Tribunal: TJES
Processo: 0010004-31.2015.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO
Órgão julgador: NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Interpretação / Revisão de Contrato; Compra e Venda
Data de julgamento: 2023-06-20

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ORDINÁRIA. RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL. JULGAMENTO CONJUNTO. CULPA EXCLUSIVA DAS PROMITENTES VENDEDORAS PELA RESCISÃO CONTRATUAL VERIFICADA. SALAS COMERCIAIS ENTREGUES EM CONDIÇÃO DIVERSA DA ACORDADA PELOS AUTORES. INCORPORAÇÃO DO EDIFÍCIO POR SHOPPING CENTER SEM ANUÊNCIA DOS PROMITENTES COMPRADORES. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS A TÍTULO DE PARCELAS DOS IMÓVEIS. SÚMULA 543 DO EGRÉGIO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. TERMO INICIAL DE INCIDÊNCIA DE JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO E CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DA DATA DE CADA DESEMBOLSO. PRECEDENTES. RECURSO INTERPOSTO POR RICARDO MAESKI E MARTA FABIANA PAIXÃO MAESKI CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO INTERPOSTO POR ESPECIALE TOWERS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA E LORENGE S/A PARTICIPAÇÕES DESPROVIDO.

I.
O Enunciado Normativo contido na Súmula 543 do Egrégio Superior Tribunal de Justiça, cujo teor entabula que
“na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”
.

II.

In casu
,

verifica-se através do acervo probatório que os Promitentes Compradores foram submetidos a alterações concernentes ao uso das salas comerciais adquiridas não acordadas nos Instrumentos Particulares entabulados entre as partes, tampouco anuídas em momento posterior, em flagrante violação ao princípio do
pacta sunt servanda
, restando incontroverso que a rescisão contratual decorreu de culpa exclusiva das Empresas Recorridas, incumbindo a estas o dever de restituir as parcelas pagas pelos Recorrentes em sua totalidade, por força da Súmula 543 do Egrégio Superior Tribunal de Justiça.

III.
A situação retratada nos autos não enseja a reparação civil extrapatrimonial pretendida, na medida que, muito embora a situação retratada nos autos não concorra para um “mero inadimplemento contratual”, posto que as partes foram submetidas a uma alteração contratual superveniente, decorrente das mudanças na operação das salas comerciais por motivo de incorporação imobiliária, não restou minimamente comprovado os alegados danos narrados pelos Autores/Recorrentes.

IV.
A análise meritória do Recurso de Apelação Cível interposto pelas Empresas Requeridas restou prejudicada em razão do acolhimento da tese de culpa exclusiva destas pela rescisão contratual.

V.
Considerando que foram acolhidos substancialmente a maioria dos pedidos exordiais, especialmente o reconhecimento da rescisão contratual por culpa exclusiva das Requeridas, com os danos materiais daí decorrentes, restando atraída a incidência do parágrafo único do artigo 86 do Código de Processo Civil.

VI.
Recurso interposto por RICARDO MAESKI e MARTA FABIANA PAIXÃO MAESKI conhecido e parcialmente provido. Recurso de Apelação Cível interposto por ESPECIALE TOWERS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e LORENGE S/A PARTICIPAÇÕES desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
2ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº
0010004-31.2015.8.08.0048
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: RICARDO MAESKI e outros
APELADO: ESPECIALE TOWERS EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA. SPE e outros
RELATOR(A):NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ORDINÁRIA. RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL. JULGAMENTO CONJUNTO. CULPA EXCLUSIVA DAS PROMITENTES VENDEDORAS PELA RESCISÃO CONTRATUAL VERIFICADA. SALAS COMERCIAIS ENTREGUES EM CONDIÇÃO DIVERSA DA ACORDADA PELOS AUTORES. INCORPORAÇÃO DO EDIFÍCIO POR SHOPPING CENTER SEM ANUÊNCIA DOS PROMITENTES COMPRADORES. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS A TÍTULO DE PARCELAS DOS IMÓVEIS. SÚMULA 543 DO EGRÉGIO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. TERMO INICIAL DE INCIDÊNCIA DE JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO E CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DA DATA DE CADA DESEMBOLSO. PRECEDENTES. RECURSO INTERPOSTO POR RICARDO MAESKI E MARTA FABIANA PAIXÃO MAESKI CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO INTERPOSTO POR ESPECIAL E TOWERS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA E LORENGE S/A PARTICIPAÇÕES DESPROVIDO.

I.
O Enunciado Normativo contido na Súmula 543, do Egrégio Superior Tribunal de Justiça, preconiza que
“na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”
.

II.

