Tribunal: TJES
Processo: 5011127-45.2023.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão julgador: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Assembléia; Tutela de Urgência
Data de julgamento: 2024-03-27

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ORDINÁRIA. INOVAÇÃO RECURSAL. EFEITO DEVOLUTIVO RESTRITO. NÃO CONHECIMENTO DE PARTE DA PRETENSÃO RECURSAL. Condomínio residencial e familiar. Proibição de utilização de unidades imobiliárias para fins de hospedagem atípica, por meio de plataformas digitais. Desnecessidade de vedação expressa. Possibilidade de imposição de multa ao condômino pelo eventual descumprimento desta regra. Decisão que indeferiu o pedido de tutela provisória mantida. Agravo de instrumento desprovido na parte conhecida. Recurso de Embargos de declaração prejudicado.

1)
O restrito efeito devolutivo do recurso de agravo de instrumento impossibilita o conhecimento de questões não decididas na instância primeva. Como a matéria relacionada à eventual proibição pelo condomínio agravado de locação de imóvel em prazo conflitante com aquele previsto em lei para curta temporada não foi objeto de postulação na fase de cognição sumária pelas agravantes e, consequentemente, não foi deliberada pelo juízo
a quo
, o seu pleito diretamente neste agravo de instrumento caracteriza inovação recursal, inviabilizando seu exame por esta instância revisora. Agravo de Instrumento não conhecido nesta parte.

2)
havendo disposição na Convenção de Condomínio do uso exclusivamente residencial dos imóveis, a mera ausência de previsão da proibição de locação por curtíssimos períodos não autoriza o desvirtuamento da finalidade condominial, sendo necessária autorização em assembleia, por maioria qualificada de 2/3 (dois terços), para a utilização das unidades condominiais para fins de hospedagem atípica, por intermédio de plataformas digitais ou outra modalidade de oferta, ampliando o uso para além do estritamente residencial.

3)
O quorum qualificado de 2/3 (dois terços) dos condôminos é exigido, não para vedar a locação das unidades autônomas por curtíssimo prazo quando previsto na Convenção do Condomínio a sua destinação exclusivamente residencial, mas para justamente permitir esta forma de exploração econômica do imóvel, já que a alta rotatividade de pessoas estranhas e sem compromisso duradouro com a comunidade na qual estão temporariamente inseridas pode afetar diretamente o sossego, a salubridade e a segurança, dos demais condôminos, conferindo razoabilidade à restrição imposta que apenas poderá superada caso seja de interesse da maioria qualificada dos condôminos.

4
)
Diante das disposições do Regimento Interno e da Convenção do Condomínio agravado, nota-se que a finalidade dos apartamentos que integram este condomínio é rigorosamente residencial e familiar, sendo, portanto, vedada a exploração das unidades autônomas para fins que não sejam estritamente residenciais, independentemente de qualquer vedação expressamente reconhecida pela assembleia geral. A finalidade estritamente residencial dos apartamentos do condomínio agravado atrai a limitação para locações por curtíssimo prazo, como se dá, corriqueiramente, por meio das plataformas digitais e aplicativos, de forma que a utilização que estava sendo conferida supostamente pelas recorrentes, aparentemente, era indevida, pois implicava em desvirtuamento do escopo previsto na Convenção de Condomínio.

5
)
Não há como reconhecer, ao menos nesta fase de cognição sumária em que se encontra a demanda originária, qualquer ilegalidade na indicação pelo condomínio agravado que aplicará multa às agravantes caso mantenham a oferta de locação dos seus apartamentos por prazos de curtíssima duração, por meio de aplicativos e plataformas digitais, após o período de tolerância concedido pela assembleia geral extraordinária, tendo em vista a desnecessidade de previsão específica da aplicação de multa para cada infração regulamentar pelo condômino, especialmente diante do disposto nos arts. 1.336, inciso IV e § 2º, e 1.337, ambos do Código Civil, e nos arts. 51, 52 e 106, todos do Regimento Interno do condomínio agravado.

6
)
C
omo, a princípio, foram
observadas a
s normas legais,
o
Regimento Interno e a Convenção de Condomínio
e os princípios constitucionais que regem o Estado Democrático de Direito (eficácia horizontal dos direitos fundamentais), não compete ao Poder Judiciário interferir
no conteúdo das regras editadas e decisões de âmbito interna corporis
do condomínio
, devendo o controle reger-se pelo princípio da interferência mínima, assegurando-se a autonomia de organização e funcionamento
daquele condomínio
(art. 5º, incisos XVII e XVIII, da CF/88).

