Tribunal: TJES
Processo: 5008103-05.2021.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR
Órgão julgador: EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda
Data de julgamento: 2024-09-10

Ementa:
EMENTA:

APELAÇÃO CÍVEL.
EMBARGOS À
EXECUÇÃO.
CLÁUSULA PENAL. VALOR DESPROPORCIONAL. APRECIAÇÃO EQUITATIVA. ART. 413 DO C.C. POSSIBILIDADE. VÍCIO DE CONSENTIMENTO. LESÃO. NÃO OCORRÊNCIA.
RECURSO CONHECIDO
E

DAR PARCIAL
PROVIDO.

1.
Preliminar de ausência de dialeticidade recursal:
C
onforme já se manifestou este E. Tribunal,
“a repetição dos argumentos elencados na petição inicial ou na contestação não implica, por si só, a ausência de requisito objetivo de admissibilidade do recurso de apelação – princípio da dialeticidade –, caso conste no apelo os fundamentos de fato e de direito evidenciadores do desejo de reforma da sentença”,
tal qual verificado no apelo em apreço.
(
TJES, Classe: Apelação, 24130287949, Relator: FABIO CLEM DE OLIVEIRA - Relator Substituto: VICTOR QUEIROZ SCHNEIDER, Órgão julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 20/02/2018, Data da Publicação no Diário: 06/03/2018
)
.
Preliminar rejeitada.

2. Mérito:
A
nalisando todas as nuances do negócio jurídico entabulado entre as partes, o valor
do contrato
, a condição
econômica
das partes, a função social
do mesmo
, concluo que o valor da multa está desproporcional, sobretudo
porque tenho o entendimento de que

[...] o valor estabelecido a título de multa contratual representa, em essência, a um só tempo, medida de coerção ao adimplemento do devedor e a estimativa preliminar dos prejuízos que seriam suportados com o inadimplemento ou com a mora. Nesse ponto, como mecanismo de controle de incongruências, prevê o art. 413 do Código Civil a necessidade de redução do valor da pena convencional na hipótese de um desequilíbrio na sua pactuação
.
(Data: 14/
12
/2023. Órgão julgador: 4ª Câmara Cível. Número: 0018227-07.2014.8.08.0048. Magistrado: FABIO BRASIL NERY. Classe: APELAÇÃO CÍVEL. Assunto: Locação de Móvel.).
3.

Assim, considerando o curto prazo
(2 meses)

em
que os recorrentes utilizaram o imóvel de forma gratuita, não verific
a-se
prejuízo capaz de permitir aos promi
tentes
vendedores executar uma multa no valor assinalado
no contrato
, especialmente porque não há elementos acerca d
e
o inadimplemento ter gerado um prejuízo tão alto
aos mesmos
.
4.

Nessa senda, analisando a condição econômica das partes, verifica-se que os
promissários
compradores tinham uma expectativa de recebimento de quinhão hereditário a ser recebido pela segunda recorrente capaz de honrar as parcelas então consignadas no contrato, porém o recebimento dos valores não se efetivou por motivos ignorados nestes autos, mas que certamente impactaram no inadimplemento contratual,
notadamente porque precária a situação econômica dos recorrentes,
vide a declaração de imposto de renda e extratos de contas colacionados no agravo de instrumento (Proc. 5004459-29.2021.8.08.0000)
.
5.

Desta forma, é dever do Juiz avaliar o valor da cláusula penal
de forma equitativa
quando se mostrar desproporcional no caso concreto, com vias de reequilibrar a situação posta, senão vejamos o art. 413 do Código Civil
.

6
.

É
razoável e proporcional o valor de
R$
5
0.000,00 (
cinquenta
mil reais)
a ser executado pelos recorridos nos autos do processo de execução nº
0014138-03.2020.8.08.0024
, considerando o curto
lapso temporal
que os recorrentes
tiveram posse e
utilizaram o imóvel,
suas condições econômicas,
já incluído
neste valor
os alugueis, taxa de condomínio, despesa com energia elétrica e honorários advocatícios,
os quais deve
m
ser corrigido pelo INPC/IBGE desde o inadimplemento e juros de mora da citação tão somente pela taxa SELIC, vedada sua cumulação com outro índice
.
7.
A
rigor o contrato de promessa de compra e venda (objeto da execução) por ter natureza
de contrato preliminar
,
o qual somente ganha ares de definitivo, após o implemento das condições
nele constantes
, especialmente
com
o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
8.

