Tribunal: TJES
Processo: 5009105-14.2023.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão julgador: JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda
Data de julgamento: 2023-10-18

Ementa:
EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO REVISIONAL DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. PREVISÃO DE REAJUSTE PELO IGP-M. SUBSTITUIÇÃO DO ÍNDICE PREVISTO NO CONTRATO. IMPOSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE COGNIÇÃO EXAURIENTE PARA CONSTATAR A EXISTÊNCIA DE DESEQUILÍBRIO CONTRATUAL. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

1. Em um juízo de cognição superficial, não é possível vislumbrar abusividade na cláusula do contrato que livremente pactuou o IGP-M como o índice de atualização monetária. E, desta forma, o menos nesse grau de cognição sumária, devem prevalecer a autonomia de vontade entre as partes, com fulcro no princípio do pacta sunt servanda.

2. É importante salientar que nesta fase cognitiva, não nos cabe a análise aprofundada das alegações e das provas colacionadas aos autos, sob pena de prejulgamento da causa, apenas após a correlata instrução probatória (cognição exauriente), é que se poderá determinar com maior precisão o direito das partes e o alegado desequilíbrio contratual.

3. Recurso conhecido e provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5009105-14.2023.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: VILLA MARIA IMOBILIARIA S.A SPE e outros

AGRAVADO: HERIKA BARBOZA FERREIRA e outros (2)

RELATOR(A):
JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

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EMENTA

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO REVISIONAL DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. PREVISÃO DE REAJUSTE PELO IGP-M. SUBSTITUIÇÃO DO ÍNDICE PREVISTO NO CONTRATO. IMPOSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE COGNIÇÃO EXAURIENTE PARA CONSTATAR A EXISTÊNCIA DE DESEQUILÍBRIO CONTRATUAL. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

1. Em um juízo de cognição superficial, não é possível vislumbrar abusividade na cláusula do contrato que livremente pactuou o IGP-M como o índice de atualização monetária. E, desta forma, o menos nesse grau de cognição sumária, devem prevalecer a autonomia de vontade entre as partes, com fulcro no princípio do pacta sunt servanda.

2. É importante salientar que nesta fase cognitiva, não nos cabe a análise aprofundada das alegações e das provas colacionadas aos autos, sob pena de prejulgamento da causa, apenas após a correlata instrução probatória (cognição exauriente), é que se poderá determinar com maior precisão o direito das partes e o alegado desequilíbrio contratual.

3. Recurso conhecido e provido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 020 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: 020 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Relator / 026 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal / 002 - Gabinete Des. ANNIBAL DE REZENDE LIMA - ANNIBAL DE REZENDE LIMA - Vogal
VOTOS VOGAIS
026 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
002 - Gabinete Des. ANNIBAL DE REZENDE LIMA - ANNIBAL DE REZENDE LIMA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

Trata-se de
AGRAVO DE INSTRUMENTO
interposto por
VILLA MARIA IMOBILIÁRIA S.A SPE
e
CBL DESENVOLVIMENTO URBANO LTDA
em razão da r. decisão de id. 13175955 dos autos originários que, nos autos da
“
ação revisional de financiamento habitacional”
proposta contra elas por
HERIKA BARBOZA FERREIRA, MERYELLE ANDRADE AMERICO DOS SANTOS
e
MOISES DOS SANTOS DE SOUZA ANDRADE,
deferiu parcialmente a tutela de urgência para:

[...] que a ré proceda o recálculo das parcelas do corrente ano, adotando-se como índice de correção, em substituição ao IGP-M, o IPCA, da seguinte forma: as parcelas dos meses de janeiro de 2021 e janeiro de 2022 (período que se verificou, como acima descrito, a onerosidade excessiva do reajuste), que antecedem o reajuste contratual, servirão como base de incidência do IPCA para o cálculo das parcelas a serem pagas a partir de fevereiro de 2022. Assim, deverá a requerida expedir, no prazo de dez dias, os boletos para pagamento das parcelas dos meses de maio em diante para que sejam adimplidas com base nos novos cálculos, até ulterior deliberação deste juízo.

