Tribunal: TJES
Processo: 5003078-20.2021.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão julgador: MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Adjudicação Compulsória
Data de julgamento: 2023-11-20

Ementa:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. RELAÇÃO EXCLUIVAMENTE SOB O PRISMA DO DIREITO CIVIL. ANÁLISE MERAMENTE CONTRATUAL. JUIZ DESTINATÁRIO DAS PROVAS. DESNECESSIDADE DE PRODUÇÃO DE PROVA ORAL. ART. 370 DO CPC. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADA. AFASTADA A INOVAÇÃO RECURSAL. INTERPRETAÇÃO LÓGICO-SISTEMÁTICA DO PEDIDO. ART. 322, § 2º DO CPC. INEXISTÊNCIA DE VIOLAÇÃO AO PRINCPIPIO DA DIALETICIDADE RECURSAL. AUSENTES OS REQUISITOS PARA ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. ALEGADO EFEITO DA PANDEMIA DO CORONAVÍRUS. INAPLICABILIDADE DA TEORIA DA IMPREVISÃO. IMPOSSIBILIDADE DE RESTITUIÇÃO DAS ARRAS. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. ART. 418 DO CÓDIGO CIVIL. AUSÊNCIA DE PROVA DE PAGAMENTO DAS TAXAS CONDOMINIAIS. ART. 373, I DO CPC. FATO CONSTITUTIVO DO DIREITO AUTORAL. DANOS MATERIAIS EMERGENTES QUE NECESSITAM DE PROVA. DEVOLUÇÃO APENAS DOS VALORES PAGOS PARA REGULARIZAÇÃO DO IMÓVEL. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ AFASTADA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1. O magistrado é o destinatário das provas e pode, a teor da previsão do artigo 370 do Código de Processo Civil, indeferir a produção de provas úteis e protelatórias, afastando as diligências que entender desnecessárias, sem que com isso incorra em cerceamento de defesa. Preliminar rejeitada.

2. No caso em tela, há compatibilidade entre os fundamentos do recurso e a sentença apresentada, havendo impugnação específica sobre os pontos trazidos pelo MM. Juízo a quo. O Código de Processo Civil prevê que a interpretação do pedido deve ser examinada sob o prisma de todo o conjunto da postulação, na forma do § 2º do artigo 322 do Código de Processo Civil, sendo possível extrair da peça apresentada a irresignação do Apelante e, portanto, imperiosa a rejeição da preliminar. Preliminar de violação ao princípio da dialeticidade recursal afastada.

3. As questões sobre as quais se fundam as razões recursais foram examinadas na instância primeva, além de ser decorrência lógica do que consta no comando sentencial. Afastada a preliminar de inovação recursal.

4. A adjudicação compulsória é instrumento por meio do qual o promitente comprador, por meio de instrumento particular (compromissário comprador), já tendo efetuado o pagamento integral do imóvel, depara-se com a recusa do compromitente vendedor a outorgar escritura definitiva, com previsão no artigo 1418 do Código Civil. Referida demanda tem como pressupostos o cumprimento da obrigação pelo comprador e a mora injustificada do vendedor quanto à outorga da escritura definitiva.

5. Não houve o adimplemento do valor remanescente do contrato que seria adquirido mediante financiamento, de forma que não se pode concluir pelo cumprimento da obrigação para ensejar a outorga para fins de escritura pública.

6. É inegável que a situação vivenciada no contexto pandêmico se mostrou como um fato novo sem precedentes para todo o mundo, mas, no caso dos autos, não restou evidenciado com exatidão que a impossibilidade de aquisição do crédito decorreu da situação narrada, tampouco que a excepcionalidade do caso tenha desequilibrado a relação jurídica contratual.

7. Sem prova da quitação integral não há que se falar em adjudicação compulsória, devendo ser mantida a improcedência quanto ao pedido de outorga da escritura pública definitiva.

8. Tratando-se de arras confirmatórias, o Código Civil, em seu artigo 418, estabelece que, se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo as arras dadas. Concluindo-se que o inadimplemento contratual ocorreu pelo Apelante, não há falar em devolução em virtude da espécie de arras contratada. Distinção dos precedentes do Col. STJ sobre o tema, os quais tratam do sinal pago pelo comprador à luz dos ditames consumeristas.

9. Quanto à taxa de condomínio, o Apelante não se desincumbiu de comprovar os valores pagos, esclarecendo-se, desde logo, que os danos materiais devem ser comprovados de plano, sendo ônus trazer a prova dos fatos constitutivos do seu direito (CPC, art. 373, I).

10. Devidamente comprovado que foi efetuado o pagamento o montante de custas e emolumentos cartorários para regularização do imóvel, que também se mostrou incontroverso nos autos, sendo necessária a restituição dessa quantia pela Apelada em favor do Apelante.

11. A aplicação da multa por litigância de má-fé deve ser analisada com cautela, de modo que somente será cabível a condenação em situações teratológicas, e não pela configuração fática advinda com o conjunto probatório produzido nos autos.

