Tribunal: TJES
Processo: 0033872-13.2015.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão julgador: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão colegiado: Câmaras Cíveis Reunidas
Assuntos: Rescisão do contrato e devolução do dinheiro; Assistência Judiciária Gratuita
Data de julgamento: 2023-02-14

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA – DISTRATO POR INICIATIVA DO PROMITENTE-COMPRADOR – DEVOLUÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS – TERMO INICIAL DA CORREÇÃO MONETÁRIA – DATA DO DESEMBOLSO – PRECEDENTES DO C. STJ – TAXA SELIC – INCIDÊNCIA A PARTIR DO DESEMBOLSO ATÉ A DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO – CUMULAÇÃO COM CORREÇÃO MONETÁRIA VEDADA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – TEMA

938 – VALIDADE DA CLÁUSULA QUE TRANSFERE AO ADQUIRENTE A RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO - NECESSIDADE DE O VALOR TOTAL SER INFORMADO, COM DESTAQUE DA COMISSÃO DE CORRETAGEM – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA CIÊNCIA QUANTO AO VALOR – ÔNUS SUCUMBENCIAIS – DISTRIBUIÇÃO CORRETA NA SENTENÇA – APELAÇÃO CÍVEL PARCIALMENTE PROVIDA.

1
)
Firmou-se a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que o termo inicial da atualização monetária das parcelas pagas, a serem restituídas em virtude da rescisão de contrato de compra e venda, é a data de cada desembolso, ainda que a iniciativa do distrato tenha sido do comprador.

2)
Têm razão as apelantes ao requereram a incidência da Taxa Selic, de modo que as parcelas a serem restituídas aos apelados sejam monetariamente corrigidas pelo INPC/IBGE desde a data do desembolso até o trânsito em julgado e, a partir de então, incidam juros de mora pela taxa Selic, vedada a cumulação com correção monetária.

3)
Não obstante a validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, é indispensável que seja previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem (Tema 938/STJ).

4
)
Nas razões recursais, foi inserido um print da “Proposta de Aquisição” do imóvel – que alegadamente teria sido subscrita à época pelos apelados – dela constando o valor da comissão de corretagem, mas tal documento não se faz presentes nos autos, apesar da juntada do contrato por ambas as partes e, no próprio instrumento, há somente a discriminação das parcelas que comporiam o preço total pela do imóvel, sem qualquer menção à comissão de corretagem.

5)
Ainda que a “Proposta de Aquisição” tenha sido efetivamente subscrita pelos apelados, não há indicativo de que os dados dela constantes tenham sido os considerados na contratação posteriormente aperfeiçoada, haja vista se trata de mera “proposta” não obrigatoriamente integra o contrato, além de que, trata-se de documento não submetido ao contraditório e ao crivo do Juízo de 1º grau, mas somente inserido como imagem no bojo das razões recursais.

6)
Encontra-se sedimentada a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que constitui prática abusiva a cobrança de quantia a título de comissão de corretagem nos contratos de compra e venda de imóveis, sejam novos ou na planta, quando o consumidor se dirige diretamente à construtora ou, como é mais comum, a um de seus
stands
, e entabula o negócio jurídico por intermédio de profissional contratado pela construtora.

7)
Se as requeridas preferiram contratar os serviços de corretores para intermediar a venda, em vez de realizá-las diretamente aos consumidores, a elas compete remunerar tais profissionais, e não repassar tal obrigação ao consumidor que, em momento algum, solicitou tais serviços.

8)
No que tange ao aspecto quantitativo, constato que os autores formularam, fundamentalmente, 3 (três) pedidos em face das requeridas: (i) suspensão da exigibilidade das verbas vincendas e, por sentença, declaração de sua inexigibilidade; (ii) rescisão do contrato de promessa de compra e venda, com a restituição de 90% dos valores por eles desembolsados; e (iii) restituição do valor pago a título de comissão de corretagem. De tais pleitos, só não obtiveram êxito integral no segundo (restituição de 90% dos valores pagos), por ter a sentença autorizado a retenção pelas requeridas de 25% do montante pago, o que confirma a sua sucumbência em parte mínima do pedido (CPC, art. 86, parágrafo único).

