Tribunal: TJES
Processo: 0011403-38.2017.8.08.0012
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão julgador: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Liminar; Promessa de Compra e Venda; Indenização por Dano Moral; Indenização por Dano Material; Assistência Judiciária Gratuita; Antecipação de Tutela / Tutela Específica
Data de julgamento: 2023-02-14

Ementa:
APELAÇ
ÕES CÍVEIS
–
AÇÃO INDENIZATÓRIA POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – RECURSO DE MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A E OUTRA – TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA – ALEGADA ILEGITIMIDADE PASSIVA – PREJUÍZOS ADVINDOS DO ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – LEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA – ALEGADO ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL – DATA LIMITE CLARA E CERTA NA PROMESSA DE COMPRA E VENDA – PREVALÊNCIA SOBRE O PRAZO CONSTANTE DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO – PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS ADMITIDO – INOCORRÊNCIA DE ATRASO NA ENTREGA DO IMOVEL – DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL NÃO DESCORTINADO – SENTENÇA REFORMADA – PREJUDICADA A DISCUSSÃO ACERCA DA RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS A TÍTULO DE TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA, INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL – TAXA DE ASSESSORIA IMOBILIÁRIA – SERVIÇOS VINCULADOS AO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – TEMA 938/STJ – COBRANÇA ABUSIVA – ÔNUS SUCUMBENCIAIS INVERTIDOS, FICANDO SUSPENSA A EXIGIBILIDADE DAS VERBAS – APELAÇÃO CÍVEL DE MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A E OUTRA CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA – APELAÇÃO CÍVEL DE AMANDA SOUZA DE ALMEIDA PREJUDICADA.

1
)
Se o ressarcimento do valor pago a título de taxa de evolução de obra é requerido em razão do atraso na entrega das chaves, a legitimidade passiva é, tão somente, da construtora, que repassa sua cobrança aos consumidores. Por outro lado, se a pretensão for a própria declaração de nulidade da cobrança, verifica-se, a princípio, a legitimidade passiva do agente financeiro, mas na presente ação não há pedido nesse sentido.

2)
Descabe a vinculação do prazo de entrega do imóvel a qualquer disposição contida no contrato de financiamento, devendo se observar o previsto no contrato de promessa de compra e venda, haja vista que, ao assiná-la, a adquirente aquiesceu ao prazo de entrega ali previsto e às demais condições dele constantes, conforme reconhecido no item 12 da petição inicial, quando a autora confirma ter sido pactuada a entrega das chaves do imóvel em 30/04/2016, não se verificando, conforme narra o advogado, a “substituição do prazo limite de entrega para 12/03/2015”.

3)
A interpretação dos fatos e das condições do contrato deve ocorrer de forma mais favorável ao consumidor quando houver dúvida quanto ao prazo de entrega do imóvel, face à existência de cláusula ambígua, o que não ocorre na hipótese em análise, diante da clareza do contrato de promessa de compra e venda ao estabelecer o dia 30/04/2016 como prazo máximo para entrega das chaves, sem prejuízo do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, do que reconhecidamente tinha ciência a demandante.

4
)
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, à qual se harmoniza a deste egrégio Tribunal de Justiça, entende não haver abusividade na estipulação do prazo de cento e oitenta dias de tolerância para a conclusão de empreendimento imobiliário e entrega das chaves aos adquirentes das unidades, de tal modo que, só após sua significativa extrapolação, presumir-se-á o prejuízo do comprador.

5)
Sob qualquer ângulo que se analise, a conclusão alcançada é de que não houve atraso na entrega do imóvel, por ser incontroversa a informação de que a entrega das chaves à apelada ocorreu em 17/08/2016, ou seja, antes de se encerrar o prazo pactuado (30/04/2016 + 180 dias = 30/10/2016).

6)
Restam prejudicados os pontos relacionados ao atraso na entrega do imóvel, a saber: (i) restituição de valores pagos a título de taxa de evolução de obra, que somente deve ocorrer na hipótese de pagamento pela apelada, a esse título, após a data limite para entrega do imóvel (30/10/2016); (ii) inversão da cláusula penal; e (iii) indenização por dano moral, por estar a causa de causa igualmente relacionada ao alegado atraso na entrega das chaves do imóvel.

