Tribunal: TJES
Processo: 0013087-39.2015.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão julgador: SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Locação de Imóvel
Data de julgamento: 2023-11-27

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. SUB-ROGAÇÃO DO ADQUIRENTE NOS DIREITOS DO LOCADOR. AUSÊNCIA DE PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS APÓS INEQUÍVOCA CIÊNCIA PELO LOCATÁRIO DA SUA IMISSÃO NA POSSE. AUSENTE DE PROVA DE PENDÊNCIA DE ENCARGOS LOCATÍCIOS ACESSÓRIOS.

RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1.
É fato incontroverso nos autos que a requerente/apelante adquiriu o imóvel em se situa a loja locada pelo requerido/apelante.

2.
A adquirente do imóvel sub-rogou-se dos direitos do primitivo locador, sendo, portanto, parte legítima para a cobrança dos aluguéis vencidos e eventuais acessórios da locação.

3.
Verifica-se violação à boa-fé por parte do Guarapari Esporte Clube na confecção de recibo firmado em 27/12/2013, em que se declara suposto pagamento e respectivo recebimento antecipado dos aluguéis de 2014 até maio do ano de 2016, quando em tratativa para desfazer-se do imóvel.

4.

Independentemente
de averiguação da autenticidade/ falsidade do recibo, é de se observar que a tentativa orquestrada pelo Guarapari Esporte Clube e pelo apelado de inibir a desocupação do imóvel antes de maio de 2016, por via de pagamento e recebimento antecipado de aluguéis, tratou-se de expediente que jamais lograria êxito em seu objetivo.

5.
Inoponível o recibo perante a nova proprietária, ora apelante, tendo em vista que se operou adequada denúncia do contrato de locação, nos termos do art. 8º da Lei nº 8.245/91, conferindo-se prazo legalmente estipulado de 90 (noventa) dias para desocupação do imóvel, de maneira que não poderia o locatário mais pretender o uso do imóvel e, nele tendo permanecido, deve arcar com os valores locatícios correspondentes à apelante.

6.
Qualquer prejuízo na antecipação dos aluguéis deve ser objeto de irresignação do apelado perante o Guarapari Esporte Clube, quem recebeu tal valor e, assim, a pessoa que de fato, direta e imediatamente, causou-lhe prejuízo, já que se trata de disposição legal a viabilidade da denúncia do contrato pelo adquirente, respeitado prazo de 90 (noventa) dias para desocupação do bem, não podendo tal norma ceder a um suposto pagamento antecipado que garantiria o uso do imóvel até maio/2016, sob pena de convenção particular afetar a esfera de terceiro e, ainda, derrogar lei imperativa.

7.
Reforma-se a r. sentença para condenar o apelado ao pagamento dos aluguéis vencidos e não pagos, julgando-se procedente em parte o pedido (já que não se computa o mês de junho/2015) para restringir a condenação ao pagamento de aluguéis no período requerido entre julho/2015 e abril/2016, que devem ter por base de cálculo a quantia então vigente de R$ 200,00, devidamente atualizada.

8.
No tocante aos juros de mora e correção monetárias incidentes sobre os aluguéis, o marco inicial deve ser a data do vencimento de cada aluguel, por se tratar de obrigação líquida e certa, na forma do artigo 397 do Código Civil.

9.
Quanto aos encargos acessórios, é de se verificar que inexiste prova mínima, a qual seria de fácil acesso à apelante e inserida em seu espectro probatório (art. 373, I, CPC/15), sobre eventuais pendências, de modo que não demonstrado
an debeatur
(existência obrigacional), não se pode pretender a condenação do apelado em tais montantes e eventual liquidação de
quantum debeatur
em fase processual pertinente.

10.

Recurso conhecido e parcialmente provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
3ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 0013087-39.2015.8.08.0021

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ALFA CONSTRUTORA, INCORPORADORA E ADMINISTRADORA LTDA

APELADO: IVON ADRIANE DOS REIS CHAVES

RELATOR(A):
SERGIO RICARDO DE SOUZA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. SUB-ROGAÇÃO DO ADQUIRENTE NOS DIREITOS DO LOCADOR. AUSÊNCIA DE PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS APÓS INEQUÍVOCA CIÊNCIA PELO LOCATÁRIO DA SUA IMISSÃO NA POSSE. AUSENTE DE PROVA DE PENDÊNCIA DE ENCARGOS LOCATÍCIOS ACESSÓRIOS.

RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1.
É fato incontroverso nos autos que a requerente/apelante adquiriu o imóvel em se situa a loja locada pelo requerido/apelante.

2.
A adquirente do imóvel sub-rogou-se dos direitos do primitivo locador, sendo, portanto, parte legítima para a cobrança dos aluguéis vencidos e eventuais acessórios da locação.

3.
Verifica-se violação à boa-fé por parte do Guarapari Esporte Clube na confecção de recibo firmado em 27/12/2013, em que se declara suposto pagamento e respectivo recebimento antecipado dos aluguéis de 2014 até maio do ano de 2016, quando em tratativa para desfazer-se do imóvel.

4.

Independentemente
de averiguação da autenticidade/ falsidade do recibo, é de se observar que a tentativa orquestrada pelo Guarapari Esporte Clube e pelo apelado de inibir a desocupação do imóvel antes de maio de 2016, por via de pagamento e recebimento antecipado de aluguéis, tratou-se de expediente que jamais lograria êxito em seu objetivo.

5.
Inoponível o recibo perante a nova proprietária, ora apelante, tendo em vista que se operou adequada denúncia do contrato de locação, nos termos do art. 8º da Lei nº 8.245/91, conferindo-se prazo legalmente estipulado de 90 (noventa) dias para desocupação do imóvel, de maneira que não poderia o locatário mais pretender o uso do imóvel e, nele tendo permanecido, deve arcar com os valores locatícios correspondentes à apelante.

6.
Qualquer prejuízo na antecipação dos aluguéis deve ser objeto de irresignação do apelado perante o Guarapari Esporte Clube, quem recebeu tal valor e, assim, a pessoa que de fato, direta e imediatamente, causou-lhe prejuízo, já que se trata de disposição legal a viabilidade da denúncia do contrato pelo adquirente, respeitado prazo de 90 (noventa) dias para desocupação do bem, não podendo tal norma ceder a um suposto pagamento antecipado que garantiria o uso do imóvel até maio/2016, sob pena de convenção particular afetar a esfera de terceiro e, ainda, derrogar lei imperativa.

7.
Reforma-se a r. sentença para condenar o apelado ao pagamento dos aluguéis vencidos e não pagos, julgando-se procedente em parte o pedido (já que não se computa o mês de junho/2015) para restringir a condenação ao pagamento de aluguéis no período requerido entre julho/2015 e abril/2016, que devem ter por base de cálculo a quantia então vigente de R$ 200,00, devidamente atualizada.

8.
No tocante aos juros de mora e correção monetárias incidentes sobre os aluguéis, o marco inicial deve ser a data do vencimento de cada aluguel, por se tratar de obrigação líquida e certa, na forma do artigo 397 do Código Civil.

9.
Quanto aos encargos acessórios, é de se verificar que inexiste prova mínima, a qual seria de fácil acesso à apelante e inserida em seu espectro probatório (art. 373, I, CPC/15), sobre eventuais pendências, de modo que não demonstrado
an debeatur
(existência obrigacional), não se pode pretender a condenação do apelado em tais montantes e eventual liquidação de
quantum debeatur
em fase processual pertinente.

10.

