Tribunal: TJES
Processo: 5014215-87.2021.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão julgador: JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Direito de Preferência
Data de julgamento: 2023-05-25

Ementa:
EMENTA: APELA
ÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. INOVAÇÃO RECURSAL. TESE NÃO VEICULADA NO JUÍZO
A QUO
. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE VAGA DE GARAGEM. DIREITO DE PREFERÊNCIA. ASSEGURADO. INADIMPLEMENTO DE VALORES CONSTATADOS. RESCISÃO DO CONTRATO DEVIDA. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO.

1.
É vedado à parte suscitar em grau recursal matérias sobre as quais não houve pronunciamento na instância inferior, excetuando-se as cognoscíveis de ofício. Não conhecimento parcial do recurso.

2. De acordo com o disposto no art. 9º, inciso II da Lei de n. 8.245/1991, a locação poderá ser desfeita em decorrência da prática de infração legal ou contratual. E, no caso em análise, entendo que restou demonstrado que a apelante não repassou todos os valores recebidos à parte apelada em relação ao pagamento da diferença do desconto “Porto Seguro”. Portanto, diante da ausência de repasse dos valores devidos pela apelante ao apelado tenho que a recorrente incorreu em mora e, logo, entendo pelo acatamento do pedido da rescisão do contrato diante da infração contratual.

3. Em relação ao pedido de renovação do contrato, o mesmo não merece prosperar. Primeiro, porque restou demonstrado o descumprimento contratual pelo apelante que acarretou na rescisão do contrato. Segundo, porque, a apelante formulou como pretensão inicial apenas o pedido de que fosse assegurada o exercício do seu direito de preferência no contrato de locação referente a vagas de garagem junto ao condomínio requerido, conforme constante no contrato celebrado.

4. Recurso parcialmente conhecido e desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
5014215-87.2021.8.08.0024
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: ALLPARK EMPREENDIMENTOS, PARTICIPACOES E SERVICOS S.A.
APELADO: CONDOMINIO DO EDIFICIO IMPACTO EMPRESARIAL
RELATOR(A):JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

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EMENTA

EMENTA: APELA
ÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. INOVAÇÃO RECURSAL. TESE NÃO VEICULADA NO JUÍZO
A QUO
. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE VAGA DE GARAGEM. DIREITO DE PREFERÊNCIA. ASSEGURADO. INADIMPLEMENTO DE VALORES CONSTATADOS. RESCISÃO DO CONTRATO DEVIDA. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO.

1.
É vedado à parte suscitar em grau recursal matérias sobre as quais não houve pronunciamento na instância inferior, excetuando-se as cognoscíveis de ofício. Não conhecimento parcial do recurso.

2. De acordo com o disposto no art. 9º, inciso II da Lei de n. 8.245/1991, a locação poderá ser desfeita em decorrência da prática de infração legal ou contratual. E, no caso em análise, entendo que restou demonstrado que a apelante não repassou todos os valores recebidos à parte apelada em relação ao pagamento da diferença do desconto “Porto Seguro”. Portanto, diante da ausência de repasse dos valores devidos pela apelante ao apelado tenho que a recorrente incorreu em mora e, logo, entendo pelo acatamento do pedido da rescisão do contrato diante da infração contratual.

3. Em relação ao pedido de renovação do contrato, o mesmo não merece prosperar. Primeiro, porque restou demonstrado o descumprimento contratual pelo apelante que acarretou na rescisão do contrato. Segundo, porque, a apelante formulou como pretensão inicial apenas o pedido de que fosse assegurada o exercício do seu direito de preferência no contrato de locação referente a vagas de garagem junto ao condomínio requerido, conforme constante no contrato celebrado.

