Tribunal: TJES
Processo: 0011080-27.2014.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão julgador: MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Interpretação / Revisão de Contrato; Liminar; Defeito, nulidade ou anulação; Incorporação Imobiliária
Data de julgamento: 2023-09-04

Ementa:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL -

A
ÇÃO
ORDINÁRIA –
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL –
REPETIÇÃO DE INDÉBITO –
TAXA SATI – RESTITUIÇÃO DEVIDA -
COMISSÃO DE CORRETAGEM –
DEVER DE INFORMAÇÃO RESPEITADO – LEGALIDADE DA COBRANÇA –
LUCROS CESSANTES – MORA DA CONSTRUTORA – PREJUÍZO PRESUMIDO – CONDOMÍNIO – RESPONSABILIDADE DA ADQUIRENTE APENAS APÓS A POSSE DO BEM -
DANOS MORAIS NÃO CARACTERIZADOS – RECONHECIMENTO DA SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA -
RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO
.

1. Deve a incorporadora informar ao consumidor, até o momento celebração do contrato de promessa de compra e venda, o preço total de aquisição da unidade imobiliária, especificando o valor da comissão de corretagem, ainda que esta venha a ser paga destacadamente.

2. É certo que não há como afastar a abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SAT), sendo reputada ilegal pelo Superior Tribunal de Justiça em sede de precedente vinculante.

3.
Sobre a comissão de corretagem, não obstante os documentos de fls. 35/46 não façam menção ao valor cobrado, indene de dúvidas que, no momento da celebração do compromisso de compra e venda, a autora firmou o documento de fls. 68, chamado de proposta de reserva, que expressamente prevê a remuneração pela intermediação do negócio, com descrição dos valores e a ciência de que referido montante “
seria deduzido do valor total do negócio”
.

4. Assim, não há como acolher a alegação autoral de que houve falha no dever de informação ao consumidor, que ficou ciente da sua responsabilidade pelo pagamento da comissão, cujo valor foi devidamente destacado e demonstrado na data da assinatura do contrato, merecendo reforma a sentença para reconhecer a legalidade de sua cobrança.

5. Acerca dos lucros cessantes, não obstante a alegação das recorrentes no sentido de que a autora não teria comprovado a sua existência, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de que, nos casos de mora da construtora para conclusão da obra, o prejuízo do consumidor é presumível, ou seja, independe de prova, vez que há injusta privação do uso do bem.

6. Em consequência, cabível a indenização na forma de aluguel mensal, tendo como base o valor locatício do bem e termo final na data de disponibilização da posse ao adquirente, tal como decidido na sentença.

7. As taxas condominiais até a efetiva entrega das chaves à autora são de responsabilidade das Apelantes, devendo ser mantida a obrigação reconhecida na sentença. E isso porque, embora as despesas do condomínio possuam natureza
propter rem
, o comprador não pode ser obrigado a pagar as despesas condominiais referente ao período em que sequer havia sido imitido na posse.

8. A recente jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que, em regra, o atraso na entrega

do imóvel constitui mero inadimplemento contratual, o que, por si só, não gera dano moral indenizável.

9.
Com a reforma parcial da sentença, forçoso reconhecer a ocorrência de sucumbência recíproca.

10. Apelação conhecida e parcialmente provida.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0011080-27.2014.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ALTERNANTERA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e outros

APELADO: RAYANNY LOPES ZANDONA ROCHA

RELATOR(A):
MARIANNE JUDICE DE MATTOS

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL -

A
ÇÃO
ORDINÁRIA –
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL –
REPETIÇÃO DE INDÉBITO –
TAXA SATI – RESTITUIÇÃO DEVIDA -
COMISSÃO DE CORRETAGEM –
DEVER DE INFORMAÇÃO RESPEITADO – LEGALIDADE DA COBRANÇA –
LUCROS CESSANTES – MORA DA CONSTRUTORA – PREJUÍZO PRESUMIDO – CONDOMÍNIO – RESPONSABILIDADE DA ADQUIRENTE APENAS APÓS A POSSE DO BEM -
DANOS MORAIS NÃO CARACTERIZADOS – RECONHECIMENTO DA SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA -
RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO
.

