Tribunal: TJES
Processo: 5003205-21.2021.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): DELIO JOSE ROCHA SOBRINHO
Órgão julgador: DELIO JOSE ROCHA SOBRINHO
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Assembléia; Administração
Data de julgamento: 2023-01-16

Ementa:
ACÓRDÃO

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5003205-21.2021.8.08.0000

AGRAVANTE: JOSÉ JAQUES COELHO

AGRAVADOS: CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO OURO PRETO E CONTACEL CONTABILIDADE & ASSESSORIA EIRELI

RELATOR: DES. SUBS. DÉLIO JOSÉ ROCHA SOBRINHO

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO – CONDOMÍNIO – DIREITO DE VOTO – INADIMPLÊNCIA NÃO CARACTERIZADA – RECURSO DESPROVIDO

1. O direito do condômino de votar nas deliberações da assembleia e delas participar é condicionado ao cumprimento de seu dever de contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de sua fração ideal.

2. Se o condômino obtém do síndico a informação prévia de que está quite com suas obrigações, não pode ter seu voto em assembleia posteriormente impugnado por supostos débitos cuja existência é duvidosa.

3. Recurso desprovido.

VISTOS, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores que integram a Primeira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, na conformidade da ata e notas taquigráficas, À UNANIMIDADE, NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto proferido pelo Eminente Relator.

Vitória, ES, 15 de fevereiro de 2022.

PRESIDENTE

RELATOR

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº
5003205-21.2021.8.08.0000
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
AGRAVANTE: JOSE JAQUES COELHO
AGRAVADO: CONDOMINIO DO EDIFICIO OURO PRETO e outros
RELATOR(A
):FABIO CLEM DE OLIVEIRA

Composição de julgamento:
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

NOTAS ORAIS
VOTOS COM DOCUMENTO
(EXCETO VOTO VENCEDOR)
VOTO VENCEDOR

AGRAVO DE INSTRUMENTO N
º
500
3205-21.2021.8.08.0000

AGRAVANTE: JOSÉ JAQUES COELHO

AGRAVADOS: CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO OURO PRETO E CONTACEL CONTABILIDADE & ASSESSORIA EIRELI

RELATOR: DES. SUBS. DÉLIO JOSÉ ROCHA SOBRINHO

VOTO

Senhor Presidente
.
Cuida-se de agravo de instrumento interposto p
or

José Jaques Coelho
c
ontra

a decisão
proferid
a
pelo MM. Juiz de Direito da
5
ª Vara Cível de Vitória
, q
ue, nos autos
de ação de impugnação de assembleia condominial c/c exibição de documentos e indenização por danos Morais ajuizada em face de Condomínio do Edifício Ouro Preto e Contacel Contabilidade & Assessoria Eireli, deferiu em parte a tut
ela de urgência para

reconhecer a ineficácia dos votos dos condôminos das unidades nº 101 e nº 901, na Assembleia Geral Ordinária do Cond
omínio do Edifício Ouro Preto
realizada em 15/04/2021,
e, por consequência,
alterar o resultado da votação ocorrida.

N
a sessão de julgamento do último dia 8, após a manifestação do advogado do agravante, pedi retorno dos autos e hoje trago meu voto para continuação do julgamento.

É dever do condômino
contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de sua fração ideal (CC, art. 1.336, I). O não pagamento das contribuições condominiais não impede que o condômino use as partes comuns do condomínio, mas o impede de “votar nas deliberações da assembleia e delas participar” (CC, art. 1.335, III
).

Registre-se que eventual débito atribuído ao condômino “pode ser pago até o momento da assembleia” (LOUREIRO, Francisco Eduardo
in
PELUSO, C
ezar, coord.
Código Civil comentado
: doutrina e jurisprudência. 3 ed. Barueri, SP: Manole, 2009
, p. 1.321).

Logo,
ainda que não tenha quitado todas as despesas
que lhe foram atribuídas
,
o
condômino
deve
rá
ser convocado para a
s
assembleia
s do condomínio, inclusive sendo a ele dada
ciência das dívidas pendentes.

Em 9 de abril de 2021, os condôminos do Condomínio do Edifício Ouro Preto foram convocados para assembleia geral que se realizaria em 15 de abril de 2021, de forma virtual, por meio do aplicativo “Zoom”, para que deliberassem sobre:
prestação de contas do período de 01/01/2020 até 14/06/2020, de responsabilidade de “Conservare”; prestação de contas do período de 15/06/2020 até 31/12/2020, de responsabilidade de Contacel
Contabilidade & Assessoria EIRELI
; eleição de síndico, de subsíndico e de membros do Conselho Fiscal, previsão orçamentária de 2021 e definição de percentual de contribuição para o Fundo de Reserva
(id. 1346443)
.

