Tribunal: TJES
Processo: 5006279-41.2021.8.08.0014
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão julgador: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução
Data de julgamento: 2023-08-15

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS À EXECUÇÃO –
RESCISÃO UNILATERAL DE CONTRATO DE ALUGUEL
–
JUSTA CAUSA NÃO CARACTERIZADA – INCIDÊNCIA DE MULTA CONTRATUAL –
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1- Hipótese em que a empresa/Apelante optou por rescindir de forma unilateral o contrato firmado com o Apelado, alegando a existência de risco e perigo eminente de deslizamento da encosta sobre o galpão/escritório alugado, o que fez por meio da notificação datada de 10/11/2020, ou seja, três meses após o seu início (10/08/2020).

2- No momento de assinar o instrumento contratual, a Apelante tinha ciência da localização do imóvel, ou seja, sabia da existência de um barranco perto do local. Além disso, não há nos autos laudo realizado por órgãos competentes que possa atestar a existência de perigo da permanência no imóvel alugado.

3- Os negócios jurídicos devem se submeter ao princípio do
pacta sunt servanda
, de modo que
como a Apelante não se desincumbiu do
ônus probatório que lhe cabia, consistente em demonstrar a
justa causa da rescisão
, deve ser reconhecida a ilegalidade da rescisão unilateral
in casu
e, por conseguinte, a possibilidade da cobrança da multa prevista em contrato, ante o descumprimento dos prazos de locação.

4-
Recurso conhecido e desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
5006279-41.2021.8.08.0014
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: ENGETORRES INFRAESTRUTURA LTDA
APELADO: EDUARDO MAGIONI
RELATOR(A):ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA

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EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS À EXECUÇÃO –
RESCISÃO UNILATERAL DE CONTRATO DE ALUGUEL
–
JUSTA CAUSA NÃO CARACTERIZADA – INCIDÊNCIA DE MULTA CONTRATUAL –
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1- Hipótese em que a empresa/Apelante optou por rescindir de forma unilateral o contrato firmado com o Apelado, alegando a existência de risco e perigo eminente de deslizamento da encosta sobre o galpão/escritório alugado, o que fez por meio da notificação datada de 10/11/2020, ou seja, três meses após o seu início (10/08/2020).

2- No momento de assinar o instrumento contratual, a Apelante tinha ciência da localização do imóvel, ou seja, sabia da existência de um barranco perto do local. Além disso, não há nos autos laudo realizado por órgãos competentes que possa atestar a existência de perigo da permanência no imóvel alugado.

3- Os negócios jurídicos devem se submeter ao princípio do
pacta sunt servanda
, de modo que
como a Apelante não se desincumbiu do
ônus probatório que lhe cabia, consistente em demonstrar a
justa causa da rescisão
, deve ser reconhecida a ilegalidade da rescisão unilateral
in casu
e, por conseguinte, a possibilidade da cobrança da multa prevista em contrato, ante o descumprimento dos prazos de locação.

4-
Recurso conhecido e desprovido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 018 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

Composição de julgamento: 018 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Relator / 009 - Gabinete Des. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - LUIZ GUILHERME RISSO - Vogal / 011 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
009 - Gabinete Des. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - LUIZ GUILHERME RISSO (Vogal)
Acompanhar
011 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Acompanhar

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VOTO VENCEDOR

Consoante narrado, trata-se de Apelação Cível interposta por Engetorres Infraestrutura LTDA devido à Sentença do ID 5225050, proferida nos autos dos
Embargos à Execução
opostos em face de Eduardo Magioni, relativamente à Ação de Execução nº 0007422-87.2020.8.08.0014, em que o MM. Juiz da 1ª Vara Cível da Comarca de Colatina julgou parcialmente procedente o pedido do Embargante, determinando
“o encerramento da execução em face dos honorários advocatícios”
e, por conseguinte,
“d
ada a sucumbência recíproca (art. 86, CPC), ambas as partes devem arcar com o pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) do valor da causa (art. 85, § 2º, CPC), cabendo ao Embargado responder por 25% (vinte e cinco por cento) do encargo e a Embargante pela razão de 75% (setenta e cinco por cento)”
.

Nas razões recursais (ID 5225054), a Apelante pugna pela reforma da sentença ao argumento de que a existência de justa causa autoriza a rescisão unilateral do contrato de locação, uma vez que
“o Apelante buscou a resolução dos problemas com o Apelado, buscando a resolução de todos os problemas que existiam no barracão, não surtindo qualquer efeito e, assim, à luz do art. 475 do Código Civil, decidiu pela segurança dos seus colaboradores, resolvendo assim pela rescisão do contrato de locação com aviso por notificação extrajudicial”
.

