Tribunal: TJES
Processo: 0019020-82.2010.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão julgador: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro; Práticas Abusivas; Correção Monetária
Data de julgamento: 2023-05-02

Ementa:
APELAÇ
ÕES CÍVEIS
–
AÇÃO ORDINÁRIA – RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA –
RECURSO DE LPS ESPÍRITO SANTO
– ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM – DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS – APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – CONDUTAS INDIVIDUALIZADAS – SERVIÇOS DE INTERMEDIAÇÃO – FALHA NOS SERVIÇOS DE CORRETAGEM NÃO ALEGADA – RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA AFASTADA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – COBRANÇA ABUSIVA – AUSÊNCIA DE DESTAQUE NO CONTRATO DO VALOR DEVIDO A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – SERVIÇO NÃO CONTRATADO –
APELAÇÃO CÍVEL E PARCIALMENTE PROVIDA –
RECURSO DE DIRECIONAL CONSTRUTORA VALPARAÍSO LTDA. E OUTRA
– ILEGITIMIDADE PASSIVA – DEVOLUÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM – RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DOS INTEGRANTES DA CADEIA DE FORNECEDORES – ARTIGOS 7º, PARÁGRAFO ÚNICO E 25, §1º, DA LEI N. 8.078/90 – PERCENTUAL A SER RETIDO PELA CONSTRUTORA – PREVISÃO CONTRATUAL DE RETENÇÃO DE 30%
– ABUSIVIDADE
– FLUTUAÇÃO ENTRE 10% E 25% ADMITIDA – CORREÇÃO MONETÁRIA – TERMO INICIAL – DATA DO DESEMBOLSO – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO – TEMA
N.
1.002
DO
STJ – SUCUMBÊNCIA MÍNIMA CARACTERIZADA –
DESCABIDA FIXAÇÃO DE
HONORÁRIOS RECURSAIS – VERBA ADVOCATÍCIA FIXADA NO PATAMAR MÁXIMO – APELAÇÃO CÍVEL DE DIRECIONAL CONSTRUTORA VALPARAÍSO E OUTRA
CONHECIDA E
DESPROVIDA.

A
pelação cível de LPS Espírito Santo – Consultoria de Imóveis Ltda.

1
)
Em que pese a inegável aplicação da legislação consumerista ao caso dos autos, não apenas porque a relação jurídica amolda-se aos exatos termos do art. 3º, § 2º, do Código de Defesa do Consumidor, mas também pelo fato de o contrato enquadrar-se como “de adesão”, não deve incidir a regra de responsabilidade solidária dos integrantes da cadeia de consumo, prevista tanto no art. 7º, parágrafo único, quanto no art. 25, § 1º, do diploma consumerista.

2)
Se a atuação da imobiliária limitou-se à mera intermediação entre as partes contratantes, nem sequer integrando o contrato particular de promessa de compra e venda e, tampouco, participou do empreendimento imobiliário como vendedor ou incorporador, descabe reconhecer sua legitimidade para responder pelas consequências advindas da rescisão contratual, dentre elas a devolução de valores pagos a título de prestações, à exceção da comissão de corretagem que porventura tenha recebido.

3)
Não sendo imputada falha na prestação do serviço de corretagem e não sendo alegado o envolvimento da empresa imobiliária na cadeia de fornecimento do produto, isto é, nas atividades inerentes à incorporação e construção do imóvel, havendo a sua integração ao polo passivo da demanda, tão somente, por ter sido a destinatária da comissão de corretagem, merece ser acolhida a argumentação recursal a fim de afastar a sua condenação, de forma solidária, à devolução de percentual sobre o valor pago pelos autores, devendo responder, exclusivamente, pelo pedido de devolução da comissão de corretagem.

4
)
O preço ajustado foi dividido em entrada, parcelas mensais e saldo a ser pago por meio de financiamento bancário, sem previsão de cobrança de comissão de corretagem, em que pese constar de sua Cláusula Décima Primeira, item 11.2, “f”, que caberia ao promissário comprador “o pagamento diretamente aos corretores e à empresa que intermediar este negócio referente à remuneração relativa à comissão”.

5)
Têm razão os autores ao requererem a devolução do valor pago a título de comissão de corretagem, a uma, por não ter sido comprovado que foram previamente informados do preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da taxa de corretagem e, a duas, porque não contrataram profissional do ramo da corretagem de imóveis visando a concretização do negócio jurídico, e sim, tiveram de celebrar contrato autônomo de prestação de serviços de corretagem com a empresa parceira ou contratada (Lopes Imobiliária), sob pena de o negócio jurídico restar frustrado.

6)
Se a construtora optou pela contratação de serviços de corretores para intermediar a venda, em vez de realizá-las diretamente aos consumidores, a ela compete remunerar tais profissionais, e não repassar tal obrigação aos apelados, que alegam não terem solicitado tais serviços e isso se confirma pela narrativa da 1ª apelante de que “recebeu a incumbência de intermediar a venda das unidades do empreendimento...”, assim descortinando que a contratação dos serviços da 1ª apelante não decorreu de livre escolha dos apelados, e sim, constituiu mera etapa da negociação, que teve de ser cumprida para que a contratação pudesse ser aperfeiçoada.

7)
Apelação cível de LPS Espírito Santo – Consultoria de Imóveis conhecida e parcialmente provida.

Apelação cível de Direcional Construtora Valparaíso Ltda. e Direcional Engenharia S/A

8)
A relação jurídica estabelecida no contrato de corretagem é diversa da firmada entre o promitente comprador e o promitente vendedor do imóvel, de modo que a responsabilidade da corretora está limitada a eventual falha na prestação do serviço de corretagem, o que não se verifica, entretanto, quanto a obrigação de restituir um percentual sobre o total pago pelo adquirente que, de acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, inclui a comissão de corretagem.

