Tribunal: TJES
Processo: 0008086-89.2015.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão julgador: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Despesas Condominiais; Inadimplemento
Data de julgamento: 2023-06-28

Ementa:
EMENTA:
APELAÇÃO
CÍVEL
–
AÇÃO DE COBRANÇA – DESPESAS CONDOMINIAIS DEVIDAS POR CONSTRUTORA – RESPONSABILIDADE – ATÉ A IMISSÃO NA POSSE DO PROMISSÁRIO COMPRADOR – MARCO TEMPORAL – ENTREGA DAS CHAVES –
COMPROVAÇÃO DA ENTREGA APENAS EM RELAÇÃO A DUAS UNIDADES

–
RECURSO CONHECIDO E
PARCIALMENTE
PROVIDO.

1.
Em sede de contrarrazões, o apelado alega a preclusão para a juntada de documentos efetivada pela recorrente quando da apresentação de embargos de declaração à sentença, reiterados no recuro de apelação. O colendo Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado, no sentido de ser possível a juntada extemporânea de documentos ao processo, desde que ouvida a parte contrária, bem como inexistir o desejo de ocultação premeditada ou mesmo a surpresa para o juízo. Neste caso, não é possível verificar nenhuma malícia do requerido ou algum propósito de surpreender a parte adversa com a juntada de documentos na ocasião dos embargos de declaração, sendo imperioso salientar que ao que ressai, a entrega das chaves somente ocorreu após a apresentação de contestação.

2
.
Ultrapassado este ponto, sobre o mérito da lide, as cotas de condomínio consistem em obrigações
propter rem
, ou seja, são de responsabilidade de quem detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária, ou mesmo de quem ostente um dos aspectos da propriedade, a exemplo da posse, o gozo ou a fruição do bem, desde que tal sujeito possua relação jurídica direta com o condomínio. Precedente STJ.

3
.
O promitente comprador passa a ser responsável pelas despesas de condomínio a partir da efetiva posse, o que se dá com a entrega das chaves pela construtora. Precedentes STJ.

3.
Fixadas essas premissas,
in casu
, no que diz respeito ao imóvel descrito como situado no Bloco 02, apartamento 408, a requerida colacionou às fls. 462/465, termo de recebimento do imóvel, assinado pelo comprador em 27/08/2015 e em relação ao imóvel situado no Bloco 05, apartamento 309, os documentos demonstram que fora entregue à compradora em 21/06/2016.

4.
Porém, em relação ao Bloco 04, apartamento 310, não há nos autos elementos que demonstrem a ocorrência da entrega das chaves ao comprador, eis que o documento de fl. 450 encontra-se praticamente ilegível, sendo possível depreender apenas que diz respeito a um termo de vistoria e a um termo de responsabilidade do proprietário, os quais não são aptos a demonstrar a entrega das chaves e, em relação as demais unidades (Bloco 06, apartamentos 301, 302, 307), a apelante nada trouxe aos autos que comprove a entrega das chaves, devendo ser mantida a sentença.

5
.
Recurso conhecido e parcialmente provido.

6.
Sentença reformada apenas, para:

(I) excluir a condenação da recorrente ao pagamento das cotas condominiais, a partir de agosto de 2017, devidas pela unidade 408, bloco 02, eis que a posse do comprador ocorreu em agosto de 2015; (II) determinar que em relação ao apartamento 309 do bloco 05, são devidas as taxas condominiais a partir de abril de 2014 até junho de 2016. Mantidos incólumes os demais termos que não foram modificados.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
0008086-89.2015.8.08.0048
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA
APELADO: CONDOMINIO RESIDENCIAL VILA VERDE
RELATOR(A):FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

EMENTA:
APELAÇÃO
CÍVEL
–
AÇÃO DE COBRANÇA – DESPESAS CONDOMINIAIS DEVIDAS POR CONSTRUTORA – RESPONSABILIDADE – ATÉ A IMISSÃO NA POSSE DO PROMISSÁRIO COMPRADOR – MARCO TEMPORAL – ENTREGA DAS CHAVES –
COMPROVAÇÃO DA ENTREGA APENAS EM RELAÇÃO A DUAS UNIDADES

–
RECURSO CONHECIDO E
PARCIALMENTE
PROVIDO.

