Tribunal: TJES
Processo: 0019782-20.2018.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão julgador: DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Promessa de Compra e Venda
Data de julgamento: 2024-11-19

Ementa:
EMENTA

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. CONTRATO DE FINANCIAMENTO ATRAVÉS DO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. PREVALECE O CONTRATO CELEBRADO ENTRE AS PARTES. VALIDADE DA CLÁUSULA DE PRORROGAÇÃO DE 180 DIAS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. NÃO CONFIGURADO. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. MULTA CONTRATUAL. NÃO CONFIGURADA. RESTITUIÇÃO DE TAXA DE OBRA. NÃO CONFIGURADA. TAXA SATI. ABUSIVIDADE CONFIGURADA. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1.
O cerne da questão devolvida a este juízo recursal está na verificação do atraso contratual referente ao contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes para aquisição da unidade imobiliária e os os prejuízos decorrentes, tais como multa contratual prevista na cláusula 4.2, taxa de evolução de obra, dano moral e taxa SATI.

2.
Após a devida instrução processual, sobreveio a r. sentença julgando parcialmente procedente o pedido firmado na inicial, tendo como base o prazo fixado no contrato de financiamento, declarando o atraso contratual contratual no período de julho de 2016 a junho de 2017 e, por conseguinte, condenando a Requerida MRV Engenharia e Participações S/A ao pagamento da multa contratual prevista na cláusula 4.2 pelo prazo de julho de 2016 a junho de 2017; a restituição, de forma simples da taxa de evolução de obra a partir de julho de 2016 a junho de 2017, bem como da taxa SATI.

3.

Consta no contrato firmado entre as partes, em sua cláusula 5ª, que foi fixada a data de
28/02/2017
para entrega das chaves, havendo, ainda, previsão de prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias para a conclusão da obra.

4.
Na espécie o imóvel foi adquirido através do Programa Minha Casa Minha Vida, cujo contrato de financiamento prevê na cláusula referente às condições do financiamento, mais precisamente no item “C.9”. a data de
19/01/2016 para o término do prazo de construção

5.
Nota-se a existência de duas previsões, a primeira referente a entrega das chaves, expressamente prevista no contrato de compra e venda firmado entre as partes e a segunda do término da obra, vinculada ao contrato de financiamento pactuado com o agente financeiro.

6.
A respeito do prazo de entrega em contratos de financiamento submetidos ao "Programa Minha Casa, Minha Vida", hipótese dos autos, o Superior Tribunal de Justiça estabeleceu, no julgamento do REsp 1729593/SP (TEMA 996), sob a ótica de recurso repetitivo, que o
prazo para a entrega do imóvel não pode ser vinculado à concessão do financiamento.

7.
No caso sob exame, deve prevalecer o prazo de entrega do imóvel consignado no contrato de compra e venda celebrado entre a autora e a parte requerida, qual seja
28/02/2017,
bem como o prazo de prorrogação de 180 (cento e oitenta) dias. A razão dessa assertiva reside no fato de que o prazo fixado no contrato de financiamento vincula apenas a instituição financeira e o financiado, não podendo ser aproveitado pela construtora, na medida em que não possui nenhuma relação com o agente financeiro.

8.
Portanto, levando em consideração os termos do contrato de compra e venda, utilizando a cláusula de prorrogação 180 (cento e oitenta) dias estabelecida, o prazo final para a construtora terminar a obra era
28/08/2017
, não havendo que se falar em mora na entrega do imóvel pela construtora, eis que a entrega das chaves ocorreu em
26/06/2017
, ou seja antes do prazo final.

9.
Nessa linha de raciocínio, na medida em que a r. sentença levou em consideração o prazo consignado no contrato de financiamento, merece guarida os argumentos expendidos pela recorrente.

10.

Sob tal premissa, na medida em que a autora consentiu
com as cláusulas do contrato, tendo prévio conhecimento de seus termos, em especial do prazo de 180 (cento e oitenta) dias de tolerância para a entrega do imóvel, deve ser observado o
pacta sunt servanda
, o qual somente pode ser afastado em situações excepcionais, que não é o caso dos autos. Assim,
não resta configurada a mora da Construtora, eis que a entrega do imóvel ocorreu dentro do prazo previsto no contrato.

