Tribunal: TJES
Processo: 0011382-57.2020.8.08.0012
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão julgador: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Inadimplemento; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro; Práticas Abusivas; Provas em geral
Data de julgamento: 2023-07-06

Ementa:
EMENTA:
APELAÇ
ÃO
CÍVE
L
–
RESCISÃO ANTECIPADA DE
CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL –
POSTULAÇÃO PELO LOCADOR DO PAGAMENTO DE MULTA – CONTRATO RESCINDIDO NA
PANDEMIA – COVID-19 – FECHAMENTO DO COMÉRCIO E MEDIDAS DE RESTRIÇÃO DE CIRCULAÇÃO DE PESSOAS –
CASO FORTUITO/FORÇA MAIOR –
ONEROSIDADE EXCESSIVA – MULTA POR RESCISÃO ANTECIPADA DO CONTRATO
INCABÍVEL
–
RECURSO
CONHECIDO E IMPROVIDO.

1.
No momento da rescisão antecipada do contrato, em julho de 2020, o país estava enfrentando a pandemia de Covid-19. A partir de março de 2020, as autoridades impuseram restrições severas ao funcionamento de estabelecimentos comerciais, especialmente aqueles que envolviam atendimento ao público, como a clínica que operava no imóvel alugado.

2.
Conforme a teoria da imprevisão, é viável a resolução ou revisão do contrato quando surgirem circunstâncias imprevisíveis no momento da celebração que resultem em excessiva onerosidade para uma das partes, proporcionando uma vantagem extrema para a outra durante a execução do contrato. Ainda, o diploma civilista brasileiro, em seu artigo 393, disciplina que o devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, entendendo-os como aqueles fatos necessários, cujos efeitos não se podia evitar ou impedir.

3
.
A imprevisibilidade da pandemia, bem como de seus efeitos, pode, ao contrário do defendido pelo apelante, caracterizá-la como um evento de caso fortuito ou de força maior, apto a atrair a incidência dos dispositivos legais pertinentes, e, a princípio, permitir a rescisão contratual.

4.
No caso, as provas coligidas aos autos pelos recorridos demonstram que, de fato, houve uma redução de aproximadamente 35% (trinta e cinco por cento) do faturamento da atividade comercial, nos meses de abril a junho de 2020, sendo que no mês da rescisão contratual, qual seja, julho de 2020, a queda do faturamento apresentado pela clínica que ocupava o imóvel foi de mais de 70% (setenta por cento), o que impossibilitou a continuidade do contrato de locação (fls. 64/67). Os requeridos demonstram, também, que notificaram previamente o locador postulando uma redução do valor do encargo locatício, todavia, esse não aceitou repactuar os termos do contrato (fls. 24/26).

5.
Em sendo assim, verificando que no período em que vigorou as mais severas restrições ao pleno funcionamento do comércio da empresa que ocupava o imóvel houve substancial decréscimo de seu faturamento, é forçoso reconhecer que os efeitos da pandemia ensejaram a rescisão do contrato de locação, tratando-se de evento de força maior que justifica a exoneração da cláusula penal.

6
.
Recurso do conhecido e improvido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
0011382-57.2020.8.08.0012
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: IDMAR BARBOSA DE OLIVEIRA
APELADO: LIBIA LOPES FIANCO e outros
RELATOR(A):FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

EMENTA:
APELAÇ
ÃO
CÍVE
L
–
RESCISÃO ANTECIPADA DE
CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL –
POSTULAÇÃO PELO LOCADOR DO PAGAMENTO DE MULTA – CONTRATO RESCINDIDO NA
PANDEMIA – COVID-19 – FECHAMENTO DO COMÉRCIO E MEDIDAS DE RESTRIÇÃO DE CIRCULAÇÃO DE PESSOAS –
CASO FORTUITO/FORÇA MAIOR –
ONEROSIDADE EXCESSIVA – MULTA POR RESCISÃO ANTECIPADA DO CONTRATO
INCABÍVEL
–
RECURSO
CONHECIDO E IMPROVIDO.