7)
Não obstante a diferenciação constante das razões recursais, em relação a chamada “taxa de assessoramento” e a “taxa de despachante”, os serviços oferecidos ao consumidor estão inseridos no que o Superior Tribunal de Justiça qualificou como “atividade congênere” vinculada à celebração de promessa de compra e venda de imóvel, cuja cobrança foi considerada abusiva ao ser julgado o Tema Repetitivo nº 938.

8)
Caracterizada a sucumbência mínima das requeridas (CPC, art. 86, parágrafo único), por remanescer procedente, tão somente, a condenação a restituírem a quantia paga pela autora a título de taxa de assessoria imobiliária (R$ 700,00).

9)
Apelação cível de MRV Engenharia e Participações S/A e Parque Vila Imperial Incorporações SPE Ltda. conhecida e parcialmente provida. Apelação cível de Amanda Souza de Almeida prejudicada.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
0011403-38.2017.8.08.0012
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA e outros (2)
APELADO: AMANDA SOUZA DE ALMEIDA MARQUES e outros (2)
RELATOR(A
):ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

Composição de julgamento: 012 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / 021 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal / 029 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal
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VOTOS COM DOCUMENTO
(EXCETO VOTO VENCEDOR)

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0011403-38.2017.8.08.0012

APELANTE
S/
APELADO
S
: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA, PARQUE VILA IMPERIAL INCORPORACOES SPE LTDA., AMANDA SOUZA DE ALMEIDA MARQUES

JUÍZA: DRª
KATIA TORIBIO LAGHI LARANJA

RELATORA: DESª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHÓS FERREIRA

VOTO

Eminentes Desembargadores, cuida-se
de
recursos de apelação
i
nterpostos em ra
zão da sentença que, n
o bojo da ação proposta por
AMANDA SOUZA DE ALMEIDA MARQUES,
acolheu parcialmente seus pedidos, impondo
conden
ação

às demandadas para que (I)
restitu
am
valores desembolsados a título de juros de obra/taxa de evolução de obra a partir de Setembro de 2015, data limite para entrega do imóvel a ser apurado em liquidação de sentença;
e

(II) paguem
o valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais) a título de indenização por danos morais;
bem como (III)
declaro
u
nulo o “Termo Aditivo ao Contrato de Promessa de Compra e Venda” e, por via reflexa, condeno
u-lhes

à
restitui
ção d
o valor de R$ 700,00 (setecentos reais) pago indevidamente a título de taxa de assessoria no momento da assinatura do contrato.

O voto de relatoria
proveu parcialmente

o recurso das pessoas jurídicas demandadas,
MRV Engenharia e Participações S/A
e
Parque Vila Imperial Incorporações SPE Ltda,
e
julgo
u
prejudicado o
apelo de
Amanda Souza de Almeida,
limitando o êxito da consumidora ao tópico concernente à
taxa de assessoria imobiliária.

Pedi vista dos autos para melhor compreender os contornos do caso e, após bem refletir, concluí por
assim também de manifestar
.

De fato, a definição da data limite para entrega das chaves, bem como a aplicação do prazo de tolerância de cento e oitenta dias, resultaram na constatação de que atraso não existiu, afetando premissa relevante para a apreciação das demais questões acolhidas na origem.

Como bem
se
destacou,
ausente na hipótese
cláusula ambígua,
havendo, em verdade, menções de datas em instrumentos diversos (
contrato
firmado
junto ao agente financeiro

e a
promessa de compra e venda
avençada com a construtora), cabendo considerar aquele em que firmaram as partes litigantes obrigações afetas ao imóvel
.

Didática, por certo, a conclusão externada, à qual também me filio: ”
não houve atraso na entrega do imóvel
, por ser incontroversa a informação de que a entrega das chaves à apelada ocorreu em
17/08/2016
, ou seja, antes de se encerrar o prazo pactuado (30/04/2016 + 18
0 dias = 30/10/2016)”.

De mesmo modo, corroboro as ponderações afetas à taxa de assessoria imobiliária, pois o cotejar dos autos informa advir a cobrança de atividade
vinculada à celebração de promessa de compra e venda de imóvel,
abusiva, portanto.

