Tribunal: TJES
Processo: 0015845-02.2018.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão julgador: RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Promessa de Compra e Venda; Provas em geral
Data de julgamento: 2023-07-06

Ementa:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DE JUSTIÇA REJEITADA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXA SATI E TAXA DE ADMINISTRAÇÃO. PRAZO PRESCRICIONAL TRIENAL. PRESCRIÇÃO CONSUMADA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. TERMO FINAL. INTERPRETAÇÃO MAIS BENÉFICA AO CONSUMIDOR. ATRASO CONFIGURADO. JUROS DE OBRA. PREJUÍZO DO ADQUIRENTE. DEVER DE RESSARCIR. CLÁUSULA PENAL. CUMULAÇÃO COM DANOS EMERGENTES. IMPOSSIBILIDADE. ATRASO SUPERIOR A UM ANO. DANO MORAL CONFIGURADO. QUANTUM INDENIZATÓRIO MAJORADO. APELAÇÃO DE MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÃO S/A CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. APELAÇÃO DE MAGLEISSA SALGADO CONHECIDA E PROVIDA.
1) Veiculada impugnação à gratuidade de justiça, recai sobre o impugnante o ônus de comprovar que a parte beneficiária da justiça gratuita não preenche os requisitos legais que autorizam o deferimento da benesse. In casu, o impugnante não trouxe aos autos nenhum documento capaz de demonstrar a veracidade de sua alegação no que se refere à suposta capacidade financeira da parte adversa, não logrando êxito em desconstituir a declaração de hipossuficiência preenchida pela parte autora, presumidamente verdadeira, nos termos do art. 99, § 3º, do Código de Processo Civil (CPC). Impugnação à gratuidade da justiça rejeitada. 2) Quando do enfrentamento do tema representativo da controvérsia n. 938, o Colendo Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou seu entendimento no sentido de que a pretensão de restituição de valores pago a título da taxa SATI (serviço de assistência técnico-imobiliária) ou atividade congênere, expressão na qual se insere a taxa de administração, se submete a prazo prescricional trienal (artigo 206, § 3º, IV, CC). 3) No caso presente, no instrumento contratual foi assinalado como prazo para entrega da obra o período de 26 meses, contado após o registro do contrato de financiamento à construção do empreendimento firmado entre a promitente vendedora e o agente financeiro, todavia, também restou estabelecido no contrato a substituição desse prazo por aquele previsto no financiamento firmado entre a promissária compradora e a instituição financeira. 4) O c. STJ definiu, no julgamento do REsp n. 1.729.593/SP, sob o rito dos recursos repetitivos, que “na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância”. No presente caso, a dúvida que exsurge do instrumento contratual em virtude da fixação de mais de uma prazo para entrega do imóvel, a qual deve ser dirimida da maneira mais favorável à consumidora, de acordo com a regra prevista no art. 47 do Código de Defesa do Consumidor. 5) Segundo a Corte Superior, “ilícita a cobrança de juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância” (AgInt no REsp n. 1.942.551/SP, Re. Min. MARCO BUZZI, Quarta Turma, DJ 2.9.2021). 6) Resta impossibilitada a cumulação da multa contratual com indenização por danos materiais, seja na modalidade lucros cessantes, seja na modalidade danos emergentes, sob pena de bis in idem. Precedentes do c. STJ e do eg. TJES. 7) No caso concreto, atraso na entrega do imóvel foi superior a um ano, circunstância a qual, tal como decidido pelo Tribunal da Cidadania, extrapola as barreiras do mero dissabor cotidiano e é capaz de caracterizar verdadeiro abalo moral. 8) O valor fixado pelo magistrado primevo (R$ 5.000,00) se revela aquém do montante que vem sendo tradicionalmente arbitrado pelos Tribunais Pátrios em demandas semelhantes; sendo de rigor sua majoração para R$ 10.000,00. 9) Recurso interposto por MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÃO S/A conhecido e provido em parte. Recurso interposto por MAGLEISSA SALGADO conhecido e provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
0015845-02.2018.8.08.0048
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: MAGLEISSA SALGADO e outros
APELADO: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA e outros
RELATOR(A):RAPHAEL AMERICANO CAMARA