In casu
,

verifica-se, através do acervo probatório que os Promitentes Compradores foram submetidos a alterações concernentes ao uso das salas comerciais adquiridas não acordadas nos Instrumentos Particulares firmados entre as partes, tampouco anuídas em momento posterior, em flagrante violação ao princípio do
pacta sunt servanda
, restando incontroverso que a rescisão contratual decorreu de culpa exclusiva das Empresas Recorridas, incumbindo a estas o dever de restituir as parcelas pagas pelos Recorrentes em sua totalidade, por força da Súmula 543 do Egrégio Superior Tribunal de Justiça.

III.
A situação retratada nos autos não enseja a reparação civil extrapatrimonial pretendida, na medida que, muito embora a situação retratada nos autos não concorra para um “mero inadimplemento contratual”, posto que as partes foram submetidas a uma alteração contratual superveniente, decorrente das mudanças na operação das salas comerciais por motivo de incorporação imobiliária, não restou minimamente comprovado os alegados danos narrados pelos Autores/Recorrentes.

IV.
A análise meritória do Recurso de Apelação Cível interposto pelas Empresas Requeridas restou prejudicada em razão do acolhimento da tese de culpa exclusiva destas pela rescisão contratual.

V.
Considerando que foram acolhidos substancialmente a maioria dos pedidos exordiais, especialmente o reconhecimento da rescisão contratual por culpa exclusiva das Requeridas, com os danos materiais daí decorrentes, restando atraída a incidência do parágrafo único do artigo 86 do Código de Processo Civil.

VI.
Recurso interposto por RICARDO MAESKI e MARTA FABIANA PAIXÃO MAESKI conhecido e parcialmente provido. Recurso de Apelação Cível interposto por ESPECIALE TOWERS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e LORENGE S/A PARTICIPAÇÕES desprovido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: ACORDA a Egrégia Segunda Câmara Cível, em conformidade da Ata e Notas Taquigráficas da Sessão, que integram este julgado, por unanimidade dos votos, (I) conhecer e conferir parcial provimento ao Recurso de Apelação Cível interposto por RICARDO MAESKI e MARTA FABIANA PAIXÃO MAESKI, exclusivamente para reconhecer a culpa exclusiva das Empresas Recorridas pela rescisão do Contrato de Promessa de Compra e Venda controvertido; (II) conhecer e negar provimento o Recurso de Apelação Cível interposto por ESPECIALE TOWERS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e LORENGE S/A PARTICIPAÇÕES; (III) condenar as Requeridas ao pagamento da integralidade das custas processuais e honorários advocatícios, majorados ao patamar de 15% (quinze por centos) sobre a base de cálculo já fixada na Sentença, nos termos do Voto do Eminente Desembargador Relator.

Órgão julgador vencedor
: 007 - Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

Composição de julgamento: 008 - Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - Relator / 017 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal / 027 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal
VOTOS VOGAIS
017 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar
027 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

APELAÇÃO CÍVEL Nº
0010004-31.2015.8.08.0048

SESSÃO: 02/05/2023

R

E

L

A

T

Ó

R

I

O

O SR. DESEMBARGADOR NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO (RELATOR):-

ESPECIALE TOWERS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA
e
LORENGE S/A PARTICIPAÇÕES
; e
RICARDO MAESKI
e
MARTA FABIANA PAIXÃO MAESKI
interpuseram Recursos de
APELAÇÃO CÍVEL
(fls. 582/595 e fls. 598/619, respectivamente) em face da
SENTENÇA
(fls. 557/563-verso, integralizada às fls. 578/verso), proferida pelo
JUÍZO DA 6º VARA CÍVEL DA SERRA - COMARCA DA CAPITAL
, nos autos da
AÇÃO ORDINÁRIA
ajuizada pelos
Segundos Recorrentes
em face dos
Primeiros Recorrentes
, cujo
decisum

(i)
homologou, por Sentença, o pedido de desistência formulado pelos Autores referente à restituição da comissão de corretagem, para que produza efeitos jurídicos,
(ii)
rescindiu o Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda e outros pactos celebrados, e
(iii)
condenou as Requeridas à restituição complementar à rescisão em 28,5% (vinte e oito vírgula cinco por cento) sobre os valores pagos pelos Requerentes, incidindo juros de mora a partir da citação e correção monetária a partir do prejuízo. Condenou, ainda, as partes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido pela parte autora, distribuindo os ônus sucumbenciais na proporção de 30% (trinta por cento) a serem arcados pelas Requeridas, e 70% (setenta por cento) a serem arcados pelos Autores.

Irresignados, as Recorrentes
ESPECIALE TOWERS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA.
e
LORENGE S/A PARTICIPAÇÕES
sustentam, em síntese, que:
(I)
a retenção dos valores pagos em decorrência da rescisão contratual por culpa exclusiva dos promitentes compradores deveria ocorrer nos moldes da Cláusula 55 do Contrato de Promessa de Compra e Venda entabulados entre as partes;
(II)
em caso de não acolhimento do primeiro pleito, o percentual da retenção dos valores pagos deveria ser fixado no patamar de 25% (vinte e cinco por cento);
(III)
o termo inicial para incidência dos juros moratórios deve ser a data do trânsito em julgado, bem como o da correção monetária na data do ajuizamento da Ação;
(IV)
os Recorridos devem arcar integralmente com os ônus sucumbenciais.

