Tribunal: TJES
Processo: 5003618-63.2023.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): FABIO BRASIL NERY
Órgão julgador: FABIO BRASIL NERY
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2023-12-14

Ementa:
EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO

–
PRECLUSÃO PRO JUDICATO AFASTADA -
AÇÃO DE
RESCISÃO CONTRATUAL – OBRA A PREÇO DE CUSTO – INADIMPLÊNCIA DOS ADQUIRENTES – LEILÃO EXTRAJUDICIAL – REQUISITOS CUMPRIDOS
–
RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

1 – Houve alteração da situação fática com a designação de nova data para a realização do ato, tornando necessária a manifestação do julgador acerca do pedido de tutela de urgência formulado. Preclusão
pro judicato
afastada
.

2 - O contrato entre as partes restou caracterizado como
“sistema de administração sobre o preço de custo”,
nos termos da cláusula quarta, de modo que não incidem as normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor, sendo a relação jurídica regida pela Lei de Condomínio e Incorporações Imobiliárias (Lei 4.591/64).

3 – Os condôminos são os responsáveis pelo custo integral da construção, razão pela qual eventual inadimplência do adquirente possui o condão de alterar todo o prazo de conclusão, como, inclusive, contratualmente previsto.

4 - Não prosperam as alegações dos autores de que
“apenas se tornaram inadimplentes em virtude de alterações na situação financeira, e o aumento excessivo do valor inicialmente contratado para quitação do bem, sem, contudo, que houvesse qualquer estimativa de entrega e conclusão da obra”,
porquanto ao optarem por tal modalidade de contratação tinham ciência da responsabilidade pelo seu custo integral, bem como a possibilidade de atraso na entrega em razão de sua mora.

5 - Sendo inconteste a inadimplência dos agravados, possível a alienação da unidade adquirida visando a recomposição do caixa do condomínio e permitindo a continuidade da obra, por expressa previsão legal.

6 - Não merece retoques a decisão agravada, porquanto o contrato firmado estipulou, em sua cláusula décima quarta, a possibilidade de leilão extrajudicial.

7 - Recurso conhecido e provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5003618-63.2023.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: CONDOMINIO RESIDENCIAL CASTELO DE WINDSOR

AGRAVADO: ROSENBERG MELO DA FROTA e outros

RELATOR:
FABIO BRASIL NERY

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO

–
PRECLUSÃO PRO JUDICATO AFASTADA -
AÇÃO DE
RESCISÃO CONTRATUAL – OBRA A PREÇO DE CUSTO – INADIMPLÊNCIA DOS ADQUIRENTES – LEILÃO EXTRAJUDICIAL – REQUISITOS CUMPRIDOS
–
RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

1 – Houve alteração da situação fática com a designação de nova data para a realização do ato, tornando necessária a manifestação do julgador acerca do pedido de tutela de urgência formulado. Preclusão
pro judicato
afastada
.

2 - O contrato entre as partes restou caracterizado como
“sistema de administração sobre o preço de custo”,
nos termos da cláusula quarta, de modo que não incidem as normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor, sendo a relação jurídica regida pela Lei de Condomínio e Incorporações Imobiliárias (Lei 4.591/64).

3 – Os condôminos são os responsáveis pelo custo integral da construção, razão pela qual eventual inadimplência do adquirente possui o condão de alterar todo o prazo de conclusão, como, inclusive, contratualmente previsto.

4 - Não prosperam as alegações dos autores de que
“apenas se tornaram inadimplentes em virtude de alterações na situação financeira, e o aumento excessivo do valor inicialmente contratado para quitação do bem, sem, contudo, que houvesse qualquer estimativa de entrega e conclusão da obra”,
porquanto ao optarem por tal modalidade de contratação tinham ciência da responsabilidade pelo seu custo integral, bem como a possibilidade de atraso na entrega em razão de sua mora.

5 - Sendo inconteste a inadimplência dos agravados, possível a alienação da unidade adquirida visando a recomposição do caixa do condomínio e permitindo a continuidade da obra, por expressa previsão legal.

6 - Não merece retoques a decisão agravada, porquanto o contrato firmado estipulou, em sua cláusula décima quarta, a possibilidade de leilão extrajudicial.

7 - Recurso conhecido e provido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 030 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY

Composição de julgamento: 030 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Relator / 009 - Gabinete Des. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - Vogal / 011 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
009 - Gabinete Des. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
011 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº
5003618
-
63
.2023.8.08.0000

AGRAVANTE:
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL CASTELO DE WINDSOR

AGRAVADO
S
:
ROSENBERG MELO DA FROTA E OUTRO

RELATOR: DES. FÁBIO BRASIL NERY

VOTO

Trata-se de agravo de instrumento interposto pelo
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL CASTELO DE WINDSOR

em face da r. decisão proferida pela MM Juíza de Direito da 3ª Vara Cível de Vila Velha, nos autos da ação de rescisão contratual ajuizada por
ROSENBERG MELO DA FROTA E OUTRO
,
que deferiu a tutela de urgência para suspender o leilão extrajudicial do imóvel objeto da lide.

Em suas razões (id. 4719801) aduz o recorrente, inicialmente, a ocorrência de preclusão
pro judicato
, porquanto o pleito já fora indeferido anteriormente.

No mérito, sustenta que o empreendimento foi construído na modalidade administração pelo preço de custo, sendo os condôminos os responsáveis pelo seu pagamento integral.

