Tribunal: TJES
Processo: 5024407-70.2022.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FABIO BRASIL NERY
Órgão julgador: FABIO BRASIL NERY
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Promessa de Compra e Venda
Data de julgamento: 2024-11-25

Ementa:
Ementa
:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO. INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS E MULTA CONTRATUAL. PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS NÃO ACOLHIDO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por Luiz Cláudio Almeida Silva e outra contra a sentença que, em ação de reintegração de posse ajuizada por Wanderli Rangel Brandão e Maria Helena Muqui Brandão, julgou procedente o pedido autoral, rescindindo o contrato de compra e venda de imóvel por inadimplemento dos réus. A sentença condenou os réus ao pagamento de indenização por perdas e danos, equivalente a 0,5% ao mês sobre o valor do contrato, desde a ocupação indevida até a desocupação, além de multa contratual de 20% do preço acordado. Os apelantes insurgem-se contra a sentença, alegando nulidade por ausência de fundamentação, contradição quanto à indenização por benfeitorias e sustentando que as provas indicam o cumprimento do contrato.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se a sentença é nula por ausência de fundamentação; (ii) estabelecer se houve inadimplemento contratual por parte dos réus e se a exceção do contrato não cumprido deve ser reconhecida; e (iii) determinar se os réus têm direito à indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) entende que o magistrado não está obrigado a se manifestar sobre todos os pontos suscitados pelas partes, bastando que a fundamentação seja suficiente para a resolução da controvérsia, o que se verifica no presente caso, estando, pois, o
decisum
questionado em sintonia com o Tema 339, do Supremo Tribunal Federal. A alegação de nulidade da sentença por ausência de fundamentação é afastada.

A análise do contrato e das provas dos autos demonstra que os réus não quitaram integralmente o preço ajustado, configurando inadimplemento. O contrato não previa financiamento bancário, e a alegação de que a quitação seria feita por essa modalidade não foi comprovada. Assim, não prospera a tese de exceção do contrato não cumprido.

A pretensão de indenização por benfeitorias não se sustenta, pois não há comprovação de que as despesas alegadas pelos réus foram realizadas no imóvel objeto da demanda. Os recibos apresentados referem-se a imóvel diverso, e o laudo de vistoria não é suficiente para comprovar as alegadas benfeitorias.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

O magistrado não está obrigado a se manifestar sobre todos os dispositivos ou fundamentos alegados, desde que a sentença contenha fundamentação suficiente.

O inadimplemento contratual do comprador autoriza a rescisão do contrato e a reintegração de posse do imóvel, sem que se configure, no caso, a exceção do contrato não cumprido.

A indenização por benfeitorias só é devida quando comprovada a realização de melhorias no imóvel objeto da lide.

Dispositivos relevantes citados
: Código Civil, arts. 421, 475 e 1.219. Código de Processo Civil, art. 85, §11.
Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgRg no AREsp 354.070/RS, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 13.10.2015; TJMS, AI 1408047-65.2023.8.12.0000, Rel. Des. Marcelo Câmara Rasslan, DJMS 05.10.2023.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5024407-70.2022.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: LUIZ CLAUDIO ALMEIDA SILVA e outros

APELADO: WANDERLI RANGEL BRANDAO e outros

RELATOR:
FABIO BRASIL NERY

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

Ementa
:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO. INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS E MULTA CONTRATUAL. PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS NÃO ACOLHIDO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por Luiz Cláudio Almeida Silva e outra contra a sentença que, em ação de reintegração de posse ajuizada por Wanderli Rangel Brandão e Maria Helena Muqui Brandão, julgou procedente o pedido autoral, rescindindo o contrato de compra e venda de imóvel por inadimplemento dos réus. A sentença condenou os réus ao pagamento de indenização por perdas e danos, equivalente a 0,5% ao mês sobre o valor do contrato, desde a ocupação indevida até a desocupação, além de multa contratual de 20% do preço acordado. Os apelantes insurgem-se contra a sentença, alegando nulidade por ausência de fundamentação, contradição quanto à indenização por benfeitorias e sustentando que as provas indicam o cumprimento do contrato.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se a sentença é nula por ausência de fundamentação; (ii) estabelecer se houve inadimplemento contratual por parte dos réus e se a exceção do contrato não cumprido deve ser reconhecida; e (iii) determinar se os réus têm direito à indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) entende que o magistrado não está obrigado a se manifestar sobre todos os pontos suscitados pelas partes, bastando que a fundamentação seja suficiente para a resolução da controvérsia, o que se verifica no presente caso, estando, pois, o
decisum
questionado em sintonia com o Tema 339, do Supremo Tribunal Federal. A alegação de nulidade da sentença por ausência de fundamentação é afastada.

