Tribunal: TJES
Processo: 0016074-88.2020.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ANNIBAL DE REZENDE LIMA
Órgão julgador: ANNIBAL DE REZENDE LIMA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Alienação Fiduciária; Provas em geral
Data de julgamento: 2023-11-01

Ementa:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL - APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA - ATRASO DE OBRA - PRAZO FINAL – ENTREGA DAS CHAVES - LUCROS CESSANTES – CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - BASE DE CÁLCULO – ALUGUEL – VALOR DE MERCADO – COMISSÃO DE CORRETAGEM – CIÊNCIA PRÉVIA DO COMPRADOR – VALIDADE DA COBRANÇA – TAXA SELIC - DECAIMENTO MÍNIMO – READEQUAÇÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. N
a hipótese de resolução de contrato de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
incluindo-se os valores despendidos a título de comissão de corretagem.

2.
No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela (construtora/incorporadora) ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.

3.
O
valor a ser restituído decorrente da rescisão contratual deve ser corrigido monetariamente
pelo INPC,
a partir da data dos respectivos desembolsos, até a data da citação, quando passarão a incidir juros de mora pela Taxa Selic, vedada, a partir de então, a cumulação com correção monetária, pena de
bis in idem
.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0016074-88.2020.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A e outros

APELADO: JEZIEL SANTOS DE OLIVEIRA

RELATOR(A):
ANNIBAL DE REZENDE LIMA

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EMENTA

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL - APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA - ATRASO DE OBRA - PRAZO FINAL – ENTREGA DAS CHAVES - LUCROS CESSANTES – CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - BASE DE CÁLCULO – ALUGUEL – VALOR DE MERCADO – COMISSÃO DE CORRETAGEM – CIÊNCIA PRÉVIA DO COMPRADOR – VALIDADE DA COBRANÇA – TAXA SELIC - DECAIMENTO MÍNIMO – READEQUAÇÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL – RECURSO DEPROVIDO.

1. N
a hipótese de resolução de contrato de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
incluindo-se os valores despendidos a título de comissão de corretagem.

2.
No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela (construtora/incorporadora) ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.

3.
O
valor a ser restituído decorrente da rescisão contratual deve ser corrigido monetariamente
pelo INPC,
a partir da data dos respectivos desembolsos, até a data da citação, quando passarão a incidir juros de mora pela Taxa Selic, vedada, a partir de então, a cumulação com correção monetária, pena de
bis in idem
.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 002 - Gabinete Des. ANNIBAL DE REZENDE LIMA

Composição de julgamento: 002 - Gabinete Des. ANNIBAL DE REZENDE LIMA - ANNIBAL DE REZENDE LIMA - Relator / 012 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal / 016 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
012 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
016 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

Cuidam os autos de “ação de resolução contratual” ajuizada por JEZIEL SANTOS DE OLIVEIRA, ora Apelado, em face de CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A e GRAN VIVER URBANISMO S/A, ora Apelantes, por meio da qual o primeiro postula a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes e a condenação das últimas à restituição integral dos valores pagos.

Pela sentença 267/277, a MMª. Juíza de Direito
a quo
julgou procedente a pretensão autoral para
(i)
declarar a resolução do contrato por culpa exclusiva das Apelantes a partir da citação;
(ii)
condenar as Apelantes, solidariamente, a restituírem ao Apelado a quantia de R$ 20.001,33 (vinte mil, um real e trinta e três centavos), referente ao pagamento das prestações e da comissão de corretagem, com incidência de juros e correção monetária desde a data do pagamento e (iii) condenar as Apelantes, solidariamente, a pagaram o valor equivalente a 10% (dez por cento) sobre o valor das prestações pagas do contrato, a título de multa contratual.

Irresignadas, as Apelantes interpuseram recurso de apelação às fls. 280/290v, em que alegam, preliminarmente, a ilegitimidade passiva da pessoa jurídica Gran Viver Urbanismo S/A. No mérito, as Apelantes alegam, em síntese, (a) que o percentual de restituição dos valores pagos deve observar as disposições contratuais, pois a rescisão contratual fora requerida pelo Apelado, sendo descabida a restituição integral; (b) que os juros de mora devem incidir apenas a partir do trânsito em julgado; (c) a impossibilidade de inversão da multa contratual e (d) que deve ser julgado improcedente o pedido de restituição da comissão de corretagem.

O Apelado apresentou contrarrazões recursais às fls. 297/303, pugnando, em síntese, pelo desprovimento do recurso.

É o breve Relatório.

Em tempo, retifique-se o cadastro processual para fazer constar nos autos o nome do advogado Clayton Fernando Lopes da Silva (OAB/ES 35.311) como representante legal da Apelante Gran Viver Urbanismo S/A, nos termos em que requerido na parte final da peça recursal de fls. 280/290, haja vista que o petitório de fls. 306 e a procuração de fls. 308, referem-se exclusivamente à Apelante Cidade Verde Serra Empreendimentos Imobiliários S/A.

