Tribunal: TJES
Processo: 5003222-57.2021.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão julgador: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral
Data de julgamento: 2023-03-06

Ementa:
EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO. COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. ATRASO INJUSTIFICADO NA CONCLUSÃO DA OBRA. JUROS DE OBRA. ILEGALIDADE. SUSPENSÃO DO TERMO DE CONFISSÃO DE DÍVIDA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
1. “Constatada a mora injustificada da construtora, o ônus quanto ao pagamento de taxa de evolução da obra ou juros de obra não pode ser imputado ao promitente comprador que não concorreram para o atraso na entrega da obra, sendo exigível o reembolso das parcelas pagas à Caixa Econômica Federal, desde quando configurado o atraso” (TJES, Classe: Apelação Cível, 035140320660, Relator: JORGE DO NASCIMENTO VIANA, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 17/05/2021, Data da Publicação no Diário: 14/06/2021). 2. Hipótese em que o prazo final para entrega da obra seria em abril de 2017, data a partir da qual a construtora passou a estar em mora perante os Agravantes, sendo ilegal a cobrança de juros de obra a partir de então. 3. Recurso conhecido e provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
5003222-57.2021.8.08.0000
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
AGRAVANTE: MAYARA FARDIM ANTUNES e outros
AGRAVADO: AL MARE EMPREENDIMENTOS LTDA e outros
RELATOR(A
):ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA

Composição de julgamento: 020 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Relator / 001 - Gabinete Des. MANOEL ALVES RABELO - MANOEL ALVES RABELO - Vogal / 012 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

NOTAS ORAIS
VOTOS COM DOCUMENTO
(EXCETO VOTO VENCEDOR)
VOTO VENCEDOR

QUARTA CÂMARA CÍVEL

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5003222-57.2021.8.08.0000

AGRAVANTES: MAYARA FARDIM ANTUNES E OUTRO

AGRAVADOS: AL MARE EMPREENDIMENTOS LTDA E OUTRO

RELATOR: DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

VOTO

Trata-se, na origem, de “Ação Ordinária” ajuizada por Mayara Fardim Antunes Pauli e Henrique Pauli Filho em desfavor de Al Mare Empreendimentos Ltda e Cittá Empreendimentos e Tecnologia Ltda EPP, no âmbito da qual requerem, em sede liminar, sejam suspensos os efeitos do “Termo de Confissão de Dívida” assinado juntamente com a primeira requerida.

Narram, neste sentido, que adquiriram um apartamento no final do ano de 2014, o qual deveria ser entregue em 2017. Assim, realizaram o pagamento do valor de entrada e iniciaram o pagamento das parcelas mensais, que teriam duração de 30 (trinta) meses, sendo que o restante seria pago mediante financiamento bancário junto ao Banco do Brasil.

Ocorre que, em dezembro de 2017, data em que sustentam que o imóvel já deveria ter sido entregue, houve previsão de débito na conta da primeira requerente, que, ao buscar informações, soube que se tratava de juros de obra.

Acrescentam, ainda, que a CITTÁ informou que estava pagando tais juros e que, enquanto os mesmos não fossem pagos pela requerente, não seriam entregues as chaves do apartamento.

Assim, afirmam que em setembro de 2018, quando o imóvel ficou pronto, esta teria sido compelida a assinar um instrumento de confissão de dívida com garantia hipotecária, referente às parcelas de juros de obra não pagas, sob pena de não receberem as chaves do imóvel.

Em primeira instância o MM Juiz de piso indeferiu o pedido liminar de suspensão dos efeitos do “Termo de Confissão de Dívida” assinado pelos recorrente juntamente com a primeira requerida, o que deu ensejo ao presente Agravo de Instrumento.

Pois bem. Os Agravantes apontam que o valor do “Termo de Confissão de Dívida” – R$ 14.564,52 (quatorze mil, quinhentos e sessenta e quatro reais e cinquenta e dois centavos) – refere-se exatamente ao valor atualizado (pela Tabela Price) das parcelas de juros de obra descritas no e-mail de ID 1348384 – página 5.

Afirmam que a composição do débito também está descrita no e-mail de ID 1348384 – páginas 6-8, do qual consta: “Segue abaixo demonstrativo dos débitos datado de 13/11/2018, correspondente aos valores dos juros da fase de obra, debitados da conta corrente da empresa AL MARE EMPREENDIMENTO LTDA. A totalização dos valores dos referidos débitos foi utilizada para a confecção do INSTRUMENTO PARTICULAR DE CONFISSÃO DE DÍVIDA datado de 13/11/2018, assinado entre as partes”.

Desta forma, ao menos na cognição estreita deste recurso, entendo que resta demonstrado que o objeto do “Termo de Confissão de Dívida” celebrado entre as partes refere-se às parcelas dos juros de obra debitados da conta-corrente da Agravante.

