Tribunal: TJES
Processo: 0001090-36.2020.8.08.0069
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JORGE DO NASCIMENTO VIANA
Órgão julgador: JORGE DO NASCIMENTO VIANA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2023-07-10

Ementa:
EMENTA:
APELAÇÃO CÍVEL. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CARACTERIZADO. FINANCIAMENTO APÓS REGULARIZAÇÃO DO IMÓVEL. NOTIFICAÇÃO REALIZADA. MORA RECONHECIDA. PARCELA ESTABELECIDA EM 2014. NECESSIDADE DE CORREÇÃO MONETÁRIA. MULTA REDUZIDA. DIREITO À BENFEITORIA RECONHECIDO.

RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1. No presente caso não se aplica o Código de Defesa do Consumidor, uma vez que “restou firmado através de particulares de forma que não se vislumbra a incidência do microssistema de defesa de direitos do consumidor, notadamente porquanto não ressai da relação negocial sub examine os elementos da relação de consumo, tal como disciplinado nos artigos 2º e 3º, do Código de Defesa do Consumidor, ou seja, a existência de cadeia de consumo a partir de fornecedor de produto/serviço e de consumidor final, não caracterizando a referida relação consumerista, ainda que quaisquer das partes estejam assessoradas por consultoria imobiliária. [...] (TJES, Classe: Apelação Cível, 021170022244, Relator: NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 10/08/2021, Data da Publicação no Diário: 20/08/2021)”.

2.
O artigo 370 do Novo Código de Processo Civil e o princípio do livre convencimento, autorizam o juiz a somente determinar a produção das provas que entender necessárias ao deslinde do processo e desde que sua decisão esteja fundamentada, o que ocorreu da hipótese sub judice, Ademais, cediço que o juiz é o destinatário final das provas, a quem cabe desconsiderar aquelas inúteis ao seu convencimento, sem que, com isso, seja configurada a existência de cerceamento de defesa.

3. A sentença do magistrado primevo está baseada nas previsões estipuladas pelas partes no próprio instrumento contratual, no qual há previsão, em sua cláusula 5ª, parágrafo único, de que a compradora se comprometeria a dar imediata entrada no processo de financiamento bancário após a regularização do imóvel junto ao Município de Marataízes, sendo estipulado o prazo de 60 (sessenta dias) para conclusão do processo.

4. A regularização do imóvel caracterizaria uma condição suspensiva, na forma prevista no art. 125 do Código Civil, que somente foi cumprida quando ocorreu sua efetiva regularização, momento no qual teria surgido o direito da parte de exigir o cumprimento do pagamento da última parcela. Dessa forma, inobstante a alegação apresentada pela parte, verifico que na situação analisada deve ser aplicado o disposto no art. 199, inciso I do Código Civil, cuja previsão é de que a prescrição não corre quando ainda pendente condição suspensiva.

5. A notificação extrajudicial realizada no dia 19/02/2020 foi clara em informar que o imóvel estaria livre e desembaraçado e apto para a transferência junto ao Cartório de Registro de Imóveis, fato que no meu entender é suficiente para dar início ao prazo de 60 (sessenta dias) para cumprimento de sua obrigação.

6. A correção monetária visa a recomposição da perda do valor da moeda pelo decurso do tempo. Assim, não se revela razoável o entendimento de que mesmo sendo reconhecida pela parte sua obrigação de quitar a parcela de R$ 230.000,00 (duzentos e trinta mil reais), decorrente de contrato de compra e venda firmado em 07/08/2014, que sobre tal verba não seja aplicada a correção monetária. Tal posicionamento teria o condão de provocar o enriquecimento sem causa da parte, uma vez que, apesar de ter firmado o negócio há aproximadamente 07 (sete) anos, iria adimplir com a última parcela pagando um valor extremamente defasado, sendo que o imóvel objeto do contrato manteve a valorização normal do mercado.

7. Com relação à alegação de sentença extra petita em função de fixação de aluguel, o Superior Tribunal de Justiça tem posicionamento firmado no sentido de que a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel obriga a restituição das partes ao status quo ante, sendo devida a restituição do bem cumulada com a compensação pela sua ocupação indevida, não havendo necessidade de pedido expresso do pagamento de aluguel.

8.Verifica-se que a Apelante já teria cumprido com 40% (quarenta por cento) das obrigações assumidas, já tendo pago aos Apelados o montante de R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais), devendo ser aplicado ao caso o entendimento que prevê a redução da penalidade estampada no art. 413 do Código Civil.

9. Com relação às benfeitorias, tenho que a Apelante permaneceu no imóvel de boa-fé por vários anos, sendo inegável seu direito às benfeitorias na forma disposta no art. 1.219 do Código Civil, que deverá ser estabelecido na fase de liquidação do julgado.

10. Recurso conhecido e parcialmente provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
0001090-36.2020.8.08.0069
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: MIRELLA OLIVEIRA DA SILVA
APELADO: PAULO CEZAR TORRES RIBEIRO DA SILVA e outros
RELATOR(A):JORGE DO NASCIMENTO VIANA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
EMENTA
EMENTA:
APELAÇÃO CÍVEL. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CARACTERIZADO. FINANCIAMENTO APÓS REGULARIZAÇÃO DO IMÓVEL. NOTIFICAÇÃO REALIZADA. MORA RECONHECIDA. PARCELA ESTABELECIDA EM 2014. NECESSIDADE DE CORREÇÃO MONETÁRIA. MULTA REDUZIDA. DIREITO À BENFEITORIA RECONHECIDO.

RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1. No presente caso não se aplica o Código de Defesa do Consumidor, uma vez que “restou firmado através de particulares de forma que não se vislumbra a incidência do microssistema de defesa de direitos do consumidor, notadamente porquanto não ressai da relação negocial sub examine os elementos da relação de consumo, tal como disciplinado nos artigos 2º e 3º, do Código de Defesa do Consumidor, ou seja, a existência de cadeia de consumo a partir de fornecedor de produto/serviço e de consumidor final, não caracterizando a referida relação consumerista, ainda que quaisquer das partes estejam assessoradas por consultoria imobiliária. [...] (TJES, Classe: Apelação Cível, 021170022244, Relator: NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 10/08/2021, Data da Publicação no Diário: 20/08/2021)”.

2.
O artigo 370 do Novo Código de Processo Civil e o princípio do livre convencimento, autorizam o juiz a somente determinar a produção das provas que entender necessárias ao deslinde do processo e desde que sua decisão esteja fundamentada, o que ocorreu da hipótese sub judice, Ademais, cediço que o juiz é o destinatário final das provas, a quem cabe desconsiderar aquelas inúteis ao seu convencimento, sem que, com isso, seja configurada a existência de cerceamento de defesa.

3. A sentença do magistrado primevo está baseada nas previsões estipuladas pelas partes no próprio instrumento contratual, no qual há previsão, em sua cláusula 5ª, parágrafo único, de que a compradora se comprometeria a dar imediata entrada no processo de financiamento bancário após a regularização do imóvel junto ao Município de Marataízes, sendo estipulado o prazo de 60 (sessenta dias) para conclusão do processo.

4. A regularização do imóvel caracterizaria uma condição suspensiva, na forma prevista no art. 125 do Código Civil, que somente foi cumprida quando ocorreu sua efetiva regularização, momento no qual teria surgido o direito da parte de exigir o cumprimento do pagamento da última parcela. Dessa forma, inobstante a alegação apresentada pela parte, verifico que na situação analisada deve ser aplicado o disposto no art. 199, inciso I do Código Civil, cuja previsão é de que a prescrição não corre quando ainda pendente condição suspensiva.

5. A notificação extrajudicial realizada no dia 19/02/2020 foi clara em informar que o imóvel estaria livre e desembaraçado e apto para a transferência junto ao Cartório de Registro de Imóveis, fato que no meu entender é suficiente para dar início ao prazo de 60 (sessenta dias) para cumprimento de sua obrigação.

6. A correção monetária visa a recomposição da perda do valor da moeda pelo decurso do tempo. Assim, não se revela razoável o entendimento de que mesmo sendo reconhecida pela parte sua obrigação de quitar a parcela de R$ 230.000,00 (duzentos e trinta mil reais), decorrente de contrato de compra e venda firmado em 07/08/2014, que sobre tal verba não seja aplicada a correção monetária. Tal posicionamento teria o condão de provocar o enriquecimento sem causa da parte, uma vez que, apesar de ter firmado o negócio há aproximadamente 07 (sete) anos, iria adimplir com a última parcela pagando um valor extremamente defasado, sendo que o imóvel objeto do contrato manteve a valorização normal do mercado.

7. Com relação à alegação de sentença extra petita em função de fixação de aluguel, o Superior Tribunal de Justiça tem posicionamento firmado no sentido de que a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel obriga a restituição das partes ao status quo ante, sendo devida a restituição do bem cumulada com a compensação pela sua ocupação indevida, não havendo necessidade de pedido expresso do pagamento de aluguel.

8.Verifica-se que a Apelante já teria cumprido com 40% (quarenta por cento) das obrigações assumidas, já tendo pago aos Apelados o montante de R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais), devendo ser aplicado ao caso o entendimento que prevê a redução da penalidade estampada no art. 413 do Código Civil.

9. Com relação às benfeitorias, tenho que a Apelante permaneceu no imóvel de boa-fé por vários anos, sendo inegável seu direito às benfeitorias na forma disposta no art. 1.219 do Código Civil, que deverá ser estabelecido na fase de liquidação do julgado.

10. Recurso conhecido e parcialmente provido.
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ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: 015 - Gabinete Des. JORGE DO NASCIMENTO VIANA
Composição de julgamento: 015 - Gabinete Des. JORGE DO NASCIMENTO VIANA - JORGE DO NASCIMENTO VIANA - Relator / 019 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal / 009 - Gabinete Des. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - Vogal
VOTOS VOGAIS
019 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
009 - Gabinete Des. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
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RELATÓRIO
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0001090-36.2020.8.08.0069

APTE(S): MIRELA OLIVEIRA DA SILVA

APDO(S): PAULO CEZAR TORRES RIBEIRO DA SILVA E OUTRA

RELATOR: DESEMBARGADOR JORGE DO NASCIMENTO VIANA

VOTO

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposta por MIRELA OLIVEIRA DA SILVA, no intuito de reformar a sentença de fls. 64/66, devidamente integralizada pela decisão de fls. 93/94, através da qual o magistrado a quo, em ação ordinária de rescisão contratual c/c cobrança e pedido liminar de reintegração de posse e perdas e danos, entendendo que o descumprimento do contrato decorreu por culpa de ambas as partes, julgou parcialmente procedentes os pleitos autorais.

