Tribunal: TJES
Processo: 0003843-73.2017.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO
Órgão julgador: NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Moral; Obrigação de Fazer / Não Fazer; Provas em geral
Data de julgamento: 2023-09-21

Ementa:
EMENTA:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DANOS MORAIS E MULTA LEGAL. INDENIZAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO DE CONSTRUÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO. LEI FEDERAL N. 4.591/64. AUSÊNCIA DE INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA E APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. APLICAÇÃO DO ÔNUS DA PROVA ORDINÁRIO SEGUNDO DISPOSTO NO ARTIGO 373, INCISO I, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. CONSTRUTORA QUE REÚNE A QUALIDADE DE ADMINISTRADORA DA OBRA ATRAVÉS DE INSTRUMENTO DE PROCURAÇÃO OUTORGADO PELO CONDOMÍNIO/CONDÔMINOS. OBRIGAÇÃO DE RECOLHIMENTO DE INSS QUE IMPEDE A ESCRITURAÇÃO DAS UNIDADES IMOBILIÁRIAS. AUSÊNCIA DE PROVA DE EXERCÍCIO IRREGULAR DOS PODERES CONFERIDOS E DE MÁ-GESTÃO POR PARTE DA RECORRIDA. OBRIGAÇÃO PERANTE O INSS REPERCUTE SOBRE O CONDOMÍNIO/CONDÔMINOS SOLIDARIAMENTE. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE ATO ILÍCITO A RESPALDAR A AFERIÇÃO DE DANO MORAL E DA MULTA PRECONIZADA NO ARTIGO 35, § 5º, DA LEI FEDERAL N. 4.591/64. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA EM SEDE RECURSAL.

I
. No caso sub
examem
, o Negócio Jurídico entabulado para aquisição de unidade imobiliária sob o regime de Contrato de Construção por Administração, em que subsiste a contratação de Sociedade Empresarial para os fins de empreender a administração e construção da obra (Lei Federal nº 4.591/1964), está submetida a regramentos próprios para abalizar os contornos afetos a direitos e obrigações correlatos a cada uma das partes envolvidas, quais sejam, Adquirentes, Incorporadora/Administradora e Construtora, sendo verificado que a Construtora Recorrida agia em nome do Condomínio através de Instrumento de Procuração outorgado para esta finalidade.

II.
Verifica-se da tramitação do feito que houve indeferimento da aplicação, na espécie, do Código de Defesa do Consumidor, não subsistindo inversão do ônus probatório, a teor da Decisão Saneadora proferida à fls. 149/152, não sendo objeto de impugnação a tempo e modo da matéria, tampouco sendo devolvida a sobredita matéria em sede de Recurso de Apelação Cível, motivo pelo qual, na hipótese, impositivo reconhecer,
prima facie
, que a apreciação dos pedidos exordiais está submetida à regra ordinária do ônus probatório, preconizada no artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil, cumprindo, por conseguinte, ao Autor, a prova dos fatos constitutivos do direito alegado, segundo a apreciação dos pontos controvertidos fixados na mencionada Decisão Saneadora.

III.
O reconhecimento de responsabilidade exclusiva da Recorrida impõe prova no sentido de irregular exercício dos poderes outorgados e que repercute, indissociavelmente, nas decisões alusivas à consecução do empreendimento e sua administração em nome do condomínio, notadamente, no tocante ao adimplemento de débitos previdenciários atrelados ao empreendimento.

IV.
A ausência de prova do exercício irregular dos poderes conferidos através da procuração e que levaram a Recorrida a administrar a obra/empreendimento, mormente no tocante ao pagamento de débitos de INSS vinculado à construção e que, no cerne, se verifica o óbice para a finalidade precípua de escrituração das unidade no Registro Geral de Imóveis.

V.
Em sendo a obrigação de recolhimento do INSS obrigação legal do condomínio/condôminos, e configurando-se a Recorrida administradora da obra levada a efeito através de Instrumento de Procuração outorgado pelo Condomínio e, não revelado nos autos, através de prova produzida pelo autor da Ação, ato incompatível com os poderes outorgados, ou mesmo, a má-gestão do empreendimento, efetivamente, não há como se inferir na esteira da responsabilidade civil, ato ilícito passível de indenização a título de danos morais, pela impossibilidade de outorga de escritura pública da unidade imobiliária adquirida pelo Recorrente, em razão da existência de débitos atrelados à obra junto ao INSS.

