Tribunal: TJES
Processo: 5026722-80.2021.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão julgador: MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Dever de Informação
Data de julgamento: 2023-08-16

Ementa:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RELAÇÃO CIVIL. INEXISTÊNCIA DE INFORMAÇÕES SOBRE TERRENO DE MARINHA NO RGI DO BEM. AUSÊNCIA DE ATO ILÍCITO PRATICADO PELO VENDEDOR. EVICÇÃO AFASTADA. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

1. O contrato de compra e venda objeto da demanda foi celebrado entre pessoas físicas, não havendo a possibilidade de subsunção das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor, pois as partes não se enquadram nos conceitos de consumidor e fornecedor dos artigos 2º e 3º.

2. Inexiste qualquer liame subjetivo entre a Apelante e a Construtora em questão que justifique a sua manutenção no polo passivo, o que, inclusive, é confirmado nas próprias razões recursais, em que a Recorrente afirma ser “usuária final do apartamento, mesmo que não tenha celebrado contrato diretamente com a Proeng”. Inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e de suas previsões protetivas.

3. Sem a intenção de adentrar à responsabilidade pelo pagamento dos débitos perante o SPU – discussão esta que deve ser direcionada em outro feito perante a União, se for o caso – pelos documentos dos autos é possível concluir que havia um desconhecimento por todos os envolvidos de que o bem se encontrava em terreno de marinha, de forma que os contratos firmados foram eivados de boa-fé.

4. O registro perante o Cartório de Registro Geral de Imóveis é dotado de presunção de veracidade e de legitimidade, sendo instrumento essencial para dar publicidade a terceiros sobre tudo o que acontece com o imóvel, sendo perceptível por qualquer homem médio que o bem devidamente regularizado perante o RGI, em tese, estaria apto para celebração de negócio jurídico com terceiros. Ora, se inexiste qualquer informação sobre terreno de marinha no documento próprio para se identificar atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintivos de direitos reais sobre imóveis, não há como exigir do alienante que conheça a situação perante o SPU, notadamente porque a lei determina a demarcação do bem pela União nas hipóteses de terreno de marinha e a consequente identificação no RGI competente (art. 2º da Lei nº 9.636/1982).

5. Não se desconhece que a doutrina vem se manifestando sobre a eficácia pós-contratual das obrigações como corolário da boa-fé nas relações contratuais, entretanto, não se mostra possível imputar ao segundo Apelado, alienante do bem, responsabilidade ilimitada e infinita sobre todos os riscos futuros e incertos relacionado ao pacto firmado.

6. O § 1º do artigo 54 da Lei nº 13.097/2015 dispõe que "não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no registro de imóveis, inclusive para fins de evicção". Diante da inexistência de informações na matrícula do imóvel acerca do terreno de marinha no momento da alienação, deve ser afastada a alegada evicção pela adquirente, ora Apelante.

7. Recurso conhecido e improvido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
5026722-80.2021.8.08.0024
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: SABRINA BALBI SOARES
APELADO: PROENG CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA e outros
RELATOR(A):MARIANNE JUDICE DE MATTOS

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EMENTA

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RELAÇÃO CIVIL. INEXISTÊNCIA DE INFORMAÇÕES SOBRE TERRENO DE MARINHA NO RGI DO BEM. AUSÊNCIA DE ATO ILÍCITO PRATICADO PELO VENDEDOR. EVICÇÃO AFASTADA. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

1. O contrato de compra e venda objeto da demanda foi celebrado entre pessoas físicas, não havendo a possibilidade de subsunção das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor, pois as partes não se enquadram nos conceitos de consumidor e fornecedor dos artigos 2º e 3º.

2. Inexiste qualquer liame subjetivo entre a Apelante e a Construtora em questão que justifique a sua manutenção no polo passivo, o que, inclusive, é confirmado nas próprias razões recursais, em que a Recorrente afirma ser “usuária final do apartamento, mesmo que não tenha celebrado contrato diretamente com a Proeng”. Inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e de suas previsões protetivas.

3. Sem a intenção de adentrar à responsabilidade pelo pagamento dos débitos perante o SPU – discussão esta que deve ser direcionada em outro feito perante a União, se for o caso – pelos documentos dos autos é possível concluir que havia um desconhecimento por todos os envolvidos de que o bem se encontrava em terreno de marinha, de forma que os contratos firmados foram eivados de boa-fé.

4. O registro perante o Cartório de Registro Geral de Imóveis é dotado de presunção de veracidade e de legitimidade, sendo instrumento essencial para dar publicidade a terceiros sobre tudo o que acontece com o imóvel, sendo perceptível por qualquer homem médio que o bem devidamente regularizado perante o RGI, em tese, estaria apto para celebração de negócio jurídico com terceiros. Ora, se inexiste qualquer informação sobre terreno de marinha no documento próprio para se identificar atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintivos de direitos reais sobre imóveis, não há como exigir do alienante que conheça a situação perante o SPU, notadamente porque a lei determina a demarcação do bem pela União nas hipóteses de terreno de marinha e a consequente identificação no RGI competente (art. 2º da Lei nº 9.636/1982).

