Tribunal: TJES
Processo: 0000034-88.2015.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão julgador: MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão colegiado: Câmaras Cíveis Reunidas
Assuntos: Obrigação de Fazer / Não Fazer
Data de julgamento: 2023-03-29

Ementa:
EMENTA: APELAÇ
ÕES CÍVEIS.
AÇÃO
DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZATÓRIA.

COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. VENDA A TERCEIRO
DO MESMO BEM
.
S
OLIDARIEDADE PASSIVA DE TODOS OS QUE PARTICIPARAM DO NEGÓCIO JURÍDICO. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.
RÉU REVEL EM FASE DE CONHECIMENTO. IMPOSSIBILIDADE DE REVER MATÉRIA FÁTICA. DANOS MORAIS DEVIDOS.

RECURSO CONHECIDO E IM
PROVIDO
.

1. Ao contrário do que afirmado em suas razões, é possível concluir pela participação da Apelante na nova avença do bem situado no Condomínio/Loteamento Centro Hípico. Isso porque consta nos autos um termo de quitação relacionado ao bem à fl. 23, emitido pela ora Apelante, na qual informa que não há débitos em nome da Apelada em relação ao bem em questão.

2. Deve ser afastado o argumento da Apelante de que atuou como mandatária ou corretora de imóveis, eis que inexistem provas nesse sentido, tratando-se de mera alegação destituída de documentos mínimos para corroborar com a sua afirmação.

3. Em se tratando de contrato de compra e venda de bem imóvel, no qual se exige a forma escrita para a celebração - embora não se exija escritura pública pelo valor do bem -, eventual contrato de mandato deveria seguir a mesma forma, nos termos do artigo 657 do Código Civil.

4. Não se vislumbra também contrato de corretagem firmado com a segunda Recorrente, tampouco com a Apelada, não havendo que se falar em sua participação nessa qualidade.

5. A sentença também deve ser mantida em relação aos danos morais, eis que não se trata de mero inadimplemento contratual, mas de graves transtornos gerados em decorrência da atitude contrária a boa-fé por parte das Apelantes, frustrando a confiança e a legítima expectativa na celebração do contrato.

6. Do recurso de apelação interposto por IMOBILIÁRIA GARANTIA LTDA: A venda do bem a terceiro discutida nesse feito não foi objeto de controvérsia durante a fase de conhecimento, ressaindo claro que a Apelante foi revel na fase de conhecimento, de modo que a análise da apelação deve se limitar às questões essencialmente de direito e às matérias passíveis de exame de ofício pelo julgador, sob pena de se conferir à parte nova oportunidade de apresentar contestação.

7. Considerando a ausência de controvérsia sobre esse ponto no curso do processo e as diligências da Apelada, ora Autora, para tentar solucionar a questão, está evidenciada a conduta praticada pela Apelante acerca da alienação a terceiro, devendo o apelo ser rechaçado.

8. Recursos conhecidos e improvidos.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
0000034-88.2015.8.08.0021
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELADO: G & C CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - EPP e outros
APELANTE: SIRLENE HERINGE
RELATOR(A
):MARIANNE JUDICE DE MATTOS

Composição de julgamento: 028 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Relator / 003 - Gabinete Des. ANNIBAL DE REZENDE LIMA - ANNIBAL DE REZENDE LIMA - Vogal / 013 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

APELAÇÃO CÍVEL N. 0000034-88.2015.8.08.0021

APELANTE
S
:
G & C CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA e IMOBILIÁRIA GARANTIA LTDA

APELAD
A
:
SIRLENE HERINGE

RELATOR
A
: DES
EMBARGADORA MARIANNE JÚDICE DE MATTOS

RELATÓRIO

Cuidam-se de recursos de

APELAÇÃO CÍVEL
interpostos por

G
& C CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA
e por
IMOBILIÁRIA GARANTIA LTDA

contra r. sentença de fls. 224/228 dos autos de origem, proferida pelo d. Juízo de Direito da 3ª Vara Cível de Guarapari, que julgou parcialmente procedentes os pedidos inaugurais nos autos da "Ação de de Obrigação de Fazer c/c Indenização por Danos Morais e Materiais com pedido de antecipação de tutela" ajuizada por
S
IRLENE HERINGE
em desfavor das Apelantes.

