Tribunal: TJES
Processo: 0001297-79.2016.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão julgador: JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Inadimplemento
Data de julgamento: 2023-05-26

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO DE COBRANÇA. ENCARGOS CONDOMINIAIS. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR PELAS OBRIGAÇÕES CONSTITUÍDAS ANTES DA IMISSÃO NA POSSE
. PEDIDO JULGADO IMPROCEDENTE.
RECURSO PROVIDO

1)
No julgamento do REsp 1.442.840/PR (submetido à sistemática dos recursos repetitivos), a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que os débitos condominiais, na hipótese de promessa de compra e venda, são imputados tanto ao promitente comprador, quando imitido na posse, como ao promitente vendedor.

2)
Somente com o recebimento das chaves e, consequentemente, com a constituição da relação jurídico-material com a unidade imobiliária terá o promitente comprador responsabilidade com os encargos condominiais, a despeito de se tratar de obrigação
propter rem
, porquanto, a rigor, essa responsabilidade deva recair apenas sobre quem detém a propriedade ou, ao menos, titulariza algum dos poderes dominiais, como a posse, o gozo ou a fruição. Precedentes STJ.

3)
Sendo fato incontroverso, posto admitido pelo próprio condomínio, tenha a ação por objeto a cobrança de despesas condominiais pertinentes a período anterior à imissão do promitente comprador na posse do imóvel, o julgamento de improcedência da ação de cobrança é medida que se impõe.

4)
Recurso provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
0001297-79.2016.8.08.0035
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: SANDRO RONALDO RIZZATO
APELADO: CONDOMINIO DO EDIFICIO PRAIA DOURADA RESIDENCE SERVICE
RELATOR(A):JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA
APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO DE COBRANÇA. ENCARGOS CONDOMINIAIS. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR PELAS OBRIGAÇÕES CONSTITUÍDAS ANTES DA IMISSÃO NA POSSE
. PEDIDO JULGADO IMPROCEDENTE.
RECURSO PROVIDO.

1)
No julgamento do REsp. 1.442.840/PR (submetido à sistemática dos recursos repetitivos), a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que os débitos condominiais, na hipótese de promessa de compra e venda, são imputados tanto ao promitente comprador, quando imitido na posse, como ao promitente vendedor.

2)
Somente com o recebimento das chaves e, consequentemente, com a constituição da relação jurídico-material com a unidade imobiliária terá o promitente comprador responsabilidade com os encargos condominiais, a despeito de se tratar de obrigação
propter rem
, porquanto, a rigor, essa responsabilidade deva recair apenas sobre quem detém a propriedade ou, ao menos, titulariza algum dos poderes dominiais, como a posse, o gozo ou a fruição. Precedentes STJ.

3)
Sendo fato incontroverso, posto admitido pelo próprio condomínio, tenha a ação por objeto a cobrança de despesas condominiais pertinentes a período anterior à imissão do promitente comprador na posse do imóvel, o julgamento de improcedência da ação de cobrança é medida que se impõe.

4)
Recurso provido.

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: ACORDA a Egrégia Segunda Câmara Cível, em conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade, dar provimento ao recurso.

Órgão julgador vencedor
: 006 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

Composição de julgamento: 006 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Relator / 017 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal / 027 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal
VOTOS VOGAIS
017 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar
027 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

A controvérsia no apelo consiste em examinar se restou comprovada, para fins de imposição da responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais inadimplidas junto ao condomínio apelado, a relação jurídica material do recorrente com o imóvel.

Como se sabe, no julgamento do REsp 1.442.840/PR (submetido à sistemática dos recursos repetitivos), a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que os débitos condominiais, na hipótese de promessa de compra e venda, são imputados tanto ao promitente comprador, quando já
imitido na posse
, como ao promitente vendedor, nesses termos:

RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DÉBITOS CONDOMINIAIS POSTERIORES À IMISSÃO NA POSSE. RESPONSABILIDADE DO VENDEDOR E DO COMPRADOR. IMPUTAÇÃO DO DÉBITO AO COMPRADOR. CARÁTER 'PROPTER REM' DA OBRIGAÇÃO. INTERPRETAÇÃO DO RESP 1.345.331/RS, JULGADO PELO ART. 543-C DO CPC.

1. Controvérsia acerca da responsabilidade do promitente vendedor (proprietário) pelo pagamento de despesas condominiais geradas após a imissão do promitente comprador na posse do imóvel.

2. Caráter 'propter rem' da obrigação de pagar cotas condominiais.

3. Distinção entre débito e responsabilidade à luz da teoria da dualidade do vínculo obrigacional.

4. Responsabilidade do proprietário (promitente vendedor) pelo pagamento das despesas condominiais, ainda que posteriores à imissão do promitente comprador na posse do imóvel.

5. Imputação ao promitente comprador dos débitos gerados após a sua imissão na posse.

6.
Legitimidade passiva concorrente do promitente vendedor e do promitente comprador para a ação de cobrança de débitos condominiais posteriores à imissão na posse
.

7. Preservação da garantia do condomínio.

8. Interpretação das teses firmadas no REsp 1.345.331/RS, julgado pelo rito do art. 543-C do CPC.

9. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.

(REsp 1442840/PR, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 06/08/2015, DJe 21/08/2015)

À evidência, somente com o
recebi
mento

d
as chaves
e, consequentemente, com a
constituição da relação jurídico-
material
com a unidade imobiliária terá o promitente comprador responsabilidade com os encargos condominiais, a despeito de se tratar de obrigação
propter rem
. Isso porque, a rigor,
essa responsabilidade
deve recair apenas sobre quem detém
a
proprie
dade
ou, ao menos, titulariza
algum
dos
poderes dominiais
, como a posse, o gozo ou a fruição
.

