Tribunal: TJES
Processo: 5010184-28.2023.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR
Órgão julgador: SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Direito de Vizinhança
Data de julgamento: 2024-05-19

Ementa:
EMENTA.
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. IMÓVEL ADJUDICADO. DEVER DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO. ADQUIRENTE. PODERES INERENTES AO DOMÍNIO. PRESSUPOSTOS DA TUTELA DE URGÊNCIA. DEMONSTRADOS. MANUTENÇÃO DA DECISÃO. RECURSO DESPROVIDO.

1. O julgamento de Agravo de Instrumento ocupa-se apenas da aferição da verossimilhança da alegação e do perigo de dano irreparável ou de difícil reparação. Além disso, a tutela antecipada não pode ser deferida quando irreversível a pretensão almejada com o provimento jurisdicional provisório. Art. 300, §3º, do CPC. Precedentes do STJ e TJES.

2. A adjudicação constitui forma de aquisição da propriedade, a partir da qual o adjudicante passa a ter obrigações inerentes ao domínio, dentre as quais se destaca o dever de manutenção e conservação do bem, sobretudo quando o mesmo se encontra desocupado.

3. O c. Superior Tribunal de Justiça, por exemplo, já consolidou o entendimento no sentido de que, em se tratando de obrigação
propter rem
, a responsabilidade é do atual proprietário, independentemente, inclusive, de eventual imissão na posse. Precedentes.

4. Demonstrada a plausibilidade do direito reclamado, a urgência da pretensão e, ainda, diante da reversibilidade da medida, permanece hígida a decisão que concede a antecipação de tutela.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5010184-28.2023.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: BANCO BRADESCO S.A.

AGRAVADO: MARCOS VINICIUS PINTO

RELATOR(A):
SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

EMENTA.
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. IMÓVEL ADJUDICADO. DEVER DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO. ADQUIRENTE. PODERES INERENTES AO DOMÍNIO. PRESSUPOSTOS DA TUTELA DE URGÊNCIA. DEMONSTRADOS. MANUTENÇÃO DA DECISÃO. RECURSO DESPROVIDO.

1. O julgamento de Agravo de Instrumento ocupa-se apenas da aferição da verossimilhança da alegação e do perigo de dano irreparável ou de difícil reparação. Além disso, a tutela antecipada não pode ser deferida quando irreversível a pretensão almejada com o provimento jurisdicional provisório. Art. 300, §3º, do CPC. Precedentes do STJ e TJES.

2. A adjudicação constitui forma de aquisição da propriedade, a partir da qual o adjudicante passa a ter obrigações inerentes ao domínio, dentre as quais se destaca o dever de manutenção e conservação do bem, sobretudo quando o mesmo se encontra desocupado.

3. O c. Superior Tribunal de Justiça, por exemplo, já consolidou o entendimento no sentido de que, em se tratando de obrigação
propter rem
, a responsabilidade é do atual proprietário, independentemente, inclusive, de eventual imissão na posse. Precedentes.

4. Demonstrada a plausibilidade do direito reclamado, a urgência da pretensão e, ainda, diante da reversibilidade da medida, permanece hígida a decisão que concede a antecipação de tutela.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: Vistos, relatados e discutidos estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Desembargadores da SEGUNDA CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Espírito Santo, à unanimidade, negar provimento ao recurso.

Órgão julgador vencedor
: 003 - Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR

Composição de julgamento: 003 - Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - Relator / 004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal / 022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal
VOTOS VOGAIS
004 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar
022 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5010184-28.2023.8.08.0000

RELATOR : DES. SAMUEL MEIRA BRASIL JR.

RECORRENTE : BANCO BRADESCO S.A.

ADVOGADO : JOAO THOMAZ PRAZERES GONDIM - OAB ES18694-A

RECORRIDO : MARCOS VINICIUS PINTO

ADVOGADO : MARCOS VINICIUS PINTO - OAB ES17847-A

MAGISTRADO : MANOEL CRUZ DOVAL

VOTO

O SENHOR DESEMBARGADOR SAMUEL MEIRA BRASIL JR. (RELATOR):

A controvérsia diz respeito à determinação de manutenção e conservação de imóvel adquirido em adjudicação.

Na r. decisão agravada, o juízo de origem determinou à instituição financeira ora Agravante, adjudicante do bem que, no prazo de 10 (dez) dias,
“dê início a regular manutenção e conservação de seu imóvel (apto. 901 (cobertura duplex) do Edifício Castelo de Nagoya), de modo a não mais atingir o imóvel do Requerente e sua família (apartamento 801) e outros moradores do condomínio”,
sob pena de multa diária.

