Tribunal: TJES
Processo: 0004266-28.2016.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão julgador: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Perdas e Danos
Data de julgamento: 2023-08-07

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS – PRELIMINAR – OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE – VÍCIO NÃO VERIFICADO – PRELIMINAR REJEITADA – MÉRITO RECURSAL – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – ALEGADOS PREJUÍZOS DE ORDEM PATRIMONIAL E EXTRAPATRIMONIAL – COMISSÃO DE CORRETAGEM –
TEMA N. 938/STJ – VALOR NÃO INFORMADO NOS CONTRATOS CELEBRADOS – INOBSERVADAS AS PREVISÕES DO ART. 54, §§ 3º E 4º, DO CDC – RESTITUIÇÃO DO VALOR EM DOBRO – INEXISTÊNCIA DE CONDENAÇÃO NESSE SENTIDO – AUSÊNCIA DE INTERESSE EM RECORRER –
JUROS MORATÓRIOS SOBRE O VALOR A SER RESTITUÍDO – RESPONSABILIDADE CONTRATUAL – TERMO INICIAL – DATA DA CITAÇÃO – COBRANÇA DO IPTU – ILEGALIDADE ANTES DA IMISSÃO DO COMPRADOR NA POSSE DO IMÓVEL – DIFERENÇA ENTRE O VALOR FINANCIADO E O DO CONTRATO – ATRASO NA ENTREGA DA DOCUMENTAÇÃO PARA OBTENÇÃO DO FINANCIAMENTO – MÁ PRESTAÇÃO DE SERVIÇO – SENTENÇA MANTIDA – HONORÁRIOS RECURSAIS ARBITRADOS – APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA.

1
)
Preliminar
de não conhecimento do recurso por violação ao princípio da dialeticidade recursal
: Foram devidamente expostos pelas apelantes os fundamentos pelos quais é pretendida a reforma da sentença quanto aos pontos em que restam vencidas, quais sejam, devolução da comissão de corretagem, ressarcimento da diferença entre o saldo que seria financiado e o apurado quando o contrato foi firmado, cobrança do IPTU em período anterior a entrega das chaves do imóvel, além de insurgiram contra o termo inicial dos juros moratórios sobre o valor da comissão de corretagem a ser restituído, não se caracterizando a alegada ausência de impugnação específica. Preliminar rejeitada.

2)
O preço ajustado para aquisição da unidade 502 do edifício Azaleia foi dividido em entrada, prestações mensais e intermediárias, sem previsão de cobrança de comissão de corretagem ou, pelo menos, não foi localizada qualquer disposição contratual que impusesse ao comprador a responsabilidade pelo seu adimplemento.

3)
Quanto ao “Contrato Particular de Corretagem” celebrado em 03/12/2013, salta aos olhos a ilicitude da cobrança perpetrada, a uma, porque dele nem sequer consta o valor a ser pago pelos adquirentes pelos serviços de intermediação e, a duas, por não ter sido redigido com destaque, conforme determina o art. 54, §§ 3º e 4º, da Lei nº 8.078/90, em relação a informações relevantes, como o custo do serviço que nem sequer se faz presente no documento; ao contrário, o texto foi inserido em letras pequeníssimas, que dificulta e muito a sua leitura e compreensão.

4
)
Têm razão os autores ao requererem a devolução do valor pago a título de comissão de corretagem, por não ter sido comprovado pelas requeridas – ônus que lhes cabiam – que o contrato celebrado informou o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem e, tampouco, que tenham os autores optado pela contratação de profissional do ramo da corretagem de imóveis com vistas a concretização do negócio jurídico, e sim, foram compelidos ao pagamento da comissão aos corretores contratados pelas requeridas, sob pena de o negócio jurídico restar frustrado.

5)
Carecem as apelantes de interesse recursal no tocante ao pretendido afastamento da devolução em dobro do valor pago pelos apelados a título de comissão de corretagem, dada a ausência de condenação nesse sentido.

6)
A tese recursal se refere a orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça, sob o rito dos recursos repetitivos, a ser aplicada aos casos de compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias, anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador, quando, de fato, os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão (STJ, Segunda Seção, REsp nº 1.740.911/DF, rel. Min. Moura Ribeiro, relª para acórdão Minª. Maria Isabel Gallotti, julgado em 14/08/2019, DJe de 22/08/2019).

7)
Na espécie, pretendem os autores serem ressarcidos dos danos materiais e morais alegadamente decorrentes da execução do contrato celebrado, ou seja, cuida-se de ação que versa, em linhas gerais, sobre responsabilidade contratual, cuja incidência de juros moratórios sobre o valor a ser ressarcido deve ocorrer a partir da data da citação, tal qual determinado na sentença.

