Tribunal: TJES
Processo: 5007766-54.2022.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): JANETE VARGAS SIMOES
Órgão julgador: JANETE VARGAS SIMOES
Órgão colegiado: Câmaras Cíveis Reunidas
Assuntos: Despesas Condominiais; Direitos / Deveres do Condômino; Administração; Assembléia
Data de julgamento: 2023-02-03

Ementa:
EMENTA
:
DIREITO CIVIL. TAXA CONDOMINIAL. FORMA DE RATEIO. FRAÇÃO IDEAL DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. POSSIBILIDADE DE ESTABELECER FORMA DIVERSA. INOBSERVÂNCIA DO QUÓRUM. LEGAL. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

1. É cediço que
“Consoante entendimento jurisprudencial, em regra, a divisão do valor da taxa de condomínio se dá com base na fração ideal da unidade imobiliária, podendo a convenção estabelecer de maneira diversa”
(AgInt no AREsp n. 1.702.140/RS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 19/9/2022, DJe de 4/10/2022.).

2. O art. 16 da Convenção Condominial válida preceitua que as despesas devem ser custeadas com o concurso pecuniário de todos os condôminos, que contribuirão na proporção das suas respectivas frações ideais do terreno (id. 3168240).

3. Em que pese a cobrança igualitária ter sido realizada por cerca de treze anos
e ser possível
,
a jurisprudência do STJ é firme no sentido de que essa forma de rateio não é a regra e só pode ser utilizada se prevista na Convenção, com observância do quórum legal.

4. Recurso

conhecido e provido
.

VISTOS, relatados e discutidos estes autos ACORDAM os Desembargadores que compõem a
Primeira Câmara Cível
do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, de conformidade com a ata e notas taquigráficas que integram este julgado, por maioria, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora Designada.

Vitória, 13 de dezembro de 2022.

RELATORA

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº
5007766-54.2022.8.08.0000
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
AGRAVANTE: CONDOMINIO RESIDENCIAL LEDA PASSOS
AGRAVADO: AMANDA KARYNA DE CARVALHO CALDEIRA e outros (9)
RELATOR(A
):JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: 022 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Relator / 003 - Gabinete Des. ANNIBAL DE REZENDE LIMA - ANNIBAL DE REZENDE LIMA - Vogal / 013 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5007766-54.2022.8.08.0000

AGRAVANTE: CONDOMÍNIO RESIDENCIAL LÊDA PASSOS

AGRAVADOS
: AMANDA KARYNA DE CARVALHO CALDEIRA e OUTROS

RELATOR: DESEMBARGADOR JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA.

RELATÓRIO

Trata-se de
AGRAVO DE INSTRUMENTO
interposto por
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL LÊDA PASSOS
contra a r. decisão proferida pelo d. Juízo da 2ª Vara Cível de Vila Velha, que, nos autos da
ação declaratória e constitutiva de direito,
movida por
AMANDA KARYNA DE CARVALHO CALDEIRA e OUTROS
em face do agravante, deferiu a concessão da tutela provisória de urgência.

Em suas razões recursais de id. 3167057, alega o agravante, preliminarmente, que há ilegitimidade ativa da autora/agravada
AMANDA KARYNA DE CARVALHO CALDEIRA
, por ser apenas locatária, não proprietária.

No mérito, aduz que a nova forma de cobrança manejada pela administração atual do condomínio está respaldada na única convenção condominial válida, qual seja a que foi registrada em Cartório em 20/08/2009. Sustenta, ainda, que o quanto decidido na AGE de 18/02/2009 não foi válido, pois não foi observado o quórum de 2/3 dos proprietários das unidades imobiliárias.

Pretende a agravante, ainda, a concessão do efeito suspensivo ao seu recurso, porquanto vislumbra a ocorrência dos requisitos ensejadores ao seu deferimento.

Requerem, com lastro em tal argumento, o recebimento do recurso em seu efeito suspensivo, de forma a sobrestar os efeitos da decisão hostilizada até o julgamento do presente recurso.

