Tribunal: TJES
Processo: 5003253-09.2023.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão julgador: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Despejo por Denúncia Vazia; Locação de Imóvel
Data de julgamento: 2023-09-21

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO. INCOMPETÊNCIA RELATIVA DO JUÍZO
A QUO
. IMPOSSIBILIDADE DE ENFRENTAMENTO. SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA. CONTRATO DE LOCAÇÃO. VALIDADE PERANTE ADQUIRENTE DO IMÓVEL. NECESSIDADE DE AVERBAÇÃO NA MATRÍCULA SALVO CIÊNCIA INEQUÍVOCA. RECURSO PROVIDO.

1. Ainda que a matéria referente à incompetência relativa tenha sido veiculada em agravo de instrumento, o Juízo da 1ª Vara Comarca de Castelo, até o hodierno momento, sobre ela não se manifestou, de maneira que arrostá-la por ora, em sede revisora, implicaria em indesejável supressão de instância.

2. A regra é que a cláusula de continuidade da locação na hipótese de alienação do imóvel, para ter validade junto ao adquirente, precisa estar devidamente averbada em cartório. Ocorre que o Superior Tribunal de Justiça tem dispensado tal formalidade caso o adquirente tenha ciência inequívoca da relação locatícia antes da aquisição do imóvel.

3. Recurso provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5003253-09.2023.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: V R V DEPARTAMENTO MAGAZINE LTDA

AGRAVADO: LIDER CONSTRUTORA LTDA

RELATOR(A):
ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

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EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO. INCOMPETÊNCIA RELATIVA DO JUÍZO
A QUO
. IMPOSSIBILIDADE DE ENFRENTAMENTO. SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA. CONTRATO DE LOCAÇÃO. VALIDADE PERANTE ADQUIRENTE DO IMÓVEL. NECESSIDADE DE AVERBAÇÃO NA MATRÍCULA SALVO CIÊNCIA INEQUÍVOCA. RECURSO PROVIDO.

1. Ainda que a matéria referente à incompetência relativa tenha sido veiculada em agravo de instrumento, o Juízo da 1ª Vara Comarca de Castelo, até o hodierno momento, sobre ela não se manifestou, de maneira que arrostá-la por ora, em sede revisora, implicaria em indesejável supressão de instância.

2. A regra é que a cláusula de continuidade da locação na hipótese de alienação do imóvel, para ter validade junto ao adquirente, precisa estar devidamente averbada em cartório. Ocorre que o Superior Tribunal de Justiça tem dispensado tal formalidade caso o adquirente tenha ciência inequívoca da relação locatícia antes da aquisição do imóvel.

3. Recurso provido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Órgão julgador vencedor
: 011 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

Composição de julgamento: 011 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Relator / 013 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal / 018 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal
VOTOS VOGAIS
013 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar
018 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

Trata-se de
agravo de instrumento
interposto por
V.

R.

V. Departamento Magazine Eireli
, franqueada da
Dadalto Franquias Ltda.
, contra decisão proferida pelo Juízo da 1ª Vara da Comarca de Castelo, que, nos autos da
ação de despejo
ajuizada por
Líder Construtora Ltda.
, concedeu tutela de urgência, determinando que desocupasse, no prazo de 15 (quinze) dias, imóvel objeto de contrato de locação.