Recurso conhecido e parcialmente provido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 027 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA

Composição de julgamento: 027 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Relator / 030 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal / 007 - Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - Vogal
VOTOS VOGAIS
030 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Acompanhar
007 - Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

DATA DA SESSÃO: 14/11/2023

R E L A T Ó R I O

O SR. DESEMBARGADOR SÉRGIO RICARDO DE SOUZA (RELATOR):-
Tratam os presentes autos de apelação interposta por ALFA CONSTRUTORA, INCORPORADORA E ADMINISTRADORA LTDA. em face da r. sentença de fls. 131/137 (vol. 2, parte 1) proferida pelo d. Juízo da 3ª Vara Cível de Guarapari, que nos autos da “ação de despejo c/c cobrança de aluguéis e encargos” ajuizada em face de IVON ADRIANE DOS REIS CHAVES, julgou improcedente o pleito de condenação ao pagamento de aluguéis no período entre 04 de maio de 2014 e 04 de maio de 2016 e de indenização por perdas e danos e ainda reconheceu a ausência de interesse processual em relação ao pedido de despejo do imóvel, julgando extinto o processo com resolução de mérito na forma do artigo 487, inciso I do CPC.
Condenou, ainda, a parte autora, ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, os quais foram arbitrados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação.
Irresignado, a apelante argumenta em suas razões de fls. 141/9 (vol. 2, parte 1) (vol. 2, parte 2): (i) inadimplência dos aluguéis compreendidos entre junho e abril de 2015; (ii) não houve antecipação de aluguel ao antigo locador (Guarapari Esporte Clube) referente ao período de 04/05/2014 a 04/04/2016; (iii) “o suposto recibo é um contrassenso, pois supostamente expedido em 2014, portanto, após a alienação do imóvel, dado que a escritura pública de compra e venda foi lavrada em 2012”; (iv) ”o valor pago a terceiro não possui o condão de gerar quitação ao adquirente, isto pois, a partir de junho de 2015, quanto tomou posse sobre o imóvel, à Alfa deveria ser pago a obrigação e, se o fez antecipadamente ao alienante (Guarapari Esporte Clube), assumiu o risco e eventual prejuízo”; (v) a prática de antecipação de aluguéis caracteriza contravenção penal; (vi) não houve condenação do apelado ao pagamento de aluguéis e encargos pelo período de 21/07/2015 (data da notificação da alienação do imóvel) a 14/07/2019 (data da desocupação); (vii) em observância ao princípio da causalidade, necessária a condenação do apelado em honorários de sucumbência e custas processuais. Subsidiariamente, requer seja minorado o valor arbitrado a título de honorários advocatícios.
Pugna, assim, “que seja proferida nova decisão, reformando-se a r. sentença, a fim de que o recibo de antecipação de aluguéis não seja oponível à adquirente, condenando-se o locatário ao pagamento de aluguéis, pelo período de junho de 2015 (subrrogação dos direitos enquanto locadora do imóvel), a abril de 2016 (data final do ‘recibo de antecipação de aluguel’), com juros e correção monetária, bem como, aos encargos acessórios por todo o período de 21/07/2015 (quando foi devidamente notificado da alienação do imóvel – fls. 29/30), até 14/07/2019 (data da desocupação), com juros e correção monetária, a serem apurados em sede de liquidação e/ou cumprimento de sentença e, por fim, seja afastada a condenação da apelante aos ônus processuais, condenando-se o apelado, tendo em vista ter dado causa à demanda, sendo que, não sendo provido, subsidiariamente, seja minorado o valor da condenação em honorários de sucumbência”.
Em contrarrazões (fls. 24/31 – vol. 2, parte 2), a parte apelada aduz que o recurso não merece provimento, afirmando ainda que “independente do ingresso da ação de despejo, o recorrido iria desocupar o imóvel de forma voluntária, como o fez, sendo totalmente desnecessária a propositura da demanda”, devendo ser mantida a sucumbência recíproca na proporção fixada na sentença. Postula, ainda, a concessão da gratuidade da justiça, visto que estaria desempregado desde a desocupação voluntária do imóvel.
Em despacho proferido pelo Eminente Desembargador que me antecedeu foi determinada a intimação da parte apelada para anexar documentos com o fim de comprovar sua situação de hipossuficiência (ID 3955666).
Em petição do apelado no ID 4002244, apenas há a anexação de extrato de conta poupança de sua titularidade demonstrando movimentações de valores de, no máximo, R$501,32 (quinhentos e um reais e trinta e dois centavos).
O apelante, por sua vez, peticiona no ID 4017150 impugnando a concessão de gratuidade ao apelado, uma vez que o recorrido é empresário individual, tendo omitido que exerce atividade econômica “em ponto comercial localizado em área nobre de Guarapari, cujo objeto diz respeito à higiene e embelezamento de animais domésticos e transporte rodoviário coletivo de passageiros”.
É o relatório.
Inclua-se em pauta para julgamento.
*
O SR. ADVOGADO MARCO ANTONIO LUCINDO BOLELLI FILHO:-
Eminente presidente, Desembargador Namyr Carlos de Souza Filho, Eminente Relator, Desembargador Sérgio Ricardo, Desembargadora Débora, julgadores do processo, cumprimento também o Desembargador Jorge Henrique, todos os demais presentes.
Represento, no presente caso, a Alfa Construtora. E, o presente caso, Excelências, é uma ação de despejo com cobrança. No juízo de piso, possui três causas de pedir.
A Alfa Construtora adquiriu uma totalidade de um imóvel em Guarapari, que era, então, o campo de futebol do Guarapari Esporte Clube. E, dentro desse imóvel, existia uma gama de lojas, cerca de 30 e poucas lojinhas, e todas essas lojas estavam locadas. Portanto, a Alfa Construtora se sub-rogou com os direitos relacionados ao contrato de locação.
O que acontece? São três causas de pedir na ação de despejo. A aquisição do imóvel, com base no artigo 8º, a falta de pagamento, com base no artigo 9º da Lei de Locação, e, também, a cláusula 8ª do contrato entre as partes, que previa a rescisão do contrato em caso de alienação do imóvel. E também foi requerida a condenação dos aluguéis e acessórios.
O que ocorre, Excelências? A ação foi extinta sem resolução do mérito com relação ao despejo, porque posteriormente foi ajuizada uma ação em 2019, com outra causa de pedir, que até tramitou em conjunto com esse processo, e ocorreu o despejo, então, foi extinto sem a resolução do mérito.
E com relação à condenação, o douto juiz de piso julgou improcedente, reconhecendo a validade de um recibo que foi fornecido pelo alienante do imóvel, pelo Guarapari Esporte Club, dizendo que ocorreu a antecipação dos valores de pagamento.
Aqui eu gostaria de contextualizar, porque o que nós trazemos aqui para o Egrégio Tribunal é com relação ao pedido de condenação dos aluguéis e dos acessórios.
Excelências, eu tenho vários precedentes, inclusive desta Câmara, que analisou, porque como eram várias lojas naquele imóvel, todas com contratos idênticos, foram várias ações que já foram julgadas, várias apelações. Eu posso dizer que o primeiro precedente favorável que tivemos aqui no Tribunal foi do Desembarrador Bravin, Processo 0013116.89.2015.8.08.0021.
Porém, posteriormente, existem precedentes desta Câmara, existe o precedente da Desembargadora Eliana, Processo 0013089.09.2015.8.08.0021, e também do Desembargador Telêmaco, 0013102.08.8.08.0021.
Em todos esses precedentes, o Egrégio Tribunal reconhece o direito da Alfa Construtora de receber os aluguéis a partir do momento que ela se sub-rogou enquanto locadora do imóvel, porque, caso contrário, o imóvel estaria lá de forma graciosa.
Existe uma questão interessante nesses processos, que todas as lojas, as 30 e poucas lojas que existiam lá, surgiram com esse recibo, que é um papel de folha A4, assinado, sem nenhum lastro proratório de como foi feito esse pagamento para o Guarapari Esporte Club. E, na ocasião, nós, inclusive, conseguimos o livro contábil do Guarapari Esporte Club demonstrando que esse dinheiro nunca entrou para eles.
E, exatamente pelo fato de que todas essas lojas conseguiram antecipar, supostamente antecipar, o valor dos aluguéis, é que torna, no mínimo, estranho isso, porque existe loja que antecipou o valor de aluguel até 2030, loja que antecipou até 2025, tudo em dinheiro, sem um lastro probatório. E foi exatamente por esse contexto que o Egrégio Tribunal, principalmente nesses precedentes, julgou que a Alfa Construtora teria o direito de receber os aluguéis.
Gostaria de destacar também que existe uma segunda questão tratada, que, caso superada essa situação da condenação, os honorários de sucumbência foram arbitrados para a Alfa Construtora pagar.
Porém, a questão do despejo não foi apreciada e a questão da condenação não foi apreciada a partir do princípio da causalidade, no sentido de quem deu caso ao processo, porque se a Alfa Construtora não tivesse ajuizado essa ação de despejo, simplesmente a loja não teria sido desocupada.
Então, a partir do momento que o juiz de piso extinguiu, sem resolução do mérito, sem apreciar essa situação, apesar de que a loja somente desocupou por conta de decisão do judiciário, acreditamos que não foi observado o princípio da causalidade, conformidade com o artigo 85 e 86 do Código de Processo Civil, e também precedentes do Egrégio Tribunal e do Colendo Superior Tribunal de Justiça.
Por conta disso, nós pedimos provimentos para que a parte contrária seja condenada a pagar os aluguéis ou acessórios a partir da sub-rogação da Alfa Construtora, a partir de junho de 2015 a abril de 2016, e que também seja condenada a pagar os onus de sucumbência.
Muito obrigado.
*
RETORNO DOS AUTOS
O SR. DESEMBARGADOR SÉRGIO RICARDO DE SOUZA (RELATOR):-
Senhor Presidente, diante das considerações feitas pelo douto advogado, peço o retorno dos autos.
*
lsl*
CONTINUAÇÃO DO JULGAMENTO:- 21/11/202
3

