Tribunal: TJES
Processo: 0005924-14.2021.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão julgador: DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro; Tutela de Urgência
Data de julgamento: 2024-09-10

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, RESTITUIÇÃO E DANOS MORAIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. PRAZO DE TOLERÂNCIA. AUSÊNCIA DE JUSTIFICATIVA. DATA INDEFINIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1.
No caso em apreço, ficou evidenciado o atraso injustificado na entrega do imóvel, sem a comprovação da ocorrência de causa excludente da responsabilidade da apelante, de modo que a empresa deve ser responsabilizada pelos prejuízos experimentados pela promitente compradora. Em que pese os apelantes mencionarem a ocorrência de caso fortuito ou força maior, trata-se de alegação genérica, sem nenhuma prova e nem mesmo indício suficiente.

2.
Quando o vendedor influi diretamente na rescisão, como, por exemplo, quando não entrega a obra do imóvel no prazo previsto, afigura-se afastada a possibilidade da referida retenção de valores após a rescisão.

3.
Não assiste razão aos apelantes ao alegarem haver previsão contratual autorizando a prorrogação da data de expedição do "habite-se" e da "entrega das chaves". Especialmente com fulcro no Código de Defesa do Consumidor, referido prazo de dilação deve ser considerado nulo
,
revelando flagrante abusividade, nos moldes do entendimento do STJ sobre o tema.

4.
Em relação à legitimidade passiva da apelante GRAN VIVER URBANISMO S/A, embora ela não figure no contrato entabulado entre as partes, ela integrou a cadeia de consumo, o que atrai a sua responsabilidade, nos termos do Código de Defesa do Consumidor, segundo o qual “Havendo mais de um responsável pela causação do dano, todos responderão solidariamente pela reparação prevista nesta e nas seções anteriores” e “O fornecedor do produto ou serviço é solidariamente responsável pelos atos de seus prepostos ou representantes autônomos” (artigos 25, § 1º e 34). Como já decidido em diversos julgados desta Corte de Justiça, a empresa Gran Viver Urbanismo S/A., apesar de não constar como promitente vendedora, pertence ao mesmo grupo econômico da empresa CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A, inclusive constando o mesmo endereço.

5.
Consoante orientação do Superior Tribunal de Justiça, “em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente-vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação.” (AgInt no AREsp 1.761.193/DF, Relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 22/3/2021, DJe de 13/4/2021).

6.
Em relação à cobrança das despesas condominiais e IPTU antes da entrega das chaves, segundo a jurisprudência do STJ, “[...] o promitente comprador só passa a ser responsável pelas despesas de condomínio a partir da efetiva posse, o que se dá com a entrega das chaves pela construtora (AgInt no REsp 1.839.746/RS, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/05/2020, DJe de 08/05/2020)”. (AgInt no AREsp 1702930/GO, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 30/11/2020, DJe 18/12/2020). Ademais, “[...] segundo a jurisprudência do STJ, as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. Isso porque, apesar de o IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse” (STJ, AgInt no REsp 1697414/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. em 05.12.2017 pela 2ª T.).

7.
Existindo previsão de cláusula penal no contrato, ela deve ser aplicada em favor do consumidor, em virtude do inadimplemento da empresa fornecedora. Inclusive, o c. Superior Tribunal de Justiça consolidou o tratamento da questão em julgamento de recurso submetido à sistemática dos recursos repetitivos, no sentido de que a cláusula penal prevista nos contratos bilaterais, onerosos e comutativos deve produzir efeitos para ambas as partes, em caso de descumprimento contratual, ainda que sua previsão se refira expressamente e tão somente a uma delas (Tema 971).

8.
Recurso conhecido e desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0005924-14.2021.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A e outros

APELADO: SANDRA CAMARA DA CRUZ e outros

RELATOR(A):
DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, RESTITUIÇÃO E DANOS MORAIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. PRAZO DE TOLERÂNCIA. AUSÊNCIA DE JUSTIFICATIVA. DATA INDEFINIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1.
No caso em apreço, ficou evidenciado o atraso injustificado na entrega do imóvel, sem a comprovação da ocorrência de causa excludente da responsabilidade da apelante, de modo que a empresa deve ser responsabilizada pelos prejuízos experimentados pela promitente compradora. Em que pese os apelantes mencionarem a ocorrência de caso fortuito ou força maior, trata-se de alegação genérica, sem nenhuma prova e nem mesmo indício suficiente.

