Tribunal: TJES
Processo: 0013066-06.2020.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO
Órgão julgador: NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Inadimplemento; Provas em geral
Data de julgamento: 2024-09-19

Ementa:
DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. PERÍODO DE CARÊNCIA CONDICIONADO À REALIZAÇÃO DE OBRAS NECESSÁRIAS E VOLUPTUÁRIA QUE INTEGRARIAM O IMÓVEL. INEXISTÊNCIA DE PROVAS DE REALIZAÇÃO DE OBRAS POR PARTE DA LOCATÁRIA. ALUGUÉIS DEVIDOS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I.
Na hipótese dos autos,
a Recorrente sustenta que não seria devido qualquer valor à título de alugueres à empresa Autora, pois a rescisão contratual decorrente da não instalação da concessionária NISSAN no imóvel locado ocorreria, por expressa previsão contratual, sem quaisquer ônus.

II.

A pretensão recursal não encontra amparado nas disposições contratuais, evidenciando apenas a tentativa de se esquivar do pagamento do aluguel pelo período inicial previsto no contrato, quando deveria, independentemente, da autorização da empresa NISSAN, promover benfeitorias no imóvel.

III.

A carência entabulada no pacto locatício estava vinculada à realização de obras necessárias e voluptuárias, a teor do disposto nos §§ 2º e 3º, da Cláusula Terceira do Contrato pactuado entre as partes
.

IV.

Não havia qualquer outra condicionante quanto ao prazo de carência, sendo certo que a questão relacionada à instalação da concessionária NISSAN estaria relacionada, apenas e tão somente, quanto ao prazo estabelecido na Cláusula Segunda, e aos ônus decorrentes do encerramento antecipado da avença
.

V.

Caberia à Recorrente comprovar que, no prazo inicial do contrato, teria realizado “obras necessárias e voluptuárias, as quais passarão a integrar o imóvel”, o que não ficou demonstrado nos autos.

VI.

Admitir que carência fosse aplicada independentemente da condição imposta, implicaria no reconhecimento de que a Locatária pudesse usufruir do imóvel sem qualquer contraprestação ao Locador, incorrendo em indevido enriquecimento sem causa.

VII.
Recurso conhecido e desprovido mantendo
inalterada a Sentença recorrida, deixando de majorar os honorários advocatícios de sucumbência porquanto já fixados no seu patamar máximo
.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0013066-06.2020.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: LAGE E SCARABELI COMERCIO DE VEICULOS LTDA

APELADO: T. L. ADMINISTRADORA DE ATIVOS FINANCEIROS E PARTICIPACOES LTDA.

RELATOR(A):
NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. PERÍODO DE CARÊNCIA CONDICIONADO À REALIZAÇÃO DE OBRAS NECESSÁRIAS E VOLUPTUÁRIA QUE INTEGRARIAM O IMÓVEL. INEXISTÊNCIA DE PROVAS DE REALIZAÇÃO DE OBRAS POR PARTE DA LOCATÁRIA. ALUGUÉIS DEVIDOS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I.
Na hipótese dos autos,
a Recorrente sustenta que não seria devido qualquer valor à título de alugueres à empresa Autora, pois a rescisão contratual decorrente da não instalação da concessionária NISSAN no imóvel locado ocorreria, por expressa previsão contratual, sem quaisquer ônus.

II.

A pretensão recursal não encontra amparado nas disposições contratuais, evidenciando apenas a tentativa de se esquivar do pagamento do aluguel pelo período inicial previsto no contrato, quando deveria, independentemente, da autorização da empresa NISSAN, promover benfeitorias no imóvel.

III.

A carência entabulada no pacto locatício estava vinculada à realização de obras necessárias e voluptuárias, a teor do disposto nos §§ 2º e 3º, da Cláusula Terceira do Contrato pactuado entre as partes
.

IV.

Não havia qualquer outra condicionante quanto ao prazo de carência, sendo certo que a questão concernente à instalação da concessionária NISSAN estaria relacionada, apenas e tão somente, quanto ao prazo estabelecido na Cláusula Segunda, e aos ônus decorrentes do encerramento antecipado da avença
.

