Tribunal: TJES
Processo: 5005004-65.2022.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): MANOEL ALVES RABELO
Órgão julgador: MANOEL ALVES RABELO
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Tutela de Urgência
Data de julgamento: 2023-03-22

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO –
AÇÃO
REVISIONAL DE ALUGUEIS E CLAUSULAS CONTRATUAIS
–
REDUÇÃO DOS ALUGUEIS – ALEGADA QUEDA DO MERCADO IMOBILIÁRIO – LEI DA LIBERDADE ECONÔMICA – NECESSIDADE DE MANIFESTAÇÃO DA PARTE CONTRÁRIA – AUSÊNCIA DE ELEMENTOS QUE JUSTIFIQUEM AS ALEGAÇÕES –
RECURSO DESPROVIDO
.

1 –

E
mbora o recorrente invoque a suposta queda do mercado imobiliário, tal realidade não pode ser interpretada como evidência,
ipso facto
, da impossibilidade superveniente de concretização de todo e qualquer contrato, devendo ser observada a peculiaridade do caso concreto, em cotejo com os princípios do ordenamento jurídico e buscando a estabilidade e segurança nas relações, mas sem ignorar eventual desequilíbrio causado.

2 -

O
s termos contratuais, convém lembrar que a recente Lei da Liberdade Econômica (13.874/2019), ao alterar dispositivos do Código Civil, valorizou o pacto livremente firmado, aumentando a força da autonomia privada e prezando pela i
ntervenção mínima do Estado nas relações contratuais

3 -
A

máxima do
pacta sunt servanda
, regra matriz que prevê a força obrigatória do contrato, além de sua função social, no sentido de
conservar ao máximo os negócios pactuados e a autonomia privada, conforme Enunciado n. 22 da
I Jornada de Direito Civil:
"
a função social do contrato, prevista no art. 421 do novo Código Civil, constitui cláusula geral que reforça o princípio de conservação do contrato, assegurando trocas úteis e justas
".

4 –

O
inc. II do art. 64 da Lei de Locações não impossibilita que o pedido de aluguel provisório possa ser analisado após
a
manifestação da parte contrária, notadamente se levar em consideração que a exegese do mencionado dispositivo condiciona a fixação do aluguel provisório aos elementos fornecidos tanto pelo locador quanto pelo locatário. E, no caso dos autos, embora o agravante sustente a queda do mercado imobiliário e a onerosidade excessiva, deixou de trazer elementos que corrobor
a
m o alegado, o que faz crer que sua irresignação advém, tão somente, dos termos do contrato previamente ajustado.

5-

N
ão sendo vedada a revisão das clausulas contratuais
e
do valor do aluguel, a decisão de primeiro grau não merece reforma, haja vista que o caso comporta a manifestação da parte contrária acerca dos fundamentos deduzidos pelo locatário, sem prejuízo de que os alugueis provisórios possam vir a ser fixados posteriormente.

6 –
Recurso
des
provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
5005004-65.2022.8.08.0000
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
AGRAVANTE: CASA & VIDEO RIO DE JANEIRO S.A.
AGRAVADO: ESPIRITO SANTO MALL S.A.
RELATOR(A
):MANOEL ALVES RABELO

Composição de julgamento: 001 - Gabinete Des. MANOEL ALVES RABELO - MANOEL ALVES RABELO - Relator / 012 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal / 014 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

NOTAS ORAIS
VOTOS COM DOCUMENTO
(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o voto do Eminente Relator

VOTO VENCEDOR

Trata-se de Agravo de Instrumento, com pedido de efeito ativo, interposto por
CASA & VIDEO RIO DE JANEIRO S.A.
contra a decisão acostada ao movimento de n. 2732477 que, nos autos da ação de revisional de alugueis e clausulas contratuais ajuizada em face de
ESPIRITO SANTO MALL S.A,
indeferiu o pedido de tutela de urgência pleiteada por não vislumbrar a existência de probabilidade do direito.

Em suas razões recursais, alega o agravante que o valor do aluguel atualmente praticado não condiz com a realidade do mercado imobiliário, pois, enquanto o mercado está em queda nos últimos dois anos, o índice de reajuste do aluguel impôs majoração anual superior a 30% ao ano, causando enorme desequilíbrio na relação contratual.

Argumenta que a queda do mercado imobiliário, nos últimos dois anos, é evidente, pública e notória, dispensando-se o aprofundamento de provas a respeito, nos termos do artigo 374, I, do CPC, na medida em que, com o encerramento de centenas de operações comerciais, não é crível que a majoração do custo de uma locação – em apenas um ano – em mais de 30% (trinta por cento), seja considerada razoável.

Salienta que a majoração do aluguel, em mais de quinze mil reais, apenas no último ano, passando para R$ 65.976,49 (sessenta e cinco mil, novecentos e setenta e seis reais e quarenta e nove centavos), enquanto o mercado imobiliário aponta queda dos valores praticados, tornou o contrato extremamente oneroso à locatária, ora agravante, que poderá encerrar sua operação no local caso o aluguel não seja revisado.

Ao final, pleiteia a reforma da decisão agravada, nos termos do artigo 68, II, da Lei de Locações, a fim de que seja fixado aluguel provisório no valor de R$ 52.976,49 (cinquenta e dois mil, setecentos e oitenta e um reais e dezenove centavos), correspondente a 80% do valor atualmente praticado. Ademais, requer seja determinado, ainda que provisoriamente, o reajuste do aluguel provisório pelo IPCA do IBGE, tendo em vista que o IGP-DI não reflete o atual mercado imobiliário.