2.
Quando o vendedor influi diretamente na rescisão, como, por exemplo, quando não entrega a obra do imóvel no prazo previsto, afigura-se afastada a possibilidade da referida retenção de valores após a rescisão.

3.
Não assiste razão aos apelantes ao alegarem haver previsão contratual autorizando a prorrogação da data de expedição do "habite-se" e da "entrega das chaves". Especialmente com fulcro no Código de Defesa do Consumidor, referido prazo de dilação deve ser considerado nulo
,
revelando flagrante abusividade, nos moldes do entendimento do STJ sobre o tema.

4.
Em relação à legitimidade passiva da apelante GRAN VIVER URBANISMO S/A, embora ela não figure no contrato entabulado entre as partes, ela integrou a cadeia de consumo, o que atrai a sua responsabilidade, nos termos do Código de Defesa do Consumidor, segundo o qual “Havendo mais de um responsável pela causação do dano, todos responderão solidariamente pela reparação prevista nesta e nas seções anteriores” e “O fornecedor do produto ou serviço é solidariamente responsável pelos atos de seus prepostos ou representantes autônomos” (artigos 25, § 1º e 34). Como já decidido em diversos julgados desta Corte de Justiça, a empresa Gran Viver Urbanismo S/A., apesar de não constar como promitente vendedora, pertence ao mesmo grupo econômico da empresa CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A, inclusive constando o mesmo endereço.

5.
Consoante orientação do Superior Tribunal de Justiça, “em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente-vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação.” (AgInt no AREsp 1.761.193/DF, Relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 22/3/2021, DJe de 13/4/2021).

6.
Em relação à cobrança das despesas condominiais e IPTU antes da entrega das chaves, segundo a jurisprudência do STJ, “[...] o promitente comprador só passa a ser responsável pelas despesas de condomínio a partir da efetiva posse, o que se dá com a entrega das chaves pela construtora (AgInt no REsp 1.839.746/RS, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/05/2020, DJe de 08/05/2020)”. (AgInt no AREsp 1702930/GO, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 30/11/2020, DJe 18/12/2020). Ademais, “[...] segundo a jurisprudência do STJ, as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. Isso porque, apesar de o IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse” (STJ, AgInt no REsp 1697414/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. em 05.12.2017 pela 2ª T.).

7.
Existindo previsão de cláusula penal no contrato, ela deve ser aplicada em favor do consumidor, em virtude do inadimplemento da empresa fornecedora. Inclusive, o c. Superior Tribunal de Justiça consolidou o tratamento da questão em julgamento de recurso submetido à sistemática dos recursos repetitivos, no sentido de que a cláusula penal prevista nos contratos bilaterais, onerosos e comutativos deve produzir efeitos para ambas as partes, em caso de descumprimento contratual, ainda que sua previsão se refira expressamente e tão somente a uma delas (Tema 971).

8.
Recurso conhecido e desprovido.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Composição de julgamento: 027 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Relator / 005 - Gabinete Des. CARLOS SIMÕES FONSECA - FERNANDA CORREA MARTINS - Vogal / 013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal
______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

Trata-se de Apelação Cível interposta por
CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A E GRAN VIVER URBANISMO S/A
(fls. 352/394)

contra a r. Sentença de fls. 151/158v, que, em ação ajuizada por
SANDRA CAMARA DA CRUZ
e
EMERSON LUIZ DA CRUZ
contra os apelantes, julgou procedentes os pedidos autorais para declarar a resolução do contrato firmado entre as partes; declarar a inexigibilidade do pagamento, pelos requerentes, de despesas referentes ao IPTU e taxas condominiais do imóvel, devendo tal responsabilidade ser atribuída às requeridas; condenar as requeridas a restituírem aos demandantes a integralidade dos valores pagos referente às prestações contratuais, na quantia de R$ 27.359,49 (vinte e sete mil, trezentos e cinquenta e nove reais e quarenta e nove centavos), a ser corrigida monetariamente a partir dos respectivos desembolsos pelo INPC até a data da citação e, a partir de tal data, atualização apenas pela taxa SELIC; condenar as requeridas ao pagamento da cláusula penal em favor dos requerentes em 10% (dez por cento) do valor do débito, com juros correção monetária a partir da citação, nos termos do parágrafo único do art. 397 do Código Civil.