7
)
Agravo de Instrumento desprovido na parte em que foi conhecido. Recurso de Embargos de Declaração julgado prejudicado.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5011127-45.2023.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: DANIELLE BENTO MASCARENHAS HACHBART e outros

AGRAVADO: CONDOMINIO DO EDIFICIO MONTPELLIER

RELATOR(A):
ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

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EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ORDINÁRIA. INOVAÇÃO RECURSAL. EFEITO DEVOLUTIVO RESTRITO. NÃO CONHECIMENTO DE PARTE DA PRETENSÃO RECURSAL. Condomínio residencial e familiar. Proibição de utilização de unidades imobiliárias para fins de hospedagem atípica, por meio de plataformas digitais. Desnecessidade de vedação expressa. Possibilidade de imposição de multa ao condômino pelo eventual descumprimento desta regra. Decisão que indeferiu o pedido de tutela provisória mantida. Agravo de instrumento desprovido na parte conhecida. Recurso de Embargos de declaração prejudicado.

1)
O restrito efeito devolutivo do recurso de agravo de instrumento impossibilita o conhecimento de questões não decididas na instância primeva. Como a matéria relacionada à eventual proibição pelo condomínio agravado de locação de imóvel em prazo conflitante com aquele previsto em lei para curta temporada não foi objeto de postulação na fase de cognição sumária pelas agravantes e, consequentemente, não foi deliberada pelo juízo
a quo
, o seu pleito diretamente neste agravo de instrumento caracteriza inovação recursal, inviabilizando seu exame por esta instância revisora. Agravo de Instrumento não conhecido nesta parte.

2)
havendo disposição na Convenção de Condomínio do uso exclusivamente residencial dos imóveis, a mera ausência de previsão da proibição de locação por curtíssimos períodos não autoriza o desvirtuamento da finalidade condominial, sendo necessária autorização em assembleia, por maioria qualificada de 2/3 (dois terços), para a utilização das unidades condominiais para fins de hospedagem atípica, por intermédio de plataformas digitais ou outra modalidade de oferta, ampliando o uso para além do estritamente residencial.

3)
O quorum qualificado de 2/3 (dois terços) dos condôminos é exigido, não para vedar a locação das unidades autônomas por curtíssimo prazo quando previsto na Convenção do Condomínio a sua destinação exclusivamente residencial, mas para justamente permitir esta forma de exploração econômica do imóvel, já que a alta rotatividade de pessoas estranhas e sem compromisso duradouro com a comunidade na qual estão temporariamente inseridas pode afetar diretamente o sossego, a salubridade e a segurança, dos demais condôminos, conferindo razoabilidade à restrição imposta que apenas poderá superada caso seja de interesse da maioria qualificada dos condôminos.

4
)
Diante das disposições do Regimento Interno e da Convenção do Condomínio agravado, nota-se que a finalidade dos apartamentos que integram este condomínio é rigorosamente residencial e familiar, sendo, portanto, vedada a exploração das unidades autônomas para fins que não sejam estritamente residenciais, independentemente de qualquer vedação expressamente reconhecida pela assembleia geral. A finalidade estritamente residencial dos apartamentos do condomínio agravado atrai a limitação para locações por curtíssimo prazo, como se dá, corriqueiramente, por meio das plataformas digitais e aplicativos, de forma que a utilização que estava sendo conferida supostamente pelas recorrentes, aparentemente, era indevida, pois implicava em desvirtuamento do escopo previsto na Convenção de Condomínio.

5
)
Não há como reconhecer, ao menos nesta fase de cognição sumária em que se encontra a demanda originária, qualquer ilegalidade na indicação pelo condomínio agravado que aplicará multa às agravantes caso mantenham a oferta de locação dos seus apartamentos por prazos de curtíssima duração, por meio de aplicativos e plataformas digitais, após o período de tolerância concedido pela assembleia geral extraordinária, tendo em vista a desnecessidade de previsão específica da aplicação de multa para cada infração regulamentar pelo condômino, especialmente diante do disposto nos arts. 1.336, inciso IV e § 2º, e 1.337, ambos do Código Civil, e nos arts. 51, 52 e 106, todos do Regimento Interno do condomínio agravado.

