Tribunal: TJES
Processo: 0000727-46.2018.8.08.0028
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão julgador: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Material; Liminar; Antecipação de Tutela / Tutela Específica; Ato / Negócio Jurídico
Data de julgamento: 2024-09-26

Ementa:
EMENTA

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA. NULIDADE DE ALIENAÇÃO IMOBILIÁRIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA SEM REGISTRO IMOBILIÁRIO. EFEITOS INTER PARTES. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por Omir de Sales Abreu contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação ordinária proposta em desfavor de Cirlene Vimercate Fernandes, David Abner Vimercate Abreu e Devair Vieira Campos. O Apelante alegou que adquiriu 40% de um imóvel com Cirlene e David, que posteriormente alienaram o bem a Devair sem seu conhecimento, e requereu a nulidade da alienação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se a alienação do imóvel a Devair Vieira Campos é nula, considerando que Omir de Sales Abreu teria 40% do imóvel; e (ii) verificar se as benfeitorias realizadas no imóvel pelo Apelante conferem-lhe direito à nulidade da alienação.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O registro imobiliário comprova que o imóvel estava registrado exclusivamente em nome de Cirlene Vimercate Fernandes, sendo ela a única proprietária formal do bem no momento da alienação a Devair Vieira Campos.

A ausência de registro do alegado direito de copropriedade do Apelante sobre o imóvel inviabiliza a oponibilidade de tal direito perante terceiros de boa-fé, conforme art. 1.227 do Código Civil.

O contrato de compra e venda sem o devido registro no Cartório de Imóveis gera efeitos apenas entre as partes contratantes, não podendo ser oposto a terceiros que agiram de boa-fé, conforme precedentes jurisprudenciais e o art. 1.245 do Código Civil.

O instituto da sociedade não se aplica à copropriedade de bens imóveis, e, no presente caso, não há comprovação de que o Apelante possuía a condição de coproprietário do bem.

As benfeitorias alegadas não modificam a validade do negócio jurídico de alienação do imóvel realizado por Cirlene, que, sendo proprietária formal, tinha plena liberdade de dispor do bem.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

O registro imobiliário é essencial para a oponibilidade de direitos reais sobre imóveis a terceiros de boa-fé.

A ausência de registro de contrato de compra e venda de imóvel impede a aquisição de direitos reais sobre o bem e a sua oponibilidade perante terceiros.

A alienação de imóvel realizada pelo proprietário formal é válida, independentemente de eventuais alegações de copropriedade não registradas.

Dispositivos relevantes citados
: CC/2002, arts. 1.227, 1.245.

Jurisprudência relevante citada
: TJ-SP, AC nº 10823193320228260100, Rel. Almeida Sampaio, j. 31.08.2023; TJES, AI nº 024199011727, Rel. Arthur José Neiva de Almeida, j. 16.11.2020.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0000727-46.2018.8.08.0028

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: OMIR DE SALES ABREU

APELADO: DAVI ABNER VIMERCATE ABREU e outros

RELATOR(A):
ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

EMENTA

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA. NULIDADE DE ALIENAÇÃO IMOBILIÁRIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA SEM REGISTRO IMOBILIÁRIO. EFEITOS INTER PARTES. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por Omir de Sales Abreu contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação ordinária proposta em desfavor de Cirlene Vimercate Fernandes, David Abner Vimercate Abreu e Devair Vieira Campos. O Apelante alegou que adquiriu 40% de um imóvel com Cirlene e David, que posteriormente alienaram o bem a Devair sem seu conhecimento, e requereu a nulidade da alienação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se a alienação do imóvel a Devair Vieira Campos é nula, considerando que Omir de Sales Abreu teria 40% do imóvel; e (ii) verificar se as benfeitorias realizadas no imóvel pelo Apelante conferem-lhe direito à nulidade da alienação.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O registro imobiliário comprova que o imóvel estava registrado exclusivamente em nome de Cirlene Vimercate Fernandes, sendo ela a única proprietária formal do bem no momento da alienação a Devair Vieira Campos.

