Tribunal: TJES
Processo: 0013088-24.2015.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão julgador: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Locação de Imóvel
Data de julgamento: 2023-03-23

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO. PROVA IRRELEVANTE PARA O DESLINDE DA QUESTÃO. SUB-ROGAÇÃO DO ADQUIRENTE NOS DIREITOS DO LOCADOR. LEGITIMIDADE. AUSÊNCIA DE PAGAMENTO DOS ENCARGOS LOCATÍCIOS AO ADQUIRENTE APÓS INEQUÍVOCA CIÊNCIA PELO LOCATÁRIO DA SUA IMISSÃO NA POSSE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1. Não há preclusão para o julgador em matéria probatória, que pode reconsiderar decisão que havia deferido prova, por considerá-la desnecessária para o julgamento da lide, assim como também não há preclusão pelo fato de a parte ter se insurgido somente em sede de apelação, que é, efetivamente, o momento processual adequado para essa finalidade.

2. A prova oral pleiteada pelo requerido/apelante é absolutamente irrelevante para o deslinde da questão, em que, prejudicado o pedido da requerente/apelada quanto ao despejo, remanesceu o pedido subsidiário de condenação ao pagamento de alugueres e demais encargos locatícios durante o período de locação do imóvel.

3. É fato incontroverso nos autos que a requerente/apelada adquiriu o imóvel em se situa a loja locada pelo requerido/apelante e que pela existência de uma averbação impeditiva na matrícula do imóvel, não pôde denunciar validamente o locatário.

4. A adquirente do imóvel sub-rogou-se dos direitos do primitivo locador, sendo, portanto, parte legítima para a cobrança dos alugueres vencidos e acessórios da locação.

5. A partir da notificação do locatário para desocupação do imóvel, a despeito da ausência de averbação da venda na matrícula, ele já estava ciente da promitente compradora e nova possuidora do imóvel, sendo que, no contrato de locação, havia expressa previsão de resolução automática no caso de venda.

6. Mantida sentença que condenou o requerido/apelante ao pagamento dos alugueres vencidos e não pagos após a sua notificação para desocupação do imóvel até a data da desocupação.

7. Recurso conhecido e desprovido.

8
.
Em razão do disposto no Art. 85, §11, do CPC, diante do desprovimento do recurso, majora-se a verba honorária em mais 2% (dois por cento).

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
0013088-24.2015.8.08.0021
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: DAVID AZOLIN DA SILVA
APELADO: ALFA CONSTRUTORA, INCORPORADORA E ADMINISTRADORA LTDA
RELATOR(A
):FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

Composição de julgamento: 017 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Relator / 027 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal / 030 - Gabinete Des. RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - Vogal
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RELATÓRIO

NOTAS ORAIS
VOTOS COM DOCUMENTO
(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o voto do Eminente Relator.

Acompanho voto proferido pelo eminente Desembargador Relator.

VOTO VENCEDOR

Conforme relatado, trata-se de apelação cível interposta por

DAVID AZOLIN DA SILVA
contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível de Guarapari/ES, Comarca da Capital, que, nos autos da ação movida por
ALFA CONSTRUTORA E INCORPORADORA
, julgou parcialmente procedente a pretensão autoral, condenando a parte requerida, ora apelante, ao pagamento dos alugueres vencidos e não pagos após 06/06/2015, e demais encargos locatícios que eventualmente não tenha sido adimplidos até a 15/06/2021, declarando rescindido o contrato de locação e prejudicado o pedido de despejo.

O apelante sustenta que: 1) foi cerceado o seu direito de defesa, pois, apesar de deferidas as provas requeridas, fora prolatada a sentença, sem que a causa estivesse madura para tanto; 2) a apelada é parte ilegítima para ajuizar a ação de despejo, pois não é proprietário do imóvel, uma vez que não registrou e tornou público o negócio jurídico; 3) o imóvel foi declarado de utilidade pública, e não poderia ter sido alienado, mesmo que eventualmente desafetado, porquanto averbada sua indisponibilidade pela Justiça do Trabalho; 4) o novo proprietário somente pode denunciar o contrato de locação se a alienação estivesse averbada junto à matrícula; 5) a locação foi firmada até o ano de 2020, com pagamento antecipado dos valores até o fim do contrato, e eventuais débitos posteriores não deporia ser discutidos em razão do término do contrato; 6) nos autos do processo nº 0000380-05.2016.8.08.0021 foi reconhecido que o apelante estava adimplente quanto às parcelas da locação até o final do contrato inicialmente vigente, até 2020; 7) eventuais débitos somente são de abril de 2020 a junho de 2021, data da desocupação do imóvel; 8) mesmo na vigência do contrato, a apelada e o Campo de Guarapari iniciou todo o processo de desmobilização do ponto comercial onde estava situada a loja locada, o que deveria ter sido objeto de produção probatória, para afastar a condenação ao pagamento de alugueres; 9) não houve comunicação da venda do imóvel locado, ou mesmo assegurado qualquer direito ao locatário.