12. Recurso conhecido e parcialmente provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5003078-20.2021.8.08.0021

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: LEANDRO VIEIRA RODRIGUES

APELADO: IVANUSIA GONCALVES DOS REIS

RELATOR(A):
MARIANNE JUDICE DE MATTOS

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. RELAÇÃO EXCLUIVAMENTE SOB O PRISMA DO DIREITO CIVIL. ANÁLISE MERAMENTE CONTRATUAL. JUIZ DESTINATÁRIO DAS PROVAS. DESNECESSIDADE DE PRODUÇÃO DE PROVA ORAL. ART. 370 DO CPC. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADA. AFASTADA A INOVAÇÃO RECURSAL. INTERPRETAÇÃO LÓGICO-SISTEMÁTICA DO PEDIDO. ART. 322, § 2º DO CPC. INEXISTÊNCIA DE VIOLAÇÃO AO PRINCPIPIO DA DIALETICIDADE RECURSAL. AUSENTES OS REQUISITOS PARA ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. ALEGADO EFEITO DA PANDEMIA DO CORONAVÍRUS. INAPLICABILIDADE DA TEORIA DA IMPREVISÃO. IMPOSSIBILIDADE DE RESTITUIÇÃO DAS ARRAS. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. ART. 418 DO CÓDIGO CIVIL. AUSÊNCIA DE PROVA DE PAGAMENTO DAS TAXAS CONDOMINIAIS. ART. 373, I DO CPC. FATO CONSTITUTIVO DO DIREITO AUTORAL. DANOS MATERIAIS EMERGENTES QUE NECESSITAM DE PROVA. DEVOLUÇÃO APENAS DOS VALORES PAGOS PARA REGULARIZAÇÃO DO IMÓVEL. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ AFASTADA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1. O magistrado é o destinatário das provas e pode, a teor da previsão do artigo 370 do Código de Processo Civil, indeferir a produção de provas úteis e protelatórias, afastando as diligências que entender desnecessárias, sem que com isso incorra em cerceamento de defesa. Preliminar rejeitada.

2. No caso em tela, há compatibilidade entre os fundamentos do recurso e a sentença apresentada, havendo impugnação específica sobre os pontos trazidos pelo MM. Juízo a quo. O Código de Processo Civil prevê que a interpretação do pedido deve ser examinada sob o prisma de todo o conjunto da postulação, na forma do § 2º do artigo 322 do Código de Processo Civil, sendo possível extrair da peça apresentada a irresignação do Apelante e, portanto, imperiosa a rejeição da preliminar. Preliminar de violação ao princípio da dialeticidade recursal afastada.

3. As questões sobre as quais se fundam as razões recursais foram examinadas na instância primeva, além de ser decorrência lógica do que consta no comando sentencial. Afastada a preliminar de inovação recursal.

4. A adjudicação compulsória é instrumento por meio do qual o promitente comprador, por meio de instrumento particular (compromissário comprador), já tendo efetuado o pagamento integral do imóvel, depara-se com a recusa do compromitente vendedor a outorgar escritura definitiva, com previsão no artigo 1418 do Código Civil. Referida demanda tem como pressupostos o cumprimento da obrigação pelo comprador e a mora injustificada do vendedor quanto à outorga da escritura definitiva.

5. Não houve o adimplemento do valor remanescente do contrato que seria adquirido mediante financiamento, de forma que não se pode concluir pelo cumprimento da obrigação para ensejar a outorga para fins de escritura pública.

6. É inegável que a situação vivenciada no contexto pandêmico se mostrou como um fato novo sem precedentes para todo o mundo, mas, no caso dos autos, não restou evidenciado com exatidão que a impossibilidade de aquisição do crédito decorreu da situação narrada, tampouco que a excepcionalidade do caso tenha desequilibrado a relação jurídica contratual.

7. Sem prova da quitação integral não há que se falar em adjudicação compulsória, devendo ser mantida a improcedência quanto ao pedido de outorga da escritura pública definitiva.

8. Tratando-se de arras confirmatórias, o Código Civil, em seu artigo 418, estabelece que, se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo as arras dadas. Concluindo-se que o inadimplemento contratual ocorreu pelo Apelante, não há falar em devolução em virtude da espécie de arras contratada. Distinção dos precedentes do Col. STJ sobre o tema, os quais tratam do sinal pago pelo comprador à luz dos ditames consumeristas.

9. Quanto à taxa de condomínio, o Apelante não se desincumbiu de comprovar os valores pagos, esclarecendo-se, desde logo, que os danos materiais devem ser comprovados de plano, sendo ônus trazer a prova dos fatos constitutivos do seu direito (CPC, art. 373, I).

10. Devidamente comprovado que foi efetuado o pagamento o montante de custas e emolumentos cartorários para regularização do imóvel, que também se mostrou incontroverso nos autos, sendo necessária a restituição dessa quantia pela Apelada em favor do Apelante.

