Tribunal: TJES
Processo: 0026855-09.2019.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão julgador: MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão do contrato e devolução do dinheiro; Promessa de Compra e Venda
Data de julgamento: 2023-11-09

Ementa:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. INADIMPLEMENTO. JUROS MORATÓRIOS. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. POSSIBILIDADE DE INVERSÃO. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO IMPROVIDO.

1. É certo que chuvas, bem como greves de trabalhadores, atrasos por parte do poder público, dentre outros fatores, não têm o condão de suspender ou postergar o prazo para conclusão da obra, já que são eventos previsíveis e que decorrem dos riscos da atividade praticada pela incorpora/construtora.

2. Assim, tendo em vista que o inadimplemento da apelante deu ensejo à rescisão do contrato, a apelada deve ser restituída integralmente pelos valores pagos à recorrente, nos termos do art. 475, do CC/02.

3. O c. STJ, no julgamento do Tema Repetitivo nº 1002, estabeleceu que nos contratos de compra em que a rescisão contratual se der por culpa do comprador, o termo inicial dos juros de mora sobre o montante a ser restituído têm incidência a partir do trânsito em julgado da demanda. Contudo, no caso dos autos, a resolução da avença se deu por culpa da empresa responsável pelo empreendimento, ora apelante, de modo que o juros devem ter o termo inicial fixado a partir da citação.

4. Pactuado entre as partes o pagamento de cláusula penal moratória em razão da demora na entrega do imóvel, possível sua inversão quando prevista exclusivamente em favor da construtora/incorporadora. Precedentes.

5. A demora excessiva na entrega de unidade mobiliária é capaz de gerar dano na esfera moral passível de ser indenizado que, observado o método bifásico de arbitramento, mostra-se razoável o quantum fixado pelo juízo a quo.

6. Recurso conhecido e improvido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0026855-09.2019.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A

APELADO: ELAINE ANCELMO BOTELHO

RELATOR(A):
MARIANNE JUDICE DE MATTOS

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EMENTA

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. INADIMPLEMENTO. JUROS MORATÓRIOS. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. POSSIBILIDADE DE INVERSÃO. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO IMPROVIDO.

1. É certo que chuvas, bem como greves de trabalhadores, atrasos por parte do poder público, dentre outros fatores, não têm o condão de suspender ou postergar o prazo para conclusão da obra, já que são eventos previsíveis e que decorrem dos riscos da atividade praticada pela incorpora/construtora.

2. Assim, tendo em vista que o inadimplemento da apelante deu ensejo à rescisão do contrato, a apelada deve ser restituída integralmente pelos valores pagos à recorrente, nos termos do art. 475, do CC/02.

3. O c. STJ, no julgamento do Tema Repetitivo nº 1002, estabeleceu que nos contratos de compra em que a rescisão contratual se der por culpa do comprador, o termo inicial dos juros de mora sobre o montante a ser restituído têm incidência a partir do trânsito em julgado da demanda. Contudo, no caso dos autos, a resolução da avença se deu por culpa da empresa responsável pelo empreendimento, ora apelante, de modo que o juros devem ter o termo inicial fixado a partir da citação.

4. Pactuado entre as partes o pagamento de cláusula penal moratória em razão da demora na entrega do imóvel, possível sua inversão quando prevista exclusivamente em favor da construtora/incorporadora. Precedentes.

5. A demora excessiva na entrega de unidade mobiliária é capaz de gerar dano na esfera moral passível de ser indenizado que, observado o método bifásico de arbitramento, mostra-se razoável o quantum fixado pelo juízo a quo.

6. Recurso conhecido e improvido.

VISTOS, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores que integram a Primeira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, à unanimidade, negar provimento ao recurso, modo que a majorar os honorários advocatícios para o importe de 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §§ 2º e 11, CPC.

Vitória/ES, 07 de novembro de 2023.

