Tribunal: TJES
Processo: 5008316-40.2023.8.08.0024
Classe: Recurso Inominado Cível
Relator(a): SALOMAO AKHNATON ZOROASTRO SPENCER ELESBON
Órgão julgador: SALOMAO AKHNATON ZOROASTRO SPENCER ELESBON
Órgão colegiado: Turma Recursal - 2ª Turma
Assuntos: Comissão; Assunção de Dívida
Data de julgamento: 2023-11-08

Ementa:
Voto servindo como ementa.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5008316-40.2023.8.08.0024
RECURSO INOMINADO CÍVEL (460)
RECORRENTE: SUELENE LUCI FELTRIN
RECORRIDO: MARCELO EDUARDO VIEIRA SEGATTO e outros
RELATOR(A):
SALOMAO AKHNATON ZOROASTRO SPENCER ELESBON

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
EMENTA
Voto servindo como ementa.
______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: 2ª Turma Recursal - Gabinete 3
______________________________________________________________________________________________________________________________________________
RELATÓRIO
Dispensado o relatório, na forma do artigo 38 da Lei nº 9.099/95 e Enunciado nº 92 FONAJE.
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________
NOTAS TAQUIGRÁFICAS
________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR
Recurso Inominado nº 5008316-40.2023.8.08.0024

Recorrente: SUELENE LUCI FELTRIN

Recorridos: MARCELO EDUARDO VIEIRA SEGATTO, LUCIENE BODART SOARES

V O T O S

DR. SALOMÃO AKHNATON ZOROASTRO SPENCER ELESBON – RELATOR

Relatório dispensado na forma do artigo 46 da Lei 9.099/95.

Recurso conhecido por preencher os pressupostos de admissibilidade.

EMENTA: JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. OBRIGAÇÃO DE RESULTADO QUE ATINGIU SUA FINALIDADE. PAGAMENTO DEVIDO. COMISSÃO PROPORCIONAL. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE. SEM CUSTAS E HONORÁRIOS.

A controvérsia versa sobre a cobrança da comissão de corretagem, no importe de R$ 42.000,00, em razão da venda de um apartamento de propriedade dos recorridos.

Em sentença
a quo
, o pedido foi julgado improcedente, sob o fundamento
, in verbis
, que “os elementos de prova existentes não são suficientes à convicção do direito pleiteado na inicial, não logrando a requerente demonstrar ter sido contratada, em caráter de exclusividade, para intermediar a compra e venda do imóvel em questão, o que se dá de maneira formal, por meio de assinatura de contrato escrito, o que é objeto de irresignação recursal”.

Data vênia, assiste parcial razão à recorrente.

É certo que não houve instrumento contratual escrito entre as partes (vendedores e corretora). Contudo, vislumbra-se nos autos que houve a participação da recorrente na formação contratual entre os recorridos e terceiros compradores. O imbróglio reside na atuação da recorrente enquanto corretora e na remuneração a título de comissão de corretagem.

Primeiramente, defende a recorrente que havia sido contratada pelos recorridos para a venda do apartamento localizado em Santa Helena, Vitória. Desde 2018, a recorrente oferecia o imóvel à venda em seu site oficial. A partir de 2021, os recorridos entraram em contato para que a recorrente pudesse realizar visitas com possíveis compradores, em seu apartamento.

Em que pesem as alegações dos recorridos de que não haviam firmado contrato de prestação de serviços com a profissional e que não havia exclusividade na venda, verifica-se das conversas de aplicativo, juntadas na inicial, que foram autorizadas as visitas por terceiros, intermediados pela recorrente. Ou seja, não se olvida que os recorridos autorizaram que a recorrente promovesse a venda do imóvel.

É cediço que o direito contratual brasileiro consagra a liberdade de forma contratual e a liberdade de prova da existência contratual. Com isso os contratantes guardam a possibilidade de celebrar o contrato por quaisquer meios (salvo específicas e expressas exceções legais), assim como podem demonstrar sua existência e conteúdo por qualquer meio judicialmente admissível. Dessa forma, salvo casos específicos, também quanto à prova, têm os contratantes ampla liberdade para demonstrar a existência do contrato e seu conteúdo obrigacional.