Em suas razões de fls. 110/146, a Apelante pretende a reforma da sentença, sob o argumento de que: 1) a sentença é ultra petita, uma vez que o magistrado determinou a atualização da parcela de R$ 230.000,00 (duzentos e trinta mil reais) desde a imissão na posse em 07/08/2014, sendo que a Apelante somente teria sido constituída em mora em 19/02/2020; 2) a sentença é extra petita por condenar a Apelante ao pagamento de aluguéis mensais, a título de perdas e danos, sem que tal pedido tenha sido apresentado na peça inicial; 3) quando a Apelada foi notificada em 19/02/2020 os Apelados não entregaram qualquer documento que comprovasse a suposta regularização do imóvel junto à municipalidade, documentos que somente foram apresentados no momento em que apresentaram sua réplica; 4) a instituição bancária recusou o crédito alegando que o imóvel ainda não estava regularizado; 5) deve ser afastada a condenação da multa de 20% (vinte por cento) prevista na cláusula 8ª do contrato; 6) a Apelante somente foi constituída em mora 60 (sessenta) dias após a entrega da notificação extrajudicial, ou seja, em 20/04/2020; 7) deve ser reconhecido o direito da Apelada à indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel, e; 8) deve ser aplicado o princípio da causalidade com a inversão dos ônus sucumbenciais.

Conforme se depreende da análise dos autos, trata-se de Ação de Rescisão Contratual c/c Cobrança e Pedido Liminar de Reintegração de Posse e Perdas e Danos através da qual os requerentes sustentam que firmaram com a requerida um contrato de compra e venda de imóvel em 07/08/2014, no valor de R$ 380.000,00 (trezentos e oitenta mil reais) que seria pago em quatro parcelas: 1ª) R$ 100.000,00 (cem mil reais); 2ª) R$ 42.500,00 (quarenta e dois mil e quinhentos reais); 3ª) R$ 7.500,00 (sete mil e quinhentos reais) e; 4ª) R$ 230.000,00 (duzentos e trinta mil reais).

Não obstante as três primeiras parcelas terem sido cumpridas, a parcela de R$ 230.000,00 (duzentos e trinta mil reais) somente seria paga após liberação de crédito de financiamento imobiliário, situação esta que dependeria de regularização do imóvel junto à municipalidade, obrigação que deveria ser cumprida pelos Requerentes.

Contudo, mesmo após a notificação realizada no dia 19/02/2020, informando que o imóvel estaria livre e desembaraçado para transferência junto ao cartório de registro de imóveis, na forma do parágrafo único da cláusula 5ª do contrato, a requerida permaneceu inerte, sendo constituída em mora.

Neste diapasão, com o intuito de melhor ilustrar o
thema decidendum
, afigura-se relevante a transcrição de um breve trecho da sentença impugnada, a qual sintetiza perfeitamente o raciocínio empregado pelo julgador a quo, senão, vejamos:

O contrato foi firmado em 07 de agosto de 2014, assim como a posse imediatamente outorgada à Compradora/requerida (vide ff. 13/15).

Na mesma trilha, o parágrafo único da cláusula 5ª estipulou que "após a conclusão do processo de unificação dos terrenos que se encontra tramitando" na Prefeitura Municipal de Marataízes/ES, "que é de responsabilidade dos Vendedores/requerentes", a Compradora/requerida se comprometeu a dar entrada no processo de financiamento bancário, tendo o prazo de sessenta (60) dias para dar entrada e concluir o processo do financiamento imobiliário, para quitação do negócio ao efetuar o pagamento da última parcela (incontroversa).

Porém, denota-se no contrato que não foi (nem poderia ter sido) estipulado prazo para "conclusão do processo de unificação dos terrenos" onde fora edificada a unidade imobiliária em apreço, à evidência da complexidade e desdobramentos do procedimento administrativo municipal para regularização de terrenos e construções imobiliárias referente a condomínio residencial contendo a quantidade de unidades fracionadas descritas na certidão de ônus de ff. 45/49.

A esse respeito, como se trata de unidade imobiliária pronta e que a forma de pagamento não envolve prestações, a meu sentir, não se aplica a interpretação legislativa prevista no art. 53 do Código de Defesa do Consumidor nem a orientação prevista na súmula 543 do Colendo Superior Tribunal de Justiça.

Na verdade, podemos observar nos autos que os Requerentes/vendedores notificaram a Requerida/compradora em 19 de fevereiro de 2020, informando expressamente que o imóvel estava livre, desembaraçado e apto para a transferência junto ao Cartório de Registro de Imóveis desta Comarca de Marataízes/ES (vide f. 12). Ou seja, a Requerida aguardou cinco (05) anos e seis (06) meses a regularização de que trata a cláusula 5ª do contrato. [...]

Na verdade, a meu ver, a concatenação da prova testifica que realmente a Requerida ficou impossibilitada de contratar durante vários meses o financiamento previsto na letra "E" da cláusula 2ª e no parágrafo único da cláusula 5ª do contrato de compra e venda de ff. 13/15, sobretudo no inicio e curso da pandemia no território brasileiro.

Nesse aspecto, se por um lado a Parte requerida foi tempestivamente cientificada a respeito da regularização do imóvel junto à Municipalidade, por outro é plenamente justificada a antítese de que os efeitos sociais e econômicos da pandemia efetivamente dificultou a verificação da regularização ou não da unidade imobiliária e a respectiva formalização do processo de financiamento bancário, bem como a lavratura de escritura pública de compra e venda (sem a qual a conclusão do financiamento é impossível), não havendo, portanto, como imputar perdas e danos da forma como foram pleiteadas pelas Partes. [...]

