Tribunal: TJES
Processo: 0003859-27.2017.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR
Órgão julgador: EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR
Órgão colegiado: Câmaras Cíveis Reunidas
Assuntos: Compra e Venda
Data de julgamento: 2023-05-12

Ementa:
EMENTA:
APELAÇÃO CÍVEL
.
PRELIMINAR DE IMP
U
GNAÇÃO À ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA.
PRELIMINAR DE NULIDADE DE SENTENÇA POR AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO.
PRELIMINAR DE
NECESSIDADE DE
RATIFICAÇÃO
DAS RAZÕES DE
APELAÇÃO.
PRELIMINAR
ES
DE
AUSÊNCIA D
O
INTERESSE DE AGIR,
ILEGITIMIDADE PASSIVA
AD CAUSAM
E
EXISTÊNCIA DE COISA JULGADA
.
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA
.
PERDAS E DANOS. DANOS MATERIAIS E MORAIS
.
VÍCIO NA INFORMAÇÃO. CONSTRUÇÃO DE MURO EM IMÓVEL LIM
Í
T
R
OFE.
NÃO APLICAÇÃO DO CDC. ÔNUS DA
PROVA DA AUTORA.
RECURSO
CONHECIDO E DES
PROVIDO.

1.

P
reliminar de imp
u
gnação à assistência judiciária
prejudicada,
uma vez que indeferido o pedido de assistência judiciária gratuita quando da admissibilidade do recurso
;
2.
Não há nulidade por ausência de fundamentação quando a sentença ainda que de forma sucinta, expõe os fundamentos que amparam a conclusão alcançada pelo julgador. (TJES, Classe: Apelação, 5120007785, Relator: SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR, Órgão julgador: TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 23/01/2018, Data da Publicação no Diário: 02/02/2018).
3.
P
reliminar de
necessidade de
ratificação
das razões de
apelação:
desnecessidade de ratificação das razões quando a alteração em embargos de declaração corrige tão somente
erro material,
não alterando substancialmente o acórdão
;
4.
R
ejeit
adas
as preliminares de ausência de interesse de agir, de ilegitimidade passiva
ad causam
e de coisa julgada,
notadamente porque a

causa de pedir e pedido desta demanda não se confundem com a demanda proposta com os proprietários do imóvel vizinho da autora, ora apelante;
Mérito:
5
.
Não há
relação de consumo entre as partes
porque realizadas entre particulares.

Assim, não há
motivos para dis
cernir da conclusão alcançada pelo magistrado, notadamente porque nenhuma das partes se enquadra na condição de consumidor e fornecedor de produtos, na forma do
s
artigos 2º e art. 3º, ambos do CDC.
6.

Ine
xistência de vício no negócio jurídico –
compra e venda
, ônus este do qual não se desincumbiu (art. 373, I, do CPC);
6
.

Recurso
conhecido e des
provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
0003859-27.2017.8.08.0035
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: MICHELLE CONDE TAFFNER CONDE
APELADO: PRAIA NEGOCIOS IMOBILIARIOS E SERVICOS EIRELI e outros
RELATOR(A):EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

EMENTA:
APELAÇÃO CÍVEL
.
PRELIMINAR DE IMP
U
GNAÇÃO À ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA.
PRELIMINAR DE NULIDADE DE SENTENÇA POR AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO.
PRELIMINAR DE
NECESSIDADE DE
RATIFICAÇÃO
DAS RAZÕES DE
APELAÇÃO.
PRELIMINAR
ES
DE
AUSÊNCIA D
O
INTERESSE DE AGIR,
ILEGITIMIDADE PASSIVA
AD CAUSAM
E
EXISTÊNCIA DE COISA JULGADA
.
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA
.
PERDAS E DANOS. DANOS MATERIAIS E MORAIS
.
VÍCIO NA INFORMAÇÃO. CONSTRUÇÃO DE MURO EM IMÓVEL LIM
Í
T
R
OFE.
NÃO APLICAÇÃO DO CDC. ÔNUS DA
PROVA DA AUTORA.
RECURSO
CONHECIDO E DES
PROVIDO.