Em suas razões recursais (fls. 252/260), a Apelante
G
& C CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA
alega, em síntese, que não participou da venda do lote a terceiro, tendo atuado como intermediadora apenas na Promessa de Compra e Venda celebrada em 10/12/2007.

Afirma que a venda do lote a terceiro foi realizada exclusivamente pela Imobiliária Garantia LTDA e ocorreu dois anos depois do rompimento comercial ocorrido entre as Rés.

Sustenta que não participou da novação entre a Imobiliária Garantia e a Apelada, não tendo ingerência sobre a troca do lote anteriormente negociado pelo bem localizado no Condomínio Centro Hípico.

Defende que agiu em um "contrato misto", nas qualidades de corretora e mandatária, não podendo suportar os prejuízos causados pelo mandante. Defende, por fim, que não estão presentes os requisitos da responsabilidade civil em relação aos danos morais.

Pugna pelo conhecimento do recurso e o seu provimento, a fim de que seja afastada a sua responsabilidade no caso em questão, bem como sejam julgados improcedentes os danos morais.

Razões recursais apresentadas por
I
MOBILIÁRIA GARANTIA LTDA

às fls. 263/266, na qual afirma que a Apelada não comprovou que o imóvel foi invadido por terceiro, sustentando que o bem foi entregue sem máculas. Insurge-se contra a condenação em danos morais e defende a redução do valor arbitrado, caso seja mantido.

Requer o conhecimento do recurso e o seu provimento, para que os pedidos inaugurais sejam julgados improcedentes.

Contrarrazões de
G
& C CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA

às fls. 270/273.

Às fls. 275/281-v, a Apelada acostou as contrarrazões.

Em seguida,
IMOBILIÁRIA GARANTIA LTDA
apresentou contrarrazões (fls. 287 e seguintes).

É o relatório.

Inclua-se em pauta para julgamento.

Vitória-ES, 15 de fevereiro de 2023.

M
ARIANNE JÚDICE DE MATTOS

Desembargad
a Relatora

NOTAS ORAIS
VOTOS COM DOCUMENTO
(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o voto da eminente Relatora. Sessão 21.03.23.

VOTO VENCEDOR

VOTO

Presentes os requisitos de admissibilidade,
CONHEÇO
dos recursos e, desde logo, registro que haverá o exame conjunto dos apelos, em virtude da coincidência de matérias.

Conforme relatado, cuidam-se de recursos de

APELAÇÃO CÍVEL
interpostos por

G
& C CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA
e por
IMOBILIÁRIA GARANTIA LTDA

contra r. sentença de fls. 224/228 dos autos de origem, proferida pelo d. Juízo de Direito da 3ª Vara Cível de Guarapari, que julgou parcialmente procedentes os pedidos inaugurais nos autos da "Ação de de Obrigação de Fazer c/c Indenização por Danos Morais e Materiais com pedido de antecipação de tutela" ajuizada por
S
IRLENE HERINGE
em desfavor das Apelantes.

Em suas razões recursais (fls. 252/260), a Apelante
G
& C CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA
alega, em síntese, que não participou da venda do lote a terceiro, tendo atuado como intermediadora apenas na Promessa de Compra e Venda celebrada em 10/12/2007.

Afirma que a venda do lote a terceiro foi realizada exclusivamente pela Imobiliária Garantia LTDA e ocorreu dois anos depois do rompimento comercial ocorrido entre as Rés.

Sustenta que não participou da novação entre a Imobiliária Garantia e a Apelada, não tendo ingerência sobre a troca do lote anteriormente negociado pelo bem localizado no Condomínio Centro Hípico.

