Tribunal: TJES
Processo: 5029938-49.2021.8.08.0024
Classe: Recurso Inominado Cível
Relator(a): SAMUEL MIRANDA GONCALVES SOARES
Órgão julgador: SAMUEL MIRANDA GONCALVES SOARES
Órgão colegiado: Turma Recursal - 5ª Turma
Assuntos: Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral
Data de julgamento: 2023-10-31

Ementa:
Voto servindo como ementa.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5029938-49.2021.8.08.0024
RECURSO INOMINADO CÍVEL (460)
RECORRENTE: ENELVA THEREZINHA DERIZ
RECORRIDO: TERRAVIX LTDA e outros
RELATOR(A):
SAMUEL MIRANDA GONCALVES SOARES

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EMENTA
Voto servindo como ementa.
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ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: 5ª Turma Recursal - Gabinete 3
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RELATÓRIO
Dispensado o relatório, na forma do artigo 38 da Lei nº 9.099/95 e Enunciado nº 92 FONAJE.
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR
EMENTA
:
RECURSO INOMINADO. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. IMOBILIÁRIA INTERMEDIADORA. RELAÇÃO JURÍDICA COMPLEXA. CONTRATO DE MANDATO. APLICAÇÃO DO CDC ENTRE O LOCADOR E A IMOBILIÁRIA. REVELIA. PRESUNÇÃO VERACIDADE DOS FATOS NÃO EXIME O AUTOR DE COMPROVAR FATO CONSTITUTIVO DE SEU DIREITO. BENFEITORIAS NECESSÁRIAS INDENIZÁVEIS AO LOCATÁRIO. COBRANÇA DEVIDA. DANO MATERIAL IMPROCEDENTE. PEDIDO DE DANO MORAL

Recurso Inominado nos autos n°.: 5029938-49.2021.8.08.0024

Recorrente: ENELVA THEREZINHA DERIZ

Recorrido: TERRAVIX LTDA e FERNANDA COELHO CALDAS BRAGA

Relator: SAMUEL MIRANDA GONÇALVES SOARES

VOTO

RELATOR - SAMUEL MIRANDA GONÇALVES SOARES

Recursos conhecidos por preencherem os pressupostos de admissibilidade.

Dispensado o relatório, na forma do artigo 38 da Lei nº 9.099/95 e Enunciado nº 92 do FONAJE.

Não intimação do recorrido para apresentar contrarrazões ante decretação de revelia na fase de conhecimento.

Compulsando o Recurso Inominado interposto por
ENELVA THEREZINHA DERIZ
verifico que o recorrente sustenta:
a)
que pugna que seja deferida a gratuidade de justiça;
b)
que a recorrente locou seu imóvel através da requerida, que é administradora;
c)
que foram realizadas diversas alterações voluptuárias no imóvel sem sua anuência;
d)
que as alterações foram omitidas pela recorrida, o que gera violação contratual;
e)
que a recorrida realizou reparos no imóvel sem anuência da recorrente, repassando para ela os valores das alterações que, na realidade, constituíram alterações voluptuárias;
f)
que que clara a relação de consumo entre a recorrente e a recorrida que é uma imobiliária;
g)
que a cláusula de isenção de responsabilidade utilizada como fundamento da sentença é abusiva, nos termos do art. 51 do CDC;
h)
que é devida a indenização por dano moral;
i)
que seja conhecido e julgado procedente o recurso.

O cerne da presente lide prende-se apurar quanto a responsabilidade da recorrida quanto aos danos materiais causados no imóvel que foi objeto do contrato de locação discutido nos autos.

Alega a recorrente que em setembro de 2020 locou seu imóvel residencial para um terceiro denominado Thiago dos Santos Carvalho, por meio da recorrida, que é empresa administradora de imóveis, portanto, a escolha do inquilino se deu pela empresa recorrida.

Ocorre que a recorrente afirma que foram realizadas diversas benfeitorias voluptuárias no imóvel, todavia, os valores foram repassados para ela como se fossem benfeitorias necessárias. Informou ainda que solicitou o laudo de vistoria e inspeção do imóvel no início da locação, o que não foi realizado.

Ademais, alega ainda que a sócia da empresa praticou ofensas à recorrente, a chamando de inconveniente e afirmando que ela estava perturbando a estadia do inquilino.

Sustenta ainda que no momento da entrega do imóvel, foi identificado que a porta de entrada estava arranhada e as janelas danificadas.

Pois bem.

