Tribunal: TJES
Processo: 5002297-43.2021.8.08.0006
Classe: Recurso Inominado Cível
Relator(a): SALOMAO AKHNATON ZOROASTRO SPENCER ELESBON
Órgão julgador: SALOMAO AKHNATON ZOROASTRO SPENCER ELESBON
Órgão colegiado: Turma Recursal - 2ª Turma
Assuntos: Compra e Venda
Data de julgamento: 2023-08-25

Ementa:
Voto servindo como ementa.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
5002297-43.2021.8.08.0006
RECURSO INOMINADO CÍVEL (460)
RECORRENTE: BANCO DO BRASIL SA
RECORRIDO: VILLAGGIO ARACRUZ SPE 126 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA e outros (2)
RELATOR(A):SALOMAO AKHNATON ZOROASTRO SPENCER ELESBON

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EMENTA
Voto servindo como ementa.
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ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: 2ª Turma Recursal - Gabinete 3
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RELATÓRIO
Dispensado o relatório, na forma do artigo 38 da Lei nº 9.099/95 e Enunciado nº 92 FONAJE.
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR
Recurso Inominado nos autos n° 5002297-43.2021.8.08.0006

Recorrentes:
BANCO DO BRASIL S.A, VILLAGGIO ARACRUZ SPE 126 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO e LORENGE CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA

Recorridos:
ANTÔNIO INÁCIO DE SOUZA, VILLAGGIO ARACRUZ SPE 126 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO, LORENGE CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA e BANCO DO BRASIL S.A

V O T O S

DR. SALOMÃO AKHNATON ZOROASTRO SPENCER ELESBON
–
RELATOR

Relatório dispensado na forma do artigo 46 da Lei 9.099/95.

Recursos conhecidos por preencherem os pressupostos de admissibilidade.

EMENTA: RECURSO INOMINADO. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. QUITAÇÃO INTEGRAL POR PARTE DO ADQUIRENTE DESDE DEZEMBRO/2015. DESCUMPRIMENTO DE CLÁUSULA CONTRATUAL. OUTORGA DA ESCRITURA PÚBLICA NÃO REALIZADA PELAS REQUERIDAS. ALEGAÇÃO DE HIPOTECA JUNTO À INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. DECISÃO LIMINAR CONCEDEU A TUTELA ANTECIPADA. INCLUSÃO DO BANCO DO BRASIL, ORA CREDOR HIPOTECÁRIO, NO POLO PASSIVO DA DEMANDA.

A SENTENÇA

CONDENOU AS REQUERIDAS A EFETUAR A BAIXA HIPOTECÁRIA VINCULADA AO IMÓVEL ADQUIRIDO, LIVRE E DESEMBARAÇADO DE QUAISQUER ÔNUS E GRAVAMES, BEM COMO AO PAGAMENTO DE R$ 5.000,00 (CINCO MIL REAIS) A TÍTULO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS AO AUTOR.

RECURSO INOMINADO DO BANCO DO BRASIL

SUSTENTA A VALIDADE DA HIPOTECA E ACERCA DA INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 308 DO STJ. PLEITEIA A SUBSTITUIÇÃO DA GARANTIA E AFIRMA INEXISTIR DANO MORAL. PUGNA PELA REFORMA DA SENTENÇA A FIM DE SER JULGADA IMPROCEDENTE A AÇÃO.

RECURSO INOMINADO DAS RÉS
(VILLAGGIO ARACRUZ SPE 126 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO E LORENGE CONSTRUTORA E INCORPORADORA) ADUZEM QUE NÃO DERAM CAUSA AO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. AFIRMAM QUE A BAIXA NA HIPOTECA DO IMÓVEL É DE RESPONSABILIDADE DO BANCO DO BRASIL. RESSALTAM A IMPOSSIBILIDADE DE PROCEDER COM A BAIXA DO GRAVAME, POIS TAL AÇÃO DEPENDE, EXCLUSIVAMENTE, DA INSTITUIÇÃO FINANCIADORA. SUSTENTAM QUE UM SIMPLES ATRASO NA BAIXA DA HIPOTECA NÃO TEM O CONDÃO DE CONFIGURAR DANO MORAL INDENIZÁVEL AO AUTOR.