9)
Descabe a argumentação das apelantes de que não ostentam legitimidade para responder pela devolução da comissão de corretagem, por constituir prática abusiva a cobrança de quantia a esse título nos contratos de compra e venda de imóveis, sejam novos ou na planta, quando o consumidor se dirige diretamente à construtora ou, como é mais comum, a um de seus
stands
, e entabula o negócio jurídico por intermédio de profissional contratado pela construtora.

10)
É abusiva a cláusula contratual em voga ao estabelecer, sem critério algum, o direito da construtora à retenção de 30% do valor pago, devendo prevalecer a orientação em prol da adoção, como parâmetro para definição do percentual a ser retido, da flutuação entre 10% e 25%.

11)
É considerada razoável a retenção de percentual entre 10% e 25% pelo promitente-vendedor, de acordo com as circunstâncias de cada caso, mediante avaliação dos prejuízos suportados, sobretudo, com despesas administrativas inerentes à divulgação, comercialização e corretagem, ao pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e sua eventual utilização pelo comprador.

12)
Firmou-se a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que o termo inicial da atualização monetária das parcelas pagas, a serem restituídas em virtude da rescisão de contrato de compra e venda, é a data de cada desembolso, ainda que a iniciativa do distrato tenha sido do comprador.

13)
Em precedente firmado sob o rito dos recursos repetitivos, o Superior Tribunal de Justiça estabeleceu que, nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que se pleiteia a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador, mediante critério diverso da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão (REsp 1.740.911/DF - Tema 1.002).

14)
Os demandantes formularam, fundamentalmente, três pedidos em face das requeridas: (i) suspensão da exigibilidade das verbas vincendas em sede de tutela de urgência e, por sentença, a declaração de sua inexigibilidade; (ii) rescisão do contrato de promessa de compra e venda; (iii) restituição dos valores por eles desembolsados, inclusive, a comissão de corretagem; de tais pleitos, só não obtiveram êxito integral no segundo, por ter sido determinada a devolução parcial do montante pago, o que confirma sua sucumbência em parte mínima do pedido (CPC, art. 86, parágrafo único).

15)
A aplicação do princípio da causalidade não favorece as apelantes por terem os autores buscado uma solução amigável na via administrativa, conforme mensagens eletrônicas acostadas aos autos, das quais é possível depreender que o insucesso das tratativas entre as partes pode ser atribuída à intransigente postura das apelantes de não aceitarem restituir além de 70% do valor pago pelos adquirentes do imóvel, do que resultou o ajuizamento desta ação.

16)
Apelação cível interposta por Direcional Construtora Valparaíso Ltda. e Direcional Engenharia S/A conhecida e desprovida.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
0019020-82.2010.8.08.0048
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: DIRECIONAL CONSTRUTORA VALPARAISO LTDA e outros (2)
APELADO: ADEMAR DOS SANTOS e outros (3)
RELATOR(A):ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELAÇ
ÕES CÍVEIS
–
AÇÃO ORDINÁRIA – RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA –
RECURSO DE LPS ESPÍRITO SANTO
– ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM – DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS – APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – CONDUTAS INDIVIDUALIZADAS – SERVIÇOS DE INTERMEDIAÇÃO – FALHA NOS SERVIÇOS DE CORRETAGEM NÃO ALEGADA – RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA AFASTADA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – COBRANÇA ABUSIVA – AUSÊNCIA DE DESTAQUE NO CONTRATO DO VALOR DEVIDO A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – SERVIÇO NÃO CONTRATADO –
APELAÇÃO CÍVEL E PARCIALMENTE PROVIDA –
RECURSO DE DIRECIONAL CONSTRUTORA VALPARAÍSO LTDA. E OUTRA
– ILEGITIMIDADE PASSIVA – DEVOLUÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM – RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DOS INTEGRANTES DA CADEIA DE FORNECEDORES – ARTIGOS 7º, PARÁGRAFO ÚNICO E 25, §1º, DA LEI N. 8.078/90 – PERCENTUAL A SER RETIDO PELA CONSTRUTORA – PREVISÃO CONTRATUAL DE RETENÇÃO DE 30%
– ABUSIVIDADE
– FLUTUAÇÃO ENTRE 10% E 25% ADMITIDA – CORREÇÃO MONETÁRIA – TERMO INICIAL – DATA DO DESEMBOLSO – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO – TEMA
N.
1.002
DO
STJ – SUCUMBÊNCIA MÍNIMA CARACTERIZADA –
DESCABIDA FIXAÇÃO DE
HONORÁRIOS RECURSAIS – VERBA ADVOCATÍCIA FIXADA NO PATAMAR MÁXIMO – APELAÇÃO CÍVEL DE DIRECIONAL CONSTRUTORA VALPARAÍSO E OUTRA
CONHECIDA E
DESPROVIDA.

A
pelação cível de LPS Espírito Santo – Consultoria de Imóveis Ltda.

1
)
Em que pese a inegável aplicação da legislação consumerista ao caso dos autos, não apenas porque a relação jurídica amolda-se aos exatos termos do art. 3º, § 2º, do Código de Defesa do Consumidor, mas também pelo fato de o contrato enquadrar-se como “de adesão”, não deve incidir a regra de responsabilidade solidária dos integrantes da cadeia de consumo, prevista tanto no art. 7º, parágrafo único, quanto no art. 25, § 1º, do diploma consumerista.

2)
Se a atuação da imobiliária limitou-se à mera intermediação entre as partes contratantes, nem sequer integrando o contrato particular de promessa de compra e venda e, tampouco, participou do empreendimento imobiliário como vendedor ou incorporador, descabe reconhecer sua legitimidade para responder pelas consequências advindas da rescisão contratual, dentre elas a devolução de valores pagos a título de prestações, à exceção da comissão de corretagem que porventura tenha recebido.

