Tribunal: TJES
Processo: 0020365-84.2016.8.08.0012
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JORGE DO NASCIMENTO VIANA
Órgão julgador: JORGE DO NASCIMENTO VIANA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Usucapião Extraordinária
Data de julgamento: 2023-07-26

Ementa:
EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. FALTA DE INTERESSE PROCESSUAL. POSSE DECORRENTE DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. AUSÊNCIA DE OBSTÁCULOS PARA OBTENÇÃO DA ESCRITURA. UTILIZAÇÃO DE VIA INADEQUADA PARA BUSCAR O REGISTRO DO IMÓVEL. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1.

Como consabido, aquele que intentar ação judicial para conseguir ser declarado proprietário de um bem, alegando tê-lo usucapido, deve dar prova de todos os elementos constitutivos da suposta aquisição em questão e, portanto, entre outras coisas, não apenas do
corpus
, mas também do
animus
.

2.

In casu
, vislumbra-se que os elementos dos autos evidenciam a aquisição derivada da propriedade pela autora, a qual figurou em contrato particular de compromisso de compra e venda com a proprietária registral do imóvel, de modo que, a obtenção de domínio do imóvel deve se dar por intermédio do registro de escritura pública.

3.

Em que pese doutrina e jurisprudência venham amparando a usucapião não somente como modo originário de aquisição da propriedade pelo possuidor, mas também como modo de sanar aquisições derivadas imperfeitas em situações de excepcionalidade, no caso em exame, conforme reconhecido em sentença, a autora não logrou êxito em demonstrar dificuldade, em razão de circunstâncias ponderáveis (STJ, REsp 292.356/SP), para efetuar a transferência, de modo que, vislumbra-se imperiosa a manutenção da conclusão de carência de interesse processual para demandar a ação de usucapião.

4.

Deve ser mantida intacta a conclusão contida na sentença quanto ao reconhecimento da falta de interesse de agir da autora para buscar a aquisição da propriedade via usucapião, porquanto não demonstrados obstáculos ponderáveis para obtenção da escritura e do registro do imóvel.

5.

Recurso conhecido e não provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
0020365-84.2016.8.08.0012
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: ANAIR PAULA MARQUES DOS SANTOS
APELADO: IMOBILIARIA GLOBO LTDA
RELATOR(A):JORGE DO NASCIMENTO VIANA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
EMENTA

EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. FALTA DE INTERESSE PROCESSUAL. POSSE DECORRENTE DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. AUSÊNCIA DE OBSTÁCULOS PARA OBTENÇÃO DA ESCRITURA. UTILIZAÇÃO DE VIA INADEQUADA PARA BUSCAR O REGISTRO DO IMÓVEL. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1.

Como consabido, aquele que intentar ação judicial para conseguir ser declarado proprietário de um bem, alegando tê-lo usucapido, deve dar prova de todos os elementos constitutivos da suposta aquisição em questão e, portanto, entre outras coisas, não apenas do
corpus
, mas também do
animus
.

2.

In casu
, vislumbra-se que os elementos dos autos evidenciam a aquisição derivada da propriedade pela autora, a qual figurou em contrato particular de compromisso de compra e venda com a proprietária registral do imóvel, de modo que, a obtenção de domínio do imóvel deve se dar por intermédio do registro de escritura pública.

3.

Em que pese doutrina e jurisprudência venham amparando a usucapião não somente como modo originário de aquisição da propriedade pelo possuidor, mas também como modo de sanar aquisições derivadas imperfeitas em situações de excepcionalidade, no caso em exame, conforme reconhecido em sentença, a autora não logrou êxito em demonstrar dificuldade, em razão de circunstâncias ponderáveis (STJ, REsp 292.356/SP), para efetuar a transferência, de modo que, vislumbra-se imperiosa a manutenção da conclusão de carência de interesse processual para demandar a ação de usucapião.

4.

Deve ser mantida intacta a conclusão contida na sentença quanto ao reconhecimento da falta de interesse de agir da autora para buscar a aquisição da propriedade via usucapião, porquanto não demonstrados obstáculos ponderáveis para obtenção da escritura e do registro do imóvel.

5.

Recurso conhecido e não provido.

