Tribunal: TJES
Processo: 0018684-78.2014.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão julgador: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Adjudicação Compulsória; Provas em geral
Data de julgamento: 2023-05-16

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL –
ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – PROCESSO EXTINTO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO – AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL POR INSTRUMENTO PARTICULAR – SUCESSIVOS CONTRATOS DE COMPRA E VENDA – AUSÊNCIA DE REGISTRO – INEXISTÊNCIA DE ÓBICE À ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – SÚMULA N. 239/STJ – AÇÃO DE USUCAPIÃO – PRESCRIÇÃO AQUISITIVA EM FAVOR DO REQUERIDO – FRAÇÃO ADQUIRIDA PELA PARTE AUTORA – TÍTULO HÁBIL PARA O REGISTRO IMOBILIÁRIO – PRESENÇA DOS REQUISITOS PARA A ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DO IMÓVEL – TITULAR DO DOMÍNIO – LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM – SENTENÇA REFORMADA –
RESISTÊNCIA OFERECIDA – I
NVERSÃO DOS ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA – APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PROVIDA.

1
)
Apesar de o contrato particular pelo qual o 1º autor adquiriu a propriedade do imóvel não se encontrar registrado em cartório, a Súmula nº 239 do STJ estabelece que “O ajuizamento da ação de adjudicação compulsória de imóvel não está condicionado ao registro do respectivo contrato na matrícula do bem”, o que significa dizer que inexiste óbice à adjudicação de bem cujos direitos foram transferidos por meio de instrumento, público ou particular, desprovido de registro no cartório de registro geral de imóveis.

2)
Restou demonstrada a regularidade da cadeia sucessória operada sobre o imóvel e, acerca de possíveis pendências financeiras relacionadas aos contratos de compra e venda, eventual inadimplemento do preço, ou de parcela dele, deve ser objeto de cobrança por parte do anterior proprietário do imóvel, assim como em relação aos demais negócios jurídicos que integram a sua cadeia sucessória, não se caracterizando a ausência de interesse de agir por parte dos apelantes por não ter sido comprovada a quitação do preço nas sucessivas alienações do imóvel, tal qual reconhecido no Juízo de 1º grau.

3)
É dispensável a comprovação da recusa do titular do domínio em outorgar a escritura, quando persistente a sua negativa na via judicial, conforme verificado na presente demanda, em que o requerido, conquanto alegue não ter sido procurado pelos autores e, por conseguinte, não ter empreendido recusa na esfera administrativa, oferece resistência ao acolhimento do pedido.

4
)
Não é relevante a juntada de certidão atualizada da matrícula do imóvel para fins de comprovar a titularidade do domínio, tendo em vista que a sentença proferida na ação de usucapião declarou a ocorrência da prescrição aquisitiva de fração do imóvel em favor do requerido, a qual constitui título hábil ao registro no cartório, a teor do disposto no art. 1.238 c/c o art. 1.241, parágrafo único, ambos do Código Civil.

5)
Partindo da premissa de que não é possível a adjudicação de bem imóvel a terceiro – ou dos direitos aquisitivos sobre este – se o promitente vendedor não figura como titular do domínio perante a matrícula do imóvel, sob pena de quebra da cadeia registral (Lei nº 6.015/73, art. 195), agiu acertadamente a parte autora ao ingressar com a presente ação em favor do titular do domínio na matrícula do imóvel, que é justamente o requerido, e não em face daquele que lhe vendeu o bem em 2005 (Alfredo Moreira Dias).

6)
Apelação cível conhecida e provida.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
0018684-78.2014.8.08.0035
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: AUGUSTINHO GILLES e outros
APELADO: EDISON RODRIGUES PIMENTEL
RELATOR(A):ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL –
ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – PROCESSO EXTINTO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO – AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL POR INSTRUMENTO PARTICULAR – SUCESSIVOS CONTRATOS DE COMPRA E VENDA – AUSÊNCIA DE REGISTRO – INEXISTÊNCIA DE ÓBICE À ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – SÚMULA N. 239/STJ – AÇÃO DE USUCAPIÃO – PRESCRIÇÃO AQUISITIVA EM FAVOR DO REQUERIDO – FRAÇÃO ADQUIRIDA PELA PARTE AUTORA – TÍTULO HÁBIL PARA O REGISTRO IMOBILIÁRIO – PRESENÇA DOS REQUISITOS PARA A ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DO IMÓVEL – TITULAR DO DOMÍNIO – LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM – SENTENÇA REFORMADA –
RESISTÊNCIA OFERECIDA – I
NVERSÃO DOS ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA – APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PROVIDA.