Contrarrazões dos apelados às fls. 212/225, pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o breve relatório.

Inclua-se em pauta de julgamento.

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

Conforme brevemente relatado, cuida-se de Apelação Cível interposta por
CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A E GRAN VIVER URBANISMO S/A
(fls. 352/394)

contra a r. Sentença de fls. 151/158v, que, em ação ajuizada por
SANDRA CAMARA DA CRUZ
e
EMERSON LUIZ DA CRUZ
contra os apelantes, julgou procedentes os pedidos autorais para declarar a resolução do contrato firmado entre as partes; declarar a
inexigibilidade
do pagamento, pelos requerentes, de despesas referentes ao IPTU e taxas condominiais do imóvel, devendo tal responsabilidade ser atribuída às requeridas; condenar as requeridas a restituírem aos demandantes a integralidade dos valores pagos referente às prestações contratuais, na quantia de R$ 27.359,49 (vinte e sete mil, trezentos e cinquenta e nove reais e quarenta e nove centavos), a ser corrigida monetariamente a partir dos respectivos desembolsos pelo INPC até a data da citação e, a partir de tal data, atualização apenas pela taxa SELIC; condenar as requeridas ao pagamento da cláusula penal em favor dos requerentes em 10% (dez por cento) do valor do débito, com juros correção monetária a partir da citação, nos termos do parágrafo único do art. 397 do Código Civil.

Em suas razões recursais,
CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A
e
GRAN VIVER URBANISMO S/A
, alegam, em síntese:
(i)
ilegitimidade passiva da apelante GRAN VIVER URBANISMO S/A, vez que a parte não figura no contrato particular de compra e venda com alienação fiduciária de imóvel em garantia, objeto do presente feito; a apelante GRAN VIVER URBANISMO S/A é apenas uma das acionistas da empresa CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A (primeira requerida);
(ii)
mesmo que as referidas empresas fizessem parte do mesmo grupo econômico, tal fato no configura solidariedade entre elas;
(iii)
não são aplicáveis aos contratos de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária, como se verifica no caso em apreço, as regras do Código de Defesa do Consumidor, já que não se vislumbra a figura do consumidor naquele que celebra contrato de financiamento para aquisição de imóvel;
(iv)
o instrumento firmado pelas partes previu expressamente que o prazo previsto para conclusão das obras ficaria suspenso em caso de "chuvas prolongadas, terremotos, tufões, furacões. inundações e outros distúrbios naturais", como se verificou
in casu
, não podendo, destarte, ser imputada culpa à empreendedora; ademais e a legislação brasileira afasta a responsabilidade do devedor de obrigação quando impedido de cumpri-la em decorrência de caso fortuito ou força maior, o que se verifica
in casu
;
(v)
na hipótese de rescisão do contrato, ausente qualquer culpa da apelantes, certo é que a rescisão se operará por vontade própria dos apelados, atraindo, portanto, a incidência da cláusula décima terceira do contrato, a qual fora livremente pactuada entre as partes, sendo devidos todos os descontos nela previstos, sem direito à restituição integral dos valores a compradora;
(vi)
considerando a ausência de culpa das apelantes, deve ser indeferido também o pedido de arbitramento de multa em desfavor das apelantes;
(vii)
o termo
a quo
da incidência dos juros moratórios, quanto ao valor a ser restituído, deve ser a data do trânsito em julgado da sentença, conforme o julgamento do recurso repetitivo n. 1.740.911 do colendo STJ; e
(viii)
o pagamento das despesas e impostos incidentes no imóvel é de responsabilidade dos apelados, conforme previsão expressa do contrato.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso e passo à análise do mérito.

O cerne da questão devolvida a este juízo recursal está na verificação do cabimento da restituição aos demandantes da integralidade dos valores pagos em contrato promessa de compra e venda de imóvel, em decorrência de atraso na obra.

Resta incontroverso nos autos, inclusive em sede recursal, o atraso na entrega do imóvel, bem como o valor desembolsado pelos compradores, na quantia de R$ 27.359,49 (vinte e sete mil, trezentos e cinquenta e nove reais e quarenta e nove centavos).

Em que pese o inconformismo das recorrentes, a r. sentença objurgada não merece reparo, pelos motivos a seguir expostos.

