Tribunal: TJES
Processo: 0032603-37.2014.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão julgador: JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Moral; Antecipação de Tutela / Tutela Específica
Data de julgamento: 2023-03-09

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL Nº 0032603-37.2014.8.08.0035

APELANTE: SIRLEI VIANA ALMEIDA E OUTRO

APELADA: SPE CONSTRUTORA SA CAVALCANTE E OUTRO

RELATOR: DES. JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

A C Ó R D Ã O

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESSARCIMENTO DE DANOS – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – INEXISTÊNCIA – VALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA – QUITAÇÃO DO SALDO DEVEDOR – PREVISÃO CONTRATUAL – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1.
No que pertine à denominada cláusula de tolerância, registro que o Colendo STJ, no julgamento do RESp 1582318/RJ, afirmou a validade da referida cláusula, tendo em vista possuir amparo na legislação específica (art. 48, §2º, da Lei nº 4.591/1964) e também nos usos e costumes próprios da construção civil, de forma a atenuar fatores de imprevisibilidade que comumente afetam o setor (escassez de insumos e mão de obra, greves, intempéries meteorológicas, dentre outros).

2.
Na hipótese aqui versada, o instrumento contratual prevista a entrega do imóvel para a data de 30/11/2012 (fl. 74). Ademais, há, também, cláusula contratual acerca do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, conforme item 5.1.1 (fl. 92), ou seja, o termo final para entrega do bem imóvel seria a data de 30/05/2013. Nessa toada, conforme consignado na r. sentença, restou comprovado documentalmente que a entrega do imóvel se deu na data de 29/11/2012 (habite-se à fl. 415), ou seja, dentro do prazo de tolerância previsto contratualmente.

3.
Também vale registrar que há, no contrato pactuado, previsão expressa no sentido de que a imissão na posse somente seria efetivada com a quitação do saldo devedor (cláusula 7.1, “c”).

4.
Sobre o tema, já decidiu este Tribunal que
“
É válida a estipulação no contrato de promessa de compra e venda que condiciona a entrega das chaves ao pagamento integral do preço do imóvel.”.

5.
Também não há que se falar em responsabilidade das requeridas pela alegada restrição à concessão de financiamento habitacional, sendo que, nos termos da r. sentença, além das Leis nº 9.514/97, que instituiu o Sistema de Financiamento Imobiliário, e nº 4.380/64, que organiza o Sistema Financeiro para Aquisição da Casa Própria, não estabelecerem tal restrição, os autores não lograram êxito em demonstrar citada exigência por parte do agente financiador de sua escolha.

6.
Outrossim, registro que há previsão contratual no sentido de que o financiamento do empreendimento seria perante o Banco Bradesco, bem como a respectiva garantia da hipoteca sobre o terreno.

7.
No que pertine a verba honorária, verifico que o magistrado primevo já a fixou em seu grau mínimo, a saber, dez por cento do valor da causa, sendo indevida, portanto, a pretensão de sua redução.

8. Recurso conhecido e desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
0032603-37.2014.8.08.0035
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: SIRLEI VIANA ALMEIDA e outros
APELADO: SPE - CONSTRUTORA SA CAVALCANTE - ES XIV LTDA. e outros
RELATOR(A
):JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: 022 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Relator / 028 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal / 003 - Gabinete Des. ANNIBAL DE REZENDE LIMA - ANNIBAL DE REZENDE LIMA - Vogal
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

Cuidam os autos de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
SIRLEI VIANA ALMEIDA E OUTRO
contra r. sentença que, nos autos da “
Ação
de Ressarcimento de Danos”
proposta em face de
SPE CONSTRUTORA SA CAVALCANTE E OUTRO, julgou improcedente a pretensão autoral.

Em suas razões, a parte apelante sustenta, em síntese, que deve ser reconhecido o atraso na entrega do imóvel, sendo inaplicável, no caso, a cláusula de tolerância de cento e oitenta dias.

Aduz, ainda, ser indevida a atualização do saldo devedor, de forma que não poderiam as apeladas “impor aos apelantes encargos de mora antes de cumprir a sua obrigação de concluir a obra e entregar a competente documentação”.

Requer, ademais, a restituição das taxas de condomínio, na medida em que estas somente são devidas pelo promitente comprador após a entrega das chaves.

