Tribunal: TJES
Processo: 0015337-85.2020.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão julgador: RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Indenização por Dano Moral
Data de julgamento: 2023-12-07

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. PROPAGANDA ENGANOSA. VINCULAÇÃO AO MEMORIAL DESCRITIVO. ÁREA DE LAZER NÃO ENTREGUE. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1) Esta Corte é uníssona no sentido de que houve propaganda enganosa em razão da não entrega do “clube” ofertado, e consequente dever de indenizar tanto pelos danos materiais (desvalorização do imóvel) e extrapatrimoniais sofridos pelos consumidores. 2) Embora a aquisição do imóvel tenha ocorrido apenas em 2015, o contrato de fls. 13/27 faz expressa menção ao “memorial descritivo”, o qual previa a entrega do clube recreativo. 3) A previsão de que as obras seguiriam o disposto no Memorial Descritivo se encontra presente no contrato celebrado entre as partes, o que se verifica a partir da leitura da cláusula VII-1, que trata da construção do imóvel. 4) Conforme consta do Memorial Descritivo de fls. 28/33, os condôminos teriam direito a várias áreas comuns e benfeitorias que constituiriam o “clube” recreativo, promessa que foi descumprida pela apelada. 5) Atendendo ao que determina o CDC, a apelada deve ser condenada ao abatimento do valor pago, que se aferirá em liquidação de sentença, por se tratar de vício do produto consistente na disparidade entre o ofertado e o entregue. 6) Recurso conhecido e provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0015337-85.2020.8.08.0048
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: LUCIENE DE SOUZA e outros
APELADO: CYRELA MALASIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
RELATOR(A):
RAPHAEL AMERICANO CAMARA

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EMENTA
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. PROPAGANDA ENGANOSA. VINCULAÇÃO AO MEMORIAL DESCRITIVO. ÁREA DE LAZER NÃO ENTREGUE. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1) Esta Corte é uníssona no sentido de que houve propaganda enganosa em razão da não entrega do “clube” ofertado, e consequente dever de indenizar tanto pelos danos materiais (desvalorização do imóvel) e extrapatrimoniais sofridos pelos consumidores. 2) Embora a aquisição do imóvel tenha ocorrido apenas em 2015, o contrato de fls. 13/27 faz expressa menção ao “memorial descritivo”, o qual previa a entrega do clube recreativo. 3) A previsão de que as obras seguiriam o disposto no Memorial Descritivo se encontra presente no contrato celebrado entre as partes, o que se verifica a partir da leitura da cláusula VII-1, que trata da construção do imóvel. 4) Conforme consta do Memorial Descritivo de fls. 28/33, os condôminos teriam direito a várias áreas comuns e benfeitorias que constituiriam o “clube” recreativo, promessa que foi descumprida pela apelada. 5) Atendendo ao que determina o CDC, a apelada deve ser condenada ao abatimento do valor pago, que se aferirá em liquidação de sentença, por se tratar de vício do produto consistente na disparidade entre o ofertado e o entregue. 6) Recurso conhecido e provido.
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ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: 025 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA
Composição de julgamento: 025 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Relator / 031 - Gabinete Des. Convocado JAIME FERREIRA ABREU - JAIME FERREIRA ABREU - Vogal / 004 - Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
031 - Gabinete Des. Convocado JAIME FERREIRA ABREU - JAIME FERREIRA ABREU (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
004 - Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR (Vogal)
Acompanhar
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RELATÓRIO
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR

VOTO

Cuidam os autos de recurso de apelação
interposto por
LUCIENE DE SOUZA
,
contra
sentença (ID 6039803 - fls. 248/256), proferida pelo juízo da 3ª Vara Cível de Serra, que em sede de Ação indenizatória por danos materiais, ajuizada pela apelante em face de
CYRELA MALÁSIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA,
julgou improcedentes os pedidos formulados na inicial.

Em suas razões recursais (
ID 6039803 - fls. 259/262
), alega que a apelante que a construtora vendeu o imóvel com a promessa de entrega de um clube privativo.

Afirma que o clube entregue pela construtora não atende às características do clube recreativo inicialmente prometido pela requerida.

Assim, requer a reforma da sentença, julgando procedente o pleito autoral, para ser indenizada por danos materiais, pela desvalorização do imóvel.

Contrarrazões recursais (ID 6039803 - fls. 265/270
) pelo improvimento do recurso.

Pois bem.

Consta dos autos que a requerente em 23/01/2015 celebrou com a requerida contrato de promessa de compra e venda para aquisição do apartamento 602, Bloco 03, Condomínio San Remo, empreendimento Villagio de Manguinhos, pelo valor de R$ 178.600,00 (cento e setenta e oito mil reais e seiscentos reais).

