Tribunal: TJES
Processo: 5001099-18.2023.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão julgador: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Tutela de Urgência
Data de julgamento: 2023-12-15

Ementa:
A
GRAVO DE INSTRUMENTO
–
AÇÃO DECLARATÓRIA – CONTRATO DE LOCAÇÃO – LOJA SITUADA NO SHOPPING VITÓRIA – EFEITOS DA PANDEMIA DE COVID/19 – TEORIA DA IMPREVISÃO INVOCADA – SUSPENSÃO DOS EFEITOS DO “TERMO DE ACORDO” CELEBRADO – TUTELA DE URGÊNCIA INDEFERIDA – REQUISITOS AUSENTES – INSTRUMENTO CONTRATUAL COM ESCOPO DIVERSO DO ALEGADO – COBRANÇA DA
RES SPERATA –
SUPOSTA MÁCULA NÃO DESCORTINADA – ALEGADA ONEROSIDADE EXCESSIVA – DESCABIDA INTERFERÊNCIA DO PODER JUDICIÁRIO NA RELAÇÃO CONTRATUAL – PREJUÍZO SOFRIDO POR AMBAS AS PARTES CONTRATANTES – CARÊNCIA DE ELEMENTOS MÍNIMOS PARA QUE SEJA ANALISADA A ALEGADA QUEDA NO FATURAMENTO – AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1
) O instrumento contratual em face do qual se insurge o agravante, por veicular condições que lhe eram desfavoráveis, no auge da pandemia de Covid/19, não teve por objeto a renegociação ou qualquer modificação do que havia sido entabulado em relação aos alugueres, e sim, o de versar acerca do direito de uso do ponto comercial locado, conforme se depreende de sua redação.

2)
Em que pese a narrativa de que a celebração de tal ajuste tenha sido imposto pela requerida/agravada, ao serem realizadas tratativas objetivando a redução de encargos locatícios em virtude da superveniência da pandemia, salta aos olhos que ambos os instrumentos – de locação e de direito de uso do ponto comercial – foram celebrados no dia 1º/05/2019, que corresponde ao ponto de partida da relação locatícia entre as partes, não havendo que se falar na utilização do segundo (“Termo de Acordo”) para fins de eventual repactuação (ou renegociação) de encargos locatícios pactuados no primevo ajuste (“Contrato de Locação de Loja de Uso Comercial – LUC no Shopping Vitória”).

3)
Aludido instrumento versa sobre o valor ajustado pelo direito de uso do ponto comercial – a chamada
res sperata
– que consiste na retribuição paga pelo locatário em virtude da vantagem de se estabelecer em um complexo comercial que já possui clientela própria e estabelecida e, na espécie, trata-se de locação de uma loja no Shopping Vitória que, como se sabe, constitui um dos maiores – quiçá o maior – complexo comercial do Estado do Espírito Santo.

4)
A despeito da natureza do instrumento contratual discutido, não afigura-se razoável, sob o argumento de onerosidade excessiva, que o Poder Judiciário interfira na relação contratual existente entre as partes quando descortinado que os efeitos advindos da pandemia acometeram ambas as partes, e não exclusivamente uma delas, por ser presumível o prejuízo sofrido pelo shopping durante os meses em que esteve fechado por determinação do Poder Público.

5
)
Reputa-se acertada a decisão agravada ao ser constatada a carência de elementos mínimos, que deveriam ter acompanhado o pedido, tais como a ausência de juntada do próprio contrato de locação – que só ingressou nos autos eletrônicos com a contestação – e de documentos hábeis à verificação do valor do aluguel e do faturamento da loja em momento anterior à pandemia, para fins de se examinar a alegação de que sofrera significativa queda na sua arrecadação, por não ser presumível que a sua dificuldade financeira decorrera, por si só, da superveniência da pandemia.

6)
Agravo de Instrumento conhecido e desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5001099-18.2023.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: CLAUDIO ALEX MACHADO SANMIGUEL

