Tribunal: TJES
Processo: 5005524-32.2022.8.08.0030
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
Órgão julgador: JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda
Data de julgamento: 2023-11-30

Ementa:
RECURSO DE
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO
CIVIL.
DIREITO DO CONSUMIDOR
. PROCESSO CIVIL.
AÇÃO
ORDINÁRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA
de unidade imobiliária
POSTERIOR À LEI 13.786/18
.
DESISTÊNCIA

PELO
PROMITENTE COMPRADOR. RESCISÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO DE PERCENTUAL PAGO À
S
PROMITENTE
S
VENDEDORA
S
.
LOTE NÃO EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA.
CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS DE MORA
.
RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I.
D
ispõe o artigo 32-A, da Lei 6766/79, inserido pela Lei 13786/18, que, em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente (hipótese dos autos), deverão ser restituídos os valores pagos, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados os
itens
descritos em seus incisos.

II.
N
os termos do §1º, inciso II, do artigo 32-A, da Lei 6766/79, o pagamento da restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais,
cujo
prazo de carência, em loteamentos com obras concluídas,
será de
12 (doze) meses após a formalização da rescisão contratual.

I
II
.
Na hipótese,
assiste razão aos apelante ao pugnarem pela
retenção, sobre o
montante adimplido pela promitente compradora,
de percentual equivalente a
10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato,
assim como do
s encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pel
a
adquirente
e débitos de IPTU
,
nos termos do
artigo 32-A, inciso
s
II,
III e IV
, da Lei 6766/79
,
o mesmo aplicando-se
sobre o direito à devolução do quitado remanescente
em até 12 (doze) parcelas
,
as quais, ponderada a carência estabelecida no
§1º, inciso II,
iniciar-se-ão após decorridos 12 (doze) meses da formalização da rescisão contratual.

I
V.
P
or tratar-se de responsabilidade decorrente de obrigação contratual,
o termo inicial
de correção monetária
das parcelas a serem restituídas
corresponderá
à
data do pagamento/desembolso
pelo consumidor,
ao passo em que
os juros moratórios devidos pelas promitentes-vendedoras corresponderão à SELIC e incidirão a partir do trânsito em julgado
, vedada a sua cumulação como correção monetária,
sob pena de
bis in idem
.
Precedentes.

V.
Nos termos da jurisprudência pacífica do STJ, “é indevida a taxa de ocupação ou de fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resilição não enseja nenhum enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor (AgInt no REsp n. 2.020.258/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 13/3/2023, DJe de 16/3/2023).

VI.

Recurso conhecido e parcialmente provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5005524-32.2022.8.08.0030

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: VILLA MARIA IMOBILIARIA S.A SPE e outros

APELADO: EDICLEIDIA GOMES

RELATOR(A):
JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

RECURSO DE
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO
CIVIL.
DIREITO DO CONSUMIDOR
. PROCESSO CIVIL.
AÇÃO
ORDINÁRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA
de unidade imobiliária
POSTERIOR À LEI 13.786/18
.
DESISTÊNCIA

PELO
PROMITENTE COMPRADOR. RESCISÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO DE PERCENTUAL PAGO À
S
PROMITENTE
S
VENDEDORA
S
.
LOTE NÃO EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA.
CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS DE MORA
.
RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I.
D
ispõe o artigo 32-A, da Lei 6766/79, inserido pela Lei 13786/18, que, em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente (hipótese dos autos), deverão ser restituídos os valores pagos, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados os
itens
descritos em seus incisos.

II.
N
os termos do §1º, inciso II, do artigo 32-A, da Lei 6766/79, o pagamento da restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais,
cujo
prazo de carência, em loteamentos com obras concluídas,
será de
12 (doze) meses após a formalização da rescisão contratual.

