Tribunal: TJES
Processo: 0028601-87.2011.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão julgador: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Práticas Abusivas; Provas em geral; Indenização por Dano Moral
Data de julgamento: 2023-03-03

Ementa:
ACÓRDÃO

APELAÇ
ÃO
CÍVE
L
–
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
–
REPASSE DA OBRIGAÇÃO DE PAGAMENTO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM AO CONSUMIDOR – LEGALIDADE
–
ENTENDIMENTO EM SEDE DE RECURSO ESPECIAL SUBMETIDO À SISTEMÁTICA DOS RECURSOS REPETITIVOS
–
CONSUMIDOR PREVIAMENTE INFORMADO – VALOR DESTACADO
–
RECURSO
CONHECIDO E
PROVIDO
.

1.
É válida a transferência para o promitente comprador da obrigação de pagamento da comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. Precedente STJ.

2.
No caso concreto, não obstante a ausência de documento autônomo que indique o pagamento destacado da comissão de corretagem, o próprio autor afirma na inicial que foi informado, quando da assinatura do contrato, acerca da obrigação, embora tenha manifestado discordância.

3.
O contrato assinado pelas partes é claro no sentido de que os compradores seriam os responsáveis pelo valor da comissão de corretagem relativa à venda do imóvel, que não estava abarcado pelo valor do imóvel.

4
.
Verificado o cumprimento do dever de informação acerca da transferência ao comprador do imóvel do ônus de pagar a taxa de corretagem, o valor pago pelos autores a título de comissão de corretagem é perfeitamente legal, não havendo que se falar em nulidade da cláusula que estipulou tal obrigação nem tampouco em devolução da verba.

6
.
Recurso conhecido e provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
0028601-87.2011.8.08.0048
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: ROSSI RESIDENCIAL SA
APELADO: JOAO MOREIRA CAMPOS
RELATOR(A
):FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

Composição de julgamento: 017 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Relator / 027 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal / 030 - Gabinete Des. RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - Vogal
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RELATÓRIO

NOTAS ORAIS
VOTOS COM DOCUMENTO
(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o Eminente Relator.

Acompanho o voto proferido pelo eminente Des. Relator.

VOTO VENCEDOR

VOTO

Conforme relatado, cuidam os autos de recurso de apelação cível interposto pela
ROSSI RESIDENCIAL S/A

em face da sentença de fls. 494/498-VERSO, proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Serra – Comarca da Capital, nos autos da ação ordinária ajuizada em seu desfavor por

JOÃO MOREIRA CAMPOS
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais, na forma do artigo 487, inciso I, do CPC, para “declarar a nulidade das cláusulas QUINTA, DÉCIMA SEGUNDA, §3º, e DÉCIMA OITAVA, alínea “f”, do Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda e Outras Avenças de fls. 37/54, firmado com as 2ª e 3ª rés, com fulcro no art. 47 e 51, inciso XI, do Código de Defesa do Consumidor”.

Em suas razões recursais apresentadas às fls. 266/289, a construtora apelante alega, em síntese, que “não foi observado deforma correta os documentos acostados nos autos referentes a comissão de corretagem, pois podemos ver claramente que o valor referente a comissão de corretagem está explícito, discriminado nos documentos de fls. 55 dos autos” (fl. 512), razão pela qual deve ser reconhecida a validade da Cláusula Décima Oitava, alínea “f”, do contrato.

Acerca da legalidade taxa de corretagem, o c. Superior Tribunal de Justiça, em sede de recursos repetitivos (Tema 938), nos autos do REsp nº 1.599.511/SP, sob a relatoria do Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, fixou o seguinte entendimento:

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.
I
-
TESE

PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual

que

transfere

ao

promitente-comprador

a obrigação

de

pagar

a

comissão

de

corretagem

nos

contratos de promessa

de

compra

e

venda

de

unidade

autônoma

em

regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da

aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.
1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1. 2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2. III – RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. (REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016)

No corpo do voto de tal julgamento o eminente Relator assentou que, em princípio, a taxa de corretagem seria devida pelo vendedor do imóvel, vide:

[...] Conclui-se, assim, neste item, que,
no contrato tradicional de corretagem disciplinado pelo Código Civil, a obrigação de pagar a comissão ao corretor é, em regra, do incumbente (ou comitente), o qual, usualmente, no mercado imobiliário, é o vendedor, podendo, entretanto, ser transferida a outra parte interessada no negócio mediante cláusula contratual expressa no contrato principal.
[...] (fls. 09/11 do citado voto – grifos acrescidos).

Ao examinar a cobrança da taxa de corretagem nas situações em que houver a intermediação de unidades autônomas em estande de vendas (nas hipóteses de incorporação imobiliária, como é o caso sob exame), entendeu o e. Relator pela validade de transferência do ônus de tal pagamento ao consumidor, desde que cumpridas algumas exigências,
ipsis litteris
:

[...] Modernamente, a forma de atuação do corretor de imóveis tem sofrido modificações nos casos de venda de imóveis na planta, não ficando ele mais sediado e, uma empresa de corretagem, mas, contratado pela incorporadora, em estandes situados no próprio local da construção do edifício de apartamentos.

[...]

Alcançado êxito na intermediação, a incorporadora, ao celebrar o contrato de promessa de compra e venda, transfere para o promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem diretamente ao corretor,
seja mediante cláusula expressa no instrumento contratual,
seja por pactuação verbal ou mediante a celebração de um contrato autônomo entre o consumidor e o corretor.

[...]