RETORNO DOS AUTOS

O SR. DESEMBARGADOR SÉRGIO RICARDO DE SOUZA (RELATOR):-
Conforme relatado, cuidam os presentes autos de apelação interposta por ALFA CONSTRUTORA, INCORPORADORA E ADMINISTRADORA LTDA. em face da r. sentença de fls. 131/137 (vol. 2, parte 1) proferida pelo d. Juízo da 3ª Vara Cível de Guarapari, que nos autos da “ação de despejo c/c cobrança de aluguéis e encargos” ajuizada em face de IVON ADRIANE DOS REIS CHAVES, julgou improcedente o pleito de condenação ao pagamento de aluguéis no período entre 04 de maio de 2014 e 04 de maio de 2016 e de indenização por perdas e danos e ainda reconheceu a ausência de interesse processual em relação ao pedido de despejo do imóvel, julgando extinto o processo com resolução de mérito na forma do artigo 487, inciso I do CPC.

Condenou, ainda, a parte autora, ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, os quais foram arbitrados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação.

Irresignado, a apelante argumenta em suas razões de fls. 141/9 (vol. 2, parte 1) (vol. 2, parte 2): (i) inadimplência dos aluguéis compreendidos entre junho e abril de 2015; (ii) não houve antecipação de aluguel ao antigo locador (Guarapari Esporte Clube) referente ao período de 04/05/2014 a 04/04/2016; (iii) “o suposto recibo é um contrassenso, pois supostamente expedido em 2014, portanto, após a alienação do imóvel, dado que a escritura pública de compra e venda foi lavrada em 2012”; (iv) ”o valor pago a terceiro não possui o condão de gerar quitação ao adquirente, isto pois, a partir de junho de 2015, quanto tomou posse sobre o imóvel, à Alfa deveria ser pago a obrigação e, se o fez antecipadamente ao alienante (Guarapari Esporte Clube), assumiu o risco e eventual prejuízo”; (v) a prática de antecipação de aluguéis caracteriza contravenção penal; (vi) não houve condenação do apelado ao pagamento de aluguéis e encargos pelo período de 21/07/2015 (data da notificação da alienação do imóvel) a 14/07/2019 (data da desocupação); (vii) em observância ao princípio da causalidade, necessária a condenação do apelado em honorários de sucumbência e custas processuais. Subsidiariamente, requer seja minorado o valor arbitrado a título de honorários advocatícios.
Pugna, assim, “que seja proferida nova decisão, reformando-se a r. sentença, a fim de que o recibo de antecipação de aluguéis não seja oponível à adquirente, condenando-se o locatário ao pagamento de aluguéis, pelo período de junho de 2015 (subrrogação dos direitos enquanto locadora do imóvel), a abril de 2016 (data final do ‘recibo de antecipação de aluguel’), com juros e correção monetária, bem como, aos encargos acessórios por todo o período de 21/07/2015 (quando foi devidamente notificado da alienação do imóvel – fls. 29/30), até 14/07/2019 (data da desocupação), com juros e correção monetária, a serem apurados em sede de liquidação e/ou cumprimento de sentença e, por fim, seja afastada a condenação da apelante aos ônus processuais, condenando-se o apelado, tendo em vista ter dado causa à demanda, sendo que, não sendo provido, subsidiariamente, seja minorado o valor da condenação em honorários de sucumbência”.
Em contrarrazões (fls. 27/31 – vol. 2, parte 2), a parte apelada aduz que o recurso não merece provimento, afirmando ainda que “independente do ingresso da ação de despejo, o recorrido iria desocupar o imóvel de forma voluntária, como o fez, sendo totalmente desnecessária a propositura da demanda”, devendo ser mantida a sucumbência recíproca na proporção fixada na sentença. Postula, ainda, a concessão da gratuidade da justiça, visto que estaria desempregado desde a desocupação voluntária do imóvel.
De início, indefiro o benefício da gratuidade da justiça ao apelado, tendo em vista que não comprovada a situação de insuficiência econômica, mesmo após intimação para tanto.
Teçam-se breves comentários acerca dos fatos que circundam a demanda.
A ora apelante ajuizou ação de despejo c/c cobrança de aluguéis e encargos sob o fundamento de que teria adquirido em 2015 “o imóvel constituído pela quadra nº 28, integrante do loteamento denominado ‘Parque da Areia Preta’, onde está localizado o Estádio Davino Matos, registrado no Cartório de Registro Geral de Imóveis, no livro nº 2-Y, fls. 46, matrícula nº 6446, ficha 1”, imóvel este onde se encontra localizada a sobreloja comercial nº 01, alugada pelo réu/apelado.
Afirma a autora/apelante ainda que o réu/apelado permaneceu no imóvel mesmo após o encerramento do contrato de locação (04/05/2014) e o recebimento de notificação extrajudicial enviada pelo autor/apelante quando da averbação da compra na matrícula do referido imóvel (20/07/2015), o que motivou a propositura da presente ação no final do ano de 2015.
Em razão de desocupação voluntária do imóvel em 14/07/2019, entendeu o julgador a quo que teria ocorrido a perda superveniente do interesse de agir quanto ao pedido de despejo, remanescendo interesse em relação à cobrança de aluguéis e encargos locatícios.
Quanto aos aluguéis devidos no período de 04/05/2014 a 04/04/2016, julgou-se na origem o pleito improcedente, em razão da comprovação de pagamento antecipado dos aluguéis do período.
Por fim, no que tange ao pagamento dos encargos locatícios, decidiu o juízo recorrido que “o autor nem mesmo soube informar ao certo se estes se encontram inadimplidos, tendo pugnado por tal averiguação em sede de liquidação de sentença. Entretanto, é certo que tal prova poderia ter sido produzida pelo autor e trazida aos autos, de modo que entendo que o demandante não se desincumbiu suficientemente de provar suas alegações, quando seu era o ônus, nos termos do art. 373, inc. I do CPC”.
Pois bem.
Da análise dos autos, é de se notar que ALFA CONSTRUTORA, INCORPORADORA E ADMINISTRADORA LTDA. adquiriu em 20/07/2015 o imóvel em que se situa a loja locada pelo requerido/apelado (fls. 63/75 – vol. 1, parte 1).
Assim, a requerente/apelante, ao comprar o imóvel do Guarapari Esporte Clube, se sub-rogou na posição de credora, estando legitimada a cobrar os créditos decorrentes do respectivo contrato de locação firmado com o requerido/apelado. No sentido:
CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO. IMÓVEL ALIENADO A TERCEIRO. SUB-ROGAÇÃO DO ADQUIRENTE. COBRANÇA DE ALUGUÉIS VENCIDOS ANTERIORMENTE AO CONTRATO DE COMPRA E VENDA. LEGITIMIDADE ATIVA DO ANTIGO PROPRIETÁRIO.
1. Os embargos de declaração só se prestam a sanar obscuridade, omissão ou contradição, vícios inexistentes no acórdão recorrido.
