Tribunal: TJES
Processo: 0001734-50.2017.8.08.0047
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão julgador: DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Promessa de Compra e Venda; Provas em geral
Data de julgamento: 2023-10-18

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO COMINATÓRIA DE OBRIGAÇÃO DE ENTREGAR COISA CERTA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO DE IMÓVEL. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. GRAVAME. IMÓVEL DADO COMO GARANTIA HIPOTECÁRIA POR CONTRATO BANCÁRIO FIRMADO PELA PARTE REQUERIDA. IMPOSSIBILIDADE DE LAVRATURA DA ESCRITURA PÚBLICA PELA PARTE AUTORA EM VIRTUDE DO GRAVAME. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. DECLARADA NULIDADE DA GARANTIA FIRMADA PELA REQUERIDA PARA COM O BANCO. CANCELAMENTO DA HIPOTECA. IMPROCEDÊNCIA DO DANO MATERIAL, LUCROS CESSANTES E DANO MORAL. INAPLICABILIDADE DA CLÁUSULA PENAL NA ESPÉCIE. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL PARA A HIPÓTESE DE INADIMPLEMENTO.
PACTA SUNT SERVANDA.
PERDA SUPERVENIENTE DO OBJETO. NÃO OCORRÊNCIA NO CASO CONCRETO. APELAÇÃO DO EX-PATRONO DA PARTE REQUERIDA. PRETENSÃO QUANTO AOS HONORÁRIOS. NÃO CABIMENTO. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS. SENTENÇA MANTIDA.

1)
Para o preenchimento desse requisito, resulta indispensável a demonstração do binômio necessidade/utilidade, ou seja, que a parte comprove a "necessidade de ir a juízo para alcançar a tutela pretendida e, ainda, quando essa tutela jurisdicional pode trazer-lhe alguma utilidade do ponto de vista prático" (NERY JUNIOR, Nelson; NERY, Rosa Maria de Andrade. In Código de processo civil e legislação extravagante. 10. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2007, p. 504). Com o aforamento da presente
actio
, percebe-se que a pretensão da parte autora é a entrega do Imóvel, devidamente registrado no RGI sob o no 29.409, bem como a condenação da ré ao pagamento da multa contratual de inadimplência prevista na cláusula quarta do contrato em litígio, no valor de 20% do montante inadimplido, além da condenação da requerida pelos danos morais causados, pelos danos materiais e lucros cessantes. A baixa do gravame era só uma exigência antecedente a ser cumprida, que não acarreta de modo automático a transferência do imóvel. A liberação do gravame não importa em perda de objeto e consequente falta de interesse de agir porquanto a demanda, conforme se extrai da petição exordial, é mais ampla, havendo outras pretensões da parte requerente submetidas ao crivo judicial.

2)
Em que pese o relevo dos argumentos apresentados pelo ex-patrono da parte requerida, sobretudo à luz da alegação de que se objetivaria com a presente ação apenas o arbitramento de honorários proporcionais ao serviço realizado até a revogação dos poderes, os honorários sucumbenciais devem ser apurados mediante liquidação por arbitramento, verificando o labor exercido pelo ex-causídico da parte ré, considerando-se a revogação do mandato. Outrossim, como bem pontuou o Magistrado Singular, “sequer há verba honorária sucumbencial destinada à parte requerida e, ainda que houvesse, o momento certo para pleitear percentual da quantia seria em sede de execução”.

3)
Ainda que eventual discussão acerca do percentual de honorários sucumbenciais que cada advogado que atuou na causa deva receber, o Superior Tribunal de Justiça tem decidido que a controvérsia deve ser solucionada em ação autônoma.

4)
Os documentos juntados aos autos de origem não são suficientes para a comprovação do dano material pretendido. A comprovação dos danos materiais requer evidências concretas e precisas, ou seja, deve ser demonstrada de forma clara e incontestável. Dessa forma, não é permitido basear-se em suposições ou estimativas sobre a extensão do prejuízo sofrido, pois a compensação adequada deve corresponder exatamente ao valor financeiro perdido pela vítima. Portanto, na ausência de provas do prejuízo, não se pode alegar a existência de danos materiais.

5)
A parte autora almeja ficar com o imóvel e ser indenizada pelo ganho pretendido. Acaso fosse admitida a tese da parte autora/recorrente, poderia posteriormente vender os imóveis obtendo então o dobro da renda, verdadeiro enriquecimento sem causa. Indenização de lucro cessante não se funda, portanto, em mera ilação, simples perspectiva de ganho ou vantagem que se imagina pudesse ser auferida. Para legitimá-la, há de existir prova concreta de que o prejudicado, em decorrência do inadimplemento contratual, deixou de integrar a seu patrimônio vantagens ou rendimentos que já eram certos.

6)
No contrato firmado entre as partes, a cláusula penal compensatória foi fixada tão somente para as hipóteses de desistência e arrependimento do contrato, ausente qualquer previsão com relação à hipótese de inadimplemento contratual. O pedido principal não é a rescisão contratual pelo inadimplemento, mas sim pela obrigação de fazer.

7)
Está sumulado no STJ, através do enunciado 227, que "a pessoa jurídica pode sofrer dano moral". Porém, diversamente do que ocorre nos casos envolvendo o dano moral das pessoas físicas, a pessoa jurídica não possui honra subjetiva. A natureza do dano moral que se reconhece judicialmente em favor da pessoa jurídica não autoriza aplicar-se a mesma dispensa probatória do dano moral subjetivo, que se considera
in re ipsa
(Nesse sentido, confira-se TJRS, Apelação Cível Nº 70039515804, Julgado em 29/06/2011; Apelação Cível Nº 70043268184, Julgado em 29/06/2011; e Apelação Cível Nº 70042980326, Julgado em 08/06/2011).
Nessa linha, o reconhecimento da nulidade da garantia hipotecária inserida no imóvel após totalmente quitado, por si só, não é suficiente para auferir a ocorrência de lesão à honra objetiva da empresa autora/recorrente, visto que não há nos autos qualquer conduta perpetrada pela requerida que tenha sido capaz de ferir a reputação da parte autora.

8)
Todas as razões da parte requerida perfazem meras alegações sem qualquer conteúdo fático-probatório apto a corroborar o alegado. A própria sentença objurgada já pontuou quanto a ausência de prova e o descumprimento do ônus previsto no art. 373, inciso II, do Diploma Processual Civil. O que é possível extrair dos autos é que, de fato, o imóvel foi ofertado em sua totalidade como garantia hipotecária quando parte dele já tinha sido objeto do contrato de compra e venda firmado com a parte autora.

9)
O

ônus da prova incumbe ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, nos termos do art. 373, inciso II, do CPC. As meras alegações trazidas, sem a devida comprovação, não são aptas a desconstituir o direito do autor. Assim, incabível que a irresignação da parte ré, ora apelante, se baseie apenas em meras suposições.

10)
De outra face, na contramão da ausência de provas quanto às alegações da parte requerida, há nos autos um acervo probatório robusto e suficiente que milita em favor das afirmações da parte autora, ao passo que restou provada a boa-fé da empresa adquirente, uma vez que o imóvel encontrava-se livre e desembaraçado quando da celebração do contrato de compra e venda.

