Tribunal: TJES
Processo: 5006349-66.2022.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
Órgão julgador: JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Liminar
Data de julgamento: 2023-02-07

Ementa:
RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSO CIVIL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. LOTEAMENTO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA CONCLUSÃO DAS OBRAS. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. SUSPENSÃO DO PAGAMENTO DOS ENCARGOS CONTRATUAIS. PRECEDENTES. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

I.
P
rescreve o artigo
43-A,
da Lei
4591/6
4, i
ncluído pela Lei 13786/
18, que
a

entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador.

II.
Por
outro lado
,
nos termos do §1º e da Súmula 543, STJ,
caso ultrapassado
o prazo
retromencionado
,
sem culpa d
o adquirente, poderá ser promovida por este a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e
de eventual
multa estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução.

III.
Na hipótese, ressalvado o momento inaugural da demanda originária, sobressai-se a forte probabilidade da pretensão autoral de buscar a resolução do contrato de promessa de compra e venda amparada no inadimplemento da agravada, na medida em
que
expirado o prazo para a entrega das obras de infraestrutura
do Loteamento Residencial Enseada Praia Grande
na data de 29.06.2021, já computado o prazo de tolerância previsto na Cláusula 7.9 e artigo 43-a, da Lei 4691/64,
cujos desdobramentos serão objeto de discussão no bojo da demanda originária.

IV.
Não passou despercebido que a data de entrega do empreendimento correspondeu a período abarcado pela Pandemia de Covid-19, contudo, além de a construção civil ter sido considerada como atividade essencial pelo artigo 2º, inciso XVIII, do Decreto Estadual 4848-R, de 26.03.2021,
e
a ré/agravada não
ter demonstrado
que esta teria sido determinante para a sua mora, a avença
restou firmada
em 05.08.2020, ou seja, 06 (seis) meses após a Declaração de Emergência em Saúde Pública de Importância Nacional (ESPIN) em decorrência da Infecção Humana pelo novo Coronavírus (2019-nCoV), feita pelo Ministério da Saúde na Portaria 188/2020 (DOU 04.02.2020)
.

V. Recurso conhecido e provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
3ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº
5006349-66.2022.8.08.0000
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
AGRAVANTE: GILDOMAR FERNANDES DEOCLECIO
AGRAVADO: PRAIA NORTE IMOBILIARIA SPE LTDA
RELATOR(A
):JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

Composição de julgamento: 021 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Relator / 029 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal / 008 - Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - Vogal
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

AGRAVO DE INSTRUMENTO N.º
5006349-66.2022.8.08.0000

AGRAVANTE: GILDOMAR FERNANDES DEOCLECIO

AGRAVADA: PRAIA NORTE IMOBILIARIA SPE LTDA

JUIZ: DR. RODRIGO CARDOSO FREITAS

RELATOR: DES. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto por
GILDOMAR FERNANDES DEOCLECIO
em face de decisão (Id. 1048506, pp. 03/05) proferida pelo JUÍZO DA
9
ª (
NONA
) VARA CÍVEL DE
VITÓRIA
/ES,
em AÇÃO ORDINÁRIA
(Processo nº
5028759-80.2021.8.08.0024
) ajuizada em face de
PRAIA NORTE IMOBILIARIA SPE LTDA
, cujo
decisum

deferiu a gratuidade da justiça ao autor/agravante e concedeu

parcialmente o pedido de tutela de urgência para determinar que a ré/agravada “
se abstenha de realizar qualquer cobrança referente a encargos e despesas do imóvel e que tenham natureza propter rem, notadamente despesas relativas ao IPTU, o que só deverá ser repassado ao Autor na entrega das chaves do imóvel.
”

Em suas razões recursais, sustentou que, conquanto extrapolado, imotivadamente, o prazo contratual para a entrega do empreendimento (31.12.2020), “
a recorrida, até a presente data, não efetuou a entrega do bem, o que vem motivando inúmeros compradores a desistirem do negócio, levando o agravante ao ajuizamento da demanda.
”

Pontuou que “
a recorrida, em todas as manifestações e propostas de desfazimento do negócio encaminhadas ao recorrente, se compromete a devolver, à (sic) título de restituição, valor extremamente inferior ao já pago pelo agravante, contrariando as disposições legais vigentes, notadamente aquelas estatuídas no art. 43-A, §1º, da Lei 13.786/18.
”

