Tribunal: TJES
Processo: 0001646-22.2019.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JANETE VARGAS SIMOES
Órgão julgador: JANETE VARGAS SIMOES
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Corretagem
Data de julgamento: 2023-05-22

Ementa:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TRANSAÇÃO IMOBILIÁRIA. INTERMEDIAÇÃO COMPROVADA. NEGÓCIO DESFEITO. REGISTRO DE ESCRITURA NÃO REALIZADO. CONDIÇÃO SUSPENSIVA NÃO IMPLEMENTADA. IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. APELAÇÃO DESPROVIDA.

1. Nos termos da jurisprudência do e. STJ,
“[...]é incabível o pagamento de comissão de corretagem no contrato de compra e venda de imóveis, quando o negócio não foi concluído por desistência das partes, não atingindo assim o seu resultado útil. Precedentes.[...]”

(AgInt no AREsp n. 1.719.187/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 8/2/2021, DJe de 23/2/2021.)

2. No caso dos autos, em que pese a incontroversa intermediação dos apelantes, além do desfazimento do negócio imobiliário, a corretagem foi pactuada com condição suspensiva não implementada, consistente no registro de escritura que não ocorreu, denotando a improcedência da pretensão autoral, notadamente por ratar-se de direito indisponível.

3. Apelação desprovida.

Vitória, 16 de maio de 2023.

RELATORA

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
0001646-22.2019.8.08.0021
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: LUCIO FLAVIO DA SILVA e outros (2)
APELADO: SALLES IMOVEIS LTDA e outros
RELATOR(A):JANETE VARGAS SIMOES

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EMENTA

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TRANSAÇÃO IMOBILIÁRIA. INTERMEDIAÇÃO COMPROVADA. NEGÓCIO DESFEITO. REGISTRO DE ESCRITURA NÃO REALIZADO. CONDIÇÃO SUSPENSIVA NÃO IMPLEMENTADA. IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. APELAÇÃO DESPROVIDA.

1. Nos termos da jurisprudência do e. STJ,
“[...]é incabível o pagamento de comissão de corretagem no contrato de compra e venda de imóveis, quando o negócio não foi concluído por desistência das partes, não atingindo assim o seu resultado útil. Precedentes.[...]”

(AgInt no AREsp n. 1.719.187/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 8/2/2021, DJe de 23/2/2021.)

2. No caso dos autos, em que pese a incontroversa intermediação dos apelantes, além do desfazimento do negócio imobiliário, a corretagem foi pactuada com condição suspensiva não implementada, consistente no registro de escritura que não ocorreu, denotando a improcedência da pretensão autoral, notadamente por ratar-se de direito indisponível.

3. Apelação desprovida.

Vitória, 16 de maio de 2023.

RELATORA

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Órgão julgador vencedor
: 013 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES

Composição de julgamento: 013 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Relator / 018 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Vogal / 022 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
018 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR (Vogal)
Acompanhar
022 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

RELATÓRIO

Cuidam os autos de apelação cível interposta contra sentença proferida pela MMª. Juíza de Direito da 2ª Vara Cível e Comercial de Guarapari que, apreciando ação de cobrança de comissão de corretagem ajuizada pelos apelantes em face da recorrida, julgou improcedentes os pedidos autorais. (fls. 151/153v)

Em suas razões, os apelantes sustentam basicamente que a sentença contraria o disposto no art. 725, do CC, bem como a doutrina predominante, pois no caso dos autos
“[...]é
incontroversa a contratação dos serviços dos autores, o valor da comissão e a forma de pagamento[...
]”
, bem como que
“[...]a única condição necessária para a exigibilidade da corretagem foi efetivamente implementada: a aproximação entre as partes[...]”
. Aduziram que
“[...]a própria sentença invocou vários motivos que servem para fundamentar julgamento de procedência aos pedidos autorais, mas decidiu de modo oposto à sua própria fundamentação[...]”
ao condicionar o pagamento da comissão de corretagem pactuada à escritura definitiva do imóvel, o que violaria o art. 122, do CPC. (fls. 156/164)

Contrarrazões, pela incolumidade da sentença (fls. 180/183v)

É, no que importa, o relatório. Peço dia.

Vitória, 20 de abril de 2022.

