Tribunal: TJES
Processo: 5007307-18.2023.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão julgador: MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Tutela de Urgência
Data de julgamento: 2023-09-12

Ementa:
EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. IMISSÃO NA POSSE. REGIME DE OBRA A PREÇO DE CUSTO. FORMAÇÃO DE CONDOMÍNIO. INADIMPLEMENTO DOS VALORES PELOS ADQUIRENTES. ART. 52 DA LEI Nº 4.591/64. AUSENTES OS REQUISITOS PARA A CONCESSÃO DA TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

1. Nos termos do art. 58 da Lei nº 4.591/64, incumbe aos adquirentes da unidade arcar com todas as despesas oriundas do empreendimento.

2. Ao menos pela via estreita de cognição que este recurso permite, os adquirentes seriam, portanto, os responsáveis pelo pagamento da obra, correspondente a sua respectiva fração ideal, para continuidade do empreendimento, sob pena de frustrar a evolução da construção.

3. Por expressa previsão legal, a pendência de débitos sobre a obra impede a imissão na posse pelos adquirentes, de forma que, a princípio, não seria possível o deferimento da liminar de imissão na posse postulada na exordial.

4. Recurso conhecido e improvido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5007307-18.2023.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: JORGEAN BAZONI SILOTTI e outros

AGRAVADO: LUCAS ZACATEI DE LIMA ALTOE e outros

RELATOR(A):
MARIANNE JUDICE DE MATTOS

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EMENTA

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. IMISSÃO NA POSSE. REGIME DE OBRA A PREÇO DE CUSTO. FORMAÇÃO DE CONDOMÍNIO. INADIMPLEMENTO DOS VALORES PELOS ADQUIRENTES. ART. 52 DA LEI Nº 4.591/64. AUSENTES OS REQUISITOS PARA A CONCESSÃO DA TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

1. Nos termos do art. 58 da Lei nº 4.591/64, incumbe aos adquirentes da unidade arcar com todas as despesas oriundas do empreendimento.

2. Ao menos pela via estreita de cognição que este recurso permite, os adquirentes seriam, portanto, os responsáveis pelo pagamento da obra, correspondente a sua respectiva fração ideal, para continuidade do empreendimento, sob pena de frustrar a evolução da construção.

3. Por expressa previsão legal, a pendência de débitos sobre a obra impede a imissão na posse pelos adquirentes, de forma que, a princípio, não seria possível o deferimento da liminar de imissão na posse postulada na exordial.

4. Recurso conhecido e improvido.

Vistos, relatados e discutidos estes autos,
ACORDAM
os Desembargadores que integram a colenda Primeira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, de conformidade com a ata do julgamento e as notas taquigráficas em, à unanimidade,
conhecer e negar provimento ao recurso
, nos termos do voto da E. Relatora.

Vitória-ES, 05 de
setembro
de 2023.

RELATORA

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Órgão julgador vencedor
: 026 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS

Composição de julgamento: 026 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Relator / 002 - Gabinete Des. ANNIBAL DE REZENDE LIMA - ANNIBAL DE REZENDE LIMA - Vogal / 012 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal
VOTOS VOGAIS
002 - Gabinete Des. ANNIBAL DE REZENDE LIMA - ANNIBAL DE REZENDE LIMA (Vogal)
Acompanhar
012 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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VOTO VENCEDOR

AGRAVO DE INSTRUMENTO N. 5007307-18.2023.8.08.0000

AGRAVANTES:
JORGEAN BAZONI SILOTTI e SILIANE CARETA COGO SILOTTI

AGRAVADOS:
LUCAS ZACATEI DE LIMA ALTOÉ e CONDOMÍNIO DO REIDENCIAL REGIONE D’ITÁLIA.

RELATORA: DESEMBARGADORA MARIANNE JÚDICE DE MATTOS

VOTO

Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso.

Conforme relatado, trata-se de recurso de
AGRAVO DE INSTRUMENTO
, com pedido de antecipação de tutela recursal, interposto por
JORGEAN BAZONI SILOTTI
e
SILIANE CARETA COGO SILOTTI
contra r. decisão do ID 21632425 dos autos de origem, que indeferiu o pedido de tutela provisória de urgência consubstanciado na imissão de posse da “Unidade 502”, Torre Vicenza, Condomínio Regione D’Italia, proferida pelo d. Juízo da Vara Única de Venda Nova do Imigrante, nos autos da "Ação de cognição ampla pelo procedimento comum", registrada sob o n. 5001692-31.2022.8.08.0049, ajuizada pelos Agravantes contra
LUCAS ZACATEI DE LIMA ALTOÉ
e
CONDOMÍNIO DO RESIDENCIAL REGIONE D’ITÁLIA.

