Tribunal: TJES
Processo: 0006157-50.2017.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): VANIA MASSAD CAMPOS
Órgão julgador: VANIA MASSAD CAMPOS
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Provas em geral
Data de julgamento: 2024-07-13

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. IMPUGNAÇÃO A GRATUIDADE DA JUSTIÇA. GRATUIDADE MANTIDA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESTITUIÇÃO DO JUROS DE OBRA APÓS O LIMITE PARA A ENTREGA DAS CHAVES. MULTA CONTRATUAL. ABUSIVIDADE CONFIGURADA. SENTENÇA DE NATUREZA CONDENATÓRIA. RETIFICAÇÃO DOS HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA E DA BASE DE CÁLCULO SOBRE A CONDENAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1.
O cerne da questão devolvida a este juízo recursal está na verificação da condenação da requerida MRV Engenharia e Participações S/A em restituir a parte autora os valores pagos a título de juros de obra após o limite para a entrega das chaves, bem como a multa contratual pelo descumprimento do contrato decorrente do atraso da obra no
percentual de 2% sobre o valor do imóvel, acrescida de juros de 1% ao mês a partir da mora, isto é, 17/02/2015, além de correção monetária.

2.

No caso em apreço, ficou evidenciado o atraso injustificado na entrega do imóvel, sem a comprovação da ocorrência de causa excludente da responsabilidade da apelante, de modo que a empresa deve ser responsabilizada pelos prejuízos experimentados pela promitente compradora.

3
. No que diz respeito à taxa de juros da obra, constatado o atraso na entrega do imóvel, deve a Construtora/Apelante suportar sozinha a taxa de evolução de obras cuja cobrança se deu durante o período de sua inadimplência, uma vez que foi a única responsável pelo atraso nas obras. Portanto, é necessário o reconhecimento da ilicitude da cobrança dos valores relativos à taxa de juros da obra após o limite para a entrega da obra.

4.
A respeito da multa contratual, como bem observado pelo d. Magistrado a quo, o contrato celebrado entre as partes não faz qualquer menção quanto ao “
apenamento da requerida
nas hipóteses de rescisão contratual decorrente de seu inadimplemento”, mas apenas em relação à consumidora, ora apelada. Diante desse cenário, concluiu o Nobre Julgador pela aplicação reversa das disposições contratuais, em atenção aos princípios da isonomia e do equilíbrio contratual, em decorrência do nítido atraso injustificado na entrega do imóvel.

5.
Por ocasião dos julgamentos dos REsp n. 1.614.721/DF e REsp n. 1.631.485/DF, a Corte Superior de Justiça, firmou entendimento de que no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, legítima sua aplicação reversa, devendo a pena ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento da alienante, como na hipótese dos autos. Nessa ordem de ideias, não há razão para reformar a r. sentença quanto à incidência da referida multa.

6.
A parte autora em seu apelo questiona a base de cálculo sobre os quais devem incidir os juros moratórios, por entender que deve ser o valor atualizado do contrato, em equiparação à penalidade prevista na cláusula 4.2 do contrato preliminar. A r. sentença deixou consignado que a multa de
2% incidirá “sobre o valor do imóvel, acrescida de juros de 1% ao mês a partir da mora, isto é, 17/02/2015, além de correção monetária”.

7.
No caso em apreço, conforme já mencionado alhures, no
contrato apresentado, a cláusula penal é estipulada apenas a favor da empresa vendedora, e por este motivo foi revertida em favor dos compradores, na linha de entendimento do STJ, na qual se deve primar pela reciprocidade e simetria das obrigações contratuais entre o consumidor e o fornecedor. Todavia, entendo que a cláusula penal, por se tratar de uma obrigação acessória, tem por finalidade indenizar a parte lesada pelo descumprimento do acordo. Nesse ínterim, o pagamento da multa não deve, sob esse pretexto, implicar em verdadeiro enriquecimento sem causa do indenizado.

8.
Assim, não há razão para reformar a r. sentença, a qual deixou consignado a incidência da multa sobre o valor do imóvel,
acrescida de juros de 1% ao mês a partir da mora, isto é, 17/02/2015, além de correção monetária. Portanto, na medida em que o valor será corrigido monetariamente, não há que se falar em valor atualizado do imóvel, sob pena de onerar excessivamente o vendedor.

9.
Por fim, considerando que a r. sentença em que pese ter condenado a parte requerida a restituição dos valores pagos a título de juros de obra e a multa contratual, equivocadamente condenou a parte autora em custas e honorários ao seu próprio patrono, necessária a sua correção neste capítulo.

10.
Nestes termos, considerando que a pretensão acolhida pela r. sentença é de natureza condenatória, razoável a fixação dos honorários advocatícios no mesmo patamar fixado na r. sentença, de 20% (vinte por cento), o qual deverá incidir sobre o valor da condenação e não sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 2º do CPC.