2. O locador-alienante tem legitimidade para cobrar os aluguéis vencidos anteriormente à alienação do imóvel, somente cabendo ao adquirente direito sobre tais parcelas caso o alienante assim disponha em contrato. A alienação não altera a relação obrigacional entre o locatário e o locador no período anterior à venda do imóvel.
O locatário se tornará obrigado perante o novo proprietário, por força de sub-rogação legal, somente após o negócio jurídico, nos termos do art. 8º, §2º, da Lei 8.245/91.
3. Recurso especial conhecido e parcialmente provido.
(REsp 1228266/RS, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 10/03/2015, DJe 23/03/2015)
É certo, portanto, que a apelante faz jus aos aluguéis e eventuais encargos devidos após o registro do contrato de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis (20/07/2015), uma vez que definitivamente transferida a propriedade do imóvel (art. 1.245 do Código Civil).
Com o propósito de livremente gozar de sua propriedade, tendo em vista seu desinteresse em manter as locações do imóvel, a então compradora (apelante) notificou extrajudicialmente o locatário apelado (notificação recebida em 21/07/2015), concedendo-lhe razoável prazo de 90 (noventa) dias para desocupação do imóvel (fls. 55/59 – vol. 1, parte 1), o qual foi desrespeitado.
Apesar de devidamente notificado para desocupação do imóvel, momento em que restou ciente da sua nova proprietária/locadora, o requerido/apelado nunca pagou aluguel algum à requerente/apelante, notadamente considerando que a sua defesa se funda unicamente no recibo de aluguéis supostamente pagos ao Guarapari Esporte Clube em relação ao período de maio de 2014 a maio de 2016.
Tendo em consideração que as negociações da alienação do imóvel perduraram por anos, havendo, por isso, conhecimento prévio do Guarapari Esporte Clube sobre a não intenção da apelada ALFA na continuidade das locações, constou do contrato locatício entabulado entre o então proprietário Guarapari Esporte Clube e o apelado (fls. 76/78 – vol. 1, parte 2) a seguinte cláusula oitava: “no caso de venda do imóvel onde se acha instalada a loja comercial objeto deste contrato, como previsto no item anterior, o locatário será notificado oficialmente, e em tempo hábil, de modo a providenciar sua transferência para outro local”, o que foi devidamente observado pela parte autora/apelante.
Nesse contexto, o Guarapari Esporte Clube e seus locatários, incluso o apelado, na intenção de tentar vincular a adquirente aos contratos locatícios que vigoravam, firmou recebido em 27/12/2013, em que declara pagamento e respectivo recebimento antecipado (quando em tratativa para desfazer-se do imóvel) dos aluguéis de maio de 2014 a maio do ano de 2016 (fl. 42 do vol. 1, parte 2), o qual prevê, entretanto, que o locador que recebera os aluguéis se responsabilizaria por qualquer fato que impedisse o uso do bem pelo locatário. A propósito, confira-se trecho do recibo: “Em caso de haver qualquer fator que impeça o locatário de usufruir até o fim do prazo aqui previamente pago, fica o locador obrigado a reembolsar imediatamente o locatário o valor correspondente ao período não usufruído”.
Independentemente de averiguação da autenticidade/ falsidade do recibo, é de se observar que a tentativa orquestrada pelo Guarapari Esporte Clube e pelo apelado de inibir a desocupação do imóvel antes de maio de 2016, por via de pagamento e recebimento antecipado de aluguéis, tratou-se de expediente que não lograria êxito em seu objetivo.
Isso porque é inoponível o recibo perante a nova proprietária, ora apelante, tendo em vista que se operou adequada denúncia do contrato de locação, nos termos do art. 8º da Lei nº 8.245/91, conferindo-se prazo legalmente estipulado de 90 (noventa) dias para desocupação do imóvel, de maneira que não poderia o locatário mais pretender o uso do imóvel e, nele tendo permanecido, deve arcar com os valores locatícios correspondentes à apelante.
Qualquer prejuízo na antecipação dos aluguéis deve ser objeto de irresignação do apelado perante o Guarapari Esporte Clube, quem recebeu tal valor e, assim, a pessoa que de fato, direta e imediatamente, causou-lhe prejuízo, já que se trata de disposição legal a faculdade da denúncia do contrato pelo adquirente, respeitado prazo de 90 (noventa) dias para desocupação do bem, não podendo tal norma ceder a um suposto pagamento antecipado que garantiria o uso do imóvel até maio/2016, sob pena de convenção particular afetar a esfera de terceiro (nova proprietária, ora apelante) e, ainda, derrogar lei imperativa.
Dessa forma, nos termos e limites postulados em sede recursal, imperiosa a reforma da r. sentença para condenar o apelado ao pagamento dos aluguéis vencidos e não pagos, julgando-se procedente em parte o pedido (já que não se computa o mês de junho/2015) para restringir a condenação ao pagamento de aluguéis no período requerido entre julho/2015 e abril/2016.
Por oportuno, importante consignar que existe demanda conexa (autos de nº 0002424-89.2019.8.08.0021) na qual a apelante cobra os aluguéis compreendidos entre o final do contrato entabulado entre Guarapari Esporte Clube e o apelado (abril de 2016) e a efetiva desocupação do imóvel (14/07/2019), sendo objeto do presente processo, portanto, apenas os aluguéis até abril de 2016.
Na ausência de outro valor, deve ser considerado o valor locatício vigente à época do contrato anterior (R$200,00 – duzentos reais) para o fim de se condenar o apelado ao pagamento dos referidos aluguéis.
No tocante aos juros de mora e correção monetárias incidentes sobre os aluguéis, o marco inicial deve ser a data do vencimento de cada aluguel, por se tratar de obrigação líquida e certa, na forma do artigo 397 do Código Civil.
Quanto aos encargos acessórios, entendo que inexiste prova mínima, a qual seria de fácil acesso à apelante e inserida em seu espectro probatório (art. 373, I, CPC/15), sobre eventuais pendências, de modo que não demonstrado an debeatur (existência obrigacional), não se pode pretender a condenação do apelado em tais montantes e eventual liquidação de quantum debeatur em fase processual pertinente.
Pelo exposto, CONHEÇO do recurso de apelação cível e, no mérito, DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO para reformar a r. sentença recorrida unicamente para condenar o requerido, ora apelado, ao pagamento dos aluguéis vencidos e não pagos no período requerido entre julho/2015 e abril/2016, em valores mensais de R$ 200,00, acrescidos de correção monetária e juros legais de 1% ao mês a contar do vencimento de cada aluguel.