VI.
Consoante a iterativa jurisprudência do Egrégio Superior Tribunal de Justiça,
“O incorporador só se acha habilitado a negociar unidades autônomas do empreendimento imobiliário quando registrados, no Cartório de Registro Imobiliário competente, os documentos previstos no artigo 32 da Lei n. 4.591/1964. Descumprida a exigência legal, impõe-se a aplicação da multa do art. 35, § 5º, da mesma lei.”
((
STJ
- AgRg no REsp n. 334.838/AM, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 18/5/2010, DJe de 27/5/2010)

VII.
No caso dos autos, resta comprovado que a negociação da unidade imobiliária objeto dos autos restou operada na forma do Contrato de Promessa de Compra e Venda de Fração Ideal de Terreno e de Construção de Edifício Comercial acostado às fls. 38/53, firmado na data de 12 de novembro de 2014, sendo que o Memorial de Incorporação foi registrado junto à matrícula do terreno objeto de incorporação na data de 25 de julho de 2014, não se havendo falar, nesse sentido, na imposição da multa preconizada no artigo 35, § 5º, da Lei n. 4.591/1964, uma vez que a unidade imobiliária restou objeto de negócio jurídico posteriormente a averbação da incorporação no Registro Geral de Imóveis.

VIII.
Recurso conhecido e desprovido, com majoração dos honorários em sede recursal para 12% (doze por cento).

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0003843-73.2017.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MAURILIO FONSECA CASTRO DE REZENDE

APELADO: SANTOS NEVES PLANEJAMENTO E INCORPORACOES LTDA

RELATOR(A):
NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

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EMENTA

EMENTA:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DANOS MORAIS E MULTA LEGAL. INDENIZAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO DE CONSTRUÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO. LEI FEDERAL N. 4.591/64. AUSÊNCIA DE INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA E APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. APLICAÇÃO DO ÔNUS DA PROVA ORDINÁRIO SEGUNDO DISPOSTO NO ARTIGO 373, INCISO I, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. CONSTRUTORA QUE REÚNE A QUALIDADE DE ADMINISTRADORA DA OBRA ATRAVÉS DE INSTRUMENTO DE PROCURAÇÃO OUTORGADO PELO CONDOMÍNIO/CONDÔMINOS. OBRIGAÇÃO DE RECOLHIMENTO DE INSS QUE IMPEDE A ESCRITURAÇÃO DAS UNIDADES IMOBILIÁRIAS. AUSÊNCIA DE PROVA DE EXERCÍCIO IRREGULAR DOS PODERES CONFERIDOS E DE MÁ-GESTÃO POR PARTE DA RECORRIDA. OBRIGAÇÃO PERANTE O INSS REPERCUTE SOBRE O CONDOMÍNIO/CONDÔMINOS SOLIDARIAMENTE. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE ATO ILÍCITO A RESPALDAR A AFERIÇÃO DE DANO MORAL E DA MULTA PRECONIZADA NO ARTIGO 35, § 5º, DA LEI FEDERAL N. 4.591/64. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA EM SEDE RECURSAL.

I
. No caso sub
examem
, o Negócio Jurídico entabulado para aquisição de unidade imobiliária sob o regime de Contrato de Construção por Administração, em que subsiste a contratação de Sociedade Empresarial para os fins de empreender a administração e construção da obra (Lei Federal nº 4.591/1964), está submetida a regramentos próprios para abalizar os contornos afetos a direitos e obrigações correlatos a cada uma das partes envolvidas, quais sejam, Adquirentes, Incorporadora/Administradora e Construtora, sendo verificado que a Construtora Recorrida agia em nome do Condomínio através de Instrumento de Procuração outorgado para esta finalidade.

II.
Verifica-se da tramitação do feito que houve indeferimento da aplicação, na espécie, do Código de Defesa do Consumidor, não subsistindo inversão do ônus probatório, a teor da Decisão Saneadora proferida à fls. 149/152, não sendo objeto de impugnação a tempo e modo da matéria, tampouco sendo devolvida a sobredita matéria em sede de Recurso de Apelação Cível, motivo pelo qual, na hipótese, impositivo reconhecer,
prima facie
, que a apreciação dos pedidos exordiais está submetida à regra ordinária do ônus probatório, preconizada no artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil, cumprindo, por conseguinte, ao Autor, a prova dos fatos constitutivos do direito alegado, segundo a apreciação dos pontos controvertidos fixados na mencionada Decisão Saneadora.