Afirma a requerente que no empreendimento, segundo memorial descritivo confeccionado pela requerida, com oferta realizada no momento da venda, possuiria além da unidade residencial, haveria também um clube recreativo completo. Além disso, o empreendimento contaria com um centro comercial com 20 (vinte) lojas.

Alega, contudo, que o imóvel foi entregue sem as benfeitorias ofertadas. Assim, a requerente ajuizou a presente demanda requerendo a condenação da requerida pela desvalorização do imóvel decorrente do descumprimento contratual.

O que se discute na presente demanda é o “clube” recreativo do imóvel Villaggio Manguinhos, localizado na Serra/ES, que foi objeto de diversas ações judiciais, cujos recursos eventualmente foram submetidos à apreciação deste Tribunal de Justiça.

Acerca da ilicitude da conduta da empresa apelada, esta Corte é uníssona no sentido de que houve propaganda enganosa em razão da não entrega do “clube” ofertado, e consequente dever de indenizar tanto pelos danos materiais (desvalorização do imóvel) e extrapatrimoniais sofridos pelos consumidores. Senão, vejamos:

[...] I –
O imbróglio criado pela Apelante envolvendo o empreendimento Villaggio Manguinhos e a não entrega da área de lazer prometida é tema já recorrente em nossa Corte, que de modo já uníssono vem reconhecendo as irregularidades operadas, a propaganda enganosa, a responsabilidade e o dever da Apelada em indenizar os adquirentes, material e moralmente, não sendo diferente no caso dos autos
. [...] (TJES, Classe: Apelação Cível, 048180263278, Relator: JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS, Órgão julgador: TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 20/07/2021, Data da Publicação no Diário: 20/08/2021)

Saliento, todavia, que esta demanda, em especial, difere das demais, pois a Cyrela Malásia Empreendimentos Imobiliários Ltda. argumenta que, no momento da assinatura da promessa de compra e venda, a promitente compradora tinha ciência da real situação em que se encontrava o imóvel, não havendo de se falar em propaganda enganosa.

Tal tese foi inclusive acolhida pela MMª Juíza de 1º grau, que julgou improcedentes os pedidos da ora apelante.

Entretanto, tenho que o referido argumento deve ser afastado e a sentença reformada, pelos motivos que exponho a seguir.

Embora a aquisição do imóvel tenha ocorrido apenas em 2015, o contrato de fls. 13/27 faz expressa menção ao “memorial descritivo”, o qual previa a entrega do clube recreativo
.
In verbis
:

XVII-3 O projeto e o
memorial descritivo
antes mencionados e os impressos pelo(a,s) PROMISSÁRIO(A,S) neste ato substituem e revogam quaisquer papéis, cartas, folhetos e documentos que acaso tenham sido anteriormente emitidos ou simplesmente divulgados, nada podendo, portanto, ser invocado contra o avençado expressamente neste contrato. (grifei)

Por certo que o fato de a promessa de compra e venda ter sido assinada em 2015 não retira da apelante o direito de reivindicar o disposto no contrato, sobretudo tendo em vista que o “clube” recreativo não estava, à época da sua assinatura, dissociado da oferta das unidades imobiliárias do Villaggio Manguinhos.

Observo que
a previsão de que as obras seguiriam o disposto no Memorial Descritivo se encontra presente no contrato celebrado entre as partes, o que se verifica a partir da leitura da cláusula VII-1
, que trata da construção do imóvel:

VII-1 -As obras do CONDOMÍNIO “VILLAGIO MANGUINHOS – PORTAL 02 – CONDOMÍNIO SAN REMO” foram executadas em conformidade com o projeto de construção de pleno conhecimento do(a,s) PROMISSÁRIOS (A,S), com o memorial descritivo e com os documentos constantes do Memorial de Incorporação arquivados no Registro de Imóveis competente, os quais, inteiramente aceitos pelo(a,s) mesmos PROMISSÁRIOS(A,S), ficam fazendo parte integrante deste contrato como se aqui estivessem transcritos.

Assim,
conforme consta do Memorial Descritivo de fls. 28/33, os condôminos teriam direito a várias áreas comuns e benfeitorias que constituiriam o “clube” recreativo, promessa que foi descumprida pela apelada
.

