Tribunal: TJES
Processo: 0003263-43.2013.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão julgador: MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Interpretação / Revisão de Contrato
Data de julgamento: 2023-04-27

Ementa:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL -

A
ÇÃO
ORDINÁRIA -
REPETIÇÃO DE INDÉBITO – COMISSÃO DE CORRETAGEM –
DEVER DE INFORMAÇÃO RESPEITADO – LEGALIDADE DA COBRANÇA – TAXA SATI – RESTITUIÇÃO DEVIDA – CLÁUSULA PENAL – CONSIDERAÇÃO PARA ARBITRAMENTO DA INDENIZAÇÃO DEVIDA AO CONSUMIDOR – DANOS MORAIS NÃO CARACTERIZADOS – RECONHECIMENTO DA SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA -
RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO
.

1. Deve a incorporadora informar ao consumidor, até o momento celebração do contrato de promessa de compra e venda, o preço total de aquisição da unidade imobiliária, especificando o valor da comissão de corretagem, ainda que esta venha a ser paga destacadamente.

2. Não obstante os documentos de fls. 37/83 não façam menção ao valor cobrado, indene de dúvidas que, no momento de sua celebração, as autoras firmaram o documento de fls. 84, chamado de pedido de reserva, que expressamente prevê a sua conversão em contrato de prestação de serviços de corretagem imobiliária,
“conforme valores de comissão acordados na planilha de cálculo a ser assinada pelo proponente.”

3.
As proponentes receberam cópia da planilha, vez que juntada aos autos com a petição inicial, sendo possível verificar, de forma destacada, o valor da comissão (R$ 7.308,00), além do montante devido a título de sinal (R$ 77.692,00), sendo este expressamente previsto no contrato, em seu item f.1.

4. Não há como acolher, portanto, a alegação de que houve falha no dever de informação ao consumidor, que ficou ciente da sua responsabilidade pelo pagamento da comissão, cujo valor foi devidamente destacado do montante do imóvel, merecendo reforma a sentença para reconhecer a legalidade de sua cobrança.

5. A taxa SATI deve ser reembolsada, devendo o montante ser corrigido monetariamente a partir do desembolso pelo índice do INPC/IBGE até a citação e, a partir de então, atualizado apenas pela Taxa Referencial do Sistema Especial de Liquidação e Custódia (Selic).

6. “S
eja por princípios gerais do direito, seja pela principiologia adotada no CDC, ou, ainda, por comezinho imperativo de equidade, mostra-se abusiva a prática de estipular cláusula penal exclusivamente ao adquirente, para a hipótese de mora ou
de inadimplemento contratual absoluto, ficando isento de tal reprimenda o fornecedor em situações de análogo descumprimento da avença. Destarte, prevendo o contrato a incidência de multa para o caso de inadimplemento por parte do consumidor, ela também deverá ser considerada para o arbitramento da indenização devida pelo fornecedor, caso seja deste a mora ou o inadimplemento absoluto”
(REsp nº 1631485/DF)
.

7.
Em se tratando de obrigações heterogêneas, deverão ser convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial, não sendo cumuláveis os alegados lucros cessantes (Tema 970 STJ).

8. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que, em regra, o atraso na entrega

do imóvel constitui mero inadimplemento contratual, o que, por si só, não gera dano moral indenizável.

9.
Com a reforma parcial da sentença, forçoso reconhecer a ocorrência de sucumbência recíproca, devendo a definição do percentual ocorrer no momento da liquidação do julgado (art. 85, §4º, I, CPC), destacando que as autoras litigam sob os pálios da gratuidade da justiça.

10. Apelação conhecida e parcialmente provida.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
0003263-43.2013.8.08.0048
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: SC2 SHOPPING MESTRE ALVARO LTDA.
APELADO: PAOLA GONCALVES SARTORI e outros
RELATOR(A):MARIANNE JUDICE DE MATTOS

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL -

A
ÇÃO
ORDINÁRIA -
REPETIÇÃO DE INDÉBITO – COMISSÃO DE CORRETAGEM –
DEVER DE INFORMAÇÃO RESPEITADO – LEGALIDADE DA COBRANÇA – TAXA SATI – RESTITUIÇÃO DEVIDA – CLÁUSULA PENAL – CONSIDERAÇÃO PARA ARBITRAMENTO DA INDENIZAÇÃO DEVIDA AO CONSUMIDOR – DANOS MORAIS NÃO CARACTERIZADOS – RECONHECIMENTO DA SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA -
RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO
.

1. Deve a incorporadora informar ao consumidor, até o momento celebração do contrato de promessa de compra e venda, o preço total de aquisição da unidade imobiliária, especificando o valor da comissão de corretagem, ainda que esta venha a ser paga destacadamente.