11.
Recurso desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0006157-50.2017.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CLAUDIA FONTANA DOS SANTOS LOMEU e outros (2)

APELADO: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA e outros (2)

RELATOR(A):
DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. IMPUGNAÇÃO A GRATUIDADE DA JUSTIÇA. GRATUIDADE MANTIDA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESTITUIÇÃO DO JUROS DE OBRA APÓS O LIMITE PARA A ENTREGA DAS CHAVES. MULTA CONTRATUAL. ABUSIVIDADE CONFIGURADA. SENTENÇA DE NATUREZA CONDENATÓRIA. RETIFICAÇÃO DOS HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA E DA BASE DE CÁLCULO SOBRE A CONDENAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1.
O cerne da questão devolvida a este juízo recursal está na verificação da condenação da requerida MRV Engenharia e Participações S/A em restituir a parte autora os valores pagos a título de juros de obra após o limite para a entrega das chaves, bem como a multa contratual pelo descumprimento do contrato decorrente do atraso da obra no
percentual de 2% sobre o valor do imóvel, acrescida de juros de 1% ao mês a partir da mora, isto é, 17/02/2015, além de correção monetária.

2.

No caso em apreço, ficou evidenciado o atraso injustificado na entrega do imóvel, sem a comprovação da ocorrência de causa excludente da responsabilidade da apelante, de modo que a empresa deve ser responsabilizada pelos prejuízos experimentados pela promitente compradora.

3
. No que diz respeito à taxa de juros da obra, constatado o atraso na entrega do imóvel, deve a Construtora/Apelante suportar sozinha a taxa de evolução de obras cuja cobrança se deu durante o período de sua inadimplência, uma vez que foi a única responsável pelo atraso nas obras. Portanto, é necessário o reconhecimento da ilicitude da cobrança dos valores relativos à taxa de juros da obra após o limite para a entrega da obra.

4.
A respeito da multa contratual, como bem observado pelo d. Magistrado a quo, o contrato celebrado entre as partes não faz qualquer menção quanto ao “
apenamento da requerida
nas hipóteses de rescisão contratual decorrente de seu inadimplemento”, mas apenas em relação à consumidora, ora apelada. Diante desse cenário, concluiu o Nobre Julgador pela aplicação reversa das disposições contratuais, em atenção aos princípios da isonomia e do equilíbrio contratual, em decorrência do nítido atraso injustificado na entrega do imóvel.

5.
Por ocasião dos julgamentos dos REsp n. 1.614.721/DF e REsp n. 1.631.485/DF, a Corte Superior de Justiça, firmou entendimento de que no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, legítima sua aplicação reversa, devendo a pena ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento da alienante, como na hipótese dos autos. Nessa ordem de ideias, não há razão para reformar a r. sentença quanto à incidência da referida multa.

6.
A parte autora em seu apelo questiona a base de cálculo sobre os quais devem incidir os juros moratórios, por entender que deve ser o valor atualizado do contrato, em equiparação à penalidade prevista na cláusula 4.2 do contrato preliminar. A r. sentença deixou consignado que a multa de
2% incidirá “sobre o valor do imóvel, acrescida de juros de 1% ao mês a partir da mora, isto é, 17/02/2015, além de correção monetária”.

7.
No caso em apreço, conforme já mencionado alhures, no
contrato apresentado, a cláusula penal é estipulada apenas a favor da empresa vendedora, e por este motivo foi revertida em favor dos compradores, na linha de entendimento do STJ, na qual se deve primar pela reciprocidade e simetria das obrigações contratuais entre o consumidor e o fornecedor. Todavia, entendo que a cláusula penal, por se tratar de uma obrigação acessória, tem por finalidade indenizar a parte lesada pelo descumprimento do acordo. Nesse ínterim, o pagamento da multa não deve, sob esse pretexto, implicar em verdadeiro enriquecimento sem causa do indenizado.

8.
Assim, não há razão para reformar a r. sentença, a qual deixou consignado a incidência da multa sobre o valor do imóvel,
acrescida de juros de 1% ao mês a partir da mora, isto é, 17/02/2015, além de correção monetária. Portanto, na medida em que o valor será corrigido monetariamente, não há que se falar em valor atualizado do imóvel, sob pena de onerar excessivamente o vendedor.

9.
Por fim, considerando que a r. sentença em que pese ter condenado a parte requerida a restituição dos valores pagos a título de juros de obra e a multa contratual, equivocadamente condenou a parte autora em custas e honorários ao seu próprio patrono, necessária a sua correção neste capítulo.

10.
Nestes termos, considerando que a pretensão acolhida pela r. sentença é de natureza condenatória, razoável a fixação dos honorários advocatícios no mesmo patamar fixado na r. sentença, de 20% (vinte por cento), o qual deverá incidir sobre o valor da condenação e não sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 2º do CPC.

