Tribunal: TJES
Processo: 5006019-69.2022.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão julgador: SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Liminar
Data de julgamento: 2023-05-18

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO
–
TUTELA DE URGÊNCIA ANTECIPADA
–
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
–
EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA RESOLUTÓRIA
POR
INADIMPLEMENTO
–
PROBABILIDADE DO DIREITO
–
INADIMPLEMENTO DO ADQUIRENTE EVIDENCIADO
–
PERICULUM IN MORA
CONFIGURADO
–
RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

1.
A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a existência de cláusula com previsão expressa de resolução contratual por falta de pagamento autoriza o ajuizamento de ação possessória, sem a necessidade de outra ação judicial, prévia ou concomitante, para rescindir o negócio de compra e venda de imóvel, concluindo que impor à parte prejudicada a obrigação de ajuizar uma ação para obter a resolução do contrato, quando este já estabelece em seu favor a garantia de cláusula resolutória expressa, seria contrário ao texto legal e um desprestígio aos princípios da autonomia da vontade e da não intervenção do Estado nas relações negociais (RECURSO ESPECIAL Nº 1.789.863 – MS (2013/0376277-6) MINISTRO MARCO BUZZI Relator. JULGADO: 03/08/2021 Documento: 2074907 – Inteiro Teor do Acórdão – Site certificado – DJe: 04/10/2021).

2.
Observa-se que o próprio requerido/agravado anexou nos autos de origem (ID 11128602) comprovantes de quitação das parcelas referentes ao PRONAF em 14/07/2020 e 24/08/2020, o que torna verossímeis a alegações do requerente/agravante no sentido de que a responsabilidade pelo pagamento de tais parcelas, a partir da celebração do contrato (firmado em 25/09/2018) seria do adquirente (agravado), bem como de que houve inadimplemento da parcela vencida em dezembro de 2019.

3.
Além disso, o imóvel que seria entregue pelo requerido/agravado como parte do pagamento não foi efetivamente entregue aos agravantes, tendo em vista que se encontra penhorado nos autos do processo nº 0004733-87.2019.8.13.0395, em trâmite na Comarca e Manhumirim/MG, o que reforça a conclusão pelo inadimplemento contratual, a justificar a expedição de notificação extrajudicial para resolução da avença, conforme ocorrido.

4.
O agravado afirma, em contrarrazões, que o contrato celebrado com os agravantes não previu termo certo para a entrega do imóvel que seria entregue como parte do pagamento, havendo a fixação de datas apenas em relação às prestações pecuniárias, não sendo possível, segundo alega, considerá-lo inadimplente em relação à referida prestação. Todavia, não prospera a alegação pois, conforme preceitua o art. 331 do Código Civil, não tendo sido ajustada data para o pagamento, pode o credor exigi-lo imediatamente.

5.
O perigo de dano restou comprovado de modo suficiente para a concessão da tutela de urgência, uma vez que o inadimplemento do agravado tem causado prejuízos aos agravantes, em especial restrições bancárias em decorrência do atraso nos pagamentos das parcelas do PRONAF, sendo ainda impedidos de exercer qualquer direito sobre o imóvel objeto do contrato e tampouco sobre o imóvel que deveria ter sido dado como pagamento por parte do agravado.

6
.
Recurso conhecido e provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
5006019-69.2022.8.08.0000
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
AGRAVANTE: WESLEY JOSE MIRANDA e outros
AGRAVADO: SERGIO DE OLIVEIRA ALMEIDA
RELATOR(A):SERGIO RICARDO DE SOUZA

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EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO
–
TUTELA DE URGÊNCIA ANTECIPADA
–
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
–
EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA RESOLUTÓRIA
POR
INADIMPLEMENTO
–
PROBABILIDADE DO DIREITO
–
INADIMPLEMENTO DO ADQUIRENTE EVIDENCIADO
–
PERICULUM IN MORA
CONFIGURADO
–
RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

1.
A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a existência de cláusula com previsão expressa de resolução contratual por falta de pagamento autoriza o ajuizamento de ação possessória, sem a necessidade de outra ação judicial, prévia ou concomitante, para rescindir o negócio de compra e venda de imóvel, concluindo que impor à parte prejudicada a obrigação de ajuizar uma ação para obter a resolução do contrato, quando este já estabelece em seu favor a garantia de cláusula resolutória expressa, seria contrário ao texto legal e um desprestígio aos princípios da autonomia da vontade e da não intervenção do Estado nas relações negociais (RECURSO ESPECIAL Nº 1.789.863 – MS (2013/0376277-6) MINISTRO MARCO BUZZI Relator. JULGADO: 03/08/2021 Documento: 2074907 – Inteiro Teor do Acórdão – Site certificado – DJe: 04/10/2021).

