Tribunal: TJES
Processo: 0028485-37.2018.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão julgador: RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda
Data de julgamento: 2023-08-04

Ementa:
DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. MITIGAÇÃO DO PRINCÍPIO DO PACTA SUNT SERVANDA. RELAÇÃO DE CONSUMO. POSSIBILIDADE DE REVISÃO DE CLÁUSULAS ABUSIVAS. RESCISÃO UNILATERAL. RESPONSABILIDADE DOS CONSUMIDORES. MULTA CONTRATUAL FIXADA SOBRE O VALOR DO CONTRATO. ABUSIVIDADE. SÚMULA 543 DO STJ. RETENÇÃO DE 25% DO VALOR ADIMPLIDO. AUSÊNCIA DE CIRCUNSTÂNCIA QUE ATRAIA JUÍZO DE RAZOABILIDADE. TERMO INICIAL DOS JUROS DA MORA. TEMA 1002 DO STJ. TRÂNSITO EM JULGADO. DANOS MORAIS AFASTADOS. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE CIRCUNSTÂNCIA QUE EXORBITE O MERO INCÔMODO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1. A incidência do princípio do pacta sunt servanda deve ser mitigada em face da legislação consumerista, mostrando-se possível (art. 6º, inciso V, do CDC), que o Judiciário revise cláusulas contratuais consideradas abusivas.

2. Nos termos da súmula 543 do STJ, “na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

3. Na esteira da jurisprudência pátria, a multa rescisória calculada por intermédio da aplicação de percentual sobre o valor total do contrato é abusiva.

4. Consoante entendimento do STJ, não havendo particularidade no caso que justifique o arbitramento com base em juízo de razoabilidade, o percentual a ser retido pela promitente vendedora em razão do desfazimento do negócio deve ser fixado em valor equivalente a 25% (vinte e cinco) por cento do montante adimplido.

5. Tema 1002 do STJ: “Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão” (REsp n. 1.740.911/DF, relator Ministro Moura Ribeiro, relatora para acórdão Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 14/8/2019, DJe de 22/8/2019.).

6. Em geral, danos morais são devidos quando a pessoa passa por angústia que exorbita o mero incômodo. O caso é de abusividade de cláusula contratual, sem que exista demonstração de constrangimento pelo qual os autores tenham passado.

7. Recurso conhecido e parcialmente provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
0028485-37.2018.8.08.0048
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A e outros
APELADO: WALMIR MOURA TOFOLI e outros
RELATOR(A):RAPHAEL AMERICANO CAMARA

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EMENTA

DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. MITIGAÇÃO DO PRINCÍPIO DO PACTA SUNT SERVANDA. RELAÇÃO DE CONSUMO. POSSIBILIDADE DE REVISÃO DE CLÁUSULAS ABUSIVAS. RESCISÃO UNILATERAL. RESPONSABILIDADE DOS CONSUMIDORES. MULTA CONTRATUAL FIXADA SOBRE O VALOR DO CONTRATO. ABUSIVIDADE. SÚMULA 543 DO STJ. RETENÇÃO DE 25% DO VALOR ADIMPLIDO. AUSÊNCIA DE CIRCUNSTÂNCIA QUE ATRAIA JUÍZO DE RAZOABILIDADE. TERMO INICIAL DOS JUROS DA MORA. TEMA 1002 DO STJ. TRÂNSITO EM JULGADO. DANOS MORAIS AFASTADOS. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE CIRCUNSTÂNCIA QUE EXORBITE O MERO INCÔMODO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1. A incidência do princípio do pacta sunt servanda deve ser mitigada em face da legislação consumerista, mostrando-se possível (art. 6º, inciso V, do CDC), que o Judiciário revise cláusulas contratuais consideradas abusivas.

2. Nos termos da súmula 543 do STJ, “na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

3. Na esteira da jurisprudência pátria, a multa rescisória calculada por intermédio da aplicação de percentual sobre o valor total do contrato é abusiva.

