Tribunal: TJES
Processo: 0033062-04.2016.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão julgador: RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Imissão
Data de julgamento: 2023-08-24

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. PROVA DA PROPRIEDADE. POSSE INJUSTA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Demonstrado nos autos de forma inexorável a propriedade do bem, com a devida individualização da área e, consequentemente, a ausência de causa jurídica a embasar a posse da ora apelante, deve ser garantido o direito do proprietário de reaver seu bem em face daquele que irregularmente o ocupa.
2. Recurso conhecido e não provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
0033062-04.2016.8.08.0024
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: ADMA FERREIRA DAUM
APELADO: COMPANHIA DE HABITACAO E URBANIZACAO DO ESTADO DO ESPIRITO SANTO
RELATOR(A):RAPHAEL AMERICANO CAMARA

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EMENTA
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. PROVA DA PROPRIEDADE. POSSE INJUSTA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Demonstrado nos autos de forma inexorável a propriedade do bem, com a devida individualização da área e, consequentemente, a ausência de causa jurídica a embasar a posse da ora apelante, deve ser garantido o direito do proprietário de reaver seu bem em face daquele que irregularmente o ocupa.
2. Recurso conhecido e não provido.
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ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: 025 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA
Composição de julgamento: 025 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Relator / 028 - Gabinete Des. RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - Vogal / 005 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal
VOTOS VOGAIS
028 - Gabinete Des. RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO (Vogal)
Acompanhar
005 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar
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RELATÓRIO
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR

Conforme referido no relatório, cuida-se de recurso de apelação cível interposto por ADMA FERREIRA DAUM em face da sentença (ID nº 2851839 - vol. III, Parte 5, fls. 54/58 pdf) proferida pelo Juízo de Direito da 3ª Vara da Fazenda Pública Estadual, Municipal, Registros Públicos, Meio Ambiente e Saúde que, nos autos de ação reivindicatória ajuizada pela COMPANHIA DE HABITAÇÃO E URBANIZAÇÃO DO ESTADO DO ESPÍRITO SANTO, julgou procedente o pedido inicial para que a apelante “proceda, no prazo de 30 (trinta) dias, após o trânsito em julgado, a desocupação do imóvel descrito na exordial, qual seja, o apto 502 do Ed. Algarve, Bloco II, Entrada A, Conjunto Residencial Atlântica Ville, Jardim Camburi, Vitória/ES”, com a imissão da posse a ora apelada.

Em suas razões recursais (ID nº 2851839 - vol. III, Parte 5, fls. 64/78) a recorrente aduz que sempre teve interesse na legalização do imóvel e promoveu junto a apelada requerimento para tal, mas que até hoje não obteve respostas aos pedidos.

Alega, ainda, que não existe comprovação de que a apelante teria recebido notificação de rescisão contratual.

Assenta que juntou vasta documentação de materiais de construção e mão de obra do apartamento e que não foram analisados pelo magistrado.

Postula, ao final, que seja reformada a sentença proferida que julgou procedente o pedido da ação reivindicatória.

Pois bem.

A presente ação reivindicatória foi movida pela ora apelante em face da Companhia de Habitação e Urbanização do Estado do Espírito Santo - COHAB/ES, tendo o relatório da sentença procedido à seguinte síntese do caso (ID nº 2851839 - vol. III, Parte 5, fls. 54/58 pdf):

Do que se infere da exordial a autora alega que é legítima proprietária do apartamento onde reside a requerida, qual seja, Ed. Algarve, Bloco II, Entrada A, apto 502, Conjunto Residencial Atlântica Ville, Jardim Camburi, Vitória/ES. Aduz que a demandada o ocupa irregularmente.

Isso porque apesar de ter firmado “Termo de Ocupação Prévia com Opção de Compra” em 30.09.1997, com o vencimento da primeira mensalidade em 30.10.1997, a requerida passou a ocupar o imóvel sem pagar qualquer das prestações para a aquisição do mesmo, tendo, inclusive, firmado contrato de locação com terceiros, o que é expressamente proibido no contrato.

Na tentativa de evitar conflitos, a autora “notificou extrajudicialmente a outrora ocupante do imóvel em agosto de 2015, concedendo prazo para que a mesma apresentasse os comprovantes de pagamento das prestações mensais para aquisição do imóvel, haja vista que nenhum pagamento foi identificado dos arquivos da COHAB.”

Por não ter atendido a notificação a COHAB considerou rescindido o contrato, conforme estabelecido na cláusula décima do mesmo.

Além de tudo isso, a requerida reside sem pagar condomínio e tributos incidentes sobre o imóvel, o que originou cobrança em face da real proprietária, ora autora, movida pelo Condomínio Atlântica Ville.

Requer, desta forma, a imissão na posse do imóvel objeto da presente demanda.