1
)
Apesar de o contrato particular pelo qual o 1º autor adquiriu a propriedade do imóvel não se encontrar registrado em cartório, a Súmula nº 239 do STJ estabelece que “O ajuizamento da ação de adjudicação compulsória de imóvel não está condicionado ao registro do respectivo contrato na matrícula do bem”, o que significa dizer que inexiste óbice à adjudicação de bem cujos direitos foram transferidos por meio de instrumento, público ou particular, desprovido de registro no cartório de registro geral de imóveis.

2)
Restou demonstrada a regularidade da cadeia sucessória operada sobre o imóvel e, acerca de possíveis pendências financeiras relacionadas aos contratos de compra e venda, eventual inadimplemento do preço, ou de parcela dele, deve ser objeto de cobrança por parte do anterior proprietário do imóvel, assim como em relação aos demais negócios jurídicos que integram a sua cadeia sucessória, não se caracterizando a ausência de interesse de agir por parte dos apelantes por não ter sido comprovada a quitação do preço nas sucessivas alienações do imóvel, tal qual reconhecido no Juízo de 1º grau.

3)
É dispensável a comprovação da recusa do titular do domínio em outorgar a escritura, quando persistente a sua negativa na via judicial, conforme verificado na presente demanda, em que o requerido, conquanto alegue não ter sido procurado pelos autores e, por conseguinte, não ter empreendido recusa na esfera administrativa, oferece resistência ao acolhimento do pedido.

4
)
Não é relevante a juntada de certidão atualizada da matrícula do imóvel para fins de comprovar a titularidade do domínio, tendo em vista que a sentença proferida na ação de usucapião declarou a ocorrência da prescrição aquisitiva de fração do imóvel em favor do requerido, a qual constitui título hábil ao registro no cartório, a teor do disposto no art. 1.238 c/c o art. 1.241, parágrafo único, ambos do Código Civil.

5)
Partindo da premissa de que não é possível a adjudicação de bem imóvel a terceiro – ou dos direitos aquisitivos sobre este – se o promitente vendedor não figura como titular do domínio perante a matrícula do imóvel, sob pena de quebra da cadeia registral (Lei nº 6.015/73, art. 195), agiu acertadamente a parte autora ao ingressar com a presente ação em favor do titular do domínio na matrícula do imóvel, que é justamente o requerido, e não em face daquele que lhe vendeu o bem em 2005 (Alfredo Moreira Dias).

6)
Apelação cível conhecida e provida.

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 012 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

Composição de julgamento: 012 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Relator / 014 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal / 016 - Gabinete Des. JORGE DO NASCIMENTO VIANA - JORGE DO NASCIMENTO VIANA - Vogal
VOTOS VOGAIS
014 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar
016 - Gabinete Des. JORGE DO NASCIMENTO VIANA - JORGE DO NASCIMENTO VIANA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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VOTO VENCEDOR

Conforme brevemente relatado, trata-se de
apelaç
ão
cível
interposta por
Augustinho Gilles
e
Maria da Penha Racanelli
contra a sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível de Vila Velha, integrada pela decisão que rejeitou os
embargos de declaração
em face dela opostos que, na presente “
ação de adjudicação compulsória
” ajuizada em desfavor de
Edson Rodrigues Pimentel
, acolheu a preliminar de ausência de interesse de agir arguida pelo requerido e, via reflexa, julgou extinto o processo, sem resolução de mérito (CPC/2015, art. 485, inciso VI).

