Tribunal: TJES
Processo: 5003877-20.2022.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão julgador: MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Penhora / Depósito/ Avaliação
Data de julgamento: 2023-06-01

Ementa:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL –
EMBARGOS DE TERCEIRO
–
PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA – BENEFICIÁRIO DO ATO CONSTRITIVO – REJEITADA – MÉRITO – AQUISIÇÃO DE SALA COMERCIAL – HIPOTECA – ADQUIRENTE DE BOA-FÉ – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA ANTERIOR
À HIPOTECA
–
AUSÊNCIA DE REGISTRO – IRRELEVÂNCIA -

RECURSO
DES
PROVIDO
.

1. Por expressa disposição legal, será legitimado passivo o sujeito a quem o ato de constrição aproveita (art. 677, §4º, CPC). Desse modo, sendo o gravame realizado em favor da Instituição Financeira apelante, forçoso reconhecer a sua legitimidade passiva. Preliminar rejeitada.

2. O pressuposto para o cabimento dos embargos de terceiro é a existência de constrição judicial que ofenda a posse ou a propriedade de um bem de pessoa que não seja parte no processo.

3. Indene de dúvidas que o compromisso de compra e venda foi pactuado na data de 31/10/2013, sendo emitido o termo de quitação na data de 05/06/2017.

4 - No momento de sua pactuação (31/10/2013), sequer havia sido firmado o Instrumento Particular de Abertura de Crédito com Garantia Hipotecária entre o Banco Bradesco e a Lorenge SPE (firmado na data de 26/06/2014), que deu origem à hipoteca sobre a “matrícula mãe”, de modo que não há como afastar a boa-fé dos adquirentes, sendo inegável que não subsistia, à época da celebração, qualquer gravame sobre o bem.

5 - Não há como acolher as razões recursais, incumbindo à devedora/incorporadora as providências necessárias à liberação da hipoteca, ônus que não pode recair sobre os autores, adquirentes de boa-fé do imóvel.

6 - A ausência de registro do compromisso de compra e venda não impede a interposição dos embargos de terceiro, estando tal entendimento cristalizado no enunciado nº 84 do STJ.

7 - Embora a Súmula 308/STJ não seja aplicável aos contratos de aquisição de imóveis comerciais, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de ser válida a hipoteca outorgada pela construtora ao agente financiador quando firmada
anteriormente
à celebração da promessa de compra e venda de imóvel comercial, sendo o caso dos autos distinto, pois, como já destacado, a celebração da hipoteca ocorreu posteriormente à celebração da promessa de compra e venda.

8. Apelação conhecida e desprovida.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
5003877-20.2022.8.08.0024
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: BANCO BRADESCO S.A.
APELADO: SONIA VALESCA RANGEL e outros
RELATOR(A):MARIANNE JUDICE DE MATTOS

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EMENTA

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL –
EMBARGOS DE TERCEIRO
–
PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA – BENEFICIÁRIO DO ATO CONSTRITIVO – REJEITADA – MÉRITO – AQUISIÇÃO DE SALA COMERCIAL – HIPOTECA – ADQUIRENTE DE BOA-FÉ – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA ANTERIOR
À HIPOTECA
–
AUSÊNCIA DE REGISTRO – IRRELEVÂNCIA -

RECURSO
DES
PROVIDO
.

1. Por expressa disposição legal, será legitimado passivo o sujeito a quem o ato de constrição aproveita (art. 677, §4º, CPC). Desse modo, sendo o gravame realizado em favor da Instituição Financeira apelante, forçoso reconhecer a sua legitimidade passiva. Preliminar rejeitada.

2. O pressuposto para o cabimento dos embargos de terceiro é a existência de constrição judicial que ofenda a posse ou a propriedade de um bem de pessoa que não seja parte no processo.

3. Indene de dúvidas que o compromisso de compra e venda foi pactuado na data de 31/10/2013, sendo emitido o termo de quitação na data de 05/06/2017.

4 - No momento de sua pactuação (31/10/2013), sequer havia sido firmado o Instrumento Particular de Abertura de Crédito com Garantia Hipotecária entre o Banco Bradesco e a Lorenge SPE (firmado na data de 26/06/2014), que deu origem à hipoteca sobre a “matrícula mãe”, de modo que não há como afastar a boa-fé dos adquirentes, sendo inegável que não subsistia, à época da celebração, qualquer gravame sobre o bem.

5 - Não há como acolher as razões recursais, incumbindo à devedora/incorporadora as providências necessárias à liberação da hipoteca, ônus que não pode recair sobre os autores, adquirentes de boa-fé do imóvel.