I
II
.
Na hipótese,
assiste razão aos apelante ao pugnarem pela
retenção, sobre o
montante adimplido pela promitente compradora,
de percentual equivalente a
10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato,
assim como do
s encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pel
a
adquirente
e débitos de IPTU
,
nos termos do
artigo 32-A, inciso
s
II,
III e IV
, da Lei 6766/79
,
o mesmo aplicando-se
sobre o direito à devolução do quitado remanescente
em até 12 (doze) parcelas
,
as quais, ponderada a carência estabelecida no
§1º, inciso II,
iniciar-se-ão após decorridos 12 (doze) meses da formalização da rescisão contratual.

I
V.
P
or tratar-se de responsabilidade decorrente de obrigação contratual,
o termo inicial
de correção monetária
das parcelas a serem restituídas
corresponderá
à
data do pagamento/desembolso
pelo consumidor,
ao passo em que
os juros moratórios devidos pelas promitentes-vendedoras corresponderão à SELIC e incidirão a partir do trânsito em julgado
, vedada a sua cumulação como correção monetária,
sob pena de
bis in idem
.
Precedentes.

V.
Nos termos da jurisprudência pacífica do STJ, “é indevida a taxa de ocupação ou de fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resilição não enseja nenhum enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor (AgInt no REsp n. 2.020.258/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 13/3/2023, DJe de 16/3/2023).

VI.

Recurso conhecido e parcialmente provido.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 019 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

Composição de julgamento: 019 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Relator / 027 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal / 029 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal
VOTOS VOGAIS
027 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar
029 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

A
PELAÇÃO CÍVEL
N.º
5005524-32.2022.8.08.0030

APELANTE
S
: VILLA MARIA IMOBILIARIA S.A SPE e CBL DESENVOLVIMENTO URBANO LTDA

APELAD
A
: EDICLEIDIA GOMES

JUIZ: DR. CASSIO JORGE TRISTAO GUEDES

RELATOR: DES.
JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

VOTO

Conforme relatado, trata-se de recurso de apelação cível interposto por VILLA MARIA IMOBILIARIA S.A SPE e CBL DESENVOLVIMENTO URBANO LTDA em face de sentença proferida pelo Juízo de Linhares - 2ª Vara Cível e Comercial, em AÇÃO ORDINÁRIA ajuizada por EDICLEIDIA GOMES, cujo
decisum
julgou parcialmente procedente o pedido exordial, na forma do artigo 487, inciso I, do CPC/15, “
para: i) DECLARAR a rescisão da promessa de compra e venda entabulada entre as partes, objeto dos presentes autos. ii) COMPENSAR a multa rescisória devida pela parte autora. iii) DETERMINAR a parte ré a devolver, no prazo de 10 (dez) dias, a integralidade dos valores pagos pela parte autora, valor este que deverá ser atualizado pelo mesmo indexador da Promessa de Compra e Venda, lhe sendo lícito a retenção de 10% (dez por cento) do montante quitado até a data de formalização do pedido de rescisão contratual realizado administrativamente. iv) Considerando que as rés foram quem deram causa à ação, condeno-as em custas e honorários advocatícios que fixo em 10% do valor da condenação.
”

Em suas razões recursais, sustentaram a contrariedade da sentença com o disposto no artigo 32-A, da Lei 13.786/18, base legal para as
retenções praticadas, quais sejam: “
a) 10% sobre o valor total do contrato; b) Encargos moratórios; c) Débitos de impostos; d) Comissão de corretagem; e) Fruição; f) devolução em 12 parcelas.
”

Sequencialmente
, asseveraram ser devida a cobrança de taxa de fruição de 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) mensais sobre o valor do bem, uma vez que a autora/apelada estava autorizada a realizar a exploração econômica imediata do imóvel, desde a posse, ainda que não empreendida edificação no terreno.

Pontuaram
que, “
tratando-se de um loteamento entregue, a primeira parcela da restituição deverá ser efetivada somente após decorridos 12 meses da formalização da rescisão
”, com a incidência de correção monetária e juros de mora a contar, respectivamente, do ajuizamento e do trânsito em julgado.

Por fim, requereram a inversão dos ônus sucumbenciais, porquanto “
as Apelantes não foram as responsáveis pela causa da ação, mas sim agiram de acordo com as disposições previstas na lei de distrato, efetuando as retenções conforme exigido
” ou, no mínimo, reconhecida a sucumbência recíproca.