6
)
C
omo, a princípio, foram
observadas a
s normas legais,
o
Regimento Interno e a Convenção de Condomínio
e os princípios constitucionais que regem o Estado Democrático de Direito (eficácia horizontal dos direitos fundamentais), não compete ao Poder Judiciário interferir
no conteúdo das regras editadas e decisões de âmbito interna corporis
do condomínio
, devendo o controle reger-se pelo princípio da interferência mínima, assegurando-se a autonomia de organização e funcionamento
daquele condomínio
(art. 5º, incisos XVII e XVIII, da CF/88).

7
)
Agravo de Instrumento desprovido na parte em que foi conhecido. Recurso de Embargos de Declaração julgado prejudicado.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer em parte o recurso de agravo de instrumento, e, nesta parte, negar-lhe provimento, bem como julgar prejudicado o recurso de embargos de declaração, nos termos do voto da Relatora.

Órgão julgador vencedor
: 010 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

Composição de julgamento: 010 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Relator / 012 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal / 017 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal
VOTOS VOGAIS
012 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar
017 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar

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VOTO VENCEDOR

Conforme relatado, trata-se de recurso de
agravo de instrumento
interposto por
Danielle Bento Mascarenhas Hachbart
e
Maria José Queiroz Brandão
contra a r. decisão (ID 6092106) proferida pelo d. Juízo da 5ª Vara Cível de Vila Velha-ES que, nos autos da
ação
ordinária
proposta pelas recorrentes em desfavor do
Condomínio do Edifício Montpellier
(nº 5025454-84.2023.8.08.0035), indeferiu o pedido de tutela provisória, deixando de determinar a suspensão dos efeitos da assembleia geral extraordinária realizada em 28/06/2023 quanto à proibição de locações de unidades imobiliárias por aplicativos e plataformas digitais.

Depreende-se dos autos que as agravantes são proprietárias (ID’s 6092111 e 6092112) de unidades imobiliárias integrantes do condomínio edilício agravado (Edifício Montpellier), situado na Av. Hugo Musso, bairro da Praia da Costa, em Vila Velha-ES, e, a partir de determinado momento, começaram a alugar seus apartamentos por meio de plataformas digitais, como
Airbnb
e
Booking
, para períodos de curta duração.

Ocorre que, em 19/06/2023, foi tornado público edital de convocação para assembleia geral extraordinária a fim de os condôminos do agravado deliberarem, dentre outras coisas, a respeito de
“saúde, segurança e sossego, locações e o entendimento do STJ”
, (ID 6092116 – pg. 6), reunião esta que foi realizada em 28/06/2023 e na qual se aprovou, pelo voto da maioria simples dos presentes – 16 (dezesseis condôminos) –, a proibição da locação de imóveis por curta temporada por intermédio de aplicativos e plataformas digitais (ID 30517713), sendo que, por já existirem reservas feitas nesta modalidade de locação, o condomínio agravado enviou comunicado aos condôminos informando a respeito de um período de transição de 60 (sessenta) dias, de forma que a vedação aprovada somente teria eficácia a partir de 28/08/2023 (ID 30517714).

Assim, a partir de 30/08/2023, começaram a ser notificadas pelo condomínio agravado a respeito do descumprimento da norma proibitiva aprovada naquela assembleia geral extraordinária, com possibilidade de aplicação de multa de 100% (cem por cento) da cota condominial (ID 6092120 – pgs. 15/20).

Por considerar que o edital de convocação da assembleia geral extraordinária realizada em 28/06/2023 teria sido irregular e que a aprovação da vedação de locação na referida modalidade por maioria simples dos condôminos presentes na citada reunião afrontaria a exigência de 2/3 (dois terços) prevista na Convenção de Condomínio, além de reputarem descabidas a imposição de multas indicadas pelo condomínio agravado, as agravantes propuseram ação ordinária objetiva o deferimento de tutela provisória
“
para suspender os efeitos da assembleia geral extraordinária realizada na data do dia 28 de junho de 2023 quanto à proibição de locações por aplicativos e plataformas digitais”
(ID 6092109).

O juízo
a quo
indeferiu o pedido de concessão de tutela provisória sob o fundamento que a proibição de aluguel por temporada,
“
aprovada pela maioria dos condôminos presentes na assembleia realizada em 28 de junho de 2023, deverá prevalecer até o julgamento da presente ação”
, uma vez que as nulidades e irregularidades aventadas em relação a referida reunião devem ser objeto de análise em cognição exauriente, com a observância do contraditório e da dilação probatória, o que ensejou a interposição do presente recurso de agravo de instrumento pelas autoras.