Nas razões recursais, sustentam os apelantes, em síntese:
(i)
se encontram na posse mansa e pacífica do imóvel desde o ano de 2005, conforme reconhecido pelo apelado;
(ii)
o imóvel deveria ser registrado em nome do apelado, tal qual determinado na sentença que julgou a ação de usucapião por ele ajuizada, em que pese já se encontrarem na posse do imóvel como legítimos proprietários, sem, contudo, ter ocorrido a substituição processual;
(iii)
caberia ao requerido acompanhar o trâmite da averbação perante o cartório competente para, em seguida, transferir-lhes o imóvel, o que não ocorreu;
(iv)
não possuem legitimidade para realizar a transferência junto ao cartório e o apelado não foi localizado a fim de diligenciar em prol da conclusão do negócio jurídico mediante a transmissão da propriedade do imóvel;
(v)
a presente ação foi intentada em face do titular do domínio do imóvel, o que torna dispensável a análise de sua cadeia sucessória;
(vi)
somente em 2009 o título de propriedade em favor do apelado se consolidou com a sentença de usucapião, de modo que é em seu nome que o imóvel deve constar do registro imobiliário; e que
(vii)
a adjudicação compulsória constitui uma espécie do gênero obrigação de fazer, nos termos do art. 461 do CPC/2015.

Não há preliminares ou questões prejudiciais a serem examinadas, daí porque avanço ao conteúdo meritório. Vejamos.

De acordo com o relato exordial, os autores são legítimos proprietários do imóvel registrado sob a matrícula nº 22.619, do Livro 2-CR, do Cartório de Registro Geral de Imóveis do 1º Ofício, da 1ª Zona de Vila Velha, o qual foi por eles adquirido por meio de contrato particular de compra e venda celebrado com Alfredo Moreira Dias em 18/01/2005.

Apesar de reconhecida, por sentença, a ocorrência da
prescrição aquisitiva
da propriedade de sobredito imóvel – uma fazenda com área de 816.058,60m2 – tão somente em 28/09/2009 (
processo
nº 0508609-06.2003.8.08.0035
– cf. sentença às fls. 236/249), em favor de
Walter de Prá
(fração de 487.437,175m2) e a área remanescente em favor do ora apelado
Edson Rodrigues Pimentel
, a parcela a este pertencente foi objeto de sucessivos contratos particulares de compra e venda celebrados a partir de 1998 (fls. 24/25, 26/28 e 29/30), até ser adquirido pelo 1º autor, também por meio de contrato particular de compra e venda celebrado, como já dito, no dia 18/01/2005 (fls. 31/33).

Segundo a narrativa dos autores, em que pese ser incontroversa a condição de proprietários do imóvel, não obtiveram êxito na tentativa de efetuar a sua transferência junto ao cartório competente, haja vista que o requerido – que figura no registro de imóveis como proprietário dessa fração do imóvel – limitou-se a reconhecer o seu direito ao postular, após a sentença proferida na
ação de usucapião
, que lhe fosse destinada a fração adquirida do imóvel, assim como ocorrera com o adquirente da outra fração, de nome Walter de Prá (fls. 323/324), sem, contudo, providenciar a transferência da propriedade perante o cartório.

Feitas essas considerações preliminares, rememoro a redação do art. 1.417 do Código Civil, segundo o qual “
Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel
”.

Por sua vez, conforme dispõe o art. 1.418 do mesmo Diploma, o promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, de acordo com o instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

É oportuno registrar que, apesar de o contrato particular pelo qual o 1º autor adquiriu a propriedade do imóvel não se encontrar registrado em cartório, a Súmula nº 239 do STJ estabelece que “
O
ajuizamento da ação de adjudicação compulsória de imóvel não está condicionado ao registro do respectivo contrato na matrícula do bem
”, o que significa dizer que inexiste óbice à adjudicação de bem cujos direitos foram transferidos por meio de instrumento, público ou particular, desprovido de registro no cartório de registro geral de imóveis.

Ao sentenciar o presente feito, entendeu por bem o douto magistrado acolher a preliminar de
falta de interesse de agir
arguida na contestação, para tanto fundamentando seu édito no sentido de que seria indispensável, para o ajuizamento de ação de adjudicação compulsória, que fosse demonstrada a quitação dos contratos anteriores ao celebrado pelos autores, bem como do próprio contrato relativo a aquisição do bem (fls. 468/469), do que discordo, respeitosamente e, desde já, adianto ter alcançado conclusão em prol da reforma da sentença recorrida.

Como se sabe, a medida processual cabível para viabilizar a transferência da propriedade do imóvel é a
ação de
a
djudicação compulsória
, que pode ser pleiteada com base em cessão de direitos, desde que demonstrada a cadeia sucessória.

Da redação dos mencionados arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil, extraem-se os seguintes pressupostos autorizadores da adjudicação de bem imóvel: existência de um contrato, recusa injustificada do promitente vendedor em cumprir a obrigação e quitação do valor pelo adquirente.

