Tribunal: TJES
Processo: 0001121-40.2019.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão julgador: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Antecipação de Tutela / Tutela Específica; Rescisão / Resolução; Provas em geral
Data de julgamento: 2023-04-25

Ementa:
ACÓRDÃO

APELAÇ
ÃO CÍVEL
–
DIREITO CIVIL
–
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
–
INADIMPLEMENTO DA COMPRADORA
–
COMPROVAÇÃO
–
JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE – CERCEAMENTO DE DEFESA – NÃO OCORRÊNCIA – FARTA PROVA DOCUMENTAL – SUFICIÊNCIA PARA O JULGAMENTO DA DEMANDA – NOTIFICAÇÃO JUDICIAL – DESNECESSIDADE – MORA
EX RE
– ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL – AFASTAMENTO – REINTEGRAÇÃO DE POSSE – CONSECTÁRIO DA
RESCISÃO CONTRATUAL
–
PRETENSA
INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS – ACOLHIMENTO
–
ABALO MORAL INDENIZÁVEL
NÃO IDENTIFICADO
–
RECURSO

CONHECIDO
E

PARCIALMENTE PROVIDO
.

1.
A produção das provas é destinada a formar o livre convencimento motivado do magistrado, a quem compete indeferir as diligências inúteis ou meramente protelatórias (CPC., art. 370, parágrafo único). Na situação dos autos, em se tratando de demanda que busca a rescisão contratual com base no inadimplemento, a farta prova documental acostada aos autos revela-se suficiente para o deslinde da controvérsia, restando afastado o cerceamento de defesa.

2.
Verifica-se a desnecessidade de notificação judicial prévia para o desfazimento do contrato de promessa de compra e venda celebrado entre particulares quando consta do próprio instrumento a data do vencimento para o pagamento do preço ajustado pelo imóvel, a partir da qual considera-se em mora o inadimplente, independentemente de notificação ou interpelação.

3.

Deve ser afastada, também, a tese de adimplemento substancial, considerando, principalmente, que os documentos acostados às fls. 88/92, aliados ao montante de R$1.000,00 (mil reais) reconhecido como paga pelo autor, revelam que a compradora pagou ao vendedor a quantia de R$122.762,00 (cento e vinte e dois mil, setecentos e sessenta e dois reais), quando o preço ajustado pelo imóvel foi de R$216.000,00 (duzentos e dezesseis mil reais), nos termos da documentação acostada aos autos.

4.
A mera substituição de títulos de crédito emitidos paga pagamento do preço do imóvel não pode ser considerada novação objetiva, instituto que pressupõe a contração de uma nova dívida para extinguir e substituir a anterior, o que claramente não é o caso dos autos, em que o débito com origem no contrato restou intacto, ocorrendo, tão somente, a substituição dos meios de pagamento.

5.
No tocante à titularidade do imóvel, verifica-se que embora conste da matrícula a propriedade de ROSIMERE ABUD DE OLIVEIRA e JOSE CLEZER DE OLIVEIRA, o autor comprova que adquiriu o bem destes mediante contrato de promessa de compra e venda integralmente quitado, o que o autoriza a dispor sobre o apartamento.

6.
Embora pertinente a medida de imediata reintegração de posse do autor no imóvel enquanto efeito decorrente da rescisão contratual diante da patente inadimplemento da compradora, merece acolhimento a irresignação da requerente quanto à necessidade de apuração das benfeitorias úteis e necessárias comprovadamente realizadas em sede de liquidação de sentença, sob pena de configuração de enriquecimento ilícito do autor.

7
.
Recurso conhecido e provido em parte.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
2ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº
0001121-40.2019.8.08.0021
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: MONICA PIRAJA GOMES RODRIGUES
APELADO: EDVALDO ALVES DE SOUZA
RELATOR(A):FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

ACÓRDÃO

APELAÇ
ÃO CÍVEL
–
DIREITO CIVIL
–
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
–
INADIMPLEMENTO DA COMPRADORA
–
COMPROVAÇÃO
–
JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE – CERCEAMENTO DE DEFESA – NÃO OCORRÊNCIA – FARTA PROVA DOCUMENTAL – SUFICIÊNCIA PARA O JULGAMENTO DA DEMANDA – NOTIFICAÇÃO JUDICIAL – DESNECESSIDADE – MORA
EX RE
– ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL – AFASTAMENTO – REINTEGRAÇÃO DE POSSE – CONSECTÁRIO DA
RESCISÃO CONTRATUAL
–
PRETENSA
INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS – ACOLHIMENTO
–
ABALO MORAL INDENIZÁVEL
NÃO IDENTIFICADO
–
RECURSO

CONHECIDO
E

PARCIALMENTE PROVIDO
.

1.
A produção das provas é destinada a formar o livre convencimento motivado do magistrado, a quem compete indeferir as diligências inúteis ou meramente protelatórias (CPC., art. 370, parágrafo único). Na situação dos autos, em se tratando de demanda que busca a rescisão contratual com base no inadimplemento, a farta prova documental acostada aos autos revela-se suficiente para o deslinde da controvérsia, restando afastado o cerceamento de defesa.

2.
Verifica-se a desnecessidade de notificação judicial prévia para o desfazimento do contrato de promessa de compra e venda celebrado entre particulares quando consta do próprio instrumento a data do vencimento para o pagamento do preço ajustado pelo imóvel, a partir da qual considera-se em mora o inadimplente, independentemente de notificação ou interpelação.

3.

Deve ser afastada, também, a tese de adimplemento substancial, considerando, principalmente, que os documentos acostados às fls. 88/92, aliados ao montante de R$1.000,00 (mil reais) reconhecido como paga pelo autor, revelam que a compradora pagou ao vendedor a quantia de R$122.762,00 (cento e vinte e dois mil, setecentos e sessenta e dois reais), quando o preço ajustado pelo imóvel foi de R$216.000,00 (duzentos e dezesseis mil reais), nos termos da documentação acostada aos autos.

4.
A mera substituição de títulos de crédito emitidos paga pagamento do preço do imóvel não pode ser considerada novação objetiva, instituto que pressupõe a contração de uma nova dívida para extinguir e substituir a anterior, o que claramente não é o caso dos autos, em que o débito com origem no contrato restou intacto, ocorrendo, tão somente, a substituição dos meios de pagamento.

5.
No tocante à titularidade do imóvel, verifica-se que embora conste da matrícula a propriedade de ROSIMERE ABUD DE OLIVEIRA e JOSE CLEZER DE OLIVEIRA, o autor comprova que adquiriu o bem destes mediante contrato de promessa de compra e venda integralmente quitado, o que o autoriza a dispor sobre o apartamento.

6.
Embora pertinente a medida de imediata reintegração de posse do autor no imóvel enquanto efeito decorrente da rescisão contratual diante da patente inadimplemento da compradora, merece acolhimento a irresignação da requerente quanto à necessidade de apuração das benfeitorias úteis e necessárias comprovadamente realizadas em sede de liquidação de sentença, sob pena de configuração de enriquecimento ilícito do autor.

7
.
Recurso conhecido e provido em parte.

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: VISTOS, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores que integram a Colenda a Segunda Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, na conformidade da ata e das notas taquigráficas da sessão, à unanimidade de votos, CONHECER do recurso de apelação cível mas, no mérito, DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO, nos termos do voto proferido pelo eminente relator.