Mediante decisão de id. 3206846 indeferi o pedido liminar vindicado.

Contrarrazões no id. 3481730 pelo desprovimento do recurso.

Registro na oportunidade que, de acordo com art. 937, CPC e art. 134, §4º, do Regimento Interno deste E. TJES, cabe sustentação oral.

É o breve relatório.

Inclua-se em pauta para julgamento.

Vitória-ES,.

JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

Desembargador Relator

NOTAS ORAIS
VOTOS COM DOCUMENTO
(EXCETO VOTO VENCEDOR)

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5007766-54.2022.8.08.0000

AGRAVANTE: CONDOMÍNIO RESIDENCIAL LÊDA PASSOS

AGRAVADOS
: AMANDA KARYNA DE CARVALHO CALDEIRA e OUTROS

RELATOR: DESEMBARGADOR JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA.

VOTO

Trata-se de
AGRAVO DE INSTRUMENTO
interposto por
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL LÊDA PASSOS
contra a r. decisão proferida pelo d. Juízo da 2ª Vara Cível de Vila Velha, que, nos autos da
ação declaratória e constitutiva de direito,
movida por
AMANDA KARYNA DE CARVALHO CALDEIRA e OUTROS
em face do agravante, deferiu a concessão da tutela provisória de urgência.

Em suas razões recursais de id. 3167057, alega o agravante, preliminarmente, que há ilegitimidade ativa da autora/agravada
AMANDA KARYNA DE CARVALHO CALDEIRA
, por ser apenas locatária, não proprietária.

No mérito, aduz que a nova forma de cobrança manejada pela administração atual do condomínio está respaldada na única convenção condominial válida, qual seja a que foi registrada em Cartório em 20/08/2009. Sustenta, ainda, que o quanto decidido na AGE de 18/02/2009 não foi válido, pois não foi observado o quórum de 2/3 dos proprietários das unidades imobiliárias.

Pelo que denoto, trata-se de ação declaratória e constitutiva de direito com pedido de tutela de urgência proposta pelo agravados em face do condomínio agravante, objetivando a declaração da validade da convenção condominial de 18/02/2009 até que seja realizada nova assembleia para aprovar nova regra da cobrança de taxa

Na petição inicial, os autores, ora agravados, narram que, por ocasião da AGE de 18/02/2009 foi aprovada a convenção condominial, na qual, em seu art. 9º ficou estipulado o seguinte:
“As despesas a que se refere o artigo 8º desta Convenção serão custeadas com os recursos pecuniários de todos os condôminos que contribuirão em igual medida por unidade autônoma, independente de diferença entre as frações ideais, nos termos do art. 1.340 da Lei 10.406/02”
(id. 13968471).

No entanto, narram que em AGO realizada em 29/03/2022 (id. 13968198) foram surpreendidos com a informação de que existia uma outra convenção de condomínio feita pela construtora do empreendimento, levada a registro em Cartório do 1º Ofício da 1ª Zona do Juízo de Vila Velha. Neste documento, a forma de cobrança das taxas condominiais é disposta no art. 16 e estabelece que: “
As despesas a que se refere o Artigo precedente, serão custeadas com o concurso pecuniário de todos os Condôminos, que contribuirão na proporção de suas frações ideais do terreno
” (id. 13968175).

A partir de tal AGO, então, ficou estipulado que o rateio das taxas passaria a ser feito proporcionalmente à fração ideal a partir de maio de 2022 (id. 13968198).

Ao apreciar os pedidos iniciais, em sede de tutela provisória
inaudita altera pars
, o d. Juízo de primeiro grau deferiu o pleito liminar para determinar ao condomínio réu: (i) que se abstenha de cobrar as taxas de condomínio dos autores nos valores definidos em assembleia, proporcionalmente às suas frações ideais; (ii) que as taxas dos autores sejam recalculadas para refletirem o valor que se alcançaria com a divisão dos custos de forma igualitária por todas as unidades; (iii) que o réu se abstenha de realizar cobranças e constranger aos autores ao pagamento da taxa definida (id. 14115737).

