Tribunal: TJES
Processo: 0004868-53.2018.8.08.0014
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão julgador: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Locação de Imóvel
Data de julgamento: 2023-11-10

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. OBRIGAÇÃO DO LOCATÁRIO DE RESTITUIR O IMÓVEL NO ESTADO EM QUE O RECEBEU. ÔNUS DE PROVA ATRIBUÍDO AO LOCADOR DE COMPROVAR A EXISTÊNCIA DOS ALEGADOS DANOS NO IMÓVEL PELO USO DO BEM PELA LOCATÁRIA. NÃO COMPROVAÇÃO DO FATO CONSTITUTIVO DO DIREITO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1. É sabido que o locatário é obrigado a restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal (art. 23, III, da Lei nº 8.245/1991). Entrementes, cabe ao locador o ônus de comprovar a existência de danos no imóvel pelo uso do bem pela locatária, não relacionadas ao desgaste natural, o que não se identifica no caso concreto.

2. Recurso conhecido e desprovido.

3. Em razão do disposto no Art. 85, §11, do CPC, diante do desprovimento do recurso, majora-se a verba honorária em mais 5% (cinco por cento) sobre o valor da causa atualizado.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0004868-53.2018.8.08.0014

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: JOSE CARLOS SALVADOR e outros (3)

APELADO: BELLE AUTOMOTOR LTDA

RELATOR(A):
FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

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EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. OBRIGAÇÃO DO LOCATÁRIO DE RESTITUIR O IMÓVEL NO ESTADO EM QUE O RECEBEU. ÔNUS DE PROVA ATRIBUÍDO AO LOCADOR DE COMPROVAR A EXISTÊNCIA DOS ALEGADOS DANOS NO IMÓVEL PELO USO DO BEM PELA LOCATÁRIA. NÃO COMPROVAÇÃO DO FATO CONSTITUTIVO DO DIREITO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1. É sabido que o locatário é obrigado a restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal (art. 23, III, da Lei nº 8.245/1991). Entrementes, cabe ao locador o ônus de comprovar a existência de danos no imóvel pelo uso do bem pela locatária, não relacionadas ao desgaste natural, o que não se identifica no caso concreto.

2. Recurso conhecido e desprovido.

3. Em razão do disposto no Art. 85, §11, do CPC, diante do desprovimento do recurso, majora-se a verba honorária em mais 5% (cinco por cento) sobre o valor da causa atualizado.

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ACÓRDÃO

Decisão
: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Desembargadores da Segunda Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, em conformidade com a ata de julgamento e com as notas taquigráficas, à unanimidade de votos, CONHECER do recurso de apelação cível e NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto proferido pelo Eminente Relator.

Órgão julgador vencedor
: 015 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

Composição de julgamento: 015 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Relator / 025 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal / 028 - Gabinete Des. RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - Vogal
VOTOS VOGAIS
025 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
028 - Gabinete Des. RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

Conforme relatado, trata-se de apelação cível interposta por

JOSÉ
CARLOS SALVADOR
e outros

contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Colatina/ES, que, nos autos da ação movida em face de
BELLE AUTOMOTOR LTDA.
, julgou improcedente a pretensão autoral.

