Tribunal: TJES
Processo: 0025274-66.2013.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão julgador: MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Interpretação / Revisão de Contrato
Data de julgamento: 2023-09-06

Ementa:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL -

A
ÇÃO
ORDINÁRIA –
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL –
DANOS MATERIAIS – PRESCRIÇÃO NÃO VERIFICADA -
CONDOMÍNIO – RESPONSABILIDADE D
OS
ADQUIRENTE
S
APENAS APÓS A POSSE DO BEM - LUCROS CESSANTES – MORA DA CONSTRUTORA – PREJUÍZO PRESUMIDO –
MONTANTE DEVIDO -

DANOS MORAIS –
CARACTERIZAÇÃO NO CASO CONCRETO
–
MORA EXCESSIVA
-
RECURSO

DES
PROVIDO
.

1. Trata-se de Ação Ordinária por meio do qual os autores pretendem a reparação decorrente do atraso na entrega do seu imóvel.

2. Não há que se falar em prescrição da pretensão autoral, na medida em que o prazo teve início com o efetivo atraso na entrega do bem, e não com a assinatura do contrato.

3.
As taxas condominiais até a efetiva entrega das chaves à autora são de responsabilidade das Apelantes, devendo ser mantida a obrigação reconhecida na sentença. E isso porque, embora as despesas do condomínio possuam natureza
propter rem
, o comprador não pode ser obrigado a pagar as despesas condominiais referente ao período em que sequer havia sido imitido na posse.

4. Acerca dos lucros cessantes, não obstante a alegação das recorrentes no sentido de que os autores não teria comprovado a sua existência, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de que, nos casos de mora da construtora para conclusão da obra, o prejuízo do consumidor é presumível, ou seja, independe de prova, vez que há injusta privação do uso do bem.

5. A pretensa redução do valor estipulado pelo Juízo
a quo
(1% do valor do imóvel) não merece prosperar, pois, além de o contrato firmado pelas partes prever idêntica penalidade para o caso de inadimplemento dos compradores, as requeridas não contestaram o pleito oportunamente.

6. Em relação ao dano moral, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que, em regra, o atraso na entrega

do imóvel constitui mero inadimplemento contratual, o que, por si só, não gera dano moral indenizável.

7. Todavia, nas hipóteses em que o atraso alcança longo período de tempo, forçoso reconhecer o dano extrapatrimonial. No caso ora em discussão, o atraso na entrega do imóvel residencial dos autores foi superior a 12 (doze) meses, situação que não se configura como mero dissabor.

8
.
Apelação conhecida e desprovida.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0025274-66.2013.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: DIRECIONAL CONSTRUTORA VALPARAISO LTDA e outros

APELADO: REGINA LUCIA MASSARIOL MORI

RELATOR(A):
MARIANNE JUDICE DE MATTOS

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL -

A
ÇÃO
ORDINÁRIA –
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL –
DANOS MATERIAIS – PRESCRIÇÃO NÃO VERIFICADA -
CONDOMÍNIO – RESPONSABILIDADE D
OS
ADQUIRENTE
S
APENAS APÓS A POSSE DO BEM - LUCROS CESSANTES – MORA DA CONSTRUTORA – PREJUÍZO PRESUMIDO –
MONTANTE DEVIDO -

DANOS MORAIS –
CARACTERIZAÇÃO NO CASO CONCRETO
–
MORA EXCESSIVA
-
RECURSO

DES
PROVIDO
.

1. Trata-se de Ação Ordinária por meio do qual os autores pretendem a reparação decorrente do atraso na entrega do seu imóvel.

2. Não há que se falar em prescrição da pretensão autoral, na medida em que o prazo teve início com o efetivo atraso na entrega do bem, e não com a assinatura do contrato.

3.
As taxas condominiais até a efetiva entrega das chaves à autora são de responsabilidade das Apelantes, devendo ser mantida a obrigação reconhecida na sentença. E isso porque, embora as despesas do condomínio possuam natureza
propter rem
, o comprador não pode ser obrigado a pagar as despesas condominiais referente ao período em que sequer havia sido imitido na posse.

4. Acerca dos lucros cessantes, não obstante a alegação das recorrentes no sentido de que os autores não teria comprovado a sua existência, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de que, nos casos de mora da construtora para conclusão da obra, o prejuízo do consumidor é presumível, ou seja, independe de prova, vez que há injusta privação do uso do bem.

5. A pretensa redução do valor estipulado pelo Juízo
a quo
(1% do valor do imóvel) não merece prosperar, pois, além de o contrato firmado pelas partes prever idêntica penalidade para o caso de inadimplemento dos compradores, as requeridas não contestaram o pleito oportunamente.

6. Em relação ao dano moral, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que, em regra, o atraso na entrega

do imóvel constitui mero inadimplemento contratual, o que, por si só, não gera dano moral indenizável.

