Tribunal: TJES
Processo: 0025019-69.2017.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR
Órgão julgador: SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Arrendamento Mercantil; Antecipação de Tutela / Tutela Específica
Data de julgamento: 2023-11-28

Ementa:
EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. IMÓVEL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA. COMPROVAÇÃO. AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE POR USUCAPIÃO. PROVA. AUSÊNCIA. OCUPAÇÃO IRREGULAR DO IMÓVEL. VALOR CORRESPONDENTE À TAXA DE OCUPAÇÃO. CONDENAÇÃO.

1. É cabível a imissão do adquirente na posse de imóvel, quando restar comprovada a consolidação da propriedade fiduciária do Autor, e, por outro lado, não restar comprovada a aquisição da propriedade pela usucapião, sustentada como tese de defesa.

2.

A teor do disposto no artigo 37–A, da Lei nº 9.514/97, “o devedor fiduciante pagará ao credor fiduciário, ou a quem vier a sucedê-lo, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a 1% (um por cento) do valor a que se refere o inciso VI ou o parágrafo único do art. 24 desta Lei, computado e exigível desde a data da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciante até a data em que este, ou seus sucessores, vier a ser imitido na posse do imóvel.”

3. O inciso VI, do artigo 24, da lei em referência dispõe que o contrato que serve de título ao negócio fiduciário conterá a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão.

4. No caso, são devidos valores mensais correspondentes a 1% do valor do imóvel, cuja avaliação consta dos autos, pela indevida ocupação do mesmo pela Requerida/Recorrente, no período compreendido entre março e julho de 2019.

5. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0025019-69.2017.8.08.0048
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: MG ENGENHARIA LTDA
APELADO: BANCO DO ESTADO DO ESPIRITO SANTO
RELATOR(A):
SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR

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EMENTA
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ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: 004 - Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR
Composição de julgamento: 004 - Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - Relator / 005 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal / 015 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Vogal
VOTOS VOGAIS
005 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar
015 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY (Vogal)
Acompanhar
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RELATÓRIO
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL
Nº 0025019-69.2017.8.08.0048

RELATOR : DES SAMUEL MEIRA BRASIL JR.

RECORRENTE : MG ENGENHARIA LTDA ME

RECORRIDO : BANESTES SA - BANCO DO ESTADO DO ESPÍRITO SANTO

VOTO

O SENHOR DESEMBARGADOR SAMUEL MEIRA BRASIL JR (RELATOR)

Trata-se de Apelação Cível interposta por MG ENGENHARIA LTDA ME, pretendendo a reforma da sentença que, nos autos da presente AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE C/C COBRANÇA ajuizada por BANESTES S/A – BANCO DO ESTADO DO ESPÍRITO SANTO em face de MG ENGENHARIA LTDA – ME, julgou procedente o pedido autoral, para:

(i) imitir, de forma definitiva, o BANESTES S/A – BANCO DO ESTADO DO ESPÍRITO SANTO na posse dos Lotes urbanos nº 02, 03, 04, 05 e 06, medindo 300,00 m2, cada um, perfazendo um total de 1.500 m2, situados na quadra 69-A, Rua Homero Lopes, s/n, entre a Rua M e a Rua São Domingos, no Bairro Nossa Senhora do Rosário de Fátima, Serra – ES, registrados no Cartório de Registro de Imóveis do 1º Ofício, da 2º Zona, Vara da Serra – ES, Comarca da Capital, sob matrículas nº 11.406 (livro 2-BA, fl. 5v, Av. 16) (certidão de fls. 18-50 e fls. 89-110);

(ii) condenar a requerida MG ENGENHARIA LTDA – ME a indenizar o requerente BANESTES S/A – BANCO DO ESTADO DO ESPÍRITO SANTO o valor da taxa de ocupação de 1% ao mês entre os meses de MARÇO DE 2019 (fl. 236) a JULHO DE 2019 (fl. 297), com base no valor de R$ 1.949.500,00 (um milhão, novecentos e quarenta e nove mil e quinhentos reais); e

(iii) condenar a Requerida ao pagamento de custas e despesas processuais, bem como ao pagamento de honorários advocatícios, fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação atualizada.

