Tribunal: TJES
Processo: 0004838-08.2021.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão julgador: JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Adjudicação Compulsória
Data de julgamento: 2023-08-31

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA
. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO AJUSTADO. PROMITENTE VENDEDOR NÃO LOCALIZADO ANTES DA PROPOSITURA DA AÇÃO. REQUISITOS LEGAIS PREENCHIDOS.
REVELIA DOS RÉUS. ALEGAÇÕES VEROSSÍMEIS DA AUTORA
. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PROVIDO
.

1)
Uma vez comprovada a quitação do preço acordado na promessa de compra e venda, o promitente comprador tem direito de exigir do promitente vendedor a outorga da escritura definitiva de compra e venda do imóvel.

2)
É possível deduzir que a não localização do promitente vendedor configura a impossibilidade de obtenção da escritura definitiva do imóvel, porquanto consista em comportamento contrário ao reconhecimento do direito da apelante e traduza a
práxis
da recusa que exige o artigo 1.418 do Código Civil.

3)
Constatada a revelia da parte, impõe-se o reconhecimento da presunção de veracidade das alegações de fato formuladas pelo autor, a teor do artigo 344 do CPC.

4
)
Recurso provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
0004838-08.2021.8.08.0048
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: MILENE DE OLIVEIRA LUNA FRANCO
APELADO: MARCILENE FERNANDES DE SOUZA e outros
RELATOR(A):JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

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EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA
. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO AJUSTADO. PROMITENTE VENDEDOR NÃO LOCALIZADO ANTES DA PROPOSITURA DA AÇÃO. REQUISITOS LEGAIS PREENCHIDOS.
REVELIA DOS RÉUS. ALEGAÇÕES VEROSSÍMEIS DA AUTORA
. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PROVIDO
.

1)
Uma vez comprovada a quitação do preço acordado na promessa de compra e venda, o promitente comprador tem direito de exigir do promitente vendedor a outorga da escritura definitiva de compra e venda do imóvel.

2)
É possível deduzir que a não localização do promitente vendedor configura a impossibilidade de obtenção da escritura definitiva do imóvel, porquanto consista em comportamento contrário ao reconhecimento do direito da apelante e traduza a
práxis
da recusa que exige o artigo 1.418 do Código Civil.

3)
Constatada a revelia da parte, impõe-se o reconhecimento da presunção de veracidade das alegações de fato formuladas pelo autor, a teor do artigo 344 do CPC.

4
)
Recurso provido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: ACORDA a Egrégia Segunda Câmara Cível, em conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade, dar provimento ao recurso.

Órgão julgador vencedor
: 005 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

Composição de julgamento: 005 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Relator / 015 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal / 025 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal
VOTOS VOGAIS
015 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar
025 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

Como cediço, a pretensão à adjudicação compulsória consiste em direito conferido ao promitente comprador que, depois de pagar integralmente o preço do imóvel, enfrenta a negativa do proprietário em outorgar a escritura definitiva, cujo registro é necessário para a transferência da propriedade imobiliária (artigo 1.245 do CC).

Nesse sentido, dispõem os artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil:

Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

Importa salientar que, embora o dispositivo aponte o promitente vendedor como o sujeito contra quem o direito em questão deva ser exercitado, não deve ele figurar no polo passivo da ação quando não for o titular do domínio constante do registro, porquanto somente o proprietário tenha poderes para outorgar a escritura definitiva do bem, sendo, por tal razão, o único legitimado passivo para a causa.

Sob esse prisma, para a procedência da ação adjudicatória é necessário o preenchimento de três requisitos, quais sejam:
(i)
existência de contrato de promessa de compra e venda celebrado de forma irretratável;
(ii)
quitação integral do preço ajustado; e
(iii)
a recusa de outorga da escritura definitiva por parte do promitente vendedor.

Na hipótese, verifica-se que as partes celebraram contrato particular de promessa de compra e venda e cessão de direitos (fls. 17/22), cujo objeto se refere ao imóvel descrito na certidão de fls. 19/20, sendo o preço avençado quitado à vista e sem direito de arrependimento.

No que se refere ao instrumento entabulado, oportuno rememorar que a inexistência de registro dito contrato não impede a propositura da ação originária, haja vista que
“s
ão irretratáveis os compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, os que atribuam direito a adjudicação compulsória e, estando registrados, confiram direito real oponível a terceiro”,
nos termos da Súmula 239 do STJ.

Acerca da recusa de outorga da escritura definitiva, consta dos autos que antes da propositura da ação o promitente vendedor se encontrava em local incerto e não sabido, tendo, inclusive, sido citado por edital em ação de execução de alimentos, em razão do esgotamento dos meios para a localização (fls. 44).

Nesse cenário, é possível deduzir que a não localização do promitente vendedor configura a impossibilidade de obtenção da escritura definitiva do imóvel, porquanto consista em comportamento contrário ao reconhecimento do direito da apelante e traduz a
práxis
da recusa que exige o artigo 1.418 acima mencionado.