Em resposta, a apelada assinala que: 1) a decisão de fls. 200/204 tratou da desnecessidade de produção de outras provas, o que não foi objeto de recurso; 2) para fins de preenchimento dos requisitos do artigo 8º da Lei nº 8.245/1991, são suficientes o contrato de locação, a notificação extrajudicial e o contrato de compra e venda, sendo dispensável o registro da escritura para exercer o direito de denúncia vazia do contrato; 3) além de não ser dever do adquirente notificar o locatário quanto à alienação do imóvel, a aquisição foi em relação à totalidade do imóvel, e não somente da loja objeto de locação; 4) os argumentos quanto à decretação de utilidade pública e indisponibilidade, além de inesperados e extemporâneos, foram superados pelo trânsito em julgado dos embargos de terceiro nº 0020770-10.2012.8.08.0021, ajuizados pela apelada em desfavor da então proprietária Guarapari Esporte Clube; 5) sua legitimidade para ajuizamento da demanda é reconhecida pela jurisprudência desta Corte; 6) o recibo de antecipação de alugueres não gera quitação em face da adquirente; 7) a partir de junho de 2015, quando tomou posse, a obrigação não deveria ter sido paga ao alienante; 8) não houve impugnação quanto aos encargos.

Registra-se, de início, que, sobre a questão probatória, a jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça
“
tem dois entendimentos consolidados, o primeiro, no sentido de que o juiz é o destinatário da prova, cabendo-lhe, com base em seu livre convencimento, avaliar a necessidade de sua produção; o segundo, no sentido da inaplicabilidade da preclusão

pro judicato em matéria probatória,

cabendo às instâncias ordinárias, enquanto destinatárias da prova, a análise soberana acerca da necessidade de sua produção. Confiram-se os julgados relacionados à questão: AgInt no REsp n. 1.785.219/RJ, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, DJe de 28/10/2021; AgInt no REsp n. 1.362.696/PR, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, DJe de 23/6/2021; REsp n. 1.677.926/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe de 25/3/2021
”
(AgInt no AREsp n. 1.993.387/SP, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 12/9/2022, DJe de 14/9/2022).

Assim, não há preclusão para o julgador em matéria probatória, que pode reconsiderar decisão que havia deferido prova, por considerá-la desnecessária para o julgamento da lide.

Do mesmo modo, também não há preclusão pelo fato de a parte ter se insurgido somente em sede de apelação, que é, efetivamente, o momento processual adequado para essa finalidade, conforme se extrai do artigo 1.009 do Código de Processo Civil, sendo que, além de tal matéria não ser passível, em regra, de impugnação via agravo de instrumento, foi definida sob a égide do CPC vigente, que suprimiu o recurso do agravo retido.

A apelada ingressou em juízo, em dezembro de 2015, com ação de despejo por alienação de imóvel, em face do apelante, locatário de uma das lojas encravadas num imóvel maior por ela adquirido, que, não obstante o término do prazo de locação em abril de 2020, foi notificado extrajudicialmente, em junho de 2015, para desocupação em 90 (noventa) dias, em conformidade com o artigo 8º, da Lei nº 8.245/1991, e artigo 576 do Código Civil, porém quedou-se inerte.

Em emenda à inicial, a apelada pleiteou, outrossim, indenização pela ocupação irregular do imóvel, ou, caso considerada a continuidade do contrato de locação, requereu a sua rescisão e a condenação do ora apelante ao pagamento dos alugueres e acessórios da locação, desde a data do recebimento da notificação para a desocupação até a data da efetiva desocupação (fls. 41/56).

Diante da ausência de averbação da venda na matrícula do imóvel, foi indeferido o despejo liminar com base no artigo 8º da Lei de Locação, porém, fora acolhida a tutela de urgência do pedido subsidiário, do despejo liminar por falta de pagamento (fls. 86/87).

Todavia, em razão do ajuizamento do processo tombado sob o nº 0000380-05.2016.8.08.0021, cuja reunião fora determinada na origem, que colacionava recibos de alugueres relativos ao imóvel até o ano de 2020, fora revogada a tutela de urgência, após oposição de embargos de declaração (fls. 97/98).

