Tribunal: TJES
Processo: 0022096-21.2012.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
Órgão julgador: JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Material; Direitos da Personalidade
Data de julgamento: 2023-06-12

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL.
PROMESSAS DE COMPRA E VENDA.

ALIENAÇÕES SUCESSIVAS DE IMÓVEL. PRESUNÇÃO DE BOA-FÉ.

PERDAS E DANOS. CLÁUSULA PENAL. DANO MORAL NÃO VERIFICADO.
RECURSO
CONHECIDO
E

DES
PROVIDO.

1. A presunção de boa-fé é princípio geral de direito. Certo é que nos presentes autos não se produziu prova capaz de subsidiar a tese de que a aquisição do imóvel por terceiros após a primeira alienação objeto do processo pautou-se por má-fé (a qual não se presume, mas se prova), mormente diante da alegada regularidade da primeira alteração dominial, não obstante ausente nos autos cópia de certidão expedida por Cartório de Registro de Imóveis que elucidasse até mesmo a titularidade do bem pela ora recorrente.

2. A pretensão de resolução do contrato e retorno ao
status quo ante
, na hipótese, deve ceder diante da existência de desfecho mais consentâneo ao princípio da razoabilidade, qual seja, o da conversão em perdas e danos, a qual tem amparo normativo, tal como demonstrou o prolator da sentença ao invocar o disposto no artigo 475 do Código Civil. Da referida codificação colhe-se, ainda, descaber a restituição por enriquecimento, se a lei conferir ao lesado outros meios para se ressarcir do prejuízo sofrido (artigo 886), previsão que vai ao encontro da conclusão sentencial ora ratificada, em especial quanto à impossibilidade de cumulação de lucros cessantes e cláusula penal (nesse sentido: STJ, Resp 1635428 - julgado sob o regime dos recursos repetitivos - tema 970).

3. Ausente lesão subjetiva indenizável, eis que não configurados os contornos dos artigos 186 e 927 do CC, que interpreta o Superior Tribunal de Justiça não se aplicarem ao simples inadimplemento contratual. Diversamente seria se existentes desdobramentos ofensivos à honra e à personalidade da parte autora que causassem desarrazoada angústia, o que não se demonstrou, devendo permanecer hígida a sentença, dada a simetria com a jurisprudência hodierna e sua conformidade com o artigo 373 do CPC.

4.
Recurso
conhecido e des
provido
.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
3ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº
0022096-21.2012.8.08.0024
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: MARGARIDA LOPES DE CARVALHO
APELADO: DANIELA ALVES MOREIRA LIMA e outros (3)
RELATOR(A):JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL.
PROMESSAS DE COMPRA E VENDA.

ALIENAÇÕES SUCESSIVAS DE IMÓVEL. PRESUNÇÃO DE BOA-FÉ.

PERDAS E DANOS. CLÁUSULA PENAL. DANO MORAL NÃO VERIFICADO.
RECURSO
CONHECIDO
E

DES
PROVIDO.

1. A presunção de boa-fé é princípio geral de direito. Certo é que nos presentes autos não se produziu prova capaz de subsidiar a tese de que a aquisição do imóvel por terceiros após a primeira alienação objeto do processo pautou-se por má-fé (a qual não se presume, mas se prova), mormente diante da alegada regularidade da primeira alteração dominial, não obstante ausente nos autos cópia de certidão expedida por Cartório de Registro de Imóveis que elucidasse até mesmo a titularidade do bem pela ora recorrente.

2. A pretensão de resolução do contrato e retorno ao
status quo ante
, na hipótese, deve ceder diante da existência de desfecho mais consentâneo ao princípio da razoabilidade, qual seja, o da conversão em perdas e danos, a qual tem amparo normativo, tal como demonstrou o prolator da sentença ao invocar o disposto no artigo 475 do Código Civil. Da referida codificação colhe-se, ainda, descaber a restituição por enriquecimento, se a lei conferir ao lesado outros meios para se ressarcir do prejuízo sofrido (artigo 886), previsão que vai ao encontro da conclusão sentencial ora ratificada, em especial quanto à impossibilidade de cumulação de lucros cessantes e cláusula penal (nesse sentido: STJ, Resp 1635428 - julgado sob o regime dos recursos repetitivos - tema 970).

3. Ausente lesão subjetiva indenizável, eis que não configurados os contornos dos artigos 186 e 927 do CC, que interpreta o Superior Tribunal de Justiça não se aplicarem ao simples inadimplemento contratual. Diversamente seria se existentes desdobramentos ofensivos à honra e à personalidade da parte autora que causassem desarrazoada angústia, o que não se demonstrou, devendo permanecer hígida a sentença, dada a simetria com a jurisprudência hodierna e sua conformidade com o artigo 373 do CPC.

4.
Recurso
conhecido e des
provido
.

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ACÓRDÃO

Decisão
: Por maioria, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 021 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

Composição de julgamento: 021 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Relator / 029 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal / 008 - Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - Vogal / 010 - Gabinete Des. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - Vogal / 030 - Gabinete Des. RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - Vogal
VOTOS VOGAIS
029 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar
008 - Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO (Vogal)
Proferir voto escrito divergente
010 - Gabinete Des. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
030 - Gabinete Des. RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar divergência

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

DATA DA SESSÃO:
18/04/2023

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O SR. DESEMBARGADOR JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (RELATOR):-

Trata-se de apelação interposta em razão da sentença de fls. 281/286, que julgou parcialmente procedentes os pleitos autorais, condenando Daniela Alves Moreira Lima à quitação da dívida, devidamente atualizada, objeto do contrato debatido nos autos, bem como multa contratualmente prevista, e rejeitando os pleitos de restituição do bem imóvel e indenização a título de danos morais.

Em razões de apelação, a parte autora retomou a narrativa fática outrora exposta, reiterando a alegação de ausência de boa-fé dos terceiros adquirentes, de modo que devida seria a restituição do bem imóvel e a fixação de indenização a título de danos morais e de danos materiais sob a forma de lucros cessantes em seu favor.

Contrarrazões pelo desprovimento do recurso.

É o relatório. Inclua-se em pauta para julgamento.

Vitória/ES, 29 de março de 2023.

*

O SR. DESEMBARGADOR NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO (PRESIDENTE):-

Com a palavra o douto advogado pelo prazo regimental.

*

O SR. ADVOGADO MARCIO LUIZ LAGE VIEIRA:-

Excelentíssimo senhor Desembargador Presidente, Excelentíssimo senhor Desembargador Relator, demais Desembargadores, ilustre Procurador de Justiça, servidores da Casa, nobres colegas de advocacia, meus cumprimentos a todos os presentes.

Ilustres Desembargadores, os fatos que ensejam os pedidos formulados na apelação, se fundam quanto à aquisição dos lotes, dos dois imóveis por terceiros, que de fato, quero demonstrar a essa colenda Câmara, que não são adquirentes de boa-fé.

Durante o ano de 2010, a apelante foi procurada por uma pessoa com o nome de José Moreira, que fez a aquisição dos lotes no valor de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais) e que seriam divididos em 25 (vinte e cinco) parcelas. Ato contínuo, esse seu José Moreira fez a venda dos referidos imóveis para dois vizinhos da apelante.

Peço atenção aos nobres Desembargadores, que do valor de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), ficou inadimplente um percentual de aproximadamente 80% (oitenta por cento) dos lotes.

No contrato originário, há uma cláusula resolutiva no seu parágrafo único e passo a ler: “O não cumprimento deste contrato por parte do outorgante e comprador, ensejará o cancelamento do mesmo”.

Pois bem,, mesmo não pagando o imóvel, em quase 80% da sua totalidade, esse imóvel foi vendido para dois vizinhos da apelante.

Os dois vizinhos que são apelados também neste processo, com os nomes de Ana Maria de Souza Vieira e Edivaldo Rodrigues.

Tais compradores vizinhos não são adquirentes de boa-fé. Por quê? Porque eles tinham plena convicção, e pleno conhecimento da cláusula resolutiva do contrato originário, bem como das informações prestadas no depoimento da testemunha.

Agora eu quero destacar e registrar, principalmente o seguinte, nobres Desembargadores, em nenhum momento do processo, em nenhum momento do processo, o depoimento da testemunha Edna, única testemunha dos autos, foi questionado ou impugnado pelos apelados.

Peço atenção especial aos nobres Desembargadores, quanto à existência da cláusula resolutiva no contrato originário, da inexistência de boa-fé, adquirente de boa-fé, tanto do senhor Edivaldo, quanto da senhora Ana. A testemunha deixou bem claro no seu depoimento, que o senhor Edivaldo tinha ciência da compra originária, que a compra era parcelada, e que não havia recibo de quitação.

A testemunha assim disse, que o senhor Edivaldo sabia que o imóvel estava com acordo de parcelamento para pagamento quando comprou.

A testemunha falou com a dona Ana que a compra feita pelo senhor José Lima não estava finalizada.

A senhora Ana disse que resolveria com ele, e não mais atendeu telefonemas feitos pela testemunha Edna.

A testemunha disse que o senhor Edivaldo também apelado, era uma pessoa minuciosa.

A testemunha disse que informou a senhora Ana que estaria comprando o imóvel que não deveria comprar.

A testemunha disse que presenciou a informação que o senhor Edivaldo, que o imóvel da compra anterior era parcelada.

Destaco novamente o parágrafo único da cláusula segunda que diz: “O não cumprimento deste contrato por parte do outorgante comprador, ensejará cancelamento do mesmo, sem prejuízo do promitente vendedor”.

Excelências, a própria senhora Ana, em sua contestação, juntou o contrato originário firmado entre o senhor José Lima e a minha cliente apelante. E o contrato originário tem a cláusula resolutiva, tem a informação que consta que o imóvel estava parcelado.

Vou repetir, com toda a vênia, aos eminentes Desembargadores, em nenhum momento do processo, os apelados impugnaram ou questionaram o depoimento da testemunha, única testemunha, a senhora Edna.

Finalizando, Excelências, a senhora Ana, ela teve em mãos o documento originário, teve ciência da cláusula resolutiva. Tanto a senhora Ana, quanto o senhor Edivaldo foram, por diversas vezes, alertados pela testemunha, a senhora Edna, que o imóvel estava com problema, que o imóvel não estava quitado. E mesmo assim, eles compraram o imóvel, fizeram aquisição do bem. E vieram, em juízo, alegar aquisição de boa-fé.

Ora, o depoimento da senhora Ana, na via ordinária, ela fala que em nenhum momento tinha conhecimento do contrato originário. E, pasmem, Excelências, ela mesma, em sua contestação, juntou o contrato, faltou com a verdade. A apelada senhora Ana faltou com a verdade no processo. Mas a verdade dela é aquela que ela colocou lá.

