Tribunal: TJES
Processo: 0005963-55.2018.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ANSELMO LAGHI LARANJA
Órgão julgador: ANSELMO LAGHI LARANJA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda
Data de julgamento: 2023-12-14

Ementa:
CIVIL - APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – INTERMEDIAÇÃO DE VENDA DE APARTAMENTO - INEXISTÊNCIA – DAÇÃO EM PAGAMENTO DE IMÓVEL DE TERCEIRO PARA COMPRA DE OUTRO (IMÓVEL) EM NOME PRÓPRIO – INEXISTÊNCIA DE CONTRATO DE CORRETAGEM – DESCONTO SOBRE O VALOR DEVIDO – AFASTAMENTO – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.

1. De acordo com o art. 722, do Código Civil, pelo contrato de corretagem uma pessoa, não ligada a outra (pessoa) em razão de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções previamente recebidas. Neste sentido, o contrato de corretagem pressupõe a intermediação de uma pessoa para obter determinado negócio jurídico perante terceiros mediante o pagamento de uma contraprestação.

2. Resta descaracterizado o contrato de corretagem quando não comprovada a intermediação entre o proprietário do imóvel e terceiros.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0005963-55.2018.8.08.0035

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: ADRIANO FALCAO AZEVEDO e outros

APELADO: ALCYONE FALCAO CANDIDO QUINTELA e outros

RELATOR(A):
ANNIBAL DE REZENDE LIMA

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EMENTA

CIVIL - APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – INTERMEDIAÇÃO DE VENDA DE APARTAMENTO - INEXISTÊNCIA – DAÇÃO EM PAGAMENTO DE IMÓVEL DE TERCEIRO PARA COMPRA DE OUTRO (IMÓVEL) EM NOME PRÓPRIO – INEXISTÊNCIA DE CONTRATO DE CORRETAGEM – DESCONTO SOBRE O VALOR DEVIDO – AFASTAMENTO – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.

1. De acordo com o art. 722, do Código Civil, pelo contrato de corretagem uma pessoa, não ligada a outra (pessoa) em razão de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções previamente recebidas. Neste sentido, o contrato de corretagem pressupõe a intermediação de uma pessoa para obter determinado negócio jurídico perante terceiros mediante o pagamento de uma contraprestação.

2. Resta descaracterizado o contrato de corretagem quando não comprovada a intermediação entre o proprietário do imóvel e terceiros.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer do recurso interposto por ADRIANO FALCÃO AZEVEDO e lhe negar provimento e conhecer do recurso interposto por ALCYONE FALCAO CANDIDO QUINTELA e lhe dar provimento, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 002 - Gabinete Des. ANNIBAL DE REZENDE LIMA

Composição de julgamento: 002 - Gabinete Des. ANNIBAL DE REZENDE LIMA - ANSELMO LAGHI LARANJA - Relator / 012 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal / 016 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
012 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
016 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

Cuidam os presentes autos de “ação de cobrança” ajuizada por ALCYONE FALCÃO CÂNDIDO QUINTELA, doravante denominada Requerente, em face de ADRIANO FALCÃO AZEVEDO, doravante denominado Requerido, por meio da qual a primeira pretende, em síntese, o recebimento dos valores a si não repassados referentes à compra e venda de um apartamento, supostamente negociado com a intermediação do Requerido.

Pela sentença constante de 93/95, o MMº. Juiz de Direito
a quo
julgou parcialmente procedente a pretensão autoral para condenar o Requerido ao pagamento da importância de R$ 217.500,00 (duzentos e dezessete mil e quinhentos reais) em favor da Requerente, corrigido monetariamente a partir da data do ajuizamento da presente demanda e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.

Pelas razões recursais de fls. 100/103, o Requerido aduz, em síntese, que (a) ao contrário do que restou reconhecido na sentença, o valor já repassado à Requerente não perfaz a quantia de R$ 96.000,00 (noventa e seis mil reais), mas sim R$ 104.986,33 (cento e quatro mil, novecentos e oitenta e seis reais e trinta e três centavos), de modo que o valor remanescente devido é de R$ 180.013,67 (cento e oitenta mil, treze reais e sessenta e sete centavos) e (b) não foi apreciado o pedido de parcelamento do valor devido formulado na contestação.

A Requerente interpôs recurso de apelação às fls. 111/115, por meio do qual pugna pela exclusão do desconto do percentual de corretagem de 5% (cinco por cento) sobre o imóvel, porquanto o Requerido teria se aproveitado da relação de parentesco com a Requerente para se locupletar de forma ilegítima do patrimônio desta, não tendo atuado na condição de mandatário.

A Requerente apresentou contrarrazões recursais às fls. 106/110. Conquanto intimado, o Requerido não apresentou contrarrazões recursais.

