Tribunal: TJES
Processo: 0011268-82.2020.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão julgador: RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Locação de Imóvel
Data de julgamento: 2023-08-04

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA. PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL. MATÉRIA NÃO DEBATIDA EM PRIMEIRO GRAU. DISSONÂNCIA DO ALEGADO EM CONTESTAÇÃO E DECIDIDO EM SENTENÇA. ACOLHIDA. PEDIDO DE INDENIZAÇÃO DE BENFEITORIAS APRESENTADO EM CONTESTAÇÃO. POSSIBILIDADE. PANDEMIA DE COVID-19. IMPOSSIBILIDADE DE REVISÃO CONTRATUAL. ALEGAÇÃO ABSTRATA. VALIDADE DA CLÁUSULA DE RENÚNCIA ÀS BENFEITORIAS POR PARTE DO LOCATÁRIO. ART. 35 DA LEI Nº 8.245/91. SÚMULA 335 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. RECURSO CONHECIDO EM PARTE E DESPROVIDO.

1.
Preliminar de inovação recursal:
ressalvadas as hipóteses de matéria de ordem pública e de fatos supervenientes, a questão suscitada somente em razões de apelação configura indevida inovação recursal. Preliminar acolhida.

2. O STJ orienta que, em ação de despejo, o exercício do direito de retenção por benfeitoria deve ser exercido por ocasião da contestação.

3. A pandemia de Covid-19, embora tenha ensejado a edição de medidas excepcionais, não tem o condão de obstar a rescisão do contrato de locação por inadimplemento da locatária, sob pena de se onerar excessivamente o locador.

4. O advento da crise sanitária não invalida a cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias livremente pactuada.

5. A Lei de Locações autoriza cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e do direito de retenção. Súmula 335 do STJ: Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.

6. Recurso parcialmente conhecido e desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
0011268-82.2020.8.08.0024
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: GLAUCIA DE MAGALHAES TIRADO
APELADO: MOACYR CARVALHO FIGUEIRA
RELATOR(A):RAPHAEL AMERICANO CAMARA

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EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA. PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL. MATÉRIA NÃO DEBATIDA EM PRIMEIRO GRAU. DISSONÂNCIA DO ALEGADO EM CONTESTAÇÃO E DECIDIDO EM SENTENÇA. ACOLHIDA. PEDIDO DE INDENIZAÇÃO DE BENFEITORIAS APRESENTADO EM CONTESTAÇÃO. POSSIBILIDADE. PANDEMIA DE COVID-19. IMPOSSIBILIDADE DE REVISÃO CONTRATUAL. ALEGAÇÃO ABSTRATA. VALIDADE DA CLÁUSULA DE RENÚNCIA ÀS BENFEITORIAS POR PARTE DO LOCATÁRIO. ART. 35 DA LEI Nº 8.245/91. SÚMULA 335 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. RECURSO CONHECIDO EM PARTE E DESPROVIDO.

1.
Preliminar de inovação recursal:
ressalvadas as hipóteses de matéria de ordem pública e de fatos supervenientes, a questão suscitada somente em razões de apelação configura indevida inovação recursal. Preliminar acolhida.

2. O STJ orienta que, em ação de despejo, o exercício do direito de retenção por benfeitoria deve ser exercido por ocasião da contestação.

3. A pandemia de Covid-19, embora tenha ensejado a edição de medidas excepcionais, não tem o condão de obstar a rescisão do contrato de locação por inadimplemento da locatária, sob pena de se onerar excessivamente o locador.

4. O advento da crise sanitária não invalida a cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias livremente pactuada.

5. A Lei de Locações autoriza cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e do direito de retenção. Súmula 335 do STJ: Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.

