Tribunal: TJES
Processo: 0019024-70.2020.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão julgador: MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Inadimplemento; Direitos / Deveres do Condômino
Data de julgamento: 2024-04-01

Ementa:
PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0019024-70.2020.8.08.0048

APELANTE:
LIFE HOTELARIA LTDA ME

APELADA:
AMAJ – ASSOCIAÇÃO DE MORADORES ALPHAVILLE JACUHY

RELATORA:
DESª. MARIANNE JÚDICE DE MATTOS

ACÓRDÃO

EMENTA
: A
PELAÇÃO CÍVEL –
PRELIMINAR -
CONDOMÍNIO CONVENCIONAL – OBRIGAÇÃO PROPTER REM
-
LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO
– REJEITADA – MÉRITO – OBRA EM LOTEAMENTO - INOBSERVÂNCIA DO REGULAMENTO - SANÇÃO APLICADA - REDUÇÃO OU SUBSTITUIÇÃO DA MULTA – DEVOLUÇÃO GENÉRICA
- RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

1.
Tratando-se de
condomínio convencional ou voluntário, no qual eventuais ônus inerentes à coisa deverão ser suportados por todos os condôminos, sendo aplicada multa por infração ao regulamento de loteamento, a qual possui natureza
propter rem
, a cobrança poderá se dar em face de um ou de todos os condôminos, daí porque não há que se falar na existência de litisconsórcio necessário
. Preliminar rejeitada. Inteligência do
art. 1.315, do CC.
Precedente do STJ

2. Demonstrado que
a obra gerida pela apelante apresentava desconformidades com o regulamento do loteamento, pois os tapumes instalados na mesma não estavam pintados da maneira como estipulada pela recorrida e apresentavam sinais de má-conservação, mostra-se adequada a sanção aplicada.

3. Tendo a recorrente
devolvido a questão inerente à redução ou substituição da multa a este segundo grau exclusivamente na parte dos pedidos constantes do recurso e desacompanhados da devida fundamentação legal e jurídica, não há que se falar no seu acolhimento.

4. Recurso conhecido e improvido.

Vistos, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores que integram a colenda Primeira Câmara Cível do egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, de conformidade com a ata do julgamento e as notas taquigráficas em, à unanimidade,
NEG
AR PROVIMENTO
ao recurso de apelação, mantendo inalterada a sentença recorrida.

Vitória/ES, 19 de março de 2024.

RELATORA

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0019024-70.2020.8.08.0048
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: LIFE HOTELARIA LTDA - ME
APELADO: ASSOCIACAO ALPHAVILLE JACUHY
RELATOR(A):
MARIANNE JUDICE DE MATTOS

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
EMENTA

PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0019024-70.2020.8.08.0048

APELANTE:
LIFE HOTELARIA LTDA ME

APELADA:
AMAJ – ASSOCIAÇÃO DE MORADORES ALPHAVILLE JACUHY

RELATORA:
DESª. MARIANNE JÚDICE DE MATTOS

ACÓRDÃO

EMENTA
: A
PELAÇÃO CÍVEL –
PRELIMINAR -
CONDOMÍNIO CONVENCIONAL – OBRIGAÇÃO PROPTER REM
-
LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO
– REJEITADA – MÉRITO – OBRA EM LOTEAMENTO - INOBSERVÂNCIA DO REGULAMENTO - SANÇÃO APLICADA - REDUÇÃO OU SUBSTITUIÇÃO DA MULTA – DEVOLUÇÃO GENÉRICA
- RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

1.
Tratando-se de
condomínio convencional ou voluntário, no qual eventuais ônus inerentes à coisa deverão ser suportados por todos os condôminos, sendo aplicada multa por infração ao regulamento de loteamento, a qual possui natureza
propter rem
, a cobrança poderá se dar em face de um ou de todos os condôminos, daí porque não há que se falar na existência de litisconsórcio necessário
. Preliminar rejeitada. Inteligência do
art. 1.315, do CC.
Precedente do STJ

2. Demonstrado que
a obra gerida pela apelante apresentava desconformidades com o regulamento do loteamento, pois os tapumes instalados na mesma não estavam pintados da maneira como estipulada pela recorrida e apresentavam sinais de má-conservação, mostra-se adequada a sanção aplicada.

3. Tendo a recorrente
devolvido a questão inerente à redução ou substituição da multa a este segundo grau exclusivamente na parte dos pedidos constantes do recurso e desacompanhados da devida fundamentação legal e jurídica, não há que se falar no seu acolhimento.

