Tribunal: TJES
Processo: 0019150-28.2017.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão julgador: DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Provas em geral
Data de julgamento: 2023-10-18

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA. CONFIGURADA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. PRAZO DE TOLERÂNCIA. AUSÊNCIA DE JUSTIFICATIVA. DATA INDEFINIDA. JUROS DE OBRA. MULTA CONTRATUAL. TAXA SATI. TAXA DE ADMINISTRAÇÃO. TAXAS ABUSIVAS. APLICAÇÃO DO CDC. DANO MORAL. VALOR ARBITRADO PROPORCIONAL. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1) Configurada a legitimidade da construtora em relação ao pedido de restituição dos valores despendidos a título de juros de obra, em decorrência do suposto atraso na conclusão do empreendimento.

2) No caso em apreço, ficou evidenciado o atraso injustificado na entrega do imóvel, sem a comprovação da ocorrência de causa excludente da responsabilidade da apelante, de modo que a empresa deve ser responsabilizada pelos prejuízos experimentados pela promitente compradora.

3) No que diz respeito à taxa de juros da obra, constatado o atraso na entrega do imóvel, deve a Construtora/Apelante suportar sozinha a taxa de evolução de obras cuja cobrança se deu durante o período de sua inadimplência, uma vez que foi a única responsável pelo atraso nas obras.

4) A Corte Superior de Justiça por ocasião dos julgamentos dos REsp n. 1.614.721/DF e REsp n. 1.631.485/DF, firmou entendimento de que no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, legítima sua aplicação reversa, devendo a pena ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento da alienante, como na hipótese dos autos

5) No tocante à restituição da denominada taxa SATI, que se trata de uma taxa de assessoria técnico-imobiliária, deve ser aplicado o entendimento firmado pelo c. STJ, no REsp 1.599.511/SP, como sendo uma taxa abusiva e, portanto, passível de restituição.

6) O C. STJ possui o entendimento de que a indenização por dano moral, em caso de atraso na entrega de unidade imobiliária, é devida em circunstâncias excepcionais, nas quais restar caracterizado o excessivo atraso.

7) O montante de R$ 3.000,00 (três mil reais) a título de danos morais se encontra em perfeita sintonia com os valores habitualmente estabelecidos por esta Corte de Justiça em casos semelhantes, em que se discutem as repercussões decorrentes do atraso na conclusão de obra para entrega de imóvel, motivo pelo qual se mostra imprescindível manter o valor estabelecido nestes autos, em respeito aos princípios constitucionais da isonomia e da proporcionalidade, até mesmo porque o caso em análise não demonstra nenhuma peculiaridade que imponha conclusão diversa.

8) Recurso improvido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0019150-28.2017.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA

APELADO: NAYARA DE FREITAS BITTENCOURT

RELATOR(A):
DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA

Composição de julgamento: 030 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Relator / 007 - Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - Vogal / 019 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal
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RELATÓRIO

Trata-se de Apelação Cível interposta por
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES contra
a r. Sentença, de fls.243/251 (p. 86/102 - do arquivo digitalizado), que acolheu em parte a pretensão autoral para condenar a requerida:
i)
a restituir a demandante os valores dispendidos a título de juros de obra, de forma simples, atualizada com correção monetária a partir do trânsito em julgado;
ii)
a restituir a demandante na importância de R$190,00 (cento e noventa reais) referente à taxa de administração, de forma simples, atualizada com a partir do trânsito em julgado e correção monetária a partir do desembolso pela autora;
iii)
ao pagamento à autora de multa de 2% sobre o valor do imóvel, acrescida de juros de 1% ao mês a partir da mora, isto é, 07/03/2015, além de correção monetária, que deverá ser apurada nos termos do art. 509, §2º do CPC;
iv)
a restituir a demandante na importância de R$ 650,00 (seiscentos e cinquenta reais) referente à taxa de assessoria e intervenção, de forma simples, atualizada com juros a contar do trânsito em julgado e correção monetária a partir do desembolso pela autora; e
v)
ao pagamento de danos morais à autora, fixados em R$ 3.000,00 (três mil reais), que deverá ser corrigida monetariamente a partir da data do arbitramento (Súmula 362 do STJ) e acrescida de juros moratórios legais a contar da data do evento danoso (Súmula 54 do STJ).

Por fim, condenou ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios ao patrono do requerente, em 20% sobre o valor da causa, com fulcro no art. 85, §2º, I, II, III e IV c/c parágrafo único do artigo 86, ambos do CPC.

Em suas razões recursais de fls. 263/208 (p. 128/160 - do arquivo digitalizado), a MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES alegou, em síntese, que preliminarmente, acerca da ilegitimidade passiva quanto a condenação na restituição de supostos valores despendidos a título de juros de obra, pois tal ônus decorre exclusivamente da relação firmada entre a parte Apelada e a instituição financeira.

