Tribunal: TJES
Processo: 0035184-92.2013.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MANOEL ALVES RABELO
Órgão julgador: MANOEL ALVES RABELO
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda
Data de julgamento: 2023-03-20

Ementa:
EMENTA:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – COMPRA E VENDA – IMÓVEL QUE JÁ CONTINHA DÉBITOS ANTERIORES AO CONTRATO – FALTA DE CIÊNCIA DA ADQUIRENTE – CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR - RESOLUÇÃO DO CONTRATO – COBRANÇA DE ALUGUEIS – PEDIDO QUE NÃO FOI FEITO NEM EM RECONVENÇÃO NEM EM CONTESTAÇÃO -

RECURSO DESPROVIDO.

1.
Vê-se
dos autos documentação de cartório constando o ônus real da hipoteca sobre o imóvel, bem como as irregularidades cadastrais do vendedor, de modo que acertada se fez a sentença ao considerar que o recorrente faltou com a verdade ao pactuar contrato no qual constavam cláusulas que dispunham claramente que o bem estava livre e desembaraçado de todo e qualquer ônus, assim como não havia ações reais recaindo sobre ele.

2.O recorrente não traz qualquer comprovação que possa sustentar seus argumentos em contrapartida, nem comprovantes relativos aos débitos que alega haver quitado, e nem a carta de liberação da dívida hipotecária junto ao banco credor que onera o imóvel.

3.Quanto ao requerimento para condenar a recorrida ao pagamento de valor referente a alugueis perdidos como forma de evitar seu enriquecimento ilícito, referido pleito deveria ter sido alegado pela parte recorrente por meio de reconvenção ou ação própria para tanto, não sendo a contestação a via adequada para esse fim, tampouco a sede recursal, sob pena de supressão de instância.

4.
Recurso conhecido e desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
0035184-92.2013.8.08.0024
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: ANTONIO CARLOS CARVALHO PACHECO
APELADO: CLAUDIA WERNECK DE MORAES
RELATOR(A
):MANOEL ALVES RABELO

Composição de julgamento: 001 - Gabinete Des. MANOEL ALVES RABELO - MANOEL ALVES RABELO - Relator / 012 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal / 014 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal
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RELATÓRIO

NOTAS ORAIS
VOTOS COM DOCUMENTO
(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o Voto do eminente Relator.

VOTO VENCEDOR

Nos termos do relatório,
cuidam os presentes autos de recurso de
Apelação Cível, em autos digitalizados (id. 2792730),

interposto por
ANTONIO CARLOS CARVALHO PACHECO
em face da sentença
de fls. 398/403-v, integrada pela decisão de fl. 423, que,
nos autos da
Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Materiais e Morais com Pedido de Antecipação de Tutela
ajuizada por
CLAUDIA WERNECK DE MORAES
, julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais para anular a cláusula sétima do pacto firmado e condenar o requerido ANTONIO CARLOS CARVALHO PACHECO a restituir o montante de R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais) com juros de mora de um por cento e correção monetária conforme índice previsto na tabela da CGJ/ES a partir do prejuízo, devendo o imóvel ser devolvido a ele.

Também condenou a requerida GAMA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS a devolver à autora a quantia de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) em dobro com correção monetária conforme índice previsto na tabela da CGJ/ES desde o prejuízo e juros de mora de um por cento ao mês a partir da citação. Ainda condenou ambos os requeridos de forma solidária ao pagamento de danos materiais no importe de R$ 2.968,65 (dois mil novecentos e sessenta e oito reais e sessenta e cinco centavos), incidindo juros de mora de um por cento ao mês e correção monetária conforme índice previsto na tabela da CGJ/ES a partir do prejuízo.

Por fim, diante da sucumbência mínima da requerente, condenou os réus ao pagamento das custas processuais e verba honorária,
pro rata
, fixada em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, com base nos artigos 85, §2º e 86, parágrafo único do CPC.

Em suas razões de apelação às fls. 426/437, o recorrente inicialmente pleiteia a concessão do benefício da gratuidade da justiça.