Desembargadora Janete Vargas Simões

Relatora

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

A hipótese dos autos cinge-se em analisar se os apelantes fazem jus ao recebimento de comissão de corretagem decorrente da negociação dos lotes 25 e 36, da quadra 24, situados no Loteamento Bairro Praia do Morro, Guarapari/ES, de propriedade da empresa Gold Lar Empreendimentos Imobiliários Ltda., para a Construtora Salles imóveis Ltda., ora recorrida.

Prescreve o art. 725, do CC, que nos contratos de corretagem como o que se analisa
“[...]
A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.”

Todavia, ao interpretar tal dispositivo ambas as Turmas da Segunda Seção do e. STJ firmaram entendimento de que
“
é incabível o pagamento de comissão de corretagem no contrato de compra e venda de imóveis, quando o negócio não foi concluído por desistência das partes, não atingindo assim o seu o resultado útil. Precedentes.[...
]”
(AgInt no AREsp n. 1.719.187/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 8/2/2021, DJe de 23/2/2021.)

No caso vertente, embora não haja um contrato específico de prestação de serviços de corretagem de imóvel firmado entre os apelantes e a recorrida, inexiste controvérsia acerca dos serviços de corretagem prestados pelos recorrentes, notadamente pela “Proposta de Aquisição de Imóvel e Solicitação de Reserva” colacionado tanto pelos autores à inicial (fls. 12 e seg.) quanto pela recorrida em contestação (fl. 50), da qual consta expresso que a negociação estava sendo
“[...]
intermediada pela WM Consultores de Imóveis[...
]”
, que é exatamente a imobiliária dos demandantes.

Entretanto, também consta do referido instrumento negocial (fl. 12v), inclusive com firma reconhecida em Cartório do representante da recorrida, a ressalva de que o pagamento da comissão de corretagem devida aos recorrentes seria efetivado em duas parcelas de R$30.000,00 (trinta mil reais), sendo a primeira quando do registro de escritura pública, o que não ocorreu em virtude de desfazimento do entabulado entre a demandada Salles imóveis Ltda. e a empresa Gold Lar Empreendimentos Imobiliários Ltda.

Ou seja, trata-se de uma condição suspensiva (art. 125, do CC) que, uma vez não implementada pelo desfazimento do negócio imobiliário em questão, fulmina a pretensão autoral de cobrança de valores a título de comissão de corretagem, notadamente por tratar-se de direito disponível.

Foi nesse sentido que, ao apreciar a hipótese dos autos e considerando as peculiaridades antes mencionadas, a Julgadora de origem consignou que
“[...]
a promessa de pagamento foi condicionada ao ato da formalização da escritura, consoante subscrito pelo sr. Roberto de Salles Araújo. Então, em que pese se tratar de uma condição atípica, a lei civil preconiza acerca da liberdade contratual e, a teor do que disciplina o art. 421 e seu parágrafo único do CCB, nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual. Nesse passo, o art. 724 do CCB consta previsão sobre a forma de remuneração do corretor, podendo ser fixada em lei, ajustada pelas partes ou arbitrada. No caso sob comento, ela foi ajustada. Por via de consequência, não me é lícito ignorar a condição para o pagamento da comissão, quando ela restou subscrita sem questionamento por parte dos corretores, seja de forma extrajudicial ou mesmo judicial, portanto, ainda vigente em seus contornos. A propósito, a lei processual civil estabelece sobre a força probante dos documentos, sendo que particularmente no parágrafo único do art. 412 adverte a respeito da indivisibilidade de determinado documento, vedando à parte que pretende se utilizar dele, aceitar os fatos que lhe são favoráveis e recusar os que são contrários ao seu interesse, salvo se provar que eles não ocorreram, o que não é a hipótese dos autos. Isso significa dizer não ser concebível aceitar os valores declinados na fl. 12v e recusar o termo para a obrigação ser satisfeita.
[...]”

