Tribunal: TJES
Processo: 0012632-11.2014.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão julgador: ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Provas em geral
Data de julgamento: 2023-07-18

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL Nº
0011632-11.2014.8.08.0021

APTE:

MARCO AURELIO GUIMARAES DA FONSECA E outros

APDO
:

MOCELIN ENGENHARIA LTDA e outros

RELATOR: DES
.
ROBSON LUIZ ALBANEZ

EMENTA

APELA
ÇÃO CÍVEL
.

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESCUMPRIMENTO DE CLÁUSULA PENAL. RETIFICAÇÃO DA ÁREA.
RECURSO CONHECIDO
E IM
PROVIDO
.

I
.
Em
tratando-se de registro públlico, deve-se ater ao regramento contido na Lei nº
6.015/1973,
a qual dispõe sobre a observância de escrituração das incorporações em
R
egistro de Imóveis.

II.
A
unificação
da área a ser incorporada deve ter
sua regularização efetivada a permitir o registro da incorporação no Cartório de Registro de Imóveis.

III
.

O aceite das cláusulas contratuais, incluindo a responsabilização pela retificação dos imóveis destinados à incorporação pactuada, faz incidir a penalidade prevista pelo descumprimento das obrigações e prazos previamente acordados.

I
V.

Recurso conhecido e improvido.

V.

Aplicação
do §11 do artigo 85 do CPC
para majorar em 2% o patamar dos honorários advocatícios
.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Desembargadores da Quarta Câmara Cível,
à unanimidade
,
conhecer
d
o recurso e negar-lhe provimento
,
nos termos do voto d
o
Relator.

RELATOR

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
4ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº
0012632-11.2014.8.08.0021
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: MOCELIN ENGENHARIA LTDA e outros (5)
APELADO: MARCO AURELIO GUIMARAES DA FONSECA e outros (5)
RELATOR(A):ROBSON LUIZ ALBANEZ

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL Nº
0011632-11.2014.8.08.0021

APTE:

MARCO AURELIO GUIMARAES DA FONSECA E outros

APDO
:

MOCELIN ENGENHARIA LTDA e outros

RELATOR: DES
.
ROBSON LUIZ ALBANEZ

EMENTA

APELA
ÇÃO CÍVEL
.

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESCUMPRIMENTO DE CLÁUSULA PENAL. RETIFICAÇÃO DA ÁREA.
RECURSO CONHECIDO
E IM
PROVIDO
.

I
.
Em
tratando-se de registro públlico, deve-se ater ao regramento contido na Lei nº
6.015/1973,
a qual dispõe sobre a observância de escrituração das incorporações em
R
egistro de Imóveis.

II.
A
unificação
da área a ser incorporada deve ter
sua regularização efetivada a permitir o registro da incorporação no Cartório de Registro de Imóveis.

III
.

O aceite das cláusulas contratuais, incluindo a responsabilização pela retificação dos imóveis destinados à incorporação pactuada, faz incidir a penalidade prevista pelo descumprimento das obrigações e prazos previamente acordados.

I
V.

Recurso conhecido e improvido.

V.

Aplicação
do §11 do artigo 85 do CPC
para majorar em 2% o patamar dos honorários advocatícios
.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Desembargadores da Quarta Câmara Cível,
à unanimidade
,
conhecer
d
o recurso e negar-lhe provimento
,
nos termos do voto d
o
Relator.

RELATOR

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 013 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ

Composição de julgamento: 013 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Relator / 015 - Gabinete Des. JORGE DO NASCIMENTO VIANA - JORGE DO NASCIMENTO VIANA - Vogal / 019 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal
VOTOS VOGAIS
015 - Gabinete Des. JORGE DO NASCIMENTO VIANA - JORGE DO NASCIMENTO VIANA (Vogal)
Acompanhar
019 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº
0012632-11.2014.8.08.0021

APTE:

MARCO AURELIO GUIMARAES DA FONSECA E outros

APDO
:

MOCELIN ENGENHARIA LTDA e outros

RELATOR: DES
.
ROBSON LUIZ ALBANEZ

VOTO

Consoante re
latado,
cinge-se o presente recurso à análise da juridicidade da
s
entença de fl.
5/17 (autos digi
t
alizados, V. 3)
, que nos autos da
a
ção
ordinária ajuizada por
Mocelin Engenharia Ltda.
,
julgou procedente em parte o pleito autoral
condenando os acionados,
Marco Aurélio Guimarães da Fonseca

e outros
ao pagamento do valor de

R$19.000,00 (dezenove mil reais)
por incidência da cláusula penal prevista no contrato, por descumprimento de obrigação
.

