Tribunal: TJES
Processo: 0004511-16.2017.8.08.0012
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão julgador: ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Interpretação / Revisão de Contrato
Data de julgamento: 2023-07-05

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL Nº
0004511-16.2017.8.08.0012

APTE:

MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÃO S.A

APD
A
:

ANA CARLA LOYOLA DA VITORIA

RELATOR:
DES.
ROBSON LUIZ ALBANEZ

EMENTA

APELA
ÇÃO CÍVEL
.

DIREITO CIVIL
E CONSUMIDOR
.
AÇÃO DE INDENIZAÇÃO
.

ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES. PRAZO MAIS BENÉFICO AO CONSUMIDOR. MORA DA CONSTRUTORA CONFIGURADA. TAXA DE ADMINISTRAÇÃO
INDEVIDA. TAXA DE DESPACHANTE. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE. DEVOLUÇÃO SIMPLES. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. O contrato de promessa de compra e venda de imóvel deve conter prazo determinado para entrega do bem. Precedente do STJ.

2. A previsão de datas distintas para entrega do imóvel conduz a incerteza no cumprimento da obrigação,
porquanto revelam cláusulas contraditórias que
induz
em
o consumidor a equívocos,
sendo forçosa a aplicação da interpretação mais favorável ao hipossuficiente prevista no art.47 da Lei 8.078/1990.

3. Caso dos autos em que, respeitada o prazo de tolerância de cento e oitenta (180) dias,
deverá ser considerada como a data para entrega do bem aquela prevista no contrato de financiamento,
porquanto precede a entrega das chaves
.

4.
É abusiva a cobrança de “taxa de administração” pelo promitente-vendedor, porquanto atividade congênere ao s
erviço de assessoria técnico imobiliária (SATI),
bem como vinculada à celebração do contrato de promessa de compra e venda do imóvel.

5.
É válida a cláusula contratual de contrato de
promessa de
compra e venda de imóvel que estabelece o pagamento de taxa de serviço de despachante.
Precedentes do STJ.

6.
Considerando que os
valores declarados abusivos no contrato são anteriores
as orientações firmadas no julgamento do EAREsp 600.663/RS, vai obstada a sua restituição em dobro.

7. Recurso parcialmente provido, para
autorizar cobrança da
“taxa de despachante”,
bem como determinar que a devolução da “taxa de administração”
à Apelada seja efetuada na forma simples.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
0004511-16.2017.8.08.0012
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA
APELADO: ANA CARLA LOYOLA DA VITORIA
RELATOR(A):ROBSON LUIZ ALBANEZ

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL Nº
0004511-16.2017.8.08.0012

APTE:

MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÃO S.A

APD
A
:

ANA CARLA LOYOLA DA VITORIA

RELATOR:
DES.
ROBSON LUIZ ALBANEZ

EMENTA

APELA
ÇÃO CÍVEL
.

DIREITO CIVIL
E CONSUMIDOR
.
AÇÃO DE INDENIZAÇÃO
.

ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES. PRAZO MAIS BENÉFICO AO CONSUMIDOR. MORA DA CONSTRUTORA CONFIGURADA. TAXA DE ADMINISTRAÇÃO
INDEVIDA. TAXA DE DESPACHANTE. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE. DEVOLUÇÃO SIMPLES. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. O contrato de promessa de compra e venda de imóvel deve conter prazo determinado para entrega do bem. Precedente do STJ.

2. A previsão de datas distintas para entrega do imóvel conduz a incerteza no cumprimento da obrigação,
porquanto revelam cláusulas contraditórias que
induz
em
o consumidor a equívocos,
sendo forçosa a aplicação da interpretação mais favorável ao hipossuficiente prevista no art.47 da Lei 8.078/1990.

3. Caso dos autos em que, respeitado o prazo de tolerância de cento e oitenta (180) dias,
deverá ser considerada como data para entrega do bem aquela prevista no contrato de financiamento,
porquanto precede a entrega das chaves
.

4.
É abusiva a cobrança de “taxa de administração” pelo promitente-vendedor, porquanto atividade congênere ao s
erviço de assessoria técnico imobiliária (SATI),
bem como vinculada à celebração do contrato de promessa de compra e venda do imóvel.

5.
É válida a cláusula contratual de contrato de
promessa de
compra e venda de imóvel que estabelece o pagamento de taxa de serviço de despachante.
Precedentes do STJ.

6.
Considerando que os
valores declarados abusivos no contrato são anteriores
as orientações firmadas no julgamento do EAREsp 600.663/RS, vai obstada a sua restituição em dobro.

