Tribunal: TJES
Processo: 0026721-79.2019.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RODRIGO FERREIRA MIRANDA
Órgão julgador: RODRIGO FERREIRA MIRANDA
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Provas em geral
Data de julgamento: 2023-09-04

Ementa:
EMENTA.
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. NULIDADE DA CITAÇÃO POSTAL. PESSOA JURÍDICA. CORRESPONDÊNCIA ENTREGUE. VALIDADE. REJEIÇÃO DA PRELIMINAR. ILEGITIMIDADE PASSIVA
AD CAUSAM.
TEORIA DA ASSERÇÃO. MATÉRIA AFETA AO MÉRITO. REJEIÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO NÃO ENTREGUE. CULPA EXCLUSIVA DAS EMPRESAS. RESOLUÇÃO DO CONTRATO.
PACTA SUNT SERVANDA.
RELATIVIZAÇÃO. POSSIBILIDADE. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. REGULARIDADE. DANOS MORAIS. EXISTÊNCIA. OBRA SEQUER INICIADA.

1. É válida a citação da pessoa jurídica pela via postal, quando a comunicação é remetida ao seu endereço sendo, inclusive, desnecessária a assinatura do Aviso de Recebimento (AR) pelo respectivo representante legal. Precedentes do STJ.

2. As condições da ação, em que se inclui a legitimidade passiva, devem ser aferidas abstratamente, a partir de análise sumária e superficial das assertivas expostas pelo Autor na inicial (teoria da asserção). Se a verificação da questão depender de prova, com apreciação concreta dos autos, a matéria deverá ser enfrentada como mérito.

3. É possível ao magistrado manifestar-se sobre eventuais cláusulas abusivas do contrato de arrendamento mercantil, diante da incidência do Código de Defesa do Consumidor, relativizando o princípio do
pacta sunt servanda
. Precedentes do STJ.

4. Nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, a rescisão unilateral do negócio autoriza a retenção parcial dos valores pagos pela parte contratante quando a mesma que der causa à extinção, como forma de reembolso dos custos operacionais da transação e compensação pela resilição do contrato. Entretanto, o STJ afasta a possibilidade da referida retenção quando o vendedor influir diretamente na rescisão, como, por exemplo, quando não entrega a obra do imóvel contratado no prazo previsto no negócio, o que se coaduna ao caso em apreço. Precedentes do STJ.

5. O simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que possam configurar a lesão extrapatrimonial, como na hipótese dos autos, em que o atraso na entrega do imóvel foi superior a um ano, sem indício de conclusão, frustrando a expectativa do comprador. Precedentes.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
2ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 0026721-79.2019.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: NEMIAS SALVADOR DO NASCIMENTO

APELADO: CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A e outros

RELATOR(A):
SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

EMENTA.
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. NULIDADE DA CITAÇÃO POSTAL. PESSOA JURÍDICA. CORRESPONDÊNCIA ENTREGUE. VALIDADE. REJEIÇÃO DA PRELIMINAR. ILEGITIMIDADE PASSIVA
AD CAUSAM.
TEORIA DA ASSERÇÃO. MATÉRIA AFETA AO MÉRITO. REJEIÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO NÃO ENTREGUE. CULPA EXCLUSIVA DAS EMPRESAS. RESOLUÇÃO DO CONTRATO.
PACTA SUNT SERVANDA.
RELATIVIZAÇÃO. POSSIBILIDADE. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. REGULARIDADE. DANOS MORAIS. EXISTÊNCIA. OBRA SEQUER INICIADA.

1. É válida a citação da pessoa jurídica pela via postal, quando a comunicação é remetida ao seu endereço sendo, inclusive, desnecessária a assinatura do Aviso de Recebimento (AR) pelo respectivo representante legal. Precedentes do STJ.

