Tribunal: TJES
Processo: 5011863-97.2022.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): RODRIGO FERREIRA MIRANDA
Órgão julgador: RODRIGO FERREIRA MIRANDA
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Locação de Imóvel
Data de julgamento: 2023-04-28

Ementa:
EMENTA:
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO DE ALUGUEIS. LIMINAR. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. EXISTÊNCIA DE GARANTIA CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE CAUÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE DESPEJO LIMINAR. DECISÃO REFORMADA.

1. Na forma do artigo 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.425/91, a obtenção do provimento liminar favorável à ordem de despejo, que esteja fundada no inadimplemento de alugueis e encargos locatícios, é possível desde que (i) seja prestada a caução, pelo locador, em valor equivalente a três meses de aluguel; e (ii) seja o contrato desprovido de garantia.

2. Não houve o cumprimento dos demais requisitos exigidos para a concessão do despejo liminar, uma vez que (i) não obstante realmente exista probabilidade do direito da autora acerca do inadimplemento dos alugueis, (ii) a autora/Agravada não prestou a caução no valor equivalente a três meses de aluguel; (iii) o contrato de locação residencial firmado entre as partes (acostado no ID 13873052 dos autos originários) está garantido, na forma do art. 37 c/c art. 42, ambos da Lei nº 8.425/91, com caução convencionada em 2 (dois) alugueis.

3. Recurso conhecido e provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
5011863-97.2022.8.08.0000
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
AGRAVANTE: STHEFANY PEREIRA e outros
AGRAVADO: MARIA APARECIDA TEODOLINO
RELATOR(A):SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR

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EMENTA

EMENTA:
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO DE ALUGUEIS. LIMINAR. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. EXISTÊNCIA DE GARANTIA CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE CAUÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE DESPEJO LIMINAR. DECISÃO REFORMADA.

1. Na forma do artigo 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.425/91, a obtenção do provimento liminar favorável à ordem de despejo, que esteja fundada no inadimplemento de alugueis e encargos locatícios, é possível desde que (i) seja prestada a caução, pelo locador, em valor equivalente a três meses de aluguel; e (ii) seja o contrato desprovido de garantia.

2. Não houve o cumprimento dos demais requisitos exigidos para a concessão do despejo liminar, uma vez que (i) não obstante realmente exista probabilidade do direito da autora acerca do inadimplemento dos alugueis, (ii) a autora/Agravada não prestou a caução no valor equivalente a três meses de aluguel; (iii) o contrato de locação residencial firmado entre as partes (acostado no ID 13873052 dos autos originários) está garantido, na forma do art. 37 c/c art. 42, ambos da Lei nº 8.425/91, com caução convencionada em 2 (dois) alugueis.

3. Recurso conhecido e provido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: Por maioria, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 005 - Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR

Composição de julgamento: 005 - Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - RODRIGO FERREIRA MIRANDA - Relator / 006 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal / 017 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal
VOTOS VOGAIS
006 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar
017 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Proferir voto escrito divergente

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5011863-97.2022.8.08.0000

RELATOR : DES. SUBST.
RODRIGO FERREIRA MIRANDA.

RECORRENTE : STHEFANY PEREIRA E OUTRO.

ADVOGADOS : NATALIA LESSA MARTINS DE SOUZA E OUTRO.

RECORRIDO : MARIA APARECIDA TEODOLINO.

ADVOGADO : JULIANO GAUDIO SOBRINHO.

MAGISTRADO : MANOEL CRUZ DOVAL.

VOTO

O SENHOR DESEMBARGADOR SUBSTITUTO
RODRIGO FERREIRA MIRANDA
(RELATOR):

Trata-se de agravo de instrumento interposto por STHEFANY PEREIRA e BRENNER RAYNER BERTOLI TAVARES em face de decisão que, nos autos da “ação de despejo c/c cobrança de alugueis” ajuizada por MARIA APARECIDA TEODOLINO, deferiu o pedido de tutela de urgência para determinar aos réus/Agravantes que desocupassem o imóvel descrito na inicial, em 10 (dez) dias, sob pena de despejo compulsório.

