Tribunal: TJES
Processo: 0025111-76.2019.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
Órgão julgador: JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro; Provas em geral
Data de julgamento: 2023-12-06

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALINEAÇÃO FIDUCIÁRIA. RELAÇÃO DE CONSUMO. INADIMPLEMENTO DO VENDEDOR. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES. MULTAS CONTRATUAIS. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

I – Incidem as normas do Código de Defesa do Consumidor nos contratos que seguem a sistemática da Lei 9.514/97, desde que configurada a relação de consumo e não haja confronto com as normas relacionadas à alienação fiduciária de coisa imóvel. Precedentes do STJ.

II - À luz do entendimento do STJ e do CDC caracterizado o inadimplemento exclusivo do vendedor, correta a sentença que rescinde o contrato de compra e venda, determina a restituição integral dos valores pagos e faz incidentes multas contratuais mesmo que previstas apenas para o caso de inadimplemento do consumidor. Súmula 543 e Tema 971 STJ.

III - Recurso conhecido e improvido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0025111-76.2019.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A

APELADO: LEANDRO MARANO RODRIGUES e outros

RELATOR(A):
JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

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EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALINEAÇÃO FIDUCIÁRIA. RELAÇÃO DE CONSUMO. INADIMPLEMENTO DO VENDEDOR. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES. MULTAS CONTRATUAIS. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

I – Incidem as normas do Código de Defesa do Consumidor nos contratos que seguem a sistemática da Lei 9.514/97, desde que configurada a relação de consumo e não haja confronto com as normas relacionadas à alienação fiduciária de coisa imóvel. Precedentes do STJ.

II - À luz do entendimento do STJ e do CDC caracterizado o inadimplemento exclusivo do vendedor, correta a sentença que rescinde o contrato de compra e venda, determina a restituição integral dos valores pagos e faz incidentes multas contratuais mesmo que previstas apenas para o caso de inadimplemento do consumidor. Súmula 543 e Tema 971 STJ.

III - Recurso conhecido e improvido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 019 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

Composição de julgamento: 019 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Relator / 027 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal / 029 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal
VOTOS VOGAIS
027 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar
029 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0025111-76.2019.8.08.0048

APELANTE:
CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A

APELADO: LEANDRO MARANO RODRIGUES E MIRIAM KUSTER HUBER

JUIZ DE DIREITO: DR.
CARLOS MAGNO FERREIRA

RELATOR: DES. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

VOTO

Trata-se de apelação cível manejada por
CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A
, eis que irresignada com a sentença que julgou procedentes os pedidos iniciais de
LEANDRO MARANO RODRIGUES

e

MIRIAM KUSTER HUBER
em ação de rescisão contratual e restituição de valores, rescindindo contrato de compra e venda de lotes firmado entre as partes e determinando a restituição integral dos valores pagos pelos Autores, além de multas contratuais, em razão do inadimplemento da Apelante-Vendedora.

Em uma síntese do caso presente, destaco que os Autores adquiriram dois lotes junto à Apelante, no empreendimento imobiliário denominado “Cidade Verde Serra”,

Resta incontroverso nos autos que as obras de infraestrutura prometidas para o empreendimento não foram entregues pela Recorrente no prazo contratual estipulado, razão de ser do pedido de rescisão pelos Autores-Adquirentes, deferido pelo Juízo
a quo
na sentença recorrida.

Em suas razões, alega a Recorrente (i) que o crédito fruto do contrato objeto dos autos fora cedido a instituição financeira, sendo desta a responsabilidade pelos pedidos vertidos na exordial; (ii) inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária; (iii) a regularidade do empreendimento e a adoção de todas as diligências cabíveis para a execução e conclusão das obras de infraestrutura do residencial, inexistindo culpa por eventual atraso; (iv) legalidade da cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade do contrato de compra e venda de imóvel; (v) indevida devolução integral dos valores pagos e não incidência das multas impostas, enquanto não previstas em contrato; (vi) inexistência de cláusulas abusivas.

Pois bem.

Não vejo nos autos razão fática ou jurídica a impor a reforma da decisão recorrida.

De plano hão de ser fixadas duas premissas: (i) a rescisão pretendida no caso concreto tem por base o inadimplemento da empresa incorporadora do empreendimento imobiliário, ora Apelante e (ii) o inadimplemento contratual resta incontroverso, enquanto não entregues as obras de infraestrutura no tempo e modo prometidos.

Sobre a alegada não incidência do CDC na relação firmada entre as partes, enquanto amparada por pacto de alienação fiduciária, o entendimento do STJ é claro no sentido de que
i
ncide
m
as normas do Código de Defesa do Consumidor

nos contratos

que seguem a sistemática da Lei 9.514/97, desde que configurada a relação de consumo e não haja confronto com as normas relacionadas à alienação

fiduciária de coisa imóvel
. (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.005.760/DF, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 17/10/2022, DJe de 19/10/2022.)

Ademais, também já asseverou o STJ em caso muito próximo ao dos autos, que “
Consoante precedentes das Turmas que integram a eg. Segunda Seção, as disposições da Lei n.º 9.514/97, que disciplinam a alienação fiduciária na compra e venda de imóvel, só são aplicáveis à hipótese em que o devedor fiduciante não paga, no todo ou em parte, a dívida, e é constituído em mora, o que não é o caso dos autos, uma vez que, conforme apurado pelas instâncias ordinárias, foi a incorporadora que deixou de entregar a infraestrutura no prazo prometido.
” (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.005.760/DF, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 17/10/2022, DJe de 19/10/2022.)