Nas razões do recurso (id 5721040) os agravantes sustentaram, em síntese, que: (i) o contrato foi firmado no ano de 2020 para a aquisição de um lote; (ii) o reajuste aplicado foi objeto de cláusula contratual específica, com a assinatura de ambas as partes; (iii) o índice utilizado, qual seja a variação anual do Índice Geral de Preços de Mercado – IGPM, apurado pela Fundação Getúlio Vargas – FGV, é amplamente utilizado para reajuste dos contratos do setor imobiliário, uma vez que reflete mais fielmente a inflação sobre o setor; (iv) as agravadas pleitaram a substituição do índice IGM-P para o IPCA, em razão do aumento do primeiro índice, porém confessam que essa alta ocorreu apenas em 2021; (v) ao longo do tempo o loteamento em questão apresentou uma significativa valorização; (vi) o reajuste aplicado serve apenas para a manutenção do equilíbrio econômico entre as partes e a recomposição do valor da moeda, que certamente será corroído pelos efeitos da inflação do período; (vii) é lícita a adoção de índices setoriais para reajuste de contratos de comercialização de imóveis, como é o caso do IGM-M.

Mediante decisão de id. 5748126 deferi o pedido de atribuição do efeito suspensivo ao agravo.

É o breve relatório.

Registro na oportunidade que cabe sustentação oral.

Inclua-se em pauta para julgamento.

Vitória-ES, 25 de setembro de 2023.

JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

Desembargador Relator

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5009105-14.2023.8.08.0000.

AGRAVANTE
S:

VILLA MARIA IMOBILIÁRIA S.A SPE E CBL DESENVOLVIMENTO URBANO LTDA.

AGRAVADOS: HERIKA BARBOZA FERREIRA, MERYELLE ANDRADE AMERICO DOS SANTOS, MOISES DOS SANTOS DE SOUZA ANDRADE.

RELATOR: DES.
JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA.

VOTO

Conforme, relatado trata-se de
AGRAVO DE INSTRUMENTO
interposto por
VILLA MARIA IMOBILIÁRIA S.A SPE
e
CBL DESENVOLVIMENTO URBANO LTDA
em razão da r. decisão de id. 13175955 dos autos originários que, nos autos da
“
ação revisional de financiamento habitacional”
proposta contra elas por
HERIKA BARBOZA FERREIRA, MERYELLE ANDRADE AMERICO DOS SANTOS
e
MOISES DOS SANTOS DE SOUZA ANDRADE,
deferiu parcialmente a tutela de urgência para “
que a ré proceda o recálculo das parcelas do corrente ano, adotando-se como índice de correção, em substituição ao IGP-M, o IPCA, da seguinte forma: as parcelas dos meses de janeiro de 2021 e janeiro de 2022 (período que se verificou, como acima descrito, a onerosidade excessiva do reajuste), que antecedem o reajuste contratual, servirão como base de incidência do IPCA para o cálculo das parcelas a serem pagas a partir de fevereiro de 2022. Assim, deverá a requerida expedir, no prazo de dez dias, os boletos para pagamento das parcelas dos meses de maio em diante para que sejam adimplidas com base nos novos cálculos, até ulterior deliberação deste juízo
”.

Antes de adentrar no exame da controvérsia, é importante fazer um breve resumo dos fatos ocorridos nos autos de origem, e que culminaram na prolação da decisão agravada.

Pelo que denoto, trata-se de ação revisional relativo ao contrato de promessa de compra e venda de financiamento habitacional que tem por objeto um imóvel situado no Loteamento Villa Maria.

Por meio da inicial, aos autores afirmaram que a cláusula 6.1 do contrato de adesão prevê correção/reajuste anual das parcelas pelo Índice Geral de Preço de Mercado – IGP-M. Ocorre que, desde o início da pandemia causada pela Covid-19, a aplicação do referido índice vem causando elevado aumento no valor de cada parcela, ocasionando um desequilíbrio contratual.

Desta forma, os autores ajuizaram a demanda para revisarem a cláusula de reajuste anual das parcelas, fazendo a substituição do IGP-M pelo IPCA com o reajuste desde o início da vigência do contrato para restabelecer o equilíbrio econômico do contrato entre as partes.

Ao receber a inicial, o MM. magistrado
a quo
por meio da r. decisão recorrida deferiu parcialmente a tutela de urgência vindicada.