Irresignado, o condomínio interpôs o presente recurso para reformar a decisão, requerendo ainda seu recebimento no efeito suspensivo.

Pois bem.

De início, vale registrar que, tratando-se de recurso em face de decisão que apreciou tutela de urgência, a cognição exercida em sede de agravo de instrumento tem seus efeitos limitados àquela realizada pelo juízo primevo na decisão impugnada.

É esse o entendimento dominante nesta Corte de Justiça, veja-se:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – DIREITO FINANCEIRO - CONTRATO DE FINANCIAMENTO DE IMPORTAÇÃO –
SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA – IMPOSSIBILIDADE - EFEITO DEVOLUTIVO RESTRITO DO AGRAVO DE INSTRUMENTO – LIMITAÇÃO HORIZONTAL – DECISÃO RECORRIDA
– INDEXAÇÃO DE CONTRATO À VARIAÇÃO CAMBIAL DE MOEDA ESTRANGEIRA – EXCEÇÃO NÃO CONTEMPLADA NO DL 857⁄69 – RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1.
O efeito devolutivo restrito do Agravo de Instrumento veda, sob pena de supressão de instância, o conhecimento de matérias que não foram objeto de apreciação por parte do juízo de primeiro grau.
(...) 4. Recurso conhecido e improvido. (TJES, Agravo de Instrumento, 11169001861, Relator: WALACE PANDOLPHO KIFFER, QUARTA CÂMARA CÍVEL, Publicação no Diário: 02/06/2017)

(...) 4. -
O egrégio Tribunal de Justiça já assentou que em sede de agravo de instrumento somente podem ser analisadas aquelas matérias que foram submetidas ao crivo do Juízo originário, sob pena de supressão de instância
(TJES, Classe: Agravo de Instrumento, 35179002833, Relator : DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA, Órgão julgador: TERCEIRA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 20/03/2018, Data da Publicação no Diário: 28/03/2018)

Sob esse panorama, embora a ilegitimidade seja matéria de ordem pública, o fato de não ter sido objeto da decisão agravada impede o seu exame por este órgão colegiado, sob pena de caracterizar a indevida supressão de instância.

Ressalta-se que, na linha do posicionamento deste e. Tribunal, o agravo de instrumento é um recurso
secundum eventum litis
e por isso “o tribunal deve se limitar apenas ao exame do acerto ou desacerto da decisão atacada no aspecto da legalidade, uma vez que ultrapassar seus limites, ou seja, perquirir sobre argumentações meritórias ou matérias de ordem pública não enfrentadas no decisum recorrido, seria antecipar o julgamento de questões não apreciadas pelo juízo de primeiro grau, ensejando supressão de instância.” (TJES, Classe: Agravo de Instrumento, 024199012196, Relator: JORGE DO NASCIMENTO VIANA, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 02/03/2020, Data da Publicação no Diário: 16/03/2020).

