Tribunal: TJES
Processo: 0017068-92.2015.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO
Órgão julgador: NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda
Data de julgamento: 2023-08-16

Ementa:
EMENTA:
DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE AD CAUSAM REJEITADA. MÉRITO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. EXTRAPOLAMENTO DO PRAZO PREVISTO CONTRATUALMENTE PARA ENTREGA DAS CHAVES. PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 (CENTO E OITENTA) DIAS. VALIDADE. TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA. AMPLIAÇÃO DO PRAZO. DESCABIMENTO. MULTA CONTRATUAL POSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE NATUREZA INDENIZATÓRIA. DANO MATERIAL. DANOS EMERGENTES. COMPROVAÇÃO. TAXA DE ASSESSORIA. SATI E CONGÊNERES. IMPOSSIBILIDADE. DANO MORAL. CONFIGURAÇÃO. ATRASO EXCESSIVO. FRUSTRAÇÕES QUE TRANSBORDAM O MERO DISSABOR. REDUÇÃO DO
QUANTUM.
APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA.

I. Preliminar de Ilegitimidade passiva ad causam:
Ainda que direcionada a cobrança da Taxa de Evolução de Obra pela instituição financeira, o que no caso se mostrou ser o Banco do Brasil, a referida taxa tem seu nascedouro no Contrato de Promessa de Compra e Venda firmado pelo Recorrido com a empresa Recorrente, sendo, portanto, suficiente a justificar a pertinência subjetiva do pedido. Precedente.

I.I.
Preliminar rejeitada.

II. MÉRITO:
Na hipótese, restou verificado que as partes firmaram o Instrumento Particular de Compra e Venda de fls. 92/117, inclusive, envolvendo o Agente Financiador da construção da unidade, estabelecendo que o término da Construção do imóvel ocorreria em 17 de março de 2014, conforme previsão estatuída no Item C.10, do Instrumento Negocial, de modo que, considerando o prazo de tolerância previsto contratualmente, o prazo final para entrega da unidade imobiliária ao Recorrido teria como termo o dia 17/09/2014, sendo que, nos autos, restou visualizada entrega do imóvel somente em dezembro de 2015, afigurando-se com clareza o atraso injustificado na entrega do bem imóvel.

III.
O Egrégio Superior Tribunal de Justiça possui entendimento no sentido de que
“é ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância”
(
STJ,
REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019), revelando-se em
em sintonia a Sentença de primeiro grau, neste capítulo, que impôs à Recorrente a devolução de valores a título de juros de evolução da obra em data posterior àquela prevista para entrega do imóvel.

IV.
“
O STJ possui entendimento no sentido de que é possível a inversão da cláusula penal moratória em favor do consumidor, na hipótese de inadimplemento do promitente vendedor, consubstanciado na ausência de entrega do imóvel.
[...]” (STJ - AgInt no REsp: 1917837 RJ 2021/0019917-0, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 29/06/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/08/2021)

V.
Cabível a condenação a título de danos emergentes alusiva à restituição dos valores despendidos e comprovados a título de aluguel de um imóvel durante o prazo de atraso da entrega do apartamento adquirido, inclusive, cumulada com a cláusula penal invertida, porquanto somente afastada quando,
“em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo”
(
STJ
; AgInt no REsp 1710524/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/08/2020, DJe 14/08/2020), não sendo esta, todavia, a hipótese vertente.

VI.
Revela-se acertada a determinação constante da Sentença que impôs a restituição dos valores cobrados do Recorrido, nos termos do Aditivo Contratual acostado à fls. 119, alusivo a serviço adicional dentre outros de “s
erviços de assessoria e intermediação
”, eis que se revela congênere ao corriqueiramente denominado Taxa SATI, considerada abusiva em relação aos Contratos de Promessa de Compra e Venda de Imóveis, nos termos do REsp n. 1.599.511/SP. Precedente.