3)
Não sendo imputada falha na prestação do serviço de corretagem e não sendo alegado o envolvimento da empresa imobiliária na cadeia de fornecimento do produto, isto é, nas atividades inerentes à incorporação e construção do imóvel, havendo a sua integração ao polo passivo da demanda, tão somente, por ter sido a destinatária da comissão de corretagem, merece ser acolhida a argumentação recursal a fim de afastar a sua condenação, de forma solidária, à devolução de percentual sobre o valor pago pelos autores, devendo responder, exclusivamente, pelo pedido de devolução da comissão de corretagem.

4
)
O preço ajustado foi dividido em entrada, parcelas mensais e saldo a ser pago por meio de financiamento bancário, sem previsão de cobrança de comissão de corretagem, em que pese constar de sua Cláusula Décima Primeira, item 11.2, “f”, que caberia ao promissário comprador “o pagamento diretamente aos corretores e à empresa que intermediar este negócio referente à remuneração relativa à comissão”.

5)
Têm razão os autores ao requererem a devolução do valor pago a título de comissão de corretagem, a uma, por não ter sido comprovado que foram previamente informados do preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da taxa de corretagem e, a duas, porque não contrataram profissional do ramo da corretagem de imóveis visando a concretização do negócio jurídico, e sim, tiveram de celebrar contrato autônomo de prestação de serviços de corretagem com a empresa parceira ou contratada (Lopes Imobiliária), sob pena de o negócio jurídico restar frustrado.

6)
Se a construtora optou pela contratação de serviços de corretores para intermediar a venda, em vez de realizá-las diretamente aos consumidores, a ela compete remunerar tais profissionais, e não repassar tal obrigação aos apelados, que alegam não terem solicitado tais serviços e isso se confirma pela narrativa da 1ª apelante de que “recebeu a incumbência de intermediar a venda das unidades do empreendimento...”, assim descortinando que a contratação dos serviços da 1ª apelante não decorreu de livre escolha dos apelados, e sim, constituiu mera etapa da negociação, que teve de ser cumprida para que a contratação pudesse ser aperfeiçoada.

7)
Apelação cível de LPS Espírito Santo – Consultoria de Imóveis conhecida e parcialmente provida.

Apelação cível de Direcional Construtora Valparaíso Ltda. e Direcional Engenharia S/A

8)
A relação jurídica estabelecida no contrato de corretagem é diversa da firmada entre o promitente comprador e o promitente vendedor do imóvel, de modo que a responsabilidade da corretora está limitada a eventual falha na prestação do serviço de corretagem, o que não se verifica, entretanto, quanto a obrigação de restituir um percentual sobre o total pago pelo adquirente que, de acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, inclui a comissão de corretagem.

9)
Descabe a argumentação das apelantes de que não ostentam legitimidade para responder pela devolução da comissão de corretagem, por constituir prática abusiva a cobrança de quantia a esse título nos contratos de compra e venda de imóveis, sejam novos ou na planta, quando o consumidor se dirige diretamente à construtora ou, como é mais comum, a um de seus
stands
, e entabula o negócio jurídico por intermédio de profissional contratado pela construtora.

10)
É abusiva a cláusula contratual em voga ao estabelecer, sem critério algum, o direito da construtora à retenção de 30% do valor pago, devendo prevalecer a orientação em prol da adoção, como parâmetro para definição do percentual a ser retido, da flutuação entre 10% e 25%.

11)
É considerada razoável a retenção de percentual entre 10% e 25% pelo promitente-vendedor, de acordo com as circunstâncias de cada caso, mediante avaliação dos prejuízos suportados, sobretudo, com despesas administrativas inerentes à divulgação, comercialização e corretagem, ao pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e sua eventual utilização pelo comprador.

12)
Firmou-se a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que o termo inicial da atualização monetária das parcelas pagas, a serem restituídas em virtude da rescisão de contrato de compra e venda, é a data de cada desembolso, ainda que a iniciativa do distrato tenha sido do comprador.

13)
Em precedente firmado sob o rito dos recursos repetitivos, o Superior Tribunal de Justiça estabeleceu que, nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que se pleiteia a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador, mediante critério diverso da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão (REsp 1.740.911/DF - Tema 1.002).

14)
Os demandantes formularam, fundamentalmente, três pedidos em face das requeridas: (i) suspensão da exigibilidade das verbas vincendas em sede de tutela de urgência e, por sentença, a declaração de sua inexigibilidade; (ii) rescisão do contrato de promessa de compra e venda; (iii) restituição dos valores por eles desembolsados, inclusive, a comissão de corretagem; de tais pleitos, só não obtiveram êxito integral no segundo, por ter sido determinada a devolução parcial do montante pago, o que confirma sua sucumbência em parte mínima do pedido (CPC, art. 86, parágrafo único).

15)
A aplicação do princípio da causalidade não favorece as apelantes por terem os autores buscado uma solução amigável na via administrativa, conforme mensagens eletrônicas acostadas aos autos, das quais é possível depreender que o insucesso das tratativas entre as partes pode ser atribuída à intransigente postura das apelantes de não aceitarem restituir além de 70% do valor pago pelos adquirentes do imóvel, do que resultou o ajuizamento desta ação.

16)
Apelação cível interposta por Direcional Construtora Valparaíso Ltda. e Direcional Engenharia S/A conhecida e desprovida.

ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade de votos, dar parcial provimento à apelação cível de LPS Espírito Santo - Consultoria de Imóveis Ltda. e, por igual votação, negar provimento à apelação cível de Direcional Construtora Valparaíso Ltda. e Direcional Engenharia S/A.