Órgão julgador vencedor
: 017 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

Composição de julgamento: 017 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Relator / 027 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal / 030 - Gabinete Des. RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - Vogal
VOTOS VOGAIS
027 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
030 - Gabinete Des. RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO (Vogal)
Acompanhar

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL Nº
0001121-40.2019.8.08.0021

DATA DA SESSÃO: 04/04/2023

APELANTE: MONICA PIRAJA GOMES RODRIGUES

APELADO: EDVALDO ALVES DE SOUZA

Advogado do(a) APELANTE: JOSE LAURO LIRA BARBOSA - ES8421-A

Advogado do(a) APELADO: RAPHAEL RIBEIRO SANCHES - ES13275-A

RELATOR: O SR. DESEMBARGADOR FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

RELATÓRIO

O SR. DESEMBARGADOR FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (RELATOR):-

Cuidam os autos de recurso de apelação cível interposto por
MÔNICA PIRAJÁ GOMES RODRIGUES
em face da r. sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível de Guarapari/ES, que, nos autos da “ação de rescisão contratual com pedido de tutela antecipada” ajuizada em seu desfavor por
EDVALDO ALVES DE SOUZA
, julgou procedente o pedido contido na inicial para decretar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes, relativo ao apartamento nº 303, do Edifício Rúbia, situado na Avenida Beira Mar, nº 2022, Praia do Morro, Guarapari (ES), bem como para condenar a requerida ao pagamento das seguintes verbas (i) multa contratual no importe de 10% (dez por cento) do valor pago por ela, com autorização de retenção do referido valor; (ii) despesas pendentes sobre o imóvel (taxas condominiais, impostos e afins), devidas no período da posse dela sobre o apartamento; (iii) aluguéis mensais, devidos nos meses de inadimplência; e (iv) honorários contratuais.

Em suas razões recursais (fls. 306/342), a parte apelante alega, em síntese, que:
(I)
a sentença é nula, pois ocorreu o julgamento antecipado do mérito, tão logo foi indeferida a assistência judiciária gratuita para os fins de manejo de reconvenção, com fundamento apenas nas alegações sustentadas pelo autor da demanda, sem oportunizar a produção de novas provas pelas partes;
(II)
“não tendo havido prévia interpelação do autor para, em 15 dias, purgar a mora do contrato de compra e venda mediante Cartório de Registro de Títulos e Documentos, tampouco judicialmente, não é possível a rescisão ou o desfazimento do compromisso de compra e venda do imóvel pela iniciativa do promitente-vendedor” (fl. 311);
(III)
“ao afastar a retenção por benfeitorias ou até mesmo afastar o direito ao ressarcimento das obras necessárias que redundaram em significativa valorização do imóvel, o R. Julgado, pecou, pois, caso materializado, promoverá o enriquecimento de um em detrimento de outro” (fl. 314);
(IV)
“a maior parte das benfeitorias realizadas, ocorreram decorrente de severa infiltração que passou a comprometer a estrutura da caixa d’água do prédio, instalada sobre o segundo andar do apartamento objeto da presente, e principalmente para localizar e estancar o vazamento da instalação hidráulica que comprometeu o primeiro andar” (fl. 323);
(V)
“o julgado incorreu em erro ao excluir da somatória apontada na sentença o valor de R$ 30.000,00 indicado pelo próprio credor na Planilha de fl. 45, representado por R$ 25.000.00 pagos em 5 parcelas de R$ 5.000,00 cada, em moeda corrente nacional, e um cheque reapresentado no valor de R$ 5.000,00” (fl. 327);
(VI)
“não há que se afastar a tese do adimplemento substancial do contrato, haja vista que o crédito do Apelado corresponde a exatos 21,88% do combinado, na forma dos títulos apontados pelo credor às f. 36/43” (fl. 329);
(VII)
“o apartamento vendido, simplesmente não poderia ser entregue à Apelante, uma vez que no fólio real o que existe registrado é um apartamento de dois quartos, que se encontra registrado em nome de ROSIMERE ABUD DE OLIVEIRA e JOSE CLEZER DE OLIVEIRA, através de contrato assinada sabe-se lá por quem, o que impossibilita o adimplemento do contrato por parte do Apelado, fazendo emergir a figura da exceção do contrato não cumprido” (fl. 332);
(VIII)
houve novação não considerada pela r. sentença de primeiro grau; e que
(IX)
“merece reforma o julgado, para que, previamente à desocupação do imóvel, seja realizada a apuração do saldo contratual, além de que seja estabelecido por este E. Tribunal, o parâmetro de correção incidente sobre os valores pagos pela apelante em decorrência do contrato rescindido, que devem ser restituídos pela apelada e o momento e forma em que esta devolução deve ocorrer” (fl. 335).

Contrarrazões recursais ofertadas às fls. 367/376, pela manutenção da sentença recorrida.

É o relatório. Cumpra-se a determinação contida no artigo 934, do Código de Processo Civil
[1]
.

Desembargador
FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

Relator

*

O SR. ADVOGADO RICARDO FERNANDES BARBOSA:-

Cumprimento esta egrégia Turma, na pessoa do presidente e demais pares, procuradora de justiça, colegas de profissão, serventuários e acadêmicos.

Tive a oportunidade de despachar com os nobres julgadores que compõem esta câmara.

E eu falo aqui pela apelante e recorrente que é requerida em um processo de rescisão de compra e venda de um imóvel.

E ressaltou-se dos autos que a cliente recorrente apelante pagou, pelo preço do imóvel, o valor equivalente a 80% do bem.

Repita-se, a apelante pagou por 80% do bem, objeto da rescisão contratual.

O nosso primeiro pleito insurge contra a ausência de notificação prévia da promissória ou compradora, pois, de fato, no processo não houve qualquer interpelação, seja por cartório, seja por AR, e-mail, por judicial, não houve a notificação prévia da promissória ou compradora do imóvel, havendo, assim, a carência de ação nos termos do Decreto Lei nº 7.4569.

E também cito, na oportunidade, um julgado do eminente desembargador, na oportunidade de substituto, relatoria do desembargador Dair, que, substituído pelo desembargador Rodrigo, na qual se trata da apelação 035-12011-0800.

Peço licença para ler um trecho do julgado, que diz: “A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que, mesmo na falta de registro de compromisso de compra e venda do imóvel, não se dispensa prévia interpelação para a Constituição in mora do devedor”.

Cito também, julgado, recente julgado, de 25 de maio de 2022, de relatoria da Lavra, do eminente desembargador Jorge do Nascimento Viana, nos autos do processo 000-790-130-2018-808-0021.

Nos termos da pacífica jurisprudência desta Egrégia Corte o desfazimento do contrato de promessa de compra e venda exige a prévia interpelação do devedor para a Constituição in mora.

Bom, como dito anteriormente, não há nos autos qualquer documento que encaminhe ou que notifique, ou que constitua a promissária ou a compradora in mora.

E, na oportunidade, entendo, inclusive de forma técnica, que isso prejudica a mora, logicamente, a título de liquidação de sentença, que será um trecho à frente, que eu vou falar para Vossa Excelência, mas, sem essa notificação in mora, não se sabe qual é a data da mora da devedora, para que ela se possa, para que possa ter uma liquidação segura nos autos.

Entendo que a carência, que a ausência da interpelação ou da Constituição in mora é caso da improcedência da demanda.

Há também uma questão, Excelências, em relação ao cerceamento de defesa por conta do direito de retenção das benfeitorias realizadas no imóvel.

Por duas oportunidades.

