Tribunal: TJES
Processo: 0002734-98.2019.8.08.0020
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão julgador: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Benfeitorias
Data de julgamento: 2023-05-02

Ementa:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. CLÁUSULA DE RENÚNCIA À INDENIZAÇÃO DAS BENFEITORIAS E AO DIREITO DE RETENÇÃO. VALIDADE. SÚMULA 335 DO STJ. ACESSÃO DE 2º PAVIMENTO. POSSIBILIDADE DE EXTENSÃO. RECURSO DESPROVIDO.

1. Pretensão da parte autora de ver-se indenizada pelas benfeitorias realizadas no imóvel objeto de contrato de locação, quando dividiu o salão onde funcionava a Igreja para montar uma lanchonete e edificou no segundo pavimento a residência dos Pastores, não havendo se falar que o pleito restringe-se ao imóvel onde residiam os pastores e que este não faz parte do contrato de locação celebrado.

2. "Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção" (Súmula 335 do Superior Tribunal de Justiça), renúncia esta que, segundo doutrina especializada e jurisprudência, se estende às acessões.

3. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
0002734-98.2019.8.08.0020
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: COMUNIDADE AGAPE DE LOUVOR E ADORACAO
APELADO: COOPERATIVA LATICINIOS GUACUI
RELATOR(A):ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. CLÁUSULA DE RENÚNCIA À INDENIZAÇÃO DAS BENFEITORIAS E AO DIREITO DE RETENÇÃO. VALIDADE. SÚMULA 335 DO STJ. ACESSÃO DE 2º PAVIMENTO. POSSIBILIDADE DE EXTENSÃO. RECURSO DESPROVIDO.

1. Pretensão da parte autora de ver-se indenizada pelas benfeitorias realizadas no imóvel objeto de contrato de locação, quando dividiu o salão onde funcionava a Igreja para montar uma lanchonete e edificou no segundo pavimento a residência dos Pastores, não havendo se falar que o pleito restringe-se ao imóvel onde residiam os pastores e que este não faz parte do contrato de locação celebrado.

2. "Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção" (Súmula 335 do Superior Tribunal de Justiça), renúncia esta que, segundo doutrina especializada e jurisprudência, se estende às acessões.

3. Recurso desprovido.

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 012 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

Composição de julgamento: 012 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Relator / 014 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal / 016 - Gabinete Des. JORGE DO NASCIMENTO VIANA - JORGE DO NASCIMENTO VIANA - Vogal
VOTOS VOGAIS
014 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Acompanhar
016 - Gabinete Des. JORGE DO NASCIMENTO VIANA - JORGE DO NASCIMENTO VIANA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

VOTO VENCEDOR

APTE. : COMUNIDADE AGAPE DE LOUVOR E ADORACAO

APDA. : COOPERATIVA LATICINIOS GUACUI

RELATORA : DESª.
ELIANA JUNQUEIRA MUNHÓS FERREIRA

V O T O

Cuida-se de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
COMUNIDADE ÁGAPE DE LOUVOR E ADORAÇÃO
contra sentença de fls. 297/299 (numeração originária) proferida pelo juízo da 1ª Vara de Guaçuí que, nos autos da ação indenizatória movida em face de Cooperativa de Laticínio Guaçuí, julgou improcedente o pleito autoral.

Insurge-se a apelante aduzindo, em suma, que a improcedência do pleito autoral foi fundamentada pelo juízo a quo na validade da cláusula 5ª de renúncia de benfeitorias, constante do contrato de locação celebrado entre as partes em 2009, porém, o imóvel onde foram realizadas as benfeitorias para a moradia dos Pastores da Igreja não fez parte do contrato de locação celebrado. Aduz que o objeto do contrato de locação foi o salão de propriedade da Apelada, situado na Rua Romualdo Lobato, 82, onde funcionou a Igreja e a Lanchonete montada para angariar fundos para a Igreja, e que não são objeto do pedido de indenização por benfeitorias formulados nos presentes autos, eis que as benfeitorias que pretende ver indenizadas foram realizadas no imóvel da Apelada que servia de moradia dos Pastores, conforme se observa da planta de fl. 50.