Órgão julgador vencedor
: 012 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

Composição de julgamento: 012 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Relator / 014 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal / 016 - Gabinete Des. JORGE DO NASCIMENTO VIANA - JORGE DO NASCIMENTO VIANA - Vogal
VOTOS VOGAIS
014 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar
016 - Gabinete Des. JORGE DO NASCIMENTO VIANA - JORGE DO NASCIMENTO VIANA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

VOTO VENCEDOR

Como brevemente relatado, trata-se de dois recursos de
apelaç
ão
cível
, interpostos por
LPS Espírito Santo – Consultoria de Imóveis Ltda.
(1ª apelante) e por
Direcional Construtora Valparaíso
e
Direcional Engenharia S/A
(2ª
s
apelantes), contra a sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Serra, complementada pela decisão que julgou os
embargos de declaração
em face dela opostos, que, na presente “
ação ordinária
” ajuizada por
Ademar dos Santos e outros (+3)
, julgou parcialmente procedentes os pedidos a fim de:
(i)
rescindir o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes; e
(ii)
condenar as requeridas, solidariamente, a restituírem aos demandantes o correspondente a 90% do montante por eles pago (R$ 10.275,87), bem como a devolução da comissão de corretagem (R$ 7.524,40).

Não há preliminares ou questões prejudiciais a serem examinadas, tendo em vista que a alegada
ilegitimidade passiva
– arguida por ambas as apelantes – apesar de ter sido nomenclaturada de “preliminar”, afigura-se como matéria atinente ao mérito recursal, e assim deve ser enfrentada.

Isso porque, consoante salientado pelo prof. Cândido Rangel Dinamarco (
in
Fundamentos do processo civil moderno, 4ª ed., tomo I, São Paulo, Malheiros, 2001, pp. 262/263), preliminares dos recursos são, tão somente, as que se referem ao seu próprio juízo de admissibilidade (intrínsecos ou extrínsecos) e não as matérias que, em primeira instância, possam ter figurado como preliminares do processo, as quais, uma vez devolvidas ao tribunal pelo recurso, passam a integrar o mérito deste último.

Feito o parêntese, avanço ao conteúdo meritório do feito, a começar pelo recurso interposto por
LPS Espírito Santo – Consultoria de Imóveis Ltda.

1. Da apelação cível de LPS Espírito Santo – Consultoria de Imóveis

Sustenta a 1ª apelante, em síntese, que:
(i)
a sentença não individualizou a responsabilidade das requeridas, sendo descabida a sua condenação solidária a restituir valores, por apenas ter intermediado a venda do imóvel aos apelados;
(ii)
não possui responsabilidade no tocante à rescisão do contrato, tendo em vista que a atividade de intermediação imobiliária consiste em obrigação de meio;
(iii)
o corretor de imóveis desenvolve mera atividade de aproximação de negócios, não havendo motivo para vincular o trabalho porventura desenvolvido ao resultado final do negócio, nem suas consequências;
(iv)
é legítima a cobrança da comissão de corretagem diante da plena ciência pelos adquirentes quanto à obrigação de adimplir tal parcela;
(v)
o valor correspondente aos serviços de corretagem encontra-se destacado no contrato autônomo celebrado; e
(vi)
descabe negar ao corretor a remuneração pelo trabalho realizado, não sendo admissível que preste seus serviços de forma gratuita, tendo sido pactuado, de forma expressa, que o adquirente seria o responsável pelo repasse da comissão devida aos corretores autônomos.

1.1. Restituição de valores. Legitimidade passiva ad causam.

Conforme fiz constar da síntese acima, a 1ª apelante – empresa que atua no ramo da corretagem de imóveis – alega ser descabida a sua condenação solidária a restituir valores aos demandantes, por apenas ter intermediado a venda do imóvel, isto é, não possuiria responsabilidade no que se refere à rescisão do contrato, por ter apenas desempenhado mera atividade de aproximação entre os contratantes.

A meu ver, razão jurídica lhe assiste.

Em que pese a inegável aplicação da legislação consumerista ao caso dos autos, não apenas porque a relação jurídica amolda-se aos exatos termos do art. 3º, § 2º, do Código de Defesa do Consumidor, mas também pelo fato de o contrato enquadrar-se como “de adesão”, entendo que não deve incidir a regra de
responsabilidade solidária
dos integrantes da cadeia de consumo, prevista tanto no art. 7º, parágrafo único, quanto no art. 25, § 1º, do diploma consumerista.

De fato, as responsabilidades devem ser individualizadas, haja vista que a circunstância de a relação se subsumir à legislação consumerista, por si só, não induz à conclusão de que todos os requeridos são, de igual formal, legítimos e solidários para responderem à integralidade dos pedidos deduzidos na petição inicial.

Dessa forma, se a atuação da imobiliária limitou-se à mera intermediação entre as partes contratantes, nem sequer integrando o contrato particular de promessa de compra e venda, conforme se constata do instrumento acostado aos autos (fls. 35/50) e, tampouco, participou do empreendimento imobiliário como vendedor ou incorporador,
descabe reconhecer sua legitimidade para responder pelas consequências advindas da rescisão contratual
, dentre elas a devolução de valores pagos a título de prestações, à exceção da comissão de corretagem que porventura tenha recebido.

A propósito, seguem precedentes do Superior Tribunal de Justiça:

“(...) 1.
Em vista da natureza do serviço de corretagem, não há, em princípio, liame jurídico do corretor com as obrigações assumidas pelas partes celebrantes do contrato, a ensejar sua responsabilização por descumprimento de obrigação da incorporadora no contrato de compra e venda de unidade imobiliária
. Incidência dos arts. 722 e 723 do Código Civil.

2.
Não sendo imputada falha alguma na prestação do serviço de corretagem e nem se cogitando do envolvimento da intermediadora na cadeia de fornecimento do produto, vale dizer, nas atividades de incorporação e construção do imóvel ou mesmo se tratar a corretora de empresa do mesmo grupo econômico das responsáveis pela obra, hipótese em que se poderia cogitar de confusão patrimonial, não é possível seu enquadramento como integrante da cadeia de fornecimento a justificar sua condenação, de forma solidária
, pelos danos causados ao autor adquirente.

