Tribunal: TJES
Processo: 0011559-04.2014.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO
Órgão julgador: TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Obrigação de Fazer / Não Fazer; Indenização por Dano Moral
Data de julgamento: 2023-06-22

Ementa:
EMENTA
: APELAÇÃO CÍVEL –
PARCELAMENTO CLANDESTINO DO SOLO URBANO –
AÇÃO DE PRODUÇÃO DE PROVA ANTECIPADA – ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA – PRETENSÃO RESISTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

1.
O fato dos réus terem comercializado imóvel sem o necessário loteamento do terreno urbano prévio não os exime de cumprir as obrigações contratuais assumidas perante os compradores, inclusive no que diz respeito a regularização da propriedade e transmissão dela.

2.
No caso, o contrato entabulado é claro ao estabelecer como objeto a venda de um imóvel – no caso denominado de terreno representado pela gleba 005 com área de 286,00m2 (duzentos e oitenta e seis metros quadrados) da quadra 004 a ser desmembrada da porção maior – de modo que não se pode acolher a tese deduzida nas defesas de que a comercialização limitou-se a posse do imóvel. Evidencia-se, pois, que a comercialização foi do imóvel estando claro que o imóvel maior seria desmembrado para regularização dos lotes comercializados.

3.
O fato de existir cláusula prevendo que, com o pagamento dos valores acordados, a empresa recorrente se obriga a outorga de declaração de quitação, não induz a compreensão de que os requeridos não assumiram a obrigação de transmitir a propriedade, porquanto, como dito, a comercialização foi da propriedade com clara obrigação de desmembramento do imóvel maior.

4.
Eventual impossibilidade fática de cumprimento da obrigação de fazer imposta – emissão de escritura pública de compra e venda, desmembramento e individualização do terro para registro da propriedade no RGI – implicará, como já definido na sentença, em perdas e danos.

5.
No caso, o conjunto probatório indica clara postura de má-fé da empresa recorrente, o que impõe a manutenção de sua condenação aos danos morais sofridos pelo autor.

6.
Recurso desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
0011559-04.2014.8.08.0021
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: CRISTAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
APELADO: MANOEL INACIO PEREIRA DA SILVA
RELATOR(A):TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO

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EMENTA

EMENTA
: APELAÇÃO CÍVEL –
PARCELAMENTO CLANDESTINO DO SOLO URBANO –
AÇÃO DE PRODUÇÃO DE PROVA ANTECIPADA – ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA – PRETENSÃO RESISTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

1.
O fato dos réus terem comercializado imóvel sem o necessário loteamento do terreno urbano prévio não os exime de cumprir as obrigações contratuais assumidas perante os compradores, inclusive no que diz respeito a regularização da propriedade e transmissão dela.

2.
No caso, o contrato entabulado é claro ao estabelecer como objeto a venda de um imóvel – no caso denominado de terreno representado pela gleba 005 com área de 286,00m2 (duzentos e oitenta e seis metros quadrados) da quadra 004 a ser desmembrada da porção maior – de modo que não se pode acolher a tese deduzida nas defesas de que a comercialização limitou-se a posse do imóvel. Evidencia-se, pois, que a comercialização foi do imóvel estando claro que o imóvel maior seria desmembrado para regularização dos lotes comercializados.

3.
O fato de existir cláusula prevendo que, com o pagamento dos valores acordados, a empresa recorrente se obriga a outorga de declaração de quitação, não induz a compreensão de que os requeridos não assumiram a obrigação de transmitir a propriedade, porquanto, como dito, a comercialização foi da propriedade com clara obrigação de desmembramento do imóvel maior.

4.
Eventual impossibilidade fática de cumprimento da obrigação de fazer imposta – emissão de escritura pública de compra e venda, desmembramento e individualização do terro para registro da propriedade no RGI – implicará, como já definido na sentença, em perdas e danos.

5.
No caso, o conjunto probatório indica clara postura de má-fé da empresa recorrente, o que impõe a manutenção de sua condenação aos danos morais sofridos pelo autor.

6.
Recurso desprovido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 009 - Gabinete Des. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO

Composição de julgamento: 009 - Gabinete Des. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - Relator / 020 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal / 028 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal
VOTOS VOGAIS
020 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar
028 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0011559-04.2014.8.08.0021

APELANTE: CRISTAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

APELADO: MANOEL INÁCIO PEREIRA DA SILVA

RELATOR:
DES.
TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO

VOTO

Como relatado, cuidam os autos de
APELAÇÃO CÍVEL
interposta por
CRISTAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
contra r. sentença de fls. 444/449 que, nos autos da demanda ajuizada por
MANOEL INÁCIO PEREIRA DA SILVA,
julgou procedente os pedidos autorais formulados em face de
CRISTAL EMPREENDIMENTOS, FRANCISCO AURÉLIO MONTEIRO DE BARROS e YONE LEAL DE BARROS
e julgou improcedentes os pedidos formulados em face de
CLAUDIA CRISTINA PITANGA LEITE, JOSÉ ALFREDO PITANGA LEITE e ELIZANA PITANGA LEITE
.

