Tribunal: TJES
Processo: 5005703-22.2023.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): JOSE AUGUSTO FARIAS DE SOUZA
Órgão julgador: JOSE AUGUSTO FARIAS DE SOUZA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Vícios de Construção; Incorporação Imobiliária
Data de julgamento: 2023-09-05

Ementa:
EMENTA:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL
.
AÇÃO
DE DESCONSTITUIÇÃO DE DÉBITO CONDOMINIAL. TUTELA DE URGÊNCIA DE SUSPENSÃO DAS COBRANÇAS. AUSÊNCIA DE PROBABILIDADE DO DIREITO.
DECISÃO REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

1.

Não obstante o respeitável entendimento do juízo originário, mostram-se relevantes os argumentos trazidos pelo recorrente a amparar a acolhida de sua irresignação.
2.

Não se mostra possível, neste momento, suspender as cobranças promovidas pela ora agravante com base na mera alegação do autor, sem lastro probatório mínimo acerca da desnaturação do contrato de construção sob regime de administração, tampouco da nulidade das assembleias em que restaram estipuladas as obrigações adicionais dos condôminos.
3.
Há paralelamente o risco de agravamento da situação financeira do condomínio e sobrecarga aos demais condôminos.

4.
Decisão reformada
para indeferir o pedido de suspensão das cobranças
. Recurso conhecido e provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 5005703-22.2023.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: CONDOMINIO RESIDENCIAL MAR DE ESPANHA

AGRAVADO: LEAO MAGNO DE SOUZA DAMASCENO JUNIOR

RELATOR(A):
EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

EMENTA:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL
.
AÇÃO
DE DESCONSTITUIÇÃO DE DÉBITO CONDOMINIAL. TUTELA DE URGÊNCIA DE SUSPENSÃO DAS COBRANÇAS. AUSÊNCIA DE PROBABILIDADE DO DIREITO.
DECISÃO REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

1.

Não obstante o respeitável entendimento do juízo originário, mostram-se relevantes os argumentos trazidos pelo recorrente a amparar a acolhida de sua irresignação.
2.

Não se mostra possível, neste momento, suspender as cobranças promovidas pela ora agravante com base na mera alegação do autor, sem lastro probatório mínimo acerca da desnaturação do contrato de construção sob regime de administração, tampouco da nulidade das assembleias em que restaram estipuladas as obrigações adicionais dos condôminos.
3.
Há paralelamente o risco de agravamento da situação financeira do condomínio e sobrecarga aos demais condôminos.

4.
Decisão reformada
para indeferir o pedido de suspensão das cobranças
. Recurso conhecido e provido.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 016 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR

Composição de julgamento: 016 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - JOSE AUGUSTO FARIAS DE SOUZA - Relator / 026 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal / 002 - Gabinete Des. ANNIBAL DE REZENDE LIMA - ANNIBAL DE REZENDE LIMA - Vogal / 012 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal
VOTOS VOGAIS
026 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Acompanhar
002 - Gabinete Des. ANNIBAL DE REZENDE LIMA - ANNIBAL DE REZENDE LIMA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
012 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Acompanhar
DESEMBARGADOR(RES) IMPEDIDO(S)
020 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Impedido ou Suspeito

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

DATA DA SESSÃO: 08/08/2023

R E L A T Ó R I O

O SR. DESEMBARGADOR SUBSTITUTO JOSÉ AUGUSTO FARIAS DE SOUZA (RELATOR):-

Trata-se de recurso de agravo de instrumento com pedido de atribuição de efeito suspensivo interposto contra a decisão proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível de Vila Velha que no autos da ação nº 5004224-83.2023.8.08.0035 ajuizada pelo ora agravado deferiu em parte a liminar pugnada para determinar ao agravante a suspensão das cobranças de débitos relacionados a rateio da diferença do custo das unidades em estoque, valores devidos a título de INSS e IPTU decorrentes da obra/empreendimento e dívidas da construtora junto ao Banco Banestes.