11)
Recursos conhecidos e desprovidos. Sentença mantida.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0001734-50.2017.8.08.0047

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: SOMA URBANISMO S/A e outros (4)

APELADO: CONSTRUTORA ARPA E SERVICOS LTDA e outros (4)

RELATOR(A):
DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA

Composição de julgamento: 030 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Relator / 007 - Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - Vogal / 019 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal
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RELATÓRIO

Cuidam os autos de recursos de apelações cíveis interpostos por
DENISSON RABELO REBONATO, SOMA URBANISMO LTDA, CONSTRUTORA ARPA E SERVIÇOS LTDA, JOÃO EUGÊNIO COSTA MENEGUELLI E ADAUTO RICARDO RIBEIRO
com vistas ao reexame da r. sentença proferida pelo d. Juízo da 2ª Vara Cível de São Mateus/ES que, nos autos da “Ação Cominatória de Obrigação de Entrega de Coisa Certa c/c Indenização por danos morais e materiais, com pedido de Tutela de Urgência”, julgou parcialmente procedente o pleito autoral para declarar nula a garantia firmada pela requerida para com o banco banestes em relação à parte do imóvel de propriedade da autora, a fim de possibilitar o registro de tal propriedade em nome da parte autora. Outrossim, determinou a expedição de ofício ao Banco BANESTES para cancelar a hipoteca existente sobre o imóvel descrito acima, de 71.761,63m2 de matrícula no. 29.409, perante o Registro de Imóveis Da Comarca de São Mateus. Por fim, condenou a parte requerida ao pagamento de custas e honorários no importe de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa.

Contrarrazões de
CONSTRUTORA ARPA E SERVIÇOS LTDA, JOÃO EUGÊNIO COSTA MENEGUELLI E ADAUTO RICARDO RIBEIRO
apresentadas no ID nº 5353149, pugnando pelo não conhecimento do recurso interposto por
DENISSON RABELO REBONATO
e pelo desprovimento do recurso interposto por
SOMA URBANISMO.

Contrarrazões de
SOMA URBANISMO S/A
apresentadas no ID nº 5353150, pugnando pelo não conhecimento do recurso interposto por
DENISSON RABELO REBONATO
, pelo afastamento da preliminar suscitada pelos Apelantes
CONSTRUTORA ARPA E SERVIÇOS LTDA, JOÃO EUGÊNIO COSTA MENEGUELLI E ADAUTO RICARDO RIBEIRO
e, ainda, pelo desprovimento do apelos destes últimos recorrentes.

É o relatório.

VOTO CONDUTOR

Conforme brevemente relatado, cuidam os autos de recursos de apelações cíveis interpostos por
DENISSON RABELO REBONATO, SOMA URBANISMO LTDA, CONSTRUTORA ARPA E SERVIÇOS LTDA, JOÃO EUGÊNIO COSTA MENEGUELLI E ADAUTO RICARDO RIBEIRO
com vistas ao reexame da r. sentença proferida pelo d. Juízo da 2ª Vara Cível de São Mateus/ES que, nos autos da “Ação Cominatória de Obrigação de Entrega de Coisa Certa c/c Indenização por danos morais e materiais, com pedido de Tutela de Urgência”, julgou parcialmente procedente o pleito autoral para declarar nula a garantia firmada pela requerida para com o banco banestes em relação à parte do imóvel de propriedade da autora, a fim de possibilitar o registro de tal propriedade em nome da parte autora. Outrossim, determinou a expedição de ofício ao Banco BANESTES para cancelar a hipoteca existente sobre o imóvel descrito acima, de 71.761,63m2 de matrícula no. 29.409, perante o Registro de Imóveis Da Comarca de São Mateus. Por fim, condenou a parte requerida ao pagamento de custas e honorários no importe de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa.

Primeiramente, convém tecer breves considerações acerca da controvérsia posta em juízo.

Da leitura dos autos, extrai-se que
SOMA URBANISMO
,
na condição de autores da ação em primeira instância, firmou contrato particular de promessa de compra e venda em 13/12/2012 com a requerida
CONSTRUTORA ARPA E SERVIÇOS LTDA
, cujo objeto era uma fração do imóvel registrado na matrícula no 23.243 do Cartório de 1º Ofício de São Mateus/ES, sendo atualmente identificada através da matrícula nº 29.409, tendo sido atribuído o valor de R$ 1.076.419,95 (um milhão, setenta e seis mil, quatrocentos e dezenove reais e noventa e cinco centavos) ao negócio entabulado entre as partes.

Ainda de acordo com os fatos narrados na exordial, a parte requerente efetuou o pagamento integral do montante, tendo juntado termo de quitação à fl. 38 dos autos físicos. Aduziu que ao tentar proceder à regularização do imóvel no RGI, a requerente tomou ciência de que, após a quitação de todas as parcelas, o imóvel foi dado em garantia hipotecária em um contrato de empréstimo junto ao BANESTES S/A. A parte autora narrou que tentou solucionar a questão junto à requerida, mas sem obter êxito na resolução da questão, visto que a garantia foi renovada em 2017.

Diante disso, ajuizou a ação na origem requerendo, em sede de tutela provisória de urgência cautelar, o bloqueio do imóvel Flamboyant, localizado na Comarca de Colatina, registrado na matrícula no 29.657 do Cartório de 1o Ofício de Registro de Imóveis de Colatina/ES, dado como garantia no contrato de Compra e Venda celebrado entre as partes.

Ao final, pugnou pugnou pela condenação da parte requerida: i) na entrega do Imóvel, uma área de terreno rural, legitimado, medindo 71.761,33m2, parte de um todo maior de 316.223,63 m2, devidamente registrado no RGI sob o no 29.409; ii) a condenação da ré ao pagamento da multa contratual de inadimplência prevista na cláusula quarta do contrato em litígio, no valor de 20% do montante inadimplido; iii) a condenação da requerida pelos danos morais causados, bem como a condenação pelos danos materiais e lucros cessantes.

Por meio de decisão acostada às fls. 118-120 dos autos físicos, o MM. Juiz de Direito deferiu parcialmente a tutela de urgência de natureza cautelar para determinar o oficiamento do Cartório do 1o Ofício de Registro de Imóveis de Colatina, a fim de que proceda à anotação da existência da presente demanda, na qual se discute o contrato particular de promessa de compra e venda firmado entre as partes.

Devidamente citada, a parte requerida apresentou contestação às fls. 127-146, sustentando que I) é garantidora da empresa M & M IMOBILIÁRIA LTDA na Cédula de Crédito Bancário de no R-020/2016, na qual a empresa emitente realizou um empréstimo no Banco Banestes no valor original de R$ 1.298.220,93 (um milhão, duzentos e noventa e oito mil, duzentos e vinte reais e noventa e três centavos); II) Como garantia do pagamento do débito, a ora requerida deu em alienação fiduciária um imóvel de sua propriedade, qual seja, um terreno urbano situado em ‘’Bamburral’’, São Mateus/ES, medindo 316.223,62 m2, devidamente registro no RGI sob matrícula no. 29.409, avaliado em R$ 1.700.000,00 (um milhão e setecentos mil reais); III) a área vendida ao autor corresponde a parte do todo maior, medindo 71.761,33m2; IV) O sócio da empresa requerente, Sr. Gustavo, durante as negociações de compra e venda do terreno, tomou conhecimento de que a ré necessitava do imóvel para dá-lo em garantia à um empréstimo, mas mesmo assim, a parte demandante disse que não poderia transferir o imóvel naquele momento, por questões de caixa e que, portanto, não agiu de má fé, tampouco incorreu em ato ilícito.