1.

P
reliminar de imp
u
gnação à assistência judiciária
prejudicada,
uma vez que indeferido o pedido de assistência judiciária gratuita quando da admissibilidade do recurso
;
2.
Não há nulidade por ausência de fundamentação quando a sentença ainda que de forma sucinta, expõe os fundamentos que amparam a conclusão alcançada pelo julgador. (TJES, Classe: Apelação, 5120007785, Relator: SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR, Órgão julgador: TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 23/01/2018, Data da Publicação no Diário: 02/02/2018).
3.
P
reliminar de
necessidade de
ratificação
das razões de
apelação:
desnecessidade de ratificação das razões quando a alteração em embargos de declaração corrige tão somente
erro material,
não alterando substancialmente o acórdão
;
4.
R
ejeit
adas
as preliminares de ausência de interesse de agir, de ilegitimidade passiva
ad causam
e de coisa julgada,
notadamente porque a

causa de pedir e pedido desta demanda não se confundem com a demanda proposta com os proprietários do imóvel vizinho da autora, ora apelante;
Mérito:
5
.
Não há
relação de consumo entre as partes
porque realizadas entre particulares.

Assim, não há
motivos para dis
cernir da conclusão alcançada pelo magistrado, notadamente porque nenhuma das partes se enquadra na condição de consumidor e fornecedor de produtos, na forma do
s
artigos 2º e art. 3º, ambos do CDC.
6.

Ine
xistência de vício no negócio jurídico –
compra e venda
, ônus este do qual não se desincumbiu (art. 373, I, do CPC);
6
.

Recurso
conhecido e des
provido.

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: Por unanimidade, rejeitar as preliminares e, pelo mesmo número de votos, conhecer e negar provimento ao recurso de apelação, nos termos do voto do e. relator.

Órgão julgador vencedor
: 018 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR

Composição de julgamento: 018 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Relator / 022 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal / 028 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
022 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
028 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Acompanhar

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906
Número telefone:( )

Processo nº
0003859-27.2017.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MICHELLE CONDE TAFFNER CONDE

Advogado do(a) APELANTE: RICARDO CHAMON RIBEIRO II - ES17872-A
APELADO: PRAIA NEGOCIOS IMOBILIARIOS E SERVICOS EIRELI, LUIZ FERNANDO DOS REIS

Advogado do(a) APELADO: VALDENIR RODRIGUES ALVES JUNIOR - ES17845
Advogado do(a) APELADO: JOAO VITOR MANNATO COUTINHO - ES17050-A

VOTO

Preliminar de Ausência de
Fundamentação da Sentença

Senhor Presidente, eminentes Pares.

Em s
ede de recurso
,
a

apelante
suscitou a preliminar de ausência de
fundamentação da sentença
,

alega que o magistrado não enfrentou os argumentos apresentados pela apelante, segundo porque vai de encontro ao entendimento jurisprudencial predominante sobre as questões suscitadas, sem a respectiva justificativa teórica
.

Inicialmente, afasto a tese de nulidade da sentença por ausência de fundamentação, tendo em vista que para reconhecer a
improcedência
do pleito autoral,
o
magistrado sentenciante, embora de forma sucinta, expôs de maneira clara
os fundamentos
para
não reconhecer
d
o pedido inicial.

Seguem os arestos deste Egrégio Sodalício sobre o tema:

Não acarreta em nulidade a fundamentação sucinta se o magistrado tiver esclarecido os motivos que o levaram a decidir naquele sentido.
(TJES, Classe: Apelação, 57160011599, Relator: JANETE VARGAS SIMÕES, Órgão julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 30/01/2018, Data da Publicação no Diário: 05/02/2018).

Não há nulidade por ausência de fundamentação, quando a sentença, ainda que de forma sucinta, expõe os fundamentos que amparam a conclusão alcançada pelo julgador.
(TJES, Classe: Apelação, 5120007785, Relator: SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR, Órgão julgador: TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 23/01/2018, Data da Publicação no Diário: 02/02/2018).

