Tribunal: TJES
Processo: 0002455-67.2015.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão julgador: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral
Data de julgamento: 2023-08-04

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO INDENIZATÓRIA – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – PRAZO FIXADO EM 24 (VINTE E QUATRO) MESES APÓS O REGISTRO DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO DO EMPREENDIMENTO – PREVISÃO EXPRESSA – MANIFESTA CIÊNCIA DO COMPRADOR – CONTRATO DE FINANCIAMENTO DA OBRA REGISTRADO ANTES DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA – VALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA – CLAREZA E DESTAQUE – ENTREGA DENTRO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA – AUSÊNCIA DE ILÍCITO – DANOS MATERIAIS E MORAIS – NÃO CONFIGURAÇÃO – RESTITUIÇÃO DE JUROS DE OBRA – INDEVIDA – RESTITUIÇÃO DA TAXA SATI – MANUTENÇÃO – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO – SENTENÇA REFORMADA.

1.
No caso, embora o autor sustente que o marco inicial que deflagrou o prazo construtivo tenha ocorrido em 19/10/2012, observa-se que o contrato de celebrado entre a empreendedora e o agente financeiro com o propósito de edificar a obra – “contrato particular, com efeito de escritura pública, de mútuo para construção de empreendimento imobiliário contemplando a venda e compra do terreno” – somente foi levado a registro em 06/02/2013.

2.
O prazo para entrega do imóvel esgotava-se em fevereiro de 2015, porém, com a incidência da cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias prevista no instrumento contratual (item 5), conclui-se que a construtora deveria finalizar o empreendimento até o mês de agosto de 2015, o que foi devidamente cumprido, conforme termo de recebimento das chaves juntado, datado de 27/08/2015.

3.
Afastada a mora da empreendedora, não há que se falar na aplicação de multa por inadimplemento e tampouco em condenação da construtora à restituição dos juros de obra, pagamento de danos materiais (aluguéis) e de compensação por danos morais.

4.
Considera-se lícita a cobrança da taxa de evolução de obra até a data prevista para entrega do imóvel, considerando o prazo de tolerância, não há que se falar em restituição do encargo.

5.
Reconhecida a abusividade da cobrança do serviço de assessoria técnico-imobiliária e mantida a r. sentença quanto a este ponto, consoante jurisprudência do colendo STJ.

6

Recurso interposto pela
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A
conhecido e parcialmente provido. Sentença reformada em sua maior parte, afastando-se as seguintes condenações da construtora requerida
(i)
restituição da taxa de evolução de obra;
(ii)
danos materiais relativos aos valores gastos com aluguel;
(iii)
pagamento de multa contratual;
(iv)
pagamento de danos morais. Mantida a condenação da apelante à devolução dos valores cobrados a títulos de serviços de assessoria técnico-imobiliária (SATI), na forma determinada pela r. sentença de primeiro grau.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
0002455-67.2015.8.08.0048
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA
APELADO: JARBAS DOS SANTOS
RELATOR(A):FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO INDENIZATÓRIA – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – PRAZO FIXADO EM 24 (VINTE E QUATRO) MESES APÓS O REGISTRO DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO DO EMPREENDIMENTO – PREVISÃO EXPRESSA – MANIFESTA CIÊNCIA DO COMPRADOR – CONTRATO DE FINANCIAMENTO DA OBRA REGISTRADO ANTES DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA – VALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA – CLAREZA E DESTAQUE – ENTREGA DENTRO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA – AUSÊNCIA DE ILÍCITO – DANOS MATERIAIS E MORAIS – NÃO CONFIGURAÇÃO – RESTITUIÇÃO DE JUROS DE OBRA – INDEVIDA – RESTITUIÇÃO DA TAXA SATI – MANUTENÇÃO – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO – SENTENÇA REFORMADA.

