Tribunal: TJES
Processo: 5013241-86.2021.8.08.0012
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão julgador: MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Cobrança de Aluguéis - Sem despejo
Data de julgamento: 2024-12-11

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DE ALUGUÉIS. CLÁUSULA DE RENOVAÇÃO AUTOMÁTICA. ENTREGA DAS CHAVES COMO TERMO FINAL DA RELAÇÃO LOCATÍCIA. MULTA CONTRATUAL. REDUÇÃO PROPORCIONAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por S/C Incorporadora e Valores Imobiliários Ltda. contra sentença que julgou improcedente o pedido de cobrança de aluguéis e encargos contratuais relativos a imóvel locado, bem como parcialmente procedente a reconvenção para determinar a baixa da negativação do locatário Luiz Alberto Pina nos órgãos de proteção ao crédito. A apelante sustenta inadimplemento do locatário quanto aos aluguéis de junho, julho e agosto de 2020, defendendo a incidência de multa contratual e honorários advocatícios contratuais previstos no contrato.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) verificar se o contrato de locação teve continuidade após o término do prazo inicial em virtude da cláusula de renovação automática e da ausência de notificação para encerramento; e (ii) avaliar a aplicabilidade e a proporcionalidade da multa contratual ante o inadimplemento parcial da obrigação pelo locatário.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A cláusula de renovação automática, estabelecida no contrato para o caso de ausência de notificação prévia de encerramento, é válida, caracterizando a continuidade da relação locatícia até a entrega das chaves.

4. O termo de entrega de chaves, assinado em 18 de agosto de 2020, configura o marco final da relação locatícia, com base na orientação jurisprudencial do STJ de que a entrega das chaves encerra a obrigação locatícia (AgInt no AREsp 1.722.852/SP, Terceira Turma).

5. A parte apelada não comprova a desocupação do imóvel em junho de 2020, descumprindo o ônus probatório quanto à alegação de término da locação nessa data, nos termos do artigo 373, II, do CPC.

6. A multa contratual é devida em razão do inadimplemento dos aluguéis de julho e agosto de 2020, mas deve ser reduzida proporcionalmente, conforme artigo 413 do Código Civil, considerando que parte da obrigação foi cumprida e a pretensão inicial incluía aluguéis pagos.

7. A cláusula penal é reduzida para o equivalente a um mês de aluguel, com acréscimo de honorários advocatícios de 20%, em observância ao princípio de vedação ao enriquecimento sem causa.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

9. A cláusula de renovação automática de contrato de locação é válida e eficaz na ausência de notificação prévia de encerramento por qualquer das partes.

10. A entrega das chaves configura o termo final da relação locatícia para efeitos de cobrança de aluguéis.

11. A multa contratual pode ser reduzida proporcionalmente, nos termos do artigo 413 do Código Civil, quando constatado o cumprimento parcial da obrigação.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 373, II; CC, art. 413.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp nº 1.722.852/SP, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 02/05/2022.

Vitória, 02 de dezembro de 2024.

RELATORA

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5013241-86.2021.8.08.0012

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: S/C INCORPORADORA E VALORES IMOBILIARIOS LTDA EPP

APELADO: LUIZ ALBERTO PINA

RELATOR(A):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DE ALUGUÉIS. CLÁUSULA DE RENOVAÇÃO AUTOMÁTICA. ENTREGA DAS CHAVES COMO TERMO FINAL DA RELAÇÃO LOCATÍCIA. MULTA CONTRATUAL. REDUÇÃO PROPORCIONAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por S/C Incorporadora e Valores Imobiliários Ltda. contra sentença que julgou improcedente o pedido de cobrança de aluguéis e encargos contratuais relativos a imóvel locado, bem como parcialmente procedente a reconvenção para determinar a baixa da negativação do locatário Luiz Alberto Pina nos órgãos de proteção ao crédito. A apelante sustenta inadimplemento do locatário quanto aos aluguéis de junho, julho e agosto de 2020, defendendo a incidência de multa contratual e honorários advocatícios contratuais previstos no contrato.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) verificar se o contrato de locação teve continuidade após o término do prazo inicial em virtude da cláusula de renovação automática e da ausência de notificação para encerramento; e (ii) avaliar a aplicabilidade e a proporcionalidade da multa contratual ante o inadimplemento parcial da obrigação pelo locatário.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A cláusula de renovação automática, estabelecida no contrato para o caso de ausência de notificação prévia de encerramento, é válida, caracterizando a continuidade da relação locatícia até a entrega das chaves.

4. O termo de entrega de chaves, assinado em 18 de agosto de 2020, configura o marco final da relação locatícia, com base na orientação jurisprudencial do STJ de que a entrega das chaves encerra a obrigação locatícia (AgInt no AREsp 1.722.852/SP, Terceira Turma).

