Tribunal: TJES
Processo: 0035364-06.2016.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão julgador: RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Obrigação de Fazer / Não Fazer; Compra e Venda; Habitação; Assistência Judiciária Gratuita
Data de julgamento: 2023-08-24

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. PACTUAÇÃO DE TERMO DE OCUPAÇÃO PRÉVIA COM OPÇÃO DE COMPRA. INOBSERVÂNCIA DOS TERMOS CONTRATUAIS. INVIABILIDADE ANISTIA DE VALORES DEVIDOS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Além de não ter adimplido qualquer mensalidade da pactuação efetuada, a recorrente firmou, em patente descumprimento contratual, sua locação junto a terceiros, tentando nitidamente, pela presente via recursal, se eximir de suas obrigações firmadas. 2. Recurso conhecido e não provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
0035364-06.2016.8.08.0024
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: ADMA FERREIRA DAUM
APELADO: COMPANHIA DE HABITACAO E URBANIZACAO DO ESTADO DO ESPIRITO SANTO
RELATOR(A):RAPHAEL AMERICANO CAMARA

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EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. PACTUAÇÃO DE TERMO DE OCUPAÇÃO PRÉVIA COM OPÇÃO DE COMPRA. INOBSERVÂNCIA DOS TERMOS CONTRATUAIS. INVIABILIDADE ANISTIA DE VALORES DEVIDOS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Além de não ter adimplido qualquer mensalidade da pactuação efetuada, a recorrente firmou, em patente descumprimento contratual, sua locação junto a terceiros, tentando nitidamente, pela presente via recursal, se eximir de suas obrigações firmadas. 2. Recurso conhecido e não provido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 025 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

Composição de julgamento: 025 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Relator / 028 - Gabinete Des. RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - Vogal / 005 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal
VOTOS VOGAIS
028 - Gabinete Des. RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO (Vogal)
Acompanhar
005 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

Conforme referido no relatório, cuida-se de recurso de apelação cível interposto por ADMA FERREIRA DAUM em face da sentença (ID nº 3470644 - Vol. III - fls. 259/261 do pdf) proferida pelo Juízo de Direito da 3ª Vara da Fazenda Pública Estadual, Municipal, Registros Públicos, Meio Ambiente e Saúde de Vitória que, nos autos de ação de obrigação de fazer ajuizada em desfavor de COMPANHIA DE HABITAÇÃO E URBANIZAÇÃO DO ESTADO DO ESPÍRITO SANTO, julgou improcedente o pedido autoral.

Em suas razões recursais (ID nº 3470644 - Vol. III - fls. 267/281 do pdf) afirma que sempre teve interesse na legalização do imóvel.

Assenta que se a apelada levasse a sério as suas necessidades, certamente o imóvel seria quitado pelo seguro, pois é portadora de câncer.

Alega ter colecionado vasta documentação de materiais de construção e mão de obra do apartamento que, todavia, não foram apreciadas pela sentença.

Argumenta que, além de o imóvel somente se apresentar habitável pelas obras procedidas, jamais recebeu da apelada notificação quanto à rescisão do contrato de habitação.

Pois bem.

A presente ação de obrigação de fazer foi movida pela ora apelante em face da Companhia de Habitação e Urbanização do Estado do Espírito Santo - COHAB/ES, tendo o relatório da sentença procedido à seguinte síntese do caso (ID nº 3470644 - Vol. III - fls. 259/261 do pdf):

Do que se infere da exordial a autora alega que recebeu a posse do imóvel em 1997 situado na Avenida dos Expedicionários, n.º 273, Ed. Algarve, Bloco II, Entrada A, apto. 502, Conjunto Residencial Atlântica Ville, Jardim Camburi, Vitória/ES e, apesar das dificuldades financeiras, reformou o referido imóvel por estar inabitável no momento da entrega.

Relata que no mesmo ano o imóvel foi invadido por Karla Maria e Maurício Fernandes, razão pela qual a autora teve que ajuizar ação de reintegração de posse, onde foi reintegrada imediatamente por meio de decisão proferida naqueles autos. Aduz que apesar das inúmeras tentativas de regularização do imóvel, a COHAB se nega a regularizá-lo.

Acrescenta que até a data do ajuizamento da demanda não foi encaminhada nenhuma solicitação de desocupação do imóvel, sendo-lhe apenas enviada uma relação de documentos para a comercialização do imóvel.

Por fim, diante do quadro de saúde grave, a autora diz que possui direito à quitação do débito junto à COHAB, requerendo a anistia do débito.

Após a devida instrução do feito, foi o mesmo sentenciado (ID nº 3470644 - Vol. III - fls. 259/261 do pdf), julgando-se improcedente o pedido autoral, sob os seguintes fundamentos:

Conforme se depreende dos autos, apesar de ter firmado “Termo de Ocupação Prévia com Opção de Compra” em 30.09.1997, com o vencimento da primeira mensalidade em 30.10.1997, a autora passou a ocupar o imóvel sem pagar qualquer das prestações para a aquisição do mesmo, tendo, inclusive, firmado contrato de locação com terceiros, o que é expressamente proibido no contrato.

