Tribunal: TJES
Processo: 5005581-43.2022.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão julgador: RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Acessão; Caução
Data de julgamento: 2023-09-01

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. NÃO DEMONSTRAÇÃO CONCRETA MÁCULA EXISTENTE. LIMITAÇÃO DA PRESENTE VIA RECURSAL. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Deve ser mantida a decisão impugnada que acertadamente indeferiu o pleito liminar por se apresentar, neste momento embrionário, plausível a decisão proferida que não visualizou elementos de mácula no procedimento do leilão extrajudicial perpetrado. 2. Tenta o recorrente, por meio da presente via, suplantar certas premissas estabelecidas quando do julgamento da ação nº 0001886-93.2020.8.08.0047 que, por sua vez, teve a apelação interposta não conhecida ante a irregularidades formal existente, na qual se postulava, justamente, a declaração de nulidade do 1º e 2º leilões designados para maio de 2020. 3. Recurso conhecido e não provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5005581-43.2022.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: AUTO POSTO BOA VISTA LTDA

AGRAVADO: CAIXA CONSORCIOS S.A. ADMINISTRADORA DE CONSORCIOS e outros

RELATOR(A):
RAPHAEL AMERICANO CAMARA

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EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. NÃO DEMONSTRAÇÃO CONCRETA MÁCULA EXISTENTE. LIMITAÇÃO DA PRESENTE VIA RECURSAL. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Deve ser mantida a decisão impugnada que acertadamente indeferiu o pleito liminar por se apresentar, neste momento embrionário, plausível a decisão proferida que não visualizou elementos de mácula no procedimento do leilão extrajudicial perpetrado. 2. Tenta o recorrente, por meio da presente via, suplantar certas premissas estabelecidas quando do julgamento da ação nº 0001886-93.2020.8.08.0047 que, por sua vez, teve a apelação interposta não conhecida ante a irregularidades formal existente, na qual se postulava, justamente, a declaração de nulidade do 1º e 2º leilões designados para maio de 2020. 3. Recurso conhecido e não provido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 025 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

Composição de julgamento: 025 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Relator / 028 - Gabinete Des. RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - Vogal / 004 - Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - RODRIGO FERREIRA MIRANDA - Vogal
VOTOS VOGAIS
028 - Gabinete Des. RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO (Vogal)
Acompanhar
004 - Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - RODRIGO FERREIRA MIRANDA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

Cuidam os autos de recurso de agravo de instrumento, com pedido liminar, interposto por AUTO POSTO BOA VISTA LTDA em face de decisão proferida pela 1ª Vara Cível de São Mateus/ES que, nos autos da “ação declaratória de nulidade de leilão extrajudicial e da consolidação de propriedade com pedido liminar” tombada sob o nº 5004037-73.2022.8.08.0047, movida em desfavor da CAIXA CONSÓRCIOS S.A. ADMINISTRADORA DE CONSÓRCIOS e JOÃO PHILIPI DAMIANI PIRSCHNER, indeferiu a tutela de urgência pleiteada que buscava i) suspender os efeitos da venda do imóvel sob a matrícula de n.º 9.750, a fim de impedir a transferência do imóvel a terceiros e, ii) obstar a imissão na posse do arrematante.

Em seu arrazoado, o agravante aduz que “no primeiro leilão realizado em 29/04/2021, o imóvel objeto da presente demanda foi ofertado pelo lance mínimo de R$ 467.000,00, tendo sido arrematado no segundo leilão, realizado em 06/05/2021, pelo lance mínimo de R$ 262.431,21 pelo segundo agravado. Acontece que o valor atribuído ao imóvel (definido compulsoriamente pelo credor fiduciário) no instrumento particular de compra e venda, firmado em 21/07/2017, em anexo, que instituiu a garantia fiduciária, constante da Cláusula Quarta, Parágrafo Primeiro, Inciso I, é de R$ 490.0000,00.”

Afirma que, “além do referido valor não corresponder ao valor real do imóvel – quando da garantia fiduciária ocorrida em 21/07/2017 – ainda assim, para o primeiro leilão realizado em 29/04/2021 o imóvel foi ofertado com valor menor que o previsto no instrumento particular de compra e venda, contrariando o disposto art. 24, inciso VI da Lei 9.514/1997.“

Assevera que, “encontra-se prejudicado severamente pela perda de sua propriedade, sem a devida compensação legal, pois a consolidação da propriedade, bem como a alienação em leilão extrajudicial, ocorreu por valor muito abaixo dos 50% da avaliação do bem imóvel, conforme revela a matrícula 9.750 anexa. A título de informação, o imóvel objeto do litígio, foi alienado pelo valor de R$ 262.431,21 o que significa somente 28% do seu valor atualizado. Conforme jurisprudência majoritária, hodiernamente o segundo leilão somente poderia realizar-se caso o valor considerado fosse 50% do valor da avaliação do bem, o que no presente caso corresponderia em média a R$ 475.751,00 (quatrocentos e setenta e cinco mil, setecentos e cinquenta e um reais).”

