Tribunal: TJES
Processo: 0016653-70.2019.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão julgador: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Indenização por Dano Moral; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro; Provas em geral
Data de julgamento: 2023-12-15

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO ORDINÁRIA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE – ATRASO NA ENTREGA – DIREITO DO ADQUIRENTE DE PLEITEAR A RESCISÃO JUDICIAL DO CONTRATO – ART. 475 DO CÓDIGO CIVIL – CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR – HIPÓTESES NÃO DESCORTINADAS – RETENÇÃO DE VALORES – DESCABIMENTO – CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA – APLICAÇÃO DA SÚMULA N. 543/STJ –
DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – PRETENDIDA RETENÇÃO DE 25% – IMPOSSIBILIDADE – LEI N. 13.786/2018 INAPLICÁVEL AOS CONTRATOS ANTERIORES À SUA ENTRADA EM VIGÊNCIA – SENTENÇA MANTIDA – HONORÁRIOS RECURSAIS ARBITRADOS – APELAÇÃO CÍVEL DESPROVIDA.

1
)
Ocorrendo descumprimento contratual por parte da promitente vendedora da unidade imobiliária, é inexorável que o promitente comprador tem o direito de, à sua escolha, pleitearem a rescisão judicial do contrato ou o cumprimento específico da obrigação, na forma do art. 475 do Código Civil brasileiro, segundo o qual “A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos”.

2)
A pretendida rescisão contratual possui lastro no descumprimento pela requerida da cláusula que versa sobre o prazo previsto para entrega do lote adquirido, porquanto relatado na inicial que o contrato foi celebrado no dia 28/01/2017, com previsão de conclusão em maio/2018, com a possibilidade de prorrogação do prazo por 180 (cento e oitenta) dias, o que não havia sido cumprido até a propositura desta ação, em 30/07/2019.

3)
A ocorrência de caso fortuito e/ou força maior se daria apenas diante de eventos alheios à vontade da construtora, como no caso de guerra, imprevisíveis mudanças climáticas etc., não se verificando em se tratando de intensidade de chuvas, carência de mão de obra na construção civil, atraso de fornecedores, entraves burocráticos perante o Poder Público e outros, haja vista se tratarem de eventos plenamente previsíveis na logística das empresas que atuam nesse ramo.

4
)
Rompido o vínculo contratual por culpa da apelante, aplicando-se o disposto na 1ª parte da Súmula nº 543 do STJ, segundo a qual: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

5)
Deve ser rejeitada a tese recursal em prol da aplicação dos ditames da Lei nº 13.786/2018 a fim de que prevaleça, alternativamente, a retenção do percentual de 25%, uma vez que a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, ao resolver questão de ordem suscitada no REsp 1.498.484/DF, concluiu não serem aplicáveis as disposições da Lei nº 13.786/2018 – a chamada “Lei do Distrato” – aos contratos celebrados anteriormente à sua entrada em vigência, nos termos do art. 6º, § 1º, da LINDB.

6)
Apelação cível conhecida e desprovida.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0016653-70.2019.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A

APELADO: ROSANGELA PEREIRA DOS SANTOS e outros

RELATOR(A):
ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

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EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO ORDINÁRIA – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE – ATRASO NA ENTREGA – DIREITO DO ADQUIRENTE DE PLEITEAR A RESCISÃO JUDICIAL DO CONTRATO – ART. 475 DO CÓDIGO CIVIL – CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR – HIPÓTESES NÃO DESCORTINADAS – RETENÇÃO DE VALORES – DESCABIMENTO – CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA – APLICAÇÃO DA SÚMULA N. 543/STJ –
DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – PRETENDIDA RETENÇÃO DE 25% – IMPOSSIBILIDADE – LEI N. 13.786/2018 INAPLICÁVEL AOS CONTRATOS ANTERIORES À SUA ENTRADA EM VIGÊNCIA – SENTENÇA MANTIDA – HONORÁRIOS RECURSAIS ARBITRADOS – APELAÇÃO CÍVEL DESPROVIDA.

