Tribunal: TJES
Processo: 0032374-09.2016.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão julgador: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Provas em geral
Data de julgamento: 2023-11-10

Ementa:
APELAÇÃO
–

AÇÃO REVISIONAL DE TAXA CONDOMINIAL
–
UNIDADE DE COBERTURA –

DESPESAS ORDINÁRIAS –
RATEIO PELA FRAÇÃO IDEAL –
CRITÉRIO LEGAL – PREVISÃO NA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO –
ADEQUAÇÃO – INSTITUIÇÃO DE COTA EXTRAORDINÁRIA –
EMBELEZAMENTO
DA FACHADA – BENFEITORIA VOLUPTUÁRIA
– IMPUGNAÇÃO À MODALIDADE DE
COTIZAÇÃO
–
ACOLHIMENTO – VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA – DISTRIBUIÇÃO IGUALITÁRIA DA DESPESA
–

RECURSO CONHECIDO E
PARCIALMENTE PROVIDO
.

1.
Não há dúvidas quanto à adequação da adoção do critério da fração ideal para a cotização das despesas comuns do condomínio, tal como concebido pela Lei nº 4.591/64, desde que não sejam desprezadas as características históricas das edificações daquele tempo.

2.
O custo construtivo e de conservação desses equipamentos de mero deleite, dissociados da estrutura do edifício, não encontram respaldo legal para divisão sob o parâmetro da fração ideal, pois chancela o enriquecimento sem causa dos demais condôminos em detrimento daqueles titulares dos imóveis com maior área, geralmente, em minoria.

3.
No caso concreto, no entanto, o autor não comprovou satisfatoriamente que a taxa condominial regular que lhe é cobrada com base na fração ideal revela-se ilícita, visto que as despesas elencadas nos boletos acostados aos autos não evidenciam estrutura de lazer ou outros itens voluptuários cuja manutenção represente afronta ao princípio do não enriquecimento ilícito.

4
. Não há na situação sob exame ilegalidade na adoção da fração ideal como critério de rateio das taxas condominiais para cobrir os custos das despesas ordinárias, considerando-se, também, a adoção do mesmo parâmetro para a apuração dos votos de cada unidade, nos termos da convenção condominial.

5.
A cobrança de despesa assumida para o embelezamento da fachada do condomínio com base na fração ideal esbarra na vedação ao enriquecimento sem causa, pois imputa aos moradores das unidades de cobertura ônus financeiro que equivale a quase o dobro daquele estabelecido para os apartamentos tipo, que se beneficiarão no mesmo grau pela melhoria.
Desse modo, especificamente quanto à cota extraordinária para a reforma da fachada, reputo que deve ser afastado o rateio por fração ideal, prevalecendo a divisão dos custos por unidade, ou seja, de forma igualitária para o autor em relação aos apartamentos tipo.

6.
Recurso conhecido e parcialmente provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
2ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 0032374-09.2016.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: WANDERSON CORDEIRO CARVALHO

APELADO: CONDOMINIO DO EDIFICIO TWIN TOWERS

RELATOR(A):
FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELAÇÃO
–

AÇÃO REVISIONAL DE TAXA CONDOMINIAL
–
UNIDADE DE COBERTURA –

DESPESAS ORDINÁRIAS –
RATEIO PELA FRAÇÃO IDEAL –
CRITÉRIO LEGAL – PREVISÃO NA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO –
ADEQUAÇÃO – INSTITUIÇÃO DE COTA EXTRAORDINÁRIA –
EMBELEZAMENTO
DA FACHADA – BENFEITORIA VOLUPTUÁRIA
– IMPUGNAÇÃO À MODALIDADE DE
COTIZAÇÃO
–
ACOLHIMENTO – VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA – DISTRIBUIÇÃO IGUALITÁRIA DA DESPESA
–

RECURSO CONHECIDO E
PARCIALMENTE PROVIDO
.

1.
Não há dúvidas quanto à adequação da adoção do critério da fração ideal para a cotização das despesas comuns do condomínio, tal como concebido pela Lei nº 4.591/64, desde que não sejam desprezadas as características históricas das edificações daquele tempo.

2.
O custo construtivo e de conservação desses equipamentos de mero deleite, dissociados da estrutura do edifício, não encontram respaldo legal para divisão sob o parâmetro da fração ideal, pois chancela o enriquecimento sem causa dos demais condôminos em detrimento daqueles titulares dos imóveis com maior área, geralmente, em minoria.

3.
No caso concreto, no entanto, o autor não comprovou satisfatoriamente que a taxa condominial regular que lhe é cobrada com base na fração ideal revela-se ilícita, visto que as despesas elencadas nos boletos acostados aos autos não evidenciam estrutura de lazer ou outros itens voluptuários cuja manutenção represente afronta ao princípio do não enriquecimento ilícito.

4
. Não há na situação sob exame ilegalidade na adoção da fração ideal como critério de rateio das taxas condominiais para cobrir os custos das despesas ordinárias, considerando-se, também, a adoção do mesmo parâmetro para a apuração dos votos de cada unidade, nos termos da convenção condominial.

5.
A cobrança de despesa assumida para o embelezamento da fachada do condomínio com base na fração ideal esbarra na vedação ao enriquecimento sem causa, pois imputa aos moradores das unidades de cobertura ônus financeiro que equivale a quase o dobro daquele estabelecido para os apartamentos tipo, que se beneficiarão no mesmo grau pela melhoria.
Desse modo, especificamente quanto à cota extraordinária para a reforma da fachada, reputo que deve ser afastado o rateio por fração ideal, prevalecendo a divisão dos custos por unidade, ou seja, de forma igualitária para o autor em relação aos apartamentos tipo.

6.
Recurso conhecido e parcialmente provido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: VISTOS, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores que integram a colenda Segunda Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, na conformidade da ata e das notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade, CONHECER do recurso de apelação e, no mérito, DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO, nos termos do voto do eminente Desembargador relator.

Órgão julgador vencedor
: 015 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

Composição de julgamento: 015 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Relator / 025 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal / 028 - Gabinete Des. RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - Vogal
VOTOS VOGAIS
025 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
028 - Gabinete Des. RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0032374-09.2016.8.08.0035

SESSÃO DO DIA: 10/10/20203

R E L A T Ó R I O

O SR. DESEMBARGADOR FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (RELATOR):-

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
WANDERSON CORDEIRO CARVALHO

contra a r. sentença de fl. 595/597, proferida pelo douto magistrado da 5ª Vara Cível de Vila Velha – Comarca da Capital, que, nos autos da “ação declaratória c/c danos materiais” que move em desfavor do
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO TWIN TOWERS
, julgou improcedentes os pedidos autorais e parcialmente procedentes os reconvencionais, para condenar o autor/reconvindo ao pagamento das cotas condominiais ordinária e extraordinárias vencidas em 10/10/2016 à 10/11/2017, bem como nas vincendas, na proporção da fração ideal de seu imóvel, sendo descontados os valores já depositados em juízo pelo requerente.

