Tribunal: TJES
Processo: 0027177-43.2015.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão julgador: ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Provas em geral
Data de julgamento: 2024-05-16

Ementa:
PROCESSUAL CIVIL
E CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR
–
RECURSO DE
APELAÇÃO –

CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA

–

ATRASO
INJUSTIFICADO
NA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA

–
CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA –
PRAZO DE TOLERÂNCIA EM DIAS CORRIDOS
–

MULTA CONTRATUAL
INVERSA
APLICÁVEL –
SENTENÇA MANTIDA
–
RECURSO DESPROVIDO
.

1. Sobressai das provas delineadas no feito originário, que o inadimplemento contratual se deu por culpa exclusiva das Apelantes (promitentes vendedoras), mormente pelo atraso injustificado para a entrega do da unidade imobiliária em favor da Apelada (promitente compradora), a qual vinha cumprindo fielmente com suas obrigações relativas ao pagamento das parcelas, circunstância que, a toda evidência, viabiliza o pleito indenizatório pelos danos materiais suportados.

2. À luz da jurisprudência deste Egrégio Sodalício,
“é abusiva a estipulação do prazo de tolerância em dias úteis, e não corridos, porque coloca o consumidor em situação de desvantagem exagerada (art. 51, IV, CDC). Precedentes do c. STJ e deste e. TJES.”
(TJES, Apelação Cível nº 0011422-09.2012.8.08.0048, Primeira Câmara Cível, Des. Júlio Cesar Costa de Oliveira, Data de Julgamento: 22/05/2023).

3.

N
o contrato de adesão firmado entre o
promitente
comprador e a
promitente vendedora (
construtora/incorporadora
)
, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.
Precedentes TJES.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0027177-43.2015.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: LORENGE S.A. PARTICIPACOES e OUTROS

APELADO: MARIA APARECIDA STOFE

RELATOR(A): DES. CONVOCADO
ALDARY NUNES JUNIOR

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

PROCESSUAL CIVIL
E CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR
–
RECURSO DE
APELAÇÃO –

CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA

–

ATRASO
INJUSTIFICADO
NA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA

–
CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA –
PRAZO DE TOLERÂNCIA EM DIAS CORRIDOS
–

MULTA CONTRATUAL
INVERSA
APLICÁVEL –
SENTENÇA MANTIDA
–
RECURSO DESPROVIDO
.

1. Sobressai das provas delineadas no feito originário, que o inadimplemento contratual se deu por culpa exclusiva das Apelantes (promitentes vendedoras), mormente pelo atraso injustificado para a entrega do da unidade imobiliária em favor da Apelada (promitente compradora), a qual vinha cumprindo fielmente com suas obrigações relativas ao pagamento das parcelas, circunstância que, a toda evidência, viabiliza o pleito indenizatório pelos danos materiais suportados.

2. À luz da jurisprudência deste Egrégio Sodalício,
“é abusiva a estipulação do prazo de tolerância em dias úteis, e não corridos, porque coloca o consumidor em situação de desvantagem exagerada (art. 51, IV, CDC). Precedentes do c. STJ e deste e. TJES.”
(TJES, Apelação Cível nº 0011422-09.2012.8.08.0048, Primeira Câmara Cível, Des. Júlio Cesar Costa de Oliveira, Data de Julgamento: 22/05/2023).

3.

N
o contrato de adesão firmado entre o
promitente
comprador e a
promitente vendedora (
construtora/incorporadora
)
, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.
Precedentes TJES.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR

Composição de julgamento: 031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal / 010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal
VOTOS VOGAIS
004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar
010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0027177-43.2015.8.08.0024

APELANTES: LORENGE S. A. PARTICIPAÇÕES e VILLAGGIO LARANJEIRAS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA.

APELADA: MARIA APARECIDA STOFE

RELATOR: DES. SUBST. ALDARY NUNES JUNIOR

VOTO

Consoante o relatado, trata-se de recurso de apelação cível, interposto por LORENGE S. A. PARTICIPAÇÕES e VILLAGGIO LARANJEIRAS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. em face da sentença de fls. 382/386 (processo originário), proferida pelo MMº Juízo da 8ª Vara Cível do Juízo de Vitória, Comarca da Capital que, nos autos da “ação de indenização por danos morais e materiais”, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por MARIA APARECIDA STOFE, ora Apelada, nos termos do art. 487, inc. I, do Código de Processo Civil.

Nas razões recursais de fls. 399/418 (processo originário), requer-se a reforma da sentença para julgar improcedente a demanda, sustentando, em síntese, pela (i) ausência de atraso na entrega da obra, ante a ocorrência de caso fortuito e força maior; (ii) desnecessidade de justificativa para aplicação da cláusula de tolerância; (iii) legalidade das cláusulas contratuais e dever de observância ao princípio do
Pacta Sunt Servanda.