1
)
Ocorrendo descumprimento contratual por parte da promitente vendedora da unidade imobiliária, é inexorável que o promitente comprador tem o direito de, à sua escolha, pleitearem a rescisão judicial do contrato ou o cumprimento específico da obrigação, na forma do art. 475 do Código Civil brasileiro, segundo o qual “A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos”.

2)
A pretendida rescisão contratual possui lastro no descumprimento pela requerida da cláusula que versa sobre o prazo previsto para entrega do lote adquirido, porquanto relatado na inicial que o contrato foi celebrado no dia 28/01/2017, com previsão de conclusão em maio/2018, com a possibilidade de prorrogação do prazo por 180 (cento e oitenta) dias, o que não havia sido cumprido até a propositura desta ação, em 30/07/2019.

3)
A ocorrência de caso fortuito e/ou força maior se daria apenas diante de eventos alheios à vontade da construtora, como no caso de guerra, imprevisíveis mudanças climáticas etc., não se verificando em se tratando de intensidade de chuvas, carência de mão de obra na construção civil, atraso de fornecedores, entraves burocráticos perante o Poder Público e outros, haja vista se tratarem de eventos plenamente previsíveis na logística das empresas que atuam nesse ramo.

4
)
Rompido o vínculo contratual por culpa da apelante, aplicando-se o disposto na 1ª parte da Súmula nº 543 do STJ, segundo a qual: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

5)
Deve ser rejeitada a tese recursal em prol da aplicação dos ditames da Lei nº 13.786/2018 a fim de que prevaleça, alternativamente, a retenção do percentual de 25%, uma vez que a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, ao resolver questão de ordem suscitada no REsp 1.498.484/DF, concluiu não serem aplicáveis as disposições da Lei nº 13.786/2018 – a chamada “Lei do Distrato” – aos contratos celebrados anteriormente à sua entrada em vigência, nos termos do art. 6º, § 1º, da LINDB.

6)
Apelação cível conhecida e desprovida.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 011 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

Composição de julgamento: 011 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Relator / 013 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal / 018 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal
VOTOS VOGAIS
013 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar
018 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar

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VOTO VENCEDOR

Como brevemente relatado, trata-se de
apelação cível
interposta por
Cidade Verde Serra Empreendimentos Imobiliários S/A
contra a sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Serra/ES que, em “
ação ordinária de danos extrapatrimoniais e rescisão contratual
” ajuizada por
Rosângela Pereira dos Santos
e
José Gomes de Souza
, julgou parcialmente procedentes os pedidos a fim de
(i)
resolver o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes; e
(ii)
condenar a requerida a devolver aos requerentes a quantia de R$ 25.688,46 (vinte e cinco mil seiscentos e oitenta e oito reais e quarenta e seis centavos).

Em suas razões recursais, sustenta a apelante, em síntese, que:
(i)
concorda com o pedido de rescisão contratual, devendo ser expedido ofício ao cartório de registro de imóveis competente para fins de cancelamento da averbação da alienação fiduciária;
(ii)
a rescisão do contrato foi motivada por ato unilateral dos apelados;
(iii)
deve prevalecer o princípio do
pacta sunt servanda
, que confere aos contratos força de lei entre as partes;
(iv)
a sentença determinou a restituição de valores aos apelados em percentual acima do contratualmente ajustado entre as partes, com isso autorizando o enriquecimento indevidos da parte contrária;
(v)
não houve atraso por sua culpa, por ter o cronograma das obras sido impactado pela ação dos órgãos públicos;
(vi)
aplica-se o disposto no art. 393 do Código Civil, no sentido de que o devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior;
(vii)
o Parágrafo Primeiro da Cláusula Décima Terceira do contrato prevê o ressarcimento de todos os tributos incidentes sobre o negócio, a retenção de 5% sobre o valor total da venda do imóvel, a título de reembolso por despesas de corretagem e comercialização, além de 10% a título de taxa de administração e de 10% a título de multa convencional rescisória;

e

(viii)
alternativamente, deve ser modificada a sentença a fim de permitir a retenção de 25% dos valores pagos pelos apelados, a teor do disposto na Lei nº 13.786/2018, que alterou as Leis 4.591/64 e 6.766/79.

