Tribunal: TJES
Processo: 5011257-56.2021.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR
Órgão julgador: EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Obrigações
Data de julgamento: 2023-04-04

Ementa:
EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TAXAS CONDOMINIAIS. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DA IMISSÃO NA POSSE DO COMPRADOR. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. MANTIDA A SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO. 1.
Tratando-se de Embargos à Execução de Título Extrajudicial, a discussão aqui se limita, essencialmente, à responsabilidade da construtora pelas cotas condominiais de unidade vendida.
2.

Os rasos argumentos da recorrente não se sustentam, especialmente quando se observa ausência de prova da efetiva entrega das chaves aos adquirentes, remanescendo responsável a construtora pelas cotas condominiais, razão pela qual não merece reparo a sentença que rejeitou os embargos à execução

3.
Recurso conhecido e não provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
5011257-56.2021.8.08.0048
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA
APELADO: PARQUE PELICANO
RELATOR(A
):EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR

Composição de julgamento: 018 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Relator / 022 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal / 028 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal
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RELATÓRIO

NOTAS ORAIS
VOTOS COM DOCUMENTO
(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - Sessão do dia 28.03.2023:

Acompanho o voto do Eminente Relator.

VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906
Número telefone:( )

Processo nº
5011257-56.2021.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA

Advogado do(a) APELANTE: IVAN ISAAC FERREIRA FILHO - BA14534-A
APELADO: PARQUE PELICANO

Advogados do(a) APELADO: JARDEL MORAIS DO NASCIMENTO JUNIOR - ES27727-A, DIEGO MORAES BRAGA - ES25493-A, EDUARDO COSTA NASSUR - ES26009-A, LUCIANA VIANA DA SILVA - ES32728-A

VOTO

Conforme consta do relatório, trata-se de
recurso de apelação interposto contra a sentença proferida pelo juízo da 4ª Vara Cível de Serra que julgou improcedentes os embargos à execução e condenou o ora apelante ao pagamento das custas e honorários fixados em 10% (dez por cento) do valor da causa.

O apelante sustenta basicamente:
a)
merecer acolhida os embargos a fim de se reconhecer sua ilegitimidade passiva;
b)
que a responsabilidade pelos encargos condominiais são do adquirente da unidade a partir da disponibilização do imóvel;
c)
que, na eventualidade de sua responsabilização, o valor da taxa deve ser de 30%, a teor da convenção do condomínio;
d)
que deixou o juízo originário de fixar os parâmetros de correção e juros dos valores.

Presentes os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal, conheço da presente apelação e passo a analisar seu mérito.

Não obstante os respeitáveis argumentos trazidos pelos recorrentes em suas razões, não vislumbro possibilidade de reforma da sentença recorrida, eis que devidamente fundamentada pelo e. magistrado “a quo”.

O Condomínio aqui recorrido, nos autos da Execução nº 5005096-30.2021.8.08.0048) pretende a satisfação de créditos inerentes ao não pagamento de encargos condominiais do período de abril/2017 a maio/2021.

A alegada ausência de legitimidade passiva aduzida pela ora apelante se confunde com o próprio mérito dos Embargos, que em sua essência visa afastar a responsabilidade da construtora sobre os débitos atinentes à unidade condominial que fora comercializada.

No caso, da análise dos autos, chego à mesma conclusão do julgador da instância primeva de que a Recorrente em nenhum documento dos autos comprova a efetiva entrega das chaves da unidade em questão aos compradores, mas tão somente o envio de uma notificação para entrega das chaves (ID 8775051).

Tratando-se de contrato firmado e rescindido antes da vigência da Lei Federal nº 13.786/2018, não há como se lhe aplicar as disposições do artigo 67-A acerca da responsabilidade pelas cotas condominiais pelo compromitente comprador.

A responsabilidade pelas cotas condominiais, no caso, está diretamente ligada à imissão na posse do imóvel pelo adquirente, de modo que a rescisão do contrato de compra e venda da unidade autônoma em questão antes da efetiva entrega das chaves aos compradores afasta a responsabilidade destes sobre o débito, que se mantém com a construtora.

