Tribunal: TJES
Processo: 0008761-56.2017.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão julgador: MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Interpretação / Revisão de Contrato; Provas em geral
Data de julgamento: 2024-10-25

Ementa:
Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CLÁUSULA DE CORRETAGEM. VALIDADE. RESCISÃO DO NEGÓCIO. PAGAMENTO DE COMISSÃO. AUSÊNCIA DE DANOS MORAIS. PROVIMENTO DO RECURSO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por construtora em face de sentença que determinou a devolução da comissão de corretagem e a condenação por danos morais, decorrentes de contrato de promessa de compra e venda de imóvel. A recorrente sustenta a validade da cláusula que transfere ao comprador o pagamento da comissão de corretagem, bem como a inexistência de motivos para indenização por danos morais, dado que o distrato não ocorreu por culpa do corretor.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) determinar se é válida a cláusula que impõe ao comprador o pagamento da comissão de corretagem, mesmo com a rescisão do contrato; (ii) verificar a existência de danos morais passíveis de indenização em razão do contrato não concluído.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A validade da cláusula que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem é reconhecida pelo STJ sob o Tema 938 dos recursos repetitivos, desde que previamente informado o preço total da aquisição, com destaque do valor da comissão, o que ocorreu no presente caso (fls. 26/27 dos autos de origem).

O pagamento da comissão de corretagem é devido mesmo quando há rescisão do contrato, desde que não haja culpa do corretor, conforme jurisprudência pacificada pelo STJ (AgInt no AREsp n. 1.128.381/SP). No caso, a rescisão não decorreu de culpa do corretor, o que confirma o direito à remuneração pela intermediação.

Não há elementos que justifiquem a condenação por danos morais, uma vez que a simples rescisão contratual não enseja lesão à honra ou imagem do comprador, sobretudo quando não há ilegalidade ou abuso na conduta da recorrente.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido para afastar a condenação à restituição da comissão de corretagem e à indenização por danos morais.

Ônus sucumbencial estabelecido na sentença invertido, deixando de majorá-lo por aplicação do Tema 1059/STJ.

Tese de julgamento
:

A cláusula que transfere ao comprador o pagamento da comissão de corretagem em contrato de promessa de compra e venda é válida, desde que previamente informada com destaque no preço total.

O pagamento da comissão de corretagem é devido mesmo com a rescisão do contrato, salvo se esta ocorrer por culpa do corretor.

A rescisão do contrato de promessa de compra e venda, sem demonstração de conduta abusiva ou ilegal, não gera indenização por danos morais.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 98, § 3º; STJ, Tema 938 dos recursos repetitivos.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp n. 1.599.511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, j. 24.08.2016; STJ, AgInt no AREsp n. 1.128.381/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 14.03.2022.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0008761-56.2017.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: RENATA TAMY GIURIZATTO e outros (3)

APELADO: RAFAEL DE OLIVEIRA ALVES e outros

RELATOR(A):
EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CLÁUSULA DE CORRETAGEM. VALIDADE. RESCISÃO DO NEGÓCIO. PAGAMENTO DE COMISSÃO. AUSÊNCIA DE DANOS MORAIS. PROVIMENTO DO RECURSO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por construtora em face de sentença que determinou a devolução da comissão de corretagem e a condenação por danos morais, decorrentes de contrato de promessa de compra e venda de imóvel. A recorrente sustenta a validade da cláusula que transfere ao comprador o pagamento da comissão de corretagem, bem como a inexistência de motivos para indenização por danos morais, dado que o distrato não ocorreu por culpa do corretor.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) determinar se é válida a cláusula que impõe ao comprador o pagamento da comissão de corretagem, mesmo com a rescisão do contrato; (ii) verificar a existência de danos morais passíveis de indenização em razão do contrato não concluído.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A validade da cláusula que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem é reconhecida pelo STJ sob o Tema 938 dos recursos repetitivos, desde que previamente informado o preço total da aquisição, com destaque do valor da comissão, o que ocorreu no presente caso (fls. 26/27 dos autos de origem).

O pagamento da comissão de corretagem é devido mesmo quando há rescisão do contrato, desde que não haja culpa do corretor, conforme jurisprudência pacificada pelo STJ (AgInt no AREsp n. 1.128.381/SP). No caso, a rescisão não decorreu de culpa do corretor, o que confirma o direito à remuneração pela intermediação.

