Tribunal: TJES
Processo: 0004375-21.2019.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão julgador: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Locação de Imóvel
Data de julgamento: 2023-08-04

Ementa:
APELAÇ
ÃO CÍVEL
–
AÇÃO DE DESPEJO
E COBRANÇA DE ALUGUÉIS
–
INADIMPLÊNCIA – RESCISÃO -
CLÁUSULA PENAL

–
MULTA RESCISÓRIA
–
ART
IGO
4º, CAPUT, DA LEI Nº 8.245/1991
–

INAPLICABILIDADE DA REDUÇÃO PROPORCIONAL EM RAZÃO DA INADIMPLÊNCIA VERIFICADA NO SEGUNDO MÊS DO CONTRATO -
RECURSO

CONHECIDO E

IM
PROVIDO
.

1.
O artigo 4° da lei n° 8.245/1991 dispõe sobre a possibilidade do locatário devolver o imóvel a qualquer tempo sob o pagamento de multa rescisória pactuada, mas admitindo que esta seja reduzida equitativamente considerando o período de cumprimento do pacto.

2.
Hipótese em que foi comprovada a inadimplência dos apelantes desde o segundo mês de locação do imóvel, demonstrando que houve a rescisão antecipada por sua responsabilidade.

3.
Impossibilidade de redução da multa compensatória, uma vez que os apelantes se mantiveram a título gratuito durante quase todo período em que detiveram a posse dos imóveis.

4.
No contrato de locação aceito pelos apelantes há a previsão expressa acerca da multa para o caso de violação às cláusulas firmadas, o que denota a vinculação entre as partes com as normas capazes de justificar a incidência da cláusula penal.

5.
O valor da cláusula penal, equivalente a três parcelas, não se mostra excessivo, visto que a locação tinha duração anual, de modo que a multa equivale a 25% (vinte e cinco por cento) do contrato, proporção que afigura-se razoável.

6
.
Recurso conhecido e improvido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
0004375-21.2019.8.08.0021
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: BE FREE MENEZES & PALAORO IDIOMAS LTDA e outros
APELADO: MOCELIN ENGENHARIA LTDA
RELATOR(A):FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELAÇ
ÃO CÍVEL
–
AÇÃO DE DESPEJO
E COBRANÇA DE ALUGUÉIS
–
INADIMPLÊNCIA – RESCISÃO -
CLÁUSULA PENAL

–
MULTA RESCISÓRIA
–
ART
IGO
4º, CAPUT, DA LEI Nº 8.245/1991
–

INAPLICABILIDADE DA REDUÇÃO PROPORCIONAL EM RAZÃO DA INADIMPLÊNCIA VERIFICADA NO SEGUNDO MÊS DO CONTRATO -
RECURSO

CONHECIDO E

IM
PROVIDO
.

1.
O artigo 4° da lei n° 8.245/1991 dispõe sobre a possibilidade do locatário devolver o imóvel a qualquer tempo sob o pagamento de multa rescisória pactuada, mas admitindo que esta seja reduzida equitativamente considerando o período de cumprimento do pacto.

2.
Hipótese em que foi comprovada a inadimplência dos apelantes desde o segundo mês de locação do imóvel, demonstrando que houve a rescisão antecipada por sua responsabilidade.

3.
Impossibilidade de redução da multa compensatória, uma vez que os apelantes se mantiveram a título gratuito durante quase todo período em que detiveram a posse dos imóveis.

4.
No contrato de locação aceito pelos apelantes há a previsão expressa acerca da multa para o caso de violação às cláusulas firmadas, o que denota a vinculação entre as partes com as normas capazes de justificar a incidência da cláusula penal.

5.
O valor da cláusula penal, equivalente a três parcelas, não se mostra excessivo, visto que a locação tinha duração anual, de modo que a multa equivale a 25% (vinte e cinco por cento) do contrato, proporção que afigura-se razoável.

6
.
Recurso conhecido e improvido.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: VISTOS, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores da 2ª Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Espírito Santo, em conformidade com a ata de julgamento e com as notas taquigráficas, à unanimidade de votos, CONHECER da apelação interposta para, no mérito, NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto proferido pelo Eminente Relator.

