Tribunal: TJES
Processo: 0003112-51.2019.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão julgador: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Defeito, nulidade ou anulação
Data de julgamento: 2023-08-24

Ementa:
APELAÇÃO
CÍVEL
.
PRELIMINAR DE INTEMPESTIVIDADE RECURSAL
REJEITADA. JUSTA CAUSA RECONHECIDA NA ORIGEM. ERRO MATERIAL QUANTO AO TERMO INICIAL DO NOVO PRAZO CONCEDIDO.
PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO POR INOVAÇÃO RECURSAL
REJEITADA. RECURSO CUJOS FUNDAMENTOS ATACAM A MOTIVAÇÃO DA SENTENÇA
.

AUSÊNCIA DE NULIDADE DA
SENTENÇA ADSTRI
TA
AOS LIMITES DA LIDE
. AUSÊNCIA DE NULIDADE DA SENTENÇA POR CERCEAMENTO DO DIREITO DE DEFESA DOS REQUERIDOS/APELANTES.
NÃO DEMONSTRAÇÃO DA IMPOSSIBILIDADE DE OBTENÇÃO DAS INFORMAÇÕES REQUERIDAS E DA NECESSIDADE PARA DESLINDE DA QUESTÃO.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA. PARCELAMENTO DO SOLO IRREGULAR. PAGAMENTO TOTAL DO PREÇO. INVIABILIDADE DA OUTORGA DA ESCRITURA PÚBLICA.
MULTA POR EMBARGOS PROTELATÓRIOS MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS MAJORADOS.

1. O juízo
a quo
verificou a justa causa que impossibilitou a prática do ato, e assinalou um novo prazo para interposição do recurso com base no §2º do artigo 223 do CPC, porém, fixou o termo
a quo
, de forma equivocada, a partir da data em que a advogada ainda estava de licença médica, tendo sido correta a contagem do prazo a partir do dia subsequente, quando já superada a justa causa reconhecida. No apelo, foi registrada a retomada do prazo a partir do dia 26/05/2022 (tal como constante da decisão que reconheceu a justa causa), contudo, foi considerado, acertadamente, o termo
a quo
a partir do dia 27, o que ensejou o termo final no dia 20/06/2022, precisamente a data da interposição do recurso, sendo, portanto, tempestivo, considerando as regras processuais de contagem do prazo. Rejeitada a preliminar arguida.

2. Embora os apelados sustentem o não conhecimento do apelo por apontada inovação recursal dos apelantes, observa-se que todos os fundamentos constantes do arrazoado tem por escopo atacar a motivação da sentença que acolheu a pretensão autoral, sendo objeto do recurso tanto a observância dos limites do pedido quanto a questão relativa ao acerto ou desacerto da sentença que julgou procedente o pedido principal. Rejeitada a preliminar de inovação recursal suscitada.

3. Não obstante o julgador de origem ter consignado na fundamentação da sentença que a parcela de área prometida à venda se tratava de área de proteção ambiental, fato é que verificou a comercialização irregular da área que inviabilizou a outorga da escritura, impedindo o cumprimento do contrato, tal como pleiteado na inicial, não havendo que se falar em nulidade da sentença.

4. O julgador de origem indeferiu o pedido de expedição de ofícios aos órgãos ambientais, destacando que tal diligência deveria ser promovida pela parte interessada, que não comprovou eventual frustração na obtenção das informações pleiteadas. Apesar de alegado cerceamento do direito de defesa no recurso, os apelantes não demonstram eventual impossibilidade de obtenção das informações, e, sobretudo, a sua relevância para o deslinde da demanda principal, objeto do recurso, relativa à ausência de outorga da escritura pela irregularidade do parcelamento do solo.

5. O contrato firmado entre as partes estabeleceu o pagamento do preço com uma entrada e cinco parcelas anuais, cuja quitação impunha a necessidade de escritura definitiva de compra e venda em favor dos promitentes compradores, que foi inviabilizada em razão da ausência do registro do parcelamento.

7. A regularização do parcelamento não antecedeu à promessa de venda, pois os promitentes vendedores apenas apresentaram uma planta de parcelamento aos promitentes compradores, com mais de trinta lotes, e se comprometeram à outorga da escritura após o pagamento parcelado do preço, e, nesse ínterim, entrou em vigor um novo PDM, cujos parâmetros legais por certo deveriam ser observados pelo proprietário de toda a área, cujo parcelamento pretendera.