Consta dos autos que as partes firmaram instrumento contratual para a locação de imóvel no período de 10/08/2020 a 10/08/2021, ficando estipulado em sua cláusula 9 a incidência de multa no caso de inobservância de qualquer termo do contrato.

Ocorre que, de acordo com a exordial, a Apelante optou por rescindir de forma unilateral o contrato firmado com o Apelado em razão da existência de risco e perigo eminente de deslizamento da encosta sobre o galpão/escritório alugado, o que fez por meio da notificação (ID 5224400) datada de 10/11/2020, ou seja, três meses após o seu início (10/08/2020).

Conforme cediço, os negócios jurídicos devem se submeter ao princípio do
pacta sunt servanda
. Por isso, de curial importância a citação de algumas cláusulas do contrato:

“
CLÁUSULA 2 - PRAZO DE LOCAÇÃO

O prazo de locação é de 12 (doze) meses, iniciando-se em 10/08/2020 e, terminando em 10/08/2021, não havendo manifestação de quaisquer das partes, com antecedência mínima de 30 (trinta) dias, fica este contrato automaticamente renovado por mais 12 (doze) meses, e assim sucessivamente.

[...]

CLÁUSULA 9 - PENALIDADE

A infração de qualquer cláusula do presente contrato implicará na imediata rescisão do mesmo, sujeitando a parte infratora a uma multa correspondente ao valor da quantidade de meses restante para o fim do contrato, além das outras custas processuais e honorários de advogado, em caso de procedimento judicial.”

Com o registro dessas cláusulas contratuais, importa destacar não haver controvérsia de que: (1) o contrato foi rescindido antes do pactuado e (2) o descumprimento do prazo de locação autoriza a incidência da penalidade prevista na cláusula 9.

Neste contexto, a Apelante argumenta
“a possibilidade da rescisão contratual pelo risco eminente de desmoronamento dos barrancos do imóvel locado”
. Sustenta ainda que o imóvel apresentava alagamentos em decorrência de infiltrações e que o Apelado não solucionou os problemas.

Todavia, as alegações tendentes a reformar a sentença não são capazes de prosperar.

Isso porque, em primeiro lugar, houve vistoria no imóvel antes das partes efetivamente assinarem o contrato de locação – momento no qual, inclusive, o imóvel demonstrava se encontrar em perfeito estado –, de modo que as avarias teriam surgido após um período de fortes chuvas.

Corrobora para esta conclusão o depoimento da testemunha da própria Apelante, sra. Emanuelle Demenjeon do Nascimento, que afirmou
“que a princípio quando foi negociado o barracão estava em boas condições, com banheiro, sala de escritório; que após um período de chuvas foram constatados avarias no barracão”
e
“que quando foi feita a locação não havia avarias então não teria sido feitas solicitações ao senhor Eduardo para concertos; que as questões de infiltração e o desbarrancamento foram causados pela chuva”
(ID 5225046).

Cumpre ressaltar, ainda, que no momento de assinar o instrumento contratual, a Apelante tinha ciência da localização do imóvel, ou seja, sabia da existência de um barranco perto do local.

Ademais, não há nenhuma prova de que, antes do envio da notificação extrajudicial que informava a rescisão unilateral, a Apelante realmente tenha solicitado reparações no imóvel, tampouco que o Apelado tenha se recusado a reparar tais problemas.

Importante destacar, por fim, não haver nos autos qualquer laudo ou outro documento realizado por órgãos competentes que possa atestar a existência de perigo da permanência no imóvel alugado.

Desse modo,
como a Apelante não se desincumbiu do
ônus probatório que lhe cabia, consistente em demonstrar a
justa causa da rescisão
, deve ser reconhecida a ilegalidade da rescisão unilateral
in casu
e, por conseguinte, a possibilidade da cobrança da multa pactuada em contrato.

Ante o exposto,
CONHEÇO DO RECURSO E A ELE NEGO PROVIMENTO
, mantendo incólume a r. sentença.

Por conseguinte, a teor do disposto no art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários sucumbenciais fixados em desfavor da Apelante em 2% (dois por cento).

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o e. Relator, para NEGAR PROVIMENTO ao recurso.