No mérito, arguiu, em resumo acerca
i)
da necessidade de diferenciação entre prazo para entrega das chaves e término do prazo de construção;
ii)
que não existe decumprimento contratual sustentado, bem corno não há no contrato debatido vício o
u defeito que autorize a reversibilidade de cláusulas nos termos pleiteados;
iii)
que inexiste qualquer ilegalidade ou irregularidade quanto a cobrança do reembolso pela construtora fiadora em relação ao juros da obra;
iv)
da ausência de prova de dano material;
v)
da legalidade do pagamento referencial à taxa de administração do contrato;
vi)
a cobrança da taxa SATI não se confunde com a taxa de despachante cobrada pela recorrente, que se refere à opção que o cliente tem de contratar a realização do trabalho burocrático para obtenção do financiamento bancário do imóvel a ser adquirido; e
vii)
da inexistência de danos morais.

Nestes termos, pugna pela procedência do presente recurso para que sejam julgados improcedentes os pedidos formulados.

Contrarrazões às fls.285/297 (p. 170/194 - do arquivo digitalizado), pleiteando pelo não provimento do apelo.

É o breve relatório.

VOTO CONDUTOR

Conforme brevemente relatado, trata-se de Apelação Cível interposta por
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES contra
a r. Sentença, de fls.243/251 (p. 86/102 - do arquivo digitalizado), que acolheu em parte a pretensão autoral para condenar a requerida:

i)
a restituir a demandante os valores dispendidos a título de juros de obra, de forma simples, atualizada com correção monetária a partir do trânsito em julgado;

ii)
a restituir a demandante na importância de R$190,00 (cento e noventa reais) referente à taxa de administração, de forma simples, atualizada com a partir do trânsito em julgado e correção monetária a partir do desembolso pela autora;

ii)
ao pagamento à autora de multa de 2% sobre o valor do imóvel, acrescida de juros de 1% ao mês a partir da mora, isto é, 07/03/2015, além de correção monetária, que deverá ser apurada nos termos do art. 509, §2º do CPC;

v)
a restituir a demandante na importância de R$ 650,00 (seiscentos e cinquenta reais) referente à taxa de assessoria e intervenção, de forma simples, atualizada com juros a contar do trânsito em julgado e correção monetária a partir do desembolso pela autora; e

v)
ao pagamento de danos morais à autora, fixados em R$ 3.000,00 (três mil reais), que deverá ser corrigida monetariamente a partir da data do arbitramento (Súmula 362 do STJ) e acrescida de juros moratórios legais a contar da data do evento danoso (Súmula 54 do STJ).

Por fim, condenou ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios ao patrono do requerente, em 20% sobre o valor da causa, com fulcro no art. 85, §2º, I, II, III e IV c/c parágrafo único do artigo 86, ambos do CPC.

Em suas razões recursais de fls. 263/208 (p. 128/160 - do arquivo digitalizado), a MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES alegou, em síntese, que preliminarmente, acerca da ilegitimidade passiva quanto a condenação na restituição de supostos valores despendidos a título de juros de obra, pois tal ônus decorre exclusivamente da relação firmada entre a parte Apelada e a instituição financeira.

No mérito, arguiu, em resumo acerca
i)
da necessidade de diferenciação entre prazo para entrega das chaves e término do prazo de construção;
ii)
que não existe decumprimento contratual sustentado, bem corno não há no contrato debatido vício o
u
defeito que autorize a reversibilidade de cláusulas nos termos pleiteados;

iii)
que inexiste qualquer ilegalidade ou irregularidade quanto a cobrança do reembolso pela construtora fiadora em relação ao juros da obra;
iv)
da ausência de prova de dano material;
v)
da legalidade do pagamento referencial à taxa de administração do contrato;
vi)
a cobrança da taxa SATI não se confunde com a taxa de despachante cobrada pela recorrente, que se refere à opção que o cliente tem de contratar a realização do trabalho burocrático para obtenção do financiamento bancário do imóvel a ser adquirido; e
vii)
da inexistência de danos morais.

Nestes termos, pugna pela procedência do presente recurso para que sejam julgados improcedentes os pedidos formulados.

Contrarrazões às fls.285/297 (p. 170/194 - do arquivo digitalizado), pleiteando pelo não provimento do apelo.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso e passo a análise do mérito.

O cerne da questão devolvida a este juízo recursal está na verificação de atraso na entrega da obra e seus reflexos, com base no contrato firmado entre as partes, com aplicação das normas consumeristas.

Em que pese o inconformismo da recorrente, a r. sentença objurgada não merece reparo, uma vez que o d. Magistrado sentenciante indicou claramente as razões do seu convencimento, tendo pontuado o conjunto probatório produzido nos autos de maneira precisa e fundamentada quanto a existência de mora da construtora.

Preliminar de Ilegitimidade Passiva

Inicialmente, a parte recorrente arguiu a preliminar de ilegitimidade passiva, quanto à condenação referente a restituição de supostos valores despendidos a título de juros de obra, sob o argumento que que tal ônus decorre exclusivamente da relação firmada entre a parte apelada e a instituição financeira.

