Tribunal: TJES
Processo: 5009391-51.2022.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO
Órgão julgador: TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Despesas Condominiais
Data de julgamento: 2023-11-20

Ementa:
EMENTA
:
APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO
DE COBRANÇA –
CONDOMÍNIO – COTAS CONDOMINIAIS –
DESPESAS EXTRAORDINÁRIAS NÃO PREVISTAS EM ACORDO JUDICIAL HOMOLOGADO ANTERIORMENTE – COBRANÇA DEVIDA -
RECURSO CONHECIDO E
DES
PROVIDO.

1.

Infere-se dos autos que, conforme o documento juntado no ID 6270907, é incontroverso o fato de que a parte apelante comprovou a existência de acordo, homologado por sentença, nos autos do processo de n° 0006599-16.2002.8.08.0024, isentando-a de cobranças concernentes à cota condominial até dezembro do ano de 2065 (dois mil e sessenta e cinco).

2. Contudo, embora, de fato, o apelante esteja isento das cotas condominiais, não há no acordo entabulado entre as partes litigantes qualquer especificação em relação as despesas extraordinárias, as quais, como se sabem, são imprevisíveis e necessárias para emergências do condomínio.

3. Assim, nada é mencionado a respeito das despesas extraordinárias, que correspondem a obrigação dos condôminos pela simples impossibilidade de se dar à referida disposição contratual a interpretação elástica que o apelante pretende.

4. Em que pese a fundamentação exposta no recurso, entendo que o acolhimento do pedido do recorrente significaria a redistribuição dos encargos de condomínio correspondentes às despesas extraordinárias entre os condôminos, um ônus, como dito, não previsto expressamente no pacto entabulado entre as partes que foi devidamente homologado em juízo nos autos do processo nº 0006599-16.2002.8.08.0024.

5. Inequívoca, portanto, já que devidamente aprovadas em assembleia, conforme documentos juntados tanto na inicial quanto na réplica, a obrigação do apelante relativamente ao adimplemento das despesas em questão, inclusive com relação a taxa de matrícula.

6. Recurso conhecido e desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
4ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 5009391-51.2022.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ANTONIO CARLOS VIANA FREIRE

APELADO: CONDOMINIO DO EDIFICIO TOUTINEGRA

RELATOR(A):
TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: Por maioria de votos, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 009 - Gabinete Des. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO

Composição de julgamento: 009 - Gabinete Des. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - Relator / 011 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal / 013 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal / 018 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal / 031 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Vogal
VOTOS VOGAIS
011 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Acompanhar
013 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar
018 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Proferir voto escrito divergente
031 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

DATA DA SESSÃO: 30/10/2023

R E L A T Ó R I O

O SR. DESEMBARGADOR TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO(RELATOR):-

Cuidam os autos de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
ANTÔNIO CARLOS VIANA FREIRE
contra a r. sentença acostada no ID 6270928, proferida pelo MM. Juiz de Direito da 4ª Vara Cível de Vila Velha, que, nos autos da
ação de cobrança
contra si ajuizada pelo
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO TOUTINEGRA,
julgou procedente o pedido autoral da seguinte forma:

“
Diante do exposto, julgo
PROCEDENTE
o pleito autoral para condenar o requerido no pagamento:

I) Do importe de R$ 5.981,04 (cinco mil, novecentos e oitenta e um reais e quatro centavos), referente às taxas condominiais extraordinárias vencidas antes do ajuizamento da ação, devidamente corrigido e acrescido de juros a partir do inadimplemento.

II) Da quantia de R$ 27,37 (vinte e sete reais e trinta e sete centavos), concernente à taxa de matrícula, devidamente corrigida a partir do efetivo desembolso e juros da citação.

III) Das cotas condominiais extraordinárias vencidas no curso da ação, devidamente corrigidas e acrescidas de juros a partir do inadimplemento.

IV) Das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da condenação”.

Em suas razões recursais (ID 6270931), o apelante

sustenta, em síntese, que
“[...] conforme termos do mencionado acordo judicial, firmado nos autos do processo nº 0006599-16.2002.8.08.0024, na data de 23/11/2015, a loja B, do Condomínio do Ed. Toutinegra, está isenta de toda e qualquer cota condominial (o que abrange as quotas ordinárias e extras) até dezembro do ano de 2065”
, de modo que é devida a reforma da r. sentença objurgada.

O apelado, em sede de contrarrazões acostadas no ID 6270935, pugnou pelo desprovimento do recurso.

É o breve relatório.

Inclua-se em pauta para julgamento.

Vitória/ES, 17 de outubro de 2023.

*

O SR. ADVOGADO ANTÔNIO HENRIQUE AMARAL FERREIRA:-

Inicialmente quero externar aqui os meus cumprimentos, as minhas homenagens a vossas excelências, a todos os desembargadores que acompanham a 4ª Câmara do Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, na pessoa do douto relator e presidente desta Câmara, Telêmaco Antunes de Abreu Filho, são os nossos cumprimentos.

Também apresentamos os nossos cumprimentos ao representante do Ministério Público, douto Procurador, aos serventuários da Justiça, que aqui trabalham com tanto afinco, e aos colegas advogados que aqui também participam desta sessão.

Excelências, quero aqui fazer uma rápida sustentação, de forma bem sucinta, objetiva, trazendo elementos que possam demandar uma possível melhor análise do caso, até mesmo do douto relator, quanto ao que estaria explanando aqui.

Pois bem, trata-se de um recurso de apelação, aonde o apelante, em outra oportunidade, ajuizou uma ação contra um condomínio, na qual ele estava figurando, fazia parte, e nesta ação, ajuizada em 2002, excelências, foi identificado que o apelante, naquele processo, havia sofrido um enorme prejuízo em relação à cobrança das suas cotas condominais.

Esse processo foi julgado procedente, e posteriormente, em 2015, o condomínio e o apelante, naquela demanda, formalizaram um acordo em que o condomínio teria que pagar ao apelante o valor das contribuições condominais, equivocadamente cobradas por um longo período, o valor ultrapassava a cifra de R$ 120 mil, à época, em 2015, e por força deste acordo, o condomínio concordou em isentar o apelante da cobrança de contribuições condominais futuras até o ano de 2065, excelências .

E por que esse período tão distante?

Como eu disse, o crédito do apelante, naquela demanda, era superior ao valor de R $ 120 mil, e a taxa condominial ainda não era um valor tão expressivo. O apelante, naquele processo, aplicou um deságio, excelências, de quase 70% do seu crédito para facilitar a execução, o pagamento, objetivo de ter a isenção do pagamento das cobranças que foram devidas e reconhecidas judicialmente.

Pois bem, esse termo de acordo, firmado no processo Nº 000659916, de 2002, de 8/08/2024, que foi firmado em 23 de novembro de 2015, disse o seguinte, excelência:

“
Para quitação do débito, o requerido, o condomínio, isentará a unidade acima de pagamentos das cotas condominais até dezembro de 2065.”

Esse foi o termo do acordo, ou seja, o condomínio não cobraria do apelante cotas condominais.

Perfeito. Excelências.