5. Não se desconhece que a doutrina vem se manifestando sobre a eficácia pós-contratual das obrigações como corolário da boa-fé nas relações contratuais, entretanto, não se mostra possível imputar ao segundo Apelado, alienante do bem, responsabilidade ilimitada e infinita sobre todos os riscos futuros e incertos relacionado ao pacto firmado.

6. O § 1º do artigo 54 da Lei nº 13.097/2015 dispõe que "não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no registro de imóveis, inclusive para fins de evicção". Diante da inexistência de informações na matrícula do imóvel acerca do terreno de marinha no momento da alienação, deve ser afastada a alegada evicção pela adquirente, ora Apelante.

7. Recurso conhecido e improvido.

VISTOS
, relatados e discutidos estes autos,
ACORDAM
os Desembargadores que integram a Primeira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo,
à unanimidade, conhecer e

negar provimento ao recurso
, nos termos do voto da E. Relatora.

Vitória/ES, 08 de agosto de 2023.

RELATORA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Órgão julgador vencedor
: 026 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS

Composição de julgamento: 026 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Relator / 002 - Gabinete Des. ANNIBAL DE REZENDE LIMA - ANNIBAL DE REZENDE LIMA - Vogal / 012 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal
VOTOS VOGAIS
002 - Gabinete Des. ANNIBAL DE REZENDE LIMA - ANNIBAL DE REZENDE LIMA (Vogal)
Acompanhar
012 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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VOTO VENCEDOR

Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso.

Conforme relatado,
cuida-se de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
SABRINA BALBI SOARES
contra r. sentença do ID

5546678, integrada pelo pronunciamento do ID 5546687, que julgou improcedentes os pedidos inaugurais, proferida pelo d. Juízo da 1ª Vara Cível de Vitória, nos autos da “Ação de Indenização por danos materiais e morais” ajuizada pela Apelante em desfavor de
PROENG CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA
e
RENSO LUIGI SALVADOR
.

Em suas razões recursais (ID 5546689), a Apelante alegou, em síntese, que deve haver a aplicação do Código de Defesa do Consumidor ao caso dos autos, concluindo-se pela responsabilidade objetiva.

Sustenta que a ausência de informação do terreno de marinha no Registro Geral de Imóveis não exime o fornecedor de responder pelo vício de sua mercadoria.

Salienta que a responsabilidade por evicção parcial não exige que o alienante tenha conhecimento do defeito jurídico da coisa vendida, sendo garantia de natureza objetiva.

Alega que houve falha no dever de informação sobre o produto alienado, configurando quebra da boa-fé objetiva.

Aduz que há um vício de qualidade no produto que diminuiu o seu valor, haja vista que a ocupação é bem menos valiosa do que a propriedade plena.

Afirma que, embora a Apelante tenha cumprido integralmente sua prestação na relação jurídico-obrigacional, o segundo Apelado inadimpliu a sua parte da avença, já que não entregou o bem conforme pactuado.

Contrarrazões no ID 5546696, em que os Apelados defendem a manutenção da sentença.

Pois bem. Cinge-se a controvérsia acerca do alegado descumprimento contratual e da consequente possibilidade de indenização por danos e morais materiais no contrato de compra e venda firmado entre a Apelante e o segundo Apelado.

Necessário rememorar que a Recorrente celebrou contrato de compra e venda em 31/01/2006, com Renso Luigi Salvador, ora Réu e segundo Apelado, tendo como objeto o apartamento 703 do Edifício “Maison Du Bordeaux”, situado à Rua Dom Pedro II, n. 63, Praia do Canto, Vitória/ES.

Consta na exordial que, em setembro de 2018, a Apelante, ora Autora, recebeu uma notificação por meio da Secretaria de Patrimônio da União (SPU) de que seu imóvel se situa em terreno de marinha, com a cobrança de: (i) débitos anteriores decorrentes de taxa de ocupação; (ii) multa por deixar de informar a ocupação à União; e (iii) laudêmio pela realização da transferência onerosa.

Nesse cenário, postulou a condenação dos Apelados ao pagamento de indenização por danos morais, bem como danos materiais pela depreciação do valor do apartamento e pela multa administrativa que lhe foi cobrada pelo SPU.

A sentença de origem julgou improcedentes os pedidos inaugurais, argumentando, dentre vários pontos, que

[...] não existem elementos hábeis que identifiquem a ciência inequívoca dos vendedores, ora Requeridos, a respeito da condição do imóvel objeto da compra e venda. Ora, esse fato sequer está registrado na matrícula do imóvel (ID n. 10667266), de forma que não restou demonstrado nos autos que os Requeridos sabiam de tal informação no ato da celebração do negócio jurídico. (ID

5546687)

Entendo que o pronunciamento objurgado deve ser mantido. Explica-se.