Órgão julgador vencedor
: 015 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

Composição de julgamento: 015 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Relator / 025 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal / 028 - Gabinete Des. RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - Vogal
VOTOS VOGAIS
025 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
028 - Gabinete Des. RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

VOTO

Cuidam os autos de recurso de apelação cível interposto por
BE FREE MENEZES

& PALAORO IDIOMAS LTDA
e
LORENA LOURENCINI PALAORO
, contra a r. sentença de fls. 101/103, proferida pelo MM. Juiz de Direito da 3ª Vara Cível de Guarapari – Comarca da Capital – que, nos autos da “
ação
de despejo
com
cobrança de aluguel
” ajuizada por
MOCELIN ENGENHARIA LTDA
, julgou parcialmente procedente a pretensão autoral, nos termos do artigo 487, inciso I do Código de Processo Civil, e condenou solidariamente os apelantes ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, restando, contudo, suspensa sua exigibilidade em razão do benefício da gratuidade de justiça que lhes foi deferido.

Em suas razões recursais, acostadas às fls. 121/123, os apelantes sustentam, em síntese, que a r. sentença merece ser reformada em razão da condenação ao pagamento de multa rescisória, no valor de 03 (três) meses de aluguel, em decorrência de previsão no contrato de locação, uma vez que os apelantes saíram com apenas 12 (doze) dias de antecedência, de modo que: “
o juízo de piso prolatou sentença que contraria lei que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes.
” (fl. 122).

Depreende-se da narrativa fática que os apelantes firmaram contrato de locação com a apelada pelo prazo de 12 (doze) meses, com início no dia 01/08/2018 e término em 30/07/2019, referente a unidades imobiliárias denominadas como salas comerciais de n° 01, 08, 09 e 10, localizadas em Ed. Diamante (fls. 19/21).

Ocorre que, na oportunidade, fora pactuada no contrato de locação cláusula de multa no valor de 03 (três) aluguéis, na hipótese de alguma das partes infringir o documento pactuado.

Assim, sustentam as apelantes que, por terem saído com apenas 12 (doze) dias de antecedência do prazo final do contrato, deveria o magistrado
a quo
ter estipulado a multa rescisória ao equitativo do período de cumprimento da locação, com fulcro no disposto no artigo 4° da lei 8.245/1991 (lei de locações)
1
.

Pois bem, o alegado dispositivo legal trata da possibilidade do locatário devolver o imóvel a qualquer tempo com a ressalva de pagar a multa rescisória devida em contrato, admitida a redução equitativa da multa compensatória, considerando-se o período faltante para o cumprimento do pacto – e no caso de não haver cláusula penal no instrumento contratual, a multa será estipulada judicialmente – havendo a possibilidade de dispensa deste pagamento somente na hipótese taxativa do parágrafo único do referido artigo.

No mesmo sentido, o artigo 413, do Código de Processo Civil, prevê que:

Art. 413. A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.

Desse modo, em atenção ao disposto no CPC, quando cumprida em parte a obrigação objeto do contrato, a multa poderá ser reduzida proporcionalmente ao período cumprido. Nesse sentido:

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. CONTRATO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA MERCANTIL. COMBUSTÍVEIS E DERIVADOS DE PETRÓLEO. CONTRATO DE 120 MESES. RESCISÃO ANTECIPADA. ADIMPLEMENTO PARCIAL. MULTA COMPENSATÓRIA. VALOR. EQUIDADE. REDUÇÃO EXCESSIVA. CRITÉRIO MATEMÁTICO. APLICABILIDADE. [...] 4. A intervenção do Poder Judiciário no sentido de reduzir a cláusula penal pactuada deve observar os limites previstos no art. 413 do Código Civil de 2002. 5. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem admitido o controle judicial do valor da multa compensatória pactuada, sobretudo quando esta se mostrar abusiva, para evitar o enriquecimento sem causa de uma das partes, sendo impositiva a sua redução quando houver adimplemento parcial da obrigação. Precedentes. 6. Não é necessário que a redução da multa, na hipótese adimplemento parcial da obrigação, guarde correspondência matemática exata com a proporção da obrigação cumprida, sobretudo quando o resultado final ensejar o desvirtuamento da função coercitiva da cláusula penal. 7. No caso, o critério matemático deve ser mantido, pois não gera o desvirtuamento da finalidade da multa compensatória, tampouco montante manifestamente excessivo para a parte devedora, sendo de aplicação necessária para manter o equilíbrio das prestações. 8. Recurso especial provido. (REsp n. 1.788.596/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 4/8/2020, DJe de 7/8/2020).