Acertado, de consequência, o redimensionamento das verbas sucumbenciais, eis que pautado nos novos contornos do êxito autoral.

Dessa feita, sem qualquer delonga,
a
companho o voto d
e relatoria
para
prover parcialmente
o recurso
d
e
MRV Engenharia e Participações S/A
e
Parque Vila Imperial Incorporações SPE Ltda
e
julg
ar
prejudicado o recurso interposto
por
Amanda Souza de Almeida
,
pois julgado parcialmente procedente o pleito autoral exclusivamente no tocante
à taxa de assessoria imobiliária,
que deve ser restituída
.

É como voto.

DES.
JORG
E HENR
IQUE VALLE DOS SANTOS

VOTO VENCEDOR

Conforme brevemente relatado, trata-se de 2 (dois) recursos de
apelação cível
, interpostos por
MRV Engenharia e Participações S/A
e
Parque Vila Imperial Incorporações SPE Ltda.
(1ª
s
apelantes) e
Amanda Souza de Almeida
(2ª apelante), contra a sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível, Órfãos e Sucessões de Cariacica que, na presente “
ação indenizatória por danos materiais e morais
”

ajuizada pela 2ª apelante em face das 1ª
s
apelantes, julgou parcialmente procedentes os pedidos a fim de:
(i)
condenar as requeridas a restituírem à autora os valores desembolsados a título de juros de obra/taxa de evolução de obra a partir de setembro de 2015, conforme se apurar em liquidação de sentença;
(ii)
condenar as requeridas ao pagamento de R$ 8.000,00 (oito mil reais) à autora a título de indenização por danos morais; e ainda
(iii)
declarar nulo o “Termo Aditivo ao Contrato de Promessa de Compra e Venda” celebrado entre as partes e, via reflexa, condenar as requeridas a restituírem à autora a importância de R$ 700,00 (setecentos reais) paga a título de taxa de assessoria imobiliária. Por sua vez, julgou improcedente o pedido de inversão da cláusula penal.

Não há preliminares ou questões prejudiciais a serem examinadas, razão pela qual avanço ao conteúdo meritórioda demanda, a começar pelo recurso interposto pelas requeridas, ante o caráter de prejudicialidade que ostenta em relação ao manejado pela autora. Vejamos.

1. Apelação cível de MRV Engenharia e Participações S/A e outra

Sustentam as 1ª
s
apelantes, em suma, que:
(i)
são partes ilegítimas para responder ao pedido de restituição de valores pagos a título de taxa de evolução de obra, por ser o Banco do Brasil o agente financiador do contrato e, por conseguinte, único responsável pela sua cobrança;
(ii)
há distinção entre o prazo estabelecido no contrato de financiamento, pactuado entre a apelada e o agente financeiro, e o prazo previsto no contrato de compra e venda firmado entre as partes, sendo que o primeiro corresponde ao prazo para término da construção, que não é o mesmo para entrega das chaves;
(iii)
não houve atraso na entrega das chaves do imóvel, que foi contratualmente prevista para 30/04/2016, projetando-se para o dia 30/10/2016 com o cômputo do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, sendo que a entrega das chaves ocorreu em 17/08/2016, isto é, cerca de 2 (dois) meses antes do previsto;
(iv)
de acordo com o Tema Repetitivo nº 996, é legal a cobrança dos juros de obra durante o período de construção do imóvel, incluindo o prazo de tolerância;
(v)
na hipótese de inadimplemento do consumidor, a construtora, que figura como fiadora do contrato de financiamento, assume a obrigação de pagar os juros de obra e exerce, posteriormente, o seu direito de regresso contra o afiançado;
(vi)
a cobrança a título de juros de obra se deu dentro do prazo previsto no contrato, ou seja, antes da conclusão das obras e da entrega das chaves, não havendo que se falar em cobrança indevida;
(vii)
há distinção entre a taxa de assessoramento (SATI) - declarada ilegal pelo Superior Tribunal de Justiça - e a taxa de despachante cobrada, que se apresenta regular;
(viii)
a taxa cobrada da apelada se refere à opção dada de contratar a realização do trabalho burocrático para obtenção do financiamento bancário do imóvel a ser adquirido, ou seja, a contratação é meramente facultativa e realizada livre e espontaneamente pelo consumidor em contrato apartado;
(ix)
a apelada optou pela contratação do serviço e o arrependimento posterior não é causa de nulidade da cláusula contratual, haja vista ter o serviço sido prestado; e
(x)
não há dano moral a ser indenizado, diante da entrega das chaves do imóvel dentro do prazo contratualmente previsto e da legalidade das cobranças realizadas.