Reforço ainda que a teor do inciso IV, do art. 489 do Código de Processo Civil, o juízo não é obrigado a enfrentar todos os argumentos deduzidos no processo, senão os capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada.

“
O julgador possui o dever de enfrentar apenas as questões capazes de infirmar a conclusão adotada na decisão recorrida”.
Assim, mesmo após a vigência do CPC/2015, não cabem embargos de declaração contra a decisão que não se pronunciou sobre determinado argumento que era incapaz de infirmar a conclusão adotada.
" (ST). 1ª Seção. EDcl no MS 21.315-DF).

Sob tais motivações
,
REJEITO

a preliminar de ausência de
fundamentação de sentença
.
É como voto.

VOTO

Preliminar de necessidade de ratificação das razões de apelação

Aduz o
2°
apelado
Lui
z
Fernandes Reis
, em suas contrarrazões, ausência de ratificação da apelação,
uma vez que a sentença foi alterada diante do acolhimento dos embargos de declaração por ele
interposto
, com base no
- §40 do artigo 1.024 do
CPC
/15 - súmula 579 do STJ.

Porém,
a
modifica
ção

d
a sentença,
diante da análise dos
embargos de declaração,

f
oi no sentido

tão somente
de
retificar a condenação da apelante em custas processuais e honorários advocatícios porque
não poderia ter havido o deferimento

d
a assistência judiciária gratuita
a recorrente
à míngua de

inexistir
pedido
formulado
.

Nesta baila,
não
prospera
m
as
alegações
do 2º apelado
,
notadamente por se tratar de um erro material, o qual foi corrigido, tanto que a apelante
formaliza seu pedido de assistência
no bolo da
apelação, não sendo obrigatório a ratificação,
pois a alteração não foi substancial e não prejudicou o direito de defesa do 2ª apelado, sobretudo porque apresentou impugnação à assistência judiciária.

Portanto, rejeito a preliminar.

É como voto

VOTO

Preliminar de
assistência judiciária

Impugna o
2º
apelado à assistência judiciária
concedida à parte autora
em sentença. Entretanto,

no ID 4164549, em juízo
de admissibilidade,
indeferi o pedido de assistência formulado em apelação
,
sendo efetivado o preparo no
ID 4280001.

Portanto, prejudicad
a
a presente preliminar.

É como voto.

VOTO

Preliminar
es
de
ausência d
o
interesse de agir,
ilegitimidade passiva
ad causam
e
existência de coisa julgada.

Ato contínuo, sustenta o
2º
apelado aus
ência

de
interesse de agir da Autora
por estar munida de acordo pactuado com a construtora vizinha.
Entretanto,

tal acordo foi realizado entre outras partes e
m
outra demanda, não interferindo ou atingindo diretamente as partes presentes nesta,
especialmente quando examinada a causa de pedir e pedido
.

Outrossim,
impugna o apelado sua ilegitimidade passiva
ad causam
e
existência de coisa julgada,
uma vez
que
impossível qualquer um dos requeridos se comprometer de deliberar sobre a construção da obra vizinha,
sendo que os mesmos não tem nenhuma relação com a construtora.

Ocorre, todavia, que a causa de pedir e pedido desta demanda não se confundem com a demanda proposta com os proprietários do imóvel vizinho da autora, ora apelante.

N
a mesma linha de raciocínio, de fato, os apela
dos
não possuem nenhuma relação com a obra vizinha, tendo relação direta
com a apelante, responde
ndo, assim, pelos efeitos do
negócio
jurídico
firmado com
a mesma, especialmente porque a causa de pedir e pedido se baseiam no vício de informação na aquisição do imóvel quanto a construção na obra vizinha.

L
ogo, são parte
s
legítimas desta demanda
.

Portanto, rejeito as preliminares de ausência de interesse de agir, de ilegitimidade passiva
ad causam
e de coisa julgada.

É como voto.