Em cognição sumária, o pedido de antecipação dos efeitos da tutela recursal foi indeferindo, na medida em que não vislumbrada a probabilidade do provimento do agravo de instrumento, o que acarretou a
oposição de embargos de declaração
pelas agravantes, no qual apontam a suposta existência do vício da omissão naquele
decisum
.

Em virtude deste agravo de instrumento já estar apto para ter seu mérito apreciado,
julgo prejudicado os embargos de declaração
, na medida em que a decisão unipessoal desta Relatora que foi objeto de impugnação será substituída pelo acórdão lavrado por este órgão colegiado, sendo certo que as questões levantadas pelas recorrentes nos aclaratórios serão objeto de deliberação neste julgamento.

Frisado este ponto, prefacialmente,
não conheço do presente
agravo de instrumento
em relação ao pedido de concessão de tutela provisória para suspender os efeitos da assembleia geral extraordinária realizada pelo condomínio agravado no dia 28/06/2023 que teria proibido a locação de imóveis
por tempo inferior a 180 (cento e oitenta) dias
, o que afrontaria a Lei nº 8.245/91 (art. 48)
1
, a qual permite a locação por curta temporada em período não superior a 90 (noventa) dias.

Isto porque, levando em consideração que o efeito devolutivo do agravo de instrumento está limitado à questão resolvida pela decisão agravada (art. 1.015 do CPC/2015), não há como se pronunciar acerca de matéria que não foi decidida e que somente foi trazida pelas agravantes neste recurso. A inovação recursal a respeito da questão que envolve a locação por curta temporada obsta a sua apreciação por este Tribunal
ad quem
, sob pena de caracterizar a repudiada supressão de instância.

De fato, o restrito efeito devolutivo do recurso de agravo de instrumento impossibilita o conhecimento de questões não decididas na instância primeva. Como a matéria relacionada à eventual proibição pelo condomínio agravado de locação de imóvel em prazo conflitante com aquele previsto em lei para curta temporada não foi objeto de postulação na fase de cognição sumária pelas agravantes e, consequentemente, não foi deliberada pelo juízo
a quo
, o seu pleito diretamente neste agravo de instrumento caracteriza inovação recursal, inviabilizando seu exame por esta instância revisora.

O Superior Tribunal de Justiça reiteradamente tem orientado que
“O efeito devolutivo do agravo de instrumento está limitado às questões resolvidas pela decisão agravada, visto que tal recurso devolve ao tribunal apenas o conteúdo das decisões interlocutórias impugnadas”
(AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.643.749/RS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 24/4/2023, DJe de 28/4/2023, STJ) e que
“o efeito devolutivo do agravo de instrumento (art. 1.015 do CPC/2015) está limitado à questão resolvida pela decisão interlocutória de que se recorre, de modo que a não apreciação pela Corte de origem de questões estranhas ao conteúdo da decisão agravada, ainda que eventualmente tenham sido suscitadas na peça recursal, não constitui negativa de prestação jurisdicional”
(EDcl no AgInt no AREsp n. 649.912/ES, relatora Ministra Assusete Magalhães, Segunda Turma, julgado em 24/2/2021, DJe de 1/3/2021, STJ).

A interpretação lógico sistemática do pedido de tutela provisória formulado pelas agravantes (art. 322, § 2º, do CPC/2015) e a aferição daquilo que foi deliberado na decisão agravada permite concluir que
somente foi devolvido à apreciação desta instância revisora neste recurso de agravo de instrumento
o questionamento a respeito da validade da assembleia geral extraordinária realizada pelo condomínio agravado que proibiu as locações de imóveis por aplicativos e plataformas digitais, em períodos curtíssimos, e a possibilidade de aplicação de multa em decorrência de eventual descumprimento desta nova norma condominial.

Conhecido parcialmente o recurso, a resolução da questão devolvida a exame deste Tribunal
ad quem
passa pela aferição da destinação das unidades imobiliárias que integram o condomínio agravado no escopo de concluir se é viável obstar a locação por meio de plataformas digitais e aplicativos, como, por exemplo,
Airbnb
e
Booking
.

