Tribunal: TJES
Processo: 5000276-44.2023.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão julgador: MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Efeito Suspensivo a Recurso; Cabimento
Data de julgamento: 2023-09-06

Ementa:
EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. EXIBIÇÃO DE DOCUMENTOS. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. PEDIDO DE EXIBIÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA FIRMADO ENTRE LOCADORA E TERCEIRO. ALEGADA AFRONTA AO DIREITO DE PREFERÊNCIA. ART 27 DA LEI Nº 8.245/91. NOTIFICAÇÃO COMPROVADA NOS AUTOS. CUMPRIMENTO DA PREVISÃO LEGAL PELA LOCADORA. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS PARA A CONCESSÃO DA TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

1. A Agravante formulou pedido exibitório para elucidar o negócio firmado sobre o bem objeto de contrato de locação e, via de consequência, questionar eventual direito de preferência. No entanto, não está suficientemente esclarecida a finalidade dessa prova, pois a própria Recorrente informa que foi notificada pelo locador com a proposta para aquisição do imóvel e formulou contranotificação, afirmando que teria interesse em adquirir apenas parte do bem.

2. Ao menos pela estreita via de cognição deste recurso, o proprietário/locador não está vinculado à contranotificação se esta não se encontra nos moldes da proposta para compra e venda do imóvel, ressaindo claro que, por força do seu direito de propriedade, tem a faculdade de usar, gozar e dispor do imóvel como bem entender (CC, art. 1.228).

3. Eventual exibição de documentos sobre a compra e venda do imóvel não teria razão de ser, eis que cumprido o múnus pela locadora previsto na legislação de regência, de modo que, não manifestada de maneira inequívoca a aceitação integral à proposta pela locatária, o direito de preferência não deve subsistir ad eternum, podendo o proprietário vender a terceiro, o que, ao que parece, ocorreu no caso dos autos.

4. Recurso conhecido e improvido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5000276-44.2023.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: EVANILDA ALVES DOS SANTOS

AGRAVADO: ENIVER FARIAS DOS REIS e outros (2)

RELATOR(A):
MARIANNE JUDICE DE MATTOS

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EMENTA

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. EXIBIÇÃO DE DOCUMENTOS. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. PEDIDO DE EXIBIÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA FIRMADO ENTRE LOCADORA E TERCEIRO. ALEGADA AFRONTA AO DIREITO DE PREFERÊNCIA. ART 27 DA LEI Nº 8.245/91. NOTIFICAÇÃO COMPROVADA NOS AUTOS. CUMPRIMENTO DA PREVISÃO LEGAL PELA LOCADORA. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS PARA A CONCESSÃO DA TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

1. A Agravante formulou pedido exibitório para elucidar o negócio firmado sobre o bem objeto de contrato de locação e, via de consequência, questionar eventual direito de preferência. No entanto, não está suficientemente esclarecida a finalidade dessa prova, pois a própria Recorrente informa que foi notificada pelo locador com a proposta para aquisição do imóvel e formulou contranotificação, afirmando que teria interesse em adquirir apenas parte do bem.

2. Ao menos pela estreita via de cognição deste recurso, o proprietário/locador não está vinculado à contranotificação se esta não se encontra nos moldes da proposta para compra e venda do imóvel, ressaindo claro que, por força do seu direito de propriedade, tem a faculdade de usar, gozar e dispor do imóvel como bem entender (CC, art. 1.228).

3. Eventual exibição de documentos sobre a compra e venda do imóvel não teria razão de ser, eis que cumprido o múnus pela locadora previsto na legislação de regência, de modo que, não manifestada de maneira inequívoca a aceitação integral à proposta pela locatária, o direito de preferência não deve subsistir ad eternum, podendo o proprietário vender a terceiro, o que, ao que parece, ocorreu no caso dos autos.

4. Recurso conhecido e improvido.

VISTOS, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores que integram a Primeira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, à unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da E. Relatora.

Vitória,
05
de setembro

de 2023.

RELATORA

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Órgão julgador vencedor
: 026 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS

Composição de julgamento: 026 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Relator / 002 - Gabinete Des. ANNIBAL DE REZENDE LIMA - ANNIBAL DE REZENDE LIMA - Vogal / 012 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal
VOTOS VOGAIS
002 - Gabinete Des. ANNIBAL DE REZENDE LIMA - ANNIBAL DE REZENDE LIMA (Vogal)
Acompanhar
012 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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VOTO VENCEDOR

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5000276-44.2023.8.08.0000

AGRAVANTE:
EVANILDA ALVES DOS SANTOS

AGRAVADOS:
ENIVER FARIAS DOS REIS, ESPÓLIO DE ROBERTO MELLO E EDUARDO MORA

RELATORA: DESEMBARGADORA MARIANNE JÚDICE DE MATTOS

VOTO

Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso.

