Tribunal: TJES
Processo: 0000864-94.2020.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO
Órgão julgador: TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO
Órgão colegiado: Câmaras Cíveis Reunidas
Assuntos: Promessa de Compra e Venda; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2023-07-05

Ementa:
EMENTA
: APELAÇ
ÃO CÍVEL – RESCISÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO NÃO ENTREGUE – LEGITIMIDADE DE GRAN VIVER URBANISMO S/A – TEORIA DA ASSERÇÃO – POSSIBILIDADE DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL DECORRENTE DE INADIMPLEMENTO – CLÁUSULAS DE IRRETRATABILIDADE E IRREVOGABILIDADE – INAPLICÁVEIS – CULPA DA CONSTRUTORA DEMONSTRADA – RESTITUIÇÃO EM DOBRO DO SINAL - DANOS MORAIS CONFIGURADOS – JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

1.
A legitimidade
ad causam
– assim como as demais condições da ação –, deve ser verificada conforme a narrativa apresentada na petição inicial, sob pena de uma prematura análise do mérito da causa, ou seja, adota-se, para tal desiderato, a denominada teoria da asserção.

2.
A partir da leitura da peça vestibular, constata-se relação de pertinência subjetiva de GRAN VIVER URBANISMO S/A

com a lide debatida nos autos, sobretudo quando os autores afirmam que
“a obra é chancelada e amplamente divulgada pela GRAN VIVER, loteadora mineira, proprietária da empreendedora CIDADE VERDE SERRA”.
Legitimidade
ad causam
reconhecida.

3.
O artigo 475, do Código Civil, admite expressamente que
“a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos”.

4.
O Colendo Superior Tribunal de Justiça possui entendimento no sentido de que “
e
m que pese o contrato de incorporação ser regido pela Lei nº 4.591/64, admite-se a incidência do Código de Defesa do Consumidor, devendo ser observados os princípios gerais do direito que buscam a justiça contratual, a equivalência das prestações e a boa-fé objetiva, vedando-se o locupletamento ilícito
” (AgRg no REsp n. 1.006.765/ES, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 18/3/2014, DJe de 12/5/2014.)

5.
Sob a ótica da Boa-Fé e da Segurança Jurídica, não podem se eximir de suas obrigações e muito menos exigir a manutenção do contrato à luz do Princípio da
Pacta Sunt Servanda
, quando houve, por sua parte, atraso significativo nas prestações que lhes competiam. Trata-se, inclusive, de inadimplemento que inviabilizou por completo a manutenção da avença.

6.
Não se cogita afirmar que, a despeito do inadimplemento, o contrato não seria passível de desistência por ostentar caráter de irretratabilidade e irrevogabilidade nos termos preceituados pelo art. 25 da Lei de Parcelamento do Solo Urbano e do § 2º do art. 32 da Lei de Incorporação Imobiliária. As referidas alegações apenas são cabíveis quando é do adquirente a iniciativa de desfazer a avença em razão de dificuldades financeiras, e não quando há culpa do vendedor.

7.
O mencionado período intenso de chuvas não pode ser utilizado pelas recorrentes como hipótese de força maior a afastar sua culpa pelo inadimplemento. No âmbito da construção civil, entende-se que tais fatos devem ser previstos pelas empresas com inerentes à própria atividade, configurando-se como fortuito interno, sendo certo que a cláusula de 180 (cento e oitenta) dias serve, inclusive, para resguardar as construtoras em hipóteses como a alegada.

8
. Aplica-se à espécie a Súmula nº 543, do C. STJ, a qual preleciona que
“
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador
–
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
”
.

9.
A determinação de restituição em dobro do sinal pago pelos autores decorre da expressa previsão contida no artigo 418, do Código Civil, não havendo que se falar em diminuição.

10.
A narrativa dos autores indica que o abalo aos direitos da personalidade decorreria da angústia experimentada pela incerteza quanto ao prazo de conclusão das obras e pelo adiamento do sonho da casa própria. Ainda, constata-se que a obra, mesmo computado o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, deveria ter sido entregue em outubro de 2018, sendo certo que em janeiro de 2020, quando da propositura da presente ação, as obras estavam paralisadas e abandonadas, sem qualquer sinal de conclusão. Ocorrência de dano moral configurada.