Isto porque, o Superior Tribunal de Justiça, desde 2021
2
, firmou sua orientação no sentido que
“O direito de o proprietário condômino usar, gozar e dispor livremente do seu bem imóvel, nos termos dos arts. 1.228 e 1.335 do Código Civil de 2002 e 19 da Lei 4.591/64, deve harmonizar-se com os direitos relativos à segurança, ao sossego e à saúde das demais múltiplas propriedades abrangidas no Condomínio, de acordo com as razoáveis limitações aprovadas pela maioria de condôminos, pois são limitações concernentes à natureza da propriedade privada em regime de condomínio edilício”
, de modo que
“existindo na Convenção de Condomínio regra impondo destinação residencial, mostra-se indevido o uso das unidades particulares que, por sua natureza, implique o desvirtuamento daquela finalidade residencial”
(AgInt nos EDcl no REsp n. 1.896.710/PR, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 13/2/2023, DJe de 28/2/2023, STJ).

Em outras palavras, havendo disposição na Convenção de Condomínio do uso exclusivamente residencial dos imóveis, a mera ausência de previsão da proibição de locação por curtíssimos períodos não autoriza o desvirtuamento da finalidade condominial, sendo necessária autorização em assembleia, por maioria qualificada de 2/3 (dois terços), para a utilização das unidades condominiais para fins de hospedagem atípica, por intermédio de plataformas digitais ou outra modalidade de oferta, ampliando o uso para além do estritamente residencial.

Nesse sentido, o Tribunal da Cidadania tem deliberado que
“Nos termos da jurisprudência desta Corte, existindo na Convenção de Condomínio regra impondo destinação residencial, a exploração econômica de unidades autônomas mediante locação por curto ou curtíssimo prazo, ainda que sem fracionamento, implica desvirtuamento da destinação condominial. Precedentes.”
(AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.479.157/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 10/10/2022, DJe de 17/10/2022, STJ) e que
“A Corte de origem adotou posicionamento em conformidade com recente jurisprudência firmada nesta Corte Superior no sentido de que a exploração econômica de unidades autônomas mediante locação por curto ou curtíssimo prazo, caracterizada pela eventualidade e pela transitoriedade, não se compatibiliza com a destinação exclusivamente residencial atribuída ao condomínio”
(AgInt no AREsp n. 1.958.829/MG, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 25/4/2022, DJe de 29/4/2022, STJ).

Ao contrário do asseverado pelas agravantes, o quorum qualificado de 2/3 (dois terços) dos condôminos é exigido, não para vedar a locação das unidades autônomas por curtíssimo prazo quando previsto na Convenção do Condomínio a sua destinação exclusivamente residencial, mas para justamente permitir esta forma de exploração econômica do imóvel, já que a alta rotatividade de pessoas estranhas e sem compromisso duradouro com a comunidade na qual estão temporariamente inseridas pode afetar diretamente o sossego, a salubridade e a segurança, dos demais condôminos, conferindo razoabilidade à restrição imposta que apenas poderá superada caso seja de interesse da maioria qualificada dos condôminos.

Nessa linha, o precedente paradigmático do Superior Tribunal de Justiça a respeito do assunto bem explicitou, ao orientar que
“O Código Civil, em seus arts. 1.333 e 1.334, concede autonomia e força normativa à convenção de condomínio regularmente aprovada e registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente. Portanto, existindo na Convenção de Condomínio regra impondo destinação residencial, mostra-se indevido o uso de unidades particulares que, por sua natureza, implique o desvirtuamento daquela finalidade (CC/2002, arts. 1.332, III, e 1.336, IV). Não obstante, ressalva-se a possibilidade de os próprios condôminos de um condomínio edilício de fim residencial deliberarem em assembleia, por maioria qualificada (de dois terços das frações ideais), permitir a utilização das unidades condominiais para fins de hospedagem atípica, por intermédio de plataformas digitais ou outra modalidade de oferta, ampliando o uso para além do estritamente residencial e, posteriormente, querendo, incorporarem essa modificação à Convenção do Condomínio.”
(REsp n. 1.819.075/RS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 20/4/2021, DJe de 27/5/2021, STJ).

Destarte, diante das disposições do Regimento Interno e da Convenção do Condomínio agravado, nota-se que
a finalidade d
os apartamentos que integram este

c
ondomínio é rigorosamente residencial e familiar
, sendo, portanto, vedada a exploração das unidades autônomas para fins que não sejam estritamente residenciais,
independentemente de qualquer vedação expressamente reconhecida pela assembleia geral
. A finalidade estritamente residencial dos apartamentos do condomínio agravado atrai a limitação para locações por curtíssimo prazo, como se dá, corriqueiramente, por meio das plataformas digitais e aplicativos, de forma que a utilização que estava sendo conferida supostamente pelas recorrentes, aparentemente, era indevida, pois implicava em desvirtuamento do escopo previsto na Convenção de Condomínio.

