Tribunal: TJES
Processo: 0004882-46.2018.8.08.0011
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão julgador: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Locação de Imóvel
Data de julgamento: 2023-05-08

Ementa:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL
–
AÇÃO INDENIZATÓRIA
–
CONTRATO DE LOCAÇÃO – DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO – LOCATÁRIO QUE RETIROU IMÓVEL EXISTENTE NO LOCAL – BENFEITORIAS – INCORPORAÇÃO AO BEM – RENÚNCIA EXPRESSA NO CONTRATO QUANTO AO DIREITO DE INDENIZAÇÃO – SÚMULA 335 DO STJ – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

1.
É fato incontroverso nos autos, confessado pelo requerido, que ao deixar o imóvel locado, houve a retirada do local do galpão de estrutura metálica e telha de zinco/galvanizada.

2.
O contrato de locação celebrado entre as partes encontra-se juntado às fls. 10/12 dos autos e consta que do objeto da locação:
“Um Galpão com (320,00m
2
) trezentos e vinte e metros quadrados, com aparelhamento de placas e execução de trabalhos em mármores, granitos, ardósia e outras pedras.”

3.
Das provas coligidas aos autos nota-se que desde o início da relação locatícia entre as partes, existia no imóvel um galpão e, ao que extrai das fls. 41/42, esse possuía, inicialmente telhas de Eternit, sendo as testemunhas e o próprio requerido esclarecedores no sentido de que foram realizadas benfeitorias nessa edificação.

4.
Quanto ao direito de indenização pelas benfeitorias realizadas no bem, o contrato celebrado entre as partes preconiza claramente, que: “Toda e qualquer benfeitoria autorizada pela locadora, ainda que útil ou necessária, ficará automaticamente incorporada ao imóvel, sem prejuízo do disposto na letra ‘f’ da cláusula ‘obrigações gerais’ deste contrato, não podendo o locatário pretender qualquer indenização ou ressarcimento, bem como arguir direito de retenção das mesmas;”

5.
Não se verifica ilegalidade na mencionada cláusula contratual, notadamente porque Súmula 335 do Superior Tribunal de Justiça preconiza que:
“
Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.”

6.
Não obstante a recorrente afirme a inaplicabilidade da referida Súmula sustentando que as obras foram realizadas como condição para locação da coisa, é de conhecimento do homem médio que, via de regra, ao iniciar uma relação locatícia, se há a necessidade de realização de modificações no bem para instalação do locatário, as partes negociam abatimentos no preço do aluguel. No caso, nota-se que mesmo após a realização das benfeitorias pela recorrente, essa procedeu a renovação do contrato de locação e, ratificou a renúncia ao suposto direito que alega possuir neste momento.

7
.
À vista dessas considerações, como concluiu o magistrado de singela instância
“
d
esse substrato probatório está demonstrado à saciedade que, pelo contrato, as benfeitorias que fossem postas no imóvel deveriam nele permanecer, mas o próprio representante legal da ré e as três testemunhas trazidas a juízo, disseram que a cobertura metálica do galpão foi retirada, de modo que o pedido indenizatório procede, nos exatos termos pedidos até porque não houve impugnação ao valor almejado que deverá ser atualizado a partir da citação, porque a autora apenas fez um orçamento, isto é, não despendeu o montante. Note-se que 'impugnar o valor da causa', não é o mesmo que combater o montante pedido a título de indenização.”

8.
Recurso conhecido e improvido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
0004882-46.2018.8.08.0011
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: C. L. ALTOE GRANITOS
APELADO: URANIA SIMAO ALCANTARA
RELATOR(A):FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL
–
AÇÃO INDENIZATÓRIA
–
CONTRATO DE LOCAÇÃO – DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO – LOCATÁRIO QUE RETIROU IMÓVEL EXISTENTE NO LOCAL – BENFEITORIAS – INCORPORAÇÃO AO BEM – RENÚNCIA EXPRESSA NO CONTRATO QUANTO AO DIREITO DE INDENIZAÇÃO – SÚMULA 335 DO STJ – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

1.
É fato incontroverso nos autos, confessado pelo requerido, que ao deixar o imóvel locado, houve a retirada do local do galpão de estrutura metálica e telha de zinco/galvanizada.