4. Consoante entendimento do STJ, não havendo particularidade no caso que justifique o arbitramento com base em juízo de razoabilidade, o percentual a ser retido pela promitente vendedora em razão do desfazimento do negócio deve ser fixado em valor equivalente a 25% (vinte e cinco) por cento do montante adimplido.

5. Tema 1002 do STJ: “Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão” (REsp n. 1.740.911/DF, relator Ministro Moura Ribeiro, relatora para acórdão Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 14/8/2019, DJe de 22/8/2019.).

6. Em geral, danos morais são devidos quando a pessoa passa por angústia que exorbita o mero incômodo. O caso é de abusividade de cláusula contratual, sem que exista demonstração de constrangimento pelo qual os autores tenham passado.

7. Recurso conhecido e parcialmente provido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 025 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

Composição de julgamento: 025 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Relator / 028 - Gabinete Des. RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - Vogal / 005 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal
VOTOS VOGAIS
028 - Gabinete Des. RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO (Vogal)
Acompanhar
005 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

Como relatado, cuidam os autos de recurso de apelação cível interposto por CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO S/A E GRAN VIVER URBANISMO S/A, porquanto irresignados com a sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Serra/ES (fls. 220 e seguintes), que julgou parcialmente procedente a pretensão formulada por WALMIR MOURA TOFOLO E MARCELI PEREIRA AMARAL, para: (i) declarar a abusividade da cláusula contratual que trata do reembolso em caso de rescisão contratual; (ii) condenar a requerida a restituir o percentual de 90% dos valores pagos referentes às prestações firmadas, com juros a partir da citação e correção monetária a contar do desembolso; (iii) condenar a requerida ao pagamento de danos morais no importe de R$ 10.000,00 (dez mil reais).

Em suas razões (fls. 227 e seguintes), os apelantes aduzem que: (i) não há que se falar em cláusula abusiva, por tratar-se de contrato livremente assinado pelas partes; (ii) a rescisão do contrato se deu por culpa dos apelados, de modo que não é possível que a retenção seja de apenas 10% (dez por cento) do valor pago; (iii) a Lei 13.786/2018 estabelece critérios mais rigorosos para os casos em que o comprador dá causa ao desfazimento do contrato, devendo ser devolvido o valor obtido após dedução dos descontos contratualmente previstos; (iv) subsidiariamente, que o percentual de retenção seja fixado em 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos; (v) o termo inicial dos juros de mora deve ser alterado para o momento do trânsito em julgado, nos termos do Tema 1002 do STJ; (vi) inexistem danos morais a serem indenizados, tendo em vista que a rescisão partiu dos apelados.

Em contrarrazões (fls. 258 e seguintes), os apelados argumentaram pelo não provimento do recurso.

Primeiramente, ressalto que não prospera a alegação dos recorrentes de que a autonomia da vontade impede o reconhecimento da nulidade de cláusula contratual tida como abusiva.

Isso tendo em vista que, em se tratando de relação consumerista, é permitida a intervenção do Judiciário no pacto particular sempre que houver abusividade em determinada cláusula contratual, consoante expressa previsão legal do Código de Defesa do Consumidor.
Senão, vejamos a jurisprudência:

[...] I. Aplica-se o CDC à rescisão de compra e venda de imóvel quando a relação se estabelece entre fornecedor e consumidor final, devendo o contrato ser interpretado de maneira mais favorável à parte hipossuficiente da relação. II.
Nas relações de consumo é permitida a intervenção do Judiciário nos contratos particulares quando houver cláusula abusiva e ilegal no instrumento firmado, capaz de colocar o consumidor em desvantagem suficiente para desestabilizar o equilíbrio contratual, sem que a medida represente ofensa à liberdade de contratar ou ao pacta sunt servanda.
III. A ausência de transparência nas condições contratadas implica em reconhecer violação ao art. 6º, III, CDC, que estabelece os direitos do consumidor à informação adequada e clara, além de revelar prática abusiva e ilegal. lV. A falta de informações claras e precisas pelo vendedor no momento de formalização do contrato de compra e venda do imóvel [...] (TJMG; APCV 5100765-52.2018.8.13.0024; Nona Câmara Cível; Rel. Des. Luiz Artur Hilário; Julg. 28/03/2023; DJEMG 31/03/2023)