Contextualizando a demanda, as partes firmaram contrato de permuta para desenvolvimento de projeto imobiliário,
ocorrida inicialmente entre Mocelin Engenharia Ltda. e terceiro não integrante da lide
.

P
or aditivo, os acionados assumiram os direitos e responsabilidades dos vendedores originários,
prosseguindo nas negociações
.

Assim,
restou estabelecido
no contrato
, dentre outras delimitações, que
a
regularização
da situação dos imóveis
deveria ser realizado num prazo de seis meses pelos acionados/
apelantes
,
medida que viabilizaria a posterior
outorga de escrituras públicas
.

Entretanto,
a expiração do prazo estipulado

para a referente regularização,
a saber, seis meses,

causou danos
aos demandantes
,
conforme alegações,
eis que restou prejudicado o início de venda das unidades habitacionais do empreendimento,
por ausência da documentação pertinente
.

O Juízo entendeu que a demandante se manteve inerte pelo prazo estipulado para acionar a via judicial [...]
para que com a retificação correta da área, unificação dos lotes, e posterior averbação em matrícula fosse possível a incorporação do empreendimento junto a outro terreno po
r
ela adquirido
. [...].

Apesar disso
,
deram início às
obras e
à
comercialização das unidades sem a documentação exigida na legislação de regência, afastando a alegação de que tenha suportado danos materiais, subsumindo
ainda
a atitude ao princípio de que ninguém pode se beneficiar da própria torpeza.

Para além disso,
de outra vista,
entendeu que os requeridos descumpriram a cláusula
que contém a obrigação que viabilizaria
a outorga da escritura, refletindo na aplicação da penalidade
prevista
, qual seja, multa no importe de 5% sobre o valor do contrato.

Na síntese de suas razões (fl.33/43), sustentaram os apelantes que os pedidos julgados improcedentes incorrem na exclusão de sua responsabilidade o que, por ordem lógica, leva à inaplicabilidade da cláusula penal que culminou na sua condenação mínima.

Argumenta que a referida cláusula foi inserida no contrato por má-fé do ora apelado; que o juízo salienta o descumprimento recíproco dos contratantes, citando a exceção de cont
r
ato não cumprido para afastar a
aplicação
da cláusula penal;
que o apelado usou o feito na tentativa de transpor suas obrigações e que a cláusula
contratual
possui finalidade compensatória de eventuais perdas e danos, todavia no caso concreto, inexistentes, valendo-se o apelado de inversão do ônus de regularização do imóvel, que de praxe é de responsabilidade do incorporador, delimitando prazo exíguo para cumprimento.

É o
breve escorço fático
.

Da documentação acostada aos autos depreende-se, pelo
contrato estipulado,
a previsão

n
o parágrafo primeiro da cláusula primeira que:

[...] Ficará por conta exclusiva da PROMITENTE VENDEDORA, o encargo e ônus para a total legalização dos móveis junto ao CARTORIO DE REGISTRO GERAL DE IMÓVEIS DESTA COMARCA, incluindo-se aí os encargos com Certidão de Demolição da casa existente no lote descrito na letra b", devendo a área total do terreno, estar totalmente legalizada e unificada, com a inserção de suas medidas perimetrais, no prazo máximo de 6 (seis) meses. [...].

Em seguida, a cláusula
na
oitava:

[...]
Fica estipulada uma multa penal de 5% (cinco por cento) sobre o valor deste contrato, aplicável à parte
que
descumprir qualquer norma ou preceito aqui estabelec
i
do.
[...].

Colhe-se da mídia (MP4) acostada aos autos, o depoimento realizado no juízo por ocasião da audiência realizada
em
que
Sr. Marco Aurélio,
apelante, foi ouvido

e afirmou que, q
uando foi celebrado o contrato entre o Hotel Monazita
(depois substituído pelo apelante)
e a Moceline
Engenharia Ltda.
,
restou estabelecida a responsabilidade dos requeridos/apelantes pel
a regularização do terreno
objeto da permuta, apesar de ter conhecimento
que a
medida em contratos desse tipo é vinculada a
os compradores ou
a
os permutantes.

