Tribunal: TJES
Processo: 5011063-69.2022.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão julgador: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Provas em geral; Indenização por Dano Material; Promessa de Compra e Venda; Indenização por Dano Moral
Data de julgamento: 2023-06-14

Ementa:
EMENTA:
AGRAVO DE INSTRUMENTO –

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO – PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DOS VALORES ADIMPLIDOS PELA CONSUMIDORA – NECESSIDADE DE APURAR A CULPA PELO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO – CONTRATO, POR OUTRO LADO, QUE PREVÊ A RESTITUIÇÃO DE 70% DO VALOR ADIMPLIDO – VALOR INCONTROVERSO – VALORES APONTADOS PELA AGRAVADA COMO PAGOS QUE EM PARTE FORAM DESTINADOS À CORRETORES – IMPOSSIBILIDADE DE RESTITUIÇÃO
– RECURSO CONHECIDO E
PARCIALMENTE
PROVIDO.

1
. O colendo Superior Tribunal de Justiça sedimentou em sede de recurso especial submetido à sistemática dos recursos repetitivos que: “em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” Nota-se, portanto, que o motivo determinante à resolução do contrato será significativo para a definição do valor a ser restituído pela promitentes vendedoras, uma vez que, de acordo com o enunciado transcrito acima, a culpa do consumidor importa em possibilidade de retenção de percentual pelas agravantes.

2
. Neste caso, a apuração efetiva de quem deu causa à rescisão contratual somente ocorrerá com a competente dilação probatória.

3
. Os comprovantes de pagamento colacionados pela própria parte autora demonstram que dos R$ 32.000,00 (trinta e dois mil reais) que afirma ter adimplido pelo bem, apenas R$ 20,720,00 (vinte mil, setecentos e vinte reais) foram pagos às agravantes, sendo que os demais valores foram pagos diretamente aos corretores que intermediaram o negócio, conforme comprovantes, repita-se, juntados pela própria agravada. Nos termos da jurisprudência do STJ, resta evidente que com o êxito na intermediação da venda de imóvel, é válida a transferência ao comprador da obrigação de pagar a comissão de corretagem
“seja mediante cláusula expressa no instrumento contratual, seja por pactuação verbal ou mediante a celebração de um contrato autônomo entre o consumidor e o corretor.”
No caso, há a presença dos referidos elementos que indicam o prévio conhecimento, aceitação e previsão da referida obrigação, de maneira que a pretensão de restituição da taxa de comissão de corretagem, a princípio, não merece acolhimento.

4.
Por outro lado, as próprias agravantes apontam que o contrato, em sua cláusula 5.3.2 prevê a possibilidade de 70% (setenta por cento) do valor apurado, de modo que, tenho por incontroversa a possibilidade de devolução desse percentual, que deverá incidir apenas sobre o valor efetivamente recebido pelas agravantes, qual seja, R$ 20,720,00 (vinte mil, setecentos e vinte reais).

5.
Recurso conhecido e parcialmente provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
5011063-69.2022.8.08.0000
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
AGRAVANTE: INPAR PROJETO 112 SPE LTDA. e outros
AGRAVADO: MERIELEM SANTOS DE SOUZA
RELATOR(A):FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

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EMENTA

EMENTA:
AGRAVO DE INSTRUMENTO –

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO – PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DOS VALORES ADIMPLIDOS PELA CONSUMIDORA – NECESSIDADE DE APURAR A CULPA PELO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO – CONTRATO, POR OUTRO LADO, QUE PREVÊ A RESTITUIÇÃO DE 70% DO VALOR ADIMPLIDO – VALOR INCONTROVERSO – VALORES APONTADOS PELA AGRAVADA COMO PAGOS QUE EM PARTE FORAM DESTINADOS À CORRETORES – IMPOSSIBILIDADE DE RESTITUIÇÃO
– RECURSO CONHECIDO E
PARCIALMENTE
PROVIDO.

1
. O colendo Superior Tribunal de Justiça sedimentou em sede de recurso especial submetido à sistemática dos recursos repetitivos que: “em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” Nota-se, portanto, que o motivo determinante à resolução do contrato será significativo para a definição do valor a ser restituído pela promitentes vendedoras, uma vez que, de acordo com o enunciado transcrito acima, a culpa do consumidor importa em possibilidade de retenção de percentual pelas agravantes.

2
. Neste caso, a apuração efetiva de quem deu causa à rescisão contratual somente ocorrerá com a competente dilação probatória.

3
. Os comprovantes de pagamento colacionados pela própria parte autora demonstram que dos R$ 32.000,00 (trinta e dois mil reais) que afirma ter adimplido pelo bem, apenas R$ 20,720,00 (vinte mil, setecentos e vinte reais) foram pagos às agravantes, sendo que os demais valores foram pagos diretamente aos corretores que intermediaram o negócio, conforme comprovantes, repita-se, juntados pela própria agravada. Nos termos da jurisprudência do STJ, resta evidente que com o êxito na intermediação da venda de imóvel, é válida a transferência ao comprador da obrigação de pagar a comissão de corretagem
“seja mediante cláusula expressa no instrumento contratual, seja por pactuação verbal ou mediante a celebração de um contrato autônomo entre o consumidor e o corretor.”
No caso, há a presença dos referidos elementos que indicam o prévio conhecimento, aceitação e previsão da referida obrigação, de maneira que a pretensão de restituição da taxa de comissão de corretagem, a princípio, não merece acolhimento.

