Tribunal: TJES
Processo: 0019455-12.2017.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR
Órgão julgador: EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Provas em geral
Data de julgamento: 2023-10-18

Ementa:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO DE RESCISÃO C/ DEVOLUÇÃO DE VALORES.
CONTRATO DE
COMPRA E VENDA COM
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA.
PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA
(PMCMV)
.
APLICAÇÃO DA LEI 9.504/1997. TEMA
REPETITIVO
1095,
STJ
.
IMPOSSIBILIDADE DE RESCISÃO. IMÓVEL JÁ RETOMADO PELO BANCO E LEVADO A
LEILÃO.
REFORMA DA SENTENÇA.
IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO INICIAL.
PROCEDÊNCIA DO PEDIDO RECONVENCIONAL.
RECURSO DA CONSTRUTORA CONHECIDO E PROVIDO

1
.
O
contrato de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária é regido pela Lei 9.514/1997, possuindo regras próprias, notadamente, quando se trata de desfazimento contratual, distinguindo-se das regras que regulam os compromissos de compra e venda de bem imóvel submetidos ao Código de Defesa do Consumidor.
2
.
Sobre a questão, restou firmada tese jurídica no Tema 1.095 pelo Superior Tribunal de Justiça que definiu a não prevalência do Código de Defesa do Consumidor na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de bem imóvel com cláusula de alienação fiduciária em garantia
.
3
.
No caso,
não se mostra possível o acolhimento do pedido de rescisão do contrato
de compra e venda,
com devolução de valores desembolsados
,
por ter sido pactuado com alienação fiduciária do bem, regido por lei específica, de modo que a inadimplência da parte autora ensejou a consolidação da propriedade em favor da instituição financeira.

4
.
Por outro lado, merece acolhida o pleito reconvencional para
condenar o autor ao pagamento d
os
valores que não foram pagos à Construtora.
5.

Recurso da
construtora conhecido e provido para julgar improcedentes os pedidos autorais e procedente o pedido reconvencional.

Prejudicado o recurso do autor.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0019455-12.2017.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ATILA FERREIRA FIGUEREDO e outros

APELADO: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA e outros (2)

RELATOR(A):
EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO DE RESCISÃO C/ DEVOLUÇÃO DE VALORES.
CONTRATO DE
COMPRA E VENDA COM
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA.
PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA
(PMCMV)
.
APLICAÇÃO DA LEI 9.504/1997. TEMA
REPETITIVO
1095,
STJ
.
IMPOSSIBILIDADE DE RESCISÃO. IMÓVEL JÁ RETOMADO PELO BANCO E LEVADO A
LEILÃO.
REFORMA DA SENTENÇA.
IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO INICIAL.
PROCEDÊNCIA DO PEDIDO RECONVENCIONAL.
RECURSO DA CONSTRUTORA CONHECIDO E PROVIDO

1
.
O
contrato de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária é regido pela Lei 9.514/1997, possuindo regras próprias, notadamente, quando se trata de desfazimento contratual, distinguindo-se das regras que regulam os compromissos de compra e venda de bem imóvel submetidos ao Código de Defesa do Consumidor.
2
.
Sobre a questão, restou firmada tese jurídica no Tema 1.095 pelo Superior Tribunal de Justiça que definiu a não prevalência do Código de Defesa do Consumidor na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de bem imóvel com cláusula de alienação fiduciária em garantia
.
3
.
No caso,
não se mostra possível o acolhimento do pedido de rescisão do contrato
de compra e venda,
com devolução de valores desembolsados
,
por ter sido pactuado com alienação fiduciária do bem, regido por lei específica, de modo que a inadimplência da parte autora ensejou a consolidação da propriedade em favor da instituição financeira.

4
.
Por outro lado, merece acolhida o pleito reconvencional para
condenar o autor ao pagamento d
os
valores que não foram pagos à Construtora.
5.

Recurso da
construtora conhecido e provido para julgar improcedentes os pedidos autorais e procedente o pedido reconvencional.