Irresignada, a parte requerida, ora agravante, interpôs o presente agravo de instrumento aduzindo em síntese que: (i) o contrato foi firmado no ano de 2020 para a aquisição de um lote; (ii) o reajuste aplicado foi objeto de cláusula contratual específica, com a assinatura de ambas as partes; (iii) o índice utilizado, qual seja a variação anual do Índice Geral de Preços de Mercado – IGPM, apurado pela Fundação Getúlio Vargas – FGV, é amplamente utilizado para reajuste dos contratos do setor imobiliário, uma vez que reflete mais fielmente a inflação sobre o setor; (iv) as agravadas pleitaram a substituição do índice IGM-P para o IPCA, em razão do aumento do primeiro índice, porém confessam que essa alta ocorreu apenas em 2021; (v) ao longo do tempo o loteamento em questão apresentou uma significativa valorização; (vi) o reajuste aplicado serve apenas para a manutenção do equilíbrio econômico entre as partes e a recomposição do valor da moeda, que certamente será corroído pelos efeitos da inflação do período; (vii) é lícita a adoção de índices setoriais para reajuste de contratos de comercialização de imóveis, como é o caso do IGM-M.

Pois bem.

De início, vale registrar que a cognição exercida em sede de agravo de instrumento tem seus efeitos limitados àquela realizada pelo juízo primevo na decisão impugnada. Isso porque “O efeito devolutivo restrito do Agravo de Instrumento veda, sob pena de supressão de instância, o conhecimento de matérias que não foram objeto de apreciação por parte do juízo de primeiro grau” (TJES, Agravo de Instrumento, 11169001861, Relator: WALACE PANDOLPHO KIFFER, QUARTA CÂMARA CÍVEL, Publicação no Diário: 02/06/2017). No mesmo sentido: “O egrégio Tribunal de Justiça já assentou que em sede de agravo de instrumento somente podem ser analisadas aquelas matérias que foram submetidas ao crivo do Juízo originário, sob pena de supressão de instância” (TJES, Classe: Agravo de Instrumento, 35179002833, Relator: DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA, Órgão julgador: TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 20/03/2018, Data da Publicação no Diário: 28/03/2018).

Firmadas tais premissas, verifico que a questão posta em análise cinge em verificar a possibilidade da alteração do índice pactuado no contrato firmados entre as partes.

E, em um juízo de cognição superficial, não é possível vislumbrar abusividade na cláusula do contrato que livremente pactuou o IGP-M como o índice de atualização monetária. Por sinal, dispõe o art. 421, caput e parágrafo único, do Código Civil, respectivamente que “a liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato (art. 421, caput)” e que “Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual”.

Ademais, em casos análogos, já decidiu este e. Tribunal de Justiça que:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. PREVISÃO DE REAJUSTE PELO IGP-M. PACTA SUNT SERVANDA. ALEGADO PREJUÍZO COM O ÍNDICE APLICADO. COGNIÇÃO SUMÁRIA QUE NÃO COMPORTA ESSA ANÁLISE. PRINCÍPIO DA PRESERVAÇÃO DOS CONTRATOS. PEDIDO QUE DEVE SER EXAMINADO EM COGNIÇÃO EXAURIENTE. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.1. Considerando a cognição sumária que o caso comporta, não há falar em abusividade da cláusula contratual que estabelece o IGP-M como índice de atualização monetária, seja porque não há vedação legal para tanto, seja porque eventual abusividade deve ser melhor averiguada em sede meritória, com uma cognição mais aprofundada sobre a questão. 2. Ainda que se aventasse por eventual revisão ou resolução por onerosidade excessiva a fim de modificar as condições do contrato, a teor da previsão contida nos artigos 317 e 478 a 480 do Código Civil, necessária se mostra a ocorrência de um fato superveniente não produzido pelos contratantes que importe em uma desproporção do valor da prestação, com a devida produção de prova sobre esse alegado desequilíbrio. 3. Não se revela possível a interferência do Poder Judiciário na autonomia da vontade entre os contratantes, de forma que um contrato livremente discutido e pactuado faz lei entre os envolvidos – com supedâneo no princípio do
pacta sunt servanda
. 4. Recurso conhecido e provido.(TJES, Classe: Agravo de Instrumento, nº 5011971-29.2022.8.08.0000, Relatora: DESª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS, Órgão julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 17/05/2022, Data da Publicação: 18/05/2023). (g.n).

