Tribunal: TJES
Processo: 0007053-14.2016.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARCOS VALLS FEU ROSA
Órgão julgador: MARCOS VALLS FEU ROSA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Inclusão Indevida em Cadastro de Inadimplentes
Data de julgamento: 2024-09-05

Ementa:
EMENTA
: APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR. PRÉVIA CONSTITUIÇÃO EM MORA DO DEVEDOR. NÃO VERIFICADA. AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. AÇÃO RECONVENCIONAL. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. OCORRÊNCIA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.

1.
Conforme entendimento do c. STJ, a ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, com fundamento no inadimplemento do promitente comprador, deve ser necessariamente precedida por sua regular constituição em mora, por meio de notificação judicial ou extrajudicial (tabelional), ainda que existente no pacto cláusula resolutiva expressa ou data certa para o pagamento das prestações ajustadas

2.
Caracteriza-se como pressuposto processual para o ajuizamento de ação de rescisão contratual de contrato de promessa de compra e venda de imóvel a prévia notificação da parte devedora, devendo a parte autora colacionar junto da petição inicial a demonstração de que os devedores foram constituídos em mora.

3
.
Não consta dos autos comprovação de recebimento da referida notificação pelos destinatários, consoante fls. 36/37. Em verdade, o documento de fl. 38 indica que a Carta com Aviso de Recebimento foi recebida por terceiro, e em endereço completamente diferente daquele indicado como domicílio da 2ª requerida no contrato, o que é imprestável para fins de constituição em mora, na medida em que a cientificação deve ser pessoal, conforme os arts. 32 e 49 da Lei nº 6.766.

4
.
Ademais, sequer fora colacionado aos autos comprovante de tentativa de notificação do 1º requerido.

5
.
Outrossim, a prévia interpelação, seja judicial ou extrajudicial, não se substitui pela mera citação já no âmbito da demanda aforada com vistas à rescisão do pacto.

6
.
Considerando que a parte requerida/reconvinte formulou três pedidos reconvencionais, tendo apenas um deles sido acolhido, é evidente a caracterização da sucumbência recíproca, conforme preconiza o art. 86 do CPC, devendo os respectivos ônus serem suportados proporcionalmente entre os litigantes, tal como estabelecido na sentença.

7.
Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0007053-14.2016.8.08.0021

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: EMOPLAN COMERCIO E CONSTRUCOES LTDA

APELADO: MARCIANO PINHEIRO DA SILVA e outros (2)

RELATOR(A):
MARCOS VALLS FEU ROSA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

EMENTA
: APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR. PRÉVIA CONSTITUIÇÃO EM MORA DO DEVEDOR. NÃO VERIFICADA. AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. AÇÃO RECONVENCIONAL. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. OCORRÊNCIA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.

1.
Conforme entendimento do c. STJ, a ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, com fundamento no inadimplemento do promitente comprador, deve ser necessariamente precedida por sua regular constituição em mora, por meio de notificação judicial ou extrajudicial (tabelional), ainda que existente no pacto cláusula resolutiva expressa ou data certa para o pagamento das prestações ajustadas

2.
Caracteriza-se como pressuposto processual para o ajuizamento de ação de rescisão contratual de contrato de promessa de compra e venda de imóvel a prévia notificação da parte devedora, devendo a parte autora colacionar junto da petição inicial a demonstração de que os devedores foram constituídos em mora.

3
.
Não consta dos autos comprovação de recebimento da referida notificação pelos destinatários, consoante fls. 36/37. Em verdade, o documento de fl. 38 indica que a Carta com Aviso de Recebimento foi recebida por terceiro, e em endereço completamente diferente daquele indicado como domicílio da 2ª requerida no contrato, o que é imprestável para fins de constituição em mora, na medida em que a cientificação deve ser pessoal, conforme os arts. 32 e 49 da Lei nº 6.766.

4
.
Ademais, sequer fora colacionado aos autos comprovante de tentativa de notificação do 1º requerido.

5
.
Outrossim, a prévia interpelação, seja judicial ou extrajudicial, não se substitui pela mera citação já no âmbito da demanda aforada com vistas à rescisão do pacto.

