Tribunal: TJES
Processo: 0021947-21.2014.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão julgador: MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Interpretação / Revisão de Contrato; Provas em geral
Data de julgamento: 2023-06-25

Ementa:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL –

A
ÇÃO
DE REVISÃO DE CONTRATO – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA – VALIDADE – INEXISTÊNCIA DE MORA DAS REQUERIDAS -
COMISSÃO DE CORRETAGEM –
DEVER DE INFORMAÇÃO RESPEITADO – LEGALIDADE DA COBRANÇA – TAXA SATI – RESTITUIÇÃO DEVIDA –
RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO
.

1. O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que
"
é
válida a cláusula de tolerância, desde que limitada ao prazo de 180 dias corridos, na linha da jurisprudência pacífica desta Corte Superior." (AgInt no AREsp n. 1.957.756/RO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJe de 5/4/2022.).

2. Com a peça defensiva, comprovaram as requeridas que no dia 19/09/2013 foi instalado o condomínio (fls. 210), havendo certidão de habitabilidade datada de 24/05/2013 (fls. 216), razão pela qual não houve mora das requeridas, sendo o empreendimento entregue antes mesmo do prazo previsto.

3.
O consumidor ficou ciente de sua responsabilidade pelo pagamento da comissão, cujo valor foi devidamente destacado do montante do imóvel, merecendo ser mantida a sentença que reconheceu a legalidade de sua cobrança.

4. A taxa SATI (fls. 83) deve ser reembolsada, vez que considerada abusiva pelo STJ, consoante tese 1.2 do julgado paradigma.

5. Apelação conhecida e parcialmente provida.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
0021947-21.2014.8.08.0035
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: GUILHERME RICARDO VASCONCELOS
APELADO: ROSSI RESIDENCIAL SA e outros (2)
RELATOR(A):MARIANNE JUDICE DE MATTOS

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EMENTA

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL –

A
ÇÃO
DE REVISÃO DE CONTRATO – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA – VALIDADE – INEXISTÊNCIA DE MORA DAS REQUERIDAS -
COMISSÃO DE CORRETAGEM –
DEVER DE INFORMAÇÃO RESPEITADO – LEGALIDADE DA COBRANÇA – TAXA SATI – RESTITUIÇÃO DEVIDA –
RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO
.

1. O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que
"
é
válida a cláusula de tolerância, desde que limitada ao prazo de 180 dias corridos, na linha da jurisprudência pacífica desta Corte Superior." (AgInt no AREsp n. 1.957.756/RO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJe de 5/4/2022.).

2. Com a peça defensiva, comprovaram as requeridas que no dia 19/09/2013 foi instalado o condomínio (fls. 210), havendo certidão de habitabilidade datada de 24/05/2013 (fls. 216), razão pela qual não houve mora das requeridas, sendo o empreendimento entregue antes mesmo do prazo previsto.

3.
O consumidor ficou ciente de sua responsabilidade pelo pagamento da comissão, cujo valor foi devidamente destacado do montante do imóvel, merecendo ser mantida a sentença que reconheceu a legalidade de sua cobrança.

4. A taxa SATI (fls. 83) deve ser reembolsada, vez que considerada abusiva pelo STJ, consoante tese 1.2 do julgado paradigma.

5. Apelação conhecida e parcialmente provida.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 027 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS

Composição de julgamento: 027 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Relator / 002 - Gabinete Des. ANNIBAL DE REZENDE LIMA - ANNIBAL DE REZENDE LIMA - Vogal / 012 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal
VOTOS VOGAIS
002 - Gabinete Des. ANNIBAL DE REZENDE LIMA - ANNIBAL DE REZENDE LIMA (Vogal)
Acompanhar
012 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

Cuida-se de recurso de

APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
GUILHERME RICARDO VASCONCELOS E OUTRA

em face da r. sentença de fls. 299/303, integrada pelas decisões de fls. 342 e 348, proferida pelo MM. Juiz de Direito da 5ª Vara Cível de Vila Velha, nos autos da Ação de Revisão Contratual c/c Indenização por Danos Materiais e Morais ajuizada em face de
GONFRENA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. E OUTRAS
,
que julgou parcialmente procedente o pedido inicial, condenando as requeridas a devolver os valores pagos pelos requerentes a título de taxa condominial, cobrados anteriormente à imissão na posse, na forma simples, com correção monetária a partir do desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado.

Ainda, condenou os requerentes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, restando suspensa a cobrança em razão da gratuidade deferida.

Em suas razões recursais (fls. 313/333) sustentam os Apelantes, inicialmente, a nulidade da cláusula de tolerância, não sendo possível a sua utilização sem uma justificativa plausível, consoante jurisprudências colacionadas.

Apontam que a certidão de matrícula fora expedida na data de 13/03/2014, superando o prazo de previsão de entrega do imóvel (09/02/2014), não podendo prevalecer o entendimento adotado na sentença acerca da responsabilidade dos apelantes pelo atraso nos pagamentos, sendo a mora decorrente da hipoteca gravada sob o bem.

Requerem, após o reconhecimento do atraso na entrega do imóvel, a equiparação das penalidades, consoante decidido pelo Superior Tribunal de Justiça (Tema 971). Asseveram que o
habite-se
não é suficiente para caracterizar o empreendimento como regularizado, sendo a hipoteca fator impeditivo à liberação do financiamento bancário pelos Apelantes.

Pretendem os requerentes, também, a reforma da sentença para determinar a restituição da comissão de corretagem e taxa
sati,
cuja responsabilidade pelo pagamento deve recair sobre o contratante, no caso, a vendedora, mormente quando inexistente informação expressa ao comprador.

Reafirmam os apelantes que sofreram prejuízos em decorrência do atraso na entrega do empreendimento, sendo devido o pagamento de aluguel no período.