No caso em apreço, ficou evidenciado o atraso injustificado na entrega do imóvel, sem a comprovação da ocorrência de causa excludente da responsabilidade da apelante, de modo que a empresa deve ser responsabilizada pelos prejuízos experimentados pela promitente compradora.

Em que pese os apelantes mencionarem a ocorrência de caso fortuito ou força maior, trata-se de alegação genérica, sem nenhuma prova e nem mesmo indício suficiente.

A título de ilustração, cito precedente desta Corte no qual foi rejeitada a tese do caso fortuito ou da força maior para justificar o atraso não razoável na entrega do imóvel, quando as hipóteses excepcionais não restaram devidamente comprovadas:

[...]
Não se pode tratar eventual dificuldade de obter mão de obra, situação de greve pontual ou eventos da natureza que ocorrem de forma usual (chuvas fortes) como caso fortuito de uma construção. Ao se proceder a um empreendimento como a construção de um prédio residencial, é evidente que a construtora já tem ciência das dificuldades a ele inerentes, devendo, por isso, estipular um prazo de entrega condizente com as situações que são naturais em tais empreitadas. E, como se sabe, situações inerentes ao risco do negócio caracterizam-se como fortuito interno e não isentam a construtora de sua responsabilidade, mormente porque já estão abarcadas pela própria cláusula de tolerância.
[...] (TJES, Classe: Apelação Cível, 0011422-09.2012.8.08.0048, Relator: JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA, Órgão julgador: Câmaras Cíveis Reunidas, Data de Julgamento: 22/May/2023, Data da Publicação no Diário: 22/May/2023)

Os recorrentes ainda aduzem o direito de retenção de parte dos valores pagos pelos apelados, conforme cláusula contratual, em vez da devolução integral da quantia desembolsada. Não procede o argumento.

Isso porque, caso se tratasse de rescisão unilateral do negócio por parte dos compradores, tal hipótese autorizaria a retenção parcial dos valores pagos pela parte contratante, como forma de reembolso dos custos operacionais da transação e compensação pela resilição do contrato. Entretanto, quando o vendedor influi diretamente na rescisão, como, por exemplo, quando não entrega a obra do imóvel no prazo previsto, afigura-se afastada a possibilidade da referida retenção.

Vejam-se julgados desta Corte:

[...]
Comprovada a responsabilidade da requerida/apelante pelo atraso na entrega do bem imóvel, ao contrário do que sustenta, não há como ser pleiteada a retenção de parte do pagamento.
5. Recurso desprovido. (TJES. Classe: APELAÇÃO. Número: 5026257-71.2021.8.08.0024. DESEMBARGADOR: JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA. Data: 11/Dec/2023).

[...]
3. - A súmula 543 do colendo Superior Tribunal de Justiça estabelece que Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 4. - Em caso de distrato sem culpa da promitente vendedora, não se verifica admissível a retenção de valores acima do percentual de 25% (vinte e cinco por cento), e nessa toada mostrase firme a jurisprudência desta Casa, na linha do entendimento do Superior Tribunal de Justiça
(AC 0008567- 90.2016.8.08.0024; Quarta Câmara Cível; Rel. Des. Arthur José Neiva de Almeida; Julg. 09-03-2020; DJES 17-03-2020). 5. - Recurso parcialmente provido. (TJES, Classe: Apelação Cível, 048130019580, Relator : DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA, Órgão julgador: TERCEIRA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 06/10/2020, Data da Publicação no Diário: 18/12/2020)

Ainda, não assiste razão aos apelantes ao alegarem haver previsão contratual autorizando a prorrogação da data de expedição do "habite-se" e da "entrega das chaves".

Especialmente com fulcro no Código de Defesa do Consumidor, referido prazo de dilação deve ser considerado nulo
,
revelando flagrante abusividade, nos moldes do entendimento do STJ sobre o tema,
in verbis:

RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS. (...)
1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico
, exceto o acréscimo do prazo de tolerância. (REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019).

Na ocasião, destacou o Ministro Marco Aurélio Bellizze:

De nada adianta, por conseguinte, a estipulação de um prazo certo e expresso
, assim como entendeu o acórdão impugnado
, se ele for fixado de maneira apenas estimativa e condicional, ficando vinculado, ainda, a um evento futuro, no caso, à data de obtenção do financiamento pelo adquirente
ou àquela que for determinada pelo agente financeiro no referido contrato.
Isso acaba por atribuir à incorporadora o direito de postergar a entrega da obra por prazo excessivamente longo e oneroso para o comprador, a ponto de afastar, inclusive, o próprio risco da atividade, que pertence à empresa
.

