Tribunal: TJES
Processo: 0007537-92.2017.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão julgador: DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Prestação de Serviços; Ato / Negócio Jurídico
Data de julgamento: 2024-11-21

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO. DUPLA VENDA DE IMÓVEL. IMÓVEL VENDIDO A TERCEIRO DE BOA-FÉ. AUSÊNCIA DE PROVA DA MÁ-FÉ DO ÚLTIMO ADQUIRENTE. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta por BERNARD ROCHA CANAVARRO contra sentença que julgou improcedente a ação anulatória de negócio jurídico por ele movida contra EDVAL FRANCA ALMEIDA, CONSTRUTORA E INCORPORADORA MONTE H LTDA - EPP, ESPÓLIO DE NELZA MARIA NICCHIO ALMEIDA e LEILAH DALLA SILY GUIMARAES, relativa à venda duplicada de um imóvel. O autor alegou que adquiriu o imóvel da construtora em 2005, da qual era sócio, mas o bem foi posteriormente vendido, primeiro para EDVAL FRANCA ALMEIDA e sua esposa em 2010 e, em seguida, para LEILAH DALLA SILY GUIMARAES em 2012.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se houve má-fé por parte do requerido EDVAL FRANCA ALMEIDA na segunda venda do imóvel, considerando que ele era sócio da construtora que o vendeu inicialmente ao autor; e (ii) estabelecer se LEILAH DALLA SILY GUIMARAES adquiriu o imóvel de forma simulada e com ciência da venda anterior.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A presunção de boa-fé do segundo comprador é princípio universalmente aceito, aplicável ao caso, pois o primeiro contrato de compra e venda não foi averbado na matrícula do imóvel, junto ao Cartório de Registro de Imóveis, o que impediu a publicização do ato perante terceiros.

4. A má-fé do comprador posterior deve ser comprovada por aquele que a alega, conforme dispõe o art. 373, I, do CPC, e, no presente caso, o autor não apresentou provas suficientes para demonstrar que a última compradora tinha ciência da venda anterior.

5. O fato de a compradora ter adquirido o imóvel por valor considerado baixo e alterado o regime de bens de seu casamento para separação total não é, por si só, suficiente para comprovar a má-fé na compra do bem.

6. A jurisprudência estabelece que o proprietário/vendedor que vende o mesmo imóvel a diferentes compradores, ciente de contrato anterior, pode ser responsabilizado, mas o terceiro de boa-fé não pode ser prejudicado. Eventual reparação deve ser buscada contra o vendedor.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. A presunção de boa-fé é aplicável ao segundo comprador de imóvel quando o primeiro contrato de compra e venda não foi devidamente registrado.

2. A má-fé do adquirente posterior deve ser comprovada por quem a alega, e a ausência do devido registro inviabiliza o pedido de anulação da venda.

Dispositivos relevantes citados
: Código de Processo Civil (CPC), art. 373, I; Código Civil (CC), arts. 113, 422.

Jurisprudência relevante citada
:

STJ, REsp nº 956943/PR, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Corte Especial, j. 20.08.2014, DJe 01.12.2014.

TJPR, AC nº 1573636-4, Rel. Des. Fernando Paulino da Silva Wolff Filho, 17ª Câmara Cível, j. 28.06.2017.

TJMG, AC nº 10145120731180001, Rel. Des. Antônio Bispo, 15ª Câmara Cível, j. 28.10.2021.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0007537-92.2017.8.08.0021

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: BERNARD ROCHA CANAVARRO

APELADO: EDVAL FRANCA ALMEIDA e outros (3)