Nesse sentido, é oportuno citar outros julgados nos quais restou decidido que a ilegitimidade, conquanto seja matéria de ordem pública, não poderá ser apreciada pelo Tribunal se não foi objeto da decisão agravada:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DECLARATÓRIA. EFEITO DEVOLUTIVO DO RECURSO. ELEIÇÃO DO CONSELHO FISCAL DA CASUFES. DISPOSIÇÕES DO REGULAMENTO DO PROCESSO ELEITORAL QUE CONTRARIAM O ESTATUTO SOCIAL. VIOLAÇÕES NÃO CONSTATADAS. RECURSO PROVIDO. 1 -
Embora a ilegitimidade da parte cuide de matéria de ordem pública, passível de ser reconhecida de ofício pelo magistrado, o [fato] de não ter sido objeto da decisão agravada obsta o seu exame por este órgão colegiado, sob pena de restar caracterizada indevida supressão de instância
(TJES, Agravo de Instrumento nº 035179008178). 2 - Caso concreto em que, diversamente do sustentado na decisão recorrida, os normativos do Regulamento do Processo Eleitoral não vão de encontro às prescrições do Estatuto Social da CASUFES, muito pelo contrário, as complementam, em observância ao permissivo do art. 54 do Estatuto, segundo o qual Compete ao Conselho Diretor estabelecer e fixar o processo eleitoral, atendidas as disposições estatutárias, principalmente as fixadas neste capítulo 3 - Recurso provido. (TJES; AI 0008287-17.2019.8.08.0024; Quarta Câmara Cível; Rel. Des. Arthur José Neiva de Almeida; Julg. 23/08/2021; DJES 10/09/2021)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. ILEGITIMIDADE PASSIVA DOS SÓCIOS NA EXECUÇÃO FISCAL. MATÉRIA NÃO ANALISADA PELO JUIZ DE 1º GRAU. SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA. NULIDADE DA CITAÇÃO POR EDITAL. MATÉRIA JÁ DISCUTIDA NOS EMBARGOS À EXECUÇÃO. SENTENÇA TRANSITADA EM JULGADO. PRECLUSÃO. VALIDADE DA CITAÇÃO POR EDITAL QUANDO FRUSTRADA A CITAÇÃO POR OFICIAL DE JUSTIÇA. REJEIÇÃO DE BENS NOMEADOS À PENHORA. POSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA NECESSIDADE DE BURLA DA ORDEM DE PREFERÊNCIA DO ART. 11 DA LEI Nº 6.830/1980. RECURSO IMPROVIDO.
1. Mesmo as matérias ditas de ordem pública, como ilegitimidade passiva das partes, não podem ser conhecidas pelo Órgão Recursal se não foram objeto de análise do juízo originário, sob pena de supressão de instância.
2. Em execução fiscal, frustrada a localização do executado por oficial de justiça, está o credor autorizado a requerer a citação por edital. 3. Nos termos do art. 9º, III, da Lei nº 6.830/1980, cumpre ao executado nomear bens à penhora, observada a ordem legal assinada no art. 11º daquela Lei, cabendo àquele o ônus de comprovar a imperiosa necessidade de afastá-la e, não o fazendo, cabível a rejeição do bem nomeado pelo credor. 4. Recurso improvido. (TJES; AI 0014585-75.2017.8.08.0030; Segunda Câmara Cível; Rel. Des. Carlos Simões Fonseca; Julg. 04/05/2021; DJES 13/05/2021)

