Tribunal: TJES
Processo: 5011917-63.2022.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão julgador: DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Propriedade
Data de julgamento: 2023-10-06

Ementa:
EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO. IMISSÃO NA POSSE. DECISÃO QUE CONCEDEU À PARTE REQUERENTE A POSSE PROVISÓRIA E EXCLUSIVA DO IMÓVEL DESCRITO NA INICIAL. DETERMINAÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE. PRELIMINAR DE SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA ACOLHIDA. RECURSO DA PARTE RECORRIDA CONHECIDO EM PARTE E DESPROVIDO. DECISÃO MANTIDA.

1) Preliminar de supressão de instância acolhida.
Os temas que merecem apreciação na segunda instância devem ser debatidos, a tempo e modo, na origem, em observância ao princípio do duplo grau de jurisdição, sob pena de supressão de instância.Portanto, não é possível a apreciação por este Tribunal acerca da (i)legitimidade passiva da parte agravante, já que não foi objeto de manifestação pelo d. Magistrado Singular.

2) Mérito.
Na decisão atacada por este instrumento, em suma, o Magistrado autorizou que a recorrida tivesse a fruição do bem fundamentando que não seria plausível que o requerido, ora recorrente, permaneça com a fruição do imóvel durante todo o trâmite processual, ainda mais considerando que a parte requerente comprovou o pagamento integral pelo imóvel, bem como a sua boa-fé na aquisição. Tal entendimento deve ser mantido, ao menos nesta fase processual, diante do cenário absolutamente complexo e peculiar da demanda em análise, notadamente sobre a possibilidade (muito plausível demonstrada pela instrução da demanda gênese) de ocorrência de vícios de tem o condão de macular a compra e venda entre o recorrente e a construtora.

3)
Recurso conhecido em parte e, na extensão da devolutividade, desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5011917-63.2022.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: JOSMAR BUTKOWSKY PEREIRA

AGRAVADO: GIACOMA FRASSON MANHAES

RELATOR(A):
DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA

Composição de julgamento: 030 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Relator / 031 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Vogal / 009 - Gabinete Des. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - Vogal
______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

Cuida-se de recurso de agravo de instrumento interposto por
JOSMAR BUTKOWSKY PE
em desfavor de decisão proferida pelo MM. Juiz da 2ª Vara Cível de Vila Velha, ES, que, nos autos de uma ação de imissão na posse, deferiu liminar em favor da ora agravada.

Em suas razões, o agravante alega, em síntese, que:
(i)
a recorrida não teria comprovado a quitação do bem, junto a empresa MAINTAM CONSTRUÇÕES, para fins de se legitimar para ser imitida na posse do local;
(ii)
teria adquirido o bem em litígio de boa-fé, “mediante ato jurídico perfeito, nos termos do que dispõe a lei civil e demais dispositivos infraconstitucionais atinentes ao Registro Imobiliário, bem como disposições constitucionais em defesa da propriedade e do ato jurídico perfeito, o imóvel descrito na exordial, devidamente registrado no R. 3-140- 419 e averbado na matrícula do imóvel junto ao Registro Geral de Imóveis no AV. 2-140.419”;
(iii)
“Há de se observar, mediante análise do contexto apresentado na peça exordial, que a lide é contra a empresa MAITAM CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA, e não prospera manter a lide envolvendo o Sr. Josmar Butkowsk, trazendo-lhe os incômodos de uma ação judicial, com prenotação de processo na matrícula do imóvel de sua propriedade, eis que não foi o Sr. Josmar Butkowsk quem deu causa ao evento danoso experimentado pela Agravada”;
(iv)
adquiriu o bem de boa-fé, sendo descabida qualquer medida, no caso, em seu desfavor, devendo, por isso, somente a construtora ser demanda em perdas e danos, na situação ventilada;
(v)
o contrato entabulado entre a recorrida e a construtora da conta que tal pacto será rescindido quando ocorrer “cessão ou promessa de cessão de direitos e obrigações deste contrato, sem anuência da outra parte. Constituição de qualquer ônus sobre o imóvel comprometido ou os respectivos direitos, sem anuência da outra parte”, o que se observaria, na situação em análise; Desse modo, invoca pela boa-fé como forma de interpretação do contrato, pugnando pelo conhecimento e provimento do recurso.