Os Agravantes alegam, em síntese, que (i) houve desentendimento quanto aos valores cobrados no contrato, no que tange ao aluguel e encargos, resultando no ajuizamento de “ação ordinária com tutela de urgência e consignação em pagamento” pelos Agravantes em face da Agravada; (ii) os pagamentos dos alugueis vêm sendo depositados em juízo desde dezembro/2021, conforme cópia dos autos de nº 5018868-02.2021.8.08.0035; (iii) não foi prestada caução pela locadora, impedindo a concessão da liminar em seu favor, nos termos do art. 59, §1º, IX, da Lei nº 8.425/1991; (iv) o prazo de 10 (dez) dias concedido pelo Juízo
a quo
, para eventual purgação da mora, está em desacordo com o prazo de 15 (quinze) dias previsto no §3º, do art. 59, da Lei nº 8.425/1991.

Pois bem.

Na origem, a Agravada ajuizou a ação de despejo, em desfavor dos ora Agravantes, referente ao imóvel situado na Rua São Luiz, nº 24, Jockey de Itaparica, Vila Velha/ES, fundada na ausência de pagamento dos alugueis vencidos em 01/12/21, 01/01/22, 01/02/22, 01/03/22, 01/04/22 e 01/05/22, por parte dos locatários.

O juízo de primeiro grau deferiu o pedido liminar de despejo, formulado pela Agravada, para que os Agravantes desocupassem o imóvel em 10 (dez) dias.

Na forma do artigo 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.425/91, a obtenção do provimento liminar favorável à ordem de despejo, que esteja fundada no inadimplemento de alugueis e encargos locatícios, é possível desde que (i) seja prestada a caução, pelo locador, em valor equivalente a três meses de aluguel; e (ii) seja o contrato desprovido de garantia.

Nestes termos:

Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

No caso, no que se refere ao inadimplemento dos alugueis e encargos, os Agravantes informam o ajuizamento anterior de ação de consignação em pagamento, afirmando que efetivaram depósitos em juízo, nos autos do processo nº 5018868-02.2021.8.08.0035 (ID 3856942, ID 3856943 e ID 3856945).

Contudo, de fato, ao compulsar os autos do referido processo, não houve decisão judicial a favor do direito à consignação em pagamento, de modo que, sem o provimento judicial, não há extinção do vínculo obrigacional.

Porém, não obstante realmente exista probabilidade do direito da autora acerca do inadimplemento dos alugueis, a hipótese não comporta o deferimento liminar da ordem de despejo.

Isso porque, conforme se extrai dos autos originários, não houve o cumprimento dos
demais requisitos
exigidos pela Lei nº 8.425/91, em seu artigo 59, § 1º, IX, já citado.

Em primeiro lugar, a autora/Agravada
não
prestou a caução no valor equivalente a três meses de aluguel.

Ressalta-se, por oportuno, que não desconheço da jurisprudência desta egrégia Corte Estadual, inclusive desta colenda Câmara, no sentido de entender,
em situações excepcionais
, pela desnecessidade da exigência de caução, para mitigar os prejuízos financeiros já suportados pelo locador em razão do não recebimento dos alugueis, respeitando, em contrapartida, a vontade do legislador, que é de garantir ao locatário eventual ressarcimento com os prejuízos advindos da improcedência da pretensão autoral (TJES, Classe: Agravo de Instrumento, 5011863-97.2022.8.08.0000, Relator : FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 14/03/2023, Data da Publicação no Diário: 22/03/2023).

Contudo, a dívida cobrada, na presente demanda, perfaz o valor histórico de R$ 5.148,00 (cinco mil, cento e quarenta e oito reais). O valor do aluguel, conforme se extrai do aditivo contratual formalizado verbalmente entre as partes (ID 13874471 dos autos originários), é de R$ 780,00 (setecentos e oitenta reais), de modo que o valor da dívida cobrada é pouco mais do que o dobro da caução legalmente exigida (equivalente três vezes o valor do aluguel).

