Tribunal: TJES
Processo: 5002856-47.2023.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão julgador: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Despejo por Denúncia Vazia
Data de julgamento: 2023-11-07

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO EM AÇÃO DE DESPEJO
.
VÍCIO DE REPRESENTAÇÃO SUPRIDO
.
CONTRATO VERBAL. ALEGAÇÃO DE REALIZAÇÃO DE BENFEITORIAS. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA PRÉVIA À CONCESSÃO DA LIMINAR. RECURSO DESPROVIDO.
1 – O Agravante foi intimado e supriu o defeito de representação, juntando ao recurso a procuração assinada. 2 - A Agravada alega que realizou diversas benfeitorias mediante autorização de abatimento dos valores respectivos no aluguel, de modo que o deferimento de liminar de desocupação, antes que o MM Juiz analise tal questão se mostra temerário. 3 - Recurso desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5002856-47.2023.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: ANTONIO CAMPOS

AGRAVADO: DIENY EIRY RAMOS RODRIGUES

RELATOR(A):
ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA

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EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO EM AÇÃO DE DESPEJO
.
VÍCIO DE REPRESENTAÇÃO SUPRIDO
.
CONTRATO VERBAL. ALEGAÇÃO DE REALIZAÇÃO DE BENFEITORIAS. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA PRÉVIA À CONCESSÃO DA LIMINAR. RECURSO DESPROVIDO.
1 – O Agravante foi intimado e supriu o defeito de representação, juntando ao recurso a procuração assinada. 2 - A Agravada alega que realizou diversas benfeitorias mediante autorização de abatimento dos valores respectivos no aluguel, de modo que o deferimento de liminar de desocupação, antes que o MM Juiz analise tal questão se mostra temerário. 3 - Recurso desprovido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 018 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

Composição de julgamento: 018 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Relator / 031 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Vogal / 009 - Gabinete Des. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - Vogal
VOTOS VOGAIS
031 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Acompanhar
009 - Gabinete Des. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

QUARTA CÂMARA CÍVEL

AGRAVO DE INSTRUMENTO N.º 5002856-47.2023.8.08.0000

AGRAVANTE
: ANTÔNIO CAMPOS

AGRAVADA
: DIENY EIRY RAMOS RODRIGUES

RELATOR:
DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

VOTO

Trata-se de Agravo de Instrumento

em razão da decisão que indeferiu o pedido liminar de despejo.

O MM Juiz indeferiu o despejo liminar, destacando que:

[...] a requerida se contrapõe à alegação autoral e diz ter feito muitas benfeitorias no local. Friso, nesse particular, que não há contrato escrito firmado entre as partes, o que me permite concluir que também inexiste pactuação expressa acerca das benfeitorias realizadas no imóvel locado.

Não desconheço o fato de que eventual pedido reparatório do locatário deve vir formulado em reconvenção ou mesmo em ação autônoma apartada (TJMG; APCV 1.0105.15.038810-3/001; Rel. Des. Otávio Portes; Julg. 29/11/2017; DJEMG 11/12/2017). Todavia,
há alegações, na já mencionada contra notificação juntada no ID 22953371, que o valor supostamente gasto com tais obras seria utilizado como forma de compensação, de modo que sequer seriam cobrados os alugueres em 2021 e 2022
.

Dessarte, por uma questão de cautela e levando-se em conta que, em casos de descumprimento de contrato verbal, em que se desconhecem os termos da relação locatícia supostamente firmada,
faz-se necessário oportunizar o exercício do contraditório e da ampla defesa, o pleito liminar não deve ser, ao menos por ora, acolhido
.

Seguiu-se o presente recurso.

Da preliminar de vício de representação

A Agravada arguiu, preliminarmente, a necessidade de que o Agravante fosse intimado para sanar o vício de representação, já que a procuração juntada aos autos não possuía assinatura.

O defeito de representação é vício sanável, podendo ser corrigido a qualquer tempo e grau de jurisdição, a teor do disposto no art. 76, do CPC,
in verbis
:

Art. 76. Verificada a incapacidade processual ou a irregularidade da representação da parte, o juiz suspenderá o processo e designará prazo razoável para que seja sanado o vício.