Decisão do eminente Desembargador Manoel Alves Rabelo no ID nº 3896317 indeferindo o pedido de atribuição de efeito suspensivo ao recurso.

Contrarrazões apresentadas no ID nº 4152339, pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

VOTO CONDUTOR

Preliminar de supressão de instância (arguida nas contrarrazões)

Preliminarmente, argui o recorrido
GIACOMA FRASSON MANHAES,
em suas contrarrazões que o apelo apresentado por
JOSMAR BUTKOWSKY PEREIRA
não deve ser parcialmente conhecido, em razão da supressão de instância, porquanto ausente qualquer alusão quanto à ilegitimidade passiva da parte agravante na decisão recorrida, aduzindo que tal questão deve ser discutida pelo juízo
a quo,
visto que estaria intrinsecamente relacionada ao mérito da ação originária.

Com razão a agravada.

Como se sabe, os temas que merecem apreciação na segunda instância devem ser debatidos, a tempo e modo, na origem, em observância ao princípio do duplo grau de jurisdição, sob pena de supressão de instância.

Portanto, não é possível a apreciação por este Tribunal acerca da (i)legitimidade passiva da parte agravante, já que não foi objeto de manifestação pelo d. Magistrado Singular.

Assim,
ACOLHO
a preliminar de supressão de instância arguída pela parte agravada e, como consequência,
NÃO CONHEÇO EM PARTE DO RECURSO.

VOTO - Mérito

Acolhida a preliminar de supressão de instância do recurso de agravo de instrumento, com a exclusão da devolutividade recursal quanto a (i)legitimidade da parte agravante, passo à apreciação do mérito.

Conforme brevemente relatado, cuida-se de recurso de agravo de instrumento interposto por
JOSMAR BUTKOWSKY PE
em desfavor de decisão proferida pelo MM. Juiz da 2ª Vara Cível de Vila Velha, ES, que, nos autos de uma ação de imissão na posse, deferiu liminar em favor da ora agravada.

Inicialmente, verifico o preenchimento dos requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal, notadamente pelo fato de cuidar de recurso interposto contra decisão que versa sobre tutela provisória (artigo 1.015, inciso I, do CPC) e por ter sido observada a regra do artigo 1.017 do CPC quanto à formação do instrumento, razão pela qual passo a analisar as teses recursais.

Em suas razões, o agravante alega, em síntese, que:
(i)
a recorrida não teria comprovado a quitação do bem, junto a empresa MAINTAM CONSTRUÇÕES, para fins de se legitimar para ser imitida na posse do local;
(ii)
teria adquirido o bem em litígio de boa-fé, “mediante ato jurídico perfeito, nos termos do que dispõe a lei civil e demais dispositivos infraconstitucionais atinentes ao Registro Imobiliário, bem como disposições constitucionais em defesa da propriedade e do ato jurídico perfeito, o imóvel descrito na exordial, devidamente registrado no R. 3-140- 419 e averbado na matrícula do imóvel junto ao Registro Geral de Imóveis no AV. 2-140.419”;
(iii)
“Há de se observar, mediante análise do contexto apresentado na peça exordial, que a lide é contra a empresa MAITAM CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA, e não prospera manter a lide envolvendo o Sr. Josmar Butkowsk, trazendo-lhe os incômodos de uma ação judicial, com prenotação de processo na matrícula do imóvel de sua propriedade, eis que não foi o Sr. Josmar Butkowsk quem deu causa ao evento danoso experimentado pela Agravada”;
(iv)
adquiriu o bem de boa-fé, sendo descabida qualquer medida, no caso, em seu desfavor, devendo, por isso, somente a construtora ser demanda em perdas e danos, na situação ventilada;
(v)
o contrato entabulado entre a recorrida e a construtora da conta que tal pacto será rescindido quando ocorrer “cessão ou promessa de cessão de direitos e obrigações deste contrato, sem anuência da outra parte. Constituição de qualquer ônus sobre o imóvel comprometido ou os respectivos direitos, sem anuência da outra parte”, o que se observaria, na situação em análise; Desse modo, invoca pela boa-fé como forma de interpretação do contrato, pugnando pelo conhecimento e provimento do recurso.