1.
Em sede de contrarrazões, o apelado alega a preclusão para a juntada de documentos efetivada pela recorrente quando da apresentação de embargos de declaração à sentença, reiterados no recuro de apelação. O colendo Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado, no sentido de ser possível a juntada extemporânea de documentos ao processo, desde que ouvida a parte contrária, bem como inexistir o desejo de ocultação premeditada ou mesmo a surpresa para o juízo. Neste caso, não é possível verificar nenhuma malícia do requerido ou algum propósito de surpreender a parte adversa com a juntada de documentos na ocasião dos embargos de declaração, sendo imperioso salientar que ao que ressai, a entrega das chaves somente ocorreu após a apresentação de contestação.

2
.
Ultrapassado este ponto, sobre o mérito da lide, as cotas de condomínio consistem em obrigações
propter rem
, ou seja, são de responsabilidade de quem detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária, ou mesmo de quem ostente um dos aspectos da propriedade, a exemplo da posse, o gozo ou a fruição do bem, desde que tal sujeito possua relação jurídica direta com o condomínio. Precedente STJ.

3
.
O promitente comprador passa a ser responsável pelas despesas de condomínio a partir da efetiva posse, o que se dá com a entrega das chaves pela construtora. Precedentes STJ.

3.
Fixadas essas premissas,
in casu
, no que diz respeito ao imóvel descrito como situado no Bloco 02, apartamento 408, a requerida colacionou às fls. 462/465, termo de recebimento do imóvel, assinado pelo comprador em 27/08/2015 e em relação ao imóvel situado no Bloco 05, apartamento 309, os documentos demonstram que fora entregue à compradora em 21/06/2016.

4.
Porém, em relação ao Bloco 04, apartamento 310, não há nos autos elementos que demonstrem a ocorrência da entrega das chaves ao comprador, eis que o documento de fl. 450 encontra-se praticamente ilegível, sendo possível depreender apenas que diz respeito a um termo de vistoria e a um termo de responsabilidade do proprietário, os quais não são aptos a demonstrar a entrega das chaves e, em relação as demais unidades (Bloco 06, apartamentos 301, 302, 307), a apelante nada trouxe aos autos que comprove a entrega das chaves, devendo ser mantida a sentença.

5
.
Recurso conhecido e parcialmente provido.

6.
Sentença reformada apenas, para:

(I) excluir a condenação da recorrente ao pagamento das cotas condominiais, a partir de agosto de 2017, devidas pela unidade 408, bloco 02, eis que a posse do comprador ocorreu em agosto de 2015; (II) determinar que em relação ao apartamento 309 do bloco 05, são devidas as taxas condominiais a partir de abril de 2014 até junho de 2016. Mantidos incólumes os demais termos que não foram modificados.

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ACÓRDÃO

Decisão
: VISTOS, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores que integram a colenda Segunda Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, na conformidade da ata e das notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade, CONHECER do recurso de apelação, e, no mérito, DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO, para reformar a r. sentença primeva apenas para: (I) excluir a condenação da recorrente ao pagamento das cotas condominiais, a partir de agosto de 2017, devidas pela unidade 408, bloco 02, eis que a posse do comprador ocorreu em agosto de 2015; (II) determinar que em relação ao apartamento 309 do bloco 05, são devidas as taxas condominiais a partir de abril de 2014 até junho de 2016., nos termos do voto do eminente Desembargador relator.

Órgão julgador vencedor
: 016 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

Composição de julgamento: 016 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Relator / 026 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal / 029 - Gabinete Des. RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - Vogal
VOTOS VOGAIS
026 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
029 - Gabinete Des. RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

Conforme relatado, cuidam os autos de recurso de apelação cível interposto por

MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A
, contra a r. sentença de fls. 450/453, integrada pela decisão de fls. 543/544, prolatada pela douta juíza da 4ª Vara Cível da Serra – Comarca da Capital que, nos autos da ação de cobrança ajuizada por
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL VILA VERDE
em face de
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A
, julgou parcialmente procedente o pedido autoral
“para condenar a requerida ao pagamento das taxas condominiais vencidas e não pagas: a) a partir de abril de 2014 até a presente data, devidas pelas unidades 310, do bloco 04 e 309, do bloco 05; b) a partir de novembro de 2014 até a data de imissão na posse dos compradores, devidas pelas unidades 301, 302 e 307 do bloco 06; c) a partir de agosto de 2017, devidas pela unidade 408, bloco 02.
Condeno[u], ainda, a ré a restituição das despesas havidas com a emissão das certidões de matrícula dos imóveis, no valor R$ 524,77 (quinhentos e vinte e quatro reais e setenta e sete centavos). A quantia relativa às taxas condominiais deverá ser atualizada monetariamente (art. 1
º
, § 1
º
, da Lei
nº
6.899/81) e acrescida dos juros da mora a partir do vencimento de cada parcela (art. 397 do CC/02), além de multa limitada a 2% (dois por cento) sobre o valor total do débito (ad. 1.336, §1
º
do CC). Considerando que o autor decaiu de parte ínfima, condeno
[u]
a parte demandada ao pagamento da integralidade das custas processuais e de honorários advocatícios (a
rt.
86, parágrafo único, CPC), fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, na forma do artigo 85, § 2
º
, do CPC, ante a ausência de complexidade da causa e de dilação probatória.
”