11. A aplicação da multa por litigância de má-fé deve ser analisada com cautela, de modo que somente será cabível a condenação em situações teratológicas, e não pela configuração fática advinda com o conjunto probatório produzido nos autos.

12. Recurso conhecido e parcialmente provido.

Vistos, relatados e discutidos estes autos,
ACORDAM
os Desembargadores que integram a colenda Primeira Câmara Cível do egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, de conformidade com a ata do julgamento e as notas taquigráficas em, à unanimidade,
conhecer e dar parcial provimento
ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Vitória-ES, 07 de novembro de 2023.

RELATORA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Órgão julgador vencedor
: 026 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS

Composição de julgamento: 026 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Relator / 002 - Gabinete Des. ANNIBAL DE REZENDE LIMA - ANNIBAL DE REZENDE LIMA - Vogal / 012 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal
VOTOS VOGAIS
002 - Gabinete Des. ANNIBAL DE REZENDE LIMA - ANNIBAL DE REZENDE LIMA (Vogal)
Acompanhar
012 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 5003078-20.2021.8.08.0021

APELANTE:
LEANDRO VIEIRA RODRIGUES

APELADA:
IVANUSIA GONÇALVES DOS REIS

RELATORA: DESEMBARGADORA MARIANNE JÚDICE DE MATTOS

VOTO

(PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA)

Sustenta o Apelante a nulidade da sentença por cerceamento do direito de defesa, tendo em vista que
houve pedido de oitiva de testemunha e de depoimento pessoal, o que foi desconsiderado pelo juízo de origem.

Sem razão em seus argumentos.

O imbróglio existente nos autos se trata de eventual necessidade de outorga da vendedora, ora Apelada, para registro do bem objeto do contrato de compra e venda firmado entre as partes, com questão afeta ao cumprimento da referida avença, o que não exige a produção de prova oral.

É cediço que o magistrado é o destinatário das provas e pode, a teor da previsão do artigo 370 do Código de Processo Civil, indeferir a produção de provas úteis e protelatórias, afastando as diligências que entender desnecessárias, sem que com isso incorra em cerceamento de defesa.

Sobre a hipótese, colaciono o entendimento do Colendo Superior Tribunal de Justiça:

"[...] sendo o juiz o destinatário final da prova, cabe a ele, em sintonia com o sistema de persuasão racional adotado pelo CPC, dirigir a instrução probatória e determinar a produção das provas que considerar necessárias à formação do seu convencimento [...]" (RESP 1643493/AM, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/09/2020, DJe 14/10/2020).

Diante disso, a prova genericamente postulada não teria o condão de alterar o resultado final da demanda, de forma que agiu corretamente o juízo
a quo
. Sobre a hipótese, eis os judiciosos entendimentos desta Primeira Câmara Cível:

[...] 1. O julgamento antecipado da lide não configura cerceamento de defesa quando o juiz, destinatário da prova processual, reconhece a existência de provas suficientes para formar o seu convencimento, eis que em observância ao princípio da razoável duração do processo deve indeferir as provas inúteis e desnecessárias (CPC, art. 371). (TJES, Classe: Apelação Cível, 004180008718, Relator : FABIO CLEM DE OLIVEIRA, Órgão julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 09/08/2022, Data da Publicação no Diário: 18/08/2022)

[...] 1. Preliminar de cerceamento de defesa: Cabe ao magistrado, enquanto destinatário das provas, definir qual delas é efetivamente pertinente ao deslinde da causa, não havendo que se falar em cerceamento de defesa quando se tratar de matéria de direito, desde que a prova documental pertinente já esteja produzida. Precedente STJ. In casu, a matéria efetivamente não demanda dilação probatória, uma vez que a questão controversa é de comprovação técnica, a existência ou não de defeitos na piscina que invalidasse o contrato, o que torna a produção de prova testemunhal dispensável para o desfecho da controvérsia. Preliminar rejeitada. [...] (TJES, Classe: Apelação Cível, 021140095601, Relator : EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR, Órgão julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 22/02/2022, Data da Publicação no Diário: 01/04/2022)

[...] 2 - Considerando que de acordo com o e. STJ, "[...]sendo o juiz o destinatário final da prova, cabe a ele, em sintonia com o sistema de persuasão racional adotado pelo CPC, dirigir a instrução probatória e determinar a produção das provas que considerar necessárias à formação do seu convencimento[...]" (RESP 1643493/AM, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/09/2020, DJe 14/10/2020), bem como que o caso dos autos não apresenta mínimos elementos capazes de caracterizar a parcialidade do perito, rejeita-se a alegação de nulidade da sentença, com base nesse fundamento. (TJES; AC 0015438-88.2006.8.08.0024; Primeira Câmara Cível; Relª Desª Janete Vargas Simões; Julg. 28/09/2021; DJES 03/11/2021)

Ademais, ainda que não o fosse, frise-se que a discussão demanda análise exclusivamente de provas documentais, em especial por se tratar de exame eminentemente contratual, não havendo que se falar em cerceamento de defesa.

