Tribunal: TJES
Processo: 0008901-13.2020.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão julgador: DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Indenização por Dano Moral; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro; Tutela de Urgência; Provas em geral
Data de julgamento: 2024-02-29

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, RESTITUIÇÃO E DANOS MORAIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. PRAZO DE TOLERÂNCIA. AUSÊNCIA DE JUSTIFICATIVA. DATA INDEFINIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1.
No caso em apreço, ficou evidenciado o atraso injustificado na entrega do imóvel, sem a comprovação da ocorrência de causa excludente da responsabilidade da apelante, de modo que a empresa deve ser responsabilizada pelos prejuízos experimentados pela promitente compradora. Em que pese os apelantes mencionarem a ocorrência de caso fortuito ou força maior, trata-se de alegação genérica, sem nenhuma prova e nem mesmo indício suficiente.

2.
Quando o vendedor influi diretamente na rescisão, como, por exemplo, quando não entrega a obra do imóvel no prazo previsto, afigura-se afastada a possibilidade da referida retenção de valores após a rescisão.

3.
Não assiste razão aos apelantes ao alegarem haver previsão contratual autorizando a prorrogação da data de expedição do "habite-se" e da "entrega das chaves". Especialmente com fulcro no Código de Defesa do Consumidor, referido prazo de dilação deve ser considerado nulo
,
revelando flagrante abusividade, nos moldes do entendimento do STJ sobre o tema.

4.
Consoante orientação do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual “em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente-vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação.” (AgInt no AREsp 1.761.193/DF, Relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 22/3/2021, DJe de 13/4/2021).

5.
Recurso conhecido e desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0008901-13.2020.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A e outros

APELADO: JOSUE PEREIRA NERE JUNIOR e outros

RELATOR(A):
DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA

Composição de julgamento: 029 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Relator / 006 - Gabinete Des. CARLOS SIMÕES FONSECA - CARLOS SIMOES FONSECA - Vogal / 008 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal
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RELATÓRIO

Trata-se de Apelação Cível interposta por
CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A E GRAN VIVER URBANISMO S/A
contra a r. Sentença de fls. 143/145 (p. 287/291 do arquivo digitalizado), que, em ação ajuizada por
JOSUE PEREIRA NERE JUNIOR E ALESSANDRA DIAS DA SILVA
contra os apelantes, julgou procedentes os pedidos autorais para declarar a rescisão do contrato firmado entre as partes, condenar as requeridas a restituírem aos demandantes a integralidade dos valores pagos referente às prestações contratuais, na quantia de R$ R$ 29.390,21 (vinte e nove mil, trezentos e noventa reais e vinte e um centavos), incidindo juros a partir da citação e correção monetária a contar dos desembolsos, bem como condenar as requeridas ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$10.000,00 (dez mil reais), a ser corrigida monetariamente a partir da data do arbitramento e acrescida de juros moratórios legais a contar da data do evento danoso.

Contrarrazões dos apelados no ID 6023207, pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o breve relatório.

Inclua-se em pauta de julgamento.

VOTO CONDUTOR

Conforme brevemente relatado, cuida-se de Apelação Cível interposta por
CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A E GRAN VIVER URBANISMO S/A
contra a r. Sentença de fls. 143/145 (p. 287/291 do arquivo digitalizado), que, em ação ajuizada por
JOSUE PEREIRA NERE JUNIOR E ALESSANDRA DIAS DA SILVA
contra os apelantes, julgou procedentes os pedidos autorais para declarar a rescisão do contrato firmado entre as partes, condenar as requeridas a restituírem aos demandantes a integralidade dos valores pagos referente às prestações contratuais, na quantia de R$ 29.390,21 (vinte e nove mil, trezentos e noventa reais e vinte e um centavos), incidindo juros a partir da citação e correção monetária a contar do desembolso, bem como condenar as requeridas ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$10.000,00 (dez mil reais), a ser corrigida monetariamente a partir da data do arbitramento e acrescida de juros moratórios legais a contar da data do evento danoso.

Em suas razões recursais, às fls. 148/161 (p. 301/323 do arquivo digitalizado),
CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A
e
GRAN VIVER URBANISMO S/A
, alegam, em síntese, que:
(i)
a apelante concorda com a rescisão do contrato de compra e venda, porém, como há um contrato de alienação fiduciária em nome dos apelados, requer-se o envio de ofício ao Cartório de Registro de Imóveis de Serra/ES para cancelamento da averbação da
alienação
fiduciária da matrícula n 43.461, como garantia do pagamento;
(ii)
rescindido o contrato por culpa imputável exclusivamente aos apelados, é de rigor a retenção pela construtora dos valores descritos em cláusula contratual, e não a devolução integral da quantia paga pelos apelados;
(iii)
o instrumento contratual entabulado entre as partes faz menção a uma "previsão", não externando certeza e imutabilidade quanto à data de entrega do loteamento, sendo que existe no contrato previsão expressa acerca da possibilidade de prorrogação da data de expedição do "habite-se" e da "entrega das chaves";
(iv)
a legislação brasileira afasta a responsabilidade do devedor de obrigação quando impedido de cumpri-la em decorrência de caso fortuito ou força maior, ocorridos no caso; e
(v)
o termo
a quo
da incidência dos juros moratórios, quanto ao valor a ser restituído, deve ser a data do trânsito em julgado da sentença, conforme o julgamento do recurso repetitivo n. 1.740.911 do colendo STJ.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso e passo à análise do mérito.

