Tribunal: TJES
Processo: 5002967-94.2024.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão julgador: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Moral; Indenização por Dano Material
Data de julgamento: 2024-08-12

Ementa:
A
GRAVO DE INSTRUMENTO
–
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZATÓRIA – TUTELA DE URGÊNCIA – COBRANÇA DE JUROS DE OBRA – LICITUDE DURANTE O PRAZO AJUSTADO PARA ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL, COMPUTADO O PRAZO DE TOLERÂNCIA – TEMA 996/STJ – APARENTE ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – AUSÊNCIA DE PEDIDO DE NULIDADE DA COBRANÇA – ILEGITIMIDADE PASSIVA DO AGENTE FINANCIADOR – AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1
) O colendo Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso especial julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos, sedimentou o entendimento de ser lícita a cobrança de juros de obra durante a evolução da obra, que são cobrados do consumidor/adquirente pelo agente financeiro sobre o valor do crédito repassado às incorporadoras para construção do empreendimento (Tema 996).

2)
Em consulta a ação originária, verifico a presença de documento intitulado “Termo de Autorização de Posse”, datado de 29/08/2023, o que descortina um aparente atraso de aproximadamente 2 (dois) meses, em sendo admitido o cômputo do prazo de tolerância.

3)
Logo, se houve atraso na entrega das chaves do imóvel – ainda que não tenha sido significativo – torna-se descabido

imputar ao adquirente o ônus de continuar arcando com juros de evolução da obra no período de mora da construtora, até a efetiva entrega das chaves, porquanto não se pode penalizar o mutuário que não deu causa ao atraso.

4)
A pretensão autoral está fundada, tão somente, na impossibilidade de cobrança dos juros de obra após o exaurimento do prazo previsto para conclusão das obras, não sendo pretendida a própria declaração de nulidade da cobrança, para o que seria necessária a presença do agente financeiro no polo passivo da demanda e, via reflexa, a modificação da competência.

5
)
Ressalvada eventual conclusão em sentido diverso em sede de cognição exauriente, é lícita a cobrança realizada até o mês de junho de 2023 (ainda que o vencimento respectivo tenha ocorrido no dia 01/07/2023), o que torna descabida qualquer cobrança posteriormente realizada em face do adquirente, devendo a própria construtora responder pelo seu pagamento – nos meses de julho e agosto de 2023 – perante a instituição financeira.

6)
Agravo de Instrumento conhecido e parcialmente provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5002967-94.2024.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA

AGRAVADO: RAUL NUNES PERES

RELATOR(A):
ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

A
GRAVO DE INSTRUMENTO
–
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZATÓRIA – TUTELA DE URGÊNCIA – COBRANÇA DE JUROS DE OBRA – LICITUDE DURANTE O PRAZO AJUSTADO PARA ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL, COMPUTADO O PRAZO DE TOLERÂNCIA – TEMA 996/STJ – APARENTE ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – AUSÊNCIA DE PEDIDO DE NULIDADE DA COBRANÇA – ILEGITIMIDADE PASSIVA DO AGENTE FINANCIADOR – AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1
) O colendo Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso especial julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos, sedimentou o entendimento de ser lícita a cobrança de juros de obra durante a evolução da obra, que são cobrados do consumidor/adquirente pelo agente financeiro sobre o valor do crédito repassado às incorporadoras para construção do empreendimento (Tema 996).

2)
Em consulta a ação originária, verifico a presença de documento intitulado “Termo de Autorização de Posse”, datado de 29/08/2023, o que descortina um aparente atraso de aproximadamente 2 (dois) meses, em sendo admitido o cômputo do prazo de tolerância.

3)
Logo, se houve atraso na entrega das chaves do imóvel – ainda que não tenha sido significativo – torna-se descabido

imputar ao adquirente o ônus de continuar arcando com juros de evolução da obra no período de mora da construtora, até a efetiva entrega das chaves, porquanto não se pode penalizar o mutuário que não deu causa ao atraso.

4)
A pretensão autoral está fundada, tão somente, na impossibilidade de cobrança dos juros de obra após o exaurimento do prazo previsto para conclusão das obras, não sendo pretendida a própria declaração de nulidade da cobrança, para o que seria necessária a presença do agente financeiro no polo passivo da demanda e, via reflexa, a modificação da competência.

5
)
Ressalvada eventual conclusão em sentido diverso em sede de cognição exauriente, é lícita a cobrança realizada até o mês de junho de 2023 (ainda que o vencimento respectivo tenha ocorrido no dia 01/07/2023), o que torna descabida qualquer cobrança posteriormente realizada em face do adquirente, devendo a própria construtora responder pelo seu pagamento – nos meses de julho e agosto de 2023 – perante a instituição financeira.

