Tribunal: TJES
Processo: 0005736-21.2021.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR
Órgão julgador: EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro; Tutela de Urgência
Data de julgamento: 2024-10-23

Ementa:
Apelação Cível. Direito do Consumidor. Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel com Alienação Fiduciária. Inaplicabilidade do CDC afastada. Inadimplemento do Credor. Restituição integral dos valores pagos. Manutenção da Sentença. Recurso desprovido.
1.

Código de Defesa do Consumidor (CDC) e Contratos Imobiliários: Apesar da previsão específica da Lei nº 9.514/97 para regular a alienação fiduciária de bens imóveis, esta legislação não afasta, de forma automática, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC), que pode ser aplicado quando presente uma relação de consumo, como ocorre na relação entre adquirente de imóvel e vendedor ou instituição financeira, conforme entendimento consolidado pelo STJ e por este Tribunal. 2. Inadimplemento do Credor: A Lei nº 9.514/97, que regula a alienação fiduciária, não é aplicável na hipótese de inadimplemento do credor e ausência de registro do contrato de alienação fiduciária, requisitos indispensáveis para deflagração dos procedimentos previstos na referida legislação. No caso dos autos, constatou-se o inadimplemento por parte do vendedor, o que torna inaplicável o regime especial da alienação fiduciária. 3. Restituição Integral dos Valores Pagos: Consolidada a culpa exclusiva das apelantes pelo inadimplemento do contrato, reconhece-se o direito à restituição integral dos valores pagos pelos adquirentes, corrigidos e acrescidos de juros legais, conforme jurisprudência dominante. A devolução sem retenção é medida que se impõe, especialmente em casos de culpa do vendedor, conforme orientação do STJ. 4. Legitimidade Passiva: A empresa Gran Viver Urbanismo S/A é parte legítima para figurar no polo passivo da ação, considerando a responsabilidade solidária entre empresas do mesmo grupo econômico que atuam conjuntamente no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários, em conformidade com o art. 34 do CDC. 5. Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0005736-21.2021.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ROSIRENE ALVES DA SILVA e outros (3)

APELADO: CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A e outros (3)

RELATOR(A):
EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Apelação Cível. Direito do Consumidor. Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel com Alienação Fiduciária. Inaplicabilidade do CDC afastada. Inadimplemento do Credor. Restituição integral dos valores pagos. Manutenção da Sentença. Recurso desprovido.
1.

Código de Defesa do Consumidor (CDC) e Contratos Imobiliários: Apesar da previsão específica da Lei nº 9.514/97 para regular a alienação fiduciária de bens imóveis, esta legislação não afasta, de forma automática, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC), que pode ser aplicado quando presente uma relação de consumo, como ocorre na relação entre adquirente de imóvel e vendedor ou instituição financeira, conforme entendimento consolidado pelo STJ e por este Tribunal. 2. Inadimplemento do Credor: A Lei nº 9.514/97, que regula a alienação fiduciária, não é aplicável na hipótese de inadimplemento do credor e ausência de registro do contrato de alienação fiduciária, requisitos indispensáveis para deflagração dos procedimentos previstos na referida legislação. No caso dos autos, constatou-se o inadimplemento por parte do vendedor, o que torna inaplicável o regime especial da alienação fiduciária. 3. Restituição Integral dos Valores Pagos: Consolidada a culpa exclusiva das apelantes pelo inadimplemento do contrato, reconhece-se o direito à restituição integral dos valores pagos pelos adquirentes, corrigidos e acrescidos de juros legais, conforme jurisprudência dominante. A devolução sem retenção é medida que se impõe, especialmente em casos de culpa do vendedor, conforme orientação do STJ. 4. Legitimidade Passiva: A empresa Gran Viver Urbanismo S/A é parte legítima para figurar no polo passivo da ação, considerando a responsabilidade solidária entre empresas do mesmo grupo econômico que atuam conjuntamente no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários, em conformidade com o art. 34 do CDC. 5. Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 014 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR

Composição de julgamento: 014 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Relator / 018 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal / 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal
VOTOS VOGAIS
018 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906
Número telefone:( )

Processo nº
0005736-21.2021.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELADO: CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A, GRAN VIVER URBANISMO S/A

Advogado do(a) APELADO: LUCAS GARCIA CADAMURO - SP333473
Advogado do(a) APELADO: LUCAS GARCIA CADAMURO - SP333473
APELANTE: ROSIRENE ALVES DA SILVA, ROSIRENE ALVES DA SILVA

Advogado do(a) APELANTE: DIEGO LEITE NERY - ES15109-A

VOTO

As apelantes sustentam que não se aplica o Código de Defesa do Consumidor em contratos regidos pela Lei 9.415/97, que foi instituída para regular a alienação fiduciária de bens imóveis, visando garantir uma maior segurança jurídica às partes, principalmente ao credor, em contratos imobiliários.

