Tribunal: TJES
Processo: 5007013-97.2022.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão julgador: JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Promessa de Compra e Venda
Data de julgamento: 2023-08-24

Ementa:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PENHORA SOBRE DIREITOS AQUISITIVOS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DIREITOS DERIVADOS DE RELAÇÃO OBRIGACIONAL. INCISO XII DO ART. 835 DO CPC. VIABILIDADE DA PENHORA QUANDO O EXEQUENTE FIGURA COMO PROMITENTE VENDEDOR DO IMÓVEL. INVIABILIDADE DE SUB-ROGAÇÃO. CONFUSÃO ENTRE CREDOR E DEVEDOR. ALIENAÇÃO JUDICIAL DOS DIREITOS AQUISITIVOS. POSSIBILIDADE. ART. 857 DO CPC. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

1)
A penhora de direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia possui previsão legal no inciso XII do art. 835 do CPC.

2)
Revela-se inviável a penhora do bem imóvel propriamente dito, já que o devedor, na qualidade de promitente comprador, ainda não adquiriu a propriedade plena. Constrição que não recai sobre o bem objeto do contrato, mas sobre os direitos - com expressão econômica - que derivam da relação obrigacional firmada pelo executado.

3)
À luz do disposto no art. 857 do CPC, a penhora de direito aquisitivo autoriza a sub-rogação do credor nos direitos do executado até o limite do crédito ou a alienação judicial do direito penhorado.

4)
Não se afigura possível a hipótese de sub-rogação, sob pena de confusão, na mesma pessoa, da figura do credor e devedor, apresentando-se viável a alternativa da alienação judicial do direito penhorado
, c
abendo ao arrematante a assunção da responsabilidade para promover a quitação residual do contrato e consolidar a propriedade plena do bem.

Precedentes.

5
) Recurso conhecido e provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
5007013-97.2022.8.08.0000
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
AGRAVANTE: VILA NOVA DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA
AGRAVADO: PREMAV CONSTRUTORA LTDA
RELATOR(A):JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

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EMENTA

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PENHORA SOBRE DIREITOS AQUISITIVOS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DIREITOS DERIVADOS DE RELAÇÃO OBRIGACIONAL. INCISO XII DO ART. 835 DO CPC. VIABILIDADE DA PENHORA QUANDO O EXEQUENTE FIGURA COMO PROMITENTE VENDEDOR DO IMÓVEL. INVIABILIDADE DE SUB-ROGAÇÃO. CONFUSÃO ENTRE CREDOR E DEVEDOR. ALIENAÇÃO JUDICIAL DOS DIREITOS AQUISITIVOS. POSSIBILIDADE. ART. 857 DO CPC. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

1)
A penhora de direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia possui previsão legal no inciso XII do art. 835 do CPC.

2)
Revela-se inviável a penhora do bem imóvel propriamente dito, já que o devedor, na qualidade de promitente comprador, ainda não adquiriu a propriedade plena. Constrição que não recai sobre o bem objeto do contrato, mas sobre os direitos - com expressão econômica - que derivam da relação obrigacional firmada pelo executado.

3)
À luz do disposto no art. 857 do CPC, a penhora de direito aquisitivo autoriza a sub-rogação do credor nos direitos do executado até o limite do crédito ou a alienação judicial do direito penhorado.

4)
Não se afigura possível a hipótese de sub-rogação, sob pena de confusão, na mesma pessoa, da figura do credor e devedor, apresentando-se viável a alternativa da alienação judicial do direito penhorado
, c
abendo ao arrematante a assunção da responsabilidade para promover a quitação residual do contrato e consolidar a propriedade plena do bem.

Precedentes.

5
) Recurso conhecido e provido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: ACORDA esta Segunda Câmara Cível, em conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, por unanimidade de votos, dar provimento ao recurso.

Órgão julgador vencedor
: 005 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

Composição de julgamento: 005 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Relator / 026 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - PAULA CHEIM JORGE - Vogal / 004 - Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
026 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - PAULA CHEIM JORGE (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
004 - Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

Cinge-se a controvérsia a aferir a possibilidade de penhora de direitos aquisitivos derivados de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, quando o exequente figura como promitente vendedor.

Na hipótese, a agravante promove ação executiva em desfavor de
Premav Construtora Ltda.
, pelo inadimplemento de parcelas ajustadas em contrato particular de promessa de compra e venda de sala comercial do Edifício
Metropolitan Office
(fls. 16/24).

Pela via eleita, busca-se o adimplemento das parcelas em atraso, acrescidas da antecipação do saldo devedor, consoante disposto na cláusula 7.2 do instrumento negocial.

Segundo o teor da certidão do imóvel (fl. 161/162) adunada aos autos, a agravada consta como mera
detentora do

domínio útil e direitos de ocupação
da fração ideal do terreno de marinha e acrescido de marinha e unidade imobiliária.

