Tribunal: TJES
Processo: 0032334-56.2014.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RODRIGO FERREIRA MIRANDA
Órgão julgador: RODRIGO FERREIRA MIRANDA
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Defeito, nulidade ou anulação; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro; Indenização por Dano Moral
Data de julgamento: 2023-03-20

Ementa:
EMENTA
: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E COBRANÇA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. RESTITUIÇÃO DA TAXA DE CORRETAGEM. INDEVIDA. DEVOLUÇÃO DE VALOR PAGO PELOS SERVIÇOS REFERENTES AO CONTRATO DE FINANCIAMENTO. INDEVIDA. SENTENÇA MANTIDA.

1. É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem (REsp n. 1.599.511/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, julgado em 24/8/2016, DJe de 6/9/2016.)

2. Consoante destacado na sentença recorrida, o contrato firmado entre as partes foi acompanhado de contrato autônomo que estabeleceu expressamente o valor (de R$ 1.557,00) destinado ao corretor pela prestação do serviço de corretagem.

3. O Superior Tribunal de Justiça reconhece a abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. (REsp n. 1.599.511/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, julgado em 24/8/2016, DJe de 6/9/2016.)

4. Conforme se extrai do voto condutor do referido precedente vinculante, essa atividade de assessoria consiste “
na prestação de esclarecimentos técnico e jurídicos acerca das cláusulas do contrato e das condições do negócio
”, o que não é o caso dos autos.

5. Recurso conhecido e não provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
2ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº
0032334-56.2014.8.08.0048
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: BENTO JACONI AMORIM e outros
APELADO: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA e outros
RELATOR(A
):SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR

Composição de julgamento: 005 - Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - RODRIGO FERREIRA MIRANDA - Relator / 006 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal / 017 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal
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RELATÓRIO

NOTAS ORAIS
VOTOS COM DOCUMENTO
(EXCETO VOTO VENCEDOR)

VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº
0032334-56.2014.8.08.0048

RELATOR : DES. SUBST.
RODRIGO FERREIRA MIRANDA.

RECORRENTES : BENTO JACONI AMORIM E OUTRA.

ADVOGADAS : MARY SILVIA DE ALMEIDA MARTINS RIBEIRO E OUTRA.

RECORRIDO : MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A.

ADVOGADO : IVAN ISAAC FERREIRA FILHO.

MAGISTRADA : CINTHYA COELHO LARANJA.

VOTO

O SENHOR DESEMBARGADOR SUBSTITUTO
RODRIGO FERREIRA MIRANDA
(RELATOR):

A controvérsia cinge-se a verificar se é devida a devolução ao consumidor das taxas de comissão de corretagem e taxa SATI (assessoria técnico-imobiliária), na hipótese de rescisão contratual de compra e venda de imóvel em construção, por culpa dos compradores.

Os Recorrentes sustentam, em síntese, que (i) é devida a restituição tanto da taxa de corretagem e quanto da taxa de assessoria técnico-imobiliária (SATI); (ii) é abusiva a cláusula que repassa ao consumidor o valor da assessoria técnico-imobiliária; e (iii) é nula a cláusula unilateral que estabelece que os promitentes compradores não possuem direito a devolução da quantia paga a título de corretagem e demais taxas de administração.

Pois bem.

No caso dos autos, os autores, ora Recorrentes, firmaram, em 05.07.2013, contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária em construção junto à Recorrida, por meio de seu corretor Agenilson Pereira de Jesus, dentro do local de vendas da MRV.

As despesas de corretagem foram cobradas no montante de R$ 1.557,00 (mil quinhentos e cinquenta e sete reais) no momento da adesão.

No dia 10.07.2013, foi gerado pela Recorrida o “Termo de Aditivo ao Contrato de Promessa de Compra e Venda”, tendo como objeto a prestação de serviços de aassessoria e intermediação pela promitente vendedora, no valor de R$ 700,00 (setecentos reais).

Após o transcurso de 2 (dois) meses da contratação, foram informados que o financiamento não foi aprovado pelo agente financeiro (Banco do Brasil), por falha na documentação dos promitentes compradores, razão pela qual foi declarada a rescisão do contrato, por culpa destes, conforme estabelecido na sentença.

