Tribunal: TJES
Processo: 0027332-32.2019.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO
Órgão julgador: TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Moral; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro; Promessa de Compra e Venda; Provas em geral
Data de julgamento: 2023-12-11

Ementa:
EMENTA
: APELAÇ
ÃO CÍVEL – RESCISÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO NÃO ENTREGUE – POSSIBILIDADE DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL DECORRENTE DE INADIMPLEMENTO – CLÁUSULAS DE IRRETRATABILIDADE E IRREVOGABILIDADE – INAPLICÁVEIS – CULPA DA CONSTRUTORA DEMONSTRADA - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

1.
O artigo 475, do Código Civil, admite expressamente que
“a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos”.

2.
Sob a ótica da Boa-Fé e da Segurança Jurídica, não pode se eximir de suas obrigações e muito menos exigir a manutenção do contrato à luz do Princípio da
Pacta Sunt Servanda
, quando houve, por sua parte, atraso significativo nas prestações que lhe competia. Trata-se, inclusive, de inadimplemento que inviabilizou por completo a manutenção da avença.

3.
O mencionado período intenso de chuvas não pode ser utilizado pela recorrente como hipótese de força maior a afastar sua culpa pelo inadimplemento. No âmbito da construção civil, entende-se que tais fatos devem ser previstos pelas empresas com inerentes à própria atividade, configurando-se como fortuito interno, sendo certo que a cláusula de 180 (cento e oitenta) dias serve, inclusive, para resguardar as construtoras em hipóteses como a alegada.

4. Aplica-se à espécie a Súmula nº 543, do C. STJ, a qual preleciona que
“
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador
–
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
”
.

5.
A tese referente à multa mensal de 2% pelo descumprimento contratual não merece ser acolhida, pois sequer houve arbitramento da sobredita multa na sentença impugnada, limitando-se a condenação da parte recorrente à restituição das parcelas pagas pelos autores.

6.
Recurso desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0027332-32.2019.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A e outros

APELADO: EDUARDO MOURA LELIS DA CONCEICAO e outros

RELATOR(A):
TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO

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EMENTA

EMENTA
: APELAÇ
ÃO CÍVEL – RESCISÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO NÃO ENTREGUE – POSSIBILIDADE DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL DECORRENTE DE INADIMPLEMENTO – CLÁUSULAS DE IRRETRATABILIDADE E IRREVOGABILIDADE – INAPLICÁVEIS – CULPA DA CONSTRUTORA DEMONSTRADA - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

1.
O artigo 475, do Código Civil, admite expressamente que
“a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos”.

2.
Sob a ótica da Boa-Fé e da Segurança Jurídica, não pode se eximir de suas obrigações e muito menos exigir a manutenção do contrato à luz do Princípio da
Pacta Sunt Servanda
, quando houve, por sua parte, atraso significativo nas prestações que lhe competia. Trata-se, inclusive, de inadimplemento que inviabilizou por completo a manutenção da avença.

3.
O mencionado período intenso de chuvas não pode ser utilizado pela recorrente como hipótese de força maior a afastar sua culpa pelo inadimplemento. No âmbito da construção civil, entende-se que tais fatos devem ser previstos pelas empresas com inerentes à própria atividade, configurando-se como fortuito interno, sendo certo que a cláusula de 180 (cento e oitenta) dias serve, inclusive, para resguardar as construtoras em hipóteses como a alegada.

4. Aplica-se à espécie a Súmula nº 543, do C. STJ, a qual preleciona que
“
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador
–
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
”
.

5.
A tese referente à multa mensal de 2% pelo descumprimento contratual não merece ser acolhida, pois sequer houve arbitramento da sobredita multa na sentença impugnada, limitando-se a condenação da parte recorrente à restituição das parcelas pagas pelos autores.