Não há elementos que justifiquem a condenação por danos morais, uma vez que a simples rescisão contratual não enseja lesão à honra ou imagem do comprador, sobretudo quando não há ilegalidade ou abuso na conduta da recorrente.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido para afastar a condenação à restituição da comissão de corretagem e à indenização por danos morais.

Ônus sucumbencial estabelecido na sentença invertido, deixando de majorá-lo por aplicação do Tema 1059/STJ.

Tese de julgamento
:

A cláusula que transfere ao comprador o pagamento da comissão de corretagem em contrato de promessa de compra e venda é válida, desde que previamente informada com destaque no preço total.

O pagamento da comissão de corretagem é devido mesmo com a rescisão do contrato, salvo se esta ocorrer por culpa do corretor.

A rescisão do contrato de promessa de compra e venda, sem demonstração de conduta abusiva ou ilegal, não gera indenização por danos morais.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 98, § 3º; STJ, Tema 938 dos recursos repetitivos.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp n. 1.599.511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, j. 24.08.2016; STJ, AgInt no AREsp n. 1.128.381/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 14.03.2022.

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ACÓRDÃO

Decisão
: Por maioria de votos, dar provimento ao recurso nos termos do voto da Exma. Desª Marianne J. de Mattos, designada relatora para a elaboração do acórdão.

Órgão julgador vencedor
: 023 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS

Composição de julgamento: 014 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Relator / 018 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal / 023 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal / 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal / 010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal
VOTOS VOGAIS
018 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
023 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito divergente
004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar divergência
010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar divergência

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VOTO VENCEDOR

Sessão Ordinária Virtual - 30.09.2024 a 04.10.2024

PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0008761-56.2017.8.08.0024

APELANTE:
MEGA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA

APELADOS:
RAFAEL DE OLIVEIRA ALVES E OUTRA

RELATOR:
DES. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR

VOGAL:
DESª. MARIANNE JÚDICE DE MATTOS

VOTO-VISTA

Em. Pares, após analisar com atenção o caso dos autos, entendo por bem divergir do Em. Relator, Des. Ewerton Schwab Pinto Júnior.

O Colendo STJ firmou entendimento, sob a sistemática dos recursos repetitivos (Tema 938), pela:

[...] Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP); [...]

No caso, resta evidente que a cláusula de corretagem foi estabelecida de maneira destacada no contrato, de modo que a ciência inequívoca das partes é irrefutável, como se vê de fls. 26/27 dos autos de origem.

Demais disso, o fato de o negócio firmado não ter sido concluído não justifica o afastamento do dever do comprador de arcar com o pagamento da comissão de corretagem, eis que, segundo entendimento do Colendo STJ:

[...] 1. "A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça já firmou entendimento no sentido de que a aproximação das partes e a assinatura da promessa de compra e venda é resultado apto a ensejar o pagamento da comissão de corretagem, ainda que sobrevenha distrato, desde que não por culpa do corretor." (AgInt no AgInt no AREsp n. 1.128.381/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 14/3/2022, DJe de 21/3/2022).

Assim, mostrando-se devido o pagamento da comissão de corretagem, não vejo motivos para reconhecer o dever de indenizar os danos morais supostamente sofridos pelos apelados.

Por tais fundamentos, pedindo vênia ao Em. Des. Júlio César Costa de Oliveira,
DOU PROVIMENTO
ao recurso de apelação, para reformar em parte a sentença recorrida e afastar os deveres da recorrente de restituir a quantia recebida a título de comissão de corretagem e de indenizar os supostos danos morais.

Inverto a proporção do ônus sucumbencial estabelecido na sentença recorrida, deixando de majorá-lo por aplicação do Tema 1059/STJ.

É como voto.

MARIANNE JÚDICE DE MATTOS

Desembargadora

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Eminentes pares, o presente apelo está submetido à sistemática do art. 942 do CPC em virtude da divergência instaurada entre os judiciosos votos proferidos pelos eminentes Desembargadores Ewerton Schwab Pinto Júnior e Júlio César Costa de Oliveira, de um lado, e Marianne Júdice de Mattos, de outro.

Pois bem. Adianto que, após detida análise, acompanho a conclusão adotada pelo voto dissidente, prolatado pela culta Desembargadora Marianne Júdice de Mattos, pelos motivos que passo a expor.

