Tribunal: TJES
Processo: 5007793-67.2023.8.08.0011
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): HELOISA CARIELLO
Órgão julgador: HELOISA CARIELLO
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Benfeitorias
Data de julgamento: 2024-08-12

Ementa:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO. AÇÃO RENOVATÓRIA. LOCAÇÃO COMERCIAL. REVELIA. EFEITO MATERIAL. PRESUNÇÃO RELATIVA DE VERACIDADE DOS FATOS ALEGADOS. REVISÃO DO ENCARGO LOCATÍCIO. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1. O art. 344, caput, do CPC, determina que “
se o réu não contestar a ação, será considerado revel e presumir-se-ão verdadeiras as alegações de fato formuladas pelo autor.
”

2. É possível a mitigação dos efeitos da revelia, eis que a presunção dela advinda é de natureza relativa e não absoluta.

3. A revisão de aluguel, notadamente aquele pactuado no bojo de locação comercial, no qual os polos de interesse, em regra, encontram-se numa relação paritária, deve estar assentada em provas robustas de eventual desequilíbrio econômico-financeiro que a autorize, sendo excepcional a intervenção do Judiciário na autonomia de vontade manifestada no contrato (art. 421-A, III, do Código Civil).

4. Recurso conhecido e parcialmente provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5007793-67.2023.8.08.0011

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CASA & VIDEO RIO DE JANEIRO S.A.

APELADO: CONDOMINIO DO SHOPPING SUL

RELATOR(A):
HELOISA CARIELLO

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EMENTA

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO. AÇÃO RENOVATÓRIA. LOCAÇÃO COMERCIAL. REVELIA. EFEITO MATERIAL. PRESUNÇÃO RELATIVA DE VERACIDADE DOS FATOS ALEGADOS. REVISÃO DO ENCARGO LOCATÍCIO. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1. O art. 344, caput, do CPC, determina que “
se o réu não contestar a ação, será considerado revel e presumir-se-ão verdadeiras as alegações de fato formuladas pelo autor.
”

2. É possível a mitigação dos efeitos da revelia, eis que a presunção dela advinda é de natureza relativa e não absoluta.

3. A revisão de aluguel, notadamente aquele pactuado no bojo de locação comercial, no qual os polos de interesse, em regra, encontram-se numa relação paritária, deve estar assentada em provas robustas de eventual desequilíbrio econômico-financeiro que a autorize, sendo excepcional a intervenção do Judiciário na autonomia de vontade manifestada no contrato (art. 421-A, III, do Código Civil).

4. Recurso conhecido e parcialmente provido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO

Composição de julgamento: 029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Relator / 031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal / 007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

Trata-se de recurso de apelação interposto por
CASA & VIDEO RIO DE JANEIRO S/A
contra a sentença id 7740180, proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Cachoeiro de Itapemirim, que julgou parcialmente procedente a pretensão autoral para declarar renovado o contrato de locação comercial celebrado entre as partes pelo prazo adicional de 5 (cinco) anos, ao passo em que rejeitou o pedido de redução do custo mensal da locação, mantendo, via de consequência, as demais cláusulas e condições contratuais.

A Apelante sustenta, em suas razões recursais id 7740182, que
(i)
o Réu, ao ser citado, não apresentou contestação e não requereu a produção de provas, presumindo-se ter concordado com a proposta de redução;
(ii)
a queda do mercado imobiliário é fato notório, o que dispensa a dilação probatória;
(iii)
subsidiariamente, deve a sentença ser anulada a fim de que seja oportunizada a instrução processual.

Sem contrarrazões.

É o relatório. Inclua-se o feito em pauta de julgamento.

Vitória-ES, data da assinatura do ato.

HELOISA CARIELLO

Desembargadora Relatora

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

O SR. ADVOGADO ROGÉRIO SPAIER FASS:-

Boa tarde, Excelência!

É um prazer estrear nes
t
e Tribunal do Espírito Santo. Eu sou advogado, aqui, no Rio de Janeiro e é uma honra participar des
t
e julgamento.

A presente ação é uma ação renovatória, que foi julgada procedente, em parte, e determinando a renovação do contrato locatício pelo prazo de 5
(cinco)
anos.

A irresignação da apelante, caso de vídeo, se refere tão somente com relação à questão da redução do valor locatício.

