Tribunal: TJES
Processo: 0037474-12.2015.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MANOEL ALVES RABELO
Órgão julgador: MANOEL ALVES RABELO
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Assistência Judiciária Gratuita; Indenização por Dano Moral; Espécies de Contratos; Pagamento Indevido
Data de julgamento: 2023-03-30

Ementa:
EMENTA: APELAÇ
ÃO
CÍVE
L
– AÇÃO
ANULATÓRIA DE TERMO
DE RESCISÃO CONTRATUAL – RESCISÃO POR CULPA DO ADQUIRENTE – RETENÇÃO DE 25%
DO MONTANTE PAGO – ENTENDIMENTO FIRMADO PELO STJ – CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO – JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO
.

1 -
Considerando a expressa manifestação do adquirente, deve responder pela rescisão unilateral do contrato, cabendo ao vendedor a retenção de um percentual do montante pago para compensar os custos administrativos do empreendimento.

2 –
No ponto, assiste razão à Apelante, entendendo o Superior Tribunal de Justiça ser devido o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, sendo o montante adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.

3-
A correção monetária foi corretamente fixada pelo Magistrado
a quo,
estando alinhada ao entendimento do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que a sua incidência deve ocorrer a partir de cada desembolso, ainda que a rescisão seja motivada pelo adquirente.

4 –
Na hipótese de resolução contratual do compromisso de compra e venda por desistência do comprador, em que postulada a restituição das parcelas pagas de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros moratórios serão computados somente a partir do trânsito em julgado da decisão. Afinal, antes disso não há que se falar em mora da vendedora.

5
–
Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
0037474-12.2015.8.08.0024
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: LORENGE - SPE 119 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA
APELADO: DAVID KIT CABRAL
RELATOR(A
):MANOEL ALVES RABELO

Composição de julgamento: 001 - Gabinete Des. MANOEL ALVES RABELO - MANOEL ALVES RABELO - Relator / 012 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal / 014 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal / 016 - Gabinete Des. JORGE DO NASCIMENTO VIANA - JORGE DO NASCIMENTO VIANA - Vogal / 020 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
RELATÓRIO
NOTAS ORAIS
VOTOS COM DOCUMENTO
(EXCETO VOTO VENCEDOR)
Peço vista

Eminentes Pares, cinge-se o caso em tela a analisar a juridicidade da sentença que julgou parcialmente procedente o pleito exordial, que fixou o importe de 10% (dez por cento) a título de retenção pelo desfazimento do contrato requerido pelo adquirente.

O Nobre Relator, Des. Manoel Alves Rabelo, entendeu por bem dar parcial provimento ao Recurso para elevar o percentual de retenção ao importe de 25% (vinte e cinco por cento) e fixar os juros de mora a partir do trânsito em julgado do acórdão.

Esse é o breve escorço dos autos.

Rogando a devida vênia ao Nobre Desembargador, ouso dele divergir parcialmente neste momento, o que faço apenas quanto ao percentual de retenção pela rescisão do contrato de compra e venda de imóvel.

E assim digo, porque entendo que o percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato revela-se adequado a compensar a Apelante, notadamente, porque o imóvel em comento está livre para transações, o Apelado não chegou a usufruir do bem e, tendo em vista a ausência de demonstração de demais despesas, ao que tudo indica elas se resumiram divulgação e comercialização do imóvel, bem como não foi demonstrada qualquer perda ou dano que justifique o acolhimento do pedido do Apelante.

Idêntico entendimento
foi adotado pela C.
Segunda Câmara Cível deste Tribunal,
senão vejamos
:

APELAÇÃO CÍVEL PROMESSA DE COMPRA E VENDA RESCISÃO CONTRATUAL PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL ACOLHIDA RECURSO CONHECIDO EM PARTE SÚMULA 453 DO STJ DIREITO DE RETENÇÃO DE 10% (DEZ POR CENTO) CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DO EFETIVO DESEMBOLSO DE CADA PARCELA JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E NA PARTE CONHECIDA, PARCIALMENTE PROVIDO. [...]. 2. Mérito: 2.1 . A Súmula 543 do STJ, segunda parte, dispõe que nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, o promitente comprador tem direito à restituição parcial do valor já se pago, se for este quem deu causa ao desfazimento da avença. 2.2. A jurisprudência do C. STJ, definiu que nos casos de rescisão unilateral de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por parte do promitente comprador, é possível a retenção de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia despendida para execução do contrato. 2.3 .
No caso em tela, entende-se que não merece ser alterado o capítulo da r. sentença que permitiu que a apelante retenha 10% (dez por cento) do valor pago pelos apelados, isso porque, tal montante se mostra razoável para compensar os gastos dispendidos, principalmente em relação a divulgação e comercialização do imóvel. Ademais, os apelados não chegaram a usufruir do bem, podendo o aludido imóvel ser recolocado à venda no mercado. Precedentes TJES.
[...].
(TJES, Classe: Apelação Cível, 024151511235, Relator: ÁLVARO MANOEL ROSINDO BOURGUIGNON - Relator Substituto : RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 01/09/2020, Data da Publicação no Diário: 08/10/2020)

NO mesmo sentido, os julgados deste Honroso Órgão Fracionário:

APELAÇÃO CÍVEL AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM CONSTRUÇÃO DESISTÊNCIA DA PROMITENTE COMPRADORA CLÁUSULA RESCISÓRIA ABUSIVA
MANTIDA DIMINUIÇÃO PARA 10% DO VALOR PAGO RECURSO DESPROVIDO.
1- O STJ admite como razoável, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, a fixação de cláusula penal rescisória no percentual de 10% a 25% do valor pago pelo promitente comprador, quando este se torna inadimplente.
2- Caso concreto em que acertada a diminuição, na sentença recorrida, do percentual de retenção de 20% para 10%, uma vez que a desistência pela adquirente ocorreu pouco tempo depois de ter sido firmado o contrato (cerca de 3 meses) e quando o imóvel sequer se encontrava pronto.
3- Recurso desprovido. (TJES, Classe: Apelação, 35150160949, Relator : ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 19/03/2018, Data da Publicação no Diário: 27/03/2018)

APELAÇÃO CÍVEL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – CLÁUSUL ABUSIVA –
RETENÇÃO DE 10% SOBRE O VALOR PAGO – RAZOÁVEL
– COMISSÃO DE CORRETAGEM DEVIDA – CLAREZA E TRANSPARÊNCIA CONTRATUAL – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO 1. A jurisprudência é pacífica no sentido de que é possível a retenção de percentual, por parte do vendedor, a título de ressarcimento das despesas administrativas havidas com a divulgação e comercialização, em caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel pelo comprador.
Na hipótese, foi fixado percentual de 10% (dez) por cento sobre os valores pagos, que reputa-se suficiente para suprir possíveis prejuízos oriundos da rescisão contratual, além de estar em consonância com as decisões dos Tribunais Superiores, bem como pelo fato da construtora já ter revendido o imóvel a terceiros.

[...]
3. Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJES, Classe: Apelação, 48140069401, Relator : WALACE PANDOLPHO KIFFER, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 26/06/2017, Data da Publicação no Diário: 07/07/2017)

APELAÇÃO CÍVEL COMPRA E VENDA DE IMÓVEL PORCENTAGEM DE RETENÇÃO EXCESSO CONFIGURADO RECONHECIMENTO DA ABUSIVDADE DA CLÁUSULA SENTENÇA MANTIDA RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. I O contrato estabelece a devolução de apenas 15% (quinze por cento) de todo o valor pago pelos autores/apelados, a revelar injusta retenção de valores, sendo desarrazoada e desproporcional a cláusula contratual. II - É pacificado o entendimento de que no contrato de compra e venda de bem imóvel, é possível a retenção de 10% a 25% do que foi pago até o momento, se o comprador tiver dado causa ao inadimplemento.
III Tendo em vista que o imóvel não chegou a ser entregue aos apelados, e portanto, está livre para transações, inexistindo qualquer perda ou dano ao recorrente, razoável se faz a retenção prevista pelo magistrado a quo de 10% (dez por cento) sobre o montante que foi pago, percentual este que se mostra adequado diante das circunstâncias do caso concreto
.
IV Recurso conhecido e improvido.(TJES, Classe: Apelação, 48120247522, Relator
:
ROBSON LUIZ ALBANEZ, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 18/12/2017, Data da Publicação no Diário: 18/01/2018)

Por tais fundamentos,
rogando a devida vênia,
divirjo parcialmente do nobre Relator, Des. Manoel Alves Rabelo, mantendo-se o PROVIMENTO PARCIAL DO APELO apenas para determinar que os juros de mora tenha como termo inicial o trânsito em julgado do decisum,
inalterando quanto ao mais os termos da
S
entença, que fixou em 10% o índice de retenção pela Ré/Recorrente.

