Tribunal: TJES
Processo: 0000127-48.2019.8.08.0009
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ANNIBAL DE REZENDE LIMA
Órgão julgador: ANNIBAL DE REZENDE LIMA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Imissão; Compra e Venda
Data de julgamento: 2024-02-28

Ementa:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ORDINÁRIA – BEM IMÓVEL - COMPROMISSO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – ART. 108, DO CÓDIGO CIVIL - ESCRITURA PÚBLICA - AUSÊNCIA DE FORMALIZAÇÃO DE ESCRITURA PÚBLICA – DIREITO DE POSSE - EFEITOS OBRIGACIONAIS - QUITAÇÃO – COMPROVAÇÃO – RECURSO DESPROVIDO.

1. O art. 108, do Código Civil, estabelece que, não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

2. Embora a constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais exija a formalização por escritura pública, a mesma premissa não se aplica à exigibilidade dos efeitos obrigacionais que resultam do compromisso particular de compra e venda, neles abrangidos, inclusive, o direito à posse.

3. A orientação jurisprudencial do Colendo Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que a promessa de compra e venda gera efeitos obrigacionais adjetivados, que podem atingir terceiros, não dependendo, para sua eficácia e validade, de ser formalizada em instrumento público.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0000127-48.2019.8.08.0009

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: WELTON KRETLE

APELADO: GILMAR BRONZON e outros (2)

RELATOR(A):
ANNIBAL DE REZENDE LIMA

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EMENTA

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ORDINÁRIA – BEM IMÓVEL - COMPROMISSO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – ART. 108, DO CÓDIGO CIVIL - ESCRITURA PÚBLICA - AUSÊNCIA DE FORMALIZAÇÃO DE ESCRITURA PÚBLICA – DIREITO DE POSSE - EFEITOS OBRIGACIONAIS - QUITAÇÃO – COMPROVAÇÃO – RECURSO DESPROVIDO.

1. O art. 108, do Código Civil, estabelece que, não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

2. Embora a constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais exija a formalização por escritura pública, a mesma premissa não se aplica à exigibilidade dos efeitos obrigacionais que resultam do compromisso particular de compra e venda, neles abrangidos, inclusive, o direito à posse.

3. A orientação jurisprudencial do Colendo Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que a promessa de compra e venda gera efeitos obrigacionais adjetivados, que podem atingir terceiros, não dependendo, para sua eficácia e validade, de ser formalizada em instrumento público.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 002 - Gabinete Des. ANNIBAL DE REZENDE LIMA

Composição de julgamento: 002 - Gabinete Des. ANNIBAL DE REZENDE LIMA - ANNIBAL DE REZENDE LIMA - Relator / 012 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal / 016 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
012 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
016 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

Cuidam os autos de “ação ordinária” ajuizada por GILMAR BRONZON, JOEL FELICIANO e MARIA DA PENHA BRAGA TONIATO, ora Apelados, em face de WELTON KRETLE, ora Apelante, visando o cumprimento dos termos pactuados nos contratos particulares de compra e venda firmados entre as partes.

Pela sentença id 6784011, o MMº. Juiz de Direito
a quo
julgou procedente a pretensão autoral, determinando ao Apelante a entrega dos imóveis (terrenos) vendidos aos Apelados, pena de multa e imissão compulsória na posse dos referidos imóveis.

Irresignado, WELTON KRETLE interpôs recurso de apelação id 6784013, pugnando, em síntese, pela reforma da sentença vergastada, alegando que (i) o negócio jurídico de compra e venda é nulo por inobservância da forma prescrita em lei e (ii) os Apelados não comprovaram a quitação do preço acordado, ônus que lhes cabia na forma do art. 373, I, do Código de Processo Civil.

Contrarrazões id 6784017, pelas quais os Apelados requerem seja desprovido o recurso interposto.

É, em resumo, o Relatório.

Peço dia para julgamento.

Vitória, 29 de Janeiro de 2024.