11.
Em se tratando de relação contratual, os juros moratórios fluem a partir da citação, tal como preconiza o artigo 405, do Código Civil.

12.
Recurso desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
0000864-94.2020.8.08.0048
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A e outros
APELADO: KENNEDY DE ANDRADE FACUNDES e outros
RELATOR(A):TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

EMENTA
: APELAÇ
ÃO CÍVEL – RESCISÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO NÃO ENTREGUE – LEGITIMIDADE DE GRAN VIVER URBANISMO S/A – TEORIA DA ASSERÇÃO – POSSIBILIDADE DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL DECORRENTE DE INADIMPLEMENTO – CLÁUSULAS DE IRRETRATABILIDADE E IRREVOGABILIDADE – INAPLICÁVEIS – CULPA DA CONSTRUTORA DEMONSTRADA – RESTITUIÇÃO EM DOBRO DO SINAL - DANOS MORAIS CONFIGURADOS – JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

1.
A legitimidade
ad causam
– assim como as demais condições da ação –, deve ser verificada conforme a narrativa apresentada na petição inicial, sob pena de uma prematura análise do mérito da causa, ou seja, adota-se, para tal desiderato, a denominada teoria da asserção.

2.
A partir da leitura da peça vestibular, constata-se relação de pertinência subjetiva de GRAN VIVER URBANISMO S/A

com a lide debatida nos autos, sobretudo quando os autores afirmam que
“a obra é chancelada e amplamente divulgada pela GRAN VIVER, loteadora mineira, proprietária da empreendedora CIDADE VERDE SERRA”.
Legitimidade
ad causam
reconhecida.

3.
O artigo 475, do Código Civil, admite expressamente que
“a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos”.

4.
O Colendo Superior Tribunal de Justiça possui entendimento no sentido de que “
e
m que pese o contrato de incorporação ser regido pela Lei nº 4.591/64, admite-se a incidência do Código de Defesa do Consumidor, devendo ser observados os princípios gerais do direito que buscam a justiça contratual, a equivalência das prestações e a boa-fé objetiva, vedando-se o locupletamento ilícito
” (AgRg no REsp n. 1.006.765/ES, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 18/3/2014, DJe de 12/5/2014.)

5.
Sob a ótica da Boa-Fé e da Segurança Jurídica, não podem se eximir de suas obrigações e muito menos exigir a manutenção do contrato à luz do Princípio da
Pacta Sunt Servanda
, quando houve, por sua parte, atraso significativo nas prestações que lhes competiam. Trata-se, inclusive, de inadimplemento que inviabilizou por completo a manutenção da avença.

6.
Não se cogita afirmar que, a despeito do inadimplemento, o contrato não seria passível de desistência por ostentar caráter de irretratabilidade e irrevogabilidade nos termos preceituados pelo art. 25 da Lei de Parcelamento do Solo Urbano e do § 2º do art. 32 da Lei de Incorporação Imobiliária. As referidas alegações apenas são cabíveis quando é do adquirente a iniciativa de desfazer a avença em razão de dificuldades financeiras, e não quando há culpa do vendedor.

7.
O mencionado período intenso de chuvas não pode ser utilizado pelas recorrentes como hipótese de força maior a afastar sua culpa pelo inadimplemento. No âmbito da construção civil, entende-se que tais fatos devem ser previstos pelas empresas com inerentes à própria atividade, configurando-se como fortuito interno, sendo certo que a cláusula de 180 (cento e oitenta) dias serve, inclusive, para resguardar as construtoras em hipóteses como a alegada.

8
. Aplica-se à espécie a Súmula nº 543, do C. STJ, a qual preleciona que
“
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador
–
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
”
.

9.
A determinação de restituição em dobro do sinal pago pelos autores decorre da expressa previsão contida no artigo 418, do Código Civil, não havendo que se falar em diminuição.

10.
A narrativa dos autores indica que o abalo aos direitos da personalidade decorreria da angústia experimentada pela incerteza quanto ao prazo de conclusão das obras e pelo adiamento do sonho da casa própria. Ainda, constata-se que a obra, mesmo computado o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, deveria ter sido entregue em outubro de 2018, sendo certo que em janeiro de 2020, quando da propositura da presente ação, as obras estavam paralisadas e abandonadas, sem qualquer sinal de conclusão. Ocorrência de dano moral configurada.

