Tribunal: TJES
Processo: 5007387-16.2022.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão julgador: DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Despesas Condominiais
Data de julgamento: 2023-12-14

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. COTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROTER REM. ARREMATAÇÃO DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE. BANCO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1)
Quanto à ilegitimidade passiva, afirma o recorrente, em suma, que não pode responder por despesas condominiais até a sua imissão na posse no imóvel objeto. Todavia, a jurisprudência encontra-se consolidada no sentido de que o adquirente, em adjudicação, responde pelas taxas condominiais vencidas antes e depois da adjudicação por se tratar de obrigação
propter rem
.

2)
O proprietário, independente da posse direta, responde pelas despesas do condomínio em razão do domínio da unidade que adjudicou, devendo responder, inclusive, pelas despesas não adimplidas pelos proprietários anteriores.

3)
As provas dos autos, até o momento, são contrárias à tese de ilegitimidade do executado, visto que em razão da Carta de Adjudicação em favor do Banco Bradesco ele responde pela dívida, devendo ser rejeitada a tese de ilegitimidade passiva.

4)
Incabível analisar a alegação do Recorrente quanto ao excesso de execução, uma vez que tal análise não é possível sem dilação probatória, especialmente porque as partes divergem quanto a forma de aplicação de juros e índices de correção.

5)
Recurso conhecido e desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5007387-16.2022.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: BANCO BRADESCO S.A.

AGRAVADO: CONDOMINIO EDIFICIO CASTELO DE NAGOYA

RELATOR(A):
DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA

Composição de julgamento: 029 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Relator / 030 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Vogal / 009 - Gabinete Des. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - Vogal
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RELATÓRIO

Cuidam os autos de recurso de agravo de instrumento interposto por
BANCO BRADESCO S.A.
contra r. decisão proferida pelo d. juízo da 3ª Vara Cível de Vila Velha (Id n. 3205411 - Págs. 3/4) que rejeitou a exceção de pré-executividade determinando a continuidade do processo executivo n. 0033391-12.2018.8.08.0035.

Irresignado, o Banco Agravante aduz, em síntese, que:
(i)
há a necessidade de se suspender o feito haja vista a alegação de ilegitimidade passiva do Banco no que concerne à quitação das despesas em atraso da UNIDADE AUTÔNOMA 901 – Castelo de Nagoya;
(ii)
a dívida de condomínio não pode ser imputada ao executado (credor hipotecário), em razão da ausência de vinculação direta da instituição financeira com o imóvel, o qual serve apenas como garantia de operação de financiamento;
(iii)
como não houve imissão na posse pelo Banco, não pode responder por despesas condominiais. Além disso, aponta excesso na execução, uma vez que os valores foram apurados mediante a aplicação de encargos moratórios posteriores à realização do depósito pelo Banco.

Decisão proferida pelo eminente Desembargador Manoel Alves Rabelo no ID nº 3323130 indeferindo o pedido liminar recursal formulado.

Agravo interno interposto por
BANCO BRADESCO S.A.
no ID nº 3834013.

Contrarrazões ao agravo interno apresentado no ID nº 3968304.

Despacho lançado no ID nº 4496530 determinando a intimação do Banco Agravante para realizar o recolhimento do preparo em dobro, nos termos do art. 1.007, §4º, do CPC, uma vez que não apresentou, no ato de interposição do recurso de Agravo Interno, o necessário comprovante de pagamento do preparo recursal.

Petitório da parte Agravante no ID nº 4700240 requerendo a juntada das custas (ID nº 4700241).

Decisão monocrática proferida pelo eminente Desembargador Manoel Alves Rabelo no ID nº 5166401 não conhecendo do Agravo Interno interposto no ID nº 3834013, em razão da ausência do recolhimento em dobro.

É o relatório.

VOTO CONDUTOR

Conforme brevemente relatado, cuidam os autos de recurso de agravo de instrumento interposto por
BANCO BRADESCO S.A.
contra r. decisão proferida pelo d. juízo da 3ª Vara Cível de Vila Velha (Id n. 3205411 - Págs. 3/4) que rejeitou a exceção de pré-executividade determinando a continuidade do processo executivo n. 0033391-12.2018.8.08.0035.

Trata-se na origem de ação de execução de cotas condominiais movida pelo CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO CASTELO DE NAGOYA em face de BANCO BRADESCO S/A.