Por sua vez,
RICARDO MAESKI
e
MARTA FABIANA PAIXÃO MAESKI
,

alegaram que:
(I)
a rescisão contratual deu-se por culpa exclusiva dos promitentes vendedores, sendo imperiosa a restituição integral dos valores pagos pelos promitentes compradores, por força da Súmula nº 543 do Egrégio Superior Tribunal de Justiça;
(II)
o dispêndio de tempo e recursos econômicos em um negócio jurídico frustrado exclusivamente por culpa das Recorridas constitui dano moral indenizável no montante de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) para cada um dos Recorrentes;
(III)
os ônus sucumbenciais devem recair integralmente sobre as Recorridas, devendo os honorários advocatícios serem arbitrados no patamar de 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação.

Devidamente intimados,
ESPECIALE TOWERS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. e LORENGE S/A PARTICIPAÇÕES
, bem como
RICARDO MAESKI e MARTA FABIANA PAIXÃO MAESKI
apresentaram Contrarrazões às fls. 646/663 e fls. 664/673, respectivamente, cada qual requerendo o desprovimento dos Recursos de Apelação Cível
ex adversus
.

É o relatório, no essencial.

Inclua-se o feito em Pauta de Julgamento.

*

O SR. ADVOGADO RODRIGO MORAIS ADDUM:-

Boa tarde a todos, nobres Desembargadores, Servidores, Colegas Advogados, Secretária, Procuradora, membro do Ministério Público.

O presente caso trata-se de uma rescisão contratual, uma compra e venda de um imóvel por culpa exclusiva das requeridas, ora apeladas, por descumprimento contratual e alteração do projeto contratado, onde os apelantes requerem a restituição dos valores pagos por força da Súmula nº 543 do STJ, além dos danos morais.

Na ação, justifica-se a culpa exclusiva da rescisão contratual por dois principais motivos, pela modificação substancial do projeto, com a integração do empreendimento a um shopping center, e a cobrança pela utilização das vagas de garagem adquiridas, bem como a limitação do uso das salas comerciais e também das vagas de garagem, devido ao horário de funcionamento do shopping.

Sobre o primeiro ponto, que é a modificação substancial do projeto, com a integração do empreendimento a um shopping center, a sentença de piso entendeu que não houve essa modificação do projeto, se baseando exclusivamente em um encarte publicitário de folhas 322 dos autos e uma fotografia do empreendimento pronto às folhas 323 verso dos autos físicos.

Ocorre que o encarte publicitário que foi anexado pela construtora, ora apelada, foi produzido e carreado aos autos pela própria construtora, sem qualquer data de sua produção e disponibilização.

Tão pouco há também a comprovação de entrega desse encarte para os apelantes. Então, a utilização desse encarte como meio de prova para que houvesse a publicidade do projeto antes, há discordância por parte das apelantes.

Além disso, mesmo que a gente considerar esse encarte como válido, como meio de prova válido, para configurar se houve alteração ou não no projeto, é preciso averiguar no próprio encarte, na própria foto, depois do projeto pronto, a diferença substancial entre o empreendimento.

No encarte há uma galeria aberta para a rua, não se configura um shopping center, que dá entrada direto para o prédio comercial e, posteriormente, com o empreendimento pronto, verifica -se que foi construído um shopping center, em que os proprietários das salas comerciais estão sujeitos aos horários do shopping center. Tanto para entrar e sair das salas comerciais, tanto para a utilização das vagas de garagem.

Além da entrada e da saída, há também a cobrança das vagas de garagem do sistema rotativo do shopping, em que não era previsto em um contrato de compra e venda.

Além disso, eles estão sujeitos à lotação das vagas de garagem por conta do shopping center, o que também não é uma previsão contratual nesse sentido.

O contrato, na cláusula 40, é bem claro que “o edifício será construído com fiel observância das plantas aprovadas pelos órgãos públicos, das especificações e do memorial descritivo que entrega o memorial de incorporação”. Porém, a construtora recorrida não trouxe aos autos nenhum dos documentos citados na cláusula 40 do contrato, que poderiam ser capazes de comprovar se de fato foi seguido o projeto inicial ou não. Mas, ainda que esse argumento não fosse suficiente, é nítido o descumprimento contratual do projeto, quando, como havia relatado, é insuficiente a restrição na utilização das vagas de garagem e da entrada para o edifício comercial.

