Tribunal: TJES
Processo: 0030612-84.2014.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão julgador: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Bancários; Interpretação / Revisão de Contrato
Data de julgamento: 2023-09-11

Ementa:
APELA
ÇÕES CÍVEIS
–
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – IMÓVEL NA PLANTA – CULPA PELA RESCISÃO CONTRATUAL – INOCORRÊNCIA DE ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – PRAZO DE TOLERÂNCIA – LEGALIDADE – RESCISÃO POR INICIATIVA DOS AUTORES – RETENÇÃO DE PERCENTUAL PELAS REQUERIDAS – ADMITIDA A FLUTUAÇÃO ENTRE 10% E 25% – JURISPRUDÊNCIA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA –
INDENIZAÇÃO POR
DANO MORAL – PEDIDO PREJUDICADO –
COMISSÃO DE CORRETAGEM – SERVIÇO DE CORRETAGEM CONTRATADO PELA CONSTRUTORA
E DISPONIBILIZADO EM STAND – RESTITUIÇÃO MANTIDA – TERMO INICIAL DA CORREÇÃO MONETÁRIA – DATA DO DESEMBOLSO – SENTENÇA MANTIDA – HONORÁRIOS RECURSAIS ARBITRADOS – APELAÇÕES CÍVEIS CONHECIDAS E DESPROVIDAS.

1
)
Encontra-se sedimentada a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que “É válida a cláusula de tolerância, desde que observado o direito de informação do consumidor” (cf. Quarta Turma, AgInt no REsp nº 1.869.783/SP, rel. Min. Raul Araújo, julgado em 16/11/2020, DJe de 14/12/2020).

2)
É verossímil a argumentação das requeridas de que as chaves do imóvel já poderiam ser entregues aos autores a partir do dia 05/09/2014, mas não o foram porque pendia de quitação o saldo devedor do contrato, tanto que ao ingressarem com ação em 02/12/2014, os autores não postularam a rescisão do contrato, o que somente ocorreu por meio de um segundo aditamento realizado em 09/03/2015.

3)
Em que pese a alegação das requeridas/1ª
s
apelantes de que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estaria consolidada no sentido por elas defendido (rectius: incidência do percentual de 25% quando rescisão se der por iniciativa do comprador), recente pesquisa ao repertório jurisprudencial daquela colenda Corte Superior revelou que o entendimento ainda predominante admite a flutuação, a título de retenção, de percentual entre 10% e 25%, daí porque razoável a conclusão do magistrado sentenciante em prol da retenção de 20% pelas requeridas.

4)
Quanto ao serviço de intermediação imobiliária prestado por terceiros, sabe-se que, de acordo com o art. 725 do Código Civil brasileiro, necessariamente deverá ocorrer a aproximação das partes pelo corretor e a bem sucedida conclusão do negócio jurídico, o que não se verifica quando o consumidor ingressa num stand de vendas da construtora, ou local assemelhado, e conclui o negócio jurídico a partir de atendimento prestado por pessoa agindo em nome da construtora, conforme aparentemente ocorreu no caso concreto.

5
)
Não deve prevalecer o argumento das apelantes de que a comissão de corretagem foi destacada do preço do imóvel e os autores possuíam pleno e inequívoco conhecimento acerca do valor a ser pago, pois apesar de ter sido celebrado contrato particular de corretagem com profissionais autônomos, não há dúvida de que trabalharam a serviço das requeridas, não se caracterizando a contratação dos serviços como fruto de uma mera escolha do consumidor, com vistas ao aperfeiçoamento do negócio jurídico.

6)
Encontra-se firmada a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que o termo inicial da atualização monetária das parcelas pagas, a serem restituídas em virtude da rescisão de contrato de compra e venda, é a data de cada desembolso, tal qual determinado na sentença.