Defende que agiu em um "contrato misto", nas qualidades de corretora e mandatária, não podendo suportar os prejuízos causados pelo mandante. Defende, por fim, que não estão presentes os requisitos da responsabilidade civil em relação aos danos morais.

Razões recursais apresentadas por
I
MOBILIÁRIA GARANTIA LTDA

às fls. 263/266, na qual afirma que a Apelada não comprovou que o imóvel foi invadido por terceiro. Insurge-se contra a condenação em danos morais e defende a redução do valor arbitrado, caso seja mantido.

As questões postas à apreciação deste órgão julgador cingem-se a: (i) examinar a participação da Apelante G & C CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA na suposta compra e venda do bem localizado no Centro Hípico celebrado com terceiro; (ii) verificar se, de fato, houve venda do bem adquirido pela Apelada a terceiro; (iii) se são devidos os danos morais arbitrados pelo juízo a quo.

É incontroverso nos autos que a Apelada, ora autora nos autos de origem, firmou contrato para aquisição de situado no loteamento "Village do Sol", conforme proposta de compra e venda n. 3165-B (fl. 16) e, diante da ocupação do bem por terceiro, foi celebrada nova avença em substituição (proposta n. 3121-B), tendo como objeto o bem localizado no Condomínio/Loteamento Centro Hípico (fl. 19).

Em relação à apelação interposta por
G & C CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA
, verifico que, ao contrário do que afirmado em suas razões, é possível concluir pela sua participação na nova avença do bem situado no Condomínio/Loteamento Centro Hípico.

Isso porque consta nos autos um termo de quitação relacionado ao bem à fl. 23, emitido pela ora Apelante, na qual informa que não há débitos em nome da Apelada em relação ao bem em questão, nos seguintes termos:

Pelo presente instrumento particular e na melhor forma de direito, a G&C Construtora e Incorporadora Ltda, inscrita no CNPJ/MF n.° 36042. 117/0001-85 e CRECI sob n.° 2883-J, com escritório a Rua Castelo Branco, n.° 691, Praia da Costa, Vila Veiha - ES, por forca de contrato, declara que, não existem débitos referente ao financiamento da Fração Ideal n.° 93 (Noventa e três), situado as margens da Rodovia do Sol - Guarapari — ES, no lugar denominado "CENTRO HIPICO", adquirido pela Sra. SIRLENE HERINGE, brasileira, solteira, do lar, inscrita no CPF/MF n.° 015.362.467-19, residente e domiciliada a Avenida Minas Gerais, 16, Qd 19, Marcilio de Noronha, Viana — ES, tem todos os seus pagamentos efetuados assim sendo damos plena rasa e geral QUITAÇÃO, conforme contrato firmado com a Imobiliária Garantia Ltda.

Por ser expressão de verdade, firmamos o presente.

Não se mostra crível a empresa dar quitação em relação a um negócio jurídico do qual não fez parte, devendo-se concluir, portanto, que participou do segundo negócio celebrado.

Tanto é assim que a própria Recorrente acosta aos autos documentos relativos ao loteamento, com a planilha dos valores pagos, em que constam as receitas, as despesas, a listagem de quem adquiriu os bens e demais informações financeiras acerca dos loteamentos(fls. 76/86), de modo que não teria esses documentos, caso não participasse da relação jurídica.

Nesses termos, deve ser afastado o argumento da Apelante de que atuou como mandatária ou corretora de imóveis, eis que inexistem provas nesse sentido, tratando-se de mera alegação destituída de documentos mínimos para corroborar com a sua afirmação.

Em verdade, extrai-se da publicação veiculada no jornal juntada à fl. 101, que as partes firmaram contrato de administração e vendas, cujos termos não foram apresentados nos autos, mas que identificam a inexistência de relação de mandato ou de corretagem.

Convém esclarecer que, em se tratando de contrato de compra e venda de bem imóvel, no qual se exige a forma escrita para a celebração - embora não se exija escritura pública pelo valor do bem -, eventual contrato de mandato deveria seguir a mesma forma, nos termos do artigo 657 do Código Civil, a saber:

Art. 657. A outorga do mandato está sujeita à forma exigida por lei para o ato a ser praticado. Não se admite mandato verbal quando o ato deva ser celebrado por escrito.