Registre-se que até a data daquela assembleia, quem exercia a função de síndico do Condomínio do Edifício Ouro Preto era o Sr. Luiz Castellar Neto que é filho do agravante, José Jacques Coelho, embora não compartilhem o mesmo sobrenome.

Na data prevista, os condôminos reunidos em assembleia:
reprovaram as contas prestadas por Conservare; aprovaram as contas prestadas por
Contacel
Contabilidade & Assessoria EIRELI; elegeram
Contacel
Contabilidade & Assessoria EIRELI como síndica do condomínio e Sônia Zanotti Xavier como subsíndica; elegeram para o Conselho Fiscal Paulo Gripp, Amando Rangel
de Oliveira
e Fernando Vaz; mantiveram o rateio de despesas para fixação do valor das despesas de condomínio mensais; e mantiveram o valor da contribuição para formação do Fundo de Reserva
(id. 1346443)
.

E
mbora o agravante afirme a impossibilidade de os condôminos das unidades nº 501 e nº 701 exercerem seu direito de voto naquela assembleia, os documentos revelam um cenário diverso.

O agravante atribui ao Sr. Amando Rangel de Oliveira, titular da unidade nº 501 do Condomínio do Edifício Ouro Preto, um débito correspondente aos encargos incidentes sobre o rateio de despesa extra do condomínio, que venceu em abril de 2019.

Entretanto, os documentos existentes nestes autos eletrônicos e nos autos do processo de origem revelam que a despesa extra de condomínio vencida em abril de 2019 atribuída à unidade nº 501 do Edifício Ouro Preto foi, à época, assumida pelo agravante.

Cópias de mensagens eletrônicas juntadas aos autos comprovam que, em 2019, o Sr. Amando Rangel de Oliveira celebrou com o agravante um negócio jurídico para transmissão dos direitos relativos a uma vaga de garagem.

Como meio de pagamento, o agravante se comprometeu ao pagamento de despesas condominiais que seriam do proprietário da unidade nº 501 do Edifício Ouro Preto no período de março a outubro de 2019.

Tal fato, registre-se, é afirmado pelo próprio agravante nas razões recursais.

E o negócio jurídico celebrado entre o Sr. Amando Rangel de Oliveira (unidade nº 501) e o agravante era de conhecimento do então síndico do Condomínio do Edifício Ouro Preto, que, reitero, é filho do agravante.

Tanto é assim que em mensagem de correio eletrônico enviada às 15h15, de 27 de maio de 2020, o Sr. Luiz Castellar Neto, filho do agravante, solicitou ao Sr. Amando Rangel de Oliveira os comprovantes de pagamento das despesas condominiais de março a outubro de 2019, relativos à unidade nº 501 do Condomínio do Edifício Ouro Preto (id. 7580795 dos autos do processo originário).

No mesmo dia 27 de maio de 2020, às 16h18, o Sr. Amando Rangel de Oliveira, respondeu à mensagem nos seguintes termos (id. 7580797 dos autos do processo originário):

“
Boa Tarde Luiz,

Se bem me lembro, de março a outubro quem pagou meu condomínio foi você, devido a negociação que fizemos com a vaga de garagem, e você não me enviou todos os comprovantes, tenho apenas alguns.

Att,

Amando.”

Registre-se que Luiz Castellar Neto solicitou os comprovantes de pagamento no exercício das funções de síndico do condomínio. Em sua resposta, o Sr. Amando Rangel de Oliveira lhe atribuiu a condição de parte no negócio jurídico que lhe tornou responsável pelo pagamento das despesas que por ele próprio foram mencionadas.

A rigor, quem era parte no negócio jurídico que teve por objeto os direitos sobre a vaga de garagem era o agravante, sendo que o titular da unidade nº 501 do Condomínio do Edifício Ouro Preto não fez distinção entre o pai (agravante) e o filho (Luiz Castellar Neto).

Em resposta, Luiz Castellar Neto não refutou os termos do ajuste, declarados por Amando Rangel de Oliveira. Transcrevo (id. 7580797 dos autos do processo originário):

“
Oi Amando,

Desculpe. Sim. Foram pagos pela unidade 401 [de propriedade do agravante], todos na data dos vencimentos.

Na verdade a dificuldade está na confirmação dos recebimentos dos valores de cotas extras. Nenhum deles bate e estão calculados com diferenciação.

Você poderia, por gentileza, nos ajudar?

Desde já agradeço.”

