Tribunal: TJES
Processo: 5002481-87.2022.8.08.0030
Classe: Recurso Inominado Cível
Relator(a): THAITA CAMPOS TREVIZAN
Órgão julgador: THAITA CAMPOS TREVIZAN
Órgão colegiado: Turma Recursal - 3ª Turma
Assuntos: Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2023-10-23

Ementa:
Voto servindo como ementa.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5002481-87.2022.8.08.0030
RECURSO INOMINADO CÍVEL (460)
RECORRENTE: ERVANO PEREIRA GOMES
RECORRIDO: VILLA MARIA IMOBILIARIA S.A SPE
RELATOR(A):
THAITA CAMPOS TREVIZAN

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EMENTA
Voto servindo como ementa.
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ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.
Órgão julgador vencedor
: 3ª Turma Recursal - Gabinete 2
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RELATÓRIO
Dispensado o relatório, na forma do artigo 38 da Lei nº 9.099/95 e Enunciado nº 92 FONAJE.
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR
RECURSO INOMINADO: 5002481-87.2022.8.08.0030

RECORRENTE: ERVANO PEREIRA GOMES

RECORRIDA: VILLA MARIA IMOBILIÁRIA S.A SPE

RELATORA: DRA. THAITA CAMPOS TREVIZAN

JUIZ SENTENCIANTE: WESLEY SANDRO CAMPANA DOS SANTOS

EMENTA. DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. VALOR DA CAUSA COMPATÍVEL COM O JUIZADO ESPECIAL. PROVEITO ECONÔMICO DO AUTOR. CAUSA MADURA. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE LOTE. CLÁUSULAS ABUSIVAS. SENTENÇA REFORMADA PARA DAR PARCIAL PROVIMENTO À PRETENSÃO AUTORAL.

RELATÓRIO

Trata-se, originariamente, de ação de restituição de valores ajuizada por

ERVANO PEREIRA GOMES
em face de
VILLA MARIA IMOBILIÁRIA S.A SPE. Narra o autor, em síntese, que firmou Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel e Outras Avenças com a Requerida na data de 09 de fevereiro de 2021, tendo por objeto a aquisição do imóvel residencial Lote 11, Quadra 02, do Empreendimento “Loteamento Villa Maria”, proposta nº 1043, número de venda não informado, no valor de R$ 152.000,72, a ser pago de forma financiada. Afirma que no decurso do contrato, as parcelas oferecidas pelo agente financiador foram excessivamente onerosas, fugindo às suas condições financeiras, motivo que culminou no desinteresse pelo prosseguimento do negócio. Desta feita, tentou rescindir o contrato, mas a requerida se recusou a promover a restituição dos valores pagos, além de cobrar R$32.662,24 pela rescisão. Assim, ajuizou a presente demanda, pretendendo a restituição da quantia paga.

Em sede de contestação (ID. 3541390), a requerida suscita, preliminarmente, a incompetência do juizado, pelo valor da causa. No mérito, alega a culpa exclusiva do autor pela rescisão contratual; a legalidade das retenções e das cláusulas contratuais; a possibilidade de aplicação da taxa de fruição; a necessidade de incidência dos juros moratórios após o trânsito em julgado da ação. Pugna pela improcedência da demanda.

A sentença proferida pelo juízo de piso (ID. 3541402)
julgou extinto o feito sem resolução do mérito
, na forma do artigo 485, inciso IV, do CPC c/c art. 51, inc. II da Lei 9.099/95, por entender que deve ser considerado como o valor da ação, o valor total do contrato, nos termos do art. 292, inciso II, do CPC, motivo pelo qual ultrapassa o limite de valor de ação proposta em sede de Juizado Especial Cível, que é de 40 salários mínimos.

Irresignado, o autor interpôs Recurso Inominado (ID. 3541403). Em suas razões, aduz que o valor da causa não ultrapassa o limite do juizado especial, pois deve ser considerado o proveito econômico da demanda, e não o valor do contrato. Pugna pela reforma da sentença, para que seja julgada procedente a pretensão autoral.

Em contrarrazões ao recurso (ID. 541406), a requerida alegou a impossibilidade de processamento perante o juizado especial. No mérito, reiterou os argumentos da contestação. Pugna pela manutenção da sentença.

É a síntese do necessário.

VOTO

Conheço do Recurso Inominado interposto, eis que preenche seus requisitos de admissibilidade intrínsecos e extrínsecos. Oportunamente, defiro a concessão dos benefícios da assistência judiciária gratuita à recorrente.

Analisando o acervo fático-probatório dos autos, entendo ser o presente caso de reforma da sentença guerreada.

A r. sentença determinou a extinção do feito sem resolução do mérito, com fulcro no 485, inciso IV, do CPC c/c art. 51, inc. II da Lei 9.099/95. Todavia, ouso em discordar do entendimento do douto magistrado
a quo
, tendo em vista que a obrigação é de simples pagamento (
in casu
, devolução de valores pagos), sendo que o valor da causa foi definido pelo proveito econômico buscado pelo autor.

Desta feita, entendo como correta a anulação da sentença atacada, afastando-se a extinção do feito sem resolução do mérito, e reconheço como competente o juizado especial para o julgamento dos autos.