1.1. Taxa de evolução de obra. Alegada ilegitimidade passiva.

Arguem as apelantes sua ilegitimidade passiva ad causam para o pedido de devolução de valores pagos a título de taxa de evolução de obra, para tanto alegando ser o Banco do Brasil S/A o agente financiador do contrato e, por conseguinte, único responsável pela sua cobrança.

Razão não lhes assiste.

É firme o entendimento dos tribunais de que, embora os juros de obra sejam pagos ao agente financeiro, se a pretensão está fundada nos prejuízos decorrentes do atraso na entrega da obra,
a construtora deve ser responsabilizada pelo excesso de juros que o adquirente do imóvel suportou junto ao agente financeiro
.

Desta feita, se o ressarcimento do valor pago a título de taxa de evolução de obra é requerido em razão do atraso na entrega das chaves, a legitimidade passiva é, tão somente, da construtora, que repassa sua cobrança aos consumidores. Por outro lado, se a pretensão for a própria declaração de
nulidade
da cobrança, verifica-se, a princípio, a legitimidade passiva do agente financeiro, mas na presente ação não há pedido nesse sentido.

Apenas para ilustrar, menciono precedente deste Tribunal:

“(...) 4) É firme o entendimento de que, embora os juros de obra sejam pagos ao agente financeiro, se a pretensão está fundada nos prejuízos decorrentes do atraso na entrega da obra, a construtora deve ser responsabilizada pelo excesso de juros que o adquirente do imóvel suportou junto ao agente financeiro,
in casu
, a Caixa Econômica Federal.

5) Se o ressarcimento do valor pago a título de taxa de evolução de obra é requerido em razão do atraso na entrega das chaves, a legitimidade passiva é, tão somente, da construtora, que repassa sua cobrança aos consumidores. Por outro lado, se a pretensão for a própria declaração de nulidade da cobrança, verifica-se, a princípio, a legitimidade passiva do agente financeiro (...)

7) Embargos de declaração conhecidos e desprovidos.”

(TJES, Terceira Câmara Cível, Apelação Cível, Processo nº 0030539-82.2017.8.08.0024, relª. Desª. Eliana Junqueira Munhós Ferreira, julgado em 22/03/2022, DJe 01/04/20222)

1.2. Prazo para entrega do imóvel. Alegado atraso da construtora.

Sustentam as apelantes não ter ocorrido atraso na entrega do imóvel, que foi contratualmente prevista para o dia 30/04/2016, projetando-se para o dia 30/10/2016 com o cômputo do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, sendo que a efetiva entrega das chaves ocorreu no dia 17/08/2016, isto é, cerca de 2 (dois) meses antes do previsto. E ainda: afirmam haver distinção entre o prazo estabelecido no contrato de financiamento, pactuado entre a apelada e o agente financeiro, e o prazo previsto no contrato de compra e venda firmado entre as partes, sendo que o primeiro corresponde ao prazo para término da construção, que não é o mesmo para entrega das chaves.

Adianto, desde já, que assiste razão às apelantes.

No que se refere ao prazo para entrega do imóvel, a Cláusula Quinta do “Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda” celebrado entre as partes no dia 05/09/2014, intitulada “Da Entrega e Imissão na Posse”, remete ao item 5 do quadro resumo, segundo o qual a entrega das chaves ocorreria em
30/04/2016
(fl. 52), tendo a construtora se vinculado ao cumprimento de tal prazo, sem prejuízo da utilização do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias previsto na mesma cláusula (fl. 56-v).

Por sua vez, o contrato de financiamento celebrado entre a demandante e o Banco do Brasil S/A (fls. 61/86), do qual a apelante
Vila Imperial Incorporações
figurou como “Incorporadora/Fiadora”, prevê em seu item C.9 o
dia 12/03/2015
como “data prevista para o término do prazo de construção” (fl. 62).