Forte em tais razões, acolho parcialmente os pedidos afirmados na petição inicial, para determinar à Requerida que cumpra voluntariamente as prestações jurisdicionais abaixo delineadas.

1) No prazo de sessenta (60) dias a contar da data da publicação desta sentença pelo e-Diário, concluir o processo de financiamento e respectiva liquidação da parcela estimada em R$ 230.000,00 (duzentos e trinta mil reais), devidamente atualizada monetariamente a partir da data do contrato/imissão na posse da Requerida (07/08/2014), até a data da formalização do processo do financiamento junto à Instituição Bancária, podendo, no entanto, a Requerida optar em pagar a diferença em espécie (referente a atualização monetária).

2) Caso não demonstre nos autos que concluiu no prazo de sessenta (60) dias o processo de financiamento imobiliário e/ou a liquidação da parcela do financiamento estimada em R$ 230.000,00 (duzentos e trinta mil reais), devidamente atualizada monetariamente como acima mencionada, estará automaticamente rescindido o contrato por culpa da Requerida, ficando, portanto, nessa hipótese obrigada a desocupá-lo no mesmo prazo de sessenta (60) dias (que é justamente o prazo razoável acima concedido para conclusão do processo de financiamento imobiliário e/ou liquidação da parcela do financiamento em comento), bem como, a meu juízo, responsável pelo pagamento da multa prevista na cláusula 8ª do contrato (20%), sobre o valor total da transação (compra e venda), corrigida e atualizada, além do pagamento de aluguéis mensais aos Requerentes, a título de perdas e danos, a partir da data do ajuizamento desta demanda até a data da desocupação/entrega das chaves, eis que os locatícios e acessórios da locação poderão ser cobrados por meio de liquidação por arbitramento na fase do cumprimento desta sentença (vide art. 475, CC; art. 809, § 1º, CPC).

3) Caso não seja realizado o financiamento por culpa exclusiva dos Requerentes, ordeno o desfazimento do contrato de compra e venda, repondo-se às Partes ao estado anterior à celebração do contrato particular de compromisso de compra e venda de ff. 13/15, imputando-se aos Requerentes o pagamento da multa prevista na cláusula 8ª do contrato (20%), sobre o valor total da transação (compra e venda), corrigida e atualizada, e a restituição à Requerida do valor total já pago nas letras "A" e "C" da cláusula 2ª, devidamente atualizado com correção monetária, mensalmente, a partir da data do ajuizamento desta demanda (26/06/2020), até a data da efetiva liquidação desta sentença, não havendo, portanto, que se falar em indenização por benfeitorias face a natureza jurídica do contrato de compromisso de compra e venda em apreço e do lapso que a Requerida desfrutou do imóvel em comento.

4) Com base no princípio da causalidade e da sucumbência, ordeno à Requerida que pague as custas processuais e os honorários advocatícios do Advogado dos Requerentes no patamar de dez por cento (10%) do valor da causa corrigida com juros e atualizada com correção monetária a partir do ajuizamento desta demanda, conforme dispõe a súmula 14 do Colendo Superior Tribunal de Justiça, deixando assente que a fixação desse percentual encontra respaldo na sucumbência mínima sofrida pelos Requerentes.

Resolvo este processo n/f do art. 85, § 2º e art. 487, inciso I da Lei nº 13.105/2015.

Inicialmente tenho que no presente caso não se aplica o Código de Defesa do Consumidor, uma vez que “restou firmado através de particulares de forma que não se vislumbra a incidência do microssistema de defesa de direitos do consumidor, notadamente porquanto não ressai da relação negocial sub examine os elementos da relação de consumo, tal como disciplinado nos artigos 2º e 3º, do Código de Defesa do Consumidor, ou seja, a existência de cadeia de consumo a partir de fornecedor de produto/serviço e de consumidor final, não caracterizando a referida relação consumerista, ainda que quaisquer das partes estejam assessoradas por consultoria imobiliária. [...] (TJES, Classe: Apelação Cível, 021170022244, Relator : NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 10/08/2021, Data da Publicação no Diário: 20/08/2021)”.

Com relação ao alegado cerceamento de defesa tenho que o artigo 370 do Novo Código de Processo Civil e o princípio do livre convencimento, autorizam o juiz a somente determinar a produção das provas que entender necessárias ao deslinde do processo e desde que sua decisão esteja fundamentada, o que ocorreu da hipótese
sub judice,
na qual o magistrado justificou a desnecessidade de prova testemunhal por verificar que a documentação juntada aos autos já seria suficiente, além de considerar que não haveria razão de realizar prova pericial para análise de benfeitorias no imóvel já que a Apelante usufruiu da unidade por 07 (sete) anos como adquirente e não como locador de imóvel residencial
.

Ademais, cediço que o juiz é o destinatário final das provas, a quem cabe desconsiderar aquelas inúteis ao seu convencimento, sem que, com isso, seja configurada a existência de cerceamento de defesa. O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado no mesmo sentido:

PROCESSUAL PENAL. RECURSO ORDINÁRIO EM HABEAS CORPUS. CRIME AMBIENTAL. PLEITO DE PRODUÇÃO DE PROVA (NOVO LAUDO PERICIAL) INDEFERIDO PELO MAGISTRADO. ALEGADO CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO OCORRÊNCIA. PRINCÍPIO DO LIVRE CONVENCIMENTO MOTIVADO. RECURSO DESPROVIDO.