A propósito do tema, o entendimento do Tribunal de Justiça do Distrito Federal:

APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CESSÃO DE DIREITOS SOBRE IMÓVEL. CADEIA DOMINIAL. QUITAÇÃO DO PREÇO. LEGÍTIMO CESSIONÁRIO. TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE DO BEM. ESCRITURA DEFINITIVA DE COMPRA E VENDA. PRETENSÃO NÃO RESISTIDA PELO RÉU. SUPRIMENTO DA DECLARAÇÃO. OUTORGA DEVIDA. ESCRITURAÇÃO E REGISTRO. DESPESAS A CARGO DO AUTOR. DISPOSIÇÃO LEGAL. CIRCUNSTÂNCIAS DO CASO CONCRETO. CUSTAS SUCUMBENCIAIS. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. 1.
Nos termos do art. 1.418 do Código Civil, a adjudicação compulsória é medida adequada para, através de ação judicial, substituir a outorga de escritura pública de imóvel, nos casos em que, tendo o comprador cumprido com todas as obrigações, há recusa por parte do vendedor em outorgar a escritura pública. Na prática, a ação de adjudicação compulsória também pode ser manejada nas hipóteses de o vendedor falecer sem realizar a outorga da escritura definitiva ou de não puder ser localizado para realizar a outorga.
2. A ação de adjudicação compulsória constitui via adequada para o pedido de transferência da propriedade do imóvel com fundamento em contrato de cessão de direitos quando se vislumbra a legalidade da cadeia dominial e a quitação do valor para a aquisição do bem. 3. A sentença que julga procedente o pedido de adjudicação compulsória de imóvel, ao transitar em julgado, vale como título aquisitivo para fins de registro imobiliário e transferência da propriedade em nome do requerente, sendo exatamente este o efeito prático da sentença recorrida, ou seja, o de viabilizar a regularização da situação do imóvel junto ao cartório imobiliário competente, a fim de que o bem seja transferido para o nome do Autor/Apelante, mediante outorga da escritura pública definitiva, não promovida pelos Réus/Apelados. 4. A teor do art. 490 do Código Civil, salvo disposição em contrário, as despesas de escritura e registro ficam a cargo do comprador, cabendo ao vendedor as despesas com a tradição. No caso concreto, diante de disposição contratual, bem como da inércia do Autor em empreender as diligências necessárias à transmissão do bem para seu nome, quando poderia tê-lo feito, antes do ajuizamento da demanda, deve ele arcar com os custos da adjudicação compulsória, promovendo o pagamento de eventuais impostos e taxas devidas, assim como o dos emolumentos cartorários, a fim de viabilizar a efetiva transferência do imóvel para si. 5. Tendo em vista que os Réus/Apelados não deram causa à demanda, tampouco opuseram resistência ao pleito autoral, por força do princípio da causalidade, deve o Autor/Apelante arcar com os ônus da sucumbência (custas processuais e honorários advocatícios), ainda que tenha obtido a vitória no campo processual. 6. Sentença mantida. Recurso não provido.

(TJ-DF 07164512020198070003 DF 0716451-20.2019.8.07.0003, Relator: GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, Data de Julgamento: 02/06/2021, 7ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no PJe : 15/06/2021 . Pág.: Sem Página Cadastrada.)

Ademais, extrai-se do caderno processual que embora devidamente citados (fls. 110), os apelados não apresentaram defesa e, sendo considerados reveis, presumir-se-ão verdadeiras as alegações de fato formuladas pela autora apelante, a teor do artigo 344 do CPC.

Confira-se pacífica jurisprudência desta Corte de Justiça:

PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CONDIÇÕES DA AÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA VERIFICADA. IMÓVEL REGISTRADO EM NOME DOS RECORRIDOS, SENDO A IMOBILIÁRIA RESPONSÁVEL PELO CONTRATO LIGADA AOS ÚLTIMOS. REVELIA. VERACIDADE DAS ALEGAÇÕES AUTORAIS. VALOR ACORDADO DEVIDAMENTE PAGO. DIREITO À ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. ARTIGO 1.418 DO CÓDIGO CIVIL. INVERSÃO DA SUCUMBÊNCIA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. A legitimidade passiva ad causam impõe que somente pode ser demandado aquele que seja titular da obrigação correspondente. 2. In casu, o imóvel objeto da lide foi fruto de uma promessa de compra e venda havida entre as partes por intermediação de imobiliária sabidamente ligada aos recorridos, o que impõe a legitimidade destes para figurarem no polo passivo da demanda. 3. A adjudicação compulsória consiste no direito real conferido ao promitente comprador, oriundo de promessa de compra e venda na qual não há cláusula de arrependimento, de exigir a outorga da escritura definitiva do bem ante a recusa do promitente vendedor ou de terceiros, conforme exposto no artigo 1.418 do Código Civil. 4.
No caso em tela, diante da revelia dos réus, eis que, apesar de devidamente citados e intimados, não apresentaram contestação ou sequer alguma forma de resistência contra a pretensão autoral, motivo pelo qual têm-se como verdadeiro os fatos declarados na inicial pelos apelantes.
5. Destarte, há de se reconhecer o direito dos autores à adjudicação compulsória do imóvel, eis que oriunda de promessa de compra e venda onde não se pactuou cláusula de arrependimento tendo sido o valor acordado devidamente pago. 6. Com a reforma da r. sentença, ocorre a inversão dos ônus sucumbenciais de forma automática, por consequência imediata e natural da modificação da sentença. Precedentes do STJ. 7. Recurso conhecido e provido.

(TJ-ES - APL: 00058740820098080048, Relator: ÁLVARO MANOEL ROSINDO BOURGUIGNON, Data de Julgamento: 10/10/2017, SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 25/10/2017)

Exsurge, portanto, devido o julgamento de procedência do pedido de adjudicação compulsória formulado, na medida em qu preenchidos os requisitos previstos na lei de regência.

D
o exposto
, e por tudo mais que dos autos consta,
conheço do recurso e a ele
dou
provimento
para reformar a sentença
no sentido
julgar procedente o pedido autoral,
para determinar a adjudicação compulsória
do imóvel descrito na certidão
de fls. 19/20
em favor da apelante.

Via de consequência, inverto os ônus sucumbenciais, condenando os apelados ao pagamento das custas e despesas processuais.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

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