Alega a agravante que:
i)
em 19 de julho de 2021, firmou contrato de locação com o Banco Modal S/A, então proprietário do imóvel situado na Praça José Vivacqua, nº 70, Centro, Castelo/ES, com prazo de duração de 60 (sessenta) meses;
ii)
a cláusula nona, parágrafo único, do dito instrumento prevê que, em caso de alienação do imóvel a terceiros, a locação perdurará até o prazo final de vigência contratual;
iii)
o Banco Modal S/A assumiu o compromisso de averbar o contrato de locação na matrícula do imóvel;
iv)
em 1º de julho de 2022, o Banco Modal S/A vendeu o imóvel à Líder Construtora Ltda.;
v)
a Líder Construtora Ltda., nova proprietária do imóvel, deu seguimento à relação locatícia, tendo, inclusive, reajustado o valor do aluguel e repassado-lhe o IPTU;
vi)
foi surpresada com notificação extrajudicial emitida pela agravada, denunciando o contrato de locação, e pela posterior ordem judicial de despejo, pois vinha cumprindo suas obrigações de forma regular;
vii)
o Juízo da 1ª Vara da Comarca de Castelo é incompetente para o apreço da ação de despejo, já que o contrato de locação entabulado com o Banco Modal S/A, em sua cláusula décima primeira, estabelece por foro de eleição a Comarca de Vitória;
viii)
a decisão recorrida aponta que "a locação se dera por prazo determinado, contudo, sem cláusula de vigência em caso de alienação do bem", o que contradita com o disposto no retromencionado parágrafo único da cláusula nona;
ix)
a notificação extrajudicial para desocupação do imóvel emitida pela agravada não possui validade, porquanto não poderia ter sido realizada na modalidade de denúncia vazia;
x)
o Superior Tribunal de Justiça entende que o contrato de locação com cláusula de vigência, ainda que não averbado junto ao registro de imóveis, não pode ser denunciado pelo adquirente do bem, caso dele tenha tido ciência inequívoca antes da aquisição;
xi)
a agravada tanto possuía ciência inequívoca do contrato de locação que utilizou-o para instruir a petição inicial da ação de despejo;
xii)
o artigo 59, § 1º, incisos I a IX, da Lei nº 8.245/1991 prevê os casos em que, para a concessão da liminar em ação de despejo, basta a prestação de caução em valor equivalente a 03 (três) meses de aluguel;
xiii)
além de não se amoldar a qualquer das hipóteses referenciadas nos incisos em comento, a caução prestada pela agravada é insuficiente, visto que deveria ter depositado R$ 16.500,00 (dezesseis mil e quinhentos reais), e não R$ 15.000,00 (quinze mil reais);
xiv)
faz-se necessária a concessão de efeito suspensivo ao recurso e, quando do julgamento do mérito, a reforma do
decisum
vergastado (evento 4656432).

Por decisão proferida em 09 de abril de 2023, atribui ao recurso o efeito suspensivo ambicionado pela agravante (evento 4679201).

Em contradita, a agravada sustenta que:
i)
tinha ciência que o imóvel adquirido do Banco Modal S/A estava alugado, mas desconhecia que o prazo da locação era de um lustro;
ii)
o artigo 8º da Lei nº 8.245/1990 possibilita ao adquirente de imóvel locado que denuncie o contrato, com prazo de 90 (noventa) dias para a desocupação;
iii)
a denúncia vazia somente é vedada quando o contrato de locação, celebrado por prazo indeterminado, houver sido averbado junto à matrícula do imóvel;
iv)
a cláusula de eleição de foro não foi firmada com ela, e sim com o Banco Modal S/A, de modo que competente o foro do lugar da situação do imóvel;
v)
realizou caução complementar no valor de R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais);
vi)
deve ser negado provimento ao recurso, bem como reconsiderada a decisão que a ele conferiu efeito suspensivo (evento 4743725).

Pois bem. De acordo com Rodolfo de Camargo Mancuso (
in
Teoria Geral do Processo, 1ª edição, GEN, 2018), "todo juiz exerce a judicatura, mas o faz no limite de sua competência, donde se afirmar, no clássico conceito, que a competência é a 'medida da jurisdição', vindo estabelecida mediante certos critérios determinativos, adrede estabelecidos, em respeito à garantia do juiz natural".

O artigo 47, § 2º, do Código de Processo Civil estabelece que "a ação possessória imobiliária será proposta no foro de situação da coisa, cujo juízo tem competência absoluta". A Parte Especial, Livro I, Título III, Capítulo III, Seções II e III, do referido
Codex
rotula como ações possessórias imobiliárias a manutenção de posse, a reintegração de posse e o interdito proibitório.