Em suas razões (ID 5425865), afirmam os Agravantes, em síntese, que adquiriram a “Unidade 502” da Torre Vincenza, cuja propriedade é incontroversa nos autos de origem.

Argumentam que a discussão no presente recurso cinge-se em averiguar o que pagar e a quem pagar o valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais), diante da omissão dolosa do Condomínio Agravado, que está obstando a entrega do imóvel adquirido e o acesso dos Agravantes ao local.

Defendem que a probabilidade do direito está arrimada no fato de serem proprietários do bem objeto do litígio, ao passo que o perigo da demora encontra-se na conclusão das obras e na omissão do segundo Agravado na entrega, o que acarreta na deterioração do bem, que está fechado.

Intimados para contrarrazões, os Agravados se quedaram inertes.

Pois bem.

Os Agravantes insurgem-se contra pronunciamento que indeferiu o pedido liminar de imissão na posse. Esclareço que, em se tratando de recurso interposto contra decisão que aprecia tutela provisória de urgência, a cognição está limitada pelo juízo exercido por ocasião da decisão recorrida.

Sem delongas, entendo que não há motivos para modificar o entendimento exposto quando da análise do pedido de efeito suspensivo. Explica-se.

Extrai-se das razões recursais que os Agravantes firmaram Contrato de Compra e Venda do bem objeto do litígio com o primeiro Agravante (ID 20252019 dos autos de origem), com Escritura Pública de Compra e Venda acostada ao ID 20252756, e discutem uma suposta ilegalidade praticada pelo Condomínio onde se localiza bem, ora segundo Agravado, o qual supostamente vem impedindo a posse dos Recorrentes sobre o bem.

Ocorre que, em uma narrativa confusa, os Agravantes não especificam com exatidão o quadro fático que originou a controvérsia, pois apenas sustentam genericamente que são proprietários do bem e têm sido impedidos de adentrar ao local, mas, ao mesmo tempo, indicam que apenas não sabem a quem pagar o valor remanescente para aquisição do bem.

Assim, ora fundamentam o seu pleito em imissão da posse, ora almejam verdadeira pretensão consignatória por supostamente não saberem a quem devem pagar o preço remanescente do imóvel.

Em verdade, só foi possível o esclarecimento da relação jurídica após o exame do feito de origem, no qual se identificou que, para a construção do empreendimento cuja unidade discutida se encontra inserida, firmou-se um condomínio sob sistema de Construção por Administração”, também chamada “Construção a Preço de Custo” (Lei nº 4.591/64), no qual a responsabilidade pelo pagamento do custo integral de obra é dos proprietários, tendo o primeiro Agravado participado da formação inicial do condomínio
(ID 23562382)
.

Consta nos autos originários, ainda, que o primeiro Agravado estava em débito com as obrigações relativas à obra e alienou a unidade n. 502 aos Agravantes, os quais ficariam responsáveis pelo pagamento dos débitos e pela continuidade das obrigações perante a obra.

Destaca-se, inclusive, o parágrafo único da Cláusula Sexta da avença firmada entre os Agravantes e o primeiro Agravado, em que havia cláusula expressa autorizando o comprador a efetuar diretamente o pagamento para viabilizar a transferência do imóvel (ID 23563069 dos autos de origem).

Nesses termos, segundo informações do processo de origem, ao que parece, em 2022, com a finalização da obra, houve o equacionamento de todas as despesas, com a distribuição do valor final que cada condômino deveria arcar para a conclusão do empreendimento. Ocorre que os Agravantes inadimpliram com os custos da obra e, diante disso, vêm enfrentando óbices pelo Condomínio, ora segundo Agravado, no recebimento da unidade.

É incontroverso nos autos que os Agravantes adquiriram a unidade com débito anterior advindo do primeiro Agravado, havendo a discussão sobre a existência de outros débitos oriundos da continuidade da obra, matéria esta que melhor deve ser enfrentada pelo juízo
a quo
.

