Consumidor, resultando no desprovimento do recurso e mantendo por seus fundamento a sentença
que autorizou,
a

ora
recorrente,

a
reter
2
0% (
vinte
por cento) da quantia paga pel
as

autor
as/
embargadas

e, por conseguinte, devolver
8
0%
(
oite
nta por cento)

do referido valor
em pa
gamento
único
(súm. 543 do STJ
1
)
,
com

as devidas
correç
ões
monetária
s
.

C
onsignou-se no Voto de Relatoria que [...]
I
n casu, inobstante existir a
cláusula
expressa
de alienação fiduciária no contrato em debate (
pág.7,
id
6503715
), a
ausência
de seu registro
no órgão competente
,
impede a aplicação da
legislação específica supracitada
,
autorizando, por conseguinte,
a incidência da regra consumerista
(CDC)
, especificamente, o
seu
art. 53, segundo o qual é vedado a perda total das prestações pagas
pelo comprador.

Outrossim,
ao contrário do que entende a recorrente,
também não é possível
aplicar ao presente caso o artigo 32-A da Lei 6.766/79, introduzido pela Lei do Distrato (nº 13.786/2018),
o qual prevê a possibilidade de
retenção de até 10%
(dez por cento)
do valor atualizado do contrato,
uma vez que esta alteração legislativa é posterior a celebração do negócio, sendo vedada a sua retroatividade para produzir efeitos sobre o acordado pelas partes em data anterior à sua vigência
.
[...]

D
este modo, não se verifica vício a ser sanado, na medida em que o assunto foi enfrentado e a conclusão tomada, embora desfavorável à pretensão do recorrente, possui consonância com entendimento delineado em precedentes deste e. Tribunal, que destaco a seguir:

[...]
O c. STJ que consolidou que quando não é realizado o registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis, a resilição do contrato por vontade do consumidor deve ser regulada pelas normas do CDC, e não pelo regime especial da Lei nº 9.514/97. Precedentes
.
[...]
3.
O artigo 23, caput, da Lei nº 9.514/1997 é claro no sentido de que a propriedade fiduciária de coisa imóvel somente se constitui com o registro do contrato, de modo que a ausência de registro do instrumento não poderia beneficiar a apelante diante da inércia em tomar essa providência necessária para fazer jus ao regime jurídico especial.

[...]
(
Data: 27/Apr/2023 -
Órgão julgador: 2ª Câmara Cível - Número: 5005547-58.2021.8.08.0047 - Magistrado: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Classe: APELAÇÃO CÍVEL
-
Assunto: Abatimento proporcional do preço
).

C
onfira-se ainda:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM FORÇA DE ESCRITURA PÚBLICA E PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.
LEI Nº 9.514/97. AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO. FORMALIDADE ESSENCIAL. COMPRA E VENDA COMUM. RESCISÃO CONTRATUAL POR DESISTÊNCIA DOS COMPRADORES.
DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. HONORÁRIOS RECURSAIS. 1.
Nos termos do artigo 23 da Lei nº 9.514/1997, o registro do contrato é formalidade essencial à constituição da propriedade fiduciária no contrato de compra e venda, de modo que, efetivado o registro somente após o ajuizamento da ação, não se aplica a referida lei, devendo o contrato ser rescindido pela regra geral de compra e venda (Precedentes STJ)
. [...] (TJ-GO - AC: 56748524120218090051 GOIÂNIA, Relator: Des(a). DESEMBARGADOR DELINTRO BELO DE ALMEIDA FILHO, Assessoria para Assunto de Recursos Constitucionais, Data de Publicação: (30/01/2023) DJ)

Consigne-se, por fim, que o intuito do embargante não é de esclarecer qualquer vício, mas sim viabilizar uma nova apreciação do fundamento que solucionou o questionamento, o que não se permite em sede de aclaratórios, impondo-se, para tanto, a utilização das vias recursais pertinentes a manifestar seu inconformismo e o consequente desejo reformador.

Assim
considerado
,
inexistentes
os
vícios
apontados
,
mantém
-se o acórdão objurgado.

D
iante de todo o exposto,
conheço do recurso e
nego-
lhe provimento
.

Advirto às partes que a
utilização dos meios recursais ordinários de forma absolutamente inapropriada, enseja na possibilidade de aplicação da multa prevista no art. 1.026, §2º do CPC/2015.

É como Voto.

DES.
ROBSON LUIZ ALBANEZ

R
ELATOR

1

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Manifesto-me por acompanhar, em sua integralidade, o voto exarado pela douta relatoria.

Este é o voto.