Tribunal: TJES
Processo: 0002769-39.2017.8.08.0049
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO
Órgão julgador: TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral
Data de julgamento: 2023-11-10

Ementa:
EMENTA
: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO
QUANTI MINORIS
C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. VÍCIO DE QUANTIDADE DE IMÓVEL. CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ÁREA ÚTIL ENTREGUE A MENOR. INFORMAÇÃO CLARA AO CONSUMIDOR SOBRE A ÁREA PRIVATIVA. VÍCIO DE CONSENTIMENTO NÃO COMPROVADO PELO AUTOR. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PROVIDO.

1. O Código de Defesa do Consumidor contém normas de ordem pública e interesse social, inarredáveis pela vontade das partes, alçando a informação clara e precisa, sobre os diversos produtos e serviços colocados no mercado, à condição de direito básico e estabelecendo a proteção contratual do consumidor, caso se dificulte a compreensão da natureza e alcance do negócio (art. 6º, III, c/c art. 46, ambos da Lei 8.078/90).

2. Trata-se do princípio da transparência e da teoria da confiança, que trazem em seu conteúdo a importância da clareza e precisão da informação prestada pelo fornecedor ao consumidor, a fim de se evitar que este, parte hipossuficiente da relação, seja enganado ou mesmo induzido a erro.

3. Ora, apesar dos documentos juntados à peça inicial do apelado, restou comprovado, que ele teve conhecimento previamente do material publicitário do empreendimento adquirido (fls. 194 e seguintes), no qual ele faz alusão à área privativa de 24m2.

4. Aliás, registro que, tal como destacado no presente apelo, o próprio recorrido, em sua petição inicial, afirmou, categoricamente, ter tido acesso ao mencionado material publicitário.

5. Destaca-se que, ainda segundo o laudo pericial, foi pleiteado pelo perito à parte requerida o quadro de registro de áreas para incorporação do imóvel, documento este obrigatório no que tange à incorporação de um empreendimento, sendo que, após a sua juntada, restou comprovado que a unidade adquirida pelo autor possuía área privativa de 24m2, tal como informado ao consumidor.

6. Nesse aspecto, incumbia ao autor comprovar esta alegação visando demostrar a existência do alegado vício de consentimento na formalização do contrato, por se tratar de fato constitutivo do seu direito (art. 373, I, do CPC).

7. Recurso conhecido e provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
3ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 0002769-39.2017.8.08.0049

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: SPE - CONSTRUTORA SA CAVALCANTE - ES XII LTDA.

APELADO: JOSE VICENTE GONCALVES JUNIOR

RELATOR(A):
TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 009 - Gabinete Des. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO

Composição de julgamento: 009 - Gabinete Des. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - Relator / 019 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal / 027 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal
VOTOS VOGAIS
019 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
027 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

DATA DA SESSÃO:
17/10/2023

R E L A T Ó R I O

O SR. DESEMBARGADOR TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO (RELATOR):-

Cuida-se de recurso de apelação cível interposto por
SPE – CONSTRUTORA SÁ CAVALCANTE-ES XIII LTDA
por estar inconformada com a r. sentença de fls. 268/269, proferida pelo MM. Juiz de Direito da Vara Única da Comarca de Venda Nova do Imigrante, que, nos autos da “
ação quanti minoris c/c indenização por danos morais e materiais“
contra si ajuizada por
JOSÉ VICENTE GONÇALVES JÚNIOR
, julgou parcialmente procedente a pretensão autoral para condenar o réu ao pagamento do dano material no valor de R$ 8.131.10 (oito mil e cento e trinta e um reais e dez centavos), com juros de mora e correção monetária desde fevereiro de 2017.

O comando sentencial condenou, ainda, a requerida, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em R$ 10% (dez por cento) sobre a valor total da condenação.

A apelante, no recurso apresentado às fls. 271/290, sustenta, em síntese, que: (i) a prova pericial realizada nos autos demonstrou que o imóvel adquirido pelo apelado corresponderia ao produto ofertado; (ii) ainda que o juiz não esteja vinculado as conclusões do perito, para afastá-las é preciso apresentar motivos idôneos, o que não teria ocorrido; (iii) de acordo com a jurisprudência pátria, não ocorre incorre em propaganda enganosa o incorporador que, ao divulgar seu empreendimento imobiliário, informa como metragem das unidades a sua área privativa; (iv) o apelado firmou contrato de compra e venda de imóvel específico, independentemente de sua metragem, não tendo o direito de exigir indenização por diferença de área.

Sustenta, ainda, que: (v) na hipótese de ser mantida a r. sentença, o valor da indenização deveria levar em conta o preço do metro quadrado ao tempo do fechamento do negócio, de modo que “
[...] a indenização haveria de ser fixada no valor de R$ 2.071,92 (dois mil e setenta e um reais e noventa e dois centavos), resultante da multiplicação do valor do metro quadrado justo (R$ 4.408,36) pela diferença de metragem apurada conforme a tolerância prevista em contrato (0,47m2);
e (vi) aos juros de mora devem ser aplicados a taxa Selic a partir da citação, sendo vedada a sua cumulação com a correção monetária.

Contrarrazões do apelado às fls. 294/312, pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Inclua-se o processo em pauta para julgamento.

Vitória/ES, 02 de outubro de 2023.

*

O SR. ADVOGADO MARLILSON MACHADO SUEIRO DE CARVALHO:-

Eminente Presidente, egrégios julgadores, nobre Representante do Ministério Público, distintos colegas, senhores e senhoras servidores.

Trata-se de apelação cível contra sentença condenatória que, embora negando o dano moral, condenou a minha constituinte ao pagamento de dano material com juros e correção monetária, além de verbas decorrentes da sucumbência.

A discussão aqui é basicamente o seguinte: se a oferta foi de 24 metros quadrados de área útil, ou de área privativa? Basicamente isso.

A prova documental e a prova pericial, data máxima vênia, são amplamente favoráveis a meu cliente, a minha constituinte, no caso, a Sá Cavalcante.

O que disse o laudo pericial? Que registre-se: Não há qualquer parecer técnico divergente nos autos.

O laudo pericial diz, basicamente, que a Construtora, aspas, "cumpriu com toda a parte legal, bem como deixou claro que a área da unidade do autor, é referente à área real privativa". Ou seja, ficou evidente, segundo a prova pericial, que a Construtora deixou claro que estava ofertando uma sala com 24 metros de área real privativa.

Aliás, esta é a praxe do mercado, todas as Construtoras utilizam deste linguajar.

-Há uma, por que é um linguajar utilizado pela norma técnica ABNT.

- E há duas, por que a área privativa é em contraposição à área comum. O que é a área privativa? Salta aos olhos de qualquer um, que é da porta para dentro, por que da porta para dentro é a área que diz respeito privativamente ao proprietário.

E da porta para fora, nós estamos falando das áreas comuns.

Quando falamos da soma das áreas comuns com a área privativa, nós temos a chamada área global. Isso qualquer um que entrar na internet vai ver.

E é de se ressaltar que o autor da ação, é advogado dos mais atuantes, advogado efetivamente militante, tanto que ele advoga em causa própria. Então não pode falar que não sabe interpretar o que está escrito.

De qualquer forma, vamos continuar com o laudo pericial.

Foi feito o seguinte quesito. Queira o doutor perito informar se o material publicitário, um parênteses aqui: o próprio autor, disse na inicial, folha 03, que recebeu o panfleto, examinou o panfleto.

Então o material publicitário do empreendimento, objeto da LIDE, faz alusão à área privativa, ou à área útil? Assim como se faz ou não menção expressa a metodologia aplicada para cálculo da metragem do imóvel. Resposta. De posse do informe publicitário, acostado aos autos sobre a Folha 194, é o panfleto a que se refere o próprio autor, constatou-se que a área informada de 24 metros quadrados, é a área privativa. Não se pode confundir área privativa com área útil. Como já dito, privativa é da porta para dentro.