Seguindo o
iter
procedimental, foi proferida sentença, nos moldes anteriormente delineados, em que julgou parcialmente procedente o pleito autoral para declarar nula a garantia firmada pela requerida para com o banco banestes em relação à parte do imóvel de propriedade da autora, qual seja, 71.761,63m2 de um todo maior de 316.223,63 m2, devidamente registrado no RGI desta Comarca sob o número 29.409, a fim de possibilitar o registro de tal propriedade em nome da parte autora. Outrossim, determinou a expedição de ofício ao Banco BANESTES para cancelar a hipoteca existente sobre o imóvel descrito acima, de 71.761,63m2 de matrícula no. 29.409, perante o Registro de Imóveis Da Comarca de São Mateus. Por fim, condenou a parte requerida ao pagamento de custas e honorários no importe de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa.

Irresignado,
DENISSON RABELO REBONATO
interpôs recurso de apelação pleiteando, para si, honorários de sucumbência em decorrência de sua atuação nestes autos, sustentando, em síntese, que “foi constituído como advogado das partes requeridas durante todo o processo, desde junho/2017, sendo que seu mandato foi revogado sem justificação apenas na fase final do processo, em meados de 2019”, ao passo que teria participado de todos os atos processuais, audiências, apresentado defesa e demais petições. Com isso, aduz que “é parte legítima para entrar no processo e pleitear os honorários de sucumbência, eis que esta verba é sua, e não do cliente, portanto, o apelante pode agora manejar este recurso, já que a instância inferior entendeu não haver sucumbência em desfavor da apelada”.

Por outro lado, o recurso de apelação interposto por
SOMA URBANISMO
baseia-se nos seguintes fundamentos:
(i)
foram juntados diversos documentos comprovando cabalmente que a Apelante trouxe elementos capazes de mensurar os danos materiais, especialmente os lados do IDAF, da SECULT, viabilidade técnica de abastecimento de água potável e coleta de esgoto, de fornecimento de energia elétrica à área, de modo que tais documentos demandaram e demandará custos e certamente retrabalho para a parte Apelante;
(ii)
a Legislação Municipal e Federal são categóricas ao exigir o título de propriedade do imóvel para aprovação e registro de loteamento, ao passo que a Apelante não teria desempenhado atividade empresarial na área por culpa exclusiva da APELADA, ao passo que juntou aos autos informações legais e financeiras do empreendimento imobiliário denominado Soma Vila dos Ventos, de propriedade da APELANTE, o qual possui características idênticas ao empreendimento que seria implementado no imóvel objeto da lide;
(iii)
a parte Requerida deve ser condenada ao pagamento de multa por inadimplemento contratual (Cláusula Quarta), uma vez que “não entregou o imóvel nem cumpriu com a sua parte contratual”;
(iv)
“a sentença recorrida não levou em conta o caráter pedagógico do Dano Moral, pelo que, um dos principais motivos para a condenação de indenização por dano moral é o caráter pedagógico que se busca, ou seja, para que a APELADA não volte a cometer o erro do passado, ela deve ser condenada em montante que torna-se pedagógico, evitando, assim, problemas no futuro perante os terceiros com quem faz negócios”. Pleiteia, portanto, pela reforma da sentença para condenar a parte Requerida ao pagamento de danos materiais, lucros cessantes e danos morais na forma pleiteada na inicial, bem como ao pagamento da multa contratual disposta no contrato firmado entre as partes, além da condenação da parte Requerida ao pagamento integral das custas e honorários advocatícios, incluindo os da esfera recursal.

Já os Apelantes
CONSTRUTORA ARPA E SERVIÇOS LTDA, JOÃO EUGÊNIO COSTA MENEGUELLI E ADAUTO RICARDO RIBEIRO
sustentam, preliminarmente, a ocorrência da perda superveniente do objeto, aduzindo que “o interesse de agir da parte apelada esvaziou no momento em que a empresa apelante cumpriu espontaneamente com o que pretendia a parte contrária”, sob o fundamento de que “em 2013 a empresa credora - apelante - emitiu recibo de quitação pelo pagamento das parcelas do negócio - pelo integral adimplemento da obrigação. Porém a empresa adquirente - ora apelada, somente em 2017 buscou o Poder Judiciário sob o argumento de que foi surpreendida com o gravame na matrícula do imóvel. O que não procede”. Fundamenta ainda que “antes mesmo da prolação da sentença de mérito, a parte alienante (apelante) veio aos autos e trouxe comprovação, por meio do documento expedido pelo Cartório de Registros de Imóveis da Comarca, da baixa do gravame na matrícula do imóvel. Restrição esta que impedia, segundo alegado, o desmembramento do imóvel daquela matrícula a qual estava vinculado”. Com isso, afirma que “a parte apelada torna-se carecedora de vir a Juízo pleitear o que não mais existe”, ao passo que entende pela ocorrência da perda superveniente do objeto, devendo o processo ser extinto sem resolução do mérito. No mérito, sustentam, em síntese, que:
(i)
“quando da venda do imóvel, ainda em sede de negociações, a empresa adquirente do imóvel foi informada de que a empresa alienante precisava do imóvel para ofertá-lo em garantia de empréstimo que estava próximo a ser implementado perante ao Banco Banestes S/A”, ao passo que “Como condição de para aceitar o ônus, exigiu que constasse do contrato de compra e venda a garantia do apartamento ofertado pelo credor do contrato firmado entre as partes”;
(ii)
inexiste cláusula contratual fixando prazo para a realização de escritura e os registros cartorários decorrentes, o que corrobora para o fato do imóvel ter permanecido na esfera de poder da empresa apelante para posterior transferência da titularidade;
(iii)
o fato de ter sido dado como garantia pelo credor o apartamento de um de seus sócios corrobora para a existência de um acordo secundário (mesmo que verbal);
(iv)
“a empresa apelada tinha plena ciência das tratativas que se desenvolviam perante a instituição financeira, tanto que 4 (quatro) meses após a assinatura do contrato de compra e venda o terreno maior foi dado em garantia do empréstimo”;
(v)
Não seria razoável que uma empresa demorasse 04 (quatro) anos para registrar um imóvel cujo valor é superior a R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais) e já de posse do recibo de quitação e de posse do próprio imóvel”, ao passo que “a razão é uma só: a apelada tinha plena ciência de que o imóvel havia sido ofertado em garantia de empréstimo ao qual estaria disponível somente anos após a quitação”. Assim, pugnam os recorrentes, na hipótese de não ser acolhida a preliminar, pela reforma da r. sentença para julgar totalmente improcedente a ação.

