Tribunal: TJES
Processo: 0027921-58.2018.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão julgador: SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão colegiado: Câmaras Cíveis Reunidas
Assuntos: Compra e Venda; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro; Antecipação de Tutela / Tutela Específica
Data de julgamento: 2023-03-30

Ementa:
APELAÇÃO
–
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES
–

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
–
RESCISÃO POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA
–
DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES ADIMPLIDOS PELO PROMITENTE COMPRADOR
–
SÚMULA 543 DO STJ
–
RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

1.
A Lei nº 6.766/1979, que dispõe sobre parcelamento do solo urbano, prevê em seu art. 25 que os compromissos de compra e venda são irretratáveis. Nada obstante, mostra-se pacífico no âmbito do Superior Tribunal de Justiça o entendimento de que a referida irretratabilidade pode ser relativizada em contratos submetidos à disciplina consumerista, considerando viável, assim, a rescisão unilateral por desistência do promitente comprador.

2.
Em todo caso, a questão posta sob julgamento desta Colenda Câmara não trata de rescisão contratual por desistência dos apelados, mas, sim, de resolução da obrigação por inadimplemento da apelante, ante o descumprimento do prazo estipulado para a conclusão do empreendimento.

3.
Como justificativa para o atraso no cumprimento de suas obrigações, a apelante assevera ter enfrentado dificuldades durante a execução da obra, notadamente por motivo de caso fortuito ou força maior decorrente de chuvas em excesso que teriam atingido o Município de Serra nos anos de 2017 e 2018. Tal circunstância não a exime da responsabilidade pelo inadimplemento contratual, afinal, o excesso de chuvas, assim como a escassez de mão de obra, consubstanciam riscos inerentes às atividades de construção civil que não caracterizam hipóteses de caso fortuito ou força maior.

4.
Restando comprovado o inadimplemento do contrato por culpa do promitente vendedor e, tendo, por outro lado, os compradores adimplido as parcelas vencidas até a judicialização da questão, é medida que se impõe a restituição integral dos valores pagos quitados, tal como fixado na sentença recorrida, não havendo que se falar em desconto das rubricas contratuais apontadas pela apelante. Precedentes.

5.
Recurso conhecido e improvido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
0027921-58.2018.8.08.0048
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A
APELADO: FABIO DE LAIA MISSIAS e outros
RELATOR(A
):SERGIO RICARDO DE SOUZA

Composição de julgamento: 029 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Relator / 008 - Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - ANA CLAUDIA RODRIGUES DE FARIA - Vogal / 010 - Gabinete Des. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - Vogal
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

NOTAS ORAIS
VOTOS COM DOCUMENTO
(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o e. Relator, para NEGAR PROVIMENTO ao recurso.

VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
Gabinete do Desembargador Sérgio Ricardo de Souza
Rua Desembargador Homero Mafra 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906
Telefone: (27) 3334-2316

PROCESSO Nº 0027921-58.2018.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A

APELADO: FABIO DE LAIA MISSIAS, JUCYARA MOURA DE JESUS MISSIAS

Advogados do(a) APELANTE: FLAVIA MARIA FONSECA BORGES - MG109025, RACHEL CRISTINA BARCELOS PEREIRA - MG86399-A

Advogado do(a) APELADO: VIVIANI PIASSAROLI MANTOVANELI - ES17135-A
Advogado do(a) APELADO: VIVIANI PIASSAROLI MANTOVANELI - ES17135-A

VOTO

Consoante relatado, cuida-se de recurso de apelação cível interposto por

CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A

contra a r. sentença com cópia às fls. 79/81 do evento ID nº 2123270, proferida pelo douto Juízo da 2ª Vara Cível do Juízo de Serra, Comarca da Capital, que nos autos da “ação de rescisão contratual c/c restituição dos valores pagos e pedido de tutela de urgência” movida pelos apelados, julgou procedentes os pleitos exordiais para declarar a rescisão do contrato firmado entre as partes e condenar a requerida a proceder à restituição da integralidade dos valores pagos referente às prestações firmadas contratualmente, resolvendo o mérito na forma do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Em suas razões recursais (fls. 11/37 – evento ID nº 2123271), aduz a parte apelante, em síntese:
(I)