DES. ANNIBAL DE REZENDE LIMA

RELATOR

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0000127-48.2019.8.08.0009

APELANTE: WELTON KRETLE

APELADOS: GILMAR BRONZON E OUTROS

RELATOR: DES. ANNIBAL DE REZENDE LIMA

VOTO

Conforme relatado, cuidam os autos de “ação ordinária” ajuizada por GILMAR BRONZON, JOEL FELICIANO e MARIA DA PENHA BRAGA TONIATO, ora Apelados, em face de WELTON KRETLE, ora Apelante, visando o cumprimento dos termos pactuados nos contratos particulares de compra e venda firmados entre as partes.

Pela sentença id 6784011, o MMº. Juiz de Direito
a quo
julgou procedente a pretensão autoral, determinando ao Apelante a entrega dos imóveis (terrenos) vendidos aos Apelados, pena de multa e imissão compulsória na posse dos referidos imóveis.

Irresignado, WELTON KRETLE interpôs recurso de apelação id 6784013, pugnando, em síntese, pela reforma da sentença vergastada, alegando que (i) o negócio jurídico de compra e venda é nulo por inobservância da forma prescrita em lei e (ii) os Apelados não comprovaram a quitação do preço acordado, ônus que lhes cabia, na forma do art. 373, I, do Código de Processo Civil.

Contrarrazões id 6784017, pelas quais os Apelados requerem seja desprovido o recurso interposto.

Pois bem.

Há nos autos três contratos particulares de compromisso de compra e venda com pacto de retrovenda, todos firmados em 06.11.2012, nos quais são compromissários-vendedores o Apelante WELTON KRETLE e outros, a saber, JULIE EVELYN LOPES THOMAZINI, AILTON KRETLE, DALVA DE MEDEIROS KRETLE, VANUSA KRETLE BRAGA, MAIK KRETLE BRAGA e IRANI DE OLIVEIRA KRETLE
(terceiros que não integram a relação processual)
.

O que muda em cada um dos contratos, por outro lado, é a qualificação do objeto e do compromissário-comprador.

No contrato de fls. 14/18, figura como compromissário-comprador o Apelado GILMAR BRONZON, pelo qual adquire 04 (quatro) lotes; no contrato de fls. 19/23, figura como compromissária-compradora a Apelada MARIA DA PENHA BRAGA TONIATO, pelo qual adquire 07 (sete) lotes e, por fim, no contrato de fls. 24/28, figura como compromissário-comprador o Apelado JOEL FELICIANO, pelo qual adquire 02 (dois) lotes.

Narra-se, na exordial, que o Apelante WELTON KRETLE – que é um dos compromissários-vendedores – teria ficado responsável “
por limpar as áreas e identificá-las para posterior entrega aos requerentes
” (fls. 04), o que, contudo, não ocorreu.

Com efeito, os Apelados apresentaram as declarações acostadas às fls. 31/35, emitidas, respectivamente, por IRANI DE OLIVEIRA KRETLE, VANUSA KRETLE BRAGA, MAIK KRETLE BRAGA, DALVA DE MEDEIROS KRETLE e AILTON KRETLE, todas datadas de 19.11.2018, pelas quais reconhecem a validade dos negócios jurídicos de compromisso de compra e venda de imóvel formalizados em 06.11.2012, ao tempo em que manifestam a ausência de oposição ao exercício da posse pelos Apelados.

Tal circunstância corrobora a assertiva constante da causa de pedir de que o Apelante WELTON KRETLE seria o único compromissário-vendedor que cria óbice à efetiva entrega dos imóveis aos Apelados (compromissários-compradores).

Em suas razões recursais, o Apelante reitera as teses que, no seu entender, resguardam o não cumprimento da obrigação firmada nos referidos pactos, quais sejam, (i) nulidade dos negócios jurídicos por inobservância da forma prescrita em lei e (ii) ausência de comprovação do pagamento.

Quanto ao primeiro argumento, melhor sorte não resta ao Apelante.

Não se olvida o disposto no art. 108, do Código Civil, segundo o qual, não dispondo a lei em contrário, “
a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País
”.