Todavia, não vislumbro como acolher tal preliminar, pois o objeto em litígio diz respeito a responsabilidade da construtora em arcar com tais valores e ressarcir a recorrida pela quantia paga a esse título, em decorrência do suposto atraso na conclusão do empreendimento supramencionado, exclusivamente atribuível à conduta desidiosa da requerida/agravante.

Assim, não se cogita na ilegitimidade passiva da recorrente, razão pela qual nego provimento ao recurso quanto ao ponto, rejeitando a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada.

CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA. PRELIMINAR. ILEGITIMIDADE AD CAUSAM QUANTO AO JUROS DE OBRA. REJEITADA. MULTA CONTRATUAL PREVISTA SOMENTE EM FAVOR DO VENDEDOR. INVERSÃO DEVIDA. MULTA DE JUROS DE MORA. APLICAÇÃO UMA ÚNICA VEZ SOBRE O VALOR CORRIGIDO. TEMA 970 STJ. JUROS DE OBRA. CULPA CONSTRUTORA. RESPONSÁVEL PELO REEMBOLSO. Configurada a legitimidade da incorporadora e da construtora em relação ao pedido de restituição dos valores despendidos à título de juros de obra, relativo ao montante cobrado pela instituição financeira até a conclusão da obra. Caracterizada a inadimplência da promitente vendedora quanto à obrigação de entrega da unidade imobiliária no prazo pactuado, mostra-se correta a aplicação de cláusula penal de forma invertida, ante a ausência de previsão contratual. Tema 971 do STJ. Nesta toada, A multa moratória fixada no contrato pelo atraso no pagamento de parcelas deve incidir uma única vez sobre o valor corrigido, sob pena de configurar acúmulo com lucro cessantes. Tema 970 do STJ. Os "juros de obra" devem ser ressarcidos pela construtora desde que comprovada a sua responsabilidade na demora da conclusão da obra. Preliminar rejeitada. Recurso de Apelação conhecido e parcialmente provido. (TJDFT. Acórdão 1392158, 07017777220178070014, Relator: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA, 8ª Turma Cível, data de julgamento: 15/12/2021, publicado no PJe: 21/12/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.).

Do atraso na entrega do imóvel

Eminentes Pares, a fim de nortear o julgamento, esclareço que, no caso em análise, fora celebrado, em 05/09/2012, contrato de compra e venda entre as partes da unidade residencial nº 207, Bloco 05, do Condomínio Portal Mestre Álvaro Parque Pelicano, situado à Av. Braúna, s/n, distrito do Carapina, Bairro Colina de Laranjeiras, Serra/ES, descrito no contrato particular (fls. 30/ p. 58 - do arquivo digitalizado).

No caso em apreço, ficou evidenciado o atraso injustificado na entrega do imóvel, sem a comprovação da ocorrência de causa excludente da responsabilidade da apelante, de modo que a empresa deve ser responsabilizada pelos prejuízos experimentados pela promitente compradora.

Sobre o prazo de entrega, o instrumento firmado entre as partes previa, em sua cláusula 5ª, que o imóvel seria entregue em 30 (trinta) meses após o registro do contrato de financiamento (fls. 30/v - p. 59 do arquivo digitalizado).

Previu, ainda, o instrumento firmado a dilação do prazo de entrega por 180 (cento e oitenta dias) e, na superveniência de caso fortuito ou força maior, por prazo indeterminado. (fl. 33/v- p. 65 - do arquivo digitalizado).

Nesse ponto, transcrevo trecho da r.sentença para melhor compreensão do caso em apreço:

Extrai-se, então, que, quando da formularização do contrato preliminar, qual seja, o Contrato de Promessa de Compra e Venda, entre promitente comprador e construtora, esta deve apontar contratualmente o prazo específico para a entrega daquele empreendimento, sendo esta data desvinculada de qualquer outro negócio jurídico a ser vinculado, pelas razões expostas no acórdão do repetitivo mencionado.

Do caso em tela, observa-se que a empresa ré apresentou data indefinida, visto que os 30 meses só passariam a correr após evento que foge do controle de previsão do consumidor e, ainda, vinculou em seu contrato preliminar possível alteração da data limite para a entrega do imóvel ao contrato de financiamento realizado entre o comprador e a instituição financeira responsável pelo financiamento do valor contratado a ser pago a construtora.

Sem haver um parâmetro claro e expresso para a análise, e devido à incidência do Código Consumerista ao caso em tela, tem-se que, em benefício ao Consumidor, aplicar-se-á o prazo que mais lhe favoreça.

À fl. 40, tem-se que o prazo fixado entre autora e instituição financeira – Banco do Brasil – para o término do prazo de construção era de 17/09/2014, existindo ainda em contrato um prazo de tolerância de 180 dias úteis, desde que justificados. Assim, o prazo final para a entrega das chaves seria 17/03/2015.