Inicialmente verifico a clara relação de consumo entre as partes, locador e administradora de imóvel, conforme é entendimento do C. STJ:

RECURSO ESPECIAL. INTERESSE DE AGIR. AUSÊNCIA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZATÓRIA POR PERDAS E DANOS. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA. RELAÇÃO JURÍDICA ENTRE LOCADOR E ADMINISTRADORA. INCIDÊNCIA DO CDC. PRAZO PRESCRICIONAL. RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL. REGRA GERAL DO CÓDIGO CIVIL. JULGAMENTO: CPC/15. 1. Ação de rescisão contratual c/c indenizatória por perdas e danos ajuizada em 24/07/2017, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 11/09/2019 e atribuído ao gabinete em 30/10/2019.
2. O propósito recursal consiste em decidir sobre a aplicação do Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica estabelecida entre proprietária (locadora) e administradora de imóvel, bem como determinar o prazo prescricional incidente à espécie. 3. Ausente o interesse recursal, no que tange à violação dos arts. 667 e seguintes do CC/02, porquanto o Tribunal de origem, na linha dos argumentos da recorrente, reconheceu a falta de diligência da recorrida e o respectivo dever de indenizar, não tendo sido esta condenada ao integral ressarcimento porque decretada a prescrição de parte da pretensão deduzida por aquela.
4. Pelo contrato de administração imobiliária, o proprietário confia à administradora a gerência do imóvel visando, em geral, a locação do bem a terceiros, daí exsurgindo, portanto,
duas relações jurídicas distintas: a primeira, de prestação de serviços, entre a administradora e o locador; e a segunda, de locação, entre o locador e o locatário, intermediada pela administradora.
5.
A administradora atua como mandatária do locador na gestão do imóvel, inclusive - e especialmente - perante o locatário do bem, e, nessa condição, o locador, em regra, figura como destinatário final fático e econômico do serviço prestado pela administradora - como consumidor, portanto.
6. Em
algumas situações
, pode o locador se apresentar ainda como parte vulnerável - técnica, jurídica, fática e/ou informacional - em relação à administradora, sobretudo por se tratar, usualmente, de um contrato de adesão.
7. O serviço oferecido pela administradora possui caráter profissional pois, além de, em geral, dispor, em relação ao locador, de superioridade no conhecimento das características da atividade que habitualmente exerce, é evidente a sua natureza econômica. 8. Ressalvadas circunstâncias especiais, sobressai a natureza jurídica de relação de consumo havida entre locador e administradora, atraindo, por conseguinte, a incidência do CDC. 9. A Corte Especial do STJ, recentemente, decidiu que a expressão "reparação civil", empregada no art. 206, § 3º, V, do CC/02, refere-se, unicamente, à responsabilidade civil aquiliana, afastando a aplicação da mencionada regra às hipóteses de responsabilidade civil contratual, porque se subsumem estas à regra geral do art. 205 do CC/02. 10. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido em parte. (REsp n. 1.846.331/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 10/3/2020, DJe de 13/3/2020.) grifos meus

RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA. PRESTAÇÃO DE SERVIÇO. DESTINAÇÃO FINAL ECONÔMICA. VULNERABILIDADE. RELAÇÃO DE CONSUMO. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.
1. O contrato de administração imobiliária possui natureza jurídica complexa, em que convivem características de diversas modalidades contratuais típicas - corretagem, agenciamento, administração, mandato -, não se confundindo com um contrato de locação, nem necessariamente dele dependendo.
2. No cenário caracterizado pela presença da administradora na atividade de locação imobiliária se sobressaem pelo menos duas relações jurídicas distintas: a de prestação de serviços, estabelecida entre o proprietário de um ou mais imovéis e essa administradora, e a de locação propriamente dita, em que a imobiliária atua como intermediária de um contrato de locação.
3. Na primeira, o dono do imóvel ocupa a posição de destinatário final econômico daquela serventia, vale dizer, aquele que contrata os serviços de uma administradora de imóvel remunera a expertise da contratada, o know how oferecido em benefício próprio, não se tratando propriamente de atividade que agrega valor econômico ao bem.
4. É relação autônoma que pode se operar com as mais diversas nuances e num espaço de tempo totalmente aleatório, sem que sequer se tenha como objetivo a locação daquela edificação.
5. A atividade da imobiliária, que é normalmente desenvolvida com o escopo de propiciar um outro negócio jurídico, uma nova contratação, envolvendo uma terceira pessoa física ou jurídica, pode também se resumir ao cumprimento de uma agenda de pagamentos (taxas, impostos e emolumentos) ou apenas à conservação do bem, à sua manutenção e até mesmo, em casos extremos, ao simples exercício da posse, presente uma eventual impossibilidade do próprio dono, tudo a evidenciar a sua destinação final econômica em relação ao contratante.
6. Recurso especial não provido. (REsp n. 509.304/PR, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 16/5/2013, DJe de 23/5/2013.)