RELATOR(A):
DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO. DUPLA VENDA DE IMÓVEL. IMÓVEL VENDIDO A TERCEIRO DE BOA-FÉ. AUSÊNCIA DE PROVA DA MÁ-FÉ DO ÚLTIMO ADQUIRENTE. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta por BERNARD ROCHA CANAVARRO contra sentença que julgou improcedente a ação anulatória de negócio jurídico por ele movida contra EDVAL FRANCA ALMEIDA, CONSTRUTORA E INCORPORADORA MONTE H LTDA - EPP, ESPÓLIO DE NELZA MARIA NICCHIO ALMEIDA e LEILAH DALLA SILY GUIMARAES, relativa à venda duplicada de um imóvel. O autor alegou que adquiriu o imóvel da construtora em 2005, da qual era sócio, mas o bem foi posteriormente vendido, primeiro para EDVAL FRANCA ALMEIDA e sua esposa em 2010 e, em seguida, para LEILAH DALLA SILY GUIMARAES em 2012.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se houve má-fé por parte do requerido EDVAL FRANCA ALMEIDA na segunda venda do imóvel, considerando que ele era sócio da construtora que o vendeu inicialmente ao autor; e (ii) estabelecer se LEILAH DALLA SILY GUIMARAES adquiriu o imóvel de forma simulada e com ciência da venda anterior.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A presunção de boa-fé do segundo comprador é princípio universalmente aceito, aplicável ao caso, pois o primeiro contrato de compra e venda não foi averbado na matrícula do imóvel, junto ao Cartório de Registro de Imóveis, o que impediu a publicização do ato perante terceiros.

4. A má-fé do comprador posterior deve ser comprovada por aquele que a alega, conforme dispõe o art. 373, I, do CPC, e, no presente caso, o autor não apresentou provas suficientes para demonstrar que a última compradora tinha ciência da venda anterior.

5. O fato de a compradora ter adquirido o imóvel por valor considerado baixo e alterado o regime de bens de seu casamento para separação total não é, por si só, suficiente para comprovar a má-fé na compra do bem.

6. A jurisprudência estabelece que o proprietário/vendedor que vende o mesmo imóvel a diferentes compradores, ciente de contrato anterior, pode ser responsabilizado, mas o terceiro de boa-fé não pode ser prejudicado. Eventual reparação deve ser buscada contra o vendedor.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1. A presunção de boa-fé é aplicável ao segundo comprador de imóvel quando o primeiro contrato de compra e venda não foi devidamente registrado.

2. A má-fé do adquirente posterior deve ser comprovada por quem a alega, e a ausência do devido registro inviabiliza o pedido de anulação da venda.

Dispositivos relevantes citados
: Código de Processo Civil (CPC), art. 373, I; Código Civil (CC), arts. 113, 422.

Jurisprudência relevante citada
:

STJ, REsp nº 956943/PR, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Corte Especial, j. 20.08.2014, DJe 01.12.2014.

TJPR, AC nº 1573636-4, Rel. Des. Fernando Paulino da Silva Wolff Filho, 17ª Câmara Cível, j. 28.06.2017.

TJMG, AC nº 10145120731180001, Rel. Des. Antônio Bispo, 15ª Câmara Cível, j. 28.10.2021.

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ACÓRDÃO

À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Composição de julgamento: 027 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Relator / 005 - Gabinete Des. CARLOS SIMÕES FONSECA - CARLOS SIMOES FONSECA - Vogal / 013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal
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RELATÓRIO

Cuidam os autos de recurso de Apelação Cível interposto por
BERNARD ROCHA CANAVARRO
(ID fls. 545/560)
,
com vistas ao reexame da r. sentença proferida pelo d. Juízo
a quo
(fls. 307/315)

que, nos autos de ação anulatória de negócio jurídico, proposta pelo recorrente contra
EDVAL FRANCA ALMEIDA, CONSTRUTORA E INCORPORADORA MONTE H LTDA - EPP, ESPÓLIO DE NELZA MARIA NICCHIO ALMEIDA E LEILAH DALLA SILY GUIMARAES,
julgou improcedente a pretensão autoral.

Ademais, condenou o demandante no pagamento das despesas processuais e em honorários fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, porém, suspendendo a exigibilidade, em virtude da gratuidade da justiça deferida.

Contrarrazões de
LEILAH DALLA SILY GUIMARAES
às fls. 562/571.

Já os apelados
EDVAL FRANCA ALMEIDA, CONSTRUTORA E INCORPORADORA MONTE H LTDA - EPP, ESPÓLIO DE NELZA MARIA NICCHIO ALMEIDA
se mantiveram inertes, apesar da devida intimação para contrarrazões (fl. 561).