8. O julgador de origem, além de verificar que a área foi comercializada sem a regularização do parcelamento, identificou, sobretudo pelo depoimento das testemunhas, a irregularidade do loteamento, inclusive abordando a questão relativa à área de preservação permanente, que não influencia no deslinde da questão, já que os apelantes descumpriram sua parte na avença quanto à outorga da escritura pública definitiva de compra e venda aos apelados, que deveria ser precedida pela regularização do parcelamento do solo, do bem que afirmaram estar livre e desembaraçado.

9. Ainda que se tratasse de mero desmembramento de imóvel rural (o que não me parece ser o caso, considerando a planta juntada aos autos, que evidencia um verdadeiro loteamento, corroborado pelo depoimento das testemunhas, transcritos na sentença), caberia aos vendedores promoverem a averbação na matrícula do imóvel, reunindo a documentação necessária à comprovação da regularidade do parcelamento efetivado, o que não ocorreu.

10. Os apelantes, que venderam lotes irregulares, e descumpriram sua parte na avença quanto à outorga da escritura quando da quitação do preço, opuseram embargos de declaração, levantando questões que buscavam rediscutir a matéria, que foi decidida de forma expressa, clara e coerente, razão pela qual deve ser mantida a multa de 1% aplicada com base no artigo 1.026, §2º, do Código de Processo Civil.

11. Recurso conhecido e desprovido.

12. Em razão do disposto no Art. 85, §11, do CPC, diante do desprovimento do recurso, majora-se os honorários advocatícios em mais 5% (cinco por cento) sobre o valor da condenação.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
0003112-51.2019.8.08.0021
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: ELIESIO MARCOS TRAVESANI e outros (2)
APELADO: MIKE MARC KHAYAT e outros
RELATOR(A):FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELAÇÃO
CÍVEL
.
PRELIMINAR DE INTEMPESTIVIDADE RECURSAL
REJEITADA. JUSTA CAUSA RECONHECIDA NA ORIGEM. ERRO MATERIAL QUANTO AO TERMO INICIAL DO NOVO PRAZO CONCEDIDO.
PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO POR INOVAÇÃO RECURSAL
REJEITADA. RECURSO CUJOS FUNDAMENTOS ATACAM A MOTIVAÇÃO DA SENTENÇA
.

AUSÊNCIA DE NULIDADE DA
SENTENÇA ADSTRI
TA
AOS LIMITES DA LIDE
. AUSÊNCIA DE NULIDADE DA SENTENÇA POR CERCEAMENTO DO DIREITO DE DEFESA DOS REQUERIDOS/APELANTES.
NÃO DEMONSTRAÇÃO DA IMPOSSIBILIDADE DE OBTENÇÃO DAS INFORMAÇÕES REQUERIDAS E DA NECESSIDADE PARA DESLINDE DA QUESTÃO.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA. PARCELAMENTO DO SOLO IRREGULAR. PAGAMENTO TOTAL DO PREÇO. INVIABILIDADE DA OUTORGA DA ESCRITURA PÚBLICA.
MULTA POR EMBARGOS PROTELATÓRIOS MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS MAJORADOS.

1. O juízo
a quo
verificou a justa causa que impossibilitou a prática do ato, e assinalou um novo prazo para interposição do recurso com base no §2º do artigo 223 do CPC, porém, fixou o termo
a quo
, de forma equivocada, a partir da data em que a advogada ainda estava de licença médica, tendo sido correta a contagem do prazo a partir do dia subsequente, quando já superada a justa causa reconhecida. No apelo, foi registrada a retomada do prazo a partir do dia 26/05/2022 (tal como constante da decisão que reconheceu a justa causa), contudo, foi considerado, acertadamente, o termo
a quo
a partir do dia 27, o que ensejou o termo final no dia 20/06/2022, precisamente a data da interposição do recurso, sendo, portanto, tempestivo, considerando as regras processuais de contagem do prazo. Rejeitada a preliminar arguida.

2. Embora os apelados sustentem o não conhecimento do apelo por apontada inovação recursal dos apelantes, observa-se que todos os fundamentos constantes do arrazoado tem por escopo atacar a motivação da sentença que acolheu a pretensão autoral, sendo objeto do recurso tanto a observância dos limites do pedido quanto a questão relativa ao acerto ou desacerto da sentença que julgou procedente o pedido principal. Rejeitada a preliminar de inovação recursal suscitada.