O magistrado, na decisão recorrida, ao analisar a defesa apresentada pelo Banco executado manifestou-se no sentido de que as alegações de ilegitimidade passiva e de excesso de execução não poderiam ser realizadas em sede de exceção de pré-executividade, mas sim por meio de embargos do devedor.

Irresignado, o Banco Agravante aduz, em síntese, que:
(i)
há a necessidade de se suspender o feito haja vista a alegação de ilegitimidade passiva do Banco no que concerne à quitação das despesas em atraso da UNIDADE AUTÔNOMA 901 – Castelo de Nagoya;
(ii)
a dívida de condomínio não pode ser imputada ao executado (credor hipotecário), em razão da ausência de vinculação direta da instituição financeira com o imóvel, o qual serve apenas como garantia de operação de financiamento;
(iii)
como não houve imissão na posse pelo Banco, não pode responder por despesas condominiais. Além disso, aponta excesso na execução, uma vez que os valores foram apurados mediante a aplicação de encargos moratórios posteriores à realização do depósito pelo Banco.

Em decisão lançada no ID nº 3323130, o Desembargador que me antecedeu neste gabinete
indeferiu
o pleito liminar.

Nesta oportunidade, em que aprecio o presente feito sob um juízo de cognição mais profundo,
não identifico razões para alterar o posicionamento registrado na referida decisão
, motivo pelo qual a ratifico em sua integralidade.

Inicialmente, registra-se que o c. STJ possui posicionamento pacífico pela possibilidade de tais matérias (ilegitimidade e excesso de execução) serem, em tese, veiculadas em exceção de pré-executividade, desde que não demandem dilação probatória. Vejamos:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE ATIVA E PASSIVA AD CAUSAM, DE INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA, DE EXCESSO DE EXECUÇÃO E DE AUSÊNCIA DOS REQUISITOS OBJETIVOS DE EXECUTIBILIDADE DO TÍTULO. VIABILIDADE DA UTILIZAÇÃO DA EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE PARA O ENFRENTAMENTO DE TAIS MATÉRIAS, DESDE QUE EMBASADAS EM PROVA PRÉ-CONSTITUÍDA. POSICIONAMENTO PACÍFICO NO ÂMBITO DO STJ. TRIBUNAL DE ORIGEM QUE DELIBERAROU APENAS A RESPEITO DA QUESTÃO VERTIDA NO ART. 803, I, DO CPC. REFORMA. NECESSIDADE. DETERMINAÇÃO DE NOVO JULGAMENTO DO AGRAVO DE INSTRUMENTO, COM O DETIDO ENFRENTAMENTO DA ARGUMENTAÇÃO EXPENDIDA, PARA AFERIR O CABIMENTO DA EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE, SOBRETUDO QUANTO À NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.

1. Na hipótese, a Corte estadual, em sua fundamentação, compreendeu que apenas a questão veiculada no item VII da exceção de pré-executividade (alegação de ausência dos atributos de executibilidade do título), que encontra previsão no art. 803, I, do CPC, seria passível de ser alegada nessa via, contudo, em relação a este ponto, por demandar dilação probatória, não seria passível de conhecimento. O Tribunal de origem não teceu nenhum juízo de valor - quanto à necessidade ou não de dilação probatória - a respeito das demais matérias vertidas na exceção de pré-executividade (itens iv, v e vi), relacionadas às alegações de ilegitimidade ativa e passiva ad causam, de inadequação da via eleita e de excesso de execução (subsidiariamente), por compreender que tais questões, por não estarem previstas no art. 803 do Código de Processo Civil, não poderiam ser veiculadas nessa via (da exceção de pré-executividade).

1.1 Este entendimento, em si, não evidencia, negativa de prestação jurisdicional a respeito das matérias apontadas, na medida em que, de acordo com a compreensão adotada, não seriam nem sequer passíveis de serem arguidas em exceção de pré-executividade.

1.2 Todavia, este entendimento desborda do
posicionamento pacífico do Superior Tribunal de Justiça, segundo o qual a exceção de pré-executividade, há muito admitida na doutrina e na jurisprudência (a despeito de inexistir específico tratamento legal), constitui via processual adequada para arguir matéria de ordem pública, especificamente o não preenchimento dos pressupostos processuais, das condições da ação, no que se insere indiscutivelmente à legitimidade de partes, dos requisitos objetivos de executibilidade do título (certeza, liquidez e exigibilidade), e até excesso de execução, desde que, em todos os casos, amparada em prova pré-constituída.