Nesse sentido, a pacífica jurisprudência do STJ:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. EXCLUDENTES DE RESPONSABILIDADE. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. SÚMULA 7 DO STJ. LUCROS CESSANTES CONFIGURADOS. SÚMULA 83 DO STJ. ENTREGA DAS CHAVES. ENCARGOS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR A PARTIR DA POSSE. PRECEDENTES. SÚMULA 83 DO STJ. DANO MORAL. VALOR. SÚMULA 7 DO STJ.

1. O reconhecimento de caso fortuito ou força maior no atraso da entrega do imóvel demanda o reexame do contexto fático e probatório dos autos, o que é vedado pela Súmula 7 do STJ.

2. Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador. 3. O promitente comprador somente é responsável pelos encargos condominiais após a sua imissão na posse do imóvel. Precedentes. Súmula 83 do STJ.

4. Admite a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, excepcionalmente, em recurso especial, reexaminar o valor fixado a título de indenização por danos morais, quando ínfimo ou exagerado.

Hipótese, todavia, em que o valor foi estabelecido na instância ordinária, atendendo às circunstâncias de fato da causa, de forma condizente com os princípios da proporcionalidade e razoabilidade, de modo que a tese defendida no agravo em recurso especial demanda o reexame do contexto fático e probatório dos autos, o que é vedado pela Súmula 7 do STJ.

5. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no AREsp n. 1.034.823/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 23/5/2017, DJe de 2/6/2017.)

PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO. RAZÕES QUE NÃO ENFRENTAM O FUNDAMENTO DA DECISÃO AGRAVADA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DANOS MORAIS E LUCROS CESSANTES CONFIGURADOS. EFETIVA ENTREGA DO IMÓVEL. ENTREGA DAS CHAVES. TESE DO RECURSO ESPECIAL QUE DEMANDA REEXAME DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E DE CONTEXTO FÁTICO E PROBATÓRIO DOS AUTOS. ENCARGOS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR. A PARTIR DA POSSE. PRECEDENTES. SÚMULA N° 83/STJ.

1. As razões do agravo interno não enfrentam adequadamente o fundamento da decisão agravada.

2. A tese defendida no recurso especial demanda reexame de cláusulas contratuais e do contexto fático e probatório dos autos, vedados pelas Súmulas n° 5 e 7/STJ.

3. Nos termos da jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça, o promitente comprador somente é responsável pelos encargos condominiais após a sua imissão na posse do imóvel. Precedentes.
Súmula n° 83/STJ.

4. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no AREsp n. 908.415/RJ, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 16/3/2017, DJe de 22/3/2017)

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO CPC/73. AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR. AUSÊNCIA DA IMISSÃO NA POSSE DO ADQUIRENTE DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. SÚMULA Nº 83 DO STJ. CONTROVÉRSIA DIRIMIDA À LUZ DO CONTRATO E DAS CIRCUNSTÂNCIAS DO CASO CONCRETO. REEXAME. INVIABILIDADE. SÚMULAS N°S 5 E 7 DO STJ. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO CPC/73. MANUTENÇÃO DO JULGADO PELOS SEUS PRÓPRIOS TERMOS. AGRAVO REGIMENTAL NÃO PROVIDO.

1. Para a correta definição do responsável pelos encargos condominiais, em caso de contrato de promessa de compra e venda, deve-se aferir, pontualmente, se houve efetiva imissão na posse por parte do promissário comprador (ainda que em caráter precário) e se o condomínio teve ou não o pleno conhecimento desta.

2. Tendo o acórdão, a partir da análise dos elementos de convicção dos autos, concluído que o promitente comprador não foi imitido na posse do imóvel, a pretensão recursal encontra óbice no rigor contido na Súmula nº 7 do STJ.

3. Não sendo a linha argumentativa apresentada pela agravante capaz de evidenciar a inadequação dos óbices invocados pela decisão agravada, o presente agravo não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ser ele integralmente mantido.

4. Agravo regimental não provido.

(AgRg no AREsp n. 720.724/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 24/5/2016, DJe de 1/6/2016)

No caso em exame, é fato incontroverso, porquanto admitido pelo próprio condomínio apelado (fl. 91), que a ação tem por objeto a cobrança de despesas condominiais pertinentes a período anterior à imissão do recorrente na posse do imóvel, como subsegue:

“O recorrente em seu recurso, para justificar a reforma da sentença, alega que a entrega das chaves foi posterior ao período de cobrança das cotas condominiais.

O que o recorrente se esquece e que sua obrigação para com o condomínio se inicia muito antes do recebimento das chaves para ocupar o imóvel, que e o que a doutrina chama de obrigação propter rem.”

Aliás, o documento de fl. 43 (“termo de recebimento de chaves e do manual do proprietário”) confirma que a imissão na posse ocorrera somente em 02 de maio de 2016, ao passo que a cobrança se refere aos encargos vencidos entre setembro de 2014 e janeiro de 2016 (fl. 03 da petição inicial).

Nesse cenário, o julgamento de improcedência, com a reforma da sentença, é medida que se impõe.

Do exposto, e por tudo mais que dos autos consta,
conheço do
recurso e
a ele
dou provimento
para julgar improcedente a pretensão autoral.

Inverto os ônus sucumbenciais, condenando o apelado ao pagamento dos honorários advocatícios, na proporção de 15% sobre o proveito econômico obtido, nos termos das alíneas do §2° do art. 85 do CPC.

É como voto.

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o relator.