Tribunal: TJES
Processo: 0008513-27.2016.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): DELIO JOSE ROCHA SOBRINHO
Órgão julgador: DELIO JOSE ROCHA SOBRINHO
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Pagamento Indevido; Compra e Venda; Provas em geral
Data de julgamento: 2024-03-14

Ementa:
A
PELAÇÃO CÍVEL
.
AÇÃO DECLARATÓRIA DE CLÁUSULA CONVENCIONAL C/C RESTITUIÇÃO DE PAGAMENTOS INDEVIDOS. TAXA CONDOMINIAL.
LOJA TÉRREA. PREVISÃO DE RATEIO EXPRESSO NA CONVENÇÃO
.
RECURSO DESPROVIDO
.

1
) Consoante pacífico entendimento do Colendo Superior Tribunal de Justiça, a unidade condominial com acesso direto à via pública não concorre com as taxas gerais cobradas de outras unidades, salvo se a convenção condominial dispuser em contrário.

2)
Com efeito, deve prevalecer a força cogente da convenção condominial, que, na espécie, determina o rateio em conformidade com a fração ideal de cada unidade e exclui das lojas térreas somente as despesas oriundas dos elevadores, por não possuir nenhuma abusividade, atender aos critérios objetivos previsto na lei de regência (Lei nº 4.591/64) e reproduzir a vontade majoritária dos condôminos.

3)
Recurso desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
2ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 0008513-27.2016.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: VR PARTICIPACOES, EMPREENDIMENTOS E LOCACOES LTDA

APELADO: CONDOMINIO DO EDIFICIO NAVEMAR.

RELATOR(A):
JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

A
PELAÇÃO CÍVEL
.
AÇÃO DECLARATÓRIA DE CLÁUSULA CONVENCIONAL C/C RESTITUIÇÃO DE PAGAMENTOS INDEVIDOS. TAXA CONDOMINIAL.
LOJA TÉRREA. PREVISÃO DE RATEIO EXPRESSO NA CONVENÇÃO
.
RECURSO DESPROVIDO
.

1
) Consoante pacífico entendimento do Colendo Superior Tribunal de Justiça, a unidade condominial com acesso direto à via pública não concorre com as taxas gerais cobradas de outras unidades, salvo se a convenção condominial dispuser em contrário.

2)
Com efeito, deve prevalecer a força cogente da convenção condominial, que, na espécie, determina o rateio em conformidade com a fração ideal de cada unidade e exclui das lojas térreas somente as despesas oriundas dos elevadores, por não possuir nenhuma abusividade, atender aos critérios objetivos previsto na lei de regência (Lei nº 4.591/64) e reproduzir a vontade majoritária dos condôminos.

3)
Recurso desprovido.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: ACORDA a Egrégia Segunda Câmara Cível, em conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade, negar provimento ao recurso.

Órgão julgador vencedor
: 005 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

Composição de julgamento: 005 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - DELIO JOSE ROCHA SOBRINHO - Relator / 015 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal / 025 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal
VOTOS VOGAIS
015 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar
025 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

DATA DA SESSÃO: 20/02/2024

R E L A T Ó R I O

O SR DESEMBARGADOR DÉLIO JOSÉ ROCHA SOBRINHO (RELATOR SUBS.):-

uida-se de
apelação cível
, por meio da qual pretende,
VR Participações Empreendimentos e Locações Ltda
(fls. 194/219), ver reformada a r. sentença de fls. 172/173 que, em sede de ação declaratória de cláusula convencional c/c restituição de pagamentos indevidos, julgou improcedente a pretensão autoral.

Irresignado, o recorrente sustenta, em síntese, que:
(i)
desde 21 de maio de 2014 possui duas unidades imobiliárias no condomínio agravado;
(ii)
arca com os encargos condominiais dos referidos imóveis de forma integral e irrestrita;
(iii)
as unidades adquiridas são totalmente independentes das áreas comuns do prédio, tais como: elevador, portaria, serviço geral de limpeza, etc;
(iv)
a loja “C” e respectiva sobreloja estão localizadas no andar térreo do edifício e têm saída livre e exclusiva para a via pública e a loja 305 não possui nenhum acesso ao corredor do condomínio, estando diretamente interligada à loja “C”;
(v)
não deveria participar de todo o rateio das despesas condominiais, uma vez que possui situação diferenciada, por não utilizar os serviços de portaria, escadas, elevadores, iluminação e limpeza de corredores.

Contrarrazões pelo desprovimento (fls. 223/232).

É o relatório. Em pauta para julgamento.

Vitória, 16 de janeiro de 2024

*

O SR. ADVOGADO ARMÊNIO SILVA COUTINHO-

Excelentíssimo, desembargador presidente, pessoa através da qual cumprimentos eminentes desembargadoras que compõe essa Câmara.

Venho aqui excelências para tentar esclarecer um pouco mais a questão desses autos em relação ao pedido realizado, inicialmente.

