Tribunal: TJES
Processo: 5004396-92.2022.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RODRIGO FERREIRA MIRANDA
Órgão julgador: RODRIGO FERREIRA MIRANDA
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Direito de Preferência
Data de julgamento: 2023-05-18

Ementa:
EMENTA.
PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. DECADÊNCIA. OCORRÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO.

1. O direito à renovação da locação comercial está previsto no art. 51 c/c art. 71, da Lei n.º 8.245/1991, devendo o locatário preencher os requisitos inerentes à celebração de contrato escrito com prazo determinado, com vigência mínima de 05 (cinco) anos, no mesmo ramo no interregno mínimo de 03 (três) anos, além de condições específicas, no que tange ao cumprimento das obrigações nele insertas, como quitação de impostos e taxas, as condições oferecidas para a renovação e indicação de fiador idôneo.

2. O direito à renovação do contrato é amparado no interesse do empresário de continuar estabelecido no imóvel objeto de locação, para exercer a sua atividade econômica, desde que previamente atendidos os requisitos do art. 51 c/c art. 71, da Lei n.º 8.245/1991.

3. No caso, não há como ultrapassar a questão da decadência do direito, prevista no art. 51, § 5º, da Lei n.º 8.241/1991, no sentido de que decai do direito à renovação aquele que não propuser a demanda no interregno de 01 (um) ano, no máximo, até 06 (seis) meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.

4. Considerando que o contrato de locação comercial tem como termo final de vigência a data de 04.03.2022, há o implemento da decadência pelo ajuizamento da demanda renovatória somente em 14.02.2022.

5. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
5004396-92.2022.8.08.0024
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: AMADEO FUENTES LOPEZ
APELADO: JOAO LUIZ PEREIRA DE OLIVEIRA
RELATOR(A):SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR

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EMENTA

EMENTA.
PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. DECADÊNCIA. OCORRÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO.

1. O direito à renovação da locação comercial está previsto no art. 51 c/c art. 71, da Lei n.º 8.245/1991, devendo o locatário preencher os requisitos inerentes à celebração de contrato escrito com prazo determinado, com vigência mínima de 05 (cinco) anos, no mesmo ramo no interregno mínimo de 03 (três) anos, além de condições específicas, no que tange ao cumprimento das obrigações nele insertas, como quitação de impostos e taxas, as condições oferecidas para a renovação e indicação de fiador idôneo.

2. O direito à renovação do contrato é amparado no interesse do empresário de continuar estabelecido no imóvel objeto de locação, para exercer a sua atividade econômica, desde que previamente atendidos os requisitos do art. 51 c/c art. 71, da Lei n.º 8.245/1991.

3. No caso, não há como ultrapassar a questão da decadência do direito, prevista no art. 51, § 5º, da Lei n.º 8.241/1991, no sentido de que decai do direito à renovação aquele que não propuser a demanda no interregno de 01 (um) ano, no máximo, até 06 (seis) meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.

4. Considerando que o contrato de locação comercial tem como termo final de vigência a data de 04.03.2022, há o implemento da decadência pelo ajuizamento da demanda renovatória somente em 14.02.2022.

5. Recurso desprovido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 005 - Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR

Composição de julgamento: 005 - Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - RODRIGO FERREIRA MIRANDA - Relator / 006 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal / 017 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal
VOTOS VOGAIS
006 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar
017 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N.º 5004396-92.2022.8.08.0024

RELATOR : DES. SUBST. RODRIGO FERREIRA MIRANDA

RECORRENTE : AMADEO FUENTES LOPES

ADVOGADA : DAYENNE NEGRELLI VIEIRA

RECORRIDO : JOÃO LUIZ PEREIRA DE OLIVEIRA

ADVOGADO : CÁSSIO DRUMOND MAGALHÃES

MAGISTRADO : MARCOS ASSEF DO VALE DEPES

VOTO

O SENHOR DESEMBARGADOR SUBSTITUTO RODRIGO FERREIRA MIRANDA (RELATOR):

A controvérsia devolvida na apelação cível diz respeito à possibilidade ou não de renovação do contrato de locação comercial do Box n.º 04, no Vitória Apart Hospital, em Serra.

A sentença recorrida julgou improcedente o pedido de renovação do contrato, fundamentando que o Apelante decaiu de seu direito, pois não observou o prazo previsto no art. 51, § 5º, da Lei n.º 8.245/1991. Ainda, julgou procedente o pedido reconvencional de despejo e deferiu a tutela de urgência pleiteada pelo Apelado, determinando a desocupação do imóvel por aquele no prazo de 30 (trinta) dias.