Provido em parte o presente recurso, devem ser redistribuídos os ônus sucumbenciais, uma vez verificada sucumbência recíproca, já que condenado o apelado às rubricas perquiridas quanto aos aluguéis vencidos e não pagos, restando sucumbente a apelante em valores de eventuais encargos não liquidados.

Constatada a sucumbência recíproca, redistribuem-se os ônus sucumbenciais, para condenar ambas as partes em custas em percentual de 50% para cada, bem como em honorários advocatícios sucumbenciais de 10% sobre o valor da condenação.
É como voto.
*
A SRª DESEMBARGADORA DEBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:-
Acompanho o voto proferido pelo eminente Relator, no sentido de CONHECER do recurso e a ele DAR PARCIAL PROVIMENTO para reformar a r. sentença recorrida unicamente para condenar o requerido, ora apelado, ao pagamento dos aluguéis vencidos e não pagos no período requerido entre julho/2015 e abril/2016, em valores mensais de R$ 200,00, acrescidos de correção monetária e juros legais de 1% ao mês a contar do vencimento de cada aluguel.
*
O SR. DESEMBARGADOR NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO:-
Eminente Pares,
Pedi vista dos autos, respeitosamente, para analisar a matéria objeto do Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto pela Recorrente ALFA CONSTRUTORA, INCORPORADORA E ADMINISTRADORA LTDA, em razão da SENTENÇA proferida pelo JUÍZO DA 3ª VARA CÍVEL DE GUARAPARI - ES, nos autos da “ação de despejo c/c cobrança de aluguéis e encargos” ajuizada em desfavor de IVON ADRIANE DOS REIS CHAVES, cujo decisum “julgou improcedente o pleito de condenação ao pagamento de aluguéis no período entre 04 de maio de 2014 e 04 de maio de 2016 e de indenização por perdas e danos e ainda reconheceu a ausência de interesse processual em relação ao pedido de despejo do imóvel, julgando extinto o processo com resolução de mérito na forma do artigo 487, inciso I do CPC”.
Em suas razões de decidir, o Eminente Relator, Desembargador SÉRGIO RICARDO DE SOUZA, conheceu e conferiu parcial provimento ao Recurso, “para reformar a r. sentença recorrida unicamente para condenar o requerido, ora apelado, ao pagamento dos aluguéis vencidos e não pagos no período requerido entre julho/2015 e abril/2016, em valores mensais de R$ 200,00, acrescidos de correção monetária e juros legais de 1% ao mês a contar do vencimento de cada aluguel.”, eis que “Com o propósito de livremente gozar de sua propriedade, tendo em vista seu desinteresse em manter as locações do imóvel, a então compradora (apelante) notificou extrajudicialmente o locatário apelado (notificação recebida em 21/07/2015), concedendo-lhe razoável prazo de 90 (noventa) dias para desocupação do imóvel (fls. 55/59 – vol. 1, parte 1), o qual foi desrespeitado.”
Em síntese, consignou, Sua Excelência, que “se operou adequada denúncia do contrato de locação, nos termos do art. 8º da Lei nº 8.245/91, conferindo-se prazo legalmente estipulado de 90 (noventa) dias para desocupação do imóvel, de maneira que não poderia o locatário mais pretender o uso do imóvel e, nele tendo permanecido, deve arcar com os valores locatícios correspondentes à apelante”.
Em consequência da reforma parcial da Sentença, determinou fossem “redistribuídos os ônus sucumbenciais, uma vez verificada sucumbência recíproca, já que condenado o apelado às rubricas perquiridas quanto aos aluguéis vencidos e não pagos, restando sucumbente a apelante em valores de eventuais encargos não liquidados. Constatada a sucumbência recíproca, redistribuem-se os ônus sucumbenciais, para condenar ambas as partes em custas em percentual de 50% para cada, bem como em honorários advocatícios sucumbenciais de 10% sobre o valor da condenação.”.
Com efeito, a matéria em comento restou analisada por esta Egrégia Terceira Câmara Cível, em demanda similar, envolvendo os efeitos da compra de um imóvel do Guarapari Esporte Clube, realizada pela Recorrente, no qual existiam diversas Lojas locadas pelo Vendedor, concluindo-se que o “adquirente do imóvel locado assume, por sub-rogação, a posição do locador, com todos os direitos e deveres que lhe são inerentes, tornando-se legítimo para propor a ação de despejo Precedentes do STJ.” (TJES, Classe: Apelação / Remessa Necessária, 021150126072, Relator : ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA, Órgão julgador: TERCEIRA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 22/03/2021, Data da Publicação no Diário: 07/05/2021).

No mesmo sentido aponta o seguinte precedente jurisprudencial deste Egrégio Tribunal de Justiça, in verbis:
“EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO. I - PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA. REJEIÇÃO. II - MÉRITO. DISCUSSÃO SOBRE A PROPRIEDADE E POSSE DO IMÓVEL LITIGIOSO RESOLVIDA EM AUTOS DISTINTOS. DEMONSTRAÇÃO DE LEGITIMIDADE PARA AJUIZAMENTO DA AÇÃO DESALIJATÓRIA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
I. Preliminar de nulidade da Sentença por negativa de prestação jurisdicional e comportamento contraditório do Magistrado de Primeiro Grau.
I.II - Não se identifica nos autos a presença de elementos que autorizem concluir que o Magistrado afeto à 2ª (Segunda) Vara Cível de Guarapari, tenha, deliberadamente, atrasado o julgamento dos processos em comento e, ao final, se declarado incompetente, negando-se a conferir a prestação jurisdicional objetivada, não evidenciando, ademais, referida circunstancia, comportamento contraditório do julgador. Preliminar rejeitada.
II. Mérito.
II.I. O ajuizamento e subsequente êxito no pedido de despejo da Recorrida exige que a Recorrida comprove a sua legitimidade para agir, ou seja, que exercia a condição de proprietária do imóvel locado, alternativamente, que figurava como promissária compradora, promissária cessionária ou mesmo que detinha a posse do bem, consoante, inclusive, disposto no § 1º, do artigo 8º, da Lei nº 8.245/91. Precedentes.
II.II. Na hipótese dos autos, este Egrégio Tribunal de Justiça vem decidindo pela legitimidade da Recorrente, no tocante à aquisição e posse do imóvel constituído pela Quadra 28, integrante do loteamento Parque Areia Preta, na qual constam diversas Lojas comerciais, dentre as quais a que figura como objeto da Ação de Despejo, subsistindo o trânsito em julgado dos precedentes citados, evidenciando, pois, a legitimidade ativa da Recorrente para fins de postular judicialmente o despejo da Recorrida, sobretudo porque notificada extrajudicialmente, a referida Inquilina recusou-se a deixar o imóvel.
III. Recurso conhecido e provido. Sentença reformada. Ação de Despejo julgada procedente, para fixar o prazo de 15 (quinze) dias para desocupação voluntária do imóvel, sob pena de despejo compulsório, com inversão dos ônus sucumbenciais.
(TJES, Classe: Apelação Cível, 021150126221, Relator: NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 10/08/2021, Data da Publicação no Diário: 20/08/2021)
Por conseguinte, tendo o Recorrido permanecido no imóvel após a sua Notificação Extrajudicial, levada a efeito em julho de 2015, pela Compradora/Recorrente, impõe-se reconhecer o direito de a mesma efetuar a cobrança de aluguel, relativamente ao lapso temporal a posteriori, limitado à data em que, efetivamente, houve a desocupação do imóvel, in casu, em abril de 2016.
Isto posto, acompanho o entendimento manifestado pelo Eminente Relator, Desembargador SÉRGIO RICARDO DE SOUZA, nos termos da fundamentação supracitada.