VII.
O atraso excessivo, de aproximadamente 01 (um) ano e 03 (três) meses, cuja situação, atrelada à frustração dos projetos de vida do Recorrido, que buscava no referido imóvel um lar para instituir sua residência, acabou por transbordar o limite do mero dissabor, tendo, inclusive, que firmar Contrato de Aluguel para resolver seu problema de moradia, o que restou devidamente comprovado nos autos.

VIII.
No caso, encontram-se preenchidos os requisitos necessários à configuração do dano moral, com consequente necessidade de compensação à Recorrente, na medida em que evidenciado extenso lapso temporal desde a previsão inicial de conclusão da obra e a efetiva entrega. Mesmo desconsiderando o período de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, subsistiu atraso excessivo, de aproximadamente 09 (nove) meses, cuja situação, atrelada à frustração dos projetos de vida do Recorrido, que buscava no referido imóvel um lar instituir sua residência, acabou por transbordar o limite do mero dissabor.

IX.
Considerando o prazo de atraso e as particularidades às quais restou submetido o Recorrido, revela-se proporcional e razoável arbitrar o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), para compensar a lesão extrapatrimonial sofrida, cujo valor encontra-se em consonância com os parâmetros comumente adotados na jurisprudência Pátria. Precedente.

X.
Apelação Cível conhecida e parcialmente provida.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
0017068-92.2015.8.08.0048
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA
APELADO: FRANK SILVANO AMARAL
RELATOR(A):NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

EMENTA:
DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE AD CAUSAM REJEITADA. MÉRITO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. EXTRAPOLAMENTO DO PRAZO PREVISTO CONTRATUALMENTE PARA ENTREGA DAS CHAVES. PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 (CENTO E OITENTA) DIAS. VALIDADE. TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA. AMPLIAÇÃO DO PRAZO. DESCABIMENTO. MULTA CONTRATUAL POSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE NATUREZA INDENIZATÓRIA. DANO MATERIAL. DANOS EMERGENTES. COMPROVAÇÃO. TAXA DE ASSESSORIA. SATI E CONGÊNERES. IMPOSSIBILIDADE. DANO MORAL. CONFIGURAÇÃO. ATRASO EXCESSIVO. FRUSTRAÇÕES QUE TRANSBORDAM O MERO DISSABOR. REDUÇÃO DO
QUANTUM.
APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA.

I. Preliminar de Ilegitimidade passiva ad causam:
Ainda que direcionada a cobrança da Taxa de Evolução de Obra pela instituição financeira, o que no caso se mostrou ser o Banco do Brasil, a referida taxa tem seu nascedouro no Contrato de Promessa de Compra e Venda firmado pelo Recorrido com a empresa Recorrente, sendo, portanto, suficiente a justificar a pertinência subjetiva do pedido. Precedente.

I.I.
Preliminar rejeitada.

II. MÉRITO:
Na hipótese, restou verificado que as partes firmaram o Instrumento Particular de Compra e Venda de fls. 92/117, inclusive, envolvendo o Agente Financiador da construção da unidade, estabelecendo que o término da Construção do imóvel ocorreria em 17 de março de 2014, conforme previsão estatuída no Item C.10, do Instrumento Negocial, de modo que, considerando o prazo de tolerância previsto contratualmente, o prazo final para entrega da unidade imobiliária ao Recorrido teria como termo o dia 17/09/2014, sendo que, nos autos, restou visualizada entrega do imóvel somente em dezembro de 2015, afigurando-se com clareza o atraso injustificado na entrega do bem imóvel.

III.
O Egrégio Superior Tribunal de Justiça possui entendimento no sentido de que
“é ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância”
(
STJ,
REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019), revelando-se em
em sintonia a Sentença de primeiro grau, neste capítulo, que impôs à Recorrente a devolução de valores a título de juros de evolução da obra em data posterior àquela prevista para entrega do imóvel.