8)
É firme a jurisprudência no sentido de que as despesas com o IPTU e despesas condominiais cabem ao promitente vendedor até a efetiva entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária, mesmo que se configure demora na transmissão da posse.

9)
O financiamento imobiliário é uma modalidade de pagamento do preço e, a princípio, cabe ao comprador adotar as providências cabíveis para obtenção do crédito de que necessita para adimplir o preço do imóvel; ocorre que, na prática, tratam-se de providências que demandam atos que competem exclusivamente ao vendedor, tal qual verificado no caso concreto, em que se descortinou o retardo ocasionado pela empresa de assessoria de financiamento indicado pela construtora e a consequente má prestação de serviço.

10)
Apesar de não haver regra específica que obrigue o vendedor de imóvel a entregar documentação para financiamento habitacional, não há dúvida de que tal obrigação deriva da boa-fé objetiva, que exige lealdade e cooperação mútua entre as partes para o alcance dos objetivos do contrato, de modo que, se as apelantes aceitaram receber significativa parcela do preço por meio de financiamento imobiliário, como, aliás, é praxe em negócios jurídicos nessa natureza, devem cumprir seu dever contratual de fornecer, em tempo hábil, a documentação reputada indispensável pelo agente financeiro para concessão de financiamento habitacional ao promitente-comprador.

11)
Apelação cível conhecida e desprovida.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
0004266-28.2016.8.08.0048
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: ALTERNANTERA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
APELADO: EDINOMAR HAGGE LEANDRO e outros
RELATOR(A):ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS – PRELIMINAR – OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE – VÍCIO NÃO VERIFICADO – PRELIMINAR REJEITADA – MÉRITO RECURSAL – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – ALEGADOS PREJUÍZOS DE ORDEM PATRIMONIAL E EXTRAPATRIMONIAL – COMISSÃO DE CORRETAGEM –
TEMA N. 938/STJ – VALOR NÃO INFORMADO NOS CONTRATOS CELEBRADOS – INOBSERVADAS AS PREVISÕES DO ART. 54, §§ 3º E 4º, DO CDC – RESTITUIÇÃO DO VALOR EM DOBRO – INEXISTÊNCIA DE CONDENAÇÃO NESSE SENTIDO – AUSÊNCIA DE INTERESSE EM RECORRER –
JUROS MORATÓRIOS SOBRE O VALOR A SER RESTITUÍDO – RESPONSABILIDADE CONTRATUAL – TERMO INICIAL – DATA DA CITAÇÃO – COBRANÇA DO IPTU – ILEGALIDADE ANTES DA IMISSÃO DO COMPRADOR NA POSSE DO IMÓVEL – DIFERENÇA ENTRE O VALOR FINANCIADO E O DO CONTRATO – ATRASO NA ENTREGA DA DOCUMENTAÇÃO PARA OBTENÇÃO DO FINANCIAMENTO – MÁ PRESTAÇÃO DE SERVIÇO – SENTENÇA MANTIDA – HONORÁRIOS RECURSAIS ARBITRADOS – APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA.

1
)
Preliminar
de não conhecimento do recurso por violação ao princípio da dialeticidade recursal
: Foram devidamente expostos pelas apelantes os fundamentos pelos quais é pretendida a reforma da sentença quanto aos pontos em que restam vencidas, quais sejam, devolução da comissão de corretagem, ressarcimento da diferença entre o saldo que seria financiado e o apurado quando o contrato foi firmado, cobrança do IPTU em período anterior a entrega das chaves do imóvel, além de insurgiram contra o termo inicial dos juros moratórios sobre o valor da comissão de corretagem a ser restituído, não se caracterizando a alegada ausência de impugnação específica. Preliminar rejeitada.

2)
O preço ajustado para aquisição da unidade 502 do edifício Azaleia foi dividido em entrada, prestações mensais e intermediárias, sem previsão de cobrança de comissão de corretagem ou, pelo menos, não foi localizada qualquer disposição contratual que impusesse ao comprador a responsabilidade pelo seu adimplemento.

3)
Quanto ao “Contrato Particular de Corretagem” celebrado em 03/12/2013, salta aos olhos a ilicitude da cobrança perpetrada, a uma, porque dele nem sequer consta o valor a ser pago pelos adquirentes pelos serviços de intermediação e, a duas, por não ter sido redigido com destaque, conforme determina o art. 54, §§ 3º e 4º, da Lei nº 8.078/90, em relação a informações relevantes, como o custo do serviço que nem sequer se faz presente no documento; ao contrário, o texto foi inserido em letras pequeníssimas, que dificulta e muito a sua leitura e compreensão.

4
)
Têm razão os autores ao requererem a devolução do valor pago a título de comissão de corretagem, por não ter sido comprovado pelas requeridas – ônus que lhes cabiam – que o contrato celebrado informou o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem e, tampouco, que tenham os autores optado pela contratação de profissional do ramo da corretagem de imóveis com vistas a concretização do negócio jurídico, e sim, foram compelidos ao pagamento da comissão aos corretores contratados pelas requeridas, sob pena de o negócio jurídico restar frustrado.

