Tribunal: TJES
Processo: 0005339-69.2015.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão julgador: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Corretagem; Alienação Fiduciária
Data de julgamento: 2023-03-17

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESNECESSIDADE DE SUSPENSÃO DO FEITO. REPETITIVO JÁ JULGADO NO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. RESCISÃO DA COMPRA E VENDA QUE NÃO REPERCUTE NO FINANCIAMENTO FIRMADO PELA COMPRADORA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DA VENDEDORA CONHECIDO E DESPROVIDO.
1. Com a definição, pelo c. STJ, do Tema Repetitivo 1095 (no julgamento do REsp 1.891.498/SP), não é necessária a suspensão do feito submetido ao Tribunal. 2. Caso concreto em que a rescisão do contrato de compra e venda firmado exclusivamente entre vendedora e compradora não repercute nem reflete no contrato de financiamento firmado entre a compradora e o agente financeiro. 3. Argumento de que seria impossível a rescisão da compra e venda que se mostra contrário, inclusive, à Súmula n.º 543 do c. STJ. 4. Sentença mantida. 5. Recurso conhecido e desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
0005339-69.2015.8.08.0048
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA
APELADO: CLESIA NUNES DA CRUZ
RELATOR(A
):ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA

Composição de julgamento: 020 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Relator / 001 - Gabinete Des. MANOEL ALVES RABELO - MANOEL ALVES RABELO - Vogal / 012 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal
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VOTO VENCEDOR

QUARTA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0005339-69.2015.8.08.0048

APELANTE: MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A

APELADA: CLÉSIA NUNES DA CRUZ

RELATOR: DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

V O T O

Preliminar - “Da suspensão do feito – matéria em julgamento de recurso repetitivo”

Eminentes Pares, antes de
ingressar
nos temas pertinentes ao mérito da demanda, informo que a Apelante, MRV Engenharia e Participações S/A, nas razões da Apelação em julgamento (páginas 381-405 do documento eletrônico referente ao volume 2 dos autos físicos), alega, sob a forma de preliminar (página 387), que o feito em julgamento deveria ser suspenso em razão da afetação, pelo colendo Superior Tribunal de Justiça (STJ), do REsp 1.891.498/SP como representativo da controvérsia.

Sem muitas delongas, não há falar em suspensão porque o citado REsp 1.891.498/SP (Tema Repetitivo 1095) foi recentemente julgado pela Segunda Seção do STJ, em precedente que restou assim ementado:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA - ARTIGO 1.036 E SEGUINTES DO CPC/2015 - TEMÁTICA ACERCA DA PREVALÊNCIA, OU NÃO, DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR NA HIPÓTESE DE RESOLUÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL, COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. 1. Para fins dos arts. 1036 e seguintes do CPC/2015 fixa-se a seguinte tese: 1.1. Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. 2. Caso concreto: É incontroverso dos autos, inclusive por afirmação dos próprios autores na exordial, o inadimplemento quanto ao pagamento da dívida, tendo ocorrido, ante a não purgação da mora, a consolidação da propriedade em favor da ré, devendo o procedimento seguir o trâmite da legislação especial a qual estabelece o direito dos devedores fiduciários de receber quantias em função do vínculo contratual se, após efetivado o leilão público do imóvel, houver saldo em seu favor. 3. Recurso Especial provido. (REsp n. 1.891.498/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 26/10/2022, DJe de 19/12/2022).

O caso, pois, é de rejeição do pedido de suspensão do feito porque o recurso repetitivo que, segundo a Apelante, impediria o prosseguimento do trâmite processual, já foi julgado pelo colendo STJ.

Rejeito, portanto, a questão preliminar suscitada pela Apelante.

Mérito

Em relação ao mérito, depreende-se dos autos que Clésia Nunes da Cruz, “
por motivos pessoais e financeiros
” (página 05 do volume 1), procurou a MRV Engenharia e Participações S/A para propor a rescisão do contrato de compra e venda entre elas firmado (referente a uma unidade imobiliária do empreendimento “Vila da Mata”).

Como obteve resposta negativa, a compradora (Clésia) ajuizou “
Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores
” (página 03, volume 1) unicamente em face da MRV – a despeito da unidade imobiliária adquirida pela Autora servir como garantia ao empréstimo (com alienação fiduciária) firmado com o Banco do Brasil S/A.