11.
Nessa linha de raciocínio, diante da ausência de atraso na entrega do imóvel, a parte autora não faz jus à restituição da taxa da obra, da multa contratual, nem mesmo de dano moral, devendo a r. sentença ser reformada neste capítulo.

12.
Outrossim, no tocante à restituição da denominada taxa SATI, que se trata de uma taxa de assessoria técnico-imobiliária, deve ser aplicado o entendimento firmado pelo c. STJ, no REsp 1.599.511/SP, como sendo uma taxa abusiva.
Portanto, tratando-se de contrato de adesão, restou configurada sua abusividade na cobrança da referida taxa, sendo, portanto, passível de restituição.

13.
Recurso da
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A parcialmente provido. Recurso de MARIA DE LOURDES PIMENTEL RODRIGUES desprovido.
______________________________________________________________________________________________________________________________________________

ACÓRDÃO

À unanimidade, conhecer dos recursos interpostos e, no mérito NEGAR PROVIMENTO ao apelo de MARIA DE LOURDES PIMENTEL RODRIGUES e DAR PROVIMENTO PARCIAL ao apelo apresentado pela MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A para reformar a r. sentença, afastando o reconhecimento do atraso contratual para a entrega da obra e, por conseguinte julgar improcedente os pedidos referente ao pagamento da multa contratual e a restituição da taxa de obra. Mantendo, apenas a condenação da construtora em relação a restituição da taxa SATI (serviço de assessoria imobiliária), nos termos do voto da Relatora. Outrossim, a sucumbência passa a ser recíproca, razão pela qual as custas e despesas processuais deverão ser repartidas entre as partes, na proporção de 50% para cada um dos polos da lide, condenada a requerida MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A ao pagamento de honorários aos advogados da parte autora fixados em 15% do valor da condenação (taxa SATI), e a autora MARIA DE LOURDES PIMENTEL RODRIGUES ao pagamento de honorários aos advogados da MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, fixados em 15% sobre o valor da causa, observada a gratuidade processual conferida à autora.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0019782-20.2018.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA e outros

APELADO: MARIA DE LOURDES PIMENTEL RODRIGUES e outros

RELATOR(A):
DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. CONTRATO DE FINANCIAMENTO ATRAVÉS DO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. PREVALECE O CONTRATO CELEBRADO ENTRE AS PARTES. VALIDADE DA CLÁUSULA DE PRORROGAÇÃO DE 180 DIAS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. NÃO CONFIGURADO. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. MULTA CONTRATUAL. NÃO CONFIGURADA. RESTITUIÇÃO DE TAXA DE OBRA. NÃO CONFIGURADA. TAXA SATI. ABUSIVIDADE CONFIGURADA. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1.
O cerne da questão devolvida a este juízo recursal está na verificação do atraso contratual referente ao contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes para aquisição da unidade imobiliária e os os prejuízos decorrentes, tais como multa contratual prevista na cláusula 4.2, taxa de evolução de obra, dano moral e taxa SATI.

2.
Após a devida instrução processual, sobreveio a r. sentença julgando parcialmente procedente o pedido firmado na inicial, tendo como base o prazo fixado no contrato de financiamento, declarando o atraso contratual contratual no período de julho de 2016 a junho de 2017 e, por conseguinte, condenando a Requerida MRV Engenharia e Participações S/A ao pagamento da multa contratual prevista na cláusula 4.2 pelo prazo de julho de 2016 a junho de 2017; a restituição, de forma simples da taxa de evolução de obra a partir de julho de 2016 a junho de 2017, bem como da taxa SATI.

3.

Consta no contrato firmado entre as partes, em sua cláusula 5ª, que foi fixada a data de
28/02/2017
para entrega das chaves, havendo, ainda, previsão de prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias para a conclusão da obra.

4.
Na espécie o imóvel foi adquirido através do Programa Minha Casa Minha Vida, cujo contrato de financiamento prevê na cláusula referente às condições do financiamento, mais precisamente no item “C.9”. a data de
19/01/2016 para o término do prazo de construção

5.
Nota-se a existência de duas previsões, a primeira referente a entrega das chaves, expressamente prevista no contrato de compra e venda firmado entre as partes e a segunda do término da obra, vinculada ao contrato de financiamento pactuado com o agente financeiro.