Prejudicado o recurso do autor.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 016 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR

Composição de julgamento: 016 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Relator / 020 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal / 026 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
020 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
026 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906
Número telefone:( )

Processo nº
0019455-12.2017.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ATILA FERREIRA FIGUEREDO, MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA
REPRESENTANTE: DEFENSORIA PUBLICA DO ESTADO DO ESPIRITO SANTO

Advogados do(a) APELANTE: IVAN ISAAC FERREIRA FILHO - BA14534-A, PAULO RAMIZ LASMAR - MG44692-A, MARIA LUIZA LAGE DE OLIVEIRA MATTOS - MG87791-A, LILIAN VIDAL SILVA ZAPPULLA - MG87718-A
APELADO: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA, BANCO DO BRASIL SA, ATILA FERREIRA FIGUEREDO
REPRESENTANTE: DEFENSORIA PUBLICA DO ESTADO DO ESPIRITO SANTO

Advogados do(a) APELADO: MARIA LUIZA LAGE DE OLIVEIRA MATTOS - MG87791-A, LILIAN VIDAL SILVA ZAPPULLA - MG87718-A, IVAN ISAAC FERREIRA FILHO - BA14534-A, PAULO RAMIZ LASMAR - MG44692-A
Advogado do(a) APELADO: EDUARDO JANZON AVALLONE NOGUEIRA - SP123199-A

VOTO

Conforme relatado, trata-se de recursos de apelações interpostos por
Á
tila Ferreira Figueredo
e por
MRV Engenharia e Participações S/A
em face da r. sentença de integrada à fl. 385, proferida pelo MM. Juiz de Direito da 4ª Vara Cível da Serra que, em ação indenizatória, julgou procedentes em parte os pedidos autorais para
(i)
declarar rescindido o contrato firmado entre o autor e a primeira Requerida, contudo, esta deverá dar continuidade ao pagamento do financiamento com o Banco do Brasil S/A, desobrigando o autor do pagamento;
(ii)
condenar a Primeira Requerida a restituir o autor 80% (oitenta por cento) da quantia por ele desembolsada com relação ao contrato de compra e venda objeto destes autos, em parcela única, corrigindo monetariamente a partir do desembolso e juros do trânsito em julgado.

Os recursos são tempestivos estando satisfeitos os demais requisitos de admissibilidade.

Na origem, o requerente ajuizou ação de rescisão de contrato imobiliário com cláusula de alienação fiduciária com pedido de restituição dos valores desembolsados, narrando que firmou, em 05 de fevereiro de 2015, contrato de promessa de compra e venda com a Construtora MRV.

A este seguiu-se instrumento particular, com efeito de escritura pública, de compra e venda e financiamento com cláusula de alienação fiduciária em garantia, pactuado entre autor e o Banco do Brasil, com interveniência da Construtora MRV, registrado no Cartório de RGI.

Sustenta ainda que passou a ser cobrado por taxa de evolução da obra (juros de obra) e que não suportou o pagamento do débito, razão pela qual ajuizou a presente demanda a fim de rescindir a avença e obter a devolução dos valores pagos.

Pois bem. Diante das razões articuladas nos recursos e da motivação adotada na sentença, tenho que ponto nodal é definir a norma processual que deverá reger a relação jurídica estabelecida entre as partes e os efeitos decorrentes do inadimplemento a influenciar na reforma ou não da decisão recorrida.

No caso, o contrato de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária é regido pela Lei 9.514/1997, possuindo regras próprias, notadamente, quando se trata de desfazimento contratual, distinguindo-se das regras que regulamos compromissos de compra e venda de bem imóvel submetidos ao Código de Defesa do Consumidor.

A propósito, cabe trazer a colação a tese jurídica firmada no Tema 1.095 do Superior Tribunal de Justiça que definiu a não prevalência do Código de Defesa do Consumidor na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de bem imóvel com cláusula de alienação fiduciária em garantia. Vejamos:

Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora,
deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica
, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. (REsp 1.867.209/SP9, de relatoria do Min. Paulo de Tarso Sanseverino).

Na hipótese de impossibilidade de arcar com as parcelas pactuadas e configurada a inadimplência, deve ser observado o procedimento previsto na Lei nº 9.514/97.

Vê-se que o instrumento particular com força de escritura de compra e venda com pacto de alienação fiduciária foi devidamente registrado, conforme verifica-se às fls. 284/288. E, a pretensão do autor de rescindir a promessa de compra e venda, realizada por ele e a Construtora não é possível, pois este ato jurídico já produziu seus efeitos e, caso contrário, poderia criar instabilidade e risco à segurança jurídica nos negócios.