Nas razões recursais apresentadas às fls. 738/781, o apelante argumenta, em resumo, que
(I)
“a cobrança em dobro dos valores referentes a taxa extraordinária para o proprietário de cobertura viola veementemente a própria convenção do condomínio, tratando-se de plena e total abusividade praticada pelo condomínio apelado” (fl. 745);
(II)
“a taxa condominial é cobrada para custear o pagamento dos serviços e despesas ordinárias de uso comum do condomínio, ou seja, que são utilizados de maneira igual entre todos os residentes no condomínio, seja ela de unidade ripo ou de cobertura” (fl. 748);
(III)
“apesar de ciente da liminar deferida, dos depósitos judiciais efetivados e, consequentemente, da condição de adimplente do apelante, constam dos autos documentos que comprovam que o condomínio apelado praticou inúmeras cobranças indevidas e abusivas contra o apelante” (fl. 753);
(IV)
“como a presente ação está devidamente instruída com todos os documentos que comprovam os atos ilegais praticados pelo condomínio, contrariando, inclusive, uma decisão judicial oriunda destes próprios autos, este Egrégio Tribunal de justiça deve dar provimento ao recurso, para condenar o apelado ao pagamento de indenização pelos danos morais sofridos pelo apelante” (fl. 762);
(V)
“após o deferimento da liminar, o apelante realizou o depósito judicial da integralidade dos valores indicados nos boletos pelo condomínio, inclusive no tocante às cotas extraordinárias” (fl. 763);
(VI)
“não há absolutamente nada a ser complementado pelo apelante, uma vez que todas as despesas ordinárias e extraordinárias cobradas pelo condomínio já se encontram integralmente depositadas em conta judicial” (fl. 767);
(VII)
o apelado deve ser condenado a restituir em dobro os valores que lhe foram cobrados indevidamente e ao pagamento de multa por litigância de má-fé;
(VIII)
considerando a parcial procedência da reconvenção, os ônus sucumbenciais devem ser rateados;
(IX)
a assembleia condominial realizada em 14/09/2016 deve ser anulada, tendo em vista a ausência de quorum mínimo; e que
(X)
“a assembleia realizada no dia 14/09/2016 não computou o voto contrário apresentado pelo apelante, conforme se comprova na ata juntada aos autos, que alega ter ocorrido a aprovação por unanimidade, mesmo tendo o Apelante apresentado voto contrário” (fl. 778).

Em sede de contrarrazões acostadas às fls. 834/858, o apelado pugna pelo desprovimento do apelo.

É o relatório. Solicito dia para julgamento, cumpra-se a determinação do artigo 934 do Código de Processo Civil.

*

O SR. ADVOGADO MARLILSON MACHADO SUEIRO CARVALHO:-

Eminente Presidente, demais Desembargadores integrantes deste nobre órgão fracionário, Procuradora de Justiça, senhoras e senhores colegas, distintos servidores.

Preliminarmente, eu peço prazo para juntada do instrumento procuratório, porque o doutor Wanderson, que é a parte recorrente, me solicitou para fazer sustentação oral no final de semana e me mandou o subestabelecimento hoje. Chegou no escritório mas não está em mãos. Eu protesto pelo prazo de 15 dias para juntada, mas prometendo juntar já amanhã.

Trata-se de uma ação movida pelo meu constituinte em face do condomínio. Basicamente é o seguinte. O meu constituinte é proprietário de uma cobertura e sujeito naquele condomínio a três rubricas condominiais. As despesas de condomínio propriamente ditas, nas despesas ordinárias de condomínio, fundo de reserva e fundo de obras. Esse fundo de obras, também conhecido por taxa extraordinária, despesa extraordinária, etc. Ele sustenta na inicial, na tese de que, como a utilização que ele faz das áreas condominiais é igual a dos outros condôminos, deveria pagar a mesma verba dos demais que têm os apartamentos tipo. Haja vista que ele não usufrui das áreas comuns, a mais do que os demais.

Nesta situação, ele entrou com uma ação judicial pedindo que fosse declarado isso e pedindo ao Juiz autorização para depositar as despesas de condomínio, não a parte incontroversa, as despesas de condomínio, as despesas ordinárias, tal qual, cobradas. O fundo de reserva, tal qual, cobrado.

Agora, em relação ao fundo de obras, além desse argumento que se aplica a todas as verbas, ele teria mais um, que é o artigo 32 da Convenção do Condomínio, que diz: “Serão igualmente rateadas entre os condôminos as despesas extraordinárias, dentro de 15 dias, a contar da data da Assembleia que as autorizar, salvo se, nesta oportunidade, for estabelecido o prazo diferenciado ou se forem adicionadas as cotas normais de condomínio”.

Ele passa a sustentar que, aqui, a própria convenção estabelece a divisão igualitária.

Então, neste aspecto, ele pediu autorização judicial para depositar aquilo que seria incontroverso, igual às demais pessoas. Ou seja, não foram todas as rubricas que ele depositou, inicialmente, o incontroverso. Apenas uma, que seria o fundo de obras. Nas demais, ele depositou tal qual o condomínio cobrava.

Posteriormente, houve contestação e reconvenção. Depois eu vou falar até da desnecessidade de reconvenção. Mas houve a reconvenção. Após a reconvenção, está na própria sentença, em folhas 243 e 244, o autor requer que seja autorizado o depósito do valor de R$ 14.210,00 (quatorze mil, duzentos e dez reais), referentes à diferença. E, em folhas 245/246, o autor requer juntada do comprovante do depósito no valor de R$15.210,00 (quinze mil, duzentos e dez reais), a título de taxa extraordinária. Que entre o pedido e o depósito, medeou um certo período, daí o acréscimo aqui.

Então, nós temos o seguinte. A partir das folhas 245/246, foram feitos todos os depósitos retroativos em relação à única rubrica que, inicialmente, não estava depositada integralmente, que seria o fundo de obras. Esta ação aqui, então, é o quê? É muito parecida com aquela ação declaratória que se move em matéria tributária, onde se faz o depósito da verba; se perder, é aquela verba ali, não tem mais nada, não tem mais juros, não tem mais correção, porque o valor está devidamente depositado.

Agora, no caso concreto, o Juiz julgou improcedente a demanda principal, totalmente improcedente, condenou em 10% de honorários, julgou parcialmente procedente a reconvenção e mandou, depois, em sede de embargos, pagar juros e correção, apenas mandando deduzir os depósitos efetuados. E, ainda mais, diz que deve ser apurado em liquidação de sentença. Deve ser apurado em liquidação de sentença.

Então, vamos lá para a ação base. Dado o tempo aqui, que é pequeno, em relação a se a taxa condominial, propriamente ditas despesas ordinárias, em relação ao fundo de reserva, se deve ser, diante, relativo à fração ideal, ou se deve ser igualitário, eu nem vou fazer maiores considerações, simplesmente porque isso é uma matéria eminentemente de direito, é uma matéria da lei dos princípios jurídicos. Mas, em relação às despesas extraordinárias, me parece que o artigo 32, da própria convenção, deixa clara a situação. O que o Juiz diz? O Juiz diz: “Não, esse artigo 32 tem a ver com outro artigo que fala em divisão por fração ideal”.

Ora, então, por que esta matéria aqui não está lá no próprio artigo que fala de divisão igualitária, de divisão por fração ideal? Também é despesa condominial? Por que não está lá? Está em outro artigo? Por que não está, então, num parágrafo, parágrafo único: “Esclarece-se que a mesma solução é dada para toda e qualquer verba condominial, inclusive, despesas extraordinárias”. Por que não está lá? Se está em outro dispositivo específico, é este dispositivo específico.

E mais! Vamos lá! Se estiver redigido de forma conflitante, a interpretação é a favor de quem? Quem redigiu isso? Foi o condomínio ou o constituinte? Foi o condomínio. Então, se ele, por acaso, redigiu de forma totalmente dúbia, ele que arque com as consequências. Além disso, se houver essa dicotomia, aplica-se o quê? O que é mais justo. Hipoteticamente, se houver o conserto de algum equipamento, o que meu cliente está gastando a mais com esse equipamento? Qual é a ligação maior dele com esse equipamento? Nenhuma.

Mas, vamos agora para a reconvenção. Primeiro que tudo, vem uma matéria de ordem pública. Essa reconvenção era desnecessária. Logo, a parte é carecedora dessa reconvenção.

Por que eu estou falando isso? As despesas de condomínio não geram um título extrajudicial? Geram sim. Quem tem título, precisa buscar outro título por uma ação de conhecimento? Não. Então, ele é carecedor da ação proposta. Mas, vamos dizer que não tivesse essa previsão expressa na lei de que gera título, de que as despesas condominiais podem ser perseguidas pela via da execução extrajudicial. Vamos lá. A sentença que, eventualmente, declarasse improcedente o pedido, falasse: “Não, o pagamento deveria ser em dobro mesmo”. Esta sentença declaratória não teria força executiva? Se fosse na época em que eu fiz faculdade, a resposta era não. Mas, já há muitos anos que, nesses casos de sentença de improcedência, desse tipo de matéria, é possível executar essa sentença declaratória. Se ele falasse aqui: “Olha, realmente ele tem que pagar em dobro”. Executar. Então é carecedor. Sendo carecedor, como impor ao meu cliente, honorários advocatícios na reconvenção.

