Tribunal: TJES
Processo: 5006490-51.2023.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão julgador: MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Liquidação / Cumprimento / Execução; Direitos / Deveres do Condômino
Data de julgamento: 2023-12-03

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO –
AÇÃO DE COBRANÇA EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – DÍVIDAS CONDOMINIAIS – OBRIGAÇÃO
PROPTER REM –
PREVISÃO NO EDITAL DO LEILÃO -

RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE
–
VIOLAÇÃO À COISA JULGADA – NÃO OCORRÊNCIA -
RECURSO PROVIDO.

1.

T
rata-se de cumprimento de sentença ajuizado pelo Agravante
em face do
antigo proprietário do imóvel
objetivando
o recebimento d
os débitos condominiais, já reconhecidos em sentença.
Todavia, no curso da demanda, o bem foi levado à hasta pública
em outro processo,

sendo adquirido pela
ora Agravada
.

2.
N
ão obstante
a referida empresa não tenha participado da fase de conhecimento, a adquirente
é parte legítima para figurar no polo passivo do cumprimento de sentença, sendo este o recente posicionamento adotado pela
s
Terceira
e Quarta
Turma
s
do Superior Tribunal de Justiça.

3
.
A
obrigação de pagamento das taxas condominiais possui natureza
propter rem
, razão pela qual deve ser exigida de quem consta na matrícula do imóvel como seu proprietário.

4. Entende-se,
portanto,
que a obrigação
condominial
é dotada de ambulatoriedade, conforme disposto no art. 1.345 do CC,
in verbis:
"
o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multa e juros moratórios
”.

5.
Entendeu o Superior Tribunal de Justiça que a medida não viola
a
Coisa Julgada,
o
Contraditório e
a
Ampla Defesa,
vez que,
se o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode ter seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, mesmo que não tenha figurado no polo passivo da fase de conhecimento.

6. Especificamente sobre o instituto da coisa julgada, é possível que seus efeitos afetem terceiros que não participaram de sua formação, como ocorre, exatamente, na hipótese de alienação da coisa ou do direito litigioso, havendo previsão expressa no novo Código de Processo Civil, em seu art. 109, § 3º: “
estendem-se os efeitos da sentença proferida entre as partes originárias ao adquirente ou cessionário
”.

7.
Recurso
conhecido e
p
rovido
.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5006490-51.2023.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: CONDOMINIO TURISTICO DE GUARAPARI

AGRAVADO: MARCELO SILVEIRA NETTO e outros

RELATOR(A):
MARIANNE JUDICE DE MATTOS

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO –
AÇÃO DE COBRANÇA EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – DÍVIDAS CONDOMINIAIS – OBRIGAÇÃO
PROPTER REM –
PREVISÃO NO EDITAL DO LEILÃO -

RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE
–
VIOLAÇÃO À COISA JULGADA – NÃO OCORRÊNCIA -
RECURSO PROVIDO.

1.

T
rata-se de cumprimento de sentença ajuizado pelo Agravante
em face do
antigo proprietário do imóvel
objetivando
o recebimento d
os débitos condominiais, já reconhecidos em sentença.
Todavia, no curso da demanda, o bem foi levado à hasta pública
em outro processo,

sendo adquirido pela
ora Agravada
.

2.
N
ão obstante
a referida empresa não tenha participado da fase de conhecimento, a adquirente
é parte legítima para figurar no polo passivo do cumprimento de sentença, sendo este o recente posicionamento adotado pela
s
Terceira
e Quarta
Turma
s
do Superior Tribunal de Justiça.

3
.
A
obrigação de pagamento das taxas condominiais possui natureza
propter rem
, razão pela qual deve ser exigida de quem consta na matrícula do imóvel como seu proprietário.

4. Entende-se,
portanto,
que a obrigação
condominial
é dotada de ambulatoriedade, conforme disposto no art. 1.345 do CC,
in verbis:
"
o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multa e juros moratórios
”.

5.
Entendeu o Superior Tribunal de Justiça que a medida não viola
a
Coisa Julgada,
o
Contraditório e
a
Ampla Defesa,
vez que,
se o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode ter seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, mesmo que não tenha figurado no polo passivo da fase de conhecimento.

