Tribunal: TJES
Processo: 5011302-73.2022.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR
Órgão julgador: SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Locação de Imóvel
Data de julgamento: 2024-12-18

Ementa:
EMENTA.
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL. ALUGUEL DE IMÓVEL COMERCIAL. ALUGUEL PROVISÓRIO. TUTELA DE URGÊNCIA. PRESENÇA DOS REQUISITOS. EVENTO IMPREVISÍVEL. DESEQUILÍBRIO CONTRATUAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. A tutela de urgência é o instituto jurídico que tem por finalidade a efetivação da jurisdição, nas situações em que presentes elementos, de forma concomitante, que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, nos termos do art. 300, do CPC. Nesse sentido, o Tribunal
ad quem

está adstrito à verificação acerca da presença ou não dos requisitos necessários para o seu deferimento, com base no que foi decidido pelo Juízo de origem.

2. A incomum alta do índice IGP-DI/FGV, como reflexo econômico da pandemia da Covid-19, caracteriza-se como evento imprevisível e autoriza, excepcionalmente, a sua substituição pelo IPCA/IBGE, haja vista que deixou de cumprir sua finalidade de manter o equilíbrio do contrato de locação, passando a representar onerosidade excessiva a uma das partes e manifesta vantagem para outra.

3. O evento imprevisível que desequilibrou a relação contratual deve ser aferido de forma contemporânea, não sendo razoável e prudente modificar o índice até o final do contrato de locação, no ano de 2025, já que superada a fase da pandemia. Dessa forma, deve ser deferida a tutela de urgência para autorizar a substituição do índice de reajuste anual do valor do aluguel mensal mínimo para o IPCA-IBGE (10,25%), ao invés do IGP-DI/FGV (23,43%), em setembro de 2021 (mês do início do contrato), retomando os termos originalmente contratados a partir da próxima atualização (setembro/2022).

4. Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5011302-73.2022.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: BELEZA.COM COMERCIO DE PRODUTOS DE BELEZA E SERVICOS DE CABELEIREIROS S.A.

AGRAVADO: CONSORCIO BOULEVARD SHOPPING VILA VELHA e outros

RELATOR(A):
SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR

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EMENTA

EMENTA.
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL. ALUGUEL DE IMÓVEL COMERCIAL. ALUGUEL PROVISÓRIO. TUTELA DE URGÊNCIA. PRESENÇA DOS REQUISITOS. EVENTO IMPREVISÍVEL. DESEQUILÍBRIO CONTRATUAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. A tutela de urgência é o instituto jurídico que tem por finalidade a efetivação da jurisdição, nas situações em que presentes elementos, de forma concomitante, que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, nos termos do art. 300, do CPC. Nesse sentido, o Tribunal
ad quem

está adstrito à verificação acerca da presença ou não dos requisitos necessários para o seu deferimento, com base no que foi decidido pelo Juízo de origem.

2. A incomum alta do índice IGP-DI/FGV, como reflexo econômico da pandemia da Covid-19, caracteriza-se como evento imprevisível e autoriza, excepcionalmente, a sua substituição pelo IPCA/IBGE, haja vista que deixou de cumprir sua finalidade de manter o equilíbrio do contrato de locação, passando a representar onerosidade excessiva a uma das partes e manifesta vantagem para outra.

3. O evento imprevisível que desequilibrou a relação contratual deve ser aferido de forma contemporânea, não sendo razoável e prudente modificar o índice até o final do contrato de locação, no ano de 2025, já que superada a fase da pandemia. Dessa forma, deve ser deferida a tutela de urgência para autorizar a substituição do índice de reajuste anual do valor do aluguel mensal mínimo para o IPCA-IBGE (10,25%), ao invés do IGP-DI/FGV (23,43%), em setembro de 2021 (mês do início do contrato), retomando os termos originalmente contratados a partir da próxima atualização (setembro/2022).

4. Recurso parcialmente provido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 003 - Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR

Composição de julgamento: 003 - Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - Relator / 017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - SAYONARA COUTO BITTENCOURT - Vogal / 022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal
VOTOS VOGAIS
017 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - SAYONARA COUTO BITTENCOURT (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

AGRAVO DE INSTRUMENTO N.º
5011302-73.2022.8.08.0000

RELATOR : DES.
SAMUEL MEIRA BRASIL JR.

RECORRENTE : BELEZA.COM COMÉRCIO DE PRODUTOS DE BELEZA E SERVIÇOS DE CABELEIREIROS S.A. (“O BOTICÁRIO”)

ADVOGADO : CRISTIANO CARLOS KOZAN

RECORRIDO : CONSÓRCIO BOULEVARD SHOPPING VILA VELHA

ADVOGADA : AMANDA XAVIER PEREIRA

RECORRIDO : GAUDI EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA

MAGISTRADO : MANOEL CRUZ DOVAL

VOTO

O SENHOR DESEMBARGADOR SAMUEL MEIRA BRASIL JR. (RELATOR):

A controvérsia devolvida no agravo de instrumento cinge-se à verificação dos requisitos da tutela de urgência visando à alteração de índice de reajuste de contrato de locação de imóvel comercial.