1.
No momento da rescisão antecipada do contrato, em julho de 2020, o país estava enfrentando a pandemia de Covid-19. A partir de março de 2020, as autoridades impuseram restrições severas ao funcionamento de estabelecimentos comerciais, especialmente aqueles que envolviam atendimento ao público, como a clínica que operava no imóvel alugado.

2.
Conforme a teoria da imprevisão, é viável a resolução ou revisão do contrato quando surgirem circunstâncias imprevisíveis no momento da celebração que resultem em excessiva onerosidade para uma das partes, proporcionando uma vantagem extrema para a outra durante a execução do contrato. Ainda, o diploma civilista brasileiro, em seu artigo 393, disciplina que o devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, entendendo-os como aqueles fatos necessários, cujos efeitos não se podia evitar ou impedir.

3
.
A imprevisibilidade da pandemia, bem como de seus efeitos, pode, ao contrário do defendido pelo apelante, caracterizá-la como um evento de caso fortuito ou de força maior, apto a atrair a incidência dos dispositivos legais pertinentes, e, a princípio, permitir a rescisão contratual.

4.
No caso, as provas coligidas aos autos pelos recorridos demonstram que, de fato, houve uma redução de aproximadamente 35% (trinta e cinco por cento) do faturamento da atividade comercial, nos meses de abril a junho de 2020, sendo que no mês da rescisão contratual, qual seja, julho de 2020, a queda do faturamento apresentado pela clínica que ocupava o imóvel foi de mais de 70% (setenta por cento), o que impossibilitou a continuidade do contrato de locação (fls. 64/67). Os requeridos demonstram, também, que notificaram previamente o locador postulando uma redução do valor do encargo locatício, todavia, esse não aceitou repactuar os termos do contrato (fls. 24/26).

5.
Em sendo assim, verificando que no período em que vigorou as mais severas restrições ao pleno funcionamento do comércio da empresa que ocupava o imóvel houve substancial decréscimo de seu faturamento, é forçoso reconhecer que os efeitos da pandemia ensejaram a rescisão do contrato de locação, tratando-se de evento de força maior que justifica a exoneração da cláusula penal.

6
.
Recurso do conhecido e improvido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: VISTOS, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores da 2ª Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Espírito Santo, em conformidade com a ata de julgamento e com as notas taquigráficas, à unanimidade de votos, CONHECER do recurso de apelação interposto pelo autor e, no mérito, NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto proferido pelo Eminente Relator.

Órgão julgador vencedor
: 016 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

Composição de julgamento: 016 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Relator / 026 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal / 029 - Gabinete Des. RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - Vogal
VOTOS VOGAIS
026 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
029 - Gabinete Des. RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

Conforme relatado, cuidam os autos de recurso de apelação cível interposto por
I
DMAR BARBOSA DE OLIVEIRA

em face da sentença de fls. 88/92, proferida pela magistrada da 4ª Vara Cível, Órfãos e Sucessões de Cariacica/ES – Comarca da Capital, que, nos autos da
“
ação de cobrança
” ajuizada pelo apelante em face de

LIBIA LOPES FIANCO
e de
ALEXANDRE LELLIS NORONHA
, julgou improcedente o pedido formulado na inicial.

Em suas razões recursais, apresentadas às fls. 95/104, o apelante
I
DMAR BARBOSA DE OLIVEIRA

aduz, em síntese, que:
(
I)
A presente ação de cobrança é movida pelo Sr. Idmar Barbosa de Oliveira, buscando a condenação dos apelados ao pagamento de uma multa contratual devido à rescisão antecipada e injustificada do contrato de locação;
(
II)
A sentença fundamentou que a pandemia de COVID-19 causou prejuízos financeiros às empresas, considerando-a um caso fortuito. No entanto, é importante analisar o impacto específico da pandemia no ramo de atividade dos apelados, no imóvel alugado, não sendo possível tratá-la de forma abstrata;
(III
)

