Tribunal: TJES
Processo: 5012573-20.2022.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão julgador: JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Adimplemento e Extinção
Data de julgamento: 2023-05-11

Ementa:
EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – TUTELA DE URGÊNCIA – ÔNUS DA TRANSFERÊNCIA DE IMÓVEL – CLÁUSULA CONTRATUAL EM CONSONÂNCIA COM O ART. 490 DO CÓDIGO CIVIL – MORA DEMONSTRADA – PERIGO DA DEMORA VERIFICADO – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

1.
Caso em que as partes firmaram contrato de promessa de compra e venda no qual consta cláusula determinando que ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, na linha do que determina o art. 490 do Código Civil;

2.
Uma vez demonstrada a mora da compradora em promover os atos para a efetivação da transferência do imóvel, pode ser compelida liminarmente a cumprir a obrigação de transferi-lo para o seu nome. Precedente deste e. TJES;

3.
Presente o perigo da demora, ante a existência de tributos e débitos inadimplidos referentes ao imóvel, ônus que recai sobre a parte agravante até que haja a alteração no registro;

4.
Recurso conhecido e provido. Tutela de urgência concedida.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
5012573-20.2022.8.08.0000
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
AGRAVANTE: COIMEX CAPITAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.
AGRAVADO: MARIA LUCIA ALVES DE SANTANA
RELATOR(A):JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

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EMENTA

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – TUTELA DE URGÊNCIA – ÔNUS DA TRANSFERÊNCIA DE IMÓVEL – CLÁUSULA CONTRATUAL EM CONSONÂNCIA COM O ART. 490 DO CÓDIGO CIVIL – MORA DEMONSTRADA – PERIGO DA DEMORA VERIFICADO – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

1.
Caso em que as partes firmaram contrato de promessa de compra e venda no qual consta cláusula determinando que ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, na linha do que determina o art. 490 do Código Civil;

2.
Uma vez demonstrada a mora da compradora em promover os atos para a efetivação da transferência do imóvel, pode ser compelida liminarmente a cumprir a obrigação de transferi-lo para o seu nome. Precedente deste e. TJES;

3.
Presente o perigo da demora, ante a existência de tributos e débitos inadimplidos referentes ao imóvel, ônus que recai sobre a parte agravante até que haja a alteração no registro;

4.
Recurso conhecido e provido. Tutela de urgência concedida.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 022 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: 022 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Relator / 028 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal / 003 - Gabinete Des. ANNIBAL DE REZENDE LIMA - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
028 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Acompanhar
003 - Gabinete Des. ANNIBAL DE REZENDE LIMA - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

Trata-se de
AGRAVO DE INSTRUMENTO
interposto por
COIMEX CAPITAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
contra a r. decisão de id. 3947516, proferida pelo d. Juízo da 10ª Vara Cível de Vitória nos autos da
Ação de Obrigação de Fazer n. 5021243-72.2022.8.08.0024
, movida em face de
MARIA LÚCIA ALVES DE SANTANA
.

Na r.
decisão
, o d. Juízo de origem indeferiu o pedido de tutela de urgência formulado pela ora agravante, por entender que não foi demonstrado o perigo da demora (id. 3947516).

Irresignada com a r. decisão, a agravante interpôs o presente agravo, alegando, em suas
razões recursais
de id. 3947499, que a agravada celebrou com a empresa Enseada do Suá Empreendimentos Imobiliários SPE LTDA., sucedida posteriormente pela empresa agravante, instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel, correspondente ao apartamento n. 1.503 e duas vagas de garagem, localizados no Ed. Oggi, Rua Taciano Abaurre, n. 60, Enseada do Suá, Vitória/ES.

Prossegue narrando que o preço foi pago e o imóvel foi entregue, mas até a presente data a agravada não promoveu a transferência da propriedade do bem mediante celebração de escritura pública e registro no Cartório de Registro de Imóveis competente, como também não providenciou a alteração do proprietário e do responsável fiscal perante a Prefeitura Municipal de Vitória – PMV e a Secretaria de Patrimônio da União – SPU, conforme previsto na cláusula 19ª da promessa de compra e venda.

Ressalta que, no período de 2015 a 2021, encaminhou diversas notificações extrajudiciais à agravada, mas ela se manteve inerte, descumprindo a obrigação contratual de promover e arcar com os custos referentes à celebração e registro da escritura definitiva de compra e venda do imóvel, bem como o pagamento dos respectivos tributos inerentes à dita transmissão.