4. Recurso parcialmente conhecido e desprovido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer em parte o recurso, e, nesta parte, negar-lhe provimento, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 021 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: 021 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Relator / 027 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal / 002 - Gabinete Des. ANNIBAL DE REZENDE LIMA - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
027 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
002 - Gabinete Des. ANNIBAL DE REZENDE LIMA - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

Trata-se de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por

ALLPARK EMPREENDIMENTOS, PARTICIPAÇÕES E SERVIÇOS S.A.

em face da r. sentença de id. 4222966, proferida pelo D. Juízo da Terceira Vara Cível de Vitória, Comarca da Capital, nos autos da “ação de obrigação de fazer c/c pedido de tutela provisória de urgência” proposta por ela em face de
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO IMPACTO EMPRESARIAL,
nos seguintes moldes:

(i) “quanto à lide principal,
acolho o pedido
autoral, nos termos da fundamentação, confirmando a liminar, que, entretanto, já produziu seus efeitos não sendo mais necessária, razão pela qual fica expressamente determinada a cessação de seus efeitos a partir desta data.

(ii) “Quanto à reconvenção, entendo que houve a perda parcial do objeto, conforme fundamentação, caso que impõe extinção sem julgamento do mérito consoante art. 485, VI do CPC. No mais, merece ser
acolhida a reconvenção
para se decretar a rescisão contratual a partir desta data”.

Nas razões recursais (id. 422971) a parte apelante sustentou, em síntese, que: (i) “a obrigação prevista no item 7.3 do contrato de locação não possui data certa de vencimento (termo) e foi devidamente cumprida a contento pela apelante antes de eventual constituição em mora obrigacional, em conformidade com o art. 397, parágrafo único do Código Civil” – fls. 13 do id. 4222971; (ii) ausência de mora obrigacional a ensejar a rescisão contratual – aplicação do art. 397, par. único do código civil” (item 3 do apelo) porque a obrigação foi devidamente cumprida antes de qualquer interpelação judicial ou extrajudicial (iii) o repasse do desconto “Porto Seguro” não possui natureza de receita e não compõe o faturamento líquido do estacionamento para efeitos do cômputo do valor do aluguel, conforme se verifica do item 5 do Quadro de resumo do contrato de locação; (iv) não restou caracterizada a mora obrigacional da apelante e, portanto, não há que se falar em descumprimento ou infração contratual.

Com bases nesses argumentos, requer a reforma da r. sentença para que seja afastada a rescisão contratual declarada na sentença, determinando-se o cumprimento pelo apelado do direito de preferência previsto no contrato, com a continuidade do contrato por novo período locacional.

Contrarrazões no id. 4222974 sustentando, preliminarmente, inovação recursal e, no mérito, o desprovimento do recurso.

É o relatório. Inclua-se em pauta para julgamento.

Vitória-ES.,08 de maio de 2023.

DESEMBARGADOR JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

RELATOR

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N. 5014215-87.2021.8.08.004.

APELANTE: ALLPARK EMPREENDIMENTOS, PARTICIPAÇÕES E SERVIÇOS S.A.

APELADO:
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO IMPACTO
EMPRESARIAL.

RELATOR: DESEMBARGADOR JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

V O T O

PRELIMINAR – INOVAÇÃO RECURSAL

Ao cotejar as contrarrazões ofertadas no id. 422975, observo que no “item 5” consta pedido de não apreciação do pleito de renovação do contrato porque tal tese não fora apreciada pelo juízo
a quo,
o que, por óbvio, configuraria inovação recursal.

Devidamente intimados, a apelante apresentou manifestação no id n. 4315387.

Ainda, por meio do despacho de id. 4366671, determinei a intimação da apelante porque, parece-me que, apenas na apelação a autora veiculou a tese de que “obrigação prevista no item 7.3 do contrato de locação não possui data certa de vencimento (termo) e foi devidamente cumprida a contento pela Apelante antes de sua eventual constituição em mora obrigacional, em conformidade com o art. 397, Parágrafo único do Código Civil” e de “ausência de mora obrigacional a ensejar a rescisão contratual – aplicação do art. 397, par. único do código civil” (item 3 do apelo).

Pois bem.

Em relação, ao pedido de inovação da tese relativa a renovação do contrato, verifico que, por meio da inicial, a autora pleiteou que o condomínio requerido fosse compelido “a cumprir com a sua obrigação de viabilizar o exercício do direito de preferência à Autora, tomando-se as providências que exclusivamente lhe cabem, como seja franquear à Autora o prévio conhecimento de eventuais propostas comerciais de terceiros, tudo na conformidade do item ‘3.2’ da CLÁUSULA TERCEIRA do contrato de locação, cientificando-se outros interessados”.

