Tribunal: TJES
Processo: 0008501-24.2009.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão julgador: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Provas em geral
Data de julgamento: 2023-07-26

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA. COMPRA E VENDA DE VAGAS DE GARAGEM INEXISTENTES. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL. ARTS. 212 E 213 DA LRP. PERDAS E DANOS DEVIDOS. PESSOA JURÍDICA BAIXADA ANTES DO AJUIZAMENTO DA DEMANDA. LEGITIMIDADE PASSIVA DO SÓCIO. RECURSO PROVIDO.

1- Caso concreto em que a perícia demonstrou que o pavimento garagem do edifício não foi construído para comportar 8 vagas de garagem, apenas 6, de maneira que as vagas adquiridas pelos Autores/Apelantes nunca existiram.

2- De acordo com a Sentença recorrida, a
supressão das vagas se deu por culta do construtor do edifício, descabendo a condenação do Requerido no pagamento de perdas e danos. Entretanto, verifica-se que o Apelado,
proprietário do imóvel discutido, foi quem forneceu o documento e as informações dispostas na matrícula, afirmando que o prédio possuía oito vagas de garagem, além de posteriormente ter averbado, individualmente, cada um dos 8 apartamentos com as respectivas vagas, apesar de 2 delas não existirem
.

3- Tendo em vista que a descrição constante da averbação não exprime a verdade, cabia ao Apelado requerer a retificação a fim de que passasse a espelhar a realidade, sendo, pois, responsável pelos prejuízos causados aos Apelantes (arts. 212, caput, e 213, § 14, da Lei nº 6.015/73), responsabilidade essa que não se aplica apenas ao construtor do edifício, como consignado na Sentença.

4-
“
Legitimidade ativa ‘ad causam’. Reconhecimento. Com a baixa da sociedade na Junta Comercial, cessa a capacidade civil, por conseguinte, sua aptidão para ser titular de direitos e obrigações. Possibilidade da formação da relação processual com o ex-sócio da sociedade. Pertinência subjetiva da demanda verificada” (TJSP, Apelação Cível 1038377-17.2018.8.26.0576).

5- Recurso conhecido e provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
0008501-24.2009.8.08.0035
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: ALFREDO BISPO DA SILVA e outros
APELADO: REGINALDO SIMOES
RELATOR(A):ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA

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EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA. COMPRA E VENDA DE VAGAS DE GARAGEM INEXISTENTES. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL. ARTS. 212 E 213 DA LRP. PERDAS E DANOS DEVIDOS. PESSOA JURÍDICA BAIXADA ANTES DO AJUIZAMENTO DA DEMANDA. LEGITIMIDADE PASSIVA DO SÓCIO. RECURSO PROVIDO.

1- Caso concreto em que a perícia demonstrou que o pavimento garagem do edifício não foi construído para comportar 8 vagas de garagem, apenas 6, de maneira que as vagas adquiridas pelos Autores/Apelantes nunca existiram.

2- De acordo com a Sentença recorrida, a
supressão das vagas se deu por culta do construtor do edifício, descabendo a condenação do Requerido no pagamento de perdas e danos. Entretanto, verifica-se que o Apelado,
proprietário do imóvel discutido, foi quem forneceu o documento e as informações dispostas na matrícula, afirmando que o prédio possuía oito vagas de garagem, além de posteriormente ter averbado, individualmente, cada um dos 8 apartamentos com as respectivas vagas, apesar de 2 delas não existirem
.

3- Tendo em vista que a descrição constante da averbação não exprime a verdade, cabia ao Apelado requerer a retificação a fim de que passasse a espelhar a realidade, sendo, pois, responsável pelos prejuízos causados aos Apelantes (arts. 212, caput, e 213, § 14, da Lei nº 6.015/73), responsabilidade essa que não se aplica apenas ao construtor do edifício, como consignado na Sentença.

4-
“
Legitimidade ativa ‘ad causam’. Reconhecimento. Com a baixa da sociedade na Junta Comercial, cessa a capacidade civil, por conseguinte, sua aptidão para ser titular de direitos e obrigações. Possibilidade da formação da relação processual com o ex-sócio da sociedade. Pertinência subjetiva da demanda verificada” (TJSP, Apelação Cível 1038377-17.2018.8.26.0576).