Logo, levando em conta somente o descumprimento do prazo para o término do contrato de locação, a multa de 03 (três) aluguéis poderia, a princípio, ser reduzida proporcionalmente ao tempo cumprido, que aduzem os apelantes ter sido de 11 (onze) meses e 19 (dezenove) dias.

Nota-se, contudo, que os apelantes, em sede de contestação (fls. 48/51) confessam que que adimpliram apenas os aluguéis referentes ao mês de agosto de 2018 e novembro de 2018, sendo que em relação a esse último, sequer comprovaram o pagamento.

Aduzem os apelantes na contestação que: “
Cumpre-nos consignar, que, diferentemente do narrado pelo Autor na exordial, a Requerido quitou, além do aluguel referente ao mês de agosto de 2018, o aluguel referente ao mês de novembro de 2018, mas não possui comprovante desse pagamento.
”(fl. 49); “
No mais, a Requerida reconhece o débito dos alugueres dos meses de setembro, outubro e dezembro de 2018, bem como aqueles dos meses de janeiro a junho de 2019.
”(fl. 49).

Nota-se, portanto, que os apelantes comprovam o pagamento de um único aluguel, referente a agosto de 2018.

Nessa perspectiva, a cláusula penal prevista no instrumento contratual determina a incidência da multa no caso de alguma das partes infringir o pactuado, nos seguintes termos:

8.1) A parte que infringir o presente contrato pagará a parte inocente, a título de multa, o valor correspondente a 03 (três) aluguéis vigentes à época da infração, sem prejuízo de arcar com eventuais perdas e danos que ocasionar a determinar a imediata rescisão do contrato.

Dessa forma, no caso em tela resta constatada a inadimplência dos apelantes durante quase todo o período do contrato – desde o segundo mês de locação das salas comerciais – de modo que em razão do reiterado inadimplemento houve a rescisão antecipada por sua responsabilidade.

É de se destacar, assim, que os apelantes se mantiveram a título gratuito durante quase todo período em que detiveram a posse dos imóveis, ou seja, a apelada não recebia qualquer contraprestação em virtude do contrato pactuado e ao mesmo tempo não possuía o imóvel a sua disposição para realizar nova locação.

Logo, como houve violação ao contrato tanto no que diz respeito ao prazo para o término do instrumento pactuado, como também no que se refere ao inadimplemento financeiro, não é possível a redução da multa.

C
onstata-se, ainda, a impossibilidade de aplicação equitativa da multa compensatória
,
tendo em vista que esta foi expressamente estipulada no instrumento contratual.

Na esteira desse entendimento, encontra-se o seguinte julgado do colendo Superior Tribunal de Justiça:

CIVIL – RECURSO ESPECIAL – LOCAÇÃO COMERCIAL – SHOPPING CENTER – DEVOLUÇÃO ANTECIPADA DO IMÓVEL – MULTA – LEI Nº 8.245/91 (ART. 4º) - ARBITRAMENTO JUDICIAL – POSSIBILIDADE.
1 - É remansoso na doutrina que se permite ao inquilino a restituição do prédio locado, antes do termo final estipulado no contrato de locação. Para isso, a título de indenização do prejuízo que teve o locador, bem como pela falta de cumprimento das condições avençadas (pacta sunt servanda), o locatário terá que pagar a multa convencionada ou, se não houver acordo neste aspecto, a fixada em juízo, mediante arbitramento judicial. No caso concreto, tendo a 1a. e 2a. Instâncias afirmado que não há multa pactuada, caberia a uma destas fixá-la por decisão judicial. Inteligência do art. 4º, da Lei nº 8.245/91.
2 - Recurso conhecido e provido para, reformando o v. acórdão de origem, determinar que seja arbitrada e aplicada aos recorridos, pela Instância Ordinária, a multa estabelecida no artigo legal violado. (REsp n. 331.365/MG, relator Ministro Jorge Scartezzini, Quinta Turma, julgado em 9/4/2002, DJ de 20/5/2002, p. 179).