III.
O reconhecimento de responsabilidade exclusiva da Recorrida impõe prova no sentido de irregular exercício dos poderes outorgados e que repercute, indissociavelmente, nas decisões alusivas à consecução do empreendimento e sua administração em nome do condomínio, notadamente, no tocante ao adimplemento de débitos previdenciários atrelados ao empreendimento.

IV.
A ausência de prova do exercício irregular dos poderes conferidos através da procuração e que levaram a Recorrida a administrar a obra/empreendimento, mormente no tocante ao pagamento de débitos de INSS vinculado à construção e que, no cerne, se verifica o óbice para a finalidade precípua de escrituração das unidade no Registro Geral de Imóveis.

V.
Em sendo a obrigação de recolhimento do INSS obrigação legal do condomínio/condôminos, e configurando-se a Recorrida administradora da obra levada a efeito através de Instrumento de Procuração outorgado pelo Condomínio e, não revelado nos autos, através de prova produzida pelo autor da Ação, ato incompatível com os poderes outorgados, ou mesmo, a má-gestão do empreendimento, efetivamente, não há como se inferir na esteira da responsabilidade civil, ato ilícito passível de indenização a título de danos morais, pela impossibilidade de outorga de escritura pública da unidade imobiliária adquirida pelo Recorrente, em razão da existência de débitos atrelados à obra junto ao INSS.

VI.
Consoante a iterativa jurisprudência do Egrégio Superior Tribunal de Justiça,
“O incorporador só se acha habilitado a negociar unidades autônomas do empreendimento imobiliário quando registrados, no Cartório de Registro Imobiliário competente, os documentos previstos no artigo 32 da Lei n. 4.591/1964. Descumprida a exigência legal, impõe-se a aplicação da multa do art. 35, § 5º, da mesma lei.”
((
STJ
- AgRg no REsp n. 334.838/AM, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 18/5/2010, DJe de 27/5/2010)

VII.
No caso dos autos, resta comprovado que a negociação da unidade imobiliária objeto dos autos restou operada na forma do Contrato de Promessa de Compra e Venda de Fração Ideal de Terreno e de Construção de Edifício Comercial acostado às fls. 38/53, firmado na data de 12 de novembro de 2014, sendo que o Memorial de Incorporação foi registrado junto à matrícula do terreno objeto de incorporação na data de 25 de julho de 2014, não se havendo falar, nesse sentido, na imposição da multa preconizada no artigo 35, § 5º, da Lei n. 4.591/1964, uma vez que a unidade imobiliária restou objeto de negócio jurídico posteriormente a averbação da incorporação no Registro Geral de Imóveis.

VIII.
Recurso conhecido e desprovido, com majoração dos honorários em sede recursal para 12% (doze por cento).

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ACÓRDÃO

Decisão
: ACORDA a Egrégia Terceira Câmara Cível, em conformidade da Ata e Notas Taquigráficas da Sessão, que integram este julgado, por unanimidade de votos, conhecer e negar provimento ao Recurso de Apelação Cível, majorando os honorários advocatícios de sucumbência para o equivalente a 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos da fundamentação do Voto do Eminente Desembargador Relator.

Órgão julgador vencedor
: 007 - Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

Composição de julgamento: 007 - Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - Relator / 019 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal / 027 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal
VOTOS VOGAIS
019 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar
027 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

MAURILIO FONSECA CASTRO DE REZENDE
formalizou a interposição de
APELAÇÃO CÍVEL
em face da
SENTENÇA
de fls. 270/272, integralizada às fls. 234/verso, proferida pelo
JUÍZO DA 1ª VARA CÍVEL DE VILA VELHA – COMARCA DA CAPITAL
, nos autos da
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DANOS MORAIS E COBRANÇA DE MULTA LEGAL
, cujo
decisum
julgou improcedentes os pedidos exordiais, condenando o Recorrente a arcar com os ônus sucumbenciais, fixando os honorários advocatícios de sucumbência no equivalente a 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.

Irresignado, a Recorrente sustenta em apertada síntese que:
(I)
a Recorrida encontra-se em mora no adimplemento da obrigação alusiva à outorga da Escritura Pública do imóvel adquirido, sendo contratualmente responsável pela gestão do empreendimento;
(II)
a venda de unidades ocorreu no ano de 2010, em momento anterior ao registro da incorporação, o que sucedeu somente no ano de 2014, caracterizando infração ao que estatui o artigo 32, da Lei 4.591/64;
(III)
a atitude da Recorrida configura a impossibilidade do exercício pleno do direito de propriedade do Recorrente, caracterizando dano moral passível de indenização.