Entrementes, o dispositivo em voga (artigo 47, § 2º, do CPC) não se aplica às ações fundadas em direito pessoal, ainda que relativas a bens imóveis, como é o caso da ação de despejo, a qual, nos moldes do artigo 58, inciso II, da Lei nº 8.245/1991, somente será julgada no lugar da situação do imóvel se não houver sido eleito outro foro no contrato de locação,
litteris
:

"Art. 58. Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1º, nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar-se-á o seguinte:
II - é competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da situação do imóvel,
salvo se outro houver sido eleito no contrato
".

A razão da diversidade legal de tratamento dispensada às ações possessórias imobiliárias pelo artigo 47, § 2º, do Código de Processo Civil e à ação de despejo pelo artigo 58, inciso II, da Lei nº 8.245/1991 é bem explicada pelo especialista em Direito Imobiliário Luiz Antônio Scavone Júnior (
in
Lei do Inquilinato Comentada Artigo por Artigo, 3ª edição, GEN, 2020), que assim obtempera:

"Muito embora o art. 58, II, da Lei de Locações traga critério de fixação de competência lastreado na situação do imóvel, tal situação não é capaz de desnaturar as características típicas da relação locatícia, isto é, as ações locatícias continuam versando sobre obrigações de natureza pessoal, e não real, como uma singela análise do dispositivo pode sugerir. A regra aqui estabelecida difere, portanto, daquela instituída pelo art. 47 do CPC/2015, porquanto, a despeito de fixar a competência no local de situação do imóvel, funda-se em direitos reais, e não pessoais, como no caso da locação".

Em senda jurisprudencial, o Superior Tribunal de Justiça, quando do julgamento do recurso especial nº 200.459/SP, pontuou que "a teor do art. 58, II da Lei 8.245/91, é lícito às partes contratantes que elejam foro judicial diverso ao do domicílio do imóvel". Em uníssono, este Sodalício, ao apreciar o conflito de competência nº 100170055055, asseverou que, "a teor do art. 58, II da Lei 8.245/91, é lícito às partes contratantes que elejam foro judicial diverso ao do domicílio do imóvel".

A agravada ajuizou a ação de despejo nº 5001427-40.2022.8.08.0013 perante a Comarca de Castelo (id. 18930504), por ser o foro em que situado o imóvel objeto da discussão, o que se afigura legítimo, consoante parte inicial do inciso II do artigo 58 da Lei nº 8.245/1991. Cuida-se, todavia, de competência relativa, haja vista que, como dito alhures, o diploma normativo em questão admite a alteração do foro por consenso das partes.

O contrato de locação entabulado entre a agravante e o Banco Modal S/A (evento 4657293), em sua cláusula décima primeira, prevê expressamente que:
"para dirimir qualquer dúvida decorrente da execução deste contrato,
as partes elegem o foro da Comarca de Vitória-ES
, renunciando a qualquer outro, por mais privilegiado que seja".

É possível, então, que o Juízo da 1ª Vara Comarca de Castelo se torne incompetente para o julgo da ação de despejo na hipótese de vir a acolher a preliminar de incompetência relativa arguida pelo agravante,
ex vi
do artigo 64,
caput
, do Código de Processo Civil, em preliminar de contestação (id. 23919796).

Porém, ainda que a matéria referente à (in)competência tenha sido veiculada em agravo de instrumento, o Juízo da 1ª Vara Comarca de Castelo, até o hodierno momento, sobre ela não se manifestou – o que o fará em decisão de saneamento, após oitiva da agravada, como prevê o artigo 351 c/c o artigo 357, inciso I, ambos do Código de Processo Civil –, de maneira que arrostá-la por ora, em sede revisora, implicaria em indesejável supressão de instância.

Nesta linha, colho de repositório jurisprudencial desta Corte os arestos a seguir:

"AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO PRIMEVO. SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA [...].
1.

Conquanto seja matéria de ordem pública

a
incompetência relativa

[...]
deve antes ser apreciada pelo juízo de primeiro grau, sob pena de supressão de instância e ofensa ao princípio do duplo grau de jurisdição, tendo em vista que ainda não foi submetida ao seu crivo
[...]" (AI nº 008199000624, Desembargador Robson Luiz Albanez, 4ª Câmara Cível, DJe 08/11/2021).

"AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSO CIVIL. REMATRÍCULA EM UNIVERSIDADE PARTICULAR. INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO. SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA [...].
1. A incompetência absoluta, embora matéria de ordem pública, na peculiaridade do caso concreto, não pode ser enfrentada no Tribunal porque não é aferível de pronto e, sobretudo, não foi analisada pelo juiz da causa, de modo que seu exame direto no Segundo Grau de Jurisdição poderia importar em indevida supressão de instância

[...]"

(AI nº 035199001211, Desembargador Arthur José Neiva de Almeida, 4ª Câmara Cível, DJe 22/07/2020).

Superada tal ponderação, tenho que a julgadora monocrática incorreu em
error in judicando
ao consignar na decisão ultrajada que "a locação se dera por prazo determinado, contudo, sem cláusula de vigência em caso de alienação do bem, conforme se verifica do contrato". Isto porque, o instrumento contratual firmado entre a agravante e o Banco Modal S/A, com prazo de vigência de 60 (sessenta) meses, a contar de 1º de julho de 2021, em sua cláusula nona, parágrafo único, prescreve que: "no caso de alienação do imóvel a terceiros, o presente contrato continuará em vigor até o seu término, devendo o adquirente respeitar todas as suas cláusulas e condições".

O velho aforisma romano
emptio tollit locatio
(a venda rompe a locação) continua valendo no direito pátrio – até mesmo porque quem adquire um imóvel, por certo, deseja dele usar, gozar e dispor –, mas de forma mitigada. Afinal, o adquirente do imóvel locado, mesmo não tendo feito parte da relação jurídica havida entre locador e locatário, pode ser impelido a respeitar o termo final do contrato, mas, para tanto, é preciso que a cláusula de vigência em caso de alienação tenha sido averbada junto à matrícula do imóvel, tornando-a, assim, conhecida por terceiros, em respeito ao artigo 167, inciso I, item "3", da Lei nº 6.015/1973 e ao artigo 8º,
caput
, da Lei nº 8.245/1991,
verbis
:

"Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos. I - o registro: 3) dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada".

"Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel".

A agravante sustenta que o Banco Modal S/A assumiu o compromisso de averbar o contrato de locação na matrícula do imóvel, o qual possivelmente não cumpriu. No entanto, é de se ressaltar que, não só o locatário, mas também o locador pode levar o contrato de locação para ser averbado na matrícula do imóvel, com o fito de que se torne oponível
erga omnes
.

Neste sentido, Luiz Fernando do Vale de Almeida Guilherme (
in
Comentários à Lei de Locações, 1ª edição, Manole, 2017) adverte que:

"O adquirente que comprar imóvel sobre o qual recaia uma relação locatícia poderá, em regra, denunciar o contrato, para que o locatário o desocupe [...]. Porém, se o locatário for precavido e levar seu contrato de locação a ser averbado na matrícula do imóvel, gozará de proteção jurídica, posto que a averbação é o ato pelo qual se dá publicidade aos negócios jurídicos, ganhando assim oponibilidade contra terceiros".

Destarte, a regra é que a cláusula de continuidade da locação na hipótese de alienação do imóvel, para ter validade junto ao adquirente, precisa estar devidamente averbada em cartório. Ocorre que o Superior Tribunal de Justiça tem dispensado tal formalidade caso o adquirente tenha ciência inequívoca da relação locatícia antes da aquisição do imóvel, conforme se extrai dos precedentes que colaciono:

"CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL [...]. CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO AVERBADO NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS. IRRELEVÂNCIA NO CASO. TRIBUNAL DE ORIGEM CONSIGNOU A CIÊNCIA DOS COMPRADORES DA EXISTÊNCIA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO E, PORTANTO, DO CUMPRIMENTO DO REQUISITO DA PUBLICIDADE DO CONTRATO [...].
A obrigação legal de averbar o contrato de locação visa possibilitar a geração de efeito
erga omnes

no tocante à intenção do locatário de fazer valer seu direito de preferência e tutelar os interesses de terceiros na aquisição do bem imóvel.
Comprovação, nos autos, que o terceiro (comprador) tinha ciência do contrato de locação. Desnecessidade de registro do contrato
[...]" (AgInt no REsp nº 1.780.197/CE, Ministro Moura Ribeiro, 3ª Turma, DJe 21/08/2019).

