Tribunal: TJES
Processo: 5005286-06.2022.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão julgador: RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Adjudicação
Data de julgamento: 2023-08-24

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. NULIDADE DA EXECUÇÃO. AUSÊNCIA DE CERTEZA, LIQUIDEZ E EXIGIBILIDADE. AFASTADA. ILEGITIMIDADE. NÃO CONFIGURADA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. Deve ser afastada a arguição de ausência de certeza, liquidez e exigibilidade do título em voga se sopesada que acompanham a inicial documentos suficientes para ensejar o pleno conhecimento da dívida condominial exigida, não podendo deixar de registrar a existência, até mesmo, conforme expressamente consignado na decisão, de má-fé da recorrente ao alegar a nulidade do título em voga, sobretudo por ter sido ela mesmo quem submeteu a registro a convenção do condomínio, sendo de seu conhecimento que os condôminos, pela referida convenção, têm o dever de contribuir para a manutenção do referido empreendimento. 2. Este eg. Tribunal de Justiça tem posição sedimentada no sentido de que “o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação” (TJES, Apelação Cível nº 035170190686, Relª. Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA, Terceira Câmara Cível, DJ 1.10.2021). 3. Recurso conhecido e não provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
5005286-06.2022.8.08.0000
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
AGRAVANTE: MASB 20 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA
AGRAVADO: CONDOMINIO DO EDIFICIO HAPPY DAYS MANGUINHOS
RELATOR(A):RAPHAEL AMERICANO CAMARA

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EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO. NULIDADE DA EXECUÇÃO. AUSÊNCIA DE CERTEZA, LIQUIDEZ E EXIGIBILIDADE. AFASTADA. ILEGITIMIDADE. NÃO CONFIGURADA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. Deve ser afastada a arguição de ausência de certeza, liquidez e exigibilidade do título em voga se sopesada que acompanham a inicial documentos suficientes para ensejar o pleno conhecimento da dívida condominial exigida, não podendo deixar de registrar a existência, até mesmo, conforme expressamente consignado na decisão, de má-fé da recorrente ao alegar a nulidade do título em voga, sobretudo por ter sido ela mesmo quem submeteu a registro a convenção do condomínio, sendo de seu conhecimento que os condôminos, pela referida convenção, têm o dever de contribuir para a manutenção do referido empreendimento. 2. Este eg. Tribunal de Justiça tem posição sedimentada no sentido de que “o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação” (TJES, Apelação Cível nº 035170190686, Relª. Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA, Terceira Câmara Cível, DJ 1.10.2021). 3. Recurso conhecido e não provido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 025 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

Composição de julgamento: 025 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Relator / 028 - Gabinete Des. RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - Vogal / 005 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal
VOTOS VOGAIS
028 - Gabinete Des. RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO (Vogal)
Acompanhar
005 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

Conforme já relatado, cuidam os autos de recurso de agravo de instrumento, interposto por MASB 20 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA contra a decisão (ID nº2779617) proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível de Serra/ES que, em linhas gerais, rejeitou a exceção de pré-executividade apresentada em desfavor do CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO HAPPY DAYS MANGUINHOS.

Em suas razões recursais, a agravante sustenta que “trata-se de execução de ‘título extrajudicial’ para a satisfação de suposto débito de taxas condominiais, compreendido no período entre Jan/2014 e Abr/2018, referente à unidade imobiliária 303 da Torre Praia do Condomínio Happy Days Manguinhos. O Condomínio Agravado ajuizou ação executiva para fins de recebimento do valor total de R$ 12.736,16 (doze mil, setecentos e trinta e seis reais e dezesseis centavos) em face da MASB 20 Empreendimento Imobiliário Ltda, ora Agravante, conjuntamente com o Sr. Éder Barbatti Romano, que também compõem o polo passivo da demanda.”

Aduz que “a agravante, MASB 20 Empreendimento Imobiliário Ltda., vendeu a unidade imobiliária para a Sra. CATIA JEANY BARBOSA SOUZA, consoante se vê do contrato de compra e venda anexo (doc.01), celebrado e assinado na data de 12/06/2010, cujo período é anterior ao período de vigência das taxas condominiais em aberto. Posteriormente, em 17/12/2012, a compradora primitiva, Sra. CATIA JEANY BARBOSA SOUZA, com a anuência de seu cônjuge, cederam a título oneroso os direitos e obrigações sobre o imóvel para o adquirente atual, Sr. EDER BARBATTI ROMANO, conforme TERMO DE CESSÃO anexo (doc.02), valendo-se ressaltar que o próprio Condomínio Agravado possui conhecimento de que este é o atual proprietário da unidade imobiliária.”