É o relatório.

Inclua-se o feito em pauta para julgamento.

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VOTO VENCEDOR

Como relatado, trata-se os autos de recurso de Apelação Cível interposto por
BERNARD ROCHA CANAVARRO
(ID fls. 545/560)
,
com vistas ao reexame da r. sentença proferida pelo d. Juízo
a quo
(fls. 307/315)

que, nos autos de ação anulatória de negócio jurídico, proposta pelo recorrente contra
EDVAL FRANCA ALMEIDA, CONSTRUTORA E INCORPORADORA MONTE H LTDA - EPP, ESPÓLIO DE NELZA MARIA NICCHIO ALMEIDA E LEILAH DALLA SILY GUIMARAES,
julgou improcedente a pretensão autoral.

Ademais, condenou o demandante no pagamento das despesas processuais e em honorários fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, porém, suspendendo a exigibilidade, em virtude da gratuidade da justiça deferida.

Convém tecer breves considerações acerca da lide posta na origem.

Resumidamente,
BERNARD ROCHA CANAVARRO
propôs a presente demanda anulatória alegando que ter adquirido o imóvel em discussão em 2005 da
CONSTRUTORA E INCORPORADORA MONTE H LTDA - EPP,
da qual ele própria era sócio junto com o requerido
EDVAL FRANCA ALMEIDA.

No entanto, em 2010, a construtora vendeu o mesmo imóvel para o sócio
EDVAL FRANCA ALMEIDA
sua esposa
NELZA MARIA NICCHIO ALMEIDA
(atualmente falecida), e depois, em 2012, este foi novamente vendido para
LEILAH DALLA SILY GUIMARAES
.

Seguido o trâmite processual, após proferida a Sentença nos termos acima relatados,
BERNARD ROCHA CANAVARRO
interpõe apelo argumentando, em síntese, que:
(i)
o apelante apresentou vários documentos como prova da sua compra anterior do imóvel, incluindo: contrato de promessa de compra e venda de 2005; comprovantes de emissão de IPTU e taxas condominiais em seu nome; alteração contratual da empresa de que era sócio (a própria CONSTRUTORA E INCORPORADORA MONTE H LTDA - EPP) reconhecendo e mencionando a sua propriedade sobre aquele imóvel; e fotos de benfeitorias realizadas no imóvel;
(ii)
a sentença de primeiro grau se equivocou ao ignorar as provas juntadas, visto que os apelados, especialmente a construtora e
EDVAL FRANCA ALMEIDA
, não apresentaram documentos para rebater as alegações do apelante;
(iii)
EDVAL FRANCA ALMEIDA
, sócio da construtora, tinha plena ciência da situação do imóvel e participou ativamente do contrato inicial, o que comprovaria a má-fé, já que ele mesmo comprou o bem depois; e a compra de
LEILAH DALLA SILY GUIMARAES
foi feita de forma simulada, já que ela adquiriu o imóvel por um valor irrisório e posteriormente alterou o regime de bens para separação total, buscando uma blindagem patrimonial; e
(iv)
a demora para ajuizar a ação, somente em 03/08/2017, se explica por problemas de saúde e pela síndrome do pânico que afastou o apelante do acompanhamento de seus negócios; ele se mudou para outros estados e enfrentou tratamentos médicos que o impediram de agir antes.

Pois bem.

Conforme relatado, trata-se de ação anulatória de dois negócios de jurídico de compra e venda de imóvel, tendo sido o imóvel devidamente registrado, primeiramente em nome de
EDVAL FRANCA ALMEIDA
e sua esposa
NELZA MARIA NICCHIO ALMEIDA
e depois novamente vendido para
LEILAH DALLA SILY GUIMARAES
.

Em tese, na hipótese de venda duplicada, o segundo comprador possua presunção de boa-fé, já que a primeira venda não havia sido registrada. Como já decidiu o Colendo Superior Tribunal de Justiça, “[...]
a presunção de boa-fé é princípio geral de direito universalmente aceito, sendo milenar a parêmia: a boa-fé se presume; a má-fé se prova.
(STJ - REsp: 956943 PR 2007/0124251-8, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 20/08/2014, CE - CORTE ESPECIAL, Data de Publicação: DJe 01/12/2014).