O Julgamento de improcedência dos pedidos exordiais restou assentado nas premissas de que em razão da natureza do Contrato firmado entre as partes, a Recorrida figurou como Construtora e Administradora da obra, havendo o Recorrente, assim como os demais condôminos, outorgado Instrumento de Procuração, agindo a Recorrida, portanto, como mandatária ao administrar os Recursos provenientes da arrecadação, destacando, outrossim, que, havendo dívidas remanescentes de Contribuições Previdenciárias, são responsáveis pelo recolhimento, de forma solidária a Construtora/Administradora, o Condomínio e o proprietário do imóvel, o que impede, nesse sentido, o registro do imóvel em nome do Recorrente, destacando, por fim, a impossibilidade de incidência da multa prevista no artigo 35, da Lei 4.591/64, bem como, que o arquivamento tardio da documentação em Cartório de Registro de Imóveis, não o impediu o Recorrente de ingressar na posse do imóvel.

Registra-se, neste particular, que houve indeferimento da aplicação, na espécie, do Código de Defesa do Consumidor, não subsistindo inversão do ônus probatório, a teor da Decisão Saneadora proferida à fls. 149/152, não sendo objeto de impugnação a tempo e modo a matéria, tampouco sendo devolvida a sobredita matéria em sede de Recurso de Apelação Cível, motivo pelo qual, na hipótese, impositivo reconhecer,
prima facie
, que a apreciação dos pedidos exordiais está submetida à regra ordinária do ônus probatório, preconizada no artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil, cumprindo, por conseguinte, ao Autor, a prova dos fatos constitutivos do direito alegado, segundo a apreciação dos pontos controvertidos fixados na mencionada Decisão Saneadora, que restaram os seguintes,
in litteris:

“(i) se a não outorga de escritura pública definitiva é imputável a terceiro (Condomínio), como aduzido em contestação, ou à própria ré;

(ii) se o autor faz jus à adjudicação compulsória, tendo em vista a alegação da ré de não preenchimento do requisito legal na outorga da escritura definitiva;

(iii) se o autor faz jus à multa prevista no art. 35, da Lei 4591/64;

(iv) se há dano moral indenizável;”

Destaca-se, neste viés, que após a estabilização da lide e fixação dos pontos controvertidos, o Autor da Ação, ora Recorrente, atravessou Petição (fl. 154), postulando o julgamento antecipado do feito, nos moldes do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, havendo, nessa oportunidade, o Magistrado de Primeiro Grau determinado a apresentação de Alegações Finais, por Memoriais.

Com efeito, relevante consignar, ainda, que o Negócio Jurídico entabulado para aquisição de unidade imobiliária sob o regime de Contrato de Construção por Administração, em que subsiste a contratação de Sociedade Empresarial para os fins de empreender a administração e construção da obra (Lei Federal nº 4.591/1964), está submetida a regramentos próprios para abalizar os contornos afetos a direitos e obrigações correlatos a cada uma das partes envolvidas, quais sejam, Adquirentes, Incorporadora/Administradora e Construtora, sendo verificado que a Construtora Recorrida agia em nome do Condomínio através de Instrumento de Procuração outorgado para esta finalidade
.

Desta forma, como bem salientado pelo Magistrado de Primeiro Grau, o reconhecimento de responsabilidade exclusiva da Recorrida impõe prova no sentido de irregular exercício do Mandato outorgado e que repercute, indissociavelmente, nas decisões alusivas à consecução do empreendimento e sua administração em nome do condomínio, notadamente, no tocante ao adimplemento de débitos previdenciários atrelados ao empreendimento
.

Sucede, contudo, que tais digressões não se fazem possíveis na hipótese diante da ausência de prova do exercício irregular dos poderes conferidos através da procuração e que levaram a Recorrida a administrar a obra/empreendimento, não se podendo, através dos elementos de prova constantes dos autos aferir a sua responsabilidade, mormente no tocante ao pagamento de débitos de INSS vinculado à construção
.