5)
Carecem as apelantes de interesse recursal no tocante ao pretendido afastamento da devolução em dobro do valor pago pelos apelados a título de comissão de corretagem, dada a ausência de condenação nesse sentido.

6)
A tese recursal se refere a orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça, sob o rito dos recursos repetitivos, a ser aplicada aos casos de compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias, anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador, quando, de fato, os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão (STJ, Segunda Seção, REsp nº 1.740.911/DF, rel. Min. Moura Ribeiro, relª para acórdão Minª. Maria Isabel Gallotti, julgado em 14/08/2019, DJe de 22/08/2019).

7)
Na espécie, pretendem os autores serem ressarcidos dos danos materiais e morais alegadamente decorrentes da execução do contrato celebrado, ou seja, cuida-se de ação que versa, em linhas gerais, sobre responsabilidade contratual, cuja incidência de juros moratórios sobre o valor a ser ressarcido deve ocorrer a partir da data da citação, tal qual determinado na sentença.

8)
É firme a jurisprudência no sentido de que as despesas com o IPTU e despesas condominiais cabem ao promitente vendedor até a efetiva entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária, mesmo que se configure demora na transmissão da posse.

9)
O financiamento imobiliário é uma modalidade de pagamento do preço e, a princípio, cabe ao comprador adotar as providências cabíveis para obtenção do crédito de que necessita para adimplir o preço do imóvel; ocorre que, na prática, tratam-se de providências que demandam atos que competem exclusivamente ao vendedor, tal qual verificado no caso concreto, em que se descortinou o retardo ocasionado pela empresa de assessoria de financiamento indicado pela construtora e a consequente má prestação de serviço.

10)
Apesar de não haver regra específica que obrigue o vendedor de imóvel a entregar documentação para financiamento habitacional, não há dúvida de que tal obrigação deriva da boa-fé objetiva, que exige lealdade e cooperação mútua entre as partes para o alcance dos objetivos do contrato, de modo que, se as apelantes aceitaram receber significativa parcela do preço por meio de financiamento imobiliário, como, aliás, é praxe em negócios jurídicos nessa natureza, devem cumprir seu dever contratual de fornecer, em tempo hábil, a documentação reputada indispensável pelo agente financeiro para concessão de financiamento habitacional ao promitente-comprador.

11)
Apelação cível conhecida e desprovida.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 011 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

Composição de julgamento: 011 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Relator / 013 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal / 031 - Gabinete Des. Convocado JAIME FERREIRA ABREU - JORGE DO NASCIMENTO VIANA - Vogal
VOTOS VOGAIS
013 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar
031 - Gabinete Des. Convocado JAIME FERREIRA ABREU - JORGE DO NASCIMENTO VIANA (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

VOTO VENCEDOR

Conforme brevemente relatado, trata-se de
apelação cível
interposta por
Alternantera Empreendimentos Imobiliários Ltda.
e
Rossi Residencial S/A
contra a sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara Cível da Serra, complementada pela decisão que apreciou os
embargos de declaração
em face dela opostos, que, na presente “
ação de reparação de danos
” ajuizada em seu desfavor por
Edinomar Hagge Leandro
e
Neila Regina Gomes de Oliveira
, julgou parcialmente procedentes os pedidos a fim de:
(i)
condenar as requeridas, solidariamente, na restituição dos valores desembolsados pelos autores a título de comissão de corretagem;
(ii)
condenar as requeridas, solidariamente, ao pagamento do valor correspondente à diferença entre o saldo que seria financiado e o apurado quando o contrato foi firmado, a ser apurado em sede de liquidação de sentença;
(iii)
declarar a nulidade da cobrança das parcelas de IPTU no período anterior à entrega das chaves (dia 07/10/2014); e
(iv)
condenar as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da condenação, na proporção de 30% pelos requerentes e 70% pelas requeridas.

Em suas razões recursais, sustentam os apelantes, em síntese:
(i)
a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça ratificou o entendimento de que o pagamento da comissão pela intermediação imobiliária pelo comprador não é ilegal e não configura prática abusiva ou lesiva em relação aos consumidores;
(ii)
os apelados sempre tiveram ciência acerca da obrigação relacionada ao pagamento da comissão de corretagem e que não seria por elas cobrada;
(iii)
descabe a devolução de valores em dobro, por estar caracterizada a hipótese de engano justificável prevista no parágrafo único do art. 42 do Código de Defesa do Consumidor;
(iv)
na hipótese de ser mantida a condenação a devolver o valor pago a título de comissão de corretagem, os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado, e não do desembolso, conforme determinado na sentença;
(v)
a partir da assinatura do contrato, passou a ser dos compradores a responsabilidade pelo pagamento do IPTU, a teor da cláusula décima do contrato, do que foram cientificados os apelados;
(vi)
a diferença entre o saldo que seria financiado e o do contrato provém da diferença do saldo devedor que é corrigido até a aprovação do financiamento; e
(vii)
diante do lapso de tempo entre a assinatura da promessa de compra e venda e do contrato de financiamento, o montante negociado sofre desvalorização, sendo lícito o seu reajuste até a data da efetiva quitação do preço pelo adquirente.

