Tribunal: TJES
Processo: 5004168-58.2023.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão julgador: JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Despejo por Denúncia Vazia; Defeito, nulidade ou anulação
Data de julgamento: 2023-08-28

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO
.
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE
DESPEJO
FUNDADA EM FALTA DE PAGAMENTO
. MEDIDA LIMINAR DE DESOCUPAÇÃO
.

PROVA DA PROPRIEDADE. DESNECESSIDADE.
RELAÇÃO OBRIGACIONAL. PRÉVIA NOTIFICAÇÃO DISPENSADA
.
RECURSO
DES
PROVIDO
.

1
)
Consoante o inciso IX do art. 59 da Lei nº 8.245/91, para o deferimento da liminar de desocupação do imóvel deverão ser observados os seguintes requisitos: a) prestação de caução no valor equivalente a três meses de aluguel; b) fundamentação da demanda na falta de pagamento do aluguel e acessórios da locação; c) ausência de qualquer das garantias mencionadas no art. 37 da Lei n. 8.245/91 (caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento), por não ter sido contratada ou por ter sido extinta ou por haver exoneração quanto à garantia.

2)
O Superior Tribunal de Justiça tem o entendimento de que “é possível a ação de despejo e/ou cobrança dos aluguéis pelo locador, sem a exigência de prova da propriedade, sendo suficiente a apresentação do contrato de locação”. Isso porque, “tratando-se de relação obrigacional, de cunho pessoal, dispensa-se a comprovação da propriedade do bem locado”. (AgInt no AREsp 1563912/SP)

3)
Com efeito, assim como a lei, o contrato é fonte primária de obrigação, implicando dizer que, sendo formulado por agentes capazes, sem qualquer indício de vulnerabilidade, deve ser presumida a paridade e a simetria, por força da incidência dos princípios da autonomia da vontade e da força obrigatória.

4)
A prévia notificação, segundo se observa dos incisos IX e VIII do §1º do art. 59 da Lei nº 8.245/91, constitui pressuposto necessário apenas nas ações de despejo fundadas em “denúncia vazia ou imotivada”, mas não naquelas cuja causa de pedir seja a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação.

5)
Recurso desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
5004168-58.2023.8.08.0000
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
AGRAVANTE: ABEDIAS AMBROSIO DOS SANTOS
AGRAVADO: MARCOS DA ROSA FARIA
RELATOR(A):JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

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EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO
.
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE
DESPEJO
FUNDADA EM FALTA DE PAGAMENTO
. MEDIDA LIMINAR DE DESOCUPAÇÃO
.

PROVA DA PROPRIEDADE. DESNECESSIDADE.
RELAÇÃO OBRIGACIONAL. PRÉVIA NOTIFICAÇÃO DISPENSADA
.
RECURSO
DES
PROVIDO
.

1
)
Consoante o inciso IX do art. 59 da Lei nº 8.245/91, para o deferimento da liminar de desocupação do imóvel deverão ser observados os seguintes requisitos: a) prestação de caução no valor equivalente a três meses de aluguel; b) fundamentação da demanda na falta de pagamento do aluguel e acessórios da locação; c) ausência de qualquer das garantias mencionadas no art. 37 da Lei n. 8.245/91 (caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento), por não ter sido contratada ou por ter sido extinta ou por haver exoneração quanto à garantia.

2)
O Superior Tribunal de Justiça tem o entendimento de que “é possível a ação de despejo e/ou cobrança dos aluguéis pelo locador, sem a exigência de prova da propriedade, sendo suficiente a apresentação do contrato de locação”. Isso porque, “tratando-se de relação obrigacional, de cunho pessoal, dispensa-se a comprovação da propriedade do bem locado”. (AgInt no AREsp 1563912/SP)

3)
Com efeito, assim como a lei, o contrato é fonte primária de obrigação, implicando dizer que, sendo formulado por agentes capazes, sem qualquer indício de vulnerabilidade, deve ser presumida a paridade e a simetria, por força da incidência dos princípios da autonomia da vontade e da força obrigatória.

