Tribunal: TJES
Processo: 5006785-25.2022.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): MARCOS VALLS FEU ROSA
Órgão julgador: MARCOS VALLS FEU ROSA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2023-01-31

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO N° 5006785-25.2022.8.08.0000

AGRAVANTES: FELIPE AZEREDO ULIANA
e
OUTRA

AGRAVADOS: SPE PORTO SEGURO 02 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A
e
OUTROS

RELATOR: DESEMBARGADOR JORGE DO NASCIMENTO VIANA

ACÓRDÃO

EMENTA
: AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR.
PRETENSÃO VOLTADA À INEXIGIBILIDADE DAS PARCELAS E DAS DESPESAS DO IMÓVEL, ALÉM DE VEDAÇÃO DE COBRANÇA E DE INSCRIÇÃO DO NOME DOS AUTORES NOS ÓRGÃOS DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO. ADMISSIBILIDADE.
RECURSO PROVIDO.

I- É direito do adquirente, tratando-se de demanda que envolve contratos de compra e venda de imóveis, desistir da avença, remanescendo, apenas, questões atinentes à legalidade de multas contratuais e percentuais de retenção.

II- Destarte, cumpre antecipar os efeitos da resilição do contrato, de modo a cessar as cobranças de valores inerentes ao imóvel, mormente se considerado que os agravantes, segundo o constante da petição inicial originária, não estão na posse dos imóveis, minimizando, desta forma, os prejuízos decorrentes da ruptura contratual.

III-
Recurso provido.

VISTOS
, relatados e discutidos estes autos em epígrafe, em que figuram as partes acima descritas,

ACORDA
, esta c. Quarta Câmara Cível,
À UNANIMIDADE, DAR PROVIMENTO AO RECURSO
, nos termos do voto proferido pelo e. Relator.

Vitória (ES),

PRESIDENTE RELATOR

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
5006785-25.2022.8.08.0000
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
AGRAVANTE: FELIPE AZEREDO ULIANA e outros
AGRAVADO: SPE PORTO SEGURO 02 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A e outros (3)
RELATOR(A
):JORGE DO NASCIMENTO VIANA

Composição de julgamento: 016 - Gabinete Des. JORGE DO NASCIMENTO VIANA - MARCOS VALLS FEU ROSA - Relator / 020 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal / 001 - Gabinete Des. MANOEL ALVES RABELO - MANOEL ALVES RABELO - Vogal
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

NOTAS ORAIS
VOTOS COM DOCUMENTO
(EXCETO VOTO VENCEDOR)
VOTO VENCEDOR

AGRAVO DE INSTRUMENTO N° 5006785-25.2022.8.08.0000

AGRAVANTES: FELIPE AZEREDO ULIANA
e
OUTRA

AGRAVADOS: SPE PORTO SEGURO 02 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A
e
OUTROS

RELATOR: DESEMBARGADOR JORGE DO NASCIMENTO VIANA

VOTO

Trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto por
FELIPE AZEREDO ULIANA
e
OUTRA
, haja vista estarem inconformados com a decisão (ID 3018211, p. 01-03) proferida nos autos da
“
ação de rescisão contratual, cumulada com pedido de tutela de urgência, devolução de quantias pagas e outros pleitos”
tombada sob o nº 5000139-48.2022.8.08.0016, proposta em desfavor de
SPE PORTO SEGURO 02 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A
e
OUTROS
, através da qual o julgador
a quo
indeferiu a tutela de urgência pretendida, relacionada a suspensão de futuras cobrança atinentes ao ajuste, com o impedimento ainda de qualquer negativação junto aos órgãos de proteção ao crédito.

Em suas razões (ID 3018210, p. 01-15), os agravantes defendem que a decisão recorrida deve ser prontamente revista, inclusive com a antecipação da tutela recursal, sendo que, ao contrário do consignado pelo julgador
a quo
,
“
há elementos nos autos que evidenciam tanto a probabilidade do direito alegado (fumus boni iuris), como o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, nos termos do art. 300, ‘’caput” do CPC, tendo em vista que não faz sentido obrigar o adquirente á manutenção dos pagamentos em contrato cuja rescisão contratual se requer, levando-se à consequente negativação de seu nome junto aos órgãos de proteção ao crédito (periculum in mora)”
.

Pois bem.