7. Recurso parcialmente provido, para
autorizar cobrança da
“taxa de despachante”,
bem como determinar que a devolução da “taxa de administração”
à Apelada seja efetuada na forma simples.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 013 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ

Composição de julgamento: 013 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Relator / 015 - Gabinete Des. JORGE DO NASCIMENTO VIANA - JORGE DO NASCIMENTO VIANA - Vogal / 009 - Gabinete Des. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - Vogal
VOTOS VOGAIS
015 - Gabinete Des. JORGE DO NASCIMENTO VIANA - JORGE DO NASCIMENTO VIANA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
009 - Gabinete Des. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº
0004511-16.2017.8.08.0012

APTE:

MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÃO S.A

APDA
:

ANA CARLA LOYOLA DA VITORIA

RELATOR:
DES.
ROBSON LUIZ ALBANEZ

VOTO

Consoante re
latado,
T
rata-se de
A
pelaç
ão Cível
interposta por
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÃO S.A.
,
e
is que irresignada com os termos da sentença de fls.
107/115
, que nos
autos da Ação de Indenização por Danos Materia
i
s ajuizada
por

ANA CARLA LOYOLA DA VITORIA
,

julgou
parcialmente
procedente
s

os pedidos iniciais
.

Extrai-se dos autos que a Apelada
ajuiz
ou
a demanda
sob a alegação que
no dia 05/04/2014 firmou com a Apelada contrato “Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda”, tendo como objeto o apartamento nº 303, bloco 02, situado no condomínio “PARQUE VILA IMPERIAL” situado no Município de Cariacica/ES.

Aduzi
u
que
no contrato de compra e venda foi prevista a data de 30/04/2016
para entrega da obra,
diferente do
contrato de financiamento, que
estabelecia o prazo para entrega em 13/07/2015.

Alegou, entretanto, que o imóvel lhe foi entregue somente em 17/08/2016, ou seja, com
sete (07) meses de atraso, motivo pelo qual a inversão da cláusula penal prevista no contrato em seu favor
; a nulidade do “termo aditivo de contrato de promessa de compra e venda”, bem como condenação em restituição da quantia devidamente paga, a título de taxa de assessoria e intervenção; a nulidade do “termo de ciência” e condenação a restituição da quantia indevidamente paga a título de taxa de administração; a ilegalidade da cobrança da taxa de evolução de obra; indenização pelas quantias pagas a título de aluguel no valor de R$ 4.810,00 (quatro mil, oitocentos e dez reais); condenação da requerida a indenização por danos morais no valor de R$ 18.000,00 (dezoito mil reais).

Após otimizada instrução (art.355, inciso I, do CPC), a togada primeva proferiu a sentença objurgada,
r
econhecendo o atraso na entrega do imóvel,
condenando a Apelante a restituí-la nos valores desembolsados a título de juros de obra/taxa de evolução de obra a partir de Janeiro de 2016, data limite para entrega do imóvel; declarou nulos o “Termo Aditivo ao Contrato de Promessa de Compra e Venda” e o “Termo de Ciência” e, por via reflexa, condenou a Apelante a restituir em dobro a Apelada no valor de R$ 1.400,00 (mil e quatrocentos reais) e R$ 380, 00 (trezentos e oitenta reais) que foram pagos indevidamente a título de taxa de assessoria e administração no momento da assinatura do contrato, conforme art. 42, parag. único do CDC.

Por fim, condenou a Recorrente a restituir o autor o valor de R$ 350 (trezentos e cinquenta reais) mensais pagos a título de aluguel, no período compreendido entre Janeiro de 2016 a Agosto de 2016.

Sobreveio, então, o recurso da Requerida, que
em apertada síntese,
sustent
ou
que
o prazo expressamente pactuado para entrega do imóvel era 30/04/2016 e não, como determinado na sentença, em janeiro de 2016.
A seguir, asseverou que
é legítima a cobrança da “taxa de despachante/ assessoria, não se confundido ela com a Taxa Sati
e, por fim, sustentou a
ausência de má-fé e
a
impossibilidade de devolução em dobro da cobrança pela assessoria imobiliária.

Pois bem.
Com relação ao prazo estipulado para entrega do imóvel,
assim estabeleceu
a cláusula quinta
(5ª)

d
o contrato particular de promessa de compra e venda
(pág.109)
:

5) CLÁUSULA QUINTA: DA ENTREGA E IMISSÃO NA POSSE

A PROMITENTE VENDEDORA se compromete a concluir as obras do imóvel objeto deste contrato no prazo estipulado no item 5 do Quadro Resumo, salvo se outra data for estabelecida no contrato de financiamento com instituição financeira

[...]. Independente dos prazos acima previstos, a conclusão da obra poderá ser prorrogada por até 180 (cento e oitenta) dias.

O quadro resumo,
digitalizado às pags.

95/101
, estabeleceu que a entrega das chaves seria para o dia 30/04/2016.