Vale ressaltar que a apelada, o shopping Rio Sul, ele foi revel na ação. Ele foi citado e não apresentou defesa.

Pois bem, foi proferida a sentença, julgando o procedente. M
as,

em
parte o pedido conforme eu ressaltei anteriormente. Mas, com relação ao valor locat
íci
o, se a empresa pediu a redução do valor que era o de
R$
34.
000,00 (trinta e quatro
mil reais
)
arredondados para o valor de
R$
32.
000,00 (trinta e dois
mil reais
)
também arredondados.

Por que a sentença julgou improcedente essa parte do pedido? Porque ela asseverou que não foi produzida
a
prova pericial.

Pois bem, a sentença, data máxima vênia, incorreu numa contradição.

Nesse ponto, peço vênia para ler só esse trecho que
ela
está sendo contraditória.

A sentença, no trecho que fala da fundamentação, menciona o seguinte: “Julgo antecipadamente a
lide
por prescindir da produção de outras provas, na forma do artigo 355,
§
2º do CPC,
o
u seja, nessa parte da sentença, diz que a questão da prova pericial é prescindível,
ou seja,
não é imprescindível, não é indispensável. Mas, na parte final da sentença, quando ele julga improcedente essa parte da redução do valor locat
ício
, a sentença fala que a parte autora não produziu prova pericial,
ou seja,

n
um primeiro momento ela diz que não há necessidade de mais provas a serem produzidas. E na parte final ela diz que
a
parte autora não produziu prova pericia”l.

N
esse ponto a apelante entende que houve uma contradição. Foram opostos os embargos de declaração e a sentença que julgou os embargos, simplesmente não teceu qualquer consideração com relação a esse ponto.

Excelências, a empresa ré apelada, o
S
hopping, foi revel, e teve ciência que foi proposta ação renovatória, porque dá para verificar que houve acesso no processo eletrônico, mas ele quedou sinético, ele não apresentou contestação, ou seja, não foi feito um pedido contrário à redução do valor da loca
tício
.

P
or esses motivos, a empresa apelante entende que somente nesse ponto a sentença merece essa reforma, ou seja, para reduzir o valor locat
ício
.

Caso esse não seja o entendimento desse
C
olegiado, a apelante requer que o feito seja baixado para
1ª I
nstância, para que seja produzida a prova pericial no primeiro momento,
que
o juiz disse que era prescindível e no segundo momento disse que a parte autora não produziu a prova pericial.

Por essas razões a apelante requer,
que esse Colegiado reformará tão somente com relação a essa parte, o julgado. Muito obrigado.

*

RETORNO DOS AUTOS

A SRA. DESEMBARGADORA HELOÍSA CARIELLO (RELATORA):-

Senhor Presidente, cumprimento doutor Rogério Sapaier Fass e, respeitosamente, peço o retorno dos autos.

*

O SR. DESEMBARGADOR DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA (PRESI-DENTE):-

Os autos retornaram ao gabinete da eminente Relatora.

*

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

Após sustentação oral realizada pelo douto advogado da parte recorrente, pedi o retorno dos autos para reexaminar a matéria objeto da controvérsia recursal, sobre o que me manifesto nos termos que seguem.

De início, conheço do recurso de apelação, pois presentes os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade.

Rememoro tratar-se de recurso de apelação interposto contra a sentença id 7740180, proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Cachoeiro de Itapemirim, que julgou parcialmente procedente a pretensão autoral para declarar renovado o contrato de locação comercial celebrado entre as partes pelo prazo adicional de 5 (cinco) anos, rejeitando, lado outro, o pedido de redução do custo mensal da locação, mantendo, via de consequência, as demais cláusulas e condições contratuais.

A irresignação recursal funda-se na alegação de que o pedido de redução/revisão do custo mensal da locação, tal como formulado na exordial, não poderia ter sido rejeitado em razão dos efeitos materiais da revelia. Subsidiariamente, pugna pelo retorno dos autos para o Juízo de primeira instância, visando a realização de prova pericial para apuração do valor real do custo total de ocupação, no marco inicial do contrato renovado.

Do exame que fiz, antecipo merecer acolhida o pleito subsidiário de anulação da sentença.