6 - A ausência de registro do compromisso de compra e venda não impede a interposição dos embargos de terceiro, estando tal entendimento cristalizado no enunciado nº 84 do STJ.

7 - Embora a Súmula 308/STJ não seja aplicável aos contratos de aquisição de imóveis comerciais, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de ser válida a hipoteca outorgada pela construtora ao agente financiador quando firmada
anteriormente
à celebração da promessa de compra e venda de imóvel comercial, sendo o caso dos autos distinto, pois, como já destacado, a celebração da hipoteca ocorreu posteriormente à celebração da promessa de compra e venda.

8. Apelação conhecida e desprovida.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 027 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS

Composição de julgamento: 027 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Relator / 002 - Gabinete Des. ANNIBAL DE REZENDE LIMA - ANNIBAL DE REZENDE LIMA - Vogal / 012 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal
VOTOS VOGAIS
002 - Gabinete Des. ANNIBAL DE REZENDE LIMA - ANNIBAL DE REZENDE LIMA (Vogal)
Acompanhar
012 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

Cuida-se de recurso de

APELAÇÃO CÍVEL
interposto pelo
BANCO BRADESCO S.A.

em face da

r. sentença id. 4559871, proferida pelo MM. Juiz de Direito da 9ª Vara Cível de Vitória, nos autos dos Embargos de Terceiros opostos por
SÔNIA VALESCA RANGEL E OUTRO
,
que julgou procedente o pedido inicial, determinando o cancelamento das averbações “AV-1” e “AV-2” da matrícula n. 55.820, livro n. 02, do Cartório do Registro Geral de Imóveis da 3ª Zona de Vitória, referentes à sala 501, com direito ao uso de uma vaga de garagem.

Em consequência, condenou o requerido ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atribuído à causa.

Sustenta o Apelante em suas razões id. 4559876, preliminarmente, a sua ilegitimidade passiva, vez que o negócio jurídico fora realizado com pessoa jurídica diversa, sendo a sua atuação apenas na qualidade de agente financeiro.

No mérito, alega que houve equívoco na análise dos documentos, inexistindo fundamentos jurídicos que corroborem com o pedido inicial.

Afirma que a aquisição do imóvel somente poderia ter ocorrido após a sua conclusão, em março de 2018, sendo que houve a constituição da hipoteca na matrícula originária previamente, na data de 25/02/2015.

Aponta que os autores tinham ciência de que, em decorrência do financiamento, haveria hipoteca sobre a totalidade do terreno, sendo a alegação formulada nestes autos contrária à boa-fé.

Prossegue afirmando que o compromisso de compra e venda não foi registrado em cartório, razão pela qual não pode gerar efeitos perante terceiros.

Destaca, por fim, não ser aplicável o entendimento sumulado nº 308 do STJ, haja vista tratar-se de imóvel comercial.

Contrarrazões id. 4559879 pela manutenção da sentença.

É o relatório. Inclua-se em pauta para julgamento.

Vitória-ES, 05 de maio de 2023.

MARIANNE JÚDICE DE MATTOS

Desembargador
a Relatora

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

(PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA)

Conforme relatado, cuida-se de recurso de

APELAÇÃO CÍVEL
interposto pelo
BANCO BRADESCO S.A.

em face da

r. sentença id. 4559871, proferida pelo MM. Juiz de Direito da 9ª Vara Cível de Vitória, nos autos dos Embargos de Terceiros opostos por

SÔNIA VALESCA RANGEL E OUTRO
,
que julgou procedente o pedido inicial, determinando o cancelamento das averbações “AV-1” e “AV-2” da matrícula n. 55.820, livro n. 02, do Cartório do Registro Geral de Imóveis da 3ª Zona de Vitória, referentes à sala 501, com direito ao uso de uma vaga de garagem.

Aponta o Apelante, preliminarmente, a sua ilegitimidade passiva, vez que foi apenas o agente financeiro da operação, devendo figurar no polo passivo a pessoa jurídica que firmou o contrato com os autores.

Sem razão o Apelante.

Por expressa disposição legal, será legitimado passivo o sujeito a quem o ato de constrição aproveita (art. 677, §4º, CPC).

Desse modo, sendo o gravame realizado em favor da Instituição Financeira apelante, forçoso reconhecer a sua legitimidade passiva.

Sendo despiciendas maiores considerações,
REJEITO
a questão preliminar.

É como voto.

VOTO

(MÉRITO)

Superada a questão, relembro que o pressuposto para o cabimento dos embargos de terceiro é a existência de constrição judicial que ofenda a posse ou a propriedade de um bem de pessoa que não seja parte no processo.

