Tribunal: TJES
Processo: 5000929-80.2022.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão julgador: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Alienação Fiduciária
Data de julgamento: 2023-03-21

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – PRETENSÃO DE COMPELIR INSTITUIÇÃO FINANCEIRA A OUTORGAR ESCRITURA PÚBLICA DE IMÓVEL DIRETAMENTE EM FAVOR DE TERCEIRO ADQUIRENTE – INEXISTÊNCIA DE CLÁUSULA DE ACORDO QUE AMPARASSE TAL PRETENSÃO – BURLA AO PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE DO REGISTRO PÚBLICO.

1)
O
acordo entabulado na ação de consignação em pagamento ajuizada p
elo devedor
previu que – após a quitação do montante devido por ele ao
Banestes

– o banco emitiria carta de quitação, viabilizando, com isso, o cancelamento/baixa do gravame fiduciário que recaía sobre o imóvel. Subsequentemente, caberia aos interessados promover as alterações registrais respectivas, preservando a continuidade da cadeia registral (
rectius
:
primeiro
consolida
ndo
a propriedade em proveito d
o devedor
e, em seguida, transfer
indo
a propriedade por ato de liberdade
entre particulares
para
a ora agravante
).

2) O
Cartório
de Registro Geral de Imóveis
está exigindo
da agravante
observância ao princípio da continuidade da cadeia registral, previsto, dentre outras, nas disposições do
s
art
s
.
195 e
237, da Lei nº 6.015/73.
Não há como obrigar o Banestes a outorgar diretamente a ela a escritura pública de venda do bem, suprimindo da cadeira registrária a existência do primitivo devedor.

3) Recurso desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
5000929-80.2022.8.08.0000
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
AGRAVANTE: POLIANA OLIVEIRA DO NASCIMENTO
AGRAVADO: BANCO DO ESTADO DO ESPIRITO SANTO
RELATOR(A
):ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

Composição de julgamento: 012 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Relator / 021 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal / 029 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

Em dezembro de 2015,
Fábio Zaidan Fontoura

ajuizou ação de consignação em pagamento em face do
Banco do Estado do Espírito Santo – Banestes S/A
, aduzindo que tomou empréstimo de R$204.199,05 (duzentos e quatro mil, cento e noventa e nove reais e cinco centavos) com a indigitada instituição financeira, ofertando em garantia casa situada no Condomínio Aldeia Manguinhos, Serra/ES. Pontuou que sem que lhe fosse previamente comunicado, o banco designou leilão extrajudicial para venda do referido bem, razão pela qual requereu o sobrestamento da hasta, depositando, para tanto, valor suficiente para purgar a mora relativa a três parcelas do financiamento.

Anos mais tarde, em fevereiro de 2020,
Fábio

entabulou composição amistosa com a instituição financeira, sendo também signatária daquele ajuste
Poliana Oliveira do Nascimento
, porquanto interessada na compra da casa que funcionou como garantia. O acordo foi homologado pelo Juízo
a quo
e a ação consignatória extinta em virtude da transação.

Naquele mesmo ano,
Poliana
peticionou nos autos da ação de consignação, pugnando para que o
Banestes
fosse compelido a lhe outorgar a escritura pública do imóvel. De lá para cá, vem opondo sucessivos aclaratórios para tratar da mesma matéria, obtendo do juízo sempre a mesma negativa: o magistrado
a quo
compreende que
Poliana
não era parte da ação consignatória e que não há cláusula do acordo que obrigue a instituição financeira a lhe outorgar a escritura do bem, já que a única obrigação que competia ao
Banestes
era emitir a carta de quitação em nome do devedor
Fábio Zaidan
, correndo todos os eventuais desdobramentos registrais da providência por conta dos interessados.

Contra o mais recente decisum recorreu
Poliana
, aduzindo que “[interveio] como terceira interessada na referida ação, realizou a quitação integral do débito conforme pactuado, todavia, ao arrepio das cláusulas 3.5 e 3.6 do acordo, o Agente Credor Banestes (Recorrido) se recusa a promover a transferência do imóvel”. Alegou que “o Juízo de piso afirma não existir obrigação de transferência por parte do Banco, mesmo diante da clara dicção das cláusulas 3.5 e 3.6, as quais trazem em seu bojo a obrigação do Credor Banestes em promover a transferência direta da propriedade à Interveniente Cessionária”. Pontuou, ainda, que “através do item 3.2, é possível observar que os pactuantes tratam a Agravante como ‘Interveniente Cessionária’, ou seja, nova titular dos direitos referentes ao imóvel, diferente do que o Magistrado de piso pretende empreender, após sentença homologatória”.