11.
Em se tratando de relação contratual, os juros moratórios fluem a partir da citação, tal como preconiza o artigo 405, do Código Civil.

12.
Recurso desprovido.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: VISTOS, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores que integram a Terceira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, à unanimidade, conhecer do recurso e negar-lhe provimento, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 009 - Gabinete Des. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO

Composição de julgamento: 009 - Gabinete Des. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - Relator / 020 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal / 028 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal
VOTOS VOGAIS
020 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar
028 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0000864-94.2020.8.08.0048

APELANTES: CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A E GRAN VIVER URBANISMO S/A

APELADOS: KENNEDY DE ANDRADE FACUNDES E GISELLE ODA MACHADO FACUNDES

RELATOR: DESEMBARGADOR TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO

VOTO

Como relatado, cuidam os autos de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E GRAN VIVER URBANISMO S/A

contra r. sentença de fls. 186/192-verso que, nos autos da
ação de rescisão contratual c/c restituição de valores pagos
ajuizada por
KENNEDY DE ANDRADE FACUNDES E GISELLE ODA MACHADO FACUNDES,
julgou procedentes os pedidos autorais, para
“rescindir o contrato de compra e venda firmado entre as partes, bem como condenar a 1
a
e 2
a
demandadas a restituírem a integralidade dos valores pagos pelos autores para aquisição do lote, no montante de R$ 58.301,98, bem como o valor equivalente ao sinal (R$ 37.000,00) (...)”
e também condenar
“a 1
a
e 2
a
requeridas, solidariamente, no pagamento de indenização por danos morais aos autores, no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada um”.

Em razão da sucumbência, condenou as requeridas ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios arbitrados em 10% (dez por cento) do valor da condenação.

Em suas razões de fls. 197/225, as recorrentes aduzem que (
i
)
GRAN VIVER
URBANISMO S/A
é parte ilegítima para figurar na ação, pois
“é apenas uma das sócias da empresa vendedora Cidade Verde Serra Empreendimentos Imobiliários S/A e sequer figura no contrato de compra e venda firmado entre as partes”.

Também alegam que (
ii
) o contrato faz lei entre as partes, não havendo que se falar em abusividade das cláusulas pactuadas, bem como que (
iii
) os contratos firmados à luz da Lei do Parcelamento do Solo Urbano e da Lei de Incorporação Imobiliária são irretratáveis, não sendo possível a rescisão contratual pleiteada.

Seguem sustentando que (
iv
) o intenso período de chuvas na região impactou no cronograma das obras, configurando-se como caso fortuito apto a afastar a alegação de culpa, de modo que a responsabilidade pela rescisão contratual deve ser imputada aos autores.

Por fim, alegam (
v
) não haver que se falar em restituição em dobro do sinal pago e (
vi
) inexistir ilícito indenizável a título de danos morais.

Subsidiariamente, (
vii
) entendem que os juros moratórios devem incidir a partir do trânsito em julgado.

Devidamente intimados, os autores apresentaram contrarrazões às fls. 231/252.

Trata-se de
ação de rescisão contratual
por meio da qual
KENNEDY DE ANDRADE FACUNDES e GISELLE ODA MACHADO FACUNDES
relatam que, em 29.11.2016, celebraram contrato de promessa de compra e venda com as requeridas cujo objeto era a aquisição de Lote de Terreno nº 15 quadra 12, com área global aproximada de 200m2 localizado no loteamento CIDADE VERDE SERRA – matrícula nº 43.527, Livro nº 002 do RGI do 1
o
Ofício da 1
a
Zona de Serra/ES.

O prazo de entrega do empreendimento seria em maio de 2018, com cláusula prevendo que poderia haver prorrogação por até 06 (seis) meses, configurada situação excepcional.

Não obstante, até 15.01.2020, não houve entrega das obras, oportunidade na qual os autores ajuizaram a presente demanda, pleiteando a rescisão contratual, relatando, inclusive, que
“o que se vê no local, atualmente, é um verdadeiro abandono, com poucas ruas, cortadas por tratores, tomadas por erosão e placas identificadoras tomadas pelo matagal”.