2. Não obstante os documentos de fls. 37/83 não façam menção ao valor cobrado, indene de dúvidas que, no momento de sua celebração, as autoras firmaram o documento de fls. 84, chamado de pedido de reserva, que expressamente prevê a sua conversão em contrato de prestação de serviços de corretagem imobiliária,
“conforme valores de comissão acordados na planilha de cálculo a ser assinada pelo proponente.”

3.
As proponentes receberam cópia da planilha, vez que juntada aos autos com a petição inicial, sendo possível verificar, de forma destacada, o valor da comissão (R$ 7.308,00), além do montante devido a título de sinal (R$ 77.692,00), sendo este expressamente previsto no contrato, em seu item f.1.

4. Não há como acolher, portanto, a alegação de que houve falha no dever de informação ao consumidor, que ficou ciente da sua responsabilidade pelo pagamento da comissão, cujo valor foi devidamente destacado do montante do imóvel, merecendo reforma a sentença para reconhecer a legalidade de sua cobrança.

5. A taxa SATI deve ser reembolsada, devendo o montante ser corrigido monetariamente a partir do desembolso pelo índice do INPC/IBGE até a citação e, a partir de então, atualizado apenas pela Taxa Referencial do Sistema Especial de Liquidação e Custódia (Selic).

6. “S
eja por princípios gerais do direito, seja pela principiologia adotada no CDC, ou, ainda, por comezinho imperativo de equidade, mostra-se abusiva a prática de estipular cláusula penal exclusivamente ao adquirente, para a hipótese de mora ou
de inadimplemento contratual absoluto, ficando isento de tal reprimenda o fornecedor em situações de análogo descumprimento da avença. Destarte, prevendo o contrato a incidência de multa para o caso de inadimplemento por parte do consumidor, ela também deverá ser considerada para o arbitramento da indenização devida pelo fornecedor, caso seja deste a mora ou o inadimplemento absoluto”
(REsp nº 1631485/DF)
.

7.
Em se tratando de obrigações heterogêneas, deverão ser convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial, não sendo cumuláveis os alegados lucros cessantes (Tema 970 STJ).

8. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que, em regra, o atraso na entrega

do imóvel constitui mero inadimplemento contratual, o que, por si só, não gera dano moral indenizável.

9.
Com a reforma parcial da sentença, forçoso reconhecer a ocorrência de sucumbência recíproca, devendo a definição do percentual ocorrer no momento da liquidação do julgado (art. 85, §4º, I, CPC), destacando que as autoras litigam sob os pálios da gratuidade da justiça.

10. Apelação conhecida e parcialmente provida.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 028 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS

Composição de julgamento: 028 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Relator / 003 - Gabinete Des. ANNIBAL DE REZENDE LIMA - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal / 013 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal
VOTOS VOGAIS
003 - Gabinete Des. ANNIBAL DE REZENDE LIMA - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Acompanhar
013 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

Cuida-se de recurso de

APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
SC2 SHOPPING MESTRE ÁLVARO LTDA.

em face da r. sentença de fls. 233/237, proferida pelo MM. Juiz de Direito da 2ª Vara Cível de Serra, nos autos da Ação Ordinária ajuizada por
PAOLA GONÇALVES SARTORI E OUTRA
,
que julgou parcialmente procedente o pedido inicial, condenando a requerida a:
I)
restituir os valores dispendidos a título de corretagem e taxa SATI, no montante de R$ 7.308,00 (sete mil, trezentos e oito reais) e R$ 490,00 (quatrocentos e noventa reais), respectivamente, de forma simples, com correção monetária a contar do desembolso;
II)
pagar à autora a multa prevista no item 3.1 da promessa de compra e venda, a partir da mora, isto é, 30/09/2012, além de correção monetária;
III)
pagar à autora danos morais fixados em R$ 2.000,00 (dois mil reais), com juros de mora a partir da citação e correção monetária a contar do arbitramento.

Por fim, condenou a requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa.

Em suas razões recursais (fls. 241/263) sustenta a Apelante, inicialmente, que a sentença vai de encontro ao que restou decidido pelo STJ no julgamento do REsp nº 1.599.511/SP, eis que no caso dos autos houve expressa pactuação acerca da responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem.

Sobre a restituição da taxa SATI, aponta o acerto da sentença, pleiteando, todavia, a fixação do termo inicial dos juros de mora a partir do julgado, com base na SELIC.

Questiona a Apelante a inversão da cláusula penal, importando em verdadeiro enriquecimento ilícito, considerando as especificidades do caso concreto. Sob tal enfoque, requer a incidência dos lucros cessantes em detrimento da inversão da cláusula penal realizada pelo Magistrado, requerendo, subsidiariamente, a incidência da multa uma única vez sobre o valor do contrato.