Menciona que, “a Agravante MASB 20 não é a responsável pelo pagamento das referidas taxas condominiais, ao passo que a unidade imobiliária foi comercializada ainda no ano de 2010, sendo que o adquirente assumiu tal responsabilidade, conforme disposto na cláusula 11.1 do contrato, e depois ainda cedeu os direitos e obrigações sobre o imóvel para um terceiro, o Sr. Éder Barbatti Romano, por ora 1ª Executado na ação de execução.”

Assevera que “o Condomínio Agravado não demonstra a Convenção ou a Ata de Assembleia que contenha a previsão da existência e do valor (quantum) das taxas condominiais, motivo pela qual inexiste título extrajudicial hábil para lastrear a presente execução; não se admitindo, para tanto, uma mera planilha unilateral de valores e os boletos bancários de cobrança. Assim, a norma do art. 803, inciso I, do Código de Processo Civil reputa ser nula a execução quando o título executivo extrajudicial não corresponder à obrigação certa, líquida e exigível. Portanto, a medida que por ora se impõe e se requer é pela decretação de nulidade da execução, pelo fundamento de ausência de título executivo extrajudicial correspondente à obrigação certa, líquida e exigível do crédito condominial, na forma da lei.”

Alega que, “o cessionário do imóvel, Sr. ÉDER BARBATTI ROMANO, se comprometeu a quitar o preço da unidade imobiliária até a data de 30/06/2013, seja por recursos próprios, seja por alienação fiduciária junto à vendedora, vez que a MASB 20 figurou como ANUENTE no termo de cessão. A obra foi concluída dentro do prazo contratual, visto que a certidão do habite-se foi expedida em 22/05/2013, comprovando-se, pelo Poder Público, que a obra estava pronta, acabada e a unidade imobiliária DISPONÍVEL para ser entregue ao adquirente-cessionário, Sr. ÉDER BARBATTI ROMANO. A entrega do bem estava condicionada à quitação do saldo devedor (vide cláusula 10.2 do contrato), sendo legítimo o direito de retenção do imóvel até a superação dessa condição suspensiva, conforme plenamente admitido pela jurisprudência. Entretanto, data venia, o adquirente-cessionário apenas veio a quitar o saldo devedor em 01/011/2014, quando podia tê-lo feito desde 22/05/2013 – data do habite-se – e a sua inércia não pode implicar transferência de responsabilidade e prejuízo para a Excipiente. (...) Não pode a Agravante MASB 20 ser penalizada por um período que o apartamento estava disponível para o adquirente EDER BARBATTI ROMANOQUE, que apenas não recebeu as chaves por que estava inadimplente com o preço de quitação do apartamento. Se assim fosse, a mesma seria penalizada duas vezes, uma pelo inadimplemento do comprador e outra por ter que arcar com as taxas de condomínio. (...) Portanto, resta plenamente demonstrado que a Agravante, MASB 20, é pessoa ilegítima para responder a presente ação executiva.”

Salienta que, “[...] A IMEDIATA PRODUÇÃO DOS EFEITOS DA DECISÃO AGRAVADA GERA FUNDADO RECEIO DE DANOS, DE DIFÍCIL OU INCERTA REPARAÇÃO, PARA A AGRAVANTE, porquanto esta poderá sofrer constrições em seu patrimônio se o condomínio iniciar os atos de execução, presume-se um resultado de prejuízos e danos.”

Com base em tais alegações, pugna pelo deferimento do efeito suspensivo e, no mérito, pelo provimento do recurso a fim de reconhecer a nulidade da execução ante a ausência de título executivo (artigo 784, X c/c art. 803, I, do CPC), ou, alternativamente, declarar a ilegitimidade passiva da Agravante.

Por meio do ID 3226146, indeferi o pedido liminar postulado, frente o qual foram opostos aclaratórios (ID 3383613) e, ato contínuo, apresentada contrarrazões (ID 3107236) pelo desprovimento do agravo de instrumento.

Pois bem.

Busca - em síntese - o agravante que seja reformada a decisão proferida pela Magistrada da 3ª Vara Cível de Serra/ES que, em linhas gerais, rejeitou a exceção de pré-executividade (ID nº2779617) sob os seguintes fundamentos:

Sustenta a excipiente a nulidade da execução, ao argumento de que se tratando de crédito condominial, a nova lei processual cível delimitou que, para fins de execução, a sua certeza, liquidez e exigibilidade devem ser reconhecidas em convenção ou assembleia geral de condomínio, as quais devem trazer previsão do crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias do condomínio edilício, conforme art. 784, inc. X, do CPC.

