Tribunal: TJES
Processo: 0005047-63.2018.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão julgador: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Defeito, nulidade ou anulação
Data de julgamento: 2023-11-20

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO – PRELIMINAR – OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE RECURSAL – SUFICIENTE CONTRAPOSIÇÃO AOS FUNDAMENTOS DA SENTENÇA – PRELIMINAR REJEITADA – MÉRITO – ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA – COMPROVAÇÃO DA HIPOSSUFICIÊNCIA ECONÔMICA – BENEPLÁCITO CONCEDIDO TÃO SOMENTE PARA OS ATOS RELATIVOS AO RECURSO – CONTRATO DE LOCAÇÃO – DISTRATO E CELEBRAÇÃO DE NOVEL AJUSTE – ABALO EMOCIONAL E PSICOLÓGICO À ÉPOCA DA CONTRATAÇÃO – VÍCIO DE CONSENTIMENTO NÃO DEMONSTRADO – INOCORRÊNCIA DE DEFEITO NO NEGÓCIO JURÍDICO – RENÚNCIA AO DIREITO DE PREFERÊNCIA PARA AQUISIÇÃO DO IMÓVEL – INOCORRÊNCIA DE PRETERIÇÃO – VIOLAÇÃO AOS ARTS. 33 E 45 DA LEI N. 8.245/91 NÃO DESCORTINADA – EXPRESSA RENÚNCIA AO RESSARCIMENTO POR BENFEITORIAS – POSSIBILIDADE – SÚMULA N. 335/STJ – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DAS BENFEITORIAS FEITAS – INSUFICIÊNCIA DO PARECER DE AVALIAÇÃO ANEXADO – PROVA PERICIAL NÃO REQUERIDA – APELAÇÃO CÍVEL PARCIALMENTE PROVIDA.

1
) Preliminar
: Ofensa ao princípio da dialeticidade recursal.
Da análise das extensas razões recursais, verifica-se ter sido devolvida a esta Instância ad quem a apreciação das matérias nas quais a autora foi sucumbente perante o Juízo de 1º grau, com a devida contraposição aos fundamentos adotados na sentença, o que satisfaz as exigências do mencionado art. 1.010 do CPC/2015, em seus incisos II e III. Preliminar rejeitada.

2)
A documentação apresentada pela apelante, ao ser regularmente intimada, comprova suficientemente a alegada hipossuficiência financeira da empresa e a consequente ausência de condições de arcar com as custas processuais, tendo, inclusive, demonstrado que recebeu notificação extrajudicial para desocupação do imóvel em que se encontra atualmente diante do inadimplemento dos aluguéis, daí porque deve ser deferido o pedido de assistência judiciária gratuita, porém, apenas para aos atos relativos ao presente recurso e eventuais desdobramentos (CPC, art. 98, §5º), ou seja, sem operar efeitos retroativos.

3)
A vontade constitui elemento fundamental para que os atos e negócios jurídicos se efetivem, por representar os desejos e anseios do agente, devendo ser externada de forma livre, espontânea e clara, a fim de que o negócio celebrado alcance os efeitos desejados. Diante disso, havendo defeitos ou vícios do negócio jurídico, ou seja, imperfeições que podem surgir, de modo que a real vontade do agente não seja observada, é possível a sua anulabilidade.

4
)
Em que pese ter sido demonstrado pela apelante que, à época da celebração entre as partes do distrato e do novo contrato de locação (junho/2016), sua representante legal se encontrava envolvida com o tratamento médico de seu cônjuge, que veio a óbito no dia 02/10/2016, descabe atribuir exclusivamente ao presumido abalo emocional e psicológico a celebração de instrumentos contratuais veiculando cláusulas alegadamente onerosas e prejudiciais a seus interesses, tendo em vista que o abalo emocional, por si só, não enseja a incapacidade de discernimento dos atos civis.

5)
Apesar de verdadeira a premissa adotada pela apelante de que os contratos anteriores asseguravam o seu direito de preferência para aquisição do imóvel, salta aos olhos que era diverso o cenário verificado à época da celebração do novel contrato em agosto de 2016, uma vez que sua Cláusula Nova, intitulada “Do Direito de Preferência”, não suprimiu o direito da locatária de adquirir, preferencialmente, o bem objeto da locação, todavia, consignou em seu texto que “o LOCATÁRIO tem ciência de que a área onde está edificada (sic) o imóvel objeto da presente locação será demolido para incorporação imobiliária e desde já abdica do direito de preferência de compra, eis que não possui condições de concorrer com terceiros em razão do empreendimento que será construído...”, o que é legítimo e desprovido de qualquer vício.

6)
Deve ser rechaçada a argumentação da apelante de que teria sido inobservado o disposto no art. 45 da Lei nº 8.425/91, ao ser veiculada cláusula obstando o exercício de seu direito de preferência, e assim compreendo por ter sido expressamente consignada a renúncia ao direito pela locatária, por não reunir condições de competir financeiramente pela aquisição do imóvel, o que não restou infirmado pelo arcabouço probatório produzido nos presentes autos.

