Tribunal: TJES
Processo: 5006861-15.2023.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão julgador: ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Liminar
Data de julgamento: 2024-07-15

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA – DESNECESSIDADE DE INTERPELAÇÃO JUDICIAL ANTERIOR –
ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL – INEXISTÊNCIA – RECURSO IMPROVIDO.

I
– Segundo a iterativa jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, existindo cláusula resolutiva expressa no contrato de compra e venda de imóvel, pode o vendedor, em razão do inadimplemento, requerer a reintegração de posse do bem, independentemente de ação judicial para rescindir o contrato, mormente quando já se tem uma ação de notificação judicial prévia.

II
– A aplicação da teoria do adimplemento substancial, que tem por escopo a preservação do contrato, tem lugar quando parcela significativa da avença já foi adimplida, entendendo a jurisprudência por patamar acima dos 80% (oitenta por cento). O adimplemento, por óbvio, deve considerar os valores originais e todos os encargos decorrentes da mora.

III
– Recurso improvido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5006861-15.2023.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: BIANCA LEAL DE FARIAS FIDALGO

AGRAVADO: CANAL IMOVEIS LTDA

RELATOR(A):
ROBSON LUIZ ALBANEZ

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EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA – DESNECESSIDADE DE INTERPELAÇÃO JUDICIAL ANTERIOR –
ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL – INEXISTÊNCIA – RECURSO IMPROVIDO.

I
– Segundo a iterativa jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, existindo cláusula resolutiva expressa no contrato de compra e venda de imóvel, pode o vendedor, em razão do inadimplemento, requerer a reintegração de posse do bem, independentemente de ação judicial para rescindir o contrato, mormente quando já se tem uma ação de notificação judicial prévia.

II
– A aplicação da teoria do adimplemento substancial, que tem por escopo a preservação do contrato, tem lugar quando parcela significativa da avença já foi adimplida, entendendo a jurisprudência por patamar acima dos 80% (oitenta por cento). O adimplemento, por óbvio, deve considerar os valores originais e todos os encargos decorrentes da mora.

III
– Recurso improvido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: Vistos, relatados e discutidos, concluem os Desembargadores que compõem a c. Quarta Câmara Cível, à unanimidade, conhecer do recurso e NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ

Composição de julgamento: 011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Relator / 016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal / 031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar
031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº
5006861-15.2023.8.08.0000

AGVTE:
BIANCA LEAL DE FARIAS FIDALGO

AGVD
O
:

CANAL IMOVEIS LTDA

RELATOR:
DES.
ROBSON LUIZ ALBANEZ

VOTO

Eminentes Pares, cinge-se o caso em tela a analisar a juridicidade da decisão que, acolhendo o pleito liminar, determinou a desocupação do imóvel em que a recorrente reside em razão do inadimplemento do contrato avençado com a recorrida.

A recorrente sustenta que a parte contrária não poderia requerer a reintegração de posse, uma vez que não resolvido o contrato judicialmente. Outrossim, aventa o pagamento substancial do imóvel e a realização de diversas benfeitorias.

Inicialmente, recebi o recurso no efeito suspensivo.

Neste momento, após analisar os autos, bem como as alegações trazidas pela recorrida, penso que as razões recursais devem ser rejeitadas, com a consequente manutenção do decisum objurgado.

E assim digo, porque não há que se falar em adimplemento substancial na hipótese dos autos, uma vez que os valores adimplidos pela recorrente são utilizados para o abatimento de valores em aberto do contrato, sobre os quais incidem as multas e demais encargos decorrentes da mora, os quais não podem, nesta fase processual, ser ignorados ou afastados para fins de cálculo da dívida.

Os valores pagos pela recorrente poderiam corresponder a mais de 80% do valor do imóvel caso as parcelas fossem adimplidas no momento oportuno, na condição de normalidade contratual, o que não é a hipótese.

A jurisprudência reconhece que apenas na hipótese de remanescer parcela mínima do contrato é que se poderia falar em adimplemento substancial, vejamos:

“
[...] 3- A teoria do adimplemento substancial fundado no princípio contratual da boa fé, que norteia o Código Civil, visa à manutenção da finalidade do contrato e o consequente afastamento da resolução do negócio, quando cumprido em sua maior parte.[...]” (TJMG - Apelação Cível 1.0000.22.187738-4/001, Relator(a): Des.(a) Maria Inês Souza, 2ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 19/12/2023, publicação da súmula em 15/01/2024). 4 - Recurso desprovido. Sentença mantida.(Apelação cível, 0024971-42.2019.8.08.0048, Rel. Des. Raphael Americano Camara, Julgado em 19/12/23)

In casu, o contrato objeto de discussão possuía como prazo final de pagamento pelo imóvel o ano de 2014, demonstrando que desde então a recorrida amarga o prejuízo pelo inadimplemento, o que deve ser estancado neste momento.

Outrossim, verifico que inobstante a recorrente tenha dito que já efetuou alguns pagamentos, ela não demonstra o seu intuito ou ao menos empenho de adimplir a obrigação ou de quitar a dívida, apenas tangenciando sobre a impossibilidade de ser retirada neste momento do imóvel.

Embora a agravante alegue que resida com os filhos no imóvel, certo é tal argumento, por si só, embora seja consternante, não pode dar azo ao afastamento do direito da recorrida de receber por aquilo que lhe pertence.

Por fim, é de se registrar que ao contrário do que registrou a recorrente, a jurisprudência desta C. Corte já caminha no sentido de possibilitar a realização de pedido de reintegração de posse, quando houver previsão contratual de resolução expressa por inadimplemento, mesmo sem a existência de outra ação judicial para discutir os termos da rescisão do contrato de compra e venda.

Nesse sentido é o julgado abaixo:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – TUTELA DE URGÊNCIA ANTECIPADA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA RESOLUTÓRIA POR INADIMPLEMENTO – PROBABILIDADE DO DIREITO – INADIMPLEMENTO DO ADQUIRENTE EVIDENCIADO – PERICULUM IN MORA CONFIGURADO – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a existência de cláusula com previsão expressa de resolução contratual por falta de pagamento autoriza o ajuizamento de ação possessória, sem a necessidade de outra ação judicial, prévia ou concomitante, para rescindir o negócio de compra e venda de imóvel, concluindo que impor à parte prejudicada a obrigação de ajuizar uma ação para obter a resolução do contrato, quando este já estabelece em seu favor a garantia de cláusula resolutória expressa, seria contrário ao texto legal e um desprestígio aos princípios da autonomia da vontade e da não intervenção do Estado nas relações negociais (RECURSO ESPECIAL Nº 1.789.863 – MS (2013/0376277-6) MINISTRO MARCO BUZZI Relator. JULGADO: 03/08/2021 Documento: 2074907 – Inteiro Teor do Acórdão – Site certificado – DJe: 04/10/2021). (Agravo de Instrumento 5006019-69.2022.8.08.0000, Rel. Des. Sérgio Ricardo de Souza, Julgado em 18/05/2023)

Diante de todo o exposto, conheço do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO,
mantendo-se inalterada a decisão objurgada.

I-se. Publique-se.

Vitória/ES, 22 de maio de 2024

DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ -
RELATOR

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho, na íntegra, o voto exarado pelo douto relator.