7)
Apelações cíveis conhecidas e desprovidas.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0030612-84.2014.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: LILIAN CRISTINA SOARES e outros (3)

APELADO: VILLAGGIO LARANJEIRAS EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA. e outros (3)

RELATOR(A):
ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELA
ÇÕES CÍVEIS
–
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – IMÓVEL NA PLANTA – CULPA PELA RESCISÃO CONTRATUAL – INOCORRÊNCIA DE ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – PRAZO DE TOLERÂNCIA – LEGALIDADE – RESCISÃO POR INICIATIVA DOS AUTORES – RETENÇÃO DE PERCENTUAL PELAS REQUERIDAS – ADMITIDA A FLUTUAÇÃO ENTRE 10% E 25% – JURISPRUDÊNCIA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA –
INDENIZAÇÃO POR
DANO MORAL – PEDIDO PREJUDICADO –
COMISSÃO DE CORRETAGEM – SERVIÇO DE CORRETAGEM CONTRATADO PELA CONSTRUTORA
E DISPONIBILIZADO EM STAND – RESTITUIÇÃO MANTIDA – TERMO INICIAL DA CORREÇÃO MONETÁRIA – DATA DO DESEMBOLSO – SENTENÇA MANTIDA – HONORÁRIOS RECURSAIS ARBITRADOS – APELAÇÕES CÍVEIS CONHECIDAS E DESPROVIDAS.

1
)
Encontra-se sedimentada a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que “É válida a cláusula de tolerância, desde que observado o direito de informação do consumidor” (cf. Quarta Turma, AgInt no REsp nº 1.869.783/SP, rel. Min. Raul Araújo, julgado em 16/11/2020, DJe de 14/12/2020).

2)
É verossímil a argumentação das requeridas de que as chaves do imóvel já poderiam ser entregues aos autores a partir do dia 05/09/2014, mas não o foram porque pendia de quitação o saldo devedor do contrato, tanto que ao ingressarem com ação em 02/12/2014, os autores não postularam a rescisão do contrato, o que somente ocorreu por meio de um segundo aditamento realizado em 09/03/2015.

3)
Em que pese a alegação das requeridas/1ª
s
apelantes de que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estaria consolidada no sentido por elas defendido (rectius: incidência do percentual de 25% quando rescisão se der por iniciativa do comprador), recente pesquisa ao repertório jurisprudencial daquela colenda Corte Superior revelou que o entendimento ainda predominante admite a flutuação, a título de retenção, de percentual entre 10% e 25%, daí porque razoável a conclusão do magistrado sentenciante em prol da retenção de 20% pelas requeridas.

4)
Quanto ao serviço de intermediação imobiliária prestado por terceiros, sabe-se que, de acordo com o art. 725 do Código Civil brasileiro, necessariamente deverá ocorrer a aproximação das partes pelo corretor e a bem sucedida conclusão do negócio jurídico, o que não se verifica quando o consumidor ingressa num stand de vendas da construtora, ou local assemelhado, e conclui o negócio jurídico a partir de atendimento prestado por pessoa agindo em nome da construtora, conforme aparentemente ocorreu no caso concreto.

5
)
Não deve prevalecer o argumento das apelantes de que a comissão de corretagem foi destacada do preço do imóvel e os autores possuíam pleno e inequívoco conhecimento acerca do valor a ser pago, pois apesar de ter sido celebrado contrato particular de corretagem com profissionais autônomos, não há dúvida de que trabalharam a serviço das requeridas, não se caracterizando a contratação dos serviços como fruto de uma mera escolha do consumidor, com vistas ao aperfeiçoamento do negócio jurídico.

6)
Encontra-se firmada a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que o termo inicial da atualização monetária das parcelas pagas, a serem restituídas em virtude da rescisão de contrato de compra e venda, é a data de cada desembolso, tal qual determinado na sentença.

7)
Apelações cíveis conhecidas e desprovidas.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade de votos, conhecer e negar provimento às apelações cíveis.

Órgão julgador vencedor
: 011 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

Composição de julgamento: 011 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Relator / 013 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal / 031 - Gabinete Des. Convocado JAIME FERREIRA ABREU - JAIME FERREIRA ABREU - Vogal
VOTOS VOGAIS
013 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar
031 - Gabinete Des. Convocado JAIME FERREIRA ABREU - JAIME FERREIRA ABREU (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

VOTO VENCEDOR

Conforme brevemente relatado, trata-se de dois recursos de
apelação cível
, interpostos por
Villaggio Laranjeiras Empreendimento Imobiliário Ltda.
e
Lorenge Empreendimentos Imobiliários Ltda.
(1ª
s
apelantes) e por
Lilian Cristina Soares
e
Sandro Lima dos Santos
(2º
s
apelantes), contra a sentença proferida pelo Juízo da 6ª Vara Cível da Serra/ES que, na presente “
ação de revisão contratual c/c indenização por danos materiais e morais
” ajuizada pelos 2º
s
apelantes em desfavor das 1ª
s
apelantes, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados a fim de:
(i)
declarar a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda celebrado entre as partes, com a condenação das requeridas a restituírem a quantia de R$ 35.743,36 (trinta e cinco mil setecentos e quarenta e três reais e trinta e seis centavos) aos autores, que corresponde a 80% (oitenta por cento) dos valores pagos; e
(ii)
condenar as requeridas a restituírem a quantia de R$ 3.715,86 (três mil setecentos e quinze reais e oitenta e seis centavos) paga pelos autores a título de comissão de corretagem.

