Tribunal: TJES
Processo: 0129398-82.2011.8.08.0012
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO
Órgão julgador: NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Provas em geral; Cláusulas Abusivas
Data de julgamento: 2023-08-16

Ementa:
EMENTA:
DIREITO CIVIL. AÇÃO REVISIONAL DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. IMPOSSIBILIDADE SUPERVENIENTE DE EXECUÇÃO DAS CLÁUSULAS. INDEFERIMENTO DO PROJETO DE LOTEAMENTO PELA PREFEITURA. ZONA DE PROTEÇÃO AMBIENTAL. CLÁUSULA PURAMENTE POTESTATIVA. NÃO CONFIGURAÇÃO. CIRCUNSTÂNCIA FÁTICA QUE JUSTIFICA A VALIDADE DAS CONDIÇÕES ESTIPULADAS NO NEGÓCIO JURÍDICO. PRECEDENTE. DESCABIMENTO DE RETENÇÃO DE ARRAS. RESCISÃO DO CONTRATO POR FATO ALHEIO À VONTADE DA INCORPORADORA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I.
Trata-se de Ação Revisional de Cláusula Contratual que incidiu sobre Contrato de Compra e Venda de Imóvel, sob a alegação de que os Itens 2.4 e 2.6 constituem cláusulas puramente potestativas, buscando os Autores a declaração sua declaração de nulidade, ou, subsidiariamente, a rescisão do Contrato com retenção de arras.

II.
Malgrado a Recorrida tenha efetuado o protocolo dos processos de Estudo de Viabilidade Ambiental nº 235/2010 e 1138/2010 junto à Prefeitura de Cariacica, ambos restaram indeferidos pela Municipalidade em razão do imóvel localizar-se em Zona de Proteção Ambiental, de forma a impossibilitar a realização do projeto de loteamento e, consequentemente, obstando o adimplemento contratual.

III.
Na hipótese,
os itens 2.4 e 2.6 não configuram cláusulas puramente potestativas, porquanto não vinculam os efeitos do contrato ao puro arbítrio da Empresa Recorrida, na medida em que tal vinculação se restringe à responsabilidade de promover as diligências necessárias para buscar a aprovação do loteamento do imóvel junto à Municipalidade, sendo certo que o deferimento do projeto associa-se a fator externo à vontade da Incorporadora Recorrida.

IV.
O pleito alusivo à retenção das arras por decorrência da rescisão contratual não merece prosperar, haja vista que a Recorrida não desistiu arbitrariamente do negócio jurídico, tampouco deu causa ao não aperfeiçoamento deste, porquanto o Instrumento Particular foi rescindido devido à impossibilidade superveniente de cumprimento dos itens 2.4 e 2.6 em razão do indeferimento do projeto de loteamento pela Prefeitura de Cariacica.

V.
Recurso conhecido e desprovido, sendo indevida a majoração de honorários advocatícios na medida em que não foram arbitrados face aos Recorrentes pelo Juízo
a quo
.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
0129398-82.2011.8.08.0012
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: JOSE GOMES SILVEIRA
APELADO: GSP INCORPORACAO DE IMOVEIS LTDA
RELATOR(A):NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

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EMENTA

DIREITO CIVIL. AÇÃO REVISIONAL DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. IMPOSSIBILIDADE SUPERVENIENTE DE EXECUÇÃO DAS CLÁUSULAS. INDEFERIMENTO DO PROJETO DE LOTEAMENTO PELA PREFEITURA. ZONA DE PROTEÇÃO AMBIENTAL. CLÁUSULA PURAMENTE POTESTATIVA. NÃO CONFIGURAÇÃO. CIRCUNSTÂNCIA FÁTICA QUE JUSTIFICA A VALIDADE DAS CONDIÇÕES ESTIPULADAS NO NEGÓCIO JURÍDICO. PRECEDENTE. DESCABIMENTO DE RETENÇÃO DE ARRAS. RESCISÃO DO CONTRATO POR FATO ALHEIO À VONTADE DA INCORPORADORA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I.
Trata-se de Ação Revisional de Cláusula Contratual que incidiu sobre Contrato de Compra e Venda de Imóvel, sob a alegação de que os Itens 2.4 e 2.6 constituem cláusulas puramente potestativas, buscando os Autores a declaração sua declaração de nulidade, ou, subsidiariamente, a rescisão do Contrato com retenção de arras.