2. As condições da ação, em que se inclui a legitimidade passiva, devem ser aferidas abstratamente, a partir de análise sumária e superficial das assertivas expostas pelo Autor na inicial (teoria da asserção). Se a verificação da questão depender de prova, com apreciação concreta dos autos, a matéria deverá ser enfrentada como mérito.

3. É possível ao magistrado manifestar-se sobre eventuais cláusulas abusivas do contrato de arrendamento mercantil, diante da incidência do Código de Defesa do Consumidor, relativizando o princípio do
pacta sunt servanda
. Precedentes do STJ.

4. Nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, a rescisão unilateral do negócio autoriza a retenção parcial dos valores pagos pela parte contratante quando a mesma que der causa à extinção, como forma de reembolso dos custos operacionais da transação e compensação pela resilição do contrato. Entretanto, o STJ afasta a possibilidade da referida retenção quando o vendedor influir diretamente na rescisão, como, por exemplo, quando não entrega a obra do imóvel contratado no prazo previsto no negócio, o que se coaduna ao caso em apreço. Precedentes do STJ.

5. O simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que possam configurar a lesão extrapatrimonial, como na hipótese dos autos, em que o atraso na entrega do imóvel foi superior a um ano, sem indício de conclusão, frustrando a expectativa do comprador. Precedentes.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: Vistos, relatados e discutidos estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Desembargadores da SEGUNDA CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Espírito Santo, à unanimidade, rejeitar a preliminar e, no mérito, por igual votação, negar provimento ao recurso.

Órgão julgador vencedor
: 004 - Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR

Composição de julgamento: 004 - Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - RODRIGO FERREIRA MIRANDA - Relator / 005 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal / 015 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal
VOTOS VOGAIS
005 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar
015 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0026721-79.2019.8.08.0048

RELATOR : DES.
SUBSTITUTO RODRIGO FERREIRA MIRANDA

RECORRENTE : CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A

GRAN VIVER URBANISMO S/A

ADVOGADO : LUCAS GARCIA CADAMURO - OAB SP333473

RECORRIDO : NEMIAS SALVADOR DO NASCIMENTO

ADVOGADO : BARBARA BEATRIZ FONSECA GONCALVES - OAB ES28901

MAGISTRADO : CINTHYA COELHO LARANJA

VOTO

O SENHOR DESEMBARGADOR
SUBSTITUTO RODRIGO FERREIRA MIRANDA
(RELATOR):

Adoto o relatório.

1. NULIDADE DA CITAÇÃO.

As empresas Apelantes sustentaram a nulidade da citação perpetrada nos autos, considerando que o AR foi entregue no pavimento térreo do endereço informado na inicial e não no respectivo andar que se encontram estabelecidas, tendo sido recebido por pessoa desconhecida.

Nessa linha, afirmaram a irregularidade do reconhecimento da revelia.

Entretanto, as assertivas não merecem prosperar.

De acordo com a jurisprudência consolidada do c. STJ, é válida a citação da pessoa jurídica pela via postal, quando a comunicação é remetida ao seu endereço sendo, inclusive, desnecessária a assinatura do Aviso de Recebimento (AR) pelo respectivo representante legal. Vejam:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CPC/1973. CITAÇÃO DA PESSOA JURÍDICA. AVISO DE RECEBIMENTO. ENDEREÇO CORRETO. ASSINATURA. TERCEIRO ALHEIO AO QUADRO DE FUNCIONÁRIOS. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. SÚMULA Nº 568/STJ.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).

2.
A jurisprudência das Turmas que compõem a Segunda Seção desta Corte Superior é firme quanto à validade da citação de pessoa jurídica por via postal, quando remetida a carta citatória para o seu endereço, independentemente da assinatura no aviso de recebimento (A.R.) e do recebimento da carta terem sido efetivados por seu representante legal.

3. No caso concreto, os magistrados da instância ordinária decidiram em perfeita consonância com a jurisprudência deste Tribunal Superior, circunstância que atrai a incidência da Súmula nº 568/STJ.