Entretanto, por meio da r. sentença, o D. Juízo
a quo
veiculou o entendimento de que “Registro, neste tocante, que não integra o pedido desta ação a análise da proposta feita. O pedido formulado foi apenas para que a ré possibilitasse o exercício deste direito, dando à autora conhecimento das demais propostas”. E, para impugnar tal entendimento, a apelante apresenta como tese recursal que faz jus ao cumprimento pelo apelado do direito de preferência previsto no contrato, com a continuidade do contrato por novo período locacional. Portanto, nesse ponto, não vislumbro inovação recursal.

Noutro vértice, entendo que há inovação recursal em relação as teses de que a “obrigação prevista no item 7.3 do contrato de locação não possui data certa de vencimento (termo) e foi devidamente cumprida a contento pela Apelante antes de sua eventual constituição em mora obrigacional, em conformidade com o art. 397, Parágrafo único do Código Civil” e de “ausência de mora obrigacional a ensejar a rescisão contratual – aplicação do art. 397, par. único do código civil” (item 3 do apelo). Tal assertiva pode ser depreendida da análise da petição inicial e da contestação à reconvenção, oportunidades em que a apelante não veiculou tal discussão e tampouco integrou objeto de análise da r. sentença.

Como se sabe, é vedado à parte suscitar em grau recursal matérias sobre as quais não houve pronunciamento na instância inferior, excetuando-se as cognoscíveis de ofício.

Desta forma,
acolho parcialmente a preliminar de inovação recursal,
razão pela qual não conheço das teses de que a “obrigação prevista no item 7.3 do contrato de locação não possui data certa de vencimento (termo) e foi devidamente cumprida a contento pela Apelante antes de sua eventual constituição em mora obrigacional, em conformidade com o art. 397, Parágrafo único do Código Civil” e de “ausência de mora obrigacional a ensejar a rescisão contratual – aplicação do art. 397, par. único do código civil” (item 3 do apelo)”.

É como voto.

VOTO

MÉRITO

Conforme relatado, trata-se de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto por

ALLPARK EMPREENDIMENTOS, PARTICIPAÇÕES E SERVIÇOS S.A.

em face da r. sentença de id. 4222966, proferida pelo D. Juízo da Terceira Vara Cível de Vitória, Comarca da Capital, nos autos da “ação de obrigação de fazer c/c pedido de tutela provisória de urgência” proposta por ela em face de
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO IMPACTO EMPRESARIAL,
nos seguintes moldes:

(i) “quanto à lide principal,
acolho o pedido
autoral, nos termos da fundamentação, confirmando a liminar, que, entretanto, já produziu seus efeitos não sendo mais necessária, razão pela qual fica expressamente determinada a cessação de seus efeitos a partir desta data.

(ii) “Quanto à reconvenção, entendo que houve a perda parcial do objeto, conforme fundamentação, caso que impõe extinção sem julgamento do mérito consoante art. 485, VI do CPC. No mais, merece ser
acolhida a reconvenção
para se decretar a rescisão contratual a partir desta data”.

Nas razões recursais (id. 422971) apresentadas pela parte apelante, remanescem para análise as teses de que (iii) o repasse do desconto “Porto Seguro” não possui natureza de receita e não compõe o faturamento líquido do estacionamento para efeitos do cômputo do valor do aluguel, conforme se verifica do item 5 do Quadro de resumo do contrato de locação; (iv) não restou caracterizada a mora obrigacional da apelante e, portanto, não há que se falar em descumprimento ou infração contratual.

Com bases nesses argumentos, requer a reforma da r. sentença para que seja afastada a rescisão contratual declarada na sentença, determinando-se o cumprimento pelo apelado do direito de preferência previsto no contrato, com a continuidade do contrato por novo período locacional.

Pois bem.