De igual modo, o mesmo ainda, quer dizer, o panfleto faz menção expressa da metodologia utilizada para cálculo da metragem do referido imóvel, conforme o fragmento a seguir. Qual é o fragmento a seguir? As cotas foram definidas, isso está no panfleto, pelos limites das paredes externas, e pelos eixos das paredes internas, entre salas, podendo sofrer variação no decorrer da obra.

Onde aqui fala em área varrida? Em nenhum documento, em nenhum documento dos autos, em nenhum panfleto há menção a área varrida.

Vamos continuar com o laudo pericial. O tipo de área que é parametrizada pelas normas da ABNT, no caso aqui a norma 12.721 de 2006, em vigor, quem diz isso é o perito, é a área real privativa, que, conforme detalhado neste item, corresponde ao valor de 24,01 metros quadrados. Ou seja, a área efetivamente entregue da sala é até um pouquinho maior.

E ao responder ao quesito 4, da Construtora, o perito diz: mediante análise pericial documental, esta equipe examinou o documento supracitado, ou seja, o panfleto, e pôde verificar que a requerida, no caso a minha constituinte, cumpriu com toda a parte legal, bem como deixou claro que a área da unidade do autor é referente à área real privativa, conforme fragmento do quadro de áreas preenchido e detalhado a seguir, que eu já li.

Ao fim do laudo, na sua conclusão, o item 5, o que diz o perito? Sendo assim, segundo a medição pericial realizada em loco, ficou comprovado que a sala comercial objeto desta ação possui área real privativa de 24,01 metros quadrados, conforme descrito nos documentos verificados, utilizados para embasar o contrato de compra e venda firmado.

Assim, resta comprovada, tecnicamente, que a área da sala adquirida pelo autor, segundo consta no contrato, é a mesma área aferida em loco total privativa. Ou seja, o que o autor comprou, o perito encontrou.

Essa situação de área varrida, só está na cabeça do autor, ou pelo menos nas suas alegações. Por quê?

O autor que é um advogado experiente, dos mais atuantes da Comarca de Venda Nova. Esta ação tramitou em Venda Nova, por que, embora o imóvel seja em Cariacica, o autor reside lá e, com base no Código de Defesa do Consumidor, ele propôs a ação lá, dos mais atuantes.

E aí, ele junta um panfleto que fala em área privativa. A área privativa, que é a área parametrizada pela ABNT.

E a área privativa não é a área varrida. Até mesmo que pode mudar.

Eu vou dar um exemplo. Eu morei, durante alguns anos, no edifício Marcáspio.
Lá eram 265 metros quadrados, quatro suítes, todas elas com closet. Um dos maiores advogados do Espírito Santo, doutor Guido Pinheiro Cortes, também morava lá. E ele possuía um apartamento no prédio ao lado, exatamente para receber amigos e familiares. E no apartamento dele, ele transformou em duas suítes gigantes. Obviamente que a área varrida do apartamento dele mudou. Mas a área do apartamento dele mudou? Não. Se alguém perguntar qual é a área do apartamento do doutor Guido? 265 metros, igual do que era o meu apartamento.

Quando se diz que na Praia do Canto, o metro quadrado chega a R$ 17.000,00 (dezessete mil), se está falando de área real privativa, não se está falando de área varrida.

Então, se o memorial descritivo fala em área real privativa, se o projeto, que obviamente é acostado ao memorial, fala de área real privativa, se a promessa fala de área real privativa, de onde surgiu essa história de área varrida? Surgiu de quê?

Surgiu do seguinte: O autor juntou com a inicial uma gravação clandestina, que ele mesmo diz que fez cinco anos depois da aquisição, com um suposto corretor chamado Sérgio, mas que não tem nome completo, endereço, CRECI, CPF, etc. Onde esse tal Sérgio, que não é reconhecido pela Sá Cavalcante, diz que era área interna.
Ad argumentandum tantun
, ainda que fosse a área interna, não quer dizer área varrida, que a área interna é da porta para dentro.

Agora, como se aceitar uma prova dessa, se não se sabe, quem ouviu?
Quem é? É Sérgio mesmo? É uma armação? Não é o Sérgio? Ele realmente foi corretor? Ele não foi corretor? Quem é esse cidadão?

Por que então não arrolou esse Sérgio para ser ouvido em juízo sobre o crivo do contraditório? Então, uma fita que ninguém sabe quem era o interlocutor, que esse interlocutor não tem sobrenome, não tem endereço, não tem CPF, não tem identidade.

Isso vai suplantar toda a prova documental, e toda a prova pericial? Vai suplantar os usos e costumes?

Quando os senhores dizem assim, meu apartamento tem 140 ou 160 metros quadrados, é a área real privativa, por que compraram desta forma. Na escritura faz menção à área real privativa, é área global. Ou seja, a área real da porta para dentro e mais a participação nas áreas comuns. Não faz menção à área varrida. Alguém já viu alguma escritura fazendo menção à área varrida?

Quem disse para esse advogado que é a área varrida? Na realidade, nenhuma Construtora no Espírito Santo age de forma diferente de como agiu a Sá Cavalcante.

Aliás, nesse local deve ter umas 300 (trezentos) salas, esta é a única ação. Então, o enganado teria sido exatamente um advogado?

Dessa forma, nós pedimos o conhecimento e provimento, para que seja reformada a sentença, e que seja julgado inteiramente improcedente a demanda.

Mas, numa homenagem extremada ao princípio da eventualidade, em trato subsidiário, nós pedimos a redução do valor do dano material, para R$ 2.071,92 (dois mil, e setenta e um reais e noventa e dois centavos), em razão de, não ser possível considerar para efeito da aferição do metro quadrado, a totalidade do valor desembolsado, por que aqui ele considerou multa, juros de mora, etc. Teria que considerar se fosse o caso, o valor do contrato.

E também haveria necessidade de computar a tolerância de 5%, para hipótese de eventual diferença de metragem, previstas às claras no contrato e onde, in- clusive, faz menção como deve ocorrer a medição.

Além disso, ainda em trato sucessivo, para data vênia, absurda hipótese de manutenção da sentença, pedimos que haja fixação da Selic, a partir da citação, pois estou falando de responsabilidade contratual, que já engloba juros de mora e correção monetária.

Era o que tínhamos a dizer.

Muito obrigado.

*

O SR. DESEMBARGADOR JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (NO EXERCÍCIO DA PRESIDÊNCIA):-

Com a palavra o eminente Relator.

*

RETORNO DOS AUTOS

O SR. DESEMBARGADOR TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO (RELATOR):-

Senhor Presidente, quero cumprimentar Vossa Excelência, os ilustres pares, cumprimentar também o doutor Marlilson, pela brilhante e empolgada sustentação, que acabou de fazer.

Diante da sustentação de Sua Excelência, surgiram algumas dúvidas e peço, respeitosamente, o retorno dos autos, para fazer um estudo mais profundo do tema.

*

swa*

CONTINUAÇÃO DO JULGAMENTO:-

24/10/2023

V O T O

(RETORNO DOS AUTOS )

O SR. DESEMBARGADOR TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO (RELATOR):-

Relembro aos Eminentes Pares que, após a brilhante sustentação oral realizada pelo patrono da apelante ainda na sessão do dia 17/10/2023, resolvi pedir o retorno dos autos para fazer um melhor estudo da matéria em análise.

Conforme já relatado, cuida-se de recurso de apelação cível interposto por
SPE – CONSTRUTORA SÁ CAVALCANTE-ES XIII LTDA
por estar inconformada com a r. sentença de fls. 268/269, proferida pelo MM. Juiz de Direito da Vara Única da Comarca de Venda Nova do Imigrante, que, nos autos da
“ação quanti minoris c/c indenização por danos morais e materiais“
contra si ajuizada por
JOSÉ VICENTE GONÇALVES JÚNIOR
, julgou parcialmente procedente a pretensão autoral para condenar o réu ao pagamento do dano material no valor de R$ 8.131.10 (oito mil e cento e trinta e um reais e dez centavos), com juros de mora e correção monetária desde fevereiro de 2017.