Nas razões recursais, sustentam as requeridas/1ª
s
apelantes, em síntese, que:
(i)
por ter a rescisão contratual ocorrido por iniciativa dos autores/apelados, deve ser retido o percentual de 25% dos valores pagos, conforme a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça;
(ii)
é dos autores/apelados a responsabilidade exclusiva pelos valores pagos a título de comissão de corretagem, que tiveram ciência plena e inequívoca da obrigação prevista em destaque no contrato; e
(iii)
a correção monetária sobre os valores a serem restituídos, na hipótese de ser mantida a condenação, deve incidir a partir da data da propositura da ação, nos termos do art. 1º, § 2º, da Lei nº 6.899/81.

Por sua vez, alegam os autores/2º
s
apelantes, em síntese:
(i)
ocorreu atraso na entrega das chaves do imóvel adquirido entre 30/5/2014 e 5/9/2014, não sendo aplicável o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, cuja cláusula deve ser declarada nula;
(ii)
a rescisão do contrato se deu por culpa exclusiva das requeridas em virtude dos erros de construção constatados, conforme laudo de vistoria técnica do imóvel constante dos autos;
(iii)
deve ser arbitrada indenização pelo dano moral sofrido, tendo em vista os inúmeros aborrecimentos decorrentes do atraso na entrega do imóvel e da obra inacabada;
(iv)
o quantum indenizatório deve ser fixado em R$ 15.000,00 (quinze mil reais) em favor de cada autor, conforme jurisprudência colacionada; e
(v)
impõe-se a majoração da verba honorária sucumbenciais ao patamar de 20%.

Não há preliminares ou questões prejudiciais a serem examinadas, daí porque avanço ao conteúdo meritório da demanda a partir da análise conjunta das
apelações cíveis
interpostas. Vejamos.

1
.
C
ulpa pela rescisão do contrato de compromisso de compra e venda –
d
ata prevista para a entrega do imóvel –
p
razo de tolerância previsto no contrato.

I
n casu
, apesar de os autores não terem postulado a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda ao ingressarem com esta ação, num segundo
aditamento
à petição inicial (fls. 122/124), formularam pedido de que seja declarada a rescisão contratual por culpa exclusiva das requeridas, diante do verificado atraso na entrega do imóvel por eles adquirido.

Ao proferir sentença, o Juízo de 1º grau acolheu o pedido, todavia, atribuiu aos autores a iniciativa pelo desfazimento da avença por considerar que não ocorreu atraso na entrega da unidade por eles adquirida, eis que observado o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias previsto no contrato.

Pois bem, apesar de alegarem na petição inicial que teriam sido previstas várias datas pra conclusão do empreendimento imobiliário e entrega das chaves, encontra-se descortinado nos autos que a data a ser adotada, para fins de verificação do alegado atraso, é o dia 30/05/2014 (cf. quadro resumo do Contrato nº 37.255 – fl. 49) tanto que os autores sustentam a caracterização do atraso entre tal data e 05/09/2014 (fl. 365), quando emitida pela Prefeitura Municipal da Serra a Certidão de Habitabilidade (fl. 250).

Logo, verificada a extrapolação pela construtora, em aproximadamente 100 (cem) dias, do prazo inicialmente pactuado (30/05/2014), cumpre-nos verificar a validade (ou não) da Cláusula 57 do contrato celebrado entre as partes, que prevê a possibilidade de elastecimento em 180 (cento e oitenta) dias do prazo previsto para conclusão da obra.

Sobre o tema, encontra-se sedimentada a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que “
É válida a cláusula de tolerância, desde que observado o direito de informação do consumidor
” (cf. Quarta Turma, AgInt no REsp nº 1.869.783/SP, rel. Min. Raul Araújo, julgado em 16/11/2020, DJe de 14/12/2020).