6. Especificamente sobre o instituto da coisa julgada, é possível que seus efeitos afetem terceiros que não participaram de sua formação, como ocorre, exatamente, na hipótese de alienação da coisa ou do direito litigioso, havendo previsão expressa no novo Código de Processo Civil, em seu art. 109, § 3º: “
estendem-se os efeitos da sentença proferida entre as partes originárias ao adquirente ou cessionário
”.

7.
Recurso
conhecido e
p
rovido
.

Vistos, relatados e discutidos estes autos,
ACORDAM
os Desembargadores que integram a colenda
Primeira
Câmara Cível do
E
grégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, de conformidade com a ata do julgamento e as notas taquigráficas em, à unanimidade,
conhecer e
dar

provimento

ao recurso
, nos termos do voto d
a
Relator
a
.

Vitória-ES, 28 de novembro de 2023.

RELATORA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Órgão julgador vencedor
: 026 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS

Composição de julgamento: 026 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Relator / 002 - Gabinete Des. ANNIBAL DE REZENDE LIMA - ANSELMO LAGHI LARANJA - Vogal / 012 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal
VOTOS VOGAIS
002 - Gabinete Des. ANNIBAL DE REZENDE LIMA - ANSELMO LAGHI LARANJA (Vogal)
Acompanhar
012 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

________________________________________________________________________________________________________________________________________________

VOTO VENCEDOR

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº
500
6490
-
51
.202
3
.8.08.0000

AGRAVANTE:
CONDOMÍNIO TURÍSTICO DE GUARAPARI – ALDEIA DA PRAIA

AGRAVADO:
MARCELO SILVEIRA NETTO

RELATOR: DES. MARIANNE JÚDICE DE MATTOS

VOTO

Conforme relatado,
cuida-se
de

recurso de

AGRAVO DE INSTRUMENTO

interposto p
elo

CONDOMÍNIO TURÍSTICO DE GUARAPARI – ALDEIA DA PRAIA

em face da r. decisão,
proferida pel
o
MM Ju
i
z de Direito da
1
ª Vara Cível
de
Guarapari
,
nos autos d
o cumprimento de sentença instaurado em face de

MARCELO SILVEIRA NETTO
,
que
indeferiu a substituição do executado pela empresa
MARAZUL NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA.,
vez que não participou da fase de conhecimento do feito, violando o disposto no art. 779 do CPC.

Em suas razões (id.
5280400
) aduz o recorrente, inicialmente, que a decisão agravada não observou o disposto no art. 1.345 do Código Civil, que expressamente dispõe que “
o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multa e juros moratórios.”

Sustenta que o art. 790, I, do CPC, prevê a possibilidade de a execução fundada em direito real prosseguir em face do sucessor, tratando-se de obrigação
propter rem.

Corrobora, também, o disposto no art. 109, §3º, do CPC, na medida em que os efeitos da sentença proferida entre as partes originárias estendem-se ao adquirente ou cessionário.

Destaca, outrossim, que a adquirente possuía plena ciência dos débitos condominiais,
constando no
edital de praça os débitos da unidade.

Colaciona jurisprudências do Superior Tribunal de Justiça capazes de am
p
arar
a
sua tese, pleiteando, ao final, a concessão da
tutela antecipada recursal para determinar a inclusão do arrematante no polo passivo
do cumprimento de sentença.

Preenchidos os requisitos extrínsecos e intrínsecos, passo a analisar o mérito do recurso,
vez que a matéria aventada como preliminar confunde-se com este
.

A fim de nortear o julgamento,
relembro
que, na origem,
trata-se de cumprimento de sentença ajuizado pelo Agravante
em face do
antigo proprietário do imóvel
objetivando
o recebimento d
os débitos condominiais, já reconhecidos em sentença.

Todavia, no curso da demanda, o bem foi levado à hasta pública
em outro processo
(
autos
nº
0009834-39.2012.8.08.0024),
sendo adquirido pela empresa
MARAZUL NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA,
ora agravada
.

E, não obstante a referida empresa não tenha participado da fase de conhecimento, entendo que a adquirente é parte legítima para figurar no polo passivo do cumprimento de sentença, sendo este o recente posicionamento adotado pelas Terceira e Quarta Turmas do Superior Tribunal de Justiça.

