Tribunal: TJES
Processo: 0001222-33.2018.8.08.0047
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ANNIBAL DE REZENDE LIMA
Órgão julgador: ANNIBAL DE REZENDE LIMA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Obrigação de Fazer / Não Fazer
Data de julgamento: 2023-10-23

Ementa:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – COMPRA E VENDA DE LOTES – DESCUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO DE TRANSFERÊNCIA DE PROPRIEDADE – FATO CONSTITUTIVO DO DIREITO AUTORAL RECONHECIDO – PROVA DOCUMENTAL IDÔNEA PRÉ-CONSTITUÍDA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

1. No que concerne ao ônus da prova, todavia, incumbe ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito e, ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito autoral,
ex vi
do art. 373, incs. I e II, do Código de Processo Civil.

2. Tratando-se de prova documental robusta pré-constituída desde a exordial, não há como descurar do entendimento delineado na sentença objurgada.

3. Na espécie, afigura-se evidente o interesse processual autoral em obter a transferência da propriedade dos lotes objeto da lide, adquiridos onerosamente (necessidade), diante da recusa injustificada da empresa Apelante em fornecer o documento necessário para tanto (lesão de seu interesse), o que por meio da tutela jurisdicional (adequação) será possível fazê-lo.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº 0001222-33.2018.8.08.0047

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: SOMA URBANISMO S/A e outros

APELADO: AGNALDO JOSE BASTOS

RELATOR(A):
ANNIBAL DE REZENDE LIMA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – COMPRA E VENDA DE LOTES – DESCUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO DE TRANSFERÊNCIA DE PROPRIEDADE – FATO CONSTITUTIVO DO DIREITO AUTORAL RECONHECIDO – PROVA DOCUMENTAL IDÔNEA PRÉ-CONSTITUÍDA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

1. No que concerne ao ônus da prova, todavia, incumbe ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito e, ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito autoral,
ex vi
do art. 373, incs. I e II, do Código de Processo Civil.

2. Tratando-se de prova documental robusta pré-constituída desde a exordial, não há como descurar do entendimento delineado na sentença objurgada.

3. Na espécie, afigura-se evidente o interesse processual autoral em obter a transferência da propriedade dos lotes objeto da lide, adquiridos onerosamente (necessidade), diante da recusa injustificada da empresa Apelante em fornecer o documento necessário para tanto (lesão de seu interesse), o que por meio da tutela jurisdicional (adequação) será possível fazê-lo.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 002 - Gabinete Des. ANNIBAL DE REZENDE LIMA

Composição de julgamento: 002 - Gabinete Des. ANNIBAL DE REZENDE LIMA - ANNIBAL DE REZENDE LIMA - Relator / 012 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal / 016 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
012 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Acompanhar
016 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

DATA DA SESSÃO: 03/10/2023

R E L A T Ó R I O

O SR. DESEMBARGADOR ANNIBAL DE REZENDE LIMA (RELATOR):-

Cuidam os autos de “ação de obrigação de fazer c/c cobrança e tutela de urgência” ajuizada por AGNALDO JOSÉ BASTOS, ora Apelado, em face de LEGALIZE PRESTADORA DE SERVIÇOS LTDA-ME e SOMA URBANISMO S/A, esta última Apelante, pretendendo a transferência da propriedade dos lotes nºs 21, 22, 23 e 24, todos integrantes da quadra nº 42, do “Loteamento Residencial Bom Jesus”, localizado no Município de São Mateus, bem como o pagamento do valor de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais), conforme avençado entre as partes litigantes.

Pela sentença de fls. 377/378v (processo de origem), a MMª Juíza de Direito da 2ª Vara Cível da Comarca de São Mateus julgou procedente a pretensão deduzida na petição inicial, nos termos do art. 487, inc. I, do Código de Processo Civil.

