Tribunal: TJES
Processo: 0003295-59.2013.8.08.0012
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR
Órgão julgador: SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Sistema Financeiro da Habitação; Indenização por Dano Moral; Indenização por Dano Material
Data de julgamento: 2023-07-28

Ementa:
EMENTA.
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. VALIDADE. TARIFA SATI. ABUSIVIDADE. RESTITUIÇÃO SIMPLES. DANOS MORAIS. INEXISTÊNCIA.

1. É válida a cobrança da comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma de incorporação imobiliária, quando expressamente informado o preço global da compra, destacada a quantia relativa à rubrica, até o momento da celebração do negócio jurídico, cumprido o dever de informação ao consumidor. Precedente do STJ (recurso repetitivo). Precedentes do TJES.

2. É abusiva a cobrança do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI) ou congênere, atrelado ao contrato de compra e venda de imóvel. Precedente do STJ (repetitivo).

3. Nas ações revisionais em que se discute a abusividade de cláusulas contratuais descabe a restituição do indébito em dobro, salvo se restar configurada a má-fé do credor, o que não seria o caso. Precedentes do STJ.

4. A simples cobrança de valores indevidos, por si só, não caracterizam danos morais passíveis de ressarcimento, notadamente quando configuram meros dissabores cotidianos restritos ao âmbito patrimonial. Precedentes do STJ.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
0003295-59.2013.8.08.0012
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: FERNANDA FURTADO FERREIRA
APELADO: BIG FIELD INCORPORACAO S.A.
RELATOR(A):SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR

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EMENTA

EMENTA.
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. VALIDADE. TARIFA SATI. ABUSIVIDADE. RESTITUIÇÃO SIMPLES. DANOS MORAIS. INEXISTÊNCIA.

1. É válida a cobrança da comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma de incorporação imobiliária, quando expressamente informado o preço global da compra, destacada a quantia relativa à rubrica, até o momento da celebração do negócio jurídico, cumprido o dever de informação ao consumidor. Precedente do STJ (recurso repetitivo). Precedentes do TJES.

2. É abusiva a cobrança do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI) ou congênere, atrelado ao contrato de compra e venda de imóvel. Precedente do STJ (repetitivo).

3. Nas ações revisionais em que se discute a abusividade de cláusulas contratuais descabe a restituição do indébito em dobro, salvo se restar configurada a má-fé do credor, o que não seria o caso. Precedentes do STJ.

4. A simples cobrança de valores indevidos, por si só, não caracterizam danos morais passíveis de ressarcimento, notadamente quando configuram meros dissabores cotidianos restritos ao âmbito patrimonial. Precedentes do STJ.

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ACÓRDÃO

Decisão
: Vistos, relatados e discutidos estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Desembargadores da SEGUNDA CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Espírito Santo, à unanimidade, dar provimento parcial ao recurso.

Órgão julgador vencedor
: 004 - Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR

Composição de julgamento: 004 - Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - Relator / 005 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal / 026 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - PAULA CHEIM JORGE - Vogal
VOTOS VOGAIS
005 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar
026 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - PAULA CHEIM JORGE (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0003295-59.2013.8.08.0012

RELATOR : DES. SAMUEL MEIRA BRASIL JR.

RECORRENTE : FERNANDA FURTADO FERREIRA

ADVOGADO : MARCO TULIO NOGUEIRA HORTA - OAB ES5736-A

RECORRIDO : BIG FIELD INCORPORACAO S.A.

ADVOGADO : FABIO RIVELLI - OAB ES23167-A

MAGISTRADO : FERNANDO ANTONIO LIRA RANGEL

VOTO

O SENHOR DESEMBARGADOR SAMUEL MEIRA BRASIL JR. (RELATOR):

A controvérsia diz respeito à cobrança de comissão de corretagem e serviço de assessoria técnica (SATI) em contrato de promessa de compra e venda de imóvel.

A Autora, compradora do imóvel, pleiteia o reconhecimento da nulidade da cobrança das rubricas, no valor de R$ 6.758,80 (seis mil setecentos e cinquenta e oito reais e oitenta centavos), com a restituição dobrada do montante, além da condenação da vendedora ao pagamento de indenização por danos morais.