Dessarte, não sendo a recorrente a proprietária do imóvel, os requerimentos de penhora e hasta pública do imóvel foram indeferidos pelo juízo
a quo
(fl. 163).

Ato contínuo, a decisão hostilizada (fls. 190/190-v.º)
indeferira o pedido de penhora dos direitos aquisitivos sobre o imóvel
(fl. 170), por considerar que o contrato de promessa de compra e venda executado é o objeto da ação, cuja credora é a própria recorrente.

Pois bem.

Ao que se depreende, a agravante ostenta, ao mesmo tempo, a posição de credora e detentora do domínio útil e direito de ocupação do imóvel comercial.

Como cediço, a penhora dos direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e alienação fiduciária em garantia possui previsão legal no inciso XII do art. 835 do CPC,
in verbis
:

Art. 835. A penhora observará, preferencialmente, a seguinte ordem:

[...]

XII - direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia;

A constrição judicial dos direitos aquisitivos parte do pressuposto de impossibilidade de penhora do bem imóvel propriamente dito, já que o devedor, na qualidade de promitente comprador, ainda não adquiriu a propriedade plena.

À luz do disposto no art. 857 do CPC, perfectibilizada a penhora em direito ou ação, é possível ao credor sub-rogar-se nos direitos do executado até o limite do crédito ou requerer a alienação judicial do direito penhorado:

Art. 857. Feita a penhora em direito e ação do executado, e não tendo ele oferecido embargos ou sendo estes rejeitados, o exequente ficará sub-rogado nos direitos do executado até a concorrência de seu crédito.

§ 1º
O exequente pode preferir, em vez da sub-rogação, a alienação judicial do direito penhorado
, caso em que declarará sua vontade no prazo de 10 (dez) dias contado da realização da penhora.

§ 2º A sub-rogação não impede o sub-rogado, se não receber o crédito do executado, de prosseguir na execução, nos mesmos autos, penhorando outros bens.

Evidentemente, a hipótese de sub-rogação não se afigura possível, sob pena de confusão, na mesma pessoa, da figura do credor e devedor, apresentando-se possível a alternativa da alienação judicial do direito penhorado.

Nesse cenário, a jurisprudência tem admitido a constrição dos direitos aquisitivos, haja vista possuírem expressão econômica, prosseguindo-se à alienação judicial,
cabendo ao arrematante a assunção da responsabilidade para promover a quitação residual do contrato e consolidar a propriedade plena do bem
, conforme orientação sufragada pelo Superior Tribunal de Justiça:

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. VIOLAÇÃO AO ART. 1.022 DO CPC/15. OMISSÃO. PRIMAZIA DO JULGAMENTO DE MÉRITO. PENHORA. DIREITOS AQUISITIVOS DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ART. 835, XII, DO CPC/15. AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO.
PENHORA SOBRE OS DIREITOS DERIVADOS DA RELAÇÃO OBRIGACIONAL. POSSIBILIDADE.
PRECEDENTES.
EXEQUENTE QUE RECEBERÁ OS BENS NO ESTADO EM QUE SE ENCONTRAREM.
DIREITO REAL OU PESSOAL.
VIABILIDADE DA PENHORA QUANDO O EXEQUENTE FIGURA COMO PROMITENTE VENDEDOR DO IMÓVEL
. ART. 857 DO CPC/15. CONSEQUÊNCIAS. SUB-ROGAÇÃO (CONFUSÃO ENTRE CREDOR E DEVEDOR) OU ALIENAÇÃO COATIVA DO BEM PENHORADO (PERCEPÇÃO DO QUANTUM DEVIDO). PRETENSÃO ACOLHIDA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. PREJUDICADO. 1. Execução de título extrajudicial, ajuizada em 28/4/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 25/4/2022 e concluso ao gabinete em 4/8/2022. 2. O propósito recursal consiste em decidir se, nos termos do art. 835, XII, do CPC/15, a penhora pode recair sobre direitos aquisitivos derivados de contrato de promessa de compra e venda quando ausente registro da avença e quando o exequente for o proprietário/promitente vendedor do imóvel. 3. O CPC/15 autoriza a penhora dos direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia (art. 835, inciso XII).
Constrição que não recai sobre o bem objeto do contrato, mas sobre os direitos - com expressão econômica - que derivam da relação obrigacional firmada pelo executado
. Precedentes desta Corte. 4. A penhora de direitos aquisitivos decorrentes de contrato de promessa de compra e venda independe do registro do negócio jurídico.
O exequente, após os devidos atos expropriatórios, adquirirá os direitos aquisitivos penhorados no estado em que se encontrarem, sejam de caráter pessoal, sejam real - a depender da existência ou não do registro da avença.