IV.
“
O STJ possui entendimento no sentido de que é possível a inversão da cláusula penal moratória em favor do consumidor, na hipótese de inadimplemento do promitente vendedor, consubstanciado na ausência de entrega do imóvel.
[...]” (STJ - AgInt no REsp: 1917837 RJ 2021/0019917-0, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 29/06/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/08/2021)

V.
Cabível a condenação a título de danos emergentes alusiva à restituição dos valores despendidos e comprovados a título de aluguel de um imóvel durante o prazo de atraso da entrega do apartamento adquirido, inclusive, cumulada com a cláusula penal invertida, porquanto somente afastada quando,
“em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo”
(
STJ
; AgInt no REsp 1710524/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/08/2020, DJe 14/08/2020), não sendo esta, todavia, a hipótese vertente.

VI.
Revela-se acertada a determinação constante da Sentença que impôs a restituição dos valores cobrados do Recorrido, nos termos do Aditivo Contratual acostado à fls. 119, alusivo a serviço adicional dentre outros de “s
erviços de assessoria e intermediação
”, eis que se revela congênere ao corriqueiramente denominado Taxa SATI, considerada abusiva em relação aos Contratos de Promessa de Compra e Venda de Imóveis, nos termos do REsp n. 1.599.511/SP. Precedente.

VII.
O atraso excessivo, de aproximadamente 01 (um) ano e 03 (três) meses, cuja situação, atrelada à frustração dos projetos de vida do Recorrido, que buscava no referido imóvel um lar para instituir sua residência, acabou por transbordar o limite do mero dissabor, tendo, inclusive, que firmar Contrato de Aluguel para resolver seu problema de moradia, o que restou devidamente comprovado nos autos.

VIII.
No caso, encontram-se preenchidos os requisitos necessários à configuração do dano moral, com consequente necessidade de compensação à Recorrente, na medida em que evidenciado extenso lapso temporal desde a previsão inicial de conclusão da obra e a efetiva entrega. Mesmo desconsiderando o período de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, subsistiu atraso excessivo, de aproximadamente 09 (nove) meses, cuja situação, atrelada à frustração dos projetos de vida do Recorrido, que buscava no referido imóvel um lar instituir sua residência, acabou por transbordar o limite do mero dissabor.

IX.
Considerando o prazo de atraso e as particularidades às quais restou submetido o Recorrido, revela-se proporcional e razoável arbitrar o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), para compensar a lesão extrapatrimonial sofrida, cujo valor encontra-se em consonância com os parâmetros comumente adotados na jurisprudência Pátria. Precedente.

X.
Apelação Cível conhecida e parcialmente provida.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: ACORDA a Egrégia Segunda Câmara Cível, em conformidade da Ata e Notas Taquigráficas da Sessão, que integram este julgado, por unanimidade dos votos, rejeitar a preliminar de ilegitimidade passiva ad causam, conhecer e conferir parcial provimento ao Recurso de Apelação Cível, exclusivamente, para reduzir o valor dos danos morais para o equivalente a R$ 10.000,00 (dez mil reais), nos termos do Voto proferido pelo Eminente Desembargador Relator.

Órgão julgador vencedor
: 007 - Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

Composição de julgamento: 007 - Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - Relator / 019 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal / 027 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal
VOTOS VOGAIS
019 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar
027 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

VOTO

MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÃO S.A.
formalizou a interposição de
APELAÇÃO CÍVEL
(fls. 462/486) em razão da
SENTENÇA
(fls. 417/425 integralizada às fls. 458/verso) proferida pelo
JUÍZO DA 2ª VARA CÍVEL DE SERRA - COMARCA DA CAPITAL
nos autos da
AÇÃO INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS E MORAIS
ajuizada em por
FRANK SILVANO AMARAL
, cujo
decisum
julgou parcialmente procedentes os pleitos exordiais, nos seguintes termos:
“CONDENAR a requerida a restituir a demandante os valores despendidos a título de juros de obra, de forma simples, atualizada com correção monetária a partir do desembolso pelo autor; CONDENAR a requerida a restituir a demandante na importância de R$ 650,00 (seiscentos e cinquenta reais) referente à taxa de assessoria e intervenção, de forma simples, atualizada com juros a contar da citação e correção monetária a partir do desembolso pela autora; CONDENAR a requerida ao pagamento à autora de multa de 2% sobre o valor do imóvel, acrescida de juros de 1% ao mês a partir da mora, isto é, 17/09/2014, além de correção monetária; CONDENAR a requerida a restituir a demandante na importância de R$ 7.432,00 (sete mil e quatrocentos e trinta e dois reais) referente aos alugueres desembolsados pela autora no período de atraso, de forma simples, atualizada com juros a contar da citação e correção monetária a partir do desembolso pela autora; CONDENAR a requerida ao pagamento de danos morais à autora, fixados em R$ 15.000,00 (quinze mil reais), com juros a partir da citação e correção monetária a contar do presente arbitramento, nos termos da súmula 362 do STJ: "A correção monetária do valor da indenização do dano moral incide desde a data do arbitramento". Por fim, condeno a ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios ao patrono do requerente, que fixo em 20% sobre o valor da condenação atualizada, com fulcro no art. 85, §2º, I, II, III e IV do CPC.”

