Tribunal: TJES
Processo: 5006866-37.2023.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO
Órgão julgador: RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Despesas Condominiais
Data de julgamento: 2023-11-01

Ementa:
ACÓRDÃO

AGRAVO DE INSTRUMENTO - PROCESSO CIVIL – AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS – HASTA PÚBLICA - RESPONSABILIDADE - OBRIGAÇÃO
PROPTER REM
- ARREMATANTE - PREVISÃO NO EDITAL DOS DÉBITOS - NECESSIDADE - RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

1- Devem constar do edital de hasta pública os ônus do imóvel e a responsabilidade pelos débitos anteriores à arrematação do bem, eis que determinam as reais condições a que as partes estarão submetidas.

2- Em caso de omissão no edital, o arrematante não terá responsabilidade sobre os débitos vencidos. Precedentes do STJ.

3-
Recurso conhecido e provido
para que conste do edital de hasta pública os ônus do bem imóvel e a responsabilidade pelos débitos existentes.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5006866-37.2023.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE:
CONDOMINIO JACARAIPE II QUADRA 06

AGRAVADO:
ANA LUCIA AMORIM

RELATOR(A):
DES.
RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO

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EMENTA

ACÓRDÃO

AGRAVO DE INSTRUMENTO - PROCESSO CIVIL – AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS – HASTA PÚBLICA - RESPONSABILIDADE - OBRIGAÇÃO
PROPTER REM
- ARREMATANTE - PREVISÃO NO EDITAL DOS DÉBITOS - NECESSIDADE - RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

1- Devem constar do edital de hasta pública os ônus do imóvel e a responsabilidade pelos débitos anteriores à arrematação do bem, eis que determinam as reais condições a que as partes estarão submetidas.

2- Em caso de omissão no edital, o arrematante não terá responsabilidade sobre os débitos vencidos. Precedentes do STJ.

3-
Recurso conhecido e provido
para que conste do edital de hasta pública os ônus do bem imóvel e a responsabilidade pelos débitos existentes.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 028 - Gabinete Des. RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO

Composição de julgamento: 028 - Gabinete Des. RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - Relator / 004 - Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - Vogal / 005 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal
VOTOS VOGAIS
004 - Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR (Vogal)
Acompanhar
005 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR

PROCESSO Nº 5006866-37.2023.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE:
CONDOMÍNIO JACARAÍPE II QUADRA 06

Advogado do(a) AGRAVANTE:
ANDRÉ FERNANDES BRAZ - ES13693-A

AGRAVADO:
ANA LÚCIA AMORIM

RELATOR:
DES. RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO

VOTO

Presentes
os requisitos de admissibilidade do recurso, e não sendo caso, a princípio, de julgamento monocrático com base no Art. 932, III, IV e V, do Código de Processo Civil, procedo à apreciação do pleito recursal.

D
estaque
-se
que a cognição exercida em sede de agravo de instrumento tem seus efeitos limitados àquela realizada pelo juízo primevo na decisão impugnada, não podendo o Órgão Revisor analisar teses e fatos que não foram enfrentados pelo Magistrado
a quo
, sob pena de supressão de instância.

No presente,
a
o analisar
os documentos que acompanham a inicial,
vislumbra-se que foi ajuizada
ação de cobrança
pelo

CONDOMÍNIO DO CONJUNTO RESIDENCIAL JACARAIPE II ETAPA QD 6
, em face de
ANA LUCIA AMORIM
, alegando, em síntese, ser credor da quantia de R$133.103,51 (cento e trinta e três mil cento e três reais e cinquenta e um centavos) referentes às cotas condominiais devidas pela Requerida na qualidade de proprietária da unidade 102, do Bloco 601-B, da Quadra 06, do Condomínio do Conjunto Residencial Jacaraípe II Etapa.

Proferida
sentença de procedência da ação, o feito
se encontra
em fase de cumprimento de sentença.

Deferido o pleito de alienação do bem por meio de hasta pública,
constou do
s critérios a serem publicados em edital que os ônus do bem serão garantidos pelo valor do lanço,
como se vê:

[...] Estabeleço os seguintes critérios para a aquisição do bem levado à praça/leilão:

a) O valor para a arrematação, na primeira praça/leilão, não poderá ser inferior àquele atribuído ao bem penhorado a título de avaliação (fls. 154);

b) Na segunda praça/leilão, o valor mínimo de arremate não poderá ser inferior a 60% (sessenta por cento) do valor da avaliação do bem;

c)
Os eventuais ônus sobre o bem serão garantidos pelo valor do lanço, ficando o arrematante isento de outras responsabilidades, excetuado o pagamento integral do lanço ofertado;

d) O pagamento do preço de arrematação poderá ser parcelado, desde que observado o disposto no art. 895 do CPC. Em tal hipótese, as propostas deverão ser efetuadas por escrito, até o início do primeiro leilão.

Os editais serão confeccionados pelo leiloeiro nomeado. Para tanto, deverá esta serventia encaminhar cópia integral dos autos à dita pessoa, com antecedência mínima de 60 (sessenta) dias da primeira praça/leilão. Elaborados os editais, deverá o ilustre leiloeiro encaminhá-los a este Juízo, por e-mail ou mídia, para os fins que se façam necessários.