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ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: 015 - Gabinete Des. JORGE DO NASCIMENTO VIANA
Composição de julgamento: 015 - Gabinete Des. JORGE DO NASCIMENTO VIANA - JORGE DO NASCIMENTO VIANA - Relator / 019 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal / 009 - Gabinete Des. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - Vogal
VOTOS VOGAIS
019 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
009 - Gabinete Des. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
______________________________________________________________________________________________________________________________________________
RELATÓRIO
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0020365-84.2016.8.08.0012

APELANTE(S):

ANAIR PAULA MARQUES DOS SANTOS

APELADO(S):

IMOBILIÁRIA GLOBO LTDA

RELATOR:

DESEMBARGADOR JORGE DO NASCIMENTO VIANA

VOTO

Conforme relatado, trata-se de Apelação Cível

interposta por
ANAIR PAULA MARQUES DOS SANTOS
, objetivando modificar a sentença de fls. 143/145 que, nos autos da

Ação de Usucapião

ajuizada pela Apelante em face de
IMOBILIÁRIA GLOBO LTDA
, reconhecida a falta de interesse de agir da parte requerente, no modal necessidade, julgou extinto o processo, nos termos do artigo 485, inciso VI do CPC/2015.

Em suas razões recursais de fls. 148/157, requer a reforma da sentença, sob o fundamento de que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconhece que o contrato de promessa de compra e venda constitui justo título apto a ensejar a aquisição da propriedade por usucapião. Defende, ainda, estarem presentes os requisitos para o pedido da ação de usucapião extraordinária,
demonstrando ser a via usucapienda a única e apropriada para a sua aspiração
. Pretende, portanto, seja declarada a nulidade da sentença com determinação de retorno dos autos ao juízo de origem para regular prosseguimento do feito.

Pois bem. Rememorando sucintamente os fatos, a Apelante ajuizou a presente Ação de Usucapião extraordinária, afirmando, em síntese, que exerce a posse
de forma mansa, pacífica e ininterrupta, há aproximadamente 20 (vinte) anos, de imóvel adquirido da Apelada, mediante contrato de compra e venda, consistente em uma área de terreno urbano, lote nº 03, quadra 07, situada na Rua A, s/nº, Bairro Planeta I, Cariacica/ES, CEP 29.156-770, com área territorial de 308,00 m2 (trezentos e oito metros quadrados) e área construída de 145 m2 (cento e quarenta e cinco metros quadrados).

Por outro lado, a Apelada, Imobiliária Globo Ltda, defende que a ação proposta não é adequada ao provimento jurisdicional almejado, devendo o processo ser extinto sem resolução de mérito, por falta de interesse de agir, porquanto a autora, ora Apelante, adquiriu o imóvel a título oneroso, por meio de contrato de compra e venda firmado entre as partes no ano de 1997 e, considerando que a empresa ré em momento algum se opôs à transferência do imóvel, declarando, inclusive a sua quitação, a pretensão autoral deve ser realizada por meio de ato registral junto ao Registro de Matrícula de Imóveis.

Inicialmente, constato que o Magistrado
a quo
, em suas razões de decidir, acolheu a alegação de falta de interesse de agir, fazendo-o nos seguintes termos, com os pertinentes destaques:

A respeito da aquisição da propriedade por usucapião, os artigos 1.238 e seguintes do Código Civil dispuseram sobre o que a doutrina chama de usucapião extraordinário, sendo essa a causa de pedir da presente demanda:

Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir
como seu um imóvel
, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Destaque-se que o artigo 1.243 esclarece que o possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a de seus antecessores, contanto que todas sejam contínuas:

Art. 1.243. O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (art. 1.207), contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242, com justo título e de boa-fé.

Nessa esteira, depreende-se dos artigos acima transcritos, que aquela pessoa que, por quinze anos, sem interrupção e sem oposição, possuísse como seu um imóvel, adquirir-lhe-ia o domínio, independentemente de título de boa fé. Ainda, o possuidor poderia acrescentar a sua posse o tempo do antigo possuidor, desde que ambas fossem contínuas e pacíficas.

Entretanto, da atenta análise dos autos, especificamente da narrativa autoral, bem como da manifestação exposta em contestação e do Compromisso de Compra e Venda firmado entre as partes e juntado às fls. 19/22, imperioso reconhecer a falta de interesse necessidade da parte autora.

Isso porque o documento acima mencionado, Compromisso de Compra e Venda firmado entre as partes em meados de 1997 demonstra que a parte autora adquiriu do proprietário registral o imóvel que se pretende usucapir a título oneroso. A quitação das parcelas pactuadas é incontroversa nos autos.

Destaco que a certidão emitida pelo Cartório de Imóveis de Cariacica/ES juntada às fls. 25 demonstra que o bem está registrado em nome da Imobiliária Globo Ltda.

Em seguida, a parte requerida, em sede de contestação, afirmou não se opor à transferência da titularidade uma vez que a demandante é, de fato, em virtude do contrato firmado e da sua quitação, a real proprietária do imóvel.

