Tribunal: TJES
Processo: 0010732-08.2019.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão julgador: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Perdas e Danos
Data de julgamento: 2023-03-30

Ementa:
EMENTA

DUAS APELAÇÕES CÍVEIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. FRUSTRAÇÃO DO NEGÓCIO POR CULPA EXCLUSIVA DO BANCO. LEGITIMIDADE DA INSTITUIÇÃO BANCÁRIA PARA FIGURAR NO POLO PASSIVO DA DEMANDA. DANOS MATERIAIS NÃO COMPROVADOS. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO DE BANCO BRADESCO CONHECIDO E DESPROVIDO. RECURSO DE RUBENS DREWS MOREIRA CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Conforme preceitua a Teoria da Asserção, a averiguação da legitimidade da parte para figurar na demanda está condicionada à simples afirmação do Autor na inicial, que deve embasar a verificação de condição para que a parte figure como requerida. Hipótese em que, ao menos in status assertionis, resta plenamente caracterizada a legitimidade do banco requerido para figurar no polo passivo da presente demanda. 2. Danos materiais (pagamento de arras ao vendedor e desconto indevido de financiamento imobiliário) não comprovados pelo Autor da ação. 3. Recurso de Banco do Bradesco S.A. conhecido e desprovido. 4. Recurso de Rubens Drews Moreira conhecido e parcialmente provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
0010732-08.2019.8.08.0024
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: RUBENS DREWS MOREIRA
APELADO: BANCO BRADESCO S.A.
RELATOR(A
):ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA

Composição de julgamento: 020 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Relator / 001 - Gabinete Des. MANOEL ALVES RABELO - MANOEL ALVES RABELO - Vogal / 012 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal
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RELATÓRIO

NOTAS ORAIS
VOTOS COM DOCUMENTO
(EXCETO VOTO VENCEDOR)
VOTO VENCEDOR

QUARTA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL Nº0010732-08.2019.8.08.0024

APTE/APDO: RUBENS DREWS MOREIRA

APTE/APDO: BANCO BRADESCO S.A.

RELATOR: DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

VOTO

Trata-se de “Ação de Indenização” ajuizada por Rubens Drews Moreira em desfavor do Banco Bradesco S.A., no âmbito da qual requer a condenação do requerido: (i) ao pagamento de danos morais, (ii) à restituição dos valores pagos pelo Autor a título de arras, pagamento de ITBI e despesas cartorárias e (iii) à restituição em dobro do valor descontado indevidamente da conta bancária do Autor a título de parcela do financiamento contratado.

Narra, neste sentido, que pretendia adquirir um apartamento no Edifício Porto Bello, localizado na Rua Saul de Navarro, nº 230, Praia do Canto, Município de Vitória, pelo valor de R$ 580.000,00 (quinhentos e oitenta mil reais).

Afirma que, deste valor, dispunha de R$ 330.000,00 (trezentos e trinta mil reais), os quais foram pagos a título de arras ao vendedor do imóvel, tendo buscado o financiamento do restante (juntamente com o valor dos custos de transferência do imóvel) perante o banco requerido.

Alega que, após diversas negociações, foi formalizado o contrato de compra e venda e de financiamento do imóvel.

Ocorre que, segundo afirma, quando dirigiu-se ao Cartório de Registro de Imóveis foi informado de que o contrato de financiamento possuía cláusula de alienação fiduciária, a qual é incompatível com o regime de ocupação do pretenso imóvel, que se encontra localizado em terreno de marinha.

Afirma que, após entrar em contato com o banco requerendo a troca da garantia contratualmente prevista, para que constasse a hipoteca no lugar da alienação fiduciária, este informou que não prosseguiria com o financiamento, pois “não trabalha com operações de hipoteca”.

Diante de tal cenário, e frustrada a aquisição do imóvel, ajuizou a presente ação buscando a reparação dos danos morais e materiais que entende devidos.

