Tribunal: TJES
Processo: 0017631-91.2016.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão julgador: ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão / Resolução; Provas em geral
Data de julgamento: 2023-07-20

Ementa:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO – INTERESSE DO PROMITENTE COMPRADOR – PERCENTUAL DE RETENÇÃO – SENTENÇA
ULTRA PETITA
– JUROS MORATÓRIOS – TRÂNSITO EM JULGADO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. De
acordo com o art. 492, do Código de Processo Civil,
é vedado ao juiz proferir decisão de natureza diversa da pedida, bem como condenar a parte em quantidade superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado.

2. Tendo a parte autora delimitado o valor requerido a título de restituição, a condenação em valor superior ao expressamente postulado pela parte importa em julgamento
ultra petita
.

3. É considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.

4. O Colendo Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema nº. 1.002, fixou a tese jurídica vinculante segundo a qual nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei Federal nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
0017631-91.2016.8.08.0035
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: SPE - CONSTRUTORA SA CAVALCANTE - ES XVI LTDA
APELADO: RONALDO RESENDE CARRIJO
RELATOR(A):ANNIBAL DE REZENDE LIMA

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EMENTA

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO – INTERESSE DO PROMITENTE COMPRADOR – PERCENTUAL DE RETENÇÃO – SENTENÇA
ULTRA PETITA
– JUROS MORATÓRIOS – TRÂNSITO EM JULGADO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. De
acordo com o art. 492, do Código de Processo Civil,
é vedado ao juiz proferir decisão de natureza diversa da pedida, bem como condenar a parte em quantidade superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado.

2. Tendo a parte autora delimitado o valor requerido a título de restituição, a condenação em valor superior ao expressamente postulado pela parte importa em julgamento
ultra petita
.

3. É considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.

4. O Colendo Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema nº. 1.002, fixou a tese jurídica vinculante segundo a qual nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei Federal nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 002 - Gabinete Des. ANNIBAL DE REZENDE LIMA

Composição de julgamento: 002 - Gabinete Des. ANNIBAL DE REZENDE LIMA - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / 012 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal / 017 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - JOSE AUGUSTO FARIAS DE SOUZA - Vogal
VOTOS VOGAIS
012 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
017 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - JOSE AUGUSTO FARIAS DE SOUZA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0017631-91.2016.8.08.0035

APELANTE: SPE CONSTRUTORA SA CAVALCANTE

APELADO: RONALDO RESENDE CARRIJO

RELATOR: DES. SUBST. ALDARY NUNES JUNIOR

VOTO

Conforme relatado, cuidam os presentes autos de “ação de rescisão contratual” ajuizada por RONALDO RESENDE CARRIJO, ora Apelado, em face de SPE CONSTRUTORA SA CAVALCANTE, ora Apelante, pretendendo a decretação da rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre as partes e a restituição de 85% (oitenta e cinco por cento) das quantias pagas.

Pela sentença de fls. 221/229, o MMº. Juiz de Direito
a quo
julgou procedente a pretensão autoral para reconhecer a abusividade de cláusula contratual de condenar a Apelante a restituir 90% (noventa por cento) da quantia paga, atualizado pelo INPC até a citação e, após, apenas pela taxa SELIC.

Irresignada, SPE CONSTRUTORA SA CAVALCANTE interpôs o recurso de apelação de fls. 246/260, sustentando que (1) a r. sentença vergastada é
ultra petita
pois impôs condenação superior à pretensão deduzida pelo Apelado; (2) o percentual de retenção deve ser fixado em 25% (vinte e cinco por cento), na forma do entendimento firmado pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça; (3) o termo inicial dos juros de mora deve ser o trânsito em julgado e não a citação.

Embora intimado, o Apelado não apresentou contrarrazões recursais.

Pois bem.

As partes firmaram, em 25.08.2014, dois contratos de promessa de compra e venda relativos às salas 202 e 203 do “Centro Empresarial Shopping Praia da Costa Offices”, no valor unitário de R$ 161.674,30 (cento e sessenta e um mil, seiscentos e setenta e quatro reais e trinta centavos).

Alega ter realizado, até o ajuizamento da ação, o valor de R$ 89.738,64 (oitenta e nove mil, setecentos e trinta e oito reais e sessenta e quatro centavos), todavia, por questões financeiras, não possui condições de suportar com a parcela do financiamento, razão pela qual requereu a rescisão do contrato, não concordando, contudo, com os termos propostos pela Construtora, ora Apelante.