“ainda que possa ter havido redução na demanda,
uma
das atividades que teve o seu exercício permitido durante as quarentenas decretadas é a atividade médica, que era a desenvolvida pela apelada no imóvel alugado.”
;
(
I
V
)
A interpretação adequada da cláusula 9.2.18 do contrato é a de que, devido ao caso fortuito/força maior, a locatária deveria ser impedida de utilizar e desfrutar do imóvel alugado. No entanto, essa situação não se mostrou evidente;
(V)
Considerando as peculiaridades do caso concreto, especialmente o fato de que a empresa que ocupava o imóvel não teve sua atividade impossibilitada durante a pandemia, não há base legal para reconhecer o caso fortuito neste caso. Portanto, é necessário reformar a sentença proferida e condenar os apelados a pagar a multa contratual pela rescisão antecipada do contrato, no valor de R$ 46.034,43, devidamente atualizada a partir da data de entrega das chaves do imóvel em 23/07/2020.

Em breve histórico,
I
DMAR BARBOSA DE OLIVEIRA
ajuizou a ação de cobrança em face dos requeridos postulando a condenação desses ao pagamento da multa por rescisão antecipada do contrato de locação celebrado entre as partes.

Para tanto, narrou que as partes celebraram um contrato de aluguel de um imóvel comercial em 29/03/2017, com previsão de prazo de 5 anos. Contudo, em 30/06/2020, os requeridos notificaram o autor, informando o desejo de rescindir antecipadamente do contrato, devido aos prejuízos decorrentes da pandemia de COVID-19.

Aduz que os requeridos sustentaram que o cenário, à época, caracterizava um caso fortuito/força maior, permitindo a rescisão sem o pagamento da multa contratual.

Embora o autor tenha discordado da exoneração da obrigação de pagar a multa e contra-notificado os requeridos, estes entregaram o imóvel sem quitar a multa, levando o autor a ajuizar a ação em análise.

Postas estas premissas, compulsando os autos, nota-se que as partes celebraram contrato de locação que encontra-se juntado às fls. 17/22, com prazo de duração de 60 (sessenta) meses, iniciado em 27/03/2017, com previsão de término em 27/03/2020. O valor do aluguel do imóvel objeto da presente demanda foi acordado em R$ 13.000,00 (treze mil reais) – fl. 18.

A cláusula 9.3 do contrato estabeleceu multa por rescisão antecipada,
verbis:

9.3. A rescisão antecipada do presente contrato importará a parte que der causa o pagamento de multa no importe de 03 (três) vezes o valor do aluguel tomando-se por base o valor do último aluguel vencido. Independente do prazo restante de vigência do contrato, estabelecido na cláusula 2.1.

Ainda, consta na cláusula 9.2.1, a possibilidade de rescisão do contrato em caso de eventos de caso fortuito ou força maior:

CLÁUSULA NONA - DA RESCISÃO CONTRATUAL

9.2. O presente Contrato poderá ser rescindido nas seguintes hipóteses:

9.2.1. Na ocorrência de eventos de caso fortuito ou força maior que impossibilitem por completo, a execução deste contrato.

Consoante se extrai, no momento em que houve a rescisão antecipada do contrato, em julho de 2020, o país vivenciava a pandemia do Covid-19, em razão da qual, a partir de março de 2020, houve a imposição pelos poderes públicos de severas restrições ao funcionamento de comércios, sobretudo aqueles que lidavam com público, tal como é o caso da clínica que funcionava no imóvel locado. O resultado, como se sabe, foi a queda de faturamento das empresas e, algumas, inclusive, tiveram impossibilitado o prosseguimento da atividade comercial.

Nesse contexto, o diploma civilista brasileiro, em seu artigo 393, disciplina que o devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, entendendo-os como aqueles fatos necessários, cujos efeitos não se podia evitar ou impedir.

O mesmo diploma preconiza, ainda, a teoria da imprevisão, em seus artigos 478 a 480:

Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.

Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar equitativamente as condições do contrato.

Art. 480. Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva.

