Tribunal: TJES
Processo: 5010624-58.2022.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO
Órgão julgador: TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO
Órgão colegiado: Câmaras Cíveis Reunidas
Assuntos: Defeito, nulidade ou anulação; Efeito Suspensivo a Recurso
Data de julgamento: 2023-05-02

Ementa:
EMENTA
: AGRAVO DE INSTRUMENTO –
AÇÃO
ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO
C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER
–
AUSÊNCIA DE SUBSTRATO PROBATÓRI
O

APTO AO DEFERIMENTO DA ANTECIPAÇÃO DE TUTELA
–
NECESSIDADE DE MAIOR DILAÇÃO PROBATÓRIA –
PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADA -
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1.
Sob a ótica do Código de Processo Civil de 2015, a tutela antecipada será concedida quando os elementos trazidos aos autos pela parte convencerem o Juiz da
“probabilidade do direito”
, devendo ainda estar presente o
“perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo”
(CPC, art. 300).

2.
Caso concreto em que a alegação de uma simulação nos negócios jurídicos firmados pelos requeridos e a má-fé deles, não resta evidenciada documentalmente.

3
.
Ausentes, até o momento, as razões para o deferimento da antecipação de tutela pretendida, pois mostra-se necessária a realização de uma maior dilação probatória.

4.
Tendo em vista que a própria parte autora afirma na exordial de origem que não levou a registro a promessa de compra e venda firmada com a construtora, aparentemente, o agravado que teria adquirido o mesmo móvel aparentemente adotou todas as cautelas necessárias antes de adquirir o bem, já que este encontrava-se livre e desembaraçado.

5
.
Recurso conhecido e desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
5010624-58.2022.8.08.0000
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
AGRAVANTE: CERAMICA CAPICHABA LTDA
AGRAVADO: MAITAM CONSTRUCOES E INCORPORACOES LTDA e outros
RELATOR(A):TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

EMENTA
: AGRAVO DE INSTRUMENTO –
AÇÃO
ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO
C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER
–
AUSÊNCIA DE SUBSTRATO PROBATÓRI
O

APTO AO DEFERIMENTO DA ANTECIPAÇÃO DE TUTELA
–
NECESSIDADE DE MAIOR DILAÇÃO PROBATÓRIA –
PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADA -
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1.
Sob a ótica do Código de Processo Civil de 2015, a tutela antecipada será concedida quando os elementos trazidos aos autos pela parte convencerem o Juiz da
“probabilidade do direito”
, devendo ainda estar presente o
“perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo”
(CPC, art. 300).

2.
Caso concreto em que a alegação de uma simulação nos negócios jurídicos firmados pelos requeridos e a má-fé deles, não resta evidenciada documentalmente.

3
.
Ausentes, até o momento, as razões para o deferimento da antecipação de tutela pretendida, pois mostra-se necessária a realização de uma maior dilação probatória.

4.
Tendo em vista que a própria parte autora afirma na exordial de origem que não levou a registro a promessa de compra e venda firmada com a construtora, aparentemente, o agravado que teria adquirido o mesmo móvel aparentemente adotou todas as cautelas necessárias antes de adquirir o bem, já que este encontrava-se livre e desembaraçado.

5
.
Recurso conhecido e desprovido.

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 010 - Gabinete Des. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO

Composição de julgamento: 010 - Gabinete Des. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - Relator / 021 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal / 029 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal
VOTOS VOGAIS
021 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar
029 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar

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VOTO VENCEDOR

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº:
5010624-58.2022.8.08.0000

AGRAVANTE: CERÂMICA CAPICHABA LTDA

AGRAVADOS: MAITAM CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA e JOSMAR BUTKOWSKY PEREIRA

RELATOR: DES. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO

VOTO

Conforme anteriormente relatado, cuida-se de
AGRAVO DE INSTRUMENTO
interposto por
CER
Â
MICA CAPICHABA LTDA

contra a r. decisão com cópia no ID 3661938 que, nos autos da

ação
anulatória de negócio jurídico
c/c obrigação de fazer

ajuizada em face de
MAITAM CONSTRU
ÇÕ
ES E INCORPORA
ÇÕ
ES LTDA

e

JOSMAR BUTKOWSKY PEREIRA
, indeferiu o pedido de depósito em juízo das chaves dos apartamentos n° 503 e 504 do Ed. Yvone Cunha e suas respectivas vagas de garagem, matriculados sob os números 140416 e 140417
.