A análise do contrato e das provas dos autos demonstra que os réus não quitaram integralmente o preço ajustado, configurando inadimplemento. O contrato não previa financiamento bancário, e a alegação de que a quitação seria feita por essa modalidade não foi comprovada. Assim, não prospera a tese de exceção do contrato não cumprido.

A pretensão de indenização por benfeitorias não se sustenta, pois não há comprovação de que as despesas alegadas pelos réus foram realizadas no imóvel objeto da demanda. Os recibos apresentados referem-se a imóvel diverso, e o laudo de vistoria não é suficiente para comprovar as alegadas benfeitorias.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

O magistrado não está obrigado a se manifestar sobre todos os dispositivos ou fundamentos alegados, desde que a sentença contenha fundamentação suficiente.

O inadimplemento contratual do comprador autoriza a rescisão do contrato e a reintegração de posse do imóvel, sem que se configure, no caso, a exceção do contrato não cumprido.

A indenização por benfeitorias só é devida quando comprovada a realização de melhorias no imóvel objeto da lide.

Dispositivos relevantes citados
: Código Civil, arts. 421, 475 e 1.219. Código de Processo Civil, art. 85, §11.
Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgRg no AREsp 354.070/RS, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 13.10.2015; TJMS, AI 1408047-65.2023.8.12.0000, Rel. Des. Marcelo Câmara Rasslan, DJMS 05.10.2023.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY

Composição de julgamento: 028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Relator / 029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal / 002 - Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
029 - Gabinete Desª. HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Acompanhar
002 - Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 5024407-70.2022.8.08.0048

APELANTE: LUIZ CLAUDIO ALMEIDA SILVA E OUTRA

APELADO: WANDERLI RANGEL BRANDAO E OUTRA

RELATOR: DES. FÁBIO BRASIL NERY

VOTO

Conforme relatado, trata-se de apelação cível interposta por
LUIZ CLAUDIO ALMEIDA SILVA E OUTRA
, haja vista inconformados com a sentença id. 8822900, proferida pela Juíza de Direito da 1ª Vara Cível de Serra, nos autos da
ação de

reintegração de posse
ajuizada por
WANDERLI RANGEL BRANDAO E OUTRA
, por meio da qual julgou procedentes os pedidos formulados,
“para resolver o contrato firmado entre as partes e condenar os réus no pagamento de indenização por perdas e danos, no percentual de 0,5% ao mês sobre o preço do contrato (R$ 430.000,00 - id. 18778118), incidente desde a ocupação indevida do imóvel (29/09/2022 - id. 18778122) até a sua desocupação (25/01/2023 - id. 21272397), bem como no pagamento de multa contratual por inadimplemento, correspondente a 20% do preço do contrato, devendo as quantias serem atualizadas monetariamente pelos critérios utilizados pelo Poder Judiciário Capixaba e juros moratórios a partir da citação, e apuradas em liquidação de sentença”
.

Sustentam, em síntese, que a sentença é nula por carência de fundamentação e negativa de prestação jurisdicional, havendo, ainda, contradição quanto ao pleito de indenização pelas benfeitorias.

Afirmam, também, que as provas orais e documentais sustentam a exceção do contrato não cumprido.

Na sequência, pontuam que
“quando apresentaram o contrato e demais documentos do imóvel visando obter aprovação de financiamento que, de pronto, lhes foi negado”.

Ao final, destacaram que fazem jus ao recebimento de indenização por benfeitorias, bem como ser necessária a correção do valor do sinal.

Pois bem.

Versa a demanda acerca de pretensão de reintegração possessória ajuizada por Wanderli Rangel Brandão e Maria Helena Muqui Brandão em desfavor de Luiz Cláudio Almeida Silva e Jackeline Rodrigues Silva.