Ao proferir sentença, entendeu a douta magistrada que, por haver duas datas distintas para a conclusão das obras – dia 30/04/2016 no contrato de promessa de compra e venda e dia 12/03/2015 no contrato de financiamento celebrado com o Banco do Brasil S/A – deveria prevalecer a segunda, por ser mais benéfica ao consumidor, nos termos do art. 47 da Lei nº 8.078/90.

A meu ver, a sentença merece reforma por descaber a vinculação do prazo de entrega do imóvel a qualquer disposição contida no contrato de financiamento, devendo se observar o previsto no contrato de promessa de compra e venda, haja vista que, ao assiná-la, a adquirente aquiesceu ao prazo de entrega ali previsto e às demais condições dele constantes, conforme reconhecido no item 12 da petição inicial, quando a autora confirma ter sido pactuada a entrega das chaves do imóvel em 30/04/2016 (fl. 04), não se verificando, conforme narra o advogado, a “substituição do prazo limite de entrega para 12/03/2015” (item 15 – fl. 05).

Noutras palavras, não há que prevalecer novo prazo de entrega de imóvel vinculado a contrato de financiamento realizado com agente financeiro, sob pena de causar nítido desequilíbrio na relação contratual, haja vista ter a construtora elaborado seu cronograma de obras e demais etapas do empreendimento imobiliário com base na data pactuada na promessa de compra e venda, e não no prazo estipulado no contrato de financiamento, que vincula somente o agente financeiro e o financiado, não podendo aproveitar ou prejudicar a construtora, que nele interveio como Incorporadora/Fiadora.

Rechaço, com a devida vênia, a argumentação da apelada, em sede de contrarrazões, de que o segundo contrato não seria de financiamento, e sim, o “contrato definitivo”, por parecer-me clara a sua autonomia em relação à promessa de compra e venda, que não deixou de existir e produzir efeitos por força da superveniente assinatura de contrato junto ao agente financeiro, cujo escopo precípuo foi o de “
financiamento para construção e constituição de garantia mediante alienação fiduciária do imóvel, no âmbito do Programa de Habitação Popular integrante do Programa Minha Casa, Minha Vida
...” (fl. 61).

Dessa forma, não se comprometeu a construtora a entregar as chaves da unidade no dia 12/03/2015, e sim,
no prazo especificado n
o contrato de
promessa de compra e venda
(30/04/2016), que deve prevalecer na definição da ocorrência ou não de descumprimento contratual.

Como dito, a MMª Juíza fixou como data limite para entrega das chaves a mais benéfica ao consumidor (12/03/2015), nos termos do art. 47 da Lei nº 8.078/90, o que considero equivocado porque a interpretação dos fatos e das condições do contrato deve ocorrer de forma mais favorável ao consumidor quando houver
dúvida
quanto ao prazo de entrega do imóvel, face à existência de cláusula
ambígua
, o que não ocorre na hipótese em análise, diante da clareza do contrato de promessa de compra e venda ao estabelecer o dia 30/04/2016 como prazo máximo para entrega das chaves, sem prejuízo do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, do que reconhecidamente tinha ciência a demandante.

À guisa de ilustração, peço vênia para transcrever o seguinte precedente, a ser interpretado a
contrario sensu
:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL C.C. INDENIZAÇÃO - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - DATA DE ENTREGA - AMBIGUIDADE - INTERPRETAÇÃO MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR - PRAZO DE TOLERÂNCIA - REGULARIDADE - MULTA E JUROS - DANOS MORAIS - VALOR DA INDENIZAÇÃO.

A previsão de três datas para a entrega do imóvel, sendo duas delas atreladas ao contrato de financiamento firmado com o agente financeiro, não se mostra razoável, evidenciando contradição e imprecisão na redação das cláusulas contratuais.
Como a construtora não explicitou de forma clara a data de entrega do bem, deve ser dada a interpretação mais favorável ao consumidor
. É válido e razoável o prazo de tolerância estabelecido em contratos de promessa de compra e venda e construção de imóvel, face aos fortuitos que pode haver na obra, não havendo qualquer abusividade em tal contratação (...)”