Pelas razões recursais de fls. 380/385 (processo originário), a Apelante requer a reforma da sentença hostilizada, sustentando que não deve ser responsabilizada pelos prejuízos suportados pelo Autor AGNALDO JOSE BASTOS (Apelado), haja vista ser encargo da empresa LEGALIZE PRESTADORA DE SERVIÇOS LTDA-ME (Apelada) o cumprimento das obrigações expressamente previstas no contrato entre si firmado.

Nas contrarrazões apresentadas por AGNALDO JOSE BASTOS (id. 4625301), pugnou-se pelo desprovimento do recurso.

Sem contrarrazões por parte de LEGALIZE PRESTADORA DE SERVIÇOS LTDA., ao que se verifica do andamento processual.

É o Relatório.

Peço dia para julgamento.

*

O SR. ADVOGADO FILIPE KOHLS:-

Senhor Presidente, eminentes Desembargadores; tentarei ser bem sucinto, até porque o caso não é tão complexo quanto os demais que vimos na pauta e hoje. É uma apelação em que o apelado cobra da apelante que pague a um credor seu para que possa receber uma dívida dele. Em tese, a relação que foi criada na base foi essa, e trarei mais detalhes do processo para sustentarmos a nossa teoria de reforma da decisão de piso.

A sentença condenou a apelante a transferir para o apelado a propriedade dos lotes 21, 22, 23 e 24 do loteamento residencial Bom Jesus. A nossa apelação tem por base, basicamente, quatro pontos e preciso dar um contexto dos fatos para seguirmos.

A apelante, a Soma Urbanismo, é uma empresa loteadora, a Legalize é uma imobiliária, uma corretora. A Soma Urbanismo, a apelante, firmou com a Legalize, que é a apelada, um contrato de corretagem pela captação de um empreendimento imobiliário. E por essa captação que foi fechada, teria direito a 10 lotes dentro do loteamento, e uma comissão de 100 mil reais em dinheiro. Isso tudo está nos contratos que já constam nos autos.

Esse contrato que foi fechado, à época, contava com 19 quadras. Passado um tempo, a proprietária que fechou com a apelante por intermédio da corretora, que também é ré no processo, simplesmente destratou o negócio em quase 85%. Ou seja, havíamos fechado com a Legalize, que é a corretora, um negócio de 19 quadras de lotes, mais 100 mil reais, pelo fechamento desse negócio, mas foi destratado. E como destratou quase 85 % do negócio, ou seja, as 19 quadras de um lote viraram 6 quadras, o que foi feito? A apelante chamou a Legalize.

No primeiro contrato, em que havia 19 quadras de lotes, a comissão foi baseada em cima de todo o negócio fechado. Como foi destratado grande parte, a comissão nova foi pactuada com a Legalize, ou seja, a apelante chamou a empresa corretora e disse: haja vista que o negócio foi destratado, a partir de hoje a sua comissão, que seria de aproximadamente 590 mil reais, que seriam os 10 lotes mais 100 mil, vai passar a ser aproximadamente 210 mil reais. Isso tudo em contrato.

Ou seja, a gente disse no contrato, considerando que o contrato fechado de corretagem, diria que faria jus a aproximadamente a 10 lotes e a 100 mil reais em relação as 19 quadras fechadas, considerando que a empresa que vocês prospectaram rescindiu 85% do contrato, estamos fazendo um reajuste, um ajuste de contas, dizendo que a partir de agora sua comissão vai ser tanto, alteramos o valor da comissão. Esse documento foi assinado pelas partes, esse documento fala expressamente de uma quitação geral em relação ao que a Soma deveria para a Legalize.

Para nossa surpresa, depois de quase 4 anos, 3 anos dessa quitação geral dada, apareceu uma ação em que o apelado, Agnaldo, disse que era cessionário dos direitos e apresentou um contrato firmado com a Legalize, ou seja, a Soma, que é a apelante, fechou um contrato intermediado por uma empresa, essa empresa destratou com a Soma 85%, destratou com a Soma a sua comissão, só que antes de destratar havia cedido esses lotes a terceiros, não informou a ninguém, não falou com ninguém, não apresentou nenhum documento, não apresentou nenhuma informação, não há nenhuma informação de que essa cessão teria acontecido. Há quitação geral nos autos, com devolução dos lotes, ou seja, a Soma urbanismo, a apelante, não teria como imaginar a existência de uma cessão de direitos.

