Tribunal: TJES
Processo: 0009241-64.2014.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão julgador: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Interpretação / Revisão de Contrato; Indenização por Dano Moral
Data de julgamento: 2023-03-22

Ementa:
EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL – REVISÃO DE CONTRATO
–
COMPRA E VENDA – DESISTÊNCIA PELO COMPRADOR – PERCENTUAL DE RETENÇÃO – JUROS DE MORA –
TERMO INICIAL –
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1-

“A retenção entre 10% e 25% do valor pago é válida, segundo firme orientação do Superior Tribunal de Justiça, mas a definição do percentual é casuística, levando-se em consideração os prejuízos comprovadamente suportados, de modo que a fixação de percentual acima do mínimo demandaria hígida comprovação dos gastos que as requeridas porventura tenham suportado com o desfazimento do negócio, por não ser possível presumi-los” (TJES, Apelação Cível nº
024160035531)
.

2- O Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1740911 (Tema 1002), julgado sob a sistemática de recursos repetitivos, firmou a tese de que se tratando de compra e venda imóvel, anterior à Lei 13.786/2018, com resolução do contrato por iniciativa do comprador, com modificação da cláusula penal convencionada, os juros de mora, referentes aos valores a serem restituídos, incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.

3- Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
0009241-64.2014.8.08.0048
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: GONFRENA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e outros (2)
APELADO: CYNTIA LICERIO SANTOS e outros
RELATOR(A
):ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA

Composição de julgamento: 020 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Relator / 001 - Gabinete Des. MANOEL ALVES RABELO - MANOEL ALVES RABELO - Vogal / 012 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal

V O T O

Consoante relatado, trata-se de Apelação Cível interposta por Gonfrena Empreendimentos Imobiliários LTDA (Incorporadora) e Outros em razão da Sentença de fls. 262/264, na qual o MM. Juiz da 2ª Vara Cível da Comarca de Serra, em “
Ação de Revisão Contratual c/c indenização por danos materiais e morais
” ajuizada por Alexandre Teixeira e Cyntia Licerio Santos, julgou parcialmente procedente o pedido autoral, resolvendo o mérito na forma do art. 487, I, do Código de Processo Civil (CPC).

As partes firmaram o contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel, em 26 de março de 2013.

Os ora Apelados ajuizaram a Ação de Revisão Contratual buscando a declaração de abusividade das cláusulas 3ª e 5ª do Instrumento de Rescisão, bem como a devolução dos valores pagos e a condenação das requeridas ao pagamento de indenização por danos morais.

As ora Apelantes apresentaram contestação sustentando a legalidade das cláusulas e o direito à retenção dos valores pagos.

Após a instrução processual o MM. Juiz julgou a pretensão deduzida parcialmente procedente, rejeitando somente o pleito referente aos danos morais.

Seguiu-se o presente Recurso de Apelação.

Em suas razões recursais, as Apelantes (fls. 268/277) pugnam pela reforma da Sentença sustentando:

1) a regularidade da rescisão contratual, de modo que seja reconhecido o direito de retenção de todos os valores pagos; 2) subsidiariamente, o direito de retenção de parte dos valores pagos em percentual não inferior a 30%; 3) o termo inicial para a incidência de juros de mora deve ser a data do trânsito em julgado do processo.

Do percentual de retenção

As Apelantes pugnam pela reforma da Sentença, sustentando o direito à retenção integral dos valores pagos pelos compradores ou, ao menos, em percentual não inferior a 30% (trinta por cento), ao argumento de que
“o contrato firmado entre as partes possui cláusulas contratuais absolutamente claras e que não contêm qualquer disposição legal. Suas cláusulas estão escritas em letras grandes, com amplo destaque, tendo a parte Apelada promovido, confessadamente, após leitura e análise, a subscrição de todas as páginas daquele instrumento, de maneira que as regras lhe eram perfeitamente conhecidas e devem ser obedecidas”.

A sentença recorrida fixou o percentual de retenção em 10% (dez por cento) sobre o valor pago.

