Tribunal: TJES
Processo: 5013565-06.2022.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão julgador: RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução
Data de julgamento: 2023-07-13

Ementa:
EMENTA:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COTA CONDOMINIAL. ALIENAÇÃO DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA. IMISSÃO NA POSSE DA COMPRADORA. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO. APLICAÇÃO DO TEMA N. 886 DO STJ. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1) Segundo precedente firmado pelo Superior Tribunal de Justiça (tema n. 886), “o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação” (STJ; AgInt-REsp 2.044.051; Proc. 2022/0393671-8; SP; Quarta Turma; Rel. Min. Marco Buzzi; DJE 25/05/2023). 2) Outrossim, na mesma oportunidade, a Corte Superior sedimentou que “se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador” (STJ; AgInt-REsp 2.044.051; Proc. 2022/0393671-8; SP; Quarta Turma; Rel. Min. Marco Buzzi; DJE 25/05/2023). 3) No caso, a escritura pública de compra e venda revela que a alienação do bem ocorreu aproximadamente 10 (dez) anos antes do período a que se refere à obrigação condominial objeto de ação executiva; além de ter o condomínio exequente admitido que tinha pleno conhecimento do negócio jurídico. 4) Recurso de apelação conhecido e desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
5013565-06.2022.8.08.0024
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: CONDOMINIO DO EDIFICIO ACORES
APELADO: MARIA TERESA DE JESUS ZAIDAN
RELATOR(A):RAPHAEL AMERICANO CAMARA

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EMENTA

EMENTA:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COTA CONDOMINIAL. ALIENAÇÃO DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA. IMISSÃO NA POSSE DA COMPRADORA. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO. APLICAÇÃO DO TEMA N. 886 DO STJ. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1) Segundo precedente firmado pelo Superior Tribunal de Justiça (tema n. 886), “o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação” (STJ; AgInt-REsp 2.044.051; Proc. 2022/0393671-8; SP; Quarta Turma; Rel. Min. Marco Buzzi; DJE 25/05/2023). 2) Outrossim, na mesma oportunidade, a Corte Superior sedimentou que “se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador” (STJ; AgInt-REsp 2.044.051; Proc. 2022/0393671-8; SP; Quarta Turma; Rel. Min. Marco Buzzi; DJE 25/05/2023). 3) No caso, a escritura pública de compra e venda revela que a alienação do bem ocorreu aproximadamente 10 (dez) anos antes do período a que se refere à obrigação condominial objeto de ação executiva; além de ter o condomínio exequente admitido que tinha pleno conhecimento do negócio jurídico. 4) Recurso de apelação conhecido e desprovido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 026 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

Composição de julgamento: 026 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Relator / 029 - Gabinete Des. RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - Vogal / 005 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal
VOTOS VOGAIS
029 - Gabinete Des. RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO (Vogal)
Acompanhar
005 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

Eminentes Pares, cuidam os autos de apelação cível interposta por CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO AÇORES em face da r. sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível de Vitória - Comarca da Capital, a qual acolheu os embargos à execução opostos por MARIA TERESA DE JESUS ZAIDAN, no contexto da execução de título extrajudicial n. 5010086-39.2021.8.08.0024.

No decisum objurgado, a magistrada a quo acolheu a tese de ilegitimidade passiva veiculada pela Apelada.

Isso porque a execução diz respeito à cobrança de cotas condominiais relativas à unidade n. 504 do Condomínio Açores, referentes aos meses de fevereiro de 2019 a junho de 2021, todavia, a Apelada procedeu à alienação do bem em data anterior a tal período, havendo a imissão na posse das compradoras e a ciência inequívoca do condomínio Apelante acerca da venda do bem.

Assim, foi declarada a extinção da execução em face da Apelada, nos termos do art. 925 do Código de Processo Civil.

Inconformado, o exequente, ora Apelante, defende, em síntese, que não há como reconhecer a ilegitimidade da Apelada para figurar no polo passivo da execução, uma vez que a alienação do bem não foi averbada na matrícula do imóvel, registro no qual a Apelada ainda consta como proprietária.

Pois bem.

