Tribunal: TJES
Processo: 5005209-94.2022.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): ANNIBAL DE REZENDE LIMA
Órgão julgador: ANNIBAL DE REZENDE LIMA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Efeito Suspensivo a Recurso; Bloqueio / Desbloqueio de Valores
Data de julgamento: 2023-03-07

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5004965-68.2022.8.08.0000

AGRAVANTE: COOPANEST/ES – COOPERATIVA DE ANESTESIOLOGIA DO ESPÍRITO SANTO

AGRAVADO: BUFON & FRASSON ADVOCACIA E CONSULTORIA EMPRESARIAL

RELATOR: DES. ANNIBAL DE REZENDE LIMA

ACÓRDÃO

EMENTA

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL – OFERECIMENTO DE BENS IMÓVEIS À PENHORA – AVALIAÇÃO DE IMÓVEL URBANO – NBR 14.653-2 DA ABNT – HIGIDEZ DEMONSTRADA – RECURSO PROVIDO.

1. É cediço que as normas técnicas constantes da NBR 14.653-2, da ABNT, deverão ser observada pelo perito avaliador na realização de avaliação de imóvel urbano, conforme amplamente admitido pela jurisprudência dos tribunais pátrios.

2. Até que seja realizada avaliação por perito nomeado pelo juízo, deve prevalecer a avaliação apresentada pela parte interessada, devidamente subscrita por profissional habilitado, se inexistem motivos concretos que a desqualifiquem (a avaliação).

VISTOS, relatados e discutidos os presentes autos de recurso de agravo de instrumento em que é Agravante COOPANEST/ES – COOPERATIVA DE ANESTESIOLOGIA DO ESPÍRITO SANTO e Agravado BUFON & FRASSON ADVOCACIA E CONSULTORIA EMPRESARIAL;

ACORDA a Colenda Primeira Câmara Cível, na conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, à unanimidade, conhecer do recurso e lhe dar provimento, nos termos do voto do Relator.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
5005209-94.2022.8.08.0000
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
AGRAVANTE: COOPANEST/ES-COOPERATIVA DE ANESTESIOLOGIA DO E.SANTO.
AGRAVADO: BUFON & FRASSON ADVOCACIA E CONSULTORIA EMPRESARIAL
RELATOR(A
):ANNIBAL DE REZENDE LIMA

Composição de julgamento: 003 - Gabinete Des. ANNIBAL DE REZENDE LIMA - ANNIBAL DE REZENDE LIMA - Relator / 013 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal / 018 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Vogal
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AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5005209-94.2022.8.08.0000

AGRAVANTE: COOPANEST/ES – COOPERATIVA DE ANESTESIOLOGIA DO ESPÍRITO SANTO

AGRAVADO: BUFON & FRASSON ADVOCACIA E CONSULTORIA EMPRESARIAL

RELATOR: DES. ANNIBAL DE REZENDE LIMA

VOTO

Conforme relatado, cuidam os autos de recurso de agravo de instrumento interposto por COOPANEST/ES – COOPERATIVA DE ANESTESIOLOGIA DO ESPÍRITO SANTO em face da decisão id 2770087 (fls. 14), proferida pelo MMº. Juiz de Direito da 4ª Vara Cível do Juízo de Vila Velha, que, na “ação de execução” nº 0005555-59.2021.8.08.0035, ao acolher a impugnação manifestada por BUFON & FRASSON ADVOCACIA E CONSULTORIA EMPRESARIAL, ora Agravado, determinou o bloqueio, a título de complementação, do valor de R$ 289.092,19 (duzentos e oitenta e nove mil, noventa e dois reais e dezenove centavos).

Pelas razões recursais (id 2769758), a Agravante pugna pela reforma da decisão vergastada, sustentando, para tanto, que, (1) após citada, ofereceu três bens imóveis para garantia da execução no valor total de R$ 923.000,00 (novecentos e vinte e três mil reais); (2) apresentou três laudos de avaliação para cada um dos bens imóveis oferecidos; (3) lavrado o termo de penhora, o Agravado impugnou a metodologia de avaliação utilizada, defendendo como correta a ABNT NBR 14653, o que ensejaria o valor de avaliação igual a R$ 618.200,00 (seiscentos e dezoito mil e duzentos reais), requerendo a complementação do valor de R$ 289.092,19 (duzentos e oitenta e nove mil, noventa e dois reais e dezenove centavos); (4) o laudo apresentado pelo Agravado não é capaz de desqualificar as avaliações por si apresentadas no feito de origem, até porque não houve vistoria dos imóveis, o que viola o regulamento ABNT NBR 14653; (5) não foi oportunizada a ampliação da penhora, na forma da lei.

