Tribunal: TJES
Processo: 0008534-20.2008.8.08.0012
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO
Órgão julgador: TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda
Data de julgamento: 2023-03-16

Ementa:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – OCUPAÇÃO DO IMÓVEL – USUCAPIÃO – RETENÇÃO DE PARCELAS PAGAS – PERDAS E DANOS – ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1.
A posse decorrente de contrato de promessa de compra e venda é precária e, por isso, não é apta a caracterizar o usucapião.

2.
No caso, necessário manter a retenção no percentual de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos a título de perdas e danos decorrentes da ocupação do imóvel.

3.
Imperioso reconhecer o direito aos benefícios da assistência judiciária gratuita em favor dos requeridos, uma vez que formularam o pedido na benesse e não há nos autos qualquer elemento que infirme a presunção legal conferida.

4.
Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
0008534-20.2008.8.08.0012
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: GRACIANO OCTAVIANO MARTIM
APELADO: CRISTAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
RELATOR(A
):TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO

Composição de julgamento: 010 - Gabinete Des. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - Relator / 021 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - LUIZ GUILHERME RISSO - Vogal / 029 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal
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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0008534-20.2008.8.08.0012

APELANTE: GRACIANO OTAVIANO MARTINS

APELADA: CRISTAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

RELATOR: DES. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO

VOTO

Como relatado, cuidam os autos de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
GRACIANO OTAVIANO MARTINS
em face da sentença de fls. 253/255 que julgou parcialmente procedente os pedidos de formulados nos autos da Ação Declaratória proposta por
CRISTAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

Em apelação acostada às fls. 263/271, o apelante pugna pela reforma da sentença para que seja reconhecida a usucapião do imóvel, declarada a ilegalidade da cláusula resolutória expressa, bem como para a retenção conferida à apelada se limite a 10% (dez por cento) dos valores pagos.

Pugnou, ainda, pela reforma da sentença a fim de que seja deferida da assistência judiciária gratuita, desde o seu requerimento, em sede de contestação (fls. 179/186), com seus efeitos retroagindo a data do protocolo da peça defensiva.

Contrarrazões de fls. 274/279 em que a autora pugna pelo desprovimento do recurso.

Pois bem.

Denota-se que, na origem, a apelada
CRISTAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
ingressou com a presente ação declaratória em face de
MARIA NORMA LACERDA MARTINS
sob o argumento de que as partes firmaram contrato de promessa de compra e venda de terreno urbano, tendo a requerida ficado inadimplente quanto as parcelas acordas.

Pugnou pela declaração resolução do contrato, com a consequente reintegração de posse no imóvel e retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos pela requerida. Requereu, ainda, a condenação da requerida ao pagamento de perdas e danos e dos valores relativos ao IPTU nos exercícios em que perdurou o pacto.

Na sentença, o MM. Juízo declarou rescindido o contrato objeto da controvérsia, reintegrando a requerente, ora apelada, na posse do imóvel com o direito de reter 50% (cinquenta por cento) dos valores adimplidos no contrato. Ainda, concedeu aos requeridos, herdeiros da demandada, o direito de retenção das benfeitorias e os condenou ao pagamento dos valores devidos a título de IPTU relativos ao imóvel desde a data da posse até sua desocupação.

Na oportunidade, condenou os apelados ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação (art. 85, §2º, CPC) e julgou extinta a reconvenção, sem resolução de mérito (art. 485, VI, do CPC), condenando o reconvinte ao pagamento das custas e honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.

Pois bem.

É assente na jurisprudência pátria que a posse decorrente de contrato de promessa de compra e venda é precária e, por isso, não é apta a caracterizar o usucapião. A propósito:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATOS. COISAS. RESCISÃO DE CONTRATO E REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PROCEDÊNCIA PARCIAL EM 1º GRAU. RECLAMO DOS RÉUS.

1. Usucapião. Tempo de

moradia no imóvel. Posse precária, decorrente de

contrato

de

promessa

de

compra

e venda. Prescrição aquisitiva afastada - 2. Prescrição das parcelas anteriores a março-2013. Propositura da demanda em março-2018. Início do cômputo do prazo somente após o vencimento da última prestação. Existência de

parcelas não vencidas na data da propositura. Tese afastada - 3. Perdas e danos - pagamento de

alugueres - remuneração a partir da constituição em mora - incidência corretamente estipulada. Recurso desprovido.
1. Descabida a tese de exceção de usucapião em ação envolvendo contrato de promessa de compra e venda parcialmente inadimplido pelos promitente compradores, em razão da precariedade da posse exercida, a qual somente será perfectibilizada com a quitação integral do preço ajustado entre as partes
. 2. O termo
a quo

da prescrição, em contrato

sucessivo, inicia-se a partir do vencimento da última parcela. 3. Decorrido o lapso temporal de

30 dias após a constituição em mora, é devido aluguel mensal em favor da autora/apelada.
(TJSC; APL 0300626-65.2018.8.24.0035; Segunda Câmara de Direito Civil; Rel. Des. Antônio do Rêgo Monteiro Rocha; Julg. 03/03/2022)