Trata-se, portanto, de meio defensivo que o terceiro possui contra atos judiciais que gerem medida constritiva de seus bens.

Encontra guarida no artigo 674 do NCPC, que dispõe:
Quem, não sendo parte no processo, sofrer constrição ou ameaça de constrição sobre bens que possua ou sobre os quais tenha direito incompatível com o ato constritivo, poderá requerer seu desfazimento ou sua inibição por meio de embargos de terceiro.

No caso ora em discussão, os Apelados ajuizaram os presentes embargos em decorrência da constrição incidente sobre a sala comercial adquirida junto a Lorenge SPE 137 Empreendimento Imobiliário Ltda, mediante instrumento particular de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária em construção.

No que importa para o presente julgamento, indene de dúvidas que o referido instrumento, ao contrário do sustentado no apelo, foi pactuado na data de 31/10/2013, sendo emitido o termo de quitação na data de 05/06/2017.

Verifico, também, que no momento de sua pactuação (31/10/2013), sequer havia sido firmado o Instrumento Particular de Abertura de Crédito com Garantia Hipotecária entre o Banco Bradesco e a Lorenge SPE (firmado na data de 26/06/2014), que deu origem à hipoteca sobre a “matrícula mãe”, de modo que não há como afastar a boa-fé dos adquirentes, sendo inegável que não subsistia, à época da celebração, qualquer gravame sobre o bem.

Ademais, merece destaque a cláusula 12ª do contrato pactuado entre a incorporadora e o agente financeiro que, expressamente, imputa àquela o ônus do negócio, incumbindo-lhe prestar informações de comercialização das unidades ao agente financiador, com o posterior pagamento do chamado “valor mínimo de desligamento da garantia (VMD)”,
retirando das unidades alienadas a hipoteca em decorrência da amortização do financiamento.

Mais ainda. O instrumento particular de aditamento, modificação e ratificação do contrato (id. 4559861) também imputa à incorporadora a obrigação de liquidar o VMD caso seja demandado para liberação da hipoteca, sendo a cláusula décima segunda expressa acerca da obrigação de liquidar o montante devido em face da venda da unidade 501, objeto do presente recurso.

Desse modo, não há como acolher as razões recursais, incumbindo à devedora/incorporadora as providências necessárias à liberação da hipoteca, ônus que não pode recair sobre os autores, adquirentes de boa-fé do imóvel.

Esclareço que a ausência de registro do compromisso de compra e venda não impede a interposição dos embargos de terceiro, estando tal entendimento cristalizado no enunciado nº 84 do STJ.

Não deve ser conhecida a alegação de que os autores tinham ciência de que, em decorrência do financiamento, haveria hipoteca sobre a totalidade do terreno, conforme cláusula transcrita nas razões recursais, sendo referida cláusula completamente estranha aos documentos juntados aos autos.

Aliás, sequer há como acolher tal alegação, haja vista a celebração do contrato de financiamento somente após a pactuação do compromisso de compra e venda, não havendo que se falar, portanto, em anuência dos promitentes compradores.

Por fim, aponta a Instituição Financeira a inaplicabilidade da Súmula 308/STJ ao caso, que assim dispõe:
A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.

De fato, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que o referido enunciado não se aplica ao caso de aquisição de imóveis comerciais, nos seguintes termos:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COMERCIAL. HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. VALIDADE. INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 308/STJ. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. Consoante entendimento desta Corte Superior, a Súmula 308/STJ não se aplica aos contratos de aquisição de imóveis comerciais, incidindo apenas nos contratos submetidos ao Sistema Financeira de Habitação - SFH, em que a hipoteca recai sobre imóvel residencial.

2. É válida a hipoteca outorgada pela construtora ao agente financiador quando firmada anteriormente à celebração da promessa de compra e venda de imóvel comercial. Precedentes.

3. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no REsp n. 1.702.163/PR, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 15/10/2019, DJe de 6/11/2019.)

Como se verifica, o Tribunal da Cidadania considera válida a hipoteca outorgada pela construtora ao agente financiador quando firmada
anteriormente
à celebração da promessa de compra e venda de imóvel comercial, sendo o caso dos autos, contudo, diverso, pois, como já destacado, a celebração da hipoteca ocorreu posteriormente à celebração da promessa de compra e venda.

Pelo exposto,
CONHEÇO

do recurso de Apelação e, no mérito,
LHE

NEGO

PROVIMENTO
.

Na forma do art. 85, §11, do CPC, majoro os honorários advocatícios para o percentual de 15% (quinze) por cento sobre o valor atribuído à causa.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Sessão de 30/05/2023 - Acompanho a relatoria.