Em suas razões, fls. 453/463,
CRISTAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
sustenta que figurou como intermediária na venda, não podendo lhe ser imputada a obrigação de outorga de escritura de compra e venda já que não é proprietária dos lotes.

Afirma que o imóvel pertence a uma gleba maior que foi objeto de parcelamento clandestino e, por isso, não pode ser outorgada a titularidade do imóvel ao autor da demanda sem que se proceda, previamente, a regularização do solo, conduta de competência do ente municipal.

Aduz, por fim, a inexistência de danos morais.

A despeito da intimação de fl. 466 não consta nos autos contrarrazões.

Pois bem.

O autor da demanda, ingressou em juízo, objetivando a transmissão da propriedade do lote nº 05, integrante da Quadra nº 04, localizado no Loteamento Santa Mônica II, Guarapari-ES, mediante a outorga de escritura definitiva do lote e averbação junto a matrícula da área maior de propriedade dos demandados quanto a indisponibilidade do lote adquirido, além de indenização por danos morais e, se for o caso, conversão em perdas e danos em caso de impossibilidade fática e jurídica na outorga da escritura.

Sustentou que adquiriu e quitou os valores pactuados em 09/07/1998, quando inclusive adquiriu a posse, e que o pacto celebrado previa cláusula com previsão de emissão de recibo de quitação após o pagamento em vez de outorga de escritura pública.

Na sentença, a MM. Juíza
a quo
condenou as requeridas a outorgarem escritura pública de compra e venda referente ao lote nº 05, da quadra nº 04, integrante do clandestino “Loteamento Santa Mônica II”, em Guarapari, bem como promoverem e custearem todos os atos necessários ao desmembramento e individualização do terreno para que após a outorga da escritura pública de compra e venda seja o título translativo da propriedade registrado no RGI competente.

É incontroverso nos autos que os réus CRISTAL EMPREENDIMENTOS, FRANCISCO e YONE alienaram lotes pertencentes a uma área maior de 42.950,00 m2 (quarenta e dois mil, novecentos e cinquenta metros quadrados) sem obter a necessária aprovação do loteamento junto aos órgãos públicos, demonstrando, portanto, a clandestinidade da ação por eles promovida.

Conforme estabelecido pela MM. Juíza
a quo
a opção dos réus em promover o parcelamento clandestino do solo não os exime de cumprir com as obrigações assumidas perante os compradores, mediante regularização da propriedade e transmissão dela.

Saliente-se que o contrato entabulado é claro ao estabelecer como objeto a venda de um imóvel – no caso denominado de terreno representado pela gleba 005 com área de 286,00m2 (duzentos e oitenta e seis metros quadrados) da quadra 004 a ser desmembrada da porção maior – de modo que não se pode acolher a tese deduzida nas defesas de que a comercialização limitou-se a posse do imóvel.

O fato de existir cláusula prevendo que, com o pagamento dos valores acordados, a empresa CRISTAL se obriga a outorga de quitação, não induz a compreensão de que os requeridos não assumiram a obrigação de transmitir a propriedade, como querem fazer crer.

Com efeito, mesmo que a r. sentença não tivesse anulado a cláusula 11, o fato é que os requeridos estariam obrigados a transmitir a propriedade do imóvel adquirido.

O fato da recorrente ser intermediária da venda não lhe desobriga de cumprir com as obrigações contratuais que ela mesmo assumiu.

Eventual impossibilidade fática de cumprimento da obrigação de fazer imposta – emissão de escritura pública de compra e venda, desmembramento e individualização do terro para registro da propriedade no RGI – implicará, como já definido na sentença, em perdas e danos.

Por fim, evidencia-se a existência de danos morais, uma vez que a situação versada não se resume a mero inadimplemento.

A aquisição da propriedade se deu em 1998, tendo o autor da demanda quitado os pagamentos em 2012 e até então não obteve o direito à propriedade que lhe foi vendida.

Nota-se, ademais, que a própria clandestinidade do empreendimento utilizado em detrimento de uma pessoa vulnerável, sabendo os requeridos de ser tratar de pessoa humilde e iletrada, indica a má-fé perpetrada.

Não podem os requeridos valendo-se da condição de vulnerabilidade do consumidor utilizar de meios escusos para obter lucro sem a necessária contrapartida que é o cumprimento da obrigação por eles assumida, violando os direitos da personalidade do autor.

Com efeito, considero correta a sentença que arbitrou danos morais em R$ 8.000,00 (oito mil reais).

Pelo exposto,
CONHEÇO e NEGO PROVIMENTO ao recurso.

Majoro a condenação da recorrente, em honorários recursais, em 2% (dois por cento).
É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)