Na r. sentença, o juízo de origem rejeitou a pretensão.

Senão vejamos.

O Colendo Superior Tribunal de Justiça, em julgamento de recurso repetitivo (Tema 938), firmou a tese no sentido de que
é válida a cobrança da comissão de corretagem
nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma de incorporação imobiliária, quando expressamente informado o preço global da compra, com destaque e informação prévia da quantia relativa à rubrica. No mesmo precedente, a Corte Superior consignou ser abusiva a cobrança do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI) ou congênere, atrelado ao contrato. Vejam:

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1.
Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
. 1.2.
Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.
II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1. 2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2. III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. (REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016)

No elucidativo voto condutor do julgamento vinculante supramencionado, o culto Relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino asseverou que:

“O preço total, como próprio nome indica, representa o quanto o consumidor terá que pagar para adquirir o produto ou contratar serviço, sem nenhum acréscimo pecuniário.

No âmbito dos negócios jurídicos bancários, as normas do Decreto n. 5.903/206 referentes ao preço tal têm sido aplicadas com efetividade, pois o Conselho Monetário Nacional passou a exigir, por meio da Resolução 3.517/207, que o consumidor seja informado Custo Efetivo Total -CET das operações bancárias.

Esse mesmo dever de clareza também está presente nos negócios jurídicos em questão.

(omissis)

Portanto,
há o reconhecimento da
necessidade de clareza e transparência
na previsão contratual acera da transferência para o comprador ou promitente-comprador (consumidor) do dever de pagar a comissão de corretagem.

Para cumprir essa obrigação,
deve a incorporadora informar ao consumidor, até o momento da celebração do contrato de promessa de compra e venda, o preço total de aquisição da unidade imobiliária, especificando o valor da comissão de corretagem, ainda que esta venha a ser paga destacadamente.

Conclui-se este tópico, portanto, no sentido de que
o dever de informação é cumprido quando consumidor é informado até o momento da celebração do contrato acerca do preço total da unidade imobiliária, incluído nesse montante o valor da comissão de corretagem
.” -
[grifos não originais]

E, ainda:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. OBRIGAÇÃO DE FAZER. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM ENTENDIMENTO FIRMADO NESTA CORTE SUPERIOR. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO 1. Não se viabiliza o recurso especial pela indicada violação dos artigos 1022 do Código de Processo Civil de 2015. Isso porque, embora rejeitados os embargos de declaração, a matéria em exame foi devidamente enfrentada pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte recorrente. Não há falar, no caso, em negativa de prestação jurisdicional. A Câmara Julgadora apreciou as questões deduzidas, decidindo de forma clara e conforme sua convicção com base nos elementos de prova que entendeu pertinentes. No entanto, se a decisão não corresponde à expectativa da parte, não deve por isso ser imputado vicio ao julgado.

2. O STJ possui firme o entendimento no sentido de que na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula 543/STJ).

3. A Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp n. 1.723.519/SP (28.8.2019), de relatoria da Ministra ISABEL GALLOTTI, firmou o entendimento no sentido de que, nos contratos firmados antes da Lei n. 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, definido anteriormente no julgamento dos EAg n. 1.138.183/PE, por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. Precedentes.

4. Em relação à devolução das arras, partindo da premissa estabelecida pelo acórdão recorrido de que eram confirmatórias, verifica-se que o acórdão adotou entendimento em conformidade com a jurisprudência desta Corte, a qual assinala que "o arrependimento do promitente comprador não importa perda das arras, se forem confirmatórias, admitindo-se, contudo, a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados" (AgInt no AREsp 1.273.751/DF, Relator o Ministro Antonio Carlos Ferreira, DJe de 1º/8/2018).

5.
O Superior Tribunal de Justiça, em julgamento sob o rito de recursos repetitivos, entendeu que
é válida cláusula que transfere ao comprador a obrigação de pagar comissão de corretagem, desde que o valor seja destacado. Fixou também entendimento de que é abusiva a cobrança de serviço de assessoria técnico-imobiliária - SATI
(REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016).

6. Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeito de restituição, incide a partir de cada desembolso. Precedentes.

