Tribunal: TJES
Processo: 0002501-13.2020.8.08.0038
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO
Órgão julgador: TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Cláusulas Abusivas
Data de julgamento: 2023-10-25

Ementa:
EMENTA
: APELA
ÇÃO
C
Í
VE
L
–
AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES DECORRENTES DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA
POR CULPA DO ADQUIRENTE
–
CONTRATO POSTERIOR À LEI Nº

13.786/2018, QUE INCLUIU O ART. 32-A NA LEI Nº 6.766/1979 – CLÁUSULA PENAL QUE POSSUI AMPARO NO ART. 32-A NA LEI Nº 6.766/1979 – AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE –
POSSIBILIDADE DE RESTITUIÇÃO –
CASO CONCRETO EM QUE NÃO RESTOU SALDO À SER RESTITUIÇÃO EM FAVOR DO ADQUIRENTE
–
RECURSO

DES
PROVIDO
.

1. “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. Inteligência da Súmula 543, do STJ.

2. No entanto, posteriormente aos julgamentos supramencionados, foi editada a Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), para disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano, alternando a Lei nº 6.766/79 (Lei do Solo).

3. Caso concreto em que o contrato firmado pelas partes é datado de 15/04/2019, sendo aplicável a legislação supramencionada, que estabelece em seu artigo 32-A, algumas penalidades em caso de rescisão contratual por culpa do adquirente.

4. Penalidades contratuais que correspondem aquelas estipulas na lei, de modo que não há que se em abusividade.

5. Apesar da possibilidade de restituição da quantia paga, inexistindo a abusividade da cláusula penal, não que se falar em devolução pois no caso dos autos não há saldo em favor do requerente.

6. Recurso conhecido e desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0002501-13.2020.8.08.0038

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: RAFAEL DE SOUZA RIBEIRO

APELADO: CBL SPE FLORA PARK EMPREENDIMENTOS LTDA

RELATOR(A):
TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

EMENTA
: APELA
ÇÃO
C
Í
VE
L
–
AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES DECORRENTES DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA
POR CULPA DO ADQUIRENTE
–
CONTRATO POSTERIOR À LEI Nº

13.786/2018, QUE INCLUIU O ART. 32-A NA LEI Nº 6.766/1979 – CLÁUSULA PENAL QUE POSSUI AMPARO NO ART. 32-A NA LEI Nº 6.766/1979 – AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE –
POSSIBILIDADE DE RESTITUIÇÃO –
CASO CONCRETO EM QUE NÃO RESTOU SALDO À SER RESTITUIÇÃO EM FAVOR DO ADQUIRENTE
–
RECURSO

DES
PROVIDO
.

1. “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. Inteligência da Súmula 543, do STJ.

2. No entanto, posteriormente aos julgamentos supramencionados, foi editada a Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), para disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano, alternando a Lei nº 6.766/79 (Lei do Solo).

3. Caso concreto em que o contrato firmado pelas partes é datado de 15/04/2019, sendo aplicável a legislação supramencionada, que estabelece em seu artigo 32-A, algumas penalidades em caso de rescisão contratual por culpa do adquirente.

4. Penalidades contratuais que correspondem aquelas estipulas na lei, de modo que não há que se em abusividade.

5. Apesar da possibilidade de restituição da quantia paga, inexistindo a abusividade da cláusula penal, não que se falar em devolução pois no caso dos autos não há saldo em favor do requerente.

6. Recurso conhecido e desprovido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 009 - Gabinete Des. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO

Composição de julgamento: 009 - Gabinete Des. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - Relator / 011 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal / 013 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal
VOTOS VOGAIS
011 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
013 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0002501-13.2020.8.08.0038

APELANTE: RAFAEL DE SOUZA RIBEIRO

APELADA: CBL SPE FLORA PARK EMPREENDIMENTOS LTDA

RELATOR: DES. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO

VOTO

Conforme relatado, cuida-se de recurso de
APELAÇÃO CÍVEL
interpostos por
RAFAEL DE SOUZA RIBEIRO

contra a r. sentença inserida no ID 5861402, que, nos autos da
ação anulatória de cláusula contratual c/c pedido de restituição parcial dos valores pagos
proposta em face de
CBL SPE FLORA PARK EMPREENDIMENTOS LTDA
, julgou improcedentes os pedidos iniciais.

Nas razões recursais (ID 5861405), o recorrente aduz, em síntese, que (i) apesar de o contrato ter sido firmado após a vigência da Lei nº 13.786/2018, não deve ser realizada uma interpretação em conjunto com a legislação consumerista, de modo, que a retenção de 100% (cem por cento) do valor pago se mostra excessiva; (ii) a requerida não comprovou os seus gastos com as despesas administrativas havidas com a comercialização do imóvel (art. 373, II, CPC); (iii) o lote objeto da promessa de compra e venda não chegou a ser ocupado ou edificado, o que afasta justificativa para a indenização pela sua fruição, ainda que prevista em contrato; (iv) a restituição deve ocorrer em parcela única.

