Tribunal: TJES
Processo: 5008080-50.2022.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): CLAUDIA VIEIRA DE OLIVEIRA ARAUJO
Órgão julgador: CLAUDIA VIEIRA DE OLIVEIRA ARAUJO
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Registro de Imóveis
Data de julgamento: 2023-03-24

Ementa:
PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL N.º 5008080-50.2022.8.08.0048

APELANTE:
DE PAULA & FRANÇA ADVOGADOS ASSOCIADOS

APELADA:
ETELVINA ABREU DO VALLE RIBEIRO

RELATORA:
DESª. SUBST. CLÁUDIA VIEIRA DE OLIVEIRA ARAÚJO

ACÓRDÃO

EMENTA
: APELAÇÃO – PROMESSA DE COMPRA E VENDA – CESSÃO DE PROSIÇÃO CONTRATUAL – NECESSIDADE DE REGISTRO DE AMBOS OS ATOS – ITBI – ENTENDIMENTO DOS TRIBUNAIS SUPERIORES – DEVER DE RECOLHER O TRIBUTO - RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

1. Restando comprovado que
a sociedade de advogados recorrente cedeu os direitos que possui sobre os imóveis à
uma outra pessoa jurídica, é necessário que, para fins de transferência da propriedade imóvel, seja levada a registro a promessa de compra e venda firmada anteriormente entre a primeira e a proprietária dos bens, sob pena de não refletir a realidade negocial e importar em ofensa direta ao princípio da continuidade dos registros públicos.

2. Em sede de
repercussão geral o Supremo Tribunal Federal firmou o entendimento de que o
fato gerador do imposto sobre transmissão
inter vivos
de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro. No mesmo sentido vem decidindo o Colendo STJ.

3. Provado que o
compromisso de compra e venda é o negócio jurídico que deu origem à transmissão do bem e não pode ser cindido da cessão de posição contratual, deve ser levado a registro, logo, submetido ao recolhimento do ITBI
.

4. Recurso conhecido e improvido.

Vistos, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores que integram a colenda Primeira Câmara Cível do egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, de conformidade com a ata do julgamento e as notas taquigráficas em, à unanimidade,
NEGAR
PROVIMENTO
ao apelo
.

Vitória/ES, 14
de março de 2023
.

RELATORA

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
5008080-50.2022.8.08.0048
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: DE PAULA & FRANCA-ADVOGADOS ASSOCIADOS
APELADO: ETELVINA ABREU DO VALLE RIBEIRO
RELATOR(A
):MARIANNE JUDICE DE MATTOS

Composição de julgamento: 028 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - CLAUDIA VIEIRA DE OLIVEIRA ARAUJO - Relator / 003 - Gabinete Des. ANNIBAL DE REZENDE LIMA - ANNIBAL DE REZENDE LIMA - Vogal / 013 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

APELAÇÃO CÍVEL N.º 5008080-50.2022.8.08.0048

APELANTE:
DE PAULA & FRANÇA ADVOGADOS ASSOCIADOS

APELADA:
ETELVINA ABREU DO VALLE RIBEIRO

RELATORA:
DESª. SUBST. CLÁUDIA VIEIRA DE OLIVEIRA ARAÚJO

RELATÓRIO

Trata-se de apelação cível interposta por
DE PAULA & FRANÇA ADVOGADOS ASSOCIADOS
contra a sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da Vara da Fazenda Pública Estadual, Registro Público, Meio Ambiente de Serra/ES (id. nº 3282185), que julgou procedente a dúvida na ação manejada por
ETELVINA ABREU DO VALLE RIBEIRO
.

Aduz a recorrente (id. nº 3282195) que o prévio registro da promessa de compra e venda não é necessário e nem mesmo obrigatório para que se proceda ao registro da escritura pública, eis que tal registro visa dar ciência e eficácia do negócio jurídico a terceira pessoa ou fazê-lo valer como título para registro da propriedade, assim como que, amparado especialmente na jurisprudência dos Tribunais Superiores, não cabe à recorrida exigir a comprovação de recolhimento de ITBI relativo promessa de compra e venda.