Nesse sentido trago julgados proferidos pelos Tribunais pátrios:

“APELAÇÕES CIVEIS. DIREITO IMOBILIÁRIO E DO CONSUMIDOR. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. DESFAZIMENTO VOLUNTÁRIO DO CONTRATO PELA PARTE AUTORA QUE REQUER RESTITUIÇÃO DOS VALORES ADIMPLIDOS. LEI ESPECÍFICA. INAPLICABILIDADE DO ART. 53 DO CDC. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. 1. Aos contratos de compra e venda de imóvel, compacto adjeto de alienação fiduciária aplica-se a lei específica, no caso a Lei nº. 9.514/97, que regulamenta de forma específica tais relações jurídicas, conforme jurisprudência do STJ. 2. Situação descrita nos autos que não se amolda ao enunciado nº. 543, da súmula do STJ, a justificar a desistência voluntária da compradora, com devolução de valores pagos, uma vez que o contrato firmado entre as partes não é uma promessa de compra e venda, mas um contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária, regido pela Lei nº. 9.514/97. 3. Desistência voluntária da compradora que deve ser regido na forma da regulamentação específica, que, de forma pormenorizada, descreve a forma de proceder nos casos de inadimplência do mutuário. RECURSOS CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ/RJ. 0008668-12.2016.8.19.0028 – APELAÇÃO Des(a). JDS JOÃO BATISTA DAMASCENO - Julgamento: 30/03/2020 - VIGÉSIMA SÉTIMA CÂMARA CÍVEL).

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CON­TRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DA QUANTIA PAGA - MÚTUO COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - PROGRA­MA MINHA CASA MINHA VIDA - APLICAÇÃO DA LEI 9.514/97 - IMPOSSIBILIDADE DE RESCISÃO UNILATE­RAL - NECESSIDADE DE OBSERVÂNCIA DO PROCEDI­MENTO PREVISTO NA LEI EM CASO DE INADIMPLÊNCIA DO DEVEDOR - ART. 51 E 53 DO CDC – INAPLICABILI­DADE. O Código de Defesa do Consumidor é aplicável aos contratos do SFH, porém, nos contratos de mútuo com alienação fiduciária, cabe ao mutuário efetivamente comprovar a existência de abusividade das cláusulas contratuais ou de excessiva onerosidade da obrigação pactuada. Tratando-se de contrato de mútuo com alienação fiduciária dentro do Programa Minha Casa, Minha Vida, é aplicável o disposto na Lei nº. 9.514/97, sendo incabível a rescisão unilateral pelo comprador em razão de desequilíbrio financeiro. Na hipótese de impossibilidade de arcar com as parcelas pactuadas e configurada a inadimplência, deve ser observado o procedimento previsto na Lei nº 9.514/97. O art. 53, do CDC visa a evitar o enriquecimento injustificado do vendedor, que comumente ocorre quando, diante da inadimplência do comprador, retoma o imóvel e nada devolve ao comprador em relação às parcelas já pagas. Porém, na hipótese de mútuo com alienação fiduciária dentro da política do PMCMV, a retomada do imóvel se dará pelo credor fiduciário e não pela vendedora (construtora), não havendo então enriquecimento ilícito. (TJ/MG. Apelação Cível 1.0000.21.024147-7/001 5180266-55.2018.8.13.0024 (1). Des.(a) Marcos Henrique Caldeira Brant. 16ª CÂMARA CÍVEL. Julgado em 28/04/2021.).

Ou seja, não se mostra possível o acolhimento do pedido de rescisão do compromisso de compra e venda, eis que já exaurido, tampouco do contrato de compra e venda, com devolução de valores desembolsados com amparo no Código de Defesa do Consumidor, por ter sido pactuado com alienação fiduciária do bem, regido por lei específica, de modo que a inadimplência da parte autora ensejou a consolidação da propriedade em favor da instituição financeira, que inclusive já alienou o bem em leilão.

Desta feita, assiste razão à MRV Engenharia e Participações S/A não havendo como acolher a pretensão autoral, merecendo reforma a sentença para julgar improcedentes os pedidos iniciais.

Por fim, pugna a MRV Engenharia e Participações S/A em seu recurso pela procedência da reconvenção para condenar o autor ao pagamento de R$ 24.892,42 (vinte e quatro mil oitocentos e noventa e dois reais e quarenta e dois centavos), referente aos valores que não foram pagos à Construtora.