Contrarrazões apresentadas no ID 5861408.

Antes de adentrar no exame da controvérsia, importante fazer um breve relato dos fatos subjacentes à causa.

Em sua inicial, o autor narra, em apertada síntese, que ter celebrado contrato de compra e venda com a requerida na data de 15/04/2019, tendo objeto do contrato um lote de terra, sendo o lote de nº 38, quadra 22, medindo área de 250m2 (duzentos e cinquenta metros quadrados), do loteamento Flora Park.

Alega, ademais, que o valor do imóvel fora acordado no montante de R$ 74.100,00 (setenta e quatro mil e cem reais), tendo adimplido apenas R$ 8.761,97 (oito mil setecentos e sessenta e um reais e noventa e sete centavos) referentes a corretagem, taxa de administração e IPTU.

Nesse passo, pretende a rescisão do contrato de compra e venda do supracitado lote, com a condenação da requerida em devolução de 90% (noventa por cento) do valor pago, com a aplicação da taxa de retenção em 10% (dez por cento), bem como a declaração de nulidade da cláusula 4.2 do contrato.

Após o regular andamento processual, o magistrado
a quo
proferiu sentença que julgou improcedentes os pedidos iniciais

Inconformado com este pronunciamento, o autor interpôs o presente recurso que passo a examinar.

Pois bem.

Denota-se que a pretensão autoral é a restituição dos valores pagos diante da rescisão do contrato de promessa de compra e venda de bem imóvel, em razão do inadimplemento.

É importante que se estabeleça que o C. STJ já se manifestou de forma assente sobre a matéria, conforme se demonstra pelo recurso repetitivo e súmula representativa de controvérsia que cito:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC:
em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
. 2. Recurso especial não provido.

(REsp 1300418/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/11/2013, DJe 10/12/2013).

____________________

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
.

Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015).

No entanto, posteriormente aos julgamentos supramencionados, foi editada a Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), para disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano, alternando a Lei nº 6.766/79 (Lei do Solo).

Assim, sendo o contrato firmado pelas partes datado de 15/04/2019, deve ser aplicada a legislação supramencionada, que estabelece em seu artigo 32-A, as seguintes penalidades em caso de rescisão contratual por culpa do adquirente:

Art. 32-A.
Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente
, respeitado o disposto no § 2º deste artigo,
deverão ser restituídos os valores pagos por ele
, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel,
podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens
:

I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador;

II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato;

III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente;

IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana
, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão;

V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote.

§ 1º O pagamento da restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais, com início após o seguinte prazo de carência:

I - em loteamentos com obras em andamento: no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias após o prazo previsto em contrato para conclusão das obras;

II - em loteamentos com obras concluídas: no prazo máximo de 12 (doze) meses após a formalização da rescisão contratual.

§ 2º Somente será efetuado registro do contrato de nova venda se for comprovado o início da restituição do valor pago pelo vendedor ao titular do registro cancelado na forma e condições pactuadas no distrato, dispensada essa comprovação nos casos em que o adquirente não for localizado ou não tiver se manifestado, nos termos do art. 32 desta Lei.

§ 3º O procedimento previsto neste artigo não se aplica aos contratos e escrituras de compra e venda de lote sob a modalidade de alienação fiduciária nos termos da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997.”

No caso dos autos, verifica-se as seguintes penalidades contratuais correspondem aquelas estipulas na lei, de modo que não há que se em abusividade. Vejamos:

7)
Da rescisão por fato imputado ao(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES)
:
Conforme previsão legal
, em caso de Rescisão Contratual por fato imputado ao(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES),
serão restituídos os valores por ele pagos, com desconto CUMULATIVOS dos seguintes itens
:

a) do valor pago a título DE TAXA DE CORRETAGEM, conforme estalecido no “item 4” do Quadro Resumo;

b) À título da taxa de administração, o percentual de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato;

c) Os encargos moratórios reativos às prestações pagas em atraso pelo(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES);

d) Os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana – IPTU
e demais taxas e tarifas incidentes sobre o lote, incluindo laudêmio, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição do imóvel e/ou rescisão do contrato;

e) Pela fruição do imóvel, o valor mensal correspondente a 0,75 (setenta e cinco centésimos por cento) do valor atualizado do contrato, contados desde a data da transmissão da posse do imóvel ao(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES) até sua restituição à PROMITENTE VENDEDORA.