Sustentaram os autores que, em 30/05/2022, firmaram contrato de compra e venda e cessão de direito com os réus, de um imóvel localizado na Rua Machado de Assis, lote nº 07, quadra VI, São Diogo II, Serra/ES, por R$ 430.000,00 (quatrocentos e trinta mil reais). Alegam, entretanto, que os requeridos pagaram apenas parte do preço, razão pela qual postulam a rescisão contratual, a reintegração da posse, bem como a condenação destes ao pagamento de aluguéis pelo período em que detiveram o bem.

Em sede de defesa, os demandados aduziram as seguintes teses, conforme sintetizado pelo magistrado
a quo
:

“Os réus ofertaram contestação no id 21528157, alegando, preliminarmente, a falta de interesse, pois desocuparam o imóvel voluntariamente nos termos da decisão liminar. No mérito, sustentam que o contrato foi rescindido por culpa dos autores, já que o financiamento não foi aprovado por inconsistências na documentação do imóvel e, antes que levantassem fundos para quitar a dívida, o que ocorreria com a venda de um apartamento que desde o início era uma opção de quitação, os autores pugnaram pela rescisão contratual, com a devolução do preço, o que foi aceito pelas partes, mas não cumprido pelos autores. Por fim, pugnam pela restituição das quantias despendidas nas benfeitorias realizadas no imóvel e pela improcedência do pleito autoral”.

Conforme se vê, os recorridos postularam a resolução do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento dos apelantes e, consequentemente, a reintegração na posse do imóvel objeto da avença, além da condenação deles no pagamento de indenização por danos materiais, correspondente aos aluguéis pelo tempo de ocupação, e multa contratual por descumprimento.

Consta da sentença impugnada:

“Compulsando os autos, vejo ser incontroverso que os réus pagaram apenas R$ 100.000,00, dos R$ 430.000,00 do preço ajustado para a compra e venda do imóvel descrito na exordial, ocorrida em maio/2022. Também é inconteste que, mesmo sem o pagamento integral do preço, os réus passaram a residir no imóvel e nele permaneceram até janeiro/2023 (id. 21272397), após o deferimento da liminar de reintegração de posse.

Conquanto os réus não neguem o inadimplemento, sustentam que o negócio não pôde ser concretizado por culpa dos próprios autores, pois o saldo residual seria pago por financiamento bancário, que foi negado em virtude do imóvel possuir três inscrições imobiliárias. Acrescentam que, diante da impossibilidade de financiamento, as partes repactuaram a avença, ficando acordado que a quantia remanescente seria quitada com a venda do apartamento dos réus, e que, até que isso ocorresse, pagariam aluguel mensal aos autores. Todavia, antes que conseguissem vender seu apartamento, os autores desistiram do negócio, impossibilitando a continuidade do contrato.

A despeito disso, a tese invocada não justifica a manutenção do negócio, tampouco legitima a posse dos réus, não apenas porque não há provas da dita impossibilidade de financiar, mas, sobretudo, porque, em nenhum momento, o contrato vincula o pagamento à obtenção de qualquer financiamento, tampouco à venda do imóvel dos compradores.

Impende mencionar que o corretor de imóveis que intermediou a negociação havida entre as partes, e que confeccionou o contrato, apesar de alegar em audiência que o financiamento foi negado em razão do imóvel possuir três inscrições imobiliárias, confirmou que tal informação lhe foi passada pelos próprios réus, e que ele mesmo não possui nenhum documento relativo ao financiamento, o qual também não acompanhou.

De toda sorte, para além da impossibilidade de financiamento, que sequer está comprovada, o que se depreende da Cláusula Segunda do contrato firmado entre as partes é que o saldo residual de R$ 330.000,00 seria pago no prazo máximo de 60 dias a contar da data de assinatura do instrumento (id. 18778118), inexistindo vinculação a financiamento ou a qualquer outra forma específica de quitação.

Ressalto que, apesar do corretor ter alegado em juízo que as partes acordaram o pagamento do saldo devedor por meio de financiamento - o que é veementemente negado pelos autores, a própria testemunha afirmou que essa pactuação foi apenas verbal, o que não faz sentido, dada a existência de um contrato escrito sem qualquer aditivo ou alusão à essa forma de pagamento e que, ao que parece, foi ignorado não só por quem o redigiu, como também pelos réus, que imputam aos autores a obrigação de aceitar o que não está pactuado. Ora, se era para ser cumprido algo diverso do que está no contrato, que vincula seus proponentes, a obrigação deveria constar no instrumento, do contrário, celebrar o contrato escrito não teria nenhuma finalidade.