Compulsando os autos, verifico tratar-se de demanda proposta pela autora/apelada com o fito de obter a
resolução de contrato particular de cessão de direitos de promessa de compra e venda de
lote urbano,
formalizado em
12.01.2021

pelo valor de R$ 14
7
.519,88 (cento e quarenta e
sete
mil, quinhentos e dezenove reais e oitenta e oito centavos)
, motivado pela desistência da promitente compradora, a qual chegou a quitar R$ 17.927,30 (dezessete mil novecentos e vinte e sete reais e trinta centavos), valor que pleiteia ser ressarcida
em
90% (noventa por cento).

Com efeito, dispõe o artigo 32-A, da Lei 6766/79,
inserido pela Lei 13786/18
, que, em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente (
hipótese dos autos
), deverão ser restituídos os valores pagos, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados os
seguintes itens:

I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador;

II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato;

III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente;

IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão;

V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote.

Observe-se, ainda, nos termos do §1º, inciso II, do artigo 32-A, da Lei 6766/79, que o pagamento da restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais,
cujo
prazo de carência, em loteamentos com obras concluídas,
será de
12 (doze) meses após a formalização da rescisão contratual.

Mister salientar que a inovação legislativa promovida pela
Lei 13786/18
resultou na superação de vários precedentes jurisprudenciais, inclusive sumulados, vide, por exemplo, a Súmula 543
1
, do e. STJ.

Exatamente por isso
mostra-se de especial relevância a data da pactuação pois
, “
Nos termos da jurisprudência vigente no Superior Tribunal de Justiça, rescindido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel (
anterior à Lei n. 13.786/2018
) por culpa do comprador, é possível a retenção do percentual de 10% a 25% dos valores pagos pelo contratante durante a vigência do pacto.
” (
STJ
;
AgInt no AgInt no AREsp n. 1.658.108/RJ, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 16/10/2023, DJe de 18/10/2023.)

Nestes termos, por tratar-se de contrato firmado posteriormente à Lei 13786/18, esta deverá regular o negócio jurídico entabulado entre as partes.

Firme nessa premissa, assiste razão aos apelante ao pugnarem pela retenção, sobre o montante adimplido pela promitente compradora, de percentual equivalente a 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato (e não apenas sobre as parcelas pagas), assim como dos encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pela adquirente e débitos de IPTU, nos termos do artigo 32-A,
inciso
s
II,
III e IV
, da Lei 6766/79, e do Item V, §5º, do pacto entabulado (Id. 6480619), o mesmo aplicando-se sobre o direito à devolução do quitado remanescente em até 12 (doze) parcelas, as quais, ponderada a carência estabelecida no §1º, inciso II, iniciar-se-ão após decorridos 12 (doze) meses da formalização da rescisão contratual.

Registre-se que por tratar-se de responsabilidade decorrente de obrigação contratual, a atualização deverá operar-se pelo IGPM, a teor do Item 6, do Contrato de Promessa de Compra e Venda (Id. 6480620), e do artigo 32-A,
caput
, da Lei 6766/79, correspondendo o termo inicial das parcelas a serem restituídas à data do pagamento/desembolso pelo consumidor, evitando-se o enriquecimento indevido das fornecedoras em razão da corrosão do poder de compra da moeda pela inflação, ao passo em que os juros moratórios devidos pelas promitentes-vendedoras corresponderão à SELIC e incidirão a partir do trânsito em julgado, vedada a sua cumulação como correção monetária, sob pena de
bis in idem
.

Tal compreensão ampara-se, ademais, na jurisprudência do e. STJ, segundo a qual “
Na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, nos termos da jurisprudência do STJ, os juros de mora devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor. Já a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso.
” (
STJ
; AgInt no REsp n. 2.055.437/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 18/9/2023, DJe de 20/9/2023.)