Em suas razões recursais, acostadas às fls. 475/482, a apelante sustenta, em síntese, que:
(
I)
“
verifica-se que o juiz a quo determinou o pagamento das taxas condominiais dos apartamentos 408, bloco 02, apartamento 310, bloco 04 e apartamento 309, bloco 05 até a presente data, contudo, as chaves foram entregues aos compradores em 27/08/2015, 23/09/2013 e 21/06/2016, respectivamente, estando inclusive o Condomínio recebendo as taxas condominiais destes compradores.
” (fl. 479);
(
II)

“correto seria a determinação de pagamento pela
e
mbargante até a entrega das chaves em todos os apartamentos, sendo este inclusive o entendimento da jurisprudência.”
;
(
III)
“
na época da apresentação da contestação (30.06.2015) as chaves realmente ainda não haviam sido entregues
”;
(
IV)
a manutenção da sentença geraria enriquecimento ilícito do autor que vem recebendo desde a entrega das chaves as parcelas do condomínio pelos moradores e pretende ainda o recebimento da apelante;
(V)

“uma vez transmitida a posse, a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais recai sobre o possuidor”
;
(VI)

“não há como responsabilizar a apelante pelo pagamento das taxas condominiais que se referem a período posterior à data de entrega das chaves.”;
(VII)
“ad argumentandum, (...) requer a Apelante a reforma da r. sentença para que ser desonerada do pagamento destas despesas a partir da apresentação da peça contestatória, momento incontroverso da ciência do
a
pelado da venda dos imóveis e da respectiva imissão na posse dos proprietários.”

Em breve escorço fático, o apelado ingressou com a presente ação de cobrança em face da construtora
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES
, em virtude desta, ao tempo do ajuizamento da demanda, ser proprietária dos seguintes imóveis integrantes do condomínio: Bloco 02, apto. 408; Bloco 04, apto. 310; Bloco 05, apto. 309; e, Bloco 06, apto. 301, 302, 307; e não haver arcado com as cotas relativas a manutenção dos prédios que lhe competiam.

Segundo a peça de ingresso, o total da dívida atualizado até aquele momento correspondia ao montante de R$ 7.248,62 (sete mil e duzentos e quarenta e oito reais e sessenta e dois centavos), quantia esta que, acrescida de juros e correção monetária, perfaz o objeto da lide.

Em sede de contestação, a construtora recorrida alegou que as unidades condominiais já não mais lhe pertenciam, de modo que a maior parte dos débitos não eram de sua responsabilidade, sendo que o marco inicial para a ausência de responsabilidade de sua parte deve ser tomado como a expedição do “habite-se”, em 18.02.2013. A apelada ainda reconheceu parcialmente débitos relativos às unidades Bloco 02, apto. 408 e Bloco 05, apto. 309, que antecederam a venda dos imóveis.

Após a réplica e dispensadas outras provas além das já colacionadas aos autos, a magistrada proferiu a sentença de parcial procedência, sobre a qual, por meio do presente recurso, a
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A
demonstra sua irresignação.

Contextualizada a lide de origem, em sede de contrarrazões, o
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL VILA VERDE
alega, a preclusão para a juntada de documentos efetivada pela recorrente quando da apresentação de embargos de declaração à sentença, reiterados no recurso de apelação.

Sobre o tema, dispõe o artigo conveniente ressaltar que o artigo 435 do Código de Processo Civil, assim dispõe em seu parágrafo único:

Art. 435. É lícito às partes, em qualquer tempo, juntar aos autos documentos novos, quando destinados a fazer prova de fatos ocorridos depois dos articulados ou para contrapô-los aos que foram produzidos nos autos.