Em suas razões (ID 3661838), a agravante aduz, em resumo, que (i) o pedido foi indeferido sob a premissa de que o depósito das chaves dos imóveis, objetos da demanda, produziria efeitos similares à indisponibilidade dos referidos bens, haja vista que nenhuma das partes poderia utilizá-los, gerando, assim, danos para ambos os lados, no entanto, não se mostra razoável que o segundo agravado seja agraciado com a fruição exclusiva do imóvel durante todo o trâmite processual, desgastando-o e desvalorizando-o, enquanto amarga os prejuízos pela impossibilidade de usufruir do imóvel pelo qual pagou integralmente e de boa fé; (ii) o perigo de dano reside na informação prestada pela própria Associação de Adquirentes no sentido de que a entrega das chaves dos apartamentos indicados nos autos não será realizada em favor desta agravante, mas ao proprietário registral, o segundo agravado, Sr. Josmar Butkowsky Pereira, ainda que pendente de discussão judicial para o fim de ser declarar a nulidade do negócio jurídico realizado por este último junto à Construtora; e (iii) os agravados, Maitam Construções e Incorporações Ltda. e Josmar Butkowsky Pereira, respondem a outros processos similares.

Diante basicamente de tais fatos, requereu a concessão de antecipação de tutela recursal, “
no sentido de assegurar que as chaves dos apartamentos 503 e 504 (e respectivas vagas de garagem) do Edifício Yvone Cunha sejam depositadas em Juízo pela Associação responsável pela sua construção, afastando qualquer possibilidade de entrega ao Segundo Agravado Josmar Butkowsky Pereira
”.

Em decisão inserida no ID 3785828, foi
deferido
o pedido de tutela de urgência recursal, no sentido de determinar que as chaves dos apartamentos 503 e 504 (e respectivas vagas de garagem) do Edifício Yvone Cunha sejam depositadas em Juízo pela Associação responsável pela sua construção, afastando qualquer possibilidade de entrega ao segundo agravado Josmar Butkowsky Pereira, ao menos até o julgamento final deste recurso.

Contrarrazões apresentadas por
JOSMAR BUTKOWSKY PEREIRA
no ID 4144691.

Após solicitar informações ao julgador singular, foi informado que
MAITAM CONSTRU
ÇÕ
ES E INCORPORA
ÇÕ
ES LTDA
não constituiu advogado nos autos originários (ID 4333824).

Trata-se, na origem, de
ação
anulatória de negócio jurídico
c/c obrigação de fazer

ajuizada por
CER
Â
MICA CAPICHABA LTDA
, ora agravante, em face de
MAITAM CONSTRU
ÇÕ
ES E INCORPORA
ÇÕ
ES LTDA

e

JOSMAR BUTKOWSKY PEREIRA
, ora agravados, em que alega, em resumo, que firmou com a primeira requerida, na data de 17 de abril de 2008, dois contratos de promessa de compra e venda de unidades imobiliárias em construção, individualizadas como sendo apartamentos 503, 504, e 04 vagas de garagem (sendo duas vagas destinadas a cada apartamento) do Empreendimento Yvone Cunha que seria construído nos lotes 17, 18, 19 e 20 da quadra 10, situados na Rua Humberto Serrano, Praia da Costa, Vila Velha/ES.

Prossegue, afirmando, que restou pactuada a seguinte forma de pagamento: o valor correspondente ao apartamento 503 e 02 vagas de garagem seria dividido em 60 (sessenta) prestações mensais, no valor individual de R$ 6.000,00 (seis mil reais), iniciando em 20/05/2008 com previsão de término para a data de 20/04/2013, totalizando o montante de R$ 360.000,00 (trezentos e sessenta mil reais). No tocante ao apartamento 504 e 02 vagas de garagem, o pagamento seria efetuado mediante permuta de 1.565,000 (mil, quinhentas e sessenta e cinco) lajotas a serem entregues no Empreendimento Yvone Cunha a partir do mês de maio/2008, a base de 40.000 lajotas por mês, perfazendo um total de R$ 360.000,00 (trezentos e sessenta mil reais).