Resta perquirir, portanto, acerca da legalidade da referida cobrança, considerando que, conforme a jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça, é ilegal a cobrança de juros de obra a partir da configuração do atraso na entrega da obra. Confira-se:

APELAÇÕES CÍVEIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. ATRASO INJUSTIFICADO NA CONCLUSÃO DA OBRA. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO. PAGAMENTO DE ALUGUEL. INDEVIDO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. JUROS DE OBRA. RESSARCIMENTO. DANOS MORAIS. INDENIZAÇÃO DEVIDA. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS MANTIDOS. RECURSO DAS REQUERIDAS PROVIDO EM PARTE. RECURSO DOS REQUERENTES DESPROVIDO. 1. Tendo a requerida injustificadamente descumprido o prazo acordado de entrega do imóvel, já contabilizado o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, incorre em mora, que, no caso, começou a partir de outubro/2013. [...] 4. Constatada a mora injustificada da construtora, o ônus quanto ao pagamento de taxa de evolução da obra ou juros de obra não pode ser imputado ao promitente comprador que não concorreram para o atraso na entrega da obra, sendo exigível o reembolso das parcelas pagas à Caixa Econômica Federal, desde quando configurado o atraso. [...] (TJES, Classe: Apelação Cível, 035140320660, Relator: JORGE DO NASCIMENTO VIANA, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 17/05/2021, Data da Publicação no Diário: 14/06/2021)

APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES. RESTITUIÇÃO DA TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA COBRADA NO PERÍODO DE MORA. DANO MATERIAL. CLÁUSULA PENAL. ABUSIVIDADE NÃO DEMONSTRADA. DANO MORAL CONFIGURADO. INDENIZAÇÃO FIXADA EM VALOR RAZOÁVEL. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. MAJORAÇÃO DA VERBA HONORÁRIA DE SUCUMBÊNCIA. [...] 3. Esgotado o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância, é ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, a teor do precedente vinculante já mencionado (REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019). [...] (TJES, Classe: Apelação Cível, 024170264873, Relator: CONVOCADO - RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 04/05/2021, Data da Publicação no Diário: 11/05/2021)

De acordo com as alegações dos recorrentes, a obra deveria ter sido entregue desde fevereiro de 2017, todavia, somente teria ficado pronta em setembro de 2018.

Neste ponto, de acordo com a cláusula 17ª do “Contrato de Promessa de Compra e Venda” pactuado entre as partes, o imóvel objeto do contrato “será entregue pela VENDEDORA no prazo de 30 (trinta) meses a contar da liberação do financiamento bancário para edificação do empreendimento, a ser feito por agente financeiro. Será admitida uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias úteis no prazo acima estabelecido”.

Em oportunidades anteriores, julgando hipóteses idênticas à dos presentes autos, a Segunda Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça entendeu que a referida é cláusula é abusiva, pois condicionou o início da contagem do prazo a evento futuro e incerto. Confira-se:

APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES. RESTITUIÇÃO DA TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA COBRADA NO PERÍODO DE MORA. DANO MATERIAL. CLÁUSULA PENAL. ABUSIVIDADE NÃO DEMONSTRADA. DANO MORAL CONFIGURADO. INDENIZAÇÃO FIXADA EM VALOR RAZOÁVEL. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. MAJORAÇÃO DA VERBA HONORÁRIA DE SUCUMBÊNCIA. 1. O Superior Tribunal de Justiça, em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos (Tema 996/STJ), assentou, dentre outras orientações, que na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância. (REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019). 2. No caso concreto, a Cláusula Sexta do ajuste havido entre as partes estipulou que o imóvel objeto da avença seria entregue no prazo de 30 meses após a assinatura do contrato junto à Caixa Econômica Federal . Evidenciada a abusividade de tal previsão, porquanto incompatível com o direito à informação, à transparência, à boa-fé e ao equilíbrio contratual, o termo inicial do prazo deve corresponder à data da celebração da Promessa de Compra e Venda [...] (TJES, Classe: Apelação Cível, 024170264873, Relator: CONVOCADO - RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 04/05/2021, Data da Publicação no Diário: 11/05/2021)