2.
Observa-se que o próprio requerido/agravado anexou nos autos de origem (ID 11128602) comprovantes de quitação das parcelas referentes ao PRONAF em 14/07/2020 e 24/08/2020, o que torna verossímeis a alegações do requerente/agravante no sentido de que a responsabilidade pelo pagamento de tais parcelas, a partir da celebração do contrato (firmado em 25/09/2018) seria do adquirente (agravado), bem como de que houve inadimplemento da parcela vencida em dezembro de 2019.

3.
Além disso, o imóvel que seria entregue pelo requerido/agravado como parte do pagamento não foi efetivamente entregue aos agravantes, tendo em vista que se encontra penhorado nos autos do processo nº 0004733-87.2019.8.13.0395, em trâmite na Comarca e Manhumirim/MG, o que reforça a conclusão pelo inadimplemento contratual, a justificar a expedição de notificação extrajudicial para resolução da avença, conforme ocorrido.

4.
O agravado afirma, em contrarrazões, que o contrato celebrado com os agravantes não previu termo certo para a entrega do imóvel que seria entregue como parte do pagamento, havendo a fixação de datas apenas em relação às prestações pecuniárias, não sendo possível, segundo alega, considerá-lo inadimplente em relação à referida prestação. Todavia, não prospera a alegação pois, conforme preceitua o art. 331 do Código Civil, não tendo sido ajustada data para o pagamento, pode o credor exigi-lo imediatamente.

5.
O perigo de dano restou comprovado de modo suficiente para a concessão da tutela de urgência, uma vez que o inadimplemento do agravado tem causado prejuízos aos agravantes, em especial restrições bancárias em decorrência do atraso nos pagamentos das parcelas do PRONAF, sendo ainda impedidos de exercer qualquer direito sobre o imóvel objeto do contrato e tampouco sobre o imóvel que deveria ter sido dado como pagamento por parte do agravado.

6
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Recurso conhecido e provido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: VISTOS, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores que compõem a colenda Terceira Câmara Cível do egrégio Tribunal de Justiça do Espírito Santo, na conformidade da ata e das notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade, CONHECER do presente recurso de agravo de instrumento e, no mérito, DAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto do eminente Desembargador relator.

Órgão julgador vencedor
: 029 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA

Composição de julgamento: 029 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Relator / 008 - Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - Vogal / 010 - Gabinete Des. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - Vogal
VOTOS VOGAIS
008 - Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO (Vogal)
Acompanhar
010 - Gabinete Des. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
Gabinete do Desembargador Sérgio Ricardo de Souza
Rua Desembargador Homero Mafra 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906
Telefone:
(27) 3334-2316

PROCESSO Nº 5006019-69.2022.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: WESLEY JOSE MIRANDA, ANDREIA CARLA NUNES MIRANDA

AGRAVADO: SERGIO DE OLIVEIRA ALMEIDA

Advogado do(a) AGRAVANTE: SHEILA DE FREITAS COSTA - ES20975-A
Advogado do(a) AGRAVANTE: SHEILA DE FREITAS COSTA - ES20975-A

Advogado do(a) AGRAVADO: THAIS DE OLIVEIRA RESENDE - MG206668

VOTO

Consoante relatado, trata-se de agravo de instrumento interposto por
WESLEY JOSE MIRANDA
e
ANDREIA CARLA NUNES MIRANDA

em face de decisão proferida pelo douto Juízo da 1ª Vara da Comarca de Iúna que, no bojo da “ação de rescisão contratual c/c pedido de tutela de urgência antecipada” que movem em face de
SÉRGIO DE OLIVEIRA ALMEIDA
, indeferiu o pleito de tutela antecipada concernente na devolução do imóvel objeto do contrato de compra e venda firmado com o requerido, com imissão dos requerentes na posse.