Destaca-se parte do inteiro teor do acórdão acima exposto:

[...] Portanto, sob qualquer ângulo que se examine a questão, parece evidente que o proprietário de imóvel que contrata imobiliária para administrar seus interesses é, de fato, destinatário final fático e também econômico do serviço prestado, revelando a sua inegável condição de consumidor. Em consequência, somente circunstâncias muito peculiares e especiais seriam capazes de justificar o afastamento da aplicação do Código de Defesa do Consumidor nesses casos, seja porque o contrato firmado é de adesão, seja porque é uma atividade complexa e especializada, seja porque os mercados se comportam de forma diferenciada e específica em cada lugar e período, tudo a presumir a vulnerabilidade do contratante. Na hipótese vertente, em que se discute a abusividade de cláusula estabelecida em contrato de adesão, não se observa a hipótese de exceção, motivo pelo qual resta afastada a apontada violação do artigo 2º do Código de Defesa do Consumidor. (REsp n. 509.304/PR, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 16/5/2013, DJe de 23/5/2013.)

Pela leitura do julgado, é possível identificar que o contrato em questão aborda uma relação jurídica complexa, em que entre o locador e a administradora existe uma relação de mandato entre as partes, porém, sobressaindo nela os aspectos da relação consumerista entre as partes, na qual há responsabilidade objetiva pelas falhas na prestação do serviço decorrentes de suas obrigações.

Todavia, no inteiro teor do julgado, há distinção quanto a responsabilidade da administradora quando o que o objeto do litígio for obrigação que decorrer unicamente do locatário. Vejamos:

[...] 14. Há de ser considerado, outrossim, que, em algumas situações, pode o locador se apresentar ainda como parte vulnerável – técnica, jurídica, fática e/ou informacional – em relação à administradora, sobretudo por se tratar, usualmente, de um contrato de adesão. 15. Além disso, não há como negar o caráter profissional do serviço oferecido pela administradora, pois, além de, em geral, dispor, em relação ao locador, de superioridade no conhecimento das características da atividade que habitualmente exerce, é evidente a sua natureza econômica. 16. Daí porque,
sob qualquer dos ângulos que se analise, ressalvadas circunstâncias especiais, sobressai a natureza jurídica de relação de consumo havida entre locador e administradora, atraindo, por conseguinte, a incidência do CDC.

17. Convém ressaltar que o reconhecimento da existência de uma relação de consumo não implica a responsabilidade objetiva do administrador pelo pagamento do aluguel em si, senão pelas diligências necessárias à respectiva cobrança do locatário.
18. É dizer, ressalvada estipulação contratual em outro sentido,
a obrigação de pagar o aluguel está vinculada ao contrato de locação, incumbindo, pois, ao locatário cumpri-la; a obrigação de exigir do locatário o pagamento do aluguel está vinculada ao contrato de administração do imóvel, respondendo por ela, objetivamente, a administradora.
19. Nessa toada, a falha na prestação do serviço de administração do imóvel, sem perquirir a culpa da administradora, enseja o dever de indenizar o locador de todos os prejuízos por este suportados, dentre os quais está incluído, logicamente, o valor correspondente ao aluguel que deixou de receber. 20. Impende ressaltar que, tendo sido a gestão do imóvel devidamente realizada, não há falar em vício do serviço e, por conseguinte, não há como atribuir à administradora a responsabilidade pelo prejuízo decorrente do não recebimento dos aluguéis, exceto se assim estipular o contrato (cláusula de aluguel garantido), até porque, do contrário, estar-se-ia impondo a imobiliária a função de fiador do locatário. 21. A propósito, embora com outros fundamentos, concluiu a Quarta Turma que “não cabe à imobiliária que agiu diligentemente a responsabilidade pelo pagamento de aluguéis, cotas condominiais ou tributos inadimplidos pelo locatário – ressalvadas as hipóteses de prévia previsão contratual nesse sentido”, bem como que se configura “a responsabilidade da administradora de imóveis pelos prejuízos sofridos pelo locador quando ela não cumpre com os deveres oriundos da relação contratual”. (REsp n. 1.846.331/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 10/3/2020, DJe de 13/3/2020.) grifos meus

Dessa forma, a responsabilidade da administradora do imóvel pelas obrigações do locatário apenas se dará quando houver falha na prestação de seu serviço, seja na ausência do dever de realizar cobrança quanto aluguéis ou de fiscalizar quanto a utilização devida do imóvel.

