Tribunal: TJES
Processo: 0002398-88.2015.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR
Órgão julgador: SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Obrigação de Fazer / Não Fazer; Provas em geral
Data de julgamento: 2023-07-28

Ementa:
EMENTA.
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. TAXA DE CONDOMÍNIO. CRITÉRIO DE RATEIO. FRAÇÃO IDEAL. LEGALIDADE.

1. O critério de rateio do valor da taxa de condomínio é, em regra, a fração ideal da unidade imobiliária, conforme previsão da Lei nº 4.591/64 e art. 1.336, I, do CC, sendo indevida a intervenção judicial para a discussão da justiça do método adotado. Precedentes do STJ.

2. O pagamento a maior da taxa de condomínio para apartamentos em cobertura com base na fração ideal é legal, não havendo motivo para a revisão do critério devidamente aprovado em Assembleia. Precedente do STJ.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
0002398-88.2015.8.08.0035
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: NADY DE BARROS GONCALVES
APELADO: CONDOMINIO DO OFICIO RACHEL DE BARROS
RELATOR(A):SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR

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EMENTA

EMENTA.
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. TAXA DE CONDOMÍNIO. CRITÉRIO DE RATEIO. FRAÇÃO IDEAL. LEGALIDADE.

1. O critério de rateio do valor da taxa de condomínio é, em regra, a fração ideal da unidade imobiliária, conforme previsão da Lei nº 4.591/64 e art. 1.336, I, do CC, sendo indevida a intervenção judicial para a discussão da justiça do método adotado. Precedentes do STJ.

2. O pagamento a maior da taxa de condomínio para apartamentos em cobertura com base na fração ideal é legal, não havendo motivo para a revisão do critério devidamente aprovado em Assembleia. Precedente do STJ.

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ACÓRDÃO

Decisão
: Vistos, relatados e discutidos estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Desembargadores da SEGUNDA CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Espírito Santo, à unanimidade, negar provimento ao recurso.

Órgão julgador vencedor
: 004 - Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR

Composição de julgamento: 004 - Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - Relator / 005 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal / 026 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - PAULA CHEIM JORGE - Vogal
VOTOS VOGAIS
005 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar
026 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - PAULA CHEIM JORGE (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0002398-88.2015.8.08.0035

RELATOR : DES. SAMUEL MEIRA BRASIL JR.

RECORRENTE : NADY DE BARROS GONCALVES

ADVOGADO : LUIZ OTAVIO RODRIGUES COELHO - OAB ES3242

RECORRIDO : CONDOMINIO DO OFICIO RACHEL DE BARROS

ADVOGADO : ROGER NOLASCO CARDOSO - OAB ES13762-A

MAGISTRADO : FERNANDO ANTONIO LIRA RANGEL

VOTO

O SENHOR DESEMBARGADOR SAMUEL MEIRA BRASIL JR. (RELATOR):

A controvérsia consiste em aferir a (i) legalidade da cobrança da taxa de condomínio edilício com base na fração ideal do imóvel.

A Autora, ora Apelante, afirma a irregularidade da exigência, sobretudo considerando os imóveis maiores, de coberturas que, apesar de contribuírem com valor superior aos demais, não possuem benefício e, além disso, sofrem maior depreciação. Aduz, ainda, a possibilidade de revisão do modo de cobrança que, segundo sustenta, sequer teria sido objeto de deliberação dos condôminos.

O juízo de origem julgou improcedente a pretensão.

E, no meu sentir, a conclusão deve ser integralmente mantida.

O art. 12, §1º, da Lei nº 4.591/64 e o art. 1.036, I, do CC, prescreve, respectivamente:

Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.

§ 1º S
alvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade
.

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I -
contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais
, salvo disposição em contrário na convenção;

De acordo com o entendimento consolidado no c. STJ, o critério de rateio do valor da taxa de condomínio é, em regra, a fração ideal da unidade imobiliária, conforme previsão da Lei nº 4.591/64 e art. 1.336, I, do CC, muito embora, excepcionalmente, possa haver previsão diversa em convenção condominial, sendo indevida a intervenção judicial para a discussão da justiça do método adotado. Há, inclusive, precedente em que restou afirmada a legalidade do critério em relação a pagamento a maior por apartamentos em cobertura, caso análogo ao presente.

