Tribunal: TJES
Processo: 5005007-49.2024.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): FABIO BRASIL NERY
Órgão julgador: FABIO BRASIL NERY
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Bloqueio de Matrícula
Data de julgamento: 2024-12-16

Ementa:
Ementa
: DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO IMOBILIÁRIO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA CAUTELAR ANTECEDENTE. INDISPONIBILIDADE DE IMÓVEL. PROPRIEDADE ADQUIRIDA DE BOA-FÉ. AUSÊNCIA DE REGISTRO DE ÔNUS ANTERIOR. MANUTENÇÃO DA PROPRIEDADE. AVERBAÇÃO DA EXISTÊNCIA DE DEMANDA JUDICIAL. MEDIDA DE CARÁTER ACAUTELATÓRIO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto por Leonardo Mendes Ferreira Filho e outra contra decisão que, nos autos de tutela cautelar antecedente ajuizada por Downtown Linhares Empreendimentos SPE Ltda., decretou a indisponibilidade de imóvel transferido aos agravantes. Os recorrentes alegam ter adquirido o imóvel de boa-fé, após certidão de ônus revelar que o bem estava livre e desembaraçado, e pedem a suspensão da decisão agravada.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) se o imóvel, adquirido pelos agravantes de boa-fé e sem ônus registrados, pode ser indisponibilizado em razão de litígio anterior envolvendo os antigos proprietários; e (ii) a viabilidade de manter a averbação da existência de demanda judicial na matrícula do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Os agravantes adquiriram o imóvel após consulta que comprovou a inexistência de ônus registrados, configurando-se como compradores de boa-fé. Conforme a legislação pátria, o direito de propriedade deve ser preservado nesses casos, não havendo razão para decretação de indisponibilidade do bem.

A discussão entre a agravada Downtown Linhares Empreendimentos e os antigos proprietários do imóvel não é suficiente para invalidar a transferência de propriedade feita aos recorrentes, uma vez que a permuta originalmente ajustada não foi levada a registro, e a dação em pagamento ocorreu de maneira formal e legítima.

Contudo, a averbação da existência de demanda judicial na matrícula do imóvel, sem efeitos constritivos sobre o direito de propriedade, é medida prudente e acautelatória, conforme previsto no poder geral de cautela do magistrado e conforme jurisprudência do STJ, garantindo a publicidade do litígio sem impor restrições indevidas aos atuais proprietários.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

O imóvel adquirido de boa-fé, sem ônus registrados, não pode ser objeto de indisponibilidade em razão de litígio entre terceiros anterior à transferência de propriedade.

A averbação da existência de demanda judicial na matrícula do imóvel pode ser deferida como medida acautelatória, sem implicar restrição ao direito de propriedade, preservando os direitos de terceiros e a publicidade dos atos.

Dispositivos relevantes citados
: CPC/2015, arts. 300 e 799, IX; CC/2002, arts. 1.245 e 1.246.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 1.847.105/SP, rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 12/9/2023.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5005007-49.2024.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: LEONARDO MENDES FERREIRA FILHO e outros

AGRAVADO: DOWNTOWN LINHARES EMPREENDIMENTOS SPE LTDA

RELATOR:
FABIO BRASIL NERY

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EMENTA

Ementa
: DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO IMOBILIÁRIO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA CAUTELAR ANTECEDENTE. INDISPONIBILIDADE DE IMÓVEL. PROPRIEDADE ADQUIRIDA DE BOA-FÉ. AUSÊNCIA DE REGISTRO DE ÔNUS ANTERIOR. MANUTENÇÃO DA PROPRIEDADE. AVERBAÇÃO DA EXISTÊNCIA DE DEMANDA JUDICIAL. MEDIDA DE CARÁTER ACAUTELATÓRIO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto por Leonardo Mendes Ferreira Filho e outra contra decisão que, nos autos de tutela cautelar antecedente ajuizada por Downtown Linhares Empreendimentos SPE Ltda., decretou a indisponibilidade de imóvel transferido aos agravantes. Os recorrentes alegam ter adquirido o imóvel de boa-fé, após certidão de ônus revelar que o bem estava livre e desembaraçado, e pedem a suspensão da decisão agravada.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) se o imóvel, adquirido pelos agravantes de boa-fé e sem ônus registrados, pode ser indisponibilizado em razão de litígio anterior envolvendo os antigos proprietários; e (ii) a viabilidade de manter a averbação da existência de demanda judicial na matrícula do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Os agravantes adquiriram o imóvel após consulta que comprovou a inexistência de ônus registrados, configurando-se como compradores de boa-fé. Conforme a legislação pátria, o direito de propriedade deve ser preservado nesses casos, não havendo razão para decretação de indisponibilidade do bem.

A discussão entre a agravada Downtown Linhares Empreendimentos e os antigos proprietários do imóvel não é suficiente para invalidar a transferência de propriedade feita aos recorrentes, uma vez que a permuta originalmente ajustada não foi levada a registro, e a dação em pagamento ocorreu de maneira formal e legítima.

Contudo, a averbação da existência de demanda judicial na matrícula do imóvel, sem efeitos constritivos sobre o direito de propriedade, é medida prudente e acautelatória, conforme previsto no poder geral de cautela do magistrado e conforme jurisprudência do STJ, garantindo a publicidade do litígio sem impor restrições indevidas aos atuais proprietários.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

O imóvel adquirido de boa-fé, sem ônus registrados, não pode ser objeto de indisponibilidade em razão de litígio entre terceiros anterior à transferência de propriedade.