Embora a constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais exija a formalização de escritura pública, a mesma premissa não se aplica à exigibilidade dos efeitos obrigacionais que resultam do compromisso particular de compra e venda, neles abrangidos, inclusive, o direito à posse.

Neste sentido é a orientação jurisprudencial do Colendo Superior Tribunal de Justiça, conforme ilustra o julgamento do recurso especial nº 1.490.802/DF, de que foi Relator o Exmº. Sr. Ministro Moura Ribeiro,
in verbis
:

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL INTERPOSTO SOB A ÉGIDE DO CPC/73. EMBARGOS DE TERCEIRO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. NATUREZA JURÍDICA. EFEITOS. ALEGAÇÃO DE NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL AFASTADA. AUSÊNCIA DO REGISTRO DO MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO E DEMAIS DOCUMENTOS PREVISTOS NO ART. 32 DA LEI Nº 4.591/1964. ÔNUS DA INCORPORADORA. NULIDADE AFASTADA. SUCUMBÊNCIA. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE.

(...)

3. É da natureza da promessa de compra e venda devidamente registrada a transferência, aos adquirentes, de um direito real denominado direito do promitente comprador do imóvel (art. 1.225, VII, do CC/02).

4. A promessa de compra e venda gera efeitos obrigacionais adjetivados, que podem atingir terceiros, não dependendo, para sua eficácia e validade, de ser formalizada em instrumento público
. Precedentes.

5. Mesmo que o promitente-vendedor não outorgue a escritura definitiva, não tem mais ele o poder de dispor do bem prometido em alienação. Está impossibilitado de oferecê-lo em garantia ou em dação em pagamento de dívida que assumiu ou de gravá-lo com quaisquer ônus, pois o direito atribuído ao promissário-comprador desfalca da esfera jurídica do vendedor a plenitude do domínio.

6. Como consequência da limitação do poder de disposição sobre o imóvel prometido, eventuais negócios conflitantes efetuados pelo promitente-vendedor tendo por objeto o imóvel prometido podem ser tidos por ineficazes em relação aos promissários-compradores, ainda que atinjam terceiros de boa-fé.

7. Recurso especial provido.

Na mesma linha de intelecção o julgamento, pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, do agravo interno no recurso especial nº 1.325.509/PE, de que foi Relator o Exmº. Sr. Ministro Raul Araújo, segundo o qual se “
reconhece como justo título, hábil a demonstrar a posse, o instrumento particular de compromisso de compra e venda, ainda que desprovido de registro. A promessa de compra e venda gera efeitos obrigacionais, não dependendo, para sua eficácia e validade, de ser formalizada em instrumento público
”.

Deste modo, a pretensão deduzida pelos Apelados (de cumprimento do compromisso de compra e venda) não encontra óbice na circunstância de não ter sido formalizada escritura pública, pois não se discute, nesta demanda, transferência de propriedade, mas, sim, a entrega da posse conforme contratualmente pactuado.

Em seguimento, aduz o Apelante que os Apelados não comprovaram a quitação do preço.

Todavia, os contratos em referência contêm termo de quitação, conforme disposto na cláusula primeira, prevista em todos os instrumentos acostados aos autos (fls. 15, 20 e 25), eis que os vendedores declaram o recebimento do respectivo valor “no ato de assinatura”.

Assim, a alegação genérica de ausência de comprovação de pagamento suscitada pelo Apelante não é capaz de infirmar a prova documental que traduz verdadeiro termo de quitação, razão pela qual a r. sentença vergastada não merece reforma.

Ante o exposto, conheço do presente recurso de apelação e lhe nego provimento.

Em consequência, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais fixados na sentença de 10% (dez por cento) para 15% (quinze por cento) do valor da causa, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observando-se a suspensão da exigibilidade em razão do deferimento da gratuidade de justiça.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Sessão de 20/02/2024.

Voto: acompanhar o relator.

Voto vogal: Des.ª Janete Vargas Simões

Sessão 20/02/2024

Des. Ewerton Schwab Pinto Júnior: voto para acompanhar.