Tribunal: TJES
Processo: 0001740-92.2018.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO
Órgão julgador: NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Acidente de Trânsito; Indenização por Dano Moral; Provas em geral
Data de julgamento: 2024-05-19

Ementa:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.
RESPONSABILIDADE CIVIL. ADMINISTRADORA DE IMÓVEL LOCADO A TERCEIRO. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. INEXISTÊNCIA DE NEGLIGÊNCIA. CONDIÇÕES DO IMÓVEL DECORRENTE DE AUSÊNCIA DE OBRAS DE MANUTENÇÃO. NÃO CONFIGURAÇÃO DO DEVER DE INDENIZAR. IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS INICIAIS. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS.

I
- Na esteira da orientação professada pelo Egrégio Superior Tribunal de Justiça, “
a administradora de imóveis figura como mandatária do proprietário do bem para, em nome deste, realizar e administrar a locação, nos termos do art. 653, do Código Civil, obrigando-se a indenizar o mandante por quaisquer prejuízos advindos de sua conduta culposa (art. 667 do mesmo diploma legal). Por outro lado, não cabe à imobiliária que agiu diligentemente a responsabilidade pelo pagamento de aluguéis, cotas condominiais ou tributos inadimplidos pelo locatário - ressalvadas as hipóteses de previsão contratual nesse sentido -, porquanto ausente sua culpa, elemento imprescindível em sede de responsabilidade civil subjetiva. (...) Ao revés, configura-se a responsabilidade da administradora de imóveis pelos prejuízos sofridos pelo locador quando ela não cumpre com os deveres oriundos da relação contratual
” (STJ - REsp: 1103658 RN 2008/0245977-7, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 04/04/2013, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 23/04/2013).

II
-
In casu
, a relação jurídica entre as partes teve início em 10 de julho de 1997, com o objetivo de administrar um imóvel residencial localizado no Bairro Mata da Praia, em Vitória/ES, conforme Contrato de Administração de fls. 12/15 e fls. 137/140. No que concerne à locação do imóvel realizado a terceiro no período de 1º/12/2012 a 24/02/2017, o Recorrente sustenta que a Recorrida, enquanto Administradora/Imobiliária, falhou na prestação dos seus serviços, porquanto não cumpriu com o seu dever de vistoria e fiscalização do imóvel, o qual, ao final da locação, fora devolvido em estado de total destruição e de dilapidação.

III
- Na espécie, não subsistem elementos aptos a infirmar a constatação do Juízo
a quo
no sentido de que, a despeito de ter sido feita uma reforma no imóvel em 1999, certo é que, quando de sua locação em 2012, na qual o Recorrente sustenta que houve falha dos serviços de administração, o laudo de vistoria já apontava que o imóvel necessitava de obras de manutenção, pois, consoante enfatizado pelo Magistrado “
no referido laudo, há descrição da existência de inúmeras avarias no imóvel, em sua estrutura interna e externa, bem como nos utensílios e móveis que o guarneciam, como por exemplo, corrosões, descascamento de pintura em várias paredes, falta de telhas, goteiras, pontos de infiltrações
” (fls. 260/261).

IV
- Restou demonstrado que o Recorrente fora devidamente comunicado acerca da necessidade de manutenções no imóvel, as quais, inclusive, foram em parte realizadas pela Locatária, mediante prévia autorização e descontos no valor do aluguel (fl. 157 e fls. 158/159). Logo, a despeito da ciência do Recorrente acerca das condições do imóvel no início da locação em 2012, não foram solicitadas por ele que se realizassem obras adicionais no imóvel, salvo aquelas pontualmente procedidas pela Locatária.

V
- Na hipótese dos autos, a prova testemunhal produzida neste feito corroborou a percepção de que os danos no imóvel foram de ordem estrutural, tendo sido reformado apenas em 1999, e, a despeito disso, o Recorrente não autorizou a realização de novas obras.