Porém, na sentença de piso, o juiz de piso disse: na convenção condominial de folhas 99 e 138 consta em seu artigo 9º, folha 103 verso, que cada sala comercial tem direito à isenção do pagamento de tarifa de estacionamento para um veículo. Porém, ele deixou observar que na mesma convenção, na alínea B do artigo 184, folha 129 dos autos, estabelece o repasse ao grupo empresarial dos custos do estacionamento, dividido pelo número total de unidades e multiplicado pelo número de vagas. Ou seja, por mais que não haja a cobrança para entrada e saída da vaga de garagem, posteriormente há a cobrança do custo pela taxa condominial, o que não era também previsto em contrato inicialmente, já que existia, foi comprado, foi adquirido uma vaga de garagem livre.

Com relação a essas cobranças, os apelantes trazem aos autos a ata da assembleia extraordinária de folha 141 dos autos, e que comprova que todos os proprietários questionam essa questão das vagas de garagem, tanto da questão do horário, quanto da lotação, e quanto da cobrança. Porém, isso não foi observado pelo juiz de piso.

O motivo dos autores terem apelado da sentença de piso é em virtude do peso e análise das provas.

O juiz de piso se baseou, como dito, em um encarte publicitário, e dizendo que as escritas dos encartes publicitários direcionavam o empreendimento a um shopping center, pois no encarte dizia The Gallery Residence Shopping Office, ou seja, dizia que havia um shopping ali. Porém, se formos discutir só o nome, o que não é isso, no contrato o nome do empreendimento é The Gallery.

O que de fato teve foi uma modificação da estrutura que foi comprada pelos adquirentes. Está aqui, acarreta, como dito, o impedimento à utilização do bem pelos proprietários, quer seja pela limitação de horário de entrada e saída nas salas comerciais, no estacionamento, quer seja pelas cobranças dos custos que não eram previstos inicialmente.

Por esse motivo, estamos pugnando a reforma da sentença para que seja considerada a culpa exclusiva do construtor pela rescisão contratual, devendo eles restituírem de forma integral e imediata as parcelas pagas, como prevê a Súmula nº 543 do STJ, além do dano moral requerido.

Caso não seja acolhida essa tese, pelo princípio da eventualidade, estamos requerendo que seja fixado como percentual de retenção de 10% (dez por cento).

É o que estamos pedindo.

*

O SR. DESEMBARGADOR SAMUEL MEIRA BRASIL JÚNIOR (PRESIDENTE):-

Com a palavra o Eminente Relator.

*

RETORNO DOS AUTOS

O SR. DESEMBARGADOR NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO (RELATOR):-

Eminente Presidente, gostaria de cumprimentar o Douto Advogado pela sustentação oral formalizada da Tribuna. E até em razão de particularidades enfatizadas pelo causídico, respeitosamente, peço o retorno dos autos.

*

O SR. DESEMBARGADOR SAMUEL MEIRA BRASIL JÚNIOR (PRESIDENTE):-

Julgamento suspenso com o retorno dos autos ao Relator, Desembargador Namyr Carlos de Souza Filho.

*

gvg
*

SESSÃO: 09/05/2023

RETORNO DOS AUTOS

O SR. DESEMBARGADOR NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO (RELATOR):-

Consoante relatoriado,
ESPECIALE TOWERS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA
e
LORENGE S/A PARTICIPAÇÕES
; e
RICARDO MAESKI
e
MARTA FABIANA PAIXÃO MAESKI
interpuseram Recursos de
APELAÇÃO CÍVEL
(fls. 582/595 e fls. 598/619, respectivamente) em face da
SENTENÇA
(fls. 557/563-verso, integralizada às fls. 578/verso), proferida pelo
JUÍZO DA 6º VARA CÍVEL DA SERRA - COMARCA DA CAPITAL
, nos autos da
AÇÃO ORDINÁRIA
ajuizada pelos
Segundos Recorrentes
em face dos
Primeiros Recorrentes
, cujo
decisum

(i)
homologou, por Sentença, o pedido de desistência formulado pelos Autores referente à restituição da comissão de corretagem, para que produza efeitos jurídicos,
(ii)
rescindiu o Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda e outros pactos celebrados, e
(iii)
condenou as Requeridas à restituição complementar à rescisão em 28,5% (vinte e oito vírgula cinco por cento) sobre os valores pagos pelos Requerentes, incidindo juros de mora a partir da citação e correção monetária a partir do prejuízo. Condenou, ainda, as partes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido pela parte autora, distribuindo os ônus sucumbenciais na proporção de 30% (trinta por cento) a serem arcados pelas Requeridas, e 70% (setenta por cento) a serem arcados pelos Autores.

