Tribunal: TJES
Processo: 5014755-04.2022.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR
Órgão julgador: SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2023-11-21

Ementa:
EMENTA
:
APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. RESILIÇÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL FIRMADA APÓS A LEI Nº 13.786/2018. DESISTÊNCIA DOS ADQUIRENTES. RETENÇÃO NOS TERMOS PACTUADOS NO CONTRATO. ABUSIVIDADE. PERCENTUAL DE RETENÇÃO FIXADO EM 25%. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. PRAZO DE RESTITUIÇÃO DOS VALORES APURADOS. 12 (DOZE) MESES. APLICAÇÃO DA LEI Nº 13.786/2018, CONTRATUALMENTE PREVISTA. TERMO INICIAL DA CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE O DESEMBOLSO E DOS JUROS DE MORA DESDE O TRÂNSITO EM JULGADO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA MANTIDA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.

1. A controvérsia trata da devolução de valores pagos após a resilição (denúncia) de contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel, por desistência dos promitentes-compradores.

2. O contrato particular de promessa de compra e venda do imóvel foi firmado na vigência da Lei nº 13.786/2018, que incluiu o art. 32-A, na Lei nº 6.766/79.

3. É possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei quando, como no caso concreto, sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato em que disposta. (REsp n. 2.073.412/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 3/10/2023, DJe de 5/10/2023.)

4. No caso, a retenção no percentual de 10% do valor atualizado total do contrato representaria a perda de todo o valor já pago pelos promitentes-compradores, o que revela violação à lei consumerista e, ainda, ao próprio art. 32-A, incluído pela Lei nº 13.786/2018, que prevê a restituição parcial dos valores já pagos ao adquirente.

5. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do Resp 1.723.519/SP, há muito consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, deve prevalecer o percentual padrão de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção pelo fornecedor, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (Rel. Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. Precedentes.

6. À luz da jurisprudência do c. STJ, é “
Incabível a cobrança de taxa de fruição nas hipóteses em que o objeto do contrato de promessa de compra e venda é um lote não edificado. Precedentes.
” (AgInt no REsp n. 1.934.702/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 15/8/2022, DJe de 17/8/2022.)

7. A restituição dos valores apurados deve ocorrer em 12 (doze) parcelas mensais, observado o prazo de carência estipulado, na forma do §1
o
, do art. 32-A, da Lei nº 13.786/2018.

8. “
Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeito de restituição, incide a partir de cada desembolso
” (AgInt no AREsp 1674588/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/08/2020, DJe 27/08/2020).

9. “
A jurisprudência do STJ é no sentido de que os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão quando é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal. Tema 1.002/STJ
” (AgInt no AREsp n. 1.674.588/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 24/8/2020, DJe de 27/8/2020.)

10. A jurisprudência do c. STJ orienta que a apuração da sucumbência recíproca deve levar em conta o quantitativo de pedidos (isoladamente considerados) que foram deferidos em contraposição aos indeferidos. (AgInt no REsp n. 1.902.427/DF, relatora Ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, julgado em 30/8/2021, DJe de 2/9/2021.).

11. Da análise quantitativa dos 4 pedidos constantes da petição inicial, somente 2 (dois) deles foram integralmente acolhidos, razão pela qual deve ser reconhecida a sucumbência recíproca, a viabilizar a distribuição proporcional das despesas sucumbenciais, como feito pelo juízo sentenciante.

12. Recurso conhecido e parcialmente provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5014755-04.2022.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: WORS EMPREENDIMENTOS LTDA

APELADO: MARIA RODRIGUES DOS SANTOS DA CONCEICAO e outros

RELATOR(A):
SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

EMENTA
:
APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. RESILIÇÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL FIRMADA APÓS A LEI Nº 13.786/2018. DESISTÊNCIA DOS ADQUIRENTES. RETENÇÃO NOS TERMOS PACTUADOS NO CONTRATO. ABUSIVIDADE. PERCENTUAL DE RETENÇÃO FIXADO EM 25%. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. PRAZO DE RESTITUIÇÃO DOS VALORES APURADOS. 12 (DOZE) MESES. APLICAÇÃO DA LEI Nº 13.786/2018, CONTRATUALMENTE PREVISTA. TERMO INICIAL DA CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE O DESEMBOLSO E DOS JUROS DE MORA DESDE O TRÂNSITO EM JULGADO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA MANTIDA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.