(...)
É impositivo que as incorporadoras, portanto, mediante programação administrativa e econômico-financeira prévia, estabeleçam em seus contratos o prazo para a entrega do imóvel de maneira indene de dúvidas, utilizando-se de critérios dotados de objetividade e clareza, que não estejam vinculados a nenhum negócio jurídico futuro,
ainda que este se encontre associado a uma das etapas da contratação ou da realização da obra, como no caso, à data da obtenção do financiamento.
Somente assim, estarão preservados os primados do direito à informação, da transparência e da boa-fé, além de assegurar às partes o necessário equilíbrio contratual, que respeite as prestações e contraprestações envolvidas
.

Sob tal premissa, resta devidamente configurada a mora da construtora, eis que ultrapassada a data de entrega prevista em contrato, não merecendo retoques a sentença nesse ponto.

Em relação à legitimidade passiva da apelante
GRAN VIVER URBANISMO S/A
, embora ela não figure no contrato entabulado entre as partes, ela integrou a cadeia de consumo, o que atrai a sua responsabilidade, nos termos do Código de Defesa do Consumidor, segundo o qual
“Havendo mais de um responsável pela causação do dano, todos responderão solidariamente pela reparação prevista nesta e nas seções anteriores”
e
“O fornecedor do produto ou serviço é solidariamente responsável pelos atos de seus prepostos ou representantes autônomos”
(artigos 25, § 1º e 34).

Como já decidido em diversos julgados desta Corte de Justiça, a empresa Gran Viver Urbanismo S/A., apesar de não constar como promitente vendedora, pertence ao mesmo grupo econômico da empresa
CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A,
inclusive constando o mesmo endereço:

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LEGITIMIDADE. RELAÇÃO DE CONSUMO. INADIMPLEMENTO DO VENDEDOR. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES. Dano moral. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.
I – Resta consolidado nesta Corte o entendimento de que, no âmbito dos contratos firmados com os consumidores para a venda de terrenos do loteamento Cidade Verde Serra, figura a Gran Viver Urbanimos S/A como parte legítima para figura no polo passivo, pois enquanto sócia majoritária/controladora da Contratante, compôs toda campanha publicitária na venda dos lotes, dispondo de seu nome para atrair consumidores para o negócio, sendo claro nesse sentido o material probatório acostado na exordial. I
I - À luz do entendimento do STJ revela-se correta a sentença que, face a inadimplemento exclusivo do promitente vendedor, rescinde o contrato, determina a devolução integral dos valores pagos, inclusive comissão de corretagem, e ainda, impõe condenação ao pagamento de dano de ordem moral. Súmula 543. III - Os juros moratórios incidem desde a citação no caso de resolução de compra e venda causada pela vendedora, em decorrência da responsabilidade contratual pelas perdas e danos. IV – Sobre a condenação por danos morais deverá incidir correção monetária pelo IPCA-E, desde a data do arbitramento (Súmula 362, STJ) vedada a cumulação com juros, sob pena de bis in idem. Sentença integra ex officio, enquanto matéria de ordem pública. V - Recurso conhecido e improvido.

(TJ-ES, APELAÇÃO CÍVEL 0005197-55.2021.8.08.0048, Magistrado: JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS, Órgão julgador: 3ª Câmara Cível, Data: 27/Jun/2024)