Pois bem.

Cuida-se, na origem, de “ação de execução” ajuizada pelo Agravado em face da Agravante, indicando, na data de 15.03.2021, débito no valor de R$ 770.603,53 (setecentos e setenta mil, seiscentos e três reais e cinquenta e três centavos), relativamente a parcelas de honorários advocatícios contratuais não adimplidos.

Após citada, a Agravante, pela petição id 2769884 (fls. 04/05), ofereceu em garantia da execução três bens imóveis consistentes em salas comerciais de nºs 504, 313 e 314, situadas na Torra A, do Edifício Century Towers, localizado à Avenida Nossa Senhora da Penha nº. 699, nesta Cidade, avaliadas em R$ 923.000,00 (novecentos e vinte e três mil reais), conforme laudos acostados nos ids 2769884 a 2770022, subscritos por Corretores de Imóveis com registro no CRECI.

O Agravado, por sua vez, apresentou a petição id 2770023 (fls. 08/12), pela qual impugna as avaliações apresentadas pela Agravante, indicando, ao final, que o valor dos imóveis oferecidos seria de R$ 618.200,00 (seiscentos e dezoito mil e duzentos reais), razão pela qual requereu a complementação mediante bloqueio, via Sisbajud, do valor de R$ 289.092,19 (duzentos e oitenta e nove mil, noventa e dois reais e dezenove centavos).

A manifestação contrária do Agravado fundou-se no parecer técnico id 2770079, igualmente subscrito por Corretor de Imóveis registrado no CRECI.

O MMº. Juiz de Direito
a quo
, por meio da decisão vergastada, acolheu a impugnação manifestada pelo Agravado, aduzindo, em síntese, que “
não houve observação à NBR 14.653-2 que fixa as diretrizes para avaliação
”, o que ensejou a complementação da penhora por meio de bloqueio pelo sistema Sisbajud do montante de R$ 289.092,19 (duzentos e oitenta e nove mil, noventa e dois reais e dezenove centavos).

Com efeito, após examinar as teses sustentadas pelas partes, tenho que merece provimento o recurso interposto.

É cediço que as normas técnicas constantes da NBR 14.653-2, da ABNT, deverão ser observadas pelo perito avaliador na realização da avaliação de imóvel urbano, conforme amplamente admitido pela jurisprudência dos tribunais pátrios.

A decisão vergastada, inobstante faça referência à “NBR 14.653-2”, não indica, concretamente, qual seria a inconformidade dos laudos de avaliação apresentados pela Agravante.

Por outro lado, forçoso concluir, em verdade, que o parecer técnico apresentado pelo Agravado é que, potencialmente, não traduz o valor de mercado dos imóveis oferecidos à penhora.

Explico.

Verifica-se do parecer técnico apresentado pelo Agravado no feito de origem que, inobstante avaliados, os imóveis não foram vistoriados pelo Corretor de Imóveis que subscreve tal parecer técnico:

“5. VISTORIA

Não pôde ser realizada a vistoria interna dos imóveis.”

A ABNT NBR 14.653-2 (que reúne os procedimentos a serem observados na avaliação de imóveis urbanos), em seu item “7.3”, determina a observância do disposto no item “7.3” da ABNT NBR 14.653-1, que, ao disciplinar os procedimentos gerais, prevê que “
n
enhuma avaliação poderá prescindir da vistoria
”.

Tanto a ABNT NBR 14.653-1, quanto a ABNT NBR 14.653-2, estabelecem que a adoção de situação paradigma (conforme consta do parecer técnico apresentado pelo Agravado) somente será admitida quando for impossível o acesso ao bem avaliando, o que deverá constar do laudo respectivo:

ABNT NBR 14.653-1, item 7.3.1: “Nenhuma avaliação poderá prescindir da vistoria. Em casos excepcionais, quando for impossível o acesso ao bem avaliando, admite-se a adoção de uma situação paradigma, desde que acordada entre as partes e explicitada no laudo.”

ABNT NBR 14.653-2, item 7.3.5.2: “Quando não for possível o acesso do avaliador ao interior do imóvel, o motivo deve ser justificado no laudo de avaliação. Neste caso, em comum acordo com o contratante, a vistoria interna pode ser prescindida e a avaliação pode prosseguir com base nos elementos que for possível obter ou fornecidos pelo contratante, tais como: (...)”

