Tribunal: TJES
Processo: 0003162-93.2019.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão julgador: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Inadimplemento
Data de julgamento: 2023-08-17

Ementa:
EMENTA:
APELAÇÃO
CÍVEL
–
AÇÃO DE COBRANÇA –
ASSOCIAÇÃO

EM RAZÃO DA COMPRA DE LOTE SITUADO NO LOTEAMENTO ALPHAVILLE JACUHY
–
TAXA DE MANUTENÇÃO – AUSÊNCIA DE NULIDADE DA ASSINATURA DO TERMO DE ASSOCIAÇÃO –

RESCISÃO DECLARADA COM EFEITO EX NUNC NO FEITO CONEXO – SENTENÇA MANTIDA
-
RECURSO CONHECIDO E
IM
PROVIDO.

1.
Na hipótese, verifica-se que o imóvel foi adquirido pela apelante em 18/10/2015 (fl. 27 ID 5285230) e, portanto, anteriormente à edição do art. 36-A da Lei nº 6.766/1979, que foi incluído pela Lei nº 13.465/2017. Porém, destaca-se que as cobranças dizem respeito a período posterior a vigência dessa Lei, eis que os débitos surgiram a partir de abril de 2018. Nesse contexto, nos termos do que foi decidido pelos Tribunais Superiores, a legalidade da cobrança das taxas, neste caso, depende da verificação de que a requerida aderiu ao ato constitutivo da associação.

2
.
O conjunto probatório dos autos permite verificar que a ré/apelante, efetivamente, associou-se à autora, pois assinou escritura particular de promessa de compra e venda que, expressamente, preceitua a sua associação, bem como, assinou termo em separado, que consta à fl. 30 do ID 5285230, que consiste no termo de inscrição e compromisso da demandada/recorrente com a associação autora. A verificação de que a recorrente vinculou-se à associação é ratificada, ainda, pela comprovação de que durante um considerável lapso temporal (outubro de 2015 a março de 2018), adimpliu regularmente com a taxa de manutenção.

3
.
Quanto a alegação da apelante de que fora obrigada a se associar no compromisso de venda e compra por tratar-se de um contrato de adesão, observo que a autora teria a opção de não adquirir os direitos de compromissária compradora se não desejava, cumulativamente, aderir a associação que administra o loteamento.

4
.
A autora é pessoa plenamente capaz e assinou de maneira livre os documentos, sem vício de consentimento demonstrado, de modo que, em observância a boa-fé contratual, não se pode admitir que renegue a sua própria manifestação, mormente quando durante considerável período de tempo, arcou com a taxa de manutenção de que ora questiona a validade.

5
.
Ultrapassado este ponto, a apelante requer o reconhecimento de que o contrato deve ser rescindido a partir da data em que a ação nº 0011984-71.2019.8.08.0048 foi proposta, levando em consideração os termos da decisão que antecipou os efeitos da tutela naqueles autos. Porém, nos autos daquela lide, restou assentado que não houve a declaração de rescisão antecipada do contrato. Inclusive, os autores daquela lide postularam que fosse averbada na matrícula do imóvel a existência do processo para que a rés ficassem impedidas de realizar qualquer ato expropriatório. Assim, a prosperar a alegação dos apelantes de que a rescisão deve ser reconhecida desde o momento da propositura da demanda, as requeridas seriam duplamente penalizadas, eis que estavam impedidas de comercializar o bem por força de pedido realizado pela parte e também sofreriam os efeitos de um provimento ex tunc, o que não de pode admitir, não carecendo de reforma a sentença neste ponto, devendo ser mantida a declaração de rescisão a data fixada na sentença, nos termos do artigo 473 do Código Civil. Portanto, tendo a rescisão contratual se operado com efeitos ex nunc, por meio de sentença, permaneceu a apelante como proprietária e responsável pelo pagamento das taxas de manutenção advindas desta qualidade, como bem entendeu sentença recorrida.

6.
Em relação aos valores cobrados, estes estão respaldados no Estatuto Social da autora e nas atas de assembleia colacionadas aos autos, razão pela qual, não há que se falar em reforma da sentença também neste ponto.