Como cediço, um contrato decorre da manifestação de vontade das partes e se submete a alguns princípios, dentre os quais o Princípio da Obrigatoriedade ou Intangibilidade (
pacta sunt servanda
), que tem como fundamentos a necessidade de segurança nos negócios e a convicção de que o acordo de vontades faz lei entre as partes.

Contudo é possível a revisão contratual, com mitigação do princípio
pacta sunt servanda
, a fim de afastar a incidência de cláusulas abusivas, com fundamento, dentre outros, nos Princípios da Boa-fé Contratual e da Função Social do Contrato.

Acerca do tema a doutrina ressalta que:

A suavização do princípio da obrigatoriedade, no entanto, como observa Mônica Bierwagen, não significa o seu desaparecimento. Continua sendo imprescindível que haja segurança nas relações jurídicas criadas pelo contrato, tanto que o Código Civil, ao afirmar que o seu descumprimento acarretará ao inadimplente a responsabilidade não só por perdas e danos, mas também por juros, atualização monetária e honorários advocatícios (art. 389), consagra tal princípio, ainda que implicitamente.
O que não se tolera mais é a obrigatoriedade quando as partes se encontram em patamares diversos e dessa disparidade ocorra proveito econômico injustificado
(GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro. Volume III. Contratos e Atos Unilaterias, 4ª ed. rev. e atual. – São Paulo: Saraiva, pág. 29)

Registra-se que “
A jurisprudência desta Corte [STJ] se posiciona firme no sentido de que o princípio pacta sunt servanda pode ser relativizado, visto que sua aplicação prática está condicionada a outros fatores, como, por exemplo, a função social, a onerosidade excessiva e o princípio da boa-fé objetiva, devendo ser mitigada a força obrigatória dos contratos diante de situações como a dos autos”
(STJ, AgInt no REsp 1208844/MT, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 15/12/2016, DJe 07/02/2017).

A sentença reconheceu que a rescisão do contrato se deu por iniciativa dos compradores, ora Apelados.

Não havendo recurso quanto a esta conclusão há que se aplicar o disposto na parte final da Súmula n.º 543 do STJ, de observância obrigatória, a teor do disposto no inciso IV do artigo 927 do CPC,
in verbis
:

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento

A Súmula estabelece o dever de imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador. Entretanto, afirma que se o desfazimento do contrato se deu por culpa do comprador, como no presente caso, a devolução será apenas parcial.

No que se refere ao percentual de retenção,
entende este Egrégio Tribunal de Justiça (TJES) que:

PROCESSO CIVIL APELAÇÃO CÍVEL AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS C/C DANO MORAL PERCENTUAL DE RETENÇÃO CULPA DO ADQUIRENTE PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO - PRECEDENTE DO STJ JULGAMENTO DE RECURSO ESPECIAL REPETITIVO CRITÉRIOS DE JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA PRECEDENTES DO STJ RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1 - A Segunda Seção do STJ, ao julgar o REsp 1.300.418/SC sob a sistemática dos recursos repetitivos, firmou entendimento de que na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa ou culpa do comprador, as parcelas pagas devem ser devolvidas parcialmente.
2 A retenção entre 10% e 25% do valor pago é válida, segundo firme orientação do Superior Tribunal de Justiça, mas a definição do percentual é casuística, levando-se em consideração os prejuízos comprovadamente suportados, de modo que a fixação de percentual acima do mínimo demandaria hígida comprovação dos gastos que as requeridas porventura tenham suportado com o desfazimento do negócio, por não ser possível presumi-los.
[...] (TJES, Classe: Apelação Cível, 024160035531, Relator : MANOEL ALVES RABELO, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 24/10/2022, Data da Publicação no Diário: 31/10/2022)
sem grifo no original