Mas a testemunha disse que, inclusive, ligou para ela. A testemunha disse que, inclusive, não compre o imóvel, porque ele está com problema. E esse depoimento está nas folhas 264, 265 dos autos.

O depoimento da senhora Ana, na folha 262, do senhor Edivaldo, na folha 263, e da testemunha 264 e 265.

Eu tive o cuidado de ler cuidadosamente o depoimento da única testemunha dos autos, que presenciou todos os fatos. Inclusive, à época, era juíza arbitral, a senhora Edna.

Por fim, Excelência, não é possível a aplicação da tese de adquirente de boa-fé como lançada na sentença.

Por essa razão, pugna a autora ora apelante, pela reforma da sentença, com os fundamentos esposados na peça recursal, inclusive, quanto ao dano moral.

Esse é o requerimento, nobres Desembargadores.

*

O SR. DESEMBARGADOR NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO (PRESIDENTE):-

Cumprimento o ínclito advogado pela sustentação oral.

Passo a palavra ao eminente Relator.

*

RETORNO DOS AUTOS

O SR. DESEMBARGADOR JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (RELATOR):-

Senhor Presidente, cumprimentando o ilustre advogado, vou pedir o retorno dos autos, para enfrentar e refletir alguns pontos que o ilustre advogado trouxe na tribuna. Julgo na próxima sessão

*

swa*

DATA DA SESSÃO: 25/04/2023

V O T O

(RETORNO DOS AUTOS)

O SR. DESEMBARGADOR JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (RELATOR):-

Conforme o relatado, cuida-se de apelação interposta em razão da sentença de fls. 281/286, que julgou parcialmente procedentes os pleitos autorais, condenando Daniela Alves Moreira Lima à quitação da dívida, devidamente atualizada, objeto do contrato debatido nos autos, bem como multa contratualmente prevista, e rejeitando os pleitos de restituição do bem imóvel e indenização a título de danos morais.

Em razões de apelação, a parte autora retomou a narrativa fática outrora exposta, reiterando a alegação de ausência de boa-fé dos terceiros adquirentes, de modo que devida seria a restituição do bem imóvel e a fixação de indenização a título de danos morais e de danos materiais sob a forma de lucros cessantes em seu favor.

De logo, registro não prosperar a irresignação.

A autora Margarida Lopes de Carvalho narrou em sua exordial ter alienado bem imóvel para Daniela Alves Moreira Lima, regularmente representada por seu pai, José Moreira Lima, conforme contrato juntado aos autos.

O pagamento se daria em parcelas, cuja quitação integral não ocorreu. A despeito disso, realizou a adquirente Daniela Alves Moreira Lima a venda da área para terceiros, demais réus na presente demanda (Edivaldo Rodrigues dos Santos e Ana Maria de Souza Vieira), os quais se encontrariam na posse do bem.

Considerando não apenas a impossibilidade de realizar a autora prova negativa, mas, também, a revelia em que incorreu Daniela Alves Moreira Lima, deliberou o juízo primevo, acertadamente, pelo reconhecimento do inadimplemento, premissa que deve guiar a reflexão sobre as questões alçadas à deliberação desta instância.

Pois bem. A teor da já consolidada jurisprudência emanada do Tribunal da Cidadania, “a promessa de compra e venda gera efeitos obrigacionais adjetivados, que podem atingir terceiros, não dependendo, para sua eficácia e validade, de ser formalizada em instrumento público. [...] o direito atribuído ao promissário-comprador desfalca da esfera jurídica do vendedor a plenitude do domínio” (STJ, REsp n. 1.490.802/DF, publicado em 24/4/2018).

A mesma Corte, de forma igualmente pacífica, leciona que “’a presunção de boa-fé é princípio geral de direito universalmente aceito, sendo milenar a parêmia: a boa-fé se presume; a má-fé se prova’ (REsp n. 956.943/PR, Relator para o acórdão Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, CORTE ESPECIAL, julgado em 20/8/2014, DJe 1º/12/2014)” (STJ, AgRg no REsp n. 1.533.380/SP, publicado em 14/12/2021).

Certo é que nos presentes autos não se produziu prova capaz de subsidiar a tese de que a aquisição do imóvel por terceiros pautou-se por má-fé (a qual, repito, não se presume), mormente diante da alegada regularidade da primeira alienação da cadeia dominial em apreço, não obstante
ausente nos autos cópia de certidão expedida por Cartório de Registro de Imóveis que elucidasse até mesmo a titularidade do bem pela ora recorrente
.

Necessário recordar que “antes do registro imobiliário do título, há apenas direito pessoal ou obrigacional entre as partes que firmaram o negócio jurídico, de modo que, consequentemente, com a efetivação do registro, cria-se um direito oponível perante terceiros (efeito erga omnes) com relação à transferência do domínio do imóvel” (STJ, REsp nº 1.636.694/MS, publicado 1/10/2018), raciocínio aplicável à cláusula resolutiva que vincula os negociantes originários, mas cuja oposição a terceiros, em vista da ausência de prova do registro do contrato, não deve prevalecer.

O sistema processual civil é orientado pelo princípio do livre convencimento motivado, daí porque ao magistrado é permitido formar a sua convicção com base em qualquer elemento de prova disponível nos autos, indicando os motivos que lhe formaram o convencimento.

A prova, concebida como instrumento processual destinado a compor o convencimento do juiz acerca dos fatos alegados pelas partes, tem nele não apenas seu destinatário final, dado seu dever de verificar a necessidade da produção das provas indicadas pelas partes, zelando pela economia processual, na esteira do artigo 370 do CPC.

A prova testemunhal produzida, embora elucidativa, contém ela mesma incongruências, a exemplo do depoimento prestado por Maria Edna Viana Gonçalves (fls. 264/265), que primeiro afirmou “que o sr. Edvaldo pagou diretamente ao sr. José Moreira no seu escritório” e depois, lhe sendo apresentados comprovantes de depósitos feitos em conta bancária de sua titularidade, esclareceu ter recebido e depois repassado ao credor os valores afetos à venda do bem, cabendo tomá-la à luz de tudo mais o que consta dos autos.

A pretensão de resolução do contrato e retorno ao
status quo ante
, na hipótese, deve ceder diante da existência de desfecho mais consentâneo ao princípio da razoabilidade, qual seja, o da conversão em perdas e danos, a qual tem amparo normativo, tal como demonstrou o prolator da sentença ao invocar o disposto no artigo 475 do Código Civil.

Da referida codificação colhe-se, ainda, descaber a restituição por enriquecimento, se a lei conferir ao lesado outros meios para se ressarcir do prejuízo sofrido (artigo 886), previsão que, em meu sentir, vai ao encontro da conclusão sentencial ora ratificada, em especial quanto à impossibilidade de cumulação de lucros cessantes e cláusula penal (nesse sentido: STJ, Resp 1635428 - julgado sob o regime dos recursos repetitivos -

tema 970).

Irretocável, também, a conclusão pela ausência de lesão subjetiva indenizável, eis que não configurados os contornos dos artigos 186 e 927 do CC, que interpreta o Superior Tribunal de Justiça não se aplicarem ao simples inadimplemento contratual, eis que este “não gera, em regra, danos morais, por caracterizar mero aborrecimento, dissabor, envolvendo controvérsia possível de surgir em qualquer relação negocial, sendo fato comum e previsível na vida social, embora não desejável nos negócios contratados” (STJ, AgInt no AREsp n. 2.105.023/AP, publicado em 14/3/2023).

Diversamente seria se existentes desdobramentos ofensivos à honra e à personalidade da parte autora que causassem desarrazoada angústia, o que não se demonstrou, devendo permanecer hígida a sentença, dada a simetria com a jurisprudência hodierna e sua conformidade com o artigo 373 do CPC.

Ante o exposto, sem qualquer delonga,
conheço do recurso e nego-lhe provimento
.

Em atenção ao artigo 85, §§2º e 11 do diploma processual civil, majoro os honorários devidos pela parte recorrente em um por cento.

É como voto.

*

V

O

T

O

O SR. DESEMBARGADOR SÉRGIO RICARDO DE SOUZA:-

Eminente Presidente, acompanho o voto do eminente Relator.

*

V

I

S

T

A

O SR. DESEMBARGADOR NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO:-

Respeitosamente, peço vista dos autos.

*

jrp*

DATA DA SESSÃO: 02/05/2023

V

O

T

O

(PEDIDO DE VISTA)

O SR. DESEMBARGADOR NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO:-

Eminentes pares,

Aprofundei o estudo das matérias que permeiam o Recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
, interposto por
MARGARIDA LOPES DE CARVALHO
em razão da
SENTENÇA
proferida pelo
JUÍZO DA 2ª VARA CÍVEL DE VITÓRIA
, nos autos da
AÇÃO ORDINÁRIA C/C DANO MATERIAL E MORAL
ajuizada pela Recorrente em face de
DANIELA ALVES MOREIRA LIMA, JOSÉ MOREIRA LIMA, EDVALDO RODRIGUES DOS SANTOS E ANA MARIA DE SOUZA VIEIRA
, cujo
decisum
julgou parcialmente procedente o pedido inicial, para
“CONDENAR a primeira requerida DANIELA ALVES MOREIRA LIMA i) ao pagamento dos valores faltantes pelo imóvel, a título de perdas e danos, qual seja, R$ 39.000,00 (trinta e nove mil reais), a ser corrigido e atualizado do inadimplemento, bem como, ii) ao pagamento da multa por inadimplência (cláusula penal) no importe de 30% (trinta por cento) do valor do contrato (cláusula sétima)”,
julgando, outrossim, improcedente
“o pedido de dano moral, assim como, a pretensão de restituição do imóvel em face dos terceiro e quarto requeridos - ANA MARIA e EDVALDO e pagamento de lucros cessantes”.