É como voto, respeitosamente.
*
lsl*

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
Gabinete do Desembargador Sérgio Ricardo de Souza
Rua Desembargador Homero Mafra 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906
Telefone:
(27) 3334-2316

PROCESSO Nº 0013087-39.2015.8.08.0021

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ALFA CONSTRUTORA, INCORPORADORA E ADMINISTRADORA LTDA

APELADO: IVON ADRIANE DOS REIS CHAVES

Advogados do(a) APELANTE: MARCO ANTONIO LUCINDO BOLELLI FILHO - ES22382-A, MARCO ANTONIO GAMA BARRETO - ES9440-A, LEONARDO MIRANDA MAIOLI - ES15739-A

Advogado do(a) APELADO: NELSON BRAGA DE MORAIS - ES7484-A

VOTO

Conforme relatado, cuidam os presentes autos de apelação interposta por
ALFA CONSTRUTORA, INCORPORADORA E ADMINISTRADORA LTDA.
em face da
r. sentença de fls. 131/137 (vol. 2, parte 1) proferida pelo d. Juízo da 3ª Vara Cível de Guarapari, que nos autos da “
ação de despejo c/c cobrança de aluguéis e encargos
” ajuizada em face de
IVON ADRIANE DOS REIS CHAVES,
julgou improcedente o pleito de condenação ao pagamento de aluguéis no período entre 04 de maio de 2014 e 04 de maio de 2016 e de indenização por perdas e danos e ainda reconheceu a ausência de interesse processual em relação ao pedido de despejo do imóvel, julgando extinto o processo com resolução de mérito na forma do artigo 487, inciso I do CPC.

Condenou, ainda, a parte autora, ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, os quais foram arbitrados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação.

Irresignado, a apelante argumenta em suas razões de fls. 141/9 (vol. 2, parte 1) (vol. 2, parte 2):
(
i)
inadimplência dos aluguéis compreendidos entre junho e abril de 2015;
(
ii)
não houve antecipação de aluguel ao antigo locador (Guarapari Esporte Clube) referente ao período de 04/05/2014 a 04/04/2016; (
iii)
“
o suposto recibo é um contrassenso, pois supostamente expedido em 2014, portanto, após a alienação do imóvel, dado que a escritura pública de compra e venda foi lavrada em 2012”
;
(iv)
”
o valor pago a terceiro não possui o condão de gerar quitação ao adquirente, isto pois, a partir de junho de 2015, quanto tomou posse sobre o imóvel, à Alfa deveria ser pago a obrigação e, se o fez antecipadamente ao alienante (Guarapari Esporte Clube), assumiu o risco e eventual prejuízo”
;
(v)
a prática de antecipação de aluguéis caracteriza contravenção penal;
(vi)
não houve condenação do apelado ao pagamento de aluguéis e encargos pelo período de 21/07/2015 (data da notificação da alienação do imóvel) a 14/07/2019 (data da desocupação);
(vii)
em observância ao princípio da causalidade, necessária a condenação do apelado em honorários de sucumbência e custas processuais. Subsidiariamente, requer seja minorado o valor arbitrado a título de honorários advocatícios.

Pugna, assim, “
que seja proferida nova decisão, reformando-se a r. sentença, a fim de que o recibo de antecipação de aluguéis não seja oponível à adquirente, condenando-se o locatário ao pagamento de aluguéis, pelo período de junho de 2015 (subrrogação dos direitos enquanto locadora do imóvel), a abril de 2016 (data final do ‘recibo de antecipação de aluguel’), com juros e correção monetária, bem como, aos encargos acessórios por todo o

período de 21/07/2015 (quando foi devidamente notificado da alienação do imóvel – fls. 29/30), até 14/07/2019 (data da desocupação), com juros e correção monetária, a serem apurados em sede de liquidação e/ou cumprimento de sentença e, por fim, seja afastada a condenação da apelante aos ônus processuais, condenando-se o apelado, tendo em vista ter dado causa à demanda, sendo que, não sendo provido, subsidiariamente, seja minorado o valor da condenação em honorários de sucumbência
”.

Em contrarrazões (fls. 27/31 – vol. 2, parte 2), a parte apelada aduz que o recurso não merece provimento, afirmando ainda que “
independente do ingresso da ação de despejo, o recorrido iria desocupar o imóvel de forma voluntária, como o fez, sendo totalmente desnecessária a propositura da demanda
”, devendo ser mantida a sucumbência recíproca na proporção fixada na sentença. Postula, ainda, a concessão da gratuidade da justiça, visto que estaria

desempregado desde a desocupação voluntária do imóvel.

De início, indefiro o benefício da gratuidade da justiça ao apelado, tendo em vista que não comprovada a situação de insuficiência econômica, mesmo após intimação para tanto.

Teçam-se breves comentários acerca dos fatos que circundam a demanda.

A ora apelante ajuizou ação de despejo c/c cobrança de aluguéis e encargos sob o fundamento de que teria adquirido em 2015 “
o imóvel constituído pela quadra nº 28, integrante do loteamento denominado ‘Parque da Areia Preta’, onde está localizado o Estádio Davino Matos, registrado no Cartório de Registro Geral de Imóveis, no livro nº 2-Y, fls. 46, matrícula nº 6446, ficha 1
”, imóvel este onde se encontra localizada a sobreloja comercial nº 01, alugada pelo réu/apelado.

Afirma a autora/apelante ainda que o réu/apelado permaneceu no imóvel mesmo após o encerramento do contrato de locação (04/05/2014) e o recebimento de notificação extrajudicial enviada pelo autor/apelante quando da averbação da compra na matrícula do referido imóvel (20/07/2015), o que motivou a propositura da presente ação no final do ano de 2015.

Em razão de desocupação voluntária do imóvel em 14/07/2019, entendeu o julgador
a quo
que teria ocorrido a perda superveniente do interesse de agir quanto ao pedido de despejo, remanescendo interesse em relação à cobrança de aluguéis e encargos locatícios.

Quanto aos aluguéis devidos no período de 04/05/2014 a 04/04/2016, julgou-se na origem o pleito improcedente, em razão da comprovação de pagamento antecipado dos aluguéis do período.

Por fim, no que tange ao pagamento dos encargos locatícios, decidiu o juízo recorrido que “
o autor nem mesmo soube informar ao certo se estes se encontram inadimplidos, tendo pugnado por tal averiguação em sede de liquidação de sentença. Entretanto, é certo que tal prova poderia ter sido produzida pelo autor e trazida aos autos, de modo que entendo que o demandante não se desincumbiu suficientemente de provar suas alegações, quando seu era o ônus, nos termos do art. 373, inc. I do CPC
”.

Pois bem.

Da análise dos autos, é de se notar que ALFA CONSTRUTORA, INCORPORADORA E ADMINISTRADORA LTDA. adquiriu em 20/07/2015 o imóvel em que se situa a loja locada pelo requerido/apelado (fls. 63/75 – vol. 1, parte 1).