Trata-se de uma ação onde os autores, proprietários de três unidades imobiliárias integradas em determinado edifício, Edifício Navemar, estamos tentando dar uma interpretação, às cláusulas 15ª e 16ª da convenção de condomínio, no sentido da aplicação do que dispõe o artigo 1340 do código civil de 2002, que veda justamente um enriquecimento sem causa e que traz como um corolário a questão da boa fé objetiva.

Os apelantes são proprietários, como havia dito aqui, de três unidades imobiliárias, sendo que duas delas, uma é loja, e outra unidade, uma sala, essa sala é integrada à loja, a loja tem acesso direto à rua e à sala 305 ela é integrada à loja, à loja c, que é a que tem acesso à rua. E essa loja 305 não tem nenhum acesso às áreas comuns do edifício. A sua passagem foi fechada. Foi comprovado nos autos, inclusive, que o município de Vitória não defere a certidão de habite-se da referida unidade, em função dessa inexistência de acesso às áreas comuns do edifício. Portanto, não usufruem de qualquer serviço prestado pelo condomínio.

O cerne da questão é afastar a cobrança de serviços como limpeza como conservação, iluminação, elevador, manutenção do elevador, a não ser aquelas típicas do próprio imóvel utilizadas pelos proprietários como parte comum do condomínio, tais como: Conservação do telhado, da estrutura física do prédio, e outros serviços, outros custos ligados a esse tipo de situação.

Em primeira instância, o juiz entendeu participava do rateio das custas inerentes ao elevador. mas quanto aos demais custos do condomínio ela deveria participar. E como a sala 305 havia sido fechada esse acesso às áreas comuns do edifício, “contrariando”, julgou improcedente a demanda.

Contudo, excelências, gostaria de trazer à tona, uma vez mais , e reiterar, ratificar nesse recurso de apelação, a questão do artigo 1340 do código civil. Defere, que determina, que regula, que os proprietários de unidades imobiliárias, integrantes de determinado condomínio, deve pagar sim, de forma rateada, os custos para manutenção das áreas comuns, desde que essas áreas comuns sejam por eles utilizada, ou melhor é, eles devem fazer o rateio daquelas áreas que eles fazem utilização e o condomínio traga uma contrapartida para eles, caso contrário, teríamos como a doutrina jurisprudência já reconheceu, teremos um enriquecimento sem causa dos demais a condôminos em desfavor desses proprietários que não utilizam desses serviços que que são cobrados.

Peço vênia para mencionar, por exemplo, o valor do condomínio da sala da loja C, com vencimento agora no dia 20/02/2024, onde está sendo cobrado dos proprietários o valor de 5.064,92, valor esse que foi definido da seguinte forma:

A Título de quota condominial, mais de três mil e oitocentos reais, quota extra oitenta e dois reais, fundo de reserva duzentos e dois reais e cinquenta centavos. Utilização de água de novecentos e sessenta e sete reais e noventa e um centavos.

Ora, excelências, essa sala adquirida pelos proprietários, ora apelantes, em meados de 2014, já com essa situação, com referência à sala 305, consolidada no condomínio, que será objeto também de considerações posteriormente.

A sala está desocupada, está disponível para negócios, para locação, para venda, porém, desde a sua aquisição adquirida em leilão realizado pelo Banco do Brasil essa sala se encontra “fechada”. Faço um parênteses para fechada, porque sequer a segurança que se espera de um determinado condomínio foram proporcionadas aos proprietários, na medida em que essa sala foi objeto de várias invasões. Como ela era fechada com blindex, quebravam o vidro e adentravam na loja, enfim, trouxeram vários prejuízos. E infelizmente, por estar à beira da rua o condomínio não fez absolutamente nada a respeito. Não deu nenhum tipo de segurança, não forneceu qualquer tipo de serviço , algo que justificasse tamanha contribuição condominial, que pagam os proprietários mensalmente, sendo que as despesas para a reforma, inclusive da loja, foram arcadas pelos próprios proprietários.

Chamo atenção também que os proprietários dessa loja e da sala 305 não fazem qualquer uso de limpeza, de manutenção, de iluminação, de elevador, não fazem qualquer tipo de uso dessas áreas comuns.

Portanto, de acordo com o entendimento já consolidado, inclusive, neste egrégio tribunal e também no tribunal superior de justiça, a aplicação do artigo 1340 para afastar esses valores dos quais eles não se beneficiam é medida que se impõe, peço vênia para sustentar essa situação.

Como também a questão de que o condomínio foi instituído em 1966, então muito anterior a vigência do novo código civil e, portanto, as cláusulas de sua convenção que serviram para o instituir merecem ser interpretadas e aplicadas de acordo com esse novo ordenamento do direito privado brasileiro.

Com relação à sala 305, onde o juiz sentenciante entendeu como improcedente o pedido por ter alterado o projeto inicialmente aprovado pelo município.

Solicito na realidade a avaliação dos senhores com relação à teoria da supre cio, que é nada mais, nada menos, que o princípio da boa-fé objetiva, ou seja, sabendo da não utilização da sala 305, de qualquer área comum que integra o edifício. O proprietário anterior nada fez.