Indeferi o pleito de antecipação da tutela recursal, ensejando a interposição de agravo interno por
Poliana
(ID 2608962).
No referido recurso, sustenta a agravante que a liminar recursal seria nula por ausência de fundamento e que “há exigência de participação do
Banco Banestes
no ato de transferência do bem, eis que o mesmo efetivou a averbação da consolidação da propriedade em seu favor, o que obsta a confecção de escritura pública de compra e venda entre os particulares
Fábio Zaidan
e
Poliana Oliveira
”.

Em que pese intimado, o
Banestes
deixou de ofertar contrarrazões recursais.

É o relatório.
Inclua-se em pauta para julgamento conjunto tanto do agravo interno, quanto do agravo de instrumento
sub examine
.

V O T
O

Em dezembro de 2015,
Fábio Zaidan Fontoura

ajuizou ação de consignação em pagamento em face do
Banco do Estado do Espírito Santo – Banestes S/A
, aduzindo que tomou empréstimo de R$204.199,05 (duzentos e quatro mil, cento e noventa e nove reais e cinco centavos) com a indigitada instituição financeira, ofertando em garantia casa situada no Condomínio Aldeia Manguinhos, Serra/ES. Pontuou que sem que lhe fosse previamente comunicado, o banco designou leilão extrajudicial para venda do referido bem, razão pela qual requereu o sobrestamento da hasta, depositando, para tanto, valor suficiente para purgar a mora relativa a três parcelas do financiamento.

Anos mais tarde, em fevereiro de 2020,
Fábio

entabulou composição amistosa com a instituição financeira, sendo também signatária daquele ajuste
Poliana Oliveira do Nascimento
, porquanto interessada na compra da casa que funcionou como garantia. O acordo foi homologado pelo Juízo
a quo
e a ação consignatória extinta em virtude da transação.

Naquele mesmo ano,
Poliana
peticionou nos autos da ação de consignação, pugnando para que o
Banestes
fosse compelido a lhe outorgar a escritura pública do imóvel. De lá para cá, vem opondo sucessivos aclaratórios para tratar da mesma matéria, obtendo do juízo sempre a mesma negativa: o magistrado
a quo
compreende que
Poliana
não era parte da ação consignatória e que não há cláusula do acordo que obrigue a instituição financeira a lhe outorgar a escritura do bem, já que a única obrigação que competia ao
Banestes
era emitir a carta de quitação em nome do devedor
Fábio Zaidan
, correndo todos os eventuais desdobramentos registrais da providência por conta dos interessados.

Contra o mais recente
decisum
recorre
u

Poliana
, aduzindo que “[
interveio] como terceira interessada na referida ação, realizou a quitação integral do débito conforme pactuado, todavia, ao arrepio das cláusulas 3.5 e 3.6 do acordo, o Agente Credor Banestes (Recorrido) se recusa a promover a transferência do imóvel”. Aleg
ou
que “o Juízo de piso afirma não existir obrigação de transferência por parte do Banco, mesmo diante da clara dicção das cláusulas 3.5 e 3.6, as quais trazem em seu bojo a obrigação do Credor Banestes em promover a transferência direta da propriedade à Interveniente Cessionária”. Pontu
ou
, ainda, que “através do item 3.2, é possível observar que os pactuantes tratam a Agravante como ‘Interveniente Cessionária’, ou seja, nova titular dos direitos referentes ao imóvel, diferente do que o Magistrado de piso pretende empreender, após sentença homologatória”.

Como já assinalei na decisão liminar recursal, n
enhuma cláusula do ajuste outrora homologado previu (e nem poderia prever) que competia ao
Banestes
transferir a propriedade do imóvel residencial a
Poliana
.
A instituição financeira,
constituíd
a
sob a forma de
sociedade anônima de capital aberto e de economia mista, controlad
a
pelo Estado do Espírito Santo, só vende seus próprios bens por meio de leilão, sem possibilidade de realização de venda direta a uma determinada pessoa física.

Em verdade, o acordo entabulado na ação de consignação em pagamento ajuizada por
Fábio
previu que – após a quitação do montante devido por ele ao
Banestes
– o banco emitiria em favor d
e
Fábio
,
então
devedor, carta de quitação, viabilizando, com isso, o cancelamento/baixa do gravame fiduciário que recaía sobre o imóvel.
Há previsão expressa na avença no sentido de que restaria
“tão somente [ao
Banestes
]
a obrigação da entrega da Carta de Quitação para fins de baixa do gravame”.