AGRAVADO: NOVA CIDADE SHOPPING CENTERS S/A

RELATOR(A):
ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA
A
GRAVO DE INSTRUMENTO
–
AÇÃO DECLARATÓRIA – CONTRATO DE LOCAÇÃO – LOJA SITUADA NO SHOPPING VITÓRIA – EFEITOS DA PANDEMIA DE COVID/19 – TEORIA DA IMPREVISÃO INVOCADA – SUSPENSÃO DOS EFEITOS DO “TERMO DE ACORDO” CELEBRADO – TUTELA DE URGÊNCIA INDEFERIDA – REQUISITOS AUSENTES – INSTRUMENTO CONTRATUAL COM ESCOPO DIVERSO DO ALEGADO – COBRANÇA DA
RES SPERATA –
SUPOSTA MÁCULA NÃO DESCORTINADA – ALEGADA ONEROSIDADE EXCESSIVA – DESCABIDA INTERFERÊNCIA DO PODER JUDICIÁRIO NA RELAÇÃO CONTRATUAL – PREJUÍZO SOFRIDO POR AMBAS AS PARTES CONTRATANTES – CARÊNCIA DE ELEMENTOS MÍNIMOS PARA QUE SEJA ANALISADA A ALEGADA QUEDA NO FATURAMENTO – AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1
) O instrumento contratual em face do qual se insurge o agravante, por veicular condições que lhe eram desfavoráveis, no auge da pandemia de Covid/19, não teve por objeto a renegociação ou qualquer modificação do que havia sido entabulado em relação aos alugueres, e sim, o de versar acerca do direito de uso do ponto comercial locado, conforme se depreende de sua redação.

2)
Em que pese a narrativa de que a celebração de tal ajuste tenha sido imposto pela requerida/agravada, ao serem realizadas tratativas objetivando a redução de encargos locatícios em virtude da superveniência da pandemia, salta aos olhos que ambos os instrumentos – de locação e de direito de uso do ponto comercial – foram celebrados no dia 1º/05/2019, que corresponde ao ponto de partida da relação locatícia entre as partes, não havendo que se falar na utilização do segundo (“Termo de Acordo”) para fins de eventual repactuação (ou renegociação) de encargos locatícios pactuados no primevo ajuste (“Contrato de Locação de Loja de Uso Comercial – LUC no Shopping Vitória”).

3)
Aludido instrumento versa sobre o valor ajustado pelo direito de uso do ponto comercial – a chamada
res sperata
– que consiste na retribuição paga pelo locatário em virtude da vantagem de se estabelecer em um complexo comercial que já possui clientela própria e estabelecida e, na espécie, trata-se de locação de uma loja no Shopping Vitória que, como se sabe, constitui um dos maiores – quiçá o maior – complexo comercial do Estado do Espírito Santo.

4)
A despeito da natureza do instrumento contratual discutido, não afigura-se razoável, sob o argumento de onerosidade excessiva, que o Poder Judiciário interfira na relação contratual existente entre as partes quando descortinado que os efeitos advindos da pandemia acometeram ambas as partes, e não exclusivamente uma delas, por ser presumível o prejuízo sofrido pelo shopping durante os meses em que esteve fechado por determinação do Poder Público.

5
)
Reputa-se acertada a decisão agravada ao ser constatada a carência de elementos mínimos, que deveriam ter acompanhado o pedido, tais como a ausência de juntada do próprio contrato de locação – que só ingressou nos autos eletrônicos com a contestação – e de documentos hábeis à verificação do valor do aluguel e do faturamento da loja em momento anterior à pandemia, para fins de se examinar a alegação de que sofrera significativa queda na sua arrecadação, por não ser presumível que a sua dificuldade financeira decorrera, por si só, da superveniência da pandemia.

6)
Agravo de Instrumento conhecido e desprovido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 011 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

Composição de julgamento: 011 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Relator / 013 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal / 018 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal
VOTOS VOGAIS
013 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar
018 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar

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VOTO VENCEDOR

Como brevemente relatado, trata-se de
a
gravo
de
in
strumento
interposto por
Cláudio Alex Machado Sanmiguel
contra a decisão proferida pelo Juízo da 9ª Vara Cível de Vitória (Id 4218549) que, nos autos da “
ação declaratória de nulidade de ato jurídico c/c revisão de cláusula de reajuste de alugueres e inexigibilidade de cobrança de multa contratual
” ajuizada em face de
Nova Cidade Shopping Centers S/A
, indeferiu o pedido de tutela de urgência pelo qual pretende sejam tornados inexigíveis, durante a tramitação do processo, os valores acordados no “Termo de Acordo” celebrado entre as partes, cuja nulificação é postulada ao final.

Em suas razões recursais (Id 4218544), sustenta o agravante, em síntese:
(i)
encontram-se reunidos os requisitos previstos no art. 300 do CPC/2015, para fins de se tornar inexigíveis os valores acordados no documento objeto da ação (
rectius
: Termo de Acordo), para fins de ajuizamento de ação de execução pela requerida/agravada;
(ii)
o indeferimento do pedido de tutela provisória viola o art. 478 do Código Civil, por possuir prestação excessivamente onerosa diante de acontecimento extraordinário e imprevisível, qual seja, a superveniente pandemia de Covid/19; e
(iii)
a decisão agravada vai de encontro ao princípio da imprevisibilidade contratual, que consiste na possibilidade de revisar ou encerrar o contrato devido motivo extraordinário e imprevisível.