Se considerarmos que os proprietários adquiriram o imóvel e basta isso o edital do leilão, onde os proprietários, ora apelantes adquiriram o imóvel para que se verifiquem que realmente haviam divergências desde aquela época, e o condomínio nunca fez nada a respeito dessas alterações, ora estava recebendo, vem recebendo regularmente sem qualquer contraprestação aos proprietários de qualquer serviço, seja, repito, seja de limpeza, seja de iluminação, seja de elevador.

Então por essa razão, que se requer nesse caso, a aplicação da teoria da supre cio.

Peço vênia excelências, para mencionar aqui alguns entendimentos jurisprudenciais proferidos no âmbito deste tribunal, no sentido da aplicação do artigo 1340, onde nos autos do processo número 00 24100-4160.72, de relatoria do eminente desembargador Ewerton Schwab Pinto Júnior, onde foi especificamente definido que:

“Analisando a legislação pertinente, bem como os precedentes desta colenda Câmara, verifico que o apelo interposto pelo condomínio não merece prosperar. Isso porque o código civil é claro em seu artigo 1340.

A sistemática trazida por essa norma é no sentido de que só poderá arcar com as despesas relativas à área comum daqueles condôminos que se utilizam dela, evitando-se assim o enriquecimento sem causas. Não se pode olvidar que a referida norma se enquadra perfeitamente na situação subexame, pois o autor é proprietário de duas lojas localizadas no térreo do edifício.(inaudível\) O fato este incontroverso como é o caso das autos excelências. (inaudível)...

Ministra Nancy Andrighi, no julgamento do recurso especial 1.848.103 de São Paulo, entendeu também, consolidou o entendimento também no tribunal federal:

“A regra, estabelecida no artigo 1340 do novo código civil, atende ao princípio da equidade, evitando o enriquecimento indevido dos condôminos que se utilizam de serviços. Ou de parte comuns a diversos serviços. O condômino somente pode suportar as despesas de conservação das coisas de cuja utilização efetivamente participa, onde não existe o gozo, ou o uso da coisa comum, não existe obrigação de suportar os correspondentes dispêndios.

Então, excelências, para concluir a apelação o caso em tela revela justamente esses fatos cujos julgamentos. Mencionei há pouco proferidos em casos análogos, e por se tratar de uma loja Térrea, de frente, exclusivamente para a rua, não tendo qualquer utilização de áreas comuns, corredores, elevadores, quaisquer partes comuns internas do edifício, mas tão somente a sua entrada fica de frente para a rua, não tem outra entrada, e a sala 305 pela teoria da supre cio, peço vênia, que deve ser aplicada nesse caso para afastar o entendimento inicial da da improcedência do pedido, no sentido de que a mesma havia sido fechado, supostamente de forma irregular, para que possa ser reformada a sentença de primeira instância e pugnamos assim pela procedência do pedido inicial e pelo afastamento dessas cobranças de taxas referente a serviços, dos quais os proprietários destas unidades especificamente mencionados nos autos não, fazem uso, ou não se beneficiam de uma forma ou de outra.

Agradeço a atenção de vossas excelências.

Mantenho a disposição para caso seja necessário esclarecer algum ponto, e desejo a todos uma boa tarde, agradecendo a oportunidade de fazer essa sustentação, inclusive de modo virtual.

Boa tarde a todos.

*

O SR. DESEMBARGADOR FABIO CLEM DE OLIVEIRA (PRESIDENTE):-

Com a palavra o eminente relator.

*

RETORNO DOS AUTOS

O SR DESEMBARGADOR DÉLIO JOSÉ ROCHA SOBRINHO (RELATOR SUBS.):-

Parabenizo, ao doutor Armênio pela sustentação oral empreendida, em razão de aspecto trazido por S. Exa. que achei relevante e que entendi que não tinha sido apreciado no meu voto. Peço retorno dos autos e trarei o voto na próxima sessão.

*

vfc*

DATA DA SESSÃO: 05/03/2024

V O T O

RETORNO DOS AUTOS

O SR DESEMBARGADOR SUBSTITUTO DÉLIO JOSÉ ROCHA SOBRINHO (RELATOR):-

Eminentes pares,

Pedi retorno dos autos após judiciosa sustentação oral empreendida pelo causídico do apelante.

No entanto, em que pese o brilhantismo da exposição, mantenho a conclusão anteriormente firmada, com esteio na fundamentação jurídica a seguir.

Rememorando a controvérsia, cuida-se de
a
pelação cível
, por meio da qual pretende,
VR Participações Empreendimentos e Locações Ltda
(fls. 194/219), ver reformada a r. sentença de fls. 172/173 que, em sede de ação declaratória de cláusula convencional c/c restituição de pagamentos indevidos, julgou improcedente a pretensão autoral.