6.
Recurso desprovido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: VISTOS, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores que integram a Terceira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, à unanimidade, conhecer do recurso e negar-lhe provimento, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 009 - Gabinete Des. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO

Composição de julgamento: 009 - Gabinete Des. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - Relator / 011 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal / 013 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal
VOTOS VOGAIS
011 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
013 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0027332-32.2019.8.08.0048

APELANTE: CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A

APELADO: EDUARDO MOURA LELIS DA CONCEIÇÃO E PATRÍCIA DE ABREU MOURA DA CONCEIÇÃO

RELATOR: DESEMBARGADOR TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO

VOTO

Como relatado, cuidam os autos de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E GRAN VIVER URBANISMO S/A

contra r. sentença de fls. 114/116 que, nos autos da
ação de rescisão contratual c/c
indenizatória
ajuizada por
EDUARDO MOURA LELIS CONCEIÇÃO E PATRÍCIA DE ABREU MOURA DA CONCEIÇÃO
,
julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais, para
“
resolver o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes; e condenar a ré Cidade Verde Serra Empreendimentos Imobiliários S/A à restituição de R$ 38.331,89, correspondente às parcelas contratuais e IPTU, corrigida monetariamente a partir da data dos respectivos desembolsos pelo INPC até a data da citação e, a partir dessa data, atualizado apenas pela taxa SELIC, e a cancelar qualquer inscrição imobiliária lançada na municipalidade que vincule os autores ao lote objeto do contrato rescindido”.

Na oportunidade, condenou a requerida ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios de sucumbência arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

Em suas razões de ID nº 6543025, a recorrente sustenta que (
i
) o contrato faz lei entre as partes, não havendo que se falar em abusividade das cláusulas pactuadas, que foram livremente contratadas pelos autores.

Segue alegando que (
i
i
) o intenso período de chuvas na região impactou no cronograma das obras, configurando-se como caso fortuito apto a afastar a alegação de culpa, de modo que a responsabilidade pela rescisão contratual deve ser imputada aos autores.

Por fim, aduz (
iii
) que a multa mensal de 2% pelo descumprimento contratual fixada pelo Juízo
a quo
não poderia ser fixada, pois não fora prevista no contrato firmado entre as pates.

Devidamente intimados, os autores apresentaram contrarrazões no ID nº 6543032

Trata-se de
ação de rescisão contratual
por meio da qual
EDUARDO MOURA LELIS DA CONCEIÇÃO e PATRÍCIA DE ABREU MOURA DA CONCEIÇÃO

relatam que, em 17.10.2017, celebraram contrato de promessa de compra e venda com as requeridas cujo objeto era a aquisição de Lote de Terreno nº 17 quadra 31 com área global aproximada de 200m2 localizado no loteamento CIDADE VERDE SERRA – matrícula nº 43.527, Livro nº 002 do RGI do 1
o
Ofício da 1
a
Zona de Serra/ES.

O prazo de entrega do empreendimento seria em abril de 2019, com cláusula prevendo que poderia haver prorrogação de 180 (cento e oitenta) dias do prazo.

Não obstante, até 04.12.2019 – quando da propositura da demanda -, não houve entrega das obras, oportunidade na qual os autores ajuizaram a presente demanda, pleiteando a rescisão contratual, relatando, inclusive, que
“
há um bom tempo as obras estão paralisadas, com apenas algumas ruas de chão batido, já tomadas pelo matagal, sem qualquer infra estrutura implantada e com a obra à margem da rodovia BR 101 se deteriorando pelo tempo”.

Diante do cenário narrado, os autores requereram a rescisão contratual, com a restituição do valor de R$ 38.476,50 (trinta e oito mil, duzentos e setenta e seis reais e cinquenta centavos) pagos até a propositura da ação e do IPTU pago pelo casal referente ao ano de 2019 e, também, a condenação da requerida ao pagamento de danos morais.

Após a citação, oferta de contestação e instrução processual, sobreveio sentença julgando parcialmente procedentes os pedidos autorais. Foi em face do referido comando que houve a interposição do recurso de apelação pela requerida, nos termos relatados.