Preliminarmente, a Recorrente pugna pelo reconhecimento de sua ilegitimidade passiva
ad causam
em relação à postulação de devolução da cobrança de taxa de evolução de obra, cujos valores, afirma serem pagos em favor do Banco do Brasil, agente financiador do Contrato de Compra e Venda.

Irresignada, no mérito, a Recorrente sustenta, em síntese, que: (
I
) o imóvel restou entregue dentro do prazo pactuado entre as partes, assim considerado “o contrato de financiamento foi assinado em 28/06/2013, ou seja, 28/06/2013 + 32 meses = 28/02/2016”; (
II
) a impossibilidade de aplicação de multa contratual, seja pela inexistência de descumprimento do contrato por parte da Recorrente, seja pela inexistência de previsão de multa em face da mesma;
(III)
a inexistência de prova em relação aos danos materiais suportados pelo Recorrido, salientando que o Contrato de Aluguel apresentado aos autos foi firmado antes mesmo da finalização do prazo de entrega das chaves previsto contratualmente;
(IV)
a legalidade da cobrança de juros de obra até a entrega das chaves, conforme precedente firmado no julgamento do REsp n. 1.729.593-SP, destacando que os valores foram repassados durante a obra e não posteriormente à conclusão desta, ressaltando a ausência de prova do pagamento;
(V)
as cobranças praticadas a título de contratação de serviço opcional para disponibilização de despachante em nada se confundem com aquela exigida para o Serviço de Assistência Técnico-Imobiliária;
(VI)
a inexistência de danos morais e, subsidiariamente, a minoração do quantum estabelecido no
decisum
combatido.

Contrarrazões (Id. 4498368), pugnando pelo integral desprovimento do recurso interposto pela parte contrária.

I - DA ILEGITIMIDADE PASSIVA
AD CAUSAM

Preliminarmente, a Recorrente pugna pelo reconhecimento de sua ilegitimidade passiva
ad causam
em relação à postulação de devolução da cobrança de taxa de evolução de obra cujos valores são pagos em favor do Banco do Brasil, agente financiador do Contrato de Compra e Venda.

Destarte, ainda que direcionada a cobrança da Taxa de Evolução de Obra pela instituição financeira, o que no caso se mostrou ser o Banco do Brasil, a referida taxa tem seu nascedouro no Contrato de Promessa de Compra e Venda firmado pelo Recorrido com a empresa Recorrente, sendo, portanto, suficiente a justificar a pertinência subjetiva do pedido.

Nesse sentido,
in litteris:

EMENTA:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA – TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA – JUROS DE FASE DE OBRA – AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL – COBRANÇA ABUSIVA – ILEGITIMIDADE DA CONTRUTORA – REJEITADA – PARTE DA RELAÇÃO CONTRATUAL – RECURSO IMPROVIDO. 1 – A taxa de evolução de obra caracteriza juros compensatórios devidos pelo comprador à instituição financeira no período compreendido entre a aprovação do financiamento e o término do empreendimento. 2 - Inexiste previsão contratual da taxa de evolução de obra o que revela a sua abusividade, sendo, portanto, indevida. 3 – A cláusula que prevê os encargos financeiros revela uma redação obscura, o que coloca o consumidor em situação de desvantagem diante da construtora e da instituição financeira financiadora, mormente porque, nos casos deste jaez, são impostas ao comprador sem possibilidade de discussão acerca de sua redação no momento da celebração do contrato. Ademais, nos contratos de adesão, como o do caso sub oculis, há predeterminação unilateral do conteúdo da relação contratual, que não pode ser modificada pelo adquirente, que sequer é capaz de ler com atenção de modo a determinar o alcance de tais cláusulas, o que nos leva à interpretação de forma favorável ao consumidor, nos moldes preconizados pelo art. 47 do Código de Defesa do Consumidor.
4 – Não há que se falar em ilegitimidade da construtora agravada, mormente porque esta também faz parte da relação contratual estabelecida com a instituição financeira, na condição de fiadora das obrigações assumidas, consoante consta da Cláusula A.3 e C (fl. 125), bem como por se tratar da destinatária dos repasses dos valores financiados pela agravada.
5 - Recurso improvido. (
TJES
, Classe: Agravo de Instrumento, 048159004737, Relator : MANOEL ALVES RABELO, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 07/03/2016, Data da Publicação no Diário: 21/03/2016)

Isto posto, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva ad causam arguida.

É como voto.

MÉRITO

Consoante relatado,
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÃO S.A.
formalizou a interposição de
APELAÇÃO CÍVEL
(fls. 462/486) em razão da
SENTENÇA
(fls. 417/425 integralizada às fls. 458/verso) proferida pelo
JUÍZO DA 2ª VARA CÍVEL DE SERRA - COMARCA DA CAPITAL
nos autos da
AÇÃO INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS E MORAIS
ajuizada em por
FRANK SILVANO AMARAL
, cujo
decisum
julgou parcialmente procedentes os pleitos exordiais, nos seguintes termos:
“CONDENAR a requerida a restituir a demandante os valores despendidos a título de juros de obra, de forma simples, atualizada com correção monetária a partir do desembolso pelo autor; CONDENAR a requerida a restituir a demandante na importância de R$650,00 (seiscentos e cinquenta reais) referente à taxa de assessoria e intervenção, de forma simples, atualizada com juros a contar da citação e correção monetária a partir do desembolso pela autora; CONDENAR a requerida ao pagamento à autora de multa de 2% sobre o valor do imóvel, acrescida de juros de 1% ao mês a partir da mora, isto é, 17/09/2014, além de correção monetária; CONDENAR a requerida a restituir a demandante na importância de R$ 7.432,00 (sete mil e quatrocentos e trinta e dois reais) referente aos alugueres desembolsados pela autora no período de atraso, de forma simples, atualizada com juros a contar da citação e correção monetária a partir do desembolso pela autora; CONDENAR a requerida ao pagamento de danos morais à autora, fixados em R$ 15.000,00 (quinze mil reais), com juros a partir da citação e correção monetária a contar do presente arbitramento, nos termos da súmula 362 do STJ: "A correção monetária do valor da indenização do dano moral incide desde a data do arbitramento". Por fim, condeno a ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios ao patrono do requerente, que fixo em 20% sobre o valor da condenação atualizada, com fulcro no art. 85, §2º, I, II, III e IV do CPC.”

Irresignada, no mérito, a Recorrente sustenta, em síntese, que: (
I
) o imóvel restou entregue dentro do prazo pactuado entre as partes, assim considerado “o contrato de financiamento foi assinado em 28/06/2013, ou seja, 28/06/2013 + 32 meses = 28/02/2016”; (
II
) a impossibilidade de aplicação de multa contratual, seja pela inexistência de descumprimento do contrato por parte da Recorrente, seja pela inexistência de previsão de multa em face da mesma;
(III)
a inexistência de prova em relação aos danos materiais suportados pelo Recorrido, salientando que o Contrato de Aluguel apresentado aos autos foi firmado antes mesmo da finalização do prazo de entrega das chaves previsto contratualmente;
(IV)
a legalidade da cobrança de juros de obra até a entrega das chaves, conforme precedente firmado no julgamento do REsp n. 1.729.593-SP, destacando que os valores foram repassados durante a obra e não posteriormente à conclusão desta, ressaltando a ausência de prova do pagamento;
(V)
as cobranças praticadas a título de contratação de serviço opcional para disponibilização de despachante em nada se confundem com aquela exigida para o Serviço de Assistência Técnico-Imobiliária;
(VI)
a inexistência de danos morais e, subsidiariamente, a minoração do quantum estabelecido no
decisum
combatido.