Irresignado, o recorrente sustenta, em síntese, que:
(i)
desde 21 de maio de 2014 possui duas unidades imobiliárias no condomínio agravado;
(ii)
arca com os encargos condominiais dos referidos imóveis de forma integral e irrestrita;
(iii)
as unidades adquiridas são totalmente independentes das áreas comuns do prédio, tais como: elevador, portaria, serviço geral de limpeza, etc;
(iv)
a loja “C” e respectiva sobreloja estão localizadas no andar térreo do edifício e têm saída livre e exclusiva para a via pública e a loja 305 não possui nenhum acesso ao corredor do condomínio, estando diretamente interligada à loja “C”;
(v)
não deveria participar de todo o rateio das despesas condominiais, uma vez que possui situação diferenciada, por não utilizar os serviços de portaria, escadas, elevadores, iluminação e limpeza de corredores.

Contrarrazões pelo desprovimento (fls. 223/232).

Pois bem.

Cinge-se a controvérsia em perquirir a legalidade da cobrança de despesas condominiais relativas à área comum, considerando que os imóveis de propriedade da apelante se tratam de unidades imobiliárias com entradas independentes (salas comerciais).

Como cediço, o inciso I do artigo 1.336 do Código Civil estabelece que é dever do condômino “
contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”.

Em se tratando de lojas comerciais, o Colendo Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento no sentido de que a unidade condominial com acesso direto à via pública não concorre com as taxas gerais cobradas de outras unidades,
salvo se a convenção condominial disp
user
em contrário
,
ex vi
:

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. LOJA TÉRREA. AUTÔNOMA. CRITÉRIO DE RATEIO EXPRESSO. VALIDADE. 1.
A loja térrea, com acesso próprio à via pública, não concorre com gastos relacionados a serviços que não lhe sejam úteis, salvo disposição condominial em contrário. Soberania da convenção do condomínio. Precedentes
. 2. Agravo regimental não provido. (AgRg no AREsp 495.526/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/12/2015, DJe 02/02/2016)

RECURSO ESPECIAL – AÇÃO ANULATÓRIA DESTINADA A ANULAR CLÁUSULA DE CONVENÇÃO CONDOMINIAL QUE TRATA DA PARTICIPAÇÃO DOS CONDÔMINOS NO RATEIO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS, SOB O FUNDAMENTO DE QUE A UNIDADE LOCALIZADA NO PAVIMENTO TÉRREO (LOJA COMERCIAL) NÃO USUFRUI DE DETERMINADOS SERVIÇOS - DEMANDA JULGADA PROCEDENTE PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS - A CONVENÇÃO CONDOMINIAL, POR REFLETIR A VONTADE MAJORITÁRIA DOS INTEGRANTES DA COLETIVIDADE E POR SE AMOLDAR NECESSARIAMENTE À LEI, É SOBERANA PARA DEFINIR OS CRITÉRIOS DE RATEIO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS - RECURSO ESPECIAL PROVIDO. INSURGÊNCIA DO CONDOMÍNIO DEMANDADO. Hipótese em que se pretende a anulação de cláusula da convenção condominial alusiva ao rateio das despesas condominiais, ao argumento de que a loja comercial situada no pavimento térreo, com saída própria à via pública, não usufrui de determinados serviços, razão pela qual não deveria participar do rateio dos correspondentes gastos. Demanda julgada procedente pelas instâncias precedentes. 1. Em se tratando de relação puramente obrigacional, a refletir ação de natureza pessoal (caráter, ressalta-se, explicitado por este subscritor, por ocasião do julgamento do Resp n. 1.035.778/SP), o prazo prescricional da correlata pretensão é regido pelos artigos 177 e 179 do diploma civil de 1916, que preceituam ser de vinte anos. 2.
A lei de regência dos condomínios em edificações (lei n. 4.591/64) é expressa em atribuir a cada condômino a obrigação de arcar com as respectivas despesas, em proporção à quota-parte que lhe couber no rateio. O diploma legal sob comento pontua, ainda, que, não dispondo a convenção condominial em sentido diverso, a quota-parte corresponderá à fração ideal do terreno de cada unidade
. 3.
Ressai evidenciada a relevância da convenção condominial para a definição do critério de rateio das correlatas despesas, notadamente porque esta reflete a vontade, como um todo, dos condôminos. No ponto, não se pode deixar de destacar o caráter normativo da convenção, a reger o comportamento de todos aqueles que voluntariamente integrem ou venham a compor determinado condomínio, não se restringindo às pessoas que participaram da constituição de tal agrupamento. 3.1. Por transcender à vontade daqueles instituíram o condomínio, de modo a regrar os direitos, deveres e comportamentos dos integrantes de uma coletividade, a convenção condominial deve, ainda, conformar-se com a lei, impositivamente
. 4. Cabe, portanto, ao instrumento normativo sob comento regular o critério a ser adotado para o rateio das despesas do condomínio.

