Tribunal: TJES
Processo: 5012453-74.2022.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão julgador: RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Tutela de Urgência; Locação de Imóvel
Data de julgamento: 2023-09-06

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO. DEMANDA DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO JULGADA IMPROCEDENTE. INSUFICIÊNCIA DO VALOR OFERECIDO. AUSÊNCIA DE FIANÇA IMPEDE CONCESSÃO DA LIMINAR ANTES DO CONTRADITÓRIO. LIMINAR CONCEDIDA PELO REGRAMENTO GERAL PREVISTO NO ARTIGO 300 DO CPC. CAUÇÃO REFERENTE A TRÊS MESES DE ALUGUEL DEVIDAMENTE PRESTADA. ERA DEVER DA PARTE INTERESSADA CUMPRIR O PACTO. ASSUNÇÃO DO RISCO DE DESPEJO. OPERAÇÃO INDUSTRIAL CUSTOSA DEVERIA TORNAR O LOCATÁRIO MAIS DILIGENTE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1.
A empresa agravante alega que não estaria em mora devido ao fato de ter ajuizado ação de consignação em pagamento, todavia, a demanda foi julgada improcedente por insuficiência do valor oferecido..

2.
A existência de fiança impede a concessão da liminar de despejo antes do exercício do contraditório, com base no regramento especial previsto no artigo 59, §1º, IX, da Lei 8.245/91. No caso, a decisão agravada não fez uso do rito especial da Lei 8.245/91, tendo a liminar sido concedida com base no regramento geral previsto no artigo 300 do CPC.

3.
Antes da concessão da tutela antecipada, foi oportunizado o exercício do contraditório por parte da empresa locatária. Há ainda registro de que a agravada, locadora do imóvel, prestou devidamente a caução referente a três meses de aluguel, o que corrobora com a impossibilidade de suspender a ordem de despejo.

4.
Se o encerramento da operação industrial é custoso ou de difícil realização, era dever da parte interessada cumprir a contento o pacto assumido ou, na eventualidade de não fazê-lo, assumir o risco de ter que desocupar o imóvel.

5.
Agravo de instrumento conhecido e desprovido
.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5012453-74.2022.8.08.0000
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
AGRAVANTE: NINA EMBALAGENS DE PAPELAO ONDULADO LTDA
AGRAVADO: CSW PARTICIPACOES LTDA
RELATOR(A):
RAPHAEL AMERICANO CAMARA

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EMENTA
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO. DEMANDA DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO JULGADA IMPROCEDENTE. INSUFICIÊNCIA DO VALOR OFERECIDO. AUSÊNCIA DE FIANÇA IMPEDE CONCESSÃO DA LIMINAR ANTES DO CONTRADITÓRIO. LIMINAR CONCEDIDA PELO REGRAMENTO GERAL PREVISTO NO ARTIGO 300 DO CPC. CAUÇÃO REFERENTE A TRÊS MESES DE ALUGUEL DEVIDAMENTE PRESTADA. ERA DEVER DA PARTE INTERESSADA CUMPRIR O PACTO. ASSUNÇÃO DO RISCO DE DESPEJO. OPERAÇÃO INDUSTRIAL CUSTOSA DEVERIA TORNAR O LOCATÁRIO MAIS DILIGENTE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1.
A empresa agravante alega que não estaria em mora devido ao fato de ter ajuizado ação de consignação em pagamento, todavia, a demanda foi julgada improcedente por insuficiência do valor oferecido..

2.
A existência de fiança impede a concessão da liminar de despejo antes do exercício do contraditório, com base no regramento especial previsto no artigo 59, §1º, IX, da Lei 8.245/91. No caso, a decisão agravada não fez uso do rito especial da Lei 8.245/91, tendo a liminar sido concedida com base no regramento geral previsto no artigo 300 do CPC.

3.
Antes da concessão da tutela antecipada, foi oportunizado o exercício do contraditório por parte da empresa locatária. Há ainda registro de que a agravada, locadora do imóvel, prestou devidamente a caução referente a três meses de aluguel, o que corrobora com a impossibilidade de suspender a ordem de despejo.

