Tribunal: TJES
Processo: 5022338-76.2022.8.08.0012
Classe: Recurso Inominado Cível
Relator(a): THIAGO ALBANI OLIVEIRA GALVEAS
Órgão julgador: THIAGO ALBANI OLIVEIRA GALVEAS
Órgão colegiado: Turma Recursal - 4ª Turma
Assuntos: Cobrança de Aluguéis - Sem despejo
Data de julgamento: 2023-12-19

Ementa:
Voto servindo como ementa.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5022338-76.2022.8.08.0012
RECURSO INOMINADO CÍVEL (460)
RECORRENTE: CONSITEC ENGENHARIA E TECNOLOGIA LTDA e outros (2)
RECORRIDO: WALLACE JOSE SARTORI
RELATOR(A):
THIAGO ALBANI OLIVEIRA GALVEAS

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EMENTA
Voto servindo como ementa.
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ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: 4ª Turma Recursal - Gabinete 3
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RELATÓRIO
Dispensado o relatório, na forma do artigo 38 da Lei nº 9.099/95 e Enunciado nº 92 FONAJE.
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR
RECURSO INOMINADO Nº 5022338-76.2022.8.08.0012

RECORRENTE:

CONSITEC ENGENHARIA E TECNOLOGIA LTDA
.

RECORRIDO:
WALLACE JOSE SARTOR.

RELATOR:
DR. JUIZ DE DIREITO THIAGO ALBANI OLIVEIRA GALVÊAS.

JUIZ SENTENCIANTE:

ADEMAR JOAO BERMOND
.

EMENTA: RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. INADIMPLEMENTO DA LOCATÁRIA. MULTA RESCISÓRIA. ABUSIVIDADE. ADEQUAÇÃO. PROMOÇÃO DO EQUILÍBRIO ECONÔMICO-FINANCEIRO ENTRE AS PARTES. POSSIBILIDADE. PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E DA RAZOABILIDADE. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 413, DO CÓDIGO CIVIL. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Relatório

Trata-se de ação de cobrança ajuizada por WALLACE JOSE SARTOR

em face do
CONSITEC ENGENHARIA E TECNOLOGIA LTDA
.

Em síntese, a parte autora alega que firmou contrato de locação de imóvel comercial com a parte ré, com validade de 12 (doze) meses, pelo período compreendido entre 20/05/2022 a 20/05/2023. Sustenta que no dia 29/06/2022 o locatário encaminhou um termo de rescisão do referido contrato, sob o argumento de que o seu contrato de obras foi interrompido, sendo desnecessária a continuidade da locação. Aduz o descumprimento da cláusula 12 do contrato firmado entre as partes.

A sentença proferida pelo juízo singular dispôs que:

[...]

Ante o exposto, julgo
PROCEDENTE
o pedido, via de consequência, condeno o requerido no pagamento de R$ 31.838,40, corrigidos monetariamente a partir da data de citação.

Irresignado com a sentença proferida no ID 4530381, o requerido interpôs Recurso Inominado, sustentando que notificou o locador informando que necessitava da rescisão do contrato, mas não obteve resposta. Alega que deve ser aplicada a multa prevista na cláusula 9ª do supracitado contrato, porquanto houve a perda do trabalho que iria desenvolver na cidade em que se localiza o imóvel.

Argumenta, ainda, que o contrato deve ser declarado nulo de pleno direito por constar duas garantias, quais sejam, fiador e exigência de pagamento de todos os aluguéis. Defende que caracteriza enriquecimento ilícito condenar o recorrente ao pagamento dos aluguéis de todo o período contratual restante. Assim, requer a reforma da sentença para que os pedidos iniciais sejam julgados improcedentes, e subsidiariamente, para condenar o recorrente a pagar o aluguel do mês de setembro e a multa estabelecida na cláusula 9ª do contrato firmado.

É o relatório.

PROJETO DE VOTO

Conheço do recurso interposto, eis que estão preenchidos os requisitos de admissibilidade, recebendo-o, apenas, em seu efeito devolutivo, eis que ausentes as hipóteses que justifiquem a concessão do efeito suspensivo previsto no artigo 43 da lei nº 9.099/95.

Analisando detidamente os autos, entendo que a sentença merece parcial modificação.

Cinge-se a controvérsia sobre a multa estipulada por rescisão antecipada do contrato de locação celebrado entre as partes, no valor correspondente a 100% (cem por cento) dos aluguéis dos meses restantes para o término do contrato.

Vislumbra-se do exame dos autos que a recorrente celebrou com WALLACE JOSE SARTOR, contrato de locação para fins comerciais, no valor mensal de R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais), com vigência de 12 (doze) meses, pelo período compreendido entre 20/05/2022 a 20/05/2023.