Inicialmente, por conta das obras que foram feitas durante o decorrer do contrato.

E uma segunda oportunidade, não só o direito de retenção, como também o ressarcimento pelas benfeitorias.

No caso do direito de retenção, entendemos já restar prejudicado, porém, a indenização pelas benfeitorias é caso de apreciação e de necessária apreciação por esta Câmara, em virtude do equilíbrio contratual, de se equilibrar o desfazimento do contrato e o status quo antes que foi devolvido às partes.

Ou seja, e evitar o enriquecimento ilícito da parte do promitente vendedor, que obteve vultosa obra no seu imóvel, obras necessárias que decorreram de uma inundação no prédio, o prédio, o apartamento, o imóvel do contrato, objeto dos autos, é na parte superior do prédio.

Houve uma inundação decorrente das fortes chuvas de Guarapari, as paredes se deterioraram, havia comprometimento do imóvel, dos imóveis abaixo, da estrutura do prédio, e nesse sentido foi necessário aplicar uma obra, porém, referida a obra, aconteceu em sede de embargos de declaração, já havia sentenciados autos, já haviam sido sentenciados, e na oportunidade requeremos como fato superveniente essa questão, que é a indenização, inclusive a retenção por benfeitorias, mas também a indenização para que se evite que a parte que recebeu novamente o imóvel se aproveite dessas obras sem qualquer custo, evitando assim o enriquecimento ilícito do apelado.

Outro ponto de nossa apelação diz respeito aos valores quitados pela apelante.

Neste turno, eu trago aqui a Vossa Excelência, que mesmo reconhecido na sentença como um fato incontroverso, o pagamento do sinal, do valor de R$ 30 mil, esse valor não constou da somatória na sentença, ele foi excluído da somatória dos valores pagos pela apelante.

Na sentença, peço vênia aqui para ler uma parte da sentença, a magistrada de Piso assim se manifesta, R$30 mil representado por 6 cheques de R$ 5 mil cada um, ponto.

Sobre eles, não há controvérsia, considerando que o requerente admite o pagamento delas, e efetivamente o requerente admitiu o pagamento dessas verbas nas folhas 45 dos autos, quando apresentou a tabela dos pagamentos pela recorrente.

Foram apurados os pagamentos juntados com a compensação, que estão às folhas 89/92, se eu não me engano 88/92, porém esse valor de R$ 30 mil incontroverso nos autos restou excluído da sentença, e aqui a gente pede reforma da sentença para incluir referido o pagamento em virtude do tempo que já foi realizado, ele se mostra bastante significativo para cliente que perdeu, de fato, o seu apartamento depois de pago 80%, volto a repetir, do preço do bem.

Havíamos ainda o pedido de adimplemento substancial do contrato, em virtude do pagamento de 80%, 78.12%.

E neste item, quero ressaltar que, apesar das alegações dos autos, de ausência de pagamento de IPTU, para que se possa auferir ali a substancialidade do pagamento, a recorrente vinha pagando o IPTU no curso do processo.

Foi realizado um acordo com a administradora, estavam sendo pagos em dia os pagamentos de IPTU, e foram cessados apenas após a aprovação da sentença, que refez o contrato.

Logicamente, não há por que continuar com o pagamento de um bem que foi revisto de um contrato que foi extinto, e já deu ao promissário comprador o abatimento dessas verbas que estavam em aberto. Poucas verbas, não eram todas, estavam em acordo.

Há também uma sugestão em relação à exceção do contrato não cumprido, Excelência.

Veja bem, o apartamento vendido pela promissária compradora e apelado, não constava em seu nome no fólio real, no cartório de registro geral de imóveis não há, não consta, e até o final do processo, na 1ª Instância, não havia qualquer registro de que o promissário compradora fosse efetivo proprietário no fólio real da comarca de Guarapari.

O apartamento vendido pelo apelante não estava em seu nome, e até o momento, ainda ao que se parece, não está, não posso confirmar essa afirmação, porém, até a sentença dos autos, efetivamente não estava em nome do promissário comprador.

E por fim, Excelências, e não menos importante, nós temos o pleito de devolução, o pleito da devolução do status qual antes a ambas as partes.

A ausência na sentença da declaração dos direitos da apelante, de quem pagou 80% do valor do bem, traz iminente prejuízo ao promissário-comprador, pois, como é de entendimento do STJ. Peço aqui licença novamente para ler um trecho: “No provimento judicial que decreta a rescisão ou a nulidade contratual, está ínclito o direito de devolução das quantias eventualmente adiantadas pelos contratantes, independentemente de requerimentos expressos nesse sentido, sob pena de enriquecimento sem causa. (Ministro Marco Aurélio Belize, terceira turma, Resp.16.114.15, de origem do Paraná).

E trago outro julgado a entendimento dessa Corte Superior, que a rescisão contratual implica no retorno das partes ao status quo ante, com a devolução dos valores pagos, se for o caso, com os devidos abatimentos.

Nesse caso, a sentença não trouxe parâmetros a respeito da devolução dos valores pagos, os valores despendidos pela promissória compradora, pela apelante.

E, nesse sentido, a gente roga a este tribunal para que seja equilibrada essa situação, essa relação jurídica, o desfazimento da relação jurídica seja equilibrado para ambas as partes, evitando, assim, o enriquecimento de uma das partes em detrimento da outra.

Por fim, a parte apelante, abre mão do pedido de anulação da sentença por cerceamento de direito de defesa em virtude da ausência de apuração das benfeitorias, requerendo o pedido alternativo que seja realizado em liquidação de sentença às benfeitorias que foram realizadas no apartamento.

E obrigado pela oportunidade, novamente, é um prazer estar com Vossas Excelências. Muito bem, agradeço.

*

O SR. DESEMBARGADOR JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (NO EXERCIO DA PRESIDÊNCIA):-

Muito bem, agradeço, parabenizo o douto advogado, doutor Ricardo Fernandes Barbosa pela sustentação empreendida na tribuna.

Vamos agora à parte apelada, doutor Rafael Ribeiro Sanches, prazo regimental à disposição.

*

O SR. ADVOGADO RAPHAEL RIBEIRO SANCHES:-

Boa tarde, Excelências.

Como o colega bem expôs, este processo versa sobre uma rescisão de contrato de promessa de compra e venda por inadimplência do valor ajustado.

Isso daí é controverso, o valor não foi pago.

Em vez de devolver o apartamento, a parte preferiu manter-se litigando e entregar esse apartamento aos patronos dela durante o curso do processo.

Os patronos também não entregaram o apartamento, não pagaram a diferença do valor, preferiram permanecer no apartamento.

Reformaram o apartamento da forma que lhes foi mais cômoda, trocaram o piso, derrubaram a parede. E agora eles pedem a indenização por benfeitorias.

É importante destacar, Excelências, que não há foto nos autos dessas benfeitorias.

Não há um comparativo de antes e depois. A título de benfeitoria, eles querem incluir uma dedetização contra Cupim.

Tem registros na administradora do imóvel que foi negado acesso
à prestadores de serviço para consertar o telhado, que estava vazando em razão de chuva.

Então, eu acredito que diante das escolhas tomadas pela parte recorrente e requerida, não há direito de indenização de benfeitorias.

Não é cabível que se condene o dono de um apartamento, que se sagrou dono desse apartamento depois do provimento da sentença, indenizar a parte que ficou com o apartamento por serviços que foram necessários à mera manutenção do imóvel.