11.
Recurso desprovido.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso interpostos por CLAUDIA FONTANA DOS SANTOS LOMEU, EDIVALDO CESAR LOMEU E MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, para, no mérito, NEGAR-LHES PROVIMENTO e, ex officio, corrigir o capítulo da sentença referente aos honorários advocatícios, de modo condenar a parte requerida MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios ao patrono dos requerentes, que fixo em 20% sobre o valor da condenação, com fulcro no art. 85, §2º do CPC, nos termos do voto da Relatora.

Composição de julgamento: 027 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Relator / 005 - Gabinete Des. CARLOS SIMÕES FONSECA - CARLOS SIMOES FONSECA - Vogal / 013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal
______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

Cuidam os autos de recursos de apelações cíveis interposto por
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A
(fls. 260-268) e por
CLAUDIA FONTANA DOS SANTOS LOMEU E EDIVALDO CESAR LOMEU
(fls. 312-319) com vistas ao reexame da r. sentença proferida às fls. 247/251, integrada pelos aclaratórios de fls. 307 e verso, pelo d. juízo da 2ª Vara Cível de Serra/ES que, nos autos da “Ação Indenizatória por danos materiais e morais” ajuizada por
CLAUDIA FONTANA DOS SANTOS LOMEU E EDIVALDO CESAR LOMEU,
julgou parcialmente procedente o pleito autora, confirmando a tutela antecipada e, ainda, condenando a parte Requerida a (1) restituir a demandante os valores dispendidos a título de juros de obra, de forma simples, atualizada com correção monetária a partir do desembolso pelo autor e a (2) pagar à parte autora multa de 2% (dois por cento) sobre o valor do imóvel, acrescida de juros de 1% (um por cento) ao mês a partir da mora (17/02/2015), além de correção monetária. Outrossim, condenou a parte autora ao pagamento de custas e honorários processuais advocatícios ao patrono da parte requerente em 20% (vinte por cento sobre o valor da causa, nos termos do art. 86, parágrafo único, do CPC.

Irresignada, a
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A
aduz, em síntese, que:
(i)
inexiste multa prevista no contrato entabulado entre as partes, não tendo sido pactuada cláusula penal e, portanto, a parte Ré não pode ser obrigada a pagar uma multa que não está prevista contratualmente e via de consequência não considerada para efeito de cálculo atuarial do empreendimento;
(ii)
“Em relação ao prazo de entrega, ficou estabelecido em 31 (trinta e um) meses após o registro em cartório do contrato de financiamento à construção firmado entre a Ré e o agente financeiro, conforme se infere do item 5 do Quadro Resumo”, ao passo que o contrato de financiamento à construção foi registrado em cartório em 31.01.2013, iniciando-se o prazo de 31 (trinta e um) meses a partir desta data, restando, portanto, o prazo de entrega para agosto de 2015;
(iii)
o prazo de entrega ainda poderia ser prorrogado em 180 (cento e oitenta dias), conforme cláusula quinta, o que levaria a data de entrega para fevereiro de 2016;
(iv)
“Os prazos invocados pelos Autores referem-se às cláusulas B.4 e C.10 do Contrato de Financiamento assinado junto à instituição financeira, e dizem respeito à CONSTRUÇÃO do empreendimento, o que, por óbvio, não se confunde com o prazo para entrega das chaves”. Diante de tais argumentos, pugna pela reforma da r. sentença, de modo a julgar totalmente improcedente o pleito autoral. Alternativamente, na hipótese de subsistência da condenação nos moldes da sentença, pugna pela redução do patamar da multa fixada em 2% (dois por cento), aduzindo ser excessivo o percentual estipulado pelo Juízo de Piso, considerando que a Autora receberia quase 1/3 (um terço) do preço do imóvel (somente pela indenização referente ao atraso).

Por sua vez,
CLAUDIA FONTANA DOS SANTOS LOMEU E EDIVALDO CESAR LOMEU
sustentam, em epítome, que “a base de cálculo dos juros, assim como da multa moratória, devem incidir sobre o valor do bem/contrato, dado que se refere a bem imóvel com valor econômico facilmente aferível”. Nestes termos, requer a reforma da r. sentença para determinar a correção da base de cálculo sobre os quais incidirão os juros moratórios, de modo a incidir sobre o valor atualizado do contrato, em equiparação à penalidade prevista na cláusula 4.2 do contrato preliminar.

Contrarrazões da MRV Engenharia e Participações S/A às fls. 324/329, impugnando a gratuidade de justiça formulado pela autora e, no mérito, que seja negado provimento ao apelo de fls. 312-319.

Claudia Fontana dos Santos Lomeu e Edivaldo Cesar Lomeu apresentaram contrarrazões em Id nº 5730789, pugnando pelo desprovimento da apelação interposta pela MRV Engenharia e Participações S/A.

Em Id nº 6763862, os recorrentes Claudia Fontana dos Santos Lomeu e Edivaldo César Lomeu, em atendimento ao despacho de Id nº 5797764, apresentaram os documentos solicitados e pleitearam a manutenção do benefício da gratuidade judiciária.

É o breve relatório.

Inclua-se em pauta de julgamento.