Pontua que, “a concessão da tutela provisória faz-se necessária e conveniente ante o caráter de urgência da medida, devendo-se oficiar ao cartório de registro de imóveis de São Mateus-ES, que faça constar restrição judicial impeditiva de transferência do imóvel a terceiros, mantendo-se o ora agravante na posse do imóvel, até julgamento final do litígio, inclusive, não devendo ele ser turbado de sua posse, por qualquer ação possessória intentada pelos agravados, ao menos não em relação ao imóvel objeto do presente recurso.”

Requer, ao final, liminarmente, a imediata suspensão dos efeitos da venda/arrematação do imóvel objeto da controvérsia (com averbação de restrição judicial na matrícula), a fim de impedir a transferência do imóvel a terceiros, até a solução final do litígio, impedindo-se, ainda, eventual imissão de posse pretendida pelo arrematante/segundo agravado ou, alternativamente, que lhe seja possibilitada a apresentação de caução em juízo dos eventuais valores pagos pelo arrematante ora segundo agravado. No mérito, postula pelo provimento do recurso para reformar integralmente a decisão agravada, mantendo-se o agravante na posse e propriedade do imóvel.

Por meio do ID 3124603 (item 26), indeferi o pedido liminar postulado.

Contrarrazões (ID 3503184) pelo desprovimento do recurso.

Pois bem.

Primeiramente, sobreleva mencionar que, antes mesmo de analisar o pleito liminar, sintetizou o magistrado de primeiro grau ter sido a ação que ensejou a presente decisão objurgada ajuizada com base nos seguintes argumentos (ID 2826646):

i) no dia 21 de julho de 2017, a parte autora, anteriormente denominada Auto Posto Boa Vista Ltda, pactuou contrato particular de compra e venda de imóvel residencial ou misto com garantia fiduciária, tendo como credora fiduciária a primeira requerida; ii) foi financiado o valor de R$ 208.538,54 (duzentos e oito mil quinhentos e trinta e oito reais e cinquenta e quatro centavos); iii) ao tempo da alienação fiduciária, a avaliação do imóvel foi de R$ 490.000,00 (quatrocentos e noventa mil reais); iv) na ação judicial de n.º 0001886-93.2020.8.08.0047 houve a tentativa da parte autora de evitar a consolidação da propriedade e a declaração de nulidade de leilões extrajudiciais designados para o ano de 2020; v) no Agravo de Instrumento de n.º 5001019-59.2020.8.08.0000 foi concedida medida antecipatória em sede recursal para assegurar a suspensão do leilão extrajudicial previsto para o dia 14 de maio de 2020, com a consignação em juízo das parcelas vencidas e das vincendas nas datas de seus respectivos vencimentos, devendo o prazo de purgação da mora ser fixado pelo juízo a quo; vi) diante da precária situação financeira da parte autora, surgiu dificuldades para a purgação da mora determinada, tendo sido efetuado o depósito do valor de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais); vii) em 09 de fevereiro de 2021, foi proferida sentença nos autos de n.º 0001886-93.2020.8.08.0047, que declarou apenas a nulidade dos leilões extrajudiciais dos dias 07 de maio de 2020 e 14 de maio de 2020, mantendo a consolidação da propriedade e a possibilidade de realização de novos leilões extrajudiciais, ao contrário da decisão proferida no Agravo de Instrumento de n.º 5001019-59.2020.8.08.0047; viii) interposto o recurso de apelação, foi realizada sessão de mediação em sede recursal em 09 de dezembro de 2021; ix) apesar das tratativas de possível acordo extrajudicial, a primeira demandada alienou o imóvel para o segundo requerido em 13 de outubro de 2021, em verdadeira má-fé contratual; x) o recurso de apelação não foi conhecido por irregularidade formal, tendo a sentença proferida nos autos de n.º 0001886-93.2020.8.08.0047 transitado em julgado; xi) os procedimentos de leilões extrajudiciais, realizados nos dias 29 de abril de 2021 e 06 de maio de 2021, são ilegais e devem ser anulados, sob o argumento de que foi previsto lance mínimo no valor de R$ 467.000,00 (quatrocentos e sessenta e sete mil reais) e não de R$ 490.000,00 (quatrocentos e noventa mil reais); xii) a arrematação do imóvel ocorreu por preço vil, na importância correspondente a 28% (vinte e oito por cento) do valor de mercado, em violação ao artigo 891, parágrafo único, do CPC; xiii) deveria ter sido realizada nova avaliação de mercado do preço do imóvel.

