Tribunal: TJES
Processo: 0000797-67.2020.8.08.0004
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR
Órgão julgador: EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Antecipação de Tutela / Tutela Específica
Data de julgamento: 2023-11-23

Ementa:
EMENTA:
APELAÇÃO CÍVEL.
NEGÓCIO JURÍDICO
CONTRATO DE
PROMESSA DE
COMPRA E VENDA
.
PROPOSTA. BOA-FÉ

OBJETIVA. RELAÇÃO ENTRE PARTICULARES. ETAPA FINAL DA NEGOCIAÇÃO. AUSÊNCIA DE CAUSA
QUE EXCLUA A ACEITAÇÃO DA PROPOSTA PELO VENDEDOR.

COMPROVAÇÃO DE FATOS
CONSTITUTIVO
S

DO
DIREITO
AUTOR. ART. 373, I DO CPC
. RECURSO
CONHECIDO E DES
PROVIDO. 1.
Dispõe o art. 421, do Código Civil, que
a liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato
e
nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual
.
2.

Prevê, outrossim, o art. 422, também do Código Civil, que
os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.
3.

Ademais, o art. 427 e art. 428
Código Civil
são
claro
s
ao estabelecer
quando a proposta obriga o proponente
ou quando deixa de se tornar obrigatória.
4.

O
s e-mails colacionados (fl.27/33v) entre a recorrida e o recorrente, bem como as conversas realizadas pelo aplicativo
whatsapp
(fl. 163/185) entre o irmão da recorrida e o corretor dão a real noção de que o contrato de compra e venda do terreno estava firmado, bastando unicamente a assinatura do contrato e transferência
do numerário
.
5.

E
mbora o recorrente afirm
e
não ter aberto mão da condição quanto
a
o pagamento fosse realizado anteriormente a assinatura do contrato de compra e venda e/ou escritura pública, percebe-se na verdade que em um momento das tratativas, o recorrente direciona a recorrida a negociar
diretamente
com o corretor de imóveis que se encontrava no Brasil, como forma de finalizar o negócio jurídico.
6.

Assim, quando a recorrida se desloca para o Brasil e o corretor de confiança
do vendedor (ora apelante) estava habilitado a conduzir o final da negociação, inclusive com a confecção dos documentos -
minuta do contrato de promessa de compra e venda (fl. 34/36) e a minuta da escritura pública (fl. 37)
dão a conotação que o negócio estava finalizado.
7.
Recurso conhecido e desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0000797-67.2020.8.08.0004

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: JOSE GERALDO CHEIM FILHO

APELADO: ERICA ARAUJO VIEIRA e outros

RELATOR(A):
EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

EMENTA:
APELAÇÃO CÍVEL.
NEGÓCIO JURÍDICO
CONTRATO DE
PROMESSA DE
COMPRA E VENDA
.
PROPOSTA. BOA-FÉ

OBJETIVA. RELAÇÃO ENTRE PARTICULARES. ETAPA FINAL DA NEGOCIAÇÃO. AUSÊNCIA DE CAUSA
QUE EXCLUA A ACEITAÇÃO DA PROPOSTA PELO VENDEDOR.

COMPROVAÇÃO DE FATOS
CONSTITUTIVO
S

DO
DIREITO
AUTOR. ART. 373, I DO CPC
. RECURSO
CONHECIDO E DES
PROVIDO. 1.
Dispõe o art. 421, do Código Civil, que
a liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato
e
nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual
.
2.

Prevê, outrossim, o art. 422, também do Código Civil, que
os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.
3.

Ademais, o art. 427 e art. 428
Código Civil
são
claro
s
ao estabelecer
quando a proposta obriga o proponente
ou quando deixa de se tornar obrigatória.
4.

O
s e-mails colacionados (fl.27/33v) entre a recorrida e o recorrente, bem como as conversas realizadas pelo aplicativo
whatsapp
(fl. 163/185) entre o irmão da recorrida e o corretor dão a real noção de que o contrato de compra e venda do terreno estava firmado, bastando unicamente a assinatura do contrato e transferência
do numerário
.
5.

E
mbora o recorrente afirm
e
não ter aberto mão da condição quanto
a
o pagamento fosse realizado anteriormente a assinatura do contrato de compra e venda e/ou escritura pública, percebe-se na verdade que em um momento das tratativas, o recorrente direciona a recorrida a negociar
diretamente
com o corretor de imóveis que se encontrava no Brasil, como forma de finalizar o negócio jurídico.
6.

Assim, quando a recorrida se desloca para o Brasil e o corretor de confiança
do vendedor (ora apelante) estava habilitado a conduzir o final da negociação, inclusive com a confecção dos documentos -
minuta do contrato de promessa de compra e venda (fl. 34/36) e a minuta da escritura pública (fl. 37)
dão a conotação que o negócio estava finalizado.
7.
Recurso conhecido e desprovido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: Por unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 016 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR

Composição de julgamento: 016 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Relator / 020 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal / 026 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal
VOTOS VOGAIS
020 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar
026 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906
Número telefone:( )

Processo nº
0000797-67.2020.8.08.0004

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: JOSE GERALDO CHEIM FILHO

Advogado do(a) APELANTE: RAYARA BARROSO BOSSANEL - ES23406
APELADO: ERICA ARAUJO VIEIRA, BRENO ARAUJO VIEIRA

Advogados do(a) APELADO: FERNANDA DOMINGUES PORTO - ES26722-A, EDUARDA DA SILVA SANGALI MELLO - ES22293, MARCOS GUILHERME MIRANDA AVILLA - ES24395
Advogados do(a) APELADO: FERNANDA DOMINGUES PORTO - ES26722-A, EDUARDA DA SILVA SANGALI MELLO - ES22293, MARCOS GUILHERME MIRANDA AVILLA - ES24395

VOTO

Senhor Presidente, eminentes Pares.

