Tribunal: TJES
Processo: 5013102-98.2021.8.08.0024
Classe: Recurso Inominado Cível
Relator(a): WALMEA ELYZE CARVALHO
Órgão julgador: WALMEA ELYZE CARVALHO
Órgão colegiado: Turma Recursal - 3ª Turma
Assuntos: Locação de Imóvel; Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2024-06-21

Ementa:
Voto servindo como ementa.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5013102-98.2021.8.08.0024
RECURSO INOMINADO CÍVEL (460)
RECORRENTE: CLINICA JARDINS DE SERVICOS DE SAUDE LTDA
RECORRIDO: A&D NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA e outros
RELATOR(A):
WALMEA ELYZE CARVALHO

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EMENTA
Voto servindo como ementa.
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ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.
Órgão julgador vencedor
: 3ª Turma Recursal - Gabinete 3
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RELATÓRIO
Dispensado o relatório, na forma do artigo 38 da Lei nº 9.099/95 e Enunciado nº 92 FONAJE.
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR
RECURSO INOMINADO N. 5013102-98.2021.8.08.0024

RECORRENTE: CLÍNICA JARDINS DE SERVICOS DE SAUDE LTDA - ME

RECORRIDA: A & D EMPORIO INTIMO LTDA - ME, LIVIA MACHADO IMOVEIS LTDA - ME

SENTENÇA: VICTOR QUEIROZ SCHNEIDER

RELATORA: WALMÉA ELYZE CARVALHO PEPE DE MORAES

EMENTA. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE ALUGUEL. REAJUSTE PROPORCIONAL DENTRO DA PREVISÃO CONTRATUAL.ONEROSIDADE EXCESSIVA NÃO VERIFICADA. MANUTENÇÃO DOS TERMOS CONTRATADOS. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA POR SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS.

RELATÓRIO

Trata-se de ação de resolução de negócio jurídico ajuizada por
CLÍNICA JARDINS DE SERVICOS DE SAUDE LTDA
em face de
A & D EMPÓRIO INTIMO LTDA
e
LIVIA MACHADO IMOVEIS LTDA - ME
, na qual narra a parte autora, brevemente, que celebrou contrato de locação com as requeridas e, devido à situação de calamidade pública, foi excessivamente onerado no negócio em questão, de modo que resta extremamente prejudicial para si a manutenção do acordo. Sustenta ainda que as rés reajustaram os valores dos aluguéis por duas vezes em meses subsequentes e pugnam pela resolução do contrato ou, subsidiariamente, sua revisão.

Em sua peça defensiva (ID 7644867), as rés alegaram ausência de onerosidade excessiva no contrato em questão, bem como apontaram que não houve reajuste por dois meses seguidos, mas sim descumprimento de um acordo firmado entre as partes que ensejou no aumento da taxa de reajuste previamente fixada. Pleiteiam, então, a improcedência dos pedidos autorais sob o argumento de que o contrato possui validade e não deve ser resolvido ou revisado.

Encerrada a instrução processual, a sentença de origem
JULGOU IMPROCEDENTE
o pedido inicial (ID 7644877).

Irresignado, o autor interpôs Recurso Inominado (ID 7644886) requerendo a reforma da sentença para julgar procedente o pedido inicial e deferir o direito do recorrente em ver resolvido o contrato nos termos do artigo 478 do Código Civil, aplicando-se os efeitos ex tunc, determinando-se a devolução dos valores pagos à partir da data da citação. Afirmou que a sentença incorreu em um erro de premissa fática, uma vez que as partes jamais entabularam qualquer acordo entre si em relação aos reajustes, e nem houve os citados 5 meses de descontos. Subsidiariamente seja declarado nulo o 2º reajuste aplicado sobre o instrumento firmado, determinando-se a devolução da diferença dos valores já cobrados e pagos à esse título.

A recorrida apresentou suas contrarrazões ao ID 7644889, pugnando pela manutenção da sentença.