Ao ID 2805085 foi proferida decisão que indeferiu o pedido liminar.

Embora devidamente intimado, o agravado deixou de oferecer contrarrazões ao recurso.

É o relatório no essencial. Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso e passo a análise do mérito.

Consoante observado na decisão preliminar, e
mbora o recorrente invoque a suposta queda do mercado imobiliário, tal realidade não pode ser interpretada como evidência,
ipso facto
, da impossibilidade superveniente de concretização de todo e qualquer contrato, devendo ser observada a peculiaridade do caso concreto, em cotejo com os princípios do ordenamento jurídico e buscando a estabilidade e segurança nas relações, mas sem ignorar eventual desequilíbrio causado.

Sobre os termos contratuais, convém lembrar que a recente Lei da Liberdade Econômica (13.874/2019), ao alterar dispositivos do Código Civil, valorizou o pacto livremente firmado, aumentando a força da autonomia privada e prezando pela i
ntervenção mínima do Estado nas relações contratuais
,
nos seguintes termos:

Art. 421. A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato.

Parágrafo único. Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual
.

Art. 421-A. Os contratos civis e empresariais presumem-se paritários e simétricos até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção, ressalvados os regimes jurídicos previstos em leis especiais, garantido também que: (...)

III - a revisão contratual somente ocorrerá de maneira excepcional e limitada.

Tudo a corroborar a máxima do
pacta sunt servanda
, regra matriz que prevê a força obrigatória do contrato, além de sua função social, no sentido de
conservar ao máximo os negócios pactuados e a autonomia privada, conforme Enunciado n. 22 da
I Jornada de Direito Civil:
"
a função social do contrato, prevista no art. 421 do novo Código Civil, constitui cláusula geral que reforça o princípio de conservação do contrato, assegurando trocas úteis e justas
".

Em que pese a irresignação do recorrente, o inc. II do art. 64 da Lei de Locações não impossibilita que o pedido de aluguel provisório possa ser analisado após
a
manifestação da parte contrária, notadamente se levar em consideração que a exegese do mencionado dispositivo condiciona a fixação do aluguel provisório aos elementos fornecidos tanto pelo locador quanto pelo locatário.

E, no caso dos autos, embora o agravante sustente a queda do mercado imobiliário e a onerosidade excessiva, deixou de trazer elementos que corrobor
a
m o alegado, o que faz crer que sua irresignação advém, tão somente, dos termos do contrato previamente ajustado.

Desse modo, não sendo vedada a revisão das clausulas contratuais
e
do valor do aluguel, na situação dos autos, entendo que a decisão de primeiro grau não merece reforma, haja vista que o caso comporta a manifestação da parte contrária acerca dos fundamentos deduzidos pelo locatário, sem prejuízo de que os alugueis provisórios possam vir a ser fixados posteriormente.

Firme nas razões expostas,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso.

É o voto.

VOTOS VOGAIS
012 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Acompanhar
014 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO –
AÇÃO
REVISIONAL DE ALUGUEIS E CLAUSULAS CONTRATUAIS
–
REDUÇÃO DOS ALUGUEIS – ALEGADA QUEDA DO MERCADO IMOBILIÁRIO – LEI DA LIBERDADE ECONÔMICA – NECESSIDADE DE MANIFESTAÇÃO DA PARTE CONTRÁRIA – AUSÊNCIA DE ELEMENTOS QUE JUSTIFIQUEM AS ALEGAÇÕES –
RECURSO DESPROVIDO
.

1 –

E
mbora o recorrente invoque a suposta queda do mercado imobiliário, tal realidade não pode ser interpretada como evidência,
ipso facto
, da impossibilidade superveniente de concretização de todo e qualquer contrato, devendo ser observada a peculiaridade do caso concreto, em cotejo com os princípios do ordenamento jurídico e buscando a estabilidade e segurança nas relações, mas sem ignorar eventual desequilíbrio causado.

2 -

O
s termos contratuais, convém lembrar que a recente Lei da Liberdade Econômica (13.874/2019), ao alterar dispositivos do Código Civil, valorizou o pacto livremente firmado, aumentando a força da autonomia privada e prezando pela i
ntervenção mínima do Estado nas relações contratuais

3 -
A

máxima do
pacta sunt servanda
, regra matriz que prevê a força obrigatória do contrato, além de sua função social, no sentido de
conservar ao máximo os negócios pactuados e a autonomia privada, conforme Enunciado n. 22 da
I Jornada de Direito Civil:
"
a função social do contrato, prevista no art. 421 do novo Código Civil, constitui cláusula geral que reforça o princípio de conservação do contrato, assegurando trocas úteis e justas
".

4 –

O
inc. II do art. 64 da Lei de Locações não impossibilita que o pedido de aluguel provisório possa ser analisado após
a
manifestação da parte contrária, notadamente se levar em consideração que a exegese do mencionado dispositivo condiciona a fixação do aluguel provisório aos elementos fornecidos tanto pelo locador quanto pelo locatário. E, no caso dos autos, embora o agravante sustente a queda do mercado imobiliário e a onerosidade excessiva, deixou de trazer elementos que corrobor
a
m o alegado, o que faz crer que sua irresignação advém, tão somente, dos termos do contrato previamente ajustado.

5-

N
ão sendo vedada a revisão das clausulas contratuais
e
do valor do aluguel, a decisão de primeiro grau não merece reforma, haja vista que o caso comporta a manifestação da parte contrária acerca dos fundamentos deduzidos pelo locatário, sem prejuízo de que os alugueis provisórios possam vir a ser fixados posteriormente.

6 –
Recurso
des
provido.

DECISÃO
À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.