Por fim, condenou o Apelante ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa, correspondente a 12 (doze) meses do valor do aluguel (R$ 8.640,00), estando suspensa a exigibilidade da cobrança pelo deferimento da assistência judiciária gratuita (id. 3381365).

No recurso, o Apelante requer, inicialmente, a concessão do efeito suspensivo. No mérito, pretende reformar a sentença recorrida, sustentando que (i) comprovou que o imóvel encontra-se locado há mais de 06 (seis) anos ininterruptos; (ii) não há obrigatoriedade de constar o nome de fiador em contrato de locação comercial; (iii) estão presentes os requisitos legais para a renovação do contrato de locação pelo prazo mínimo de 05 (cinco) anos; (iv) não há prova idônea de que o Apelado objetiva recuperar a posse direta do imóvel para venda, e (v) não esteve inadimplente com suas obrigações contratuais relativas às taxas condominiais e alugueis (id. 3381376).

Em contraditório recursal, o Apelado impugna a assistência judiciária gratuita deferida ao Apelante e pede o desprovimento do recurso (id. 3381379).

Pois bem.

Para melhor compreensão, examino o recurso nos tópicos a seguir:

DA PRELIMINAR DE IMPUGNAÇÃO À ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA:

O Apelado impugna, nas contrarrazões, a assistência judiciária gratuita deferida ao Apelante.

Sustenta que o Apelante é empresário, e a cafeteria de sua propriedade possui fluxo considerável de clientes, pois o imóvel está localizado no Vitória Apart Hospital, nosocômio de referência no Estado.

Nada obstante, o Apelado não cuidou em juntar um único documento que pudesse infirmar a declarada hipossuficiência do Apelante, cujo ônus não se desincumbiu na qualidade de autor da impugnação.

A revogação do benefício deve resultar de prova inequívoca de que o Apelante tem condições de responder pelos encargos do processo.

Para a concessão da assistência judiciária gratuita não se exige a miserabilidade do postulante, mas momentânea impossibilidade financeira, cuja presunção foi reconhecida na sentença.

Por oportuno, cito da jurisprudência do c. Superior Tribunal de Justiça:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ASTREINTES. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. FALTA DE INTERESSE RECURSAL. JUSTIÇA GRATUITA. REQUISITOS. COMPROVAÇÃO. DISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS DA PROVA. REAVALIAÇÃO DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7/STJ. IMPUGNAÇÃO AO BENEFÍCIO. CAPACIDADE. ÔNUS DO IMPUGNANTE. DECISÃO MANTIDA.

1. Ausente o enfrentamento da matéria pelo acórdão recorrido, mesmo após a oposição de embargos declaratórios, inviável o conhecimento do recurso especial, por falta de prequestionamento. Incidência da Súmula n. 211/STJ.

2. Segundo a jurisprudência desta Corte Superior, "a decisão que comina astreintes não preclui, não fazendo tampouco coisa julgada" (REsp 1333988/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 09/04/2014, DJe 11/04/2014).

3. Não há interesse recursal quando a decisão impugnada delibera no mesmo sentido da pretensão submetida a exame.

4. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem incursão no contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõe a Súmula n. 7 do STJ.

5. No caso concreto, para modificar a distribuição do ônus da prova realizada pela instância de origem e a análise das razões apresentadas pela recorrente quanto à ausência de preenchimento dos requisitos para a concessão da assistência judiciária gratuita demandaria o revolvimento de fatos e provas, o que é vedado em recurso especial.

6.
"Além disso, na hipótese de impugnação do deferimento da assistência judiciária gratuita, cabe ao impugnante comprovar a ausência dos requisitos legais para a concessão do benefício, ônus do qual não se incumbiu a parte ora agravante, segundo assentado pelo acórdão recorrido. Incidência da Súmula 83 do STJ" (AgInt no AREsp 1023791/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 16/03/2017, DJe 29/03/2017)
.

7. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no AREsp n. 720.453/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 1/6/2020, DJe de 5/6/2020.)” (destaquei)

Assim, não tendo o Apelado comprovado a capacidade financeira do Apelante, deve ser mantido os termos da sentença que deferiu a assistência judiciária gratuita.

DA ATRIBUIÇÃO DO EFEITO SUSPENSIVO AO RECURSO:

O Apelante requer a atribuição do efeito suspensivo, com o intuito de obstar eventual execução provisória da sentença recorrida.