Conforme entendimento desta Corte, a remuneração do serviço de corretagem, nos termos do artigo 725 do CC, será devida caso o corretor tenha alcançado o resultado previsto no contrato de mediação, ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes, desde que, evidentemente, não se dê em decorrência do serviço prestado.

É de se conferir:

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PERMUTA E INCORPORAÇÃO DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DAS PARTES APÓS A ASSINATURA DE PROMESSA DE PERMUTA SEM CULPA DA CORRETORA. COMISSÃO DEVIDA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1)
É devida a comissão de corretagem por intermediação imobiliária se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio
. Precedentes do STJ. 2) No caso, restando
demonstrado o resultado útil da intermediação do negócio jurídico a ser firmado pela assinatura do contrato de promessa de permuta, devida é a comissão
, independentemente de posterior desistência das partes. 3) Todavia, nos termos pactuados, a corretagem será devida apenas pelas partes permutantes, e não pela Construtora que figurou no contrato somente como pessoa responsável pela execução da obra. 4) Recurso parcialmente provido. [...] (TJES, Classe: Apelação, 021120088758, Relator: JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 28/04/2015, Data da Publicação no Diário: 12/05/2015)

Na situação em análise, segundo se depreende do acurado exame do feito, o distrato ocorrera por motivos alheios à atuação do corretor.

Destarte, “
mostrando-se devido o pagamento da comissão de corretagem, não vejo motivos para reconhecer o dever de indenizar os danos morais supostamente sofridos pelos apelados.
”, tal como consignara o voto divergente.

Do exposto, e por tudo mais que dos autos consta,
com a devida vênia ao eminente Relator,
acompanho a divergência,
para
dar
provimento ao apelo,
a fim de reformar em parte a sentença impugnada, afastando os deveres de restituição do montante recebido a título de comissão de corretagem e de indenizar os supostos danos morais

É como voto.

Gabinete Desembargador Júlio César Costa de Oliveira

Sessão Virtual 30.09.2024

Acompanho o respeitável voto de Relatoria.

Sessão Plenário Virtual de 14/10/2024

Voto: Acompanho a divergência inaugurada pela eminente Desembargadora Marianne Júdice de Mattos.

Vogal: Desembargadora Janete Vargas Simões.

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906
Número telefone:( )

Processo nº
0008761-56.2017.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: RENATA TAMY GIURIZATTO, RAFAEL GIURIZATTO, MARIO GIURIZATTO NETO, MEGA NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA

Advogado do(a) APELANTE: JOAO LUCAS NOGUEIRA BUENO - ES24927
Advogado do(a) APELANTE: JOAO LUCAS NOGUEIRA BUENO - ES24927
Advogado do(a) APELANTE: JOAO LUCAS NOGUEIRA BUENO - ES24927
Advogado do(a) APELANTE: CINTIA GUAITOLINI DE OLIVEIRA BERTOLDI - ES19700
APELADO: RAFAEL DE OLIVEIRA ALVES, ELIANE BOLDRINI ALVES

Advogado do(a) APELADO: BRUNA LYRA DUQUE - ES9543
Advogado do(a) APELADO: BRUNA LYRA DUQUE - ES9543

VOTO

(
Preliminar de ilegitimidade passiva
)

Senhor Presidente, eminentes Pares

A primeira tese trazida na apelação cível pela imobiliária
Mega Negócios Imobiliários Ltda
cinge-se na alegação de ilegitimidade passiva, uma vez que foi contratada pelos requeridos
RENATA TAMY GIURIZATTO, RAFAEL GIURIZATTO e MARIO GIURIZATTO NETO
e não pelos recorridos, não havendo relação jurídica
com estes
e sequer
ter
recebido valores pela comissão
.

Pois bem.

O caso em q
uestão revela típica relação de consumo, em que
as partes
se enquadram nas figuras de consumidor e fornecedor de serviços, na forma dos artigos 2º e 3º, ambos do CDC, devendo ser este, em especial, o diploma legal aplicável
1
., especialmente porque inserido dentro da cadeia de consumo.

Sobretudo porque o
contrato de corretagem tem como atividade a aproximação e a mediação entre o comprador e o vendedor para a celebração do negócio jurídico. Nesta senda é a regra do art. 722 do Código Civil que estabelece:

Art. 722
. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.