Em decisão lançada no ID nº 3896317, o Desembargador que me antecedeu neste gabinete indeferiu o pedido de atribuição de efeito suspensivo ao recurso.

Ao apreciar o pedido liminar recursal formulado peça preambular, o eminente Desembargador Manoel Alves Rabelo teceu as seguintes considerações acerca da controvérsia ora submetida a julgamento:

No caso, o agravante, atual proprietário do imóvel, o qual registrou por escritura pública, aduz que a imissão deferida na origem deve ser reformada, ao argumento de que ausentes os elementos jurídicos que a sustentem, no caso.

Nesta fase primária da instrução deste recurso, verifico temerário rever a posição adotada pelo MM. Juiz, sem proceder a oitiva da parte contrária.

Explico.

O Magistrado de Origem, desde o ano de 2017, por vislumbrar possível fraude na venda, pela construtora, ao ora recorrente, do imóvel em litígio, o tornou indisponível por decisão liminar, com o seguinte teor:

“a autora firmou compromisso de compra e venda de determinado imóvel com a requerida, em data de
março de 2012
, tendo quitado o respectivo preço;

a requerida, em data posterior (
janeiro/2015
), ofereceu o referido bem como “garantia hipotecária”;

a mesma requerida, também em data posterior ao contrato de promessa – e posteriormente à hipoteca – vendeu o imóvel a um terceiro em
março de 2016
.

Trata-se, é fácil de ver, de antiga prática do mercado imobiliário, que nos remonta às décadas de 1980 e 1990, contra a qual se acumularam milhares de éditos jurisdicionais que, enfim, culminaram com a
Súmula 308 do STJ
,
verbis
:

A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.
(Súmula 308, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 30/03/2005, DJ 25/04/2005, p. 384)

Muda-se, apenas, o personagem – antes, um “agente financeiro”, agora, um “médico” – mas permanece o mesmo e reprovável enredo, com as construtoras oferecendo, em garantia a empréstimos, imóveis objeto de negócios de promessa de compra e venda firmados anteriormente.

No caso dos autos, o cenário – digno das requintadas encenações atenienses – contempla o agravante de a construtora não ter se limitado a “apenas” hipotecar, mas, em avanço cênico surpreendente, também “alienou” o apartamento, cujo negócio – e agora o clímax, o zênite, o paroxismo das engenharias financeiras atuais – tem como “aquirente” ninguém menos que aquele mesmo “credor hipotecário”.

Sobre a contrariedade de tal desfecho, vale a lembrança do que a respeito dizia o sólido
Código Civil de 1916
, em seu
art. 475
, onde estava bem claro que seria considerada “nula”, a cláusula que autorizasse o credor hipotecário a ficar com o objeto da garantia, se a dívida não fosse paga no vencimento.

Hoje, com o vanguardeiro
Código Civil de 2002
, a mesma ideia é encontrada no
art. 1.365
, ao prescrever que
é nula a cláusula que autoriza o proprietário fiduciário a ficar com a coisa alienada em garantia, se a dívida não for paga no vencimento
.

Tanto antes, quanto agora, o que se pretendia – e ainda pretende-se – é evitar que o credor hipotecário tenha algo como uma “preferência” sobre o bem a ele ofertado em garantia, ofendendo – exatamente como ofendido está – direitos de outros credores da mesma devedora hipotecária.

Hora, pois, de concluir
, reconhecendo presentes os pressupostos da
verossimilhança
e da
urgência
que, enfim, autorizam a concessão da medida pretendida no item “3-Dos pedidos”, letra
b)
, ás fls.20 da inicial. Quanto os demais requerimentos de igual natureza, serão apreciados após o contraditório.

Ante o exposto
, DEFIRO a medida de urgência, tal como requerida no item “3-Dos pedidos”, letra
b)
, ás fls.20 da inicial, ordenado a averbação da indisponibilidade do bem descrito na inicial”.