3. Não obstante o julgador de origem ter consignado na fundamentação da sentença que a parcela de área prometida à venda se tratava de área de proteção ambiental, fato é que verificou a comercialização irregular da área que inviabilizou a outorga da escritura, impedindo o cumprimento do contrato, tal como pleiteado na inicial, não havendo que se falar em nulidade da sentença.

4. O julgador de origem indeferiu o pedido de expedição de ofícios aos órgãos ambientais, destacando que tal diligência deveria ser promovida pela parte interessada, que não comprovou eventual frustração na obtenção das informações pleiteadas. Apesar de alegado cerceamento do direito de defesa no recurso, os apelantes não demonstram eventual impossibilidade de obtenção das informações, e, sobretudo, a sua relevância para o deslinde da demanda principal, objeto do recurso, relativa à ausência de outorga da escritura pela irregularidade do parcelamento do solo.

5. O contrato firmado entre as partes estabeleceu o pagamento do preço com uma entrada e cinco parcelas anuais, cuja quitação impunha a necessidade de escritura definitiva de compra e venda em favor dos promitentes compradores, que foi inviabilizada em razão da ausência do registro do parcelamento.

7. A regularização do parcelamento não antecedeu à promessa de venda, pois os promitentes vendedores apenas apresentaram uma planta de parcelamento aos promitentes compradores, com mais de trinta lotes, e se comprometeram à outorga da escritura após o pagamento parcelado do preço, e, nesse ínterim, entrou em vigor um novo PDM, cujos parâmetros legais por certo deveriam ser observados pelo proprietário de toda a área, cujo parcelamento pretendera.

8. O julgador de origem, além de verificar que a área foi comercializada sem a regularização do parcelamento, identificou, sobretudo pelo depoimento das testemunhas, a irregularidade do loteamento, inclusive abordando a questão relativa à área de preservação permanente, que não influencia no deslinde da questão, já que os apelantes descumpriram sua parte na avença quanto à outorga da escritura pública definitiva de compra e venda aos apelados, que deveria ser precedida pela regularização do parcelamento do solo, do bem que afirmaram estar livre e desembaraçado.

9. Ainda que se tratasse de mero desmembramento de imóvel rural (o que não me parece ser o caso, considerando a planta juntada aos autos, que evidencia um verdadeiro loteamento, corroborado pelo depoimento das testemunhas, transcritos na sentença), caberia aos vendedores promoverem a averbação na matrícula do imóvel, reunindo a documentação necessária à comprovação da regularidade do parcelamento efetivado, o que não ocorreu.

10. Os apelantes, que venderam lotes irregulares, e descumpriram sua parte na avença quanto à outorga da escritura quando da quitação do preço, opuseram embargos de declaração, levantando questões que buscavam rediscutir a matéria, que foi decidida de forma expressa, clara e coerente, razão pela qual deve ser mantida a multa de 1% aplicada com base no artigo 1.026, §2º, do Código de Processo Civil.

11. Recurso conhecido e desprovido.

12. Em razão do disposto no Art. 85, §11, do CPC, diante do desprovimento do recurso, majora-se os honorários advocatícios em mais 5% (cinco por cento) sobre o valor da condenação.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Desembargadores da Segunda Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, em conformidade com a ata de julgamento e com as notas taquigráficas, à unanimidade de votos, CONHECER do recurso de apelação cível e NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto proferido pelo Eminente Relator.

Órgão julgador vencedor
: 015 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

Composição de julgamento: 015 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Relator / 025 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal / 028 - Gabinete Des. RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - Vogal
VOTOS VOGAIS
025 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
028 - Gabinete Des. RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

Conforme relatado, trata-se de apelação cível interposta por
ELIESIO MARCOS TRAVESANI, JOVANI BRAMBATI PIUMBINI
E
OLINDINA MERIGUETE PIUMBINI

contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível de Guarapari/ES, Comarca da Capital, que, nos autos da ação movida por
MIKE MARC KHAYAT
E
MARIA LUCIA INACIO DA SILVA
, julgou parcialmente procedente a pretensão autoral, para declarar a nulidade da promessa de compra e venda acostada às fls. 42/45, com a consequente rescisão do negócio jurídico firmado pelas partes, condenando os requeridos, ora apelantes, ao reembolso dos valores pagos pelos requerentes/apelados, com correção monetária a partir do desembolso e juros de 1% ao mês a partir da citação, além do pagamento da multa contratual de 20% dos valores pagos pelos requerentes, corrigida a partir da data da rescisão e com juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.