Vejam:

RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. CONVENÇÃO. DESPESAS ORDINÁRIAS. APARTAMENTOS EM COBERTURA. RATEIO. FRAÇÃO IDEAL. ART. 1.336, I, DO CC/2002. REGRA. LEGALIDADE.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).

2.
Cinge-se a controvérsia a definir se a convenção condominial pode instituir, para unidades de apartamentos em coberturas, o pagamento de taxa com base na proporção da fração ideal.

3. A taxa condominial destina-se ao pagamento das despesas de conservação e/ou manutenção do edifício, como limpeza, funcionamento dos elevadores, contratação de empregados, consumo de água e de luz, bem como para possibilitar a realização de obra ou inovações aprovadas pela assembleia geral e pagar eventuais indenizações, tributos, seguros etc.

4. A divisão do valor da taxa condominial se dá com base na fração ideal da unidade imobiliária, podendo a convenção estabelecer forma diversa (art. 1.336, I, do CC/2002). Precedentes.

5. As unidades imobiliárias com fração ideal maior pagarão taxa condominial em valor superior às demais unidades com frações menores, salvo previsão contrária na convenção.

6.
Não há ilegalidade no pagamento a maior de taxa condominial por apartamentos em cobertura decorrente da fração ideal do imóvel.

7. Na hipótese, a norma que estabelece o pagamento de cota condominial ordinária é a prevista no art. 3º da Convenção do Condomínio Edifício Torre Blanca, cuja base de rateio despesas é a fração ideal do imóvel.

8. Recurso especial não provido.

(REsp n. 1.778.522/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 2/6/2020, DJe de 4/6/2020.)

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REVISÃO DE COTA CONDOMINIAL CUMULADA COM REPETIÇÃO DE INDÉBITO. CÁLCULO PELA FRAÇÃO IDEAL DA UNIDADE AUTÔNOMA. LEGALIDADE. DISCREPÂNCIA COM A METRAGEM REAL. IRRELEVÂNCIA. PROPORCIONALIDADE ENTRE AS DEMAIS UNIDADES. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO E DAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.

1.
As despesas condominiais deverão ser rateadas de acordo com a proporção das frações ideais dos imóveis, salvo disposição em contrário da convenção, haja vista a orientação pacífica desta Corte nesse sentido.

2. No caso, ficou evidenciado que a convenção do condomínio estabelece as frações ideais, indicando-as unidade por unidade, havendo proporcionalidade entre si com as respectivas cobranças. Desse modo,
reconhece-se a legalidade da cobrança, independentemente da efetiva correspondência à metragem real de cada unidade autônoma.

3. Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar provimento ao recurso especial, a fim de julgar improcedente a pretensão autoral.

(AgInt nos EDcl no AREsp n. 742.075/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 7/11/2019, DJe de 20/11/2019.)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA DO STJ. RECONSIDERAÇÃO. CONDOMÍNIO. LOTEAMENTO FECHADO. CRITÉRIO DE RATEIO EXPRESSO EM CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. VALIDADE. UNIDADE COMERCIAL QUE NÃO USUFRUI DE DETERMINADOS SERVIÇOS. EXONERAÇÃO DE ENCARGO CONDOMINIAL. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO PROVIDO. DECISÃO RECONSIDERADA. AGRAVO CONHECIDO PARA DAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.

1.
Consoante entendimento jurisprudencial, em regra, a divisão do valor da taxa de condomínio se dá com base na fração ideal da unidade imobiliária, podendo a convenção estabelecer de maneira diversa.

2. "A taxa condominial é fixada de acordo com a previsão orçamentária de receitas e de despesas, bem como para constituir o fundo de reserva com a finalidade de cobrir eventuais gastos de emergência. A redução ou isenção da cota condominial a favor de um ou vários condôminos implica oneração dos demais, com evidente violação da regra da proporcionalidade prevista no inciso I do art. 1.334 do CC/2002" (REsp n. 1.816.039/MG, relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 4/2/2020, DJe de 6/2/2020).

3. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo julgamento, conhecer do agravo para dar provimento ao recurso especial.

(AgInt no AREsp n. 1.702.140/RS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 19/9/2022, DJe de 4/10/2022.)

CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. RATEIO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. MODIFICAÇÃO DO CRITÉRIO DE CÁLCULO DA COTA-PARTE DE CADA CONDÔMINO COM BASE NA ÁREA PRIVATIVA DE CADA APARTAMENTO. PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. VEDAÇÃO DO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. OBSERVÂNCIA. AUSÊNCIA DE VÍCIO DE CONSENTIMENTO. VALIDADE DA CONVENÇÃO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.

1. T
anto a Lei 4.591/64, em seu art. 12, § 1º, como o Código Civil de 2002, no art. 1.036, I, determinam que, em regra, o condômino deve arcar com as despesas condominiais rateadas na proporção da fração ideal do terreno correspondente à respectiva unidade.
Há, no entanto, a possibilidade, permitida em lei, de a convenção de condomínio adotar critério diverso ou ser modificada para alterar o parâmetro anteriormente previsto, desde que tal ocorra por meio da concordância da maioria qualificada dos condôminos, sempre mediante o subsequente registro no Cartório de Registro de Imóveis competente. Nessa última hipótese, a partir da modificação, torna-se obrigatória a nova regra da convenção, vinculando todos os condôminos titulares da propriedade ou quem tenha posse ou detenção do imóvel, mesmo aqueles que não concordaram com a forma de rateio, tendo votado, na assembleia, diversamente.

2. Como se verifica no § 3º do art. 1.331 do Código Civil, e nos arts. 32 e 53 da Lei 4.591/64, a fração ideal é a parte indivisível e inseparável, tocante a cada unidade integrante do condomínio edilício, em relação ao terreno no qual se acha encravado o edifício e às áreas comuns da edificação, devendo ser proporcional à área privativa de cada unidade autônoma e expressa matematicamente de forma decimal ou ordinária. Deve haver, assim, na determinação da fração ideal do terreno e partes comuns de cada unidade autônoma, uma relação de proporcionalidade para com a área privativa de cada unidade autônoma, ou seja, a área suscetível de utilização independente, reservada, privativa, por cada condômino.

3.
A legislação civil concede autonomia e força normativa à Convenção de Condomínio (CC/2002, arts. 1.333, parágrafo único, 1.334, I a V, e 1.036, I), de maneira que, sendo esta devidamente aprovada e registrada, a intervenção do Poder Judiciário para declarar a nulidade de critério nela estabelecido para o rateio das despesas condominiais somente deve ocorrer em hipóteses excepcionais, quando não forem observados os requisitos legais ou quando houver vício de consentimento ou configurar-se enriquecimento sem causa de um ou alguns condôminos. Por conseguinte, é indevida a propositura de ação apenas para discutir a justiça do método adotado.

4. Na hipótese em exame, alterada a Convenção de Condomínio quanto ao rateio das despesas comuns, com a adoção de parâmetro razoável, baseado na proporção das áreas privativas de cada apartamento e com a observância das exigências formais previstas em lei, e não estando caracterizado nenhum vício de consentimento, enriquecimento sem causa ou violação de princípio ou norma de Direito, não se mostra devida a intervenção judicial para anular a cláusula convencionada ou restabelecer o método anterior para o rateio das despesas condominiais.

5. Recurso especial desprovido.

(REsp n. 1.733.390/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 6/4/2021, DJe de 18/5/2021.)

No caso em julgamento, restando prevista a regra geral de cobrança da taxa a partir da fração ideal nos ditames de conduta do Condomínio, conforme fls. 54 e seguintes e, ainda, aprovada por meio de assembleia geral (fls. 79/80), não há motivo para a revisão do critério, permanecendo hígida a r. sentença de improcedência.

Em face do exposto,
NEGO PROVIMENTO ao recurso.

Diante do resultado, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais para o montante equivalente a 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa, conforme disposição do art. 85, §11, do CPC, considerando o trabalho adicional prestado em grau recursal.

É como voto.

Desembargador SAMUEL MEIRA BRASIL JR.

Relator

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o eminente Relator.