1.
Sem embargos acerca do amplo direito à produção da provas necessárias a dar embasamento às teses defensivas, ao magistrado, no curso do processo penal, é facultado o indeferimento, de forma motivada, das diligências protelatórias, irrelevantes ou impertinentes.
Cabe, outrossim, à parte requerente, demonstrar a real imprescindibilidade na produção da prova requerida. Precedentes.

2. In casu, o magistrado processante motivou o indeferimento da produção de novo laudo pericial requerido pela defesa com base na não demonstração de sua necessidade, bem como na caracterização de medida meramente protelatória.

3. Para uma melhor aferição acerca da concreta indispensabilidade da prova requerida durante a instrução, necessário seria uma profunda incursão em todo o acervo fático-probatório dos autos, providência incompatível com a via mandamental.

4. Recurso ordinário desprovido.

(RHC 44.991/GO, Rel. Ministro RIBEIRO DANTAS, QUINTA TURMA, julgado em 15/09/2016, DJe 21/09/2016)

AMBIENTAL, CONSTITUCIONAL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DIRETA DE INCONSTITUCIONALIDADE. MEIO AMBIENTE. ALEGADA OFENSA AOS ARTS. 458, II, E 535 DO CPC. INOCORRÊNCIA. PRODUÇÃO DE PROVAS. ART. 130 DO CPC. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO. PRINCÍPIO DO LIVRE CONVENCIMENTO MOTIVADO. ACÓRDÃO BASEADO EM FUNDAMENTO CONSTITUCIONAL. IMPOSSIBILIDADE DE APRECIAÇÃO DA MATÉRIA, EM SEDE DE RECURSO ESPECIAL, SOB PENA DE USURPAÇÃO DA COMPETÊNCIA DO STF. PRECEDENTES DO STJ. AGRAVO REGIMENTAL IMPROVIDO.

I. Não há omissão no acórdão recorrido, quando o Tribunal de origem pronuncia-se, de forma clara e precisa, sobre a questão posta nos autos, assentando-se em fundamentos suficientes para embasar a decisão. Precedentes do STJ.

II.
Quanto à alegação de violação aos arts. 131 do CPC e 9°, § 1°, da Lei 9.868/99, com cerceamento de defesa da parte requerida, o Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que a Corte de origem é soberana, na análise das provas, podendo concluir pela desnecessidade da produção de provas periciais, documentais e testemunhais. O art. 131 do CPC consagra o princípio do livre convencimento motivado, segundo o qual o juiz é livre para apreciar as provas produzidas, bem como a necessidade de produção das que forem requeridas pelas partes, sendo-lhe lícito indeferir, fundamentadamente, na forma do art. 130 do CPC, as que reputar inúteis ou protelatórias. Na forma da jurisprudência, não há falar em cerceamento de defesa quando o julgador, motivadamente, em face do art. 130 do CPC, considera desnecessária a produção de prova, mediante a existência, nos autos, de elementos suficientes para a formação de seu convencimento.

III. A jurisprudência do STJ orienta-se no sentido de que, se as instâncias ordinárias entenderam suficiente a prova produzida nos autos, a revisão de tal conclusão, na via especial, encontra óbice na Súmula 7/STJ. Precedentes (STJ, AgRg no AREsp 397.934/MG, Rel. Ministra ASSUSETE MAGALHÃES, SEGUNDA TURMA, DJe de 14/05/2014; STJ, AgRg no AREsp 279.291/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, DJe de 16/05/2014).

IV. No mérito, ao decidir a controvérsia, o Tribunal de origem declarou a inconstitucionalidade da Lei Estadual 19.096/2010, ao considerar que, "se a área denominada pela Lei Estadual nº 19.096/10 como Mata Seca é coincidente com a da Floresta Estacional Decidual protegida pela legislação federal, tem-se por certo que a flexibilização das proteções conferidas, a pretexto de lhe ser suplementar, denota invasão de competência e violação do art. 225 da Constituição Federal e do art. 214 da Constituição Estadual". Assim, verifica-se que o Tribunal de origem decidiu a controvérsia sob o enfoque eminentemente constitucional, o que torna inviável a análise da questão, em sede de Recurso Especial, sob pena de usurpação da competência do STF. Precedentes do STJ (AgRg no AREsp 584.240/RS, Rel. Ministro BENEDITO GONÇALVES, PRIMEIRA TURMA, DJe de 03/12/2014; AgRg no REsp 1.473.025/PR, Rel. Ministro HUMBERTO MARTINS, SEGUNDA TURMA, DJe de 03/12/2014).

V. Agravo Regimental improvido.

(AgRg no AREsp 653.558/MG, Rel. Ministra ASSUSETE MAGALHÃES, SEGUNDA TURMA, julgado em 08/09/2015, DJe 18/09/2015)

Também não prospera a alegação de que a sentença é ultra petita, por ter o magistrado determinado a atualização da parcela de R$ 230.000,00 (duzentos e trinta mil reais) desde a imissão na posse em 07/08/2014, sendo que a Apelante somente teria sido constituída em mora em 19/02/2020.

Verifico que a sentença do magistrado primevo está baseada nas previsões estipuladas pelas partes no próprio instrumento contratual, no qual há previsão, em sua cláusula 5ª, parágrafo único, de que a compradora se comprometeria a dar imediata entrada no processo de financiamento bancário após a regularização do imóvel junto ao Município de Marataízes, sendo estipulado o prazo de 60 (sessenta dias) para conclusão do processo.