Parágrafo único. Admite-se também a juntada posterior de documentos formados após a petição inicial ou a contestação, bem como dos que se tornaram conhecidos, acessíveis ou disponíveis após esses atos, cabendo à parte que os produzir comprovar o motivo que a impediu de juntá-los anteriormente e incumbindo ao juiz, em qualquer caso, avaliar a conduta da parte de acordo com o art. 5º.

A esse respeito, eis o ensinamento de Cândido Rangel Dinamarco:

Os documentos são ordinariamente trazidos aos autos por iniciativa das partes. O momento normal para fazê-lo é (...) o da primeira participação de cada uma das partes no processo (art. 396). Não há, contudo, a obrigatoriedade da exibição de documentos logo nesse momento inicial, salvo quando indispensáveis à propositura da demanda (art. 283 (...).
Além disso, a interpretação sistemática do art. 396 do Código de Processo Civil tem propiciado uma flexibilização racional das exigências que contém, admitindo-se a exibição ulterior de documentos sempre que o retardamento não seja fruto de um espírito de ocultação premeditada e do propósito de surpreender o juízo ou a parte contrária (STJ) e desde que o estado do procedimento o permita (...)
. (In Instituições de Direito Processual Civil, vol. III; São Paulo: Malheiros, 2002, p. 582-583).

Na mesma esteira, é a lição de Humberto Theodoro Júnior:

(...) boa parte da doutrina e jurisprudência tem entendido que, quanto aos documentos 'não indispensáveis', não estariam as partes impedidas de produzi-los em outras fases posteriores àquelas aludidas pelo art. 396.
Mesmo para os que são mais rigorosos na interpretação do dispositivo em mira, o que se deve evitar é a malícia processual da parte que oculta desnecessariamente documento que poderia ser produzido no momento próprio.
Assim, quando já ultrapassado o ajuizamento da inicial ou a produção da resposta do réu,
desde que 'inexistente o espírito de ocultação premeditada e o propósito de surpreender o juízo, verificada a necessidade, ou a conveniência, da juntada do documento, ao magistrado cumpre admiti- la'.
A solução é justa e harmoniza-se com os poderes de instrução que o art. 130 confere ao juiz, os quais não sofrem efeitos da preclusão e podem ser manejados em qualquer momento, enquanto não proferida a sentença". (In Curso de Direito Processual Civil, vol. I; Rio de Janeiro: Forense, 2006, p. 500-501).

O colendo Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado, no sentido de ser possível a juntada extemporânea de documentos ao processo, desde que ouvida a parte contrária, bem como inexistir o desejo de ocultação premeditada ou mesmo a surpresa para o juízo. Neste sentido colaciono julgados recentes, proferidos sob a égide do novo Código de Processo Civil:

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO DE COBRANÇA. PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. INADIMPLEMENTO DA CONTRATANTE. ARTS. 434 E 435 DO NCPC. POSTERIOR JUNTADA DE DOCUMENTOS. POSSIBILIDADE. MANIFESTAÇÃO DA PARTE ADVERSA. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO DO CONTRADITÓRIO. PRECEDENTES. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. DATA DA CITAÇÃO. CORREÇÃO MONETÁRIA. ALTERAÇÃO DE OFÍCIO. POSSIBILIDADE. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. REFORMATIO IN PEJUS NÃO CONFIGURADO. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

(...)

2. Esta Corte possui o entendimento de que é possível a juntada extemporânea de documentos ao processo, desde que ouvida a parte contrária e inexistente o espírito de ocultação premeditada ou de surpresa para o Juízo. Incidência da Súmula nº 83 do STJ.

(...)

6. Agravo interno não provido. (STJ AgInt no REsp 1904023/MG, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/05/2021, DJe 07/05/2021)

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE ABSTENÇÃO DE USO DE MARCA CUMULADA COM INDENIZAÇÃO. 1. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO. INEXISTÊNCIA. 2. CERCEAMENTO DE DEFESA. REEXAME DE FATOS E PROVAS. 3. PROVA DOCUMENTAL JUNTADA INTEMPESTIVAMENTE. MANIFESTAÇÃO DA PARTE ADVERSA. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO DO CONTRADITÓRIO. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. [...]. SAS DO MESMO GRUPO EMPRESARIAL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. 6. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.

[...]