A agravante argumenta, em síntese,
a)
que a relação objeto de tutela perseguida não se enquadra como relação de consumo;
b)
que o empreendimento em questão foi construído a preço de custo, sob regime de administração, no qual não há um custo fixo como há no contrato de compra e venda de imóvel com a construtora;
c)
que o termo de quitação concedido à parte autora se refere apenas ao custo da obra civil, ressalvada a existência de outras despesas que seriam cobradas;
d)
que dificuldades da obra ensejaram a estipulação em assembleia de despesas adicionais para conclusão do empreendimento, sendo, portanto, lídimas as cobranças efetuadas pelo condomínio;
e)
que não estavam presentes os requisitos para concessão da tutela liminar, que enseja severos prejuízos ao condomínio e aos demais compradores, merecendo ser suspensa a decisão.

Sob ID 5120884 restou deferido o pedido de atribuição de efeito suspensivo, obstando que a decisão recorrida produzisse seus naturais efeitos.

Contrarrazões (ID 5405670) pelo desprovimento do recurso.

O agravado peticionou (ID 5407315) pugnando pela revogação da decisão que concedeu o efeito suspensivo, diante dos prejuízos que vem sofrendo com a execução que lhe move o condomínio.

É o relatório.
Peço dia para julgamento.

*

O SR. ADVOGADO CÁSSIO DRUMOND MAGALHÃES:-

Comprimento os ilustres desembargadores que compõem essa colenda Câmara, a Procuradora de Justiça, demais servidores e colegas advogados.

O caso que me traz aqui hoje, tive a oportunidade de conversar com os três desembargadores que participarão do julgamento, espero que sejam eles, ontem, em seus gabinetes, com entrega de memoriais, serei bem sucinto aqui sobre os pontos que são relevantes.

Foi uma compra e venda de imóvel na planta em Vila Velha, o meu cliente adquiriu o imóvel através de uma corretora, ele foi a uma corretora imobiliária, estava procurando o imóvel e lhe apresentada a planta desse apartamento, ele gostou da planta, efetuou o pagamento da comissão do corretor, fez a adesão ao contrato de compra e venda do imóvel, isso no ano de 2010.

Não havia no contrato que ele adquiriu nenhuma previsão da entrega do imóvel ainda, era um imóvel que ainda estavam comercializando os direitos de aquisição, e alguns outros pré-requisitos que eram necessários para a configuração de uma unidade a administração a preço de custo.

E resolveu, no ano de 2015, cinco anos depois, realizar o adiantamento de todas as parcelas do apartamento e quitou o apartamento. Todos esses pagamentos foram feitos diretamente à construtora que negociou.

Então, foi uma compra direto com a construtora, não havia intermediação de nenhum condomínio e assim que ele quitou esse apartamento, ele recebeu um termo de quitação, ressalvando tão somente ali que remanescia a obrigação dele pagar as despesas de transferência do imóvel e, assim, ele procedeu.

No ano de 2015; o imóvel foi entregue no ano de 2022, tão somente, 12 anos depois da compra e quando foi entregue o imóvel ele se dirigiu à construtora para solicitar a documentação necessária para a lavratura da escritura de compra e venda do imóvel. Quando ele foi surpresado, então, pela construtora com a informação de que haviam ainda pendências financeiras dele junto ao contrato. Naquele momento, a construtora se negou a entregar os documentos necessários para a lavratura da escritura e ele, então, procurou o nosso escritório. Diante da documentação, ficou claro para a gente que havia uma compra de preço fechado, uma compra e venda de imóvel direto com a construtora, mas a construtora alegava que foi uma compra feita através de administração a preço de custo, como a gente fala, uma compra de imóvel em condomínio, condomínio fechado.

Mas, em nenhum momento foi apresentado pelo condomínio, até mesmo a existência desse condomínio, pagamentos, prestações de contas direcionada aos supostos condôminos, como deveria ser pela legislação, pela 4.591, deveria ser apresentada essa prestação de contas em condomínio. Em nenhum momento houve rateios de despesas, no momento que ele ofereceu o pagamento antecipado, ele conversou com o próprio proprietário da construtora, que era quem negociou o preço com ele fechado.

