Tribunal: TJES
Processo: 5000895-49.2021.8.08.0030
Classe: Recurso Inominado Cível
Relator(a): THIAGO ALBANI OLIVEIRA GALVEAS
Órgão julgador: THIAGO ALBANI OLIVEIRA GALVEAS
Órgão colegiado: Turma Recursal - 4ª Turma
Assuntos: Despesas Condominiais
Data de julgamento: 2023-05-30

Ementa:
Voto servindo como ementa.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
5000895-49.2021.8.08.0030
RECURSO INOMINADO CÍVEL (460)
RECORRENTE: COBRA ENGENHARIA LTDA
RECORRIDO: CONDOMINIO CLUBE VISTA DA LAGOA
RELATOR(A):THIAGO ALBANI OLIVEIRA GALVEAS

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EMENTA
Voto servindo como ementa.
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ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: 4ª Turma Recursal - Gabinete 3
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RELATÓRIO
Dispensado o relatório, na forma do artigo 38 da Lei nº 9.099/95 e Enunciado nº 92 FONAJE.
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR
RECURSO INOMINADO Nº 5000895-49.2021.8.08.0030

RECORRENTE:
COBRA ENGENHARIA LTDA

RECORRIDO:

CONDOMÍNIO CLUBE VISTA DA LAGOA

RELATOR:
DR. JUIZ DE DIREITO
THIAGO ALBANI OLIVEIRA GALVÊAS.

JUIZ SENTENCIANTE:
WESLEY SANDRO CAMPANA DOS SANTOS

EMENTA: RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. CONSTRUTORA. INEXISTÊNCIA DE IMISSÃO NA POSSE PELO PROMITENTE COMPRADOR. NÃO ENTREGA DAS CHAVES. AUSÊNCIA DE PROVA QUE COMPROVE CONHECIMENTO INEQUÍVOCO DO CONDOMÍNIO SOBRE TRANSFERÊNCIA DA POSSE. TEMA REPETITIVO 886 DO STJ. ILEGITIMIDADE PASSIVA. NÃO CONFIGURADA. RECONHECIDA A RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.

RELATÓRIO

Trata-se de ação de cobrança de cotas condominiais ajuizada por
CONDOMÍNIO CLUBE VISTA DA LAGOA
em face de
COBRA ENGENHARIA LTDA.

Em síntese, a parte autora alega que a construtora requerida não realizou a entrega das chaves dos apartamentos 110 e 260, do Bloco 04, e 105 e 210, do Bloco 09, sendo esta a responsável pelas dívidas condominiais pendentes referentes a esses imóveis.

A sentença homologada pelo juízo singular dispôs que:

Isto posto, na forma do art. 487, inc. I do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos contidos na inicial e CONDENO a requerida COBRA ENGENHARIA S/A a pagar o valor de R$ 14.436,14 (quatorze mil, quatrocentos e trinta e três reais e quatorze centavos), atualizados com juros a contar da citação e correção monetária desde a propositura da demanda, nos termos do índice da Corregedoria Geral de Justiça do ES.

Irresignada com a sentença proferida no ID nº 3623156, a requerida interpôs Recurso Inominado, argumentando, preliminarmente, pela sua ilegitimidade passiva e, no mérito, pela responsabilidade exclusiva dos adquirentes das cotas condominiais.

É o relatório.

VOTO

Conheço do recurso interposto, eis que estão preenchidos os requisitos de admissibilidade, recebendo-o, apenas, em seu efeito devolutivo, eis que ausentes as hipóteses que justifiquem a concessão do efeito suspensivo previsto no artigo 43 da lei nº 9.099/95.

A princípio, no que se refere à preliminar de ilegitimidade passiva do recorrente, é manifesto que a sua discussão se confunde com o mérito da causa, uma vez que sua análise se desdobra para a percepção de existência de responsabilidade de sua parte no pagamento dos encargos condominiais. Passo, portanto, à análise do mérito.

Compulsando detidamente os autos, e sob a luz da jurisprudência vigente, entendo que o presente recurso não merece prosperar, mantendo-se incólume a sentença vergastada.