2.
O contrato de locação celebrado entre as partes encontra-se juntado às fls. 10/12 dos autos e consta que do objeto da locação:
“Um Galpão com (320,00m
2
) trezentos e vinte e metros quadrados, com aparelhamento de placas e execução de trabalhos em mármores, granitos, ardósia e outras pedras.”

3.
Das provas coligidas aos autos nota-se que desde o início da relação locatícia entre as partes, existia no imóvel um galpão e, ao que extrai das fls. 41/42, esse possuía, inicialmente telhas de Eternit, sendo as testemunhas e o próprio requerido esclarecedores no sentido de que foram realizadas benfeitorias nessa edificação.

4.
Quanto ao direito de indenização pelas benfeitorias realizadas no bem, o contrato celebrado entre as partes preconiza claramente, que: “Toda e qualquer benfeitoria autorizada pela locadora, ainda que útil ou necessária, ficará automaticamente incorporada ao imóvel, sem prejuízo do disposto na letra ‘f’ da cláusula ‘obrigações gerais’ deste contrato, não podendo o locatário pretender qualquer indenização ou ressarcimento, bem como arguir direito de retenção das mesmas;”

5.
Não se verifica ilegalidade na mencionada cláusula contratual, notadamente porque Súmula 335 do Superior Tribunal de Justiça preconiza que:
“
Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.”

6.
Não obstante a recorrente afirme a inaplicabilidade da referida Súmula sustentando que as obras foram realizadas como condição para locação da coisa, é de conhecimento do homem médio que, via de regra, ao iniciar uma relação locatícia, se há a necessidade de realização de modificações no bem para instalação do locatário, as partes negociam abatimentos no preço do aluguel. No caso, nota-se que mesmo após a realização das benfeitorias pela recorrente, essa procedeu a renovação do contrato de locação e, ratificou a renúncia ao suposto direito que alega possuir neste momento.

7
.
À vista dessas considerações, como concluiu o magistrado de singela instância
“
d
esse substrato probatório está demonstrado à saciedade que, pelo contrato, as benfeitorias que fossem postas no imóvel deveriam nele permanecer, mas o próprio representante legal da ré e as três testemunhas trazidas a juízo, disseram que a cobertura metálica do galpão foi retirada, de modo que o pedido indenizatório procede, nos exatos termos pedidos até porque não houve impugnação ao valor almejado que deverá ser atualizado a partir da citação, porque a autora apenas fez um orçamento, isto é, não despendeu o montante. Note-se que 'impugnar o valor da causa', não é o mesmo que combater o montante pedido a título de indenização.”

8.
Recurso conhecido e improvido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: VISTOS, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores que integram a Colenda a Segunda Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, na conformidade da ata e das notas taquigráficas da sessão, à unanimidade de votos, CONHECER do recurso de apelação cível e, no mérito, NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto proferido pelo eminente relator.

Órgão julgador vencedor
: 017 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

Composição de julgamento: 017 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Relator / 027 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal / 030 - Gabinete Des. RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - Vogal
VOTOS VOGAIS
027 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
030 - Gabinete Des. RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

Consoante relatado,
C
.
L.
ALTOÉ
GRANITOS -
ME

interpôs apelação em face da sentença de fls. 109/112, proferida pelo magistrado da 2ª Vara Cível da Comarca de Cachoeiro de Itapemirim que, nos autos da ação indenizatória, proposta por
URÂNIA SIMÃO ALCANTARA,
julgou

“procedente o pedido inicial para condenar a ré CL Altoé Granitos ME, representada por seu sócio Celso Luiz Altoé, a pagar a autora a quantia de R$45.783,33 (quarenta e cinco mil, setecentos e oitenta e três redais e trinta e três centavos), com juros e correção monetária a partir da citação.”
(fl. 112)

A apelante
C
.
L.
ALTOÉ
GRANITOS -
ME
, em suas razões recursais, requer, primeiramente, a concessão de assistência judiciária gratuita.