A Recorrente alegou, em síntese, que: (i) antes do ajuizamento da presente demanda, estava em curso ação de usucapião ajuizada pela Recorrente, que está na posse dos lotes em questão desde 2000, que foram adquiridos pela Recorrente naquele ano, embora a
aquisição dos bens
não tenha sido registrada no RGI; (i
i
) a ação de usucapião tramitava em apenso, mas foi remetida para o Juízo competente; (i
ii
)
a
Recorrente
assumiu integralmente todos os ônus financeiros referentes ao imóvel em questão, pagando os respectivos impostos, despesas de água e energia elétrica, e
realizando
benfeitorias no imóvel para adequá-lo às especificidades técnicas da planta industrial; (iv) o Recorrido não comprovou ter cientificado a Recorrente acerca da consolidação da propriedade dos lotes, corrida em junto de 2013; (
v
) a emissão de Cédula de Crédito Bancário se deu em outubro de 2011, ou seja, dez anos após a
Recorrente
já exercer sua posse mansa e pacífica, e a consolidação da propriedade apenas em 2013; (vi)
a
inadimplência dos antigos proprietários não impede que a posse da
Recorrente
seja considerada mansa e pacífica e apta a ensejar a usucapião, notadamente porque a inadimplência só ocorreu em 2012; e (
vii
) a sentença se pauta em laudo de avaliação claramente unilateral para fixar supostas perdas e danos pela
Recorrida
, o que também merece reforma, considerando que, em caso de procedência da lide, à luz do princípio da eventualidade, dependerá de avaliação pericial judicial em sede de liquidação de sentença.

Pois bem.

Cuida-se de ação de imissão de posse c/c cobrança, ajuizada por
BANESTES S/A – BANCO DO ESTADO DO ESPÍRITO SANTO em face de MG ENGENHARIA LTDA – ME.

Restou comprovado nos
autos, que, em 24.10.2011, o Autor Recorrido
concedeu empréstimo a
POLTEX POLIDO TÊXTIL S/A, no valor de R$ 3.450.000,00 (três milhões, quatrocentos e cinquenta mil reais), representado pela Cédula de Crédito Bancário Parcelado nº 081/11 – Termo de Alienação Fiduciária de bens Imóveis, tendo como intervenientes
garantidores
Alaiscioilton Dias Polido, Uberescilas Fernandes Polido e Mariluce Polido Dias.

Em
garantia, foram alienados fiduciariamente os seguintes imóveis:

(i) Lotes urbanos nº 02, 03, 04, 05 e 06, medindo 300,00 m2, cada um, perfazendo um total de 1.500 m2, situados na quadra 69-A, Rua Homero Lopes, s/n, entre a Rua M e a Rua São Domingos, no Bairro Nossa Senhora do Rosário de Fátima, Serra – ES, registrados no Cartório de Registro de Imóveis do 1º Ofício, da 2º Zona, Vara da Serra – ES, Comarca da Capital, sob matrículas nº 11.406 (livro 2-BA, fl. 5v, Av. 16); e

(ii) Chácara nº 136 com área de 10.450,00 m2 e Chácara nº 137, com área de 10.745,00m2, perfazendo um total de 21.195,00m2, localizadas na Rua Gustavo Barroso, s/nº, Chácara Parreiral, Município de Serra – ES, registrados no Cartório de Registro de Imóveis do 1º Ofício da 2ª Zona, Vara de Serra, Comarca da Capital – ES, Matrícula de nº 8.562, livro 2-AS, fl. 6v, R.16.

C
onfigurada a inadimplência de
POLTEX POLIDO TÊXTIL S/A, consolidou-se a propriedade
fiduciária dos imóveis em referência, nos termos dos
a
rtigos 26, §7º e 27, ambos da Lei nº 9.514/97.

Na sequência, foram rea
lizados os leilões sem haver licitantes,
o que ensejou a consolidação definitiva d
a propriedade dos bens fiduciários em nome do
Autor/Recorrido,
que outorgou ampla quitação aos fiduciários na forma do §5º, art
igo
27 da Lei nº 9.514/97.

Assim, e considerando que, à época, os imóveis encontravam-se ocupados pela ora Recorr
ente
, o Autor/Recorr
ido
ajuizou a presente demanda, pretendendo
a imissão
na posse dos mesmos, bem como a condenação da Recorrente ao pagamento de taxa de ocupação, relativa ao período compreendido entre 04.10.2016 até a efetiva imissão do Recorrido na posse dos lotes em questão.