É o breve Relatório.

Inclua-se em pauta para julgamento.

Vitória, 07 de Novembro de 2023.

DES. ANNIBAL DE REZENDE LIMA

RELATOR

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0005963-55.2018.8.08.0035

APELANTE/APELADO: ADRIANO FALCÃO AZEVEDO

APELADA/APELANTE: ALCYONE FALCÃO CÂNDIDO QUINTELA

RELATOR: DES. SUBST. ANSELMO LAGHI LARANJA

VOTO

Adiro ao relatório lançado nos autos.

Conforme relatado, cuidam os presentes autos de “ação de cobrança” ajuizada por ALCYONE FALCÃO CÂNDIDO QUINTELA, doravante denominada Requerente, em face de ADRIANO FALCÃO AZEVEDO, doravante denominado Requerido, por meio da qual a primeira pretende, em síntese, o recebimento dos valores a si não repassados, relativamente à compra e venda de um apartamento, supostamente negociado com a intermediação do Requerido.

Do que se extrai do teor da petição inicial, alega a Requerente que foi proprietária de um apartamento localizado à Av. Hugo Musso n° 601, Praia da Costa, Vila Velha/ES, que se encontrava escriturado em nome de seu falecido esposo, o cidadão de nome Valentim José Alves Quintela. Afirma a Requerente, ainda, que, no ano de 2014, o Requerido, que é seu sobrinho e trabalha como corretor de imóveis, solicitou à primeira (Requerente) que lhe fossem conferidos poderes, por procuração, para vender o referido imóvel residencial.

Sustenta a Requerente que, por não efetuar a leitura de todo o documento por si assinado, ao invés de constituir o Requerido como procurador seu, fora constituído o cidadão de nome Dorival Lins da Paz, pessoa que sequer conhece.

Por fim, alega a Requerente que, no dia 22.07.2014, o Requerido formalizou negócio jurídico de compra e venda de outro imóvel para si (Requerido), oferecendo o imóvel da Requerente como parte do pagamento pelo valor de R$ 330.000,00 (trezentos e trinta mil reais). Porém, mais tarde, o Requerido só teria repassado à Requerente o valor de R$ 93.500,00 (noventa e três mil reais).

Pretende a Requerente, assim, a condenação do Requerido ao pagamento do valor de R$ 236.500,00 (duzentos e trinta e seis mil e quinhentos reais), devidamente atualizado.

Pela sentença constante de 93/95, o MMº. Juiz de Direito
a quo
julgou parcialmente procedente a pretensão autoral para condenar o Requerido ao pagamento da importância de R$ 217.500,00 (duzentos e dezessete mil e quinhentos reais) em favor da Requerente, corrigido monetariamente a partir da data do ajuizamento da presente demanda e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.

Pelas razões recursais de fls. 100/103, o Requerido aduz, em síntese, que (a) ao contrário do que restou reconhecido na sentença, o valor já repassado à Requerente não perfaz a quantia de R$ 96.000,00 (noventa e seis mil reais), mas, sim, R$ 104.986,33 (cento e quatro mil, novecentos e oitenta e seis reais e trinta e três centavos), de modo que o valor remanescente devido é de R$ 180.013,67 (cento e oitenta mil, treze reais e sessenta e sete centavos) e (b) não foi apreciado o pedido de parcelamento do valor devido, formulado na contestação.

A Requerente interpôs recurso de apelação às fls. 111/115, por meio do qual pugna pela exclusão do desconto do percentual de corretagem de 5% (cinco por cento) sobre o imóvel, porquanto o Requerido teria se aproveitado da relação de parentesco consigo (Requerente) para se locupletar de forma ilegítima do patrimônio desta (Requerente), não tendo atuado na condição de mandatário.

Pois bem.

Depreende-se dos autos que as partes não controvertem sobre a existência de um negócio jurídico entabulado entre o Requerido e terceiras pessoas (fls. 30/34 e 52/55), por meio do qual o Requerido adquiriu um imóvel, oferecendo, como parte do pagamento, o imóvel da ora Requerente, pelo valor de R$ 330.000,00 (trezentos e trinta mil reais).

Cinge-se a controvérsia quanto à extensão dos valores devidos pelo Requerido à Requerente como repasse do valor da negociação do imóvel pertencente à última (Requerente) e se devido ao Requerido remuneração a título de comissão de corretagem.

Conforme bem delineado na sentença impugnada, o Requerido não logrou comprovar que ajustou com a Requerente o valor de venda em R$ 300.000,00 (trezentos mil reais), como afirma.

Tampouco comprovou o Requerido a realização do alegado pagamento à Requerente do valor total de R$ 104.986,33 (cento e quatro mil, novecentos e oitenta e seis reais e trinta e três centavos), conforme declinado na sentença. Isto porque os documentos juntados às fls. 60/61 e 66/76 somente comprovam o pagamento do valor equivalente a R$ 96.000,00 (noventa e seis mil reais).