Entendo que o pleito reconvencional merece ser julgado procedente.

A propósito o Min. Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça ao julgar o AgInt no REsp 1393759 / SC, em 20/08/2019, decidiu sobre a possibilidade de acolhimento em situação semelhante:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RESO­LUTÓRIA C/C INDENIZAÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. TESES: MINORAÇÃO DE HONORÁRIOS. FUNDA­MENTOS INATACADOS SUFICIENTES PARA MANUTEN­ÇÃO DO ACÓRDÃO. SÚMULA Nº 283/STF. TESES: INTEN­ÇÃO DA VONTADE DAS PARTES; VIABILIDADE DA RESO­LUÇÃO DO CONTRATO POR INADIMPLEMENTO. REEXAME DO ACERVO FÁTICO-PROBATÓRIO. SÚMULA Nº 7/STJ. RECONVENÇÃO. CONEXÃO IMPRESCINDÍVEL. PLEITO PRINCIPAL DE RESCISÃO CONTRATUAL E INDENIZAÇÃO. PEDIDO RECONVENCIONAL DE INADIMPLEMENTO DO CONTRATO. CONEXÃO CONFIGURADA. SÚMULA Nº 83/STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA. NATUREZA EX RE. INA­DIMPLEMENTO. INCIDÊNCIA AUTOMÁTICA. SÚMULA Nº 83/STJ. DECISÃO MANTIDA.

1. A subsistência de fundamentos inatacados aptos a manter a conclusão do aresto impugnado impõe o não conhecimento da pretensão recursal. Súmula nº 283/STF.

2. As pretensões de verificar as teses da real intenção das partes na contratação efetuada e da viabilidade da resolução do contrato por inadimplemento somente se processam mediante o reexame do conjunto probatório carreado aos autos, o que encontra óbice na Súmula nº 7/STJ.

3. Para a admissibilidade da reconvenção é imperiosa a conexão com o pedido ou causa de pedir da demanda principal ou, ainda, em face do vínculo presente entre os argumentos de defesa constantes na contestação, a recomendar o julgamento conjunto das causas, mesmo em se tratando de processos autônomos. Precedentes do STJ.

4. No caso, sendo a demanda principal de rescisão contratual e indenização, é cabível a reconvenção cujo argumento é o inadimplemento de obrigações do próprio contrato, estando configurada a conexão. Súmula nº 83/STJ.

5. Sendo a correção monetária de natureza ex re, incide desde o vencimento não adimplido. Súmula nº 83/STJ.

6.Agravo interno não provido.

No caso, busca a demanda principal a rescisão do contrato e indenização por perdas, e a reconvenção pugna pelo pagamento de parcelas inadimplidas, estando demonstrada a conexão entre as demandas, ensejando a admissibilidade da reconvenção.

Vê-se que a parte reconvinte demonstra às fls. 143/145 as parcelas que permaneceram sem pagamento, não tendo a parte reconvinda se desincumbido de seu ônus de comprovar a quitação. Ao contrário, a narrativa autoral confirma que houve o pagamento parcial das 48 parcelas pactuadas.

Do exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação interposto por
MRV Engenharia e Participações S/A
e a ele
DOU PROVIMENTO
, para JULGAR IMPROCEDENTES os pedidos contidos na inicial, ao passo que
JULG
O
PROCEDENTE
o pleito reconvencional a fim de condenar o autor a pagar o valor de R$ 24.892,42 (vinte e quatro mil oitocentos e noventa e dois reais e quarenta e dois centavos), com correção e juros de mora conforme previsto no item 4.2 do contrato (fl. 25).

Quanto ao recurso interposto pelo autor
Átila Ferreira Figueredo
, o
julgo prejudicado.

Diante da nova feição sucumbencial, condeno a parte autora ao pagamento integral das custas e honorários advocatícios que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, aos advogados das Requeridas, em relação ao pedido principal. Quanto ao pedido reconvencional, a verba honorária resta fixada em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, ressalvado, em ambos os casos, a gratuidade de justiça outrora concedida.

É como voto.

EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR

Desembargador Relator

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Gabinete da Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - Sessão do dia 17.10.2023:

Acompanho o Eminente Desembargador Relator.

É como voto.