O disposto no art. 1.012, do CPC, prevê, regra geral, que a sentença possui efeito suspensivo. No entanto, conforme seu § 1º, inciso V, começa a produzir efeitos imediatamente após a sua publicação a sentença que concede a tutela provisória, hipótese dos autos, no que diz respeito ao capítulo do despejo.

Além disso, há regra expressa contida no art. 58, inciso V, da Lei n.º 8.245/1991, estabelecendo que os recursos interpostos contra as sentenças nas demandas de despejo e nas renovatórias de locação terão efeito somente devolutivo.

Assim, somente é possível suspender a eficácia da sentença se demonstrada a probabilidade de provimento do recurso ou, sendo relevante a fundamentação, houver risco de dano grave ou de difícil reparação (§ 4º, do art. 1.012, do CPC).

O Apelante diz que sempre cumpriu com as suas obrigações contratuais, preenchendo os requisitos para a renovação do contrato de locação.

Acrescenta que a cafeteria é a sua única fonte de renda e da sua família, não tendo o Apelado lhe oportunizado negociar a compra do imóvel, após a notificação extrajudicial, de modo que se for obrigado a desocupá-lo, perderá 06 (seis) anos de investimento.

Ocorre que a sentença consignou expressamente que o Apelante decaiu do seu direito, razão pela qual afastou a possibilidade de renovação do contrato de locação comercial.

E considerando os riscos inerentes à atividade comercial, não verifico a excepcionalidade da situação para afastar a determinação legal e conceder o efeito suspensivo pleiteado, especialmente porque o Apelante sabia que o contrato de locação se encerraria em 04.03.2022, e que poderia não ser renovado.

Nem mesmo identifico o perigo de dano grave ou de difícil reparação a ser suportado pela desocupação do imóvel, pois, na hipótese de execução provisória, caberá ao Apelado prestar caução, nos termos do art. 64, da Lei n.º 8.245/1991.

Dito isso,
INDEFIRO a atribuição de efeito suspensivo à apelação cível
.

DO MÉRITO:

O direito à renovação da locação comercial está previsto no art. 51 c/c art. 71, da Lei n.º 8.245/1991, devendo o locatário preencher os requisitos inerentes à celebração de contrato escrito com prazo determinado, com vigência mínima de 05 (cinco) anos, no mesmo ramo no interregno mínimo de 03 (três) anos, além de condições específicas, no que tange ao cumprimento das obrigações nele insertas, como quitação de impostos e taxas, as condições oferecidas para a renovação e indicação de fiador idôneo.

A demanda renovatória visa a resguardar o empresário quando aluga o imóvel, garantindo o uso do estabelecimento através da prorrogação ou continuação do contrato de locação não residencial.

O direito é amparado no interesse do empresário de continuar estabelecido no imóvel objeto de locação, para exercer a sua atividade econômica, desde que previamente atendidos os requisitos acima mencionados.

Nada obstante, não há como ultrapassar a questão da decadência do direito, prevista no art. 51, § 5º, da Lei n.º 8.241/1991, no sentido de que decai do direito à renovação aquele que não propuser a demanda no interregno de 01 (um) ano, no máximo, até 06 (seis) meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.

No caso, o contrato de locação do Box n.º 04, no Vitória Apart Hospital, em Serra, destinado à exploração do comércio de comidas e bebidas, mediante o aluguel mensal de R$ 720,00 (setecentos e vinte reais), tem como termo final de vigência a data de
04.03.2022
(id. 3381334).

O Apelante ajuizou a demanda renovatória somente em
14.02.2022
, quando já expirado o prazo em
04.09.2021
, fixado em lei (id. 3381329).

Logo, não há dúvidas de que restou configurada a decadência do direito. Operada a decadência, estão prejudicados os argumentos do Apelante quanto ao preenchimento dos requisitos para a renovação do contrato, descritos no art. 51 c/c art. 71, da Lei n.º 8.245/1991, bem como os argumentos relativos à real intenção do Apelado ao querer retomar o imóvel.

Em face do exposto,
NEGO PROVIMENTO à apelação cível
, mantendo inalterada a sentença recorrida.

Deixo de majorar os honorários advocatícios sucumbenciais, com base no art. 85, § 11, do CPC, uma vez que já fixados no patamar máximo.

É como voto.

Desembargador Substituto RODRIGO FERREIRA MIRANDA

Relator

TJES/SMBJ/232/5004396-92.2022.8.08.0024_ACi

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)