Como poderíamos imaginar uma cessão de direitos sobre imóveis feita em silêncio, pela Legalize com o apelado? Como poderia ajuizar uma ação, como que é que o apelado ajuiza uma ação contra a apelante, cobrando direitos de uma outra empresa que agiu, sem sequer ter uma relação com a apelante.

Simplesmente o que aconteceu foi, o apelado fechou um negócio com a empresa terceirizada, não informou essa cessão de direitos, nunca disseram nada, a Legalize, que é a corretora dos autos, teve inúmeras possibilidades e vasto tempo para informar.

A cessão foi datada de 12 de agosto de 2016, conforme juntou aos autos. Desta data até a propositura da ação, não foi feita nenhuma informação; destratou com a Legalize, pegou os lotes de volta, não sabia da cessão, não tinha informação pública, não tinha documento público, não tinha nada que pudesse dizer ou consulta que pudesse ser feita para provar o que teria ou não de fazer com esses lotes, a não ser o contratante dizendo que destratou esses lotes.

A própria sentença diz: vale destacar que são inúmeras as formas de possibilidade que os representantes da Legalize poderiam seguir em busca da regularização da situação junto à Soma e, por consequência, obter a autorização para lavratura de ecritura pública. Cabe ainda mencionar que caberia aos representantes da Legalize o dever de informar todos os envolvidos no negócio jurídico acerca da transmissão dos lotes.

Foi firmado um negócio jurídico, esse negócio foi destratado, uma das destratantes não informou ao cessionário, nem informou à Soma a existência de uma cessão. Não existia como mensurarmos a existência disso e o autor, o apelado, aqui no caso, manteve também o silêncio.

Como poderíamos imaginar que a Legalize teria fechado um contrato com o apelado? Em que momento a Soma deveria ter agido de forma diferente da que agiu?

Ora, a soma tinha um contrato, este foi resolvido com quitação geral e alguns anos depois, apareceu de surpresa um cessionário da Legalize dizendo que tem direito a receber.

Para nossa surpresa a sentença diz que toda culpa e toda responsabilidade do que aconteceu é da Legalize, diz que a Soma deve ressarcir.

A Soma não tem nenhuma relação com o apelado, nunca fechou contratos, não tem nenhuma ciência da pessoa do apelado, ou quem seria, e agora a situação que a gente se encontrou com a sentença foi, a Soma fecha com a Legalize, aí Agnaldo processa a Soma pra poder pagar a Legalize. Quando chegou até a gente, não sabíamos, não tinha como descobrir, uma cessão de 12 de agosto de 2016, por instrumento particular.

Pergunto, qual foi o ato praticado pelo apelante que fez, no universo jurídico que existe, com que ela tivesse algum tipo de responsabilidade como foi dito na sentença? O que devo fazer quando firmo um contrato com um terceiro? Devo pesquisar todos os contratos secretos que tem, credores, como vou descobrir? Como poderíamos saber?

Na verdade, se a Legalize foi responsável por tudo, da forma como está previsto nos autos e fechou o contrato, recebeu a comissão da Soma, referente ao serviço que de fato prestou e a Soma ainda foi condenada a dar esses lotes ao apelado, conforme na sentença, por evidência estamos vendo um enriquecimento ilícito.

A Legalize não prestou o serviço integral, recebeu pelo serviço integral e ainda pagaremos uma dívida com o cessionário secreto da legalize. Isso tem nos ofendido profundamente em relação aos ditames do direito, os princípios do direito norteiam completamente o contrário do que aconteceu, não bastasse isso tudo, a gente ainda tem a responsabilidade e o silêncio do apelado que poderia, a qualquer momento, desde 12 de agosto de 2016, ter comunicado à Soma.

