Tribunal: TJES
Processo: 5002019-89.2023.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR
Órgão julgador: EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Adimplemento e Extinção; Indenização por Dano Material; Inadimplemento
Data de julgamento: 2023-09-29

Ementa:
EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL.
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER
. TUTELA DE URGÊNCIA. DEPÓSITO JUDICIAL. INDÍCIOS DE RESPONSABILIDADE DA AGRAVADA. PRINCÍPIOS DA BOA-FÉ E DA FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO.
DEPÓSITO DE 50% DO MENOR ORÇAMENTO
. DECISÃO REFORMADA. RECURSO PROVIDO EM PARTE. 1.

O contrato de compra e venda do imóvel celebrado entre as partes deve ser interpretada à luz dos princípios da boa-fé contratual e da função social do contrato, considerando-se as condições em que se deram as tratativas e o período em que a vendedora permaneceu no imóvel, potencializando o desgaste e a depreciação do bem
.
2.
Diante dos elementos
indiciários de prova de responsabilidade da agravada de pelo menos parte dos danos encontrados no imóvel, a medida de depósito judicial da metade do valor do menor orçamento se mostra adequada e pertinente neste momento.

3.
Recurso conhecido e provido em parte. Decisão reformada.
Prejudicado os Embargos de Declaração

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5002019-89.2023.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: R2JC GESTAO E ADMINISTRACAO IMOBILIARIA LTDA

AGRAVADO: TELEFONICA BRASIL S.A.

RELATOR(A):
EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR

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EMENTA

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL.
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER
. TUTELA DE URGÊNCIA. DEPÓSITO JUDICIAL. INDÍCIOS DE RESPONSABILIDADE DA AGRAVADA. PRINCÍPIOS DA BOA-FÉ E DA FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO.
DEPÓSITO DE 50% DO MENOR ORÇAMENTO
. DECISÃO REFORMADA. RECURSO PROVIDO EM PARTE. 1.

O contrato de compra e venda do imóvel celebrado entre as partes deve ser interpretada à luz dos princípios da boa-fé contratual e da função social do contrato, considerando-se as condições em que se deram as tratativas e o período em que a vendedora permaneceu no imóvel, potencializando o desgaste e a depreciação do bem
.
2.
Diante dos elementos
indiciários de prova de responsabilidade da agravada de pelo menos parte dos danos encontrados no imóvel, a medida de depósito judicial da metade do valor do menor orçamento se mostra adequada e pertinente neste momento.

3.
Recurso conhecido e provido em parte. Decisão reformada.
Prejudicado os Embargos de Declaração

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 016 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR

Composição de julgamento: 016 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - JOSE AUGUSTO FARIAS DE SOUZA - Relator / 020 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal / 026 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
020 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
026 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906
Número telefone:( )

Processo nº
5002019-89.2023.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: R2JC GESTAO E ADMINISTRACAO IMOBILIARIA LTDA

Advogados do(a) AGRAVANTE: FREDERICO MARTINS DE FIGUEIREDO DE PAIVA BRITTO - ES8899-A, VICTOR LIRA DE QUEIROZ VIEIRA - ES36286
AGRAVADO: TELEFONICA BRASIL S.A.

Advogado do(a) AGRAVADO: LUCAS MAYALL MORAIS DE ARAUJO - RJ185746-A

VOTO

Conforme consta do relatório, trata-se de recurso de agravo de instrumento, com pedido de antecipação da tutela recursal, interposto contra decisão proferida pelo Juízo da 2
a
Vara Cível de Vitória que indeferiu o pedido de tutela de urgência formulada pela ora agravante nos autos da Ação de Obrigação de Fazer nº 5026360-44.2022.8.08.0024, em que objetivava determinar à Agravada o depósito judicial do valor de R$ 3.649.411,65 (três milhões, seiscentos e quarenta e nove mil, quatrocentos e onze reais e sessenta e cinco centavos).

O agravante sustenta basicamente:
a)
que estão presentes os requisitos para concessão da medida, ou seja, tanto a probabilidade do direito quanto o risco da demora;
b)
que a prova pericial antecipadamente produzida nos autos do feito nº 5026360-44.2022.8.08.0024 tem robustez capaz de demonstrar a probabilidade do direito;
c)
que o risco de demora enseja o acúmulo de danos que vem sofrendo pelos problemas estruturais do imóvel adquirido e a iminência de sofrer despejo do atual imóvel ocupado;
d
) que não há risco de irreversibilidade da medida, eis que o valor não será levantado sem prestação de caução.

Na decisão de ID 4939451, em análise perfunctória do caso, foi deferida antecipadamente a tutela recursal diante da probabilidade de provimento do recurso e do risco de dano grave.