A mesma boa-fé, contudo, não se estende ao proprietário vendedor, caso ele tivesse ciência de que já havia vendido o mesmo bem para outra pessoa. Todavia, o terceiro de boa-fé não pode ser prejudicado por ter adquirido o bem sem conhecimento do suposto negócio jurídico prévio, cabendo ao primeiro comprador, nessa hipótese, buscar a reparação material e moral contra o vendedor mal intencionado.

Vejam-se precedentes nessa esteira:

AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS.IMÓVEL VENDIDO DUAS VEZES. ILEGALIDADE. CONTRATO DE COMPRA E VENDA QUE, EMBORA NÃO REGISTRADO, VINCULA O PROPRIETÁRIO/ VENDEDOR.
PRESUNÇÃO DE BOA-FÉ DO SEGUNDO COMPRADOR QUE NÃO SE ESTENDE AO VENDEDOR, POIS ESTE TINHA CIÊNCIA DE QUE JÁ HAVIA VENDA PRETÉRITA. PROPRIETÁRIO/VENDEDOR QUE DEVE RESPONDER PELO PREJUÍZO CAUSADO AO PRIMEIRO COMPRADOR.
AUTOR QUE ALEGA SER SUCESSOR, VIA DIVERSOS NEGÓCIOS DE CESSÃO, DO PRIMEIRO COMPRADOR. CADEIA DE TRANSMISSÃO NÃO COMPROVADA. AUSÊNCIA DE DOCUMENTAÇÃO SUFICIENTE. TESTEMUNHAS OUVIDAS QUE NÃO SUPREM A FALTA DOS DOCUMENTOS NECESSÁRIOS. NÃO OITIVA DAS TESTEMUNHAS-CHAVE. DIREITO DO AUTOR QUE NÃO PODE SER RECONHECIDO SOB PENA DE FURTAR-SE O DIREITO DO VERDADEIRO SUCESSOR DO PRIMEIRO COMPRADOR. PEDIDOS IMPROCEDENTES POR FALTA DE PROVA. SENTENÇA MANTIDA.RECURSO DESPROVIDO. (TJPR - 17ª C. Cível - AC - 1573636-4 - Foz do Iguaçu - Rel.: Desembargador Fernando Paulino da Silva Wolff Filho - Unânime - J. 28.06.2017)

(TJ-PR - APL: 15736364 PR 1573636-4 (Acórdão), Relator: Desembargador Fernando Paulino da Silva Wolff Filho, Data de Julgamento: 28/06/2017, 17ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ: 2067 12/07/2017)

EMENTA: APELAÇÃO. ANULAÇÃO DE CONTRATO. VENDA POR PROCURAÇÃO. VALIDADE. PRESUNÇÃO DE VERDADE PARA O ADQUIRENTE DE BOA-FÉ.

A vontade da parte e os costumes do local na realização do negócio jurídico deve ser observada. Inteligência do artigo 113, CC. O adquirente de boa-fé tem proteção sobre os atos praticados de forma irregular sem o seu conhecimento, haja vista a imposição de que os negócios jurídicos devem ser realizados observando-se a boa-fé e a probidade negocial, conforme prevê o art. 422, CC. Inexiste nulidade de contrato de compra e venda de imóvel se ele foi entabulado por pessoa que tinha poderes para a gestão do imóvel.

(TJ-MG - AC: 10145120731180001 Juiz de Fora, Relator: Antônio Bispo, Data de Julgamento: 28/10/2021, Câmaras Cíveis / 15ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 12/11/2021)

BEM MÓVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE VALIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO E DE PROPRIEDADE DE VEÍCULO. COMPRA E VENDA DE AUTOMÓVEL. FRAUDE. PROPRIETÁRIO VÍTIMA DE ESTELIONATO. POSTERIOR AQUISIÇÃO POR REVENDEDORA. AUSÊNCIA DE PROVA DE MÁ-FÉ DA ADQUIRENTE E QUE DETÉM A POSSE DO VEÍCULO. ÔNUS DOS RÉUS. PRESUNÇÃO DE BOA-FÉ CONFIGURADA. ATO EXCLUSIVO DE TERCEIRO. RECONHECIMENTO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. SENTENÇA MANTIDA.