Como se sê das fls. 22/23 dos autos em apenso, a COHAB emitiu notificação para a Sra. Adma a fim de que comprovasse o pagamento das prestações mensais do contrato firmado, sob pena de rescisão administrativa do contrato. Entretanto, mesmo notificada e após várias tentativas de acordo, tanto administrativamente como judicialmente, a requerida não arcou com suas obrigações contratuais.

No caso dos autos sequer há posse justa pela autora, isso porque além de não comprovar o pagamento de suas obrigações, tenta se eximir dos débitos por meio de pedido de anistia, que já adianto ser totalmente descabido.

[...] a Sra. Adma descumpriu as cláusulas mais importantes do contrato firmado, possibilitando, desta forma, a rescisão pela COHAB-ES.

Ora, se a autora tivesse cumprido as obrigações supramencionadas, se tivesse entregado a documentação para firmar contrato de compra e venda do imóvel e efetuado o pagamento das parcelas pactuadas, certamente teria direito à pretendida regularização e às vantagens que envolvem o Sistema Financeiro de Habitação.

Somado a tudo isso, entendo que a COHAB atuou de forma colaborativa durante toda a instrução processual, apresentando mais de uma proposta de acordo. Por outro lado, a autora, apesar de demonstrar vontade de regularizar a situação por meio de acordo, não se manifestou.

Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido inicial.

Infere-se, portanto, que busca a recorrente, por meio do presente recurso, em síntese, a regularização do imóvel, com a consequente anistia dos valores devidos.

Ocorre que, como bem exposto na sentença, baseia-se a recorrente, para tanto, em “Termo de Ocupação Prévia com Opção de Compra” (ID nº 3470644 - Vol. I - fls. 25/29 do pdf), firmado em 30 de setembro de 1997, no qual consta as seguintes obrigações assumidas:

CLÁUSULA QUINTA – ENCARGOS MENSAIS TOTAIS PROVISÓRIOS – O(S) OCUPANTE(S) pagará(ão) na data do respectivo vencimento à COHAB-ES o Encargo Mensal Total Provisório no valor fixado na Parte II, item “E”, deste instrumento, sob pena de rescisão contratual nos termos da sua Cláusula Décima.

CLÁUSULA SEXTA – DAS OBRIGAÇÕES – O(s) Ocupante(s) obriga(m)-se por força deste instrumento:

[...]

b) usar o imóvel para fins exclusivos de residência;

[...]

e) pagar até a data do vencimento, fixada no item “H” da Parte II, os Encargos Mensais Totais Provisórios, e, nos seus respectivos vencimentos, impostos municipais, taxas de água e luz, e outros encargos que vierem incidir sobre o imóvel;

[...]

CLÁUSULA SÉTIMA – DAS PROIBIÇÕES – É vedado ao(s) Ocupante(s), sem prévia e expressa autorização da COHAB-ES:

[...]

b) Alugar ou ceder o imóvel, ainda que a título gratuito, ou mesmo dá-lo em comodato;

(...)

CLÁUSULA OITAVA – DA OPÇÃO – O presente termo se constitui em opção de compra da unidade caracterizada na Parte II, item “D” uma vez cumprida(s) pelo(s) ocupante(s) todas as condições nele estipuladas.

[...]

CLÁUSULA DÉCIMA – DA RESCISÃO – O descumprimento de quaisquer das cláusulas e condições estabelecidas neste Termo de Ocupação Prévia, constituirá justo motivo para sua resolução ou rescisão, de pleno direito, independentemente de qualquer notificação judicial ou extra-judicial, comprometendo-se o(s) OCUPANTE(S) a restituir(em) o imóvel a COHAB-ES, livre e desembaraçado de quaisquer ônus, inclusive tributários.

Infere-se, portanto, que malgrado tenham sido assumidas obrigações por parte da recorrente, dentre as quais se inseriram a inviabilidade de locação da unidade para terceiros e quitação das parcelas mensais pactuadas, estas restaram, na verdade, totalmente inobservadas.

Isso porque, dos autos nº 0033062-04.2016.8.08.0024, apensados à presente ação, por exemplo, consta contrato de locação de imóvel residencial pactuado pela recorrente junto à pessoa de Iris Barros Pereira (ID 2851839 - Vol. 1 - Parte 1 e 2).