Somado a isso, em segundo lugar, verifica-se que o contrato de locação residencial firmado entre as partes (acostado no ID 13873052 dos autos originários) está
garantido
, na forma do art. 37 c/c art. 42, ambos da Lei nº 8.425/91, com caução convencionada em 2 (dois) alugueis.

Assim, ao menos até o presente momento, não verifico situação excepcional que possa ensejar a concessão do despejo liminar dos Agravantes, em detrimento dos requisitos exigidos pela lei especial.

No mesmo sentido, cita-se:

EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DISPENSA DE CAUÇÃO PARA CONCESSÃO DE LIMINAR. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

I . A jurisprudência pátria, inclusive a deste Egrégio Tribunal de Justiça, revela-se assente no sentido de que
o despejo liminar fundado no inadimplemento de alugueres e encargos locatícios caso dos autos - exige (I) que o contrato de locação esteja desprovido de qualquer das garantias elencadas no artigo 37, da Lei Federal nº 8.245/91 e, ainda (II) que tenha sido prestada caução no valor correspondente a 03 (três) meses de aluguel, na forma da regra especial encartada no artigo 59, § 1º, do aludido Diploma Legal.

II . In casu , não se identifica o preenchimento de todos os requisitos legais para a concessão do despejo liminar, pois, à luz da premissa de que ( I ) a demanda de origem fora proposta com fulcro exclusivo no inadimplemento de alugueres e de encargos locatícios, e, ainda, ( II ) de que o contrato locatício (fls. 70/77) não possui qualquer das garantias contidas no artigo 37, da Lei Federal nº 8.245/1991, era de todo indispensável ( III ) a prestação de caução em valor equivalente a 03 (três) meses de aluguel, na forma do artigo 59, § 1º, da aludida Legislação de regência, de modo que a medida em comento não poderia ter sido deferida sem que prestada a aludida contracautela.

III. Recurso conhecido e provido.

(TJES, Classe: Agravo de Instrumento, 035199003795, Relator : NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 27/08/2019, Data da Publicação no Diário: 04/09/2019)

Por fim, a alegação da autora/Agravada acerca da extinção da locação, em razão do término do prazo contratualmente previsto, não conduz ao deferimento da liminar, na medida em que, em se tratando de locação de imóvel residencial, não se aplica ao caso a hipótese prevista no art. 59, §1
o
, inciso VIII, da Lei nº 8.425/91.

Dessa forma, merece reforma a decisão agravada, para que seja indeferido o pedido liminar de despejo.

Ante o exposto, CONHEÇO e DOU PROVIMENTO ao recurso, para reformar a decisão agravada e indeferir o pedido liminar.

É como voto.

Desembargador Substituto RODRIGO FERREIRA MIRANDA

Relator

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

VOTO
DE VISTA – DIVERGIR

Solicitei vista dos autos para analisar com acuidade as peculiaridades fáticas e jurídicas deste feito.

Relembro aos nobres pares que o eminente relator, Desembargador Substituto Rodrigo Ferreira Miranda, conheceu do recurso e deu provimento ao agravo de instrumento para reformar a decisão agravada e indeferir o pedido liminar.

O culto relator fundamentou que a parte agravada não demonstrou o cumprimento dos requisitos exigidos pelo artigo 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/91, eis que não prestou caução no valor equivalente a três meses de aluguel, além do contrato estar garantido, na forma do art. 37 c/c art. 42, ambos da Lei nº 8.425/91, com caução convencionada em 2 (dois) alugueis.

Postas estas considerações inicias, rogando vênia ao eminente Desembargador Relator, considero que deve ser mantida a decisão de primeiro grau que decretou liminarmente o despejo do imóvel.

Em breve histórico,

MARIA APARECIDA TEODOLINO

ajuizou ação de despejo c/c cobrança de aluguéis e acessórios da locação, em face do
STHEFANY PEREIRA
,
narrando que celebrou com essa contrato de locação de um imóvel residencial com início em 25/08/2021 e término previsto para 25/08/2021, o qual fora prorrogado posteriormente por mais 06 (seis) meses,
“com reajuste de R$ 100,00 (cem reais), e, condomínio R$ 130,00 (Cento e trinta reais), totalizando a quantia de R$ 780,00 (Setecentos e oitenta reais), referente a contraprestação da locação do imóvel, além da taxa de condomínio de R$ 130,00 (Cento e trinta reais), totalizando a quantia de R$ 910,00 (Novecentos e dez reais)”.