Ao que se vê dos autos, a
apelada
ajuizou ação
d
eclaratória c/c
o
brigação de
f
azer c/c
i
ndenização por
d
anos
m
orais alegando que o ora apelante após todas as tratativas para compra e venda de um terreno localizado em
U
bu, Anchieta, teve o negócio jurídico frustrado
na etapa final da negociação sob o argumento de que
o apelante
sofreu ameaças.

Afirma a recorrida que se deslocou da It
á
lia para o Brasil a fim de
finalizar o negócio jurídico, ficando surpresa com a quebra do compromisso por parte do vendedor – apelante, especialmente porque já havia minuta do contrato de compra e venda e minuta da escritura pública.

Pois bem.

Dispõe o art. 421, do Código Civil, que
a liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato
e
nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual
.

Prevê, outrossim, o art. 422, também do Código Civil, que
os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.

Ademais, o
Código Civil é claro ao estabelecer
quando a proposta obriga o proponente
, senão vejamos o art. 427 e art. 428 do mencionado
C
odex
:

Art. 427.
A proposta de contrato obriga o proponente, se o contrário não resultar dos termos dela, da natureza do negócio, ou das circunstâncias do caso.

Art. 428.
Deixa de ser obrigatória a proposta:
I
- se, feita sem prazo a pessoa presente, não foi imediatamente aceita. Considera-se também presente a pessoa que contrata por telefone ou por meio de comunicação semelhante;
II
- se, feita sem prazo a pessoa ausente, tiver decorrido tempo suficiente para chegar a resposta ao conhecimento do proponente;
III
- se, feita a pessoa ausente, não tiver sido expedida a resposta dentro do prazo dado;
IV
- se, antes dela, ou simultaneamente, chegar ao conhecimento da outra parte a retratação do proponente.

Dessa forma, analisando o
contexto das provas documentais produzidas não encontrei elementos para reformar a sentença de parcial procedência dos pedidos.

Isso porque os e-mails colacionados (fl.27/33v) entre a recorrida e o recorrente bem como as conversas realizadas pelo aplicativo
whatsapp
(fl. 163/185) entre o irmão da recorrida e o corretor Augusto dão a real noção de que o contrato de compra e venda do terreno estava firmado, bastando unicamente a assinatura do contrato e transferência
do numerário
.

E
mbora o recorrente afirm
e
não ter aberto mão da condição quanto
a
o pagamento fosse realizado anteriormente a assinatura do contrato de compra e venda e/ou escritura pública, percebe-se na verdade que em um momento das tratativas, o recorrente direciona
1
a recorrida a negociar
diretamente
com o Augusto (corretor de imóveis) que se encontrava no Brasil, como forma de finalizar o negócio jurídico.

Assim, me pareceu que quando a recorrida se desloca para o Brasil e o corretor de confiança
do vendedor (ora apelante) estava habilitado a conduzir o final da negociação, inclusive com a confecção dos documentos -
minuta do contrato de promessa de compra e venda (fl. 34/36) e a minuta da escritura pública (fl. 37)
dão a conotação que o negócio estava finalizado.

Ademais, não me parece correto que o vendedor exija o pagamento anterior à assinatura do contrato

de promessa de compra e venda ou escritura pública, notadamente porque
sendo
assinando o contrato, realiza
ss
e o pagamento no momento da assinatura, especialmente nos dias de hoje, onde a transferência de valores está ao alcance das mãos.

Tal axioma encontra amparo no art. 476 do Código Civil:

Art. 476.
Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.

Dessa forma, a requerente, aqui
apelada
, conseguiu comprovar quanto ao fato constitutivo do seu direito (art. 373, I, do CPC), isto é, comprovar a frustração do negócio jurídico sem que tenha exi
stido
ca
usa
de exclusão
da proposta então formalizada, especialmente no momento final do negócio jurídico.

Por fim,
escorreita a sentença que distribuiu as custas sucumbenciais na proporção dos pedidos ganhos e perdidos pela recorrente, não me parecendo razoável simplesmente a distribuição pura e das custas na forma
pro rata
sem levar em consideração a pretensão patrimonial concernente ao pedido.

Pelas razões expostas, conheço do recurso interposto, mas
nego-lhe provimento.

Majoro
os honorários advocatícios em favor do patrono da recorrida, para o patamar de
20
% (
vinte
por cento) sobre
a base de cálculo fixada na origem (valor atualizado da causa descontada a diferença dos danos morais)
, eis que suficiente para compensar o trabalho adicional do advogado nesta instância, respeitado os parâmetros do art. 85, § 2º do CPC.

Deixo de condenar ao pagamento de multa por litigância de má-fé diante da ausência de elementos concretos capazes de afastar a presunção de boa-fé.

É como voto.

1

(i) E-mail de 23.05.2020 – 4:29.
Oi Erica, ossa fazer da forma como te falei. Ou então você pode conversar com o Augusto (corretor) e ele pode conseguir certidão de onus por exemplo, fazer o contrato, e conduzir a compra
;
(ii)
E-mail 23/05/2020 – 5:46:
Oi erica, Eu não tenho
tenho esse tempo. Veja como Augusto por favor pois talvez ele possa providenciar um contrato. Vou pedir pra ele te atender bem!

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Sessão dia 21/11/2023

Acompanhar o entendimento do Em. Des. Relator.