Diversamente do que consta na sentença, o valor pago também não foi de 120 e poucos mil. Foi de R$ 88.762,000,00 A juíza foi induzida a erro.

Alguns comprovantes de pagamento foram considerados em duplicidade.

Mas isso não vale a pena a gente recorrer, porque a parte recorrente não vai ter saldo para quitar essa dívida.

Durante o tempo que a recorrente permaneceu na posse do imóvel, e os seus advogados também, não houve pagamento de IPTU.

Tem uma dívida acumulada na prefeitura de mais de 11 mil reais, porque não foi pago IPTU. Também tem uma dívida acumulada com o condomínio de mais de 37 mil reais.

Durante todo esse período foi pago muito pouco de IPTU.

A sentença aprecia adequadamente “os direitos” decorrentes da rescisão do contrato.

A juíza menciona expressamente que a parte vencedora, o autor tem direito de reter os valores pagos pela recorrida, por causa de todas essas outras despesas que foram geradas no curso do processo.

Então quem pode reter tem que pagar alguma coisa.

Sobre a teoria do adimplemento relevante do contrato, cabe a Vossas Excelências analisar se isso não fere o princípio da segurança jurídica, ou o princípio do
pacta sunt servanda
.

Se essa tese prosperar, qualquer cidadão vai ter que aceitar da quitação para outra pessoa, mediante o recebimento de cerca de 80% do valor acordado em um contrato qualquer.

E sobre a suposta necessidade de notificação prévia do devedor, eu quero destacar, Excelências, que esse contrato previa data e valor dos pagamentos sem qualquer ajuste.

O contrato foi feito, as parcelas foram ajustadas, mediante entrega de títulos executivos, cheques e notas promissórias com datas ajustadas.

A requerida sempre soube quando vencia a sua dívida, o valor exato da sua dívida, e que ela esteve in mora.

Ela não se preocupou em purgar essa mora, diante de todo o tempo, até presente data não houve essa preocupação.

A última parcela deveria ter sido paga em 2015.

E a jurisprudência atual do STJ sobre esse tema é que em casos tais, quando há a data e o valor a ser pago, trata-se de obrigação positiva, líquida e com termo.

Então, o mero vencimento já constitui de pleno direito a mora do devedor. Era isso,

Excelências.

*

O SR. DESEMBARGADOR JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (NO EXERCICIO DA PRESIDÊNCIA):-

Igualmente agradeço a participação do Douto advogado Raphael Ribeiro Sanches.

Concedo a palavra ao eminente

e culto Desembargador Relator.

*

RETORNO DOS AUTOS

O SR. DESEMBARGADOR FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (RELATOR):-

Senhor Presidente, respeitosamente, peço o retorno dos autos.

Kfm*

CONTINUAÇÃO DO JULGAMENTO: 11/04/2023

ADIAMENTO

O SR. DESEMBARGADOR FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (NO EXERCÍCIO DA PRESIDÊNCIA) :-

Senhores, tenho informação que este processo está adiado embora, tenha informação de que tem pedido de preferência.

*

gvg*

CONTINUAÇÃO DO JULGAMENTO: 18/04/2023

V O T O

(RETORNO DOS AUTOS)

O SR. DESEMBARGADOR FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (RELATOR):-

Conforme relatado, cuidam os autos de recurso de apelação cível interposto por
MÔNICA PIRAJÁ GOMES RODRIGUES

em face da r. sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível de Guarapari/ES, que, nos autos da “ação de rescisão contratual com pedido de tutela antecipada” ajuizada em seu desfavor por
EDVALDO ALVES DE SOUZA
, julgou procedente o pedido contido na inicial para decretar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes, relativo ao apartamento nº 303, do Edifício Rúbia, situado na Avenida Beira Mar, nº 2022, Praia do Morro, Guarapari (ES), bem como para condenar a requerida ao pagamento das seguintes verbas (i) multa contratual no importe de 10% (dez por cento) do valor pago por ela, com autorização de retenção do referido valor por parte do autor até a apuração do saldo existente entre as partes; (ii) despesas pendentes sobre o imóvel (taxas condominiais, impostos e afins), devidas no período da posse dela sobre o apartamento; (iii) aluguéis mensais, devidos nos meses de inadimplência; e (iv) honorários contratuais.

Em suas razões recursais (fls. 306/342), a parte apelante alega, em síntese, que:

(I)
a sentença é nula, pois ocorreu o julgamento antecipado do mérito, tão logo foi indeferida a assistência judiciária gratuita para os fins de manejo de reconvenção, com fundamento apenas nas alegações sustentadas pelo autor da demanda, sem oportunizar a produção de novas provas pelas partes;
(II)
“não tendo havido prévia interpelação do autor para, em 15 dias, purgar a mora do contrato de compra e venda mediante Cartório de Registro de Títulos e Documentos, tampouco judicialmente, não é possível a rescisão ou o desfazimento do compromisso de compra e venda do imóvel pela iniciativa do promitente-vendedor” (fl. 311);
(III)
“ao afastar a retenção por benfeitorias ou até mesmo afastar o direito ao ressarcimento das obras necessárias que redundaram em significativa valorização do imóvel, o R. Julgado, pecou, pois, caso materializado, promoverá o enriquecimento de um em detrimento de outro” (fl. 314);
(IV)
“a maior parte das benfeitorias realizadas, ocorreram decorrente de severa infiltração que passou a comprometer a estrutura da caixa d’água do prédio, instalada sobre o segundo andar do apartamento objeto da presente, e principalmente para localizar e estancar o vazamento da instalação hidráulica que comprometeu o primeiro andar” (fl. 323);
(V)
“o julgado incorreu em erro ao excluir da somatória apontada na sentença o valor de R$ 30.000,00 indicado pelo próprio credor na Planilha de fl. 45, representado por R$ 25.000.00 pagos em 5 parcelas de R$ 5.000,00 cada, em moeda corrente nacional, e um cheque reapresentado no valor de R$ 5.000,00” (fl. 327);
(VI)
“não há que se afastar a tese do adimplemento substancial do contrato, haja vista que o crédito do Apelado corresponde a exatos 21,88% do combinado, na forma dos títulos apontados pelo credor às fls. 36/43, já fulminados pela prescrição, inclusive, o que, certamente fulminam a pretensão autoral” (fl. 329);
(VII)
“o apartamento vendido, simplesmente não poderia ser entregue à Apelante, uma vez que no fólio real o que existe registrado é um apartamento de dois quartos, que se encontra registrado em nome de ROSIMERE ABUD DE OLIVEIRA e JOSE CLEZER DE OLIVEIRA, através de contrato assinada sabe-se lá por quem, o que impossibilita o adimplemento do contrato por parte do Apelado, fazendo emergir a figura da exceção do contrato não cumprido” (fl. 332);
(VIII)
houve novação não considerada pela r. sentença de primeiro grau; e que
(IX)
“merece reforma o julgado, para que, previamente à desocupação do imóvel, seja realizada a apuração do saldo contratual, além de que seja estabelecido por este E. Tribunal, o parâmetro de correção incidente sobre os valores pagos pela apelante em decorrência do contrato rescindido, que devem ser restituídos pela apelada e o momento e forma em que esta devolução deve ocorrer” (fl. 335).

