Tribunal: TJES
Processo: 0024822-85.2019.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JANETE VARGAS SIMOES
Órgão julgador: JANETE VARGAS SIMOES
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Obrigação de Fazer / Não Fazer; Provas em geral
Data de julgamento: 2023-07-26

Ementa:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. RATEIO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS. FRAÇÃO IDEAL. ART. 1.336, I, DO CC/2002. REGRA. VALIDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1. Nos termos do art. 1336, I do Código Civil são deveres do condômino “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”;

2. Havendo divergência na interpretação de norma convencional do condomínio, deve ser aplicada a regra prevista no Código Civil para o tema;

3. Não há ilegalidade no pagamento a maior de taxa condominial por apartamentos em cobertura decorrente da fração ideal do imóvel, sendo no caso aplicado o previsto na convenção e na assembleia do condomínio;

4. Recurso conhecido e desprovido.

Vitória, 18 de julho de 2023.

RELATORA

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
0024822-85.2019.8.08.0035
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: ZILMA PETERLI LYRA e outros
APELADO: CONDOMINIO DO EDIFICIO PIAZZA DI ITALIA
RELATOR(A):JANETE VARGAS SIMOES

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EMENTA

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. RATEIO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS. FRAÇÃO IDEAL. ART. 1.336, I, DO CC/2002. REGRA. VALIDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1. Nos termos do art. 1336, I do Código Civil são deveres do condômino “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”;

2. Havendo divergência na interpretação de norma convencional do condomínio, deve ser aplicada a regra prevista no Código Civil para o tema;

3. Não há ilegalidade no pagamento a maior de taxa condominial por apartamentos em cobertura decorrente da fração ideal do imóvel, sendo no caso aplicado o previsto na convenção e na assembleia do condomínio;

4. Recurso conhecido e desprovido.

Vitória, 18 de julho de 2023.

RELATORA

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Órgão julgador vencedor
: 012 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES

Composição de julgamento: 012 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Relator / 017 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - JOSE AUGUSTO FARIAS DE SOUZA - Vogal / 021 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
017 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - JOSE AUGUSTO FARIAS DE SOUZA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
021 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

Apelação Cível nº 0024822-85.2019.8.08.0035

Apelantes: Zilma Paterli Lyra e outros

Apelado: Condomínio do Edifício Piazza Di Italia

Relatora: Desembargadora Janete Vargas Simões

RELATÓRIO

Trata-se de apelação cível interposta contra sentença (fls. 88-89) proferida pelo MM. Juiz de Direito da 5ª Vara Cível de Vila Velha/ES que, na ação ordinária ajuizada por Zilma Paterli Lyra e Sonia Lyra Coura contra Condomínio do Edifício Piazza Di Italia, julgou improcedentes os pedidos iniciais, condenando os requerentes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.

Em suas razões recursais (fls. 92-102) o apelante pretende a reforma da sentença sustentando, em síntese, que (a) deve ser utilizada a “TABELA A” do art. 3º da Convenção do Condomínio do Edifício Piazza Di Itália para a definição da cota parte de rateio das despesas condominiais, que prevê a fração de 1,25 para cada apartamento duplex (cobertura), substituindo assim a fração atualmente aplicada de 1,60 com previsão no “QUADRO I”; (b) a assembleia realizada no dia 12/08/2014, embora tenha mantido a cobrança de condomínio na base questionada, não deliberou sobre a alteração do critério de rateio previsto na Convenção; (c) a assembleia é nula pois ocorreu sem quórum necessário para tratar de alteração de convenção condominial.

Contrarrazões não apresentadas, apesar de devidamente intimados (fl. 105).

É o relatório. Inclua-se em pauta para julgamento.

Vitória, 30 de junho de 2023.

Desembargadora Janete Vargas Simões

Relatora

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

Nos termos do art. 1336, I do Código Civil são deveres do condômino “
contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção
”.

No mesmo sentido, “
consoante entendimento jurisprudencial, em regra, a divisão do valor da taxa de condomínio se dá com base na fração ideal da unidade imobiliária, podendo a convenção estabelecer de maneira diversa
” (AgInt no AREsp n. 1.702.140/RS, relator Ministro Raul Araújo,Quarta Turma, julgado em 19/9/2022, DJe de 4/10/2022.).

No caso, a convenção de condomínio do Edifício Piazza Di Italia (fls. 15/31) prevê em seu artigo 3º:

Art. 3º - Das frações ideais do terreno, das vagas de garagem e seu regulamento.