Após, em síntese, argumenta que: i) não faltou com a verdade em nenhum momento, tanto que firmou documento posterior se responsabilizando por qualquer eventual dívida pertencente ao imóvel até a data da assinatura do contrato, tendo saldado os débitos pendentes conforme comprovado nos autos; ii) quanto à hipoteca, ele já havia quitado o imóvel cinco anos antes da venda, e não tinha recebido qualquer documento que indicasse algo diferente disso; iii) não há contra ele qualquer ação judicial de cobrança quanto ao financiamento do aludido imóvel, o que o libera para todos e quaisquer fins de direito, inclusive sua alienação; iv) a apelada utilizou e gozou do imóvel de forma gratuita por oito anos, configurando enriquecimento ilícito e levando ao cabimento da cominação de valores por tal uso do bem; v) deve ser definido o valor de R$ 4.000,00 (quatro mil reais), outrora declinado como o valor pelo qual o imóvel estava alugado na época anterior à venda, a título de pagamento pela autora, por haver se mantido morando no imóvel mesmo depois do ajuizamento da presente ação.

Contrarrazões às fls. 441/458 requerendo que o recurso de apelação não seja conhecido em razão de sua deserção. No mérito, pugna para que lhe seja negado provimento, mantendo-se irretocável a sentença vergastada.

Após intimado (id. 3723652) para trazer aos autos documentos atualizados que confirmassem o alegado estado de miserabilidade, o apelante juntou carta de concessão de aposentadoria (id. 3949337) e declaração de imposto de renda (id. 3949338).

Petição da recorrida (id. 4255092) requerendo o indeferimento do pedido de assistência judiciária da parte contrária.

Preenchidos os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal, passo à análise da apelação.

Consta dos autos que em 01/02/2013, a requerente teria adquirido o apartamento nº 101, Edifício Giuliano, Jardim da Penha, Vitória/ES, no valor de R$ 850.000,00 (oitocentos e cinquenta mil reais), sendo o sinal no montante de R$ 80.000,00 (oitenta mil reais).

Aduzindo que o imóvel possuía débitos de energia, condomínio e hipoteca, que não lhe teriam sido informados quando da celebração do negócio jurídico, a requerente ajuizou o presente processo pretendendo a devolução dos pagamentos já realizados e a rescisão do contrato com reconhecimento da nulidade da cláusula sétima.

A sentença apelada entendeu que o vendedor requerido faltou com a verdade ao declarar que o bem se encontrava livre para a venda, quando em verdade existiam diversos débitos, atraindo para ele a culpa pela rescisão do contrato celebrado.

Também condenou a imobiliária intermediadora da venda à restituição em dobro do valor da comissão de corretagem, entendendo ser ela igualmente responsável pela rescisão contratual, uma vez que não teria avisado à autora dos débitos existentes sobre o bem e o direito real de hipoteca, tendo faltado com o dever de informação previsto no artigo 6º, III do CPC.

Quanto ao pedido apresentado em sede de contestação para condenação da requerente à litigância de má-fé, compreendeu não haver indícios nos autos que justificassem tal medida.

Pois bem. De início analiso o pleito do recorrente relativo à concessão do benefício da assistência judiciária gratuita.

Observando a documentação que foi colacionada após intimado para tanto, verifico que não há nos autos documentos que ilidam a presunção de veracidade da declaração de hipossuficiência.

Pelo contrário, pela análise dos bens declarados e valores de concessão de aposentadoria, tenho que tal documentação reafirmou a necessidade do deferimento da assistência judiciária requerida.

Por tais razões, a meu ver, o indeferimento do benefício não se coaduna com as disposições da Lei nº 1.060/50, notadamente por poder obstar o direito de amplo acesso à justiça protegido pela Constituição Federal:

Outro não é o entendimento deste e. Tribunal de Justiça:
“[...] Na apreciação do pedido de assistência judiciária gratuita, não importa se os postulantes possuem patrimônio imobiliário, rendimentos, se constituíram advogado particular, mas sim, que no momento não tenham condições de arcar com as custas e honorários, sem prejuízo próprio ou de sua família. Precedentes do STJ [...]”;
(TJES, Classe: Agravo de Instrumento, 35159005988, Relator: Samuel Meira Brasil Junior, Órgão
julgador
: Terceira Câmara Cível, Data de Julgamento: 15/12/2015, Data da Publicação no Diário: 22/01/2016).