Seguiram-se outras três mensagens entre o Sr. Amando Rangel de Oliveira e o Sr. Luiz Castellar Neto, no dia 29 de maio de 2020.

Na primeira, o Sr. Amando Rangel de Oliveira fez alusão à despesa extra do mês de abril de 2019, cujo valor era R$ 3.401,29 (três mil, quatrocentos e um reais e vinte e nove centavos) e a uma tratativa junto ao Sr. Luiz Castellar Neto, em que este teria se comprometido ao pagamento daquela parcela. Ainda, afirmou que outras despesas extras teriam sido pagas (id. 7580797 dos autos do processo originário e id. 1346451 destes autos).

Transcrevo:

“
Bom dia Castelar,

Quando de nossa negociação da vaga de garagem, ficou acertado que você pagaria as taxas de condomínio de março/2019 a dezembro/2019, cujo total não poderia passar de R$15.000,00, que foi o valor de quando comprei.

Acontece que em abril/2019, surgiu a 1ª taxa extra no valor de R$3.401,29 que seria repetida em maio/2019. Estava no Estado do Pará, te liguei dizendo que estava com aperto financeiro e iria atrazar (sic) os pagamentos por alguns dias, e, se você não poderia pagar a taxa de abril/2019 ou parte, e pelo que me consta você pagou integral, apesar de eu nao (sic) ter recebido o comprovante e também não te cobrei, não via necessidade.

Quando chegou no mês de outubro/2019, você me ligou dizendo que estava pagando o condomínio referente a outubro/2019 e que seria o último mês que você pagaria, tendo em vista você ter pago uma cota extra. Anexo, encaminho uma planilha com os valores pagos por você. Não recebi os comprovantes referentes aos meses de maio, junho, julho e setembro/2019 e nem o da taxa extra de abril e gostaria que você me enviasse.

Quanto as outras taxas extras envio também anexo uma planilha dos pagamentos das taxas extras e respectivos comprovantes. Houve um atraso em algumas parcelas e calculei a multa e juros conforme os boletos, e fiz ontem um depósito de R$319,17 na conta do condomínio, conforme comprovante anexo.

Refiz os cálculos e o valor correto é de R$195,97, conforme demosntrado (sic). Qualquer dúvida estarei ao dispor para sanar.

Desculpe o transtorno.”

Em seguida, o Sr. Luiz Castellar Neto informou a dificuldade em realizar a conferência entre os valores exigidos e os pagamentos efetuados, não refutou que seria o responsável pelo pagamento da despesa extra de abril de 2019 inicialmente atribuída ao condômino da unidade nº 501 do Edifício Ouro Preto e, ainda, comprometeu-se a apresentar um “nada consta”, caso não houvesse mais nenhum débito a quitar.

Em sua última mensagem, o Sr. Amando Rangel Vieira se limitou a informar que estaria disponível para esclarecer quaisquer dúvidas (id. 7580797 dos autos do processo originário).

Não há registro de nenhuma outra mensagem a respeito de despesas condominiais atribuídas ao proprietário da unidade nº 501 e, em especial, à despesa extra de abril de 2019.

Assim, os documentos apresentados pelas partes revelam que: o agravante e o Sr. Amando Rangel de Oliveira (unidade 501) celebraram negócio jurídico, em que o agravante se comprometeu ao pagamento de despesas de condomínio dos meses de março a outubro de 2019 originalmente atribuídas ao Sr. Amando; o filho do agravante, Sr. Luiz Castellar Neto, que era síndico do condomínio, teve conhecimento do negócio jurídico, inclusive da assunção das despesas de condomínio pelo agravante; o referido ajuste, cujo objeto foi uma vaga de garagem, ocorreu antes do vencimento da despesa condominial extra de abril de 2019; restou incontroverso que, em razão do acordo entre as partes, a despesa condominial extra de abril de 2019 originalmente atribuída ao Sr. Amando Rangel de Oliveira seria paga pelo agravante ou por seu filho, o Sr. Luiz Castellar Neto, à época, síndico do condomínio agravado.

Ao celebrar o negócio jurídico, o agravante (ou seu filho, na condição de seu representante) não fizeram nenhuma ressalva à assunção do débito do Sr. Amando Rangel de Oliveira, correspondente à despesa condominial extra de abril de 2019. Logo, estava obrigado ao pagamento de eventuais encargos incidentes na hipótese de atraso no pagamento.

A despesa condominial extra de abril de 2019, originalmente atribuída ao Sr. Amando Rangel de Oliveira e assumida pelo agravante, só foi paga em 15 de junho de 2020, menos de um mês após a troca de mensagens entre o filho do agravante e o titular da unidade nº 501 do condomínio.

