Tribunal: TJES
Processo: 5004969-08.2022.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO
Órgão julgador: TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Penhora / Depósito/ Avaliação
Data de julgamento: 2023-03-08

Ementa:
EMENTA:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE
COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS – CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – PENHORA DE BEM IMÓVEL – AVALIAÇÃO – DILIGÊNCIA A SER REALIZADA PELO OFICIAL DE JUSTIÇA – INAPLICABILIDADE DO PARÁGRAFO ÚNICO DO ART. 870 DO CPC – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

1. A regra nas avaliações de bens imóveis é que essas sejam realizadas pelo oficial de justiça, nos termos do art. 870, caput, do CPC, sendo que a nomeação de perito será excepcional. Isso porque, na maioria das vezes, basta que se examine as características do imóvel e, após consulta ao mercado imobiliário da região, atribui-se o valor ao bem, o que não demanda maiores conhecimentos técnicos e pode ser realizado pelo próprio oficial de justiça. Destarte, apenas em situações excepcionais e justificadas, haverá avaliação realizada por perito, sendo a regra, portanto, a avaliação por oficial de justiça.

2. No caso dos autos, denota-se que a avaliação a ser realizada tem como objeto uma pequena sala comercial de 36,735m2, localizada na Enseada do Suá, o que dispensa o conhecimento técnico especializado a ensejar a aplicabilidade do parágrafo único do art. 870, do CPC.

3. Ora, ao contrário do que consignado na r. decisão objurgada, cumpre ao oficial de justiça, ao realizar a penhora, promover a avaliação do bem, valendo-se de todos os elementos ao seu alcance, como consultas a anúncios, classificados de jornais, informações de valores nas imobiliárias locais, até mesmo nas residências vizinhas, assim como, informações de corretores, ou elementos trazidos pelas próprias partes.

4. Ademais, a ser mantida a conclusão adotada no r.
decisum
hostilizado, os honorários estipulados pelo perito avaliado nomeado pelo julgador primevo, isto é, em torno de quase R$ 10.000,00 (dez mil reais) praticamente alcançaria o valor do débito ora executado (R$ 12.279,13 – doze mil e duzentos e setenta e nove reais e treze centavos), não se adequaria ao valor da execução.

5. Recurso conhecido e provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
5004969-08.2022.8.08.0000
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
AGRAVANTE: CONDOMINIO DO EDIFICIO VICTORIA OFFICE TOWER
AGRAVADO: MARCOS LOPES PIMENTA
RELATOR(A
):TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO

Composição de julgamento: 010 - Gabinete Des. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - Relator / 021 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - LUIZ GUILHERME RISSO - Vogal / 029 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal
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RELATÓRIO

VOTOS COM DOCUMENTO
(EXCETO VOTO VENCEDOR)
VOTO VENCEDOR

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº:
500
4969-08
.2022.8.08.0000

AGRAVANTE: CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO VICTÓRIA OFFICE TOWER

AGRAVADO: MARCOS LOPES PIMENTA

RELATOR: DES. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO

VOTO

Conforme anteriormente relatado, cuida-se de
AGRAVO DE INSTRUMENTO
interposto por
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO VICTÓRIA OFFICE TOWER
contra a r. decisão com cópia no ID 2722421 que, nos autos da fase de cumprimento de sentença na ação de cobrança de despesas condominiais manejada em face de
MARCOS LOPES PIMENTA
, indeferiu o pedido de que a avaliação de imóvel penhorado fosse feita por Oficial de Justiça.

Nas razões apresentadas no ID 2722425, o agravante aduz, em síntese, que: (i)
“a intenção do legislador pátrio, ao dispor no caput do art. 870 do CPC possibilitando que ‘a avaliação seja feita pelo oficial de justiça’, é a de simplificar os procedimentos com vistas a dar maior eficiência a tutela executória, homenageando, assim, o princípio da máxima efetividade”
; (ii)
“a avaliação do imóvel objeto da presente lide, uma pequena sala comercial de 36,735m2, localizada na Enseada do Suá, no município de Vitória-ES, dispensa o conhecimento técnico especializado estipulado no § único do art. 870, aplicando para tanto a regra geral prevista no caput do supracitado artigo”;
e (iii)
“o valor cobrado pelo Expert do Juízo para avaliar o bem penhorado, aproxima-se do valor do cumprimento de sentença, que em sua última atualização de valores (fls. 79), atingia o montante de R$ 12.279,13 (doze mil duzentos e setenta e nove reais e treze centavos)”
.

Com arrimo nesses argumentos, pugna pela reforma do pronunciamento vergastado, determinando que a avaliação do imóvel penhorado seja feito pelo Oficial de Justiça, nos termos do art. 870 do CPC.

O agravado, embora intimado, deixou transcorrer
in albis
o prazo para apresentar contrarrazões, a teor da certidão exarada no ID 3897764.

Pois bem.

