Tribunal: TJES
Processo: 0006237-66.2015.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JORGE DO NASCIMENTO VIANA
Órgão julgador: JORGE DO NASCIMENTO VIANA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Provas em geral; Despesas Condominiais
Data de julgamento: 2023-05-22

Ementa:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA DE TAXA CONDOMINIAL.

PROMITENTE-VENDEDOR. RETOMADA DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE. DECISÃO MANTIDA .

1. Em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem, e partindo-se da premissa de que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode figurar no polo passivo do cumprimento de sentença, ainda que não tenha sido parte na ação de cobrança originária.

2. A retomada do imóvel pelo promitente vendedor implica sua legitimidade para responder pelas dívidas condominiais, sem prejuízo de eventual direito de regresso, consoante jurisprudência consolidada no âmbito do STJ.

3.
Recurso conhecido e improvido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
0006237-66.2015.8.08.0021
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: CONDOMINIO DO EDIFICIO TREVIZZO
APELADO: REAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
RELATOR(A):JORGE DO NASCIMENTO VIANA

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
EMENTA

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA DE TAXA CONDOMINIAL.

PROMITENTE-VENDEDOR. RETOMADA DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE. DECISÃO MANTIDA .

1. Em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem, e partindo-se da premissa de que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode figurar no polo passivo do cumprimento de sentença, ainda que não tenha sido parte na ação de cobrança originária.

2. A retomada do imóvel pelo promitente vendedor implica sua legitimidade para responder pelas dívidas condominiais, sem prejuízo de eventual direito de regresso, consoante jurisprudência consolidada no âmbito do STJ.

3.
Recurso conhecido e improvido.

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO
Decisão
: VISTOS, relatados e discutidos estes autos da Apelação Cível nº 0006237-66.2015.8.08.0021, na qual figuram como partes aquelas acima mencionadas. ACORDA, de conformidade com a ata e notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade, conhecer do recurso interposto e negar-lhe provimento, a teor do voto proferido pelo e. Relator.
Órgão julgador vencedor
: 016 - Gabinete Des. JORGE DO NASCIMENTO VIANA
Composição de julgamento: 016 - Gabinete Des. JORGE DO NASCIMENTO VIANA - JORGE DO NASCIMENTO VIANA - Relator / 020 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal / 001 - Gabinete Des. MANOEL ALVES RABELO - MANOEL ALVES RABELO - Vogal
VOTOS VOGAIS
020 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar
001 - Gabinete Des. MANOEL ALVES RABELO - MANOEL ALVES RABELO (Vogal)
Acompanhar
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
RELATÓRIO
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
NOTAS TAQUIGRÁFICAS
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR
APELAÇÃO CÍVEL N.º 0006237-66.2015.8.08.0021

APELANTE: REAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

APELADO: CONDOMINIO DO EDIFICIO TREVIZZO

DES. RELATOR: JORGE DO NASCIMENTO VIANA

VOTO

Conforme relatado,
trata-se de Apelação Cível interposta por
REAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
, em virtude da sentença proferida às fls. 147/149 verso dos autos da Ação de Cobrança, movida pelo
CONDOMINIO DO EDIFICIO TREVIZZO
, a qual julgou procedentes os pedidos formulados na petição inicial, condenando, de forma solidária, a apelante e o primeiro requerido, JACKES DOUGLAS SERRA, ao pagamento do montante gerado pelas cotas condominiais, vencidas no período de 07/08/2015 a 05/09/2019, a ser somado com a dívida alusiva a outras cotas condominiais, porventura vencidas no transcurso procedimental, cuja correção monetária incidirá a partir do vencimento de cada parcela, com o acréscimo de juros de 1% ao mês e multa convencionada sobre o montante devido.

O inconformismo da apelante cinge-se a sua
alegação de ilegitimidade para figurar no polo passivo da demanda, em razão de não estar na posse do imóvel na ocasião em que os débitos condominiais foram gerados.

O apelado apresentou suas contrarrazões, pugnando pela manutenção da sentença.

Preenchidos os requisitos de admissibilidade passo a analisar o mérito do presente apelo e,
após detida análise dos autos, entendo que deve ser mantida a sentença de origem uma vez que os débitos condominiais são obrigações
propter rem,
ou seja, são obrigações reais, que decorrem da relação entre o devedor e a coisa.

Propter rem
significa “por causa da coisa”. Assim, se o direito de que se origina é transmitido, a obrigação o segue, seja qual for o título translativo. A transmissão é automática, independente da intenção específica do transmitente, e o adquirente do direito real não pode se recusar a assumi-la.