Com efeito, a documentação juntada com a inicial demonstra a verossimilhança do direito alegado na inicial, somado à decretação da revelia dos recorridos, em razão da juntada de defesa intempestiva.

Quanto ao serviço prestado pela recorrente, sobre o contrato de corretagem estabelece o Código Civil:

Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.

Art. 725.
A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes
. (grifado)

Nesses termos, o Colendo Superior Tribunal de Justiça entende que a atividade de corretagem é uma obrigação de resultado e o recebimento da comissão sobre o valor da venda do imóvel depende da participação ativa no processo de negociação, como um intermediador entre o comprador e o vendedor, com o alcance de um “resultado útil” na negociação, veja-se: [...]
Nos termos do que preceituam os arts. 722 e 725 do Código Civil, pode-se afirmar que
a atuação do corretor, por constituir obrigação de resultado, limita-se à aproximação das partes e à consecução do negócio almejado entre o comitente e o terceiro, que com ele contrata
, sendo que o arrependimento posterior de uma das partes, por motivo alheio ao contrato de corretagem, embora acarrete o desfazimento da avença, não é hábil a influir no direito à remuneração resultante da intermediação
. (RESP n. 1.786.726/TO, relator Ministro Marco Aurélio BELLIZZE, Terceira Turma, julgado em 9/2/2021, DJe de 17/2/2021). (grifado)

Em caso semelhante, decidiu a 1ª Turma do Colegiado Recursal do Espírito Santo, nos autos do recurso inominado 5002843-44.2021.8.08.0024, julgado em 27/10/2022: (...)
Nesse sentido, considerando o entendimento jurisprudencial com intuito de reconhecer aproximação de corretor do imóvel, mesmo sem contrato expresso, concebendo também, as provas dos autos que revelam o trabalho do corretor de imóveis, bem como a ausência de terceiro corretor, vota-se no sentido de reformar a sentença reconhecendo a atuação do autor como corretor de imóveis teria sido essencial para a compra do imóvel, quantia de R$ 23.400,00 (vinte e três mil e quatrocentos reais), correspondente a 6% (seis por cento) sobre o valor do imóvel adquirido, percentual médio de mercado, inexistido impugnação pelos recorridos quanto ao valor/percentual
”.

Volvendo ao caso em análise, é incontroverso que a efetiva aproximação entre os recorridos (vendedores) e os terceiros compradores do imóvel (Sr. Clésio Zipinotti e Sra. Jerusa Bodart Zipinotti) se deu por intermédio da recorrente. Corrobora o fato de que a recorrente foi também corretora dos compradores, pois os senhores Clésio e Jerusa eram proprietários de uma casa em Fradinhos, Vitória, que estava à venda e foi objeto de permuta entre as partes. É possível verificar dos documentos, inclusive, que o recorrido, Sr. Marcelo Eduardo, efetuou o pagamento de taxas cartorárias para que a recorrente pudesse retirar certidões junto ao Cartório de Imóveis, na tentativa de concluir o negócio jurídico.

Ocorre que, ao final, o negócio jurídico de “permuta de imóveis com torna” (apartamento dos autores e casa de terceiros) foi finalizado sem a participação da recorrente, ao argumento, pelos recorridos, de que aquela teria agido com negligência em relação às
informações essenciais de ônus sobre o imóvel que estava sendo adquirido
(casa em Fradinhos, Vitória).

Em que pesem as alegações dos recorridos, quem deve arcar, em regra, com a remuneração do corretor é a pessoa com quem ele se vinculou, ou seja, o vendedor, e sobre o serviço que foi contratado. Ou seja, a

remuneração é devida uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, o que ocorreu no caso
em relação ao apartamento
dos recorridos. A exceção disso seria se, qualquer uma das partes tivesse desistido do negócio de compra e venda, desde que a desistência decorresse da atividade de intermediação, o que não se verificou no caso.

