Tribunal: TJES
Processo: 5008277-81.2024.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão julgador: JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Despesas Condominiais
Data de julgamento: 2024-09-27

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO
.
EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL
.
DESPESAS CONDOMINIAIS.
EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIV
IDA
DE. ILEGITIMIDADE PASSIVA RECONHECIDA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. IMISSÃO NA POSSE E CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO QUANTO À TRANSFERÊNCIA DA POSSE D
O IMÓVEL
. RECURSO DESPROVIDO
.

1)
O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.345.331/RS (submetido à sistemática dos recursos repetitivos), firmou o entendimento no sentido de que o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídico-material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

2)
À evidência, somente com a imissão na posse e, consequentemente, com a constituição dessa relação com a unidade imobiliária terá o promitente comprador responsabilidade com os encargos condominiais, a despeito de se tratar de obrigação
propter rem
.

3)
Isso porque, a rigor, essa responsabilidade deve recair apenas sobre quem detém a propriedade ou, ao menos, titulariza algum dos poderes dominiais, como a posse, o gozo ou a fruição.

4
)

Na hipótese,
é fato incontroverso a ciência inequívoca da transação e imissão na posse pelo promitente comprador, o qual faz o uso comercial do bem, além do que, a Escritura Pública de Compra e Venda do imóvel é datada do ano de 2001 e a ação tem por objeto a cobrança de despesas condominiais pertinentes a período de dezembro de 2019 a maio de 2022.

5)

Recurso
des
provido
.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5008277-81.2024.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: CONDOMINIO DO EDIFICIO CENTRO DA PRAIA

AGRAVADO: EUVALDO AMIGO RODRIGUES e outros

RELATOR(A):
JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO
.
EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL
.
DESPESAS CONDOMINIAIS.
EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIV
IDA
DE. ILEGITIMIDADE PASSIVA RECONHECIDA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. IMISSÃO NA POSSE E CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO QUANTO À TRANSFERÊNCIA DA POSSE D
O IMÓVEL
. RECURSO DESPROVIDO
.

1)
O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.345.331/RS (submetido à sistemática dos recursos repetitivos), firmou o entendimento no sentido de que o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídico-material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

2)
À evidência, somente com a imissão na posse e, consequentemente, com a constituição dessa relação com a unidade imobiliária terá o promitente comprador responsabilidade com os encargos condominiais, a despeito de se tratar de obrigação
propter rem
.

3)
Isso porque, a rigor, essa responsabilidade deve recair apenas sobre quem detém a propriedade ou, ao menos, titulariza algum dos poderes dominiais, como a posse, o gozo ou a fruição.

4
)

Na hipótese,
é fato incontroverso a ciência inequívoca da transação e imissão na posse pelo promitente comprador, o qual faz o uso comercial do bem, além do que, a Escritura Pública de Compra e Venda do imóvel é datada do ano de 2001 e a ação tem por objeto a cobrança de despesas condominiais pertinentes a período de dezembro de 2019 a maio de 2022.

5)

Recurso
des
provido
.

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ACÓRDÃO

Decisão
: ACORDA a Egrégia Primeira Câmara Cível, em conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade de votos, negar provimento ao recurso.

Órgão julgador vencedor
: 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

Composição de julgamento: 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Relator / 010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal / 014 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
014 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

Como se sabe, no julgamento do REsp 1.345.331/RS (submetido à sistemática dos recursos repetitivos), o Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento no sentido de que
o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídico-material com o imóvel,
representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

Sob esse prisma, foram fixadas as seguintes teses:

- Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto;

- Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.

À evidência, somente com a
imissão na posse
e, consequentemente, com a
constituição da relação jurídica
material
com a unidade imobiliária terá o promitente comprador responsabilidade com os encargos condominiais, a despeito de se tratar de obrigação
propter rem
. Isso porque, a rigor,
essa responsabilidade
deve recair apenas sobre quem detém
a
proprie
dade
ou, ao menos, titulariza
algum
dos
poderes dominiais
, como a posse, o gozo ou a fruição
.