Neste momento, em análise definitiva da questão, debruçando-me sobre os autos eletrônicos, alcanço o mesmo entendimento outrora manifestado pelo e.
Desembargador Ewerton Schwab Pinto Junior
de que estão presentes os requisitos para a reforma parcial do
decisum
atacado. Explico.

Trata-se de Ação de Obrigação de Fazer ajuizada pela ora Agravante narrando, em síntese, que adquiriu da Requerida um imóvel prédio denominado “Edifício Torralta”, com ressalva de prazo de 1 (um) ano para desocupação, ocasião em que seria entregue plenamente apto para uso imediato após a desocupação e sem descontinuidade.

Aduz que quando da desocupação constatou diversos problemas, os quais, foram objeto de prova antecipada nos autos tombados sob nº 5026360-44.2022.8.08.0024, e cujos reparos foram orçados por, no mínimo, R$ 3.649.411,65 (três milhões, seiscentos e quarenta e nove mil, quatrocentos e onze reais e sessenta e cinco centavos).

Pugnou assim pela antecipação da tutela para:
i)
determinar à Requerida a obrigação de exibir documentos essenciais à segurança e habitabilidade do imóvel;
ii)
o cumprimento da obrigação de fazer reconhecida no laudo pericial/judicial, determinando que a Requerida deposite em juízo a importância de R$ 3.649.411,65 (três milhões, seiscentos e quarenta e nove mil, quatrocentos e onze reais e sessenta e cinco centavos);
iii)
sucessivamente, pela designação de perito para orçar os serviços e reformas necessários à adequação do imóvel, determinando à requerida o cumprimento da obrigação sob pena de fixação de astreintes.

Como bem destacado na decisão antecipatória, por se tratar de demanda ainda em fase embrionária, embora já tenha sido produzida prova pericial antecipada acerca da existência dos danos apontados pela Requerente ainda paira dúvida acerca da efetiva responsabilidade da Requerida quanto a cada uma das inconsistências apontadas pela empresa Requerente no imóvel, ou se seria decorrente de regular uso e desgaste do imóvel.

Se por um lado a medida pretendida pela autora de depósito judicial de R$ 3.649.411,65 (três milhões, seiscentos e quarenta e nove mil, quatrocentos e onze reais e sessenta e cinco centavos) se mostra por demais drástica, a tutela concedida na decisão de ID 4939451 se mostra mais apropriada e condizente com as provas que dos autos já constam.

Como bem ressaltado anteriormente, não se pode ignorar os fortes indícios já constantes dos autos, pautados na prova pericial judicial realizada antecipadamente nos autos nº 5000361-89.2022.8.08.0024, de que a Agravada de fato deixou de zelar e entregar o imóvel em adequadas condições para uso e gozo imediato da adquirente.

Constou do laudo pericial promovido pelo ilustre perito Hamilton Azevedo Rebello Filho (IDs 16866668 e 16866670) que (i) “
as avarias à construção decorrem da falha do dever de guarda e conservação do bem pela Requerida
”; e que (ii)
“há necessidade de adequação dos registros imobiliários, de modo que as matrículas sejam reagrupadas para cada andar da edificação
”.

Embora igualmente entenda prudente para fins meritórios adequada instrução probatória acerca da controvérsia, a ser oportunamente promovida pelo juízo originário, verifico, do que consta dos autos neste momento, diante dos indícios apresentados e da inegável existência de prejuízo à agravante, ser premente a concessão de parte da tutela.

De fato a transação havida entre as partes deve ser analisada sob ótica dos princípios da boa-fé contratual e da função social do contrato, não se ignorando as condições em que se deram as tratativas, permanecendo a vendedora no imóvel por quase um ano no imóvel, potencializando o desgaste e depreciação do bem.

Assim, a princípio, não se mostra adequado partir da premissa de que
“a falta de diligência ao realizar a compra”
, por parte da Agravante, e a existência de expressões vagas na escritura de compra e venda são capazes de eximir em absoluto a vendedora de entregar o imóvel em condições adequadas para seu uso pela adquirente.

No tocante ao cumprimento da tutela concedida e a utilidade dos documentos cuja apresentação fora determinada, entendo que a adequação e a eventual inutilidade ou não de sua apresentação para o propósito de regularização do imóvel não comporta enfrentamento neste momento, ainda mais em segundo grau de jurisdição diretamente, competindo o juízo originário a análise oportuna dessas alegações.

Por fim, quanto ao
periculum in mora
, os agravados pretendem afastar sua configuração sob alegação de que o despejo tem outros requeridos no polo passivo, entretanto, emerge dos autos, a priori, que as empresas integram o mesmo grupo, possuindo sócios em comum. O fato de constar do cartão de CNPJ outro endereço não se mostra suficiente a afastar a relação da agravante com o imóvel objeto do despejo, ainda que conste outra empresa do grupo como locatária.