5. A parte apelada não comprova a desocupação do imóvel em junho de 2020, descumprindo o ônus probatório quanto à alegação de término da locação nessa data, nos termos do artigo 373, II, do CPC.

6. A multa contratual é devida em razão do inadimplemento dos aluguéis de julho e agosto de 2020, mas deve ser reduzida proporcionalmente, conforme artigo 413 do Código Civil, considerando que parte da obrigação foi cumprida e a pretensão inicial incluía aluguéis pagos.

7. A cláusula penal é reduzida para o equivalente a um mês de aluguel, com acréscimo de honorários advocatícios de 20%, em observância ao princípio de vedação ao enriquecimento sem causa.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

9. A cláusula de renovação automática de contrato de locação é válida e eficaz na ausência de notificação prévia de encerramento por qualquer das partes.

10. A entrega das chaves configura o termo final da relação locatícia para efeitos de cobrança de aluguéis.

11. A multa contratual pode ser reduzida proporcionalmente, nos termos do artigo 413 do Código Civil, quando constatado o cumprimento parcial da obrigação.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 373, II; CC, art. 413.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp nº 1.722.852/SP, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 02/05/2022.

Vitória, 02 de dezembro de 2024.

RELATORA

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Órgão julgador vencedor
: 023 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS

Composição de julgamento: 023 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Relator / 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - VANIA MASSAD CAMPOS - Vogal / 010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal
VOTOS VOGAIS
004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - VANIA MASSAD CAMPOS (Vogal)
Acompanhar
010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N.º 5013241-86.2021.8.08.0012

APELANTE:
S/C INCORPORADORA E VALORES IMOBILIÁRIOS LTDA.

APELADO:
LUIZ ALBERTO PINA

RELATORA: DESª. MARIANNE JÚDICE DE MATTOS

VOTO

Conforme relatado, trata-se de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto
por
S/C INCORPORADORA E VALORES IMOBILIÁRIOS LTDA.
contra a sentença proferida no Id 9944750 pelo Juízo da 4ª Vara Cível, Órfãos e Sucessões de Cariacica/ES
nos autos da
ação de cobrança
ajuizada pelo apelante em face de
LUIZ ALBERTO PINA
,
que julgou improcedente o pedido inicial de cobrança de aluguéis e demais encargos contratuais, além da reconvenção parcialmente procedente para baixa da negativação do recorrido nos órgãos de proteção ao crédito.

Em suas razões recursais (
Id
9944755), a empresa recorrente alega que a sentença desconsiderou os fatos e provas que demonstram a inadimplência do recorrido em relação aos aluguéis referentes aos meses de junho, julho e agosto de 2020, conforme consta na tabela anexada aos autos, que demonstra que os pagamentos estavam sendo realizados sempre com mês de atraso, sendo que em relação ao pagamento feito na data de 02/08/2019, tem-se que se refere ao vencimento de aluguel de 13/06/2019.

Sustenta que o termo de entrega de chaves (confissão de dívida), datado de 18 de agosto de 2020, comprova a ocupação do imóvel até essa data, mesmo sem menção explícita à renovação do contrato. Afirma ainda que o juízo de primeiro grau desconsiderou a cláusula de renovação automática do contrato (cláusula segunda), estabelecida em caso de não manifestação prévia de qualquer das partes.

Defende que o juízo a quo aplicou equivocadamente os institutos da
supressio
e
surrectio
para afastar a incidência da multa contratual, pois a mesma seria devida não pelos atrasos recorrentes, mas pela ausência de pagamento das últimas três parcelas de aluguel.

Aduz que o contrato firmado entre as partes prevê, em caso de necessidade de resolver qualquer conflito advindo da relação locatícia, o pagamento de 20% (vinte por cento) dos débitos totais, acrescidos da multa contratual, a título de honorários advocatícios contratuais.

Assim, requer a reforma da sentença,
a fim de que sejam julgados procedentes os pedidos de pagamento dos aluguéis referentes aos meses de junho, julho e agosto de 2020, da multa contratual equivalente a 03 (três) meses de aluguéis e de honorários advocatícios contratuais no importe de 20% (vinte por cento) dos valores devidos.

Contrarrazões pugnando pelo desprovimento do recurso.

Pois bem,
analisando detidamente os autos, sobretudo o acervo probatório produzido, concluo que deve ser parcialmente reformada a r. sentença apelada.

Em primeiro lugar, no tocante ao inadimplemento do valor do aluguel mensal de R$ 2.000,00 (dois mil reais), ao contrário do que defendido pela parte apelante,
a tabela anexa à petição inicial não possui valor probatório
, ao revés, os comprovantes de depósitos colacionados pela parte ora Apelada no Id 9944569 comprovam o pagamento dos aluguéis relativos ao período de Fevereiro/2020 a Junho/2020, ainda que realizados os depósitos após a data indicada no instrumento contratual (dia 13 de cada mês).