7
.
Recurso conhecido e improvido
.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
0003162-93.2019.8.08.0048
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: MICHELLE SIQUEIRA STANGE RIBEIRO
APELADO: ASSOCIACAO ALPHAVILLE JACUHY
RELATOR(A):FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

EMENTA:
APELAÇÃO
CÍVEL
–
AÇÃO DE COBRANÇA –
ASSOCIAÇÃO

EM RAZÃO DA COMPRA DE LOTE SITUADO NO LOTEAMENTO ALPHAVILLE JACUHY
–
TAXA DE MANUTENÇÃO – AUSÊNCIA DE NULIDADE DA ASSINATURA DO TERMO DE ASSOCIAÇÃO –

RESCISÃO DECLARADA COM EFEITO EX NUNC NO FEITO CONEXO – SENTENÇA MANTIDA
-
RECURSO CONHECIDO E
IM
PROVIDO.

1.
Na hipótese, verifica-se que o imóvel foi adquirido pela apelante em 18/10/2015 (fl. 27 ID 5285230) e, portanto, anteriormente à edição do art. 36-A da Lei nº 6.766/1979, que foi incluído pela Lei nº 13.465/2017. Porém, destaca-se que as cobranças dizem respeito a período posterior a vigência dessa Lei, eis que os débitos surgiram a partir de abril de 2018. Nesse contexto, nos termos do que foi decidido pelos Tribunais Superiores, a legalidade da cobrança das taxas, neste caso, depende da verificação de que a requerida aderiu ao ato constitutivo da associação.

2
.
O conjunto probatório dos autos permite verificar que a ré/apelante, efetivamente, associou-se à autora, pois assinou escritura particular de promessa de compra e venda que, expressamente, preceitua a sua associação, bem como, assinou termo em separado, que consta à fl. 30 do ID 5285230, que consiste no termo de inscrição e compromisso da demandada/recorrente com a associação autora. A verificação de que a recorrente vinculou-se à associação é ratificada, ainda, pela comprovação de que durante um considerável lapso temporal (outubro de 2015 a março de 2018), adimpliu regularmente com a taxa de manutenção.

3
.
Quanto a alegação da apelante de que fora obrigada a se associar no compromisso de venda e compra por tratar-se de um contrato de adesão, observo que a autora teria a opção de não adquirir os direitos de compromissária compradora se não desejava, cumulativamente, aderir a associação que administra o loteamento.

4
.
A autora é pessoa plenamente capaz e assinou de maneira livre os documentos, sem vício de consentimento demonstrado, de modo que, em observância a boa-fé contratual, não se pode admitir que renegue a sua própria manifestação, mormente quando durante considerável período de tempo, arcou com a taxa de manutenção de que ora questiona a validade.

5
.
Ultrapassado este ponto, a apelante requer o reconhecimento de que o contrato deve ser rescindido a partir da data em que a ação nº 0011984-71.2019.8.08.0048 foi proposta, levando em consideração os termos da decisão que antecipou os efeitos da tutela naqueles autos. Porém, nos autos daquela lide, restou assentado que não houve a declaração de rescisão antecipada do contrato. Inclusive, os autores daquela lide postularam que fosse averbada na matrícula do imóvel a existência do processo para que a rés ficassem impedidas de realizar qualquer ato expropriatório. Assim, a prosperar a alegação dos apelantes de que a rescisão deve ser reconhecida desde o momento da propositura da demanda, as requeridas seriam duplamente penalizadas, eis que estavam impedidas de comercializar o bem por força de pedido realizado pela parte e também sofreriam os efeitos de um provimento ex tunc, o que não de pode admitir, não carecendo de reforma a sentença neste ponto, devendo ser mantida a declaração de rescisão a data fixada na sentença, nos termos do artigo 473 do Código Civil. Portanto, tendo a rescisão contratual se operado com efeitos ex nunc, por meio de sentença, permaneceu a apelante como proprietária e responsável pelo pagamento das taxas de manutenção advindas desta qualidade, como bem entendeu sentença recorrida.