Referida decisão foi confirmada por este TJES, através do seguinte julgado, por mim relatado:

AGRAVO DE INSTRUMENTO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA CONSTITUIÇÃO DE HIPOTECA PELA CONSTRUTORA APÓS A CELEBRAÇÃO DO COMPROMISSO ALIENAÇÃO POSTERIOR A TERCEIROS VIOLAÇÃO DA BOA-FÉ OBJETIVA DA RELAÇÃO CONTRATUAL SÚMULA 308 DO STJ - RECURSO DESPROVIDO.

1. Aplica-se ao caso o Enunciado nº 308 da Súmula do STJ A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.

2. Consoante a iterativa jurisprudência deste Tribunal, fere a boa-fé objetiva da relação contratual a atitude da construtora que primeiro celebra o compromisso de compra e venda de imóvel com o promissário-comprador, e depois onera-o com hipoteca em favor de terceiro, como no caso em testilha, independentemente da sua constituição jurídica como agente financeiro ou como pessoa jurídica ou física distinta.

3. Embargos de Declaração prejudicados.

4. Recurso desprovido. (TJES, Classe: Agravo de Instrumento, 035179004995, Relator : MANOEL ALVES RABELO, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 23/04/2018, Data da Publicação no Diário: 07/05/2018

Na decisão atacada por este instrumento, em suma, o Magistrado autorizou que a recorrida tivesse a fruição do bem, sob os seguintes fundamentos:

5. não por outras razões, e apreciando a petição da autora de fls.340-41 (prot.n.202000826515) proferi, às fls.343, decisão inibitória em face do mesmo requerido, relativamente às “alterações na divisão interna do imóvel”;

6. por fim, e assim concluo, a não menos importante circunstância de que “o imóvel se encontra concluído”, sendo, portanto, como dito, justo e equânime a conclusão de que disso se extrai, também trazida na petição em apreço, segundo a qual, “é de todo injusto que seja o requerido Josmar agraciado com a sua fruição” (op.cit., fls.358 dos autos).

Creio que diante do cenário absolutamente complexo e peculiar da demanda em análise, nos termos acima delineados, notadamente sobre a possibilidade (muito plausível demonstrada pela instrução da demanda gênese) de ocorrência de vícios de tem o condão de macular a compra e venda entre o recorrente e a construtora, que seja prudente, antes de proferir qualquer comando neste recurso, proceder a oitiva da parte contrária para, somente num juízo de valor mais profundo, analisar a questão ventilada na inicial deste instrumento.

Por isso, sem mais, INDEFIRO o pleiteado efeito suspensivo.

Nesta oportunidade, em que aprecio o presente feito sob um juízo de cognição mais profundo e mesmo após análise das contrarrazões apresentadas pela parte agravada,
não identifico razões para alterar o posicionamento registrado na referida decisão
, motivo pelo qual a ratifico em sua integralidade.

Perfilho ainda do mesmo entendimento do Magistrado Singular no sentido de que não seria plausível que o requerido, ora recorrente, permaneça com a fruição do imóvel durante todo o trâmite processual, ainda mais considerando que a parte requerente comprovou o pagamento integral pelo imóvel, bem como a sua boa-fé na aquisição.

Ante o exposto,
CONHEÇO EM PARTE
do recurso de agravo de instrumento interposto por
JOSMAR BUTKOWSKY PEREIRA
e, no tocante ao mérito, na extensão da devolutividade,
NEGO-LHE PROVIMENTO
, devendo permanecer incólume o
decisum
objurgado.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS VOGAIS

Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Acompanhou o voto da Relatora.

Des. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO (Vogal):

Eminentes Pares,

Trata-se de recurso de Agravo de Instrumento interposto por
JOSMAR BUTKOWSKY PEREIRA
contra a r. decisão proferida às fls. 366/370, que, nos autos da
ação ordinária
ajuizada por
GI
Á
COMA FRASSON MANHÃES
, deferiu a posse provisória (e exclusiva) do imóvel descrito na inicial em favor da requerente.

Em sessão pretérita, a eminente Relatora – Desª. Débora Maria Ambos Correa da Silva – proferiu voto no sentido conhecer parcialmente do recurso e, nesta parte, lhe desproveu, sob o fundamento, em suma, de que “
a parte requerente comprovou o pagamento integral pelo imóvel, bem como a sua boa-fé na aquisição
”.

Naquela oportunidade, o douto Desembargador Fabio Brasil Nery acompanhou o entendimento exposado pela Relatora.