Irresignado, o Banco pretende a reforma do julgado, aduzindo, em síntese, que: (i) efetuou a adjudicação do imóvel em questão nos autos da Ação de Execução Hipotecária proposta em face dos devedores fiduciantes, entretanto não se imitiu na posse sobre o bem até o momento; (ii) não é possuidor direto da coisa, de maneira que não pode ser compelido ao dever de manutenção; (iii) os fatos alegados pelo Autor dependem de dilação probatória, não podendo ser aferidos mediante declaração unilateral da parte.

Pois bem.

A presente decisão diz respeito ao julgamento de um Agravo de Instrumento, referente a uma decisão proferida em cognição sumária.

Nesse contexto, a cognição do presente recurso também é superficial e provisória, ocupada apenas da aferição da
verossimilhança
da alegação e do
perigo de

dano
irreparável ou de difícil reparação.

A cognição exauriente somente será prestada no julgamento da ação, após o contraditório pleno sobre as provas produzidas.

Fixada essa admoestação, considerando as provas que formam o recurso e, principalmente, os riscos iminentes e possíveis prejuízos ao imóvel do Autor pela situação do bem adquirido pela instituição financeira, penso que o
decisum
deve ser mantido.

Na análise prefacial do recurso, restou consignado:

Diante dos pressupostos necessários à concessão da medida recursal e dos bens jurídicos em colisão, não vejo como modificar a r. decisão agravada.

As partes dissentem acerca da responsabilidade pela conservação e manutenção de bem imóvel (apartamento) objeto do litígio.

Consta, pois, dos autos que o Banco ora Agravante adjudicou o imóvel em
2011
, conforme carta de adjudicação recebida em
01.03.2011
. Após essa data, não há notícias de que tenha tomado qualquer providência em relação ao bem que, em estado de abandono, vem causado prejuízos a apartamento vizinho.

Em verdade, de acordo com o ordenamento jurídico processual, a adjudicação constitui forma de aquisição da propriedade, a partir da qual o adjudicante passa a ter obrigações inerentes ao domínio, dentre as quais se destaca o dever de manutenção e conservação do bem, sobretudo quando o mesmo se encontra desocupado.

O c. Superior Tribunal de Justiça, por exemplo, já consolidou o entendimento no sentido de que, em se tratando de obrigação
propter rem,
a responsabilidade é do atual proprietário, independentemente, inclusive, de eventual imissão na posse. Vejam:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE OPOSTA PELO ARREMATANTE DO IMÓVEL. DÉBITOS POSTERIORES À ARREMATAÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA. REGISTRO IMOBILIÁRIO E IMISSÃO NA POSSE DO BEM AINDA NÃO EFETIVADOS. IRRELEVÂNCIA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. AGRAVO PROVIDO.

1. A dívida condominial constitui obrigação propter rem, respondendo o arrematante pelos débitos constituídos a partir da conclusão da arrematação do imóvel, ainda que não imitido na posse do bem e não formalizado o registro imobiliário respectivo, uma vez que tais circunstâncias decorrem de relações jurídicas estranhas ao condomínio e que, por isso, não lhe podem ser impostas. Precedentes.

2.
Aperfeiçoada a arrematação, com a lavratura do auto, resta materializada causa de transferência da propriedade com todos os direitos que lhe são inerentes, ressalvados aqueles que dependem, por lei, de forma especial para aquisição
(REsp 833.036/SP, Rel. Ministra LAURITA VAZ, QUINTA TURMA, julgado em 18/11/2010, DJe de 28/03/2011).

3. Existência de distinção entre o presente caso e aquele julgado pela Segunda Seção no REsp 1.345.331/RS, da relatoria do Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO (Tema Repetitivo 886), uma vez que, aqui, não se cuida de contrato de compra e venda de imóvel, mas de aquisição em arrematação judicial, hipótese não aventada no precedente obrigatório (distinguishing).

4. Agravo interno provido para conhecer e dar provimento ao recurso especial.

(AgInt no AREsp n. 1.347.829/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 10/12/2019, DJe de 19/12/2019.)

PROCESSUAL CIVIL. ENCARGOS CONDOMINIAIS.
OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE DO ATUAL PROPRIETÁRIO. RELAÇÃO JURÍDICA MATERIAL COM O IMÓVEL.
VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC/2015. NÃO VERIFICADA. ANÁLISE DA DIVERGÊNCIA PREJUDICADA. DESPROVIMENTO DO AGRAVO INTERNO. MANUTENÇÃO DA DECISÃO RECORRIDA.

