Tribunal: TJES
Processo: 0007609-51.2009.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão julgador: ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Inadimplemento; Juros de Mora - Legais / Contratuais; Despesas Condominiais; Provas em geral
Data de julgamento: 2023-07-21

Ementa:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL – DÉBITO CONDOMINIAL ANTERIOR – DIREITO DE REGRESSO – RECURSO DESPROVIDO.

O adquirente de imóvel em condomínio responde pelas cotas condominiais em atraso, ainda que anteriores à aquisição, nos termos do art. 1.345, do Código Civil, ressalvado o direito de regresso contra o antigo proprietário.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
0007609-51.2009.8.08.0024
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: ADELSON DEGENARIO NASCIMENTO
APELADO: BANCO DO ESTADO DO ESP SANTO BANESTES S/A
RELATOR(A):ANNIBAL DE REZENDE LIMA

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EMENTA

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL – DÉBITO CONDOMINIAL ANTERIOR – DIREITO DE REGRESSO – RECURSO DESPROVIDO.

O adquirente de imóvel em condomínio responde pelas cotas condominiais em atraso, ainda que anteriores à aquisição, nos termos do art. 1.345, do Código Civil, ressalvado o direito de regresso contra o antigo proprietário.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 002 - Gabinete Des. ANNIBAL DE REZENDE LIMA

Composição de julgamento: 002 - Gabinete Des. ANNIBAL DE REZENDE LIMA - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / 012 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal / 017 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - JOSE AUGUSTO FARIAS DE SOUZA - Vogal
VOTOS VOGAIS
012 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
017 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - JOSE AUGUSTO FARIAS DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0007609-51.2009.8.08.0024

APELANTE: ADELSON DEGENARIO NASCIMENTO

APELADO: BANESTES S/A – BANCO DO ESTADO DO ESPÍRITO SANTO

RELATOR: DES. SUBST. ALDARY NUNES JUNIOR

VOTO

Conforme relatado, cuidam os autos de “ação de cobrança” ajuizada por BANESTES S/A – BANCO DO ESTADO DO ESPÍRITO SANTO, ora Apelado, em face de ADELSON DEGENARIO NASCIMENTO, ora Apelada, pretendendo a condenação deste ao pagamento do valor de R$ 17.365,00 (dezessete mil, trezentos e sessenta e cinco reais).

Pela sentença de fls. 131/138, a MMª. Juíza de Direito
a quo
julgou procedente a pretensão autoral.

O Apelante interpôs o recurso de apelação de fls. 152/162, sustentando, em breve síntese, que (1) os documentos comprovam sua ilegitimidade passiva ad causam; (2) o Apelado e o Condomínio foram notificados da alienação do bem imóvel desde o ano de 1989, razão pela qual não pode responder por débitos condominiais anteriores à arrematação; (3) há prescrição para cobrança dos débito condominiais.

Pois bem.

Após examinar as questões fáticas e jurídicas controvertidas, tenho que o recurso não merece provimento.

Por força da mora verificada em contrato de financiamento imobiliário, com pacto de hipoteca, foi o bem imóvel dado em garantia (unidade nº 313 do “Prince Apart Hotel”, localizado nesta Cidade) arrematado pelo Apelado, no âmbito da “execução hipotecária” respectiva, tendo sido registrada a carta de arrematação em 08.11.2004 (fls. 70).

Após a desocupação do imóvel e a imissão na posse, o Apelado, na condição de adquirente, realizou o pagamento dos débitos condominiais em atraso no valor de R$ 17.365,00 (dezessete mil, trezentos e sessenta e cinco reais), conforme fls. 15/16, relativamente aos períodos de 11/2000 a 11/2005.

De início, convém afastar a alegação de prescrição deduzida em sede de apelação, uma vez que a sua fluência, no caso da presente ação de cobrança de natureza regressiva, inicia-se com o pagamento, o que se deu em 23.12.2005 (fls. 19).

Assim, considerando o ajuizamento da presente demanda em 14.12.2006, não há que se falar em prescrição.