Verifico que, no dia 20/03/2014, os autores receberam missiva da construtora informando acerca da necessidade de valer-se do prazo de tolerância previsto no contrato, de modo que a conclusão do empreendimento seria postergada (fls. 241/242), o que, a meu ver, observa o direito de informação do consumidor.

Diante disso, é verossímil a argumentação das requeridas de que as chaves do imóvel já poderiam ser entregues aos autores a partir do dia 05/09/2014, mas não o foram porque pendia de quitação o saldo devedor do contrato (fl. 251), tanto que ao ingressarem com a presente ação no dia 02/12/2014, os autores não postularam a rescisão do contrato, o que somente ocorreu por meio de um segundo aditamento realizado em 09/03/2015 (cf. fls. 122/124).

Com tais considerações, chancelo a conclusão do Juízo de 1º grau de que não ocorreu atraso na entrega do imóvel, o que, via reflexa, importa em reconhecer que a rescisão contratual se deu por iniciativa dos autores, com a incidência da 2ª parte da Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça, de acordo com a qual: “
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
”.

Já incursionando no ponto atinente ao percentual a ser retido, embora não desconheça o entendimento do Superior Tribunal de Justiça de que, nos contratos firmados antes da Lei nº 13.786/2018, em que houver desistência imotivada do comprador, deve prevalecer o percentual de 25% de retenção, como espécie de “padrão-base” de cláusula penal (STJ, Segunda Seção, REsp nº 1.723.519/SP, relª. Minª Maria Isabel Gallotti, julgado em 28/09/2019, DJe de 02/10/2019), venho me posicionando em prol da flutuação, a título de retenção, de percentual entre
10% e 25%
pelo promitente-vendedor, de acordo com as circunstâncias de cada caso, mediante avaliação dos prejuízos suportados, sobretudo, despesas administrativas inerentes à divulgação, comercialização e corretagem, pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e sua eventual utilização pelo comprador.

Em que pese a alegação das requeridas/1ª
s
apelantes de que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estaria consolidada no sentido por elas defendido (
rectius
: incidência do percentual de 25% quando rescisão se der por iniciativa do comprador), minha recente pesquisa ao repertório jurisprudencial daquela colenda Corte Superior revelou que o entendimento ainda predominante, salvo melhor juízo, é o que admite a flutuação, a título de retenção, de percentual entre 10% e 25%, daí porque razoável a conclusão do magistrado sentenciante em prol da retenção de 20% pelas requeridas.

Vejamos, apenas a título de ilustração:

“(...) 3.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça permite a retenção no percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do compromitente comprador
(...)”

(STJ, Terceira Turma, AgInt no AREsp nº 1.942.925/PR, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 26/06/2023, DJe de 30/06/2023)

“(...) 2.
Nas hipóteses de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, a jurisprudência desta Corte admite a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga
.

3. Tendo o contrato objeto do litígio expressa previsão de retenção de 20% dos valores pagos, inviável reformar o acórdão que aplicou referido índice, de forma inversa, sob pena de ofensa das Súmulas nºs 5 e 7 do STJ (...)”

(STJ, Terceira Turma, AgInt no REsp nº 1.940.984/RJ, rel. Min. Moura Ribeiro, julgado em 6/6/2022, DJe 8/6/2022)

“(...) 1.
Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga
(...)”

(STJ, Terceira Turma, AgInt no AREsp nº 2.051.509/RJ, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 20/3/2023, DJe de 23/3/2023)

Com tais considerações, descabe a pretendida reforma da sentença em relação ao ponto, devendo ser mantida a conclusão do Juízo de 1º grau de que:
(i)
não houve atraso na entrega do imóvel;
(ii)
a rescisão contratual se deu por iniciativa dos compradores; e
(iii)
deve ser restituído aos autores o correspondente a 80% do montante pago, com a retenção de 20% pelas requeridas.

Por conseguinte,
julgo prejudicado
o recurso dos autores/2º
s
apelantes no tocante ao pedido de
indenização por dano moral
, porquanto fundado no alegado atraso na entrega do imóvel.

2.
Restituição da comissão de corretagem

Acerca da restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem, assim decidiu o Superior Tribunal de Justiça, sob a sistemática dos recursos repetitivos:

“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.

I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015:

1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que
previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
.

1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.

II - CASO CONCRETO:

2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor.

