Tribunal: TJES
Processo: 0012623-65.2017.8.08.0014
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO
Órgão julgador: TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda
Data de julgamento: 2023-03-22

Ementa:
EMENTA
: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – DEMORA NA ENTREGA DO IMÓVEL – INOCORRÊNCIA – ENTREGA DAS CHAVES VINCULADO À ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO – INEXISTÊNCIA DE CULPA DA CONSTRUTORA – INEXISTÊNCIA DE DANOS MORAIS E MATERIAIS (LUCROS CESSANTES) – VÍCIOS NA CONSTRUÇÃO DO BEM – PROVAS NÃO ROBUSTAS A COMPROVAR A ALEGAÇÃO AUTORAL – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

1. Cumpre enfatizar que o contrato de promessa de compra e venda de imóvel está submetido às regras do Código de Defesa do Consumidor que estabelece, de forma inequívoca, o direito à informação.

2. A previsão de entrega do imóvel foi datada, como dito acima, para o mês de agosto de 2015, sendo que a entrega das chaves somente seria efetivada, em caso de opção de financiamento imobiliário, apenas no momento da assinatura do contrato com a instituição financeira, consoante se depreende do Parágrafo Segundo da Cláusula Quarta acima transcrita.

3. Neste particular, é importante ressaltar que, embora o “Habite-se” já tivesse sido expedido em 29/05/2015, conforme documento acostado à fl. 127, a entrega das chaves, como dito antes, não teria sido realizada ante a ausência de formalização do contrato de financiamento com a instituição bancária.

4. Infere-se, ainda, conforme consta da documentação juntada nos autos, que após a assinatura do referido contrato com o banco, isto é, em 25/11/2015 (fls. 82/89), as chaves foram entregues aos recorrentes no dia 23/12/2015.

5. Nesse contexto, é conveniente salientar que, não obstante o prazo aproximado de 1 (um) mês entre a assinatura do contrato de financiamento imobiliário e a entrega das chaves, tal como concluiu o juízo primevo, entendo que
“tal decurso de tempo é razoável para cumprimento de formalidades que antecedem a entrega do bem aos compradores”
, ainda mais se levarmos em consideração que, nesse interregno, houve vistoria técnica no imóvel em questão.

6. Assim, afastada a tese de que a apelada atrasou a entrega das chaves do imóvel, é forçoso convir pela improcedência de todos os pedidos decorrentes desta causa de pedir, quais sejam: indenização por danos materiais (sob a modalidade de lucros cessantes e danos morais).

7. É ônus imposto ao autor demonstrar os fatos constitutivos do direito alegado na exordial, conforme previsão do art. 373, inciso I, do CPC, sendo que, no caso, ante a ausência de comprovação do fato jurídico alegado, mostra-se forçosa a manutenção da improcedência da pretensão jurídica pleiteada.

8. Diante de todos os fatos que foram expostos, não vislumbro que o bem imóvel adquirido pelos apelantes não tenha apresentado problemas estruturais que demonstrem a não condição ou até mesmo a falta de segurança em sua habitação, de modo que, tal como concluiu o juízo primevo, não há que se falar em resolução do contrato.

9. Recurso conhecido e desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
0012623-65.2017.8.08.0014
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: RUAN EMILIO ROSSI e outros
APELADO: BREDA & MASSARIOL CONSTRUCOES LTDA
RELATOR(A
):TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO

Composição de julgamento: 010 - Gabinete Des. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - Relator / 021 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - LUIZ GUILHERME RISSO - Vogal / 029 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal
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RELATÓRIO

VOTOS COM DOCUMENTO
(EXCETO VOTO VENCEDOR)
VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº
0012623-65.2017.8.08.0014

APELANTES: RUAN EMILIO ROSSI E OUTRO

APELADA: BREDA & MASSARIOL CONSTRUÇÕES LTDA

RELATOR: DES. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO

VOTO

Conforme anteriormente relatado, cuidam os autos de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
RUAN EMILIO ROSSI E OUTRO
, contra a r. sentença de fls. 275/284, proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de Colatina, que, nos autos da “ação de resolução contratual c/c indenização por danos morais” por eles ajuizada em face de
BREDA & MASSARIOL CONSTRUÇÕES LTDA,
julgou improcedente a pretensão autoral, na forma do art. 487, inciso I, do CPC.

O comando sentencial, por fim, condenou os autores ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados, na forma do art. 85, § 2º, do CPC, em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa, sobrestando a sua exigibilidade em razão do deferimento do benefício da gratuidade da justiça.

