Tribunal: TJES
Processo: 0004948-22.2016.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão julgador: DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Inadimplemento
Data de julgamento: 2024-11-22

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. ILEGITIMIDADE PASSIVA. ALIENAÇÃO DO IMÓVEL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. IMPOSSIBILIDADE DE AFASTAMENTO DA RESPONSABILIDADE SEM PROVA DE CIÊNCIA DO CONDOMÍNIO SOBRE A ALIENAÇÃO E IMISSÃO NA POSSE DO COMPRADOR. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. DEFERIMENTO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou procedente ação de cobrança de cotas condominiais movida por um Condomínio de Shopping Center, que condenou o apelante ao pagamento das cotas vencidas a partir de março de 2011, com correção monetária e juros. O apelante alega ilegitimidade passiva, sustentando que alienou o imóvel em 2008, antes do período de inadimplemento, e que a responsabilidade pelo débito deveria recair sobre o novo proprietário, além de requerer o benefício da gratuidade de justiça.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se o apelante pode ser excluído da responsabilidade pelas cotas condominiais vencidas após a alienação do imóvel; e (ii) verificar se estão preenchidos os requisitos para a concessão da gratuidade de justiça ao apelante.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A responsabilidade pelas cotas condominiais é de natureza propter rem, recaindo sobre o proprietário do imóvel ou o detentor da posse. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabelece que a responsabilidade pelo pagamento pode ser afastada do alienante apenas se comprovada a imissão do comprador na posse e a ciência inequívoca do condomínio sobre a transação.

4. No caso, o apelante não apresentou prova da imissão na posse do adquirente ou de que o condomínio tinha ciência inequívoca da venda. A mera apresentação do contrato de compra e venda e a entrega das chaves não são suficientes para afastar sua responsabilidade pelas dívidas condominiais.

5. Quanto à gratuidade de justiça, a jurisprudência estabelece que a declaração de hipossuficiência é presumida verdadeira, cabendo à parte contrária o ônus de provar a capacidade financeira do apelante. Como o condomínio impugnou o pedido sem fornecer provas robustas e considerando os documentos apresentados pelo apelante, a gratuidade de justiça deve ser deferida.

IV. DISPOSITIVO E TESE

6. Recurso parcialmente provido para conceder a gratuidade de justiça ao apelante.

Tese de julgamento
:

1. A responsabilidade pelas cotas condominiais pode recair sobre o alienante do imóvel quando não comprovada a imissão do comprador na posse e a ciência inequívoca do condomínio sobre a transação.

2. A declaração de pobreza firmada pelo requerente é suficiente para o deferimento da gratuidade de justiça, salvo prova em contrário.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 1.227 e 1.245; CPC/2015, art. 98, § 3º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 1.345.331/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 08/04/2015; TJ-RJ, APL 0070260-36.2019.8.19.0001, Rel. Des(a). Marianna Fux, j. 11/03/2020.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0004948-22.2016.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: DELCO ALVES MACEDO

APELADO: RUI DE VASCONCELLOS PINTO e outros

RELATOR(A):
DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA

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EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. ILEGITIMIDADE PASSIVA. ALIENAÇÃO DO IMÓVEL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. IMPOSSIBILIDADE DE AFASTAMENTO DA RESPONSABILIDADE SEM PROVA DE CIÊNCIA DO CONDOMÍNIO SOBRE A ALIENAÇÃO E IMISSÃO NA POSSE DO COMPRADOR. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. DEFERIMENTO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou procedente ação de cobrança de cotas condominiais movida por um Condomínio de Shopping Center, que condenou o apelante ao pagamento das cotas vencidas a partir de março de 2011, com correção monetária e juros. O apelante alega ilegitimidade passiva, sustentando que alienou o imóvel em 2008, antes do período de inadimplemento, e que a responsabilidade pelo débito deveria recair sobre o novo proprietário, além de requerer o benefício da gratuidade de justiça.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se o apelante pode ser excluído da responsabilidade pelas cotas condominiais vencidas após a alienação do imóvel; e (ii) verificar se estão preenchidos os requisitos para a concessão da gratuidade de justiça ao apelante.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A responsabilidade pelas cotas condominiais é de natureza propter rem, recaindo sobre o proprietário do imóvel ou o detentor da posse. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabelece que a responsabilidade pelo pagamento pode ser afastada do alienante apenas se comprovada a imissão do comprador na posse e a ciência inequívoca do condomínio sobre a transação.