6.
A respeito do prazo de entrega em contratos de financiamento submetidos ao "Programa Minha Casa, Minha Vida", hipótese dos autos, o Superior Tribunal de Justiça estabeleceu, no julgamento do REsp 1729593/SP (TEMA 996), sob a ótica de recurso repetitivo, que o
prazo para a entrega do imóvel não pode ser vinculado à concessão do financiamento.

7.
No caso sob exame, deve prevalecer o prazo de entrega do imóvel consignado no contrato de compra e venda celebrado entre a autora e a parte requerida, qual seja
28/02/2017,
bem como o prazo de prorrogação de 180 (cento e oitenta) dias. A razão dessa assertiva reside no fato de que o prazo fixado no contrato de financiamento vincula apenas a instituição financeira e o financiado, não podendo ser aproveitado pela construtora, na medida em que não possui nenhuma relação com o agente financeiro.

8.
Portanto, levando em consideração os termos do contrato de compra e venda, utilizando a cláusula de prorrogação 180 (cento e oitenta) dias estabelecida, o prazo final para a construtora terminar a obra era
28/08/2017
, não havendo que se falar em mora na entrega do imóvel pela construtora, eis que a entrega das chaves ocorreu em
26/06/2017
, ou seja antes do prazo final.

9.
Nessa linha de raciocínio, na medida em que a r. sentença levou em consideração o prazo consignado no contrato de financiamento, merece guarida os argumentos expendidos pela recorrente.

10.

Sob tal premissa, na medida em que a autora consentiu
com as cláusulas do contrato, tendo prévio conhecimento de seus termos, em especial do prazo de 180 (cento e oitenta) dias de tolerância para a entrega do imóvel, deve ser observado o
pacta sunt servanda
, o qual somente pode ser afastado em situações excepcionais, que não é o caso dos autos. Assim,
não resta configurada a mora da Construtora, eis que a entrega do imóvel ocorreu dentro do prazo previsto no contrato.

11.
Nessa linha de raciocínio, diante da ausência de atraso na entrega do imóvel, a parte autora não faz jus à restituição da taxa da obra, da multa contratual, nem mesmo de dano moral, devendo a r. sentença ser reformada neste capítulo.

12.
Outrossim, no tocante à restituição da denominada taxa SATI, que se trata de uma taxa de assessoria técnico-imobiliária, deve ser aplicado o entendimento firmado pelo c. STJ, no REsp 1.599.511/SP, como sendo uma taxa abusiva.
Portanto, tratando-se de contrato de adesão, restou configurada sua abusividade na cobrança da referida taxa, sendo, portanto, passível de restituição.

13.
Recurso da
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A parcialmente provido. Recurso de MARIA DE LOURDES PIMENTEL RODRIGUES desprovido.
______________________________________________________________________________________________________________________________________________

ACÓRDÃO

À unanimidade, conhecer dos recursos interpostos e, no mérito NEGAR PROVIMENTO ao apelo de MARIA DE LOURDES PIMENTEL RODRIGUES e DAR PROVIMENTO PARCIAL ao apelo apresentado pela MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A para reformar a r. sentença, afastando o reconhecimento do atraso contratual para a entrega da obra e, por conseguinte julgar improcedente os pedidos referente ao pagamento da multa contratual e a restituição da taxa de obra. Mantendo, apenas a condenação da construtora em relação a restituição da taxa SATI (serviço de assessoria imobiliária), nos termos do voto da Relatora. Outrossim, a sucumbência passa a ser recíproca, razão pela qual as custas e despesas processuais deverão ser repartidas entre as partes, na proporção de 50% para cada um dos polos da lide, condenada a requerida MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A ao pagamento de honorários aos advogados da parte autora fixados em 15% do valor da condenação (taxa SATI), e a autora MARIA DE LOURDES PIMENTEL RODRIGUES ao pagamento de honorários aos advogados da MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, fixados em 15% sobre o valor da causa, observada a gratuidade processual conferida à autora.