Nesse ponto, o artigo 443 do Código de Processo Civil disciplina a possibilidade de o juiz indeferir a oitiva de testemunhas relativa a fatos já provados por documentos.

Diante do exposto,
rejeito
a preliminar.

É como voto.

(PRELIMINAR DE VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE RECURSAL)

A Apelada, em contrarrazões recursais (ID 5827133), defende que houve violação ao princípio da dialeticidade recursal, pois o Apelante não impugnou especificamente os fundamentos do pronunciamento recorrido.

Intimado para se manifestar (ID 6022900) na forma do artigo 10 do Código de Processo Civil, o Apelante defendeu seja rejeitada a preliminar em questão (ID 6117591).

De fato, o argumento não merece prosperar.

O princípio da dialeticidade recursal, previsto nos artigos 932, III e 1.010, II e III do Código de Processo Civil, indica que os fundamentos do recurso devem guardar correspondência com a decisão atacada, com a impugnação específica dos argumentos nela apresentados.

No caso sob exame, nota-se que há compatibilidade entre os fundamentos do recurso e a sentença apresentada, havendo impugnação específica sobre os pontos trazidos pelo MM. Juízo
a quo
.

Considerando que foi prolatada uma única sentença tanto para o presente feito quanto para processo apenso, o Apelante trouxe fundamentos em suas razões recursais que, a princípio, nem sequer fariam parte dos presentes autos, mas seriam destinados ao feito conexo.

Não obstante essa questão, o Código de Processo Civil prevê que a interpretação do pedido deve ser examinada sob o prisma de todo o conjunto da postulação, na forma do § 2º do artigo 322 do Código de Processo Civil, sendo possível extrair da peça apresentada a irresignação do Apelante e, portanto, imperiosa a rejeição da preliminar.

Diante do exposto, afasto a preliminar alegada.

É como voto.

(PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL)

Verifica-se que, em contrarrazões recursais (ID 5827133), a Apelada argumentou que houve inovação recursal, por apresentar questões atinentes ao afastamento do inadimplemento que foram discutidas nos autos da rescisão contratual, apensa ao presente feito.

Intimado para se manifestar (ID 6022900) na forma do artigo 10 do Código de Processo Civil, o Apelante argumenta que não há falar em acolhimento da preliminar em questão (ID 6117591).

A teor da regra processual prevista no art. 1.013, § 1º, do CPC, a questão que não foi objeto de litígio entre as partes no juízo singular, não deverá ser conhecida em segunda instância. Isso se justifica na medida em que, em grau recursal, não é admitida a apreciação de questão que não foi suscitada e discutida na primeira instância, sob pena de configurar inovação recursal.

Destarte, cabe à parte, no momento processual apropriado, apresentar os argumentos que entender relevantes para o julgamento da questão posta perante o órgão judicial, sob pena de preclusão.

No caso em tela, verifica-se que as questões sobre as quais se fundam as razões recursais foram examinadas na instância primeva, além de ser decorrência lógica do que consta no comando sentencial.

Isso posto,
afasto
a preliminar aventada.

(MÉRITO)

Conforme relatado,
cuida-se de recurso de

APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
LEANDRO VIEIRA RODRIGUES

contra r. sentença do ID 5827119, que julgou improcedente o pedido inaugural, proferida pelo D. Juízo da 3ª Vara Cível de Guarapari, nos autos da “Ação de adjudicação compulsória com pedido de tutela de urgência”
ajuizada pelo Apelante

em desfavor de
IVANUSIA GONÇALVES DOS REIS
.

Em suas razões recursais (ID 5827129), o Apelante narra, em síntese, que efetuou o pagamento do sinal do contrato de compra e venda, acrescido da quantia de R$ 7.736,21 (sete mil, setecentos e trinta e seis reais e vinte e um centavos), para que a Apelada pagasse os emolumentos, as taxas e os demais tributos necessários para a regularização do imóvel, o que comprova que, a todo momento, cumpriu com sua parte no contrato.

Argumenta que a Apelada ajuizou ação de rescisão contratual alegando inadimplência, a qual serve de instrumento para a Recorrida se furtar de cumprir com suas responsabilidades.

Afirma que a cláusula III do contrato que prevê a devolução do sinal em dobro à Apelada possui o intuito apenas de transferir o descumprimento do contrato ao Apelante.

Alega ser inválida a notificação extrajudicial supostamente enviada ao Apelante, eis que nunca chegou ao seu endereço, tendo o Aviso de Recebimento retornado com a informação “não existe o número”, o que não significa que se mudou do local informado no contrato.

Defende que não obteve o financiamento para o pagamento do montante contratado em virtude da crise sanitária ocasionada pelo coronavírus, tratando-se de fato imprevisível que influencia no cumprimento do contrato.