4.
Se o encerramento da operação industrial é custoso ou de difícil realização, era dever da parte interessada cumprir a contento o pacto assumido ou, na eventualidade de não fazê-lo, assumir o risco de ter que desocupar o imóvel.

5.
Agravo de instrumento conhecido e desprovido
.
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ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: 025 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA
Composição de julgamento: 025 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Relator / 028 - Gabinete Des. RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - Vogal / 004 - Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - RODRIGO FERREIRA MIRANDA - Vogal
VOTOS VOGAIS
028 - Gabinete Des. RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO (Vogal)
Acompanhar
004 - Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - RODRIGO FERREIRA MIRANDA (Vogal)
Acompanhar
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RELATÓRIO
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR

VOTO

Conforme referido no relatório, cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo ativo, interposto por
NINA EMBALAGENS DE PAPELÃO ONDULADO EIRELE EPP
contra decisão (ID 3931544) proferida pelo Juízo de Direito da 3ª Vara Cível de Vila Velha/ES, que em sede de AÇÃO DE DESPEJO, deferiu a tutela de urgência e fixou prazo de 15 (quinze) dias para desocupação voluntária do imóvel, sob pena de desocupação compulsória.

Argumenta o agravante (ID 3931426) que:
(i)
é pessoa jurídica de médio porte, que atua no setor industrial, possuindo maquinário de alto custo e não movível;
(ii)
trata-se de empresa geradora de empregos na região;
(iii)
o contrato de locação possui garantia na forma de fiança, o que impede a ordem liminar de despejo.

Pretende que seja deferido o efeito suspensivo, para afastar a ordem de desocupação, evitando dano grave e de difícil reparação.

Decisão (ID 3951663) indeferindo o pedido liminar de efeito suspensivo.

A recorrida apresentou contrarrazões (ID 4034597) pretendendo o não provimento do recurso.

Pois bem, reafirmo o entendimento externado
p
or ocasião da análise do pedido liminar, ao qual acrescento fundamentação.

Como relatado, a inicial (ID 3931431) na demanda originária (0015983-37.2020.8.08.0035) indicou o não pagamento de parcelas referentes ao contrato de aluguel vigente entre as partes, bem como o inadimplemento de outras obrigações por parte do locatário, que deixou de arcar com as parcelas correspondentes ao IPTU e taxa de coleta de lixo.

Ato seguinte, a empresa agravante apresentou contestação (ID 3931537) argumentando pela ilegalidade de determinadas cobranças realizadas pelo proprietário do bem, alegando ainda que não estaria em mora devido ao fato de ter ajuizado ação de consignação em pagamento (0012898-43.2020.8.08.0035), na qual teria depositado os valores supostamente devidos.

Neste ponto, cabe ressaltar que, na demanda conexa, mencionada em contestação, já foi proferida sentença, na qual os pedidos iniciais foram julgados improcedentes, por ter a magistrada entendido pela insuficiência do valor oferecido pela ora agravante como consignação.
Senão, vejamos trecho do édito sentencial:

[...] Importante consignar que o
instituto processual da consignação em pagamento é meio hábil conferido ao devedor que busca a extinção da obrigação e encontra na recusa injustificada do credor em receber a quantia ou a coisa óbice a tanto, possibilitando o depósito da oferta judicial ou extrajudicialmente, sendo que o valor consignado deve ser suficiente e útil ao credor
.

No entanto, o caso em análise não se enquadra nas hipóteses legais, especialmente do artigo 335, inciso I, do CC: "Art. 335. A consignação tem lugar: I - se o credor não puder, ou, sem justa causa, recusar receber o pagamento, ou dar quitação na devida forma", uma vez que o réu demonstrou que a sua recusa é justa, nos termos do art. 544, II, do CPC.

Nota-se que
os valores apresentados pela autora não estão de acordo com o contrato celebrado entre as partes
.

Assim, a recusa do requerido foi justificada pela insuficiência do valor oferecido, uma vez que não daria quitação a obrigação.

Some-se que,
após a apresentação da contestação pelo requerido, não houve a complementação do depósito inicial pela autora
[...]

Logo, sendo insuficiente o valor consignado nos autos pela parte autora e não se enquadrando o caso concreto as hipóteses autorizadoras da consignação em pagamento, de rigor a improcedência da ação.