Os apelantes sustentam que a sentença padece de nulidade: 1) por ter decidido fora dos limites do pedido em relação ao fato de ter sido comercializada área de preservação permanente; e 2) por ter cerceado o seu direito de defesa pelo indeferimento do pedido de expedição de ofícios aos órgãos ambientais.

Quanto ao objeto da causa, defendem que: 1) o julgador partiu de premissas contraditórias (alertadas em sede de embargos) de que a área comercializada se tratava de loteamento irregular e de preservação permanente, aplicando à área rural (artigo 4º, inciso I, Lei Federal nº 4.504/1964 e artigo 64, da Lei Complementar Municipal nº 90/2016) a lei de que trata do parcelamento de solo em área urbana (Lei Federal nº 6.769/1979), e entendendo suficiente a prova testemunhal, que narrou o estágio da vegetação após mais de três anos do contrato, para caracterizar a área como APP; 2) consta do cartório de registro de imóveis que a área é rural, tanto que incide ITR e não IPTU; 3) o pacto ocorreu antes da LCM nº 90/2016; 4) os requerentes/apelados não comprovaram se tratar de APP, sendo que consta dos autos que a área de reserva legal não se encontra na área objeto do contrato; 5) a ausência da respectiva lavratura da escritura pública ocorrera por descumprimento contratual dos adquirentes; 6) não há impedimento para o registro da área a ser desmembrada no CRGI, o que sequer foi tentado pelos adquirentes; 7) o contrato estabeleceu a obrigação dos promitentes compradores pelas despesas decorrentes da escritura pública, em conformidade com o artigo 490 do Código Civil, o que não foi por eles diligenciado; 8) não há previsão no contrato de qualquer obrigação de realização de desmembramento, nem para escrituração do imóvel; 9) a venda da posse é um acordo firmado entre as partes; 10) foram apresentados aos promitentes compradores documentos relativos ao imóvel, que após três anos da avença, suprimiram vegetação e realizaram construção sem as devidas licenças, inexistindo má-fé dos vendedores, devendo ser mantido hígido o contrato.

Insurgem-se, outrossim, contra a imposição de multa por embargos protelatórios, afirmando que a penalidade foi aplicada nos primeiros embargos, que tinham por escopo sanar omissões e contradições da sentença.

Intimados, os apelados ofertaram resposta às fls. 310/339, pugnando, preliminarmente, pelo não conhecimento do recurso em razão da sua intempestividade, bem como diante da inovação recursal quanto às questões de fato não levantadas na contestação, porquanto intempestivo; e, no mérito, por seu desprovimento, destacando que: 1) a nulidade do negócio jurídico foi reconhecida em razão da irregularidade do parcelamento do solo, inviabilizando a obtenção da escritura pública prevista no contrato, tal como pleiteado na inicial; 2) não houve cerceamento do direito de defesa, pois os documentos pretendidos junto aos órgãos ambientais podem ser solicitados diretamente pela parte; 3) foi comprovado nos autos que os apelados venderam de forma irregular os imóveis objeto da lide, sem o devido registro do parcelamento do solo, o que inviabilizou a escritura pública, tornando nulo o contrato de compra e venda; 4) era responsabilidade dos vendedores, após a quitação do preço avençado, realizar a escritura pública, mesmo que as despesas fossem por conta dos compradores; 5) os embargos de declaração opostos na origem foram protelatórios, ao apontar contradição pela utilização de determinada prova em detrimento de outra, e mesmo omissão sobre prejudicial rejeitada na decisão de saneamento.

DA PRELIMINAR DE INTEMPESTIVIDADE RECURSAL

Em contrarrazões, os apelados defendem que a apelação é intempestiva porquanto o prazo recursal quinzenal teria iniciado no dia 26/05/2022 (quinta-feira) e vencido no dia 15/06/2022 (quarta-feira), antes mesmo dos feriados dos dias 16 e 17/06/2022, que ensejou a interposição do apelo no dia 20/06/2022 (segunda-feira).