Então, a nosso sentir, a construtora agiu de forma dúbia. Ela fraudou, na verdade, junto ao comprador, um suposto contrato de administração de obra a preço de custo, quando, na verdade, era uma obra a preço fechado.

Ela que recebia o valor, ela que fez todos os orçamentos, não houve nenhuma reunião de condomínio para se definir as questões, e mais, para surpresa do agravado, as parcelas que a construtora exigia pagamento para ele no momento da lavratura da escritura eram parcelas que não tinham nenhuma natureza de custo da obra; era o custo de INSS, custo de IPTU, despesas de empréstimo da construtora e um suposto rateio de despesas de outras unidades imobiliárias. Todas essas verbas não têm nenhuma natureza de rateio de custo de obra. Isso foi apresentado através de uma notificação extrajudicial à construtora.

Criou-se uma controvérsia; diante da controvérsia, ajuizamos uma ação contra a construtora para que fosse reconhecida a não obrigatoriedade de pagamento dessas taxas e fosse fornecida a documentação necessária para a lavratura da escritura. Só que, nesse meio tempo, o que é que aconteceu? A gente conseguiu uma tutela de urgência para que não fosse cobrado do adquirente os valores que a construtora estava exigindo até o desfecho da ação.

Mas, nesse meio tempo a construtora fez uma jogada. Ela acabou lavrando uma ata junto ao condomínio, que o condomínio é administrado pelo próprio presidente, pelo próprio dono da construtora, ele e uma parente dele, eu não sei dizer agora qual é o grau de parentesco, mas o sobrenome é o mesmo, eles dois, numa ata que foi apresentada no agravo de instrumento sem qualquer assinatura, para dar ares de legalidade a uma transferência desse débito que era da construtora para o condomínio. E o condomínio assumiu. O próprio dono da construtora, presidindo a assembleia do suposto condomínio, assumiu esse débito da construtora, resolveu dividir isso entre os condôminos e empurrou isso, “goela abaixo”, para os condôminos dizendo que aqui e agora quem deveria pagar o débito da construtora eram os condôminos.

Isso tudo foi questionado por nós através da notificação extrajudicial, mas para nossa surpresa, em nenhum momento, no agravo de instrumento, a construtora traz essas informações, ela omite de forma proposital situações fáticas que haviam acontecido na relação entre as partes para conseguir o que conseguiu, porque conseguiu uma tutela recursal suspendendo aquela decisão que havia determinado que não se podia cobrar esses valores.

Então, a construtora hoje pode cobrar esses valores pela decisão proferida pelo relator desse processo, desse Recurso.

O que está se discutindo nos autos é tão somente se pode durante o trâmite do processo principal exigir ou não do condômino, do adquirente, esse valor de pagamento. E nós queremos deixar claro que não há nenhuma intenção do agravado de inadimplir, de não pagar, ele só não quer pagar o que não é devido. Tanto é que o próprio imóvel ainda nem sequer foi transferido para a propriedade dele, porque a construtora se negou a passar a escritura pública, ou seja, o próprio imóvel que para a construtora, convenientemente, no momento de ratear as despesas, ele é proprietário, mas ela mesma se nega a passar a propriedade para o adquirente.

Então, é conveniente para a construtora, em determinado momento, tratá-lo como condômino e em determinado momento tratá-lo como adquirente dessa unidade.

Foi conveniente para a construtora tratar como preço fechado na hora de receber adiantado o valor do imóvel e depois foi conveniente para a construtora ratear as despesas com os condôminos para se dizer que isso era administração em condomínio.

Essa situação, infelizmente, é muito corriqueira no Brasil.

Construtoras que se aproveitaram do
boom
imobiliário, da previsão legal da construção em condomínio, porque tem muitos benefícios para isso, e elas criaram uma forma de fraudar a legislação. Elas colocam o imóvel no mercado, elas mesmas constroem como se fosse uma venda a preço fechado, mas dão um formato jurídico de condomínio.