VOTO

Mérito

Ao que se vê dos autos,
a apelante ajuizou ação de
perdas e danos e danos morais
alegando que
realizou a compra do imóvel por contrato
de promessa de compra e venda (em anexo, DOC.
04) em 14/05/2016 com o segundo requerido, pelo qual comprou a unidade n. 02 do Ed. Sabrina, localizado na Rua Brasília, n. 26, ltapoã, Vila Velha/ES, por intermédio da primeira requerida
.

Relata a autora que
durante as negociações,
observou a obra vizinha e visando evitar um problema, questionou ambos os réus se havia algum risco de a construção da obra aproximar-se do seu imóvel além do que já havia construído, sendo que, se positiva a resposta, não compraria o referido imóvel,
o que segundo a apelante afirma ter sido negado por ambos.

Aduz ainda que
para sua surpresa, pouquíssimo tempo depois, foi informada pelos funcionários que trabalhavam na edificação vizinha que seria construído um muro exatamente no limite com seu imóvel
,
tornando assim o referido inabitável, insalubre
e que
também
a
desvalorização que a edificação, se fosse concluída, traria ao imóvel, que além de não ter mais ventilação e iluminação, a vista de sua janela passaria a ser uma parede de concreto.
A
rgumenta que o processo está apto para julgamento em razão do princípio da causa madura
e
d
a
relação de consumo entre as partes.

Pois bem.

Destaco
que o

magistrado
afastou a relação de consumo entre as partes porque realizadas entre
particulares.
Não encontro motivos para dis
cernir da conclusão alcançada pelo magistrado, notadamente porque nenhuma das partes se enquadra na condição de consumidor e fornecedor de produtos, na forma do
s
artigos 2º e art. 3º, ambos do CDC.

N
este sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INAPLICABILIDADE DO CDC. SENTENÇA MANTIDA. 1.
Não é cabível o CDC a hipótese dos autos, eis que se trata de promessa de compra e venda firmada entre particulares e intermediada por imobiliária. Entendimento pacificado, que o CDC só é aplicável aos contratos decorrentes de incorporação imobiliária.
2. Responsabilidade da corretora que é aproximação das partes, não respondendo pela inexecução do contrato. Inteligência dos artigos 722 e 725 do CC/2002. 3. Inexecução do contrato que decorreu da impossibilidade de financiamento do imóvel, pela ausência do "habite-se". Culpa da promitente vendedora. Instrumento particular de compra e venda, que expressamente afirma que o imóvel está livre quaisquer restrições. Impossibilidade de obtenção do financiamento que levou ao desfazimento do negócio. Ausência do dever de informar. Recursos conhecidos, sendo provido o primeiro e improvido o segundo, nos termos do voto do Desembargador Relator. (TJ-RJ - APL: 00502798920178190001, Relator: Des(a). CHERUBIN HELCIAS SCHWARTZ JÚNIOR, Data de Julgamento: 17/09/2019, DÉCIMA SEGUNDA CÂMARA CÍVEL) (grifei)

Ato contínuo
,
em relação ao mérito do recurso propriamente dito,
cabe a requerente, aqui apelante, comprovar quanto ao fato constitutivo do seu direito (art. 373, I, do CPC), isto é, comprovar a existência de vício no negócio jurídico –
compra e venda
, ônus este do qual não se desincumbiu.

Neste sentido:

APELAÇÃO CÍVEL N°: 0025256-79.2016.8.08.0035 APELANTE: CESAR MONTEIRO DE SOUZA APELADOS : ROSANGELA DAS GRAÇAS MENEZES PIMENTEL E CARLOS CEZAR PIMENTEL RELATOR: DES. CONVOCADO RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO A C Ó R D Ã O APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO. PRELIMINAR DE GRATUIDADE DA JUSTIÇA ACOLHIDA. PRELIMINAR DE NULIDADE PROCESSUAL (DECRETAÇÃO DE REVELIA) REJEITADA. DOLO IDENTIFICADO NA CONDUTA DO RECORRENTE. ANULAÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA. ART. 171, INC. II DO CC. DANOS MATERIAIS E MORAIS DEVIDOS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1 [...]
3.1. A anulação do negócio jurídico exige a comprovação de vícios, quais sejam, o erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão ou fraude contra credores, conforme regra do ônus da prova no Art. 373, inc. I do CPC
[...]
(TJES, Classe: Apelação Cível, 035160214157, Relator : CONVOCADO - RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 09/11/2021, Data da Publicação no Diário: 22/11/2021)
(grifei)

Essa conclusão pode ser aferida com bases nas provas dos autos. Explico.