Assim, eventual contrato de mandato também deveria ter sido celebrado pela forma escrita, o que não foi feito ou, ao menos, não foi acostado aos autos, ressaindo claro que deveria ter sido apresentado na primeira oportunidade em que a parte se manifestou em sede de defesa, na forma do artigo 434 do Código de Processo Civil
1
.

Não se vislumbra também contrato de corretagem firmado com a segunda Recorrente, tampouco com a Apelada, não havendo que se falar em sua participação nessa qualidade.

Nesse sentido, diante da inegável participação da Apelada na avença em discussão, a relação consumerista entre as partes - que é incontroversa nos autos - atrai a responsabilidade solidária entre todos os que participaram da cadeia de consumo, nos termos do parágrafo único do artigo 7º do Código de Defesa do Consumidor, de modo que deve ser mantida no polo passivo da demanda.

Por fim, a sentença também deve ser mantida em relação aos danos morais, eis que não se trata de mero inadimplemento contratual, mas de graves transtornos gerados em decorrência da atitude contrária a boa-fé por parte das Apelantes, frustrando a confiança e a legítima expectativa na celebração do contrato.

Nesses termos, vê-se que a Apelada efetuou o pagamento integral do valor, com a certeza de que poderia usufruir do bem e, ao se dirigir ao local, percebeu que estava cercado e ocupado por terceiro por atitude das Apelantes, sendo imperiosa a indenização por danos morais, por não se tratar de mero constrangimento.

Frise-se, nesse ponto, que o negócio jurídico em discussão foi resultado de uma conduta desleal anteriormente praticada pelos Apelantes, o que deve ser sopesado na fixação do quantum indenizatório. Assim, o valor arbitrado é razoável e proporcional ao dano causado, atendendo ao caráter pedagógico de desestimular a reiteração da conduta praticada.

Diante do exposto, não subsistem os argumentos apontados pela Apelante, de modo que o recurso deve ser improvido.

Quanto ao apelo interposto por
I
MOBILIÁRIA GARANTIA LTDA
,
de igual forma, também não merece acolhimento.

Isso porque, em relação à venda a terceiro, a Apelante não desconstituiu os argumentos autorais na forma do inciso II do artigo 373 do Código de Processo Civil, afirmando genericamente a inexistência de elementos sobre a questão.

A venda do bem a terceiro discutida nesse feito não foi objeto de controvérsia durante a fase de conhecimento, ressaindo claro que a Apelante foi revel na fase de conhecimento, de modo que a análise da apelação deve se limitar às questões essencialmente de direito e às matérias passíveis de exame de ofício pelo julgador, sob pena de se conferir à parte nova oportunidade de apresentar contestação.

Nesse sentido, não se mostra possível revolver questão fática que deveria ter sido apreciada quando do exame da peça de defesa. Para além desse ponto, vê-se que a Apelada buscou PROCON e fez boletim de ocorrência relatando o ocorrido, evidenciando a ocorrência do fato narrado, de modo que diligenciou no sentido de resolver a questão, sem sucesso.

Portanto, considerando a ausência de controvérsia sobre esse ponto no curso do processo e as diligências da Autora, ora Apelada, para tentar solucionar a questão, está evidenciada a conduta praticada pela Apelante acerca da alienação a terceiro, devendo o apelo ser rechaçado.

Por fim, os danos morais já foram apreciados no apelo acima, razão pela qual me reporto aos mesmos fundamentos.

Conclui-se, portanto, que não há reparos na sentença objurgada.

Diante disso,
NEGO PROVIMENTO
aos recursos de Apelação interpostos por
G & C CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA

e
IMOBILIÁRIA GARANTIA LTDA,
mantendo incólume o comando sentencial.