Subsequentemente, caberia aos interessados promover as alterações registrais respectivas, preservando a continuidade da cadeia registral (
rectius
:
primeiro
consolida
ndo
a propriedade em proveito de
Fábio
por efeito da baixa do gravame e, em seguida, transfer
indo
a propriedade por ato de liberdade
entre particulares
para
Poliana
). É exatamente esta a sequência prevista nas cláusulas do acordo,
à
s quais
Poliana
tem insistido em dar interpretação diversa e descabida,
verbis
:

“3.1 – Fica mantida a constrição e garantia fiduciária até o integral cumprimento desta avença recaída sobre o imóvel adiante discriminado, sob o qual o DEVEDOR dá em garantia do cumprimento das obrigações assumidas, nos termos do Artigo 22 da Lei 9.541/1997 c/c Artigo 68, da Lei nº 4.728/65, com a nova redação dada pelo Decreto-Lei nº 911/69, o imóvel descrito e caracterizado, ao qual é atribuído o valor de R$576.462,51 (quinhentos e setenta e seis mil quatrocentos e sessenta e dois reais e cinquenta e um centavos), conforme mutuamente pactuado e avaliado, em alienação fiduciária, sem concorrência de terceiros, desembaraçado de quaisquer ônus e já registrado/constrito perante o respectivo Registro Geral do Imóvel descrito no item ‘1.1’.

[...]

3.3 – Resta acordado que adimplidos os valores acordados nos itens ‘2.1’ e ‘2.2’ o BANESTES SA confiará integral quitação e, consequentemente, carta de anuência/baixa do gravame fiduciário sobre o imóvel descrito no item ‘1.1’.

3.4 –
Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se a propriedade fiduciária do imóvel, por força do que, no prazo de 30 (trinta) dias úteis, a contar da data da liquidação da dívida, o CREDOR FIDUCIÁRIO fornecerá o respectivo termo de quitação ao DEVEDOR
, sob pena de multa em favor deste, equivalente a 10 (dez) salários mínimos ao mês. À vista do termo de quitação o Oficial do competente Registro de Imóveis, consoante disposto no parágrafo segundo do artigo 25 da Lei nº 9.514/97 efetuará o cancelamento do registro da propriedade fiduciária.

3.5 –
Diante da Cessão de Direitos Litigiosos firmado entre o Devedor e Interveniente Cessionária, não se opõe o CREDOR a eventual transferência direta da propriedade fiduciária para a Interveniente Cessionária, contudo, não se compromete o CREDOR a responder por quaisquer exigências feitas pelo Oficial do 1º Ofício de Registro de Imóveis da Serra-ES,
tampouco, emolumentos ou impostos para essa efetivação, ficando, exclusivamente a cargo do DEVEDOR e INTERVENIENTE CESSIONÁRIA a obrigação de cumprir eventuais condicionantes impostas pelo referido cartório, bem como arcar com todas as despesas cartorárias e impostos para efetivação dessa transferência,
restando, tão somente, ao CREDOR a obrigação da entrega da Carta de Quitação para fins de baixa do gravame, isentando-o de quaisquer obrigações pecuniárias incorridas
.

3.6 – Na hipótese do Oficial de Registro Geral de Imóveis da Serra-ES exigir a confecção de Escritura Pública de Compra e Venda do aludido negócio jurídico celebrado entre o DEVEDOR e a INTERVENIENTE CESSIONÁRIA, ficará a cargo dos contratantes (devedor e interveniente) procederem com a lavratura da escritura, das despesas e impostos incidentes.”

Aliás, no agravo interno que
Poliana
interpôs contra a liminar recursal, cuidou ela de trazer, em pormenores, a precisa descrição do que o Cartório do Registro Geral de Imóveis tem exigido para que lhe seja transferida a propriedade do bem.

Na informação da Serventia
Extrajudicial
consta que a interessada “Continua sem atender a exigência formulada anteriormente:
c
onforme mencionado na
s
entença apresentada, para a transferência do bem, é indispensável a lavratura de Escritura de Compra e Venda.
O
bs: em resposta ao requerimento datado de 06/05/2022, informamos que uma vez averbada a consolidação da propriedade, a escritura pública de compra e venda deverá ser assinada pelo proprietário, que no caso é o
B
anestes SA
- Banco do Estado do Espírito Santo”.

Da leitura da informação, é possível inferir que o Cartório está exigindo – exclusivamente – observância ao princípio da continuidade da cadeia registral, previsto, dentre outras, nas disposições do
s
art
s
.
195 e
237, da Lei nº 6.015/73,
in verbis
:

Art. 195 - Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.

Art. 237 - Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro.

Informa o Oficial Registrador que, p
rimeiro,
é preciso
consolida
r
a propriedade
do imóvel em favor
de
Fábio
,
com o
Banestes
atribuindo a ele, outrora devedor, a propriedade do bem por meio de escritura pública; subsequentemente é que far-se-á possível a
transfer
ência da
propriedade por ato de liberdade
entre particulares,
de
Fábio
para

Poliana
.

