Tribunal: TJES
Processo: 0029031-92.2018.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO
Órgão julgador: TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Despesas Condominiais
Data de julgamento: 2023-07-26

Ementa:
EMENTA
:
APELAÇÃO CÍVEL –

AÇÃO DE
EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL
–
ACOLHIMENTO DOS EMBARGOS À EXECUÇÃO – INEXIGIBILIDADE DE PARTE DO VALOR EXECUTADO – ADIMPLEMENTO DA FRAÇÃO RESTANTE
–
RECURSO DESPROVIDO.

1.
Reconhecida a inexigibilidade de parte da dívida executada e o adimplemento de outra fração nos autos dos embargos à execução, afigura-se acertado o pronunciamento que extinguiu o feito executivo diante da desconstituição do título que a amparava.

2.
Recurso desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
0029031-92.2018.8.08.0048
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: CONDOMINIO DO SHOPPING MESTRE ALVARO
APELADO: JOHNNY JIHEI TANAKA
RELATOR(A):TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

EMENTA
:
APELAÇÃO CÍVEL –

AÇÃO DE
EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL
–
ACOLHIMENTO DOS EMBARGOS À EXECUÇÃO – INEXIGIBILIDADE DE PARTE DO VALOR EXECUTADO – ADIMPLEMENTO DA FRAÇÃO RESTANTE
–
RECURSO DESPROVIDO.

1.
Reconhecida a inexigibilidade de parte da dívida executada e o adimplemento de outra fração nos autos dos embargos à execução, afigura-se acertado o pronunciamento que extinguiu o feito executivo diante da desconstituição do título que a amparava.

2.
Recurso desprovido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 009 - Gabinete Des. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO

Composição de julgamento: 009 - Gabinete Des. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - Relator / 020 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal / 028 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal
VOTOS VOGAIS
020 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar
028 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL
Nº
0029031
-
92
.201
8
.8.08.00
48

APELANTE
:
CONDOMÍNIO DO SHOPPING MESTRE ÁLVARO

APELADOS: JOHNNY JIHEI TANAKA E OUTRA

RELATOR: DES. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO

VOTO

Como relatado, cuidam os autos de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
CONDOMÍNIO DO SHOPPING MESTRE ÁLVARO
contra a r. sentença de fls. 91/93-verso, integrada às fls. 107/108-verso que, nos autos da ação de execução de título extrajudicial ajuizada em face de
JOHNNY JIHEI TANAKA E OUTRA
, julgou extinto o processo, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, para declarar nula

a execução por ausência de exigibilidade do título aos executados referente às despesas condominiais com vencimento em julho/2015, setembro a dezembro/2015, janeiro/2016 a setembro/2016 – unidades nº 510 e 511 – Torre 2A, de acordo com o art. 803, I, do CPC e declarar a quitação dos débitos da Unidade nº 510, Torre 2A: setembro/2017 e novembro/2018; e Unidade 511, Torre 2A: novembro/2018, na forma do art. 904, inc. I do CPC.

Em suas razões de fls. 110/121, o apelante pugna pela reforma da r. sentença, sob o argumento, em síntese, de que (i) a ação se encontra embasada em título executivo extrajudicial certo, líquido e exigível, sendo, portanto, válida e regular, não tendo que se falar em nulidade; e (ii) a obrigação é
propter rem,
de modo que os apelados devem responder pelas taxas condominiais mesmo antes da entrega das chaves pela construtora.

Contrarrazões apresentadas às fls. 125/134.

Compulsando os autos, observo que a presente ação de execução de título extrajudicial fora ajuizada pelo
CONDOMÍNIO DO SHOPPING MESTRE ÁLVARO LTDA
em face de
TATY DE SOUZA FUKUDA TANAKA
e
JOHNNY JIHEI TANAKA
, visando o adimplemento do débito representado por despesas condominiais referentes as unidades nº 510 e 511 – Torre 2A, no valor de R$ 27.783,10 (vinte e sete mil setecentos e oitenta e três reais e dez centavos).

Citados, os executados apresentaram embargos à execução, autuados sob o nº 0018602-32.2019.8.08.0048, os quais foram
acolhidos

para,
via de consequência,
declarar (i)
a inexigibilidade das despesas condominiais
referente aos meses de julho/2015, setembro a dezembro/2015, janeiro/2016 a setembro/2016 – unidades 510 e 511 – torre 2A, em relação aos embargantes; (ii)
a quitação das despesas condominiais
referente aos meses de setembro/2017 e novembro/2018 em relação a unidade imobiliária nº 510 – torre 2A; (iii) a quitação da despesa condominial referente ao mês de novembro/2018 em relação a unidade imobiliária nº: 511 – torre 2A.