VOTO VENCEDOR

1) IMPUGNAÇÃO A GRATUIDADE DA JUSTIÇA

Inicialmente, a recorrente MRV Engenharia e Participações S/A impugna a gratuidade da justiça requerida pelos recorrentes Claudia Fontana dos Santos Lomeu e Edivaldo Cesar Lomeu, sob o fundamento de que os documentos acostados aos autos não são suficientes para concluir que fazem jus ao benefício concedido.

Contudo, em atendimento ao despacho de Id nº 5797764, as partes compareceram nos autos apresentando documentos que comprovam que fazem jus à gratuidade da justiça, tais como informes de rendimentos, despesas e ainda, a existência de dependente.

Nessa linha de raciocínio, entendo que deve ser mantida a gratuidade da justiça aos apelantes Claudia Fontana dos Santos Lomeu e Edivaldo Cesar Lomeu, autorizando, assim, a análise de seu recurso sem o prévio recolhimento do preparo.

É como voto.

2) MÉRITO

Conforme brevemente relatado, cuidam os autos de recursos de apelações cíveis interposto por
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A
(fls. 260-268) e por
CLAUDIA FONTANA DOS SANTOS LOMEU E EDIVALDO CESAR LOMEU
(fls. 312-319) com vistas ao reexame da r. sentença proferida às fls. 247/251, integrada pelos aclaratórios de fls. 307 e verso, pelo d. juízo da 2ª Vara Cível de Serra/ES que, nos autos da “Ação Indenizatória por danos materiais e morais” ajuizada por
CLAUDIA FONTANA DOS SANTOS LOMEU E EDIVALDO CESAR LOMEU,
julgou parcialmente procedente o pleito autora, confirmando a tutela antecipada e, ainda, condenando a parte Requerida a (1) restituir a demandante os valores dispendidos a título de juros de obra, de forma simples, atualizada com correção monetária a partir do desembolso pelo autor e a (2) pagar à parte autora multa de 2% (dois por cento) sobre o valor do imóvel, acrescida de juros de 1% (um por cento) ao mês a partir da mora (17/02/2015), além de correção monetária. Outrossim, condenou a parte autora ao pagamento de custas e honorários processuais advocatícios ao patrono da parte requerente em 20% (vinte por cento sobre o valor da causa, nos termos do art. 86, parágrafo único, do CPC.

Irresignada, a
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A
aduz, em síntese, que:
(i)
inexiste multa prevista no contrato entabulado entre as partes, não tendo sido pactuada cláusula penal e, portanto, a parte Ré não pode ser obrigada a pagar uma multa que não está prevista contratualmente e via de consequência não considerada para efeito de cálculo atuarial do empreendimento;
(ii)
“Em relação ao prazo de entrega, ficou estabelecido em 31 (trinta e um) meses após o registro em cartório do contrato de financiamento à construção firmado entre a Ré e o agente financeiro, conforme se infere do item 5 do Quadro Resumo”, ao passo que o contrato de financiamento à construção foi registrado em cartório em 31.01.2013, iniciando-se o prazo de 31 (trinta e um) meses a partir desta data, restando, portanto, o prazo de entrega para agosto de 2015;
(iii)
o prazo de entrega ainda poderia ser prorrogado em 180 (cento e oitenta dias), conforme cláusula quinta, o que levaria a data de entrega para fevereiro de 2016;
(iv)
“Os prazos invocados pelos Autores referem-se às cláusulas B.4 e C.10 do Contrato de Financiamento assinado junto à instituição financeira, e dizem respeito à CONSTRUÇÃO do empreendimento, o que, por óbvio, não se confunde com o prazo para entrega das chaves”. Diante de tais argumentos, pugna pela reforma da r. sentença, de modo a julgar totalmente improcedente o pleito autoral. Alternativamente, na hipótese de subsistência da condenação nos moldes da sentença, pugna pela redução do patamar da multa fixada em 2% (dois por cento), aduzindo ser excessivo o percentual estipulado pelo Juízo de Piso, considerando que a Autora receberia quase 1/3 (um terço) do preço do imóvel (somente pela indenização referente ao atraso).

Por sua vez,
CLAUDIA FONTANA DOS SANTOS LOMEU E EDIVALDO CESAR LOMEU
sustentam, em epítome, que “a base de cálculo dos juros, assim como da multa moratória, devem incidir sobre o valor do bem/contrato, dado que se refere a bem imóvel com valor econômico facilmente aferível”. Nestes termos, requer a reforma da r. sentença para determinar a correção da base de cálculo sobre os quais incidirão os juros moratórios, de modo a incidir sobre o valor atualizado do contrato, em equiparação à penalidade prevista na cláusula 4.2 do contrato preliminar.

O cerne da questão devolvida a este juízo recursal está na verificação da condenação da requerida MRV Engenharia e Participações S/A em restituir a parte autora os valores pagos a título de juros de obra após o limite para a entrega das chaves, bem como a multa contratual pelo descumprimento do contrato decorrente do atraso da obra no
percentual de 2% sobre o valor do imóvel, acrescida de juros de 1% ao mês a partir da mora, isto é, 17/02/2015, além de correção monetária.

