Tribunal: TJES
Processo: 0027766-02.2015.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): CLAUDIA VIEIRA DE OLIVEIRA ARAUJO
Órgão julgador: CLAUDIA VIEIRA DE OLIVEIRA ARAUJO
Órgão colegiado: Câmaras Cíveis Reunidas
Assuntos: Indenização por Dano Moral; Interpretação / Revisão de Contrato; Provas em geral
Data de julgamento: 2023-03-15

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL Nº 0027766-02.2015.8.08.0035

APELANTE: LEONARDO RIBEIRO MOLINI

APELADO: TOSCANA EMPREENDIMENTOS LTDA E OUTRO

RELATOR: DESEMBARGADORA SUBSTITUTA CLÁUDIA VIEIRA DE OLIVEIRA ARAÚJO

ACÓRDÃO

EMENTA: APELAÇÃO – CÍVEL – REVISÃO CONTRATUAL – FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO – MINHA CASA MINHA VIDA – COBRANÇA DE CORRETAGEM – POSSIBILIDADE – RESP 1.601.149/ RS – TEMA 960 – POSSIBILIDADE – ABUSIVIDADE DAS CLÁUSULAS AFASTADAS – RECURSO DESPROVIDO – SENTENÇA MANTIDA.

1. exatamente como consignado na sentença, o C. STJ em sede de Recurso Especial repetitivo (RESP n. 1.601.149/RS) quanto à questão objeto do Tema 960, foi firmada tese no sentido de que: Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.

2. Irretocável também a sentença quando afasta a alegação de ilegalidade de variação unilateral dos preços, haja vista que no compromisso de compra e venda assinado pelo Apelante consta cláusula expressa ajustando o CUB ES (Custo Unitário e Básico calculado pelo SINDUSCON Espírito Santo) para reajuste e correção do preço das parcelas e do saldo devedor, até a emissão do habite-se, e após IGP-M.

3. De acordo com enunciado da Súmula 308 do STJ, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel, de modo que a aludida cláusula não afeta o direito do Apelante. Nesse contexto, vale destacar que a cláusula 7ª do contrato foi absolutamente clara na aludida previsão, inexistindo abusividade por parte das Requeridas.

4. Inexiste abusividade na cláusula que prevê a resolução do contrato em razão do inadimplemento, impondo-se o vencimento antecipado da dívida, a teor do que dispõem os artigos 333 e 1.425 do CC, que preveem as hipóteses legais em que a dívida pode ser considerada antecipadamente vencida.

5. Prejudicado o pedido de indenização por danos morais, haja vista que as Apeladas não praticaram qualquer ato ilícito que pudesse causar dano indenizável ao Apelante.

6. Apelo desprovido. Sentença mantida.

VISTOS, relatados e discutidos estes autos ACORDAM os Desembargadores que compõem a Primeira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, de conformidade com a ata e notas taquigráficas que integram este julgado, à unanimidade, conhecer e negar provimento à apelação, mantendo a sentença, nos termos do voto da Relatora.

Vitória/ES, 28 de fevereiro de 2023.

RELATORA

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
0027766-02.2015.8.08.0035
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: LEONARDO RIBEIRO MOLINI
APELADO: TOSCANA EMPREENDIMENTOS LTDA - ME e outros (2)
RELATOR(A
):MARIANNE JUDICE DE MATTOS

Composição de julgamento: 028 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - CLAUDIA VIEIRA DE OLIVEIRA ARAUJO - Relator / 003 - Gabinete Des. ANNIBAL DE REZENDE LIMA - ANNIBAL DE REZENDE LIMA - Vogal / 013 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal
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APELAÇÃO CÍVEL Nº 0027766-02.2015.8.08.0035

APELANTE: LEONARDO RIBEIRO MOLINI

APELADO: TOSCANA EMPREENDIMENTOS LTDA E OUTRO

RELATOR: DESEMBARGADORA SUBSTITUTA CLÁUDIA VIEIRA DE OLIVEIRA ARAÚJO

RELATÓRIO

Trata-se de Apelação Cível interposta em face da sentença proferida pelo MM. Juiz da 5ª Vara Cível de Vila Velha que nos autos da ação de revisão contratual c/c restituição das quantias pagas e pedido de indenização por danos morais ajuizada por
LEONARDO RIBEIRO MOLINI
em desfavor de
TOSCANA EMPREENDIMENTOS LTDAL, CITTAENG EMPREENDIMENTOS E TECNOLOGIA LTDA e LPS ESPÍRITO SANTO – CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA
, que julgou improcedente a pretensão autoral.