Em sua defesa, a Requerida/Recorrente sustentou ter adquirido a propriedade dos bens pela usucapião, uma vez que adquiriu a propriedade dos lotes em meados de 2000, e, desde então, encontra-se na posse dos mesmos com ânimo de dono, de forma contínua, pacífica e mansa.

Entretanto,
não vejo como acolher a alegação de necessidade
de reforma da sentença, para julgar improcedente o pedido autoral, ao argumento de prévia aquisição da propriedade dos lotes por usucapião.

Isso porque, não h
á
nos presentes autos elementos capazes de demonstrar a alegada aquisição da propriedade por usucapião.

Por outro lado, em consulta ao andamento do processo nº
0018283-35.2017.8.08.0048
– ação de usucapião ajuizada pela ora Recorrente em face do ora Recorrido, em curso perante a 6ª Vara Cível de Serra -, verifiquei que em 30.08.2023, foi prolatada sentença
julgando improcedente o pedido
formulado pela ora Recorrente naqueles autos, com base na seguinte fundamentação:

“
[...]

2. Fundamentação.

A usucapião é um modo de aquisição de propriedade imóvel e móvel em virtude da posse prolongada da coisa, sendo que o direito de usucapir determinado bem (imóvel/móvel) advém do preenchimento de alguns pressupostos definidos em lei, que variam de acordo com a modalidade de usucapião pretendida.

Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald (
in
Curso de Direito Civil, vol. 5, reais, 11ª edição, 2015, p. 335) definem usucapião como:

modo originário de aquisição de propriedade e de outros direitos reais pela posse prolongada da coisa, acrescida de demais requisitos legais.

(...)

O fundamento da usucapião é a consolidação da propriedade. O proprietário desidioso, que não cuida de seu patrimônio, deve ser privado da coisa, em favor daquele que, unindo posse e tempo, deseja consolidar e pacificar a sua situação perante o bem e a sociedade.

O sistema jurídico pátrio prevê algumas modalidades de usucapião de bem imóvel: i) usucapião ordinária comum (arts. 1.242 e 1.379, parágrafo único, do CC); ii) usucapião ordinária habitacional/
pro labore

(art. 1.242, parágrafo único, do CC);
iii) usucapião extraordinária comum (art. 1.238 do CC);

iv) usucapião extraordinária habitacional/
pro labore

(art. 1.238, parágrafo único, do CC); v) usucapião constitucional habitacional/usucapião especial urbana (art. 183 da CF

e art. 1.240 do CC); vi) usucapião constitucional
pro labore
/usucapião por interesse social/usucapião rural (art. 191 da CF; art. 1.239 do CC; e Lei n.º 6.969/1981); vii) usucapião urbana coletiva (Lei n.º 10.257/2001); viii) usucapião urbana administrativa (Lei n.º 11.977/2009); ix) usucapião indígena (Lei n.º 6.001/1973); x) usuc
apião especial do art. 68 do ADCT; xi) usucapião pró-família (art. 1.240-A do CC).

Os requisitos formais gerais para quaisquer das modalidades de usucapião são: tempo, posse mansa e pacífica e o
animus domini
. Conforme lecionam os autores já mencionados (fl. 350):

Três requisitos são essenciais a qualquer modalidade de usucapião em nome ordenamento jurídico: o tempo, a posse mansa e pacífica e o animus domini. Acresça-se a estes os requisitos suplementares do justo título e a boa-fé, tratando-se da usucapião ordinária; o requisito da moradia na usucapião urbana e, associado a esta, o requisito do trabalho na usucapião rural.

É necessário que os requisitos tempo (o lapso temporal pode variar de acordo com a modalidade de usucapião), posse mansa/pacífica/contínua e o
animus domini
estejam presentes de forma concomitante.