De acordo com o disposto no art. 9º, inciso II da Lei de n. 8.245/1991, a locação poderá ser desfeita em decorrência da prática de infração legal ou contratual. E, no caso em análise, entendo que restou demonstrado que a apelante não repassou todos os valores recebidos à parte apelada em relação ao pagamento da diferença do desconto “Porto Seguro”. Nesse ponto, conforme bem salientado, pelo juízo
a quo
:

O condomínio locador prova que recebeu no curso do processo o valor de R$ 13.707,52 (treze mil, setecentos e sete reais e cinquenta e dois centavos), conforme comprovante juntado nos autos, evento nº 10220407, referente ao pagamento da diferença do desconto “Porto Seguro” quanto ao período de outubro/2017 a julho/2021.

Ainda no curso do processo, a reconvinte recebeu da reconvinda o valor de R$ 11.159,33 (onze mil, cento e cinquenta e nove reais e trinta e três centavos) de “acréscimos locador”, que, segundo a própria locatária, conforme aduzido na petição evento n.º 12921734, trata-se de reembolso ao locador – referente ao valor do desconto concedido aos clientes da Porto Seguro.

Portanto, por praticamente todo o período contratual a reconvinda omitiu-se de obrigação contratual, configurando tal ilícito como razão suficiente para se acolher o pedido reconvencional, conforme incidência direta do art. 9º, II da Lei do Inquilinato.

De certo que os pagamentos realizados não foram impugnados pela reconvinte, sendo tal suficiente para que este juízo entenda que houve a satisfação da obrigação, devendo o pedido condenatório da reconvenção ser extinto sem julgamento do mérito por perda superveniente do objeto.

No mais, verifico que a cláusula 7º, item 7.3 do contrato pactuado entre as partes consta que os descontos concedidos aos segurados da Porto Seguro devem ser repassados ao condomínio apelado, porém restou demonstrado que a parte apelante deixou de efetuar o pagamento dos valores, oportunidade que o fez no curso do processo judicial. Portanto, diante da ausência de repasse dos valores devidos pela apelante ao apelado tenho que a recorrente incorreu em mora e, logo, entendo pelo acatamento do pedido da rescisão do contrato diante da infração contratual.

Em relação ao pedido de renovação do contrato, o mesmo não merece prosperar. Primeiro, porque restou demonstrado o descumprimento contratual pela apelante que acarretou na rescisão do contrato.

Segundo, porque, a apelante formulou como pretensão inicial apenas o pedido de que fosse assegurada o exercício do seu direito de preferência no contrato de locação referente a vagas de garagem junto ao condomínio requerido, conforme constante na cláusula 3.2 do Contrato que assim dispõe: “
Fica reservado a LOCATÁRIA o direito de preferência, em relação a outras empresas do mesmo ramo de atividade, em condições exequíveis, não só no que se refere à parte financeira, como operacional, qualidade do serviço, inclusive de pessoal definido, de acordo com a média das propostas apresentadas por terceiros. Para tanto, o LOCADOR compromete-se a apresentar a LOCATÁRIA cópia das respectivas propostas comerciais, em respeito ao disposto no art. 476 do Código Civil vigente
”. É o que se depreende dos pedidos formulados na inicial para que:

No mérito, que seja julgado PROCEDENTE O PEDIDO, confirmando-se a tutela provisória de urgência, para compelir o Condomínio Réu a cumprir com a sua obrigação de viabilizar o exercício do direito de preferência à Autora, tomando-se as providências que exclusivamente lhe cabem, como seja franquear à Autora o prévio conhecimento de eventuais propostas comerciais de terceiros, tudo na conformidade do item “3.2” da CLÁUSULA TERCEIRA do contrato de locação, cientificando-se outros interessados

Desta forma, não há que se falar em renovação do contrato entre as partes.

Posto isso,
conheço parcialmente do recurso e, nesta parte, nego-lhe provimento e
, nos termos do art. 85, §11º do Código de Processo Civil majoro os honorários sucumbenciais recursais para 11% (onze por cento) do valor da causa na lide principal.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Desembargadora Marianne Júdice de Mattos - Sessão do dia 23.05.2023:

Acompanho o voto do Eminente Relator.

Acompanho o voto exarado pelo eminente desembargador relator.