1.
No caso, embora o autor sustente que o marco inicial que deflagrou o prazo construtivo tenha ocorrido em 19/10/2012, observa-se que o contrato de celebrado entre a empreendedora e o agente financeiro com o propósito de edificar a obra – “contrato particular, com efeito de escritura pública, de mútuo para construção de empreendimento imobiliário contemplando a venda e compra do terreno” – somente foi levado a registro em 06/02/2013.

2.
O prazo para entrega do imóvel esgotava-se em fevereiro de 2015, porém, com a incidência da cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias prevista no instrumento contratual (item 5), conclui-se que a construtora deveria finalizar o empreendimento até o mês de agosto de 2015, o que foi devidamente cumprido, conforme termo de recebimento das chaves juntado, datado de 27/08/2015.

3.
Afastada a mora da empreendedora, não há que se falar na aplicação de multa por inadimplemento e tampouco em condenação da construtora à restituição dos juros de obra, pagamento de danos materiais (aluguéis) e de compensação por danos morais.

4.
Considera-se lícita a cobrança da taxa de evolução de obra até a data prevista para entrega do imóvel, considerando o prazo de tolerância, não há que se falar em restituição do encargo.

5.
Reconhecida a abusividade da cobrança do serviço de assessoria técnico-imobiliária e mantida a r. sentença quanto a este ponto, consoante jurisprudência do colendo STJ.

6

Recurso interposto pela
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A
conhecido e parcialmente provido. Sentença reformada em sua maior parte, afastando-se as seguintes condenações da construtora requerida
(i)
restituição da taxa de evolução de obra;
(ii)
danos materiais relativos aos valores gastos com aluguel;
(iii)
pagamento de multa contratual;
(iv)
pagamento de danos morais. Mantida a condenação da apelante à devolução dos valores cobrados a títulos de serviços de assessoria técnico-imobiliária (SATI), na forma determinada pela r. sentença de primeiro grau.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Desembargadores da Segunda Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, em conformidade com a ata de julgamento e com as notas taquigráficas, à unanimidade de votos, CONHECER do recurso de apelação cível interposto pela MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A para DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO, nos termos do voto proferido pelo eminente Relator.

Órgão julgador vencedor
: 015 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

Composição de julgamento: 015 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Relator / 025 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal / 028 - Gabinete Des. RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - Vogal
VOTOS VOGAIS
025 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
028 - Gabinete Des. RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

VOTO

Conforme relatado, a empresa requerida
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A
interpôs recurso de apelação contra a r. sentença de fls. 457/462 proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Serra – Comarca da Capital, que, nos autos da ação ordinária proposta em seu desfavor por
JARBAS DOS SANTOS
, julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais, nos seguintes termos:

Por todo o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pleito autoral, na forma do artigo 487, inciso I do Código de Processo Civil, para confirmar a tutela antecipada deferida e:

CONDENAR a requerida a restituir a demandante os valores dispendidos a título de taxa SATI, de forma simples, atualizada com correção monetária a partir do desembolso pelo autor e juros de mora a partir da citação;

CONDENAR a requerida a restituir a demandante os valores dispendidos a título de evolução de obra, a partir de junho de 2014, de forma simples, com juros a partir da citação e correção monetária a partir do desembolso pelo autor;

CONDENAR a requerida por danos materiais, com a respectiva devolução ao autor dos valores gastos em aluguel, no período de junho de 2014 a agosto de 2015, com correção monetária a partir do desembolso pelo autor e juros de mora a partir da citação;

CONDENAR a requerida ao pagamento ao autor de multa, consoante previsto na cláusula 4.2 do contrato de compra e venda de unidade imobiliária, de multa de 2% e juros de 1% ao mês, além de correção monetária, a incidir sobre a quantia paga pelo comprador até a data limite para a entrega do bem, vindo a incidir durante todo o período que perdurou;

CONDENAR a requerida ao pagamento de danos morais à autora, fixados em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), com juros a partir da citação e correção monetária a contar do presente arbitramento, nos termos da súmula 362 do STJ: “A correção monetária do valor da indenização do dano moral incide desde a data do arbitramento”.