No mérito, aduz em suma, que:
I)
“
a construção do galpão com estrutura de alvenaria e telhas galvanizadas era necessário, para instalação da ponte rolante, para funcionamento da ré, ora empresa de granitos. Esta obra, via de regra, deveria ser executada pelo locador, contudo, em comum acordo com o locador (...) a recorrente realizou toda a estrutura para sustentação do telhado com telhas galvanizadas, não ficando acordado entre ambos uma possível indenização futura (...) evidente que ninguém investiria em uma obra com um alto custo, no local que não era de sua propriedade, tal como, se soubesse que não reaveria seu dinheiro. Logo, o apelante, pressupôs que essas obras não iriam ficar incorporadas ao objeto da locação
” (fl. 120);
II)

“
a Súmula 335 STJ deve ser interpretada restritivamente, visto que somente se aplica àquelas benfeitorias realizadas no curso da locação e não como condição para a coisa ser locada, pois neste caso, estaria o locador deixando de cumprir obrigação de que não pode dispor, qual seja, entregar ao locatário o imóvel locado de forma a servir ao uso a que se destina
”
(fl.
121
)
;
III)

“
no contrato celebrado entre as partes a cláusula de obrigação geral, letras d e f, determinava que o imóvel locado deveria ser entregue nas condições em que foi recebido” (fl. 121)

IV)

“No caso em apreço, claramente a indenização deveria ser fixada com base no valor do galpão primevo existente no momento da locação” (fl. 122)
.

Em breve histórico,
URÂNIA SIMÃO ALCÂNTARA
ajuizou a ação indenizatória em análise, narrando que seu falecido marido havia celebrado um contrato de locação com o requerido, pelo período de 16/06/2016 a 15/06/2017.

Afirma que houve despejo por falta de pagamento (Proc. nº 0015211-54.2017.8.08.0011), porém, ao deixar o local, a ré levou consigo o maquinário equipamentos que eram de propriedade do locador. Além disso, procedeu ao desmonte do galpão existente no local, que era parte do imóvel locado.

Requereu, assim, a condenação do requerido ao pagamento de R$ 45.783,33 (quarenta e cinco mil, setecentos e oitenta e três reais e trinta e três centavos), referente ao menor orçamento realizado para restituição do bem ao
status quo ante.

A empresa ré/apelante, ao apresentar contestação sustentou que quando celebrou o contrato de locação existia no local apenas um galpão com telhas de eternit, em estado precário de conservação e que a construção do galpão com telhas galvanizadas foi uma condição para a coisa ser locado, de modo que realizou toda a estrutura da nova construção, para sustentação do telhado com telhas galvanizadas e, ainda, procedeu a diversas melhorias no decorrer da locação.

Sustentou, assim, que
“inexiste indenização no caso em tela, isso porque a ré apenas retirou o que comprou e arcou com os valores. A atuação do requerido, de retirar a estrutura metálica do galpão, não causou nenhum dano ao bem locado.”

Anoto que é fato incontroverso nos autos, confessado pelo requerido, que houve a retirada do local do galpão de estrutura metálica e telha de zinco/galvanizada.

Postas estas premissas, o contrato de locação celebrado entre as partes encontra-se juntado às fls. 10/12 dos autos e consta que do objeto da locação:
“Um Galpão com (320,00m
2
) trezentos e vinte e metros quadrados, com aparelhamento de placas e execução de trabalhos em mármores, granitos, ardósia e outras pedras.”

Ainda no que interessa à controvérsia recursal, o contrato celebrado livremente entre as partes previu que eram obrigações do locatário:

Manter o objeto da locação no mais perfeito estado de conservação e limpeza, para assim o restituir a locadora, quando finda ou rescindida a locação, correndo por sua conta exclusiva as despesas necessárias para esse fim, notadamente, as que se referem à conservação de pinturas, portas de madeira e de aço, trincos, puxadores, instalações elétricas, torneiras, aparelhos sanitários e quaisquer outras, inclusive obrigando-se a pintá-lo novamente em sua desocupação, com tintas e cores iguais as existentes;

(...)

No caso de qualquer obra, reforma ou adaptação, devidamente autorizada pela locadora, repor por ocasião da entrega efetiva das chaves do imóvel locado, seu estado primitivo, salvo permissão contrária da locadora,
não podendo exigir qualquer indenização;

Das provas coligidas aos autos nota-se que desde o início da relação locatícia entre as partes, existia no imóvel um galpão e, ao que extrai das fls. 41/42, esse possuía, inicialmente telhas de Eternit, sendo as testemunhas e o próprio requerido esclarecedores no sentido de que foram realizadas benfeitorias nessa edificação.