Começo pelo enfrentamento da preliminar arguida pelos apelados em suas contrarrazões.

1. Preliminar: Não conhecimento do recurso
por o
fensa ao princípio da dialeticidade recursal.

De acordo com os apelados, os fundamentos da sentença não teriam sido especificamente impugnados pelas apelantes, daí porque o recurso nem sequer deveria ser conhecido por se encontrar em descompasso com o princípio da dialeticidade.

Embora não sejam primorosas as razões recursais, entendo que seu teor satisfaz as exigências contidas nos incisos II e III, do art. 1.010 do Código de Processo Civil, segundo os quais a apelação cível conterá “
a exposição do fato e do direito
” e “
as razões do pedido de reforma ou de decretação de nulidade
”.

Isso porque, foram devidamente expostos pelas apelantes os fundamentos pelos quais é pretendida a reforma da sentença quanto aos pontos em que restam vencidas, quais sejam, devolução da comissão de corretagem, ressarcimento da diferença entre o saldo que seria financiado e o apurado quando o contrato foi firmado, cobrança do IPTU em período anterior a entrega das chaves do imóvel, além de insurgiram contra o termo inicial dos juros moratórios sobre o valor da comissão de corretagem a ser restituído, não se caracterizando, portanto, a alegada ausência de impugnação específica.

Desta feita, razão jurídica não assiste os apelados, eis que impugnados pelas apelantes, de maneira suficiente, os fundamentos da sentença desfavorável, impondo-se o conhecimento e regular processamento de seu recurso.

Apenas para ilustrar, transcrevo precedentes deste Órgão Julgador:

“(...) I.
Se os argumentos contidos no recurso de apelação se mostram suficientes para justificar a modificação da sentença recorrida, não há que se falar em irregularidade formal
. Preliminar de ofensa a dialeticidade rejeitada (...)”

(TJES, Quarta Câmara Cível, Apelação Cível, Processo nº 0121025-62.2011.8.08.0012, rel. Des. Jorge do Nascimento Viana, julgado em 25/07/2022, DJe de 10/08/2022)

“(...) 1.
Ainda que as alegações recursais guardem semelhança com a petição inicial, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça já consolidou o entendimento de que tal fato, por si só, não implica em violação ao princípio da dialeticidade, mormente quando as razões apresentadas pelo recorrente revelem compatibilidade com a decisão recorrida e o interesse pela sua reforma
.

2. Preliminar de ausência de dialeticidade rejeitada (...)”

(TJES, Quarta Câmara Cível, Apelação Cível, Processo nº 0015157-54.2014.8.08.0024, rel. Des. Manoel Alves Rabelo, Des. Subst. Rodrigo Ferreira Miranda, julgado em 18/07/2022, DJe de 26/08/2022)

À luz do exposto,
rejeito a preliminar
suscitada
.

É
como voto
.

2.
Mérito recursal

2.1. Restituição da comissão de corretagem

Acerca da restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem, rememoro que assim decidiu o colendo Superior Tribunal de Justiça, sob a sistemática dos recursos repetitivos:

“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.

I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015:

1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que
previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
.

1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.

II - CASO CONCRETO:

2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor.

Aplicação da tese 1.1.

2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2.

III- RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO”.

(STJ, Segunda Seção, REsp 1.599.511/SP, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016)

Desta feita, cumpre-nos averiguar, num primeiro momento, se houve prévia informação no contrato acerca do preço total da aquisição da unidade autônoma,
com o destaque do valor da comissão de corretagem
, conforme tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça, bem como se legítimos os pagamentos destinados ao intermediador.

Da atenta análise do “Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda” celebrado entre as partes (fls. 56/61), verifico que o preço ajustado para aquisição da unidade 502 do edifício Azaleia (R$ 205.359,40) foi dividido em entrada, prestações mensais e intermediárias,
sem previsão de
cobrança de comissão de corretagem
ou, pelo menos, não foi localizada qualquer disposição contratual que impusesse ao comprador a responsabilidade pelo seu adimplemento, tal qual já havia sido observado na sentença.