É como voto.

DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA

DESEMBARGADORA CONVOCADA

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0037474-12.2015.8.08.0024

APELANTE: LORENGE - SPE 119 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA

APELADO: DAVID KIT CABRAL

RELATOR: DES. MANOEL ALVES RABELO

VOTO – VISTA

Apenas para rememorar, trata-se de apelação cível interposta por LORENGE SPE 119 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. em face da sentença de fls. 231/236, integrada pela decisão de fls. 262/263, proferida pelo MM Juiz de Direito da 5ª Vara Cível de Vitória que, nos autos da Ação Anulatória de Termo de Rescisão de Contrato, ajuizada por DAVID KIT CABRAL, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para: i) declarar a nulidade da cláusula que confere quitação ao contrato de promessa e compra e venda rescindido; ii) condenar a requerida a restituir o valor pago em parcela única, com retenção de 10% (dez por cento) do valor, corrigido desde o desembolso e acrescido de juros de mora pela SELIC desde a data do distrato; e iii) determinar que, a partir do termo inicial dos juros de mora, cessará a incidência da correção monetária por índice autônomo, sob pena de bis in idem.

A Apelante, em suas razões recursais, defende que, embora tenha sido reconhecida a culpa do Apelado pela rescisão do contrato, foi determinada apenas a retenção de 10% (dez por cento) dos valores pagos, em detrimento ao que fora pactuado. Defende também que a correção monetária incida apenas após o ajuizamento da ação, com juros de mora somente a partir do trânsito em julgado.

Em seu voto condutor o Desembargador Manoel entendeu por dar parcial provimento ao recurso, para fixar o percentual de retenção em 25% (vinte e cinco por cento), com juros de mora a partir do trânsito em julgado, sendo acompanhado em seu voto pela Desembargadora Eliana Junqueira Munhões Ferreira.

A Desembargadora Débora Maria Ambos Corrêa da Silva, por sua vez, inaugurou divergência parcial para manter a retenção do percentual de 10% (dez por cento) dos valores pagos, tal como constou em sentença, e acompanhou o entendimento do Ilte. Relator, quanto a incidência de juros de mora apenas a partir do trânsito em julgado.

Pois bem, pedi vista dos autos para melhor analisar a questão e, após o devido exame das questões em debate, entendo por acompanhar a parcial divergência inaugurada, pois, ainda que o adquirente tenha dado causa a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, a fixação de percentual de retenção de valores acima do mínimo de 10% (dez por cento) demandaria hígida comprovação dos gastos que a apelante porventura tenha suportado com o desfazimento do negócio, o que não ocorreu no caso
sub oculis
.