RELATORA

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Órgão julgador vencedor
: 026 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS

Composição de julgamento: 026 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Relator / 002 - Gabinete Des. ANNIBAL DE REZENDE LIMA - ANNIBAL DE REZENDE LIMA - Vogal / 012 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal
VOTOS VOGAIS
002 - Gabinete Des. ANNIBAL DE REZENDE LIMA - ANNIBAL DE REZENDE LIMA (Vogal)
Acompanhar
012 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0026855-09.2019.8.08.0048

APELANTE: CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A

APELADO: ELAINE ANCELMO BOTELHO

RELATORA: DESEMBARGADORA MARIANNE JÚDICE DE MATTOS

VOTO

Conforme relatado, cuida-se de recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por
CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A
contra a r. sentença de fls. 130/132v, proferida pelo Juízo da 6ª Vara Cível de Serra/ES, que, nos autos da “ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas” ajuizada por
ELAINE ANCELMO BOTELHO
, julgou procedentes os pedidos inciais para: i) rescindir o contrato firmado entre as partes; ii) condenar a requerida a restituir os valores pagos pela parte autora na importância de R$ 23.868,17 (vinte e três mil, oitocentos e sessenta e oito reais e dezessete centavos), com incidência de correção monetária, a contar de cada desembolso e, a partir da citação inicial, incidir apenas juros moratórios; iii) condenar a requerida ao pagamento de danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) e de multa contratual no valor de R$ 2.386,81 (dois mil, trezentos e oitenta e seis reais e oitenta e um centavos), com incidência de juros moratórios a contar da citação inicial.

Em suas razões (fls. 135/144), a apelante alega que a rescisão do contrato de compra e venda teve como motivo ato unilateral da apelada, a qual desistiu de prosseguir com o pagamento das parcelas. Dessa forma, segundo previsão contratual, a adquirente faz jus a devolução de apenas parte dos valores pagos à apelante.

Insurge-se contra a fixação de juros moratórios a partir da citação, já que, tendo a apelada dado causa à rescisão, não houve mora da recorrente. Desse modo, entende pela incidência dos juros a partir da data do trânsito em julgado da demanda.

Afirma, ainda, que a recorrida não demonstrou a prática de nenhuma conduta ilícita por parte da construtora, ou mesmo os danos sofridos, de modo que não há que se falar em indenização por danos morais.

Por fim, aduz a impossibilidade de inversão da multa contratual, tendo em vista que inexiste previsão na avença acerca da aplicação de multa à parte apelante.

Dessa forma, requer o provimento do recurso, reformando-se a sentença objurgada.

Em contrarrazões (fls. 150/154), a apelada aponta, em síntese, que a parte apelante deu causa a rescisão contratual, posto que deixou de cumprir com a entrega do imóvel. Assim, entende que os valores pagos devem ser restituídos integralmente, bem como os juros moratórios devem incidir a partir da citação. Além disso, afirma que deve ser mantida a indenização, tendo em vista que o inadimplemento do contrato causou danos morais à recorrida.

De início, insta destacar que, na origem, a autora, ora apelada, ajuizou a demanda alegando que as partes firmaram contrato de promessa de compra e venda de imóvel, localizado no empreendimento “Cidade Verde”. Narra que a previsão de entrega do imóvel era para o mês de maio de 2018, com prazo de tolerância de até 180 (cento e oitenta) dias. Contudo, até a data de ingresso da demanda o imóvel não havia sido entregue à recorrida, de modo que pugnou pela rescisão do contrato, com a consequente devolução dos valores pagos, bem como aplicação de multa contratual pelo atraso e a indenização por danos morais.

Em sua defesa, a empresa ré, ora apelante, afirmou, em suma, a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao caso e a inexistência de cláusulas abusivas no contrato. Apontou, ainda, que inexistiam os danos morais reclamados e que não é possível a inversão da multa contratual, ante expressa ausência de previsão.

Pois bem.

Em primeiro lugar, importa delimitar a responsabilidade das partes quanto à rescisão do contrato.

A parte apelante alega que a rescisão contratual se deu por culpa da recorrida, considerando que desistiu de prosseguir com o pagamento das parcelas. De outro lado, a apelada entende que a recorrente inadimpliu a avença ao atrasar a entrega do imóvel, de modo que deu causa à rescisão.

Em análise dos autos, percebo, por meio do contrato de fls. 21/41, que as partes acordaram que o imóvel objeto do pacto seria entregue no mês de maio de 2018. Verifico que está prevista, ainda, hipótese de prorrogação do prazo de entrega por 180 (cento e oitenta) dias.

Além disso, o parágrafo oitavo da cláusula primeira prevê a suspensão do prazo contratual na superveniência de caso fortuito ou força maior, como chuvas prolongadas, terremotos, tufões, furacões, inundações e outros distúrbios naturais.

Ocorre que, pelo que se vê das fls. 49/51, o imóvel em questão nunca foi entregue à recorrida. Na verdade, observo que a apelante comunicou à Prefeitura do Município de Serra/ES a impossibilidade de conclusão do empreendimento, de modo que não há previsão de que as unidades imobiliárias sejam entregues.