7. A revisão dos valores arbitrados a título de honorários advocatícios, bem como da distribuição dos ônus sucumbenciais envolvem ampla análise de questões de fato e de prova, consoante as peculiaridades de cada caso concreto, providência incabível em sede de recurso especial, nos termos da Súmula 7/STJ. Precedentes.

8. Agravo interno não provido.

(AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp n. 1.822.832/RJ, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 22/2/2022, DJe de 3/3/2022.)

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REPARAÇÃO POR DANO MATERIAL E COMPENSAÇÃO POR DANO MORAL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO INDICAÇÃO. SÚMULA 284/STF. VIOLAÇÃO DO ART. 489 DO CPC/15. INOCORRÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO NÃO IMPUGNADO. SÚMULA 283/STF. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). COBRANÇA. ABUSIVIDADE. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. COTEJO ANALÍTICO E SIMILITUDE FÁTICA. AUSÊNCIA. HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA RECURSAL. MAJORAÇÃO.

1. Ação de rescisão contratual cumulada com compensação por dano moral e reparação por dano material.

2. A ausência de expressa indicação de obscuridade, omissão ou contradição nas razões recursais enseja o não conhecimento do recurso especial.

3. Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, e fundamentado corretamente o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não há que se falar em violação do art. 489 do CPC/15.

4. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados, não obstante a interposição de embargos de declaração, impede o conhecimento do recurso especial.

5. A existência de fundamento do acórdão recorrido não impugnado - quando suficiente para a manutenção de suas conclusões - impede a apreciação do recurso especial.

6. O reexame de fatos e provas em recurso especial é inadmissível.

7.
A cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária é abusiva. Precedentes do STJ.

8. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

9. O dissídio jurisprudencial deve ser comprovado mediante o cotejo analítico entre acórdãos que versem sobre situações fáticas idênticas.

10. Agravo interno no recurso especial não provido.

(AgInt no REsp n. 1.796.706/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 23/9/2019, DJe de 26/9/2019.)

No mesmo sentido, este e. TJES:

EMENTA: CIVIL PROCESSUAL CIVIL - APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - CONCESSÃO DA GRATUIDADE DA JUSTIÇA À PESSOA JURÍDICA EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL EFEITOS EX NUNC - RESCISÃO CONTRATUAL PERFECTIBILIZADA COM JURIDICIDADE ESCORREITA RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS FIXADA NA SENTENÇA - TAXA DE CORRETAGEM LEGALIDADE - ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL RECONHECIDO COM JURIDICIDADE ATO ILEGAL PRATICADO PELA DEMANDADA DANOS MATERIAS REGULARMENTE RECONHECIDOS - DANOS MORAIS DEVIDOS - RECURSOS DA AUTORA CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO RECURSO DA DEMANDADA DESPROVIDO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. Fora conhecido o recurso manejado pela demandada, à luz do panorama que retrata a insuficiência financeira de Pessoa Jurídica em recuperação judicial. Assistência Judiciária concedida com efeitos ex nunc. 2. O enunciado sumular nº 543 do C. STJ estabelece que nas hipóteses de resolução de contrato por opção do adquirente é possível a retenção parcial dos valores pagos, sendo o entendimento daquela Corte no sentido de que é possível a retenção entre 10% e 25% do total da quantia paga (...). (AgInt no AREsp 1263262/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 21/02/2019, DJe 13/03/2019). Regular retenção de 20% (vinte por cento) sobre os valores já pagos, conforme cláusula contratual, no caso concreto. 3.
De acordo com o Tema nº 938 do STJ: É admitida a validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, d esde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
(REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016).
Na hipótese, houve documento assinado na mesma data do Contrato de Compra e Venda acerca da taxa de corretagem, com as devidas informações presentes, de modo que não se verifica a ilegalidade da cobrança.
4. Segundo o STJ, não é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção que prevê prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra pelo lapso máximo de 180 (cento e oitenta) dias ( STJ - REsp 1.582.318-RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, por unanimidade, julgado em 12/9/2017, DJe 21/9/2017 - Informativo n. 612, de 25/10/2017). In casu, a construtora extrapolou o prazo de 180 (cento e oitenta) dias, não tendo entregado o imóvel na prorrogação permitida, sem comprovar hipótese de caso fortuito ou força maior, sendo assim devidas as condenações em danos materiais, pelos danos emergentes entre o período de junho/2011 a novembro/2012. 5. A entrega do imóvel em questão fora injustificadamente postergada, causando um atraso de quase 2 (dois) anos, o que ultrapassa o mero aborrecimento, exsurgindo o direito à indenização pelo dano moral sofrido. Precedentes [...]. (TJES, Classe: Apelação, 48120267785, Relator: Robson Luiz Albanez, Órgão julgador: Quarta Câmara Cível, Data de Julgamento: 10/04/2017, Data da Publicação no Diário: 19/04/2017). Danos morais fixados em R$ 5.000,00 (cinco mil reais). 6. Recursos conhecidos. Parcial provimento do recurso interposto por VALESKA DE OLIVEIRA FERREIRA. Não provimento do recurso de BIG FIELD INCORPORAÇÕES. Inversão dos ônus da sucumbência em desfavor da demandada/apelada. Majoração dos honorários decorrentes do desprovimento do recurso manejado pela apelada, com implementação da suspensão da cobrança da parte majorada em razão do efeito ex nunc atrelado ao deferimento da assistência judiciária. (TJES, Classe: Apelação Cível, 035120264318, Relator : WALACE PANDOLPHO KIFFER, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 30/01/2023, Data da Publicação no Diário: 08/02/2023)