I. DO PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL

No tocante aos prazos e condições de entrega da unidade imobiliária, o primitivo Contrato de Promessa de Compra e Venda firmado entre as partes preconizava em sua Cláusula 5ª, o prazo de 32 (trinta e dois meses), a partir do registro do contrato de financiamento do empreendimento firmado junto ao agente financeiro em Cartório de Registro de Imóveis (fl. 77), subsistindo, outrossim, previsão de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias.

Sucede, contudo, posteriormente, as partes firmaram o Instrumento Particular de Compra e Venda de fls. 92/117, inclusive, envolvendo o Agente Financiador da construção da unidade, estabelecendo que o término da Construção do imóvel ocorreria em
17 de março de 2014
, conforme previsão estatuída no Item C.10, do Instrumento Negocial.

Neste diapasão, considerando o prazo de tolerância previsto contratualmente, o prazo final para entrega da unidade imobiliária ao Recorrido teria como termo o dia 17/09/2014, sendo que, nos autos, restou visualizada entrega em dezembro de 2015 (fls. 255/256), afigurando-se com clareza o atraso injustificado na entrega do bem imóvel objeto dos autos.

II. DOS JUROS DE EVOLUÇÃO DA OBRA

A respeito da matéria, o Magistrado
a quo
reconheceu a “
ilicitude quanto à cobrança de valores relativos a juros de obra após o período limite para a entrega das chaves, qual seja, 17/09/2014, sendo indispensável sua respectiva devolução
.”

Com efeito, acerca da matéria debatida nos autos, o Egrégio Superior Tribunal de Justiça possui entendimento no sentido de que
“é ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância”
(
STJ,
REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019).

De igual modo, também perfilha o posicionamento deste Egrégio Tribunal de Justiça,
in verbis:

“EMENTA:
DIREITO CIVIL APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL CULPA DA CONSTRUTORA E INCORPORADORA CONFIGURADA RESTITUIÇÃO DE JUROS DE OBRAS CLÁUSULA PENAL PREVISTA EM BENEFÍCIO APENAS DE UMA DAS PARTES POSSIBILIDADE DE SE ESTENDER À OUTRA PARTE VEDAÇÃO DE CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES COBRANÇA DE TAXA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM POSSIBILIDADE DANOS MORAIS INDEVIDOS RECURSO PRINCIPAL DAS RÉS PARCIALMENTE PROVIDO RECURSO ADESIVO DO AUTOR PREJUDICADO. 1. Se a construtora e incorporadora não se desincumbiram do ônus de comprovar que não contribuíram para o atraso da entrega do imóvel, devem ser responsabilizadas pelos prejuízos sofridos pelo adquirente em razão da mora.
2. Evidenciado o atraso injustificado na conclusão do empreendimento imobiliário, os encargos financeiros assumidos pelo adquirente até a entrega do imóvel não lhe podem mais ser exigidos, devendo ser suportados pela construtora, entre eles a taxa de juros de obra
. (...)” (
TJES
, Classe: Apelação Cível, 035140072576, Relator : CARLOS SIMÕES FONSECA, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 17/08/2021, Data da Publicação no Diário:
03/09/2021)

Nestes termos, afigura-se em sintonia com a Jurisprudência do Egrégio Superior Tribunal de Justiça, bem como, deste Egrégio Tribunal de Justiça sobre o tema, a Sentença de primeiro grau, que neste capítulo impôs à Recorrente a devolução de valores a título de juros de evolução da obra em data além daquela prevista para entrega do imóvel.