Estabeleço aqui que, posteriormente, no ano de 2019, o condomínio ajuiza a presente demanda, cobrando do apelante cotas condominais subdivididas da modalidade de extraordinárias. O condomínio disse, através dessa demanda, que o apelante estaria em débito de parcelas condominais extraordinárias.

Pois bem, excelências, o apelante está em débito, está se firmando o termo de acordo firmado com o condomínio, que no termo de acordo estabeleceu que ele não poderia cobrar nenhuma cota condominial.

E a sentença, quando foi proferida em sede de primeiro grau, excelências, assim se manifestou:

“
Quanto a isso, sublinho que embora os termos do referido acordo não discriminem de forma expressa, a exceção afeta as despesas ordinárias ou extraordinárias, entendo que a interpretação amparada pelo princípio da boa-fé, supta a omissão, porquanto os gastos extraordinários do condomínio são absolutamente imprevisíveis por conta disso, insuscetíveis de cobertura convenção.”

Então o juiz de primeiro grau, doutor Telêmaco, excelência, ele interpretou que a expressão cota condominial poderia ter algo além do que foi estabelecido no acordo. E o acordo que foi homologado entre as partes disse que não poderia se cobrar nenhuma cota condominial até 2065. No acordo não está especificado que só poderia cobrar tal parcela ou outra parcela. Até porque, excelência, a definição de cota condominal regida lá no artigo 1.336 do Código Civil, excelências, estabelece no seu inciso primeiro são deveres do condomínio:

Inciso primeiro, contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.

Ou seja, o que se encontrou no juiz de primeiro grau foi uma interpretação que não consta dos autos, que não consta do termo de acordo firmado. Caberia ao condomínio, no momento da formulação do acordo, estabelecer então quais seriam os outros critérios. Cota condominial ordinária, cota condominial extraordinária, isso não consta no termo de acordo.

Portanto, por não constar no termo de acordo, excelências, entendemos que o condomínio não poderá cobrar, não poderá estabelecer qualquer cota, independente seja denominada como ordinária ou extraordinária, até pelo fato de que lá em 2015, quando o condomínio firmou esse acordo, que não cobraria as cotas condominais, e aí interpretando se fosse cotas somente ordinárias, o condomínio também estaria em uma condição de imprevisibilidade, porque disse que não cobraria até 2065, independente de valor, independente de correção, independente de qualquer cálculo atuarial interno do condomínio.

Então, a questão da imprevisibilidade que o juiz de primeiro grau aplicou em distinguir cotas ordinárias condominais e cotas condominais extraordinárias, pelo sentido de que, olha, as cotas extraordinárias estariam fora desse contexto porque não há uma previsibilidade, esse foi o raciocínio do juiz de primeiro grau. Mas aqui chamo a atenção de vossas excelências, que essa imprevisibilidade já estava lançada em 2015, porque quem é que dá uma isenção de cota em 2015 até 2065 sem que esteja preocupado ou prevendo possibilidades de alteração dos valores? Não há limite, não há um teto. E por que não houve um limite ou nenhum teto, excelências? Porque o valor naquela demanda era muito alto. E o apelante aqui, no caso, abriu mão, porque viu que não receberia, não teria talvez condições de receber, e aí no sentido de ajudar o condomínio e também de ter um certo benefício quanto à sua demanda, que foi julgada procedente, abriu mão desse valor vultuoso e disse, estabeleceu, então vamos isentar as cotas até 2065. Mas a questão da imprevisibilidade já estava previsto no termo do acordo.

Então, excelências, é uma questão de interpretação do juiz de primeiro grau que nós entendemos que fere a coisa julgada, fere o que foi estabelecido entre as partes em relação à cobrança de cota condominial. Não há qualquer distinção de cota ordinária ou cota extraordinária. Cota ordinária e cota extraordinária, todas são cotas condominiais. As cotas condominiais são os valores distribuídos entre os condôminos de acordo com a sua fração ideal, está no Código Civil.

Então, sobre o aspecto da redação da cláusula do acordo, entendemos que deve ser isento, sim, o apelante até o período estabelecido no acordo discutido e homologado e com a concordância do próprio condomínio, porque a um primeiro momento é um tempo muito grande, de 2015 a 2065. Mas em razão do vultuoso valor que esse apelante foi lesado na ação anterior de ter pago um valor muito superior à cota condominial e que foi devidamente reconhecido pelo judiciário. E por esse reconhecimento, firmou-se um acordo e que deve ser mantido, deve ser cumprido.

Então, a discussão é singela, mas ela demanda uma interpretação talvez um pouco mais restritiva, mais literal, daquilo que efetivamente as partes pactuaram em juízo e homologado pelo juízo da vara do processo originário.

Quanto a esse aspecto, então, rogamos a vossas excelências o sentido de dar provimento ao recurso de apelação sobre esse fundamento de que não há nenhuma diferenciação de cota condominial extraordinária ou ordinária, e sim respeitando, dar razão àquilo que foi pactuado entre as partes na expressão cota condominial.

O segundo aspecto também aqui do recurso, excelências, do nosso recurso, ultrapassada a questão da interpretação de cota condominial extraordinária ou ordinária, como já sustentei, há também alguns valores aqui cobrados que não fazem parte da convenção estabelecida nesse processo. Então, indicamos lá os IPS 130288-.15 e a cobrança de chamada taxa de matrícula não faz parte do objeto originário desse processo, das convenções estabelecidas pelo condomínio aqui.

Então, por se tratar de questões completamente diversas de valores e cobranças que não fazem parte daquilo que o próprio condomínio colocou na sua causa de pedir, então também rogamos para que vossas excelências deem provimento ao recurso.

Então, em são as nossas humildes alegações sobre esta egrégia câmara, da qual eu tenho profundo respeito e admiração por vossas excelências, doutos desembargadores de notório saber jurídico esplêndido a esta câmara, e rogamos que vossas excelências possam reapreciar, talvez pedir de vista ou examinar melhor o termo de acordo do qual estou tanto frisando aqui em sede de tribuna.

Muito obrigado, excelências, pela oportunidade.

*

V O T O

O SR. DESEMBARGADOR TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO (RELATOR):-

Cumprimento o ilustre advogado pela brilhante sustentação e realmente é isso aí que o ilustre advogado trouxe. Foi em uma ação judicial, foi feito um termo de acordo em que existe uma cláusula que diz: Para quitação do débito, o requerido que é o condomínio isentará unidade acima de pagamento das cotas condominiais até dezembro de 2065. Foi homologado pelo juiz. Agora, aqui sim precisa saber o seguinte, a taxa extra faz parte dessa taxa condominial ou é coisa diferente?

É questão, como falou o ilustre advogado, de realmente interpretação.

E eu, doutor, pedindo vênias muitas a vossa excelência, eu estou entendendo que cota extra não é cota condominial. Eu estou entendendo que, na verdade, ele está isento de pagar a cota condominial, porque aí vem as cotas extras, e aí ele não quer pagar. Ele não quer não. Ele alega que a interpretação, como frisou muito bem o doutor advogado, que a interpretação é de que qualquer cota se insere em cota condominial.

Eu, no meu modo de raciocinar, e aceito até quem pensa diferente, eu não sou dono da verdade.