Conforme a teoria da imprevisão, é viável a resolução ou revisão do contrato quando surgirem circunstâncias imprevisíveis no momento da celebração que resultem em excessiva onerosidade para uma das partes, proporcionando uma vantagem extrema para a outra durante a execução do contrato.

Nas lições de Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald:

(...) Pela própria denominação adotada, verifica-se que, para além da constatação da alteração das circunstâncias negociais, foi inserido um componente fortemente voluntarista: a imprevisibilidade dos acontecimentos. Surgem diversas teorias que fundamentam a aplicação da teoria da imprevisão neste componente subjetivo, transcendendo a mera possibilidade de resolução do contrato, à medida que se torna possível a revisão de suas cláusulas.

Os pressupostos de incidência da teoria da imprevisão são: a) imprevisibilidade; b) a excepcionalidade da álea; c) o desequilíbrio entre as prestações.
Assim, o contrato só poderia ser resolvido ou revisado se eventos imprevisíveis frustrassem a consecução de suas finalidades ou perturbassem seriamente o equilíbrio entre as prestações. (FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil – Direito dos Contratos, vol. 4. Editora Juspodium, 2014. fls. 233v)

Note-se que não há como desconsiderar que a pandemia decorrente do coronavírus trouxe consequências imprevisíveis para os mais diversos ramos de negócio.

À vista disso, a imprevisibilidade da pandemia, bem como de seus efeitos, pode, ao contrário do defendido pelo apelante, caracterizá-la como um evento de caso fortuito ou de força maior, apto a atrair a incidência dos dispositivos legais pertinentes, e, a princípio, permitir a rescisão contratual.

In casu,
os apelados alegaram que, em função da situação de calamidade pública decorrente da pandemia do Covid-19, o contrato tornou-se excessivamente oneroso, tamanho o impacto no seu fluxo de caixa, não mais conseguindo arcar com o aluguel e demais encargos locatícios, motivo pelo rescindiram o contrato.

As provas coligidas aos autos pelos recorridos demonstram que, de fato, houve uma redução de aproximadamente 35% (trinta e cinco por cento) do faturamento da atividade comercial, nos meses de abril a junho de 2020, sendo que no mês da rescisão contratual, qual seja, julho de 2020, a queda do faturamento apresentado pela clínica que ocupava o imóvel foi de mais de 70% (setenta por cento), o que impossibilitou a continuidade do contrato de locação (fls. 64/67).

É importante salientar, ainda, que os requeridos demonstram que notificaram previamente o locador postulando uma redução do valor do encargo locatício, todavia, esse não aceitou repactuar os termos do contrato (fls. 24/26). Ou seja, houve por parte dos locatários uma tentativa de manter o contrato de locação, todavia, não encontraram no autor/locador, possibilidade de negociação.

Anoto que muito embora a clínica que funcionasse no local possuísse autorização para funcionamento, em razão da atividade essencial desenvolvida, o que possibilitou a continuidade da atividade empresarial, é inegável que a procura pelos procedimento eletivos fora substancialmente alterada à época, não gerando faturamento similar àquele auferido antes da medidas restritivas.

Em sendo assim, verificando que no período em que vigorou as mais severas restrições ao pleno funcionamento do comércio da empresa que ocupava o imóvel houve substancial decréscimo de seu faturamento, é forçoso reconhecer que os efeitos da pandemia ensejaram a rescisão do contrato de locação, tratando-se de evento de força maior que justifica a exoneração da cláusula penal.

Diante do exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação, mas
N
EG
O-LHE
PROVIMENTO
mantendo incólumes os termos da sentença recorrida.

Em razão do disposto no art. 85, §11, do CPC, diante do desprovimento do recurso, majoro a condenação do apelantes ao pagamento de honorários advocatícios de 10% (dez por cento), percentual fixado na sentença, para 15% (quinze por cento)
sobre o valor
atualizado da causa.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanhar voto de relatoria

VOTO VOGAL: DESEMBARGADOR RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO

ACOMPANHO O VOTO PROFERIDO PELO EMINENTE DES. RELATOR