O cerne da questão devolvida a este juízo recursal está na verificação do cabimento da restituição aos demandantes da integralidade dos valores pagos em contrato promessa de compra e venda de imóvel, em decorrência de atraso na obra.

Resta incontroverso nos autos, inclusive em sede recursal, o atraso na entrega do imóvel, bem como o valor desembolsado pelos compradores, na quantia de R$ 29.390,21 (vinte e nove mil, trezentos e noventa reais e vinte e um centavos).

Em que pese o inconformismo das recorrentes, a r. sentença objurgada não merece reparo, pelos motivos a seguir expostos.

No caso em apreço, ficou evidenciado o atraso injustificado na entrega do imóvel, sem a comprovação da ocorrência de causa excludente da responsabilidade da apelante, de modo que a empresa deve ser responsabilizada pelos prejuízos experimentados pela promitente compradora.

Em que pese os apelantes mencionarem a ocorrência de caso fortuito ou força maior, trata-se de alegação genérica, sem nenhuma prova e nem mesmo indício suficiente.

A título de ilustração, cito precedente desta Corte no qual foi rejeitada a tese do caso fortuito ou da força maior para justificar o atraso irrazoável na entrega do imóvel, quando as hipóteses excepcionais não restaram devidamente comprovadas:

[...]
Não se pode tratar eventual dificuldade de obter mão de obra, situação de greve pontual ou eventos da natureza que ocorrem de forma usual (chuvas fortes) como caso fortuito de uma construção. Ao se proceder a um empreendimento como a construção de um prédio residencial, é evidente que a construtora já tem ciência das dificuldades a ele inerentes, devendo, por isso, estipular um prazo de entrega condizente com as situações que são naturais em tais empreitadas. E, como se sabe, situações inerentes ao risco do negócio caracterizam-se como fortuito interno e não isentam a construtora de sua responsabilidade, mormente porque já estão abarcadas pela própria cláusula de tolerância.
[...] (TJES, Classe: Apelação Cível, 0011422-09.2012.8.08.0048, Relator: JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA, Órgão julgador: Câmaras Cíveis Reunidas, Data de Julgamento: 22/May/2023, Data da Publicação no Diário: 22/May/2023)

Os recorrentes ainda aduzem o direito de retenção de parte dos valores pagos pelos apelados, conforme cláusula contratual, em vez da devolução integral da quantia desembolsada. Não procede o argumento.

Isso porque, caso se tratasse de rescisão unilateral do negócio por parte dos compradores, tal hipótese autorizaria a retenção parcial dos valores pagos pela parte contratante, como forma de reembolso dos custos operacionais da transação e compensação pela resilição do contrato. Entretanto, quando o vendedor influi diretamente na rescisão, como, por exemplo, quando não entrega a obra do imóvel no prazo previsto, afigura-se afastada a possibilidade da referida retenção.

Vejam-se julgados desta Corte:

[...]
Comprovada a responsabilidade da requerida/apelante pelo atraso na entrega do bem imóvel, ao contrário do que sustenta, não há como ser pleiteada a retenção de parte do pagamento.
5. Recurso desprovido. (TJES. Classe: APELAÇÃO. Número: 5026257-71.2021.8.08.0024. DESEMBARGADOR: JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA. Data: 11/Dec/2023).

[...]
3. - A súmula 543 do colendo Superior Tribunal de Justiça estabelece que Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 4. - Em caso de distrato sem culpa da promitente vendedora, não se verifica admissível a retenção de valores acima do percentual de 25% (vinte e cinco por cento), e nessa toada mostrase firme a jurisprudência desta Casa, na linha do entendimento do Superior Tribunal de Justiça
(AC 0008567- 90.2016.8.08.0024; Quarta Câmara Cível; Rel. Des. Arthur José Neiva de Almeida; Julg. 09-03-2020; DJES 17-03-2020). 5. - Recurso parcialmente provido. (TJES, Classe: Apelação Cível, 048130019580, Relator : DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA, Órgão julgador: TERCEIRA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 06/10/2020, Data da Publicação no Diário: 18/12/2020)

Ainda, não assiste razão aos apelantes ao alegarem haver previsão contratual autorizando a prorrogação da data de expedição do "habite-se" e da "entrega das chaves".

Especialmente com fulcro no Código de Defesa do Consumidor, referido prazo de dilação deve ser considerado nulo
,
revelando flagrante abusividade, nos moldes do entendimento do STJ sobre o tema,
in verbis:

RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS. (...)
1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico
, exceto o acréscimo do prazo de tolerância. (REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019).