Como dito, a apelante aduz que o contrato faz lei entre as partes, não havendo que se falar em abusividade das cláusulas pactuadas.

De plano, cumpre destacar que o artigo 475, do Código Civil, admite expressamente que
“a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos”.

Inclusive, o Colendo Superior Tribunal de Justiça possui entendimento no sentido de que “
e
m que pese o contrato de incorporação ser regido pela Lei nº 4.591/64, admite-se a incidência do Código de Defesa do Consumidor, devendo ser observados os princípios gerais do direito que buscam a justiça contratual, a equivalência das prestações e a boa-fé objetiva, vedando-se o locupletamento ilícito
” (AgRg no REsp n. 1.006.765/ES, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 18/3/2014, DJe de 12/5/2014).

Certamente, ao firmar contrato de promessa de compra e venda de imóvel, com indicação de prazo certo para entrega do empreendimento, a apelante assumiu o compromisso pelo adimplemento nos termos pactuados.

Assim, sob a ótica da Boa-Fé e da Segurança Jurídica, não pode se eximir de suas obrigações e muito menos exigir a manutenção do contrato à luz do Princípio da
Pacta Sunt Servanda
, quando houve, por sua parte, atraso significativo nas prestações que lhe competia. Trata-se, inclusive, de inadimplemento que inviabilizou por completo a manutenção da avença.

Nesse contexto, uma vez configurado o atraso injustificado na conclusão das obras, superando, inclusive, o prazo de prorrogação convencionado, exsurge o direito à rescisão contratual, nos termos pleiteados, ainda que o instrumento contratual disponha sobre sua irretratabilidade e irrevogabilidade.

Afinal, não é viável que os adquirentes sejam obrigados a manter relação contratual, adimplindo com suas obrigações, por tempo indeterminado, enquanto a parte contrária está inadimplente há longo período.

Ainda, a apelante segue aduzindo que não teria culpa pelo atraso na entrega do empreendimento, e que a demora decorreria de hipótese de força maior, consubstanciada em um intenso período de chuvas na região. Assim, sustenta que, inexistindo culpa de sua parte pelo inadimplemento, a rescisão contratual deveria ser considerada como decorrente de vontade dos adquirentes, a ensejar a retenção de valores.

Ocorre que o mencionado período intenso de chuvas não pode ser utilizado pela recorrente como hipótese de força maior a afastar sua culpa pelo inadimplemento. No âmbito da construção civil, entende-se que tais fatos devem ser previstos pelas empresas com inerentes à própria atividade, configurando-se como fortuito interno, sendo certo que a cláusula de 180 (cento e oitenta) corridos dias serve, inclusive, para resguardar as construtoras em hipóteses como a alegada.

A título elucidativo, cito entendimento jurisprudencial deste Sodalício que trata da matéria:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS CONTRATO DE COMPRA E VENDA SALAS COMERCIAIS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO A PREÇO DE CUSTO OU CONDOMÍNIO FECHADO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR APLICABILIDADE FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS ALEGADA PELA AUTORA ATRASO NA ENTREGA PEDIDO DE RESSARCIMENTO POR LUCROS CESSANTES INADIMPLÊNCIA DOS CONDÔMINOS RELEVÂNCIA NÃO DESCORTINADA SUPOSTAS DIFICULDADES TÉCNICAS RISCO EMPRESARIAL ATRASO CARACTERIZADO PRAZO DE TOLERÂNCIA ADMITIDO PROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE RESSARCIMENTO POR LUCROS CESSANTES SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA ÔNUS SUCUMBENCIAIS INVERTIDOS PROVEITO ECONÔMICO A SER APURADO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. (...) 3) Os fatores alegados pela construtora nas assembleias,
como dificuldades técnicas enfrentadas, escassez de mão de obra, chuvas verificadas durante a execução das obras, não são classificados como fortuito externo, a afastar a responsabilidade da construtora pelo atraso na conclusão da obra, por se tratarem de circunstâncias previsíveis e deveriam ser absorvidas pelas empreiteiras, considerando a teoria do risco empresarial.
(...) 5) Nem sequer seria necessária a previsão de prazo no contrato de promessa de compra e venda se a construtora a ele não se vinculasse e não necessitasse cumprir. Ainda que tal prazo seja uma mera estimativa, é certo que a previsão contratual criou legítima expectativa na adquirente de que receberia as chaves das salas comerciais, pelo menos, em dezembro/2013, quando findaria o prazo de tolerância. (...)