Veja-se que a sentença foi disponibilizada no Diário da Justiça do dia 05/05/2022 e considerada publicada no dia 06/05/2022, sexta-feira (fl. 265), contudo, a advogada dos requeridos, ora apelantes, peticionou nos autos (fls. 266/267), em 17/05/2022, comprovando que se submeteu a um procedimento cirúrgico em 11/05/2022 (fl. 270), tendo sido afastada de suas atividades laborais por 15 (quinze) dias, a partir de 12/05/2022 (fls. 269 e 271), ou seja, até 26/05/2022 (quinta-feira).

Diante da documentação juntada pela advogada dos requeridos, especialmente o atestado médico de afastamento por quinze dias a partir de 12/05/2022, o julgador de origem interrompeu o prazo para os requeridos se manifestarem nos autos, reconhecendo a apontada justa causa (artigo 223 do Código de Processo Civil), e, embora tenha estabelecido que a contagem do prazo seria retomada a partir do dia 26/05/2022 (fl. 272), fato é que neste dia a advogada ainda estava afastada de suas atividades laborais, tratando-se de mero erro material, de modo que deve ser considerado como termo
a quo
o dia subsequente 27/05/2022 (sexta-feira), tornando tempestivo o recurso interposto no dia 20/06/2022 (fl. 274).

Registra-se que o juízo
a quo
verificou a justa causa que impossibilitou a prática do ato, e assinalou um novo prazo com base no §2º do artigo 223 do CPC, porém, fixou o termo
a quo
, de forma equivocada, a partir da data em que a advogada ainda estava de licença médica, tendo sido correta a contagem do prazo a partir do dia subsequente, quando já superada a justa causa reconhecida.

Anota-se que, no apelo, foi registrada a retomada do prazo a partir do dia 26/05/2022 (tal como constante da decisão que reconheceu a justa causa), contudo, foi considerado, acertadamente, o termo
a quo
a partir do dia 27, o que ensejou o termo final no dia 20/06/2022 (fl. 275), precisamente a data da interposição do recurso (fl. 274), sendo, portanto, tempestivo.

Assim, rejeito a preliminar arguida.

É como voto.

DA PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO POR INOVAÇÃO RECURSAL.

Embora os apelados sustentem o não conhecimento do apelo por apontada inovação recursal dos apelantes, observa-se que todos os fundamentos constantes do arrazoado tem por escopo atacar a motivação da sentença que acolheu a pretensão autoral, sendo objeto do recurso tanto a observância dos limites do pedido quanto a questão relativa ao acerto ou desacerto da sentença que julgou procedente o pedido principal.

Assim, rejeito a preliminar de inovação recursal suscitada.

DO OBJETO DO APELO. DA ALEGADA NULIDADE DA SENTENÇA POR NÃO ADSTRIÇÃO AOS LIMITES DA LIDE.

No recurso, os apelantes sustentam que a sentença padece de nulidade por ter decidido fora dos limites do pedido em relação ao fato de ter sido comercializada área de preservação permanente.

Anota-se, por oportuno, que os apelados ingressaram em juízo objetivando a declaração de nulidade e consequente rescisão do contrato de promessa de compra e venda firmado com os apelantes, que, em 2015, prometeram vender parcelas de área, extraída de um terreno qualificado como rural (mas que foi inserido em denominada Zona de Ocupação Turística – ZOT do Município de Guarapari), cujo parcelamento não foi precedido de autorização do poder público, e que, sobretudo, não foi registrado no órgão competente, deixando, portanto, de outorgar a escritura pública após o pagamento do preço avençado, conforme previsto no contrato.

Em contestação, os apelantes consignaram que o imóvel é rural, sem comprovação da sua característica urbana pela inserção na ZOT, e mesmo o impedimento ao registro, destacando que foi cumprido o que o determina o Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/1964) e o Sistema de Cadastro Rural (criado pela Lei nº 5.868/1972, artigo 8º, §3º), pois foram vendidos módulos com metragem permitida, com servidão de acesso a via pública.

Na réplica, os requerentes/apelados destacaram que o motivo da rescisão decorre do fato de que os requeridos/apelantes não cumpriram sua parte no contrato, pois na matrícula do registro apenas consta a área total, inviabilizando a outorga das escrituras dos imóveis desmembrados após a quitação do preço, salientando, outrossim, que o parcelamento do solo não pode ser registrado em razão da inserção do imóvel na ZOT (artigo 64, da Lei Complementar Municipal nº 90, de 11/11/2016).

Veja-se que, dentre os pontos controvertidos, constam a regularidade/irregularidade do loteamento, a realização de registro e desmembramento do loteamento, a causa determinante para a ausência de escritura e a culpa pelo desfazimento/extinção do contrato (fl. 193).