"AGRAVO REGIMENTAL NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO POR PRAZO DETERMINADO COM CLÁUSULA DE VIGÊNCIA. AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO NO REGISTRO DO IMÓVEL. ALIENAÇÃO DO BEM. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO ADQUIRENTE ACERCA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO EM VIGÊNCIA. IMPOSSIBILIDADE DE DENÚNCIA. INAPLICABILIDADE DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ.
1. O contrato de locação com cláusula de vigência, ainda que não averbado junto ao registro de imóveis, não pode ser denunciado pelo adquirente do bem, caso dele tenha tido ciência inequívoca antes da aquisição
[...]" (AgRg nos EDcl no REsp nº 1.322.238/DF, Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, 3ª Turma, DJe 26/06/2015).

Ao que tudo indica, a agravada, quando da aquisição do imóvel, estava cônscia do contrato de locação. A uma, pela óbvia razão de não ter comprado o bem em questão da agravante, e sim do Banco Modal S/A, cujos estabelecimentos situam-se em locais diversos. A duas, porque a loja "Dadalto", franqueadora da agravante, funciona no imóvel há anos, donde possivelmente estabeleceu um fundo de comércio. A três, porque a agravada passou, sem oposição, a receber os alugueis mensais pelo uso do imóvel adquirido, tendo, inclusive, reajustado o valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), antes cobrado pelo Banco Modal S/A (eventos 4657294, 4657295, 4657296, 4657297, 4657298 e 4657299), para R$ 5.500,00 (cinco mil e quinhentos reais) (eventos 4657300, 4657301, 4657302, 4657303, 4657304, 4657305, 4657306 e 4657307).

A agravada, ao receber os aluguéis por quase um ano, dando a entender à agravante que estava mantida a relação locatícia e, em seguida, denunciar o contrato, por não estar a cláusula de continuidade da locação averbada em cartório, violou o dever de boa-fé objetiva, do qual deriva o
venire contra factum proprium non potest
, pelo qual, segundo Flávio Tartuce (
in
Teoria Geral dos Contratos e Contratos em Espécie, 17ª edição, GEN, 2022), "determinada pessoa não pode exercer um direito próprio contrariando um comportamento anterior".

Evidentemente, não estou a espicaçar o direito à propriedade da agravada, tampouco a propor a eternização da avença, até mesmo porque, como estipulado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do recurso especial nº 1.990.552/RS – aplicável,
mutatis mutandis
, ao caso –, o prazo máximo para a renovação de aluguel comercial é de um lustro, ainda que o contrato inicial tenha duração superior.

Todavia, não reputo crível manter a ordem de despejo emitida por juízo que, em conjectura, pode vir a se considerar incompetente, com arrimo em denúncia imotivada da agravada e em contradita com o disposto na cláusula nona, parágrafo único, do contrato de locação, que assegura à agravante a permanência no imóvel, mesmo em caso de alienação a terceiros, pelo prazo total de 60 (sessenta) meses.

De arremate, registro que, se não reformada a decisão combatida, a agravante terá de desocupar o imóvel em que situado seu estabelecimento comercial, fato este que será de difícil reparação – para dizer o mínimo – na hipótese de a ação de despejo, ao término, ser julgada improcedente.

Ante o exposto,
conheço
e
dou provimento
ao agravo de instrumento, reformando a decisão que determinou à agravante que, no prazo de 15 (quinze) dias, desocupe o imóvel objeto de contrato de locação.

É como voto.

Desª. Eliana Junqueira Munhós Ferreira

Relatora

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)