Salientou ser “
manifesto o prejuízo ao agravante caso mantida a cobrança mensal sucessiva do negócio, haja vista que a alta do IGPM elevou, em muito, o valor das parcelas, tornando-se praticamente impagável. Destarte, desde a assinatura do negócio, o agravante não obteve nenhum proveito com o negócio celebrado, vez que não entregue na data ajustada em contrato.
”

Destacou que “
postula pela resolução integral do negócio e, em sede liminar, requereu a interrupção do pagamento mensal assumido, não havendo que se falar em devolução de valores ou o término antecipado do negócio, nesse momento processual, justamente por ser fato que será discutido no bojo da demanda ajuizada.
”

Nestes termos, pleiteou a antecipação da tutela recursal para que sejam suspensos os pagamentos vencidos e vincendos relativos ao contrato de compra e venda, e, no mérito, a reforma da decisão recorrida.

Decisão recepcionando o recurso em seu duplo efeito.

Contrarrazões pelo desprovimento recursal.

É o relatório.

Inclua-se em pauta de julgamento.

DES. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

RELATOR

NOTAS ORAIS
VOTOS COM DOCUMENTO
(EXCETO VOTO VENCEDOR)
VOTO VENCEDOR

AGRAVO DE INSTRUMENTO N.º
5006349-66.2022.8.08.0000

AGRAVANTE: GILDOMAR FERNANDES DEOCLECIO

AGRAVADA: PRAIA NORTE IMOBILIARIA SPE LTDA

JUIZ: DR. RODRIGO CARDOSO FREITAS

RELATOR: DES. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

VOTO

Conforme relatado, trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto por GILDOMAR FERNANDES DEOCLECIO em face de decisão (Id. 1048506, pp. 03/05) proferida pelo JUÍZO DA 9ª (NONA) VARA CÍVEL DE VITÓRIA/ES, em AÇÃO ORDINÁRIA (Processo nº 5028759-80.2021.8.08.0024) ajuizada em face de PRAIA NORTE IMOBILIARIA SPE LTDA, cujo
decisum
deferiu a gratuidade da justiça ao autor/agravante e concedeu parcialmente o pedido de tutela de urgência para determinar que a ré/agravada “
se abstenha de realizar qualquer cobrança referente a encargos e despesas do imóvel e que tenham natureza propter rem, notadamente despesas relativas ao IPTU, o que só deverá ser repassado ao Autor na entrega das chaves do imóvel.
”

Em suas razões recursais, sustentou que, conquanto extrapolado, imotivadamente, o prazo contratual para a entrega do empreendimento (31.12.2020), “
a recorrida, até a presente data, não efetuou a entrega do bem, o que vem motivando inúmeros compradores a desistirem do negócio, levando o agravante ao ajuizamento da demanda.
”

Pontuou que “
a recorrida, em todas as manifestações e propostas de desfazimento do negócio encaminhadas ao recorrente, se compromete a devolver, à (sic) título de restituição, valor extremamente inferior ao já pago pelo agravante, contrariando as disposições legais vigentes, notadamente aquelas estatuídas no art. 43-A, §1º, da Lei 13.786/18.
”

Salientou ser “
manifesto o prejuízo ao agravante caso mantida a cobrança mensal sucessiva do negócio, haja vista que a alta do IGPM elevou, em muito, o valor das parcelas, tornando-se praticamente impagável. Destarte, desde a assinatura do negócio, o agravante não obteve nenhum proveito com o negócio celebrado, vez que não entregue na data ajustada em contrato.
”

Destacou que “
postula pela resolução integral do negócio e, em sede liminar, requereu a interrupção do pagamento mensal assumido, não havendo que se falar em devolução de valores ou o término antecipado do negócio, nesse momento processual, justamente por ser fato que será discutido no bojo da demanda ajuizada.
”

Nestes termos, pleiteou a suspensão dos pagamentos vencidos e vincendos relativos ao contrato de compra e venda, reformando-se a decisão recorrida.

Dispõe o artigo 300,
caput
, do CPC/15, que o deferimento da tutela de urgência exige a presença de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou de risco ao resultado útil do processo caso aguarde-se o deslinde final da demanda.