Irresignados, as Recorrentes
ESPECIALE TOWERS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA
e
LORENGE S/A PARTICIPAÇÕES
sustentam, em síntese, que:
(I)
a retenção dos valores pagos em decorrência da rescisão contratual por culpa exclusiva dos promitentes compradores deveria ocorrer nos moldes da Cláusula 55 do Contrato de Promessa de Compra e Venda entabulados entre as partes;
(II)
em caso de não acolhimento do primeiro pleito, o percentual da retenção dos valores pagos deveria ser fixado no patamar de 25% (vinte e cinco por cento);
(III)
o termo inicial para incidência dos juros moratórios deve ser a data do trânsito em julgado, bem como o da correção monetária na data do ajuizamento da Ação;
(IV)
os Recorridos devem arcar integralmente com os ônus sucumbenciais.

Por sua vez,
RICARDO MAESKI
e
MARTA FABIANA PAIXÃO MAESKI
,

alegaram que:
(I)
a rescisão contratual deu-se por culpa exclusiva dos promitentes vendedores, sendo imperiosa a restituição integral dos valores pagos pelos promitentes compradores, por força da Súmula 543 do Egrégio Superior Tribunal de Justiça;
(II)
o dispêndio de tempo e recursos econômicos em um negócio jurídico frustrado exclusivamente por culpa das Recorridas constitui dano moral indenizável no montante de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) para cada um dos Recorrentes;
(III)
os ônus sucumbenciais devem recair integralmente sobre as Recorridas, devendo os honorários advocatícios serem arbitrados no patamar de 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação.

Contextualizados os contornos da controvérsia nos explicitados termos,
passo ao julgamento conjunto de ambos os Recursos
, porquanto tratam de matérias
inter-relacionadas
.

Cumpre registrar, inicialmente, o Enunciado Normativo contido na Súmula 543 do
Egrégio Superior Tribunal de Justiça
, cujo teor entabula que
“
na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”
.

No caso vertente,

os

Contratos de Promessa de Compra e Venda dispostos às fls. 67/79 e 80/92, ambos consignados pelas partes em 26.10.2010, verteram sobre a aquisição de duas salas comerciais situadas no empreendimento “
The Gallery Office”
, cada qual concedendo o direito a 01 (uma) vaga de garagem gratuita, cuja área total de construção seria.

Por sua vez, o encarte publicitário de fl. 322/323, utilizado pelo Magistrado de Primeiro Grau como comprovação de que
“desde as ofertas iniciais, o empreendimento previa a existência de shopping integrado ao centro empresarial”
, a meu sentir, não se afigura suficiente a comprovar tal fato.

Primeiro, porque não possui qualquer data capaz de atestar que o referido informe publicitário seria contemporâneo à pactuação firmada entre as partes, e segundo, porque não há provas de que os Autores foram efetivamente informados previamente à contratação acerca dessa possibilidade.

Nesse contexto, em análise do conjunto probatório, firmo convicção diametralmente oposta, por compreender que a incorporação do projeto inicial do empreendimento “
The Gallery Office”
à estrutura do Shopping Center denominado “
MontSerrat Office in Shopping”
apenas ocorreu em momento ulterior à celebração da avença entre as partes.

Tanto é assim, que não há qualquer descrição nos

Contratos de Promessa de Compra e Venda dispostos às fls. 67/79 e 80/92 e firmados em 26.10.2010, sobre a inclusão do empreendimento “
The Gallery Office”
enquanto fração de uma estrutura maior pertencente a um Shopping Center

A rigor,
concessa maxima venia
, tenho que os supracitados documentos de fls. 322/323 demonstram apenas que, muito embora fosse empregada a nomenclatura
“shopping”
, estes se referiam à uma galeria de lojas independentes, as quais não influenciariam no funcionamento do edifício de escritórios onde as salas comerciais adquiridas operariam.

Contudo, o laudo de entrega (fls. 323/339) datado em 15.05.2014 assevera que o edifício comercial foi realmente incorporado posteriormente por um Shopping Center denominado “
MontSerrat Office in Shopping”
, evento que causou diversas alterações no funcionamento das salas comerciais adquiridas, em relação aos horários de utilização destas e ao uso da garagem.

Dessa forma, verifica-se através do acervo probatório que os Promitentes Compradores foram submetidos a alterações concernentes ao uso das salas comerciais adquiridas não acordadas nos Instrumentos Particulares entabulados entre as partes, tampouco anuídas em momento posterior, em flagrante violação ao princípio do
pacta sunt servanda
,
restando incontroverso que a rescisão contratual decorreu, inegavelmente, por culpa exclusiva das Empresas Recorridas, incumbindo a estas o dever de restituir as parcelas pagas pelos Recorrentes em sua totalidade, por força da Súmula 543 do
Egrégio Superior Tribunal de Justiça
.

No que pertine ao pleito recursal de condenação por danos morais, dadas as circunstâncias narradas, caberia aos Autores a prova da alegada afronta à esfera extrapatrimonial, o que, no caso vertente, não restou devidamente comprovado.