9)
Apelação cível conhecida e parcialmente provida.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
0033872-13.2015.8.08.0024
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: LORENGE SPE 137 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA
APELADO: RICARDO ALONSO PIOL e outros
RELATOR(A
):ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

Composição de julgamento: 012 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / 021 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal / 029 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

VOTOS COM DOCUMENTO
(EXCETO VOTO VENCEDOR)

VOTO VISTA

Sr. Presidente, pedi vistas dos autos e após estudo do feito não tenho dúvidas de que o Relator deu destino ao apelo segundo o entendimento já sedimentado no Superior Tribunal de Justiça e nesta Câmara em casos como o dos autos que, em essência, volta-se à responsabilidade das construtoras pela devolução de valores relativos a comissão de corretagem cobrado sem a devida adequação legal.

O voto trilha o caminho vertido pelo Tema 938 do STJ, a não impor contrariedade, o que também afirmo quanto ao termo inicial da correção monetária e à aplicação da Taxa Selic, assim como à distribuição dos ônus sucumbenciais.

Assim, dispenso maiores delongas e acompanho integralmente o voto do Relator Sr. Presidente.

É como voto.

DES.
JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

VOTO VENCEDOR

Conforme brevemente relatado, trata-se de recurso de
apelação cível
interposto por
Lorenge SPE 137 Empreendimentos Imobiliários Ltda.
e
Lorenge S/A Participações
contra a sentença proferida pelo Juízo da 7ª Vara Cível de Vitória, integrada pela decisão que acolheu, em parte, os
embargos de declaração
em face dela opostos que, na presente “
ação de rescisão contratual c/c restituição de quantias pagas
” ajuizada por
Ricardo Alonso Piol
e
Giani Gomes dos Santos Piol
, julgou parcialmente procedentes os pedidos a fim de

condenar as requeridas, solidariamente

a restituírem aos autores:
(i)
os valores por eles pagos, com a retenção do percentual de 25% (vinte por cento);
(ii)
a quantia de R$ 3.295,95 (três mil duzentos e noventa e cinco reais e noventa e cinco centavos) correspondente à comissão de corretagem.

Nas razões recursais, sustenta a apelante, em síntese, que:
(i)
a rescisão contratual se deu por culpa única e exclusiva dos apelados, conforme foi reconhecido na sentença, tanto que autorizou a retenção de percentual sobre o montante a ser-lhes restituído;
(ii)
aos juros de mora deve ser aplicada a taxa Selic, sendo vedada a sua cumulação com a correção monetária, cujo termo inicial deve ser a data do ajuizamento da ação, nos termos do art. 1º, § 2º, da Lei 6.899/81;
(iii)
os serviços de intermediação foram prestados por corretores de imóveis autônomos, que promoveram a aproximação entre as partes, o que torna descabida a restituição da comissão paga pelos apelados;
(iv)
o contrato celebrado prevê a responsabilidade do comprador pelo adimplemento dessa verba, cujo valor foi destacado do preço, em total atenção ao direito de informação preconizado no Código de Defesa do Consumidor;
(v)
não podem ser compelidas a restituir qualquer valor a título de comissão de corretagem, por não ter sido por elas recebido, e sim, pelo corretor de imóveis, conforme prevê o art. 725 do Código Civil brasileiro; e
(vi)
diante da sua sucumbência em parte mínima do pedido, os apelados devem responder integralmente pelas despesas e honorários sucumbenciais, nos termos do parágrafo único do art. 86 do Código de Processo Civil.

Não há preliminares ou questões prejudiciais a serem enfrentadas, razão pela qual avanço ao mérito recursal. Vejamos.

01. Termo inicial da correção monetária. Aplicação da Taxa Selic.

As apelantes requerem a alteração do termo inicial da correção monetária sobre os valores a serem restituídos, a fim de que coincida com a
data do
ajuizamento da ação
, nos termos do § 1º do art. 2º da Lei nº 6.899/81, e não do efetivo desembolso, conforme restou determinado no Juízo de 1º grau.