Cinge-se a controvérsia sobre a possibilidade de avaliação do imóvel a ser realizada pelo Oficial de Justiça.

Dispõe o art. 870, do CPC,
in verbis
:

“Art. 870. A avaliação será feita pelo oficial de justiça.

Parágrafo único. Se forem necessários conhecimentos especializados e o valor da execução o comportar, o juiz nomeará avaliador, fixando-lhe prazo não superior a 10 (dez) dias para entrega do laudo.”

Com efeito, a regra nas avaliações de bens imóveis é que essas sejam realizadas pelo oficial de justiça, nos termos do art. 870,
caput
, do CPC, sendo que a nomeação de perito será excepcional.

Isso porque, na maioria das vezes, basta que se examine as características do imóvel e, após consulta ao mercado imobiliário da região, atribui-se o valor ao bem, o que não demanda maiores conhecimentos técnicos e pode ser realizado pelo próprio oficial de justiça.

Sobre o tema, a lição de DANIEL AMORIM ASSUMPÇÃO NEVES, em sua obra
“Manual de Direito Processual Civil, 8ª edição. Salvador: ed. JusPodivm, 2016, p.1186”
:

“Prevê o art.870 do Novo CPC que a avaliação será realizada preferencialmente pelo oficial de justiça, em regra consagrada pelos arts.154, V e 829, §1º, ambos do Novo CPC. Excepcionalmente, quando for necessário o domínio de conhecimento específico, o juiz nomeará avaliador, de preferência um perito judicial (auxiliar permanente do juízo), e em sua ausência um perito de confiança do juiz. Segundo o parágrafo único do art.870 do Novo CPC, o avaliador terá um prazo para a entrega do laudo a ser fixado pelo juiz, não superior a 10 dias, o que demonstra de maneira clara a sumariedade pretendida pelo legislador para a avaliação.”

Destarte, apenas em situações excepcionais e justificadas, haverá avaliação realizada por perito, sendo a regra, portanto, a avaliação por oficial de justiça.

No caso dos autos, denota-se que a avaliação a ser realizada tem como objeto uma pequena sala comercial de 36,735m2, localizada na Enseada do Suá, o que dispensa, a meu sentir, o conhecimento técnico especializado a ensejar a aplicabilidade do parágrafo único do art. 870, do CPC.

Ora, nesta presente hipótese, ao contrário do que consignado na r. decisão objurgada, entendo que cumpre ao oficial de justiça, ao realizar a penhora, promover a avaliação do bem, valendo-se de todos os elementos ao seu alcance, como consultas a anúncios, classificados de jornais, informações de valores nas imobiliárias locais, até mesmo nas residências vizinhas, assim como, informações de corretores, ou elementos trazidos pelas próprias partes.

Ademais, a ser mantida a conclusão adotada no r.
decisum
hostilizado, os honorários estipulados pelo perito avaliado nomeado pelo julgador primevo, isto é, em torno de quase R$ 10.000,00 (dez mil reais) praticamente alcançaria o valor do débito ora executado (R$ 12.279,13 – doze mil e duzentos e setenta e nove reais e treze centavos), não se adequaria ao valor da execução.

Sobre o tema, cito precedentes deste Egrégio Tribunal de Justiça, senão vejamos:

“EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. DESPACHO DE MERO EXPEDIENTE. CONTEÚDO DECISÓRIO.
AVALIAÇÃO DE BEM IMÓVEL. DILIGÊNCIA A SER CUMPRIDA POR OFICIAL DE JUSTIÇA. ATIVIDADE QUE NÃO DEMANDA CONHECIMENTO TÉCNICO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO
. 1. A simples nomenclatura utilizada pelo juiz não determina a natureza do provimento judicial, mas sim o seu conteúdo material, sob pena de se negar vigência à regra da inafastabilidade ou indeclinabilidade da jurisdição em sua plenitude, aí compreendido o acesso às instâncias e tribunais previstos na organização judiciária do país. 2. Mesmo sendo intitulado pelo douto magistrado a quo como despacho, o provimento atacado possui, na verdade, típico caráter decisório, ao nomear engenheiro avaliador, fixando os seus honorários e prazo para apresentação do lauto técnico pertinente, restando demonstrado, assim, o cabimento do Agravo de Instrumento.
3. Embora não se desconheça que em expressa dicção do art. 154, V do CPC incumbirá ao Oficial de Justiça [...]; V efetuar avaliações, quando for o caso , admite-se, em regra, a nomeação de avaliador judicial somente nas hipóteses em que demandar um conhecimento técnico especializado. 4. Não constam nos autos elementos comprobatórios que reclamem conhecimentos excepcionais que não se encontre na esfera de um servidor público para assim proceder, notadamente porque a simples avaliação de um imóvel poderia ser feita através de poucas diligências na própria vizinhança do bem, pesquisa em jornais ou internet, quiçá perante o Cartório de Registro de Imóveis
. 5. Considerando que a dívida de IPTU totaliza o valor de R$ 479,76 (quatrocentos e setenta e nove reais e setenta e seis centavos), resta patente a inaplicabilidade das circunstâncias previstas no artigo 870, parágrafo único, do NCPC, pois,
além da desnecessidade de conhecimento técnico, o pagamento dos honorários fixados na decisão objurgada em R$ 500,00 (quinhentos reais) atribuiria ao agravante um ônus que praticamente alcançaria o valor do débito ora executado, não se adequando ao valor da execução
. 6. Recurso conhecido e provido”. (TJES, Classe: Agravo de Instrumento, 013199000186, Relator : JORGE DO NASCIMENTO VIANA, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 02/12/2019, Data da Publicação no Diário: 13/12/2019)