Entendo que o atraso da entrega da obra não se revela abusivo, ou exagerado, se ocorrido dentro do prazo de tolerância de 180 dias para entrega da unidade, em sua maioria previsto nos contratos imobiliários, sendo certo que é o lapso temporal usualmente praticado em tais contratos, não sendo hipótese destacada pelo art. 51 do CDC.

Com efeito, não se mostra pertinente a desconsideração do prazo de tolerância de 180 dias, contratualmente avençado, sendo um lapso temporal usualmente praticado nos contratos imobiliários e razoável, considerando o grande porte da negociação, envolvendo sempre um empreendimento de grande monta e com inúmeras variáveis.

Ultrapassado, no entanto, o prazo de tolerância de 180 dias, resta caracterizada a ilegalidade, devendo ser observada a razoabilidade do caso em concreto.

No caso dos autos, inequívoca a existência de atraso substancial na entrega do empreendimento, visto que a entrega do imóvel, consoante relato da própria ré, em sua contestação, se deu em 04/11/2015.

Com base em tal fundamentação, especialmente com fulcro no Código de Defesa do Consumidor, referido prazo de dilação foi corretamente reputado como nulo pelo Juízo
a quo,
revelando flagrante abusividade, já havendo, inclusive, manifestação do STJ sobre o tema,
in verbis:

RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS. (...)
1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico
, exceto o acréscimo do prazo de tolerância. (REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019).

Na ocasião, destacou o Ministro Marco Aurélio Bellizze:

De nada adianta, por conseguinte, a estipulação de um prazo certo e expresso
, assim como entendeu o acórdão impugnado
, se ele for fixado de maneira apenas estimativa e condicional, ficando vinculado, ainda, a um evento futuro, no caso, à data de obtenção do financiamento pelo adquirente
ou àquela que for determinada pelo agente financeiro no referido contrato.
Isso acaba por atribuir à incorporadora o direito de postergar a entrega da obra por prazo excessivamente longo e oneroso para o comprador, a ponto de afastar, inclusive, o próprio risco da atividade, que pertence à empresa
.

(...)
É impositivo que as incorporadoras, portanto, mediante programação administrativa e econômico-financeira prévia, estabeleçam em seus contratos o prazo para a entrega do imóvel de maneira indene de dúvidas, utilizando-se de critérios dotados de objetividade e clareza, que não estejam vinculados a nenhum negócio jurídico futuro,
ainda que este se encontre associado a uma das etapas da contratação ou da realização da obra, como no caso, à data da obtenção do financiamento.
Somente assim, estarão preservados os primados do direito à informação, da transparência e da boa-fé, além de assegurar às partes o necessário equilíbrio contratual, que respeite as prestações e contraprestações envolvidas
.

Sob tal premissa, resta devidamente configurada a mora da Construtora, eis que ultrapassada a data de entrega prevista em contrato, que se encerrava em
17/03/2015
, sendo o imóvel somente foi entregue a autora
04/11/2015
, razão pela qual deve ser responsabilizada a empresa. Não merecendo retoques a sentença nesse ponto.

Da taxa de juros de obra

No que diz respeito à taxa de juros da obra, constatado o atraso na entrega do imóvel, deve a Construtora/Apelante suportar sozinha a taxa de evolução de obras cuja cobrança se deu durante o período de sua inadimplência, uma vez que foi a única responsável pelo atraso nas obras.

Portanto, é necessário o reconhecimento da ilicitude da cobrança dos valores relativos à taxa de juros da obra após o limite para a entrega da obra.

AGRAVO DE INSTRUMENTO. COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. ATRASO INJUSTIFICADO NA CONCLUSÃO DA OBRA. JUROS DE OBRA. ILEGALIDADE. SUSPENSÃO DO TERMO DE CONFISSÃO DE DÍVIDA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

1. “Constatada a mora injustificada da construtora, o ônus quanto ao pagamento de taxa de evolução da obra ou juros de obra não pode ser imputado ao promitente comprador que não concorreram para o atraso na entrega da obra, sendo exigível o reembolso das parcelas pagas à Caixa Econômica Federal, desde quando configurado o atraso” (TJES, Classe: Apelação Cível, 035140320660, Relator: JORGE DO NASCIMENTO VIANA, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 17/05/2021, Data da Publicação no Diário: 14/06/2021).

2. Hipótese em que o prazo final para entrega da obra seria em abril de 2017, data a partir da qual a construtora passou a estar em mora perante os Agravantes, sendo ilegal a cobrança de juros de obra a partir de então.

3. Recurso conhecido e provido. (TJES. Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO. Número: 5003222-57.2021.8.08.0000. DESEMBARGADOR: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA.
Data: 06/Mar/2023).