7)
O art. 33 da Lei nº 8.245/91 não assegura ao locatário, em todo e qualquer caso, o direito de ser indenizado em razão da preterição de seu direito de preferência, por ser dele exigida a prática de determinados atos que, no caso em apreço, não foram comprovados pela autora/apelante.

8)
Por haver disposição contratual expressa no sentido de que “Benfeitorias úteis e voluntárias somente poderão ser realizadas mediante prévia expressa anuência das LOCADORAS, manifesta por escrito, e, ainda quando consentida, não gerarão qualquer direito a indenização ou retenção...”, o pretendido ressarcimento só seria possível se reconhecida a ilegalidade de tal previsão ou por ser demonstrada a ocorrência de vício de consentimento na contratação, o que não se descortinou em relação a segunda hipótese.

9)
Desponta o acerto da sentença ao fundamentar a improcedência do pedido de ressarcimento por benfeitorias na Súmula nº 335 do Superior Tribunal de Justiça, de acordo com a qual “Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção”, além da maciça jurisprudência daquela colenda Corte Superior a respaldar a incidência de seu enunciado sumular.

1
0)
O “Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica” em que se funda a pretensão da autora/apelante nem sequer discrimina quais foram as benfeitorias promovidas no imóvel, porquanto limita-se a descrever as condições em que se encontrava na data em que vistoriado pelo profissional que o subscreve, com a indicação da metragem de cada área avaliada, além de um pouco convincente cálculo na sua parte conclusiva.

11)
Em poucas palavras, benfeitorias são os gastos feito para conservação, melhoria ou embelezamento de um imóvel e seu valor, para fins de ressarcimento, deve corresponder ao que foi agregado ao imóvel, de modo que à parte autora competia a prova do que efetivamente foi acrescido ao bem, às suas expensas, do que não se desincumbiu, porquanto nem mesmo foi requerida a produção de prova com tal finalidade.

12)
Apelação cível conhecida e parcialmente provida.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0005047-63.2018.8.08.0021
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: BOLINHA'S BAR E RESTAURANTE EIRELI
APELADO: MARIA DA GLORIA THOME RABELLO LAIGNIER e outros
RELATOR(A):
ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
EMENTA
APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO – PRELIMINAR – OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE RECURSAL – SUFICIENTE CONTRAPOSIÇÃO AOS FUNDAMENTOS DA SENTENÇA – PRELIMINAR REJEITADA – MÉRITO – ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA – COMPROVAÇÃO DA HIPOSSUFICIÊNCIA ECONÔMICA – BENEPLÁCITO CONCEDIDO TÃO SOMENTE PARA OS ATOS RELATIVOS AO RECURSO – CONTRATO DE LOCAÇÃO – DISTRATO E CELEBRAÇÃO DE NOVEL AJUSTE – ABALO EMOCIONAL E PSICOLÓGICO À ÉPOCA DA CONTRATAÇÃO – VÍCIO DE CONSENTIMENTO NÃO DEMONSTRADO – INOCORRÊNCIA DE DEFEITO NO NEGÓCIO JURÍDICO – RENÚNCIA AO DIREITO DE PREFERÊNCIA PARA AQUISIÇÃO DO IMÓVEL – INOCORRÊNCIA DE PRETERIÇÃO – VIOLAÇÃO AOS ARTS. 33 E 45 DA LEI N. 8.245/91 NÃO DESCORTINADA – EXPRESSA RENÚNCIA AO RESSARCIMENTO POR BENFEITORIAS – POSSIBILIDADE – SÚMULA N. 335/STJ – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DAS BENFEITORIAS FEITAS – INSUFICIÊNCIA DO PARECER DE AVALIAÇÃO ANEXADO – PROVA PERICIAL NÃO REQUERIDA – APELAÇÃO CÍVEL PARCIALMENTE PROVIDA.

1
) Preliminar
: Ofensa ao princípio da dialeticidade recursal.
Da análise das extensas razões recursais, verifica-se ter sido devolvida a esta Instância ad quem a apreciação das matérias nas quais a autora foi sucumbente perante o Juízo de 1º grau, com a devida contraposição aos fundamentos adotados na sentença, o que satisfaz as exigências do mencionado art. 1.010 do CPC/2015, em seus incisos II e III. Preliminar rejeitada.

2)
A documentação apresentada pela apelante, ao ser regularmente intimada, comprova suficientemente a alegada hipossuficiência financeira da empresa e a consequente ausência de condições de arcar com as custas processuais, tendo, inclusive, demonstrado que recebeu notificação extrajudicial para desocupação do imóvel em que se encontra atualmente diante do inadimplemento dos aluguéis, daí porque deve ser deferido o pedido de assistência judiciária gratuita, porém, apenas para aos atos relativos ao presente recurso e eventuais desdobramentos (CPC, art. 98, §5º), ou seja, sem operar efeitos retroativos.