(TJES, Classe: Apelação Cível, 035190018917, Relator: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA, Órgão julgador: TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 05/10/2021, Data da Publicação no Diário: 19/10/2021)

_________________________

CIVIL. CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO. ATRASO NA ENTREGA DA INFRAESTRUTURA APESAR DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. NÃO VERIFICADOS. FORTUITO INTERNO. CULPA EXCLUSIVA DA EMPREENDEDORA. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DEVIDA. INTELIGÊNCIA DA SÚMULA Nº 543, DO STJ. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO 1. No prazo previsto para entrega da unidade imobiliária, deve ser acrescido o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, já admitido pela jurisprudência desta Corte e agora incorporado ao nosso sistema jurídico - para os contratos futuros - pelo art. 43-A da Lei n. 13.786/2018 (que alterou a Lei n. 4.591/1964),
dentro do qual a empresa poderá superar eventuais imprevistos relacionados a fortuitos internos como falta de mão de obra, entraves burocráticos ou fatores climático.
(Marco Aurélio BELLIZZE, RESP n. 1.729.593/SP, julgado em 25/9/2019, DJe 27/9/2019). 2.
As vicissitudes previsíveis na atividade da construção civil, tais como chuvas, greves, carência de mão de obra, embaraços administrativos, entre outras, não restam abarcadas pelos conceitos referentes ao caso fortuito e à força maior. 3. Em casos análogos ao presente, a jurisprudência pátria, inclusive a produzida no âmbito desta Corte de Justiça, com base na ocorrência do fortuito interno, vem reconhecendo a responsabilidade de empresas que justificam a demora na entrega de imóvel em situações compreendidas na própria natureza da atuação empresarial.
4. Afastada a alegação de ocorrência de caso fortuito ou força maior, resta, tão somente, o atraso na entrega no empreendimento por culpa exclusiva da empreendedora, o que atrai a incidência da Súmula nº 543, do Superior Tribunal de Justiça, a fim de que os compradores sejam integralmente reembolsados quantos aos valores despendidos para a aquisição do imóvel. 5. Recurso conhecido e improvido.
(TJES; AC 0003047-72.2019.8.08.0048; Segunda Câmara Cível; Rel. Des. Fernando Estevam Bravin Ruy; Julg. 30/11/2021; DJES 13/12/2021)

Portanto, os fatores mencionados pela recorrente não são aptos a justificar o atraso no adimplemento de suas obrigações, restando demonstrado que a rescisão contratual decorreu de sua culpa. Assim, não há que se falar em possibilidade de retenção de valores, a qual apenas ocorreria em se tratando de rescisão contratual decorrente exclusivamente da vontade dos adquirentes.

Por tal motivo, aplica-se à espécie a Súmula nº 543, do C. STJ, a qual preleciona que “
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador
–
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
”.

Por fim, a tese referente à multa mensal de 2% pelo descumprimento contratual não merece ser acolhida, pois sequer houve arbitramento da sobredita multa na sentença impugnada, limitando-se a condenação da parte recorrente à restituição das parcelas pagas pelos autores.

Pelo exposto,
CONHEÇO
do recurso e
NEGO-LHE PROVIMENTO,
majorando a condenação da apelante ao pagamento de honorários advocatícios de sucumbência para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o Eminente Relator

Voto com o relator.