Tribunal: TJES
Processo: 5002518-73.2023.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão julgador: RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Acidente de Trânsito
Data de julgamento: 2023-09-01

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE DE LAVRAR ESCRITURA POR HAVER REGISTRO DE HIPOTECA. RESPONSABILIDADE DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. HIPOTECA FIRMADA ENTRE CONSTRUTORA E AGENTE FINANCEIRO NÃO TEM EFICÁCIA PERANTE ADQUIRENTES DE BOA-FÉ. ASTREINTES. VALOR PROPORCIONAL. OBJETIVO DE GARANTIR CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO. POSSIBILIDADE DE REVISÃO DO
QUANTUM
A QUALQUER TEMPO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1.
O valor arbitrado a título de multa diária em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), limitado ao total de R$25.000,00, mostra-se razoável e adequado para preservar a eficácia da medida, em especial levando em conta o tamanho do prejuízo que pode advir do eventual descumprimento do ato judicial.

2.
O objetivo primordial da fixação da astreintes não é compelir a parte a realizar seu pagamento, mas garantir que cumpra a obrigação imposta.

3.
A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel (S. 308 do STJ). Tal enunciado é aplicável, por analogia, às hipóteses em que o imóvel é gravado com alienação fiduciária, em prejuízo ao terceiro adquirente de boa-fé, ainda que promessa de compra e venda da unidade não tenha sido levada a registro. Precedentes do STJ e do TJES.

4.
Agravo de instrumento conhecido e desprovido
.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5002518-73.2023.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: BANCO BRADESCO S.A.

AGRAVADO: GALPOLAR MOVEIS LTDA

RELATOR(A):
RAPHAEL AMERICANO CAMARA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE DE LAVRAR ESCRITURA POR HAVER REGISTRO DE HIPOTECA. RESPONSABILIDADE DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. HIPOTECA FIRMADA ENTRE CONSTRUTORA E AGENTE FINANCEIRO NÃO TEM EFICÁCIA PERANTE ADQUIRENTES DE BOA-FÉ. ASTREINTES. VALOR PROPORCIONAL. OBJETIVO DE GARANTIR CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO. POSSIBILIDADE DE REVISÃO DO
QUANTUM
A QUALQUER TEMPO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1.
O valor arbitrado a título de multa diária em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), limitado ao total de R$25.000,00, mostra-se razoável e adequado para preservar a eficácia da medida, em especial levando em conta o tamanho do prejuízo que pode advir do eventual descumprimento do ato judicial.

2.
O objetivo primordial da fixação da astreintes não é compelir a parte a realizar seu pagamento, mas garantir que cumpra a obrigação imposta.

3.
A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel (S. 308 do STJ). Tal enunciado é aplicável, por analogia, às hipóteses em que o imóvel é gravado com alienação fiduciária, em prejuízo ao terceiro adquirente de boa-fé, ainda que promessa de compra e venda da unidade não tenha sido levada a registro. Precedentes do STJ e do TJES.

4.
Agravo de instrumento conhecido e desprovido
.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 025 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

Composição de julgamento: 025 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Relator / 028 - Gabinete Des. RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - Vogal / 004 - Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - RODRIGO FERREIRA MIRANDA - Vogal
VOTOS VOGAIS
028 - Gabinete Des. RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
004 - Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - RODRIGO FERREIRA MIRANDA (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

VOTO

Adiro ao relatório. Conforme referido no relatório, cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de antecipação dos efeitos da tutela recursal ou atribuição de efeito suspensivo, interposto por
BANCO BRADESCO S.A
contra a decisão (ID 4507982) proferida pelo Juízo de Direito da 4ª Vara Cível de Cachoeiro de Itapemirim/ES., que, nos autos de
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS
(número 5007537-61.2022.8.08.0011), ajuizada por
GALPOLAR MÓVEIS LTDA,
deferiu a tutela de urgência para que o requerido forneça o Termo de Liberação de Hipoteca, para cancelamento do gravame averbado na matrícula nº 45.868, pertencente à unidade nº 1003, Torre C1, com 2 (duas) vagas de garagem, da Torre B, Edifício Brooklin Tower Tower, do Empreendimento Manhattan Residence, situado na Rua Augusto Ruschi, nº 19 a 29, Bairro Gilberto Machado, Cachoeiro de Itapemirim/ES, CEP 29.303-272, quitando integralmente a importância de R$449.180,02, no prazo de 15 dias, sob pena de multa diária de R$5.000,00, que poderá ser exigida até o valor de R$25.000,00.