Contrarrazões (id. nº 3428674) pelo improvimento do recurso.

Manifestação da Procuradoria de Justiça (id. nº 3604132) pela desnecessidade da intervenção do feito.

É o relatório.
Inclua-se em pauta para julgamento
.

Vitória/ES, 9 de janeiro de 2023.

Cláudia Vieira de Oliveira Araújo
Desembargadora Substituta

NOTAS ORAIS
VOTOS COM DOCUMENTO
(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o voto da eminente Relatora. Sessão 14.02.23.

VOTO VENCEDOR

PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL N.º 5008080-50.2022.8.08.0048

APELANTE:
DE PAULA & FRANÇA ADVOGADOS ASSOCIADOS

APELADA:
ETELVINA ABREU DO VALLE RIBEIRO

RELATORA:
DESª. SUBST. CLÁUDIA VIEIRA DE OLIVEIRA ARAÚJO

VOTO

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

Como relatado, trata-se de apelação cível interposta por
DE PAULA & FRANÇA ADVOGADOS ASSOCIADOS
contra a sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da Vara da Fazenda Pública Estadual, Registro Público, Meio Ambiente de Serra/ES (id. nº 3282185), que julgou procedente a dúvida na ação manejada por
ETELVINA ABREU DO VALLE RIBEIRO
.

Aduz a recorrente (id. nº 3282195) que o prévio registro da promessa de compra e venda não é necessário e nem mesmo obrigatório para que se proceda ao registro da escritura pública, eis que tal registro visa dar ciência e eficácia do negócio jurídico a terceira ou fazê-lo valer como título para registro da propriedade, assim como que, amparado especialmente na jurisprudência dos Tribunais Superiores, não cabe à recorrida exigir a comprovação de recolhimento de ITBI relativo promessa de compra e venda.

Segundo estatui o art. 198, da lei 6.015/73, caso não se conforme ou não seja possível cumprir a exigência, poderá o interessado requerer “
que o título e a declaração de dúvida sejam remetidos ao juízo competente para dirimi-la
”.

Nesse mesmo rumo, prevê o art. 392, do Código de Normas (Tomo Extrajudicial) da Corregedoria Geral de Justiça que:

Não se conformando o apresentante com as exigências do registrador, ou não podendo satisfazê-las, será o título, a seu requerimento e com a declaração de dúvida, obrigatoriamente acompanhada de cópia da nota de exigências, remetido ao Juiz competente, obedecendo-se ao seguinte [...].

Pois bem. Ao examinar detidamente os autos, constatei que o objetivo da recorrente é, com vistas a transferir a propriedade imóvel, proceder ao registro da cessão de posição contratual firmada entre ela e a empresa CGR Participações, sem que se faça o registro do contrato de promessa de compra e venda que deu origem à citada cessão de direitos.

Calha frisar que, o compromisso de compra e venda representa, como seu próprio nome ressalta, um compromisso ou promessa do vendedor de transmitir a propriedade ao comprador, sendo exatamente esta a ideia que se extrai do art. 481, do Código Civil.

Já a cessão de contrato ou cessão de posição contratual, pode ser conceituada como a transferência feita por um dos contratantes ao outro, de todos os seus direitos e obrigações constantes do pacto, o qual também envolve um terceiro.

Com base nisso, antes de realizar a cessão de posição contratual com a
empresa CGR Participações, resta claro que a sociedade de advogados recorrente deveria obter os direitos inerentes aos bens imóveis e então de propriedade de San Carlo Empreendimentos Imobiliários Ltda.

Dito de outro modo, para que seja possível à apelante
De Paula & França Advogados Associados
ceder os direitos que possui sobre os imóveis à
empresa CGR Participações é necessário que antes os tenha adquirido da então proprietária San Carlo Empreendimentos Imobiliários Ltda.

Em razão disso, se a recorrente pretende transferir a propriedade do bem imóvel, levando a registro a cessão de posição contratual, deve também proceder ao registro do compromisso de compra e venda que deu origem ao negócio jurídico.

