Tribunal: TJES
Processo: 5014469-89.2023.8.08.0024
Classe: Recurso Inominado Cível
Relator(a): WALMEA ELYZE CARVALHO
Órgão julgador: WALMEA ELYZE CARVALHO
Órgão colegiado: Turma Recursal - 3ª Turma
Assuntos: Alienação Fiduciária; Despesas Condominiais; Direitos / Deveres do Condômino
Data de julgamento: 2024-10-18

Ementa:
Voto servindo como ementa.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5014469-89.2023.8.08.0024
RECURSO INOMINADO CÍVEL (460)
RECORRENTE: KIRTON BANK S.A. - BANCO MULTIPLO
RECORRIDO: ANTONIO DA LUZ VALADARES e outros (2)
RELATOR(A):
WALMEA ELYZE CARVALHO

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EMENTA
Voto servindo como ementa.
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ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.
Órgão julgador vencedor
: 3ª Turma Recursal - Gabinete 3
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RELATÓRIO
Dispensado o relatório, na forma do artigo 38 da Lei nº 9.099/95 e Enunciado nº 92 FONAJE.
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR
RECURSO INOMINADO N. 5014469-89.2023.8.08.0024

RECORRENTE: BANCO BRADESCO S/A

RECORRIDO: CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO MARINAS

SENTENÇA: MAIZA SILVA SANTOS

RELATORA: WALMÉA ELYZE CARVALHO PEPE DE MORAES

EMENTA. RECURSO INOMINADO. COTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE SEM IMISSÃO DE POSSE. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO PARA AFASTAR A CONDENAÇÃO EM FACE DO BANCO REQUERIDO. SEM CUSTAS E HONORÁRIOS.

PROJETO DE VOTO (ART. 98 DA CF 1988

RELATÓRIO

Trata-se, originariamente, de AÇÃO DE COBRANÇA ajuizada por CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO MARINAS em face do BANCO BRADESCO S/A e OUTROS, na qual a parte autora narra, brevemente, que os requeridos são, respectivamente, credores fiduciários e devedores fiduciantes em relação a uma das unidades do Condomínio Marinas, sendo que a propriedade foi consolidada ao primeiro requerido em dezembro de 2017. Afirma que a referida unidade imobiliária consta com débito de taxa condominial e que os requeridos devem responder solidariamente com o valor aberto. Pugna, ao final, a condenação dos requeridos ao pagamento das cotas condominiais na forma do art. 1.336, inciso I, CC, com inclusão da cotas vincendas no curso do processo.

Encerrada a instrução processual, foi proferida sentença (ID 8919024) cujo dispositivo restou assim ementado:

Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE os pedidos iniciais para CONDENAR os promovidos ao pagamento de R$ 28.083,76 a título de cobrança, que corresponde ao período de janeiro/2022 a maio/2023, além de débitos posteriores, acrescido de correção monetária do vencimento e juros da citação. Em consequência, extingo o processo, com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inc. I, do Código de Processo Civil.

Irresignado, o requerido BANCO BRADESCO S/A interpôs Recurso Inominado (ID 8919026), suscitando, preliminarmente, a ilegitimidade passiva. No mérito asseverou que o autor não trouxe aos autos prova mínima do direito que alega ter, haja vista que poderia ter colacionado em sua peça inaugural, os respectivos boletos de cobrança enviados à todos os condôminos para pagamento das despesas condominiais, motivo pelo qual a pretensão inicial deve ser julgada improcedente.

Contrarrazões recursais ao ID n. 8919030.

É o relatório.

VOTO

Preparo recolhido ID 8919027.

Conheço do recurso inominado interposto, uma vez que preenche os requisitos de admissibilidade intrínsecos e extrínsecos.

Recebo-o em seu efeito devolutivo, na forma do art. 43 da Lei n. 9.099/95.

Passando ao exame do recurso, entendo ser o caso de
acolher
a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pela instituição financeira, ora recorrente. Explico.

Segundo o disposto no artigo 1.368-B do Código Civil e artigo 27, § 8º da Lei n. 9.514/1997, o credor fiduciário somente deverá responder pelas despesas condominiais quando exercer a propriedade plena do imóvel, assim entendida com a sua imissão na posse. Vejamos:

Art. 1.368-B. A alienação fiduciária em garantia de bem móvel ou imóvel confere direito real de aquisição ao fiduciante, seu cessionário ou sucessor.