1. A controvérsia trata da devolução de valores pagos após a resilição (denúncia) de contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel, por desistência dos promitentes-compradores.

2. O contrato particular de promessa de compra e venda do imóvel foi firmado na vigência da Lei nº 13.786/2018, que incluiu o art. 32-A, na Lei nº 6.766/79.

3. É possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei quando, como no caso concreto, sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato em que disposta. (REsp n. 2.073.412/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 3/10/2023, DJe de 5/10/2023.)

4. No caso, a retenção no percentual de 10% do valor atualizado total do contrato representaria a perda de todo o valor já pago pelos promitentes-compradores, o que revela violação à lei consumerista e, ainda, ao próprio art. 32-A, incluído pela Lei nº 13.786/2018, que prevê a restituição parcial dos valores já pagos ao adquirente.

5. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do Resp 1.723.519/SP, há muito consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, deve prevalecer o percentual padrão de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção pelo fornecedor, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (Rel. Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. Precedentes.

6. À luz da jurisprudência do c. STJ, é “
Incabível a cobrança de taxa de fruição nas hipóteses em que o objeto do contrato de promessa de compra e venda é um lote não edificado. Precedentes.
” (AgInt no REsp n. 1.934.702/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 15/8/2022, DJe de 17/8/2022.)

7. A restituição dos valores apurados deve ocorrer em 12 (doze) parcelas mensais, observado o prazo de carência estipulado, na forma do §1
o
, do art. 32-A, da Lei nº 13.786/2018.

8. “
Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeito de restituição, incide a partir de cada desembolso
” (AgInt no AREsp 1674588/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/08/2020, DJe 27/08/2020).

9. “
A jurisprudência do STJ é no sentido de que os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão quando é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal. Tema 1.002/STJ
” (AgInt no AREsp n. 1.674.588/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 24/8/2020, DJe de 27/8/2020.)

10. A jurisprudência do c. STJ orienta que a apuração da sucumbência recíproca deve levar em conta o quantitativo de pedidos (isoladamente considerados) que foram deferidos em contraposição aos indeferidos. (AgInt no REsp n. 1.902.427/DF, relatora Ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, julgado em 30/8/2021, DJe de 2/9/2021.).

11. Da análise quantitativa dos 4 pedidos constantes da petição inicial, somente 2 (dois) deles foram integralmente acolhidos, razão pela qual deve ser reconhecida a sucumbência recíproca, a viabilizar a distribuição proporcional das despesas sucumbenciais, como feito pelo juízo sentenciante.

12. Recurso conhecido e parcialmente provido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 004 - Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR

Composição de julgamento: 004 - Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - Relator / 005 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal / 015 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal
VOTOS VOGAIS
005 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar
015 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº
5014755-04.2022.8.08.0024

RELATOR : DES.
SAMUEL MEIRA BRASIL JR.

RECORRENTE : WORS EMPREENDIMENTOS LTDA – ME.

ADVOGADA : LORENA RODRIGUES LACERDA.

RECORRIDOS : MARIA RODRIGUES DOS SANTOS DA CONCEICAO E OUTRO.

ADVOGADOS : PRISCYLA FREITAS VIEIRA E OUTROS.

MAGISTRADO : MAURICIO CAMATA RANGEL.

VOTO

O SENHOR DESEMBARGADOR
SAMUEL MEIRA BRASIL JR.
(RELATOR):

A controvérsia trata da devolução de valores pagos após a resilição (denúncia) de contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel, por parte dos promitentes-compradores.

