Tribunal: TJES
Processo: 0031478-04.2013.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR
Órgão julgador: EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Interpretação / Revisão de Contrato; Provas em geral
Data de julgamento: 2024-09-10

Ementa:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO ENTREGA DE IMÓVEL. AUSÊNCIA. CLÁUSULA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO TRIENAL. GRATUIDADE DEFERIDA NA ORIGEM. EXIGIBILIDADE SUSPENSA. RECURSO PROVIDO EM PARTE. 1.
Quanto à taxa de corretagem, verifica-se que o prazo prescricional para contestar quaisquer vícios atinentes ao modo como fora celebrado no contrato é de 3 anos. 2. A
Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp nº 1551956/SP, submetido à sistemática dos recursos repetitivos, fixou tese de que a pretensão de cobrança de quantias pagas a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico imobiliária (SATI), assim como de atividades congêneres, prescreve em 03 (três) anos contados da data da celebração do contrato. 3. Quanto à multa prevista na cláusula 34 do contrato (atraso na entrega do imóvel), este Tribunal de Justiça entende pela validade da estipulação contratual do prazo de tolerância de 180 dias em relação à data inicialmente prevista para entrega do imóvel. No caso concreto, a entrega ocorreu dentro do prazo de tolerância. 4.
Por fim, deve ser acolhida a alegação recursal quanto à suspensão da exigibilidade das custas e dos honorários advocatícios, haja vista o deferimento da gratuidade da justiça. 5. Recurso provido em parte.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0031478-04.2013.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: RITA PAULA RODRIGUES GALVAO

APELADO: PACIFICO CONSTRUCOES LTDA

RELATOR(A):
EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR

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EMENTA

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO ENTREGA DE IMÓVEL. AUSÊNCIA. CLÁUSULA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO TRIENAL. GRATUIDADE DEFERIDA NA ORIGEM. EXIGIBILIDADE SUSPENSA. RECURSO PROVIDO EM PARTE. 1.
Quanto à taxa de corretagem, verifica-se que o prazo prescricional para contestar quaisquer vícios atinentes ao modo como fora celebrado no contrato é de 3 anos. 2. A
Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp nº 1551956/SP, submetido à sistemática dos recursos repetitivos, fixou tese de que a pretensão de cobrança de quantias pagas a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico imobiliária (SATI), assim como de atividades congêneres, prescreve em 03 (três) anos contados da data da celebração do contrato. 3. Quanto à multa prevista na cláusula 34 do contrato (atraso na entrega do imóvel), este Tribunal de Justiça entende pela validade da estipulação contratual do prazo de tolerância de 180 dias em relação à data inicialmente prevista para entrega do imóvel. No caso concreto, a entrega ocorreu dentro do prazo de tolerância. 4.
Por fim, deve ser acolhida a alegação recursal quanto à suspensão da exigibilidade das custas e dos honorários advocatícios, haja vista o deferimento da gratuidade da justiça. 5. Recurso provido em parte.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 014 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR

Composição de julgamento: 014 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Relator / 018 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal / 023 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
018 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
023 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906
Número telefone:( )

Processo nº
0031478-04.2013.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: RITA PAULA RODRIGUES GALVAO

Advogado do(a) APELANTE: RODRIGO ALVES ROSELLI - ES15687-A
APELADO: PACIFICO CONSTRUCOES LTDA

Advogados do(a) APELADO: LEONARDO LAGE DA MOTTA - ES7722-A, CARLOS AUGUSTO DA MOTTA LEAL - ES5875-A

VOTO

Na origem, Rita Paula Rodrigues Galvão ajuizou ação de revisão contratual alegando que a requerida, ora apelada, realizou cobranças abusivas no contrato para aquisição de bem imóvel, que seria de R$ 104.880,00 (cento e quatro mil oitocentos e oitenta reais), com um acréscimo posterior de R$ 5.520,00 (cinco mil quinhentos e vinte reais), detalhando a cobrança indevida (supostamente) de taxa SATI e comissão de corretagem destinada à própria construtora. Afirma ter havido atraso na entrega da obra, incidindo a multa contratual prevista no art. 34 do contrato firmado, além de lucros cessantes, denunciando, ainda, a cobrança de juros devidos à CEF, mais atualização pelo CUB, bem como requer que a construtora seja condenada pelos danos decorrentes dos honorários contratuais que teve que desembolsar.

Pois bem.

Quanto à taxa de corretagem, verifica-se que o prazo prescricional para contestar quaisquer vícios atinentes ao modo como fora celebrado no contrato é de 3 anos.

A
Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp nº 1551956/SP, submetido à sistemática dos recursos repetitivos, fixou tese de que a pretensão de cobrança de quantias pagas a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico imobiliária (SATI), assim como de atividades congêneres, prescreve em 03 (três) anos contados da data da celebração do contrato. Vejamos:

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR.

PRESCRIÇÃO TRIENAL DA PRETENSÃO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. 1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art.