O julgador de origem reconheceu que os apelados cumpriram com suas obrigações mediante o pagamento integral do negócio jurídico, e que, por outro lado, os apelantes comercializaram área irregular, inviabilizado a outorga da escritura pública, prevista no contrato.

Embora o julgador tenha consignado na fundamentação se tratar de área de proteção ambiental, valendo-se de depoimento testemunhal nesse sentido, fato é que verificou a comercialização irregular da área que inviabilizou a outorga da escritura, impedindo o cumprimento do contrato, tal como pleiteado na inicial, não havendo que se falar em nulidade da sentença.

DA ALEGADA NULIDADE DA SENTENÇA POR CERCEAMENTO DO DIREITO DE DEFESA DOS REQUERIDOS/APELANTES.

Os apelantes arguem, outrossim, que a sentença é nula por cerceamento do seu direito de defesa pelo indeferimento do pedido de expedição de ofícios aos órgãos ambientais.

Observa-se que, fixados os pontos controvertidos da demanda, inclusive em relação ao pedido reconvencional, não devolvido pelos apelantes, o julgador de origem indeferiu o pedido de expedição de ofícios aos órgãos ambientais, destacando que tal diligência deveria ser promovida pela parte interessada, que não comprovou eventual frustração na obtenção das informações pleiteadas (fl. 193-v).

Apesar de alegado cerceamento do direito de defesa no recurso, os apelantes não demonstram eventual impossibilidade de obtenção das informações, e, sobretudo, a sua relevância para o deslinde da demanda principal, objeto do recurso, relativa à ausência de outorga da escritura pela irregularidade do parcelamento do solo, o que será tratado a seguir.

DO OBJETO DA CAUSA.

Em que pese a irresignação dos apelantes, não merece retoque a r. sentença recorrida, que identificou que o imóvel em discussão, prometido à venda aos apelados, encontra-se dentro de uma área maior, que foi comercializado com a promessa de outorga da escritura definitiva após a quitação integral do preço, o que dependia da prévia regularização do parcelamento do solo.

Observa-se que consta do contrato firmado entre as partes, datado de 20/10/2015, que os promitentes vendedores, ora apelantes, são legítimos senhores e proprietários de um imóvel constituído por uma área rural correspondente a 387.989,11 metros quadrados, localizada em Buenos Aires, Município de Guarapari/ES, adquirida através de promessa de compra e venda celebrada no dia 15/10/2009, área de terreno registrada no CRGI, conforme ali identificado (fl. 42).

Os apelantes prometeram vender aos apelados duas denominadas “chácaras”, de nº 30 e 33, com aproximadamente 14.500 e 16.500 metros quadrados, respectivamente, a serem desmembradas da área rural acima descrita, segundo planta apresentada pelos promitentes vendedores aos promitentes compradores, que fez parte do contrato (fls. 43 e 49/51).

O contrato estabeleceu que, após a quitação do preço total da compra, a ser pago mediante um sinal e parcelamento, os promitentes compradores receberiam a posse definitiva do imóvel, oportunidade em que seria lavrada a escritura pública definitiva de compra e venda em seu favor (fl. 44).

Contudo, cumprida a parte dos promitentes compradores (fls. 58/64), constatou-se que o imóvel ainda estava registrado em nome de terceiro, que prometeu a venda aos apelantes, sem a regularização da área comercializada, imprescindível à outorga da escritura (fl. 54).

Os apelantes não regularizaram a transferência da propriedade para o seu nome, e não promoveram o parcelamento da área alienada aos apelados, com o devido registro no cartório competente, para viabilizar a escritura pública, que estava prevista no contrato.

Menciona-se que o contrato, firmado em 2015, estabeleceu o pagamento do preço com uma entrada e cinco parcelas anuais, cuja quitação impunha a necessidade de escritura definitiva de compra e venda em favor dos promitentes compradores (cláusula terceira, fl. 44), que foi inviabilizada em razão da ausência do registro do parcelamento.