Deste modo, defiro a concessão da assistência requerida, relembrando, no entanto, que seus efeitos se operam a partir do momento de seu pedido:

APELAÇÃO CÍVEL ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA EFEITOS EX NUNC PRECEDENTES RECURSO IMPROVIDO
. 1. Ainda que o recorrente ostente os requisitos legais necessários ao deferimento da assistência judiciária gratuita, a concessão do citado benefício em sede de apelação serve, tão somente, para isentá-lo do preparo do respectivo recurso e de eventuais irresignações futuras que porventura venha apresentar. 2. De acordo com o entendimento consolidado do Colendo STJ, a concessão da assistência opera efeitos ex nunc e, portanto, não alcança as condenações anteriormente impostas
. 3. Recurso improvido.

(TJES, Classe: Apelação, 012120223057, Relator: TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO, Órgão julgador: TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 19/06/2018, Data da Publicação no Diário: 29/06/2018).

Isso posto, passo a analisar a matéria aqui discutida.

Como bem colocado em sentença, a revisão/rescisão do contrato celebrado entre as partes, pelo Poder Judiciário, é possível com base nos princípios da função social e da boa-fé contratual, e também como forma de efetivar o princípio da inafastabilidade da jurisdição, previsto no art. 5º, XXXV da CF.

In casu
, a controvérsia cinge-se à análise da responsabilidade do recorrente no cumprimento das obrigações por ele assumidas quando da celebração do negócio jurídico objeto deste litígio.

Em análise dos argumentos despendidos na peça recursal, bem como das provas produzidas nos autos, não vislumbro motivo a ensejar a reforma da r. sentença. Explico.

Compulsando detidamente os autos, tenho que a requerente/recorrida logrou êxito em demonstrar a existência dos débitos pendentes de pagamento envolvendo o imóvel à época da venda, conforme se extrai de fls. 38/47, tendo o apelante inclusive reconhecido a existência dos débitos no condomínio ao declarar termo de fl. 49.

De mesmo modo, vê-se dos autos documentação de cartório (fl. 66) constando o ônus real da hipoteca sobre o imóvel, bem como as irregularidades cadastrais do vendedor, de modo que acertada se fez a sentença ao considerar que o recorrente faltou com a verdade ao pactuar contrato no qual constavam cláusulas que dispunham claramente que o bem estava livre e desembaraçado de todo e qualquer ônus, assim como não havia ações reais recaindo sobre ele.

Vê-se:

CLÁUSULA PRIMEIRA: Que o VENDEDOR é senhor proprietário e legítimo possuidor, livre e desembaraçado de todo e qualquer ônus, inclusive fiscais e de ações reais, pessoais ou reipersecutórias do imóvel [ ... ]
DECLARA O VENDEDOR, QUE O REFERIDO IMOVEL ESTA LIVRE E DESEMBARAÇADO DE TODOS E QUAISQUER ÔNUS
.

CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA: O VENDEDOR declara sob pena de inadimplência, rsponsabilidade civil e penal,
a não existência de ações reais e pessoais reipersecutórias, relativas ao imóvel objeto da presente transação e de outros ônus reais incidentes sobre os mesmos
.[ ... ].

Inclusive, corroboro o entendimento sentencial de que mesmo o conhecimento prévio da recorrida sobre os débitos existentes acerca do condomínio, tal, por si só, não afastaria a responsabilidade do vendedor, que deveria ter informado acerca da existência dos outros débitos, bem como da hipoteca, no próprio instrumento contratual, de maneira a deixar a informação o mais clara possível, e não declarando erroneamente que o imóvel se encontrava livre de qualquer ônus.

Além disso, noto que o recorrente não traz qualquer comprovação que possa sustentar seus argumentos em contrapartida, nem comprovantes relativos aos débitos que alega haver quitado, e nem a carta de liberação da dívida hipotecária junto ao banco credor que onera o imóvel.

Ressalto, ainda, a existência de ação de oposição apensa aos presentes autos (0018452-31.2016.8.08.0024), ajuizada pelo Condomínio justamente buscando o pagamento dos valores que o recorrente alega genericamente haver quitado, valores ao qual foi condenado em ação autônoma de cobrança de cotas de condomínio anteriormente proposta (0503815-91.2011.8.08.0024).

Sendo assim, aplicável o disposto no artigo 475 do Código Civil, que coloca que
A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo
em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

Dessa forma, mantendo a compreensão de que restou caracterizada a culpa exclusiva do recorrente vendedor no distrato, por não cumprir a obrigação por ele contratualmente assumida, tenho que não cabe falar em reforma da sentença.