Diante do cenário narrado, os autores requereram a rescisão contratual, com a restituição do valor de R$ 95.301,98 (noventa e cinco mil, trezentos e um reais e noventa e oito centavos) referente ao sinal pago pelos requeridos e também pelas parcelas adimplidas até a propositura da ação e ao pagamento de danos morais no importe de R$ 10.000,00 (dez mil reais) para cada um dos requerentes.

Após a citação das partes, oferta de contestação e instrução processual, sobreveio sentença julgando procedentes os pedidos autorais. Foi em face do referido comando que houve a interposição do recurso de apelação pelas requeridas, nos termos relatados.

Da ilegitimidade de Gran Viver Urbanismo S/A

Conforme relatado, aduzem as recorrentes que GRAN VIVER URBANISMO S/A seria parte ilegítima para figurar na lide, pois
“é apenas uma das sócias da empresa vendedora Cidade Verde Serra Empreendimentos Imobiliários S/A e sequer figura no contrato de compra e venda firmado entre as partes”.

A rigor, imperioso registrar que a legitimidade
ad causam
– assim como as demais condições da ação –,
deve ser verificada
conforme a narrativa apresentada na petição inicial, sob pena de uma prematura análise do mérito da causa, ou seja, adota-se, para tal desiderato, a denominada teoria da asserção.

Sobre o tema, vasta é a jurisprudência do C. STJ e deste E. Sodalício:

(...) 4.
As condições da ação são averiguadas de acordo com a teoria da asserção, razão pela qual, para que se reconheça a legitimidade passiva
"ad causam"
, os argumentos aduzidos na inicial devem possibilitar a inferência, em um exame puramente abstrato, de que o réu pode ser o sujeito responsável pela violação do direito subjetivo do autor.
(REsp 1733387/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/05/2018, DJe 18/05/2018)

(...) 2.
Segundo a teoria da asserção, a presença das condições da ação deverá ser verificada em abstrato, considerando-se, por hipótese, que as assertivas do demandante em sua inicial são verdadeiras, sob pena de se aderir as teorias concretas do direito de ação.
Considerando que a apelante, na petição inicial, se diz titular de um direito material decorrente de um dano ambiental (causado ao Rio Doce) e individual (interrupção no fornecimento de água), tal afirmação, por si só, a luz da teoria da asserção, já condiciona a legitimidade ativa da apelante. A análise da existência ou não desse direito deve ser realizado no mérito. (...) (TJES, Classe: Apelação, 014160380508, Relator : WALACE PANDOLPHO KIFFER, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 08/10/2018, Data da Publicação no Diário: 18/12/2018)

No caso em apreço, a partir da leitura da peça vestibular, constata-se relação de pertinência subjetiva de
GRAN VIVER URBANISMO S/A
com a lide debatida nos autos, sobretudo quando os autores afirmam que
“a obra é chancelada e amplamente divulgada pela GRAN VIVER, loteadora mineira, proprietária da empreendedora CIDADE VERDE SERRA”.

Ressalto, por oportuno, que o referido entendimento vem sendo aplicado por este Sodalício em todas as demandas que envolvam as requeridas. Nesse sentido, vejamos:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL LEGITIMIDADE PASSIVA DA EMPRESA QUE VEICULA PROPAGANDA AFIRMANDO SER A RESPONSÁVEL PELO EMPREENDIMENTO E QUE INTEGRA O MESMO GRUPO ECONÔMICO DAQUELA QUE FIGURA NO CONTRATO TEORIA DA APARÊNCIA INADIMPLEMENTO DAS VENDEDORAS COMPROVADO ATRASO NA ENTREGA DOS IMÓVEIS RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELOS SÚMULA Nº 543 DO STJ INCIDÊNCIA DO CDC - RECURSO DESPROVIDO.

1. Prevalece na jurisprudência do Colendo STJ o entendimento de que a presença das condições da ação deve ser aferida a partir das afirmações deduzidas na petição inicial, dispensando-se qualquer atividade instrutória, face a aplicação da teoria da asserção (STJ, AgRg no AREsp 775.463/RJ, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 01/12/2016, DJe 22/06/2017).