CONSUMIDOR, CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. RELAÇÃO DE CONSUMO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. PRELIMINAR REJEITADA. MÉRITO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REPARAÇÃO DE DANOS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. ABUSIVIDADE DO PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL ATRELADO À OBTENÇÃO DE FINANCIAMENTO DA OBRA. TERMO A QUO A PARTIR DA CELEBRAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO DE AQUISIÇÃO DO IMÓVEL. PRAZO DE TOLERÂNCIA. INOBSERVÂNCIA DO PRAZO DE ENTREGA. AUSÊNCIA DE CULPA DOS ADQUIRENTES. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO. EXCEPCIONALIDADE DOS DANOS MORAIS. SUBSTANCIOSO ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. TRANSTORNOS PASSÍVEIS DE REPARAÇÃO. QUANTUM INDENIZATÓRIO. MAJORAÇÃO EM VALOR PARA CADA RECORRENTE. RECURSO PRINCIPAL CONHECIDO E DESPROVIDO. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS. RECURSO ADESIVO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. [...] II. Mérito II.I. O Egrégio Superior Tribunal de Justiça, em precedente submetido ao rito dos Recursos Repetitivos (Tema 966), assentou, dentre outras orientações, que 1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância (STJ - REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019). II.II. A despeito do aludido precedente ter versado sobre Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, certo é que a sua ratio decidendi aplica-se às demais relações jurídicas de aquisição de unidades autônomas de construções, pois, ao que se extrai do inteiro teor do aludido julgado uniformizador, a impossibilidade de vincular o prazo certo para entrega do imóvel à concessão do financiamento da obra decorre da imperiosa observância do direito à informação, à transparência, à boa-fé e ao equilíbrio contratual, o que se aplica aos negócios jurídicos em geral, inclusive àqueles não submetidos ao aludido Programa de Habitação Federal. II.III. In casu , a Cláusula Nona do Instrumento Particular de Compra e Venda do Imóvel objeto da lide expressamente estabelece que (...) o imóvel objeto deste Instrumento será entregue pela VENDEDORA no prazo de 30 (trinta) meses a contar da liberação do financiamento bancário para edificação do empreendimento, a ser feito pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL ou outra instituição financeira (fl. 26). Logo, impõe-se pronunciar a abusividade e, por conseguinte, a nulidade da aludida Cláusula no que toca à vinculação do início do aludido prazo ao referenciado evento futuro, devendo seu termo a quo ser validamente considerado a partir da celebração do negócio jurídico de aquisição do imóvel, que, na espécie, restou pactuado em 27/02/2012. (TJES, Classe: Apelação Cível, 035150161087, Relator: NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 15/09/2020, Data da Publicação no Diário: 13/11/2020)

No presente caso, o “Contrato de Promessa de Compra e Venda” foi celebrado entre as partes na data de 15/10/2014, de modo que, contados os 30 (trinta) meses previstos contratualmente, o prazo final para entrega da obra seria em abril de 2017.

Assim, a partir da data acima destacada a construtora passou a estar em mora perante os Agravantes, sendo ilegal a cobrança de juros de obra a partir de então.

Mais uma vez voltando os olhos aos documentos de ID 1348384 – página 5 e 1348384 – páginas 6-8, verifica-se que os juros de obra passaram a ser cobrados dos Agravantes a partir de janeiro de 2018, ou seja, nove meses após o prazo final para a entrega da obra, o que denota sua aparente ilegalidade.

De se destacar, ainda, que o perigo da demora, no presente caso, resta consubstanciado na possibilidade de a Agravada executar, desde logo, o “Termo de Confissão de Dívida” (título executivo extrajudicial), o qual, inclusive, foi pactuado com garantia hipotecária do próprio imóvel em questão.

Face o exposto,
CONHEÇO E DOU PROVIMENTO
ao presente recurso para deferir o pedido liminar aduzido nos autos do processo principal e determinar a suspensão dos efeitos do “Termo de Confissão de Dívida” celebrado entre as partes, até o julgamento final da ação ou ulterior deliberação sobre o tema.

É como voto.

VOTOS VOGAIS
001 - Gabinete Des. MANOEL ALVES RABELO - MANOEL ALVES RABELO (Vogal)
Acompanhar
012 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Acompanhar

EMENTA

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO. COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. ATRASO INJUSTIFICADO NA CONCLUSÃO DA OBRA. JUROS DE OBRA. ILEGALIDADE. SUSPENSÃO DO TERMO DE CONFISSÃO DE DÍVIDA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
1. “Constatada a mora injustificada da construtora, o ônus quanto ao pagamento de taxa de evolução da obra ou juros de obra não pode ser imputado ao promitente comprador que não concorreram para o atraso na entrega da obra, sendo exigível o reembolso das parcelas pagas à Caixa Econômica Federal, desde quando configurado o atraso” (TJES, Classe: Apelação Cível, 035140320660, Relator: JORGE DO NASCIMENTO VIANA, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 17/05/2021, Data da Publicação no Diário: 14/06/2021). 2. Hipótese em que o prazo final para entrega da obra seria em abril de 2017, data a partir da qual a construtora passou a estar em mora perante os Agravantes, sendo ilegal a cobrança de juros de obra a partir de então. 3. Recurso conhecido e provido.

DECISÃO
À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.