De toda forma, é cediço que, nos termos do art. 58 da Lei nº 4.591/64 que rege a modalidade de relação jurídica, incumbe aos adquirentes da unidade arcar com todas as despesas oriundas do empreendimento, veja-se:

Art. 58. Nas incorporações em que a construção for contratada pelo regime de administração, também chamado "a preço de custo", será de responsabilidade dos proprietários ou adquirentes o pagamento do custo integral de obra, observadas as seguintes disposições:

I - todas as faturas, duplicatas, recibos e quaisquer documentos referentes às transações ou aquisições para construção, serão emitidos em nome do condomínio dos contratantes da construção;

II - todas as contribuições dos condôminos para qualquer fim relacionado com a construção serão depositadas em contas abertas em nome do condomínio dos contratantes em estabelecimentos bancários, as quais, serão movimentadas pela forma que for fixada no contrato.

Assim sendo, a unidade adquirida pelos Agravantes está inserida em um empreendimento coletivo que é gerido por uma comissão que recebe valores em contas abertas em nome do condomínio, administra e investe a quantia na própria obra, a partir da contribuição mensal de cada condômino.

Ao menos pela via estreita de cognição que este recurso permite, os adquirentes seriam, portanto, os responsáveis pelo pagamento da obra, correspondente a sua respectiva fração ideal, para continuidade do empreendimento, sob pena de frustrar a evolução da construção.

Portanto, em princípio, sem adentrar ao mérito da demanda, se os adquirentes são os responsáveis pelo pagamento integral da obra e o condomínio é o destinatário das parcelas, não restam dúvidas a quem deveriam efetuar o pagamento.

Para além desse ponto, considerando que há discussão sobre débitos pendentes no imóvel, aplica-se ao caso o artigo 52 da Lei nº 4.591/64, que prevê:

Art. 52.
Cada contratante da construção só será imitido na posse de sua unidade se estiver em dia com as obrigações assumidas
, inclusive as relativas à construção exercendo o construtor e o condomínio até então, o direito de retenção sobre a respectiva unidade; no caso do art. 43, este direito será exercido pelo incorporador.

Vê-se que, por expressa previsão legal, a pendência de débitos sobre a obra impede a imissão na posse pelos adquirentes, de forma que, a princípio, não seria possível o deferimento da liminar de imissão na posse postulada na exordial. Sobre a hipótese, eis o entendimento da jurisprudência pátria:

[...] 2. À míngua de prova da quitação do preço, não se pode imputar aos apelados a alegada falha na prestação do serviço, considerando que, nos termos do contrato firmado, a entrega do imóvel estava condicionada ao pagamento do preço, de modo que não poderia o promitente comprador exigir o cumprimento da obrigação por parte da promitente vendedora antes de cumprir a sua (artigo 476 do Código Civil). Previsão que encontra amparo no artigo 52 da Lei de incorporações imobiliárias (Lei nº 4.591/1964). [...] (TJRJ; APL 0027289-22.2019.8.19.0038; Nova Iguaçu; Vigésima Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Fernando Cerqueira Chagas; DORJ 16/05/2023; Pág. 476)

[...] Licitude da retenção de chaves em caso de inadimplência. Art. 476 do CC e art. 52 da Lei nº Lei nº 4.591/64. Teoria do adimplemento substancial não aplicável. Despesas condominiais a cargo da compradora, conforme previsão contratual. Obra concluída. Cerceamento de defesa inocorrente. Ação improcedente. Recurso improvido. (TJSP; AC 1003609-86.2022.8.26.0071; Ac. 16406173; Bauru; Primeira Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Augusto Rezende; Julg. 30/01/2023; DJESP 06/02/2023; Pág. 1771)

[...] Licitude do exercício do direito de retenção do bem imóvel até o pagamento do saldo devedor pelos promitentes-compradores. Art. 476 do CC e no art. 52 da Lei nº 4.591/64. Precedentes. Improcedência dos pedidos reconvencionais de condenação ao pagamento de indenização por perdas e danos e por danos morais. Pedido inicial condenatório procedente. Sentença reformada. Ônus de sucumbência alterado. Recurso de apelação parcialmente provido. (TJPR; Rec 0028495-26.2016.8.16.0017; Maringá; Décima Sétima Câmara Cível; Rel. Des. Fernando Paulino da Silva Wolff Filho; Julg. 29/04/2021; DJPR 04/05/2021)

Por fim, o pleito sobre o qual se funda a medida demanda uma análise mais aprofundada sobre o caso, a avaliação probatória sobre eventual inadimplemento contratual ou de deveres condominiais, o que não é aferível pela via estreita da cognição existente no Agravo de Instrumento.

Dessa forma, é de se concluir que não está presente a probabilidade do direito autoral, tornando prejudicada a análise dos demais requisitos para concessão da tutela provisória de urgência.

Pelo exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo incólume a decisão objurgada.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

ACOMPANHAR A RELATORA - SESSÃO DE 05/09/2023.