Assim, independentemente da existência de eventuais vícios e irregularidades na convocação e na aprovação da matéria debatida na assembleia geral extraordinária realizada no dia 28/06/2023 pelo condomínio agravado, as agravantes, desde que adquiriram suas propriedades imobiliárias, já tinham conhecimento de sua finalidade estritamente residencial e, consequentemente, da limitação imposta para locações por curtíssimos períodos, razão pela qual, a princípio, não há ilegalidade a ser reconhecida diante da postura do condomínio agravado em notificá-las para deixarem de realizar esta modalidade de locação, ainda que a tenham realizado por determinado lapso de tempo.

Se porventura as agravantes estiverem conferindo destinação diversa as unidades imobiliárias que possuem no condomínio agravado, isto é, implementando locação em modalidade distinta daquela que não é admitida para condomínio residencial e familiar, aquilo que foi decidido na reunião condominial e que foi objeto de notificação em nada afetará a sua situação jurídica.

Muito embora o início da redação do art. 2º, parágrafo primeiro, da Convenção do Condomínio do Edifício Montpellier, possa dar ensejo a uma açodada e precipitada interpretação sobre a finalidade dos apartamentos que integram aquele condomínio, ao dispor que
“a edificação tem finalidade residencial e comercial”
, o mesmo dispositivo regulamentar e, mais especificamente, o art. 7º,
caput
e parágrafo primeiro
3
, deixam claro que
a menção à destinação comercial é exclusivamente feita para as 03 (três) lojas existentes no edifício
.

A melhor exegese da Convenção do Condomínio do Edifício Montpellier permite aferir que as unidades autônomas que o integram se dividem em apartamentos com a finalidade exclusivamente residencial e em lojas com o escopo restritivamente comercial, de forma que os apartamentos de propriedade/posse das agravantes tem destinação eminentemente residencial e, portanto, independentemente de prévia aprovação assemblear, não podem ser utilizados para locação por curtíssimos períodos por meio de aplicativos e plataformas digitais, salvo se houver modificação na mencionada Convenção de Condomínio por quorum qualificado de 2/3 (dois terços), legitimando, a princípio, a conduta adotada pelo condomínio agravado que está sendo questionada na demanda originária.

Também não há como reconhecer, ao menos nesta fase de cognição sumária em que se encontra a demanda originária, qualquer ilegalidade na indicação pelo condomínio agravado que aplicará multa às agravantes caso mantenham a oferta de locação dos seus apartamentos por prazos de curtíssima duração, por meio de aplicativos e plataformas digitais, após o período de tolerância concedido pela assembleia geral extraordinária, tendo em vista a desnecessidade de previsão específica da aplicação de multa para cada infração regulamentar pelo condômino, especialmente diante do disposto nos arts. 1.336, inciso IV e § 2º, e 1.337, ambos do Código Civil
4
, e nos arts. 51, 52 e 106, todos do Regimento Interno do condomínio agravado
5
.

Como o patamar proposto pelo condomínio agravado para a aplicação da multa pelo descumprimento da destinação residencial das unidades imobiliárias pelas agravantes encontra, aparentemente, respaldo no Código Civil e no Regimento Interno, resta inviável, em cognição sumária, reconhecer eventual ilegalidade decorrente da aventada desproporcionalidade ou desarrazoabilidade, devendo a questão ser melhor aferida após a instrução processual, em cognição exauriente.

Antes de concluir, é imprescindível registrar que, ao contrário do asseverado pelas agravantes, na própria assembleia geral extraordinária objurgada foi concedido um prazo de tolerância de 60 (sessenta) dias para que o condomínio agravado passasse a exigir o cumprimento da destinação exclusivamente residencial de suas unidades imobiliárias, de forma que as recorrentes tiveram um período razoável para se adequarem as novas regras que seriam exigidas, extirpando ou, ao menos, reduzindo consideravelmente qualquer prejuízo que poderiam vir a ter com possíveis reservas e cancelamentos já efetuados com terceiros, o que reforça a postura condizente com os postulados da boa-fé e da razoabilidade pelo condomínio recorrido, inviabilizando a intervenção do Poder Judiciário.