Dessa forma, pelos fundamentos deduzidos,
CONHEÇO
e
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso para, confirmando a tutela recursal antecipada, determinar
i)
o
depósito judicial,
vinculado ao feito originário, de 50% (cinquenta por cento) do valor do menor orçamento apresentado pelo agravante, o que corresponde a R$ 1.824.705,83 (um milhão, oitocentos e vinte e quatro mil, setecentos e cinco reais e oitenta e três centavos), sob pena de multa diária de R$ 10.000,00 (dez mil reais), limitada ao valor de R$ 3.000.000,00 (três milhões reais); e
ii)
a
apresentação
das plantas e documentos necessários à regularização dos cadastros imobiliários.

Julgo
PREJUDICADO
os Embargos de Declaração de ID 5135604.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Peço vista dos autos, respeitosamente - Sessão do dia 11/09/2023.

Gabinete da Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - Sessão do dia 19/09/2023:

AGRAVO DE INSTRUMENTO N. 5002019-89.2023.8.08.0000

AGRAVANTE:
R2JC GESTAO E ADMINISTRACAO IMOBILIARIA LTDA

AGRAVADA:
TELEFONICA BRASIL S/A

RELATOR: DESEMBARGADOR EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIO

VOGAL: DES
EMBARGADORA MARIANNE JÚDICE DE MATTOS

Sessão do dia 19/09/2023

VOTO-VISTA

(Acompanhar)

Eminentes pares, rememoro que cuidam os autos de recurso de
AGRAVO DE INSTRUMENTO
com pedido de antecipação da tutela recursal, interposto por
R2JC GESTÃO E ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA LTDA
contra decisão proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível de Vitória, que indeferiu o pedido de tutela de urgência formulada consubstanciado no depósito em juízo do valor de R$ 3.649.411,65 (três milhões, seiscentos e quarenta e nove mil, quatrocentos e onze reais e sessenta e cinco centavos) e na exibição de documentos, formulado pela ora Agravante nos autos da Ação de Obrigação de Fazer nº 5026360-44.2022.8.08.0024.

O Eminente Desembargador Júlio César Costa de Oliveira acompanhou o voto do Eminente Relator.

Pedi vista dos autos para melhor análise da questão e dos documentos apresentados e, desde logo, entendo por acompanhar o voto do Eminente Desembargador Ewerton Schwab Pinto Júnior.

Isso porque todas as avarias foram reconhecidas por meio da Ação de Produção Antecipada de Provas registrada sob o n. 5026360-44.2022.8.08.0024, o que, ao menos pela estreita cognição que comporta o caso, revela-se como elemento comprobatório da situação do bem.

Nesses termos, apesar de o douto Causídico afirmar em sustentação oral que a prova foi produzida de forma unilateral, verifica-se que foi produzida sob o crivo do contraditório, mediante processo judicial próprio.

Assim, ao menos a fim de resguardar os alegados prejuízos narrados, notadamente diante da falha na guarda e na conservação, atentando-me para a proporcionalidade e a razoabilidade em relação ao valor, entendo com prudente o depósito em juízo parcial, nos termos determinados no voto condutor.

Registre-se, por fim, que a alegada incongruência entre a sede da Agravante e o imóvel objeto do litígio também salientada em sustentação oral não foi examinada pelo juízo
a quo
, de modo que o enfrentamento desse ponto pela via do presente recurso importaria em supressão de instância.

Por todo o exposto,
acompanho
o voto proferido pelo Eminente Relator, Des. Ewerton Schwab Pinto Júnior, a fim de determinar o depósito judicial de 50% (cinquenta por cento) do valor do menor orçamento apresentado pela Agravante, bem como para que sejam apresentar em juízo as plantas e documentos necessários à regularização do cadastro imobiliário.

É como voto.

Vitória/ES, 19 de setembro de 2023.

Marianne Júdice de Mattos

Desembargadora

VOTO-VISTA

Consoante bem apontado pelo C. Relator, não se pode desconsiderar os indícios de que a parte agravada de fato deixou de zelar e entregar o imóvel em questão em adequadas condições para uso, o que restou demonstrado na prova pericial realizada nos autos de nº 5000361-89.2022.8.08.0024.

Destarte, tal como o voto de relatoria, compreendo pelo parcial provimento do recurso, no sentido de determinar o depósito judicial de cinquenta por cento do valor do menor orçamento apresentado pela parte recorrente, bem como para que sejam apresentar em juízo as plantas e documentos necessários à regularização do cadastro imobiliário

É como me manifesto.