III. DA MULTA CONTRATUAL

Sob este pedido exordial, o Magistrado de primeiro grau estabeleceu que
“pautando-se nos princípios da isonomia e do equilíbrio contratual, que não autorizam que o contrato estabeleça tratamento mais gravoso para o consumidor do que aquele concedido ao vendedor, é necessário que seja aplicado também à parte ré a cláusula de apenamento prevista nos casos de mora do comprador, qual seja: multa de 2% a incidir sobre o valor a ser restituído, mediante aplicação de juros de 1% ao mês, conforme cláusula 4.2 do contrato particular de promessa de compra e venda.”

Destarte, a conclusão a que chegar o Magistrado de Primeiro Grau afigura-se em harmonia com o entendimento firmado pelo Egrégio Superior Tribunal de Justiça, senão vejamos,
in litteris:

“
EMENTA:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO BEM. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO. POSSIBILIDADE. LUCROS CESSANTES E CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO, DESDE QUE A MULTA NÃO SEJA EQUIVALENTE AOS LOCATIVOS. DANOS MORAIS. OCORRÊNCIA. VALOR. SÚMULA 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1.
O STJ possui entendimento no sentido de que é possível a inversão da cláusula penal moratória em favor do consumidor, na hipótese de inadimplemento do promitente vendedor, consubstanciado na ausência de entrega do imóvel.
[...] (
STJ
- AgInt no REsp: 1917837 RJ 2021/0019917-0, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 29/06/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/08/2021)

Neste sentido, é impositiva a manutenção da Sentença neste capítulo.

IV. DOS DANOS EMERGENTES

Na hipótese, o Magistrado de Primeiro Grau determinou a restituição ao Recorrido, dos valores pagos a título de danos emergentes, alusivos à necessidade de custeio de moradia no período entre a configuração da mora na entrega do imóvel até a efetiva entrega das chaves.

Com efeito, a jurisprudência pátria preconiza que
“a promissária compradora tem direito ao ressarcimento do valor correspondente aos aluguéis mensais do imóvel onde residia durante o período do inadimplemento contratual pela parte ré, porque essa despesa decorreu tão somente do atraso injustificado para a entrega da unidade habitacional adquirida, da qual foi privada da posse”
(
TJ-MG
; AC: 10024140755505002 Belo Horizonte, Relator: Evandro Lopes da Costa Teixeira, Data de Julgamento: 10/11/2021, Câmaras Cíveis / 17ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 11/11/2021).

Dessa forma, conclui-se que a Recorrente deve ressarcir os danos emergentes suportados pelo Recorrido decorrentes do atraso na entrega do imóvel, concernentes aos alugueis despendidos no período do atraso apurado nos autos, representado pelo Contrato de Aluguel colacionado às fls. 182/183.

Ainda que assim não fosse, certo é que caberia a condenação a título de danos emergentes cumulada com a cláusula penal, porquanto somente afastada quando,
“em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo”
(
STJ
; AgInt no REsp 1710524/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/08/2020, DJe 14/08/2020),
não sendo esta, todavia, a hipótese vertente.

V. DA COBRANÇA POR SERVIÇOS DE ASSESSORIA E INTERMEDIAÇÃO

In casu
, revela-se acertada a Sentença que determinou a restituição dos valores cobrados do Recorrido, nos termos do Aditivo Contratual acostado à fl. 119, alusivos a adicional de “serviços de assessoria e intermediação”, eis que se revelam congêneres ao corriqueiramente denominado Taxa SATI, considerada abusiva em relação aos Contratos de Promessa de Compra e Venda de Imóveis, nos termos do REsp n. 1.599.511/SP,
in litteris:

“EMENTA:
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.

I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.

1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.

II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor.

Aplicação da tese 1.1.

2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2.

III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.”

(
STJ -
REsp n. 1.599.511/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, julgado em 24/8/2016, DJe de 6/9/2016.)