A seu modo de ver, no presente caso o condomínio excepto não demonstra a convenção ou ata da assembleia que tenha a previsão da existência e do valor das taxas condominiais, motivo pelo qual inexiste título extrajudicial hábil para lastrear a presente execução.

Por sua vez, defende o excepto, que a ata de instalação do condomínio estabelece que a obrigação dos condôminos arcarem com os custos do condomínio os quais serão apurados por empresa contratada pela própria excipiente e, ainda a convenção do condomínio em sua cláusula 6ª, discrimina as despesas ordinárias que serão rateadas entre os condôminos.

Acrescenta que as informações previstas na ata e obrigações previstas na convenção, juntamente com o teor dos boletos de fls. 96-97, que são taxativos em afirmar que se prestam a cobrar taxas ordinárias de condomínio, são por si só documentos aptos a demonstrar a existência de dívida,

Pois bem. Estabelece a legislação processual cível em seu art. 784, inc. X, que o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas, é sim título executivo extrajudicial.

Dentre os documentos que acompanham a inicial, encontra-se a convenção do condomínio excepto, estabelecendo claramente em uma série de contribuições dos condôminos, dentre elas as taxas condominiais, conforme se pode ver às fls. 35-37.

Além da convenção do condomínio excepto prever uma série de contribuições, observo que este comprova também pelos documentos de fls. 95-97, a existência de dívidas que atribui aos executados.

[...]

Ademais, soa até à má-fé a excipiente lançar mãos dessas alegações, quando se observa que à fl. 22, que foi ela que submeteu a registro a convenção do condomínio e é de seu conhecimento que os condôminos, pela referida convenção, têm o dever de contribuir para a manutenção do referido empreendimento.

E acrescentou ainda:

Defende a excipiente ser parte ilegítima para figurar no polo passivo da demanda, haja vista que vendeu a unidade imobiliária constituída pelo apartamento 303 torre 03 do Condomínio Happy Days Manguinhos para a senhora Cátia Jeany Barbosa Souza, conforme se vê no contrato de compra e venda anexo, celebrado e assinado aos 12/06/2010, data anterior ao período de vigência das taxas condominiais em aberto. Acrescenta, ademais, que a Sra. Cátia cedeu os direitos sobre o imóvel ao 1º executado, no ano de 2012.

O excepto, por sua vez, defende que é vasto o número de decisões jurisprudenciais no sentido de que a obrigação do adquirente de imóvel novo pagar as taxas condominiais nasce com a efetiva entrega das chaves e da efetiva imissão na posse. Ocorre que a responsabilidade do 1º executado surgiu apenas em 07/02/2015, conforme termo de recebimento do imóvel.

Entendo que a excipiente é parte legítima para figurar no polo passivo da presente demanda. Explico!.

A excipiente é a construtora do condomínio excepto, tendo inicialmente vendido a unidade imobiliária constituída pelo apartamento 303 torre 03 para a senhora Cátia Jeany Barbosa Souza no ano de 2010, que posteriormente cedeu os direitos sobre a referida unidade ao 1º executado, no ano de 2012, com a anuência da própria excipiente (fls. 153-157). Ocorre que o 1º executado foi imitido na posse somente no ano de 2015, conforme se pode ver à fl. 73.

Ou seja, não obstante a venda do imóvel pela excipiente, certo é que tanto o 1º executado quanto a Sra. Cátia não tinham relação material com o bem imóvel, que se encontra na base das taxas condominiais em aberto.

É oportuno mencionar que a relação jurídica material que se faz referência é representada pela imissão do promissário comprador na posse, passando a partir desta data a ser responsável por eventuais taxas condominiais que passarão a incidir sobre o bem, ao passo que eventuais taxas pretéritas são de responsabilidade do vendedor, no caso a excipiente.

Infere-se, portanto, que - em linhas gerais - a irresignação do recorrente se limita à nulidade da execução pela ausência de título executivo e a sua ilegitimidade passiva.