Não há preliminares ou questões prejudiciais a serem examinadas, daí porque avanço ao conteúdo meritório da demanda. Vejamos.

1
.
C
ulpa pela rescisão do contrato de compromisso de compra e venda

Nas razões recursais, a apelante manifesta a sua concordância com a rescisão do contrato de promessa de compra e venda, porém, invoca o princípio geral da liberdade contratual, da autonomia da vontade e da força obrigatória dos contratos, como sendo fator impeditivo à resolução contratual pelo fato de o valor do imóvel, sua forma de pagamento e as demais obrigações, terem sido livremente ajustados pelas partes.

Isso porque, ocorrendo descumprimento contratual por parte da promitente vendedora da unidade imobiliária, é inexorável que o promitente comprador tem o direito de, à sua escolha, pleitearem a rescisão judicial do contrato ou o cumprimento específico da obrigação, na forma do art. 475 do Código Civil brasileiro, segundo o qual “
A
parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos
”.

Ao celebrar contrato de compra e venda de imóvel, com prazo certo para entrega do bem, a requerida assumiu a responsabilidade pelo seu adimplemento pontual, não podendo se eximir das obrigações advindas de eventual atraso na conclusão das obras de infraestrutura do empreendimento imobiliário, do que resultou a rescisão do contrato celebrado com a parte autora.

Dessa forma, o atraso verificado representa inequívoca perda econômica dos adquirentes, que ficaram impossibilitados de usar e dispor do bem, seja para residirem, seja para auferirem renda, daí porque descabe o intento da apelante de que sejam compelidos a se manterem vinculados contratualmente, se dela – construtora – foi a culpa exclusiva pelo desfazimento da avença.

Apenas para contextualizar, a pretendida rescisão contratual possui lastro no descumprimento pela requerida da cláusula que versa sobre o prazo previsto para entrega do lote adquirido, porquanto relatado na inicial que o contrato foi celebrado no dia 28/01/2017, com previsão de conclusão em maio/2018, com a possibilidade de prorrogação do prazo por 180 (cento e oitenta) dias, o que não havia sido cumprido até a propositura desta ação, em 30/07/2019.

Ao apresentar sua defesa, a requerida justificou o atraso no intenso período chuvoso que teria impactado sobremaneira a efetiva execução das obras (fl. 68), o que, em sua ótica, configuraria hipótese de caso fortuito e força maior, nos termos do art. 393 do Código Civil brasileiro, de acordo com o qual “
O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado
”.

Acerca da configuração do atraso na conclusão das obras de infraestrutura do empreendimento imobiliário, não foi infirmada pela apelante a extrapolação do prazo contratualmente previsto, porquanto se limita a externar escusas para a sua inobservância, como dito, a intensidade das chuvas, entraves burocráticos, crise econômica etc.

Ora, a ocorrência de caso fortuito e/ou força maior se daria apenas diante de eventos alheios à vontade da construtora, como no caso de guerra, imprevisíveis mudanças climáticas etc., não se verificando em se tratando de intensidade de chuvas, carência de mão de obra na construção civil, atraso de fornecedores, entraves burocráticos perante o Poder Público e outros, haja vista se tratarem de eventos plenamente previsíveis na logística das empresas que atuam nesse ramo.

Portanto, uma vez configurado o atraso injustificado na conclusão das obras, levando-se em consideração, inclusive, o prazo de prorrogação convencionado, assiste ao adquirente o direito de pleitear a resolução do contrato,
ex vi
do disposto no retrotranscrito art. 475 do Código Civil, ainda que os contratos ostentem cláusulas com regulação acerca da irretratabilidade e irrevogabilidade do negócio jurídico.