C
onforme anteriormente relatado, c
uidam os autos de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto p
o
r
ANTÔNIO CARLOS VIANA FREIRE

contra a r. sentença
acostada no ID 6270928
, proferida pel
o
MM. Ju
i
z de Direito da
4ª
Vara Cível de Vi
la Velha
, que, nos autos da
ação de cobrança
contra si
ajuizada
pelo
CONDOMÍNIO DO
EDIFÍCIO
TOUTINEGRA
,
julgou procedente o pedido autor
al
da seguinte forma:

“
Diante do exposto, julgo
PROCEDENTE
o pleito autoral para condenar o requerido no pagamento:

I) Do importe de R$ 5.981,04 (cinco mil, novecentos e oitenta e um reais e quatro centavos), referente às taxas condominiais extraordinárias vencidas antes do ajuizamento da ação, devidamente corrigido e acrescido de juros a partir do inadimplemento.

II) Da quantia de R$ 27,37 (vinte e sete reais e trinta e sete centavos), concernente à taxa de matrícula, devidamente corrigida a partir do efetivo desembolso e juros da citação.

III) Das cotas condominiais extraordinárias vencidas no curso da ação, devidamente corrigidas e acrescidas de juros a partir do inadimplemento.

IV) Das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da condenação”.

Em suas razões recursais (
ID 6270931
), o
apelante
sustenta,
em síntese, que
“[...
] conforme termos do mencionado acordo judicial, firmado nos autos do processo n o 0006599-16.2002.8.08.0024, na data de 23/11/2015, a loja B, do Condomínio do Ed. Toutinegra, está isenta de toda e qualquer cota condominial (o que abrange as quotas ordinárias e extras) até dezembro do ano de 2065”
, de modo que
é
devida a reforma da r. sentença objurgada.

Em
resumo,
t
rata-se de ação de cobrança ajuizada p
elo

CONDOMÍNIO
DO
EDIFÍCIO TOUTINEGRA
em face de
ANT
Ô
NIO CARLOS VIANA FREIRE
, alegando, em apertada síntese, que o requerido deixou de efetuar o pagamento das taxas condominiais vencidas no período entre 10/10/2019 e 10/02/2022, bem como das custas de matrícula. Por conta disso, pleiteia em juízo pela condenação do réu no pagamento dos débitos supramencionados.

Regularmente citado, o requerido apresentou contestação, alegando, em suma, que:
(i)
fora isentado das mencionadas cobranças em acordo avençado nos autos do processo de n° 0006599-16.2002.8.08.0024;
(ii)
as despesas condominiais descritas nos boletos colacionados não correspondem às que são previstas em Assembleia Geral;
e (iii)
as taxas de matrícula não tiveram sua origem devidamente comprovada pelo requerente.

Após o transcorrer da demanda processual, adveio a r. sentença objurgada, oportunidade em que o Magistrado
a quo
julgou
procedente
a pretensão autoral na forma acima mencionada.

Foi, então, contra esse pronunciamento, que
o
apelante interp
ôs
o presente recurso, o que passo a apreciar.

Cinge-se a controvérsia recursal em saber se o acordo homologado nos autos
do processo de n° 0006599-16.2002.8.08.0024, que isentou o apelado das cotas condominiais até dezembro de 2065 (dois mil e sessenta e cinco), engloba, ou não, as despesas extraordinárias, bem como as custas de matrícula.

Infere-se dos autos que, conforme o documento juntado no ID
6270907
, é incontroverso o fato de que a parte apelante comprovou a existência de acordo, homologado por sentença, nos autos do processo de n°0006599- 16.2002.8.08.0024, isentando-a de cobranças concernentes à cota condominial até dezembro do ano de 2065 (dois mil e sessenta e cinco),
senão vejamos:

“
ABERTA AUDIÊNCIA
, pelas partes foi aceita a composição nos seguintes termos:
1- O condomínio requerido dará por quitado todos os débitos condominiais referentes a loja B (2) localizada na Av Nossa Senhora da Penha, Nº1440, Bairro Barro Vermelho, Vitória-ES até a presente data; 2- Para quitação do débito o requerido isentará a unidade acima de pagamentos das cotas condominiais até dezembro do ano de 2065
; 3- o requerido pagará a titulo de honorários advocatícios ao advogado do autor o valor de R$5.000,00 divididos em 3 parcelas, sendo as duas primeiras de R$1.000,00 cada e a terceira no valor de R$3.000,00, com vencimentos em 15/12/2015 ,15/01/2016, 15/02/2016 através de crédito em conta corrente, qual seja, BANCO SANTANDER, AG: 0788, C/C:01000021-5, CPF:072.748.787-60, FABIO LIMA FREIRE.
Pelo MM. Juiz foi proferido a

seguinte
SENTENÇA:
"Vistos etc...
As partes são capazes, o objeto é lícito e a forma prevista em lei.
Assim sendo, para que surtam os regulares efeitos de Direito,
HOMOLOGO
o acordo, cujas cláusulas acima transcritas ficam fazendo parte integrante desta e, com base no artigo 794, inciso II, do CPC
. Custas iniciais pagas. Defiro assistência judiciaria gratuita ao executado. Honorários advocatícios na forma do acordo”.

Contudo, embora, de fato, o apelante esteja isento das cotas condominiais, não há no acordo entabulado entre as partes litigantes qualquer especificação em relação as despesas extraordinárias, as quais, como se sabem, são imprevisíveis e necessárias para emergências do condomínio.

Assim, n
ada é mencionado a respeito das despesas extraordinárias, que correspondem a obrigação dos condôminos pela simples impossibilidade de se dar à referida disposição contratual a interpretação elástica que o apelante pretende.

Como se sabe,
no que tange às despesas extraordinárias de condomínio,
há uma
série de encargos que dizem respeito não à utilização normal dos espaços e dos serviços do condomínio, mas a questões atinentes à estrutura do prédio, à pintura das fachadas, e a equipamentos de segurança, de prevenção contra incêndio, entre outros. Essas despesas concernem, em primeira linha, à conservação do edifício.

Em
que pese a fundamentação exposta no recurso, entendo que o
acolhimento do pedido d
o

recorrente
significaria a redistribuição dos encargos de condomínio correspondentes às despesas extraordinárias entre os condôminos, um ônus, como dito, não previsto expressamente no
pacto entabulado entre as partes que foi devidamente homologado em juízo nos autos do processo nº 0006599-16.2002.8.08.0024.

Inequívoca, portanto,
já que devidamente aprovadas em assembleia,
conforme documentos juntado
s
tanto na inicial quanto na réplica,
a obrigação d
o
apelante relativamente ao adimplemento das despesas em questão,
inclusive com relação a taxa de matrícula
.

A
nte o exposto,
CONHEÇO
do recurso para
NEGAR-LHE
PROVIMENTO,
consequentemente, mantenho incólume a r. sentença primeva.

Via de consequência, majoro os honorários advocatícios sucumb
enciais
para
1
2
% (
doze
por cento) do valor da
condenação
.

É como voto.

*

V
O T O

O SR. DESEMBARGADOR ROBSON LUIZ ALBANEZ:-

Cumprimentando o doutor advogado que fez uso da tribuna, uma sustentação muito bem feita, parabéns. Estou, aqui nas minhas anotações, acompanhando integralmente o voto de Vossa Excelência.