A má-fé para ser considerada exige-se prova concreta e sua ausência permite a presunção de boa-fé. Em virtude da aparente regularidade na aquisição do automóvel pela demandante e não sendo possível imputar a ela a autoria do estelionato, ou a ciência da prática criminosa, é caso de se concluir pela sua condição de terceira de boa-fé e preservar o negócio por ela celebrado. Recurso desprovido.

(TJ-SP 10038823320148260625 SP 1003882-33.2014.8.26.0625, Relator: Gilberto Leme, Data de Julgamento: 31/07/2017, 35ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 07/08/2017)

Na espécie, o requerente alega a má-fé do requerido
EDVAL FRANCA ALMEIDA
, porquanto este, por ser sócio da própria construtora que vendeu o imóvel, teria ciência do contrato de promessa de compra e venda do bem pactuado em 2005 com o autor, sendo que ele mesmo, Edval, comprou o imóvel da construtora anos depois, em 2010. Ademais, ele assinou o primeiro contrato de compra e venda, em nome da
CONSTRUTORA E INCORPORADORA MONTE H LTDA - EPP
(fls. 33/36).

Em resposta, na Contestação de fis. 159/165, em seu mérito, o requerido
EDVAL
não negou a pactuação do negócio jurídico, mas alegou que o contrato foi uma manobra disfarçada de distribuição de lucro da empresa (da qual eram sócios as duas partes) ante a insolvência da construtora, com o objetivo de lesar credores, não tendo sido realizado nenhum pagamento por parte do demandante quanto ao bem.

Apesar disso, observo que, ainda que reconhecida a compra e venda do bem, embora sem o devido registro, assim como a eventual posse do imóvel por parte do autor, e também caso reconhecida a má-fé de
EDVAL FRANCA ALMEIDA
, o imóvel foi posteriormente vendido, em 2012, à terceira
LEILAH DALLA SILY GUIMARAES,
que não tinha relações com Edval, e cuja má-fé não restou demonstrada pela parte autora.

Aliás, em relação às provas, as partes postularam o julgamento antecipado do feito, sob a alegação de suficiência das provas documentais produzidas, segundo consignado na ata de fls. 515, de modo que o autor deixou de demonstrar a suposta má-fé de
LEILAH DALLA SILY GUIMARAES
na compra do imóvel, ônus que lhe competia conforme o art. 373, I, do CPC.

Ainda, no caso em análise, não houve averbação junto à matrícula do imóvel, no Cartório de Registro de Imóvel, do pacto de promessa de compra e venda formalizado entre
BERNARD ROCHA CANAVARRO
e
EDVAL FRANCA ALMEIDA
em 2005
,
o que impediu a terceira adquirente de tomar conhecimento da alegada venda anterior.

Desse modo, ausente a prova da má-fé da última compradora do bem, sendo que ela devidamente registrou o bem em seu nome, resta insustentável a demanda anulatória de toda a cadeia de negócios jurídicos, cabendo somente, em tese, eventual ação reparatória por danos materiais e/ou morais contra o vendedor do bem supostamente de má-fé, nos moldes da jurisprudência citada.

Por fim, o fato de
LEILAH DALLA SILY GUIMARAES
ter adquirido o imóvel por valor supostamente irrisório e ter alterado o regime de bens de seu casamento para separação total antes da transferência do bem, não comprova, por si só, que ela tinha conhecimento da suposta venda anterior do imóvel para o autor da ação.

CONCLUSÃO

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso interposto por
BERNARD ROCHA CANAVARRO
e, no mérito,
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo inalterada a sentença vergastada.

Em virtude do desprovimento do apelo, majoro os honorários sucumbenciais
para 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa, mantendo suspensa a exigibilidade da cobrança, nos termos da Sentença.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS VOGAIS

005 - Gabinete Des. CARLOS SIMÕES FONSECA - CARLOS SIMOES FONSECA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
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