Postula, por fim, a redução da verba honorária fixada em primeiro grau de jurisdição.

Contrarrazões pelo desprovimento do recurso.

É o breve relatório. Inclua-se o feito em pauta para julgamento.

Vitória, ES.

JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

Desembargador Relator

VOTOS COM DOCUMENTO
(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - Sessão do dia 07.03.2023:

Acompanhar o voto do Eminente Relator.

VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0032603-37.2014.8.08.0035

APELANTE: SIRLEI VIANA ALMEIDA E OUTRO

APELADA: SPE CONSTRUTORA SA CAVALCANTE E OUTRO

RELATOR: DES. JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

VOTO

Conforme relatado, cuidam os autos de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
SIRLEI VIANA ALMEIDA E OUTRO
contra r. sentença que, nos autos da “
Ação
de Ressarcimento de Danos”
proposta em face de
SPE CONSTRUTORA SA CAVALCANTE E OUTRO, julgou improcedente a pretensão autoral.

Em suas razões, a parte apelante sustenta, em síntese, que deve ser reconhecido o atraso na entrega do imóvel, sendo inaplicável, no caso, a cláusula de tolerância de cento e oitenta dias.

Aduz, ainda, ser indevida a atualização do saldo devedor, de forma que não poderiam as apeladas “impor aos apelantes encargos de mora antes de cumprir a sua obrigação de concluir a obra e entregar a competente documentação”.

Requer, ademais, a restituição das taxas de condomínio, na medida em que estas somente são devidas pelo promitente comprador após a entrega das chaves.

Postula, por fim, a redução da verba honorária fixada em primeiro grau de jurisdição.

Contrarrazões pelo desprovimento do recurso.

Pelo que denoto, no bojo da r. sentença, consignou o julgador singular, de início, ser válida a cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias para a entrega do imóvel, sendo que fora estabelecida a data de 30/11/2012 para entrega do imóvel (fl. 74).

Pontuou, assim, não merecer respaldo
“
a alegação de que a requerida incorreu em injustificado atraso na conclusão das obras, notadamente porque restou comprovado documentalmente, e confirmado pelos autores, que em 29/11/2012 (fls. 415), dentro do prazo avençado, portanto, a Prefeitura Municipal de Vila Velha expediu o habite-se para o “Imóvel residencial multifamiliar denominado “EDIFÍCIO PRAIA DA COSTA RESIDENCIAL CLUBE/Torre A -Pacífico”.”

Considerou, ainda, que, embora os autores apontem que a falta da averbação da construção no registro imobiliário acabou por impossibilitá-los de quitarem o saldo devedor via contrato de financiamento habitacional com a instituição bancária de sua preferência (Caixa Econômica Federal – CEF), há expressa previsão contratual sobre o financiamento do empreendimento perante o Banco Bradesco, bem como a garantia da hipoteca sobre o terreno.

Destarte, segundo os termos da r. sentença, não restou caracterizado, na hipótese, que a requerida tenha concorrido
“de qualquer modo para o alegado atraso na entrega da unidade autônoma adquirida pelos autores, bem como para a alegada perda da chance de obtenção do financiamento habitacional em instituição financeira de preferência deles para quitação do saldo devedor do preço da compra e venda, não há que se falar em inadimplemento contratual de parte dela, tampouco em dever de indenizar em lucros cessantes, danos morais e inversão da cláusula penal que prevê a aplicação de multa na hipótese de mora.”

Por fim, entendeu o MM. Juiz singular que
“ os autores são partes ilegítimas para reivindicarem indenização por danos e irregularidades na área comum do edifício, uma vez que o condômino não tem legitimidade para pleitear reparação cível por irregularidades na construção da área comum do edifício, por ser do condomínio, representado pelo síndico, a defesa dos interesses coletivos.”

Pois bem.

No que pertine à denominada cláusula de tolerância, registro que o Colendo STJ, no julgamento do RESp 1582318/RJ, afirmou a validade da referida cláusula, tendo em vista possuir amparo na legislação específica (art. 48, §2º, da Lei nº 4.591/1964) e também nos usos e costumes próprios da construção civil, de forma a atenuar fatores de imprevisibilidade que comumente afetam o setor (escassez de insumos e mão de obra, greves, intempéries meteorológicas, dentre outros).