A contraprestação para o serviço de corretagem encontra guarida na regra estampada no art. 725 e no art. 727 do mesmo Códex, aduzindo que a remuneração é devida, mesmo que negócio jurídico venha a se efetivar posteriormente, uma vez que a corretagem se caracteriza como uma obrigação de resultado, senão vejamos:

Art. 725.
A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

Art. 727.
Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.

Neste sentido, os recorridos conseguiram demonstrar que ao firmarem contrato de promessa de compra e venda da unidade 703, do Edifício Costa D’oro, situado na Rua Goiás, nº 140, Praia de Itapoã, Vila Velha/ES, no valor de R$ 410.000,00 (quatrocentos e dez mil reais), por intermédio do apelante, pagaram a primeira parcela do contrato no valor de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) e R$ 20.000,00 (vinte mil reais) a título de comissão de corretagem.

Por oportuno, vale apontar que quando o vendedor procura os serviços do corretor para desenvolver a atividade de aproximação com outrem que tenha interesse em adquirir um imóvel, torna-se evidente que quem assumirá efetivamente o ônus da contratação é o dono do negócio, ou seja, o vendedor.

Ocorre
que,
n
o presente caso, diferentemente
do que normalmente sucede
, verifica-se que os vendedores passaram o ônus aos compradores, eis que os recorridos fora quem arcaram com a quantia a título de corretagem, conforme cópia do depósito ao sócio representante do recorrente – Sr. Josenildo da Silva Jordão.

Portanto,
REJEITO
, a presente preliminar.

É como voto.

VOTO

(
Mérito
)

Passada a preliminar, avançamos ao mérito.

Como já consignado na preliminar, a recorrente
na condição de imobiliária aproximou as partes para formulação do negócio jurídico de compra e venda de um imóvel.

Neste contexto, ficou claro
que,
em razão do descump
r
imento
da cláusula contratual 11.5
2
, na medida que não fornecida a tempo a documentação acerca da propriedade da unidade imobiliária pelas requeridos
RENATA TAMY GIURIZATTO, RAFAEL GIURIZATTO e MARIO GIURIZATTO NETO
, deu causa a resolução com contrato.

Assim, como houve pagamento a título de comissão de corretagem, nada mais justo que a recorrente promova a restituição do valor, especialmente por se tratar de relação de consumo.

Em relação ao dano moral,
p
reveem o art. 186 e 187, do Código Civil que aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.

Por seu turno, dispõe o art. 927, do Código Civil que aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.

Demonstrados, portanto, os pressupostos legais ensejadores da responsabilidade civil quais sejam: o ato ilícito, os danos suportados acima expostos e o consequente nexo causal entre ambos; assim, o dever de reparação da requerida.

Desta forma,
no presente caso,
entendo como caracterizado o ato ilícito pelo apelante,
eis que não observado os deveres e rigores na verificação da documentação para concretização da compra e venda, pois até a interposição de apelação não tinham ciência de que os requeridos eram os reais proprietários da unidade imobiliária, o que causou aflição.

Acerca do valor da condenação, com fundamento nos critérios de razoabilidade e proporcionalidade, somados aos requisitos já expendidos, sempre evitando o enriquecimento sem causa, entendo que a condenação deve ser
mantida
, de modo que se apresenta justa e suficiente, a título de indenização por danos morais, valor este condizente com o ato ilícito praticado pela requerida, com a extensão dos danos experimentados e com a capacidade econômica das partes.

Diante de tais razões,
e despiciendas maiores considerações,

CONHEÇO
do recurso

e
LHE
NEGO

PROVIMENTO
,
mantendo intacta a sentença
atacada
.

Majoro os honorários advocatícios em favor do causídico dos recorridos para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação como forma de remunerar o trabalho adicional, na forma do art. 85, § 11 do CPC.

É como voto.

1
O Código de Defesa do Consumidor é aplicável às instituições financeiras. (Súmula 297, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 12/05/2004, DJ 09/09/2004, p. 149)

2

Cláusula
11.5
– Neste ato se comprometem os VENDEDORES a apresentar todos os documentos (certidões e recebidos) que comprovam a regularidade do imóvel objeto deste negócio jurídico e a inexistência de qualquer óbice em sua celebração. (fls. 30).