Em suas razões, apresentadas às fls.532/ 552 , o Autor, ora Apelante, defende que a sentença deve ser reformada, sob os seguintes fundamentos: i) são flagrantes os vícios existentes no contrato; ii) não restou considerada a sua hipossuficiência diante das apeladas, o que permitiu que fosse ludibriado, fazendo com que fosse compelido a assinar o contrato; iv) que há variação unilateral de preços, ao contrário do que prometido; v) o imóvel financiado é hipotecado para a garantia da construção, o que reputa abusivo, haja vista que no contrato consta que a responsabilidade pela construção é da vendedora; vi) autoriza a resolução pelo simples inadimplemento por parte do comprador; vii) previsão acerca da possibilidade de se constituir mandato para representar o requerente perante instituições financeiras; viii) há patente desequilíbrio na transferência de direitos; ix) a taxa de corretagem é ilegal e o apelante não tinha conhecimento acerca da mesma; x) os danos morais restaram devidamente evidenciados e por tal razão deve ser indenizado.

Contrarrazões apresentadas pelos Requeridos TOSCANA e CITTAENG às fls.554/ 563 pelo Requerido LPS ESPÍRITO SANTO às fls. 569/580 pelo desprovimento do apelo.

É o relatório. Inclua-se em pauta para julgamento.

Vitória, 10 de janeiro de 2023.

Cláudia Vieira de Oliveira Araújo

Desembargadora Substituta

NOTAS ORAIS
VOTOS COM DOCUMENTO
(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho a eminente Relatora - Sessão 28/02/2023

VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0027766-02.2015.8.08.0035

APELANTE: LEONARDO RIBEIRO MOLINI

APELADO: TOSCANA EMPREENDIMENTOS LTDA E OUTRO

RELATOR: DESEMBARGADORA SUBSTITUTA CLÁUDIA VIEIRA DE OLIVEIRA ARAÚJO

VOTO

Conforme relatado, trata-se de Apelação Cível interposta em face da sentença proferida pelo MM. Juiz da 5ª Vara Cível de Vila Velha que nos autos da ação de revisão contratual c/c restituição das quantias pagas e pedido de indenização por danos morais ajuizada por
LEONARDO RIBEIRO MOLINI
em desfavor de
TOSCANA EMPREENDIMENTOS LTDA, CITTAENG EMPREENDIMENTOS E TECNOLOGIA LTDA e LPS ESPÍRITO SANTO – CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA
, que julgou improcedente a pretensão autoral.

Em suas razões, apresentadas às fls.532/ 552 , o Autor, ora Apelante, defende que a sentença deve ser reformada, sob os seguintes fundamentos: i) são flagrantes os vícios existentes no contrato; ii) não restou considerada a sua hipossuficiência diante das apeladas, o que permitiu que fosse ludibriado, fazendo com que fosse compelido a assinar o contrato; iv) que há variação unilateral de preços, ao contrário do que prometido; v) o imóvel financiado é hipotecado para a garantia da construção, o que reputa abusivo, haja vista que no contrato consta que a responsabilidade pela construção é da vendedora; vi) autoriza a resolução pelo simples inadimplemento por parte do comprador; vii) previsão acerca da possibilidade de se constituir mandato para representar o requerente perante instituições financeiras; viii) há patente desequilíbrio na transferência de direitos; ix) a taxa de corretagem é ilegal e o apelante não tinha conhecimento acerca da mesma; x) os danos morais restaram devidamente evidenciados e por tal razão deve ser indenizado.

Contrarrazões apresentadas pelos Requeridos TOSCANA e CITTAENG às fls.554/ 563 pelo Requerido LPS ESPÍRITO SANTO às fls. 569/580 pelo desprovimento do apelo.

Em resumo, o autor ajuizou a presente ação afirmando que o contrato de compra e venda firmado com as Requeridas possui cláusulas contratuais abusivas, que é ilegal a cobrança de comissão de corretagem. Postulou por danos morais.