Diante do acolhimento dos embargos, a presente execução foi julgada extinta “
pois os débitos com vencimento em
julho/2015, setembro a dezembro/2015, janeiro/2016 a setembro/2016 – unidades 510 e 511 – Torre 2A
eram inexigíveis em relação aos executados, nos termos do art. 803, inc. I do CPC; assim como houve quitação dos débitos com vencimento em setembro de 2017 e novembro de 2018, nos termos do art. 904, inc. I do CPC
”.

Delineadas tais considerações, registro que o embargado interpôs recurso de apelação nos autos dos embargos à execução, tenda esta c. Terceira Câmara Cível o desprovido, mantendo a sentença supramencionada.

Desse modo, sendo mantido o reconhecimento da inexigibilidade de parte da dívida executada e do adimplemento de outra fração, afigura-se acertada a decisão proferida pelo juízo singular que extinguiu o feito executivo diante da desconstituição do título que a amparava.

Ademais, a questão alusiva à possibilidade de cobrança de taxas condominiais antes da entrega das chaves do imóvel ao seu proprietário, foi devidamente tratada no julgamento do apelo interposto nos autos dos embargos à execução, conforme excerto do voto condutor do acórdão a seguir transcrito:

“Sobre a cobrança de taxas condominiais, o Colendo Superior Tribunal de Justiça se manifestou no sentido de que a efetiva posse do comprador do imóvel dá-se com a entrega das chaves, dando azo à cobrança da taxa condominial.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. AÇÃO INDENIZATÓRIA PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. DISTRATO. REVISÃO. POSSIBILIDADE. TAXAS CONDOMINIAIS. ENTREGA DAS CHAVES. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. 1. (...).
2. "Segundo a jurisprudência desta Corte, o promitente comprador só passa a ser responsável pelas despesas de condomínio a partir da efetiva posse, o que se dá com a entrega das chaves pela construtora" (AgInt no REsp 1.839.746/RS, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/05/2020, DJe de 08/05/2020)
3. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo exame, conhecer do agravo e desprover o recurso especial.

(AgInt no AREsp n. 1.924.382/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 10/10/2022, DJe de 21/10/2022.)

__________________

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. PROMITENTE COMPRADOR. NECESSIDADE DE POSSE EFETIVA DO BEM IMÓVEL. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte é no sentido de que
o promitente comprador só passa a ser responsável pelas despesas de condomínio a partir da efetiva posse, o que se dá com a entrega das chaves pela construtora
. 2. Agravo interno desprovido. (STJ; AgInt-REsp 1.688.135; Proc. 2017/0183695-5; DF; Terceira Turma; Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze; Julg. 01/04/2019; DJE 09/04/2019)
grifei

Inclusive, este Tribunal de Justiça já se manifestou da mesma maneira em diversas hipóteses, dentre as quais cito as seguintes:

4.
O promitente comprador somente é responsável pelos encargos condominiais após a sua imissão na posse do imóvel
. (...)

(TJES; Apl 0013877-87.2010.8.08.0024; Primeira Câmara Cível; Rel. Des. Fabio Clem de Oliveira; Julg. 10/09/2019; DJES 20/09/2019)

_______________________

(...)

2 - mérito: A taxa

condominial e a despesa de IPTU são obrigações que devem ser assumida pelo comprador a partir da entrega das chaves, uma vez que, antes do referido momento, os imóveis se encontram sob a disponibilidade exclusiva do promitente vendedor, cabendo a este, por consequente, o pagamento de tais despesas. 3 - ainda que o atraso na entrega das chaves do imóvel tenha se dado por culpa do apelado, ante a inadimplência ou mora no registro no cri do contrato de financiamento, tais fatos não alteram o entendimento de que a responsabilidade pela taxa

condominial permanece com a vendedora/construtora, pois é ela que detém a efetiva posse

do imóvel. 4 -
o apelado não é obrigado a pagar as despesas condominiais no período em que não havia se imitido na posse

do imóvel. Não tem o comprador o domínio direto sobre o imóvel. É somente com a posse

que o promitente comprador/apelado passa a usufruir dos serviços prestados pelo condomínio, o que justifica a sua contribuição
. (...)
(TJES; Apl 0026011-35.2014.8.08.0048; Quarta Câmara Cível; Rel. Des. Walace Pandolpho Kiffer; Julg. 01/04/2019; DJES 10/04/2019)

Os Tribunais Pátrios também adotam o referido entendimento, senão vejamos:

PROCESSO CIVIL. CIVIL. CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL NA PLANTA. ENTREGA. PRORROGAÇÃO. ATRASO. AUSÊNCIA DE CONTROVÉRSIA. REVISÃO. CLÁUSULA PENAL (0,5%). ANTECIPAÇÃO DE PERDAS E DANOS. PREVISÃO NO CONTRATO. RECURSO IMPROVIDO. 1. Evidente a existência de relação de consumo, segundo dogmática dos artigos 2º e 3º, caput, do Código de Defesa do Consumidor, na ação que busca a reparação de danos pelo descumprimento de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel em construção, firmado entre os autores e a empresa ré. 2. Se vendedoras não entregaram o imóvel no prazo acordado, mister a revisão do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes. 3. A simples expedição da carta de habite-se não elide a mora da vendedora, se a efetiva entrega do imóvel postergou-se por mais de 3 (três) meses. 4. Afasta-se alegação de inadimplência da requerente, após expedição da carta de habite-se, haja vista submissão a cronograma da instituição financeira para liberação do financiamento utilizado para quitação da última parcela do preço do imóvel.
5. A dívida decorrente da taxa condominial tem natureza propter rem. No entanto, é da construtora o ônus pelo pagamento de taxa condominial anterior à entrega efetiva das chaves ao adquirente de imóvel novo. Precedentes
. 6. Negou-se provimento ao recurso.
(TJDF; APC 00046.19-42.2016.8.07.0001; Ac. 128.0807; Sétima Turma Cível; Relª Desª Leila Arlanch; Julg. 02/09/2020; Publ. PJe 18/09/2020)

___________________

LEGITIMIDADE. RÉ ROSSI RESIDENCIAL S/A QUE DETÊM LEGITIMIDADE PARA FIGURAR NO POLO PASSIVO DA DEMANDA. EMPRESAS DEMANDADAS QUE PERTENCEM AO MESMO GRUPO ECONÔMICO. Cadeia de fornecedores caracterizada. Incidência do art. 28, § 2º, do CDC. Aplicabilidade da Teoria da Aparência. Preliminar afastada. Apelação Cível. Indenização. Atraso na entrega da imóvel. Demora injustificada. Entraves administrativos. Fato de terceiro. Percalços alegados que não se mostravam imprevisíveis. Incidência da Súm. 161/TJSP. Inadimplemento configurado. Lucros cessantes devidos. Autor que ficou privado de exercer a posse sobre a unidade adquirida. Inadimplemento da obrigação assumida pelas rés que impediu que o compromissário comprador deixasse de pagar aluguel ou que obtivesse renda com a colocação do imóvel em locação. Aplicabilidade da Súmula nº 162/TJSP. Rejeição da pretensão dos autores que implicaria o enriquecimento ilícito da ré. Arbitramento de percentual sobre os valores pagos. Inadmissibilidade. Fixação de percentual sobre o valor total do contrato que melhor reflete o valor locativo do imóvel.
Taxa condominial e tributos. Responsabilidade das rés pelo período anterior à entrega das chaves. Adquirente que somente se torna responsável pelo pagamento das despesas incidentes sobre o imóvel após a disponibilização física deste. Natureza propter rem das obrigações. Autor que não era possuidor do imóvel antes de junho de 2013. Legitimidade das rés para responder pelo pagamento de valores correspondentes a. Período anterior.
Recurso, nesta parte, improvido. Termo inicial do cômputo dos lucros cessantes. Alteração. Validade do prazo de tolerância de 180 dias (Súm. 164/TJSP). Dano moral. Inocorrência. Autor que não foi afetado em sua esfera extrapatrimonial. Incidentes envolvendo atraso na entrega de imóvel que se tornaram relativamente comuns. Atraso não superior a dois anos. Mero aborrecimento. Indenização afastada. Recurso, nesta parte, provido. Sucumbência. Reconhecimento da sucumbência parcial e recíproca. Partes que arcarão com o pagamento das custas e despesas processuais na proporção de 70% para as rés e 30% para o autor, em vista do decaimento deste em menor grau. Honorários advocatícios. Arbitramento em 20% sobre o valor da condenação (art. 85, § 2º, do CPC), observando-se, para cada parte, a mesma proporção supramencionada.
(TJSP; AC 1026992-42.2014.8.26.0114; Ac. 13756721; Campinas; Segunda Câmara de Direito Privado; Rel. Des. José Joaquim dos Santos; Julg. 16/07/2020; DJESP 24/07/2020; Pág. 2655)

Assim, denota-se que a r. sentença decidiu, à luz do entendimento jurisprudencial, corretamente.”

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso interposto e, no mérito,
NEGO-LHE PROVIMENTO
.

Via de consequência, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais para 12% (doze por cento) do valor atualizado da causa, observada a proporção da sucumbência estabelecida na sentença.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)