2.
A empresa que veicula em seu sítio eletrônico propaganda afirmando ser a responsável pela realização de determinado empreendimento imobiliário, negocia a venda dos imóveis com os clientes e integra o mesmo grupo econômico daquela que consta no contrato como promitente vendedora é parte legítima para figurar no polo passivo da ação de rescisão contratual em razão da aplicação da teoria da aparência
. Precedentes do STJ. (...)

(TJES, Classe: Apelação 0025563-23.2018.8.08.0048, Relator: DES. FÁBIO CLEM DE OLIVEIRA, Órgão julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 10/11/2020, Data de Publicação no Diário: 11/12/2020)

____________________

EMENTA.
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL.
ILEGITIMIDADE PASSIVA
AD CAUSAM.
TEORIA DA ASSERÇÃO. MATÉRIA AFETA AO MÉRITO. REJEIÇÃO.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO NÃO ENTREGUE. CULPA EXCLUSIVA DAS EMPRESAS. RESOLUÇÃO DO CONTRATO.
PACTA SUNT SERVANDA.
RELATIVIZAÇÃO. POSSIBILIDADE. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. REGULARIDADE. DEVOLUÇÃO DOBRADA DO SINAL. MANUTENÇÃO. RESTITUIÇÃO PARCELADA. ABUSIVIDADE. DANOS MORAIS. EXISTÊNCIA. OBRA SEQUER INICIADA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO.

1. As condições da ação, em que se inclui a legitimidade passiva, devem ser aferidas abstratamente, a partir de análise sumária e superficial das assertivas expostas pelo Autor na inicial (teoria da asserção). Se a verificação da questão depender de prova, com apreciação concreta dos autos, a matéria deverá ser enfrentada como mérito. (...)

(TJES, Classe: Apelação, 0020940-76.2019.8.08.0048, Relator: DES. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR, Órgão Julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 05/04/2023, Data de Publicação: 12/04/2023)

Portanto,
AFASTO
a alegação de ilegitimidade de
GRAN VIVER URBANISMO S/A.

Da
(i)
legalidade das cláusulas contratuais e da irretratabilidade da avença à luz da Lei do Parcelamento do Solo e da Lei de Incorporação Imobiliária.

Sobre este ponto, as apelantes aduzem que o contrato faz lei entre as partes, não havendo que se falar em abusividade das cláusulas pactuadas, bem como que os contratos firmados à luz da Lei do Parcelamento do Solo Urbano e da Lei de Incorporação Imobiliária são irretratáveis, não sendo possível a rescisão contratual pleiteada.

De plano, cumpre destacar que o artigo 475, do Código Civil, admite expressamente que
“a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos”.

Inclusive, o Colendo Superior Tribunal de Justiça possui entendimento no sentido de que “
e
m que pese o contrato de incorporação ser regido pela Lei nº 4.591/64, admite-se a incidência do Código de Defesa do Consumidor, devendo ser observados os princípios gerais do direito que buscam a justiça contratual, a equivalência das prestações e a boa-fé objetiva, vedando-se o locupletamento ilícito
” (AgRg no REsp n. 1.006.765/ES, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 18/3/2014, DJe de 12/5/2014).

Certamente, ao firmar contrato de promessa de compra e venda de imóvel, com indicação de prazo certo para entrega do empreendimento, as apelantes assumiram o compromisso pelo adimplemento nos termos pactuados.

Assim, sob a ótica da Boa-Fé e da Segurança Jurídica, não podem se eximir de suas obrigações e muito menos exigir a manutenção do contrato à luz do Princípio da
Pacta Sunt Servanda
, quando houve, por sua parte, atraso significativo nas prestações que lhes competiam. Trata-se, inclusive, de inadimplemento que inviabilizou por completo a manutenção da avença.

E não se cogita afirmar que, a despeito do inadimplemento, o contrato não seria passível de desistência por ostentar caráter de irretratabilidade e irrevogabilidade nos termos preceituados pelo art. 25 da Lei de Parcelamento do Solo Urbano e do § 2º do art. 32 da Lei de Incorporação Imobiliária.