Irresignada, a Recorrente sustenta que:
I)
firmou Contrato de Compra e Venda de terreno com os dois primeiros Requeridos, mas estes
“não fizeram o pagamento de diversas parcelas do acordo, estando inadimplentes no montante de R$ 39.000,00 (valor da época)”;
II)
“havia expressamente disposto no contrato, cláusula resolutiva, versando que o não cumprimento do contrato pelo comprador, ensejará no cancelamento automático do contrato, conforme firmado entre as partes, sem prejuízo para o promitente vendedor”,
uma vez que
“sendo imóvel vendido parceladamente, a única segurança era tê-lo de volta de caso de inadimplemento”;
III)
“a apelante procurou insistentemente os apelados (José e Daniele), para que os mesmos quitassem o saldo devedor com incidência da multa ou lhe devolvessem o imóvel, conforme previsto no contrato. Porém não teve êxito. Pelo contrário, foi informada que o imóvel foi negociado aos seus próprios vizinhos, e que o pagamento por essa venda tinha sido realizado à vista”;
IV)
“os promitentes compradores (apelados), fizeram a negociação com a apelante a prazo, não pagaram pelo imóvel, e venderam à vista para os vizinhos locais”;
V)
“inexistência de boa-fé do 4º Apelado - Edvaldo Rodrigues dos Santos”,
na medida em que
“a testemunha deixou bem claro que o Sr. Edalvo tinha ciência que a compra originária com a apelante era parcelada e que não havia recibo de quitação”,
informando, ainda, que
“o 4º Apelado tinha ciência de tudo, inclusive dos riscos ao comprar imóvel parcelado sem o termo de quitação. (...) Igualmente, cumpre esclarecer que a 3a Apelada - Sra. Ana, também tinha ciência do imbróglio na negociação da apelante e os 1ª e 2° apelados”;
VI)
“Não estamos aqui diante de mero aborrecimento, ou por simples descumprimento de cláusula contratual, mas sim diante de um elaborado esquema de benefício ilícito, enriquecimento de causa, de modo que os 1º e 2º apelados prometeram pagar à apelante o valor combinado parceladamente, mas venderam a vista (sem quitação do negócio), com intuito doloso de prejudicar a apelante”,
havendo danos morais indenizáveis, na hipótese;
VII)

a Recorrente faz jus ao recebimento de lucros cessantes, pelo valor estimado do que receberia pela aplicação das parcelas contratuais.

Em seu Voto, o
Eminente Relator Desembargador JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
enfatizou que que
“nos presentes autos não se produziu prova capaz de subsidiar a tese de que a aquisição do imóvel por terceiros pautou-se por má-fé (a qual, repito, não se presume), mormente diante da alegada regularidade da primeira alienação da cadeia dominial em apreço, não obstante ausente nos autos cópia de certidão expedida por Cartório de Registro de Imóveis que elucidasse até mesmo a titularidade do bem pela ora recorrente”
,
sendo na ocasião acompanhado pelo
Eminente Desembargador SERGIO RICARDO DE SOUZA
.

Ab initio,
cumpre historiar que a Recorrente firmou Contrato de Promessa Compra e Venda de Imóvel com os Requeridos (fls. 13/17),
DANIELA ALVES MOREIRA LIMA e JOSÉ MOREIRA LIMA
, tendo como objeto dois lotes de terrenos localizados na Rua Travessa Maria Estela de Novaes, s/n. 0, Bairro Grande Vitória - Vitória - ES,
“contendo nesta área (01) uma casa de alvenaria em estado de demolição, com (01) uma cozinha, e (01) uma vaga de garagem”.

Sucede, contudo, que os Compradores
“não fizeram o pagamento de diversas parcelas do acordo, estando inadimplentes no montante de R$ 39.000,00 (valor da época)”.

Assim, pleiteou
“a procedência da ação, condenando os requeridos na restituição do imóvel, conforme cláusula resolutiva do Contrato, e alternativamente, caso não seja possível a devolução do irnóvel, a procedência da ação condenando os requeridos solidariamente ao pagamento da parcelas inadimplidas devidamente corrigidas, com aplicação da multa prevista no contrato (dano material)”
(fl. 38), bem como indenização por lucros cessantes e danos morais.

Destaca-se, por oportuno e relevante, que no mencionado Contrato foi estipulada
Cláusula Resolutiva
expressa (
parágrafo único, da cláusula segunda
), no sentido de que
“o não cumprimento deste contrato por parte do Outorgante Comprador ensejará no cancelamento do mesmo, sem prejuízos para o Promitente Vendedor”.

Com efeito, acerca da matéria, os
artigos 474 e 475, do Código Civil
, determinam que
“a cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito”,
de modo que
“a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos”.

Nesta seara, o
Colendo Superior Tribunal de Justiça
possui entendimento no sentido de que
“inexiste óbice para a aplicação de cláusula resolutiva expressa em contratos de compromisso de compra e venda, porquanto, após notificado/interpelado o compromissário comprador inadimplente (devedor) e decorrido o prazo sem a purgação da mora, abre-se ao compromissário vendedor a faculdade de exercer o direito potestativo concedido pela cláusula resolutiva expressa para a resolução da relação jurídica extrajudicialmente”
(
STJ,
REsp 1789863/MS, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 10/08/2021, DJe 04/10/2021).

Neste sentido, também perfilha a
jurisprudência pátria
,
in litteris:

“
EMENTA:
APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE VEÍCULO. RESCISÃO DE CONTRATO. INADIMPLEMENTO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DA PARTE AUTORA. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. DISPOSIÇÃO QUE OPERA DE PLENO DIREITO. EXEGESE DO ART. 474 DO CÓDIGO CIVIL. INADIMPLEMENTO DO ADQUIRENTE/DEMANDANTE. RESCISÃO AUTOMÁTICA. RETOMADA DO BEM. MANIFESTAÇÃO JUDICIAL COM EFEITO MERAMENTE DECLARATÓRIO. O princípio da força obrigatória dos contratos faz com que seja criada lei entre as partes celebrantes, obrigando-se estas, exceto nos casos em que esteja estampado vício ou anulabilidade ao cumprimento, na integralidade, dos termos pactuados. Caso haja, todavia, inadimplemento, a rescisão do contrato, nos termos do artigo 475 do diploma civil há que ser decretada, com o retorno dos contratantes ao
status quo ante
. DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. RETORNO DOS VALORES PAGOS PELO ADQUIRENTE. PENALIDADE POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL NÃO PACTUADA. Em situações de rescisão de contrato, as partes são restituídas ao status quo ante. Para tanto, é mister a devolução do objeto do contrato ao vendedor e os valores, eventualmente pagos, ao adquirente, sob pena de se favorecer um enriquecimento ilícito de um dos contratantes em detrimento do outro"(AC n. 2000.017269-3). (Ap. Cív. n. 2011.068940-8, rel. Des. Jorge Luis Costa Beber, j. 15.8.2013). REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA. HONORÁRIOS RECURSAIS. FIXAÇÃO. INTELIGÊNCIA DO ART. 85, §§ 2º E 11, DO CPC. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

(
TJSC
- APL: 00149542620118240033 Tribunal de Justiça de Santa Catarina 0014954-26.2011.8.24.0033, Relator: Sebastião César Evangelista, Data de Julgamento: 27/10/2021, Segunda Câmara de Direito Civil)

“
EMENTA:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CLÁUSULA RESOLUTÓRIA EXPRESSA. ANTECIPAÇÃO DA TUTELA REINTEGRATÓRIA. REQUISITOS PREENCHIDOS. DECISÃO MANTIDA.

I.
A cláusula resolutória expressa acarreta a dissolução do contrato quando nos autos fica positivado o inadimplemento previamente programado pelos contratantes.

II.
Com a ruptura do contrato que dava respaldo à posse, em face do inadimplemento prevista em cláusula resolutiva expressa, a recusa em atender à notificação faz descortinar precariedade indicativa de esbulho possessório.

III.
Operado, por força da cláusula resolutiva expressa, o desfazimento do contrato, a posse até então exercida fica desprovida de esteio jurídico e, por conseguinte, passa a constituir esbulho.

IV.
Atendidas as exigências do artigo 273 do Código de Processo Civil, deve ser confirmada a decisão que antecipa os efeitos da tutela jurisdicional.

V.
Recurso conhecido e desprovido.”

(
TJDF
- AGI: 20150020187095, Relator: JAMES EDUARDO OLIVEIRA, Data de Julgamento: 02/12/2015, 4ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 14/12/2015 . Pág.: 311)

“
EMENTA:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE CONHECIMENTO. ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO. TERRACAP. CLÁUSULA RESOLUTIVA POR INADIMPLEMENTO OPERADA. TRANSFERÊNCIA DO IMÓVEL A TERCEIRO SEM A ANUÊNCIA DA VENDEDORA SEM EFICÁCIA. LEGITIMIDADE DAS EMPRESAS COMPRADORAS. ERRO MATERIAL NA SENTENÇA.

1.
Havendo a previsão expressa de cláusula resolutiva no contrato no caso de inadimplemento e a permissão de transferência do imóvel a terceiros após a quitação do saldo devedor ou com a anuência da vendedora, o implemento da condição implica na resolução do contrato restaurando-se a situação primitiva do imóvel, dada a eficácia retroativa da condição.

2.
No caso, a primeira compradora é parte legítima, por ter sido a responsável pelo implemento da condição contratual, além de ter alienado o imóvel à revelia da vendedora (autora), circunstância expressamente vedada pelo contrato firmado com a Terracap.

(...)”

(
TJDF,
00254618920168070018 DF 0025461-89.2016.8.07.0018, Relator: FÁTIMA RAFAEL, Data de Julgamento: 20/09/2018, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 01/10/2018 . Pág.: Sem Página Cadastrada.)

“
EMENTA:
DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. COBRANÇA E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. Contrato de prestação de serviços de transporte. Rescisão antecipada motivada por inadimplemento da contratante. Cláusula resolutiva expressa que permite a rescisão por inadimplemento parcial, inclusive por atraso, de qualquer item ou condição do contrato. Artigo 474 do Código Civil. Atraso no pagamento das parcelas ajustadas. Rescisão por culpa da contratante, com incidência da multa rescisória. Valor da multa que não comporta a redução pretendida, pois fixado de comum acordo, em quantia reputada suficiente para reparar eventual prejuízo decorrente do inadimplemento. Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO.

(
TJSP
- AC: 10046455220178260100 SP 1004645-52.2017.8.26.0100, Relator: Afonso Bráz, Data de Julgamento: 26/01/2021, 17ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/01/2021)

In casu,
verifica-se que os Recorridos
DANIELA ALVES MOREIRA LIMA e JOSÉ MOREIRA LIMA
, além de não haverem cumprido o Contrato de Compra e Venda firmado com a Recorrente, estando inadimplentes em diversas parcelas, também não se manifestaram no presente processo, tendo sido citados por Edital, com a posterior nomeação de curador especial.

Portanto, diante da inadimplência dos Compradores,
é possível que a Vendedora, ora Recorrente, utilize da
cláusula resolutória automática para o caso de falta de pagamento, resolvendo o Contrato e retomando a posse/propriedade do bem.

