Tribunal: TJES
Processo: 5012936-70.2023.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão julgador: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Interpretação / Revisão de Contrato
Data de julgamento: 2024-04-10

Ementa:
EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO.
DECISÃO QUE
DEFERIU
PARCIALMENTE
PEDIDO DE TUTELA PROVISÓRIA.
ALTERAÇÃO DE ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA DE OBRIGAÇÃO CONTRATUAL. IGP-M POR IPCA. IMPOSSIBILIDADE. INEXISTÊNCIA DE EXCESSIVA ONEROSIDADE
.

PRECEDENTES DESTE E. SODALÍCIO.
RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

1)
Ocorrendo situações de onerosidade excessiva decorrente de fato extraordinário, o Código Civil brasileiro admite excepcionalmente a revisão das obrigações contratadas e até mesmo a rescisão do contrato sem culpa para a parte vítima do desequilíbrio. Em contrapartida, o próprio Diploma Civilista estipula, no parágrafo único do seu art. 421, que, “nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual”.

2)
Na hipótese em apreço, as partes, ao celebrarem o contrato de promessa de compra e venda de imóvel, pactuaram expressamente que todas as parcelas representativas do preço de aquisição do lote serão reajustadas com base na variação percentual do Índice Geral de Preço de Mercado – IGP-M, de modo que a alteração dessa cláusula contratual somente se justifica caso efetivamente demonstrada a excessiva onerosidade decorrente de fato extraordinário, sendo que a simples elevação do índice livremente escolhido pelas partes para o reajuste do contrato imobiliário, por si só, não autoriza a sua substituição.

3)
Em se tratando de obrigação de trato sucessivo, a revisão contratual não prescinde, frisa-se à exaustão, do exame da integralidade da duração relação contratual, haja vista que a natural flutuação dos índices de correção monetária pode ocasionar aumentos episódicos que, considerados isoladamente, passam a impressão de serem desproporcionais, mas, quando analisados a longo prazo, se revelam perfeitamente aceitáveis, dentro da álea comum dos contratos cujo pagamento do preço se dá em parcelas que se prolongam no tempo. Precedentes.

4)
Recurso conhecido e provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5012936-70.2023.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: VILLA MARIA IMOBILIARIA S.A SPE e outros

AGRAVADO: TARCISIO DE ALMEIDA CORREA

RELATOR(A):
ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO.
DECISÃO QUE
DEFERIU
PARCIALMENTE
PEDIDO DE TUTELA PROVISÓRIA.
ALTERAÇÃO DE ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA DE OBRIGAÇÃO CONTRATUAL. IGP-M POR IPCA. IMPOSSIBILIDADE. INEXISTÊNCIA DE EXCESSIVA ONEROSIDADE
.

PRECEDENTES DESTE E. SODALÍCIO.
RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

1)
Ocorrendo situações de onerosidade excessiva decorrente de fato extraordinário, o Código Civil brasileiro admite excepcionalmente a revisão das obrigações contratadas e até mesmo a rescisão do contrato sem culpa para a parte vítima do desequilíbrio. Em contrapartida, o próprio Diploma Civilista estipula, no parágrafo único do seu art. 421, que, “nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual”.

2)
Na hipótese em apreço, as partes, ao celebrarem o contrato de promessa de compra e venda de imóvel, pactuaram expressamente que todas as parcelas representativas do preço de aquisição do lote serão reajustadas com base na variação percentual do Índice Geral de Preço de Mercado – IGP-M, de modo que a alteração dessa cláusula contratual somente se justifica caso efetivamente demonstrada a excessiva onerosidade decorrente de fato extraordinário, sendo que a simples elevação do índice livremente escolhido pelas partes para o reajuste do contrato imobiliário, por si só, não autoriza a sua substituição.

3)
Em se tratando de obrigação de trato sucessivo, a revisão contratual não prescinde, frisa-se à exaustão, do exame da integralidade da duração relação contratual, haja vista que a natural flutuação dos índices de correção monetária pode ocasionar aumentos episódicos que, considerados isoladamente, passam a impressão de serem desproporcionais, mas, quando analisados a longo prazo, se revelam perfeitamente aceitáveis, dentro da álea comum dos contratos cujo pagamento do preço se dá em parcelas que se prolongam no tempo. Precedentes.