Em sua narrativa, afirmou basicamente que após comparecer ao stand das Requeridas Apeladas CITTAENG e LPS ESPIRITO SANTO a fim de adquirir uma unidade habitacional descrita na inicial, foi-lhe prometido verbalmente pelo diretor da requerida LPS ESPÍRITO SANTO que para a aquisição do imóvel não seria necessário efetuar o pagamento de nenhum valor a título de entrada, sendo certo que o pagamento seria realizado via parcelas fixas de R$1.500,00 (mil e quinhentos reais), sem a incidência de variação por meio do CUB/ES, tendo em vista que o imóvel seria impactado pela Caixa Econômica Federal, e também incluído no programa habitacional "Minha Casa, Minha vida".

Afirma que para que o imóvel fosse incluído no citado programa, as requeridas fizeram simulação no sítio eletrônico da CAIXA ECONÔMICA como se o imóvel custasse R$145.000,00 (cento e quarenta cinco mil reais), entretanto, constou na promessa de compra e venda firmada poucos dias depois da simulação o valor total do negócio imobiliário como sendo de R$190.000,00 (cento e noventa mil reais), estabelecendo ainda condição de pagamento distinta da anteriormente fixada.

Assevera que mesmo com as referidas alterações, assinou a promessa de compra e venda, realizando o pagamento da entrada, desembolsando quantia total de R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais), e cinco meses depois assinou o contrato de financiamento, junto à Caixa.

Em continuidade, afirma que foi surpresado alguns dias depois pela Requerida LPS ESPÍRITO SANTO informando que não mais seria possível o financiamento sem que fosse efetuada pagamento de quantia complementar, de 10% (dez por cento) do valor do imóvel, cuja forma de pagamento se daria pelo reajuste do valor das parcelas da poupança prevista na promessa de compra e venda, o qual o requerente acreditava que seriam repassados a CAIXA. Salienta que em razão disto fora compelido a assinar instrumento de confissão de dívidas, cujos valores devidos se tornaram excessivos, sendo inevitável o inadimplemento do contrato.

Afirma que foi descumprida alegação de que o pagamento junto à CAIXA apenas começaria após a emissão do "habite-se", haja vista que constava no contrato parcelas a serem quitadas referentes à juros de obra, de modo que não possui condições de efetuar o pagamento das parcelas mensais que passaram a ser cobradas no valor aproximado de R$2.400,00 (dois mil e quatrocentos reais), reajustadas pelo CUB/ES, somadas a isso o valor de Juros de Obras devidos a Caixa Econômica Federal no valor médio de R$507,85 (quinhentos e sete reais e oitenta e cinco centavos).

Assim, sob a assertiva de que é ilegalidade da cobrança de taxa de corretagem, bem como que houve quebra da boa-fé objetiva, e probidade contratual, ajuizou a presente ação revisional.

Pois bem. Já adianto que não é caso de provimento do apelo.

De início, convém destacar que possui razão o i. Magistrado de origem quando afastou a ilegalidade da cobrança da comissão de corretagem na hipótese dos autos. Assim concluo porque, exatamente como consignado na sentença, o C. STJ em sede de Recurso Especial repetitivo (RESP n. 1.601.149/RS) quanto à questão objeto do Tema 960, foi firmada tese no sentido de que: Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.

Nesse contexto, vale dizer que o valor do imóvel constante da faixa 1 é de até R$98.000,00 (noventa e oito mil reais).

No caso dos autos, os documentos colacionados, mais precisamente aquele juntado à fl. 74, concernente na planilha de cálculo alusiva ao contrato, assinada pelo Autor, evidencia que na mesma data em que assinado o contrato de compromisso de compra e venda (fls. 53/67), foi-lhe também informado o valor total do negócio imobiliário, de R$ 190.000,00 (cento e noventa mil reais), destacado o valor da corretagem de R$ 7.980,00 (sete mil novecentos e oitenta reais).

