Tribunal: TJES
Processo: 5002263-52.2022.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão julgador: JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Locação de Imóvel
Data de julgamento: 2023-04-12

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL. AÇÃO REVISIONAL DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. ALUGUEIS PROVISÓRIOS. AUSÊNCIA DE ELEMENTOS DE PROVA. DESEQUILÍBRIO CONTRATUAL NÃO DEMONSTRADO. RECURSO DESPROVIDO.

1)
A fixação de aluguel provisório exige a presença de elementos probatórios capazes de evidenciar o direito alegado, sendo ônus da parte a demonstração para convencimento do juízo. Precedentes do TJES.

2)
Especificamente quanto à fixação de aluguel provisório, como cediço, três são os requisitos: (a) que o pedido tenha sido formulado pelo autor da ação revisional de aluguel, (b) a presença de elementos suficientes (verossimilhança das alegações) e justificadores do aumento ou diminuição do aluguel, e, (c) não seja inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente, cuidando-se de ação proposta pelo locatário (alínea b do inciso II do art. 68 da Lei 8.245/91).

3)
Não cuidou a agravante de demonstrar desequilíbrio contratual ou onerosidade excessiva, inviabilizando a presunção de insuportabilidade da obrigação pelo só fato da elevação do índice econômico ajustado.

4)
Recurso conhecido e desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
5002263-52.2022.8.08.0000
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
AGRAVANTE: BK BRASIL OPERACAO E ASSESSORIA A RESTAURANTES S.A.
AGRAVADO: SC2 SHOPPING CARIACICA LTDA
RELATOR(A
):JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

Composição de julgamento: 006 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Relator / 017 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal / 027 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal
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RELATÓRIO

NOTAS ORAIS
VOTOS COM DOCUMENTO
(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanhar voto de relatoria.

VOTO VENCEDOR

Ao que se depreende,
BK Brasil Operação e Assessoria a Restaurantes S.A.
promoveu ação revisional de locação de imóvel comercial, com pedido de fixação liminar de alugueres provisórios, em face de
SC2 Shopping Cariacica Ltda.
, sob o argumento de elevação exponencial do valor locatício de Salão de Uso Comercial n.º 314E do
Shopping Moxuara
, em virtude da incidência do índice IGP-DI.

Com efeito, a decisão recorrida indeferiu o pedido liminar por ausência de demonstração de desequilíbrio na relação contratual.

Na hipótese, aduz o agravante ter sofrido prejuízos durante a pandemia de coronavírus, impondo-se a necessidade de substituição do IGP-M pelo IPCA.

Pois bem. Na esteira do inciso II do art. 68 da Lei nº 8.245/91, a fixação de aluguel provisório exige a presença de
elementos probatórios
capazes de evidenciar o direito alegado, sendo ônus da parte a demonstração para convencimento do juízo:

Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte:

II – ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e
com base nos elementos fornecidos
tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes:

Nesse sentido é o entendimento da 2
a
Câmara deste Sodalício:

Agravo de instrumento. RELAÇÃO CONTRATUAL LOCATÍCIA. DESOCUPAÇÃO DE IMÓVEL. INDEFERIMENTO. ALUGUEL PROVISÓRIO. MAJORAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. [...]
2) Especificamente quanto à fixação de aluguel provisório, como cediço, três são os requisitos: (a) que o pedido tenha sido formulado pelo autor da ação revisional de aluguel, (b) a presença de elementos suficientes (verossimilhança das alegações) e justificadores do aumento ou diminuição do aluguel, e, (c) não seja inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente, cuidando-se de ação proposta pelo locatário (art. 68, II, b, Lei 8.245⁄91).
[...] (TJES, Classe: Agravo de Instrumento, 024169013638, Relator: JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 15/08/2017, Data da Publicação no Diário: 30/08/2017)

Segundo a documentação adunada (Id. 10436778),
o
aluguel mensal
é
composto por
valor mínimo reajustável
acrescido de
percentual
sobre as vendas líquidas
do locatário
:

7 – ALUGUEL MENSAL PERCENTUAL:

7.1.
ALUGUEL PERCENTUAL: 4,5% (quatro vírgula cinco por cento),
observado o disposto no item 11.2 das Cláusulas Especiais.

7.2. ALUGUEL MÍNIMO REAJUSTÁVEL: R$ 4.400,15 (quatro mil, quatrocentos reais e quinze centavos).

11.2. Fica certo e acordado que
o aluguel alternativo percentual previsto no item 7.1 do QRL do contrato
de locação será devido quando suas vendas líquidas ultrapassarem o equivalente a R$ 93,74/m2
(noventa e oito reais vírgula cinquenta e seis reais por metro quadrado) [
sic
], perfazendo o total de R$ 4.400,15 (quatro mil, quatrocentos reais e quinze centavos), quando então a(o) LOCATÁRIA(O)
pagará o aluguel percentual sobre o valor excedente.