Entretanto, o agravante realizou o pagamento, por meio de transferência bancária em favor do condomínio agravado, de R$ 3.401,29 (três mil, quatrocentos e um reais e vinte e nove centavos), valor exato da cota extra de abril de 2019, sem acréscimos de multas ou encargos financeiros (id. 7580799 dos autos do processo originário).

Não é crível a alegação de que eventuais encargos financeiros incidentes sobre a despesa condominial extra de abril de 2019 seriam de responsabilidade do Sr. Amando Rangel de Oliveira.

Os documentos revelam que a assunção do referido débito ocorreu antes de seu vencimento. Tanto que, ao ser questionado, o Sr. Amando Rangel de Oliveira advertiu o então síndico de que tal débito teria sido assumido pelo agravante no ano anterior, o que não foi contestado.

A transferência bancária realizada pelo agravante no valor de R$ 3.401,29 (três mil, quatrocentos e um reais e vinte e nove centavos), ocorrida dias após a troca de mensagens entre o então síndico (filho do agravante) e Sr. Amando Rangel de Olvieira, apenas corrobora a assunção do débito correspondente à despesa condominial extra de abril de 2019.

Se a despesa condominial extra de abril de 2019 foi paga com mais de um ano de atraso sem multa, sem correção monetária e sem acréscimo de juros de mora, não se pode atribuir a falta ao condômino da unidade nº 501, porque as provas até aqui produzidas atestam a transferência do débito ao agravante, com efetiva ciência pelo então síndico.

E embora não tenha sido outorgada a quitação da referida parcela, não se pode desprezar que o ex-síndico do condomínio agravado – que, repito, é filho do agravante e se apresentava como seu representante – concordou com a afirmação do Sr. Amando Rangel de Oliveira, em maio de 2020, que a despesa condominial extra de abril de 2019 originalmente atribuída ao proprietário da unidade nº 501 foi assumida pelo agravante.

Em outras palavras, as provas até aqui produzidas indicam que o “débito” imputado ao Sr. Amando Rangel de Oliveira, consistente na diferença de encargos moratórios relativos à despesa condominial extra de abril de 2019, foi provocado pelo próprio agravante, que assumiu o referido débito, mas realizou seu pagamento apenas em 2020, sem acréscimos e com a aquiescência do então síndico, seu filho.

A invocação do alegado débito, consistente em diferença de encargos moratórios, qualifica-se como conduta contraditória, que atenta a boa-fé e que não pode servir de fundamento para se negar o direito do Sr. Amando Rangel de Oliveira participar e votar na assembleia de condôminos realizada em 15 abril de 2019.

Nota-se que embora alegue equívoco do titular da unidade nº 501 e apresente argumentos sugerindo total desconhecimento sobre a forma de quitação das despesas de condomínio atribuídas ao Sr. Amando Rangel de Oliveira, o agravante efetivamente se comprometeu a assumir os débitos que, por ele próprio, foram pagos com atraso e sem o acréscimo de encargos de mora.

Noutra parte, os documentos dos autos também comprovam que todos os condôminos do Condomínio do Edifício Ouro Preto, inclusive o agravante, estavam cientes da possibilidade de pagamento de despesas condominiais devidas no ano de 2020 sem o acréscimo de encargos moratórios.

Por conseguinte, também não está demonstrada a ausência de boa-fé do titular da unidade nº 701 em quitar seus débitos na forma autorizada pelo então síndico, Luiz Castellar Neto.

Esclareça-se que no ano de 2020, em razão de obras que vinham sendo realizadas no Edifício Ouro Preto, os condôminos se obrigaram ao pagamento de despesas condominiais extras.

Em 24 de março de 2020, a exigência das despesas condominiais extras ensejaram o envio de mensagem de correio eletrônico pelo então síndico, Luiz Castellar Neto, endereçada a todos os condôminos.

Naquela mensagem, após relatar a cobrança efetuada pelo responsável pela obra e necessidade de pagamento das despesas condominiais extras, o Sr. Luiz Castellar Neto informou que não haveria cobrança de encargos moratórios de nenhum condômino em caso de impontualidade.

Transcrevo (id. 7178315 dos autos originários):

“
No e-mail anterior eu tentei dividir o problema com todos, mas não surtiu muito efeito. As pessoas estão preocupadas apenas com a cobrança da cota extra.
A cota será distribuída juntamente com a cobrança condominial e quem não puder pagar, paga depois, sem juros e multa
. Precisamos respeitar também aqueles que querem fazer o pagamento na data, conforme deliberação de assembleia, sem esquecer de levar em consideração a dificuldades dos demais.” (destaques no original)

É certo que, em regra, o síndico do condomínio não está autorizado a conceder moratória aos condôminos. No entanto, a mensagem enviada pelo filho do agravante e ex-síndico, Sr. Luiz Castellar Neto, foi enviada a todos os condôminos e não há registros de que por qualquer um deles tenha sido impugnada ou revista em assembleia.