A Legalize poderia ter simplesmente falado da existência da cessão, que a Soma faria o acerto de outra forma, mas o que aconteceu, na verdade, foi, quando o contrato principal foi destratado, os representantes da Legalize vieram até a sede da apelante, dizer que estavam financeiramente apertados e que precisavam de dinheiro. Bastar notar o contrato firmado, juntado aos autos, que não só deu quitação a toda comissão, como extinguiu o contrato anterior e ainda pegou emprestado o valor de R$ 55 mil, ou seja, não disse da cessão, não disse de nenhum outro contrato firmado, não informou. Deu quitação geral e ainda saiu com um valor a pagar em 30 dias.

Repito, quem firmou o contrato, quem se quedou silente no contrato foi a Legalize, quem não informou a cessão foi a Legalize, quem destratou e não disse ao apelado que iria destratar foi a Legalize. A Soma em momento nenhum fez nada além do que a lei lhe obrigaria, que foi resolver a situação com o seu contratado, que seria a Legalize.

Da forma como está exposta, da forma como foi dada a decisão, salvo melhor juízo, entendemos que a manutenção da sentença, na forma como está, seria o enriquecimento ilícito por conta da Legalize, essa sim responsável por tudo e em vários momentos da sentença isso fica claro, apesar da sentença vir condenando a Soma a cumprir uma obrigação somente dela em relação a lotes que não eram da Legalize.

Desta feita se requer a retificação da sentença de primeiro grau, haja vista não ter dado a melhor interpretação do direito, no nosso entendimento e nos termos da fundamentação fizemos agora. Obrigado.

*

O SR. ADVOGADO KLEITON PATRÍCIO DALFIOR:-

Boa tarde, Excelências.

Cumprimento a todos os presentes na pessoa do eminente Presidente, Desembargador Annibal de Rezende Lima.

Excelências, analisando o processo, o Apelado entende que a sentença deve ser mantida pelos seus próprios fundamentos.

Durante a instrução processual restou devidamente comprovado, Excelências, que a apelante, Soma Urbanismo, tinha conhecimento, teve conhecimento da cessão dos direitos ou da cessão dos lotes por parte da Legalize.

E aqui, trazendo um pouco mais contextualizado esse desenvolvimento dos fatos, temos que em 1º de junho de 2015, a Empresa Soma contratou com a Empresa Legalize, que era uma prestadora de serviço, para que vendesse, fizesse a intermediação da venda dos lotes, do loteamento da Soma. Isso no dia 1º de junho de 2015.

E, para tanto, a Empresa Soma prometeu a Legalize 10 lotes do seu loteamento e mais a quantia de R$ 100.000,00.

No dia 10 de março de 2016, consta nas folhas 51 e 52 dos autos, que a Legalize e a Soma, então, delimitaram e demarcaram quais seriam esses 10 lotes que pertenceriam a Legalize, como forma de pagamento por sua prestação de serviço.

No dia 12 de março de 2016, 5 meses após a Legalize receber esses lotes, transferiu 4 dos seus 10 lotes; cedeu 4 dos seus 10 lotes para o apelado. Era do seu direito, era de sua propriedade, já tinha em seu poder esses 10 lotes; dentre os 10, os 4 cedidos para o apelado.

Ocorre, Excelências, que, aproximadamente, um ano depois a Legalize e Soma fizeram um distrato desses lotes que, a Soma e a Legalize, pactuaram que seriam dados como pagamento pela prestação de serviço.

Mas, no momento em que fizeram esse distrato, a Soma e a Legalize não podiam mais fazê-lo, porque esses lotes já haviam sido cedidos ao apelado. E, dentro do processo, durante a instrução processual, ficou comprovado que, preteritamente, ao distrato, a Soma havia sido notificada, havia sido cientificada dessa cessão.

Em depoimento prestado durante a instrução processual, na audiência de instrução, o representante da Legalize informou que no dia 5 de junho de 2017 notificou e cientificou a Soma sobre essa cessão. Está na folha 180 do processo, a notificação que a Legalize fez para a Soma, para que ela, a Soma, então, autorizasse a Legalize a fazer a transferência desses imóveis.