A empresa justificou o atraso na entrega dos imóveis devido a chuvas intensas na região do empreendimento nos últimos anos, posto que as precipitações geraram paralisações constantes na obra. Contudo, é certo que chuvas, bem como greves de trabalhadores, atrasos por parte do poder público, dentre outros fatores, não têm o condão de suspender ou postergar ilimitadamente o prazo para conclusão da obra, já que são eventos previsíveis e que decorrem dos riscos da atividade praticada.

Dessa forma, deve-se entender pela impossibilidade de transferência do risco ao consumidor, a fim de não exonerar a empresa de sua responsabilidade pela entrega da unidade imobiliária, nos termos do art. 51, do CDC.

Nesse mesmo sentido é o entendimento deste Eg. Tribunal de Justiça, vejamos:

EMENTA APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 (CENTO E OITENTA) DIAS. ATRASO INJUSTIFICADO. RISCO DA ATIVIDADE. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. INTEGRALIDADE. CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. “Em contratos de promessa de compra e venda de imóveis são admitidas cláusulas de prorrogação de entrega do imóvel, desde que prevejam tempo razoável e não considerem como fatos extraordinários circunstâncias inerentes à atividade, como chuvas, escassez de produtos e greve dos trabalhadores do setor da construção civil” (TJES, Classe: Apelação, 24110023702, Relator Substituto: MARIANNE JUDICE DE MATTOS, Órgão julgador: QUARTA Câmara Cível, Data de Julgamento: 02/07/2013, Data da Publicação no Diário: 10/07/2013). 2. O STJ possui firme o entendimento no sentido de que na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (AgInt-AREsp 1.894.635/RJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, data do julgamento: 26-04-2022, data da publicação/fonte: DJe 03-05-2022). 3. Em relação aos danos morais, os fatos narrados ultrapassaram a esfera de mero aborrecimento a ser suportado pelas partes, sendo clarividente o desgaste emocional por eles experimentado e a necessária reparação civil. Mantida a indenização fixada em R$ 5.000,00 (cinco mil reais). 4. Recurso conhecido e desprovido. (AC 0023429-86.2019.8.08.0048, 4ª Câmara Cível, Relator: Arthur José Neiva de Almeida, DJe 11/09/2023) (grifado)

Destaco, ainda, que, em casos como o dos autos, em que configura-se como relação de consumo, são nulas as cláusulas que preveem a irrevogabilidade e irretratabilidade do contrato, sobretudo quando o contrato firmado entre as partes foi o de adesão, haja vista o consumidor não ter o poder de alterar qualquer cláusula, sendo parte hipossuficiente na relação.

Nesse sentido, considerando que os motivos arguidos pelo recorrente não são razoáveis para justificar o atraso na entrega do imóvel, há de se constatar o inadimplemento do contrato.

A respeito do tema, o Código Civil é claro ao estatuir que a parte lesada pelo inadimplemento tem o direito à rescisão do contrato firmado com a parte inadimplente,
in verbis:

Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

Logo, restando verificado que o inadimplemento do apelante deu ensejo à rescisão do contrato, a apelada deve ser restituída integralmente por todos os valores pagos à recorrente.

Quanto ao juros moratórios incidentes sobre os valores a serem restituídos, é cediço que o C. Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema Repetitivo nº 1002, estabeleceu que nos contratos de compra em que a rescisão contratual se der por culpa do comprador, o termo inicial dos juros de mora sobre o montante a ser restituído têm incidência a partir do trânsito em julgado da demanda.

No entanto, tendo em vista que no caso em comento a resolução contratual se deu exclusivamente por culpa da apelante, o termo inicial dos juros moratórios deve se dar a partir da data da citação válida do apelante.

Insurge-se o recorrente, também, quanto a possibilidade de inversão da multa.

Visando disciplinar acerca deste ponto, o contrato entabulado entre as partes (fls. 35/36), estabeleceu, em sua décima terceira cláusula, que:

CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA – INADIMPLEMENTO ANTERIOR À CONSTITUIÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA

[...]