Narra que
“apesar dos esforços da Requerente, os Requeridos, tem efetivado o pagamento da taxa condominial, no entanto, encontram-se em atraso com os aluguéis vencidos em 01/12/2021, 01/01/2022, 01/02/2022, 01/03/2022, 01/04/2022 e 01/05/2022,
perfazendo o total do débito R
$ 5.148,00 (
c
inco mil, cento e quarenta e oito reais)”.

Diante desse contexto, requereu a concessão da antecipação da tutela para que seja decretado o despejo do imóvel, o que fora deferido pelo magistrado na decisão recorrida.

Postas estas premissas, analisando detidamente os autos, rogando vênia ao eminente Desembargador Relator, saliento que a desocupação do imóvel por inadimplemento contratual pode ser deferida mesmo que inexista a caução fidejussória, desde que estejam presentes os requisitos para a concessão da tutela provisória de urgência de natureza antecipada previstos no artigo 300, caput, do CPC, o que foi constatado pelo julgador de origem.

Sob a égide do CPC de Buzaid, Sylvio Capanema Souza
1
asseverava que a Lei do Inquilinato não afastou a incidência da legislação processual, aplicando-a, subsidiariamente, sendo que a regra do artigo 59 da Lei nº 8.245/91 não era incompatível com o artigo 273 do CPC/73 e, muito ao contrário, elas se complementavam, em benefício da efetividade do processo.

É assente no Superior Tribunal de Justiça
2
o entendimento de que o rol previsto no artigo 59, §1º, da Lei nº 8.245/91, não é taxativo, podendo o magistrado acionar as disposições do CPC para a concessão da antecipação de tutela em ação de despejo, desde que preenchidos os requisitos para a medida. Esse posicionamento também é majoritário nesta egrégia Corte, vide os seguintes julgados:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO. MEDIDA LIMINAR DE DESOCUPAÇÃO. TUTELA DE EVIDÊNCIA. ART. 311 DO CPC⁄15. POSSIBILIDADE. REQUISITOS ATENDIDOS. RECURSO PROVIDO. 1) Consoante o inciso IX do art. 59 da Lei nº 8.245⁄91, para o deferimento da liminar de desocupação do imóvel deverão ser observados os seguintes requisitos: a) prestação de caução no valor equivalente a três meses de aluguel; b) fundamentação da demanda na falta de pagamento do aluguel e acessórios da locação; c) ausência de qualquer das garantias mencionadas no art. 37 da Lei n. 8.245⁄91 (caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento), por não ter sido contratada ou por ter sido extinta ou por haver exoneração quanto à garantia.
2) Nada obstante, mesmo quando presente algum óbice previsto na Lei de Locações, no caso a existência de fiança, é possível que a medida liminar seja concedida quando preenchidos os requisitos para antecipação dos efeitos da tutela. Precedentes do TJES.
[...]. 4) Recurso provido. (TJES, Classe: Agravo de Instrumento, 24169012945, Relator: JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA – Relator Substituto: CRISTOVAO DE SOUZA PIMENTA, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 07/03/2017, Data da Publicação no Diário: 16/03/2017)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO. TUTELA PROVISÓRIA DEFERIDA. MITIGAÇÃO DOS REQUISITOS DO ART. 59,§1º, IX DA LEI Nº 8.245/91. APLICAÇÃO DO ART. 300 DO CPC/2015. INADIMPLEMENTO RECALCITRANTE DO LOCATÁRIO. RECUPERAÇÃO JUDICIAL. LIMINAR DE DESPEJO. IRRELEVÂNCIA. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.
1. Não obstante garantida a locação pela fiança e ausente caução prestada pelo Locador, o rol previsto no art. 59, § 1º, da Lei n. º 8.245/91 não é taxativo, podendo o magistrado acionar o disposto no art. 300 do CPC/2015 para a concessão da tutela provisória em ação de despejo, desde que preenchidos os requisitos para a medida. Precedentes do STJ e do TJES.
[...] 5. Recurso conhecido e improvido. (TJES; AI 0004297-86.2017.8.08.0024; Quarta Câmara Cível; Rel. Des. Robson Luiz Albanez; Julg. 19/06/2017; DJES 26/06/2017)