6)
Agravo de Instrumento conhecido e parcialmente provido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 009 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

Composição de julgamento: 009 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Relator / 011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal / 016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal
VOTOS VOGAIS
011 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar
016 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar

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VOTO VENCEDOR

Como brevemente relatado, trata-se de
a
gravo
de
in
strumento
, com pedido de efeito suspensivo, interposto por
MRV Engenharia e Participações S/A
contra a decisão proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível de Vila Velha (Id origem 28267721) que, em “
ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos morais e materiais
” ajuizada por
Raul Nunes Peres
, deferiu pedido de tutela de urgência a fim de determinar que a requerida cesse a cobrança dos juros de obra, relativos ao empreendimento Spazio Vila do Farol, sob pena de multa no valor de R$ 3.000,00 (três mil reais) por dia de descumprimento.

Em suas razões recursais (Id 7584223), sustenta a agravante, em síntese, que:
(i)
é impossível o cumprimento da determinação judicial, por se tratar de cobrança efetuada pelo agente financeiro, que não é parte no feito;
(ii)
não possui responsabilidade sobre o contrato de financiamento, por se tratar de cobrança adstrita ao contrato de mútuo celebrado com a Caixa Econômica Federal;
(i
i
i)
estando a entrega prevista para o dia 30/06/2023, é regular a cobrança de juros de obra referente ao mês de junho/2023, sendo apenas emitido o boleto com vencimento para o dia 01/07/2023;
(iv)
não há risco de o agravado ser cobrado pela Caixa Econômica Federal, tendo em vista a conclusão das obras e entrega do imóvel; e
(v)
deve ser atribuído efeito suspensivo ao recurso a fim de suspender a eficácia da decisão.

Não há preliminares ou questões prejudiciais a serem examinadas, daí porque avanço ao mérito recursal.

De saída, faço a ressalva de que a cognição a ser empreendida nesta Instância
ad quem
está limitada à análise da presença (ou não) dos
requisitos necessários à concessão da tutela provisória
pretendida pela parte autora, sem avançar prematuramente no conteúdo meritório da lide originária.

Feita a ressalva, já adianto que minha orientação é em prol da confirmação da tutela recursal deferida, em parte, ao recepcionar o presente recurso. Vejamos.

O pedido de tutela de urgência está relacionado à chamada “taxa de evolução de obra”, por vezes denominada de “juros de obra”, que corresponde aos
juros
que incidem
sobre o saldo devedor de financiamento concedido antes da conclusão das obras de empreendimento imobiliário
, durante o período em que não há previsão de parcelas de amortização da dívida principal.

Acerca da dinâmica do encargo, a taxa de evolução de obra é composta por juros e atualização monetária, sendo paga pelo mutuário ao agente financeiro que realizou o financiamento imobiliário; a instituição financeira, por sua vez, promove a liberação dos valores às construtoras, de forma progressiva, para realizarem a edificação das unidades do empreendimento.

Em se tratando de imóvel adquirido por meio do programa Minha Casa Minha Vida, o colendo Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso especial julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos,
sedimentou
o entendimento de ser
lícita a cobrança de juros de obra durante a evolução da obra
, que são cobrados do consumidor/adquirente pelo agente financeiro sobre o valor do crédito repassado às incorporadoras para construção do empreendimento (Tema 996).

Contudo,
a cobrança da taxa de evolução de obra se torna
indevida após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma
, incluído o prazo de tolerância.

Confira-se:

“RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS.

1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes:

1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.

1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.

1.3.
É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância
.

1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.

2. Recursos especiais desprovidos”.

(STJ, Segunda Seção, REsp nº 1.729.593/SP, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019)

São necessárias algumas observações – notadamente de ordem cronológica – acerca do alegado atraso na conclusão do empreendimento imobiliário e efetiva entrega das chaves da unidade adquirida.

O contrato de promessa de compra e venda prevê o dia 31/12/2022 como data limite para entrega das chaves, que poderia ser elastecido até 30/06/2023 com o cômputo do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias contratualmente previsto (Id 28084984, p. 11).

A ação foi ajuizada no dia 17/07/2023 (Id 28084629) e, na petição inicial, relata o autor/agravante não ter recebido as chaves do imóvel até aquela data, não obstante a utilização pela construtora do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, em que pese ser afirmado nas razões recursais que não houve atraso na entrega do imóvel.

Por não possuir, no momento em que prolatada a decisão agravada, qualquer informação acerca da efetiva entrega do imóvel, o MM. Juiz determinou que a construtora requerida cessasse a cobrança dos juros de obra, sob pena de multa no valor de R$ 3.000,00 (três mil reais) por dia de descumprimento, o que, a princípio, não demandaria retoque.

Se, de fato, o empreendimento imobiliário foi concluído, tal qual sustentado pela requerida/agravante, com a efetiva entrega do imóvel ao autor/agravado, presume-se que a cobrança da taxa de evolução de obra já tenha cessado, pois, conforme dito, torna-se ilegítima após o prazo ajustado para a entrega das chaves da unidade autônoma.

A título de mera ilustração, trago a lume precedentes oriundos deste Órgão Julgador, pedindo vênia para suprimir os trechos relacionados a matérias estranhas ao objeto recursal:

“(...) 5.
É ilícita a cobrança dos juros de obra ou da taxa de evolução de obra quando no período de atraso da obra por culpa da vendedora
. Ausência de demonstração de atraso.