“o valor do imóvel, a sua forma de pagamento e as demais obrigações foram livremente ajustados pelas partes quando da assinatura do contrato, sendo que os apelados firmaram sua anuência com todos os termos dos ajustes em referência, não fazendo qualquer ressalva ou oposição sobre o que fora contratado”
, razão pela qual não se pode falar em abusividade das cláusulas pactuadas;
(II)
há necessidade de manutenção do contrato, sendo este irretratável segundo a legislação de regência, o que inviabilizaria a rescisão por desistência;
(III)
o atraso na conclusão do empreendimento não decorre de culpa da apelante, tendo em vista que cronograma de realização das obras foi impactado por intempéries climáticas;
(IV)
o instrumento contratual prevê a suspensão do prazo para conclusão das obras diante de caso fortuito ou força maior;
(V)
além dos impactos causados pelas intensas chuvas, o cenário socioeconômico dos últimos anos é desfavorável, especialmente ao ramo imobiliário e de construções, ante os elevados índices de inadimplência;
(VI)
o contrato prevê a retenção de certas rubricas em caso de rescisão, por qualquer motivo, de modo que a restituição, caso não acolhido o pedido de manutenção do negócio jurídico, deverá ocorrer com o desconto das parcelas previstas contratualmente.

Preenchidos os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade do apelo, passa-se à apreciação das teses recursais aduzidas.

Em breve histórico, denota-se dos autos que
FABIO DE LAIA MISSIAS
e
JUCYARA MOURA DE JESUS MISSIAS
, ora apelados, ajuizaram “ação de rescisão contratual c/c restituição dos valores pagos e pedido de tutela de urgência” em face de
CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A.
narrando terem adquirido da requerida, em 22/10/2016, o lote de terreno descrito na inicial, pelo valor total de R$ 112.001,70 (cento e doze mil e um reais e setenta centavos), tendo sido ajustado contratualmente que o empreendimento seria entregue até maio de 2018.

Sustentaram os requerentes, outrossim, que embora tenham adimplido suas obrigações com o pagamento das parcelas, o empreendimento ainda não havia sido concluído até a data de propositura da ação, em 05/12/2018.

Pleitearam, assim, a rescisão do contrato e a suspensão da cobrança das parcelas vincendas, com a devolução integral dos valores pagos.

Após regular tramitação, o feito foi sentenciado pelo juízo
a quo
, tendo sido declarada a rescisão do contrato, com devolução da quantia até então quitada pelos requerentes, diante da inadimplência da requerida.

Fincadas estas premissas, anota-se que, de fato, na linha do que sustenta a apelante, a Lei nº 6.766/1979, que dispõe sobre parcelamento do solo urbano, prevê em seu art. 25 que os compromissos de compra e venda são irretratáveis. Nada obstante, mostra-se pacífico no âmbito do Superior Tribunal de Justiça o entendimento de que a referida irretratabilidade pode ser relativizada em contratos submetidos à disciplina consumerista, considerando viável, assim, a rescisão unilateral por desistência do promitente comprador:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE DE DESISTÊNCIA DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA. TERMO INICIAL DO JUROS DE MORA. CITAÇÃO. 1.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou-se no sentido da possibilidade de rescisão do contrato de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, conforme cristalizado no Enunciado n.º 543, da Súmula de Jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.
2. Tratando-se de responsabilidade contratual, os juros devem incidir a partir da citação. 3. Não apresentação de argumentos novos capazes de infirmar os fundamentos que alicerçaram a decisão agravada. 4. AGRAVO INTERNO CONHECIDO E DESPROVIDO. (AgInt no REsp n. 1.939.663/RN, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 25/4/2022, DJe de 27/4/2022.)

Em todo caso, a questão posta sob julgamento desta Colenda Câmara não trata de rescisão contratual por desistência dos apelados, mas, sim, de
resolução da obrigação
por inadimplemento da apelante
, ante o descumprimento do prazo estipulado para a conclusão do empreendimento.

Com efeito, verifica-se da documentação acostada aos autos (fl. 71 – evento ID nº 2123267), que o prazo para término das obras de infraestrutura no loteamento, a cargo da apelante, foi fixado em maio de 2018, restando incontroverso que até a data de propositura da demanda, em dezembro de 2018, o empreendimento ainda não havia sido concluído, muito embora já tivesse decorrido inclusive o prazo contratual de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias.

Como justificativa para o atraso no cumprimento de suas obrigações, a apelante assevera ter enfrentado dificuldades durante a execução da obra, notadamente por motivo de caso fortuito ou força maior decorrente de chuvas em excesso que teriam atingido o Município de Serra nos anos de 2017 e 2018.