Nesse sentido, a pacífica jurisprudência do STJ:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROCESSO CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA PARA RESPONDER PELA DÍVIDA. RESP 1.345.331/RS. TEMA 886/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A orientação jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça firmou-se, por meio de recurso representativo de controvérsia, no sentido de que a responsabilidade pela taxa condominial possui relação direta com a imissão de posse do comprador, independente do registro do negócio jurídico. 2. O entendimento desta Corte é no sentido de que: "
a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador"
( AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.596.382/DF, Relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 9/8/2021, DJe 31/8/2021). 3. Agravo interno desprovido.

(STJ - AgInt no REsp: 1986977 SP 2022/0047338-3, Data de Julgamento: 23/05/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/05/2022)

Não é outro o entendimento desta Corte de Justiça:

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DESPESAS DE CONDOMÍNIO. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVADE. ILEGITIMIDADE PASSIVA RECONHECIDA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. IMISSÃO NA POSSE E CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO QUANTO À TRANSFERÊNCIA DA POSSE DA UNIDADE GERADORA DAS DESPESAS CONDOMINIAIS. RECURSO PROVIDO.
1. O c. Superior Tribunal de Justiça em sede de julgamento de Recurso Repetitivo – Tema 866, REsp 1345331/RS, firmou a tese de que: “a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação;
b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto;
c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador”
. 2. Na hipótese dos autos está demonstrada (i) a imissão na posse pela promissária compradora e (ii) a ciência inequívoca do condomínio acerca da transação, haja vista que os boletos de cobrança do condomínio estão emitidos em nome da compradora. 3. Recurso conhecido e provido.

(TJES, Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO, Número: 5003657-94.2022.8.08.0000, Órgão julgador: 1ª Câmara Cível, Magistrado: JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA, Data: 04/Aug/2022)

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PENHORA DE IMÓVEL. DESPESAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. POSSIBILIDADE DE CONSTRIÇÃO PATRIMONIAL AINDA QUE NÃO PROMOVIDA A ALTERAÇÃO REGISTRAL. PRECEDENTES. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
I. Consoante orientação firmada pelo Egrégio Superior Tribunal de Justiça em precedente vinculante: “o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador" (STJ; AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.596.382/DF, Relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 9/8/2021, DJe 31/8/2021)
. II. “Em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem e partindo-se da premissa de que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode ter seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo. Afinal, se o débito condominial possui caráter ambulatório, não faz sentido impedir que, no âmbito processual, o proprietário possa figurar no polo passivo do cumprimento de sentença” (STJ; AgInt nos EDcl no REsp n. 1.858.396/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14/9/2020, DJe de 17/9/2020). III. Não há qualquer empecilho de se proceder à penhora do imóvel para pagamento de despesas condominiais, ainda que não averbado o contrato de compra e venda na matrícula, cujo proceder não incorre em violação ao princípio da continuidade registral. IV. Recurso conhecido e provido.

(TJES, Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO, Número: 5001748-80.2023.8.08.0000, Órgão julgador: 3ª Câmara Cível, Magistrado: NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO, Data: 26/Apr/2024)

No caso em exame,
é fato incontroverso, porquanto
admitido pelo próprio
condomínio a
gravante
(
Id. 14307232
)
,
que
Octávio Mattos Filho
consta no cadastro
do imóvel
, bem como faz uso comercial do
bem
.

Além disso,
é possível deduzir que as despesas respectivas são posteriores
à
imissão
na posse
do
promitente comprador,
pois
a Escritura Pública de Compra e Venda do imóvel é datada do ano de 2001 (Id. 25390947) e a

ação tem por objeto a cobrança de despesas condominiais
pertinentes a período
de dezembro de 2019 a maio de 2022
.

Nesse cenário, tem-se por configurada a ilegitimidade passiva dos agravados para responderem por despesas condominiais relativas a período em que a posse fora exercida pelo promissário comprador.

No que se refere aos honorários advocatícios, pelo princípio da sucumbência, é devida a condenação ao pagamento de honorários advocatícios ao excipiente quando acolhida exceção de pré-executividade reconhecendo a ilegitimidade da parte arguente.

Portanto, escorreita a decisão ora objurgada.

Do exposto
, e por tudo mais que dos autos consta,
conheço do recurso e
a ele
nego provimento
.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Sessão virtual: 16-20/09/2024

Voto: Acompanho o eminente Relator

Vogal: Desembargadora Janete Vargas Simões

Des. Ewerton Schwab Pinto Júnior:
acompanho o(a) eminente Relator(a
).