Sem razão as apelantes em relação ao ponto.

Firmou-se a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que o termo inicial da atualização monetária das parcelas pagas, a serem restituídas em virtude da rescisão de contrato de compra e venda, é a
data de cada desembolso
, ainda que a iniciativa do distrato tenha sido do comprador. A conferir:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. RESCISÃO. INICIATIVA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DAS PRESTAÇÕES PAGAS. JUROS DE MORA. TRANSITO EM JULGADO. TEMA 1002/STJ.
CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DESEMBOLSO
.

1. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores.

2. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga.

3. A jurisprudência do STJ é no sentido de que os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão quando é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal. Tema 1.002/STJ.

4.
Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeito de restituição, incide a partir de cada desembolso
.

5. Agravo interno não provido”.

(STJ, Terceira Turma, AgInt no AREsp nº 1.674.588/SP, relª. Minª Nancy Andrighi, julgado em 24/08/2020, publ. DJe 27/08/2020)

“AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA Nº 282/STF. COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. VALORES PAGOS. DEVOLUÇÃO.
CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DESEMBOLSO
. VERBA HONORÁRIA. ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA. MANUTENÇÃO. REEXAME FÁTICO. INVIABILIDADE.

1. (...)

2. (...)

3.
O Superior Tribunal de Justiça entende que, no caso de rescisão do contrato de compra e venda por iniciativa do comprador, a correção monetária incide a partir de cada desembolso para efeitos de restituição das parcelas pagas
.

4. (...)

5. Agravo interno não provido.”

(STJ, Terceira Turma, AgInt nos EDcl no AREsp nº 1.571.453/SP, rel. Min. Ricardo Villas Bôas, julgado em 10/08/2020, DJe 18/08/2020)

“(...) 4.
O termo inicial da correção monetária das parcelas pagas, a serem restituídas em virtude da rescisão do contrato de compra e venda, é a data de cada desembolso
, nos termos da jurisprudência do STJ.

Incidem juros de mora a partir da citação no caso de obrigação contratual. Aplicação, por analogia, à nulidade do negócio. Precedentes. Incidência da Súmula 83/STJ.

5. Agravo interno de fls. 808-816 e-STJ não conhecido e agravo interno de fls. 799-807 e-STJ desprovido”.

(STJ, Quarta Turma, AgInt no AREsp nº 342.293/SP, rel. Min. Marco Buzzi, julg. em 21/11/2017, DJe 27/11/2017)

No mesmo sentido:
(i) AREsp nº 1.460.982/MS
, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 06/06/2019, publ. DJe 11/06/2019;
(ii) REsp nº 1.810.057/SP
, relª Minª Nancy Andrighi, julgado em 31/05/2019, publ. DJe 05/06/2019; e
(iii
)
REsp nº 1.809.514/SP
, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 15/05/2019, publ. DJe 29/05/2019.

Em que pese a transcrição pelas apelantes de arestos em sentido diverso, do próprio Superior Tribunal de Justiça, considero que tais julgados não refletem a posição atual daquela colenda Corte Superior, mesmo porque proferidos há décadas, devendo prevalecer a orientação hodierna de que a correção monetária deve ter como termo inicial cada
desembolso
, por se tratar do momento em que a moeda começa a sofrer os efeitos da inflação, enfrentando desvalorização em seu valor nominal.

No entanto, têm razão ao requereram a incidência da Taxa Selic, de modo que as parcelas a serem restituídas aos apelados sejam monetariamente corrigidas pelo INPC/IBGE desde a data do desembolso até o trânsito em julgado e, a partir de então,
incidam
juros de mora pela taxa Selic
, vedada a cumulação com correção monetária.

Por todos, vejamos o seguinte precedente deste egrégio Tribunal:

“(...) 3. - O valor a ser restituído deve ser corrigido monetariamente pelo INPC/IBGE desde a data do desembolso até o trânsito e julgado e,
a partir de então, o valor encontrado será exclusivamente acrescido de juros de mora pela taxa SELIC
(...)”