No que se refere à responsabilidade da construtora recorrente ao pagamento das dívidas condominiais em análise, é certo que a esta recai a responsabilidade do pagamento. Isto se dá pelo fato de que as chaves não foram entregues aos promitentes compradores ou, ainda, à Caixa Econômica Federal, não ocorrendo a imissão na posse e, consequentemente, não ocorrendo a transferência da responsabilidade do imóvel, uma vez que se encontram em posse da construtora. É nesse sentido que entende o Superior Tribunal de Justiça, como se percebe através do Tema Repetitivo 886, que diz:

a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais
não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação
; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. (g.n.)

Dessa forma, para que fosse afastada a responsabilidade da construtora e para que fosse declarada sua ilegitimidade, seria necessária a prova concreta, primeiramente, da imissão na posse do bem pelos promitentes compradores. No entanto, não comprovado este fato, recai sobre a recorrente a responsabilidade sobre as cotas condominiais.

Não sendo entregues as chaves até o presente momento, os imóveis ainda restam sobre posse e guarda da construtora, sendo esta responsável por tudo que se refere às unidades imobiliárias, não cabendo à Caixa Econômica Federal a responsabilidade pelas cotas condominiais, uma vez que somente será de responsabilidade desta quando houver a efetiva imissão na posse. Nesse sentido, segue precedente do TRF-4:

EMENTA: ADMINISTRATIVO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE SEM IMISSÃO DE POSSE. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. EXTINÇÃO POR PERDA DO OBJETO. HONORÁRIOS. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. 1. As taxas condominiais são dívidas pertencentes ao imóvel, sendo responsável aquele em cujo nome estiver o bem transcrito. Cuida-se de obrigações propter rem, que aderem e acompanham a coisa. 2.
A CEF, na condição de credora fiduciária, apenas possui a propriedade resolúvel do imóvel, razão pela qual o exercício dos direitos inerentes à propriedade somente é realizado pelo condômino, devedor fiduciário. Apenas após a consolidação da propriedade plena, com imissão de posse, por parte do credor fiduciário é que se configuraria a sua legitimidade para arcar com as taxas condominiais
. 3. Os embargos do devedor constituem ação incidental de conhecimento, mas, opostos que são em razão de uma execução, não deixam de ser instrumento de defesa do executado. Tem-se duas ações ligadas a uma mesma questão de direito material. Consequentemente, o pedido de extinção da ação executiva pela credora, em razão da quitação do débito, acarreta a perda do objeto dos embargos. 4. De acordo com o princípio da causalidade, quem der causa à instauração do processo deve arcar com as despesas dele decorrentes. Assim, nas hipóteses de extinção do feito sem resolução de mérito, decorrente de perda de objeto superveniente ao ajuizamento da ação, a parte que deu causa à instauração da demanda deverá suportar o pagamento dos honorários advocatícios. (TRF4, AC 5002727-29.2019.4.04.7113, TERCEIRA TURMA, Relatora VÂNIA HACK DE ALMEIDA, juntado aos autos em 04/05/2022) (g.n.)

APELAÇÃO CÍVEL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COTAS CONDOMINIAIS. CREDOR FIDUCIÁRIO. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF/EMGEA. COTAS ANTERIORES À CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL.
O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem
. Artigo 1368-b, parágrafo único do CC.
A responsabilidade da CEF/EMGEA para arcar com as cotas condominiais, tendo em conta o inadimplemento do mutuário, somente está configurada após a consolidação da propriedade plena por sua parte
. A responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais vencidas antes da imissão na posse pela credora fiduciária é do devedor fiduciante. Incompetência absoluta da Justiça Federal mantida. (TRF4, AC Nº 5001887-80.2018.4.04.7201, Quarta Turma, Juíza Federal Maria Isabel Pezzi Klein, juntado aos autos em 05-9-2019) (g.n.)

EMENTA: APELAÇÃO. DESPESAS CONDOMINIAIS. ILEGITIMIDADE DA CEF. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. 1.
A CEF não deve responder a ação porque figurou no contrato apenas como credora fiduciária, à qual somente é imposta a obrigação de pagar as cotas condominiais (obrigações propter rem) a partir da obtenção da propriedade plena do bem (consolidação da propriedade e imissão na posse)
. 2. Apelação improvida. (TRF4, AC 5057633-42.2018.4.04.7100, QUARTA TURMA, Relator CÂNDIDO ALFREDO SILVA LEAL JUNIOR, juntado aos autos em 29/05/2019) (g.n.)