206, § 3º, IV, CC). 1.2. Aplicação do precedente da Segunda Seção no julgamento do Recurso Especial n. 1.360.969/RS, concluído na sessão de 10/08/2016, versando acerca de situação análoga. 2. CASO CONCRETO: 2.1. Reconhecimento do implemento da prescrição trienal, tendo sido a demanda proposta mais de três anos depois da celebração do contrato. 2.2. Prejudicadas as demais alegações constantes do recurso especial. 3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. (REsp 1551956/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016)

Observado que a data de celebração do contrato se deu em 02/07/2009 e o ingresso da presente demanda apenas ocorreu em 21/08/2013, resta patente a inexigibilidade da taxa de corretagem em questão.

Na mesma linha de raciocínio, não é outro o entendimento deste E. Tribunal de Justiça:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL [...] COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESTITUIÇÃO DE PAGAMENTO ATINENTE À TAXA DE CORRETAGEM PRESCRIÇÃO TRIENAL ENTENDIMENTO EM SEDE DE RECURSO ESPECIAL SUBMETIDO À SISTEMÁTICA DOS RECURSOS REPETITIVOS [...] RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. [...]
1.3 Isto porque, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1551956/SP, submetido à sistemática dos recursos repetitivos, fixou a tese de que a pretensão de cobrança de quantias pagas a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), assim como de atividades congêneres prescrevem em 03 (três) anos contados da data da celebração do contrato.
[...] 1.5 No caso em apreço, a última parcela da comissão de corretagem foi quitada pelo autor em 22.05.2012, de maneira que o prazo trienal escoou em 22.05.2015. Portanto, quando do ajuizamento da demanda em 19.01.2016, a pretensão autoral já estava fulminada pela prescrição. 2 Recurso conhecido e provido. [...] (TJES, Classe: Apelação, 024160016440, Relator: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 19/03/2019, Data da Publicação no Diário: 28/03/2019).

Quanto à multa prevista na cláusula 34 do contrato (atraso na entrega do imóvel), este Tribunal de Justiça entende pela validade da estipulação contratual do prazo de tolerância de 180 dias em relação à data inicialmente prevista para entrega do imóvel.

Tratando-se de contrato de promessa de compra e venda de móvel, entende-se possível a previsão de prorrogação do prazo de entrega das chaves, desde que a cláusula (a) preveja tempo razoável e (b) apresente justificativas não inerentes à atividade desenvolvida pela construtora (fortuito externo).

No caso concreto, a apelada afirmou ter enfrentado problemas com greve da classe operária nos meses de maio de 2009, maio de 2010, maio, junho, agosto e setembro de 2012, fatos estes que comprovou por meio de matérias jornalísticas (fls. 203/204) e que não foram impugnadas especificamente por parte da apelante, caracterizando, assim, a veracidade decorrente da inércia.

Por oportuno, cito trecho de parte da sentença, o qual adoto como razões de decidir, à luz da técnica da motivação
per relationem
:

“[...]

Esse ônus da impugnação especificada, previsto no art. 302 do CPC/73, em vigor por ocasião dos fatos e do ajuizamento da demanda, aqui invocado por incidência de sua aplicação temporal (tempus regit actum), atualmente tratada no art. 342 do CPC/2015, teoriza incumbir ao réu se manifestar especificamente sobre os fatos articulados pelo autor, sob pena de vê-los considerados como verdadeiros (assim ontem, artigo 302 do CPC/1973, e hoje, art. 342 do CPC/2015).

Sob a premissa de que as atividades das partes são decisivas ao processo, o sistema estimula o exercício de algumas delas pelas partes, beneficiando-se com o impulso energético interno respectivo, que motiva a conduta processual, quem assim se conduzir, nos casos em que o silêncio ou a inércia impõe se considerar como verdadeira a alegação não contrariada por impugnação séria e fundamentada do adversário processual.

[...].

Ademais, nesse pormenor, a Autora pleiteia a aplicação da multa prevista no art. 34 do contrato, por suposto descumprimento do prazo de entrega da obra, que fora contratada para terminar, segundo alega, em 30 de julho de 2012, o que estaria previsto na cláusula sexta do quadro resumo (fls. 36).
No entanto, a entrega somente se consumou em outubro de 2012, ou seja, três meses depois do previsto, dentro do prazo de tolerância contratado
. [...].”.

Por fim, deve ser acolhida a alegação recursal quanto à suspensão da exigibilidade das custas e dos honorários advocatícios, haja vista o deferimento da gratuidade da justiça.

Diante do exposto,
CONHEÇO
e
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso, tão somente para determinar a suspensão das obrigações decorrentes da sucumbência, nos termos do § 3º, art. 98, do CPC.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Gabinete Desembargador Júlio César Costa de Oliveira

Sessão Virtual 02.09.2024

Acompanho o respeitável voto de Relatoria.

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - Sessão Virtual - de 02.09.2024 a 06.09.2024:

Acompanho o voto do E. Desembargador Relator.