4. A decretação de nulidade de atos processuais depende da efetiva demonstração de prejuízo, exigência não atendida no caso concreto.

5. Agravo interno não provido.

(AgInt no AREsp n. 1.167.808/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 26/6/2018, DJe de 2/8/2018.)

AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CITAÇÃO. PESSOA JURÍDICA. VALIDADE. RECEBIMENTO SEM RESSALVA. SÚMULA 7/STJ. TEORIA DA APARÊNCIA. APLICAÇÃO. SÚMULA 83/STJ.

1. Inviável a análise do recurso especial quando dependente de reexame de matéria fática da lide (Súmula 7 do STJ).

2.
Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é válida a citação recebida no endereço onde se situa a pessoa jurídica, sendo desncessário que o aviso de recebimento seja assinado por representante legal da empresa. Precedentes.

3. O Tribunal estadual julgou nos moldes da jurisprudência pacífica desta Corte. Incidente, portanto, o enunciado 83 da Súmula do STJ.

4. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no AREsp n. 996.565/RS, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 20/6/2017, DJe de 27/6/2017.)

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO MONITÓRIA. REVELIA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. CITAÇÃO POSTAL. MANDADO CITATÓRIO RECEBIDO POR TERCEIRO. IMPOSSIBILIDADE. RÉU PESSOA FÍSICA. NECESSIDADE DE RECEBIMENTO E ASSINATURA PELO PRÓPRIO CITANDO, SOB PENA DE NULIDADE DO ATO, NOS TERMOS DO QUE DISPÕEM OS ARTS. 248, § 1º, E 280 DO CPC/2015. TEORIA DA APARÊNCIA QUE NÃO SE APLICA AO CASO. NULIDADE DA CITAÇÃO RECONHECIDA. RECURSO PROVIDO.

1. A citação de pessoa física pelo correio se dá com a entrega da carta citatória diretamente ao citando, cuja assinatura deverá constar no respectivo aviso de recebimento, sob pena de nulidade do ato, nos termos do que dispõem os arts. 248, § 1º, e 280 do CPC/2015.

2. Na hipótese, a carta citatória não foi entregue ao citando, ora recorrente, mas sim à pessoa estranha ao feito, em clara violação aos referidos dispositivos legais.

3. Vale ressaltar que o fato de a citação postal ter sido enviada ao estabelecimento comercial onde o recorrente exerce suas atividades como sócio administrador não é suficiente para afastar norma processual expressa, sobretudo porque não há como se ter certeza de que o réu tenha efetivamente tomado ciência da ação monitória contra si ajuizada, não se podendo olvidar que o feito correu à sua revelia.

4. A possibilidade da carta de citação ser recebida por terceira pessoa somente ocorre quando o citando for pessoa jurídica, nos termos do disposto no § 2º do art. 248 do CPC/2015, ou nos casos em que, nos condomínios edilícios ou loteamentos com controle de acesso, a entrega do mandado for feita a funcionário da portaria responsável pelo recebimento da correspondência, conforme estabelece o § 4º do referido dispositivo legal, hipóteses, contudo, que não se subsumem ao presente caso.

5. Recurso especial provido.

(REsp n. 1.840.466/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 16/6/2020, DJe de 22/6/2020.)

Assim, considerando que a citação postal foi devidamente encaminhada (e recebida) no endereço das empresas, conforme fls. 153, permanece hígido o ato processual em apreço.

Logo, rejeito a questão preliminar.

É como voto.

2. MÉRITO RECURSAL.

A controvérsia diz respeito à rescisão de contratos particulares de promessa de compra e venda de imóveis (lote nº 01 da quadra 08, e lote nº 01 da quadra 01, localizados no loteamento Cidade Verde Serra, na cidade de Serra/ES), bem como de reparação dos eventuais danos materiais e morais sofridos.