*

V I S T A

O SR DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA:-

Senhor Presidente, não obstante o bem fundamentado voto de Vossa Excelência e como Vossa Excelência bem antecipou que se trata de um entendimento pessoal, chamou minha atenção na sustentação do douto advogado o aspecto de dizer, se é que não está previsto no acordo, a inclusão de cotas extras condominiais que também não estariam previstas também de cotas regulares.

Então, respeitosamente, peço vista dos autos.

*

CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO : 06/11/2023

DATA DA SESSÃO: 06/11/2023

V O T O – V I S T A

O SR. DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA:-

Eminentes pares, relembro que a Apelação Cível em apreço foi interposta por Antonio Carlos Viana Freire em razão da Sentença proferida nos autos da
Ação de Cobrança

ajuizada pelo Condomínio do Edifício Toutinegra, na qual o MM. Juiz de Direito julgou procedente o pleito autoral, condenando o ora Apelante no pagamento das cotas condominiais extraordinárias e da taxa de matrícula.

Em sessão pretérita, o Eminente Relator, Desembargador Telêmaco Antunes de Abreu Filho, prolatou voto no sentido de negar provimento ao recurso, haja vista entender que o acordo homologado judicialmente, por meio do qual o condômino Apelante tornou-se isento das cobranças de cotas condominiais até dezembro de 2065, não abrange as cotas extraordinárias, conforme se depreende do seguinte excerto:

“
[...] embora, de fato, o apelante esteja isento das cotas condominiais, não há no acordo entabulado entre as partes litigantes qualquer especificação em relação as despesas extraordinárias, as quais, como se sabem, são imprevisíveis e necessárias para emergências do condomínio.

Assim, nada é mencionado a respeito das despesas extraordinárias, que correspondem a obrigação dos condôminos pela simples impossibilidade de se dar à referida disposição contratual a interpretação elástica que o apelante pretende.”

Pedi vista dos autos devido à sustentação oral realizada pelo Douto Patrono do Apelante e, após analisar o caso em apreço, tenho por bem divergir do voto condutor para dar provimento ao recurso e, por conseguinte, reformar a Sentença objurgada, haja vista conferir aos termos do acordo entabulado entre as partes interpretação diametralmente oposta à do Desembargador Relator.

Isso porque, cumpre reiterar, constou do referido pacto homologado judicialmente, o seguinte: “
Para quitação do débito o requerido isentará a unidade acima de pagamentos das cotas condominiais até dezembro do ano de 2065
”
.

Como se vê, o termo “
cotas condominiais
”
foi utilizado em seu sentido amplo, isto é, sem qualquer ressalva, de modo que, a meu ver, o uso genérico da expressão engloba tanto as taxas ordinárias como as extraordinárias, não havendo que se falar em “interpretação elástica”.

Corrobora tal conclusão o conceito de taxa (ou cota) condominial empregado pelo Eminente Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva quando do julgamento do REsp n. 1.778.522/SP:

“
A taxa condominial destina-se ao pagamento das despesas de conservação e/ou manutenção do edifício, como limpeza, funcionamento dos elevadores, contratação de empregados, consumo de água e de luz,
bem como para possibilitar a realização de obra ou inovações aprovadas pela assembleia geral e pagar eventuais indenizações, tributos, seguros

etc.” (Terceira Turma, julgado em 2/6/2020, DJe de 4/6/2020)
Sem grifos no original

Resta claro que a definição em comento abrange não só as despesas previsíveis (ordinárias) como as imprevisíveis (extraordinárias), valendo ressaltar que o E. Ministro pontuou, dentre os pagamentos a que se destina a taxa condominial (em sentido amplo), “
a realização de obra ou inovações
”
, incluindo, até mesmo “
eventuais indenizações, tributos, seguros
”
, ou seja, todo tipo de despesa.

O mencionado conceito empregado no recurso especial, me parece, afasta o fundamento manejado pelo E. Relator deste Apelo no sentido de que a isenção das cobranças de cotas condominiais não abrange as despesas extraordinárias, por haver “
uma série de encargos que dizem respeito não à utilização normal dos espaços e dos serviços do condomínio, mas a questões atinentes à estrutura do prédio, à pintura das fachadas, e a equipamentos de segurança, de prevenção contra incêndio, entre outros. Essas despesas concernem, em primeira linha, à conservação do edifício
”
, restando claro que, até mesmo esse tipo de despesa se enquadra no conceito amplo e veiculado no acordo, por meio da expressão “
cotas condominiais
” –
ainda que por equívoco.

Quanto ao valor cobrado a título de matrícula, tenho que igualmente se insere dentre as despesas cobertas pelas cotas condominiais, tanto que enumerada no rol das “despesas comuns” da Convenção do Condomínio do Edifício Toutinegra (ID 6270129). Senão vejamos:

ART. 14º – Considera-se despesas comuns todas aquelas que interessam à comunhão dos condôminos, no interesse do condomínio:

a) De obras a instalações comuns em geral, nas suas partes comuns, equipamentos e instalações;

b)
Do pagamento do imposto, taxas e contribuições e quaisquer outros tributos que inci
[d]
am ou venham incidir sobre as partes comuns do edifício
;

c) Do pagamento dos prêmios de seguro de responsabilidade do condomínio;

d) Do pagamento de água, gás, luz e força consumidos pelas partes comuns;

e) Da constituição do Fundo de reserva;

f) Do custo de publicações e do expediente para o condomínio (selos, telegramas, livros, papel, tinta), relativa a Administração do condomínio;

g) Do pagamento de salário dos empregados do condomínio e de remuneração do síndico;

h) Nas medidas tomadas em proveito da comunhão, decorrentes desta convenção, do Regimento Interno, das decisões do síndico a Assembleia Geral; (
sic
–
sem grifos no original)

Ante todo o exposto, tendo em vista que as cobranças direcionadas ao Apelante se inserem na definição de “
cotas condominiais
”
, das quais se encontra isento até 2065, rogando as mais respeitosas vênias ao Eminente Relator, divirjo de Vossa Excelência para dar provimento ao recurso e, por conseguinte, reformar a Sentença recorrida a fim de julgar improcedente o pedido autoral formulado nos autos da
Ação de Cobrança

ajuizada pelo Condomínio do Edifício Toutinegra.

Via de consequência, inverto os ônus sucumbenciais fixados na Sentença, condenando o Autor, ora Apelado, nas custas processuais e honorários advocatícios, arbitrados em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa.

É, respeitosamente, como voto.

*

V I S T A

O SR. DESEMBARGADOR FÁBIO BRASIL NERY:-

Senhor Presidente, eu me recordo da sustentação oral feito a semana passada, assim como o voto de Vossa Excelência e o eminente Desembargador Arthur José Neiva de Almeida traz uma questão que me chamou a atenção da questão expressão cota condominial e está no caráter amplo, de tal forma que poderíamos ter duas espécies, cota condominial de caráter genérico e aquelas de natureza extraordinária, mas de qualquer forma peço vista dos autos, porque eu gostaria de analisar o que originou esse acordo.