A
quaestio iuris
diz respeito à demora na entrega de unidade imobiliária a ensejar reparação por eventuais danos materiais e morais sofridos pela promitente compradora, ora Apelada.

Premente aludir que as questões controvertidas na presente demanda serão apreciadas sob a égide do Código de Defesa do Consumidor, privilegiando-se, sobretudo, os princípios gerais do direito que buscam a justiça contratual, a equivalência das prestações e a boa-fé objetiva.

Pois bem.

Em que pese a irresignação recursal, de logo registro que a sentença deve permanecer hígida pelas razões que passo a expender.

Na espécie, a parte autora, ora Apelada, em
05.05.2010
, celebrou com as rés, ora Apelantes, “Compromisso de Compra e Venda” de unidade imobiliária na planta, a saber,
“01 (um) apartamento nº 1004, localizado na Rua Marataízes, s/n, Valparaíso, no município de Serra”
, cuja entrega dar-se-ia em
outubro/2013
, contudo, a entrega se deu, tão-só, na data de
20.10.2014
, quando já superado o prazo contratual de tolerância, o que motivou o ajuizamento da demanda indenizatória pelos danos morais e materiais suportados.

O MMº Juízo
a quo
, após devidamente instruído o feito, enquanto destinatário das provas (art. 371, do CPC), ao prolatar a sentença hostilizada, acolheu parcialmente o pleito autoral para:

“i) DECLARAR a abusividade da cláusula que determina que a contagem do prazo de prorrogação será em dias úteis e da que estipula o pagamento de despesas de condomínio antes da imissão na posse e, consequente, CONDENAR as requeridas à devolução dos valores pagos a este título pelo requerente até o recebimento das chaves, bem como, ii) RECONHECER a incidência inversa da cláusula 11 para CONDENAR as requeridas ao pagamento da multa de 2% (dois por cento), uma única vez e, juros de 1% ao mês, proporcional aos 6 meses e 15 dias de atraso, ambos sobre o valor total do imóvel pago pelo requerente” (fls. 385v/386, processo originário).

Nesse particular, importa elucidar que a cláusula de tolerância validamente pactuada entre as partes contratantes, pode ser usada pela construtora visando superar eventuais imprevistos durante a obra, logo, a sua aplicabilidade independe da comprovação de eventuais casos fortuito ou força maior.

Ocorre que,
a contrario sensu
do alegado pela Apelante, não há que prevalecer a cláusula contratual que estabeleceu a contagem do prazo de tolerância em 180 (cento e oitenta) dias úteis.

Acerca da matéria em testilha, a Colenda Primeira Câmara deste Egrégio Sodalício é assente que “(...)

é abusiva a estipulação do prazo de tolerância em dias úteis, e não corridos, porque coloca o consumidor em situação de desvantagem exagerada (art. 51, IV, CDC)
. Precedentes do c. STJ e deste e. TJES.”
(TJES, Apelação Cível nº 0011422-09.2012.8.08.0048, Primeira Câmara Cível, Des. Júlio Cesar Costa de Oliveira, Data de Julgamento: 22/05/2023). (Grifei).

À vista disso, sobressai induvidoso que o inadimplemento contratual se deu por culpa exclusiva das Apelantes (promitentes vendedoras), mormente pelo atraso injustificado para a entrega do da unidade imobiliária em favor da Apelada (promitente compradora), a qual vinha cumprindo fielmente com suas obrigações relativas ao pagamento das parcelas, circunstância que, a toda evidência, viabiliza o pleito indenizatório.

No tocante à incidência inversa da “cláusula 11” do contrato objeto da lide, por meio da qual condenou o douto magistrado as Apelantes ao pagamento da multa de 2% (dois por cento), proporcional aos 6 meses e 15 dias de atraso, não vejo razões para afastá-la.

Isso porque, à luz do entendimento deste Egrégio Tribunal de Justiça, aplicável ao caso em apreço,
“no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora,
havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente,
deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor
.
As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial (Tema Repetitivo 971)”
(TJES, Apelação Cível nº 0025389-87.2013.8.08.0048, Câmaras Cíveis Reunidas, Desª. Janete Vargas Simões, Data de Julgamento: 28/03/2023). (Grifei).

Com efeito, deve permanecer incólume a sentença objurgada.

Destarte, quanto ao pleito da Apelada de concessão da gratuidade da justiça desde a origem, em sede de contrarrazões, deixo de apreciá-lo, eis que inadequada a via recursal para tanto.

Ante o exposto, conheço do recurso de apelação e lhe nego provimento.

Em consequência, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pelas Apelantes de 10% (dez por cento) para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §§ 2º e 11, do Código de Processo Civil.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Des. Ewerton Schwab Pinto Júnior:
acompanhar o(a) eminente Relator(a).

Sessão de 06 a 10.05.2024

Voto: Acompanho o eminente relator.

Vogal: Desembargadora Janete Vargas Simões