Em atenção à previsão do § 11 do artigo 85 do Código de Processo Civil, atentando-me para a jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça sobre o tema,
majoro
os honorários advocatícios sucumbenciais para 13% (treze por cento) sobre o valor da condenação (CPC, art. 85, § 2º).

É como voto.

1
Art. 434. Incumbe à parte instruir a petição inicial ou a contestação com os documentos destinados a provar suas alegações.

VOTOS VOGAIS
003 - Gabinete Des. ANNIBAL DE REZENDE LIMA - ANNIBAL DE REZENDE LIMA (Vogal)
Acompanhar
013 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL N. 0000034-88.2015.8.08.0021

APELANTE
S
:
G & C CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA e IMOBILIÁRIA GARANTIA LTDA

APELAD
A
:
SIRLENE HERINGE

RELATOR
A
: DES
EMBARGADORA MARIANNE JÚDICE DE MATTOS

ACÓRDÃO

EMENTA: APELAÇ
ÕES CÍVEIS.
AÇÃO
DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZATÓRIA.

COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. VENDA A TERCEIRO
DO MESMO BEM
.
S
OLIDARIEDADE PASSIVA DE TODOS OS QUE PARTICIPARAM DO NEGÓCIO JURÍDICO. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.
RÉU REVEL EM FASE DE CONHECIMENTO. IMPOSSIBILIDADE DE REVER MATÉRIA FÁTICA. DANOS MORAIS DEVIDOS.

RECURSO CONHECIDO E IM
PROVIDO
.

1. Ao contrário do que afirmado em suas razões, é possível concluir pela participação da Apelante na nova avença do bem situado no Condomínio/Loteamento Centro Hípico. Isso porque consta nos autos um termo de quitação relacionado ao bem à fl. 23, emitido pela ora Apelante, na qual informa que não há débitos em nome da Apelada em relação ao bem em questão.

2. Deve ser afastado o argumento da Apelante de que atuou como mandatária ou corretora de imóveis, eis que inexistem provas nesse sentido, tratando-se de mera alegação destituída de documentos mínimos para corroborar com a sua afirmação.

3. Em se tratando de contrato de compra e venda de bem imóvel, no qual se exige a forma escrita para a celebração - embora não se exija escritura pública pelo valor do bem -, eventual contrato de mandato deveria seguir a mesma forma, nos termos do artigo 657 do Código Civil.

4. Não se vislumbra também contrato de corretagem firmado com a segunda Recorrente, tampouco com a Apelada, não havendo que se falar em sua participação nessa qualidade.

5. A sentença também deve ser mantida em relação aos danos morais, eis que não se trata de mero inadimplemento contratual, mas de graves transtornos gerados em decorrência da atitude contrária a boa-fé por parte das Apelantes, frustrando a confiança e a legítima expectativa na celebração do contrato.

6. Do recurso de apelação interposto por IMOBILIÁRIA GARANTIA LTDA: A venda do bem a terceiro discutida nesse feito não foi objeto de controvérsia durante a fase de conhecimento, ressaindo claro que a Apelante foi revel na fase de conhecimento, de modo que a análise da apelação deve se limitar às questões essencialmente de direito e às matérias passíveis de exame de ofício pelo julgador, sob pena de se conferir à parte nova oportunidade de apresentar contestação.

7. Considerando a ausência de controvérsia sobre esse ponto no curso do processo e as diligências da Apelada, ora Autora, para tentar solucionar a questão, está evidenciada a conduta praticada pela Apelante acerca da alienação a terceiro, devendo o apelo ser rechaçado.

8. Recursos conhecidos e improvidos.

Vistos, relatados e discutidos estes autos,
ACORDAM
os Desembargadores que integram a colenda Primeira Câmara Cível do egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, de conformidade com a ata do julgamento e as notas taquigráficas em, à unanimidade,
conhecer e
neg
a
r

provimento
aos recursos, nos termos do voto da Relatora.

Vitória-ES, 21 de março de 2023.

R
ELATOR
A

DECISÃO
À unanimidade, conhecer e negar provimento aos recursos, nos termos do voto da Relatora.