Consta, ainda, dos autos em apenso (ID 2851839 - Vol. 1 - Parte 2 - fl. 9 do pdf), notificação efetuada pela COHAB/ES - Companhia de Habitação e Urbanização do Estado do Espírito Santo à recorrente, visando que fossem apresentados os comprovantes de pagamentos das prestações mensais do contrato, bem como das despesas inerentes ao bem (água, energia, IPTU, taxas condominiais e dentre outros), quedando-se, todavia, a recorrente inerte, elemento que ensejou na rescisão do termo de Termo de Ocupação Prévia com Opção de Compra (ID 2851839 - Vol. 1 - Parte 2 - fls. 11 do pdf).

Depreende-se, dessa forma, que além de não ter adimplido qualquer mensalidade da pactuação efetuada, a recorrente firmou, em patente descumprimento contratual, sua locação junto a terceiros, tentando nitidamente, pela presente via recursal, se eximir de suas obrigações firmadas, não sendo demais ressaltar, ainda, que o documento ID nº 3470644 - Vol. I - fls. 255/257 do pdf, demonstra que só a dívida condominial alcançou quase R$ 16.000,00 (dezesseis mil reais) em meados de 2015.

Assim, embora tenham sido realizadas inúmeras tentativas de acordo, à exemplo do que se extrai do ID nº 3470644 - Vol. III - fls. 125/127 e 193 do pdf, no qual a COHAB/ES é expressa neste sentido desde que a recorrente quitasse todos os débitos de condomínio, IPTU e do valor do imóvel, verifica-se que o mesmo não restou alcançado.

Vale, neste ponto, destacar breve excerto do relato constante da contestação (ID nº 3470644 - Vol. III - fl. 150 do pdf), senão vejamos:

Foi realizada Audiência de Conciliação no dia 07/03/2017, oportunidade em que a COHAB ofereceu uma proposta de acordo para que a autora adquirisse o imóvel por valor infinitamente abaixo de seu valor venal, qual seja, R$ 38.215,30 (trinta e oito mu, duzentos e quinze reais e trinta centavos), além dos débitos de IPTU e condomínio.

No entanto, a autora não procurou a COHAB para firmar contrato de compra e venda.

Destarte, não visualizo elementos para alterar a sentença proferida, na medida em que, como bem consignado, “sequer há posse justa pela autora, isso porque além de não comprovar o pagamento de suas obrigações, tenta se eximir dos débitos por meio de pedido de anistia”, colacionando, para tanto, sobretudo, documentos supostamente ligados à reforma do bem (ID nº 3470644 - Vol. I - fls. 31/153 do pdf) e a existência de pleitos de legalização efetuados em 2015 e 2016 (ID nº 3470644 - Vol. I - fls. 289/291 do pdf) que, ao meu ver, se apresentam insuficientes para tanto, por todos elementos já consignados acima.

Nesse sentido:

[...] Posse injusta de má fé configurada. Interpretação dos artigos 1220 e 1255 do Código Civil. Descabimento de indenização por benfeitorias/acessões. Réu que ocupou o imóvel durante o longo período de inadimplemento, não sendo justa a indenização da mesma forma que não arcará com indenização junto aos autores. [...] (TJSP; AC 1002713-76.2020.8.26.0115; Décima Quinta Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Achile Alesina; DJ 14.3.2022 - destaquei).

Soma-se ao julgado acima, ainda, o fato de que a existência de notas esparsas que, na sua grande maioria, são oriundas de material de construção, não permitem a exata compreensão da natureza das reformas empregadas, sobretudo à luz da cláusula segunda, do “Termo de Ocupação Prévia com Opção de Compra” (ID nº 3470644 - Vol. I - fls. 25/29 do pdf), que prevê que “os ocupantes declaram ter recebido em perfeitas condições de habitabilidade, com portas, janelas, instalações elétricas e hidráulicas funcionando normalmente [...]”.

Dessa forma, ao serem alinhados todos estes elementos, bem como por ter a recorrente descumprido suas obrigações, inexiste direito à pretendida regularização e às vantagens que envolvem o Sistema Financeiro de Habitação, já que inexistente efetivo contrato de compra e venda, nem mesmo qualquer direito de indenização.

Ante o exposto, CONHEÇO da apelação interposta e NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo inalterada a sentença proferida.

Por fim, tendo em vista o não provimento do apelo, condeno a recorrente em honorários advocatícios recursais que fixo em R$ 500,00 (quinhentos reais). Todavia, fica suspensa sua exigibilidade, em razão da apelante ser beneficiária da gratuidade de justiça, nos termos do artigo 98, §3º, do Código de Processo Civil.

É como voto.

DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA
RELATOR

Documento assinado eletronicamente por
RAPHAEL AMERICANO CAMARA
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Desembargador
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em 09/08/2023 às 13:15:57, conforme art. 1º, III, "b", da Lei 11.419/2006. A autenticidade do documento pode ser conferida no site https://sistemas.tjes.jus.br/gabinetes/validar.php informando o código do sistema
47260909082023
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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

VOTO VOGAL: DESEMBARGADOR RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO

ACOMPANHO O VOTO PROFERIDO PELO EMINENTE DES. RELATOR