4)
A prévia notificação, segundo se observa dos incisos IX e VIII do §1º do art. 59 da Lei nº 8.245/91, constitui pressuposto necessário apenas nas ações de despejo fundadas em “denúncia vazia ou imotivada”, mas não naquelas cuja causa de pedir seja a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação.

5)
Recurso desprovido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: ACORDA esta Segunda Câmara Cível, em conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade, negar provimento ao recurso.

Órgão julgador vencedor
: 005 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

Composição de julgamento: 005 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Relator / 026 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - PAULA CHEIM JORGE - Vogal / 004 - Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
026 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - PAULA CHEIM JORGE (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
004 - Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

Cinge-se a controvérsia no exame dos pressupostos para a concessão de medida liminar de desocupação do imóvel no bojo da ação de despejo, fundada na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação.

Dispõe o inciso IX do § 1º do art. 59 da Lei nº 8.245/91:
“
c
onceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo

[...]
a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.”

Como se depreende, a liminar de desocupação por falta de pagamento será concedida mediante: a) prestação de caução equivalente a 03 meses de aluguel pelo locador; b) inadimplência do locatário; c) contrato de locação desprovido de qualquer das garantias da caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

No caso em exame, o primeiro e terceiro pressupostos restam atendidos, como bem salientou o magistrado de primeira instância:

“Conforme se vê, é requisito para a concessão da liminar pleiteada o fato de o contrato estar desprovido de qualquer das garantias previstas no artigo 37. E, analisando o contrato firmado entre as partes, coligido, verifico que inexiste a estipulação de qualquer garantia.

Também é requisito para a concessão do despejo liminar que a parte requerente preste caução no valor equivalente a três meses de aluguel (STJ; REsp 1.207.161; Proc. 2010/0150779-2), o que, na presente hipótese, corresponde ao montante de R$ 900,00. In casu, houve prestação de caução pela parte autora, conforme se infere do comprovante coligido no ID 21985168.”

Em relação ao inadimplemento, a questão nem sequer é controvertida nos autos, sendo, pois, inconteste, que (i) a locação teve início em 19 de janeiro de 2013, no valor de R$ 300,00, reajustado anualmente segundo o índice IGPM; (ii) além do aluguel, obrigou-se contratualmente o locatário recorrido ao pagamento das tarifas de água, esgoto, luz e IPTU; (iii) o inadimplemento teve início em março de 2014 e, desde então, os alugueres não foram pagos de forma contínua, senão apenas esporádica, alcançando a dívida o valor histórico de R$ 19.3877,06; (iv) apesar de notificado diversas vezes para efetuar o pagamento e desocupar o imóvel, o recorrido não cumpriu com as obrigações assumidas contratualmente.

Em verdade, a defesa do agravante se restringe a apresentar resposta breve, sem abordar detalhes, reservando-se a apontar que
os contratos de locação livremente firmados não possuem validade jurídica
, tendo em vista que
o
recorrido não comprova a propriedade ou posse legítima sobre o bem locado
, bem como a
ausência de
notificação
prévia ao ajuizamento da ação de despejo
.

Ora, sobre o primeiro argumento, extrai-se da ementa de julgamento do AgInt no AREsp 1563912/SP (DJe 21/02/2020) que
“o Superior Tribunal de Justiça tem o entendimento de que é possível a ação de despejo e/ou cobrança dos aluguéis pelo locador,
sem a exigência de prova da propriedade, sendo suficiente a apresentação do contrato de locação
.”
Isso porque, segundo consta do voto do Relator, Ministro Raul Araújo,
“
tratando-se de relação obrigacional, de cunho pessoal, dispensa-se a comprovação da propriedade do bem locado
.”