Além disso, no ano subsequente ao contrato firmado entre as partes, entrou em vigor a Lei Complementar Municipal nº 16/2016 (que instituiu o Plano Diretor Urbano do Município de Guarapari/ES), e estabeleceu que (grifei):

Art. 63 – O Zoneamento da Área Rural será constituído de:

I -
Núcleos urbanos
de povoação nos distritos e outros povoamentos ou comunidades isolados
na área rural com perímetros urbanos
, regras gerais de uso, ocupação e de
parcelamento do solo para as finalidades gerais de expansão como chácaras turísticas e manutenção das atividades de moradia, comércio e prestação de serviços, conforme ZOT Zona de Ocupação Turística na área rural
, conforme Tabela de controle Urbanístico - Tabela 08.

(...)

Art. 64 - As Zonas Ocupação Turística – ZOT, definidas com
perímetros urbanos no interior da Macrozona Rural, são constituídas pelas áreas localizadas no interior do perímetro da zona rural cuja vocação é predominantemente voltada para finalidades de turismo, lazer e outras atividades que configuram o uso extensivo do solo
. Estas zonas estão
localizadas nas localidades de Buenos Aires
, Cachoeirinha, Boa Esperança (Rota da Ferradura) Iguape, Todos os Santos, Santa Rita e Santa Luzia, São Miguel, Cabeça Quebrada, Rio Calçado e São Felix.

(...)

Art. 66 - Para fins de regulamentação do uso e ocupação do solo urbano
as zonas urbanas classificam-se em
:

(...)

VI –
Zona de Ocupação Turística – ZOT
;

(...)

Art. 83 –
As Zonas Especiais podem estar situadas no âmbito de qualquer umas das Macrozonas definidas para a área urbana
e,
para efeitos de regulamentação quanto à sua finalidade, subdividem-se em
Zona Especial de Interesse Turístico - ZEIT, Zona Especial de Interesse Social – ZEIS, Zona Especial de Equipamentos - ZEE e
Zona Ocupação Turística – ZOT
.

Observa-se que a regularização do parcelamento não antecedeu à promessa de venda, pois os promitentes vendedores apenas apresentaram uma planta de parcelamento aos promitentes compradores, com mais de trinta lotes (fls. 49/51), e se comprometeram à outorga da escritura após o pagamento parcelado do preço, e, nesse ínterim, entrou em vigor um novo PDM, cujos parâmetros legais por certo deveriam ser observados pelo proprietário de toda a área, cujo parcelamento pretendera.

Foi nesse contexto que o julgador de origem, além de verificar que a área foi comercializada sem a regularização do parcelamento, identificou, sobretudo pelo depoimento das testemunhas, a irregularidade do loteamento, inclusive abordando a questão relativa à área de preservação permanente, que, a meu ver, não influencia no deslinde da questão, já que os apelantes descumpriram sua parte na avença quanto à outorga da escritura pública definitiva de compra e venda aos apelados, que, obviamente, deveria ser precedida pela regularização do parcelamento do solo, do bem que afirmaram estar livre e desembaraçado.

Veja-se que, ainda que se tratasse de mero desmembramento (o que não me parece ser o caso, considerando a planta juntada aos autos, que evidencia um verdadeiro loteamento, corroborado pelo depoimento das testemunhas, transcritos na sentença), caberia aos vendedores promoverem a averbação na matrícula do imóvel, reunindo a documentação necessária à comprovação da regularidade do parcelamento efetivado, o que não ocorreu. Os vendedores/apelantes sequer transferiram a propriedade para o seu nome.

Por fim, assinala-se que a sentença está exaustivamente fundamentada, com advertência às partes de que “a oposição de embargos fora das hipóteses legais ou com efeitos infringentes” ensejaria a “aplicação da multa prevista no artigo 1.026, §2º, do Código de Processo Civil” (fl. 249-v).

Apesar disso, os apelantes, que venderam lotes irregulares (anunciados no local, fl. 78), e descumpriram sua parte na avença quanto à outorga da escritura quando da quitação do preço, opuseram embargos de declaração, levantando questões que buscavam rediscutir a matéria, que foi decidida de forma expressa, clara e coerente, razão pela qual deve ser mantida a multa de 1% aplicada.

Posto isso,
CONHEÇO
do recurso de apelação cível e
NEGO
-LHE PROVIMENTO
, para manter integralmente a r. sentença objurgada.

Em razão do disposto no Art. 85, §11, do CPC, diante do desprovimento do recurso, majoro os honorários advocatícios em mais 5% (cinco por cento) sobre o valor da condenação.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o relator.

VOTO VOGAL: DESEMBARGADOR RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO

ACOMPANHO O VOTO PROFERIDO PELO EMINENTE DES. RELATOR