Afirma que, o imóvel foi oferecido como parte integrante da venda entabulada pelas partes em 22/07/2014 e que, por questões estranhas à vontade da Apelante, não foi concretizada. Após as tratativas de venda do imóvel pela Apelada e a consequente suspensão dos pagamentos aluguéis, a Apelante começou a utilizar o imóvel como se fosse dono, tendo, inclusive construído a casa paroquial no imóvel anexo que, apesar de não fazer parte do contrato de locação, foi incluído na negociação de compra e venda. A Apelante somente iniciou as obras de construção da casa paroquial após as tratativas da venda dos imóveis, como comprovado pelos depoimentos das testemunhas Elisângela Leal da Silva Oliveira (compromissada) e Andreia Aparecida de Oliveira Toledo (ouvida como informante), ouvidas na Audiência de Instrução e Julgamento. Após o cancelamento do negócio, a Apelante não pode ser lesada e muito menos ficar sem indenização pelas benfeitorias que realizou como possuidora de boa-fé, na forma do art. 1.219 do CC.

Em contrarrazões, a apelada sustenta que a recorrente tenta inovar em seu pedido, alegando que as benfeitorias foram realizadas em imóvel que não era objeto do contrato de locação, e caso se admita tal alegação, deve-se reconhecer que, se o imóvel, de fato, não era o do objeto do contrato de locação, então a posse da recorrente era clandestina, e, portanto, não pode ser caracterizada como de boa-fé. Em acréscimo, impugna de forma especificada os documentos que instruem a inicial e mencionados às fls. 313/314 de suas contrarrazões.

A apelante foi agraciada com o benefício da gratuidade de justiça concedida na origem, estando preenchidos os requisitos de admissibilidade do recurso.

Pois bem, a parte autora e ora apelante narra em sua petição inicial que, em outubro de 2009, celebrou contrato de locação com a apelada e ré, de imóvel comercial localizado na Rua Romualdo Lobato, nº 82, Centro, Guaçuí, onde instalou sua igreja. Informa que o referido contrato foi renovado por diversas vezes, passando a vigorar por prazo indeterminado. Em seguida, narra que, em 22.07.2014, a apelada ofereceu o imóvel à venda para requerente, pelo valor de R$ 381.560,00 (trezentos e oitenta e um mil, quinhentos e sessenta reais), mediante entrada no valor de R$ 50.000,00 e 60 parcelas no valor de R$ 5.526,00, restando convencionado que o pagamento de valores somente se iniciaria após a lavratura da Escritura Pública de Compra e Venda, porquanto pendia restrição sobre o imóvel que precisava ser regularizada, e que, nesse ínterim, a recorrente estaria dispensada dos pagamentos dos aluguéis.

Alega que, a partir desse momento, com o propósito de angariar fundos para honrar o compromisso assumido, realizou benfeitorias no imóvel,
ipsis litteris
, “
dividindo o salão onde funcionava a Igreja e montado uma lanchonete, além de ter edificado no segundo pavimento, urna residência que se destinava à moradia dos Pastores da Igreja (moradia para o
Pastor atual e para os futuros pastores)”
.

Ocorre que a apelada desistiu do negócio e a autora acabou sendo obrigada a devolver as chaves. Assim, pugna pela condenação da parte requerida ao pagamento de indenização pelas benfeitorias (que alega terem sido úteis e necessárias) realizadas no valor total de R$ 68.615,60.

Na sentença, o pleito indenizatório foi julgado improcedente, observando o MM. Magistrado
a quo
a existência de Cláusula de Renúncia (5ª) às benfeitorias (de qualquer natureza) contida à fl.26, reconhecida como válida pelo c.STJ na forma do enunciado nº 335, acrescentando que o negócio jurídico (a venda do imóvel) não foi consumado, de modo que a parte autora detinha ciência que não era a dona do imóvel quando realizou as benfeitorias, existindo mera expectativa de direito.

Não merece alteração o édito.

A cláusula Quinta do contrato de locação dispõe, expressamente, a renúncia pela locatária à quaisquer benfeitorias por ela realizadas (sejam elas necessárias, úteis ou voluptuárias). Vejamos:

“CLÁUSULA QUINTA. O

LOCATÁRIO não poderá efetuar modificações no imóvel objeto do presente contrato sem a prévia análise do projeto arquitetônico e concordância por escrito do LOCADOR”.