ACÓRDÃO EMENTA: APELAÇÃO CIVIL – RESCISÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LOTEAMENTO NÃO ENTREGUE – LEGITIMIDADE GRAN VIVER S/A – MATERIAIS PUBLICITÁRIOS – SEDE NO MESMO ENDEREÇO DA CIDADE VERDE – ILEGITIMIDADE DO BANCO SEMEAR MANTIDA – AUSÊNCIA DE ELEMENTOS QUE APONTAM A PARTICIPAÇÃO DO BANCO NO EMPREENDIMENTO – JUROS DE MORA – CITAÇÃO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Com relação à empresa Gran Viver Urbanismo S/A., apesar de não constar como promitente vendedora, os materiais publicitários no local e disponíveis no próprio sítio eletrônico do empreendimento denotam que esta possui participação ativa no loteamento em comento, integrando, desta forma, a cadeia produtiva. Também é de se notar que a Gran Viver Urbanismo S/A. está sediada no mesmo endereço da Cidade Verde Empreendimentos Imobiliários S/A., consoante das procurações colacionadas nas fls. 236 e 237, o que reforça a teoria da aparência. Legitimidade e responsabilidade solidária reconhecida.
2. Já em relação ao Banco Semear S/A., o entendimento já manifestado pelo c. Superior Tribunal de Justiça é de que a legitimidade da instituição financeira nas ações relacionadas a atraso na entrega de obras somente se verifica nas hipóteses em que tenha atuado na elaboração do projeto, na execução ou na fiscalização das obras do empreendimento, ao passo que, tendo participado como mero agente financeiro em sentido estrito, apenas concedendo financiamento, não há que se falar em responsabilidade solidária junto com a construtora. 3. Na hipótese dos autos, o fato de o banco compor o mesmo grupo econômico das demais requeridas não é suficiente para a incidência da teoria da aparência, já que inexistem elementos que apontem para a participação da instituição bancária no empreendimento. Não constam dos autos elementos mínimos indicando que o Banco Semear tenha tomado parte do pacto de compra e venda ou, então, se responsabilizado pela execução do empreendimento imobiliário. 4. A mera existência de grupo econômico não acarreta a solidariedade (artigo 265 do Código Civil) entre as empresas, consoante preconiza o enunciado nº 22 da I Jornada de Direito Comercial. 5. O c. Superior Tribunal de Justiça tem se manifestado no sentido de que incide juros de mora de 1% (um por cento) a partir da citação em casos como o dos presentes autos (ilícito contratual) 6. Recurso parcialmente provido para reconhecer a legitimidade e responsabilidade solidária da empresa GRAN VIVER URBANISMO S/A e determinar a incidência dos juros de mora sobre os valores a serem restituídos a partir da citação.

(TJ-ES, APELAÇÃO CÍVEL 0005197-55.2021.8.08.0048, Magistrado: JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA, Órgão julgador: 1ª Câmara Cível, Data: 27/Sep/2023)

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM ACOLHIDA – TEORIA DA ASSERÇÃO – PRECEDENTES DO TRIBUNAL – UNIFORMIZAÇÃO DA JURISPRUDÊNCIA – ART. 926 DO CPC/2015 – EMPRESAS INTEGRANTES DO MESMO GRUPO ECONÔMICO – SOLIDARIEDADE – ART. 25, § 1º E 34 DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PROVIDO. 1) Segundo a teoria da asserção, a legitimidade ativa ou passiva da parte é aferida pela narrativa constante da exordial, haja vista ser o direito de ação abstrato, de modo que é a partir da relação jurídica descrita na petição inicial que se verifica a pertinência subjetiva da parte para figurar em um dos polos da relação processual. Logo, analisam-se as condições da ação à luz dos fatos narrados, e não segundo os provados, até mesmo porque, encontra-se a lide originária apenas em seu limiar. 2)
Essa mesma questão foi enfrentada, ao menos, em duas oportunidades pela Primeira Câmara Cível deste Sodalício – ambas no sentido de reconhecer a legitimidade da pessoa jurídica Gran Viver Urbanismo S/A para integrar o polo passivo de ações com objeto análogo – o que recomenda a manutenção desse entendimento, na forma do art. 926 do Código de Processo Civil, de acordo com o qual “Os tribunais devem uniformizar sua jurisprudência e mantê-la estável, íntegra e coerente”. 3) Em que pese figurar do contrato, como vendedora e credora fiduciária, tão somente, a pessoa jurídica Cidade Verde Serra (Id 2267773, p. 3) e de ser afirmado na contestação que a requerida Gran Viver é apenas 'uma das sócias' da vendedora Cidade Verde Serra (Id 2268061, p. 3), uma ligeira pesquisa na rede mundial de computadores é suficiente para descortinar que o endereço da pessoa jurídica Gran Viver é o mesmo que consta do CNPJ da pessoa jurídica Cidade Verde Serra (nº 16.607.493/0001-62), a saber, Rua Paraíba, 330, 18º andar, bairro Funcionários, Belo Horizonte/BH, o que converge à conclusão de que integram o mesmo grupo econômico, além de a requerida Gran Viver ostentar participação na composição societária da requerida Cidade Verde Serra. 4) Aplica-se, a princípio, o disposto nos arts. 25, § 1º e 34 do Código de Defesa do Consumidor, de acordo com os quais “Havendo mais de um responsável pela causação do dano, todos responderão solidariamente pela reparação prevista nesta e nas seções anteriores” e “O fornecedor do produto ou serviço é solidariamente responsável pelos atos de seus prepostos ou representantes autônomos”, uma vez que as pessoas jurídicas relacionadas à construção, administração e venda do imóvel adquirido pelo consumidor fazem parte da cadeia de fornecimento do produto e possuem, via reflexa, legitimidade passiva para a demanda
. 5) Agravo de Instrumento conhecido e provido. ACORDA a Egrégia Terceira Câmara Cível, em conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade de votos, conhecer e dar provimento ao agravo de instrumento.

