Tribunal: TJES
Processo: 0041061-43.2014.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão julgador: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Capitalização / Anatocismo; Provas em geral
Data de julgamento: 2024-10-30

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ENTREGA DE SALAS COMERCIAIS. ATRASO NA ENTREGA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. MORA NÃO CONFIGURADA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta pelos adquirentes de três salas comerciais, que alegam mora da construtora na entrega dos imóveis e requerem o congelamento do saldo devedor de uma das salas ou, alternativamente, a exclusão de qualquer acréscimo no saldo após a data prevista no primeiro contrato de compra e venda. A sentença recorrida julgou improcedente o pedido, considerando a validade do distrato celebrado e o novo prazo contratual estabelecido para a entrega dos imóveis.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se houve mora na entrega das salas comerciais adquiridas; e (ii) determinar se o saldo devedor deve ser congelado ou se deve ser excluído qualquer acréscimo após a data de conclusão da obra, considerando os contratos celebrados entre as partes.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O distrato firmado entre as partes anulou as obrigações assumidas no primeiro contrato, de modo que o prazo de entrega previsto nesse instrumento não pode ser utilizado para análise da mora.

O novo contrato, celebrado em 06/11/2012, estabelece a entrega das chaves para 30/03/2013, com previsão de prazo de tolerância de 180 dias, sendo que os imóveis foram entregues antes da data limite prevista no contrato.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconhece a legalidade da cláusula de tolerância de 180 dias em contratos de compra e venda de imóveis, conforme precedentes (REsp nº 1.729.593/SP e AgInt no REsp nº 2.101.073/TO).

As razões apresentadas pelos apelantes não justificam a alteração da sentença de improcedência.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

O distrato celebrado entre as partes extingue as obrigações do contrato anterior, não sendo possível invocar prazos nele previstos.

A cláusula de tolerância de 180 dias em contrato de compra e venda de imóvel é válida e aplicável na hipótese de atraso na entrega das unidades.

Não há mora na entrega de imóvel se a entrega ocorre dentro do prazo de tolerância contratualmente previsto.

Dispositivos relevantes citados
: Código de Processo Civil/2015, arts. 489 e 1022; Código Civil, art. 421.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 1.729.593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, j. 25.09.2019; STJ, AgInt no REsp nº 2.101.073/TO, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 22.04.2024.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0041061-43.2014.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MANANCIAL PROJETOS E CONSULTORIA AMBIENTAL LTDA e outros

APELADO: SPE - CONSTRUTORA SA CAVALCANTE - ES XV LTDA.

RELATOR(A):
ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA

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EMENTA

Ementa
: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ENTREGA DE SALAS COMERCIAIS. ATRASO NA ENTREGA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. MORA NÃO CONFIGURADA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta pelos adquirentes de três salas comerciais, que alegam mora da construtora na entrega dos imóveis e requerem o congelamento do saldo devedor de uma das salas ou, alternativamente, a exclusão de qualquer acréscimo no saldo após a data prevista no primeiro contrato de compra e venda. A sentença recorrida julgou improcedente o pedido, considerando a validade do distrato celebrado e o novo prazo contratual estabelecido para a entrega dos imóveis.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se houve mora na entrega das salas comerciais adquiridas; e (ii) determinar se o saldo devedor deve ser congelado ou se deve ser excluído qualquer acréscimo após a data de conclusão da obra, considerando os contratos celebrados entre as partes.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O distrato firmado entre as partes anulou as obrigações assumidas no primeiro contrato, de modo que o prazo de entrega previsto nesse instrumento não pode ser utilizado para análise da mora.

O novo contrato, celebrado em 06/11/2012, estabelece a entrega das chaves para 30/03/2013, com previsão de prazo de tolerância de 180 dias, sendo que os imóveis foram entregues antes da data limite prevista no contrato.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconhece a legalidade da cláusula de tolerância de 180 dias em contratos de compra e venda de imóveis, conforme precedentes (REsp nº 1.729.593/SP e AgInt no REsp nº 2.101.073/TO).

As razões apresentadas pelos apelantes não justificam a alteração da sentença de improcedência.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

O distrato celebrado entre as partes extingue as obrigações do contrato anterior, não sendo possível invocar prazos nele previstos.

A cláusula de tolerância de 180 dias em contrato de compra e venda de imóvel é válida e aplicável na hipótese de atraso na entrega das unidades.

Não há mora na entrega de imóvel se a entrega ocorre dentro do prazo de tolerância contratualmente previsto.

Dispositivos relevantes citados
: Código de Processo Civil/2015, arts. 489 e 1022; Código Civil, art. 421.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 1.729.593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, j. 25.09.2019; STJ, AgInt no REsp nº 2.101.073/TO, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 22.04.2024.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

Composição de julgamento: 016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Relator / 031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal / 007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

QUARTA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0041061-43.2014.8.08.0035

APELANTE
: MANANCIAL PROJETOS E CONSULTORIA AMBIENTAL LTDA

APELADA:
SPE CONSTRUTORA SÁ CAVALCANTE – ES XV LTDA

RELATOR:
DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

VOTO

Trata-se de Apelação Cível em razão da sentença por meio da qual o MM Juiz julgou improcedente a pretensão deduzida na presente Ação de Procedimento Ordinário.

Os Apelantes buscaram a tutela jurisdicional alegando a mora da Apelada em entregar as três salas comerciais adquiridas, bem como os documentos necessários ao respectivo financiamento, motivo pelo qual requereram (1) o congelamento do saldo devedor da sala 912 ou, alternativamente, (2) caso se entenda que a data de conclusão da obra é a estabelecida no segundo contrato, seja retirado qualquer acréscimo após essa data.