AGRAVO DE INSTRUMENTO – ILEGITIMIDADE PASSIVA – REJEITADA – INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL – NÃO VERIFICADA – MÉRITO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESIDENCIAL – ATRASO NA ENTREGA – JUROS DE OBRA – RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

1. Na hipótese dos autos, a alegação da parte autora é que sofreu efetivos prejuízos materiais e morais em decorrência do atraso na entrega da obra, sendo obrigada a pagar parcelas a título do que indica se tratar de “juros de obra” por período superior ao contratado e, neste contexto, a construtora requerida/agravante é parte legítima para compor o polo passivo em relação à pretensão. Embora se trate de obrigação estipulada em contrato firmado entre a promitente compradora e a instituição financeira, no caso a Caixa Econômica Federal, o pagamento decorre do alegado descumprimento contratual da construtora, ou seja, foi esta quem, em tese,
deu causa à incidência de cobrança de juros de obra em período maior ao ajustado com o agente financeiro ao descumprir obrigação contratual em decorrência do atraso na entrega do imóvel, razão pela qual possui legitimidade passiva para figurar na lide de origem.

2. No que diz respeito ao litisconsórcio passivo necessário com a Caixa Econômica Federal e a suscitada incompetência da Justiça Estadual,
não prospera a argumentação do recorrente pois a lide não diz respeito a eventual
(i)licitude da cobrança e do pagamento dos denominados “juros de obra”, circunstância que, então configuraria eventual interesse da Caixa Econômica Federal, mas à responsabilidade da ré em arcar com tais valores e ressarcir a recorrida pela quantia paga a esse título, haja vista o suposto atraso na conclusão do empreendimento supramencionado, exclusivamente atribuível à conduta desidiosa da requerida/agravante.

3. Ultrapassados estes pontos, a taxa de evolução de obra, são juros compensatórios, encargo devido pelos compradores à instituição financeira desde a aprovação do financiamento até o término da obra. Na contenda em análise, a taxa de evolução da obra deriva do contrato de financiamento celebrado pela recorrida junto a Caixa Econômica Federal – Credora Fiduciária.

4. Neste caso, mesmo que seja considerada válida e regular a cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, a construtora encontra-se em mora quanto à entrega do imóvel, já que não alude que tenha ocorrido a entrega das chaves até o momento
.

5. Verificado o atraso injustificado na entrega do bem, a mora injustificada da construtora lhe impõe o ônus de pagamento da taxa de evolução da obra.

6. Por fim, cumpre mencionar que o próprio julgado do colendo Superior Tribunal de Justiça (REsp. 1.729.593), admitido sob a sistemática dos repetitivos, colacionado pela agravante em suas razões recursais, a contradiz, ao preconizar que a cobrança dos juros de obra é lícita até o prazo de entrega estabelecido no contrato, somado do prazo da cláusula de tolerância, após o que passa a ser indevido.

7. Recurso conhecido e improvido. (TJES.
Data: 11/May/2022. Órgão julgador: 2ª Câmara Cível. Número: 5001664-50.2021.8.08.0000. Magistrado: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY. Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO).

Da Multa Contratual

A respeito da multa contratual, como bem observado pelo d. Magistrado a quo, o contrato celebrado entre as partes não faz qualquer menção quanto ao “
apenamento da requerida
nas hipóteses de rescisão contratual decorrente de seu inadimplemento”, mas apenas em relação à consumidora, ora apelada.

Diante desse cenário, concluiu o Nobre Julgador pela aplicação reversa das disposições contratuais, em atenção aos princípios da isonomia e do equilíbrio contratual, em decorrência do nítido atraso injustificado na entrega do imóvel, senão vejamos:

Portanto, pautando-se nos princípios da isonomia e do equilíbrio contratual, que não autorizam que o contrato estabeleça tratamento mais gravoso para o consumidor do que aquele concedido ao vendedor, é necessário que seja aplicado também à parte ré a cláusula de apenamento prevista nos casos de mora do comprador, qual seja: multa de 2% a incidir sobre o valor a ser restituído, mediante aplicação de juros de 1% ao mês, conforme cláusula 4.2 do contrato particular de promessa de compra e venda.

No tocante a esse ponto, ressalto, ainda, trecho da ementa proferida nos autos do acórdão nº 1357621 (07089489620208070007), do e. Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios que se assemelha a situação sob análise:

O retardamento na entrega de imóvel em construção é passível de irradiar a incidência de multa contratual em favor do consumidor, ainda que ausente previsão contratual nesse sentido,
mediante aplicação reversa das disposições contratuai
s, uma vez que, encerrando natureza meramente moratória, não se reveste do propósito de compensar o promitente comprador do imóvel pelos prejuízos derivados de eventual inexecução integral da obra, mas tão somente do intento de inquinar a vendedora a cumprir a obrigação assumida e penalizá-la pelo inadimplemento culposo em que incidirá, legitimando que seja cumulada com os lucros cessantes que deixará o adquirente de fruir no período de mora contratual injustificada, pois traduzem os danos que o inadimplemento irradiara, desde que preservada sua natureza puramente sancionatória, estes calculados com fundamento na reversão da cláusula penal de natureza indenizatória. (Acórdão 1357621, 07089489620208070007, Relator: TEÓFILO CAETANO, 1ª Turma Cível, data de julgamento: 21/7/2021, publicado no DJE: 4/8/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.).