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 0007366-97.2019.8.08.0011 AGRAVANTE. ROBERTO BARBOSA BASTOS AGRAVADA. SANTA CASA DE MISERICÓRDIA DE CACHOEIRO DE ITAPEMIRIM JUÍZO PROLATOR. JUÍZO DA 5ª VARA CÍVEL DE CACHOEIRO DE ITAPEMIRIM RELATOR. DESEMBARGADOR RONALDO GONÇALVES DE SOUSA ACÓRDÃO AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ATO ADMINISTRATIVO. TUTELA DE URGÊNCIA. SANTA CASA. MÉDICO MEMBRO DO CORPO CLÍNICO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. SEM APRECIAÇÃO. SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA. DESAUTORIZAÇÃO DA ENTRADA NAS DEPENDÊNCIAS DO HOSPITAL. APURAÇÃO DE FALTAS DISCIPLINARES GRAVES. MEDIDA ADEQUADA FRENTE AOS FATOS APURADOS. DEVIDO PROCESSO LEGAL. NÃO CONFIGURAÇÃO SUMÁRIA DE VIOLAÇÃO. AUSENTES OS REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC/2015. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO.
1. O recurso de agravo de instrumento, em função de seu efeito devolutivo, está limitado a impugnar as matérias decididas pelo juízo a quo, sendo vedado ao juízo ad quem, por incorrer em supressão de instância e na violação ao princípio do duplo grau de jurisdição, a análise de matérias que extrapolem esses limites objetivos, mesmo tratando-se de matéria de ordem pública.
2. Dispõe o art. 300 do Código de Processo Civil que A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. 3. A medida adotada pelo Conselho Deliberativo teve evidente caráter preliminar, sem prejuízo da devida apuração das faltas praticadas pelo médico. 4. O Estatuto da Instituição confere função de Diretoria ao Conselho Deliberativo, além de determinar que o Superintendente atue conforme suas diretrizes. 5. Pouco verossímil o argumento segundo o qual a decisão do Conselho Deliberativo significaria que o médico estaria impossibilitado de utilizar-se do hospital enquanto paciente. Se a decisão ocorreu no âmbito administrativo/disciplinar, também encontra nesse contexto seus limites. 6. [...] a construção pretoriana conforta a liminar como ato judicial entregue ao livre convencimento e prudente discrição do juiz, só merecendo reparos quando revelador de flagrante ilegalidade ou abuso de poder ou teratológico. [... ] (STJ - REsp: 154894/PE - Min. Rel. Milton Luiz Pereira - 1ª Turma - 12/05/1998 - DJ: 29.06.1998). 7. Recurso conhecido e desprovido. Agravo interno prejudicado. (TJES; AI 0007366-97.2019.8.08.0011; Terceira Câmara Cível; Rel. Des. Ronaldo Gonçalves de Sousa; Julg. 23/02/2021; DJES 12/03/2021)

No que se refere à reforma da decisão que concedeu a tutela de urgência, após analisar detidamente os autos, não vejo motivos para alteração do entendimento primevo.

Em que pese o agravante sustente a existência de uma convenção condominial válida a qual estabelece o rateio das despesas na medida da fração ideal, dado o estágio prematuro em que se encontra o processo, não é possível reconhecer e atestar sem a devida ampliação da fase instrutória qual regra deve reger o condomínio.

Por outro lado, ao menos diante da cognição em que proferida a decisão recorrida, há informações e elementos nos autos que denotam ter havido a cobrança das quotas condominiais igualmente entre as unidades até a AGE realizada em 29/03/2022.

É o que se depreende da ata da mencionada Assembleia (id. 13968198), oportunidade na qual se comunicou aos condôminos a mudança da sistemática de cobrança, senão vejamos: “
Na oportunidade surgiram vários questionamentos sobre a questão, inclusive relatando sobre a cobrança da cota em partes iguais por vários anos. Com relação a cobrança em partes iguais, foi destacado que a prática estava equivocada (...)
”.

Deste modo, na linha do que decidiu o juízo de primeiro grau, mesmo questionando-se a validade da convenção condominial não registrada, não se pode ignorar a situação fática consolidada sem qualquer objeção há mais de 13 anos, que impunha a forma de cobrança da taxa condominial por unidade.

Como bem delineado pelo MM. Juiz de primeiro grau quando analisou os requisitos para concessão da tutela de urgência (artigo 300, do CPC): “ainda que, em tese, se possa questionar a validade jurídica de uma convenção não registrada, quando confrontada com uma outra, posterior e registrada, nem por isso hão que ser olvidados dois importantes elementos: os fatos da vida condominial, tais como ocorrerem, harmonicamente, por mais de uma década, e, quanto às novas determinações do sr. Sindico, a circunstância de que tais inovações 'não' resultaram de qualquer conclave assemblear.”

Assim,

a manutenção da decisão impugnada é medida que se impõe, mormente porque determina a continuidade de prática que parecia já ser praxe no condomínio, até que decorra regular instrução probatória para deslinde definitivo da demanda.

Nos limites da cognição caros a este recurso para fins de possível reforma da decisão proferida liminarmente, entendo que ocorreu a consolidação do estado jurídico pelo decurso do tempo, fundada no princípio da boa-fé objetiva, o que, neste momento, enseja a sua manutenção.

