Tribunal: TJES
Processo: 0020451-39.2019.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão julgador: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Locação de Imóvel
Data de julgamento: 2023-04-27

Ementa:
EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO MONITÓRIA. EMBARGOS À MONITÓRIA. ALEGAÇÃO DE EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. AUSÊNCIA DE PROVAS. SUCUMBÊNCIA. EXIGÊNCIAS PREVISTAS NO CONTRATO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1.-
Na hipótese de estar o credor munido de documento sem eficácia de título executivo mas que “
revele por si só relativa certeza de seu direito
”, ele pode buscar um caminho mais célere para a obtenção do título executivo, por meio de cognição sumária, qual seja, a ação monitória, nos moldes dos artigos 1.102-A e seguintes do Código de Processo Civil.
2.-
Ao contrário das afirmações dos Apelantes, se constata, de acordo com os termos contratuais, que as exigências feitas pela parte autora, tais como a limpeza do ambiente, construção de banheiro, estão devidamente previstas nos termos contratuais, não existindo, a meu sentir, exigência de conduta abusiva pela proprietária do imóvel.
3
. -
No que diz respeito ao pedido de abatimento do valor pago a título de Fundo de Propaganda, não existe nos autos sequer indícios de que houve o mencionado pagamento, restando, por conseguinte, impossibilitada a pretensão de compensação e/ou abatimento do valor devido.
4.-
A distribuição do ônus sucumbencial realizado pela Magistrada na proporção de 1/3 (um terço) e 2/3 (dois terços), se mostra coerente e de acordo com os ditames legais, razão pela qual deve ser mantida.
5
. -
Sentença mantida. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
0020451-39.2019.8.08.0048
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: I H R CHAPIEWSKI LANCHONETE E RESTAURANTE e outros
APELADO: IMALL INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
RELATOR(A):ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA

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EMENTA

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO MONITÓRIA. EMBARGOS À MONITÓRIA. ALEGAÇÃO DE EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. AUSÊNCIA DE PROVAS. SUCUMBÊNCIA. EXIGÊNCIAS PREVISTAS NO CONTRATO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1.-
Na hipótese de estar o credor munido de documento sem eficácia de título executivo mas que “
revele por si só relativa certeza de seu direito
”, ele pode buscar um caminho mais célere para a obtenção do título executivo, por meio de cognição sumária, qual seja, a ação monitória, nos moldes dos artigos 1.102-A e seguintes do Código de Processo Civil.
2.-
Ao contrário das afirmações dos Apelantes, se constata, de acordo com os termos contratuais, que as exigências feitas pela parte autora, tais como a limpeza do ambiente, construção de banheiro, estão devidamente previstas nos termos contratuais, não existindo, a meu sentir, exigência de conduta abusiva pela proprietária do imóvel.
3
. -
No que diz respeito ao pedido de abatimento do valor pago a título de Fundo de Propaganda, não existe nos autos sequer indícios de que houve o mencionado pagamento, restando, por conseguinte, impossibilitada a pretensão de compensação e/ou abatimento do valor devido.
4.-
A distribuição do ônus sucumbencial realizado pela Magistrada na proporção de 1/3 (um terço) e 2/3 (dois terços), se mostra coerente e de acordo com os ditames legais, razão pela qual deve ser mantida.
5
. -
Sentença mantida. Recurso desprovido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 020 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

Composição de julgamento: 020 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Relator / 001 - Gabinete Des. MANOEL ALVES RABELO - MANOEL ALVES RABELO - Vogal / 012 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
001 - Gabinete Des. MANOEL ALVES RABELO - MANOEL ALVES RABELO (Vogal)
Acompanhar
012 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

QUARTA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0020451-39.2019.8.08.0048

APELANTES
: IHR CHAPIEWSKI LANCHONETE E RESTAURANTE E IGOR HERALD RIBEIRO CHAPIEWSKI

APELADA:
IMALL INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

RELATOR:
DESEMBARGADOR
ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

VOTO

Conforme relatado, trata-se de Apelação Cível em razão da Sentença de fl. 389-407, por meio da qual a Magistrada da 3ª Vara Cível de Serra (ES), Comarca da Capital, acolheu em parte os embargos monitórios para:

(1) determinar a compensação do valor pago a título de caução (cláusula 7ª – fl. 73), devidamente atualizado desde a data do pagamento, com o saldo devedor devidamente comprovado nessa demanda referente aos débitos de locação comercial;

(2) constituir o título executivo judicial no valor de R$ 61.559,93 (sessenta e um mil, quinhentos e cinquenta e nove reais e noventa e três centavos), em favor de IMALL INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, valor deverá ser atualizado com juros e correção monetária, nos termos da Súmula 43 do STJ, na forma do art. 702, §8º do CPC, com adequação do saldo devedor aos termos acima expostos (compensação do valor da caução em dinheiro prestada devidamente atualizada), nos moldes da Súmula 530 do STJ;