______________________

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO ORDINÁRIA. SENTENÇA SUCINTA. FALTA DE FUNDAMENTAÇÃO. NULIDADE REJEITADA. IMÓVEL COMERCIAL. INADIMPLÊNCIA. NOTIFICAÇÃO CARTORÁRIA. POSSE MANSA E PACÍFICA. INOCORRÊNCIA. PEDIDO IMPROCEDENTE. Cabe ao julgador apresentar fundamentos para amparar sua decisão, não estando obrigado a esgotar todos os argumentos e teses jurídicas adotados pelas partes. Comprovada a notificação da parte promitente vendedora, via Cartório de Títulos e Documentos,
quanto à inadimplência em relação ao contrato de promessa de compra e venda do imóvel, comprovando a inadimplência antes do prazo prescricional, revela-se incabível a aquisição por meio do ajuizamento da ação de usucapião, dada a precariedade da posse e, portanto, a ausência do
animus domini
,
restando patente ter sido esta ação utilizada, a bem da verdade, para regularizar o registro do imóvel.
(TJMG; APCV 0147592-75.2013.8.13.0480; Décima Quarta Câmara Cível; Rel. Des. Valdez Leite Machado; Julg. 17/02/2022; DJEMG 17/02/2022)

Convém esclarecer que não se mostra viável a discussão acerca da nulidade da cláusula resolutória, uma vez que, no caso dos autos, a autora realizou a notificação dos requeridos acerca do inadimplemento das parcelas.

Assim, mesmo notificada, a promitente compradora quedou-se inerte, de modo que não lhe foi suprimida a opção de purgar a mora, tendo a promitente compradora mantido-se na situação de inadimplência por liberalidade.

Quanto ao percentual de retenção pactuado no contrato saliento que, ao caso em tela, não se aplica o enunciado da Súmula 543 do STJ, porquanto não estamos tratando de aquisição de imóvel que encontra-se em obra, como nos precedentes que originaram o referido verbete.

No caso, a promitente compradora estava na posse do imóvel durante todo o período em que vigeu o contrato. Desse modo, a previsão contratual relativa a retenção dos valores serve para fazer frente as perdas e danos pelo uso do imóvel.

No caso, a cláusula foi firmada nos seguintes termos:

7º) Na falta de pagamento de três (3) prestações consecutivas, ficará o PROMITENTE-VENDEDOR, com o direito de considerar totalmente rescindido o presente contrato, independente de notificação ou interpelação judicial ou particular, perdendo o PROMISSÁRIO-COMPRADOR em favor do PROMITENTE-VENDENDO todas as parcelas e quantias pagas, a título de aluguel, em caso de benfeitorias no imóvel mencionado na cláusula segunda, o PROMISSÁRIO-COMPRADOR tera um prazo de 30 dias a contar após a 3ª prestação vencida para vender ou retirar somente as benfeitorias com anuência do PROMITENTE-VENDEDOR.

Saliento que o pacto celebrado era relativo a um lote, no valor de R$ 13.034,75 (treze mil e trinta e quatro reais e setenta e cinco centavos) que seriam pagos em 85 (oitenta e cinco parcelas) de R$ 153,35 (cento e cinquenta e três reais e trinta e cinco centavos) e que o inadimplemento ocorreu a partir da 21ª (vigésima primeira) parcela.

Anoto, ainda, que na exordial da origem a ora apelada não requereu a execução da cláusula contratual conforme avençada (perda integral dos valores pagos), tendo pugnado pela retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores.

Em análise dos autos, considero que a retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos é adequada e compatível com a equidade, mormente se considerarmos que a ocupação do imóvel se deu desde a assinatura do pacto (2001) e o inadimplemento ocorreu em 2004, estando o imóvel ocupado até o presente momento.

O acolhimento do pedido deduzido na apelação, de reduzir o percentual da multa para 10% (dez por cento) dos valores pagos não é, por outro lado, razoável, considerando o lapso temporal da ocupação e também da mora.

Lado outro, tenho por acolher o pedido de reforma da sentença no que diz respeito aos pedidos de assistência judiciária gratuita formulados pela parte requerida.

Isso porque, nos autos, foi feito o requerimento de concessão da benesse e não há nenhum indicativo de que a presunção de hipossuficiência não se aplique aos litigantes que ocupam o polo passivo da demanda, de modo que o deferimento do benefício se impõe.

Pelo exposto,
CONHEÇO
do recurso para
DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO
a fim de conceder o benefício da assistência judiciária gratuita em favor dos requeridos e, com isso, suspender a condenação às verbas de sucumbência, na forma do §3º, do art. 98, do CPC.

É como voto.

VOTOS VOGAIS
021 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - LUIZ GUILHERME RISSO (Vogal)
Acompanhar
029 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – OCUPAÇÃO DO IMÓVEL – USUCAPIÃO – RETENÇÃO DE PARCELAS PAGAS – PERDAS E DANOS – ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1.
A posse decorrente de contrato de promessa de compra e venda é precária e, por isso, não é apta a caracterizar o usucapião.

2.
No caso, necessário manter a retenção no percentual de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos a título de perdas e danos decorrentes da ocupação do imóvel.

3.
Imperioso reconhecer o direito aos benefícios da assistência judiciária gratuita em favor dos requeridos, uma vez que formularam o pedido na benesse e não há nos autos qualquer elemento que infirme a presunção legal conferida.

4.
Recurso parcialmente provido.

DECISÃO
À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.