EMENTA. APELAÇÃO CÍVEL. RECURSOS INTERPOSTOS POR AMBAS AS PARTES. ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA. AUSÊNCIA DE ELEMENTOS PARA AFASTAR PRESUNÇÃO DE VERACIDADE DA DECLARAÇÃO DE HIPOSSUFICIÊNCIA. BENEFÍCIO DEFERIDO SEM PREJUÍZO DE REANÁLISE NA FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. VALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR E NOTIFICAÇÃO DA VENDEDORA ACERCA DA RESCISÃO AINDA NO PRAZO DE TOLERÂNCIA. CULPA ATRIBUÍDA AO PROMITENTE COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE 30% DO VALOR PAGO. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO CONSIDERANDO OS CUSTOS OPERACIONAIS DA VENDEDORA. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO POIS A VENDEDORA NÃO DEU CAUSA À RESCISÃO. CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DO DESEMBOLSO. COMISSÃO DE CORRETAGEM, VALIDADE. EXPRESSA CIÊNCIA E ACEITAÇÃO DA TRANSFERÊNCIA AO CONSUMIDOR. REDIMENSIONAMENTO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. RECURSOS CONHECIDOS PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DA REQUERENTE E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DA REQUERIDA. 1. Não há nenhum indicativo capacidade econômica da sucessora para arcar com as despesas processuais sem prejuízo do sustento da família, devendo ser concedido o benefício da gratuidade, sem prejuízo de reanálise da questão em eventual cumprimento de sentença. 2. A rescisão do contrato de compra e venda não pode ser imputado às requeridas, pois, sendo válida a cláusula de tolerância de 180 dias, a conclusão das obras poderia ocorrer até 30/11/2011, sendo que a certidão de habitabilidade foi expedida antes disso, em 10/11/2011. 3. Apesar da averbação do habite-se na matrícula do imóvel em 14/03/2012, data em que também averbada a instituição e a convenção do condomínio, fato é que o promitente comprador, em razão do atraso na obra e utilização do prazo de tolerância, suspendeu os pagamentos avençados, notificando a incorporadora e a promitente vendedora de suposto descumprimento contratual, manifestando interesse na rescisão do contrato. 4. Cabia ao promitente comprador continuar pagando as parcelas mensais avençadas, sendo que o saldo final (que deveria ser objeto do financiamento) foi apurado no mês subsequente à averbação do habite-se, quando já havia quatro parcelas contratadas inadimplidas. 5. Após o habite-se obtido em 10 de novembro de 2011, dentro do prazo de tolerância previsto no contrato, assim como depois de instalado o condomínio, iniciou-se a entrega das chaves aos promitentes compradores em dezembro daquele ano, porém, naquela data, o promitente comprador já estava inadimplente, e já havia efetivado a notificação extrajudicial, sendo, portanto, o responsável pela rescisão, que manifestou expressa vontade, em razão do atraso, que, em verdade, estava previsto no contrato e era legal. 6. A rescisão contratual no caso se deu por inadimplemento do comprador, que deixou de pagar as parcelas avençadas, impondo ao vendedor a necessidade de retornar ao mercado para revender o imóvel com todos os custos inerentes a este fato, tais como, divulgação/marketing, equipe de venda, registro de cartório etc. Portanto, in casu , o percentual de retenção de 20% do valor pago não é o bastante para reparar as requeridas dos prejuízos causados por ato de vontade exclusivo do comprador, porquanto pequeno quando comparado com o valor do contrato, devendo ser majorada a porcentagem retida. 7. O percentual de retenção de 30% (trinta por cento) do valor pago pelo comprador mostra-se mais adequado às peculiaridades do caso concreto, considerando os custos operacionais. 8. Quanto ao termo inicial dos juros de mora, considerando que até o trânsito em julgado da sentença condenatória a promitente vendedora não está em mora, porque não deu causa à rescisão do contrato, deve ser estabelecido a fluência dos juros a partir do trânsito em julgado, e não da citação, mantida a correção monetária a partir do desembolso. 9.
Em relação à comissão de corretagem, conforme precedente repetitivo, é válida a sua transferência ao consumidor, o que pode ser feito por pactuação verbal ou mediante celebração de um contrato autônomo entre o consumidor e corretor.
Hipótese em que houve o prévio conhecimento, aceitação e previsão da referida obrigação, sendo válida a transferência deste ônus ao consumidor,
que não pode pretender a devolução em razão de ter desistido do contrato anos depois, motivado pelo atraso na obra, que estava previsto na avença.
10. Em razão do parcial provimento da apelação da parte requerida, impõe-se redimensionar os ônus de sucumbência, para reconhecer a sucumbência recíproca, determinando a distribuição da condenação das partes litigantes no pagamento das custas processuais pro rata , mantidos os honorários em 10% sobre o valor da condenação, distribuídos entre os sucumbentes na mesma proporção, sobrestada a exigibilidade em relação à sucessora da parte requerente/apelante, sem prejuízo de reanálise na fase de cumprimento de sentença. 11 . Recursos conhecidos para negar provimento ao recurso da requerente e dar parcial provimento ao recurso da requerida. (TJES, Classe: Apelação Cível, 035120010588, Relator: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Relator Substituto : JOSE AUGUSTO FARIAS DE SOUZA, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 25/10/2022, Data da Publicação no Diário: 30/11/2022)