Isso porque, em casos como o presente, as referidas alegações apenas são cabíveis quando é do adquirente a iniciativa de desfazer a avença em razão de dificuldades financeiras, e não quando há culpa do vendedor. A propósito, vejamos:

APELAÇÃO CÍVEL – RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E REPARAÇÃO DE DANOS – APELAÇÃO CÍVEL DE CIDADE VERDE SERRA – PRELIMINAR DE CONHECIMENTO APENAS PARCIAL DO RECURSO – INOVAÇÃO RECURSAL CARACTERIZADA – MÉRITO RECURSAL – FORÇA OBRIGATÓRIA DOS CONTRATOS E LIBERDADE CONTRATUAL – DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL POR PARTE DA PROMITENTE VENDEDORA – DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR À RESCISÃO DO CONTRATO OU CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO – EXEGESE DO ART. 475 DO CÓDIGO CIVIL – CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR – NÃO CARACTERIZAÇÃO – ARTS. 25 DA LEI N. 6.766/79 E 32, § 2º, DA LEI N. 4.591/64 – IRRETRATABILIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO – INAPLICABILIDADE – ARREPENDIMENTO DO ADQUIRENTE NÃO DESCORTINADO – RETENÇÃO DE VALOR PELA CONSTRUTORA – DESCABIMENTO – INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 543/STJ – HONORÁRIOS RECURSAIS ARBITRADOS – APELAÇÃO CÍVEL DE CIDADE VERDE SERRA PARCIALMENTE CONHECIDA E, NESSA EXTENSÃO, DESPROVIDA – APELAÇÃO CÍVEL DE JÚLIA DE LAZARI REGIO – CORREÇÃO MONETÁRIA SOBRE O MONTANTE A SER RESTITUÍDO – TERMO INICIAL – DATA DE CADA DESEMBOLSO – PRECEDENTES DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – APELAÇÃO CÍVEL DE JÚLIA DE LAZARI REGIO CONHECIDA E PROVIDA. (...)

2)
Ocorrendo descumprimento contratual por parte da promitente vendedora da unidade imobiliária, é inexorável que o promitente comprador tem o direito de, à sua escolha, pleitearem a rescisão judicial do contrato ou o cumprimento específico da obrigação, conforme estabelece o art. 475 do Código Civil. (...)

4)
Apesar de ser comum, no âmbito da incorporação imobiliária, a presença de cláusulas que estabeleçam a irretratabilidade da avença, a invocada incidência do disposto no art. 25 da Lei nº 6.766/79 (Lei de Parcelamento do Solo Urbano) e no § 2º do art. 32 da Lei nº 4.591/64 (Lei de Incorporação Imobiliária), em ações como a submetida ao crivo deste Órgão Julgador, tem lugar apenas quando é do adquirente a iniciativa de desfazer a avença, na maioria dos casos, em razão de dificuldades financeiras, sem atribuir culpa ao vendedor.
(...)

(TJES, Classe: Apelação, 0029586-12.2018.8.08.0048, Relatora: Desª ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA, Órgão Julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 11/05/2023, Data de Publicação: 16/05/2023)

Como relatado, o pedido de rescisão contratual nessa demanda não se pauta em inadimplemento dos compradores. Na realidade, a causa de pedir pauta-se no atraso significativo por parte das recorrentes para entregar o imóvel. Inclusive, os apelados foram rigorosamente adimplentes com todas as parcelas do contrato, até o momento de propositura da ação.

Assim, uma vez configurado o atraso injustificado na conclusão das obras, superando, inclusive, o prazo de prorrogação convencionado, exsurge o direito à rescisão contratual, nos termos pleiteados, ainda que o instrumento contratual disponha sobre sua irretratabilidade e irrevogabilidade.

Afinal, não é viável que os adquirentes sejam obrigados a manter relação contratual, adimplindo com suas obrigações, por tempo indeterminado, enquanto a parte inadimplente está inadimplente há longo período.

Da culpa das requeridas pela rescisão contratual

As apelantes seguem aduzindo que não teriam culpa pelo atraso na entrega do empreendimento, e que a demora decorreria de hipótese de força maior, consubstanciada em um intenso período de chuvas na região. Assim, sustentam que, inexistindo culpa de sua parte pelo inadimplemento, a rescisão contratual deveria ser considerada como decorrente de vontade dos adquirentes, a ensejar a retenção de valores.