É esse o entendimento assente na jurisprudência:

APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. PAGAMENTO DE TAXAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DO PROMISSÁRIO COMPRADOR QUE DEPENDE DA IMISSÃO NA POSSE/ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL E CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO ACERCA DA TRANSAÇÃO. DÉBITO EXECUTADO REFERENTE A PERÍODO EM QUE NÃO COMPROVADA A ENTREGA DAS CHAVES. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA PELO PAGAMENTO DO DÉBITO. APLICAÇÃO DE CLÁUSULA DA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO QUE CONCEDE À CONSTRUTORA DESCONTO SOBRE A TAXA CONDOMINIAL DEVIDA PELAS UNIDADES NÃO COMERCIALIZADAS OU QUE ESTEJAM EM SEU PODER. IMPOSSIBILIDADE. CLÁUSULA ABUSIVA. PRECEDENTES DESTE TRIBUNAL. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS RECURSAIS. ART. 85, § 11 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL.RECURSO DESPROVIDO. 1. Consoante orientações do Superior Tribunal de Justiça e deste E. TJPR, somente com a efetiva posse do imóvel e entrega das chaves, exsurge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais. 2. Considerando que não há comprovação da entrega das chaves à promissária compradora, escorreita a r. sentença, devendo a construtora embargante arcar com as cotas condominiais executadas. [...] 4. Diante do desprovimento do recurso, é de ser majorada a verba honorária fixada em primeiro grau, nos termos do artigo 85, § 11 do Código de Processo Civil. (TJ-PR - APL: 00488231020218160014 Londrina 0048823-10.2021.8.16.0014 (Acórdão), Relator: Helio Henrique Lopes Fernandes Lima, Data de Julgamento: 13/06/2022, 8ª Câmara Cível, Data de Publicação: 15/06/2022)

Acerca da previsão convencional de que as taxas condominiais da construtora seriam reduzidas, correspondendo a 30% (trinta por cento) da cota condominial, filio-me ao entendimento já sufragado pelo c. STJ de que tal previsão se revela abusiva. Neste sentido:

RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. ART. 1.022 DO CPC/2015. VIOLAÇÃO. INEXISTÊNCIA. CONVENÇÃO. OUTORGA. CONSTRUTORA. TAXA CONDOMINIAL. REDUÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. [...] 2. Cinge-se a controvérsia a discutir se a convenção de condomínio pode estabelecer, apenas para unidades imobiliárias ainda não comercializadas, o correspondente a 30% (trinta por cento) do valor integral da taxa condominial devida. 3. A convenção outorgada pela construtora/incorporadora não pode estabelecer benefício de caráter subjetivo a seu favor com a finalidade de reduzir ou isentar do pagamento da taxa condominial. 4. A taxa condominial é fixada de acordo com a previsão orçamentária de receitas e de despesas, bem como para constituir o fundo de reserva com a finalidade de cobrir eventuais gastos de emergência. 5. A redução ou isenção da cota condominial a favor de um ou vários condôminos implica oneração dos demais, com evidente violação da regra da proporcionalidade prevista no inciso I do art. 1.334 do CC/2002 6. Recurso especial provido. (STJ - REsp: 1816039 MG 2019/0147151-4, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 04/02/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 06/02/2020)

Por fim, no tocante à alegada ausência de fixação de parâmetros de juros de mora e correção monetária do débito exequendo, vê-se que a matéria não foi objeto de questionamento nos embargos à execução, razão pela qual trata-se que matéria não impugnada ao tempo e modo oportunos.

Feitas essas considerações, vê-se que os rasos argumentos da recorrente não se sustentam, especialmente quando se observa ausência de prova da efetiva entrega das chaves aos adquirentes, remanescendo responsável a construtora pelas cotas condominiais, razão pela qual não merece reparo a sentença que rejeitou os embargos à execução.

Pelo exposto, conheço do recurso interposto e
LHE NEGO PROVIMENTO
pelas razões apontadas.

Majoro os honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) do valor atualizado da causa, com fulcro no artigo 85, §11 do CPC.

É como voto.

EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR

Desembargador Relator

VOTOS VOGAIS
022 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
028 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

EMENTA

EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TAXAS CONDOMINIAIS. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DA IMISSÃO NA POSSE DO COMPRADOR. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. MANTIDA A SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO. 1.
Tratando-se de Embargos à Execução de Título Extrajudicial, a discussão aqui se limita, essencialmente, à responsabilidade da construtora pelas cotas condominiais de unidade vendida.
2.

Os rasos argumentos da recorrente não se sustentam, especialmente quando se observa ausência de prova da efetiva entrega das chaves aos adquirentes, remanescendo responsável a construtora pelas cotas condominiais, razão pela qual não merece reparo a sentença que rejeitou os embargos à execução

3.
Recurso conhecido e não provido.

DECISÃO
À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.