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EMENTA

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DE JUSTIÇA REJEITADA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXA SATI E TAXA DE ADMINISTRAÇÃO. PRAZO PRESCRICIONAL TRIENAL. PRESCRIÇÃO CONSUMADA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. TERMO FINAL. INTERPRETAÇÃO MAIS BENÉFICA AO CONSUMIDOR. ATRASO CONFIGURADO. JUROS DE OBRA. PREJUÍZO DO ADQUIRENTE. DEVER DE RESSARCIR. CLÁUSULA PENAL. CUMULAÇÃO COM DANOS EMERGENTES. IMPOSSIBILIDADE. ATRASO SUPERIOR A UM ANO. DANO MORAL CONFIGURADO. QUANTUM INDENIZATÓRIO MAJORADO. APELAÇÃO DE MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÃO S/A CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. APELAÇÃO DE MAGLEISSA SALGADO CONHECIDA E PROVIDA.
1) Veiculada impugnação à gratuidade de justiça, recai sobre o impugnante o ônus de comprovar que a parte beneficiária da justiça gratuita não preenche os requisitos legais que autorizam o deferimento da benesse. In casu, o impugnante não trouxe aos autos nenhum documento capaz de demonstrar a veracidade de sua alegação no que se refere à suposta capacidade financeira da parte adversa, não logrando êxito em desconstituir a declaração de hipossuficiência preenchida pela parte autora, presumidamente verdadeira, nos termos do art. 99, § 3º, do Código de Processo Civil (CPC). Impugnação à gratuidade da justiça rejeitada. 2) Quando do enfrentamento do tema representativo da controvérsia n. 938, o Colendo Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou seu entendimento no sentido de que a pretensão de restituição de valores pago a título da taxa SATI (serviço de assistência técnico-imobiliária) ou atividade congênere, expressão na qual se insere a taxa de administração, se submete a prazo prescricional trienal (artigo 206, § 3º, IV, CC). 3) No caso presente, no instrumento contratual foi assinalado como prazo para entrega da obra o período de 26 meses, contado após o registro do contrato de financiamento à construção do empreendimento firmado entre a promitente vendedora e o agente financeiro, todavia, também restou estabelecido no contrato a substituição desse prazo por aquele previsto no financiamento firmado entre a promissária compradora e a instituição financeira. 4) O c. STJ definiu, no julgamento do REsp n. 1.729.593/SP, sob o rito dos recursos repetitivos, que “na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância”. No presente caso, a dúvida que exsurge do instrumento contratual em virtude da fixação de mais de uma prazo para entrega do imóvel, a qual deve ser dirimida da maneira mais favorável à consumidora, de acordo com a regra prevista no art. 47 do Código de Defesa do Consumidor. 5) Segundo a Corte Superior, “ilícita a cobrança de juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância” (AgInt no REsp n. 1.942.551/SP, Re. Min. MARCO BUZZI, Quarta Turma, DJ 2.9.2021). 6) Resta impossibilitada a cumulação da multa contratual com indenização por danos materiais, seja na modalidade lucros cessantes, seja na modalidade danos emergentes, sob pena de bis in idem. Precedentes do c. STJ e do eg. TJES. 7) No caso concreto, atraso na entrega do imóvel foi superior a um ano, circunstância a qual, tal como decidido pelo Tribunal da Cidadania, extrapola as barreiras do mero dissabor cotidiano e é capaz de caracterizar verdadeiro abalo moral. 8) O valor fixado pelo magistrado primevo (R$ 5.000,00) se revela aquém do montante que vem sendo tradicionalmente arbitrado pelos Tribunais Pátrios em demandas semelhantes; sendo de rigor sua majoração para R$ 10.000,00. 9) Recurso interposto por MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÃO S/A conhecido e provido em parte. Recurso interposto por MAGLEISSA SALGADO conhecido e provido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso interposto por MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÃO S/A, assim como conhecer e dar provimento ao recurso interposto por MAGLEISSA SALGADO, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 026 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

Composição de julgamento: 026 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Relator / 029 - Gabinete Des. RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - Vogal / 004 - Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
029 - Gabinete Des. RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
004 - Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

Cuidam os autos de apelações cíveis interposta por
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÃO S/A
e
MAGLEISSA SALGADO,
eis que irresignados com a r. sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível de Serra - Comarca da Capital, a qual julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na ação indenizatória em epígrafe, nos seguintes termos:

Por todo o exposto, JULGO PROCEDENTE EM PARTE o pleito autoral, na forma do artigo 487, inciso I do Código de Processo Civil, para confirmar a tutela antecipada deferida e:

• CONDENAR a requerida a restituir a demandante os valores despendidos a título de juros de obra, de forma simples, atualizada com correção monetária a partir do desembolso pelo autor;

• CONDENAR a requerida ao pagamento à autora de multa de 2% sobre o valor do imóvel, acrescida de juros de 1% ao mês a partir da mora, isto é, 17/08/2014, além de correção monetária;

• CONDENAR a requerida a restituir a demandante na importância de R$190,00 (cento e noventa reais) referente à taxa de administração, de forma simples, atualizada com juros a contar da citação e correção monetária a partir do desembolso pela autora;

• CONDENAR a requerida a restituir a demandante na importância de R$650,00 (seiscentos e cinquenta reais) referente à taxa de assessoria e intervenção, de forma simples, atualizada com juros a contar da citação e correção monetária a partir do desembolso pela autora;

• CONDENAR a requerida a restituir a demandante na importância de R$5.650,00 (cinco mil e seiscentos e cinquenta reais) referente aos alugueres desembolsados pela autora no período de atraso, de forma simples, atualizada com juros a contar da citação e correção monetária a partir do desembolso pela autora;

• CONDENAR a requerida ao pagamento de danos morais à autora, fixados em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), com juros a partir da citação e correção monetária a contar do presente arbitramento, nos termos da súmula 362 do STJ: "A correção monetária do valor da indenização do dano moral incide desde a data do arbitramento".

Haja vista que ambas as partes interpuseram recurso em face do
decisum
,
procederei a sua análise conjunta
, uma vez que o apelo manejado pela autora
MAGLEISSA SALGADO
tão somente remete à indenização por danos morais, decerto que tal matéria também foi devolvida ao Tribunal
ad Quem
por força da apelação de
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÃO S/A.

I - DA IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DE JUSTIÇA VEICULADA NA APELAÇÃO INTERPOSTA POR MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÃO S/A.

Observo que em seu apelo
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÃO S/A.
impugna o benefício da gratuidade de justiça concedido à parte autora,
impugnação essa que, de saída, hei por bem rejeitar.

Isso porque, como sabido, recai sobre o impugnante, ora Apelante
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÃO S/A.
, o ônus de comprovar que a parte beneficiária da justiça gratuita não preenche os requisitos legais que autorizam o deferimento da benesse.

Nesse caminhar, colaciono a jurisprudência desta egrégia Corte de Justiça:

APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TÍTULO EXTRAJUDICIAL. IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DE JUSTIÇA REJEITADA. ARTIGO 784, III, CPC. ARTIGO 206 DO CÓDIGO CIVIL. INSTRUMENTO PARTICULAR. BENEFÍCIO DE ORDEM. JUROS REMUNERATÓRIOS. CAPITALIZAÇÃO MENSAL. POSSIBILIDADE. CONSTITUIÇÃO DA MORA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1)
O impugnante tem o ônus de comprovar que o beneficiário da gratuidade da justiça não preenche os requisitos para sua concessão.
Na espécie, as provas são insuficientes para infirmar a precariedade presumida das pessoas físicas que compõe o polo ativo do feito, motivo pelo qual não há elementos capazes de revogar o benefício concedido. Impugnação à gratuidade de justiça rejeitada. [...] (TJES, Classe: Apelação Cível, 049170012816, Relator : ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA, Órgão julgador: TERCEIRA C MARA CÍVEL , Data de Julgamento: 05/10/2021, Data da Publicação no Diário: 19/10/2021)

No mesmo caminhar, tem-se a jurisprudência pátria:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO BANCÁRIO. IMPUGNAÇÃO A JUSTIÇA GRATUITA. REJEIÇÃO. TARIFA DE SERVIÇO DE TERCEIROS. CONTRATAÇÃO ANTERIOR À RESOLUÇÃO CMN 3.954/2011. ONEROSIDADE EXCESSIVA. ABUSIVIDADE. TARIFA DE CADASTRO. CONTRATO FIRMADO COM INSTITUIÇÃO FINANCEIRA DIVERSA. VALIDADE. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. MAJORAÇÃO. NECESSIDADE.
O ônus de provar a inveracidade da declaração de insuficiência financeira recairá sobre a parte adversa se esta impugnar o deferimento da gratuidade de justiça. Não tendo sido apresentada qualquer prova para embasar a impugnação, há que se manter as benesses concedidas à parte impugnada.
[...] (TJMG; APCV 5000193-94.2019.8.13.0334; Vigésima Primeira Câmara Cível Especializada; Rel. Des. Adriano de Mesquita Carneiro; Julg. 07/06/2023; DJEMG 12/06/2023)

Na hipótese vertente, verifico que a Apelante
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÃO S/A.
não trouxe aos autos nenhum documento capaz de demonstrar a veracidade de sua alegação no que se refere à suposta capacidade financeira da parte adversa; mas limitou-se a argumentar genericamente acerca da necessidade de a parte autora comprovar que faz jus à benesse.