Caso assim não proceda, acabará por se reconhecer que o negócio jurídico firmado entre a apelante e a
proprietária do imóvel, San Carlo Empreendimentos Imobiliários Ltda, jamais existiu, eis que a propriedade teria, em tese, sido transferida originária e diretamente da citada proprietária do bem (San Carlo Empreendimentos Imobiliários Ltda) para a empresa CGR Participações, o que não reflete a realidade negocial e importa em ofensa direta ao princípio da continuidade dos registros públicos.

A respeito do princípio em questão, vale trazer a lição do doutrinador
ALBERTO GENTIL
, na obra “
Registros públicos
”, segundo o qual:

[...] A continuidade registral é, portanto, a cadeia de titularidades, representada por atos que se interligam subjetivamente, de modo a criar um elo perfeito entre cada negócio jurídico. [...] (3ª ed. – Rio de Janeiro: Método, 2022, p. 403).

Ao ser ainda mais incisivo e ao tratar exatamente da hipótese dos autos, o mesmo autor ressalta que:

[...] Apesar de não ser o mais recomendado, é normal a lavratura de escrituras sem o prévio registro do título do transmitente, o que poderá ser feito de forma concomitante com o novo título.

[...]

Assim, a referência ao registro anterior protege o adquirente desavisado, no sentido de que, se o vendedor não cuidou de registrar seu título aquisitivo, o ônus para tal poderá acabar se transferindo a ele.

[...]

Além disso,
caberá ao Tabelião, ao se deparar com tal situação, antes de lavrar a escritura, exigir do vendedor que apresente o seu título aquisitivo para avaliação minuciosa,
devendo orientar que se registre o mesmo antes da lavratura
.

No entanto, verificada a consistência jurídica do título anterior, sua possível registrabilidade, e na insistência das partes na celebração do negócio antes do registro (por vezes, o tempo dispendido para regularização da aquisição pode causar riscos ao negócio futuro, como falecimento do transmitente, mudança de país, alteração do estado civil etc.),
deve o Tabelião dar forma ao ato, celebrando o negócio jurídico, fazendo constar da escritura que o vendedor possui título aquisitivo não registrado,
devendo ser providenciado antes do registro do ato atual, em atenção ao princípio da continuidade
. (3ª ed. – Rio de Janeiro: Método, 2022, p. 406 - grifei).

Calha frisar que, exatamente neste sentido, dispõe o art. 26,
caput
e § 1º, da Lei nº 6.766/1979:

Art. 26. Os
compromissos de compra e venda
, as
cessões
ou promessas de cessão poderão ser feitos por escritura pública ou por instrumento particular, de acordo com o modelo depositado na forma do inciso VI do art. 18 e conterão, pelo menos, as seguintes indicações:

[...]

§ 1º
O contrato deverá
ser firmado em 3 (três) vias ou extraídas em 3 (três) traslados, sendo um para cada parte e o terceiro
para arquivo no registro imobiliário
,
após o registro
e anotações devidas (grifei).

Nesse mesmo rumo, vem decidindo o Eg. TJMG:

[...] 1. A cessão contratual é o ajuste de vontades, por intermédio do qual um dos integrantes de certo contrato é substituído inteiramente por outro, na posição contratual que até então ocupava. 2. Por disposição contratual expressa, é de responsabilidade dos adquirentes arcar com os custos oriundos da lavratura da escritura pública e do seu respectivo registro no cartório de registro de imóveis competente. [...] (APCV nº 5008207-52.2018.8.13.0027; Nona Câmara Cível; Rel. Juiz Conv.
FAUSTO BAWDEN DE CASTRO SILVA
; DJ 08/09/2021).

Com base nisso, entendo que não merece reforma a sentença neste ponto, uma vez que agiu com acerto a delegatária recorrida.

No que se refere à tese de não ser cabível a exigência da comprovação de recolhimento do
Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) relativo à promessa de compra e venda, entendo que também não deve prosperar a tese defensiva.

Ao tratar do tema, o Supremo Tribunal Federal, sob o rito da repercussão geral, editou o Tema nº 1124, segundo o qual:

TEMA 1124: O fato gerador do imposto sobre transmissão
inter vivos
de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro.