Na ocasião, destacou o Ministro Marco Aurélio Bellizze:

De nada adianta, por conseguinte, a estipulação de um prazo certo e expresso
, assim como entendeu o acórdão impugnado
, se ele for fixado de maneira apenas estimativa e condicional, ficando vinculado, ainda, a um evento futuro, no caso, à data de obtenção do financiamento pelo adquirente
ou àquela que for determinada pelo agente financeiro no referido contrato.
Isso acaba por atribuir à incorporadora o direito de postergar a entrega da obra por prazo excessivamente longo e oneroso para o comprador, a ponto de afastar, inclusive, o próprio risco da atividade, que pertence à empresa
.

(...)
É impositivo que as incorporadoras, portanto, mediante programação administrativa e econômico-financeira prévia, estabeleçam em seus contratos o prazo para a entrega do imóvel de maneira indene de dúvidas, utilizando-se de critérios dotados de objetividade e clareza, que não estejam vinculados a nenhum negócio jurídico futuro,
ainda que este se encontre associado a uma das etapas da contratação ou da realização da obra, como no caso, à data da obtenção do financiamento.
Somente assim, estarão preservados os primados do direito à informação, da transparência e da boa-fé, além de assegurar às partes o necessário equilíbrio contratual, que respeite as prestações e contraprestações envolvidas
.

Sob tal premissa, resta devidamente configurada a mora da construtora, eis que ultrapassada a data de entrega prevista em contrato, não merecendo retoques a sentença nesse ponto.

Adicionalmente, equivocam-se os recorrentes quanto ao termo
a quo
dos juros de mora, consoante orientação do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual
“em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente-vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação.”
(AgInt no AREsp 1.761.193/DF, Relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 22/3/2021, DJe de 13/4/2021).

Confiram-se julgados deste egrégio Tribunal de Justiça na mesma esteira:

[...]
Nos termos do art. 405 do CC, havendo rescisão contratual por culpa da construtora devem os juros moratórios incidirem a partir da citação, momento da constituição em mora.
(TJES, Classe: Apelação Cível, 0020357-57.2020.8.08.0048, Relator: ROBSON LUIZ ALBANEZ, Órgão julgador: 4ª Câmara Cível , Data de Julgamento: 06/10/2020, Data da Publicação no Diário: 12/Dec/2023)

[...]
Nas hipóteses em que o promitente vendedor deu causa à rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, os juros de mora sobre os valores a serem restituídos devem incidir a partir da citação, nos termos do art. 405 do CC. Precedentes do STJ.
7. Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJES, Classe: Apelação Cível, 0004945-86.2020.8.08.0048, Relator: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY, Órgão julgador: 2ª Câmara Cível , Data de Julgamento: 06/10/2020, Data da Publicação no Diário: 21/Sep/2023)

Finalmente, em relação ao pedido de expedição de ofício ao Cartório de Registro de Imóveis de Serra/ES para cancelamento da averbação da alienação fiduciária na matrícula n 43.461, tal pedido deve ser feito primeiramente perante o Juízo de origem, sob pena de supressão de instância, cabendo também ao credor fiduciário, que no caso é a própria construtora, diligenciar junto ao Cartório informando-o da nova situação jurídica.

Diante de todo o exposto, conheço dos recursos e
nego-lhes provimento
, mantendo a sentença na íntegra.

Outrossim, de ofício, reformo parcialmente a sentença objurgada tão somente para fixar o valor da condenação (restituição mais indenização por danos morais) como base de cálculo dos honorários advocatícios, e, tendo em vista o desprovimento do apelo, majoro os honorários para o percentual de 20% (vinte por cento) sobre aquele referencial.

É como voto.

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VOTOS VOGAIS

Des. CARLOS SIMÕES FONSECA - CARLOS SIMOES FONSECA (Vogal)
Acompanhou o voto da Relatora.

Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhou o voto da Relatora.

EMENTA

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, RESTITUIÇÃO E DANOS MORAIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. PRAZO DE TOLERÂNCIA. AUSÊNCIA DE JUSTIFICATIVA. DATA INDEFINIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1.
No caso em apreço, ficou evidenciado o atraso injustificado na entrega do imóvel, sem a comprovação da ocorrência de causa excludente da responsabilidade da apelante, de modo que a empresa deve ser responsabilizada pelos prejuízos experimentados pela promitente compradora. Em que pese os apelantes mencionarem a ocorrência de caso fortuito ou força maior, trata-se de alegação genérica, sem nenhuma prova e nem mesmo indício suficiente.

2.
Quando o vendedor influi diretamente na rescisão, como, por exemplo, quando não entrega a obra do imóvel no prazo previsto, afigura-se afastada a possibilidade da referida retenção de valores após a rescisão.

3.
Não assiste razão aos apelantes ao alegarem haver previsão contratual autorizando a prorrogação da data de expedição do "habite-se" e da "entrega das chaves". Especialmente com fulcro no Código de Defesa do Consumidor, referido prazo de dilação deve ser considerado nulo
,
revelando flagrante abusividade, nos moldes do entendimento do STJ sobre o tema.

4.
Consoante orientação do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual “em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente-vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação.” (AgInt no AREsp 1.761.193/DF, Relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 22/3/2021, DJe de 13/4/2021).

5.
Recurso conhecido e desprovido.

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ACÓRDÃO

À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.