O comando sentencial condenou, ainda, a requerida, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em R$ 10% (dez por cento) sobre a valor total da condenação.

A apelante, no recurso apresentado às fls. 271/290, sustenta, em síntese, que: (i) a prova pericial realizada nos autos demonstrou que o imóvel adquirido pelo apelado corresponderia ao produto ofertado; (ii) ainda que o juiz não esteja vinculado as conclusões do perito, para afastá-las é preciso apresentar motivos idôneos, o que não teria ocorrido; (iii) de acordo com a jurisprudência pátria, não ocorre incorre em propaganda enganosa o incorporador que, ao divulgar seu empreendimento imobiliário, informa como metragem das unidades a sua área privativa; (iv) o apelado firmou contrato de compra e venda de imóvel específico, independentemente de sua metragem, não tendo o direito de exigir indenização por diferença de área.

Sustenta, ainda, que: (v) na hipótese de ser mantida a r. sentença, o valor da indenização deveria levar em conta o preço do metro quadrado ao tempo do fechamento do negócio, de modo que
“[...] a indenização haveria de ser fixada no valor de R$ 2.071,92 (dois mil e setenta e um reais e noventa e dois centavos), resultante da multiplicação do valor do metro quadrado justo (R$ 4.408,36) pela diferença de metragem apurada conforme a tolerância prevista em contrato (0,47m2);
e (vi) aos juros de mora devem ser aplicados a taxa Selic a partir da citação, sendo vedada a sua cumulação com a correção monetária.

Contrarrazões do apelado às fls. 294/312, pugnando pelo desprovimento do recurso.

Para subsidiar a análise da pretensão recursal, é necessário registrar que o quadro fático revelado nestes autos indica que o requerente
JOSÉ VICENTE GONÇALVES JÚNIOR
ajuizou
“ação quanti minoris c/c indenização por danos morais e materiais“
em face de
SPE – CONSTRUTORA SÁ CAVALCANTE-ES XIII LTDA
, aduzindo que,

em agosto de 2012, as partes firmaram contrato particular de compra e venda de uma sala comercial de 24m2, na planta, situada no Centro Empresarial Shopping Moxuara, Torre Empresarial 4B, unidade 1119, 11º andar, bairro São Francisco, Cariacica, pelo valor de R$ 116.854,19 (cento e dezesseis mil oitocentos e cinquenta e quatro reais e dezenove centavos), valor já quitado em 33 parcelas consecutivas.

Aduz, ainda, a inicial, que cada metro quadrado de sala corresponde a R$ 4.868,92 (quatro mil oitocentos e sessenta e oito reais e noventa e dois centavos).

Afirma que ao tomar posse do imóvel, em fevereiro de 2017, o autor solicitou que um arquiteto realizasse a medição do imóvel a fim de realizar obras e planejar móveis, de modo que foi constatado pelo profissional que o imóvel possuía apenas 22,33m2, ou seja, 1,67m2 a menos do que fora acordado entre as partes, correspondendo a 7% do total pago, um valor de R$ 8.131,10 (oito mil cento e trinta e um reais e dez centavos).

Alega que adquiriu o imóvel com a certeza de que a área útil era de 24m2, pois as propagandas e panfletos distribuídos pela requerida faziam crer que assim integrava.

Assim, basicamente diante de tais fatos, postula em juízo o ressarcimento do valor pago a maior pelo metro quadrado não adquirido, bem como indenização por danos morais.

Após a apresentação de contestação e réplica, houve realizada a prova pericial nos autos (fls. 218/250), sendo que, após a intimação das partes acerca do seu teor, adveio a r. a sentença ora impugnada que julgou parcialmente procedente a pretensão autoral, nos moldes acima citado.

Para tanto, sustentou o MM. Juiz
a quo
que
“[...] o ponto controvertido da lide restringe-se em saber se o autor foi ou não induzido a erro pela empresa ré ao adquirir um imóvel com uma metragem inferior aquela que acreditava estar comprando, ônus probatório esse que lhe cabia, porque o vício de consentimento não pode ser presumido”
.

Sustentou, ainda, que o apelado
“[...] produziu suas provas, entre todas produzidas, duas merecem destaque, a primeira é o áudio do CD de fl. 111, que atesta a fala do corretor da empresa ré em confirma que 24m2 da sala comercial é de área útil. Em segundo, temos a prova pericial que confirmou que a área útil aferida é de 22,33 m2 (fl. 242)”
.

Fundamentou, também, no sentido de que
“muito embora o perito narre que o imóvel do autor tenha 24m2 de área privativa, o que se busca no presente processo é saber se o autor sabia ou não dessa informação e ao que foi apurado no processo, percebo que o requerente acreditou estar adquirindo 24m2 de área útil”
.

Por fim, acolheu a pretensão
“[...] no que tange ao abatimento proporcional do valor paga pelo autor, que corresponde a R$ 8.131,10 (oito mil cento e trinta e um reais e dez centavos) do 1,67m2 não constante no imóvel”
e, por outro lado, julgou improcedente o pedido de danos morais.

Inconformada com esse comando decisório, a requerida interpôs o presente recurso, o que passo a apreciar.

Inicialmente, destaco que, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor às relações oriundas de contratos de promessa de compra e venda de imóvel, pois há prestação de serviços, estabelecendo-se uma relação de consumo entre a construtora e o cliente consumidor.

O Código de Defesa do Consumidor contém normas de ordem pública e interesse social, inarredáveis pela vontade das partes, alçando a informação clara e precisa, sobre os diversos produtos e serviços colocados no mercado, à condição de direito básico e estabelecendo a proteção contratual do consumidor, caso se dificulte a compreensão da natureza e alcance do negócio (art. 6º, III, c/c art. 46, ambos da Lei 8.078/90).

Trata-se do princípio da transparência e da teoria da confiança, que trazem em seu conteúdo a importância da clareza e precisão da informação prestada pelo fornecedor ao consumidor, a fim de se evitar que este, parte hipossuficiente da relação, seja enganado ou mesmo induzido a erro.

Assim, o entendimento doutrinário:

“O direito à informação assegurado no art. 6º, III, corresponde ao dever de informar imposto pelo CDC nos arts. 12, 14, 18 e 20, nos arts. 30 e 31, nos arts. 46 e 54 ao fornecedor. Este dever de prestar informação não se restringe à fase pré-contratual, da publicidade, práticas comerciais ou oferta (arts. 30,31,34,35, 40 e 52), mas inclui o dever de informar através do contrato (arts. 46, 48, 52 e 54) e de informar durante o transcorrer da relação (a contrario, art. 51, I, IV, XIII, c/c art. 6º, III), especialmente no momento da cobrança da dívida (a contrario, art. 42, parágrafo único, c/c art. 6º, III), ainda mais nos contratos cativos de longa duração, ... pois, se não se sabe dos riscos naquele momento, não pode decidir sobre a continuação do vínculo ou o tipo de prestação futura, se contínua; se não sabe quanto pagar ou se houve erro na cobrança ou se está discutindo quanto pagar, necessita a informação clara e correta sobre a dívida e suas parcelas. Neste momento informar é mais do que cumprir com o dever anexo de informação - é cooperar e ter cuidado com o parceiro contratual, evitando os danos morais e agindo com lealdade (pois é fornecedor que detém a informação!) e boa fé”. (Comentários ao código de defesa do consumidor: arts. 1º a 74: aspectos materiais/ Cláudia Lima Marques, Antônio Herman V. Benjamim, Bruno Miragem. São Paulo: RT, 2003)

Com efeito, o art. 12 do Código de Defesa do Consumidor estabelece a responsabilidade do fornecedor por danos causados aos consumidores, não só em decorrência de defeitos de produção, mas também por informações insuficientes ou inadequadas, sobre a utilização e riscos inerentes ao bem.