(TJMG, 13ª Câmara Cível, Apelação Cível, Processo nº 1.0024.14.076940-7/001, rel. Des. Rogério Medeiros, julgado em 13/10/2016, DJe de 21/10/2016)

Na sequência, acerca da aceitação do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, valho-me do que restou decidido pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp nº 1.729.593/SP (Tema 996):

“(...) 1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes:

1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico,
exceto o acréscimo do prazo de tolerância
.

1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel,
incluído o período de tolerância
, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.

1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma,
incluído o período de tolerância
.

1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel,
computado o período de tolerância
, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.

2. Recursos especiais desprovidos.”

(STJ, Segunda Seção, REsp nº 1.729.593/SP, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019)

De um modo geral, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, à qual se harmoniza a deste egrégio Tribunal de Justiça, entende não haver abusividade na estipulação do prazo de 180 (cento e oitenta) dias de tolerância para a conclusão de empreendimento imobiliário e entrega das chaves aos adquirentes das unidades, de tal modo que, somente após sua significativa extrapolação, presumir-se-á o prejuízo do comprador.

A cláusula que versa sobre o “prazo de tolerância” é bastante clara e bem redigida, não se caracterizando ambiguidade ou qualquer mácula que justifique eventual afastamento de sua previsão (fl. 56-v):

“CLÁUSULA QUINTA: DA ENTREGA E IMISSÃO NA POSSE

A PROMITENTE VENDEDORA se compromete a concluir as obras do imóvel objeto deste contrato no prazo estipulado no item 5 do Quadro Resumo.

Independentemente do prazo acima previsto, a conclusão da obra poderá ser prorrogada por até 180 (cento e oitenta) dia
s
. Na superveniência de caso fortuito ou força maior, de acordo com o Código Civil, esta tolerância ficará prorrogada por tempo indeterminado”.

Excetuada a parte final, de duvidosa validade ao prever a possibilidade de prorrogação por “prazo indeterminado” nas hipóteses de caso fortuito ou força maior, verifico que a primeira parte – aplicável ao caso concreto – não deixa dúvida de que a adquirente foi cientificada, de forma clara e objetiva, da possibilidade de prorrogação do prazo de entrega por 180 (cento e oitenta) dias, findando-se em 30/10/2016.

Portanto, sob qualquer ângulo que se analise, a conclusão alcançada é de que
não houve atraso na entrega do imóvel
, por ser incontroversa a informação de que a entrega das chaves à apelada ocorreu em
17/08/2016
, ou seja, antes de se encerrar o prazo pactuado (30/04/2016 + 180 dias = 30/10/2016).

Em suma: concordo com a conclusão alcançada no Juízo de 1º grau no que se refere a validade e ausência de abusividade da cláusula que estabelece o prazo de tolerância, porém divirjo, respeitosamente, da interpretação conferida ao ser definida a data limite para entrega das chaves do imóvel, diante da prevalência do prazo estipulado na promessa de compra e venda, acrescido do prazo de tolerância, do que a adquirente teve pleno conhecimento à época da contratação.

Em razão disso, restam
prejudicados
os pontos relacionados ao atraso na entrega do imóvel, a saber:
(i)
restituição de valores pagos a título de taxa de evolução de obra, que somente deve ocorrer na hipótese de pagamento pela apelada, a esse título, após a data limite para entrega do imóvel (30/10/2016);
(ii)
inversão da cláusula penal; e
(iii)
indenização por dano moral, por estar a causa de causa igualmente relacionada ao alegado atraso na entrega das chaves do imóvel.

1.3. Cobrança da taxa de assessoria imobiliária. Nulidade do termo aditivo celebrado.

Como dito inicialmente, foi declarado nulo o “Termo Aditivo ao Contrato de Promessa de Compra e Venda” celebrado entre as partes e, via reflexa, as requeridas foram condenadas a restituírem à autora a importância de R$ 700,00 (setecentos reais) paga a título de taxa de assessoria imobiliária, em face do que também se insurgem as apelantes.