[...] 5.
Mitigar a higidez de atos jurídicos praticados segundo o exercício da autonomia da vontade de pessoas plenamente capazes, por meio de decisões judiciais, sem ressalvas, frustrando e desconstituindo expectativas legítimas, constituiria uma violação expressa ao Estado de Direito.
6.
As relações contratuais devem ser regidas para além do próprio contrato (pacta sunt servanda), pelo interesse público e para preservar a segurança jurídica das relações negociais
. [...] (TJDF; APC 07086.02-48.2020.8.07.0007; Ac. 134.4483; Oitava Turma Cível; Rel. Des. Diaulas Costa Ribeiro; Julg. 27/05/2021; Publ. PJe 09/06/2021)

Ato seguinte, igualmente não prospera a pretensão de reconhecimento da licitude da malfadada cláusula, que ao tratar da rescisão contratual, assim dispôs:

PARÁGRAFO PRIMEIRO
- Sem prejuízo das penalidades específicas previstas neste contrato para cada infração, ocorrendo a rescisão, por qualquer motivo. antes de ter sido consolidada a propriedade fiduciária em nome da VENDEDORA, o(s) COMPRADOR(ES) perderá(ão) em benefício da VENDEDORA o montante correspondente ao ressarcimento de
todos os tributos incidentes sobre o negócio (imposto de Renda, PIS, Cofins, Contribuição Social, etc.)
, além de
5% (cinco por cento) incidente sobre o valor total de venda do imóvel
, a título de reembolso pelas despesas de corretagem e comercialização;
10% (dez por cento) a título de taxa de administração
e
10% (dez por cento) a título de multa convencional rescisória
, sendo esses dois últimos percentuais calculados sobre o total efetivamente pago, devidamente atualizado, em consonância com os termos do ait. 53 da Lei 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor) e art. 122 do Código Civil Brasileiro".

Como se depreende, a supramencionada cláusula está em claro descompasso com o posicionamento do Superior Tribunal de Justiça acerca do percentual de retenção que deve ser aplicado em situação de rescisão de contrato de compra e venda por iniciativa do consumidor.

Trata-se do entendimento previsto no verbete sumular número 543 do Superior Tribunal de Justiça, aplicável para os casos nos quais a causa da rescisão recai sobre conduta do promissário comprador,
in verbis:

Súmula 543, STJ:
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador
– integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Não há que se falar em manutenção da cláusula contratual reputada abusiva pelo magistrado de origem, uma vez que esta obriga a retenção dos seguintes valores: (i)
todos os tributos incidentes sobre o negócio (imposto de Renda, PIS, Cofins, Contribuição Social, etc.), (ii) 5% (cinco por cento) incidente sobre o valor total de venda do imóvel; (iii) 10% (dez por cento) a título de taxa de administração; (iv) 10% (dez por cento) a título de multa convencional rescisória, sendo esses dois últimos percentuais calculados sobre o total efetivamente pago.

Assim, a soma de tais percentuais de retenção indica claro abuso por parte do fornecedor, considerando em especial o pacífico posicionamento de que o valor a ser retido deve ser calculado a partir do montante pago. Confira-se, a título de ilustração:

[...]
Multa contratual. Pleito de alteração da base de cálculo. Subsistência. Entendimento jurisprudencial que autoriza a fixação da multa rescisória entre 10% e 25% dos valores pagos pelo comprador. Estipulação em 10% do valor total do contrato que se revela abusiva
.
Adequação da sentença no ponto para arbitrar penalidade em 10% do valor pago pelo adquirente. [...] (TJSC; APL 0023278-34.2013.8.24.0033; Sétima Câmara de Direito Civil; Rel. Des. Osmar Nunes Júnior; Julg. 27/10/2022)

[...] 1.