Almejam, por fim, o arbitramento de danos morais na importância de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), sendo, ao final, majorados os honorários sucumbenciais.

Contrarrazões às fls. 359/364 pela manutenção da sentença.

É o relatório. Inclua-se em pauta para julgamento.

Vitória-ES, 16 de maio de 2023.

MARIANNE JÚDICE DE MATTOS

Desembargador
a Relatora

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

Conforme relatado, cuida-se de recurso de

APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
GUILHERME RICARDO VASCONCELOS E OUTRA

em face da r. sentença de fls. 299/303, integrada pelas decisões de fls. 342 e 348, proferida pelo MM. Juiz de Direito da 5ª Vara Cível de Vila Velha, nos autos da Ação de Revisão Contratual c/c Indenização por Danos Materiais e Morais ajuizada em face de
GONFRENA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. E OUTRAS
,
que julgou parcialmente procedente o pedido inicial, condenando as requeridas a devolver os valores pagos pelos requerentes a título de taxa condominial, cobrados anteriormente à imissão na posse, na forma simples, com correção monetária a partir do desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado.

Ainda, condenou os requerentes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, restando suspensa a cobrança em razão da gratuidade deferida.

Pretendem os Apelantes, em suma, a reforma da sentença para, considerando a invalidade de cláusula de tolerância, reconhecer a mora da construtora, sendo devida a reparação pelos infortúnios causados.

Pois bem.

Eminentes Pares, cuida-se de ação revisional de contrato de compra e venda de imóvel em que os Apelantes questionam, inicialmente, a validade da chamada cláusula de tolerância.

Sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que
"
é
válida a cláusula de tolerância, desde que limitada ao prazo de 180 dias corridos, na linha da jurisprudência pacífica desta Corte Superior." (AgInt no AREsp n. 1.957.756/RO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJe de 5/4/2022.).

E isso porque “
possui amparo não só nos usos e costumes do setor, mas também em lei especial (art. 48, § 2º, da Lei nº 4.591/1964), constituindo previsão que atenua os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil, a onerar excessivamente seus atores, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos
.
A cláusula de tolerância, para fins de mora contratual, não constitui desvantagem exagerada em desfavor do consumidor, o que comprometeria o princípio da equivalência das prestações estabelecidas.
(REsp n. 1.582.318/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 12/9/2017, DJe de 21/9/2017).

Além disso, entendo que tal discussão no caso ora em julgamento sequer aproveita aos apelantes, consoante demonstrarei a seguir.

No contrato firmado entre as partes, verifico que a data prevista para entrega das unidades era 09/02/2014, sendo a conclusão da obra caracterizada pela emissão do habite-se (cláusula 16ª).

E, com a peça defensiva, comprovaram as requeridas que no dia 19/09/2013 foi instalado o condomínio (fls. 210), havendo certidão de habitabilidade datada de 24/05/2013 (fls. 216), razão pela qual comungo do entendimento externado pelo Magistrado sentenciante de que não houve mora das requeridas, sendo o empreendimento entregue antes mesmo do prazo previsto.

Além disso, a alegação de que a existência de hipoteca impediu a concessão oportuna do financiamento não merece guarida, pois, além de tal argumento não constar na petição inicial, o próprio instrumento contratual previa a possibilidade de gravame, nos termos da cláusula primeira, revelando, com isso, a anuência dos compradores.

Em suma, inexistindo mora por parte das requeridas, restam prejudicados os pleitos de inversão da cláusula penal, pagamento de aluguel e danos morais.

Sobre a comissão de corretagem, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.599.511/SP, sob o rito dos recursos repetitivos, assim decidiu
:

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.

I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.

1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.

II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor.

Aplicação da tese 1.1.

2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2.

III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.

(REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016).

E, sobre a informação ao consumidor, o voto condutor do julgado paradigma deixou consignado que “
deve a incorporadora informar ao consumidor, até o momento celebração do contrato de promessa de compra e venda, o preço total de aquisição da unidade imobiliária, especificando o valor da comissão de corretagem, ainda que esta venha a ser paga destacadamente”.

No caso ora em debate, verifico que os autores/apelantes firmaram na data de 12/11/2013 – mesma data de assinatura do contrato – proposta de reserva prevendo expressamente que
“
os serviços técnico-imobiliários e de intermediação na venda da unidade autônoma acima descrita foram efetivamente prestados, respectivamente, pela imobiliária e pelos profissionais autônomos. Estou ciente e de pleno acordo que o valor desta corretagem é devido e exigível, integralmente e será deduzido do valor total do negócio, ainda que o contrato de compromisso de venda e compra da referida unidade autônoma ora firmado, vier, futuramente, a ser rescindido. O valor total do negócio resulta na soma do valor do imóvel com o valor da comissão a ser paga diretamente pelo cliente aos corretores autônomos”.

Como se verifica, o consumidor ficou ciente de sua responsabilidade pelo pagamento da comissão, cujo valor foi devidamente destacado do montante do imóvel, merecendo ser mantida a sentença que reconheceu a legalidade de sua cobrança.

De outro modo, a taxa SATI (fls. 83) deve ser reembolsada, vez que considerada abusiva pelo STJ, consoante tese 1.2 do julgado paradigma.

O montante deve ser corrigido monetariamente a partir do desembolso pelo índice do INPC/IBGE até a citação e, a partir de então, atualizado apenas pela Taxa Referencial do Sistema Especial de Liquidação e Custódia (Selic).

Pelo exposto,
CONHEÇO

do recurso de Apelação e, no mérito,
DOU-
LHE

PARCIAL
PROVIMENTO
t
ão somente para determinar o reembolso da taxa SATI, nos termos da fundamentação supra.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o voto da eminente Relatora - Sessão 20/06/2023