1. Deve a incorporadora informar ao consumidor, até o momento celebração do contrato de promessa de compra e venda, o preço total de aquisição da unidade imobiliária, especificando o valor da comissão de corretagem, ainda que esta venha a ser paga destacadamente.

2. É certo que não há como afastar a abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SAT), sendo reputada ilegal pelo Superior Tribunal de Justiça em sede de precedente vinculante.

3.
Sobre a comissão de corretagem, não obstante os documentos de fls. 35/46 não façam menção ao valor cobrado, indene de dúvidas que, no momento da celebração do compromisso de compra e venda, a autora firmou o documento de fls. 68, chamado de proposta de reserva, que expressamente prevê a remuneração pela intermediação do negócio, com descrição dos valores e a ciência de que referido montante “
seria deduzido do valor total do negócio”
.

4. Assim, não há como acolher a alegação autoral de que houve falha no dever de informação ao consumidor, que ficou ciente da sua responsabilidade pelo pagamento da comissão, cujo valor foi devidamente destacado e demonstrado na data da assinatura do contrato, merecendo reforma a sentença para reconhecer a legalidade de sua cobrança.

5. Acerca dos lucros cessantes, não obstante a alegação das recorrentes no sentido de que a autora não teria comprovado a sua existência, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de que, nos casos de mora da construtora para conclusão da obra, o prejuízo do consumidor é presumível, ou seja, independe de prova, vez que há injusta privação do uso do bem.

6. Em consequência, cabível a indenização na forma de aluguel mensal, tendo como base o valor locatício do bem e termo final na data de disponibilização da posse ao adquirente, tal como decidido na sentença.

7. As taxas condominiais até a efetiva entrega das chaves à autora são de responsabilidade das Apelantes, devendo ser mantida a obrigação reconhecida na sentença. E isso porque, embora as despesas do condomínio possuam natureza
propter rem
, o comprador não pode ser obrigado a pagar as despesas condominiais referente ao período em que sequer havia sido imitido na posse.

8. A recente jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que, em regra, o atraso na entrega

do imóvel constitui mero inadimplemento contratual, o que, por si só, não gera dano moral indenizável.

9.
Com a reforma parcial da sentença, forçoso reconhecer a ocorrência de sucumbência recíproca.

10. Apelação conhecida e parcialmente provida.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 026 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS

Composição de julgamento: 026 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Relator / 002 - Gabinete Des. ANNIBAL DE REZENDE LIMA - ANNIBAL DE REZENDE LIMA - Vogal / 012 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal
VOTOS VOGAIS
002 - Gabinete Des. ANNIBAL DE REZENDE LIMA - ANNIBAL DE REZENDE LIMA (Vogal)
Acompanhar
012 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N.
0011080
-
27
.20
1
4
.8.08.00
48

APELANTE
S
:
GONFRENA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. E OUTRA

APELADO:
RAYANNY LOPES ZANDONA

RELATOR
A
: DES.
MARIANNE JÚDICE DE MATTOS

VOTO

Conforme relatado, cuida-se de recurso de

APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
GONFRENA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. E OUTRA

em face da r. sentença de fls. 204/208, proferida pelo MM. Juiz de Direito da 5ª Vara Cível de Serra, nos autos da Ação Ordinária ajuizada por

RAYANNY LOPES ZANDONA
,
que julgou parcialmente procedente o pedido inicial, condenando as requeridas, solidariamente, ao pagamento de:
I)
danos materiais, na modalidade lucros cessantes, no período de 28/02/2013 a 13/05/2013, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado: 1% sobre o valor do imóvel entre a data final da entrega contratualmente estabelecida até a sua efetivação;
II)
restituição do valor pago a título de comissão de corretagem e taxa SATI, no montante de R$ 4.551,00 (quatro mil, quinhentos e cinquenta e um reais) e R$ 275,00 (duzentos e setenta e cinco reais), respectivamente, além do condomínio que restar comprovadamente desembolsado pela requerente, de forma simples;
I
I
I)
obrigação de fazer no tocante aos valores em aberto referente ao condomínio antes da entrega das chaves;
I
V
)
danos morais fixados em R$ 5.000,00 (cinco mil reais).