O juízo de origem julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais, confirmando a liminar deferida anteriormente, para rescindir o contrato firmado entre as partes e condenar a ré/Recorrente na restituição de 90% dos valores despendidos pelos requerentes/Recorridos, em parcela única, devidamente acrescido de correção a partir de cada desembolso e juros, a partir da sentença, decotados os valores referentes à comissão de corretagem, IPTU e afins, juros e multa.

Em suas razões recursais, a Recorrente WORS EMPREENDIMENTOS LTDA – ME alega, em síntese, que (i) o contrato foi celebrado durante a vigência da Lei nº 13.786/2018; (ii) a lei federal deve ser aplicada, devendo ser retidos 10% sobre o valor do contrato, encargos moratórios, débitos de impostos, comissão de corretagem e taxa de fruição de 0,75%, com devolução em 12 (doze) parcelas; (iii) é cabível a retenção da taxa de fruição do bem desde a imissão na posse, mesmo que se trate de imóvel não edificado, como no caso, pois obstada a plena utilização do bem pela promitente vendedora; (iv) a restituição dos valores apurados deve ocorrer em 12 (doze) parcelas mensais, observado o prazo de carência estipulado; (v) o termo inicial do juros de mora é a partir do trânsito em julgado e o da correção monetária, a partir do ajuizamento; (vi) não cabe honorários em seu desfavor, ante a sucumbência mínima.

Pois bem.

Extrai-se dos autos que, em
17.05.2019
, as partes firmaram contrato de promessa de compra e venda de unidade imóvel, referente à aquisição de lote no loteamento “Serra Ville”.

Os autores/Recorridos narraram que, por motivos pessoais, não suportaram mais as prestações assumidas, razão pela qual solicitaram a denúncia do contrato, obtendo como resposta que haveria uma retenção do valor total de
R$ 50.082,14
(cinquenta mil e oitenta e dois reais e quatorze centavos), de modo que não seria devolvido qualquer valor aos promitentes-compradores, pois o montante pago até então (
R$ 16.324,48
– dezesseis mil, trezentos e vinte e quatro reais e quarenta e oito centavos) não era suficiente para cobrir as retenções contratuais, ensejando a propositura da presente demanda.

Inicialmente, a Recorrente alega ser devida a
retenção de

10% sobre o valor total do contrato
, e não sobre o
valor pago
pelos promitentes-compradores, ora Recorridos, ao fundamento de que o contrato foi celebrado durante a vigência da Lei nº 13.786/2018.

No tocante à referida alegação, da análise dos autos, verifica-se que ficou constatado que o desfazimento do contrato de promessa de compra e venda decorreu exclusivamente da desistência dos promitentes-compradores, ora Recorridos, conforme afirmado pelos próprios autores na petição inicial.

Extrai-se que o contrato particular de promessa de compra e venda do imóvel firmado entre partes (ID 4833875), em seu item 7, previu a forma de devolução dos valores pagos e as aludidas retenções, nos seguintes termos:

7) Da Rescisão Por Fato Imputado ao(s) PROMITENTES(S) COMPRADOR(ES): Conforme previsão legal, em caso de rescisão contratual por fato imputado ao(s) PROMITENTES(S) COMPRADOR(ES), serão restituídos os valores por ele pagos, com desconto CUMULATIVOS dos seguintes itens:

a) O valor pago a título DE CORRETAGEM, conforme estabelecido no “item 4” do Quadro Resumo;

b) À título de taxa de administração, o percentual de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato;

c) Os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo(s) PROMITENTES(S) COMPRADOR(ES);

d) Os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana – IPTU e demais taxas e tarifas incidentes sobre o lote, incluindo laudêmio, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição do imóvel e/ou rescisão do contrato;

e) Pela fruição do imóvel, o valor mensal correspondente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) do valor atualizado do contrato, contados desde a data da transmissão da posse do imóvel ao(s) PROMITENTES(S) COMPRADOR(ES) até sua restituição à PROMITENTE VENDEDORA.