Sustenta a apelante
em sede de recurso que:
“
na fase que precedeu a compra,
ainda durante as visitas ao imóvel

se preocupou especificamente com o risco de que alguma construção viesse a ser realizada no loca
l (...)
”.

Ocorre que
analisando o
depoimento pessoal
à

fl
.

336,

é possível
aferir
que
a apelante
tinha ciência da obra sendo construída em frente a unidade que pretendia adquirir, infirmando por si só a dúvida razoável
acerca do avanço do muro limítrofe
ou a falta de dever de informação dos apelados
:

“
ao observar a existência de uma obra em frente a sua varanda, indagou ao corretor sobre a

possibilidade de novas

edificações

no local; que quando a depoente visitou o imóvel esta
via a garagem que estava sendo edificada no prédio vizinh
o
;

que a depoente reside no imóvel em questão; que o imóvel não foi posto a venda”
.

Assim,
já verifica
da
a existência de uma obra e que havia a possibilidade d
e
sta

avançar
em relação a unidade
da recorrente
, não
faz sentido a atribuição de responsabilidade

aos apelados, especialmente pela ausência de provas de que não recebeu
informações
necessárias
do
corretor/
vendedor
,

a fim de
não
prossegui
r
na compra do imóvel,
sobretudo porque a
mesma alega que nas visitas antes de efetivar o pagamento,
imaginou
tal
possibilidade
,
porém, mesmo assim
fechou o negócio
sem nenhum
outro
tipo de
garantia
ou documento

de que tal fato não ocorreria
.

Salienta-se, ainda,

q
ue a apelante deveria ter adotado todas as cautelas que estavam ao seu alcance, dentre elas, preferencialmente sobre
o avanço do muro da
obra vizinha,
porém
manteve-
se
inerte.

É o entendimento do
Egrégio TJ
SP:

“
AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS
. Autores afirmam que não foram informados pelo corretor de imóveis de que havia gravame registrado na matrícula do bem. Alegação de que a conduta omissiva do corretor deu causa a transtornos posteriores. Artigo 723 do Código Civil.
Não é razoável que os compradores deixem de adotar as medidas preventivas naturais a um processo de aquisição de imóvel. O dever de diligência do corretor não exclui o dever de cautela dos compradores, que também deve investigar a situação documental do imóvel e de seu vendedor
. Gravame já estava averbado na matrícula do imóvel no momento da aquisição, sendo plenamente possível aos autores conhecerem a circunstância do negócio. Sentença mantida. Recurso improvido. (TJSP; Apelação Cível 0010014-14.2011.8.26.0566; Relator (a): Ana Lucia Romanhole Martucci; Órgão Julgador: 6ª Câmara de Direito Privado; Foro de São Carlos - 1ª. Vara Cível; Data do Julgamento: 16/04/2014; Data de Registro: 16/04/2014)”.

Portanto
,
concluiu corretamente a sentença
em julgar improcedentes o
s
pedido
s
de
perdas e danos e danos morais e materiais
porque
notadamente,

não foi comprovado pela apelante nenhum vício por parte dos apelados e
esta pretende responsabiliz
á-los
por um ato de sua

responsabilidade
e interesse
.

Pelas razões expostas, conheço do recurso interposto, mas
nego-lhe provimento.

Majoro
os honorários advocatícios, bem como procedo a corrigenda na base de cálculo dos honorários advocatícios sucumbenciais, porque omissa na sentença, para o patamar de 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa, eis que suficiente para compensar o trabalho adicional do advogado nesta instância, respeitado os parâmetros do art. 85, § 2º do CPC.

É como voto.

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o voto do Em. Relator.

(Sessão dia 09/05/23)