Os valores da venda foram estipulados nos contratos, respectivamente, como R$ 122.665,35 (cento e vinte e dois mil e seiscentos e sessenta e cinco reais e trinta e cinco centavos) e R$ 84.008,40 (oitenta e quatro mil e oito reais e quarenta centavos), a serem pagos conforme previsto na cláusula IV das avenças (fls. 194 e seguintes).

O juízo de origem julgou procedentes os pedidos, para declarar o desfazimento dos negócios por culpa exclusiva das requeridas e condenar as Apelantes à restituição das parcelas pagas e, ainda, indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais).

Irresignada, a empresa interpôs o presente recurso, com os argumentos que passo a apreciar.

2.1. CARÊNCIA DE AÇÃO. ILEGITIMIDADE PASSIVA.

As Recorrentes afirmaram a ilegitimidade passiva
ad causam
da empresa Gran Viver Urbanismo S/A
,
considerando não ter participado da relação comercial.

Todavia, a preliminar da demanda não deve ser acolhida.

A legitimidade, enquanto condição da ação, deve ser aferida
in statu assertionis
, isto é, conforme a afirmativa feita pelo autor na petição inicial.

Se a apreciação da questão depender de instrução probatória, com a análise
concreta
do caso, a matéria deverá ser enfrentada como
mérito
.

Nesse sentido, o ilustre professor das Arcadas, José Roberto dos Santos Bedaque (cf. Direito e Processo: influência do direito material sobre o processo, 4 ed., São Paulo: Malheiros, 2006. p. 93), assevera que:

O autor terá direito ao provimento judicial se preencher essas condições, cujo exame será feito à luz dos fatos descritos na inicial. Se o juiz realizar cognição profunda sobre as alegações contidas na petição inicial, após esgotados os meios probatórios, terá, na verdade, proferido juízo sobre o mérito da questão, acolhendo ou rejeitando a demanda.

Ilustrativamente, o STJ:

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AQUISIÇÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS POR INTERMÉDIO DE INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. TEORIA DA ASSERÇÃO. PRECEDENTES. PRESCRIÇÃO. PRAZO. TERMO INICIAL. CIÊNCIA DA LESÃO. TEORIA DA ACTIO NATA. MOMENTO DA OCORRÊNCIA DA CIÊNCIA INEQUÍVOCA. SÚMULA N. 7 DO STJ. AGRAVO REGIMENTAL IMPROVIDO.

1.
Não há ilegitimidade passiva nas hipóteses em que a pertinência subjetiva do réu em relação à pretensão deduzida em juízo torna-se evidente à luz da teoria da asserção, segundo a qual as condições da ação devem ser aferidas tomando como pressuposto, provisoriamente, apenas em juízo de admissibilidade da demanda, as próprias afirmações ou alegações contidas na petição inicial, dispensando-se qualquer atividade probatória.

2. É inviável o recurso especial que pretende modificar premissa fática assentada no acórdão do Tribunal a quo, para ver reconhecido que a configuração da ciência inequívoca da lesão, para fins de início do prazo prescricional, se deu em data diversa daquela acolhida pela Corte de origem. Súmula n. 7 do STJ.

3. Agravo regimental a que se nega provimento.

(AgRg no AREsp 740.588/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 27/10/2015, DJe 16/11/2015)

In casu
, a legitimidade passiva da Requerida, ora Apelante, restou abstratamente demonstrada na inicial, o que seria suficiente para afastar a preliminar mencionada pela parte.

Em verdade, no bojo das próprias razões recursais, o mesmo afirmou, categoricamente, que a empresa Gran Viver figura como sócia da outra Recorrente, também demandada e, além disso, o documento de fls. 136/137 ilustra possível relação da mesma com o empreendimento, justificando a solidariedade advinda da relação de consumo expressa na r. sentença.

De fato, eventual ausência de responsabilidade remete ao mérito da causa, o que justifica a manutenção da empresa no polo passivo e a rejeição da questão.

Assim,
REJEITO
a alegada carência de ação.