Com efeito, compreendeu que a previsão da referida cláusula, por si só, não seria fator de oneração excessiva do consumidor, de forma a não comprometer a equivalência contratual, já que reduz o risco da atividade de construção civil.

Acerca do tema, veja-se:

(...) 1. "
Não pode ser reputada abusiva a cláusula de tolerância no compromisso de compra e venda de imóvel em construção desde que contratada com prazo determinado e razoável, já que possui amparo não só nos usos e costumes do setor, mas também em lei especial (art. 48, § 2º, da Lei nº 4.591/1964), constituindo previsão que atenua os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil, a onerar excessivamente seus atores, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos
" (REsp 1.582.318/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/9/2017, DJe 21/9/2017). (AgInt no AREsp n. 1.419.022/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 6/10/2020, DJe de 9/10/2020.)

Na hipótese aqui versada, o instrumento contratual prevista a entrega do imóvel para a data de
30/11/2012
(fl. 74). Ademais, há, também, cláusula contratual acerca do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, conforme item 5.1.1 (fl. 92), ou seja, o termo final para entrega do bem imóvel seria a data de
30/05/2013
.

Nessa toada, conforme consignado na r. sentença, restou comprovado documentalmente que a entrega do imóvel se deu na data de
29/11/2012
(habite-se à fl. 415), ou seja, dentro do prazo de tolerância previsto contratualmente.

Assim, não deve prosperar a tese recursal de que houve atraso injustificado na entrega do imóvel em questão.

Também vale registrar que há, no contrato pactuado, previsão expressa no sentido de que a imissão na posse somente seria efetivada com a quitação do saldo devedor (cláusula 7.1, “c”).

Alias, sobre o tema já decidiu este Eg. Tribunal de Justiça:

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LEGALIDADEDA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS PARA A ENTREGA DA OBRA. DESNECESSIDADE DE JUSTIFICATIVA PARA SUA INCIDÊNCIA.
ENTREGA DA CHAVES E IMISSÃO DE POSSE CONDICIONADAS A QUITAÇÃO DO SALDO DEVEDOR. ESTIPULAÇÃO LÍCITA. ATRASO IMPUTÁVEL AOS PROMITENTES COMPRADORES. INEXISTÊNCIA DE ILÍCITO CONTRATUAL.
AUSÊNCIA DE MORA DAS PROMITENTES VENDEDORAS. RECURSO DESPROVIDO. 1. A cláusula que prevê prazo de tolerância para a entrega de imóvel não é abusiva, devendo ela ser considerada independentemente da comprovação dos motivos que ensejaram a sua utilização. Precedentes do STJ e do TJES. 2.
É válida a estipulação no contrato de promessa de compra e venda que condiciona a entrega das chaves ao pagamento integral do preço do imóvel. Precedentes do STJ e do TJES.
3. Embora suplantado o prazo de tolerância em aproximadamente cinco meses e expedida a Certidão de Habite-se em 16/12/2009, os recorrentes quitaram o saldo devedor apenas em julho de 2010 e março de 2013, motivo pelo qual não se pode imputar a mora as Apeladas, bem como sua condenação ao pagamento de danos materiais e inversão de cláusula penal moratória contratual prevista apenas em desfavor dos adquirentes. 4. Recurso desprovido. Honorários advocatícios majorados em 2% (dois por cento), a teor do art.85, §11, do CPC/2015. (TJES, Classe: Apelação Cível, 024140122342, Relator : ROBSON LUIZ ALBANEZ, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 08/11/2021, Data da Publicação no Diário: 16/11/2021)

Também não há que se falar em responsabilidade das requeridas pela alegada restrição à concessão de financiamento habitacional, sendo que, nos termos da r. sentença, além das Leis nº 9.514/97, que instituiu o Sistema de Financiamento Imobiliário, e nº 4.380/64, que organiza o Sistema Financeiro para Aquisição da Casa Própria, não estabelecerem tal restrição, os autores não lograram êxito em demonstrar citada exigência por parte do agente financiador de sua escolha.