3. Agravo interno a que se nega provimento.”

(STJ, Quarta Turma, AgInt nos EDcl no REsp nº 1.946.579/DF, relª. Minª. Maria Isabel Gallotti, julgado em 17/10/2022, DJe de 20/10/2022)

“(...) 1. No contato de corretagem, conforme a disciplina legal, a obrigação fundamental do comitente é a de pagar a comissão ao corretor assim que concretizado o resultado a que este se obrigou, qual seja, a aproximação das partes e a conclusão do negócio de compra e venda, ressalvada a previsão contratual em contrário.

2.
A relação jurídica estabelecida no contrato de corretagem é diversa daquela firmada entre o promitente comprador e o promitente vendedor do imóvel, de modo que a responsabilidade da corretora está limitada a eventual falha na prestação do serviço de corretagem
.

3.
Não se verificando qualquer falha na prestação do serviço de corretagem nem se constatando o envolvimento da corretora no empreendimento imobiliário, não se mostra viável o reconhecimento da sua responsabilidade solidária em razão da sua inclusão na cadeia de fornecimento
.

4. Recurso especial provido”.

(STJ, Terceira Turma, REsp 1.811.153/SP, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 15/02/2022, DJe 21/02/2022)

Enfim, não sendo imputada falha na prestação do serviço de corretagem e não sendo alegado o envolvimento da empresa imobiliária na cadeia de fornecimento do produto, isto é, nas atividades inerentes à incorporação e construção do imóvel, havendo a sua integração ao polo passivo da demanda, tão somente, por ter sido a destinatária da comissão de corretagem,
acolho a argumentação recursal a fim de afastar a sua condenação
,
de forma solidária
,
à devolução de percentual sobre o valor pago pelos autores
, devendo responder, exclusivamente, pelo pedido de devolução da comissão de corretagem.

1.2. Cobrança da comissão de corretagem

Na sequência, alega a 1ª apelante ser legítima a cobrança da comissão de corretagem, diante da plena ciência pelos adquirentes quanto à obrigação de adimplir tal parcela, bem como que o valor correspondente aos serviços de corretagem encontra-se destacado no contrato autônomo celebrado, sendo descabido negar ao corretor o direito à remuneração pelo trabalho realizado.

De saída, esclareço não haver controvérsia acerca do efetivo pagamento da comissão de corretagem pelos demandantes e do montante pago a esse título, a teor dos documentos anexados à petição inicial (fls. 222/233), centrando-se a discussão no cabimento (ou não) da pretendida restituição diante da rescisão do contrato.

Pois bem, acerca da restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem, rememoro que assim decidiu o Superior Tribunal de Justiça, sob o rito dos recursos repetitivos:

“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.

I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015:

1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que
previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
.

1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.

II - CASO CONCRETO:

2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1.

2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição.

Aplicação da tese 1.2.

III- RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO”.

(STJ, Segunda Seção, REsp 1.599.511/SP, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016)

Num primeiro momento, cumpre-nos averiguar a existência (ou não) de prévia informação no contrato acerca do preço total da aquisição da unidade autônoma,
com o destaque do valor da comissão de corretagem
, conforme tese firmada pelo colendo Superior Tribunal de Justiça, bem como se legítimos os pagamentos destinados à intermediadora.

Da atenta análise do instrumento contratual, verifico que o preço ajustado foi dividido em entrada, parcelas mensais e saldo a ser pago por meio de financiamento bancário,
sem previsão de
cobrança de comissão de corretagem
, em que pese constar de sua Cláusula Décima Primeira, item 11.2, “f”, que caberia ao promissário comprador “
o pagamento diretamente aos corretores e à empresa que intermediar este negócio referente à remuneração relativa à comissão
” (fl. 48).

No que se refere à intermediação realizada, sabe-se que, de acordo com o art. 725 do Código Civil, necessariamente deverá ocorrer a aproximação das partes pelo corretor e a bem sucedida conclusão do negócio jurídico,
o que não se
verifica quando
o consumidor ingressa num
stand
de vendas da construtora
, ou local assemelhado, e
conclui o negócio jurídico a partir de atendimento prestado por pessoa agindo em nome da construtora
, conforme aparentemente ocorreu no caso concreto.

Diante disso, têm razão os autores ao requererem a devolução do valor pago a título de comissão de corretagem,
a uma
, por não ter sido comprovado que foram previamente informados do preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da taxa de corretagem e,
a duas
, porque não contrataram profissional do ramo da corretagem de imóveis visando a concretização do negócio jurídico, e sim, tiveram de celebrar contrato autônomo de prestação de serviços de corretagem com a empresa parceira ou contratada (
Lopes
Imobiliária
), sob pena de o negócio jurídico restar frustrado.

Encontra-se sedimentada a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que constitui prática abusiva a cobrança de quantia a título de comissão de corretagem nos contratos de compra e venda de imóveis, sejam novos ou na planta, quando o consumidor se dirige diretamente à construtora ou, como é mais comum, a um de seus
stands
, e entabula o negócio jurídico por intermédio de profissional contratado pela construtora.

Se a construtora optou pela contratação de serviços de corretores para intermediar a venda, em vez de realizá-las diretamente aos consumidores, a ela compete remunerar tais profissionais, e não repassar tal obrigação aos apelados, que alegam não terem solicitado tais serviços e isso se confirma pela narrativa da 1ª apelante de que “
recebeu a incumbência de intermediar a venda das unidades do empreendimento
...
” (fl. 131 – destaquei), assim descortinando que a contratação dos serviços da 1ª apelante não decorreu de livre escolha dos apelados, e sim, constituiu mera etapa da negociação, que teve de ser cumprida para que a contratação pudesse ser aperfeiçoada.