Para este escopo, é salutar - e disso não se diverge - que os custos de determinadas despesas devem, em tese, ser atribuídos apenas aos comunheiros que se beneficiem, direta ou indiretamente, dos serviços prestados pelo condomínio. Não obstante, a convenção condominial é soberana para definir parâmetro diverso do ora apontado. 5.
No caso em foco, a convenção condominial, expressamente, determina o rateio das despesas condominiais em conformidade com a fração ideal do terreno de cada unidade. Parâmetro, inclusive, adotado objetivamente pela lei, do que se conclui não guardar, em si, qualquer arbitrariedade. A considerar a existência de disposição convencional, de modo a estabelecer o critério pela qual as despesas condominiais devem ser partilhadas, sua observância, por determinação legal, é de rigor. 6. Não se tratando, pois, de vício de consentimento, a alteração da convenção condominial, em cláusula que guarda, inclusive, correspondência com a lei de regência, deve ser providenciada pelos meios ordinários, quais sejam, convocação do órgão deliberativo ou executivo e votação com observância dos quóruns definidos em lei. 7. Recurso especial provido, para julgar improcedente a ação anulatória.
(REsp 784.940/MG, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, Rel. p/ Acórdão Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/03/2014, DJe 16/06/2014)

Relevante destacar o seguinte trecho do voto relator:

Não é a circunstância de a loja possuir entrada autônoma que a faz unidade apartada do edifício, pois o acesso a logradouro público é apenas uma das partes comuns a todos pertencentes, na forma do § 2º do art. 1331 do CC: "o solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, [inclusive o acesso ao logradouro público,] são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos."

As lojas, pois, estão assentadas em terreno único que é condominiado por todos, consoante expressa o § 3º do art. 1.331, segundo o qual: "A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns (...)", o mesmo ocorrendo com as fundações, paredes externas, o teto, as áreas internas de ventilação, que, sem autorização dos demais coproprietários, não podem sofrer alteração de modo a comprometer a segurança e o conforto dos demais condôminos, nem subverter a conformação inicial, a não ser que assim o tenham consentido na convenção ou mediante assembleia os demais coproprietários.

Na hipótese, caso semelhante ao alhures, o §1º do art. 16 da convenção do condomínio, formalizada em 1966, assim dispõe:

Art. 16. As despesas a que se refere o artigo precedente serão custeadas com o concurso pecuniário de todos os condôminos, que contribuirão nas seguintes bases:

§ 1º. As lojas também se obrigam a custear todas as despesas,
exceto as decorrentes dos elevadores
, cabendo-lhes no rateio, após a dedução dessas despesas, as percentagens indicadas anteriormente.
(fls. 22/31.)

Oportuno registrar que “
a
convenção condominial deve estar em sintonia com a lei porque apesar da autonomia dos condôminos em autorregulamentar suas condutas, jamais poderão perder de vista a lei, cuja obediência se impõe pelo princípio da supremacia da ordem pública sobre as deliberações privadas
” (STJ - REsp: 1652595 PR 2015/0193235-6, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 05/12/2017, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 20/02/2018).

Sob esse prisma, deve prevalecer a força cogente da convenção condominial, que,
in casu
, determina o rateio em conformidade com a fração ideal de cada unidade e
exclui das lojas térreas
somente
as despesas oriundas dos elevadores
, por não possuir nenhuma abusividade, atender aos critérios objetivos previsto na lei de regência (Lei nº 4.591/64) e reproduzir a vontade majoritária dos condôminos, a saber:

Art. 3º O terreno em que se levantam a edificação ou o conjunto de edificações e suas instalações, bem como as fundações, paredes externas, o teto, as áreas internas de ventilação, e tudo o mais que sirva a qualquer dependência de uso comum dos proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades ou ocupantes, constituirão condomínio de todos, e serão insuscetíveis de divisão, ou de alienação destacada da respectiva unidade. Serão, também, insuscetíveis de utilização exclusiva por qualquer condômino (VETADO).

Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio .

§ 1º
Salvo disposição em contrário na Convenção
, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade.

[...]

Art. 13. Proceder-se-á ao seguro da edificação ou do conjunto de edificações, neste caso, discriminadamente, abrangendo todas as unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte, computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do condomínio.

Neste sentido, a iterativa jurisprudência do Tribunal da Cidadania:

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA CONDOMINIAL. DESPESAS DE CONSERVAÇÃO E MANUTENÇÃO DO CONDOMÍNIO. RATEIO. CÁLCULO PELA FRAÇÃO IDEAL DOS IMÓVEIS. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. LEGALIDADE. SÚMULA 83/STJ. 1. Nos termos do art. 1.336, inciso I, do Código Civil, é dever do condômino "contribuir para as despesas do condomínio, na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário da convenção".
2. Consoante a jurisprudência desta Corte, é obrigatória a observância do critério de rateio das despesas condominiais expressamente previsto na respectiva convenção do condomínio, especialmente quando o critério eleito é justamente aquele previsto como regra geral para as hipóteses em que ausente tal estipulação
. 3. Estando o acórdão recorrido em harmonia com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, incide a Súmula nº 83 desta Corte, aplicável por ambas as alíneas autorizadoras. 4. Agravo regimental não provido. (AgRg no AREsp 583.848/MG, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/06/2015, DJe 06/08/2015)

Assim sendo, a obrigação de o condômino arcar com as despesas do condomínio decorre de lei (art. 12 da Lei nº 4.591/64 e art. 1.336, I, do Código Civil), não havendo afronta ao disposto no art. 1.340 do Código Civil, mesmo porque acaba beneficiando-se, direta ou indiretamente, do fato de estar localizada no condomínio e ter os serviços disponibilizados.