5- Recurso conhecido e provido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 019 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

Composição de julgamento: 019 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Relator / 009 - Gabinete Des. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - Vogal / 011 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
009 - Gabinete Des. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
011 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Acompanhar

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VOTO VENCEDOR

Consoante narrado, trata-se de Apelação Cível interposta por Alfredo Bispo da Silva e Hermes Alves de Oliveira em razão da Sentença de fls. 195/197v, em que o MM. Juiz da 1ª Vara Cível da Comarca de Vila Velha, nos autos da
Ação Ordinária
ajuizada em face de Reginaldo Simões, julgou improcedente a pretensão autoral, condenando as partes nos ônus sucumbenciais na forma
pro rata
.

Nas razões de fls. 200/206, pugnam os Apelantes pela reforma do ato judicial recorrido ao argumento de que “
foi devidamente informado nos autos,
[...]
que foi o Apelado quem construiu o imóvel que se tornou o condomínio, que procedeu o registro e a venda dos apartamentos, com uma vaga de garagem para cada apartamento, porém, como já dito, na realidade, 02 (duas) vagas de garagem não existem
”.

O Julgador primevo, ao prolatar o
decisum
recorrido, concluiu que o pleito reivindicatório não merecia ser acolhido, pois apesar de comprovada a propriedade das vagas em discussão, não restou demonstrada a posse injusta do ora Apelado (art. 1.228 do Código Civil - CC). Senão vejamos:

“Conforme relatado,
os Autores aduzem, como causa de pedir, que o Réu teria levantado um muro que suprimiu duas das oito vagas de garagem previstas para o edifício, consistindo, neste ato, a posse injusta
.

Ocorre que, realizada a prova pericial, constatou-se que a garagem do edifício, desde a sua construção, não foi projetada para comportar oito vagas de garagem, notadamente porque ‘
a parede lateral direita da garagem com a instalação do barramento e os padrões de energia dos apartamentos, bem como a estrutura da escada de acesso aos pavimentos, não poderia contemplar vaga de garagem
’, conforme consignou o expert (fls. 147).

Nesta senda,
o perito conclui que ‘
o pavimento garagem em questão, não foi construído para comportar oito vagas livres para estacionamento
’
(fls. 147).

Sobreleva ressaltar que, por ocasião da realização da diligência pericial,
restou apurado que o suposto ‘muro’ (parede) que teria sido levantado pelo Réu, segundo afirmam os Autores, fora, em verdade, executado pelo próprio construtor do edifício, consoante resposta dada ao quesito ‘i’, dos Autores, o que afasta a ocorrência do ato ilícito sustentado na petição inicial
.

[...]

Assim,
do que se extrai das provas constantes dos autos, os Autores não lograram comprovar a reivindicação pretendida, uma vez que não restou evidenciado posse injusta praticada pelo Réu, mas, sim, que as vagas de garagem indicadas, desde o início, não foram contempladas na construção do edifício
.

Descabe, outrossim, a condenação do Réu ao pagamento de perdas e danos, pois eventual pretensão neste sentido deve ser direcionada a quem deu causa ao dano experimentado pelos Autores
.” (fl. 196 e v –
Sem grifos no original
)

Do confronto das razões recursais com a Sentença objurgada, verifica-se que de fato inexistem as 2 (duas) vagas de garagem adquiridas pelos Apelantes, sendo tal matéria, portanto, incontroversa, na medida em que demonstrado que das 8 (oito) vagas descritas na matrícula do imóvel em discussão (fls. 17/18), apenas 6 (seis) foram edificadas – dentre as quais não estão incluídas as vagas dos Apelantes –, haja vista que, de acordo com o perito do juízo, “
o pavimento garagem em questão, não foi construído para comportar oito vagas livres para estacionamento
” (fl. 147).

O ponto controvertido, então, diz respeito ao responsável pela supressão das vagas de garagem, porque enquanto o Julgador
a quo
reconhece que o “
suposto ‘muro’ (parede) que teria sido levantado pelo Réu,
[...]
fora, em verdade, executado pelo próprio construtor do edifício
”, pelo que “
Descabe
[...]
a condenação do Réu ao pagamento de perdas e danos, pois eventual pretensão neste sentido deve ser direcionada a quem deu causa ao dano experimentado
”, os Apelantes aduzem, lado outro, que
CORMACOL - Comércio de Materiais de Construção LTDA,

“
empresa de propriedade do Apelado, construiu um prédio comercial popular e às fls. 16/17 sacramenta que o imóvel possuía 08 (oito) apartamentos, cada um com sua respectiva vaga de garagem
”.