VI
- No caso em apreço, dessume-se do conjunto fático-probatório que a Recorrida adotou as providências ao seu alcance, tendo sempre cientificado o Recorrente acerca das condições do imóvel e, inclusive, da necessidade de sua manutenção, não obtendo a indispensável autorização para realizá-la a tempo e modo. Desta feita, infere-se que a deterioração do imóvel reflete mais o desgaste natural e a falta de manutenção adequada, especificamente 13 (treze) anos após a última reforma realizada em 1999, não havendo se falar, portanto, em falha na administração do im
óvel pela Recorrida. Logo, deve ser mantida incólume a Sentença de improcedência dos pedidos iniciais.

VII
– Recurso conhecido e desprovido, majorando-se os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pelo Recorrente para 15% (quinze por cento) do valor atualizado da causa, na forma do § 11, do artigo 85, do Código de Processo Civil.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0001740-92.2018.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: RIADH MOHAMMAD

APELADO: NOVOLAR IMOVEIS LTDA

RELATOR(A):
NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.
RESPONSABILIDADE CIVIL. ADMINISTRADORA DE IMÓVEL LOCADO A TERCEIRO. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. INEXISTÊNCIA DE NEGLIGÊNCIA. CONDIÇÕES DO IMÓVEL DECORRENTE DE AUSÊNCIA DE OBRAS DE MANUTENÇÃO. NÃO CONFIGURAÇÃO DO DEVER DE INDENIZAR. IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS INICIAIS. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS.

I
- Na esteira da orientação professada pelo Egrégio Superior Tribunal de Justiça, “
a administradora de imóveis figura como mandatária do proprietário do bem para, em nome deste, realizar e administrar a locação, nos termos do art. 653, do Código Civil, obrigando-se a indenizar o mandante por quaisquer prejuízos advindos de sua conduta culposa (art. 667 do mesmo diploma legal). Por outro lado, não cabe à imobiliária que agiu diligentemente a responsabilidade pelo pagamento de aluguéis, cotas condominiais ou tributos inadimplidos pelo locatário - ressalvadas as hipóteses de previsão contratual nesse sentido -, porquanto ausente sua culpa, elemento imprescindível em sede de responsabilidade civil subjetiva. (...) Ao revés, configura-se a responsabilidade da administradora de imóveis pelos prejuízos sofridos pelo locador quando ela não cumpre com os deveres oriundos da relação contratual
” (STJ - REsp: 1103658 RN 2008/0245977-7, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 04/04/2013, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 23/04/2013).

II
-
In casu
, a relação jurídica entre as partes teve início em 10 de julho de 1997, com o objetivo de administrar um imóvel residencial localizado no Bairro Mata da Praia, em Vitória/ES, conforme Contrato de Administração de fls. 12/15 e fls. 137/140. No que concerne à locação do imóvel realizado a terceiro no período de 1º/12/2012 a 24/02/2017, o Recorrente sustenta que a Recorrida, enquanto Administradora/Imobiliária, falhou na prestação dos seus serviços, porquanto não cumpriu com o seu dever de vistoria e fiscalização do imóvel, o qual, ao final da locação, fora devolvido em estado de total destruição e de dilapidação.

III
- Na espécie, não subsistem elementos aptos a infirmar a constatação do Juízo
a quo
no sentido de que, a despeito de ter sido feita uma reforma no imóvel em 1999, certo é que, quando de sua locação em 2012, na qual o Recorrente sustenta que houve falha dos serviços de administração, o laudo de vistoria já apontava que o imóvel necessitava de obras de manutenção, pois, consoante enfatizado pelo Magistrado “
no referido laudo, há descrição da existência de inúmeras avarias no imóvel, em sua estrutura interna e externa, bem como nos utensílios e móveis que o guarneciam, como por exemplo, corrosões, descascamento de pintura em várias paredes, falta de telhas, goteiras, pontos de infiltrações
” (fls. 260/261).