6
.
Considerando que a parte requerida/reconvinte formulou três pedidos reconvencionais, tendo apenas um deles sido acolhido, é evidente a caracterização da sucumbência recíproca, conforme preconiza o art. 86 do CPC, devendo os respectivos ônus serem suportados proporcionalmente entre os litigantes, tal como estabelecido na sentença.

7.
Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: Vistos relatados e discutidos os presentes autos, acordam os Desembargadores componentes da Terceira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espirito Santo, à unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 030 - Gabinete Des. MARCOS VALLS FEU ROSA

Composição de julgamento: 030 - Gabinete Des. MARCOS VALLS FEU ROSA - MARCOS VALLS FEU ROSA - Relator / 005 - Gabinete Des. CARLOS SIMÕES FONSECA - FERNANDA CORREA MARTINS - Vogal / 013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal
VOTOS VOGAIS
005 - Gabinete Des. CARLOS SIMÕES FONSECA - FERNANDA CORREA MARTINS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº
0007053-14.2016.8.08.0021

APELANTE:
EMOPLAN COMERCIO E CONSTRUÇÕES LTDA

APELAD
OS
:
MARCIANO PINHEIRO DA SILVA E OUTROS (+2)

RELATOR: DES. MARCOS VALLS FEU ROSA

VOTO

Consoante anteriormente relatado, cuidam os autos de

recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
EM
OPLAN COMERCIO E CONSTRUÇÕES LTDA
em face da sentença de fls. 212/222, proferida pelo MM. Juiz de Direito da 2ª Vara Cível de Guarapari, que, nos autos de

ação de rescisão contratual
ajuizada pelo recorrente em face de
MARCIANO PINHEIRO DA SILVA E OUTROS (+2)
, julgou as lides principal e reconvencional da seguinte forma:

“Diante do exposto, reconheço a carência de ação, e julgo extinto o processo, sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, VI, do Código de Processo Civil.

Condeno a autora ao pagamento de custas/despesas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais, os quais fixo no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor da causa atualizado, na forma do art. 85, § 2º, do CPC.

Julgo parcialmente procedente o pleito reconvencional, tão somente para condenar a autora/reconvinda a efetuar a devolução das notas promissórias, ao primeiro réu e/ou à segunda demandada, referentes ao contrato de compra e venda objeto dos autos, cuja quitação tenha ocorrido em 26/01/2009; 26/03/2009; 28/04/2009; 04/08/2009; 27/10/2009; 02/12/2009; 05/02/2010; 26/11/2010; 28/12/2010; 28/01 /2011; 15/03/2011; 26/04/2011; 04/04/2011; 30/05/2011; 30/06/2011; 05/10/2011; 04/08/2011; 08/11/2011; 14/12/2011; 01/02/2012; 06/03/2012; 13/02/2012; 14/05/2012; 11/06/2012; 10/07/2012; 08/08/2012; 26/01/2013; 04/10/2012 (fls. 127/147).

Julgo improcedente o pleito indenizatório extrapatrimonial postulado na reconvenção.

Julgo extinta a reconvenção, com resolução de mérito, nos termos do artigo 487, inc. I, do Código de Processo Civil.

Por força da sucumbência, condeno os réus/reconvintes ao pagamento de 2/3 das custas/despesas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais, os quais fixo no percentual de 1 0% (dez por cento) sobre o valor atribuído a reconvenção, na forma do art. 85, § 2°, do CPC.

Condeno a autora/reconvinda ao pagamento de 1/3 das custas/despesas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais, os quais fixo no percentual de 1 0% (dez por cento) sobre o valor atribuído a reconvenção, na forma do art. 85, § 2°, do CPC.”

Em suas razões recursais de fls. 224/239, aduz a apelante, em síntese, que
(i)
não se aplica à hipótese o 1º Decreto-Lei nº 745/69 c/c art. 22 do Decreto-Lei nº 58/37,
“(...
)
uma vez que o imóvel comercializado pela empresa recorrente perante a parte apelada trata-se de unidade residencial pronta, e não de lote”
;
(ii)
a notificação foi devidamente enviada para o endereço indicado no contrato; e
(iii)

“(...
)
não se pode presumir que os recorridos não receberam a notificação pelo simples fato de não constar o seu nome no aviso de recebimento”.