Neste ponto, em relação aos
terceiros

EDVALDO RODRIGUES DOS SANTOS E ANA MARIA DE SOUZA VIEIRA
, que posteriormente adquiriram o imóvel dos promitentes Compradores inadimplentes, cumpre elucidar a jurisprudência do
Egrégio Superior Tribunal de Justiça
no sentido de que
“se terceiro adquirente de imóvel vinculado à condição resolutiva em outro contrato, conhecia, de alguma forma, a restrição imposta pelo pacto comissório, adjeto ao anterior contrato de compra e venda ou de permuta, agindo, assim, de maneira temerária ou de má-fé na aquisição do bem, não poderá alegar em seu favor haver presunção absoluta do domínio constante de registro imobiliário”
(
STJ
- REsp: 664523 CE 2004/0076418-3, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 21/06/2012, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 14/08/2012)

No caso dos autos,
concessa maxima venia
, entendo que não
restou demonstrada a boa-fé dos terceiros compradores do imóvel, EDVALDO RODRIGUES DOS SANTOS
e
ANA MARIA DE SOUZA VIEIRA
, ou mesmo que tenham guardado todas as cautelas necessárias na realização da mencionada aquisição do bem imóvel.

Isto porque, em relação ao Sr.
EDVALDO RODRIGUES DOS SANTOS
, a testemunha
MARIA EDNA VIANA GONÇALVES
, corretora de imóveis e intermediadora do primitivo Contrato firmado entre a Recorrente e os primeiros Recorridos, foi clara ao informar que

“o sr. Edvaldo sabia que o imóvel estava com acordo de parcelamento para pagamento quando comprou o imóvel; que Edvaldo não solicitou documento de quitação do imóvel”
(fl. 264), esclarecendo, ainda,
“que presenciou a informação do Sr. José Lima para o Sr. Edvaldo que o pagamento era parcelado; que esclarece que o sr. Edvaldo era minucioso e viu que o pagamento parcelado;
que inclusive orientou ao sr Edvaldo para pagar a transferência direto com a sra. Margarida
”
(fl. 265).

No tocante
ANA MARIA DE SOUZA VIEIRA
, a testemunha dos autos também informou
“que falou com a dona Ana que a compra do José Lima não estava finalizada; que a Sr. Ana falou que resolveria com ele, e não atendeu mais o telefone; que esclarece que
a requerida dona Ana fez os pagamentos diretamente ao Sr. José Lima, mesmo com a depoente tendo informado que a requerida deveria passar os pagamentos para a sra. margarida
”
(fl. 264),
“que esclarece que informou a sra Ana que estaria comprando um terreno que não deveria comprar; que soube que a sra. Ana teria comprado de terceiros”
(fl. 265)

Frisa-se, ainda, que na própria
Contestação
, a Recorrida
ANA MARIA DE SOUZA VIEIRA
afirma que sabia do negócio firmado entre a Recorrente e os dois primeiros Recorridos, inclusive, colacionando cópia do Contrato de Compra e Venda firmado entre os mesmos, com estipulação de pagamento a prazo e cláusula resolutiva expressa, e, mesmo diante destes elementos, acabou optando por também formalizar o Contrato de Compra e Venda de parte do imóvel com os dois primeiros Recorridos.

Diante disso, firmado
Contrato com Cláusula Resolutiva
para hipótese de inadimplemento contratual, e tendo os terceiros compradores do imóvel conhecimento do mencionado Contrato, inclusive, no sentido de que o pagamento seria feito de forma parcelada, sem adotar as cautelas necessárias no sentido de averiguar se, de fato, os primeiros Recorridos haviam adquirido o imóvel que estavam colocando a venda, impõe-se a resolução do Contrato de Compra e Venda firmado entre a Recorrente e
DANIELA ALVES MOREIRA LIMA e JOSÉ MOREIRA LIMA
, com retorno das partes à situação anterior.

Nesta seara, a
Sentença combatida deve ser reformada
, para resolver o Contrato firmado entre as partes, reintegrando a Recorrente na posse de seus terrenos, procedendo com a devolução das parcelas já recebidas.

Eventuais direitos dos
terceiros adquirentes dos imóveis (EDVALDO RODRIGUES DOS SANTOS E ANA MARIA DE SOUZA VIEIRA)
, deverá ser requerido em
Ação própria
, contra os causadores do dano (
DANIELA ALVES MOREIRA LIMA e JOSÉ MOREIRA LIMA
).

Em relação ao pedido de condenação dos primeiros Recorridos (
DANIELA ALVES MOREIRA LIMA e JOSÉ MOREIRA LIMA
) ao pagamento de
lucros cessantes e de danos morais
, cumpre elucidar que, no tocante ao pagamento de lucros cessantes, consoante orientação deste
Egrégio Tribunal de Justiça,

“para que sejam indenizáveis, os lucros cessantes devem estar fundados em bases seguras, de modo a não compreender lucros imaginários ou fantásticos”
(
TJES,
Classe: Apelação Cível, 024151380102, Relator : ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA, Órgão julgador: TERCEIRA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 05/10/2021, Data da Publicação no Diário: 19/10/2021),
o que não restou comprovado nos autos.

Acerca dos
danos morais
, leciona SÉRGIO CAVALIERI FILHO,

“(...) só deve ser reputado como dano moral a dor, vexame, sofrimento ou humilhação que, fugindo à normalidade, interfira intensamente no comportamento psicológico do indivíduo, causando-lhe aflições, angústia e desequilíbrio em seu bem-estar. Mero dissabor, aborrecimento, mágoa, irritação ou sensibilidade exacerbada estão fora da órbita do dano moral, porquanto, além de fazerem parte da normalidade do nosso dia a dia, no trabalho, no trânsito, entre os amigos e até no ambiente familiar, tais situações não são intensas e duradouras, a ponto de romper o equilíbrio psicológico do indivíduo. Se assim não se entender, acabaremos por banalizar o dano moral, ensejando ações judiciais em busca de indenizações pelos mais triviais aborrecimentos.”

No caso dos autos
,
inexistem quaisquer provas corroborando que o descumprimento contratual foi além do mero aborrecimento ou que repercutiu na esfera da dignidade da vítima, sendo incabível, portanto, a condenação dos Recorridos ao pagamento de indenização por danos morais.

Deste modo, impõe-se a manutenção da Sentença no que tange a improcedência dos pedidos de pagamentos de danos morais e lucros cessantes.

Isto posto,
data maxima venia,
divirjo do Voto do Eminente Desembargador Relator, para conhecer do Recurso de Apelação Cível, conferindo-lhe parcial provimento, para reformar a Sentença combatida, determinando a resolução do Contrato de Compra e Venda firmado entre a Recorrente e DANIELA ALVES MOREIRA LIMA e JOSÉ MOREIRA LIMA, com retorno das partes à situação anterior, reintegrando-se a Recorrente na posse do imóvel, com a devolução das parcelas recebidas, mantendo-se, outrossim, os demais termos da Sentença combatida, inclusive, com inversão da sucumbência.

É como voto.

*

V

I

S

T

A

O SR. DESEMBARGADOR TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO:-

Respeitosamente, peço vista dos autos.

*

O SR. DESEMBARGADOR NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO (PRESIDENTE):-

Fica convocado o eminente Desembargador Raimundo Siqueira Ribeiro para compor quórum neste julgamento.

*

swa*

CONTINUAÇÃO DO JULGAMENTO: 09/05/2023

V O T O

(PEDIDO DE VISTA)

O SR. DESEMBARGADOR TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO:-

Eminentes Pares, cuida-se de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
MARGARIDA LOPES DE CARVALHO
em face da r. sentença de fls. 281/186, que, nos autos da
ação ordinária
ajuizada em face de
DANIELA ALVES MOREIRA LIMA E OUTROS
,
julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em face de
DANIELA ALVES MOREIRA LIMA
, para condenar esta ao pagamento dos valores faltantes pelo imóvel, a título de perdas e danos, qual seja, R$ 39.000,00 (trinta e nove mil reais), a ser corrigido e atualizado do inadimplemento, bem como, ao pagamento da multa por inadimplência (cláusula penal) no importe de 30% (trinta por cento) do valor do contrato (cláusula sétima) e, por outro lado,
julgou improcedente
o pedido de dano moral, assim como, a pretensão de restituição do imóvel em face do terceiro e quarto requeridos - ANA MARIA e EDVALDO e pagamento de lucros cessantes.

Nas sessões pretéritas, o Eminente Relator, Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS,
manifestou-se pelo desprovimento do recurso
, consubstanciado no entendimento, em suma, de que “
a pretensão de resolução do contrato e retorno ao status quo ante, na hipótese, deve ceder diante da existência de desfecho mais consentâneo ao princípio da razoabilidade, qual seja, o da conversão em perdas e danos, a qual tem amparo normativo, tal como demonstrou o prolator da sentença ao invocar o disposto no artigo 475 do Código Civil
”.

Na sequência, o E. Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA acompanhou o e. Des. Relator.

Ato contínuo, após pedido de vista, o e Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO inaugurou a divergência, “
para conhecer do Recurso de Apelação Cível, conferindo-lhe parcial provimento, para reformar a Sentença combatida, determinando a resolução do Contrato de Compra e Venda firmado entre a Recorrente e DANIELA ALVES MOREIRA LIMA e JOSÉ MOREIRA LIMA, com retorno das partes à situação anterior, reintegrando-se a Recorrente na posse do imóvel, com a devolução das parcelas recebidas, mantendo-se, outrossim, os demais termos da Sentença combatida, inclusive, com inversão da sucumbência
”.

Em seu judicioso voto, fundamentou que “
firmado Contrato com Cláusula Resolutiva para hipótese de inadimplemento contratual, e tendo os terceiros compradores do imóvel conhecimento do mencionado Contrato, inclusive, no sentido de que o pagamento seria feito de forma parcelada, sem adotar as cautelas necessárias no sentido de averiguar se, de fato, os primeiros Recorridos haviam adquirido o imóvel que estavam colocando a venda, impõe-se a resolução do Contrato de Compra e Venda firmado entre a Recorrente e DANIELA ALVES MOREIRA LIMA e JOSÉ MOREIRA LIMA, com retorno das partes à situação anterior
”.

Em prosseguimento, devido ao resultado não unânime (art. 942 do CPC), os autos vieram conclusos ao meu gabinete para elaboração de voto.