IV
- Restou demonstrado que o Recorrente fora devidamente comunicado acerca da necessidade de manutenções no imóvel, as quais, inclusive, foram em parte realizadas pela Locatária, mediante prévia autorização e descontos no valor do aluguel (fl. 157 e fls. 158/159). Logo, a despeito da ciência do Recorrente acerca das condições do imóvel no início da locação em 2012, não foram solicitadas por ele que se realizassem obras adicionais no imóvel, salvo aquelas pontualmente procedidas pela Locatária.

V
- Na hipótese dos autos, a prova testemunhal produzida neste feito corroborou a percepção de que os danos no imóvel foram de ordem estrutural, tendo sido reformado apenas em 1999, e, a despeito disso, o Recorrente não autorizou a realização de novas obras.

VI
- No caso em apreço, dessume-se do conjunto fático-probatório que a Recorrida adotou as providências ao seu alcance, tendo sempre cientificado o Recorrente acerca das condições do imóvel e, inclusive, da necessidade de sua manutenção, não obtendo a indispensável autorização para realizá-la a tempo e modo. Desta feita, infere-se que a deterioração do imóvel reflete mais o desgaste natural e a falta de manutenção adequada, especificamente 13 (treze) anos após a última reforma realizada em 1999, não havendo se falar, portanto, em falha na administração do im
óvel pela Recorrida. Logo, deve ser mantida incólume a Sentença de improcedência dos pedidos iniciais.

VII
– Recurso conhecido e desprovido, majorando-se os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pelo Recorrente para 15% (quinze por cento) do valor atualizado da causa, na forma do § 11, do artigo 85, do Código de Processo Civil.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 006 - Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

Composição de julgamento: 006 - Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - Relator / 017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal / 025 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal
VOTOS VOGAIS
017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar
025 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

RIADH MOHAMMAD
interpôs
APELAÇÃO CÍVEL
em face da
SENTENÇA
(fls. 255/264, integralizada no id. 6059627) proferida pelo
JUÍZO DA 11ª VARA CÍVEL D
E VITÓRIA
nos autos da
AÇÃO INDENIZATÓRIA
proposta pelo Recorrente em face de
NOVOLAR IMÓVEIS LTDA
, cujo
decisum

julgou improcedente o pedido inicial, condenando o Recorrente ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais arbitrados em 12% (doze por cento) do valor atualizado da causa.

O Recorrente alega que a Recorrida foi negligente na administração, cuidado e fiscalização do imóvel locado a terceiros, não realizando vistorias durante os cinco anos de locação nem ao fim dela, resultando em sua dilapidação.

Argumenta que a Recorrida nunca informou ao Recorrente sobre o estado de deterioração do imóvel durante a locação, apenas após a devolução das chaves pelo Locatário.

Enfatiza que, em uma relação de consumo, caberia à Recorrida demonstrar a diligência na execução do contrato, o que fez no presente caso.

Frisa que a Recorrida não realizou as vistorias necessárias, de modo que tal omissão teria permitido a destruição do imóvel pelo Locatário.

Defende, neste contexto, que, diante da má administração e negligência da Recorrida, faz jus à indenização pelos prejuízos causados.

Postula, por conseguinte, que seja conhecido e conferido provimento ao recurso.

Contrarrazões (id. 6059735), pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório, no essencial.

Inclua-se em Pauta de Julgamento.

NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

DESEMBARGADOR RELATOR

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

Consoante relatado,
RIADH MOHAMMAD
interpôs
APELAÇÃO CÍVEL
em face da
SENTENÇA
(fls. 255/264, integralizada no id. 6059627) proferida pelo
JUÍZO DA 11ª VARA CÍVEL D
E VITÓRIA
nos autos da
AÇÃO INDENIZATÓRIA
proposta pelo Recorrente em face de
NOVOLAR IMÓVEIS LTDA
, cujo
decisum

julgou improcedente o pedido inicial, condenando o Recorrente ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais arbitrados em 12% (doze por cento) do valor atualizado da causa.

O Recorrente alega que a Recorrida foi negligente na administração, cuidado e fiscalização do imóvel locado a terceiros, não realizando vistorias durante os cinco anos de locação nem ao fim dela, resultando em sua dilapidação.

