Tribunal: TJES
Processo: 0003255-11.2017.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO
Órgão julgador: TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO
Órgão colegiado: Câmaras Cíveis Reunidas
Assuntos: Indenização por Dano Moral; Obrigação de Fazer / Não Fazer
Data de julgamento: 2023-06-21

Ementa:
EMENTA
: APELAÇÃO CÍVEL.
INDEFERIMENTO DE PROVA TESTEMUNHAL. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO CONFIGURADO. CONTRATO DE COMPRA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. VAGA DE GARAGEM. METRAGEM QUE NÃO ATENDE ÀS DISPOSIÇÕES PREVISTAS À ÉPOCA. SENTENÇA MANTIDA.
RECURSO DESPROVIDO.

1.
Na forma preconizada pelo artigo 370 do Código de Processo Civil, compete ao juiz, na qualidade de destinatário das provas, de ofício ou a requerimento das partes, determinar os meios probatórios necessários ao julgamento do mérito, indeferindo as diligências desnecessárias ao deslinde do feito, sem que isso configure cerceamento de defesa.

2.
O perito cuja oitiva se requereu foi o responsável pela produção de laudo pericial particular, já tendo fornecido suas considerações a respeito da presente celeuma. Não se constata como a oitiva da aludida testemunha contribuiria para o deslinde da controvérsia, já que seu conhecimento técnico já foi apresentado nos autos. Cerceamento de defesa não configurado.

3.
A venda de unidades imobiliárias não se subsume somente à modalidade
ad mensuram
, uma vez que o preço do bem não é fixado apenas por medida de extensão, ou por determinação da respectiva área, mas também pela qualidade do imóvel e seus acessórios (
ad corpus
). Nos casos da compra e venda de apartamentos residenciais, leva-se em consideração para fixação do valor dos mesmos tanto a área privativa do imóvel, como também a altura do apartamento, a qualidade dos materiais empregados, a existência de áreas de lazer, a qualidade das vagas de garagem etc.

4.
Contrato de compra e venda firmado que especificava a vaga pertencente ao imóvel e sua metragem, além da informação de que atenderia às normas municipais.

5.
A Lei Complementar Municipal nº 09/2008, previa que as vagas de garagem dos edifícios habitacionais deveriam ter dimensões mínimas de 2,40m (dois metros e quarenta centímetros) de largura por 5,00m (cinco metros) de comprimento (art. 32,
a
) é a aplicável ao caso em tela, porque vigente à época da aprovação do empreendimento e da formalização da compra e venda.

6.
A metragem da vaga de garagem deve ser analisada sob o aspecto de sua área útil e, também, da sua largura e comprimento, porquanto tais questões interferem substancialmente na qualidade da vaga e, naturalmente, no direito de propriedade.

7.
Os documentos colacionados aos autos demonstram que a vaga entregue aos adquirentes não respeitou a metragem contratada e, tampouco, os limites de largura e comprimento previstos na legislação aplicável ao pacto

por força de cláusula expressa.

8
. A área útil e as medidas de largura e comprimento devem ser calculadas descontando os pilares existentes na vaga, porque se trata de área não utilizada pelo adquirente, mormente quando eles interferem, nitidamente, no uso da vaga de garagem.

9
. A discrepância entre o pactuado e o entregue pela apelante restou demonstrado, fazendo surgir, assim, o direito dos autores de receberem vaga com metragem correspondente à prevista no contrato.

10.
Recurso desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
0003255-11.2017.8.08.0021
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: M J ENGENHARIA LTDA
APELADO: ROGERIO OLIVEIRA e outros
RELATOR(A):TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

EMENTA
: APELAÇÃO CÍVEL.
INDEFERIMENTO DE PROVA TESTEMUNHAL. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO CONFIGURADO. CONTRATO DE COMPRA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. VAGA DE GARAGEM. METRAGEM QUE NÃO ATENDE ÀS DISPOSIÇÕES PREVISTAS À ÉPOCA. SENTENÇA MANTIDA.
RECURSO DESPROVIDO.

1.
Na forma preconizada pelo artigo 370 do Código de Processo Civil, compete ao juiz, na qualidade de destinatário das provas, de ofício ou a requerimento das partes, determinar os meios probatórios necessários ao julgamento do mérito, indeferindo as diligências desnecessárias ao deslinde do feito, sem que isso configure cerceamento de defesa.