Relativamente à tese de ocupação do imóvel após o termo final do contrato (13.06.2020), nos meses de Julho/2020 e Agosto/2020, melhor sorte assiste à parte Apelante.

Isso porque, ao contrário do consignado na r. sentença, o contrato (Id 9944545) prevê de modo expresso na CLÁUSULA SEGUNDA - DO PRAZO que
o presente contrato vigorará pelo prazo de 2 anos (dois anos). Esse prazo terá início no dia 13/06/2018 e término no dia 13/06/2020,
sendo automaticamente renovado por igual período
, salvo manifestação em contrário por qualquer das partes a ser comunicada com o mínimo de 90 (noventa) dias antes do vencimento do prazo original.
(grifo nosso),
não
havendo nos autos qualquer prova de notificação no prazo definido no contrato para o seu encerramento.

Nesse particular, apesar de o ora Apelado ter afirmado em sede de Contestação (Id 9944569) que desocupou o imóvel em Junho/2020 quando do término do prazo contratual, não apresentou prova da alegação, não se desincumbindo do ônus de comprovar o fato modificativo do direito do autor (artigo 373, II, do CPC), tendo se manifestado em sede de audiência pelo julgamento do processo no estado em que se encontrava (Id 9944749).

Sendo assim, o Documento de Entrega da Chave (Id 9944546) datado de
18 de agosto de 2020
e devidamente assinado pelo Locatário (Apelado), que não impugnou a autenticidade da assinatura, deve ser
considerado como termo final da cobrança dos aluguéis
, já que na esteira da orientação do C. STJ, "a entrega das chaves do imóvel em juízo põe fim à relação locatícia" (AgInt no AREsp n. 1.722.852/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 2/5/2022, DJe de 11/5/2022).

Logo, merece reforma a sentença nesse ponto para condenar a parte ora Apelada ao pagamento do montante relativo aos aluguéis de julho/2020 e agosto/2020 com incidência de correção monetária pelo IPCA (CLÁUSULA TERCEIRA, §9º) desde a data que deveria ter sido realizado o pagamento (dia 13 do respectivo mês) e juros de mora de 1% ao mês (CLÁUSULA TERCEIRA, §6º) desde o primeiro dia de atraso, a serem objeto de liquidação.

No tocante à multa contratual (cláusula penal moratória), prevê a CLÁUSULA SEXTA - MULTA -
Fica estipulada multa equivalente a 3 (três) meses de aluguel, que será devida por qualquer das partes que infringir as disposições contidas neste contrato, independentemente dos aluguéis e encargos devidos. Quando se recorrer aos meios judiciais, além da custa processuais, serão a multa e o débito totais apurados acrescidos de 20% (vinte por cento) para atender aos honorários advocatícios disto resultante, ficando resguardada à parte inocente a faculdade de considerar rescindido o contrato quando constatar qualquer infração.

Considerando o reconhecimento do débito relativo aos meses de Julho/2020 e Agosto/2020, conclui-se que a parte apelada descumpriu a disposição da CLÁUSULA TERCEIRA - DO PREÇO E CONDIÇÕES DE PAGAMENTO, motivo pelo qual incide a multa prevista.

Entretanto, dispõe o artigo 413 do Código Civil que “a penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.”.

Nesse sentido, na hipótese, tendo a parte Apelante pretendido na exordial a cobrança de sete meses de aluguel (fevereiro a agosto de 2020), tendo sido reconhecidas como devidas tão somente as competências de Julho e Agosto, além de realizado a negativação de todo o período,
deve ser proporcionalmente reduzida a cláusula penal moratória para a quantia correspondente à um mês de aluguel
, considerando a constatação do cumprimento de parte da obrigação com o fulcro de evitar enriquecimento sem causa, acrescida dos 20% (vinte por cento) relativos aos honorários advocatícios atinentes ao ajuizamento da ação.

Por fim, importa consignar que não foi objeto de devolutividade a parcial procedência do pleito reconvencional, motivo pelo qual deixo de apreciá-lo.

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso
para reformar a sentença,
julgando parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condenar o Apelado ao pagamento dos aluguéis relativos aos meses de julho/2020 e agosto/2020 com incidência de correção monetária pelo IPCA, desde a data que deveria ter sido realizado o pagamento, e juros de mora de 1% ao mês desde o primeiro dia de atraso, bem como da multa contratual (cláusula penal) reduzida ao montante de um mês de aluguel, acrescida dos 20% (vinte por cento) relativos aos honorários advocatícios atinentes ao ajuizamento da ação.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Sessão Plenário Virtual: 02-06/12/2024

Voto: Acompanho a relatoria

Vogal: Desembargadora Janete Vargas Simões