Salienta que notificou a Apelada sobre a situação do financiamento, tendo, inclusive, informado o número de protocolo da solicitação.

Aduz que deve ser reembolsado dos valores pagos a título de despesas condominiais.

Afirma que a Apelada não fez prova dos fatos constitutivos do seu direito, pois inexiste prova da recusa do Apelante em assinar o contrato perante o agente financeiro.

Pugna, por fim, seja a Apelada condenada ao pagamento de multa por litigância de má-fé pela alteração da verdade dos fatos.

Diante do exposto, requer o conhecimento do recurso e o seu provimento, para que seja julgado procedente o pedido de adjudicação compulsória. Subsidiariamente, pleiteia seja condenada a Recorrida à devolução do valor de R$ 75.736,21 (setenta e cinco mil, setecentos e trinta e seis reais e vinte e um

centavos), valor este referente o sinal em dobro e o adiantamento para regularização do imóvel, devendo sobre ele incidir juros e correção monetária desde o desembolso.

A Apelada, em contrarrazões, defende a manutenção da sentença (ID 5827133).

Pois bem.

Necessário contextualizar que tramitaram na origem a presente Ação de Adjudicação Compulsória e uma Ação de Rescisão Contratual (autos do processo n. 5001245-64.2021.8.08.0021), apensa a estes autos, que versam sobre a mesma relação jurídica, tendo o juízo
a quo
proferido uma sentença abordando ambos os casos em tramitação.

As partes firmaram contrato de compromisso de compra e venda, tendo como objeto um imóvel consubstanciado no lote n. 10, da quadra n. 07, matriculado perante o CRGI sob o n. 59.050, no loteamento denominado Mar D’Ulé, no Bairro Palmares, em Guarapari, tendo o Apelante figurado como comprador e a Apelada como vendedora.

Registre-se, ainda, que o Apelante ingressou com a Adjudicação Compulsória para que a Apelada seja compelida a transferir a propriedade do imóvel junto ao Registro Geral de Imóveis, sob o fundamento de que efetuou o pagamento de toda a obrigação.

A Recorrida, por seu turno, sustenta que houve inadimplemento contratual e a avença não mais deve subsistir, tendo, inclusive, ingressado com a Ação de Rescisão Contratual apensa aos presentes autos.

Consoante já exposto, embora tenha sido proferida uma única sentença para ambos os processos, vê-se que houve a devida subdivisão dos argumentos de cada um dos feitos pelo juízo
a quo
e, de igual forma, para o exame deste recurso, também deve ser feito um exame em separado dos fundamentos.

Nesse contexto, a adjudicação compulsória é instrumento por meio do qual o promitente comprador, por meio de instrumento particular (compromissário comprador), já tendo efetuado o pagamento integral do imóvel, depara-se com a recusa do compromitente vendedor a outorgar escritura definitiva, com previsão no artigo 1418 do Código Civil:

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

Desta forma, referida demanda tem como pressupostos o cumprimento da obrigação pelo comprador e a mora injustificada do vendedor quanto à outorga da escritura definitiva. Importante trazer à colação as lições doutrinárias:

[...] Em suma, para que o promitente comprador possa fazer uso da ação de adjudicação do bem, mister a ocorrência dos seguintes requisitos: a) cumprimeno integral de todas as suas obrigações conforme avençado; b) recusa injustificada do promitente vendedor (ou de terceiros cessionários) em firmar a escritura definitiva de compra e venda do imóvel; c) inexistência de cláusula de arrependimento; d) registro do instrumento público ou privado no Cartório de Registro de Imóveis.

Este último requisito tem suscitado inúmeras discussões doutrinárias. Há aqueles que sustentam que o registro é dispensável para exercer o direito à adjudicação compulsória do bem, alegando que a exigência daquele onera a parte mais suscetível de ser lesada, contrariando o escopo da norma, que é o de proteção aos direitos do promitente comprador. Essa corrente encontra-se apoiada na Súmula n.239 do STJ que diz: " O direito a adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no Cartório de Imóveis". Contudo, a maioria da doutrina e os próprios tribunais têm se manifestado no sentido de que a referida Súmula perdeu sua validade em vista da legislação atual. Conclui-se, assim, que o referido artigo em comento é claro e reforçou o entendimento de que é indispensável o registro da promessa de compra e venda para a procedência da ação de adjudicação compulsória.
[1]

Sobre a questão:

[...] 1 - Para fins de deferimento da adjudicação compulsória, este Egrégio Tribunal já sedimentou o entendimento de que são imprescindíveis para a comprovação da existência de obrigação derivada de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, a quitação integral do preço pelo promitente comprador e, por último, a recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura. [...] (TJES, Classe: Apelação, 048170167844, Relator: MANOEL ALVES RABELO - Relator Substituto : JAIME FERREIRA ABREU, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 07/10/2019, Data da Publicação no Diário: 16/10/2019)

Imperioso examinar, assim, se restou comprovado o adimplemento contratual para fins de outorga da escritura pública e, desde logo, entendo que deve ser mantida a conclusão a que chegou o juízo
a quo
no sentido de que não está comprovado o pagamento do preço pelo Apelante.