RECURSOS CONHECIDOS E IMPROVIDOS.
A QUESTÃO RESUME-SE A CIRCUNSTÂNCIAS DE FORTUITO INTERNO OCORRIDO ENTRE AS RÉS. CADA UMA TENTA IMPUTAR A OUTRA A RESPONSABILIDADE PELA AUSÊNCIA DE BAIXA DO GRAVAME HIPOTECÁRIO. RESTA CLARO QUE A INSTITUIÇÃO FINANCEIRA PARTICIPOU DA RELAÇÃO JURÍDICA QUE ENSEJOU O AJUIZAMENTO DA DEMANDA. NESSE SENTIDO, A PROVIDÊNCIA JURISDICIONAL POSTULADA ATINGIRÁ DIREITOS DAS RÉS A QUEM, POR SINAL, COMPETIRÁ CUMPRIR A TUTELA. SOBRE O TEMA, JÁ SE DECIDIU:

“Quitação de imóvel.
Recusa da instituição bancária em dar baixa à hipoteca sem que haja contraprestação dos valores das garantias. Inadmissibilidade.
Legitimidade passiva da instituição bancária confirmada.
Procedência da ação corretamente proclamada com base na Súmula nº 308, do STJ
, e em precedentes análogos da Corte. Astreintes corretamente aplicadas. Apelo, do réu, improvido. Apelo, do autor, com vistas à majoração dos honorários de advogado, improvido.”
(TJSP; Apelação Cível 1001492-47.2020.8.26.0248; Relator (a): Luis Fernando Camargo de Barros Vidal; Órgão Julgador: 14ª Câmara de Direito Privado; Foro de Indaiatuba - 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 01/06/2022;Data de Registro: 01/06/2022).

A RELAÇÃO JURÍDICA EXISTENTE ENTRE À CONSTRUTORA/INCORPORADORA E A INSTITUIÇÃO FINANCEIRA NÃO PODE SER IMPOSTA AO TERCEIRO ADQUIRENTE DA UNIDADE, CONFORME EXPLICITAMENTE DISPÕE A SÚMULA 308 DO STJ:
“A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”
.
NÃO PROSPERA A TESE DE NÃO INCIDÊNCIA, AO CASO CONCRETO, DA SÚMULA EM QUESTÃO, CUJA EDIÇÃO VISA A PROTEÇÃO DO TERCEIRO CONSUMIDOR, TAL QUAL NO PRESENTE CASO. A INSTITUIÇÃO FINANCEIRA ERA SABEDORA DE QUE O EMPREENDIMENTO FINANCIADO SE DESTINAVA À VENDA DE UNIDADES A TERCEIROS. ASSIM, NÃO É RAZOÁVEL QUE POSTERIORMENTE QUEIRA IMPOR A GARANTIA REAL EM DESFAVOR DO CONSUMIDOR, MORMENTE SE ESTE, COMO NO PRESENTE CASO, REALIZOU O INTEGRAL PAGAMENTO PELA UNIDADE PERANTE A CONSTRUTORA, COMO RESTOU COMPROVADO NOS AUTOS. ASSIM, NÃO HÁ RAZÃO PARA QUE A INSTITUIÇÃO FINANCEIRA SE RECUSE A DAR BAIXA NO GRAVAME. NESSE SENTIDO É A JURISPRUDÊNCIA DO E. TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO:

“Apelação Ação cominatória c.c. indenização - Compromisso de compra e venda Hipoteca -
Existência do gravame que surge como obstáculo à outorga definitiva da unidade, não obstante a quitação do preço.
Procedência parcial. Inconformismo da Construtora corré acenando com a legitimidade da Instituição Financeira para realizar a baixa do gravame, descabimento e excesso do valor da multa, bem como a necessidade de redistribuição da sucumbência. Descabimento.
Conjunto probatório demonstrando o pagamento - Gravame que pesava sobre o bem constituído para garantia da obrigação celebrada entre a construtora e a instituição financeira Inteligência da Súmula 308, do STJ Sucumbência corretamente fixada, em razão do decaimento mínimo da parte autora - Sentença mantida Recurso improvido.
”
(TJSP; Apelação Cível1066380-44.2017.8.26.0114; Relator (a): Clara Maria Araújo Xavier; Órgão Julgador: 8ª Câmara de Direito Privado; Foro de Campinas - 7ª Vara Cível; Data do Julgamento: 28/03/2022; Data de Registro: 28/03/2022).

“Ação de obrigação de fazer com pedido de tutela de evidência. Legitimidade passiva ad causam do Banco credor da garantia hipotecária. Quitação integral dos preços dos imóveis.
Aplicação da Súmula 308 do Col. Superior Tribunal de Justiça.