Constata-se, no entanto que além de não terem sido comprovadas as intempéries narradas pela apelante, tal circunstância não a exime da responsabilidade pelo inadimplemento contratual. Afinal, o excesso de chuvas, assim como a escassez de mão de obra, consubstanciam riscos inerentes às atividades de construção civil que não caracterizam hipóteses de caso fortuito ou força maior e, por conseguinte, não isentam a apelante da responsabilidade pelo atraso na entrega do imóvel. Nesse sentido posiciona-se a jurisprudência deste Egrégio Tribunal:

APELAÇÕES CÍVEIS AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZATÓRIA COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA OBRA INEXISTÊNCIA DE FORÇA MAIOR INVALIDADE, NO CASO CONCRETO, DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA PREVISTA NO NEGÓCIO JURÍDICO DANOS MATERIAIS E MORAIS DEVIDOS RECURSO DE ANA CARLA GONÇALVES PROVIDO RECURSO DE GS EMPREENDIMENTOS E CONSTRUÇÕES LTDA DESPROVIDO. 1 –
O excesso de chuvas e a ocorrência de greves no setor de construção civil são circunstâncias consideradas, via de regra, como inerentes ao próprio risco do negócio
, não podendo ser caracterizadas como motivo de força maior para justificar o atraso na entrega de imóvel adquirido na planta. Precedentes do e. TJES”. (TJ-ES – APL: 00311397520148080035, Relator: ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA, Data de Julgamento: 05/08/2019, QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 22/08/2019)

APELAÇÕES CÍVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 (CENTO E OITENTA) DIAS. VALIDADE. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA OBRA. CASO FORTUITO. RISCO DA ATIVIDADE. MULTA MORATÓRIA. INVERSÃO. POSSIBILIDADE. DANOS MORAIS. NÃO COMPROVADOS. DANOS MATERIAIS. LUCROS CESSANTES. PRESUNÇÃO DO PREJUÍZO. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS. 1)
A despeito da validade da cláusula contratual que admite tolerância de 180 (cento e oitenta) dias para a entrega do imóvel, dificuldades da obtenção de mão-de-obra e chuvas são fatos que se inserem no risco da atividade da construção civil e não caracterizam caso fortuito ou força maior
a autorizar o atraso de 12 (doze) meses na finalização de empreendimento. Precedentes do STJ e do TJES.”. (TJES, Classe: Apelação, 012130009173, Relator: EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR, Órgão julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 29/05/2018, Data da Publicação no Diário: 07/06/2018)

Impende consignar, ademais, que a cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, prevista ordinariamente nos contratos de compra e venda de imóveis em construção, visa minimizar os riscos inerentes à atividade de construção civil, fornecendo ao construtor um prazo razoável para que este gerencie eventuais imprevistos, tais como, períodos de chuvas ou problemas inerentes à contratação de mão de obra, greve de trabalhadores, dentre outros fatores suscetíveis de alterar o cronograma inicialmente estabelecido para a conclusão das obras.

Nesta senda, a jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça – STJ firmou o entendimento de que o referido prazo de 180 (cento e oitenta) dias consubstancia o limite máximo de tolerância para a entrega do imóvel, cuja inobservância implica na responsabilização da construtora, senão vejamos:

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. LIMITE DE 180 DIAS CORRIDOS. LUCROS CESSANTES. DANO MATERIAL PRESUMIDO. PRECEDENTES. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. DEVER DE INFORMAÇÃO. (...) 3.
É firme a jurisprudência do STJ no sentido de que, apesar de não considerar abusiva a cláusula de tolerância, deve-se respeitar o prazo máximo de 180 dias para fins de atraso da entrega da unidade habitacional, sob pena de responsabilização
.” (AgInt no REsp 1737415/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 24/09/2019, DJe 30/09/2019)

Desta forma, restando comprovado o inadimplemento do contrato por culpa do promitente vendedor e, tendo, por outro lado, os compradores adimplido as parcelas vencidas até a judicialização da lide, é medida que se impõe a restituição integral dos valores pagos quitados, a teor do que dispõe o § 1º
1
do art. 43-A da Lei nº 4.591/64, não havendo que se falar em desconto das rubricas contratuais apontadas pela apelante (5% com despesas relativas à corretagem, publicidade e comercialização, 10% a título de taxa de administração e multa de 10% sobre o valor adimplido). Nesse sentido, o teor do Enunciado nº 543 da Súmula de Jurisprudência do STJ:

Súmula nº 543 – Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Na mesma linha, o entendimento deste Egrégio Tribunal:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL APELAÇÃO CÍVEL AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1.
A rescisão do contrato de compromisso de compra e venda por culpa exclusiva do compromissário vendedor implica a devolução integral e imediata dos valores pagos pelos compromissários compradores
. 2. O valor a ser restituído deve ser corrigido monetariamente a partir da data dos respectivos desembolsos pelo INPC até a data da citação e, a partir de tal data, atualizado apenas pela taxa SELIC. VISTOS, relatados e discutidos os presentes autos de recurso de apelação em que é Apelante CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A e Apelados MIKE VINICIUS PEREIRA DE MELO E MARIA ANGELA DOS SANTOS MELO; ACORDA a Colenda Primeira Câmara Cível, na conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, à unanimidade, conhecer do recurso e lhe dar parcial provimento, nos termos do voto do Relator. Vitória, 07 de Dezembro de 2021. PRESIDENTE RELATOR (TJES, Classe: Apelação Cível, 048198740960, Relator: ANNIBAL DE REZENDE LIMA, Órgão julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 07/12/2021, Data da Publicação no Diário: 24/01/2022)

Ante o exposto,
CONHEÇO
do presente recurso de apelação e, no mérito,
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo incólume a sentença recorrida.

Deixo de majorar os honorários advocatícios em grau recursal, ante a fixação da verba, em primeiro grau, no patamar legal máximo (20%),
ex vi
dos §§ 2º e 11º, do art. 85, do CPC.

É como voto.

1
§ 1º Se a entrega do imóvel ultrapassar o prazo estabelecido no caput deste artigo, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida por este a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução, corrigidos nos termos do § 8º do art. 67-A desta Lei.v(Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018).

VOTOS VOGAIS
008 - Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - ANA CLAUDIA RODRIGUES DE FARIA (Vogal)
Acompanhar
010 - Gabinete Des. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO (Vogal)
Acompanhar

EMENTA

APELAÇÃO
–
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES
–

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
–
RESCISÃO POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA
–
DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES ADIMPLIDOS PELO PROMITENTE COMPRADOR
–
SÚMULA 543 DO STJ
–
RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

1.
A Lei nº 6.766/1979, que dispõe sobre parcelamento do solo urbano, prevê em seu art. 25 que os compromissos de compra e venda são irretratáveis. Nada obstante, mostra-se pacífico no âmbito do Superior Tribunal de Justiça o entendimento de que a referida irretratabilidade pode ser relativizada em contratos submetidos à disciplina consumerista, considerando viável, assim, a rescisão unilateral por desistência do promitente comprador.

2.
Em todo caso, a questão posta sob julgamento desta Colenda Câmara não trata de rescisão contratual por desistência dos apelados, mas, sim, de resolução da obrigação por inadimplemento da apelante, ante o descumprimento do prazo estipulado para a conclusão do empreendimento.

3.
Como justificativa para o atraso no cumprimento de suas obrigações, a apelante assevera ter enfrentado dificuldades durante a execução da obra, notadamente por motivo de caso fortuito ou força maior decorrente de chuvas em excesso que teriam atingido o Município de Serra nos anos de 2017 e 2018. Tal circunstância não a exime da responsabilidade pelo inadimplemento contratual, afinal, o excesso de chuvas, assim como a escassez de mão de obra, consubstanciam riscos inerentes às atividades de construção civil que não caracterizam hipóteses de caso fortuito ou força maior.

4.
Restando comprovado o inadimplemento do contrato por culpa do promitente vendedor e, tendo, por outro lado, os compradores adimplido as parcelas vencidas até a judicialização da questão, é medida que se impõe a restituição integral dos valores pagos quitados, tal como fixado na sentença recorrida, não havendo que se falar em desconto das rubricas contratuais apontadas pela apelante. Precedentes.

5.
Recurso conhecido e improvido.

DECISÃO
VISTOS, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores que compõem a colenda Terceira Câmara Cível do egrégio Tribunal de Justiça do Espírito Santo, na conformidade da ata e das notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade, CONHECER do presente recurso de apelação e, no mérito, NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto do eminente Desembargador relator.