Tribunal: TJES
Processo: 5009473-19.2021.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
Órgão julgador: JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Assembléia
Data de julgamento: 2024-12-19

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO DE LOJAS. AGIR OMISSIVO DA ADMINISTRAÇÃO CONDOMINIAL. PREJUÍZO A LOJISTA. NEGLIGÊNCIA NÃO CARACTERIZADA. AUSÊNCIA DE ELEMENTOS A SER ESTABELECER NEXO DE CAUSALIDADE. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

I - Para além de inexistir regra que vede a destinação de qualquer unidade ao comércio de alimentos, mesmo aquelas não situadas na “praça de alimentação”, para além de não se poder caracterizar no agir do Condomínio uma omissão culposa própria a gerar dever indenizatório, tenho por certo que, definitivamente, não há como estabelecer um nexo de causalidade entre os atos de administração do Condomínio e os prejuízos sofridos pelo Autor com a locação de suas lojas, mormente a permitir concluir que o não pagamento dos alugueis acordados com seus locadores, seria fruto de um comportamento negligente para com o regramento interno do condomínio.

II - Recurso conhecido e improvido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5009473-19.2021.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ERNANDE TRANCOSO FILHO

APELADO: CONDOMINIO DO EDIFICIO TIFFANY CENTER

RELATOR(A):

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EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO DE LOJAS. AGIR OMISSIVO DA ADMINISTRAÇÃO CONDOMINIAL. PREJUÍZO A LOJISTA. NEGLIGÊNCIA NÃO CARACTERIZADA. AUSÊNCIA DE ELEMENTOS A SER ESTABELECER NEXO DE CAUSALIDADE. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

I - Para além de inexistir regra que vede a destinação de qualquer unidade ao comércio de alimentos, mesmo aquelas não situadas na “praça de alimentação”, para além de não se poder caracterizar no agir do Condomínio uma omissão culposa própria a gerar dever indenizatório, tenho por certo que, definitivamente, não há como estabelecer um nexo de causalidade entre os atos de administração do Condomínio e os prejuízos sofridos pelo Autor com a locação de suas lojas, mormente a permitir concluir que o não pagamento dos alugueis acordados com seus locadores, seria fruto de um comportamento negligente para com o regramento interno do condomínio.

II - Recurso conhecido e improvido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

Composição de julgamento: 017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Relator / 022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal / 028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Vogal
VOTOS VOGAIS
022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Acompanhar
028 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N.º 5009473-19.2021.8.08.0024

APELANTE:
ERNANDE TRANCOSO FILHO

APELADO:
CONDOM
Í
NIO DO EDIFÍCIO TIFFANY CENTER

JUIZ DE DIREITO: DR. JÚLIO CÉSAR BABILON

RELATOR: DES. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

VOTO

Trata-se de apelação cível manejada por

ERNANDE TRANCOSO FILHO

face a sentença que julgou improcedentes seus pedidos iniciais em ação de indenização por danos materiais e morais, vertida em face de
CONDOM
Í
NIO DO EDIFÍCIO TIFFANY CENTER.

Aduz o Apelante que sua causa de pedir reside na culpabilidade do Apelado, na pessoa de seus gestores, os quais perpetraram negligência, imperícia e imprudência no exercício do oficio, qual seja, a não observância ao descumprimento de normas previstas no regime interno por parte da administração do Condomínio, mormente em coibir proprietários de outros seguimentos a abrir restaurantes em locais não permitidos, com a consequência de levar a falência, todos os box da área de alimentação. Afirma que os incisos XIII e XIX, do art. 16 do Regimento do Condomínio trazem em sua redação, vedações aos condôminos que não foram fiscalizadas, inércia essa que ocasionou a falência da praça de alimentação e consequente danos ao Apelante. Alega, ainda, que a inicial não traz questões de instalações de novas lojas de alimentação fora da área definida como "praça de alimentação", e, sim modificações de atividades efetivadas por lojistas já existentes, conforme se extrai do inciso XIII, ou seja, uma loja de ramo especifico de atividade, muda sua finalidade para alimentos, trazendo como consequência, a falência da área de alimentação.

Em contrarrazões o Condomínio Apelado reafirma os termos da sentença, apregoando inexistir previsão nas regras condominiais que vede que unidades situadas fora da praça de alimentação sejam destinadas ao comércio de alimentos. Aduz, ainda, que quando da aquisição das unidades pelo Apelante e quando da locação destas para terceiros, lojas do gênero alimentício já estavam instaladas em outras localidades, inclusive permanecendo da mesma forma até a presente data. Por fim, adiciona não estarem devidamente esclarecidos os valores vertidos pelo Autor como danos materiais.