Quanto ao “Contrato Particular de Corretagem” celebrado em 03/12/2013, salta aos olhos a ilicitude da cobrança perpetrada, a uma, porque dele nem sequer consta o valor a ser pago pelos adquirentes pelos serviços de intermediação e, a duas, por não ter sido redigido com destaque, conforme determina o art. 54, §§ 3º e 4º, da Lei nº 8.078/90
1
, em relação a informações relevantes, como o custo do serviço que, repita-se, nem sequer se faz presente no documento; ao contrário, o texto foi inserido em letras pequeníssimas, que dificulta e muito a sua leitura e compreensão.

No que se refere à intermediação realizada, sabe-se que, de acordo com o art. 725 do Código Civil brasileiro, necessariamente deverá ocorrer a aproximação das partes pelo corretor e a bem sucedida conclusão do negócio jurídico, o que não se verifica quando o consumidor ingressa num
stand
de vendas da construtora, ou local assemelhado, e conclui o negócio jurídico a partir de atendimento prestado por pessoa agindo em nome da construtora, conforme aparentemente ocorreu no caso concreto, diante da narrativa dos autores de que se dirigiram ao “
plantão de stand de vendas da Ré, o Open Mall Rossi, com o objetivo de adquirir um imóvel para uso próprio
” (fl. 03).

Ora, não deve prevalecer a argumentação das apelantes de que “
o negócio jurídico em questão se iniciou e foi aperfeiçoado com a intermediação de corretores vinculados a pessoa estranha a esta lide...
” (fl. 334) pois, apesar de celebrado contrato particular de corretagem com profissionais autônomos, não há dúvida de que trabalharam a serviço das requeridas, tanto que na parte superior do instrumento contratual consta “Rossi - Sistema de Vendas”, não se caracterizando a contratação dos serviços como fruto de uma mera escolha do consumidor, com vistas ao aperfeiçoamento do negócio jurídico.

Diante disso, têm razão os autores ao requererem a devolução do valor pago a título de comissão de corretagem, por não ter sido comprovado pelas requeridas – ônus que lhes cabiam – que o contrato celebrado informou o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem e, tampouco, que tenham os autores optado pela contratação de profissional do ramo da corretagem de imóveis com vistas a concretização do negócio jurídico, e sim, foram compelidos ao pagamento da comissão aos corretores contratados pelas requeridas, sob pena de o negócio jurídico restar frustrado.

Nesse exato sentido, eis alguns julgados deste Órgão Colegiado, pedindo vênia para suprimir os trechos que não se relacionam ao ponto em análise:

“APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. INTERMEDIAÇÃO POR CORRETOR. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL. AFRONTA AO DEVER DE INFORMAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

1. O Superior Tribunal de Justiça fixou a tese da Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem (REsp n. 1.599.511/SP).

2. Da análise dos documentos acostados, verifica-se que houve a efetiva cobrança pela intermediação de corretora de imóvel na venda da unidade adquirida pelos Apelados. Todavia, inexiste no contrato de promessa de compra e venda, cláusula prevendo a transferência desse encargo aos adquirentes do imóvel, impondo, assim, a restituição integral da monta paga.

3. Afronta ao dever de informação apregoado pelo Código de Defesa do Consumidor CDC, porquanto não houve, no caso em apreço, observância ao dever de prestar uma informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços (art. 6º, III, CDC).

4. Recurso conhecido e desprovido.”

(TJES, Quarta Câmara Cível, Apelação Cível, Processo nº 0006639-46.2012.8.08.0024, rel. Des. Arthur José Neiva de Almeida, julgado em 04/04/2022, DJe de 27/04/2022)

“(...) 5. Mostra-se abusiva a transferência, ao consumidor, da obrigação de adimplir o pagamento da comissão de corretagem, pois, conforme se verifica na praxe do mercado, essa contratação é entabulada entre a construtora e o corretor, não existindo a liberdade de escolha do referido profissional pelo consumidor (...)”

(TJES, Quarta Câmara Cível, Apelação Cível, Processo nº 0005865-45.2014.8.08.0024, rel. Des. Jorge do Nascimento Viana, julgado em 22/02/2021, DJe 05/03/2021)

“APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. CONTRATOS E OBRIGAÇÕES. INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. EFETIVA APROXIMAÇÃO DAS PARTES E PARTICIPAÇÃO CONCRETA NÃO COMPROVADA. COMISSÃO DE CORRETAGEM INDEVIDA. RECURSO DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.

I. O direito ao recebimento da comissão de corretagem está condicionado a existência de autorização para intermediação da compra e venda, mesmo que sem exclusividade; efetiva aproximação das partes; e concretização do negócio em razão de determinante atuação do corretor. Inteligência do art.725 do Código Civil.

II. Inconcusso os elementos de prova nos autos de que não foi o autor, mas sim terceira pessoa, a responsável pela derradeira aproximação e efetiva consecução da compra e venda, sendo que os atos por ele praticados foram apenas mera tentativa de aproximação, esta consubstanciada na promoção e comunicação de disponibilidade de imóvel para venda, o que não é suficiente para impor o pagamento de comissão de corretagem.

