Tribunal: TJES
Processo: 0022538-70.2016.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão julgador: ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Provas em geral
Data de julgamento: 2023-10-16

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL Nº
0022538-70.2016.8.08.0048

APTE:

FERNANDA ALVES RODRIGUES LEAL

APD
O
:

MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÃO S.A

RELATOR:
DES.
ROBSON LUIZ ALBANEZ

EMENTA

APELA
ÇÃO CÍVEL
.

DIREITO CIVIL
E CONSUMIDOR
.
AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS
.
CONCLUSÃO DA OBRA X ENTREGA DAS CHAVES. DIFERENCIAÇÃO
. MORA DA CONSTRUTORA NÃO CONFIGURADA. INVERSÃO DA MULTA MORATÓRIA. RESTITUIÇÃO DA TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA E DANOS MORAIS INDEVIDOS. RECURSO DESPROVIDO. HONORÁRIOS RECURSAIS.

1. O contrato de promessa de compra e venda de imóvel deve conter prazo determinado para entrega do bem.

2. O prazo para a conclusão da obra estabelecido no contrato de financiamento não afeta aquele previsto no instrumento particular de compra e venda firmado entre o consumidor-adquirente e a vendedora, porquanto cuida-se de prazo estabelecido entre o agente financeiro e a construtora destinado unicamente ao repasse de aportes financeiros à incorporadora.
A conclusão da obra não se confunde com a transmissão da posse, que se dá pela entrega das chaves e a partir do qual, se não cumprido, inicia-se a mora da promitente-vendedora

3. A cláusula que prevê prazo de tolerância para a entrega de imóvel não é abusiva, devendo ela ser considerada independentemente da comprovação dos motivos que ensejaram a sua utilização. Precedentes do TJES.

4. F
irmado o contrato de compra e venda em 05/06/2013,
nele
estabelecido o prazo de
21 (vinte e um meses) para a
imissão de posse da promitente-compradora no imóvel
,
acrescidos
ainda
do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta dias)
expressamente
previsto,
a
entreg
a
as chaves à apelante na data de 16/03/2015 não
configura a mora da
apelada
,
motivo pelo qual não há que se cogitar de
sua condenação ao pagamento da
multa moratória
invertida
,
da
restituição integral dos valores pagos a título de “Taxa de Evolução de Obra,
bem como
de
danos morais.

5
.
Recurso desprovido. Honorários recursais de R$ 300,00 (trezentos reais).

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0022538-70.2016.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: FERNANDA ALVES RODRIGUES LEAL

APELADO: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA

RELATOR(A):
ROBSON LUIZ ALBANEZ

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL Nº
0022538-70.2016.8.08.0048

APTE:

FERNANDA ALVES RODRIGUES LEAL

APD
O
:

MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÃO S.A

RELATOR:
DES.
ROBSON LUIZ ALBANEZ

EMENTA

APELA
ÇÃO CÍVEL
.

DIREITO CIVIL
E CONSUMIDOR
.
AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS
.
CONCLUSÃO DA OBRA X ENTREGA DAS CHAVES. DIFERENCIAÇÃO
. MORA DA CONSTRUTORA NÃO CONFIGURADA. INVERSÃO DA MULTA MORATÓRIA. RESTITUIÇÃO DA TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA E DANOS MORAIS INDEVIDOS. RECURSO DESPROVIDO. HONORÁRIOS RECURSAIS.

1. O contrato de promessa de compra e venda de imóvel deve conter prazo determinado para entrega do bem.

2. O prazo para a conclusão da obra estabelecido no contrato de financiamento não afeta aquele previsto no instrumento particular de compra e venda firmado entre o consumidor-adquirente e a vendedora, porquanto cuida-se de prazo estabelecido entre o agente financeiro e a construtora destinado unicamente ao repasse de aportes financeiros à incorporadora.
A conclusão da obra não se confunde com a transmissão da posse, que se dá pela entrega das chaves e a partir do qual, se não cumprido, inicia-se a mora da promitente-vendedora

3. A cláusula que prevê prazo de tolerância para a entrega de imóvel não é abusiva, devendo ela ser considerada independentemente da comprovação dos motivos que ensejaram a sua utilização. Precedentes do TJES.