(TJES, Primeira Câmara Cível, Embargos de Declaração na Apelação Cível nº 0022707-57.2016.8.08.0048, rel. Des. Fabio Clem de Oliveira, julgado em 11/10/2022, DJe 19/10/2022)

02. Da cobrança da comissão de corretagem

Alegam as apelantes que os serviços de intermediação foram prestados por corretores de imóveis autônomos, que promoveram a aproximação entre as partes, o que torna descabida a restituição da comissão paga pelos apelados, bem como que

o contrato celebrado prevê a responsabilidade do comprador pelo adimplemento dessa verba, cujo valor foi destacado do preço, em total atenção ao direito de informação preconizado no Código de Defesa do Consumidor.

Pois bem, acerca da restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa SATI, rememoro que assim decidiu o Superior Tribunal de Justiça, sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 938):

“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.

I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015:

1.1.
Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária
, desde que
previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
.

1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.

II - CASO CONCRETO:

2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor.

Aplicação da tese 1.1.

2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2.

III- RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO”.

(STJ, Segunda Seção, REsp 1.599.511/SP, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016)

Portanto, não obstante a validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem,
é indispensável que seja
previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma
, com o destaque do valor da comissão de corretagem.

Quanto a previsão contratual, de fato consta do instrumento contratual (Cláusula VI, “f”) que a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem seria dos promitentes-compradores
1
, porém,
não foi expressamente prevista a quantia a ser adimplida a esse título, muito menos de forma destacada
.

Nas razões recursais, foi inserido um
print
da “Proposta de Aquisição” do imóvel – que alegadamente teria sido subscrita à época pelos apelados – dela constando o valor da comissão de corretagem (fl. 279), mas tal documento não se faz presentes nos autos, apesar da juntada do contrato por ambas as partes (fls. 25/48 e 88/99-v) e, no próprio instrumento, há somente a discriminação das parcelas que comporiam o preço total pela do imóvel (R$ 150.004,05), sem qualquer menção à comissão de corretagem (fl. 89-v).

Ainda que se diga ter a verba sido paga diretamente ao intermediador, não foi providenciada a juntada do contrato autônomo supostamente celebrado entre os apelados e o corretor de imóvel, o que torna imprestável o singelo
print
inserido nas razões recursais, com a devida vênia, visando comprovar a ciência dos apelados quanto ao valor da comissão de corretagem e, de resto, atender ao requisito previsto no Tema 938 do STJ (
rectius
: informação do preço total do imóvel, com destaque do valor da comissão de corretagem).

E mais: ainda que a tal “Proposta de Aquisição” tenha sido efetivamente subscrita pelos apelados, não há indicativo de que os dados dela constantes tenham sido os considerados na contratação posteriormente aperfeiçoada, haja vista se trata de mera “proposta” não obrigatoriamente integra o contrato, além de que, trata-se de documento não submetido ao contraditório e ao crivo do Juízo de 1º grau, mas somente, repito, inserido como imagem no bojo das razões recursais.

Por fim, argumentam ainda as apelantes que não podem ser compelidas a restituir qualquer valor a título de comissão de corretagem, por não ter sido por elas recebido, e sim, pelo corretor de imóveis, conforme prevê o art. 725 do Código Civil.

De acordo com sobredito dispositivo de lei, necessariamente deve ocorrer a aproximação das partes pelo corretor e a bem sucedida conclusão do negócio jurídico, o que não se aplica quando o consumidor ingressa num
stand
de vendas da construtora, ou local assemelhado, e conclui o negócio jurídico a partir de atendimento prestado por pessoa agindo em nome da construtora, como aparentemente ocorreu no caso concreto.

Foi descortinado que os autores não contrataram profissional do ramo da corretagem de imóveis com vistas a concretização do negócio jurídico, e sim, foram compelidos ao pagamento da comissão devida a parceiros contratados pelas requeridas, sob pena de a negociação restar frustrada.