Solicitei vista dos autos para melhor analisar a situação debatida, especialmente por ter sido Relator de demanda similar enquanto componente da c. Terceira Câmara Cível.

Pois bem.

Após a análise das provas acostadas aos autos e das teses apresentadas pelas partes que litigam no presente instrumento, apesar de me sensibilizar com a situação vivenciada pela recorrida que aparentemente adimpliu o valor do apartamento mas encontra-se sem usufruir da posse, entendo, de bom alvitre, reformar o pronunciamento vergastado, por entender prevaler o proprietário registral.

Como se sabe, para o deferimento da tutela de urgência pretendida pela parte autora, é necessário que esteja presente nos autos um substrato probatório mínimo, capaz de demonstrar a veracidade das suas alegações. Também, o requisito do perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo é condição
sine qua non
.

Em outras palavras, sob a ótica do Código de Processo Civil, tanto a tutela cautelar como a tutela antecipada serão concedidas quando os elementos trazidos aos autos pela parte convencerem o Juiz da
“probabilidade do direito”
, devendo ainda estar presente o
“perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo”
(CPC, art. 300).

Dissertando sobre os requisitos legais para a concessão da tutela jurisdicional provisória de urgência que, baseada em cognição sumária, visa amenizar os males do tempo e, assim, garantir a efetividade da tutela definitiva, ensina o doutrinado Fredie Didier Jr.:

“
A probabilidade do direito a ser provisoriamente satisfeito/realizado ou acautelado é a plausibilidade de existência desse mesmo direito. O bem conhecido
fumus boni iuris
(ou fumaça do bom direito). O magistrado precisa avaliar se há
'
elementos que evidenciem
'
a probabilidade de ter acontecido o que foi narrado e quais as chances de êxito do demandante
. (...)
A tutela provisória de urgência pressupõe, também, a existência de elementos que evidenciem o perigo que a demora no oferecimento da prestação jurisdicional (
periculum in mora
) representa para a efetividade da jurisdição e a eficaz realização do direito
.” (DIDIER JR., Fredie; BRAGA, Paula S. e OLIVEIRA, Rafael A. de. "Curso de Direito Processual Civil - Vol. 2" - 11ª ed. Salvador. Editora JusPodivm, 2016, p. 608/610)

Nesse mesmo sentido, Daniel Amorim Assumpção Neves assevera:

“
A tutela antecipada satisfaz, faticamente, o direito, e, ao fazê-lo, garante que o futuro resultado do processo seja útil à parte vencedora. Numa tutela antecipada de liberação imediata de medicamento, a satisfação fática gerada pela imediata entrega do medicamento ao autor serve para garantir que ao final da demanda a decisão de procedência seja útil. De que valeria a concessão do remédio somente em sede de tutela definitiva se o lapso temporal para tanto é suficiente para deteriorar de tal forma a saúde do autor a ponto de tornar a entrega do medicamento inútil
”.

(NEVES, Daniel Amorim Assumpção. "Novo Código de Processo Civil Comentado" - Salvador: Ed. JusPodivm, 2016, p. 462)

No caso em exame
, em cognição superficial apropriada a etapa preambular do processo de origem,
não vislumbr
razões para o deferimento da antecipação de tutela pretendida, pois reputo necessária a realização de uma maior dilação probatória
no que se refere
a alegação de uma simulação nos negócios jurídicos firmados pelos requeridos e a má-fé deles. Nesse sentido:

AGRAVO DE INSTRUMENTO.
AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C ANULAÇÃO DE ESCRITURA E REGISTRO E REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PEDIDO DE DECRETAÇÃO DE INDISPONIBILIDADE DA ÁREA DESCRITA NA INICIAL
. Alegação de pactuação de um contrato de permuta com a ré, porém afirmam os autores outorga de escritura de compra e venda, havendo, assim, uma desvirtuação do negócio jurídico.
Decisão de indeferimento da tutela antecipada. Inconformismo dos autores. Manutenção da decisão. Exame sobre a possibilidade de concessão da tutela provisória de urgência exige análise da probabilidade do direito, o perigo de dano e o risco ao resultado útil do processo, nos termos do art. 300 do CPC. Documentos anexados aos autos, por si só, não induzem a convicção do juízo, o que demanda uma cognição exauriente, calcada nos princípios constitucionais do contraditório e da ampla defesa.
No mais, as alegações sobre simulação do negócio jurídico demanda dilação probatória, de modo que não é possível afirmar, em análise perfunctória, o direito dos autores
. Ademais, os requisitos são cumulativos para a concessão da medida pleiteada. Dessa forma, como muito bem asseverado pelo magistrado
a quo
"em que pese a narrativa dos autores, verifico que além de simulação, houve possível sonegação tributária, eis que os autores alegam que receberam a quantia de r$500.000,00 (quinhentos mil reais) de sinal e na escritura de promessa de compra e venda, o valor constante é de r$220.000,00 (duzentos e vinte mil reais)". Ausência de verossimilhança. Desprovimento do recurso.
(TJRJ; AI 0033646-69.2018.8.19.0000; São João da Barra; Sexta Câmara Cível; Relª Desª Inês da Trindade Chaves de Melo; DORJ 15/07/2019; Pág. 216)

Ademais, tendo em vista que a própria parte autora afirma na exordial de origem que não levou a registro a promessa de compra e venda firmada com a construtora, aparentemente, o agravado
JOSMAR BUTKOWSKY PEREIRA
teria adotado todas as cautelas necessárias antes de adquirir o imóvel, já que este encontrava-se livre e desembaraçado.

Portanto, ao menos enquanto não produzida prova contundente acerca de eventual vício do negócio jurídico formalizado entre os requeridos, entendo que deve-se privilegiar o proprietário registral, posto que, uma vez não levada a registro a promessa de compra e venda firmada entre a autora e a construtora, esta produz efeitos
inter partes
.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO ANULATÓRIA DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA C/C REPARAÇÃO DE DANOS MORAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. DIREITO PESSOAL. IMÓVEL VENDIDO EM DUPLICIDADE. ANULAÇÃO DA SEGUNDA VENDA. IMPOSSIBILIDADE. BOA-FÉ DO TERCEIRO ADQUIRENTE
. DANO MORAL. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1.
A aquisição da propriedade imobiliária, por ato intra vivos, dá-se mediante registro do título translativo no cartório de registro de imóveis competente. Em decorrência do princípio da obrigatoriedade, que informa o sistema registral imobiliário, o registro é indispensável à aquisição da propriedade de bens imóveis e, contudo tem força probatória relativa, presumindo-se como titular dos direitos reais até prova em contrário, àquele em cujo nome estiver registrado no imóvel. Inteligência dos art. 1.125, inc. I, art. 1.226 e art. 1.245 todos do Código Civil, e artigos 167 e 176
caput
ambos da Lei de Registros Públicos. 2.
Não registrada a promessa de compra e venda, produzindo eficácia apenas entre as partes, não se pode desfazer a segunda alienação em obediência à boa-fé do segundo adquirente, cuja presunção não foi afastada pelo lesado
. 3. O sofrimento humano causado pelo ato ilício, magoando e menosprezando valores imensuráveis da pessoa honesta perante a sociedade. Os autores não se desincumbiram de seu ônus de prova (art. 373, inc. I do CPC), devendo a sentença recorrida permanecer em seu teor e fundamentação.
(TJMT; AC 0013995-95.2017.8.11.0004; Segunda Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Sebastião de Moraes Filho; Julg 09/11/2022; DJMT 11/11/2022)