Composição de julgamento: 027 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Relator / 031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal / 007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal
______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

Cuidam os autos de recursos de apelações cíveis interpostas por
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A
(fls. 261-267) e
MARIA DE LOURDES PIMENTEL RODRIGUES
(fls. 275/292), com vistas ao reexame da r. sentença proferida às fls. 235/245, integrada pelos aclaratórios de fls. 258/259, pelo d. juízo da 3ª Vara Cível de Serra/ES que, nos autos da ação indenizatória por danos materiais e morais ajuizada por
MARIA DE LOURDES PIMENTEL RODRIGUES
, julgou parcialmente procedente o pleito autoral para
(1)
declarar o atraso contratual referente ao contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes para aquisição da unidade imobiliária nº 406, bloco 09, do Condomínio Parque São Pedro, localizado neste Município, contrato nº 513388-RWGXRX, impondo a responsabilidade de indenizar os prejuízos causados pela Requerida MRV Engenharia e Participações S/A entre Julho de 2016 a Junho de 2017;
(2)
condenar a Requerida MRV Engenharia e Participações S/A ao pagamento da multa contratual prevista na cláusula 4.2 em favor da Requerente Maria de Lourdes Pimentel Rodrigues pelo prazo de Julho de 2016 a Junho de 2017;
(3)
condenar a Requerida MRV Engenharia e Participações S/A a restituir à Requerente, de forma simples, a taxa de evolução de obra a partir de Julho de 2016 a Junho de 2017; (4) condenar a Requerida MRV Engenharia e Participações S/A a restituir de forma simples à Requerente o valor de R$700,00 (setecentos reais) do serviço de assessoria imobiliária - SATI.

Irresignada, a
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A
aduz, em síntese, a ausência de atraso na entrega das chaves, pois a conclusão das obras não se confunde com a entrega das chaves da unidade.

Assevera que restou ajustado o término da obra para o dia 19/01/2016, mas o da entrega das chaves em 28/02/2017.

Defende, ainda, que a apelada teve ciência de todo o conteúdo do instrumento contratual, o que permite plena anuência com as cláusulas e condições, inclusive no que diz respeito aos prazos, à possibilidade de prorrogação do prazo de entrega, bem como da data para a entrega do imóvel.

Com base em tais argumentos, requer o provimento do presente apelo e, por conseguinte, seja julgado improcedente os pedidos formulados pela apelada.

Por sua vez,
MARIA DE LOURDES PIMENTEL RODRIGUES
sustenta, em epítome, que “não é forçoso, concluir pela abusividade da aplicação da cláusula de tolerância no caso em concreto, dado que a MRV não indicou qualquer fato relevante capaz de justificar o atraso na entrega da obra, valendo-se da tolerância de forma automática e indiscriminada.

Quanto a aplicação de multa por inadimplemento da base de cálculo da multa prevista na cláusula 4.2, alega a apelante a necessidade de fixação quanto ao valor base das penalidades.

Alega, ainda que embora o Magistrado tenha entendido que o caso em concreto não resultou em dano moral, há de se observar que tal conclusão se baseou na inobservância das peculiaridades do caso concreto, o que não ocorre quando se constata que o atraso chegou a 17 meses.

Por fim, requer a reforma da sentença para que o pedido seja julgado totalmente procedente, incluindo a condenação dos danos morais.

Contrarrazões da MRV Engenharia e Participações S/A às fls. 294/304, pugnando pelo desprovimento do apelo do recurso de fls. 275/292.

Maria de Lourdes Pimentel Rodrigues não apresentou contrarrazões.

É o breve relatório.

Inclua-se em pauta de julgamento.