Ademais, não há que se falar em ilicitude no que se refere ao fato da Convenção ser anterior à redação do artigo supra, porquanto amparada pela lei especial, vigente naquela época.

Destaca-se que não consta dos autos aprovação da Assembleia Condominial em relação à obra realizada para interligação das duas salas de propriedade do recorrente, o qual adquiriu o bem em tal estado e ciente do rateio relativos aos custos de manutenção, sobretudo considerando que no projeto originário, devidamente aprovado, o acesso para as referidas unidades ocorre pelo terceiro pavimento, onde há despesas com iluminação, limpeza, etc (fls. 54).

Nesse horizonte, o fato da unidade 305 estar desocupada não legitima o descontentamento do condômino, que se fundamenta em obra irregular para justificar a não utilização de áreas comuns, haja vista que o princípio do
venire contra factum proprium
(ninguém pode comportar-se contra seus próprios atos) veda comportamento contraditório.

Portanto, a convenção aprovada tem validade para regular as relações entre as partes, não podendo o condômino recusar-se ao seu cumprimento, nos termos da Súmula 83 do STJ.

Por conseguinte, mostra-se escorreita a sentença ora objurgada, sobretudo considerando o sistema de precedentes que orienta o ordenamento jurídico atual, no sentido de que, em se tratando de lojas comerciais, deve-se reconhecer a soberania da Convenção do Condomínio.

Do exposto
, e por tudo mais que dos autos consta,
conheço do recurso e a ele nego provimento.

Via de consequência, majoro os honorários advocatícios para 15% sobre o valor da causa, nos termos do §11º do artigo 85 o CPC.

É como voto.

*

V O T O S

O SR. DESEMBARGADOR CONVOCADO LEONARDO ALVARENGA DA FONSECA:-

Acompanho o voto do Eminente Relator.

*

O SR. DESEMBARGADOR RAPHAEL AMERICANO CÂMARA:-

Voto no mesmo sentido.

*

rpm

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

Eminentes pares,

Pedi retorno dos autos após judiciosa sustentação oral empreendida pelo causídico do apelante.

No entanto, em que pese o brilhantismo da exposição, mantenho a conclusão anteriormente firmada, com esteio na fundamentação jurídica a seguir.

Rememorando a controvérsia, cuida-se de
a
pelação cível
, por meio da qual pretende,
VR Participações Empreendimentos e Locações Ltda
(fls. 194/219), ver reformada a r. sentença de fls. 172/173 que, em sede de ação declaratória de cláusula convencional c/c restituição de pagamentos indevidos, julgou improcedente a pretensão autoral.

Irresignado, o recorrente sustenta, em síntese, que:
(i)
desde 21 de maio de 2014 possui duas unidades imobiliárias no condomínio agravado;
(ii)
arca com os encargos condominiais dos referidos imóveis de forma integral e irrestrita;
(iii)
as unidades adquiridas são totalmente independentes das áreas comuns do prédio, tais como: elevador, portaria, serviço geral de limpeza, etc;
(iv)
a loja “C” e respectiva sobreloja estão localizadas no andar térreo do edifício e têm saída livre e exclusiva para a via pública e a loja 305 não possui nenhum acesso ao corredor do condomínio, estando diretamente interligada à loja “C”;
(v)
não deveria participar de todo o rateio das despesas condominiais, uma vez que possui situação diferenciada, por não utilizar os serviços de portaria, escadas, elevadores, iluminação e limpeza de corredores.

Contrarrazões pelo desprovimento (fls. 223/232).

Pois bem.

Cinge-se a controvérsia em perquirir a legalidade da cobrança de despesas condominiais relativas à área comum, considerando que os imóveis de propriedade da apelante se tratam de unidades imobiliárias com entradas independentes (salas comerciais).

Como cediço, o inciso I do artigo 1.336 do Código Civil estabelece que é dever do condômino “
contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”.

Em se tratando de lojas comerciais, o Colendo Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento no sentido de que a unidade condominial com acesso direto à via pública não concorre com as taxas gerais cobradas de outras unidades,
salvo se a convenção condominial disp
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em contrário
,
ex vi
:

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. LOJA TÉRREA. AUTÔNOMA. CRITÉRIO DE RATEIO EXPRESSO. VALIDADE. 1.
A loja térrea, com acesso próprio à via pública, não concorre com gastos relacionados a serviços que não lhe sejam úteis, salvo disposição condominial em contrário. Soberania da convenção do condomínio. Precedentes
. 2. Agravo regimental não provido. (AgRg no AREsp 495.526/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/12/2015, DJe 02/02/2016)