2.2. MÉRITO DA CAUSA.

Os instrumentos particulares de compra e venda do imóvel objeto do litígio foram firmados em
30.9
.2016
e
19.9.2016,
com previsão de realização de obras de infraestrutura como rede de água e esgoto, rede elétrica, iluminação pública, terraplanagem, arborização e demais intervenções necessárias à implantação de condomínio fechado de casas.

O prazo para a entrega das obras de infraestrutura foi estipulado nos contratos em
05/2018
, conforme consta do item III do quadro resumo dos negócios.

Todavia, até o ajuizamento da demanda, em 27.11.2019, não havia sequer indício do início da referidas intervenções, o que justificou a propositura da ação.

Pois bem. Senão vejamos as matérias suscitadas pelas Recorrentes.

2.
3
. REVISÃO DO CONTRATO.
PACTA SUNT SERVANDA.

As empresas Recorrentes alegaram a inexistência de cláusulas contratuais abusivas, tendo em vista a impossibilidade de revisão judicial dos contratos pela prevalência do que restou acordado, com a discriminação e concordância com todos os seus termos (
pacta sunt servanda
).

Não obstante, já há muito está consolidada a jurisprudência, sobretudo do STJ, no sentido de que é admissível a relativização do princípio em questão para a aferição de eventuais abusividades praticadas no contrato, conforme previsto na legislação consumerista e, também, no art. 422, do Código Civil.

Ilustrativamente:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. CARÁTER ABUSIVO. BOA-FÉ OBJETIVA. REVISÃO DO CONTRATO. POSSIBILIDADE.

1. Execução fundada em contrato de honorários advocatícios, em que a cliente se comprometeu a pagar ao advogado, por seus serviços profissionais, quantia equivalente à metade do seu direito, ou seu equivalente em dinheiro, do proveito que obtivesse na ação voltada à recuperação de imóvel em demanda proposta contra o ex-companheiro.

2. No curso da ação, as partes fizeram acordo para estabelecer o partilhamento do referido imóvel, na proporção de 50% para cada um, gerando desentendimento acerca do pagamento dos honorários advocatícios contratados.

3. Em prevalecendo os termos do contrato executado, nada restará à parte contratante, pois o proveito econômico obtido no acordo ficará inteiramente com o advogado contratado.

4. As razões do recurso especial não rebateram, de forma específica, o fundamento adotado pelo acórdão recorrido, quanto ao princípio da boa-fé objetiva, circunstância que atrai a incidência das Súmulas 283 e 284 do Supremo Tribunal Federal.

5. Não é razoável que o benefício econômico obtido pela cliente com a causa demandada caiba, por inteiro, ao advogado que contratara.

Tal situação ofende a boa-fé objetiva (artigo 422 do Código Civil).

6.
A jurisprudência desta Corte se posiciona firme no sentido de que o princípio pacta sunt servanda pode ser relativizado, visto que sua aplicação prática está condicionada a outros fatores, como, por exemplo, a função social, a onerosidade excessiva e o princípio da boa-fé objetiva, devendo ser mitigada a força obrigatória dos contratos diante de situações como a dos autos.

7. Agravo interno não provido.

(AgInt no REsp n. 1.208.844/MT, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 15/12/2016, DJe de 7/2/2017.)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. AÇÃO INDENIZATÓRIA PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. DISTRATO. REVISÃO. POSSIBILIDADE. TAXAS CONDOMINIAIS. ENTREGA DAS CHAVES. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO.

1. Conforme entendimento do STJ, "
é cabível a revisão de distrato de contrato de compra e venda de imóvel, ainda que consensual, em que, apesar de ter havido a quitação ampla, geral e irrevogável, se tenha constatado a existência de cláusula de decaimento (abusiva), prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor, em nítida afronta aos ditames do CDC e aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual"
(AgInt no REsp n. 1.809.838/SP, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 27/8/2019, DJe 30/8/2019).

