Tribunal: TJES
Processo: 0007468-52.2012.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão julgador: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda
Data de julgamento: 2023-11-29

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL EM AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CORRETORA/APELANTE. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA ACOLHIDA.
1 – O Superior Tribunal de Justiça tem entendido que a responsabilidade da corretora de imóveis está relacionada ao serviço por ela exercido, ou seja, o de aproximar as partes interessadas na compra e venda de imóveis, prestando as informações necessárias sobre o negócio. 2 - Eventual falha ou inadimplemento na prestação do serviço relacionado ao imóvel em si, em regra, não podem ser imputados à corretora, por extrapolar os limites do serviço por ela prestado, salvo nos casos em que (a) há falha na prestação dos serviços de corretagem, (b) há envolvimento nas atividades de incorporação e construção do imóvel ou (c) integra a corretora o mesmo grupo econômico das empresas responsáveis pela obra. 3 - Não foi imputada qualquer falha na prestação do serviço de corretagem ou circunstância excepcional que justificasse a responsabilização da corretora pelo atraso na entrega do imóvel, restando caracterizada sua a ilegitimidade para figurar no polo passivo da ação. 4 - Preliminar acolhida. Honorários advocatícios sucumbenciais.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0007468-52.2012.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: AVANCE PARTICIPACAO E ADMINISTRACAO LTDA.

APELADO: ELIENE DA SILVA SARMENTO e outros (3)

RELATOR(A):
ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA

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EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL EM AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CORRETORA/APELANTE. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA ACOLHIDA.
1 – O Superior Tribunal de Justiça tem entendido que a responsabilidade da corretora de imóveis está relacionada ao serviço por ela exercido, ou seja, o de aproximar as partes interessadas na compra e venda de imóveis, prestando as informações necessárias sobre o negócio. 2 - Eventual falha ou inadimplemento na prestação do serviço relacionado ao imóvel em si, em regra, não podem ser imputados à corretora, por extrapolar os limites do serviço por ela prestado, salvo nos casos em que (a) há falha na prestação dos serviços de corretagem, (b) há envolvimento nas atividades de incorporação e construção do imóvel ou (c) integra a corretora o mesmo grupo econômico das empresas responsáveis pela obra. 3 - Não foi imputada qualquer falha na prestação do serviço de corretagem ou circunstância excepcional que justificasse a responsabilização da corretora pelo atraso na entrega do imóvel, restando caracterizada sua a ilegitimidade para figurar no polo passivo da ação. 4 - Preliminar acolhida. Honorários advocatícios sucumbenciais.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 018 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

Composição de julgamento: 018 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Relator / 030 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Vogal / 009 - Gabinete Des. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - Vogal
VOTOS VOGAIS
030 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Acompanhar
009 - Gabinete Des. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

QUARTA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0007468-52.2012.8.08.0048

APELANTE:
GLOBAL CONSULTORIA IMOBILIARIA LTDA

APELADA
: ELIENE DA SILVA SARMENTO

RELATOR:
DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

VOTO

Trata-se de recurso de apelação em razão da sentença (457-460v), integrada pela sentença (fls. 510-511) que acolheu parcialmente os Embargos de Declaração, por meio da qual o MM Juiz julgou parcialmente procedente a pretensão deduzida na presente Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais.

Da preliminar de ilegitimidade passiva

A Imobiliária/Apelante alega a sua ilegitimidade para responder por suposto descumprimento contratual pelo incorporador.

Afirma que não foi parte integrante do contrato de compromisso de compra e venda do imóvel, não tendo qualquer ingerência sobre ele, uma vez que foi mera intermediadora do negócio, na condição de corretora imobiliária.

Registro que a sentença declarou prescrita a pretensão de restituição da taxa de corretagem. Contudo, condenou a Imobiliária/Apelante, solidariamente, ao pagamento de danos materiais no valor de R$ 400,00 (quatrocentos reais) referentes ao pagamento de aluguel no período de atraso na entrega da obra e ao pagamento de danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais).

Cinge-se a questão em se verificar se a Corretora/Apelante possui legitimidade para responder pelo pagamento de indenização por danos materiais e morais decorrentes de atraso na entrega de obra.

O Superior Tribunal de Justiça tem entendido que a responsabilidade da corretora de imóveis está relacionada ao serviço por ela exercido, ou seja, o de aproximar as partes interessadas na compra e venda de imóveis, prestando as informações necessárias sobre o negócio.

Eventual falha ou inadimplemento na prestação do serviço relacionado ao imóvel em si, em regra, não podem ser imputados à corretora, por extrapolar os limites do serviço por ela prestado, salvo nos casos em que (1) há falha na prestação dos serviços de corretagem, (2) há envolvimento nas atividades de incorporação e construção do imóvel ou (3) integra a corretora o mesmo grupo econômico das empresas responsáveis pela obra.