A relação de consumo parece-me muito clara no caso presente, em que adquirem os Autores (consumidores) imóvel posto a venda por meio de empreendimento imobiliário lançado no mercado pela empresa Apelante (fornecedor).

Logo, incidente o CDC, o que significa que caso se submete à responsabilidade civil objetiva.

Nessa perspectiva, também não socorre a Recorrente a alegação de ilegitimidade passiva, no que argui ter cedido os créditos alusivos à alienação das unidades imobiliárias à instituição financeira, no caso o Banco Semear S/A.

A toda evidência, a relação contratual que atine a compra e venda das unidades imobiliárias pelos Autores, fora firmada com a Apelante CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A, não mudando esta realidade a cessão de créditos do financiamento imobiliário firmada pela Incorporadora com terceiros.

Em outras palavras, a cessão de crédito pela Incorporadora a terceiros,
não exclui
a
sua responsabilidade frente ao consumidor pela devida entrega do empreendimento imobiliário.

No caso concreto, portanto, a despeito da arguida cessão creditícia, é a Apelante que figura como contratante na avença firmada com os consumidores, avença na qual assume a obrigação de realizar a infraestrutura urbanística necessária a viabilizar o empreendimento, logo, por decorrência lógica, ela é quem responde ao consumidor pelo inadimplemento de suas obrigações, o que não pode ser atribuído a um terceiro.

Assim, diante do que afirmado até então, temos uma relação de consumo, materializada em compra e venda de lotes em empreendimento imobiliário, cujas obrigações contratualmente assumidas pela Incorporadora-Apelante, de entrega da infraestrutura necessária, restam inadimplidas.

Assim, como dito, revela-se correta a sentença que, face a inadimplemento exclusivo do promitente vendedor, rescinde o contrato, determina a devolução integral dos valores pagos, e ainda, impõe multas contratuais, ainda que estas sejam previstas apenas para o caso de inadimplemento do consumidor.

Sobre o tema da devolução de valores, a Súmula 543, da Corte Superior de Justiça, não deixa dúvidas:

Súmula 543 - "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a
imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Como afirmado de início, o inadimplemento da Apelante resta incontroverso nos autos, não servindo a mudar esta a realidade as alegações genéricas de que está empreendendo esforços para conclusão das obras, não havendo culpa de sua parte, mesmo porque a responsabilidade aqui é objetiva, à luz do CDC.

Há de se destacar, também, a inaplicabilidade das cláusulas que preveem a irrevogabilidade e irretratabilidade do contrato de compra e venda, como pretende a Apelante.

A toda evidência, tais cláusulas, ainda que consideradas legais, voltam-se ao distrato imotivado, por mera liberalidade do contratante, o que não se confunde com o pedido de rescisão da avença decorrente do inadimplemento do próprio vendedor, a quem, nestas condições, não socorrem aquelas disposições contratuais.

Sobre as multas contratualmente previstas para o caso de inadimplemento dos Consumidores, sua incidência em desfavor da Apelante, enquanto inadimplente, é tema já comezinho.

Tanto o CDC, como os próprios princípios gerais do Direito, além da necessária equidade, revelam ser manifestamente abusiva a previsão de cláusulas contratuais penalizantes, apenas para os casos de mora ou inadimplência do Consumidor.

Há muito, deixa claro o STJ a “
Possibilidade de intervenção judicial nos contratos padronizados de consumo de modo a restabelecer o sinalagma negocial, fazendo incidir a mesma multa prevista para a mora do consumidor aos casos de atraso na entrega dos produtos ou de devolução imediata dos valores pagos quando exercido o direito de arrependimento, com fundamento tanto no CDC, como no próprio Código Civil (arts. 395, 394 e 422) ao estatuir os efeitos da mora e a submissão dos contratantes à boa-fé objetiva.
” (AgInt no REsp n. 1.568.293/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 27/2/2018, DJe de 6/3/2018.)

Portanto, prevista em contrato a regra penalizante, tais regras se fazem incidentes, em igual medida, à Incorporadora Vendedora, em nome de um tratamento isonômico, que se revela imprescindível.

A questão resta decidida em sede de recurso repetitivo pelo STJ, o que deu ensejo ao TEMA 971:

TEMA 971 - "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.

Assim, como sustenta a própria Apelante em suas razões recursais a legalidade de tais cláusulas contratuais, seu inadimplemento as torna, naturalmente, incidente em seu desfavor.

Diante de toda essa realidade, não vejo nos autos condições a impor reforma à sentença recorrida, enquanto ampara na jurisprudência do STJ quanto aos temas deduzidos, razão pela qual, conheço, mas
NEGO
PROVIMENTO
ao apelo, mantendo incólume a decisão objurgada.

Ante a sucumbência recursal, majoro em 5% os honorários advocatícios sucumbenciais fixados em sentença, atendendo os critérios do §2º, do artigo 85, do CPC, em especial, a complexidade e importância da causa e o trabalho realizado em sede recursal.

É como voto.

D
ES.
JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

RELATOR

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:

Acompanho o voto proferido pelo eminente Relator, no sentido de CONHECER do recurso e a ele
NEGAR PROVIMENTO
.