VI. DO DANO MORAL

Por derradeiro, em se tratando de atraso na entrega de imóvel, “
a jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que o simples inadimplemento contratual, em regra, não configura dano moral indenizável, devendo haver consequências fáticas capazes de ensejar o sofrimento psicológico”
(
STJ
;AgInt no AREsp n. 1.835.077/RO, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, DJe de 30/5/2022.)

No caso, entendo preenchidos os requisitos necessários à configuração do dano moral, com consequente necessidade de compensação ao Recorrido, na medida em que evidenciado extenso lapso temporal desde a previsão inicial de conclusão da obra e a efetiva entrega.

Neste particular, conforme demonstrado alhures subsistiu atraso excessivo, de aproximadamente 01 (um) ano e 03 (três) meses, cuja situação, atrelada à frustração dos projetos de vida do Recorrido, que buscava no referido imóvel um lar para instituir sua residência, acabou por transbordar o limite do mero dissabor, tendo, inclusive, que firmar Contrato de Aluguel para resolver seu problema de moradia, o que restou devidamente comprovado nos autos.

Não obstante, entendo que o valor fixado pelo Juízo de Primeiro Grau afigura-se excessivo, sendo que, em hipóteses como a dos presentes autos, considerando o prazo de atraso e as particularidades às quais restou submetido o Recorrido, entende-se proporcional e razoável arbitrar o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), para compensar a lesão extrapatrimonial sofrida, cujo valor encontra-se em consonância com os parâmetros comumente adotados na jurisprudência Pátria, senão vejamos:

“EMENTA:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. ARTS. 110 DO CC E 485, IV, DO CPC/2015. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. DANO MORAL CONFIGURADO. EXISTÊNCIA DE CIRCUNSTÂNCIA EXCEPCIONAL VERIFICADA PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. SÚMULA 7/STJ. VALOR RAZOÁVEL. AGRAVO INTERNO DES PROVIDO.

1.
Fica inviabilizado o conhecimento de temas trazidos no recurso especial, mas não debatidos e decididos nas instâncias ordinárias, porquanto ausente o indispensável prequestionamento. Incidência das Súmulas 282 e 356 do STF.

2.

O dano moral, na hipótese de atraso na entrega de unidade imobiliária, não se presume, configurando-se apenas quando houver circunstâncias excepcionais que, devidamente comprovadas, importem significativa violação a direito da personalidade dos promitentes-compradores. Precedentes.

3.
No caso, foi demonstrada a existência de dano moral indenizável, na medida em que o Tribunal de origem descreveu as circunstâncias que extrapolaram o mero aborrecimento. Incidência da Súmula 7/STJ.

4.

O valor arbitrado pelas instâncias ordinárias a título de danos morais somente pode ser revisado em sede de recurso especial quando irrisório ou exorbitante. Na espécie,
o montante fixado em R$ 10.000,00 (dez mil reais) não é exorbitante nem desproporcional aos danos causados, em razão do atraso excessivo na entrega do imóvel
.

5.
Agravo interno a que se nega provimento.

(
STJ
; AgInt no AREsp n. 1.972.470/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJe de 6/5/2022.)

Nesse contexto, sendo induvidosa a responsabilidade contratual na espécie, os juros de mora incidem a partir da citação, e a correção monetária a partir do presente arbitramento, observando-se, para fins de atualização, o entendimento de que,
“
nas condenações posteriores à entrada em vigor do Código Civil de 2002 (janeiro de 2003), deve-se aplicar a Taxa Selic, que é composta de juros moratórios e de correção monetária, ficando vedada sua cumulação com qualquer outro índice de atualização monetária”
(
STJ
; AgInt no REsp n. 1.752.361/MG, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJe de 1/7/2021.).

VII. CONCLUSÃO

Isto posto, conheço e confiro parcial provimento ao Recurso de Apelação Cível interposto, exclusivamente, para reduzir o valor dos danos morais para o equivalente a R$ 10.000,00 (dez mil reais), nos termos da fundamentação retro aduzida.

É como voto.

NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

DESEMBARGADOR RELATOR

(documento datado e assinado eletronicamente)

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)