Tribunal: TJES
Processo: 5006027-12.2023.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão julgador: MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Locação de Imóvel; Locação de Móvel
Data de julgamento: 2023-08-21

Ementa:
EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO RENOVATÓRIA DE ALUGUEL. IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. RECONVENÇÃO APRESENTADA PELO LOCADOR PEDIDO DE REVISÃO DO ALUGUEL. FIXAÇÃO DE ALUGUEL PROVISÓRIO. MAJORAÇÃO VALOR DO ALUGUEL VIGENTE. POSSIBILIDADE. PROVIDÊNCIA QUE DECORRE DO ARTIGO 68, II, A DA LEI 8.245/91. ELEMENTOS DOS AUTOS QUE AUTORIZAM O ARBITRAMENTO. DECISÃO QUE FIXOU ALUGUEL ACIMA DO PATAMAR PREVISTO NA LEGISLAÇÃO DE REGÊNCIA CORRESPONDENTE A 80% DO VALOR DO PEDIDO. REFORMA NESSE ASPECTO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Em se tratando de locação de imóvel para fim comercial tal como aquela versada nos autos, a Lei de Locação possui diversos dispositivos que objetivam proteger o ponto empresarial, espaço físico escolhido para que a atividade econômica respectiva seja exercida. E dentre tais dispositivos, encontra-se o artigo 51 da Lei 8.245/91 que garante ao locatário de imóvel não residencial o direito à renovação da locação, se atendidos os requisitos ali previstos.

2. Acerca da repactuação dos valores de aluguel comercial, o C. STJ possui entendimento no sentido de que “(...) Após o termo final do contrato de locação comercial as cláusulas contratuais persistem vigendo, à exceção do justo preço do aluguel, que, ex vi legis, requisita correspondente adequação, quer se julgue procedente, ou não, o pleito renovatório. (...) (REsp 285.948/ RJ, 27/03/2007). Desse modo, em regra, ao longo da instrução processual, a análise do que vem a ser o justo preço, deverá vir acompanhada da produção de prova respectiva.

3. Na hipótese dos autos, verifico que as partes lograram êxito em demonstrar a localização do imóvel, situado em região repleta de comércio da Cidade, valendo registrar que o Agravado colacionou ao presente recurso a cópia do contrato de aluguel firmado em outro imóvel que muito embora não esteja situado no mesmo logradouro, está no mesmo bairro e localiza-se próximo àquele objeto dos presentes autos, e por ele paga aluguel no valor correspondente a 14 (quatorze) salários-mínimos para exercer a sua atividade econômica.

4. O contrato de aluguel a ser renovado foi firmado há mais de 04 (quatro) anos pelo antigo proprietário do imóvel, o que revela a necessidade de adequação do valor arbitrado a fim de refletir o valor patrimonial do imóvel locado, valendo consignar outrossim que a fixação de aluguel provisório é medida que decorre da própria Lei 8.245/91, artigo 68, II.

5. Exatamente nesse aspecto, deve ser revisitado o posicionamento firmado na decisão de origem, haja vista que o supracitado artigo 68, II, “a” da Lei nº 8.245/91 estabelece que quando da fixação do aluguel provisório, não poderá ser arbitrada quantia superior a 80% do valor do pedido, o que não foi observado. Forçoso reconhecer o desacerto da decisão agravada nesse tocante, isto é, que fixou o aluguel provisório em valor acima do patamar máximo previsto na legislação de regência.

6. Recurso conhecido e parcialmente provido para reformar a decisão, fixando o aluguel em 80% do valor requerido pelo Locador.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
5006027-12.2023.8.08.0000
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
AGRAVANTE: DIEGO GUERRA GERALDO NASCIMENTO
AGRAVADO: ERILDO ANTONIO ALVES AREDES
RELATOR(A):MARIANNE JUDICE DE MATTOS

