Tribunal: TJES
Processo: 0014198-51.2016.8.08.0012
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão julgador: RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Sistema Financeiro da Habitação; Limitação de Juros; Indenização por Dano Moral; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro; Assistência Judiciária Gratuita; Antecipação de Tutela / Tutela Específica; Práticas Abusivas
Data de julgamento: 2023-11-01

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO UNILATERAL. RESPONSABILIDADE DA PROMISSÁRIA COMPRADORA. RETENÇÃO DE 25% DO VALOR ADIMPLIDO. AUSÊNCIA DE CIRCUNSTÂNCIA EXTRAORDINÁRIA. TERMO INICIAL DOS JUROS DA MORA. TEMA 1.002 DO STJ. DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO. REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1) Consoante entendimento sedimentado pelo STJ, não havendo particularidades no caso concreto que justifique o arbitramento com base em juízo de razoabilidade, o percentual a ser retido pela promitente vendedora em razão do desfazimento do negócio deve ser fixado em valor equivalente a 25% (vinte e cinco) por cento do montante adimplido. 2) Tema 1002 do STJ: “Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão” (REsp n. 1.740.911/DF, relator Ministro Moura Ribeiro, relatora para acórdão Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 14/8/2019, DJe de 22/8/2019.) 3) Diante da alteração substancial do édito sentencial, hei por bem, atenta à previsão contida no art. 86 do Código de Processo Civil, redistribuir os ônus sucumbenciais, condenando as partes, diante de sua sucumbência recíproca, ao pagamento, pro rata, das custas processuais, bem como ao pagamento dos honorários advocatícios, arbitrados em 10% (dez por cento) do valor do proveito econômico obtido por cada parte. 4) Recurso conhecido e provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0014198-51.2016.8.08.0012

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: SPE - CONSTRUTORA SA CAVALCANTE - ES XIX LTDA.

APELADO: ROSILENE FERNANDES DE SOUZA GOMES e outros

RELATOR(A):
RAPHAEL AMERICANO CAMARA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO UNILATERAL. RESPONSABILIDADE DA PROMISSÁRIA COMPRADORA. RETENÇÃO DE 25% DO VALOR ADIMPLIDO. AUSÊNCIA DE CIRCUNSTÂNCIA EXTRAORDINÁRIA. TERMO INICIAL DOS JUROS DA MORA. TEMA 1.002 DO STJ. DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO. REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1) Consoante entendimento sedimentado pelo STJ, não havendo particularidades no caso concreto que justifique o arbitramento com base em juízo de razoabilidade, o percentual a ser retido pela promitente vendedora em razão do desfazimento do negócio deve ser fixado em valor equivalente a 25% (vinte e cinco) por cento do montante adimplido. 2) Tema 1002 do STJ: “Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão” (REsp n. 1.740.911/DF, relator Ministro Moura Ribeiro, relatora para acórdão Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 14/8/2019, DJe de 22/8/2019.) 3) Diante da alteração substancial do édito sentencial, hei por bem, atenta à previsão contida no art. 86 do Código de Processo Civil, redistribuir os ônus sucumbenciais, condenando as partes, diante de sua sucumbência recíproca, ao pagamento, pro rata, das custas processuais, bem como ao pagamento dos honorários advocatícios, arbitrados em 10% (dez por cento) do valor do proveito econômico obtido por cada parte. 4) Recurso conhecido e provido.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 025 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

Composição de julgamento: 025 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Relator / 028 - Gabinete Des. RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - Vogal / 004 - Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
028 - Gabinete Des. RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO (Vogal)
Acompanhar
004 - Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

VOTO

Cuidam os autos de recurso de apelação
interposto por
SPE - CONSTRUTORA SÁ CAVALCANTE-ES XIX
,
contra
sentença (ID 3007204 - fls. 333/344), proferida pelo juízo da 2ª Vara Cível, Órfãos e Sucessões de Cariacica, que em sede de Ação Ordinária, ajuizada por
ROSILENE FERNANDES DE SOUZA GOMES
, em face da
apelante,
julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial.

Em suas razões recursais (
ID 3007204 - fls. 346/364
), a apelante pretende a reforma da sentença para: i) determinar que
seja fixado o percentual de retenção
in
casu em 25% (vinte e cinco por cento) do valor já pago; ii) o termo dos juros de mora incidam a partir do trânsito em julgado; iii) seja determinada a aplicação da taxa Selic em sede de juros moratórios; e iv) que sejam redistribuídos os ônus sucumbenciais.

Contrarrazões recursais (ID 5432398 - fls. 186/196
) pelo improvimento do recurso.

Em síntese, consta dos autos que a autora em 18/08/2012, firmou contrato com a apelante para aquisição de uma sala comercial do Empreendimento Centro Empresarial Shopping Moxuara, pelo valor de R$ 145.000,00.

Ocorre que, em virtude de problemas financeiros, a autora não teve mais como cumprir com o acordado, pelo que requereu a rescisão contratual. No entanto, discordando dos valores a serem retidos pela requerida/apelante, razão pela qual foi ajuizada a presente demanda.

Após regular trâmite processual, o douto magistrado proferiu sentença julgando parcialmente procedentes os pedidos autorais condenar a apelante a
“restituir a quantia efetivamente paga pela requerente, descontada apenas a comissão de corretagem e multa de 10% (dez por cento) sobre o valor pago, devendo incidir sobre o saldo restante atualização com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel e juros de mora desde a data do pedido de rescisão (que, in casu, será a da citação)”.

Pois bem.