[...]
2. O enunciado sumular nº 543 do C. STJ estabelece que nas hipóteses de resolução de contrato por opção do adquirente é possível a retenção parcial dos valores pagos, sendo o entendimento daquela Corte no sentido de que é possível a retenção entre 10% e 25% do total da quantia paga
(...). (AgInt no AREsp 1263262/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 21/02/2019, DJe 13/03/2019). [...] (TJES, Classe: Apelação Cível, 035120264318, Relator: WALACE PANDOLPHO KIFFER, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 30/01/2023, Data da Publicação no Diário: 08/02/2023)
sem grifo no original

As retenções previstas no contrato de promessa de compra e venda (fls. 64-89) e no instrumento de rescisão (fls. 101-103) vão muito além do percentual máximo de 25% (vinte e cinco por cento), razão pela qual se mostram abusivas e podem ser limitadas, em benefício do consumidor e nos limites estabelecidos
pelo Superior Tribunal de Justiça.

Além disso, as Apelantes não comprovaram a existência de particularidade que justifique a retenção de percentual acima do mínimo, de modo que o percentual fixado pelo MM. Juiz atende aos gastos que tenham porventura suportado com a rescisão contratual.

Assim, constata-se a impossibilidade de se majorar o percentual arbitrado no ato judicial impugnado – 10% (dez por cento) –, tendo em vista que se encontra de acordo com os parâmetros estabelecidos.

Dos juros de mora

As Apelantes também buscam a reforma da sentença sob o argumento de que o termo inicial para a incidência de juros de mora deve ser a data do trânsito em julgado da decisão.

O Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1740911 (Tema 1002), julgado sob a sistemática de recursos repetitivos, firmou a tese de que se tratando de compra e venda de imóvel, anterior à Lei 13.786/2018, com resolução do contrato por iniciativa do comprador, com modificação da cláusula penal convencionada, os juros de mora, referentes aos valores a serem restituídos, incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.

O acórdão do mencionado julgamento restou assim ementado:

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. ACÓRDÃO RECORRIDO PROFERIDO EM JULGAMENTO DE IRDR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESOLUÇÃO IMOTIVADA PELO PROMITENTE COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. CLÁUSULA CONTRATUAL. PEDIDO DE ALTERAÇÃO. SENTENÇA CONSTITUTIVA. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO
. 1. Para os fins dos arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se a seguinte tese: - Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. 2. Recurso especial provido. (STJ, REsp 1740911/DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 14/08/2019, DJe 22/08/2019).

Assim, merece reforma a sentença neste ponto, de modo que o termo inicial para a incidência dos juros de mora deve ser o trânsito em julgado da decisão.

DO EXPOSTO,

DOU PARCIAL PROVIMENTO

AO RECURSO,

somente para estabelecer que o termo inicial de incidência dos juros de mora deve ser a data do trânsito em julgado da sentença.

É como voto.

VOTOS VOGAIS
001 - Gabinete Des. MANOEL ALVES RABELO - MANOEL ALVES RABELO (Vogal)
Acompanhar
012 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Acompanhar

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL – REVISÃO DE CONTRATO
–
COMPRA E VENDA – DESISTÊNCIA PELO COMPRADOR – PERCENTUAL DE RETENÇÃO – JUROS DE MORA –
TERMO INICIAL –
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1-

“A retenção entre 10% e 25% do valor pago é válida, segundo firme orientação do Superior Tribunal de Justiça, mas a definição do percentual é casuística, levando-se em consideração os prejuízos comprovadamente suportados, de modo que a fixação de percentual acima do mínimo demandaria hígida comprovação dos gastos que as requeridas porventura tenham suportado com o desfazimento do negócio, por não ser possível presumi-los” (TJES, Apelação Cível nº
024160035531)
.

2- O Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1740911 (Tema 1002), julgado sob a sistemática de recursos repetitivos, firmou a tese de que se tratando de compra e venda imóvel, anterior à Lei 13.786/2018, com resolução do contrato por iniciativa do comprador, com modificação da cláusula penal convencionada, os juros de mora, referentes aos valores a serem restituídos, incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.

3- Recurso parcialmente provido.

DECISÃO
À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.