Dos fatos acima delimitados, foi proferida decisão pelo Magistrado da 1ª Vara Cível de São Mateus/ES que, em linhas gerais, indeferiu o pedido liminar (ID 2826646) sob os seguintes fundamentos:

Analisando os autos, depreendo, a primeira vista, que, a partir da prolação da sentença nos autos de n.º 0001886-93.2020.8.08.0047, em juízo exauriente de cognição dos fatos narrados naquela demanda, não havia impedimento para a realização de novos leilões extrajudiciais do imóvel cuja propriedade havia sido consolidada em nome da Caixa Consórcios S/A Administradora de Consórcios.

O fato de constar no primeiro leilão o valor de R$ 467.000,00 (quatrocentos e sessenta e sete mil reais) e não R$ 490.000,00 (quatrocentos e noventa mil reais) não o torna ilegal, notadamente porque sequer houve a arrematação do bem.

Não há exigência legal, à luz da Lei Federal n.º 9.514/1997, que regulamenta especificamente o leilão extrajudicial, que se realize nova avaliação do imóvel ou que ela seja considerada para fixação de preço vil, pelo fato de ser fixado em quantia inferior a 50% (cinquenta por cento) do preço atual de mercado ou inferior a 50% da avaliação. Na realidade, os parágrafos 1º e 2º, do artigo 27 da Lei Federal n.º 9.514/1997 tratam especificamente das questões jurídicas debatidas – o que já afasta na hipótese a aplicação do artigo 891, parágrafo único, do CPC –, ao estabelecem que: i) no primeiro leilão, haveria irregularidade caso o lance seja oferecido em montante inferior ao valor do imóvel – o que não ocorre para a hipótese, pois sequer realizada a arrematação neste momento; ii) no segundo leilão, o lance indevido (ou “preço vil”) somente ocorreria caso fosse inferior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. A propósito:

Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

§ 1º Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes.

§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.

Neste sentido, destaco o entendimento jurisprudencial sobre a questão:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INSURGÊNCIA DA AGRAVANTE EM FACE DA DECISÃO QUE INDEFERIU O PEDIDO LIMINAR DE ANULAÇÃO. 1. A descrição das benfeitorias não é indicada pela Lei nº 9.514/97 como requisito obrigatório do edital de leilão. No mais, a agravante não indicou qualquer prejuízo oriundo da ausência de descrição das benfeitorias no edital, seja no valor da arrematação, seja no resultado da hasta pública. 2. Alegação de arrematação por preço vil não comprovada. Inteligência do art. 27, §2º, da Lei nº 9.514/97. Só se estaria diante de preço vil se a arrematação não tivesse alcançado valor igual ou superior ao da dívida e demais despesas. Recurso desprovido. (TJPR; AgInstr 0001707-16.2022.8.16.0000; Pinhais; Décima Oitava Câmara Cível; Rel. Des. Fernando Antonio Prazeres; Julg. 06/06/2022; DJPR 06/06/2022)

Assim, considerando que o segundo requerido arrematou o imóvel pelo valor de R$ 262.431,21 (duzentos e sessenta e dois mil quatrocentos e trinta e um reais e vinte e um centavos) em segundo leilão e não há nenhum indicativo mínimo de desrespeito ao artigo 27, parágrafo 2º, da Lei Federal n.º 9.514/1997, observo que inexiste plausibilidade jurídica para as medidas de urgência pleiteadas. Registro, ainda, que os julgados mencionados pela parte autora sobre “preço vil” se referem a leilões judiciais, cujas regras são diversas do leilão extrajudicial, a partir do regramento específico da Lei Federal n.º 9.514/1997.

Por fim, destaco ser inviável determinar o pagamento em favor do autor de quantia (pedido subsidiário), considerando que inexiste indicativo de que tenha saldo a receber, diante do preço de pagamento pelo bem e o saldo devedor, mais despesas previstas na Lei Federal n.º 9.5141997.

Verifica-se, portanto, de forma clara, tentar o recorrente, por meio da presente ação, suplantar certas premissas estabelecidas quando do julgamento da ação nº 0001886-93.2020.8.08.0047 que, por sua vez, teve a apelação interposta não conhecida pelo em. Des. Carlos Simões Fonseca, ante a irregularidades formal existente (ID 2826666), na qual se postulava, justamente, a declaração de nulidade do 1º e 2º leilões designados para maio de 2020.