Neste sentido trago decisão recente desta Câmara:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRADIÇÃO. OMISSÃO. INEXISTÊNCIA. RECURSO IMPROVIDO. 1 - Os embargos de declaração constituem uma espécie recursal de fundamentação vinculada, de modo que sua utilização deve estar adstrita ao disposto no art. 1.022 do Código de Processo Civil, ou seja, quando houver na decisão combatida vício de obscuridade, omissão e/ou contradição, ou ainda para correção de erros materiais. 2 - Há contradição quando a decisão traz proposições entre si inconciliáveis. A contradição que dá ensejo a embargos de declaração é a que se estabelece no âmbito interno do julgado embargado, ou seja, a contradição do julgado consigo mesmo, não sendo os embargos de declaração meio hábil para se obter nova apreciação do recurso. 3 - Não houve qualquer contradição no acórdão, porquanto foi categórico ao afirmar que
a fixação de percentual de retenção de valores acima do mínimo de 10% demandaria hígida comprovação dos gastos que as requeridas porventura tenham suportado com o desfazimento do negócio, o que não ocorreu no caso sub oculis
. 4 - O acórdão vergastado consignou expressamente, com fundamento na jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça que se pacificou no sentido de que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide sobre cada desembolso, não assistindo razão ao apelante quanto ao pedido de aplicação do Tema 1002 do STJ ou do art. 1º §2º da Lei nº 6.899/81 em relação a atualização monetária das referidas parcelas. 5 - Pela singela leitura do pronunciamento judicial, que não se resume à sua ementa, mas se perfaz com o teor do voto condutor, é suficiente atestar que todo o conteúdo probatório foi devidamente apreciado de forma clara, ainda que tenha adotado tese contrária à defendida pelo embargante, ao passo que não existe qualquer vício que macule o acórdão impugnado. 6 - A propósito, deve-se ter em mente que não configura omissão, obscuridade ou contradição o fato de não ter sido a matéria analisada sob o prisma pretendido pelo embargante, notadamente se a questão foi decidida com supedâneo em regramentos legais aplicáveis à espécie e suficientes ao desate da controvérsia, como ocorre no caso em exame. 7 - Recurso improvido. (TJES; EDcl-AP 0003987-17.2016.8.08.0024;
Quarta Câmara Cível; Rel. Des. Manoel Alves Rabelo; Julg. 05/12/2022; DJES 17/01/2023
)

Ante ao exposto, pedindo vênia ao Ilte. Relator, entendo por acompanhar a divergência parcial inaugurada pela Desembargadora Débora Maria Ambos Corrêa da Silva, para manter o percentual de retenção dos valores pagos em 10% (dez por cento), tal como fixado em sentença, bem como acompanho o entendimento unânime quanto à incidência de juros de mora apenas a partir do trânsito em julgado.

É como voto
.

QUARTA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0037474-12.2015.8.08.0024

APELANTE: LORENGE - SPE 119 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA

APELADO: DAVID KIT CABRAL

RELATORA: DESEMBARGADOR MANOEL ALVES RABELO

VOTO: DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

VOTO-VISTA

Eminentes Pares, relembro a Vossas Excelências que a discussão existente no presente julgamento diz respeito ao percentual de retenção devido à Construtora, ora Apelante, em decorrência da rescisão do contrato de compra e venda do imóvel por culpa do consumidor (o ora Apelado).

O eminente Relator, Desembargador Manoel Alves Rabelo, proferiu voto no qual deu parcial provimento ao recurso interposto pela Construtora para majorar o percentual de retenção previsto na Sentença e, com isso, “
fixar o percentual de retenção em 25% (vinte e cinco por cento)
” dos valores desembolsados pelo consumidor.

A também eminente Desembargadora Eliana Junqueira Munhós Ferreira acompanhou a conclusão externada pelo Relator, ao passo que a não menos eminente Desembargadora Débora Maria Ambos Corrêa da Silva inaugurou divergência para manter o percentual fixado na Sentença (10%) – o Desembargador Jorge do Nascimento Viana, informo a Vossas Excelências, acompanhou a divergência.

Iniciada a técnica de julgamento prevista no art. 942 do Código de Processo Civil (CPC), pedi vista para melhor análise da questão controvertida e, a partir do exame de todos os elementos constantes nos autos, vou pedir vênias à divergência para acompanhar o voto proferido pelo eminente Relator.

Esclareço, por oportuno, que em oportunidades pretéritas já concluí no sentido adotado pela divergência – tal como informado no voto proferido pela eminente Desembargadora Débora Maria Ambos Corrêa da Silva.

Ocorre que mais recentemente, até mesmo em razão dos precedentes mais atuais do colendo Superior Tribunal de Justiça (STJ), concluí no sentido de que se a rescisão se deu por culpa do consumidor, o percentual de retenção deve ser de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores por ele desembolsados. Neste sentido:

(...). 2 - A Segunda Seção do STJ, ao apreciar o REsp 1.723.519/SP (Relatora Ministra ISABEL GALLOTTI), reafirmou o entendimento de que, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por conveniência do comprador, ausente qualquer peculiaridade na apreciação da razoabilidade da cláusula penal contida nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, [...] por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor incorporador das despesas gerais realizadas e do rompimento unilateral imotivado do contrato (STJ, AgInt no AREsp 2018173/RJ). (...). (TJES, Classe: Apelação Cível, 014160231016, Relator: ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 16/05/2022, Data da Publicação no Diário: 19/05/2022). (Sem grifo no original).