E isso é tão comum que o STJ já tem jurisprudência nesse sentido. Vou citar aqui uma decisão da Ministra Nancy Andrighi, um Agravo em Recurso Especial publicado no diário de 11/03/2022, recente a decisão, em que ela menciona no acórdão o seguinte: Descaracterização da construção por administração, nos termos do artigo 58 da lei 4.591, a construção do imóvel sob regime de preço de custo é administrada pelos próprios adquirentes de frações ideais do empreendimento, por meio de uma comissão de representantes que recebe, administra e investe os valores pagos. Caso concreto em que as apelantes, de fato, administravam todo o empreendimento, comportamento esse que faz com que a construção se confunda com aquele regime de empreitada próprio das incorporações.

Então, é no sentido do entendimento da ministra Nancy Andrighi que a gente está pedindo que esse Tribunal, também, caminhe, de entender que houve por parte da construtora um comportamento típico de empreitada com a preço de custo fechado.

O que nós estamos pedindo é algo que já está sendo demandado pelos consumidores no Brasil inteiro, porque só se pensa no lucro. Na hora do bom, nós estamos vendendo a preço fechado; mas, na hora do ruim a despesa é toda sua. Então, essa despesa é exclusiva da construtora.

O que a gente pede é que seja, e tão somente nesse momento, porque o mérito ainda está sendo discutido na ação principal, é uma decisão de tutela antecipada que nós estamos discutindo, para que tão somente não seja exigido do consumidor, nesse momento, que ele pague essas despesas que a gente está discutindo a legalidade delas no processo principal.

Óbvio que esse processo vai ter um andamento e essas questões ainda serão melhores avaliadas pelo 1º Grau.

É nesse sentido que a gente pede, então, que seja negado o provimento ao Agravo de Instrumento e reformada a decisão de tutela recursal.

Muito obrigado, boa tarde a todos.

*

V O T O

O SR. DESEMBARGADOR SUBSTITUTO JOSÉ AUGUSTO FARIAS DE SOUZA (RELATOR):-

Conforme consta do relatório, trata-se de recurso de agravo de instrumento com pedido de atribuição de efeito suspensivo interposto contra a decisão proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível de Vila Velha que no autos da ação nº 5004224-83.2023.8.08.0035 ajuizada pelo ora agravado deferiu em parte a liminar pugnada para determinar ao agravante a suspensão das cobranças de débitos relacionados a rateio da diferença do custo das unidades em estoque, valores devidos a título de INSS e IPTU decorrentes da obra/empreendimento e dívidas da construtora junto ao Banco Banestes.

A agravante argumenta, em síntese, a) que a relação objeto de tutela perseguida não se enquadra como relação de consumo; b) que o empreendimento em questão foi construído a preço de custo, sob regime de administração, no qual não há um custo fixo como há no contrato de compra e venda de imóvel com a construtora; c) que o termo de quitação concedido à parte autora se refere apenas ao custo da obra civil, ressalvada a existência de outras despesas que seriam cobradas; d) que dificuldades da obra ensejaram a estipulação em assembleia de despesas adicionais para conclusão do empreendimento, sendo, portanto, lídimas as cobranças efetuadas pelo condomínio; e) que não estavam presentes os requisitos para concessão da tutela liminar, que enseja severos prejuízos ao condomínio e aos demais compradores, merecendo ser suspensa a decisão.

Sob ID 5120884, em análise perfunctória do caso, restou deferido o pedido de atribuição de efeito suspensivo, obstando a tramitação do feito originário.

Neste momento, em análise definitiva da questão, confirmo que as razões deduzidas no recurso trazem robustez suficiente para alterar a conclusão do juízo primevo. Explico.

Trata-se de origem de intitulada “ação desconstitutiva de débito c/c obrigação de fazer e indenização por danos extrapatrimoniais” ajuizada pela parte agravada em face do agravante pretendendo a descaracterização do contrato firmado entre as partes como contrato à preço de custo, reconhecendo-o como de preço fechado/construção por empreitada.

Pretende ainda a declaração de inexistência de qualquer débito relacionado à unidade imobiliária do autor, bem como que sejam as requeridas compelidas a fornecer a documentação e assinatura dos documentos necessários para a lavratura de escritura pública das unidades privativas do autor.