6. Recurso parcialmente conhecido e desprovido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer em parte o recurso, e, nesta parte, negar-lhe provimento, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 025 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

Composição de julgamento: 025 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Relator / 028 - Gabinete Des. RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - Vogal / 005 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal
VOTOS VOGAIS
028 - Gabinete Des. RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO (Vogal)
Acompanhar
005 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

Conforme relatado, tratam os autos de apelação cível interposta por
GLAUCIA DE MAGALHÃES TIRADO
contra a r. sentença de fls. 739/751, integrada pela decisão de fls. 772/773, proferida pelo Juízo de Direito da Décima Primeira Vara Cível de Vitória, que em
AÇÃO DE DESPEJO C/C. COBRANÇA
ajuizada em seu desfavor por
MOACYR CARVALHO FIGUEIRA,
julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, declarando rescindido o contrato de locação firmado entre as partes e condenando a demandada ao pagamento de (a) R$ 21.637,05 (vinte e um mil seiscentos e trinta e sete reais e cinco centavos) referente aos aluguéis não adimplidos dos meses de março de 2020 a julho de 2020; (b) R$ 620,18 (seiscentos e vinte reais e dezoito centavos) relativos às parcelas inadimplidas de IPTU do ano de 2020; e (c) aluguéis e demais encargos locatícios que vencessem e não fossem adimplidos até o momento da desocupação do imóvel.

Em suas razões recursais (fls. 776/805), a apelante pleiteia a reforma da sentença, ao argumento de que a cláusula contratual que obsta a indenização por benfeitorias deve ser declarada nula, eis que abusiva e firmada em contrato de adesão. Alega que, durante a relação locatícia, que perdurou por doze (12) anos, despendeu R$ 426.217,88 (quatrocentos e vinte e seis mil, duzentos e dezessete reais e oitenta e oito centavos) em melhorias no imóvel, quantia cuja ausência de ressarcimento importa em enriquecimento sem causa do locador. Acrescenta que, embora a relação locatícia tenha sido firmada para o exercício de atividades empresariais, de realização de festas infantis, o locador exigiu que o contrato fosse firmado por pessoa física. Assevera que o inadimplemento das obrigações locatícias decorreu das restrições impostas pela pandemia de Covid-19, que obstaram o exercício de suas atividades, circunstância que causou desequilíbrio contratual e onerosidade excessiva e que deve ser sopesada na análise das cláusulas contratuais.

A parte apelada apresentou contrarrazões (fls. 1.324/1.334), sustentando, preliminarmente, que a alegação no sentido de que o apelado exigiu que o ajuste fosse firmado por pessoa física é inverídica e consiste em inovação recursal. No mérito, sustentou que cláusula 4 do contrato de locação é válida, eis que a Lei nº 8.245/91 prevê, no mesmo sentido, que as benfeitorias voluptuárias não são indenizáveis e, quanto às úteis e necessárias, confere aos contratantes liberdade para ajustar eventual indenização da forma que lhes aprouver. Alega que os documentos acostados demonstram que não foram feitas benfeitorias necessárias e, ainda que fossem verificadas, não houve autorização prévia e escrita do locador/apelado para a sua realização. Sustenta que a relação locatícia perdurou por doze (12) anos, ínterim no qual a parte apelante pode usufruir das benfeitorias voluptuárias que realizou. Sustenta, por fim, que o pedido de indenização pelas benfeitorias não deve ser admitido, pela inadequação da via eleita para formulá-lo, bem como que é inaplicável a teoria da imprevisão.

I - DA PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL SUSCITADA EM CONTRARRAZÕES

Inicialmente, registra-se que, ressalvadas as hipóteses de matéria de ordem pública e de fatos supervenientes, a questão suscitada somente em razões de apelação configura indevida inovação recursal.

No caso, ao discutir a finalidade da locação, a apelante veiculou em grau recursal alegação não debatida em primeiro grau de jurisdição, qual seja, assertiva no sentido de que o apelado – locador do imóvel – exigiu que o contrato fosse firmado por pessoa física, embora possuísse destinação comercial.

Não há, na peça defensiva, qualquer menção a esse ponto, tampouco a sentença recorrida tratou da matéria, de forma que o apelante lança mão de tese nova, cuja análise resta obstada diante da vedação à inovação recursal.