6.
Em relação aos valores cobrados, estes estão respaldados no Estatuto Social da autora e nas atas de assembleia colacionadas aos autos, razão pela qual, não há que se falar em reforma da sentença também neste ponto.

7
.
Recurso conhecido e improvido
.

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ACÓRDÃO

Decisão
: VISTOS, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores que integram a colenda Segunda Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, na conformidade da ata e das notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade, CONHECER do recurso de apelação, e, no mérito, NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto do eminente Desembargador relator.

Órgão julgador vencedor
: 015 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

Composição de julgamento: 015 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Relator / 025 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal / 028 - Gabinete Des. RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - Vogal
VOTOS VOGAIS
025 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
028 - Gabinete Des. RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

Conforme relatado, cuidam os autos de recurso de apelação cível interposto por

MICHELLE SIQUEIRA STANGE RIBEIRO
, contra a r. sentença de fls. 248/251, prolatada pela magistrada da 3ª Vara Cível da Serra – Comarca da Capital que, nos autos da ação de cobrança ajuizada em face de
ASSOCIAÇÃO ALPHAVILLE JACUHY
, julgou procedente o pedido autoral

para condenar
“a requerida MICHELLE SIQUEIRA STANCE RIBEIRO a pagar a requerente ALPHAVILLE JACUHY a importância de RS 5.584,39 (seis mil, quinhentos e oitenta e quatro reaiss e trinta e nove centavos), valor este a ser acrescido de juros e correção monetária a partir do vencimento de cada cota condominial, sem prejuízo das demais despesas condominiais vencidas até a data de 05/05/2022, nos termos do art. 323 do CPC.”

Em suas razões recursais, acostadas às fls. 255/268, a apelante sustenta, em síntese, que:
(
I)

“Nos termos já deci
di
do pelo Superior Tribunal de Justi
ça
, a respeito da cobrança das taxas de associaç
ã
o, esta é consid
e
rada ilegal quando imposta a parte
”
(fl. 259);
(
II)

“a Apelante não teve esco
l
ha em n
ão
se associar! A adesão a Associaç
ã
o
l
he foi imposta quando da compra do imóvel junto as empresas”
(fl. 260)
;
(
III)
“
Outro fato que indica a obrigação quanto a Associação é o
fato de que a data da associação é mesma data da assinatura do contrato de compra
e venda, conforme consta dos documentos de fls. 40/52 e 53/54
”
(fl. 261)
;
(
IV)

“H
á
u
m
claro v
í
cio de vontade nos autos,
h
aja vista, que a associaç
ã
o por parte da
apel
ante n
ã
o foi urna possibilidade/vontade, mas, sim uma imposição quando da compra do imóv
e
l, tornando-a nula de pleno direito, nos termos dos artigos 166 e 182 do Código Civil
(...) Consequência lógica da nulidade da ‘associação da Apelante’ é a nulidade de suas obrigações acessórias, dentre elas o pagamento da ‘taxa de manutenção’ objeto da presente demanda
”
(fl. 263)
;
(V)
Conforme sentença, o contrato foi rescindido no processo de número 0011984-71.2019.8.08.0048 e, nesse, ficou estabelecido que a responsabilidade da apelante pelo pagamento das taxas se limitaria a data de 05/05/2022. Porém, a recorrente busca a reforma da sentença também daquele processo, alegando que desde o início de 2018 tinha a intenção de rescindir o contrato, mas foi impedida pelas empresas requeridas daquela lide. Requer, assim, o reconhecimento de que o contrato deve ser rescindido a partir da data em que a ação nº 0011984-71.2019.8.08.0048 foi proposta, levando em consideração os termos da decisão que antecipou os efeitos da tutela naqueles autos. Portanto, o período de responsabilidade da apelante pelo pagamento das taxas está condicionada à conclusão do processo de número 0011984-71.2019.8.08.0048;
(VI)
A apelada apresentou cálculos que envolvem multa, juros e correção monetária, mas não fundamentou o motivo pelo qual essas cobranças seriam aplicáveis,
“
s
endo assi
m
, merece refor
m
a a r. sentença para que se não reconhecida a ilegalidade dos valores cobrados, o reconhecimento de sua exorbitância, considerando como corretos os valores indicados pela Ape
l
ante as fls. 148/158 dos autos”.

