Tribunal: TJES
Processo: 0023654-87.2015.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ANNIBAL DE REZENDE LIMA
Órgão julgador: ANNIBAL DE REZENDE LIMA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Indenização por Dano Material; Provas em geral
Data de julgamento: 2023-08-18

Ementa:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO – INTERESSE DO PROMITENTE COMPRADOR – PERCENTUAL DE RETENÇÃO – JUROS MORATÓRIOS – TRÂNSITO EM JULGADO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1.
É
considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso concreto, avaliando-se os prejuízos suportados.

2. O Colendo Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema nº. 1.002, fixou a tese jurídica vinculante segundo a qual nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei Federal nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
0023654-87.2015.8.08.0035
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: SPE - CONSTRUTORA SA CAVALCANTE - ES XIII LTDA.
APELADO: LEONARDO WALTER NORONHA
RELATOR(A):ANNIBAL DE REZENDE LIMA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO – INTERESSE DO PROMITENTE COMPRADOR – PERCENTUAL DE RETENÇÃO – JUROS MORATÓRIOS – TRÂNSITO EM JULGADO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1.
É
considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso concreto, avaliando-se os prejuízos suportados.

2. O Colendo Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema nº. 1.002, fixou a tese jurídica vinculante segundo a qual nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei Federal nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 002 - Gabinete Des. ANNIBAL DE REZENDE LIMA

Composição de julgamento: 002 - Gabinete Des. ANNIBAL DE REZENDE LIMA - ANNIBAL DE REZENDE LIMA - Relator / 012 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal / 016 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - JOSE AUGUSTO FARIAS DE SOUZA - Vogal
VOTOS VOGAIS
012 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
016 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - JOSE AUGUSTO FARIAS DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0023654-87.2015.8.08.0035

APELANTE: SPE – CONSTRUTORA SÁ CAVALCANTE-ES XIII LTDA.

APELADO: LEONARDO WALTER NORONHA

RELATOR: DES. ANNIBAL DE REZENDE LIMA

RELATÓRIO

Cuidam os presentes autos de “ação de rescisão contratual” ajuizada por RONALDO RESENDE CARRIJO, ora Apelado, em face de SPE CONSTRUTORA SÁ CAVALCANTE, ora Apelante, pretendendo a decretação da rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre as partes e a restituição da integralidade das quantias pagas.

Pela sentença de fls. 245/247, o MMº. Juiz de Direito
a quo
julgou parcialmente procedente a pretensão autoral para reconhecer a abusividade de cláusula contratual e condenar a Apelante a restituir 90% (noventa por cento) da quantia paga, acrescidos de juros de mora a partir da rescisão e correção monetária a contar da sentença.

Irresignada, SPE – CONSTRUTORA SÁ CAVALCANTE-ES XIII LTDA. interpôs o recurso de apelação de fls. 249/264, sustentando que (1) o percentual de retenção deve ser fixado em 25% (vinte e cinco por cento), consoante o disposto na Lei Federal nº 4.591/1964, com a redação dada pela Lei Federal nº 13.786/2018, bem como na esteira do entendimento firmado pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça; (2) o termo inicial dos juros de mora deve ser o trânsito em julgado e não a citação; (3) os juros de mora devem observar a Taxa Selic e (4) a base de cálculo dos honorários deve ser alterada para o valor da condenação ou benefício econômico da parte.

O Apelado apresentou contrarrazões recursais de fls. 271/278, complementadas no id 4996035 (fls. 276/277), pugnando pelo desprovimento do recurso interposto.

É o breve Relatório.

Inclua-se em pauta de julgamento.

Vitória, 12 de Julho de 2023.

DES. ANNIBAL DE REZENDE LIMA

RELATOR

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS
________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0023654-87.2015.8.08.0035

APELANTE: SPE – CONSTRUTORA SÁ CAVALCANTE-ES XIII LTDA.

APELADO: LEONARDO WALTER NORONHA

RELATOR: DES. ANNIBAL DE REZENDE LIMA

VOTO

Conforme relatado, cuidam os presentes autos de “ação de rescisão contratual” ajuizada por RONALDO RESENDE CARRIJO, ora Apelado, em face de SPE CONSTRUTORA SÁ CAVALCANTE, ora Apelante, pretendendo a decretação da rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre as partes e a restituição da integralidade das quantias pagas.

Pela sentença de fls. 245/247, o MMº. Juiz de Direito
a quo
julgou parcialmente procedente a pretensão autoral para reconhecer a abusividade de cláusula contratual e condenar a Apelante a restituir 90% (noventa por cento) da quantia paga, acrescidos de juros de mora a partir da rescisão e correção monetária a contar da sentença.

Irresignada, SPE – CONSTRUTORA SÁ CAVALCANTE-ES XIII LTDA. interpôs o recurso de apelação de fls. 249/264, sustentando que (1) o percentual de retenção deve ser fixado em 25% (vinte e cinco por cento), consoante o disposto na Lei Federal nº 4.591/1964, com a redação dada pela Lei Federal nº 13.786/2018, bem como na esteira do entendimento firmado pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça; (2) o termo inicial dos juros de mora deve ser o trânsito em julgado e não a citação; (3) os juros de mora devem observar a Taxa Selic e (4) a base de cálculo dos honorários deve ser alterada para o valor da condenação ou benefício econômico da parte.