O art. 344,
caput
, do CPC, determina que “
se o réu não contestar a ação, será considerado revel e presumir-se-ão verdadeiras as alegações de fato formuladas pelo autor.
”

O efeito material da revelia, consoante cediço, autoriza a presunção de veracidade relativamente aos fatos alegados pela parte autora, efeito este, contudo, que não verificado diante das hipóteses descritas no art. 345 e incisos, do CPC,
in litteris
:

Art. 344. Se o réu não contestar a ação, será considerado revel e presumir-se-ão verdadeiras as alegações de fato formuladas pelo autor.

Art. 345. A revelia não produz o efeito mencionado no art. 344 se:

I - havendo pluralidade de réus, algum deles contestar a ação;

II - o litígio versar sobre direitos indisponíveis;

III - a petição inicial não estiver acompanhada de instrumento que a lei considere indispensável à prova do ato;

IV - as alegações de fato formuladas pelo autor forem inverossímeis ou estiverem em contradição com prova constante dos autos.

Disso extrai-se ser possível a mitigação dos efeitos da revelia, eis que a presunção dela advinda é de natureza relativa e não absoluta.

Afinal, não se revela factível retirar do magistrado a sua racionalidade e raciocínio lógico, de forma a pretender julgamento contra as evidências, até mesmo porque, conquanto possa a revelia induzir à presunção das afirmações de fato articuladas pela parte autora, se os elementos nos autos, ou a ausência deles, induzirem à conclusão contrária, não está o juiz obrigado a decidir em favor do pedido formulado pelo demandante.

Ainda quanto a isso, a decretação da revelia não leva, de forma inexorável e consequencial, ao acolhimento do pleito, já que a presunção de veracidade dos fatos alegados, de caráter relativo, não desobriga a parte autora de produzir elementos de prova hígidos e sobejos que possam fazer prevalecer a sua tese. Mais precisamente, referida presunção não ocorre automaticamente e não destina-se a colocar em absoluta vantagem o autor, em especial se ausente conteúdo probatório suficiente a embasar a pretensão. Daí ser ônus da parte autora fornecer elementos suficientes ao colhimento do pedido, já que não induz a simples revelia, necessariamente, na procedência deste.

No caso, o ilustre magistrado
a quo
, ao apreciar o pedido autoral de redução do custo mensal da locação, de R$ 34.350,18 (trinta e quatro mil, trezentos e cinquenta reais e dezoito centavos) para R$ 32.203,82 (trinta e dois mil, duzentos e três reais e oitenta e dois centavos), consignou que a Apelante “
não produziu quaisquer evidências capazes de demonstrar a desvalorização do imóvel na região, que pudesse embasar tal requerimento
”.

De fato, a revisão de aluguel, notadamente aquele pactuado no bojo de locação comercial em
shopping center
, no qual os polos de interesse, em regra, encontram-se mais próximo de uma relação paritária, deve estar assentada em provas robustas de eventual desequilíbrio econômico-financeiro que a autorize, sendo excepcional a intervenção do Judiciário na autonomia de vontade manifestada no contrato (art. 421-A, III, do Código Civil).

Acerca da matéria, inclusive, já decidiu este órgão julgador que “
em contratos celebrados entre lojistas e empreendedor de shopping center, ou seja, por duas entidades empresariais e com plena ciência das regras e costumes empregados no ramo do comércio, em especial das chamadas cláusulas excêntricas, o pacta sunt servanda possui extrema relevância e deve ser observado
” (AP nº 0002075-78.2014.8.08.0048, Rel. Des. Arthur José Neiva de Almeida, 4ª Câmara Cível, j. em 13/09/2019).

A propósito, o c. STJ tem firmado a orientação de que eventual desequilíbrio econômico-financeiro do contrato de locação comercial, seja por inesperada elevação de índice de correção monetária, a exemplo do IPG-M, tal como observado no período pandêmico, ou mesmo por outros fatos mercadológicos (desvalorização do imóvel), deve ser apreciado pelo Judiciário, caso a caso, com base em arcabouço probatório apto e suficientemente adequado a justificar a revisão pretendida.