De fato
, o contrato de compra e venda não se efetivou,
motivo pelo qual o contrato de promessa de compra e venda foi
desfeito, notadamente porque não foi paga nenhuma parcela e o bem foi desocupado em
09.12.2019
.
Assim, mais um motivo para considerar desproporcional a cláusula penal.
9.

N
ão merece prosperar a tese de vício de consentimento –
lesão
– notadamente porque não há elementos acerca do preenchimento dos requisitos legais do art. 157, §§ 1º e 2º do Código Civil, cujo ônus cabiam aos autores, ora recorrentes.
10.
Recurso conhecido e parcialmente provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5008103-05.2021.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: FABIO LOUZADA CORDEIRO e outros

APELADO: AROLDO NATAL SILVA FILHO e outros

RELATOR(A):
EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

EMENTA:

APELAÇÃO CÍVEL.
EMBARGOS À
EXECUÇÃO.
CLÁUSULA PENAL. VALOR DESPROPORCIONAL. APRECIAÇÃO EQUITATIVA. ART. 413 DO C.C. POSSIBILIDADE. VÍCIO DE CONSENTIMENTO. LESÃO. NÃO OCORRÊNCIA.
RECURSO CONHECIDO
E

DAR PARCIAL
PROVIDO.

1.
Preliminar de ausência de dialeticidade recursal:
C
onforme já se manifestou este E. Tribunal,
“a repetição dos argumentos elencados na petição inicial ou na contestação não implica, por si só, a ausência de requisito objetivo de admissibilidade do recurso de apelação – princípio da dialeticidade –, caso conste no apelo os fundamentos de fato e de direito evidenciadores do desejo de reforma da sentença”,
tal qual verificado no apelo em apreço.
(
TJES, Classe: Apelação, 24130287949, Relator: FABIO CLEM DE OLIVEIRA - Relator Substituto: VICTOR QUEIROZ SCHNEIDER, Órgão julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 20/02/2018, Data da Publicação no Diário: 06/03/2018
)
.
Preliminar rejeitada.

2. Mérito:
A
nalisando todas as nuances do negócio jurídico entabulado entre as partes, o valor
do contrato
, a condição
econômica
das partes, a função social
do mesmo
, concluo que o valor da multa está desproporcional, sobretudo
porque tenho o entendimento de que

[...] o valor estabelecido a título de multa contratual representa, em essência, a um só tempo, medida de coerção ao adimplemento do devedor e a estimativa preliminar dos prejuízos que seriam suportados com o inadimplemento ou com a mora. Nesse ponto, como mecanismo de controle de incongruências, prevê o art. 413 do Código Civil a necessidade de redução do valor da pena convencional na hipótese de um desequilíbrio na sua pactuação
.
(Data: 14/
12
/2023. Órgão julgador: 4ª Câmara Cível. Número: 0018227-07.2014.8.08.0048. Magistrado: FABIO BRASIL NERY. Classe: APELAÇÃO CÍVEL. Assunto: Locação de Móvel.).
3.

Assim, considerando o curto prazo
(2 meses)

em
que os recorrentes utilizaram o imóvel de forma gratuita, não verific
a-se
prejuízo capaz de permitir aos promi
tentes
vendedores executar uma multa no valor assinalado
no contrato
, especialmente porque não há elementos acerca d
e
o inadimplemento ter gerado um prejuízo tão alto
aos mesmos
.
4.

Nessa senda, analisando a condição econômica das partes, verifica-se que os
promissários
compradores tinham uma expectativa de recebimento de quinhão hereditário a ser recebido pela segunda recorrente capaz de honrar as parcelas então consignadas no contrato, porém o recebimento dos valores não se efetivou por motivos ignorados nestes autos, mas que certamente impactaram no inadimplemento contratual,
notadamente porque precária a situação econômica dos recorrentes,
vide a declaração de imposto de renda e extratos de contas colacionados no agravo de instrumento (Proc. 5004459-29.2021.8.08.0000)
.
5.