É lícita a cláusula contratual em que o promitente-vendedor prevê a retenção de parte do valor pago para ressarcimento dos prejuízos decorrentes da resilição prematura do ajuste. Ainda que o promitente vendedor tenha direito à retenção de valores decorrentes da inexecução do contrato, a multa rescisória incidirá sobre as prestações efetivamente pagas, sob pena de enriquecimento ilícito. Dessa forma, se a cláusula penal se mostra onerosa e excessiva ao consumidor, cabível sua redução equitativa, na forma do art. 413, do CC
.
[...] (TJDF; APC 07105.24-55.2019.8.07.0009; Ac. 133.9163; Quarta Turma Cível; Rel. Des. Arnoldo Camanho; Julg. 06/05/2021; Publ. PJe 19/05/2021)

Neste ponto, destaco ainda que, em se tratando de contrato firmado antes da vigência da
Lei 13.786/2018, esta não pode ser utilizada como parâmetro para fins de análise das consequências da rescisão contratual:

[...] 1. Restou incontroverso que a rescisão do contrato ocorreu por intenção dos compradores autores. 2. No que tange ao percentual de retenção, o C. Superior Tribunal de Justiça adotou em recente decisão a taxa de 25%, independentemente da ocupação da unidade imobiliária. Assim, de acordo com a orientação da jurisprudência, a que adere esta Turma Julgadora, eleva-se o percentual de retenção para 25%. [...] 4.
Tratando-se de contrato firmando antes da edição da Lei nº 13.786, de 27 de dezembro de 2018, que alterou a Lei nº 6.766, de 1979, descabe a sua aplicação na hipótese dos autos, em observância ao princípio da irretroatividade das Leis, devendo ser preservado o ato jurídico perfeito.
(TJSP; AC 1010122-24.2022.8.26.0248; Ac. 16870172; Indaiatuba; Trigésima Primeira Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Antonio Rigolin; Julg. 22/06/2023; DJESP 28/06/2023; Pág. 2640)

[...] II –
A Lei n. 13.786, em vigor a partir de 27.12.2018, tem incidência apenas nos contratos celebrados após sua vigência. Sua aplicação imediata esbarra no art. 6º da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro que adota o princípio da irretroatividade da eficácia da Lei no tempo.
[...] (TJGO; AC 5238847-56.2019.8.09.0051; Goiânia; Quarta Câmara Cível; Relª Desª Beatriz Figueiredo Franco; Julg. 19/05/2023; DJEGO 23/05/2023; Pág. 6094)

Passando ao exame da pretensão subsidiária de ampliação do percentual de retenção fixado pelo julgador, de 10% (dez por cento), para 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago pelo consumidor, entendo que melhor sorte assiste ao recorrente.

Isso tendo em vista que, a meu ver, diante das peculiaridades do caso concreto,
deve ser alterada a sentença, fixando-se a porcentagem de 25% (vinte e cinco por cento).
Explico.

A atual jurisprudência do STJ caminha no sentido de que,
na hipótese de rescisão de contrato de compra e venda do imóvel, havendo direito por parte da vendedora de reter parte dos valores adimplidos antes do desfazimento do negócio, deve ser observado, neste particular, o percentual de 25% (vinte e cinco por cento), caso não haja nenhuma particularidade no caso concreto capaz de justificar a diminuição de tal porcentagem.
Vejamos:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
AQUISIÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. DESISTÊNCIA POR PARTE DAS COMPRADORAS.
[...] 3.

"Hipótese em que,

ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção
no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti,
a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento
.
" (REsp 1.723.519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, DJe de 02/10/2019). [...] (AgInt no AREsp n. 1.794.897/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 30/8/2021, DJe de 1/10/2021.)

Sublinho ainda que a referida posição já foi adotada por esta augusta Câmara Cível, a saber:

[...] 2.

A recorrente alega que o c. Superior Tribunal de Justiça teria definido o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção como o devido pelo promitente comprador que dá causa à rescisão em contratos firmados até o advento da Lei nº 13.786/2018, todavia a Corte Superior orienta que sejam analisadas as peculiaridades de cada caso, senão vejamos:

Em contrato de compra e venda de imóvel residencial anterior à Lei 13.786/2018, ausente qualquer peculiaridade que justifique a apreciação da razoabilidade, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes.