A decisão agravada indeferiu a tutela de urgência, concluindo ser ausente a probabilidade do direito da Agravante em substituir o IGP-DI/FGV para o IPCA/IBGE, por ser aquele o índice usualmente utilizado nos contratos de locação, não se identificando nenhuma ilegalidade ou abusividade.

A Agravante pretende reformar a decisão agravada, sustentando que (i) as mudanças imprevisíveis no cenário econômico e mundial, nos anos de 2020 e 2021, especialmente, a pandemia da Covid-19, causaram uma variação exacerbada dos IGP’s, habitualmente incidentes nos contratos de locação; (ii) o IGP-DI/FGV deixou de ser apto a reajustar a desvalorização da moeda frente ao mercado imobiliário; (iii) houve uma majoração do índice acumulado de 28,22% (vinte e oito vírgula vinte e dois por cento), acarretando o aumento do aluguel de R$ 7.064,89 (sete mil, sessenta e quatro reais e oitenta e nove centavos) para R$ 9.059,00 (nove mil e cinquenta e nove reais), em setembro de 2021; (iv) o aumento em cadeia do valor do aluguel não é compatível com o cenário de crise econômica e retração das vendas da loja e de todo o setor varejista; (v) o aluguel deve ser atualizado pelo IPCA-IBGE, por representar um índice mais próximo à realidade de mercado, evitando-se o desequilíbrio entre as partes e o lucro exorbitante dos Agravados; (vi) a manutenção da decisão agravada compromete o adimplemento dos demais encargos decorrentes da locação, podendo encerrar suas atividades, além de ser penalizada pelo inadimplemento das demais obrigações pecuniárias, como salários de funcionários, conservação, manutenção, limpeza e impostos, e (vii) inexiste perigo de dano reverso.

Assim, requer o provimento do recurso para fixar o aluguel provisório em R$ 7.748,76 (sete mil, setecentos e quarenta e oito reais e setenta e seis centavos), correspondente ao aluguel de setembro de 2021, atualizado pelo IPCA-IBGE, ao invés do IGP-DI/FGV (ID 3765836).

Em contraditório recursal, o primeiro Agravado pede o desprovimento do recurso (ID 4937410).

Pois bem.

Como se sabe, a tutela de urgência é o instituto jurídico que tem por finalidade a efetivação da jurisdição, nas situações em que presentes elementos, de forma concomitante, que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, nos termos do art. 300, do CPC.

Nesse sentido, este Tribunal
ad quem

está adstrito ao exame acerca da presença ou não dos requisitos necessários para o seu deferimento, com base no que foi decidido pelo Juízo de origem.

Analisando os autos, verifico que a Agravante celebrou com os Agravados o instrumento particular de contrato de locação e outras avenças do espaço comercial do shopping, com vigência de
18.09.2020
a
17.09.2025
, para dar lugar à loja “O Boticário”.

De acordo com a avença, foi fixado o aluguel no patamar de 5% (cinco por cento) sobre o faturamento bruto e/ou venda bruta mensal, bem como estabelecido o aluguel mensal mínimo, no valor de
R$ 7.064,89
(sete mil e sessenta e quatro reais e oitenta e nove centavos), a ser reajustado anualmente pelo IGP-DI/FGV.

A Agravante afirmou que a pandemia da Covid-19, reputada como evento superveniente e imprevisível, fez com que o índice de reajuste aplicado não se enquadrasse mais à realidade do mercado, ocasionando o desequilíbrio contratual, acarretando o aumento do aluguel para
R$ 9.059,00
(nove mil e cinquenta e nove reais), em setembro de 2021.

Realmente, é notório que o IGP-DI/FGV veio acumulando alta de mais de 20% (vinte por cento), desde o segundo semestre do ano 2020, período este que coincide com a crise econômica causada pela pandemia da Covid-19.

Em setembro de 2021, o IGP-DI/FGV acumulava
23,43%
(vinte e três vírgula quarenta e três por cento), em 12 (doze) meses, enquanto que em setembro de 2019, o acúmulo foi de
3,00
%
(três por cento) (https://portalibre.fgv.br/sites/default/files/2021-10/igp-di_fgv_press-release-resumido_-set21-_0.pdf).