7.2) Da Restituição dos Valores Pagos: Em qualquer das hipóteses de rescisão, o pagamento da restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais, corrigidas monetariamente pelo índice e forma contratuais. O início do pagamento respeitará os seguintes prazos de carência:

a) Se o loteamento estiver com as obras em andamento: o pagamento da 1ª (primeira) parcela ocorrerá 180 (cento e oitenta) dias após o prazo contratualmente previsto para conclusão das obras;

b) Se o loteamento estiver com as obras concluídas: o pagamento da 1ª (primeira) parcela ocorrerá 12 (doze) meses após a formalização da rescisão contratual.

Sobre o tema, a jurisprudência do c. STJ é assente no sentido de que, “
ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento
”. (REsp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019.)

Conforme se extrai, o referido entendimento aplica-se aos contratos firmados em momento
anterior
à Lei nº 13.786/2018.

No presente caso, contudo, verifica-se que, de fato, o contrato particular de promessa de compra e venda do imóvel foi firmado em 17.05.2019 (ID 4833875), isto é, posteriormente à vigência da Lei nº 13.786/2018, que incluiu o art. 32-A, na Lei nº 6.766/79, nos seguintes termos:

Art. 32-A.
Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes iten
s: (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

II -
o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato;
(Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

§ 1
o
O pagamento da restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais, com início após o seguinte prazo de carência: (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

I - em loteamentos com obras em andamento: no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias após o prazo previsto em contrato para conclusão das obras; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

II - em loteamentos com obras concluídas: no prazo máximo de 12 (doze) meses após a formalização da rescisão contratual. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

Não obstante, mesmo nos casos de contratos celebrados após a referida lei, o c. STJ entende que “
É possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei quando, como no caso concreto, sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato em que disposta
” (REsp n. 2.073.412/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 3/10/2023, DJe de 5/10/2023.).

E, analisando o caso dos autos, observa-se que a retenção no percentual de 10% do valor atualizado
total
do contrato representaria a perda de todo o valor já pago pelos promitentes-compradores, o que revela violação à lei consumerista e, ainda, ao próprio art. 32-A, incluído pela Lei nº 13.786/2018, que prevê a restituição parcial dos valores já pagos ao adquirente.

Em caso recente e semelhante ao caso dos autos, a colenda Corte Superior de Justiça considerou a hipótese de perda total dos valores pagos (caso fosse feita a retenção de 10% do valor global do contrato) como causa excepcional em que a exigência do limite máximo de retenção previsto na lei, mesmo que contratualmente disposta, revelou-se abusiva.

Por oportuno, colaciona-se trechos do citado precedente:

[...]

Sobre o tema, em voto proferido pela eminente Ministra NANCY ANDRIGHI, esta Corte já decidiu que o exame da função social do contrato é um convite ao Poder Judiciário, para que sele construa soluções justas, rente à realidade da vida prestigiando prestações jurisdicionais intermediárias, razoáveis, harmonizadoras e que, sendo encontradas caso a caso, não cheguem a aniquilar nenhum dos outros valores que orientam o ordenamento jurídico, como autonomia da vontade (REsp nº 972.436/BA, j. 17/03/2009).

Aqui, conquanto a cláusula penal prevista no contrato fosse de 10% do valor total, o v. acórdão recorrido houve por bem reduzi-la para apenas 10% do montante das prestações pagas.

O fato de a penalidade ter sido ajustada nos limites permitidos pela lei não impedia a redução determinada, pois como ensina JOSÉ FERNANDO SIMÃO (...) mesmo respeitados os limites legais, quer seja o limite do art. 412, quer seja aquele previsto em regra especial, a cláusula penal ainda poderá ser reduzida nas hipóteses do art. 413 do CC (Código Civil Comentado. ANDERSON SCHREIBER et al. 4ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2022, p. 288).

E assim é porque os parâmetros que preponderam na norma do art. 413 do CC não são os limites eventualmente possíveis diante da lei, mas sim a natureza e a finalidade do negócio. Logo, como explica ANDRÉ SILVA SEABRA não há, portanto, um parâmetro fixo, pois o "juízo é de ponderação, e não de mera subsunção, atendendo-se às circunstâncias do caso" (Limitação e Redução da Cláusula Penal. São Paulo: Almedina, 2022, p. 391).