De outro lado, a sentença merece reforma a fim de afastar o reconhecimento do direito do Requerido à percepção de comissão de corretagem no caso vertente.

Sobre a controvérsia, o MMº. Juiz de Direito
a quo
afirmou que “
embora não tenha sido juntado aos autos contrato de corretagem firmado entre as partes, é incontroverso na presente demanda que o apartamento n° 601 do Ed. Inê Targino, localizado na Praia da Costa, Vila Velha/ES, fora negociado pelo réu em nome da autora, tendo este se obrigado a repassar a esta a contraprestação financeira em razão da negociação do referido bem
”.

Consoante cediço, o contrato de corretagem é disciplinado pelo Código Civil, havendo previsão no sentido de que “
p
elo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas
” (art. 722).

Como visto, o contrato de corretagem pressupõe a intermediação de uma pessoa para obter determinado negócio jurídico perante terceiros mediante o pagamento de uma contraprestação pelo serviço realizado.

No caso
sub examine,
embora afirme o Requerido que agiu na qualidade de corretor de imóveis, a prova dos autos demonstra que, na realidade, a referida parte se valeu da confiança da Requerente, sua tia, objetivando a realização de negócio jurídico em seu próprio benefício e segundo seu próprio interesse.

É o que se observa do teor do contrato de promessa de compra e venda juntado aos autos (fls. 52/55), em que figura o Requerido como promitente comprador e como promitentes vendedores as pessoas de Robson Bastos Roen e Sandra Rocha Silva Roen, representados, no ato, por Dorival Lins da Paz.

Pela referida avença, os últimos se comprometeram a vender ao Requerido o imóvel descrito na cláusula primeira do contrato (fls. 52/53), pelo preço de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais).

Restou ajustado que o Requerido realizaria o pagamento aos promitentes vendedores nos seguintes termos: (a) dação em pagamento mediante transferência do imóvel da ora Requerente (sem qualquer menção à titularidade), pelo valor de R$ 330.000,00 (trezentos e trinta mil reais); (b) dação em pagamento mediante transferência dos direitos sobre uma sala comercial, no valor de R$ 68.000,00 (sessenta e oito mil reais); (c) R$ 68.000,00 (sessenta e oito mil reais), mediante assunção do parcelamento do saldo devedor do imóvel objeto do contrato junto à Caixa Econômica Federal e (d) R$ 34.000,00 (trinta e quatro mil reais), a serem pagos no prazo de 90 (noventa) dias, a partir da assinatura do contrato.

A partir do teor do referido instrumento contratual, é possível concluir que não há que se falar em intermediação propriamente dita, pois a Requerente não figurou como parte no contrato de promessa de compra e venda, tampouco manteve qualquer relação jurídica com as pessoas que figuraram como promitentes vendedores no contrato.

Ao revés, extrai-se que o Requerido negociou o imóvel em nome próprio mesmo sem deter título válido para tanto, porquanto o imóvel sequer se encontrava em seu nome. Tampouco detinha poderes para representar a Requerente, pois a procuração fora outorgada em nome de outrem.

Não obstante, a presente ação não tem por objeto o exame da validade do negócio jurídico realizado pelo Requerido e terceiros, até porque a própria Requerente não tangenciou a questão.

Deste modo, merece reforma a sentença hostilizada para afastar, do valor devido, o desconto determinado a título de comissão de corretagem.

Por fim, saliento que não assiste razão ao Requerido quanto ao pedido de parcelamento do valor devido. Primeiro, porque não se admite mero pedido contraposto em sede de contestação, nos termo do rito em que tramitou a ação. Segundo, porque descabe ao Juízo impor a referida condição de pagamento à Requerente, já que a questão encontra-se dentro da esfera de liberalidade do titular do direito.

Ante o exposto, conheço do recurso interposto por ADRIANO FALCÃO AZEVEDO e lhe nego provimento. Conheço do recurso interposto por ALCYONE FALCAO CANDIDO QUINTELA e lhe dou provimento para reformar, parcialmente, a sentença e julgar parcialmente procedente a pretensão autoral para condenar o Requerido a pagar à Requerente o valor de R$ 234.000,00 (duzentos e trinta e quatro mil reais).

Considerando o decaimento mínimo do Requerido, condeno-o ao pagamento dos honorários advocatícios no percentual de 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, na forma do § 2º, do art. 85, do Código de Processo Civil.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Sessão de 28/11/2023
EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR:
Acompanhar.

Sessão: 28/11/2023

Voto: Acompanho o eminente Relator

Vogal: Desembargadora Janete Vargas Simões