É importante registrar a disparidade do IGP-DI, em relação a outros indexadores, como o IPCA/IBGE, índice indicador da inflação, que no mesmo período de setembro de 2021, teve um acúmulo de
10,25%
(dez vírgula vinte e cinco por cento), em 12 (doze) meses (
https://www.ibge.gov.br/estatisticas/economicas/precos-e-custos/9256-indice-nacional-de-precos-ao-consumidor-amplo.html?edicao=20932&t=downloads
).

A incomum alta do indexador aparentemente configura um fator de imprevisibilidade, em relação ao valor do aluguel fixo exigido no contrato.

Nesse sentido,
a princípio
, é possível a aplicação ao caso concreto do disposto no art. 317, do CC,
in verbis
,
[...]
Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação
[...]
.

Como visto, o valor do aluguel deixou de cumprir sua finalidade, que é manter o equilíbrio contratual, passando a representar onerosidade excessiva para uma parte e manifesta vantagem para outra. Portanto, a revisão do índice tem por escopo repor a igualdade perdida, observada no âmbito da relação contratual entre as partes.

É como destaco da jurisprudência deste e. Tribunal de Justiça, em casos análogos:

“EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO REVISIONAL – TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA INDEFERIDA – LOCAÇÃO – PANDEMIA DE COVID-19 – EXTRAORDINÁRIA ALTA DO ÍNDICE IGP-M – IMPREVISIBILIDADE CARACTERIZADA – INCIDÊNCIA DOS ARTIGOS 317, 421-A E 478 DO CÓDIGO CIVIL – EXCEPCIONAL REVISÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL – POSSIBILIDADE – TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA – REQUISITOS REUNIDOS – LIMNAR RECURSAL RATIFICADA – AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PROVIDO.

1)
Ocorreu extraordinária alta do índice IGP-M, como reflexo econômico da pandemia de Covid-19, o que caracteriza a imprevisibilidade referida nos dispositivos legais mencionados, a ensejar, excepcionalmente, a revisão da cláusula contratual que versa sobre o reajuste da locação pactuada entre as partes, com base na teoria da onerosidade excessiva, a fim de adaptá-lo à realidade
.

2)
Não existe óbice a substituição temporária do índice de reajuste pactuado (IGP-M) por outro, tendo em vista que, nas circunstâncias atuais, o critério de reajustamento previsto no contrato de locação se tornou injusto ao não mais refletir as condições do mercado atual, o que, em última análise, descortina a probabilidade do direito ao ser sustentado pelo agravante o superveniente desequilíbrio entre as partes.

3) À época do segundo aditamento do contrato de locação não existiam seguros indicativos de que o IGP-M alcançaria tão elevados patamares nos meses seguintes, tal qual veio a ocorrer, sobretudo, a partir de junho de 2020, quando subiu de 0,28% (maio/2020) para 1,56% (junho/2020) e assim prosseguiu nos meses subsequentes até alcançar expressivos 4,34% de aumento em setembro de 2020; no acumulado do ano, o percentual foi de 23,14% – o maior índice acumulado desde dezembro de 2002.

4) No ano de 2021, o cenário indica instabilidade do índice: em fevereiro e abril o IGP-M alcançou 2,94% e 4,10%, respectivamente, com o acumulado de 35,77% em maio do corrente ano, o que motivou o envio de notificação extrajudicial pelo agravante, no dia 05/05/2021, propondo à agravada a substituição do índice de reajuste do contrato (Id 6941289 do proc. originário), o que foi recusado pela agravada em resposta enviada dois dias depois (Id 6941291 do processo originário).

5) É aparentemente incontroversa a majoração de R$ 17.728,30 (dezessete mil, setecentos e vinte e oito reais e trinta centavos) no preço da locação por força da alta do índice de reajuste pactuado, o que representa valor expressivo, mesmo se tratando o locatário de um hospital de grande porte e, a despeito de sua capacidade financeira, não representa uma mera reposição da moeda, como é o escopo pretendido pelas partes ao elegerem um índice de correção monetária, já que o reajuste verificado em 2020 foi muito superior ao índice oficial da inflação, em torno de 5%.

6) Demandas como a presente vêm se avolumando nos tribunais pátrios em razão da demora no controle da pandemia e de seu consequente impacto na economia do país e, do que tenho observado das decisões proferidas, via de regra, em sede de liminar, reajustes superiores a 30% no preço da locação vêm sendo considerados discrepantes, por não acarretarem mera reposição do valor da moeda, mas sim, nítido desequilíbrio contratual, com ônus excessivo aos locatários.

7) Não há risco de irreversibilidade do provimento e nem significativo prejuízo para a agravada, haja vista que, sendo julgado improcedente o pedido na demanda originária, poderá exigir do locatário, inclusive nas prestações vincendas do contrato de locação, que as prestações mensais sejam acrescidas das diferenças entre o índice pactuado (IGP-M) e o índice eleito em substituição (IPCA).