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VOTO VENCEDOR

Conforme brevemente relatado, cuidam os autos de recursos de apelações cíveis interpostas por
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A
(fls. 261-267) e
MARIA DE LOURDES PIMENTEL RODRIGUE
S (fls. 275/292), com vistas ao reexame da r. sentença proferida às fls. 235/245, integrada pelos aclaratórios de fls. 258/259, pelo d. juízo da 3ª Vara Cível de Serra/ES que, nos autos da ação indenizatória por danos materiais e morais ajuizada por
MARIA DE LOURDES PIMENTEL RODRIGUES
, julgou parcialmente procedente o pleito autoral para (1) declarar o atraso contratual referente ao contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes para aquisição da unidade imobiliária nº 406, bloco 09, do Condomínio Parque São Pedro, localizado neste Município, contrato nº 513388-RWGXRX, impondo a responsabilidade de indenizar os prejuízos causados pela Requerida MRV Engenharia e Participações S/A entre Julho de 2016 a Junho de 2017; (2) condenar a Requerida MRV Engenharia e Participações S/A ao pagamento da multa contratual prevista na cláusula 4.2 em favor da Requerente Maria de Lourdes Pimentel Rodrigues pelo prazo de Julho de 2016 a Junho de 2017; (3) condenar a Requerida MRV Engenharia e Participações S/A a restituir à Requerente, de forma simples, a taxa de evolução de obra a partir de Julho de 2016 a Junho de 2017; (4) condenar a Requerida MRV Engenharia e Participações S/A a restituir de forma simples à Requerente o valor de R$700,00 (setecentos reais) do serviço de assessoria imobiliária - SATI.

Irresignada, a
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A
aduz, em síntese, a ausência de atraso na entrega das chaves, pois a conclusão das obras não se confunde com a entrega das chaves da unidade.

Assevera que restou ajustado o término da obra para o dia 19/01/2016, mas o da entrega das chaves em 28/02/2017.

Defende, ainda, que a apelada teve ciência de todo o conteúdo do instrumento contratual, o que permite plena anuência com as cláusulas e condições, inclusive no que diz respeito aos prazos, à possibilidade de prorrogação do prazo de entrega, bem como da data para a entrega do imóvel.

Com base em tais argumentos, requer o provimento do presente apelo e, por conseguinte, seja julgado improcedente os pedidos formulados pela apelada.

Por sua vez,
MARIA DE LOURDES PIMENTEL RODRIGUES
sustenta, em epítome, que “não é forçoso, concluir pela abusividade da aplicação da cláusula de tolerância no caso em concreto, dado que a MRV não indicou qualquer fato relevante capaz de justificar o atraso na entrega da obra, valendo-se da tolerância de forma automática e indiscriminada.

Quanto a aplicação de multa por inadimplemento da base de cálculo da multa prevista na cláusula 4.2, alega a apelante a necessidade de fixação quanto ao valor base das penalidades. (voltar na página 280 - tema 971).

Alega, ainda que embora o magistrado tenha entendido que o caso em concreto não resultou em dano moral, há de se observar que tal conclusão se baseou na inobservância das peculiaridades do caso concreto, o que não ocorre quando se constata que o atraso chegou a 17 meses.

Por fim, requer a reforma da sentença para que o pedido seja julgado totalmente procedente, incluindo a condenação dos danos morais.

O cerne da questão devolvida a este juízo recursal está na verificação do atraso contratual referente ao contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes para aquisição da unidade imobiliária e os os prejuízos decorrentes, tais como multa contratual prevista na cláusula 4.2, taxa de evolução de obra, dano moral e taxa SATI.

Na origem, conforme emerge da petição inicial, a parte requerente ajuizou ação de indenização por danos materiais e morais alegando, em resumo, que no dia 05/09/2014, em um dos stands de venda da Requerida, as partes firmaram um contrato de adesão denominado "Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda", do imóvel descrito na inicial, tendo como prazo para a entrega das chaves a data de 28/02/2017.

Consta que o imóvel foi adquirido através de financiamento, obtido nos moldes do Programa Minha Casa Minha Vida, sendo que por ocasião do contrato de financiamento restou estabelecido o prazo limite de entrega do empreendimento a data de 19/01/2016, todavia, o imóvel somente foi entregue na data de 26/06/2017.

Após a devida instrução processual, sobreveio a r. sentença julgando parcialmente procedente o pedido firmado na inicial, tendo como base o prazo fixado no contrato de financiamento, declarando o atraso contratual contratual no período de julho de 2016 a junho de 2017 e, por conseguinte, condenando a Requerida MRV Engenharia e Participações S/A ao pagamento da multa contratual prevista na cláusula 4.2 pelo prazo de julho de 2016 a junho de 2017; a restituição, de forma simples da taxa de evolução de obra a partir de julho de 2016 a junho de 2017, bem como da taxa SATI.

Eminentes Pares, a fim de nortear o julgamento, esclareço que, no caso em análise, fora celebrado, em 05/09/2014, contrato de compra e venda entre as partes da unidade residencial nº 406, Bloco 09, do Portal Mestre Álvaro, situado no Município de Serra/ES, descrito no contrato particular (fls.27/30).

Inicialmente, verifico que consta no contrato firmado entre as partes, em sua cláusula 5ª, que foi fixada a data de 28/02/2017 para entrega das chaves, havendo, ainda, previsão de prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias para a conclusão da obra (fls. 28/29).

Na espécie o imóvel foi adquirido através do Programa Minha Casa Minha Vida, cujo contrato de financiamento prevê na cláusula referente às condições do financiamento, mais precisamente no item “C.9”. a data de 19/01/2016 para o término do prazo de construção (fls. 39).

Observa-se a existência de duas previsões, a primeira referente a entrega das chaves, expressamente prevista no contrato de compra e venda firmado entre as partes e a segunda do término da obra, vinculada ao contrato de financiamento pactuado com o agente financeiro.

A respeito do prazo de entrega em contratos de financiamento submetidos ao "Programa Minha Casa, Minha Vida", hipótese dos autos, o Superior Tribunal de Justiça estabeleceu, no julgamento do REsp 1729593/SP (TEMA 996), sob a ótica de recurso repetitivo, que o prazo para a entrega do imóvel não pode ser vinculado à concessão do financiamento, vejamos:

RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS.

1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.

1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.

1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.

1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.

2. Recursos especiais desprovidos.

(REsp n. 1.729.593/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, julgado em 25/9/2019, DJe de 27/9/2019.)

No caso sob exame, deve prevalecer o prazo de entrega do imóvel consignado no contrato de compra e venda celebrado entre a autora e a parte requerida, qual seja 28/02/2017, bem como o prazo de prorrogação de 180 (cento e oitenta) dias.

A razão dessa assertiva reside no fato de que o prazo fixado no contrato de financiamento vincula apenas a instituição financeira e o financiado, não podendo ser aproveitado pela construtora, na medida em que não possui nenhuma relação com o agente financeiro.

Portanto, levando em consideração os termos do contrato de compra e venda, utilizando a cláusula de prorrogação 180 (cento e oitenta) dias estabelecida, o prazo final para a construtora terminar a obra era 28/08/2017, não havendo que se falar em mora na entrega do imóvel pela construtora, eis que a entrega das chaves ocorreu em 26/06/2017, ou seja antes do prazo final.

Nessa linha de raciocínio, na medida em que a r. sentença levou em consideração o prazo consignado no contrato de financiamento, merece guarida os argumentos expendidos pela recorrente.

A esse respeito, segue a orientação jurisprudencial deste e. Tribunal de Justiça em caso semelhante:

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO. PREVALÊNCIA DO PRAZO DE ENTREGA PREVISTO NO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE ATRASO. PRECEDENTES DO STJ. AFASTAMENTO DA RESTITUIÇÃO DOS JUROS DE EVOLUÇÃO DA OBRA, ALUGUEIS E DANOS MORAIS. RECURSO PROVIDO.

1. Existência de duas datas distintas (30/04/2016 e 13/07/2015) para a entrega do imóvel. É incontroverso que as partes firmaram um contrato de promessa de compra e venda em 05/06/2014 estipulando a data de entrega do imóvel em 30/04/2016, com previsão de cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias.

Posteriormente, o contrato de financiamento foi firmado com a instituição financeira (fl. 87/114), estabelecendo o prazo de entrega para 13/07/2015, conforme item "c.9" de fl. 88-v.

2. Na aquisição do imóvel em construção, o contrato de promessa de compra e venda não pode condicionar a entrega do imóvel à concessão de financiamento ou a outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância. (STJ; AgInt-REsp 1.793.602; Proc. 2019/0019261-3; SP; Quarta Turma; Rel. Min. Luis Felipe Salomão; DJE 23/11/2020)

3. Sucede que o prazo de 13/07/2015 foi estabelecido no segundo contrato e exclusivamente para fins de pagamento do financiamento bancário obtido junto ao Banco do Brasil S.A., de forma que a primeira avença permaneceu válida, não sendo possível presumir a intenção da construtora de que o prazo de entrega do imóvel fosse postergado após a celebração do novo contrato, sobretudo porque não houve pactuação clara no sentido de extinguir a estipulação anterior para fixar uma nova e porque o instrumento de financiamento envolveu também o Banco do Brasil S/A, e não só as partes que haviam firmado o primeiro acordo.

4. Com a utilização da cláusula de tolerância de 180 dias estabelecida no contrato entabulado entre as partes, o prazo final para a construtora terminar a obra era 30/10/2016, não havendo que se falar em atraso, eis que a entrega das chaves ocorreu em 17/08/2016, mais de 2 meses ANTES do prazo final.

5. Não configurado o atraso da construtora, improcedem os pedidos de ressarcimento dos valores de juros de evolução da obra e dos alugueis, bem como a indenização por danos morais.

6. No tocante os juros de obra, esclareço que o STJ, no julgamento do Recurso Especial nº 1729593/SP, submetido à sistemática dos recursos repetitivos, decidiu que “é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância”.

7. Recurso provido. (TJES. Classe: APELAÇÃO CÍVEL. Órgão julgador: 3ª Câmara Cível. Número: 0014987-50.2016.8.08.0012. Data: 02/Aug/2022. Desembargador: TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO).

Sob tal premissa, na medida em que a autora consentiu com as cláusulas do contrato, tendo prévio conhecimento de seus termos, em especial do prazo de 180 (cento e oitenta) dias de tolerância para a entrega do imóvel, deve ser observado o pacta sunt servanda, o qual somente pode ser afastado em situações excepcionais, que não é o caso dos autos.

Assim, não resta configurada a mora da Construtora, eis que a entrega do imóvel ocorreu dentro do prazo previsto no contrato.

Nessa linha de raciocínio, diante da ausência de atraso na entrega do imóvel, a parte autora não faz jus à restituição da taxa da obra, da multa contratual, nem mesmo de dano moral, devendo a r. sentença ser reformada neste capítulo.

Outrossim, no tocante à restituição da denominada taxa SATI, que se trata de uma taxa de assessoria técnico-imobiliária, deve ser aplicado o entendimento firmado pelo c. STJ, no REsp 1.599.511/SP, como sendo uma taxa abusiva, in verbis:

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.

I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.

II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1. 2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2.

III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. (REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016).

Portanto, tratando-se de contrato de adesão, restou configurada sua abusividade na cobrança da referida taxa, sendo, portanto, passível de restituição.

Ante o exposto, firme nas razões expostas, conheço dos recursos interpostos e, no mérito
NEGO PROVIMENTO
ao apelo de
MARIA DE LOURDES PIMENTEL RODRIGUES
e
DOU PROVIMENTO PARCIAL
ao apelo apresentado pela
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A
para reformar a r. sentença, afastando o reconhecimento do atraso contratual para a entrega da obra e, por conseguinte julgar improcedente os pedidos referente ao pagamento da multa contratual e a restituição da taxa de obra. Mantendo, apenas a condenação da construtora em relação a restituição da taxa SATI (serviço de assessoria imobiliária).

Em razão disso, a sucumbência passa a ser recíproca, razão pela qual as custas e despesas processuais deverão ser repartidas entre as partes, na proporção de 50% para cada um dos polos da lide, condenada a requerida
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A
ao pagamento de honorários aos advogados da parte autora fixados em 15% do valor da condenação (taxa SATI), e a autora
MARIA DE LOURDES PIMENTEL RODRIGUES
ao pagamento de honorários aos advogados da
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A
, fixados em 15% sobre o valor da causa, observada a gratuidade processual conferida à autora.

É como voto.

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VOTOS VOGAIS

031 - Gabinete Des. Convocado ALDARY NUNES JUNIOR - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
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007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
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