Conforme relatado, cuida-se de recurso de
AGRAVO DE INSTRUMENTO
, com pedido de antecipação de tutela recursal, interposto por
EVANILDA ALVES DOS SANTOS
contra r. decisão que indeferiu o pedido de tutela provisória de urgência, proferida pelo d. Juízo da 1ª Vara Cível de Comercial de Linhares, nos autos da "Ação de Obrigação de Fazer c/c Tutela Antecipada de Urgência", registrada sob o n. 5012373-20.2022.8.08.0030, ajuizada pela Agravante em desfavor de
ENIVER FARIAS DOS REIS, ESPÓLIO DE ROBERTO MELLO
e
EDUARDO MORA.

Em suas razões recursais (ID 4085387), afirma a Agravante, em síntese, que ajuizou ação de obrigação de fazer para que lhe fosse fornecida toda a documentação que comprovasse eventual relação jurídica envolvendo o imóvel comercial por ela locado, para exploração de sua atividade profissional de venda e comercialização de lanches.

Aduz que almeja saber tão somente se o terceiro Agravado adquiriu o imóvel comercial, para fins de análise de eventual ofensa ao direito de preferência sobre o bem.

Alega que a decisão de origem partiu de uma premissa falsa, pois pouco importa se houve notificação sobre o direito de preferência, já que a demanda de origem é preparatória para propositura de uma eventual outra ação que vise à garantia desse direito de preferência.

Contrarrazões do Agravado Eduardo Mora no ID 4870619, em que alega ser ilegítimo para figurar no polo passivo e defende a manutenção da decisão agravada. Pleiteia, ainda, a concessão dos benefícios da justiça gratuita.

Adiante (ID 5378640), o Agravado Espólio de Roberto Mello, representado por sua inventariante, apresentou contrarrazões, em que requer seja improvido o recurso.

No ID 5696313, contrarrazões da Agravada Eniver Farias, em que sustenta sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da demanda. Defende a manutenção da decisão agravada e pleiteia o benefício da gratuidade de justiça.

Inicialmente, dada a presunção relativa de hipossuficiência prevista no § 2º do artigo 99 do Código de Processo Civil, defiro a gratuidade de justiça aos Agravados Eduardo Mora e Eniver Farias.

Pois bem.

A Agravante insurge-se contra decisão proferida nos autos do processo n. 5012373-20.2022.8.08.0030, que indeferiu o pedido de tutela provisória de urgência, o qual almeja a exibição de documentos concernentes à compra e venda do imóvel objeto do contrato de locação celebrada entre os locadores do bem e terceiro.

Em se tratando de recurso interposto contra decisão apreciando tutela provisória de urgência, a cognição está limitada pelo juízo exercido por ocasião da decisão recorrida. Sem delongas, entendo que não deve ser modificado o entendimento da Eminente Desembargadora Substituta Cláudia Vieira de Oliveira Araújo quando da análise da antecipação de tutela recursal. Explica-se.

Consta dos autos originários que a Agravante firmou com o primeiro Agravado, em 18/09/22, contrato de locação situado à Avenida Rio Branco, n. 276, ponto comercial baixo de esquina com Rua João Gama, Bairro Interlagos, Linhares/ES, CEP 29.903-430, com prazo determinado.

Verifica-se, ainda, que a Agravante recebeu notificação da locadora a fim de exercer o direito de preferência

sobre todo o edifício e a área ao lado do imóvel comercial locado, mediante o pagamento do valor de R$ 1.500.000,00 (um milhão e quinhentos mil reais), tendo a Recorrente contranotificado a parte, informando que não teria interesse e condições de adquirir a totalidade do imóvel.

Extrai-se dos autos que, após essa situação, recebeu a informação de que o bem foi vendido ao senhor Eduardo Mora, ora Agravado.

Nesse cenário, na qualidade de locatária do bem, requer a Agravante o acesso a suposto contrato de compra e venda do imóvel para discutir eventual direito de preferência sobre o bem locado.

O artigo 396 do Código de Processo Civil disciplina que o juiz pode ordenar que a parte exiba documento ou coisa que se encontre em seu poder e, no artigo 397, dispõe que, dentre outras coisas, o pedido deve conter a finalidade da prova.

No caso em exame, verifica-se que a Agravante formulou pedido exibitório para elucidar o negócio firmado sobre o bem objeto de contrato de locação e, via de consequência, questionar eventual direito de preferência.