No estado em que o feito se encontra, sem que avaliação tenha sido realizada por perito nomeado pelo juízo, o que haverá de ser feito à vista da controvérsia existente entre as partes quanto ao valor dos imóveis penhorados, entendo devam prevalecer os três laudos de avaliação apresentados pela executada, ora Agravante, pois realizados por Corretores de Imóveis, devidamente registrados no CRECI, e que realizaram ampla vistoria dos imóveis, com registro documental e fotográfico, o que lhes garante a necessária higidez.

Registre-se que o Agravado afirma, em suas contrarrazões, que “
o
s imóveis indicados pela Agravante não possuem garagem, mas no laudo de avaliação os profissionais utilizaram como base para formação do metro quadrado, imóveis com vaga de garagem
” (id 3126094). Todavia, verifica-se dos laudos de avaliação apresentados pela Agravante que restou consignado pelos avaliadores que as salas não possuem garagem, porém, “há uso de vaga rotativa permanente”, circunstância que poderá ser melhor apreciada por ocasião da realização da perícia a ser determinada pelo Juízo
a quo
, assim como a aventada divergência quanto à metragem utilizada como parâmetro, isto é, se “área total” ou “área privativa” dos mencionados imóveis.

Destarte, forçoso concluir que as razões recursais infirmam a conclusão esposada pelo MMº. Juiz de Direito
a quo
na decisão vergastada, uma vez que o parecer técnico apresentado pelo Agravado não é suficiente, por si só, para sobrepor os laudos de avaliação apresentados pela Agravante, concluindo-se pela desnecessidade de complementação da penhora e a insubsistência do bloqueio realizado pelo Sisbajud em conta da Agravante.

Ante o exposto, conheço do recurso de agravo de instrumento e lhe dou provimento para reformar a decisão vergastada e determinar a liberação, em favor da Agravante, do valor bloqueado pelo sistema Sisbajud, a título de complementação de penhora.

VOTO

PEDIDO DE VISTA

Eminentes Pares, o culto Relator, Desembargador Annibal de Rezende Lima, conheceu e deu provimento ao presente recurso de agravo de instrumento para reformar a r. decisão recorrida e determinar a liberação do valor bloqueado pelo Sisbajud em favor da agravante, a título de reforço de penhora.

Compulsando os autos, não vejo como divergir do judicioso voto proferido pelo eminente e culto Relator, no que já foi acompanhado pela não menos eminente e culta Desembargadora Janete Vargas Simões.

O artigo 870, do Código de Processo Civil prevê que a avaliação será realizada por Oficial de Justiça, exceto quando forem necessários conhecimentos especializados, hipótese em que o Juiz nomeará um Perito Avaliador, nos termos do parágrafo único, do mesmo preceptivo legal.

No presente caso, há considerável divergência entre os valores de avaliação apresentados pelas partes para os imóveis ofertados à penhora pela agravante, hipótese que atrai a necessidade de nomeação do Perito Avaliador por parte do Juízo singular.

A meu sentir, somente após a realização de avaliação por um especialista nomeado pelo Juiz da causa, será possível proceder com a redução ou com o reforço da penhora, nos termos do artigo 874, incisos I e II, do Código de Processo Civil.

Sob os argumentos acima expostos,
CONHEÇO
e
DOU PROVIMENTO
ao presente recurso de agravo de instrumento, a fim de reformar a r. decisão e determinar a liberação do valor bloqueado pelo Sisbajud em favor da agravante, a título de reforço de penhora.

É como voto.

Ewerton Schwab Pinto Júnior

Desembargador Vogal

VOTOS VOGAIS
013 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
018 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL – OFERECIMENTO DE BENS IMÓVEIS À PENHORA – AVALIAÇÃO DE IMÓVEL URBANO – NBR 14.653-2 DA ABNT – HIGIDEZ DEMONSTRADA – RECURSO PROVIDO.

1. É cediço que as normas técnicas constantes da NBR 14.653-2, da ABNT, deverão ser observada pelo perito avaliador na realização de avaliação de imóvel urbano, conforme amplamente admitido pela jurisprudência dos tribunais pátrios.

2. Até que seja realizada avaliação por perito nomeado pelo juízo, deve prevalecer a avaliação apresentada pela parte interessada, devidamente subscrita por profissional habilitado, se inexistem motivos concretos que a desqualifiquem (a avaliação).

VISTOS, relatados e discutidos os presentes autos de recurso de agravo de instrumento em que é Agravante COOPANEST/ES – COOPERATIVA DE ANESTESIOLOGIA DO ESPÍRITO SANTO e Agravado BUFON & FRASSON ADVOCACIA E CONSULTORIA EMPRESARIAL;

ACORDA a Colenda Primeira Câmara Cível, na conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, à unanimidade, conhecer do recurso e lhe dar provimento, nos termos do voto do Relator.