Portanto, não se trata de negar ao profissional do ramo da corretagem de imóveis a remuneração pelo trabalho realizado, e sim, de não se atribuir ao consumidor a obrigação de adimplir por tais serviços, se em momento algum manifestou interesse na sua contratação.

Com tais considerações,
conheço da apelação cível
interposta por
LPS Espírito Santo – Consultoria de Imóveis Ltda.
e
lhe dou provimento parcial
a fim de que responda, exclusivamente, pela obrigação de restituir aos autores a quantia paga a título de comissão de corretagem, com isso afastando a sua responsabilidade solidária à restituição de percentual sobre o restante dos valores por eles pagos.

É como voto
.

2. Apelação cível de Direcional Construtora Valparaíso
e
Direcional Engenharia S/A

Assim alegam as 2ª
s
apelantes:
(i)
são ilegítimas para responderem ao pedido de restituição das despesas de corretagem, por se tratar de parcela recebida pelo profissional responsável pela intermediação da venda da unidade;
(ii)
a resolução do contrato se deu por iniciativa dos apelados, devendo se aplicar o item 4.1, “b”, do contrato, que prevê a retenção de 70% do valor pago pelo comprador;
(iii)
a sentença está em descompasso com a atualidade jurídica, econômica e financeira do país e em total dissonância com os termos da Lei n° 13.786/2018, que visa normatizar esse tipo de rescisão;
(iv)
a correção monetária sobre o valor a ser restituído deve incidir a partir da citação, e não da data do desembolso;
(v)
os juros de mora sobre o valor a ser restituído deve incidir a partir do trânsito em julgado; e
(vi)
é desarrazoada a distribuição dos ônus de sucumbência sem a condenação dos apelados, eis que deram causa à propositura da presente ação.

2.1. Restituição da comissão de corretagem. Legitimidade passiva.

Em que pese ter acolhido a argumentação da 1ª apelante no sentido de não reconhecer a responsabilidade solidária no que se refere à devolução da comissão de corretagem, entendo diferentemente acerca da solidariedade das requeridas quanto à restituição de percentual sobre o montante pago pelos consumidores. Vejamos.

Como se sabe, a relação jurídica estabelecida no contrato de corretagem é diversa da firmada entre o promitente comprador e o promitente vendedor do imóvel, de modo que a responsabilidade da corretora está limitada a eventual falha na prestação do serviço de corretagem, o que não se verifica, entretanto, quanto a obrigação de restituir um percentual sobre o total pago pelo adquirente que, de acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, inclui a comissão de corretagem.

Nesse sentido:

“(...) 3. O entendimento do Superior Tribunal de Justiça é de que todos os integrantes da cadeia de consumo respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor.

4. Na espécie, cabível a restituição integral das parcelas pagas,
incluindo a comissão de corretagem
. Precedentes.

5. Agravo interno não provido”.

(STJ, Terceira Turma, AgInt no AREsp nº 1.817.947/SP, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 6/12/2021, DJe de 13/12/2021)

Descabe a argumentação das apelantes de que não ostentam legitimidade para responder pela devolução da comissão de corretagem, e assim considero porque constitui prática abusiva, repito, a cobrança de quantia a esse título nos contratos de compra e venda de imóveis, sejam novos ou na planta, quando o consumidor se dirige diretamente à construtora ou, como é mais comum, a um de seus
stands
, e entabula o negócio jurídico por intermédio de profissional contratado pela construtora.

2.2. Percentual a ser retido pela construtora

Na sequência, alegam as apelantes que a resolução do contrato se deu por iniciativa dos apelados, devendo se aplicar o item 4.1, “b”, do contrato, que prevê a retenção de 70% do valor pago pelo comprador, bem como que

a sentença encontra-se em descompasso com a atualidade jurídica, econômica e financeira do país e em total dissonância com os termos da Lei n° 13.786/2018, que visa normatizar esse tipo de rescisão.

Sobre a Lei nº 13.786/2018, é importante ressaltar que qualquer menção à sua aplicação no caso concreto é equivocada, tendo em vista que, ao resolver questão de ordem incidente suscitada no REsp nº 1.498.484/DF, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça concluiu não se aplicar as disposições da Lei nº 13.786/2018 – a chamada “Lei do Distrato” – aos contratos celebrados anteriormente à sua entrada em vigência, nos termos do art. 6º, § 1º, da LINDB
1
.

Superada a questão, rememoro o que foi decidido pelo Superior Tribunal de Justiça sob a sistemática do art. 543-C do CPC/1973, no que se refere à devolução de parte do valor pago pelo consumidor que deu causa ao desfazimento do contrato:

“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO.

1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
”

2. Recurso especial não provido.”

(STJ, Segunda Seção, REsp nº 1.300.418/SC, rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 13/11/2013, DJe de 10/12/2013)

Trata-se do entendimento que deu origem à Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça: “
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador -
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
,
ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
” (Segunda Seção, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015).

No caso concreto, assim dispõe a Cláusula Quarta do contrato celebrado:

“
C
láusula Quarta – Da mora, da rescisão e seus efeitos

4.1. Caso o(s) PROMISSÁRIO(S) COMPRADOR(ES) deixe(m) de pagar qualquer parcela do preço, antes do recebimento da escritura de compra e venda referida na cláusula quinta deste contrato, ou antes de assinar contrato de financiamento imobiliário com agente financeiro, a VENDEDORA poderá, alternativamente:

a) omissis

b)
rescindir de pleno direito a promessa de compra e venda após interpelação extrajudicial com prazo de 15 (quinze) dias para pagamento, hipótese em que o(s) PROMISSÁRIO(S) COMPRADOR(ES) receberá(ao),
a título de reembolso, 70% (setenta por cento) do valor por ele pago até a data da rescisão de pleno direito do contrato
, atualizado pelo mesmo índice cobrado em cada prestação, excluídos os juros e as sanções pecuniárias eventualmente pagas, procedendo-se à devolução em 6 (seis) parcelas mensais, com carência de 60 (sessenta) dias.”