Argumenta que, força do art. 1.245, § 1º, do Código Civil, continua a ser a proprietária do imóvel em questão, motivo pelo qual responde pelos débitos tributários do advindos daquele, enquanto não houver a transferência da propriedade para a agravada.

Indica que essa situação vem lhe causando transtornos e prejuízos, posto que o imóvel adquirido pela agravada possui: (i) débito de R$ 190,92 (cento e noventa reais e noventa e dois centavos) junto à SPU, referente ao foro do presente ano de 2022, débito esse que já se encontra inscrito em Certidão Positiva de Débitos Patrimoniais; (ii) dívida de IPTU e taxas do corrente ano de 2022, no valor de R$ 273,69 (duzentos e setenta e três reais e sessenta e nove centavos); (iii) dívida de IPTU e taxas do ano de 2021, o que acarretou na inscrição do débito em Dívida Ativa junto à PMV no valor atual de R$ 925,94 (novecentos e vinte e cinco reais e noventa e quatro centavos).

Por tudo isso, pediu liminarmente a antecipação da tutela recursal, para que seja a agravada obrigada a realizar a transferência da propriedade do imóvel, mediante a celebração de escritura pública definitiva e registro no Cartório de Registro de Imóveis competente, bem como a alteração do proprietário e do responsável fiscal perante a Prefeitura Municipal de Vitória e a Secretaria de Patrimônio da União, devendo, para tanto, arcar com todas as despesas de escritura e transferência do bem, qualquer que seja a natureza delas, inclusive os custos relativos à averbação da incorporação da Sociedade de Propósito Específico – SPE e eventuais débitos existentes junto aos órgãos públicos, vencidos e vincendos, tais como IPTU, taxas de foro da SPU, etc., sob pena de aplicação de multa diária por descumprimento.

Ao final, pediu pela reforma da r. decisão de origem, confirmando-se a tutela de urgência recursal.

Proferi decisão concedendo a medida liminar recursal (id. 3953402).

A parte agravante opôs embargos de declaração (id. 3966022), aos quais dei provimento para arbitrar astreintes (id. 4213748).

Sem contrarrazões, uma vez que não foi triangularizada a relação processual na origem.

É o breve relatório.

Inclua-se em pauta para julgamento.

Ressalto que
é cabível
a sustentação oral no presente recurso (CPC, art. 937, inc. VIII e RITJES, art. 134, § 4º).

Vitória/ES.

JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

Desembargador Relator

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VOTO VENCEDOR

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº
5012573-20.2022.8.08.0000

AGRAVANTE
:

COIMEX CAPITAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

AGRAVAD
A
:
MARIA LÚCIA ALVES DE SANTANA

RELATOR: DES. JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

VOTO

Conforme relatado, trata-se de
AGRAVO DE INSTRUMENTO
interposto por
COIMEX CAPITAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
contra a r. decisão de id. 3947516, proferida pelo d. Juízo da 10ª Vara Cível de Vitória nos autos da
Ação de Obrigação de Fazer n. 5021243-72.2022.8.08.0024
, movida em face de
MARIA LÚCIA ALVES DE SANTANA
.

Na r.
decisão
, o d. Juízo de origem indeferiu o pedido de tutela de urgência formulado pela ora agravante, por entender que não foi demonstrado o perigo da demora (id. 3947516).

Irresignada com a r. decisão, a agravante interpôs o presente agravo, alegando, em suas
razões recursais
de id. 3947499, que a agravada celebrou com a empresa Enseada do Suá Empreendimentos Imobiliários SPE LTDA., sucedida posteriormente pela empresa agravante, instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel, correspondente ao apartamento n. 1.503 e duas vagas de garagem, localizados no Ed. Oggi, Rua Taciano Abaurre, n. 60, Enseada do Suá, Vitória/ES.

Prossegue narrando que o preço foi pago e o imóvel foi entregue, mas até a presente data a agravada não promoveu a transferência da propriedade do bem mediante celebração de escritura pública e registro no Cartório de Registro de Imóveis competente, como também não providenciou a alteração do proprietário e do responsável fiscal perante a Prefeitura Municipal de Vitória – PMV e a Secretaria de Patrimônio da União – SPU, conforme previsto na cláusula 19ª da promessa de compra e venda.

Ressalta que, no período de 2015 a 2021, encaminhou diversas notificações extrajudiciais à agravada, mas ela se manteve inerte, descumprindo a obrigação contratual de promover e arcar com os custos referentes à celebração e registro da escritura definitiva de compra e venda do imóvel, bem como o pagamento dos respectivos tributos inerentes à dita transmissão.