O Banco do Brasil S/A, impende ressaltar, foi incluído na demanda como litisconsorte passivo necessário por ordem deste egrégio Órgão Colegiado em julgado assim ementado:

APELAÇÃO CÍVEL DIREITO CIVIL AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL PROMESSA DE COMPRA E VENDA DESISTÊNCIA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR EXISTÊNCIA DE LIBERAÇÃO DE FINANCIAMENTO DESCONHECIDA DO PROMISSÁRIO VENDEDOR RELAÇÃO JURÍDICA NA PROMESSA DE COMPRA E VENDA QUE AFETA DIRETAMENTE O FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO FIRMADO COM INSTITUIÇÃO FINANCEIRA OBRIGATÓRIA FORMAÇÃO DE LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO CAUSA DE PEDIR QUE VINCULA A INSTITUIÇÃO BANCÁRIA SENTENÇA ANULADA RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1 Ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por desistência do promissário comprador, haja vista a dificuldade de honrar com as prestações assumidas. 2 Sentença de procedência do pedido com apelação interposta pelo promitente vendedor alegando desconhecimento da existência de financiamento (empréstimo bancário; mútuo feneratício) firmado entre o promissário comprador com o Banco do Brasil S/A. 3 Impossibilidade de, após rescindida a promessa de compra e venda, as partes deste contrato retornarem ao statu quo ante, já que o financiamento foi garantido por alienação fiduciária, de modo que a propriedade passou a ser da instituição bancária. 4 Causa de pedir que envolve o banco financiador, visto fundar-se em dificuldade de arcar com as prestações assumidas. 5 Sentença ineficaz à relação jurídica entre o promissário comprador e o banco, o qual deveria integrar a lide como litisconsórcio passivo necessário. 6 Recurso conhecido e provido, com anulação da Sentença e retorno dos autos ao Juízo originário para possibilitar a citação do litisconsorte passivo necessário. (TJES, Classe: Apelação, 048150050507, Relator: ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 29/10/2018, Data da Publicação no Diário: 14/11/2018).

Com o retorno dos autos à origem e com o prosseguimento da marcha processual, a MM.ª Juíza
a quo
proferiu a Sentença recorrida (páginas 271-291, integrada nas páginas 369-372, todas do documento eletrônico referente ao volume 2 dos autos físicos), na qual assim concluiu na parte dispositiva do
decisum
:

“1. Ante o exposto, ACOLHO, EM PARTE, OS PEDIDOS INICIAIS, via de consequência:

1.1. DECLARO a resilição unilateral do contrato celebrado entre CLÉSIA NUNES DA CRUZ e MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, para aquisição da unidade 410, bloco 01 – contrato nº 422164-DSKJS1, a partir de 22/05/2015, nos termos do art. 397, parágrafo único do Código Civil;

1.2. CONDENO a requerida MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A a restituir a requerente o percentual de 75% (setenta e cinco por cento) do valor pago – a ser apurado em fase de liquidação de sentença – A restituição alcança o valor pago a título de arras/sinal, porque foram arras confirmatórias, bem como a taxa de serviço de assessoria imobiliária. O valor deve ser corrigido com aplicação dos juros de mora a partir da citação (22/05/2015 – fl. 95v), nos termos do art. 397, parágrafo único do Código Civil; e correção monetária a partir do pagamento, nos termos da Súmula 43 do STJ;

1.3. DECLARO a perda do objeto em relação ao litisconsorte passivo necessário BANCO DO BRASIL S/A em razão da quitação do contrato de financiamento imobiliário, conforme acima exposto.

2. Considerando a sucumbência recíproca da Requerente e da Requerida MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A (art. 86 do CPC), CONDENO as partes proporcionalmente ao pagamento das custas e despesas processuais, devendo a Requerente proceder ao pagamento de 2/3 (dois terços) e a Requerida o pagamento de 1/3 (um terço); bem como ao pagamento de honorários advocatícios que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação atualizada, sendo devido ao patrono da Requerente 1/3 (um terço) e ao patrono da Requerida 2/3 (dois terços), atendendo ao disposto no § 2º, do art. 85, do CPC, considerando o grau adequado de zelo dos profissionais envolvidos, o lugar de prestação do serviço, realizado na grande Vitória, o valor da causa e o criterioso e zeloso trabalho praticado nos autos por todos os profissionais. SUSPENDO o pagamento de tal verba pela Requerente, em razão de estar ao amparo da assistência judiciária gratuita - (art. 98, §3º, do CPC).