3)
A vontade constitui elemento fundamental para que os atos e negócios jurídicos se efetivem, por representar os desejos e anseios do agente, devendo ser externada de forma livre, espontânea e clara, a fim de que o negócio celebrado alcance os efeitos desejados. Diante disso, havendo defeitos ou vícios do negócio jurídico, ou seja, imperfeições que podem surgir, de modo que a real vontade do agente não seja observada, é possível a sua anulabilidade.

4
)
Em que pese ter sido demonstrado pela apelante que, à época da celebração entre as partes do distrato e do novo contrato de locação (junho/2016), sua representante legal se encontrava envolvida com o tratamento médico de seu cônjuge, que veio a óbito no dia 02/10/2016, descabe atribuir exclusivamente ao presumido abalo emocional e psicológico a celebração de instrumentos contratuais veiculando cláusulas alegadamente onerosas e prejudiciais a seus interesses, tendo em vista que o abalo emocional, por si só, não enseja a incapacidade de discernimento dos atos civis.

5)
Apesar de verdadeira a premissa adotada pela apelante de que os contratos anteriores asseguravam o seu direito de preferência para aquisição do imóvel, salta aos olhos que era diverso o cenário verificado à época da celebração do novel contrato em agosto de 2016, uma vez que sua Cláusula Nova, intitulada “Do Direito de Preferência”, não suprimiu o direito da locatária de adquirir, preferencialmente, o bem objeto da locação, todavia, consignou em seu texto que “o LOCATÁRIO tem ciência de que a área onde está edificada (sic) o imóvel objeto da presente locação será demolido para incorporação imobiliária e desde já abdica do direito de preferência de compra, eis que não possui condições de concorrer com terceiros em razão do empreendimento que será construído...”, o que é legítimo e desprovido de qualquer vício.

6)
Deve ser rechaçada a argumentação da apelante de que teria sido inobservado o disposto no art. 45 da Lei nº 8.425/91, ao ser veiculada cláusula obstando o exercício de seu direito de preferência, e assim compreendo por ter sido expressamente consignada a renúncia ao direito pela locatária, por não reunir condições de competir financeiramente pela aquisição do imóvel, o que não restou infirmado pelo arcabouço probatório produzido nos presentes autos.

7)
O art. 33 da Lei nº 8.245/91 não assegura ao locatário, em todo e qualquer caso, o direito de ser indenizado em razão da preterição de seu direito de preferência, por ser dele exigida a prática de determinados atos que, no caso em apreço, não foram comprovados pela autora/apelante.

8)
Por haver disposição contratual expressa no sentido de que “Benfeitorias úteis e voluntárias somente poderão ser realizadas mediante prévia expressa anuência das LOCADORAS, manifesta por escrito, e, ainda quando consentida, não gerarão qualquer direito a indenização ou retenção...”, o pretendido ressarcimento só seria possível se reconhecida a ilegalidade de tal previsão ou por ser demonstrada a ocorrência de vício de consentimento na contratação, o que não se descortinou em relação a segunda hipótese.

9)
Desponta o acerto da sentença ao fundamentar a improcedência do pedido de ressarcimento por benfeitorias na Súmula nº 335 do Superior Tribunal de Justiça, de acordo com a qual “Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção”, além da maciça jurisprudência daquela colenda Corte Superior a respaldar a incidência de seu enunciado sumular.

1
0)
O “Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica” em que se funda a pretensão da autora/apelante nem sequer discrimina quais foram as benfeitorias promovidas no imóvel, porquanto limita-se a descrever as condições em que se encontrava na data em que vistoriado pelo profissional que o subscreve, com a indicação da metragem de cada área avaliada, além de um pouco convincente cálculo na sua parte conclusiva.

11)
Em poucas palavras, benfeitorias são os gastos feito para conservação, melhoria ou embelezamento de um imóvel e seu valor, para fins de ressarcimento, deve corresponder ao que foi agregado ao imóvel, de modo que à parte autora competia a prova do que efetivamente foi acrescido ao bem, às suas expensas, do que não se desincumbiu, porquanto nem mesmo foi requerida a produção de prova com tal finalidade.

12)
Apelação cível conhecida e parcialmente provida.
______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: 011 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Composição de julgamento: 011 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Relator / 018 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal / 031 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Vogal
VOTOS VOGAIS
018 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar
031 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Acompanhar
______________________________________________________________________________________________________________________________________________
RELATÓRIO
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________
NOTAS TAQUIGRÁFICAS
________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR
Conforme brevemente relatado, trata-se de
apelaç
ão
cível
interposta por
Bolinha’s Bar e Restaurante Ltda-ME
contra a sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível de Guarapari, que julgou improcedentes os pedidos na presente “
ação declaratória de nulidade de negócio jurídico c/c pedido de manutenção de posse
” ajuizada em face de
Maria da Glória Thomé Rabello Laignier
e de
Irene Thomé Rabello Laignier
.