4. Recurso conhecido e improvido.

Vistos, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores que integram a colenda Primeira Câmara Cível do egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, de conformidade com a ata do julgamento e as notas taquigráficas em, à unanimidade,
NEG
AR PROVIMENTO
ao recurso de apelação, mantendo inalterada a sentença recorrida.

Vitória/ES, 8 de fevereiro de 2024.

RELATORA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: 025 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Composição de julgamento: 025 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Relator / 002 - Gabinete Des. ANNIBAL DE REZENDE LIMA - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal / 011 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal
VOTOS VOGAIS
002 - Gabinete Des. ANNIBAL DE REZENDE LIMA - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Acompanhar
011 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
______________________________________________________________________________________________________________________________________________
RELATÓRIO
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________
NOTAS TAQUIGRÁFICAS
________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR
PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0019024-70.2020.8.08.0048

APELANTE:
LIFE HOTELARIA LTDA ME

APELADA:
AMAJ – ASSOCIAÇÃO DE MORADORES ALPHAVILLE JACUHY

RELATORA:
DESª. MARIANNE JÚDICE DE MATTOS

VOTO

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

DA PRELIMINAR DE NECESSIDADE DE INCLUSÃO DE LITISCONSORTES PASSIVOS NECESSÁRIOS

De plano, saliento que, muito embora a recorrente tenha suscitado a presente questão processual no mérito do apelo, passo a enfrenta-la em sede de preliminar, por incidência do disposto no § 1º, do art. 1.009, do CPC.

Dito isso, registro que a recorrente defende
a necessidade da formação de litisconsórcio passivo necessário no presente feito, uma vez que o imóvel no qual se deu a obra e que ensejou a penalidade aplicada pela recorrente possui outros proprietários, os quais devem compor a lide.

Em que pese os fundamentos trazidos nesta preliminar, entendo que não merecem prosperar.

No caso, por meio do instrumento particular de compra e venda carreado aos autos, a empresa recorrente figura, juntamente com oito (8) pessoas físicas, como compradora do imóvel localizado no lote 01, da quadra Q20, do Loteamento Alphaville Jacuhy, como se vê de fls. 117/144.

Dessa forma, como os direitos tipicamente inerentes ao proprietário de bem imóvel pertencem a mais de um titular, resta evidente que há um o domínio comum do bem, daí porque patente a existência do condomínio convencional ou também conhecido como voluntário, o qual se origina da vontade dos próprios condôminos.

Por isso, eventuais ônus inerentes à coisa deverão ser suportados por todos os condôminos, seguindo o que estatui art. 1.315, do Código Civil, que cito:

Art. 1.315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita.

Desse modo, ainda que a associação apelada, a recorrente e os demais proprietários do bem imóvel tenham firmado compromisso no sentido de que conglomerado seria representado, perante a citada associação, por um dos seus coproprietários, entendo que tal pacto, não tem o condão de afastar o condomínio voluntário e as disposições legais que lhe são próprias.

Dessa forma, sendo aplicada multa por infração ao regulamento do Loteamento Alphaville Jacuhy, a qual possui natureza
propter rem
, sua cobrança poderá se dar em face de um ou de todos os condôminos, daí porque não há que se falar na existência de litisconsórcio necessário.

Ao tratar de tema correlato, o Colendo STJ firmou entendimento no sentido de que:

[...] 3. "Segundo o reiterado entendimento deste Superior Tribunal de Justiça, a obrigação de pagamento das despesas condominiais é de natureza propter rem, ou seja, é obrigação "própria da coisa", ou, ainda, assumida "por causa da coisa". Por isso, a pessoa do devedor se individualiza exclusivamente pela titularidade do direito real, desvinculada de qualquer manifestação da vontade do sujeito. Em havendo mais de um proprietário do imóvel, como ordinariamente ocorre entre cônjuges ou companheiros, a responsabilidade pelo adimplemento das cotas condominiais é solidária, o que, todavia, não implica a existência de litisconsórcio necessário entre os co-proprietários, podendo o condomínio demandar contra qualquer um deles ou contra todos em conjunto, conforme melhor lhe aprouver" (REsp n. 1.683.419/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 20/2/2020, DJe de 26/2/2020) [...] (AgInt nos EAREsp n. 1.837.682/DF, Rel. Min.
MARCO AURÉLIO BELLIZZE
, Segunda Seção, J. 28/11/2023, DJe. 1/12/2023).