Além disso, por fim, em que pese o agravante sustente que a Convenção com a nova disposição acerca do rateio foi registrada em Cartório, condição que atrairia sua validade, deve-se ressaltar que o ato de registro imprime ao documento oponibilidade contra terceiros (art. 1.333, parágrafo único do Código Civil), mas não a sua validade entre as partes, que opera desde quando aprovada.

Este é o entendimento que se extrai da Súmula 260 do STJ: “A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos.”

Por este raciocínio, não sendo possível nesta fase processual atestar qual regra é aplicável para reger o condomínio, porquanto necessário o aprofundamento da instrução, notadamente quanto à constituição e aprovação das Convenções, revela-se prudente a manutenção da r. decisão recorrida para manter as cobranças como vinham sendo realizadas
.

Posto isso,
CONHEÇO
e

NEGO
PROVIMENTO
ao recurso.

É como voto.

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5007766-54.2022.8.08.0000

AGRAVANTE: CONDOMÍNIO RESIDENCIAL LÊDA PASSOS

AGRAVADOS: AMANDA KARYNA DE CARVALHO CALDEIRA e OUTROS

RELATOR: DES. JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

V
ISTA

Pedi vista dos presentes após o voto proferido pela eminente e culta Desembargadora Janete Vargas Simões, que, divergindo do voto proferido pelo eminente e culto Relator, Desembargador Júlio César Costa de Oliveira, deu provimento ao presente recurso de agravo de instrumento para indeferir o pedido de tutela provisória de urgência formulado pelos Agravados na ação judicial de origem.

Do exame que fiz dos autos, cheguei às mesmas conclusões do voto divergente.

Conforme consignado pela eminente e culta Desembargadora Janete Vargas Simões em seu voto, o art. 16, da convenção condominial, preceitua que as despesas devem ser custeadas com o concurso pecuniário de todos os condôminos, que contribuirão na proporção das suas respectivas frações ideais do terreno (id. 3168240).

Ademais, deve-se considerar que o Colendo Superior Tribunal de Justiça, conforme ilustra o julgamento do recurso especial nº 1.733.390/RJ (em 06.04.2021), orienta-se no sentido de que “
t
anto a Lei 4.591/64, em seu art. 12, § 1º, como o Código Civil de 2002, no art. 1.036, I, determinam que, em regra, o condômino deve arcar com as despesas condominiais rateadas na proporção da fração ideal do terreno correspondente à respectiva unidade. Há, no entanto, a possibilidade, permitida em lei, de a convenção de condomínio adotar critério diverso ou ser modificada para alterar o parâmetro anteriormente previsto, desde que tal ocorra por meio da concordância da maioria qualificada dos condôminos, sempre mediante o subsequente registro no Cartório de Registro de Imóveis competente.
”

Neste contexto, considerando que a convenção registrada do Condomínio Residencial Lêda Passos prevê que os condôminos contribuirão na proporção das suas respectivas frações ideais do terreno, deve-se manter, até que outra disciplina seja aprovada em Assembleia Geral convocada para este fim, a cobrança determinada na Assembleia Geral Ordinária realizada em 29.03.2022 (id 3167470).

Ante o exposto, e pedindo
vênia
ao eminente e culto Relator, Desembargador Júlio César Costa de Oliveira, conheço do recurso de agravo de instrumento e lhe dou provimento, nos termos do voto divergente proferido pela eminente e culta Desembargadora Janete Vargas Simões.

É como me manifesto.

VOTO VENCEDOR

SESSÃO DO DIA 29/11/2022

VOTO VISTA

(Divergir do relator)

Trata-se de agravo de instrumento
interposto p
elo

Condomínio Residencial Lêda Passos
contra a decisão proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível de Vila Velha nos autos
da
ação declaratória e constitutiva de direito
ajuizada
por
Amanda Karyna de Carv
alho Caldeira e Outros
,
na qual foi
deferi
da
a tutela
d
e urgência
para determinar
ao
agravante que
(i) se abstenha de cobrar as taxas de condomínio dos
agravados
nos valores definidos em assembleia, proporcionalmente às suas frações ideais; (ii) as taxas dos
agravados
sejam recalculadas para refletirem o valor que se alcançaria com a divisão dos custos de forma igualitária por todas as unidades;
e
(iii) se abstenha de realizar cobranças e constranger aos autores ao pagamento da taxa definida.