III. A mera aproximação das partes, para que se inicie o processo de negociação no sentido da compra e venda de imóvel, não justifica, por si só, o pagamento de comissão. Precedentes do STJ

IV. Recurso conhecido e desprovido, com a majoração dos honorários advocatícios, na forma do art.85, §11, do Código de Processo Civil, para 12% (doze por cento) sobre o valor da causa”.

(TJES, Quarta Câmara Cível, Apelação Cível, Processo nº 0007190-56.2013.8.08.0035, rel. Des. Robson Luiz Albanez, julgado em 29/03/2021, DJe 14/05/2021)

Em suma, improcede a tese das apelantes de que descabe a devolução da comissão de corretagem, haja vista constituir prática abusiva a cobrança de quantia a esse título nos contratos de compra e venda de imóveis, sejam novos ou na planta, quando o consumidor se dirige diretamente à construtora ou, como é mais comum, a um de seus
stands
, e entabula o negócio jurídico por intermédio de profissional contratado pela construtora, máxime em circunstâncias como as verificadas no caso concreto, em que nem sequer o preço do serviço foi informado nos contratos celebrados.

Portanto, se as apelantes preferiram contratar os serviços de corretores para intermediar a venda, em vez de realizá-las diretamente aos consumidores, a elas compete remunerar tais profissionais, e não repassar tal obrigação ao consumidor que, em momento algum, solicitou tais serviços.

Ainda em relação ao ponto,
carecem as apelantes de interesse recursal
no tocante ao pretendido afastamento da devolução
em dobro
do valor pago pelos apelados a título de comissão de corretagem, dada a ausência de condenação nesse sentido. Apesar de não ter constado da parte dispositiva da sentença que a devolução deverá ser efetuada de forma
simples
, da fundamentação constou o montante a ser restituído (R$ 5.869,66), que corresponde ao efetivamente pago pelos apelados (fl. 78).

2.2. Termo inicial dos juros moratórios sobre o valor a ser restituído

Na sequência, insurgem-se as apelantes contra o marco inicial da incidência de juros moratórios sobre a comissão de corretagem a ser restituída, para tanto alegando que deve corresponder à data do
trânsito em julgado
, e não, da data da citação, conforme determinado na sentença.

É equivocadamente, com a devida vênia, a tese recursal em análise, uma vez que se refere a orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça, sob o rito dos recursos repetitivos, a ser aplicada aos casos de compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias, anteriores à Lei nº 13.786/2018,
em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador
, quando, de fato, os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão (STJ, Segunda Seção, REsp nº 1.740.911/DF, rel. Min. Moura Ribeiro, relª para acórdão Minª. Maria Isabel Gallotti, julgado em 14/08/2019, DJe de 22/08/2019).

I
n casu
, é oportuno rememorar, pretendem os autores serem ressarcidos dos danos materiais e morais alegadamente decorrentes da execução do contrato celebrado, ou seja, cuida-se de demanda que versa, em linhas gerais, sobre
responsabilidade contratual
, cuja incidência de juros moratórios sobre o valor a ser ressarcido deve ocorrer a partir da data da citação, tal qual determinado na sentença.

Apenas para ilustrar:

“(...) 3. Esta Corte Superior possui jurisprudência consolidada de que
incidem juros moratórios a partir da citação em se tratando de inadimplemento contratual por parte da promitente vendedora
, conforme foi reconhecido no caso (...)”

(STJ, Terceira Turma, AgInt no AREsp nº 1.912.406/RJ, rel. Min. Moura Ribeiro, julgado em 14/11/2022, DJe de 17/11/2022)

2.3. Cobrança do IPTU

Insurgem-se também as apelantes contra a sentença que declarou a nulidade da cobrança das parcelas de IPTU no período anterior a entrega das chaves (07/10/2014), para tanto alegando ser do comprador,
a partir da data da assinatura do contrato
, a responsabilidade pelo adimplemento de todas as despesas decorrentes do imóvel, a teor da Cláusula Décima do instrumento contratual.

Vejamos primeiramente a redação da aludida cláusula contratual:

“CLÁUSULA DECIMA - Ficarão por conta do(s) COMPRADOR(ES):

a) as despesas decorrentes deste instrumento e/ou dos que dele sejam consequentes, inclusive de análise, viabilidade, e cessão de crédito, por decorrência de financiamento, e ainda outras decorrentes ou complementares, dentre os quais, a imposto sobre transmissão de bens imóveis inter-vivos (ITBI), ou quaisquer outras despesas e/ou tributos que venham a ser cobrados ou criados pelos Poderes Públicos competentes, emolumentos de Tabelião de Notas e de Cartório de Registro de Imóveis, inclusive o registro deste contrato no Cartório de Registro de Imóveis competente, ainda que por iniciativa da VENDEDORA ou de empresa cessionária dos créditos decorrentes deste contrato.

b)
o imposto territorial incidente a partir da assinatura deste contrato, pago englobadamente pela VENDEDORA
, que será rateado na mesma proporção da(s) fração(ões) ideal(ais) de terreno correspondente a cada unidade autônoma e
será cobrado do respectivo adquirente na data da entrega das chaves
, a quota parte que lhe couber.