Os Recorrentes insurgem-se, no presente recurso, contra o indeferimento do pedido de restituição das parcelas pagas a título de comissão de corretagem e de SATI (serviços de assessoria técnico-imobiliária).

No tocante à taxa de
comissão de corretagem
, não merece reforma a sentença.

O c. STJ firmou jurisprudência, em julgamento de recursos repetitivos (tema 938), no sentido de reconhecer válida a “
cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária,
desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
” (REsp n. 1.599.511/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, julgado em 24/8/2016, DJe de 6/9/2016.)

Consoante destacado na sentença recorrida, o contrato firmado entre as partes foi acompanhado de contrato autônomo que estabeleceu expressamente o valor (de R$ 1.557,00) destinado ao corretor pela prestação do serviço de corretagem, conforme se extrai das fls. 22/23.

Assim, com fundamento em precedente vinculante firmado pelo c. STJ, não há como reconhecer a nulidade da cláusula que determina o aludido pagamento.

Por essa razão, também não é devida a restituição do valor pago sob este título, na medida em que devidamente prestado e finalizado o serviço de corretagem.

No que se refere à
devolução de valores pagos a título de assessoria imobiliária
, os Recorrentes afirmam que é abusiva a cláusula que repassa ao consumidor o valor da assessoria técnico-imobiliária.

Também não merece reparos a sentença quanto ao ponto.

De fato, no julgamento do mesmo Tema Repetitivo nº 938, o c. STJ fixou a tese de que “
há a
busividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóve
l”. Veja-se:

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.

I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015:

1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.

1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.

II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor.

Aplicação da tese 1.1.

2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2.

III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.

(REsp n. 1.599.511/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, julgado em 24/8/2016, DJe de 6/9/2016.)

Conforme se extrai do voto condutor do referido precedente vinculante, essa atividade de assessoria consiste “
na prestação de esclarecimentos técnico e jurídicos acerca das cláusulas do contrato e das condições do negócio
” e “
constitui mera prestação de um serviço inerente à celebração do próprio contrato, inclusive no que se refere ao dever de informação, não sendo, portanto, um serviço autônomo oferecido ao adquirente do imóvel
”.

Entretanto, no caso dos autos, muito embora os Recorrentes aduzam que pagaram a taxa a título de “assessoria técnico-imobiliária”, verifica-se, das fls. 170/171, que não se trata do referido serviço, mas, sim, de serviços referentes ao contrato de financiamento firmado entre autor e instituição financeira.

Dessa forma, não há razão para reforma da sentença.

Ante o exposto, CONHEÇO e NEGO PROVIMENTO ao recurso, nos termos da fundamentação.

Considerando o trabalho na fase recursal, majoro os honorários advocatícios em favor do Recorrido, originalmente fixados em 10% sobre o valor da causa para 11%, nos termos do art. 85, § 11, do CPC/2015. Contudo, por serem os Recorrentes beneficiários da gratuidade da justiça, a obrigação fica sob condição suspensiva de exigibilidade, na forma do §3º, do art. 98, do CPC/15.

É como voto.

Desembargador Substituto RODRIGO FERREIRA MIRANDA

Relator

VOTOS VOGAIS
006 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar
017 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar

EMENTA

EMENTA
: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E COBRANÇA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. RESTITUIÇÃO DA TAXA DE CORRETAGEM. INDEVIDA. DEVOLUÇÃO DE VALOR PAGO PELOS SERVIÇOS REFERENTES AO CONTRATO DE FINANCIAMENTO. INDEVIDA. SENTENÇA MANTIDA.

1. É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem (REsp n. 1.599.511/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, julgado em 24/8/2016, DJe de 6/9/2016.)

2. Consoante destacado na sentença recorrida, o contrato firmado entre as partes foi acompanhado de contrato autônomo que estabeleceu expressamente o valor (de R$ 1.557,00) destinado ao corretor pela prestação do serviço de corretagem.

3. O Superior Tribunal de Justiça reconhece a abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. (REsp n. 1.599.511/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, julgado em 24/8/2016, DJe de 6/9/2016.)

4. Conforme se extrai do voto condutor do referido precedente vinculante, essa atividade de assessoria consiste “
na prestação de esclarecimentos técnico e jurídicos acerca das cláusulas do contrato e das condições do negócio
”, o que não é o caso dos autos.

5. Recurso conhecido e não provido.

DECISÃO
À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.