De saída, destaco que
a
atual jurisprudência da Corte Superior
caminha no sentido de que,
na hipótese de rescisão de contrato de compra e venda do imóvel, havendo direito por parte da vendedora de reter parte dos valores adimplidos antes do desfazimento do negócio, deve ser observado, neste particular, o percentual de 25% (vinte e cinco por cento)
, caso não haja nenhuma particularidade no caso concreto capaz de justificar a diminuição de tal porcentagem. Vejamos:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. DESISTÊNCIA POR PARTE DAS COMPRADORAS. [...] 3.
"Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.
Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento." (REsp 1.723.519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, DJe de 02/10/2019). [...] (AgInt no AREsp n. 1.794.897/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 30/8/2021, DJe de 1/10/2021.)

A referida posição já foi adotada por esta augusta Câmara Cível, a saber:

[...] 2. A recorrente alega que o c. Superior Tribunal de Justiça teria definido o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção como o devido pelo promitente comprador que dá causa à rescisão em contratos firmados até o advento da Lei nº 13.786/2018, todavia a Corte Superior orienta que sejam analisadas as peculiaridades de cada caso, senão vejamos: Em contrato de compra e venda de imóvel residencial anterior à Lei 13.786/2018, ausente qualquer peculiaridade que justifique a apreciação da razoabilidade, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes. Precedente da Segunda Seção (REsp 1863007/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/03/2021, DJe 26/03/2021). No mesmo sentido: A Segunda Seção do STJ, ao apreciar o REsp 1.723.519/SP (Relatora Ministra ISABEL GALLOTTI),
reafirmou o entendimento de que, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por conveniência do comprador, ausente qualquer peculiaridade na apreciação da razoabilidade da cláusula penal contida nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente,
conforme anteriormente estabelecido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (Relator Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor incorporador das despesas gerais realizadas e do rompimento unilateral imotivado do contrato. (AgInt no AREsp 1453487/RJ, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 09/02/2021, DJe 12/02/2021). [...]. (TJES, Classe: Apelação Cível, 024160309118, Relator: CARLOS SIMÕES FONSECA, Órgão julgador: SEGUNDA C MARA CÍVEL, Data de Julgamento: 13/07/2021, Data da Publicação no Diário: 20/07/2021)

Sublinho que, no caso em tela,
não vislumbrei
circunstâncias que possam ser tidas como extraordinárias
, tratando-se, pois, de situação comumente observada nas relações negociais praticadas neste segmento; daí porque a fixação do percentual devido a título de cláusula penal deve levar em consideração a porcentagem adotada como padrão pelo Tribunal da Cidadania, qual seja, 25% (vinte e cinco por cento).

Isso posto, conclui-se que a promitente vendedora, ora Apelante, faz jus à retenção de valor correspondente a 25% (vinte e cinco por cento) do montante que a Apelada já havia pago por força da avença, cabendo a essa, assim, o ressarcimento de 75% (setenta e cinco por cento) do valor já adimplido.

Sobre o montante deverá incidir
correção monetária,
conforme índice adotado pela Tabela da Corregedoria Geral de Justiça
desde a data do desembolso até a data do trânsito em julgado, momento o qual se tem o
termo inicial dos juros de mora,

conforme tema 1002 do Superior Tribunal de Justiça,
que, por isso, impõe a aplicação exclusiva da Taxa Selic, que engloba ambos os encargos. Vejamos:

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. ACÓRDÃO RECORRIDO PROFERIDO EM JULGAMENTO DE IRDR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESOLUÇÃO IMOTIVADA PELO PROMITENTE COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. CLÁUSULA CONTRATUAL. PEDIDO DE ALTERAÇÃO. SENTENÇA CONSTITUTIVA. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. 1. Para os fins dos arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se a seguinte tese: -
Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão
. 2. Recurso especial provido. (REsp n. 1.740.911/DF, relator Ministro Moura Ribeiro, relatora para acórdão Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 14/8/2019, DJe de 22/8/2019.)

Finalmente, tendo sido o capítulo atinente à distribuição das verbas de sucumbência impugnado no recurso interposto do Apelante, e diante da alteração substancial do édito sentencial, hei por bem, atenta à previsão contida no art. 86 do Código de Processo Civil, redistribuir os ônus sucumbenciais, condenando as partes, diante de sua sucumbência recíproca, ao pagamento,
pro rata,
das custas processuais, bem como ao pagamento dos honorários advocatícios, arbitrados em 10% (dez por cento) do valor do proveito econômico obtido por cada parte.

Por todo o exposto
conheço
do recurso e
DOU-LHE PROVIMENTO,
para reformar em parte a sentença, para: i) determinar a devolução de 75% (setenta e cinco por cento) do valor pago pela Apelada por força do contrato objeto da resolução, montante a ser acrescido de
correção monetária, conforme índice adotado pela Tabela da Corregedoria Geral de Justiça desde a data do desembolso até a data do trânsito em julgado, momento a partir do qual se
impõe a aplicação exclusiva da Taxa Selic; e, ii) redistribuir os ônus sucumbenciais, condenando as partes, diante de sua sucumbência recíproca, ao pagamento,
pro rata,
das custas processuais, bem como ao pagamento dos honorários advocatícios, arbitrados em 10% (dez por cento) do valor do proveito econômico obtido por cada parte; mantendo-se a sentença em seus demais termos.

Deixo de aplicar a regra prevista no art. 85, §11, do Código de Processo Civil, por ter sido provido o apelo.

É como voto.

Documento assinado eletronicamente por
RAPHAEL AMERICANO CAMARA
,
Desembargador
,
em 18/10/2023 às 15:58:59, conforme art. 1º, III, "b", da Lei 11.419/2006. A autenticidade do documento pode ser conferida no site https://sistemas.tjes.jus.br/gabinetes/validar.php informando o código do sistema
48068518102023
.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

VOTO VOGAL: DESEMBARGADOR RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO

ACOMPANHO O VOTO PROFERIDO PELO EMINENTE DES. RELATOR