A propósito, assim consignou o Magistrado de Primeiro Grau em suas razões de decidir,
in litteris:

“O contrato firmado entre as partes revela como isso se dá no caso concreto, em especial pelas cláusulas 3.3, 3.4 (fl. 40), e décima (fls. 46/47), delineando a responsabilidade da requerida.

Já outras cláusulas, em especial a oitava (fls. 45/46) tratam do custo da construção, constando, de maneira expressa, aqueles referentes às contribuições previdenciárias.

Nesse tocante, a Lei n.º 8.212/91, em seu art. 30, VI, estabelece que a obrigação de recolher a contribuição previdenciária cabe, solidariamente, ao condomínio e ao construtor/incorporador, independentemente da modalidade de construção. In verbis:

Art. 30. A arrecadação e o recolhimento das contribuições ou de outras importâncias devidas à Seguridade Social obedecem às seguintes normas: [...]

VI - o proprietário, o incorporador definido na Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, o dono da obra ou condômino da unidade imobiliária, qualquer que seja a forma de contratação da construção, reforma ou acréscimo, são solidários com o construtor, e estes com a subempreiteira, pelo cumprimento das obrigações para com a Seguridade Social, ressalvado o seu direito regressivo contra o executor ou contratante da obra e admitida a retenção de importância a este devida para garantia do cumprimento dessas obrigações, não se aplicando, em qualquer hipótese, o benefício de ordem;

Dito isso, deve-se levar em conta o que dispõe o art. 58 da Lei 4.591/64, o qual, conforme já esclarecido alhures, estabelece que a responsabilidade pelo pagamento do custo integral da obra é dos proprietários/condôminos e , por isso, há que se concluir que estes também são responsáveis pelo adimplemento da contribuição previdenciária.

Este entendimento está em conformidade com aquele assentado no E. TJES:

APELAÇÕES CÍVEIS – APELAÇÃO ADESIVA - AÇÃO DE COBRANÇA – CONSTRUÇÃO SOB O REGIME DE ADMINISTRAÇÃO OU PREÇO DE CUSTO – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DA INADIMPLÊNCIA DA CONSTRUTORA –
RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DE CONTRIBUIÇÃO PREVIDENCIÁRIA DOS CONDÔMINOS – DELIBERADA EM ASSEMBLEIA – COBRANÇA LEGÍTIMA
– RECURSOS PRINCIPAIS PROVIDOS – RECURSO ADESIVO IMPROVIDO – SENTENÇA REFORMADA. 1.
De acordo com a Lei nº 4.591⁄64, nas incorporações em que a construção for contratada pelo regime de administração, também chamado "a preço de custo", será de responsabilidade dos proprietários ou adquirentes o pagamento do custo integral de obra. 2. Consoante orientação jurisprudencial, a contratação dessa modalidade impõe ao adquirente partilhar com os demais condôminos os riscos inerentes à construção.
3. Para se aferir a responsabilidade da construtora, há de se investigar se o atraso na entrega da obra decorreu de circunstâncias criadas por ela própria ou como cumprimento das deliberações tomadas pelos condôminos⁄adquirentes. 4. Os contratantes da construção, para tratar de seus interesses, com relação a ela, poderão reunir-se em assembleia, cujas deliberações, desde que aprovadas por maioria simples dos votos presentes, serão válidas e obrigatórias para todos eles, salvo no que afetar ao direito de propriedade previsto na legislação. 5. Dá-se provimento as apelações cíveis. 6. Nega-se provimento ao recurso adesivo. 7. Sentença reformada para julgar improcedente a pretensão autoral. (TJES, Classe: Apelação, 024060057338, Relator : TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 09/03/2015, Data da Publicação no Diário: 23/03/2015) (grifou-se).

Além disso, o próprio contrato, em sua cláusula 5.7 (fls. 42/43) deixa claro que “[...] caso haja algum saldo devedor a ser pago ao caixa do CONDOMÍNIO [...], relacionado ao custo da obra civil, como o rateio de inadimplência acordado em Assembleia Geral [...]
ficará a cargo do CONDÔMINO somente as despesas de legalização do empreendimento, tais como: eventual resíduo de INSS
[...]” (grifou-se).”