Nesse sentido vem se manifestando os Tribunais pátrios, acompanhando o entendimento sedimentado pelo C. STJ:

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. AQUISIÇÃO PELO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM QUE É DEVIDA PELO COMPRADOR PORQUE DEVIDAMENTE INFORMADO SOBRE A COBRANÇA. Entendimento fixado pelo E. STJ quando do julgamento do RESP 1.599.511-SP (Tema 938) e RESP 1.601.149-RS (Tema 960). Recurso parcialmente conhecido e provido na parte conhecida. (TJSP; AC 0039630-49.2013.8.26.0506; Ac. 16093440; Ribeirão Preto; Quarta Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Fábio Quadros; Julg. 28/09/2022; DJESP 17/10/2022; Pág. 2644)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. NULIDADE DA SENTENÇA. PRELIMINAR REJEITADA. DATA DE ENTREGA DA OBRA. PRORROGAÇÃO. CABIMENTO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TRANSFERÊNCIA DO ENCARGO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR. POSSIBILIDADE. TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA. TAXA DE ADMINISTRAÇÃO. COBRANÇAS LEGÍTIMAS. REAJUSTE NO FINANCIAMENTO. INOCORRÊNCIA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS. RESSARCIMENTO DESCABIDO. DANOS MORAIS. AUSÊNCIA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DE SUCUMBÊNCIA. AUSÊNCIA DE CONDENAÇÃO. FIXAÇÃO EQUIVOCADA. PARÂMETRO. ART. 85, § 2º, DO CPC/2015. VALOR ATUALIZADO DA CAUSA. RETIFICAÇÃO DE OFÍCIO. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Não há de se falar em nulidade da decisão por vício de julgamento citra petita, negativa de prestação jurisdicional, omissão do órgão julgador ou ausência de fundamentação, pois o magistrado justificou o posicionamento adotado, analisou todos os pedidos formulados e declinou os motivos que o levaram a decidir. 2. Não é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção que prevê prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra pelo lapso máximo de 180 (cento e oitenta) dias. STJ. 3ª Turma. RESP 1.582.318-RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 12/9/2017 (Info 612). 3. Restando demonstrado nos autos a entrega das chaves do imóvel antes do vencimento do prazo prorrogado, nos termos do contrato, não há que se falar em mora. 4. O STJ, quando do julgamento do RESP nº 1.601.149/RS, sob a ótica de repetitivo, afirmou ser possível a transferência do encargo da comissão da corretagem ao promissário comprador (consumidor), desde que o contrato não se inclua na Faixa 1 do Programa Minha Casa Minha Vida, bem como dever ser previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. (TJMG; APCV 5007898-06.2017.8.13.0079; Décima Segunda Câmara Cível; Rel. Juiz Conv. Marcelo Pereira da Silva; Julg. 16/12/2021; DJEMG 13/01/2022)

Seguindo, irretocável também a sentença quando afasta a alegação de ilegalidade de variação unilateral dos preços, haja vista que no compromisso de compra e venda assinado pelo Apelante consta cláusula expressa ajustando o CUB ES (Custo Unitário e Básico calculado pelo SINDUSCON Espírito Santo) para reajuste e correção do preço das parcelas e do saldo devedor, até a emissão do habite-se, e após IGP-M.

Ademais disso, verifica-se que no instrumento particular de confissão de dívida firmado entre as partes (fls. 268/277) consta cláusula estabelecendo valor expresso para quitação da dívida. Vejamos:

2.1 - O pagamento do valor confessado será efetuado, conforme descrito abaixo:

a) R$ 1.586,07 (Um. Mil, Quinhentos e Oitenta e Seis Reais e. Sete Centavos), através de 01 (uma) parcela única, representada por nota promissória, que serão reajustadas mensalmente pela variação do Índice CUB-ES (Custo Unitário Básico calculado pelo SINDUSCON Espírito Santo). cumulado, calculado conforme previsto no Contrato Original da-unidade até a entrega das chaves, com vencimento, no dia .2110312014, através de boleto bancário emitido pela CREDORA.

Assim, vê-se que agiu com acerto o Magistrado ao afastar a alegação do Apelante de que houve variação unilateral dos preços, na medida que as pactuações foram todas levadas ao seu conhecimento e por ele assinadas.

Não merece reparos também a conclusão do Magistrado acerca da cláusula contratual que estabelece a hipoteca do imóvel como garantia da construção, haja vista que, de acordo com enunciado da Súmula 308 do STJ, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel, de modo que a aludida cláusula não afeta o direito do Apelante.