Os agravantes ajuizaram a ação originária (ID 3018213, p. 02-27) sob o argumento de que em janeiro/2018 firmaram com as agravadas um contrato de compra e venda com o intuito de adquirir 02 (duas) unidades autônomas do empreendimento Ondas Praia Resort, quais sejam, os apartamentos de nº.s 125 (A125/15) e 25 (A025/22). Constou ainda da exordial de origem que em novembro/2021 houve a assinatura de um termo de distrato, onde transferiram os valores pagos pela unidade A025/22 para a nova unidade A025/15. Ocorre que, ainda segundo o narrado pelos agravantes na aludida peça inicial, não possuem mais condições econômicas de continuarem com o pagamento das parcelas avençadas, desejando, por tal razão, o distrato da compra e venda, com a devolução de 80% (oitenta por cento) das quantias até então satisfeitas.

A título de tutela de urgência, os agravantes almejaram o que segue (ID 3018213, p. 25):

que até o julgamento final do presente feito, que as Rés se abstenha de qualquer ato prejudicial ao nome dos autores, como por exemplo, intentar qualquer ato executório ou levar os autores aos cadastros negativos do Serasa, SPC, CADIM, sob pena de cominatória no valor de R$ 500,00 (quinhentos reais) ao dia em que permanecer negativado, além de efetuar qualquer cobrança referente ao imóvel, tais como condomínio, IPTU, etc., bem como suspender futuras cobranças;

O julgador
a quo
, ao indeferir a tutela de urgência, fundamentou o seguinte (ID 3018211, p. 01-03):

No que toca ao pleito de tutela de urgência,
indefiro-a
.

Segundo previsto no art. 300 do CPC, são requisitos da tutela de urgência:
(i)
existência de elementos que evidenciem a probabilidade do direito; e
(ii)
o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

Entendo que o perigo de dano existe, segundo o relato exordial. Isso porque, falecendo aos autores as condições de prosseguir com o pagamento das prestações referentes ao contrato por eles firmado com as rés, é de se cogitar a futura inscrição sua em bancos de dados de proteção ao crédito (gerando danos à honra e reputação comercial de ambos) e a perda de
score
de crédito, difícil de ser recuperada, de modo a ser compreensível o pedido seus no sentido de antecipar parte dos efeitos de uma eventual sentença de procedência de seu pedido.

Já acerca do primeiro requisito, é preclaro o magistério de José Roberto dos Santos Bedaque, aplicável aqui ainda que ministrado sob a ótica do antigo regramento:

“O juízo de verossimilhança sobre a existência do direito do autor tem como parâmetro legal a prova inequívoca dos fatos que o fundamentam. Embora tal requisito esteja relacionado com o necessário à concessão de qualquer cautelar – o fumus boni iuris – tem-se entendido que tais expressões não são sinônimas, pois prova inequívoca significa um grau mais intenso de probabilidade da existência do direito. Seria necessário, aqui, não apenas versão verossímil dos fatos, mas também a existência de prova apta a revelar o elevado grau de probabilidade da versão apresentada pelo autor” (Código de Processo Civil Interpretado. São Paulo: Atlas, 2004. p. 796).

Nesse viés, parece-me bastante crível que os chamados compradores, nos contratos de incorporação imobiliária, possam desistir voluntariamente (como ocorre) de seguir com a contratação, surgindo discussão quanto legalidade do grau de retenção dos valores pagos, dentre outros temas sensíveis já tratados pela jurisprudência vinculante.

Todavia, dessa postura do promissário comprador, surgem uma série de consequências jurídicas que infelizmente não são capazes de serem medidas
ex ante
, advindo daí um risco inverso de irreversibilidade da tutela provisória, inclusive reflexamente para terceiros que nada podem opinar, a rigor, sobre a querela estabelecida.

No particular, prevê o art. 32-A da Lei Federal n.º 6.766/1979 que em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos, dentre outro, os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão.

Receio que a natureza do contrato não permite a pronta exoneração ao comprador desistente de continuar com os pagamentos vinculados ao negócio até a definição das circunstâncias em que se dará a rescisão (esta certa), por exemplo, ligadas a sua liquidação, com incidência ou não das cláusulas reputadas como abusivas, e o contratante poderá ver-se ressarcido no que pagar durante esse interregno.

Nesse viés, a Súmula 543/STJ prevê que rescindido o contrato a restituição das parcelas deve ocorrer de forma a imediata, parcial ou integralmente.