Pois bem.

As partes firmaram, em 01.06.2012, dois contratos de promessa de compra e venda relativos às salas nºs. 1219 e 1218, do “Centro Empresarial Shopping Moxuara”, no valor total de R$ 209.751,61 (duzentos e nove mil, setecentos e cinquenta e um reais e sessenta e um centavos).

Alega o Apelado ter realizado, até o ajuizamento da ação, o pagamento do valor de R$ 149.469,35 (cento e quarenta e nove mil, quatrocentos e sessenta e nove reais e trinta e cinco centavos), todavia, por questões pessoais, requereu a rescisão do contrato, não concordando, contudo, com os termos propostos pela Apelante.

É cediço ser devida a restituição integral do valor pago pelo promitente-comprador quando a rescisão contratual ocorrer por culpa exclusiva do promitente-vendedor, nos termos do Súmula nº 543, do Colendo Superior Tribunal de Justiça:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”.

No caso, entretanto, a rescisão contratual ocorreu no exclusivo interesse do promitente-comprador, haja vista a superveniência de inviabilidade econômica.

Nessa hipótese, a jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça entende pela “
razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), de acordo com as circunstâncias do caso concreto
.
” (TJES, recurso de apelação nº. 0000086-12.2018.8.08.0011, de que foi Relator o Exmº. Sr. Desembargador Fabio Clem de Oliveira, julgado em 23.04.2019).

No caso, o MMº. Juiz de Direito
a quo
entendeu como devido a retenção de 10% (dez por cento) do valor pago pelo Apelado, razão pela qual condenou a Apelante a restituir o equivalente a 90% (noventa por cento) do valor pago.

Por outro lado, a Apelante não comprovou circunstância que justificasse, na hipótese concreta, a majoração da retenção para o patamar de 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago.

A retenção de parcela do valor já adimplido pelo promitente-comprador visa compensar o promitente-vendedor dos gastos suportados com despesas administrativas, principalmente com divulgação e comercialização, pagamento de impostos, bem como remunerá-lo pela eventual utilização do bem pelo adquirente, razão pela qual a abusividade da retenção do percentual pretendido deve ser analisada à luz do caso concreto.

Ademais,
“não se desconhece que a jurisprudência tem admitido a majoração do referido percentual para até 25% (vinte e cinco inteiros por cento) do valor pago pelo promissário comprador,
todavia, esta elevação só é permitida para casos em que o imóvel já tiver sido ocupado pelo comprador ou desde que reste demonstrado nos autos despesas que justifiquem esse aumento
, o que não se afigura presente na hipótese
.” (TJES, recurso de apelação nº. 0027738-34.2015.8.08.0035, de que foi Relator o Exmº. Sr. Desembargador Fabio Clem de Oliveira – grifo nosso).

No caso, a rescisão contratual ocorreu no exclusivo interesse do Apelado (promitente-comprador), haja vista a superveniência de inviabilidade econômica, sem que tenha havido sequer a imissão na posse do imóvel, até porque a rescisão ocorrera antes mesmo da entrega do imóvel objeto do contrato.

Do cotejo das provas constantes dos autos, penso que a fixação do percentual de retenção em favor da Apelante em 10% (dez por cento) mostra-se suficiente para recompor os prejuízos advindos da resilição contratual por iniciativa do Apelado, sendo proporcional e razoável diante das peculiaridades do caso, notadamente pelo fato da construtora não colacionar aos autos provas no sentido de corroborar eventuais despesas excepcionais que porventura tenham ocorrido em decorrência da rescisão contratual.

Quanto aos juros de mora, o Colendo Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo (Tema nº. 1.002), fixou a tese jurídica vinculante segundo a qual “
n
os compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão”
.

O contrato de promessa de compra e venda cuja rescisão é postulada data de 2012, razão pela qual os juros de mora, sobre o valor a ser restituído, deverão incidir apenas após o trânsito em julgado da sentença condenatória e não da rescisão.

Por fim, no que se refere à base de cálculo de honorários advocatícios sucumbenciais, tem-se que, de fato, deverá ser utilizado como parâmetro o valor da condenação e não do valor da causa, a teor do que dispõe o art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil.

Ante o exposto, conheço do presente recurso de apelação e lhe dou parcial provimento apenas para determinar que os juros de mora deverão incidir a partir do trânsito em julgado, pela taxa Selic, bem como para que os honorários advocatícios sucumbenciais sejam calculados com base no valor da condenação, a teor do disposto no art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Voto: Acompanho o(a) eminente Relator(a).

Sessão: 01/08/2023.

Vogal: Desembargador José Augusto Farias de Souza.

Acompanho o voto do eminente Relator. Sessão 01.08.23.