É o relatório.

VOTO

Preparo recolhido, IDs 7644887 e 7644888.

Conheço
do Recurso Inominado interposto, eis que ele preenche seus requisitos de admissibilidade intrínsecos e extrínsecos.

Recebo-o
em seu efeito devolutivo, na forma do art. 43 da Lei n. 9.099/95.

Não obstante a combatividade do recorrente, tenho que as razões recursais não merecem prosperar.
A sentença deve ser mantida. Explico.

É de sabença que se deve ter cautela na análise das demandas nas quais se pretende a revisão de contratos com fundamento nos arts. 317, 478 e 479, todos do Código Civil, em decorrência do contexto local e mundial de pandemia do COVID 19.

Isso porque a crise social e econômica decorrente de tal cenário é algo de expressivo impacto, em intensidade e alcance, o que faz com que as regras permissivas da intervenção em relações jurídicas negociais tenham de ser aplicadas com cautela, levando-se em consideração, para tanto, seus efeitos sobre ambas as partes e, em última análise, sobre a economia como um todo.

No negócio jurídico de locação comercial objeto de discussão nos autos (ID 7644375), a empresa recorrente figurou como locatária e a pessoa jurídica recorrida (A & D EMPORIO INTIMO LTDA - M) como locadora.

Dito isso, convém registrar que, nos termos do art. 421-A do CC , introduzido pela Lei n. 13.874/2019, os contratos civis e empresariais presumem-se paritários e simétricos até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção, sendo ressalvadas, dentre outras garantias, a de que a revisão contratual somente ocorrerá de maneira excepcional e limitada (inciso III).

Em complemento, a Lei n. 8.245/91 estabelece, nos arts. 18 e 19, a possibilidade de modificação de cláusulas concertadas pelas partes de comum acordo e, não havendo consenso entre os contratantes, a revisão judicial do contrato. Confira-se:

Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.

Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.

Prosseguindo, é cediço que os efeitos econômicos decorrentes da pandemia são profundos, contudo, tais efeitos não são suportados exclusivamente por um dos contratantes.

Dessa forma, se por um lado é verossímil a alegação de agravamento da capacidade econômica da parte locatária em cumprir com os termos acordados, por outro, não se pode ignorar os efeitos que, em um cenário de instabilidade econômica, a alteração dos índices de reajuste da prestação expressamente estipulados no contrato impõe aos rendimentos legitimamente esperados pela locadora, ora recorrida.

A circunstância imprevisível aqui versada teria gerado, efetivamente, desequilíbrio para ambas as partes contratantes. Portanto, não é somente a devedora, ora recorrente, que estaria sendo prejudicada. As partes devem buscar o equilíbrio, visando a manutenção da avença. Ou seja, ambas as partes respondem pelo prejuízo, ao qual nenhuma delas deu causa. A revisão ou a resolução contratual só será exigível caso exista onerosidade excessiva para uma das partes, o que não foi verificado.

Com respeito às razões recursais da recorrente, coaduno com o sentenciante, no sentido de que a revisão judicial do contrato de aluguel, de fato, não se justifica.

Não existe omissão na sentença. Como bem pontuado pelo magistrado
a quo
, não há falar em duplo reajuste por parte da recorrida, mas sim de descumprimento de ajuste anterior por parte da autora, ora recorrente, que por não ter sido cumprido, retomou a taxa prévia (vide trocas de e-mails e notificação/contranotificação - IDs 7644849 e ss).

A Lei de Locações (Lei n. 8.245/91) não prevê índice específico para o reajuste de contratos de aluguéis. Pelo contrário, o art. 18 determina ser
"lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste".

Reforço que a revisão contratual por onerosidade excessiva prevista nos arts. 478 e 317 do Código Civil demanda a ocorrência de evento extraordinário e imprevisível, que dificulte extremamente o inadimplemento da obrigação de uma das partes, o que não restou evidenciado. Portanto, eventual rescisão antecipada da avença, deverá obedecer o que restou pactuado em contrato.