Como visto alhures, competiria à Apelante
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÃO S/A.
produzir prova no sentido de desconstituir a declaração de hipossuficiência preenchida pela parte autora (fl. 23; autos originais), presumidamente verdadeira, nos termos do art. 99, § 3º, do Código de Processo Civil (CPC), o que não logrou êxito em cumprir.

Isso posto, prevalece o deferimento do benefício, motivo pelo qual, como já adiantei,
rejeito a preliminar de impugnação à gratuidade de justiça veiculada por
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÃO S/A.

II - DO MÉRITO DOS RECURSOS DE APELAÇÃO

Em seu recurso, a Apelante
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÃO S/A
aduz que: i) não houve atraso na entrega da obra, considerando que o contrato previa que as chaves seriam entregues no prazo de 26 (vinte e seis) meses, contados após o registro em cartório do contrato de financiamento, o que aconteceu em 05/03/2012, de sorte que, com a cláusula de tolerância, o prazo final para conclusão da obra era novembro de 2014; ii) a cláusula penal moratória não pode ser cumulada com as indenizações por lucros cessantes alusivos ao ressarcimento de aluguéis e por danos morais, por configurar
bis in idem
; iii) por não ter ocorrido atraso, não há de se falar em devolução dos valores despendidos a título de evolução de obra, destacando que pagou os valores à instituição financeira e apenas exerce seu direito de regresso perante o adquirente do imóvel; iv) a pretensão de restituição dos valores pagos a título de SATI está fulminada pela prescrição, bem como a taxa de administração; e v) inexiste comprovação do dano moral no caso concreto, decerto que, caso a condenação ao pagamento de indenização sob esta rubrica subsista, deve ser realizada a minoração do valor arbitrado pelo Juízo
a quo.

Por seu turno, como já visto, com seu apelo
MAGLEISSA SALGADO
pretende, em resumo, a majoração do valor fixado em sede de indenização por danos extrapatrimoniais para R$ 10.000,00 (dez mil reais).

Visando uma melhor elucidação da
quaestio
posta, passo ao exame individualizado de cada matéria devolvida à instância revisora.

II.1 - Da Taxa SATI (serviço de assistência técnico-imobiliária) e da Taxa de Administração

Quando do enfrentamento do tema representativo da controvérsia n. 938, o Colendo Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou as seguintes teses, no que concerne à taxa SATI (serviço de assistência técnico-imobiliária):

i)
Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere
(artigo 206, § 3º, IV, CC);

(ii, parte final):
Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.

No caso em voga, o termo aditivo constante às fls. 72/73 do caderno processual revelam que da autora foram cobrados R$ 650,00 (seiscentos e cinquenta reais) a título de “serviços de assessoria e intermediação”, valor a ser pago mediante 10 (dez) parcelas idênticas e sucessivas, cuja cobrança teve início em 04/01/2013; rubrica a qual entendo que se enquadra como atividade congênere, para fins de aplicação do precedente alhures.

Nesse contexto, considerando que a última parcela devida remonta à data de 04/10/2013, aplicando-se o prazo prescricional trienal na espécie, resta evidente a consumação da prescrição, já que a ação foi intentada apenas em 20/07/2018.

Igual conclusão se alcança no que tange à Taxa de Administração, uma vez que essa rubrica também é englobada pela expressão atividade congênere, motivo pelo qual sobre a pretensão que lhe diz respeito também deve ser observado o prazo trienal; como já entendeu esta augusta Câmara Cível:

[...] lV.
Conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, verifica-se abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel (STJ, RESP 1.599.511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, julgado em 24/8/2016, DJe 6/9/2016), sendo entendida, como atividade congênere, a Taxa de Administração do Contrato. Também nos termos do entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, há incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3º, IV, CC) (STJ, AgInt no RESP 1854024/SP, Rel. Ministro Marco Aurélio BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 08/06/2020, DJe 12/06/2020)
. V. In casu, tendo sido a Taxa de Administração do Contrato cobrada em 20.05.2013 (fl. 117) e o presente Recurso interposto em 18.03.2016 (fl. 02), não ocorreu a aludida prescrição, não havendo falar-se em reforma da Sentença, que condenou a Requerida MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A a restituir de forma simples aos Requerentes o valor de R$190,00 (cento e noventa reais) da taxa de administração. [...] (TJES; AC 0005921-35.2016.8.08.0048; Segunda Câmara Cível; Rel. Des. Namyr Carlos de Souza Filho; Julg. 08/02/2022; DJES 22/03/2022)

Como no caso em tela a cobrança da taxa de administração se deu em novembro de 2012 (fl. 30; autos originais), inegável que a pretensão de seu ressarcimento se encontra fulminada pela prescrição.

Assim, de rigor a reforma da sentença nesse ponto, para reconhecer a prescrição da pretensão alusiva ao ressarcimento dos valores pagos a título de “serviços de assessoria e intermediação” e “taxa de administração”.

II.2 - Do Atraso da Obra

Extrai-se dos autos que a sentença objurgada considerou que, aplicando-se o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta dias) o termo final para entrega das chaves era o dia 17/08/2014, não obstante, o evento só ocorreu em setembro de 2015.

Para justificar contagem do prazo, consignou o magistrado primevo o seguinte:

A respeito da entrega das chaves do imóvel objeto da lide em apreço, de acordo com as provas dos autos, observa-se que fora fixado, inicialmente, o prazo de 26 meses após o registro do contrato de financiamento à construção do empreendimento firmado entre a promitente vendedora e o agente financeiro, no Cartório de Registro de Imóveis (fl. 28).

No entanto, da leitura da cláusula 5 do respectivo contrato particular de promessa de compra e venda (fl. 34), extrai-se:

A PROMITENTE VENDEDORA se compromete a concluir as obras do imóvel objeto deste contrato no prazo estipulado no item 5 do Quadro Resumo, salvo se outra data for estabelecida no contrato de financiamento com Instituição financeira. Nesta hipótese, deverá prevalecer para fins de entrega das chaves, a data estabelecida no contrato de financiamento.

Portanto, denota-se que,
embora inicialmente tenha fixado o prazo de 26 meses para a finalização do empreendimento e respectiva entrega das chaves, ficou estabelecido pela própria ré o prazo posteriormente fixado pela instituição financeira como sendo o principal para termos de entrega das chaves.

Inicialmente, importante pontuar que, no julgamento do REsp n° 1 .729.593/SP, fixou-se, dentre as teses, esta relativa ao prazo de entrega do imóvel:

1) Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.

Extrai-se, então, que, quando da formularização do contrato preliminar, qual seja, o Contrato de Promessa de Compra e Venda, entre promitente comprador e construtora, esta deve apontar contratualmente o prazo específico para a entrega daquele empreendimento, sendo esta data desvinculada de qualquer outro negócio jurídico a ser vinculado, pelas razões expostas no acórdão do repetitivo mencionado.

Do caso em tela, observa-se que a empresa ré apresentou data indefinida, visto que os 26 meses só passariam a correr após evento que foge do controle de previsão do consumidor e, ainda, vinculou em seu contrato preliminar possível alteração da data limite para a entrega do imóvel ao contrato de financiamento realizado entre o comprador e a instituição financeira responsável pelo financiamento do valor contratado a ser pago a construtora.

Sem haver um parâmetro claro e expresso para a análise, e devido à incidência do Código Consumerista ao caso em tela, tem-se que, em benefício ao Consumidor, aplicar-se-á o prazo que maior lhe favoreça.
” (fls. 431/432; autos originais)

Ao que se vê, a Apelante
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÃO S/A
objetiva a contagem do prazo na forma prevista inicialmente, ou seja, pelo prazo de 26 meses após o registro do contrato de financiamento à construção do empreendimento firmado entre a promitente vendedora e o agente financeiro, porquanto mais benéfico, já que teria como termo final o mês de novembro de 2014; apesar de, ao revés, ter sido estabelecido, no próprio contrato, a substituição desse prazo por aquele previsto no contrato de financiamento firmado entre a promissária compradora e a instituição financeira.

O c. STJ definiu, no julgamento do REsp n. 1.729.593/SP, sob o rito dos recursos repetitivos, que
“na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual
não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância
”.