Aqui, não podemos nos descuidar da relação de boa-fé que, até então, existiu entre as partes. Legalize e Soma trabalhavam juntas, eram parceiras de trabalho. Em razão da confiança, até então, existente, não houve uma notificação verbal ou uma notificação formal propriamente dita quanto a cessão, mas houve ou tiveram diversas notificações verbais. O senhor representante da Legalize afirmou em seu depoimento que, realmente, ele notificou a Soma e informou verbalmente aos representantes da Soma sobre essa cessão.

Também em audiência de instrução e julgamento, o senhor Clebson Coutinho Basozi, que é o administrador de uma empresa chamada Kajuzal Camping, era proprietária dos imóveis em que a Soma Urbanismo fez o seu loteamento. Soma e Cajuzal fizeram um consórcio para implementarem esse loteamento. O Clebson, que era administrador dessa empresa, informou que a Soma tinha conhecimento dessa cessão que foi feita ao Sr. Agnaldo, antes da data desse distrato junto a Legalize.

O Sr. José Bastos também prestou depoimento na audiência de instrução e julgamento, ele trabalhava junto com a Legalize, informou, pessoalmente, que o Presidente da Soma informou a Soma que esses imóveis, esses quatro lotes, objetos do processo, haviam sido cedidos para o Agnaldo. De modo, Excelências, que quando houve o distrato entre legalize e Soma, ambas não podiam mais distratar os imóveis, objetos do processo.

A boa-fé, o objetivo, o princípio da boa-fé, impedia, porque ambos tinham consciência e tinham ciência de que os imóveis haviam sido cedidos.

Portanto, Excelências, dentro do processo, durante a instrução processual, ficou demonstrado que Soma Urbanismo tinha ciência, houve a notificação, houve a cientificação antes que o distrato ocorresse em 17 de julho de 2017, que os imóveis, objetos do processo, haviam sido cedidos.

Por esta razão é que o apelado entende que a sentença deve ser mantida pelos seus próprios fundamentos.

Obrigado.

*

RETORNO DOS AUTOS

O SR. DESEMBARGADOR ANNIBAL DE REZENDE LIMA (RELATOR):-

Em razão das sustentações orais levadas a efeito nesta ocasião, peço o retorno dos autos para reexaminar a matéria.

*

cmv/mmv

CONTINUAÇÃO DO JULGAMENTO: 10/10/2023

V O T O

RETORNO DOS AUTOS

O SR. DESEMBARGADOR ANNIBAL DE REZENDE LIMA (RELATOR):-

Para melhor compreensão da controvérsia, mister realizar breve resumo das questões fáticas subjacentes.

AGNALDO JOSÉ BASTOS, ora Apelado, ajuizou a presente “ação de obrigação de fazer c/c cobrança e tutela de urgência”, alegando haver mora das demandadas LEGALIZE PRESTADORA DE SERVIÇOS LTDA. e SOMA URBANISMO S/A, esta última Apelante, quanto ao (1) pagamento do valor de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais), conforme pactuado no "contrato de cessão de direitos de imóvel" (fls. 84/85, cláusula 3ª), bem como (2) à transferência dos lotes que são objeto do referido negócio jurídico.

A MMª. Juíza de Direito
a quo,
por seu turno, ao prolatar a sentença hostilizada, julgou procedente o pleito autoral para
“I) CONDENAR as requeridas a transferir, para o autor AGNALDO JOSÉ BASTOS, a propriedade dos lotes 21, 22, 23 e 24, todos do Residencial Bom Jesus, localizado em São Mateus/ES; II) CONDENAR a requerida LEGALIZE LTDA-ME a pagar o valor de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais) ao requerente.”

Por oportuno, transcrevo parte da fundamentação exarada pela magistrada no
decisum
hostilizado

(fls. 377/378v):

“(...)