Argumenta que a Recorrida nunca informou ao Recorrente sobre o estado de deterioração do imóvel durante a locação, apenas após a devolução das chaves pelo Locatário.

Enfatiza que, em uma relação de consumo, caberia à Recorrida demonstrar a diligência na execução do contrato, o que fez no presente caso.

Frisa que a Recorrida não realizou as vistorias necessárias, de modo que tal omissão teria permitido a destruição do imóvel pelo Locatário.

Defende, neste contexto, que, diante da má administração e negligência da Recorrida, faz jus à indenização pelos prejuízos causados.

Postula, por conseguinte, que seja conhecido e conferido provimento ao recurso.

Com efeito, extrai-se dos autos que o Recorrente propôs AÇÃO INDENIZATÓRIA em face da Recorrida, alegando que a contratou para administrar seu imóvel (casa) localizado no Bairro Mata da Praia, em Vitória - ES, destinado à locação. Após a última locação, que durou de 31 de agosto de 2012 até 24 de fevereiro de 2017, o imóvel foi devolvido em estado de dilapidação, com danos estruturais e perda de mobiliário, configurando inabitabilidade.

Enfatiza que reside em Nova York, de modo que contratou os serviços da Recorrida para gerir o imóvel devido à distância. A gestão incluía fiscalização, vistorias e administração de contratos de locação. Entretanto, não foi informado sobre o estado de deterioração do imóvel até a entrega das chaves pela última locatária.

Neste contexto, diante da negligência da Recorrida, postula a reparação pelos danos materiais e morais sofridos.

Ao pronunciar-se acerca dos pedidos iniciais, o Magistrado de Primeiro entendeu por rejeitá-los por meio da Sentença recorrida, notadamente por considerar que não restou comprovada a negligência da Recorrida.

Contextualizados os contornos da demanda, importa considerar, na esteira da orientação professada pelo
Egrégio Superior Tribunal de Justiça
, que “
a administradora de imóveis figura como mandatária do proprietário do bem para, em nome deste, realizar e administrar a locação, nos termos do art. 653, do Código Civil, obrigando-se a indenizar o mandante por quaisquer prejuízos advindos de sua conduta culposa (art. 667 do mesmo diploma legal)
. Por outro lado, não cabe à imobiliária que agiu diligentemente a responsabilidade pelo pagamento de aluguéis, cotas condominiais ou tributos inadimplidos pelo locatário - ressalvadas as hipóteses de previsão contratual nesse sentido -, porquanto ausente sua culpa, elemento imprescindível em sede de responsabilidade civil subjetiva. (...)
Ao revés, configura-se a responsabilidade da administradora de imóveis pelos prejuízos sofridos pelo locador quando ela não cumpre com os deveres oriundos da relação contratual
” (STJ - REsp: 1103658 RN 2008/0245977-7, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 04/04/2013, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 23/04/2013).

In casu
, a relação jurídica entre as partes teve início em 10 de julho de 1997, com o objetivo de administrar um imóvel residencial localizado no Bairro Mata da Praia, em Vitória/ES, conforme Contrato de Administração de fls. 12/15 e fls. 137/140.

No que concerne à locação do imóvel realizado a terceiro no período de 1º/12/2012 a 24/02/2017, o Recorrente sustenta que a Recorrida, enquanto Administradora/Imobiliária, falhou na prestação dos seus serviços, porquanto não cumpriu com o seu dever de vistoria e fiscalização do imóvel, o qual, ao final da locação, fora devolvido em estado de total destruição e de dilapidação.