Nesse contexto, vale destacar que a cláusula 7ª do contrato foi absolutamente clara na aludida previsão, inexistindo abusividade por parte das Requeridas.

Seguindo, não merece acolhida a alegação do Apelante de que foi inserida cláusula de mandato inserto no contrato, ou que a cláusula prevista estaria “disfarçada” a fim de autorizar as Apeladas a representarem o Apelante perante as instituições financeiras, bancárias e também perante a prefeitura, do breve exame das cláusulas sétima e décima chega-se facilmente a conclusão de que estas foram redigidas de forma a possibilitar a assimilação de qualquer das partes contratantes.

Vale ressaltar outrossim que, exatamente como consignado na sentença vergastada, inexiste abusividade na cláusula que prevê a resolução do contrato em razão do inadimplemento, impondo-se o vencimento antecipado da dívida, a teor do que dispõem os artigos 333 e 1.425 do CC, que preveem as hipóteses legais em que a dívida pode ser considerada antecipadamente vencida.

Estabelecidas tais premissas, resta prejudicado o pedido de indenização por danos morais, haja vista que as Apeladas não praticaram qualquer ato ilícito que pudesse causar dano indenizável ao Apelante.

Ante o exposto, conheço do recurso e NEGO-LHE PROVIMENTO.

MAJORO os honorários advocatícios fixados na origem (10% sobre o valor da causa) em 2%, a teor do artigo 85, §11 do CPC.

É como voto.

VOTOS VOGAIS
003 - Gabinete Des. ANNIBAL DE REZENDE LIMA - ANNIBAL DE REZENDE LIMA (Vogal)
Acompanhar
013 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0027766-02.2015.8.08.0035

APELANTE: LEONARDO RIBEIRO MOLINI

APELADO: TOSCANA EMPREENDIMENTOS LTDA E OUTRO

RELATOR: DESEMBARGADORA SUBSTITUTA CLÁUDIA VIEIRA DE OLIVEIRA ARAÚJO

ACÓRDÃO

EMENTA: APELAÇÃO – CÍVEL – REVISÃO CONTRATUAL – FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO – MINHA CASA MINHA VIDA – COBRANÇA DE CORRETAGEM – POSSIBILIDADE – RESP 1.601.149/ RS – TEMA 960 – POSSIBILIDADE – ABUSIVIDADE DAS CLÁUSULAS AFASTADAS – RECURSO DESPROVIDO – SENTENÇA MANTIDA.

1. exatamente como consignado na sentença, o C. STJ em sede de Recurso Especial repetitivo (RESP n. 1.601.149/RS) quanto à questão objeto do Tema 960, foi firmada tese no sentido de que: Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.

2. Irretocável também a sentença quando afasta a alegação de ilegalidade de variação unilateral dos preços, haja vista que no compromisso de compra e venda assinado pelo Apelante consta cláusula expressa ajustando o CUB ES (Custo Unitário e Básico calculado pelo SINDUSCON Espírito Santo) para reajuste e correção do preço das parcelas e do saldo devedor, até a emissão do habite-se, e após IGP-M.

3. De acordo com enunciado da Súmula 308 do STJ, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel, de modo que a aludida cláusula não afeta o direito do Apelante. Nesse contexto, vale destacar que a cláusula 7ª do contrato foi absolutamente clara na aludida previsão, inexistindo abusividade por parte das Requeridas.

4. Inexiste abusividade na cláusula que prevê a resolução do contrato em razão do inadimplemento, impondo-se o vencimento antecipado da dívida, a teor do que dispõem os artigos 333 e 1.425 do CC, que preveem as hipóteses legais em que a dívida pode ser considerada antecipadamente vencida.

5. Prejudicado o pedido de indenização por danos morais, haja vista que as Apeladas não praticaram qualquer ato ilícito que pudesse causar dano indenizável ao Apelante.

6. Apelo desprovido. Sentença mantida.

VISTOS, relatados e discutidos estes autos ACORDAM os Desembargadores que compõem a Primeira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, de conformidade com a ata e notas taquigráficas que integram este julgado, à unanimidade, conhecer e negar provimento à apelação, mantendo a sentença, nos termos do voto da Relatora.

Vitória/ES, 28 de fevereiro de 2023.

RELATORA

DECISÃO
À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.