É sabido que as condições da ação devem ser analisadas no início do processo, bem como durante todo o trâmite processual, já que a ocorrência de novos fatos pode ensejar a alteração das mesmas.

Desta forma, configurada está a falta de interesse de agir, no modal necessidade, da parte requerente. Isso porque conforme acima demonstrado, a partir do momento em que celebrou Compromisso de Compra e Venda de bem imóvel com seu proprietário registral, tendo quitado o valor pactuado, passou a ser a real proprietária do mesmo.

Ainda, corrobora sua falta de interesse necessidade no ajuizamento da presente demanda o fato da parte requerida ter informado em sede de defesa não se opor à transferência da titularidade.

Destaco que a parte autora, ao longo de todo o trâmite processual, não narrou qualquer empecilho ou impedimento para regularizar a titularidade do bem.

Acerca do cabimento da ação de usucapião somente nas hipóteses em que o demandante adquiriu por negócio jurídico o bem mas, em razão de dificuldades intransponíveis, não consegue levar a registro e garantir o domínio pela aquisição derivada do título são os seguintes julgados do Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo:

Ementa: Usucapião. Extinção por falta de interesse processual. É predominante o entendimento de que a usucapião não é somente modo originário de aquisição da propriedade pelo possuidor,
mas também pode ser daquele que adquiriu por contrato que, em razão de dificuldades intransponíveis, não consegue levar a registro e garantir o domínio pela aquisição derivada do título.
Jurisprudência deste TJSP. É prematuro afirmar que parte do imóvel a posse da autora é apenas de tolerância ou permissão, matéria de fato que dependerá de prova no momento adequado. Recurso provido para afastar a extinção e determinar o prosseguimento até a sentença de mérito.

(TJSP - 1001584-46.2017.8.26.0663 - Classe/Assunto: Apelação Cível / Aquisição - Relator(a): Maia da Cunha - Comarca: Votorantim - Órgão julgador: 4ª Câmara de Direito Privado - Data do julgamento: 22/03/2018)

Ementa: USUCAPIÃO - SENTENÇA QUE EXTINGUIU O PROCESSO SEM JULGAMENTO DE MÉRITO POR FALTA DE INTERESSE DE AGIR - TÍTULO IMPERFEITO – CONDOMÍNIO -
DIFICULDADE DE REGISTRO
- PEDIDO DE USUCAPIÃO QUE SE MOSTRA ADEQUADO - PRECEDENTES DESTE TRIBUNAL - DEVOLUÇÃO DOS AUTOS À PRIMEIRA INSTÂNCIA PARA REGULAR PROCESSAMENTO DADO PROVIMENTO AO RECURSO.

(TJSP - 0001400-34.2009.8.26.0099 - Classe/Assunto: Apelação Cível / Usucapião Extraordinária - Relator(a): Lucila Toledo - Comarca: Bragança Paulista - Órgão julgador: 9ª Câmara de Direito Privado - Data do julgamento: 10/02/2015)

Ademais, não há qualquer dificuldade intransponível para que a autora leve para registro o respectivo contrato de compromisso de compra e venda.

Por conseguinte, o feito deverá ser extinto sem resolução de mérito. Com o reconhecimento da falta de interesse de agir da parte requerente, no modal necessidade, resta prejudicada a análise das demais questões.

De uma análise detida dos autos, depreende-se que a parte autora, ora Apelante, adquiriu do proprietário registral, Imobiliária Globo Ltda, ora Apelada, por contrato de promessa de compra e venda, firmado em 1997, o imóvel consistente em lote de terreno nº 03, da quadra nº 07, medindo 308,00 m2 (trezentos e oito metros quadrados), situado no loteamento denominado Planeta, no município de Cariacica/ES (fls. 19/22). Pleiteia a autora, com base no aludido contrato e no decurso do prazo de cerca de 20 (vinte) anos, o reconhecimento da usucapião.

Pois bem. Como consabido, aquele que intentar ação judicial para conseguir ser declarado proprietário de um bem, alegando tê-lo usucapido, deve dar prova de todos os elementos constitutivos da suposta aquisição em questão e, portanto, entre outras coisas, não apenas do
corpus
, mas também do
animus
.

Conforme preceitua o artigo 1.238, do Código Civil, “aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis”.

In casu
, vislumbro que os elementos dos autos evidenciam a aquisição derivada da propriedade pela autora, a qual figurou em contrato particular de compromisso de compra e venda com a proprietária registral do imóvel, de modo que, a obtenção de domínio do imóvel deve se dar por intermédio do registro de escritura pública.