Foi em 2065, a minha dúvida é o que deu origem a isso, era um débito do condomínio com o apelante, o que gerou essa previsão de um lapso temporal tão grande a ponto de isentá-lo do pagamento, porque dependendo da situação ao meu sentir poder-se-ia imaginar até as extraordinárias mesmo.

*

kfm*

CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO: 13/11/2023

V O T O

(PEDIDO DE VISTA)

O SR. DESEMBARGADOR FÁBIO BRASIL NERY:-

Apenas para rememorar, trata-se de
apelação cível
interposta
por
ANTÔNIO CARLOS VIANA FREIRE
contra a r. sentença acostada no ID 6270928, proferida pelo MM. Juiz de Direito da 4ª Vara Cível de Vila Velha, que, nos autos da
ação de cobrança
contra si ajuizada pelo
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO TOUTINEGRA,
julgou procedente o pedido autoral para condená-lo no pagamento:
“
I) Do importe de R$ 5.981,04 (cinco mil, novecentos e oitenta e um reais e quatro centavos), referente às taxas condominiais extraordinárias vencidas antes do ajuizamento da ação, devidamente corrigido e acrescido de juros a partir do inadimplemento. II) Da quantia de R$ 27,37 (vinte e sete reais e trinta e sete centavos), concernente à taxa de matrícula, devidamente corrigida a partir do efetivo desembolso e juros da citação. III) Das cotas condominiais extraordinárias vencidas no curso da ação, devidamente corrigidas e acrescidas de juros a partir do inadimplemento. IV) Das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da condenação”.

Aduziu, em síntese, que
“[...] conforme termos do mencionado acordo judicial, firmado nos autos do processo nº 0006599-16.2002.8.08.0024, na data de 23/11/2015, a loja B, do Condomínio do Ed. Toutinegra, está isenta de toda e qualquer cota condominial (o que abrange as quotas ordinárias e extras) até dezembro do ano de 2065”
, de modo que seria devida a reforma da r. sentença objurgada.

O e. Desembargador Relator, ao proferir seu voto, negou provimento ao recurso, tendo sido acompanhado pelo e. Des. Robson Luiz Albanez.

Por sua vez, o i. Desembargador Arthur José Neiva de Almeida inaugurou divergência para prover o recurso, considerando, em síntese, que
“o termo ‘cotas condominiais’ foi utilizado em seu sentido amplo, isto é, sem qualquer ressalva, de modo que, a meu ver, o uso genérico da expressão engloba tanto as taxas ordinárias como as extraordinárias, não havendo que se falar em ‘interpretação elástica’”
.

Na sequência, vieram os autos conclusos em virtude da técnica de julgamento estendido prevista no art. 942 do CPC.

Pois bem. Após detida análise dos autos, tenho por acompanhar o eminente Desembargador Relator quanto ao desprovimento do recurso.

Isso porque o art. 843 do Código Civil dispõe que as transações devem ser interpretadas de forma restritiva, não sendo possível, portanto, estender ao acordo firmado entre as partes isenção que não foi expressamente prevista.

Nesse sentido, posiciona-se o c. STJ:

“
RECURSO ESPECIAL (ART. 105, INC. III, "A", DA CRFB/88) - AÇÃO DE SEPARAÇÃO JUDICIAL CUMULADA COM PEDIDO CONDENATÓRIO - AUTOCOMPOSIÇÃO PARCIAL EM AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO - INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS QUE JULGARAM EXTINTO O PROCESSO, SEM APRECIAÇÃO DE MÉRITO, NO QUE SE REFERE AO PEDIDO CONDENATÓRIO. RECURSO ESPECIAL DA AUTORA (CÔNJUGE VIRAGO). TRANSAÇÃO EM AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO - AUSÊNCIA DE RENÚNCIA - EXPRESSA OU TÁCITA - AO PROSSEGUIMENTO DO FEITO NO QUE SE REFERE AO PEDIDO CONDENATÓRIO - PRESERVAÇÃO DA AUTONOMIA DA VONTADE - INTERPRETAÇÃO RESTRITIVA - INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 843 DO CÓDIGO CIVIL - CASSAÇÃO DA SENTENÇA E ACÓRDÃO RECORRIDO. HIPÓTESE. AÇÃO DE SEPARAÇÃO JUDICIAL, AJUIZADA SOB A ÉGIDE DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 1973 E PREVIAMENTE À EMENDA CONSTITUCIONAL Nº 66/2010, EM QUE HOUVE AUTOCOMPOSIÇÃO QUANTO À SEPARAÇÃO (DE LITIGIOSA PARA CONSENSUAL), GUARDA E EXERCÍCIO DO DIREITO DE CONVIVÊNCIA EM RELAÇÃO À PROLE COMUM, EM SEDE DE AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO, TENDO AS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS DECLARADO A RENÚNCIA TÁCITA NO QUE SE REFERE AO PEDIDO CONDENATÓRIO (DANOS PATRIMONIAIS E EXTRAPATRIMONIAIS). [...] 2.
A transação, enquanto instrumento de declaração ou renúncia a direitos (disponíveis), deve ser interpretada de forma restritiva, nos termos dos artigos 114 e 843, ambos do Código Civil”
. [...]
(STJ; REsp 1.560.520; Proc. 2012/0058751-6; SP; Quarta Turma; Rel. Min. Marco Buzzi; Julg. 15/03/2022; DJE 04/04/2022)

Neste contexto, apesar d
a apelante comprovar a existência de acordo, homologado por sentença, nos autos do processo de n° 0006599- 16.2002.8.08.0024, isentando-a de cobranças concernentes à cota condominial até dezembro do ano de 2065 (dois mil e sessenta e cinco), observa-se que a avença não contemplou qualquer dispensa financeira para situações extraordinárias ou outras taxas, tal como a cota extra implementada para custear despesa imprevisível com
“infiltrações das prumadas do condomínio”
(id. 6270132).

Veja-se o teor da transação firmada:

“
ABERTA AUDIÊNCIA
, pelas partes foi aceita a composição nos seguintes termos:
1- O condomínio requerido dará por quitado todos os débitos condominiais referentes a loja B (2) localizada na Av Nossa Senhora da Penha, Nº1440, Bairro Barro Vermelho, Vitória-ES até a presente data; 2- Para quitação do débito
o requerido isentará a unidade acima de pagamentos das cotas condominiais até dezembro do ano de 2065
; 3- o requerido pagará a titulo de honorários advocatícios ao advogado do autor o valor de R$5.000,00 divididos em 3 parcelas, sendo as duas primeiras de R$1.000,00 cada e a terceira no valor de R$3.000,00, com vencimentos em 15/12/2015 ,15/01/2016, 15/02/2016 através de crédito em conta corrente, qual seja, BANCO SANTANDER, AG: 0788, C/C:01000021-5, CPF:072.748.787-60, FABIO LIMA FREIRE. Pelo MM. Juiz foi proferido a seguinte
SENTENÇA:
"Vistos etc...
As partes são capazes, o objeto é lícito e a forma prevista em lei.
Assim sendo, para que surtam os regulares efeitos de Direito, HOMOLOGO
o acordo, cujas cláusulas acima transcritas ficam fazendo parte integrante desta e, com base no artigo 794, inciso II, do CPC
. Custas iniciais pagas. Defiro assistência judiciaria gratuita ao executado. Honorários advocatícios na forma do acordo”.
[não existem grifos no original]

Neste cenário, coaduno com a conclusão alcançada pelo eminente relator, quando alicerçou que
“em que pese a fundamentação exposta no recurso, entendo que o acolhimento do pedido do recorrente significaria a redistribuição dos encargos de condomínio correspondentes às despesas extraordinárias entre os condôminos, um ônus, como dito, não previsto expressamente no pacto entabulado entre as partes que foi devidamente homologado em juízo nos autos do processo nº 0006599-16.2002.8.08.0024”.