Não há preliminares ou questões prejudiciais a serem examinadas por este Órgão Julgador, razão pela qual avanço ao mérito recursal, que versa sobre o pedido do autor/agravante de reforma da decisão que indeferiu o pedido de tutela de urgência por ele formulado na “
ação declaratória de nulidade de ato jurídico c/c revisão de cláusula de reajuste de alugueres e inexigibilidade de cobrança de multa contratual
” ajuizada em face de
Nova Cidade Shopping Centers S/A
, cujo escopo é o de tornar inexigíveis, durante a tramitação do processo, os valores acordados no documento de que trata a ação, a saber, o “Termo de Acordo” celebrado entre as partes, cuja nulificação é postulada ao final.

Adianto, desde já, que estou a desprover o recurso. Vejamos.

In casu
, a narrativa contida na petição inicial não reflete, a bem da verdade, o verdadeiro objeto do ajuste cuja suspensão dos efeitos é postulada em sede de tutela de urgência, com a sua anulação em sede de cognição exauriente, conforme passo a explicar.

O relato exordial é de que a loja pertencente ao autor, situada no Shopping Vitória, teria sofrido expressiva redução em seu faturamento nos meses de março e abril de 2020 em virtude dos nefastos efeitos causados pela pandemia de Covid/19 e, diante do quadro de imprevisibilidade surgido, buscou negociar com a requerida/agravada a redução dos alugueres, em caráter provisório, o que teria sido por ela ignorado ao acenar apenas com a celebração do “Termo de Acordo” objeto da ação, no valor de R$ 79.675,00 (setenta e nove mil seiscentos e setenta e cinco reais), a ser pago em 24 (vinte e quatro) parcelas.

Ainda conforme a sua narrativa, solicitou “
isenção de alugueres em razão da das graves repercussões da COVID/19 em seu faturamento
” e diante da ausência de concessões por parte da administração do Shopping Vitória e da situação delicada em que se encontrava, não teve alternativa a não ser aceitar as condições impostas no instrumento contratual, cuja anulação é pretendida, reitere-se, com fundamento nos arts. 317, 393 e 478 do Código Civil
1
.

No entanto, o instrumento contratual em face do qual se insurge o agravante, por veicular condições que lhe eram desfavoráveis, no auge da pandemia de Covid/19, não teve por objeto a renegociação ou qualquer modificação do que havia sido entabulado em relação aos alugueres, e sim, o de versar acerca do
direito de uso do ponto comercial
locado, conforme se depreende de sua redação (Id origem 16544727).

Em que pese a narrativa do autor/agravante de que a celebração de tal ajuste tenha sido “imposto” pela requerida/agravada, ao serem realizadas tratativas objetivando a redução de encargos locatícios em virtude da superveniência da pandemia, salta aos olhos que ambos os instrumentos – de locação e de direito de uso do ponto comercial – foram celebrados no dia 1º/5/2019, que corresponde ao ponto de partida da relação locatícia entre as partes, não havendo que se falar na utilização do segundo (“Termo de Acordo”) para fins de eventual repactuação (ou renegociação) de encargos locatícios pactuados no primevo ajuste (“Contrato de Locação de Loja de Uso Comercial – LUC no Shopping Vitória” – Id origem 25181075).

Sobre a natureza do contrato cuja suspensão dos efeitos é postulada, é bem clara a sua redação ao explicitar que “
Considerando que as partes firmaram o Contrato de Locação de Loja de Uso Comercial (LUC) no Shopping Vitória nº 1223 datado de 01/05/2019 (...) Considerando que a LOCADORA, definiu nesta data, o valor devido de R$ 79.675,00 (setenta e nove mil seiscentos e setenta e cinco reais) pelo direito de uso do ponto comercial da área mencionada no I Considerando supra (...) fica ajustada a importância de R$ 79.675,00 (setenta e nove mil seiscentos e setenta e cinco reais) a ser paga pelo LOCATÁRIO, pelo direito de uso do ponto comercial, conforme mencionado no II CONSIDERANDO supra
” (Id origem 1654472).

Ora, para que a tutela de urgência pudesse ser deferida nesta oportunidade, seria necessária a concomitante presença dos requisitos previstos no art. 300 do CPC/2015, a saber, a existência de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, o que, salvo melhor juízo, não se constata por não se vislumbrar, ao menos diante da cognição superficial empreendida, a alegada mácula na celebração do “Termo de Acordo” em 01/05/2019.