A Cláusula III do Contrato firmado entre as partes previa que o pagamento se daria da seguinte forma:

CLÁUSULA III – DA FORMA DE PAGAMENTO

3.1 – O preço – certo e ajustado para a presente promessa de compra e venda é de R$ 170.000,00, (Cento e Setenta mil reais) a serem pagos na forma que segue abaixo:

A) R$ 34.000,00, (Trinta e Quatro mil reais) a título de sinal de negócio, dando ao comprador plena e rasa quitação deste valor, pagamento que será realizado através de recursos próprios após a aprovação do crédito em nome do comprador e assinatura deste instrumento em prol de quitação do saldo devedor e escritura da promitente vendedora.

B) R$ 136.000,00 (Cento e Trinta e Seis mil reais) dando ao comprador pela e rasa quitação deste valor, após crédito na conta da VENDEDORA, pagamento que será realizado através de recursos do SFH (sistema financeiro habitacional), pleiteado pelo comprador pelo banco de sua preferência.

[...]

CLÁUSULA V – DA POSSE

5.1 – A transmissão da posse DEFINITIVA pela VENDEDORA em favor do COMPRADOR será mediante o pagamento do ITBI e entrada no cartório de REGISTRO e CRÉDITO NA CONTA DA VENDEDORA.

CLÁUSULA VIII – DA OUTORGA DA ESCRITURA E FINANCIAMENTO HABITACIONAL

8.1 – O COMPRADOR é responsáveis exclusivos pelas despesas incidentes para averbação do imóvel, tais como: ITBI, emolumentos de registros, e quaisquer outras taxas que venham a ser criadas, inclusive as relativas à obtenção ou atualização de documentos, referente à lavratura da escritura e ou financiamento imobiliário habitacional, obrigando se o mesmo a realizar qualquer dos serviços acima em um prazo máximo e improrrogável de 90 (noventa) dias, contando a partir do dia da conclusão do registro da escritura da promitente vendedora. (sic).

O Recorrente sustenta que efetuou o pagamento do sinal e transferiu o montante de
R$ 7.736,21 (sete mil, setecentos e trinta e seis reais e vinte e um centavos)
a título de despesas do imóvel, remanescendo apenas o montante de R$ 136.000,00 (cento e trinta e seis mil reais), que seria pago mediante obtenção de financiamento.

Argumenta, contudo, que não foi possível obter o crédito em decorrência dos efeitos da pandemia do Coronavírus, tratando-se de fato imprevisível que influenciou no cumprimento do contrato.

De fato, a partir do comprovante juntado no ID 8592442 e datado de 11/09/2020, verifica-se que houve o pagamento do sinal no valor de R$ 34.000,00, (trinte e quatro mil reais), o que, inclusive, é incontroverso nos autos, tendo a Apelada apenas afirmado que não houve o pagamento nem de 50% (cinquenta por cento) do contrato.

Entretanto, não houve o adimplemento do valor remanescente do contrato que seria adquirido mediante financiamento, de forma que não se pode concluir pelo cumprimento da obrigação para ensejar a outorga para fins de escritura pública.

Nesse ponto, apesar de o Apelante sustentar que as partes firmaram aditivo contratual versando sobre a questão (ID 5826879), nota-se que o documento nem sequer está assinado pelas partes, de forma que não se presta a provar eventual negociação sobre essa quantia.

Sobre a impossibilidade de financiamento em virtude da pandemia do Coronavírus alegada em razões recursais, com a almejada aplicação da teoria da imprevisão, referido argumento não merece acato.

A teoria da imprevisão é aplicada quando, em decorrência de fatos extraordinários e supervenientes, o avençando contratualmente torna-se excessivamente oneroso para uma das partes permitindo que se reestabeleça o equilíbrio contratual.

Ao discorrer sobre as situações dos contratos em tempos de pandemia do coronavírus, a doutrina
[2]
respaldou-se em alguns institutos do direito civil, dentre os quais se encontram os artigos 317 e 478
[3]
a 480 do Código Civil, em que consagram a revisão ou resolução por onerosidade excessiva, a fim de modificar as condições do contrato, desde que haja um fato superveniente não produzido pelos contratantes que importe em uma desproporção do valor da prestação.

É inegável que a situação vivenciada no contexto pandêmico se mostrou como um fato novo sem precedentes para todo o mundo, mas, no caso dos autos, não restou evidenciado com exatidão que a impossibilidade de aquisição do crédito decorreu da situação narrada, tampouco que a excepcionalidade do caso tenha desequilibrado a relação jurídica contratual.