II.
Malgrado a Recorrida tenha efetuado o protocolo dos processos de Estudo de Viabilidade Ambiental nº 235/2010 e 1138/2010 junto à Prefeitura de Cariacica, ambos restaram indeferidos pela Municipalidade em razão do imóvel localizar-se em Zona de Proteção Ambiental, de forma a impossibilitar a realização do projeto de loteamento e, consequentemente, obstando o adimplemento contratual.

III.
Na hipótese,
os itens 2.4 e 2.6 não configuram cláusulas puramente potestativas, porquanto não vinculam os efeitos do contrato ao puro arbítrio da Empresa Recorrida, na medida em que tal vinculação se restringe à responsabilidade de promover as diligências necessárias para buscar a aprovação do loteamento do imóvel junto à Municipalidade, sendo certo que o deferimento do projeto associa-se a fator externo à vontade da Incorporadora Recorrida.

IV.
O pleito alusivo à retenção das arras por decorrência da rescisão contratual não merece prosperar, haja vista que a Recorrida não desistiu arbitrariamente do negócio jurídico, tampouco deu causa ao não aperfeiçoamento deste, porquanto o Instrumento Particular foi rescindido devido à impossibilidade superveniente de cumprimento dos itens 2.4 e 2.6 em razão do indeferimento do projeto de loteamento pela Prefeitura de Cariacica.

V.
Recurso conhecido e desprovido, sendo indevida a majoração de honorários advocatícios na medida em que não foram arbitrados face aos Recorrentes pelo Juízo
a quo
.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 007 - Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

Composição de julgamento: 007 - Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - Relator / 019 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal / 027 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal
VOTOS VOGAIS
019 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar
027 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

JOSÉ GOMES SILVEIRA

e
LÉA SCARDINI SILVEIRA
interpuseram
APELAÇÃO CÍVEL
(fls. 605/621),

em razão da
SENTENÇA
(fls. 596/598-verso, integralizada às fl. 630/verso), proferida pelo
JUÍZO DA 3ª VARA CÍVEL DE CARIACICA/ES - COMARCA DA CAPITAL,
nos autos da
AÇÃO REVISIONAL DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS,
proposta em face de
GSP INCORPORAÇÕES DE IMÓVEIS LTDA
, cujo
decisum
julgou parcialmente procedente o pleito exordial, rescindindo o Contrato de Compra e Venda firmado entre as partes, com retorno ao
status quo

ante
com a restituição do valor pago pela compradora, condenando a Recorrida ao pagamento dos ônus sucumbenciais, arbitrando os honorários advocatícios sucumbenciais, equitativamente, no montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais), com fulcro no artigo 85, §8º, do Código de Processo Civil.

Irresignados, os Recorrentes sustentam, em síntese, que:
(I)

as cláusulas 2.4 e 2.6 do Contrato de Compra e Venda entabulado entre as partes configura-se puramente potestativa,
“uma vez que apenas através da iniciativa da Apelada é que ocorreria o protocolo de requerimento de aprovação do projeto junto aos órgãos competentes”
;
(II)
os Recorrentes possuem direito à retenção das arras, porquanto a inexecução contratual
“foi causada pela conduta negligente e desidiosa adotada pela Apelada”
.

Devidamente intimada, a Recorrida apresentou Contrarrazões às fls. 632/645, pugnando pelo desprovimento do Recurso de Apelação Cível.

É o relatório, no essencial.

Inclua-se o feito em Pauta de Julgamento.

NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

DESEMBARGADOR RELATOR

(documento datado e assinado eletronicamente)

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VOTO VENCEDOR

JOSÉ GOMES SILVEIRA

e
LÉA SCARDINI SILVEIRA
interpuseram
APELAÇÃO CÍVEL
(fls. 605/621),

em razão da
SENTENÇA
(fls. 596/598-verso, integralizada às fl. 630/verso), proferida pelo
JUÍZO DA 3ª VARA CÍVEL DE CARIACICA/ES - COMARCA DA CAPITAL,
nos autos da
AÇÃO REVISIONAL DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS
,

proposta em face de
GSP INCORPORAÇÕES DE IMÓVEIS LTDA
, cujo
decisum
julgou parcialmente procedente o pleito exordial, rescindindo o Contrato de Compra e Venda firmado entre as partes, com retorno ao
status quo

ante
com a restituição do valor pago pelo comprador, condenando a Recorrida ao pagamento dos ônus sucumbenciais, arbitrando os honorários advocatícios sucumbenciais equitativamente no montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais), com fulcro no artigo 85, §8º, do Código de Processo Civil.

Irresignados, os Recorrentes sustentam, em síntese, que:
(I)

as cláusulas 2.4 e 2.6 do Contrato de Compra e Venda entabulado entre as partes configuram-se puramente potestativas,
“uma vez que apenas através da iniciativa da Apelada é que ocorreria o protocolo de requerimento de aprovação do projeto junto aos órgãos competentes”
, devendo ser declarada sua nulidade;
(II)
os Recorrentes possuem direito à retenção das arras, porquanto a inexecução contratual
“foi causada pela conduta negligente e desidiosa adotada pela Apelada”
.

Ab initio
, cumpre historiar que o Contrato de Compra e Venda às fls. 31/35 verte sobre a aquisição de um imóvel de propriedade dos Recorrentes pela Incorporadora Recorrida, consignado pelas partes em 29.08.2008, com reconhecimento de firma em 1º.09.2008.

Nessa toada, restou pactuado no Instrumento Particular controvertido que o pagamento do valor do imóvel seria feito parceladamente, da seguinte maneira,
in litteris
:

“
2.
Os VENDEDORES se comprometem a vender à COMPRADORA e esta lhes adquirir o imóvel supra descrito, pelo preço certo de R$ 30,00 (trinta reais) o metro quadrado, totalizando R$ 9.618.965,25 (nove milhões, seiscentos e dezoito mil, novecentos e sessenta e cinco reais e vinte e cinco centavos) que serão pagos da seguinte forma:

2.1.
R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais) a serem pagos no dia 10 (dez) de setembro de 2008, a título de adiantamento de “sinal”.

2.2.
R$ 200.000,00 (duzentos mil reais) a serem pagos em 10 de novembro de 2008, a título de complementação de “sinal”.

2.3.
R$ 200.000,00 (duzentos mil reais) a serem pagos em 10 de dezembro de 2008, a título de complementação de “sinal”.

2.4.

R$ 4.159.482,65 (quatro milhões, cento e cinquenta e nove mil quatrocentos e oitenta e dois reais e sessenta e cinco centavos) a serem pagos na aprovação pela Prefeitura Municipal de Cariacica-ES e pelos órgãos ambientais, do projeto do loteamento a ser desenvolvido na área.

(...)

2.6.

R$ 4.809.482,65 (quatro milhões, oitocentos e nove mil quatrocentos e oitenta e dois reais e sessenta e cinco centavos) a serem pagos em 24 (vinte e quatro) parcelas mensais e sucessivas de R$ 200.395,10 (duzentos mil, trezentos e noventa e cinco reais e dez centavos) vencendo a primeira parcela no 30º (trigésimo) dia contado da aprovação do projeto de loteamento pela Prefeitura Municipal de Cariacica-ES e pelos órgãos ambientais. Todos os pagamentos serão corrigidos pelo IGPM na data do pagamento de cada parcela.”

Suced
e que, malgrado a Recorrida tenha efetuado o protocolo dos processos de Estudo de Viabilidade Ambiental nº 235/2010 e 1138/2010 junto à Prefeitura de Cariacica, ambos restaram indeferidos pela Municipalidade em razão de o imóvel localizar-se em Zona de Proteção Ambiental, de forma a impossibilitar a realização do projeto de loteamento e, consequentemente, obstando o adimplemento contratual.