(3) considerando a sucumbência recíproca (art. 86 do CPC, CONDENOU as partes proporcionalmente ao pagamento das custas e despesas processuais, devendo a Requerente proceder ao pagamento de 1/3 (um terço) e os Requeridos ao pagamento de 2/3 (dois terços), bem como ao pagamento de honorários advocatícios que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação atualizada, sendo devido ao patrono do Requerente 2/3 (dois terços) e ao patrono dos Requeridos 1/3 (um terço), atendendo ao disposto no §2º, do art. 85, do CPC, considerando o grau adequado de zelo dos profissionais envolvidos, o lugar de prestação do serviço, realizado na grande Vitória, o valor da causa e o criterioso e zeloso trabalho praticados nos autos por todos os profissionais.

A parte autora, ora Apelada, sustentou na exordial, em síntese, que: (1) é proprietária de um imóvel localizado na Av. Braúna, n.º 1000, Colina de Laranjeiras, Serra (ES), localizado no Pátio Laranjeiras, composto de 04 (quatro) lojas, 01, 02, 03, 04, com área total aproximada de 34,04m2, 52,83m2, 22.42m2 e 22,79m2, respectivamente; (2) foi firmado com os Demandados, ora Apelantes, Contrato de Locação Comercial, mas houve inadimplemento do aluguel e demais encargos de locação a partir de outubro de 2018; (3) foram realizadas tentativas de recebimento do débito de forma extrajudicial, mas sem sucesso, razão pela qual ajuizou a presente ação; (4) o débito atualizado perfaz o valor de R$ 61.559,93 (sessenta e um mil e quinhentos e cinquenta e nove reais e noventa e três centavos).

Na hipótese, a Empresa propôs em desfavor dos ora Apelantes ação monitória consubstanciada no contrato de locação existente entre as partes.

Sabe-se que na hipótese de estar o credor munido de documento sem eficácia de título executivo mas que “
revele por si só relativa certeza de seu direito
”, ele pode buscar um caminho mais célere para a obtenção do título executivo, por meio de cognição sumária, qual seja, a ação monitória, nos moldes dos artigos 1.102-A e seguintes do Código de Processo Civil.

Dispõe o referido artigo:

Art. 1.102-A. A ação monitória compete a quem pretende com base em prova escrita sem eficácia de título executivo, pagamento de soma em dinheiro, entrega de coisa fungível ou de determinado bem móvel.

A propósito do tema, colhem-se do magistério de Nelson Nery Júnior os seguintes ensinamentos:

"ação monitória é o instrumento processual colocado à disposição do credor de quantia certa, de coisa fungível ou de coisa móvel determinada, com crédito comprovado por documento escrito sem eficácia de título executivo, para que possa requerer em juízo a expedição de mandado de pagamento ou de entrega da coisa para a satisfação de seu direito." (in Código de Processo Civil Comentado, p. 1214).

Quanto à prova escrita exigida pela Ação Monitória, Aldo Cavalho sugere que deve ser entendida como "
qualquer documento, desprovido de certeza absoluta, merecedor de fé, pelo juiz, quanto à autenticidade e eficácia probatória
." (apud CRUZ E TUCCI "Ação Monitória: Lei 9.079, de 14.07.1995", São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2001. 3. ed. ver., atual. e ampl., p. 83).

Também sobre o tema, CÂNDIDO RANGEL DINAMARCO assevera que:

"para tornar admissível o processo monitório o documento há de ser tal que dele se possa razoavelmente inferir a existência do crédito", devendo necessariamente tratar-se de "documento que, sem trazer em si todo o grau de probabilidade que autorizaria a execução forçada (os títulos executivos extrajudiciais expressam esse grau elevadíssimo de probabilidade), nem a 'certeza' necessária para a sentença de procedência de uma demanda em processo ordinário de conhecimento, alguma probabilidade forneça ao espírito do juiz. Como a técnica da tutela monitória constitui um patamar intermediário entre a executiva e a cognitiva, também para valer-se dela o sujeito deve fornecer ao juiz uma situação na qual, embora não haja toda aquela probabilidade que autoriza executar, alguma probabilidade haja e seja demonstrada prima facie. É uma questão de grau, portanto, e só a experiência no trato do instituto poderá conduzir à definição de critérios mais objetivos". (in "A reforma do Código de Processo Civil.", 3. ed., São Paulo: Malheiros, 1996, p. 233).

Na espécie, os Demandados, ora Recorrentes, opuseram Embargos Monitórios sustentando, em suma, (1) a exceção do contrato não cumprido, consubstanciado no fato de que a “
embargada exigia o cumprimento de atos incabíveis, que não foram pactuados em contrato, tais como retirada de lonas, limitações à concha acústica, limpeza de áreas que não correspondiam ao espaço alugado, impedimentos relacionados à utilização dos banheiros pelos clientes e até mesmo uma construção de um novo banheiro
”; (2) a necessidade de compensação do valor devido e do valor da fiança do contrato pago, no importe de R$ 5.970,65 (cinco mil e novecentos e setenta reais e sessenta e cinco centavos).