Aliás, é de se ressaltar que o Meritíssimo Juiz julgou procedente em parte a reconvenção. Em parte. Mas mesmo sendo em parte, ele não fixou honorários em favor do patrono do meu constituinte. E nem disse algo assim: “Não estou fixando porque a sucumbência foi mínima”. Não. Simplesmente julgou procedente em parte e não fixou honorários em favor do meu constituinte.

Agora, renovando esta situação toda aqui. Não havia necessidade de reconvenção, mesmo assim ela foi proposta. O autor está sustentando basicamente o seguinte: “Olha, o que ele depositou aí deve ser deduzido, mas eu tenho direito a receber aquilo que eu estava cobrando por juros, multa, correção monetária, etc”. O meu cliente não estava inadimplente. Ele, mesmo se nós formos ver esta ideia de manutenção da sentença,
ad
argumentand
um
tant
um
, o meu cliente poderia, se for mantido, estar parcialmente inadimplente.
Ad
argumen
tandum tantum, c
om metade de uma das rubricas, ou seja, do fundo de obra, mas a partir de determinado momento. Ou seja, folhas 245/246, ele teria purgado toda essa mora porque ele depositou a diferença. Isso foi logo depois da reconvenção e depois continuou depositando a integralidade. Isso tudo está planilhado na apelação. É até difícil ficar aqui mês a mês depois de alguns anos, mas está planilhado na apelação. E se ele depositou e foi reconhecido em favor dele o crédito e se for mantido isso, é autorizá-lo a levantar o que já foi autorizado no primeiro grau, levanta o numerário e pronto. Não tem nova condenação sobre esses honorários. Teria, se mantida a sentença da demanda principal, os honorários apenas na demanda principal. E lembrando, mais uma vez, que a procedência parcial, que ele não considerou na hora dos ônus sucumbenciais, que a sentença da reconvenção foi apenas parcialmente procedente, mas eu sustento que ela é totalmente improcedente.

Diante de todo o exposto, pedimos o conhecimento e provimento integral do recurso, ou no mínimo, que esses pontos, digamos assim, subsidiários, sejam acolhidos para efeito, pelo menos o provimento parcial do recurso.

Era o que tínhamos a dizer. Muito obrigado.

*

A SRª ADVOGADA JULIA MORGADO HORTA DELCARO:-

Uma boa tarde a todos.

Vou tentar me fazer destacar os pontos que foram destacados até pela parte contrária, para ser um pouco mais objetiva.

Como já é destacado, essa é uma ação que foi ajuizada buscando a declaração de nulidade de uma assembleia condominial e a declaração de nulidade da forma como que eram cobradas as taxas condominiais ordinárias e extraordinárias.

Com relação à forma de cobrança das taxas ordinárias e extraordinárias, deslumbro que não há muito o que discorrer, uma vez que elas são cobradas com fulcro na fração ideal, o apelante é proprietário de uma unidade de tipo cobertura, portanto, a fração ideal corresponde ao dobro das demais unidades de tipo e, sendo assim, sofre a incidência das taxas condominiais, extraordinárias e todas as demais com fulcro na proporção de sua fração ideal.

Com relação às despesas extraordinárias, como foi destacado, a Convenção Condominial estabelece dois artigos. O artigo 31 e o artigo 32, estabelecem a forma com que essas despesas serão comuns, ordinárias e extraordinárias serão cobradas dos condôminos.

O artigo 31, estabelece que os condôminos devem concorrer, com relação ao custeio das despesas comuns, na proporção das respectivas frações ideais. E, logo em sequência, temos o artigo 32 que estabelece que serão igualmente rateadas, entre os condôminos, as despesas extraordinárias. Então, o termo igualmente que foi destacado pelo apelante, na verdade, ele é utilizado como um advérbio de modo, ou seja, as despesas extraordinárias serão cobradas da mesma forma, de mesmo modo que as despesas comuns. E, conclusão diferente, a gente não poderia alcançar, uma vez que as despesas ordinárias e extraordinárias compõem o valor do condomínio como um todo e, portanto, devem ser divididas entre os condôminos da mesma forma, as comuns e as extraordinárias com fulcro nas suas frações ideais, como estabelecido.

É importante destacar que esse condomínio, a Convenção, foi estabelecido em 1995. O apelante adquiriu e imóvel em 2016, já tendo ciência com relação à forma com que as cobranças eram realizadas, com fulcro na sua fração ideal, e a Convenção estabelece no artigo 3º, especificamente, a fração ideal do tipo unidade cobertura.

Então, inexiste qualquer tipo de abusividade ou indevida cobrança com relação às cotas ordinárias e extraordinárias. E, com relação à reconvenção formulada, é importante registrar que a ação ordinária teve um pedido liminar formulado, que foi deferida, realmente, o depósito dos valores condominiais integrais nos autos.

Não houve nenhuma diferenciação com relação às rubricas, sejam elas taxas de obra, fundo de reserva ou taxa condominial ordinária, todas deviam ser pagas integralmente, o que não se vislumbrou no decorrer dos autos. Os depósitos foram feitos de forma parcial e, portanto, a liminar foi descumprida. Tivemos o ajuizamento da reconvenção, junto com a contestação, e o fato de termos títulos executivos registrados na forma de cotas condominiais não impede a cobrança desses títulos em forma de ação ordinária. É completamente cabível que a parte escolha a forma com que vai ser diligenciado judicialmente a busca pelo pagamento desses valores.

É importante também registrar que os depósitos não correspondem a pagamento, em primeiro ponto, por serem a menor, terem sido feitos a menor do que o valor efetivamente devido. E também, com relação - a gente pode destacar o artigo 784, § 1º do CPC, que dispõe que a propositura de qualquer ação relativa a débito constante de título executivo, como é o caso de uma cota condominial, não inibe o credor de promover a execução. Então, temos o direito do condomínio em buscar o pagamento desses valores e os valores sendo depositados a menor.

O suposto complemento de valores que foi realizado pelo apelante, ele veio após a reconvenção, o que não retira o interesse do condomínio na propositura dessa reconvenção e, muito menos, corresponde exatamente aos valores integrais devidos desde então. O condomínio permaneceu por mais de 5 a 6 anos sem recebimento de qualquer rubrica por parte dessa unidade imobiliária, tendo que lidar com toda a manutenção da estrutura e todos os demais gastos ordinários e extraordinários, sem o recebimento desses valores que encontravam-se depositados nos autos. Então, depósito não corresponde a pagamento e não há carência da ação, uma vez que nenhum pagamento tinha sido realizado ao condomínio e os depósitos sequer eram realizados de forma integral como determinado na liminar.

Portanto, acredito que seriam os pontos principais a serem destacados nesse momento e pugnamos pela manutenção integra da sentença ora discutida.

Muito obrigada.

*

RETORNO DOS AUTOS

O SR. DESEMBARGADOR FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (RELATOR):-

Senhor Presidente.

Cumprimento o Dr. Marlilson Machado de Carvalho e a Drª Júlia Morgado.

Tenho me debruçado sobre esse processo, vou adiantar que vou pedir o retorno para uma análise mais profunda, mas é o tipo de processo que um ano de análise é um tempo curto, mas vou pedir as partes pelo menos 15 dias, quem diria, estaria eu aqui a refletir sobre os pensamentos do professor Caio Mário da Silva Pereira, que foi o grande mentor da Lei de Incorporação e Condomínio a 4591 de 1964, publicada quando eu tinha três meses e dois dias de idade. Lá se vão muitos anos e esta lei ainda é objeto de reflexão. O professor Caio Mário, na época, isso os livros expõem com clareza, grande mentor desta norma, inseriu várias atualizações e modernidades na lei e, por escolha e sustentação do próprio professor Caio Mário da Silva Pereira, a fração ideal foi o elemento digno estabelecido ali naquela norma, que, desde o seu artigo 1º e § 2º, e repete 30 vezes na mesma norma a palavra fração, ficou estabelecido que a fração ideal era o elemento não só de parte inseparável, calculada pelo terreno de forma ordinária ou fracionária, mas que ali seriam deduzidas e avaliadas as perspectivas de cálculo do custo.