2.
O perito cuja oitiva se requereu foi o responsável pela produção de laudo pericial particular, já tendo fornecido suas considerações a respeito da presente celeuma. Não se constata como a oitiva da aludida testemunha contribuiria para o deslinde da controvérsia, já que seu conhecimento técnico já foi apresentado nos autos. Cerceamento de defesa não configurado.

3.
A venda de unidades imobiliárias não se subsume somente à modalidade
ad mensuram
, uma vez que o preço do bem não é fixado apenas por medida de extensão, ou por determinação da respectiva área, mas também pela qualidade do imóvel e seus acessórios (
ad corpus
). Nos casos da compra e venda de apartamentos residenciais, leva-se em consideração para fixação do valor dos mesmos tanto a área privativa do imóvel, como também a altura do apartamento, a qualidade dos materiais empregados, a existência de áreas de lazer, a qualidade das vagas de garagem etc.

4.
Contrato de compra e venda firmado que especificava a vaga pertencente ao imóvel e sua metragem, além da informação de que atenderia às normas municipais.

5.
A Lei Complementar Municipal nº 09/2008, previa que as vagas de garagem dos edifícios habitacionais deveriam ter dimensões mínimas de 2,40m (dois metros e quarenta centímetros) de largura por 5,00m (cinco metros) de comprimento (art. 32,
a
) é a aplicável ao caso em tela, porque vigente à época da aprovação do empreendimento e da formalização da compra e venda.

6.
A metragem da vaga de garagem deve ser analisada sob o aspecto de sua área útil e, também, da sua largura e comprimento, porquanto tais questões interferem substancialmente na qualidade da vaga e, naturalmente, no direito de propriedade.

7.
Os documentos colacionados aos autos demonstram que a vaga entregue aos adquirentes não respeitou a metragem contratada e, tampouco, os limites de largura e comprimento previstos na legislação aplicável ao pacto

por força de cláusula expressa.

8
. A área útil e as medidas de largura e comprimento devem ser calculadas descontando os pilares existentes na vaga, porque se trata de área não utilizada pelo adquirente, mormente quando eles interferem, nitidamente, no uso da vaga de garagem.

9
. A discrepância entre o pactuado e o entregue pela apelante restou demonstrado, fazendo surgir, assim, o direito dos autores de receberem vaga com metragem correspondente à prevista no contrato.

10.
Recurso desprovido.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: Vistos e relatados e discutidos os presentes autos, acordam os Desembargadores componentes da Terceira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, à unanimidade, conhecer do recurso e negar-lhe provimento, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 009 - Gabinete Des. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO

Composição de julgamento: 009 - Gabinete Des. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - Relator / 020 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal / 031 - Gabinete Desa. Convocada DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal
VOTOS VOGAIS
020 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar
031 - Gabinete Desa. Convocada DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

________________________________________________________________________________________________________________________________________________

VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº
0003255-11.2017.8.08.0021

APELANTE: MJ ENGENHARIA LTDA

APELADOS: ROGÉRIO OLIVEIRA E ADRIANE PINHA MOULIN

RELATOR: DES. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO

VOTO

Conforme anteriormente relatado, trata-se de
APELAÇÃO CÍVEL
interposta por
MJ ENGENHARIA LTDA
em face da r. sentença de fls.491/495 que, nos autos da
ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos morais
contra si ajuizada por
ROGÉRIO OLIVEIRA E ADRIANE PINHA MOULIN
,
assim prolatada:

Tecidas tais considerações, com alicerce no artigo 487 inciso I, do Código de Processo Civil e na fundamentação anteriormente alinhavada, JULGO PROCEDENTE o primeiro pleito autoral e CONDENO a requerida a substituir a vaga de número 24, pertencente aos autores, pela de número 9, já constrita nos autos, em sede de tutela cautelar, devendo a ré arcar com o custeio de todos os gastos gerados por essa substituição.

JULGO IMPROCEDENTE o segundo pedido autoral, de indenização por danos morais.

JULGO IMPROCEDENTE o pedido reconvencional.