Ademais, compulsando os autos, verifico que o presente caso se encontra em condições de julgamento. Diante disso, em garantia aos princípios da celeridade e economia processual, bem como à prestação jurisdicional, aplicando-se ao presente caso a teoria da causa madura, conforme disposto no art. 1.013, §3º do CPC, passo à análise do mérito da demanda.

De plano, verifico que o caso em questão exsurge de relação de consumo patente entre a parte recorrente e a parte recorrida, fato que enseja a regulamentação pelo Código de Defesa do Consumidor, em virtude das características dessa relação, em especial – a hipossuficiência do consumidor perante os fornecedores de produtos e/ou serviços.

É incontroverso que as partes firmaram contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária que seria paga de forma parcelada, entretanto, por motivos de dificuldades financeiras, o autor optou pelo não prosseguimento do negócio jurídico firmado e por conta disso, requer a rescisão contratual, e, por conseguinte, pretende a devolução do valor pago, com o reconhecimento da abusividade das cláusulas contratuais.

Diante disso, entendo que a pretensão autoral merece ser apenas parcialmente provida.

Isto porque, entendo que a rescisão em decorrência da falta de condições para prosseguimento do contrato é um direito do promitente comprador, que enseja a restituição dos valores pagos ao promitente vendedor, sendo devida a retenção de percentual razoável a título de indenização, uma vez que a rescisão de um contrato exige, na medida do possível, que se promova o retorno das partes ao
status quo ante
.

Dito isto, em se tratando de rescisão por iniciativa do consumidor/adquirente, deve ser observado o que dispõe a Súmula 543 do STJ, in verbis:

Súmula 543 - “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

Uma vez admitida a restituição parcial, resta estabelecer o percentual razoável de retenção. Nesse contexto, considerando a redação da Súmula 543 do STJ e do art. 32-A da Lei nº 13.786/18, entendo que deve ser determinada a restituição do valor pago pelo autor com a dedução seguindo os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

Isto porque, em que pese o princípio do
pacta sunt servanda
, a penalidade deve ser razoável e suficiente para indenizar a requerida pelo não cumprimento da obrigação pelo requerente.

A partir do momento que a penalidade se torna excessiva e desproporcional ao objetivo do contrato, ao devedor é garantido o direito de revisão, sobretudo porque se trata de contrato de adesão, sujeito aos ditames da legislação consumerista. Neste sentido, dispõe o CDC, veja:

Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: (...) IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade; (...) § 1º Presume-se exagerada, entre outros casos, a vantagem que: III – se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.

Além da legislação específica, o próprio Código Civil dispõe no art. 413 que “a penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio”.

Assim, tanto pela perspectiva do CDC, como pelo Código Civil, é possível ao Judiciário rever cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas.

Pois bem. Da análise do contrato, verifico que restam previstas as seguintes retenções em caso de resilição por culpa do promitente comprador, senão vejamos:

7) Da Rescisão Por Fato Imputado ao(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES): Conforme previsão legal, em caso de Rescisão Contratual por fato imputado ao(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES), serão restituídos os valores por ele pagos, com desconto CUMULATIVOS dos seguintes itens:

a) O valor pago a título DE CORRETAGEM, conforme estabelecido no “Item 4” do Quadro Resumo;

b) À título de taxa de administração, o percentual de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato;

c) Os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES);

d) Os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana – IPTU e demais taxas e tarifas incidentes sobre o lote, incluindo laudêmio, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição do imóvel e/ou rescisão do contrato;

e) Pela fruição do imóvel, o valor mensal correspondente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) do valor atualizado do contrato, contados desde a data da transmissão da posse do imóvel ao(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES) até sua restituição à PROMITENTE VENDEDORA.

Neste sentido, verifico que a cláusula contratual em questão está em conformidade com as disposições do art. 32-A da Lei 6.766/79,
in verbis:

Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens: (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote.

Desta feita, evidencia-se a inexistência de abusividade da cláusula contratual que trata sobre a rescisão do negócio jurídico e a restituição dos valores pagos.

Entretanto, entendo que merece parcial procedência a pretensão autoral, apenas no que concerne à taxa de fruição.

Isto porque, conforme disposição do inciso I do art. 32-A da lei citada, a taxa de fruição decorre, por óbvio, da fruição do imóvel. No presente caso, não há provas de que o autor chegou a fruir do imóvel que adquiriu, sobretudo porque não há edificação no loteamento.

Desta feita, resta evidenciada a impossibilidade de retenção do percentual estipulado a título de taxa de fruição.

Portanto, merece parcial provimento à pretensão autoral, para julgar procedente o pedido de afastamento da retenção da taxa de fruição, sendo admitida a retenção das demais verbas previstas na cláusula 7 do contrato.

DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO DO RECURSO
interposto e, no mérito,
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
para
anular a sentença guerreada
, e em conformidade com o disposto no art. 1.013, §3º do CPC, julgar parcialmente procedente o pedido autoral para afastar a retenção da taxa de fruição, prevista na cláusula 7, alínea “e” do contrato.

É como voto.

THAITA CAMPOS TREVIZAN

Relatora

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)