Assim, sem muitas delongas, porque a conclusão externada pelo eminente Relator é a mesma que atualmente tenho adotado, bem assim porque inexistente alguma peculiaridade do caso concreto que o diferencie de tal orientação, não tenho dúvidas em acompanhar o voto de relatoria.

Do exposto, rogando vênias à divergência, acompanho o voto proferido pelo eminente Relator.

É como voto
.
VOTO VENCEDOR
Nos termos do relatório, trata-se de apelação cível interposta por LORENGE SPE 119 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. em face da sentença de fls. 231/236, integrada pela decisão de fls. 262/263, proferida pelo MM Juiz de Direito da 5ª Vara Cível de Vitória, nos autos da Ação Anulatória de Termo de Rescisão de Contrato, ajuizada por DAVID KIT CABRAL em face de LORENGE SPE 119 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA., que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para: declarar a nulidade da cláusula que confere quitação ao contrato de promessa e compra e venda rescindido; condenar a requerida a restituir o valor pago em parcela única, com retenção de 10% (dez por cento) do valor, corrigido desde o desembolso e acrescido de juros de mora pela SELIC desde a data do distrato; determinar que, a partir do termo inicial dos juros de mora, cessará a incidência da correção monetária por índice autônomo, sob pena de bis in idem.

Em razão da sucumbência, condenou a requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 15% (quinze por cento) do valor da condenação.

A requerida apresentou suas razões às fls. 265/288 afirmando que o Magistrado, embora reconhecendo a culpa do apelado pela rescisão, determinou a retenção de apenas 10% (dez por cento) dos valores pagos, devendo referido valor ser reformado de acordo com a atual jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

Requer, também, que a correção monetária incida apenas após o ajuizamento da ação, com juros de mora apenas a partir do trânsito em julgado.

Contrarrazões às fls. 293/303 pugnando pelo desprovimento do recurso.

Preenchidos os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade recursal, passo a analisar as razões do apelo.

Eminentes Pares, conforme consignado pelo Magistrado sentenciante, a culpa pela rescisão do contrato de compra e venda do imóvel descrito na exordial recai sobre o autor da demanda, inexistindo culpa da requerida/apelante neste tocante.

Desse modo, considerando a expressa manifestação do adquirente, deve responder pela rescisão unilateral do contrato, cabendo ao vendedor a retenção de um percentual do montante pago para compensar os custos administrativos do empreendimento.

E, no ponto, entendo assistir razão à Apelante, entendendo o Superior Tribunal de Justiça ser devido o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, sendo o montante adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.

Em julgado paradigma da Segunda Seção do STJ, a Ministra Maria Isabel Gallotti destacou que “
a rescisão unilateral do contrato não deve ser vista como direito potestativo, infenso a qualquer consequência significativa para desistente, e muito menos como investimento financeiro para o adquirente. O desfazimento do contrato não deve se tornar, artificialmente - mercê de mal aplicadas interpretações jurisprudenciais, surgidas em contexto que as justificavam e para finalidades diversas - mais interessante do que o cumprimento do contrato com a finalidade social a que se destinava: aquisição da unidade imobiliária. A proteção do interesse dos consumidores, portanto, deve ser exercida de forma equilibrada, sem descurar da coletividade, o que ensejará a sustentabilidade e a estabilidade entre os interesses envolvidos na incorporação imobiliária
”.

Sob tais premissas, concluiu que a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo promissário comprador revela-se adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato, possuindo caráter indenizatório e cominatório.