4. F
irmado o contrato de compra e venda em 05/06/2013,
nele
estabelecido o prazo de
21 (vinte e um meses) para a
imissão de posse da promitente-compradora no imóvel
,
acrescidos
ainda
do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta dias)
expressamente
previsto,
a
entreg
a
as chaves à apelante na data de 16/03/2015 não
configura a mora da
apelada
,
motivo pelo qual não há que se cogitar de
sua condenação ao pagamento da
multa moratória
invertida
,
da
restituição integral dos valores pagos a título de “Taxa de Evolução de Obra,
bem como
de
danos morais.

5
.
Recurso desprovido. Honorários recursais de R$ 300,00 (trezentos reais).

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 013 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ

Composição de julgamento: 013 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Relator / 018 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal / 031 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Vogal
VOTOS VOGAIS
018 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
031 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº
0022538-70.2016.8.08.0048

APTE:

FERNANDA ALVES RODRIGUES LEAL

APD
O
:

MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÃO S.A

RELATOR:
DES.
ROBSON LUIZ ALBANEZ

VOTO

Consoante re
latado,
trata-se
de
A
pelaç
ão Cível
interposta por
FERNANDA ALVES RODRIGUES LEAL
,

e
is que
inconformada
com os termos da sentença, que nos
autos da Ação de Indenização por Danos Materia
i
s ajuizada
em face de
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÃO S.A
,

julgou
parcialmente
procedente
s

os pedidos iniciais,

para
condenar a apelada a restituir à apelante o
valor pago a título de serviço de assessoria imobiliária (SATI) e taxa de administração.

A demanda cinge-se,
em primeiro,
a analisar a existência ou não de mora da Apelada na entrega de imóvel adquirido pela Apelante através de
“Contrato Particular de Compra e Venda”
adquirido na data
de
05/
06/2013.

Na sentença a togada primeva entendeu
que o
marco para contagem dos 21 meses estabelecidos
para entrega das chaves seria
a data da assinatura do contrato particular de promessa de compra e venda, ou seja, 05/
06/2013,

motivo pelo qual, com aplicação do prazo de tolerância de 180 dias, ele se encarraria da data de 01/09/2015, não ocorrendo, por conseguinte, mora da apelada, porquanto a entrega ocorreu em 16/03/2015.

Nesse cenário, o pedido inicial foi julgado parcialmente procedente
apenas para condenar a apelada à restituição do valor pago pela apelante a título de serviço de assessoria imobiliária (SATI) e taxa de administração.

Inconformada, apelou a autora para defender que
deve ser adotado
como prazo para conclusão/entrega do
empreendimento
, aquel
e

previsto na “cláusula c.9” d
o contrato de compra e venda co
m
pacto adjeto de alienação fiduciária,
ou seja,

30/04/2014
,
motivo qual seria esse o marco para incidência de mora da construtora apelada ,
e não, como adotado na sentença, 01/09/2015, principalmente sem justificativa razoável e relevante para incidência da cláusula de tolerância.

Pois bem.
Com relação ao prazo estipulado para entrega do imóvel,
assim estabeleceu
a cláusula quinta
(5ª)

d
o "Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda",
firmado em 05/06/2013

(
Vol.1 -
pág.
127
)
:

5) CLÁUSULA QUINTA: DA ENTREGA E IMISSÃO NA POSSE

A PROMITENTE VENDEDORA se compromete a concluir as obras do imóvel objeto deste contrato no prazo estipulado no item 5 do Quadro Resumo, salvo se outra data for estabelecida no contrato de financiamento com instituição financeira

[...]. Independente dos prazos acima previstos, a conclusão da obra poderá ser prorrogada por até 180 (cento e oitenta) dias.