Tal compreensão guarda sintonia com a orientação jurisprudencial proveniente da Corte Uniformizadora, conforme se depreende do seguinte aresto:

“
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA C/C DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL. PRAZO PARA OFERECER CONTESTAÇÃO E PROPOR RECONVENÇÃO. TERMO INICIAL. DATA DA AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO INFRUTÍFERA. CONTAGEM. EXCLUSÃO DO DIA DO COMEÇO E INCLUSÃO DO DIA DO VENCIMENTO. INTEMPESTIVIDADE. NÃO CONFIGURAÇÃO. CONTRATO DE CORRETAGEM. INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. PAGAMENTO DE COMISSÃO. RESULTADO ÚTIL. REGISTRO IMOBILIÁRIO. DESNECESSIDADE, EM REGRA. PACTUAÇÃO DE CONDIÇÃO SUSPENSIVA. POSSIBILIDADE. DIREITO DISPONÍVEL. AUTONOMIA DA VONTADE E LIBERDADE DE CONTRATAR. PREVALÊNICA NO DIREITO PRIVADO.

1. Ação de cobrança c/c declaratória de nulidade de cláusula contratual, ajuizada em 2/10/2018, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 5/8/2021 e concluso ao gabinete em 6/5/2022.

2. O propósito recursal é definir se (I) a contestação e a reconvenção foram protocoladas de forma tempestiva; e, (II) em contrato de corretagem de assessoria técnico-imobiliária, as partes podem condicionar o pagamento da respectiva comissão ao registro imobiliário, a despeito do art. 725 do CC/2002.

3. Havendo audiência de conciliação infrutífera, a data de sua realização será o dia do começo (termo inicial) do prazo de 15 dias úteis para oferecer contestação e propor reconvenção, excluindo-se, na contagem, o dia do começo e incluindo o dia do vencimento. Inteligência dos arts. 335, I, 343 e 224 do CPC/2015.

4. Segundo a jurisprudência desta Corte, será devida a comissão de corretagem por intermediação imobiliária se o corretor alcançar o resultado útil do negócio, ou seja, se os trabalhos de aproximação por ele realizados resultarem, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio, ainda que o resultado final não se efetive por arrependimento imotivado das partes (art. 725 do CC/2002).

5.
O registro da escritura pública de compra e venda não é, em regra, necessário para que se alcance o resultado útil, para fins de obrigação do pagamento de comissão de corretagem em negócios imobiliários.

6.
Não obstante, a presente hipótese não consiste em interpretar se determinado conjunto de atos praticado pelo corretor é ou não suficiente, à luz das obrigações contratuais assumidas, para se enquadrar no conceito de resultado útil. Trata-se, no particular, da análise da implementação ou não das condições suspensivas expressamente pactuadas pelas partes no contrato de corretagem, na forma dos arts. 121 e 125 do CC/2002.

7.
No direito civil brasileiro, predomina a autonomia privada, de modo que se confere, em regra, total liberdade negocial aos sujeitos da relação obrigacional. Em contratos típicos, além das regras gerais, as disposições legais específicas devem ser observadas, sob pena de nulidade, salvo quando se tratar de direito disponível.

8.
O direito do corretor de ser remunerado pela mediação realizada (art. 725 do CC/2002) é um direito disponível. Portanto, em um determinado contrato de corretagem, as partes podem optar por condicionar o pagamento da comissão a evento futuro e incerto - como à aprovação de determinado órgão, ou à efetivação de registro imobiliário -, respeitados os limites legais, notadamente, os arts. 121 a 130 do CC/2002.

9. Hipótese em que (I) a audiência de conciliação ocorreu no dia 6/11/2018, ficando esse dia, portanto, excluído, iniciando-se a efetiva contagem a partir do dia 7/11/2018, de modo que foi tempestivo o protocolo da contestação e da reconvenção no dia 3/12/2018, último dia do prazo, considerando os 4 dias em que houve a suspensão do expediente forense e dos prazos processuais; e, (II)
considerando que não se implementou a condição suspensiva (registro imobiliário) livre e expressamente pactuada pelas partes no contrato de corretagem, a recorrente não adquiriu o direito à remuneração nele previsto, nos termos do art. 125 do CC/2002
.

10. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido.

(REsp n. 2.000.978/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 21/3/2023, DJe de 23/3/2023.)
(grifos e negritos não originais)

Nesse contexto, não vejo como divergir da bem lançada sentença de fls. 151/153v, motivo
nego provimento
à apelação, majorando os honorários advocatícios para 12% (doze por cento) do valor atualizado da causa.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Voto: Acompanho o(a) eminente Relator(a).

Sessão: 16/05/2023.

Vogal: Desembargador Ewerton Schwab Pinto Júnior.