Digo isso, pois, como cediço, no direito civil, diz-se aquisição a título originário a aquisição do direito de propriedade
totalmente independente do direito do precedente titular sobre o mesmo bem
, de modo que,
o direito nasce diretamente na esfera jurídica do atual titular
, como é o caso da usucapião.

Diversamente, a aquisição a título derivado, implica em transferência do direito de propriedade do precedente titular a cuja existência está intimamente ligada, como é o caso da compra e venda.

Ocorre precisar que, em que pese doutrina e jurisprudência venham amparando a usucapião não somente como modo originário de aquisição da propriedade pelo possuidor, mas também como modo de sanar aquisições derivadas imperfeitas em situações de excepcionalidade, no caso em exame, conforme reconhecido em sentença, a autora não logrou êxito em demonstrar dificuldade, em razão de circunstâncias ponderáveis (STJ, REsp 292.356/SP), para efetuar a transferência, de modo que, vislumbro imperiosa a manutenção da conclusão de carência de interesse processual para demandar a ação de usucapião.

Insta consignar que a jurisprudência do STJ já firmou entendimento no sentido de que a posse decorrente de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por ser incompatível com o
animus domini
,
em regra
, não ampara a pretensão à aquisição por usucapião. Diz-se em regra, pois, se reconhece possível,
enquanto não demonstrada alternativa
, a ação de usucapião por parte do legítimo possuidor do imóvel usucapiendo como medida excepcional de regularização da propriedade. Vejamos:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INEXISTÊNCIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. USUCAPIÃO. INCOMPATIBILIDADE. ANIMUS DOMINI. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL PREJUDICADA. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. 3.
O entendimento do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que, em regra, a posse decorrente do contrato de compra e venda de imóvel não ampara a aquisição por usucapião por ser incompatível com o
animus domini
.
4. Na hipótese, rever a conclusão firmada pelas instâncias ordinárias, para verificar a existência de
animus domini
, demandaria a análise de fatos e provas dos autos, procedimento inviável em recurso especial devido ao óbice da Súmula nº 7/STJ. 5. A incidência da Súmula nº 7/STJ prejudica também o conhecimento do recurso quanto à divergência jurisprudencial alegada. 6. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 1702078 SC 2020/0113333-4, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 14/02/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 22/02/2022)

RECURSO ESPECIAL. SISTEMA FINANCEIRO HABITACIONAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. POSSE DECORRENTE DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CONTRATO DE GAVETA. ANIMUS DOMINI NÃO CONFIGURADO. POSSE MANSA E PACÍFICA. DEBATE. IMPOSSIBILIDADE. REEXAME DO ACERVO FÁTICO-PROBATÓRIO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 7/STJ. 1. Pretensão dos recorrentes de usucapir imóvel adquirido por meio de cessão de direitos e obrigações decorrentes de contrato de mútuo de imóvel originariamente financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação com incidência de hipoteca sobre o bem. 2. Para a configuração da usucapião extraordinária é necessária a comprovação simultânea de todos os elementos caracterizadores do instituto, constantes no art. 1.238 do Código Civil, especialmente o
animus domini
, condição subjetiva e abstrata que se refere à intenção de ter a coisa como sua. 3.
A posse decorrente de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por ser incompatível com o
animus domini
, em regra, não ampara a pretensão à aquisição por usucapião.
4. A análise da existência de posse mansa e pacífica demandaria o revolvimento do contexto fático-probatório dos autos, o que é vedado em sede de recurso especial, nos termos da Súmula nº 7 do STJ. 5. Recurso especial parcialmente conhecido e não provido. (STJ - REsp: 1501272 SC 2014/0328730-7, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 12/05/2015, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 15/05/2015)

Nesse sentido, deve ser mantida intacta a conclusão contida na sentença quanto ao reconhecimento da falta de interesse de agir da autora para buscar a aquisição da propriedade via usucapião, porquanto não demonstrados obstáculos ponderáveis para obtenção da escritura e do registro do imóvel.

Diante do exposto,
CONHEÇO
do recurso interposto, todavia, no mérito,
NEGO-LHE
provimento, mantendo inalterada a sentença objurgada.

Face ao desprovimento do recurso, majoro os honorários advocatícios de 10% para 12% sobre o valor da causa em cumprimento ao disposto no §11, art. 85, do CPC,
observada a condição suspensiva da exigibilidade em razão da gratuidade de justiça deferida à Apelante, nos termos do art. 98, § 3º do CPC/2015.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)
Acompanho o Eminente Desembargador Relator para conhecer do recurso e negar-lhe provimento.
Acompanho o voto proferido pelo eminente Relator.