Tribunal: TJES
Processo: 0024563-71.2011.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ANNIBAL DE REZENDE LIMA
Órgão julgador: ANNIBAL DE REZENDE LIMA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Adjudicação Compulsória; Provas em geral
Data de julgamento: 2023-06-14

Ementa:
EMENTA

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - REINTEGRAÇÃO DE POSSE – ESCRITURA PÚBLICA - ART. 1.418, DO CÓDIGO CIVIL - PROVA DOCUMENTAL – RECURSO DESPROVIDO.

1. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel. Inteligência do art. 1.418, do Código Civil.

2. O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis. Súmula nº 239, do Colendo Superior Tribunal de Justiça.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
0024563-71.2011.8.08.0035
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: ADEMILSON SILVEIRA RODRIGUES e outros
APELADO: MARLI ALVES DE OLIVEIRA
RELATOR(A):ANNIBAL DE REZENDE LIMA

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EMENTA

EMENTA

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - REINTEGRAÇÃO DE POSSE – ESCRITURA PÚBLICA - ART. 1.418, DO CÓDIGO CIVIL - PROVA DOCUMENTAL – RECURSO DESPROVIDO.

1. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel. Inteligência do art. 1.418, do Código Civil.

2. O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis. Súmula nº 239, do Colendo Superior Tribunal de Justiça.

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ACÓRDÃO

Decisão
: ACORDA a Colenda Primeira Câmara Cível, na conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, à unanimidade, conhecer do recurso e lhe negar provimento, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 002 - Gabinete Des. ANNIBAL DE REZENDE LIMA

Composição de julgamento: 002 - Gabinete Des. ANNIBAL DE REZENDE LIMA - ANNIBAL DE REZENDE LIMA - Relator / 012 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal / 017 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
012 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
017 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0024563-71.2011.8.08.0035

APELANTES:
ADEMILSON SILVEIRA RODRIGUES E OUTRA

APELADA:
MARLI ALVES DE OLIVEIRA

RELATOR: DES. ANNIBAL DE REZENDE LIMA

VOTO

Conforme relatado, cuidam os autos de recurso de apelação interposto por ADEMILSON SILVEIRA RODRIGUES e RENATA CABRAL AVELINO DA SILVA em face da sentença (fls. 399/401v) proferida pelo MMº. Juiz de Direito da 2ª Vara Cível do Juízo de Vila Velha, Comarca da Capital, que julgou procedente a pretensão deduzida por MARLI ALVES DE OLIVEIRA de reintegração de posse e adjudicação compulsória do apartamento nº 202, do Ed. Trinidad, Módulo A, Bloco 415, Parque Coqueiral de Itaparica, localizado no Município de Vila Velha.

Pelas razões recursais de fls. 406, os Apelantes sustentam que (i) a Apelada não cumpriu com sua obrigação contratual, não tendo pago o valor estipulado no contrato de fls. 247/249; (ii) o referido contrato não preenche os requisitos do art. 784, III, do Código de Processo Civil, por ausência de assinatura de testemunhas, o que desautoriza sua utilização para fins de transferência do imóvel; (iii) a prova testemunhal produzida nos autos corrobora a alegação de que o negócio jurídico em questão fora desfeito pelas partes, motivo pelo qual não houve o respectivo pagamento e tampouco a entrega do imóvel; (iv) a manifestação de vontade contida no contrato de fls. 247/249 é inválida e foi cancelada pelas partes; (v) mesmo que fosse demonstrada a existência de dano pela Apelada, o imóvel em questão sequer poderia garantir a dívida por se tratar de bem de família impenhorável.

Contrarrazões recursais apresentadas pela Apelada às fls. 415/425, em que pugna, em síntese, seja negado provimento ao recurso.

Pois bem.

Após detida análise dos autos, não tenho dúvida em encampar o judicioso entendimento adotado pelo MMº. Juiz de Direito
a quo
quando da prolação da sentença vergastada. Explico.

Consoante a interpretação do Colendo Superior Tribunal de Justiça acerca do artigo 1.417, do Código Civil, mediante promessa de compra e venda em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel, sendo despicienda o registro do compromisso de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis.

Trata-se, inclusive, de entendimento sumulado do Tribunal da Cidadania:

"Súmula nº 239 - O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.

Assim, o promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar, e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel, nos termos do art. 1.418, do Código Civil.

In casu
, infere-se do “contrato particular de promessa de compra e venda – imóvel financiado” (fls. 247/249) a aquisição pela Apelada do apartamento nº 202, do Ed. Trinidad, objeto da presente controvérsia, inclusive com reconhecimento de firma (fls. 249v).