Argumenta que, força do art. 1.245, § 1º, do Código Civil, continua a ser a proprietária do imóvel em questão, motivo pelo qual responde pelos débitos tributários do advindos daquele, enquanto não houver a transferência da propriedade para a agravada.

Indica que essa situação vem lhe causando transtornos e prejuízos, posto que o imóvel adquirido pela agravada possui: (i) débito de R$ 190,92 (cento e noventa reais e noventa e dois centavos) junto à SPU, referente ao foro do presente ano de 2022, débito esse que já se encontra inscrito em Certidão Positiva de Débitos Patrimoniais; (ii) dívida de IPTU e taxas do corrente ano de 2022, no valor de R$ 273,69 (duzentos e setenta e três reais e sessenta e nove centavos); (iii) dívida de IPTU e taxas do ano de 2021, o que acarretou na inscrição do débito em Dívida Ativa junto à PMV no valor atual de R$ 925,94 (novecentos e vinte e cinco reais e noventa e quatro centavos).

Por tudo isso, pediu liminarmente a antecipação da tutela recursal, para que seja a agravada obrigada a realizar a transferência da propriedade do imóvel, mediante a celebração de escritura pública definitiva e registro no Cartório de Registro de Imóveis competente, bem como a alteração do proprietário e do responsável fiscal perante a Prefeitura Municipal de Vitória e a Secretaria de Patrimônio da União, devendo, para tanto, arcar com todas as despesas de escritura e transferência do bem, qualquer que seja a natureza delas, inclusive os custos relativos à averbação da incorporação da Sociedade de Propósito Específico – SPE e eventuais débitos existentes junto aos órgãos públicos, vencidos e vincendos, tais como IPTU, taxas de foro da SPU, etc., sob pena de aplicação de multa diária por descumprimento.

Ao final, pediu pela reforma da r. decisão de origem, confirmando-se a tutela de urgência recursal.

Proferi decisão concedendo a medida liminar recursal (id. 3953402).

A parte agravante opôs embargos de declaração (id. 3966022), aos quais dei provimento para arbitrar astreintes (id. 4213748).

Sem contrarrazões, uma vez que não foi triangularizada a relação processual na origem.

Pois bem.

Nos termos do art. 300 do Código de Processo Civil, a concessão da tutela de urgência depende da demonstração simultânea do
fumus boni iuris
(relevância da fundamentação) e o
periculum in mora
(possibilidade de sobrevir lesão grave e de difícil reparação).

Há
fumus boni iuris
quando há elementos que evidenciem a probabilidade de ter acontecido o que foi narrado. Assim, é necessária a verossimilhança fática, com a constatação de que há um considerável grau de probabilidade em torno da narrativa dos fatos. Junto a isso, deve haver uma plausibilidade jurídica, com a verificação de que é provável a subsunção dos fatos à norma invocada, conduzindo aos efeitos pretendidos.
1

No que diz respeito ao
periculum in mora
, o que justifica a concessão da tutela provisória de urgência é aquele perigo de dano: (i) concreto e certo – não hipotético ou eventual, decorrente de mero temor subjetivo da parte; (ii) atual, que está na iminência de ocorrer, ou esteja acontecendo; e (iii) grave, que seja de grande ou média intensidade e tenha aptidão para prejudicar ou impedir a fruição do direito.
2

Estabelecidas tal premissa, passo ao exame do recurso.

Analisando detidamente os autos, noto que as partes firmaram contrato de promessa de compra e venda de imóvel, cuja última parcela do preço teve por vencimento a data de 20/12/2012 (id. 3947528 – pág. 2). No mesmo instrumento, constou a seguinte cláusula:

“CLÁUSULA 19ª DA ESCRITURA DEFINITIVA

A PROMITENTE VENDEDORA outorgará escritura definitiva de compra e venda à PROMITENTE COMPRADORA, ou a que esta indicar, no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias úteis contados do pagamento integral de todas as parcelas do preço devidas.

§ 1º: todas as despesas de escritura e transferência da unidade comprometida, qualquer que seja a natureza das mesmas, serão integralmente suportadas pela PROMITENTE COMPRADORA, inclusive as relativas à lavraturas e registros de escrituras, certidões negativas, quitações fiscais, custas e emolumentos de cartórios, tributos de qualquer natureza, inclusive imposto de transmissão (ITBI), taxas, laudêmios, emolumentos de avaliação, deságio similares e outras;

§ 2º: a PROMITENTE COMPRADORA deverá promover todas as diligências necessárias à lavratura e ao registro desta escritura, ficando a PROMITENTE VENDEDORA isenta de qualquer responsabilidade, e obrigada, apenas, a apresentar a documentação relativa ao imóvel comprometido e a ela própria.” (id. 3947528 – pág. 8/9)

Vê-se que a referida cláusula adotou a regra geral prevista no art. 490 do Código Civil, segundo o qual: “
Art. 490. Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição
”.