Vejamos recentíssimos julgados sobre a questão:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. SÚMULA 182. NÃO INCIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO DA PRESIDÊNCIA AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ILEGITIMIDADE PASSIVA. REVISÃO DO ACÓRDÃO OBJURGADO. IMPOSSIBILIDADE. MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. TEORIA DA APARÊNCIA. SÚMULA 7/STJ. RESCISÃO POR INTERESSE DOS AUTORES. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. CABIMENTO. OBSERVÂNCIA DA JURISPRUDÊNCIA ASSENTADA DO STJ. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. PRECEDENTES. DESPESAS DE RATEIO E PARCELAS DE SEGURO. RETENÇÃO INTEGRAL. DESCABIMENTO. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA. INCIDÊNCIA. CADA DESEMBOLSO. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.

(...)

2. A Segunda Seção do STJ, ao apreciar o REsp 1.723.519/SP (Relatora Ministra ISABEL GALLOTTI), reafirmou o entendimento de que, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por conveniência do comprador, ausente qualquer peculiaridade na apreciação da razoabilidade da cláusula penal contida nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, conforme anteriormente estabelecido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (Relator Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor incorporador das despesas gerais realizadas e do rompimento unilateral imotivado do contrato.

(...)

(AgInt no AREsp n. 2.083.067/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 12/12/2022, DJe de 14/12/2022).

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI Nº 13.786/2018. RESCISÃO. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO COMPRADOR. DIREITO DE RETENÇÃO. PERCENTUAL. ALTERAÇÃO. REEXAME DE PROVAS. INVIABILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).

2. O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no sentido de que, nos casos de rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóvel por desistência imotivada pelo comprador realizada antes da Lei nº 13.786/2018, deve prevalecer a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos como forma de compensação dos custos administrativos do empreendimento. Havendo peculiaridade que justifique, esse percentual pode ser reduzido.

(...)

(AgInt no REsp n. 1.956.747/PE, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 16/5/2022, DJe de 25/5/2022).

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. TAXA DE OCUPAÇÃO DEVIDA POR TODO O PERÍODO DE POSSE SOBRE O IMÓVEL. ENTENDIMENTO ADOTADO PARA EVITAR O ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA DO COMPRADOR.

1. Ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel.

2. A jurisprudência do STJ se firmou no sentido de que deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. Julgado da Segunda Seção.

(...)

(AgInt no REsp n. 1.959.759/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 2/5/2022, DJe de 4/5/2022).

Assiste razão à apelante, portanto, quando requer a reforma do capítulo sentencial para majorar o percentual de retenção.

A correção monetária foi corretamente fixada pelo Magistrado a quo, estando alinhada ao entendimento do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que a sua incidência deve ocorrer a partir de cada desembolso, ainda que a rescisão seja motivada pelo adquirente.

O termo inicial dos juros de mora, todavia, merece ser revisto, vez que, na hipótese de resolução contratual do compromisso de compra e venda por desistência do comprador, em que postulada a restituição das parcelas pagas de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros moratórios serão computados somente a partir do trânsito em julgado da decisão. Afinal, antes disso não há que se falar em mora da vendedora.

Vejamos:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. INDENIZAÇÃO PELO PERÍODO DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL PELO AUTOR (TAXA DE OCUPAÇÃO). LOTE DE TERRENO NÃO EDIFICADO. AUSÊNCIA DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. CORREÇÃO MONETÁRIA. DESEMBOLSO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. Segundo a jurisprudência desta Corte Superior, "não há enriquecimento sem causa no caso de terreno não edificado, pois o comprador não pode residir no imóvel, devendo ser afastada a cobrança da taxa de ocupação do bem" (AgInt no REsp n. 1.896.690/SP, de minha relatoria, QUARTA TURMA, julgado em 23/8/2021, DJe 26/8/2021).

2. Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor.

3. O entendimento desta Corte é no sentido de que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso.

4. Agravo interno não provido.

(AgInt no REsp n. 1.988.931/SP, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 9/8/2022, DJe de 19/8/2022.)

Por todo o exposto, conheço do recurso e LHE DOU PARCIAL PROVIMENTO para fixar o percentual de retenção em 25% (vinte e cinco por cento), com juros de mora a partir do trânsito em julgado.

É como voto.

VOTOS VOGAIS
012 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
014 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Acompanhar
016 - Gabinete Des. JORGE DO NASCIMENTO VIANA - JORGE DO NASCIMENTO VIANA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar divergência
020 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
EMENTA
DECISÃO
Por maioria de votos, conhecer e dar provimento parcial ao recurso.