A fim de apurar tais alegações, mister trazer à baila trechos da certidão emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis juntada com a inicial, às fls. 15/18, atinente à Matrícula nº 1.498 do bem litigioso e suas respectivas averbações:

“
REGISTRO Nº 2-1.498 - Nos termos da Escritura de Compra e Venda
[...]
; o imóvel constante da presente matrícula, foi adquirido por
CORMACOL – COMERCIO REPRESENTAÇÕES MATERIAL DE CONSTRUÇÃO LTDA
, com sede na Avenida Ruy Braga Ribeiro, nº 485, Santa Inês, neste Município, CGC-MF. Nº 30.974.703/0001-81, representada por seu proprietário, Reginaldo Simões
[...]

AVERBAÇÃO Nº 3-1.498- Procede-se a esta averbação nos termos do Requerimento – feito hoje ao titular deste Cartório, pela Firma
CORMACOL-COMÉRCIO REPRESENTAÇÕES MATERIAL DE CONSTRUÇÃO LTDA
., que apresentou uma Certidão Detalhada
[...]
para constar que a referida firma construiu um prédio comercial Tipo Popular, com as seguintes características: um salão para comercio, um depósito, um banheiro, uma escada de acesso a sobre loja, uma garagem, uma sobre loja com um salão e um depósito
[...]

AVERBAÇÃO Nº 4-1.498 - Procede-se a esta averbação nos termos do requerimento datado de 05 de Novembro de 1992, devidamente assinado por Reginaldo Simões, que apresentou o Instrumento Particular de Alteração Contratual da Sociedade por Quotas de Responsabilidade Ltda, datado de 17 de Abril de 1985, [...]; para constar a alteração da denominação social, da proprietária do imóvel constante da presente matrícula, de Cormacol – Comércio e Representações de Materiais de Construção Ltda, para ‘
CORMACOL – COMÉRCIO DE MATERIAIS DE CONSTRUÇÃO LTDA
’
[...]

[...]

AVERBAÇÃO Nº 6-1.498 - Procede-se a esta averbação nos termos do requerimento feito a titular deste Cartório, por
CORMACOL COMÉRCIO DE MATERIAIS DE CONSTRUÇÃO LTDA
, que apresentou uma Certidão Detalhada da Modificação e Acréscimo, de nº 147, datada de 24 de Abril de 1992, expedida pelo Departamento de Urbanismo da Prefeitura Municipal desta Cidade, para constar que o prédio objeto da averbação 3.1.498, após modificação e acréscimo, passou a ter as seguintes características: imóvel com estruturas e laje em concreto armado, paredes em alvenaria, cobertura de eternit, possuindo os seguintes compartimentos e pisos: TÉRREO: uma loja, dois hall’s, dois depósitos, e uma portaria com piso em ardosia, oito vagas de garagem com piso em cimento
[...]”

Logo, indene de dúvidas (
i
) que CORMACOL - Comércio de Materiais de Construção LTDA, da qual o Apelado era sócio, adquiriu, em 1982, a área onde atualmente se estabelecem os imóveis discutidos (vide
Registro nº 2-1.498
), bem como (
ii
) que foi a mencionada pessoa jurídica – já extinta quando do ajuizamento da demanda em apreço – que construiu o “
prédio comercial Tipo Popular
”, constando expressamente tal circunstância na Averbação nº 3-1.498 (“
a referida firma construiu um prédio comercial Tipo Popular
”).

Ocorre que da leitura da
Averbação nº 6-1.498 (datada de 13/11/1992), a qual trata da modificação e do acréscimo do dito prédio comercial, é impossível afirmar que a obra deficitária em relação a 2 (duas) vagas de garagem, foi realizada por CORMACOL, já que inexiste menção a tal fato – diferentemente do que se deu quando o prédio era apenas comercial.

Apesar disso, o que se vê da referida averbação é que CORMACOL, como proprietária do imóvel discutido, foi quem forneceu o documento e as informações dispostas na referida matrícula, afirmando o Apelado, conforme consta do registro imobiliário, que “
o prédio objeto da averbação 3.1.498, após modificação e acréscimo, passou a ter as seguintes características:
[...]
oito vagas de garagem
”.