A
lém disso, que
o prazo estipulado para essa regularização foi
acordado em
seis meses,
respondendo em seguida
não
saber
afirmar em que data
efetivamente
foi realizada, mas que levou “
um pouco de tempo
”
e que enfrentaram mudança
s
de Prefeito, de Secretário
municipal e

c
om
o
Cartório de Registro Geral de Imóveis, que possui procedimento demorado,
frisa
.

Ao ser questionado, por sua
condição de construtor
, afirmou ter conhecimento de
que a incorporação fica atrelada à regularização do terreno mas, ao ser indagado pelo Juízo, afastou a possibilidade de que o atraso tenha decorrido pela demora na retificação da área.

Isso sob argumento de que
a obra estava bem adiantada e as vendas avançadas,
mas a empresa,
por sua vez,
não
efetivou
o registro da incorporação,
ressaltando que tal medida
não depend
ia
de retificação da área.

Apesar de tal assertiva, declarou
que a empresa respondia com negativas sobre o pedido de registro da incorporação e
que
, em contrapartida, não fizeram a legalização do imóvel por este fato.
Extrai-se trecho do referido depoimento:

[...
]
havia muito atrito entre os donos da Mocelin com a minha família, não entendo porque, mas a gente ia lá várias vezes e pedia pra ver sobre a questão de um aditivo pra fazer o registro da incorporação e a gente só obtinha negativa.

Aí até o momento em
que
nós dissemos que precisava de ter um momento em que a Mocelin fizesse uma garantia pra gente, desse uma garantia, alguma coisa assim, através de um aditivo, que nunca foi feito esse aditivo, então nós não passamos a legalização do imóvel por causa disto.
[...]

Desse modo, considerando notadamente os termos contidos nas cláusulas
do contrato e seus aditivos
, que deliberam sobre a responsabilidade pelo descumprimento de obrigação com prazo determinado,
conclui-se
que os demandados/apelantes possuíam plena ciência de sua obrigação, tanto pela previsão contratual
e aceite das cláusulas estipuladas,
quanto pelo conhecimento técnico,
por ser
construtor
, d
e que a medida era necessária para a implementação do negócio jurídico.

Com isso, não se revela a existência de má-fé dos adquirentes na inversão do ônus contido na cláusula, sequer indícios, o que, em essência, deve ser demonstrado por prova inequívoca de sua ocorrência.

Entretanto, não houve produção de prova nesse sentido, refletindo-se o argumento como mera alegação.

Em assim sendo, correto a meu ver o entendimento adotado na sentença, eis que a unificação dos lotes se mostrava como medida necessária a permitir a realização do posterior registro do negócio jurídico entabulado entre as partes.

Nesse sentido,
mutatis mutandis
:

APELAÇÃO CÍVEL - REGISTROS PÚBLICOS - AÇÃO DE RETIFICAÇÃO - IMPRECISÃO NAS ÁREAS PERTENCENTES AO PROPRIETÁRIO - POSSIBILIDADE - FUSÃO DE MATRÍCULAS - IMÓVEIS REGISTRADOS EM NOME DIFERENTES EMPRESAS - INCORPORAÇÃO EMPRESARIAL -
NECESSIDADE DE REGULARIZAÇÃO DA PROPRIEDADE DOS IMÓVEIS CONTÍGUOS JUNTO AO CARTÓRIO COMPETENTE APÓS A RETIFICAÇÃO PARA POSTERIORMENTE PROCEDER A UNIFICAÇÃO DO REGISTRO
- INEXISTÊNCIA DE OFENSA AO ART. 234, DA LEI 6.015/1973. - Cumpridos os requisitos legais e verificada inexatidão dos registros de imóveis quanto à área da propriedade, é necessária a sua retificação. -
Realizadas as retificações necessárias e regularizada a situação dos imóveis junto ao cartório

competente, mostra-se juridicamente possível à fusão da matrícula dos imóveis contíguos em nome do mesmo proprietário.
(TJMG, Rec. 1.0290.05.030092-7/006, j. 02/02/2017, p. 21/02/2017).

Destarte,
diante do
aceite, pela assinatura do contrato
e ciência da obrigação ali contida e seu posterior descumprimento, inarredável a aplicação d
a penalidade prevista, mantendo-se a sentença por seus fundamentos.

D
iante d
e

todo o exposto,
conheço
do
recurso
e nego-lhe provimento
.

M
ajora
ção

d
os honorários
advocatícios em 2%,
na forma do §11, do art. 85, do Novel Digesto, tendo em vista o resultado do julgamento.

É como voto.

ROBSON LUIZ ALBANEZ

Desembargador Relator

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)