A rigor, por ocasião do ajuizamento da demanda, os Autores postularam a compensação por dano moral, sob os seguintes fundamentos:

“Os Autores, no intento de trabalhar tranquilamente e com segurança para estacionar os seus veículos no local, adquiriram duas salas comerciais.

Porém, posteriormente, foram surpreendidos com os inúmeros descumprimentos contratuais por parte das requeridas, dentre eles: COBRANÇA ABUSIVA E ILEGAL DA COMISSÃO DE CORRETAGEM; ATRASO NA ENTREGA DA OBRA; IRREGULARIDADES NA CONSTRUÇÃO E VÍCIOS; PROPAGANDA ENGANOSA; CONSTRUÇÃO DAS SALAS EM EMPREENDIMENTO DIVERSO DO QUE OFERTADO E PREVISTO EM CONTRATO; CONDIÇÕES PARA O USO DAS VAGAS DE GARAGEM; DEDUÇÕES ABUSIVAS E ILEGAIS

Todos esses fatos juntamente com o descaso e a omissão da requeridas culminaram em descontentamento e desconforto que fogem do aborrecimento corriqueiro, sendo passível de indenização por danos morais.”

Sucede, contudo, que não restou minimamente comprovado os alegados danos narrados pelos Autores/Recorrentes, situação que impede o acolhimento da pretensão recursal específica.

Embora a situação retratada nos autos não concorra para um
“mero inadimplemento contratual”
, posto que as partes foram submetidas a uma alteração contratual superveniente, decorrente das mudanças na operação das salas comerciais por motivo de incorporação imobiliária, certo é que referida questão também não enseja a reparação civil extrapatrimonial pretendida.

Em outro giro, o termo inicial de incidência dos juros moratórios deve corresponde à data de citação da presente Ação, porquanto a jurisprudência do
Egrégio Superior Tribunal de Justiça
definiu que
“
os juros moratórios incidem desde a citação no
caso de resolução de compra e venda causada pela vendedora
, em decorrência da responsabilidade contratual pelas perdas e danos
”
(
STJ
; AgInt no AREsp n. 1.977.698/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 9/11/2022, DJe de 11/11/2022).

Note-se, outrossim, que
“a jurisprudência do STJ é assente no sentido de que,
em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso
. Precedentes”
(
STJ
; AgInt no AREsp n. 2.083.067/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 12/12/2022, DJe de 14/12/2022).

Em sendo assim, uma vez acolhida a tese de culpa exclusiva das empresas Requeridas pela rescisão contratual, afigura-se evidentemente prejudicada a análise meritória do Recurso de Apelação Cível por elas interposto, porquanto assentado em discussões que presumiam a culpa dos compradores pela rescisão contratual.

Por fim, considerando que foram acolhidos substancialmente a maioria dos pedidos exordiais, especialmente o reconhecimento da rescisão contratual por culpa exclusiva das Requeridas, com os danos materiais daí decorrentes, restando atraída a incidência do parágrafo único do artigo 86 do Código de Processo Civil, cuja redação estabelece,
in verbis
:

Art. 86.
Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas.

Parágrafo único.
Se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e pelos honorários.

Isto posto: (I) conheço e confiro parcial provimento ao Recurso de Apelação Cível interposto por RICARDO MAESKI e MARTA FABIANA PAIXÃO MAESKI, exclusivamente para reconhecer a culpa exclusiva das Empresas Recorridas pela rescisão do Contrato de Promessa de Compra e Venda controvertido; (II) conheço e nego provimento o Recurso de Apelação Cível interposto por ESPECIALE TOWERS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA
e
LORENGE S/A PARTICIPAÇÕES; (III) por conseguinte, devem as Requeridas ao pagamento da integralidade das custas processuais e honorários advocatícios, majorados ao patamar de 15% (quinze por centos) sobre a base de cálculo já fixada na Sentença.

É como voto.

*

V O T O S

O SR. DESEMBARGADOR FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY:-

Eu acompanho o voto do eminente Relator.

*

O SR. DESEMBARGADOR RAPHAEL AMERICANO CÂMARA:-

Voto no mesmo sentido.

*

ts

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VOTO VENCEDOR

Consoante relatoriado,
ESPECIALE TOWERS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA
e
LORENGE S/A PARTICIPAÇÕES
; e
RICARDO MAESKI
e
MARTA FABIANA PAIXÃO MAESKI
interpuseram Recursos de
APELAÇÃO CÍVEL
(fls. 582/595 e fls. 598/619, respectivamente) em face da
SENTENÇA
(fls. 557/563-verso, integralizada às fls. 578/verso), proferida pelo
JUÍZO DA 6º VARA CÍVEL DA SERRA - COMARCA DA CAPITAL
, nos autos da
AÇÃO ORDINÁRIA
ajuizada pelos
Segundos Recorrentes
em face dos
Primeiros Recorrentes
, cujo
decisum

(i)
homologou, por Sentença, o pedido de desistência formulado pelos Autores referente à restituição da comissão de corretagem, para que produza efeitos jurídicos,
(ii)
rescindiu o Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda e outros pactos celebrados, e
(iii)
condenou as Requeridas à restituição complementar à rescisão em 28,5% (vinte e oito vírgula cinco por cento) sobre os valores pagos pelos Requerentes, incidindo juros de mora a partir da citação e correção monetária a partir do prejuízo. Condenou, ainda, as partes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido pela parte autora, distribuindo os ônus sucumbenciais na proporção de 30% (trinta por cento) a serem arcados pelas Requeridas, e 70% (setenta por cento) a serem arcados pelos Autores.