Sobre a questão, ao julgar o REsp 1.998.206, a Quarta Turma do Colendo Superior Tribunal de Justiça já se manifestou nos seguintes termos (Informativo nº 741):

[...]
a revisão dos contratos em razão da pandemia não constitui decorrência lógica ou automática, devendo ser analisadas a natureza do contrato e a conduta das partes - tanto no âmbito material como na esfera processual -, especialmente quando o evento superveniente e imprevisível não se encontra no domínio da atividade econômica do fornecedor.

4. Os princípios da função social e da boa-fé contratual devem ser sopesados nesses casos com especial rigor a fim de bem delimitar as hipóteses em que a onerosidade sobressai como fator estrutural do negócio - condição que deve ser reequilibrada tanto pelo Poder Judiciário quanto pelos envolvidos, - e aquelas que evidenciam ônus moderado ou mesmo situação de oportunismo para uma das partes. (REsp n. 1.998.206/DF, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 14/6/2022, DJe de 4/8/2022.)

Além disso, o Recorrente sustenta o envio de notificação extrajudicial para pleitear a prorrogação do prazo acordado entre as partes, contudo, não foi exposto o conteúdo do documento enviado, tampouco está comprovado que foi recebido pela própria Apelada.

De toda forma, eventual discussão sobre a validade da notificação extrajudicial deve ser destinada ao feito conexo, em que se objetiva examinar a manutenção do contrato firmado entre as partes, o que também restou afastado.

Como já concluído naqueles autos, o Apelante não se desincumbiu de comprovar que cumpriu com a avença firmada e, portanto, justificada está a recusa da promitente vendedora em realizar a escritura pública definitiva.

Independentemente do motivo, seja pela não aquisição do financiamento, seja pela controvérsia sobre a prorrogação do prazo de cumprimento integral do contrato, o fato é que não houve o pagamento do preço na forma avençada, o que, desde logo, afasta a pretensão de adjudicação compulsória.

Trago à colação os judiciosos entendimentos deste Egrégio Tribunal de Justiça:

APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. REQUISITOS NÃO PREENCHIDOS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. NÃO COMPROVAÇÃO DO PAGAMENTO INTEGRAL. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Para fins de deferimento da adjudicação compulsória, este Egrégio Tribunal já sedimentou o entendimento de que são imprescindíveis para a comprovação da existência de obrigação derivada de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, a quitação integral do preço pelo promitente comprador e, por último, a recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura. 2. In casu, o Autor não comprovou que efetuou a quitação integral do imóvel (segundo requisito), condição essencial para o acolhimento do pedido de adjudicação compulsória e consequente outorga da escritura. 3. Vê-se que o Requerente não logrou êxito em comprovar os fatos constitutivos de seu direito, ônus que lhe cabia nos moldes do art. 373, I, do CPC, razão pela qual a improcedência do pleito autoral é medida que se impõe 4. Recurso conhecido e improvido. (TJES; AC 0002553-27.2015.8.08.0024; Quarta Câmara Cível; Rel. Des. Walace Pandolpho Kiffer; Julg. 24/01/2022; DJES 08/04/2022)

[...] A adjudicação compulsória só é possível se houver quitação integral do preço. Precedentes TJES. [...] (TJES, Classe: Apelação Cível, 030140047132, Relator : SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR, Órgão julgador: TERCEIRA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 23/03/2021, Data da Publicação no Diário: 21/05/2021)

Sem prova da quitação integral não há que se falar em adjudicação compulsória, devendo ser mantida a improcedência quanto ao pedido de outorga da escritura pública definitiva.

Quanto às perdas e danos, verifica-se que o Apelante pugna pela devolução do valor pago a título de sinal, as despesas relacionadas ao adiantamento da regularização do imóvel, bem como da taxa de condomínio supostamente paga no curso da avença.

Em relação ao alegado “sinal”, também denominado de “arras”, o Código Civil prevê duas espécies, as confirmatórias (artigos 418 e 419, CC/02) e as penitenciais (artigo 420, CC/02), distinção fundamental para se viabilizar eventual devolução do valor.

As primeiras são previstas no contrato com o objetivo de reforçar e incentivar que as partes cumpram a obrigação principal acordada, inadmitindo direito de arrependimento. As segundas admitem direito de arrependimento, possuem o objetivo de permitir que as partes possam desistir da obrigação combinada caso assim desejem e, se isto ocorrer, o valor das arras penitenciais já funcionará como indenização pelas perdas e danos.

Apesar de o Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda acostado ao ID 5826878 prever a possibilidade de que o contrato se desfaça mediante “desistência do negócio”, não se trata da estipulação de uma cláusula de arrependimento, pois ausentes os requisitos específicos.

Portanto, é de se concluir que a alegada desistência genericamente prevista não pode ser admitida como direito de arrependimento no contrato em exame, tratando-se, portanto, de arras confirmatórias.

Corroborando com o narrado, vê-se que o contrato foi feito em caráter irrevogável, com renúncia à previsão contida no artigo 420 do Código Civil.

Tratando-se de arras confirmatórias, o Código Civil, em seu artigo 418, estabelece que, se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo as arras dadas, a saber:

Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; [...]