I - DA PRELIMINAR - PERDA SUPERVENIENTE DO OBJETO/INTERESSE DE AGIR

Conforme anteriormente relatado, os Apelantes
CONSTRUTORA ARPA E SERVIÇOS LTDA, JOÃO EUGÊNIO COSTA MENEGUELLI E ADAUTO RICARDO RIBEIRO
alegam que houve a perda superveniente do objeto e do interesse de agir da autora, em razão da baixa na restrição do imóvel objeto dos autos.

Razão, todavia, não lhes assistem.

Alega o recorrente, destarte, a perda superveniente do interesse da autora, pois “a empresa apelante cumpriu espontaneamente corn o que pretendia a parte contrária".

A premissa mostra-se equivocada, todavia.

No caso, emerge evidente a presença de interesse processual, previsto no artigo 17, do Código de Processo Civil de 2015.

Para o preenchimento desse requisito, resulta indispensável a demonstração do binômio necessidade/utilidade, ou seja, que a parte comprove a "necessidade de ir a juízo para alcançar a tutela pretendida e, ainda, quando essa tutela jurisdicional pode trazer-lhe alguma utilidade do ponto de vista prático" (NERY JUNIOR, Nelson; NERY, Rosa Maria de Andrade. In Código de processo civil e legislação extravagante. 10. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2007, p. 504).

Extrai-se das lições de Hélio do Valle Pereira:

Tem-se que o ingresso em juízo não se pode dar de forma inconsiderada, aleatória. A ação é apropriadamente utilizada quando o autor tem a necessidade de usar o mecanismo judicial, bem assim quando tal circunstância venha a lhe trazer utilidade.

A necessidade corresponde à imprescindibilidade do ingresso da ação. A jurisdição deve ser invocada quando não tenha o autor possibilidade de obter a satisfação de seu direito pelos mecanismos extrajudiciais ordinários. Não há interesse processual se o devedor estiver disposto a quitar espontaneamente o débito; não se justifica o ingresso de ação declaratória de existência de obrigação caso o devedor não venha a questionar a dívida; não há por que se apresentar com ação de investigação de paternidade se o pai providenciou o reconhecimento extrajudicial da relação de parentesco. Não há necessidade, também, em ação de cobrança ajuizada antes do vencimento da dívida, ou de ação de prestação de contas se elas estão extrajudicialmente à disposição do interessado. Do mesmo modo, inviável ação monitória se a parte dispõe de título executivo.

A utilidade, por sua vez, representa que o processo, se exitoso, trará para o autor uma posição de vantagem, concedendo-lhe um benefício jurídico. (in Manual de Direito Processual Civil. 2. ed. Florianópolis: Conceito Editorial, 2008, p. 87/88) (grifo nosso).

Com o aforamento da presente
actio
, percebe-se que a pretensão da parte autora é a entrega do Imóvel, devidamente registrado no RGI sob o no 29.409, bem como a condenação da ré ao pagamento da multa contratual de inadimplência prevista na cláusula quarta do contrato em litígio, no valor de 20% do montante inadimplido, além da condenação da requerida pelos danos morais causados, pelos danos materiais e lucros cessantes.

A baixa do gravame era só uma exigência antecedente a ser cumprida, que não acarreta de modo automático a transferência do imóvel.

Em outras palavras, se, como alegam os apelantes, inexiste óbice à realização da escritura pública, por que ainda não havia promovido?

Ademais, a liberação do gravame não importa em perda de objeto e consequente falta de interesse de agir porquanto a demanda, conforme se extrai da petição exordial, é mais ampla, havendo outras pretensões da parte requerente submetidas ao crivo judicial. Nesse sentido, destaco:

DIREITO CIVIL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PRELIMINAR DE NULIDADE DE CITAÇÃO. VÍCIO SUPRIDO PELO COMPARECIMENTO DO RÉU. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO EVIDENCIADA. INTELIGÊNCIA DO ART. 214, § 1º, DO CPC. ALEGAÇÃO DE AUSÊNCIA DE PRETENSÃO RESISTIDA AFASTADA. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. INOCORRÊNCIA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. MINORAÇÃO. DESNECESSIDADE. VERBA FIXADA DE FORMA ADEQUADA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. A moderna processualística civil rejeita raciocínios meramente formalistas, agregando, para isso, o princípio do prejuízo ao tema da invalidade. Assim, não há que se falar em nulidade da citação editalícia se o apelante a ela atendeu, comparecendo ao processo para respondê-lo. Demonstrada a inércia do vendedor em cumprir com sua obrigação de outorga da escritura definitiva do imóvel, provada está a resistência à pretensão nos autos da adjudicação compulsória, mormente quando se constata a omissão prolongada do comportamento devido. (AC n. 2007.010378-5, rel. Des. Eládio Torret Rocha, j. em 17.04.2008).

Superada, pois, a preliminar.

II - DO APELO INTERPOSTO POR DENISSON RABELO REBONATO

Em que pese o relevo dos argumentos apresentados pelo DR. DENISSON RABELO REBONATO, sobretudo à luz da alegação de que se objetivaria com a presente ação apenas o arbitramento de honorários proporcionais ao serviço realizado até a revogação dos poderes, não vejo como dissentir da conclusão externada por ocasião da decisão do Juízo Primevo ao julgar os aclaratórios na origem.

Os honorários sucumbenciais devem ser apurados mediante liquidação por arbitramento, verificando o labor exercido pelo ex-causídico da parte ré, considerando-se a revogação do mandato.

Outrossim, como bem pontuou o Magistrado Singular, “sequer há verba honorária sucumbencial destinada à parte requerida e, ainda que houvesse, o momento certo para pleitear percentual da quantia seria em sede de execução”.

Sobre a matéria, cabe dizer que os honorários advocatícios sucumbenciais decorrem dos princípios da sucumbência e da causalidade.

Com efeito, o art. 22 do Estatuto da OAB (Lei Federal nº 8.906/1994) dispõe que:

A prestação de serviço profissional assegura aos inscritos na OAB o direito aos honorários convencionados, aos fixados por arbitramento judicial e aos de sucumbência.

Nesse jaez, anoto ainda que eventual discussão acerca do percentual de honorários sucumbenciais que cada advogado que atuou na causa deva receber, o Superior Tribunal de Justiça tem decidido que a controvérsia deve ser solucionada em ação autônoma. Vejamos:

HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. COBRANÇA. EXECUÇÃO PROVISÓRIA. PEDIDO DE RESERVA DE NUMERÁRIO. IMPOSSIBILIDADE. REVOGAÇÃO DO MANDATO.
DISSÍDIO ENTRE OS NOVOS PATRONOS CONSTITUÍDOS E O TITULAR DO CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS ADVOCATÍCIOS. MATÉRIA ESTRANHA À LIDE. NECESSIDADE. AÇÃO AUTÔNOMA.
PRECEDENTES DO STJ. 1. O acórdão recorrido está em consonância com a jurisprudência do STJ no sentido de que "a controvérsia quanto ao percentual de honorários advocatícios que cada advogado que atuou na causa deve receber, tendo em vista a revogação do mandato e substituição dos causídicos, deve ser solucionada em ação autônoma" (REsp 766.279/RS, Primeira Turma, Rel. Min. Teori Albino Zavascki, DJ de 18.9.2006). 2. "A discordância entre a parte exequente e o advogado em relação ao quantum que pretende ver destacado a título de honorários contratuais, como, no caso de sucessão de procuradores, revela a instauração de novo litígio, por isso que a satisfação do direito consagrado no vínculo contratual deve ser perquirida por meio de ação autônoma; vale dizer, em sede de execução de título extrajudicial, nos termos do art.585, VIII, do CPC c/c art. 24, da Lei n.º 8.906/94. (Precedentes: REsp 766.279/RS, Rel. Ministro TEORI ALBINO ZAVASCKI, PRIMEIRA TURMA, julgado em 20/10/2005, DJ 18/09/2006 p. 278; REsp 556570/SP, Rel. Ministro PAULO MEDINA, SEXTA TURMA, julgado em 06/04/2004, DJ 17/05/2004 p. 301; RMS 1012/RJ, Rel. Ministro GARCIA VIEIRA, PRIMEIRA TURMA, julgado em 21/06/1993, DJ 23/08/1993 p. 16559; AgRg no REsp 1048229/PR, Rel.Ministro FRANCISCO FALCÃO, PRIMEIRA TURMA, julgado em 07/08/2008, DJe 27/08/2008; REsp 641146/SC, Rel. Ministro TEORI ALBINO ZAVASCKI, PRIMEIRA TURMA, julgado em 21/09/2006, DJ 05/10/2006 p. 240).Recurso especial parcialmente conhecido e, nesta parte, desprovido".” (grifo nosso) (REsp. 1.087.135/PR, Rel. Min. Luiz Fux, Primeira Turma, DJe 17/11/2009).

Neste cenário, impõe-se o desprovimento do recurso interposto por
DENISSON RABELO REBONATO
para que a controvérsia seja dirimida em ação própria.

III - DO APELO INTERPOSTO POR SOMA URBANISMO

Conforme já delineado,
SOMA URBANISMO
, em seu apelo, pugna pela reforma da sentença para condenar a parte Requerida ao pagamento de danos materiais, lucros cessantes e danos morais na forma pleiteada na inicial, bem como ao pagamento da multa contratual disposta no contrato firmado entre as partes, além da condenação da parte Requerida ao pagamento integral das custas e honorários advocatícios, incluindo os da esfera recursal.

Assim, passo a analisar cada um dos pontos levantados pela ora apelante em suas razões recursais.

III.A - DANOS MATERIAIS

Especificamente em relação à irresignação atinente à ausência de condenação pelo Magistrado
a quo
ao pagamento de danos materiais, a ora Apelante afirma que teria juntado diversos documentos aptos a mensurar os danos materiais, destacando os lados do IDAF, da SECULT, viabilidade técnica de abastecimento de água potável e coleta de esgoto, de fornecimento de energia elétrica à área. Afirma que tais documentos demandaram e demandará custos e certamente retrabalho para a parte Apelante.

Ao analisar o pleito na origem, o Juiz Singular fundamentou o seguinte:

A parte autora, em sua petição inicial, pleiteia a condenação da ré pelos danos materiais causados, indicando, na petição de fl. 89, que o valor do dano foi de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), referente a projetos desenvolvidos.

Todavia, verifico que tal pedido não merece guarida, eis que os danos materiais são aqueles em que há a efetiva comprovação de perda patrimonial de quem alega, ou seja, exige-se a demonstração dos danos suportados em razão do ato ilícito da requerida.

No presente caso, o autor não se incumbiu do ônus previsto no art. 373, inciso I do CPC, que dispõe que o ônus da prova incumbe à parte autora quanto ao fato constitutivo do seu direito. Isso porque a empresa requerente não juntou aos autos o mínimo de provas que demonstrem os fatos alegados, ou seja, de análise da documentação acostada aos autos, não é possível verificar o valor despendido a título de projetos desenvolvidos ao empreendimento, tampouco que os prejuízos foram causados por ato ilícito da ré, conforme alega a parte autora.

Ressalta-se, ainda, a disposição do artigo 402 do Código Civil que preconiza:

Art. 402. Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar.

Sendo assim, os danos materiais só podem ser admitidos quando efetivamente comprovado os prejuízos suportados em razão do ato ilícito da parte requerida, o que poderia ser demonstrado através de orçamentos, notas fiscais, contratos, mas assim não procedeu a parte autora.

Nessa linha, não vejo motivos para descortinar o entendimento já sedimentado na origem.

A comprovação dos danos materiais requer evidências concretas e precisas, ou seja, deve ser demonstrada de forma clara e incontestável. Dessa forma, não é permitido basear-se em suposições ou estimativas sobre a extensão do prejuízo sofrido, pois a compensação adequada deve corresponder exatamente ao valor financeiro perdido pela vítima. Portanto, na ausência de provas do prejuízo, não se pode alegar a existência de danos materiais. A esse respeito, segue o entendimento do Tribunal Pátrio:

Apelação - INDENIZAÇÃO – Danos materiais – Prestação de Serviço – Concessionária de Energia Elétrica – Alegação de prejuízo (s) em virtude de interrupção e falha reiterada na prestação do serviço público de energia – Inviabilidade – Inexistência de dano material –
Necessidade de comprovação da conduta, do dano e do nexo causal

– Inexiste nos autos comprovação do exato prejuízo pecuniário, lembrando que, ao contrário do dano moral, a indenização por dano material exige a comprovação cabal do alegado prejuízo
,

ou seja, inadmissível pleitear valor presumido, hipotético ou aproximado - Os documentos que instruem a inicial, não se mostram suficientes para comprovar o alegado prejuízo e tampouco a exatidão do (s) valor (es) requerido (s) a título de dano material - Em se tratando de fato constitutivo do seu direito, é ônus da parte autora a comprovação dos fatos alegados nos autos (art. 373, I, CPC)– Sentença de improcedência mantida – Recurso improvido. (TJ-SP - AC: 10013341220228260348 SP 1001334-12.2022.8.26.0348, Relator: Marcelo L Theodósio, Data de Julgamento: 25/07/2022, 28ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/07/2022)

Em que pese a fundamentação da ora recorrente, os documentos juntados aos autos de origem não são suficientes para a comprovação do dano material pretendido.

III.B - LUCROS CESSANTES

Não obstante à pretensão pela condenação da parte ré em danos materiais, também pugna pela reforma do
decisum
objurgado no que tange à condenação da ré ao pagamento de lucros cessantes, aduzindo que o ônus inserido na matrícula do imóvel objeto da lide teria impedido o lançamento de um empreendimento imobiliário.

Com efeito, o pedido é para que “a Promovida pague a Promovente, lucros cessantes (perda da chance) e danos materiais, a serem arbitrados conforme instrução processual e documentos já colacionados neste petitório”.

Entretanto, o primeiro pedido destina-se à “Condenar a Ré entregar o imóvel - UMA ÁREA DE TERRENO RURAL, legitimado, medindo 71.761,33m2, parte de um todo maior de 316.223,62 (devidamente registrado no RGI desta Comarca sob o n°. 29.409) sob pena de multa diária de R$ 5.000,00 (cinco mil reais)”, evidenciando que a pretensão não é rescindir o contrato de aquisição do imóvel, com a reparação pelo lucro que poderia ter tido.

A parte autora almeja ficar com o imóvel e ser indenizada pelo ganho pretendido. Ora, fosse admitida sua tese, poderia posteriormente vender os imóveis obtendo então o dobro da renda, verdadeiro enriquecimento sem causa.