Sendo assim, acompanho o eminente Desembargador Relator para negar provimento ao
apelo, mantendo incólume a sentença vergastada.

É como voto.

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº: 5009391-51.2022.8.08.0024

APELANTE: ANTÔNIO CARLOS VIANA FREIRE

APELADO: CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO TOUTINEGRA

RELATOR: DES. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO

VOTO

Conforme anteriormente relatado, cuidam os autos de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
ANTÔNIO CARLOS VIANA FREIRE
contra a r. sentença acostada no ID 6270928, proferida pelo MM. Juiz de Direito da 4ª Vara Cível de Vila Velha, que, nos autos da
ação de cobrança
contra si ajuizada pelo
CONDOMÍNIO DO
EDIFÍCIO
TOUTINEGRA
,
julgou procedente o pedido autoral da seguinte forma:

“Diante do exposto, julgo
PROCEDENTE
o pleito autoral para condenar o requerido no pagamento:

I) Do importe de R$ 5.981,04 (cinco mil, novecentos e oitenta e um reais e quatro centavos), referente às taxas condominiais extraordinárias vencidas antes do ajuizamento da ação, devidamente corrigido e acrescido de juros a partir do inadimplemento.

II) Da quantia de R$ 27,37 (vinte e sete reais e trinta e sete centavos), concernente à taxa de matrícula, devidamente corrigida a partir do efetivo desembolso e juros da citação.

III) Das cotas condominiais extraordinárias vencidas no curso da ação, devidamente corrigidas e acrescidas de juros a partir do inadimplemento.

IV) Das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da condenação”.

Em suas razões recursais (ID 6270931), o apelante sustenta, em síntese, que
“[...
] conforme termos do mencionado acordo judicial, firmado nos autos do processo n o 0006599-16.2002.8.08.0024, na data de 23/11/2015, a loja B, do Condomínio do Ed. Toutinegra, está isenta de toda e qualquer cota condominial (o que abrange as quotas ordinárias e extras) até dezembro do ano de 2065”
, de modo que é devida a reforma da r. sentença objurgada.

Em resumo, trata-se de ação de cobrança ajuizada pelo
CONDOMÍNIO
DO
EDIFÍCIO TOUTINEGRA
em face de
ANT
Ô
NIO CARLOS VIANA FREIRE
, alegando, em apertada síntese, que o requerido deixou de efetuar o pagamento das taxas condominiais vencidas no período entre 10/10/2019 e 10/02/2022, bem como das custas de matrícula. Por conta disso, pleiteia em juízo pela condenação do réu no pagamento dos débitos supramencionados.

Regularmente citado, o requerido apresentou contestação, alegando, em suma, que: (i) fora isentado das mencionadas cobranças em acordo avençado nos autos do processo de n° 0006599-16.2002.8.08.0024; (ii) as despesas condominiais descritas nos boletos colacionados não correspondem às que são previstas em Assembleia Geral; e (iii) as taxas de matrícula não tiveram sua origem devidamente comprovada pelo requerente.

Após o transcorrer da demanda processual, adveio a r. sentença objurgada, oportunidade em que o Magistrado
a quo
julgou procedente a pretensão autoral na forma acima mencionada.

Foi, então, contra esse pronunciamento, que o apelante interpôs o presente recurso, o que passo a apreciar.

Cinge-se a controvérsia recursal em saber se o acordo homologado nos autos do processo de n° 0006599-16.2002.8.08.0024, que isentou o apelado das cotas condominiais até dezembro de 2065 (dois mil e sessenta e cinco), engloba, ou não, as despesas extraordinárias, bem como as custas de matrícula.

Infere-se dos autos que, conforme o documento juntado no ID 6270907, é incontroverso o fato de que a parte apelante comprovou a existência de acordo, homologado por sentença, nos autos do processo de n°0006599- 16.2002.8.08.0024, isentando-a de cobranças concernentes à cota condominial até dezembro do ano de 2065 (dois mil e sessenta e cinco), senão vejamos:

“
ABERTA AUDIÊNCIA
, pelas partes foi aceita a composição nos seguintes termos:
1- O condomínio requerido dará por quitado todos os débitos condominiais referentes a loja B (2) localizada na Av Nossa Senhora da Penha, Nº1440, Bairro Barro Vermelho, Vitória-ES até a presente data; 2- Para quitação do débito o requerido isentará a unidade acima de pagamentos das cotas condominiais até dezembro do ano de 2065
; 3- o requerido pagará a titulo de honorários advocatícios ao advogado do autor o valor de R$5.000,00 divididos em 3 parcelas, sendo as duas primeiras de R$1.000,00 cada e a terceira no valor de R$3.000,00, com vencimentos em 15/12/2015 ,15/01/2016, 15/02/2016 através de crédito em conta corrente, qual seja, BANCO SANTANDER, AG: 0788, C/C:01000021-5, CPF:072.748.787-60, FABIO LIMA FREIRE. Pelo MM. Juiz foi proferido a seguinte
SENTENÇA:
"Vistos etc...
As partes são capazes, o objeto é lícito e a forma prevista em lei.
Assim sendo, para que surtam os regulares efeitos de Direito,
HOMOLOGO
o acordo, cujas cláusulas acima transcritas ficam fazendo parte integrante desta e, com base no artigo 794, inciso II, do CPC
. Custas iniciais pagas. Defiro assistência judiciaria gratuita ao executado. Honorários advocatícios na forma do acordo”.

Contudo, embora, de fato, o apelante esteja isento das cotas condominiais, não há no acordo entabulado entre as partes litigantes qualquer especificação em relação as despesas extraordinárias, as quais, como se sabem, são imprevisíveis e necessárias para emergências do condomínio.

Assim, nada é mencionado a respeito das despesas extraordinárias, que correspondem a obrigação dos condôminos pela simples impossibilidade de se dar à referida disposição contratual a interpretação elástica que o apelante pretende.

Como se sabe, no que tange às despesas extraordinárias de condomínio, há uma série de encargos que dizem respeito não à utilização normal dos espaços e dos serviços do condomínio, mas a questões atinentes à estrutura do prédio, à pintura das fachadas, e a equipamentos de segurança, de prevenção contra incêndio, entre outros. Essas despesas concernem, em primeira linha, à conservação do edifício.

Em que pese a fundamentação exposta no recurso, entendo que o acolhimento do pedido do recorrente significaria a redistribuição dos encargos de condomínio correspondentes às despesas extraordinárias entre os condôminos, um ônus, como dito, não previsto expressamente no pacto entabulado entre as partes que foi devidamente homologado em juízo nos autos do processo nº 0006599-16.2002.8.08.0024.