Pois bem.

No caso dos autos, o Autor, enquanto proprietário de lojas destinadas ao comércio de alimentos, situadas na “praça de alimentação” do Condomínio do Edifício Tiffanny Center, nesta Capital, visa o recebimento de indenização por danos materiais e morais, em que razão do que afirma ser omissão da administração Condominial em fazer cumprir seus regramentos internos, o que teria lhe causado significativo prejuízo, porquanto sua subsistência decorria do aluguel das referidas lojas.

Nos termos da inicial, a causa de pedir do Autor, restou assim definida:

“Em decorrência ao descumprimento de normas, previstas no regime interno, por parte da administração do condomínio, “Ré”, a qual deixa de tomar medidas de sua responsabilidade, coibir proprietários de lojas, daquele complexo, de fugirem às finalidades “atividade fim”, ou seja, passarem a comercializar outros produtos aos quais são de competência de outras lojas, tampouco, estão estruturadas para essa nova finalidade, o que, conforme preceitua o Regimento Interno do Edifício Tiffany em seus artigos 15, X, XI, XII e 16, XIII, não poderiam funcionar nesta nova modalidade e, deveriam, ser coibida pela administração do condomínio, conforme dispõe os referidos artigos, in verbis:

“Artigo 15º - Compete à administração, além das atribuições estabelecidas na convenção do CONDOMÍNIO TIFFANY CENTER, as seguintes:

(...)

X. Fazer cumprir o presente Regimento, a Convenção do Condomínio às disposições legais, as posturas municipais e quaisquer normas aplicáveis ao funcionamento do EDIFÍCIO TIFFANY CENTER; (grifo nosso).

XI. Usar dos meios postos ao seu alcance, inclusive requisitar a força policial, para fazer respeitar este Regimento e cumprir suas determinações; (grifo nosso).

XII. E, outras atribuições que se fizerem necessárias no bom funcionamento do Condomínio.” (grifo nosso).

“Artigo 16º - Não é permitido: (...)

XIII. Destinar a unidade utilização diversa da finalidade do Edifico, ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais condôminos; (grifo nosso). (...).

Tal inobservância, por parte da administração, ‘ré”, levou as lojas da praça de alimentação a perderem a capacidade de demanda de seus produtos com o consequente fechamento de todas as lojas-box na área da praça de alimentação, em especial as do Autor, o qual tinha com meio econômico de sobrevivência, a locação dos seus pontos ali situados.
” (Grifei).

Diante dessa realidade argumentativa vertida na peça de ingresso, tenho como inexorável encampar a conclusão do Juízo
a quo
, de que inexiste no regramento interno do Condomínio do Edifício Tiffany Center vedação a que unidades não localizadas na “praça de alimentação” se destinem ao comércio de alimentos.

Precisas são as palavras do Juízo
a quo
ao concluir que os dispositivos regimentais de que se vale o Autor-Apelante a tentar incutir no Condomínio uma conduta omissiva e permissiva, capaz de lhe impor significativos prejuízos, não guardam em sua norma a vedação dita como violada pelo Autor.

Como bem disse do Juízo sentenciante, “(...)
diversamente do sustentado pelo autor, esses dispositivos não veiculam vedação à utilização das unidades localizadas fora da praça de alimentação para o comércio de alimentos, eis que nada dispõem a esse respeito. Do mesmo modo, não há nos demais dispositivos do regramento ou da convenção do condomínio a referida proibição, ou mesmo previsões que atrelem determinadas unidades a finalidades específicas ou vedem o comércio alimentício por qualquer delas
.”

A simples leitura das regras da qual se vale o Autor em sua pretensão indenizatória, não permitem dizer haver uma violação negligente, notadamente a estabelecer uma relação de causa e efeito entre o agir permissivo do Condomínio quanto a instalação de comércio de alimentos em unidades fora da praça de alimentação, com os prejuízos que afirma ter sofrido o Apelante.

Veja-se que a omissão danosa vertida pelo Autor-Apelante não pode ser extraída do inciso XIII, do artigo 16 do Regimento Interno do Condomínio, que veda a “(...)
utilização da unidade a finalidade diversa do Edifício, ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais Condôminos
”, o que, definitivamente não quer significar uma vedação a que lojistas não situados na praça de alimentação, deem ao seu imóvel destinação ao comércio de alimentos.