Sustenta, ainda, que
(
iv
)
a citação válida constitui forma idônea para a constituição em mora; e
(v)
inexiste sucumbência recíproca no pleito reconvencional.

Contrarrazões, às fls. 246/270, pelo desprovimento do recurso.

Antes de adentrar no exame da controvérsia, importante fazer um breve resumo dos fatos subjacentes à causa.

Trata-se de
“
ação de
rescisão
contratual
” ajuizada por
EMOPLAN COMERCIO E CONSTRUÇÕES LTDA,
ora recorrente, em face de
MARCIANO PINHEIRO DA SILVA,
FRANCELEIDE DOS SANTOS SOARES E JOELSON OLIVEIRA DE SOUZA
,
ora recorridos
,

na qual aduz, em síntese, que firmou com os dois primeiros requeridos contrato particular de promessa de compra e venda, em 22 de agosto de 2008, do imóvel descrito como
“(...) uma casa situada no bairro Ipiranga, Guarapari/ES, composto de uma varanda, um quarto, sala, um banheiro social, uma cozinha, uma área de serviço de garagem”.

Segue narrando que o valor total da transação é de R$ 56.000,00 (cinquenta e seis mil reais), e que, apesar das condições estabelecidas e aceitas por ambas as partes, os dois primeiros requeridos estão inadimplentes com suas obrigações contratuais e, ainda, alienaram o bem ao 3º requerido, quem se encontra na posse do bem.

O requerente sustenta que
“(...
)
os requeridos encontram-se inadimplentes no que diz respeito a 20 (vinte) prestações mensais, bem como de 02 (duas) prestações intermediárias. As referidas mensalidades atrasadas já abarcam um montante no valor corrigido de R$ 49.036,19 (quarenta e nove mil, trinta e seis reais e dezenove centavos)”
.

Diante de tais fatos, a autora ajuizou a presente demanda, pugnando pela (i) declaração da rescisão do contrato de promessa de compra e venda; (ii) o reconhecimento do direito de retenção das arras; (iii) a condenação dos requeridos ao pagamento de perdas e danos e (iv) de eventuais valores inerentes ao imóvel.

Contestação com pleito reconvencional apresentada pelos requeridos, às fls. 77/101, na qual pugnaram pelo(a) (i) reconhecimento da prescrição das parcelas elencadas à fl. 99; (ii) restituição em dobro das parcelas cobradas indevidamente; (iii) devolução das notas promissórias referentes às parcelas discriminadas na cláusula segunda do contrato; e (iv) condenação da sociedade empresária requerente ao pagamento de indenização por danos morais.

Após a instrução processual, o Magistrado primevo proferiu a r. sentença, nos termos anteriormente alinhavados.

Para tanto, concluiu que
“(...
)
a legislação específica que regula a matéria transforma o que poderia ser mora ex re em mora ex persona, já que na promessa de compra e venda de imóvel, que por sua vez detém natureza de obrigação real, ausente a cláusula de arrependimento válida por parte do promitente vendedor, a mora seria ex re, ou seja, automática a partir do vencimento da prestação, mas devido a expressa previsão legal, exige-se a notificação do devedor”.

O Magistrado sentenciante fundamentou, ainda, que
“(...
)
na promessa de compra e venda de imóvel, há necessidade de prévia notificação do promitente comprador com prazo mínimo de 30 (trinta) dias, se o imóvel é loteado, seja loteamento urbano ou rural, nos termos do art. 32 da Lei nº 6.766/79, e de 15 (quinze) dias se não é loteado, conforme dicção do art. 1º do Decreto-Lei nº 745/69”
.

Irresignada, foi em face desse pronunciamento judicial que a autora/recorrente interpôs o presente recurso, que passo a apreciar.