V.

Caberia à Recorrente comprovar que, no prazo inicial do contrato, teria realizado “obras necessárias e voluptuárias, as quais passarão a integrar o imóvel”, o que não ficou demonstrado nos autos.

VI.

Admitir que carência fosse aplicada independentemente da condição imposta, implicaria no reconhecimento de que a Locatária pudesse usufruir do imóvel sem qualquer contraprestação ao Locador, incorrendo em indevido enriquecimento sem causa.

VII.
Recurso conhecido e desprovido mantendo
inalterada a Sentença recorrida, deixando de majorar os honorários advocatícios de sucumbência porquanto já fixados no seu patamar máximo
.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 006 - Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

Composição de julgamento: 006 - Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - Relator / 013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal / 025 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal
VOTOS VOGAIS
013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar
025 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

VOTO

Consoante relatado, a
LAGE E SCARABELI COMÉRCIO DE VEÍCULOS LTDA
interpôs
APELAÇÃO CÍVEL
(fls. 129/144) em razão da
SENTENÇA
(fls. 125/126)

proferida pelo
JUÍZO DA 2ª VARA CÍVEL DE SERRA - COMARCA DA CAPITAL
nos autos da
AÇÃO DE COBRANÇA
proposta por
T. L. ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEL LTDA ME
em desfavor da
Recorrente
, cujo
decisum
, em sua parte dispositiva, assim dispôs:
“Isto posto, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil,
JULGO PROCEDENTE
o pedido autoral,
CONDENANDO
a ré a pagar a quantia de R$ 75.000,00 (setenta e cinco mil reais), devidamente acrescida de juros de mora a contar da citação e correção monetária a partir do vencimento, relativos aos aluguéis dos meses de outubro, novembro e dezembro de 2019. Ante a sucumbência da ré, condeno-a ao pagamento de despesas processuais e honorários advocatícios ao patrono da autora, estes que, em atenção aos art. 82, § 2º c/c 85, § 2º, I, II, III e IV do CPC, fixo em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação”
.

Irresignada, a Recorrente sustenta, em apertada síntese, que as partes tinham plena ciência de que o contrato seria rescindido, sem quaisquer ônus, caso não houvesse a instalação da concessionária NISSAN no imóvel objeto da locação comercial.

Aduz, nesse contexto, que embora pactuado período de carência concernente aos meses de outubro, novembro e dezembro/2019, enquanto não houvesse a aprovação para a abertura da filial, não poderia iniciar as obras no imóvel.

Afirma, assim, que
“tendo sido concedida a carência de 90 dias para início do pagamento dos aluguéis, a ré efetuou o pagamento dos aluguéis conforme ajuste previsto no §2 da Cláusula Terceira, ou seja, efetuou o pagamento dos aluguéis que se venceram após o período de carência, como também arcou com as despesas acessórias da locação, como água, energia e IPTU, tudo devidamente comprovado mediante documentos acostados à contestação”
.

Diante de tais considerações, requer o conhecimento e provimento recursal, para reformar integralmente a Sentença, no sentido de julgar improcedente o pleito exordial e condenar a Autora aos ônus de sucumbência.

Contrarrazões no Id. 6898962, pugnando pelo desprovimento integral do Recurso.

Em um breve histórico dos autos, depreende-se que a Recorrida T. L. ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEL LTDA ME ingressou com AÇÃO DE COBRANÇA em face da empresa LAGE E SCARABELI COMÉRCIO DE VEÍCULOS LTDA objetivando receber valores decorrentes da rescisão do contrato de locação de imóvel comercial, especialmente no que diz respeito ao período de carência estipulado na avença.

Alegou para tanto, que o contrato fora inicialmente firmado para fins de instalação de uma concessionária NISSAN, sendo que a carência no pagamento do aluguel dos três primeiros meses, estaria vinculada à necessidade de realização de obras no imóvel para a adequação às exigências da concessionária.