Desta forma, é dever do Juiz avaliar o valor da cláusula penal
de forma equitativa
quando se mostrar desproporcional no caso concreto, com vias de reequilibrar a situação posta, senão vejamos o art. 413 do Código Civil
.

6
.

É
razoável e proporcional o valor de
R$
5
0.000,00 (
cinquenta
mil reais)
a ser executado pelos recorridos nos autos do processo de execução nº
0014138-03.2020.8.08.0024
, considerando o curto
lapso temporal
que os recorrentes
tiveram posse e
utilizaram o imóvel,
suas condições econômicas,
já incluído
neste valor
os alugueis, taxa de condomínio, despesa com energia elétrica e honorários advocatícios,
os quais deve
m
ser corrigido pelo INPC/IBGE desde o inadimplemento e juros de mora da citação tão somente pela taxa SELIC, vedada sua cumulação com outro índice
.
7.
A
rigor o contrato de promessa de compra e venda (objeto da execução) por ter natureza
de contrato preliminar
,
o qual somente ganha ares de definitivo, após o implemento das condições
nele constantes
, especialmente
com
o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
8.

De fato
, o contrato de compra e venda não se efetivou,
motivo pelo qual o contrato de promessa de compra e venda foi
desfeito, notadamente porque não foi paga nenhuma parcela e o bem foi desocupado em
09.12.2019
.
Assim, mais um motivo para considerar desproporcional a cláusula penal.
9.

N
ão merece prosperar a tese de vício de consentimento –
lesão
– notadamente porque não há elementos acerca do preenchimento dos requisitos legais do art. 157, §§ 1º e 2º do Código Civil, cujo ônus cabiam aos autores, ora recorrentes.
10.
Recurso conhecido e parcialmente provido.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 014 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR

Composição de julgamento: 014 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Relator / 018 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal / 023 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
018 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
023 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906
Número telefone:( )

Processo nº
5008103-05.2021.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: FABIO LOUZADA CORDEIRO, THAIS MENEGUELLI

Advogado do(a) APELANTE: SEGUNDO LUIS MENEGUELLI - ES7027-A
Advogado do(a) APELANTE: SEGUNDO LUIS MENEGUELLI - ES7027-A
APELADO: AROLDO NATAL SILVA FILHO, SILVANA PINTO E SILVA

Advogado do(a) APELADO: LUANA BARBOSA PEREIRA - ES11528-A
Advogado do(a) APELADO: LUANA BARBOSA PEREIRA - ES11528-A

VOTO

(Preliminar de ausência de dialeticidade recursal)

Senhor Presidente, eminentes Pares.

Em suas
contrar
razões o
s

recorrido
s

alega
m
preliminar de ausência de dialeticidade
recursal
.

Examinando detidamente as razões recursais e a sentença atacada, verifico o afastamento da preliminar arguida, uma vez que é possível identificar os capítulos específicos do
decisum
dos quais o
s
apelante
s
se insurge
m
, bem como os fundamentos para eventual modificação da sentença
1
.

Ademais, conforme já se manifestou este E. Tribunal,
“a repetição dos argumentos elencados na petição inicial ou na contestação não implica, por si só, a ausência de requisito objetivo de admissibilidade do recurso de apelação – princípio da dialeticidade –, caso conste no apelo os fundamentos de fato e de direito evidenciadores do desejo de reforma da sentença”,
tal qual verificado no apelo em apreço
2
.

Dessa feita,
REJEITO
a preliminar arguida.

É como voto.

VOTO

(Mérito)

Vencida a preliminar, passamos ao exame do mérito.

Faço uma breve retrospectiva fática dos autos.

A execução se baseia no inadimplemento por parte dos recorrentes do contrato de promessa de compra e venda firmado com os recorridos para aquisição do imóvel localizado na Rua Carlos Moreira Lima, nº 137, apartamento 901, Bento Ferreira, Vitória/ES pelo valor de R$ 1.800.000,00 (um milhão e oitocentos mil reais).

Ficou estabelecido que o pagamento se daria de seguinte forma pelos recorrentes:
(i)
R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) a serem pagos em
05.12.2019
;
(ii)
R$ 550.000,00 (quinhentos e cinquenta mil reais) a serem pagos em
05.04.2020
e
(iii)
R$ 1.200.000,00 (um milhão e duzentos mil reais) a serem pagos em
05.07.2020
.