Todavia, em meu sentir a solução adotada pelo magistrado
a quo
se mostra a mais adequada ao caso concreto, considerando a dúvida que exsurge do instrumento contratual em virtude da fixação de mais de uma prazo para entrega do imóvel, a qual deve ser dirimida da maneira mais favorável à consumidora, de acordo com a regra prevista art. 47 do Código de Defesa do Consumidor,
in verbis:

Art. 47. As cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor.

Corroborando tal posição, trago à baila a jurisprudência pátria:

[...]
Havendo ambiguidade nas cláusulas de contrato de compra e venda que dispõe sobre o prazo de entrega do bem, deve haver uma interpretação de forma mais benéfica ao consumidor, nos moldes do artigo 47 do CDC.
(TJMG; APCV 2495375-63.2013.8.13.0024; Décima Terceira Câmara Cível; Rel. Des. José de Carvalho Barbosa; DJ 17.7.2020 - destaquei)

Reitero que,
in casu
, reputar ilícita tal cláusula acabaria por privilegiar a promitente vendedora, em detrimento da consumidora, promissária compradora, conferindo à construtora prazo maior para a entrega do imóvel, conduta a qual não não se deve albergar.

Por fim, ressalto que há prova nos autos de que a entrega do imóvel se deu em 09/09/2015, consoante termo de recebimento à fl. 222 do encarte processual; daí porque, conforme fundamentação supra, é possível concluir que restou verificado o atraso na entrega da obra pelo período compreendido entre 17/08/2014 e 09/09/2015, o que torna de rigor a manutenção da sentença nesse ponto.

II.3 - Dos Juros de Obra

Este egrégio Tribunal de Justiça assentou posicionamento no sentido de que
“
a taxa de evolução da obra corresponde a valor mensal pago pelo comprador ao agente financeiro até a conclusão da obra. A referida cobrança se estende de acordo com a construção, de modo que há prejuízo ao adquirente pela incidência da taxa nos períodos de atraso na entrega da obra, o que recai sobre a construtora apelante, vez que responsável pelo atraso na entrega do imóvel
”
(TJES. AC n. 012130213296, Terceira Câmara Cível, Rel. Des. TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO, DJ 21.10.2022).

Nesse diapasão, a teor da jurisprudência firmada pelo c. STJ, se revela
“ilícita a cobrança de juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância”
(AgInt no REsp n. 1.942.551/SP, Re. Min. MARCO BUZZI, Quarta Turma, DJ 2.9.2021).

Sendo assim, não assiste razão à Apelante
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÃO S/A
quando

afirma que suportou o ônus financeiro dos juros de obra e, por isso, pode cobrar tais valores da promissária compradora, na medida em que, na esteira dos julgados supracitados, não deve a consumidora amargar tal prejuízo, causado pela conduta ilícita da promitente vendedora, que não cumpriu o prazo previsto para entrega do imóvel.

Logo, imperiosa a confirmação da sentença, no que tange à condenação da construtora a restituir os valores desembolsados pela parte autora a título de juros de obra/taxa de evolução de obra.

II.4 - Da Cumulação da Multa Contratual com Indenização por Danos Materiais (Ressarcimento dos Aluguéis Pagos) e Indenização por Danos Morais

A despeito do alegado pela Apelante
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÃO S/A,
não há de se falar em
bis in idem
em virtude da cumulação da multa contratual com a indenização por danos morais, entretanto, deve ser decotada da sentença a condenação ao pagamento de indenização por danos materiais na modalidade danos emergentes, referente ao ressarcimento das despesas com aluguéis.

Isso pois, de fato, o c. STJ possui entendimento pacificado quanto à impossibilidade de cumulação da cláusula penal com a indenização por danos materiais, na modalidade lucros cessantes, conforme tema repetitivo n. 970. Vejamos a tese fixada na ocasião:

Tema n. 970, STJ:
A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, é, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.