Pois bem,
faz-se prudente destacarmos a linha do tempo em que os contratos pertinentes ao caso em tela foram firmados: 1ª)

Entre a SOMA e a LEGALIZE datado em 01 de junho de 2015 onde restou estabelecido que seria pago pela SOMA, 100.000,00 (cem mil reais) e 10 lotes, ambos a título de comissão para LEGALIZE, sendo que em 10 de março de 2016 foram estabelecidos os referidos lotes que posteriormente se tornaram objeto da presente demanda
;
2ª)

Entre a LEGALIZE e o autor, datado em 12 de agosto de 2016 onde restou acordado a cessão ao requerente de todos os direitos decorrentes do contrato firmado entre a LEGALIZE E SOMA, no tocante aos lotes 21, 22, 23 e 24, todos da quadra 42, do loteamento Residencial Bom Jesus
;
3ª)

Entre a SOMA e a LEGALIZE datado em 17 de julho de 2017 onde deu-se por quitado integralmente o Contrato de Prestação de Serviços de Corretagem Imobiliária (primeiro contrato), ante o recebimento do lote B-10 (empreendimento JACUÍ) e R$ 40.290,00 (quarenta mil duzentos e noventa reais) ambos já concretizados e ainda um empréstimo do já citado no fim do parágrafo anterior, lote D-17
.

(...)

Embora no caso em tela não visualizemos um contrato de compra e venda, raciocinando brevemente e alterando o verbo “vender” para “alienar”, que nesse contexto são sinônimos, chega-se a conclusão de que
os lotes foram alienados pela SOMA para a LEGALIZE, a título de comissão em razão dos serviços prestados, em seguida a LEGALIZE aliena os lotes para o requerente por meio de um contrato de cessão de direitos de imóvel
. Já em um cenário de nulidade, a LEGALIZE firma contrato junto a SOMA consentindo pela quitação integral do primeiro contrato entre eles, e inobservando a necessária regularização da transferência dos lotes, sendo que já havia os transmitidos para o requerente.

Insta destacar que
são inúmeras as formas e possibilidades que os representantes da LEGALIZE poderiam seguir em busca da regularização da situação junto a SOMA e por consequência em obter a autorização para lavratura da escritura pública.
Cabe ainda mencionar, que
caberia aos representantes da LEGALIZE o dever de informar todos os envolvidos no negócio jurídico acerca da transmissão dos lotes, em observância ao basilar princípio da boa-fé
.

Diante do exposto, entendo que
o pedido deve ser julgado procedente, para condenar as requeridas SOMA URBANISMO LTDA e LEGALIZE LTDA – ME a transferir a propriedade dos lotes 21, 22, 23 e 24, todos do Residencial Bom Jesus, localizado em São Mateus/ES.
(...)” (Grifei)

Irresignada, a Apelante (SOMA URBANISMO S/A) interpôs o presente recurso, sustentando que não deve ser responsabilizada pelos prejuízos eventualmente suportados pelo autor AGNALDO JOSE BASTOS (Apelado), haja vista ser encargo da empresa LEGALIZE PRESTADORA DE SERVIÇOS LTDA-ME (Apelada) o cumprimento das obrigações expressamente previstas no contrato entre ambos firmado (AGNALDO JOSÉ BASTOS e LEGALIZE PRESTADORA DE SERVIÇOS LTDA-ME).

Em que pesem as razões vertidas no recurso em apreço, de logo registro que a r. sentença hostilizada deve permanecer hígida.

Após exame acurado dos presentes autos, verifica-se que o feito fora instruído com prova documental hábil a evidenciar o fato constitutivo do direito autoral pretendido (art. 373, inc. I, do Código de Processo Civil).

Isso porque da documentação que lastreia o feito, tem-se por incontroverso o negócio jurídico entabulado entre as partes litigantes, bem como o descumprimento contratual por parte da empresa LEGALIZE PRESTADORA DE SERVICOS LTDA. (Apelada), consistente no não pagamento da importância de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais), somado à ausência de transferência da propriedade dos lotes indicados no contrato, o que seria de responsabilidade da Apelante SOMA URBANISMO S/A, eis que figura como proprietária registral dos referidos lotes.