Em sede liminar o juízo concedeu em parte a tutela com suspensão das cobranças de débitos relacionados a rateio da diferença do custo das unidades em estoque; valores devidos a título de INSS e IPTU decorrentes da obra/empreendimento e dívidas da construtora junto ao Banco Banestes.

Pois bem. Não obstante o respeitável entendimento do juízo originário, entendo, tal como consignado pelo e. Desembargador Ewerton Schwab Pinto Junior quando da apreciação da tutela recursal, relevantes os argumentos trazidos pelo recorrente já que, de fato, da narrativa autoral e das provas colacionadas aos autos evidencia-se que a aquisição do imóvel por parte do agravado se deu consciente que a construção seria sob regime de administração.

Consoante já destacado na decisão de ID 5120884 no contrato de construção por administração, também conhecido como "obra a preço de custo", a construtora ou incorporadora apenas administra a obra, mediante o pagamento de uma prestação mensal, e os proprietários do imóvel assumem as demais despesas típicas da construção.

Há nesses casos vantagens e desvantagens a serem consideradas pelos adquirentes, sendo certo que a transferência dos riscos é um dos fatores capazes de ensejar cobranças adicionais.

Desta feita, entendo igualmente não se mostrar possível, neste momento, suspender as cobranças promovidas pela ora agravante com base na mera alegação do autor, sem lastro probatório mínimo acerca das desnaturação do contrato de construção sob regime de administração, tampouco da nulidade das assembleias em que restaram estipuladas as obrigações adicionais dos condôminos.

Além disso, o termo de quitação que o agravado utiliza para embasar sua irresignação com as cobranças se refere apenas aos débitos existentes até aquela data e quanto ao custo da obra civil, ressalvada a existência de outras despesas que ficariam a cargo do condômino.

Ressalto que a fundamentação veiculada pelo agravado em contrarrazões e principalmente na petição de ID 5407315 acerca da execução condominial que lhe move a agravante, com os riscos decorrentes da decisão que atribuiu efeito suspensivo ao recurso e da potencial reforma da decisão ora agravada, não são suficientes para alterar a conclusão deste órgão julgador, por ficarem restritas ao “periculum in mora”, ainda carecendo de “fumus boni iuris” a sua tese.

Ao contrário do que faz crer o recorrente, há paralelamente o risco de agravamento da situação financeira do condomínio e sobrecarga aos demais condôminos, bem como a probabilidade do direito acerca da legitimidade dos valores exigidos, em favor do condomínio, torna incabível conceder a tutela pretendida de suspensão das cobranças.

Certo é que, conforme ponderado anteriormente, com a devida incursão probatória será possível apurar as alegações do autor, e se efetivamente demonstrada ilegalidade ou abusividade das cobranças será afastada a mora dos débitos cobrados.

Pelo exposto,
CONHEÇO
e
DOU PROVIMENTO
ao recurso, para reformar a decisão recorrida e indeferir a tutela de suspensão das cobranças pretendidas na inicial

É como voto.

*

V O T O

A SRª DESEMBARGADORA MARIANNE JÚDICE DE MATTOS:-

Acompanho o voto do Eminente Relator.

*

V
I S T A

O SR. DESEMBARGADOR ANNIBAL DE REZENDE LIMA:-

Como o eminente Desembargador Júlio César Costa de Oliveira está impedido de funcionar neste processo, não recebi o voto com antecedência, não examinei a matéria, então, respeitosamente, peço vista dos autos.

*

mmv

CONTINUAÇÃO DO JULGAMENTO:
22/08/2023

V O T O

(PEDIDO DE VISTA)

O SR. DESEMBARGADOR ANNIBAL DE REZENDE LIMA:-

Pedi vista dos autos para melhor examinar a matéria objeto do presente julgamento.

Rememoro que o eminente Relator, Desembargador (Substituto) José Augusto Farias de Souza, conheceu do presente recurso de agravo de instrumento e lhe deu provimento (no que já foi acompanhado pela eminente Desembargadora Marianne Júdice de Mattos), para “
reformar a decisão recorrida e indeferir a tutela de suspensão das cobranças pretendidas
” na ação judicial de origem.

Após examinar os autos, cheguei às mesmas conclusões dos eminentes pares que me antecederem.

