Tribunal: TJES
Processo: 0020046-75.2019.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão julgador: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão / Resolução; Indenização por Dano Moral; Provas em geral
Data de julgamento: 2024-09-19

Ementa:
CONTRATO DE COMPRA E VENDA
DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM CONSTRUÇÃO.
RESCISÃO
DO CONTRATO
POR
CULPA
D
OS
COMPRADOR
ES
. PERCENTUAL DE RETENÇÃO EM PROL DA VENDEDORA.
FIXAÇÃO DO PARÂMETRO JURISPRUDENCIAL DE 25% DO VALOR PAGO. AUSÊNCIA DE PECULIARIDADE QUE JUSTIFIQUE REDUÇÃO.
RECURSO CONHECIDO E
PROVIDO
.

1. Consoante o enunciado sumular nº 543 do Colendo Superior Tribunal de Justiça, "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".

2. Segundo “decidido pela Segunda Seção no REsp 1.723.519/SP, nos casos de rescisão de contrato de compra e venda por culpa do adquirente, ausente qualquer peculiaridade na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos Eag 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento” (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.903.896/DF, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 29/11/2021, DJe de 1/12/2021.)

3. Hipótese em que, embora reduzido o valor total de retenção previsto no contrato, não há nenhuma peculiaridade que justifique a redução do parâmetro jurisprudencial de 25% do valor pago.

4. Ao contrário, o valor pago pelos apelados corresponde a 3,26% do valor total da unidade imobiliária em construção, de modo que o percentual de retenção limitado a 20% alcança 0,65% do valor total da unidade imobiliária em construção, claramente insuficiente para arcar com os prejuízos experimentados pela promitente vendedora, tanto em relação à venda anterior, quanto referente aos custos inerentes à recolocação do bem no mercado.

5. Fixação do percentual de retenção em 25% do valor pago pelos consumidores.

6. Recurso conhecido e provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0020046-75.2019.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CENTURY EMPREENDIMENTOS LTDA e outros (4)

APELADO: CENTURY EMPREENDIMENTOS LTDA e outros (4)

RELATOR(A):
FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

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EMENTA

CONTRATO DE COMPRA E VENDA
DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM CONSTRUÇÃO.
RESCISÃO
DO CONTRATO
POR
CULPA
D
OS
COMPRADOR
ES
. PERCENTUAL DE RETENÇÃO EM PROL DA VENDEDORA.
FIXAÇÃO DO PARÂMETRO JURISPRUDENCIAL DE 25% DO VALOR PAGO. AUSÊNCIA DE PECULIARIDADE QUE JUSTIFIQUE REDUÇÃO.
RECURSO CONHECIDO E
PROVIDO
.

1. Consoante o enunciado sumular nº 543 do Colendo Superior Tribunal de Justiça, "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".

2. Segundo “decidido pela Segunda Seção no REsp 1.723.519/SP, nos casos de rescisão de contrato de compra e venda por culpa do adquirente, ausente qualquer peculiaridade na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos Eag 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento” (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.903.896/DF, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 29/11/2021, DJe de 1/12/2021.)

3. Hipótese em que, embora reduzido o valor total de retenção previsto no contrato, não há nenhuma peculiaridade que justifique a redução do parâmetro jurisprudencial de 25% do valor pago.

4. Ao contrário, o valor pago pelos apelados corresponde a 3,26% do valor total da unidade imobiliária em construção, de modo que o percentual de retenção limitado a 20% alcança 0,65% do valor total da unidade imobiliária em construção, claramente insuficiente para arcar com os prejuízos experimentados pela promitente vendedora, tanto em relação à venda anterior, quanto referente aos custos inerentes à recolocação do bem no mercado.

5. Fixação do percentual de retenção em 25% do valor pago pelos consumidores.

6. Recurso conhecido e provido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

Composição de julgamento: 013 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Relator / 017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal / 022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal
VOTOS VOGAIS
017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar
022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

Conforme relatado, trata-se de recurso de apelação cível interposto por
CENTURY EMPREENDIMENTOS LTDA., METRON ENGENHARIA LTDA. e EMPAR INCORPORAÇÕES E VENDAS LTDA.
contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 8ª Vara Cível de Vitória/ES, que, nos autos da ação movida por
FÁBIO MARTINS GONÇALVES
e
ANA DÁBIA VIEIRA SOUZA GONÇALVES
, julgou parcialmente procedente os pedidos formulados, condenando as requeridas, ora apelantes, solidariamente, na obrigação de restituir aos requerentes, ora apelados, a importância de R$ 8.000,00 (oito mil reais), corrigida monetariamente a partir da data da rescisão do contrato por inadimplemento e acrescida de juros de mora a contar do trânsito em julgado.

Em suas razões recursais (evento 6065122), as requeridas/apelantes sustentam, em suma, que os compradores deram causa ao desfazimento, e existe precedente vinculante do STJ fixando percentual de retenção de 25% dos valores pagos, em caso de rescisão de contrato anterior ao advento da Lei nº 13.786/2018.