Aplicação da tese 1.1.

2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2.

III- RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO”.

(STJ, Segunda Seção, REsp 1.599.511/SP, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016)

Desta feita, cumpre-nos averiguar, num primeiro momento, se houve prévia informação no contrato acerca do preço total da aquisição da unidade autônoma,
com o destaque do valor da comissão de corretagem
, conforme a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça, bem como se legítimos os pagamentos destinados ao intermediador.

Da atenta análise do “Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda” celebrado entre as partes, verifico que o preço ajustado para aquisição da unidade 405 do ed. Speranza, integrante do empreendimento Villaggio Laranjeiras (R$ 169.114,47) foi dividido em sinal, prestações mensais e intermediárias, sem menção a valores a título de comissão de corretagem que, a teor dos itens VIII.2. e VIII.3, do subtítulo “Declarações dos Adquirentes”, foram destacadas do valor negociado e seriam despesas de responsabilidade exclusiva dos adquirentes (f. 229-v).

Quanto ao serviço de intermediação imobiliária prestado por terceiros, sabe-se que, de acordo com o art. 725 do Código Civil brasileiro, necessariamente deverá ocorrer a aproximação das partes pelo corretor e a bem sucedida conclusão do negócio jurídico, o que não se verifica quando o consumidor ingressa num
stand
de vendas da construtora, ou local assemelhado, e conclui o negócio jurídico a partir de atendimento prestado por pessoa agindo em nome da construtora, conforme aparentemente ocorreu no caso concreto, diante da narrativa da parte autora de que efetuou o pagamento a corretores da construtora que a atendeu “
portando o cartão de visita desta no interior da loja/stand de vendas da Lorenge
” (fl. 04).

Ora, não deve prevalecer a argumentação das apelantes de que a comissão de corretagem foi destacada do preço do imóvel e os autores possuíam pleno e inequívoco conhecimento acerca do valor a ser pago (fl. 351), pois apesar de ter sido celebrado contrato particular de corretagem com profissionais autônomos, não há dúvida de que trabalharam a serviço das requeridas, não se caracterizando a contratação dos serviços como fruto de uma mera escolha do consumidor, com vistas ao aperfeiçoamento do negócio jurídico.

Diante disso, têm razão os autores ao requererem a devolução do valor pago a título de comissão de corretagem por força da rescisão contratual declarada por sentença, por ter sido descortinado que não houve destaque do valor da comissão de corretagem no contrato celebrado, bem como que tenham optado pela contratação de profissional do ramo da corretagem de imóveis com vistas a concretização do negócio jurídico, e sim, foram compelidos ao pagamento da comissão aos corretores contratados pelas requeridas, sob pena de o negócio jurídico restar frustrado.

Nesse exato sentido, eis alguns julgados deste Órgão Colegiado, pedindo vênia para suprimir os trechos que não se relacionam ao ponto em análise:

“APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. INTERMEDIAÇÃO POR CORRETOR. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL. AFRONTA AO DEVER DE INFORMAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

1. O Superior Tribunal de Justiça fixou a tese da Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem (REsp n. 1.599.511/SP).

2. Da análise dos documentos acostados, verifica-se que houve a efetiva cobrança pela intermediação de corretora de imóvel na venda da unidade adquirida pelos Apelados. Todavia, inexiste no contrato de promessa de compra e venda, cláusula prevendo a transferência desse encargo aos adquirentes do imóvel, impondo, assim, a restituição integral da monta paga.

3. Afronta ao dever de informação apregoado pelo Código de Defesa do Consumidor CDC, porquanto não houve, no caso em apreço, observância ao dever de prestar uma informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços (art. 6º, III, CDC).

4. Recurso conhecido e desprovido.”

(TJES, Quarta Câmara Cível, Apelação Cível, Processo nº 0006639-46.2012.8.08.0024, rel. Des. Arthur José Neiva de Almeida, julgado em 04/04/2022, DJe de 27/04/2022)

“(...) 5. Mostra-se abusiva a transferência, ao consumidor, da obrigação de adimplir o pagamento da comissão de corretagem, pois, conforme se verifica na praxe do mercado, essa contratação é entabulada entre a construtora e o corretor, não existindo a liberdade de escolha do referido profissional pelo consumidor (...)”