Na instância originária, o apelado
EDVALDO ALVES DE SOUZA
ajuizou ação de rescisão contratual em desfavor da recorrente
MÔNICA PIRAJÁ GOMES RODRIGUES
, com quem celebrou contrato de promessa de compra e venda do apartamento 303, do Edifício Rúbia, localizado na Av. Beira Mar, na Praia do Morro, Município de Guarapari, com o preço ajustado em R$216.000,00 (duzentos e dezesseis mil reais).

Argumenta que passados quase sete anos da assinatura do contrato a compradora somente pagou o valor de R$88.762,00 (oitenta e oito mil, setecentos e sessenta e dois reais) pelo imóvel, ou seja, nem a metade do preço acordado.

Assim, considerando o inadimplemento, pugnou o autor pela retomada do imóvel, conforme facultado pelo instrumento, assim como pela incidência da multa prevista de 10% (dez por cento) do valor total do contrato, diante da culpa da requerida pela rescisão.

Após a apresentação de réplica à contestação e à constatação do não pagamento das custas processuais relativas à reconvenção, a magistrada de primeiro grau proferiu a sentença ora recorrida, com o julgamento da procedência dos pedidos autorais.

Como é cediço, a produção das provas é destinada a formar o livre convencimento motivado do magistrado, a quem compete indeferir as diligências inúteis ou meramente protelatórias (CPC., art. 370, parágrafo único).

Na situação dos autos, em se tratando de demanda que busca a rescisão contratual com base no inadimplemento, a farta prova documental acostada aos autos revela-se suficiente para o deslinde da controvérsia, restando afastado o cerceamento de defesa.

Superado o ponto, verifica-se a desnecessidade de notificação judicial prévia para o desfazimento do contrato de promessa de compra e venda celebrado entre particulares quando consta do próprio instrumento a data do vencimento para o pagamento do preço ajustado pelo imóvel, a partir da qual se considera em mora o inadimplente, independentemente de notificação ou interpelação. Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO LIMINAR DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS E COBRANÇA DE ARRENDAMENTO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO ESPECÍFICA QUANTO À CONSTITUIÇÃO EM MORA. REJEIÇÃO. MORA "EX RE". DESNECESSIDADE. INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 6. 6.766/1979 QUE TRATA DE PARCELAMENTO DE SOLO URBANO. OBSERVÂNCIA PACTA SUNT SERVANDA. RECURSO PROVIDO. SENTENÇA CASSADA, COM RETORNO DOS AUTOS PARA PROSSEGUIMENTO. Tratando-se de contrato de compra e venda de imóvel rural e, havendo data marcada para o vencimento, a mora se dá automaticamente, sem a necessidade da interpelação do credor. É a regra dies interpellat pro homine, ou o dia interpela em lugar do homem, sendo totalmente desnecessária a notificação para fins de constituição em mora, sobretudo neste caso concreto, em que embora desnecessária foi expedida notificação prévia, que, acabou por atingir o fim de constituição em mora (TJMT; AC 1000949-88.2018.8.11.0003; Primeira Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Sebastião Barbosa Farias; Julg 04/10/2022; DJMT 06/10/2022),

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA (IMÓVEL). AÇÃO DE COBRANÇA. INADIMPLEMENTO POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR. MULTA COMPENSATÓRIA CABÍVEL. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO. DESNECESSIDADE. MORA EX RE. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICÁVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. HONORÁRIOS. REFORMA DA SENTENÇA PARA AFASTAR A SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE DO PAGAMENTO DO ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA EM FAVOR DO RÉU. 1. Da multa compensatória. Hipótese dos autos em que a multa compensatória veio expressamente prevista no contrato entabulado entre as partes. Porém, não obstante a existência de previsão contratual, cuida-se, em verdade, de regra inócua, considerando que houve estipulação de pagamento de prestações mensais e sucessivas, previamente acordadas entre as partes. Caso em que no momento em o réu deixou de pagar os valores devidos já sabia, pelo contrato, que estava em mora, tratando-se de mora ex re, que independe de notificação, decorrendo do próprio vencimento estipulado. Além disso, a notificação foi regularmente efetuada pelo credor, sendo que o fato do demandado não ter sido localizado, não tem o condão de afastar incidência da multa compensatória. 2. Do alegado inadimplemento substancial. Considerando que a pretensão inicial se limita à cobrança das parcelas inadimplidas pelo réu, ora apelante, não há se falar em adimplemento substancial do contrato entabulado entre as partes, até porque não está se buscando a resolução do contrato, mas tão somente a cobrança dos valores devidos pelo réu. 3. Dos honorários. Hipótese dos autos em que o autor/apelado não é beneficiário da AJG, razão pela qual deve ser afastada a suspensão da exigibilidade do pagamento do ônus sucumbencial. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA (TJRS; AC 5003598-60.2021.8.21.0039; Viamão; Décima Sétima Câmara Cível; Relª Desª Rosana Broglio Garbin; Julg. 25/08/2022; DJERS 01/09/2022).

Deve ser afastada, também, a tese de adimplemento substancial, considerando, principalmente, que os documentos acostados às fls. 88/92 – notas promissórias resgatadas junto ao comprador –, aliados ao montante de R$1.000,00 (mil reais) reconhecido como pago pelo autor, demonstram que a compradora pagou ao vendedor a quantia de R$122.762,00 (cento e vinte e dois mil, setecentos e sessenta e dois reais), quando o preço ajustado pelo imóvel foi de R$216.000,00 (duzentos e dezesseis mil reais), nos termos do instrumento de fls. 24/27.

Outrossim, a mera substituição de títulos de crédito emitidos paga pagamento do preço do imóvel não pode ser considerada novação objetiva, instituto que pressupõe a contração de uma nova dívida para extinguir e substituir a anterior, o que claramente não é o caso dos autos, em que o débito com origem no contrato restou intacto, ocorrendo, tão somente, a substituição dos meios de pagamento.

No tocante à titularidade do imóvel, verifica-se que embora conste da matrícula a propriedade de ROSIMERE ABUD DE OLIVEIRA e JOSE CLEZER DE OLIVEIRA (fls. 15/16), o autor comprova que adquiriu o bem destes mediante contrato de promessa de compra e venda integralmente quitado (fls. 17/21 e 22), o que o autoriza a dispor sobre o apartamento.

Por fim, embora pertinente a medida de imediata reintegração de posse do autor no imóvel enquanto efeito decorrente da rescisão contratual diante da patente inadimplemento da compradora, merece acolhimento a irresignação da requerente quanto à necessidade de apuração das benfeitorias úteis e necessárias comprovadamente realizadas em sede de liquidação de sentença, sob pena de configuração de enriquecimento ilícito do autor. Nesse sentido:

DUPLO APELO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL E PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE NÃO CONHECIMENTO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. OFENSA AO PRINCÍPIO DA BOA. FÉ OBJETIVA. TAXA DE FRUIÇÃO E INDENIZAÇÃO DE BENFEITORIAS DEVIDAS. I. Se a pretensão deduzida perante a instância revisora, no tocante à indenização das benfeitorias construídas até 20.07.2018, não é capaz de produzir resultado útil, consistente em situação prática mais vantajosa do que aquela que advém da sentença recorrida, imerece conhecimento o inconformismo da parte, por ausência de interesse recursal. II. Em obediência ao princípio da dialeticidade, deve a parte recorrente demonstrar o desacerto da sentença atacada, mediante impugnação específica das razões de decidir. III. A invocação de alegações genéricas, abstratas ou desconexas com a sentença combatida ou a mera remissão aos termos da petição inicial ou da contestação, traduz no não conhecimento do recurso por ausência de regularidade formal. lV. Incumbe ao devedor informar o credor acerca de seu endereço completo, em atenção ao princípio da boa-fé objetiva e deveres anexos, que devem reger as relações contratuais. V. Na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por qualquer das partes, ocorre o retorno ao status quo ante. VI. É devida a cobrança de taxa de fruição, considerando o inadimplemento contratual, visto que o referido encargo destina-se à recomposição de valores relativamente ao período de posse do imóvel, sem a devida contraprestação. VII. Há que ser mantida a condenação quanto às benfeitorias, nos termos da sentença objurgada, cujo valor deverá ser apurado em liquidação de sentença. SEGUNDO RECURSO NÃO CONHECIDO. PRIMEIRO RECURSO CONHECIDO EM PARTE E, NESTA, IMPROVIDO (TJGO; AC 5552285-45.2018.8.09.0105; Mineiros; Primeira Câmara Cível; Rel. Juiz Subst. Ronnie Paes Sandre; Julg. 10/03/2023; DJEGO 14/03/2023; Pág. 1187).