Não é assim que essa espécie indenizatória é satisfeita.

Assim, "as perdas e danos compreendem, em consequência, a recomposição do prejuízo correspondente ao que o credor efetivamente perdeu, e que as fontes denominam damnum emergens. Mas para serem completas deverão abranger também o que ele tinha fundadas esperanças de auferir, e que razoavelmente deixou de lucrar, parcela designada como lucrum cessans, e que nós chamamos de lucro cessante" (PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil. V. III. Rio de Janeiro: Forense, 1998. p. 238).

Indenização de lucro cessante não se funda, portanto, em mera ilação, simples perspectiva de ganho ou vantagem que se imagina pudesse ser auferida. Para legitimá-la, há de existir prova concreta de que o prejudicado, em decorrência do inadimplemento contratual, deixou de integrar a seu patrimônio vantagens ou rendimentos que já eram certos.

Nessa linha, Sérgio Cavalieri Filho leciona:

“[...] estes consistem na perda do ganho esperável, na frustração da expectativa de lucro, na diminuição potencial do patrimônio da vítima. Pode decorrer não só da paralisação da atividade lucrativa ou produtiva da vítima, como, por exemplo, a cessação dos rendimentos que alguém já vinha obtendo da sua profissão, como, também, da frustração daquilo que era razoavelmente esperado” (Programa de Responsabilidade Civil. 7. ed. São Paulo: Atlas, 2007. p. 72)

Destaco ainda os ensinamentos de Venosa acerca do tema:

"O lucro cessante consiste naquilo que o credor razoavelmente deixou de lucrar. O critério razoável é para ser examinado em cada caso concreto, mediante a prudência do juiz, não pode a indenização converter-se em enriquecimento do credor" (VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: teoria geral das obrigações e teoria geral dos contratos. 6. ed. São Paulo: Atlas, 2006. p. 327).

Repita-se que os lucros cessantes, e demais prejuízos de natureza material, não podem ser reconhecidos apenas porque seriam presumidos ou prováveis – fundamento que dá amparo ao pedido. É necessária prova bastante da sua ocorrência, sob pena de enriquecimento sem causa por parte do ofendido.

Esse é, cumpre salientar, o posicionamento adotado pelo Superior Tribunal de Justiça acerca da temática:

"6. Os lucros cessantes devem corresponder a tudo aquilo que o lesado deixou de lucrar, de forma razoável, em decorrência do dano causado pelo devedor. Todavia, esse dano deve ser efetivo, certo, atual e subsistente. Não pode depender de uma grande carga de probabilidade, de meras presunções, de fatores indiretos e hipotéticos" ( REsp n. 1438408/DF, Rel. p/ Acórdão Min. Ricardo Villas Bôas Cueva).

Assim, ante a ausência de comprovação de efetiva perspectiva de lucro ou ganho, além da incompatibilidade entre as pretensões da parte autora, ora recorrente, mantém-se a sentença que rejeitou o pleito de lucros cessantes.

III.C - MULTA CONTRATUAL (CLÁUSULA QUARTA)

No que tange ao pleito da apelante
SOMA URBANISMO
pela aplicação da cláusula penal (cláusula quarta) em razão do inadimplemento contratual, também não vislumbro qualquer razão para alterar a improcedência do pedido já consubstanciado pelo Magistrado
a quo.

No contrato firmado entre as partes, a cláusula penal compensatória foi fixada tão somente para as hipóteses de desistência e arrependimento do contrato, ausente qualquer previsão com relação à hipótese de inadimplemento contratual:

''Fica estipulada uma multa de 20% (vinte por cento) sobre o valor da transação, para a parte que se arrepender do negócio, que terá que pagar à outra parte, imediatamente, independentemente de qualquer aviso.''

Outrossim, conforme já pontuado anteriormente, o pedido principal não é a rescisão contratual pelo inadimplemento, mas sim pela obrigação de fazer.

Destaco ainda o seguinte aresto do STJ especificamente quanto à garantia do
pacta sunt servanda
em contratos empresariais:

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE CORRETAGEM E DE ADMINISTRAÇÃO DE CARTEIRA IMOBILIÁRIA. RESCISÃO UNILATERAL IMOTIVADA. CLÁUSULA PENAL. PREVISÃO CONTRATUAL. AUSÊNCIA. MULTA INDEVIDA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. SUCUMBÊNCIA. INVERSÃO. LEI APLICÁVEL. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Pretensão ao recebimento de multa contratual que a parte autora entende devida em virtude da rescisão unilateral de contratos de prestação de serviços de intermediação e de administração de carteira imobiliária.
3. A cláusula penal não resulta automaticamente da lei, tampouco da natureza do contrato, dependendo a sua exigência de prévia pactuação entre as partes.
4. Hipótese em que os contratos rescindidos previam a incidência de cláusula penal apenas para a hipótese de infração contratual, o que não se cogita na espécie, porquanto pactuada a possibilidade de rescisão das avenças por qualquer das partes e a qualquer tempo, desde que notificada a outra parte com 60 (sessenta) dias de antecedência.
5. Na ausência de cláusula penal compensatória para a hipótese de rescisão unilateral imotivada, deve prevalecer o princípio da força obrigatória do contrato (pacta sunt servanda), notadamente nas relações empresariais, admitindo-se a ingerência judicial nas obrigações livremente pactuadas entre as partes somente em situações excepcionais.
6. De acordo com a compreensão firmada pela Corte Especial, rege-se a fixação dos honorários advocatícios de sucumbência pela lei vigente na data da prolação da sentença ou, no caso dos feitos de competência originária dos tribunais, do ato jurisdicional equivalente à sentença. 7. Recurso especial parcialmente provido. (STJ - REsp: 1691008 GO 2017/0195520-2, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 08/05/2018, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/05/2018)

Portanto, também não merece acolhida a irresignação da parte autora, ora recorrente, no que tange à aplicação da cláusula quarta como pretendido.

III.D - DANO MORAL

Especificamente em relação ao pleito pela condenação da parte ré ao pagamento de danos morais, a parte autora/recorrente afirma que “a sentença recorrida não levou em conta o caráter pedagógico do Dano Moral, pelo que, um dos principais motivos para a condenação de indenização por dano moral é o caráter pedagógico que se busca, ou seja, para que a APELADA não volte a cometer o erro do passado, ela deve ser condenada em montante que torna-se pedagógico, evitando, assim, problemas no futuro perante os terceiros com quem faz negócios”.

Pois bem.

Está sumulado no STJ, através do enunciado 227, que "a pessoa jurídica pode sofrer dano moral". Porém, diversamente do que ocorre nos casos envolvendo o dano moral das pessoas físicas, a pessoa jurídica não possui honra subjetiva. A natureza do dano moral que se reconhece judicialmente em favor da pessoa jurídica não autoriza aplicar-se a mesma dispensa probatória do dano moral subjetivo, que se considera
in re ipsa
(Nesse sentido, confira-se TJRS, Apelação Cível Nº 70039515804, Julgado em 29/06/2011; Apelação Cível Nº 70043268184, Julgado em 29/06/2011; e Apelação Cível Nº 70042980326, Julgado em 08/06/2011).