No caso vertente, cinge-se a controvérsia em saber se o apelado teria sido ou não informado pela empresa apelante que o imóvel adquirido teria uma metragem inferior aquela que acreditava estar comprando.

No caso concreto, no Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel celebrado entre as partes constou expressamente, segundo o laudo pericial realizado nos autos, que a unidade adquirida pelo apelado (Torre 4B, Bloco 10B, unidade 1119 – salas 519 a 1519) possui área
privativa
de 24,00 m2.

Contudo, segundo alega o autor, a requerida teria se obrigado a entregar uma sala comercial com área
útil
de 24,00 m2.

Ora, como se sabe, área útil e área privativa são conceitos técnicos que via de regra, confundem as pessoas que não sejam da área da construção.

No item 3.7.1.3 da NBR 12.721, extraída no site da internet
1
, conceitua
área real total da unidade autônoma
como
“a soma das áreas cobertas e descobertas reais e condominiais que definem a área total da unidade autônoma considerada, calculadas a partir do projeto arquitetônico aprovado e com auxílio do Quadro II do anexo A”
.

O mesmo documento, no seu item 3.7.2.1, define
área de uso privativo
como
“áreas cobertas ou descobertas que definem o conjunto de dependências e instalações de uma unidade autônoma, cuja utilização é privativa dos respectivos titulares de direito, calculadas pelo critério definido no item 7.2 da presente Norma. Subdividem-se em áreas privativas principais e áreas privativas acessórias”
.

O item 5.3 da NBR 12.721, por sua vez, define
área real privativa da unidade autônoma
como
“área da superfície limitada pela linha que contorna as dependências privativas, coberta ou descobertas, da unidade autônoma, excluídas as áreas não edificadas, passando pelas projeções: a) das faces externas das paredes externas da edificação e das paredes que separam as dependências privativas da unidade autônoma, das dependências e uso comum; e b) dos eixos das paredes que separam as dependências privativas da unidade autônoma consideradas, das dependências privativas de unidades autônomas contíguas”
.

Por sua vez, extrai-se excerto do voto proferido pelo E. Desembargador Dilso Domingos Pereira, do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, nos autos da apelação cível nº 70080878978, que “
d
e acordo com o Dicionário da Construção Civil,
área de uso comum é a
área que pode ser utilizada em comum por todos os proprietários do prédio ou condomínio, sendo livre o acesso e o uso, de forma comunitária. exemplo: portaria, corredores etc...”. Já
área útil
é a ‘área individual. É a soma das áreas dos pisos do imóvel, sem contar as paredes, ou seja, restrita aos limites. Também é conhecida como área de ‘vassoura’.
Área privativa
, por sua vez, é a área do imóvel da qual o proprietário tem total domínio. É composta pela superfície limitada da linha que contorna externamente as paredes das dependências (cobertas ou descobertas) de uso privativo e exclusivo do proprietário. (Disponível
https://www.iar.unicamp.br/lab/luz/ld/Arquitetural/Gloss%E1rios/glossario_da_construcao.pdf
. Acesso em 23/04/2019)”
(Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Walda Maria Melo Pierro, Julgado em: 15-05-2019).

Em que pese os argumentos sustentados na r. sentença recorrida, entendo que os documentos acostados aos autos demonstram que ao autor foi dado prévio conhecimento sobre a
área privativa
do imóvel adquirido por ele.

Ora, apesar dos documentos juntados à peça inicial do apelado, restou comprovado que ele teve conhecimento previamente do material publicitário do empreendimento adquirido (fls. 194 e seguintes), no qual ele faz alusão à área privativa de 24m2.

Aliás, registro que, tal como destacado no presente apelo, o próprio recorrido, em sua petição inicial, afirmou, categoricamente, ter tido acesso ao mencionado material publicitário. Senão vejamos:

“O imóvel foi adquirido através da Requerida, em meados de 2012. Desde o momento da venda, até o momento da efetiva posse, quando ocorreu a constatação, acreditava piamente que havia adquirido urna sala com metragem de 24m2 de ÁREA ÚTIL,

pois, no momento da compra, expressou inequivocamente o desejo de adquirir um imóvel de 24m2 de área útil.
Quando os corretores lhe apresentaram o empreendimento, o Requerente questionou se a metragem apresentada no panfleto entregue a ele ("salas de 24m2 a 159m2")
se referia a área de uso, ou seja, a área interna do imóvel, questionamento que foi respondido positivamente por eles, afirmando que a sala ofertada ao Requerente possuía 24m2 de área interna, ou seja, útil” (fls. 03, primeiro parágrafo)” (sem negrito no original).

Ademais, a prova pericial realizada nos autos, a meu sentir, é irrefutável para o deslinde da presente causa. Com a finalidade de firmar tal compreensão, destaco que o
expert
, no item 3, ao ser indagado se o mencionado material publicitário faz alusão à área privativa ou à área útil, registrou:

“
3) Queira o Sr. Perito informar se o material publicitário do empreendimento objeto da l
ide faz alusão à área privativa ou à área útil, assim como se faz ou não menção expressa à metodologia aplicada para cálculo da metragem do imóvel. Resposta:
De posse do informe publicitário (acostado aos autos sob fls. 194), constatou-se que a área informada de 24,00m2 é a ÁREA PRIVATIVA. De igual modo, o mesmo ainda faz menção expressa da metodologia utilizada para cálculo da metragem do referido imóvel, conforme fragmentos a seguir”.

Consigno, ainda, que o perito, ao responder o item 4 da ora apelante, destacou, expressamente, que a construtora
“deixou claro que área de unidade do autor é referente à área real privativa”
, senão vejamos:

"4) Queira o Sr. Perito informar, considerando sua expertise, e o próprio conhecimento do mercado imobiliário, como se dá, costumeiramente, a divulgação, propaganda, e comercialização de imóveis na planta por parte de incorporadoras e/ou construtora relativamente a metragem do imóvel. Em outros termos, imóveis são divulgados no mercado e comercializados levando-se em consideração a sua área privativa (área do imóvel de uso exclusivo de seu proprietário, delimitada pela superfície entre os eixos das paredes que delimitam o perímetro da unidade) ou área útil (espaço dos compartimentos da unidade, descontadas as áreas das paredes e pilares)?

Resposta:
Conforme abordado no item 3 deste estudo, no momento da incorporação de um imóvel, deve-se registrar em cartório de imóveis o "QUADRO DE REGISTRO DE ÁREAS PARA INCORPORAÇÃO DO IMÓVEL", onde nele deve ser preenchido o quadro de áreas que a norma técnica ABNT NBR 12.721:2006 preconiza em seus anexos. Mediante análise pericial documental, esta equipe examinou o documento supracitado e pode evidenciar que a Requerida cumpriu com toda a parte legal, bem como deixou claro que a área da unidade do autor e referente a
Á
REA REAL PRIVATIVA,
conforme fragmento do quadro de áreas preenchido e detalhado a seguir: [ ... ]".

Registro que, ainda segundo o laudo pericial, foi pleiteado pelo perito à parte requerida o quadro de registro de áreas para incorporação do imóvel, documento este obrigatório no que tange à incorporação de um empreendimento, sendo que, após a sua juntada, restou comprovado que a unidade adquirida pelo autor possuía área privativa de 24m2, tal como informado ao consumidor.

Ademais, o referido documento oficial requisitado pelo perito, registrado em cartório de imóveis, isto é, colocado à disposição de qualquer pessoa, e no qual estaria
“repleto de informações coerentes e pertinentes à incorporação do referido imóvel”,
seria de fácil acesso pelo autor, advogado experiente e atuante neste Estado.

Assim, não pode ser desconsiderado o trabalho do
expert
, uma vez que a prova técnica especializada apontara, de forma clara e precisa, o que consta da situação fática.