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EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO RENOVATÓRIA DE ALUGUEL. IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. RECONVENÇÃO APRESENTADA PELO LOCADOR PEDIDO DE REVISÃO DO ALUGUEL. FIXAÇÃO DE ALUGUEL PROVISÓRIO. MAJORAÇÃO VALOR DO ALUGUEL VIGENTE. POSSIBILIDADE. PROVIDÊNCIA QUE DECORRE DO ARTIGO 68, II, A DA LEI 8.245/91. ELEMENTOS DOS AUTOS QUE AUTORIZAM O ARBITRAMENTO. DECISÃO QUE FIXOU ALUGUEL ACIMA DO PATAMAR PREVISTO NA LEGISLAÇÃO DE REGÊNCIA CORRESPONDENTE A 80% DO VALOR DO PEDIDO. REFORMA NESSE ASPECTO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Em se tratando de locação de imóvel para fim comercial tal como aquela versada nos autos, a Lei de Locação possui diversos dispositivos que objetivam proteger o ponto empresarial, espaço físico escolhido para que a atividade econômica respectiva seja exercida. E dentre tais dispositivos, encontra-se o artigo 51 da Lei 8.245/91 que garante ao locatário de imóvel não residencial o direito à renovação da locação, se atendidos os requisitos ali previstos.

2. Acerca da repactuação dos valores de aluguel comercial, o C. STJ possui entendimento no sentido de que “(...) Após o termo final do contrato de locação comercial as cláusulas contratuais persistem vigendo, à exceção do justo preço do aluguel, que, ex vi legis, requisita correspondente adequação, quer se julgue procedente, ou não, o pleito renovatório. (...) (REsp 285.948/ RJ, 27/03/2007). Desse modo, em regra, ao longo da instrução processual, a análise do que vem a ser o justo preço, deverá vir acompanhada da produção de prova respectiva.

3. Na hipótese dos autos, verifico que as partes lograram êxito em demonstrar a localização do imóvel, situado em região repleta de comércio da Cidade, valendo registrar que o Agravado colacionou ao presente recurso a cópia do contrato de aluguel firmado em outro imóvel que muito embora não esteja situado no mesmo logradouro, está no mesmo bairro e localiza-se próximo àquele objeto dos presentes autos, e por ele paga aluguel no valor correspondente a 14 (quatorze) salários-mínimos para exercer a sua atividade econômica.

4. O contrato de aluguel a ser renovado foi firmado há mais de 04 (quatro) anos pelo antigo proprietário do imóvel, o que revela a necessidade de adequação do valor arbitrado a fim de refletir o valor patrimonial do imóvel locado, valendo consignar outrossim que a fixação de aluguel provisório é medida que decorre da própria Lei 8.245/91, artigo 68, II.

5. Exatamente nesse aspecto, deve ser revisitado o posicionamento firmado na decisão de origem, haja vista que o supracitado artigo 68, II, “a” da Lei nº 8.245/91 estabelece que quando da fixação do aluguel provisório, não poderá ser arbitrada quantia superior a 80% do valor do pedido, o que não foi observado. Forçoso reconhecer o desacerto da decisão agravada nesse tocante, isto é, que fixou o aluguel provisório em valor acima do patamar máximo previsto na legislação de regência.

6. Recurso conhecido e parcialmente provido para reformar a decisão, fixando o aluguel em 80% do valor requerido pelo Locador.

Vistos, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores que integram a colenda Primeira Câmara Cível do egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, de conformidade com a ata do julgamento e as notas taquigráficas em, à unanimidade, DAR PARCIAL PROVIMENTO ao agravo de instrumento, nos termos do voto da Relatora.

Vitória/ES, 15 de agosto de 2023.

RELATORA

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Órgão julgador vencedor
: 026 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS

Composição de julgamento: 026 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Relator / 012 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal / 020 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
012 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
020 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar

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VOTO VENCEDOR

Conforme relatado, cuida-se de recurso de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por

DIOGO GUERRA GERALDO NASCIMENTO

em face da decisão proferida pelo MM. Juiz de Direito da Vara da Fazenda Pública Estadual de Serra que, nos autos da ação renovatória de aluguel não residencial por ele ajuizada em face de

ERILDO ANTÔNIO ALVES AREDES

DEFERIU a tutela de urgência postulada no sentido determinar a renovação do contrato de locação pelo prazo de cinco anos e na mesma oportunidade deferiu a tutela de urgência apresentada pelo Requerido/ Reconvinte, ora agravado, no sentido de fixar o valor do aluguel em R$11.200,00 (onze mil e duzentos reais).

Em suas razões (id 5173782) aduz a parte agravante que a decisão deve ser reformada, haja vista que o valor arbitrado a título de aluguel não observa nenhum critério de fixação indicado em lei e vai de encontro ao que dispõe o §4º do artigo 72 da Lei 8.245/91. Salienta que atualmente o valor do aluguel corresponde a R$5.478,00 (Cinco mil quatrocentos e setenta e oito reais), de modo que a quantia fixada na decisão de origem, de R$ 11.200,00 (Onze mil e duzentos reais), corresponde ao aumento de 104,45 % (Cento em quatro e quarenta e cinco por cento).