Caso esteja a parte escorada na gratuidade da Justiça, a publicação dos editais no Diário da Justiça restará a cargo da Secretaria deste Juízo.
[...] (destaque).

O Agravante se insurge quanto a garantia dos ônus do bem, afirmando que a dívida atualizada do imóvel é de R$ 145.122,46 (cento e quarenta e cinco mil e cento e vinte e dois reais e quarenta e seis centavos) e a avaliação do imóvel R$ 75.000,00 (setenta e cinco mil reais), incorrendo em prejuízo ao seu crédito.

C
onforme já salientado na decisão liminar,
observa-se que
a decisão primeva viola o disposto no Artigo 886, do CPC, pela ausência dos requisitos nele previstos:

Art. 886. O leilão será precedido de publicação de edital, que conterá:

I - a descrição do bem penhorado, com suas características, e, tratando-se de imóvel, sua situação e suas divisas, com remissão à matrícula e aos registros;

II - o valor pelo qual o bem foi avaliado, o preço mínimo pelo qual poderá ser alienado, as condições de pagamento e, se for o caso, a comissão do leiloeiro designado;

III - o lugar onde estiverem os móveis, os veículos e os semoventes e, tratando-se de créditos ou direitos, a identificação dos autos do processo em que foram penhorados;

IV - o sítio, na rede mundial de computadores, e o período em que se realizará o leilão, salvo se este se der de modo presencial, hipótese em que serão indicados o local, o dia e a hora de sua realização;

V - a indicação de local, dia e hora de segundo leilão presencial, para a hipótese de não haver interessado no primeiro;

VI -
menção da existência de ônus, recurso ou processo pendente sobre os bens a serem leiloados.
[...]

Dito isso,
verifica-se que a menção
a
os ônus
do imóvel
e a responsabilidade pelos débitos anteriores à arrematação do bem são quesitos importantes
que devem
constar do edital de hasta pública, eis que determinam
as reais condições a que as partes estarão submetidas.

N
esse sentido é o entendimento do colendo Superior Tribunal de Justiça:

PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO. RAZÕES QUE NÃO ENFRENTAM O FUNDAMENTO DA DECISÃO AGRAVADA. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. ARREMATANTE. RESPONSABILIDADE. PREVISÃO NO EDITAL DOS DÉBITOS. SUCESSÃO PROCESSUAL. POSSIBILIDADE. OBRIGAÇÃO
PROPTER REM.
PRECEDENTES.
1. As razões do agravo interno não enfrentam adequadamente o fundamento da decisão agravada. 2.
"Tendo o imóvel sido alienado em hasta pública com informação no edital acerca da existência de débitos condominiais, responde o arrematante por dívidas condominiais anteriores à arrematação, devido ao caráter 'propter rem' da obrigação"
(AgInt nos EREsp 1532631/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 18/8/2020, DJe 21/8/2020). 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 1.434.491/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 22/11/2021, DJe de 25/11/2021.)

A
demais, em caso de omissão no edital, o arrematante não terá responsabilidade sobre os débitos vencidos, consoante posicionamento já externado pelo c. STJ:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. EDITAL. OBRIGAÇÃO
PROPTER REM.
VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL EM HASTA PÚBLICA. PREVISÃO NO EDITAL. DÍVIDAS CONDOMINiAIS. OMISSÃO. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA N. 7 DO STJ. ALÍNEA C DO PERMISSIVO CONSTITUCIONAL. ANÁLISE PREJUDICADA. FUNDAMENTO SUFICIENTE NÃO IMPUGNADO. SÚMULA N. 283 DO STF. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
[...]
4.
Embora as cotas condominiais constituam obrigação
propter rem
, o arrematante de imóvel em hasta pública não será responsável pelo pagamento das dívidas condominiais pendentes se o edital for omisso a respeito dos débitos anteriores à praça ou se nele não houver informações relevantes sobre o débito condominial.
5. Rever a conclusão do tribunal a quo de que não teria ficado claro no edital que as dívidas condominiais seriam de responsabilidade do arrematante demanda reexame de fatos e provas, o que é vedado em recurso especial, nos termos da Súmula n. 7 do STJ.
[...]
(AgInt no AREsp n. 2.041.011/PR, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 18/4/2023, DJe de 24/4/2023.)

O
bserva-se,
in casu,
a existência do
periculum in mora
arguido pelo Agravante, ante a ausência

dos critérios
legais e jurisprudenciais

nos requisitos do edital
, razão pela qual a decisão
primeva
deverá ser
revogada
, para que constem os devidos ônus do bem imóvel no edital,
bem como a responsabilidade pelos débitos existentes.

Diante de todo exposto,
CONHEÇO E

DOU PROVIMENTO AO
A
GRAVO DE INSTRUMENTO

para
revogar a decisão primeva,
p
ara
que
conste
no edital de hasta pública
os ônus do bem imóvel
e
a responsabilidade pelos débitos existentes.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS
(EXCETO VOTO VENCEDOR)