O quadro resumo,
digitalizado às pags.
116/

122
-
vol.1
,
assim estabeleceu sobre a entrega das chaves:

A previsão para entrega de chaves será de 21 Vinte e U
m
meses após o registro do contrato de financiamento à construção do empreendimento firmado entre a PROMITENTE VENDEDORA e o agente financeiro, no Cartório de Registro de Imóveis.

Em caso de imóveis cujo contrato de financiamento à construção já tenha sido quitado pela Promitente Vendedora, ou ainda cujas obras estejam sendo realizadas com recursos próprio a previsão para entrega de chaves será de 3 meses após a averbação do habite-se.

Na hipótese de imóveis prontos, com habite-se averbado, a entrega prevista será de 3 meses após a assinatura do presente contrato

H
á ainda um “CONTRATO POR INSTRUMENTO PARTICULAR DE VENDA E COMPRA DE TERRENO E FINANCIAMENTO PARA CONSTRUÇÃO DE UNIDADE HABITACIONAL COM FIANÇA, ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA E OUTRAS OBRIGAÇÕES”,
celebrado na data de 26/12/2013,
que em sua “cláusula B.4”, estabelece o prazo de 24 (vinte e quatro) meses para execução da construção.( Vol.1 – pág. 140)

N
o mesmo contrato encontra-se também a previsão na “cláusula c.9”,
na qual estabelece o a data de 30/04/2014 para o término da construção.

Nesse cenário, d
e acordo com o
entendimento d
o Superior Tribunal de Justiça
firmado na
dinâmica dos recursos repetitivos (TEMA 996)
“na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância”,

Assim,
de acordo com o precedente de observação obrigatória acima,
é nula a disposição
do quadro de resumo que vincula a fluência do prazo de entrega das chaves ao
registro do contrato de financiamento à construção do empreendimento firmado entre a PROMITENTE VENDEDORA e o agente financeiro, no Cartório de Registro de Imóveis,

motivo pelo qual, para tanto,

deverá ser considerada
a data de assinatura do contrato de compra e venda, isto é, 05/06/2013.

A
o contrário do que sustenta a Apelante
e
a despeito da cláusula com previsão de conclusão das obras do imóvel para o dia 30/04/2014, a mora da construtora inicia-se a partir do prazo estipulado para entrega das chaves
e imissão de posse do adquirente
, no caso 21 meses após a assinatura do contrato
com o acréscimo
do período de tolerância,
consoante, inclusive, o Tema 966 do STJ, verbis:
“
É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente,
após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância
.” (g.n)

O
prazo para a conclusão da obra estabelecido no contrato de financiamento não afeta
aquele previsto no
instrumento particular de compra e venda firmado entre o consumidor-adquirente e a vendedora, porquanto cuida-se de prazo estabelecido entre o agente financeiro e a construtora destinado unicamente ao repasse de aportes financeiros à incorporadora.

Como bem ressaltou a magistrada primeva
“
o prazo de entrega das chaves e o prazo de entrega da obra são institutos diversos. O primeiro, relacionado a entrega da obra, se refere a conclusão da etapa de construção do empreendimento, a partir de quando a construtora pode requerer a vistoria do órgão de fiscalização municipal, que aferirá a regularidade da construção com o projeto aprovado e atestará que o edifício está pronto para receber os ocupantes, com expedição do “habite-se”. A entrega das chaves, ocorre quando a construtora imite de fato o adquirente na posse do imóvel, permitindo-lhe usufruir do bem adquirido.”

Assim, a conclusão da obra não se confunde com a transmissão da posse, que se dá pela entrega das chaves e depende, inclusive, de quitação dos débitos existentes.

Confira-se ainda:

[...].
Tratando-se de contrato de compra e venda de imóvel, a inadimplência do promitente vendedor, isto é, o atraso na entrega do imóvel alienado, de acordo com jurisprudência desta Corte, cessará na data do recebimento da unidade pelo adquirente, mediante a entrega das chaves.

[...].
(REsp n. 1.997.300/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 6/9/2022, DJe de 14/9/2022.)