No caso em julgamento, a proposta de contratação, fls. 52,
assinada

pela adquirente
em 23.9.2011 – antes da celebração do contrato em si, firmado em 1º.10.2011, fls. 53 e seguintes – esclarece a cobrança das seguintes rubricas apartadas e destacadas do valor global pela venda do imóvel: (i) corretor 01 (Giovani Mercadante), no valor de R$ 4.392,00 (quatro mil trezentos e noventa e dois reais); (ii) gerente 01 (Marcelo Barboza), no valor de R$ 878,40 (oitocentos e setenta e oito reais e quarenta centavos); (iii) Avance Negócios Imobiliários (SAT), no valor de R$ 1.439,60 (mil quatrocentos e trinta e nove reais e sessenta centavos); e (iv) Diretor da empresa (Jair Davello), no valor de R$ 48,80 (quarenta e oito reais e oitenta centavos).

Nessa linha, em relação à cobrança da SAT, não tenho como afastar o reconhecimento da abusividade da exigência que, de acordo com a jurisprudência do STJ supramencionada, é abusiva. O pagamento do respectivo montante de
R$ 1.439,60
(mil quatrocentos e trinta e nove reais e sessenta centavos) foi confirmado pelo recibo de fls. 94.

No entanto, quanto às demais rubricas relativas à comissão de corretagem, não vejo como afastar a exigência.

Muito embora não conste no contrato de promessa de compra e venda a expressa previsão quanto ao pagamento das referidas despesas com corretagem, os documentos que instruem o processo demonstram que a consumidora foi
previamente
informada acerca da referida rubrica, tendo sido atendido o dever de informação à consumidora.