PARÁGRAFO ÚNICO:

Quaisquer benfeitorias porventura introduzidas no imóvel, sejam elas caracterizadas como necessárias, úteis ou voluptuárias, autorizadas ou não, ficarão incorporadas ao imóvel, não gerando direito à indenização e/ou retenção
.”
Grifei.

Como registrado na sentença, referida cláusula não é considerada abusiva, encontrando respaldo em jurisprudência que foi consolidada no Enunciado Sumular nº 335 do STJ: “
Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção”
.

Todavia, em seu recurso de apelação, a recorrente passou a afirmar que o imóvel onde realizadas as benfeitorias para a moradia dos Pastores da Igreja não faz parte do contrato de locação celebrado, e portanto, não se aplica a renúncia estipulada no contrato locatício.

A tese supra ladeia a inovação recursal, já que, claramente, o contrato de locação firmado em 2009 faz parte da causa de pedir da apelante – instruindo a inicial, por sinal -, e em nenhum momento da fase postulatória e instrutória a edificação erigida pela própria apelante foi discutida de forma isolada do imóvel objeto da locação, mesmo porque, nem poderia, já que se trata de um acréscimo (2º pavimento) ao imóvel objeto do contrato de locação, e que não existia quando da celebração do contrato, tendo sido construído posteriormente pela locatária / apelante.

Tampouco a apelante, durante a fase de conhecimento, restringiu a indenização postulada unicamente às despesas afetas ao segundo pavimento, já que extrai-se da exordial fundamentação e pedido abrangente a todas as benfeitorias realizadas no imóvel locado, conforme é possível observar quando a parte autora afirma em sua exordial que a casa que passou a servir de moradia para os pastores seria, a seu ver, uma das “benfeitorias” do imóvel objeto do contrato locatício analisado, vejamos,
ipsis litteris
:
“
Estando tudo certo, a Autora, com o único propósito de angariar recursos
para
honrar com o pagamento das prestações pactuadas, realizou benfeitorias no imóvel, dividindo o salão onde funcionava a Igreja e montado uma lanchonete, além de ter edificado no segundo pavimento,
uma
residência que se destinava à moradia dos Pastores da Igreja (moradia para o Pastor atual e para os futuros pastores).
”
(fl.04).

A bem da verdade, a edificação erigida pela recorrente, no segundo pavimento do imóvel locado, configura acessão, e não benfeitoria. Não obstante, a confusão entre os institutos, na hipótese, não tem nenhum efeito prático, e reproduzo trecho da decisão do Min. Marco Buzzi, no julgamento do AREsp 1936187, em 28 de março de 2022, para fins esclarecimentos:
“
A despeito do Código Civil de 2002 ter eliminado a confusão entre acessões e benfeitorias, tratando-se estas de melhoramentos feitos em coisas já existentes e aquelas de um modo de aquisição de propriedade, é cediço que,
no âmbito de contrato de locação não se deve dar tratamento diferenciado aos institutos, ante a falta de disposições na Lei nº 8.245/91 sobre o tema específico das acessões e à similitude dos efeitos práticos em favor do locador, qual seja, a aquisição das benesses e edificações realizadas pelo locatário”
, motivo pelo qual entendeu o referido Ministro da Corte de Cidadania na época por descabida a indenização das benfeitorias/acessões não autorizadas pelo proprietário/locador.

Portanto, que a cláusula de renúncia prevista no contrato de locação não apenas é válida, como
se estende às acessões,
até mesmo por toda a narrativa autoral, que não a diferencia das demais benfeitorias supostamente realizadas pelo recorrente, e cuja indenização está sendo cobrada. Nesse sentido, inclusive, são as lições de Sylvio Capanema de Souza:

"A
Lei do Inquilinato
não se refere, em seu art.
35
, às acessões, limitando-se ao campo das benfeitorias. Tanto a doutrina quanto a jurisprudência, entretanto, estendem a regra, para também alcançar as acessões feitas pelo locatário. Nada mais correto, até porque, na prática, não se faz a nítida distinção entre acessão e benfeitoria, sendo comum que se aluda a benfeitorias, quando se trata de acessão, ou vice-versa. Daí ser necessário extremo cuidado na interpretação do texto contratual, que versa sobre as benfeitorias, não se prendendo o intérprete ao sentido técnico restrito do termo"
(Da Locação do Imóvel Urbano, Editora Forense, 1ª edição, p. 226).