Irresignados, as Recorrentes
ESPECIALE TOWERS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA
e
LORENGE S/A PARTICIPAÇÕES
sustentam, em síntese, que:
(I)
a retenção dos valores pagos em decorrência da rescisão contratual por culpa exclusiva dos promitentes compradores deveria ocorrer nos moldes da Cláusula 55 do Contrato de Promessa de Compra e Venda entabulados entre as partes;
(II)
em caso de não acolhimento do primeiro pleito, o percentual da retenção dos valores pagos deveria ser fixado no patamar de 25% (vinte e cinco por cento);
(III)
o termo inicial para incidência dos juros moratórios deve ser a data do trânsito em julgado, bem como o da correção monetária na data do ajuizamento da Ação;
(IV)
os Recorridos devem arcar integralmente com os ônus sucumbenciais.

Por sua vez,
RICARDO MAESKI
e
MARTA FABIANA PAIXÃO MAESKI
,

alegaram que:
(I)
a rescisão contratual deu-se por culpa exclusiva dos promitentes vendedores, sendo imperiosa a restituição integral dos valores pagos pelos promitentes compradores, por força da Súmula 543 do Egrégio Superior Tribunal de Justiça;
(II)
o dispêndio de tempo e recursos econômicos em um negócio jurídico frustrado exclusivamente por culpa das Recorridas constitui dano moral indenizável no montante de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) para cada um dos Recorrentes;
(III)
os ônus sucumbenciais devem recair integralmente sobre as Recorridas, devendo os honorários advocatícios serem arbitrados no patamar de 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação.

Contextualizados os contornos da controvérsia nos explicitados termos,
passo ao julgamento conjunto de ambos os Recursos
, porquanto tratam de matérias
inter-relacionadas
.

Cumpre registrar, inicialmente, o Enunciado Normativo contido na Súmula 543 do
Egrégio Superior Tribunal de Justiça
, cujo teor entabula que
“
na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”
.

No caso vertente,

os

Contratos de Promessa de Compra e Venda dispostos às fls. 67/79 e 80/92, ambos consignados pelas partes em 26.10.2010, verteram sobre a aquisição de duas salas comerciais situadas no empreendimento “
The Gallery Office”
, cada qual concedendo o direito a 01 (uma) vaga de garagem gratuita, cuja área total de construção seria.

Por sua vez, o encarte publicitário de fl. 322/323, utilizado pelo Magistrado de Primeiro Grau como comprovação de que
“desde as ofertas iniciais, o empreendimento previa a existência de shopping integrado ao centro empresarial”
, a meu sentir, não se afigura suficiente a comprovar tal fato.

Primeiro, porque não possui qualquer data capaz de atestar que o referido informe publicitário seria contemporâneo à pactuação firmada entre as partes, e segundo, porque não há provas de que os Autores foram efetivamente informados previamente à contratação acerca dessa possibilidade.

Nesse contexto, em análise do conjunto probatório, firmo convicção diametralmente oposta, por compreender que a incorporação do projeto inicial do empreendimento “
The Gallery Office”
à estrutura do Shopping Center denominado “
MontSerrat Office in Shopping”
apenas ocorreu em momento ulterior à celebração da avença entre as partes.

Tanto é assim, que não há qualquer descrição nos

Contratos de Promessa de Compra e Venda dispostos às fls. 67/79 e 80/92 e firmados em 26.10.2010, sobre a inclusão do empreendimento “
The Gallery Office”
enquanto fração de uma estrutura maior pertencente a um Shopping Center

A rigor,
concessa maxima venia
, tenho que os supracitados documentos de fls. 322/323 demonstram apenas que, muito embora fosse empregada a nomenclatura
“shopping”
, estes se referiam à uma galeria de lojas independentes, as quais não influenciariam no funcionamento do edifício de escritórios onde as salas comerciais adquiridas operariam.

Contudo, o laudo de entrega (fls. 323/339) datado em 15.05.2014 assevera que o edifício comercial foi realmente incorporado posteriormente por um Shopping Center denominado “
MontSerrat Office in Shopping”
, evento que causou diversas alterações no funcionamento das salas comerciais adquiridas, em relação aos horários de utilização destas e ao uso da garagem.