Outrossim, o parágrafo segundo da cláusula segunda do contrato, dispõe que: na hipótese do valor restante estabelecido na cláusula segunda deste, não ser integralmente quitado dentro do prazo previsto, e depois de considerada uma tolerância de 30 (trinta) dias, poderão os promitentes vendedores dar por rescindido o presente contrato de pleno direito e reaver o imóvel, sem que os promissários compradores tenham nada a requerer ou reclamar.

Logo, inadimplido o saldo devedor pelos réus, operou-se verdadeira condição resolutiva do negócio, devendo as partes retornarem ao status quo ante, com a consequente retomada da posse pelos vendedores e a devolução, aos réus, do que foi pago.

Não foi, contudo, o que ocorreu, pois, frustradas as tentativas de negociação após findado o prazo para pagamento estipulado no contrato, os réus permaneceram residindo gratuitamente no imóvel, com a única justificativa de que o financiamento não foi aprovado por inconsistência na documentação do imóvel e porque os autores se recusaram a aguardar que vendessem seu apartamento para obter novos recursos, o que não pode ser admitido porque essas condições de pagamento não constam no contrato celebrado entre as partes.

Muito embora os autores tenham confirmado, em audiência, as tratativas para o pagamento do saldo residual, afirmaram que não aceitaram a proposta de pagamento de aluguel feita pelos demandados, pois seu interesse era vender o imóvel, e não alugá-lo, e que, diante disso, nada ficou acordado.

Quanto à alegada venda do apartamento dos réus para obtenção de recursos para a quitação, além de inexistir prova dessa repactuação, o corretor ouvido em juízo afirmou que as tentativas de venda do imóvel dos réus foram inexitosas, o que impõe a conclusão de que o negócio firmado com os autores, de nenhuma forma, se concretizaria pois, como também mencionado pela testemunha, os réus não possuíam o dinheiro para o pagamento do bem que compraram.

Observo, assim, que todas as tentativas de concretização da compra e venda foram infrutíferas, pois o contrato vincula o adimplemento do saldo residual a uma forma específica de pagamento, e os autores não podem ser compelidos a aceitar o pagamento de modo diverso do que foi previsto.

Dessa forma, dada a impossibilidade de pagamento do preço, outra medida não resta senão a rescisão do contrato, com os ônus que essa medida impõe aos contratantes.

E, nessa linha de raciocínio, tenho que os réus são os únicos responsáveis pela rescisão do negócio, pois não observaram o prazo para pagamento do saldo residual que, nos termos do contrato, acrescido do período de tolerância, terminou em agosto/2022.

In casu, a rescisão já se operou com a restituição, pelos autores, da quantia recebida (id. 21526900), e a desocupação do imóvel pelos réus (id. 21272388), havendo, outrossim, a perda superveniente do interesse em relação ao pleito reintegratório. Resta apurar, portanto, demais ônus decorrentes do desfazimento do negócio, haja vista que os autores pleiteiam o recebimento de aluguéis pelo tempo de ocupação e multa contratual, e os réus, por sua vez, indenização por benfeitorias.

Nesse diapasão, denoto que os réus foram notificados para cumprir o contrato em 29/09/2022 (id. 18778122), mas não pagaram o preço e nem desocuparam o imóvel, como se vê na contranotificação de id. 18778126, configurando-se, a partir daquele momento, posse ilegítima, já que, como já mencionado, as justificativas de seu inadimplemento não encontram respaldo no contrato. Assim, conquanto tenha havido a perda superveniente do interesse processual em relação à reintegração de posse, não se pode negar que os réus receberam as chaves do imóvel no ato da assinatura e, à exceção do sinal, passaram a residir ali sem o pagamento de qualquer contraprestação, exercendo, por isso, e desde a notificação, posse ilegítima sobre o bem objeto do contrato.

Por isso, merece prosperar a pretensão autoral quanto aos alegados danos materiais sofridos em virtude do que deixaram de auferir por conta da ocupação indevida do imóvel pelos réus, nos termos do artigo 402, do Código Civil.