3. Excepcionalmente, pode ser admitida a juntada de documentos relevantes para a formação do livre convencimento motivado, desde que não haja má-fé na juntada extemporânea e o direito ao contraditório seja observado pelo Julgador. Precedentes.

[...] 9. Recurso especial desprovido. (STJ, REsp 1.719.131/MG, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, j. 11/2/2020, DJe 14/2/2020).

AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO MONITÓRIA. 1. OMISSÃO DO ACÓRDÃO RECORRIDO. INEXISTÊNCIA. [...]. 4. JUNTADA DE DOCUMENTOS PELA AUTORA APÓS A PROPOSITURA DA AÇÃO. POSSIBILIDADE. EXERCÍCIO PLENO DO CONTRADITÓRIO. VIOLAÇÃO DO ART. 396 DO CPC/1973 NÃO CONFIGURADA. 5. RECURSO IMPROVIDO.

[...]

3. Afastar a conclusão de que a inicial fora devidamente instruída - não havendo falar em inépcia (Súmula 247/STJ) - perpassa pela análise fático-probatória da causa, o que encontra óbice nesta Corte Superior, conforme entendimento consolidado na Súmula 7/STJ.

4. "A jurisprudência desta Corte Superior de Justiça admite a juntada extemporânea de documentos ao processo, desde que ouvida a parte contrária e inexistente o espírito de ocultação premeditada ou de surpresa para o Juízo" (AgRg no AREsp 63.501/SP, Rel. Ministro João Otávio de Noronha, Terceira Turma, DJe 4/5/2015) .

5. Agravo interno desprovido. (STJ, AgInt no REsp 1.614.060/SE, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, j. 8/8/2017, DJe 17/8/2017)

Neste caso, não é possível verificar nenhuma malícia do requerido ou algum propósito de surpreender a parte adversa com a juntada de documentos na ocasião dos embargos de declaração, sendo imperioso salientar que ao que ressai, a entrega das chaves somente ocorreu após a apresentação de contestação.

Neste ponto, é de se ressaltar, inclusive, que a má-fé não se presume, devendo ser satisfatoriamente comprovada pela parte contrária. Ademais, não houve nenhum prejuízo à parte autora, uma vez que foi devidamente intimada do conteúdo da prova e teve a oportunidade de manifestar-se sobre ela, como efetivamente o fez nas contrarrazões.

Observo, ainda, que a admissão da prova impõe-se também, em homenagem ao princípio da verdade real e a boa-fé, os quais devem amparar toda a relação processual. Saliento que tal circunstância não significa afastar o princípio da preclusão, tornando ilimitado o tempo processual para apresentação de prova da prova processual, mas, sim, de buscar a verdade real dos autos, mormente pelo fato de que a parte autora, tendo a oportunidade de se manifestar acerca dos documentos juntados, não apresentou nenhum argumento robusto, capaz de refutar a referida prova, limitando-se apenas a questionar a preclusão.

Ultrapassado este ponto, sobre o mérito da lide, é importante salientar que as cotas de condomínio consistem em obrigações
propter rem
.

Significa dizer, são de responsabilidade de quem detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária, ou mesmo de quem ostente um dos aspectos da propriedade, a exemplo da posse, o gozo ou a fruição do bem, desde que tal sujeito possua relação jurídica direta com o condomínio.

Nesse panorama, o c. Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do recurso repetitivo nº 1.345.331/RS, sob a relatoria do Ministro Luís Felipe Salomão, relativamente ao pleito de recebimento de despesas condominiais, consolidou o entendimento de que para aferir-se quem é o responsável por tais pagamentos, deve-se averiguar o teor da relação jurídica material com o imóvel, que é representada pela
imissão na posse pelo promissário comprador
, bem como pela
inequívoca ciência do condomínio acerca da transação
, vide:

PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a)
O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais
não
é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação
. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido. (STJ, REsp 1345331/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 08/04/2015, DJe 20/04/2015)

Com fulcro nesse precedente, a jurisprudência do Tribunal da Cidadania se firmou no entendimento de que
a efetiva posse do promitente comprador se dá com a entrega das chaves pela construtora,
in verbis
:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. PROMITENTE COMPRADOR. NECESSIDADE DE POSSE EFETIVA DO BEM IMÓVEL. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1.
A jurisprudência desta Corte é no sentido de que o promitente comprador só passa a ser responsável pelas despesas de condomínio a partir da efetiva posse, o que se dá com a entrega das chaves pela construtora.
2. Agravo interno desprovido. (STJ; AgInt-REsp 1.688.135; Proc. 2017/0183695-5; DF; Terceira Turma; Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze; Julg. 01/04/2019; DJE 09/04/2019)