Aduz que a inadimplência dos adquirentes impactou o prazo de conclusão, observando o leilão extrajudicial as regras previstas na Lei nº 4.591/64.

E mais: necessária a adoção da medida para cobrir o custo da dívida dos agravados, tendo em vista que deixaram de pagar as parcelas e os aportes de forma unilateral.

Preenchidos os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, passo a analisar o mérito do recurso.

Os agravados ajuizaram a demanda originária com o intuito de rescindir o contrato de compra e venda pactuado com o agravante, sob o fundamento de que houve atraso na entrega do imóvel.

Pleitearam, liminarmente, a suspensão do leilão extrajudicial para alienação do bem, sob pena de causar-lhes enormes prejuízos.

Inicialmente, rejeito a arguição de preclusão
pro judicato,
porquanto houve alteração da situação fática com a designação de nova data para a realização do ato, tornando necessária a manifestação do julgador acerca do pedido de tutela de urgência formulado.

Dito isso, é certo que o contrato entre as partes restou caracterizado como
“sistema de administração sobre o preço de custo”,
nos termos da cláusula quarta, de modo que não incidem as normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor, sendo a relação jurídica regida pela Lei de Condomínio e Incorporações Imobiliárias (Lei 4.591/64).

Nestes casos, os condôminos são os responsáveis pelo custo integral da construção, razão pela qual eventual inadimplência do adquirente possui o condão de alterar todo o prazo de conclusão, como, inclusive, contratualmente previsto: “
6.1 Estará o prazo sujeito a prorrogação em todos os casos fortuitos ou de força maior, além dos motivos exemplificados, sem pretensão exaustiva, a seguir elencados:
redução, falta ou atraso de pagamento das contribuições para a construção por parte de todos ou de qualquer condômino”
.

Assim, não prosperam as alegações dos autores de que
“apenas se tornaram inadimplentes em virtude de alterações na situação financeira, e o aumento excessivo do valor inicialmente contratado para quitação do bem, sem, contudo, que houvesse qualquer estimativa de entrega e conclusão da obra”,
porquanto ao optarem por tal modalidade de contratação tinham ciência da responsabilidade pelo seu custo integral, incluindo eventuais alterações, bem como a possibilidade de atraso na entrega em razão de sua mora.

E, sendo inconteste a inadimplência dos agravados, possível a alienação da unidade adquirida visando a recomposição do caixa do condomínio e permitindo a continuidade da obra, por expressa previsão legal:

É lícito estipular no contrato, sem prejuízo de outras sanções, que a falta de pagamento, por parte do adquirente ou contratante, de 3 prestações do preço da construção, quer estabelecidas inicialmente, quer alteradas ou criadas posteriormente, quando for o caso, depois de prévia notificação com o prazo de 10 dias para purgação da mora, implique na rescisão do contrato, conforme nele se fixar, ou que, na falta de pagamento, pelo débito respondem os direitos à respectiva fração ideal de terreno e à parte construída adicionada, na forma abaixo estabelecida, se outra forma não fixar o contrato. (art. 63 da Lei 4.591/64).

Infere-se, portanto, que merece reforma a decisão agravada, porquanto o contrato firmado estipulou, em sua cláusula décima quarta, a possibilidade de leilão extrajudicial em razão da inadimplência, tal como previsto pelo legislador, sendo facultado aos autores, mediante notificação judicial, a purgação da mora, providência não cumprida.

É o entendimento do STJ:

RECURSO ESPECIAL. CIVIL.
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. CONSTRUÇÃO A PREÇO DE CUSTO. CONDÔMINOS INADIMPLENTES. LEILÃO DAS FRAÇÕES IDEAIS
. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Tratando-se de construção sob o regime de administração ou preço de custo, o construtor não pode ser considerado parte legítima para figurar no polo passivo de ação cujo escopo seja a restituição de parcelas pagas diretamente ao condomínio e por ele administradas para investimento na construção.

2. No caso em exame, os proprietários do terreno e os adquirentes das frações ideais formaram condomínio, ajustando a construção de edifício, sob o regime de preço de custo. Destarte, a relação jurídica estabeleceu-se entre os condôminos e o condomínio. Os primeiros ficavam responsáveis pelos custos da obra e o segundo por sua administração, fiscalização e pelos investimentos dos valores percebidos no empreendimento imobiliário.

3. Não há relação de consumo a ser tutelada pelo Código de Defesa do Consumidor. Na realidade, a relação jurídica, na espécie, é regida pela Lei de Condomínio e Incorporações Imobiliárias (Lei 4.591/64).

4. O art. 63 dessa lei prevê a possibilidade de o condomínio alienar em leilão a unidade do adquirente em atraso, visando à recomposição de seu caixa e permitindo que a obra não sofra solução de continuidade. Todavia, a autorização de alienação do imóvel não pode ensejar o enriquecimento sem causa do condomínio, de maneira que o § 4º estabelece que do valor arrematado deverão ser deduzidos: (I) o valor do débito; (II) as eventuais despesas; (III) 5% a título de comissão; e (IV) 10% de multa compensatória. E, havendo quantia remanescente, deverá ser devolvida ao condômino inadimplente.

5. Recurso especial parcialmente provido.

(REsp n. 860.064/PR, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 27/3/2012, DJe de 2/8/2012.)

Firme nas razões expostas, conheço do recurso e
LHE
DOU
PROVIMENTO,
para permitir o leilão extrajudicial da unidade objeto da lide
.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Voto com o relator

Acompanho o E. Relator e dou provimento ao recurso.