_________________________

“EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - EXECUÇÃO FISCAL - IPTU -DESPACHO DE MERO EXPEDIENTE - CONTEÚDO DECISÓRIO -
AVALIAÇÃO DE BEM IMÓVEL - OFICIAL DE JUSTIÇA - ARTIGO 870 DO CPC - RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. O Código de Processo Civil, em seu art. 154, estabelece que incumbe ao oficial de justiça efetuar avaliações, quando for o caso. Assim, cumpre ao oficial de justiça, ao realizar a penhora, promover a avaliação do bem, valendo-se de todos os elementos ao seu alcance, como consultas a anúncios, classificados de jornais, informações de valores nas imobiliárias locais, até mesmo nas residências vizinhas, assim como, informações de corretores, ou elementos trazidos pelas próprias partes. 2. Nos termos do artigo 870, parágrafo único, do CPC, se forem necessários conhecimentos especializados e o valor da execução o comportar, o juiz nomeará avaliador, fixando-lhe prazo não superior a 10 (dez) dias para entrega do laudo. 3. Resta patente que não se aplica ao presente caso as circunstâncias previstas no artigo 870, parágrafo único. Isso porque o pagamento dos honorários fixados na decisão objurgada atribuiria ao agravante um ônus que praticamente alcançaria o valor do débito ora executado, não se adequando ao valor da execução
. 4. Recurso conhecido e provido” (TJES, Classe: Agravo de Instrumento, 013199000202, Relator: WALACE PANDOLPHO KIFFER, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 02/03/2020, Data da Publicação no Diário: 10/03/2020)

Por essas razões,
CONHEÇO DO RECURSO
, porquanto presentes os seus requisitos de admissibilidade, e
D
O
U
-LHE PROVIMENTO,
para determinar que a avaliação do bem penhorado seja efetuada por oficial de justiça.

É como voto.

VOTOS VOGAIS
021 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - LUIZ GUILHERME RISSO (Vogal)
Acompanhar
029 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar

EMENTA

EMENTA:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE
COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS – CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – PENHORA DE BEM IMÓVEL – AVALIAÇÃO – DILIGÊNCIA A SER REALIZADA PELO OFICIAL DE JUSTIÇA – INAPLICABILIDADE DO PARÁGRAFO ÚNICO DO ART. 870 DO CPC – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

1. A regra nas avaliações de bens imóveis é que essas sejam realizadas pelo oficial de justiça, nos termos do art. 870, caput, do CPC, sendo que a nomeação de perito será excepcional. Isso porque, na maioria das vezes, basta que se examine as características do imóvel e, após consulta ao mercado imobiliário da região, atribui-se o valor ao bem, o que não demanda maiores conhecimentos técnicos e pode ser realizado pelo próprio oficial de justiça. Destarte, apenas em situações excepcionais e justificadas, haverá avaliação realizada por perito, sendo a regra, portanto, a avaliação por oficial de justiça.

2. No caso dos autos, denota-se que a avaliação a ser realizada tem como objeto uma pequena sala comercial de 36,735m2, localizada na Enseada do Suá, o que dispensa o conhecimento técnico especializado a ensejar a aplicabilidade do parágrafo único do art. 870, do CPC.

3. Ora, ao contrário do que consignado na r. decisão objurgada, cumpre ao oficial de justiça, ao realizar a penhora, promover a avaliação do bem, valendo-se de todos os elementos ao seu alcance, como consultas a anúncios, classificados de jornais, informações de valores nas imobiliárias locais, até mesmo nas residências vizinhas, assim como, informações de corretores, ou elementos trazidos pelas próprias partes.

4. Ademais, a ser mantida a conclusão adotada no r.
decisum
hostilizado, os honorários estipulados pelo perito avaliado nomeado pelo julgador primevo, isto é, em torno de quase R$ 10.000,00 (dez mil reais) praticamente alcançaria o valor do débito ora executado (R$ 12.279,13 – doze mil e duzentos e setenta e nove reais e treze centavos), não se adequaria ao valor da execução.

5. Recurso conhecido e provido.

DECISÃO
À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.