O MM Juiz julgou improcedente a pretensão deduzida destacando que:

[...] quanto à alegada mora na entrega do empreendimento, antecipo acerca da inviabilidade de utilizar-se o prazo previsto no contrato primevo elaborado pelas partes (data de 05/10/2012 - fl. 81), na medida em que suas cláusulas deixaram de surtir efeito, através do distrato pactuado em 06 de novembro de 2012. Esta inclusive é a disposição da cláusula segunda do distrato, às fls. 128/129.

[...]

Neste caminhar, concluo que as cláusulas que devem ser utilizadas para análise de eventual mora e/ou inadimplemento contratual das parte são as pactuadas em
06 de novembro de 2012
, correspondente às unidades autônomas 912; 913 e 914, contratos às fls. 132/155 (quadro resumo fls. 156/159; fls. 156/172; fls. 173/189; fls. 190/205).

Assim, havendo previsão contratual para entrega das chaves em
30 de março de 2013
(fl. 183), com
prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta dias)
, conforme cláusula quinta do instrumento contratual (fl. 141), esta norma deve ser aplicada na situação em comento.

Seguiu-se o presente recurso.

Discute-se nos autos se houve, ou não, mora na entrega das salas comerciais de números 912, 913 e 914, do empreendimento Centro Empresarial Praia da Costa, adquiridas pelos Apelantes.

A prova dos autos demonstra que os Apelantes, inicialmente, realizaram compromisso de compra e venda com a Apelada para aquisição apenas das salas 806 e 807.

Posteriormente, firmaram o distrato que está às fls. 128-130, que assim estabelece:

2.1. Pelo Presente Instrumento Particular e na melhor forma de direito, por solicitação expressa do COMPRADOR e aceitação da VENDEDORA, as partes, resolvem distratar o compromisso mencionado no item 1.1 acima, que a partir da presente data, não os obriga mais e deixa de surtir efeitos, de maneira que desde já a unidade acima mencionada esteja disponível para a VENDEDORA, que poderá dela livremente usar, gozar e dispor.

Ocorrendo o distrato contratual as obrigações assumidas não mais persistem, não havendo que se falar em utilização do prazo de entrega previsto no contrato desfeito.

As partes firmaram novo contrato para a aquisição das salas comerciais de números 912, 913 e 914 e a utilização do valor que já havia sido pago em razão do primeiro negócio jurídico não faz com que o prazo de entrega nele previsto se perpetue.

O contrato firmado em 06/11/2012, relativo à compra das três unidades (912, 913 e 914), estabelece (1) a entrega das chaves em 30/03/2013, (2) um prazo de tolerância de 180 dias, que pode ser aplicado conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. ARTIGOS 489 E 1022 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015. OMISSÃO NÃO OCORRENTE. PROMESSA DE COMPRA E VENDA.
ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. LEGALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS.
CASO FORTUITO. SÚMULA 7/STJ. ARTIGO 85, § 11º, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. HONORÁRIOS DE RECURSO. EFETIVO TRABALHO DO ADVOGADO DA PARTE RECORRIDA. DESNECESSIDADE. ARTIGO 1021, § 4º, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. CARÁTER PROTELATÓRIO NÃO EVIDENCIADO. INVIABILIDADE. NÃO PROVIDO.
1. Não há falar-se em omissão ou falta de justificativa adequada nos casos em que o Tribunal de origem resolve a controvérsia na extensão da matéria devolvida. 2. "No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel,
incluído o período de tolerância
, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma" (REsp n. 1.729.593/SP, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/9/2019, DJe 27/9/2019). Incidência da Súmula 83/STJ. 3.Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula 7/STJ). 4. A majoração de honorários recursais independe do efetivo trabalho adicional do advogado da parte recorrida, nada impedindo que o resultado do acréscimo alcance o teto legal previsto no § 2º do artigo 85 do Código de Processo Civil, em observância ao § 11 do mesmo dispositivo. 5. O mero não conhecimento ou improcedência de recurso interno não enseja a automática condenação na multa do artigo 1.021, § 4º, do CPC/2015. 6. Agravo interno a que se nega provimento (STJ, AgInt no REsp n. 2.101.073/TO, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 22/4/2024, DJe de 13/5/2024).

In casu
, como mencionado, restou estabelecido que o prazo de entrega da obra seria 30/03/2013. Contudo, considerando o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias previsto contratualmente, o prazo final de entrega poderia ser postergado até 30/09/2013 e os Apelantes receberam os imóveis antes desta data.

No que se refere à alegação de inversão do ônus da prova e impossibilidade de se produzir prova de fato negativo, há que se considerar que, por se tratar de norma de ordem pública, sua aplicação se impõe, independente de requerimento das partes.

Contudo, no caso em análise, o MM Juiz não inverteu os ônus da prova e os Apelantes, ao serem intimados na fase de instrução, se limitaram a requerer o julgamento do mérito, mantendo-se silentes quanto à alteração das regras ordinárias de instrução processual.

Desse modo, as razões recursais não são suficientes para justificar a alteração da sentença.

DO EXPOSTO
, nego provimento ao Recurso de Apelação, majorando os honorários advocatícios para 12% (doze por cento) do valor atualizado da causa, em razão da sucumbência recursal.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o voto de relatoria para negar provimento ao recurso.

Manifesto-me por acompanhar, em sua integralidade, o entendimento inserto no voto da douta relatoria.

Este é o voto.