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. AÇÃO REVISIONAL E INDENIZATÓRIA. ILÍCITO CONTRATUAL VERIFICADO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. DESPESAS DE CONDOMÍNIO. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES. RAZÕES RECURSAIS INSUFICIENTES. AGRAVO DESPROVIDO. 1. Para o acolhimento do recurso, seria imprescindível derruir a conclusão contida no decisum atacado (de que houve descumprimento contratual), o que, forçosamente, demandaria a rediscussão de matéria fática e contratual, incidindo, na espécie, as Súmulas nºs 5 e 7 deste Tribunal Superior a impedir o conhecimento do Recurso Especial. 2.
A jurisprudência desta Corte é no sentido de que o promitente comprador só passa a ser responsável pelas despesas de condomínio a partir da efetiva posse, o que se dá com a entrega das chaves pela construtora
. 3. Razões recursais insuficientes para a revisão do julgado. 4. Agravo interno desprovido. (STJ; AgInt-REsp 1750113; Proc. 2018/0154530-4; SP; Terceira Turma; Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze; Julg. 29/10/2018; DJE 05/11/2018; Pág. 1907)

RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. Ação indenizatória c/c repetição de indébito. Excludente de responsabilidade. Súmula nº 7/STJ. Comprovação dos lucros cessantes desnecessária. Taxa sati. Súmula nº 7/STJ.
Taxas de condomínio. Responsabilidade do adquirente a partir da entrega das chaves.
Juros remuneratórios. Súmula nº 284/STF. Recurso Especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, desprovido. (STJ; REsp 1.759.207; Proc. 2018/0205098-4; SP; Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze; Julg. 21/08/2018; DJE 10/09/2018; Pág. 3874)

Fixadas essas premissas,
in casu
, noto que a

MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES,
no que diz respeito ao imóvel descrito como situado no Bloco 02, apartamento 408, a requerida colacionou às fls. 462/465, termo de recebimento do imóvel, assinado pelo comprador em
27/08/2015
e em relação ao imóvel situado no
Bloco 05, apartamento 309
, os documentos demonstram que fora entregue à compradora em
21/06/2016.

C
arece de reforma a sentença, portanto, apenas em relação a esses dois imóveis, limitando-se a condenação da recorrente
à data de entrega das chaves aso compradores.

Porém, em relação ao
Bloco 04,
apartamento 310,
não há nos autos elementos que demonstrem a ocorrência da entrega das chaves ao comprador, eis que o documento de fl. 450 encontra-se praticamente ilegível, sendo possível depreender apenas que diz respeito a um termo de vistoria e a um termo de responsabilidade do proprietário, os quais não são aptos a demonstrar a entrega das chaves e, em relação as demais unidades (Bloco 06, apartamentos 301, 302, 307), a apelante nada trouxe aos autos que comprove a entrega das chaves, devendo ser mantida a sentença.

Anoto que embora em contestação, a recorrente tenha colacionado aos autos contratos de compra e venda, esses apenas informam que os imóveis foram alienados, mas a data de entrega das chaves neles contida ainda cuidava-se de mera previsão, restando inviabilizada a análise sobre a data a partir da qual o promissário comprador passou a ser o responsável pelo pagamento do rateio das despesas.

Diante do exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação interposto para, no mérito,
D
A
R-
LHE

PARCIAL
PROVIMENTO
, reformando a r. sentença, apenas, para: (I) excluir a condenação da recorrente ao pagamento das cotas condominiais, a partir de agosto de 2017, devidas pela unidade 408, bloco 02, eis que a posse do comprador ocorreu em agosto de 2015; (II) determinar que, em relação ao apartamento 309 do bloco 05, são devidas as taxas condominiais a partir de abril de 2014 até junho de 2016. Mantenho incólumes os demais termos que não foram modificados.

Sem condenação ao pagamento de honorários recursais, verba que somente é devida nos casos de desprovimento ou inadmissibilidade do apelo
1
.

É como voto.

1
AgInt nos EDcl no AREsp 1771148/PR, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 29/03/2021, DJe 06/04/2021.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o Eminente Relator.

VOTO VOGAL: DESEMBARGADOR RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO

ACOMPANHO O VOTO PROFERIDO PELO EMINENTE DES. RELATOR