A ausência de registro do alegado direito de copropriedade do Apelante sobre o imóvel inviabiliza a oponibilidade de tal direito perante terceiros de boa-fé, conforme art. 1.227 do Código Civil.

O contrato de compra e venda sem o devido registro no Cartório de Imóveis gera efeitos apenas entre as partes contratantes, não podendo ser oposto a terceiros que agiram de boa-fé, conforme precedentes jurisprudenciais e o art. 1.245 do Código Civil.

O instituto da sociedade não se aplica à copropriedade de bens imóveis, e, no presente caso, não há comprovação de que o Apelante possuía a condição de coproprietário do bem.

As benfeitorias alegadas não modificam a validade do negócio jurídico de alienação do imóvel realizado por Cirlene, que, sendo proprietária formal, tinha plena liberdade de dispor do bem.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

O registro imobiliário é essencial para a oponibilidade de direitos reais sobre imóveis a terceiros de boa-fé.

A ausência de registro de contrato de compra e venda de imóvel impede a aquisição de direitos reais sobre o bem e a sua oponibilidade perante terceiros.

A alienação de imóvel realizada pelo proprietário formal é válida, independentemente de eventuais alegações de copropriedade não registradas.

Dispositivos relevantes citados
: CC/2002, arts. 1.227, 1.245.

Jurisprudência relevante citada
: TJ-SP, AC nº 10823193320228260100, Rel. Almeida Sampaio, j. 31.08.2023; TJES, AI nº 024199011727, Rel. Arthur José Neiva de Almeida, j. 16.11.2020.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

Composição de julgamento: 016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Relator / 031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal / 007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA - Vogal
VOTOS VOGAIS
031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

QUARTA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL N.º0000727-46.2018.8.08.0028

APELANTE: OMIR DE SALES ABREU

APELADOS: DAVI ABNER VIMERCATE E OUTROS

RELATOR:
DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

VOTO

Trata-se de Apelação Cível interposta em face da sentença de fls. 248/251
,
por meio da qual o MM Juiz de piso, no âmbito da presente “Ação Ordinária” ajuizada por Omir de Sales Abreu em desfavor Cirlene Vimercate Fernandes, David Abner Vimecarte Abreu e Devair Vieira Campos, julgou improcedentes os pedidos autorais.

Em suas razões recursais (fls. 254/265) o Apelante pugna pela reforma da sentença alegando, em síntese:

(i)
que em 28/10/2013 adquiriu, junto a Cirlene e David, uma propriedade onde pretendiam construir um posto de gasolina, restando pactuado que 40 (quarenta por cento) do imóvel pertenceria ao Autor, ao passo que os outros 60% (sessenta por cento) pertenceriam a Cirlene e David;

(ii)
que, sem o seu conhecimento, Cirlene e David contraíram empréstimo com o terceiro requerido – Devair Vieira Campos –, dando o referido imóvel como garantia, através de cláusula de retrovenda;

(iii)
que a transferência do imóvel a Devair é nula, pois feita por quem não era proprietário do imóvel; e

(iv)
que realizou no bem diversas benfeitorias, tendo em vista a pretensão de nele construir um posto de gasolina.

Nestes termos, requer seja o
decisum
reformado para que seja declarada nula a alienação feita pelos requeridos Cirlene e David ao requerido Devair.

Presentes os pressupostos recursais, passo à análise do recurso.

Pois bem. Inicialmente, quanto à pretensão de declaração de nulidade da venda do imóvel realizada a
Devair Vieira Campos, entendo que não assiste razão ao recorrente.

Analisando os autos verifica-se que o imóvel encontrava-se registrado no Cartório de Registro de Imóveis somente em nome de Cirlene Vimercate Fernandes, que o transferiu, a título de alienação com cláusula de retrovenda, a Devair Vieira Campos, com a devida averbação na escritura do imóvel.

Desta forma, o domínio do imóvel foi transferido por quem lhe pertencia, não havendo que se falar em qualquer irregularidade em sua alienação.