Havendo depósito insuficiente, terá sido justa a recusa do credor, que não pode ser obrigado a receber em parte a prestação, se tal não foi convencionado
.

[...] Ante ao exposto,
JULGO IMPROCEDENTES os pedidos
, nos termos do art. 487, I do CPC.

Condeno a parte sucumbente ao pagamento de custas e honorários advocatícios no importe de 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa.

Autorizo, desde já, o levantamento dos valores depositados em favor da parte requerida. [...]

Como se observa, não é possível se falar em purga da mora como meio de afastar a possibilidade de deferimento da ordem de despejo.
Além disso, rememoro que, nas razões constantes no presente agravo de instrumento, os argumentos centrais apresentados dizem respeito aos seguintes temas:
(i)
a agravante é pessoa jurídica de médio porte, que atua no setor industrial, possuindo maquinário de alto custo e não movível;
(ii)
trata-se de empresa geradora de empregos na região;
(iii)
o contrato de locação possui garantia na forma de fiança, o que impede a ordem liminar de despejo.

Dessa forma, entendo que não há que se falar em impossibilidade do deferimento da ordem liminar de despejo por tratar-se de contrato garantido por fiança.
Isso porque, os próprios entendimentos jurisprudenciais apresentados pela recorrente são claros ao dispor que a existência de fiança impede a concessão da liminar de despejo antes do exercício do contraditório, com base no regramento especial previsto no artigo 59, §1º, IX, da Lei 8.245/91.
Nesse sentido, vejamos os seguintes julgados:

[...]
Despejo por falta de pagamento. Liminar. Indeferimento. Decisão que se mostra acertada. Contrato que conta com garantia representada por fiança, o que afasta a possibilidade de deferimento da liminar, com base no disposto no artigo 59, parágrafo 1º, inciso IX, da Lei Federal nº 8.245/91. Pedido de tutela de urgência, com fundamento no Código de Processo Civil. Não reconhecimento, por ora, de perigo de dano. Necessidade de instauração do contraditório. Agravo de instrumento não provido.
(TJSP; AI 2291677-30.2022.8.26.0000; Ac. 16321341; São José dos Campos; Trigésima Terceira Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Sá Duarte; Julg. 12/12/2022; DJESP 15/12/2022; Pág. 2733)

[...] 1.
Controvérsia que se cinge em analisar se deve ser deferida a liminar em ação de despejo para a desocupação de imóvel não residencial, diante de inadimplemento dos alugueres e acessórios desde novembro de 2021. 2. Para que seja possível o deferimento da liminar de despejo é imprescindível a demonstração cumulativa dos seguintes requisitos: (I) falta de pagamento do aluguel e acessórios; (II) estar o contrato desprovido das garantias previstas no art. 37 da Lei nº 8.245/91; e (III) existência de caução no valor equivalente a três meses de aluguel.
[...] (TJRJ; AI 0030786-56.2022.8.19.0000; Rio de Janeiro; Vigésima Quinta Câmara Cível; Relª Desª Marianna Fux; DORJ 18/08/2022; Pág. 579)

Como se depreende, de fato, a concessão de liminar de despejo, nos moldes da norma especial de locação, exige a falta de pagamento, a ausência de garantia e a prestação de caução no importe correspondente a três meses de aluguel.

Ocorre que,
no caso concreto, a decisão agravada não fez uso do rito especial da Lei 8.245/91, tendo a liminar sido concedida com base no regramento geral previsto no artigo 300 do Código de Processo Civil, de modo que resta afastado o argumento apresentado pela recorrente
.

Além disso, como já mencionado,
antes da concessão da tutela antecipada, foi oportunizado o exercício do contraditório por parte da empresa locatária, que apresentou devidamente contestação (ID 3931538), tendo inclusive ajuizado a demanda conexa, de consignação em pagamento, na qual igualmente pôde exercer com seu direito de manifestação acerca da controvérsia
.

Destaco, por oportuno, que
há ainda registro no feito de que a agravada, locadora do imóvel, prestou devidamente a caução referente a três meses de aluguel (ID 3931541), o que corrobora com a impossibilidade de suspender a ordem de despejo originária
.