Em breve escorço fático,
ASSOCIAÇÃO ALPHAVILLE JACUH
ingressou com a presente ação de cobrança em face
MICHELLE SIQUEIRA STANGE RIBEIRO
, afirmando que a requerida é a proprietária de um lote localizado no loteamento Alphaville Jacuhy e, desde o momento da aquisição do lote, associou-se junto a autora, que tem como função a manutenção da estrutura organizacional do empreendimento.

Aduz que, de acordo com o estatuto da associação, é devido o pagamento mensal das de taxa de manutenção, por cada proprietário. Porém, a requerida encontra-se inadimplente
desde abril de 2018,
totalizando um débito de R$ 6.584,39 (seis mil quinhentos e oitenta e quatro reais e trinta e nove centavos).

Diante disso, ajuizou a demanda buscando a condenação da requerida ao pagamento do referido débito, além dos valores vencidos e devidos durante o processo.

Em sede de contestação, a requerida,
MICHELLE SIQUEIRA STANGE RIBEIRO
alega que desde o ano de 2018 tem, de forma extrajudicial, pleiteado o distrato referente a compra do imóvel, tendo culminado no ajuizamento de ação em face de Alphaville Vitória Empreendimentos Imobiliário LTDA e Jucuhy – Empreendimentos e Lazer LTDA, buscando a rescisão do contrato, de modo que não seria responsável pelo pagamento da taxa de manutenção em discussão neste lide, cujos ônus deveria recair sobre Alphaville Vitória Empreendimentos Imobiliário LTDA e Jucuhy – Empreendimentos e Lazer LTDA.

Ademais, tal qual o fez em apelação, sustenta a nulidade imposição de associar-se, bem como, da impropriedade do valor do débito apontado na exordial.

Contextualizada a lide de origem, primeiramente, a
quaestio
recursal que se impõe diz respeito a análise quanto a obrigatoriedade da recorrente em arcar com as cotas associativas exigidas.

Nesse passo, impende salientar que as associações, tais como a autora, não podem ser consideradas condomínios de acordo com a Lei nº 4.591/1964, uma vez que essa lei traz como pressuposto, dentre outras coisas, que a aquisição de uma fração ideal do terreno esteja vinculada à atividade de incorporação imobiliária.

Os loteamentos fechados se assemelham aos loteamentos regulamentados pela Lei nº 6.766/1979, que trata do parcelamento do solo urbano e, embora atendam aos mesmos requisitos urbanísticos de um loteamento convencional, possuem características distintas, como o acesso restrito às vias e espaços públicos para moradores e visitantes.

Anoto que com a inclusão do artigo 36-A (Lei nº 13.465/2017) na Lei nº 6.766/79, houve a positivação da possibilidade de formação de condomínio de fato, preceituando a referida norma ser juridicamente possível a existência de associações de proprietários de imóveis para fins de conservação, administração e manutenção entre os moradores.

Nesse passo, o Superior Tribunal de Justiça, em acórdão publicado em 22/05/2015 firmou, no Tema Repetitivo 882, a seguinte tese:

Tema 882, do STJ - As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram.

Anote-se que no referido julgamento, o colendo STJ analisou a questão da validade da cobrança de taxas de manutenção ou contribuição de qualquer natureza por parte de associações de moradores ou administradoras de loteamentos em relação a proprietários de imóveis que não são associados e não aderiram ao ato que instituiu esse encargo. Compreendeu, pois, que deve-se verificar a associação ou adesão ao ato que instituiu o encargo para que esse seja legal.

O Supremo Tribunal Federal, por seu turno, ao apreciar o Tema 492 da repercussão geral (RE n. 695911/SP) estabeleceu a seguinte tese sobre o assunto:

É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii)
no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis.
(Grifos nossos).