Assim, requereu a reforma da parte da decisão que majorou o valor do aluguel.

Pois bem. Após análise dos documentos e fundamentos apresentados pelas partes, vislumbro razões para alterar a convicção formada quando da análise da antecipação de tutela recursal apresentada, ocasião em que deferi o efeito suspensivo postulado.

Assim conclui em virtude de constatar que há elementos de convicção nos autos que permitem o arbitramento do aluguel provisório em valor superior àquele firmado no contrato.

Conforme dantes apresentado, em se tratando de locação de imóvel para fim comercial tal como aquela versada nos autos, a Lei de Locação possui diversos dispositivos que objetivam proteger o ponto empresarial, espaço físico escolhido para que a atividade econômica respectiva seja exercida.

E dentre tais dispositivos, encontra-se o artigo 51 da Lei 8.245/91 que garante ao locatário de imóvel não residencial o direito à renovação da locação, se atendidos os requisitos ali previstos, os quais foram objeto de análise pelo i. Magistrado a quo, que reconheceu pela necessidade de renovação.

Conforme apresentado, o presente recurso foi interposto pelo locatário, e visa reformar a parte da decisão que acolheu pedido alternativo formulado pelo locador, ora Agravado, de fixação de aluguel provisório em quantia superior ao valor atual do aluguel, por não mais ser condizente com a realidade do mercado de imóveis da localidade.

Acerca da repactuação dos valores de aluguel comercial, o C. STJ possui entendimento no sentido de que “
(...) Após o termo final do contrato de locação comercial as cláusulas contratuais persistem vigendo, à exceção do justo preço do aluguel, que, ex vi legis, requisita correspondente adequação, quer se julgue procedente, ou não, o pleito renovatório. (...)
(REsp 285.948/ RJ, 27/03/2007).

Desse modo, em regra, ao longo da instrução processual, a análise do que vem a ser o justo preço, deverá vir acompanhada da produção de prova respectiva.

Na hipótese dos autos, verifico que as partes lograram êxito em demonstrar a localização do imóvel, situado em região repleta de comércio da cidade, valendo registrar que o Agravado colacionou ao presente recurso a cópia do contrato de aluguel firmado em outro imóvel que muito embora não esteja situado no mesmo logradouro, está no mesmo bairro e localiza-se próximo àquele objeto dos presentes autos, e por ele paga aluguel no valor correspondente a 14 (quatorze) salários-mínimos para exercer a sua atividade comercial.

Destaco, outrossim, que o contrato de aluguel a ser renovado foi firmado há mais de 04 (quatro) anos pelo antigo proprietário do imóvel, o que revela a necessidade de adequação do valor arbitrado a fim de refletir o valor patrimonial do imóvel locado, valendo consignar outrossim que a fixação de aluguel provisório é medida que decorre da própria Lei 8.245/91, artigo 68, II,
expressis verbis
:

Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte:

II – ao designar a audiência de conciliação, o juiz,
se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário
, ou nos que indicar,
fixará aluguel provisório,
que será devido desde a citação, nos seguintes moldes:

a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido;

Contudo, exatamente nesse aspecto, entendo que deve ser revisitado o posicionamento firmado pelo i. Magistrado, haja vista que o supracitado artigo 68, II, “a” da Lei nº 8.245/91 estabelece que quando da fixação do aluguel provisório, não poderá ser arbitrada quantia superior a 80% do valor do pedido, o que não foi observado, uma vez que o locador/ agravado pleiteou para que fosse fixado aluguel no valor de R$11.200,00 (onze mil e duzentos reais) e foi deferida tutela fixando aluguel correspondente exatamente a tal quantia.

Assim, forçoso reconhecer o desacerto da decisão agravada nesse tocante, isto é, que fixou o aluguel provisório em valor acima do patamar máximo previsto na legislação de regência.

Desse modo, com base nos elementos apresentados, deve ser reformada em parte a decisão para fixar o aluguel em 80% do valor requerido pelo Locador, ora agravado.

Diante do exposto, CONHEÇO E DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso interposto para reformar a decisão de origem, reduzindo o valor do aluguel para R$8.960,00 (oito mil, novecentos e sessenta reais).

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)