A propósito, cito:

APELAÇÃO CÍVEL.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ART. 32-A DA LEI N. 6.766 DE 1979. APLICAÇÃO. RESCISÃO POR FATO IMPUTÁVEL À ADQUIRENTE. CLÁUSULA PENAL DE 10% DO VALOR DO CONTRATO. ABUSIVIDADE. NÃO CARACTERIZAÇÃO, NA ESPÉCIE
. TAXA DE FRUIÇÃO. DEVIDA. PRESENÇA DE EDIFICAÇÃO NO LOTE QUE É PRESCINDÍVEL. AUSÊNCIA DE ÓBICE À REALIZAÇÃO DA CONSTRUÇÃO NO LOTE. PRECEDENTES. VALOR DA TAXA DE FRUIÇÃO.
NECESSÁRIA OBSERVÂNCIA DO MONTANTE ESTABELECIDO EM CONTRATO
. DEVOLUÇÃO PARCELADA. ADMISSIBILIDADE. PRECEDENTES. CORREÇÃO MONETÁRIA. UTILIZAÇÃO DO ÍNDICE CONTRATUALMENTE ESTABELECIDO PARA A CORREÇÃO MONETÁRIA DAS PARCELAS DO PREÇO DO IMÓVEL. VIABILIDADE. RESPEITO ÀS INOVAÇÕES DECORRENTES DA LEI N. 13.786 DE 2018. NECESSIDADE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Não se constatando, na espécie, abusividade e tendo o negócio de venda e compra de imóvel sido firmado após o advento da Lei n. 13.786 de 2018, devem ser respeitados os ajustes contratuais que se coadunam com as previsões constantes no art. 32-A da Lei n. 6.766 de 1979
. 2. É devida indenização pelo tempo de ocupação de imóvel, sendo irrelevante que se trate de lote não edificado e desde que não haja óbices à realização de construção no local. Indenização que deve corresponder ao montante ajustado no contrato, incidindo desde a imissão do adquirente na posse até a efetiva desocupação do imóvel. Precedentes do C. STJ e desta C. 6ª Câmara. 3. A correção monetária deve observar o índice previsto no contrato, conforme dispõe a Lei n. 13.786 de 2018. Precedente.
(TJSP; AC 1005246-82.2022.8.26.0100; Ac. 16374152; São Paulo; Sexta Câmara de Direito Privado; Relª Desª Maria do Carmo Honório; Julg. 14/01/2023; rep. DJESP 26/01/2023; Pág. 6513)

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COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. LOTEAMENTO. RESCISÃO POR DESISTÊNCIA DOS ADQUIRENTES
. RESCISÃO DE RIGOR, COM A CONSEQUENTE REINTEGRAÇÃO DA VENDEDORA NA POSSE DO BEM. INTELIGÊNCIA DO ART. 475 DO CC. ATO QUE CAUSA PREJUÍZO À CREDORA.
CONTRATO CELEBRADO JÁ SOB A VIGÊNCIA DA 'LEI DO DISTRATO' (LEI N.º 13.786/2018). HIPÓTESE EM QUE FAZ JUS A RÉ À RESTITUIÇÃO DE 10% DO VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO, NA FORMA DA CLÁUSULA PENAL VALIDAMENTE PACTUADA. DISPOSIÇÃO EM CONSONÂNCIA COM OS PARÂMETROS POSTOS PELO NOVEL ART. 32-A DA LEI 6.766/79, COM A REDAÇÃO DADA PELA LEI DO DISTRATO
. DESCONTO, OUTROSSIM, DA COMISSÃO DE CORRETAGEM, DOS VALORES DE IPTU, TARIFAS 'PROPTER REM' E CONTRIBUIÇÕES ASSOCIATIVAS AO LOTEAMENTO, ALÉM DE EVENTUAIS ENCARGOS MORATÓRIOS SOBRE PRESTAÇÕES EM ATRASO, TAMBÉM CONFORME CONVENCIONADO. DESCONTO, FINALMENTE, DEVIDO TAMBÉM À RAZÃO DE 0,5% SOBRE O VALOR DO BEM, PARA CADA MÊS DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL, DESDE A IMISSÃO DOS ADQUIRENTES NA POSSE ATÉ A DESOCUPAÇÃO. SENTENÇA REFORMADA. AÇÃO PARCIALMENTE PROCEDENTE. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO PROVIDO.

(TJSP; Apelação Cível 1081128-21.2020.8.26.0100; Relator (a): Vito Guglielmi; Órgão Julgador: 6ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 26ª Vara Cível; Data do Julgamento: 02/02/2021; Data de Registro: 02/02/2021)

Inexistindo a abusividade alegada pela parte autora, não que se falar em devolução da quantia paga posto que, sendo aplicada a cláusula penal, com previsão legal, que permite a retenção de 10% (dez por cento) do valor do contrato, do valor pago acerca da comissão de corretagem e do valor do IPTU, inexiste saldo em favor do requerente já que este adimpliu apenas a quantia de R$ 8.761,96 (oito mil, setecentos e sessenta e um reais e noventa e sete centavos), o que equivale, em termos percentuais, à 11,82% (onze vírgula oitenta e dois por cento) do contrato.

Posto isso,
CONHEÇO
do recurso e
NEGO
-LHE
PROVIMENTO.

Via de consequência, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais para 12% (doze por cento) do valor da causa, observando-se o disposto no artigo 98, § 3º, do CPC.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Com o relator

Acompanho o Voto proferido pelo Eminente Relator.