(TJ-ES, Agravo de Instrumento 5001959-53.2022.8.08.0000, Magistrado: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA, Órgão julgador: 3ª Câmara Cível, Data: 30/Jul/2022)

Assim, resta patente a legitimidade da empresa Gran Viver Urbanismo S/A. para integrar o polo passivo da lide, devendo ser responsabilizada de forma solidária em relação aos danos causados aos apelantes.

Adicionalmente, equivocam-se os recorrentes quanto ao termo
a quo
dos juros de mora, consoante orientação do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual
“em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente-vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação.”
(AgInt no AREsp 1.761.193/DF, Relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 22/3/2021, DJe de 13/4/2021).

Confiram-se julgados deste egrégio Tribunal de Justiça na mesma esteira:

[...]
Nos termos do art. 405 do CC, havendo rescisão contratual por culpa da construtora devem os juros moratórios incidirem a partir da citação, momento da constituição em mora.
(TJES, Classe: Apelação Cível, 0020357-57.2020.8.08.0048, Relator: ROBSON LUIZ ALBANEZ, Órgão julgador: 4ª Câmara Cível , Data de Julgamento: 06/10/2020, Data da Publicação no Diário: 12/Dec/2023)

[...]
Nas hipóteses em que o promitente vendedor deu causa à rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, os juros de mora sobre os valores a serem restituídos devem incidir a partir da citação, nos termos do art. 405 do CC. Precedentes do STJ.
7. Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJES, Classe: Apelação Cível, 0004945-86.2020.8.08.0048, Relator: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY, Órgão julgador: 2ª Câmara Cível , Data de Julgamento: 06/10/2020, Data da Publicação no Diário: 21/Sep/2023)

Em relação à cobrança das despesas condominiais e IPTU antes da entrega das chaves, segundo a jurisprudência do STJ,
“
[...]
o promitente comprador só passa a ser responsável pelas despesas de condomínio a partir da efetiva posse, o que se dá com a entrega das chaves pela construtora
(AgInt no REsp 1.839.746/RS, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/05/2020, DJe de 08/05/2020)”. (AgInt no AREsp 1702930/GO, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 30/11/2020, DJe 18/12/2020).

Ademais, “[...]
segundo a jurisprudência do STJ, as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. Isso porque, apesar de o IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse”
(STJ, AgInt no REsp 1697414/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. em 05.12.2017 pela 2ª T.).

Desse modo, mostra-se correta a sentença que declarou a inexigibilidade do pagamento das despesas referentes ao IPTU e taxas condominiais pelos autores.

Finalmente, existindo previsão de cláusula penal no contrato, ela deve ser aplicada em favor do consumidor, em virtude do inadimplemento da empresa fornecedora. Inclusive, o c. Superior Tribunal de Justiça consolidou o tratamento da questão em julgamento de recurso submetido à sistemática dos recursos repetitivos, no sentido de que a cláusula penal prevista nos contratos bilaterais, onerosos e comutativos deve produzir efeitos para ambas as partes, em caso de descumprimento contratual, ainda que sua previsão se refira expressamente e tão somente a uma delas (Tema 971).

Diante de todo o exposto,
conheço
do recurso e, no mérito,
nego-lhe provimento
, mantendo a sentença na íntegra.

Outrossim, tendo em vista o desprovimento do apelo, majoro os honorários sucumbenciais para o percentual de 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.

É como voto.

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VOTOS VOGAIS

005 - Gabinete Des. CARLOS SIMÕES FONSECA - FERNANDA CORREA MARTINS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
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