Não bastasse, tendo em vista que a ação de consignação conexa (0012898-43.2020.8.08.0035) foi julgada improcedente, por não pagamento a contento dos valores devidos, não existe registro de que até o presente momento tenha a agravante arcado com o referido importe.

Assim, apenas após a intervenção das partes é que o magistrado fixou o prazo para desocupação voluntária do imóvel, sob pena de desocupação compulsória, por estarem presentes os requisitos necessários ao deferimento da liminar, constantes no artigo 300 do Código de Processo Civil.

À vista de tais digressões, parece claro que o juízo de origem agiu de maneira prudente, tendo oportunizado às partes o devido pronunciamento, antes da tomada da decisão de despejo, o que reforça a necessidade de manutenção dos seus efeitos.

Finalmente, acentuo que,
as alegações genéricas realizadas pela agravante, no sentido de que é pessoa jurídica geradora de empregos e de que seu maquinário não pode ser movido, igualmente não tem o condão de alterar o entendimento externado
.

Isso porque,
a ação originária de despejo (número 0015983-37.2020.8.08.0035) foi ajuizada ainda no ano de 2020, ou seja, não restam dúvidas de que a agravante possui conhecimento da possibilidade de ter que sair do local há muito tempo
.

Ora,
se o encerramento da operação industrial é custoso ou de difícil realização, era dever da parte interessada cumprir a contento o pacto assumido ou, na eventualidade de não fazê-lo, assumir o risco de ter que desocupar o imóvel
.

Não obstante, se possuía conhecimento de que a pretensão de despejo corria desde 2020,
houve tempo suficiente para mobilizar a retirada das máquinas, que alega serem inamovíveis, ou mesmo para tentar uma renegociação das dívidas, com consequente manutenção do contrato de locação
.

Em suma, diante do fato de ter sido oportunizado que o locatário arcasse com os ônus contratuais, associado ao fato de que tem conhecimento da controvérsia que cerca o despejo há anos e, ainda, em homenagem a liberdade de contratar do locador, que não pode se ver obrigado a manter pacto que está sendo descumprido, deve ser indeferido o recurso.

Acerca da liberdade do proprietário em rescindir o contrato e ter o imóvel desocupado em circunstâncias como as tais, destaco os seguintes julgados:

[...]
Enfim, face a liberdade de contratar, e confirmado o descumprimento contratual da parte ré, não há óbice para a manutenção da sentença que acolheu o pleito relativo à rescisão do contrato entabulado entre as partes.
[...] (JECDF; ACJ 07011.95-48.2021.8.07.0009; Ac. 135.6800; Segunda Turma Recursal; Relª Juíza Ana Claudia Loiola de Morais Mendes; Julg. 19/07/2021; Publ. PJe 29/07/2021)

[...] 3.
Permitir que o inquilino de uma loja em shopping center usufrua dos benefícios que lhe garante o locador sem que, para isso, cumpra as obrigações que assumiu no pacto locatício, e mais, sem qualquer risco de suportar as sanções previstas para o inadimplemento, vai de encontro à liberdade de contratar, à livre-iniciativa, à boa-fé objetiva e à vedação do enriquecimento sem causa.
[...] (TJRJ; AI 0063275-83.2021.8.19.0000; Rio de Janeiro; Décima Sexta Câmara Cível; Rel. Des. Eduardo Gusmão Alves de Brito Neto; DORJ 13/04/2022; Pág. 472)

Diante do exposto,
CONHEÇO
do recurso de agravo de instrumento interposto
por
NINA EMBALAGENS DE PAPELÃO ONDULADO EIRELE EPP
e
NEGO-LHE PROVIMENTO
.

É
como voto.

Documento assinado eletronicamente por
RAPHAEL AMERICANO CAMARA
,
Desembargador
,
em 18/08/2023 às 18:18:27, conforme art. 1º, III, "b", da Lei 11.419/2006. A autenticidade do documento pode ser conferida no site https://sistemas.tjes.jus.br/gabinetes/validar.php informando o código do sistema
47378718082023
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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)
VOTO VOGAL: DESEMBARGADOR RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO

ACOMPANHO O VOTO PROFERIDO PELO EMINENTE DES.

RELATOR