Assim, por se tratar de pedido liminar apresentado no estado embrionário da presente ação originária de nulidade de leilão extrajudicial que, por sua vez, em linhas gerais, visa suspender os efeitos da venda do imóvel sob a matrícula nº 9.750 (a fim de impedir a transferência do imóvel a terceiros) e obstar a imissão na posse do arrematante, entendo não subsistir elemento concretos aptos a ensejar a reforma da decisão de primeiro grau proferida.

Tal como assentei quando do exame do pleito liminar, a legalidade do procedimento que culminou na realização do leilão e consequente alienação do imóvel em questão deve ser objeto de amplo debate e dilação probatória a ser realizada mediante cognição exauriente no juízo de origem. É nesse sentido o entendimento da jurisprudência:

AGRAVO DE INSTRUMENTO AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE LEILÃO DE BEM IMÓVEL VÍCIO NO PROCEDIMENTO RECURSO PROVIDO. (...) 4. Com efeito, a legalidade do procedimento que culminou na realização do leilão e consequente alienação do imóvel em questão deve ser objeto de amplo debate e dilação probatória a ser realizada mediante cognição exauriente no juízo de origem. 5. Recurso conhecido e provido. Agravo Interno prejudicado. (TJES, Agravo de Instrumento, 035199007184, Rel. Des. MANOEL ALVES RABELO, Quarta Câmara Cível, DJ 17.11.2020 - destaquei).

Não se poder perder de vista, portanto, ser a presente via recursal, conforme jurisprudência uníssona dos Tribunais Estaduais, “inadequada ao necessário aprofundamento no acervo probatório, tendo em vista que o agravo de instrumento não comporta apreciação pormenorizada das provas, pois implicaria antecipar o julgamento da ação principal e suprimir a instância julgadora”. (TJDF; AI nº 07222.60-92.2022.8.07.0000, Rel. Des. FÁBIO EDUAARDO MARQUES, Quinta Turma Cível, DJ 23.2.2023 – destaquei).

Ademais, neste exame perfunctório da questão se apresenta idôneo o entendimento proferido pelo Douto Juízo “a quo”, no sentido de que “o segundo requerido arrematou o imóvel pelo valor de R$ 262.431,21 em segundo leilão e não há nenhum indicativo mínimo de desrespeito ao artigo 27, parágrafo 2º, da Lei Federal n.º 9.514/1997, observo que inexiste plausibilidade jurídica para as medidas de urgência pleiteadas. Registro, ainda, que os julgados mencionados pela parte autora sobre “preço vil” se referem a leilões judiciais, cujas regras são diversas do leilão extrajudicial, a partir do regramento específico da Lei Federal n.º 9.514/1997” - (ID 2826646).

Nesse sentido, inclusive, se apresenta a jurisprudência:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. OBRIGAÇÃO DE FAZER. Pretensão de suspender leilão extrajudicial, consequência da consolidação da propriedade. Inadmissibilidade, no caso. Procedimento que respeitou as diretrizes estabelecidas pela Lei nº 9.514/1997. Devedor que confessa a inadimplência e não acena com a intenção de pagamento. Mora corretamente reconhecida. Consolidação hígida. Arrematação. Preço vil. Nulidade. Inocorrência. Execução extrajudicial da Lei nº 9.514/1997. Inexistência de condicionamento do lance a determinado percentual do valor de avaliação do bem. Parâmetro do leilão que, na espécie, é o montante total da dívida. Incidência do Art. 27, § 2º, da Lei acima indicada. Precedentes deste eg. TJSP. RECURSO DESPROVIDO. (TJSP; AI 2150196-45.2023.8.26.0000; Vigésima Oitava Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Michel Chakur Farah; DJ 31.7.2023 - destaquei).

Ante do exposto, CONHEÇO do recurso de agravo de instrumento interposto e, no mérito, NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo inalterada a decisão proferida em primeiro grau.

É como voto.

DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA
RELATOR

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RAPHAEL AMERICANO CAMARA
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Desembargador
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em 14/08/2023 às 15:46:58, conforme art. 1º, III, "b", da Lei 11.419/2006. A autenticidade do documento pode ser conferida no site https://sistemas.tjes.jus.br/gabinetes/validar.php informando o código do sistema
47314014082023
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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

VOTO VOGAL: DESEMBARGADOR RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO

ACOMPANHO O VOTO PROFERIDO PELO EMINENTE DES. RELATOR