Neste diapasão, em sendo a obrigação de recolhimento do INSS obrigação legal do condomínio/condôminos, e configurando-se a Recorrida administradora da obra levada a efeito através de Instrumento de Procuração outorgado pelo Condomínio e, não revelado nos autos, através de prova produzida pelo autor da Ação, ato incompatível com os poderes outorgados, ou mesmo, a má-gestão do empreendimento, efetivamente, não há como se inferir na esteira da responsabilidade civil, ato ilícito passível de indenização a título de danos morais, pela impossibilidade de outorga de escritura pública da unidade imobiliária adquirida pelo Recorrente, em razão da existência de débitos atrelados à obra junto ao INSS.

Por fim, remanesce o pedido recursal alusivo à aplicação da multa estatuída no artigo 35, § 5º, da Lei n. 4.591/1964, cuja previsão normativa ostenta o seguinte teor,
in litteris:

“
Art. 35.
O incorporador terá o prazo máximo de 45 dias, a contar do têrmo final do prazo de carência, se houver, para promover a celebração do competente contrato relativo à fração ideal de terreno, e, bem assim, do contrato de construção e da Convenção do condomínio, de acôrdo com discriminação constante da alínea "i", do art. 32.

(....)

§ 4º
Descumprida pelo incorporador e pelo mandante de que trata o § 1º do art. 31 a obrigação da outorga dos contratos referidos no caput dêste artigo, nos prazos ora fixados, a carta-proposta ou o documento de ajuste preliminar poderão ser averbados no Registro de Imóveis, averbação que conferirá direito real oponível a terceiros, com o conseqüente direito à obtenção compulsória do contrato correspondente.

§ 5º
Na hipótese do parágrafo anterior, o incorporador incorrerá também na multa de 50% sôbre a quantia que efetivamente tiver recebido, cobrável por via executiva, em favor do adquirente ou candidato à aquisição.”

“
Art. 32.
O incorporador somente poderá alienar ou onerar as frações ideais de terrenos e acessões que corresponderão às futuras unidades autônomas após o registro, no registro de imóveis competente,
do memorial de incorporação composto pelos seguintes documentos:

(...)

(i)
instrumento de divisão do terreno em frações ideais autônomas que contenham a sua discriminação e a descrição, a caracterização e a destinação das futuras unidades e partes comuns que a elas acederão;””

A respeito da aplicação da multa preconizada no artigo 35, § 5º, da Lei 4.591/1964, a Jurisprudência do
Egrégio Superior Tribunal de Justiça
afigura-se assente em asseverar que o descumprimento da obrigação contida do artigo 32, do mesmo Diploma Legal, é circunstância suficiente para os fins de implementação da sanção pecuniária, senão vejamos,
in litteris:

“
EMENTA:
AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS. NECESSIDADE DE REGISTRO DE DOCUMENTOS. ARTIGO 32 DA LEI N. 4.591/1964. DESCUMPRIMENTO. APLICAÇÃO DE MULTA.

1. O incorporador só se acha habilitado a negociar unidades autônomas do empreendimento imobiliário quando registrados, no Cartório de Registro Imobiliário competente, os documentos previstos no artigo 32 da Lei n. 4.591/1964. Descumprida a exigência legal, impõe-se a aplicação da multa do art. 35, § 5º, da mesma lei.

Precedentes.

2.
Agravo regimental provido em parte para dar parcial provimento ao recurso especial.

(
STJ
- AgRg no REsp n. 334.838/AM, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 18/5/2010, DJe de 27/5/2010)

No caso dos autos, resta comprovado que a negociação da unidade imobiliária objeto dos autos restou operada na forma do Contrato de Promessa de Compra e Venda de Fração Ideal de Terreno e de Construção de Edifício Comercial acostado às fls. 38/53, firmado na data de 12 de novembro de 2014, sendo que o Memorial de Incorporação foi registrado junto à matrícula do terreno objeto de incorporação na data de 25 de julho de 2014, não havendo falar-se acerca da imposição da multa preconizada no artigo 35, § 5º, da Lei nº 4.591/1964, uma vez que a unidade imobiliária restou objeto de negócio jurídico posteriormente a averbação da incorporação no Registro Geral de Imóveis.

Neste sentido, não merece qualquer reparo a Sentença objurgada, que julgou totalmente improcedentes os pedidos exordiais.

Isto posto, conheço e nego provimento ao Recurso de Apelação Cível, majorando os honorários advocatícios de sucumbência para o equivalente a 12% (doze) por cento sobre o valor atualizado da causa, nos termos da fundamentação retro aduzida.

É como voto.

NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

DESEMBARGADOR RELATOR

(documento datado e assinado eletronicamente)

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)