Por fim, condeno a ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios ao patrono do requerente, que fixo em 20% sobre o valor da condenação atualizada, com fulcro no art. 85, §2o, I, II, III e IV do CPC.

Os valores devidos a serem restituídos deverão ser alcançados em sede de cumprimento de sentença, conforme art. 509, §2º, do CPC.

A recorrente, em suas razões recursais de fls. 482/500, sustenta, em síntese, que
(i)
“com relação a entrega das chaves, o item 5 – DA ENTREGA DAS CHAVES, dispõe de forma muito clara que as chaves seriam entregues 24 (vinte e quatro) meses após a registro em cartório do contrato de financiamento, podendo ser prorrogado por mais 180 dias” (fl. 485);
(ii)
“o registro em cartório do contrato de financiamento a construção foi realizado em 20 de fevereiro de 2013 (matricula anexa) e, sendo assim, a Re teria ate fevereiro de 2015 para a conclusão das obras, sendo que esta data poderia ser prorrogada ainda por 180 (cento e oitenta dias), conforme disposto no contrato, o que ensejaria na conclusão da obra ate setembro de 2015” (fl. 485);
(iii)
revela-se inviável a cumulação da condenação por lucros cessantes com o pagamento da cláusula penal moratória;
(iv)
considerando que não houve atraso na entrega da obra, deve ser afastada a condenação a restituição dos juros de obra;
(v)
há perfeita informação ao comprador referente ao serviço de assessoria imobiliária, razão pela qual é lícita a respectiva cobrança; e que
(vi)
“em momento algum praticou qualquer ato ilícito que tenha causado algum dano ao Apelado, razão pela qual não ha que se falar em indenização de qualquer natureza” (fl. 495).

Conforme instrumento contratual juntado às fls. 54/58-verso e quadro resumo de fls. 49/51, a previsão de entrega do imóvel adquirido pela autora junto à construtora requerida foi expressamente fixada em “24 (vinte e quatro) meses após o registro do contrato de financiamento à construção do empreendimento firmado entre a promitente vendedora e o agente financeiro, no Cartório de Registro de Imóveis” (fl. 50).

No caso, embora o autor sustente que o marco inicial que deflagrou o prazo construtivo tenha ocorrido em 19/10/2012, observa-se que o contrato de celebrado entre a empreendedora e o agente financeiro com o propósito de edificar a obra – “contrato particular, com efeito de escritura pública, de mútuo para construção de empreendimento imobiliário contemplando a venda e compra do terreno” – somente foi levado a registro em
06/02/2013
, de acordo com a certidão de matrícula de fls. 147/148.

Note-se que o referido documento foi acostado aos autos pelo próprio autor junto à inicial, o que denota plena ciência sobre o registro do contrato de mútuo expressamente referenciado na promessa de compra e venda, que, aliás, foi celebrada entre as partes em data posterior ao ato de registro do contrato, ou seja, em 05/09/2013.

O ato registrado em 29/12/2012 cuida-se do enquadramento do imóvel, que sequer havia sido desmembrado, ao “Programa Minha Casa Minha Vida” (fl. 78), que não pode ser confundido com o registro do contrato de mútuo celebrado entre a
MRV
e o Banco do Brasil S/A com a finalidade de edificação do empreendimento. Naquele ato de registro não há menção a nenhum contrato subscrito pela construtora, mas tão somente ao enquadramento do empreendimento ao aludido programa habitacional.