Impende salientar que a Corte Superior também já decidiu que a impossibilidade de cumulação abarca também a indenização decorrente de danos emergentes, a saber:

CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO.
ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA
. CUMULAÇÃO COM DANOS EMERGENTES. IMPOSSIBILIDADE. OBSERVÂNCIA DO RESP Nº 1.635.428/SC, JULGADO SOB O RITO DOS RECURSOS REPETITIVOS. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2. A Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp nº 1.635.428/SC, de relatoria do eminente Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, firmou a seguinte tese: "A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes".
3. Havendo cláusula penal (moratória ou compensatória, a depender de cada caso) no sentido de prefixar, em patamar razoável, a indenização, não cabe a cumulação posterior com danos emergentes ou lucros cessantes.
4. No caso concreto, havendo cláusula penal no contrato firmado entre as partes, é de ser mantida a condenação da Incorporadora somente ao pagamento da multa contratual, no percentual mensal de 0, 5% sobre o valor atualizado do contrato, conforme previsto na sentença. 5. A questão relativa a razoabilidade do percentual fixado a título de cláusula penal não foi discutido nas instâncias ordinárias, tratando-se de inovação recursal, o que não se admite. Precedentes. 6. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 1.710.524/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 10/8/2020, DJe de 14/8/2020.)

Não é outro o entendimento desta Corte de Justiça:

APELAÇÃO CÍVEL. VIOLAÇÃO AO ART. 489, §1º DO CPC. NÃO VERIFICADO. PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL. NECESSIDADE DE ESTABELECIMENTO DE FORMA EXPRESSA. CONDICIONAMENTO AO FINANCIAMENTO. IMPOSSIBLIDADE. PRAZO DE TOLERÂNCIA. LEGALIDADE RECONHECIDA. JUROS DE OBRA. RESPONSABILIDADE DE PAGAMENTO DA CONSTRUTORA. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. DANOS MORAIS DEVIDOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1 - [...]
6 - O c. STJ tem se inclinado no sentido de que, havendo cláusula penal, afigura-se inviável a cumulação posterior com perdas e danos, seja na modalidade lucros cessantes ou danos emergentes.

Considerando a inversão da cláusula penal em favor dos Recorrentes, não se afigura devida a restituição dos aluguéis pagos.
[...] (TJES; AC 0026216-69.2015.8.08.0035; Quarta Câmara Cível; Rel. Des. Jorge do Nascimento Viana; Julg. 16/05/2022; DJES 26/05/2022)

Desse modo, determinada a inversão da cláusula penal em favor da promissária compradora, revela-se descabido o ressarcimento daquilo que foi gasto a título de pagamento de aluguéis.

Lado outro, como já dito, considerando que a cláusula penal tem o condão de ressarcir as perdas e danos patrimoniais experimentadas em decorrente do adimplemento tardio da obrigação, inexiste óbice para a concessão de indenização por danos morais, que concerne à lesão aos direitos da personalidade, de cunho extrapatrimonial, indenização essa a qual, inclusive, não se configura
in re ipsa
, em decorrência do mero atraso no cumprimento da prestação, mas deve ser apurada a partir das nuances do caso concreto.

II.5 - Dos Danos Morais e do
Quantum
Fixado na Origem

Conforme já sedimentado por este egrégio Sodalício,
“em situações fáticas excepcionais que envolvam o atraso na entrega das chaves de imóvel adquirido na planta, a jurisprudência tem reconhecido a existência de dano moral indenizável”
(TJES; AC 0022292-49.2016.8.08.0024; Primeira Câmara Cível; Rel. Des. Annibal de Rezende Lima; Julg. 12/04/2022; DJES 12/05/2022).

No mesmo caminhar, tem-se a jurisprudência da Corte Superior, senão vejamos:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DANOS MORAIS. ATRASO POR PERÍODO EXPRESSIVO. CONFIGURAÇÃO. MONTANTE INDENIZATÓRIO. REVISÃO. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
1. O simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que possam configurar a lesão extrapatrimonial, como na hipótese dos autos, em que o atraso na entrega do imóvel foi superior a um ano após a expiração do prazo de tolerância. 2. É inviável a revisão do montante indenizatório, fixado em R$10.000,00 (dez mil reais)
para cada comprador, por não violar a razoabilidade e proporcionalidade, incidindo o óbice da Súmula 7/STJ. 3. Agravo interno desprovido
.
(STJ; AgInt no REsp 1.949.046/RJ; Quarta Turma; Rel. Min. Raul Araújo; Julgado em 09/05/2022)

Na hipótese vertente, verifico que o atraso foi superior a um ano, circunstância a qual, tal como decidido pelo Tribunal da Cidadania, extrapola as barreiras do mero dissabor cotidiano e é capaz de caracterizar verdadeiro abalo moral.

Acerca do valor fixado pelo Juízo de primeiro grau, observo que esse se revela aquém do montante que vem sendo tradicionalmente arbitrado pelos Tribunais Pátrios em demandas semelhantes.