No que tange à suposta ausência de título executivo, ao analisar o pedido liminar, assentei que “coaduno com o entendimento do Juízo primevo, pois ‘(...) Dentre os documentos que acompanham a inicial, encontra-se a convenção do condomínio excepto, estabelecendo claramente em uma série de contribuições dos condôminos, dentre elas as taxas condominiais, conforme se pode ver às fls. 35-37. Além da convenção do condomínio excepto prever uma série de contribuições, observo que este comprova também pelos documentos de fls. 95-97, a existência de dívidas que atribui aos executados“.

Não se pode deixar de registar, ainda, ter a magistrada ressaltado a existência, até mesmo, de má-fé da recorrente ao alegar a ausência de certeza, liquidez e exigibilidade do título em voga, sobretudo quando “foi ela que submeteu a registro a convenção do condomínio e é de seu conhecimento que os condôminos, pela referida convenção, têm o dever de contribuir para a manutenção do referido empreendimento” - (ID nº2779617).

Dessa forma, havendo elementos que comprovam o débito, não vejo motivos para alterar a decisão impugnada, sobretudo por se apresentar em consonância com a jurisprudência das Cortes Estaduais:

[...] Despesas condominiais. Alegação da embargante de ausência de liquidez, certeza e exigibilidade do título executivo, pois a execução não teria sido instruída com documentos essenciais. Documentos apresentados na execução suficientes para ensejar o pleno conhecimento, pela condômina, da dívida exigida, não se mostrando essenciais as atas das assembleias nas quais foram aprovados os rateios. Obrigação de pagamento que decorre da Lei. Sentença de procedência dos embargos que deve ser reformada, afastada a extinção da execução. Inversão dos ônus da sucumbência. Apelação provida. (TJSP; AC 1005567-93.2022.8.26.0011; Trigésima Terceira Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Sá Duarte; DJ 28.11.2022 - destaquei).

[...] Cota condominial que tem exigibilidade imediata, sendo dotada de liquidez e certeza, tratando-se de título executivo extrajudicial. Dicção do art. 784, X, do Código de Processo Civil. Documentos apresentados pelo condomínio que confirmam a existência do débito pendente da unidade do apelante, o qual não demonstrou eventual inexatidão do montante devido. Obrigação de pagamento que não pode ser afastada. Alegações de vício sobre atas de assembleia que se tratam de inovação recursal, que não se admite, sob pena de supressão de instância e ofensa ao contraditório. Recurso desprovido. (TJSP; AC 1081389-49.2021.8.26.0100; Vigésima Oitava Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Dimas Rubens Fonseca; DJ 21.4.2023 - destaquei).

Registrei, ainda, no tocante à arguição de ilegitimidade que na ação de execução são cobradas as taxas de condomínio vencidas entre 01/2014 e 12/2014, período entre a instalação do condomínio, que ocorreu em 27/06/2013, e a efetiva entrega das chaves da unidade 303 ao Sr. EDER, que aconteceu em 07/02/2015.

Diante disso, conclui que a responsabilidade do 1º executado surgiu apenas em 07/02/2015, assentando, inclusive, que este Sodalício tem entendido que, “[...] o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação” (TJES, Apelação Cível nº 035170190686, Relª. Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA, Terceira Câmara Cível, DJ 1.10.2021 - destaquei).

Nesse sentido, inclusive, colacionei o seguinte julgamento proferido pelo Superior Tribunal de Justiça:

PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido.” (STJ, Segunda Seção, REsp 1.345.331/RS, rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 8/4/2015, DJe 20/4/2015)

Justamente por tal razão, portanto, que restou devidamente registrado na decisão que “a relação jurídica material que se faz referência é representada pela imissão do promissário comprador na posse, passando a partir desta data a ser responsável por eventuais taxas condominiais que passarão a incidir sobre o bem, ao passo que eventuais taxas pretéritas são de responsabilidade do vendedor, no caso a excipiente” - (ID nº2779617).

Diante do exposto, CONHEÇO do recurso de agravo de instrumento interposto e, no mérito, NEGO-LHE PROVIMENTO, tornando prejudicado os aclaratórios opostos.

É como voto.

DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA
RELATOR

Documento assinado eletronicamente por
RAPHAEL AMERICANO CAMARA
,
Desembargador
,
em 04/08/2023 às 12:24:54, conforme art. 1º, III, "b", da Lei 11.419/2006. A autenticidade do documento pode ser conferida no site https://sistemas.tjes.jus.br/gabinetes/validar.php informando o código do sistema
47215404082023
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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

VOTO VOGAL: DESEMBARGADOR RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO

ACOMPANHO O VOTO PROFERIDO PELO EMINENTE DES. RELATOR