Em estrita observância ao princípio da causalidade resultante da LIDE PRINCIPAL e atenta ao disposto no artigo 85, §8º do CPC, CONDENO as partes - na razão de 50% (cinquenta por cento), ao pagamento das despesas processuais.

Diante do disposto no §14 do artigo 85 do CPC, CONDENO os autores ao pagamento dos honorários sucumbenciais em prol dos patronos da parte contrária, os quais fixo em 20% (vinte por cento) do valor corrigido, atinente ao montante pretendido do dano moral não acolhido e CONDENO a ré a pagar em prol da advogada dos autores os honorários sob a mesma rubrica, que fixo em 20% (vinte por cento) do valor corrigido dos gastos a serem dispendidos com a substituição da vaga (proveito econômico obtido).

Em relação à sucumbência da RECONVENÇÃO, CONDENO a requerida ao pagamento das respectivas despesas processuais e honorários em benefício da patrona da parte contrária, os quais fixo em 20% (vinte por cento) do valor corrigido atribuído ao pleito reconvencional.

Em suas razões (fls. 518/539),
MJ ENGENHARIA LTDA
sustenta que a (
i
) sentença deve ser anulada, em virtude da ocorrência de cerceamento de defesa consubstanciado no indeferimento de seu pedido de produção de prova testemunhal. Nesse sentido, alega que a prova seria
“de suma importância para a tese de defesa e esclarecimentos técnicos a serem abordados pela defesa em sede de instrução”.

Subsidiariamente, pleiteia a reforma da sentença, pois (
ii
)
“a sentença se baseia em legislação revogada e, conforme laudo pericial juntado pela defesa, a referida vaga de garagem está em conformidade com ambas as legislações, tanto a revogada quanto a atual”.

Ainda, alega que (
iii
)
“
apesar de os requerentes alegarem que a venda deve ser considerada ‘venda por medida’, o presente caso é de ‘venda por corpo certo’, já que os requerentes/apelados adquiriam um apartamento, independentemente de suas metragens”
e que
“por ser considerada a venda por corpo certo, ainda que a diferença de área fosse de até 5% (o que não é), o vendedor não teria qualquer responsabilidade pela diferença”.

Por fim, aduz que (
iv
)
“aos apelados é impossível a comprovação de que se soubessem que não estavam adquirindo o que lhes foi oferecido, não teriam adquirido, pois possuíam ciência do que estavam adquirindo sim”.

Os apelados apresentaram contrarrazões às fls. 543/553, oportunidade em que pugnou pelo desprovimento do recurso.

Pois bem.

Consoante relatado, o primeiro argumento deduzido pela apelante, de viés processual, versa sobre a ocorrência de cerceamento de defesa ante o indeferimento de pedido de produção de prova testemunhal formulado pela recorrente.

Verifico, a propósito, que o referido pedido foi formulado à fl. 440 por meio da qual a recorrente requereu a oitiva de FLÁVIO LOBATO LA ROCCA, perito que emitiu laudo particular acostado nos autos em momento anterior a respeito da metragem da vaga de garagem objeto da presente lide.

Não obstante, o Juízo
a quo
indeferiu o pleito pelos seguintes fundamentos:

(...) Por outro lado, a empresa ré o fez na folha 439, ao requerer a oitiva do Sr. Flavio Lobato La Rocca como testemunha arrolada por ela. Entrementes, na qualidade de destinatária da prova, tenho por sua desnecessidade. Explico. É que o referido senhor se trata do engenheiro que assinou o laudo de auditoria pericial juntado nas folhas 215/230 em atendimento à contratação de serviços pela parte requerida. Em linha sequencial, penso que as informações a serem sopesadas por este juízo no momento do julgamento devem limitar-se ao parecer técnico ali redigido. Como o mencionado profissional não é perito deste juízo, dispenso esclarecimentos a respeito de seu laudo, inclusive porque eventual oitiva sua somente circundaria em torno de opiniões particulares, já até delineadas em seu parecer, razão pela qual indefiro a prova ali referida.

Como cediço, na forma preconizada pelo artigo 370 do Código de Processo Civil, compete ao juiz, na qualidade de destinatário das provas, de ofício ou a requerimento das partes, determinar os meios probatórios necessários ao julgamento do mérito, indeferindo as diligências desnecessárias ao deslinde do feito, sem que isso configure cerceamento de defesa.