4.
Por outro lado, as próprias agravantes apontam que o contrato, em sua cláusula 5.3.2 prevê a possibilidade de 70% (setenta por cento) do valor apurado, de modo que, tenho por incontroversa a possibilidade de devolução desse percentual, que deverá incidir apenas sobre o valor efetivamente recebido pelas agravantes, qual seja, R$ 20,720,00 (vinte mil, setecentos e vinte reais).

5.
Recurso conhecido e parcialmente provido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: VISTOS, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores da 2ª Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Espírito Santo, em conformidade com a ata de julgamento e com as notas taquigráficas, à unanimidade de votos, CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de agravo de instrumento, nos termos do voto proferido pelo Eminente Relator.

Órgão julgador vencedor
: 016 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

Composição de julgamento: 016 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Relator / 026 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal / 029 - Gabinete Des. RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - Vogal
VOTOS VOGAIS
026 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
029 - Gabinete Des. RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

Consoante relatado, cuidam os autos de recurso de agravo de instrumento interposto por
INPAR PROJETO 112 SPE LTDA
e por
VIVER INCORPORADORA E CONSTRUTORA S/A
, em face da r. decisão com cópia às fls. 01/03 do ID 3717253 (evento 05), proferida pelo d. juízo da 1ª Vara de Cível de Serra – Comarca da Capital que, nos autos da ação de rescisão contratual c/c indenizatória ajuizada por MERIELEM SANTOS DE SOUZA, deferiu a tutela pleiteada pela parte autora e determinou a restituição de 90% (noventa por cento) dos valores pagos pela requerente, bem como, a rescisão do contrato com a consequente suspensão dos pagamentos das parcelas vincendas até ulterior deliberação.

Em suas razões recursais acostadas no ID 3717247, os agravantes aduzem, em suma, que:
(I)

“as partes firmaram contrato para aquisição da unidade em 14 de março de 2016, de maneira que a Agravada ficou inadimplente com suas obrigações contratuais que lhes eram próprias (...) diante da inadimplência da Agravada as Agravantes não se opõem a parte da decisão que determinou a rescisão contratual, contudo como se verá, é necessário apurar os valores efetivamente pagos pela adquirente pelo que não pode permanecer inalterada a parte da decisão que determinou a devolução de 90% dos valores pagos.”
(fl. 05);
(II)
“A Agravada pugna pela condenação das Agravantes para restituição do valor de R$32.000,00 que teria sido desembolsado integralmente à título de sinal. Ab initio, é necessário esclarecer que o valor do sinal que deveria ter sido pago à Ré era tão somente R$20.720,00, conforme destacado no contrato, de maneira que o valor remanescente diz respeito à comissão de corretagem paga diretamente aos corretores (...) Assim, tendo em vista que as Agravantes não participaram das tratativas inerentes ao procedimento de intermediação e do recebimento do valor desembolsado pela Autora a título de comissão de corretagem e assessoria, não podem ser consideradas legítimas para responder sobre tal valor.”
(fl. 05);
(III)
“a devolução pelas Agravantes de 90% do valor pago fere o pacta sun servanda, haja vista que a Agravada estava inadimplente e, portanto, formalizada a rescisão, lhe deveria ser devolvido apenas 70% do montante pago, conforme cláusula quinta do instrumento de cessão.”;
(IV)
“não há nos autos qualquer documentação que atrele a negativa do financiamento pela Caixa com uma suposta conduta desidiosa destas Agravantes.”
(fl. 07);
(V)

“a rescisão contratual foi operada por culpa exclusiva da Autora, que não quitou a parcela final do contrato, logo a devolução dos valores pagos deverá se dar da forma estabelecida no contrato de compra e venda, pela cláusula quinta”
;
(VI)
os requisitos autorizadores da tutela antecipada não foram preenchidos pela agravada.

Com fulcro nessas afirmações e no artigo 1.019, inciso I, do Código de Processo Civil1, requereram a antecipação da tutela, para que fosse concedido efeito suspensivo a decisão recorrida.

Em decisão que consta no ID 3733159, deferi parcialmente,
o pedido de efeito suspensivo pleiteado pelas agravantes, para determinar a restituição à agravada de apenas 70% (setenta por cento) do valor adimplido por ela (R$ 20,720,00 – vinte mil, setecentos e vinte reais) às recorrentes.

Postas estas premissas, entendo que antes de adentrar ao mérito da controvérsia, faz-se imperioso fazer um breve relato dos fatos subjacentes à causa.

A demanda originária foi ajuizada pela recorrida alegando que em 14 de março de 2016, firmou um contrato particular de cessão de direitos de promessa de compra e venda de uma unidade imobiliária com a 1a requerida, pelo valor de R$ 176.720,00 (cento e setenta e seis mil, setecentos e vinte reais).