Os apelantes sustentam, em suma, que: 1)
“apesar da inexistência de laudo de vistoria, restou comprovado nos autos os danos materiais através da farta prova documental apresentada pelos Recorrentes (v. fis. 821121)”
(fl. 215); 2)
“apenas na análise das fotos anexas às fis. 83 (nunca contestadas) é possível verificar o descaso da Recorrida. Não é cabível, aqui, o raciocínio de que a Recorrida poderia ter assumido o imóvel naquelas condições, onde a pia do banheiro feminino lançado ao chão. Não é possível, ainda, se admitir que esses danos advieram com o mero uso do bem, como um desgaste comum”
(fl. 215); 3) “
Houve destruição de um banheiro, por exemplo, que com certeza estava em funcionamento quando a Recorrida assumiu o imóvel. Um banheiro foi destruído (v.
fls
. 89-91). Uma porta
blindex
foi retirada do lugar (fls. 92). A bomba que compunha o sistema de prevenção de incêndios foi levada (fls. 99)
”
(fl. 215); 4)
“quanto a bomba de prevenção de incêndio, ela sequer tem relação com a vistoria inicial. O imóvel foi locado em 2006 para empresas em que a Recorrida é sucessora. Em meados de 2010 e 2011 foram instalados o sistema de proteção de incêndio e executados outros projetos hidráulicos e de energia (fls. 26143). Além disso, o acordo entre as partes de permanência dos itens de prevenção de incêndio ficou evidenciado na fala do Sr. José Carlos da Silva, ex-funcionário da Recorrida (assim como a sucessão das empresas)”
(fl. 216); 5)
“independente de vistoria, o imóvel deveria ter condições de uso quando foi devolvido. Com clareza é possível ver que tal situação não ocorreu. Os Recorrentes precisaram despender mais de R$ 100.000,00 (cem mil reais) para adequar o imóvel para tanto”
(fl. 216); 6)
“o contrato estabeleceu como obrigação da Recorrida a devolução do imóvel com os reparos necessários, inclusive com pintura”
(fl. 216).

Intimada, a apelada ofertou resposta pelo desprovimento do recurso, assinalando
“ser incontroverso que inexiste a realização de vistoria inicial no imóvel, as fotos anexadas aos autos também não capazes de demonstrar os supostos danos no imóvel, visto que não possuem qualquer indício de onde e quando foram tiradas, ressaltando que a ação fora ajuizada após, aproximadamente, dois anos que o imóvel fora entregue pela Empresa Apelada”
(fl. 224-v).

Em que pese a irresignação dos apelantes, não identifico nenhuma razão para alterar a conclusão da r. sentença objurgada, que entendeu não comprovado o fato constitutivo do direito dos requerentes, porquanto não se desincumbiram do ônus de demonstrar a situação do imóvel quando da entrega à requerida, e mesmo quando da devolução, a fim de imputar-lhe a obrigação de indenização pelos danos decorrentes de supostamente ter sido devolvido sem condições do uso a que se destina.

Tal como consta da r. sentença atacada:

(...)

Aduzem os requerentes que a requerida, locatária do bem objeto da lide até dezembro/2016, teria deixado o imóvel em condições precárias e levando consigo bens móveis de propriedade do locador.

Compulsando aos contratos e aditivos firmados entre os litigantes, verifico que inexiste termo de vistoria ou, ao menos, fotografias e descrições que remetam à situação do bem antes da locação.

A única menção neste tocante é a cláusula 7.1 do contrato firmado em 2013, a qual prescreve que o locador se obriga a “entregar à locatária o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina”. Da leitura de tal disposição não se mostra possível aferir o estado exato do bem, servindo tão somente para evidenciar que este se encontrava em condições de uso.

Sendo assim, concluo que inexiste prova nos autos acerca do estado do bem anteriormente à locação, de modo que não se pode contrapor as fotos tiradas após o fim da locação.

Sobre tais imagens, elucido que às coligidas à fl. 112-116 não se prestam como meio de prova, na medida em que sequer é possível aferir se se tratam do mesmo local e, tampouco, que o imóvel tenha sido assim entregue à ora ré.

Quanto às testemunhas ouvidas, também em nada elucidaram o caso. Isso pois, o Sr. José Carlos da Silva, arrolado pelos autores, disse que o sistema de incêndio foi instalado pelos locadores à época da locação para a Automotive, todavia, os recibos juntados pelos próprios autores (fl. 27-43)revelam que a contratação se deu pela então locatária; decerto que a prova do repasse dos valores seria facilmente produzida pelos ora requerentes em sua forma documental, ônus do qual não se desincumbiram.

Já a testemunha arrolada pela parte ré, a arquiteta Patrícia Zache Iglesias, afirmou que realizou projeto de interiores para a Fiat Belle, consistente em reformas e melhorias do local, sem, contudo, adentrar à parte estrutural. Esclareceu, ainda, que o imóvel encontra-se locado para terceiros atualmente.