Inequívoca, portanto, já que devidamente aprovadas em assembleia, conforme documentos juntados tanto na inicial quanto na réplica, a obrigação do apelante relativamente ao adimplemento das despesas em questão, inclusive com relação a taxa de matrícula.

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso para
NEGAR-LHE
PROVIMENTO,
consequentemente, mantenho incólume a r. sentença primeva.

Via de consequência, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais para 12% (doze por cento) do valor da condenação.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o eminente Relator.

QUARTA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL Nº 5009391-51.2022.8.08.0024

APELANTE: ANTONIO CARLOS VIANA FREIRE

APELADO: CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO TOUTINEGRA

RELATOR: DESEMBARGADOR ROBSON LUIZ ALBANEZ

PEDIDO DE VISTA: DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

(VOTO-VISTA)

Eminentes pares, relembro que a Apelação Cível em apreço foi interposta por Antonio Carlos Viana Freire em razão da Sentença proferida nos autos da
Ação de Cobrança
ajuizada pelo Condomínio do Edifício Toutinegra, na qual o MM. Juiz de Direito julgou procedente o pleito autoral, condenando o ora Apelante no pagamento das cotas condominiais extraordinárias e da taxa de matrícula.

Em sessão pretérita, o Eminente Relator, Desembargador Telêmaco Antunes de Abreu Filho, prolatou voto no sentido de negar provimento ao recurso, haja vista entender que o acordo homologado judicialmente, por meio do qual o condômino Apelante tornou-se isento das cobranças de cotas condominiais até dezembro de 2065, não abrange as cotas extraordinárias, conforme se depreende do seguinte excerto:

“[...] embora, de fato, o apelante esteja isento das cotas condominiais, não há no acordo entabulado entre as partes litigantes qualquer especificação em relação as despesas extraordinárias, as quais, como se sabem, são imprevisíveis e necessárias para emergências do condomínio.

Assim, nada é mencionado a respeito das despesas extraordinárias, que correspondem a obrigação dos condôminos pela simples impossibilidade de se dar à referida disposição contratual a interpretação elástica que o apelante pretende.”

Pedi vista dos autos devido à sustentação oral realizada pelo Douto Patrono do Apelante e, após analisar o caso em apreço, tenho por bem divergir do voto condutor para dar provimento ao recurso e, por conseguinte, reformar a Sentença objurgada, haja vista conferir aos termos do acordo entabulado entre as partes interpretação diametralmente oposta à do Desembargador Relator.

Isso porque, cumpre reiterar, constou do referido pacto homologado judicialmente, o seguinte: “
Para quitação do débito o requerido isentará a unidade acima de pagamentos das cotas condominiais até dezembro do ano de 2065
”.

Como se vê, o termo “
cotas condominiais
” foi utilizado em seu sentido amplo, isto é, sem qualquer ressalva, de modo que, a meu ver, o uso genérico da expressão engloba tanto as taxas ordinárias como as extraordinárias, não havendo que se falar em “interpretação elástica”.

Corrobora tal conclusão o conceito de taxa (ou cota) condominial empregado pelo Eminente Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva quando do julgamento do REsp n. 1.778.522/SP:

“A taxa condominial destina-se ao pagamento das despesas de conservação e/ou manutenção do edifício, como limpeza, funcionamento dos elevadores, contratação de empregados, consumo de água e de luz,
bem como para possibilitar a realização de obra ou inovações aprovadas pela assembleia geral e pagar eventuais indenizações, tributos, seguros
etc.” (Terceira Turma, julgado em 2/6/2020, DJe de 4/6/2020)
Sem grifos no original

Resta claro que a definição em comento abrange não só as despesas previsíveis (ordinárias) como as imprevisíveis (extraordinárias), valendo ressaltar que o E. Ministro pontuou, dentre os pagamentos a que se destina a taxa condominial (em sentido amplo), “
a realização de obra ou inovações
”, incluindo, até mesmo “
eventuais indenizações, tributos, seguros
”, ou seja, todo tipo de despesa.

O mencionado conceito empregado no recurso especial, me parece, afasta o fundamento manejado pelo E. Relator deste Apelo no sentido de que a isenção das cobranças de cotas condominiais não abrange as despesas extraordinárias, por haver “
uma série de encargos que dizem respeito não à utilização normal dos espaços e dos serviços do condomínio, mas a questões atinentes à estrutura do prédio, à pintura das fachadas, e a equipamentos de segurança, de prevenção contra incêndio, entre outros. Essas despesas concernem, em primeira linha, à conservação do edifício
”, restando claro que, até mesmo esse tipo de despesa se enquadra no conceito amplo e veiculado no acordo, por meio da expressão “
cotas condominiais
” – ainda que por equívoco.

Quanto ao valor cobrado a título de matrícula, tenho que igualmente se insere dentre as despesas cobertas pelas cotas condominiais, tanto que enumerada no rol das “despesas comuns” da Convenção do Condomínio do Edifício Toutinegra (ID 6270129). Senão vejamos:

ART. 14º – Considera-se despesas comuns todas aquelas que interessam à comunhão dos condôminos, no interesse do condomínio:

a) De obras a instalações comuns em geral, nas suas partes comuns, equipamentos e instalações;

b)
Do pagamento do imposto, taxas e contribuições e quaisquer outros tributos que inci
[d]
am ou venham incidir sobre as partes comuns do edifício
;

c) Do pagamento dos prêmios de seguro de responsabilidade do condomínio;

d) Do pagamento de água, gás, luz e força consumidos pelas partes comuns;

e) Da constituição do Fundo de reserva;

f) Do custo de publicações e do expediente para o condomínio (selos, telegramas, livros, papel, tinta), relativa a Administração do condomínio;

g) Do pagamento de salário dos empregados do condomínio e de remuneração do síndico;

h) Nas medidas tomadas em proveito da comunhão, decorrentes desta convenção, do Regimento Interno, das decisões do síndico a Assembleia Geral; (
sic
– sem grifos no original)

Ante todo o exposto, tendo em vista que as cobranças direcionadas ao Apelante se inserem na definição de “
cotas condominiais
”, das quais se encontra isento até 2065, rogando as mais respeitosas vênias ao Eminente Relator, divirjo de Vossa Excelência para dar provimento ao recurso e, por conseguinte, reformar a Sentença recorrida a fim de julgar improcedente o pedido autoral formulado nos autos da
Ação de Cobrança
ajuizada pelo Condomínio do Edifício Toutinegra.

Via de consequência, inverto os ônus sucumbenciais fixados na Sentença, condenando o Autor, ora Apelado, nas custas processuais e honorários advocatícios, arbitrados em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa.

É, respeitosamente, como voto.