Concluindo-se que o inadimplemento contratual ocorreu por culpa do Apelante, como também já apontado no processo conexo ao presente, em atenção à sistemática civilista acima transcrita, não há falar em devolução em virtude
da espécie de arras contratada, podendo ser retida pela vendedora.

Não desconheço o entendimento do Colendo Superior Tribunal de Justiça no sentido de que as arras confirmatórias possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador (AgInt no REsp n. 2.020.261/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 5/9/2023, DJe de 14/9/2023; AgInt no REsp n. 1.893.412/SP, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 7/12/2020, DJe 11/12/2020; AgInt no AgRg no REsp 1197860/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe 12/12/2017).

Entretanto, os precedentes foram firmados à luz da disciplina consumerista e em observância ao Tema 971 da Corte Superior
[4]
, nos feitos em que contendem construtora e consumidor, diferentemente do caso em exame, que se trata de relação eminentemente horizontalizada entre particulares, em situação de equiparação entre os envolvidos, disciplinada pelo regramento do Código Civil.

Quanto à taxa de condomínio, o Apelante não se desincumbiu de comprovar os valores pagos, esclarecendo-se, desde logo, que os danos materiais devem ser comprovados de plano, sendo ônus trazer a prova dos fatos constitutivos do seu direito (CPC, art. 373, I).

Por outro lado, devidamente comprovado que foi efetuado o pagamento o montante de custas e emolumentos cartorários para regularização do imóvel, que também se mostrou incontroverso nos autos.

Ademais, por consectário lógico da rescisão reconhecida nos autos conexos ao presente, com o retorno das partes ao status quo ante
quanto aos demais encargos decorrentes do contrato
, excepcionado, por óbvio, as arras em virtude da modalidade eleita entre as partes, conforme fundamentação acima.

Concluo, portanto, que deve a sentença ser modificada apenas para condenar a Apelada ao pagamento da quantia de R$ 7.736,21 (sete mil, setecentos e trinta e seis reais e vinte e um centavos).

Quanto à alegada litigância de má-fé, não resta demonstrado nos autos qualquer das hipóteses elencadas pela legislação, tendo em vista o resultado da demanda, bem como pelo fato de a Apelada estar no exercício de seu direito de busca pela tutela jurisdicional.

A alegação em questão deve ser analisada com cautela, de modo que somente será cabível a condenação por litigância de má-fé em situações teratológicas, e não pela configuração fática advinda com o conjunto probatório produzido nos autos.

Portanto, não há que se falar em aplicação da multa.

Diante do exposto,
CONHEÇO
do recurso e, no mérito,
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
, a fim de reformar a sentença objurgada no capítulo relativo à presente Ação de Adjudicação Compulsória e determinar a condenação da Apelada a restituir o valor de R$ 7.736,21 (sete mil, setecentos e trinta e seis reais e vinte e um centavos), a qual deverá ser atualizada pela SELIC desde a data do evento danoso, vedada sua cumulação com correção monetária, sob pena de
bis in idem
.

Diante do provimento parcial do recurso, necessário redistribuir os ônus sucumbenciais, de forma que distribuo o pagamento das custas processuais dessa demanda na proporção de 20% para a Apelada e 80% para o Apelante (CPC, art. 85). Os honorários advocatícios sucumbenciais serão distribuídos entre os sucumbentes na mesma proporção.

É como voto.

[1]
MACHADO, Costa (org). Código Civil interpretado: artigo por artigo, parágrafo por parágrafo. 10.ed. - Barueri, SP: Manoie, 2017, p. 1237.

[2]
Nesse sentido: TARTUCE, Flávio.
O coronavírus e os contratos
- Extinção, revisão e conservação - Boa-fé, bom senso e solidariedade. Disponível em: https://www.migalhas.com.br/coluna/migalhas-contratuais/322919/o-coronavirus-e-os-contratos-extincao-revisao-e-conservacao-boa-fe-bom-senso-e-solidariedade. Acesso em: 23 ago. 2022.

[3]
Esclarecedora é a lição de Flávio Tartuce, ao comentar que o artigo 478 do Código Civil é próprio da extinção dos contratos, porém, a maioria da doutrina também se utiliza do dispositivo para revisão, o que, inclusive, originou o Enunciado n. 176 do CJF/STJ, da III Jornada de Direito Civil

(“Em atenção ao princípio da conservação dos negócios jurídicos, o art. 478 do Código Civil de 2002 deverá conduzir, sempre que possível, à revisão judicial dos contratos e não à resolução contratual”). TARTUCE, Flávio.
Manual de Direito Civil
. 7. ed. rev., atual. e ampl. Rio de Janeiro: Forense São Paulo: MÉTODO, 2017, p. 456-458.

[4]
Súmula 543-STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Sessão de 07/11/2023.

Voto: Acompanho a eminente relatora.

Vogal: Desembargadora Janete Vargas Simões.