Na espécie, não subsistem elementos aptos a infirmar a constatação do Juízo
a quo,
no sentido de que, a despeito de ter sido feita uma reforma no imóvel em 1999,
certo é que, quando de sua locação em 2012, na qual o Recorrente sustenta que houve falha dos serviços de administração, o Laudo de Vistoria já apontava que o imóvel necessitava de obras de manutenção
, pois, consoante enfatizado pelo Magistrado “
no referido laudo, há descrição da existência de inúmeras avarias no imóvel, em sua estrutura interna e externa, bem como nos utensílios e móveis que o guarneciam, como por exemplo, corrosões, descascamento de pintura em várias paredes, falta de telhas, goteiras, pontos de infiltrações
” (fls. 260/261).

Atrelado a isso, restou demonstrado que o Recorrente fora devidamente comunicado acerca da necessidade de manutenções no imóvel, as quais, inclusive, foram em parte realizadas pela Locatária, mediante prévia autorização e descontos no valor do aluguel (fl. 157 e fls. 158/159). Logo, a despeito da ciência do Recorrente acerca das condições do imóvel no início da locação em 2012, não foram solicitadas por ele que se realizassem obras adicionais no imóvel, salvo aquelas pontualmente procedidas pela Locatária.

Na hipótese dos autos, a prova testemunhal produzida neste feito corroborou a percepção de que os danos no imóvel foram de ordem estrutural, tendo sido reformado apenas em 1999, e, a despeito disso, o Recorrente não autorizou a realização de novas obras,
in litteris
:

“
MARIA LUCIA SOARES COSTA MAGALHÃES
(...) "
Que foi a depoente quem realizou a avaliação para a locação do imóvel
; que na primeira locação não tem como lembrar se no imóvel ficaram móveis que o guarnecessem; que para a locação a demandada, por meio de funcionário seu, do qual não se lembra o nome, fez a vistoria do imóvel;
que tão logo houve a desocupação do imóvel pelo inquilino, a Novolar notificou o autor dando-lhe ciência de que o imóvel havia sido desocupado; que no dia em que foi feita a desocupação a depoente deu ciência ao autor por telefone e dias após a depoente enviou e-mail ao autor também lhe notificando do mesmo propósito
; que ao ser desocupado o imóvel, a parte demandada realizou um
laudo de vistoria
que foi
encaminhado para o autor
;
que o referido laudo constatou que imóvel estava precisando de várias manutenções internas e externas, entre elas: No telhado, parte elétrica, parte hidráulica, necessitando de pintura; que o autor não autorizou fazer qualquer reforma ou manutenção do imóvel
; que ao autor não outorgou procuração para a demandada efetuar cobranças de pendências de pagamento que se encontrava o inquilino, após a desocupação do imóvel." Concedida a palavra à advogadas da parte demandante, às suas perguntas respondeu: "Que o contrato de administração para locação do imóvel iniciou-se em 1999; que não tem lembrança do tempo de duração do último contrato de locação, acreditando que foram feitas três vistorias no referido imóvel durante tal contrato, não existindo laudos de tais vistorias; que só existe laudo de vistoria inicial; que o estado de depredação do imóvel foi constado na vistoria e desocupação do imóvel” (fl. 235).

No caso
em apreço, dessume-se do conjunto fático-probatório que a Recorrida adotou as providências ao seu alcance, tendo sempre cientificado o Recorrente acerca das condições do imóvel e, inclusive, da necessidade de sua manutenção, não obtendo a indispensável autorização para realizá-la a tempo e modo
.

Desta feita, infere-se que a deterioração do imóvel reflete mais o desgaste natural e a falta de manutenção adequada, especificamente 13 (treze) anos após a última reforma realizada em 1999, não havendo se falar, portanto, em falha na administração do imóvel pela Recorrida. Logo, deve ser mantida incólume a Sentença de improcedência dos pedidos iniciais
.

Isto posto, CONHEÇO E NEGO PROVIMENTO À APELAÇÃO CÍVEL, majorando os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pelo Recorrente para 15% (quinze por cento) do valor atualizado da causa, na forma do § 11, do artigo 85, do Código de Processo Civil.

É como voto.

NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

DESEMBARGADOR RELATOR

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

DESEMBARGADOR SÉRGIO RICARDO DE SOUZA.

Acompanho o voto de relatoria.