Do voto condutor do referido acórdão destaca-se o seguinte excerto:

Uma vez atendidos os requisitos previstos no art. 36-A, parágrafo único, da Lei nº 6.766/1979, com a redação dada pela Lei nº 13.465/2017, os atos constitutivos da administradora de imóveis vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com a sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis em loteamentos como decorrência da publicidade conferida à obrigação averbada no registro do imóvel. Reafirmo, portanto, que a Lei nº 13.465/2017, representa marco temporal em âmbito nacional para a definição da responsabilidade de cotização pelos titulares de direitos sobre lotes. (Grifos nossos).

Na hipótese, verifica-se que o imóvel foi adquirido pela apelante em 18/10/2015 (fl. 27 ID 5285230) e, portanto, anteriormente à edição do art. 36-A da Lei nº 6.766/1979, que foi incluído pela Lei nº 13.465/2017. Porém, destaca-se que as cobranças dizem respeito a período posterior a vigência dessa Lei, eis que os débitos surgiram a partir de abril de 2018. Nesse contexto, nos termos do que foi decidido pelos Tribunais Superiores, a legalidade da cobrança das taxas, neste caso, depende da verificação de que a requerida aderiu ao ato constitutivo da associação.

O conjunto probatório dos autos permite verificar que a ré/apelante, efetivamente, associou-se à autora, pois assinou escritura particular de promessa de compra e venda que, expressamente, preceitua a sua associação, bem como, assinou termo em separado, que consta à fl. 30 do ID 5285230, que consiste no termo de inscrição e compromisso da demandada/recorrente com a associação autora.

A verificação de que a recorrente vinculou-se à associação é ratificada, ainda, pela comprovação de que durante um considerável lapso temporal (outubro de 2015 a março de 2018), adimpliu regularmente com a taxa de manutenção.

Portanto, no presente caso, não se aplicam as teses firmadas pelo Supremo Tribunal Federal e pelo Superior Tribunal de Justiça, uma vez que não se trata de mera vinculação da autora à associação por ter adquirido um imóvel na área de abrangência de tal entidade, o que não poderia ser imposto aos antigos proprietários, por força do entendimento dos Tribunais Superiores.
Houve, em verdade,
vinculação expressa
da autora, tanto na assinatura do
ato de compra e venda do imóvel,
como na
assinatura, também de
instrumentalização
de
ato separado.

Quanto a alegação da apelante de que fora obrigada a se associar no compromisso de venda e compra por tratar-se de um contrato de adesão, observo que a autora teria a opção de não adquirir os direitos de compromissária compradora se não desejava, cumulativamente, aderir a associação que administra o loteamento.

Ademais, não foram produzidas provas do alegado vício de consentimento que tornasse nulo o contrato do qual a citada cláusula faz parte.

Ora, a autora é pessoa plenamente capaz e assinou de maneira livre os documentos, sem vício de consentimento demonstrado, de modo que, em observância a boa-fé contratual, não se pode admitir que renegue a sua própria manifestação, mormente quando durante considerável período de tempo, arcou com a taxa de manutenção de que ora questiona a validade.

Destarte, não se verifica a existência de nenhuma prática nula ou anulável a ser sanada pelo Poder Judiciário, sendo, portanto, devidas as taxas de manutenção objeto da lide.

Ultrapassado este ponto, alega a recorrente que o contrato foi rescindido no processo de número 0011984-71.2019.8.08.0048 e, nesse, ficou estabelecido que a responsabilidade da apelante pelo pagamento das taxas se limitaria a data de 05/05/2022. Porém, a recorrente busca a reforma da sentença também daquele processo, alegando que desde o início de 2018 tinha a intenção de rescindir o contrato, mas foi impedida pelas empresas requeridas daquela lide.

Requer, assim, o reconhecimento de que o contrato deve ser rescindido a partir da data em que a ação nº 0011984-71.2019.8.08.0048 foi proposta, levando em consideração os termos da decisão que antecipou os efeitos da tutela naqueles autos. Portanto, o período de responsabilidade da apelante pelo pagamento das taxas está condicionada à conclusão do processo de número 0011984-71.2019.8.08.0048.

