Tribunal: TJES
Processo: 0040948-93.2012.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão julgador: ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Contratos Bancários; Provas
Data de julgamento: 2024-04-30

Ementa:
CIVIL
E PROCESSUAL CIVIL –
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL –
ART. 19 DA
LEI FEDERAL Nº. 8.245/91 -
ESTAÇÃO RADIO BASE LOCALIZADA EM ÁREA EXTERNA DE CONDOMÍNIO – DEFASAGEM DO PREÇO – PERÍCIA TÉCNICA – VALORAÇÃO PELA SENTENÇA –
RAZOABILIDADE –
VALOR MANTIDO – HONORÁRIOS – ADEQUAÇÃO
EX OFFICIO –
RECURSO DESPROVIDO

.

1. A Lei do Inquilinato (Lei Federal nº 8.245/91), em seu art. 19, assegura às partes o direito de solicitar a revisão do valor do aluguel caso este esteja defasado em relação ao mercado.

2. No caso vertente, observa-se que o MMº. Juiz de Direito
a quo
valeu-se do apoio técnico de perito judicial para apurar o valor do aluguel, sobretudo em razão da especificidade do caso vertente, dado que a locação de espaço para a instalação de Estação de Rádio Base consiste situação não usual.

3. No caso vertente, revelam-se escorreitas as considerações tecidas pelo douto magistrado na valoração do conjunto probatório produzido nos autos, sobretudo à luz das informações declinadas no laudo pericial, porquanto ponderou de forma razoável as peculiaridades do caso concreto, de modo que deve ser mantido o valor do aluguel arbitrado.

4. Honorários sucumbenciais modificados
ex officio
para adequação da base de cálculo respectiva.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0040948-93.2012.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CONDOMINIO DO EDIFICIO ALPHAVILLE TRAD E CENTER

APELADO: CLARO S.A.

RELATOR(A):
ALDARY NUNES JUNIOR

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

CIVIL
E PROCESSUAL CIVIL –
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL –
ART. 19 DA
LEI FEDERAL Nº. 8.245/91 -
ESTAÇÃO RADIO BASE LOCALIZADA EM ÁREA EXTERNA DE CONDOMÍNIO – DEFASAGEM DO PREÇO – PERÍCIA TÉCNICA – VALORAÇÃO PELA SENTENÇA –
RAZOABILIDADE –
VALOR MANTIDO – HONORÁRIOS – ADEQUAÇÃO
EX OFFICIO –
RECURSO DESPROVIDO

.

1. A Lei do Inquilinato (Lei Federal nº 8.245/91), em seu art. 19, assegura às partes o direito de solicitar a revisão do valor do aluguel caso este esteja defasado em relação ao mercado.

2. No caso vertente, observa-se que o MMº. Juiz de Direito
a quo
valeu-se do apoio técnico de perito judicial para apurar o valor do aluguel, sobretudo em razão da especificidade do caso vertente, dado que a locação de espaço para a instalação de Estação de Rádio Base consiste situação não usual.

3. No caso vertente, revelam-se escorreitas as considerações tecidas pelo douto magistrado na valoração do conjunto probatório produzido nos autos, sobretudo à luz das informações declinadas no laudo pericial, porquanto ponderou de forma razoável as peculiaridades do caso concreto, de modo que deve ser mantido o valor do aluguel arbitrado.

4. Honorários sucumbenciais modificados
ex officio
para adequação da base de cálculo respectiva.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso e modificar ex officio a sentença quanto aos honorários advocatícios, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR

Composição de julgamento: 031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / 010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal / 014 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
010 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
014 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

Cuidam os autos de “ação revisional de aluguel” ajuizada por CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO ALPHAVILLE TRADE CENTER, ora Apelante, em face de CLARO S/A, ora Apelada, por meio da qual a primeira pleiteia a revisão do valor do locativo, de R$ 2.700,00 (dois mil e setecentos reais) para R$ 10.000,00 (dez mil reais).