A estipulação do prazo de construção nestes moldes não gera nenhuma ilegalidade, considerando a clareza dos preceitos contratuais. Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Ação de indenização pelo rito comum ajuizada em razão de suposto atraso na entrega. Sentença que reconheceu a prescrição da pretensão autoral ante o transcurso do prazo trienal. Recurso interposto pelo autor. PRESCRIÇÃO. Inocorrência. Aplicação do prazo decenal por se tratar de controvérsia envolvendo descumprimento contratual (CC, art. 205). Precedente do STJ. Teoria da causa madura (CPC, art. 1.013, §3º). ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. Cláusula contratual que prevê a data do registro do contrato de financiamento da construção como termo inicial do prazo para a entrega do imóvel. Registro do contrato de financiamento da construção efetuado em momento anterior à celebração do compromisso de compra e venda pelo apelante. Autor que tinha conhecimento prévio do termo final previsto no contrato (24 meses). Legalidade da cláusula que prevê o prazo de tolerância, não superior a 180 dias, para entrega da obra (TJ/SP, Súmula n. 164). LUCROS CESSANTES E DANOS MORAIS. Indenizações indevidas ante o atraso ínfimo (14 dias) e ausência de provas concretas dos prejuízos suportados (CPC, art. 373, I). Sentença parcialmente reformada apenas para reconhecer a aplicação do prazo prescricional decenal. Mantida improcedência dos pedidos iniciais por fundamentos diversos. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (V. 41754). (TJSP; AC 1005145-80.2021.8.26.0132; Ac. 16759926; Catanduva; Terceira Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Viviani Nicolau; Julg. 18/05/2023; DJESP 23/05/2023; Pág. 1813)

A partir de tais constatações, verifica-se que o prazo para entrega do imóvel esgotava-se em fevereiro de 2015, porém, com a incidência da cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias prevista no instrumento contratual (item 5, fl. 55-verso), conclui-se que a construtora deveria finalizar o empreendimento até o mês de agosto de 2015, o que foi devidamente cumprido, conforme termo de recebimento das chaves juntado aos autos na fl. 376, datado de 27/08/2015.

Afastada a mora da empreendedora, não há que se falar na aplicação de multa por inadimplemento e tampouco em condenação da construtora à restituição dos juros de obra, pagamento de danos materiais (aluguéis) e de compensação por danos morais.

Aliás, ainda que reconhecido o atraso na entrega da obra, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça
1
é no sentido de que “o dano moral, na hipótese de atraso na entrega de unidade imobiliária, não se presume, configurando-se apenas quando houver circunstâncias excepcionais que, devidamente comprovadas, importem em significativa e anormal violação de direito da personalidade dos promitentes compradores, o que não ocorre no caso vertente”.

Se de um lado seja inerente à própria atividade empresarial da construtora todas aquelas circunstâncias alegadas como possíveis justificativas para o atraso na entrega no empreendimento, tais como fortes chuvas, greve de funcionários e demora no fornecimento de insumos, de outro, a demora na fruição do bem adquirido se insere no risco referente à escolha do investimento, não havendo, portanto, que se falar em ofensa aos direitos da personalidade.

Na sequência, ressalta-se a licitude da cobrança da taxa de evolução de obra até a data prevista para entrega do imóvel, considerando o prazo de tolerância, não há que se falar em restituição do encargo.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. Alegação de atraso na entrega. Sentença de improcedência. Atraso não caracterizado. Inconformismo limitado a impugnar a cobrança de juros de obra na vigência do período de tolerância. Validade da cobrança de juros de obra até o término do prazo de tolerância. Tese 06 firmada no julgamento do IRDR nº 0023203-35.2016.8.26.0000. É ilícito o repasse dos juros de obra, ou de juros de evolução da obra, ou taxa de evolução da obra, ou outros encargos equivalentes após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves da unidade autônoma, incluído período de tolerância. Manutenção da R. Sentença. Nega-se provimento ao recurso. (TJSP; APL 1003521-48.2017.8.26.0451; Ac. 11221686; Piracicaba; Primeira Câmara de Direito Privado; Relª Desª Christine Santini; Julg. 28/02/2018; DJESP 05/03/2018; Pág. 2602)