Só que toda essa visão, percebe-se hoje, que era uma visão em que o imóvel era construído para sua manutenção e hoje vemos que os imóveis, eles recebem outras naturezas, natureza de deleite coletivo, natureza de benfeitorias voluptuárias, também absolutamente de interesse focado ao deleite, não a conservação da propriedade.

E este processo é um processo típico disso e perceber que a discussão principal trazida justamente pela Drª Júlia não se faz em reflexos processuais e sim qual é o fator que vai incidir para que o resultado seja achado da cota condominial de uma cobertura que tem fração ideal calculada e identificada pelo dobro das frações comuns.

É um caso, que vou trazer o melhor do meu pensamento, mas, assim mesmo, tenho certeza que, com toda a imperfeição de um trabalho humano, acho que é insuperável trazermos as melhores ideias e reflexões do professor Caio Mário para a atualidade, porque a genialidade do civilista ficou no seu tempo e ficou no momento em que os condomínios não eram verdadeiros clubes como são hoje.

Peço o retorno dos autos.

*

O SR. DESEMBARGADOR SAMUEL MEIRA BRASIL JÚNIOR (PRESIDENTE):-

Muito bem, julgamento suspenso com o retorno dos autos ao eminente Relator.

*

ts/rpm

DATA DA SESSÃO: 31/10/2023

V O T O

PEDIDO DE RETORNO

O SR. DESEMBARGADOR FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (RELATOR):-

Conforme relatado, trata-se de recurso de apelação cível interposto por
WANDERSON CORDEIRO CARVALHO

contra a r. sentença de fl. 595/597, proferida pelo douto magistrado da 5ª Vara Cível de Vila Velha – Comarca da Capital, que, nos autos da “ação declaratória c/c danos materiais” que move em desfavor do
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO
TWIN TOWERS
, julgou improcedentes os pedidos autorais e parcialmente procedentes os reconvencionais, para condenar o autor/reconvindo ao pagamento das cotas condominiais ordinária e extraordinárias vencidas em 10/10/2016 à 10/11/2017, bem como nas vincendas, na proporção da fração ideal de seu imóvel, sendo descontados os valores já depositados em juízo pelo requerente.

Nas razões recursais apresentadas às fls. 738/781, o apelante argumenta, em resumo, que
(I)
“a cobrança em dobro dos valores referentes a taxa extraordinária para o proprietário de cobertura viola veementemente a própria convenção do condomínio, tratando-se de plena e total abusividade praticada pelo condomínio apelado” (fl. 745);
(II)
“a taxa condominial é cobrada para custear o pagamento dos serviços e despesas ordinárias de uso comum do condomínio, ou seja, que são utilizados de maneira igual entre todos os residentes no condomínio, seja ela de unidade ripo ou de cobertura” (fl. 748);
(III)
“apesar de ciente da liminar deferida, dos depósitos judiciais efetivados e, consequentemente, da condição de adimplente do apelante, constam dos autos documentos que comprovam que o condomínio apelado praticou inúmeras cobranças indevidas e abusivas contra o apelante” (fl. 753);
(IV)
“como a presente ação está devidamente instruída com todos os documentos que comprovam os atos ilegais praticados pelo condomínio, contrariando, inclusive, uma decisão judicial oriunda destes próprios autos, este Egrégio Tribunal de justiça deve dar provimento ao recurso, para condenar o apelado ao pagamento de indenização pelos danos morais sofridos pelo apelante” (fl. 762);
(V)
“após o deferimento da liminar, o apelante realizou o depósito judicial da integralidade dos valores indicados nos boletos pelo condomínio, inclusive no tocante às cotas extraordinárias” (fl. 763);
(VI)
“não há absolutamente nada a ser complementado pelo apelante, uma vez que todas as despesas ordinárias e extraordinárias cobradas pelo condomínio já se encontram integralmente depositadas em conta judicial” (fl. 767);
(VII)
o apelado deve ser condenado a restituir em dobro os valores que lhe foram cobrados indevidamente e ao pagamento de multa por litigância de má-fé;
(VIII)
considerando a parcial procedência da reconvenção, os ônus sucumbenciais devem ser rateados;
(IX)
a assembleia condominial realizada em 14/09/2016 deve ser anulada, tendo em vista a ausência de quorum mínimo; e que
(X)
“a assembleia realizada no dia 14/09/2016 não computou o voto contrário apresentado pelo apelante, conforme se comprova na ata juntada aos autos, que alega ter ocorrido a aprovação por unanimidade, mesmo tendo o Apelante apresentado voto contrário” (fl. 778).

O tema tratado neste recurso, relativo à cotização de despesas condominiais, reclama um estudo mais detalhado dos institutos aplicáveis ao condomínio edilício.

A propriedade horizontal, ou horizontalmente dividida, surge quando uma pluralidade de pessoas exercem poderes individualizados sobre frações autônomas de um edifício e, ao mesmo tempo, conjuntamente em relação às partes comuns.

Sobre o tema, Caio Mario da Silva Pereira
1
, profundo estudioso sobre a matéria e autor do anteprojeto da Lei nº 4.591/64, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, ensina que:

A cada apartamento ou unidade autônoma deve corresponder uma fração ideal no condomínio sobre o terreno e partes comuns do edifício. Isto é fundamental no regime da propriedade horizontal, já que resulta esta da fusão indissociável da propriedade exclusiva do apartamento com o condomínio daquelas coisas.

A partir da caracterização dessa modalidade de habitação, tornou-se necessária a regulamentação da forma de rateio das despesas inerentes à parcela comum da propriedade horizontal.

Segundo regulamentação vigente, caso a convenção condominial seja silente quanto ao rateio das despesas, prevalecerá o critério legal e supletivo da divisão dos gastos pela proporção das frações ideais, nos termos do artigo 1.336, inciso I, do Código Civil
2
, conforme também foi previsto pela Lei nº 4.591/64.

Cumpre historiar que o parâmetro da fração ideal substituiu aquele até então previsto pelo artigo 9º, do Decreto nº 5.481/28
3
, que estabelecia o valor da propriedade como critério de rateio das despesas comuns, cujas desvantagens, entretanto, são claras, a começar em razão das variações do mercado imobiliário no tempo, o que levaria a uma divisão assimétrica de custos entre unidades análogas.

Nesse ponto, ao defender o critério da fração ideal, afirma o Professor Caio Mario o seguinte
4
:

[...] todos os condôminos têm evidente interesse em que se estabeleça o fracionamento ideal do terreno, de forma a determinar-se a quota parte de cada um, como expressão do direito condominial no terreno e partes comuns e índice do rateio das despesas e contribuições necessárias, para atendimento aos orçamentos normais e extraordinários. É ainda esta fração ideal que servirá de elemento atributivo da quantia correspondente a cada apartamento, na partilha do preço da desapropriação ou valor do seguro, em que se sub-rogue o edifício, em uma ou outra hipótese.

Releva notar que o parâmetro da fração ideal, embora transpareça ser somente alcançado a partir da mera proporção objetiva das áreas autônomas em relação à parcela comum da propriedade, há diversas outras circunstâncias que podem ser levadas em conta para sua definição, tais como o andar em que se encontra a unidade, ser a mesma de frente ou fundos, entre outros, conforme alerta Caio Mario
5
:

Não é, porém, tão simples fazer-se o cálculo, como seri se dividisse o prédio pelo número de apartamentos e se atribuísse a cada um, como cifra representativa da fração ideal, o quociente respectivo. Não pode ser assim, como não pode ser adotado puramente o critério da área, e, em razão da quadratura de cada unidade, apurar-se o valor da quota ideal. É que vários fatores concorrem na composição do valor, dos quais podemos, sem dúvida, mencionar a área mesma, pois é evidente que dentro de um critério relativo as comodidades decorrentes de área maior importam em maior valorização.

A situação relativamente ao logradouro público influi sobremaneira, dizendo-se “apartamento de frete” o que tem serventia sobre rua ou praça e “apartamento de fundos” o que a tem sobre pátio ou área interna e, naturalmente, os primeiros valem mais do que os segundos.