Por fim, condenou as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, na proporção de 30% para a autora e 70% para as requeridas.

Em suas razões recursais (fls. 211/226) sustentam as Apelantes, inicialmente, o não cabimento dos lucros cessantes, que não teriam restado comprovados pela autora.

Alegam que a autora trabalhou apenas com hipóteses de locação, desprovidas de provas, devendo ser afastado o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça.

Acerca da comissão de corretagem, destacam a legalidade de sua pactuação, merecendo reforma a sentença para julgar improcedente o pleito.
No ponto, ressaltam a expressa anuência da autora com as cláusulas pactuadas, sendo devida, igualmente, a taxa SATI.

Também com amparo nas cláusulas contratuais, apontam ser da adquirente a responsabilidade pelas taxas condominiais e impostos incidentes sobre o bem, sendo inerente à própria condição de condômino.

Prosseguem as apelantes apontando a inexistência de dano moral na espécie, pretendendo, subsidiariamente, a redução do montante arbitrado em estrita observância aos Princípios da Razoabilidade e Proporcionalidade.

Por fim, afirmam que sendo a rescisão contratual por culpa dos adquirentes, os juros devem incidir a partir do trânsito em julgado, sendo reputados legais os índices de correção previstos no contrato.

Pois bem.

Eminentes Pares, trata-se de Ação Ordinária por meio do qual a autora pretende a reparação decorrente do atraso na entrega do seu imóvel.

Passo a analisar, inicialmente, a suposta legalidade da cobrança da comissão de corretagem e taxa SATI.

O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.599.511/SP, sob o rito dos recursos repetitivos, assim decidiu
:

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.

I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.

1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.

II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor.

Aplicação da tese 1.1.

2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2.

III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.

(REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016).

E, sobre a informação ao consumidor, o voto condutor do julgado paradigma deixou consignado que “
deve a incorporadora informar ao consumidor, até o momento celebração do contrato de promessa de compra e venda, o preço total de aquisição da unidade imobiliária, especificando o valor da comissão de corretagem, ainda que esta venha a ser paga destacadamente”.

Dito isso, é certo que não há como afastar a abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SAT), sendo reputada ilegal pelo Superior Tribunal de Justiça em sede de precedente vinculante.

Sobre a comissão de corretagem, verifico que, não obstante os documentos de fls. 35/46 não façam menção ao valor cobrado, indene de dúvidas que, no momento da celebração do compromisso de compra e venda, a autora firmou o documento de fls. 68, chamado de proposta de reserva, que expressamente prevê a remuneração pela intermediação do negócio, com descrição dos valores e a ciência de que referido montante “
seria deduzido do valor total do negócio”
.

Assim, entendo que não há como acolher a alegação autoral de que houve falha no dever de informação ao consumidor, que ficou ciente da sua responsabilidade pelo pagamento da comissão, cujo valor foi devidamente destacado e demonstrado na data da assinatura do contrato, merecendo reforma a sentença para reconhecer a legalidade de sua cobrança.

Acerca dos lucros cessantes, não obstante a alegação das recorrentes no sentido de que a autora não teria comprovado a sua existência, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de que, nos casos de mora da construtora para conclusão da obra, o prejuízo do consumidor é presumível, ou seja, independe de prova, vez que há injusta privação do uso do bem.