Com efeito, insta salientar o entendimento do
Egrégio Superior Tribunal de Justiça
sobre a definição das cláusulas puramente potestativas,
in verbis
:

“EMENTA:
DIREITO CIVIL. CONTRATOS. CONDIÇÃO SUSPENSIVA MERAMENTE POTESTATIVA. VALIDADE. SUSPENSÃO DO PRAZO PRESCRICIONAL. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM PARA RETOMADA DO JULGAMENTO DAS APELAÇÕES.

1.
As disposições do NCPC, no que se refere aos requisitos de admissibilidade dos recursos, são aplicáveis ao caso concreto ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016.

2.
Discute-se nos autos a validade de estipulação que conferia ao credor a possibilidade de exigir, "tão logo fosse de seu interesse", a transferência da propriedade de imóvel.

3.

O art. 122 do CC/02 (correspondente ao art. 115 do CC/16) proíbe as condições puramente potestativas, assim compreendidas como aquelas que sujeitam a eficácia do negócio jurídico ao puro arbítrio de uma das partes, comprometendo a seriedade do acordo e depondo contra a boa-fé objetiva
.

4.
No caso, a estipulação assinalada mais se assemelha a termo incerto ou indeterminado do que, propriamente, a condição potestativa.

5.
E mesmo admitindo tratar-se de condição, seria de rigor verificar quem ela beneficiava (credor e devedor), não havendo falar, por isso, em falta de seriedade na proposta ou risco à estabilidade das relações jurídicas.

6.
Ademais, foi estatuída em consideração a uma circunstância fática alheia à vontade das partes: o resultado de uma determinada ação judicial (usucapião), havendo, assim, interesse juridicamente relevante a justificar sua estipulação.

7.
Desse modo a condição não seria inútil ou inconveniente e, em consequência, pode ser considerada válida, até mesmo para efeito de impedir a fluência do prazo prescricional.

8.
Recurso especial provido com determinação de retorno dos autos à origem para prosseguir no julgamento dos recursos de apelação.”

(
STJ
; REsp n. 1.990.221/SC, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 3/5/2022, DJe de 13/5/2022).

In casu
, os itens 2.4 e 2.6 não configuram cláusulas puramente potestativas, porquanto não vinculam os efeitos do contrato ao puro arbítrio da Empresa Recorrida, na medida em que tal vinculação se restringe à responsabilidade de promover as diligências necessárias para buscar a aprovação do loteamento do imóvel junto à Municipalidade, sendo certo que o deferimento do projeto associa-se a fator externo à vontade da Incorporadora Recorrida.

Nesse diapasão, verifica-se que a circunstância fática justifica a sua estipulação, pois o interesse da Incorporadora em adquirir o imóvel estava vinculado à possibilidade de promover o loteamento do terreno, que, por sua vez, tornou-se impossível em razão do indeferimento do projeto pela Prefeitura de Cariacica.

Em sendo assim, não há falar-se em nulidade dos itens impugnados alhures, na medida que não são cláusulas puramente potestativas.

Por outro giro, verifico que o pleito alusivo à retenção das arras por decorrência da rescisão contratual não merece prosperar, haja vista que a Recorrida não desistiu arbitrariamente do negócio jurídico, tampouco deu causa ao não aperfeiçoamento deste, porquanto o Instrumento Particular foi rescindido devido à impossibilidade superveniente de cumprimento dos itens 2.4 e 2.6 em razão do indeferimento do projeto de loteamento pela Prefeitura de Cariacica.

Isto posto, conheço e nego provimento ao Recurso de Apelação Cível, sendo indevida a majoração dos honorários advocatícios diante da ausência de arbitramento face aos Recorrentes pelo Juízo
a quo
, nos termos da fundamentação retro aduzida.

É como voto.

NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

DESEMBARGADOR RELATOR

(documento datado e assinado eletronicamente)

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)