Em suas razões recursais de fls. 293/309, os apelantes pugnam pela reforma do r.
decisum
vergastado, sustentando, em síntese, que: (i) a demora na entrega do bem imóvel objeto de contrato com a parte apelada, além de restar configurada, gerou abalos psicológicos a ensejar danos morais e materiais; e (ii) após a entrega do bem, apresentarem-se defeitos existentes em sua estrutura.

Por meio das contrarrazões de fls. 311/315, a apelada requer a manutenção dos termos do pronunciamento judicial objurgado, com o consequente desprovimento do presente recurso.

A fim de propiciar uma correta compreensão dos acontecimentos, faço uma breve digressão dos fatos que circundam o presente caso.

Trata-se de “ação de resolução contratual c/c indenização por danos morais” ajuizada por
RUAN EMILIO ROSSI
e
JULIANA GONÇALVES RODRIGUES
em face de
BREDA & MASSARIOL CONSTRUÇÕES LTDA
.

A pretensão autoral se fundamenta em contrato particular de compra e venda firmado junto a requerida em 20/03/2015, que tem como objeto imóvel de 51,29 m2, localizado na cidade de Colatina/ES, no valor de R$ 125.000,00 (cento e vinte e cinco mil reais).

Afirmam que, para a quitação do imóvel, celebraram contrato de financiamento junto à
CAIXA ECONÔMICA FEDERAL,
em 25/11/2015.

Alegam, ainda, que o imóvel, com previsão para entrega em agosto de 2015, somente foi entregue em 23/12/2015, ou seja, com, aproximadamente, 05 (cinco) meses de atraso.

Reclamam que, após a entrega, o imóvel encontrava-se inacabado, com diversas avarias em sua estrutura, que tiveram que ser reparadas pelos requerentes.

Aduzem que, após um período de tempo, foram evidenciados vícios ocultos na estrutura do imóvel, que se intensificaram com as fortes chuvas em 2016, causando infiltrações que culminaram em rachaduras e buracos nas paredes.

Basicamente diante de tais fatos, os autores pleitearam a resolução do contrato de compra e venda, com a devolução dos valores pagos, devidamente corrigidos, bem como o pagamento de lucros cessantes, em 1% (um por cento) por mês de atraso na entrega sobre o valor atualizado do imóvel, ou, o valor de R$ 700,00 (setecentos reais) a cada mês de atraso correspondente aos valores de aluguéis.

Por fim, pugnaram a condenação em danos morais no importe a R$ 30.000,00 (trinta mil reais).

Após ser citada, a requerida apresentou contestação, oportunidade em que apresentou como preliminares: (i) impugnação à concessão da gratuidade da justiça; (ii) inépcia da inicial; e (iii) falta de interesse processual.

Como prejudicial de mérito, alegou a ocorrência de decadência e, nas questões de mérito, apontou a não ocorrência de atraso na entrega da obra, a inexistência de danos estruturais no imóvel e a não configuração de lucros cessantes e danos morais.

Após o regular trâmite processual, sobreveio a sentença recorrida que, como já dito, julgou improcedente a pretensão autoral na forma acima mencionada.

Pois bem.

Cumpre enfatizar que o contrato de promessa de compra e venda de imóvel está submetido às regras do Código de Defesa do Consumidor que estabelece, de forma inequívoca, o direito à informação.

No caso dos autos, as partes firmaram um contrato de promessa de compra e venda, cujo quadro resumo previa a entrega do imóvel em
agosto de 2015
(fls. 124/126), nos seguintes termos contratuais:

“
CLÁUSULA TERCEIRA:
PREÇO

Pactuam que o preço do imóvel objeto do presente contrato é de R$ 125.000,00 (Cento e vinte e cinco mil Reais), pagos da seguinte forma:

[...]

e) O saldo remanescente no valor de
R$ 111.800,000 (Cento e onze mil e oitocentos Reais)
deverá ser pago até o momento da entrega das chaves, sendo facultado ao adquirente fazê-lo com recursos próprios ou através de financiamento imobiliário em agente financeiro de sua escolha. Ficando sob sua responsabilidade a aprovação junto à Instituição Financeira, caso o mesmo opte por essa modalidade.

[...]

CLÁUSULA QUARTA:
ENTREGA DAS CHAVES

O PROMITENTE VENDEDOR
se compromete a entregar toda a documentação exigida pelo agente financeiro escolhido pelo promitente comprador viabilizando assim a entrega das chaves previstas para o
mês de

Agosto/2015
, sendo certo que essa poderá ser prorrogada por até 02 (dois) meses, oportunidade na qual o adquirente deverá efetuar o pagamento do saldo do preço, conforme previsto na cláusula terceira, alínea “e”.

[...]

PARÁGRAFO SEGUNDO:
Acaso a PROMITENTE COMPRADORA opte utilizar financiamento imobiliário, a entrega das chaves será realizada no momento da assinatura do contrato com a Instituição Financeira”.