O relator Desembargador J
úlio César Costa de Oliveira
negou provimento ao recurso, fundamentando que (a) apesar da existência de uma convenção condominial que estabelece o rateio das despesas na medida da fração ideal, é inviável averiguar sua validade antes da completa instrução; (b) há informaç
ão
de que as quotas condominiais são cobradas igualmente de
sde
2009; (c) a inovação
n
a
forma de
cobrança não resultou de assembleia.

Pois bem.

É cediço que
“Consoante entendimento jurisprudencial, em regra, a divisão do valor da taxa de condomínio se dá com base na fração ideal da unidade imobiliária, podendo a convenção estabelecer de maneira diversa”
(AgInt no AREsp n. 1.702.140/RS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 19/9/2022, DJe de 4/10/2022.).

Verifico no id. 3167470 que no dia 29/03/2022 foi realizada Assembleia Geral Ordinária do Condomínio Residencial Leda Passos, ocasião na qual, entre outras providências, foi esclarecido que: (a) a Convenção que autorizava o rateio das despesas em partes iguais não tem validade jurídica, pois não obteve o quórum legal de 2/3 (dois terços) dos proprietários; e (b) a cobrança das quotas passaria a ocorrer na forma da convenção válida, ou seja, proporcionalmente às frações ideais (id. 3167470).

Na oportunidade, uma comissão foi formada pra discutir e elaborar uma nova convenção, registrando-se que a alteração da atual deve observar o quórum legal.

O art. 16 da Convenção Condominial válida preceitua que as despesas devem ser custeadas com o concurso pecuniário de todos os condôminos, que contribuirão na proporção das suas respectivas frações ideais do terreno (id. 3168240).

Em que pese a cobrança igualitária ter sido realizada por cerca de treze anos e ser possível, a jurisprudência do STJ é firme no sentido de que essa forma de rateio não é a regra e só pode ser utilizada se prevista na Convenção, com observância do quórum legal, como se depreende dos seguintes arestos:

“
Tanto a Lei 4.591/64, em seu art. 12, § 1º, como o Código Civil de 2002, no art. 1.036, I, determinam que, em regra, o condômino deve arcar com as despesas condominiais rateadas na proporção da fração ideal do terreno correspondente à respectiva unidade. Há, no entanto, a possibilidade, permitida em lei, de a convenção de condomínio adotar critério diverso ou ser modificada para alterar o parâmetro anteriormente previsto,
desde que tal ocorra por meio da concordância da maioria qualificada dos condôminos, sempre mediante o subsequente registro no Cartório de Registro de Imóveis competente
. Nessa última hipótese, a partir da modificação, torna-se obrigatória a nova regra da convenção, vinculando todos os condôminos titulares da propriedade ou quem tenha posse ou detenção do imóvel, mesmo aqueles que não concordaram com a forma de rateio, tendo votado, na assembleia, diversamente.” (REsp n. 1.733.390/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 6/4/2021, DJe de 18/5/2021).

“
'Nos termos do art. 1.336, inciso I, do Código Civil, é dever do condômino 'contribuir para as despesas do condomínio, na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário da convenção'.
Consoante a jurisprudência desta Corte, é obrigatória a observância do critério de rateio das despesas condominiais expressamente previsto na respectiva convenção do condomínio, especialmente quando o critério eleito é justamente aquele previsto como regra geral para as hipóteses em que ausente tal estipulação. Precedentes'
(AgInt no AREsp 816.278/MG, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, DJe de 18/11/2016).” (AgInt no AREsp n. 1.709.768/PR, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 8/3/2021, DJe de 26/3/2021.) (g. n.)

RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. CONVENÇÃO. DESPESAS ORDINÁRIAS. APARTAMENTOS EM COBERTURA. RATEIO. FRAÇÃO IDEAL. ART. 1.336, I, DO CC/2002. REGRA. LEGALIDADE.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).

2. Cinge-se a controvérsia a definir se a convenção condominial pode instituir, para unidades de apartamentos em coberturas, o pagamento de taxa com base na proporção da fração ideal.

3. A taxa condominial destina-se ao pagamento das despesas de conservação e/ou manutenção do edifício, como limpeza, funcionamento dos elevadores, contratação de empregados, consumo de água e de luz, bem como para possibilitar a realização de obra ou inovações aprovadas pela assembleia geral e pagar eventuais indenizações, tributos, seguros etc.

4. A divisão do valor da taxa condominial se dá com base na fração ideal da unidade imobiliária, podendo a convenção estabelecer forma diversa (art. 1.336, I, do CC/2002). Precedentes.

5. As unidades imobiliárias com fração ideal maior pagarão taxa condominial em valor superior às demais unidades com frações menores, salvo previsão contrária na convenção.

6. Não há ilegalidade no pagamento a maior de taxa condominial por apartamentos em cobertura decorrente da fração ideal do imóvel.

7. Na hipótese, a norma que estabelece o pagamento de cota condominial ordinária é a prevista no art. 3º da Convenção do Condomínio Edifício Torre Blanca, cuja base de rateio despesas é a fração ideal do imóvel.

8. Recurso especial não provido.

(REsp n. 1.778.522/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 2/6/2020, DJe de 4/6/2020.) (g. n.)

Nesse viés, entendo que assiste razão ao agravante, devendo a decisão ser reformada para determinar que a cobrança das quotas condominiais seja feita na forma determinada na Convenção do Condomínio, ou seja, de acordo com a fração ideal de cada condômino.

Diante do exposto,
divirjo
do eminente relator Desembargador Júlio César Costa de Oliveira para
conhecer
e
dar provimento
ao recurso, reformando a decisão para indeferir a tutela de urgência.

É como voto
.

VOTOS VOGAIS
003 - Gabinete Des. ANNIBAL DE REZENDE LIMA - ANNIBAL DE REZENDE LIMA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar divergência
013 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito divergente

EMENTA

EMENTA
:
DIREITO CIVIL. TAXA CONDOMINIAL. FORMA DE RATEIO. FRAÇÃO IDEAL DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. POSSIBILIDADE DE ESTABELECER FORMA DIVERSA. INOBSERVÂNCIA DO QUÓRUM. LEGAL. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

1. É cediço que
“Consoante entendimento jurisprudencial, em regra, a divisão do valor da taxa de condomínio se dá com base na fração ideal da unidade imobiliária, podendo a convenção estabelecer de maneira diversa”
(AgInt no AREsp n. 1.702.140/RS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 19/9/2022, DJe de 4/10/2022.).

2. O art. 16 da Convenção Condominial válida preceitua que as despesas devem ser custeadas com o concurso pecuniário de todos os condôminos, que contribuirão na proporção das suas respectivas frações ideais do terreno (id. 3168240).

3. Em que pese a cobrança igualitária ter sido realizada por cerca de treze anos
e ser possível
,
a jurisprudência do STJ é firme no sentido de que essa forma de rateio não é a regra e só pode ser utilizada se prevista na Convenção, com observância do quórum legal.

4. Recurso

conhecido e provido
.

VISTOS, relatados e discutidos estes autos ACORDAM os Desembargadores que compõem a
Primeira Câmara Cível
do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, de conformidade com a ata e notas taquigráficas que integram este julgado, por maioria, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora Designada.

Vitória, 13 de dezembro de 2022.

RELATORA DESIGNADA

DECISÃO
Por maioria de votos, dar provimento ao recurso, nos termos do voto da Desª. Janete V. Simões, designada Relatora para a elaboração do Acórdão.