Em primeira instância o MM Juiz de piso julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais para condenar o requerido a reembolsar ao Autor as despesas cartorárias dispendidas, somando o total de R$ 20.155,94 (vinte mil, cento e cinquenta e cinco reais e noventa e quatro centavos), com juros e correção monetária desde a data do desembolso.

Às fls. 282/288 o Banco Bradesco interpôs recurso de apelação no âmbito do qual alega a sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da ação, considerando que, em sua perspectiva, ostenta condição de “mero agente financeiro”.

À fls. 302/311 a parte Rubens Drews Moreira interpôs recurso de apelação pugnando pela reforma da sentença, alegando, em síntese: (i) que restam caracterizados os danos morais na hipótese, pois a conduta da instituição financeira teria extrapolado os limites do mero aborrecimento e causados transtornos ao recorrente; e (ii) que faz jus à restituição das arras pagas ao promitente vendedor, no valor de R$ 330.000,00 (trezentos e trinta mil reais) e à devolução em dobro da parcela do financiamento indevidamente cobrada.

Pois bem. Inicialmente, quanto à alegação de ilegitimidade passiva do Banco Bradesco S.A., entendo que a mesma não deve prosperar, pelas razões que passo a expor.

Conforme preceitua a Teoria da Asserção, a averiguação da legitimidade da parte para figurar na demanda está condicionada à simples afirmação do Autor na inicial, que deve embasar a verificação de condição para que a parte figure como requerida.

Assim, conforme preleciona a doutrina, a legitimidade passiva “[...] deverá ser verificada em abstrato, considerando-se, por hipótese, que as assertivas do demandante em sua inicial são verdadeiras, sob pena de se ter uma indisfarçável adesão às teorias concretas da ação.” (CÂMARA, ALEXANDRE FREITAS. Lições de Direito Processual Civil. Volume I. Rio de Janeiro: Editora Lumen Juris, 2008, 18ª ed.).

No mesmo sentido, destaco:

APELAÇÃO CÍVEL PRELIMINAR ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA MÉRITO AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE ESBULHO POSSESSÓRIO NÃO CONFIGURADO CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL JUSTO TÍTULO PRESUNÇÃO DE BOA-FÉ NÃO AFASTADA AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DOS PRESSUPOSTOS NECESSÁRIOS À REINTEGRAÇÃO DE POSSE RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. Preliminar: ilegitimidade passiva da apelante 1. Pela teoria da asserção, a análise quanto a existência de relação jurídica material entre as partes deve ser feita à luz das afirmações contidas na petição inicial e não do direito provado, presumindo-se, de maneira abstrata, verdadeiras as alegações. [...] (TJES, Classe: Apelação Cível, 030130073890, Relator: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 13/04/2021, Data da Publicação no Diário: 10/05/2021)

AGRAVO INTERNO. AÇÃO ORDINÁRIA. CARTA DE CRÉDITO IMOBILIÁRIA. CESSÃO DE CRÉDITO. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO SEGUNDO AGRAVADO. AUSÊNCIA DE LIAME SUBJETIVO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Segundo o entendimento pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça: (¿) as condições da ação são averiguadas de acordo com a teoria da asserção, razão pela qual, para que se reconheça a legitimidade passiva 'ad causam, os argumentos aduzidos na inicial devem possibilitar a inferência, em um exame puramente abstrato, de que o réu pode ser o sujeito responsável pela violação do direito subjetivo do autor. Precedentes. (AgInt no AREsp 1230412/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 19/11/2019, DJe 22/11/2019) [...](TJES, Classe: Agravo Interno Cível Ap, 024160098265, Relator: ÁLVARO MANOEL ROSINDO BOURGUIGNON - Relator Substituto: RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 31/03/2021, Data da Publicação no Diário: 05/05/2021)

No presente caso, a ação tem por causa de pedir a falha na prestação do serviço do banco requerido que, após todas as tratativas negociais, e ciente das condições do imóvel financiado, negou-se a trocar a garantia prevista no contrato por outra compatível com o regime de ocupação do imóvel (terreno de marinha). Destaca-se que todos os prejuízos (de ordem moral e material) alegados pelo Autor da ação decorrem de tal fato.