Em suas razões recursais, sustenta a apelante, em síntese, que:
(i)
faz jus à assistência judiciária gratuita por não reunir condições financeiras de arcar com as despesas do processo;
(ii)
os negócios jurídicos devem ser anulados diante da ocorrência de vício de consentimento;
(iii)
tem direito a sucessivas renovações contratuais, na forma do art. 51 da Lei nº 8.245/91 e, acaso não reconhecido, faz jus à indenização a que se refere o § 3º do art. 52 do mesmo diploma legal;
(iv)
deve ser também indenizada por ter sido preterida em seu direito de preferência, na forma do art. 33 da Lei nº 8.245/91;
(v)
deve ser afastada a aplicação da Súmula nº 335 do Superior Tribunal de Justiça, no sentido de ser válida a cláusula de renúncia à compensação das benfeitorias nos contratos de locação, por força do vício de consentimento ocorrido; e
(vi)
a prova testemunhal produzida comprova as benfeitorias realizadas no imóvel, que foram calculadas em R$ 303.000,00 (trezentos e três mil reais), conforme Laudo de Avaliação juntado aos autos.

Nas contrarrazões, as apeladas arguem “preliminares” de não conhecimento do recurso por “ausência de comprovação de hipossuficiência” e por “ofensa ao princípio da dialeticidade recursal”, sendo certo que apenas a segunda pode ser compreendida como matéria que antecede o enfrentamento do mérito recursal. Vejamos.

1. Preliminar: ofensa ao princípio da dialeticidade recursal

De acordo com as apeladas, os fundamentos da sentença não teriam sido especificamente impugnados pela apelante, daí porque o recurso nem sequer deveria ser conhecido por se encontrar em descompasso com o princípio da dialeticidade.

Muito embora não sejam primorosas as razões recursais, entendo que seu teor satisfaz as exigências contidas nos incisos II e III, do art. 1.010 do Código de Processo Civil, segundo os quais a apelação cível conterá “
a exposição do fato e do direito
” e “
as razões do pedido de reforma ou de decretação de nulidade
”.

Da análise das extensas razões recursais, verifico ter sido devolvida a esta Instância
ad quem
a apreciação das matérias nas quais a autora foi sucumbente perante o Juízo de 1º grau, com a devida contraposição aos fundamentos adotados na sentença, o que satisfaz as exigências do mencionado art. 1.010 do CPC/2015, em seus incisos II e III.

Nesse sentido:

“(...) 1. Se os argumentos contidos no recurso de apelação se mostram suficientes para justificar a modificação da sentença recorrida, não há que se falar em irregularidade formal. Preliminar de ofensa a dialeticidade rejeitada.

2. (...)

3. Recurso conhecido e provido.”

(TJES, Quarta Câmara Cível, Apelação Cível, Processo nº 0010839-96.2012.8.08.0024, rel. Des. Jorge do Nascimento Viana, julgado em 23/06/2023 - PJe)

À luz do exposto,
rejeito a preliminar suscitada
.

É como voto
.

2. Mérito

No que se refere à
assistência judiciária gratuita
– cuja ausência de prova da hipossuficiência econômica é alegada nas contrarrazões – noticio ter sido determinada a intimação da apelante a fim de que comprovasse os pressupostos para sua concessão (cf. Id 4867638), haja vista que os documentos que foram anexados ao recurso, com tal escopo, já se encontravam defasados e aparentemente não refletiam sua situação econômica atual (fls. 762/783).

A meu ver, a documentação apresentada pela apelante, ao ser regularmente intimada, comprova suficientemente a alegada hipossuficiência financeira da empresa e a consequente ausência de condições de arcar com as custas processuais, tendo, inclusive, demonstrado que recebeu notificação extrajudicial para desocupação do imóvel em que se encontra atualmente diante do inadimplemento dos aluguéis, daí porque
defiro
o pedido de assistência judiciária gratuita, porém, apenas para aos atos relativos ao presente recurso e eventuais desdobramentos (CPC, art. 98, §5º), ou seja,
sem operar efeitos retroativos
1
.

Enfim incursionando no conteúdo meritório propriamente dito, relata a parte autora (ora apelante) ter iniciado as suas atividades empresariais no dia 15/05/1987, sob a administração de Mario Laignier Neto e Maria da Glória Thomé Rabelo Laignier – genro e filha do proprietário do imóvel, Renê Rabello, além de Aguinaldo Brambati, denominado ‘sócio de fato’. Após minuciosa descrição das mudanças verificadas na sua administração ao longo dos anos, até ser assumida no ano de 1999 pelo casal Aguinaldo Brambati e Doralice Assunção Brambati, relata a autora que o sucesso do estabelecimento demandou uma grande reforma em 1994, com a aquisição de diversos equipamentos e mobílias, que foram custeados por Mario e Aguinaldo, mediante autorização verbal de Renê Rabello; prossegue a autora em sua narrativa de que o casal Aguinaldo e Doralice adquiriram a parte do restaurante pertencente a Mario e Maria da Glória, que se retirariam do contrato social após a quitação do preço e tudo que estaria incorporado ao imóvel pertenceria a Aguinaldo.