Pois bem.
Acerca do tema
,
conforme entendimento do c. STJ, a ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, com fundamento no inadimplemento do promitente comprador, deve ser necessariamente precedida por sua regular constituição em mora, por meio de notificação judicial ou extrajudicial (tabelional), ainda que existente no pacto cláusula resolutiva expressa ou data certa para o pagamento das prestações ajustadas. Cito:

AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. CONSTITUIÇÃO EM MORA DO PROMITENTE COMPRADOR. NOTIFICAÇÃO. VALIDADE. REEXAME DE PROVAS. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. 1.
A rescisão do contrato de promessa de compra e venda, por suposta culpa do promitente comprador, demanda prévia interpelação do devedor para constituí-lo em mora, permitindo a ele a oportunidade de purgar a mora e preservar o contrato firmado entre as partes.
Precedentes. 2. Hipótese em que, dadas as particularidades da causa, não se reputa válida a notificação premonitória, conclusão que não pode ser desconstituída em sede especial (Súmulas n. 5 e 7 do STJ). 3. Agravo interno a que se nega provimento.
(STJ; AgInt-EDcl-REsp 1.873.722; Proc. 2020/0109719-3; SC; Quarta Turma; Relª Min. Maria Isabel Gallotti; DJE 03/07/2024)
(grifei)

Senão vejamos o disposto no art. 1º do Decreto-Lei nº 745/69,
in verbis:

Art. 1º
Nos contratos a que se refere o artigo 22 do Decreto-Lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, ainda que deles conste cláusula resolutiva expressa, a constituição em mora do promissário comprador depende de prévia interpelação, judicial ou por intermédio do cartório de Registro de Títulos e Documentos, com quinze (15) dias de antecedência.

A obrigatoriedade foi mantida na alteração promovida pelo art. 62, da Lei nº 13.097/15:

Art. 1º
Nos contratos a que se refere o art. 22 do Decreto-Lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, ainda que não tenham sido registrados junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, o inadimplemento absoluto do promissário comprador só se caracterizará se, interpelado por via judicial ou por intermédio de cartório de Registro de Títulos e Documentos, deixar de purgar a mora, no prazo de 15 (quinze) dias contados do recebimento da interpelação.
Parágrafo único. Nos contratos nos quais conste cláusula resolutiva expressa, a resolução por inadimplemento do promissário comprador se operará de pleno direito (art. 474 do Código Civil), desde que decorrido o prazo previsto na interpelação referida no caput, sem purga da mora.

Com efeito, essa alteração legislativa tornou explícita o entendimento já sedimentado pelo c. STJ, na Súmula nº 76, no sentido de que
"A falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor".

Em outras palavras, caracteriza-se como pressuposto processual para o ajuizamento de ação de rescisão contratual de contrato de promessa de compra e venda de imóvel a prévia notificação da parte devedora, devendo a parte autora colacionar junto da petição inicial a demonstração de que os devedores foram constituídos em mora.

Firmadas tais premissas,
in casu
, sustenta a recorrente que enviou notificação para os requeridos, no endereço informado no instrumento contratual de fls. 26/29.

Todavia, observo que não consta dos autos comprovação de recebimento da referida notificação pelos destinatários, consoante fls. 36/37. Em verdade, o documento de fl. 38 indica que a Carta com Aviso de Recebimento foi recebida por terceiro, e em endereço completamente diferente daquele indicado como domicílio de
FRANCELEIDE DOS SANTOS SOARES PINHEIRO
no contrato, o que é imprestável para fins de constituição em mora, na medida em que a cientificação deve ser pessoal, conforme os arts. 32 e 49 da Lei nº 6.766.

Além disso, vislumbra-se que sequer fora colacionado aos autos comprovante de tentativa de notificação do requerido
MARCIANO PINHEIRO DA SILVA
.

Ademais, a prévia interpelação, seja judicial ou extrajudicial, não se substitui pela mera citação já no âmbito da demanda aforada com vistas à rescisão do pacto.