2. "Segundo a jurisprudência desta Corte, o promitente comprador só passa a ser responsável pelas despesas de condomínio a partir da efetiva posse, o que se dá com a entrega das chaves pela construtora" (AgInt no REsp 1.839.746/RS, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/05/2020, DJe de 08/05/2020) 3. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo exame, conhecer do agravo e desprover o recurso especial.

(AgInt no AREsp n. 1.924.382/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 10/10/2022, DJe de 21/10/2022.)

E, ainda:
AgRg no Ag 1426031/SC, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 02/08/2012, DJe 07/08/2012
.

Na mesma linha, este e. TJES:

EMENTA. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ORDINÁRIA COM PEDIDO DE TUTELA PROVISÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. PRESENÇA DOS PRESSUPOSTOS DA PROBABILIDADE DO DIREITO E PERIGO DE DANO. DECISÃO AGRAVADA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. 1. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (art. 300, do CPC⁄15). 2. É direito do promissário comprador rescindir o contrato a qualquer tempo, seja por inadimplência ou mera desistência (art. 421 e art. 475, do CC). 3.
Em contratos regidos pelo CDC, é perfeitamente possível a relativização da cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade para afastar eventuais iniquidades ou abusividades, preservando-se o equilíbrio contratual, sem que isso configure ofensa ao princípio do
pacta sunt servanda
, por prevalência do princípio social do contrato. Precedente do C. STJ
. 4. A devolução do valor incontroverso decorre da interpretação da cláusula resolutiva expressa no contrato, e o pagamento em parcela única está em consonância com a Súmula n.º 543, do C. STJ. 5. Decisão mantida. Recurso desprovido. (TJES, Classe: Agravo de Instrumento, 030179000382, Relator : SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR, Órgão julgador: TERCEIRA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 05/09/2017, Data da Publicação no Diário: 15/09/2017)

Assim, admitida, em tese, a revisão do contrato, resta aferir as cláusulas contratuais cuja análise foi devolvida a esta Corte.

2.
4
. RETENÇÃO.
PARCELAS
.

O juízo de origem determinou a restituição
integral
das prestações pagas pelo Autor, sem qualquer retenção em favor das empresas Requeridas, ora Apelantes.

Pois bem.

O Colendo Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado no sentido de que, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, a rescisão unilateral do negócio autoriza a
retenção de
até
25% (vinte e cinco por cento)
pelo vendedor dos valores pagos pela parte contratante
quando a mesma que der causa à extinção
, como forma de reembolso dos custos operacionais da transação e compensação pela resilição do contrato.

Entretanto, o STJ
afasta
a possibilidade da referida retenção
quando o vendedor influir diretamente na rescisão
, como por exemplo quando
não entrega a obra
do imóvel contratado no prazo previsto no negócio, o que se coaduna ao caso em apreço.

Ilustrativamente, destaco os seguintes precedentes:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DISTRATO. RESCISÃO. PEDIDO DO COMPRADOR. RETENÇÃO. PERCENTUAL. CLÁUSULA. ABUSIVIDADE. DIVERGÊNCIA COMPROVADA.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).

2. O Superior Tribunal de Justiça entende ser cabível a revisão de distrato de contrato de compra e venda de imóvel, ainda que consensual, em que, a despeito da quitação ampla, geral e irrevogável, exista cláusula de decaimento (abusiva), prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor, em nítida afronta ao Código de Defesa do Consumidor e aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual.

3.
Nas hipóteses de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, a jurisprudência desta Corte admite a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga.