Destaca-se que o pacto, sob a perspectiva dos recorridos, era a alienação do apartamento, o que ocorreu, ainda que tenha sido utilizado como parte de pagamento de outro imóvel que optaram por adquirir.

De acordo com a jurisprudência do STJ, o direito à comissão depende da efetiva aproximação entre as partes contratantes, fruto do esforço do corretor, criando um vínculo negocial irretratável.

E ainda, “
Embora o serviço de corretagem somente se aperfeiçoe quando o negócio é concretizado, dado o risco inerente à atividade, não se pode perder de vista que, nos negócios imobiliários - os quais dependem de registro do ato negocial no Cartório de Registro de Imóveis para fins de transferência e aquisição da propriedade e de outros direitos reais (CC/2002, arts. 1.227, 1245-1246) -,
a intermediação da corretora pode encerrar-se antes da conclusão da fase de registro imobiliário
. Por certo,
quando as partes firmam, de algum modo, atos, com mediação da corretora, que geram obrigatoriedade legal de proceder-se ao registro imobiliário, tal como ocorre no caso de celebração de promessa de compra e venda ou de pagamento de sinal, torna-se devida a percepção de comissão de corretagem,
mormente quando eventual desfazimento do negócio não decorrer de ato praticado pela corretora
.” (STJ. REsp nº 1.228.180/RS).

Por tais razões, mostra-se devida a comissão de corretagem à recorrente em razão da venda do apartamento dos recorridos, na forma do art.727, do Código Civil: “
Se, por não haver prazo determinado,
o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida
; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor
”.

Por outro lado, quanto ao valor, não há comprovação da pactuação (escrita ou verbal) nos termos pleiteados. Os contratos juntados com a inicial não estão assinados pelos recorridos e a própria autora se contradiz quando pleiteia R$ 42.000,00 e junta um instrumento contratual com previsão de R$ 24.000,00.

De acordo com o Código Civil, Art. 724. “
A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais”
.

Deste modo, o que resta evidente é que existe a obrigação dos recorridos em efetuarem o pagamento à recorrente, referente ao apartamento que deram como pagamento no negócio jurídico com terceiros. À míngua de comprovação do valor estabelecido pelas partes, poderia ser aplicado o montante prescrito na Tabela do CRECI e Sindimóveis-ES, no percentual de 6% (seis por cento)
[1]
. Todavia, considerando que a atuação da profissional se limitou à intermediação entre as partes e não na conclusão do negócio jurídico, a lide deve ser dirimida com fundamento no art. 6º, da Lei nº 9.099/95, que autoriza a adoção pelo juiz, “
em cada caso a decisão que reputar mais justa e equânime, atendendo aos fins sociais da lei e às exigências do bem comum
”. Para tanto, reputo ser devido o arbitramento na metade do percentual, ou seja, 3% sobre o valor do imóvel, avaliado em R$ 700.000,00, que chega ao importe de R$ 21.000,00.

Pelo exposto,
conheço do recurso e lhe dou parcial provimento
de modo a reformar o ato sentencial para condenar os recorridos a pagarem à recorrente a quantia de R$ 21.000,00 (vinte e um mil reais), acrescida de juros de mora a contar da citação e correção monetária a partir do efetivo prejuízo (celebração da avença de permuta dos imóveis).

É como voto.

Na sequência, assim se manifestaram os demais Julgadores:

O Senhor Juiz de Direito Dr. GUSTAVO HENRIQUE PROCÓPIO SILVA - Acompanho o voto do Relator.

O Senhor Juiz de Direito Dr. GRÉCIO NOGUEIRA GRÉGIO - Acompanho o voto do Relator.

DECISÃO COLEGIADA

Por unanimidade de votos, CONHECER do recurso inominado, para LHE DAR PROVIMENTO PARCIAL, nos termos do voto do Relator.

[1]
Disponível em https://www.crecies.gov.br/wp-content/uploads/2014/12/Tabela_de_Honorarios_2016c.pdf

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)