Nesse ensejo alega que ambos os apartamentos foram quitados em sua integralidade, conforme se depreende dos comprovantes de pagamento das parcelas e termos de entrega das lajotas anexados.

No entanto, alega que a requerida não cumpriu a cláusula contratual que previa a entrega das unidades e todo o empreendimento no segundo semestre do ano de 2011, o que motivou os adquirentes, inclusive a requerente, a fundarem uma associação denominada Associação de Adquirentes de Imóveis do Residencial Yvone Cunha da cidade de Vila Velha, para dar seguimento na construção e finalização do empreendimento.

Aduz, outrossim, que, para a sua surpresa, antes do ajuizamento da ação, teve ciência de que a primeira requerida, sem qualquer autorização de sua parte, registrou nas matrículas dos imóveis individualizados como apartamentos 503 e 504 e suas respectivas vagas da garagem, objetos dos contratos de promessa de compra e venda firmados entre si, uma escritura pública de confissão de dívida em favor do 2º requerido, dando os referidos bens como garantia para o adimplemento do crédito, datada de 11 de fevereiro de 2015, procedimento que se repetiu como outras 3 unidades do empreendimento.

Alegou, ainda, que a situação se agravou pois foi posteriormente lavrado entre os requeridos escritura pública de compra e venda das referidas unidades e suas respectivas vagas de garagem, na data de 10/08/2016, ou seja, mais de 08 (oito) anos depois de firmar promessa de compra e venda com a construtora requerida.

Nesse passo, sustenta que o segundo requerido solicitou junto ao presidente da Assembleia do Empreendimento Yvone Cuha que os boletos relativos ao pagamento da continuidade do empreendimento lhe fossem enviados e não mais para a requerente.

Diante basicamente de tais fatos, requereu, liminarmente, fosse determinada a indisponibilidade dos imóveis matriculados sob os números 140416 e 140417, pertencentes aos apartamentos 503 e 504 e suas respectivas garagens, do empreendimento Yvone Cunha, situado na cidade de Vila Velha/ES, visto que se o mesmo tiver desembaraçado poderá ser objeto de nova alienação, afastando ainda mais o provimento do direito pleiteado. No mérito, requer a declaração da nulidade da escritura pública que registrou a compra e venda firmado pelos requeridos, por resultar de negócio jurídico simulado e que a construtora firme o contrato definitivo.

Ao receber a inicial, o magistrado singular deferiu parcialmente o pedido liminar, “
apenas para determinar a averbação à margem da matrícula dos imóveis de nº 140416 e 140417, correspondentes aos apartamentos 503, 504, e 04 vagas de garagem (sendo duas vagas destinadas a cada apartamento) do Empreendimento Yvone Cunha que seria construído nos lotes 17, 18, 19 e 20 da quadra 10, situados na Rua Humberto Serrano, Praia da Costa, Vila Velha/ES (Cartório do 1º Ofício da 1ª Zona de Vila Velha/ES) da notícia da existência da presente demanda envolvendo os referidos bens, até ulterior deliberação deste Juízo. Assim, encaminhe-se a presente decisão, servindo esta de ofício, ao Cartório do 1º Ofício da 1ª Zona de Vila Velha/ES, para que seja procedida à mencionada averbação
”.

Após a apresentação de contestação e reconvenção pelo requerido
JOSMAR BUTKOWSKY PEREIRA
, assim como de réplica na demanda principal e reconvencional, a parte autora informou que, na última assembleia realizada em 13/07/2022, foi cientificado sobre o término das obras do Edifício e, que, ao inquirir o responsável pela presidência da Associação de Adquirentes sobre a entrega das chaves, recebeu a informação de que a entrega seria realizada de acordo com o proprietário registral das unidades, ainda que penda os autos originários de julgamento.

Por tal motivo, requereu a nova medida de urgência, no sentido de que as chaves dos imóveis em testilha sejam depositadas em Juízo, o que foi indeferido, nos seguintes termos:

“Conforme consignado na decisão de fls. 195/196-verso, a indisponibilidade de bens é medida excepcional e, no caso em questão, o depósito das chaves dos imóveis objeto do negócio jurídico que a presente demanda pretende declarar a nulidade produziria efeitos similares à indisponibilidade dos referidos bens, haja vista que nenhuma das partes poderia utilizá-los, gerando, assim, danos para ambos os lados.