Anoto, que por ocasião dos julgamentos dos REsp n. 1.614.721/DF e REsp n. 1.631.485/DF, a Corte Superior de Justiça, firmou entendimento de que no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, legítima sua aplicação reversa, devendo a pena ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento da alienante, como na hipótese dos autos. Nessa ordem de ideias, não há razão para reformar a r. sentença.

Da restituição da taxa SATI e da Taxa de administração

No tocante à restituição da denominada taxa SATI, que se trata de uma taxa de assessoria técnico-imobiliária, deve ser aplicado o entendimento firmado pelo c. STJ, no REsp 1.599.511/SP, como sendo uma taxa abusiva,
in verbis
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RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1. 2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2. III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. (REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016).

Seguindo tal raciocínio, este e. Tribunal de Justiça também já se manifestou:

APELAÇÃO CÍVEL – ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – PRAZO PARA ENTREGA DAS CHAVES – ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA QUE ESTABELECE PRAZO INICIAL INDETERMINADO PARA A ENTREGA DAS CHAVES, APÓS ASSINATURA DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO – PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS – ILEGALIDADE DA COBRANÇA DE TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA APÓS O ATRASO – TAXA SATI – ABUSIVIDADE – DANOS MORAIS – VALOR REDUZIDO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1- Abusividade da cláusula de estipulação de prazo de entrega da obra a partir da data de assinatura do contrato de financiamento pelo comprador, porquanto seria um contrato de promessa de compra e venda sem prazo previamente definido, uma vez que o financiamento não havia sido celebrado quando pactuada a compra do imóvel. 2- Prevalência do prazo previsto na Cláusula C. 10 do contrato de financiamento, de modo que o prazo final para a entrega do imóvel seria o dia 19/05/2014, ficando, no entanto, prorrogado até o dia 19/11/2014, tendo em vista o prazo de tolerância de 180 dias. 3- Hipótese em que após o fim do prazo para a entrega do imóvel, os Apelados interromperam os pagamentos relativos a taxa de evolução de obras e, por conseguinte, a Construtora/Apelante, por ser a fiadora, assumiu os pagamentos. Posteriormente, a Construtora realizou cobranças sobre os Apelados referente aos valores pagos ao Banco sobre a referida taxa. 4- Constatado o atraso na entrega do imóvel, deve a Construtora/Apelante suportar sozinha a taxa de evolução de obras cuja cobrança se deu durante o período de sua inadimplência, uma vez que foi a única responsável pelo atraso nas obras.
5- No julgamento do REsp nº 1.599.511/SP, submetido à sistemática dos recursos repetitivos, consolidou-se a “abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel”.
6- De acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a indenização por dano moral em caso de atraso na entrega de unidade imobiliária somente é devida em circunstâncias excepcionais, nas quais restar caracterizado o longo atraso aliado a outros fatos que comprovam que, de fato, houve transtorno, sofrimento e abalo psicológico capaz de afetar a vida do indivíduo. 7- O atraso na entrega da obra foi de 09 (nove) meses, além do prazo de prorrogação de 180 (cento e oitenta) dias, prazo excessivamente longo, no qual os Apelados tiveram a necessidade de constantes readequações de planejamento, sendo que a angústia e a frustração vivenciadas a cada nova expectativa criada são aptas a revelar a ocorrência de danos morais. 8- O quantum indenizatório fixado na r. sentença em R$ 15.000,00 (quinze mil reais) se encontra acima do valor adotado pela Jurisprudência em casos semelhantes. 9- Considerando os parâmetros estabelecidos para a fixação da indenização por dano moral e em atenção às peculiaridades do caso concreto, o valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) por Apelado – totalizando R$10.000,00 (dez mil reais) –, se insere dentro dos critérios de razoabilidade e proporcionalidade, com o escopo de compensar a vítima e punir o ofensor. 10- Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJES. Data: 22/May/2023. Órgão julgador: 4ª Câmara Cível. Número: 0004152-55.2017.8.08.0048. Magistrado: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA. Classe: APELAÇÃO CÍVEL.)

No caso em tela, restou comprovado que a apelada pagou a importância de R$ 650,00 (seiscentos e cinquenta reais) a título de taxa de serviço de assessoria e intermediação, em 10 (dez) parcelas iguais e sucessivas.

Conforme expressamente consignado no julgado, a parte recorrente não demonstrou que tal serviço fora prestado de forma desvinculada do contrato principal, nem mesmo se foi efetivamente prestado.

Portanto, tratando-se de contrato de adesão, restou configurada sua abusividade na cobrança da referida taxa, sendo, portanto, passível de restituição.