Conforme consignado pelo eminente Relator em seu voto, não se mostra possível no caso concreto, e em sede de cognição sumária, a suspensão da cobrança impugnada pelo Agravado, notadamente porque tal juízo pressupõe a desnaturação do contrato sob regime de administração firmado entre as partes, bem como a nulidade das assembleias condominiais nas quais estipuladas as obrigações adicionais que ficariam a cargo dos condôminos.

Ante o exposto, conheço do presente recurso de agravo de instrumento e lhe dou provimento, nos termos do voto proferido pelo eminente Relator, Desembargador (Substituto) José Augusto Farias de Souza, no que já foi acompanhado pela eminente Desembargadora Marianne Júdice de Mattos.

É como me manifesto.

*

* *

cmv*

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906
Número telefone:( )

Processo nº
5005703-22.2023.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: CONDOMINIO RESIDENCIAL MAR DE ESPANHA

Advogado do(a) AGRAVANTE: FABIO NEFFA ALCURE - ES12330-A
AGRAVADO: LEAO MAGNO DE SOUZA DAMASCENO JUNIOR

Advogado do(a) AGRAVADO: CASSIO DRUMOND MAGALHAES - ES10964-A

VOTO

Conforme consta do relatório, trata-se de recurso de
agravo de instrumento com pedido de atribuição de efeito suspensivo interposto contra a decisão proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível de Vila Velha que no autos da ação nº 5004224-83.2023.8.08.0035 ajuizada pelo ora agravado deferiu em parte a liminar pugnada para determinar ao agravante a suspensão das cobranças de débitos relacionados a rateio da diferença do custo das unidades em estoque, valores devidos a título de INSS e IPTU decorrentes da obra/empreendimento e dívidas da construtora junto ao Banco Banestes.

A agravante argumenta, em síntese, a) que a relação objeto de tutela perseguida não se enquadra como relação de consumo; b) que o empreendimento em questão foi construído a preço de custo, sob regime de administração, no qual não há um custo fixo como há no contrato de compra e venda de imóvel com a construtora; c) que o termo de quitação concedido à parte autora se refere apenas ao custo da obra civil, ressalvada a existência de outras despesas que seriam cobradas; d) que dificuldades da obra ensejaram a estipulação em assembleia de despesas adicionais para conclusão do empreendimento, sendo, portanto, lídimas as cobranças efetuadas pelo condomínio; e) que não estavam presentes os requisitos para concessão da tutela liminar, que enseja severos prejuízos ao condomínio e aos demais compradores, merecendo ser suspensa a decisão.

Sob ID
5120884
, em análise perfunctória do caso, restou deferido o pedido de atribuição de efeito suspensivo, obstando a tramitação do feito originário.

Neste momento, em análise definitiva da questão, confirmo que as razões deduzidas no recurso trazem robustez suficiente para alterar a conclusão do juízo primevo. Explico.

Trata-se de origem de intitulada “ação desconstitutiva de débito c/c obrigação de fazer e indenização por danos extrapatrimoniais” ajuizada pela parte agravada em face do agravante pretendendo a descaracterização do contrato firmado entre as partes como contrato à preço de custo, reconhecendo-o como de preço fechado/construção por empreitada.

Pretende ainda a declaração de inexistência de qualquer débito relacionado à unidade imobiliária do autor, bem como que sejam as requeridas compelidas a fornecer a documentação e assinatura dos documentos necessários para a lavratura de escritura pública das unidades privativas do autor.

Em sede liminar o juízo concedeu em parte a tutela com suspensão das cobranças de débitos relacionados a rateio da diferença do custo das unidades em estoque; valores devidos a título de INSS e IPTU decorrentes da obra/empreendimento e dívidas da construtora junto ao Banco Banestes.

Pois bem. Não obstante o respeitável entendimento do juízo originário, entendo, tal como consignado pelo e. Desembargador Ewerton Schwab Pinto Junior quando da apreciação da tutela recursal, relevantes os argumentos trazidos pelo recorrente já que, de fato, da narrativa autoral e das provas colacionadas aos autos evidencia-se que a aquisição do imóvel por parte do agravado se deu consciente que a construção seria sob regime de administração.