Nesse sentido, inclusive, é o entendimento do Colendo Superior Tribunal de Justiça:

(...) 2. Conforme a legislação de regência,
cumpre ao magistrado, destinatário da prova, valorar sua necessidade. Assim, tendo em vista o princípio do livre convencimento motivado, não há cerceamento de defesa quando, em decisão fundamentada, o juiz indefere produção de prova, seja ela testemunhal, pericial ou documental
3. A alteração das conclusões adotadas pela Corte de origem, tal como colocada nas presentes razões recursais, de modo a se chegar à conclusão de que seria necessária a produção da prova testemunhal requerida pela parte agravante, demandaria, necessariamente, novo exame do acervo fático-probatório constante dos autos, providência vedada em recurso especial, a teor do óbice previsto na Súmula 7/STJ. (AgInt no AREsp 424.851/RS, Rel. Ministro SÉRGIO KUKINA, PRIMEIRA TURMA, julgado em 15/05/2018, DJe 18/05/2018)

__________________________

(...) 2.
Consoante o princípio do livre convencimento motivado do juiz, este é o destinatário final das provas, de modo que cabe a ele decidir quanto à necessidade ou não dessas, não configurando cerceamento de defesa a decisão pelo julgamento antecipado do feito ou o indeferimento do pedido de produção probatória, especialmente quanto o magistrado entender que os elementos contidos nos autos são suficientes para formar seu convencimento.
Precedentes. Incidência das Súmulas 7/STJ e 83/STJ. (AgInt no AREsp 374.153/RJ, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 19/04/2018, DJe 25/04/2018)

In casu
, como dito, o juízo singular, de forma fundamentada, concluiu que as provas até então produzidas nos autos se revelavam satisfatórias ao enfrentamento do mérito da causa, inexistindo, em meu sentir, o alegado cerceamento do direito de defesa da parte ora apelante.

Inclusive, como indicado pela própria Magistrada sentenciante, o perito cuja oitiva se requereu foi o responsável pela produção de laudo pericial particular, já tendo fornecido suas considerações a respeito da presente celeuma. Assim, não vislumbro como a oitiva da aludida testemunha contribuiria para o deslinde da controvérsia, já que seu conhecimento técnico já foi apresentado nos autos.

Portanto,
afasto a alegação de cerceamento de defesa
.

Dando prosseguimento, reputo necessário rememorar brevemente os fatos que circundam a presente demanda.

Os ora apelados,
ROGÉRIO OLIVEIRA e ADRIANA PIANA MOULIN,
ingressaram com a demanda visando que a construtora recorrente fosse compelida a substituir a vaga de garagem nº 24, do Edifício Residencial Solar das Margaridas, pelas vagas nº 16, 17 ou 09, do mesmo edifício, além de ser condenada ao pagamento de danos morais.

Para tanto, alegaram que adquiriram uma unidade autônoma no referido edifício, com uma vaga de garagem, porém, a vaga que lhes foi entregue possuía metragem menor do que aquela prevista no contrato e na planta arquivada no RGI, bem como violaria o Plano Diretor Urbano do Município de Guarapari, vigente à época da constituição da obrigação (LC nº 09/2008).

Após a instrução processual, sobreveio sentença julgando parcialmente procedentes os pedidos autorais, condenando a ora apelante a “
substituir a vaga de número 24,
pertencente aos autores, pela de número 9, já constrita nos autos, em sede de tutela cautelar, devendo a ré arcar com o custeio de todos os gastos gerados por essa substituição
”.

Irresignada, a requerida interpôs o presente recurso, nos termos relatados.

Da análise dos autos, verifico que o contrato entabulado entre as partes estabelecia como objeto o
“apartamento 903 do Edifício Residencial Solar das Margaridas, (...) composto de: uma sala, uma varanda, uma suíte, 01 quarto, um banheiro social, uma cozinha, uma área de serviço e 01 vaga de garagem na escritura”.