Após a devida instrução do feito, foi o mesmo sentenciado (ID nº 2851839 - vol. III, Parte 5, fls. 54/58 pdf), julgando-se procedente o pedido autoral, sob os seguintes fundamentos:

[...] a requerida ocupa irregularmente imóvel por ela pertencente, a COHAB ajuizou a presente ação reivindicatória requerendo a imissão na posse do apto 502 do Ed. Algarve, Bloco II, Entrada A, Conjunto Residencial Atlântica Ville, Jardim Camburi, Vitória/ES.

Salienta que apesar de ter firmado “Termo de Ocupação Prévia com Opção de Compra” em 30.09.1997, com o vencimento da primeira mensalidade em 30.10.1997, a requerida passou a ocupar o imóvel sem pagar qualquer das prestações para a aquisição do mesmo, tendo, inclusive, firmado contrato de locação com terceiros, o que é expressamente proibido no contrato.

Pois bem. O direito de propriedade é “o direito que a pessoa física ou jurídica tem, dentro dos limites normativos, de usar, gozar, dispor de um bem corpóreo ou incorpóreo, bem como de reivindicá-lo de quem injustamente o detenha”

[...]

No caso em cotejo, trata-se de imóvel pertencente à Companhia de Habitação e Urbanização do Estado do Espírito Santo – COHAB/ES, conforme se verifica na Certidão de Registro, estando o imóvel matriculado no Cartório de Registro de Imóveis – 2ª Zona de Vitória, no Livro 02, matrícula sob o n.º 14.737 (fls. 10/12).

De acordo com o relato da autora, com os documentos que instruem a inicial, bem como assumido pela própria requerida, desde a assinatura do “Termo de Ocupação Prévia com Opção de Compra” em 30.09.1997, com o vencimento da primeira mensalidade em 30.10.1997, o imóvel passou a ser ocupado sem nenhuma contraprestação. Isto é, a requerida ocupou o local sem pagar qualquer das prestações para a aquisição do mesmo, tendo, inclusive, firmado contrato de locação com terceiros, o que é expressamente proibido no contrato.

Como se sê das fls. 22/23, a COHAB emitiu notificação para a Sra. Adma a fim de que comprovasse o pagamento das prestações mensais do contrato firmado, sob pena de rescisão administrativa do contrato. Entretanto, mesmo notificada e após várias tentativas de acordo, tanto administrativamente como judicialmente, a requerida não arcou com suas obrigações contratuais.

Somado a isso, de forma totalmente infundada, tenta por meio da ação tombada sob o n.º 0035364-06.2016.8.08.0024 garantir a anistia dos débitos com a autora.

Como já mencionado, a presente demanda deve ser proposta em face do injusto possuidor da coisa, e, consequentemente, ao suposto injusto possuidor cabe comprovar que sua posse é justa. No caso resta evidente que a autora não comprovou a citada posse justa, vez que, além de não comprovar o pagamento de suas obrigações, tenta se eximir dos débitos por meio de pedido de anistia na ação em apenso, que já adianto ser totalmente descabida.

O “Termo de Ocupação Prévia com Opção de Compra” (ID nº 3470644 - Vol. I - fls. 25/29 do pdf), firmado em 30 de setembro de 1997, por sua vez, consta as seguintes obrigações assumidas:

CLÁUSULA QUINTA – ENCARGOS MENSAIS TOTAIS PROVISÓRIOS – O(S) OCUPANTE(S) pagará(ão) na data do respectivo vencimento à COHAB-ES o Encargo Mensal Total Provisório no valor fixado na Parte II, item “E”, deste instrumento, sob pena de rescisão contratual nos termos da sua Cláusula Décima.

CLÁUSULA SEXTA – DAS OBRIGAÇÕES – O(s) Ocupante(s) obriga(m)-se por força deste instrumento:

[...]

b) usar o imóvel para fins exclusivos de residência;

[...]

e) pagar até a data do vencimento, fixada no item “H” da Parte II, os Encargos Mensais Totais Provisórios, e, nos seus respectivos vencimentos, impostos municipais, taxas de água e luz, e outros encargos que vierem incidir sobre o imóvel;

[...]

CLÁUSULA SÉTIMA – DAS PROIBIÇÕES – É vedado ao(s) Ocupante(s), sem prévia e expressa autorização da COHAB-ES:

[...]

b) Alugar ou ceder o imóvel, ainda que a título gratuito, ou mesmo dá-lo em comodato;

(...)

CLÁUSULA OITAVA – DA OPÇÃO – O presente termo se constitui em opção de compra da unidade caracterizada na Parte II, item “D” uma vez cumprida(s) pelo(s) ocupante(s) todas as condições nele estipuladas.

[...]

CLÁUSULA DÉCIMA – DA RESCISÃO – O descumprimento de quaisquer das cláusulas e condições estabelecidas neste Termo de Ocupação Prévia, constituirá justo motivo para sua resolução ou rescisão, de pleno direito, independentemente de qualquer notificação judicial ou extra-judicial, comprometendo-se o(s) OCUPANTE(S) a restituir(em) o imóvel a COHAB-ES, livre e desembaraçado de quaisquer ônus, inclusive tributários.