Consoante também já decidiu o Superior Tribunal de Justiça, Cabe ao promitente comprador o pagamento de aluguel pelo período de efetivo uso do imóvel cujo contrato particular de promessa de compra e venda restou rescindido. Em igual sentido, também proclamou, noutra ocasião, que o promitente-vendedor ante a inadimplência do promitente-comprador faz jus à indenização do que poderia auferir a título de locação no período em que o imóvel esteve ocupado por este.

Assim, nos casos de resolução contratual por inadimplemento do promitente-comprador do imóvel, como é o caso, é cabível o pagamento de indenização ao promitente-vendedor pela indisponibilidade do imóvel, a título de perdas e danos, seja por óbice de venda a outrem, seja pela impossibilidade de se destinar o imóvel à locação.

No caso vertente, os autores almejam ser indenizados pela ocupação do bem pelo réu no montante R$ 2.500,00 por mês de permanência. Conquanto tenham direito à indenização pela fruição do imóvel ao mês, não apresentam nenhum documento que corrobore a quantia pretendida, inexistindo qualquer evidência de que esse seja o preço de aluguel mensal de imóvel equivalente ao objeto do contrato, razão pela qual a quantia apontada pelos demandantes não pode ser utilizada para balizar a reparação almejada.

Em tais hipóteses, a jurisprudência pátria, ao admitir a indenização pela ocupação, entende que o percentual de 0,5% pela fruição do imóvel ao mês é o que melhor reflete o preço locatício do bem, como adiante se vê:

[...]

Diante disso, procede o pedido de reparação por perdas e danos a título de aluguel, sendo razoável, no entanto, a fixação de indenização pela fruição do imóvel em 0,5% por mês de ocupação, calculado sobre o preço do contrato, desde a constituição em mora, quando a ocupação passou a ser indevida (29/09/2022 - id. 18778122), e sendo devido até a sua desocupação (25/01/2023 - id. 21272397).

Da mesma forma, fazem jus os autores ao recebimento da multa contratual prevista na cláusula nona, que assim estipula (id. 18778118):

O não cumprimento de quaisquer das cláusulas pactuadas que ensejar o desfazimento do presente negócio implica na multa de 20% (vinte por cento) sobre o valor da transação, a ser pago pela parte infratora à parte inocente, devidamente corrigidas a partir da assinatura deste instrumento, sem prejuízo das perdas e danos a apurar-se em procedimento próprio.

Esse é o caso dos autos, pois o contrato só foi rescindido ante o inadimplemento dos réus, que deixaram de pagar o preço no prazo estipulado e, por isso, devem ser condenados no pagamento da multa por descumprimento da avença.

Por derradeiro, vejo que os réus pleitearam o pagamento de indenização por benfeitorias, alegando que empreenderam inúmeras reformas e melhorias no imóvel, que estava inabitável por vazamentos e falhas estruturais.

Nesse contexto, oportuno relembrar que consideram-se benfeitorias os gastos realizados com o aumento de área de um imóvel, agregados, construídos ou, ainda, tudo o que for realizado com o propósito de melhorar sua estrutura, promover a conservação e agregar valor ao bem.

In casu, os documentos acostados à defesa (ids. 21528909 a 21528928) não corroboram sua assertiva, pois insuficientes para comprovar que o imóvel estava deteriorado e inabitável, como querem fazer crer os réus. E mais. Ainda que estivessem comprovadas, essas reformas não configurariam benfeitorias, pois realizadas com a única finalidade de permitir aos réus continuar residindo no imóvel, o que não agrega qualquer valor ao bem.

Nem mesmo o laudo de vistoria técnica, que relatou infiltrações e falta de manutenção (id. 21528917), pode ser utilizado para essa finalidade, pois confeccionado oito meses após a compra e venda. Inclusive, o engenheiro responsável, quando ouvido em audiência, afirmou não poder concluir de quando remontam as falhas apontadas no laudo, de modo que não se pode imputá-las à época em que o imóvel foi vendido aos réus. O corretor de imóveis também foi questionado em juízo acerca de eventuais benfeitorias realizadas pelos compradores, mas sequer soube especificá-las. Por fim, em seu depoimento pessoal, o autor Wanderli alegou que o imóvel nunca ficou desocupado por mais de dois meses e que, antes de ser vendido aos demandados, era habitado por inquilinos.