Ainda, as cláusulas 12
a
e 14
a
tratavam sobre pontos relevantes da construção do edifício, vejamos:

CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA: O edifício será construído com observância das plantas aprovadas, das especificações e do memorial descritivo que integram o memorial de incorporação, podendo o VENDEDOR, no entanto, por conveniência técnica devidamente justificada, determinação do poder público ou exigência das empresas concessionárias de serviços públicos, promover modificações no projeto aprovado, ficando pactuado, ainda, que variações de até 5% (cinco por cento) para mais ou para menos dimensões dos cômodos, da obra e terreno, ao exclusivo critério do VENDEDOR, serão toleradas e aceitas, sem que assista a qualquer das partes direito à indenização ou compensação.

(...)

CLÁUSULA DÉCIMA QUARTA: As vagas de garagem, as áreas de circulação e acessos foram dimensionadas para veículos automotores de passeio, não se enquadrando para serem dimensionadas para veículos de carga, serviço ou utilitários.

Por sua vez, no registro da incorporação no RGI, constou que a vaga de garagem relativa ao apartamento adquirido pelos agravados é a de número 24 e deveria ter 12m2 (doze metros quadrados).

Ao que indicam os documentos dos autos, as vagas foram previamente numeradas, de forma que o projeto arquitetônico apresentado ao órgão municipal já estabelecia a posição de cada uma. Com efeito, o consumidor, antes de adquirir o imóvel, teria como consultar a posição da vaga relativa ao apartamento que estava comprando.

Nesse contexto, à época da construção e, obviamente, da aprovação do projeto no órgão municipal, estava vigente a Lei Complementar Municipal nº 09/2008, que previa que as vagas de garagem dos edifícios habitacionais deveriam ter dimensões mínimas de 2,40m (dois metros e quarenta centímetros) de largura por 5,00m (cinco metros) de comprimento (art. 32,
a
).

Com efeito, considerando que o instrumento contratual vincula ambas as partes e o pacto estabelece, expressamente, que a construção atenderia ao memorial descritivo registrado no RGI e as plantas aprovadas no órgão de fiscalização da Prefeitura, reputo que a metragem mínima da vaga alienada aos autores da demanda deveria ser de 12m2 (doze metros quadrados).

Tenho entendimento
3
no sentido de que a venda de unidades imobiliárias não se subsume somente à modalidade
ad mensuram
, uma vez que o preço do bem não é fixado apenas por medida de extensão, ou por determinação da respectiva área, mas também pela qualidade do imóvel e seus acessórios (
ad corpus
).

Nos casos da compra e venda de apartamentos residenciais, leva-se em consideração para fixação do valor dos mesmos tanto a área privativa do imóvel, como também a altura em que o mesmo se encontra, a qualidade dos materiais empregados, a existência de áreas de lazer e, no que nos interessa, a qualidade das vagas de garagem (cobertas ou não, presas ou soltas, de fácil manobra, primeiro pavimento, entre outras características).

Ou seja, as duas questões devem ser avaliadas de acordo com cada caso concreto, porquanto ambas influenciam, efetivamente, no ato de escolha e aquisição do imóvel.

No caso, o contrato de promessa de compra e venda não especifica a metragem da vaga de garagem, porém remete o consumidor às plantas e projetos arquitetônicos aprovados na Prefeitura e ao registro da incorporação no RGI.

Do registro, como demonstrado, consta a área útil da vaga de garagem como sendo de 12m2 (doze metros quadrados), sem especificação, contudo, da largura e do comprimento.

Ao que indicam os autos, o projeto arquitetônico aprovado teria ou, pelo menos, deveria ter seguido a legislação municipal vigente à época de sua apresentação que, como já dito, estabelecia a metragem mínima de 2,40m (dois metros e quarenta centímetros) de largura por 5,00m (cinco metros) de comprimento (art. 32,
a,
da LC nº 09/2008).

E, nesse ponto, não é viável acolher a tese da apelante de que a metragem da vaga adquirida pelos recorridos respeitou a legislação atualmente vigente (LC nº 93/2017), uma vez que, na realidade, a obra deveria atendar às disposições das normas vigentes à época;

E tal circunstância não demanda grande esforço exegético do julgador, bastando uma simples menção ao texto da Constituição Federal que,
in verbis:

Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:

XXXVI - a lei não prejudicará o direito adquirido, o ato jurídico perfeito e a coisa julgada;

Ora, em 15/08/2016, quando as partes assinaram o contrato, a construtora se comprometeu a entregar o bem de acordo com as plantas aprovadas e especificações que integram o memorial descritivo.