Sobre o tema vejamos julgados deste egrégio Tribunal:

APELAÇÃO CÍVEL CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO FINALIZADO - PUBLICIDADE ENGANOSA CLÁUSULA ABUSIVA - PRECEDENTES DESSE TRIBUNAL DANOS MORAIS E MATERIAIS CONFIGURADOS RECURSO DESPROVIDO. 1 - Várias são as ações que envolvem o empreendimento Villaggio Manguinhos e este e. Tribunal de Justiça vem decidindo estar caracterizada a abusividade das cláusulas contratuais que preveem prazo indeterminado, a propaganda enganosa na venda dos imóveis, bem como a consequente mora indevida na entrega da área de lazer prometida.
2- O dano material está amplamente demonstrado, visto que os apelados adquiriram o imóvel e pagaram o preço correspondente à unidade e à área de uso comum, sem que tenha essa última tenha sido entregue, impossibilitando-os de usufruir o que pagou, bem como dificultando, ou até mesmo inviabilizando, a venda do imóvel diante da inexistência da área de lazer prometida no contrato.
3 - Em razão do atraso excessivo e injustificado da recorrente em promover a entrega do empreendimento finalizado, é devida a condenação por dano moral, em razão da frustração dos consumidores que ultrapassou os limites do mero dissabor e aborrecimento. 4 - O valor fixado pelo magistrado (R$ 5.000,00) encontra-se razoável e dentro dos padrões deste e. Tribunal, motivo pelo qual não merece reforma. 5 Recurso improvido. (TJES, Classe: Apelação Cível, 048160025192, Relator : MANOEL ALVES RABELO, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 14/03/2022, Data da Publicação no Diário: 05/04/2022)

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VILLAGGIO MANGUINHOS. OFERTA DE CLUBE RECREATIVO. CONTRATO DESCUMPRIDO. PROPAGANDA ENGANOSA. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. Acerca da ilicitude da conduta da empresa apelada, esta Corte é uníssona no sentido de que houve propaganda enganosa em razão da não entrega do “clube” ofertado, e consequente dever de indenizar tanto pelos danos materiais (desvalorização do imóvel) e extrapatrimoniais sofridos pelos consumidores. 2. Embora a aquisição do imóvel tenha ocorrido apenas em 2015, o contrato faz expressa menção ao “clube” recreativo, determinando que os condôminos teriam direito à sua utilização.
3. O fato de a promessa de compra e venda ter sido assinada em 2015 não retira do apelante o direito de reivindicar o disposto no contrato, sobretudo tendo em vista que o “clube” recreativo não estava, à época da sua assinatura, dissociado da oferta das unidades imobiliárias do Villaggio Manguinhos.
4. Restou, portanto, violado o direito do consumidor à proteção contra a publicidade enganosa, previsto no art. 6º, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor, e configurado o ato ilícito por parte da Cyrela Malasia Empreendimentos Imobiliários Ltda. 5. Dado que é dispensada a verificação de culpa por parte do fornecedor nas relações consumeristas, pelo instituto da responsabilidade objetiva, surge o dever de indenizar, pois presentes o defeito do serviço, o dano e o nexo de causalidade. 6. Por derradeiro, atendendo ao que determina o CDC, a apelada deve ser condenada ao abatimento do valor pago, que se aferirá em liquidação de sentença, por se tratar de vício do produto consistente na disparidade entre o ofertado e o entregue. 7. O apelante deve ainda ser indenizado pelos danos extrapatrimoniais sofridos em razão da não entrega do “clube” recreativo e das benfeitorias prometidas, pois ultrapassaram consideravelmente o mero dissabor ou aborrecimento. 8. Em relação ao quantum indenizatório, a quantia adotada por este TJES, para esses casos, giram em torno de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), valor razoável e proporcional, considerando as peculiaridades do caso em tela, bem como atendendo à função pedagógica da indenização. 9. Recurso conhecido e provido. (TJES, Classe: Apelação Cível, 0016862-44.2016.8.08.0048, Relator: EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR, Órgão julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL , Data de Publicação no Diário: 22/05/2022)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM EXPRESSAMENTE PREVISTA E DISCRIMINADA. POSSIBILIDADE. ÁREA DE LAZER NÃO EDIFICADA EM PRAZO RAZOÁVEL. INADIMPLÊNCIA DA EMPRESA RECORRENTE NA ENTREGA DO IMÓVEL NOS TERMOS ESTIPULADOS NO CONTRATO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. I. A jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça perfilha no sentido de que é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem (STJ, Resp nº 1599511/2016, Relator: MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO, DJe: 06/09/2016). II. Na hipótese dos autos, é possível constatar que os Recorridos (Autores) assinaram o respectivo Contrato, no bojo do qual havia previsão expressa imputando ao comprador a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem (item nº XVII-10 fl. 59/verso). Além disso, no recibo de fl. 65, é indicado o valor total da comissão devida ao profissional que intermediou a venda do imóvel. III. Resta imperiosa a reforma da Sentença combatida, para afastar a condenação da Empresa Recorrente à restituição dos valores cobrados a título de comissão de corretagem. IV. O Contrato firmado entre as partes estipula, em sua Cláusula VII-1, que As obras do CONDOMÍNIO VILLAGIO MANGUINHOS - PORTAL 01 - CONDOMÍNIO PORTO FINO foram executadas em conformidade com o projeto de construção de pleno conhecimento do(a,5) PROMISSÁRIO(A,S), com o memorial descritivo e com os documentos constantes do Memorial de Incorporação arquivados no Registro de Imóveis competente, os quais, inteiramente aceitos pelo(a,s) mesmos promissário(a,s), ficam fazendo parte integrante deste contrato como se aqui estivessem transcritos.
Havendo no memorial descritivo do imóvel a previsão de uma área de lazer, contendo um clube com piscina, brinquedoteca, salão de festas, cinema, academia, sala de jogos, lan house e oficina (fls. 98/10), a Empresa Recorrente fica vinculada aos termos estabelecidos contratualmente. V. Conforme decidiu este Egrégio Tribunal de Justiça se a construção não ocorreu na exata maneira como prevista no contrato e demais documentação anexa, o simples fato da cláusula II-2 estabelecer que o empreendimento encontra-se totalmente concluído não possui o condão de alterar a realidade fática, que a contradiz
(TJES, Classe: Apelação Cível, 048170153539, Relator : CARLOS SIMÕES FONSECA, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 14/09/2021, Data da Publicação no Diário: 24/09/2021). VI.
Esta Egrégia Corte de Justiça já fixou entendimento acerca do inadimplemento contratual da Empresa Recorrente em hipóteses idênticas às dos autos, envolvendo o mesmo empreendimento, pela ausência de entrega da área de lazer expressamente prevista no Contrato em prazo razoável.
VII. Não há falar-se em reforma da Sentença combatida ao reconhecer o inadimplemento da Empresa Recorrente, que deixou de edificar a área de lazer prevista contratualmente em prazo razoável, e, via de consequência, condenou-a ao pagamento de danos materiais relativos a desvalorização do imóvel adquirido pelos Recorridos. VIII. Recurso conhecido e parcialmente provido. Vistos, relatados e discutidos os presentes autos, ACORDA o Egrégio Tribunal de Justiça (SEGUNDA CÂMARA CÍVEL), em conformidade da Ata e Notas Taquigráficas da Sessão, que integram este julgado, à unanimidade de Votos, conhecer do presente Recurso de Apelação Cível e, no mérito, conferir-lhe parcial provimento, para reformar a Sentença combatida, tão somente para afastar a condenação da Empresa Recorrente à restituição dos valores cobrados a título de comissão de corretagem, nos termos do Voto do Eminente Desembargador Relator. (TJES, Classe: Apelação Cível, 024160128567, Relator: NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - Relator Substituto : ANA CLAUDIA RODRIGUES DE FARIA, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 27/09/2022, Data da Publicação no Diário: 21/11/2022)

