Tribunal: TJES
Processo: 5004512-10.2021.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão julgador: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Tutela de Urgência; Promessa de Compra e Venda; Compra e Venda
Data de julgamento: 2023-05-15

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO EM
TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA ANTECIPADA EM CARÁTER ANTECEDENTE
.
IMÓVEL RESIDENCIAL
.
QUITAÇÃO DO PREÇO
. SÚMULA N. 308, STJ. URGÊNCIA DEMONSTRADA. RECURSO PROVIDO.
1 – A Súmula n.º 308/STJ estabelece que "
a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel
". 2 - A jurisprudência majoritária tem entendido que restando comprovado que houve o pagamento integral do preço pela parte adquirente/consumidora, faz ela jus à obtenção da escritura definitiva do bem, sendo responsabilidade do credor hipotecário e da vendedora/construtora o cumprimento da obrigação de fazer de providenciar a baixa do respectivo gravame. 3 – O simples decurso do prazo de 03 (três) anos desde a conclusão da obra não descarateriza a urgência, considerando a atual intenção de venda do imóvel e o tempo necessário para a tentativa de resolução extrajudicial da controvérsia, bem como os inegáveis atrasos decorrentes da pandemia da Covid 19. 4 - Agravo de Instrumento provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
5004512-10.2021.8.08.0000
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
AGRAVANTE: DOMINGOS LOPES DO AMARAL e outros
AGRAVADO: LORENGE SPE 147 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA
RELATOR(A):ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA

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EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO EM
TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA ANTECIPADA EM CARÁTER ANTECEDENTE
.
IMÓVEL RESIDENCIAL
.
QUITAÇÃO DO PREÇO
. SÚMULA N. 308, STJ. URGÊNCIA DEMONSTRADA. RECURSO PROVIDO.
1 – A Súmula n.º 308/STJ estabelece que "
a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel
". 2 - A jurisprudência majoritária tem entendido que restando comprovado que houve o pagamento integral do preço pela parte adquirente/consumidora, faz ela jus à obtenção da escritura definitiva do bem, sendo responsabilidade do credor hipotecário e da vendedora/construtora o cumprimento da obrigação de fazer de providenciar a baixa do respectivo gravame. 3 – O simples decurso do prazo de 03 (três) anos desde a conclusão da obra não descarateriza a urgência, considerando a atual intenção de venda do imóvel e o tempo necessário para a tentativa de resolução extrajudicial da controvérsia, bem como os inegáveis atrasos decorrentes da pandemia da Covid 19. 4 - Agravo de Instrumento provido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 020 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

Composição de julgamento: 020 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Relator / 001 - Gabinete Des. MANOEL ALVES RABELO - MANOEL ALVES RABELO - Vogal / 012 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
001 - Gabinete Des. MANOEL ALVES RABELO - MANOEL ALVES RABELO (Vogal)
Acompanhar
012 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

QUARTA CÂMARA CÍVEL

AGRAVO DE INSTRUMENTO N.º 5004512-10.2021.8.08.0000

AGRAVANTE
: DOMINGOS LOPES DO AMARAL E ROSIMERI VIGUINI DO AMARAL

AGRAVADA
: LORENGE SPE 147 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA

RELATOR
:
DESEMBARGADOR

ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

VOTO

Trata-se de Agravo de Instrumento

em razão da decisão por meio da qual o MM Juiz indeferiu a tutela de urgência requerida na Tutela Provisória de Urgência Antecipada em Caráter Antecedente (Proc. nº 5002135-73.2021.8.08.0030) ajuizada pelos Agravantes.

Os Agravantes, em sede de “Tutela Provisória de Urgência Antecipada em Caráter Antecedente” (Proc. nº 5002135-73.2021.8.08.0030), requereram a concessão de medida liminar para que se determine que a Agravada outorgue a escritura pública de compra e venda das unidades identificadas nos contratos firmados entre as partes (apartamento e vaga de garagem), registradas no Cartório do 1º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Linhares, inteiramente livres e desembaraçadas de quaisquer ônus ou gravames de qualquer natureza, sob pena de multa diária.

O MM Juiz prolatou a decisão recorrida indeferindo o pedido e destacando que:

Analisando os documentos acostados a inicial, verifico que a documentação juntada pela parte autora é tendente a comprovar suas alegações, quais sejam os documentos de ID supracitados e os de ID 7474722 e 7474725, que comprovam a quitação dos débitos.