Nessa linha, considerando que a aprovação do projeto se deu antes da vigência da LC nº 93/2017, que alterou a metragem mínima das vagas de garagem das unidades habitacionais do Município de Guarapari, ao consumidor teria direito ao imóvel nos termos já aprovados, não podendo servir a lei posterior de instrumento para a sua restrição, principalmente porque o negócio jurídico firmado entre as partes já havia sido formalizado.

Portanto, conclui-se que a vaga de garagem a ser entregue aos requerentes deveria ter 12m2, com metragem mínima de 2,40m (dois metros e quarenta centímetros) de largura por 5,00m (cinco metros) de comprimento.

No que diz respeito ao tamanho real da vaga entregue ao consumidor, denota-se que o perito contratado pelos autores apresentou laudo indicando que a vaga objeto da controvérsia possui
10,5m2
, com
2,10m
(dois metros e
dez
centímetros) de largura por 5,00m (cinco metros)
de comprimento
.

A referida medida foi apresentada, conforme laudo de fls. 93/95-verso, nas quais a largura considerada é aquela obtida entre a metade da faixa demarcatória da vaga (faixa horizontal amarela) e a parede do edifício, considerando as duas colunas, ou pilares, existentes dentro da vaga, já que trata-se de área não útil.

Assim, se considerada a linha de largura da vaga, no local em que o pilar se encontra
a largura é de 2,10m
(dois metros e
dez
centímetros),
sendo de 2,32
m
(dois metros e
trinta e dois
centímetros)
na parte sem o pilar
.

Por seu turno, o perito contratado pela recorrente indicou que a vaga teria
11,41m2
, considerando a
largura de
2,
25m

(dois metros e
vinte e cinco
centímetros)
e o comprimento de 5,07m (cinco metros e sete centímetros)
.

Denoto, ainda, pelo laudo apresentado (fls. 216/231), que o perito da recorrente considerou, também, que
a
largura é de 2,
05
m
(dois metros e
cinco
centímetros)
considerando o pilar e de
2,
25m

(dois metros e
vinte e cinco
centímetros)
na parte sem o pilar
.

A propósito, a respeito da metragem, duas questões devem ser consideradas, quais sejam: a metragem total da área útil e a medida da largura e do comprimento da vaga.

Isso porque, não se pode admitir que uma vaga de garagem possa ser considerada, tão somente, em sua área total (metros quadrados), porquanto teríamos que admitir que a vaga pudesse ser disponibilizada de maneira que não coubesse um veículo (p. ex., com um metro de largura).

Assim, na consideração do tamanho da vaga, é imprescindível verificar tanto a área útil total, quanto as medidas de largura e comprimento, já que relevantes para a
qualidade
da vaga, pois, naturalmente, um vaga mais larga confere mais conforto para estacionar, entrar e sair do veículo, bem como o protege de eventuais danos na lataria.

A redução da largura da vaga, em decorrência da existência dos dois pilares, é o principal ponto de controvérsia, sendo, portanto, relevante para a colmatação da probabilidade do direito autoral.

Com efeito, se considerarmos a
área útil da vaga
, haveria divergência entre os laudos periciais apresentados, de forma que a medida obtida pelo perito dos autores (10,5m2) não atenderia ao contrato – mesmo se considerada a possibilidade de redução da metragem (de 5%) prevista no pacto
–
ao passo que a medida obtida pelo perito da ré seria compatível com o contrato (11,41m2), observado o mesmo fator de redução.

Ocorre que a conclusão referenciada, de compatibilidade da área útil da vaga, considerando os valores obtidos pelo perito da recorrente não se mostra adequada. Isso porque, ao realizar os cálculos, o
expert
considerou a maior largura existente, ou seja, aquela obtida sem a interferência do pilar.

E, nesse passo, se considerarmos a
largura da vaga
, a metragem obtida por ambos os peritos (2,05m pelo perito da ré e 2,10m pelo perito dos autores) seria sensivelmente inferior que aquela contratada (2,40m).