Ainda de acordo com o relato da autora, foram realizadas outras benfeitorias no imóvel, todas autorizadas verbalmente pelo proprietário, sem que houvesse notificação por benfeitoria não autorizada após sucessivas renovações do contrato de locação, até que em 2005, as requeridas, filhas de Renê Rabello, assumiram a administração do imóvel, na condição de locadoras, sendo tal fato confirmado por Renê que, todavia, assegurou que não ocorreria a retomada do imóvel; com o falecimento de Renê, no ano de 2016, as requeridas a teria pressionado para que houvesse a rescisão do contrato e a desocupação do imóvel e, diante do disposto no art. 10 da Lei nº 8.245/91 – segundo o qual a locação transmite-se aos herdeiros em caso de óbito do locador – realizou-se distrato, seguindo-se da celebração de um novo contrato com vigência no período de 01/07/2016 a 01/07/2018, no qual teriam sido impostas diversas cláusulas prejudiciais à locatária, tais como a renúncia a direito de preferência e ao direito de renovação contratual.

Prossegue a autora na narrativa de que a representante legal Doralice, seja pela necessidade de permanecer no imóvel, seja por pura inexperiência, teria assinado os contratos sem estar no “pleno gozo de sua rigidez psicológica”, com isso não percebendo o quanto estaria sendo prejudicada e sem a devida percepção do que estaria a contratar, por estar num momento de profundo abalo emocional e psicológico diante do tratamento de um câncer extremamente agressivo enfrentado pelo cônjuge Aguinaldo.

Diante de tudo isso, foram formulados, fundamentalmente, quatro pedidos:
(i)
de tutela de urgência em prol de sua manutenção na posse do imóvel;
(ii)
declaração de nulidade do distrato realizado em 30/06/2016 e do contrato de locação de 01/08/2016;
(iii)
renovação da locação por mais 2 (dois) anos;
(iv)
alternativamente, de ressarcimento pelas benfeitorias realizadas no imóvel, por perdas e danos decorrentes do óbice ao seu direito de renovação contratual e preterimento ao seu direito de preferência, a ser apurado em sede de liquidação de sentença, com o direito à retenção das benfeitorias até o recebimento do que fizer jus.

O pedido de tutela provisória de urgência foi acolhido por decisão proferida no dia 18/07/2018, no sentido de determinar a manutenção da autora na posse do imóvel, mediante o pagamento regular dos aluguéis e demais encargos da locação (fls. 467/469) e, na audiência de conciliação realizada no dia 17/08/2018, foi homologada parcial
transação
entre as partes nos seguintes termos:
(i)
a autora se comprometeu a desocupar o imóvel no dia 15/03/2019, sendo mantidas as condições do contrato até a data da saída do imóvel;
(ii)
as questões relativas ao direito de preferência, ressarcimento por benfeitorias e indenização em relação ao fundo de comércio seriam dirimidas pelo Juízo, assim como as relativas ao pedido contraposto formulado na contestação; e
(iii)
em caso de não ocorrer a desocupação na data prevista, seria expedido mandado de despejo compulsório, independentemente de prévia intimação da parte autora (fls. 528/528-v).

Pois bem, feita essa breve retrospectiva dos fatos e das questões decididas no Juízo de 1º grau, o primeiro ponto a ser examinado por este Órgão Julgador é a alegada ocorrência de
vício de consentimento
que teria maculado a celebração do distrato no dia 30/06/2016 (fls. 130/131) e de novel contrato em 01/08/2016, com vigência prevista para o período de 01/07/2016 a 01/07/2018 (fls. 133/138). Vejamos.

Como se sabe, a vontade constitui elemento fundamental para que os atos e negócios jurídicos se efetivem, por representar os desejos e anseios do agente, devendo ser externada de forma livre, espontânea e clara, a fim de que o negócio celebrado alcance os efeitos desejados. Diante disso, havendo defeitos ou vícios do negócio jurídico, ou seja, imperfeições que podem surgir, de modo que a real vontade do agente não seja observada, é possível a sua anulabilidade.

Extrai-se das razões recursais, de mais relevante em relação ao ponto, que o alegado vício de consentimento decorreria, sobretudo, do abalo psicológico sofrido pela representante legal da autora, Doralice Brambati, diante do estado de saúde de seu esposo, Aguinaldo Brambati, que lutava contra um câncer agressivo, de modo a prejudicar a sua percepção da realidade à época da assinatura dos instrumentos contratuais.