Nesse passo, é cediço que benfeitorias são despesas e obras destinadas à conservação (necessárias), melhoramento, ou melhor, utilização (úteis) e aformoseamento (voluptuárias) da coisa.

Dispõe o artigo 96 do Código Civil:

Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.

§ 1º São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável, ou seja, de elevado valor.

§ 2º São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.

§ 3º São necessárias a que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.

Quanto ao direito de indenização pelas benfeitorias realizadas no bem, o contrato celebrado entre as partes preconiza claramente, que:

Toda e qualquer benfeitoria autorizada pela locadora, ainda que útil ou necessária,
ficará automaticamente incorporada ao imóvel,
sem prejuízo do disposto na letra "f" da cláusula “obrigações gerais” deste contrato, n
ão podendo o locatário pretender qualquer indenização ou ressarcimento, bem como ar
gu
ir
d
ireito de retenção das mesmas;

Saliente-se que, no caso, o contrato de locação veda, expressamente, o ressarcimento ou a compensação de valores investidos no imóvel

Anoto que não se verifica ilegalidade na mencionada cláusula contratual, notadamente porque Súmula 335 do Superior Tribunal de Justiça preconiza que:
“
Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.”

Observo, ainda, que não obstante a recorrente afirme a inaplicabilidade da referida Súmula sustentando que as obras foram realizadas como condição para locação da coisa, é de conhecimento do homem médio que, via de regra, ao iniciar uma relação locatícia, se há a necessidade de realização de modificações no bem para instalação do locatário, as partes negociam abatimentos no preço do aluguel.

No caso, nota-se que mesmo após a realização das benfeitorias pela recorrente, essa procedeu a renovação do contrato de locação e, ratificou a renúncia ao suposto direito que alega possuir neste momento.

Nessa senda, é contraditório o comportamento da empresa locatária que, sem exigir qualquer reparação pecuniária que afirma ter direito, concluído o primeiro contrato realizado, realiza novo contrato de aluguel, tendo por objeto o próprio galpão reformado, com renúncia novamente as benfeitorias que realizar no imóvel. Inclusive, por essa razão, não há que se falar como pretende a recorrente, que a indenização deveria ser medida pelo valor do imóvel antigo existente no terreno, porque as benfeitorias foram incorporadas ao bem.

Anoto, ademais, que o argumento da recorrente no sentido de que “
no contrato celebrado entre as partes a cláusula de obrigação geral, letras d e f, determinava que o imóvel locado deveria ser entregue nas condições em que foi recebido”
, não prospera, uma vez que a referida cláusula pode ser interpretada dissociada das demais constantes no contrato celebrado entre as partes, o qual, ratifique-se previu expressamente a ausência de direito à indenização pelas benfeitorias realizadas no bem.

À vista dessas considerações, como concluiu o magistrado de singela instância
“
d
esse substrato probatório está demonstrado à saciedade que, pelo contrato, as benfeitorias que fossem postas no imóvel deveriam nele permanecer, mas o próprio representante legal da ré e as três testemunhas trazidas a juízo, disseram que a cobertura metálica do galpão foi retirada, de modo que o pedido indenizatório procede, nos exatos termos pedidos até porque não houve impugnação ao valor almejado que deverá ser atualizado a partir da citação, porque a autora apenas fez um orçamento, isto é, não despendeu o montante. Note-se que 'impugnar o valor da causa', não é o mesmo que combater o montante pedido a título de indenização.”

Diante de todo o exposto,
CONHEÇO
do presente recurso de apelação e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, para manter integralmente a r. sentença de primeiro grau.

A título de honorários recursais, majoro a condenação da apelante ao pagamento de honorários advocatícios, de modo que tal verba sucumbencial passa de 10% (dez por cento), fixado na origem, para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, §11, do diploma processual.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o relator.

VOTO VOGAL: DESEMBARGADOR RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO

ACOMPANHO O VOTO PROFERIDO PELO EMINENTE DES. RELATOR