No mesmo rumo, decidiu o Colendo STJ:

[...] 9. Dessa forma, o fato gerador do ITBI ocorre, no seu aspecto material e temporal, com a efetiva transmissão, a qualquer título, da propriedade imobiliária, o que se perfectibiliza com a consumação do negócio jurídico hábil a transmitir a titularidade do bem, mediante o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis. Precedentes: EREsp 1.493.162/DF, Rel. Ministro Napoleão Nunes Maia Filho, Primeira Seção, DJe 21.10.2020; AREsp 1.425.219/SP, Rel. Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, DJe 1.3.2019; AREsp 1.542.296/SP, Rel. Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe 29.10.2019; e AgInt no AREsp 1.223.231/SP, Rel. Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, DJe 27.6.2018. [...] (AgInt no AREsp n. 1.760.009/SP, Rel. Min.
HERMAN BENJAMIN
, Segunda Turma, DJe 27/6/2022).

Dessa maneira, como o compromisso de compra e venda é o negócio jurídico que deu origem à transmissão do bem e não pode ser cindido da cessão de posição contratual, como bem explicitado anteriormente, deve ser levado a registro, logo, submetido ao recolhimento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis.

Nesse rumo, prevê o art. 620, § 1º, do Código de Normas da Corregedoria Geral da Justiça (Tomo Extrajudicial):

Art. 620, § 1º A apresentação de documento comprobatório do pagamento do
Imposto sobre Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis – ITBI deverá ser exigida
quando do registro de título translativo
, salvo quando a lei autorizar o recolhimento em momento diverso, fazendo-se, nesse caso, expressa menção ao respectivo dispositivo legal (destaquei).

Dessa maneira, entendo que, uma vez mais, agiu com acerto a delegatária recorrida ao exigir do recorrente a quitação do imposto em questão referente ao registro do contrato de promessa de compra e venda, de modo que inexistem motivos para a reforma da sentença recorrida.

Pelo exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao apelo, para manter a sentença inalterada.

É como voto.

VOTOS VOGAIS
003 - Gabinete Des. ANNIBAL DE REZENDE LIMA - ANNIBAL DE REZENDE LIMA (Vogal)
Acompanhar
013 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

EMENTA

PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL N.º 5008080-50.2022.8.08.0048

APELANTE:
DE PAULA & FRANÇA ADVOGADOS ASSOCIADOS

APELADA:
ETELVINA ABREU DO VALLE RIBEIRO

RELATORA:
DESª. SUBST. CLÁUDIA VIEIRA DE OLIVEIRA ARAÚJO

ACÓRDÃO

EMENTA
: APELAÇÃO – PROMESSA DE COMPRA E VENDA – CESSÃO DE PROSIÇÃO CONTRATUAL – NECESSIDADE DE REGISTRO DE AMBOS OS ATOS – ITBI – ENTENDIMENTO DOS TRIBUNAIS SUPERIORES – DEVER DE RECOLHER O TRIBUTO - RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

1. Restando comprovado que
a sociedade de advogados recorrente cedeu os direitos que possui sobre os imóveis à
uma outra pessoa jurídica, é necessário que, para fins de transferência da propriedade imóvel, seja levada a registro a promessa de compra e venda firmada anteriormente entre a primeira e a proprietária dos bens, sob pena de não refletir a realidade negocial e importar em ofensa direta ao princípio da continuidade dos registros públicos.

2. Em sede de
repercussão geral o Supremo Tribunal Federal firmou o entendimento de que o
fato gerador do imposto sobre transmissão
inter vivos
de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro. No mesmo sentido vem decidindo o Colendo STJ.

3. Provado que o
compromisso de compra e venda é o negócio jurídico que deu origem à transmissão do bem e não pode ser cindido da cessão de posição contratual, deve ser levado a registro, logo, submetido ao recolhimento do ITBI
.

4. Recurso conhecido e improvido.

Vistos, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores que integram a colenda Primeira Câmara Cível do egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, de conformidade com a ata do julgamento e as notas taquigráficas em, à unanimidade,
NEGAR
PROVIMENTO
ao apelo
.

Vitória/ES,
14 de março de 2023
.

RELATORA

DECISÃO
À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.