Ou seja, embora não tenha sido concedida por pessoa autorizada, é possível afirmar, também com fundamento no princípio da boa-fé (
surrectio
), que a moratória foi tacitamente ratificada por todos os condôminos que dela tiveram ciência e contra ela não se insurgiram.

Não é verossímil a alegação de que o agravante desconhecia a possibilidade de que tais despesas poderiam ser pagas sem encargos de mora e que tal fato lhe causou “surpresa”. Como afirmado, a comunicação sobre a possibilidade de pagamento das despesas sem acréscimos foi amplamente divulgada e não é crível que o agravante não tenha sido dele comunicado por seu próprio filho, que era o síndico, ou tenha tomado ciência da moratória de uma outra forma.

Registre-se que os documentos juntados aos autos do processo originário indicam que diversos condôminos postularam prazo ainda maior para o pagamento das despesas condominiais extras exigidas nos primeiros meses de 2020.

E não se pode perder de vista que a mensagem que comunicou a dispensa de pagamento de encargos moratórios relativas às despesas condominiais extras ocorreu em março de 2020, período em que se iniciaram os efeitos decorrentes pandemia provocada pelo novo coronavírus (Covid-19) no Brasil. Naquele momento, a concessão de moratória, parcelamento e renegociação de débitos foi prática comum em diversos contextos.

Nessas circunstâncias, o condômino do Edifício Ouro Preto era titular, ao menos, de legítima expectativa que dele não seria exigido nenhum encargo moratório relativo às despesas condominiais extras do ano de 2020.

Por consequência, sem que antes fosse cientificado de que a moratória foi concedida de forma irregular e que era necessário o pagamento dos encargos moratórios, o condômino que efetuou o pagamento da despesa condominial extra de 2020 fora do prazo de vencimento não poderia ser impedido de exercer seu direito de voto em assembleia.

É incontroverso que o proprietário da unidade nº 701 do Edifício Ouro Preto efetuou o pagamento das despesas condominiais extras do ano de 2020 fora do prazo inicialmente assinalado.

No entanto, seu pagamento, sem correção monetária e sem juros de mora, ocorreu mediante prévia autorização concedida pelo síndico, com ciência de todos os condôminos.

E porque o condômino da unidade nº 701 do Edifício Ouro Preto não foi previamente comunicado de que o pagamento foi insuficiente e por ele era devido saldo de despesas condominiais, não se poderia impedi-lo de exercer seu direito de voto.

Portanto, não merece reforma a decisão recorrida que reconhe
ce
u a ef
icácia dos votos atribuídos aos condôminos responsáveis pelas unidades nº 501 e nº 701 do Condomínio do Edifício Ouro Preto na Assembleia Geral realizada em 15 de abril de 2021.

Por fim, a ausência de fundamentos para se prover o recurso interposto pelo agravante não é suficiente para que lhe seja atribuída a condição de litigante de má-fé.

E suas alegações, embora desprovidas de juridicidade, não se revelam temerárias,

não se justificando a aplicação de sanção processual.

Por essas razões,
ne
go provimento ao recurso.

É como voto.

Des. Subs.
Délio José Rocha S
obrinho

Relator

EMENTA

ACÓRDÃO

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5003205-21.2021.8.08.0000

AGRAVANTE: JOSÉ JAQUES COELHO

AGRAVADOS: CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO OURO PRETO E CONTACEL CONTABILIDADE & ASSESSORIA EIRELI

RELATOR: DES. SUBS. DÉLIO JOSÉ ROCHA SOBRINHO

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO – CONDOMÍNIO – DIREITO DE VOTO – INADIMPLÊNCIA NÃO CARACTERIZADA – RECURSO DESPROVIDO

1. O direito do condômino de votar nas deliberações da assembleia e delas participar é condicionado ao cumprimento de seu dever de contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de sua fração ideal.

2. Se o condômino obtém do síndico a informação prévia de que está quite com suas obrigações, não pode ter seu voto em assembleia posteriormente impugnado por supostos débitos cuja existência é duvidosa.

3. Recurso desprovido.

VISTOS, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores que integram a Primeira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, na conformidade da ata e notas taquigráficas, À UNANIMIDADE, NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto proferido pelo Eminente Relator.

Vitória, ES, 15 de fevereiro de 2022.

PRESIDENTE

RELATOR

DECISÃO
À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.