A previsão de entrega do imóvel foi datada, como dito acima, para o
mês de agosto de 2015
, sendo que a entrega das chaves somente seria efetivada, em caso de opção de financiamento imobiliário, apenas no momento da assinatura do contrato com a instituição financeira, consoante se depreende do Parágrafo Segundo da Cláusula Quarta acima transcrita.

Neste particular, é importante ressaltar que, embora o “Habite-se” já tivesse sido expedido em
29/05/2015
, conforme documento acostado à fl. 127, a entrega das chaves, como dito antes, não teria sido realizada ante a ausência de formalização do contrato de financiamento com a instituição bancária.

Infere-se, ainda, conforme consta da documentação juntada nos autos, que após a assinatura do referido contrato com o banco, isto é, em
25/11/2015
(fls. 82/89), as chaves foram entregues aos recorrentes no dia
23/12/2015
.

Nesse contexto, é conveniente salientar que, não obstante o prazo aproximado de 1 (um) mês entre a assinatura do contrato de financiamento imobiliário e a entrega das chaves, tal como concluiu o juízo primevo, entendo que
“tal decurso de tempo é razoável para cumprimento de formalidades que antecedem a entrega do bem aos compradores”
, ainda mais se levarmos em consideração que, nesse interregno, houve vistoria técnica no imóvel em questão.

Assim, afastada a tese de que a apelada atrasou a entrega das chaves do imóvel, é forçoso convir pela improcedência de todos os pedidos decorrentes desta causa de pedir, quais sejam: indenização por danos materiais (sob a modalidade de lucros cessantes e danos morais).

Por fim, sustentam os recorrentes que, após a entrega do bem, diversos defeitos existentes em sua estrutura ocorreram a ensejar a resolução do contrato.

Sobre tal ponto, destaco, inicialmente, que a parte apelante, conforme documento acostado à fl. 129, ao receber o bem imóvel, teria assinado o relatório de entrega de sua unidade, na qual, além dos itens lá apontados terem sido vistoriados, não teria descrito no “campo de observação” qualquer realização de serviço futuro.

Ressalto, ainda, que a vistoria teria sido realizada pela própria Caixa Econômica Federal (agente financeiro), a teor do documento juntado nos autos, que pôde comprovar também a habitabilidade do imóvel, bem como a inexistência de qualquer defeito na estrutura física do bem.

Aliás, sobre tais pontos, transcrevo, por oportuno e relevante, excerto da decisão proferida às fls. 42/45, senão vejamos:

“A princípio, ao se adentrar num imóvel, as partes realizam a vistoria prévia e, havendo alguma desconformidade, estas são registradas e, até mesmo, posterga-se a entrega até que todas as pendências sejam dirimidas. Nos autos, não se encontra nenhum elemento que indique, precisamente, como se deu a entrega desse imóvel e o efetivo estado do bem em dezembro de 2015.

Além disso, também não existe documentação a indicar que, com o aparecimento das rachaduras dispostas nas fotografias, a construtora e a Empresa Pública tenham sido notificadas para realização de uma vistoria, a fim de atestarem ou não a higidez da construção. De igual forma, parece que não houve algum comunicado ou pedido dirigido ao corpo de bombeiros para que pudesse analisar a estrutura do imóvel”

Sobre as alegadas infiltrações que teriam ocorrido, destaco, também, o laudo técnico apresentado pelo Sr. Fernando Tavares (fl. 130), na qual ele afirma que
“foi constatado que houve um deslocamento de telhas na lateral do edifício, parte esquerda, possivelmente provocada por pessoas que transitaram sobre o telhado pressionando as mesmas e forçando uma ruptura no selante de fixação do rufo”.

Quanto a esse ponto, chamo a atenção para o depoimento prestado em juízo pelo Sr. Marcelo Hadvick, senão vejamos:

“[...] que disse ter sido solicitado para fazer reparos no imóvel dos Requerentes e que realizou conforme requerido. Disse ainda, que havia uma infiltração no imóvel, ocasionada por terceiros no telhado, e também foi reparada, bem como dos pisos que foram deslocados. Afirma que foi questionado aos Requerentes, ao fim dos reparos, se havia mais algum problema, e os mesmos disseram que não, e caso surgisse algo voltariam a entrar em contato, mas nunca mais foi solicitado”.

A testemunha Luirgi Machado, na esfera judicial, afirmou:

“Disse que os imóveis foram avaliados pelo banco, responsável pelo financiamento, e estavam prontos para uso, e que após o ‘habite-se’, os imóveis já estão em fase de regularização para financiamento, e que há sim a possibilidade de ter demorado o fim do financiamento. Disse que a corretora foi responsável pela venda dos demais apartamentos da unidade, e que não houve nenhuma reclamação quanto à estrutura dos imóveis e que o procedimento padrão é os moradores entrarem em contato direto com a construtora”.