Assim, neste momento processual e considerando que as alegações de vício no negócio demandam uma cognição exauriente do feito, o que somente será realizado quando do enfrentamento do mérito da demanda, entendo que não é possível deferir a tutela de urgência requerida pela parte autora, sendo a liminar já deferida nos autos suficiente para assegurar a publicidade a terceiros, bem como a utilidade do resultado do processo, sendo possível.

Em outras palavras, a probabilidade do direito autoral para fins de deferimento da tutela antecipada requerida às fls. 404/407-verso somente poderá ser apurado quando do enfrentamento do mérito da demanda, não estando, assim, preenchido um dos requisitos necessário para a concessão de tutela com base no art. 300 do CPC/15.”

Foi justamente em face desta decisão contra a qual se interpôs o presente recurso, que passo a examinar.

De início, registro que ao apreciar o pedido de antecipação de tutela recursal, entendi prudente deferi-lo porque as teses veiculadas no recurso confundiam-se com o próprio do agravo e, sendo as chaves dos imóveis em testilha entregues ao segundo agravado, haveria a satisfação da medida, o que poderia ser posteriormente revertido pela c. Câmara Julgadora.

Registrei, ademais, que em demanda similar à presente, este Sodalício reconheceu existirem indícios de prática de ato ilícito envolvendo os agravados. Vejamos:

AGRAVO DE INSTRUMENTO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA CONSTITUIÇÃO DE HIPOTECA PELA CONSTRUTORA APÓS A CELEBRAÇÃO DO COMPROMISSO ALIENAÇÃO POSTERIOR A TERCEIROS VIOLAÇÃO DA BOA-FÉ OBJETIVA DA RELAÇÃO CONTRATUAL SÚMULA 308 DO STJ - RECURSO DESPROVIDO. 1. Aplica-se ao caso o Enunciado nº 308 da Súmula do STJ A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. 2. Consoante a iterativa jurisprudência deste Tribunal, fere a boa-fé objetiva da relação contratual a atitude da construtora que primeiro celebra o compromisso de compra e venda de imóvel com o promissário-comprador, e depois onera-o com hipoteca em favor de terceiro, como no caso em testilha, independentemente da sua constituição jurídica como agente financeiro ou como pessoa jurídica ou física distinta. 3. Embargos de Declaração prejudicados. 4. Recurso desprovido.

(TJES, Classe: Agravo de Instrumento, 035179004995, Relator: MANOEL ALVES RABELO, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 23/04/2018, Data da Publicação no Diário: 07/05/2018)

No entanto, após a análise das provas acostadas aos autos e das teses apresentadas pelas partes que litigam no presente instrumento, entendo, de bom alvitre, manter o pronunciamento vergastado.

Como se sabe, para o deferimento da tutela de urgência pretendida pela parte autora, é necessário que esteja presente nos autos um substrato probatório mínimo, capaz de demonstrar a veracidade das suas alegações. Também, o requisito do perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo é condição
sine qua non
.

Em outras palavras, sob a ótica do Código de Processo Civil, tanto a tutela cautelar como a tutela antecipada serão concedidas quando os elementos trazidos aos autos pela parte convencerem o Juiz da
“probabilidade do direito”
, devendo ainda estar presente o
“perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo”
(CPC, art. 300).

Dissertando sobre os requisitos legais para a concessão da tutela jurisdicional provisória de urgência que, baseada em cognição sumária, visa amenizar os males do tempo e, assim, garantir a efetividade da tutela definitiva, ensina o doutrinado Fredie Didier Jr.:

“
A probabilidade do direito a ser provisoriamente satisfeito/realizado ou acautelado é a plausibilidade de existência desse mesmo direito. O bem conhecido
fumus boni iuris
(ou fumaça do bom direito). O magistrado precisa avaliar se há
'
elementos que evidenciem
'
a probabilidade de ter acontecido o que foi narrado e quais as chances de êxito do demandante
. (...)
A tutela provisória de urgência pressupõe, também, a existência de elementos que evidenciem o perigo que a demora no oferecimento da prestação jurisdicional (
periculum in mora
) representa para a efetividade da jurisdição e a eficaz realização do direito
.” (DIDIER JR., Fredie; BRAGA, Paula S. e OLIVEIRA, Rafael A. de. "Curso de Direito Processual Civil - Vol. 2" - 11ª ed. Salvador. Editora JusPodivm, 2016, p. 608/610)