É cediço ser devida a restituição integral do valor pago pelo promitente-comprador quando a rescisão contratual ocorrer por culpa exclusiva do promitente-vendedor, nos termos do Súmula nº 543, do Colendo Superior Tribunal de Justiça:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”.

No caso, entretanto, a rescisão contratual ocorreu no exclusivo interesse dos promitentes-compradores, haja vista a superveniência de inviabilidade econômica.

Nessa hipótese, a jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça entende pela “
razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), de acordo com as circunstâncias do caso concreto
.
” (TJES, recurso de apelação nº. 0000086-12.2018.8.08.0011, de que foi Relator o Exmº. Sr. Desembargador Fabio Clem de Oliveira, julgado em 23.04.2019).

No caso, o MMº. Juiz de Direito
a quo
entendeu como devido a retenção de 10% (dez por cento) do valor pago pelo Apelado, razão pela qual condenou a Apelante a restituir o equivalente a 90% (noventa por cento) do valor pago.

Todavia, a r. sentença vergastada é
ultra petita
neste particular, uma vez que o Apelado requereu, expressamente, a devolução de 85% (oitenta e cinco) por cento do valor pago, razão pela qual a condenação em montante superior viola o princípio da adstrição, consoante disposto no art. 492, do Código de Processo Civil.

Veja-se (fls. 08):

“d.2) a decretação da rescisão contratual, com a peculiar devolução de 85% (oitenta e cinco por cento) das quantias totais já pagas de uma só vez, acrescidas de correção monetária desde a data em que se efetivaram os pagamentos e juros a partir da citação.”

A sentença
ultra petita
não enseja a sua nulidade, mas apenas a supressão daquilo que excede a pretensão deduzida pelas partes, razão pela qual a restituição deverá ser limitada no percentual de 85% (oitenta e cinco por cento) do valor pago.

Por outro lado, a Apelante não comprovou circunstância que justificasse, na hipótese concreta, a majoração da retenção para o patamar de 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago.

A retenção de parcela do valor já adimplido pelo promitente-comprador visa compensar o promitente-vendedor dos gastos suportados com despesas administrativas, principalmente com divulgação e comercialização, pagamento de impostos, bem como remunerá-lo pela eventual utilização do bem pelo adquirente, razão pela qual a abusividade da retenção do percentual pretendido deve ser analisada à luz do caso concreto.

Ademais,
“não se desconhece que a jurisprudência tem admitido a majoração do referido percentual para até 25% (vinte e cinco inteiros por cento) do valor pago pelo promissário comprador,
todavia, esta elevação só é permitida para casos em que o imóvel já tiver sido ocupado pelo comprador ou desde que reste demonstrado nos autos despesas que justifiquem esse aumento
, o que não se afigura presente na hipótese
.” (TJES, recurso de apelação nº. 0027738-34.2015.8.08.0035, de que foi Relator o Exmº. Sr. Desembargador Fabio Clem de Oliveira – grifo nosso).

No caso, a rescisão contratual ocorreu no exclusivo interesse do Autor (promitente-comprador), haja vista a superveniência de inviabilidade econômica, sem que tenha havido sequer a imissão na posse do imóvel, até porque a rescisão ocorrera antes mesmo da entrega do imóvel objeto do contrato.

Do cotejo das provas constantes dos autos, penso que a fixação do percentual de retenção em favor da Apelante em 15% (quinze por cento) mostra-se suficiente para recompor os prejuízos advindos da resilição contratual por iniciativa do Apelado, sendo proporcional e razoável diante das peculiaridades do caso, notadamente pelo fato da Construtora não colacionar aos autos provas no sentido de corroborar eventuais despesas excepcionais que porventura tenham ocorrido em decorrência da rescisão contratual.

Quanto aos juros de mora, o Colendo Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo (Tema nº. 1.002), fixou a tese jurídica vinculante segundo a qual “
n
os compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão”
.

O contrato de promessa de compra e venda cuja rescisão é postulada data de 2014, razão pela qual os juros de mora, sobre o valor a ser restituído, deverão incidir apenas após o trânsito em julgado da sentença condenatória e não da citação.

Ante o exposto, conheço do presente recurso de apelação e lhe dou parcial provimento para limitar a restituição determinada na r. sentença a 85% (oitenta e cinco por cento) do valor pago, devendo os juros de mora (taxa Selic) incidirem a partir do trânsito em julgado.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Sessão de 11/07/2023
Des. Substituto José Augusto Farias de Souza:
Acompanhar.

Acompanho o voto do eminente Relator. Sessão 11.07.23.