Em seguimento, o Apelante reitera a tese de sua ilegitimidade para responder pelo débito condominial objeto da pretensão
in regresso
, aduzindo que (1) não é o proprietário do imóvel e (2) que vendeu o imóvel a terceira pessoa no ano de 1989, do que foram notificados tanto a instituição financeira quanto o Condomínio.

Com efeito, o adquirente é o responsável,
em relação ao
c
ondomínio
, pelos débitos vinculados ao imóvel alienado, nos termos em que disposto no art. 1.345, do Código Civil:

“Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.”

A responsabilidade legal do adquirente em relação ao condomínio não afasta, todavia, o direito de regresso em relação ao antigo proprietário, sendo este o fundamento legal da pretensão autoral.

Neste sentido é a tranquila jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça:

“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE.

1. Ação de cobrança.

2. O adquirente de imóvel em condomínio responde pelas cotas condominiais em atraso, ainda que anteriores à aquisição, ressalvado o seu direito de regresso contra o antigo proprietário
. Súmula 568/STJ.

3. Alterar o decidido no acórdão impugnado, no que se refere à conclusão de que a presente ação não se reporta a débitos condominiais cobrados pelo condomínio, mas - sim - de valores despendidos pelo agravado/arrematante a títulos de cotas condominiais, bem como no que concerne à permanência dos agravantes no imóvel após a arrematação, exige o reexame de fatos e provas, o que é vedado em recurso especial pela Súmula 7/STJ.

4. Agravo interno não provido.”

(AgInt no AREsp n. 2.022.569/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 2/5/2022)

CIVIL E PROCESSUAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS.
ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL PELO BANCO. DÍVIDA ANTERIOR
. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. AGREGAÇÃO AO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE. DIREITO DE REGRESSO. CPC, ART. 42, § 3º.

I. O entendimento firmado pelas Turmas integrantes da 2a. Seção do STJ é no sentido de que a dívida condominial constitui obrigação propter rem, de sorte que, aderindo ao imóvel,
passa à responsabilidade do novo adquirente, ainda que se cuide de cotas anteriores à transferência do domínio, ressalvado o seu direito de regresso contra o antigo proprietário
.

II. Recurso especial não conhecido.

(REsp n. 659.584/SP, relator Ministro Aldir Passarinho Junior, Quarta Turma, julgado em 4/4/2006)

O Apelante, por sua vez, figurava no registro do referido bem imóvel como seu proprietário (fls. 69/70) no período a que se vincula o débito condominial de natureza
propter rem
adimplido pelo Apelado, sendo de rigor, portanto, o acolhimento da pretensão regressiva deduzida.

Até porque, frise-se, o Apelado não logrou demonstrar a alegada alienação do bem imóvel a terceiro realizada com o conhecimento da instituição financeira, ainda no ano de 1989.

O Apelado não juntou aos autos cópia de instrumento de compra e venda “de gaveta”, de recibo de venda ou ainda da notificação realizada ao credor hipotecário capaz de fazer crer na realização da apontada alienação.

Neste contexto, a existência de um boleto condominial em nome de terceiro (fls. 71) não evidencia a alienação, pois que a posse exercida por outrem poderia ser justificada em contrato de comodato ou de locação, por exemplo, o que não é suficiente para afastar a responsabilidade do Apelado pelos débitos condominiais adimplidos pelo arrematante.

Destarte, importa registrar que as partes não requereram a produção de outras provas (fls. 119), sendo forçoso concluir que o Apelante não se desincumbiu do seu ônus de provas fato extintivo, impeditivo ou modificativo do direito autoral, a teor do que dispõe o art. 373, inc. II, do Código de Processo Civil.

Ante o exposto, conheço do presente recurso de apelação e lhe nego provimento.

Em consequência, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos ao Apelado de 10% (dez por cento) para 12% (doze por cento) do valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o voto do eminente Relator. Sessão 18.07.23.

Sessão: 18/07/2023

Des. José Augusto Farias de Souza:
Acompanhar
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