Em consequência, cabível a indenização na forma de aluguel mensal, tendo como base o valor locatício do bem e termo final na data de disponibilização da posse ao adquirente, tal como decidido na sentença.

Vejamos:

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO NCPC. NÃO OCORRÊNCIA.
ATRASO NA ENTREGA DA OBRA.
SITUAÇÃO EXCEPCIONAL QUE DEMONSTROU A EXISTÊNCIA DO DANO MORAL VINDICADO. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA N.º 7 DO STJ.
LUCROS CESSANTES DEVIDOS.
PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO. SÚMULA N.º 568 DO STJ. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS PELO NÃO PROVIMENTO DO AGRAVO INTERNO. ART. 85, § 11, DO NCPC. IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DA PENA POR LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ E DA MULTA PREVISTA NO ART. 1.021, § 4º, DO NCPC. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

(...)

3. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que, uma vez descumprido o prazo para a entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento dos lucros cessantes.
Incidência da Súmula n.º 568 do STJ.

(...) (AgInt no AREsp n. 2.137.775/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 13/3/2023, DJe de 15/3/2023.)

As taxas condominiais até a efetiva entrega das chaves à autora são de responsabilidade das Apelantes, devendo ser mantida a obrigação reconhecida na sentença. E isso porque, embora as despesas do condomínio possuam natureza
propter rem
, o comprador não pode ser obrigado a pagar as despesas condominiais referente ao período em que sequer havia sido imitido na posse.

A propósito:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. 1. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. 2. RESCISÃO DO CONTRATO. CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA. RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. 3.
DESPESAS CONDOMINIAIS. PROMITENTE COMPRADOR. NECESSIDADE DE POSSE EFETIVA DO BEM IMÓVEL. PRECEDENTES.
4. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

(...)

3. Segundo a jurisprudência desta Corte, o promitente comprador só passa a ser responsável pelas despesas de condomínio a partir da efetiva posse, o que se dá com a entrega das chaves pela construtora.

4. Agravo interno desprovido.

(AgInt no REsp n. 1.839.746/RS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 4/5/2020, DJe de 8/5/2020.)

Em relação ao dano moral, entendo assistir razão às apelantes. Afinal, a recente jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que, em regra, o atraso na entrega

do imóvel constitui mero inadimplemento contratual, o que, por si só, não gera dano moral indenizável.

Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. LEGALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. CASO FORTUITO. SÚMULA 7/STJ. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. DANO MORAL. INEXISTÊNCIA DE CIRCUNSTÂNCIA EXCEPCIONAL. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.

(...)

5. O simples inadimplemento contratual, em razão do atraso na entrega do imóvel, não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que podem configurar a lesão extrapatrimonial, o que não ocorreu no caso dos autos.

(...) (AgInt no AREsp n. 1.957.756/RO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 14/3/2022, DJe de 5/4/2022.)

Neste caso, trata-se de aquisição de imóvel residencial cujo prazo de entrega superou em apenas 03 meses o marco inicialmente previsto, inexistindo a demonstração de qualquer abalo aos direitos da personalidade da autora, sendo o atraso mero inadimplemento contratual, devendo ser decotado o capítulo sentencial.

Esclareço que as alegações concernentes à qualidade do imóvel entregue não foram objeto de prova nos autos, não sendo as alegações da autora suficientes à caracterização da lesão extrapatrimonial.

Por fim, verifico não haver interesse recursal quanto aos juros e correção, vez que claramente não guardam relação com o caso ora em discussão.

Pelo exposto,
CONHEÇO

do recurso de Apelação e, no mérito,
DOU-
LHE

PARCIAL
PROVIMENTO
,
para reconhecer válida a cobrança da comissão de corretagem, bem como afastar os danos morais.

Em consequência, forçoso reconhecer a ocorrência de sucumbência recíproca, ficando as partes responsáveis pelo pagamento das custas processuais na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada, além de honorários advocatícios em favor da parte contrária fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Sessão de 29/08/2023 - Acompanho a relatoria.