Ficou estabelecido também que ao tomarem posse do imóvel, pagariam os recorrentes a título de aluguel o valor de R$ 3.500,00 (três mil e quinhentos reais) referente ao mês de outubro de 2019 em
05.10.2019
até o implemento da segunda parcela - R$ 550.000,00 (quinhentos e cinquenta mil reais) - com vencimento em
05.04.2020
.

Ocorre que é
incontroverso
nos autos que os recorrentes sequer pagaram a primeira parcela do aluguel com vencimento em
05.10.2019
, conforme se verifica pela narrativa dos apelados em sua defesa, bem como pela notificação extrajudicial dos promissários vendedores quanto ao inadimplemento da segunda parcela do aluguel referente ao mês de novembro em
05.11.20
19
e da primeira parcela referente ao pagamento da promessa compra e venda (R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) – em
05.12.2019
.

Percebe-se, assim, que os recorrentes moraram efetivamente por dois meses sem ter pargo sequer o aluguel, a taxa de condomínio e a despesa de luz elétrica e tampouco qualquer valor para aquisição da unidade do condominial, estando configurado o inadimplemento.

P
ois bem.

O
s ora recorridos iniciaram a execução do contrato
de promessa de compra e venda
, se baseando principalmente na cláusula penal fixada em
(i)
20% do valor do negócio -
R$
360
.000,00 (
trezentos e sessenta mil
reais),
adicionado dos
(ii)
alugueis em atraso – R$ 7.926,68 (sete mil e novecentos e vinte e reais e sessenta e oito centavos),
(iii)
taxa do condomínio – R$ 1.711,43 (mil e setecentos e onze reais e quarenta e três centavos),
(iv)
taxa extra – R$ 222,36 (duzentos e vinte e dois reais e trinta e seis centavos),
(iv)
despesa energia elétrica – R$ 573,79 (quinhentos e setenta três reais e setenta e nove centavos) e
(v)
10% honorários advocatícios – R$ 37.043,42 (trinta e sete mil e quarenta e três reais e quarenta e dois centavos)

cuja monta
alcança
R$ 407.477,68
(quatrocentos e sete mil e quatrocentos setenta e sete
reais e sessenta e oito centavos
)
.

Sob este aspecto, analisando todas as nuances do negócio jurídico entabulado entre as partes, o valor do contrato, a condição econômica das partes, a função social do mesmo, concluo que o valor da multa está desproporcional, sobretudo porque tenho o entendimento de que
[...] o valor estabelecido a título de multa contratual representa, em essência, a um só tempo, medida de coerção ao adimplemento do devedor e a estimativa preliminar dos prejuízos que seriam suportados com o inadimplemento ou com a mora. Nesse ponto, como mecanismo de controle de incongruências, prevê o art. 413 do Código Civil a necessidade de redução do valor da pena convencional na hipótese de um desequilíbrio na sua pactuação
.
3

Assim, considerando o curto prazo que os recorrentes utilizaram o imóvel de forma gratuita, não verifico prejuízo capaz de permitir aos promitentes vendedores executar uma multa no valor conforme acima assinalado, especialmente porque não há elementos acerca de o inadimplemento ter gerado um prejuízo tão alto aos mesmos.

Nessa senda, analisando a condição econômica das partes, verifica-se que os promissários compradores tinham uma expectativa de recebimento de quinhão hereditário a ser recebido pela segunda recorrente capaz de honrar as parcelas então consignadas no contrato, porém o recebimento dos valores não se efetivou por motivos ignorados nestes autos, mas que certamente impactaram no inadimplemento contratual, notadamente porque precária a situação econômica dos recorrentes, vide a declaração de imposto de renda e extratos de contas colacionados no agravo de instrumento (Proc. 5004459-29.2021.8.08.0000)
4
.

Desta forma, é dever do Juiz avaliar o valor da cláusula penal de forma equitativa quando se mostrar desproporcional no caso concreto, com vias de reequilibrar a situação posta, senão vejamos o art. 413 do Código Civil:

Art. 413.
A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.