Nas razões do recurso (ID 2898681), alegam os agravantes, em síntese, que:
(I)
além da probabilidade do direito, restou devidamente demonstrado o perigo de dano, pois o inadimplemento do agravado vem lhe causando restrições bancárias, bem como a impossibilidade de fruição do imóvel dado como pagamento;
(II)
há cláusula contratual que prevê, em caso de inadimplência, que o comprador será constituído em mora mediante notificação extrajudicial, devendo ocorrer a devolução do imóvel em 48 (quarenta e oito) horas; No presente caso, a notificação foi devidamente realizada, conforme AR anexado aos autos.

Com base nestes fundamentos, requereu a atribuição de efeito ativo ao recurso, na forma do art. 1.019, inciso I, do CPC.

Deferido o efeito ativo pela decisão de evento ID nº 3075149, da lavra do eminente Desembargador Ronaldo Gonçalves de Sousa, determinando a devolução do imóvel rural objeto do contrato de compra e venda em favor dos agravantes.

Considerando que os pressupostos de admissibilidade do agravo de instrumento, incluída a hipótese típica de cabimento (art. 1.015, I, CPC), encontram-se preenchidos, conheço do presente recurso.

Extrai-se dos autos que, na origem,
WESLEY JOSE MIRANDA
e
ANDREIA CARLA NUNES MIRANDA
ajuizaram “ação de rescisão contratual c/c tutela de urgência antecipada” com vistas a rescindir o contrato de compra e venda firmado com o agravado
SÉRGIO DE OLIVEIRA ALMEIDA
, cujo objeto consistiu em um imóvel rural situado na localidade denominada de “Córrego do Bom Destino”, no valor de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais).

Em sua exordial, os autores/agravantes afirmam que como pagamento do referido imóvel rural, o requerido/agravado se comprometeu a entregar:
a)
01 (um) lote de 220m2 (duzentos e vinte metros quadrados) no valor de R$ 70.000,00 (setenta mil reais);
b)
o repasse de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) no ato da assinatura do contrato;
c)
duas parcelas intermediárias no valor de R$ 25.500,00 (vinte e cinco mil e quinhentos reais) a serem pagas respectivamente em 30/08/2019 e 30/08/2020;
d)
seis parcelas de R$ 10.700,00 (dez mil e setecentos reais) com vencimentos, respectivamente, em dezembro/2019, dezembro/2020, dezembro/2021, dezembro/2022, dezembro/2023 e dezembro/2024. A forma de pagamento está descrita na cláusula segunda do contrato objeto da ação originária.

Ainda de acordo com as alegações da inicial, os agravantes asseveram que as seis parcelas acordadas (item “d” supra) são referentes a empréstimos por eles contratados no âmbito do Programa Nacional de Fortalecimento da Agricultura Familiar – PRONAF, junto ao Banco do Brasil, de modo que a responsabilidade pelo pagamento dessas parcelas teria sido repassada ao requerido/agravado. Outrossim, afirmam ter ficado acordado que os valores das prestações referentes a estes empréstimos de melhorias continuariam em nome dos requerentes até a quitação da dívida.

Os agravantes/autores fundam as suas pretensões no descumprimento das obrigações descritas no contrato, especificamente em relação à impossibilidade de uso e gozo do imóvel dado pelo requerido/agravado como pagamento, uma vez que o mesmo não é proprietário do referido lote, assim como pelo atraso no pagamento das parcelas no valor de R$ 10.700,00 (dez mil e setecentos reais) atinentes aos empréstimos de melhorias junto ao PRONAF.

O pedido liminar dos agravantes/autores na origem é consubstanciado no que prevê a cláusula 4ª do contrato de compra e venda em tela. Vejamos:

CLÁUSULA QUARTA – O compromissário-comprador será constituído em mora através de notificação extrajudicial a qual dará por rescindido o presente contrato, devendo o Compromissário-Comprador devolver o imóvel no prazo de 48 (quarenta e oito) horas.

Afirmam que fora enviado notificação extrajudicial ao requerido, tendo sido entregue no dia 23/09/2021, conforme cópia do rastreio dos correios acostado aos autos no ID nº 9491216 dos autos de origem.