Compulsando os autos, verifico que as partes entabularam Contrato de Promessa de Compra e Venda do Lote 28, Quadra 20, Setor 08, do LOTEAMENTO RESIDENCIAL ENSEADA PRAIA GRANDE, em Fundão/ES, pelo valor de R$ 103.662,97 (centro e três mil, seiscentos e sessenta e dois reais e noventa e sete centavos).

Extrai-se da Cláusula 4.15, do instrumento, que até a conclusão das obras de infraestrutura do loteamento, a posse do comprador/agravante será restrita por razões de segurança, bom andamento das obras e desenvolvimento dos trabalhos, destacando-se, expressamente, na Cláusula 4.10.1, que, “
além da autorização da VENDEDORA, a realização de obras no(s) imóvel(is) depende ainda de autorização da Prefeitura Municipal de Fundão/ES,

além de somente poder serem feitas após as conclusões de todas as obras de infraestrutura
do logradouro
onde estiverem localizados devidamente já vistoriadas e recebidas pelo Município.
”

Em relação às obras de infraestrutura de responsabilidade da loteadora/vendedora/ré/agravada, consistiriam, segundo disposto na Cláusula 9.1, na terraplanagem das ruas, drenagem de águas pluviais, demarcação de lotes e demais áreas, sistema de abastecimento de água, sistema de coleta de esgoto doméstico, pavimentação das ruas, meio-fio, paisagismo, rede de energia elétrica e de iluminação pública, a serem efetuadas em conformidade com projetos e cronogramas aprovados pela Prefeitura Municipal de Fundão/ES, tendo como prazo máximo para a conclusão de todas as obras a data de 31.12.2020, passível de prorrogação por mais 06 (seis) meses, nos termos das Cláusulas 9.2 e 7.9.

Dito isso, prescreve o artigo 43-A, da Lei 4591/64, incluído pela Lei 13786/18, que “
A
entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador.
”

Por sua vez, caso ultrapassado o prazo retromencionado,
sem culpa d
o adquirente
, poderá ser promovida por este a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e de eventual multa estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução.

Vejamos:

Art. 43-A, Lei 4591/64.
A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador.

§ 1º
Se a entrega do imóvel ultrapassar o prazo estabelecido no caput deste artigo, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida por este a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução, corrigidos nos termos do § 8º do art. 67-A desta Lei.

Referido tratamento vai ao encontro da Súmula 543, do e. STJ, segundo a qual “
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
”

Na hipótese, ressalvado o momento inaugural da demanda originária, sobressai-se a forte probabilidade da pretensão autoral de buscar a resolução do contrato de promessa de compra e venda amparada no inadimplemento da vendedora/agravada, na medida em que expirado o prazo para a entrega das obras de infraestrutura na data de 29.06.2021, já computado o prazo de tolerância previsto na Cláusula 7.9 e artigo 43-a, da Lei 4691/64, cujos desdobramentos serão objeto de discussão no bojo da demanda originária.

Ressalte-se, por oportuno e relevante, corroborar a presente compreensão a documentação colacionada no Id. 2947044, pp. 02, consistente em e-mail da Prefeitura Municipal de Fundão informando sobre a proibição de construção nos lotes integrantes do loteamento em voga em razão de a agravada, empresa responsável pelo loteamento, ainda não haver concluído as obras, tampouco renovado a licença para a execução destas.

Nesse passo, enquanto não adimplir com as suas obrigações contratuais, não poderá a construtora/agravada, por força do disposto no artigo 476, do Código Civil, exigir a continuidade dos pagamentos efetuados pelo
ex adverso
, aplicando-se, na espécie, a exceção de contrato não cumprido.

Não passou despercebido por esta Relatoria que a data de entrega do empreendimento correspondeu a período abarcado pela Pandemia de Covid-19, contudo, além de a construção civil ter sido considerada como atividade essencial pelo artigo 2º, inciso XVIII, do Decreto Estadual 4848-R, de 26.03.2021, a ré/agravada não demonstrou que esta teria sido determinante para a sua mora.