Analisando o recurso de apelação do processo nº 0011984-71.2019.8.08.0048, consignou-se, quanto a rescisão do contrato, que:

(...) Compulsando detidamente os autos de origem, nota-se de maneira indene que a decisão de fls. 405/406 não antecipou os efeitos da tutela pretendida para declarar a rescisão contratual antecipada, mas tão somente deferiu “o pedido de tutela de urgência” para determinar
“a suspensão imediata do contrato firmado entre as partes, a partir da data da intimação das requeridas.”

Anoto que a rescisão antecipada do contrato sequer fora postulada na exordial, eis que liminarmente os autores postularam:

A concessão da tutela de urgência,
visando a imediata suspensão de cobranças de quaisquer valores decorrentes do contrato de compra e venda firmado,
eis que flagrante descumprimento das requeridas das previsões contratuais, seja referente as parcelas de quitação do contrato, seja referente a taxa de manutenção cobrada dos proprietários dos imóveis do Loteamento Aiphaville Jacuhy, devendo tais parcelas devidas a Associação Alphaville ser a partir dessa decisäo, suportadas integralmente pelas empresas Requeridas, sob pena de multa diana a ser arbitrada por este d. juízo.

A decisão que apreciou o pedido liminar, por sua vez, foi proferida nos seguintes termos:

Estando presentes, cumulativamente, os requisitos dispostos no art. 300 e ss, do CPC, DEFIRO o pedido de tutela de urgência pleiteado pelos requerentes para determinar:

a) a SUSPENSÃO IMEDIATA do contrato firmado entre as partes, a partir da data da intimação das requeridas, sendo este o momento formal em que tomarão ciência desta decisão;

b) que as requeridas se abstenham de promover a cobrança de quaisquer parcelas decorrentes do contrato;

c) que as requeridas se abstenham de incluir o nome dos demandantes nos órgãos de proteção ao crédito, sob pena de multa diária de R$ 2.000,00 (dois mil reais), até o limite do contrato entre as partes.

Nota-se, portanto, que não houve a declaração de rescisão antecipada do contrato, como pretendem fazer crer os apelantes/autores. Inclusive, é digno de nota que os autores postularam na lide que fosse averbada na matrícula do imóvel a existência do processo para que a rés ficassem impedidas de realizar qualquer ato expropriatório
1
.

Assim, a prosperar a alegação dos apelantes de que a rescisão deve ser reconhecida desde o momento da propositura da demanda, as requeridas seriam duplamente penalizadas, eis que estavam impedidas de comercializar o bem por força de pedido realizado pela parte e também sofreriam os efeitos de um provimento ex tunc, o que não de pode admitir, não carecendo de reforma a sentença neste ponto, devendo ser mantida a declaração de rescisão a data fixada na sentença, nos termos do artigo 473 do Código Civil.

Portanto, tendo a rescisão contratual se operado com efeitos ex nunc, por meio de sentença, permaneceu a apelante como proprietária e responsável pelo pagamento das taxas de manutenção advindas desta qualidade, como bem entendeu sentença recorrida.

Por fim, a

apelante impugnou os valores cobrados pela apelada, aduzindo que os cálculos que envolvem multa, juros e correção monetária, mas não fora demonstrado o motivo pelo qual essas cobranças seriam aplicáveis.

Analisando o Estatuto Social e o instrumento particular de compra e venda, colacionados aos autos, nota-se que esses possuem disposições específicas que regulam a taxa de manutenção e sua forma de cobrança.

A cláusula 6.1, do Instrumento Particular de Compra e venda, dispõe que:

6.1 - Taxas de Associação: A Associação Alphaville Jacuhy, definida no item 7 abaixo, efetuará mensalmente a cobrança de taxa, necessária para custear as despesas de manutenção e vigilância e demais atividades necessárias ao bom funcionamento do Loteamento e da Área de Lazer, CUJOS VALORES SERÃO FIXADOS DE ACORDO COM 0 PREVISTO NO ESTATUTO SOCIAL, composta na forma a seguir (taxa de manutenção):

(a) Valor variável correspondente a R$ 0,40 (quarenta centavos) por metro quadrado de área de terreno do lote, sendo concedido um desconto de 10% (dez por cento) quando tiver sido concluída construção sobre o lote.