2. (...) (AgInt no AREsp n. 2.006.257/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/8/2022, DJe de 18/8/2022.)

Assim, assiste razão ao recorrente no que tange à possibilidade de arguir as matérias em exceção de pré-executividade, mas cabe analisar se as alegações trazidas pelo executado estão amparadas em provas pré-constituídas.

Quanto à ilegitimidade passiva, afirma o recorrente, em suma, que não pode responder por despesas condominiais até a sua imissão na posse no imóvel objeto.

Todavia, a jurisprudência encontra-se consolidada no sentido de que o adquirente, em adjudicação, responde pelas taxas condominiais vencidas antes e depois da adjudicação por se tratar de obrigação
propter rem
.

Nessa linha, o proprietário, independente da posse direta, responde pelas despesas do condomínio em razão do domínio da unidade que adjudicou, devendo responder, inclusive, pelas despesas não adimplidas pelos proprietários anteriores.

Oportuno destacar os seguintes arestos de outros Tribunais Pátrios:

AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROTER REM. ARREMATAÇÃO DO IMÓVEL. PRESCRIÇÃO. HONORÁRIOS. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. 1. Prescreve em cinco anos a pretensão de cobrança das cotas condominiais, a teor do disposto no artigo 206, § 5º, I, do Código Civil/2002. 2.
Ao arrematar o imóvel, a CEF/EMGEA passa a assumir todos os encargos inerentes à sua condição de proprietária do bem, inclusive no que tange ao pagamento das cotas condominiais, por se tratar de obrigação propter rem, que adere ao imóvel e o segue independentemente da mudança na titularidade de seu domínio, razão pela qual o adquirente da unidade condominial torna-se o responsável pelos encargos condominiais relacionados aos períodos em atraso mesmo que não detenha a posse do imóvel, resguardado o direito regressivo contra eventual ocupante do imóvel.
3.Considerando a simplicidade da demanda debatida nos presentes autos, o trabalho realizado pelo patrono da parte autora para a solução da lide, que prescindiu de dilação probatória, a existência de sucumbência recíproca no caso e o disposto no art. 85, parágrafo 14 do CPC de 2015, condeno as partes em honorários advocatícios no importe de 10% sobre o valor da condenação. 4. Destaco que, em razão do condomínio autor possuir gratuidade de justiça, a condenação em honorários advocatícios contra o mesmo é alcançada pela suspensão prevista nos arts. 98 e 99 do CPC de 2015. 5. Apelação da CEF/EMGEA parcialmente provida. Apelação do Condomínio autor parcialmente provida. (TRF-2, Apelação Cível 0024664-14.2009.4.02.5101, 25 de setembro de 2018)

APELAÇÃO. Execução de título extrajudicial. Sentença que julgou improcedente a ação. Inconformismo do exequente. Preliminar arguida pela parte recorrida rejeitada. Presença de dialeticidade e devolutividade nos termos do artigo 1.010, do CPC. Mérito. Exceção de pré executividade acolhida para excluir o executado do polo passivo da execução. Executado é credor fiduciário do bem objeto dos autos e se consolidou na posse e na propriedade pelo período do débito cobrado. Sentença que determinou anulação da consolidação da propriedade e reintegração de posse do devedor fiduciante que transitou em julgado no curso do processo, ainda não cumprida efetivamente.
O credor fiduciário é responsável pelas dívidas condominiais incidentes sobre o imóvel se consolidar a propriedade para si, tornando-se o possuidor direto do bem. Precedente do C. STJ. Exceção de pré executividade rejeitada.
Prosseguimento da execução contra o banco executado pelo débito apurado até a ocorrência da efetiva reintegração do devedor fiduciante na posse do bem imóvel. Honorários advocatícios sucumbenciais pressupõe extinção total ou parcial da execução pela exceção de pré executividade, o que não ocorreu. Precedentes do C STJ. Sentença reformada. Recurso provido. (TJ-SP - AC: 10021333320208260281 SP 1002133-33.2020.8.26.0281, Relator: Rodolfo Cesar Milano, Data de Julgamento: 24/09/2022, 35ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 24/09/2022)

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA DE CONDOMÍNIO. IMÓVEL ADJUDICADO PELA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. RESPONSABILIDADE PELAS TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. SENTENÇA MANTIDA.

1. O pagamento das despesas condominiais
é dever de todos os condôminos, que devem arcar com os encargos de seu inadimplemento, conforme previsão legal (art. 1.336 do Código Civil).