A sentença guerreada afastou a responsabilidade da recorrida com base na seguinte cláusula contratual:

Fica certo que a CONTRATADA não terá responsabilidade alguma pelo desgaste natural do imóvel, ou por eventuais estragos/depredações sofridas por este; no intervalo compreendido entre a apresente data e a concretização da locação; durante os períodos em que estiver desocupado; futuramente no intervalo entre duas locações; ou a qualquer tempo. Também não serão responsabilidade da CONTRATADA os eventuais prejuízos causados no imóvel pelo eventual locatário, devendo este ser responsabilizado/cobrado judicial ou extrajudicialmente pelo CONTRATANTE, através dos advogados da CONTRATADA.

Nesse sentido, a cláusula utilizada para fundamentação da sentença deve ter aplicação relativizada, uma vez que a administradora possui responsabilidade quanto aos danos causados ao imóvel pelo locatário,
quando
ficar comprovada falha na sua prestação de serviço.

Importante destacar que, em que pese ter sido declarada a revelia nos autos a qual gera a presunção da veracidade dos fatos, essa presunção é relativa, sendo que, ainda assim, é imprescindível que os fatos alegados pela recorrente/autora estejam comprovados.

Destarte, compulsando com detença os autos, observo que a razão não assiste à recorrente, explico.

Pugna a recorrida que sejam ressarcidos à parte os danos materiais no importe de R$ 1.700,00, Aduz ainda a recorrente que foram realizadas diversas benfeitorias voluptuárias as quais foram repassadas como necessárias para a locadora.

Sobre as benfeitorias, dispõe o art. 35 da Lei de Locações:

Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

Outrossim, o contrato celebrado entre as partes possui cláusula que determina que as benfeitorias dependerão de prévia autorização escrita do locador (cláusula quinta, parágrafo sexto, documento ID 5058990).

Nessa sequência, o documento de ID 5058982 revela que houve reparo no vidro da varanda, no interfone, a tampa do quadro de energia foi trocada, a ducha foi trocada, o vazamento do filtro foi consertado e a tampa do vaso foi substituída, sendo apenas essa última custeada pela imobiliária.

Nesse sentido, as únicas provas colacionadas aos autos acerca do valor dos reparos realizados foram de que foi necessário reinstalar o filtro e realizar a impermeabilização do rodabanca pia, benfeitorias que, de fato, se mostram como necessárias e que geraram gastos no importe de R$ 150,00 (ID 5058979).

Assim, considerando que todas as benfeitorias realizadas foram de ordem de necessidade, bem como que a única útil foi custeada pela própria administradora, é devida a cobrança dos reparos da locadora, não havendo, portanto, que se falar em danos materiais a serem indenizados por parte da recorrente.

Ademais, necessário destacar que, como não houve comprovação de falha na prestação de serviço da recorrente, não se mostra devido a indenização dos supostos danos, sendo esses de responsabilidade do locatário, caso existam.

Noutro giro, o dano moral pressupõe dor física ou moral e se configura sempre que alguém aflige outrem, injustamente, privando ou diminuindo aqueles bens que têm um valor precípuo na vida do homem e que são a paz, a tranquilidade de espírito, a liberdade individual, a integridade física, a honra e outros afetos.

No caso em apreço, tenho que a parte autora não comprovou os requisitos necessários para a configuração do dano moral, explico,

Alega a recorrente que a representante da administradora tratou-a de forma rude, afirmando que parte estava importunando, perturbando e sendo inconveniente.