Também observo que a compradora reconhece como incontroverso seu dever de pagar a última parcela estipulada no contrato no valor de R$ 230.000,00 (duzentos e trinta mil reais), contudo alega que apesar da sentença ter fixado o termo inicial dos juros e correção monetária a partir da imissão na posse, em 07/08/2014, estariam sendo cobradas verbas prescritas, além de não ter sido comprovado o cumprimento da obrigação pelos Apelados, que não teria comprovada a regularização do imóvel junto ao Município.

Nada obstante, coaduno com o entendimento exposto pelo magistrado de que a regularização do imóvel caracterizaria uma condição suspensiva, na forma prevista no art. 125
[1]
do Código Civil, que somente foi cumprida quando ocorreu sua efetiva regularização, momento no qual teria surgido o direito da parte de exigir o cumprimento do pagamento da última parcela.

Dessa forma, inobstante a alegação apresentada pela parte, verifico que na situação analisada deve ser aplicado o disposto no art. 199, inciso I do Código Civil, cuja previsão é de que a prescrição não corre quando ainda pendente condição suspensiva. No mesmo sentido:

77194989 - APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. PRESCRIÇÃO. Obrigação positiva e líquida. Preço ajustado em promessa de compra e venda de imóvel. Prazo decenal para o exercício da pretensão de cobrança. Art. 205 do CC. TERMO A QUO. VENCIMENTO DA ULTIMA PRESTAÇÃO DE FINANCIAMENTO DIREITO CONCEDIDO. AJUIZAMENTO DE AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO E NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL. CITAÇÃO. CAUSA INTERRUPTIVA DA PRESCRIÇÃO (art. 202, I, CC/2002 C/C ART. 219, CPC/73 e art. 240, CPC/2015). AÇÃO DE COBRANÇA PROTOCOLADA ANTES DO decêndio LEGAL. SENTENÇA CASSADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. Tratando-se de cobrança de preço de imóvel ajustado em promessa de compra e venda, onde a promitente compradora tornou-se inadimplente, o prazo prescricional é decenal (art. 205, CC). O termo inicial é o vencimento da última parcela do financiamento concedido diretamente pela própria incorporadora. Jurisprudência. A citação é causa interruptiva da prescrição (art. 202, I, CC/2002 c/c art. 219, CPC/73 ou 240/CPC2015).
E de acordo com o art. 199, inciso I, do Código Civil, pendendo condição suspensiva não corre a prescrição.
Tendo a suplicada ajuizado ação declaratória cumulada com consignação em pagamento, onde buscava a revisão de cláusulas contratuais, somente com julgamento definitivo surgiu ao credor a possibilidade de cobrança dos valores ali discutidos. Por conseguinte, somente com o trânsito em julgado da sentença nesse processo teve reinicio do prazo prescricional. Tendo em vista o recomeço do prazo e distribuída esta ação no lapso decenal, não há falar em prescrição da pretensão. Sentença cassada e determinada a devolução do feito ao Juízo de origem para regular processamento. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. SENTENÇA CASSADA. (TJDF; APC 07349.03-21.2018.8.07.0001; Ac. 138.7715; Quarta Turma Cível; Rel. Des. Luís Gustavo Barbosa de Oliveira; Julg. 25/11/2021; Publ. PJe 10/12/2021)

77117187 - AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. INSTRUMENTO PARTICULAR. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. PRESCRIÇÃO. CONDIÇÃO SUSPENSIVA. JUROS DE MORA. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. 1. Prescreve em cinco anos pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular. Violado o direito, nasce para o titular a pretensão, a qual se extingue, pela prescrição.
Pendendo condição suspensiva, não corre a prescrição. (Precedente desta Corte)
2. O termo inicial dos juros de mora e da correção monetária não comportam exame em sede de exceção de pré-executividade. 3. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. (TJDF; AGI 07373.62-28.2020.8.07.0000; Ac. 130.0522; Segunda Turma Cível; Rel. Des. Humberto Adjuto Ulhôa; Julg. 11/11/2020; Publ. PJe 24/11/2020)

Ademais, a notificação extrajudicial juntada na fl. 12 foi clara em informar que o imóvel estaria livre e desembaraçado e apto para a transferência junto ao Cartório de Registro de Imóveis, fato que no meu entender seria suficiente para dar início ao prazo de 60 (sessenta dias) para cumprimento de sua obrigação.

Também não entendo que a informação apresentada pela Apelante em sua peça recursal, de que não teria conseguido reservar horas de seu dia para comprovar junto à municipalidade aquilo que tinha sido notificado, caracterizaria situação capaz de afastar a obrigação contratualmente assumida.

Outrossim, não constato nos autos a comprovação da tese, sustentada pela apelada, de que a instituição bancária teria recusado o crédito sob alegação que o imóvel ainda não estava regularizado.

Lado outro, tenho que a correção monetária visa a recomposição da perda do valor da moeda pelo decurso do tempo, sendo reconhecido pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça que “a correção monetária plena é mecanismo mediante o qual se empreende a recomposição da efetiva desvalorização da moeda, com o escopo de se preservar o poder aquisitivo original, sendo certo que independe de pedido expresso da parte interessada, não constituindo um
plus
que se acrescenta ao crédito, mas um
minus
que se evita. (REsp 1112524/DF, Rel. Ministro LUIZ FUX, CORTE ESPECIAL, julgado em 01/09/2010, DJe 30/09/2010)”.

Assim, não se revela razoável o entendimento de que mesmo sendo reconhecida pela parte sua obrigação de quitar a parcela de R$ 230.000,00 (duzentos e trinta mil reais), decorrente de contrato de compra e venda firmado em 07/08/2014, que sobre tal verba não seja aplicada a correção monetária.