Quanto aos danos morais, requer o seu afastamento haja vista a sua não comprovação, tratando-se de aquisição de sala comercial, cuja mora ocorreu por curto período.

Subsidiariamente, requer a aplicação unicamente da taxa Selic a partir da citação.

Por fim, requer a redução dos honorários sucumbenciais arbitrados no máximo legal, pleiteando, ainda, a alteração de sua base de cálculo, devendo incidir sobre o valor da condenação.

Contrarrazões das autoras às fls. 269/277 pela manutenção da sentença.

É o relatório. Inclua-se em pauta para julgamento.

Vitória-ES, 03 de abril de 2023.

MARIANNE JÚDICE DE MATTOS

Desembargador
a Relatora

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

Conforme relatado, cuida-se de recurso de

APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
SC2 SHOPPING MESTRE ÁLVARO LTDA.

em face da r. sentença de fls. 233/237, proferida pelo MM. Juiz de Direito da 2ª Vara Cível de Serra, nos autos da Ação Ordinária ajuizada por

PAOLA GONÇALVES SARTORI E OUTRA
,
que julgou parcialmente procedente o pedido inicial, condenando a requerida a:
I)
restituir os valores dispendidos a título de corretagem e taxa SATI, no montante de R$ 7.308,00 (sete mil, trezentos e oito reais) e R$ 490,00 (quatrocentos e noventa reais), respectivamente, de forma simples, com correção monetária a contar do desembolso;
II)
pagar à autora a multa prevista no item 3.1 da promessa de compra e venda, a partir da mora, isto é, 30/09/2012, além de correção monetária;
III)
pagar à autora danos morais fixados em R$ 2.000,00 (dois mil reais), com juros de mora a partir da citação e correção monetária a contar do arbitramento.

Por fim, condenou a requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa.

Almeja a Apelante, em suma, a reforma da sentença proferida pelo juízo
a quo
, considerando a legalidade das cláusulas pactuadas.

Pois bem. Cuidam os presentes autos de Ação Ordinária na qual as autoras, adquirentes de uma sala comercial, pugnam pela devolução dos valores cobrados a título de comissão de corretagem e taxa Sati, bem como inversão da cláusula penal decorrente do atraso na entrega do empreendimento, além da condenação da requerida a indenizar os danos morais suportados.

Passo a analisar, inicialmente, a suposta ilegalidade da cobrança da comissão de corretagem.

O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.599.511/SP, sob o rito dos recursos repetitivos, assim decidiu
:

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.

I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.

1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.

II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor.

Aplicação da tese 1.1.

2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2.

III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.

(REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016).

E, sobre a informação ao consumidor, o voto condutor do julgado paradigma deixou consignado que “
deve a incorporadora informar ao consumidor, até o momento celebração do contrato de promessa de compra e venda, o preço total de aquisição da unidade imobiliária, especificando o valor da comissão de corretagem, ainda que esta venha a ser paga destacadamente”.

Incursionando na análise dos termos do contrato, verifico que, não obstante os documentos de fls. 37/83 não façam menção ao valor cobrado, indene de dúvidas que, no momento de sua celebração, as autoras firmaram o documento de fls. 84, chamado de pedido de reserva, que expressamente prevê a sua conversão em contrato de prestação de serviços de corretagem imobiliária,
“conforme valores de comissão acordados na planilha de cálculo a ser assinada pelo proponente.”

E as proponentes, de fato, receberam cópia da planilha, vez que juntada aos autos com a petição inicial, sendo possível verificar, de forma destacada, o valor da comissão (R$ 7.308,00), além do montante devido a título de sinal (R$ 77.692,00), sendo este expressamente previsto no contrato, em seu item f.1.

Corrobora a ciência por parte das compradoras, ainda, a declaração de fls. 94, sendo demonstrado que o pagamento da comissão ocorreu mediante emissão de 3 cheques distintos.

Não há como acolher, portanto, a alegação de que houve falha no dever de informação ao consumidor, que ficou ciente da sua responsabilidade pelo pagamento da comissão, cujo valor foi devidamente destacado do montante do imóvel, merecendo reforma a sentença para reconhecer a legalidade de sua cobrança.

A taxa SATI deve ser reembolsada, inexistindo irresignação no ponto. Necessário esclarecer que o montante deve ser corrigido monetariamente a partir do desembolso pelo índice do INPC/IBGE até a citação e, a partir de então, atualizado apenas pela Taxa Referencial do Sistema Especial de Liquidação e Custódia (Selic).

Sobre a possibilidade de inversão da cláusula penal, a medida tem como intuito buscar o equilíbrio na relação contratual.