Nesse sentido, destaco:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ANULATÓRIA DE GARANTIA FIDUCIÁRIA e CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE – Pedidos julgados procedentes pela sentença -
Autora que celebrou a compra do imóvel, por escritura pública jamais levada a registro. Posterior alienação fiduciária do bem, devidamente registrada. A ausência do registro do primeiro negócio jurídico inibe a aquisição do direito real de propriedade e, assim, não pode ser oponível ao banco, terceiro de boa-fé
. Aplicabilidade do art. 1227 do Código Civil - Sentença reformada. Pedidos improcedentes. Apelo do Banco provido. Prejudicado o recurso da autora. (TJ-SP - AC: 10823193320228260100 São Paulo, Relator: Almeida Sampaio, Data de Julgamento: 31/08/2023, 25ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 05/09/2023)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. EMBARGOS DE TERCEIRO. EXPEDIÇÃO DE CERTIDÃO DE ÔNUS. IMPOSSIBILIDADE. IMÓVEL HIPOTECADO PELOS REAIS PROPRIETÁRIOS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA SEM REGISTRO IMOBILIÁRIO. EFEITOS INTER PARTES. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. O registro imobiliário é imprescindível para dar publicidade à transação e ter eficácia perante terceiros (efeito erga omnes ). Desta forma, sua ausência gera efeitos apenas entre as partes contratantes, mas não em relação aos terceiros de boa fé.
2. Hipótese em que o Agravante não averbou a escritura de compra e venda dos imóveis no Cartório de Registros Imobiliários competente, de modo que o domínio daqueles remanesce em nome de Marco Antônio Tres e Newzete Stirkenefer Tres, não havendo qualquer irregularidade na garantia dada no contrato de empréstimo firmado por estes com o Banco do Brasil.

3. Recurso conhecido e desprovido. (TJES, Classe: Agravo de Instrumento, 024199011727, Relator: ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 16/11/2020, Data da Publicação no Diário: 25/11/2020)

Aliás, outra não foi a conclusão do MM Juiz de piso, que assim fundamentou sua sentença:

“Consoante relatado, pretende o autor a declaração de nulidade das alienações feitas pela requerida Cirlene ao requerido Devair.

Sabe-se que os imóveis têm especial proteção no ordenamento jurídico brasileiro, ainda mais com relação ao direito real de propriedade, que engloba os direitos de usar, gozar, dispor e reaver.

Nesse sentido, o Código Civil é expresso em prever que os direitos reais sobre imóveis apenas são considerados como adquiridos mediante registro oficial, conforme se lê:

Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

§ 2º Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.

Art. 1.246. O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo.

Art. 1.247. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule.

Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente.

No caso dos autos, constata-se que os imóveis em discussão pertenciam apenas à requerida Cirlene, tal qual se extrai da cópia dos registros imobiliários de fls. 25/29.

Sendo assim, perante o ordenamento jurídico e os demais cidadãos, os terrenos eram de propriedade tão somente da Sra. Cirlene, não figurando na mesma condição o autor (Omir) e o requerido (David).

Nesse sentido, na “declaração” entabulada entre as partes (fls. 23/24), os requeridos David e Cirlene declaram que adquiriram os imóveis e que o Sr. Omir “[...] tem participação na qualidade de sócio em ditas áreas de terras, na proporção de 40% [...]”.

Deve-se esclarecer que inexiste, no sistema jurídico brasileiro a figura do sócio de imóvel, mas apenas a do co-proprietário, e, para que este instituto seja válido e oponível, deve estar devidamente registrado junto ao registro imobiliário.

O “sócio” é apenas aquele que figura na sociedade empresarial, ou seja, no quadro societário de uma pessoa jurídica, o que não é o caso dos autos.

Portanto, não sendo o autor, juridicamente, proprietário da terra, não pode pretender o direito em questão, qual seja, a anulação do negócio jurídico, independente do motivo.”

Face o exposto,
CONHEÇO E NEGO PROVIMENTO ao recurso, mantendo incólume a r. sentença.

Considerando o desprovimento do recurso, majoro os honorários advocatícios em 3% (três por cento), a serem suportados pelo Apelante.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Manifesto-me por acompanhar, em sua integralidade, o voto exarado pela douta relatoria.

É como voto.

Desembargador Substituto Carlos Magno Moulin Lima:

Acompanho o respeitável voto de relatoria para negar provimento ao recurso.