Pelo que se denota dos autos,
MARGARIDA LOPES DE CARVALHO
firmou “
Contrato por instrumento particular de compra e venda e de cessão de direitos imobiliários
” com
DANIELA ALVES MOREIRA LIMA
representada por seu procurador
JOSÉ MOREIRA LIMA
, tendo como objeto dois lotes, ambos situados na Travessa Maria Estela de Novais, s/nº, Bairro Grande Vitória, Vitória/ES, contendo cláusula resolutiva expressa na cláusula segunda, parágrafo único: “
O não cumprimento deste contrato por parte do Outorgante Comprador, ensejara no cancelamento do mesmo, sem prejuízos para o Promitente Vendedor
”.

Sob esse enfoque, verifica-se que a parte autora informou que a
DANIELA ALVES MOREIRA LIMA
, além de não realizar o pagamento integral do preço acordado, realizou a venda dos imóveis para
ANA MARIA DE SOUZA VIEIRA e EDIVALDO RODRIGUES DOS SANTOS
.

Diante basicamente de tais, requereu a procedência da ação, condenando os requeridos na restituição do imóvel, conforme cláusula resolutiva do contrato, e alternativamente, caso no seja possível a devolução do imóvel, a procedência da ação condenando os requeridos solidariamente ao pagamento das parcelas inadimplidas devidamente corrigidas, com aplicação da multa prevista no contrato (dano material), e indenização por danos morais.

Analisando detidamente os autos,
rogando
vênia
ao e. Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO
, entendo que, não obstante a existência de cláusula resolutiva expressa firmado contrato no contrato primitivo, penso que não restou devidamente comprovada a má-fé dos terceiros adquirentes.

É cediço que “
a presunção de boa-fé é princípio geral de direito universalmente aceito, sendo milenar a parêmia: a boa-fé se presume; a má-fé se prova
” (REsp n. 956.943/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, relator para acórdão Ministro João Otávio de Noronha, Corte Especial, julgado em 20/8/2014, DJe de 1/12/2014).

Nesse passo, assim como asseverado pelo e. Des. Relator, penso que a parte autora não se desincumbiu de comprovar a má-fé dos segundos adquirentes.

Sobre esse ponto, não desconsidero que a testemunha MARIA EDNA VIANA GONÇALVES, pessoa que redigiu o primeiro contrato, na qualidade de “Juíza Arbitral”, afirmou que
ANA MARIA DE SOUZA VIEIRA e EDIVALDO RODRIGUES DOS SANTOS
tinham
conhecimento do contrato primitivo e que a venda havia sido feita de forma parcelada, pois, a meu entender isto, por si só, não configura a má-fé dos adquirentes.

Ademais, inexistia previsão contratual no sentido de que a alienação a terceiro estava condicionada ao pagamento integral do preço.

A propósito, cito o seguinte julgado:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE. OBJETO.
IMÓVEL DE PROPRIEDADE DA TERRACAP.
ALIENAÇÃO. PREÇO. ADQUIRENTE. PAGAMENTO PARCELADO. INADIMPLÊNCIA DO ADQUIRENTE. PREÇO CONVENCIONADO. INADIMPLEMENTO.
CLÁUSULA
RESOLUTIVA
EXPRESSA
. ANOTAÇÃO NA MATRÍCULA IMOBILIÁRIA. INEXISTÊNCIA. ALIENAÇÃO DO
IMÓVEL. OPONIBILIDADE DO INADIMPLEMENTO AOS ATUAIS DETENTORES DO DOMÍNIO. INVIABILIDADE. INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR ORIGINÁRIO. EFEITO ADSTRITO À SUA PESSOA. DIREITO PESSOAL INOPONÍVEL COMO DIREITO DE SEQUELA.
CLÁUSULA DE RETROVENDA. EXERCITAMENTO. INOCORRÊNCIA. DECADÊNCIA LEGAL (CC/1916, ARTS. 1.141 E 1.142. CC/2002, ART. 505). PEDIDO DE RESCISÃO. REJEIÇÃO. APELO DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. MAJORAÇÃO DA VERBA HONORÁRIA ORIGINALMENTE FIXADA. 1.
Conquanto alienado o
imóvel sob cláusula
resolutiva
expressa destinada a prevenir a alienante dos efeitos da inadimplência do adquirente quanto à integral satisfação do preço
,
a ausência
de anotação do gravame e
da
condição de que a alienação do bem a
terceiro estava condicionada à quitação do preço, ensejando que o
imóvel viesse a ser transmitido pelo adquirente original a
terceiro de forma legítima, obsta que o avençado e a inadimplência sejam opostas ao atual detentor do domínio
. 2.
A ausência de qualquer óbice à alienação do
imóvel pelo primitivo adquirente irradia a apreensão de que aqueles para os quais o alienara o adquiriram de
boa-
fé e cientes de que o preço concernente à transação originária estava liquidado, obstando que a inadimplência do alienante lhes seja oposta pela proprietária originária e redunde no desfazimento do contrato, pois já irradiara direitos reais, devendo a inadimplência do adquirente originário ser resolvida em pretensão idônea e adequada, volvida à obtenção da realização do preço ou perdas e danos ante o direito pessoal que a alienante ostenta em relação à sua pessoa, ressalvado o advento da prescrição decorrente da inércia em que incidira
. (...). 4. Apelação conhecida e desprovida. Sentença mantida. Unânime.
(TJDF; APC 00235.46-05.2016.8.07.0018; Ac. 129.6953; Primeira Turma Cível; Rel. Des. Teófilo Caetano; Julg. 28/10/2020; Publ. PJe 12/11/2020)

Assim, sem maiores delongas, rogando
vênia
, mais uma vez, ao e. Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO,
acompanho integralmente o voto proferido pelo e. Des. Relator JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS,
a fim de negar provimento ao recurso.

É como voto.

*

V

O

T

O

O SR. DESEMBARGADOR RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO:-

Eminente Presidente, acompanho o voto divergente.

*

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0022096-21.2012.8.08.0024

APELANTE: MARGARIDA LOPES DE CARVALHO

APELADOS: DANIELA ALVES MOREIRA E OUTROS

JUIZ: DR. FERNANDO ANTONIO LIRA RANGEL

RELATOR: DES. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

VOTO

Conforme
o
relatado, cuida-se de apelação interposta em razão da sentença d
e

fls. 281/286
,
que julgou
parcialmente p
rocedente
s
o
s
pleito
s
autora
is,
condenando Daniela Alves Moreira Lima à quitação da dívida, devidamente atualizada, objeto do contrato debatido nos autos, bem como multa contratualmente prevista, e rejeitando os pleitos de restituição do bem imóvel e indenização a título de danos morais
.

Em razões de apelação,
a parte autora retomou a narrativa fática outrora exposta, reiterando a alegação de ausência de boa-fé dos terceiros adquirentes, de modo que devida seria a restituição do bem imóvel e a fixação de indenização a título de danos morais e de danos materiais sob a forma de lucros cessantes em seu favor.

De logo
, registro não prosperar a irresignação.

A autora Margarida Lopes de Carvalho narrou em sua exordial ter alienado bem imóvel para Daniela Alves Moreira Lima, regularmente representada por seu pai, José Moreira Lima, conforme contrato juntado aos autos.

O pagamento se daria em parcelas, cuja quitação integral não ocorreu. A despeito disso, realizou a adquirente Daniela Alves Moreira Lima a venda da área para terceiros, demais réus na presente demanda (Edivaldo Rodrigues dos Santos e Ana Maria de Souza Vieira), os quais se encontrariam na posse do bem.

Considerando não apenas a impossibilidade de realizar a autora prova negativa, mas, também, a revelia em que incorreu Daniela Alves Moreira Lima, deliberou o juízo primevo, acertadamente, pelo reconhecimento do inadimplemento, premissa que deve guiar a reflexão sobre as questões alçadas à deliberação desta instância.

Pois bem.
A teor da já consolidada jurisprudência emanada do Tribunal da Cidadania, “
a
promessa de compra e venda gera efeitos obrigacionais adjetivados, que podem atingir terceiros, não dependendo, para sua eficácia e validade, de ser formalizada em instrumento público.
[...]
o direito atribuído ao promissário-comprador desfalca da esfera jurídica do vendedor a plenitude do domínio” (
STJ,
REsp n. 1.490.802/DF,
publicado em
24/4/2018).

A
mesma Corte, de forma igualmente pacífica, leciona que
“’a
presunção de boa-fé é princípio geral de direito universalmente aceito, sendo milenar a parêmia: a boa-fé se presume; a má-fé se prova’ (REsp n. 956.943/PR, Relator para o acórdão Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, CORTE ESPECIAL, julgado em 20/8/2014, DJe 1º/12/2014)” (
STJ,
AgRg no REsp n. 1.533.380/SP,
publicado em
14/12/2021).

Certo é que nos presentes autos não se produziu prova capaz de subsidiar a tese de que a aquisição do imóvel por terceiros pautou-se por má-fé (a qual, repito, não se presume), mormente diante da alegada regularidade da primeira alienação da cadeia dominial em apreço, não obstante
ausente nos autos cópia de certidão expedida por Cartório de Registro de Imóveis que elucidasse até mesmo a titularidade do bem pela ora recorrente
.

Necessário recordar que “antes do registro imobiliário do título, há apenas direito pessoal ou obrigacional entre as partes que firmaram o negócio jurídico, de modo que, consequentemente, com a efetivação do registro, cria-se um direito oponível perante terceiros (efeito erga omnes) com relação à transferência do domínio do imóvel” (STJ, REsp nº 1.636.694/MS, publicado 1/10/2018), raciocínio aplicável à cláusula resolutiva que vincula os negociantes originários, mas cuja oposição a terceiros, em vista da ausência de prova do registro do contrato, não deve prevalecer.

O
sistema processual civil
é

orientado pelo princípio do livre convencimento motivado,
daí porque
ao magistrado
é
permitido formar a sua convicção
com base
em qualquer elemento de prova disponível nos autos, indi
cando
os motivos que lhe formaram o convencimento.

A prova, concebida como instrumento processual destinado a compor o convencimento do juiz acerca dos fatos alegados pelas partes, tem nele não apenas seu destinatário final, dado seu dever de verificar a necessidade da produção das provas indicadas pelas partes, zelando pela economia processual, na esteira do artigo 370 do CPC.

A prova testemunhal produzida, embora elucidativa, contém ela mesma incongruências, a exemplo do depoimento prestado por Maria Edna Viana Gonçalves (fls. 264/265), que primeiro afirmou “que o sr. Edvaldo pagou diretamente ao sr. José Moreira no seu escritório” e depois, lhe sendo apresentados comprovantes de depósitos feitos em conta bancária de sua titularidade, esclareceu ter recebido e depois repassado ao credor os valores afetos à venda do bem, cabendo tomá-la à luz de tudo mais o que consta dos autos.