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO LIMINAR E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. PRELIMINAR DE NULIDADE DE SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA. DESNECESSIDADE DE REALIZAÇÃO DE PROVA TÉCNICA E/OU TESTEMUNHAL. MATÉRIA UNICAMENTE DE DIREITO. PRELIMINAR REJEITADA. MÉRITO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE/TERRENO. INADIMPLEMENTO DO APELANTE. CARACTERIZAÇÃO. RESCISÃO DO CONTRATO. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. DECORRÊNCIA LÓGICA DA RESILIÇÃO. RETORNO AO STATU QUO ANTE. POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE MULTA COMPENSATÓRIA COM TAXA DE FRUIÇÃO. APLICAÇÃO ANALÓGICA DO TEMA 970 DO STJ. TAXA DE FRUIÇÃO QUE DEVE SER AFASTADA. INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS DETERMINADA PELO JUÍZO PRIMEVO. CONDICIONAMENTO DA REINTEGRAÇÃO AO PAGAMENTO DA INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS. IMPOSSIBILIDADE. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. Preliminar de Nulidade de Sentença por Cerceamento de Defesa 1 - Ação que se restringe a análise do contrato firmado entre as partes, especialmente a observância ou não de suas disposições, onde não se faz necessária a realização de prova técnica e/ou testemunhal, posto que as questões levantadas se referem apenas a interpretação de previsões legais e jurisprudenciais em confronto com o pacto firmado, representando questões de direito. Preliminar Rejeitada. Mérito 2 - O descumprimento contratual pelo apelante, consubstanciado na falta de quitação das prestações mensais pela compra do imóvel restou incontroverso nos autos, de sorte que, reconhecido o inadimplemento, configurado está o ato ilícito capaz de caracterizar o esbulho no qual se fundamenta o pleito de reintegração de posse postulado pela parte empresa autora/apelada. 3 - Constatado que a resilição do contrato em comento decorreu do inadimplemento do comprador, fixou o magistrado primevo a retenção de valores no percentual total de 20% (vinte por cento) do montante pago por este, patamar que se encontra dentro do limite consagrado pelo STJ para a hipótese, que é de 25% (vinte e cinco por cento). 4 - Havendo multa compensatória no sentindo de fixar em patamar razoável a indenização, não cabe se falar em cumulação com a taxa de fruição, por aplicação analógica do Tema 970 do STJ, uma vez que esta também se caracteriza como parcela indenizatória, sob pena de configurar bis in idem. 5 - Juízo primevo que, acertadamente, ao declarar rescindido o contrato entabulado entre os litigantes, impôs a construtora autora/apelada o dever de indenizar a requerida/apelada as benfeitorias realizadas no imóvel, cujo importe deve ser apurado em liquidação de sentença. 6 - Incabível a pretensão de condicionar a reintegração de posse em epigrafe ao pagamento dos valores a serem recebidos a título de indenização pelas benfeitorias em comento, visto que medida reintegratória na hipótese é uma mera decorrência logica da resilição do ajuste, uma vez que reconhecido o inadimplemento, a causa que legitimava a permanência no bem deixou de existir, enquanto que a referida indenização, exige a previa apuração do quantum em sede de liquidação. 7 - Recurso de Apelação Conhecido e Parcialmente Provido apenas para afastar à condenação do requerido/apelante ao pagamento da taxa de fruição, mantendo a decisão vergastada nos seus demais termos. (TJPA; AC 0803959-29.2018.8.14.0040; Ac. 13001309; Segunda Turma de Direito Privado; Relª Desª Maria de Nazaré Saavedra Guimarães; Julg 28/02/2023; DJPA 08/03/2023).

Diante de todo o exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação cível, mas, no mérito, a ele
DOU PARCIAL PROVIMENTO
para reformar a r. sentença de primeiro grau para reconhecer o direito da requerida à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel, cujo valor deve ser apurado em liquidação de sentença.

É como voto.

*

V O T O S

O SR. DESEMBARGADOR RAPHAEL AMERICANO CÂMARA:-

Acompanho o voto do Eminente Relator.

*

O SR. DESEMBARGADOR RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO:-

É também como voto.

*

D E C I S Ã O

à unanimidade de votos, CONHECER do recurso de apelação cível, mas, no mérito, DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO, nos termos do voto proferido pelo eminente relator.

*

*

*

gvg*

[1]

Art. 934. Em seguida, os autos serão apresentados ao presidente, que designará dia para julgamento, ordenando, em todas as hipóteses previstas neste Livro, a publicação da pauta no órgão oficial.

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

VOTO

Conforme relatado, cuidam os autos de recurso de apelação cível interposto por
MÔNICA PIRAJÁ GOMES RODRIGUES

em face da r. sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível de Guarapari/ES, que, nos autos da “ação de rescisão contratual com pedido de tutela antecipada” ajuizada em seu desfavor por
EDVALDO ALVES DE SOUZA
, julgou procedente o pedido contido na inicial para decretar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes, relativo ao apartamento nº 303, do Edifício Rúbia, situado na Avenida Beira Mar, nº 2022, Praia do Morro, Guarapari (ES), bem como para condenar a requerida ao pagamento das seguintes verbas (i) multa contratual no importe de 10% (dez por cento) do valor pago por ela, com autorização de retenção do referido valor por parte do autor até a apuração do saldo existente entre as partes; (ii) despesas pendentes sobre o imóvel (taxas condominiais, impostos e afins), devidas no período da posse dela sobre o apartamento; (iii) aluguéis mensais, devidos nos meses de inadimplência; e (iv) honorários contratuais.