Contrarrazões dos requerentes/apelados no evento 6065129, asseverando que o precedente vinculante do STJ prevê entre 10% a 25%, a depender das peculiaridades do caso concreto, sendo que no caso foi observado o percentual previsto no instrumento contratual.

Registra-se, de início, que, consoante o enunciado sumular nº 543 do Colendo Superior Tribunal de Justiça,
"na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".

Segundo
“decidido pela Segunda Seção no REsp 1.723.519/SP, nos casos de rescisão de contrato de compra e venda por culpa do adquirente, ausente qualquer peculiaridade na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos Eag 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento”
(AgInt nos EDcl no REsp n. 1.903.896/DF, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 29/11/2021, DJe de 1/12/2021.)

No caso concreto, o julgador de origem constatou que os requerentes/apelados deram causa ao rompimento contratual, matéria que não é objeto de discussão neste recurso.

O contrato firmado entre as partes, no caso de rescisão por culpa do promitente comprador, estabeleceu tanto a
“dedução da quantia correspondente a 20% do valor pago até a data da rescisão, corrigido monetariamente até a data da sua resolução, a título de pena convencional (...), ou valor maior a título de perdas e danos comprovadamente causados à Promitente Vendedora, desconsiderando-se, neste caso, o percentual anteriormente estipulado”
(cláusula 8.2, item “c.1”), como também a dedução de
“5% sob o valor do imóvel referente aos valores de comissão de vendas”
(cláusula 8.2, item “c.2”) e de
“2% sob o valor do imóvel referente a marketing e publicidade”
(cláusula 8.2, item “c.3”) – fl. 59 dos autos digitalizados.

O Juízo
a quo
admitiu somente a retenção de 20% do valor pago pelos apelados, pontuando que
“
a finalidade da multa contratual é justamente cobrir eventuais perdas e danos, para que a empresa não arque com os custos da venda causados pelo comprador, logo, a dedução de valores para fins de remuneração de serviços inerentes à comercialização do imóvel cumulada com a multa contratual, caracterizaria bis in idem”
;
e que

“os valores abatidos, segundo os parâmetros fixados na cláusula 8.2, ‘c.2’ e ‘c.3’ superariam a quantia paga pelos autores (R$10.000,00) e culminariam na retenção total deste valor, encontrando óbice na norma contida no artigo 51, inciso IV, do CDC”
.

Ocorre que, embora reduzido o valor total de retenção previsto no contrato, não há nenhuma peculiaridade que justifique a redução do parâmetro jurisprudencial de 25% do valor pago.

Ao contrário, o valor pago pelos apelados, no importe de R$ 10.000,00 (dez mil reais), corresponde a 3,26% do valor total da unidade imobiliária em construção (de R$ 306.000,00 – trezentos e seis mil reais), de modo que o percentual de retenção limitado a 20% alcança 0,65% do valor total da unidade imobiliária em construção, claramente insuficiente para arcar com os prejuízos experimentados pela promitente vendedora, tanto em relação à venda anterior, quanto referente aos custos inerentes à recolocação do bem no mercado, o que impõe, a meu ver, a fixação do percentual de retenção de 25% do valor pago pelos consumidores, tal como pleiteado no recurso, em sintonia com o entendimento do STJ e também deste colegiado, que também já decidiu:

CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM CONSTRUÇÃO. DESISTÊNCIA DA COMPRADORA. RESILIÇÃO DO CONTRATO. PERCENTUAL DE RETENÇÃO EM PROL DA VENDEDORA. (...). 1. Consoante o enunciado sumular nº 543 do Colendo Superior Tribunal de Justiça, "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". 2. Segundo “decidido pela Segunda Seção no REsp 1.723.519/SP, nos casos de rescisão de contrato de compra e venda por culpa do adquirente, ausente qualquer peculiaridade na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos Eag 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento” (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.903.896/DF, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 29/11/2021, DJe de 1/12/2021.) 3. Hipótese em que o valor de retenção previsto na sentença não atinge nem 1,5% do valor da unidade imobiliária em construção, sendo insuficiente para arcar com os prejuízos experimentados pela vendedora, tanto em relação à venda anterior, cuja desistência pleiteou a compradora, quanto aos custos inerentes à recolocação do bem no mercado, o que impõe o percentual de retenção de 25% pago pela consumidora, tal como pleiteado no recurso. (...). (Apelação Cível nº 0023871-95.2017.8.08.0024, Rel. Des. Fernando Estevam Bravin Ruy, 2ª Câmara Cível, julgado em 27/06/2023).

Posto isso,
CONHEÇO
do recurso de apelação cível e
DOU
-LHE PROVIMENTO
, para parte reformar em parte a r. sentença objurgada e fixar o percentual de retenção de 25% do valor pago pelos consumidores/apelados.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)