Apesar de o Juízo de 1º grau ter constatado a ausência de comprovação desse último requisito, verifico que a condição do 1º autor de legítimo proprietário do imóvel foi reconhecida na sentença proferida na ação de usucapião:

“(...) na data de 17 de novembro do 2006, o Sr. EDSON requereu (fls. 149) a juntada de documentos, quer seja, recibo (fls. 150) informando que a HF TOPOGRAFIA E GEODÉSIA LTDA. recebeu dos senhores WALTER DE PRÁ e AUGUSTINHO GILIS, a importância de R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais), referente a serviços de topografia realizados na Fazenda Modelo, neste município, sendo certo que na planta topográfica (fls. 151), do imóvel objeto da lide, constam duas áreas, sendo a primeira de WALTER DE PRÁ com área de 487.437,175m2
e a segunda de AUGUSTINHO GILIS
com área de 341.826,248m2, totalizando ambas a área de 829.263,423m2, ou seja, superior a área pretendida pelo Autor em sua inicial, sendo certo que tais valores são aproximados, pelo que se deve levar em consideração o que consta na matrícula do imóvel”

(destaquei – fls. 241/242).

Além disso, restou demonstrada a regularidade da cadeia sucessória operada sobre o imóvel e, acerca de possíveis pendências financeiras relacionadas aos contratos de compra e venda, considero que eventual inadimplemento do preço, ou de parcela dele, deve ser objeto de cobrança por parte do anterior proprietário do imóvel, assim como em relação aos demais negócios jurídicos que integram a sua cadeia sucessória, não se caracterizando a ausência de interesse de agir por parte dos apelantes por não ter sido comprovada a quitação do preço nas sucessivas alienações do imóvel, tal qual reconhecido no Juízo de 1º grau.

Da atenta leitura da peça de defesa, verifico que o requerido empreendeu resistência ao pleito autoral sob os argumentos, fundamentalmente, de que:
(i)
não teria sido convencionado prazo para o cumprimento da obrigação de outorga da escritura definitiva do imóvel, de modo que não se encontraria em mora;
(ii)
não possui relação jurídica com o autor, por não ter celebrado contrato com ele, e sim, com Tarcísio Gomes Camargo;
(iii)
não foi comprovada a condição de atual proprietário do imóvel, à míngua de certidão atualizada da matrícula do imóvel; e
(i
v
)
não foi comprovada a sua recusa injustificada em proceder a outorga da escritura pública, uma vez que reside no mesmo local há mais de 20 (vinte) anos e jamais foi procurado pelo 1º autor (fls. 350/370).

A alegada ausência de recusa injustificada não procede.

Isso porque, é dispensável a comprovação da recusa do titular do domínio em outorgar a escritura, quando persistente a sua negativa na via judicial, conforme verificado na presente demanda, em que o requerido, conquanto alegue não ter sido procurado pelos autores e, por conseguinte, não ter empreendido recusa na esfera administrativa, oferece resistência ao acolhimento do pedido.

Além disso, é verossímil a alegação do apelante de que a dificuldade de se localizar o requerido se refletiu nas tentativas de citação, conforme se observa dos avisos de recebimento acostados aos autos (fls. 339 e 344), tanto que a sua peça de defesa só veio aos autos aproximadamente dois anos após a primeira tentativa de citá-lo via correios.

A alegada inexistência de mora, por não ter sido convencionado prazo para a outorga da escritura pública, de igual forma não me convence da improcedência do pedido, haja vista ser possível ao adquirente do imóvel, que quitou o preço, comprovou a cadeia de cessões e preencheu os requisitos dos arts. 1.417 e 1.418 do CC, ajuizar a competente ação de adjudicação compulsória a fim de obter a outorga da escritura definitiva de imóvel no registro imobiliário, a despeito, portanto, de ter ou não sido estabelecido prazo para tanto no instrumento respectivo.

Na sequência, entendo não ser relevante a juntada de certidão atualizada da matrícula do imóvel para fins de comprovar a titularidade do domínio, tendo em vista que a sentença proferida na ação de usucapião declarou a ocorrência da prescrição aquisitiva de fração do imóvel em favor do requerido, a qual constitui título hábil ao registro no cartório, a teor do disposto no art. 1.238 c/c o art. 1.241, parágrafo único, ambos do Código Civil:

Art. 1.238
. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença,
a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis
.