Encontra-se sedimentada a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que constitui prática abusiva a cobrança de quantia a título de comissão de corretagem nos contratos de compra e venda de imóveis, sejam novos ou na planta, quando o consumidor se dirige diretamente à construtora ou, como é mais comum, a um de seus
stands
, e entabula o negócio jurídico por intermédio de profissional contratado pela construtora.

Portanto, se as requeridas preferiram contratar os serviços de corretores para intermediar a venda, em vez de realizá-las diretamente aos consumidores, a elas compete remunerar tais profissionais, e não repassar tal obrigação ao consumidor que, em momento algum, solicitou tais serviços.

03. Da distribuição dos ônus sucumbenciais

Por fim, sustentam as apelantes que, diante da sua sucumbência em parte mínima do pedido, cabe aos apelados responderem integralmente pelas despesas e verba honorária sucumbencial, conforme o parágrafo único do art. 86 do CPC/2015, ao passo que a sentença considerou terem os autores sucumbido de parte mínima do pedido, nos termos do mesmo dispositivo de lei.

A meu ver, a sentença não merece retoques em relação ao ponto.

A distribuição dos ônus sucumbenciais deve observar tanto o aspecto
quantitativo
, quanto o aspecto
jurídico
em que cada parte decai de suas pretensões e resistências, respectivamente impostas, ou seja, é essencial que a distribuição dos ônus sucumbenciais observe a importância, em seu aspecto jurídico (critério qualitativo) e não apenas o número (aspecto quantitativo) de pleitos acolhidos e rejeitados.

No que tange ao
aspecto quantitativo
, constato que os demandantes formularam, fundamentalmente, 3 (três) pedidos em face das requeridas:
(i)
suspensão da exigibilidade das verbas vincendas e, por sentença, declaração de sua inexigibilidade;
(ii)
rescisão do contrato de promessa de compra e venda, com a restituição de 90% dos valores por eles desembolsados; e
(iii)
restituição do valor pago a título de comissão de corretagem.

De tais pleitos, só não obtiveram êxito integral no segundo (restituição de 90% dos valores pagos), por ter a sentença autorizado a retenção pelas requeridas de 25% do montante pago, o que confirma a sua sucumbência em parte mínima do pedido (CPC, art. 86, parágrafo único), tal qual entendera o douto magistrado sentenciante.

Ao seu turno, a partir do critério
jurídico
(qualitativo), o resultado da análise não será diverso, haja vista que os pedidos de maior relevância foram acolhidos, sendo-lhes desfavorável, repito, somente a retenção de 25% por parte das requeridas, e não de apenas 10% conforme pretendiam.

Com tais considerações,
conheço
d
a apelação cível
e lhe dou parcial provimento
, tão somente, para que as parcelas a serem restituídas aos apelados sejam monetariamente corrigidas pelo INPC/IBGE desde a data do desembolso até o trânsito em julgado e, a partir de então, incidam juros moratórios pela taxa Selic, sendo vedada a cumulação com correção monetária.
É como voto!

1
VI – DECLARAÇÕES DO(A)(S) ADQUIRENTE(S)

(...)

f) O(A)(S) ADQUIRENTE(S) DECLARA(M) QUE AS DESPESAS DE CORRETAGEM SÃO DE SUA EXCLUSIVA RESPONSABILIDADE NOS TERMOS NO ARTIGO 722 DO CÓDIGO CIVIL E QUE PAGOU A COMISSÃO DIRETAMENTE AO CONSULTOR IMOBILIÁRIO, QUE É PROFISSIONAL AUTÔNOMO, DESTITUÍDO DE QUALQUER VÍNCULO EMPREGATÍCIO COM A VENDEDORA, CONSIDERANDO EXPRESSAMENTE REALIZADA A PRESTAÇÃO DE SERVIÇO DE CORRETAGEM. DESTA FORMA, NÃO SERÁ OBJETO DE DEVOLUÇÃO O PAGAMENTO FEITO AO PRESTADOR DE SERVIÇO AUTÔNOMO, AINDA QUE O CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA VENHA A SER FUTURAMENTE RESCINDIDO.”

