Tribunal: TJES
Processo: 5011700-20.2022.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão julgador: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Efeito Suspensivo a Recurso
Data de julgamento: 2023-10-20

Ementa:
A
GRAVO DE INSTRUMENTO
–
AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO – ALUGUEL PROVISÓRIO – FIXAÇÃO EM OITENTA POR CENTO DO ALUGUEL VIGENTE – AUSÊNCIA DE PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA PELA AUTORA – CARÁTER DÚPLICE DA DEMANDA – PEDIDO FORMULADO NA CONTESTAÇÃO – ART. 72, § 4º, DA LEI N. 8.245/91 – PRETENDIDO ARBITRAMENTO SOBRE O VALOR PEDIDO PARA FINS DE RENOVAÇÃO –
LAUDO DE AVALIAÇÃO PRODUZIDO UNILATERALMENTE – AUSÊNCIA DE ELEMENTOS HÁBEIS PARA ADOÇÃO DO VALOR PEDIDO COMO PARÂMETRO – AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1
) Tem razão a agravante ao sustentar a incorreção do dispositivo de lei em que se funda a decisão agravada ao fixar aluguel provisório, qual seja, o art. 68, inciso II, “b”, da Lei nº 8.245/91, por estar inserido no Capítulo IV, intitulado “Da Ação Revisional de Aluguel”, ao passo que a lide originária versa sobre “Ação Renovatória”, disciplinada no Capítulo V, cujo art. 72, § 4º.

2)
A ação revisional não se confunde com a renovatória de locação, porquanto na primeira, eventuais benfeitorias e acessões realizadas pelo locatário não são consideradas, via de regra, no cálculo do novo valor do aluguel, diferentemente do que ocorre na fixação do aluguel por ocasião da renovatória, no novel contrato (a conferir: STJ, Quarta Turma, REsp nº 1.193.926/RS, rel. Min. Antônio Carlos Ferreira, julgado em 03/05/2016, DJe de 11/05/2016).

3)
O pedido de fixação de aluguel provisório foi formulado pelo locador, com fundamento no art. 72, § 4º, da Lei nº 8.245/91, de modo que caberia ao juiz – das duas, uma – deferi-lo para que o aluguel provisório fosse fixado em, no máximo, 80% do valor pedido para renovação ou, indeferi-lo, para fins de manter o atual valor. No entanto, o aluguel foi provisoriamente fixado pelo juiz em 80% do valor atualmente pago pela locatária, sem que esta tenha postulado a concessão de tutela de urgência nesse sentido.

4)
O pedido do locador está fundado em Laudo de Avaliação que, apesar de formalmente escorreito, constitui prova unilateral e que aponta valor bastante discrepante quando comparado ao que é pago pela locatária.

5
)
É necessário que se tenha cautela ao fixar o aluguel provisório, a fim de não impor prejuízos ao locador e, ao mesmo tempo, não atribuir ônus excessivo ao locatário, máxime porque já determinada a produção de prova pericial e, do que se depreende dos autos, a “ação renovatória” foi ajuizada em 29/09/2017, ou seja, há aproximadamente seis anos, com pedido de que fosse renovado o contrato de locação pelo período de 01/05/2018 a 30/04/2023, isto é, aparentemente foi tacitamente renovada a relação locatícia, dada a informação de que a loja permanece em funcionamento, do que se presume a regular adimplemento dos aluguéis mensais.

6)
Agravo de Instrumento conhecido e parcialmente provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5011700-20.2022.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: SC2 SHOPPING MESTRE ALVARO LTDA.

AGRAVADO: TELLERINA COMERCIO DE PRESENTES E ARTIGOS PARA DECORACAO S.A.

RELATOR(A):
ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

A
GRAVO DE INSTRUMENTO
–
AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO – ALUGUEL PROVISÓRIO – FIXAÇÃO EM OITENTA POR CENTO DO ALUGUEL VIGENTE – AUSÊNCIA DE PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA PELA AUTORA – CARÁTER DÚPLICE DA DEMANDA – PEDIDO FORMULADO NA CONTESTAÇÃO – ART. 72, § 4º, DA LEI N. 8.245/91 – PRETENDIDO ARBITRAMENTO SOBRE O VALOR PEDIDO PARA FINS DE RENOVAÇÃO –
LAUDO DE AVALIAÇÃO PRODUZIDO UNILATERALMENTE – AUSÊNCIA DE ELEMENTOS HÁBEIS PARA ADOÇÃO DO VALOR PEDIDO COMO PARÂMETRO – AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1
) Tem razão a agravante ao sustentar a incorreção do dispositivo de lei em que se funda a decisão agravada ao fixar aluguel provisório, qual seja, o art. 68, inciso II, “b”, da Lei nº 8.245/91, por estar inserido no Capítulo IV, intitulado “Da Ação Revisional de Aluguel”, ao passo que a lide originária versa sobre “Ação Renovatória”, disciplinada no Capítulo V, cujo art. 72, § 4º.