Por sua vez, o Estatuto Social, dispõe:

Artigo 46 – Será cobrada dos associados titulares taxa mensal denominada taxa de manutenção, referente ao custeio das despesas com conservação em geral, vigilância, coleta de lixo, iluminação e outros itens necessários ou convenientes a manutenção do Aiphaville Jacuhy. A taxa de manutenção, cujos valores serão fixados pelo Conselho Diretor na forma deste Estatuto Social, será composta da forma a seguir:

(...)

Paragrafo segundo – Os valores que compõem a taxa de manutenção, e que perdurarão ate eventual revisão pelo Conselho Diretor, na forma do parágrafo terceiro em diante,
são aqueles definidos na ata de constituição da associação.
Tais valores serão reajustados desde a data do registro do Loteamento no Registro de Imóveis ate a data de conclusão das obras de infraestrutura de acordo
co
m
a variação acumulada pelo IGP-M, publicado pela Fundação Getúlio Vargas
. Após este período, a Associação poderá alterar os valores, suplementá-los ou revê-los, observado seu Estatuto Social. Na omissão, os reajustes ocorrerão no dia 01 de cada ano civil, levando-se em conta a variação ocorrida desde o último reajuste.

(...)

Artigo 50. No caso de não pagamento de qualquer valor devido a Associação, sobre os montantes devidos nos seus vencimentos, haverá o acréscimo de: (i) correção monetária calculada pro-rata die, conforme Parágrafo Primeiro abaixo; (ii) juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês ou fração; e (iii) multa a ser definida pelo Conselho Diretor.

Parágrafo Primeiro. A correção monetária será integral no dia de divulgação do Índice adotado e proporcional a cada dia, até nova divulgação, quando será integral, e assim sucessivamente. Salvo deliberação em contrário do Conselho Diretor, será aplicada a variação positiva e acumulada do Índice Geral de Preços de Mercado (IGP-M), publicado pela Fundação Getúlio Vargas, como indexador para cálculo da correção monetária, desde o vencimento dos valores em aberto ate seu efetivo pagamento à Associação.

Nota-se, portanto, que conforme disposição estatutária, os parâmetros para a taxa de manutenção são determinados pelo Conselho Diretor, levando em consideração o uso da área comum e a fração ideal de cada lote. Os valores são revisados e atualizados anualmente durante a Assembleia Geral, no momento da aprovação do orçamento a ser executado no próximo exercício.

À vista disso, os valores da taxa serão variáveis a cada ano, garantindo uma adequação às necessidades e demandas da associação, de modo que, não prospera o argumento da apelante no sentido de que não há embasamento jurídico para os reajustes nas taxas de rateio entre os anos de 2018 e 2019.

As Atas das Assembleias Gerais Ordinárias que constam nos autos demonstram a aprovação das propostas orçamentárias para os referidos anos demonstrando a razão da fixação de valores diferentes para cada exercício.

No que diz respeito aos juros, correção monetária e multa, nota-se que esses estão previstos no estatuto social, conforme demonstrado, de modo que não há que se falar em impropriedade de sua incidência, não sendo aplicável os juros e correção monetária pelo IGPM, uma vez que o Estatuto determina a incidência de juros de 1% (um por cento) ao mês.

Diante do exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação interposto para, no mérito,

N
EGO-LHE PROVIMENTO,
mantendo incólume a sentença recorrida.

Em razão do disposto no art. 85, §11, do CPC, diante do desprovimento do recurso, majoro a condenação da apelante ao pagamento de honorários advocatícios de 10% (dez por cento), percentual fixado na sentença, para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.

É como voto.

1
Despacho

1. Considerando o pedido dos requerentes de fls. 382-386, EXPEÇA-SE a certidão de ajuizamento desta ação, possibilitando aos requerentes a anotação desta ação junto à matrícula do bem imóvel objeto da lide, uma vez que este é ônus da parte.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanhar voto de relatoria

VOTO VOGAL: DESEMBARGADOR RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO

ACOMPANHO O VOTO PROFERIDO PELO EMINENTE DES. RELATOR