Nesse trilhar, tem-se a jurisprudência desta Corte de Justiça:

APELAÇÃO CÍVEL. INOVAÇÃO RECURSAL. MÉRITO. PROVENTOS. INTEGRALIDADE. GRATIFICAÇÃO DE PRODUTIVIDADE E INSALUBRIDADE. HORAS EXTRAS. PROPTER LABOREM. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO. 1.
Como se sabe, a inovação recursal é o fenômeno caracterizado pela presença, no recurso, de argumentos jurídicos não discutidos na instância originária, malferindo o princípio da ampla defesa, que na instância revisora deve prevalecer sobre o princípio iura novit curia, implicando o não conhecimento da argumentação inovadora.
2. As verbas objeto da demanda (gratificação de produtividade e insalubridade, bem como horas extras) são verbas propter laborem e, por tal razão, pagas durante a atividade do servidor e enquanto perdurar a causa que lhes dê ensejo. 3. A garantia da integralidade dos vencimentos não indica correspondente garantia à incorporação de verbas propter laborem. 4. Recurso parcialmente conhecido e desprovido. (TJES; AC 0003554-27.2017.8.08.0008; Terceira Câmara Cível; Rel. Des. Subst. Luiz Guilherme Risso; Julg. 14/03/2023; DJES 27/03/2023)

Por conseguinte, diante da formulação de tese nova, dissonante da apresentada em contestação,
ACOLHO a preliminar de inovação recursal
e NÃO CONHEÇO
do recurso
quanto à alegação de que o recorrido (locador) teria exigido que o instrumento contratual locatício fosse firmado em nome da pessoa física, a despeito de possuir destinação comercial
.

II - MÉRITO

Neste ponto, ressalto que o Superior Tribunal de Justiça orienta que, em ação de despejo, o exercício do direito de retenção por benfeitoria deve ser exercido por ocasião da contestação (AgInt no AgRg no Ag 1311922/MT, Quarta Turma, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 04.2.2020, DJe 18.2.2020).

À luz desse entendimento, entendo viável a veiculação de pretensão de compensação por benfeitorias em contestação, como o fez a apelante, razão pela qual descabe falar em inadequação da via eleita no presente caso. Nesse sentido, confira-se:

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS.
RETENÇÃO E INDENIZAÇÃO DE BENFEITORIAS. PEDIDO EM CONTESTAÇÃO. POSSIBILIDADE.
AUTORIZAÇÃO DA LOCADORA. COMPROVAÇÃO. RENÚNCIA PARCIAL DO LOCATÁRIO. POSSIBILIDADE. ART. 35 DA LEI Nº 8.245/91. SÚMULA 335 DO STJ. INDENIZAÇÃO DEVIDA. REAJUSTE DOS ALUGUÉIS. PREVISÃO CONTRATUAL. ENCARGOS ACESSÓRIOS E MULTA. CONDENAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. -
"Em se tratando de ação de despejo, o exercício do direito de retenção - art. 35, da Lei n.º 8.245/91, deve ser exercido por ocasião da contestação"
(STJ, AgRg no REsp 685.103/MT). - Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção (art. 35 da Lei nº 8.245/91). -"Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção" (STJ, Súmula 335). - No caso concreto, comprovada a autorização expressa das benfeitorias pela locatária, faz jus o locador à respectiva indenização, referente aos itens especificados em termo aditivo do contrato, cujo valor deve ser apurado em fase de liquidação de sentença. - Em contrato de locação, é lícita a cláusula que prevê o reajuste de aluguel (art. 18 da Lei nº 8.245/91). (TJMG, Apelação Cível nº 1.0000.21.133942-9/001, Rel. Des. Habib Felippe Jabour, 18ª Câmara Cível, j. 18/10/2022).

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA ALUGUEIS E ENCARGOS. LEI DE LOCAÇÃO.
COMPENSAÇÃO BENFEITORIAS. MEIO DEFESA. CONTESTAÇÃO. PRECEDENTES STJ.
ÔNUS PROVA. RÉU. NÃO DESINCUMBÊNCIA. FUNDO COMÉRCIO. INDENIZAÇÃO. RECONVENÇÃO. HONORÁRIOS RECURSAIS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.
1. O pedido de compensação das benfeitorias constitui matéria de defesa a ser manejada por meio de compensação, dispensada a apresentação de reconvenção ou ação própria. Precedentes STJ.
2. Na linha tradicional sedimentada na nossa legislação, a distribuição do ônus da prova está arrimada no artigo 373 do Código de Processo Civil, cabendo ao réu a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor acerca das alegadas; 2.1.
In casu
, não tendo o réu trazido à colação elementos probatórios correlatos à realização e despesas com benfeitorias realizadas, a improcedência do seu pedido é medida que se impõe. [...] (TJDFT, Apelação Cível nº 07038598120188070001, 1ª Turma Cível, Rel. Romulo de Araújo Mendes, j. 14/08/2019, DJe 27/08/2019).