Infere-se, portanto, que malgrado tenham sido assumidas obrigações por parte da recorrente, dentre as quais se inseriram a inviabilidade de locação da unidade para terceiros e quitação das parcelas mensais pactuadas, estas restaram, na verdade, totalmente inobservadas.

Isso porque consta deste autos contrato de locação de imóvel residencial pactuado pela recorrente junto à pessoa de Iris Barros Pereira (ID 2851839 - Vol. 1 - Parte 1 e 2).

Consta, ainda, notificação efetuada pela COHAB/ES - Companhia de Habitação e Urbanização do Estado do Espírito Santo à recorrente, visando que fossem apresentados os comprovantes de pagamentos das prestações mensais do contrato, bem como das despesas inerentes ao bem (água, energia, IPTU, taxas condominiais e dentre outros), quedando-se, todavia, a recorrente inerte, elemento que ensejou na rescisão do termo de Termo de Ocupação Prévia com Opção de Compra (ID 2851839 - Vol. 1 - Parte 2 - fls. 11 do pdf).

Destarte, não visualizo elementos para alterar a sentença proferida, na medida em que, como bem consignado na mesma, restou devidamente comprovada a propriedade pela apelada (ID 2851839 - Vol. 1 - Parte 1), de modo que lhe é direito reivindicar a coisa contra quem injustamente a possua ou a detenha, sobretudo, como na hipótese dos autos, em que a recorrente passou a ocupá-lo sem que fossem adimplidas as obrigações contratuais.

Assim, aplica-se o art. 1.228, do Código Civil, no sentido de que o “proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha”.

Não por outro motivo que a sentença, de forma expressa, assentou que “resta evidente que a autora não comprovou a citada posse justa, vez que, além de não comprovar o pagamento de suas obrigações, tenta se eximir dos débitos por meio de pedido de anistia na ação em apenso”.

Assim, apesar da densidade das arguições apresentadas pela recorrente, colacionando, para tanto, sobretudo, documentos supostamente ligados à reforma do bem (ID nº 3470644 - Vol. I - fls. 31/153 do pdf) e a existência de pleitos de legalização efetuados em 2015 e 2016 (ID nº 3470644 - Vol. I - fls. 289/291 do pdf), estes, ao meu vez, se apresentam insuficientes para proceder qualquer reparo frente a sentença proferida.

Nesse sentido:

[...] Posse injusta de má fé configurada. Interpretação dos artigos 1220 e 1255 do Código Civil. Descabimento de indenização por benfeitorias/acessões. Réu que ocupou o imóvel durante o longo período de inadimplemento, não sendo justa a indenização da mesma forma que não arcará com indenização junto aos autores. [...] (TJSP; AC 1002713-76.2020.8.26.0115; Décima Quinta Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Achile Alesina; DJ 14.3.2022 - destaquei).

Soma-se ao julgado acima, ainda, o fato de que a existência de notas esparsas que, na sua grande maioria, são oriundas de material de construção, não permitem a exata compreensão da natureza das reformas empregadas, sobretudo à luz da cláusula segunda, do “Termo de Ocupação Prévia com Opção de Compra” (ID nº 3470644 - Vol. I - fls. 25/29 do pdf), que prevê que “os ocupantes declaram ter recebido em perfeitas condições de habitabilidade, com portas, janelas, instalações elétricas e hidráulicas funcionando normalmente, resguardando-se o direito de apresentação de reclamação no prazo máximo de 3 dias”.

Dessa forma, ao serem alinhados todos estes elementos, bem como por ter a recorrente descumprido suas obrigações, inexiste direito à pretendida regularização e às vantagens que envolvem o Sistema Financeiro de Habitação, já que inexistente efetivo contrato de compra e venda, nem mesmo qualquer direito de indenização.

Ante o exposto, CONHEÇO da apelação interposta e NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo inalterada a sentença proferida que determinou que a recorrente, após o trânsito em julgado, desocupe o imóvel descrito na inicial, com a imissão da posse à Companhia de Habitação e Urbanização do Estado do Espírito Santo – COHAB-ES.

Por fim, tendo em vista o não provimento do apelo, majoro os honorários recursais de 10% para 12% sobre o valor atualizado da causa. Todavia, fica suspensa sua exigibilidade, em razão da apelante ser beneficiária da gratuidade de justiça, nos termos do artigo 98, §3º, do Código de Processo Civil.

É como voto.

DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA
RELATOR

Documento assinado eletronicamente por
RAPHAEL AMERICANO CAMARA
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Desembargador
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em 09/08/2023 às 13:18:55, conforme art. 1º, III, "b", da Lei 11.419/2006. A autenticidade do documento pode ser conferida no site https://sistemas.tjes.jus.br/gabinetes/validar.php informando o código do sistema
47264709082023
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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

VOTO VOGAL: DESEMBARGADOR RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO

ACOMPANHO O VOTO PROFERIDO PELO EMINENTE DES. RELATOR