Conclui-se esse tópico, portanto,
no sentido de que na intermediação de unidades autônomas em estande de vendas, há prestação de
serviços
de corretagem para a venda de imóveis, sendo a contratação feita pelas incorporadoras.

O principal ponto controvertido, que é o cerne do presente recurso especial, é a verificação da possibilidade de transferência pelo vendedor (incorporadora) ao comprador (consumidor), mediante cláusula contratual, da obrigação de pagar a comissão de corretagem?

[...] Pode-se, concluir, portanto, que, em princípio,
é v
á
lida a cláusula que transfere para o consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem, exigindo-se transparência nessa atribuição
.

[...]
Para cumprir essa obrigação, deve a incorporadora informar ao consumidor, até o momento celebração do contrato de promessa de compra e venda, o preço total de aquisição da unidade imobiliária, especificando o valor da comissão de corretagem, ainda que esta venha a ser paga destacadamente
[...]. (fls. 15/20 do citado voto – grifos acrescidos)

No mencionado trecho do voto do Ministro Relator observa-se que, com o êxito na intermediação da venda de imóvel, é válida a transferência ao comprador da obrigação de pagar a comissão de corretagem
“seja mediante cláusula expressa no instrumento contratual,
seja por pactuação verbal ou mediante a celebração de um contrato autônomo entre o consumidor e o corretor”
(trecho extraído da fl. 12 do voto de relatoria, com grifos).

Logo, conclui-se pela desnecessidade de informação por escrito acerca da transferência do ônus do pagamento da comissão de corretagem ao comprador, desde que tal informação tenha sido passada quando da negociação do imóvel ou mesmo por meio de documento autônomo firmado entre comprador do imóvel e corretor.

Isto porque, não se pode fracionar a negociação do imóvel em diversas etapas (etapa da proposta, etapa do fechamento, etapa da assinatura do contrato, dentre outros), porquanto o processo de negociação deve ser visto como um todo composto de vários momentos.

No caso concreto, não obstante a ausência de documento autônomo que indique o pagamento destacado da comissão de corretagem, o próprio autor afirma na inicial que foi informado, quando da assinatura do contrato, acerca da obrigação, embora tenha manifestado discordância, nos seguintes termos (fl. 13):

[...] Cabe realçar que dentre as exigências anteriores o requerente efetuou o pagamento de comissão do vendedor relativo ao imóvel, o que no mínimo causa estranheza, mesmo porque, pasme Excelência, este valor nem mesmo fora abatido do total do valor do imóvel pelas requeridas [...]

Ademais, o contrato assinado pelas partes é claro no sentido de que o comprador seria responsável pelo pagamento do valor da comissão de corretagem relativa à venda do bem, que não estava abarcado pelo valor do imóvel,
in verbis
(fl. 52):

CLÁUSULA DÉCIMA OITAVA: Ficarão por conta do(s) comprador(es):

[...]

f) o pagamento, diretamente aos corretores e à empresa que intermediar este negócio, da remuneração relativa a comissão.

A comissão de corretagem também consta de forma destacada na proposta de reserva de fl. 55, anexa ao contrato.

Assim, por verificar o cumprimento do dever de informação acerca da transferência ao comprador do imóvel do ônus de pagar a taxa de corretagem, o valor pago pelos autores a tal título é perfeitamente legal, não havendo que se falar em nulidade da cláusula que estipulou tal obrigação nem tampouco em devolução da verba.

Diante de todo o exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação cível e, no mérito,
DOU
-LHE PROVIMENTO
, para reformar a r. sentença de primeiro grau, a fim de reconhecer a validade da DÉCIMA OITAVA, alínea “f”, do contrato, e, por conseguinte,
JULGAR IMPROCEDENTE
o pedido inicial de declaração de nulidade do referido dispositivo contratual.

É como voto.

VOTOS VOGAIS
027 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
030 - Gabinete Des. RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO (Vogal)
Acompanhar

EMENTA

ACÓRDÃO

APELAÇ
ÃO
CÍVE
L
–
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
–
REPASSE DA OBRIGAÇÃO DE PAGAMENTO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM AO CONSUMIDOR – LEGALIDADE
–
ENTENDIMENTO EM SEDE DE RECURSO ESPECIAL SUBMETIDO À SISTEMÁTICA DOS RECURSOS REPETITIVOS
–
CONSUMIDOR PREVIAMENTE INFORMADO – VALOR DESTACADO
–
RECURSO
CONHECIDO E
PROVIDO
.

1.
É válida a transferência para o promitente comprador da obrigação de pagamento da comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. Precedente STJ.

2.
No caso concreto, não obstante a ausência de documento autônomo que indique o pagamento destacado da comissão de corretagem, o próprio autor afirma na inicial que foi informado, quando da assinatura do contrato, acerca da obrigação, embora tenha manifestado discordância.

3.
O contrato assinado pelas partes é claro no sentido de que os compradores seriam os responsáveis pelo valor da comissão de corretagem relativa à venda do imóvel, que não estava abarcado pelo valor do imóvel.

4
.
Verificado o cumprimento do dever de informação acerca da transferência ao comprador do imóvel do ônus de pagar a taxa de corretagem, o valor pago pelos autores a título de comissão de corretagem é perfeitamente legal, não havendo que se falar em nulidade da cláusula que estipulou tal obrigação nem tampouco em devolução da verba.

6
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Recurso conhecido e provido.

DECISÃO
VISTOS, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores que compõem a colenda Segunda Câmara Cível do egrégio Tribunal de Justiça do Espírito Santo, na conformidade da ata e das notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade, CONHECER do presente recurso de apelação e, no mérito, DAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto do eminente Desembargador relator.