A pretensão de resolução do contrato e retorno ao
status quo ante
, na hipótese, deve ceder diante da existência de desfecho mais consentâneo ao princípio da razoabilidade, qual seja, o da conversão em perdas e danos, a qual tem amparo normativo, tal como demonstrou o prolator da sentença ao invocar o disposto no artigo 475 do Código Civil.

Da referida codificação colhe-se, ainda, descaber
a restituição por enriquecimento, se a lei conferir ao lesado outros meios para se ressarcir do prejuízo sofrido
(a
rt
igo
886
), previsão que, em meu sentir, vai ao encontro da conclusão sentencial ora ratificada,
em especial quanto à impossibilidade de cumulação de lucros cessantes e cláusula penal (nesse sentido: STJ, Resp 1635428 - julgado sob o regime dos recursos repetitivos - tema 970).

I
rretocável, também, a conclusão pela ausência de lesão subjetiva indenizável, eis que não configurados os contornos dos artigos 186 e 927 do CC
,
que interpreta o Superior Tribunal de Justiça não se aplicarem ao
simples inadimplemento contratual,
eis que este “
não gera, em regra, danos morais, por caracterizar mero aborrecimento, dissabor, envolvendo controvérsia possível de surgir em qualquer relação negocial, sendo fato comum e previsível na vida social, embora não desejável nos negócios contratados” (
STJ,
AgInt no AREsp n. 2.105.023/AP,
publicado em
14/3/2023).

Diversamente seria

se existentes
desdobramentos ofensivos à honra e
à
personalidade d
a parte
autor
a

que
causa
ssem
desarrazoada angústia,
o que não se demonstrou
,
de
vendo permanecer hígida a sentença, dada a simetria com a jurisprudência hodierna e sua conformidade com o artigo 373 do CPC.

Ante o exposto,
sem qualquer delonga,
conheço do recurso e
nego
-lh
e

provimento
.

Em atenção ao artigo 85, §§2º e 11 do diploma processual civil, majoro os honorários devidos pela parte recorrente em um por cento.

É como voto.

DES. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

RELATOR

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Terceira Câmara Cível

Apelação Cível n° 0022096-21.2012.8.08.0024

Recorrente: Margarida Lopes de Carvalho

Recorridos: Daniela Alves Moreira Lima, José Moreira Lima, Edvaldo Rodrigues dos Santos e Ana Maria de Souza Vieira

Relator: Desembargador Jorge Henrique Valle dos Santos

VOTO VISTA

Eminentes pares,

Aprofundei o estudo das matérias que permeiam o Recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
, interposto por
MARGARIDA LOPES DE CARVALHO
em razão da
SENTENÇA
proferida pelo
JUÍZO DA 2ª VARA CÍVEL DE VITÓRIA
, nos autos da
AÇÃO ORDINÁRIA C/C DANO MATERIAL E MORAL
ajuizada pela Recorrente em face de
DANIELA ALVES MOREIRA LIMA, JOSÉ MOREIRA LIMA, EDVALDO RODRIGUES DOS SANTOS E ANA MARIA DE SOUZA VIEIRA
, cujo
decisum
julgou parcialmente procedente o pedido inicial, para
“CONDENAR a primeira requerida DANIELA ALVES MOREIRA LIMA i) ao pagamento dos valores faltantes pelo imóvel, a título de perdas e danos, qual seja, R$ 39.000,00 (trinta e nove mil reais), a ser corrigido e atualizado do inadimplemento, bem como, ii) ao pagamento da multa por inadimplência (cláusula penal) no importe de 30% (trinta por cento) do valor do contrato (cláusula sétima)”,
julgando, outrossim, improcedente
“o pedido de dano moral, assim como, a pretensão de restituição do imóvel em face dos terceiro e quarto requeridos - ANA MARIA e EDVALDO e pagamento de lucros cessantes”.

Irresignada, a Recorrente sustenta que:
I)
firmou Contrato de Compra e Venda de terreno com os dois primeiros Requeridos, mas estes
“não fizeram o pagamento de diversas parcelas do acordo, estando inadimplentes no montante de R$ 39.000,00 (valor da época)”;
II)
“havia expressamente disposto no contrato, cláusula resolutiva, versando que o não cumprimento do contrato pelo comprador, ensejará no cancelamento automático do contrato, conforme firmado entre as partes, sem prejuízo para o promitente vendedor”,
uma vez que
“sendo imóvel vendido parceladamente, a única segurança era tê-lo de volta de caso de inadimplemento”;
III)
“a apelante procurou insistentemente os apelados (José e Daniele), para que os mesmos quitassem o saldo devedor com incidência da multa ou lhe devolvessem o imóvel, conforme previsto no contrato. Porém não teve êxito. Pelo contrário, foi informada que o imóvel foi negociado aos seus próprios vizinhos, e que o pagamento por essa venda tinha sido realizado à vista”;
IV)
“os promitentes compradores (apelados), fizeram a negociação com a apelante a prazo, não pagaram pelo imóvel, e venderam à vista para os vizinhos locais”;
V)
“inexistência de boa-fé do 4º Apelado - Edvaldo Rodrigues dos Santos”,
na medida em que
“a testemunha deixou bem claro que o Sr. Edalvo tinha ciência que a compra originária com a apelante era parcelada e que não havia recibo de quitação”,
informando, ainda, que
“o 4º Apelado tinha ciência de tudo, inclusive dos riscos ao comprar imóvel parcelado sem o termo de quitação. (...) Igualmente, cumpre esclarecer que a 3a Apelada - Sra. Ana, também tinha ciência do imbróglio na negociação da apelante e os 1ª e 2° apelados”;
VI)
“Não estamos aqui diante de mero aborrecimento, ou por simples descumprimento de cláusula contratual, mas sim diante de um elaborado esquema de benefício ilícito, enriquecimento de causa, de modo que os 1º e 2º apelados prometeram pagar à apelante o valor combinado parceladamente, mas venderam a vista (sem quitação do negócio), com intuito doloso de
prejudicar a apelante”,
havendo danos morais indenizáveis, na hipótese;
VII)

a Recorrente faz jus ao recebimento de lucros cessantes, pelo valor estimado do que receberia pela aplicação das parcelas contratuais.

Em seu Voto, o
Eminente Relator Desembargador JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
enfatizou que que
“nos presentes autos não se produziu prova capaz de subsidiar a tese de que a aquisição do imóvel por terceiros pautou-se por má-fé (a qual, repito, não se presume), mormente diante da alegada regularidade da primeira alienação da cadeia dominial em apreço, não obstante ausente nos autos cópia de certidão expedida por Cartório de Registro de Imóveis que elucidasse até mesmo a titularidade do bem pela ora recorrente”
,
sendo na ocasião acompanhado pelo
Eminente Desembargador SERGIO RICARDO DE SOUZA
.

Ab initio,
cumpre historiar que a Recorrente firmou Contrato de Promessa Compra e Venda de Imóvel com os Requeridos (fls. 13/17),
DANIELA ALVES MOREIRA LIMA e JOSÉ MOREIRA LIMA
, tendo como objeto dois lotes de terrenos localizados na Rua Travessa Maria Estela de Novaes, s/n. 0, Bairro Grande Vitória - Vitória - ES,
“contendo nesta área (01) uma casa de alvenaria em estado de demolição, com (01) uma cozinha, e (01) uma vaga de garagem”.

Sucede, contudo, que os Compradores
“não fizeram o pagamento de diversas parcelas do acordo, estando inadimplentes no montante de R$ 39.000,00 (valor da época)”.

Assim, pleiteou
“a procedência da ação, condenando os requeridos na restituição do imóvel, conforme cláusula resolutiva do Contrato, e alternativamente, caso não seja possível a devolução do irnóvel, a procedência da ação condenando os requeridos solidariamente ao pagamento da parcelas inadimplidas devidamente corrigidas, com aplicação da multa prevista no contrato (dano material)”
(fl. 38), bem como indenização por lucros cessantes e danos morais.

Destaca-se, por oportuno e relevante, que no mencionado Contrato foi estipulada
Cláusula Resolutiva
expressa (
parágrafo único, da cláusula segunda
), no sentido de que
“
o não cumprimento deste contrato por parte do Outorgante Comprador ensejará no cancelamento do mesmo, sem prejuízos para o Promitente Vendedor
”.

Com efeito, acerca da matéria,
os
artigos 474 e 475, do Código Civil
, determinam que
“
a cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito
”,
de modo que
“a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o
cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos
”.

Nesta seara, o
Colendo Superior Tribunal de Justiça
possui entendimento no sentido de que
“
inexiste óbice para a aplicação de cláusula resolutiva expressa em contratos de compromisso de compra e venda, porquanto, após notificado/interpelado o compromissário comprador inadimplente (devedor) e decorrido o prazo sem a purgação da mora, abre-se ao compromissário vendedor a faculdade de exercer o direito potestativo concedido pela cláusula resolutiva expressa para a resolução da relação jurídica extrajudicialmente
”
(
STJ,
REsp 1789863/MS, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 10/08/2021, DJe 04/10/2021).

Neste sentido, também perfilha a
jurisprudência pátria
,
in litteris:

“
EMENTA:
APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE VEÍCULO. RESCISÃO DE CONTRATO. INADIMPLEMENTO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DA PARTE AUTORA. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. DISPOSIÇÃO QUE OPERA DE PLENO DIREITO. EXEGESE DO ART. 474 DO CÓDIGO CIVIL. INADIMPLEMENTO DO ADQUIRENTE/DEMANDANTE. RESCISÃO AUTOMÁTICA. RETOMADA DO BEM. MANIFESTAÇÃO JUDICIAL COM EFEITO MERAMENTE DECLARATÓRIO.
O princípio da força obrigatória dos contratos faz com que seja criada lei entre as partes celebrantes, obrigando-se estas, exceto nos casos em que esteja estampado vício ou anulabilidade ao cumprimento, na integralidade, dos termos pactuados. Caso haja, todavia, inadimplemento, a rescisão do contrato, nos termos do artigo 475 do diploma civil há que ser decretada, com o retorno dos contratantes ao
status quo ante
. DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. RETORNO DOS VALORES PAGOS PELO ADQUIRENTE. PENALIDADE POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL NÃO PACTUADA. Em situações de rescisão de contrato, as partes são restituídas ao status quo ante. Para tanto, é mister a devolução do objeto do contrato ao vendedor e os valores, eventualmente pagos, ao adquirente, sob pena de se favorecer um enriquecimento ilícito de um dos contratantes em detrimento do outro"(AC n. 2000.017269-3). (Ap. Cív. n. 2011.068940-8, rel. Des. Jorge Luis Costa Beber, j. 15.8.2013). REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA. HONORÁRIOS RECURSAIS. FIXAÇÃO. INTELIGÊNCIA DO ART. 85, §§ 2º E 11, DO CPC. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

(
TJSC
- APL: 00149542620118240033 Tribunal de Justiça de Santa Catarina 0014954-26.2011.8.24.0033, Relator: Sebastião César Evangelista, Data de Julgamento: 27/10/2021, Segunda Câmara de Direito Civil)

“
EMENTA:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CLÁUSULA RESOLUTÓRIA EXPRESSA. ANTECIPAÇÃO DA TUTELA REINTEGRATÓRIA. REQUISITOS PREENCHIDOS. DECISÃO MANTIDA.