Entretanto, conforme ID 4530355, no dia 29/06/2022 solicitou a rescisão do contrato pactuado, efetuando a entrega das chaves do imóvel no dia 28/09/2022 (ID 4530635).

Como se sabe, a lei que rege os contratos de locação de imóveis urbanos é a Lei nº 8.245/1991, denominada Lei do Inquilinato, tratando dos detalhes que envolvem o referido negócio. O art. 37 da referida lei, prevê as modalidades de garantia do contrato, bem como no seu parágrafo único veda mais de uma modalidade em um mesmo instrumento, sob pena de nulidade.

Nesse contexto, a cláusula que prevê a exigência de pagamento de todos os aluguéis restantes em caso de desistência não se confunde com a fiança locatícia, pois, enquanto aquela tem por fundamento a reparação em caso de desistência, na fiança locatícia o fiador se obriga a indenizar o locador pelos prejuízos com o inadimplemento do locatário.

Ademais, conforme bem consignado na sentença (ID 4530381), em que pese a recorrente motivar sua desistência na perda do trabalho que iria desenvolver na cidade, não prova o fato de que suas obras foram interrompidas ou mesmo se sua atividade empresarial se tornou inviável.

Ressalta-se que a multa por quebra de contrato, estipulada em casos de rescisão antecipada, está regulada pelo artigo 4º da Lei nº 8.245/91 e assim dispõe:

Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada,
proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato
, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

A referida multa configura, na verdade, uma cláusula penal estipulada previamente pelas partes, de modo a fixar o valor da indenização que será devida na hipótese de uma das partes contratantes deixar de cumprir sua obrigação.

Todavia, a multa deverá incidir de forma proporcional, a teor do artigo acima transcrito c/c artigo 413, do Código Civil:

Art. 413. A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.

Nessa perspectiva,
uma vez constatado o caráter manifestamente excessivo da multa estipulada, deverá o magistrado proceder à sua redução, a fim de fazer o ajuste necessário para que se alcance montante razoável,
o qual, malgrado seu conteúdo sancionatório, não poderá resultar em vedado enriquecimento sem causa.

Neste sentido é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
CONTRATO DE LOCAÇÃO. DENÚNCIA UNILATERAL. MULTA PENAL. REDUÇÃO. ADEQUAÇÃO À PROPORCIONALIDADE E À EQUIDADE. POSSIBILIDADE.
SÚMULA 83/STJ. REVER AS CONCLUSÕES DO ACÓRDÃO RECORRIDO. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Esta Corte Superior possui entendimento no sentido de ser possível a redução judicial da cláusula penal estabelecida em contrato ou acordo firmado pelas partes, quando ficar demonstrado o excesso do valor arbitrado inicialmente, observando-se os princípios da proporcionalidade e da equidade. Rever as conclusões do acórdão recorrido acerca da proporcionalidade e equidade da multa estabelecida no contrato demandaria o reexame de provas. Incidência da Súmula 7/STJ. 2. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 1.471.006/RS, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, Data de Julgado em 26/8/2019, Data de Publicação: 30/8/2019). (g.n)

Portanto, com o fim de se buscar o equilíbrio econômico-financeiro entre as partes, bem como afastar o enriquecimento indevido e, desse modo, prestigiando aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, adequa-se a cláusula 12º, “
d
”, do contrato firmado pelas partes para reduzir a multa por descumprimento do pacto locatício para o valor correspondente a 04 (quatro) meses do aluguel ajustado, considerando que faltavam 08 meses para finalizar a locação, calculado nos termos do artigo 4º, da Lei nº 8.245/91.

Ressalto que a cláusula 5ª do contrato deverá incidir apenas sobre o quantum de R$ 2.500,00, correspondente a 01 mês de aluguel (referente ao mês de setembro que não foi quitado).

DISPOSITIVO

Em face do exposto, CONHEÇO DO RECURSO interposto e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
, para reformar parcialmente a sentença, a fim de:

a) CONDENAR o recorrente ao pagamento da multa rescisória calculada de forma proporcional, no valor correspondente a 04 (quatro) meses do aluguel ajustado, com a incidência dos encargos contratuais, correção monetária e juros legais desde o vencimento, devendo o valor ser apurado em fase de execução de sentença, mediante apresentação de planilha de cálculos, bem como para DETERMINAR que a penalidade da cláusula 5ª incida apenas sobre o
quantum
de R$2.500,00.

Ademais, não há falar em decisão ilíquida, tendo em vista se tratar de meros cálculos aritméticos.

Sem custas e
honorários
, ante o resultado do julgamento.

MARCOS AURÉLIO SOUSA JÚNIOR

Juiz Leigo

VOTO

Acolho integralmente o projeto redigido pelo Juiz Leigo, e o adoto como razões da minha manifestação. É como voto.

THIAGO ALBANI OLIVEIRA GALVÊAS

Relator

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)