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO DE PAGAMENTO – SUBSTITUIÇÃO DO ÍNDICE PREVISTO NO CONTRATO – IMPOSSIBILIDADE – AUSÊNCIA DE EXTINÇÃO E IMPEDIMENTO PARA APLICAÇÃO DO IGPM – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO – AGRAVO INTERNO PREJUDICADO. 1. Existindo expressa previsão do índice oficial e da periodicidade da aplicação da correção, não se identifica embasamento para sua modificação, notadamente porquanto a variação positiva de determinado índice, por si só, não é motivo hábil a ensejar a alteração do que restou expressamente pactuado. 2. A variação positiva do índice pactuado de correção das parcelas contratuais foi acompanhado de um aumento considerável do custo de construção civil, de modo tal que eventual modificação do mencionado índice poderia representar, em verdade, desequilíbrio contratual em desfavor da empresa agravante, já que teria que suportar o mencionado aumento de seu custo e, concomitantemente, a minoração na correção do valor das parcelas. 3. Essa conclusão não se altera pela previsão inserida no item 6.2 do Quadro de Resumo de Informações Contratuais, pois não houve a extinção do IGPM, bem como não há impedimento para a sua aplicação. 4. Recurso provido. Agravo Interno prejudicado.(TJES, Classe: Agravo de Instrumento, nº 5004409-03.2021.8.08.0000, Relator: DES. TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO – SUBST. LUIZ GUILHERME RISSO, Órgão julgador: TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 22/02/2022, Data da Publicação: 07/03/2022).

EMENTA. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA. REQUISITOS. NÃO ATENDIDOS. REVISÃO DE ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA NOS CONTRATOS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. NECESSIDADE DE APURAÇÃO DO DESEQUILÍBRIO CONTRATUAL DURANTE A INSTRUÇÃO PROCESSUAL. RECURSO PROVIDO.1. A tutela de urgência é o instituto jurídico que tem por finalidade a efetivação da jurisdição, nas situações em que existente a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. 2. Para o deferimento da tutela de urgência, o Tribunal
ad quem
está adstrito à verificação acerca da presença ou não dos seus requisitos, com base no que foi decidido pelo Juízo de origem. 3. A grave crise sanitária provocada pela pandemia da Covid-19 e a crescente variação do IGP-M no último ano não são motivos suficientes para substituir, em caráter provisório, o índice expressamente pactuado no contrato pelas partes, havendo a necessidade de realização da instrução processual, inclusive com a produção de perícias técnicas, para se verificar o equilíbrio econômico do contrato no tocante às atividades empresariais contratadas, as contraprestações respectivas e o preço fixado, bem como a relação com o índice de reajuste contratualmente definido. 4. Ainda, é necessário apurar os reais efeitos da pandemia como fato superveniente, no contexto geral do equilíbrio do contrato, além da sua repercussão no sinalagma obrigacional, para justificar a revisão dos contratos 5. Recurso provido. (TJES, Agravo de Instrumento de n. 5004440-23.2021.8.08.0000, Relator: Des. Samuel Meira Brasil Jr., Terceira Câmara Cível, Data: 28/06/2022).

Desta forma, por meio dos documentos constantes nos autos, entendo, ao menos nesse grau de cognição sumária, que devem prevalecer a autonomia de vontade entre as partes, com fulcro no princípio do
pacta sunt servanda
.

Ademais, como bem salientado por este e. Tribunal de Justiça, no julgamento de caso análogo ao presente: “
É preciso ressaltar, outrossim, que, aparentemente, a variação positiva do índice pactuado de correção das parcelas contratuais foi acompanhado de um aumento considerável do custo de construção civil, de modo tal que eventual modificação do mencionado índice poderia representar, em verdade, desequilíbrio contratual em desfavor da empresa agravante, já que teria que suportar o mencionado aumento de seu custo e, concomitantemente, a minoração na correção do valor das parcelas
”. (TJES, Agravo de Instrumento de n. 5003024-49.2023.8.08.0000, Relator: Telêmaco Antunes De Abreu Filho, Terceira Câmara Cível, Data: 09/08/2023).

Por fim, é importante salientar que nesta fase cognitiva, não nos cabe a análise aprofundada das alegações e das provas colacionadas aos autos, sob pena de prejulgamento da causa, apenas após a correlata instrução probatória (cognição exauriente), é que se poderá determinar com maior precisão o direito das partes. E, deste modo, não se revela prudente substituir o índice de reajuste previsto contratualmente por outro, devendo aguardar-se a instrução probatória para aprofundamento da questão, com verificação do alegado desequilíbrio contratual.

Pelo exposto, firme a tais considerações,
CONHEÇO
e
DOU

provimento ao recurso, indeferindo a tutela de urgência formulada na origem.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS
(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Gabinete da Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - Sessão do dia 17.10.2023:

Acompanho o voto do Eminente Desembargador Relator.

É como voto.