Conforme se infere da cláusula contratual, a construtora responsabilizou-se pelo adimplemento do IPTU “englobadamente”, isto é, antes de ocorrer a individualização das unidades e, a partir da entrega das chaves, dos apelados seria cobrada a importância correspondente à fração ideal que lhes coubesse.

Todavia, essa previsão é ilegal e, de fato, deve ser afastada, por ser firme a jurisprudência no sentido de que as despesas com o IPTU e despesas condominiais cabem ao promitente vendedor até
a
efetiva
entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária
, mesmo que se configure demora na transmissão da posse.

A propósito, vejamos recentes precedentes do colendo Superior Tribunal de Justiça:

“(...) 4.
A jurisprudência do STJ entende que é abusiva a cláusula que transfere as despesas de condomínio e IPTU ao adquirente do imóvel que ainda não tenha sido imitido na posse do bem
(...)”

(STJ, Quarta Turma, AgInt no AREsp nº 2.263.061/RJ, rel. Min. Raul Araújo, julgado em 03/04/2023, DJe 27/04/2023)

“(...) 9.
A jurisprudência do STJ flui no sentido de ser abusiva a cláusula que transfere as despesas de condomínio e IPTU ao adquirente do imóvel que ainda não tenha sido imitido na posse do bem
(...)”

(STJ, Terceira Turma, AgInt no REsp nº 1.850.532/RJ, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 14/02/2022, DJe de 16/02/2022)

“(...) 2. A jurisprudência desta Corte de Justiça é no sentido de que
o promitente comprador passa a ser responsável pelo pagamento das despesas condominiais e do IPTU a partir da entrega das chaves
, tendo em vista ser o momento em que tem a posse do imóvel. Precedentes (...)”

(STJ, Quarta Turma, AgInt no AREsp nº 1.754.623/AM, rel. Min. Marco Buzzi, julgado em 20/09/2021, DJe 23/09/2021)

No caso concreto, não foi refutada pelas apelantes a informação prestada pela demandante de que só recebeu as chaves do imóvel no dia 07/10/2014, razão pela qual deve prevalecer tal data como marco inicial de sua obrigação de responder pelas despesas com IPTU e taxas condominiais, tal qual determinado na sentença apelada.

2.4. Ressarcimento da diferença entre o valor financiado e do contrato

Foram também condenadas as requeridas, solidariamente, ao pagamento do valor correspondente à diferença entre o saldo que seria financiado e o apurado quando o contrato foi firmado, a ser apurado em sede de liquidação de sentença.

Sustentam, em relação ao ponto, que a diferença entre o saldo que seria financiado e o do contrato provém da diferença do saldo devedor que é corrigido até a aprovação do financiamento, bem como que,

diante do lapso de tempo entre a assinatura da promessa de compra e venda e do contrato de financiamento, o montante negociado sofre desvalorização, sendo lícito seu reajuste até a efetiva quitação do preço pelo adquirente.

Todavia, verifico que sobredita tese
inova
em relação à sua tese defensiva, no sentido de que não poderia ser responsabilizada por eventual atraso na concessão do financiamento imobiliária, por não haver pendência de sua parte em relação a quaisquer documentos (cf. contestação - fls. 230/241).

Pois bem, a cognição deve estar centrada na argumentação das requeridas de que não possuem ingerência sobre o contrato de financiamento, cuja responsabilidade pela obtenção seria exclusivamente do comprador, o que, todavia, não constitui uma verdade absoluta.

O financiamento imobiliário é uma modalidade de pagamento do preço e, a princípio, cabe ao comprador adotar as providências cabíveis para obtenção do crédito de que necessita para adimplir o preço do imóvel; ocorre que, na prática, tratam-se de providências que demandam atos que competem exclusivamente ao vendedor, tal qual verificado no caso concreto, em que se descortinou o retardo ocasionado pela empresa de assessoria de financiamento indicado pela construtora e a consequente má prestação de serviço, como bem observado nos seguintes trechos da sentença recorrida,
in litteris
:

“(...) Embora pugne [sic] as rés pela responsabilização dos autores quanto a demora da aprovação do financiamento, ao menos pelo que se vê nos autos, a demora decorreu de conduta desidiosa da empresa de assessoria de financiamento indicada pela demandada, não havendo a cabo sua obrigação.