Assim, a requerente/apelante, ao comprar o imóvel do Guarapari Esporte Clube, se sub-rogou na posição de credora, estando legitimada a cobrar os créditos decorrentes do respectivo contrato de locação firmado com o requerido/apelado. No sentido:

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO. IMÓVEL ALIENADO A TERCEIRO. SUB-ROGAÇÃO DO ADQUIRENTE. COBRANÇA DE ALUGUÉIS VENCIDOS ANTERIORMENTE AO CONTRATO DE COMPRA E VENDA. LEGITIMIDADE ATIVA DO ANTIGO PROPRIETÁRIO.
1. Os embargos de declaração só se prestam a sanar obscuridade, omissão ou contradição, vícios inexistentes no acórdão recorrido.
2. O locador-alienante tem legitimidade para cobrar os aluguéis vencidos anteriormente à alienação do imóvel, somente cabendo ao adquirente direito sobre tais parcelas caso o alienante assim disponha em contrato. A alienação não altera a relação obrigacional entre o locatário e o locador no período anterior à venda do imóvel.

O locatário se tornará obrigado perante o novo proprietário, por força de sub-rogação legal, somente após o negócio jurídico, nos termos do art. 8º, §2º, da Lei 8.245/91.
3. Recurso especial conhecido e parcialmente provido.
(REsp 1228266/RS, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 10/03/2015, DJe 23/03/2015)

É certo, portanto, que a apelante faz jus aos aluguéis e eventuais encargos devidos após o registro do contrato de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis (20/07/2015), uma vez que definitivamente transferida a propriedade do imóvel (art. 1.245 do Código Civil).

Com o propósito de livremente gozar de sua propriedade, tendo em vista seu desinteresse em manter as locações do imóvel, a então compradora (apelante) notificou extrajudicialmente o locatário apelado (notificação recebida em 21/07/2015), concedendo-lhe razoável prazo de 90 (noventa) dias para desocupação do imóvel (fls. 55/59 – vol. 1, parte 1), o qual foi desrespeitado.

Apesar de devidamente notificado para desocupação do imóvel, momento em que restou ciente da sua nova proprietária/locadora, o requerido/apelado nunca pagou aluguel algum à requerente/apelante, notadamente considerando que a sua defesa se funda unicamente no recibo de aluguéis supostamente pagos ao Guarapari Esporte Clube em relação ao período de maio de 2014 a maio de 2016.

Tendo em consideração que as negociações
da alienação do imóvel perduraram por anos, havendo, por isso, conhecimento prévio do Guarapari Esporte Clube sobre a não intenção da apelada ALFA na continuidade das locações, constou d
o contrato locatício entabulado entre o então proprietário Guarapari Esporte Clube e o apelado (fls. 76/78 – vol. 1, parte 2) a seguinte cláusula oitava: “
no caso de venda do imóvel onde se acha instalada a loja comercial objeto deste contrato, como previsto no item anterior, o locatário será notificado oficialmente, e em tempo hábil, de modo a providenciar sua transferência para outro local
”, o que foi devidamente observado pela parte autora/apelante.

Nesse contexto, o Guarapari Esporte Clube e seus locatários, incluso o apelado, na intenção de tentar vincular a adquirente aos contratos locatícios que vigoravam, firmou recebido em 27/12/2013, em que declara pagamento e respectivo recebimento antecipado (quando em tratativa para desfazer-se do imóvel) dos aluguéis de maio de 2014 a maio do ano de 2016 (fl. 42 do vol. 1, parte 2), o qual prevê, entretanto, que o locador que recebera os aluguéis se responsabilizaria por qualquer fato que impedisse o uso do bem pelo locatário. A propósito, confira-se trecho do recibo: “
Em caso de haver qualquer fator que impeça o locatário de usufruir até o fim do prazo aqui previamente pago, fica o locador obrigado a reembolsar imediatamente o locatário o valor correspondente ao período não usufruído
”.

Independentemente
de averiguação da autenticidade/ falsidade do recibo, é de se observar que a tentativa orquestrada pelo Guarapari Esporte Clube e pelo apelado de inibir a desocupação do imóvel antes de maio de 2016, por via de pagamento e recebimento antecipado de aluguéis, tratou-se de expediente que não lograria êxito em seu objetivo.

Isso porque é inoponível o recibo perante a nova proprietária, ora apelante, tendo em vista que se operou adequada denúncia do contrato de locação, nos termos do art. 8º da Lei nº 8.245/91, conferindo-se prazo legalmente estipulado de 90 (noventa) dias para desocupação do imóvel, de maneira que não poderia o locatário mais pretender o uso do imóvel e, nele tendo permanecido, deve arcar com os valores locatícios correspondentes à apelante.

Qualquer prejuízo na antecipação dos aluguéis deve ser objeto de irresignação do apelado perante o Guarapari Esporte Clube, quem recebeu tal valor e, assim, a pessoa que de fato, direta e imediatamente, causou-lhe prejuízo, já que se trata de disposição legal a faculdade da denúncia do contrato pelo adquirente, respeitado prazo de 90 (noventa) dias para desocupação do bem, não podendo tal norma ceder a um suposto pagamento antecipado que garantiria o uso do imóvel até maio/2016, sob pena de convenção particular afetar a esfera de terceiro (nova proprietária, ora apelante) e, ainda, derrogar lei imperativa.

Dessa forma, nos termos e limites postulados em sede recursal, imperiosa a reforma da r. sentença para condenar o apelado ao pagamento dos aluguéis vencidos e não pagos, julgando-se procedente em parte o pedido (já que não se computa o mês de junho/2015) para restringir a condenação ao pagamento de aluguéis no período requerido entre julho/2015 e abril/2016.

Por oportuno, importante consignar que existe demanda conexa (autos de nº 0002424-89.2019.8.08.0021) na qual a apelante cobra os aluguéis compreendidos entre o final do contrato entabulado entre Guarapari Esporte Clube e o apelado (abril de 2016) e a efetiva desocupação do imóvel (14/07/2019), sendo objeto do presente processo, portanto, apenas os aluguéis até abril de 2016.

Na ausência de outro valor, deve ser considerado o valor locatício vigente à época do contrato anterior (R$200,00 – duzentos reais) para o fim de se condenar o apelado ao pagamento dos referidos aluguéis.

No tocante aos juros de mora e correção monetárias incidentes sobre os aluguéis, o marco inicial deve ser a data do vencimento de cada aluguel, por se tratar de obrigação líquida e certa, na forma do artigo 397 do Código Civil.

Quanto aos encargos acessórios, entendo que inexiste prova mínima, a qual seria de fácil acesso à apelante e inserida em seu espectro probatório (art. 373, I, CPC/15), sobre eventuais pendências, de modo que não demonstrado
an debeatur
(existência obrigacional), não se pode pretender a condenação do apelado em tais montantes e eventual liquidação de
quantum debeatur
em fase processual pertinente.

Pelo exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação cível e, no mérito,
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
para reformar a r. sentença recorrida unicamente para condenar o requerido, ora apelado, ao pagamento d
os aluguéis vencidos e não pagos no período requerido entre julho/2015 e abril/2016
, em valores mensais de R$ 200,00, acrescidos de correção monetária e juros legais de 1% ao mês a contar do vencimento de cada aluguel.

Provido em parte o presente recurso, devem ser redistribuídos os ônus sucumbenciais, uma vez verificada sucumbência recíproca, já que condenado o apelado às rubricas perquiridas quanto aos aluguéis vencidos e não pagos, restando sucumbente a apelante em valores de eventuais encargos não liquidados.