Quanto ao requerimento para condenar a recorrida ao pagamento de valor referente a alugueis perdidos como forma de evitar seu enriquecimento ilícito, tenho que referido pleito deveria ter sido alegado pela parte recorrente por meio de reconvenção ou ação própria para tanto, não sendo a contestação a via adequada para esse fim, tampouco a sede recursal, sob pena de supressão de instância.

Ademais, realço que nem mesmo em contestação tal requerimento foi apresentado, conforme se vê em fl. 176, na qual o recorrente requereu tão somente pela “declaração da validade do contrato firmado entre as partes, devendo a autora ser compelida a dar prosseguimento aos procedimentos de praxe (financiamento) aos fins de concluir a negociação imobiliária, ou, caso opte pela desistência do negócio, que seja obrigada a suportar as sanções previstas no contrato de compra e venda”.

Nesse sentido, vê-se:

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA DOS ADQUIRENTES. Ação ajuizada pelos adquirentes de imóvel em face da vendedora, pretendendo a rescisão do contrato, a devolução dos valores pagos e indenizações por danos materiais e morais. Sentença de parcial procedência. Apelo da ré. 1. Alegação de julgamento extra petita que deve ser afastada. Pedido formulado na inicial que claramente era de rescisão do pacto e não apenas de indenização pelo alegado vício oculto. Constatação de inexistência do vício que afasta apenas a culpa da vendedora pelo desfazimento do negócio, mas não impede o acolhimento do pedido de rescisão. 2. Os compromissários compradores de imóvel, mesmo inadimplentes, podem pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pela compromissária vendedora. Súmulas nº 1 e 2 do E. TJ/SP. Retenção de parte das quantias pagas, para compensação de gastos. Ausência de comprovação de custos excepcionais. Percentual de devolução de 80% razoável, principalmente em se considerando que os adquirentes pagaram menos de 15% do preço do imóvel. 3.
Pedido de condenação dos autores ao pagamento de aluguel pelo tempo de ocupação que não foi formulado na contestação nem na reconvenção. Inadmissível a inovação em sede recursal
. 4. Recurso provido em parte. (TJSP; Apelação Cível 0010711-56.2011.8.26.0462; Relator (a): Mary Grün; Órgão Julgador: 7ª Câmara de Direito Privado; Foro de Poá - 2ª. Vara Cível; Data do Julgamento: 17/05/2017; Data de Registro: 17/05/2017).

Em conclusão, ante todo o exposto,
CONHEÇO
da apelação para, no mérito,
NEGAR-LHE PROVIMENTO
.

Nos termos do §11 do artigo 85 do CPC, majoro os honorários sucumbenciais impostos ao apelante para 11% (onze por cento) sobre o valor da condenação, observando o deferimento do benefício da assistência judiciária gratuita nessa fase recursal, cujo efeito se opera de forma
ex nunc
.

É como voto.

VOTOS VOGAIS
012 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Acompanhar
014 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Acompanhar

EMENTA

EMENTA:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – COMPRA E VENDA – IMÓVEL QUE JÁ CONTINHA DÉBITOS ANTERIORES AO CONTRATO – FALTA DE CIÊNCIA DA ADQUIRENTE – CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR - RESOLUÇÃO DO CONTRATO – COBRANÇA DE ALUGUEIS – PEDIDO QUE NÃO FOI FEITO NEM EM RECONVENÇÃO NEM EM CONTESTAÇÃO -

RECURSO DESPROVIDO.

1.
Vê-se
dos autos documentação de cartório constando o ônus real da hipoteca sobre o imóvel, bem como as irregularidades cadastrais do vendedor, de modo que acertada se fez a sentença ao considerar que o recorrente faltou com a verdade ao pactuar contrato no qual constavam cláusulas que dispunham claramente que o bem estava livre e desembaraçado de todo e qualquer ônus, assim como não havia ações reais recaindo sobre ele.

2.O recorrente não traz qualquer comprovação que possa sustentar seus argumentos em contrapartida, nem comprovantes relativos aos débitos que alega haver quitado, e nem a carta de liberação da dívida hipotecária junto ao banco credor que onera o imóvel.

3.Quanto ao requerimento para condenar a recorrida ao pagamento de valor referente a alugueis perdidos como forma de evitar seu enriquecimento ilícito, referido pleito deveria ter sido alegado pela parte recorrente por meio de reconvenção ou ação própria para tanto, não sendo a contestação a via adequada para esse fim, tampouco a sede recursal, sob pena de supressão de instância.

4.
Recurso conhecido e desprovido.

DECISÃO
À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.