Restou, portanto, violado o direito do consumidor à proteção contra a publicidade enganosa, previsto no art. 6º, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor, e configurado o ato ilícito por parte da Cyrela Malasia Empreendimentos Imobiliários Ltda.

Assim,
atendendo ao que determina o CDC, a apelada deve ser condenada ao abatimento do valor pago, que se aferirá em liquidação de sentença, por se tratar de vício do produto consistente na disparidade entre o ofertado e o entregue
, como se observa no dispositivo legal a seguir:

Art. 18. Os fornecedores de produtos de consumo duráveis ou não duráveis respondem solidariamente pelos vícios de qualidade ou quantidade que os tornem impróprios ou inadequados ao consumo a que se destinam ou lhes diminuam o valor, assim como por aqueles decorrentes da disparidade, com a indicações constantes do recipiente, da embalagem, rotulagem ou mensagem publicitária, respeitadas as variações decorrentes de sua natureza, podendo o consumidor exigir a substituição das partes viciadas.

§ 1° Não sendo o vício sanado no prazo máximo de trinta dias, pode o consumidor exigir, alternativamente e à sua escolha: [...] III - o abatimento proporcional do preço.

Diante do exposto,
CONHEÇO
do recurso e a ele
DOU PROVIMENTO
, para, reformando a r. sentença, condenar a apelada em danos materiais, correspondente ao abatimento do valor do imóvel (a ser estabelecido em liquidação de sentença), o qual incidirá correção monetária pelo INPC desde o desembolso até a citação, momento em que incidirão exclusivamente os juros de mora pela taxa Selic.

Em razão do provimento do recurso, inverto os ônus sucumbenciais, condenando a apelada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios em 10% (dez por cento) do proveito econômico obtido (considerando os danos materiais a serem apurados).

É como voto.

Documento assinado eletronicamente por
RAPHAEL AMERICANO CAMARA
,
Desembargador
,
em 20/11/2023 às 18:44:45, conforme art. 1º, III, "b", da Lei 11.419/2006. A autenticidade do documento pode ser conferida no site https://sistemas.tjes.jus.br/gabinetes/validar.php informando o código do sistema
48420420112023
.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

VOTO VOGAL: DESEMBARGADOR JAIME FERREIRA ABREU

ACOMPANHO O VOTO PROFERIDO PELO EMINENTE DES. RELATOR