De saída, consigno que, apesar de a Apelada aduzir a ausência de dialeticidade do recurso, verifica-se que os argumentos por ela veiculados tangem o mérito do apelo, razão pela qual seu enfrentamento se dará, por óbvio, quando da análise meritória.

Em evolução, como cediço, dentre as condições da ação se encontra a legitimidade, entendida como a pertinência subjetiva à causa.

Dito isso, sem maiores delongas, adianto que o decisum vergastado não merece retoques, eis que evidente a ilegitimidade passiva da Apelada para figurar no polo passivo da execução correlata.

Acerca da temática, o colendo Superior Tribunal de Justiça (STJ) sedimentou seu entendimento no sentido de que “o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação” (STJ; AgInt-REsp 2.044.051; Proc. 2022/0393671-8; SP; Quarta Turma; Rel. Min. Marco Buzzi; DJE 25/05/2023); conforme tema representativo da controvérsia n. 886.

Na mesma ocasião, definiu a Corte Superior a responsabilidade nos casos em que o compromisso de compra e venda não é levado a registro, senão vejamos a tese fixada:

b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.

A propósito, aplicando o precedente, tem-se a jurisprudência deste egrégio Sodalício, verbi gratia:

[...] 8 - O c. STJ ao julgar o RESP 1345331/RS, em sede de recursos repetitivos (Tema 886), firmou a seguinte tese: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (I) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (II) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. [...] (TJES; AC 0027064-85.2017.8.08.0035; Quarta Câmara Cível; Rel. Des. Manoel Alves Rabelo; Julg. 27/02/2023; DJES 11/04/2023)

No caso em comento, constam nos autos escritura pública de compra e venda do imóvel a que se refere à obrigação condominial, a qual atesta que a Apelada, em 06/09/2011, procedeu à alienação do bem.

Não há dúvidas, outrossim, da imissão na posse das adquirentes, bem como da ciência inequívoca do condomínio Apelante acerca da transação; circunstância que põe fim à eventual discussão quanto à responsabilidade da Apelada pela satisfação da obrigação.

Aliás, destaco que, em suas razões, o Apelante admite ter conhecido do negócio jurídico que isenta a Apelada de responder pelos débitos condominiais, conforme trecho que passo a reproduzir:

“Muito embora o Condomínio Apelante tenha conhecimento do negócio jurídico realizado, as adquirentes e a vendedora, ora Apelada, nunca se preocuparam em regularizar a propriedade do imóvel junto ao Cartório de Registro de Imóveis, de forma a blindarem o patrimônio contra os credores, como é o caso em comento.” (fl. 6, ID 4552504)

Ao que se vê, o Apelante tenta emplacar o argumento de que a ausência de regularização da propriedade do imóvel possuiria o condão de afastar sua ciência inequívoca da transação, tese a qual vai de encontro ao precedente acima mencionado.

Sublinho, por derradeiro, que a tese firmada pelo c. STJ é de reprodução obrigatória na espécie, considerando tratar-se de precedente normativo formalmente vinculante, a teor do art. 927, III, do CPC, ipsis litteris:

Art. 927. Os juízes e os tribunais observarão:

[...]

III - os acórdãos em incidente de assunção de competência ou de resolução de demandas repetitivas e em julgamento de recursos extraordinário e especial repetitivos;

Ante o exposto, despiciendas maiores digressões, conheço da apelação interposta, porém NEGO-LHE PROVIMENTO, para manter incólume a sentença guerreada.

Por conseguinte, com fulcro no art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais em 02% (dois por cento), de sorte que a verba honorária passa a totalizar 12% (doze por cento) do valor da causa.

É como voto.

DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

RELATOR

Documento assinado eletronicamente por
RAPHAEL AMERICANO CÂMARA
,
Desembargador
,
em 23/06/2023 às 17:58:19, conforme art. 1º, III, "b", da Lei 11.419/2006. A autenticidade do documento pode ser conferida no site https://sistemas.tjes.jus.br/gabinetes/validar.php informando o código do sistema
46664623062023
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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

VOTO VOGAL: DESEMBARGADOR RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO

ACOMPANHO O VOTO PROFERIDO PELO EMINENTE DES. RELATOR