Ato seguinte, remanesce pendente de análise a controvérsia que cerca a validade das cláusulas contratuais que obstam a compensação dos valores supostamente despendidos pela apelante para realização de benfeitorias, principalmente à luz das restrições impostas pela pandemia de Covid-19.

A propósito, dentre os efeitos nefastos da pandemia, não se olvida que o exercício de diversas atividades profissionais foi prejudicado e que, como consequência, a situação patrimonial daqueles que as exerciam foi severamente comprometida.
Esse contexto, embora tenha ensejado a edição de medidas excepcionais de enfrentamento, não tem o condão de obstar a rescisão do ajuste diante do inadimplemento, sob pena de se onerar excessivamente o locador.

Nesse sentido, consignou o juiz
a quo
que

“
Não se desconhece, até mesmo por máxima da experiência (art. 375, CPC), as consequências sociais que a rescisão de um contrato pode ocasionar, todavia, não há norma jurídica aplicável no caso que permita a manutenção da avença quando configurada a situação legalmente prevista na Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 (Lei de Inquilinato), para a sua rescisão
” (fl. 743).

Do mesmo modo, o advento da crise sanitária não invalida a cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias livremente pactuada pelas partes, prevista no ajuste relativo ao período de julho de 2018 a junho de 2021 (fls. 20/26) nos seguintes termos:

04) CONSERVAÇÃO - BENFEITORIAS E RESTITUIÇÃO: O LOCATÁRIO declara receber o imóvel nas condições descritas no Laudo de vistoria inicial, e obriga-se a mantê-lo e conservá-lo, da mesma forma, até sua restituição ao LOCADOR, em condições de ser imediatamente ocupado por terceiros, após o término do presente contrato. Em caso de descumprimento das obrigações ora assumidas, O LOCATÁRIO ficará sujeito a indenizar os danos que houver causado ao imóvel no curso da locação, incluindo-se todos os reparos e serviços necessários em todos os pertences, acessórios, fechaduras, aparelhos, peças e instalações completas de água, luz e esgoto, assumindo as obrigações constantes dos artigos 1.277 do Código Civil, bem como do artigo 23, da Lei 8.245/91.

[...]
PARÁGRAFO QUINTO:
As benfeitorias necessárias serão realizadas pelo próprio LOCADOR
, que iniciará as obras no prazo de 48 horas do recebimento de comunicação do fato, salvo motivo de comprovada urgência ou gravidade (p. ex. vazamentos, entupimentos, pane elétrica), caso em que o LOCATÁRIO poderá executá-las e solicitar o reembolso das despesas efetuadas, mediante comprovação.
As úteis e voluptuárias não serão indenizáveis, renunciando o LOCATÁRIO, neste ato a qualquer pagamento ou reembolso, compensação, direito de retenção ou indenização
”.

Os contratos anteriores, ao contrário do alegado pela apelante, traziam previsão no mesmo sentido (fls. 331/340 e 343/350):

[...] Quaisquer benfeitorias não removíveis sem causar dano, ainda que úteis/ou necessárias, feitas pelo LOCATÁRIO, com ou sem consentimento mediante autorização escrita do LOCADOR, ficarão incorporadas ao imóvel e pertencentes ao mesmo, desistindo o LOCATÁRIO, expressamente, neste ato, de qualquer pagamento, sem quaisquer direitos de reembolso, compensação, retenção ou indenização, assegurado ao LOCADOR o direito de exigir do LOCATÁRIO, não lhe convindo a permanência de qualquer obra, benfeitoria ou modificação que o mesmo desfaça, ainda na vigência da locação, que tiver executado.

Registra-se que a Lei de Locações autoriza que os contratantes insiram disposições contratuais deste teor, isto é, que impliquem em renúncia à indenização das benfeitorias e do direito de retenção, prevendo ainda que as benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis. Confira-se:

Art. 35.
Salvo expressa disposição contratual em contrário
, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

Art. 36.
As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis
, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.