4. No caso, o apelante não apresentou prova da imissão na posse do adquirente ou de que o condomínio tinha ciência inequívoca da venda. A mera apresentação do contrato de compra e venda e a entrega das chaves não são suficientes para afastar sua responsabilidade pelas dívidas condominiais.

5. Quanto à gratuidade de justiça, a jurisprudência estabelece que a declaração de hipossuficiência é presumida verdadeira, cabendo à parte contrária o ônus de provar a capacidade financeira do apelante. Como o condomínio impugnou o pedido sem fornecer provas robustas e considerando os documentos apresentados pelo apelante, a gratuidade de justiça deve ser deferida.

IV. DISPOSITIVO E TESE

6. Recurso parcialmente provido para conceder a gratuidade de justiça ao apelante.

Tese de julgamento
:

1. A responsabilidade pelas cotas condominiais pode recair sobre o alienante do imóvel quando não comprovada a imissão do comprador na posse e a ciência inequívoca do condomínio sobre a transação.

2. A declaração de pobreza firmada pelo requerente é suficiente para o deferimento da gratuidade de justiça, salvo prova em contrário.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 1.227 e 1.245; CPC/2015, art. 98, § 3º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 1.345.331/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 08/04/2015; TJ-RJ, APL 0070260-36.2019.8.19.0001, Rel. Des(a). Marianna Fux, j. 11/03/2020.

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ACÓRDÃO

À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Composição de julgamento: 027 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Relator / 005 - Gabinete Des. CARLOS SIMÕES FONSECA - CARLOS SIMOES FONSECA - Vogal / 013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal
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RELATÓRIO

Cuida-se de recurso de apelação interposto por
DELÇO ALVES MACEDO
contra sentença proferida pela MM. Juíza de Direito da 6ª Vara Cível de Vila Velha, que julgou procedente a ação de cobrança movida pelo
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO CENTER GLÓRIA SHOPPING
, condenando o apelante ao pagamento das cotas condominiais vencidas a partir de março de 2011, acrescidas de correção monetária e juros de mora.

Irresignado,
DELÇO ALVES MACEDO
, alega, em síntese, sua ilegitimidade passiva. No mérito, argumenta que alienou o imóvel em questão no ano de 2008, antes do período de inadimplemento das taxas condominiais cobradas, e, portanto, não poderia ser responsabilizado pelo débito, uma vez que se trata de obrigação propter rem, devendo recair sobre o novo proprietário. Sustenta que o contrato de compra e venda do imóvel foi firmado e que houve a entrega das chaves ao comprador, transferindo-lhe a posse do bem. Alega, ainda, que o condomínio deveria cobrar as taxas condominiais do novo proprietário, visto que a ação foi ajuizada anos após a alienação do imóvel.

Ademais, o apelante requer a concessão do benefício da gratuidade de justiça, afirmando ser aposentado, com renda inferior a três salários mínimos, além de ser portador de doença grave, o que lhe inviabilizaria o pagamento das custas processuais sem prejuízo de seu sustento e de sua família

Contrarrazões apresentadas por
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO CENTER GLÓRIA SHOPPING
às fls. 145-151, apresentando impugnação ao pedido de gratuidade do ora apelante e, no mérito, pugnando pelo desprovimento do recurso.

Despacho lançado no ID n. 8281382 determinando a intimação do recorrente para apresentar documentos que comprovem o preenchimento dos pressupostos para a obtenção do benefício da gratuidade de justiça ou para efetuar o pagamento do preparo recursal.

Manifestação do apelante no ID n. 9966832 pugnando pelo deferimento do pedido de gratuidade, apresentando diversos documentos para tanto.

É o relatório.

Inclua-se o feito em pauta para julgamento.

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VOTO VENCEDOR

Conforme brevemente relatado, cuida-se de recurso de apelação interposto por
DELÇO ALVES MACEDO
contra sentença proferida pela MM. Juíza de Direito da 6ª Vara Cível de Vila Velha, que julgou procedente a ação de cobrança movida pelo
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO CENTER GLÓRIA SHOPPING
, condenando o apelante ao pagamento das cotas condominiais vencidas a partir de março de 2011, acrescidas de correção monetária e juros de mora.

Irresignado,
DELÇO ALVES MACEDO
, alega, em síntese, sua ilegitimidade passiva. No mérito, argumenta que alienou o imóvel em questão no ano de 2008, antes do período de inadimplemento das taxas condominiais cobradas, e, portanto, não poderia ser responsabilizado pelo débito, uma vez que se trata de obrigação propter rem, devendo recair sobre o novo proprietário. Sustenta que o contrato de compra e venda do imóvel foi firmado e que houve a entrega das chaves ao comprador, transferindo-lhe a posse do bem. Alega, ainda, que o condomínio deveria cobrar as taxas condominiais do novo proprietário, visto que a ação foi ajuizada anos após a alienação do imóvel.