Ainda, com relação à Unidade 110 - Bloco 04, que o recorrente alega ter sido retomada pela CEF, mesmo que realizada a entrega das chaves e imissão na posse por parte da instituição bancária,
não há no conjunto probatório nada que indique a ciência inequívoca do condomínio recorrido acerca desse acontecimento
. Isto posto, ainda resta sobre o recorrente a responsabilidade dos débitos do imóvel, já que, mesmo que se trate de uma obrigação
propter rem
, o que rege a responsabilidade acerca das cotas condominiais é a relação jurídica do bem, sendo que, não demonstrado que foi levado a conhecimento do condomínio a transferência da posse, não se exime da responsabilidade a construtora, a qual tinha posse dos bens na data do inadimplemento (Tema nº 886 do STJ).

A respeito do entendimento expressado supra, segue precedente do E. Tribunal de Justiça do Espírito Santo:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS - LEGITIMIDADE PASSIVA – PROPRIETÁRIA DO IMÓVEL – POSSIBILIDADE - COMPROVAÇÃO DE POSSE EFETIVA DO ADQUIRENTE - AUSÊNCIA DE CIÊNCIA DO CONDOMÍNIO ACERCA DA ALIENAÇÃO DO IMÓVEL – OBRIGAÇÃO PROPTER REM – ÔNUS SUCUMBENCIAIS – INVERSÃO – CUSTAS PROCESSUAIS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – RECURSO PROVIDO. 1 - Nas ações que versam sobre a cobrança de cotas condominiais, que tem natureza jurídica de obrigações propter rem, a rigor, é titular da obrigação aquele que for o titular do direito real, de modo que, acaso transmitido o bem imóvel, as obrigações o seguem. 2 – A jurisprudência é pacífica no sentido de que ser facultado ao condomínio⁄credor ajuizar a ação de cobrança tanto em face do proprietário (aquela que consta como tal no registro de imóveis), quanto dos eventuais adquirentes ou possuidores, sempre em consideração às peculiaridades do caso concreto. 3 - A construtora, alienante do imóvel, tem responsabilidade e débito com relação ao período em que o bem esteve em sua propriedade, e por sua vez, a compradora⁄requerida assume o débito a partir do momento em que foi imitida na posse do imóvel, possuindo responsabilidade não só pelos seus débitos, mas também pelos anteriores, detendo, neste caso, ação de regresso contra o anterior proprietário. 4 -
Não há prova nos autos de que o condomínio, ora apelante, tomou conhecimento da negociação da unidade, uma vez que a requerida não cuidou de trazer qualquer prova de que tenha dado inequívoco conhecimento ao Condomínio⁄autor do referido negócio ou transmissão da posse.
5 - Plenamente legal a cobrança do condomínio pelos débitos anteriores a esse período, conforme solicitado pelo apelante, haja vista a natureza jurídica propter rem dos débitos em questão, sem prejuízo, todavia, do ajuizamento de ação regressiva. 6 - Da mesma forma, cabe a apelada o pagamento das custas cartorárias de RGI a título de perdas e danos. 7 – Devem ser invertidos os ônus sucumbenciais. 8 – Recurso provido para afastar a ilegitimidade passiva da requerida, condenando-a ao pagamento das taxas condominiais requeridas, bem como as custas cartorárias do RGI. Invertendo os ônus de sucumbência. (TJES, Classe: Apelação, 048150135472, Relator : MANOEL ALVES RABELO, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 26/06/2017, Data da Publicação no Diário: 07/07/2017)

Dado o exposto, é razoável e correta a sentença firmada em primeira instância que reconheceu a legitimidade passiva da recorrente e sua responsabilidade sobre as cotas condominiais, devendo a mesma ser mantida pelos seus próprios fundamentos, de acordo com o disposto no Enunciado nº 11 das Turmas Recursais do Espírito Santo.

DISPOSITIVO

Em face do exposto, CONHEÇO DO RECURSO interposto e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo a sentença incólume, pelos seus próprios fundamentos. Condeno o recorrente ao pagamento de custas e honorários advocatícios, fixados em 20% sobre o valor da condenação, na forma do art. 85, §2º do Código de Processo Civil e art. 55 da Lei nº 9.099/95.

É como voto.

THIAGO ALBANI OLIVEIRA GALVÊAS

Relator

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)