Isso porque, obviamente, é necessário considerar a largura existente descontando os pilares, já que eles interferem no tamanho da vaga e no direito de propriedade, porquanto a área em que construídos não pode ser utilizada pelos apelados.

A jurisprudência pátria inclusive considera a largura para fins de análise da adequação do tamanho da vaga entregue:

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. DECADÊNCIA. INOCORRÊNCIA. Pedido de regularização da vaga de garagem que não se confunde com o direito previsto no art. 500 do CC. Descumprimento contratual. Aplicabilidade do prazo geral de dez anos previsto no art. 205 do CC.
Alegação de que o imóvel foi entregue com a medida das vagas de garagem

diversa da pactuada e de que há pilastras que dificultam o acesso a elas. Prova pericial conclusiva em estabelecer que as vagas não têm a largura

contratada e apresentam colunas que reduzem o espaço das vagas e dificultam o estacionamento. Impossibilidade de remoção dos pilares, que, de acordo com as regras da experiência, subministradas pela observação do que ordinariamente acontece (CPC, art. 375) têm função estrutural, de sustentação do prédio. Desvalorização do imóvel.
Acolhimento do pedido subsidiário, para condenar a ré a ressarcir os danos materiais sofridos pelos autores. Valor a ser apurado em liquidação de sentença. Sucumbência mínima dos demandantes. Recurso provido para afastar a decadência e julgar parcialmente procedente o pedido.
(TJSP; APL 0031402-03.2012.8.26.0577; Ac. 10997851; São José dos Campos; Oitava Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Theodureto Camargo; Julg. 24/11/2017; DJESP 30/11/2017; Pág. 2228)

_________________

AGRAVO INTERNO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C PEDIDO LIMINAR EM TUTELA DE URGÊNCIA. Interlocutório que deferiu a antecipação de tutela pretendida. Irresignação da ré. Interposição de agravo de instrumento. Carga suspensiva não concedida. Interposição de agravo interno – preliminar de decadência. Descabimento. Hipótese dos autos afeta à prescrição.
Contrato de compra e venda de apartamento e box de garagem. Venda na modalidade
ad mensuram
. Vaga designada ao agra
va
do com metragem inferior àquela indicada no pacto. Laudo pericial conclusivo a respeito da inadequação da unidade ao estacionamento de veículo de médio porte.
Desfazimento do negócio inviável. Ordem de permuta da vaga por outra no condomínio apta à utilização para os fins a que se destina até o julgamento definitivo da celeuma. Manutenção. Recurso conhecido e desprovido.
(TJSC; AG 4003199-26.2017.8.24.0000/50000; Camboriú; Câmara Civil Especial; Rel. Des. José Agenor de Aragão; DJSC 02/04/2018; Pag. 254)

Assim, em análise dos documentos coligidos, observo que esses demonstram que a vaga foi entregue com tamanho inferior em cerca de 13% (treze por cento) e largura inferior em cerca de 14% (quatorze por cento), o que, decerto, não se compatibiliza com a previsão contratual (cláusula 12ª) que dispõe sobre a possibilidade de alteração unilateral do projeto em até 5% (cinco por cento).

Portanto, compreendo que a discrepância entre o pactuado e o entregue pela apelante restou demonstrado, fazendo surgir, assim, o direito dos autores de receberem vaga com metragem correspondente à prevista no contrato.

Firme a tais considerações,
CONHEÇO
do recurso interposto e
NEGO-LHE PROVIMENTO,
deixo de majorar os honorários advocatícios de sucumbência, pois foram fixados em patamar máximo.

É como voto.

3
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - VAGAS DE GARAGEM - REMARCAÇÃO - DANO MATERIAL - DANO MORAL - OCORRÊNCIA - QUANTUM - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS - RECURSO IMPROVIDO. 1. A venda de apartamentos não se subsume na compra e venda somente na modalidade
ad mensuram
, uma vez que o preço do bem não é fixado apenas por medida de extensão, ou por determinação da respectiva área, mas também pela qualidade do apartamento e seus acessórios, como sol da tarde ou da manhã, localização da caga de garagem, etc., o que consubstancia, também, a modalidade ad corpus. 2. (...). (TJES, Classe: Apelação, 024090285933, Relator : TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 03/10/2011, Data da Publicação no Diário: 19/10/2011). grifei.