(destaquei – fl. 40)

Na contestação, limitam-se as requeridas a defenderem a prevalência da cláusula acima transcrita, com a restituição aos adquirentes de 70% do montante pago e consequente retenção de 30%, por terem sido os responsáveis pela rescisão contratual.

Ocorre que, de acordo com sedimentada orientação do Superior Tribunal de Justiça, é admitida a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga, mas a definição desse percentual é casuística, levando-se em consideração os prejuízos comprovadamente suportados.

A meu ver, é abusiva a cláusula contratual em voga ao estabelecer, sem critério algum, o direito da construtora à retenção de 30% do valor pago, devendo, com isso, prevalecer a orientação em prol da adoção, como parâmetro para definição do percentual a ser retido, da flutuação entre 10% e 25%, conforme entendera o magistrado sentenciante.

Isso porque, é considerada razoável a retenção de percentual entre
10%
e
25%
pelo promitente-vendedor, de acordo com as circunstâncias de cada caso, mediante avaliação dos prejuízos suportados, sobretudo, com despesas administrativas inerentes à divulgação, comercialização e corretagem, ao pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e sua eventual utilização pelo comprador, o que, salvo melhor juízo, reflete o entendimento também predominante perante esta egrégia Quarta Câmara Cível, tal qual se infere de seus julgados mais recentes:

“(...) III.
Na esteira do entendimento consolidado pelo STJ, a retenção de valores pagos nos contratos de promessa de compra e venda rescindidos por culpa do comprador devem se limitar aos percentuais mínimos e máximo compreendido entre 10% e 25%.

IV. Percentual indicado pelo juízo primevo (25%) em consonância com as peculiaridades do caso e dentro do patamar indicado pela jurisprudência pátria”.

(TJES, Quarta Câmara Cível, Apelação Cível, Processo nº 0039987-84.2014.8.08.0024, rel. Des. Robson Luiz Albanez, relª Desª Substituta Marianne Júdice de Mattos, julgado em 18/01/2022, DJe 02/05/2022)

“(...) 5. A jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou-se no sentido da
razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento),
conforme as circunstâncias do caso concreto (AgInt no AREsp 1858098/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 06/12/2021, DJe 14/12/2021).

6. Sentença mantida. Recurso desprovido”.

(TJES, Quarta Câmara Cível, Apelação Cível, Processo nº 0003914-41.2014.8.08.0048, rel. Des. Arthur José Neiva de Almeida, julgado em 28/03/2022, publ. DJe de 20/04/2022)

“(...) 2. No caso dos autos, restou demonstrado que a compradora/requerente foi responsável pela rescisão do contrato.
O percentual de 20% (vinte por cento) a título de retenção por parte da Construtora apelada encontra-se de acordo com os parâmetros admitidos pelo Tribunal da Cidadania, que entende ser lícito ao vendedor reter entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos
.

3. (...)

6. Recurso da requerida parcialmente provido. Recurso da requerente improvido.”

(TJES, Quarta Câmara Cível, Apelação Cível, Processo nº 0000049-78.2016.8.08.0035, rel. Des. Manoel Alves Rabelo, julgado em 14/03/2022, publ. DJe 05/04/2022)

Embora não desconheça o entendimento do Superior Tribunal de Justiça de que, nos contratos firmados antes da Lei nº 13.786/2018, em que houver desistência imotivada do comprador, deve prevalecer o percentual de 25% de retenção, como uma espécie de “padrão-base” de cláusula penal (STJ, Segunda Seção, REsp 1.723.519/SP, relª. Minª Maria Isabel Gallotti, julgado em 28/09/2019, DJe de 02/10/2019), há de se observar que tal posicionamento ressalva, em todos os precedentes analisados, o fato de o acórdão recorrido
não ter feito menção a qualquer circunstância específica
que justifique a redução desse parâmetro.

Com tais considerações, por não ter sido documentalmente comprovada pelas apelantes a importância correspondente aos custos administrativos, despesas de marketing para publicidade do empreendimento, pagamento de tributos ou contribuições sociais, além de outros gastos que porventura tivera que arcar, considero ser excessiva a retenção de 30% do total pago e razoável, por sua vez, o percentual de 10% fixado na sentença, para fins de ressarcir a construtora de tais custos.

2.3. Termo inicial da correção monetária e dos juros de mora

Prosseguindo, alegam as apelantes que a correção monetária sobre o valor a ser restituído deve incidir a partir da citação, e não da data do desembolso, bem como que

os juros moratórios sobre o valor a ser restituído devem incidir a partir do trânsito em julgado.

Não lhes assiste razão no que se refere à correção monetária, porquanto firmou-se a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que o termo inicial da atualização monetária das parcelas pagas, a serem restituídas em virtude da rescisão de contrato de compra e venda, é a
data de cada desembolso
, ainda que a iniciativa do distrato tenha sido do comprador. A conferir:

“(...) 4.
Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeito de restituição, incide a partir de cada desembolso
.

5. Agravo interno não provido”.

(STJ, Terceira Turma, AgInt no AREsp nº 1.674.588/SP, relª. Minª Nancy Andrighi, julgado em 24/08/2020, publ. DJe 27/08/2020)

“(...) 3.
O Superior Tribunal de Justiça entende que, no caso de rescisão do contrato de compra e venda por iniciativa do comprador, a correção monetária incide a partir de cada desembolso para efeitos de restituição das parcelas pagas
(...)

5. Agravo interno não provido.”

(STJ, Terceira Turma, AgInt nos EDcl no AREsp nº 1.571.453/SP, rel. Min. Ricardo Villas Bôas, julgado em 10/08/2020, DJe 18/08/2020)

“(...) 4.
O termo inicial da correção monetária das parcelas pagas, a serem restituídas em virtude da rescisão do contrato de compra e venda, é a data de cada desembolso
, nos termos da jurisprudência do STJ.