O andar em que se situa é outro elemento importante na composição do preço, consumando-se emprestar maior aos andares mais altos do que aos mais próximos do chão, pelo incômodo maior que estes sofrem. Mas, nos prédios não servidos de elevadores a mesma regra se não aplica, porque os mais altos obrigam a galgar as escadas.

Outros valores secundários são igualmente levados em conta: dar para terraço comum; existir ou estar projetada obra pública que melhore a situação do apartamento; não haver certas janelas, portas, vãos ou varandas; a melhor ou pior serventia de luz; a qualidade dos materiais empregados etc.

Ou seja, ainda que obtido por meio de divisão com base apenas na área do apartamento, o que também é admitido, o coeficiente da fração ideal não perde sua índole ficcional, de estabelecimento obrigatório para definição do rateio das despesas condominiais e demais propósitos já delineados.

O artigo 9º, da Lei nº 4.591/64, obriga a instituição da convenção de condomínio com definição dos “encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio de para as extraordinárias”.

Todavia, deve-se ressaltar que o próprio Idealizador da Lei dos Condomínios previu eventuais intercorrências oriundas da ausência de comunhão dos condôminos quanto à definição da fração ideal, situação cuja solução remete à via judicial, “pois que se não compreende que a partilha do terreno em quotas definidoras de direitos e de obrigações no edifício seja passível de decisão pela maioria, com violência ou desprezo pela minoria, que, entretanto, teria de suportar para sempre os encargos e receber os direitos naquela proporção
6
”.

A ressalva, não obstante pontuada em relação ao momento de implementação da modalidade de cotização, também merece contexto para as situações que refogem ao escopo capaz de justificar a divisão das despesas por fração ideal, qual seja, a manutenção da estrutura do edifício, mesmo porque, conforme afirma o mestre Caio Mario, “nenhuma declaração de vontade pode prevalecer e produzir efeito contra lei
7
”.

Fixadas tais premissas, observa-se que na instância originária,
WANDERSON CORDEIRO CARVALHO

ajuizou esta “ação declaratória c/c danos materiais e morais” em desfavor do
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO
TWIN TOWERS
, no qual é proprietário de uma unidade de cobertura, insurgindo-se contra a cobrança diferenciada de cota extraordinária para a reforma da faixada do condomínio, taxa condominial e outros encargos com base em fração ideal.

Nesta hipótese, a convenção de condomínio do edifício
TWIN TOWERS
(fls. 60/74), datada de 03/11/1995, ou seja, firmada sob a égide do Código Civil de 1916, adotou expressamente o rateio pela fração ideal, nos termos do artigo 12, §1º, da Lei nº 4.591/64
8
, senão vejamos:

Art. 31 – Compete à assembleia fixar o orçamento das despesas comuns e cabe aos condôminos concorrer para o custeio das referidas despesas dentro do mês, realizando-se o rateio na proporção das respectivas frações ideais.

Não há dúvidas quanto à adequação da adoção do critério da fração ideal para a cotização das despesas comuns do condomínio, tal como concebido pela Lei nº 4.591/64, desde que não sejam desprezadas as características históricas das edificações daquele tempo.

Atualmente, observam-se vários condomínios com estruturas de lazer que assemelham-se a verdadeiros clubes, que, por conseguinte, geram altíssimas despesas de manutenção pela mera circunstância de existirem e estarem disponíveis, principalmente considerando que a proporção de sua utilização por unidade é imensurável.

Penso que o custo construtivo e de conservação desses equipamentos de mero deleite, dissociados da estrutura do edifício, não encontram respaldo legal para divisão sob o parâmetro da fração ideal, pois chancela o enriquecimento sem causa dos demais condôminos em detrimento daqueles titulares dos imóveis com maior área, geralmente, em minoria.

A questão, mesmo que de forma ainda incipiente, vem sendo objeto de análise pela jurisprudência pátria, destacando-se o seguinte aresto oriundo do Tribunal de Justiça de Alagoas:

APELAÇÃO CÍVEL EM TÉCNICA DE JULGAMENTO AMPLIADO. AÇÃO OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO. COBRANÇA DE TAXA CONDOMINIAL A MAIOR DAS COBERTURAS. ADOÇÃO DO CRITÉRIO DA FRAÇÃO IDEAL. Despesas com gás e água individualizadas. Taxa que se destina ao pagamento das despesas comuns. Irrazoabilidade da cobrança. Necessidade de adequação. Unidade que deve pagar a maior valor correspondente a 1,5 da quantia das demais unidades. 01. Como é sabido, o art. 12 da Lei nº 4.591/1964 (que estabelece as regras de organização condominial) preconiza em seu parágrafo 1º a obrigação de cada condômino custear, arcar e contribuir com as despesas condominiais, recolhendo a quota-parte que lhe couber no rateio, sendo fixada como regra geral a fração ideal do seu imóvel para cálculo, salvo convenção condominial em contrário. 02. O Código Civil/2002, em seus arts. 1.336, inciso I e 1.351 disciplinam ser dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio, fixando como critério a fração ideal do seu imóvel, salvo disposição em contrário e que dependeria da aprovação de 2/3 dos condôminos a alteração dessa regra de convenção. 03. Ademais, é notória a dificuldade de se conseguir em uma reunião condominial o quórum de 2/3 (dois terços) dos proprietários/representantes das unidades para se alterar uma regra de convenção condominial, ainda mais quando tal alteração, embora seja plenamente razoável, vá descambar em um aumento do valor para cada um dos condôminos, temos a hipótese de que somente pelo fato de o autor/apelante residir na cobertura de um condomínio, não seria motivo suficiente para se manter a fração ideal como base para o cálculo. 04. O poder judiciário está diante de uma situação, com diversas nuances a serem dirimidas, tais quais a existência de uma convenção condominial bem antiga; a dificuldade em condições normais de se conseguir um quórum qualificado para alterá-la; a resistência dos demais em adotar um critério mais condizente com a realidade, para não verem aumentar as suas quotas-partes e a inércia do autor/apelante em não saberem como, por tais situações, verem decididas a justeza das suas pretensões. Recurso conhecido à unanimidade de votos e parcialmente provido, por maioria. (TJAL; AC 0710933-35.2015.8.02.0001; Maceió; Primeira Câmara Cível; Rel. Des. Fernando Tourinho de Omena Souza; DJAL 12/05/2022; Pág. 58)

O referido julgado é preciso sobre a necessidade de pronunciamento judicial para a revisão das eventuais injustiças que decorrem da cotização indiscriminada de todas as despesas condominiais com base na fração ideal, dada a falta de probabilidade de que a maioria que se beneficia do pagamento diferenciado das unidades com metragem superior decida, em algum momento, pela alteração da convenção condominial que originariamente prevê o rateio diferenciado.

No caso concreto, no entanto, considero que o autor não comprovou satisfatoriamente que a taxa condominial regular que lhe é cobrada com base na fração ideal revela-se ilícita, visto que as despesas elencadas nos boletos acostados aos autos não evidenciam estrutura de lazer ou outros itens voluptuários cuja manutenção represente afronta ao princípio do não enriquecimento ilícito.

Não há, portanto, na situação sob exame, ilegalidade na adoção da fração ideal como critério de rateio das taxas condominiais, considerando-se, também, a adoção do mesmo parâmetro para a apuração dos votos de cada unidade, nos termos da convenção condominial:

ART. 19 [...]

Parágrafo único – Cada condômino terá direito a tantos votos quantas forem as suas frações ideais, das unidades autônomas que lhes pertençam.

ART. 23 – Nas assembleias gerais, os resultados das votações serão computados por maioria de votos (metade mais um), calculadas sobre o número de condôminos presentes e suas respectivas frações ideais, tendo em vista as assinaturas no livro de presenças, salvo dispositivo no parágrafo único deste artigo.

Por outro lado, sobre a cota extraordinária aprovada para a reforma da parte exterior do prédio por meio da ata de fls. 57/58, distribuída, também, segundo fração ideal de cada unidade, a solução é diversa.