Sobre o tema, Nelson Nery Júnior e Rosa Maria de Andrade Nery advertem:

“
Para que se possa chegar à determinação do que seja manifestamente excessiva não se pode, pois, levar em consideração apenas o valor da cláusula penal em confronto com o efetivo prejuízo, já que é da essência da pena o seu valor pode ser, mesmo, maior que o do efetivo prejuízo.
Além da análise da proporcionalidade entre o valor da pena e o prejuízo causado, devem ser buscados outros critérios para a aferição da necessidade da redução equitativa da pena pelo juiz, como, por exemplo, o grau da culpa, a função social do contrato e a base econômica em que foi celebrado.”
(in Código Civil Comentado. São Paulo. RT. 2011, 8ª Ed., p. 529)

A jurisprudência desta Corte sobre a questão:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – AÇÃO DE COBRANÇA – APELAÇÃO CÍVEL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA – ATRASO NO PAGAMENTO – CULPA DOS COMPRADORES – PROVA SUFICIENTE – DESPROPORÇÃO DA CLÁUSULA PENAL – POSSIBILIDADE DE REDUÇÃO – ART. 413, DO CÓDIGO CIVIL – ADEQUAÇÃO DOS CONSECTÁRIOS LEGAIS – MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Suficientemente demonstrado, a partir da prova dos autos, que os promitentes compradores deram causa ao atraso do pagamento da integralidade dos valores previstos no contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre as partes, afigura-se legítima a incidência das disposições contratuais que estipulam encargos pela mora no adimplemento da obrigação.
2. O controle judicial da cláusula penal abusiva, com supedâneo no art. 413, do Código Civil, consubstancia matéria de ordem pública, não havendo que se falar em inobservância ao princípio da adstrição, em preclusão consumativa ou em desrespeito aos limites devolutivos da apelação. Preliminar rejeitada. 3. Nos termos do art. 413, do Código Civil, a penalidade deve ser reduzida, equitativamente, pelo juiz, a um valor razoável, se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade revelar-se manifestamente abusivo.
4. No que concerne aos consectários da condenação, deve incidir correção monetária pelo INPC desde a data do efetivo prejuízo e, a partir da citação, juros moratórios pela taxa SELIC, vedada a cumulação desta com correção monetária, sob pena de bis in idem. Data: 23/
04
/2024. Órgão julgador: 1ª Câmara Cível. Número: 0015046-94.2019.8.08.0024. Magistrado: ALDARY NUNES JUNIOR. Classe: APELAÇÃO CÍVEL. Assunto: Compra e Venda.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DA JUSTIÇA. REJEITADA. CONTRATO DE GESTÃO DESPORTIVA. QUEBRA UNILATERAL. CLÁUSULA PENAL. VALOR EXORBITANTE. EQUIDADE. ART. 413 DO CÓDIGO CIVIL. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1. Tratando-se de impugnação à gratuidade da justiça, é cediço que compete ao impugnante comprovar que o requerente possui condição financeira suficiente para arcar com os custos do processo, o que não restou demonstrado pela parte recorrente. Impugnação à gratuidade da justiça rejeitada.
2. O art. 413 do Código Civil não só autoriza como determina ao juiz que, diante do caso concreto, avalie a razoabilidade do valor da multa (cláusula penal) fixada no contrato ou em outro instrumento, levando-se em conta a natureza e a finalidade do negócio, a função social do contrato e a base econômica em que foi celebrado, para fins de redução
.
3. Há clara necessidade de julgar equitativamente a matéria, afastando a incidência contratual e, ainda, a força do pacta sunt servanda, para reduzir a penalidade contratada a um patamar razoável.
4. Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida. Data: 27/Jun/2024. Órgão julgador: 3ª Câmara Cível. Número: 0039010-93.2013.8.08.0035. Magistrado: MARCOS VALLS FEU ROSA. Classe: APELAÇÃO CÍVEL. Assunto: Rescisão / Resolução.