Entretanto, é importante ressaltar que restaram transcorridos aproximadamente 03 (três) anos desde a conclusão da obra em que foram adquiridos um apartamento e uma vaga de garagem, objetos da demanda, neste momento correndo o prazo para a lavratura da escritura de compra e venda dos imóveis por parte da construtora, dessa forma, não há o que se falar em perigo da demora.

Portanto, deve-se ressaltar que não restou preenchido um dos requisitos essenciais referentes à concessão das tutelas de urgência, nos termos do art. 300, CPC.

Seguiu-se o presente Agravo de Instrumento.

Com relação à probabilidade do direito, como reconhecido pelo Juízo
a quo
, “
a documentação juntada pela parte autora é tendente a comprovar suas alegações, quais sejam os documentos de ID supracitados e os de ID 7474722 e 7474725, que comprovam a quitação dos débitos
”.

A Súmula n.º 308/STJ estabelece que "
a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel
".

A mencionada súmula protege o consumidor que, após a quitação final do imóvel, tem a expectativa de poder exercer plenamente seu direito de propriedade.

A jurisprudência majoritária tem entendido que restando comprovado que houve o pagamento integral do preço pela parte adquirente/consumidora, faz ela jus à obtenção da escritura definitiva do bem, sendo responsabilidade do credor hipotecário e da vendedora/construtora o cumprimento da obrigação de fazer de providenciar a baixa do respectivo gravame. Neste sentido:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSO CIVIL. HIPOTECA EM FAVOR DA CEF. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE RESIDENCIAL EM CONDOMÍNIO. DIRETO COM A CONSTRUTORA, SEM INTERVENIÊNCIA DA CEF. APLICAÇÃO DA SÚMULA 308/STF
. 1. O entendimento desta Corte é no sentido de não admitir que o financiamento bancário com garantia de hipoteca, sob qualquer forma de contratação, impeça que o adquirente da unidade imobiliária quitada tenha acesso à escritura pública do imóvel, à transferência do bem para seu nome e à baixa da hipoteca. 2. Agravo interno não provido (STJ, AgInt no REsp n. 1.935.088/PB, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 14/12/2021, DJe de 22/4/2022).

DIREITO CIVIL APELAÇÃO CÍVEL IMÓVEL RESIDENCIAL DADO POR CONSTRUTORA EM HIP
O
TECA A AGENTE FINANCEIRO PAGAMENTO À VISTA PRESERVAÇÃO DA BOA-FÉ DO ADQUIRENTE BAIXA DO GRAVAME ADEQUAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS EQUIDADE RECURSO CONHECIDO E PROVIDO PARCIALMENTE
. 1 Segundo a Súmula 308 do STJ, A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel (Súmula 308, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 30/03/2005, DJ 25/04/2005, p. 384). 2 A única ressalva feita pelo STJ quanto à aplicação do entendimento sumulado diz respeito aos imóveis comerciais, os quais não se submetem em nenhuma hipótese ao Sistema Financeiro de Habitação, não se assemelhando, portanto, ao caso concreto, haja vista que o bem objeto do contrato tem natureza residencial. 3 Todavia, o imóvel objeto da lide foi adquirido à vista perante construtora, oportunidade na qual, por óbvio, não foi comunicada nem autorizada a hipoteca e cessão fiduciária dos créditos, devendo ser preservada a boa-fé do adquirente, que comprovou o bem livre de ônus. [...] (TJES, Apelação, 011170074733, Relator: DES. JANETE VARGAS SIMÕES, PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 02/04/2019, Data da Publicação no Diário: 23/04/2019).

O deferimento da antecipação dos efeitos da tutela recursal pressupõe, ainda, a demonstração de risco de dano grave advindo da manutenção dos efeitos da decisão agravada.

In casu
, vislumbro a presença de risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação decorrente da ausência de outorga da escritura definitiva, na medida que sua falta obsta o exercício pleno do direito de propriedade.

Os Agravantes comprovaram que o imóvel foi posto à venda (ID 7474747), sendo notório que a falta da escritura definitiva prejudica a concretização de um eventual negócio, além de reduzir o seu valor de mercado.

O simples decurso do prazo de 03 (três) anos desde a conclusão da obra não descarateriza a urgência, considerando a atual intenção de venda do imóvel e o tempo necessário para a tentativa de resolução extrajudicial da controvérsia, bem como os inegáveis atrasos decorrentes da pandemia da Covid 19.

Desse modo, as razões recursais são suficientes para justificar a reforma da decisão recorrida.

DO EXPOSTO,
dou provimento ao Agravo de Instrumento.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)