Embora a Lei 9.514/97 ofereça uma estrutura específica para garantir o cumprimento de obrigações em contratos imobiliários, a relação entre o comprador e o incorporador ou a instituição financeira em contratos de financiamento habitacional também pode configurar uma relação de consumo.

O Código de Defesa do Consumidor

define relação de consumo como aquela estabelecida entre um
fornecedor
, que presta um serviço ou fornece um produto, e um
consumidor
, que adquire ou utiliza tais serviços ou produtos como destinatário final (art. 2º e art. 3º do CDC). No contexto de contratos imobiliários, o
comprador de imóveis
geralmente se enquadra na figura de consumidor, sendo o
vendedor
ou
instituição financeira
o fornecedor.

No julgamento do REsp 1891498/SP e do REsp 1894504/SP, submetidos ao rito dos recursos repetitivos, a Segunda Seção, por unanimidade, em 26/10/2022, fixou a seguinte tese:
“em contrato de compra e venda de imóvel
com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado
, a resolução do pacto,
na hipótese de inadimplemento de devedor
, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.”
.

Todavia, o caso dos autos trata-se de resolução do pacto por inadimplemento do credor. Ademais, ainda que assim não o fosse, não há registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária, como determina o art. 23, da Lei 9.514/97.

Com efeito,
“
não há como prevalecer o ditame especial da Lei nº 9.514/97

quando

inexistir inadimplemento do devedor
ou, embora existente, não tenha o adquirente sido constituído em mora nos exatos termos do procedimento especial estabelecido nos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/97. Isso porque, o regramento especial estabelece, como requisitos mínimos para a sua deflagração, dívida ‘vencida e não paga, no todo ou em parte’
E
constituição em mora do fiduciante. Na falta de qualquer desse requisitos, não se afigura aplicável o procedimento especial de resolução do contrato de compra e venda de bem imóvel com cláusula de alienação fiduciária pelo ditame da Lei nº 9.514/97.”
(Tema 1095).

Outrossim, conforme entendimento deste Tribunal de Justiça,
“na relação de compra e venda de imóvel firmada entre uma empresa do ramo da construção civil e pessoa física há plena aplicabilidade dos princípios e normas consumeristas, dentre os quais, encontra-se a premissa de que as cláusulas contratuais devem ser interpretadas de modo mais favorável ao consumidor, ante sua flagrante e reconhecida condição de hipossuficiência.”
(TJES, Apelação Cível 024140016627, relatora Desembargadora Eliana Junqueira Munhós Ferreira, 3ª Câmara Cível, julgado em 10/07/2017).

A
revisão de cláusulas abusivas
nos contratos de consumo, com base no
CDC
, é um instrumento essencial de proteção ao consumidor, que muitas vezes se encontra em posição de desvantagem frente ao fornecedor. O CDC garante o direito à revisão de cláusulas que imponham obrigações desproporcionais ou desvantagens exageradas, restabelecendo o equilíbrio contratual.

A sentença de primeiro grau determinou a devolução integral dos valores, sem qualquer retenção pelas apelantes, decisão que vai ao encontro dos precedentes do STJ.

Em contratos de promessa de compra e venda de imóveis, a jurisprudência dominante admite a retenção de parte dos valores pagos, quando a rescisão do contrato ocorre por iniciativa do comprador. No entanto, quando a rescisão se dá por culpa do vendedor, a devolução dos valores deve ser integral, como corretamente decidido pelo juízo de origem.

No presente caso, o contrato não foi cumprido no prazo estipulado, e as apelantes não demonstraram a ocorrência de fato superveniente que justificasse o atraso, conforme exige o art. 373, II, do CPC. Assim, a responsabilidade pela rescisão contratual recai exclusivamente sobre as apelantes, sendo devida a restituição integral dos valores pagos, com a correção e juros já determinados.

Por fim, não há que se falar em ilegitimidade da Gran Viver Urbanismo S/A, haja vista que a sua responsabilidade pode ser analisada sob a ótica do art. 34, do CDC.

Aliás, o STJ tem se mostrado sensível a essa questão, reconhecendo a responsabilidade solidária entre empresas do mesmo grupo econômico ou que atuam de forma conjunta no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários, especialmente quando a participação dessas empresas é essencial para a realização do negócio.

Pelas razões expostas, sem maiores delongas, conheço e nego provimento ao recurso. Em razão do desprovimento do recurso, majoro os honorários advocatícios para 12% (doze por cento).

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Gabinete Desembargador Júlio César Costa de Oliveira

Sessão Virtual 14.10.2024

Acompanho o respeitável voto de Relatoria.