Sendo chancelada a sentença que reconheceu a culpa exclusiva da requerida pelo desfazimento da avença, evoluo ao ponto relacionado à restituição de valores pagos pelos autores, porquanto alegado pela apelante que tal proceder deve ser norteado pelas disposições contratuais, para tanto invocando na peça de defesa o parágrafo primeiro de sua Cláusula Décima Terceira, que não consigna a retenção integral dos valores pagos no caso de rescisão, e sim, permite a compensação por perdas e danos sofridos quando operado o rompimento contratual e desmotivado por parte do adquirente do imóvel.

Como dito, não há que se falar em rompimento contratual e desmotivado por parte dos apelados e, no tocante a retenção de valores, deve ser mantida a sentença que, implicitamente, afastou a previsão contida no parágrafo primeiro da Cláusula Décima de que haveria retenção de valores pela construtora, no caso de rescisão, por qualquer motivo, antes de ser consolidada a propriedade fiduciária em nome da vendedora, a título de ressarcimento de tributos incidentes sobre o negócio, sobre o valor total de venda do imóvel a título de reembolso de despesas de corretagem e comercialização (5%) e a título de multa convencional (10%).

Rompido o vínculo contratual por culpa da apelante, aplicando-se o disposto na 1ª parte da Súmula nº 543 do STJ, segundo a qual: “
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador
–
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
” (destaquei).

Vejamos os seguintes precedentes:

“(...) 4. Da culpa exclusiva do promitente-vendedor ou construtor pela resolução do contrato de promessa de compra e venda submetido ao regime do CDC,
decorre sua obrigação de restituição imediata e total das parcelas pagas
(Súmula n.º 543 do STJ).

5. Agravo interno não provido”.

(STJ, Terceira Turma, AgInt no REsp 1.930.427/SP, rel. Min. Moura Ribeiro, julgado em 12/12/2022, DJe de 14/12/2022)

“(...) 1. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Súmulas n. 83 e 543 do STJ.

2. (...)

3.Agravo interno improvido”.

(STJ, Terceira Turma, AgInt nos EDcl no AREsp 1.563.334/GO, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 26/10/2020, DJe de 29/10/2020)

Portanto, sendo o caso de chancelar a sentença que declarou a culpa exclusiva da requerida pela rescisão contratual,
resta prejudicado
o pleito recursal no sentido de que seja fixado percentual para fins de retenção parcial do montante pago pelos apelados, por ser cabível fazê-lo apenas quando o comprador der causa ao rompimento do contrato.

De igual forma, deve ser
rejeit
ada

a tese recursal em prol da aplicação dos ditames da Lei nº 13.786/2018 a fim de que prevaleça, alternativamente, a retenção do percentual de 25%, e assim compreendo porque a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, ao resolver
questão de ordem
suscitada no REsp nº 1.498.484/DF, concluiu
não se
r
aplicar as disposições da Lei 13.786/2018
– a chamada “Lei do Distrato” –
aos contratos celebrados anteriormente à sua entrada em vigência
, nos termos do art. 6º, § 1º, da LINDB:

Art. 6º
. A Lei em vigor terá efeito imediato e geral, respeitados o ato jurídico perfeito, o direito adquirido e a coisa julgada (...)

§ 1º
. Reputa-se ato jurídico perfeito o já consumado segundo a lei vigente ao tempo em que se efetuou.

No caso concreto, apenas para que não pairem dúvida, o contrato particular foi celebrado entre as partes no dia 28/01/2017 (fls. 26/36), ou seja, antes da entrada em vigência da Lei nº 13.786/2018.

2. Ônus sucumbenciais e conclusão

Diante do desfecho que se anuncia, em prol da manutenção incólume da sentença,
arbitro honorários sucumbenciais recursais
, levando em conta o trabalho adicional realizado em grau recursal (CPC/2015, art. 85, §11), com isso majorando a verba honorária em 5% em favor do advogado dos autores/apelados.

Com tais considerações,
conheço
d
a apelação cível e lhe nego provimento
.

É como voto
.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho a eminente Relatora.

Acompanho a eminente Relatora.