6. Recurso parcialmente conhecido e, nesta parte, desprovido.”

(TJES, Quarta Câmara Cível, Apelação Cível, Processo nº 0023334-71.2014.8.08.0035, rel. Des. Marcos Valls Feu Rosa, julgado PJe em 05/06/2024)

“(...) 5 -
Constatado o atraso na entrega do imóvel, deve a Construtora/Apelada suportar sozinha a taxa de evolução de obras cuja cobrança se deu durante o período de sua inadimplência, uma vez que foi a única responsável pelo atraso nas obras
.

(...)

9 - Recurso conhecido e parcialmente provido.”

(TJES, Quarta Câmara Cível, Apelação Cível, Processo nº 0004514-68.2017.8.08.0012, rel. Des. Arthur José Neiva de Almeida, julgado PJe em 03/05/2024)

“(...) 2 –
Verificado o efetivo e injustificado atraso da obra, não podem os adquirentes ser onerados em razão da inadimplência dos vendedores, tendo em vista que é ‘ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância’
(STJ, REsp 1729593/SP).

(...)

6 – Recursos conhecidos e desprovidos.”

(TJES, Quarta Câmara Cível, Apelação Cível, Processo nº 0003329-61.2014.8.08.0024, rel. Des. Jorge do Nascimento Viana, julgado PJe em 23/05/2023)

“(...) 6) É firme o entendimento dos tribunais de que,
embora os juros de obra sejam pagos ao agente financeiro, se a pretensão está fundada nos prejuízos decorrentes do atraso na entrega da obra, a construtora deve ser responsabilizada pelo excesso de juros que o adquirente do imóvel suportou junto ao agente financeiro
.

7) Se o ressarcimento do valor pago a título de taxa de evolução de obra é requerido em razão do atraso na entrega das chaves,
a legitimidade passiva é, tão somente, da construtora, que repassa sua cobrança aos consumidores, deve ser afastada, no ensejo, a ilegitimidade passiva arguida em sede de contrarrazões. Por outro lado, se for pretendida a própria declaração de nulidade da cobrança, verifica-se, ao menos em tese, a legitimidade passiva do agente financeiro
, mas nesta ação não há pedido nesse sentido.

(...)

12) Apelação cível conhecida e parcialmente provida.”

(TJES, Quarta Câmara Cível, Apelação Cível, Processo nº 0028144-16.2015.8.08.0048, relª. Desª. Eliana Junqueira Munhós Ferreira, julgado PJe em 30/11/2023)

Em consulta a ação originária, verifico a presença de documento intitulado “Termo de Autorização de Posse”, datado de 29/08/2023 (Id 39332697), o que descortina um aparente atraso de aproximadamente 2 (dois) meses, em sendo admitido o cômputo do prazo de tolerância.

Logo, se houve atraso na entrega das chaves do imóvel – ainda que não tenha sido significativo – considero descabido

imputar ao adquirente o ônus de continuar arcando com juros de evolução da obra no período de mora da construtora, até a efetiva entrega das chaves, porquanto não se pode penalizar o mutuário que não deu causa ao atraso.

No que se refere a responsabilidade do agente financiador (Caixa Econômica Federal), não há empecilho à concessão da medida antecipatória postulada, tendo em vista que, se a suspensão da cobrança da taxa de evolução de obra (e não a declaração de sua nulidade) é requerida em razão do atraso na entrega das chaves, a legitimidade passiva
ad causam
é, tão somente, da construtora, que repassa sua cobrança ao consumidor.

Do que observo da inicial, a pretensão autoral está fundada, tão somente, na impossibilidade de cobrança dos juros de obra após o exaurimento do prazo previsto para conclusão das obras, não sendo pretendida a própria declaração de
nulidade da cobrança
, para o que seria necessária a presença do agente financeiro no polo passivo da demanda e, via reflexa, a modificação da competência.

Em suma: parece-me legítima – ressalvada eventual conclusão em sentido diverso em sede de cognição exauriente – a cobrança realizada até o
mês de junho de 2023
(ainda que o vencimento respectivo tenha ocorrido no dia 01/07/2023, tal qual alegado pela requerida/agravante), o que torna descabida qualquer cobrança posteriormente realizada em face do adquirente, devendo, portanto, a própria construtora responder pelo seu pagamento – nos meses de julho e agosto de 2023 – perante a instituição financeira.

Ante o exposto,
conheço do agravo de instrumento
e, chancelando a tutela recursal outrora deferida, em parte,
lhe dou provimento parcial
a fim de determinar que a cobrança em face do agravado, relativa à “taxa de evolução de obra”, seja admitida até o dia 30/06/2023 (ainda que o vencimento respectivo tenha ocorrido no dia 01/07/2023), sem operar efeitos retroativos em relação aos valores por ela pagos a esse título, devendo a agravante assumir, a partir de tal data, a responsabilidade pelos pagamentos perante o agente financiador, cuja cessação dar-se-ia, ao menos em tese, na data informada como sendo a de efetiva entrega do imóvel (29/08/2023).

É
como voto
.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o Voto proferido pela Eminente Relatora.