Sobre o tema, cito os seguintes precedentes jurisprudenciais, senão vejamos:

Indenização por danos materiais. Aquisição de imóvel. Alegação de que a área se apresenta inferior ao que constara do contrato.
Prova técnica apontou, inclusive, a existência de área superior.
Manifestação dos apelantes de que não se pode confundir área útil com área privativa, o que ocasiona prejuízo ao consumidor, não pode sobressair. Aquisição de apartamento ocorre 'intra muros', consequentemente, não se vislumbra supedâneo para a verba indenizatória pretendida. Prova técnica em condições de prevalecer.
Sentença que se apresenta adequada. Apelo desprovido. (TJSP; Apelação Cível 1017429-12.2018.8.26.0008; Relator (a): Natan Zelinschi de Arruda; Órgão Julgador: 4ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional VIII - Tatuapé - 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 26/11/2020; Data de Registro: 10/12/2020)

____________________________

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO INDENIZATÓRIA. RESPONSABILIDADE CIVIL. CORRETOR DE IMÓVEIS. Nos termos do art. 723 do CC, o corretor é obrigado a prestar ao cliente todas as informações sobre o andamento do negócio. VÍCIO DE CONSENTIMENTO.
Os chamados vícios de consentimento - erro, dolo, coação, estado de perigo ou lesão – são defeitos que implicam a anulação do negócio jurídico porque a manifestação de vontade não corresponde à verdadeira intenção da parte. No caso concreto, não se verifica falha na prestação de serviços da corretora de imóveis tampouco vício de consentimento do autor na aquisição da unidade imobiliária, havendo prova segura e suficiente no sentido de prévia informação, oferta e anuência com a substituição do imóvel objeto de negociação
. APELAÇÃO DESPROVIDA.(Apelação Cível, Nº 70085143055, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Marco Antonio Angelo, Julgado em: 09-09-2021)

_________________________

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. METRAGEM INFERIOR. PROPAGANDA ENGANOSA. AUSÊNCIA DE PROVA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA.
Não configura propaganda enganosa, tampouco vício de consentimento, a aquisição através de contrato de promessa de compra e venda, onde não consta metragem do imóvel, que só aparece na Minuta de Convenção Condominial e na matrícula, aberta dois anos após a assinatura do contrato. Também não configurada qualquer espécie de vício, o fato de a metragem privativa de 58,49m2 informada a Minuta de Convenção Condominial corresponder à soma da área do apartamento e mais o respectivo box
. APELO DESPROVIDO. UNÃNIME.(Apelação Cível, Nº 70078825122, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Liege Puricelli Pires, Julgado em: 24-10-2019)

________________________

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA. PRELIMINAR: OFENSA O PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. NÃO ACOLHIDA. MÉRITO.
DIFERENÇA QUANTO À METRAGEM DO IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE QUE FOI INDUZIDA EM ERRO. NÃO ACOLHIDA. DOCUMENTAÇÃO PRESENTE NO CADERNO PROCESSUAL QUE SINALIZA QUE AUTORA DETINHA CIÊNCIA DA SITUAÇÃO DO IMÓVEL. CELEBRAÇÃO DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO APÓS TER CONHECIMENTO DA METRAGEM REAL. VÍCIO DE CONSENTIMENTO NÃO DEMONSTRADO. CABIA A AUTORA DEMONSTRAR A OCORRÊNCIA DO ERRO. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 373, I, CPC/15.
HONORÁRIOS RECURSAIS. IMPOSIÇÃO LEGAL. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDO E DESPROVIDO.

(TJPR - 7ª Câmara Cível - 0022895-35.2019.8.16.0044 - Apucarana - Rel.: DESEMBARGADORA ANA LUCIA LOURENCO - J. 12.08.2022)

Destaco, ainda, que, embora não se desconheça a mídia da fl. 111, que teria sido posteriormente anexada no processo, conforme diligência determinada no despacho proferido no ID 4510213, na qual a pessoa denominada de Sérgio teria confirmado ao apelado que a sala comercial teria área útil de 24m2, não há como afirmar que tal pessoa seria ou não corretor da empresa apelante, bem como se a referida ligação realizada entre os interlocutores teria ocorrida antes ou depois da aquisição do bem imóvel.

Nesse aspecto, incumbia ao autor comprovar esta alegação visando demostrar a existência do alegado vício de consentimento na formalização do contrato, por se tratar de fato constitutivo do seu direito (art. 373, I, do CPC).

Cabe destacar, sobre tal ponto, que o juízo primevo, em despacho saneador acostado à fl. 187 e verso, embora tenha mencionado que a relação jurídica entre as partes se enquadraria no Código Consumerista, não houve a expressa inversão do ônus da prova, de modo que caberia ao requerente comprovar a alegação de existência da publicidade enganosa, o que, ao meu sentir, não restou comprovado.

Apenas para efeito de argumentação, ainda que tivesse sido invertido o ônus probatório, ainda assim, entendo que o conjunto probatório carreado a estes autos demonstrou que a apelante se desincumbiu quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.

Enfim, a análise global das provas, a meu sentir, demonstra, de forma clara e inconteste, que não houve engano ou falha da apelante da entrega do imóvel diverso do prometido.

Ante o exposto,
CONHEÇO
do presente recurso interposto por
SPE – CONSTRUTORA SÁ CAVALCANTE -ES XIII LTDA,
e
DOU-LHE
PROVIMENTO,
para reformar a r. sentença recorrida, consequentemente, julgar improcedentes os pedidos autorais.

Diante da proposta de voto, condeno o apelado ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa.

É como voto.

*

V I S T A

O SR. DESEMBARGADOR JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS:-

Senhor Presidente, respeitosamente, peço vista dos autos.

*

lsl*

DATA DA SESSÃO: 07/11/2023

V O T O

(PEDIDO DE VISTA)

O SR. DESEMBARGADOR JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS:-

Eminentes Desembargadores, a demanda movida por José Vicente Gonçalves Filho em face de SPE – CONSTRUTORA SÁ CAVALCANTE-ES XIII LTDA relaciona-se à alienação de sala comercial com metragem inferior àquela propagandeada, a partir do que o comando sentencial assegurou ao consumidor indenização a título de danos materiais.

O douto Relator Des. Telêmaco Antunes de Abreu Filho, partindo da distinção preconizada pela ABNT NBR 12.721:2006 entre os conceitos “área privativa” e “área útil”, manifestou-se pela reforma da sentença, conclusão a que igualmente cheguei após pedir vista dos autos.

Ao que consta do caderno processual, teve o adquirente conhecimento via material publicitário do empreendimento, instrumento contratual e dados registrais da incorporação quanto à área interna privativa da unidade 1119 situada no Centro Empresarial Shopping Moxuara, Torre Empresarial 4B, Cariacica (24m2), tendo a prova pericial produzida (fls. 218/249) demonstrado que essa é a metragem do imóvel em análise, haja vista não haver, segundo tal conceito, o desconto da área ocupada pelas paredes do imóvel.

Estaria, portanto, afastada a hipótese do artigo 500 do Código Civil, segundo o qual “se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço”, dada a correspondência aferida.

Pelas breves ponderações declinadas,
acompanho o douto Relator, eis que igualmente conheço e provejo o recurso para reformar a sentença e julgar improcedente o pleito autoral
.

É como voto.

*

V O T O

O SR. DESEMBARGADOR SÉRGIO RICARDO DE SOUZA:-

Acompanho o voto do eminente Relator.

*

* *

swa*

1
https://central3.to.gov.br/arquivo/176706/

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0002769-39.2017.8.08.0049

APTE: SPE – CONSTRUTORA SÁ CAVALCANTE -ES XIII LTDA

APDO: JOSÉ VICENTE GONÇALVES JÚNIOR

RELATOR: DES. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO

RETORNO DOS AUTOS - VOTO

Relembro aos Eminentes Pares que, após a brilhante sustentação oral realizada pelo patrono da apelante ainda na sessão do dia 17/10/2023, resolvi pedir o retorno dos autos para fazer um melhor estudo da matéria em análise.