Diante deste contexto, avalio como razoável e proporcional o valor de
R$
5
0.000,00 (
cinquenta
mil reais)
a ser executado pelos recorridos nos autos do processo de execução nº 0014138-03.2020.8.08.0024, considerando o curto lapso temporal que os recorrentes tiveram posse e utilizaram o imóvel, suas condições econômicas, já incluído neste valor os alugueis, taxa de condomínio, despesa com energia elétrica e honorários advocatícios, os quais devem ser corrigido pelo INPC/IBGE desde o inadimplemento e juros de mora da citação tão somente pela taxa SELIC, vedada sua cumulação com outro índice.

Destaco, como reforço de argumentação, que a rigor o contrato de promessa de compra e venda (objeto da execução) por ter natureza de contrato preliminar, o qual somente ganha ares de definitivo, após o implemento das condições nele constantes, especialmente com o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

No presente caso, verifica-se que sequer houve registro do contrato de promessa de compra e venda no RGI e tampouco do contrato de compra e venda que não chegou a ser efetivado pelo inadimplemento por parte dos promissários compradores antes mesmo do implemento da 1ª parcela em
05.12.2019
– no valor de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais).

De fato, o contrato de compra e venda não se efetivou, motivo pelo qual o contrato de promessa de compra e venda foi desfeito, notadamente porque não foi paga nenhuma parcela e o bem foi desocupado em
09.12.2019
. Assim, mais um motivo para considerar desproporcional a cláusula penal.

Neste sentido:
"
[...]

a
promessa de venda é contrato preliminar pelo qual o titular do domínio sobre determinado imóvel (promitente vendedor) se obriga a transferi-lo ao promitente comprador a título oneroso. Por esse contrato, o promitente vendedor conserva o domínio do imóvel em seu patrimônio e investe o promitente comprador no direito de aquisição, sob condição suspensiva. Em geral, o pagamento é feito parceladamente; concluído o pagamento, dá-se a extinção natural da promessa de venda mediante outorga do contrato de compra e venda, que, uma vez registrada, opera a transmissão do domínio ao adquirente. É contrato autônomo; nasce, desenvolve-se e se extingue independente de outro contrato.
5

Desta forma, repito, se mostra rigoroso os recorridos buscarem o recebimento da cláusula penal em valor tão elevado quando nenhuma parcela foi paga, o imóvel desocupado logo após o vencimento da primeira parcela, motivo pelo qual, entendo que readequar o valor exequendo naquele que reflete a primeira parcela inadimplida, qual seja R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) como forma de minimizar os contratempos sofrido pelos apelados embora pela curta indisponibilidade sobre a propriedade do bem imóvel.

Entender de forma contrária estaríamos criando situação inusitada, na medida que os apelados ficaram com a propriedade do bem no valor de
R$ 1.800.000,00
(um milhão e oitocentos mil)
, além de cobrar multa no valor de 20% (vinte por cento) do valor do imóvel –
R$ 360.000,00
(trezentos e sessenta mil reais) o que revela-se desproporcional e que configuraria enriquecimento ilícito dos vendedores, ora recorridos.

Destaco, ainda,
mutatis mutandis
que
a jurisprudência do E. STJ entende possuir o consumidor direito potestativo de promover a resilição contratual do compromisso de compra e venda de imóvel, quando não possuir mais condições econômicas para arcar com o pagamento das prestações pactuadas, ainda que exista no contrato cláusula de irrevogabilidade/irretratabilidade. (STJ - AREsp: 1833955 MG 2021/0033757-7, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Publicação: DJ 03/05/2021).
Nessa perspectiva, a cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade
(cláusula décima quinta do con
t
rato)
não tem o condão de impedir o desfazimento do negócio.

Noutro giro, não merece prosperar a tese de vício de consentimento –
lesão
– notadamente porque não há elementos acerca do preenchimento dos requisitos legais do art. 157, §§ 1º e 2º do Código Civil, cujo ônus cabiam aos autores, ora recorrentes, senão vejamos:

Art. 157.
Ocorre a lesão quando uma pessoa, sob premente necessidade, ou por inexperiência, se obriga a prestação manifestamente desproporcional ao valor da prestação oposta. § 1º Aprecia-se a desproporção das prestações segundo os valores vigentes ao tempo em que foi celebrado o negócio jurídico. § 2º Não se decretará a anulação do negócio, se for oferecido suplemento suficiente, ou se a parte favorecida concordar com a redução do proveito.