Consoante já destacado na decisão de ID
5120884
no contrato de construção por administração, também conhecido como "obra a preço de custo", a construtora ou incorporadora apenas administra a obra, mediante o pagamento de uma prestação mensal, e os proprietários do imóvel assumem as demais despesas típicas da construção.

Há nesses casos vantagens e desvantagens a serem consideradas pelos adquirentes, sendo certo que a transferência dos riscos é um dos fatores capazes de ensejar cobranças adicionais.

Desta feita, entendo igualmente não se mostrar possível, neste momento, suspender as cobranças promovidas pela ora agravante com base na mera alegação do autor, sem lastro probatório mínimo acerca das desnaturação do contrato de construção sob regime de administração, tampouco da nulidade das assembleias em que restaram estipuladas as obrigações adicionais dos condôminos.

Além disso, o termo de quitação que o agravado utiliza para embasar sua irresignação com as cobranças se refere apenas aos débitos existentes até aquela data e quanto ao custo da obra civil, ressalvada a existência de outras despesas que ficariam a cargo do condômino.

Ressalto que a fundamentação veiculada pelo agravado em contrarrazões e principalmente na petição de ID 5407315 acerca da execução condominial que lhe move a agravante, com os riscos decorrentes da decisão que atribuiu efeito suspensivo ao recurso e da potencial reforma da decisão ora agravada, não são suficientes para alterar a conclusão deste órgão julgador, por ficarem restritas ao “periculum in mora”, ainda carecendo de “fumus boni iuris” a sua tese.

Ao contrário do que faz crer o recorrente, há paralelamente o risco de agravamento da situação financeira do condomínio e sobrecarga aos demais condôminos, bem como a probabilidade do direito acerca da legitimidade dos valores exigidos, em favor do condomínio, torna incabível conceder a tutela pretendida de suspensão das cobranças.

Certo é que, conforme ponderado anteriormente, com a devida incursão probatória será possível apurar as alegações do autor, e se efetivamente demonstrada ilegalidade ou abusividade das cobranças será afastada a mora dos débitos cobrados.

Pelo exposto,
CONHEÇO
e
DOU PROVIMENTO
ao recurso, para reformar a decisão recorrida e indeferir a tutela de suspensão das cobranças pretendidas na inicial

É como voto.

Subst. José Augusto Farias de Souza

Desembargador Relator

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº: 5005703-22.2023.8.08.0000

AGRAVANTE: CONDOMÍNIO RESIDENCIAL MAR DE ESPANHA

AGRAVADO: LEÃO MAGNO DE SOUZA DAMASCENO JÚNIOR

RELATOR: DES. (SUBST.) JOSÉ AUGUSTO FARIAS DE SOUZA

VOGAL: DES. ANNIBAL DE REZENDE LIMA

VISTA

Pedi vista dos autos para melhor examinar a matéria objeto do presente julgamento.

Rememoro que o eminente Relator, Desembargador (Substituto) José Augusto Farias de Souza, conheceu do presente recurso de agravo de instrumento e lhe deu provimento (no que já foi acompanhado pela eminente Desembargadora Marianne Júdice de Mattos), para “
reformar a decisão recorrida e indeferir a tutela de suspensão das cobranças pretendidas
” na ação judicial de origem.

Após examinar os autos, cheguei às mesmas conclusões dos eminentes pares que me antecederem.

Conforme consignado pelo eminente Relator em seu voto, não se mostra possível no caso concreto, e em sede de cognição sumária, a suspensão da cobrança impugnada pelo Agravado, notadamente porque tal juízo pressupõe a desnaturação do contrato sob regime de administração firmado entre as partes, bem como a nulidade das assembleias condominiais nas quais estipuladas as obrigações adicionais que ficariam a cargo dos condôminos.

Ante o exposto, conheço do presente recurso de agravo de instrumento e lhe dou provimento, nos termos do voto proferido pelo eminente Relator, Desembargador (Substituto) José Augusto Farias de Souza, no que já foi acompanhado pela eminente Desembargadora Marianne Júdice de Mattos.

É como me manifesto.