Conforme já relatado, cuida-se de recurso de apelação cível interposto por
SPE – CONSTRUTORA SÁ CAVALCANTE-ES XIII LTDA
por estar inconformada com a r. sentença de fls. 268/269, proferida pelo MM. Juiz de Direito da Vara Única da Comarca de Venda Nova do Imigrante, que, nos autos da
“ação quanti minoris c/c indenização por danos morais e materiais“
contra si ajuizada por
JOSÉ VICENTE GONÇALVES JÚNIOR
, julgou parcialmente procedente a pretensão autoral para condenar o réu ao pagamento do dano material no valor de R$ 8.131.10 (oito mil e cento e trinta e um reais e dez centavos), com juros de mora e correção monetária desde fevereiro de 2017.

O comando sentencial condenou, ainda, a requerida, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em R$ 10% (dez por cento) sobre a valor total da condenação.

A apelante, no recurso apresentado às fls. 271/290, sustenta, em síntese, que: (i) a prova pericial realizada nos autos demonstrou que o imóvel adquirido pelo apelado corresponderia ao produto ofertado; (ii) ainda que o juiz não esteja vinculado as conclusões do perito, para afastá-las é preciso apresentar motivos idôneos, o que não teria ocorrido; (iii) de acordo com a jurisprudência pátria, não ocorre incorre em propaganda enganosa o incorporador que, ao divulgar seu empreendimento imobiliário, informa como metragem das unidades a sua área privativa; (iv) o apelado firmou contrato de compra e venda de imóvel específico, independentemente de sua metragem, não tendo o direito de exigir indenização por diferença de área.

Sustenta, ainda, que: (v) na hipótese de ser mantida a r. sentença, o valor da indenização deveria levar em conta o preço do metro quadrado ao tempo do fechamento do negócio, de modo que
“[...] a indenização haveria de ser fixada no valor de R$ 2.071,92 (dois mil e setenta e um reais e noventa e dois centavos), resultante da multiplicação do valor do metro quadrado justo (R$ 4.408,36) pela diferença de metragem apurada conforme a tolerância prevista em contrato (0,47m2);
e (vi) aos juros de mora devem ser aplicados a taxa Selic a partir da citação, sendo vedada a sua cumulação com a correção monetária.

Contrarrazões do apelado às fls. 294/312, pugnando pelo desprovimento do recurso.

Para subsidiar a análise da pretensão recursal, é necessário registrar que o quadro fático revelado nestes autos indica que o requerente
JOSÉ VICENTE GONÇALVES JÚNIOR
ajuizou
“ação quanti minoris c/c indenização por danos morais e materiais“
em face de
SPE – CONSTRUTORA SÁ CAVALCANTE-ES XIII LTDA
, aduzindo que,

em agosto de 2012, as partes firmaram contrato particular de compra e venda de uma sala comercial de 24m2, na planta, situada no Centro Empresarial Shopping Moxuara, Torre Empresarial 4B, unidade 1119, 11º andar, bairro São Francisco, Cariacica, pelo valor de R$ 116.854,19 (cento e dezesseis mil oitocentos e cinquenta e quatro reais e dezenove centavos), valor já quitado em 33 parcelas consecutivas.

Aduz, ainda, a inicial, que cada metro quadrado de sala corresponde a R$ 4.868,92 (quatro mil oitocentos e sessenta e oito reais e noventa e dois centavos).

Afirma que ao tomar posse do imóvel, em fevereiro de 2017, o autor solicitou que um arquiteto realizasse a medição do imóvel a fim de realizar obras e planejar móveis, de modo que foi constatado pelo profissional que o imóvel possuía apenas 22,33m2, ou seja, 1,67m2 a menos do que fora acordado entre as partes, correspondendo a 7% do total pago, um valor de R$ 8.131,10 (oito mil cento e trinta e um reais e dez centavos).

Alega que adquiriu o imóvel com a certeza de que a área útil era de 24m2, pois as propagandas e panfletos distribuídos pela requerida faziam crer que assim integrava.

Assim, basicamente diante de tais fatos, postula em juízo o ressarcimento do valor pago a maior pelo metro quadrado não adquirido, bem como indenização por danos morais.

Após a apresentação de contestação e réplica, houve realizada a prova pericial nos autos (fls. 218/250), sendo que, após a intimação das partes acerca do seu teor, adveio a r. a sentença ora impugnada que julgou parcialmente procedente a pretensão autoral, nos moldes acima citado.

Para tanto, sustentou o MM. Juiz
a quo
que
“[...] o ponto controvertido da lide restringe-se em saber se o autor foi ou não induzido a erro pela empresa ré ao adquirir um imóvel com uma metragem inferior aquela que acreditava estar comprando, ônus probatório esse que lhe cabia, porque o vício de consentimento não pode ser presumido”
.

Sustentou, ainda, que o apelado
“[...] produziu suas provas, entre todas produzidas, duas merecem destaque, a primeira é o áudio do CD de fl. 111, que atesta a fala do corretor da empresa ré em confirma que 24m2 da sala comercial é de área útil. Em segundo, temos a prova pericial que confirmou que a área útil aferida é de 22,33 m2 (fl. 242)”
.

Fundamentou, também, no sentido de que
“muito embora o perito narre que o imóvel do autor tenha 24m2 de área privativa, o que se busca no presente processo é saber se o autor sabia ou não dessa informação e ao que foi apurado no processo, percebo que o requerente acreditou estar adquirindo 24m2 de área útil”
.

Por fim, acolheu a pretensão
“[...] no que tange ao abatimento proporcional do valor paga pelo autor, que corresponde a R$ 8.131,10 (oito mil cento e trinta e um reais e dez centavos) do 1,67m2 não constante no imóvel”
e, por outro lado, julgou improcedente o pedido de danos morais.

Inconformada com esse comando decisório, a requerida interpôs o presente recurso, o que passo a apreciar.

Inicialmente, destaco que, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor às relações oriundas de contratos de promessa de compra e venda de imóvel, pois há prestação de serviços, estabelecendo-se uma relação de consumo entre a construtora e o cliente consumidor.

O Código de Defesa do Consumidor contém normas de ordem pública e interesse social, inarredáveis pela vontade das partes, alçando a informação clara e precisa, sobre os diversos produtos e serviços colocados no mercado, à condição de direito básico e estabelecendo a proteção contratual do consumidor, caso se dificulte a compreensão da natureza e alcance do negócio (art. 6º, III, c/c art. 46, ambos da Lei 8.078/90).

Trata-se do princípio da transparência e da teoria da confiança, que trazem em seu conteúdo a importância da clareza e precisão da informação prestada pelo fornecedor ao consumidor, a fim de se evitar que este, parte hipossuficiente da relação, seja enganado ou mesmo induzido a erro.

Assim, o entendimento doutrinário:

“O direito à informação assegurado no art. 6º, III, corresponde ao dever de informar imposto pelo CDC nos arts. 12, 14, 18 e 20, nos arts. 30 e 31, nos arts. 46 e 54 ao fornecedor. Este dever de prestar informação não se restringe à fase pré-contratual, da publicidade, práticas comerciais ou oferta (arts. 30,31,34,35, 40 e 52), mas inclui o dever de informar através do contrato (arts. 46, 48, 52 e 54) e de informar durante o transcorrer da relação (a contrario, art. 51, I, IV, XIII, c/c art. 6º, III), especialmente no momento da cobrança da dívida (a contrario, art. 42, parágrafo único, c/c art. 6º, III), ainda mais nos contratos cativos de longa duração, ... pois, se não se sabe dos riscos naquele momento, não pode decidir sobre a continuação do vínculo ou o tipo de prestação futura, se contínua; se não sabe quanto pagar ou se houve erro na cobrança ou se está discutindo quanto pagar, necessita a informação clara e correta sobre a dívida e suas parcelas. Neste momento informar é mais do que cumprir com o dever anexo de informação - é cooperar e ter cuidado com o parceiro contratual, evitando os danos morais e agindo com lealdade (pois é fornecedor que detém a informação!) e boa fé”. (Comentários ao código de defesa do consumidor: arts. 1º a 74: aspectos materiais/ Cláudia Lima Marques, Antônio Herman V. Benjamim, Bruno Miragem. São Paulo: RT, 2003)

Com efeito, o art. 12 do Código de Defesa do Consumidor estabelece a responsabilidade do fornecedor por danos causados aos consumidores, não só em decorrência de defeitos de produção, mas também por informações insuficientes ou inadequadas, sobre a utilização e riscos inerentes ao bem.