Assim, o fato da apelante não estar na posse do bem, na ocasião em que os débito foram gerados, não retira sua legitimidade para responder por estes a partir do momento em que retomou o imóvel podendo, se assim entender, promover ação regressiva contra o antigo possuidor para tentar ser ressarcida de eventuais prejuízos.

Em razão da natureza
propter rem
das cotas condominiais, o entendimento atual da jurisprudência é de que o imóvel que deu origem à dívida responde pela sua quitação e pode, inclusive, ser penhorado, ainda que o titular da propriedade não tenha participado da fase de conhecimento do processo de cobrança. Nesse sentido, o art. 1.345 do Código Civil determina que o pagamento dos débitos perante o condomínio seja feito pelo adquirente da unidade:

Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

Neste sentido cabe colacionar os precedentes atuais do STJ que seguem:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA CONSTATADA. EMBARGOS DE TERCEIRO. PENHORA DO IMÓVEL GERADOR DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS. POSSIBILIDADE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RETOMADA DO BEM PELO PROMITENTE-VENDEDOR. LEGITIMIDADE PARA RESPONDER PELAS DÍVIDAS CONDOMINIAIS. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1. Decisão agravada reconsiderada, na medida em que o agravo em Recurso Especial impugnou devidamente os fundamentos da decisão que inadmitiu o apelo nobre, exarada na instância a quo. 2.
A jurisprudência do STJ é no sentido de que, em se tratando a dívida de condomínio obrigação de natureza propter rem, o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia de pagamento, podendo o proprietário do imóvel ter o bem penhorado na ação de cobrança, na fase de cumprimento de sentença, mesmo não tendo participado do feito na fase de conhecimento
(RESP 1.696.704/PR, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 8/9/2020, DJe de 16/9/2020). 3. Ademais,
nos termos da jurisprudência desta Corte, a retomada do imóvel pelo promitente vendedor implica sua legitimidade para responder pelas dívidas condominiais
, sem prejuízo de eventual direito de regresso" (AgInt no RESP 1.840.274/PR, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Quarta Turma, julgado em 28/6/2021, DJe de 1º/7/2021). 4. Agravo interno provido para, conhecendo do agravo, negar provimento ao Recurso Especial. (STJ; AgInt-AREsp 2.102.453; Proc. 2022/0099045-0; PR; Quarta Turma; Rel. Min. Raul Araújo; DJE 21/10/2022) [não existem destaques no original]

AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. ARTS. 109, 329, 506, 513, § 5°, 674, 779, I, DO CPC. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. ENUNCIADOS282 E 356/STF. DÍVIDA CONDOMINIAL. RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR. RETOMADA DO IMÓVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA "AD CAUSAM". IRRELEVÂNCIA DO REGISTRO. JURISPRUDÊNCIA CONSOLIDADA. ENUNCIADO 83/STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A matéria relativa aos arts.109, 329, 506, 513, § 5°, 674, 779, I, todos do CPC, não foi abordada pelo Tribunal de origem; tampouco foram opostos embargos de declaração sobre o tema, atraindo o óbice dos enunciados 282 e 356/STF. 2.
A retomada do imóvel pelo promitente vendedor implica sua legitimidade para responder pelas dívidas condominiais, sem prejuízo de eventual direito de regresso, consoante jurisprudência consolidada no âmbito deste STJ
. Incidência do enunciado 83/STJ. 3. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp 1840274/PR, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 28/06/2021, DJe 01/07/2021) [não existem destaques no original]

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. TAXAS CONDOMINIAIS. COBRANÇA. PROMITENTE-VENDEDOR. RETOMADA DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE. DECISÃO MANTIDA. 1. "
Em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem e partindo-se da premissa de que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode figurar no polo passivo do cumprimento de sentença, ainda que não tenha sido parte na ação de cobrança originária
, ajuizada, em verdade, em face dos promitentes compradores do imóvel" (REsp 1696704/PR, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 08/09/2020, DJe 16/09/2020). 2. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp 1691909/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 16/08/2021, DJe 19/08/2021) [não existem destaques no original]

Diante de todo o exposto,
conheço
do recurso interposto e, no mérito,
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo intacta a sentença objurgada.

Ante a improcedência, majoro os honorários de sucumbência, fixados na origem, de 10% (dez por cento) do valor da condenação para 12% (doze por cento).

É como voto.

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)