Logo,
in casu
, tratando-se de prova documental robusta pré-constituída desde a exordial, não há como descurar do entendimento delineado na sentença hostilizada.

Em contrapartida, tem-se que a Apelante não se desincumbiu de seu ônus processual quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor AGNALDO JOSÉ BASTOS,
ex vi
do inc. II, do art. 373, do Código de Processo Civil.

Com efeito, na espécie, afigura-se evidente o interesse processual autoral em obter a transferência da propriedade dos lotes objeto da lide, adquiridos onerosamente, diante da recusa injustificada da empresa Apelante em fornecer os documentos necessários para tanto, o que por meio da tutela jurisdicional será possível fazê-lo.

Ante o exposto, conheço do recurso de apelação e lhe nego provimento.

Em consequência, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais de 10% (dez por cento) para 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, à luz do disposto no art. 85, § 11, do Código de Processo Civil.

*

V O T O S

A SRA. DESEMBARGADORA JANETE VARGAS SIMÕES:-

Acompanho o voto do Eminente Relator
.

*

O SR. DESEMBARGADOR EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR:-

Voto no mesmo sentido.

*

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº. 0001222-33.2018.8.08.0047

APELANTE: SOMA URBANISMO S/A

APELADOS: AGNALDO JOSÉ BASTOS E LEGALIZE PRESTADORA DE SERVIÇOS LTDA.

RELATOR: DES. ANNIBAL DE REZENDE LIMA

VOTO

Para melhor compreensão da controvérsia, mister realizar breve resumo das questões fáticas subjacentes.

AGNALDO JOSÉ BASTOS, ora Apelado, ajuizou a presente “ação de obrigação de fazer c/c cobrança e tutela de urgência”, alegando haver mora das demandadas
LEGALIZE PRESTADORA DE SERVIÇOS LTDA. e
SOMA URBANISMO S/A, esta última Apelante, quanto ao (1) pagamento do valor de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais), conforme pactuado no "contrato de cessão de direitos de imóvel"

(fls. 84/85, cláusula 3ª)
, bem como (2) à transferência dos lotes que são objeto do referido negócio jurídico.

A MMª. Juíza de Direito
a quo
,
por seu turno, ao prolatar a sentença hostilizada, julgou procedente o pleito autoral para
“I) CONDENAR as requeridas a transferir, para o autor AGNALDO JOSÉ BASTOS, a propriedade dos lotes 21, 22, 23 e 24, todos do Residencial Bom Jesus, localizado em São Mateus/ES; II) CONDENAR a requerida LEGALIZE LTDA-ME a pagar o valor de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais) ao requerente.”

Por oportuno, transcrevo parte da fundamentação exarada pela magistrada no
decisum
hostilizado

(fls. 377/378v):

“(...)

Pois bem,
faz-se prudente destacarmos a linha do tempo em que os contratos pertinentes ao caso em tela foram firmados: 1ª)

Entre a SOMA e a LEGALIZE datado em 01 de junho de 2015 onde restou estabelecido que seria pago pela SOMA, 100.000,00 (cem mil reais) e 10 lotes, ambos a título de comissão para LEGALIZE, sendo que em 10 de março de 2016 foram estabelecidos os referidos lotes que posteriormente se tornaram objeto da presente demanda
;
2ª)

Entre a LEGALIZE e o autor, datado em 12 de agosto de 2016 onde restou acordado a cessão ao requerente de todos os direitos decorrentes do contrato firmado entre a LEGALIZE E SOMA, no tocante aos lotes 21, 22, 23 e 24, todos da quadra 42, do loteamento Residencial Bom Jesus
;
3ª)

Entre a SOMA e a LEGALIZE datado em 17 de julho de 2017 onde deu-se por quitado integralmente o Contrato de Prestação de Serviços de Corretagem Imobiliária (primeiro contrato), ante o recebimento do lote B-10 (empreendimento JACUÍ) e R$ 40.290,00 (quarenta mil duzentos e noventa reais) ambos já concretizados e ainda um empréstimo do já citado no fim do parágrafo anterior, lote D-17
.