Confira-se:

AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. ART. 489 DO CPC. NÃO CONFIGURADA. DIREITO CIVIL. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUÉIS E OUTROS ENCARGOS. EQUILÍBRIO ECONÔMICO CONTRATUAL. ARTS. 317, 397 E 478, TODOS DO CÓDIGO CIVIL. GRAVE CRISE EM DECORRÊNCIA DA PANDEMIA DA COVID. MOTIVO INSUFICIENTE. CONCESSÃO ANTERIOR DE ISENÇÕES E PARCELAMENTOS. INEXISTÊNCIA DE DESEQUILÍBRIO CONTRATUAL, CONFORME TRIBUNAL DE ORIGEM. SÚMULA 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Em síntese, na origem, trata-se de ação declaratória com pedido de consignação de valores, visando à redução temporária dos aluguéis e encargos de locação, em razão da pandemia da Covid-19. 2. Não incorre em negativa de prestação jurisdicional o acórdão que, mesmo sem ter examinado individualmente cada um dos argumentos trazidos pelo vencido, adota fundamentação suficiente para decidir de modo integral a controvérsia, apenas não acatando a tese defendida pela recorrente. 3. As vertentes revisionistas no âmbito das relações privadas, embora encontrem fundamento em bases normativas diversas, a exemplo da teoria da onerosidade excessiva (art. 478 do CC) ou da quebra da base objetiva (art. 6º, inciso V, do CDC), apresentam como requisito necessário a ocorrência de fato superveniente capaz de alterar - de maneira concreta e imoderada - o equilíbrio econômico e financeiro da avença, situação não evidenciada no caso concreto. Precedentes.
4. Por mais grave que seja a pandemia decorrente da Covid-19, com inequívoca interferência na vida patrimonial de grande parte dos brasileiros, esse fato, por si só, não importa na alteração da balança do contrato, ainda mais se a parte contratada se comprometeu a reequilibrar o contrato, como aconteceu no caso em questão.
5. Nesse contexto, a revisão dos contratos em razão da pandemia não constitui decorrência lógica ou automática, devendo ser analisadas a natureza do contrato e a conduta das partes - tanto no âmbito material como na esfera processual
.
6. Na hipótese, o Tribunal recorrido demonstrou que não existiu o desequilíbrio contratual alegado até mesmo em decorrência do êxito da parte em mitigar os efeitos da pandemia, ao reduzir e até mesmo isentar o valor do aluguel em determinados meses. 7. Não se mostra razoável em sede de recurso especial ocorrer a intervenção do Poder Judiciário para revisar o contrato firmado entre as partes, sob a justificativa de “motivos imprevisíveis” e “eventual onerosidade excessiva”, se nem ao menos houve essa comprovação pela agravante em instâncias inferiores. 8. Modificar tal conclusão, portanto, demandaria reexame de matéria fático-probatória, o que seria inviável em sede de recurso especial, nos termos da Súmula 7 do Superior Tribunal de Justiça. 9. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.167.162/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 22/5/2023, DJe de 25/5/2023 – grifei)

Nesse contexto, entendo não merecer acolhida a pretensão recursal a fim de que seja acolhido o pleito de revisão do aluguel, pois inexistem elementos probatórios capazes de confirmar a alegada desvalorização do imóvel, fato que não diz respeito a alguma conduta da parte contrária e sobre a qual recairia a presunção de veracidade. Trata-se, por outro lado, de uma alegação da Apelante calcada apenas na sua própria observação.

Conquanto o ilustre magistrado singular tenha julgado antecipadamente o feito por desnecessidade de dilação probatória, rejeitou a pretensão autoral com base na ausência de provas, consignando na sentença que a parte “
não produziu quaisquer evidências capazes de demonstrar a desvalorização do imóvel na região
”.

Acrescente-se, por oportuno, que a Apelante foi, de fato, intimada para dizer se pretendia produzir provas, tendo afirmado negativamente diante do contexto de revelia da parte contrária. Todavia, por não terem sido fixados, em momento anterior, os pontos controvertidos e distribuídos os ônus respectivos, parece-me inadequada a improcedência sob a circunstância de que a Apelante não se desincumbiu do ônus probatório relativamente a um ponto controvertido de que não teve prévia ciência.

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação e
DOU
-LHE
PARCIAL
PROVIMENTO
para anular a sentença e determinar o retorno do feito ao juízo originário para abertura da instrução probatória.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho, na íntegra, o voto da relatora.

Acompanho o voto de relatoria para dar provimento ao recurso.