Outrossim, é necessário salientar que a jurisprudência pátria possui posicionamento pela desnecessidade de caução, em casos como o presente, pode-se considerá-la incidente sobre os créditos decorrentes do próprio contrato de locação, mesmo porque, o período de inadimplência dos aluguéis ultrapassa, em muito, o valor equivalente a três meses de aluguel.

Na esteira desse entendimento encontram-se os precedentes dos Tribunais de Justiça do país:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUEIS. CAUÇÃO NO VALOR DE TRÊS ALUGUÉIS. ART.
59
,
§ 1º
DA LEI
8.245
/91. SUBSTITUIÇÃO PELA PRÓPRIA DÍVIDA. POSSIBILIDADE. NOTIFICAÇÃO. DESNECESSIDADE. 1-
É possível o oferecimento dos aluguéis em atraso como caução para conceder a desocupação liminar do imóvel, com base no art. 59, § 1º, da Lei de Locações (8.245/91
). 2. Nas ações de despejo c/c cobrança de encargos em contrato de locação de imóvel, com fundamento na inadimplência do locatário, não há necessidade da notificação do mesmo para a concessão de liminar de desocupação do imóvel locado. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ-GO, proc. nº AI 565235020168090000; Publicação: DJ 2101 de 31/08/2016; Julgamento: 23 de Agosto de 2016; Relator: DES. NORIVAL SANTOME)

AGRAVO DE INSTRUMENTO.
AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO
. LOCAÇÃO. CASO CONCRETO. MATÉRIA DE FATO.
CAUÇÃO. SUBSTITUIÇÃO PELOS ALUGUÉIS INADIMPLIDOS. POSSIBILIDADE.
AGRAVO DE INSTRUMENTO PROVIDO. (TJRS Agravo de Instrumento Nº 70064564263, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Vicente Barrôco de Vasconcellos, Julgado em 14/05/2015)

Nota-se que o valor elevado do inadimplemento dos locativos -
R
$ 5.148,00 (
c
inco mil, cento e quarenta e oito reais) -
ultrapassa a quantia sobre a qual a caução deveria ser prestada (R$ 2.340,00), sendo, com isso, possível o despejo liminar conforme determinado na decisão recorrida.

Acentuo que embora a parte agravante afirme ao adimplemento dos valores em razão do ajuizamento anterior de ação de consignação em pagamento (processo nº 5018868-02.2021.8.08.0035), como salientado pelo nobre Relator, compulsando os autos do referido processo, não houve decisão judicial a favor do direito à consignação em pagamento, de modo que, sem o provimento judicial, não há extinção do vínculo obrigacional.

Por fim,
ad argumetandum tantum
, há que se sobrelevar que já ocorreu o término do prazo do contrato de locação celebrado entre as partes, de modo que a locadora vem sendo privada de utilizar-se do imóvel, sem que haja contrato vigente e sem que venha a ser remunerada com correspondente e devida contraprestação, não havendo, a meu ver, circunstância que assegure a locatária a manter-se no local.

Por todo o exposto, rogando
venia
ao eminente Desembargador Relator,
CONHEÇO
do recurso e

NEGO
-LHE PROVIMENTO
, mantendo incólume a decisão recorrida.

É, respeitosamente, como voto.

Desembargador
FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RU
Y

1
SOUZA, Sylvio Capanema. A Lei do Inquilinato Comentada – Artigo por Artigo, 9ª edição. Forense, 2014.

2
REsp 1207161/AL, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 08/02/2011, DJe 18/02/2011.