Como destacado pelo Ministro Luis Felipe Salomão, “
seja por princípios gerais do direito, seja pela principiologia adotada no CDC, ou, ainda, por comezinho imperativo de equidade, mostra-se abusiva a prática de estipular cláusula penal exclusivamente ao adquirente, para a hipótese de mora ou
de inadimplemento contratual absoluto, ficando isento de tal reprimenda o fornecedor em situações de análogo descumprimento da avença. Destarte, prevendo o contrato a incidência de multa para o caso de inadimplemento por parte do consumidor, ela também deverá ser considerada para o arbitramento da indenização devida pelo fornecedor, caso seja deste a mora ou o inadimplemento absoluto”
(REsp nº 1631485/DF)
.

Não se trata, contudo, de simples inversão da cláusula em favor do consumidor, vez que, como decidido no julgado supracitado, “
a obrigação da incorporadora é de fazer (prestação contratual, consistente na entrega do imóvel pronto para uso e gozo), já a do adquirente é de dar (pagar o valor remanescente do preço do imóvel, por ocasião da entrega). E só haverá adequada simetria para inversão da cláusula penal contratual se houver observância de sua natureza, isto é, de prefixação da indenização em dinheiro pelo período da mora.(...
)
Quanto ao ponto, evidentemente, a multa compensatória estabelecida por mora referente à obrigação de pagar (de dar), no caso, não poderá, por questão de simetria, incidir sobre todo o preço do imóvel que deveria ter sido entregue (obrigação de fazer).

Portanto, em se tratando de obrigações heterogêneas, deverão ser convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial, não sendo cumuláveis os alegados lucros cessantes (Tema 970 STJ).

Desse modo, também merece reforma a sentença que determinou a aplicação das cláusulas 3.1 e 4.2.1 tendo como parâmetro o valor total do imóvel, devendo a indenização pelo adimplemento tardio da obrigação ser apurada em sede de liquidação de sentença, tendo como base o valor locatício do imóvel, devido entre o fim do prazo de tolerância e a entrega do bem.

É o entendimento do STJ:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO EM DESFAVOR DA PROMITENTE-VENDEDORA. POSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. A Segunda Seção desta Corte, em julgamento sob o rito dos recursos repetitivos, firmou tese contrária ao entendimento adotado pelo Tribunal de origem e assinalou que, "no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor" (Tema 971/STJ).

2. De outro lado, a Segunda Seção, igualmente em sede de recurso repetitivo, firmou entendimento de que "a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes" (Tema/STJ n. 970).

3. No caso, a decisão ora agravada deu provimento ao recurso especial da promitente-compradora, a fim de reconhecer a possibilidade de a consumidora optar pela indenização pelo período de mora, tomando-se como parâmetro a cláusula penal moratória estabelecida apenas em benefício da incorporadora, mediante liquidação por arbitramento, afastando-se, nesse caso, a condenação ao pagamento de lucros cessantes.

4. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no REsp n. 1.893.317/DF, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 28/11/2022, DJe de 7/12/2022.)

Passando a analisar o pedido de danos morais, relembro que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que, em regra, o atraso na entrega

do imóvel constitui mero inadimplemento contratual, o que, por si só, não gera dano moral indenizável.

A propósito:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. LEGALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. CASO FORTUITO. SÚMULA 7/STJ. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. DANO MORAL. INEXISTÊNCIA DE CIRCUNSTÂNCIA EXCEPCIONAL. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.

(...)

5. O simples inadimplemento contratual, em razão do atraso na entrega do imóvel, não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que podem configurar a lesão extrapatrimonial, o que não ocorreu no caso dos autos.

(...) (AgInt no AREsp n. 1.957.756/RO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 14/3/2022, DJe de 5/4/2022.)

Neste caso, trata-se de aquisição de sala comercial cujo prazo de entrega superou em 02 meses a denominada cláusula de tolerância, considerada válida pela jurisprudência.

Não houve, outrossim, a demonstração de qualquer abalo aos direitos da personalidade das autoras, sendo o atraso mero inadimplemento contratual, devendo ser decotado o capítulo sentencial.

Por fim, com a reforma parcial da sentença, forçoso reconhecer a ocorrência de sucumbência recíproca, com a definição do percentual dos honorários advocatícios no momento da liquidação do julgado (art. 85, §4º, I, CPC), destacando que as autoras litigam sob os pálios da gratuidade da justiça.

Pelo exposto,
CONHEÇO

do recurso de Apelação e, no mérito,
DOU-LHE

PARCIAL
PROVIMENTO
,
nos termos da fundamentação supra.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o voto da eminente Relatora - Sessão 25/04/2023