Dessa forma, verifica-se através do acervo probatório que os Promitentes Compradores foram submetidos a alterações concernentes ao uso das salas comerciais adquiridas não acordadas nos Instrumentos Particulares entabulados entre as partes, tampouco anuídas em momento posterior, em flagrante violação ao princípio do
pacta sunt servanda
,
restando incontroverso que a rescisão contratual decorreu, inegavelmente, por culpa exclusiva das Empresas Recorridas, incumbindo a estas o dever de restituir as parcelas pagas pelos Recorrentes em sua totalidade, por força da Súmula 543 do
Egrégio Superior Tribunal de Justiça
.

No que pertine ao pleito recursal de condenação por danos morais, dadas as circunstâncias narradas, caberia aos Autores a prova da alegada afronta à esfera extrapatrimonial, o que, no caso vertente, não restou devidamente comprovado.

A rigor, por ocasião do ajuizamento da demanda, os Autores postularam a compensação por dano moral, sob os seguintes fundamentos:

“Os Autores, no intento de trabalhar tranquilamente e com segurança para estacionar os seus veículos no local, adquiriram duas salas comerciais.

Porém, posteriormente, foram surpreendidos com os inúmeros descumprimentos contratuais por parte das requeridas, dentre eles: COBRANÇA ABUSIVA E ILEGAL DA COMISSÃO DE CORRETAGEM; ATRASO NA ENTREGA DA OBRA; IRREGULARIDADES NA CONSTRUÇÃO E VÍCIOS; PROPAGANDA ENGANOSA; CONSTRUÇÃO DAS SALAS EM EMPREENDIMENTO DIVERSO DO QUE OFERTADO E PREVISTO EM CONTRATO; CONDIÇÕES PARA O USO DAS VAGAS DE GARAGEM; DEDUÇÕES ABUSIVAS E ILEGAIS

Todos esses fatos juntamente com o descaso e a omissão da requeridas culminaram em descontentamento e desconforto que fogem do aborrecimento corriqueiro, sendo passível de indenização por danos morais.”

Sucede, contudo, que não restou minimamente comprovado os alegados danos narrados pelos Autores/Recorrentes, situação que impede o acolhimento da pretensão recursal específica.

Embora a situação retratada nos autos não concorra para um
“mero inadimplemento contratual”
, posto que as partes foram submetidas a uma alteração contratual superveniente, decorrente das mudanças na operação das salas comerciais por motivo de incorporação imobiliária, certo é que referida questão também não enseja a reparação civil extrapatrimonial pretendida.

Em outro giro, o termo inicial de incidência dos juros moratórios deve corresponde à data de citação da presente Ação, porquanto a jurisprudência do
Egrégio Superior Tribunal de Justiça
definiu que
“
os juros moratórios incidem desde a citação no
caso de resolução de compra e venda causada pela vendedora
, em decorrência da responsabilidade contratual pelas perdas e danos
”
(
STJ
; AgInt no AREsp n. 1.977.698/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 9/11/2022, DJe de 11/11/2022).

Note-se, outrossim, que
“a jurisprudência do STJ é assente no sentido de que,
em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso
. Precedentes”
(
STJ
; AgInt no AREsp n. 2.083.067/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 12/12/2022, DJe de 14/12/2022).

Em sendo assim, uma vez acolhida a tese de culpa exclusiva das empresas Requeridas pela rescisão contratual, afigura-se evidentemente prejudicada a análise meritória do Recurso de Apelação Cível por elas interposto, porquanto assentado em discussões que presumiam a culpa dos compradores pela rescisão contratual.

Por fim, considerando que foram acolhidos substancialmente a maioria dos pedidos exordiais, especialmente o reconhecimento da rescisão contratual por culpa exclusiva das Requeridas, com os danos materiais daí decorrentes, restando atraída a incidência do parágrafo único do artigo 86 do Código de Processo Civil, cuja redação estabelece,
in verbis
:

Art. 86.
Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas.

Parágrafo único.
Se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e pelos honorários.

Isto posto: (I) conheço e confiro parcial provimento ao Recurso de Apelação Cível interposto por RICARDO MAESKI e MARTA FABIANA PAIXÃO MAESKI, exclusivamente para reconhecer a culpa exclusiva das Empresas Recorridas pela rescisão do Contrato de Promessa de Compra e Venda controvertido; (II) conheço e nego provimento o Recurso de Apelação Cível interposto por ESPECIALE TOWERS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA
e
LORENGE S/A PARTICIPAÇÕES; (III) por conseguinte, devem as Requeridas ao pagamento da integralidade das custas processuais e honorários advocatícios, majorados ao patamar de 15% (quinze por centos) sobre a base de cálculo já fixada na Sentença.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o voto do eminente relator