2)
A ação revisional não se confunde com a renovatória de locação, porquanto na primeira, eventuais benfeitorias e acessões realizadas pelo locatário não são consideradas, via de regra, no cálculo do novo valor do aluguel, diferentemente do que ocorre na fixação do aluguel por ocasião da renovatória, no novel contrato (a conferir: STJ, Quarta Turma, REsp nº 1.193.926/RS, rel. Min. Antônio Carlos Ferreira, julgado em 03/05/2016, DJe de 11/05/2016).

3)
O pedido de fixação de aluguel provisório foi formulado pelo locador, com fundamento no art. 72, § 4º, da Lei nº 8.245/91, de modo que caberia ao juiz – das duas, uma – deferi-lo para que o aluguel provisório fosse fixado em, no máximo, 80% do valor pedido para renovação ou, indeferi-lo, para fins de manter o atual valor. No entanto, o aluguel foi provisoriamente fixado pelo juiz em 80% do valor atualmente pago pela locatária, sem que esta tenha postulado a concessão de tutela de urgência nesse sentido.

4)
O pedido do locador está fundado em Laudo de Avaliação que, apesar de formalmente escorreito, constitui prova unilateral e que aponta valor bastante discrepante quando comparado ao que é pago pela locatária.

5
)
É necessário que se tenha cautela ao fixar o aluguel provisório, a fim de não impor prejuízos ao locador e, ao mesmo tempo, não atribuir ônus excessivo ao locatário, máxime porque já determinada a produção de prova pericial e, do que se depreende dos autos, a “ação renovatória” foi ajuizada em 29/09/2017, ou seja, há aproximadamente seis anos, com pedido de que fosse renovado o contrato de locação pelo período de 01/05/2018 a 30/04/2023, isto é, aparentemente foi tacitamente renovada a relação locatícia, dada a informação de que a loja permanece em funcionamento, do que se presume a regular adimplemento dos aluguéis mensais.

6)
Agravo de Instrumento conhecido e parcialmente provido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 011 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

Composição de julgamento: 011 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Relator / 013 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal / 018 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal
VOTOS VOGAIS
013 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar
018 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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VOTO VENCEDOR

Como brevemente relatado, trata-se de
a
gravo
de
in
strumento
, com pedido de antecipação dos efeitos da tutela recursal, interposto por
SC2 Shopping Mestre Álvaro Ltda
. contra a decisão proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Serra-ES (Id 3825677), integrada pela decisão que rejeitou os
embargos de declaração
em face dela opostos (Id 3825680) que, em “
ação renovatória de contrato de locação
” ajuizada por
Tellerina Comércio de Presentes e Artigos Para Decoração Ltda.
, fixou aluguel provisório no valor correspondente a 80% do aluguel vigente, nos termos do art. 68, “b”, da Lei nº 8.245/91.

Nas razões recursais (Id 3825490), sustenta o agravante, em síntese, que:
(i)
o Juízo de 1º grau fundamentou a fixação do aluguel provisório tendo por base o art. 68, “b”, da Lei nº 8.245/91, que se encontra topograficamente em capítulo que versa sobre a ação revisional de aluguel, ao passo que o caso concreto diz respeito a uma ação renovatória, cuja tratativa legal é estabelecida noutro capítulo;
(ii)
a ação renovatória é uma ação de natureza dúplice onde o réu também pode formular pedido em seu favor, ou seja, ele pode estabelecer as condições que deseja para renovação do pacto locatício, onde figura como locador do imóvel;
(iii)
aplica-se ao caso concreto o art. 72, § 4º, da Lei 8.245/91, segundo o qual o aluguel provisório pode ser fixado, a pedido do locador, em valor não excedente a 80% do pedido;
(iv)
deve ser atribuído efeito ativo ao presente recurso a fim de determinar que o

aluguel provisório seja fixado em 80% do valor por ele pedido, com fundamento em laudo de avaliação imobiliária, com seu provimento pelo Órgão Julgador, ao final, para que corresponda ao montante de R$ 11.562,10 (onze mil e quinhentos e sessenta e dois reais e dez centavos) a partir do primeiro mês do contrato a ser renovado.

Não há preliminares ou questões prejudiciais a serem examinadas por este Órgão Julgador, daí porque avanço ao mérito recursal. Vejamos.

Tem razão a agravante ao sustentar a incorreção do dispositivo de lei em que se funda a decisão agravada ao fixar aluguel provisório, qual seja, o art. 68, inciso II, “b”, da Lei nº 8.245/91
1
, por estar inserido no Capítulo IV, intitulado “Da Ação Revisional de Aluguel”, ao passo que a lide originária versa sobre “Ação Renovatória”, disciplinada no Capítulo V, cujo art. 72, § 4º, assim estabelece:

Art. 72
. A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, ao seguinte:

(...)

§ 4º. Na contestação,
o locador, ou sublocador, poderá pedir, ainda, a fixação de aluguel provisório
, para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, não excedente a oitenta por cento do pedido, desde que apresentados elementos hábeis para aferição do justo valor do aluguel.