In casu
, o Agravante foi intimado e supriu o defeito de representação, juntando ao recurso a procuração assinada (ID 5310283).

DO EXPOSTO
, rejeito a preliminar de defeito de representação.

Do mérito

O Agravante ajuizou Ação de Despejo por denúncia vazia em face da Agravada, alegando que firmaram contrato verbal de locação por prazo indeterminado, que realizou a notificação premonitória e que prestou caução no valor de três aluguéis.

Afirmou que não tinha mais interesse em manter a locação, além de ressaltar que o pagamento dos aluguéis não estava sendo feito de forma regular.

A Lei n.º 8245/91 (Lei de Locações) estabelece que:

Art. 57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação.

[...]

Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

A denúncia vazia é o direito conferido ao locador, sem necessidade de justificativa, de demandar a rescisão da locação e a retomada do imóvel.

Na hipótese em análise o Agravante comprovou (1) a notificação da Agravada para desocupação do imóvel em 30 (trinta) dias (ID 22953045 e 22953378 ambos da ação originária) e (2) o depósito da caução judicial (ID 23065474 da ação originária).

Nesse contexto, se o locador não mais se interessa na manutenção do contrato, comprovou ter notificado a locatária para desocupar o imóvel no prazo de 30 (trinta dias) e efetuou o depósito da caução respectiva, a princípio deveria ser reconhecido seu direito à decretação liminar do despejo e retomada do bem.

Contudo, não se pode desconsiderar que a Lei de Locações permite, em tese, a retenção do imóvel por benfeitorias:

Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.

No caso em análise, a Agravada alega que realizou diversas benfeitorias mediante autorização de abatimento dos valores respectivos no aluguel, de modo que o deferimento de liminar de desocupação, antes que o MM Juiz analise tal questão, se mostra temerário.

Acerca do tema o seguinte precedente:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO – PEDIDO LIMINAR DE DESPEJO INDEFERIDO – DEFICIÊNCIA DA INSTRUÇÃO PERANTE A INSTÂNCIA PRIMEVA – REQUISITOS DO ART. 59 AINDA NÃO DEMONSTRADOS – ALEGAÇÃO DE DIREITO DE INDENIZAÇÃO E RETENÇÃO POR BENFEITORIAS NECESSÁRIAS E ÚTEIS PELO LOCATÁRIO E INEXISTINDO CLÁUSULA CONTRATUAL EXPRESSA DE RENÚNCIA, HÁ A NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA PRÉVIA À CONCESSÃO DO PEDIDO LIMINAR DE DESPEJO. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 35, DA LEI 8.245/91. RECURSO DESPROVIDO.
1) Não configurados ainda os requisitos do art. 59 da Lei de Locações a permitir deferir liminarmente a ordem de despejo vindicada, porque a inadimplência relativas aos aluguéis e encargos ainda é controversa, assim como, a possível estipulação de alguma garantia à locação, e não bastasse, também não resta comprovado o risco ao resultado útil do processo a permitir antecipar a tutela recursal para despejar uma pessoa que se encontra em imóvel comercial desde 2002, por alegada inadimplência ocorrida ainda em período pandêmico. 2) O agravado informa a existência de benfeitorias que julga serem necessárias e/ou úteis e que estão sendo discutidas em outra ação judicial. O art. 35 da Lei de locação dispõe que “salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção”, e assim, havendo notícias de que o agravado reformou o imóvel locado, e considerando que tal reforma pode gerar direito de indenização e retenção e que o contrato sendo verbal não haverá renúncia expressa à indenização e ao direito de retenção, prudente que a questão seja analisada previamente a qualquer ordem de despejo liminar. 3) Recurso desprovido. (TJES, AGRAVO DE INSTRUMENTO N.º 5007291-35.2021.8.08.0000, Magistrado: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA, 3ª Câmara Cível, Data: 07/04/2022).

Feitas tais considerações, conclui-se que as razões recursais não se mostram suficientemente relevantes para permitir a reforma da decisão recorrida.

DO EXPOSTO
, nego provimento ao recurso.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o E. Relator.