Outrossim, cito jurisprudência para fins ilustrativos:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - CONTRATO DE LOCAÇÃO - CLÁUSULA DE RENÚNCIA À INDENIZAÇÃO DAS BENFEITORIAS E AO DIREITO DE RETENÇÃO - VALIDADE - SÚMULA 335 DO STJ - ACESSÕES.
"Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção" (Súmula 335 do Superior Tribunal de Justiça), renúncia esta que se estende às acessões.
(TJ-MG - AC: 10024113257331003 Belo Horizonte, Relator: Maurílio Gabriel, Data de Julgamento: 23/05/2017, Câmaras Cíveis / 15ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 09/06/2017).

DESPEJO COM PEDIDO DE COBRANÇA DE ALUGUERES. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. PROCEDÊNCIA PARCIAL DOS PEDIDOS.
IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO RECONVENCIONAL DO LOCATÁRIO OBJETIVANDO INDENIZAÇÃO DAS ACESSÕES REALIZADAS NO IMÓVEL E SUA RETENÇÃO. IRRESIGNAÇÃO DO LOCATÁRIO. PLEITO DE INDENIZAÇÃO E DE RETENÇÃO PELAS ACESSÕES REALIZADAS NO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. CLAUSULA DE RENÚNCIA EXPRESSA
. É incabível retenção do imóvel ou indenização pelas acessões realizadas, pelo locador, quando no contrato há
cláusula expressa de não indenizar.
"Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção" (Súmula nº 335 do STJ). RECURSO NÃO PROVIDO. (TJ-SC - AC: 00120558920108240033 Itajaí 0012055-89.2010.8.24.0033, Relator: Gilberto Gomes de Oliveira, Data de Julgamento: 11/10/2016, Terceira Câmara de Direito Civil).

Ademais, para fins de mero reforço argumentativo, o art. 1.255 do Código Civil estabelece que aquele que edifica em terreno alheio perde a construção em proveito do proprietário, mas tem direito à indenização, se procedeu de boa-fé
1
.

Porém, à luz dos elementos que instruem os autos, sequer se vislumbra por configurada a boa-fé a permitir que a acessão fosse indenizada, acaso se afastasse a aplicação da cláusula de renúncia – o que se cogita apenas
obter dictum
-, eis que a casa dos pastores foi edificada sem notificação ou autorização da recorrida e sequer havendo provas de que erigida na época em que as partes acordaram a compra e venda, mas já após ciência inequívoca da desistência do negócio jurídico.

Isso porque, a partir de setembro/16, a apelante já estava ciente da desistência acerca do acordo de compra e venda outrora firmado, mediante notificação extrajudicial de fl. 37/38, cujo recebimento fora demonstrado, na data de 06 de março (fl.221). Contudo, o projeto da chamada casa que serviu de moradia dos pastores foi elaborado em março/2017 (fl.47), havendo ainda recibos demonstrando contratação de mão de obra também nesse mês de março/17 (e outros, sequencialmente juntados, sem data informada) e que correspondem a quase 65% de todo valor requerido.

Pelo exposto, conheço do recurso, e
nego-lhe
provimento.

Majoro os honorários de sucumbência em sede recursal, na forma do §11º, do art. 85, CPC para
15%
sobre o valor atualizado da causa, segundo os critérios previstos nos incisos do §2º do mesmo diploma legal, movida pelo grau de zelo dos profissionais, natureza e importância da causa, trabalho e tempo exigidos, e lugar da prestação dos serviços, ressalvando que a cobrança do crédito está
suspensa
em virtude do deferimento da gratuidade de justiça na origem (art. 98, §§2º e 3º, CPC).

É como voto.

1
Sobre o dispositivo legal, explicam Cristiano Chaves e Nelson Rosenvald: "
Aqui prepondera a demonstração da boa-fé para saber se o autor da
acessão

será ou não indenizado pelo proprietário do terreno. Normalmente a boa-fé de quem plantou ou edificou será afirmada pela demonstração do
justo título
. Ou seja: somente quando o possuidor tiver efetuado construções e plantações com a
equívoca condição de titular do bem - com base em negócio jurídico formal e aparentemente hábil à transmissão da propriedade -, poderá pleitear indenização pela perda da coisa em favor do verdadeiro proprietário, evitando o locupletamento ilícito
"
(Direitos Reais. 7a ed. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2011, p.394.) [grifou-se].

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________