Entretanto, n
o item “c.9” d
o contrato de financiamento firmado com a instituição financeira
(pág.128)
, estabeleceu-
se
o prazo de entrega para 13/07/2015.

Assim, o
prazo
d
e entrega fora disciplinado tanto nos contratos firmados entre os ora litigantes quanto naquele firmado com a instituição financeira responsável pelo financiamento.

A despeito do entendimento d
o Superior Tribunal de Justiça
firmado na
dinâmica dos recursos repetitivos (TEMA 996)
no sentido de que
“na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância”,
in casu
, deverá ser considerada como a data para entrega do bem aquela prevista no contrato de financiamento,
porquanto precede a entrega das chaves
.

Isso porque, no caso de estipulações ambíguas ou
contraditórias
(várias datas)
, forçosa a interpretação mais
favorável
ao consumidor, nos termos do art. 47 do CDC: “
As cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor
”.

Nesse sentido também é a jurisprudência dos Tribunais pátrios:
:

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Aquisição de imóvel na planta. Programa Minha Casa Minha Vida. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. Aplicação da tese firmada em sede de recurso repetitivo, tema 996: "Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância". Registro do contrato de financiamento que foi feito antes do compromisso de compra e venda. Termo inicial do prazo de entrega que deve ser feito a partir da data do registro do contrato, por ser mais benéfico ao consumidor. Validade da cláusula de tolerância de até 180
dias para entrega do imóvel.
Súmula 160 do TJSP. Imóvel que foi entregue antes do término do prazo. Sentença mantida. RECURSO DA PARTE AUTORA DESPROVIDO. (TJ-SP - AC: 10132267420218260566 SP 1013226-74.2021.8.26.0566, Relator: Maria Salete Corrêa Dias, Data de Julgamento: 18/08/2022, 2ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 18/08/2022)

AÇÃO DE INDENIZAÇÃO - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - PRAZO DE ENTREGA DAS OBRAS MAIS BENÉFICO PARA O CONSUMIDOR - ENTREGA DAS CHAVES - HABITE-SE - DEMORA - TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA.
Nos contratos envolvendo relação de consumo a interpretação das cláusulas deve ser sempre realizada em favor do consumidor (inteligência do art. 47 do CDC). Assim, havendo previsão de dois prazos distintos para entrega do bem, deverá ser considerada a data que, no caso concreto, se revele mais benéfica ao consumidor.
O construtor deve reembolsar o consumidor pelos valores despendidos com a taxa de evolução de obra, durante o período entre a entrega das chaves e a regularização do imóvel. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.21.121153-7/001, Relator(a): Des.(a) Estevão Lucchesi , 14ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 26/08/2021, publicação da súmula em 26/08/2021)

Nesse contexto,
considerando a data estipulada para
a entrega das chaves,
isto é, 13/07/2015, acrescidos do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta dias) contratualmente previsto, deveria o imóvel ser liberado em
na primeira semana de janeiro de 2016, contudo, conforme documento digitalizado de pág.15 – Vol.2, tal fato ocorreu somente em 17/08/2016.

Assim, verificado mais de
sete (07) meses
de atraso, configurado o inadimplemento contratual da Recorrente, motivo pelo qual deverá responder pelas condenações impostas na sentença, especialmente a restituição d
os valores desembolsados a título de juros de obra/taxa de evolução de obra a partir de Janeiro de 2016,
bem como os aluguéis despendidos pela Apelada no período.

A seguir, asseverou
a construtora Apelante, que contrário do fundamentado na sentença,

é legítima a cobrança da “taxa de despachante/ assessoria”, não se confundido ela com a Taxa Sati.

No âmbito da nomenclaturada
“taxa de administração”,
no valor de R$ 190 (cento e noventa reais), entendo que acertada a sentença em reconhecer a sua abusividade.

E assim afirmo, porquanto
o STJ, no julgamento do REsp n. 1.599.511/SP (Tema 938), submetido à sistemática dos recursos repetitivos, reconheceu a abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel, pois
“essa atividade de assessoria prestada ao consumidor por técnicos vinculados à incorporadora constitui mera prestação de um serviço inerente à celebração do próprio contrato, inclusive no que se refere ao dever de informação, não sendo, portanto, um serviço autônomo oferecido ao adquirente do imóvel”.

No mesmo sentido, este Tribunal:

[...] 5. Por outro lado, quanto ao serviço de assessoria técnico-imobiliária, foi cobrada dos apelados a quantia de R$ 1.068,00 (mil e sessenta e oito reais), consoante se depreende do documento de fl. 39.
O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1599511/SP submetido à sistemática dos recursos repetitivos, fixou tese pela abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.
( REsp 1599511/SP) . Assim, é de se reconhecer a abusividade da cobrança do serviço de assessoria técnico-imobiliária e manter a r. sentença quanto a este ponto. 6 Recurso conhecido parcialmente provido. 7. Redimensionamento dos ônus sucumbenciais.
(TJ-ES - APL: 00124077920148080024, Relator: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY, Data de Julgamento: 02/07/2019, SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 09/07/2019)

Portanto, correta a sentença ao reconhecer a abusividade da
sua
cobrança, pois configura
da
venda casada, já que é imposta ao consumidor na celebração da promessa de compra e venda.