No caso vertente, cinge-se a controvérsia em saber se o apelado teria sido ou não informado pela empresa apelante que o imóvel adquirido teria uma metragem inferior aquela que acreditava estar comprando.

No caso concreto, no Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel celebrado entre as partes constou expressamente, segundo o laudo pericial realizado nos autos, que a unidade adquirida pelo apelado (Torre 4B, Bloco 10B, unidade 1119 – salas 519 a 1519) possui área
privativa
de 24,00 m2.

Contudo, segundo alega o autor, a requerida teria se obrigado a entregar uma sala comercial com área
útil
de 24,00 m2.

Ora, como se sabe, área útil e área privativa são conceitos técnicos que via de regra, confundem as pessoas que não sejam da área da construção.

No item 3.7.1.3 da NBR 12.721, extraída no site da internet
1
, conceitua
área real total da unidade autônoma
como
“a soma das áreas cobertas e descobertas reais e condominiais que definem a área total da unidade autônoma considerada, calculadas a partir do projeto arquitetônico aprovado e com auxílio do Quadro II do anexo A”
.

O mesmo documento, no seu item 3.7.2.1, define
área de uso privativo
como
“áreas cobertas ou descobertas que definem o conjunto de dependências e instalações de uma unidade autônoma, cuja utilização é privativa dos respectivos titulares de direito, calculadas pelo critério definido no item 7.2 da presente Norma. Subdividem-se em áreas privativas principais e áreas privativas acessórias”
.

O item 5.3 da NBR 12.721, por sua vez, define
área real privativa da unidade autônoma
como
“área da superfície limitada pela linha que contorna as dependências privativas, coberta ou descobertas, da unidade autônoma, excluídas as áreas não edificadas, passando pelas projeções: a) das faces externas das paredes externas da edificação e das paredes que separam as dependências privativas da unidade autônoma, das dependências e uso comum; e b) dos eixos das paredes que separam as dependências privativas da unidade autônoma consideradas, das dependências privativas de unidades autônomas contíguas”
.

Por sua vez, extrai-se excerto do voto proferido pelo E. Desembargador Dilso Domingos Pereira, do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, nos autos da apelação cível nº 70080878978, que “
d
e acordo com o Dicionário da Construção Civil,
área de uso comum é a
área que pode ser utilizada em comum por todos os proprietários do prédio ou condomínio, sendo livre o acesso e o uso, de forma comunitária. exemplo: portaria, corredores etc...”. Já
área útil
é a ‘área individual. É a soma das áreas dos pisos do imóvel, sem contar as paredes, ou seja, restrita aos limites. Também é conhecida como área de ‘vassoura’.
Área privativa
, por sua vez, é a área do imóvel da qual o proprietário tem total domínio. É composta pela superfície limitada da linha que contorna externamente as paredes das dependências (cobertas ou descobertas) de uso privativo e exclusivo do proprietário. (Disponível
https://www.iar.unicamp.br/lab/luz/ld/Arquitetural/Gloss%E1rios/glossario_da_construcao.pdf
. Acesso em 23/04/2019)”
(Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Walda Maria Melo Pierro, Julgado em: 15-05-2019).

Em que pese os argumentos sustentados na r. sentença recorrida, entendo que os documentos acostados aos autos demonstram que ao autor foi dado prévio conhecimento sobre a
área privativa
do imóvel adquirido por ele.

Ora, apesar dos documentos juntados à peça inicial do apelado, restou comprovado que ele teve conhecimento previamente do material publicitário do empreendimento adquirido (fls. 194 e seguintes), no qual ele faz alusão à área privativa de 24m2.

Aliás, registro que, tal como destacado no presente apelo, o próprio recorrido, em sua petição inicial, afirmou, categoricamente, ter tido acesso ao mencionado material publicitário. Senão vejamos:

“O imóvel foi adquirido através da Requerida, em meados de 2012. Desde o momento da venda, até o momento da efetiva posse, quando ocorreu a constatação, acreditava piamente que havia adquirido urna sala com metragem de 24m2 de ÁREA ÚTIL,

pois, no momento da compra, expressou inequivocamente o desejo de adquirir um imóvel de 24m2 de área útil.
Quando os corretores lhe apresentaram o empreendimento, o Requerente questionou se a metragem apresentada no panfleto entregue a ele ("salas de 24m2 a 159m2")
se referia a área de uso, ou seja, a área interna do imóvel, questionamento que foi respondido positivamente por eles, afirmando que a sala ofertada ao Requerente possuía 24m2 de área interna, ou seja, útil” (fls. 03, primeiro parágrafo)” (sem negrito no original).

Ademais, a prova pericial realizada nos autos, a meu sentir, é irrefutável para o deslinde da presente causa. Com a finalidade de firmar tal compreensão, destaco que o
expert
, no item 3, ao ser indagado se o mencionado material publicitário faz alusão à área privativa ou à área útil, registrou:

“
3) Queira o Sr. Perito informar se o material publicitário do empreendimento objeto da l
ide faz alusão à área privativa ou à área útil, assim como se faz ou não menção expressa à metodologia aplicada para cálculo da metragem do imóvel. Resposta:
De posse do informe publicitário (acostado aos autos sob fls. 194), constatou-se que a área informada de 24,00m2 é a ÁREA PRIVATIVA. De igual modo, o mesmo ainda faz menção expressa da metodologia utilizada para cálculo da metragem do referido imóvel, conforme fragmentos a seguir”.

Consigno, ainda, que o perito, ao responder o item 4 da ora apelante, destacou, expressamente, que a construtora
“deixou claro que área de unidade do autor é referente à área real privativa”
, senão vejamos:

"4) Queira o Sr. Perito informar, considerando sua expertise, e o próprio conhecimento do mercado imobiliário, como se dá, costumeiramente, a divulgação, propaganda, e comercialização de imóveis na planta por parte de incorporadoras e/ou construtora relativamente a metragem do imóvel. Em outros termos, imóveis são divulgados no mercado e comercializados levando-se em consideração a sua área privativa (área do imóvel de uso exclusivo de seu proprietário, delimitada pela superfície entre os eixos das paredes que delimitam o perímetro da unidade) ou área útil (espaço dos compartimentos da unidade, descontadas as áreas das paredes e pilares)?

Resposta:
Conforme abordado no item 3 deste estudo, no momento da incorporação de um imóvel, deve-se registrar em cartório de imóveis o "QUADRO DE REGISTRO DE ÁREAS PARA INCORPORAÇÃO DO IMÓVEL", onde nele deve ser preenchido o quadro de áreas que a norma técnica ABNT NBR 12.721:2006 preconiza em seus anexos. Mediante análise pericial documental, esta equipe examinou o documento supracitado e pode evidenciar que a Requerida cumpriu com toda a parte legal, bem como deixou claro que a área da unidade do autor e referente a
Á
REA REAL PRIVATIVA,
conforme fragmento do quadro de áreas preenchido e detalhado a seguir: [ ... ]".

Registro que, ainda segundo o laudo pericial, foi pleiteado pelo perito à parte requerida o quadro de registro de áreas para incorporação do imóvel, documento este obrigatório no que tange à incorporação de um empreendimento, sendo que, após a sua juntada, restou comprovado que a unidade adquirida pelo autor possuía área privativa de 24m2, tal como informado ao consumidor.