Ademais, o apelante requer a concessão do benefício da gratuidade de justiça, afirmando ser aposentado, com renda inferior a três salários mínimos, além de ser portador de doença grave, o que lhe inviabilizaria o pagamento das custas processuais sem prejuízo de seu sustento e de sua família

Contrarrazões apresentadas por
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO CENTER GLÓRIA SHOPPING
às fls. 145-151, apresentando impugnação ao pedido de gratuidade do ora apelante e, no mérito, pugnando pelo desprovimento do recurso.

Despacho lançado no ID n. 8281382 determinando a intimação do recorrente para apresentar documentos que comprovem o preenchimento dos pressupostos para a obtenção do benefício da gratuidade de justiça ou para efetuar o pagamento do preparo recursal.

Manifestação do apelante no ID n. 9966832 pugnando pelo deferimento do pedido de gratuidade, apresentando diversos documentos para tanto.

VOTO - Da Gratuidade de Justiça em favor de DELÇO ALVES MACEDO

Como se sabe, a jurisprudência pátria é no sentido de que a declaração de condição de pobreza assinada pela parte (pessoa natural) é suficiente para ensejar o deferimento do benefício em questão.

Diante disso, no caso de impugnação ao benefício, o ônus de comprovar que a parte possui condição financeira suficiente para arcar com as despesas processuais é do impugnante, conforme entendimento do Tribunal de Justiça do Estado Espírito Santo.

In casu
, a parte apelada limitou-se a impugnar o requerimento do benefício de gratuidade de justiça pleiteado pela Apelante, sem, contudo, comprovar a situação financeira dela.

Não obstante, entendo que os documentos apresentados pela parte recorrente nesta instância recursal são aptos à concessão do benefício da assistência judiciária gratuita, não havendo outros elementos de provas concretas para afastar a presunção legal.

Diante disso,
DEFIRO o pedido de gratuidade de justiça em favor de DELÇO ALVES MACEDO
, rejeitando, por conseguinte, a impugnação apresentada por CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO CENTER GLÓRIA SHOPPING em contrarrazões.

É como voto.

VOTO - Mérito

A principal insurgência do apelante centra-se na alegação de ilegitimidade passiva, sob o fundamento de que teria alienado o imóvel em 09/12/2008, antes do período de inadimplemento das taxas condominiais, cujo vencimento iniciou-se em março de 2011. Assim, argumenta que, em se tratando de obrigação
propter rem
, a dívida condominial deveria recair sobre o novo proprietário do imóvel.

O apelante trouxe aos autos contrato de compra e venda, alegando que o imóvel foi devidamente alienado a terceiro, e que, desde então, não detém mais a posse do bem, o que, em sua ótica, afasta sua responsabilidade pelas dívidas condominiais.

Contudo, entendo que a tese apresentada pelo recorrente não merece acolhida.

O colendo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial nº 1.345.331/RS (Tema 886), firmou entendimento no sentido de que, em casos de cobrança de taxas condominiais, a responsabilidade pelo pagamento pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, a depender das circunstâncias do caso concreto.

Em especial, estabeleceu-se que,
para afastar a legitimidade passiva do alienante, é necessária a comprovação inequívoca de que o condomínio tinha ciência da transação e de que o comprador se imitiu na posse do imóvel.
Senão vejamos:

"PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA.

O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação."
(STJ, REsp nº 1.345.331/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 08/04/2015, DJe 20/04/2015)

No caso concreto, o apelante, apesar de ter apresentado o contrato de compra e venda, não comprovou a imissão na posse do adquirente, tampouco demonstrou que o condomínio tinha ciência inequívoca da transação.

A sentença, de forma acertada, destacou a ausência de prova robusta que pudesse afastar sua responsabilidade pelas taxas condominiais, nos termos exigidos pelo precedente do STJ.

Nada obstante, embora o recorrente tenha sustentado que houve a entrega das chaves ao comprador, conforme cláusula quinta do contrato de compra e venda, tal fato, por si só, não é suficiente para comprovar a imissão na posse.

Conforme reiterada jurisprudência, a posse efetiva e a ciência do condomínio são requisitos essenciais para que se possa afastar a legitimidade passiva do alienante.