O mesmo se diga em relação à previsão do inciso XIX, do mesmo artigo 16 que veda “
Fazer refeições fora da Praça de Alimentação
”, o que volta-se ao local de alimentação dos condôminos, não podendo ser confundido e interpretado como uma vedação a unidades fora praça de alimentação, de explorar o comércio de alimentos.

Veja-se que inexiste em tais dispositivos norma que imponha ao Condomínio um agir destinado a “coibir proprietários de outros seguimentos a abrir restaurantes em locais não permitidos”, assim como não dá para se estabelecer uma relação direta de tais normas com “
a consequência de levar à falência, todos os box da área de alimentação
”, com apregoa o Apelante.

Em suas razões recursais, alega o Apelante que “
a inicial não traz questões de instalações de novas lojas de alimentação fora da área definida como praça de alimentação, e, sim modificações de atividades efetivadas por lojistas já existentes, conforme se extrai do inciso XIII, ou seja,
uma loja de ramo especifico de atividade, muda sua finalidade para alimentos, trazendo como consequência, a falência da área de alimentação.
”

O esforço argumentativo do Apelante a tentar esquivar-se da ausência de regras internas a encampar sua tese, não lhe socorre.

Apega-se o Recorrente no fato de que instalações levadas a efeito por determinada unidade, a fim de instalar um restaurante no local, teriam violado as normas internas do Condomínio, em ofensa ao inciso XIII mencionado.

Contudo, para além de as atas assembleares revelarem um agir positivo da administração condominial visando a correção e retificação das irregularidades apuradas em determinadas lojas, a rechaçar a configuração de um agir permissivo e negligente do Condomínio, é imperioso concluir que não há como estabelecer uma relação direta e imediata de causa e efeito, ainda que mínima, entre eventual violação do regimento por determinado lojista na instalação de comércio alimentício, com os prejuízos alegados pelo Autor, que voltam-se ao não recebimento de aluguéis por seus locadores.

Veja-se que, ainda que, hipoteticamente, se tome como verdadeiro o fato de que aos alugueis não foram pagos por conta de prejuízos de seus locadores com o desempenho de seus respectivos empreendimentos na praça de alimentação, tal realidade, definitivamente, não pode ser atribuída a omissão do Condomínio em relação a determinado lojista que teria procedido instalações irregulares.

As razões do Autor não se sustentam, pois, como dito, tais irregularidades foram identificadas e objeto de determinação de correção por parte do Condomínio, como decorre claro das atas assembleares dispostas pelo próprio Autor, e, a despeito dessa realidade, ainda que omisso fosse o Condomínio neste ponto, não há como estabelecer uma relação de causa e efeito com os prejuízos ditos sofridos pelo Autor.

E mais.

Como asseverou o Juízo
a quo
, “(...)
não se observa ilicitude no que concerne às alegadas irregularidades nas instalações elétricas, hidráulicas e de segurança e nos alvarás de funcionamento de outras unidades, eis que suscitadas de forma genérica, desprovidas de comprovação – sendo os únicos documentos apresentados relativos
a período e circunstâncias muito anteriores aos fatos discutidos na demanda
(ID 20988107) –
e sem demonstração de correlação com a alegada inviabilização das atividades desenvolvidas pelo autor
.
”

Há de se ponderar, ademais, as razões do Apelante no sentido de que, “
quando da aquisição das unidades pelo Apelante e quando da locação destas para terceiros, lojas do gênero alimentício já estavam instaladas em outras localidades, inclusive permanecendo da mesma forma até a presente data
.”

Veja-se que, (i) para além de inexistir regra que vede a destinação de qualquer unidade ao comércio de alimentos, mesmo aquelas não situadas na “praça de alimentação”, (ii) para além de não se poder caracterizar no agir do Condomínio uma omissão culposa própria a gerar dever indenizatório, (iii) tenho por certo que, definitivamente, não há como estabelecer um nexo de causalidade entre os atos de administração do Condomínio e os prejuízos sofridos pelo Autor com a locação de suas lojas, mormente a permitir concluir que o não pagamento dos alugueis acordados com seus locadores, seria fruto de um comportamento negligente para com o regramento interno do condomínio.

Nestes termos, forçoso reconhecer
o acerto da sentença recorrida, cujas razões, nos termos acima, encampo a
NEG
AR
PROVIMENTO AO RECURSO.

Ante a sucumbência recursal do Apelante, majora em 5% os honorários advocatícios, atendendo os critérios do §2º, do artigo 85, do CPC, em especial, a complexidade e importância da causa e o trabalho realizado.

É como voto.

D
ES.
JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

RELATOR

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

ACOMPANHAR O RELATOR PARA CONHECER DO RECURSO E LHE NEGAR PROVIMENTO.