Tais declarações também não foram cabalmente demonstradas pela ré, na medida em que deixaram de coligir aos autos o referido projeto, não trazendo sequer fotos do antes e depois, o que seria comum em tais casos.

Ademais, o contrato firmado entre as partes previa que qualquer modificação deveria ser feita com autorização expressa do locador, consentimento este que a requerida não logrou êxito em demonstrar.

Por fim, o fato de que o imóvel tenha sido novamente locado também em nada interfere nos autos, haja vista inexistir proibição dirigida aos autores nesse sentido.

É dizer, inexistem nos autos provas das alegações feitas pelas partes, seja no sentido de avarias imputáveis à ora ré, seja quanto à suposta reforma realizada pela arquiteta.

Assim, não tendo os autores demonstrado os fatos constitutivos de seu direito, forçosa a improcedência da demanda. (...).

Ressalta-se que a demanda foi ajuizada em 23/05/2018, quase um ano e meio depois da saída da locatária do imóvel, sendo que o próprio contrato de locação original, firmado pela primeira empresa que foi adquirida pela ora requerida/apelada, previa a assinatura de termo de vistoria de entrada e do termo de vistoria de entrega, para constatação do real estado do imóvel e avaliação dos reparos a serem feitos (cf. fls. 47, 55/56 e 65), o que não constou dos autos.

A obrigação de entrega do imóvel locado com o conserto ou reparos necessário, incluindo pinturas, retiradas de placas internas ou externas, e parte hidráulica e elétrica em perfeito estado de funcionamento, ressaltada no último aditivo contratual (fl. 65), não afasta a necessidade de comprovação de que o imóvel deveria ser entregue no estado em que recebido pela requerida.

Veja-se que as tratativas extrajudiciais de composição mencionam vistoria feita pelo locador, que identificou a ausência de determinados itens, avarias nos forros do teto e parte elétrica carente de revisão, destacando, inclusive, que tinha arcado com os custos da bomba que compunha o sistema de prevenção e combate ao incêndio, embora em nome da antiga locatária (sucedida pela requerida) – fls. 73/74 –, que culminou numa proposta não finalizada de acordo somente quanto a este item (fl. 77), sem nenhuma comprovação do alegado (não bastando para tanto a afirmação do antigo funcionário da empresa, de que os locadores arcaram com esse custo à época, o que poderia ser facilmente comprovado nos autos).

As fotografias juntadas à inicial não se prestam a comprovar eventual descumprimento contratual da locatária, por não evidenciarem, de forma isolada, o estado de entrega e devolução do imóvel, assim como o orçamento de reforma, datado de outubro de 2017, também não comprova o descumprimento contratual, pois apenas trata de solicitação de revisão da parte elétrica, hidráulica e do forro, assim como da pintura interna e externa do imóvel e refazimento do telhado dos fundos e realização da calçada cidadã, sem evidência nenhuma de que o imóvel foi entregue em condições diversas da que foi recebida pela locatária, ou ainda da existência de danos causados por esta quando da locação.

Os próprios apelantes afirmaram na inicial que foram notificados da rescisão unilateral seis meses antes, sendo que, em momento algum, providenciaram a vistoria do imóvel locado, o que também não foi feito quando da entrega das chaves à locatária.

É sabido que o locatário é obrigado a restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal (art. 23, III, da Lei nº 8.245/1991).

Entrementes, cabe ao locador o ônus de comprovar a existência de danos no imóvel pelo uso do bem pela locatária, não relacionadas ao desgaste natural, o que não se identifica no caso concreto.

Posto isso,
CONHEÇO
do recurso de apelação cível e
NEGO
-LHE PROVIMENTO
, para manter integralmente a r. sentença objurgada.

Em razão do disposto no Art. 85, §11, do CPC, diante do desprovimento do recurso, majoro os honorários advocatícios em mais 5% (cinco por cento) sobre o valor da causa atualizado.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o Eminente Relator.

VOTO VOGAL: DESEMBARGADOR RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO

ACOMPANHO O VOTO PROFERIDO PELO EMINENTE DES. RELATOR