Isso porque a obrigação de pagamento das taxas condominiais possui natureza
propter rem
, razão pela qual deve ser exigida de quem consta na matrícula do imóvel como seu proprietário.

Por ocasião do julgamento do REsp 1.483.930/DF, sob o rito dos recursos repetitivos, a 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça reafirmou que "
as despesas condominiais, compreendidas como obrigações propter rem, que se caracterizam pela ambulatoriedade da pessoa do devedor, são de responsabilidade daquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária, ou ainda do titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo ou a fruição, desde que esse tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio
".

Entende-se, portanto, que a obrigação condominial é dotada de ambulatoriedade, conforme disposto no art. 1.345 do CC,
in verbis:
"
o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multa e juros moratórios
”.

Desse modo, a transmissão da obrigação ocorre automaticamente, isto é, ainda que não seja essa a intenção do alienante e mesmo que o adquirente não queira assumi-la.

Sua finalidade é fazer prevalecer o interesse da coletividade dos condôminos, permitindo que o condomínio receba, a despeito da transferência de titularidade do direito real sobre o imóvel, as despesas indispensáveis e inadiáveis à manutenção da coisa comum, impondo ao adquirente, para tanto, a responsabilidade, inclusive pelas cotas condominiais vencidas em período anterior à aquisição.

Entendeu o Superior Tribunal de Justiça que a medida não viola
a
Coisa Julgada, o Contraditório e a Ampla Defesa, vez que, se o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode ter seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, mesmo que não tenha figurado no polo passivo da fase de conhecimento.

Especificamente sobre o instituto da coisa julgada, é possível que seus efeitos afetem terceiros que não participaram de sua formação, como ocorre, exatamente, na hipótese de alienação da coisa ou do direito litigioso, havendo previsão expressa no novo Código de Processo Civil, em seu art. 109, § 3º: “
estendem-se os efeitos da sentença proferida entre as partes originárias ao adquirente ou cessionário
”.

Ademais, o edital de praça previu expressamente a existência de débitos condominiais do imóvel, tendo o adquirente plena ciência da matéria, devendo, portanto, responder pela obrigação.

A propósito, vejamos recentes julgados sobre a matéria:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA DOS FUNDAMENTOS DA DECISÃO DE INADMISSIBILIDADE DO RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA DO STJ. RECONSIDERAÇÃO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DÍVIDA CONDOMINIAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. INCLUSÃO DO ARREMATANTE NO POLO PASSIVO. POSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.

(...)

2. Em conformidade com o atual entendimento jurisprudencial desta Corte,"em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem e partindo-se da premissa de que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode ter seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo" (REsp 1.829.663/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 5/11/2019, DJe de 7/11/2019).

3. Agravo interno provido para, reconsiderando a decisão agravada, conhecer do agravo e dar provimento ao recurso especial, com o fim de admitir a inclusão do arrematante do imóvel no polo passivo do correspondente cumprimento de sentença.

(AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.198.619/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 17/4/2023, DJe de 3/5/2023.)

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COBRANÇA DE DESPESAS DE CONDOMÍNIO. IMPUGNAÇÃO AO CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. POSSIBILIDADE DE SUCESSÃO PROCESSUAL DO EXECUTADO ORIGINÁRIO PELO ARREMATANTE DO IMÓVEL, QUANDO CONSTANTE DO EDITAL DE LEILÃO A EXISTÊNCIA DO DÉBITO CONDOMINIAL. RAZÕES RECURSAIS INSUFICIENTES. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. A jurisprudência desta Corte Superior é no sentido da possibilidade de sucessão processual do executado originário pelo arrematante do imóvel, quando constante do edital de leilão a existência do débito.

2. Inexistentes quaisquer óbices ao conhecimento e provimento do recurso.

3. Não há como conhecer, nesta insurgência, de matérias que não foram objetos da decisão monocrática.

4. Razões recursais insuficientes para a revisão do julgado.

5. Agravo interno desprovido.

(AgInt no REsp n. 1.991.360/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 27/6/2022, DJe de 29/6/2022.)