Ocorre que o mencionado período intenso de chuvas não pode ser utilizado pelas recorrentes como hipótese de força maior a afastar sua culpa pelo inadimplemento. No âmbito da construção civil, entende-se que tais fatos devem ser previstos pelas empresas com inerentes à própria atividade, configurando-se como fortuito interno, sendo certo que a cláusula de 180 (cento e oitenta) dias serve, inclusive, para resguardar as construtoras em hipóteses como a alegada.

A título elucidativo, cito entendimento jurisprudencial deste Sodalício que trata da matéria:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS CONTRATO DE COMPRA E VENDA SALAS COMERCIAIS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO A PREÇO DE CUSTO OU CONDOMÍNIO FECHADO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR APLICABILIDADE FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS ALEGADA PELA AUTORA ATRASO NA ENTREGA PEDIDO DE RESSARCIMENTO POR LUCROS CESSANTES INADIMPLÊNCIA DOS CONDÔMINOS RELEVÂNCIA NÃO DESCORTINADA SUPOSTAS DIFICULDADES TÉCNICAS RISCO EMPRESARIAL ATRASO CARACTERIZADO PRAZO DE TOLERÂNCIA ADMITIDO PROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE RESSARCIMENTO POR LUCROS CESSANTES SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA ÔNUS SUCUMBENCIAIS INVERTIDOS PROVEITO ECONÔMICO A SER APURADO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. (...) 3) Os fatores alegados pela construtora nas assembleias,
como dificuldades técnicas enfrentadas, escassez de mão de obra, chuvas verificadas durante a execução das obras, não são classificados como fortuito externo, a afastar a responsabilidade da construtora pelo atraso na conclusão da obra, por se tratarem de circunstâncias previsíveis e deveriam ser absorvidas pelas empreiteiras, considerando a teoria do risco empresarial.
(...) 5) Nem sequer seria necessária a previsão de prazo no contrato de promessa de compra e venda se a construtora a ele não se vinculasse e não necessitasse cumprir. Ainda que tal prazo seja uma mera estimativa, é certo que a previsão contratual criou legítima expectativa na adquirente de que receberia as chaves das salas comerciais, pelo menos, em dezembro/2013, quando findaria o prazo de tolerância. (...)

(TJES, Classe: Apelação Cível, 035190018917, Relator: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA, Órgão julgador: TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 05/10/2021, Data da Publicação no Diário: 19/10/2021)

_________________________

CIVIL. CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO. ATRASO NA ENTREGA DA INFRAESTRUTURA APESAR DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. NÃO VERIFICADOS. FORTUITO INTERNO. CULPA EXCLUSIVA DA EMPREENDEDORA. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DEVIDA. INTELIGÊNCIA DA SÚMULA Nº 543, DO STJ. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO 1. No prazo previsto para entrega da unidade imobiliária, deve ser acrescido o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, já admitido pela jurisprudência desta Corte e agora incorporado ao nosso sistema jurídico - para os contratos futuros - pelo art. 43-A da Lei n. 13.786/2018 (que alterou a Lei n. 4.591/1964),
dentro do qual a empresa poderá superar eventuais imprevistos relacionados a fortuitos internos como falta de mão de obra, entraves burocráticos ou fatores climático.
(Marco Aurélio BELLIZZE, RESP n. 1.729.593/SP, julgado em 25/9/2019, DJe 27/9/2019). 2.
As vicissitudes previsíveis na atividade da construção civil, tais como chuvas, greves, carência de mão de obra, embaraços administrativos, entre outras, não restam abarcadas pelos conceitos referentes ao caso fortuito e à força maior. 3. Em casos análogos ao presente, a jurisprudência pátria, inclusive a produzida no âmbito desta Corte de Justiça, com base na ocorrência do fortuito interno, vem reconhecendo a responsabilidade de empresas que justificam a demora na entrega de imóvel em situações compreendidas na própria natureza da atuação empresarial.
4. Afastada a alegação de ocorrência de caso fortuito ou força maior, resta, tão somente, o atraso na entrega no empreendimento por culpa exclusiva da empreendedora, o que atrai a incidência da Súmula nº 543, do Superior Tribunal de Justiça, a fim de que os compradores sejam integralmente reembolsados quantos aos valores despendidos para a aquisição do imóvel. 5. Recurso conhecido e improvido.
(TJES; AC 0003047-72.2019.8.08.0048; Segunda Câmara Cível; Rel. Des. Fernando Estevam Bravin Ruy; Julg. 30/11/2021; DJES 13/12/2021)

Portanto, os fatores mencionados pelas recorrentes não são aptos a justificar o atraso no adimplemento de suas obrigações, restando demonstrado que a rescisão contratual decorreu de sua culpa. Assim, não há que se falar em possibilidade de retenção de valores, a qual apenas ocorreria em se tratando de rescisão contratual decorrente exclusivamente da vontade dos adquirentes.