Ademais, o referido documento oficial requisitado pelo perito, registrado em cartório de imóveis, isto é, colocado à disposição de qualquer pessoa, e no qual estaria
“repleto de informações coerentes e pertinentes à incorporação do referido imóvel”,
seria de fácil acesso pelo autor, advogado experiente e atuante neste Estado.

Assim, não pode ser desconsiderado o trabalho do
expert
, uma vez que a prova técnica especializada apontara, de forma clara e precisa, o que consta da situação fática.

Sobre o tema, cito os seguintes precedentes jurisprudenciais, senão vejamos:

Indenização por danos materiais. Aquisição de imóvel. Alegação de que a área se apresenta inferior ao que constara do contrato.
Prova técnica apontou, inclusive, a existência de área superior.
Manifestação dos apelantes de que não se pode confundir área útil com área privativa, o que ocasiona prejuízo ao consumidor, não pode sobressair. Aquisição de apartamento ocorre 'intra muros', consequentemente, não se vislumbra supedâneo para a verba indenizatória pretendida. Prova técnica em condições de prevalecer.
Sentença que se apresenta adequada. Apelo desprovido. (TJSP; Apelação Cível 1017429-12.2018.8.26.0008; Relator (a): Natan Zelinschi de Arruda; Órgão Julgador: 4ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional VIII - Tatuapé - 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 26/11/2020; Data de Registro: 10/12/2020)

____________________________

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO INDENIZATÓRIA. RESPONSABILIDADE CIVIL. CORRETOR DE IMÓVEIS. Nos termos do art. 723 do CC, o corretor é obrigado a prestar ao cliente todas as informações sobre o andamento do negócio. VÍCIO DE CONSENTIMENTO.
Os chamados vícios de consentimento - erro, dolo, coação, estado de perigo ou lesão – são defeitos que implicam a anulação do negócio jurídico porque a manifestação de vontade não corresponde à verdadeira intenção da parte. No caso concreto, não se verifica falha na prestação de serviços da corretora de imóveis tampouco vício de consentimento do autor na aquisição da unidade imobiliária, havendo prova segura e suficiente no sentido de prévia informação, oferta e anuência com a substituição do imóvel objeto de negociação
. APELAÇÃO DESPROVIDA.(Apelação Cível, Nº 70085143055, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Marco Antonio Angelo, Julgado em: 09-09-2021)

_________________________

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. METRAGEM INFERIOR. PROPAGANDA ENGANOSA. AUSÊNCIA DE PROVA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA.
Não configura propaganda enganosa, tampouco vício de consentimento, a aquisição através de contrato de promessa de compra e venda, onde não consta metragem do imóvel, que só aparece na Minuta de Convenção Condominial e na matrícula, aberta dois anos após a assinatura do contrato. Também não configurada qualquer espécie de vício, o fato de a metragem privativa de 58,49m2 informada a Minuta de Convenção Condominial corresponder à soma da área do apartamento e mais o respectivo box
. APELO DESPROVIDO. UNÃNIME.(Apelação Cível, Nº 70078825122, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Liege Puricelli Pires, Julgado em: 24-10-2019)

________________________

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA. PRELIMINAR: OFENSA O PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. NÃO ACOLHIDA. MÉRITO.
DIFERENÇA QUANTO À METRAGEM DO IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE QUE FOI INDUZIDA EM ERRO. NÃO ACOLHIDA. DOCUMENTAÇÃO PRESENTE NO CADERNO PROCESSUAL QUE SINALIZA QUE AUTORA DETINHA CIÊNCIA DA SITUAÇÃO DO IMÓVEL. CELEBRAÇÃO DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO APÓS TER CONHECIMENTO DA METRAGEM REAL. VÍCIO DE CONSENTIMENTO NÃO DEMONSTRADO. CABIA A AUTORA DEMONSTRAR A OCORRÊNCIA DO ERRO. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 373, I, CPC/15.
HONORÁRIOS RECURSAIS. IMPOSIÇÃO LEGAL. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDO E DESPROVIDO.

(TJPR - 7ª Câmara Cível - 0022895-35.2019.8.16.0044 - Apucarana - Rel.: DESEMBARGADORA ANA LUCIA LOURENCO - J. 12.08.2022)

Destaco, ainda, que, embora não se desconheça a mídia da fl. 111, que teria sido posteriormente anexada no processo, conforme diligência determinada no despacho proferido no ID 4510213, na qual a pessoa denominada de Sérgio teria confirmado ao apelado que a sala comercial teria área útil de 24m2, não há como afirmar que tal pessoa seria ou não corretor da empresa apelante, bem como se a referida ligação realizada entre os interlocutores teria ocorrida antes ou depois da aquisição do bem imóvel.

Nesse aspecto, incumbia ao autor comprovar esta alegação visando demostrar a existência do alegado vício de consentimento na formalização do contrato, por se tratar de fato constitutivo do seu direito (art. 373, I, do CPC).

Cabe destacar, sobre tal ponto, que o juízo primevo, em despacho saneador acostado à fl. 187 e verso, embora tenha mencionado que a relação jurídica entre as partes se enquadraria no Código Consumerista, não houve a expressa inversão do ônus da prova, de modo que caberia ao requerente comprovar a alegação de existência da publicidade enganosa, o que, ao meu sentir, não restou comprovado.

Apenas para efeito de argumentação, ainda que tivesse sido invertido o ônus probatório, ainda assim, entendo que o conjunto probatório carreado a estes autos demonstrou que a apelante se desincumbiu quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.

Enfim, a análise global das provas, a meu sentir, demonstra, de forma clara e inconteste, que não houve engano ou falha da apelante da entrega do imóvel diverso do prometido.

Ante o exposto,
CONHEÇO
do presente recurso interposto por
SPE – CONSTRUTORA SÁ CAVALCANTE -ES XIII LTDA,
e
DOU-LHE
PROVIMENTO,
para reformar a r. sentença recorrida, consequentemente, julgar improcedentes os pedidos autorais.

Diante da proposta de voto, condeno o apelado ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa.

É como voto.

1
https://central3.to.gov.br/arquivo/176706/

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

APELAÇÃO CÍVEL
N.º
0002769-39.2017.8.08.0049

APELANTE:
SPE - CONSTRUTORA SA CAVALCANTE - ES XII LTDA.

APELADO: JOSE VICENTE GONCALVES JUNIOR

JUIZ: DR.
VALERIANO CEZARIO BOLZAN

RELATOR: DES.
TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO

VOTO

Eminentes Desembargadores, a demanda movida por José Vicente Gonçalves Filho em face de SPE – CONSTRUTORA SÁ CAVALCANTE-ES XIII LTDA relaciona-se à alienação de sala comercial com metragem inferior àquela propagandeada, a partir do que o comando sentencial assegurou ao consumidor indenização a título de danos materiais.

O douto Relator Des. Telêmaco Antunes de Abreu Filho, partindo da distinção preconizada pela ABNT NBR 12.721:2006 entre os conceitos “área privativa” e “área útil”, manifestou-se pela reforma da sentença, conclusão a que igualmente cheguei após pedir vista dos autos.

Ao que consta do caderno processual, teve o adquirente conhecimento via material publicitário do empreendimento, instrumento contratual e dados registrais da incorporação quanto à área interna privativa da unidade 1119 situada no Centro Empresarial Shopping Moxuara, Torre Empresarial 4B, Cariacica (24m2), tendo a prova pericial produzida (fls. 218/249) demonstrado que essa é a metragem do imóvel em análise, haja vista não haver, segundo tal conceito, o desconto da área ocupada pelas paredes do imóvel.

Estaria, portanto, afastada a hipótese do artigo 500 do Código Civil, segundo o qual “se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço”, dada a correspondência aferida.

Pelas breves ponderações declinadas,
acompanho o
douto
Relator
, eis que igualmente conheço e provejo o recurso
para reformar a sentença e julgar improcedente o pleito autoral
.

É como voto.

DES.
JORG
E HENR
IQUE VALLE DOS SANTOS