Em suas razões recursais (fls. 306/342), a parte apelante alega, em síntese, que:
(I)
a sentença é nula, pois ocorreu o julgamento antecipado do mérito, tão logo foi indeferida a assistência judiciária gratuita para os fins de manejo de reconvenção, com fundamento apenas nas alegações sustentadas pelo autor da demanda, sem oportunizar a produção de novas provas pelas partes;
(II)
“não tendo havido prévia interpelação do autor para, em 15 dias, purgar a mora do contrato de compra e venda mediante Cartório de Registro de Títulos e Documentos, tampouco judicialmente, não é possível a rescisão ou o desfazimento do compromisso de compra e venda do imóvel pela iniciativa do promitente-vendedor” (fl. 311);
(III)
“ao afastar a retenção por benfeitorias ou até mesmo afastar o direito ao ressarcimento das obras necessárias que redundaram em significativa valorização do imóvel, o R. Julgado, pecou, pois, caso materializado, promoverá o enriquecimento de um em detrimento de outro” (fl. 314);
(IV)
“a maior parte das benfeitorias realizadas, ocorreram decorrente de severa infiltração que passou a comprometer a estrutura da caixa d’água do prédio, instalada sobre o segundo andar do apartamento objeto da presente, e principalmente para localizar e estancar o vazamento da instalação hidráulica que comprometeu o primeiro andar” (fl. 323);
(V)
“o julgado incorreu em erro ao excluir da somatória apontada na sentença o valor de R$ 30.000,00 indicado pelo próprio credor na Planilha de fl. 45, representado por R$ 25.000.00 pagos em 5 parcelas de R$ 5.000,00 cada, em moeda corrente nacional, e um cheque reapresentado no valor de R$ 5.000,00” (fl. 327);
(VI)
“não há que se afastar a tese do adimplemento substancial do contrato, haja vista que o crédito do Apelado corresponde a exatos 21,88% do combinado, na forma dos títulos apontados pelo credor às fls. 36/43, já fulminados pela prescrição, inclusive, o que, certamente fulminam a pretensão autoral” (fl. 329);
(VII)
“o apartamento vendido, simplesmente não poderia ser entregue à Apelante, uma vez que no fólio real o que existe registrado é um apartamento de dois quartos, que se encontra registrado em nome de ROSIMERE ABUD DE OLIVEIRA e JOSE CLEZER DE OLIVEIRA, através de contrato assinada sabe-se lá por quem, o que impossibilita o adimplemento do contrato por parte do Apelado, fazendo emergir a figura da exceção do contrato não cumprido” (fl. 332);
(VIII)
houve novação não considerada pela r. sentença de primeiro grau; e que
(IX)
“merece reforma o julgado, para que, previamente à desocupação do imóvel, seja realizada a apuração do saldo contratual, além de que seja estabelecido por este E. Tribunal, o parâmetro de correção incidente sobre os valores pagos pela apelante em decorrência do contrato rescindido, que devem ser restituídos pela apelada e o momento e forma em que esta devolução deve ocorrer” (fl. 335).

Na instância originária, o apelado
EDVALDO ALVES DE SOUZA
ajuizou ação de rescisão contratual em desfavor da recorrente
MÔNICA PIRAJÁ GOMES RODRIGUES
, com quem celebrou contrato de promessa de compra e venda do apartamento 303, do Edifício Rúbia, localizado na Av. Beira Mar, na Praia do Morro, Município de Guarapari, com o preço ajustado em R$216.000,00 (duzentos e dezesseis mil reais).

Argumenta que passados quase sete anos da assinatura do contrato a compradora somente pagou o valor de R$88.762,00 (oitenta e oito mil, setecentos e sessenta e dois reais) pelo imóvel, ou seja, nem a metade do preço acordado.

Assim, considerando o inadimplemento, pugnou o autor pela retomada do imóvel, conforme facultado pelo instrumento, assim como pela incidência da multa prevista de 10% (dez por cento) do valor total do contrato, diante da culpa da requerida pela rescisão.

Após a apresentação de réplica à contestação e à constatação do não pagamento das custas processuais relativas à reconvenção, a magistrada de primeiro grau proferiu a sentença ora recorrida, com o julgamento da procedência dos pedidos autorais.

Como é cediço, a produção das provas é destinada a formar o livre convencimento motivado do magistrado, a quem compete indeferir as diligências inúteis ou meramente protelatórias (CPC., art. 370, parágrafo único).

Na situação dos autos, em se tratando de demanda que busca a rescisão contratual com base no inadimplemento, a farta prova documental acostada aos autos revela-se suficiente para o deslinde da controvérsia, restando afastado o cerceamento de defesa.

Superado o ponto, verifica-se a desnecessidade de notificação judicial prévia para o desfazimento do contrato de promessa de compra e venda celebrado entre particulares quando consta do próprio instrumento a data do vencimento para o pagamento do preço ajustado pelo imóvel, a partir da qual considera-se em mora o inadimplente, independentemente de notificação ou interpelação. Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO LIMINAR DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS E COBRANÇA DE ARRENDAMENTO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO ESPECÍFICA QUANTO À CONSTITUIÇÃO EM MORA. REJEIÇÃO. MORA "EX RE". DESNECESSIDADE. INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 6. 6.766/1979 QUE TRATA DE PARCELAMENTO DE SOLO URBANO. OBSERVÂNCIA PACTA SUNT SERVANDA. RECURSO PROVIDO. SENTENÇA CASSADA, COM RETORNO DOS AUTOS PARA PROSSEGUIMENTO. Tratando-se de contrato de compra e venda de imóvel rural e, havendo data marcada para o vencimento, a mora se dá automaticamente, sem a necessidade da interpelação do credor. É a regra dies interpellat pro homine, ou o dia interpela em lugar do homem, sendo totalmente desnecessária a notificação para fins de constituição em mora, sobretudo neste caso concreto, em que embora desnecessária foi expedida notificação prévia, que, acabou por atingir o fim de constituição em mora. (TJMT; AC 1000949-88.2018.8.11.0003; Primeira Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Sebastião Barbosa Farias; Julg 04/10/2022; DJMT 06/10/2022)

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA (IMÓVEL). AÇÃO DE COBRANÇA. INADIMPLEMENTO POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR. MULTA COMPENSATÓRIA CABÍVEL. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO. DESNECESSIDADE. MORA EX RE. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICÁVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. HONORÁRIOS. REFORMA DA SENTENÇA PARA AFASTAR A SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE DO PAGAMENTO DO ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA EM FAVOR DO RÉU. 1. Da multa compensatória. Hipótese dos autos em que a multa compensatória veio expressamente prevista no contrato entabulado entre as partes. Porém, não obstante a existência de previsão contratual, cuida-se, em verdade, de regra inócua, considerando que houve estipulação de pagamento de prestações mensais e sucessivas, previamente acordadas entre as partes. Caso em que no momento em o réu deixou de pagar os valores devidos já sabia, pelo contrato, que estava em mora, tratando-se de mora ex re, que independe de notificação, decorrendo do próprio vencimento estipulado. Além disso, a notificação foi regularmente efetuada pelo credor, sendo que o fato do demandado não ter sido localizado, não tem o condão de afastar incidência da multa compensatória. 2. Do alegado inadimplemento substancial. Considerando que a pretensão inicial se limita à cobrança das parcelas inadimplidas pelo réu, ora apelante, não há se falar em adimplemento substancial do contrato entabulado entre as partes, até porque não está se buscando a resolução do contrato, mas tão somente a cobrança dos valores devidos pelo réu. 3. Dos honorários. Hipótese dos autos em que o autor/apelado não é beneficiário da AJG, razão pela qual deve ser afastada a suspensão da exigibilidade do pagamento do ônus sucumbencial. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA (TJRS; AC 5003598-60.2021.8.21.0039; Viamão; Décima Sétima Câmara Cível; Relª Desª Rosana Broglio Garbin; Julg. 25/08/2022; DJERS 01/09/2022)

Deve ser afastada, também, a tese de adimplemento substancial, considerando, principalmente, que os documentos acostados às fls. 88/92 – notas promissórias resgatadas junto ao comprador –, aliados ao montante de R$1.000,00 (mil reais) reconhecido como pago pelo autor, demonstram que a compradora pagou ao vendedor a quantia de R$122.762,00 (cento e vinte e dois mil, setecentos e sessenta e dois reais), quando o preço ajustado pelo imóvel foi de R$216.000,00 (duzentos e dezesseis mil reais), nos termos do instrumento de fls. 24/27.