Em suas razões (ID 4507980), o recorrente pugna pela reforma da decisão, sustentando, em síntese, que
(i)
não restaram comprovados os supostos danos decorrentes da conduta da empresa, o que afastaria a verossimilhança; e
(ii)
a multa diária fixada não pode ensejar o enriquecimento sem causa, devendo ser reduzida a patamar razoável.

Assim, requer, liminarmente, a concessão da tutela recursal para que os efeitos da decisão sejam sobrestados.

Decisão (ID 4560311) indeferindo o pedido liminar de efeito suspensivo.

A recorrida apresentou contrarrazões (ID 4826275) pretendendo o não provimento do recurso.

Pois bem, reafirmo o entendimento externado
p
or ocasião da análise do pedido liminar, ao qual acrescento fundamentação.

Primeiramente, imperioso ressaltar que trata-se, na origem, de
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS
(número 5007537-61.2022.8.08.0011) ajuizada por
GALPOLAR MÓVEIS LTDA
em face de
BANCO BRADESCO S/A
.

Sustenta a autora agravada que celebrou contrato de compra e venda de imóvel com a empresa Villaggio Cachoeiro SPE 134 Empreendimento Imobiliário Ltda, tendo efetuado o pagamento da quantia de R$449.180,02 (quatrocentos e quarenta e nove mil, cento e oitenta reais e dois centavos).

Ocorre que, ao efetivar a lavratura da escritura do imóvel junto ao Registro Geral de Imóveis, se deparou com um impedimento decorrente de hipoteca gravada em favor da instituição financeira requerida, que obstou o registro da unidade imobiliária.
Dessa forma, relata que a hipoteca averbada impediria a autora de proceder a transferência da propriedade do imóvel.

Ato contínuo, diante de diversas tentativas infrutíferas de contato com a requerida para solução do problema, requereu, liminarmente, a determinação para que o
BANCO BRADESCO S/A
forneça o termo de liberação de hipoteca, para cancelamento do gravame averbado na matrícula do citado imóvel, sob pena de multa.

Assim, foi deferida a tutela, determinando que o agravante forneça o Termo de Liberação de Hipoteca, para cancelamento do gravame averbado na matrícula nº 45.868, pertencente à unidade nº 1003, Torre C1, com 2 (duas) vagas de garagem, da Torre B, Edifício Brooklin Tower, do Empreendimento Manhattan Residence, situado na Rua Augusto Ruschi, nº 19 a 29, Bairro Gilberto Machado, Cachoeiro de Itapemirim/ES, CEP 29.303-272, quitando integralmente a importância de R$449.180,02 (quatrocentos e quarenta e nove mil, cento e oitenta reais e dois centavos), no prazo de 15 dias, sob pena de multa diária de R$5.000,00, até o valor máximo de R$25.000,00.

Em face desta decisão é que fora interposto o presente agravo de instrumento.
Nesse sentido, em análise do caso, entendo que o valor arbitrado a título de multa diária em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), limitado ao total de R$25.000,00, mostra-se, ao menos nesse primeiro momento, razoável e adequado para preservar a eficácia da medida, em especial levando em conta o tamanho do prejuízo que pode advir do eventual descumprimento do ato judicial.

Não obstante, acerca da pretensão redução da referida multa, considero válido ressaltar que o objetivo primordial da fixação da astreinte não é compelir a parte a realizar seu pagamento, mas garantir que cumpra a obrigação imposta.
Portanto, a função inibitória inerente a essa forma coercitiva de cobrança indireta enseja duas conclusões: a fixação de seu valor não deve resultar em montante irrisório, sob pena de que o devedor prefira o descumprimento da obrigação; e de que tal instrumento não deve servir como forma de obtenção de riqueza para majorar o montante devido.

Com base nessas premissas é que entende-se pela possibilidade de o julgador, inclusive de ofício, alterar os valores e a periodicidade da multa, caso verifique que se tornou excessiva ou insuficiente.
Assim, na hipótese vertente, o valor fixado na origem não é desproporcional ao caso, tendo em vista o prejuízo à parte contrária, e o elevado valor do empreendimento (R$449.180,02 – quatrocentos e quarenta e nove mil, cento e oitenta reais e dois centavos).

Em qualquer caso, reitero, a multa pode ser revista em momento posterior, caso verificado que o valor tenha exacerbado a pretensão cominatória, conforme disposto no artigo 537, § 1º, CPC.
Logo, o magistrado de origem agiu com acerto ao deferir a liminar que determinou ao recorrente que procedesse a retirada do gravame hipotecário da matrícula do imóvel descrito nos autos.