Neste sentido, entendo que, ao menos
in status assertionis,
resta plenamente caracterizada a legitimidade do banco requerido para figurar no polo passivo da presente demanda.

Dito isto, passo à análise do recurso de fls. 302/311, interposto por Rubens Drews Moreira.

Dos danos materiais requeridos pelo Autor, o MM Juiz sentenciante reconheceu apenas as despesas cartorárias comprovadas às fls. 164/166 dos autos, na monta de R$ 20.155,94 (vinte mil, cento e cinquenta e cinco reais e noventa e quatro centavos).

Neste sentido, o Apelante requer a reforma da sentença para que o Banco seja condenado à indenização do valor equivalente a supostas arras pagas pelo recorrente ao vendedor do imóvel.

Relativamente ao tema, assim constou da r. sentença:

“No que pertine às arras supostamente perdidas por força do distrato de fl. 168, pontuo que, de fato, infere-se do item 3.1.2 do contrato (fl. 145) que, quando da assinatura da avença, fora adimplido o numerário de R$ 330.000,00 (trezentos e trinta mil reais). Contudo, ao contrário do que aduz o Requerente, tal valor consta na avença a título de entrada e não de arras, instituto que, como se sabe, deve estar expressamente prevista para fins de retenção.

Logo, pelos termos do ajuste, não há como concluir tratar-se realmente de arras, mas tão somente de sinal que deveria ter sido devolvido, por ocasião do desfazimento, por quem o recebeu.

Assim sendo, deveria o Autor, para fins de reembolso, ter arrolado no polo passivo da presente demanda os vendedores do imóvel objeto da compra e venda, sendo de rigor, portanto, a improcedência do pedido em relação ao banco, o que não impede, todavia, que tal pleito seja formulado em ambiente próprio.”

Neste ponto, importa destacar que as arras constituem na entrega de uma coisa ou quantia pelo adquirente ao vendedor como forma de garantir a firmeza da obrigação. O instituto encontra-se disciplinado no Código Civil, sendo pertinente, na presente ocasião, o disposto no seguinte dispositivo legal:

Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado.

Interpretando o dispositivo legal acima citado, este Egrégio Tribunal de Justiça assim já se manifestou sobre o tema:

APELAÇÕES CÍVEIS. DIREITO CIVIL E EMPRESARIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C COM PERDAS E DANOS. CONTRATO DE CESSÃO E TRANSFERÊNCIA DE QUOTAS DE SOCIEDADE. MODIFICAÇÃO DO PRAZO E DO PREÇO AJUSTADO E DANOS MATERIAIS NÃO COMPROVADOS. INADIMPLEMENTO DO AUTOR ADQUIRENTE VERIFICADO. RESPONSABILIDADE CIVIL DAS RÉS AFASTADAS.DESPESAS DAS RÉS/ALIENANTES COMPROVADAS. RECONVENÇÃO PROCEDENTE. SUCUMBÊNCIA INTEGRAL DO AUTOR/RECONVINDO. [...] 4. Nos termos do art. 418 do Código Civil, uma das consequências da resolução do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do adquirente é a perda dos valores que foram pagos a título de arras confirmatórias. [...] (TJES, Classe: Apelação Cível, 002120013251, Relator: ROBSON LUIZ ALBANEZ, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 03/05/2021, Data da Publicação no Diário: 02/08/2021)

No presente caso, o contrato de compra e venda do imóvel não se perfez em razão de falha na prestação do serviço da instituição financeira requerida, o que, inclusive, nem se discute mais nesta instância, posto não ter sido matéria ventilada no recurso de Apelação interposto pelo Banco Bradesco S.A.

Desta forma, acaso comprovado o pagamento de arras pelo comprador (Autor desta ação) e a retenção das mesmas pelo vendedor do imóvel, sobressai o dever do banco de restituir ao primeiro a respectiva quantia, a título de danos materiais.