Os embargos monitórios foram parcialmente providos para determinar a compensação do valor pago a título de caução (cláusula 7ª do contrato), devidamente atualizado.

No presente recurso, os Apelantes sustentam que (1) a parte autora deixou de cumprir com diversas cláusulas contratuais – exceção do contrato não cumprido; (2) cobrança de taxa de “fundo de propaganda sem o fornecimento da contraprestação”; (3) necessidade de redução do percentual das custas processuais e dos honorários advocatícios.

Como cediço, para o acolhimento da tese de exceção de contrato não cumprido, tal qual pleiteado pelos Apelantes, exige-se a demonstração de falha na prestação do serviço de forma a caracterizar o alegado inadimplemento contratual e a consequente ilegitimidade na cobrança da contraprestação.

Sobre o tema, Silvio Rodrigues:

"Se nos contratos bilaterais as prestações são recíprocas e se nada se estipulou quanto ao instante de se cumprimento, há que se entender serem devidas simultaneamente. De modo que nenhuma das partes pode exigir o cumprimento da obrigação cabente à outra, sem que tenha cumprido a sua. A ideia inspiradora da regra é sempre a mesma, isto é, que a prestação de um contratante tem como causa e razão de ser a prestação do outro. Daí contar qualquer das partes, como meio de defesa, quando a outra vem reclamar o cumprimento do negócio sem que haja fornecido sua prestação, com a
exceptio non adimpleti contratus
. Consiste essa exceção no conceito de Carvalho de Mendonça, em que uma parte demandada pela execução do contrato pode excluir a ação invocando o fato de não a outra também satisfeito a prestação. Com toda exceção, trata-se de um meio de defesa processual. Enquanto a ação representa, processualmente falando um meio de ataque, a exceção é sempre um meio de defesa, invocado pelo réu, para paralisar a investida do autor. Com efeito, a exceptio adimpleti contratus paralisa a ação do autor, ante a alegação do réu de não haver recebido a contraprestação devida; não se debate o mérito do direito arguido, nem o excipiente nega a obrigação; apenas contesta sua exigibilidade, em face de não haver excepto adimplido o contrato." (Direito Civil, v.3, Dos Contratos e das Declarações Unilaterais de Vontade, pág.81/82).

No caso que ora se examina, ao contrário das afirmações dos Apelantes, se constata, de acordo com os termos contratuais, que as exigências feitas pela parte autora, tais como a limpeza do ambiente, construção de banheiro, estão devidamente previstas nos termos contratuais, não existindo, a meu sentir, exigência de conduta abusiva pela proprietária do imóvel.

Ademais, como ressaltado pela Magistrada: “
as solicitações enviadas aos embargantes referente à limpeza do imóvel, som e acesso aos sanitários do empreendimento pelos clientes dos embargantes, não se tornaram exigências abusivas e sem respaldo legal e contratual
.
Na verdade, são exigências comuns nesse tipo de locação e que buscam apenas a manutenção do contrato, através dos deveres anexos/colaterais que as partes devem sempre guardar para manutenção da avença, de forma a preservar a boa-fé contratual e a função social do contrato, nos termos do art. 422, do Código Civil
”.

Prosseguindo, no que diz respeito ao pedido de abatimento do valor pago a título de Fundo de Propaganda, não existe nos autos sequer indícios de que houve o mencionado pagamento, restando, por conseguinte, impossibilitada a pretensão de compensação e/ou abatimento do valor devido.

Por fim, acerca da fixação dos honorários advocatícios, as Empresas Apelantes opuseram Embargos à Monitória requerendo (1) a incidência da exceção do contrato não cumprido (2) a compensação do valor pago a título de fiança, no importe de R$ 5.970,65 (cinco mil e novecentos e setenta reais e sessenta e cinco centavos) e (3) a compensação do valor pago a título de Fundo de Propaganda.

Os embargos foram julgados parcialmente procedente e, neste Recurso, a sentença está sendo mantida em sua integralidade.

Assim, tenho que a parte Autora, ora Apelada, decaiu apenas do pedido de compensação do valor da fiança o que, a meu ver, faz incidir a regra da sucumbência recíproca (artigo 86, do CPC – “
Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas
”).

Logo, a distribuição do ônus sucumbencial realizado pela Magistrada na proporção de 1/3 (um terço) e 2/3 (dois terços), se mostra coerente e de acordo com os ditames legais, razão pela qual deve ser mantida.

DO EXPOSTO
, conheço do recurso e a ele nego provimento.

Em tempo, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais arbitrados em desfavor dos Apelante em 2% (dois por cento), para somar um total de honorários devidos de 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação (fl. 403).

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)