Pela sentença de fls. 235/238, o MM. Juiz de Direito
a quo
julgou parcialmente procedente a pretensão autoral para “fixar o valor dos alugueis, a contar de 1º de fevereiro de 2013, na importância mensal de R$ 3.500,00 (três mil e quinhentos reais), sem prejuízo do reajuste anual previsto no contrato”
.
Por fim, condenou a Apelante ao pagamento de 90% (noventa por cento) do valor devido a título de custas processuais, de honorários advocatícios e periciais e, de outro lado, condenou a Apelada ao pagamento de 10% (dez por cento) sobre as referidas rubricas processuais.

Irresignada, a Apelante interpôs o presente recurso de apelação em que, pelas razões id 6900867, pretende a reforma da sentença objurgada alegando (a) que devem ser observados os valores sugeridos pelo perito judicial no laudo técnico realizado nos autos, para que o reajuste do aluguel seja estabelecido no valor sugerido pelo
expert
, ou seja, R$ 4.000,00 (quatro mil reais) ou, subsidiariamente, que seja o aluguel reajustado no valor da defasagem de R$ 1.000,00 (mil reais) apontada pelo perito, arbitrando-se o valor de R$ 3.700,00 (três mil e setecentos reais) e (b) que deve ser observado o princípio da causalidade, condenando a Apelada integralmente ao ônus sucumbencial, por ter dado causa ao ajuizamento da ação.

A Apelada apresentou contrarrazões recursais (id 6900873), pugnando, em síntese, pelo desprovimento do recurso.

É, em resumo, o Relatório.

Inclua-se em pauta para julgamento.

Vitória, 19 de Março de 2024.

DES. SUBST. ALDARY NUNES JUNIOR

RELATOR

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0040948-93.2012.8.08.0024

APELANTE: CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO ALPHAVILLE TRADE CENTER

APELADA: CLARO S/A

RELATOR: DES. SUBST. ALDARY NUNES JUNIOR

VOTO

Conforme relatado, cuidam os autos de “ação revisional de aluguel” ajuizada por CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO ALPHAVILLE TRADE CENTER, ora Apelante, em face de CLARO S/A, ora Apelada.

Narra a petição inicial que as partes celebraram, em 28.04.2005, contrato de locação não residencial com o propósito de utilização de área externa de 42,72m2, localizada sobre a laje da caixa d ́água do edifício para a instalação de Estação de Rádio Base a ser utilizada para o desenvolvimento de atividade econômica relacionada a serviço de telefonia.

Aduz-se que o valor de R$ 2.000,00 (dois mil reais) fixado inicialmente não teria sido atualizado por quase 6 anos, quando fora tentada a renegociação. Que ao tempo do ajuizamento da ação, o valor do aluguel era de R$ 2.700,00 (dois mil e setecentos reais), quantia esta que não reflete o real valor de mercado, razão pela qual pretende o reajustamento para o montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais).

Pela sentença de fls. 235/238, o MM. Juiz de Direito
a quo
julgou parcialmente procedente a pretensão autoral para “fixar o valor dos alugueis, a contar de 1º de fevereiro de 2013, na importância mensal de R$ 3.500,00 (três mil e quinhentos reais), sem prejuízo do reajuste anual previsto no contrato”
.
Por fim, condenou a Apelante ao pagamento de 90% (noventa por cento) do valor devido a título de custas processuais, de honorários advocatícios e periciais e, de outro lado, condenou a Apelada ao pagamento de 10% (dez por cento) sobre as referidas rubricas processuais.

Irresignada, a Apelante interpôs o presente recurso de apelação em que, pelas razões id 6900867, pretende a reforma da sentença objurgada alegando (a) que devem ser observados os valores sugeridos pelo perito judicial no laudo técnico realizado nos autos, para que o reajuste do aluguel seja estabelecido no valor sugerido pelo
expert
, ou seja, R$ 4.000,00 (quatro mil reais) ou, subsidiariamente, que seja o aluguel reajustado no valor da defasagem de R$ 1.000,00 (mil reais) apontada pelo perito, arbitrando-se o valor de R$ 3.700,00 (três mil e setecentos reais) e (b) que deve ser observado o princípio da causalidade, condenando a Apelada integralmente ao ônus sucumbencial, por ter dado causa ao ajuizamento da ação.

Pois bem.