Outrossim, embora um outro laudo técnico contratado pela parte requerente tenha concluído a existência de alguns defeitos no imóvel que necessitariam de reparo, foi afirmado, categoricamente, que os vícios lá encontrados não colocariam em risco a estrutura do bem.

Ademais, o referido laudo técnico juntado pelos recorrentes por ocasião das alegações finais na forma de memoriais, foi elaborado e confeccionado em
dezembro de 2021
, isto é, aproximadamente
6 (seis) anos após o término da obra
, o que certamente apontaria pela necessidade de alguns reparos na estrutura do imóvel.

Assim, é ônus imposto ao autor demonstrar os fatos constitutivos do direito alegado na exordial, conforme previsão do art. 373, inciso I, do CPC, sendo que, no caso, ante a ausência de comprovação do fato jurídico alegado, mostra-se forçosa a manutenção da improcedência da pretensão jurídica pleiteada.

Enfim, a meu sentir, diante de todos os fatos que foram expostos, não vislumbro que o bem imóvel adquirido pelos apelantes não tenha apresentado problemas estruturais que demonstrassem a não condição ou até mesmo a falta de segurança em sua habitação, de modo que, tal como concluiu o juízo primevo, não há que se falar em resolução do contrato.

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso para
N
EGAR-LHE
PROVIMENTO.

Via de consequência, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais fixados em primeiro grau de jurisdição (dez por cento) para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

É como voto.

VOTOS VOGAIS
021 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - LUIZ GUILHERME RISSO (Vogal)
Acompanhar
029 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar

EMENTA

EMENTA
: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – DEMORA NA ENTREGA DO IMÓVEL – INOCORRÊNCIA – ENTREGA DAS CHAVES VINCULADO À ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO – INEXISTÊNCIA DE CULPA DA CONSTRUTORA – INEXISTÊNCIA DE DANOS MORAIS E MATERIAIS (LUCROS CESSANTES) – VÍCIOS NA CONSTRUÇÃO DO BEM – PROVAS NÃO ROBUSTAS A COMPROVAR A ALEGAÇÃO AUTORAL – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

1. Cumpre enfatizar que o contrato de promessa de compra e venda de imóvel está submetido às regras do Código de Defesa do Consumidor que estabelece, de forma inequívoca, o direito à informação.

2. A previsão de entrega do imóvel foi datada, como dito acima, para o mês de agosto de 2015, sendo que a entrega das chaves somente seria efetivada, em caso de opção de financiamento imobiliário, apenas no momento da assinatura do contrato com a instituição financeira, consoante se depreende do Parágrafo Segundo da Cláusula Quarta acima transcrita.

3. Neste particular, é importante ressaltar que, embora o “Habite-se” já tivesse sido expedido em 29/05/2015, conforme documento acostado à fl. 127, a entrega das chaves, como dito antes, não teria sido realizada ante a ausência de formalização do contrato de financiamento com a instituição bancária.

4. Infere-se, ainda, conforme consta da documentação juntada nos autos, que após a assinatura do referido contrato com o banco, isto é, em 25/11/2015 (fls. 82/89), as chaves foram entregues aos recorrentes no dia 23/12/2015.

5. Nesse contexto, é conveniente salientar que, não obstante o prazo aproximado de 1 (um) mês entre a assinatura do contrato de financiamento imobiliário e a entrega das chaves, tal como concluiu o juízo primevo, entendo que
“tal decurso de tempo é razoável para cumprimento de formalidades que antecedem a entrega do bem aos compradores”
, ainda mais se levarmos em consideração que, nesse interregno, houve vistoria técnica no imóvel em questão.

6. Assim, afastada a tese de que a apelada atrasou a entrega das chaves do imóvel, é forçoso convir pela improcedência de todos os pedidos decorrentes desta causa de pedir, quais sejam: indenização por danos materiais (sob a modalidade de lucros cessantes e danos morais).

7. É ônus imposto ao autor demonstrar os fatos constitutivos do direito alegado na exordial, conforme previsão do art. 373, inciso I, do CPC, sendo que, no caso, ante a ausência de comprovação do fato jurídico alegado, mostra-se forçosa a manutenção da improcedência da pretensão jurídica pleiteada.

8. Diante de todos os fatos que foram expostos, não vislumbro que o bem imóvel adquirido pelos apelantes não tenha apresentado problemas estruturais que demonstrem a não condição ou até mesmo a falta de segurança em sua habitação, de modo que, tal como concluiu o juízo primevo, não há que se falar em resolução do contrato.

9. Recurso conhecido e desprovido.

DECISÃO
À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.