Constatada a sucumbência recíproca, redistribuem-se os ônus sucumbenciais, para condenar ambas as partes em custas em percentual de 50% para cada, bem como em honorários advocatícios sucumbenciais de 10% sobre o valor da condenação.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:

Acompanho o voto proferido pelo eminente Relator, no sentido de CONHECER do recurso e a ele
DAR PARCIAL PROVIMENTO
para
reformar a r. sentença recorrida unicamente para condenar o requerido, ora apelado, ao pagamento dos aluguéis vencidos e não pagos no período requerido entre julho/2015 e abril/2016
, em valores mensais de R$ 200,00, acrescidos de correção monetária e juros legais de 1% ao mês a contar do vencimento de cada aluguel
.

VOTO VISTA

Eminente Pares,

Pedi vista dos autos, respeitosamente, para analisar a matéria objeto do Recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto pela Recorrente
ALFA CONSTRUTORA, INCORPORADORA E ADMINISTRADORA LTDA,
em razão da
SENTENÇA
proferida pelo
JUÍZO DA 3ª VARA CÍVEL DE GUARAPARI - ES
, nos autos da “
ação de despejo c/c cobrança de aluguéis e encargos
” ajuizada em desfavor de
IVON ADRIANE DOS REIS CHAVES,
cujo
decisum “julgou improcedente o pleito de condenação ao pagamento de aluguéis no período entre 04 de maio de 2014 e 04 de maio de 2016 e de indenização por perdas e danos e ainda reconheceu a ausência de interesse processual em relação ao pedido de despejo do imóvel, julgando extinto o processo com resolução de mérito na forma do artigo 487, inciso I do CPC
”.

Em suas razões de decidir, o Eminente Relator, Desembargador
SÉRGIO RICARDO DE SOUZA
, conheceu e conferiu parcial provimento ao Recurso, “
para reformar a r. sentença recorrida unicamente para condenar o requerido, ora apelado, ao pagamento dos aluguéis vencidos e não pagos no período requerido entre julho/2015 e abril/2016, em valores mensais de R$ 200,00, acrescidos de correção monetária e juros legais de 1% ao mês a contar do vencimento de cada aluguel.”
, eis que
“
Com o propósito de livremente gozar de sua propriedade, tendo em vista seu desinteresse em manter as locações do imóvel, a então compradora (apelante) notificou extrajudicialmente o locatário apelado (notificação recebida em 21/07/2015), concedendo-lhe razoável prazo de 90 (noventa) dias para desocupação do imóvel (fls. 55/59 – vol. 1, parte 1), o qual foi desrespeitado.
”

Em síntese, consignou, Sua Excelência, que “
se operou adequada denúncia do contrato de locação, nos termos do art. 8º da Lei nº 8.245/91, conferindo-se prazo legalmente estipulado de 90 (noventa) dias para desocupação do imóvel, de maneira que não poderia o locatário mais pretender o uso do imóvel e, nele tendo permanecido, deve arcar com os valores locatícios correspondentes à apelante
”.

Em consequência da reforma parcial da Sentença, determinou fossem “
redistribuídos os ônus sucumbenciais, uma vez verificada sucumbência recíproca, já que condenado o apelado às rubricas perquiridas quanto aos aluguéis vencidos e não pagos, restando sucumbente a apelante em valores de eventuais encargos não liquidados. Constatada a sucumbência recíproca, redistribuem-se os ônus sucumbenciais, para condenar ambas as partes em custas em percentual de 50% para cada, bem como em honorários advocatícios sucumbenciais de 10% sobre o valor da condenação.
”.

Com efeito, a matéria em comento restou analisada por esta Egrégia Terceira Câmara Cível, em demanda similar, envolvendo os efeitos da compra de um imóvel do Guarapari Esporte Clube,
r
ealizada pela Recorrente,
no qual existiam diversas Lojas locadas pelo Vendedor,
concluindo-se que o
“
adquirente do imóvel locado assume, por sub-rogação, a posição do locador, com todos os direitos e deveres que lhe são inerentes, tornando-se legítimo para propor a ação de despejo Precedentes do STJ
.”
(
TJES
, Classe: Apelação / Remessa Necessária, 021150126072, Relator : ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA, Órgão julgador: TERCEIRA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 22/03/2021, Data da Publicação no Diário: 07/05/2021).

No mesmo sentido aponta o seguinte precedente jurisprudencial deste Egrégio Tribunal de Justiça,
in verbis:

“
EMENTA:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO. I - PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA. REJEIÇÃO. II - MÉRITO. DISCUSSÃO SOBRE A PROPRIEDADE E POSSE DO IMÓVEL LITIGIOSO RESOLVIDA EM AUTOS DISTINTOS. DEMONSTRAÇÃO DE LEGITIMIDADE PARA AJUIZAMENTO DA AÇÃO DESALIJATÓRIA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

I.
Preliminar de nulidade da Sentença por negativa de prestação jurisdicional e comportamento contraditório do Magistrado de Primeiro Grau.

I.II -
Não se identifica nos autos a presença de elementos que autorizem concluir que o Magistrado afeto à 2ª (Segunda) Vara Cível de Guarapari, tenha, deliberadamente, atrasado o julgamento dos processos em comento e, ao final, se declarado incompetente, negando-se a conferir a prestação jurisdicional objetivada, não evidenciando, ademais, referida circunstancia, comportamento contraditório do julgador. Preliminar rejeitada.

II. Mérito
.

II.I.
O ajuizamento e subsequente êxito no pedido de despejo da Recorrida exige que a Recorrida comprove a sua legitimidade para agir, ou seja, que exercia a condição de proprietária do imóvel locado, alternativamente, que figurava como promissária compradora, promissária cessionária ou mesmo que detinha a posse do bem, consoante, inclusive, disposto no § 1º, do artigo 8º, da Lei nº 8.245/91. Precedentes.

II.II.
Na hipótese dos autos, e
ste Egrégio Tribunal de Justiça vem decidindo pela legitimidade da Recorrente, no tocante à aquisição e posse do imóvel constituído pela Quadra 28, integrante do loteamento Parque Areia Preta, na qual constam diversas Lojas comerciais, dentre as quais a que figura como objeto da Ação de Despejo, subsistindo o trânsito em julgado dos precedentes citados, evidenciando, pois, a legitimidade ativa da Recorrente para fins de postular judicialmente o despejo da Recorrida, sobretudo porque notificada extrajudicialmente, a referida Inquilina recusou-se a deixar o imóvel
.

III.
Recurso conhecido e provido. Sentença reformada. Ação de Despejo julgada procedente, para fixar o prazo de 15 (quinze) dias para desocupação voluntária do imóvel, sob pena de despejo compulsório, com inversão dos ônus sucumbenciais.

(
TJES
, Classe: Apelação Cível, 021150126221, Relator: NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 10/08/2021, Data da Publicação no Diário: 20/08/2021)

Por conseguinte, tendo o Recorrido permanecido no imóvel após a sua Notificação Extrajudicial, levada a efeito em julho de 2015, pela Compradora/Recorrente, impõe-se reconhecer o direito de a mesma efetuar a cobrança de aluguel, relativamente ao lapso temporal
a posteriori
, limitado à data em que, efetivamente, houve a desocupação do imóvel,
in casu
, em abril de 2016.

Isto posto, acompanho o entendimento manifestado pelo Eminente Relator, Desembargador SÉRGIO RICARDO DE SOUZA, nos termos da fundamentação supracitada.

É como voto, respeitosamente.

NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

DESEMBARGADOR