Tendo em vista o caráter dúplice da ação, a fixação de aluguel provisório se deu
a pedido do locador/
agravante

Shopping Mestre Álvaro
, e não a pedido da locatária (autora/agravada), conforme deveria para ensejar a aplicabilidade do art. 68, II, “b”, da Lei de Locações, de acordo com o qual “
em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente
”. Da conferência da petição inicial (Id 3825669, 3825671 e 3825672), observa-se não haver pedido de tutela de urgência pela demandante em prol da fixação de aluguel provisório.

De mais a mais, a ação revisional não se confunde com a renovatória de locação, porquanto na primeira, eventuais benfeitorias e acessões realizadas pelo locatário não são consideradas, via de regra, no cálculo do novo valor do aluguel, diferentemente do que ocorre na fixação do aluguel por ocasião da renovatória, no novel contrato (a conferir: STJ, Quarta Turma, REsp 1.193.926/RS, rel. Min. Antônio Carlos Ferreira, julgado em 03/05/2016, DJe de 11/05/2016).

O art. 54 da chamada “Lei do Inquilinato” dispõe que “
Nas relações entre lojistas e empreendedores de
shopping center
, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei
”, o que, todavia, não é absoluto e deve ser encarado com temperamentos.

As cláusulas contratuais devem respeitar às demais disposições da Lei nº 8.245/91, tais como a da proteção ao fundo de comércio (art. 51), bem como aos princípios que regem os contratos (
v.g.
: boa-fé, função social, equilíbrio econômico do contrato etc.) e, por outro lado, é fato público e notório que o comércio local, inclusive os Shopping Center's, permaneceram fechados por longo período diante da pandemia – o que, inclusive, absorveu significativa fração do prazo contratual – resultando na falência de empresários e no fechamento de diversas lojas.

Novamente centrando no caso concreto, a solução da controvérsia submetida ao crivo deste Órgão Colegiado demanda a análise de dois pontos, fundamentalmente:
(i)
se pertinente manter a eficácia da decisão agravada que, diante de pedido formulado pelo locador na contestação, fixou aluguel provisório no valor correspondente a 80% do
aluguel vigente
(art. 68, “b”, da Lei nº 8.245/91), ou seja,
reduziu o encargo locatício
, muito embora não haja pedido de tutela de urgência formulado pela locatária na petição inicial; e
(ii)
se é cabível fixar o aluguel provisório no valor correspondente a 80%
do que é pedido
para fins de renovação da locação (art. 72, § 4º, da Lei nº 8.245/91), a partir dos elementos apresentados pelo locador.

Quanto ao primeiro ponto, tem razão a agravante.

Como já dito, o pedido de fixação de aluguel provisório foi formulado pelo
locador
, com fundamento no art. 72, § 4º, da Lei nº 8.245/91, de modo que caberia ao juiz – das duas, uma – deferi-lo para que o aluguel provisório fosse fixado em, no máximo, 80% do valor pedido para renovação
ou
, indeferi-lo, para fins de manter o atual valor. No entanto, repito, o aluguel foi provisoriamente fixado pelo juiz em 80% do valor atualmente pago pela locatária, sem que esta tenha postulado a concessão de tutela de urgência nesse sentido.

Já incursionando no segundo ponto, o multicitado § 4º do art. 72 da Lei nº 8.245/91 estabelece que a fixação de aluguel provisório, mediante percentual sobre o valor pedido pelo locador, requer a presença de “
elementos hábeis para aferição do justo valor do aluguel
”, os quais, salvo melhor juízo, não estão descortinados no caso concreto, dada a pendência de produção da prova pericial.

O pedido do locador está fundado em Laudo de Avaliação (Id’s 3825747, 3825751 e 3825754) que, apesar de formalmente escorreito, constitui prova unilateral e que aponta valor bastante discrepante quando comparado ao que é pago pela locatária (Id’s 5698856 e 5698857).

Em situações como essa, é necessário que se tenha cautela ao fixar o aluguel provisório, a fim de não impor prejuízos ao locador e, ao mesmo tempo, não atribuir ônus excessivo ao locatário, máxime porque já determinada a produção de prova pericial e, do que se depreende dos autos, a “ação renovatória” foi ajuizada em 29/09/2017, ou seja, há aproximadamente 6 (seis) anos, com pedido de que fosse renovado o contrato de locação pelo período de 01/05/2018 a 30/04/2023, isto é, aparentemente foi tacitamente renovada a relação locatícia, dada a informação de que a loja permanece em funcionamento, do que se presume a regular adimplemento dos aluguéis mensais.

Ante o exposto,
dou provimento parcial
ao presente
agravo de instrumento
para afastar a fixação de aluguel provisório mediante percentual sobre o aluguel vigente e, ato contínuo,
indefiro
o pedido de que seja fixado sobre o valor pedido pelo locador para fins de renovação da locação, com isso mantendo o aluguel mensal em conformidade com o critério adotado até o advento da decisão agravada. Por conseguinte,
julgo
prejudicados os embargos de declaração
opostos (Id 3927901).

É como voto
.

_____________________________

1
Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte:

(...)

II – ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes:

(...)

b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho a Eminente Relatora

Acompanho o voto proferido pelo(a) eminente Relator(a).