RECURSO ESPECIAL – AÇÃO ANULATÓRIA DESTINADA A ANULAR CLÁUSULA DE CONVENÇÃO CONDOMINIAL QUE TRATA DA PARTICIPAÇÃO DOS CONDÔMINOS NO RATEIO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS, SOB O FUNDAMENTO DE QUE A UNIDADE LOCALIZADA NO PAVIMENTO TÉRREO (LOJA COMERCIAL) NÃO USUFRUI DE DETERMINADOS SERVIÇOS - DEMANDA JULGADA PROCEDENTE PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS - A CONVENÇÃO CONDOMINIAL, POR REFLETIR A VONTADE MAJORITÁRIA DOS INTEGRANTES DA COLETIVIDADE E POR SE AMOLDAR NECESSARIAMENTE À LEI, É SOBERANA PARA DEFINIR OS CRITÉRIOS DE RATEIO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS - RECURSO ESPECIAL PROVIDO. INSURGÊNCIA DO CONDOMÍNIO DEMANDADO. Hipótese em que se pretende a anulação de cláusula da convenção condominial alusiva ao rateio das despesas condominiais, ao argumento de que a loja comercial situada no pavimento térreo, com saída própria à via pública, não usufrui de determinados serviços, razão pela qual não deveria participar do rateio dos correspondentes gastos. Demanda julgada procedente pelas instâncias precedentes. 1. Em se tratando de relação puramente obrigacional, a refletir ação de natureza pessoal (caráter, ressalta-se, explicitado por este subscritor, por ocasião do julgamento do Resp n. 1.035.778/SP), o prazo prescricional da correlata pretensão é regido pelos artigos 177 e 179 do diploma civil de 1916, que preceituam ser de vinte anos. 2.
A lei de regência dos condomínios em edificações (lei n. 4.591/64) é expressa em atribuir a cada condômino a obrigação de arcar com as respectivas despesas, em proporção à quota-parte que lhe couber no rateio. O diploma legal sob comento pontua, ainda, que, não dispondo a convenção condominial em sentido diverso, a quota-parte corresponderá à fração ideal do terreno de cada unidade
. 3.
Ressai evidenciada a relevância da convenção condominial para a definição do critério de rateio das correlatas despesas, notadamente porque esta reflete a vontade, como um todo, dos condôminos. No ponto, não se pode deixar de destacar o caráter normativo da convenção, a reger o comportamento de todos aqueles que voluntariamente integrem ou venham a compor determinado condomínio, não se restringindo às pessoas que participaram da constituição de tal agrupamento. 3.1. Por transcender à vontade daqueles instituíram o condomínio, de modo a regrar os direitos, deveres e comportamentos dos integrantes de uma coletividade, a convenção condominial deve, ainda, conformar-se com a lei, impositivamente
. 4. Cabe, portanto, ao instrumento normativo sob comento regular o critério a ser adotado para o rateio das despesas do condomínio.

Para este escopo, é salutar - e disso não se diverge - que os custos de determinadas despesas devem, em tese, ser atribuídos apenas aos comunheiros que se beneficiem, direta ou indiretamente, dos serviços prestados pelo condomínio. Não obstante, a convenção condominial é soberana para definir parâmetro diverso do ora apontado. 5.
No caso em foco, a convenção condominial, expressamente, determina o rateio das despesas condominiais em conformidade com a fração ideal do terreno de cada unidade. Parâmetro, inclusive, adotado objetivamente pela lei, do que se conclui não guardar, em si, qualquer arbitrariedade. A considerar a existência de disposição convencional, de modo a estabelecer o critério pela qual as despesas condominiais devem ser partilhadas, sua observância, por determinação legal, é de rigor. 6. Não se tratando, pois, de vício de consentimento, a alteração da convenção condominial, em cláusula que guarda, inclusive, correspondência com a lei de regência, deve ser providenciada pelos meios ordinários, quais sejam, convocação do órgão deliberativo ou executivo e votação com observância dos quóruns definidos em lei. 7. Recurso especial provido, para julgar improcedente a ação anulatória.
(REsp 784.940/MG, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, Rel. p/ Acórdão Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/03/2014, DJe 16/06/2014)

Relevante destacar o seguinte trecho do voto relator:

Não é a circunstância de a loja possuir entrada autônoma que a faz unidade apartada do edifício, pois o acesso a logradouro público é apenas uma das partes comuns a todos pertencentes, na forma do § 2º do art. 1331 do CC: "o solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, [inclusive o acesso ao logradouro público,] são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos."

As lojas, pois, estão assentadas em terreno único que é condominiado por todos, consoante expressa o § 3º do art. 1.331, segundo o qual: "A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns (...)", o mesmo ocorrendo com as fundações, paredes externas, o teto, as áreas internas de ventilação, que, sem autorização dos demais coproprietários, não podem sofrer alteração de modo a comprometer a segurança e o conforto dos demais condôminos, nem subverter a conformação inicial, a não ser que assim o tenham consentido na convenção ou mediante assembleia os demais coproprietários.