Com relação
à “taxa de despachante”, a hipótese dos autos não se coaduna com o Tema 938 do STJ,
uma vez que as partes
celebraram termo aditivo para prestação de serviço de assessoria e intermediação (
págs.211/213
).

Dessarte,
esta contratação não foi condicionada ao contrato de promessa de compra e venda, sendo celebrado inclusive em data posterior. Logo, é devida pela autora a importância de R$ 700,00 pelo serviço prestado, sendo irrelevante o nome que se dê ao mesmo (“assessoria”, “despachante”, etc).

A propósito, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TESE JURÍDICA. REEXAME DE FATOS. DESNECESSIDADE. TAXA DE DESPACHANTE. SERVIÇOS CARTORÁRIOS. VALIDADE. DISSONÂNCIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA N.º 568 DO STJ. ENTREGA DAS CHAVES. JUROS DE OBRA. ILICITUDE. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO PARCIALMENTE PROVIDO. [...].
3. É válida a cláusula contratual de contrato de compra e venda de imóvel que estabelece o pagamento de taxa de serviço de despachante ou de serviços cartorários pelo adquirente.
[...].(AgInt no AREsp n. 1.827.725/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 15/8/2022, DJe de 17/8/2022.)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. TAXA SATI. ABUSIVIDADE. MATÉRIA QUE DEMANDA REEXAME DE FATOS E CLÁSULAS CONTRATUAIS. SUMULAS 5 E 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO
. 1. Esta Corte Superior possui entendimento no sentido de que: "A abusividade da SATI não deve implicar enriquecimento sem causa do consumidor de modo que eventual serviço específico prestado ao consumidor, como eventuais serviços de despachante ou a cobrança de taxas de serviços cartorários, podem ser efetivados.". (AgInt no AREsp 1730937/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 01/03/2021, DJe 03/03/2021).
[...].(AgInt no AREsp n. 1.780.250/SP, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 13/12/2021, DJe de 15/12/2021.)

No mesmo sentido:
AgInt no AREsp n. 1.801.031/SP,
relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 7/6/2021, DJe de 1/7/2021;
AgInt no REsp n. 1.920.357/SP,
relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 1/6/2021, DJe de 7/6/2021.

Por fim,
penso que merece reforma a sentença no tocante à determinação de que a restituição dos valores
referentes a “taxa de administração”
seja em dobro, nos termos do art. 42, paragrafo único, do CDC.

Isso porque,
o
Superior Tribunal de Justiça
no julgamento do EREsp 1.413.542/RS fixou a seguinte tese:
“a repetição em dobro, prevista no paragrafo único do art. 42 do CDC, é cabível quando a cobrança indevida consubstanciar conduta contrária à boa-fé objetiva, ou seja, deve ocorrer independentemente da natureza do elemento volitivo”
(EREsp n. 1.413.542/RS, relatora Ministra Maria Thereza de Assis Moura, relator para acórdão Ministro Herman Benjamin, Corte Especial, julgado em 21/10/2020, DJe de 30/3/2021.)

Não se pode olvidar, contudo, que a Corte Superior promoveu a modulação dos efeitos do entendimento firmado supra no sentido de que “
q
uanto
a
os
indébitos não decorrentes de prestação de serviço público –
os efeitos desse posicionamento só
se apli
cam
a cobranças realizadas após a data da publicação d
aquele

julgamento
.”

Assim, como o acórdão citado retro foi publicado em 30/03/2021, isto é, após a cobrança realizada no caso em testilha, a devolução dos valores deve ser feita na forma simples, já que inexiste prova da má-fé d
a construtora
, requisito que antes era indispensável, conforme
AgInt no REsp 1623375/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/06/2018, DJe 25/06/2018.

Por todo o exposto, conheço e
dou parcial provimento ao recurso,
para reformar em parte a sentença objurgada, de modo a autorizar cobrança da
“taxa de despachante”,
bem como determinar que a devolução da “taxa de administração”
à Apelada seja efetuada na forma simples.

Considerando o provimento parcial do recurso, deixo de aplicar o art.85, §11, do Código de Processo Civil.

É como voto.

DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

RELATOR

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

ACOMPANHO O E. DES. RELATOR PARA CONHECER DO RECURSO INTERPOSTO E, NO MÉRITO, DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO.

ACOMPANHO O VOTO DO E. RELATOR PARA DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO.