Tribunal: TJES
Processo: 0008515-56.2018.8.08.0014
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão julgador: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Perdas e Danos; Defeito, nulidade ou anulação; Pessoa Idosa
Data de julgamento: 2024-04-24

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL EM AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ESCRITURA. REGISTRO FRAUDULENTO DE COMPRA E VENDA. PEDIDO DE ACESSÃO INVERSA. REQUISITOS NÃO PREENCHIDOS. RECURSO DESPROVIDO. HONORÁRIOS RECURSAIS.
1 – Restou demonstrado que não houve compra e venda do imóvel objeto da presente ação, mas apenas a simulação de tal ato. 2 - As Apeladas negam a doação do terreno e o Apelante não conseguiu comprovar a sua realização. 3 – Considerando que não restando demonstrado que o Apelante agiu de boa-fé e que, na fase instrutória, sequer foram produzidas provas de que o valor da construção/plantação é consideravelmente superior em relação ao solo, não há que se falar em acessão inversa. 4 - Recurso desprovido. Honorários recursais.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0008515-56.2018.8.08.0014

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ALLAN PAULI

APELADO: MARIA DA GLORIA PAULI e outros

RELATOR(A):
ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA

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EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL EM AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ESCRITURA. REGISTRO FRAUDULENTO DE COMPRA E VENDA. PEDIDO DE ACESSÃO INVERSA. REQUISITOS NÃO PREENCHIDOS. RECURSO DESPROVIDO. HONORÁRIOS RECURSAIS.
1 – Restou demonstrado que não houve compra e venda do imóvel objeto da presente ação, mas apenas a simulação de tal ato. 2 - As Apeladas negam a doação do terreno e o Apelante não conseguiu comprovar a sua realização. 3 – Considerando que não restando demonstrado que o Apelante agiu de boa-fé e que, na fase instrutória, sequer foram produzidas provas de que o valor da construção/plantação é consideravelmente superior em relação ao solo, não há que se falar em acessão inversa. 4 - Recurso desprovido. Honorários recursais.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

Composição de julgamento: 016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Relator / 029 - Gabinete Desª. Convocada HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO - Vogal / 007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
029 - Gabinete Desª. Convocada HELOISA CARIELLO - HELOISA CARIELLO (Vogal)
Acompanhar
007 - Gabinete Des. DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA - DAIR JOSE BREGUNCE DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

QUARTA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0008515-56.2018.8.08.0014

APELANTE:
ALLAN PAULI

APELADAS:
MARIA DA GLÓRIA PAULI E HELOIZA PAULI

RELATOR:
DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

VOTO

Trata-se de Apelação Cível em razão da sentença (ID 7622900) por meio da qual o MM Juiz julgou parcialmente procedente a pretensão deduzida na presente Ação Declaratória de Nulidade de Escritura.

As Apeladas ajuizaram a presente ação, requerendo (1) a anulação da escritura de compra e venda de 2/4 da propriedade descrita nos autos, com a consequente anulação do respectivo recurso, (2) a declaração de aquisicäo por acessão das benfeitorias que lá se encontram e (3) a condenação do Apelante a indenizar as perdas e danos decorrentes da perda da posse, no valor equivalente à produção e venda do café plantado na área supostamente vendida.

O MM Juiz julgou parcialmente procedente a demanda ressaltando que:

Pelas razões acima apontadas, me convenço de que a compra e venda do imóvel discutido na inicial foi simulado (houve intencionalidade de divergência entre a vontade e a declaração das partes e o objetivo de enganar), dotado de má-fé do requerido, mediante confiança existente entre as requerentes e o requerido (seu sobrinho), assim como ocorreu em relação ao outro imóvel de matrícula nº 1.791 do Livro 02 (em tese vendido pelas requerentes para DIEGO PAULI e RENAN PAULI e com Escritura anulada nos autos nº 0008513-86.2018.8.08.0014), não tendo as requerentes recebido o valor apontado na Escritura de Compra e Venda em espécie ou qualquer outro meio - em que pese aparentemente dotado de formalidade pois realizado legalmente a escritura perante tabelião (que investigado sobre o ato, restou constatado que foi mero depositário das informações prestadas pelas partes quando procurado pela pessoa de RENAN PAULI, DIEGO PAULI e ALLAN PAULI).

Seguiu-se o presente recurso.

As Apeladas sustentaram na petição inicial terem recebido como herança 2/4 (dois quartos) da propriedade rural descrita nos autos e, ao solicitarem uma certidão ao Cartório de Registro de Imóveis, foram surpreendidas com a informação que o imóvel havia sido vendido em 09/10/2015, pelo valor de R$ 58.000,00 (cinquenta e oito mil reais).

Afirmaram que não realizaram a venda da propriedade, tendo ocorrido uma fraude, já que foram convidadas apenas para assinar um contrato para que o Apelante pudesse utilizar as terras para plantar café.

Importa ressaltar que na mesma ocasião foram levadas a registro duas Escrituras Públicas de Compra e Venda, sendo uma objeto da presente ação e a outra objeto da ação n.º 0008515-86.2018.8.08.0014 no bojo da qual foi prolatada sentença declarando a nulidade da escritura, decisão confirmada por este egrégio Tribunal, como se vê no acórdão abaixo transcrito:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇAO DECLARATÓRIA DE NULIDADE. ESCRITURA PUBLICA. COMPRA E VENDA. FÉ PÚBLICA. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. BENFEITORIAS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO
. I. A despeito do conhecimento de que, consoante disposicão contida no artigo 215 do Código Civil, "A escritura pública, lavrada em notas de tabelião, é documento dotado de fé pública, fazendo prova plena”, é certo que havendo nos autos elemento apresentado pela parte autora capaz de suscitar dúvidas acerca de sua presunção de veracidade, autorizada está a averiguaçao de sua nulidade. Precedentes. II. A declaração do tabelião responsável pela lavratura da escritura realizada em 2015 no sentido de que a quantia de R$ 58.000,00 (cinquenta mil reais) tenha sido entregue aos outorgantes vendedores (apelantes) cai por terra quando o próprio outorgante comprador afirma não ter realizado qualquer pagamento relativo ao imóvel justamente porque não havia sido o pactuado, até mesmo porque as apelantes "efetivamente nada venderam". III. Não é de difícil compreensão que as declarações que constam de determinados instrumentos públicos, especialmente relativas ao preço pago, sejam, em muitas das vezes, engendradas de maneira fictícia, apenas para cumprir requisitos formais para a transferência de determinado imóvel. IV. Não por acaso que o próprio C. STJ externa o entendimento de que "a fé pública atribuída aos atos dos servidores estatais e aos documentos por eles elaborados, não tem o condão - e nem poderia - de atestar de modo absoluto e intangível a veracidade do que é tão somente declarado, de acordo com a vontade, boa ou má-fé das partes. Isso porque, a fé pública constitui princípio do ato registral que protege a inscrição dos direitos, não dos fatos a ele ligados, de sorte que a eventual inexatidão destes não se convalida em favor do titular inscrito por ficar fora do abrigo do princípio". (STJ, REsp n. 1.288.552/MT) V - Quanto ao pleito de reintegração de posse concluiu-se pelo seu desacolhimento, eis que não há neste caderno processual prova atinente ao exercício, de fato, pelas apelantes, de algum dos poderes inerentes à propriedade do aludido bem. VI. Com relação ao pleito concernente às benfeitorias, entendeu-se, de igual modo, não merece acatamento, na medida em que carente a comprovação de sua efetiva realização. VII. Recurso conhecido e parcialmente provido para reformar a sentença e julgar parcialmente procedente o pleito exordial, de modo a anular a Escritura de Compra e Venda lavrada entre os litigantes, condenando ambas as partes ao pagamento das custas processuais na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada um, e somente os apelados ao pagamento de 12% (doze por cento) sobre o valor da causa a título de honorários advocatícios.

No caso em análise, também restou demonstrado que não houve compra e venda do imóvel objeto da presente ação, mas apenas a simulação de tal ato.

A testemunha MARLON GUERRA, tabelião do Cartório Marlon Guerra Registro Civil e Tabelionato, afirmou que a investigação administrativa realizada pela Corregedoria-Geral da Justiça concluiu que houve simulação no que se refere a Compra e Venda descrita nos autos e que a responsabilidade seria das partes, já que o tabelião foi mero depositário das informações prestadas.

Mesmo que se admitisse que o registro de compra e venda, ao invés da alegada doação, tenha sido uma sugestão do Tabelião para que o Apelante pudesse reduzir o valor do tributo devido, ainda assim a escritura deveria ser anulada por não retratar o negócio jurídico realizado.

Ocorre que as Apeladas negam a doação do terreno e o Apelante não conseguiu comprovar a sua realização.

Restou comprovado que houve divergência intencional entre a vontade das Apeladas (assinar um contrato para a utilização das terras para plantio de café) e o descrito na escritura de compra e venda.

Prosseguindo, o Apelante afirma que realizou construções de alto valor, que superam o valor da propriedade, com conhecimento e sem qualquer impugnação das Apeladas, motivo pelo qual não haveria que se falar em aquisição da propriedade das benfeitorias e acessões.

No entanto, a realização de benfeitorias e acessões no imóvel não foi objeto da contestação apresentada no presente feito, não havendo comprovação de sua espécie e valores na fase instrutória ou mesmo do conhecimento e consentimento das Apeladas.

É certo que o art. 182, do Código Civil, estabelece que "[...]
anulado o negócio jurídico, restituir-se-ão as partes ao estado em que antes dele se achavam, e, não sendo possível restituí-las, serão indenizadas com o equivalente
".

Contudo, o Código Civil também estabelece que:

Art. 1.255
. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio
perde, em proveito do proprietário
, as sementes, plantas e construções;
se procedeu de
boa-fé
, terá direito a indenização
.

Parágrafo único
. Se a construção ou a plantação exceder consideravelmente o valor do terreno, aquele que,
de boa-fé
, plantou ou edificou, adquirirá a propriedade do solo, mediante pagamento da indenização fixada judicialmente, se não houver acordo.

O dispositivo legal é claro no sentido de que a obtenção do domínio do terreno pelo instituto da acessão inversa, dependeria da comprovação da boa-fé do Apelante no exercício da posse sobre o bem, o que não restou demonstrado nos autos.

Aquele que, deliberadamente, promove o registro de uma escritura pública de compra e venda fraudulenta e, com base em tal documento, passa a agir como dono do terreno, nele realizando benfeitorias e acessões, não pode ser considerado como possuidor de boa-fé.

Como ressaltado pela doutrina:

[...] A principal novidade do preceito se encontra no parágrafo único do art. 1.255, que inverte um paradigma milenar, de o solo ser o principal e a construção/plantação o acessório. Atende a regra à cláusula geral da função social da propriedade, conferindo ao construtor/plantador de boa-fé, que deu destinação econômica e social ao prédio, sobre ele consolidar a propriedade, indenizando o dono do solo, que permaneceu inerte, não utilizando o que era seu.
O direito assegurado ao construtor/plantador está subordinado a dois requisitos cumulativos:
a boa-fé
e o
valor consideravelmente superior da construção/plantação, em relação ao solo
.
Na expressão de Nelson Rosenvald, trata-se de acessão inversa, na qual a construção ou plantação são os bens principais e o solo é acessório (Direitos reais, teoria e questões, 2. ed. Niterói, Impetus, 2003, p. 93). O critério é econômico e exige que o valor da acessão supere consideravelmente o valor do terreno. Usou o legislador propositalmente termo indeterminado - consideravelmente - conferindo maior poder ao juiz, para, no caso concreto, aferir a disparidade de valores entre o solo e a acessão. Deve-se levar em conta, dentro do parâmetro econômico primário fixado pelo legislador, a natureza da utilização do imóvel, a relevância dos investimentos e a função social que o construtor/plantador deu ao prédio. Na falta de consenso entre as partes, será fixada a indenização pelo juiz, levando em conta, como é obvio, o valor do solo sem as acessões erigidas por
terceiro de boa-fé.
O direito potestativo do construtor/plantador pode ser agitado em ação própria ou como exceção em demanda reivindicatória ou possessória. Contra o pagamento do valor fixado judicialmente, será o imóvel transferido ao construtor/plantador, servindo a sentença como título derivado para o registro imobiliário. Cuida-se de mais uma modalidade de alienação compulsória do proprietário que deixou de dar funão social à propriedade, ao possuidor que a deu, tal como previsto no art. 1.228, §4º, do Código Civil de 2002. [...] (LOUREIRO, Francisco Eduardo. Código Civil comentado: doutrina e jurisprudência. Coordenador Cezar Peluso, 5. ed., Barueri, SP: Manole, 2011, p . 1.272)

In casu
, considerando que não restou demonstrado que o Apelante agiu de boa-fé e que, na fase instrutória, sequer foram produzidas provas de que o valor da construção/plantação é consideravelmente superior em relação ao solo, não há que se falar em acessão inversa.

DO EXPOSTO
, NEGO PROVIMENTO ao presente recurso, majorando os honorários advocatícios, em relação ao Apelante, para 17% (dezessete por cento) do valor da causa.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargador Dair José Bregunce de Oliveira:

Acompanho o respeitável voto de relatoria para negar provimento ao recurso.