Acerca do tema os seguintes precedentes do Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
RESPONSABILIZAÇÃO DA CORRETORA PELO INADIMPLEMENTO DE OBRIGAÇÃO RELATIVA À ENTREGA DO IMÓVEL. AFASTAMENTO.
NÃO INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ. ÔNUS SUCUMBENCIAIS EM DESFAVOR DO AUTOR. CABIMENTO. INCLUSÃO ERRÔNEA DA CORRETORA NO POLO PASSIVO DA DEMANDA. DEVOLUÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. ÔNUS QUE COMPETE ÀS DEMAIS RÉS, NA FORMA ESTABELECIDA PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. AGRAVO DESPROVIDO.
1. O afastamento da responsabilidade da corretora pelo inadimplemento de obrigação relativa à entrega do imóvel, em razão da ausência de elementos que indiquem seu envolvimento nas atividades de incorporação e construção do bem, é providência que não esbarra no óbice previsto no enunciado n. 7 da Súmula do STJ, tendo em vista se tratar de mera revaloração de fatos, atribuindo-se o adequado valor jurídico às premissas fixadas na origem. 2.
Não se pode dizer que a corretora deu causa ao ajuizamento da ação, uma vez que inexistem elementos que indiquem sua participação no empreendimento imobiliário, sendo, assim, incabível a sua responsabilização pelo inadimplemento relativo à entrega do imóvel.
Outrossim, não há como responsabilizar as demais rés pela inclusão errônea da corretora no polo passivo da demanda, pois tal providência foi tomada exclusivamente pelo ora insurgente, o qual deve, por esse motivo, arcar com o pagamento de honorários sucumbenciais em favor dos patronos da demandada. 3. Mantida a condenação à restituição da comissão de corretagem, caberá às demais rés arcarem com os referidos valores (na forma estabelecida pelas instâncias ordinárias), já que o contrato foi resolvido por culpa delas e está dentro do risco de sua atividade,
não podendo ser imputado à corretora, que cumpriu com a sua responsabilidade de aproximação das partes e não pode ser responsabilizada por conduta estranha ao objeto do seu contrato
(REsp n. 1.811.153/SP, desta relatoria, Terceira Turma, julgado em 15/2/2022, DJe de 21/2/2022). 4. Agravo interno desprovido (STJ, AgInt no AREsp n. 2.061.956/RJ, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/8/2022, DJe de 17/8/2022).

RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. DESISTÊNCIA DOS PROMITENTES COMPRADORES. CORRETORA. LEGITIMIDADE PASSIVA. INEXISTÊNCIA. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.
1. No contato de corretagem, conforme a disciplina legal, a obrigação fundamental do comitente é a de pagar a comissão ao corretor assim que concretizado o resultado a que este se obrigou, qual seja, a aproximação das partes e a conclusão do negócio de compra e venda, ressalvada a previsão contratual em contrário. 2.
A relação jurídica estabelecida no contrato de corretagem é diversa daquela firmada entre o promitente comprador e o promitente vendedor do imóvel, de modo que a responsabilidade da corretora está limitada a eventual falha na prestação do serviço de corretagem.
3. Não se verificando qualquer falha na prestação do serviço de corretagem nem se constatando o envolvimento da corretora no empreendimento imobiliário, não se mostra viável o reconhecimento da sua responsabilidade solidária em razão da sua inclusão na cadeia de fornecimento. 4. Recurso especial provido (STJ, REsp n. 1.811.153/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/2/2022, DJe de 21/2/2022).

No mesmo sentido o seguinte precedente deste egrégio Tribunal:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSO CIVIL. DIREITO CIVIL. AÇÃO ORDINÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. LUCROS CESSANTES. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CORRETORA. ATIVIDADE DE MERA INTERMEDIAÇÃO. PRECEDENTES. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
I. Dispõe o artigo 723, do CC/02, que “O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio”, devendo-se ressalvar que, nos termos do artigo 265, do CC/02, “A solidariedade não se presume; resulta da lei ou da vontade das partes.” II. Conquanto os integrantes da cadeia de fornecimento, sejam, via de regra, responsáveis pelos danos causados aos consumidores, no caso concreto, pondo em relevo a natureza do serviço de corretagem, não se extrai a presença do necessário nexo de causalidade entre a conduta de mera intermediação com o atraso na entrega da obra pela construtora e incorporadora, notadamente pela ausência de comprovação de sua interferência nas atividades de incorporação e construção, tampouco a de integrar o mesmo grupo econômico dos responsáveis pela obra. III. Recurso conhecido e provido (TJES, APELAÇÃO CÍVEL n.º 0006370-70.2013.8.08.0024, Magistrado: JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS, 3ª Câmara Cível, Data: 21/10/2022).

No caso em análise, não foi imputada qualquer falha na prestação do serviço de corretagem ou circunstância excepcional que justificasse a responsabilização da corretora pelo atraso na entrega do imóvel, restando caracterizada sua a ilegitimidade para figurar no polo passivo da ação.

DO EXPOSTO
, acolho a preliminar de ilegitimidade passiva da Corretora/Apelante e condeno a Autora/Apelada ao pagamento de honorários sucumbenciais em favor dos patronos da Corretora/Apelante, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do artigo 85, §2º, do CPC.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

APELAÇÃO CÍVEL
Nº
0007468-52.2012.8.08.0048

APELANTE: GLOBAL CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA

APELADA: ELIENE DA SILVA SARMENTO

RELATOR: DES
.

ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

VOTO DE VISTA

Eminentes Pares,

Cuidam os autos de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
em face da r. sentença que, nos autos da Ação Indenizatória movida por
ELIENE DA SILVA SARMENTO
em face de
GLOBAL CONSULTORIA IMOBILIÁRIA
LTDA
e outras
, condenou as requeridas, solidariamente, a restituírem R$ 400,00 (quatrocentos reais) referentes ao aluguel desembolsado e ao pagamento de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) a título de danos morais.

O recurso em julgamento foi interposto por
GLOBAL CONSULTORIA IMOBILIÁRIA
LTDA
que, dentre outras matérias, alegou a sua ilegitimidade para responder pelos alegados danos decorrentes do atraso da entrega do imóvel.

Na sessão pretérita o E. Des.
ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA
reconheceu a ilegitimidade passiva da empresa recorrente, tendo sido acompanhado pelo E. Des.
FÁBIO BRASIL NERY
.

Sobre a controvérsia em questão vislumbra-se que o C. STJ possui compreensão no sentido de reconhecer que os integrantes da cadeia de consumo são responsáveis pelos danos gerados ao consumidor. Senão vejamos:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. INDENIZAÇÃO. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ENTREGA. ATRASO. AFETAÇÃO. TEMA Nº 1.173/STJ. SUSPENSÃO. NÃO CABIMENTO. CORRETORA IMOBILIÁRIA. LEGITIMIDADE PASSIVA. CADEIA DE FORNECIMENTO. INCORPORAÇÃO À CONSTRUTORA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO. CLÁUSULAS CONTRATUAIS. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS Nº S 5 E 7/STJ.

1. Discute-se nos autos acerca da responsabilidade solidária da corretora imobiliária pelos danos causados ao consumidor em virtude do atraso na entrega do imóvel.

2. A corretora de imóveis pertence à cadeia de fornecimento do produto, sendo solidária à responsabilidade de todos os fornecedores que se beneficiam da cadeia de fornecimento.

3. Na hipótese, rever a conclusão de reconhecimento da responsabilidade solidária em virtude do envolvimento da corretora e de sua incorporação à pessoa jurídica responsável pela implementação do empreendimento imobiliário, exigiria exceder os fundamentos do acórdão impugnado e adentrar no exame das provas e cláusulas contratuais, procedimentos vedados em recurso especial, a teor das Súmulas nºs 5 e 7/STJ.

4. Agravo interno não provido.

(AgInt no AREsp n. 2.114.894/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 11/9/2023, DJe de 15/9/2023.)

Em que pese tal entendimento, o próprio Tribunal da Cidadania reconhece a possibilidade de afastar a responsabilização da intermediadora, quando não há imputação de falha no serviço de corretagem.

A propósito:

AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. CORRETORA.
LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. ARTS. 722 E 723 DO CÓDIGO CIVIL. INEXISTÊNCIA DE FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO DE CORRETAGEM AFASTAMENTO DA RESPONSABILIDADE SOLIDÁRI
A. PRECEDENTE DA TURMA.

1. Em vista da natureza do serviço de corretagem, não há, em princípio, liame jurídico do corretor com as obrigações assumidas pelas partes celebrantes do contrato, a ensejar sua responsabilização por descumprimento de obrigação da incorporadora no contrato de compra e venda de unidade imobiliária. Incidência dos arts. 722 e 723 do Código Civil.

2. Não sendo imputada falha alguma na prestação do serviço de corretagem e nem se cogitando do envolvimento da intermediadora na cadeia de fornecimento do produto, vale dizer, nas atividades de incorporação e construção do imóvel ou mesmo se tratar a corretora de empresa do mesmo grupo econômico das responsáveis pela obra, hipótese em que se poderia cogitar de confusão patrimonial, não é possível seu enquadramento como integrante da cadeia de fornecimento a justificar sua condenação, de forma solidária, pelos danos causados ao autor adquirente.

3. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt nos EDcl no REsp n. 1.946.579/DF, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 17/10/2022, DJe de 20/10/2022.)

Ainda que a posição adotada a respeito do reconhecimento do nexo de causalidade entre as falhas apontadas pelo consumidor e a prestação de serviço de intermediação ou corretagem esteja, precipuamente, afeta ao mérito da demanda e não às condições da ação, o fato é que, no caso dos autos, é possível reconhecer a ilegitimidade da intermediadora.

Isto porque, desde a exordial, todas as alegações da autora são voltadas a falha na prestação do serviço de incorporação e construção, tendo em vista alegar o descumprimento do prazo, a cobrança de parcelas já pagas etc.

Especificamente sobre a comissão de corretagem os documentos que acompanham a exordial demonstram, claramente, que sua cobrança se deu nos moldes adequados, já que destacado o valor da comissão de forma clara e indene de dúvidas.

Com efeito, sem maiores delongas,
ACOMPANHO
o E. Relator para dar provimento ao recurso e acolher a alegação de ilegitimidade da sociedade empresária recorrente.

É como voto.