5. No que tange às consequências da penhora sobre direitos aquisitivos, estabelece o art. 857 do CPC/15 que, "feita a penhora em direito e ação do executado, e não tendo ele oferecido embargos ou sendo estes rejeitados, o exequente ficará sub-rogado nos direitos do executado até a concorrência de seu crédito". Nos termos do §1º, pode o exequente preferir, ao invés da sub-rogação, a alienação judicial do direito penhorado. 6. Na situação de o executado ser o titular de direitos de aquisição de imóvel e o exequente ser o proprietário desse mesmo bem, podem ser de duas ordens as consequências da penhora sobre direitos aquisitivos: (I) ao escolher a sub-rogação, eventualmente, poderá ocorrer a confusão, na mesma pessoa, da figura de promitente comprador e vendedor, conforme art. 381 do CC/02; ou (II) ao optar pela alienação judicial do título, seguir-se-ão os trâmites pertinentes e o exequente perceberá o valor equivalente (art. 879 e seguintes do CPC/15). Nesta hipótese, o terceiro arrematante se sub-rogará nos direitos e obrigações decorrentes do contrato, tornando-se titular do crédito, e se apropriará do produto da cobrança do crédito e, uma vez satisfeito o crédito que arrematou, será obrigado a dar quitação ao devedor. 7.
Não há, em tese, restrição legal para o deferimento da penhora dos direitos aquisitivos decorrentes de contrato de promessa de compra e venda, ainda que o exequente seja o promitente vendedor/proprietário do imóvel e que a referida avença tampouco esteja registrada
. Recorda-se, no ponto, a natureza instrumental da penhora, a constituir tão somente pressuposto para os ulteriores atos executivos. 8. Trata-se de conclusão que privilegia os interesses do credor, sem onerar sobremaneira o devedor (art. 805 do CPC/15). No ponto, obstar o exequente de penhorar os direitos aquisitivos coloca-o em desvantagem frente a eventuais credores, uma vez que é a partir do ato de constrição propriamente dito que exsurge a preferência na execução de tais direitos (art. 797, caput, CPC/15). 9. Hipótese em que o acórdão recorrido decidiu que não há como penhorar direitos aquisitivos de contrato de compra e venda quando o exequente figura como proprietário/promitente vendedor do imóvel objeto da avença. Necessidade de reforma do decisum. 10.
Recurso especial conhecido e provido para determinar a penhora sobre os direitos aquisitivos decorrentes do contrato de promessa de compra e venda
. (REsp n. 2.015.453/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 28/2/2023, DJe de 2/3/2023.)

Neste sentido trilham os seguintes julgados:

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 0014852-36.2019.8.08.0011 AGRAVANTE: ALTOÉ ADVOCARE ADVOGADOS ASSOCIADOS AGRAVADA: QGM QUINELATO GRANITOS E MÁRMORES LTDA. RELATOR: DES. ANNIBAL DE REZENDE LIMA ACÓRDÃO EMENTA PROCESSUAL CIVIL AGRAVO DE INSTRUMENTO CUMPRIMENTO DE SENTENÇA PEDIDO DE PENHORA IMÓVEL PROMESSA DE COMPRA E VENDA AUSÊNCIA DE REGISTRO PENHORA DE DIREITOS AQUISITIVOS ART. 835, INCISO XII, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. O pacto de promessa de compra e venda faz surgir para o promitente comprador o direito à aquisição do bem, embora a propriedade continue sendo do promitente vendedor, o que impede que a penhora recaia sobre patrimônio de terceiro. 2. Não obstante,
em conformidade com o art. 835, XII, do Código de Processo Civil, é possível a penhora dos direitos aquisitivos oriundos do contrato de promessa de compra e venda, porquanto dotados de relevância jurídica e valoração econômica, estando sujeitos, portanto, à constrição judicial
. [...] (TJES, Classe: Agravo de Instrumento, 011199005403, Relator: ANNIBAL DE REZENDE LIMA, Órgão julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 10/11/2020, Data da Publicação no Diário: 04/12/2020)

PROCESSUAL CIVIL - Ação de execução de título extrajudicial - Decisão de primeiro grau que indefere pedido de designação de hasta pública - Agravo interposto pelo exequente -
Penhora sobre direitos aquisitivos de imóvel - Possibilidade de tais direitos serem objeto de venda em hasta pública
- Decisão reformada - Recurso provido. (TJSP; Agravo de Instrumento 2275724-26.2022.8.26.0000; Relator (a): Carlos Henrique Miguel Trevisan; Órgão Julgador: 29ª Câmara de Direito Privado; Foro de Santa Bárbara d'Oeste - 1ª. Vara Cível; Data do Julgamento: 21/06/2023; Data de Registro: 21/06/2023)

Nessa ordem de ideias, é de rigor reformar a decisão objurgada para admitir a penhora sobre os direitos aquisitivos derivados de contrato de promessa de compra e venda que aparelha o feito executivo.

Do exposto
, e por tudo mais que dos autos consta,
conheço do recurso e a ele
dou
provimento
para autorizar a penhora sobre os direitos aquisitivos do imóvel, na forma do inciso XII do art. 835 do CPC.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o relator.