A divisão por fração ideal, tanto das despesas comuns quanto daquelas de caráter extraordinário, resta prevista na convenção condominial, conforme artigos 30, 31 e 32,
in verbis
:

ART. 30 – Constituem despesas comuns do edifício:

a) As relativas à conservação, limpeza, reparações e reconstruções das partes e coisas comuns e dependências do edifício;

[...]

ART. 31 – Compete a assembleia fixar o orçamento das despesas comuns, e cabe aos condôminos concorrer para o custeio das referidas despesas dentro do mês, realizando-se o rateio na proporção das respectivas frações ideais.

ART. 32 – Serão igualmente rateadas entre os condôminos as despesas extraordinárias, dentro de 15 (quinze) dias a contar da data da assembleia que as autorizar, salvo se nesta oportunidade for estabelecido prazo diferente ou se forem adicionadas à quota normal do condomínio.

Da leitura dos aludidos dispositivos convencionais, denota-se que tanto as despesas comuns como as extraordinárias devem ser rateadas “na proporção das respectivas frações ideais”, e não igualitariamente. O termo “igualmente” contido no art. 32 claramente faz referência a forma de divisão por fração ideal, não indicando rateio igualitário, tal como sustentado pelo recorrente.

Porém, não se identifica referência quanto à natureza das despesas extraordinárias, aspecto de relevância para o fim de investigação sobre a legalidade da cotização por fração ideal.

Conforme assentado pela r. sentença de primeiro grau, a cota extraordinária foi aprovada para “reforma no edifício referente a restauração da fachada, que não é considerada benfeitoria útil, mas sim voluptuária (art. 96 CC)”, preceito que, embora integre as razões de decidir e, portanto, inatingível pelo manto da coisa julgada, não restou impugnado.

De fato, a ata da assembleia colacionada às fls. 57/58 trata a reforma da fachada como “melhoria”, o que reforça a natureza voluptuária da reforma, cujo custo estimado entre R$780.000,00 (setecentos e oitenta mil reais) e R$1.500,00 (um milhão e quinhentos mil reais).

O documento também revela que o autor não se insurgiu contra a reforma, mas tão somente em relação à forma de rateio, com estipulação do valor de R$1.500,00 (mil e quinhentos reais) para os apartamentos tipo e de R$2.767,50 (dois mil, setecentos e sessenta e sete reais e cinquenta centavos) para as unidades de cobertura.

A cobrança de despesa assumida para o embelezamento da fachada do condomínio com base na fração ideal, ao meu sentir, esbarra na vedação ao enriquecimento sem causa, pois imputa aos moradores das unidades de cobertura ônus financeiro que equivale a quase o dobro daquele estabelecido para os apartamentos tipo, que se beneficiarão no mesmo grau pela melhoria.

Desse modo, especificamente quanto à cota extraordinária para a reforma da fachada, reputo que deve ser afastado o rateio por fração ideal, prevalecendo a divisão dos custos por unidade, ou seja, de forma igualitária para o autor em relação aos apartamentos tipo.

Firme a tais considerações,
CONHEÇO
do recurso de apelação e, no mérito,
DOU
-LHE
PARCIAL
PROVIMENTO
, para reformar a r. sentença de primeiro grau no sentido de afastar o rateio por fração ideal das despesas aprovadas por meio da assembleia condominial cuja ata encontra-se acostada às fls. 57/58 – reforma da fachada do prédio –, devendo incidir a cotização igualitária dos referidos custos ao autor.

Por conseguinte, redistribuo os ônus recursais na proporção de metade para cada litigante, tanto em relação à ação principal quanto à reconvenção, nos termos do artigo 85, §11, do novel diploma processual.

É como voto.

*

V I S T A

O SR. DESEMBARGADOR RAPHAEL AMERICANO CÂMARA:-

Respeitosamente, peço vista dos autos.

*

rpm

SESSÃO DO DIA: 07/11/2023

VOTO-VISTA

O SR. DESEMBARGADOR RAPHAEL AMERICANO CÂMARA:-

Acompanho o voto proferido pelo eminente Relator.

*

V O T O

O SR. DESEMBARGADOR RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO:-

Acompanho o voto do eminente Relator.

*

ts*

1
PEREIRA, Caio Mario da Silva. Condomínio e incorporações. Rio de Janeiro: Editora Forense, 1983, p. 144.

2
Art. 1.336. São deveres do condômino:

I – contribuir para as despesas na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004).

3
Art. 9º Annualmente, os proprietarios de apartamentos votarão, por maioria, a verba para as despezas communs de conservação do edificio, concorrendo cada interessado, dentro do primeiro mez do trimestre, com a quota que lhe tocar para o custeio, de accôrdo com o valor de sua propriedade. As decisões da maioria em relação ao orçamento dessas despezas serão communicadas aos interessados ausentes por meio de carta registrada e edital.

4

Ibid
, p. 101.

5

Ibid
, p. 98

6
Ibid,
p. 103.

7

Ibid
, p. 135.

8
Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.

§ 1º Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade.

[...]

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

VOTO

Conforme relatado, trata-se de recurso de apelação cível interposto por
WANDERSON CORDEIRO CARVALHO

contra a r. sentença de fl. 595/597, proferida pelo douto magistrado da 5ª Vara Cível de Vila Velha – Comarca da Capital, que, nos autos da “ação declaratória c/c danos materiais” que move em desfavor do
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO
TWIN TOWERS
, julgou improcedentes os pedidos autorais e parcialmente procedentes os reconvencionais, para condenar o autor/reconvindo ao pagamento das cotas condominiais ordinária e extraordinárias vencidas em 10/10/2016 à 10/11/2017, bem como nas vincendas, na proporção da fração ideal de seu imóvel, sendo descontados os valores já depositados em juízo pelo requerente.

Nas razões recursais apresentadas às fls. 738/781, o apelante argumenta, em resumo, que
(I)
“a cobrança em dobro dos valores referentes a taxa extraordinária para o proprietário de cobertura viola veementemente a própria convenção do condomínio, tratando-se de plena e total abusividade praticada pelo condomínio apelado” (fl. 745);
(II)
“a taxa condominial é cobrada para custear o pagamento dos serviços e despesas ordinárias de uso comum do condomínio, ou seja, que são utilizados de maneira igual entre todos os residentes no condomínio, seja ela de unidade ripo ou de cobertura” (fl. 748);
(III)
“apesar de ciente da liminar deferida, dos depósitos judiciais efetivados e, consequentemente, da condição de adimplente do apelante, constam dos autos documentos que comprovam que o condomínio apelado praticou inúmeras cobranças indevidas e abusivas contra o apelante” (fl. 753);
(IV)
“como a presente ação está devidamente instruída com todos os documentos que comprovam os atos ilegais praticados pelo condomínio, contrariando, inclusive, uma decisão judicial oriunda destes próprios autos, este Egrégio Tribunal de justiça deve dar provimento ao recurso, para condenar o apelado ao pagamento de indenização pelos danos morais sofridos pelo apelante” (fl. 762);
(V)
“após o deferimento da liminar, o apelante realizou o depósito judicial da integralidade dos valores indicados nos boletos pelo condomínio, inclusive no tocante às cotas extraordinárias” (fl. 763);
(VI)
“não há absolutamente nada a ser complementado pelo apelante, uma vez que todas as despesas ordinárias e extraordinárias cobradas pelo condomínio já se encontram integralmente depositadas em conta judicial” (fl. 767);
(VII)
o apelado deve ser condenado a restituir em dobro os valores que lhe foram cobrados indevidamente e ao pagamento de multa por litigância de má-fé;
(VIII)
considerando a parcial procedência da reconvenção, os ônus sucumbenciais devem ser rateados;
(IX)
a assembleia condominial realizada em 14/09/2016 deve ser anulada, tendo em vista a ausência de quorum mínimo; e que
(X)
“a assembleia realizada no dia 14/09/2016 não computou o voto contrário apresentado pelo apelante, conforme se comprova na ata juntada aos autos, que alega ter ocorrido a aprovação por unanimidade, mesmo tendo o Apelante apresentado voto contrário” (fl. 778).

