Tribunal: TJES
Processo: 0015268-04.2019.8.08.0011
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão julgador: MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão / Resolução
Data de julgamento: 2023-07-17

Ementa:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL -

A
ÇÃO
DE
RESCISÃO CONTRATUAL – DESISTÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR – PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE 25% - ORIENTAÇÃO FIRMADA PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA – LOTE SEM EDIFICAÇÃO – IPTU E TAXA DE ASSOCIAÇÃO – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO -
RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO
.

1. A culpa pela rescisão do contrato de compra e venda do imóvel descrito na inicial recai sobre os autores da demanda, cabendo ao vendedor a retenção de um percentual do montante pago para compensar os custos administrativos do empreendimento.

2. Em casos como o presente, o Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de ser devido o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, sendo o montante adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.

3. Acerca da taxa de fruição, deve permanecer o entendimento adotado pelo Magistrado
a quo,
vez que, “
c
onsoante a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, é indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resilição não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor
(AgInt no REsp n. 2.020.258/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 13/3/2023, DJe de 16/3/2023).

4. Quanto a taxa associativa, além das genéricas argumentações lançadas no apelo, sequer há comprovação do seu efetivo pagamento, razão pela qual de rigor a manutenção da sentença, não sendo os frágeis argumentos lançados capazes de infirmar as conclusões alcançadas pelo Juízo
a quo
.

5. Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
0015268-04.2019.8.08.0011
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: EXATAS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIOS LTDA e outros
APELADO: MARCOS BRUNO SARTÓRIO FILHO e outros
RELATOR(A):MARIANNE JUDICE DE MATTOS

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EMENTA

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL -

A
ÇÃO
DE
RESCISÃO CONTRATUAL – DESISTÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR – PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE 25% - ORIENTAÇÃO FIRMADA PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA – LOTE SEM EDIFICAÇÃO – IPTU E TAXA DE ASSOCIAÇÃO – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO -
RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO
.

1. A culpa pela rescisão do contrato de compra e venda do imóvel descrito na inicial recai sobre os autores da demanda, cabendo ao vendedor a retenção de um percentual do montante pago para compensar os custos administrativos do empreendimento.

2. Em casos como o presente, o Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de ser devido o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, sendo o montante adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.

3. Acerca da taxa de fruição, deve permanecer o entendimento adotado pelo Magistrado
a quo,
vez que, “
c
onsoante a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, é indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resilição não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor
(AgInt no REsp n. 2.020.258/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 13/3/2023, DJe de 16/3/2023).

4. Quanto a taxa associativa, além das genéricas argumentações lançadas no apelo, sequer há comprovação do seu efetivo pagamento, razão pela qual de rigor a manutenção da sentença, não sendo os frágeis argumentos lançados capazes de infirmar as conclusões alcançadas pelo Juízo
a quo
.

5. Recurso parcialmente provido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 027 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS

Composição de julgamento: 027 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Relator / 002 - Gabinete Des. ANNIBAL DE REZENDE LIMA - ANNIBAL DE REZENDE LIMA - Vogal / 012 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal
VOTOS VOGAIS
002 - Gabinete Des. ANNIBAL DE REZENDE LIMA - ANNIBAL DE REZENDE LIMA (Vogal)
Acompanhar
012 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

Cuida-se de recurso de

APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
CIPASA CACHOEIRO CIT1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO E EXATAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
em face da r. sentença de fls. 106/111, integrada pela decisão de fls. 118/120, proferida pelo MM. Juiz de Direito da 5ª Vara Cível de Cachoeiro de Itapemirim, nos autos da Ação de Resolução Contratual c/c Devolução de Valores ajuizada por
MARCOS BRUNO SARTÓRIO FILHO E VIVIANE ZAMPIROLLI SARTÓRIO
,

que julgou procedentes os pedidos iniciais para: a) decretar a rescisão do contrato firmado entre as partes; b) condenar a ré, solidariamente, à restituição, em parcela única, de 90% (noventa por cento) dos valores que lhes foram pagos.

Ainda, condenou as requeridas ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

Em suas razões de fls. 122/140 apontam os apelantes, inicialmente, que o contrato em questão não se submete aos ditames do CDC, sendo aplicável a Lei nº 6.766/79, legislação especial que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano.

Relembra a necessário observância do
pacta sunt servanda
, tendo o contrato cumprido os requisitos da legislação civil, razão pela qual deve ser mantida a cláusula que prevê a possibilidade de retenção de 30% (trinta por cento) dos valores pagos, além do abatimento das taxas de consumo, fruição, associativas e tributos.

Sustenta que a rescisão ocorreu por culpa dos compradores, sendo imperiosa a condenação dos Apelados ao pagamento de IPTU, tarifas de consumo, taxas associativas e taxa de ocupação mensal, fixada em 0,5% (meio por cento) do valor atualizado do imóvel ao més em razão da sua utilização, contado o prazo da posse (assinatura do contrato) até eventual reintegração.

Pleiteia, ao final, a reforma da sentença para julgar improcedentes os pedidos iniciais, com a inversão dos ônus sucumbenciais.

Contrarrazões às fls. 148/153 pela manutenção da sentença.