4)
Recurso conhecido e provido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 010 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

Composição de julgamento: 010 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Relator / 012 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal / 017 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal
VOTOS VOGAIS
012 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar
017 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

VOTO VENCEDOR

Como sumariamente relatado, trata-se de
a
gravo
de
in
strumento
interposto por
Vill
a Maria Imobiliária S.A SPE
e

CBL Desenvolvimento Urbano Ltda
contra decisão proferida pelo d. Juízo da 2ª Vara Cível e Comercial de Linhares que, na
ação revisional
ajuizada por
Tarcísio de Almeida Correa

(nº 5002283-50.2022.8.08.0030) ,
deferiu parcialmente o pedido de tutela provisória, determinando que a requerida, somente em relação ao reajuste anual do ano de 2021, aplique ao contrato objeto dos autos o índice IPCA, devendo proceder com a alteração das parcelas vencidas e vincendas para tanto.

Em suas razões recursais (id 5475224), as agravantes sustentam, em síntese, que
(i)
o IGP-M é amplamente utilizado para reajuste dos contratos do setor imobiliário, uma vez que reflete mais fielmente a inflação sobre o setor;
(ii)
não há que se cogitar em onerosidade excessiva, eis que o IGP-M acumulado nos últimos 12 meses é inferior ao IPCA, além do fato de que o aumento da inflação também enseja a valorização do imóvel;
(iii)
é lícita a adoção de índices setoriais para reajuste de contratos de comercialização de imóveis, tendo por desiderato a manutenção do equilíbrio econômico entre as partes e a recomposição do valor da moeda. Subsidiariamente, argumenta que
(iv)
caso se entenda pela necessidade de trocar de índice, a medida mais equânime é a substituição do índice contratado pela média do IGP-M com o IPCA no ano de alta do IGP-M.

Conforme ressaltado na decisão que deferiu o pedido de atribuição de efeito suspensivo ao recurso (id 6902598), vem prevalecendo neste e. Sodalício o entendimento no sentido de que a pandemia do coronavírus não justifica a supressão do IGP-M nos contratos imobiliários, por não configurar onerosidade excessiva, conquanto seja fato superveniente. Explico.

Sobre o tema, é cediço que, ocorrendo situações de onerosidade excessiva decorrente de fato extraordinário, o Código Civil brasileiro admite excepcionalmente a revisão das obrigações contratadas e até mesmo a rescisão do contrato sem culpa para a parte vítima do desequilíbrio, conforme a redação dos seus arts. 317 e 478,
ipsis litteris
:

Art. 317.
Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.

Art. 478.
Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.

Em contrapartida, o próprio Diploma Civilista estipula, no parágrafo único do seu art. 421, que, “
nas relações contratuais privadas, prevalecerão
o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual
”. Destarte, o legislador não deixa dúvida acerca da excepcionalidade da aplicação da teoria da imprevisão, somente se admitindo a revisão contratual em hipóteses excepcionalíssimas, quando efetivamente demonstrado o preenchimento de todos os requisitos estipulados nos supratranscritos artigos.

Seguindo essa linha de raciocínio, o art. 421-A, introduzido pela Lei da Liberdade Econômica (Lei nº 13.874/19), preceitua que
(i)
a alocação de riscos definida pelas partes deve ser respeitada e observada, bem como que

(ii)

a revisão contratual somente ocorrerá de maneira excepcional e limitada.

Nesse contexto, considerando que as partes, ao celebrarem o contrato de promessa de compra e venda de lote no empreendimento Villa Maria, pactuaram expressamente que todas as parcelas representativas do preço de aquisição do lote serão reajustadas com base na variação percentual do Índice Geral de Preço de Mercado – IGP-M, sempre que este for positivo (id 5513840, fl. 46), a alteração dessa cláusula contratual somente se justifica caso efetivamente demonstrada a excessiva onerosidade decorrente de fato extraordinário, sendo que a simples elevação do índice livremente escolhido pelas partes para o reajuste do contrato imobiliário, por si só, não autoriza a sua substituição.

Na hipótese em apreço, o Juízo de 1º grau considerou que, por conta dos efeitos econômicos adversos oriundos da pandemia do Covid-19, o IGP-M acumulou alta de 17,79% em 2021, e de 16,92% nos últimos 12 meses (tomando como referência janeiro de 2022), ao passo que o IPCA, no acumulado de 2021, encerrou com alta de 10,06%. Nesse sentido, determinou a adoção do IPCA no lugar do IGP-M, em razão da semelhança de propósito entre os índices e por ter o primeiro atingido nos últimos anos um menor patamar se comparado ao segundo.