No entanto, não está suficientemente esclarecida a finalidade dessa prova, pois a própria Recorrente informa que foi notificada pelo locador com a proposta para aquisição do imóvel e formulou contranotificação, afirmando que teria interesse em adquirir apenas parte do bem.

Extrai-se da contranotificação apresentada (ID 20030591) que a parte Agravada, ora locadora do bem, apresentou a proposta para venda total do bem, o que denota um desinteresse na venda de fração deste, tal como quer a Agravante. Importante destacar a previsão legislativa sobre a proposta de compra e venda que acompanha a notificação do direito de preferência:

Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

Parágrafo único.
A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente
.

Nesses termos, ao menos pela estreita via de cognição deste recurso, o proprietário/locador não está vinculado à contranotificação se esta não se encontra nos moldes da proposta para compra e venda do imóvel, ressaindo claro que, por força do seu direito de propriedade, tem a faculdade de usar, gozar e dispor do imóvel como bem entender (CC, art. 1.228). Eis o entendimento Colendo Superior Tribunal de Justiça sobre a questão:

[...]
2. O exercício do direito de preferência pelo locatário pressupõe a aceitação integral da proposta formulada por terceiro (não há sentido em falar em preferência se as condições negociais são distintas), por isso que o oferecimento de contraproposta, ainda que mais vantajosa, descaracteriza o instituto.
(REsp n. 1.463.482/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Terceira Turma, julgado em 26/4/2016, DJe de 29/4/2016.)

No mesmo sentido, trago à colação os judiciosos entendimentos dos tribunais pátrios:

[...]. 1. O art. 27, da Lei nº 8.245/1991 assegura ao locatário o direito de preferência caso o proprietário deseje vender o imóvel locado. 2.
Restou demonstrado nos autos que foi oportunizado ao locatário o exercício do direito de preferência na aquisição do imóvel, o qual caducou, tendo em vista a apresentação de contraproposta divergente da proposta originária endereçada pelo locador.
3. A extinção do contrato e a consequente retomada do imóvel locado não prescindem do ajuizamento de ação de despejo. Aplicação do art. art. 5º da Lei nº 8.245/91. (TJMG; AI 1719875-89.2022.8.13.0000; Rel. Juiz Conv. Francisco Ricardo Sales Costa; Julg. 06/10/2022; DJEMG 07/10/2022)

[...]
3. O exercício do direito de preferência pelo locatário pressupõe a aceitação integral da proposta formulada, de modo que o oferecimento de contraproposta descaracteriza o instituto. Precedente do E. STJ. 4. Não há que se falar, no caso, em violação ao direito de preferência previsto pelo art. 27 e seguintes da Lei nº 8.245/91, uma vez que a apelante/locatária foi devidamente comunicada acerca do preço e da forma de pagamento propostas para a aquisição do imóvel, deixando de acatá-la em sua integralidade
. [...] (TJAM; AC 0637378-23.2018.8.04.0001; Manaus; Segunda Câmara Cível; Rel. Des. Délcio Luís Santos; Julg. 22/10/2021; DJAM 22/10/2021)

Assim, como bem pontuado pelo juízo de origem, a Agravante foi notificada do interesse em adquirir o imóvel, estando, ao menos em sede de cognição sumária, devidamente cumprido o seu dever previsto no artigo 27 da Lei nº 8.245/91.

Nesses termos, eventual exibição de documentos sobre a compra e venda do imóvel não teria razão de ser, eis que cumprido o múnus pela locadora previsto na legislação de regência, de modo que, não manifestada de maneira inequívoca a aceitação integral à proposta pela locatária, o direito de preferência não deve subsistir
ad eternum
, podendo o proprietário vender a terceiro, o que, ao que parece, ocorreu no caso dos autos.

Por fim, embora a Agravante sustente que se trata de ação preparatória, observa-se que a demanda de origem já discute o direito de preferência, o que deve ser mais bem examinado pelo juízo
a quo
.

Em igual sentido, eventual pertinência subjetiva dos Agravados no feito de primeiro grau deve ser enfrentada pelo juízo primevo, após o exame dos contornos da relação jurídica e a produção das provas, sob pena de supressão de instância e ofensa ao duplo grau de jurisdição.

Ademais, não há que se falar em erro de premissa na decisão objurgada, ao menos por ora, pois, ao que parece, o objeto da demanda nem sequer encontra razão de ser, questão esta que deve ser melhor aprofundada quando da análise meritória do feito.

Portanto, não há que se falar em probabilidade do direito autoral, restando prejudicada a análise dos demais requisitos sobre a tutela provisória de urgência, tendo o magistrado
a quo
agido corretamente no indeferimento da medida postulada.

Dessa forma,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo incólume a decisão objurgada.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Sessão de 05/09/2023 - Acompanho a relatoria.