Peço dia para julgamento.

Vitória, 29 de Setembro de 2023.

DES. ANNIBAL DE REZENDE LIMA

RELATOR

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0016074-88.2020.8.08.0048

APELANTE: CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A E OUTRA

APELADO: JEZIEL SANTOS DE OLIVEIRA

RELATOR: DES. ANNIBAL DE REZENDE LIMA

VOTO

Conforme relatado, cuidam os autos de “ação de resolução contratual” ajuizada por JEZIEL SANTOS DE OLIVEIRA, ora Apelado, em face de CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A e GRAN VIVER URBANISMO S/A, ora Apelantes, por meio da qual o primeiro postula a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes e a condenação das últimas à restituição integral dos valores pagos.

Pela sentença 267/277, a MMª. Juíza de Direito
a quo
julgou procedente a pretensão autoral para
(i)
declarar a resolução do contrato por culpa exclusiva das Apelantes a partir da citação;
(ii)
condenar as Apelantes, solidariamente, a restituírem ao Apelado a quantia de R$ 20.001,33 (vinte mil, um real e trinta e três centavos), referente ao pagamento das prestações e da comissão de corretagem, com incidência de juros e correção monetária desde a data do pagamento e (iii) condenar as Apelantes, solidariamente, a pagaram o valor equivalente a 10% (dez por cento) sobre o valor das prestações pagas do contrato, a título de multa contratual.

Irresignadas, as Apelantes interpuseram recurso de apelação às fls. 280/290v, em que alegam, preliminarmente, a ilegitimidade passiva da pessoa jurídica Gran Viver Urbanismo S/A. No mérito, as Apelantes alegam, em síntese, (a) que o percentual de restituição dos valores pagos deve observar as disposições contratuais, pois a rescisão contratual foi solicitada pelo Apelado, sendo descabida a restituição integral; (b) ser indevida a restituição da comissão de corretagem; (c) a impossibilidade de inversão da multa contratual e (d) que os juros de mora devem incidir apenas a partir do trânsito em julgado.

Pois bem.

Inicialmente, deve ser mantida a sentença no capítulo em que rejeitou a preliminar de ilegitimidade passiva da parte Gran Viver Urbanismo S/A, conforme suscitado nos presentes autos.

Isto porque, conforme restou consignado na sentença hostilizada, não há dúvida de que a referida pessoa jurídica se enquadra no conceito de "fornecedor", integrando a cadeia de fornecimento, bem como a relação jurídica contratual, conforme demonstram os documentos acostados às fls. 74 e fls. 121-130, dos autos.

Superada a questão, passo ao exame da matéria substancial da demanda.

Prefacialmente, impende salientar que as Apelantes não impugnam a existência de atraso na entrega do imóvel, de modo que a conclusão da sentença sobre a questão encontra-se acobertada pelo manto preclusivo da coisa julgada.

Em sua irresignação recursal, alegam as Apelantes, inicialmente, que o percentual de restituição dos valores pagos deve observar as disposições contratuais, pois a rescisão contratual foi solicitada pelo Apelado, sendo descabida a restituição integral.

Entretanto, ao contrário do alegado, a rescisão contratual teve por fundamento o descumprimento do prazo contratualmente estipulado para a entrega do empreendimento imobiliário objeto da avença. Insta salientar que, ao tempo da prolação da sentença, o empreendimento sequer havia sido entregue, conforme consignado expressamente pela Mmª. Juíza de Direito
a quo
.

Sobre a controvérsia, peço
vênia
para trazer à colação breve excerto da sentença objurgada, que bem esclarece a questão:

“(...)

No contrato celebrado entre as partes e juntado às fls. 47-71, verifico que havia a previsão de entrega das obras de infraestrutura do loteamento para Abril de 2019 (fl. 47).

No contrato ainda constava a estipulação do prazo de tolerância de 180 dias, situação em que postegaria a entrega do empreendimento para Outubro de 2019.

É importante destacar que a referida previsão contratual não estabelece nenhum tipo de abusividade, posto que é corriqueiro no ramo da construção civil, ainda mais em empreendimentos de grande porte, ocorrerem atrasos diversos na execução das obras (normalmente, problemas com fornecedores, mão de obra e outras inúmeras variáveis), sendo razoável a estipulação de um prazo de tolerância ao consumidor.

Assim, tal cláusula não afronta os direitos do consumidor, porquanto absolutamente razoável em virtude da complexidade e das intercorrências imprevisíveis que geralmente surgem durante a concretização da obra.

É fato incontroverso a não entrega do empreendimento dentro do prazo contratado (outubro de 2019), e para justificar o atraso no cumprimento do prazo contratual, as requeridas argumentaram a existência de dificuldades enfrentadas durante a execução da obra.