Acrescento,
a propósito,
que foi reprografada na ação originária a própria carta de quitação emitida em favor de
F
á
bio
, de modo que não há sequer mora a princípio imputável ao
Banestes
, bastando que as partes – ao que tudo indica – providenciem a lavratura dos respectivos atos negociais para solução do impasse.
Salvo melhor Juízo,
Poliana
pode vir a enfrentar problemas relacionados à emissão de certidões negativas em nome de
Fabio
, sem possibilidade, entretanto, de que impute tais entraves à instituição financeira, que não se obrigou (e, como dito, nem poderia) a outorgar escritura diretamente em favor dela. A situação, se confirmada, pode justificar a adoção de providências contra o próprio
F
á
bio
e não a formulação d
a descabida exigência de que o
Banestes

seja

“
obriga
[do] [...]
a outorgar a competente Escritura Pública de Compra e Venda em favor da Agravante”
diretamente, muito menos de que seja “cancel[ada] a propriedade fiduciária do
Banestes

na matrícula 85212 do Livro n 2, permitindo o registro da Escritura de Compra e Venda de
Fábio
para
Poliana
”, providências estas que representariam verdadeira burla à continuidade registrária,
assim definida pela doutrina especializada:

“Pelo princípio da continuidade, também conhecido como trato sucessivo, nenhum título deve ter ingresso no registro de imóveis sem que se encontre registrado o seu título anterior, ou seja, aquele que instituiu os direitos que estão sendo transferidos ou que possibilita instituição ou extinção do direito, de acordo com o título que pretende inscrição. Visa manter o controle sobre os direitos reais, fazendo cumprir a regra geral de que ninguém pode transmitir mais direitos do que possui. Em virtude deste princípio é que a matrícula se torna uma cadeia de atos consecutivos em que um ato deriva do outro.
Assim, essa sequência não pode ser quebrada, de modo que, para que uma pessoa possa, por exemplo, transmitir a propriedade, primeiro deve provar que é proprietária. E, para que isto seja verdade, será necessário que esteja registrado o seu título de aquisição desta propriedade.
A continuidade exigida pelo registro se foca tanto nos aspectos subjetivos quanto nos aspectos objetivos. O que quer dizer que tanto os titulares de direitos na matrícula quanto suas qualificações devem seguir uma sequência lógica quando das suas alterações ou inclusões, sendo que o mesmo se aplica à descrição do imóvel. Assim, para que se promova uma averbação de divórcio de um dos titulares de direito constantes na matrícula, primeiro deve estar averbado o seu casamento; para se proceder uma averbação de demolição de um prédio, primeiro deve constar a averbação de construção, e assim por diante” (SERRA, Márcio Guerra.
Registro de imóveis 1
: parte geral. 2. ed. São Paulo: Saraiva, 2016. p. 84).

Ante o exposto, inexistindo instrumento jurídico que ampare a pretensão de
Poliana
no sentido de obrigar o
Banestes
a outorgar diretamente para si a propriedade registral do imóvel em testilha,
NEGO PROVIMENTO AO AGRAVO
e, à vista do efeito substitutivo operado pelo julgamento de mérito
deste recurso
sobre a liminar recursal,
JULGO PREJUDICADO O AGRAVO INTERNO
também manejado por
Poliana
.

É como voto!

VOTOS VOGAIS

021 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar
029 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO – PRETENSÃO DE COMPELIR INSTITUIÇÃO FINANCEIRA A OUTORGAR ESCRITURA PÚBLICA DE IMÓVEL DIRETAMENTE EM FAVOR DE TERCEIRO ADQUIRENTE – INEXISTÊNCIA DE CLÁUSULA DE ACORDO QUE AMPARASSE TAL PRETENSÃO – BURLA AO PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE DO REGISTRO PÚBLICO.

1)
O
acordo entabulado na ação de consignação em pagamento ajuizada p
elo devedor
previu que – após a quitação do montante devido por ele ao
Banestes

– o banco emitiria carta de quitação, viabilizando, com isso, o cancelamento/baixa do gravame fiduciário que recaía sobre o imóvel. Subsequentemente, caberia aos interessados promover as alterações registrais respectivas, preservando a continuidade da cadeia registral (
rectius
:
primeiro
consolida
ndo
a propriedade em proveito d
o devedor
e, em seguida, transfer
indo
a propriedade por ato de liberdade
entre particulares
para
a ora agravante
).

2) O
Cartório
de Registro Geral de Imóveis
está exigindo
da agravante
observância ao princípio da continuidade da cadeia registral, previsto, dentre outras, nas disposições do
s
art
s
.
195 e
237, da Lei nº 6.015/73.
Não há como obrigar o Banestes a outorgar diretamente a ela a escritura pública de venda do bem, suprimindo da cadeira registrária a existência do primitivo devedor.

3) Recurso desprovido.

DECISÃO

À unanimidade, conhecer e negar provimento ao agravo de instrumento e julgar prejudicado o agravo interno, nos termos do voto do Relator.