Cada apartamento vinculado à(s) sua(s) vaga(s) de garagem, corresponde uma “fração ideal” do terreno e das partes das coisas comuns do prédio, sendo que para fixação da cota-parte condominial com que cada condômino contribuirá no rateio das despesas comuns, será obedecido a Tabela A abaixo:

TABELA A:

UNIDADES AUTÔNOMAS PESO UN

Apartamento tipo .... ........................1,00 (hum) ................................30

Apartamento duplex ........................1,25 (hum e vinte cinco) ...............02

Obs: total de pesos: 32,50 (trinta e dois e cinquenta)

QUADRO I

UNIDADES AUTÔNOMAS FRAÇÃO IDEAL A. EQUIV. A. REL. UN

APARTAMENTO

101 a 1501........................0,03012...............215,48.........251,69..........15

102 a 1502........................0,03012...............215,48.........251,69..........15

1601 a 1602......................0,04820...............344,83.........466,05..........02

As áreas equiv. e real estão expressas em metros quadrados

Da leitura do art. 3º da Convenção do Condomínio Piazza Di Italia depreende-se que o “QUADRO I” é parte integrante da “TABELA A”, e, conforme consignado pelo magistrado de origem, “a fração ideal é disposta justamento no art. 3, no quadro I, onde se releva ser 0,3012 para cada um dos 30 “
apartamento tipo", bem como, 0,04820 para cada um dos 2 apartamentos duplex", Assim, o valor que representa a fração ideal dos apartamentos duplex, correspondem a 1,60 da cota parte
”.

Ainda que levantada dúvida sobre a forma de aplicação do dispositivo, no conflito de interpretações deve prevalecer a regra estabelecida no art. 1.336 do CC, que impõe uma previsão expressa e clara em sentido contrário para adoção de outra base de cálculo da taxa condominial.

Sobre o tema, é a jurisprudência:

RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. CONVENÇÃO. DESPESAS ORDINÁRIAS. APARTAMENTOS EM COBERTURA. RATEIO. FRAÇÃO IDEAL. ART. 1.336, I, DO CC/2002. REGRA. LEGALIDADE. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Cinge-se a controvérsia a definir se a convenção condominial pode instituir, para unidades de apartamentos em coberturas, o pagamento de taxa com base na proporção da fração ideal. 3. A taxa condominial destina-se ao pagamento das despesas de conservação e/ou manutenção do edifício, como limpeza, funcionamento dos elevadores, contratação de empregados, consumo de água e de luz, bem como para possibilitar a realização de obra ou inovações aprovadas pela assembleia geral e pagar eventuais indenizações, tributos, seguros etc. 4. A divisão do valor da taxa condominial se dá com base na fração ideal da unidade imobiliária, podendo a convenção estabelecer forma diversa (art. 1.336, I, do CC/2002). Precedentes. 5.
As unidades imobiliárias com fração ideal maior pagarão taxa condominial em valor superior às demais unidades com frações menores, salvo previsão contrária na convenção. 6. Não há ilegalidade no pagamento a maior de taxa condominial por apartamentos em cobertura decorrente da fração ideal do imóvel.
7. Na hipótese, a norma que estabelece o pagamento de cota condominial ordinária é a prevista no art. 3º da Convenção do Condomínio Edifício Torre Blanca, cuja base de rateio despesas é a fração ideal do imóvel. 8. Recurso especial não provido. (STJ - REsp: 1778522 SP 2018/0294465-9, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 02/06/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/06/2020)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE REVISÃO DE CLÁUSULA DE CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO - RATEIO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS - FRAÇÃO IDEAL - VALIDADE - ENRIQUECIMENTO ILÍCITO - INEXISTÊNCIA.
Nos termos do art. 1.336 do CC/2002, cada condômino deve contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção. Não é abusiva a cláusula da convenção de condomínio que estipula a distribuição das despesas condominiais na proporção da fração ideal de cada unidade, em harmonia com a opção adotada do legislador pátrio como regra geral.
A devolução dos valores pagos pelo autor em quantia superior aos demais condôminos, não se mostra possível, uma vez que os gastos e contabilidade condominiais eram, até então, respaldados na cobrança da taxa condominial tal como prevista na Convenção do Condomínio e a devolução dos referidos valores, neste momento, geraria transtornos financeiros a todos condôminos e à dinâmica financeira do Condomínio. v.v. EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA - TAXA CONDOMINIAL - RATEIO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS - CRITÉRIO DE FRAÇÕES IDEAIS - INADEQUAÇÃO - PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE VALOR PAGO A MAIOR - IMPOSSIBILIDADE. 1. Considerando-se taxa de condomínio a obrigação resultante de despesas como manutenção e conservação das áreas comuns, limpeza, despesas de portaria, iluminação, taxas de água e esgoto, salários, dentre outras, não se deve aplicar o rateio baseado no critério de frações ideais. 2. Tratando-se de áreas que possuem um uso igualitário por todos os condôminos e de benefícios igualmente distribuídos, há de se convir que a soma das despesas deve ser igualmente rateada, não havendo que se falar em proporcionalidade às frações ideais, sob pena de enriquecimento sem causa do condomínio. (TJ-MG - AC: 10000221508872001 MG, Relator: Shirley Fenzi Bertão, Data de Julgamento: 19/10/2022, Câmaras Cíveis / 11ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 19/10/2022)