No mesmo sentido:

Recurso de Apelação Cível nº 1007106-04.2020.8.11.0037- Primavera do Leste. Apelante: Indiana Agri Comércio e Exportação de Cereais Eireli. Apelado: UPL do Brasil Ind. e Comércio de Insumos Agropecuários S.A. E M E N T A AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – EMBARGOS À EXECUÇÃO – CASO FORTUITO – FATORES CLIMÁTICOS - COVID-19 - TEORIA DA IMPREVISÃO – ONEROSIDADE EXCESSIVA – EXCESSO DE EXECUÇÃO – MULTA – INOCORRÊNCIA – RECURSO DESPROVIDO.
A teoria da imprevisão, força maior e caso fortuito, são acontecimentos supervenientes capaz de alterar, de maneira significativa (ou estrutural), o equilíbrio econômico e financeiro da avença, dela decorrendo situação de onerosidade excessiva, de sorte que, se em tais circunstâncias o contrato fosse mantido, redundaria em extrema vantagem para o credor, em contrapartida a um empobrecimento da mesma natureza em relação ao devedor.
A ocorrência de fatores climáticos ou de doenças na lavoura, oscilação cambial, riscos no transporte, quedas na produtividade, bem como a oscilação de preço do produto no mercado (aumento ou diminuição da soja), configuram riscos inerentes ao agronegócio, que são considerados no momento da fixação do preço no contrato, não havendo que se falar em aplicação da teoria da imprevisão.
A situação de pandemia não constitui, por si só, justificativa para o não pagamento das obrigações constituídas, em que pese se tratar de circunstância que, por seu grave impacto na situação socioeconômica mundial, não pode ser desprezada pelos contratantes, tampouco pelo Poder Judiciário. In casu, não demonstrado que crise gerada pela pandemia tenha afetado a base jurídica contratual, causando desequilíbrio econômico-financeiro imoderado, ou a impossibilidade do exercício da atividade desenvolvida, não ha como reconhecer a ocorrência de caso fortuito ou força maior, a afastar o inadimplemento. É legítima a incidência da multa contratual e dos juros moratórios em face da comprovada inadimplência do contrat
o. Recurso desprovido. (TJ-MT 10071060420208110037 MT, Relator: CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Data de Julgamento: 23/11/2022, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/11/2022).

Nesta esteira, entendo que a sentença impugnada deve ser mantida pelos seus próprios fundamentos na forma do Enunciado número 11 das Turmas Recursais: “A SENTENÇA PODERÁ SER MANTIDA PELOS SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS, A TEOR DO QUE DISPÕE O ARTIGO 46 DA LEI 9099/95, SEM A NECESSIDADE DE NOVA FUNDAMENTAÇÃO JURÍDICA”.

DISPOSITIVO

Por todo exposto,
CONHEÇO
do recurso interposto pelo requerente e, no mérito,
NEGO-LHE PROVIMENTO,
devendo a sentença ser mantida por seus próprios fundamentos. Condeno a recorrente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) do valor da causa, nos termos do art. 55, da Lei 9.099/95.

É como voto.

Apresentado conforme artigo 13, § 5º da Resolução 028/2015 do Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, submeto esta decisão à Exma. Srª. Juíza de Direito, conforme art. 40 da Lei 9.099/95.

LORENA DOS SANTOS NASCIMENTO

Juíza Leiga

DECISÃO

Homologo por decisão o projeto apresentado pela Srª Juíza Leiga, para que surta seus jurídicos e legais efeitos.

P.R.I.

Após trânsito em julgado e feitas as anotações, devolvam-se os autos ao juízo de piso para regular processamento.

WALMÉA ELYZE CARVALHO PEPE DE MORAES

Relatora

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)