Na origem, conforme emerge da petição inicial, a parte requerente ajuizou ação de indenização por danos materiais e morais alegando, em resumo, que firmou
contrato particular de promessa de compra e venda com a requerida do imóvel descrito na inicial, na data de 05/07/2012 e que apesar de adimplente com suas obrigações contratuais, a parte ré, diferentemente, não cumpriu com o prazo pactuado para a entrega das chaves, qual seja, 17/08/2014, sendo entregue apenas em setembro de 2015.

Após a devida instrução processual, sobreveio a r. sentença julgando
parcialmente procedente

o pedido firmado na inicial, para
CONDENAR
a requerida

a restituir
os valores pagos a título de juros de obra, de forma simples, atualizada com correção monetária a partir do desembolso pelos autores e ao pagamento de
multa de 2% sobre o valor do imóvel, acrescida de juros de 1% ao mês a partir da mora, isto é, 17/02/2015, além de correção monetária.

Do atraso na entrega do imóvel

Eminentes Pares, a fim de nortear o julgamento, esclareço que, no caso em análise, fora celebrado, em 05/07/2012, contrato de compra e venda entre as partes da unidade residencial nº 404, Bloco 04, do Parque Fragata, situado no Município de Serra/ES, descrito no contrato particular (fls. 30/36).

No caso em apreço, ficou evidenciado o atraso injustificado na entrega do imóvel, sem a comprovação da ocorrência de causa excludente da responsabilidade da apelante, de modo que a empresa deve ser responsabilizada pelos prejuízos experimentados pela promitente compradora.

Sobre o prazo de entrega, o instrumento firmado entre as partes previa, em sua cláusula 5ª, que o imóvel seria entregue em 31 (trinta e um) meses após o registro do contrato de financiamento (fls.30/v e 33v).

Previu, ainda, o instrumento firmado a dilação do prazo de entrega por 180 (cento e oitenta dias) e, na superveniência de caso fortuito ou força maior, por prazo indeterminado. (fl. 33v).

Nesse ponto, transcrevo trecho da r. sentença para melhor compreensão do caso em apreço:

A respeito da entrega das chaves do imóvel objeto da lide em apreço, de acordo com as provas dos autos, observa-se que fora fixado, inicialmente, o prazo de 31 meses após o registro do contrato de financiamento à construção do empreendimento firmado entre a promitente vendedora e o agente financeiro, no Cartório de Registro de Imóveis (fl. 30).

No entanto, da leitura da cláusula 5 do respectivo contrato particular de promessa de compra e venda (fl. 33-V), extrai-se:

A PROMITENTE VENDEDORA se compromete a concluir as obras do imóvel objeto deste contrato no prazo estipulado no item 5 do Quadro Resumo,
salvo se outra data for estabelecida no contrato de financiamento com Instituição financeira. Nesta hipótese, deverá prevalecer, para fins de entrega das chaves, a data estabelecida no contrato de financiamento.

Portanto, denota-se que, embora inicialmente tenha fixado o prazo de 31 meses para a finalização do empreendimento e respectiva entrega das chaves, ficou estabelecido pela própria ré o prazo posteriormente fixado pela instituição financeira como sendo o principal para termos de entrega das chaves.

Inicialmente, importante pontuar que, no julgamento do REsp nº 1.729.593/SP, fixou-se, dentre as teses, esta relativa ao prazo de entrega do imóvel:

1) Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.

Extrai-se, então, que, quando da formularização do contrato preliminar, qual seja, o Contrato de Promessa de Compra e Venda, entre promitente comprador e construtora, esta deve apontar contratualmente o prazo específico para a entrega daquele empreendimento, sendo esta data desvinculada de qualquer outro negócio jurídico a ser vinculado, pelas razões expostas no acórdão do repetitivo mencionado.

Do caso em tela, observa-se que a empresa ré apresentou data indefinida, visto que os 31 meses só passariam a correr após evento que foge do controle de previsão do consumidor e, ainda, vinculou em seu contrato preliminar possível alteração da data limite para a entrega do imóvel ao contrato de financiamento realizado entre o comprador e a instituição financeira responsável pelo financiamento do valor contratado a ser pago a construtora.

Sem haver um parâmetro claro e expresso para a análise, e devido à incidência do Código Consumerista ao caso em tela, tem-se que, em benefício ao Consumidor, aplicar-se-á o prazo que maior lhe favoreça.

Pois bem. De fl. 41, tem-se que o prazo fixado entre autora e instituição financeira – Banco do Brasil – para o término do prazo de construção era de 17/08/2014, existindo ainda em contrato um prazo de tolerância de 180 dias úteis, desde que justificados. Assim, o prazo final para a entrega das chaves seria 17/02/2015.