Como se não bastasse, a partir de 05/08/1993, foram averbados, individualmente, sob os nºs. 7-1.498 a 14-1.498, cada apartamento que compõe o Ed. San Remo (nºs 101, 102, 201, 202, 203, 301, 302 e 303) juntamente a sua respectiva vaga de garagem, apesar de, frise-se, as vagas relativas aos apartamentos nºs 202 e 301 nunca terem existido, porquanto, segundo o perito, não há que se falar em invasão ou supressão das vagas pela construção de muro, já que “
a parede lateral direita apresenta indícios técnicos de ter sido executada pelo construtor do edifício
”.

Tais circunstâncias apontam para a responsabilidade do Apelado pela transmissão de informações inverídicas quando da realização das averbações, as quais causaram prejuízos aos Apelantes.

Abordam o tema os arts. 212,
caput
,

e 213, § 14, da Lei nº 6.015/73,
in verbis
:

Art. 212.
Se
o registro ou
a averbação
for omissa, imprecisa ou
não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado,
por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial.

[...]

Art. 213. [...]

§ 14.
Verificado a qualquer tempo não serem verdadeiros os fatos constantes do memorial descritivo, responderão os requerentes e o profissional que o elaborou pelos prejuízos causados
, independentemente das sanções disciplinares e penais. (
Sem grifos no original
)

Tendo em vista que a descrição constante da Averbação nº 6-1.498 não exprime a verdade, cabia ao Apelado requerer a retificação a fim de que passasse a espelhar a realidade, sendo, pois, responsável pelos prejuízos causados aos Apelantes, responsabilidade essa que não se aplica apenas ao construtor do edifício, como consignado na Sentença.

Destarte, cumpre mencionar que CORMACOL não figura no polo passivo, mas seu sócio Reginaldo Simões, porque quando do ajuizamento da presente, em 19/05/2009, a pessoa jurídica já se encontrava baixada na Junta Comercial desde 01/02/1994, de modo que “
a extinção representa para a sociedade empresária o que a morte representa para a pessoa natural: o fim da sua existência no plano jurídico, sem a qual não há mais personalidade civil, nem capacidade de ir a juízo e reivindicar qualquer direito
” (REsp n. 1.826.537/MT, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 11/5/2021, DJe de 14/5/2021), legitimando o sócio a figurar na lide.

No mesmo sentido, jurisprudência pátria:

APELAÇÃO – PRODUÇÃO ANTECIPADA DE PROVA –– LEGITIMIDADE PASSIVA "AD CAUSAM" - RECONHECIMENTO.
Legitimidade ativa "ad causam". Reconhecimento. Com a baixa da sociedade na Junta Comercial, cessa a capacidade civil, por conseguinte, sua aptidão para ser titular de direitos e obrigações. Possibilidade da formação da relação processual com o ex-sócio da sociedade. Pertinência subjetiva da demanda verificada. Extinção afastada. Retorno dos autos à origem para o processamento do feito. RECURSO PROVIDO. (TJSP; Apelação Cível 1038377-17.2018.8.26.0576; Relator (a): Antonio Nascimento; Órgão Julgador: 26ª Câmara de Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto - 7ª Vara Cível; Data do Julgamento: 15/07/2019; Data de Registro: 15/07/2019)

Delineado tal cenário, é de se dar parcial provimento à ação com o fito de acolher o pedido subsidiário formulado, consistente na condenação do Requerido/Apelado em indenização por perdas e danos relativa à inexistência das 2 (duas) vagas de garagem, haja vista a impossibilidade de se determinar a devolução/restituição da área relativa às vagas, porquanto sequer chegaram a existir e porque a retirada da parede existente no local pode vir a causar danos estruturais no prédio.

As perdas e danos deverão ser apuradas em sede de liquidação de sentença, haja vista a impossibilidade de fazê-lo na presente oportunidade, em que não se dispõe de elementos para tanto.

Diante do exposto,
DOU PROVIMENTO AO RECURSO
para condenar
Reginaldo Simões a pagar a Alfredo Bispo da Silva e a Hermes Alves de Oliveira as quantias referentes a perdas e danos decorrentes da compra de 2 (duas) vagas de garagem inexistentes.

Via de consequência, redimensiono os ônus sucumbenciais, cabendo ao Requerido o pagamento de custas processuais e honorários advocatícios na proporção de 80% (oitenta por cento) e aos Autores em 20% (vinte por cento) – observada a gratuidade da justiça –, arbitrados os honorários em 10% (dez por cento) do valor da condenação.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

ACOMPANHO O VOTO DO E. RELATOR PARA DAR PROVIMENTO AO RECURSO.