Tribunal: TJES
Processo: 0011741-79.2013.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO
Órgão julgador: TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Corretagem; Enriquecimento sem Causa
Data de julgamento: 2023-03-22

Ementa:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO MONITÓRIA – DOCUMENTOS NÃO APTOS A DEMONSTRAR O FATO CONSTITUTIVO DO DIREITO AUTORAL –
COMISSÃO DE CORRETAGEM –
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1.
Os documentos acostados a presente inicial não são aptos a demonstrar que a requerida assumiu obrigação de pagamento da comissão de corretagem em favor da autora.

2.
Na hipótese dos autos restou demonstrado que a autora não possuía exclusividade na comercialização do bem e que o seu corretor não foi o responsável pela conclusão do negócio jurídico.

3.
Recurso desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
0011741-79.2013.8.08.0035
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: ALIANCA ALUGUEIS DU LUCAS LTDA
APELADO: CLAUDIA ROCHA SCHNEIDER BORTOLINI
RELATOR(A
):TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO

Composição de julgamento: 010 - Gabinete Des. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - Relator / 021 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - LUIZ GUILHERME RISSO - Vogal / 029 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal
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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0011741-79.2013.8.08.0035

APELANTE: ALIANÇA ALUGUEIS DU LUCAS LTDA

APELADA: CLAUDIA ROCHA SCHNEIDER BORTOLINI

RELATOR: DES. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO

VOTO

Trata-se de
APELAÇÃO CÍVEL
interposta por
ALIAN
Ç
A ALUGUEIS DU LUCAS LTDA

em face da r. sentença de fls. 118/119 que, nos autos de Ação Monitória ajuizada em face de
CLAUDIA ROCHA SCHNEIDER BORTOLINI
,
acolheu os embargos monitórios e julgou improcedente a ação monitória, na forma do art. 487, inciso I, do CPC.

Em suas razões de fls. 121/130, alega a recorrente, que a sentença está equivocada quando conclui que não houve prova suficiente para demonstrar os fatos narrados pela parte autora e que a prova testemunhal produzida comprova o direito constitutivo da requerente.

Sustenta que o negócio jurídico de compra e venda imobiliária ocorreu em razão da aproximação entre vendedor e comprador realizada em razão da atividade de corretagem realizada pela autora.

Contrarrazões de fls. 135/137.

Pois bem.

Pretende a autora, ALIANÇA ALUGUEIS DU LUCAS LTDA, o pagamento da quantia de R$ 18.000,00 (dezoito mil reais), em decorrência da intermediação imobiliária realizada para a venda do apartamento nº 503, do Edifício Marzia Figueira, situado na Praia da Costa, Vila Velha.

Sustenta para tanto que a compradora CLAUDIA teria utilizado da estrutura administrativa da autora e com o intermédio do corretor Josias foi apresentada ao referido imóvel.

Entretanto, em vez de adquirir o imóvel por meio da referida corretora, teria comprado diretamente do vendedor.

Após o transcurso da demanda, o MM. Juiz
a quo
julgou improcedente a ação monitória por concluir que a autora não se desincumbiu do ônus da prova dos fatos constitutivos.

De plano é preciso pontuar que a sentença, em momento algum, decidiu conforme mencionado à fl. 125 dos autos pela “impropriedade da via eleita”.

Com efeito, não há que se falar em excessivo rigor quanto a necessidade documental a instruir a inicial, porquanto, como mencionado, o Magistrado sentenciante não concluiu pela impropriedade da via eleita, mas, efetivamente, julgou o mérito da demanda reputando improcedentes os pedidos autorais, ante a
ausência de prova
capaz de formar a cognição do juízo acerca do direito deduzido pelo autor.

Dito isto, passo a analisar as provas produzidas.

A autora, ora recorrente, colaciona junto à inicial documento em que demonstra que à compradora foi ofertada uma proposta relativa ao imóvel por intermédio da imobiliária.

Em embargos monitórios a apelada afirma que, na forma do art. 490, do CC, a comissão relativa a venda deve ser adimplida pelo vendedor, salvo contrato prevendo o contrário. Sustenta, ainda, que a proposta que lhe foi apresentada por intermédio da autora não foi aceita pelo vendedor do apartamento.

Colaciona, por seu turno, o contrato de promessa de compra e venda firmado com o proprietário do imóvel em que se vislumbra, da cláusula segunda, que o vendedor arcou com o pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais) para o corretor de imóveis.

Da prova testemunhal produzida sobressai a informação (fl. 101) do vendedor do imóvel de que ele não firmou contrato de exclusividade com nenhum corretor de imóveis e que a compra se deu por intermédio do corretor Carlos Eduardo, ao qual pagou a comissão no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais).

Da prova produzida concluo nos mesmos moldes em que o Juízo
a quo,
uma vez que
não há nenhuma prova que demonstre ter a requerida, ora apelada, assumido obrigação perante a recorrente de pagamento da comissão de corretagem em relação a compra do imóvel
.