É o relatório. Inclua-se em pauta para julgamento.

Vitória-ES, 19 de junho de 2023.

MARIANNE JÚDICE DE MATTOS

Desembargador
a Relatora

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

Conforme relatado, cuida-se de recurso de

APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
CIPASA CACHOEIRO CIT1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO E EXATAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
em face da r. sentença de fls. 106/111, integrada pela decisão de fls. 118/120, proferida pelo MM. Juiz de Direito da 5ª Vara Cível de Cachoeiro de Itapemirim, nos autos da Ação de Resolução Contratual c/c Devolução de Valores ajuizada por

MARCOS BRUNO SARTÓRIO FILHO E VIVIANE ZAMPIROLLI SARTÓRIO
,

que julgou procedentes os pedidos iniciais para: a) decretar a rescisão do contrato firmado entre as partes; b) condenar a ré, solidariamente, à restituição, em parcela única, de 90% (noventa por cento) dos valores que lhes foram pagos.

Almejam os Apelantes, em suma, a reforma da sentença para considerar válido o percentual de retenção de 30% dos valores pagos, bem como o pagamento dos valores relativos ao IPTU, tarifas de consumo, taxas associativas e taxa de ocupação mensal.

Preenchidos os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, passo a enfrentar o mérito do recursal.

Com o intuito de ilustrar o julgamento, relembro tratar-se de ação de resolução de contrato particular de compra e venda tendo como fundamento a desistência dos promitentes compradores.

Discute-se, inicialmente, a validade da cláusula 5.6 do contrato, prevendo a possibilidade de retenção de 30% (trinta por cento) dos valores pagos.

O caso em análise, ao contrário do sustentado pelas Apelantes, será analisado à luz do CDC, pois, não obstante a construção jurídica desenvolvida nas razões do apelo, há nítida relação de consumo, enquadrando-se as partes nos conceitos de consumidor e fornecedor da legislação consumerista.

Dito isso, é certo que a culpa pela rescisão do contrato de compra e venda do imóvel descrito na inicial recai sobre os autores da demanda, cabendo ao vendedor a retenção de um percentual do montante pago para compensar os custos administrativos do empreendimento.

E, embora o Magistrado tenha reconhecido a possibilidade de retenção de 10% (dez por cento) do montante pago, entendo assistir parcial razão às apelantes no ponto.

Em casos como o presente, o Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de ser devido o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, sendo o montante adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.

Em julgado paradigma da Segunda Seção do STJ, a Ministra Maria Isabel Gallotti destacou que
“a
rescisão unilateral do contrato não deve ser vista como direito potestativo, infenso a qualquer consequência significativa para desistente, e muito
menos como investimento financeiro para o adquirente. O desfazimento do contrato não deve se tornar, artificialmente - mercê de mal aplicadas interpretações jurisprudenciais, surgidas em contexto que as justificavam e para finalidades diversas - mais interessante do que o cumprimento do contrato com a finalidade social a que se destinava: aquisição da unidade imobiliária. A proteção do interesse dos consumidores, portanto, deve ser exercida de forma equilibrada, sem descurar da coletividade, o que ensejará a sustentabilidade e a estabilidade entre os interesses envolvidos na incorporação imobiliária”.

Sob tais premissas, concluiu que a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo promissário comprador revela-se adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato, possuindo caráter indenizatório e cominatório, merecendo reforma a sentença no ponto.

Vejamos referido entendimento firmado pela Corte Superior:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CULPA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 25%. POSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.

1. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato (REsp 1723519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe 2/10/2019).

2. Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar provimento ao recurso especial.

(AgInt no AREsp n. 1.922.869/MG, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 27/3/2023, DJe de 3/4/2023).

Acerca da taxa de fruição, deve permanecer o entendimento adotado pelo Magistrado
a quo,
vez que, “
c
onsoante a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, é indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resilição não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor
(AgInt no REsp n. 2.020.258/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 13/3/2023, DJe de 16/3/2023).

Neste caso, não havendo nenhuma edificação no local, consoante fotografias anexadas, não há que se falar em pagamento da aludida taxa.

Com relação aos demais pleitos de abatimento, também não vislumbro elementos suficientes à reforma da sentença.

E isso porque a simulação de rescisão realizada pelas Apelantes na esfera administrativa no ano de 2019 (fls. 55) apontou como encargos de rescisão, apenas, as taxas de fruição – já reputada indevida - e associação.

Quanto a taxa associativa, além das genéricas argumentações lançadas no apelo, sequer há comprovação do seu efetivo pagamento, razão pela qual entendo de rigor a manutenção da sentença, não sendo os frágeis argumentos lançados capazes de infirmar as conclusões alcançadas pelo Juízo
a quo
.

Por fim, deve ser mantida a responsabilidade pelos ônus sucumbenciais fixada na sentença, decaindo os autores de parcela mínima do pedido.

Pelo exposto,
CONHEÇO

do recurso de Apelação e
LHE

DOU PARCIAL
PROVIMENTO
para permitir a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) do montante pago pelos autores.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Sessão de 11/07/2023 - Acompanho a relatoria.