Em relação à aplicação da norma consumerista ao caso dos autos, verifica-se que o contrato de compra e venda objeto da demanda foi celebrado entre pessoas físicas (ID 5545577), ão havendo a possibilidade de subsunção das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor, eis que as partes não se enquadram nos conceitos de consumidor e fornecedor dos artigos 2º e 3º.

No tocante à PROENG CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, ao que parece, a sua inclusão no polo passivo ocorreu tão somente porque foi incorporadora do empreendimento na década de 1990, tendo permutado a unidade 703 com o Apelado Renso, o qual, posteriormente, alienou o bem à Apelante.

Assim, em verdade, inexiste qualquer liame subjetivo entre a Apelante e a Construtora em questão que justificasse a sua manutenção no polo passivo, o que, inclusive, é confirmado nas próprias razões recursais, em que a Recorrente afirma ser “usuária final do apartamento,
mesmo que não tenha celebrado contrato diretamente com a Proeng
”.

Contudo, considerando que a matéria sobre eventual ilegitimidade já foi enfrentada na origem, não foi devolvida a este órgão
ad quem
e a primeira Apelada figura como responsável pela ocupação nos registros da Secretaria de Patrimônio da União (ID 5546634), deve ser mantida no polo passivo, concluindo-se, desde logo, inexistir qualquer responsabilidade sobre o contrato.

Portanto, não há falar em aplicação do Código de Defesa do Consumidor ao caso dos autos em relação a qualquer um dos integrantes do polo passivo, pois o contrato objeto do litígio foi firmado entre pessoas físicas, tratando-se de relação eminentemente civil, inexistindo participação da construtora.

Por conseguinte, devem ser afastadas todas as previsões consumeristas protetivas mencionadas pela Apelante em suas razões, não sendo o caso de aplicação da teoria do diálogo das fontes nesse caso.

Ultrapassado esse ponto, registre-se que o imóvel objeto da avença celebrada passa por uma situação peculiar, pois na matrícula do imóvel no Registro Geral de Imóveis inexiste qualquer informação a respeito da propriedade da União em decorrência de terreno de marinha (ID 5545578).

Em uma detida análise do andamento do processo mencionado no ID 5546634, que tramita na Justiça Federal, em que litigam Proeng Construtora, ora primeira Apelada, em face da União (autos do processo n. 0116586-72.2014.4.02.5001), nota-se que foi proferida sentença, com o seguinte esclarecimento sobre a situação do imóvel:

[...] A narrativa autoral, confirmada pelos documentos juntados às fls. 43/67, é no sentido de o terreno nº 63, com área de 1.514,94m2, foi comprado pela autora de Renso Luigi Salvador em 22.03.1999. O projeto do Edifício Maison Du Bordeaux foi aprovado pela prefeitura em 22.12.1998 e efetivamente construído em 2002. Fatos averbados na matrícula do imóvel. Em novembro de 2002 ficou provada a constituição do condomínio do Edifício Maison Du Bordeaux. A partir desta data as unidades foram individualizadas e comercializadas pela construtora.

As cobranças efetuadas pela União e objeto de questionamento nestes autos se referem aos imóveis que foram individualizados, tanto é assim que são inúmeros os RIP’s relacionados na inicial. Ademais, o RIP nº 5705.0014863-84 que corresponderia ao terreno nº 63 pertencente a Renso Luigi Salvador (fl. 53), foi “cancelado-unificado” nos cadastros da SPU1.

Em verdade, conforme constou no ofício da SPU de fl. 614, o Edifício construído no terreno foi registrado na SPU com o RIP nº 5705.0114852-67 (resultado da unificação dos RIP’s nºs 5705.0014863-84 e 5705.014862-01). O RIP do Edifício foi “cancelado-fracionamento total” nos cadastros da SPU (fl. 468 e 626), em 07.11.2002. O fracionamento indica que em seu lugar surgiram as unidades individuais, cada qual com o seu respectivo RIP.

A PROENG consta no cadastro da SPU como responsável pelos apartamentos, mesmo depois de comercializados pela construtora.

[...]

Na hipótese, há comprovação de que a União não levou a registro no RGI a sua propriedade
. Sem esta averbação não é possível opor aos proprietários constantes na matrícula pública do bem a obrigação de lhe comunicar a transferência do imóvel. [...] (sem grifos no original)

Sem a intenção de adentrar à responsabilidade pelo pagamento dos débitos perante o SPU – discussão esta que deve ser direcionada em outro feito perante a União, se for o caso –, pela narrativa acima, é possível concluir que havia um desconhecimento por todos os envolvidos de que o bem se encontrava em terreno de marinha, de forma que os contratos firmados foram eivados de boa-fé.