No entanto, em virtude da não instalação da concessionária no imóvel, o contrato de aluguel fora resolvido, o que não dispensaria a Requerida do pagamento dos aluguéis dos meses de outubro, novembro e dezembro de 2019, sobretudo porque não foi realizada qualquer obra no imóvel nesse período.

Em sede de julgamento antecipado da lide, o Juízo de Primeiro Grau acolheu a pretensão exordial, sob o fundamento de que a carência prevista no contrato estaria vinculada à realização de obras no imóvel, as quais passariam a integrar o imóvel findo o prazo da locação.

É o que, a propósito, se observa do seguinte excerto da Sentença,
in verbis:

“(...)

Conforme previsto nos artigos 127 e 128 do CC já transcritos, quando a condição for resolutiva, enquanto não for realizada, o negócio jurídico vigorará, podendo exercer-se desde a conclusão deste o direito por ele estabelecido e, no tocante aos negócios de execução continuada, não resultará efeitos aos atos já praticados, salvo disposição em contrário.

Ou seja, efetivada a condição resolutiva aposta a um negócio jurídico de execução continuada (que é o caso dos contratos de locação), não serão atingidos os atos já praticados, sendo correto afirmar que, de regra, o implemento da condição resolutiva tem eficácia
ex nunc
com relação às prestações executadas.

Assim, é evidente que mesmo diante da cláusula segunda, § 3º, prevista no contrato firmado entre as partes, os atos realizados até a verificação da condição contratual resolutiva são plenamente capazes de surtir seus efeitos jurídicos e vinculam as partes até o momento da resolução contratual. Portanto, qualquer inadimplemento verificado até a ocorrência da condição resolutiva resta amparado não só pelas disposições legais mencionadas alhures, mas também pela aplicação da boa-fé objetiva que norteia as relações contratuais.

De análise acerca da carência inicialmente fornecida pela autora à requerida, é possível observar que a cláusula terceira, § 3º, determina que o referido benefício seria concedido exclusivamente para a realização de obras necessárias e voluptuárias, as quais passariam a integrar o imóvel, não podendo ser removidos pela locatária/ré sem a prévia autorização da locadora/autora.

A autora trouxe aos autos os registros fotográficos que supostamente comprovariam a ausência de realização das obras apontadas, tendo a ré impugnado genericamente as imagens, sem trazer aos autos outros elementos capazes de confirmar que teria realizado benfeitorias no imóvel, não se desincumbindo de seu ônus previsto no art. 373, inciso II, do Código de Processo Civil, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, que seria possível através da comprovação de realização de obras no imóvel.

Neste cenário, é evidente que, não sendo realizadas as obras apontadas, a carência também deixaria de existir, por força da própria disposição contratual e, diante da condição resolutiva, devem ser pagos todos os valores de aluguéis anteriores a sua verificação, estando inclusos os meses de outubro, novembro e dezembro de 2019.

Destaco que a própria ré reconheceu parcialmente o direito da autora ao pagar os aluguéis relativos aos meses de janeiro, fevereiro, março e parte do mês de abril de 2020, todos anteriores à ocorrência da condição resolutiva, conforme comprovado às fls. 103/108.

Por fim, deve-se salientar que a ré efetivamente ocupou o imóvel de outubro de 2019 a abril de 2020, demonstrando que a carência dos primeiros três meses, sem a contraprestação realizada, revela a ausência de boa-fé contratual por parte da requerida.

Portanto, deve a presente ação deve ser julgada procedente, devendo a demandada ser condenada ao pagamento dos aluguéis relativos aos meses de outubro, novembro e dezembro de 2019, que, conforme cláusula terceira, alínea “a” do contrato celebrado, resultará no montante de R$ 75.000,00 (setenta e cinco mil reais).”

No contexto da minuta recursal, a Recorrente sustenta que não seria devido qualquer valor à título de alugueres à empresa Autora, pois a rescisão contratual decorrente da não instalação da concessionária NISSAN no imóvel locado ocorreria, por expressa previsão contratual, sem quaisquer ônus.