Entendo que o atraso da entrega da obra não se revela abusivo, ou exagerado, se ocorrido dentro do prazo de tolerância de 180 dias para entrega da unidade, em sua maioria previsto nos contratos imobiliários, sendo certo que é o lapso temporal usualmente praticado em tais contratos, não sendo hipótese destacada pelo art. 51 do CDC.

Com efeito, não se mostra pertinente a desconsideração do prazo de tolerância de 180 dias, contratualmente avençado, sendo um lapso temporal usualmente praticado nos contratos imobiliários e razoável, considerando o grande porte da negociação, envolvendo sempre um empreendimento de grande monta e com inúmeras variáveis.

Ultrapassado, no entanto, o prazo de tolerância de 180 dias, resta caracterizada a ilegalidade, devendo ser observada a razoabilidade do caso em concreto.

No caso dos autos, inequívoca a existência de atraso substancial na entrega do empreendimento, visto que a entrega do imóvel, consoante relato da própria ré, em sua contestação, se deu em Novembro de 2015, fls. 133.

Com base em tal fundamentação, especialmente com fulcro no Código de Defesa do Consumidor, referido prazo de dilação foi corretamente reputado como nulo pelo Juízo
a quo,
revelando flagrante abusividade, já havendo, inclusive, manifestação do STJ sobre o tema,
in verbis:

RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS. (...)
1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico
, exceto o acréscimo do prazo de tolerância. (REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019).

Na ocasião, destacou o Ministro Marco Aurélio Bellizze:

De nada adianta, por conseguinte, a estipulação de um prazo certo e expresso
, assim como entendeu o acórdão impugnado
, se ele for fixado de maneira apenas estimativa e condicional, ficando vinculado, ainda, a um evento futuro, no caso, à data de obtenção do financiamento pelo adquirente
ou àquela que for determinada pelo agente financeiro no referido contrato.
Isso acaba por atribuir à incorporadora o direito de postergar a entrega da obra por prazo excessivamente longo e oneroso para o comprador, a ponto de afastar, inclusive, o próprio risco da atividade, que pertence à empresa
.

(...)
É impositivo que as incorporadoras, portanto, mediante programação administrativa e econômico-financeira prévia, estabeleçam em seus contratos o prazo para a entrega do imóvel de maneira indene de dúvidas, utilizando-se de critérios dotados de objetividade e clareza, que não estejam vinculados a nenhum negócio jurídico futuro,
ainda que este se encontre associado a uma das etapas da contratação ou da realização da obra, como no caso, à data da obtenção do financiamento.
Somente assim, estarão preservados os primados do direito à informação, da transparência e da boa-fé, além de assegurar às partes o necessário equilíbrio contratual, que respeite as prestações e contraprestações envolvidas
.

Sob tal premissa, resta devidamente configurada a mora da Construtora, eis que ultrapassada a data de entrega prevista em contrato, que se encerrava em
17/08/2014
, sendo o imóvel somente foi entregue à autora em novembro
de 2015
, razão pela qual deve ser responsabilizada a empresa. Não merecendo retoques a sentença nesse ponto.

Da taxa de juros de obra

No que diz respeito à taxa de juros da obra, constatado o atraso na entrega do imóvel, deve a Construtora/Apelante suportar sozinha a taxa de evolução de obras cuja cobrança se deu durante o período de sua inadimplência, uma vez que foi a única responsável pelo atraso nas obras.

Portanto, é necessário o reconhecimento da ilicitude da cobrança dos valores relativos à taxa de juros da obra após o limite para a entrega da obra.

A esse respeito, segue a orientação deste e. Tribunal de Justiça:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. ATRASO INJUSTIFICADO NA CONCLUSÃO DA OBRA. JUROS DE OBRA. ILEGALIDADE. SUSPENSÃO DO TERMO DE CONFISSÃO DE DÍVIDA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

1. “Constatada a mora injustificada da construtora, o ônus quanto ao pagamento de taxa de evolução da obra ou juros de obra não pode ser imputado ao promitente comprador que não concorreram para o atraso na entrega da obra, sendo exigível o reembolso das parcelas pagas à Caixa Econômica Federal, desde quando configurado o atraso” (TJES, Classe: Apelação Cível, 035140320660, Relator: JORGE DO NASCIMENTO VIANA, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 17/05/2021, Data da Publicação no Diário: 14/06/2021).

2. Hipótese em que o prazo final para entrega da obra seria em abril de 2017, data a partir da qual a construtora passou a estar em mora perante os Agravantes, sendo ilegal a cobrança de juros de obra a partir de então.

3. Recurso conhecido e provido. (TJES. Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO. Número: 5003222-57.2021.8.08.0000. DESEMBARGADOR: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA.
Data: 06/Mar/2023).