Além da proposta assinada pela adquirente mencionada anteriormente, o recibo de fls. 95 esclarece o pagamento da quantia relativa à comissão de corretagem, assim como o e-mail de fls. 110, no qual a compradora
admite a ciência
inequívoca quanto à cobrança da respectiva rubrica.

Com isso, pode-se concluir que, na data da celebração do negócio jurídico, a consumidora tinha conhecimento claro do preço total da venda e, também, da cobrança da comissão de corretagem, não havendo que se falar em violação ao dever de informação, reprimida pela jurisprudência.

Logo, de acordo com o entendimento vinculante do STJ, não há que se falar em abusividade ou irregularidade da cobrança da comissão de corretagem no caso em apreço, sendo devida tão somente a restituição pelo preço pago a título de serviço de assessoramento técnico (SATI).

E, quanto à devolução, nos termos da jurisprudência do STJ, nas ações revisionais em que se discute a abusividade de cláusulas contratuais
descabe
a restituição do indébito em dobro, salvo se restar configurada a má-fé do credor, o que não seria o caso.

Confira-se:

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. RESILIÇÃO UNILATERAL DO PROMITENTE COMPRADOR. RETENÇÃO DE 25%. CONTRATOS FIRMADOS ANTES DA LEI N. 13.786/2018. POSSIBILIDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ABATIMENTO. VIABILIDADE, CASO EXISTA CLARA PREVISÃO CONTRATUAL. TESE SUFRAGADA EM RECURSO REPETITIVO. ART. 42 DO CDC. DEVOLUÇÃO EM DOBRO DO VALOR DA COMISSÃO DE CORRETAGEM ABATIDA. INVIABILIDADE, POR AUSÊNCIA DE MÁ-FÉ. TAXA ADMINISTRATIVA EM VALOR RAZOÁVEL PARA OBTENÇÃO DE CERTIDÕES, DOCUMENTOS DIVERSOS E ELABORAÇÃO DE DOSSIÊ PARA PROPICIAR O FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. CABIMENTO. TAXA POR CESSÃO DE DIREITOS, FIXADA TENDO POR BASE O VALOR DO CONTRATO. ABUSIVIDADE.

1. Em caso de resilição pelo promitente comprador de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, "na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento" (REsp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe 2/10/2019).

2. Como o legitimado extraordinário vindica ao Judiciário disciplinar também contratos futuros, na vigência da Lei n. 13.786/2018, o art. 67-A, I e II, da Lei de Incorporação Imobiliária (Lei n. 4.591/1964), também incluído pela novel Lei n. 13.786/2018, dispõe que, em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, a pena convencional não poderá exceder a 25% da quantia paga e que pode ser deduzida também a integralidade da comissão de corretagem. Por sua vez, o parágrafo 5º estabelece que, quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, do que tratam os arts. 31-A a 31-F, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos naquele artigo e atualizados com base no índice contratualmente definido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindose, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput do mesmo artigo seja estabelecida até o limite de 50% da quantia paga.

3. Por um lado, conforme entendimento sufragado pela Segunda Seção em recurso repetitivo, REsp n. 1.599.511/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, há "validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem". Por outro lado, com o advento da Lei n. 13.786/2018, foi incluído o art. 67-A na Lei n. 4.591/1964, cujo inciso I dispõe expressamente que, em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, será possível a dedução da integralidade da comissão de corretagem.

4. A Corte Especial pacificou, nos EREsp n. 1.413.542/RS, relator para o acórdão Ministro Herman Benjamin, com modulação para avenças de direito privado, que a repetição em dobro, prevista no parágrafo único do art. 42 do CDC, é cabível quando a cobrança indevida consubstanciar conduta contrária à boa-fé objetiva, devendo ocorrer independentemente da natureza do elemento volitivo.

5. O "engano justificável" na cobrança de dívida de consumo não afasta a boa-fé objetiva, mas, a contrario sensu, o "engano injustificável" caracteriza a má-fé do fornecedor, que "erra" quando não poderia "errar", tendo em vista as cautelas que lhe são exigidas por força de sua posição jurídica privilegiada. Isso porque, conforme o abalizado escólio doutrinário, o que o ordenamento jurídico visa com o princípio da boa-fé objetiva é assegurar que as partes colaborarão mutuamente para a consecução dos fins comuns perseguidos com o contrato, não se exigindo que o contratante colabore com o interesse privado e individual da contraparte, tampouco importe em sacrifício de posições contratuais de vantagem.