De registrar, outrossim, que
prevalece neste
órgão fracionário
entendimento
no sentido de validade da cláusula de tolerância da prescindibilidade de comprovação de justificativa para sua aplicabilidade.

C
onfira-
s
e
:

[...].
1. A cláusula que prevê prazo de tolerância para a entrega de imóvel não é abusiva, devendo ela ser considerad
a
independentemente da comprovação dos motivos que ensejaram a sua utilização. Precedentes do STJ e do TJES.
[...].
(TJES, Classe: Apelação Cível, 048130292427, Relator
:
ROBSON LUIZ ALBANEZ, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL
,
Data de Julgamento: 21/06/2021, Data da Publicação no Diário: 02/07/2021)

[...].
2. Não há como olvidar que este eg. TJ/ES tem manifestado que é plenamente válida a estipulação do prazo de 180 (cento e oitenta) dias de tolerância para a entrega do imóvel, devendo tal ser considerado independentemente da comprovação dos motivos que ensejaram a sua utilização.
[...].
(TJES, Classe: Apelação Cível, 035170287383, Relator : JORGE DO NASCIMENTO VIANA, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 06/06/2022, Data da Publicação no Diário: 21/06/2022)

[...].
1 O Superior Tribunal de Justiça reputa válida a cláusula contratual que prevê o atraso na entrega da unidade habitacional em construção com prazo determinado de até 180 (cento e oitenta) dias, independentemente da comprovação dos motivos que ensejaram a sua utilização.
[...].
(TJES, Classe: Apelação Cível, 048160126602, Relator : ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 11/04/2022, Data da Publicação no Diário: 28/04/2022)

E ainda neste Tribunal:

[...].
4) A inclusão do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias foi admitida pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema nº 996, de modo que, com seu acréscimo, somente após sua extrapolação presumir-se-á o prejuízo do comprador.
[...].
(TJES, Classe: Apelação Cível, 048150126513, Relator: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
–
Relator Substituto
:
VICTOR QUEIROZ SCHNEIDER, Órgão julgador: TERCEIRA CÂMARA CÍVEL
,
Data de Julgamento: 19/11/2019, Data da Publicação no Diário: 26/11/2019)

[...]
2. Este eg. Tribunal de Justiça, em consonância com a súmula 164 do STJ (É válido o prazo de tolerância não superior a cento e oitenta dias, para entrega de imóvel em construção, estabelecido no compromisso de venda e compra, desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível), firmou jurisprudência pela validade da previsão de tal prazo de tolerância e, consequentemente, pela utilização de tal prorrogação contratualmente válida, pela construtora, sem a necessidade de justificativa prévia
. [...] (TJES, Apelação Cível, 035150188544, Relator: DES. CARLOS SIMÕES FONSECA, SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 27/07/2021, Data da Publicação no Diário: 03/08/2021).

Nesse contexto,
considerando
que firmado o contrato de compra e venda em 05/06/2013, estabelecido o prazo de
21 (vinte e um meses)

para a
imissão de posse da promitente-compradora no imóvel
,
acrescidos do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta dias) contratualmente previsto,
a
entreg
a
as chaves à apelante na data de 16/03/2015, não
configura a mora da
apelada
,
motivo pelo qual não há que se cogitar de
sua condenação ao pagamento da
multa moratória
invertida
,
da
restituição integral dos valores pagos a título de “Taxa de Evolução de Obra,
bem como
de
danos morais.

Por todo o exposto, c
onheço e
nego provimento ao recurso
,
para
manter na íntegra a sentença objurgada.

Considerando a condenação da apelante na sentença ao pagamento de R$ 1.500,00 (um mil e quinhentos reais) a título honorários advocatícios, n
a forma do
art.85, §11, do Código de Processo Civil,

majoro-
os
de em R$ 300,00 (trezentos reais),
com a ressalva de incidência do art.98, §3º do Código de Processo Civil, uma vez que ela litiga sob o pálio da gratuidade da justiça.

É como voto.

DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

RELATOR

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o voto proferido pelo eminente Relator.