Corrobora esta conclusão o fato de a avença ter sido firmada em
05.08.2020,
ou seja, 06 (seis) meses após a Declaração de Emergência em Saúde Pública de Importância Nacional (ESPIN) em decorrência da Infecção Humana pelo novo Coronavírus (2019-nCoV), feita pelo Ministério da Saúde na Portaria 188/2020 (DOU 04.02.2020)
.

Neste mesmo sentido, extrai-se a Lei 13979/2020 (DOU 07.02.2020), que dispôs sobre as medidas para enfrentamento da emergência de saúde pública de importância internacional decorrente do coronavírus responsável pelo surto de 2019.

M
elhor sorte não assiste à ré/agravada ao notar-se a inexistência d
e
evidências de que a suspensão do pagamento possuiria o condão de afetar a sua saúde financeira.

Por fim, em caso análogo ao presente, também envolvendo a agravada em face de consumidor adquirente de imóvel no mesmo loteamento, manifestou-se a Primeira Câmara Cível deste e. TJES no Recurso de Agravo de Instrumento 5002886-19.2022.8.08.0000, sob a Relatoria do Eminente Desembargador EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR, a evidenciar a presença dos requisitos para o deferimento da tutela provisória vindicada na origem:

“Dessa forma, entendo que está configurada a razoabilidade do direito, sobretudo em razão do princípio do contrato não cumprido, na medida em que configurado atraso injustificado na entrega na obra a ensejar possível rescisão do contrato ao final e, no presente momento, a suspensão dos seus efeitos, especialmente quanto às cobranças dos respectivos encargos. (...) Por outro lado, o perigo da demora também se encontra presente, especialmente porque o agravante se vê obrigado a arcar com os custos do contrato por longo período sem receber a devida contrapartida, cuja inadimplência voluntária poderia ocasionar a incidência de multas e a inserção de seu nome em cadastro de proteção de crédito.”

Posto isto,
a teor da fundamentação retroaduzida,

conheço e dou provimento ao recurso de agravo de instrumento para
determinar a suspensão de cobrança,
pela agravada,
d
os pagamentos vencidos e vincendos relativos ao contrato de
promessa de
compra e venda
objeto dos autos
,
sob pena de multa no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) por evento.

É como voto.

DES. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

RELATOR

VOTOS VOGAIS
029 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar
008 - Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO (Vogal)
Acompanhar

EMENTA

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSO CIVIL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. LOTEAMENTO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA CONCLUSÃO DAS OBRAS. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. SUSPENSÃO DO PAGAMENTO DOS ENCARGOS CONTRATUAIS. PRECEDENTES. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

I.
P
rescreve o artigo
43-A,
da Lei
4591/6
4, i
ncluído pela Lei 13786/
18, que
a

entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador.

II.
Por
outro lado
,
nos termos do §1º e da Súmula 543, STJ,
caso ultrapassado
o prazo
retromencionado
,
sem culpa d
o adquirente, poderá ser promovida por este a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e
de eventual
multa estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução.

III.
Na hipótese, ressalvado o momento inaugural da demanda originária, sobressai-se a forte probabilidade da pretensão autoral de buscar a resolução do contrato de promessa de compra e venda amparada no inadimplemento da agravada, na medida em
que
expirado o prazo para a entrega das obras de infraestrutura
do Loteamento Residencial Enseada Praia Grande
na data de 29.06.2021, já computado o prazo de tolerância previsto na Cláusula 7.9 e artigo 43-a, da Lei 4691/64,
cujos desdobramentos serão objeto de discussão no bojo da demanda originária.

IV.
Não passou despercebido que a data de entrega do empreendimento correspondeu a período abarcado pela Pandemia de Covid-19, contudo, além de a construção civil ter sido considerada como atividade essencial pelo artigo 2º, inciso XVIII, do Decreto Estadual 4848-R, de 26.03.2021,
e
a ré/agravada não
ter demonstrado
que esta teria sido determinante para a sua mora, a avença
restou firmada
em 05.08.2020, ou seja, 06 (seis) meses após a Declaração de Emergência em Saúde Pública de Importância Nacional (ESPIN) em decorrência da Infecção Humana pelo novo Coronavírus (2019-nCoV), feita pelo Ministério da Saúde na Portaria 188/2020 (DOU 04.02.2020)
.

V. Recurso conhecido e provido.

DECISÃO
À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.