6. No caso em julgamento,
é descabida a devolução em dobro, pois a vedação à cobrança decorre da má redação dos instrumentos contratuais de adesão apontados na exordial, não ficando caracterizada a má-fé da incorporadora
, pois cuida-se de abatimento justificável da comissão de corretagem, na vigência da Lei n. 13.786/2018, com expressa previsão legal, desde que estabelecida claramente no contrato, inclusive no quadro-resumo.

7. A cobrança de "taxa administrativa" no razoável valor total de R$ 480,00 (quatrocentos e oitenta reais) para remunerar "serviços de pré-análise cadastral e de capacidade financeira do pagador", "obtenção de documentos, certidões e outros com esse fim, para montagem e encaminhamento do dossiê do financiamento para a Caixa Econômica Federal, independentemente da aprovação do financiamento", por se tratar de serviço necessário e efetivamente prestado, não caracteriza cobrança arbitrária.

8. Não é cabível a cobrança da taxa de cessão de direitos sobre o valor do contrato prevista nas avenças elencadas na inicial, pois é desproporcional, uma vez que não guarda correspondência com nenhum serviço prestado pela incorporadora, implicando desvantagem exagerada para o consumidor.

9. Recurso especial parcialmente provido.

(REsp n. 1.947.698/MS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 8/3/2022, DJe de 7/4/2022.)

CIVIL. CLÁUSULA NULA. REPETIÇÃO DO INDÉBITO.
O pagamento resultante de cláusula contratual mais tarde declarada nula em sede judicial deve ser devolvido de modo simples, e não em dobro; age no exercício regular de direito quem recebe a prestação prevista em contrato.

Embargos de divergência conhecidos e providos.

(EREsp n. 328.338/MG, relator Ministro Ari Pargendler, Segunda Seção, julgado em 26/10/2005, DJ de 1/2/2006, p. 427.)

PROCESSUAL CIVIL E BANCÁRIO. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMISSÃO DE PERMANÊNCIA NO PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA. POSSIBILIDADE. CAPITALIZAÇÃO MENSAL DOS JUROS. PRÉVIA CONTRATAÇÃO. POSSIBILIDADE. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. POSSIBILIDADE. PAGAMENTO SIMPLES CASO NÃO COMPROVADA A MÁ-FÉ DO CREDOR. PRECEDENTES. ART. 543-C DO CPC. DECISÃO MANTIDA. [...] “
A jurisprudência desta Corte consolidou-se no sentido de que a devolução em dobro dos valores pagos indevidamente somente é possível quando resta configurada a má-fé do credor
.” (AgRg no AREsp 293.432/MS, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 11/06/2013, DJe 19/06/2013)

PROCESSO CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL. AÇÃO REVISIONAL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. AGRAVO IMPROVIDO. [...] "
Não cabe a restituição em dobro, na guarida do art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor, ausentes os seus pressupostos, considerando que o tema dos juros e encargos cobrados pelas instituições financeiras tem suscitado controvérsia judicial, até hoje submetida a incidência do Código de Defesa do Consumidor nas operações bancárias ao exame do Supremo Tribunal Federal
" (REsp nº 505.734/MA).”

(AgRg no REsp 932.894/RS, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/09/2008, DJe 13/10/2008)

Assim, ainda que exigida de maneira irregular, o encargo deve ser restituído de maneira
simples, acrescido de correção monetária desde o desembolso e juros de mora, pela taxa SELIC a partir da citação, vedada a cumulação com correção monetária a partir de então
1
.

Por fim, muito embora reconheça a irregularidade da cobrança da tarifa SATI, a conduta não justifica a condenação da empresa ao pagamento de indenização por danos morais à Autora, tal como pretendido na inicial.