Apreciando cláusula contratual semelhante, esta c. Primeira Câmara Cível já decidiu o seguinte:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AVERBAÇÃO DE ESCRITURA PÚBLICA. ENCARGO DO COMPRADOR. OBRIGAÇÃO JURIDICAMENTE INFUNGÍVEL. PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. 1. Nos contratos de compra e venda de imóvel a transferência da propriedade se dá com o registro da escritura no registro de imóveis (CC, art. 1.245, caput), ato que depende da participação do comprador, pois, salvo cláusula em contrário, a este compete as despesas de escritura e registro (CC, art. 490). 2. A obrigação de fazer decorrente da aquisição de imóvel, consistente no dever de providenciar a lavratura da escritura de compra e venda, e sua inscrição no registro do imóvel, conforme entendimento do STJ, é direito potestativo, sujeito a prazo decadencial, para cujo exercício a Lei não previu prazo especial, prevalecendo a regra geral da inesgotabilidade ou da perpetuidade, segundo a qual os direitos não se extinguem pelo não uso. Pode, portanto, ser exigível a qualquer tempo, assim que satisfeitos os termos do compromisso de compra e venda, tanto pelo promitente comprador como pelo promitente vendedor. 3. Não obstante a previsão legal (CC, art. 490),
na hipótese foi expressamente pactuado no contrato particular de compra e venda de imóvel a obrigação dos compradores pagar as despesas relativas à transferência do bem, tanto da lavratura da escritura de compra e venda como o de sua inscrição no registro de imóveis. 4. Demonstrada a mora dos compradores em promover os atos para a efetivação da transferência dos imóveis, podem ser compelidos a cumprir a obrigação de transferi-los para os seus nomes
. 4. Recurso provido. (TJES, Apelação Cível n. 0001278-37.2016.8.08.0047, Primeira Câmara Cível, Rel. Des. Fabio Clem de Oliveira, j. 27/10/2020, DJES 30/11/2020)

Sendo assim,
há probabilidade do direito
alegado pela agravante, sendo responsabilidade da agravada providenciar a transferência do imóvel junto ao Registro de Imóveis, à Prefeitura Municipal de Vitória – PMV e à Secretaria de Patrimônio da União – SPU, arcando com as despesas correspondentes.

Igualmente restou
demonstrado o perigo da demora
, ante a existência de tributos e débitos inadimplidos referentes ao imóvel (id. 3947588, 3947589, 3947591, 3947594, 3947597 e 3947600), ônus que recai sobre a parte agravante até que haja a alteração no registro.

Dito isso,
CONHEÇO do recurso e DOU-LHE PROVIMENTO, a fim de confirmar a decisão
que proferi no
id. 3953402, reformar a r. decisão de origem e DEFERIR a tutela de urgência pleiteada pel
a parte
agravante
, a fim de determinar à parte agravada que, no prazo de 60 (sessenta dias), dê cumprimento à 19ª cláusula do contrato de promessa de compra e venda n. 1503/2012 (id. 3947528), providenciando, junto ao Registro de Imóveis, à Prefeitura Municipal de Vitória – PMV e à Secretaria de Patrimônio da União – SPU, a transferência do imóvel –
apartamento n. 1.503 e duas vagas de garagem, localizados no Ed. Oggi, Rua Taciano Abaurre, n. 60, Enseada do Suá, Vitória/ES
–, arcando com as despesas correspondentes, sob pena de
multa diária
de R$ 500,00 (quinhentos reais), limitada a R$ 10.000,00 (dez mil reais).

É
como voto.

1
DIDIER JR., F.; BRAGA, P. S.; OLIVEIRA, R. A. Curso de direito processual civil: Teoria da prova, direito probatório, decisão, precedente, coisa julgada, processo estrutural e tutela provisória. 17. ed. rev. atual. e aum. São Paulo: Juspodivm, 2022. p. 752.

2
DIDIER JR., F.; BRAGA, P. S.; OLIVEIRA, R. A. Curso de direito processual civil: Teoria da prova, direito probatório, decisão, precedente, coisa julgada, processo estrutural e tutela provisória. 17. ed. rev. atual. e aum. São Paulo: Juspodivm, 2022. p. 754.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o voto proferido pelo Eminente Desembargador Relator.