7. Todavia, nas hipóteses em que o atraso alcança longo período de tempo, forçoso reconhecer o dano extrapatrimonial. No caso ora em discussão, o atraso na entrega do imóvel residencial dos autores foi superior a 12 (doze) meses, situação que não se configura como mero dissabor.

8
.
Apelação conhecida e desprovida.

Vitória, 05 de setembro de 21023.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 026 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS

Composição de julgamento: 026 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Relator / 002 - Gabinete Des. ANNIBAL DE REZENDE LIMA - ANNIBAL DE REZENDE LIMA - Vogal / 012 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal
VOTOS VOGAIS
002 - Gabinete Des. ANNIBAL DE REZENDE LIMA - ANNIBAL DE REZENDE LIMA (Vogal)
Acompanhar
012 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

________________________________________________________________________________________________________________________________________________

VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N.
0025274
-
66
.20
1
3
.8.08.00
48

APELANTE
S
:
DIRECIONAL CONSTRUTORA VALPARAÍSO LTDA E DIRECIONAL ENGENHARIA S.A.

APELADO
S
:
REGINA LÚCIA MASSARIOL MORI E OUTRO

RELATOR
A
: DES.
MARIANNE JÚDICE DE MATTOS

VOTO

Conforme relatado, cuida-se de recurso de

APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
DIRECIONAL CONSTRUTORA VALPARAÍSO LTDA E DIRECIONAL ENGENHARIA S.A.

em face da r. sentença de fls. 250/254, proferida pelo MM. Juiz de Direito da 5ª Vara Cível de Serra, nos autos da Ação de Revisão Contratual c/c Indenização ajuizada por

REGINA LÚCIA MASSARIOL MORI E OUTRO
,
que julgou parcialmente procedente o pedido inicial, condenando as requeridas ao pagamento de:
I)
danos materiais, na modalidade lucros cessantes, no período de julho de 2011 a junho de 2012, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado: 1% sobre o valor do imóvel entre a data final da entrega contratualmente estabelecida até a sua efetivação;
II)
restituição dos valores desembolsados a título de taxa condominial, no montante de R$ 1.560,66 (um mil, quinhentos e sessenta reais e sessenta e seis centavos);
I
I
I)
danos morais fixados em R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada um dos autores.

Por fim, condenou as requeridas ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

Em suas razões recursais (fls. 257/284) sustentam as Apelantes, inicialmente, que a pretensão de compensação pelos danos materiais estaria prescrita, considerando a data de assinatura do contrato (2008) e o ajuizamento da demanda (2013), sendo superado o prazo trienal.

Caso superada tal alegação, pleiteiam o reconhecimento da validade da chamada cláusula de tolerância que, no seu entendimento, seria capaz de afastar a mora. Sobre o tema, apresentam as apelantes longa explanação sobre a força vinculante dos contratos, de modo que devem ser reputadas válidas as condições livremente pactuadas.

Na sequência, apontam ser dos adquirentes a responsabilidade pelas taxas condominiais, tratando-se de obrigação
propter rem
inerente à própria condição de condômino.

Sobre os lucros cessantes, afirmam que não teriam restado comprovados pela parte autora, não podendo ser admitido o chamado dano hipotético.

Com relação ao
quantum
estipulado pelo Magistrado, pretendem a sua redução com base na queda dos preços dos aluguéis, devendo ser adotado o montante de 0,3% do valor do imóvel.

Subsidiariamente, alegam que a aplicação de 0,5% do valor venal do imóvel seria suficiente à reparação dos autores.

Por fim, aduzem a inexistência de dano moral na espécie, vez que não causaram nenhum dano aos autores.

Pois bem.

Eminentes Pares, trata-se de Ação Ordinária por meio do qual os autores pretendem a reparação decorrente do atraso na entrega do seu imóvel.

Inicialmente, não há que se falar em prescrição da pretensão autoral, na medida em que o prazo teve início com o efetivo atraso na entrega do bem, e não com a assinatura do contrato.

Ainda que assim não fosse, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que,
em se tratando de responsabilidade civil decorrente de descumprimento de contrato de compra e venda, aplica-se a prescrição decenal (art. 205, do Código Civil de 2002).
(AgInt no AREsp n. 2.146.622/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 22/11/2022, DJe de 29/11/2022).

Fixado este ponto, verifico não subsistir interesse recursal acerca da cláusula de tolerância, vez que considerada válida pelo Magistrado, sendo apontado na sentença como termo final para a conclusão do empreendimento a data de 30/06/2011, não obstante constar no contrato a data de 31/03/2011.

As taxas condominiais até a efetiva entrega das chaves à autora são de responsabilidade das Apelantes, devendo ser mantida a obrigação reconhecida na sentença. E isso porque, embora as despesas do condomínio possuam natureza
propter rem
, o comprador não pode ser obrigado a pagar as despesas condominiais referente ao período em que sequer havia sido imitido na posse.