Alegam as apelantes que há distinção entre a taxa de assessoramento (SATI) – já declarada ilegal pelo Superior Tribunal de Justiça – e a taxa de despachante cobrada, que se apresenta regular, por se referir à opção dada ao adquirente de contratar a realização do trabalho burocrático para obtenção do financiamento bancário do imóvel a ser adquirido, isto é, tratar-se-ia de contratação meramente facultativa e realizada livre e espontaneamente pelo consumidor em contrato apartado.

Não obstante a diferenciação constante das razões recursais, em relação a chamada “taxa de assessoramento” e a “taxa de despachante”, considero, da análise do instrumento respectivo (fls. 121/122), que os serviços oferecidos ao consumidor
1
estão inseridos no que o Superior Tribunal de Justiça qualificou como “atividade congênere” vinculada à celebração de promessa de compra e venda de imóvel, cuja cobrança foi considerada
abusiva
ao ser julgado o Tema Repetitivo nº 938:

“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.

I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. (...)

1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.

II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1.

2.2.
Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição
. Aplicação da tese 1.2.

III – Recurso especial parcialmente provido.”

(STJ, Segunda Seção, REsp nº 1.599.511/SP, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 24/08/2016, DJe de 06/09/2016)

De acordo com o ínclito Ministro Relator, essa atividade de assessoria técnica – ou, conforme alegam as apelantes, de “despachante” – é inerente ao próprio contrato, não constituindo um serviço autônomo dele desvinculado, cuja aceitação (ou não) seja facultada ao consumidor que, na prática, acaba sendo compelido a aceitá-lo, sob pena de frustrar o objetivo principal: a aquisição do imóvel.

2. Ônus sucumbenciais

Com o desfecho que se anuncia, caracteriza-se a
sucumbência mínima
das requeridas (CPC, art. 86, parágrafo único), por remanescer procedente, a prevalecer a orientação que proponho, apenas a condenação a restituírem a importância paga pela autora a título de taxa de assessoria imobiliária (R$ 700,00).

Diante disso,
inverto os ônus sucumbenciais
, a fim de condenar a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários de advogado, ficando suspensa a exigibilidade de tais verbas por ser beneficiária da assistência judiciária gratuita.

3. Conclusão

Ante o exposto,
dou provimento
parcial
à
apelação cível
interposta por
MRV Engenharia e Participações S/A
e
Parque Vila Imperial Incorporações SPE Ltda.
para, afastando o alegado descumprimento contratual:
(i)
julgar improcedentes os pedidos “e”, “g” e “h” formulados na inicial; e
(ii)
inverter os ônus sucumbenciais, nos termos da fundamentação supra. Via reflexa,
julgo prejudicado o recurso interposto
por
Amanda Souza de Almeida
, que versa, unicamente, sobre a pretendida inversão da cláusula penal.

É
como voto!

1
“a) Fornecer os esclarecimentos necessários para a obtenção do financiamento junto ao Agente Financeiro; b) Manter o(a) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES) informado sobre o seu processo junto ao Agente Financeiro; c) Montar a pasta do processo conforme modelo da respectiva Instituição Flnanceira, com os documentos fornecidos pelo(a) PROMITENTE VENDEDORA; d) Providenciar a guia do ITBI junto às respectivas prefeituras após a assinatura do contrato de financiamento junto ao Agente Financeiro; e) Promover o Registro do Contrato de Financiamento.

VOTOS VOGAIS
021 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
029 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar

EMENTA

APELAÇ
ÕES CÍVEIS
–
AÇÃO INDENIZATÓRIA POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – RECURSO DE MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A E OUTRA – TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA – ALEGADA ILEGITIMIDADE PASSIVA – PREJUÍZOS ADVINDOS DO ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – LEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA – ALEGADO ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL – DATA LIMITE CLARA E CERTA NA PROMESSA DE COMPRA E VENDA – PREVALÊNCIA SOBRE O PRAZO CONSTANTE DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO – PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS ADMITIDO – INOCORRÊNCIA DE ATRASO NA ENTREGA DO IMOVEL – DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL NÃO DESCORTINADO – SENTENÇA REFORMADA – PREJUDICADA A DISCUSSÃO ACERCA DA RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS A TÍTULO DE TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA, INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL – TAXA DE ASSESSORIA IMOBILIÁRIA – SERVIÇOS VINCULADOS AO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – TEMA 938/STJ – COBRANÇA ABUSIVA – ÔNUS SUCUMBENCIAIS INVERTIDOS, FICANDO SUSPENSA A EXIGIBILIDADE DAS VERBAS – APELAÇÃO CÍVEL DE MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A E OUTRA CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA – APELAÇÃO CÍVEL DE AMANDA SOUZA DE ALMEIDA PREJUDICADA.