Segundo o TJRS, posição com a qual comungo, "quando se trata de pessoa jurídica, exige-se a
prova material
de que o ato ilícito efetivamente causou lesão a sua honra
objetiva
. Ou seja, é preciso demonstrar em juízo que, por exemplo, seu nome e/ou sua reputação na praça foram prejudicados, ou ainda, que sofreu restrição de crédito
etc.
Do contrário, não há falar em dano moral" (70050616366 RS , Relator: Iris Helena Medeiros Nogueira, Data de Julgamento: 12/09/2012, Nona Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 14/09/2012).

O próprio STJ decide no sentido de que
"
Toda a edificação da teoria acerca da possibilidade de pessoa jurídica experimentar dano moral está calçada na violação de sua honra objetiva, consubstanciada em atributo externalizado, como uma mácula à sua imagem, admiração, respeito e credibilidade no tráfego comercial. Assim, a violação à honra objetiva está intimamente relacionada à publicidade de informações potencialmente lesivas à reputação da pessoa jurídica
" (AgRg no AREsp 389.410/SP, Quarta Turma, Rel. Min. LUIS FELIPE SALOMÃO, DJe de 2/2/2015).

Desse modo, também ratifico o entendimento do Juiz Singular no sentido de que o reconhecimento da nulidade da garantia hipotecária inserida no imóvel após totalmente quitado, por si só, não é suficiente para auferir a ocorrência de lesão à honra objetiva da empresa autora/recorrente, visto que não há nos autos qualquer conduta perpetrada pela requerida que tenha sido capaz de ferir a reputação da apelante
SOMA URBANISMO.

IV - DO APELO INTERPOSTO POR CONSTRUTORA ARPA E SERVIÇOS LTDA, JOÃO EUGÊNIO COSTA MENEGUELLI E ADAUTO RICARDO RIBEIRO

Após a análise inicial quanto à preliminar suscitada pelos apelantes
CONSTRUTORA ARPA E SERVIÇOS LTDA, JOÃO EUGÊNIO COSTA MENEGUELLI E ADAUTO RICARDO RIBEIRO
, resta a análise quanto às demais razões recursais trazidas à baila.

Afirmam que,

“quando da venda do imóvel, ainda em sede de negociações, a empresa adquirente do imóvel foi informada de que a empresa alienante precisava do imóvel para ofertá-lo em garantia de empréstimo que estava próximo a ser implementado perante ao Banco Banestes S/A”, ao passo que “Como condição de para aceitar o ônus, exigiu que constasse do contrato de compra e venda a garantia do apartamento ofertado pelo credor do contrato firmado entre as partes”.

Além disso, pontuaram que inexiste cláusula contratual fixando prazo para a realização de escritura e os registros cartorários decorrentes, o que corrobora para o fato do imóvel ter permanecido na esfera de poder da empresa apelante para posterior transferência da titularidade.

Na sequência, aduziram que o fato de ter sido dado como garantia pelo credor o apartamento de um de seus sócios corrobora para a existência de um acordo secundário (mesmo que verbal) e que

“a empresa apelada tinha plena ciência das tratativas que se desenvolviam perante a instituição financeira, tanto que 4 (quatro) meses após a assinatura do contrato de compra e venda o terreno maior foi dado em garantia do empréstimo”;

Por fim, afirmam que

“
Não seria razoável que uma empresa demorasse 04 (quatro) anos para registrar um imóvel cujo valor é superior a R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais) e já de posse do recibo de quitação e de posse do próprio imóvel”, ao passo que “a razão é uma só: a apelada tinha plena ciência de que o imóvel havia sido ofertado em garantia de empréstimo ao qual estaria disponível somente anos após a quitação”.

Diante de tais argumentos, pugnam os recorrentes pela reforma da r. sentença para julgar totalmente improcedente a ação.

Pois bem.

Verifica-se que todas as razões dos ora apelantes perfazem meras alegações sem qualquer conteúdo fático-probatório apto a corroborar o alegado. A própria sentença objurgada já pontuou quanto a ausência de prova e o descumprimento do ônus previsto no art. 373, inciso II, do Diploma Processual Civil:

A requerida, em sua contestação, refuta os argumentos do autor e alega que o representante da empresa autora tinha ciência de que a construtora necessitava de um imóvel para dá-lo em garantia a um empréstimo. Todavia, não faz prova do alegado, não obstante as declarações do informante (fl. 246), que não tem força de prova, mas tão somente de complemento a outro conteúdo probatório. Desse modo, verifico que o réu não se incumbiu de comprovar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, conforme preconiza o artigo 373, inciso II do CPC.

O que é possível extrair dos autos é que, de fato, o imóvel foi ofertado em sua totalidade como garantia hipotecária quando parte dele já tinha sido objeto do contrato de compra e venda firmado com a parte autora.

Ora, o ônus da prova incumbe ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, nos termos do art. 373, inciso II, do CPC. As meras alegações trazidas, sem a devida comprovação, não são aptas a desconstituir o direito do autor.

Assim, incabível que a irresignação da parte ré, ora apelante, se baseie apenas em meras suposições.

De outra face, na contramão da ausência de provas quanto às alegações da parte requerida, há nos autos um acervo probatório robusto e suficiente que milita em favor das afirmações da parte autora, ao passo que restou provada a boa-fé da empresa adquirente, uma vez que o imóvel encontrava-se livre e desembaraçado quando da celebração do contrato de compra e venda.

Portanto, não merece acolhida a irresignação dos apelantes
CONSTRUTORA ARPA E SERVIÇOS LTDA, JOÃO EUGÊNIO COSTA MENEGUELLI E ADAUTO RICARDO RIBEIRO
, devendo ser mantida a sentença vergastada.

CONCLUSÃO

Ante o exposto,
CONHEÇO
dos apelos interpostos por
DENISSON RABELO REBONATO, SOMA URBANISMO LTDA, CONSTRUTORA ARPA E SERVIÇOS LTDA, JOÃO EUGÊNIO COSTA MENEGUELLI E ADAUTO RICARDO RIBEIRO
e, no tocante ao mérito,
NEGO-LHES PROVIMENTO
, mantendo
in totum
a sentença vergastada.

Em razão do não provimento da apelação de
CONSTRUTORA ARPA E SERVIÇOS LTDA, JOÃO EUGÊNIO COSTA MENEGUELLI E ADAUTO RICARDO RIBEIRO
, majoro em 1% sobre o valor atualizado da causa a verba honorária sucumbencial, devida ao patrono de
SOMA URBANISMO LTDA
, resultando na quantia total de 11% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

Deixo de fixar honorários recursais em relação ao apelo de
SOMA URBANISMO LTDA
, diante da ausência de condenação no juízo de origem, consoante entendimento fixado pelo c. STJ no julgamento do RE 1.539.725 acerca do art. 85, § 11 do Código de Processo Civil

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________

VOTOS VOGAIS

Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO (Vogal)
Acompanhou o voto da Relatora.
Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhou o voto da Relatora.