Assim, com espeque em tais fundamentos, não deve prevalecer a tese trazida pela recorrente, motivo pelo qual
REJEITO
a presente preliminar.

É como voto.

DO MÉRITO

Superada tal questão processual e conforme relatado, cuidam os autos de recurso de apelação interposto por
LIFE HOTELARIA LTDA ME
contra a sentença proferida pela MMª. Juíza de Direito da 3ª Vara Cível de Serra/ES (fls. 182/186) que julgou procedente o pedido feito na ação manejada pela
AMAJ – ASSOCIAÇÃO DE MORADORES ALPHAVILLE JACUHY
.

Sustenta a recorrente (fls. 189/197) que realizou a pintura e o reposicionamento dos tapumes, assim como afirma inexistir previsão no regulamento do condomínio acerca da instalação dos tapumes situados em área que faz divisa com a propriedade de terceiros e que as estacas estavam posicionadas dentro da sua propriedade, daí porque não há que se falar na existência de violação ao regramento proposto pela apelada.

Afirma, ainda, que a sentença, ao não enfrentar todos os temas trazidos na demanda, violou o disposto no art. 489, § 1º, IV, do CPC, assim como pede, subsidiariamente, a redução da multa fixada ou sua conversão na penalidade de advertência.

Pois bem. As questões jurídicas trazidas no presente recurso são atinentes ao descumprimento regulamento do
Loteamento Alphaville Jacuhy
, culminando na aplicação da multa impugnada pela recorrente.

Segundo estatui o item nº 172 do Regulamento do Loteamento da Alphaville Jacuhy:

172. Todos os tapumes e barracões de OBRA exigidos deverão ser pintados na cor estipulada pela ASSOCIAÇÃO e mantidos em bom estado de conservação durante todo a andamento da OBRA. Não é permitida a personalização dos tapumes através de pintura como forma de propaganda, excetuando-se as OBRAS em LOTES da ÁREA EMPRESARIAL que poderão ter a personalização de tapumes, desde que os projetos destes sejam previamente aprovados pela ASSOCIAÇÃO.

Na hipótese, as provas constantes dos autos demonstram que, de fato, a obra gerida pela apelante apresentava desconformidades com o citado regulamento, uma vez que os tapumes instalados na mesma não estavam pintados da maneira como estipulada pela recorrida e apresentavam sinais de má-conservação, como se vê das fotografias de fls. 71/72.

Além disso, calha registrar que na data de
21 de maio de 2018
foi expedida notificação pela associação recorrida à recorrente informando acerca do não cumprimento das disposições do regulamento do loteamento, dentre elas, a existência de desídia por parte dela em regularizar os tapumes instalados na obra, situação que se desdobrou até o
mês de outubro do mesmo ano
, como se vê de fls. 69/75.

Dessa maneira, observo que, de fato, houve a infringência às normas do loteamento em questão, o que restou cabalmente comprovado por meio das deliberações procedidas pelo conselho diretor da associação apelada.

De mais a mais, saliento que ao anuir com as normas internas da recorrida a apelante não somente evidenciou ter tomado ciência de todas elas, como se comprometeu a cumpri-las, daí porque se mostra devida a penalidade aplicada.

Somado a isso, não vislumbro estar a sentença recorrida inquinada do vício de ausência de fundamentação (
art. 489, § 1º, IV, do CPC
), uma vez que todos os pontos trazidos pela recorrente restaram enfrentados e decididos, registrando que, com relação ao pedido de citação dos litisconsortes, a questão foi enfrentada na fase de saneamento do feito, como se observa de fls. 174/176.

No que tange ao pedido de redução ou substituição da multa em questão, faço questão de registrar que a devolução da questão a este segundo grau se deu exclusivamente na parte dos constantes do recurso e desacompanhados da devida fundamentação, tendo a recorrente se limitado a requerer “
que a penalidade seja convertida em mera advertência, ou, por fim, redução da multa para valor nunca superior a R$ 1.000,00
”, como se observa da fls. 196.

Destarte, muito embora não ignore a repercussão que é própria do efeito devolutivo, não vislumbro a existência de elementos capazes de justificar o acolhimento dos pedidos feitos em ordem subsidiária, uma vez que sequer foram trazidos fundamentos legais e jurídicos capazes de afastar a conclusão adotada na sentença recorrida.

Por tais fundamentos,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação, mantendo inalterada a sentença recorrida.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)
Sessão 19/03/2024

Voto: Acompanho o voto da eminente Relatora.

Vogal: Desembargadora Janete Vargas Simões