Cito, nesse trilhar, não só o aresto colacionado alhures, como também os que trago a seguir:

[...] 5.
No caso, não se mostra exorbitante o montante estabelecido pelo Tribunal estadual em R$ 10.000,00 (dez mil reais), visto não ser desproporcional aos danos sofridos pela parte recorrida, em razão do atraso de mais de 12 (doze) meses na entrega do imóvel em questão.
6. Agravo interno provido para conhecer do agravo e negar provimento ao Recurso Especial. (STJ; AgInt-AREsp 2.060.672; Proc. 2022/0031028-8; RJ; Quarta Turma; Rel. Min. Raul Araújo; DJE 07/06/2023)

APELAÇÃO CÍVEL. Compromisso de compra e venda. Ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos materiais e morais. Sentença de parcial procedência. [...]
Atraso injustificado na conclusão e entrega de obra
. Ausência de prova da contratação de projeto personalizado ou de utilização de materiais não abrangidos pelo contrato. Mora da vendedora verificada.
Dano moral configurado. Expectativa de moradia frustrada pelo inadimplemento da alienante. Logo, de rigor a indenização. Fixação de R$ 20.000,00 para os autores

(
R$ 10.000 para cada autor
) que se mostra razoável e proporcional.
Sentença reformada nesse ponto. Recurso dos autores provido. Recurso da ré não conhecido. (TJSP; AC 1045138-49.2019.8.26.0602, Décima Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Coelho Mendes, DJ 24.1.2023 - destaquei).

[...] "
6. Por fim, fica evidente que o atraso na entrega do bem frustrou as expectativas da parte, de modo que o sofrimento psicológico ocasionado pelo ilícito contratual das demandadas, indubitavelmente, alcança intensidade suficiente para configurar o dano moral, ultrapassando o mero aborrecimento. Faz-se necessário, a fim de adequar o valor aos parâmetros dessa corte de justiça, e tendo em vista o caráter pedagógico da medida, majorar o quantum fixado na origem, passando a condenação por danos morais a ser R$ 10.000,00 (dez mil reais).
7. Recursos conhecidos. Provimento do apelo autoral, e não provimento da apelação das requeridas. (TJCE; AC 0161567-39.2016.8.06.0001; Quarta Câmara de Direito Privado; Rel. Des. José Evandro Nogueira Lima Filho; Julg. 06/06/2023; DJCE 13/06/2023; Pág. 665)

Observa-se, portanto, que merece acolhimento a tese recursal apresentada pela Apelante
MAGLEISSA SALGADO,
haja vista que pugna pela majoração do valor da indenização por danos morais para R$ 10.000,00 (dez mil reais), em consonância com os acórdãos retromencionados.

Lado outro, nos termos acima delineados, rejeita-se as alegações da Apelante
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÃO S/A,
atinentes à não configuração dos danos extrapatrimoniais e à necessidade de diminuição da quantia arbitrada na origem.

III - DO DISPOSITIVO

Por todo o exposto:

III.1 -
Conheço da apelação interposta por
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÃO S/A
e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO,
apenas para reconhecer a prescrição da pretensão relativa ao ressarcimento dos valores pagos a título de “serviços de assessoria e intermediação” e “taxa de administração” e para afastar a condenação relativa ao ressarcimento dos valores pagos a título de aluguéis;

III.2 -
Conheço da apelação interposta por
MAGLEISSA SALGADO
e
DOU-LHE PROVIMENTO
, para majorar o valor devido a título de indenização por danos morais para R$ 10.000,00 (dez mil reais), mantida a incidência dos consectários legais conforme disposto na sentença.

Inviável a aplicação do disposto no art. 85, § 11, do CPC no caso concreto, já que os recursos foram providos, ainda que parcialmente, no caso do apelo manejado por
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÃO S/A.

É como voto.

DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

RELATOR

Documento assinado eletronicamente por
RAPHAEL AMERICANO CAMARA
,
Desembargador
,
em 30/06/2023 às 16:14:19, conforme art. 1º, III, "b", da Lei 11.419/2006. A autenticidade do documento pode ser conferida no site https://sistemas.tjes.jus.br/gabinetes/validar.php informando o código do sistema
46609430062023
.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

VOTO VOGAL: DESEMBARGADOR RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO

ACOMPANHO O VOTO PROFERIDO PELO EMINENTE DES. RELATOR