Outrossim, a mera substituição de títulos de crédito emitidos paga pagamento do preço do imóvel não pode ser considerada novação objetiva, instituto que pressupõe a contração de uma nova dívida para extinguir e substituir a anterior, o que claramente não é o caso dos autos, em que o débito com origem no contrato restou intacto, ocorrendo, tão somente, a substituição dos meios de pagamento.

No tocante à titularidade do imóvel, verifica-se que embora conste da matrícula a propriedade de ROSIMERE ABUD DE OLIVEIRA e JOSE CLEZER DE OLIVEIRA (fls. 15/16), o autor comprova que adquiriu o bem destes mediante contrato de promessa de compra e venda integralmente quitado (fls. 17/21 e 22), o que o autoriza a dispor sobre o apartamento.

Por fim, embora pertinente a medida de imediata reintegração de posse do autor no imóvel enquanto efeito decorrente da rescisão contratual diante da patente inadimplemento da compradora, merece acolhimento a irresignação da requerente quanto à necessidade de apuração das benfeitorias úteis e necessárias comprovadamente realizadas em sede de liquidação de sentença, sob pena de configuração de enriquecimento ilícito do autor. Nesse sentido:

DUPLO APELO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL E PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE NÃO CONHECIMENTO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. OFENSA AO PRINCÍPIO DA BOA. FÉ OBJETIVA. TAXA DE FRUIÇÃO E INDENIZAÇÃO DE BENFEITORIAS DEVIDAS. I. Se a pretensão deduzida perante a instância revisora, no tocante à indenização das benfeitorias construídas até 20.07.2018, não é capaz de produzir resultado útil, consistente em situação prática mais vantajosa do que aquela que advém da sentença recorrida, imerece conhecimento o inconformismo da parte, por ausência de interesse recursal. II. Em obediência ao princípio da dialeticidade, deve a parte recorrente demonstrar o desacerto da sentença atacada, mediante impugnação específica das razões de decidir. III. A invocação de alegações genéricas, abstratas ou desconexas com a sentença combatida ou a mera remissão aos termos da petição inicial ou da contestação, traduz no não conhecimento do recurso por ausência de regularidade formal. lV. Incumbe ao devedor informar o credor acerca de seu endereço completo, em atenção ao princípio da boa-fé objetiva e deveres anexos, que devem reger as relações contratuais. V. Na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por qualquer das partes, ocorre o retorno ao status quo ante. VI. É devida a cobrança de taxa de fruição, considerando o inadimplemento contratual, visto que o referido encargo destina-se à recomposição de valores relativamente ao período de posse do imóvel, sem a devida contraprestação. VII. Há que ser mantida a condenação quanto às benfeitorias, nos termos da sentença objurgada, cujo valor deverá ser apurado em liquidação de sentença. SEGUNDO RECURSO NÃO CONHECIDO. PRIMEIRO RECURSO CONHECIDO EM PARTE E, NESTA, IMPROVIDO. (TJGO; AC 5552285-45.2018.8.09.0105; Mineiros; Primeira Câmara Cível; Rel. Juiz Subst. Ronnie Paes Sandre; Julg. 10/03/2023; DJEGO 14/03/2023; Pág. 1187)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM PEDIDO LIMINAR E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. PRELIMINAR DE NULIDADE DE SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA. DESNECESSIDADE DE REALIZAÇÃO DE PROVA TÉCNICA E/OU TESTEMUNHAL. MATÉRIA UNICAMENTE DE DIREITO. PRELIMINAR REJEITADA. MÉRITO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE/TERRENO. INADIMPLEMENTO DO APELANTE. CARACTERIZAÇÃO. RESCISÃO DO CONTRATO. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. DECORRÊNCIA LÓGICA DA RESILIÇÃO. RETORNO AO STATU QUO ANTE. POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE MULTA COMPENSATÓRIA COM TAXA DE FRUIÇÃO. APLICAÇÃO ANALÓGICA DO TEMA 970 DO STJ. TAXA DE FRUIÇÃO QUE DEVE SER AFASTADA. INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS DETERMINADA PELO JUÍZO PRIMEVO. CONDICIONAMENTO DA REINTEGRAÇÃO AO PAGAMENTO DA INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS. IMPOSSIBILIDADE. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. Preliminar de Nulidade de Sentença por Cerceamento de Defesa 1 - Ação que se restringe a análise do contrato firmado entre as partes, especialmente a observância ou não de suas disposições, onde não se faz necessária a realização de prova técnica e/ou testemunhal, posto que as questões levantadas se referem apenas a interpretação de previsões legais e jurisprudenciais em confronto com o pacto firmado, representando questões de direito. Preliminar Rejeitada. Mérito 2 - O descumprimento contratual pelo apelante, consubstanciado na falta de quitação das prestações mensais pela compra do imóvel restou incontroverso nos autos, de sorte que, reconhecido o inadimplemento, configurado está o ato ilícito capaz de caracterizar o esbulho no qual se fundamenta o pleito de reintegração de posse postulado pela parte empresa autora/apelada. 3 - Constatado que a resilição do contrato em comento decorreu do inadimplemento do comprador, fixou o magistrado primevo a retenção de valores no percentual total de 20% (vinte por cento) do montante pago por este, patamar que se encontra dentro do limite consagrado pelo STJ para a hipótese, que é de 25% (vinte e cinco por cento). 4 - Havendo multa compensatória no sentindo de fixar em patamar razoável a indenização, não cabe se falar em cumulação com a taxa de fruição, por aplicação analógica do Tema 970 do STJ, uma vez que esta também se caracteriza como parcela indenizatória, sob pena de configurar bis in idem. 5 - Juízo primevo que, acertadamente, ao declarar rescindido o contrato entabulado entre os litigantes, impôs a construtora autora/apelada o dever de indenizar a requerida/apelada as benfeitorias realizadas no imóvel, cujo importe deve ser apurado em liquidação de sentença. 6 - Incabível a pretensão de condicionar a reintegração de posse em epigrafe ao pagamento dos valores a serem recebidos a título de indenização pelas benfeitorias em comento, visto que medida reintegratória na hipótese é uma mera decorrência logica da resilição do ajuste, uma vez que reconhecido o inadimplemento, a causa que legitimava a permanência no bem deixou de existir, enquanto que a referida indenização, exige a previa apuração do quantum em sede de liquidação. 7 - Recurso de Apelação Conhecido e Parcialmente Provido apenas para afastar à condenação do requerido/apelante ao pagamento da taxa de fruição, mantendo a decisão vergastada nos seus demais termos. (TJPA; AC 0803959-29.2018.8.14.0040; Ac. 13001309; Segunda Turma de Direito Privado; Relª Desª Maria de Nazaré Saavedra Guimarães; Julg 28/02/2023; DJPA 08/03/2023)

Diante de todo o exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação cível mas, no mérito, a ele
DOU PARCIAL

PROVIMENTO
para reformar a r. sentença de primeiro grau para reconhecer o direito da requerida à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel, cujo valor deve ser apurado em liquidação de sentença.

É como voto.

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanhar voto de relatoria

Acompanho o voto proferido pelo eminente Des. Relator.