Precedente da Segunda Seção (REsp 1863007/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/03/2021, DJe 26/03/2021)
. No mesmo sentido: [¿]A Segunda Seção do STJ, ao apreciar o REsp 1.723.519/SP (Relatora Ministra ISABEL GALLOTTI), reafirmou o entendimento de que,
nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por conveniência do comprador, ausente qualquer peculiaridade na apreciação da razoabilidade da cláusula penal contida nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente
,
conforme anteriormente estabelecido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (Relator Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor incorporador das despesas gerais realizadas e do rompimento unilateral imotivado do contrato. (AgInt no AREsp 1453487/RJ, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 09/02/2021, DJe 12/02/2021). [...]. (TJES, Classe: Apelação Cível, 024160309118, Relator: CARLOS SIMÕES FONSECA, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 13/07/2021, Data da Publicação no Diário: 20/07/2021)

No caso em testilha, tem-se como incontroverso que a rescisão se deu por responsabilidade dos autores apelados, que deixaram de cumprir com a avença, tendo ocorrido a resolução do pacto ainda no período de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias para entrega do imóvel.
Senão, vejamos o seguinte excerto da sentença (fl. 222), que não foi objeto de impugnação por parte dos autores:

[...] o autor deixou de cumprir com a avença a partir de novembro de 2017 (fls. 196), sendo o contrato rescindido unilateralmente em 13/09/2018, consoante documento "Cálculo de Rescisão" colacionado aos autos pelas requeridas (fls. 195), corroborado ainda pelas trocas de e-mails realizadas em novembro de 2016 (fls. 205). Assim,
resta evidente que a resolução contratual ocorreu no período de tolerância de 180 dias, haja vista que este terminaria apenas em Novembro de 2018, momento em que o negócio jurídico firmado entre as partes já havia sido rescindido
.

Ora, o magistrado de origem, para fundamentar o percentual aplicado (10% - dez por cento), consignou apenas que “
o imóvel estará livre de impedimentos para novas negociações, podendo ser vendido a terceiros, reavendo, assim, os custos e

lucros relativos ao empreendimento, servindo os 10% retidos como compensação pelo negócio jurídico frustrado contra sua vontade.
”.

Contudo, entendo que tais circunstâncias não podem ser tidas como extraordinárias, tratando-se, pois, de situações comumente observadas nas relações negociais praticadas neste segmento; daí porque não há respaldo para a aplicação do critério da razoabilidade e, por conseguinte, para a fixação de percentual inferior àquele adotado como padrão pelo Tribunal da Cidadania, qual seja, 25% (vinte e cinco por cento).
A corroborar, trago à baila o seguinte aresto:

[...]

3.-

Continuidade da adoção do percentual de 25% para o caso de resilição unilateral por insuportabilidade do comprador no pagamento das parcelas, independentemente da entrega/ocupação da unidade imobiliária, que cumpre bem o papel indenizatório e cominatório
.
4.- Embargos de divergência improvidos. (STJ. EAg n. 1.138.183/PE. Segunda Seção. Rel. Min. Sidnei Beneti. Julgado em 27/06/2012)

Isso posto,
conclui-se que a promitente vendedora, ora apelante, faz jus à retenção de valor correspondente a 25% (vinte e cinco por cento) do montante que os apelados já haviam pago por força da avença
.

Acerca do termo inicial dos juros de mora, igualmente deve ser alterado, para que tenham como marco inicial a data do trânsito em julgado, conforme tema 1002 do Superior Tribunal de Justiça:

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. ACÓRDÃO RECORRIDO PROFERIDO EM JULGAMENTO DE IRDR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESOLUÇÃO IMOTIVADA PELO PROMITENTE COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. CLÁUSULA CONTRATUAL. PEDIDO DE ALTERAÇÃO. SENTENÇA CONSTITUTIVA. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO.
1. Para os fins dos arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC,
fixa-se a seguinte tese
: -
Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão
.
2. Recurso especial provido.
(REsp n. 1.740.911/DF, relator Ministro Moura Ribeiro, relatora para acórdão Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 14/8/2019, DJe de 22/8/2019.)