4. Agravo interno não provido.

(AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp 1701206/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 01/06/2021, DJe 17/06/2021)

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA SOBRE ESSE MESMO BEM. INADIMPLEMENTO DOS COMPRADORES. RESCISÃO DO NEGÓCIO. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. NECESSIDADE DE ALIENAÇÃO DO IMÓVEL PARA QUITAÇÃO DA DÍVIDA. INAPLICABILIDADE DA LEI N. 9.514/1997. AGRAVO IMPROVIDO. 1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional, pois o Tribunal de origem decidiu a matéria controvertida de forma fundamentada, ainda que contrariamente aos interesses da parte. 2. O Tribunal de origem admitiu a pretensão de desfazimento do negócio com restituição parcial dos valores pagos sem necessidade de alienar o bem dado em garantia, como alegado pela construtora com amparo na Lei n. 9.514/1997, porque o contrato não teria sido levado a registro no Registro de Imóveis. A alegação deduzida no recurso especial, de que não seria necessário levar o contrato a registro para que ele tivesse eficácia entre as partes, vem amparada na indicação de ofensa a dispositivos legais que, pelo seu conteúdo, não servem para dar sustentação a essa tese. 3.
A jurisprudência desta Corte, em casos análogos, de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, entende ser lícito ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos.
4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp 1361921/MG, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/06/2016, DJe 01/07/2016)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL.
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO.
RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTE TRIBUNAL SUPERIOR. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de
promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga
. 2. Em se tratando de resolução pelo comprador de promessa de compra e venda de imóvel em construção, ainda não entregue no momento da formalização do distrato, bem como em se tratando de comprador adimplente ao longo de toda a vigência do contrato, entende-se razoável o percentual de 10% a título de retenção pela construtora dos valores pagos, não se distanciando do admitido por esta Corte Superior. 3. É abusiva a disposição contratual que estabelece, em caso de resolução do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel pelo comprador, a restituição dos valores pagos de forma parcelada. 4. Agravo interno não provido. (AgRg no AREsp 807.880/DF, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 19/04/2016, DJe 29/04/2016)

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO PROPOSTA PELA CONSTRUTORA JULGADA IMPROCEDENTE -
RESCISÃO DE CONTRATO COM RETORNO AO STATUS QUO ANTE
- DECISÃO MONOCRÁTICA DO ANTECESSOR RELATOR NEGANDO PROVIMENTO AO RECURSO. INSURGÊNCIA DO AUTOR. 1. Negativa de prestação jurisdicional inocorrente na espécie. Acórdão do Tribunal de origem que analisou adequada e fundamentadamente todos os pontos imprescindíveis ao deslinde da controvérsia. 2. Incidência do óbice da súmula 7/STJ no tocante à tese de existência de culpa exclusiva por parte do consumidor relativamente à não obtenção de financiamento bancário.
É entendimento desta Corte Superior que a rescisão contratual implica o retorno das partes ao status quo ante, com a devolução dos valores pagos (se for o caso, com os devidos abatimentos).
Tribunal local que assevera inexistir lastro fático e contratual a amparar retenção de valores por parte da construtora. Impossibilidade de reexame de fatos e provas. 3. Agravo regimental desprovido. (AgRg no Ag 1215130/BA, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/11/2014, DJe 27/11/2014)

Assim, restando assente o entendimento de que a rescisão foi causada pelas vendedoras, irretocável a r. sentença quanto à determinação de restituição dos valores pagos pelo adquirente.

2.5. DANOS MORAIS.

A sentença recorrida julgou procedente o pedido de indenização por danos morais, condenando as empresas Apelantes ao pagamento de R$ 5.000,00 (cinco mil reais).

E, de acordo com as circunstâncias do caso em apreço, não vejo como modificar a conclusão do juízo
a quo.

Não desconheço que o c. Superior Tribunal de Justiça tem manifestado que o simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que possam configurar a lesão extrapatrimonial.

Vejamos:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. SÚMULA 182/STJ. NÃO INCIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. AFRONTA AOS ARTS. 421 E 476 DO CC/20 02. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. ADMISSÃO DE PREQUESTIONAMENTO FICTO. NECESSIDADE DE INDICAÇÃO DE AFRONTA AO ART. 1.022 DO NCPC EM RELAÇÃO À MATÉRIA. DANOS MORAIS E MATERIAIS. COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. DANOS MORAIS. CIRCUNSTÂNCIAS EXCEPCIONAIS. CABIMENTO. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.