Não obstante a previsão contratual, no sentido de que, cabe exclusivamente ao adquirente as diligências quanto ao processo de financiamento do saldo devedor, a demandada encaminhou o autor a uma empresa de assessoria para os trâmites do financiamento junto à instituição financeira. E, além disso, pelas trocas de e-mails de fls. 90/3 e 163/165, veja-se a todo tempo o autor entrava em contato para solicitar documentação necessária para proceder com o contrato de financiamento.”

(fl. 307-v)

Dessa forma, restou comprovado que o atraso na obtenção do financiamento decorreu de ato atribuível às requeridas, por meio da empresa por ela indicada, disso resultando a perda de condições mais benéficas aos compradores.

Os julgados adiante refletem casuísticas parecidas, nas quais se reconheceu o dever da promitente-vendedora de ressarcir os prejuízos sofridos pelo promitente-comprador em virtude de sua mora, ou até mesmo desídia, no fornecimento de documentos necessários à obtenção de financiamento imobiliário, com a consequente majoração do saldo devedor:

“APELAÇÃO. CONSUMIDOR, CIVIL E PROCESSO CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA OBRA. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. NÃO APLICADO. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. MULTA CONTRATUAL. SEM PREVISÃO. INAPLICÁVEL. SALDO DEVEDOR. FINANCIAMENTO. AUSÊNCIA DE ENTREGA DOS DOCUMENTOS PARA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. MORA DA CONSTRUTORA. RESTITUIÇÃO DA DIFERENÇA.

1. Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor ao contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, uma vez que a empresa ré se enquadra no conceito de fornecedora de produto e prestadora de serviço.

2. (...)

3. (...)

4.
Diante da mora da construtora na entrega da documentação para efetivar o financiamento bancário, a consumidora não pode ser prejudicada, exigindo-se a restituição dos valores pagos a maior do saldo devedor para quitação do bem imóvel
.

5. Recurso conhecido e parcialmente provido.”

(TJDFT, 8ª Turma Cível, Apelação Cível, Processo nº 0003639-95.2016.8.07.0001, relª. Desª. Ana Cantarino, julgado em 16/11/2017, DJe de 23/11/2017)

“APELAÇÃO.
Compromisso de compra e venda de imóvel. Financiamento. Atraso na liberação do financiamento. Direito à restituição dos valores pagos indevidamente porquanto foram acrescidos encargos ao saldo devedor originário do financiamento imobiliário
. Cabimento. Culpa exclusiva das corrés pela demora na liberação do financiamento. Devolução das despesas condominiais pagas. Cabimento. Impossibilidade de exigir pagamento de encargos condominiais e IPTU antes da imissão na posse. Entendimento do C. STJ. Ilegitimidade passiva. Afastada. Verba honorária majorada consoante artigo 85, parágrafo 11º do CPC. Sentença mantida. Adoção do art. 252 do RITJ. Recursos desprovidos.”

(TJSP, 10ª Câmara Cível, Apelação Cível, Processo nº 1005821-03.2021.8.26.0011, rel. Des. Jair de Souza, julgado em 16/12/2022)

Em tom conclusivo, apesar de não haver regra específica que obrigue o vendedor de imóvel a entregar documentação para financiamento habitacional, não há dúvida de que
tal obrigação deriva da boa-fé objetiva
, que exige lealdade e cooperação mútua entre as partes para o alcance dos objetivos do contrato, de modo que, se as apelantes aceitaram receber significativa parcela do preço por meio de financiamento imobiliário, como, aliás, é praxe em negócios jurídicos nessa natureza, devem cumprir seu dever contratual de fornecer, em tempo hábil, a documentação reputada indispensável pelo agente financeiro para concessão de financiamento habitacional ao promitente-comprador.

2.
5. Ônus sucumbenciais e conclusão

Diante do desfecho que se anuncia, em prol da manutenção incólume da sentença,
arbitro honorários sucumbenciais recursais
, levando em conta o trabalho adicional realizado em grau recursal (CPC, art. 85, §11), com isso majorando a verba honorária em 5%.

Ante o exposto,
conheço
d
a apelação cível
e lhe nego provimento.

É como voto
.

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1
Art. 54. Contrato de adesão é aquele cujas cláusulas tenham sido aprovadas pela autoridade competente ou estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor de produtos ou serviços, sem que o consumidor possa discutir ou modificar substancialmente seu conteúdo.

§ 3º. Os contratos de adesão escritos serão redigidos em termos claros e com caracteres ostensivos e legíveis, cujo tamanho da fonte não será inferior ao corpo doze, de modo a facilitar sua compreensão pelo consumidor.

§ 4°. As cláusulas que implicarem limitação de direito do consumidor deverão ser redigidas com destaque, permitindo sua imediata e fácil compreensão.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)