Os honorários deverão ser recolhidos em favor do FUNDO DE APARELHAMENTO DA DEFENSORIA PÚBLICA, conta nº 6.652.663, ag. 104, CNPJ nº 0067513/0001-24, código identificador 2167, Banestes.

3. Considerando a sucumbência do pedido em relação ao BANCO DO BRASIL S/A, CONDENO a Requerente proceder ao pagamento de honorários advocatícios que arbitro em R$ 1.000,00 (um mil reais), atendendo ao disposto no §§ 2º e 8º, do art. 85, do CPC, considerando o grau adequado de zelo dos profissionais envolvidos, o lugar de prestação do serviço, realizado na grande Vitória, o valor da causa e o criterioso e zeloso trabalho praticado nos autos por todos os profissionais. SUSPENDO o pagamento de tal verba pela Requerente, em razão de estar ao amparo da assistência judiciária gratuita - (art. 98, §3º, do CPC).” (Páginas 288-290 do volume 2).

Inconformada com a conclusão externada na Sentença, a MRV interpôs o recurso em julgamento (páginas 381-405 do volume 2) com a alegação de necessidade de reforma do
decisum
porque, em síntese, a rescisão da compra e venda seria impossível porque atingiria “
um contrato de financiamento firmado exclusivamente com o Banco do Brasil
” (página 391).

Também sem delongas, a pretensão não é capaz de prosperar e,
data maxima venia
, se revela contrária a enunciado de Súmula de Jurisprudência do colendo STJ, que assim prescreve:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” (Súmula n. 543, Segunda Seção, julgado em 26/8/2015, DJe de 31/8/2015).

Ora, o negócio jurídico que a Apelada pretende rescindir é aquele, com os respectivos aditivos, constante às páginas 24-32 (volume 1), isto é, o contrato de compra e venda firmado com a Apelante.

O contrato de empréstimo (financiamento com alienação fiduciária) estabelecido entre a Apelada e o Banco do Brasil, aliás, já foi inclusive quitado, conforme informado pela MM.ª Juíza na Sentença e de acordo com os documentos reproduzidos às páginas 253-267 (volume 2).

Ressalta-se, ademais, que na Sentença a Magistrada já permitiu à
Apelante proceder
com a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores que deverá devolver à Apelada, ou seja, estabeleceu o percentual máximo de retenção admitido pela jurisprudência (de 10% a 25%).

Assim, porque a pretensão recursal é contrária às provas dos autos – a Apelante, inclusive, tinha conhecimento do financiamento e recebeu valores do Banco do Brasil (conforme leitura do contrato reproduzido às páginas 137-182 do volume 2) – e ao entendimento sumulado do STJ, de rigor o não provimento do recurso.

Do exposto, nego provimento ao recurso e, em consequência, majoro em 5% (cinco por cento) os honorários devidos pela Apelante aos Advogados da Apelada.

É como voto.

VOTOS VOGAIS
001 - Gabinete Des. MANOEL ALVES RABELO - MANOEL ALVES RABELO (Vogal)
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012 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
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EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESNECESSIDADE DE SUSPENSÃO DO FEITO. REPETITIVO JÁ JULGADO NO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. RESCISÃO DA COMPRA E VENDA QUE NÃO REPERCUTE NO FINANCIAMENTO FIRMADO PELA COMPRADORA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DA VENDEDORA CONHECIDO E DESPROVIDO.
1. Com a definição, pelo c. STJ, do Tema Repetitivo 1095 (no julgamento do REsp 1.891.498/SP), não é necessária a suspensão do feito submetido ao Tribunal. 2. Caso concreto em que a rescisão do contrato de compra e venda firmado exclusivamente entre vendedora e compradora não repercute nem reflete no contrato de financiamento firmado entre a compradora e o agente financeiro. 3. Argumento de que seria impossível a rescisão da compra e venda que se mostra contrário, inclusive, à Súmula n.º 543 do c. STJ. 4. Sentença mantida. 5. Recurso conhecido e desprovido.

DECISÃO
À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.