VOTOS VOGAIS
021 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar
029 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA – DISTRATO POR INICIATIVA DO PROMITENTE-COMPRADOR – DEVOLUÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS – TERMO INICIAL DA CORREÇÃO MONETÁRIA – DATA DO DESEMBOLSO – PRECEDENTES DO C. STJ – TAXA SELIC – INCIDÊNCIA A PARTIR DO DESEMBOLSO ATÉ A DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO – CUMULAÇÃO COM CORREÇÃO MONETÁRIA VEDADA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – TEMA

938 – VALIDADE DA CLÁUSULA QUE TRANSFERE AO ADQUIRENTE A RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO - NECESSIDADE DE O VALOR TOTAL SER INFORMADO, COM DESTAQUE DA COMISSÃO DE CORRETAGEM – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA CIÊNCIA QUANTO AO VALOR – ÔNUS SUCUMBENCIAIS – DISTRIBUIÇÃO CORRETA NA SENTENÇA – APELAÇÃO CÍVEL PARCIALMENTE PROVIDA.

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)
Firmou-se a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que o termo inicial da atualização monetária das parcelas pagas, a serem restituídas em virtude da rescisão de contrato de compra e venda, é a data de cada desembolso, ainda que a iniciativa do distrato tenha sido do comprador.

2)
Têm razão as apelantes ao requereram a incidência da Taxa Selic, de modo que as parcelas a serem restituídas aos apelados sejam monetariamente corrigidas pelo INPC/IBGE desde a data do desembolso até o trânsito em julgado e, a partir de então, incidam juros de mora pela taxa Selic, vedada a cumulação com correção monetária.

3)
Não obstante a validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, é indispensável que seja previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem (Tema 938/STJ).

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Nas razões recursais, foi inserido um print da “Proposta de Aquisição” do imóvel – que alegadamente teria sido subscrita à época pelos apelados – dela constando o valor da comissão de corretagem, mas tal documento não se faz presentes nos autos, apesar da juntada do contrato por ambas as partes e, no próprio instrumento, há somente a discriminação das parcelas que comporiam o preço total pela do imóvel, sem qualquer menção à comissão de corretagem.

5)
Ainda que a “Proposta de Aquisição” tenha sido efetivamente subscrita pelos apelados, não há indicativo de que os dados dela constantes tenham sido os considerados na contratação posteriormente aperfeiçoada, haja vista se trata de mera “proposta” não obrigatoriamente integra o contrato, além de que, trata-se de documento não submetido ao contraditório e ao crivo do Juízo de 1º grau, mas somente inserido como imagem no bojo das razões recursais.

6)
Encontra-se sedimentada a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que constitui prática abusiva a cobrança de quantia a título de comissão de corretagem nos contratos de compra e venda de imóveis, sejam novos ou na planta, quando o consumidor se dirige diretamente à construtora ou, como é mais comum, a um de seus
stands
, e entabula o negócio jurídico por intermédio de profissional contratado pela construtora.

7)
Se as requeridas preferiram contratar os serviços de corretores para intermediar a venda, em vez de realizá-las diretamente aos consumidores, a elas compete remunerar tais profissionais, e não repassar tal obrigação ao consumidor que, em momento algum, solicitou tais serviços.

8)
No que tange ao aspecto quantitativo, constato que os autores formularam, fundamentalmente, 3 (três) pedidos em face das requeridas: (i) suspensão da exigibilidade das verbas vincendas e, por sentença, declaração de sua inexigibilidade; (ii) rescisão do contrato de promessa de compra e venda, com a restituição de 90% dos valores por eles desembolsados; e (iii) restituição do valor pago a título de comissão de corretagem. De tais pleitos, só não obtiveram êxito integral no segundo (restituição de 90% dos valores pagos), por ter a sentença autorizado a retenção pelas requeridas de 25% do montante pago, o que confirma a sua sucumbência em parte mínima do pedido (CPC, art. 86, parágrafo único).

9)
Apelação cível conhecida e parcialmente provida.

DECISÃO

À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.