(TJES, Quarta Câmara Cível, Apelação Cível, Processo nº 0005865-45.2014.8.08.0024, rel. Des. Jorge do Nascimento Viana, julgado em 22/02/2021, DJe 05/03/2021)

“APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. CONTRATOS E OBRIGAÇÕES. INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. EFETIVA APROXIMAÇÃO DAS PARTES E PARTICIPAÇÃO CONCRETA NÃO COMPROVADA. COMISSÃO DE CORRETAGEM INDEVIDA. RECURSO DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.

I. O direito ao recebimento da comissão de corretagem está condicionado a existência de autorização para intermediação da compra e venda, mesmo que sem exclusividade; efetiva aproximação das partes; e concretização do negócio em razão de determinante atuação do corretor. Inteligência do art.725 do Código Civil.

II. Inconcusso os elementos de prova nos autos de que não foi o autor, mas sim terceira pessoa, a responsável pela derradeira aproximação e efetiva consecução da compra e venda, sendo que os atos por ele praticados foram apenas mera tentativa de aproximação, esta consubstanciada na promoção e comunicação de disponibilidade de imóvel para venda, o que não é suficiente para impor o pagamento de comissão de corretagem.

III. A mera aproximação das partes, para que se inicie o processo de negociação no sentido da compra e venda de imóvel, não justifica, por si só, o pagamento de comissão. Precedentes do STJ

IV. Recurso conhecido e desprovido, com a majoração dos honorários advocatícios, na forma do art.85, §11, do Código de Processo Civil, para 12% (doze por cento) sobre o valor da causa”.

(TJES, Quarta Câmara Cível, Apelação Cível, Processo nº 0007190-56.2013.8.08.0035, rel. Des. Robson Luiz Albanez, julgado em 29/03/2021, DJe 14/05/2021)

Em suma, improcede a tese das apelantes de que descabe a devolução da comissão de corretagem, haja vista constituir prática abusiva a cobrança de quantia a esse título nos contratos de compra e venda de imóveis, sejam novos ou na planta, quando o consumidor se dirige diretamente à construtora ou, como é comum, a um de seus
stands
e entabula o negócio jurídico por intermédio de profissional contratado pela construtora; logo, se as apelantes preferiram contratar os serviços de corretores para intermediar a venda, em vez de realizá-las diretamente ao consumidor, a elas compete remunerar tais profissionais, e não repassar tal obrigação ao consumidor que, em momento algum, solicitou tais serviços.

3. Termo inicial da correção monetária sobre o montante a ser restituído

Alegam as 1ª
s
apelantes que a correção monetária sobre os valores a serem restituídos, no caso de ser mantida a condenação, deve incidir a partir da data da propositura da ação, nos termos do art. 1º, § 2º, da Lei nº 6.899/81, o que não deve prosperar.

Isso porque, encontra-se firmada a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que o termo inicial da atualização monetária das parcelas pagas, a serem restituídas em virtude da rescisão de contrato de compra e venda, é a
data de cada desembolso
, tal qual determinado na sentença.

A conferir:

“(...) 4. A jurisprudência do STJ é assente no sentido de que,
em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso
. Precedentes.

5. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada, e, em novo exame, conhecer do agravo para negar provimento ao recurso especial.

(STJ, Quarta Turma, AgInt no AREsp nº 2.083.067/RJ, rel. Min. Raul Araújo, julgado em 12/12/2022, DJe 14/12/2022)

“(...) 3. O entendimento desta Corte é no sentido de que,
em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso
.

4. Agravo interno não provido.”

(STJ, Quarta Turma, AgInt no REsp nº 1.988.931/SP, rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 9/8/2022, DJe 19/8/2022)

4. Ônus sucumbenciais e conclusão

D
esacolho
o pedido de majoração da verba sucumbencial em favor do douto advogado dos autores/2º
s
apelantes, eis que razoável o arbitramento realizado no Juízo de 1º grau por terem sucumbido em maior proporção em relação aos pedidos formulados.

Por fim, diante do desfecho que se anuncia, em prol da manutenção incólume da sentença,
arbitro honorários sucumbenciais recursais
, levando em conta o trabalho adicional realizado em grau recursal (CPC/2015, art. 85, §11), com isso majorando a verba honorária em 5% em favor dos advogados de cada uma das partes.

Com tais considerações,
conheço
d
e ambas as
apela
ções cíveis e lhes
nego provimento.

É como voto
.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o Voto proferido pela Eminente Relatora.