P
or fim, relativamente ao repasse do montante de R$
120.206,09 (cento e vinte mil, duzentos e seis reais e nove centavos)
pelo juízo da arrematação do imóvel para a conta judicial vinculada ao cumprimento de sentença originário (processo nº 0007586-46.2011.8.08.0021), tal questão não influencia na legitimidade passiva da parte agravada, motivo pelo qual a suficiência do valor penhorado nos autos em que realizada arrematação (processo nº 0009834-39.2012.8.08.0024) e repassado ao juízo de origem para saldar o débito executado deve ser objeto de análise pelo Juízo da Execução.

Diante d
o exposto,
estando o pleito do Agravante alinhado ao entendimento sedimentado pelo Superior Tribunal de Justiça,
conheço do recurso e lhe
DOU

P
ROVIMENTO
para
permitir a inclusão do arrematante no polo passivo da demanda
na origem
.

É

como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Peço vista - Sessão 05/09/2023

SESSÃO 28/11/2023

VOTO: Acompanho o voto da eminente Relatora

VOGAL: Desembargadora Janete Vargas Simões

VOTO VISTA

Conforme relatado pela eminente Relatora, trata-se de agravo de instrumento interposto por Condomínio Turístico de Guarapari – Aldeia da Praia contra decisão proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1ª Vara Cível de Guarapari/ES que, no procedimento de cumprimento de sentença, indeferiu a substituição do executado pela empresa arrematante do imóvel.

A eminente Relatora manifestou-se pelo provimento do recurso, apontando que
a dívida de condomínio é “
propter rem
”, de modo que deve ser exigida do proprietário registral, reportando-se ao entendimento
vinculante
firmado pelo STJ no julgamento do REsp 1.483.930/DF.

P
ondera-se, no caso, que o imóvel objeto da cobrança das cotas condominiais foi objeto de leilão judicial no processo 0009834-39.2012.8.08.0024,
o que implica no
Superior Tribunal de Justiça
de que
,
“
em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem,
constando do edital de praça a existência de ônus incidente sobre o imóvel
, o arrematante é responsável pelo pagamento das despesas condominiais vencidas, ainda que estas sejam anteriores à arrematação, admitindo-se, inclusive, a sucessão processual do antigo executado pelo arrematante
” (REsp 1.672.508/SP, Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 25/06/2019, DJe 01/08/2019).
G.N.

No mesmo sentido:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - EMBARGOS À EXECUÇÃO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PROVIMENTO AO RECLAMO DA PARTE ADVERSA. INSURGÊNCIA RECURSAL DO EXECUTADO. 1. Nos termos do entendimento jurisprudencial do STJ, "em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem, constando do edital de praça a existência de ônus incidente sobre o imóvel, o arrematante é responsável pelo pagamento das despesas condominiais vencidas, ainda que estas sejam anteriores à arrematação, admitindo-se, inclusive, a sucessão processual do antigo executado pelo arrematante" (REsp 1.672.508/SP, Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 25/06/2019, DJe 01/08/2019). Precedentes. 2.Em razão do descompasso existente entre o entendimento firmado pela Corte de origem e a orientação jurisprudencial consolidada por este Superior Tribunal de Justiça sobre a matéria, de rigor o provimento do apelo nobre interposto pela parte agravada. 3. A parte agravante suscitou, no recurso de apelação, a eventual distinção da responsabilidade pelos débitos condominiais referentes ao apartamento e à garagem, questão não examinada pela Corte local. 4. Agravo interno parcialmente provido apenas para determinar que o Tribunal de origem examine a questão relativa à alegada ilegitimidade do executado quanto à garagem nº 06. (AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.894.909/SC, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 21/3/2022, DJe de 24/3/2022.)

Assim
, analisando o edital de
arrematação (Id 5280977),
constata-se
no campo de indicação de ônus sobre o imóvel leiloado a existência de
diversas restrições, entre elas, a
dívida condominial,
no valor acumulado de R$ 366.892,82 (trezentos e sessenta e seis mil, oitocentos e noventa e dois reais e oitenta e dois centavos),
o que obriga, portanto, o arrematante, autorizando, então, a substituição processual pretendida.

Diante do exposto,
ainda que por outros fundamentos,
acompanho a eminente Relatora para dar provimento ao recurso
, permitindo a inclusão do arrematante no polo passivo do cumprimento de sentença.

É como voto