A conclusão pela validade das cláusulas contratuais em comento é corroborada pela Súmula 335 do Superior Tribunal de Justiça, que preceitua que “
Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção
”.

Nesse sentido é o entendimento deste egrégio Tribunal de Justiça, conforme se extrai dos seguintes julgados:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. DIVERGÊNCIA NA METRAGEM DO IMÓVEL E NO VALOR DA LOCAÇÃO. PROVA PERICIAL. CONCLUSÕES NÃO INFIRMADAS.
INDENIZAÇÃO E RETENÇÃO POR BENFEITORIAS. NÃO CABIMENTO. CLÁUSULA CONTRATUAL EXCLUDENTE.
RECURSO DESPROVIDO. [...]
4. - A teor da Súmula 335 desta Corte [STJ], afasta-se a existência de nulidade contratual decorrente da estipulação, no contrato de locação, de cláusula que prevê a renúncia ao direito de indenização e de retenção por benfeitorias.
(REsp 829.110/MG, Rel. Ministra Laurita Vaz, Quinta Turma, julgado em 06/04/2010, DJe 26/04/2010) 5. - Recurso desprovido (TJES, Apelação Cível nº 024130056864, Rel. Dair José Bregunce de Oliveira, Terceira Câmara Cível, j. 28.06.2022, DJe 08.07.2022).

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMODATO E CONCESSÃO DE USO.
INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. CLÁUSULA DE RENÚNCIA. IMPOSSIBILIDADE.
RECURSO DESPROVIDO.
1. Em que pese o direito à retenção ou indenização por benfeitorias em contratos de locação ou comodato, as partes pactuaram cláusula de renúncia à indenização de benfeitorias no instrumento de Comodato e Concessão de Uso. 2. A pactuação da renúncia é válida porque o art. 35 da Lei de Locações assim admite, tese, aliás, consagrada na Súmula 335 do Superior Tribunal de Justiça.
[...] Não há se falar em encargos desproporcionais, porquanto estes não desnaturam a natureza do contrato. 3. Durante todo o extenso lapso temporal do uso do terreno cedido (2001), o réu se beneficiou do quadro fático, presumindo-se, bem por isso, tenha tido tempo de sobra para a recuperação dos investimentos levados a efeito para cumprir os objetivos do contrato, cujo conteúdo detinha pleno conhecimento e com o qual anuiu sem comprovar nenhuma insurgência nesse tempo, em estrita consonância com os riscos inerentes à atividade empresarial desenvolvida no imóvel explorado. 4. Recurso desprovido (TJES, Apelação Cível nº 024170310155, Rel. Eliana Junqueira Munhos Ferreira, Terceira Câmara Cível, j. 22.03.2021, DJe 07.05.2021).

De forma semelhante, mesmo em demandas permeadas pelo contexto pandêmico, já decidiram os tribunais pátrios no sentido da validade da cláusula de renúncia ao direito de indenização por benfeitorias:

LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL.
Ação de cobrança. Sentença de parcial procedência da ação e improcedência da reconvenção. Insurgência dos réus. Alegação de nulidade da sentença por cerceamento de defesa. Inocorrência. Desnecessidade de produção de outras provas.
Pedido de indenização por benfeitorias. Cláusula contratual que prevê expressamente a renúncia a indenização ou retenção por benfeitorias. Validade. Súmula nº 335 do C. STJ.
Ausência de acordo para desconto no valor dos aluguéis.
Dificuldades financeiras para o pagamento dos alugueis, decorrentes da pandemia de Covid-19, que não podem ser opostas ao locador.
Sentença mantida. Recurso desprovido (TJSP, Apelação Cível nº 1025535-58.2021.8.26.0007, Rel. Maria de Lourdes Lopez Gil, 26ª Câmara de Direito Privado, j. 25.05.2023, DJe 25.05.2023).