Nesse contexto, consoante consignado pela Exmª. Srª. Ministra Maria Isabel Gallotti na oportunidade do julgamento (em 08.03.2021) do agravo interno no agravo em recurso especial nº 1.690.923, em controvérsia envolvendo justamente a adjudicação compulsória de imóvel, “
a ausência de assinatura de duas testemunhas no contrato particular não retira a validade e eficácia do negócio, mas apenas a sua força executiva, o que fez incidir, também, o óbice do enunciado n. 283 da Súmula do STF
”.

Assim, não há que se confundir os requisitos necessários à caracterização de título executivo extrajudicial com requisito de validade de negócio jurídico passível de ensejar adjudicação compulsória de imóvel, não sendo a ausência de assinatura de testemunhas argumento hábil a afastar o direito vindicado na demanda.

Nesta senda, tenho por irretocável a análise do acervo probatório levada a efeito pelo Juízo
a quo
e que demonstra assistir razão à Apelada quanto à reintegração de posse e respectiva adjudicação compulsória do imóvel:

“Em detida análise dos autos, vislumbro que a autora apresentou contrato particular de promessa de compra e venda do imóvel objeto da lide (fls. 247/249).

Quanto ao documento, embora haja afirmação por parte dos requeridos que desconhecem tal contrato, ou seja, que padece de nulidade no que se refere à autonomia da vontade das partes, tal argumento poderia ter sido demonstrado por meio de perícia grafotécnica, o que sequer fora pleiteado pela parte ré.

Outrossim, a parte autora também acosta aos autos recibo de quitação da hipoteca (fls. 251), valor que se refere ao cheque emitido pela testemunha Sr. Waldomiro Paiva Mendonça, cuja microfilmagem fora juntada às fls. 339/340, sendo que os demandados não se manifestaram a respeito.

Ademais, vislumbro Autorização para Cancelamento de Hipoteca de Financiamento de Crédito Imobiliário emitido pela Caixa Econômica Federal às fls. 162, bem como certidão do imóvel às fls. 164/169, onde há registro do cancelamento da hipoteca.

Em que pese o argumento da parte ré de que a CEF cedeu de forma equivocada tal liberação à parte autora, não logram êxito os demandados em refutar a tese autoral haja vista que não foram capazes de provar fato modificativo ou extintivo do direito da requerente, consoante artigo 373, II do CPC.

A uma
: os demandados se limitam a sustentar que ou os documentos são falsos ou foram concedidos de forma indevida sem nenhuma prova de tal alegação.

A duas
: as testemunhas arroladas pelos réus foram imprecisas e confusas em suas declarações, não sendo capazes de demonstrarem o argumento utilizado pelos requeridos (fls. 380/384.

A três
: os requeridos alegam que moraram no imóvel pertencente à autora e não há qualquer prova nos autos neste sentido.

A quatro
: os demandados reconhecem que o imóvel estava em posse da autora, entretanto, afirmam que entraram no imóvel devido à notícia de que este estaria disponível para aluguel.

Ocorre que a foto juntada às fls. 236 não comprova que se trata do objeto da lide, nem mesmo há nos autos prova de tentativa de composição com a autora quanto ao distrato ou devolução do imóvel no formato de “comodato”.

Assim, a recusa por parte Requerida resta evidente, notadamente porque essa contestou o pedido e pugnou por sua rejeição, sem, contudo, trazer à baila nenhum argumento capaz de refutar a juridicidade do pedido autoral.

Dessarte, são desnecessárias maiores digressões acerca do caso dos autos, ante a evidente comprovação do direito da Requerente.”

Por fim, impende consignar que o “distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato” (art. 472, do Código Civil), razão pela qual, à luz do princípio do paralelismo das formas, a rescisão do “contrato particular de promessa de compra e venda – imóvel financiado” (fls. 247/249) pressupõe contrato escrito, que, todavia, inexistiu na hipótese em testilha.

Forçoso concluir, portanto, inexistir qualquer vício na manifestação de vontade que deu origem ao contrato de fls. 247/249, não restando comprovado nos autos a tese de inadimplemento contratual da Apelada, que tem direito, portanto, à reintegração de posse e à adjudicação compulsória do imóvel, tal como reconhecido na sentença hostilizada.

Ante o exposto, conheço do recurso e lhe nego provimento.

Majoro, a título de honorários recursais, para 11% (onze por cento) sobre o valor atualizado da causa, a condenação dos Apelantes referente aos honorários advocatícios sucumbenciais.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o voto do eminente Relator - Sessão 30/05/2023

Sessão de 30/05/2023
EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR:
Acompanhar.