A Constituição da República (art. 5º, incisos VXII e XVIII
6
) prestigia a intervenção mínima estatal nas associações e condomínios, pois este direito fundamental intimamente relacionado à representação democrática tem por expectativa servir de instrumento para assegurar tanto a livre manifestação de interesses de grupos sociais quanto a luta destes por seus direitos, de modo que, em regra, a interferência do Poder Judiciário fica restrita apenas ao exame da legalidade dos atos praticados pela entidade associativa ou condominial, isto é, se observou as normas constitucionais e infralegais e o seu próprio Regimento e Convenção.

Dessa maneira,
como, a princípio, foram
observadas a
s normas legais,
o
Regimento Interno e a Convenção de Condomínio
e os princípios constitucionais que regem o Estado Democrático de Direito (eficácia horizontal dos direitos fundamentais), não compete ao Poder Judiciário interferir
no conteúdo das regras editadas e decisões de âmbito interna corporis
do condomínio
, devendo o controle reger-se pelo princípio da interferência mínima, assegurando-se a autonomia de organização e funcionamento
daquele condomínio
(art. 5º, incisos XVII e XVIII, da CF/88).

Por tais considerações,
não conheço do recurso de agravo de instrumento em relação
ao pedido
de concessão de tutela provisória para suspender os efeitos da assembleia geral extraordinária realizada pelo condomínio agravado no dia 28/06/2023 que teria proibido a locação de imóveis por tempo inferior a 180 (cento e oitenta) dias e,
na parte conhecida, lhe nego
provimento
, a fim de preservar a
eficácia da decisão
objurgada
.
Julgo prejudicado o recurso de
embargos de declaração
.

É como voto.

1
Art. 48. Considera
-
se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.

2
REsp n. 1.819.075/RS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 20/4/2021, DJe de 27/5/2021, STJ.

3
Art. 7º – As unidades autônomas se dividem em apartamentos residenciais e lojas comerciais, ficando as segundas reguladas pelas seguintes normas de utilização e funcionamento: Parágrafo primeiro – Sua utilização será restrita a comércio de bens e serviços rigorosamente permitidos pelas Leis Municipais, Estaduais e Federais, devendo ser aprovado por assembleia geral o tipo de estabelecimento, podendo ser vedada a instalação, quando houver, perigo ou risco de dano a estrutura do prédio, segurança dos moradores, desvalorização comercial do endereço. (ID 6092114 – pg. 5).

4
Art. 1.336. São deveres do condômino: (...); IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. (...). § 2º O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

5
Art. 51 – O morador que incomodar a paz dos demais condôminos, o bom funcionamento do prédio, bem como não atender às determinações constantes no Regimento Interno, depois de identificado, terá seu nome anotado no livro de ocorrências, para que o síndico tome as providências cabíveis em cada caso, aplicando-lhe as penalidades previstas no Regimento Interno. Parágrafo único – Fica terminantemente proibido a locação de qualquer unidade por prazo inferior a 180 (cento e oitenta) dias, pois tais locações distam do caput deste artigo, comprometendo a Segurança, a Saúde e o Sossego dos moradores, de acordo com o entendimento do STJ: “É vedado o uso de unidade condominial com destinação residencial para fins de hospedagem remunerada, com múltipla e concomitante locação de aposentos existente em apartamentos, a diferentes pessoas por curto temporada” STJ. 4 Turma. Resp 1.819.075-RS, Rel. p/ Acórdáo Min. Raul Araújo, julgado em 20/04/2022.

Art. 52 – Após as medidas internas, caso o mesmo morador continue com comportamento antissocial, será penalizado conforme previsto no art. 1337 § único do Código Civil.

Art. 106 - Serão aplicadas as seguintes penalidades aos infratores deste Regimento interno, na seguinte ordem: I. Primeira notificação − advertência por escrito através de registro postal, ou protocolada pelo síndico e/ou administradora; II. Na reincidência, multa equivalente a 100% da taxa condominial vigente, e assim cumulativamente caso volte ocorrer o mesmo fato.

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Art. 5º (...). XVII – é plena a liberdade de associação para fins lícitos, vedada a de caráter paramilitar; XVIII – a criação de associações e, na forma da lei, a de cooperativas independem de autorização, sendo vedada a interferência estatal em seu funcionamento.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho a relatoria.