Na hipótese, caso semelhante ao alhures, o §1º do art. 16 da convenção do condomínio, formalizada em 1966, assim dispõe:

Art. 16. As despesas a que se refere o artigo precedente serão custeadas com o concurso pecuniário de todos os condôminos, que contribuirão nas seguintes bases:

§ 1º. As lojas também se obrigam a custear todas as despesas,
exceto as decorrentes dos elevadores
, cabendo-lhes no rateio, após a dedução dessas despesas, as percentagens indicadas anteriormente.
(fls. 22/31.)

Oportuno registrar que “
a
convenção condominial deve estar em sintonia com a lei porque apesar da autonomia dos condôminos em autorregulamentar suas condutas, jamais poderão perder de vista a lei, cuja obediência se impõe pelo princípio da supremacia da ordem pública sobre as deliberações privadas
” (STJ - REsp: 1652595 PR 2015/0193235-6, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 05/12/2017, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 20/02/2018).

Sob esse prisma, deve prevalecer a força cogente da convenção condominial, que,
in casu
, determina o rateio em conformidade com a fração ideal de cada unidade e
exclui das lojas térreas
somente
as despesas oriundas dos elevadores
, por não possuir nenhuma abusividade, atender aos critérios objetivos previsto na lei de regência (Lei nº 4.591/64) e reproduzir a vontade majoritária dos condôminos, a saber:

Art. 3º O terreno em que se levantam a edificação ou o conjunto de edificações e suas instalações, bem como as fundações, paredes externas, o teto, as áreas internas de ventilação, e tudo o mais que sirva a qualquer dependência de uso comum dos proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades ou ocupantes, constituirão condomínio de todos, e serão insuscetíveis de divisão, ou de alienação destacada da respectiva unidade. Serão, também, insuscetíveis de utilização exclusiva por qualquer condômino (VETADO).

Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio .

§ 1º
Salvo disposição em contrário na Convenção
, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade.

[...]

Art. 13. Proceder-se-á ao seguro da edificação ou do conjunto de edificações, neste caso, discriminadamente, abrangendo todas as unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte, computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do condomínio.

Neste sentido, a iterativa jurisprudência do Tribunal da Cidadania:

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA CONDOMINIAL. DESPESAS DE CONSERVAÇÃO E MANUTENÇÃO DO CONDOMÍNIO. RATEIO. CÁLCULO PELA FRAÇÃO IDEAL DOS IMÓVEIS. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. LEGALIDADE. SÚMULA 83/STJ. 1. Nos termos do art. 1.336, inciso I, do Código Civil, é dever do condômino "contribuir para as despesas do condomínio, na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário da convenção".
2. Consoante a jurisprudência desta Corte, é obrigatória a observância do critério de rateio das despesas condominiais expressamente previsto na respectiva convenção do condomínio, especialmente quando o critério eleito é justamente aquele previsto como regra geral para as hipóteses em que ausente tal estipulação
. 3. Estando o acórdão recorrido em harmonia com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, incide a Súmula nº 83 desta Corte, aplicável por ambas as alíneas autorizadoras. 4. Agravo regimental não provido. (AgRg no AREsp 583.848/MG, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/06/2015, DJe 06/08/2015)

Assim sendo, a obrigação de o condômino arcar com as despesas do condomínio decorre de lei (art. 12 da Lei nº 4.591/64 e art. 1.336, I, do Código Civil), não havendo afronta ao disposto no art. 1.340 do Código Civil, mesmo porque acaba beneficiando-se, direta ou indiretamente, do fato de estar localizada no condomínio e ter os serviços disponibilizados.

Ademais, não há que se falar em ilicitude no que se refere ao fato da Convenção ser anterior à redação do artigo supra, porquanto amparada pela lei especial, vigente naquela época.

Destaca-se que não consta dos autos aprovação da Assembleia Condominial em relação à obra realizada para interligação das duas salas de propriedade do recorrente, o qual adquiriu o bem em tal estado e ciente do rateio relativos aos custos de manutenção, sobretudo considerando que no projeto originário, devidamente aprovado, o acesso para as referidas unidades ocorre pelo terceiro pavimento, onde há despesas com iluminação, limpeza, etc (fls. 54).

Nesse horizonte, o fato da unidade 305 estar desocupada não legitima o descontentamento do condômino, que se fundamenta em obra irregular para justificar a não utilização de áreas comuns, haja vista que o princípio do
venire contra factum proprium
(ninguém pode comportar-se contra seus próprios atos) veda comportamento contraditório.

Portanto, a convenção aprovada tem validade para regular as relações entre as partes, não podendo o condômino recusar-se ao seu cumprimento, nos termos da Súmula 83 do STJ.

Por conseguinte, mostra-se escorreita a sentença ora objurgada, sobretudo considerando o sistema de precedentes que orienta o ordenamento jurídico atual, no sentido de que, em se tratando de lojas comerciais, deve-se reconhecer a soberania da Convenção do Condomínio.

Do exposto
, e por tudo mais que dos autos consta,
conheço do recurso e a ele nego provimento.

Via de consequência, majoro os honorários advocatícios para 15% sobre o valor da causa, nos termos do §11º do artigo 85 o CPC.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o relator.