Por outro lado, não lhes assiste razão ao pleitear a retenção da taxa de comissão de corretagem, porquanto referido valor não se encontra integrado ao preço do lote, conforme observa-se do Item 3, do Contrato de Compra e Venda, requisito exigido pelo artigo 32-A,
inciso
V
, da Lei 6766/79.

Novamente sem razão ao pugnarem
a cobrança de taxa de fruição,
eis que, “
Nos termos da jurisprudência pacífica do STJ,
é indevida a taxa de ocupação ou de fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado,
porquanto a resilição não enseja nenhum enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor (AgInt no REsp n. 2.020.258/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 13/3/2023, DJe de 16/3/2023).
” (
STJ
;
AgInt no REsp n. 2.059.733/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 9/10/2023, DJe de 16/10/2023.)

Finalmente, é cediço que a condenação em honorários advocatícios deve atender aos princípios da causalidade e da sucumbência, impondo-se, àquele que sucumbiu ou que deu causa à instauração do processo, o ônus de arcar com o pagamento da aludida verba ao patrono da parte contrária.

Pontue-se, outrossim, que “
A distribuição dos ônus sucumbenciais está relacionada com a quantidade de pedidos requeridos na demanda e o decaimento proporcional das partes em relação a cada pleito
(REsp 1646192/PE, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 21/03/2017, DJe 24/03/2017)” (
STJ
, AgInt nos EDcl no REsp n. 1.972.818/SE, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 28/8/2023, DJe de 31/8/2023.)

No caso dos autos,
o ajuizamento da demanda fez-se necessário em razão da previsão, na avença entabulada, de descontos que se revelaram indevidos, quais sejam: a cobrança de comissão de corretagem e taxa de fruição do imóvel.

Destarte,
a demandante/apelada formalizou dois pedidos, quais sejam, a resolução contratual e a condenação das rés/apelantes à restituição de 90% (noventa por cento) do valor pago.
Enquanto o primeiro restou alcançado em sua integralidade, o segundo foi acolhido em parte, eis que, como visto, da integralidade do valor pago somente lhe será restituído aquilo que, eventualmente, remanescer após descontado
10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato,
além de
encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pel
a
adquirente
e débitos de IPTU
.

Em vista do decaimento das partes, redistribuo os ônus sucumbenciais para condenar a demandante/apelada ao pagamento de 25% (vinte e cinco por cento) das custas
e despesas
processuais e as demandadas
a 75% (setenta e cinco por cento) destas, ao passo em que fixo a verba honorária sucumbencial em 10% (dez por cento) sobre o respectivo proveito econômico, nos termos dos artigos 85, § 2º, e 86, do CPC/15.

Posto isto,
a teor da fundamentação retroaduzida,
conheço e dou parcial provimento ao recurso para determinar a
retenção, sobre o
montante adimplido pela promitente compradora,
de percentual equivalente a
10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato,
assim como do
s encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pel
a
adquirente
e débitos de IPTU
,
com atualização
pelo IGPM
a partir da
data do pagamento/desembolso
pelo consumidor,
ao passo em que
os juros moratórios corresponderão à SELIC e incidirão a partir do trânsito em julgado
, vedada a sua cumulação como correção monetária,
sob pena de
bis in idem
,
devendo a
devolução do quitado remanescente
ocorrer
em até 12 (doze) parcelas
,
as quais iniciar-se-ão após decorridos 12 (doze) meses da formalização da rescisão contratual.

R
edistribuo os ônus sucumbenciais para condenar a demandante/apelada ao pagamento de 25% (vinte e cinco por cento) das custas
e despesas
processuais e as demandadas
a 75% (setenta e cinco por cento) destas, ao passo em que fixo a verba honorária sucumbencial em 10% (dez por cento) sobre o respectivo proveito econômico, nos termos dos artigos 85, § 2º, e 86, do CPC/15, ressalvando-se, em relação à consumidora, o disposto no artigo 98, §3º, do CPC/15.

É como voto.

DES.
JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

RELATOR

1
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (SÚMULA 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA:

Acompanho o voto proferido pelo eminente Relator, no sentido de CONHECER do recurso e a ele
DAR PARCIAL PROVIMENTO.