Para análise do
animus domini
, deve-se perquirir a
causa possessionis
(como se operou a imissão na posse). Após a delimitação desta, há que se verificar a existência de obstáculos objetivos, quais sejam, a detenção ou a posse direta. Para se presumir o
animus domini
, não se pode reconhecer a ocorrência de quaisquer desses obstáculos. Neste sentido:

“
O
animus domini
precisa ser frisado para, de logo, afastar a possibilidade de usucapião dos fâmulos da posse. Em seguida, devem ser excluídos os que exercem temporariamente a posse direta, por força de obrigação ou direito, como dentre outros, o usufrutuário, o credor pignoratício e o locatário. Nenhum deles pode adquirir, por usucapião, a propriedade da coisa que possui em razão de usufruto, penhor ou locação.
É que, devido à causa da posse, impossível se torna possuírem como proprietários. Necessário, por conseguinte, que o possuidor exerça posse com animus domini. Se há obstáculo objetivo a que possua com esse animus, não pode adquirir a propriedade por usucapião. (...) Inexistindo obstáculo objetivo, presume-se o animus domini.
” (Direitos Reais, Orlando Gomes - atualizado por Luiz Edson Fachin, 21ª ed. Editora Forense. 2012. p. 182-183)

No presente caso, denoto que a requerente não preenche os requisitos necessários para aquisição da propriedade pela usucapião, pelos motivos que passo a explanar.

A parte autora sustenta em sua inicial que possui a posse mansa e pacífica do imóvel desde meados do ano 2000, contudo, sem narrar como adentraram no imóvel, ou as circunstâncias na qual lograram tomar posse do bem.
Também não noticiam que desconheciam a propriedade do bem, tanto o é que, após a designação de leilão público pelo requerido, vieram imediatamente a ajuizar a presente ação de usucapião
.

Por outro lado,
da análise das certidões de matrícula juntadas aos autos (fls. 31/141), denoto que os lotes discutidos nesta ação de usucapião foram objeto de sucessivas garantias em pacto de alienação fiduciária junto ao requerido, desde 29 de março de 2001. Os referidos documentos narram ainda que, em 18 de junho de 2013, houve a consolidação da propriedade fiduciária em favor do réu, ante o decurso do prazo sem purgação da mora.

Em que pese a alegação de que
o requerido não comprovou a relação de parentesco entre o sócio da pessoa jurídica autora e o proprietário registral, a parte autora acaba por confessar, em sede de réplica, ao afirmar “
embora um dos sócios da pessoa jurídica possua relação de casamento com quem possui relação parental com um dos antigos proprietários
”.

Ora,
não é crível admitir que um dos coproprietários de um imóvel avaliado em mais de meio milhão de reais, ao mesmo tempo que oferece o bem, sucessivas vezes, como garantia em alienação fiduciária, desconheça que seu genro ali instale suas atividades empresariais, ainda que em sociedade com terceiro. Isso porque o
animus domini
não pode ser exercido por duas pessoas ao mesmo tempo, como ocorre no presente caso.

A ausência de qualquer comprovação acerca do negócio jurídico celebrado para a aquisição do bem imóvel, ainda que por contrato particular de compra e venda ou recibo, somada à relação de parentesco existente entre o sócio da pessoa jurídica autora e o proprietário registral do imóvel, acarreta inevitavelmente na existência de comodato verbal ou mera tolerância para permanência no imóvel, afastando a existência de
animus domini
, requisito essencial para o reconhecimento da prescrição aquisitiva.
É o que se pode extrair do artigo 1.208 do Código Civil:

Art. 1.208.
Não induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância
assim como não autorizam a sua aquisição os atos violentos, ou clandestinos, senão depois de cessar a violência ou a clandestinidade.

Nessa linha de intelecção é o entendimento dos Tribunais pátrios:

USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA.
Mera ocupação autorizada, a título de comodato verbal, decorrente de relação de parentesco, que restou continuada diante permissão dos proprietários. Ausente requisito do animus domini para o seu reconhecimento. Pagamento de eventuais taxas e impostos incidentes sobre os imóveis que é de responsabilidade dos ocupantes, a qualquer título. Improcedência da ação
.
Sentença confirmada. Verba honorária majorada, em atendimento ao artigo 85, parágrafo 11º do CPC. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJSP; AC 0000275-82.2013.8.26.0069; Ac. 16043964; Bastos; Décima Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Elcio Trujillo; Julg. 13/09/2022; DJESP 16/09/2022; Pág. 2596)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE DOMÍNIO POR USUCAPIÃO. REQUISITOS DO ART. 183/CF E ARTS. 1.238 E 1.240/CC NÃO PREENCHIDOS. AUSÊNCIA DE ANIMUS DOMINI. MERA TOLERÂNCIA EM DECORRÊNCIA DE RELAÇÃO DE PARENTESCO E SOLIDARIEDADE. POSSE QUALIFICADA NÃO COMPROVADA. SENTENÇA MANTIDA. NEGATIVA DE PROVIMENTO. 1.
A mera tolerância concedida pelos proprietários aos autores para permanecerem no imóvel usucapiendo, em razão da relação de parentesco, não induz posse (art. 1.208/CC), e afasta a existência de posse qualificada com ânimo de dono, a ensejar o reconhecimento da usucapião
.
2. Apelação Cível à que se nega provimento, majorando-se os honorários de sucumbência. (TJPR; ApCiv 0044799-20.2018.8.16.0021; Cascavel; Décima Sétima Câmara Cível; Rel. Juiz Francisco Carlos Jorge; Julg. 25/02/2021; DJPR 01/03/2021)

A bem da verdade, a narrativa posta nos autos revela uma possível utilização da ação de usucapião para burlar a garantia oferecida, o que, evidentemente, não se admite:

USUCAPIÃO. IMÓVEL HIPOTECADO. AÇÃO PROPOSTA POR PARENTES DO DEVEDOR. FRAUDE À EXECUÇÃO HIPOTECÁRIA. IMPROCEDÊNCIA MANTIDA.
Embora a existência de hipoteca não retire a condição de coisa hábil do imóvel usucapiendo, é evidente que esse instituto não se destina a prestigiar a fraude à execução, a fim de permitir que os parentes de devedor proprietário possa excluir o bem da execução, livrando-o da constrição decorrente da garantia hipotecária
.
(TJSP; APL 1004875-77.2014.8.26.0269; Ac. 10743132; Itapetininga; Décima Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Ronnie Herbert Barros Soares; Julg. 29/08/2017; rep. DJESP 12/09/2017; Pág. 2031)

Assim, entendo que a parte requerente não apresenta a posse necessária para o acolhimento do pleito inicial, razão pela qual entendo pela improcedência da ação
.

3. Dispositivo.

Ante o exposto,
REJEITO
os pedidos iniciais e, via de consequência,
RESOLVO O MÉRITO
,
com fundamento no artigo 487, inciso I, do CPC.

Condeno a parte autora ao pagamento de custas processuais finais/remanescentes e honorários advocatícios sucumbenciais, estes últimos em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa, na forma do artigo 85, § 2º, do CPC.

Publique-se. Intimem-se. Sentença já registrada no e-Jud.

Com o trânsito em julgado, intime-se a parte sucumbente para o pagamento das custas processuais finais/remanescentes. Não havendo o pagamento, oficie-se a SEFAZ. Ao final, nada sendo requerido,
ARQUIVE-SE
.
[...]”

Assim, não merece reforma a sentença, neste ponto específico.

No que tange à cobrança de valores relativos ao período em que o imóvel foi indevidamente ocupado pela Recorrente, registro que a mesma foi citada e intimada para desocupar, voluntariamente, os lotes em 18.03.2019, mas a desocupação somente ocorreu em 31.07.2019.

A teor do disposto no artigo 37–A, da Lei nº 9.514/97, “o
devedor fiduciante pagará ao credor fiduciário, ou a quem vier a sucedê-lo, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a 1% (um por cento) do valor a que se refere o inciso VI ou o parágrafo único do art. 24 desta Lei, computado e exigível desde a data da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciante até a data em que este, ou seus sucessores, vier a ser imitido na posse do imóvel.”

O inciso VI, do artigo 24, da lei em referência dispõe que
o
contrato que serve de título ao negócio fiduciário conterá a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão.

No caso,
o
s lotes foram avaliados
em
R$ 1.949.500,00 (um milhão, novecentos e quarenta e nove mil e quinhentos reais), conforme documentos de fls. 84/88 (numeração dos autos físicos).

Nesse contexto, também não merece reforma a sentença recorrida no que tange à condenação da Requerida/Recorrente ao pagamento de
valor mensal correspondente a 1% do valor do imóvel, no período compreendido entre março e julho de
2019
.

Em face do exposto, nego provimento ao recurso.

É como voto.

Desembargador SAMUEL MEIRA BRASIL JR.

Relator

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)