A averbação da existência de demanda judicial na matrícula do imóvel pode ser deferida como medida acautelatória, sem implicar restrição ao direito de propriedade, preservando os direitos de terceiros e a publicidade dos atos.

Dispositivos relevantes citados
: CPC/2015, arts. 300 e 799, IX; CC/2002, arts. 1.245 e 1.246.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 1.847.105/SP, rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 12/9/2023.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY

Composição de julgamento: 028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Relator / 029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal / 002 - Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Acompanhar
002 - Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5005007-49.2024.8.08.0000

AGRAVANTE
S
:
LEONARDO MENDES FERREIRA FILHO E OUTRA

AGRAVADO:
DOWNTOWN LINHARES EMPREENDIMENTOS SPE LTDA.

RELATOR: DES. FÁBIO BRASIL NERY

VOTO

Trata-se de agravo de instrumento interposto por Leonardo Mendes Ferreira Filho e outra em razão da decisão proferida pelo MM Juiz de Direito da 1ª Vara Cível e Comercial de Linhares, nos autos da tutela cautelar antecedente ajuizada por Downtown Linhares Empreendimentos SPE Ltda.
,
que deferiu parcialmente o pedido liminar para decretar a indisponibilidade (restrição de transferência) do imóvel objeto da lide.

Aduzem os agravantes, inicialmente, que o Sr. Luiz Olavo efetuou diversas compras de veículos seminovos no seu estabelecimento, perfazendo um montante de aproximadamente R$ 1.260.000,00 (um milhão, duzentos e sessenta mil reais), dando como pagamento o imóvel inscrito sob a matrícula de nº 56.337 do RGI de Linhares/ES.

Afirmam que, na data em que iniciaram as tratativas, tiveram o cuidado de requerer a certidão de ônus, onde puderam constatar que o terreno estava livre e desembaraçado, de modo que realizaram o competente registro.

Sustentam que, com o ato registral, passaram a ser os legítimos proprietários, nos termos da legislação pátria, sendo mister a suspensão da decisão agravada, sob pena de obstar o seu direito de propriedade.

Preenchidos os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, passo a analisar o mérito do recurso.

Infere-se dos autos originários que o imóvel cerne da discussão era de propriedade de Luiz Olavo Pereira Pontara e Kamila Ribeiro Camillo Pontara, tendo estes realizado permuta com a agravada, Downtown Linhares Empreendimentos, na data de 12/04/2023.

Posteriormente, celebraram “
instrumento particular de rescisão parcial de contrato de permuta de terreno por unidade imobiliária com torna e termo de confissão de dívida”
em que destacaram
não mais possuir interesse na permuta do terreno
, de modo que este seria substituído pelo equivalente em dinheiro, ficando o bem imóvel apenas como garantia da dívida adquirida.

A autora da demanda, aqui agravada, pontuou que nenhum dos atos foi levado a registro
“devido ao alto custo da transferência”
(fl. 02 da petição inicial).

Na sequência, Luiz Olavo Pereira Pontara e Kamila Ribeiro Camillo Pontara deram o supracitado imóvel como pagamento aos agravantes, considerando a transação comercial antes noticiada na importância de R$ 1.260.000,00 (um milhão, duzentos e sessenta mil reais),
sendo tal ato devidamente averbado na matrícula perante o RGI
.

Sendo estes os fatos relevantes ao deslinde da controvérsia, entendo que, respeitado o âmbito de cognição inerente ao recurso, os recorrentes lograram êxito em demonstrar que, no momento da celebração do negócio jurídico (dação em pagamento) o imóvel se encontrava livre e desembaraçado de ônus, de modo que não há razão para decretar a sua indisponibilidade.

Afinal, a discussão envolvendo a pessoa jurídica Downtown Empreendimentos e os antigos proprietários do bem não possui o condão de infirmar o direito de propriedade dos agravantes, adquirentes de boa-fé, devendo aquela, caso queira, valer-se dos meios judiciais competentes para desfazer o negócio jurídico pactuado com Luiz Olavo Pereira Pontara e Kamila Ribeiro Camillo Pontara, ou mesmo alterar a garantia por estes ofertada.

Nada obstante, assim como destacado no momento da análise liminar, reputo
prudente a averbação da existência de demanda judicial junto à matrícula do imóvel, sem que tal ato importe em ato constritivo ou restrição ao direito de propriedade, possuindo apenas eficácia acautelatória em face de terceiros
.

No ponto, já decidiu o Superior Tribunal de Justiça que “
malgrado a previsão da averbação premonitória seja reservada à execução, pode o magistrado, com base no poder geral de cautela e observados os requisitos previstos no art. 300 do CPC/2015, deferir tutela provisória de urgência de natureza cautelar no processo de conhecimento, com idêntico conteúdo à medida prevista para a demanda executiva
”(REsp n. 1.847.105/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 12/9/2023, DJe de 19/9/2023).

A medida, de caráter meramente informativo, deve ser mantida até que ocorra uma melhor elucidação acerca dos fatos narrados, considerando a prematura fase processual em que sequer houve a citação dos antigos proprietários.

De conseguinte,
DOU PARCIAL
PROVIMENTO
ao recurso, nos termos da fundamentação supra.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)