Assim, tenho que os réus não se desincumbiram de seu ônus de demonstrar a realização de benfeitorias no imóvel e, por isso, não lhes assiste direito à retenção”.

Nesse cenário, tem-se que, quanto à alegação de nulidade da sentença por carência de fundamentação e negativa de prestação jurisdicional, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça mantém entendimento segundo o qual o magistrado está apto a proferir sentença quando já tiver encontrado motivo suficiente para motivar sua decisão, não estando obrigado a manifestar-se sobre todos os dispositivos legais apresentados ou sobre todos os fundamentos alegados. Veja-se:

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO (ART. 544 DO CPC) - AÇÃO DE USUCAPIÃO - DECISÃO MONOCRÁTICA NEGANDO PROVIMENTO AO RECLAMO - INSURGÊNCIA RECURSAL DA RÉ.

1.
É entendimento pacífico deste Superior Tribunal que o magistrado não é obrigado a responder a todas as alegações das partes se já tiver encontrado motivo suficiente para fundamentar a decisão, nem é obrigado a ater-se aos fundamentos por elas indicados, como ocorreu no caso ora em apreço. Omissão afastada. Precedentes.

2. A decisão impugnada limitou-se ao pleito dos autores, qual seja, a declaração da propriedade pela usucapião. Embora o julgador tenha utilizado fundamento diverso daquele estampado na inicial, não há se falar em decisão ultra/extra petita, visto que o pedido da ação não corresponde apenas ao requerido ao final da petição inicial, mas da interpretação lógico-sistemática da inicial como um todo.

3. A revisão do resultado o qual sucedeu a Corte de origem acerca da presença dos requisitos para a aquisição da propriedade pela usucapião, demanda a reapreciação probatória, obstada pela incidência da Súmula 7 do STJ.

4. Agravo regimental desprovido.

(AgRg no AREsp 354.070/RS, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 13/10/2015, DJe 21/10/2015).

Na hipótese, observo que a julgadora primeva fundamentou de forma adequada o
decisum
objurgado, levando em consideração que os apelantes descumpriram o contrato de compra e venda do bem imóvel, porquanto não adimpliram de forma integral o preço ajustado, restando afastada, de forma motivada, a tese de que o saldo devedor seria quitado por meio de financiamento imobiliário, não alcançado por suposta irregularidade na matrícula do bem.

Assim, forçoso reconhecer que a sentença preenche os requisitos legais, pois proferida com base em fundamentação suficiente para elucidação da controvérsia, tendo a magistrada esclarecido os motivos que a levaram a concluir pela procedência da demanda, estando, de conseguinte, o ato questionado, em plena sintonia com a tese firmada no Tema 339, do Supremo Tribunal Federal,
in verbis
:

“
O art. 93, IX, da Constituição Federal exige que o acórdão ou decisão sejam fundamentados, ainda que sucintamente, sem determinar, contudo, o exame pormenorizado de cada uma das alegações ou provas
”.

Logo, rejeito a arguição de nulidade da sentença.

Na sequência, quanto ao sustentado desajuste acerca da forma de pagamento do imóvel e a ventilada responsabilidade dos apelados pela demora da respectiva quitação (em razão da existência de três inscrições imobiliárias para o mesmo bem), não prosperam as teses vertidas pelos recorrentes, pois devidamente demonstradas no id. 8822760 as condições em que se daria a respectiva quitação, inexistindo previsão de financiamento bancário. Confira-se:

“Cláusula Segunda: Que os promitentes vendedores em virtude de serem os legítimos possuidores do imóvel caracterizado na cláusula primeira deste instrumento, vendem aos promissários compradores pelo preço certo e ajustado de R$ 430.000,00 (quatrocentos e trinta mil reais), pagos nos seguintes moldes:

- R$ 100.000,00 (cem mil reais) pagos a vista, no ato da assinatura deste instrumento;

- R$ 330.000,00 (trezentos e trinta mil reais) que serão pagos em um prazo máximo de 60 dias, a contar da data de assinatura deste instrumento, quando as partes contratantes possam declarar a plena quitação do mesmo”.