Por fim, quanto à restituição da taxa SATI, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1599511/SP submetido à sistemática dos recursos repetitivos, fixou a seguinte tese acerca da SATI:

1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade

congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.
[...] (REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016)

O relator do supracitado precedente, Ministro Tarso Sanseverino compreendeu que a abusividade da cobrança da SATI decorre da regra do artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor, vez que considerou que “
essa assessoria é um serviço que envolve o elemento confiança (intuitu personae)
”. Portanto, entendeu que esse serviço não deve ser repassado ao consumidor quando sua prestação estiver intrinsecamente ligada à própria pactuação do contrato de compra e venda de unidade imobiliária.

Acrescente-se que esta colenda 2ª Câmara Cível, em caso semelhante ao dos autos, reconheceu a impossibilidade de transferência da obrigação da SATI ao consumidor, vide:

APELAÇÃO CÍVEL. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM STAND DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. Rito do INC. II DO ART. 1.040 DO CPC⁄15. TARIFA SATI. ABUSIVIDADE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1) No julgamento do REsp 1599511, submetido ao rito do art. 1.040 do CPC⁄15, o STJ assentou a “validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”.
2) Acerca da taxa SATI (assessoria técnico-imobiliária), o STJ entendeu que se trata de abusividade repassá-la ao consumidor, pois não é serviço autônomo como a comissão de corretagem
.
3) Recurso parcialmente provido. (TJES, Classe: Apelação, 12130120855, Relator: JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 21/02/2017, Data da Publicação no Diário: 07/03/2017)

Em razão disso, é de se reconhecer a abusividade da cobrança do serviço de assessoria técnico-imobiliária e manter a r. sentença quanto a este ponto.

Posto isso,
CONHEÇO
do recurso de apelação cível interposto pela
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A
e
DOU-LHE
PARCIAL
PROVIMENTO
, para reformar a r. sentença objurgada a fim de afastar as seguintes condenações que lhe foram impostas:
(i)
restituição da taxa de evolução de obra;
(ii)
danos materiais relativos aos valores gastos com aluguel;
(iii)
pagamento de multa contratual;
(iv)
pagamento de danos morais. Mantida a condenação da apelante à devolução dos valores cobrados a títulos de serviços de assessoria técnico-imobiliária (SATI), na forma determinada pela r. sentença de primeiro grau.

Fica desde já autorizada a compensação, nestes autos, em sede de cumprimento de sentença, do montante relativo à condenação à restituição da taxa SATI com os valores despendidos pela construtora para o cumprimento da decisão liminar proferida nestes autos relativo ao pagamento dos aluguéis
2
.

Por conseguinte, redistribuo os ônus sucumbenciais para condenar a parte autora
JARBAS DOS SANTOS
ao pagamento de 80% (oitenta por cento) das custas processuais e honorários de sucumbência que fixo em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, ressalvado que esta litiga sob o pálio da assistência judiciária gratuita. Via de consequência, cabe à
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A
o pagamento de 20% dos ônus sucumbenciais.

É como voto.

1
- STJ - AgInt nos EDcl no AREsp 899.455/RJ, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/09/2017, DJe 13/10/2017.

2
Art. 302. Independentemente da reparação por dano processual, a parte responde pelo prejuízo que a efetivação da tutela de urgência causar à parte adversa, se:

I - a sentença lhe for desfavorável;

II - obtida liminarmente a tutela em caráter antecedente, não fornecer os meios necessários para a citação do requerido no prazo de 5 (cinco) dias;

III - ocorrer a cessação da eficácia da medida em qualquer hipótese legal;

IV - o juiz acolher a alegação de decadência ou prescrição da pretensão do autor.

Parágrafo único. A indenização será liquidada nos autos em que a medida tiver sido concedida, sempre que possível.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o relator.

VOTO VOGAL: DESEMBARGADOR RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO

ACOMPANHO O VOTO PROFERIDO PELO EMINENTE DES. RELATOR