O tema tratado neste recurso, relativo à cotização de despesas condominiais, reclama um estudo mais detalhado dos institutos aplicáveis ao condomínio edilício.

A propriedade horizontal, ou horizontalmente dividida, surge quando uma pluralidade de pessoas exercem poderes individualizados sobre frações autônomas de um edifício e, ao mesmo tempo, conjuntamente em relação às partes comuns.

Sobre o tema, Caio Mario da Silva Pereira
1
, profundo estudioso sobre a matéria e autor do anteprojeto da Lei nº 4.591/64, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, ensina que:

A cada apartamento ou unidade autônoma deve corresponder uma fração ideal no condomínio sobre o terreno e partes comuns do edifício. Isto é fundamental no regime da propriedade horizontal, já que resulta esta da fusão indissociável da propriedade exclusiva do apartamento com o condomínio daquelas coisas.

A partir da caracterização dessa modalidade de habitação, tornou-se necessária a regulamentação da forma de rateio das despesas inerentes à parcela comum da propriedade horizontal.

Segundo regulamentação vigente, caso a convenção condominial seja silente quanto ao rateio das despesas, prevalecerá o critério legal e supletivo da divisão dos gastos pela proporção das frações ideais, nos termos do artigo 1.336, inciso I, do Código Civil
2
, conforme também foi previsto pela Lei nº 4.591/64.

Cumpre historiar que o parâmetro da fração ideal substituiu aquele até então previsto pelo artigo 9º, do Decreto nº 5.481/28
3
, que estabelecia o valor da propriedade como critério de rateio das despesas comuns, cujas desvantagens, entretanto, são claras, a começar em razão das variações do mercado imobiliário no tempo, o que levaria a uma divisão assimétrica de custos entre unidades análogas.

Nesse ponto, ao defender o critério da fração ideal, afirma o Professor Caio Mario o seguinte
4
:

[...] todos os condôminos têm evidente interesse em que se estabeleça o fracionamento ideal do terreno, de forma a determinar-se a quota parte de cada um, como expressão do direito condominial no terreno e partes comuns e índice do rateio das despesas e contribuições necessárias, para atendimento aos orçamentos normais e extraordinários. É ainda esta fração ideal que servirá de elemento atributivo da quantia correspondente a cada apartamento, na partilha do preço da desapropriação ou valor do seguro, em que se sub-rogue o edifício, em uma ou outra hipótese.

Releva notar que o parâmetro da fração ideal, embora transpareça ser somente alcançado a partir da mera proporção objetiva das áreas autônomas em relação à parcela comum da propriedade, há diversas outras circunstâncias que podem ser levadas em conta para sua definição, tais como o andar em que se encontra a unidade, ser a mesma de frente ou fundos, entre outros, conforme alerta Caio Mario
5
:

Não é, porém, tão simples fazer-se o cálculo, como seri se dividisse o prédio pelo número de apartamentos e se atribuísse a cada um, como cifra representativa da fração ideal, o quociente respectivo. Não pode ser assim, como não pode ser adotado puramente o critério da área, e, em razão da quadratura de cada unidade, apurar-se o valor da quota ideal. É que vários fatores concorrem na composição do valor, dos quais podemos, sem dúvida, mencionar a área mesma, pois é evidente que dentro de um critério relativo as comodidades decorrentes de área maior importam em maior valorização.

A situação relativamente ao logradouro público influi sobremaneira, dizendo-se “apartamento de frete” o que tem serventia sobre rua ou praça e “apartamento de fundos” o que a tem sobre pátio ou área interna e, naturalmente, os primeiros valem mais do que os segundos.

O andar em que se situa é outro elemento importante na composição do preço, consumando-se emprestar maior aos andares mais altos do que aos mais próximos do chão, pelo incômodo maior que estes sofrem. Mas, nos prédios não servidos de elevadores a mesma regra se não aplica, porque os mais altos obrigam a galgar as escadas.

Outros valores secundários são igualmente levados em conta: dar para terraço comum; existir ou estar projetada obra pública que melhore a situação do apartamento; não haver certas janelas, portas, vãos ou varandas; a melhor ou pior serventia de luz; a qualidade dos materiais empregados etc.

Ou seja, ainda que obtido por meio de divisão com base apenas na área do apartamento, o que também é admitido, o coeficiente da fração ideal não perde sua índole ficcional, de estabelecimento obrigatório para definição do rateio das despesas condominiais e demais propósitos já delineados.

O artigo 9º, da Lei nº 4.591/64, obriga a instituição da convenção de condomínio com definição dos “encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio de para as extraordinárias”.

Todavia, deve-se ressaltar que o próprio Idealizador da Lei dos Condomínios previu eventuais intercorrências oriundas da ausência de comunhão dos condôminos quanto à definição da fração ideal, situação cuja solução remete à via judicial, “pois que se não compreende que a partilha do terreno em quotas definidoras de direitos e de obrigações no edifício seja passível de decisão pela maioria, com violência ou desprezo pela minoria, que, entretanto, teria de suportar para sempre os encargos e receber os direitos naquela proporção
6
”.

A ressalva, não obstante pontuada em relação ao momento de implementação da modalidade de cotização, também merece contexto para as situações que refogem ao escopo capaz de justificar a divisão das despesas por fração ideal, qual seja, a manutenção da estrutura do edifício, mesmo porque, conforme afirma o mestre Caio Mario, “nenhuma declaração de vontade pode prevalecer e produzir efeito contra lei
7
”.

Fixadas tais premissas, observa-se que na instância originária,
WANDERSON CORDEIRO CARVALHO

ajuizou esta “ação declaratória c/c danos materiais e morais” em desfavor do
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO
TWIN TOWERS
, no qual é proprietário de uma unidade de cobertura, insurgindo-se contra a cobrança diferenciada de cota extraordinária para a reforma da faixada do condomínio, taxa condominial e outros encargos com base em fração ideal.

Nesta hipótese, a convenção de condomínio do edifício
TWIN TOWERS
(fls. 60/74), datada de 03/11/1995, ou seja, firmada sob a égide do Código Civil de 1916, adotou expressamente o rateio pela fração ideal, nos termos do artigo 12, §1º, da Lei nº 4.591/64
8
, senão vejamos:

Art. 31 – Compete à assembleia fixar o orçamento das despesas comuns e cabe aos condôminos concorrer para o custeio das referidas despesas dentro do mês, realizando-se o rateio na proporção das respectivas frações ideais.

Não há dúvidas quanto à adequação da adoção do critério da fração ideal para a cotização das despesas comuns do condomínio, tal como concebido pela Lei nº 4.591/64, desde que não sejam desprezadas as características históricas das edificações daquele tempo.

Atualmente, observam-se vários condomínios com estruturas de lazer que assemelham-se a verdadeiros clubes, que, por conseguinte, geram altíssimas despesas de manutenção pela mera circunstância de existirem e estarem disponíveis, principalmente considerando que a proporção de sua utilização por unidade é imensurável.

Penso que o custo construtivo e de conservação desses equipamentos de mero deleite, dissociados da estrutura do edifício, não encontram respaldo legal para divisão sob o parâmetro da fração ideal, pois chancela o enriquecimento sem causa dos demais condôminos em detrimento daqueles titulares dos imóveis com maior área, geralmente, em minoria.