AGRAVO DE INSTRUMENTO – ILEGITIMIDADE PASSIVA – REJEITADA – INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL – NÃO VERIFICADA – MÉRITO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESIDENCIAL – ATRASO NA ENTREGA – JUROS DE OBRA – RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

1. Na hipótese dos autos, a alegação da parte autora é que sofreu efetivos prejuízos materiais e morais em decorrência do atraso na entrega da obra, sendo obrigada a pagar parcelas a título do que indica se tratar de “juros de obra” por período superior ao contratado e, neste contexto, a construtora requerida/agravante é parte legítima para compor o polo passivo em relação à pretensão. Embora se trate de obrigação estipulada em contrato firmado entre a promitente compradora e a instituição financeira, no caso a Caixa Econômica Federal, o pagamento decorre do alegado descumprimento contratual da construtora, ou seja, foi esta quem, em tese,
deu causa à incidência de cobrança de juros de obra em período maior ao ajustado com o agente financeiro ao descumprir obrigação contratual em decorrência do atraso na entrega do imóvel, razão pela qual possui legitimidade passiva para figurar na lide de origem.

2. No que diz respeito ao litisconsórcio passivo necessário com a Caixa Econômica Federal e a suscitada incompetência da Justiça Estadual,
não prospera a argumentação do recorrente pois a lide não diz respeito a eventual
(i)licitude da cobrança e do pagamento dos denominados “juros de obra”, circunstância que, então configuraria eventual interesse da Caixa Econômica Federal, mas à responsabilidade da ré em arcar com tais valores e ressarcir a recorrida pela quantia paga a esse título, haja vista o suposto atraso na conclusão do empreendimento supramencionado, exclusivamente atribuível à conduta desidiosa da requerida/agravante.

3. Ultrapassados estes pontos, a taxa de evolução de obra, são juros compensatórios, encargo devido pelos compradores à instituição financeira desde a aprovação do financiamento até o término da obra. Na contenda em análise, a taxa de evolução da obra deriva do contrato de financiamento celebrado pela recorrida junto a Caixa Econômica Federal – Credora Fiduciária.

4. Neste caso, mesmo que seja considerada válida e regular a cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, a construtora encontra-se em mora quanto à entrega do imóvel, já que não alude que tenha ocorrido a entrega das chaves até o momento
.

5. Verificado o atraso injustificado na entrega do bem, a mora injustificada da construtora lhe impõe o ônus de pagamento da taxa de evolução da obra.

6. Por fim, cumpre mencionar que o próprio julgado do colendo Superior Tribunal de Justiça (REsp. 1.729.593), admitido sob a sistemática dos repetitivos, colacionado pela agravante em suas razões recursais, a contradiz, ao preconizar que a cobrança dos juros de obra é lícita até o prazo de entrega estabelecido no contrato, somado do prazo da cláusula de tolerância, após o que passa a ser indevido.

7. Recurso conhecido e improvido. (TJES.
Data: 11/May/2022. Órgão julgador: 2ª Câmara Cível. Número: 5001664-50.2021.8.08.0000. Magistrado: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY. Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO).

Da Multa Contratual

A respeito da multa contratual, como bem observado pelo d. Magistrado a quo, o contrato celebrado entre as partes não faz qualquer menção quanto ao “
apenamento da requerida
nas hipóteses de rescisão contratual decorrente de seu inadimplemento”, mas apenas em relação à consumidora, ora apelada.

Diante desse cenário, concluiu o Nobre Julgador pela aplicação reversa das disposições contratuais, em atenção aos princípios da isonomia e do equilíbrio contratual, em decorrência do nítido atraso injustificado na entrega do imóvel, senão vejamos:

Portanto, pautando-se nos princípios da isonomia e do equilíbrio contratual, que não autorizam que o contrato estabeleça tratamento mais gravoso para o consumidor do que aquele concedido ao vendedor, é necessário que seja aplicado também à parte ré a cláusula de apenamento prevista nos casos de mora do comprador, qual seja: multa de 2% a incidir sobre o valor a ser restituído, mediante aplicação de juros de 1% ao mês, conforme cláusula 4.2 do contrato particular de promessa de compra e venda.

No tocante a esse ponto, ressalto, ainda, trecho da ementa proferida nos autos do acórdão nº 1357621 (07089489620208070007), do e. Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios que se assemelha a situação sob análise:

O retardamento na entrega de imóvel em construção é passível de irradiar a incidência de multa contratual em favor do consumidor, ainda que ausente previsão contratual nesse sentido,
mediante aplicação reversa das disposições contratuai
s, uma vez que, encerrando natureza meramente moratória, não se reveste do propósito de compensar o promitente comprador do imóvel pelos prejuízos derivados de eventual inexecução integral da obra, mas tão somente do intento de inquinar a vendedora a cumprir a obrigação assumida e penalizá-la pelo inadimplemento culposo em que incidirá, legitimando que seja cumulada com os lucros cessantes que deixará o adquirente de fruir no período de mora contratual injustificada, pois traduzem os danos que o inadimplemento irradiara, desde que preservada sua natureza puramente sancionatória, estes calculados com fundamento na reversão da cláusula penal de natureza indenizatória. (Acórdão 1357621, 07089489620208070007, Relator: TEÓFILO CAETANO, 1ª Turma Cível, data de julgamento: 21/7/2021, publicado no DJE: 4/8/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.).