8) Agravo de Instrumento conhecido e provido. ACORDA a Egrégia Terceira Câmara Cível, em conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade de votos, conhecer e dar provimento ao agravo de instrumento.”

(TJES. Classe: Agravo de Instrumento, 5003875-59.2021.8.08.0000, TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Des.ª Rel. ELIANA JUNQUEIRA MUNHÓS FERREIRA, Dt. Julg. 07.02.2022) (destaquei)

“ACÓRDÃO EMENTA: DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ÍNDICE DE ATUALIZAÇÃO DA PARCELA CONTRATADA. IGP-M. IMPREVISIBILIDADE. ALTA DEMASIADA. AUMENTO CONSIDERÁVEL DA PRESTAÇÃO. TEORIA DA IMPREVISÃO. AUSÊNCIA DE PROVA DE QUE A APLICAÇÃO DO ÍNDICE IPCA COMPROMETA A PRESTAÇÃO ESTABELECIDA ENTRE AS PARTES. ARTIGO 317, DO CÓDIGO CIVIL. PRECEDENTE DO EGRÉGIO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I.
A teor da regra inserta no artigo 317, do Código Civil, “quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação”
.

II. O inciso V, do artigo 6º, do Código de Defesa do Consumidor, que constitui direito básico do consumidor “a modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas”.

III.
A jurisprudência pátria tem admitido, em caráter excepcional, a revisão contratual em situações deste jaez, inclusive para fins de concessão de medida liminar para autorizar, de forma provisória e precária, a aplicação do IPCA/IBGE como índice de correção monetária até o julgamento final da demanda
IV.
O Egrégio Superior Tribunal de Justiça em precedente no qual se analisou os impactos da Pandemia de Covid 19, asseverou expressamente a possibilidade de aplicação da Teoria da Imprevisão no sentido de permitir-se a modulação de relações contratuais, desde que preenchidos os requisitos legalmente estatuídos, observadas as características de cada caso concreto

V.
Na espécie, faz-se possível identificar, em sede de cognição sumária, que o IGPM/FGV, ao ser comparado com o IPCA/IBGE, o qual consiste no índice oficial indicador da inflação, teve substanciosa e desproporcional elevação

VI. O índice pactuado, por ter sofrido inesperada e desproporcional aumento, deverá ser objeto de revisão, sendo certo que o IPCA/FGV resta adotado em caráter provisório e precário, daí porque a sua eventual prevalência, ou não, deverá ser proficuamente examinado por ocasião do julgamento do mérito da demanda de origem, sobretudo em ordem a assegurar a ambas as partes a devida e equânime repartição dos riscos do contrato.

VII. Recurso conhecido e desprovido.

(TJES. Classe: Agravo de Instrumento, 5009095-67.2023.8.08.0000, TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Des.ª Rel. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO, Dt. Julg. 19.05.2024) (destaquei)

Consigno, por oportuno, que o evento imprevisível que desequilibrou a relação contratual deve ser aferido de forma contemporânea, não sendo razoável e prudente modificar o índice até o final do contrato de locação, no ano de 2025, já que superada atualmente a fase da pandemia.

Dessa forma, deve ser deferida a tutela de urgência para autorizar a substituição do índice de reajuste anual do valor do aluguel mensal mínimo para o IPCA/IBGE (10,25%), ao invés do IGP-DI/FGV (23,43%), em setembro de 2021 (mês do início do contrato), retomando os termos originalmente contratados a partir da próxima atualização (setembro/2022), levando em consideração os efeitos da pandemia da Covid-19, à época, sendo certo que a definição definitiva do índice e o seu limite temporal perpassará pela devida dilação probatória no processo principal.

Não há risco de irreversibilidade do provimento ou significativo prejuízo aos Agravados, na medida em que, eventualmente julgada improcedente a demanda, poderá ser exigido da Agravante, inclusive nas prestações vincendas do contrato de locação, que as prestações sejam acrescidas da diferença de valor entre o índice pactuado (IGP-DI/FGV) e aquele eleito em substituição (IPCA/IBGE).

Em face do exposto,
DOU PARCIAL
PROVIMENTO ao agravo de instrumento
, reformando a decisão agravada, para deferir parcialmente o pedido de tutela de urgência, autorizando a substituição do índice de reajuste anual do valor do aluguel mensal mínimo para o IPCA/IBGE, ao invés do IGP-DI/FGV, em setembro de 2021 (mês do início do contrato), retomando os termos originalmente contratados a partir da próxima atualização (setembro/2022).

É como voto.

Desembargador SAMUEL MEIRA BRASIL JR.

Relator

TJES/SMBJ/242/5011302-73.2022.8.08.0000_DI_AI

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o e. Relator, para DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso.

Respeitosamente, acompanho o e. Relator, para DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso.

É como voto.

Desª. Substituta SAYONARA COUTO BITTENCOURT