Nesse mesmo sentido, Daniel Amorim Assumpção Neves assevera:

“
A tutela antecipada satisfaz, faticamente, o direito, e, ao fazê-lo, garante que o futuro resultado do processo seja útil à parte vencedora. Numa tutela antecipada de liberação imediata de medicamento, a satisfação fática gerada pela imediata entrega do medicamento ao autor serve para garantir que ao final da demanda a decisão de procedência seja útil. De que valeria a concessão do remédio somente em sede de tutela definitiva se o lapso temporal para tanto é suficiente para deteriorar de tal forma a saúde do autor a ponto de tornar a entrega do medicamento inútil
”.

(NEVES, Daniel Amorim Assumpção. "Novo Código de Processo Civil Comentado" - Salvador: Ed. JusPodivm, 2016, p. 462)

Analisando detidamente os autos, assim como asseverado no pronunciamento vergastado, não vislumbro, em cognição superficial apropriada a etapa preambular do processo de origem, razões para o deferimento da antecipação de tutela pretendida, pois reputo necessária a realização de uma maior dilação probatória no que se refere a alegação de uma simulação nos negócios jurídicos firmados pelos requeridos e a má-fé deles. Nesse sentido:

AGRAVO DE INSTRUMENTO.
AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C ANULAÇÃO DE ESCRITURA E REGISTRO E REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PEDIDO DE DECRETAÇÃO DE INDISPONIBILIDADE DA ÁREA DESCRITA NA INICIAL
. Alegação de pactuação de um contrato de permuta com a ré, porém afirmam os autores outorga de escritura de compra e venda, havendo, assim, uma desvirtuação do negócio jurídico.
Decisão de indeferimento da tutela antecipada. Inconformismo dos autores. Manutenção da decisão. Exame sobre a possibilidade de concessão da tutela provisória de urgência exige análise da probabilidade do direito, o perigo de dano e o risco ao resultado útil do processo, nos termos do art. 300 do CPC. Documentos anexados aos autos, por si só, não induzem a convicção do juízo, o que demanda uma cognição exauriente, calcada nos princípios constitucionais do contraditório e da ampla defesa.
No mais, as alegações sobre simulação do negócio jurídico demanda dilação probatória, de modo que não é possível afirmar, em análise perfunctória, o direito dos autores
. Ademais, os requisitos são cumulativos para a concessão da medida pleiteada. Dessa forma, como muito bem asseverado pelo magistrado
a quo
"em que pese a narrativa dos autores, verifico que além de simulação, houve possível sonegação tributária, eis que os autores alegam que receberam a quantia de r$500.000,00 (quinhentos mil reais) de sinal e na escritura de promessa de compra e venda, o valor constante é de r$220.000,00 (duzentos e vinte mil reais)". Ausência de verossimilhança. Desprovimento do recurso.
(TJRJ; AI 0033646-69.2018.8.19.0000; São João da Barra; Sexta Câmara Cível; Relª Desª Inês da Trindade Chaves de Melo; DORJ 15/07/2019; Pág. 216)

Ademais, tendo em vista que a própria parte autora afirma na exordial de origem que não levou a registro a promessa de compra e venda firmada com a construtora, aparentemente, o agravado
JOSMAR BUTKOWSKY PEREIRA
teria adotado todas as cautelas necessárias antes de adquirir o imóvel, já que este encontrava-se livre e desembaraçado.