O contrato locatício de fls. 19/21, com vigência de 12 (doze) meses, aceito pelos apelantes a partir de sua subscrição em 01/08/2018,
prevê de forma expressa a multa na ordem de três mensalidades para o caso de
violação

à
s cláusulas firmadas
,
o que denota a vinculação entre
as partes

com as normas
capaz
es
de justificar a incidência da cláusula penal.

Outrossim, a aplicação de multa rescisória no caso de descumprimento do contrato firmado entre os apelantes e a apelada não se mostra excessiva, uma vez que pactuada em 03 (três) aluguéis, valor este que utilizado corriqueiramente em contratos dessa natureza. Neste sentido:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. SÚMULA 182/STJ. NÃO INCIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE ALUGUEL. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO AOS ARTS. 11, 489 E 1.022 DO CPC/2015. RAZÕES RECURSAIS DISSOCIADAS DO FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO (SÚMULAS 283 E 284/STF). DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. APLICAÇÃO DA MULTA CONTRATUAL. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. AUSÊNCIA. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. [...]
3. O Tribunal de origem, com fundamento nas provas documentais trazidas aos autos, reconheceu ser devida a cobrança de multa contratual no valor de três aluguéis, tendo em vista o descumprimento pela agravante do que fora pactuado no contrato de locação.
A modificação do entendimento lançado no v. acórdão recorrido demandaria análise de cláusulas contratuais e revolvimento de suporte fático-probatório dos autos, o que é inviável em sede de recurso especial, a teor do que dispõem as Súmulas 5 e 7 deste Pretório. 4. Nos termos da jurisprudência sedimentada nesta Corte, a indenização por danos materiais fixada em montante inferior ao pedido não configura sucumbência recíproca, por considerar-se que o valor deduzido na petição inicial ostenta caráter meramente estimativo. Precedentes. 5. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo julgamento, conhecer do agravo para negar provimento ao recurso especial. (AgInt no AREsp n. 1.823.344/MS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 8/8/2022, DJe de 19/8/2022).

Isto posto, o valor da cláusula penal, equivalente a 25% (vinte e cinco por cento) do valor do contrato, afigura-se razoável.

Em face do exposto,
CONHEÇO
da apelação interposta e, no mérito,
NEGO-LHE

PROVIMENTO
para manter incólume a r. sentença primeva.

Na sequência, com fulcro no enunciado administrativo n. 7 do STJ
2
e no enunciado nº 241 do FPPC
3
, os recorrentes deverão suportar os honorários de sucumbência recursal, em razão do desprovimento de seu recurso.

A título de honorários recursais, majoro a condenação dos apelantes ao pagamento de honorários advocatícios em mais 5% (cinco por cento), totalizando 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, §11, do novel diploma processual.

No entanto, mantenho a suspensão da exigibilidade da verba sucumbencial pelo fato de que os apelantes militam amparados pela gratuidade de justiça (art. 98, §3º, do CPC).

É como voto.

1
Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. (Redação dada pela Lei nº 12.744, de 2012).

Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

2
Enunciado administrativo número 7 – Somente nos recursos interpostos contra decisão publicada a partir de 18 de março de 2016, será possível o arbitramento de honorários sucumbenciais, na forma do artigo 85, §11, do novo CPC.

3
Enunciado 241 FPPC (art. 85, caput e §11). Os honorários de sucumbência recursal serão somados aos honorários pela sucumbência em primeiro grau, observados os limites legais.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanhar o voto de relatoria

VOTO VOGAL: DESEMBARGADOR RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO

ACOMPANHO O VOTO PROFERIDO PELO EMINENTE DES. RELATOR