Civil e processual. Locação de bem imóvel. Ação de despejo cumulada com cobrança. Reconvenção. Sentença de procedência da ação (despejo prejudicado) e improcedência da reconvenção. [...]
Intervenção do Poder Judiciário que deve ser limitada e com parcimônia, de modo a não autorizar a pandemia do vírus COVID-19 como argumento legítimo ao descumprimento de obrigações assumidas entre as partes.
Pretensão à redução do débito, vazada apenas em contestação, que não pode ser atendida, na esteira de julgados deste E. Tribunal de Justiça, inclusive desta C. Câmara.
Compensação do valor das benfeitorias que alega a autora ter realizado no imóvel. Existência de cláusula contratual pela qual a locatária renuncia a esse direito. Aplicabilidade do artigo 35 da Lei n. 8.245/1991 e da Súmula n. 335 do C. STJ, segundo a qual "Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção".
Dano moral, ademais, que não restou caracterizado. RECURSO DESPROVIDO. (TJSP, Apelação Cível nº 1006701-32.2021.8.26.0322, Rel. Mourão Neto, 35ª Câmara de Direito Privado, j. 31/08/2022, DJe 31/08/2022).

APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL.
AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS.
RECONVENÇÃO. RECEBIMENTO DOS RECURSOS DE APELAÇÃO APENAS COM EFEITO DEVOLUTIVO. ART. 58 DA LEI 8.245/1991. DEFERIMENTO DA GRATUIDADE DE JUSTIÇA. IMPROCEDÊNCIA DA AÇÃO RENOVATÓRIA.
INADIMPLEMENTO RECONHECIDO. RESCISÃO DO CONTRATO PELA OPERAÇÃO DO PRAZO FINAL. PROCEDÊNCIA DA AÇÃO DE DESPEJO. DESPEJO REALIZADO.
PROCEDÊNCIA DA RECONVENÇÃO. REDUÇÃO DO VALOR DOS ALUGUÉIS EM 50% NOS MESES DE MARÇO/2020 A AGOSTO/2020. PANDEMIA DA COVID/2020. REEQUILÍBRIO CONTRATUAL. ARTS. 317, 478, 479 E 480 DO CPC. PRECEDENTES DO TJRJ.
IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DAS BENFEITORIAS. PREVISÃO CONTRATUAL.
NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO DO 1º APELANTE. PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DA 2ª APELANTE, APENAS PARA FIXAR OS HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA DECORRENTE DO PROVIMENTO DA RECONVENÇÃO COM BASE NO VALOR DO PROVEITO ECONÔMICO (TJRJ, Apelação Cível nº 0056807-10.2015.8.19.0002, Quarta Câmara Cível, Rel. Carlos Gustavo Vianna Direito, j. 08.02.2023).

Ressalta-se, por fim, que não há que se falar em violação à função social da empresa ou em enriquecimento sem causa do apelado em virtude da referida renúncia, eis que, como mencionado, esta decorreu da vontade livre das partes, sendo inclusive reiterada nos subsequentes pactos de locação firmados ao longo dos doze anos em que perdurou a relação contratual, sem qualquer insurgência da locatária.

Pela mesma razão, descabe falar em desproporcionalidade por ter sido a apelante, segundo sua tese, impedida de usufruir do investimento realizado no imóvel, porquanto o fez no aludido lapso temporal, nos termos com os quais anuiu contratualmente, sendo que a posterior rescisão se deu apenas em razão do inadimplemento a que deu causa.

Desse modo, em que pese o contexto pandêmico e as alegadas dificuldades financeiras enfrentadas pela apelante, sendo válida a cláusula contratual de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção, a sentença recorrida não merece reparos.

Em face do exposto,
CONHEÇO
em parte do recurso de apelação interposto, para
NEGAR-LHE PROVIMENTO
.

Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, fixo a verba honorária sucumbencial em 2% (dois por cento), mantida, contudo, a suspensão da exigibilidade de tal encargo, na forma do artigo 98, §3º, do Código de Processo Civil.

É como voto.

Documento assinado eletronicamente por
RAPHAEL AMERICANO CAMARA
,
Desembargador
,
em 14/07/2023 às 15:23:25, conforme art. 1º, III, "b", da Lei 11.419/2006. A autenticidade do documento pode ser conferida no site https://sistemas.tjes.jus.br/gabinetes/validar.php informando o código do sistema
46940714072023
.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

VOTO VOGAL: DESEMBARGADOR RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO

ACOMPANHO O VOTO PROFERIDO PELO EMINENTE DES. RELATOR