De fato, dentro dessas "circunstâncias do caso" importa ver, como diz NELSON ROSENVALD, quais as necessidades humanas a que o bem contratado visa satisfazer. Negócios jurídicos incidentes sobre bens essenciais devem ser perspectivados de maneira diversa às relações contratuais que recaiam em bens supérfluos (Cláusula Penal. A Pena Privada nas Relações Negociais. Indaiatuba-SP: Ed. Foco, 2020, p. 213).

Na situação, verifica-se que o contrato visou a venda e compra de imóvel. Portanto, teve por base bem que assume alta relevância na vida das pessoas, principalmente daquelas que só podem adquirir mediante parcelas mensais que perduram por longos anos, durante os quais sobrevêm vicissitudes variadas.

Por outro lado, os imóveis são sabidamente bens que, em regra, permanecem e conservam seu valor e, por vezes, até valorizam, donde a resolução do contrato entre as partes aparentemente não implicará maior prejuízo ao credor, que recuperando-o, poderá novamente vendê-lo a outrem e talvez por preço maior.

Assim, a redução da cláusula penal para 10% do valor das prestações pagas se mostra em tudo e por tudo razoável, na medida em que possibilita ao devedor recuperar a maior parte daquilo que despendeu.

Manter a cláusula penal em 10% do valor do contrato, conforme pretende a SETPAR, significaria decretar a perda total do valor pago, o que, além de ser vedado pelo Código de Defesa do Consumidor (art. 51, II), como observou o Tribunal Estadual, resultaria na total frustração do fim do negócio jurídico idealizado.

Importante ter em conta, como ensinam ROSA MARIA e NELSON NERY JÚNIOR, que o vínculo jurídico tem também a (...) natureza lógica de relação de razão, de quantidade, de proporção, de se saber, exatamente, quanto um deve prestar ao outros, pesado e sopesado, com igualdade e harmonia (instituições de Direito Civil. Vol. I, tomo I. São Paulo: RT, 2014, p. 357).

Enfim, tudo sopesado, a solução adotada pela Corte Estadual merece ser mantida, pois pelas circunstâncias do caso concreto se mostrou suficiente a preservação ao conjunto dos interesses legítimos das partes.

(REsp n. 2.073.412/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 3/10/2023, DJe de 5/10/2023.)

No tocante ao
percentual de retenção
, entretanto, a Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do Resp 1.723.519/SP, há muito consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, deve prevalecer o percentual padrão de
25% (vinte e cinco por cento) de retenção pelo fornecedor
, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (Rel. Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato.

Nesse sentido, o entendimento foi aplicado em caso de rescisão de contrato firmado após a nova lei:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. RESCISÃO. POSTERIOR A LEI Nº 13.786/18. PERCENTUAL. SÚMULA 83/STJ. ALTERAÇÃO DO PERCENTUAL. REEXAME DE FATOS. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO IMPROVIDO.

1. “Consoante entendimento do Superior Tribunal de Justiça, 1a despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ)” (REsp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe 2/10/2019).

2. A Segunda Seção do STJ, por ocasião desse julgamento, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção pelo fornecedor, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (Rel. Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato.

3. O v. Acórdão recorrido está, portanto, de acordo com o entendimento desta Corte Superior, de modo a incidir a Súmula 83/STJ.

4. Agravo interno não provido.

(AgInt no REsp n. 2.040.692/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 27/3/2023, DJe de 3/4/2023.)

Assim, considerando que, no presente caso, não há circunstância específica apta a justificar a redução do parâmetro jurisprudencial para 10%, merece reforma a sentença, para fixar o percentual de retenção pela Recorrente em
25% do total da quantia paga
pelos Recorridos.

Por outro lado, não assiste razão à Recorrente ao afirmar que é cabível a retenção da
taxa de fruição do bem
desde a imissão na posse, mesmo que se trate de imóvel não edificado, como no caso.