Nesse sentido, cito jurisprudência:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INTERESSE DE AGIR. PRÉVIA CONSTITUIÇÃO DO DEVEDOR EM MORA. INTERPELAÇÃO JUDICIAL OU TABELIONAL. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. RECURSO DESPROVIDO. -
Nos termos do artigo 1º, "caput" do Decreto-Lei nº 745/69 e do artigo 32, "caput" e §1º da Lei nº 6.766/76, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, a notificação prévia do devedor, em caso de inadimplemento contratual, é diligência indispensável para constituí-lo em mora. Trata-se de medida exigível ainda que o compromisso não tenha sido levado a registro, conforme a Súmula nº 76 do Superior Tribunal de Justiça. - Diante disso, carece de interesse de agir o credor que, no caso concreto, ajuíza ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel sem antes promover a interpelação, judicial ou tabelional, do devedor.
Nesse cenário, não há que se reformar sentença que julgou extinto o processo, sem resolução do mérito, com fulcro no artigo 485, VI do Código de Processo Civil. - Recurso desprovido. Sentença mantida.
(TJMG - Apelação Cível 1.0000.23.290036-5/001, Relator: Des.(a) Rui de Almeida Magalhães, 11ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 07/02/2024, publicação da súmula em 09/02/2024)
(grifei)

________________

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ENTRE PARTICULARES. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL. IRRESIGNAÇÃO DA PARTE RÉ. 1. Trata-se de ação ordinária, por meio da qual a demandante pretende a rescisão do contrato de promessa de compra e venda imobiliária firmada com os demandados, além de sua reintegração na posse do imóvel e a fixação de indenização por dano moral, não inferior a R$ 40.000,00 (quarenta mil reais). Sentença de procedência parcial para declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes, reintegrando a parte autora na posse do imóvel e determinando, após o trânsito em julgado, a liberação dos valores consignados aos requeridos. Apelo dos réus. 2. Incontroverso inadimplemento dos devedores, haja vista a ausência de provas no sentido de que os pagamentos estejam em dia, contudo, não restou demonstrada que tenha sido realizada a interpelação do devedor. 3.
Imprescindibilidade de envio, pelo credor, de notificação premonitória, requisito à constituição em mora ex persona dos devedores. Aplicação da Lei nº. 6.766/79, art. 32, caput e §1º; do art. 1º do Decreto-Lei nº 745/69 (Alterado pela Lei nº 13.097/15) e do Verbete Su
mular nº. 76 do STJ.
4.
Prévia interpelação, seja judicial ou extrajudicial, que não se substitui pela mera citação já no âmbito da demanda aforada com vistas à rescisão do pacto. Precedentes STJ.
5.
Falta de notificação que implica ausência de pressuposto de constituição e desenvolvimento válido do processo com base no art. 485, IV, do CPC. Matéria de ordem pública
. 6. Reforma, ex offício, da sentença. Inversão do ônus sucumbenciais. Princípio da Causalidade. 7. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO. RECURSO PREJUDICADO.
(TJRJ; APL 0004663-47.2020.8.19.0208; Rio de Janeiro; Décima Quinta Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Eduardo Abreu Biondi; DORJ 09/07/2024; Pág. 453)
(grifei)

Diante disso, carece de interesse de agir o credor que, no caso concreto, ajuíza ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel sem antes promover a interpelação, judicial ou tabelional, do devedor, sendo a extinção do feito por ausência de pressuposto processual a medida que se impõe.

Por derradeiro, no tocante à condenação da recorrente ao pagamento de honorários sucumbenciais, sabe-se que a reconvenção tem natureza jurídica de ação, sendo autônoma à ação principal.

Somado a isso, o § 1º, do art. 85, do CPC, dispõe que
“São devidos honorários advocatícios na reconvenção, no cumprimento de sentença, provisório ou definitivo, na execução, resistida ou não, e nos recursos interpostos, cumulativamente”
.

Nesse cenário, considerando que a parte requerida/reconvinte formulou três pedidos reconvencionais, tendo apenas um deles sido acolhido, é evidente a caracterização da sucumbência recíproca, conforme preconiza o art. 86 do CPC, devendo os respectivos ônus serem suportados proporcionalmente entre os litigantes, tal como estabelecido na r. sentença.

Diante do exposto,
CONHEÇO
do recurso, porquanto presentes os requisitos de admissibilidade, para
NEGAR
-LHE PROVIMENTO
, mantendo incólume a r. sentença vergastada.

Majoro a condenação da recorrente ao pagamento de honorários sucumbenciais, na forma do § 11, do art. 85, do CPC, em 2% (dois por cento) sobre a base de cálculo estipulada na r. sentença.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o voto de relatoria.