Tal posicionamento teria o condão de provocar o enriquecimento sem causa da parte, uma vez que, apesar de ter firmado o negócio há aproximadamente 07 (sete) anos, iria adimplir com a última parcela pagando um valor extremamente defasado, sendo que o imóvel objeto do contrato manteve a valorização normal do mercado.

Ressalto que a atualização monetária não importa em qualquer incremento ou acréscimo pecuniário, simplesmente visa à recomposição da moeda e o equilíbrio entre as partes, evitando o enriquecimento indevido e
preservando o valor da obrigação no tempo
.

Outro ponto que deve ser destacado é que a parte fundamenta seu pleito na irresignação em relação à sentença que
“fixou como marco inicial da correção monetária e dos juros moratórios a imissão na posse, datada da celebração do contrato em 07/08/2014, muito embora o parágrafo único da cláusula quinta preveja a mora da recorrente somente após sessenta dias da comprovação de regularização do imóvel perante a municipalidade
”.

Contudo, pela análise da sentença, constata-se que na realidade o magistrado estabelece um novo marco para que a Apelante cumpra com a obrigação assumida no parágrafo único da cláusula 5ª do contrato, determinando o pagamento da parcela, no prazo de 60 (sessenta) dias a contar da publicação da sentença com incidência de “
atualização monetária
” a partir da data da imissão na posse do imóvel, não havendo previsão de “juros de mora”. Segue trecho ilustrativo:

1) No prazo de sessenta (60) dias a contar da data da publicação desta sentença pelo e-Diário, concluir o processo de financiamento e respectiva liquidação da parcela estimada em R$ 230.000,00 (duzentos e trinta mil reais), devidamente atualizada monetariamente a partir da data do contrato/imissão na posse da Requerida (07/08/2014), até a data da formalização do processo do financiamento junto à Instituição Bancária, podendo, no entanto, a Requerida optar em pagar a diferença em espécie (referente a atualização monetária).

Com relação à alegação de sentença
extra petita
em função de fixação de aluguel, o Superior Tribunal de Justiça tem posicionamento firmado no sentido de que a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel obriga a restituição das partes ao
status quo ante
, sendo devida a restituição do bem cumulada com a compensação pela sua ocupação indevida, não havendo necessidade de pedido expresso do pagamento de aluguel. Vejamos:

RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C.C. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. PAGAMENTO DE ALUGUEL PELO LONGO
PERÍODO DE USO DO IMÓVEL SEM QUALQUER CONTRAPRESTAÇÃO. DESNECESSIDADE DE PEDIDO EXPRESSO.
CONSECTÁRIO LÓGICO DO RETORNO AO STATUS QUO. QUANTIA QUE DEVERÁ SER APURADA EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. OBSERVÂNCIA, SE APLICÁVEL, DO DISPOSTO NO ART. 509, § 2º, DO CPC/2015, FICANDO AUTORIZADA A POSTERIOR COMPENSAÇÃO COM O VALOR RESTITUÍDO PELA RECORRENTE. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, PROVIDO EM PARTE.

1. Cinge-se a controvérsia a definir: i) se houve negativa de prestação jurisdicional; ii) se é possível decretar a perda das prestações pagas pelos promitentes compradores, como forma de compensação pelo longo tempo de ocupação do imóvel, mesmo sem haver pedido expresso na petição inicial; e iii) se a sentença proferida foi extra petita em relação à condenação da recorrente/autora à devolução das parcelas pagas aos recorridos/réus.

2. O Tribunal de origem analisou todas as questões suscitadas pela recorrente, ressaltando que a devolução das parcelas pagas seria decorrência natural do pedido de rescisão contratual, diferente do pleito de compensação pela ocupação do imóvel de forma gratuita. Por essa razão, afasta-se a apontada negativa de prestação jurisdicional.

3.
A rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel impõe o retorno das partes contratantes ao status quo ante, determinando-se, de um lado, a devolução do preço pago, ainda que parcialmente, e, de outro, a restituição do imóvel cumulada com a compensação pela ocupação do bem.

4. Com efeito, o ressarcimento pela ocupação do imóvel trata-se de consectário lógico do retorno das partes ao estado anterior, pois cabe ao magistrado, ao determinar a rescisão contratual, dispor acerca da forma como as partes deverão ser restituídas à condição original, sendo desnecessário, portanto, pedido expresso na petição inicial, reconvenção ou ação própria para essa finalidade, à luz do princípio restitutio in integrum.

5. No caso, os réus ocuparam o imóvel por mais de 13 (treze) anos sem qualquer contraprestação. Dessa forma, o Juízo a quo, ao julgar procedente a ação de rescisão contratual c.c. reintegração de posse, determinando a restituição das partes ao estado anterior, deveria dispor sobre a compensação entre os valores eventualmente devidos aos compradores com as verbas devidas à vendedora, independentemente de pedido expresso, sob pena de se chancelar notório enriquecimento ilícito dos recorridos em virtude da moradia gratuita por mais de uma década.

6. Por essas razões, impõe-se a reforma do acórdão recorrido para determinar que os recorridos paguem à recorrente os aluguéis devidos pelo tempo em que ocuparam o imóvel, em quantia a ser apurada em liquidação de sentença, observado, se aplicável, o disposto no art. 509, § 2º, do CPC/2015, ficando autorizada a posterior compensação com o valor a ser restituído pela recorrente.