A testemunha - Sr. Monclar – que teria intermediado a negociação, nada comprovou sobre tal modalidade de pagamento, pois inicialmente afirmou que os recursos adviriam da venda de outros imóveis pelos compradores, ressaltando, posteriormente, a hipótese de financiamento, apenas por ouvir dizer do recorrido, sem visualizar ou elaborar qualquer documento vinculado à obtenção de crédito junto ao banco, em que pese fosse o corretor responsável pela compra e venda.

Logo, resta induvidoso que vencido o prazo de 60 (sessenta) dias para quitação do valor remanescente e inexistindo provas concretas de eventual repactuação acerca do prazo e da forma de pagamento, escorreita a conclusão alcançada na sentença acerca do desfazimento da avença por culpa dos compradores, face à patente inadimplência destes.

Assim, não encontra lastro nos autos a tese de exceção do contrato não cumprido, pois depreende-se que inexistia qualquer pendência obrigacional dos apelados que pudesse impedir a quitação do saldo devedor pelos apelantes.

Por conseguinte, a pretensão de ressarcimento pelas supostas benfeitorias que teriam sido realizadas no imóvel também não merece ser acolhida.

Com efeito, o possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis que fez e de retenção do bem principal, não sendo obrigado a devolvê-lo até que seu crédito, referente àquelas, seja satisfeito (artigo 1.219 do Código Civil).

Contudo, na hipótese, somente depois de ajuizada a demanda em tela e citados os recorrentes, decorridos 08 (oito) meses da data da aquisição e imissão destes na posse, é que foi confeccionado o “laudo de vistoria de
entrega
de imóvel” (id. 8822857), apontando algumas avarias, sendo relevante notar que o engenheiro subscritor responsável, em audiência, não soube informar a provável data de origem de cada “infiltração”. Assim, diante da evidente inconsistência de datas entre a entrega do bem e a realização da dita vistoria, não há como se concluir pela prestabilidade das condições narradas quando do recebimento do imóvel pelos recorrentes.

Em acréscimo, observo que os recibos de despesas com materiais e serviços acostados nos ids. 8822859 a 8822864 se referem a imóvel localizado na Rua Cristóvão Colombo, nº 75 – Bloco 01 AP 101, tratando-se de endereço diverso daquele objeto do imóvel discutido nos autos (Rua Machado de Assis, lote nº 07, quadra VI), circunstância que também fragiliza a pretensão de ressarcimento de despesas por benfeitorias, eis que não comprovada sua existência.

Por fim, a jurisprudência reverbera o entendimento de que havendo inadimplemento causado pelo comprador, a quantia a ser devolvida em razão do desfazimento do negócio deve ser acrescida apenas da correção monetária, vedada a incidência de juros de mora.

Ilustrando:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO COMPRADOR. DETERMINAÇÃO DE DEVOLUÇÃO DAS ARRAS. SENTENÇA QUE DETERMINOU A RESTITUIÇÃO DO SINAL COM ACRÉSCIMO DE CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS DE MORA.
Afastamento da incidência de juros moratórios
.
Inadimplemento causado pelo comprador. Ausência de mora do vendedor. Quantia a ser devolvida apenas com acréscimo de correção monetária.
[...] (TJMS; AI 1408047-65.2023.8.12.0000; Corumbá; Rel. Des. Marcelo Câmara Rasslan; DJMS 05/10/2023; Pág. 109)

Contudo, no caso em exame, a julgadora
a quo
não determinou qualquer devolução, aos compradores, da quantia referente ao sinal, sendo certo que os próprios apelantes informaram na peça de defesa que
"os Requerentes pedem ao Sr. Monclar que informe os dados bancários dos Requeridos,
pois providenciariam a devolução do dinheiro
, nos moldes da repactuação supra"
, acrescentando que
"é importante o juízo notar que
o desfazimento do negócio, de maneira amigável, não só foi proposto como também aceito, tanto que as partes deram início à sua execução
"
. No depoimento pessoal do Sr. Wanderli (apelado), há confirmação de que o valor de R$100.000,00 (cem mil reais) foi devolvido amigavelmente, o que pode ser verificado no comprovante acostado no id. 8822772, não havendo se falar em ingerência do Judiciário para determinar sua atualização, sobrepondo-se ao convencionado entre partes.

Por todo o exposto,
conheço
do recurso e
nego-lhe provimento
.

Majoro os honorários advocatícios fixados na origem do patamar de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação para o montante de 11% (onze por cento), na forma do §11, do art. 85, do CPC.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)