Da mesma forma, reputo abusiva a cobrança da
taxa de administração
, ante a ausência de informação precisa acerca de sua finalidade e forma de como tal serviço seria prestado pela construtora apelante, nos termos do art. 6º, III do CDC.

Do dano moral

É consabido que o C. STJ possui o entendimento de que a indenização por dano moral, em caso de atraso na entrega de unidade imobiliária, é devida em circunstâncias excepcionais, nas quais restar caracterizado o excessivo atraso. Destaco:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COMPENSAÇÃO POR DANO MORAL E REPARAÇÃO POR DANO MATERIAL. DANO MORAL. OCORRÊNCIA. LONGO ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. 1. Ação de compensação por dano moral e reparação por dano material. 2.
Cabimento de compensação por danos morais em virtude de longo atraso na entrega de imóvel. Precedentes.
3. Agravo interno no recurso especial não provido. (AgInt no REsp 1927462/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/05/2021, DJe 20/05/2021)

Por oportuno, ao analisar a questão acerca do dano moral, o Juiz singular, destacou as
circunstâncias fáticas vivenciadas pela autora apontam para um contexto que superam as meras contrariedades ou dissabores do cotidiano,
mormente diante da angústia e frustração vivenciadas a cada nova expectativa criada em relação à entrega do imóvel. Assim, transcrevo parte da fundamentação acerca do dano moral:

No caso em tela, relata a parte autora a aflição vivenciada quanto a demora e as incertezas acerca da efetiva entrega das chaves do imóvel comprado, já que, embora fixado prazo para junho de 2015, a entrega do apartamento apenas ocorreu em outubro de 2015.

Sem maiores delongas, ante ao atraso de 04 (quatro) meses, inescusável o reconhecimento do dever de indenizar no caso em apreço, ante toda a fundamentação tecida anteriormente.

Em relação ao valor fixado, tenho que o montante de R$ 3.000,00 (três mil reais) se encontra em perfeita sintonia com os valores habitualmente estabelecidos por esta Corte de Justiça em casos semelhantes, em que se discutem as repercussões decorrentes do atraso na conclusão de obra para entrega de imóvel, motivo pelo qual se mostra imprescindível manter o valor estabelecido nestes autos, em respeito aos princípios constitucionais da isonomia e da proporcionalidade, até mesmo porque o caso em análise não demonstra nenhuma peculiaridade que imponha conclusão diversa.

A propósito do tema, confira-se:

EMENTA CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO INDENIZATÓRIA – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO EXPRESSIVO NA ENTREGA DA OBRA – DANO MORAL CONFIGURADO – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO. 1. É cediço que o mero inadimplemento ou mora contratuais não enseja, per se, dano moral indenizável. 2. Admite-se, contudo, a indenização por dano moral quando o atraso na entrega da obra for expressivo, notadamente se as circunstâncias fáticas apontarem contexto que superam as meras contrariedades ou dissabores do cotidiano. VISTOS, relatados e discutidos os presentes autos de recurso de apelação cível em que é Apelante CRISTINA PEREIRA RODRIGUES e Apelada MIRANTE DA VILA SPE EMPREENDIMENTOS LTDA.; ACORDA a Colenda Primeira Câmara Cível, na conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, à unanimidade, conhecer do recurso e lhe dar provimento, nos termos do voto do Relator.(Data: 16/Dec/2022. Órgão julgador: 1ª Câmara Cível. Número: 0022920-39.2015.8.08.0035. Magistrado: ANNIBAL DE REZENDE LIMA. Classe: APELAÇÃO CÍVEL.).

APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR EX OFFICIO. DESERÇÃO. PEDIDO DE GRATUIDADE DA JUSTIÇA. PESSOA JURÍDICA. NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO. SÚMULA Nº 481 DO STJ. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. RECURSO NÃO CONHECIDO. AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. ATRASO VERIFICADO. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL EM FAVOR DO COMPRADOR. TEMA Nº 971 DO STJ. IMPOSSIBILIDADE NO CASO, SOB PENA DE BIS IN IDEM . CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE ALUGUERES. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PREVISÃO EXPRESSA NO CONTRATO. RESTITUIÇÃO NÃO DEVIDA. DANOS MORAIS. VALOR FIXADO INDIVIDUALMENTE PARA CADA AUTOR. QUANTIA EM CONSONÂNCIA COM OS VALORES ARBITRADOS PELO TJES. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. FIXAÇÃO DE ACORDO COM OS CRITÉRIOS DO ART. 85, § 2º, DO CPC. MAJORAÇÃO DA VERBA HONORÁRIA. ART. 85, § 11 DO CPC. RECURSO DE MIRANTE DA VILA SPE EMPREENDIMENTOS LTDA. E D'ANGELO INCOPAR CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. NÃO CONHECIDO. RECURSO DE FERNANDA ELIZABETE VARGAS E BRUNO ZANOL DE ALMEIDA CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Da preliminar ex officio Deserção: 1.1. (...)

O valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) a título de danos morais fora fixado individualmente para cada autor, estando em consonância com o arbitrado por este eg. Tribunal em situações envolvendo atraso na entrega de imóvel.
2.7. A fixação da verba honorária no percentual de 10% (dez por cento) se revela em consonância com os critérios previstos no Art. 85, § 2º, do CPC, eis que a demanda não foi de grande complexidade, tratando-se de matéria corriqueira no âmbito do Judiciário; não demandou grandes manifestações por parte do causídico; a demanda tramitou na mesma comarca onde localizado o escritório do patrono, além do fato de que, entre o ajuizamento da demanda e a prolação da sentença transcorreu-se período inferior a 3 (três) anos. (TJES, Classe: Apelação Cível, 035140032562, Relator: ÁLVARO MANOEL ROSINDO BOURGUIGNON - Relator Substituto: RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 31/08/2021, Data da Publicação no Diário: 15/09/2021).

APELAÇÕES PRINCIPAL E ADESIVA.
AÇÃO INDENIZATÓRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL CONFIGURADO.
INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL.
DANO MORAL. VALOR QUE ATENDE OS CRITÉRIOS DE RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE.
BIS IN IDEM. INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES. VALOR DOS ALUGUÉIS. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. (...). 3. -
O dano imaterial está configurado diante do longo atraso para entrega do bem, o que por certo é capaz de frustrar projetos pessoais do comprador, mesmo que o propósito deste seja, ao adquirir imóvel, alugá-lo. O valor fixado pela ilustre Juíza de Direito para reparação do dano moral em R$5.000,00 (cinco mil reais) é adequado, atende os critérios de razoabilidade e de proporcionalidade e não proporciona locupletamento ilícito.
(...).” (TJES, Classe: Apelação, 024151498169, Relator : DAIR JOSÉ BREGUNCE DE OLIVEIRA, Órgão julgador: TERCEIRA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 27/08/2019, Data da Publicação no Diário: 06/09/2019).

Diante de todo o exposto, conheço dos recursos e
nego-lhes provimento
, mantendo a sentença na íntegra.

Deixo de majorar honorários em sede recursal, eis que já fixados no patamar máximo na sentença.

É o voto.

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VOTOS VOGAIS

Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO (Vogal)
Acompanhou o voto da Relatora.
Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhou o voto da Relatora.

EMENTA

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA. CONFIGURADA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. PRAZO DE TOLERÂNCIA. AUSÊNCIA DE JUSTIFICATIVA. DATA INDEFINIDA. JUROS DE OBRA. MULTA CONTRATUAL. TAXA SATI. TAXA DE ADMINISTRAÇÃO. TAXAS ABUSIVAS. APLICAÇÃO DO CDC. DANO MORAL. VALOR ARBITRADO PROPORCIONAL. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1) Configurada a legitimidade da construtora em relação ao pedido de restituição dos valores despendidos a título de juros de obra, em decorrência do suposto atraso na conclusão do empreendimento.

2) No caso em apreço, ficou evidenciado o atraso injustificado na entrega do imóvel, sem a comprovação da ocorrência de causa excludente da responsabilidade da apelante, de modo que a empresa deve ser responsabilizada pelos prejuízos experimentados pela promitente compradora.

3) No que diz respeito à taxa de juros da obra, constatado o atraso na entrega do imóvel, deve a Construtora/Apelante suportar sozinha a taxa de evolução de obras cuja cobrança se deu durante o período de sua inadimplência, uma vez que foi a única responsável pelo atraso nas obras.

4) A Corte Superior de Justiça por ocasião dos julgamentos dos REsp n. 1.614.721/DF e REsp n. 1.631.485/DF, firmou entendimento de que no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, legítima sua aplicação reversa, devendo a pena ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento da alienante, como na hipótese dos autos

5) No tocante à restituição da denominada taxa SATI, que se trata de uma taxa de assessoria técnico-imobiliária, deve ser aplicado o entendimento firmado pelo c. STJ, no REsp 1.599.511/SP, como sendo uma taxa abusiva e, portanto, passível de restituição.

6) O C. STJ possui o entendimento de que a indenização por dano moral, em caso de atraso na entrega de unidade imobiliária, é devida em circunstâncias excepcionais, nas quais restar caracterizado o excessivo atraso.

7) O montante de R$ 3.000,00 (três mil reais) a título de danos morais se encontra em perfeita sintonia com os valores habitualmente estabelecidos por esta Corte de Justiça em casos semelhantes, em que se discutem as repercussões decorrentes do atraso na conclusão de obra para entrega de imóvel, motivo pelo qual se mostra imprescindível manter o valor estabelecido nestes autos, em respeito aos princípios constitucionais da isonomia e da proporcionalidade, até mesmo porque o caso em análise não demonstra nenhuma peculiaridade que imponha conclusão diversa.

8) Recurso improvido.

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ACÓRDÃO

À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.