Muito embora não tenha sido apontada a modalidade, o vício invocado pela apelante mais se assemelha ao
dolo
, que assim é retratado pela doutrina civilista brasileira:

“Defeitos do negócio jurídico são vícios que maculam a higidez da declaração de vontade do agente, deflagrando a anulabilidade do negócio jurídico celebrado.
São considerados defeitos do negócio jurídico pelo Código Civil brasileiro a) o erro; b) o dolo; c) a coação; d) a lesão; e) o estado de perigo; e f) a fraude contra credores
. Verificando-se qualquer desses defeitos, o negócio jurídico pode ser anulado (...)

A doutrina tradicionalmente classifica os defeitos do negócio jurídico em duas espécies:
a) os vícios do consentimento, que revelam divergência entre a vontade declarada e aquela que seria a real vontade do agente
; e b) os vícios sociais, que revelam divergência entre a vontade declarada e as exigências sociais.
Vícios do consentimento são o erro, o dolo e a coação
. Vício social é a fraude contra credores.

(...)

Dolo é, em suma, o erro provocado. Tem-se dolo quando a falsa representação da realidade que influencia a declaração de vontade do agente não é espontânea
, tendo origem em conduta comissiva ou omissiva, mas sempre deliberada, da contraparte ou de terceiro. A exemplo do erro,
o dolo só provoca a anulabilidade do negócio jurídico quando tenha influenciado de modo determinante na sua celebração
. Trata-se do chamado
dolus causam dans
ou
dolo
principal, que recai sobre aspecto essencial do negócio jurídico, de tal modo que se possa afirmar que o negócio não teria sido celebrado se não tivesse ocorrido a indução maliciosa em erro (...)”

(TARTUCE, Flávio. Código Civil Comentado. Ed. Forense, edição digital, 2019, p. 198-206)

No tocante às condições emocionais e psicológicas nas quais se encontrava a representante legal da autora/apelante, Doralice Brambati, ao celebrar o instrumento de distrato em 30/06/2016 e de novel contrato de locação em 01/08/2016, devo concordar com a conclusão do douto magistrado sentenciante de que o alegado vício de consentimento não restou descortinado, seja a partir da análise da prova documental produzida, seja diante dos depoimentos prestados pelas várias testemunhas arroladas.

Em que pese ter sido demonstrado pela apelante que, à época da celebração entre as partes do distrato e do novo contrato de locação (junho de 2016), sua representante legal se encontrava envolvida com o tratamento médico de seu cônjuge, que veio a óbito em 02/10/2016 (fl. 445), descabe atribuir exclusivamente ao presumido abalo emocional e psicológico a celebração de instrumentos contratuais veiculando cláusulas alegadamente onerosas e prejudiciais a seus interesses, tendo em vista que
o abalo emocional
, por si só,
não enseja a incapacidade de discernimento dos atos civis
.

Primeiramente, por ser verossímil a alegação das requeridas/apeladas de que a representante legal da autora/apelante, sra. Doralice Brambati obteve amparo jurídico antes de subscrever os instrumentos, na medida em que seu filho – Aguinaldo Brambati Júnior – teria participado das tratativas e, inclusive, assinado o contrato de locação como fiador (fls. 133/138).

Em reforço, é relevante o fundamento da sentença, a partir dos depoimentos prestados pelas testemunhas, de que a sra. Doralice administrava a empresa há décadas, ostentava suficiente instrução e detinha capacidade de discernimento quanto ao conteúdo das cláusulas contratuais, além do mencionado apoio técnico prestado por seu filho, que exerce(ia) a profissão de advogado (fls. 676/680), o que constitui um elemento a mais em desfavor da tese recursal de que o momento de fragilidade emocional enfrentado pela sra. Doralice, diante da gravidade da doença que acometia o cônjuge, Aguinaldo Brambati, teria impactado de forma determinante para que celebrasse o distrato e um novo contrato de locação no dia 01/08/2016 em condições alheias à sua real vontade.

Da minuciosa análise do instrumento contratual hostilizado, não identifico a alegada inobservância à boa-fé contratual e, tampouco, o premeditado intuito das apeladas de causarem prejuízo à outra parte, tal qual alegado nas razões recursais.

No que se refere à pretendida continuidade da relação contratual vigente a despeito do falecimento do locador, isto é, sem a necessidade de ser formalizado o distrato, verifico que nos contratos de locação anteriores, celebrados de forma escrita entre as partes a partir do ano de 1999, nunca foram pactuadas vigências por longos prazos, mas sempre por 12 (doze) ou 36 (trinta e seis) meses (fls. 63, 112, 117 e 124), o que infirma a alegação da autora/apelante de que seu direito à renovação contratual restou cerceado pelo distrato alegadamente celebrado por exigência das requeridas/apeladas, num momento de profundo abalo psicológico sofrido por sua representante legal, Doralice.