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO COMINATÓRIA DE OBRIGAÇÃO DE ENTREGAR COISA CERTA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO DE IMÓVEL. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. GRAVAME. IMÓVEL DADO COMO GARANTIA HIPOTECÁRIA POR CONTRATO BANCÁRIO FIRMADO PELA PARTE REQUERIDA. IMPOSSIBILIDADE DE LAVRATURA DA ESCRITURA PÚBLICA PELA PARTE AUTORA EM VIRTUDE DO GRAVAME. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. DECLARADA NULIDADE DA GARANTIA FIRMADA PELA REQUERIDA PARA COM O BANCO. CANCELAMENTO DA HIPOTECA. IMPROCEDÊNCIA DO DANO MATERIAL, LUCROS CESSANTES E DANO MORAL. INAPLICABILIDADE DA CLÁUSULA PENAL NA ESPÉCIE. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL PARA A HIPÓTESE DE INADIMPLEMENTO.
PACTA SUNT SERVANDA.
PERDA SUPERVENIENTE DO OBJETO. NÃO OCORRÊNCIA NO CASO CONCRETO. APELAÇÃO DO EX-PATRONO DA PARTE REQUERIDA. PRETENSÃO QUANTO AOS HONORÁRIOS. NÃO CABIMENTO. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS. SENTENÇA MANTIDA.

1)
Para o preenchimento desse requisito, resulta indispensável a demonstração do binômio necessidade/utilidade, ou seja, que a parte comprove a "necessidade de ir a juízo para alcançar a tutela pretendida e, ainda, quando essa tutela jurisdicional pode trazer-lhe alguma utilidade do ponto de vista prático" (NERY JUNIOR, Nelson; NERY, Rosa Maria de Andrade. In Código de processo civil e legislação extravagante. 10. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2007, p. 504). Com o aforamento da presente
actio
, percebe-se que a pretensão da parte autora é a entrega do Imóvel, devidamente registrado no RGI sob o no 29.409, bem como a condenação da ré ao pagamento da multa contratual de inadimplência prevista na cláusula quarta do contrato em litígio, no valor de 20% do montante inadimplido, além da condenação da requerida pelos danos morais causados, pelos danos materiais e lucros cessantes. A baixa do gravame era só uma exigência antecedente a ser cumprida, que não acarreta de modo automático a transferência do imóvel. A liberação do gravame não importa em perda de objeto e consequente falta de interesse de agir porquanto a demanda, conforme se extrai da petição exordial, é mais ampla, havendo outras pretensões da parte requerente submetidas ao crivo judicial.

2)
Em que pese o relevo dos argumentos apresentados pelo ex-patrono da parte requerida, sobretudo à luz da alegação de que se objetivaria com a presente ação apenas o arbitramento de honorários proporcionais ao serviço realizado até a revogação dos poderes, os honorários sucumbenciais devem ser apurados mediante liquidação por arbitramento, verificando o labor exercido pelo ex-causídico da parte ré, considerando-se a revogação do mandato. Outrossim, como bem pontuou o Magistrado Singular, “sequer há verba honorária sucumbencial destinada à parte requerida e, ainda que houvesse, o momento certo para pleitear percentual da quantia seria em sede de execução”.

3)
Ainda que eventual discussão acerca do percentual de honorários sucumbenciais que cada advogado que atuou na causa deva receber, o Superior Tribunal de Justiça tem decidido que a controvérsia deve ser solucionada em ação autônoma.

4)
Os documentos juntados aos autos de origem não são suficientes para a comprovação do dano material pretendido. A comprovação dos danos materiais requer evidências concretas e precisas, ou seja, deve ser demonstrada de forma clara e incontestável. Dessa forma, não é permitido basear-se em suposições ou estimativas sobre a extensão do prejuízo sofrido, pois a compensação adequada deve corresponder exatamente ao valor financeiro perdido pela vítima. Portanto, na ausência de provas do prejuízo, não se pode alegar a existência de danos materiais.

5)
A parte autora almeja ficar com o imóvel e ser indenizada pelo ganho pretendido. Acaso fosse admitida a tese da parte autora/recorrente, poderia posteriormente vender os imóveis obtendo então o dobro da renda, verdadeiro enriquecimento sem causa. Indenização de lucro cessante não se funda, portanto, em mera ilação, simples perspectiva de ganho ou vantagem que se imagina pudesse ser auferida. Para legitimá-la, há de existir prova concreta de que o prejudicado, em decorrência do inadimplemento contratual, deixou de integrar a seu patrimônio vantagens ou rendimentos que já eram certos.

6)
No contrato firmado entre as partes, a cláusula penal compensatória foi fixada tão somente para as hipóteses de desistência e arrependimento do contrato, ausente qualquer previsão com relação à hipótese de inadimplemento contratual. O pedido principal não é a rescisão contratual pelo inadimplemento, mas sim pela obrigação de fazer.

7)
Está sumulado no STJ, através do enunciado 227, que "a pessoa jurídica pode sofrer dano moral". Porém, diversamente do que ocorre nos casos envolvendo o dano moral das pessoas físicas, a pessoa jurídica não possui honra subjetiva. A natureza do dano moral que se reconhece judicialmente em favor da pessoa jurídica não autoriza aplicar-se a mesma dispensa probatória do dano moral subjetivo, que se considera
in re ipsa
(Nesse sentido, confira-se TJRS, Apelação Cível Nº 70039515804, Julgado em 29/06/2011; Apelação Cível Nº 70043268184, Julgado em 29/06/2011; e Apelação Cível Nº 70042980326, Julgado em 08/06/2011).
Nessa linha, o reconhecimento da nulidade da garantia hipotecária inserida no imóvel após totalmente quitado, por si só, não é suficiente para auferir a ocorrência de lesão à honra objetiva da empresa autora/recorrente, visto que não há nos autos qualquer conduta perpetrada pela requerida que tenha sido capaz de ferir a reputação da parte autora.

8)
Todas as razões da parte requerida perfazem meras alegações sem qualquer conteúdo fático-probatório apto a corroborar o alegado. A própria sentença objurgada já pontuou quanto a ausência de prova e o descumprimento do ônus previsto no art. 373, inciso II, do Diploma Processual Civil. O que é possível extrair dos autos é que, de fato, o imóvel foi ofertado em sua totalidade como garantia hipotecária quando parte dele já tinha sido objeto do contrato de compra e venda firmado com a parte autora.

9)
O

ônus da prova incumbe ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, nos termos do art. 373, inciso II, do CPC. As meras alegações trazidas, sem a devida comprovação, não são aptas a desconstituir o direito do autor. Assim, incabível que a irresignação da parte ré, ora apelante, se baseie apenas em meras suposições.

10)
De outra face, na contramão da ausência de provas quanto às alegações da parte requerida, há nos autos um acervo probatório robusto e suficiente que milita em favor das afirmações da parte autora, ao passo que restou provada a boa-fé da empresa adquirente, uma vez que o imóvel encontrava-se livre e desembaraçado quando da celebração do contrato de compra e venda.

11)
Recursos conhecidos e desprovidos. Sentença mantida.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

À unanimidade, conhecer e
negar provimento
aos recursos, nos termos do voto da Relatora. Outrossim, majorar em 1% (um por cento) sobre o valor atualizado da causa a verba honorária sucumbencial, devida ao patrono de SOMA URBANISMO LTDA, resultando na quantia total de 11% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.