I.
A cláusula resolutória expressa acarreta a dissolução do contrato quando nos autos fica positivado o inadimplemento previamente programado pelos contratantes.

II.
Com a ruptura do contrato que dava respaldo à posse, em face do inadimplemento prevista em cláusula resolutiva expressa, a recusa em atender à notificação faz descortinar precariedade indicativa de esbulho possessório
.

III.
Operado, por força da cláusula resolutiva expressa, o desfazimento do contrato, a posse até então exercida fica desprovida de esteio jurídico e, por conseguinte, passa a constituir esbulho
.

IV.
Atendidas as exigências do artigo 273 do Código de Processo Civil, deve ser confirmada a decisão que antecipa os efeitos da tutela jurisdicional.

V.
Recurso conhecido e desprovido.”

(
TJDF
- AGI: 20150020187095, Relator: JAMES EDUARDO OLIVEIRA, Data de Julgamento: 02/12/2015, 4ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 14/12/2015 . Pág.: 311)

“
EMENTA:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE CONHECIMENTO. ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO. TERRACAP. CLÁUSULA RESOLUTIVA POR INADIMPLEMENTO OPERADA. TRANSFERÊNCIA DO IMÓVEL A TERCEIRO SEM A ANUÊNCIA DA VENDEDORA SEM EFICÁCIA. LEGITIMIDADE DAS EMPRESAS COMPRADORAS. ERRO MATERIAL NA SENTENÇA.

1.

Havendo a previsão expressa de cláusula resolutiva no contrato no caso de inadimplemento e a permissão de transferência do imóvel a terceiros após a quitação do saldo devedor ou com a anuência da vendedora, o implemento da condição implica na resolução do contrato restaurando-se a situação primitiva do imóvel, dada a eficácia retroativa da condição.

2.
No caso, a primeira compradora é parte legítima, por ter sido a responsável pelo implemento da condição contratual, além de ter alienado o imóvel à revelia da vendedora (autora), circunstância expressamente vedada pelo contrato firmado com a Terracap.

(...)”

(
TJDF,
00254618920168070018 DF 0025461-89.2016.8.07.0018, Relator: FÁTIMA RAFAEL, Data de Julgamento: 20/09/2018, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 01/10/2018 . Pág.: Sem Página Cadastrada.)

“
EMENTA:
DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. COBRANÇA E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL.
Contrato de prestação de serviços de transporte. Rescisão antecipada motivada por inadimplemento da contratante. Cláusula resolutiva expressa que permite a rescisão por inadimplemento parcial, inclusive por atraso, de qualquer item ou condição do contrato. Artigo 474 do Código Civil. Atraso no pagamento das parcelas ajustadas. Rescisão por culpa da contratante, com incidência da multa rescisória
. Valor da multa que não comporta a redução pretendida, pois fixado de comum acordo, em quantia reputada suficiente para reparar eventual prejuízo decorrente do inadimplemento. Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO.

(
TJSP
- AC: 10046455220178260100 SP 1004645-52.2017.8.26.0100, Relator: Afonso Bráz, Data de Julgamento: 26/01/2021, 17ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/01/2021)

In casu,
verifica-se que os Recorridos
DANIELA ALVES MOREIRA LIMA e JOSÉ MOREIRA LIMA
, além de não haverem cumprido o Contrato de Compra e Venda firmado com a Recorrente, estando inadimplentes em diversas parcelas, também não se manifestaram no presente processo, tendo sido citados por Edital, com a posterior nomeação de curador especial.

Portanto, diante da inadimplência dos Compradores,
é possível que a Vendedora, ora Recorrente, utilize da
cláusula resolutória automática para o caso de falta de pagamento, resolvendo o Contrato e retomando a posse/propriedade do bem
.

Neste ponto, em relação aos
terceiros

EDVALDO RODRIGUES DOS SANTOS E ANA MARIA DE SOUZA VIEIRA
, que
posteriormente adquiriram o imóvel dos promitentes Compradores inadimplentes
, cumpre elucidar a jurisprudência do
Egrégio Superior Tribunal de Justiça
no sentido de que
“
se terceiro adquirente de imóvel vinculado à condição resolutiva em outro contrato, conhecia, de alguma forma, a restrição imposta pelo pacto comissório, adjeto ao anterior contrato de compra e venda ou de permuta, agindo, assim, de maneira temerária ou de má-fé na aquisição do bem, não poderá alegar em seu favor haver presunção absoluta do domínio constante de registro imobiliário
”
(
STJ
- REsp: 664523 CE 2004/0076418-3, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 21/06/2012, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 14/08/2012)

No caso dos autos,
concessa maxima venia
, entendo que não
restou demonstrada a boa-fé dos terceiros compradores do imóvel,
E
DVALDO RODRIGUES DOS SANTOS
e
ANA MARIA DE SOUZA VIEIRA
, ou mesmo que tenham guardado todas as cautelas necessárias na realização da mencionada aquisição do bem imóvel.

Isto porque, em relação ao Sr.
EDVALDO RODRIGUES DOS SANTOS
, a testemunha
MARIA EDNA VIANA GONÇALVES
, corretora de imóveis e intermediadora do primitivo Contrato firmado entre a Recorrente e os primeiros Recorridos, foi clara ao informar que

“
o sr. Edvaldo sabia que o imóvel estava com acordo de parcelamento para pagamento quando comprou o imóvel; que Edvaldo não solicitou documento de quitação do imóvel
”
(fl. 264), esclarecendo, ainda,
“que presenciou a informação do Sr. José Lima para o Sr. Edvaldo que o pagamento era parcelado;
que esclarece que o sr. Edvaldo era minucioso e viu que o pagamento parcelado;
que inclusive orientou ao sr Edvaldo para pagar a transferência direto com a sra. Margarida
”
(fl. 265).

No tocante
ANA MARIA DE SOUZA VIEIRA
, a testemunha dos autos também informou
“q
ue falou com a dona Ana que a compra do José Lima não estava finalizada; que a Sr. Ana falou que resolveria com ele, e não atendeu mais o telefone;
que esclarece que

a requerida dona Ana fez os pagamentos diretamente ao Sr. José Lima, mesmo com a depoente tendo informado que a requerida deveria passar os pagamentos para a sra. margarida
”
(fl. 264),
“
que esclarece que informou a sra Ana que estaria comprando um terreno que não deveria comprar
; que soube que a sra. Ana teria comprado de terceiros”
(fl. 265)

Frisa-se, ainda, que na própria
Contestação
, a Recorrida
ANA MARIA DE SOUZA VIEIRA

afirma que sabia do negócio firmado entre a Recorrente e os dois primeiros Recorridos, inclusive, colacionando cópia do Contrato de Compra e Venda firmado entre os mesmos, com estipulação de pagamento a prazo e cláusula resolutiva expressa,
e, mesmo dian
te destes elementos, acabou optando por também formalizar o Contrato de Compra e Venda de parte do imóvel com os dois primeiros Recorridos.

Diante disso, firmado
Contrato com Cláusula Resolutiva
para hipótese de inadimplemento contratual, e tendo os terceiros compradores do imóvel conhecimento do mencionado Contrato, inclusive, no sentido de que o pagamento seria feito de forma parcelada, sem adotar as cautelas necessárias no sentido de averiguar se, de fato, os primeiros Recorridos haviam adquirido o imóvel que estavam colocando a venda,
impõe-se a resolução do Contrato de Compra e Venda firmado entre a Recorrente e
DANIELA ALVES MOREIRA LIMA e JOSÉ MOREIRA LIMA
, com retorno das partes à situação anterior.

Nesta seara, a
Sentença combatida deve ser reformada
, para resolver o Contrato firmado entre as partes, reintegrando a Recorrente na posse de seus terrenos, procedendo com a devolução das parcelas já recebidas.

Eventuais direitos dos
terceiros adquirentes dos imóveis (
EDVALDO RODRIGUES DOS SANTOS E ANA MARIA DE SOUZA VIEIRA)
, deverá ser requerido em
Ação própria
, contra os causadores do dano (
DANIELA ALVES MOREIRA LIMA e JOSÉ MOREIRA LIMA
).

Em relação ao pedido de condenação dos primeiros Recorridos (
DANIELA ALVES MOREIRA LIMA e JOSÉ MOREIRA LIMA
) ao pagamento de
lucros cessantes e de danos morais
, cumpre elucidar que, no tocante ao pagamento de lucros cessantes, consoante orientação deste
Egrégio Tribunal de Justiça,

“p
ara que sejam indenizáveis, os lucros cessantes devem estar fundados em bases seguras, de modo a não compreender lucros imaginários ou fantásticos”
(
TJES,
Classe: Apelação Cível, 024151380102, Relator : ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA, Órgão julgador: TERCEIRA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 05/10/2021, Data da Publicação no Diário: 19/10/2021),
o que não restou comprovado nos autos.

Acerca dos
danos morais
, leciona SÉRGIO CAVALIERI FILHO,

“(...) só deve ser reputado como dano moral a dor, vexame, sofrimento ou humilhação que, fugindo à normalidade, interfira intensamente no comportamento psicológico do indivíduo, causando-lhe aflições, angústia e desequilíbrio em seu bem-estar. Mero dissabor, aborrecimento, mágoa, irritação ou sensibilidade exacerbada estão fora da órbita do dano moral, porquanto, além de fazerem parte da normalidade do nosso dia a dia, no trabalho, no trânsito, entre os amigos e até no ambiente familiar, tais situações não são intensas e duradouras, a ponto de romper o equilíbrio psicológico do indivíduo. Se assim não se entender, acabaremos por banalizar o dano moral, ensejando ações judiciais em busca de indenizações pelos mais triviais aborrecimentos.”