Com base nessas considerações, reputo que, ao menos neste momento inicial – tendo em vista que a decisão agravada foi proferida em sede de tutela antecipada –, a agravada, ao ajuizar a ação na origem, demonstrou a verossimilhança de suas alegações e o risco de dano irreparável, de modo que entendo pelo acerto do deferimento da medida liminar pelo juízo
a quo
.

Senão, vejamos os seguintes julgados, do Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, que corroboram com o sentido decisório que estou a externar:

[...] 1) O princípio da congruência, que vedado ao juiz proferir decisão de natureza diversa da pedida (art. 492 do CPC), deve harmonizar-se com o dever do magistrado de interpretar o pedido considerando o conjunto da postulação, com observância ao princípio da boa-fé (§ 2º do art. 322 do CPC), de modo que, à luz das peculiaridades do caso, não se mostra extra petita o provimento que atende pretensão extraída do inteiro teor da narrativa autoral, a despeito da ausência de postulação expressa na petição inicial, com vistas a tornar mais eficiente a prestação jurisdicional, prestigiando, nessa toada, o princípio da cooperação processual (art. 6º do CPC). 2)
A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel (Súmula n. 308 do STJ). 3) Tal enunciado é aplicável, por analogia, às hipóteses em que o imóvel é gravado com alienação fiduciária, em prejuízo ao terceiro adquirente de boa-fé, ainda que promessa de compra e venda da unidade não tenha sido levada a registro. Precedentes do STJ e do TJES.
[...] (TJES, Classe: Agravo de Instrumento, 024199011958, Relator : JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 04/02/2020, Data da Publicação no Diário: 03/03/2020)

[...] 1. A legitimidade ad causam – assim como as demais condições da ação, deve ser verificada conforme a narrativa apresentada na petição inicial, sob pena de uma prematura análise do mérito da causa, ou seja, adota-se, para tal desiderato, a denominada teoria da asserção. 2.
De uma análise dos autos, denota-se que, ainda que em uma cognição embrionária, que a parte recorrida, após quitar toda a dívida referente a compra de uma unidade imobiliária no Edifício Manhattan Residence, ao providenciar a escritura definitiva do imóvel, deparou-se com a averbação de um gravame (hipoteca) em favor do recorrente, após o termo de quitação do contrato de compra e venda, o que não teria sido liberado pelo recorrente mesmo após ser notificado extrajudicialmente
. 3.
Assim, diante da narrativa autoral de que houve recusa do requerido em liberar o gravame, constato, à luz da teoria da asserção, prima facie, a existência de interesse de agir da autora/agravada e da legitimidade ad causam do agente financeiro para figurar no polo passivo da ação
. 4. Como se sabe, a legalidade da imposição das astreintes na sistemática processual pátria é inconteste. Inclusive, tal medida é reverenciada pelos operadores do Direito como mecanismo eficaz para assegurar a efetividade dos provimentos judiciais. 5. O valor arbitrado a título de multa diária em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), limitado, inicialmente, a 30 (trinta) dias, mostra-se, ao menos nesse primeiro momento, razoável e adequado para preservar a eficácia da medida acauteladora, mormente se considerarmos o grau do prejuízo causado pelo eventual descumprimento do ato judicial. 6. Assim, na hipótese vertente, entendo que o valor fixado na origem, como já dito, não é irrazoável e desproporcional ao caso concreto, ainda mais se levarmos em consideração o prejuízo à parte contrária, que necessita da liberação do gravame da hipoteca para a venda do imóvel para terceiros. 7. De toda sorte, a multa pode ser revista em momento posterior, caso verificado que o valor tenha exacerbado a pretensão cominatória, ex vi do art. art. 537, § 1º, CPC. [...] (TJES. AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5002082-22.2020.8.08.0000. AGRAVANTE: BANCO BRADESCO S/A. AGRAVADA: MRA PARTICIPAÇÕES E INVESTIMENTOS EIRELI. RELATOR: DES. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO. Data de Julgamento: 20/04/2021)

Assim, desponta correta a conclusão de que incide ao caso, por analogia, a Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça, que assim dispõe:

“
A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel
”.

Portanto, sendo a agravada adquirente de boa-fé e tendo quitado integralmente o valor do bem, não pode ficar refém da restrição averbada na matrícula do imóvel, em decorrência de financiamento firmado entre a promitente vendedora e a instituição financeira.

Diante do exposto,
CONHEÇO
do recurso de agravo de instrumento interposto
por
BANCO BRADESCO S.A
e
NEGO-LHE PROVIMENTO
.

É
como voto.

RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

DESEMBARGADOR RELATOR

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

VOTO VOGAL: DESEMBARGADOR RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO

ACOMPANHO O VOTO PROFERIDO PELO EMINENTE DES. RELATOR