Parágrafo único.
O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia,
a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem.

Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

§ 8
o

Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo,
até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.

O Colendo Superior Tribunal de Justiça já apreciou o tema, tendo decidido que:

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMÓVEL. PAGAMENTO. RESPONSABILIDADE. DESPESAS CONDOMINIAIS. DEVEDOR FIDUCIANTE. POSSE DIRETA. ART. 27, § 8º, DA LEI Nº 9.514/1997. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Cinge-se a controvérsia a definir se o credor fiduciário, no contrato de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, tem responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais juntamente com o devedor fiduciante.
3. Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel. 4. O credor fiduciário somente responde pelas dívidas condominiais incidentes sobre o imóvel se consolidar a propriedade para si, tornando-se o possuidor direto do bem.
5. Com a utilização da garantia, o credor fiduciário receberá o imóvel no estado em que se encontra, até mesmo com os débitos condominiais anteriores, pois são obrigações de caráter propter rem (por causa da coisa). 6. Na hipótese, o credor fiduciário não pode responder pelo pagamento das despesas condominiais por não ter a posse direta do imóvel, devendo, em relação a ele, ser julgado improcedente o pedido. 7. Recurso especial provido."(REsp 1696038/SP TERCEIRA TURMA Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA j. em 28/08/2018 v.u.).

Depreende-se do exposto que, nesse caso, é ônus do credor demonstrar que o banco requerido, como credor fiduciário, preenche os requisitos legais para ser responsabilizado pelas despesas condominiais. Isso significa que cabe ao autor, ora recorrido, demonstrar não apenas que a propriedade da unidade imóvel se consolidou em nome do requerido/recorrente, mas também que este foi imitido na posse.

Ocorre que, no presente caso, inexiste qualquer comprovação da imissão na posse do banco requerido. Pelo contrário, o próprio requerente confessa na exordial que
“(...) Por sua vez, os REQUERIDOS ANTONIO DA LUZ VALADARES e SHEILA WANDERLEY VALADARES, são DEVEDORES FIDUCIANTES identificados na certidão de ônus anexa e, segundo consta,
até hoje ocupam a unidade condominial, motivo pelo qual tem relação obrigacional direta e dever de manutenção do bem
(...)”
- ID 8918618.

Nesse contexto, temos como incontroverso que o recorrente não exerce a posse do imóvel em questão.

Assim, sendo certo que somente quando da imissão na posse ao credor fiduciário é que a ele pode ser imputada a responsabilidade com relação aos encargos condominiais, uma vez não demonstrado que o recorrente foi imitido na posse da unidade imóvel, fica afastada a sua responsabilidade pela dívida condominial objeto da ação de cobrança. Consequentemente, o recorrente é parte ilegítima para figurar no polo passivo da demanda.

Em casos semelhantes, assim entenderam os Egrégios Tribunais Pátrios:

Apelação. Despesas Condominiais. Embargos à Execução. Juízo a quo que julgou procedentes os embargos interpostos pela instituição financeira apelada e extinguiu a execução. Irresignação do Condomínio embargado – Inadmissibilidade -
O banco embargante consolidou a propriedade do imóvel gerador da dívida. Contudo, ainda não foi efetivamente imitido na posse do bem. A responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais é do devedor fiduciante até a imissão do credor fiduciário na posse direta do bem.
Inteligência dos artigos 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil e 27, parágrafo 8º, da Lei nº 9.514/1997. Precedentes jurisprudenciais. Sentença mantida. Recurso não provido.(TJ-SP - AC: 10034276620208260008 SP 1003427-66.2020.8.26.0008, Relator: Neto Barbosa Ferreira, Data de Julgamento: 30/08/2021, 29ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/08/2021) (grifei)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CIVIL E PROCESSO CIVIL. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DE COTAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL OBJETO DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENDÊNCIA DE DEMANDA DE REVISÃO DAS PARCELAS C/C ANULAÇÃO DO ATO DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE RESOLÚVEL EM FAVOR DO CREDOR FIDUCIÁRIO. OBRIGAÇÃO EXCLUSIVA DO DEVEDOR FIDUCIANTE ATÉ A IMISSÃO NA POSSE DIRETA DO BEM PELO CREDOR FIDUCIÁRIO.
1. Nos contratos de financiamento imobiliário com cláusula de alienação fiduciária em garantia, cabe ao devedor fiduciante a responsabilidade pelo pagamento das despesas incidentes sobre o imóvel enquanto estiver na posse direta do bem. 2. O credor fiduciário somente responderá pelas obrigações relativas ao bem ofertado em garantia após a consolidação de sua propriedade plena, ou seja, quando de sua imissão na posse do imóvel.
Inteligência do art. 27, § 8º, da lei 9.514/97 e do art. 1.368-B do CC. 3. Recurso conhecido e provido.(TJ-DF 07305685420218070000 DF 0730568-54.2021.8.07.0000, Relator: JOSAPHA FRANCISCO DOS SANTOS, Data de Julgamento: 09/02/2022, 5ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 21/02/2022 . Pág.: Sem Página Cadastrada.) (grifei)