Finalmente, quanto aos danos morais, a jurisprudência pátria é uníssona ao afastar essa modalidade de indenização em situações como a ora em análise, haja vista que a abusividade de determinada cláusula contratual e a demora na resolução da controvérsia pela via extrajudicial são circunstâncias inerentes às demandas que tratam de resolução de contrato de compra e venda de imóvel. Nesse sentido:

[...] 1.
Configurado o atraso na entrega do imóvel decorrente da desídia da construtora/contratada, impõe-se a resolução do contrato
, com o devido o retorno das partes ao status quo ante, mediante a devolução integral e imediata das parcelas vertidas pelo consumidor, sem qualquer retenção. [...] 3.
Em geral, danos morais são devidos quando a pessoa passa por sofrimento ou angústia que vai além do mero incômodo ou inconveniente. A hipótese em julgamento é o descumprimento contratual comum, sem acometimento de fatos graves, sem que se tenha demonstrado algum tipo de constrangimento pelo qual a Autora tenha passado
. [...] (TJDF; APC 07193.01-30.2022.8.07.0007; 172.2961; Sétima Turma Cível; Rel. Des. Getúlio de Moraes Oliveira; Julg. 28/06/2023; Publ. PJe 12/07/2023)

[...]
O dano moral caracteriza-se, em regra, pela violação aos direitos da personalidade, sendo a dor, humilhação, angústia ou sofrimento em si do indivíduo meras consequências da violação a um bem jurídico tutelado.
Embora
o mero atraso na entrega de imóvel não seja capaz, por si só, de configurar danos morais
, é possível, em casos específicos, o reconhecimento de danos extrapatrimoniais, sobretudo quando constatado o atraso excessivo, que resultou na rescisão do contrato, ante o sentimento de frustração provocado no consumidor. Recurso não provido. Sentença mantida. (TJMG; APCV 5016103-44.2021.8.13.0027; Décima Câmara Cível; Relª Desª Mariangela Meyer; Julg. 11/04/2023; DJEMG 17/04/2023)

Ora, apenas os fatos capazes de interferir de forma relevante no comportamento psicológico do indivíduo podem justificar o reconhecimento de danos morais, sob pena de banalização do instituto; dessa feita, resta afastada a possibilidade de manutenção da referida condenação, em especial por não haver prova de que a controvérsia tenha impactado de forma excepcional os apelados.

Por todo o arrazoado,
CONHEÇO do recurso e DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO,
para:
(i)
majorar o percentual de retenção para 25% (vinte e cinco por cento), de modo que a parte requerida (apelante) deve restituir 75% (setenta e cinco por cento) dos valores pagos pelos autores (apelados) referentes às prestações contratuais;
(ii)
estabelecer como termo inicial dos juros de mora a data do trânsito em julgado, nos termos do tema 1.002 do Superior Tribunal de Justiça, momento a partir do qual deve ser aplicada apenas a taxa SELIC, como forma de incidência dos juros e atualização monetária; e
(iii)
afastar a condenação por danos morais, mantendo incólume a sentença nos demais termos.

Ante a reforma substancial da sentença, devem ser redistribuídos os ônus de sucumbência e, tendo em vista a sucumbência recíproca, condeno as partes ao rateio das despesas processuais, bem como ao pagamento de honorários advocatícios em favor do causídico da parte contrária, no percentual de 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, nos termos dos artigos 85, §2º, e 86 do Código de Processo Civil.

Em razão do parcial provimento do recurso, afasta-se a aplicação do disposto no art. 85, §11 do CPC quanto aos honorários sucumbenciais.

É como voto.

DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

RELATOR

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RAPHAEL AMERICANO CAMARA
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Desembargador
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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

VOTO VOGAL: DESEMBARGADOR RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO

ACOMPANHO O VOTO PROFERIDO PELO EMINENTE DES. RELATOR