Assim considero, a uma, porque aludido instrumento versa, repito, acerca do valor ajustado pelo
direito
de uso do ponto comercial
– a chamada
res sperata
– que consiste na retribuição paga pelo locatário em virtude da vantagem de se estabelecer em um complexo comercial que já possui clientela própria e estabelecida e, na espécie, trata-se de locação de uma loja no Shopping Vitória que, como se sabe, constitui um dos maiores – quiçá o maior – complexo comercial do Estado do Espírito Santo.

De todo modo, eventual ilegalidade/abusividade do contido no “Termo de Acordo” deverá ser objeto de oportuno enfrentamento perante o Juízo de 1º grau, sob a sua verdadeira ótica (
res sperata
), e não a partir do equivocado relato contido na petição inicial que, como dito alhures, alude ao valor (R$ 79.675,00) como sendo fruto de renegociação, repactuação de encargos locatícios, o que na prática não seria impossível, salvo melhor juízo, na medida em que ambos os contratos foram celebrados na mesma data.

A duas, porque, a despeito da natureza do instrumento contratual discutido, não afigura-se razoável, sob o argumento de onerosidade excessiva, que o Poder Judiciário interfira na relação contratual existente entre as partes quando descortinado que os efeitos advindos da pandemia acometeram ambas as partes, e não exclusivamente uma delas, por ser presumível o prejuízo sofrido pelo shopping durante os meses em que esteve fechado por determinação do Poder Público.

Esta egrégia Quarta Câmara Cível enfrentou situação semelhante ao julgar recurso cuja relatoria coube ao eminente Des. Arthur José Neiva de Almeida:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. REVISÃO CONTRATUAL. PREJUÍZO FINANCEIRO EM DECORRÊNCIA DA PANDEMIA DO CORONAVÍRUS. INEXISTÊNCIA DE PROVA DE CARATERIZAÇÃO DAS TEORIAS DA IMPREVISÃO E DA ONEROSIDADE EXCESSIVA. CONTRATANTE QUE AGE DE ACORDO COM A BOA-FÉ OFERECENDO DESCONTO E MODO DIFERENCIADO DE PAGAMENTO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

1. Embora a revisão contratual seja possível, com mitigação do Princípio pacta sunt servanda, a fim de afastar a incidência de cláusulas abusivas, com fundamento, dentre outros, nos Princípios da Boa-fé Contratual e da Função Social do Contrato, este continua a fazer lei entre as partes e as cláusulas livremente aceitas no momento da pactuação somente devem ser afastadas em hipóteses excepcionais.

2.
A simples existência da pandemia, sem a necessária comprovação idônea da redução do faturamento da empresa, não é suficiente para justificar a relativização do contrato firmado entre as partes
.

3. Hipótese em que a Agravada retomou suas atividades em agosto de 2020 e desde então seu faturamento vem apresentando crescimento, de maneira que em maio do corrente ano o faturamento mensal da empresa foi equivalente ao faturamento de fevereiro de 2020, um mês antes do início da pandemia.

4. Além disso, conforme precedente deste E. Tribunal de Justiça,
não se aplicam ao caso as teorias da imprevisão e da onerosidade excessiva, haja vista a ausência de vantagem exagerada ou de desproporção manifesta na avença, dado o fato de que as duas partes sofreram e ainda estão a sofrer os efeitos da crise do coronavírus
.

5. Recurso conhecido e provido.”

(TJES, Quarta Câmara Cível, Agravo de Instrumento, Processo nº 5004855-06.2021.8.08.0000, rel. Des. Arthur José Neiva de Almeida, julgado em 10/12/2021 – PJe)

Em reforço de argumentação, reputo acertada a fundamentação da decisão agravada ao ser constatado pela douta juíza prolatora a carência de elementos mínimos, que deveriam ter acompanhado o pedido, tais como a ausência de juntada do próprio contrato de locação – que só ingressou nos autos eletrônicos com a contestação – e de documentos hábeis à verificação do valor do aluguel e do faturamento da loja em momento anterior à pandemia, para fins de se examinar a alegação de que sofrera significativa queda na sua arrecadação, por não ser presumível que a sua dificuldade financeira decorrera, por si só, da superveniência da pandemia.

Ante o exposto,
nego
provimento ao agravo de instrumento
.

É como voto
.

__________________________

1
Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.

Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.

Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho a eminente Relatora.

Acompanho a nobre Relatora.