7. Nos termos da pacífica jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, "Rescindido o contrato, deve ser assegurado o retorno ao status quo ante, com a determinação de devolução dos valores eventuais pagos, circunstância em que não se configura a existência de julgamento extra petita pela decisão do magistrado que assim se pronuncia" (REsp 1.471.838/PR, Relator o Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe de 26/6/2015).

8. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido em parte.

(REsp n. 1.731.753/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 9/5/2023, DJe de 12/5/2023.)

No tocante à condenação da multa prevista na cláusula 8ª do contrato firmado entre as partes, observo que o magistrado primevo estabeleceu seu cumprimento caso a Apelante não demonstre nos autos que concluiu o financiamento no prazo de sessenta dias da publicação da sentença nos termos estipulados no contrato.
In verbis
:

Cláusula 8ª.
O não cumprimento de quaisquer das cláusulas pactuadas que ensejar o desfazimento do presente negócio implica em multa correspondente a 20% (vinte por cento) sobre o valor total da transação, a ser pago pela parte infratora à parte inocente, devidamente corrigido a partir da assinatura deste instrumento, sem prejuízo das perdas e danos a apurar-se em procedimento próprio.

Contudo, verifica-se que a Apelante já teria cumprido com 40% (quarenta por cento) das obrigações assumidas, já tendo pago aos Apelados o montante de R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais), devendo ser aplicado ao caso o entendimento que prevê a redução da penalidade estampada no art. 413 do Código Civil.
In verbis
:

Art. 413. A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.

Com base em tal entendimento considero que a multa aplicável ao presente caso deve corresponder a 12% (doze por cento) sobre o valor do negócio, devidamente corrigido.

Com relação às benfeitorias, tenho que a Apelante permaneceu no imóvel de boa-fé por vários anos, sendo inegável seu direito às benfeitorias na forma disposta no art. 1.219 do Código Civil. Ilustrando:

89966757 - APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. OCORRÊNCIA. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. POSSIBILIDADE. REDUÇÃO DA MULTA. NECESSIDADE. À mingua de qualquer fundamentação, mínima que seja, das razões que alicerce preliminar de cerceamento, impõe-se sua rejeição, de pronto. Consoante o disposto no artigo 475 do Código Civil, A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. A rescisão do contrato de promessa de compra e venda, na hipótese em que o promitente comprador não efetua o pagamento, enseja ao promissário vendedor o direito de reaver a posse do imóvel, com o retorno das partes ao status quo ante.
Rescindido o contrato, o promitente comprador tem direito à indenização das benfeitorias devidamente comprovadas.
É abusiva a cláusula contratual que, no período da inadimplência, faz incidir sobre a prestação a multa moratória de 10% sobre o valor devido, em ofensa ao que dispõe o §1º, art. 52 da Lei Nº8.078/90. (TJMG; APCV 0198804-25.2011.8.13.0701; Décima Sétima Câmara Cível; Rel. Des. Lailson Braga Baeta Neves; Julg. 24/05/2023; DJEMG 25/05/2023)

50560428 - APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS. TAXA DE FRUIÇÃO. BENFEITORIAS. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1. Decretada a resolução do contrato de compra e venda de imóvel, com a restituição das parcelas pagas pelo comprador, o retorno das partes ao estado anterior implica o pagamento de indenização pelo tempo em que o comprador ocupou o bem, desde a data em que a posse lhe foi transferida, desde que haja edificação no lote, como é o caso dos autos. 2.
Cabe ao apelado o recebimento de indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel, nos termos do art. 1.219 do Código Civil, sob pena de enriquecimento ilícito da empresa apelante.
3. A jurisprudência desta Corte firmou-se no sentido de que a retenção de 10% (dez por cento) dos valores pagos é o percentual de retenção ideal, na medida em que atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, sem gerar enriquecimento ilícito do promitente vendedor, sobretudo porque o imóvel poderá ser renegociado. 4. Haja vista que o autor/apelado sagrou-se vencedor na maior parte dos pedidos, deve o requerido/apelante arcar com as custas e honorários advocatícios, termos lançados na sentença vergastada. 5. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. (TJGO; AC 5646773-71.2021.8.09.0174; Senador Canedo; Quinta Câmara Cível; Rel. Des. Guilherme Gutemberg Isac Pinto; Julg. 27/04/2023; DJEGO 02/05/2023; Pág. 4100)

Dessa forma, visando evitar o enriquecimento indevido, deve ser reconhecido o direito da Apelante à indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel, o que deverá ser realizado na fase de cumprimento de sentença.

Outrossim, não merece prosperar a alegação de inversão dos ônus sucumbenciais com base no princípio da causalidade, tendo em vista o reconhecimento de que a ação foi ajuizada em função do inadimplemento da última parcela prevista no contrato.

Contudo, entendo que houve sucumbência recíproca das partes, devendo ser estabelecida a distribuição dos ônus sucumbenciais na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada, na forma estabelecida pelo magistrado
a quo.

Por todo o exposto, e com os esclarecimentos e considerações acima elencados, conheço do recurso de apelação cível e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
, para diminuir a multa contratual para 12% (doze por cento) do valor do contrato, reconhecer o direito à indenização pelas benfeitorias, o que será definido na fase de liquidação do julgado, além da redistribuição dos ônus sucumbenciais.

É como voto.

[1]
Art. 125. Subordinando-se a eficácia do negócio jurídico à condição suspensiva, enquanto esta se não verificar, não se terá adquirido o direito, a que ele visa.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)
Acompanho o voto proferido pelo eminente Relator.
Acompanho o E. Relator para DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso. É como voto.