De igual modo,
não há prova nos autos de que a autora possuía direito de comercializar, com exclusividade, o imóvel objeto de controvérsia
.

Sobre a corretagem, o Código Civil prevê que:

Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.

Desse modo, inexistindo prova de que a corretagem foi contratada com exclusividade, não há que se acolher a pretensão da parte autora, ora recorrente, já que o negócio jurídico foi concluído sem a intermediação do corretor.

Ademais, a jurisprudência tem entendido que o corretor exaure suas funções quando logra a real aproximação entre as partes, ou seja, obtém a dupla anuência dos envolvidos, após real atividade de alinhamento.

Neste passo, apesar de as fases posteriores à negociação não serem imputáveis a este profissional (REsp 1.072.397/RS), também não basta a simples divulgação da oferta (captação de interessados), sendo essencial a busca pelos elementos necessários à manifestação da concordância na celebração da avença, ou seja, o intermediador, após estudar a viabilidade e a compatibilidade das obrigações contratuais de ambos os polos, liga-os em negociação.

No caso, conforme se vislumbra da prova produzida, a proposta apresentada pela autora à requerida não foi firmada, tendo sido o negócio concluído, posteriormente, em valores superiores àquele ofertado pela autora.

Em caso semelhante, colhe-se da jurisprudência:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. OBRIGAÇÃO DE RESULTADO. MERA APRESENTAÇÃO ENTRE OS INTERESSADOS. CONCRETIZAÇÃO DA COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA EM MOMENTO POSTERIOR E SEM INTERMÉDIO DA CORRETORA. COMISSÃO INDEVIDA. A jurisprudência tem entendido que a corretagem tem a natureza de obrigação de resultado, pelo que a mera aproximação realizada pelo corretor entre os potenciais comprador e vendedor não é suficiente para garantir-lhe a percepção da comissão.
Não obstante a corretora tenha realizado a apresentação entre os réus-compradores e vendedores de imóvel, não lhe é devida a comissão se o negócio foi firmado posteriormente e diretamente entre aqueles, sem qualquer intermédio da empresa
. (TJMG; APCV 5008473-39.2019.8.13.0145; Vigésima Câmara Cível; Rel. Des. Fernando Lins; Julg. 14/12/2022; DJEMG 15/12/2022)

_______________

APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM POR VENDA DE IMÓVEL. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA.
Existência de diversas imobiliárias trabalhando na venda do bem, com intermediação, sem exclusividade
. Compra e venda não concluída entre autores e o comprador do imóvel.
Concretização da compra com outra imobiliária por ter conseguido o comprador melhor preço. Fraude/conluio, não comprovados. Mera aproximação das partes para que se inicie o processo de negociação para compra de determinado bem que não justifica o pagamento da comissão, devida somente quando o corretor efetua a aproximação entre comprador e vendedor e obtém a efetiva venda do imóvel, o que não ocorreu.
Manutenção da sentença de improcedência. Honorários advocatícios. CPC que vincula a fixação dos honorários entre dez e vinte por cento do valor da condenação, do proveito econômico, obtido ou do valor da causa. Improcedência do pedido autoral que enseja a fixação em 10% sobre o valor da causa. Desprovimento do recurso dos primeiros apelantes. Provimento do recurso dos segundos apelantes. (TJRJ; APL 0052849-77.2019.8.19.0001; Rio de Janeiro; Sexta Câmara Cível; Relª Desª Cláudia Pires dos Santos Ferreira; DORJ 29/11/2022; Pág. 322)

Desse modo, a prova dos autos não permite o acolhimento da pretensão recursal, mormente porque a comercialização do imóvel não ocorreu em regime de exclusividade e a atividade de corretagem da autora não obteve o êxito em concluir a negociação da compra e venda, não sendo, portanto, devida a comissão de corretagem pretendida.

Pelo exposto,
CONHEÇO
do presente recurso para, no mérito,
NEGAR-LHE PROVIMENTO.

Majoro os honorários advocatícios para 12% (doze por cento) do valor atualizado da causa.

É como voto.

VOTOS VOGAIS
021 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - LUIZ GUILHERME RISSO (Vogal)
Acompanhar
029 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar

EMENTA

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO MONITÓRIA – DOCUMENTOS NÃO APTOS A DEMONSTRAR O FATO CONSTITUTIVO DO DIREITO AUTORAL –
COMISSÃO DE CORRETAGEM –
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1.
Os documentos acostados a presente inicial não são aptos a demonstrar que a requerida assumiu obrigação de pagamento da comissão de corretagem em favor da autora.

2.
Na hipótese dos autos restou demonstrado que a autora não possuía exclusividade na comercialização do bem e que o seu corretor não foi o responsável pela conclusão do negócio jurídico.

3.
Recurso desprovido.

DECISÃO
À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.