11.2.2. O faturamento líquido da(o) LOCATÁRIA(O), mencionado no item 11.2 supra será o
resultado da totalidade das vendas efetivamente realizadas
, à vista ou a prazo, oriundas exclusivamente da exploração das atividades comerciais exercidas no Salão de Uso Comercial, devidamente registradas nos seus livros ou registros comerciais, descontados, desde que devidamente comprovados: a) ICMS; b) PIS; c) COFINS; d) vendas canceladas e/ou estornadas [...]; e) outros impostos que venham a incidir sobre as vendas da(o) LOCATÁRIA(O).

Com efeito,
a quantificação
do valor d
o
aluguel efetivamente praticado
demanda
ria
a análise das receitas mensais da agravante,
em virtude do método dual
ista
de apuração previsto nas cláusulas
7 e 11
.

Entretanto, analisando os dados do processo originário (nº 5011279-28.2021.8.08.0012), depreende-se que a parte se limitou a exibir fotocópia do contrato de locação e aditivos, impossibilitando a verificação de suposto descompasso do valor praticado à luz da realidade mercadológica.

Ademais, não cuidou a agravante de demonstrar desequilíbrio contratual ou onerosidade excessiva, inviabilizando a presunção de insuportabilidade da obrigação pelo só fato da elevação do índice econômico ajustado.

Nesse sentido trilha a jurisprudência desta Corte:

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL C⁄C PEDIDO DE ALUGUEL PROVISÓRIO. INDEFERIMENTO DA TUTELA DE URGÊNCIA.
CONTRATO DE LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER. PREVALÊNCIA DO PACTA SUNT SERVANDA. REGRA DO ALUGUEL MÍNIMO LIVREMENTE PACTUADA.
DESEQUILÍBRIO CONTRATUAL NÃO EVIDENCIADO NESTE MOMENTO PROCESSUAL. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. A relação estabelecida entre as partes trata-se de relação comercial marcada, em regra, pela liberdade contratual. Conforme reconhecido pelo c. Superior Tribunal de Justiça, ¿O princípio do pacta sunt servanda, embora temperado pela necessidade de observância da função social do contrato, da probidade e da boa-fé, especialmente no âmbito das relações empresariais, deve prevalecer.¿. (REsp 1413818⁄DF, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 14⁄10⁄2014, DJe 21⁄10⁄2014)
2. A previsão contratual é clara no sentido de que as regras relativas ao aluguel em percentual e ao aluguel mínimo são complementares
, havendo sido livremente pactuadas entre as partes e tratando-se de previsão comumente constante de contratos firmados com shoppings centers. 3. Apesar de o magistrado de 1º grau haver afirmado que os elementos constantes dos autos conduzem à conclusão de que a parte autora possui contrato nos moldes praticados pelo réu com todos os seus clientes, a agravante deixou de colacionar no bojo do presente recurso os documentos apresentados pela agravada em sua contestação e mencionados pelo julgador, impedindo o afastamento de tais conclusões em grau recursal. 4. Ao menos a princípio,
não restou evidenciado o desvirtuamento do contrato e tampouco a desproporcionalidade do valor cobrado ou o desequilíbrio imprevisível gerado pela incidência da regra do aluguel mínimo no contexto da crise econômica
e que, ao menos até prova em contrário, é utilizada para garantir a própria viabilidade do shopping center. 5. Recurso conhecido e não provido. [...] (TJES, Classe: Agravo de Instrumento, 024179003850, Relator : JANETE VARGAS SIMÕES, Órgão julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 08/08/2017, Data da Publicação no Diário: 15/08/2017)

Do exposto
, e por tudo mais que dos autos consta,
conheço do recurso e a ele nego provimento.

É como voto.

VOTOS VOGAIS
017 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar
027 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL. AÇÃO REVISIONAL DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. ALUGUEIS PROVISÓRIOS. AUSÊNCIA DE ELEMENTOS DE PROVA. DESEQUILÍBRIO CONTRATUAL NÃO DEMONSTRADO. RECURSO DESPROVIDO.

1)
A fixação de aluguel provisório exige a presença de elementos probatórios capazes de evidenciar o direito alegado, sendo ônus da parte a demonstração para convencimento do juízo. Precedentes do TJES.

2)
Especificamente quanto à fixação de aluguel provisório, como cediço, três são os requisitos: (a) que o pedido tenha sido formulado pelo autor da ação revisional de aluguel; (b) a presença de elementos suficientes (verossimilhança das alegações) e justificadores do aumento ou diminuição do aluguel e (c) não seja inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente, cuidando-se de ação proposta pelo locatário (alínea b do inciso II do art. 68 da Lei 8.245/91).

3)
Não cuidou a agravante de demonstrar desequilíbrio contratual ou onerosidade excessiva, inviabilizando a presunção de insuportabilidade da obrigação pelo só fato da elevação do índice econômico ajustado.

4)
Recurso conhecido e desprovido.

DECISÃO
ACORDA a Egrégia Segunda Câmara Cível, em conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade, negar provimento ao recurso.