O registro perante o Cartório de Registro Geral de Imóveis é dotado de presunção de veracidade e de legitimidade, sendo instrumento essencial para dar publicidade a terceiros sobre tudo o que acontece com o imóvel, sendo perceptível por qualquer homem médio que o bem devidamente regularizado perante o RGI, em tese, estaria apto para celebração de negócio jurídico com terceiros.

Ora, se inexiste qualquer informação sobre terreno de marinha no documento próprio para se identificar atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintivos de direitos reais sobre imóveis, não há como exigir do alienante que conheça a situação perante o SPU, notadamente porque a lei determina a demarcação do bem pela União nas hipóteses de terreno de marinha e a consequente
identificação no RGI competente
(art. 2º da Lei nº 9.636/1982
[1]
).

Não constando no registro que a propriedade do imóvel é da União, não havia como o alienante saber sobre a existência de enquadramento do imóvel em terreno de marinha, de modo que a transmissão do bem foi realizada de boa-fé.

Assim, quando da formação da relação contratual e de todo o seu cumprimento, nenhuma das partes tinha informações sobre a situação do imóvel perante a SPU, enquadrando-se como considerados proprietários aptos a realizar quaisquer dos poderes inerentes à propriedade.

Não se desconhece que a doutrina vem se manifestando sobre a eficácia pós-contratual das obrigações como corolário da boa-fé nas relações contratuais, entretanto, não se mostra possível imputar ao segundo Apelado, alienante do bem, responsabilidade ilimitada e infinita sobre todos os riscos futuros e incertos relacionado ao pacto firmado.

Inexiste, portanto, qualquer conduta pelos Apelados ensejadora de indenização, estando prejudicada a análise dos demais requisitos da responsabilidade civil. Sobre a hipótese, eis o judicioso entendimento deste Egrégio Tribunal de Justiça:

[...] 6 –
No que diz respeito ao pleito de reparação civil, não há razões para reformar a sentença neste ponto, na medida em que não restou cabalmente demonstrado que os requeridos detinham plena ciência de que o imóvel alienado pertencia à União, inexistindo qualquer menção junto ao Cartório de Registro de Imóveis, bem como documentos outros que categoricamente afirmassem tal condição
. [...] (TJES, Apelação Cível n. 0017287-41.2019.8.08.0024, rel. Manoel Alves Rabelo, Quarta Câmara Cível, j. 28-02-2023) (Grifo nosso)

Acerca da alegada evicção, prelecionam os arts. 447 a 457 do CC que se trata da perda parcial ou integral da posse ou propriedade do bem em virtude de decisão judicial ou administrativa, decorrente de motivo jurídico anterior ao contrato de aquisição.

Em relação à Construtora, primeira Apelada, é certo que entre elas não foi estabelecida nenhuma relação negocial, devendo ser afastada a sua responsabilidade nesse ponto.

No tocante ao segundo Apelado, conforme já apontado, não havia qualquer informação na matrícula do imóvel que pudesse se concluir pela existência de terreno de marinha na unidade alienada, assim, deve ser privilegiada a boa-fé do alienante.

Nesses termos, o § 1º do artigo 54 da Lei nº 13.097/2015, que, dentre outros assuntos, modificou algumas regras do registro imobiliário no país, previu que

[...] § 1º
Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no registro de imóveis,

inclusive para fins de evicção
, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos art. 129 e art. 130 da lei 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel.

Assim, diante da inexistência de informações na matrícula do imóvel acerca do terreno de marinha no momento da alienação, deve ser afastada a alegada evicção pela adquirente, ora Apelante.

Pelo exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação, mantendo incólume a sentença objurgada.

Em atenção à regra contida no § 11 do artigo 85 do Código de Processo Civil e dos judiciosos entendimentos do Colendo Superior Tribunal de Justiça, majoro os honorários para 13% (treze por cento), atentando-se para a complexidade da matéria e para a atividade laborativa exigida neste grau recursal.

Ressalto, entretanto, que a Apelante está amparada pela gratuidade de justiça, com a consequente suspensão da exigibilidade das verbas decorrentes de sua sucumbência (CPC, art. 98, § 3º).

É como voto.

[1]
Art. 2o Concluído, na forma da legislação vigente, o processo de identificação e demarcação das terras de domínio da União, a SPU lavrará, em livro próprio, com força de escritura pública, o termo competente, incorporando a área ao patrimônio da União.

§ 1º O termo a que se refere o caput deste artigo será registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente, com certidão de inteiro teor, acompanhado de plantas e de outros documentos técnicos que permitam a correta caracterização do imóvel.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Sessão de 15/08/2023 - Acompanho a relatoria.