Todavia, os áudios juntados aos autos, demonstram outra situação, vejamos:

[...] a senhora me perguntou se ele havia feito reforma, eu falei não. Não é fazer reforma no apartamento. Se ele colocou foi um papel de parede, mas ele não trocou sua pintura, ele não trocou cano, a senhora entende tudo errado. Ele consertou o vazamento que vinha do filtro. Ele não consertou... não teve quebra de cano, não teve nada disso. A senhora não lê as coisas direito. Eu estava achando que a senhora esse mês iria dar uma trégua. A senhora vai receber seu aluguel integral esse mês, não tem desconto nenhum; Antes de vencer o aluguel a senhora já está ligando pedindo para importunar mais uma vez. Quem não tem paz aqui somos nós que a senhora todo mês inventa alguma coisa. Então eu estou pedindo o telefone do seu filho porque eu quero me justificar para ele, mas eu tenho certeza que ele deve conhecer a senhora. Então não tem nada disso. Não é atrevimento não. Eu tenho que me justificar com uma pessoa. Eu não vou aceitar me justificar só com você, porque você liga para mim fora de horários de serviço, manda mensagem [...] (texto originalmente em formato de áudio - áudio 1 - documento ID 5058995)

[...] eu tenho o maior respeito por todos os meus clientes, todos. Sou muito bem recomendada aqui, mas eu não estou sabendo lidar com a senhora, a senhora me perdoa, porque nunca tive uma situação dessa. A senhora liga para as outras imobiliárias. Você liga para os outros expondo nosso trabalho, fala mal das outras imobiliárias comigo, deve estar falando mal de outras também. Muito inconveniente essa situação toda. Então como a senhora quer vender seu apartamento, eu também quero desfazer o mais rápido possível. O cliente é um cliente maravilhoso, pode perguntar lá no prédio se ele dá trabalho se tem alguma reclamação dele. A senhora tem que viver em paz, porque não tem motivo nenhum para a senhora ficar perturbando assim e não tem ninguém te perturbando. Já falei ele não trocou sua pintura, ele só tirou o nicho porque ele precisava de armário, mas a senhora vai receber um vídeo do nicho com ele em perfeito estado. Eu só não quis pedir naquele dia porque eu já tinha incomodado ele, de tirar foto do apartamento, sendo que o rapaz já está no apartamento há 3 (três) meses, Pelo amor de Deus, né! Não tem uma reclamação dele no condomínio, paga tudo em dia. Isso é muito inconveniência, a senhora me desculpa, mas também não aceito a senhora me chamar de atrevida não. Se a senhora quiser vir no meu escritório será muito bem recebida e eu já prestei conta para a senhora de tudo. Vou deixar seus recibos impressos e não vou mais prestar contas porque eu já prestei. Estou tendo um retrabalho para ganhar uma mixaria de R$ 140,00 como se fosse uma fortuna. Eu não preciso desses R$ 140,00 e passar por essa situação toda, desculpa. (texto originalmente em formato de áudio - áudio 2 - documento ID 5058996)

[...] não estou desrespeitando a senhora, então se a senhora está com um problema de saúde, a senhora tem que se preservar. Tem que procurar um médico, um psicólogo para acalmar seu coração para poder dar paz, porque não tá parecendo não, a senhora me desculpa. Todo mês a senhora está procurando problema. A senhora em vez de viver em paz, quem tá procurando problema é você. pra quê ir em apartamento se não tá dando problema. Eu filmei, fui lá, coisa que eu nem faço; fui lá tirei foto pra senhora, do apartamento, do rapaz, a senhora me pediu a foto do móvel eu falei mês que vem vou pedir a ele para não incomodar mais ele. A senhora vem com outra solicitação, então não sou eu que estou tirando sua paz. Eu tô aqui na minha, trabalhando. É a senhora que não fica em paz (texto originalmente em formato de áudio - áudio 3 - documento ID 5058997)

Em que pese o tom alterado da recorrida, é possível perceber que em momento algum a parte foi deselegante com a recorrente ou que a chamou de perturbadora ou importunante, mas apenas afirmou que a situação que a recorrente estava gerando era
inconveniente
, situação esta que seria de solicitar que a imobiliária pedisse ao locatário que ficasse tirando fotos e fazendo vídeos do imóvel quando já havia feito.

A situação ocasionada pela recorrente, de certo, contraria até mesmo as obrigações do locador do imóvel, conforme dispõe o art. 22 da Lei de Locações (ei 8245/91)
1
, pois, o locador possui o direito de fiscalizar o bem, todavia, não pode fazer com que tal possibilidade assemelhe-se a possível situação de abuso de direito.

Dessa forma, não vislumbro a ocorrência de danos morais.

Pelo exposto,
CONHEÇO
do recurso interposto e, no mérito,
NEGO-LHE PROVIMENTO
mantendo incólume a sentença.

Defiro os benefícios da gratuidade de

Condeno a recorrente em custas e honorários os quais fixo em 10% sobre o valor da causa.

É como voto.

1
Art. 22. O locador é obrigado a: [...] II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)