Acrescenta, ainda, que não haveria se falar em início de obra para a preparação do imóvel enquanto não houvesse a autorização da NISSAN para a abertura de nova loja no Município de Serra.

Sucede, contudo, que a pretensão recursal não encontra amparado nas disposições contratuais, evidenciando apenas a tentativa de se esquivar do pagamento do aluguel pelo período inicial previsto no contrato, quando deveria, independentemente, da autorização da empresa NISSAN, promover benfeitorias no imóvel.

Isto porque, a carência entabulada no pacto locatício estava vinculada à realização de obras necessárias e voluptuárias, a teor do disposto nos §§ 2º e 3º, da Cláusula Terceira do Contrato pactuado entre as partes, senão vejamos:

“
CLÁUSULA TERCEIRA - VALOR, VENCIMENTO E REAJUSTE DO ALUGUEL

(...)

§ 2º
- Fica estabelecida uma carência de 90 (noventa) dias para início de pagamento dos aluguéis, vencendo o primeiro aluguei em 05/02/2020, sendo que os demais, encargos incidentes sobre o imóvel correrão por conta da LOCATÁRIA a partir da data de assinatura deste contrato.

§ 3º
- A carência descrita no parágrafo anterior é concedida exclusivamente para a realização de obras necessárias e voluptuárias, as quais passarão a integrar o imóvel, não podendo ser removidas pela LOCATÁRIA sem a prévia autorização da LOCADORA.”

Nota-se, portanto, que não havia qualquer outra condicionante quanto ao prazo de carência, sendo certo que a questão relacionada à instalação da concessionária NISSAN estaria relacionada, apenas e tão somente, quanto ao prazo estabelecido na Cláusula Segunda, e aos ônus decorrentes do encerramento antecipado da avença, nos seguintes termos:

“
CLÁUSULA SEGUNDA - DO PRAZO DA LOCACÃO:

A locação fica ajustada pelo prazo de 60 (sessenta) meses, com início em 01/10/2019 e término em 30/09/2024, quando o imóvel deverá ser devolvido à posse da LOCADORA, livre e desocupado, independentemente de qualquer aviso, interpelação ou notificação judicial ou extrajudicial.

§ 1º
- Findo o prazo da locação, havendo interesse por parte da LOCATÁRIA em continuar no imóvel, a mesma deverá comunicar sua intenção à LOCADOR, por escrito, com antecedência mínima de 60 (sessenta) dias da data prevista para o término da locação.

§ 2º
- Sendo do interesse das partes contratantes a continuidade da locação após o término do prazo estipulado, poderão pactuar a sua prorrogação ou renovação, o qual apenas terá validade se estabelecidas, por meio de um novo contrato ou Termo Aditivo, as condições da i prorrogação ou renovação, bem como novo valor de aluguel.

§ 3º
- A LOCADORA declara estar ciente que a concretização do presente negócio dependerá de aprovação da NISSAN DO BRASIL AUTOMÓVEIS LTDA., de modo que, caso não seja aprovado, este contrato será automaticamente rescindido, sem ônus para as partes.”

Em sendo assim, extraio conclusão idêntica àquela externalizada pelo Magistrado de Primeiro Grau, na medida em que caberia à Recorrente comprovar que, no prazo inicial do contrato, teria realizado “obras necessárias e voluptuárias, as quais passarão a integrar o imóvel”, o que não ficou demonstrado nos autos.

Ademais, admitir que carência fosse aplicada independentemente da condição imposta, implicaria no reconhecimento de que a Locatária pudesse usufruir do imóvel sem qualquer contraprestação ao Locador, incorrendo em indevido enriquecimento sem causa.

Isto posto, conheço e nego provimento ao Recurso de Apelação Cível, para manter inalterada a Sentença recorrida, deixando de majorar os honorários advocatícios de sucumbência porquanto já fixados no seu patamar máximo.

É como voto.

NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

DESEMBARGADOR RELATOR

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargador Sérgio Ricardo de Souza:

Acompanho a relatoria.