Afirma que desembolsou a quantia de R$ 32.000,00 (trinta e dois mil reais), tendo sido informada de que a unidade encontrava-se pronta, com prazo de entrega das chaves em 30 (trinta) dias.

Porém, narra que, até março de 2017, não havia logrado entrar no novo apartamento e, diante da ausência de possibilidade de resolução administrativa do conflito, ajuizou a ação de origem, postulando, liminarmente, a declaração de rescisão do contrato, com a consequente devolução integral dos valores pagos que aponta serem de R$ 32.000,00 (trinta e dois mil reais).

Em análise do pleito liminar formulado pela autora/agravada, o magistrado de singela instância proferiu a decisão recorrida.

O contrato de compra e venda encontra-se colacionado às fls. 18/28 do ID 3717252.

Postas estas premissas, o colendo Superior Tribunal de Justiça sedimentou em sede de recurso especial submetido à sistemática dos recursos repetitivos que:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 2. Recurso especial não provido. (REsp 1300418/SC, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 13/11/2013, DJe 10/12/2013).

Nota-se, portanto, que o motivo determinante à resolução do contrato será significativo para a definição do valor a ser restituído pela promitentes vendedoras, uma vez que, de acordo com o enunciado transcrito acima, a culpa do consumidor importa em possibilidade de retenção de percentual pelas agravantes.

No caso em análise, as agravantes alegam que a culpa da rescisão é da agravada que não logrou adimplir as parcelas contratadas, deixando de quitar o saldo devedor na data aprazada. A autora, por sua vez, aduz que não logrou obter o financiamento do imóvel por culpa das agravantes que possuíam restrições juntos às instituições bancárias.

Como salientado pelo magistrado de singela instância a apuração efetiva de quem deu causa à rescisão contratual somente ocorrerá com a competente dilação probatória.

Nesse sentido, entendo pela reforma parcial da decisão recorrida, especialmente pelo fato de não poder ser restituído à agravada quase a totalidade do valor pago, antes de ser apurada a culpa pela rescisão contratual.

Ademais, os comprovantes de pagamento colacionados pela própria autora demonstram que dos R$ 32.000,00 (trinta e dois mil reais) que afirma ter adimplido pelo bem, apenas R$ 20,720,00 (vinte mil, setecentos e vinte reais) foram pagos às agravantes, sendo que os demais valores foram pagos diretamente aos corretores que intermediaram o negócio, conforme comprovantes, repita-se, juntados pela própria agravada.

Em relação a comissão de corretagem, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.599.511/SP de relatoria do Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, para os fins do artigo 1.040 do novel diploma processual, fixou a tese de que é legítima a transferência para o promitente comprador da obrigação de pagamento da comissão de corretagem, caso tal encargo tenha sido expressamente previsto na avença e devidamente destacado o seu custo, senão vejamos:

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.

I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.

1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel

II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor.

Aplicação da tese 1.1.

2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2.

III – RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. (REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016)

No trecho do voto do Ministro Relator colacionado acima resta evidente que com o êxito na intermediação da venda de imóvel, é válida a transferência ao comprador da obrigação de pagar a comissão de corretagem
“seja mediante cláusula expressa no instrumento contratual, seja por pactuação verbal ou mediante a celebração de um contrato autônomo entre o consumidor e o corretor.”

Nesta hipótese, a agravante aceitou a obrigação de pagamento da comissão de corretagem, tanto que transferiu diretamente aos corretores os referidos valores.

A presença dos referidos elementos indicam o prévio conhecimento, aceitação e previsão da referida obrigação, de maneira que a pretensão de restituição da taxa de comissão de corretagem, a princípio, não merece acolhimento.

Por outro lado, destaco que
as próprias agravantes apontam que o contrato, em sua cláusula 5.3.2 prevê a possibilidade de 70% (setenta por cento) do valor apurado, de modo que, tenho por incontroversa a possibilidade de devolução desse percentual, que deverá incidir apenas sobre o valor efetivamente recebido pelas agravantes, qual seja, R$ 20,720,00 (vinte mil, setecentos e vinte reais).

Por fim, há receio de impossibilidade da reversão da medida imposta pela decisão recorrida, haja vista que a agravada não se mostrou comprovadamente solvente para garantir o juízo, isto é, uma vez desembolsada a quantia em questão, dificilmente terá a agravada condições de restituí-la às agravantes.

Diante de todo o exposto,
CONHE
ÇO
do recurso de agravo de instrumento e, no mérito,
D
OU
-LHE
PARCIAL
PROVIMENTO
reformando a decisão recorrida apenas para

determinar a restituição à agravada de apenas 70% (setenta por cento) do valor adimplido por ela (R$ 20,720,00 - vinte mil, setecentos e vinte reais) às recorrentes.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

VOTO VOGAL: DESEMBARGADOR RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO

ACOMPANHO O VOTO PROFERIDO PELO EMINENTE DES. RELATOR

Acompanho o eminente Relator.