A questão, mesmo que de forma ainda incipiente, vem sendo objeto de análise pela jurisprudência pátria, destacando-se o seguinte aresto oriundo do Tribunal de Justiça de Alagoas:

APELAÇÃO CÍVEL EM TÉCNICA DE JULGAMENTO AMPLIADO. AÇÃO OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO. COBRANÇA DE TAXA CONDOMINIAL A MAIOR DAS COBERTURAS. ADOÇÃO DO CRITÉRIO DA FRAÇÃO IDEAL. Despesas com gás e água individualizadas. Taxa que se destina ao pagamento das despesas comuns. Irrazoabilidade da cobrança. Necessidade de adequação. Unidade que deve pagar a maior valor correspondente a 1,5 da quantia das demais unidades. 01. Como é sabido, o art. 12 da Lei nº 4.591/1964 (que estabelece as regras de organização condominial) preconiza em seu parágrafo 1º a obrigação de cada condômino custear, arcar e contribuir com as despesas condominiais, recolhendo a quota-parte que lhe couber no rateio, sendo fixada como regra geral a fração ideal do seu imóvel para cálculo, salvo convenção condominial em contrário. 02. O Código Civil/2002, em seus arts. 1.336, inciso I e 1.351 disciplinam ser dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio, fixando como critério a fração ideal do seu imóvel, salvo disposição em contrário e que dependeria da aprovação de 2/3 dos condôminos a alteração dessa regra de convenção. 03. Ademais, é notória a dificuldade de se conseguir em uma reunião condominial o quórum de 2/3 (dois terços) dos proprietários/representantes das unidades para se alterar uma regra de convenção condominial, ainda mais quando tal alteração, embora seja plenamente razoável, vá descambar em um aumento do valor para cada um dos condôminos, temos a hipótese de que somente pelo fato de o autor/apelante residir na cobertura de um condomínio, não seria motivo suficiente para se manter a fração ideal como base para o cálculo. 04. O poder judiciário está diante de uma situação, com diversas nuances a serem dirimidas, tais quais a existência de uma convenção condominial bem antiga; a dificuldade em condições normais de se conseguir um quórum qualificado para alterá-la; a resistência dos demais em adotar um critério mais condizente com a realidade, para não verem aumentar as suas quotas-partes e a inércia do autor/apelante em não saberem como, por tais situações, verem decididas a justeza das suas pretensões. Recurso conhecido à unanimidade de votos e parcialmente provido, por maioria. (TJAL; AC 0710933-35.2015.8.02.0001; Maceió; Primeira Câmara Cível; Rel. Des. Fernando Tourinho de Omena Souza; DJAL 12/05/2022; Pág. 58)

O referido julgado é preciso sobre a necessidade de pronunciamento judicial para a revisão das eventuais injustiças que decorrem da cotização indiscriminada de todas as despesas condominiais com base na fração ideal, dada a falta de probabilidade de que a maioria que se beneficia do pagamento diferenciado das unidades com metragem superior decida, em algum momento, pela alteração da convenção condominial que originariamente prevê o rateio diferenciado.

No caso concreto, no entanto, considero que o autor não comprovou satisfatoriamente que a taxa condominial regular que lhe é cobrada com base na fração ideal revela-se ilícita, visto que as despesas elencadas nos boletos acostados aos autos não evidenciam estrutura de lazer ou outros itens voluptuários cuja manutenção represente afronta ao princípio do não enriquecimento ilícito.

Não há, portanto, na situação sob exame, ilegalidade na adoção da fração ideal como critério de rateio das taxas condominiais, considerando-se, também, a adoção do mesmo parâmetro para a apuração dos votos de cada unidade, nos termos da convenção condominial:

ART. 19 [...]

Parágrafo único – Cada condômino terá direito a tantos votos quantas forem as suas frações ideais, das unidades autônomas que lhes pertençam.

ART. 23 – Nas assembleias gerais, os resultados das votações serão computados por maioria de votos (metade mais um), calculadas sobre o número de condôminos presentes e suas respectivas frações ideais, tendo em vista as assinaturas no livro de presenças, salvo dispositivo no parágrafo único deste artigo.

Por outro lado, sobre a cota extraordinária aprovada para a reforma da parte exterior do prédio por meio da ata de fls. 57/58, distribuída, também, segundo fração ideal de cada unidade, a solução é diversa.

A divisão por fração ideal, tanto das despesas comuns quanto daquelas de caráter extraordinário, resta prevista na convenção condominial, conforme artigos 30, 31 e 32,
in verbis
:

ART. 30 – Constituem despesas comuns do edifício:

a) As relativas à conservação, limpeza, reparações e reconstruções das partes e coisas comuns e dependências do edifício;

[...]

ART. 31 – Compete a assembleia fixar o orçamento das despesas comuns, e cabe aos condôminos concorrer para o custeio das referidas despesas dentro do mês, realizando-se o rateio na proporção das respectivas frações ideais.

ART. 32 – Serão igualmente rateadas entre os condôminos as despesas extraordinárias, dentro de 15 (quinze) dias a contar da data da assembleia que as autorizar, salvo se nesta oportunidade for estabelecido prazo diferente ou se forem adicionadas à quota normal do condomínio.

Da leitura dos aludidos dispositivos convencionais, denota-se que tanto as despesas comuns como as extraordinárias devem ser rateadas “na proporção das respectivas frações ideais”, e não igualitariamente. O termo “igualmente” contido no art. 32 claramente faz referência a forma de divisão por fração ideal, não indicando rateio igualitário, tal como sustentado pelo recorrente.

Porém, não se identifica referência quanto à natureza das despesas extraordinárias, aspecto de relevância para o fim de investigação sobre a legalidade da cotização por fração ideal.

Conforme assentado pela r. sentença de primeiro grau, a cota extraordinária foi aprovada para “reforma no edifício referente a restauração da fachada, que não é considerada benfeitoria útil, mas sim voluptuária (art. 96 CC)”, preceito que, embora integre as razões de decidir e, portanto, inatingível pelo manto da coisa julgada, não restou impugnado.

De fato, a ata da assembleia colacionada às fls. 57/58 trata a reforma da fachada como “melhoria”, o que reforça a natureza voluptuária da reforma, cujo custo estimado entre R$780.000,00 (setecentos e oitenta mil reais) e R$1.500,00 (um milhão e quinhentos mil reais).

O documento também revela que o autor não se insurgiu contra a reforma, mas tão somente em relação à forma de rateio, com estipulação do valor de R$1.500,00 (mil e quinhentos reais) para os apartamentos tipo e de R$2.767,50 (dois mil, setecentos e sessenta e sete reais e cinquenta centavos) para as unidades de cobertura.

A cobrança de despesa assumida para o embelezamento da fachada do condomínio com base na fração ideal, ao meu sentir, esbarra na vedação ao enriquecimento sem causa, pois imputa aos moradores das unidades de cobertura ônus financeiro que equivale a quase o dobro daquele estabelecido para os apartamentos tipo, que se beneficiarão no mesmo grau pela melhoria.

Desse modo, especificamente quanto à cota extraordinária para a reforma da fachada, reputo que deve ser afastado o rateio por fração ideal, prevalecendo a divisão dos custos por unidade, ou seja, de forma igualitária para o autor em relação aos apartamentos tipo.

Firme a tais considerações,
CONHEÇO
do recurso de apelação e, no mérito,
DOU
-LHE
PARCIAL
PROVIMENTO
, para reformar a r. sentença de primeiro grau no sentido de afastar o rateio por fração ideal das despesas aprovadas por meio da assembleia condominial cuja ata encontra-se acostada às fls. 57/58 – reforma da fachada do prédio –, devendo incidir a cotização igualitária dos referidos custos ao autor.

Por conseguinte, redistribuo os ônus recursais na proporção de metade para cada litigante, tanto em relação à ação principal quanto à reconvenção, nos termos do artigo 85, §11, do novel diploma processual.

É como voto.

1
PEREIRA, Caio Mario da Silva. Condomínio e incorporações. Rio de Janeiro: Editora Forense, 1983, p. 144.

2
Art. 1.336. São deveres do condômino:

I – contribuir para as despesas na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004).

3
Art. 9º Annualmente, os proprietarios de apartamentos votarão, por maioria, a verba para as despezas communs de conservação do edificio, concorrendo cada interessado, dentro do primeiro mez do trimestre, com a quota que lhe tocar para o custeio, de accôrdo com o valor de sua propriedade. As decisões da maioria em relação ao orçamento dessas despezas serão communicadas aos interessados ausentes por meio de carta registrada e edital.

4

Ibid
, p. 101.

5

Ibid
, p. 98

6
Ibid,
p. 103.

7

Ibid
, p. 135.

8
Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.

§ 1º Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade.

[...]

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o relator.

VOTO VOGAL: DESEMBARGADOR RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO

ACOMPANHO O VOTO PROFERIDO PELO EMINENTE DES. RELATOR