APELAÇÃO CÍVEL Nº 5009391-51.2022.8.08.0024

APTE: ANTÔNIO CARLOS VIANA FREIRE

APDA: CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO TOUTINEGRA

RELATOR: DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

VOTO - VISTA

Apenas para rememorar, trata-se de
apelação cível
interposta
por
ANTÔNIO CARLOS VIANA FREIRE
contra a r. sentença acostada no ID 6270928, proferida pelo MM. Juiz de Direito da 4ª Vara Cível de Vila Velha, que, nos autos da
ação de cobrança
contra si ajuizada pelo
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO TOUTINEGRA,
julgou procedente o pedido autoral para condená-lo no pagamento:
“
I) Do importe de R$ 5.981,04 (cinco mil, novecentos e oitenta e um reais e quatro centavos), referente às taxas condominiais extraordinárias vencidas antes do ajuizamento da ação, devidamente corrigido e acrescido de juros a partir do inadimplemento. II) Da quantia de R$ 27,37 (vinte e sete reais e trinta e sete centavos), concernente à taxa de matrícula, devidamente corrigida a partir do efetivo desembolso e juros da citação. III) Das cotas condominiais extraordinárias vencidas no curso da ação, devidamente corrigidas e acrescidas de juros a partir do inadimplemento. IV) Das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da condenação”.

Aduziu, em síntese, que
“[...] conforme termos do mencionado acordo judicial, firmado nos autos do processo nº 0006599-16.2002.8.08.0024, na data de 23/11/2015, a loja B, do Condomínio do Ed. Toutinegra, está isenta de toda e qualquer cota condominial (o que abrange as quotas ordinárias e extras) até dezembro do ano de 2065”
, de modo que seria devida a reforma da r. sentença objurgada.

O e. Desembargador Relator, ao proferir seu voto, negou provimento ao recurso, tendo sido acompanhado pelo e. Des. Robson Luiz Albanez.

Por sua vez, o i. Desembargador Arthur José Neiva de Almeida inaugurou divergência para prover o recurso, considerando, em síntese, que
“o termo ‘cotas condominiais’ foi utilizado em seu sentido amplo, isto é, sem qualquer ressalva, de modo que, a meu ver, o uso genérico da expressão engloba tanto as taxas ordinárias como as extraordinárias, não havendo que se falar em ‘interpretação elástica’”
.

Na sequência, vieram os autos conclusos em virtude da técnica de julgamento estendido prevista no art. 942 do CPC.

Pois bem. Após detida análise dos autos, tenho por acompanhar o eminente Desembargador Relator quanto ao desprovimento do recurso.

Isso porque o art. 843 do Código Civil dispõe que as transações devem ser interpretadas de forma restritiva, não sendo possível, portanto, estender ao acordo firmado entre as partes isenção que não foi expressamente prevista.

Nesse sentido, posiciona-se o c. STJ:

“RECURSO ESPECIAL (ART. 105, INC. III, "A", DA CRFB/88) - AÇÃO DE SEPARAÇÃO JUDICIAL CUMULADA COM PEDIDO CONDENATÓRIO - AUTOCOMPOSIÇÃO PARCIAL EM AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO - INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS QUE JULGARAM EXTINTO O PROCESSO, SEM APRECIAÇÃO DE MÉRITO, NO QUE SE REFERE AO PEDIDO CONDENATÓRIO. RECURSO ESPECIAL DA AUTORA (CÔNJUGE VIRAGO). TRANSAÇÃO EM AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO - AUSÊNCIA DE RENÚNCIA - EXPRESSA OU TÁCITA - AO PROSSEGUIMENTO DO FEITO NO QUE SE REFERE AO PEDIDO CONDENATÓRIO - PRESERVAÇÃO DA AUTONOMIA DA VONTADE - INTERPRETAÇÃO RESTRITIVA - INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 843 DO CÓDIGO CIVIL - CASSAÇÃO DA SENTENÇA E ACÓRDÃO RECORRIDO. HIPÓTESE. AÇÃO DE SEPARAÇÃO JUDICIAL, AJUIZADA SOB A ÉGIDE DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 1973 E PREVIAMENTE À EMENDA CONSTITUCIONAL Nº 66/2010, EM QUE HOUVE AUTOCOMPOSIÇÃO QUANTO À SEPARAÇÃO (DE LITIGIOSA PARA CONSENSUAL), GUARDA E EXERCÍCIO DO DIREITO DE CONVIVÊNCIA EM RELAÇÃO À PROLE COMUM, EM SEDE DE AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO, TENDO AS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS DECLARADO A RENÚNCIA TÁCITA NO QUE SE REFERE AO PEDIDO CONDENATÓRIO (DANOS PATRIMONIAIS E EXTRAPATRIMONIAIS). [...] 2.
A transação, enquanto instrumento de declaração ou renúncia a direitos (disponíveis), deve ser interpretada de forma restritiva, nos termos dos artigos 114 e 843, ambos do Código Civil”
. [...]
(STJ; REsp 1.560.520; Proc. 2012/0058751-6; SP; Quarta Turma; Rel. Min. Marco Buzzi; Julg. 15/03/2022; DJE 04/04/2022)

Neste contexto, apesar d
a apelante comprovar a existência de acordo, homologado por sentença, nos autos do processo de n° 0006599- 16.2002.8.08.0024, isentando-a de cobranças concernentes à cota condominial até dezembro do ano de 2065 (dois mil e sessenta e cinco), observa-se que a avença não contemplou qualquer dispensa financeira para situações extraordinárias ou outras taxas, tal como a cota extra implementada para custear despesa imprevisível com
“infiltrações das prumadas do condomínio”
(id. 6270132).

Veja-se o teor da transação firmada:

“
ABERTA AUDIÊNCIA
, pelas partes foi aceita a composição nos seguintes termos:
1- O condomínio requerido dará por quitado todos os débitos condominiais referentes a loja B (2) localizada na Av Nossa Senhora da Penha, Nº1440, Bairro Barro Vermelho, Vitória-ES até a presente data; 2- Para quitação do débito
o requerido isentará a unidade acima de pagamentos das cotas condominiais até dezembro do ano de 2065
; 3- o requerido pagará a titulo de honorários advocatícios ao advogado do autor o valor de R$5.000,00 divididos em 3 parcelas, sendo as duas primeiras de R$1.000,00 cada e a terceira no valor de R$3.000,00, com vencimentos em 15/12/2015 ,15/01/2016, 15/02/2016 através de crédito em conta corrente, qual seja, BANCO SANTANDER, AG: 0788, C/C:01000021-5, CPF:072.748.787-60, FABIO LIMA FREIRE. Pelo MM. Juiz foi proferido a seguinte
SENTENÇA:
"Vistos etc...
As partes são capazes, o objeto é lícito e a forma prevista em lei.
Assim sendo, para que surtam os regulares efeitos de Direito, HOMOLOGO
o acordo, cujas cláusulas acima transcritas ficam fazendo parte integrante desta e, com base no artigo 794, inciso II, do CPC
. Custas iniciais pagas. Defiro assistência judiciaria gratuita ao executado. Honorários advocatícios na forma do acordo”.
[não existem grifos no original]

Neste cenário, coaduno com a conclusão alcançada pelo eminente relator, quando alicerçou que
“em que pese a fundamentação exposta no recurso, entendo que o acolhimento do pedido do recorrente significaria a redistribuição dos encargos de condomínio correspondentes às despesas extraordinárias entre os condôminos, um ônus, como dito, não previsto expressamente no pacto entabulado entre as partes que foi devidamente homologado em juízo nos autos do processo nº 0006599-16.2002.8.08.0024”.

Sendo assim, acompanho o eminente Desembargador Relator para negar provimento ao
apelo, mantendo incólume a sentença vergastada.

É como voto.