Ocorre que, no presente caso, compulsando detidamente os autos e os elementos de prova trazidos à apreciação judicial, concluo, salvo melhor juízo, que o valor de R$ 330.000,00 (trezentos e trinta mil reais) pago à vista pelo Autor ao vendedor não constitui arras, conclusão esta que também foi alcançada pelo MM Juiz sentenciante, conforme citado nos parágrafos anteriores.

Voltando os olhos para o contrato firmado entre as partes (fls. 143/160), verifica-se que deste constou expressamente que o comprador pagou à vista ao vendedor o valor de R$ 330.000,00 (trezentos e trinta mil reais), e, quanto ao mesmo, o vendedor deu quitação. Assim consta da Cláusula 3.1.2 do instrumento contratual: “A importância mencionada no número 09 do quadro resumo foi recebida pelo (a, s) vendedor (a, s) em moeda corrente nacional, que conferida e achada certa, foi dada quitação para não mais repetir”.

O número 09 do quadro resumo, por sua vez, faz menção a “Valor da entrada ---- R$ 330.000,00”.

Desta forma, como se vê, em nenhum momento o contrato faz menção ao instituto das arras ou ao artigo 418 do Código Civil, tampouco prevê o direito do vendedor à retenção do valor já pago na hipótese de inexecução do contrato, não se podendo presumir tal fato.

Assim, tal qual decidido na sentença ora recorrida e expressamente previsto no contrato, entendo que o montante de R$ 330.000,00 (trezentos e trinta mil reais) pago pelo comprador ao vendedor constituiu simples valor de entrada do negócio, cuja restituição pode ser pleiteada diretamente pelo Autor perante o próprio vendedor, caso assim deseje.

Repito, mais uma vez: não consta do instrumento contratual firmado entre as partes qualquer cláusula prevendo a existência de arras ou o direito de retenção do valor pago à vista pelo comprador ao vendedor. Assim, a existência de suposta retenção indevida do referido valor é hipótese a ser dirimida entre o Autor desta ação e o vendedor do imóvel (terceiro alheio a esta demanda), não havendo nenhuma responsabilidade do Banco/Apelado quanto a tal fato.

Destaco, ainda, que quanto ao “Termo de Rescisão de Contrato” firmado entre comprador e vendedor do imóvel (fl. 168), conquanto as partes tenham utilizado o termo “arras” no referido documento, o mesmo não possui o condão de alterar o conteúdo do disposto no contrato de fls. 143/160, que não previu o referido instituto.

O Apelante também requer a reforma da sentença para que o Banco seja condenado à devolução em dobro da parcela do financiamento indevidamente cobrada, sendo esta no valor de R$ 1.740,66 (mil, setecentos e quarenta reais e sessenta e seis centavos). Afirma que, após questionado, o Banco procedeu à devolução do referido valor de forma simples, mas, em seu sentir, resta caracterizada a cobrança indevida necessária a atrair a aplicação do artigo 42, parágrafo único do CDC.

Relativamente ao tema, o MM Juiz de piso assim decidiu: “No que tange ao montante de R$ 1.740,66 (mil setecentos e quarenta reais e sessenta e seis centavos) atinente ao indébito da parcela crédito imobiliária, rejeito o pedido autoral, posto que ausente nos autos qualquer evidência de débito desta natureza”.

O Apelante afirma que “O Juízo de Primeiro Grau desconsiderou a tela aposta às folhas 16, onde se verifica o reembolso do valor de R$ 1.740,66 (mil setecentos e quarenta reais e sessenta e sei centavos), sem o dobro requerido pela falha na prestação de serviço”.

De fato, analisando o referido documento, verifica-se que na data de 23/01/2019 o Banco creditou na conta-corrente do Autor os seguintes valores: uma parcela no valor de R$ 1.550,00 (mil quinhentos e cinquenta reais) e duas parcelas no valor de R$ 95,33 (noventa e cinco reais e trinta e três centavos), as quais, juntas, somam o valor indicado pelo recorrente.

Todavia, os referidos valores foram creditados a título de “financiamento imobiliário”, não constando nada acerca de repetição de indébito. Ademais, o Apelante poderia ter juntado aos autos comprovante de débito da referida parcela, todavia não o fez, de modo que não se pode presumir que os valores acima citados foram pagos a título de restituição.