Anoto, que por ocasião dos julgamentos dos REsp n. 1.614.721/DF e REsp n. 1.631.485/DF, a Corte Superior de Justiça, firmou entendimento de que no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, legítima sua aplicação reversa, devendo a pena ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento da alienante, como na hipótese dos autos. Nessa ordem de ideias, não há razão para reformar a r. sentença quanto à incidência da referida multa.

A parte autora em seu apelo questiona a base de cálculo sobre os quais devem incidir os juros moratórios, por entender que deve ser o valor atualizado do contrato, em equiparação à penalidade prevista na cláusula 4.2 do contrato preliminar.

Nesses termos, transcrevo a referida cláusula:

4.2) ATRASO DO PAGAMENTO: A impontualidade no pagamento de qualquer das prestações referidas no Quadro Resumo, importará na cobrança do
seu valor atualizado
até a data do efetivo pagamento, acrescido das seguintes penalidades:

a) Juros de 1% (hum por cento) a.m.;

b) Multa de 2% (dois por cento), calculada sobre o valor da prestação em atraso atualizado e já acrescido dos juros citados na alínea "a"supra.

A r. sentença deixou consignado que a multa de
2% incidirá “sobre o valor do imóvel, acrescida de juros de 1% ao mês a partir da mora, isto é, 17/02/2015, além de correção monetária”.

No caso em apreço, conforme já mencionado alhures, no
contrato apresentado, a cláusula penal é estipulada apenas a favor da empresa vendedora, e por este motivo foi revertida em favor dos compradores, na linha de entendimento do STJ, na qual se deve primar pela reciprocidade e simetria das obrigações contratuais entre o consumidor e o fornecedor.

Todavia, entendo que a cláusula penal, por se tratar de uma obrigação acessória, tem por finalidade indenizar a parte lesada pelo descumprimento do acordo.

Nesse ínterim, o pagamento da multa não deve, sob esse pretexto, implicar em verdadeiro enriquecimento sem causa do indenizado.

Assim, não vislumbro nenhuma razão para reformar a r. sentença, a qual deixou consignado a incidência da multa sobre o valor do imóvel,
acrescida de juros de 1% ao mês a partir da mora, isto é, 17/02/2015, além de correção monetária.

Portanto, na medida em que o valor será corrigido monetariamente, não há que se falar em valor atualizado do imóvel, sob pena de onerar excessivamente o vendedor.

Por fim, considerando que a r. sentença em que pese ter condenado a parte requerida a restituição dos valores pagos a título de juros de obra e a multa contratual, equivocadamente condenou a parte autora em custas e honorários ao seu próprio patrono, necessária a sua correção neste
capítulo.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça já firmou entendimento no sentido de que os honorários advocatícios, enquanto consectários legais da condenação principal, possuem natureza de ordem pública, podendo ser revistos a qualquer momento e até mesmo de ofício, sem que isso configure
reformatio in pejus
(STJ, AgInt no Resp 1.722.311/RJ, Rel. Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, DJe de 28.06.2018.).

Nestes termos, considerando que a pretensão acolhida pela r. sentença é de natureza condenatória, entendo razoável a fixação dos honorários advocatícios no mesmo patamar fixado na r. sentença, de 20% (vinte por cento), o qual deverá incidir sobre o valor da condenação e não sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 2º do CPC.

PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA – AUSÊNCIA DE CONDENAÇÃO – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS – PROVEITO ECONÔMICO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, os honorários advocatícios sucumbenciais serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento
sobre o valor (1º) da condenação
,
(2º) do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, (3º) sobre o valor atualizado da causa. 2. O Estatuto Processual Civil determina que os honorários advocatícios sucumbenciais apenas serão fixados por equidade nas causas em que for inestimável ou irrisório o proveito econômico ou, ainda, quando o valor da causa for muito baixo. (TJES. Classe: APELAÇÃO CÍVEL. Número: 5009810-53.2022.8.08.0030. Órgão julgador: 1ª Câmara Cível. Data: 01/Nov/2023. Desmbargador: ANNIBAL DE REZENDE LIMA).

Ante o exposto, firme nas razões expostas, conheço dos recursos interpostos por
CLAUDIA FONTANA DOS SANTOS LOMEU, EDIVALDO CESAR LOMEU E MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A,
para, no mérito,
NEGAR-LHES PROVIMENTO
e,
ex officio,
corrigir o capítulo da sentença referente aos honorários advocatícios, de modo condenar a parte requerida MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A
ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios ao patrono dos requerentes, que fixo em 20% sobre o valor da condenação, com fulcro no art. 85, §2º do CPC
.

É como voto.

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VOTOS VOGAIS

005 - Gabinete Des. CARLOS SIMÕES FONSECA - CARLOS SIMOES FONSECA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
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