Por tal motivo, aplica-se à espécie a Súmula nº 543, do C. STJ, a qual preleciona que “
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador
–
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
”.

Da devolução em dobro do sinal

O juízo de origem condenou, ainda, as empresas Apelantes à restituição dobrada do montante pago a título de sinal, no valor de R$ 37.000,00 (trinta e sete mil reais).

Não merece prosperar as alegações recursais, pois a determinação de restituição em dobro decorre da expressa previsão contida no artigo 418, do Código Civil, o qual preleciona o que se segue:

Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado.

Dos danos morais

As recorrentes sustentam que os danos morais fixados em sentença seriam indevidos, pois não haveria que se falar em ato ilícito indenizável.

Sobre esse ponto, saliento que o C. STJ possui firme posicionamento no sentido de que o mero atraso na entrega da obra não configura dano moral indenizável. Veja-se:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO CONDENATÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECLAMO DA PARTE ADVERSA PARA EXCLUIR A INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. INSURGÊNCIA RECURSAL DO AUTOR.
1. A jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que o simples inadimplemento contratual, em regra, não configura dano moral indenizável, devendo haver consequências fáticas capazes de ensejar o sofrimento psicológico
. 1.1.
No caso sub judice, constata-se que, ainda que o imóvel tenha sido entregue após ultrapassado o prazo de tolerância de 180 dias, não foi comprovado que o atraso teria afetado, de maneira excepcional, o direito da personalidade do recorrido, não havendo que se falar, portanto, em abalo moral indenizável
. Precedentes. 2. Agravo interno desprovido.
(AgInt no REsp 1780208/MT, Rel.
Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 24/06/2019, DJe 01/07/2019)

Tal compreensão está amparada no fato de que o inadimplemento é indenizado pelo ressarcimento do prejuízo material sofrido pelo consumidor que, no caso, ampara-se pela condenação ao pagamento dos alugueres adimplidos pelos autores.

Com efeito, o atraso, por si só, é ressarcido pelos danos materiais, de modo que a ocorrência de danos morais depende da prova de que o atraso afetou, de maneira excepcional, os direitos da personalidade dos autores.

No caso, a narrativa dos autores indica que o abalo aos direitos da personalidade decorreria da angústia experimentada pela incerteza quanto ao prazo de conclusão das obras e pelo adiamento do sonho da casa própria.

Ainda, constata-se que a obra, mesmo computado o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, deveria ter sido entregue em outubro de 2018, sendo certo que em janeiro de 2020, quando da propositura da presente ação, as obras estavam paralisadas e abandonadas, sem qualquer sinal de conclusão.

Tal circunstância é, no meu modo de entender, suficiente para amparar a ocorrência do dano moral, porquanto o atraso perdurou por longo período ensejando, naturalmente, angústia acerca da própria conclusão da obra, e ainda maior insatisfação em decorrência do abandono do empreendimento e impossibilidade de manutenção do contrato.

Ainda, entendo que o valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada autor encontra-se em consonância com os parâmetros de proporcionalidade e razoabilidade. Além disso, não houve pedido de minoração por parte das recorrentes.

Do termo inicial dos juros de mora

Maior sorte não assiste às apelantes em relação à alegação de que os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado. Isso porque, em se tratando de relação contratual, os juros moratórios fluem a partir da citação, tal como preconiza o artigo 405, do Código Civil.

Portanto, as razões recursais não merecem prosperar, sendo certo que a manutenção da sentença é medida que se impõe.

Pelo exposto,
CONHEÇO
do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO,
majorando a condenação das apelantes ao pagamento de honorários advocatícios de sucumbência para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.

É como voto.