Não se pode chancelar que o contrato seja interpretado em tiras (ao menos não em sede de tutela de urgência) para que tudo se amolde de uma forma mais confortável ao consumidor em detrimento do equilíbrio econômico e financeiro da operação e da manutenção de um negócio jurídico (incorporação) e de empresas ligadas a esse ramo, que precisa ser dotado de segurança jurídica, tendo como certo que a volatilidade em negócio de tamanha relevância não pode ser comezinha.

Os contratos questionados e ajustados preveem uma série de consequências jurídicas para rescisão voluntária e certamente não se exaurem nas cláusulas reputadas como abusivas. Por exemplo, não há como exonerar antecipadamente o autor do pagamento de taxas de condomínio, pois em recurso representativo de controvérsia estabeleceu o
STJ
que a responsabilidade por seu pagamento está ligado à outras questões:

[...] 2. O entendimento desta Corte é no sentido de que: "a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador" (AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.596.382/DF, Relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 9/8/2021, DJe 31/8/2021). (AgInt no REsp n. 1.986.977/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 23/5/2022, DJe de 25/5/2022.).

Portanto, a rescisão depende da averiguação da legalidade de uma série de cláusulas questionadas e o contrato não pode ser interpretado parceladamente, a ponto de gerar um desequilíbrio tamanho cuja consequência possa refletir sob toda comunidade de adquirentes.

Sob todas essas premissas,
indefiro
a tutela de urgência.

De minha parte, a despeito do refinado tirocínio do julgador
a quo
, a pretensão dos agravantes merece acolhida.

Com efeito, é direito do adquirente, tratando-se de demanda que envolve contratos de compra e venda de imóveis, desistir da avença, remanescendo, apenas, questões atinentes à legalidade de multas contratuais e percentuais de retenção.

A propósito,
mutatis mutandis
:

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO DE VALORES. RETENÇÃO DE 25% DO VALOR PAGO. JURISPRUDÊNCIA SEDIMENTADA NA SEGUNDA SEÇÃO. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS NºS 282 E 356 DO STF, POR ANALOGIA. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Aplica-se o NCPC a este julgamento ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.
2. A eg. Segunda Seção desta Corte, no julgamento do REsp nº 1.723.519/SP, concluiu pela possibilidade da rescisão de contratos de promessa de compra e venda de imóvel por interesse exclusivo dos adquirentes, nos termos do que dispõe a Súmula nº 543 do STJ, mesmo em contratos firmados antes da vigência da Lei nº 13.786/2018, como no caso.
3. Na ocasião foi destacado que, em casos tais, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% dos valores pagos, reputando referido índice como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. 4. No caso, o acórdão recorrido não deliberou sobre o termo inicial da correção monetária, sem que fosse suscitada a discussão por ocasião da oposição dos embargos de declaração, ressentindo-se o recurso especial, no ponto, do indispensável prequestionamento. Incide, à hipótese, os óbices das Súmulas nºs 282 e 356 do STF, por analogia. 5. Agravo interno não provido. (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.038.527/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 6/6/2022, DJe de 8/6/2022).

Assim, demonstrando desinteresse na perpetuação da avença, não há razoabilidade em permanecer a cobrança de parcelas ainda vincendas.

Por outras palavras, cumpre antecipar os efeitos da resilição do contrato, de modo a cessar as cobranças de valores inerentes ao imóvel, mormente se considerado que os agravantes, segundo o constante da petição inicial originária, não estão na posse dos imóveis, minimizando, desta forma, os prejuízos decorrentes da ruptura contratual.

Decerto, sob o anúncio de inadimplemento, medidas podem vir a ser adotadas pelas agravadas, sobretudo a negativação em serviços de proteção ao crédito e protesto, o que inegavelmente podem gerar graves consequências aos agravantes.

Nesse mesmo sentido:

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL DE VENDA E COMPRA DE MULTIPROPRIEDADE CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE VALORES. TUTELA ANTECIPADA. PRETENSÃO VOLTADA À INEXIGIBILIDADE DAS PARCELAS E DAS DESPESAS DO IMÓVEL, ALÉM DE VEDAÇÃO DE COBRANÇA E DE INSCRIÇÃO DO NOME DOS AUTORES NOS ÓRGÃOS DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO. ADMISSIBILIDADE, DIANTE DA INICIATIVA DO ROMPIMENTO, CABENDO O ACERTAMENTO RESPECTIVO NO CURSO DO PROCESSO.
RECURSO PROVIDO.
1. Não há impedimento a que os autores, reconhecendo a impossibilidade de continuar o vínculo, adotem a iniciativa de pleitear a resilição do contrato, possibilitando que o processo tenha curso para o acertamento respectivo. 2. Justifica-se, então, o deferimento de tutela antecipada para se determinar a suspensão da exigibilidade das parcelas e das despesas que recaem sobre o imóvel, além da vedação de cobrança e da inscrição do nome dos autores nos órgãos de proteção ao crédito, pois já evidenciada a inviabilidade do seguimento da avença.
(TJSP; Agravo de Instrumento 2029259-74.2021.8.26.0000; Relator (a): Antonio Rigolin; Órgão Julgador: 31ª Câmara de Direito Privado; Foro de Santo André - 3ª. Vara Cível; Data do Julgamento: 10/03/2021; Data de Registro: 10/03/2021).

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO DO CONSUMIDOR.
RESCISÃO CONTRATUAL EM CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. POSSIBILIDADE.
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1
. Mesmo que pactuada a irrevogabilidade e a irretratabilidade dos termos, prazos e condições do instrumento (cláusula 21.2), a possibilidade do distrato em compromisso de compra e venda é plenamente admitida pela jurisprudência pátria.
2. À luz do Código de Defesa do Consumidor, a possibilidade do distrato por iniciativa do comprador é evidente, tendo a jurisprudência avançado para determinar os parâmetros em que a rescisão será efetivada.
3. Dessa forma, não se verifica erro na decisão judicial que reconheceu o direito de distrato vindicado pelo agravado, bem como determinou a aplicação de multa diária para a hipótese de descumprimento da ordem de suspensão das cobranças e adoção de medidas coercitivas.
4. Recurso conhecido e desprovido. (TJES, Classe: Agravo de Instrumento, 048179002364, Relator: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Relator Substituto: VICTOR QUEIROZ SCHNEIDER, Órgão julgador: TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 05/12/2017, Data da Publicação no Diário: 15/12/2017).

Além do mais, segundo observo da contestação apresentada na origem (17613070, originário), a agravada SPE PORTO SEGURO 02 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A não apresentou resistência ao pedido de rescisão contratual,

“restando discutir nos autos apenas se esta se dará por culpa do promitente comprador ou da vendedora, e eventuais valores a serem devolvidos e/ou percentuais de retenção”
.

Ante o exposto, conheço do recurso e
DOU-LHE PROVIMENTO
, a fim de determinar a suspensão da exigibilidade das parcelas vincendas dos contratos e a vedação de inclusão do nome dos agravantes nos órgãos de proteção ao crédito.

É como voto.

VOTOS VOGAIS
020 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar
001 - Gabinete Des. MANOEL ALVES RABELO - MANOEL ALVES RABELO (Vogal)
Acompanhar

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO N° 5006785-25.2022.8.08.0000

AGRAVANTES: FELIPE AZEREDO ULIANA
e
OUTRA

AGRAVADOS: SPE PORTO SEGURO 02 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A
e
OUTROS

RELATOR:
DES. SUBST. MARCOS VALLS FEU ROSA

ACÓRDÃO

EMENTA
: AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR.
PRETENSÃO VOLTADA À INEXIGIBILIDADE DAS PARCELAS E DAS DESPESAS DO IMÓVEL, ALÉM DE VEDAÇÃO DE COBRANÇA E DE INSCRIÇÃO DO NOME DOS AUTORES NOS ÓRGÃOS DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO. ADMISSIBILIDADE.
RECURSO PROVIDO.

I- É direito do adquirente, tratando-se de demanda que envolve contratos de compra e venda de imóveis, desistir da avença, remanescendo, apenas, questões atinentes à legalidade de multas contratuais e percentuais de retenção.

II- Destarte, cumpre antecipar os efeitos da resilição do contrato, de modo a cessar as cobranças de valores inerentes ao imóvel, mormente se considerado que os agravantes, segundo o constante da petição inicial originária, não estão na posse dos imóveis, minimizando, desta forma, os prejuízos decorrentes da ruptura contratual.

III-
Recurso provido.

VISTOS
, relatados e discutidos estes autos em epígrafe, em que figuram as partes acima descritas,

ACORDA
, esta c. Quarta Câmara Cível,
À UNANIMIDADE, DAR PROVIMENTO AO RECURSO
, nos termos do voto proferido pelo e. Relator.

Vitória (ES), 23 de janeiro 2023.

RELATOR

DECISÃO
À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.