Seguindo o
iter
procedimental pertinente, o juízo
a quo
proferiu decisão (ID nº 15437099 dos autos de origem) indeferindo o pedido liminar, sob o fundamento de que apesar de evidenciada a probabilidade do direito, “não há nos autos demonstração do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo”, afirmando que “Isto ocorre devido ao fato dos autores não terem demonstrado nos autos o perigo de dano evidente, ou seja, comprovaram apenas o risco genérico, que não configura o requisito perseguido pela lei. Soma-se que os autores não comprovaram a necessidade de utilização do imóvel em discussão que justifique o deferimento da presente medida liminar”.

Feitas estas considerações preambulares, verifica-se que no pronunciamento agravado, o d. juízo
a quo
explicou as razões pelas quais entendia que a tutela provisória não deveria ser concedida. Embora tenha vislumbrado a probabilidade do direito do autor, ora agravante, o juízo primevo entendeu não estar presente o perigo de dano, considerando a ausência de demonstração da necessidade de utilização do imóvel objeto do contrato de compra e venda que justificasse o deferimento da medida liminar.

A tutela antecipada de urgência, a teor do que prescreve o artigo 300 do CPC, “será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo”.

No caso em tela, denota-se dos autos que os agravantes ajuizaram a ação de origem relatando, em síntese, que celebraram com o agravado um contrato de compra e venda de um imóvel e que o agravado não está cumprindo com as obrigações pactuadas, uma vez que não vem efetuando o pagamento das parcelas devidas aos recorrentes, razão pela qual requereram, dentre outros pedidos, a concessão da tutela de urgência para determinar a sua reintegração na posse do imóvel.

Nesse passo, impõe-se pontuar que o c. Superior Tribunal de Justiça perfilhava entendimento no sentido de ser imprescindível a prévia manifestação judicial para que fosse consumada a resolução do contrato de compra e venda de imóvel. Contudo, Alterando o entendimento jurisprudencial que prevalecia para a interpretação do artigo 474 do Código Civil, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a existência de cláusula com previsão expressa de resolução contratual por falta de pagamento autoriza o ajuizamento de ação possessória, sem a necessidade de outra ação judicial, prévia ou concomitante, para rescindir o negócio de compra e venda de imóvel, concluindo que impor à parte prejudicada a obrigação de ajuizar uma ação para obter a resolução do contrato, quando este já estabelece em seu favor a garantia de cláusula resolutória expressa, seria contrário ao texto legal e um desprestígio aos princípios da autonomia da vontade e da não intervenção do Estado nas relações negociais.

No voto vencedor, o eminente Ministro Marco Buzzi, ponderou que "a lei não determina que o compromisso de compra e venda deva, em todo e qualquer caso, ser resolvido judicialmente; pelo contrário, admite expressamente o desfazimento de modo extrajudicial, exigindo, apenas, a constituição em mora
ex persona
e o decurso do prazo legal conferido ao compromissário comprador para purgar sua mora". Vejamos:

RECURSO ESPECIAL – AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL COM CLÁUSULA DE RESOLUÇÃO EXPRESSA – INADIMPLEMENTO DO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR QUE NÃO EFETUOU O PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES AJUSTADAS – MORA COMPROVADA POR NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL E DECURSO DO PRAZO PARA A PURGAÇÃO – INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS QUE JULGARAM PROCEDENTE O PEDIDO REINTEGRATÓRIO REPUTANDO DESNECESSÁRIO O PRÉVIO AJUIZAMENTO DE DEMANDA JUDICIAL PARA A RESOLUÇÃO CONTRATUAL – INSURGÊNCIA DO DEVEDOR – RECLAMO DESPROVIDO. Controvérsia: possibilidade de manejo de ação possessória fundada em cláusula resolutiva expressa decorrente de inadimplemento de contrato de compromisso de compra e venda imobiliária, sem que tenha sido ajuizada, de modo prévio ou concomitante, demanda judicial objetivando rescindir o ajuste firmado. I. Violação ao artigo 535 do CPC/73 inocorrente na espécie, pois a Corte local procedeu à averiguação de toda a matéria reputada necessária ao deslinde da controvérsia, apenas não adotou a mesma compreensão almejada pela parte, acerca da resolução da lide, o que não enseja omissão ou contradição no julgado. II. A ausência de enfrentamento da matéria objeto da controvérsia pelo Tribunal de origem, não obstante a oposição de embargos de declaração, impede o acesso à instância especial, porquanto não preenchido o requisito constitucional do prequestionamento, atraindo o enunciado da Súmula 211/STJ, notadamente quando a parte não cuidou de alegar negativa de prestação jurisdicional no ponto, isto é, ao indicar a violação do artigo 535 do CPC/73, não suscitou a existência de omissão do acórdão recorrido na análise dos dispositivos. III. Inexiste óbice para a aplicação de cláusula resolutiva expressa em contratos de compromisso de compra e venda, porquanto, após notificado/interpelado o compromissário comprador inadimplente (devedor) e decorrido o prazo sem a purgação da mora, abre-se ao compromissário vendedor a faculdade de exercer o direito potestativo concedido pela cláusula resolutiva expressa para a resolução da relação jurídica extrajudicialmente.
IV. Impor à parte prejudicada o ajuizamento de demanda judicial para obter a resolução do contrato quando esse estabelece em seu favor a garantia de cláusula resolutória expressa, é impingir-lhe ônus demasiado e obrigação contrária ao texto expresso da lei, desprestigiando o princípio da autonomia da vontade, da não intervenção do Estado nas relações negociais, criando obrigação que refoge o texto da lei e a verdadeira intenção legislativa.
V. A revisão do valor estabelecido a título de honorários nos termos do artigo 20, § 4º do CPC/73, só é permitido quando o montante fixado se mostrar ínfimo ou exorbitante, o que não se verifica no caso em exame, levando-se em conta a complexidade da causa, o trabalho realizado pelo causídico e o valor envolvido na demanda, circunstâncias segundo as quais o reexame implicaria em revolvimento do conjunto fático dos autos, providência vedada ao STJ ante o óbice contido no enunciado 7 da Súmula desta Casa. VI. Recurso especial conhecido em parte e, na extensão, desprovido. (RECURSO ESPECIAL Nº 1.789.863 - MS (2013/0376277-6) MINISTRO MARCO BUZZI Relator. JULGADO: 03/08/2021 Documento: 2074907 - Inteiro Teor do Acórdão - Site certificado - DJe: 04/10/2021)

Fixadas estas premissas, observa-se que o próprio requerido/agravado anexou nos autos de origem (ID 11128602) comprovantes de quitação das parcelas referentes ao PRONAF em 14/07/2020 e 24/08/2020, o que torna verossímeis a alegações do requerente/agravante no sentido de que a responsabilidade pelo pagamento de tais parcelas, a partir da celebração do contrato (firmado em 25/09/2018) seria do adquirente (agravado), bem como de que houve inadimplemento da parcela vencida em dezembro de 2019.

Além disso, o imóvel que seria entregue pelo requerido/agravado como parte do pagamento não foi efetivamente entregue aos agravantes, tendo em vista que se encontra penhorado nos autos do processo nº 0004733-87.2019.8.13.0395, em trâmite na Comarca e Manhumirim/MG, o que reforça a conclusão pelo inadimplemento contratual, a justificar a expedição de notificação extrajudicial para resolução da avença, conforme ocorrido.

No ponto, salienta-se que o agravado afirma, em contrarrazões, que o contrato celebrado com os agravantes não previu termo certo para a entrega do imóvel que seria dado como parte do pagamento, havendo a fixação de datas apenas em relação às prestações pecuniárias, não sendo possível, segundo alega, considerá-lo inadimplente em relação à referida prestação. Todavia, não prospera a alegação pois, conforme preceitua o art. 331 do Código Civil, não tendo sido ajustada data para o pagamento, pode o credor exigi-lo imediatamente, ou seja, diante da inexistência de termo contratualmente previsto para a entrega do imóvel, a sua disponibilização poderia ser exigida de imediato pelos agravantes.

Em que pese o entendimento encampado na decisão recorrida, conclui-se que o perigo de dano restou comprovado de modo suficiente para a concessão da tutela de urgência, uma vez que o inadimplemento do agravado tem causado prejuízos aos agravantes, em especial restrições bancárias em decorrência do atraso nos pagamentos das parcelas do PRONAF, sendo ainda impedidos de exercer qualquer direito sobre o imóvel objeto do contrato e tampouco sobre o imóvel que deveria ter sido dado como pagamento por parte do agravado.

Ante o exposto,
CONHEÇO
do presente recurso de agravo de instrumento e, no mérito,
DOU-LHE PROVIMENTO
para reformar a decisão objurgada, concedendo a tutela de urgência antecipada pleiteada na origem.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o E. Relator, para dar provimento ao recurso.