1
)
Se o ressarcimento do valor pago a título de taxa de evolução de obra é requerido em razão do atraso na entrega das chaves, a legitimidade passiva é, tão somente, da construtora, que repassa sua cobrança aos consumidores. Por outro lado, se a pretensão for a própria declaração de nulidade da cobrança, verifica-se, a princípio, a legitimidade passiva do agente financeiro, mas na presente ação não há pedido nesse sentido.

2)
Descabe a vinculação do prazo de entrega do imóvel a qualquer disposição contida no contrato de financiamento, devendo se observar o previsto no contrato de promessa de compra e venda, haja vista que, ao assiná-la, a adquirente aquiesceu ao prazo de entrega ali previsto e às demais condições dele constantes, conforme reconhecido no item 12 da petição inicial, quando a autora confirma ter sido pactuada a entrega das chaves do imóvel em 30/04/2016, não se verificando, conforme narra o advogado, a “substituição do prazo limite de entrega para 12/03/2015”.

3)
A interpretação dos fatos e das condições do contrato deve ocorrer de forma mais favorável ao consumidor quando houver dúvida quanto ao prazo de entrega do imóvel, face à existência de cláusula ambígua, o que não ocorre na hipótese em análise, diante da clareza do contrato de promessa de compra e venda ao estabelecer o dia 30/04/2016 como prazo máximo para entrega das chaves, sem prejuízo do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, do que reconhecidamente tinha ciência a demandante.

4
)
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, à qual se harmoniza a deste egrégio Tribunal de Justiça, entende não haver abusividade na estipulação do prazo de cento e oitenta dias de tolerância para a conclusão de empreendimento imobiliário e entrega das chaves aos adquirentes das unidades, de tal modo que, só após sua significativa extrapolação, presumir-se-á o prejuízo do comprador.

5)
Sob qualquer ângulo que se analise, a conclusão alcançada é de que não houve atraso na entrega do imóvel, por ser incontroversa a informação de que a entrega das chaves à apelada ocorreu em 17/08/2016, ou seja, antes de se encerrar o prazo pactuado (30/04/2016 + 180 dias = 30/10/2016).

6)
Restam prejudicados os pontos relacionados ao atraso na entrega do imóvel, a saber: (i) restituição de valores pagos a título de taxa de evolução de obra, que somente deve ocorrer na hipótese de pagamento pela apelada, a esse título, após a data limite para entrega do imóvel (30/10/2016); (ii) inversão da cláusula penal; e (iii) indenização por dano moral, por estar a causa de causa igualmente relacionada ao alegado atraso na entrega das chaves do imóvel.

7)
Não obstante a diferenciação constante das razões recursais, em relação a chamada “taxa de assessoramento” e a “taxa de despachante”, os serviços oferecidos ao consumidor estão inseridos no que o Superior Tribunal de Justiça qualificou como “atividade congênere” vinculada à celebração de promessa de compra e venda de imóvel, cuja cobrança foi considerada abusiva ao ser julgado o Tema Repetitivo nº 938.

8)
Caracterizada a sucumbência mínima das requeridas (CPC, art. 86, parágrafo único), por remanescer procedente, tão somente, a condenação a restituírem a quantia paga pela autora a título de taxa de assessoria imobiliária (R$ 700,00).

9)
Apelação cível de MRV Engenharia e Participações S/A e Parque Vila Imperial Incorporações SPE Ltda. conhecida e parcialmente provida. Apelação cível de Amanda Souza de Almeida prejudicada.

DECISÃO

À unanimidade, dar parcial provimento à apelação cível de MRV Engenharia e Participações S/A e Parque Vila Imperial Incorporações SPE Ltda., ficando prejudicada a apelação cível de Amanda Souza de Almeida.