Em relação ao ressarcimento por benfeitorias que, de acordo com a autora, também teria sido ilegalmente suprimido no contrato celebrado no dia 01/08/2016, verifico que os instrumentos anteriores já consignavam cláusula prevendo a
renúncia
da locatária ao direito de indenização por benfeitorias realizadas no imóvel locado, conforme se vê à fl. 65, 114, 119 e 126. Diante disso, sem embargo da análise a ser realizada mais adiante da legitimidade de tal previsão, não se descortina a aventada mácula em virtude da inserção de cláusula nesse sentido no instrumento hostilizado, diante da sua reiterada previsão nos textos anteriores.

Ademais, a celebração do distrato e de novel contrato em meados de 2016 – quando Aguinaldo se submetia a tratamento médico – não evidencia violação à boa-fé contratual por coincidir com a época do óbito do sr. Renê Rabello, em 05/06/2016, o que, segundo a própria narrativa da autora, levou as apeladas a procurar sua representante para “regularizar a situação contratual” (fl. 05), ante o falecimento do então titular do contrato.

Na sequência, considero que a alegada ofensa ao direito de preferência para aquisição do imóvel também não deve prosperar.

Apesar de verdadeira a premissa adotada pela apelante de que os contratos anteriores asseguravam o seu direito de preferência para aquisição do imóvel (fls. 65, 114, 120 e 126), salta aos olhos que era diverso o cenário verificado à época da celebração do novel contrato em agosto de 2016, uma vez que sua Cláusula Nova, intitulada “Do Direito de Preferência”, não suprimiu o direito da locatária de adquirir, preferencialmente, o bem objeto da locação, todavia, consignou em seu texto que “
o LOCATÁRIO tem ciência de que a área onde está edificada
(sic)
o imóvel objeto da presente locação será demolido para incorporação imobiliária e
desde já abdica do direito de preferência de compra, eis que não possui condições de concorrer com terceiros em razão do empreendimento que será construído
...
” (fl. 138), o que considero ser legítimo e desprovido de qualquer vício.

Ainda em relação ao ponto, é indiscutível o acerto da sentença ao consignar que “
todos os locatários localizados no lado esquerdo do ‘Beco da Fome’ (sentido av. Joaquim da Silva Lima – praia/mar) foram cientificados da intenção das rés em alienar a integralidade daquele imóvel, conforme comprovam as declarações coligidas às fls. 512/513 e 531, haja vista a venda para uma única incorporação imobiliária
” (fl. 710) e que “
a autora não demonstrou seu interesse em adquirir a integralidade do imóvel, pois neste caso em específico, não basta a intenção de alienar apenas a fração de terras por ela ocupada, mas
de comprovar que detinha capacidade econômica para adquirir a área toda
, ônus de que igual forma lhe competia comprovar nos autos
” (fl. 710-v).

Com isso, rechaço a argumentação da apelante de que teria sido inobservado o disposto no art. 45 da Lei nº 8.425/91
2
, ao ser veiculada cláusula obstando o exercício de seu direito de preferência, e assim compreendo por ter sido expressamente consignada a
renúncia ao direito
pela locatária, por não reunir condições de competir financeiramente pela aquisição do imóvel, o que não restou infirmado pelo arcabouço probatório produzido nos presentes autos.

Vale dizer: ainda que pudéssemos falar em preterição, do que não se cogita diante da clara redação conferida à cláusula do contrato, tal fato não é suficiente, por si só, a assegurar ao locatário o direito de reparação, por cumprir-lhe a prova necessária quanto a capacidade financeira de adquirir o imóvel e de que não o fez, tão somente, por ter sido obstado o exercício do direito.

Por fim, e não menos relevante, o art. 33 da Lei nº 8.245/91 não assegura ao locatário, em todo e qualquer caso, o direito de ser indenizado em razão da preterição de seu direito de preferência, por ser dele exigida a prática de determinados atos que, no caso em apreço, não foram comprovados pela autora/apelante. Vejamos a sua redação:

Art. 33
. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou,
depositando o preço e demais despesas do ato de transferência
, haver para si o imóvel locado,
se o requerer no prazo de seis meses
, a contar do registro do ato no cartório de imóveis,
desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel
.

De todo modo, trata-se de questão superada, diante da transação ocorrida na audiência de conciliação, na qual a autora/apelante comprometeu-se a desocupar o imóvel em 15/03/2019 (fls. 528/528-v) e, ao que parece, encontra-se estabelecida noutro endereço (cf. Id 5566604, p. 7).

Por fim, resta-nos examinar a questão atinente ao pretendido ressarcimento por benfeitorias que, como dito alhures, foi expressamente vedado nos contratos de locação celebrados desde 1999 e na Cláusula Sétima do instrumento cuja anulação é pretendida pela autora/apelante.

Em se tratando de relação locatícia, a matéria encontra-se regulada nos arts. 35 e 36 da Lei nº 8.245/91:

Art. 35
. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

Art. 36
. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.