EMBARGOS À EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE SEM IMISSÃO DE POSSE. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. 1. As taxas condominiais são dívidas pertencentes ao imóvel, sendo responsável aquele em cujo nome estiver o bem transcrito. Cuida-se de obrigações propter rem, que aderem e acompanham a coisa.
2. A CEF, na condição de credora fiduciária, apenas possui a propriedade resolúvel do imóvel, razão pela qual o exercício dos direitos inerentes à propriedade somente é realizado pelo condômino, devedor fiduciário. 3. Apenas após a consolidação da propriedade plena, com imissão de posse, por parte do credor fiduciário é que se configuraria a sua legitimidade para arcar com as taxas condominiais.
4. Neste contexto, o imóvel foi adjudicado pela CEF em 30/06/2016 e, tendo o mutuante permanecido no imóvel desde então, a CEF não tem legitimidade para ocupar o polo passivo da execução. (TRF4, AC 5045567-64.2017.4.04.7100, TERCEIRA TURMA, Relatora MARGA INGE BARTH TESSLER, juntado aos autos em 27/06/2018) (grifei)

APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. RECURSO DOS DEVEDORES. ALEGADA ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. TESE REJEITADA. IMÓVEL DADO EM GARANTIA.
CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RESPONSABILIDADE DO DEVEDOR FIDUCIANTE PELO ADIMPLEMENTO DO DÉBITO CONDOMINIAL. OBRIGAÇÃO EXIGIDA DO CREDOR FIDUCIÁRIO SOMENTE APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE COM A IMISSÃO NA POSSE.
IMÓVEL AINDA NÃO RETOMADO PELA INSTITUIÇÃO BANCÁRIA. DEMANDA EXECUTIVA DEVIDAMENTE LASTREADA EM BOLETOS, CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO, REGIMENTO INTERNO E ATA DE ASSEMBLEIA. DOCUMENTOS SUFICIENTES. ART. 784, X, DO CPC. SENTENÇA MANTIDA. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS RECURSAIS.RECURSO NÃO PROVIDO(TJ-PR - APL: 00227470820198160017 Maringá 0022747-08.2019.8.16.0017 (Acórdão), Relator: Arquelau Araujo Ribas, Data de Julgamento: 10/04/2021, 9ª Câmara Cível, Data de Publicação: 22/04/2021) (grifei)

Portanto, não há falar em débito por parte do recorrente.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso

interposto e, no mérito,
DOU-LHE PROVIMENTO,
reformando a sentença guerreada no sentido de
ACOLHER
a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pelo banco requerido, extinguindo, por consequência, sem resolução do mérito, a ação em face dele, com fulcro no art. 485, VI do Código de Processo Civil.

Sem custas e honorários.

É como voto.

Apresentado conforme artigo 13, § 5º da Resolução 028/2015 do Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, submeto esta decisão à Exma. Srª. Juíza de Direito, conforme art. 40 da Lei 9.099/95.

LORENA DOS SANTOS NASCIMENTO

Juíza Leiga

DECISÃO

Homologo por decisão o projeto apresentado pela Srª Juíza Leiga, para que surta seus jurídicos e legais efeitos.

P.R.I.

Após trânsito em julgado e feitas as anotações, devolvam-se os autos ao juízo de piso para regular processamento.

WALMÉA ELYZE CARVALHO PEPE DE MORAES

Relatora

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)