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO REVISIONAL DE TAXA CONDOMINIAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES - PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA POR AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO - AFASTADA - COBRANÇA DA TAXA CONDOMINIAL DE ACORDO COM A FRAÇÃO IDEAL - PREVISÃO CONTIDA NA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO - AUTOR PROPRIETÁRIO DE COBERTURA DUPLEX - FRAÇÃO MAIOR QUE DOS DEMAIS CONDÔMINOS - ARTIGO 1.336, I, DO CC - ARTIGO 12, § 1º, DA LEI 4.591/64 - AUSÊNCIA DE ILEGALIDADE E ENRIQUECIMENTO ILÍCITO - TAXA EXTRA SOBRE FUNDO ESPECÍFICO - CRITÉRIO DA FRAÇÃO IDEAL - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO. 1. Não há se falar em nulidade da sentença quando devidamente fundamentada na legislação vigente. 2. A divisão do valor da taxa condominial se dá com base na fração ideal da unidade imobiliária, ou seja, as unidades imobiliárias com fração ideal maior pagarão taxa condominial em valor superior às demais unidades com frações menores, salvo previsão contrária na convenção. 3.
Não há ilegalidade no pagamento a maior de taxa condominial por apartamentos em cobertura decorrente da fração ideal do imóvel, uma vez que a convenção de condomínio adotou o rateio nos termos dos artigos 1.336, I, do CC e artigo 12, § 1º, da Lei nº. 4.591/64.
4. A taxa extra sobre Fundo Específico foi aprovada em Assembleia Geral Extraordinária, devendo seu rateio se dar da mesma forma que a taxa de condomínio.(TJ-MS - AC: 08064118620188120001 MS 0806411-86.2018.8.12.0001, Relator: Des. Fernando Mauro Moreira Marinho, Data de Julgamento: 24/11/2021, 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: 29/11/2021)

Não bastasse isso, a questão foi deliberada na Assembleia Geral do Condomínio realizada no dia 12/08/2014 (fls. 53-54), quando os condôminos mantiveram a cobrança da taxa de condomínio dos apartamentos duplex no mesmo patamar de 1,60, cobrado nos 15 (quinze) anos anteriores. Vejamos:

“foi aprovado pelos presentes, exceto pela unidade da cobertura 02, a previsão orçamentária mantendo o mesmo valor de cobrança de taxa condominial dos últimos 12 meses”

Quanto à alegação de que a referida assembleia é nula por não observar o quórum necessário para promover alteração da convenção do condomínio, a mesma não prospera, pois, na referida assembleia não foi modificada nenhuma norma da convenção do condomínio, apenas reafirmou interpretação de seu dispositivo para a base e percentual de cobrança já adotadas.

Assim sendo, coaduno da mesma conclusão externada pelo magistrado de origem de que “os requerentes proprietários da fração ideal das coberturas, deverão pagar o proporcional destas, perante as demais unidades, prevalecendo o determinado em convenção e assembleia ordinária”, mantendo a sentença em sua integralidade.

Diante do exposto, conheço do recurso e nego-lhe provimento.

Majoro os honorários de sucumbência fixados na sentença para o patamar de 12% (doze por cento) do valor da causa, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Sessão de 18/07/2023
Des. Substituto José Augusto Farias de Souza:
Acompanhar.