I - Na origem, trata-se de ação objetivando seja o ente federado réu compelido ao pagamento de taxas condominiais. Na primeira instância, a ação foi julgada extinta sem resolução do mérito em razão da ilegitimidade passiva ad causam do ente federado réu. O Tribunal a quo, em grau recursal, por maioria, deu parcial provimento ao recurso de apelação autoral para reconhecer a responsabilidade do Estado do Mato Grosso do Sul pelo pagamento das taxas condominiais em atraso, ainda que anteriores à aquisição do imóvel por meio de carta de adjudicação.

II - Não há violação do art. 535 do CPC/1973 (art. 1.022 do CPC/2015) quando o Tribunal a quo se manifesta clara e fundamentadamente acerca dos pontos indispensáveis para o desate da controvérsia, apreciando-a (art. 165 do CPC/1973 e art. 489 do CPC/2015), apontando as razões de seu convencimento, ainda que de forma contrária aos interesses da parte, como verificado na hipótese.

III - No que trata da alegação de violação do art. 12, § 2°, da Lei n. 4.591/1964, sem razão o ente federado recorrente, encontrando-se o aresto vergastado em sintonia com o entendimento firmado nesta Corte Superior, "de que, em razão da natureza propter rem dos encargos condominiais, a obrigação de seu pagamento alcança os novos titulares do imóvel, sem prejuízo, evidentemente, de eventual ação regressiva" (AgInt no AREsp n. 1.015.212/RJ, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe de 2/8/2018).

IV -
Desse modo, em se tratando de obrigação propter rem, o pagamento de taxas condominiais deve ser exigido daquele que consta na matrícula do imóvel como seu proprietário, ainda que não esteja imitido na posse da propriedade. Nesse sentido: AgInt no AREsp n. 1.347.829/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 10/12/2019, DJe 19/12/2019; AgRg no REsp n. 1.370.434/RJ, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 6/11/2014, DJe 14/11/2014 e AgInt no AREsp n. 856.485/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 7/12/2020, DJe 1º/2/2021.

V - Nesse passo, encontrando-se o aresto recorrido em consonância com o posicionamento deste STJ, fica prejudicado o conhecimento do recurso especial pela alínea c do permissivo constitucional.

VI - Agravo interno improvido.

(AgInt no AREsp n. 1.868.464/MS, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 3/10/2022, DJe de 5/10/2022.)

RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. APLICAÇÃO DO CPC/73. AÇÃO DE COBRANÇA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. NATUREZA PROPTER REM. CONSTRIÇÃO. IMÓVEL GERADOR DA DÍVIDA. POSSIBILIDADE.

1. Recurso especial interposto em 15/10/2015. Autos conclusos a esta Relatora em 02/09/2016. Julgamento sob a égide do CPC/73.

2.
A obrigação propter rem, em razão de decorrer da titularidade de um direito real, ostenta os atributos da sequela e da ambulatoriedade.

3. O débito condominial, de natureza propter rem, é indispensável para a subsistência do condomínio, cuja saúde financeira não pode ficar ao arbítrio de mudanças na titularidade dominial.

4.
A finalidade da obrigação propter rem é garantir a conservação do bem ao qual ela é ínsita.

5. A obrigação de pagamento dos débitos condominiais alcança os novos titulares do imóvel que não participaram da fase de conhecimento da ação de cobrança, em razão da natureza propter rem da dívida. 6. Em caso de alienação de objeto litigioso, a sentença proferida entre as partes originárias, estende seus efeitos ao adquirente ou ao cessionário.

7. Recurso especial conhecido e provido.

(REsp n. 1.653.143/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 16/5/2017, DJe de 22/5/2017.)

Além disso, a plena reversibilidade da medida e, também, o
periculum in mora
inverso, decorrente dos prejuízos advindos da eventual suspensão da r. decisão agravada ao Autor, em especial o agravamento dos danos causados ao seu apartamento, justificam a manutenção do julgado de origem.

Logo, ao menos a título de cognição sumária, deve ser mantida a r. decisão agravada.

Em face do exposto,
RECEBO
o recurso somente no efeito devolutivo.

Permaneço convencido da referida argumentação, notadamente quanto à plausibilidade do direito alegado na inicial da demanda, além da situação de urgência demonstrada nos autos e, ainda, à possibilidade de reversão da medida caso a ampliação cognitiva implique modificação do entendimento.

Em face do exposto,
NEGO PROVIMENTO ao recurso.

É como voto.

Desembargador SAMUEL MEIRA BRASIL JR.

Relator

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)