A casuística versa sobre benfeitorias úteis e necessárias que, de acordo com o art. 35 acima transcrito, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção,
salvo expressa disposição contratual em contrário
.

Em assim sendo, por haver disposição contratual expressa no sentido de que “
Benfeitorias
ú
teis e voluntárias somente poderão ser realizadas mediante prévia expressa anuência das LOCADORAS, manifesta por escrito, e,
ainda quando consentida
,
n
ã
o gerarão qualquer direito a indeniza
ção ou retenção
...
” (fl. 138 – destaquei), entendo que o pretendido ressarcimento só seria possível se reconhecida a ilegalidade de tal previsão ou por ser demonstrada a ocorrência de algum vício de consentimento na contratação, o que, como vimos até aqui, não se descortinou em relação a segunda hipótese.

Desponta o acerto da sentença também neste particular, ao fundamentar a improcedência do pedido na Súmula nº 335 do Superior Tribunal de Justiça, de acordo com a qual “
N
os contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção
”, além da maciça jurisprudência daquela colenda Corte Superior a respaldar a incidência de seu enunciado sumular. Por todos:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS E DIREITO DE RETENÇÃO. INDENIZAÇÃO. RENÚNCIA EXPRESSA EM CONTRATO. POSSIBILIDADE. SÚMULA 335/STJ.

1. Ação de despejo c/c cobrança.

2.
As cláusulas contratuais que dispõem sobre a renúncia à indenização das benfeitorias e ao exercício do direito de retenção encontram respaldo na Súmula 335/STJ, segundo a qual ‘nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.’
. Precedentes.

3. Agravo interno não provido”.

(STJ, Terceira Turma, AgInt no AREsp nº 2.359.619/BA, relª Minª Nancy Andrighi, julgado em 02/10/2023, DJe de 04/10/2023)

“(...) 3.
Não obstante o art. 35 da Lei 8.245/91 assegure ao locatário o direito de indenização e retenção pelas benfeitorias, é válida a cláusula inserida nos contratos de locação urbana de renúncia aos benefícios assegurados
, a teor da súmula 335/STJ. Hipótese em que os recorrentes renunciaram expressamente ao seu direito. Precedentes.

4. (...)

6. Agravo regimental desprovido”.

(STJ, Quarta Turma, AgRg no AREsp nº 101.712/RS, rel. Min. Marco Buzzi, julgado em 03/11/2015, DJe 06/11/2015)

Ainda que restasse acatada a tese recursal, é insuficiente a prova produzida pela autora/apelante, tanto no que tange às benfeitorias que efetivamente teriam sido feitas pelos atuais proprietários, quanto no tocante ao valor a ser ressarcido.

Isso porque, o “Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica” em que se funda a pretensão da autora/apelante (fls. 449/458) nem sequer discrimina quais foram as benfeitorias promovidas no imóvel, porquanto limita-se a descrever as condições em que se encontrava na data em que vistoriado pelo profissional que o subscreve, com a indicação da metragem de cada área avaliada, além de um pouco convincente cálculo na sua parte conclusiva (R$ 303.000,00).

Ora, benfeitorias, em poucas palavras, são os gastos feito para conservação, melhoria ou embelezamento de um imóvel e seu valor, para fins de ressarcimento, deve corresponder ao que foi
agregado
ao imóvel, de modo que à parte autora competia a prova do que efetivamente foi
acrescido
ao bem, às suas expensas, do que não se desincumbiu, porquanto nem mesmo foi requerida a produção de prova com tal finalidade, conforme se observa de sua manifestação ao ser instada pelo juiz a informar as provas cuja produção era pretendida (fls. 638/641).

Com tais considerações,
conheço
d
a apelação cível
e
lhe
dou
proviment
o parcial
, tão somente, para conceder a assistência judiciária gratuita em relação aos atos que envolvam o presente recurso e seus eventuais desdobramentos, sem, contudo, operar efeitos retroativos.

É como voto
.

_________________________________

1
“AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO EM MANDADO DE SEGURANÇA. PROCESSUAL PENAL. PEDIDO POSTERIOR DE ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA. INEXISTÊNCIA DE EFEITO RETROATIVO. IMPOSSIBILIDADE DE AFASTAMENTO DA IRREGULARIDADE FORMAL. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO.

1. Conforme a jurisprudência desta Corte Superior, a concessão da gratuidade judiciária não possui efeitos retroativos, razão pela qual o superveniente pedido de sua concessão não afasta a necessidade de recolhimento do preparo em relação ao recurso interposto anteriormente.

2. Agravo regimental desprovido”.

(STJ, Sexta Turma, AgRg no RMS nº 69.726/RS, relª Minª Laurita Vaz, julgado em 07/03/2023, DJe de 15/03/2023)

2
Art. 45
. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)
Acompanho a eminente Relatora.