Apesar dos argumentos das requeridas, entendo que elas deram causa ao descumprimento contratual, visto que não procederam a entrega do empreendimento dentro do prazo ajustado entre as partes.

Ressalto que sequer foi comprovada a conclusão tardia do empreendimento, ou ainda o andamento das obras. Não sendo apresentado a este Juízo qualquer prova nesse sentido.

(...)”

Deste modo, embora a rescisão do contrato tenha sido postulada pelo Apelado, este (Apelado) o fez amparado pela legislação civil, que possibilita a rescisão contratual em caso de inadimplemento, como prevê o art. 485, do Código Civil, em razão do inadimplemento imputável exclusivamente às Apelantes.

Em tais situações, mostra-se aplicável o disposto na Súmula nº. 543, do Colendo Superior Tribunal de Justiça, cujo teor preceitua que “
na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
”.

Ademais, a restituição das partes ao
status quo ante
pressupõe o integral ressarcimento de todos os valores pagos pelo comprador, o que inclui os valores despendidos a título de comissão de corretagem.

Neste sentido já decidiu o Colendo Superior Tribunal de Justiça, como ilustra o julgamento do agravo interno no agravo em recurso especial nº. 2.119.524, do qual foi Relator o Exmº. Sr. Ministro Raul Araújo:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO E DECLARATÓRIA DE RESTITUIÇÃO DE VALORES, COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CULPA DO VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. SÚMULA 83/STJ. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO NÃO CONFIGURADA. REEXAME DE PROVA. SÚMULA 7/STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. INOVAÇÃO RECURSAL. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. Resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem. Incidência da Súmula 83 do STJ. Precedentes.

2. A Corte de origem, analisando o acervo fático-probatório dos autos, concluiu que houve inadimplemento contratual por parte da vendedora, e que não ficou configurada a pretensão de devolução dos valores relativos à comissão de permanência. A modificação de tal entendimento demandaria a interpretação de cláusulas contratuais e o revolvimento de suporte fático-probatório dos autos, o que é inviável em sede de recurso especial, a teor do que dispõem as Súmulas 5 e 7 deste Pretório.

3. É vedado à parte inovar suas razões recursais em sede de agravo interno, trazendo novas questões não suscitadas oportunamente em sede de recurso especial, tendo em vista a configuração da preclusão consumativa.

4. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no AREsp n. 2.119.524/PR, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 5/6/2023, DJe de 13/6/2023.)

Assim, não merece acolhida a pretensão recursal neste particular.

Em suas razões recursais, as Apelantes sustentam, ainda, a impossibilidade de inversão da multa contratual, por ausência de previsão expressa neste sentido.

Em que pese a alegação, o Colendo Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o recurso especial nº 1.631.485, sob a sistemática dos recursos repetitivos, fixou a seguinte tese jurídica: “
No contrato de adesão firmado entre o comprador e
a
construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.
”

A MMª. Juíza de Direito
a quo
valeu-se, justamente, do referido entendimento para reconhecer a obrigação das Apelantes de arcarem com a cláusula penal prevista exclusivamente em desfavor do Apelado, o que implicava em indevido desequilíbrio contratual.

Sem razão, portanto, a irresignação recursal.

Por fim, afirmam as Apelantes que os juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos devem ser contados apenas a partir do trânsito em julgado, ao fundamento de que a mora seria imputável ao Apelado, por postular a rescisão contratual.

Todavia, conforme assentado anteriormente, a mora contratual decorreu do inadimplemento das Apelantes e não do Apelado, de modo que os juros contratuais devem incidir a partir da citação, como reconhecido na sentença hostilizada, pois aplicável, no caso vertente, o disposto no art. 405, do Código Civil, que preceitua:

"Art. 405 - Contam-se os juros de mora desde a citação inicial".

Sobre a questão, já me manifestei neste sentido quando do julgamento do recurso de apelação nº. 0026092-08.2019.8.08.0048, do qual fui Relator, em que restou assentado que “
o valor a ser restituído decorrente da rescisão contratual deve ser corrigido monetariamente a partir da data dos respectivos desembolsos pelo INPC até a data da citação, quando passarão a incidir juros de mora, pela Taxa Selic, vedada a partir de então a cumulação com correção monetária, pena de bis in idem
”.

À luz de tais considerações, forçoso concluir que se revela irretocável a sentença, de modo que não deve prosperar a pretensão recursal.

Por todo o exposto, conheço do presente recurso e lhe nego provimento.

Na forma do §11, do art. 85, do Código de Processo Civil, majoro a verba honorária para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da condenação.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Sessão do dia 24/10/2023.

Voto: Acompanhar o voto do eminente Relator.

Vogal: Desembargadora Janete Vargas Simões.

Sessão: 24/10/23

Des. Ewerton Schwab Pinto Júnior:
Acompanhar
.