Após analisar detidamente os argumentos deduzidos pelas partes bem como pela prova produzida nos autos, penso que não merece reforma a sentença objurgada.

A Lei do Inquilinato (Lei Federal nº 8.245/91) assegura às partes o direito de solicitar a revisão do valor do aluguel caso este esteja defasado em relação ao mercado.

O art. 19, da Lei Federal nº. 8.245/1991, dispõe sobre a possibilidade de uma das partes requerer a revisão judicial do valor do aluguel por estar defasado com os preços de mercado, preceituando que:

Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.

No caso vertente, observa-se que o MMº. Juiz de Direito
a quo
valeu-se do apoio técnico de perito para apurar o valor do aluguel, sobretudo em razão da especificidade do caso vertente, dado que a locação de espaço para a instalação de Estação de Rádio Base consiste situação não usual.

In casu
, o laudo pericial acostado às fls. 169/185 foi realizado de forma minudente, tecendo avaliações técnicas sobre a localização, estrutura, instalações e comparações de mercado para apurar o valor da locação no caso concreto.

Merece ser destacada a consideração apontada pelo
expert
concernente à inexistência de um valor de referência de mercado para a referida locação, dada a peculiaridade do objeto da contratação. Neste ponto, restou consignado no tópico “análise de mercado” (fls. 173) que:

“Nas pesquisas realizadas, ficou constatado que os alugueis de áreas de condomínios de edifícios são negociados caso a caso e que não existe um padrão de preços neste setor. Evidente que a posição do edifício influencia no valor a ser negociado, pois as empresas de telecomunicação procuram uma melhor localização das suas antenas de forma a permitir aos usuários um sinal de melhor qualidade.”

Questionado se existe alguma defasagem no valor do aluguel estipulado no contrato celebrado entre as partes, o douto perito afirmou que “
existe uma defasagem em torno de R$ 1.000,00 (um mil Reais) conforme fundamentado e concluído neste laudo
” (fls. 185).

Acrescentou, ainda, o
expert
que “
no caso em pauta, o edifício fica em posição estratégica, ou seja, no centro da Avenida Nossa Senhora da Penha, esquina com Avenida Rio Branco, local de alta valorização e posição privilegiada. Desta forma, o valor do aluguei fica entre R$3.000,00 a R$4.000,00 para a área em questão”
.

E, após tecer diversas considerações sobre as peculiaridades do caso concreto, o laudo conclui nos seguintes termos:

“Fica concluído por esta perícia que, o valor do aluguei da área de 42,72 m2 do Condomínio do Edifício Alphaville Trade Center, situado na Praça San Martin nº 84, Praia do Canto, está entre R$3.000,00 a R$4.000,00. Arbitro o valor em R$4.000,00 justificando que se trata de área estratégica e de alta valorização e por ser um setor onde os alugueis são negociados caso a caso dependendo da localização do imóvel”.

Não obstante, penso que se revelam escorreitas as considerações tecidas pelo douto magistrado na valoração do conjunto probatório produzido nos autos, sobretudo à luz das informações declinadas no laudo pericial, porquanto ponderou de forma razoável as peculiaridades do caso concreto, razão pela qual trago à colação breve excerto da sentença que corrobora o afirmado:

“Ao analisar o laudo pericial, depreendo que: i) o valor pleiteado na petição inicial não se mostra condizente com o valor de mercado de uma laje para a finalidade do objeto do contrato de locação – instalação de antena; ii) inviável comparar o preço do metro quadrado de uma sala comercial ou de um apartamento residencial como parâmetro fidedigno para dirimir o caso vertente, pois o objeto da locação na hipótese se diferencia de uma unidade interna de condomínios, por se tratar de uma área externa – laje de um condomínio, com utilização muito específica para a atividade econômica do caso: instalação de estação rádio base.