Em contestação, a parte ora apelante defendeu que, além da ausência de averbação do contrato de compra e venda na matrícula do imóvel, não há inadimplência quanto ao contrato de locação, pois realizou o pagamento integral até seu término em 2020, destacando, outrossim, a impossibilidade de alienação do imóvel declarado de utilidade pública, a decretação de sua indisponibilidade pela Justiça do Trabalho e a não comunicação da pretensão de venda por parte do locador (fls. 103/121).

A parte requerente/apelada destacou nos autos que a pendência de averbação do contrato de compra e venda se deu em razão de comandos judiciais exarados, respectivamente, nos processos nº 0014683-63.2012.8.08.0021 e 0018043-64.2015.8.08.0000, e que o contrato de locação por prazo determinado não continha cláusula de manutenção de vigência em caso de alienação, ao contrário, estava dotado de cláusula resolutiva expressa em caso de alienação, questionando, outrossim, a validade da renovação do contrato de locação e dos recibos apresentados pelo requerido/apelante (fls. 130/143).

Nesse contexto, foram fixados como pontos controvertidos da demanda: 1) a validade do contrato que garante a permanência do requerido, ora apelante, no imóvel até 2020; 2) a veracidade dos recibos por ele apresentados; 3) se a parte requerente, ora apelada, participou do contrato de locação; 4) a responsabilidade da parte requerente/apelada pela manutenção da locação; e 5) o valor de locação inferior ao de mercado. Nesta oportunidade, o julgador de origem deferiu a prova testemunhal pleiteada pelo requerido/apelante, assim como a prova emprestada do processo tombado sob o nº 0000380-05.2016.8.08.0021, além da prova oral e técnica também pleiteada pela parte requerente/apelada (fls. 155/156).

Porém, a requerente/apelada desistiu da prova pericial, diante do requerimento de documentos relativos a terceiro que não integra a lide, registrando o término do prazo constante do contrato de locação, motivo pelo qual pleiteou o julgamento antecipado da lide (fls. 187/188).

Na sequência, a requerente/apelada também informou nos autos a desocupação da loja, noticiada nos autos do processo tombado sob o nº 0000380-05.2016.8.08.0021, reiterando o pedido de condenação do requerido/apelante pelos alugueres e acessórios durante o período de ocupação do imóvel (fl. 198).

Foi nesse contexto que o julgador de origem proferiu a decisão de fls. 200/204, reconsiderando a decisão que deferiu a prova testemunhal, bem como a prova emprestada dos autos do processo tombado sob o nº 0000380-05.2016.8.08.0021, assinalando sua desnecessidade para o deslinde da questão.

O julgador de origem, conforme consta da sentença atacada,
“em atenção aos princípios da celeridade processual, efetividade da justiça e na condição de destinatário das provas”
, reconsiderou
“a decisão
que deferiu a produção de provas, mercê da desnecessidade de tal ato, notadamente quando verificada a multiplicidade de outras demandas em tramitação perante este Juízo, nas quais se discutem semelhante relação fática/jurídica posta a apreciação nestes autos”
(fl. 215)
.

Em que pese a irresignação do requerido/apelante, não há que se falar em cerceamento do seu direito de defesa, pois a prova oral por ele pleiteada é absolutamente irrelevante para o deslinde da questão, em que, prejudicado o pedido da requerente/apelada quanto ao despejo, em razão da desocupação do bem, remanesceu o pedido subsidiário de condenação ao pagamento de alugueres e demais encargos locatícios durante o período de locação do imóvel (acolhido pela sentença entre o período da notificação para desocupação e efetiva desocupação).

Veja-se que a discussão quanto ao valor locatício sequer fora suscitada pelo requerido/apelante, mas pela parte contrária, que, por sua vez, pleiteou o julgamento antecipado.

A r. sentença verificou que a requerente/apelada adquiriu o imóvel em que encravada a loja locada ao requerido/apelante, e efetuou a notificação deste para desocupação, demonstrando seu desinteresse na manutenção do contrato de locação, que, a propósito, continha cláusula resolutiva expressa em caso de venda, de modo que, prejudicado o pedido de despejo, assegurou à requerente/apelada o pagamento dos alugueres vencidos e não pagos a partir da data da notificação extrajudicial até a data da desocupação do imóvel.

É fato incontroverso nos autos que a requerente/apelada adquiriu o imóvel em se situa a loja locada pelo requerido/apelante e que pela existência de uma averbação impeditiva na matrícula do imóvel, não pôde denunciar validamente o locatário. Contudo, é indubitável que,
como
adquirente do imóvel, s
ub-rog
ou
-se dos direitos do
primitivo
locador,
sendo, portanto, parte legítima para a cobrança dos alugueres vencidos e acessórios da locação,
irrelevante a discussão quanto à legitimidade para o despejo pela alienação do imóvel, considerando que o pedido ficou prejudicado
.