No mesmo sentido, outros precedentes da Corte Superior:

AGRAVO REGIMENTAL NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO. LEGITIMIDADE ATIVA. PROVA DA PROPRIEDADE. DESNECESSIDADE. REEXAME DE PROVAS.
1. Tendo em vista a natureza pessoal da relação de locação, o sujeito ativo da ação de despejo identifica-se com o locador, assim definido no respectivo contrato de locação, podendo ou não coincidir com a figura do proprietário.
[...] 3. Agravo regimental não provido. (AgRg nos EDcl no AREsp n. 692.769/RS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 13/10/2015, DJe de 19/10/2015)

RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO E PROCESSUAL CIVIL. LEGITIMIDADE PARA COBRANÇA DE ALUGUÉIS. COMPROVAÇÃO DA TITULARIDADE DO BEM. DESNECESSIDADE. INEXISTÊNCIA DE DÉBITOS CONTRATUAIS. ANÁLISE. INVIABILIDADE. SÚMULA N.º 7 DESTA CORTE. LEI DE USURA E CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INAPLICABILIDADE.
1. O entendimento deste Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que é possível a cobrança dos aluguéis pelo locador, sem a exigência de prova da propriedade, sendo suficiente a apresentação do contrato de locação para a instrução da execução extrajudicial. Precedentes.
[...] 4. Recurso especial desprovido. (REsp n. 706.594/PR, relatora Ministra Laurita Vaz, Quinta Turma, julgado em 10/9/2009, DJe de 28/9/2009)

Com efeito, assim como a lei, o contrato é fonte primária de obrigação, implicando dizer que, sendo formulado por agentes capazes, sem qualquer indício de vulnerabilidade, deve ser presumida a paridade e a simetria, por força da incidência dos princípios da autonomia da vontade e da força obrigatória.

Sendo assim, à míngua de provas concretas da presença do vício de lesão ou outro defeito do negócio jurídico, exsurge lídima e válida a relação locatícia entabulada pelos litigantes.

Também não se sustenta, por sua vez, a afirmação de que a ausência de notificação prévia impede a pretensão desalijatória.

Não se ignora que o Superior Tribunal de Justiça firmou orientação no sentido de que a
notificação premonitória
do locatário para a
denúncia vazia de contrato com prazo indeterminado

constitui
pressuposto
de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo
, conforme se depreende do REsp 1812465/MG, como subsegue:

RECURSO ESPECIAL. CIVIL. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. AÇÃO DE DESPEJO. DENÚNCIA VAZIA. NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA. AUSÊNCIA. OBRIGATORIEDADE. EXTINÇÃO, SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. [...]
2. O propósito recursal diz respeito à necessidade de notificação premonitória como pressuposto de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo.
[...]
4. Mesmo de forma indireta, o STJ já apontava para a obrigatoriedade da ocorrência da notificação premonitória, ao denominá-la de "necessária" ou mesmo de "obrigatória". 5. A necessidade de notificação premonitória, previamente ao ajuizamento da ação de despejo, encontra fundamentos em uma série de motivos práticos e sociais, e tem a finalidade precípua de reduzir os impactos negativos que necessariamente surgem com a efetivação do despejo. 6. "
Caso a ação de despejo seja ajuizada sem a prévia notificação, deverá ser extinto o processo, sem a resolução do mérito, por falta de condição essencial ao seu normal desenvolvimento
".
7. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte, não provido. (REsp n. 1.812.465/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 12/5/2020, DJe de 18/5/2020)

Nada obstante, esse entendimento ao caso não se aplica, porquanto
a prévia notificação
, segundo se observa dos incisos IX e VIII do §1º do art. 59 da Lei nº 8.245/91,
constitui pressuposto necessário apenas nas ações de despejo

fundadas em

“
denúncia vazia
ou imotivada
”
, mas não naquelas cuja causa de pedir seja a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação.

A manutenção da decisão de primeira instância é, nessa conjuntura, medida que se impõe.

Do exposto, e por tudo mais que dos autos consta,

conheço do recurso e a ele
nego
provimento
.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

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