1. Esta Corte de Justiça, ao interpretar o art. 1.025 do Código de Processo Civil de 2015, concluiu que "a admissão de prequestionamento ficto (art. 1.025 do CPC/15), em recurso especial, exige que no mesmo recurso seja indicada violação ao art. 1.022 do CPC/15 em relação à matéria, para que se possibilite ao órgão julgador verificar a existência do vício inquinado ao acórdão, que uma vez constatado, poderá dar ensejo à supressão de grau facultada pelo dispositivo de lei" (REsp 1.639.314/MG, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI).

2.
É entendimento desta Corte Superior que "É devida indenização por danos morais na hipótese de atraso na entrega de obra quando isso implicar ofensa a direitos de personalidade. No caso, o casamento do adquirente estava marcado para data próxima àquela prevista para a entrega do imóvel, tendo sido frustrada sua expectativa de habitar o novo lar após a realização do matrimônio" (AgInt no REsp 1.844.647/RJ, Relator Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 17/2/2020, DJe de 19/2/2020)
.

3. Agravo interno provido para conhecer do agravo e negar provimento ao recurso especial.

(AgInt no AREsp n. 1.646.573/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 3/10/2022, DJe de 14/10/2022.)

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. DECISÃO DE ADMISSIBILIDADE DO RECURSO ESPECIAL. FUNDAMENTOS IMPUGNADOS. RECONSIDERAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. PRESUNÇÃO EM CASO DE ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. OCORRÊNCIA. DANOS MORAIS. MORA POR PERÍODO EXPRESSIVO. CONFIGURAÇÃO. AGRAVO INTERNO PROVIDO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.

1. Em virtude da impugnação dos fundamentos da decisão de inadmissibilidade do recurso especial, o agravo interno merece provimento.

2. Conforme entendimento da Segunda Seção do STJ, "descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, ainda que não demonstrada a finalidade negocial da transação" (EREsp 1.341.138/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 9/5/2018, DJe de 22/05/2018).

3.
O simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que possam configurar a lesão extrapatrimonial, como na hipótese dos autos, em que o atraso na entrega do imóvel foi de aproximadamente um ano
.

4. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em nova análise, conhecer do agravo do art. 1.042 do CPC/2015 para negar provimento ao recurso especial.

(AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.062.721/BA, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 19/9/2022, DJe de 4/10/2022.)

No caso, é evidente o sentimento de frustração do Autor, que adquiriu terreno para a construção de imóvel residencial, o que não aconteceu.

Mais de 01 (um) ano
depois do transcurso do prazo para o início das obras de infraestrutura do loteamento, não havia sequer demonstração da intenção de realização de qualquer intervenção, sendo essa consequência fática capaz de ensejar o sofrimento psicológico passível de indenização.

No que tange à quantificação do dano moral, vislumbro que o Julgador tem que se pautar em um juízo de equidade, levando em conta as circunstâncias do caso, correspondendo o
quantum
à lesão e não a ela ser equivalente, porquanto impossível, materialmente, nesta seara, alcançar essa equivalência.

Sopesando as inquietações e os dissabores suportados, as condições sócio-econômicas da Apelada, e considerando que a indenização deve se revestir de
caráter inibidor e compensatório
, o valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) atende aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade.

Ademais, não vislumbro que a indenização por danos morais tenha o objetivo de enriquecer o Autor, mas sim, tentar reparar o dano sofrido pela situação a que foram submetidos, o que demonstra a adequação do
quantum
fixado no julgado.

Em face do exposto,
NEGO
PROVIMENTO ao recurso.

Diante do resultado, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais para o montante de 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §11, do CPC, considerando o trabalho adicional prestado em grau recursal.

É como voto.

Desembargador
Substituto RODRIGO FERREIRA MIRANDA

Relator

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)