Também é incontroverso que a requerente/apelada não recebeu nenhum aluguel do requerido/apelante, apesar de notificado para desocupação do imóvel, momento em que restou ciente da promitente compradora e nova possuidora do imóvel.

A partir da notificação do locatário para desocupação do imóvel em 2015, a despeito da ausência de averbação da venda na matrícula, o requerido/apelante já estava ciente da promitente compradora e nova possuidora do imóvel, sendo que, no contrato de locação, como dito, havia expressa previsão de resolução automática no caso de venda.

Conforme registrado pelo julgador de origem nos autos do processo tombado sob o nº
0000380-05.2016.8.08.0021,
além de duvidoso
o
recibo
emitido em 2011, relativo ao período de 2013 a 2020,
por não se ter
“c
omo praxe comercial o adiantamento demasiadamente longo dos valores locatícios”,
o contrato de locação
“
detém cláusula de possibilidade de venda, e não há como negar que os locatários tiveram conhecimento das negociações havidas entre os requeridos
[referência ao alienante e ao adquirente]
até mesmo por ocasião do Decreto nº300/2007, publicado no Diário Oficial em 10/04/2007, e que declarou a utilidade pública da área em comento, o qual foi revogado em 2012, em razão das negociações travadas pelos réus”.

O julgador de origem assinalou, nos autos do aludido processo, que
“
não há como considerar a validade dos recibos, em especial, diante da publicidade e notoriedade que a cessão de direitos se propagou nesta Comarca de Guarapari, não cabendo aos requerentes
[referência aos locatários, inclusive o requerido/apelante]
se beneficiarem da própria torpeza”.

Posto isso,
CONHEÇO
do recurso de apelação cível e
NEGO
-LHE PROVIMENTO
, para manter integralmente a r. sentença objurgada, que condenou o requerido, ora apelante, ao pagamento dos alugueres vencidos e não pagos após a sua notificação para desocupação do imóvel até a data da desocupação, declarando, finalmente, rescindido o contrato de locação.

Em razão do disposto no Art. 85, §11, do CPC, diante do desprovimento do recurso, majoro os honorários advocatícios em mais 2% (dois por cento).

É como voto.

VOTOS VOGAIS
027 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
030 - Gabinete Des. RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO (Vogal)
Acompanhar

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO. PROVA IRRELEVANTE PARA O DESLINDE DA QUESTÃO. SUB-ROGAÇÃO DO ADQUIRENTE NOS DIREITOS DO LOCADOR. LEGITIMIDADE. AUSÊNCIA DE PAGAMENTO DOS ENCARGOS LOCATÍCIOS AO ADQUIRENTE APÓS INEQUÍVOCA CIÊNCIA PELO LOCATÁRIO DA SUA IMISSÃO NA POSSE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1. Não há preclusão para o julgador em matéria probatória, que pode reconsiderar decisão que havia deferido prova, por considerá-la desnecessária para o julgamento da lide, assim como também não há preclusão pelo fato de a parte ter se insurgido somente em sede de apelação, que é, efetivamente, o momento processual adequado para essa finalidade.

2. A prova oral pleiteada pelo requerido/apelante é absolutamente irrelevante para o deslinde da questão, em que, prejudicado o pedido da requerente/apelada quanto ao despejo, remanesceu o pedido subsidiário de condenação ao pagamento de alugueres e demais encargos locatícios durante o período de locação do imóvel.

3. É fato incontroverso nos autos que a requerente/apelada adquiriu o imóvel em se situa a loja locada pelo requerido/apelante e que pela existência de uma averbação impeditiva na matrícula do imóvel, não pôde denunciar validamente o locatário.

4. A adquirente do imóvel sub-rogou-se dos direitos do primitivo locador, sendo, portanto, parte legítima para a cobrança dos alugueres vencidos e acessórios da locação.

5. A partir da notificação do locatário para desocupação do imóvel, a despeito da ausência de averbação da venda na matrícula, ele já estava ciente da promitente compradora e nova possuidora do imóvel, sendo que, no contrato de locação, havia expressa previsão de resolução automática no caso de venda.

6. Mantida sentença que condenou o requerido/apelante ao pagamento dos alugueres vencidos e não pagos após a sua notificação para desocupação do imóvel até a data da desocupação.

7. Recurso conhecido e desprovido.

8
.
Em razão do disposto no Art. 85, §11, do CPC, diante do desprovimento do recurso, majora-se a verba honorária em mais 2% (dois por cento).

DECISÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Desembargadores da Segunda Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, em conformidade com a ata de julgamento e com as notas taquigráficas, à unanimidade de votos, CONHECER do recurso de apelação cível e NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto proferido pelo Eminente Relator.