Entretanto, forçoso convir que agiu com equívoco o magistrado
a quo
ao considerar tão somente o ano de 2021 na análise da alegação de onerosidade excessiva, visto que deveria ter levado em consideração, em verdade, todo o período da relação contratual.

Deveras, não obstante o acentuado aumento do IGP-M nos anos de 2020 e 2021, salta aos olhos que
reduziu drasticamente a partir de maio de 2022
, resultando no acumulado daquele ano de 5,45%, sendo que, atualmente, o IGP-M acumulado e 12 meses é de -
7,72%
.

Ora, o índice que outrora se mostrou “desproporcional”, hoje se encontra em patamar negativo, desautorizando o reajuste das parcelas do contrato. Sob a ótica exclusiva das parcelas dos últimos 12 meses, por exemplo, a alteração para o IPCA se revela prejudicial aos agravados, evidenciando a ausência de onerosidade excessiva na manutenção do IGP-M.

Em se tratando de obrigação de trato sucessivo, a revisão contratual não prescinde, frisa-se à exaustão, do exame da integralidade da duração relação contratual, eis que a natural flutuação dos índices de correção monetária pode ocasionar aumentos episódicos que, considerados isoladamente, passam a impressão de serem desproporcionais, mas, quando analisados a longo prazo, se revelam perfeitamente aceitáveis, dentro da álea comum dos contratos cujo pagamento do preço se dá em parcelas que se prolongam no tempo.

Outrossim, convém ressaltar que todos os setores da economia foram atingidos pelos impactos da pandemia causada pela Covid-19, de modo que a inflação não pode ser arcada exclusivamente pela imobiliária, máxime ao se considerar que a construção civil foi um dos setores que mais sofreu com o aumento dos preços.

É preciso preservar, pois, a cláusula firmada pelas partes contratantes, em homenagem ao princípio do
pacta sunt servanda
, que desestimula a intervenção do Poder Judiciário nas relações privadas. É este o entendimento que vem prevalecendo neste e. Tribunal de Justiça, senão vejamos:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. PREVISÃO DE REAJUSTE PELO IGP-M. PACTA SUNT SERVANDA
. ALEGADO PREJUÍZO COM O ÍNDICE APLICADO. COGNIÇÃO SUMÁRIA QUE NÃO COMPORTA ESSA ANÁLISE. PRINCÍPIO DA PRESERVAÇÃO DOS CONTRATOS. PEDIDO QUE DEVE SER EXAMINADO EM COGNIÇÃO EXAURIENTE. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
1. Considerando a cognição sumária que o caso comporta,
não há falar em abusividade da cláusula contratual que estabelece o IGP-M como índice de atualização monetária, seja porque não há vedação legal para tanto, seja porque eventual abusividade deve ser melhor averiguada em sede meritória, com uma cognição mais aprofundada sobre a questão
. 2. Ainda que se aventasse por eventual revisão ou resolução por onerosidade excessiva a fim de modificar as condições do contrato, a teor da previsão contida nos artigos 317 e 478 a 480 do Código Civil, necessária se mostra a ocorrência de um fato superveniente não produzido pelos contratantes que importe em uma desproporção do valor da prestação, com a devida produção de prova sobre esse alegado desequilíbrio. 3. Não se revela possível a interferência do Poder Judiciário na autonomia da vontade entre os contratantes, de forma que um contrato livremente discutido e pactuado faz lei entre os envolvidos – com supedâneo no princípio do
pacta sunt servanda
. 4. Recurso conhecido e provido (TJES, Agravo de Instrumento n.º 5011971-29.2022.8.08.0000, 1ª Câmara Cível, Relatora Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS, julgado em 18/05/2023).

[...]
REVISÃO DE ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA NOS CONTRATOS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. NECESSIDADE DE APURAÇÃO DO DESEQUILÍBRIO CONTRATUAL DURANTE A INSTRUÇÃO PROCESSUAL. RECURSO PROVIDO
. 1. A tutela de urgência é o instituto jurídico que tem por finalidade a efetivação da jurisdição, nas situações em que existente a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. 2. Para o deferimento da tutela de urgência, o Tribunal ad quem está adstrito à verificação acerca da presença ou não dos seus requisitos, com base no que foi decidido pelo Juízo de origem. 3.
A grave crise sanitária provocada pela pandemia da Covid-19 e a crescente variação do IGP-M no último ano não são motivos suficientes para substituir, em caráter provisório, o índice expressamente pactuado no contrato pelas partes, havendo a necessidade de realização da instrução processual, inclusive com a produção de perícias técnicas, para se verificar o equilíbrio econômico do contrato no tocante às atividades empresariais contratadas, as contraprestações respectivas e o preço fixado, bem como a relação com o índice de reajuste contratualmente definido
. 4. Ainda, é necessário apurar os reais efeitos da pandemia como fato superveniente, no contexto geral do equilíbrio do contrato, além da sua repercussão no sinalagma obrigacional, para justificar a revisão dos contratos 5. Recurso provido (TJES, Agravo de Instrumento n.º 5004440-23.2021.8.08.0000, 3ª Câmara Cível, Relator Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR, julgado em 1º/07/2022).