A propósito:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. 1. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. 2. RESCISÃO DO CONTRATO. CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA. RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. 3.
DESPESAS CONDOMINIAIS. PROMITENTE COMPRADOR. NECESSIDADE DE POSSE EFETIVA DO BEM IMÓVEL. PRECEDENTES.
4. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

(...)

3. Segundo a jurisprudência desta Corte, o promitente comprador só passa a ser responsável pelas despesas de condomínio a partir da efetiva posse, o que se dá com a entrega das chaves pela construtora.

4. Agravo interno desprovido.

(AgInt no REsp n. 1.839.746/RS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 4/5/2020, DJe de 8/5/2020.)

Acerca dos lucros cessantes, não obstante a alegação das recorrentes no sentido de que os autores não teriam comprovado a sua existência, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de que, nos casos de mora da construtora para a conclusão da obra, o prejuízo do consumidor é presumível, ou seja, independe de prova, vez que há injusta privação do uso do bem.

Em consequência, cabível a indenização na forma de aluguel mensal, tendo como base o valor locatício do bem e termo final na data de disponibilização da posse ao adquirente, tal como decidido na sentença.

Vejamos:

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO NCPC. NÃO OCORRÊNCIA.
ATRASO NA ENTREGA DA OBRA.
SITUAÇÃO EXCEPCIONAL QUE DEMONSTROU A EXISTÊNCIA DO DANO MORAL VINDICADO. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA N.º 7 DO STJ.
LUCROS CESSANTES DEVIDOS.
PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO. SÚMULA N.º 568 DO STJ. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS PELO NÃO PROVIMENTO DO AGRAVO INTERNO. ART. 85, § 11, DO NCPC. IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DA PENA POR LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ E DA MULTA PREVISTA NO ART. 1.021, § 4º, DO NCPC. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

(...)

3. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que, uma vez descumprido o prazo para a entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento dos lucros cessantes.
Incidência da Súmula n.º 568 do STJ.

(...) (AgInt no AREsp n. 2.137.775/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 13/3/2023, DJe de 15/3/2023.)

Entendo que a pretensa redução do valor mensal estipulado pelo Juízo
a quo
(1% do valor do imóvel) não merece prosperar, pois, além de o contrato firmado pelas partes prever idêntica penalidade para o caso de inadimplemento dos compradores, as requeridas não contestaram o pleito oportunamente.

Referido valor, ademais, está alinhado àquele usualmente adotado pela jurisprudência pátria, entre 0,5% (zero vírgula cinco por cento) a 1% (um por cento) do valor do imóvel e, no caso, sendo o imóvel objeto da lide negociado por R$ 124.524,67 (cento e vinte e quatro mil, quinhentos e vinte e quatro reais e sessenta e sete centavos), o percentual de 1% arbitrado pelo juízo de primeiro grau a título de lucros cessantes não destoa da razoabilidade

Em relação ao dano moral, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que, em regra, o atraso na entrega

do imóvel constitui mero inadimplemento contratual, o que, por si só, não gera dano moral indenizável.

Todavia, nas hipóteses em que o atraso alcança longo período de tempo, forçoso reconhecer o dano extrapatrimonial.

No caso ora em discussão, o atraso na entrega do imóvel residencial dos autores foi superior a 12 (doze) meses, situação que não se configura como mero dissabor, restando caracterizada a lesão extraptrimonial.

A propósito:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA DOS FUNDAMENTOS DA DECISÃO DE INADMISSIBILIDADE DO RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA DO STJ. RECONSIDERAÇÃO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. MORA. TERMO FINAL. SÚMULAS 283 E 284/STF. POSSIBILIDADE DE COMPENSAÇÃO. SÚMULAS 283 E 284/STF. DESPESAS CONDOMINIAIS. PERÍODO ANTERIOR À IMISSÃO NA POSSE. RESPONSABILIDADE DOS PROMISSÁRIOS-VENDEDORES. SÚMULA 83/STJ. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. SÚMULA 83 DO STJ. VALOR DA CONDENAÇÃO. RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.

(...)

4. No caso dos autos, a fixação do dano moral encontra-se justificada, tendo a Corte estadual destacado que o atraso excessivo na entrega do bem imóvel destinado à moradia, após 12 (doze) meses da data prevista, lesou direito extrapatrimonial dos recorridos.
(...)

(AgInt no AREsp n. 2.060.672/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 29/5/2023, DJe de 7/6/2023.).

Destaco que a alegação de que a demora na efetiva entrega do bem foi causada pelos compradores não se sustenta, não havendo nenhuma prova nos autos capaz de corroborar tal alegação.

Pelo exposto,
CONHEÇO

do recurso de Apelação e, no mérito,

LHE NEGO

PROVIMENTO
.

Na forma do art. 85, §11, do CPC, majoro os honorários advocatícios para o percentual de 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o voto da eminente Relatora. Sessão 05.09.23.