Por outro lado, observo que a amplitude do valor locatício indicado pela perícia, de R$ 3.000,00 (três mil reais) a R$ 4.000,00 (quatro mil reais), demanda, para fins de fixação em sentença, do arbitramento do valor médio de R$ 3.500,00 (três mil e quinhentos reais). Isso porque: i) se mostra condizente com o espaço delimitado para fins de locação (42,72m2), em observância ao ponto do imóvel, próximo ao cruzamento da Avenida Nossa Senhora da Penha com a Avenida Rio Branco; ii) respeita o preço mais aproximado de outro ponto objeto de locação em outra relação comercial (fls. 204/205), se observado, por exemplo, o preço de locação de um espaço similar (37,00m2), de área localizada em Edifício no Barro Vermelho, no valor de R$ 2.800,00 (dois mil e oitocentos reais); iii) a mera indicação do ponto de localização para avaliar em R$ 4.000,00 (quatro mil reais) o preço de locação, não se mostra condizente com o parâmetro traçado na perícia de que o preço de mercado varia de três a quatro mil reais, notadamente porque não apenas a localização define o valor comercial, mas também critérios como a extensão do espaço utilizado, a indispensabilidade do local para melhor qualidade do sinal do serviço de telefonia móvel e a liberdade inicial das partes de entabulamento de acordo de vontades, de modo que o preço médio se mostra mais condizente e justo com o litígio identificado; iv) a mera indicação de uma contratação realizada na Avenida Adalberto Simão Nader (fls. 188/201), mais distante do local em discussão, não serve de parâmetro para alterar a estipulação do preço médio.”

Considerando a razoabilidade dos fundamentos que ampararam o arbitramento do valor da locação, entendo deva ser privilegiada a conclusão a que chegou o douto magistrado, razão pela qual merece ser mantida a sentença.

Quanto à pretensão de modificação do ônus sucumbencial, penso não merecer melhor sorte a Apelante.

Isto porque o douto magistrado valorou corretamente o decaimento de cada parte quanto ao pedido formulado.

De fato, considerando que o valor da locação ao tempo do ajuizamento da ação era de R$ 2.700,00 (dois mil e setecentos reais) e o pedido visou à majoração para R$ 10.000,00 (dez mil reais), tem-se que o proveito econômico pretendido consistia em R$ 7.300,00 (sete mil e trezentos reais). No entanto, por ter sido a locação fixada em R$ 3.500,00 (três mil e quinhentos reais), infere-se que o proveito econômico efetivamente obtido alcançou a monta de R$ 800,00 (oitocentos reais). Deste modo, conclui-se que a Apelante decaiu do equivalente a R$ 7.300,00 (sete mil e trezentos reais), razão pela qual deve arcar com o ônus sucumbencial estabelecido na sentença.

Entretanto, por se tratar de matéria de ordem pública, deve ser modificada,

ex officio,

a base de cálculo dos honorários estabelecida na sentença, porquanto utilizou o valor da causa para fixar a verba honorária, ao passo que deve ser adotado, no caso vertente, o critério do proveito econômico obtido por cada parte.

Assim, deve a Apelante arcar com o percentual de 12% (doze por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido pela parte contrária. Quanto à Apelada, deve ser considerado que a utilização do referido critério implicaria em valor honorário deveras reduzido, por ter sido de R$ 800,00 (oitocentos reais) o êxito da Apelante, o que autoriza o arbitramento por apreciação equitativa, na forma do §8º, do art. 85, do Código de Processo Civil.

Considerando as peculiaridades do caso concreto, arbitro em R$ 700,00 (setecentos) reais o valor da verba honorária devida pela Apelada.

Ante todo o exposto, conheço do presente recurso e lhe nego provimento. Modifica-se
ex officio
a sentença a fim de estabelecer que os honorários advocatícios arcados pela Apelante sejam de 12% (doze por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido pela Apelada e fixar, por apreciação equitativa, o valor de R$ 800,00 (oitocentos reais) a serem pagos pela Apelada.

Na forma do § 11, do art. 85, do Código de Processo Civil, majoro a verba honorária sucumbencial de 12% (doze por cento) para 15% (quinze por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido pela Apelada.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Sessão Virtual de 15/4/2024 a 19/4/2024.

Voto: Acompanho a eminente Relatora.

Voto vogal: Des.ª Janete Vargas Simões.

Sessão 15/04 a 19/04/2024

Des. Ewerton Schwab Pinto Júnior: acompanho a relatoria.