Art. 1.241
. Poderá o possuidor requerer ao juiz seja declarada adquirida, mediante usucapião, a propriedade imóvel.

Parágrafo único
. A declaração obtida na forma deste artigo
constituirá título hábil para o registro no Cartório de Registro de Imóveis
.

Ademais, é de se presumir o hígido cumprimento do mandado de averbação oportunamente expedido pelo Juízo da 1ª Vara Cível de Vila Velha-ES, o qual determinou que se averbasse fração da área usucapienda em favor do requerido (fl. 259), malgrado não ter sido acostada certidão pela qual se descortine o seu efetivo cumprimento pelo oficial de registro.

Em relação ao argumento do requerido de que não deve responder ao pleito autoral pelo fato de não possuir relação jurídica com o adquirente do imóvel, na medida em que procedeu a sua venda, no dia 28/12/1998, a Tarcísio Gomes Camargo, ou seja, a terceiro estranho à lide, é cediço que, se o requerido figura no registro de imóveis na condição de proprietário, devo repetir, por força da sentença declaratória proferida em pretérita
ação de usucapião
, é ele quem deverá suportar os efeitos de eventual procedência do pedido, à luz da teoria da asserção.

Partindo da premissa de que não é possível a adjudicação de bem imóvel a terceiro – ou dos direitos aquisitivos sobre este – se o promitente vendedor não figura como titular do domínio perante a matrícula do imóvel, sob pena de quebra da cadeia registral (Lei nº 6.015/73, art. 195), agiu acertadamente a parte autora ao ingressar com a presente ação em favor do
titular do domínio na matrícula do imóvel
, que é justamente o requerido, e não em face daquele que lhe vendeu o bem em 2005 (Alfredo Moreira Dias). Nesse sentido:

“Apelação. Ação de adjudicação compulsória. Promessa de compra e venda de imóvel. Sentença de improcedência. Recurso do autor.
Quanto à adjudicação há legitimidade do titular do domínio para figurar como réu, sendo desnecessária a participação dos cedentes
, ainda que o título tenha sido levado à registro na matrícula do imóvel. Princípio da continuidade registral previsto no artigo 195 da Lei nº 6.015/73. Sentença reformada. Recurso provido.”

(TJSP, 5ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível, Processo nº 1000251-59.2021.8.26.0650, rel. Des. Emerson Sumariva Júnior, julgado em13/03/2023)

“APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. POLO PASSIVO. TITULAR DO DOMÍNIO.

1. A ação de adjudicação compulsória tem o propósito de substituir a vontade das partes, visando compelir o titular do domínio a transferir ao adquirente a propriedade do bem imóvel,
exigindo, portanto, que o proprietário figure no polo passivo da demanda
.

2. Apelação conhecida e não provida.”

(TJDFT, 1ª Turma Cível, Apelação Cível, Processo nº 0024614-96.2011.8.07.0007, relª. Desª. Simone Lucindo, julgado em 03/09/2014, DJe de 10/09/2014)

Enfim, por considerar reunidos os requisitos indispensáveis, oriento-me pela reforma da sentença a fim de que seja transferido ao apelante o domínio do bem imóvel cujos direitos lhe foram transmitidos regularmente por meio de instrumento particular.

Com tais considerações,
conheço da apelação cível
e
lhe dou provimento
para, reformando a sentença,
julgar procedente o pedido “c” formulado na inicial
, ou seja, de transferência aos demandantes do domínio do imóvel ali particularizado, observada a área que excede a pertencente a Walter de Prá (484.793,61m2), do total da área do imóvel (816.058,060m2). Diante da resistência oferecida,
inverto os ônus
de
sucumbência
a fim de condenar o requerido ao pagamento das custas processuais devidas e da verba advocatícia arbitrada em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa
1
.

É como voto
.

___________________________________________________

1
R$ 280.000,00 (duzentos e oitenta mil reais), em 09/04/2014.

DESª.
ELIANA JUNQUEIRA MUNHÓS FERREIRA

R
E L A T O R A

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o Voto proferido pela Eminente Relatora.

ACOMPANHO A E. DESEMBARGADORA RELATORA PARA CONHECER DO RECURSO INTERPOSTO E, NO MÉRITO, DAR-LHE PROVIMENTO.