De fato, a jurisprudência do STJ possui entendimento consolidado no sentido de que a simples cobrança de valores indevidos, por si só, não caracteriza danos morais passíveis de ressarcimento, notadamente quando configuram meros dissabores cotidianos restritos ao âmbito patrimonial. Nesse sentido:

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVL. CPC/2015. TELEFONIA MÓVEL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. MIGRAÇÃO DE PLANO. ATO UNILATERAL DA OPERADORA DE TELEFONIA. ABUSIVIDADE. ART. 51, INCISO XIII, DO CDC. REPETIÇÃO DO INDÉBITO. CABIMENTO EM TESE. CASO CONCRETO. AUSÊNCIA DE CUSTO ADICIONAL QUANTO A ALGUNS ITENS AGREGADOS AO PLANO. INVERSÃO DO JULGADO. ÓBICE DA SÚMULA 7/STJ. INEXISTÊNCIA DE INDÉBITO A RESTITUIR NESSES CASOS. PRESCRIÇÃO DECENAL DA PRETENSÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO. EXISTÊNCIA DE PRÉVIA RELAÇÃO CONTRATUAL ENTRE AS PARTES. PRECEDENTE DA CORTE ESPECIAL. DANO MORAL. INOCORRÊNCIA. MERO DISSABOR DA RELAÇÃO CONTRATUAL.

1. Controvérsia pertinente à abusividade (ou não) da alteração unilateral de plano de telefonia móvel por parte da operadora, incluindo-se no contrato o fornecimento de aplicativos digitais e serviços de terceiros, todos não pactuados anteriormente com a consumidora.

(
omissis
)

10.
Inocorrência de dano moral na espécie, pois a controvérsia se circunscreveu ao âmbito patrimonial das partes, como um dissabor da relação contratual, não se vislumbrando ofensa a direito da personalidade da consumidora.
11. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. (REsp n. 1.817.576/RS, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 1/6/2021, DJe de 10/6/2021.)

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. ENVIO DE CARTÃO DE CRÉDITO SEM SOLICITAÇÃO DO CONSUMIDOR. AUSÊNCIA DE NEGATIVAÇÃO OU COBRANÇA INDEVIDA. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. MERO ABORRECIMENTO. AGRAVO DESPROVIDO.

1.
É pacífica a jurisprudência desta Corte no sentido de que os aborrecimentos comuns do dia a dia, os meros dissabores normais e próprios do convívio social não são suficientes para originar danos morais indenizáveis
. Incidência da Súmula 83/STJ.

2. No caso, a revisão do concluído pelo Tribunal a quo, no sentido de que não houve ofensa à honra, em decorrência do envio, não solicitado, de cartão de crédito, demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, situação que encontra óbice na Súmula 7/STJ.

3. Agravo interno não provido.

(AgInt no REsp n. 1.655.212/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 19/2/2019, DJe de 1/3/2019.)

Logo, deve ser julgado improcedente o pedido de condenação em danos morais.

Em face do exposto,
DOU PROVIMENTO PARCIAL
ao recurso de Apelação, para reformar a r. sentença e reconhecer a abusividade da cobrança pelo serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI),
no valor de 1.439,60
(mil quatrocentos e trinta e nove reais e sessenta centavos), determinando a restituição simples do indébito, com correção monetária e juros de mora nos termos da fundamentação.

Diante do resultado, reconheço a ocorrência da sucumbência recíproca e condeno as partes ao pagamento das despesas processuais, na proporção de 50% (cinquenta por cento) cada, em que se incluem eventuais custas e honorários advocatícios que arbitro no montante de 20% (vinte por cento) sobre a condenação, conforme art. 85, §2º, do CPC, ressalvada a suspensão da exigibilidade da obrigação em relação à Autora, beneficiária da assistência judiciária gratuita.

É como voto.

Desembargador SAMUEL MEIRA BRASIL JR.

Relator

1
Nesse sentido, o STJ:
REsp 1748624/AM, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/12/2019, DJe 17/12/2019
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E, ainda, este e. TJES:
Apelação Cível, 024170139315, Relator : ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA, Órgão julgador: TERCEIRA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 15/09/2020, Data da Publicação no Diário: 27/11/2020; TJES, Classe: Apelação Cível, 048180143223, Relator : TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO, Órgão julgador: TERCEIRA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 10/08/2021, Data da Publicação no Diário: 27/08/2021
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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o Eminente Relator.