2.
"Não se aplica ao caso concreto o instituto da prescrição qüinqüenal, mas sim o artigo 205 do Código Civil que assim dispõe: 'Art. 205. A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor'" (Rel. DESEMBARGADORA FEDERAL MARIA ISABEL GALLOTTI RODRIGUES, Rel.Conv. JUIZ FEDERAL DAVID WILSON DE ABREU PARDO, SEXTA TURMA, e-DJF1 p.51 de 12/01/2009)

3. A ação de cobrança de taxas de condomínio deve ser ajuizada contra os condôminos, assim considerados os proprietários e equiparados (promitentes compradores e cessionários de direitos relativos às unidades autônomas), na forma do art. 1.334, § 2º, do Código Civil.

4.
O imóvel descrito na inicial foi adjudicado pela Caixa Econômica Federal – CEF, em 03/05/1989, conforme informação prestada pela própria CEF, em sua contestação, bem como por documento juntado aos autos.

5.
As contribuições devidas ao condomínio constituem obrigações
propter rem
, ou seja, aderem à coisa, e são de responsabilidade do proprietário sua quitação, mesmo que se trate de parcelas anteriores à aquisição do bem e que este não estivesse sob sua posse direta, sendo assegurada a possibilidade de regresso contra o antigo proprietário.

6. “Nas ações de cobrança, as taxas condominiais constituem obrigações propter rem, ou seja, decorrentes da titularidade de um direito real sobre a coisa, cuja responsabilidade é do proprietário até mesmo pelas prestações vencidas no momento da aquisição, assegurando-se a possibilidade de regresso a quem tenha assumido o encargo pela liquidação do débito. Nesse passo, a Caixa Econômica Federal é parte legítima para figurar no polo passivo da ação de cobrança ajuizada para reaver os valores das taxas de condomínio inadimplidas na hipótese em que é proprietária do imóvel adquirido por adjudicação.” (AC n. 0048782-09.2010.4.01.3400/DF, Relator Desembargador Federal Jirair Aram Meguerian, Sexta Turma, e-DJF1 de 11/03/2013).

7. Recurso de apelação conhecido e não provido. (TRF-1, Apelação Cível n. . 0035537-66.2012.4.01.3300/BA, 4 de setembro de 2017.).

Como já pontuado pelo eminente Desembargador Manoel Alves Rabelo por ocasião da análise do pedido liminar recursal, as provas dos autos, até o momento, são contrárias à tese de ilegitimidade do executado, visto que em razão da Carta de Adjudicação em favor do Banco Bradesco (Id n. 3247000) ele responde pela dívida, devendo ser rejeitada a tese de ilegitimidade passiva.

Por fim, incabível analisar a alegação do Recorrente quanto ao excesso de execução, uma vez que tal análise não é possível sem dilação probatória, especialmente porque as partes divergem quanto a forma de aplicação de juros e índices de correção.

CONCLUSÃO

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso de agravo de instrumento interposto por
BANCO BRADESCO S.A.
e, no tocante ao mérito,
NEGO-LHE PROVIMENTO
.

É como voto.

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VOTOS VOGAIS

Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Acompanhou o voto da Relatora.
Des. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO (Vogal)
Acompanhou o voto da Relatora.

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. COTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROTER REM. ARREMATAÇÃO DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE. BANCO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1)
Quanto à ilegitimidade passiva, afirma o recorrente, em suma, que não pode responder por despesas condominiais até a sua imissão na posse no imóvel objeto. Todavia, a jurisprudência encontra-se consolidada no sentido de que o adquirente, em adjudicação, responde pelas taxas condominiais vencidas antes e depois da adjudicação por se tratar de obrigação
propter rem
.

2)
O proprietário, independente da posse direta, responde pelas despesas do condomínio em razão do domínio da unidade que adjudicou, devendo responder, inclusive, pelas despesas não adimplidas pelos proprietários anteriores.

3)
As provas dos autos, até o momento, são contrárias à tese de ilegitimidade do executado, visto que em razão da Carta de Adjudicação em favor do Banco Bradesco ele responde pela dívida, devendo ser rejeitada a tese de ilegitimidade passiva.

4)
Incabível analisar a alegação do Recorrente quanto ao excesso de execução, uma vez que tal análise não é possível sem dilação probatória, especialmente porque as partes divergem quanto a forma de aplicação de juros e índices de correção.

5)
Recurso conhecido e desprovido.

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ACÓRDÃO

À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.