Assim, padecendo de provas acerca de os apelantes estarem em estado de necessidade extrema ou inexperiência que o levassem a assumirem prestação desproporcional, especialmente porque o primeiro recorrente é advogado e o valor do contrato é alto para se alegar estado de necessidade, não há porque anular o negócio jurídico por vício de consentimento -
lesão
.

Diante do exposto,
CONHE
ÇO
do recurso e
DOU
-LHE

PARCIAL
PROVIMENTO
,
para reformando a sentença, julgar parcialmente procedentes os pedidos
articulados nos embargos à execução, a fim de readequar o
quantum

debeatur
da execução,
com base no art. 413 do Código
C
ivil,
para R$
50.000,00 (cinquenta mil reais),
os quais deve
m
ser corrigido pelo INPC/IBGE desde o inadimplemento e juros de mora da citação tão somente pela taxa SELIC, vedada sua cumulação com outro índice
.

C
onsiderando a nova feição sucumbencial, reconheço a existência de sucumbência recíproca devendo os apelados arcarem com 78% das custas processuais, enquanto os recorrentes com
2
2% das custas processuais, respeitando a gratuidade judiciária deferida
deste
s
últimos
.

Condeno os recorridos a pagarem honorários sucumbências em favor do causídico no percentual mínimo de 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido com o julgamento parcial procedência dos pedidos dos embargos à execução, (qual seja, a diferença entre o valor cobrado na execução –
R$
407.477,68 quatrocentos e sete mil e quatrocentos setenta e sete
reais e sessenta e oito centavos
–
e o novo valor exequendo R$ 50.000,00 – cinquenta mil reais,
ambos devidamente corrigidos
).

Enquanto os apelantes devem pagar ao causídico dos recorridos o percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação - R
$ 50.000,00 – cinquenta mil reais,
devidamente corrigido,
respeitando a gratuidade judiciária deferida
em favor dos recorrentes.

O
ficie-se juntando cópia deste Acórdão nos autos da execução (Proc.
0014138-03.2020.8.08.0024
).

É como voto.

1

TJES, Classe: Apelação, 12150084007, Relator: JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
–
Relator Substituto: MARCELO MENEZES LOUREIRO, Órgão julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 11/07/2017, Data da Publicação no Diário: 18/07/2017.

2
TJES, Classe: Apelação, 24130287949, Relator: FABIO CLEM DE OLIVEIRA - Relator Substituto: VICTOR QUEIROZ SCHNEIDER, Órgão julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 20/02/2018, Data da Publicação no Diário: 06/03/2018.

3
Data: 14/12/2023. Órgão julgador: 4ª Câmara Cível. Número: 0018227-07.2014.8.08.0048. Magistrado: FABIO BRASIL NERY. Classe: APELAÇÃO CÍVEL. Assunto: Locação de Móvel.

4

O
agravante Fabio Louzada Cordeiro
, apesar de ser Advogado, afirmou não auferir renda incompatível com a hipossuficiência declarada, tendo anexado aos autos sua última declaração de imposto de renda, referente ao ano-calendário 2020, demonstrando um rendimento anual de
R$ 20.440,00 (vinte mil quatrocentos e quarenta reais), bem como que não tem bens móveis ou imóveis.
[...]
A agravante Thais Meneguelli
demonstrou que não tem vínculo empregatício e que atua como apresentadora de TV de forma autônoma, mediante contrato de parceria com a afiliada da emissora Rede TV no Estado do Espírito Santo, tendo juntado aos autos declaração de imposto de renda comprovando
que não tem bens móveis ou imóveis,
bem como que aufere um rendimento anual de
R$ 12.794,00 (doze mil, setecentos e noventa e quatro reais).

5
(TJ-PR - AI: 00481428720188160000 PR 0048142-87.2018.8.16.0000 (Acórdão), Relator: Desembargador Carlos Mansur Arida, Data de Julgamento: 02/04/2019, 5ª Câmara Cível, Data de Publicação: 03/04/2019)

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Gabinete Desembargador Júlio César Costa de Oliveira

Sessão Virtual 02.09.2024

Acompanho o respeitável voto de Relatoria.

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - sessão 02/09/2024 a 06/09/2024:

Acompanho o E. Relator.