PARÁGRAFO PRIMEIRO – Sem prejuízo das penalidades específicas previstas neste contrato para cada infração, ocorrendo a rescisão, por qualquer motivo, antes de ter sido constituída a propriedade fiduciária em nome da VENDEDORA, o(s) COMPRADOR(ES) perderá(ão) em benefício da VENDEDORA o montante correspondendo ao ressarcimento de todos os tributos incidentes sobre o negócio (Imposto de Renda, PIS, Cofins, Contribuição Social, etc.), além de 5% (cinco por cento) incidente sobre o valor total da venda do imóvel, a título de reembolso pelas despesas de corretagem e comercialização; 10% (dez por cento) a título de taxa de administração e 10% (dez por cento) a título de multa convencional rescisória, sendo esses dois últimos percentuais calculados sobre o total efetivamente pago, devidamente atualizado, em consonância com os termos do art. 53 da Lei 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor e art. 122 do Código Civil Brasileiro.

[...]

Dessa forma, fica bem claro que, na hipótese de atraso por parte do promissário adquirente, haverá cobrança de multa.

A respeito dessa possibilidade, a jurisprudência do Colendo STJ firmou a seguinte tese repetitiva:

TEMA 971: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.

Vale citar, ainda, que em sede de julgamento repetitivo, o c. STJ também sedimentou o seguinte tema:

TEMA 970: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.

Dessa forma, deve-se manter a condenação da recorrente ao pagamento da multa contratualmente pactuada, tendo em vista sua inadimplência, seguindo a jurisprudência do colendo STJ:

[...] tratando-se de contrato de compra e venda de imóvel, a inadimplência do promitente vendedor, isto é, o atraso na entrega do imóvel alienado, de acordo com jurisprudência desta Corte, cessará na data do recebimento da unidade pelo adquirente, mediante a entrega das chaves [...] (REsp nº 1.997.300/DF, Relª. Minª. NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, DJe 14/9/2022 – grifei).

Por fim, com relação aos danos morais, da mesma maneira, entendo que não assiste razão à apelante.

Faço questão de repisar que a recorrente se comprometeu contratualmente a entregar o imóvel em questão à apelada em maio de 2018, prazo extensível por mais 180 (cento e oitenta dias), o que não ocorreu até a presente data.

Sobre a caracterização do dano moral decorrente do atraso na entrega do imóvel, relembro que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que, nesses casos, há um mero inadimplemento contratual, o que, por si só, não gera dano indenizável.

Contudo, filio-me à corrente sedimentada no âmbito da Corte Superior no sentido de que a demora excessiva na entrega de unidade imobiliária é capaz de gerar dano na esfera moral passível de indenização, vejamos:

[...] 1. Conforme a jurisprudência pacífica do STJ, o atraso expressivo na entrega de empreendimento imobiliário pode configurar dano ao patrimônio moral do contratante, circunstância que enseja a reparação. [...] (AgInt no AREsp nº 1.110.797/SE, Relª. Minª. MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, DJe 4/12/2017).

É no mesmo sentido o entendimento deste Eg. TJES, vejamos:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO INDENIZATÓRIA – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO. 1. O Colendo Superior Tribunal de Justiça, por ocasião do julgamento do Tema nº 996, fixou a tese jurídica vinculante de que “na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância”. 2. De acordo com o art. 47, do CDC, as cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor. 3. Nos contratos de promessa de compra e venda de bem imóvel em construção é válida a cláusula que estipula prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias para a entrega da obra, tendo em vista a natureza do contrato e a complexidade do seu objeto. Precedente. 4. Mostra-se ilegal a cobrança da taxa de evolução de obra após o prazo de entrega do empreendimento, devendo a construtora restituir o valor a tal título desde o primeiro dia de atraso da obra. 5. O Colendo Superior Tribunal de Justiça, ao apreciar o Tema nº 971, assentou que “no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.” 6. É cediço que o mero inadimplemento ou mora contratuais não enseja, per se, dano moral indenizável. 7. Admite-se, contudo, a indenização por dano moral quando o atraso na entrega da obra for expressivo, notadamente se as circunstâncias fáticas apontarem contexto que superam as meras contrariedades ou dissabores do cotidiano.

No que se refere ao quantum indenizatório balizado na jurisprudência do colendo STJ e mesmo deste eg. Tribunal, entendo razoável o valor arbitrado pelo magistrado primevo.

Ante o exposto, CONHEÇO do recurso e NEGO-LHE PROVIMENTO, de modo que majoro os honorários advocatícios para o importe de 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §§ 2º e 11, CPC.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Sessão de 07/11/2023.

Voto: Acompanho a eminente relatora.

Vogal: Desembargadora Janete Vargas Simões.