Destaco:

APELAÇÃO CÍVEL. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE EM EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL LASTREADA NO INADIMPLEMENTO DE COTAS CONDOMINIAIS DE DEZEMBRO DE 2013 E MARÇO DE 2014 A MARÇO DE 2019. ARGUIÇÃO DE ILEGITIMIDADE PASSIVA PELO EXCEPTO, CONSIDERANDO A ALIENAÇÃO DO IMÓVEL NO ANO DE 2010. SENTENÇA ACOLHENDO A EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE E EXTINGUINDO A EXECUÇÃO, NA FORMA DO ART. 924, I, DO CPC/2015. RECURSO DO EXEQUENTE. 1. Pedido, formulado em contrarrazões, quanto à condenação do exequente/apelante ao pagamento de honorários advocatícios, que não se conhece, não sendo esta a via adequada, nos termos do art. 1.009 do CPC/2015. 2. A obrigação pelo pagamento das cotas condominiais é propter rem, sendo de responsabilidade do proprietário do imóvel ou do titular de um dos aspectos da propriedade, isto é, o gozo ou a fruição, na medida em que estabelecida a relação jurídica material com o condomínio, consoante art. 1.227 do Código Civil. 3. A transmissão da propriedade imobiliária de valor superior a trinta salários mínimos somente ocorre com o registro do título translativo no Registro de Imóveis, nos termos dos art. 108 c/c art. 1.245, ambos do Código Civil. 4. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial nº 1345331/RS, sob a sistemática dos recursos repetitivos, entendeu que a legitimidade passiva do vendedor somente será afastada quando ficar comprovado que o comprador se imitiu na posse e que o condomínio teve ciência inequívoca da transação. 5. Apelado que juntou aos autos, apenas, o instrumento particular de contrato de compra e venda, no qual figura como vendedor terceira pessoa, sem, contudo, demonstrar a alienação anterior, a imissão na posse e, tampouco, a ciência inequívoca do condomínio. 6. Certidão de ônus reais que conta somente com a transmissão da propriedade causa mortis para o apelado e demais herdeiros, inexistindo alienações posteriores, restando inviável ao apelante ter ciência do real proprietário do bem. 7. Ausência de comprovação da efetiva transmissão da propriedade, de que o comprador se imitiu na posse e que o condomínio teve ciência inequívoca da transação, não havendo que se falar em ilegitimidade passiva, sendo o apelado responsável pelo adimplemento da obrigação sub judice. Precedentes: 0008202-28.2018.8.19.0002 - APELAÇÃO - Des (a). SÉRGIO SEABRA VARELLA - Julgamento: 04/12/2019 - VIGÉSIMA QUINTA CÂMARA CÍVEL. 0172930-89.2018.8.19.0001 - APELAÇÃO - Des (a). LUIZ HENRIQUE OLIVEIRA MARQUES - Julgamento: 03/02/2020 - DÉCIMA PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL. 8. Recurso provido para rejeitar a exceção de pré-executividade, determinando o retorno dos autos para a primeira instância para prosseguimento da execução. (TJ-RJ - APL: 00702603620198190001, Relator: Des(a). MARIANNA FUX, Data de Julgamento: 11/03/2020, VIGÉSIMA QUINTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 2020-03-13)

Apelação - Ação de cobrança de despesas de condomínio -Legitimidade de parte - Aquele que figura do registro de imóveis como titular do domínio tem legitimidade passiva para a cobrança, a despeito de alienação de imóvel, por título não registrado - Solução que tem por esteio a natureza "propter rem" da obrigação e que é indispensável para propiciar oportuno registro da eventual carta de arremataçao ou adjudicação da unidade geradora das despesas -Responsabilidade do alienante, porém, limitada ao valor do mesmo imóvel e vinculada à respectiva excussão - Reforma da sentença para tal fim. Apelação do autor provida, com observação, prejudicada a da ré. (TJ-SP - APL: 9058999462007826 SP 9058999-46.2007.8.26.0000, Relator: Ricardo Pessoa de Mello Belli, Data de Julgamento: 15/02/2011, 25ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 18/02/2011)

No caso em tela, não há prova de que o condomínio tinha conhecimento da transação ou que o adquirente assumiu a posse e a responsabilidade pelas cotas condominiais, razão pela qual subsiste a responsabilidade do apelante.

CONCLUSÃO

Diante do exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação cível interposto por
DELÇO ALVES MACEDO
e, no tocante ao mérito,
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
tão somente para deferir a gratuidade de justiça em favor do ora apelante, suspendendo, assim, a exigibilidade das verbas sucumbenciais, nos termos do art. 98, §3, do CPC.

É como voto.

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VOTOS VOGAIS

005 - Gabinete Des. CARLOS SIMÕES FONSECA - CARLOS SIMOES FONSECA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
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