Por fim, analiso o pleito do Apelante quanto à reforma da sentença para condenação do Banco ao pagamento de danos morais.

Pois bem. Conquanto a jurisprudência pátria já tenha decidido que a negativa de concessão de financiamento bancário de imóvel, após analisados os critérios estipulados pela instituição financeira, não gera dano moral, a hipótese que se apresenta nestes autos me parece diversa.

Isto porque não se trata de mera negativa de concessão de financiamento. No presente caso, inclusive, o financiamento foi devidamente aprovado após a análise, pelo banco, de toda a documentação apresentada pelo Autor.

Ocorre que, por ocasião do registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis, o comprador foi informado de que a cláusula de alienação fiduciária, prevista como garantia do negócio, seria incompatível com o regime de ocupação do pretenso imóvel, por se tratar este de terreno de marinha. Diante de tal situação, o banco negou-se a alterar a troca da garantia contratualmente prevista, o que inviabilizou completamente o registro do contrato e a perfectibilização do negócio.

Assim, entendo que foi efetivamente criada no Autor a legítima expectativa de que o negócio iria se concretizar, pois, após mais de três meses de negociação com o Banco (conforme documentos de fls. 34/127) e a devida aprovação do financiamento, com a assinatura do contrato por todas as partes envolvidas, o negócio foi frustrado por culpa exclusiva da instituição financeira.

Em meu sentir, tal fato ultrapassa o mero aborrecimento e é capaz de gerar dano de ordem moral indenizável.

No que tange ao quantum, conforme cediço, trata-se de árdua tarefa para o julgador, que deve se pautar segundo parâmetros de razoabilidade e proporcionalidade, para que o valor da indenização se equilibre com a intensidade da dor sofrida, sem, no entanto, resultar em enriquecimento sem causa para a vítima. Deve-se levar em consideração, também, o efeito pedagógico no valor da condenação, de modo a obstar reiteradas abusividades do infrator.

Considerando tais parâmetros em vista, entendo que o valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) revela-se razoável e suficiente para compensar o dano moral suportado na hipótese.

Face o exposto:
(i) CONHEÇO E NEGO PROVIMENTO ao recurso de Apelação interposto por Banco Bradesco S.A. (fls. 282/288) e (ii) CONHEÇO E DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso interposto por Rubens Drews Moreira (fls. 302/311) para reformar a r. sentença e condenar a instituição financeira ao pagamento de danos morais no importe de R$ R$ 5.000,00 (cinco mil reais).

É como voto.

VOTOS VOGAIS
001 - Gabinete Des. MANOEL ALVES RABELO - MANOEL ALVES RABELO (Vogal)
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012 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
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EMENTA

EMENTA

DUAS APELAÇÕES CÍVEIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. FRUSTRAÇÃO DO NEGÓCIO POR CULPA EXCLUSIVA DO BANCO. LEGITIMIDADE DA INSTITUIÇÃO BANCÁRIA PARA FIGURAR NO POLO PASSIVO DA DEMANDA. DANOS MATERIAIS NÃO COMPROVADOS. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO DE BANCO BRADESCO CONHECIDO E DESPROVIDO. RECURSO DE RUBENS DREWS MOREIRA CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Conforme preceitua a Teoria da Asserção, a averiguação da legitimidade da parte para figurar na demanda está condicionada à simples afirmação do Autor na inicial, que deve embasar a verificação de condição para que a parte figure como requerida. Hipótese em que, ao menos in status assertionis, resta plenamente caracterizada a legitimidade do banco requerido para figurar no polo passivo da presente demanda. 2. Danos materiais (pagamento de arras ao vendedor e desconto indevido de financiamento imobiliário) não comprovados pelo Autor da ação. 3. Recurso de Banco do Bradesco S.A. conhecido e desprovido. 4. Recurso de Rubens Drews Moreira conhecido e parcialmente provido.

DECISÃO
À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.