Portanto, ao menos enquanto não produzida prova contundente acerca de eventual vício do negócio jurídico formalizado entre os requeridos, entendo que deve-se privilegiar o proprietário registral, posto que, uma vez não levada a registro a promessa de compra e venda firmada entre a autora e a construtora, esta produz efeitos
inter partes
.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO ANULATÓRIA DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA C/C REPARAÇÃO DE DANOS MORAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. DIREITO PESSOAL. IMÓVEL VENDIDO EM DUPLICIDADE. ANULAÇÃO DA SEGUNDA VENDA. IMPOSSIBILIDADE. BOA-FÉ DO TERCEIRO ADQUIRENTE
. DANO MORAL. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1.
A aquisição da propriedade imobiliária, por ato intra vivos, dá-se mediante registro do título translativo no cartório de registro de imóveis competente. Em decorrência do princípio da obrigatoriedade, que informa o sistema registral imobiliário, o registro é indispensável à aquisição da propriedade de bens imóveis e, contudo tem força probatória relativa, presumindo-se como titular dos direitos reais até prova em contrário, àquele em cujo nome estiver registrado no imóvel. Inteligência dos art. 1.125, inc. I, art. 1.226 e art. 1.245 todos do Código Civil, e artigos 167 e 176
caput
ambos da Lei de Registros Públicos. 2.
Não registrada a promessa de compra e venda, produzindo eficácia apenas entre as partes, não se pode desfazer a segunda alienação em obediência à boa-fé do segundo adquirente, cuja presunção não foi afastada pelo lesado
. 3. O sofrimento humano causado pelo ato ilício, magoando e menosprezando valores imensuráveis da pessoa honesta perante a sociedade. Os autores não se desincumbiram de seu ônus de prova (art. 373, inc. I do CPC), devendo a sentença recorrida permanecer em seu teor e fundamentação.
(TJMT; AC 0013995-95.2017.8.11.0004; Segunda Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Sebastião de Moraes Filho; Julg 09/11/2022; DJMT 11/11/2022)

__________________

APELAÇÃO.
AÇÃO ANULATÓRIA
. CERCEAMENTO DE DEFESA. PEDIDO GENÉRICO. PROVA IRRELEVANTE PARA O JULGAMENTO DO MÉRITO.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADA. ALIENAÇÃO POSTERIOR A TERCEIRO. REGISTRO REGULAR. VALIDADE. EFICÁCIA RELATIVA DO PRIMEIRO NEGÓCIO. BOA-FÉ DO TERCEIRO
. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. RESTITUIÇÃO DO VALOR PAGO. (...).
O contrato de promessa de compra e venda não tem efeitos translativos automáticos, produzindo efeitos apenas no campo obrigacional, com outorga ao adquirente adimplente do poder de exigir que o vendedor lhe transfira a propriedade do imóvel. Sem efeito translativo, a simples assinatura da promessa de compra e venda não altera a titularidade do imóvel, que segue no patrimônio do promitente vendedor, ou seja, segue sob domínio do vendedor que, então, continua com o poder de dispor do bem e de aliená-lo a terceiro. A promessa de compra e venda possui eficácia relativa, ou seja, só produz efeitos entre as partes contratantes, não sendo capaz de anular relação jurídica externa, firmada entre outras partes
. O recebimento em duplicidade pela negociação de imóvel enseja o dever do promitente vendedor, pelo menos, restituir o valor pago pelo primeiro promissário comprador.
(TJMG; APCV 5003876-85.2020.8.13.0470; Décima Quinta Câmara Cível; Rel. Des. Octávio de Almeida Neves; Julg. 03/11/2022; DJEMG 09/11/2022)

________________

APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS
.(...) 2.
VENDA DE IMÓVEL EM DUPLICIDADE. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA ORIGINÁRIO NÃO REGISTRADO. DIREITO PESSOAL. PERDAS E DANOS. MÁ-FÉ DO ADQUIRENTES POSTERIORES NÃO DEMONSTRADA
.
O compromisso de compra e venda não levado à averbação à margem do registro imobiliário competente reveste-se de natureza de mero direito pessoal, sem qualquer eficácia real. Sendo assim,
in casu
, não registrada a promessa de compra e venda originária do autor, seus efeitos obrigacionais vinculam apenas os sujeitos concretamente envolvidos, não ensejando, destarte, o desfazimento da alienação posterior a adquirentes de boa-fé, sobretudo à míngua de demonstração de quaisquer das situações de anulabilidade previstas na legislação substantiva, especialmente a má-fé, que não se presume
. Pretensões autorais de nulidade do negócio jurídico e cancelamento do correlato registro devidamente rejeitadas. Sentença inalterada no capítulo. (...)
(TJGO; AC 0267656-23.2015.8.09.0071; Sexta Câmara Cível; Relª Desª Sandra Regina Teodoro Reis; Julg. 18/04/2022; DJEGO 20/04/2022; Pág. 5271)

Ante o exposto,
CONHEÇO DO RECURSO
, porquanto presentes os seus requisitos de admissibilidade, e
NEGO-LHE PROVIMENTO
,

para manter incólume a r. decisão ora impugnada.

É como voto.

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)