__________________

APELAÇÃO.
AÇÃO ANULATÓRIA
. CERCEAMENTO DE DEFESA. PEDIDO GENÉRICO. PROVA IRRELEVANTE PARA O JULGAMENTO DO MÉRITO.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADA. ALIENAÇÃO POSTERIOR A TERCEIRO. REGISTRO REGULAR. VALIDADE. EFICÁCIA RELATIVA DO PRIMEIRO NEGÓCIO. BOA-FÉ DO TERCEIRO
. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. RESTITUIÇÃO DO VALOR PAGO. (...).
O contrato de promessa de compra e venda não tem efeitos translativos automáticos, produzindo efeitos apenas no campo obrigacional, com outorga ao adquirente adimplente do poder de exigir que o vendedor lhe transfira a propriedade do imóvel. Sem efeito translativo, a simples assinatura da promessa de compra e venda não altera a titularidade do imóvel, que segue no patrimônio do promitente vendedor, ou seja, segue sob domínio do vendedor que, então, continua com o poder de dispor do bem e de aliená-lo a terceiro. A promessa de compra e venda possui eficácia relativa, ou seja, só produz efeitos entre as partes contratantes, não sendo capaz de anular relação jurídica externa, firmada entre outras partes
. O recebimento em duplicidade pela negociação de imóvel enseja o dever do promitente vendedor, pelo menos, restituir o valor pago pelo primeiro promissário comprador.
(TJMG; APCV 5003876-85.2020.8.13.0470; Décima Quinta Câmara Cível; Rel. Des. Octávio de Almeida Neves; Julg. 03/11/2022; DJEMG 09/11/2022)

________________

APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS
.(...) 2.
VENDA DE IMÓVEL EM DUPLICIDADE. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA ORIGINÁRIO NÃO REGISTRADO. DIREITO PESSOAL. PERDAS E DANOS. MÁ-FÉ DO ADQUIRENTES POSTERIORES NÃO DEMONSTRADA
.
O compromisso de compra e venda não levado à averbação à margem do registro imobiliário competente reveste-se de natureza de mero direito pessoal, sem qualquer eficácia real. Sendo assim,
in casu
, não registrada a promessa de compra e venda originária do autor, seus efeitos obrigacionais vinculam apenas os sujeitos concretamente envolvidos, não ensejando, destarte, o desfazimento da alienação posterior a adquirentes de boa-fé, sobretudo à míngua de demonstração de quaisquer das situações de anulabilidade previstas na legislação substantiva, especialmente a má-fé, que não se presume
. Pretensões autorais de nulidade do negócio jurídico e cancelamento do correlato registro devidamente rejeitadas. Sentença inalterada no capítulo. (...)
(TJGO; AC 0267656-23.2015.8.09.0071; Sexta Câmara Cível; Relª Desª Sandra Regina Teodoro Reis; Julg. 18/04/2022; DJEGO 20/04/2022; Pág. 5271)

Pelo exposto, pedindo vênias à e. Relatora e aqueles que comungam do mesmo entendimento,

CONHEÇO
do recurso
e
DOU
-
LHE
PROVIMENTO
para indeferir o pedido de tutela de urgência formulado na origem.

É como voto.

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO. IMISSÃO NA POSSE. DECISÃO QUE CONCEDEU À PARTE REQUERENTE A POSSE PROVISÓRIA E EXCLUSIVA DO IMÓVEL DESCRITO NA INICIAL. DETERMINAÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE. PRELIMINAR DE SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA ACOLHIDA. RECURSO DA PARTE RECORRIDA CONHECIDO EM PARTE E DESPROVIDO. DECISÃO MANTIDA.

1) Preliminar de supressão de instância acolhida.
Os temas que merecem apreciação na segunda instância devem ser debatidos, a tempo e modo, na origem, em observância ao princípio do duplo grau de jurisdição, sob pena de supressão de instância.Portanto, não é possível a apreciação por este Tribunal acerca da (i)legitimidade passiva da parte agravante, já que não foi objeto de manifestação pelo d. Magistrado Singular.

2) Mérito.
Na decisão atacada por este instrumento, em suma, o Magistrado autorizou que a recorrida tivesse a fruição do bem fundamentando que não seria plausível que o requerido, ora recorrente, permaneça com a fruição do imóvel durante todo o trâmite processual, ainda mais considerando que a parte requerente comprovou o pagamento integral pelo imóvel, bem como a sua boa-fé na aquisição. Tal entendimento deve ser mantido, ao menos nesta fase processual, diante do cenário absolutamente complexo e peculiar da demanda em análise, notadamente sobre a possibilidade (muito plausível demonstrada pela instrução da demanda gênese) de ocorrência de vícios de tem o condão de macular a compra e venda entre o recorrente e a construtora.

3)
Recurso conhecido em parte e, na extensão da devolutividade, desprovido.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Por maioria de votos, conhecer em parte o recurso, e, nesta parte, negar-lhe provimento, nos termos do voto da Relatora.