(...)

Embora no caso em tela não visualizemos um contrato de compra e venda, raciocinando brevemente e alterando o verbo “vender” para “alienar”, que nesse contexto são sinônimos, chega-se a conclusão de que
os lotes foram alienados pela SOMA para a LEGALIZE, a título de comissão em razão dos serviços prestados, em seguida a LEGALIZE aliena os lotes para o requerente por meio de um contrato de cessão de direitos de imóvel
. Já em um cenário de nulidade, a LEGALIZE firma contrato junto a SOMA consentindo pela quitação integral do primeiro contrato entre eles, e inobservando a necessária regularização da transferência dos lotes, sendo que já havia os transmitidos para o requerente.

Insta destacar que
são inúmeras as formas e possibilidades que os representantes da LEGALIZE poderiam seguir em busca da regularização da situação junto a SOMA e por consequência em obter a autorização para lavratura da escritura pública.
Cabe ainda mencionar, que
caberia aos representantes da LEGALIZE o dever de informar todos os envolvidos no negócio jurídico acerca da transmissão dos lotes, em observância ao basilar princípio da boa-fé
.

Diante do exposto, entendo que
o pedido deve ser julgado procedente, para condenar as requeridas SOMA URBANISMO LTDA e LEGALIZE LTDA – ME a transferir a propriedade dos lotes 21, 22, 23 e 24, todos do Residencial Bom Jesus, localizado em São Mateus/ES.
(...)” (Grifei).

Irresignada, a Apelante (
SOMA URBANISMO S/A
) interpôs o presente recurso, sustentando que não deve ser responsabilizada pelos prejuízos eventualmente suportados pelo autor AGNALDO JOSE BASTOS (Apelado), haja vista ser encargo da empresa LEGALIZE PRESTADORA DE SERVIÇOS LTDA-ME (Apelada) o cumprimento das obrigações expressamente previstas no contrato entre ambos firmado (AGNALDO JOSÉ BASTOS e LEGALIZE PRESTADORA DE SERVIÇOS LTDA-ME).

Em que pesem as razões vertidas no recurso em apreço, de logo registro que a r. sentença hostilizada deve permanecer hígida.

Após exame acurado dos presentes autos, verifica-se que o feito fora instruído com prova documental hábil a evidenciar o fato constitutivo do direito autoral pretendido (art. 373, inc. I, do Código de Processo Civil).

Isso porque da documentação que lastreia o feito, tem-se por incontroverso o negócio jurídico entabulado entre as partes litigantes, bem como o descumprimento contratual por parte da empresa LEGALIZE PRESTADORA DE SERVICOS LTDA. (Apelada), consistente no não pagamento da importância de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais), somado à ausência de transferência da propriedade dos lotes indicados no contrato, o que seria de responsabilidade da Apelante
SOMA URBANISMO S/A, eis que figura como proprietária registral dos referidos lotes
.

Logo,
in casu
, tratando-se de prova documental robusta pré-constituída desde a exordial, não há como descurar do entendimento delineado na sentença hostilizada.

Em contrapartida, tem-se que a Apelante não se desincumbiu de seu ônus processual quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor AGNALDO JOSÉ BASTOS,
ex vi
do inc. II, do art. 373, do Código de Processo Civil.

Com efeito, na espécie, afigura-se evidente o interesse processual autoral em obter a transferência da propriedade dos lotes objeto da lide, adquiridos onerosamente, diante da recusa injustificada da empresa Apelante em fornecer os documentos necessários para tanto, o que por meio da tutela jurisdicional será possível fazê-lo.

Ante o exposto, conheço do recurso de apelação e lhe nego provimento.

Em consequência, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais de 10% (dez por cento) para 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, à luz do disposto no art. 85, § 11, do Código de Processo Civil.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Sessão do dia 03/10/2023.

Voto: Acompanhar o voto do eminente Relator.

Vogal: Desembargadora Janete Vargas Simões.

Sessão 03/10/2023

Des. Ewerton Schwab Pinto Júnior: voto para acompanhar.