Outrossim, registro que há previsão contratual no sentido de que o financiamento do empreendimento seria perante o Banco Bradesco, bem como a respectiva garantia da hipoteca sobre o terreno. Nesse sentido:

“(I) DAS DISPOSIÇÕES ESPECIAIS

(I.1) É do inteiro conhecimento do COMPRADOR que a VENDEDORA obteve financiamento imobiliário perante o Banco Bradesco S/A para a construção do empreendimento em referência.

(I.2) Em razão da concessão do dito financiamento, a VENDEDORA constituiu em favor da Instituição Financeira, as seguintes garantias:

(i) Hipoteca do terreno onde será construído o empreendimento, ficando, portanto, todas as unidades do empreendimento também hipotecadas; ...”

Assim, em suma, tal como consta na r. sentença objurgada, não vislumbro qualquer conduta ilícita perpetrada pelas requeridas apta a ensejar a respectiva responsabilização.

No que pertine a verba honorária, verifico que o magistrado primevo já a fixou em seu grau mínimo, a saber, dez por cento do valor da causa, sendo indevida, portanto, a pretensão de sua redução.

Pelo exposto,
CONHEÇO
do recurso para, no mérito,
NEGAR-LHE PROVIMENTO.

Majoro a verba honorária para 12% (doze por cento) do valor da causa, a título de honorários recursais.

É como voto.

VOTOS VOGAIS
028 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
003 - Gabinete Des. ANNIBAL DE REZENDE LIMA - ANNIBAL DE REZENDE LIMA (Vogal)
Acompanhar

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0032603-37.2014.8.08.0035

APELANTE: SIRLEI VIANA ALMEIDA E OUTRO

APELADA: SPE CONSTRUTORA SA CAVALCANTE E OUTRO

RELATOR: DES. JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

A C Ó R D Ã O

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESSARCIMENTO DE DANOS – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – INEXISTÊNCIA – VALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA – QUITAÇÃO DO SALDO DEVEDOR – PREVISÃO CONTRATUAL – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1.
No que pertine à denominada cláusula de tolerância, registro que o Colendo STJ, no julgamento do RESp 1582318/RJ, afirmou a validade da referida cláusula, tendo em vista possuir amparo na legislação específica (art. 48, §2º, da Lei nº 4.591/1964) e também nos usos e costumes próprios da construção civil, de forma a atenuar fatores de imprevisibilidade que comumente afetam o setor (escassez de insumos e mão de obra, greves, intempéries meteorológicas, dentre outros).

2.
Na hipótese aqui versada, o instrumento contratual prevista a entrega do imóvel para a data de 30/11/2012 (fl. 74). Ademais, há, também, cláusula contratual acerca do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, conforme item 5.1.1 (fl. 92), ou seja, o termo final para entrega do bem imóvel seria a data de 30/05/2013. Nessa toada, conforme consignado na r. sentença, restou comprovado documentalmente que a entrega do imóvel se deu na data de 29/11/2012 (habite-se à fl. 415), ou seja, dentro do prazo de tolerância previsto contratualmente.

3.
Também vale registrar que há, no contrato pactuado, previsão expressa no sentido de que a imissão na posse somente seria efetivada com a quitação do saldo devedor (cláusula 7.1, “c”).

4.
Sobre o tema, já decidiu este Tribunal que
“
É válida a estipulação no contrato de promessa de compra e venda que condiciona a entrega das chaves ao pagamento integral do preço do imóvel.”.

5.
Também não há que se falar em responsabilidade das requeridas pela alegada restrição à concessão de financiamento habitacional, sendo que, nos termos da r. sentença, além das Leis nº 9.514/97, que instituiu o Sistema de Financiamento Imobiliário, e nº 4.380/64, que organiza o Sistema Financeiro para Aquisição da Casa Própria, não estabelecerem tal restrição, os autores não lograram êxito em demonstrar citada exigência por parte do agente financiador de sua escolha.

6.
Outrossim, registro que há previsão contratual no sentido de que o financiamento do empreendimento seria perante o Banco Bradesco, bem como a respectiva garantia da hipoteca sobre o terreno.

7.
No que pertine a verba honorária, verifico que o magistrado primevo já a fixou em seu grau mínimo, a saber, dez por cento do valor da causa, sendo indevida, portanto, a pretensão de sua redução.

8. Recurso conhecido e desprovido.

DECISÃO
À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.