No mesmo sentido é o posicionamento dos Tribunais pátrios, confira-se:

APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. AÇÃO REVISIONAL. [...] Pretensão dos compradores de substituição do índice de correção monetária contratado (IGP-M) por outro menos gravoso (IPCA) -
Legalidade da adoção do IGP-M como critério de atualização e amortização da dívida, ainda que tenha apresentado maior variação em relação a outros índices oficiais, em razão da situação inesperada da crise econômica decorrente da pandemia
Saldo do preço contratado em várias prestações mensais
Variação para mais ou para menos dos índices econômicos é situação prevista no contrato que, por si só, não pode ser considerado evento extraordinário
Interferência do judiciário admitida só em situação excepcional de efetivo desequilíbrio Prestações que não se tornaram excessivamente onerosas Inexistência de imprevisibilidade ou alteração objetiva das bases contratuais. (TJSP; Apelação Cível 1035706-26.2020.8.26.0196; Relator (a): Alexandre Coelho; Órgão Julgador: 8ª Câmara de Direito Privado; Foro de Franca - 5ª Vara Cível; Data do Julgamento: 20/03/2022; Data de Registro: 20/03/2022)

APELAÇÃO CÍVEL Compromisso compra e venda imóvel Revisão contratual Pretensão de substituição do índice previsto no pacto (IGP-M) Improcedência Inconformismo da parte autora insistindo na pretensão deduzida Descabimento
Conquanto a pandemia seja fato superveniente, extraordinário e imprevisível em relação à época em que o negócio jurídico foi entabulado, não restou suficientemente comprovado nos autos a situação de desequilíbrio contratual, com extrema vantagem para a vendedora, sendo certo que a mera apresentação da variação dos índices de preços e seus reflexos sobre as parcelas pactuadas não são suficientes a autorizar a revisão pretendida pela parte apelante
. [...]” (TJSP; Apelação Cível 1008086-14.2020.8.26.0269; Relator (a): Clara Maria Araújo Xavier; Órgão Julgador: 8ª Câmara de Direito Privado; Foro de Itapetininga - 4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 14/02/2023; Data de Registro: 14/02/2023).

AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO C/C REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS - TUTELA DE URGÊNCIA - REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC -
SUBSTITUIÇÃO IGP-M POR IPCA - ONEROSIDADE EXCESSIVA - OBSERVÂNCIA DA CLÁUSULA CONTRATUAL - PACTA SUNT SERVANDA - ONEROSIDADE EXCESSIVA - PANDEMIA DO COVID-19 - NÃO COMPROVADA
- DECISÃO MANTIDA. I. Para o deferimento da tutela de urgência é necessário o preenchimento dos requisitos previstos no art. 300, do CPC, quais sejam, a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.
II.
A substituição, em sede de tutela de urgência, do índice de correção monetária do IGP-M pelo IPCA, sem a devida comprovação de onerosidade excessiva suportada pela parte, viola o que restou pactuado entre os celebrantes do contrato, em evidente afronta ao pacta sunt servanda
. III. Em que pese a situação pandêmica causada pelo vírus da COVID-19,
é necessária a efetiva comprovação de que a parte foi posta em desequilíbrio contratual a fim de ensejar a substituição de índice de correção previsto contratualmente
.
(TJMG – Agravo de Instrumento-Cv 1.0000.22.264260-5/001, Relator(a): Des.(a) Joemilson Donizetti Lopes, 12ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 17/04/2023, publicação da súmula em 19/04/2023)

À luz do exposto, sem maiores delongas,
conheço
do agravo de instrumento para, no mérito,
d
ar-lhe provimento
, reformando a decisão agravada, a fim de indeferir o pedido de tutela provisória formulado na origem.

É como voto
.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o Voto de Relatoria.