Hipoteca que não gera efeitos perante os adquirentes Direito de exigir o levantamento, bem como, outorga da escritura.
Decisão mantida. Recurso não provido. Nega-se provimento ao recurso.”
(TJSP; Apelação Cível1023745-04.2020.8.26.0224; Relator (a): Marcia Dalla Déa Barone; Órgão Julgador: 4ª Câmara de Direito Privado; Foro de Guarulhos - 9ª Vara Cível; Data do Julgamento: 20/01/2022; Data de Registro: 20/01/2022).

REGISTRO QUE O PEDIDO DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA DE COMPELIR À CONSTRUTORA/INCORPORADORA A SUBSTITUIR AS GARANTIAS OU OBRIGÁ-LA A REALIZAR O PAGAMENTO DOS VALORES REFERENTES À HIPOTECA EM CONTRAPARTIDA À LIBERAÇÃO DO GRAVAME NÃO DEVE PROSPERAR, ISSO PORQUE, NA PRESENTE DEMANDA, NÃO SE DISCUTE A RELAÇÃO ENTRE AS PARTES REQUERIDAS, TAIS QUESTÕES DEVERIAM TER SIDO SANADAS ENTRE AQUELAS DESDE A REALIZAÇÃO DO CONTRATO/FINANCIAMENTO A FIM DE EVITAR PREJUÍZOS AOS TERCEIROS ADQUIRENTES.

O DANO MORAL ESTÁ PRESENTE DE FORMA CLARA, CONSIDERANDO QUE OS TRANSTORNOS SUPORTADOS PELO AUTOR ULTRAPASSARAM O MERO ABORRECIMENTO. SOBRE O PONTO, É INCONCEBÍVEL CONSIDERAR COMO “SIMPLES ATRASO” O PRAZO SUPERIOR A SETE ANOS PARA O AUTOR OBTER A OUTORGA DA ESCRITURA PÚBLICA LIVRE DE ÔNUS DO IMÓVEL. ALÉM DISSO, AGRAVA-SE O FATO DE QUE O AUTOR ESTÁ IMPEDIDO DE CONCRETIZAR A VENDA DO IMÓVEL. A INDENIZAÇÃO ARBITRADA NO VALOR R$ 5.000,00 (CINCO MIL REAIS) É JUSTA E ADEQUADA, EM MONTANTE CONDIZENTE COM A GRAVIDADE DA CONDUTA DAS REQUERIDAS, COM A EXTENSÃO DOS DANOS EXPERIMENTADOS PELA PARTE RECORRIDA E COM A CAPACIDADE ECONÔMICA DAS PARTES, OBJETIVANDO, ASSIM, AMENIZAR A DOR E O SOFRIMENTO DO CONSUMIDOR, SEM LHE CAUSAR ENRIQUECIMENTO INDEVIDO, NÃO DESCUIDANDO DO CARÁTER PEDAGÓGICO, NO SENTIDO DE INDUZIR AS RECORRENTES A ADOTAR UMA POSTURA MAIS DILIGENTE NA PRESTAÇÃO DOS SEUS SERVIÇOS. NESTA ESTEIRA, A
SENTENÇA DEVE SER MANTIDA PELOS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS
,
NA FORMA DO ART. 46, DA LEI Nº 9.099/95, ENUNCIADO 11 DA TURMA DE UNIFORMIZAÇÃO DO ESPÍRITO SANTO E TEMA Nº 451, DAS TESES DE REPERCUSSÃO GERAL DO STF. POR FORÇA DA SUCUMBÊNCIA RECURSAL (ART. 55 DA LEI 9.099/95).
CONDENA-SE
AS PARTES RECORRENTES NO PAGAMENTO DAS CUSTAS, ASSIM COMO NOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS, FIXADOS NO IMPORTE DE 20% (VINTE POR CENTO) SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO (ART. 55, 2ª PARTE, DA LEI 9.099/95).

É como voto.

VOTOS

Dr. GUSTAVO HENRIQUE PROCÓPIO SILVA

- Acompanho o voto do Eminente Relator.

Dr. -
Acompanho o Relator.

DECISÃO

Por unanimidade de votos,
CONHECER
dos recursos
,
NEGANDO-LHES PROVIMENTO
para
manter a sentença por seus próprios fundamentos, nos termos do art. 46 da Lei 9.099/95, além de condenar as partes recorrentes ao pagamento de custas e honorários advocatícios.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)