No caso dos autos
,
inexistem quaisquer provas corroborando que o descumprimento contratual foi além do mero aborrecimento ou que repercutiu na esfera da dignidade da vítima
, sendo incabível, portanto, a condenação dos Recorridos ao pagamento de indenização por danos morais.

Deste modo, impõe-se a manutenção da Sentença no que tange a improcedência dos pedidos de pagamentos de danos morais e lucros cessantes.

Isto posto,
data maxima venia,
divirjo do Voto do Eminente Desembargador Relator, para conhecer do Recurso de Apelação Cível, conferindo-lhe parcial provimento, para reformar a Sentença combatida, determinando a resolução do Contrato de Compra e Venda firmado entre a Recorrente e DANIELA ALVES MOREIRA LIMA e JOSÉ MOREIRA LIMA, com retorno das partes à situação anterior, reintegrando-se a Recorrente na posse do imóvel, com a devolução das parcelas recebidas, mantendo-se, outrossim, os demais termos da Sentença combatida, inclusive, com inversão da sucumbência.

É como voto.

NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

DESEMBARGADOR RELATOR

(documento datado e assinado eletronicamente)

VOTO VOGAL CONVOCADO(942,CPC): DES. RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO

Pedindo vênia ao eminente Des. Relator,
acompanho o voto de divergência
proferido pelo eminente Des. Namyr Carlos de Souza Filho, no sentido de
dar parcial provimento ao recurso
, para reformar a Sentença combatida, determinando a resolução do Contrato de Compra e Venda firmado entre a Recorrente e
DANIELA ALVES MOREIRA LIMA e JOSÉ MOREIRA LIMA
, com retorno das partes à situação anterior, reintegrando-se a Recorrente na posse do imóvel, com a devolução das parcelas recebidas, mantendo-se, outrossim, os demais termos da Sentença combatida, inclusive, com inversão da sucumbência.

É como voto.

APELAÇÃO CÍVEL Nº
0022096-21.2012.8.08.0024

APELANTE:
MARGARIDA LOPES DE CARVALHO

APELAD
O
S
:
DANIELA ALVES MOREIRA LIMA
E OUTROS

RELATOR: DES.

JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

VOTO DE VISTA

Eminentes Pares, cuida-se de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
MARGARIDA LOPES DE CARVALHO

em face da r. sentença de fls. 281/186, que, nos autos da
ação
ordinária
ajuizada em face de
DANIELA ALVES MOREIRA LIMA
E OUTROS
, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em face de
DANIELA ALVES MOREIRA LIMA
, para condenar esta ao pagamento dos valores faltantes pelo imóvel, a título de perdas e danos, qual seja, R$ 39.000,00 (trinta e nove mil reais), a ser corrigido e atualizado do inadimplemento, bem como, ao pagamento da multa por inadimplência (cláusula penal) no importe de 30% (trinta por cento) do valor do contrato (cláusula sétima) e, por outro lado,
julgou improcedente

o pedido de dano moral, assim como, a pretensão de restituição do imóvel em face do terceiro e quarto requeridos - ANA MARIA e EDVALDO e pagamento de lucros cessantes.

Nas sessões pretéritas, o Eminente Relator, Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS, manifestou-se pelo desprovimento do recurso
,
consubstanciado no entendimento, em suma, de que “
a
pretensão de resolução do contrato e retorno ao status quo ante, na hipótese, deve ceder diante da existência de desfecho mais consentâneo ao princípio da razoabilidade, qual seja, o da conversão em perdas e danos, a qual tem amparo normativo, tal como demonstrou o prolator da sentença ao invocar o disposto no artigo 475 do Código Civil
”.

Na sequência, o E. Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA acompanhou o e. Des. Relator.

Ato contínuo, após pedido de vista, o e Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO inaugurou a divergência, “
para conhecer do Recurso de Apelação Cível, conferindo-lhe parcial provimento, para reformar a Sentença combatida, determinando a resolução do Contrato de Compra e Venda firmado entre a Recorrente e DANIELA ALVES MOREIRA LIMA e JOSÉ MOREIRA LIMA, com retorno das partes à situação anterior, reintegrando-se a Recorrente na posse do imóvel, com a devolução das parcelas recebidas, mantendo-se, outrossim, os demais termos da Sentença combatida, inclusive, com inversão da sucumbência
”.

Em seu judicioso voto, fundamentou que “
firmado Contrato com Cláusula Resolutiva para hipótese de inadimplemento contratual, e tendo os terceiros compradores do imóvel conhecimento do mencionado Contrato, inclusive, no sentido de que o pagamento seria feito de forma parcelada, sem adotar as cautelas necessárias no sentido de averiguar se, de fato, os primeiros Recorridos haviam adquirido o imóvel que estavam colocando a venda, impõe-se a resolução do Contrato de Compra e Venda firmado entre a Recorrente e DANIELA ALVES MOREIRA LIMA e JOSÉ MOREIRA LIMA, com retorno das partes à situação anterior
”.

Em prosseguimento, devido ao resultado não unânime (art. 942 do CPC), os autos vieram conclusos ao meu gabinete para elaboração de voto.

Pelo que se denota dos autos,
MARGARIDA LOPES DE CARVALHO
firmou “
Contrato por instrumento particular de compra e venda e de cessão de direitos imobiliários
” com
DANIELA ALVES MOREIRA LIMA
representada por seu procurador
JOSÉ MOREIRA LIMA
, tendo como objeto dois lotes, ambos situados na Travessa Maria Estela de Novais, s/nº, Bairro Grande Vitória, Vitória/ES, contendo cláusula resolutiva expressa na cláusula segunda, parágrafo único: “
O não cumprimento deste
contrato por parte do Outorgante Comprador, ensejara no cancelamento do mesmo, sem prejuízos para o Promitente Vendedor
”.

Sob esse enfoque, verifica-se que a parte autora informou que a
DANIELA ALVES MOREIRA LIMA
, além de não realizar o pagamento integral do preço acordado, realizou a venda dos imóveis para
ANA MARIA DE SOUZA VIEIRA e EDIVALDO RODRIGUES DOS SANTOS
.

Diante basicamente de tais, requereu a procedência da ação, condenando os requeridos na restituição do imóvel, conforme cláusula resolutiva do contrato, e alternativamente, caso no seja possível a devolução do imóvel, a procedência da ação condenando os requeridos solidariamente ao pagamento das parcelas inadimplidas devidamente corrigidas, com aplicação da multa prevista no contrato (dano material), e indenização por danos morais.

Analisando detidamente os autos, rogando
vênia
ao e. Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO, entendo que, não obstante a existência de cláusula resolutiva expressa firmado contrato no contrato primitivo, penso que não restou devidamente comprovada a má-fé dos terceiros adquirentes.

É cediço que “
a presunção de boa-fé é princípio geral de direito universalmente aceito, sendo milenar a parêmia: a boa-fé se presume; a má-fé se prova
” (REsp n. 956.943/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, relator para acórdão Ministro João Otávio de Noronha, Corte Especial, julgado em 20/8/2014, DJe de 1/12/2014).

Nesse passo, assim como asseverado pelo e. Des. Relator, penso que a parte autora não se desincumbiu de comprovar a má-fé dos segundos adquirentes.

Sobre esse ponto, não desconsidero que a testemunha MARIA EDNA VIANA GONÇALVES, pessoa que redigiu o primeiro contrato, na qualidade de “Juíza Arbitral”, afirmou que
ANA MARIA DE SOUZA VIEIRA e EDIVALDO RODRIGUES DOS SANTOS
tinham conhecimento do contrato primitivo e que a venda havia sido feita de forma parcelada, pois, a meu entender isto, por si só, não configura a má-fé dos adquirentes.

Ademais, inexistia previsão contratual no sentido de que a alienação a terceiro estava condicionada ao pagamento integral do preço.

A propósito, cito o seguinte julgado:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE. OBJETO. IMÓVEL DE PROPRIEDADE DA TERRACAP.
ALIENAÇÃO. PREÇO. ADQUIRENTE. PAGAMENTO PARCELADO. INADIMPLÊNCIA DO ADQUIRENTE. PREÇO CONVENCIONADO. INADIMPLEMENTO. CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA
. ANOTAÇÃO NA MATRÍCULA IMOBILIÁRIA. INEXISTÊNCIA. ALIENAÇÃO DO IMÓVEL. OPONIBILIDADE DO INADIMPLEMENTO AOS ATUAIS DETENTORES DO DOMÍNIO. INVIABILIDADE. INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR ORIGINÁRIO. EFEITO ADSTRITO À SUA PESSOA. DIREITO PESSOAL INOPONÍVEL COMO DIREITO DE SEQUELA. CLÁUSULA DE RETROVENDA. EXERCITAMENTO. INOCORRÊNCIA. DECADÊNCIA LEGAL (CC/1916, ARTS. 1.141 E 1.142. CC/2002, ART. 505). PEDIDO DE RESCISÃO. REJEIÇÃO. APELO DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. MAJORAÇÃO DA VERBA HONORÁRIA ORIGINALMENTE FIXADA. 1.
Conquanto alienado o imóvel sob cláusula resolutiva expressa destinada a prevenir a alienante dos efeitos da inadimplência do adquirente quanto à integral satisfação do preço
,
a ausência
de anotação do gravame e
da condição de que a alienação do bem a terceiro estava condicionada à quitação do preço, ensejando que o imóvel viesse a ser transmitido pelo adquirente original a terceiro de forma legítima, obsta que o avençado e a inadimplência sejam opostas ao atual detentor do domínio
. 2.
A ausência de qualquer óbice à alienação do imóvel pelo primitivo adquirente irradia a apreensão de que aqueles para os quais o alienara o adquiriram de boa-fé e cientes de que o preço concernente à transação originária estava liquidado, obstando que a inadimplência do alienante lhes seja oposta pela proprietária originária e redunde no desfazimento do contrato, pois já irradiara direitos reais, devendo a inadimplência do adquirente originário ser resolvida em pretensão idônea e adequada, volvida à obtenção da realização do preço ou perdas e danos ante o direito pessoal que a alienante ostenta em relação à sua pessoa, ressalvado o advento da prescrição decorrente da inércia em que incidira
. (...). 4. Apelação conhecida e desprovida. Sentença mantida. Unânime.
(TJDF; APC 00235.46-05.2016.8.07.0018; Ac. 129.6953; Primeira Turma Cível; Rel. Des. Teófilo Caetano; Julg. 28/10/2020; Publ. PJe 12/11/2020)

Assim, sem maiores delongas, rogando
vênia
, mais uma vez, ao e. Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO,
acompanho
integralmente
o voto
proferido pelo e. Des. Relator
JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
,
a fim de negar provimento ao recurso.

É como voto.