Incidem juros de mora a partir da citação no caso de obrigação contratual. Aplicação, por analogia, à nulidade do negócio. Precedentes. Incidência da Súmula 83/STJ.

5. Agravo interno de fls. 808-816 e-STJ não conhecido e agravo interno de fls. 799-807 e-STJ desprovido”.

(STJ, Quarta Turma, AgInt no AREsp nº 342.293/SP, rel. Min. Marco Buzzi, julg. em 21/11/2017, DJe 27/11/2017)

No mesmo sentido:
(i) AREsp nº 1.460.982/MS
, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 06/06/2019, publ. DJe 11/06/2019;
(ii) REsp nº 1.810.057/SP
, relª Minª Nancy Andrighi, julgado em 31/05/2019, publ. DJe 05/06/2019; e
(iii
)
REsp nº 1.809.514/SP
, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 15/05/2019, publ. DJe 29/05/2019.

Porém, têm razão no que se refere ao termo inicial dos juros moratórios, haja vista que, em precedente firmado sob o rito dos recursos repetitivos, o Superior Tribunal de Justiça estabeleceu que, nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que se pleiteia a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador, mediante critério diverso da cláusula penal convencionada,
os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão
(REsp 1.740.911/DF - Tema 1.002):

“(...) 1. Para os fins dos arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se a seguinte tese: -
Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão
.

2. Recurso especial provido”.

(STJ, Segunda Seção, REsp nº 1740911/DF, rel. Min. Moura Ribeiro, relª. p/ acórdão Minª. Maria Isabel Gallotti, julgado em 14/08/2019, DJe de 22/08/2019)

2.4. Ônus sucumbenciais

Por fim, insurgem-se as apelantes contra a sua condenação nos ônus de sucumbência, para tanto alegando ser desarrazoada a sua distribuição sem a condenação dos apelados, eis que deram causa à propositura da presente ação.

Decerto não lhes assiste razão.

A distribuição dos ônus sucumbenciais deve observar tanto o aspecto
quantitativo
, quanto o aspecto
jurídico
em que cada parte decai de suas pretensões e resistências, respectivamente impostas, ou seja, é essencial que a distribuição dos ônus sucumbenciais observe a importância, em seu aspecto jurídico (critério qualitativo) e não apenas o número (aspecto quantitativo) de pleitos acolhidos e rejeitados.

No que se refere ao
aspecto quantitativo
, constato que os demandantes formularam, fundamentalmente, 3 (três) pedidos em face das requeridas:
(i)
suspensão da exigibilidade das verbas vincendas em sede de tutela de urgência e, por sentença, a declaração de sua inexigibilidade;
(ii)
rescisão do contrato de promessa de compra e venda;
(iii)
restituição dos valores por eles desembolsados, inclusive, a comissão de corretagem.

De tais pleitos, só não obtiveram êxito integral no segundo, por ter sido determinada a devolução
parcial
do montante pago, o que confirma a sua sucumbência em parte mínima do pedido (CPC, art. 86, parágrafo único), tal qual entendera o douto magistrado sentenciante.

Ao seu turno, a partir do critério
jurídico
(qualitativo), o resultado da análise não será diverso, haja vista que os pedidos de maior relevância foram acolhidos, sendo-lhes desfavorável, repito, somente a retenção de 10% por parte das requeridas.

No mais, a pretendida aplicação do
princípio da causalidade
em nada favorece as apelantes que, nas razões recursais, argumentam que os apelados teriam dado causa à propositura da ação diante de sua iniciativa de rescindirem o contrato.

Ora, o distrato é direito assegurado a ambos os contratantes e, por não ter ocorrido na via administrativa – diante da discordância das partes quanto ao percentual a ser retido pelas requeridas – deve ser declarado na esfera judicial, com a retenção pela vendedora de um percentual sobre o valor total pago pelo adquirente, caso a rescisão tenha decorrido de sua “desistência imotivada”, tal qual verificado no caso concreto.

Ademais, demonstraram os autores ter sido buscada solução amigável na via administrativa, conforme mensagens eletrônicas acostadas (fls. 68/72), das quais é possível depreender que o insucesso das tratativas entre as partes pode ser atribuída à intransigente postura das apelantes de não aceitarem restituir além de 70% do valor pago pelos adquirentes do imóvel, do que resultou o ajuizamento desta ação.

Em assim sendo, mantenho inalterados os ônus sucumbenciais, todavia,
deixo de arbitrar honorários recursais
, por ter a verba sido fixada na sentença em seu patamar máximo (20% sobre o valor da condenação), nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil.

Ante o exposto,
conheço
d
a apelação cível
interposta por
Direcional Construtora Valparaíso
e
Direcional Engenharia S/A
e lhe
nego provimento.

É como voto
.

___________________________________________________________________________________________________________

1

Art. 6º
. A Lei em vigor terá efeito imediato e geral, respeitados o ato jurídico perfeito, o direito adquirido e a coisa julgada (...)

§ 1º
. Reputa-se ato jurídico perfeito o já consumado segundo a lei vigente ao tempo em que se efetuou.

DES
ª
.
ELIANA JUNQUEIRA MUNHÓS FERREIRA

R E L A T O R
A

VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho a E. Relatora para
conhecer da apelação cível
interposta por
LPS Espírito Santo – Consultoria de Imóveis Ltda.
e
lhe dar provimento parcial
a fim de que responda, exclusivamente, pela obrigação de restituir aos autores a quantia paga a título de comissão de corretagem, com isso afastando a sua responsabilidade solidária à restituição de percentual sobre o restante dos valores por eles pagos, bem como para
conhecer
d
a apelação cível
interposta por
Direcional Construtora Valparaíso
e
Direcional Engenharia S/A
e lhe
negar provimento.

Acompanho o Voto proferido pela Eminente Relatora.