À luz da jurisprudência do c. STJ, é “
Incabível a cobrança de taxa de fruição nas hipóteses em que o objeto do contrato de promessa de compra e venda é um lote não edificado. Precedentes.
” (AgInt no REsp n. 1.934.702/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 15/8/2022, DJe de 17/8/2022.)

Assim, não merece reforma a sentença quanto ao ponto.

No que se refere ao argumento de que a
restituição dos valores apurados
deve ocorrer em 12 (doze) parcelas mensais, observado o prazo de carência estipulado, assiste razão à Recorrente.

Sobre a questão, não se desconhece da jurisprudência firmada pelo c. STJ, no enunciado de Súmula nº 543/STJ:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

Porém, o referido entendimento também foi firmado sob a égide dos contratos firmados anteriormente à Lei nº 13.786/2018. No caso, considerando que o contrato foi firmado em 2019, aplica-se-lhe o disposto no §1
o
, do art. 32-A, da referida lei:

§ 1º O pagamento da restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais, com início após o seguinte prazo de carência:

I - em loteamentos com obras em andamento: no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias após o prazo previsto em contrato para conclusão das obras;

II - em loteamentos com obras concluídas: no prazo máximo de 12 (doze) meses após a formalização da rescisão contratual.

Assim, merece reforma a sentença quanto ao ponto, para determinar que a restituição dos valores apurados ocorra em
12 (doze) parcelas mensais
, observado o prazo de carência estipulado, na forma do §1
o
, do art. 32-A, da Lei nº 13.786/2018.

Melhor sorte não assiste à Recorrente no tocante à modificação do termo inicial da
correção monetária
, para que incida a partir do ajuizamento da ação.

A jurisprudência do c. STJ é firme no sentido de que “
Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeito de restituição, incide a partir de cada
desembolso
” (AgInt no AREsp 1674588/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/08/2020, DJe 27/08/2020).

Já no tocante aos
juros de mora
, merece acolhimento o argumento da Recorrente, no sentido de que seu termo inicial deve ser a partir do trânsito em julgado.

Nesse sentido, “
A jurisprudência do STJ é no sentido de que os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão quando é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal. Tema 1.002/STJ
” (AgInt no AREsp n. 1.674.588/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 24/8/2020, DJe de 27/8/2020.)

Por fim, a Recorrente alega que deve ser reconhecida sua
sucumbência mínima
.

Melhor sorte
não
assiste à Recorrente.

A jurisprudência do c. STJ orienta que a apuração da sucumbência recíproca deve levar em conta o quantitativo de pedidos (isoladamente considerados) que foram deferidos em contraposição aos indeferidos. (AgInt no REsp n. 1.902.427/DF, relatora Ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, julgado em 30/8/2021, DJe de 2/9/2021.).

No caso, os autores pugnaram por: (i) distrato imediato e irrevogável do contrato; (ii) suspensão das cobranças das parcelas mensais e semestrais, bem como da negativação de seus nomes junto aos órgãos de proteção de crédito; (iii) devolução integral e imediata dos valores pagos; e (ii) indenização por dano moral.

Da análise quantitativa dos 4 pedidos constantes da petição inicial, somente 2 (dois) deles foram integralmente acolhidos, razão pela qual deve ser reconhecida a sucumbência recíproca, a viabilizar a distribuição proporcional das despesas sucumbenciais, como feito pelo juízo sentenciante.

Ante o exposto, CONHEÇO e DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de WORS EMPREENDIMENTOS LTDA – ME, apenas para (i) fixar o percentual de retenção da promitente-vendedora em 25% do total da quantia paga pelos Recorridos; (ii) determinar que a restituição dos valores apurados ocorra em 12 (doze) parcelas mensais, observado o prazo de carência estipulado, na forma do §1
o
, do art. 32-A, da Lei nº 13.786/2018; (iii) o termo inicial dos juros de mora deve ser a partir do trânsito em julgado.

É como voto.

Desembargador SAMUEL MEIRA BRASIL JR.

Relator

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)