Tribunal: TJES
Processo: 0005934-34.2016.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão julgador: ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral; Liminar
Data de julgamento: 2023-11-09

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES. PRAZO MAIS BENÉFICO AO CONSUMIDOR. MORA DA CONSTRUTORA CONFIGURADA. TAXA DE ADMINISTRAÇÃO INDEVIDA. TAXA DE DESPACHANTE. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE. DEVOLUÇÃO SIMPLES. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. O contrato de promessa de compra e venda de imóvel deve conter prazo determinado para entrega do bem.

2. O prazo para a conclusão da obra estabelecido no contrato de financiamento não afeta aquele previsto no instrumento particular de compra e venda firmado entre o consumidor-adquirente e a vendedora, porquanto cuida-se de prazo estabelecido entre o agente financeiro e a construtora destinado unicamente ao repasse de aportes financeiros à incorporadora.

3. O Prazo de conclusão da obra não se confunde com a transmissão da posse, que se dá pela entrega das chaves e a partir do qual, se não cumprido, inicia-se a mora da promitente-vendedora

4. A cláusula que prevê prazo de tolerância para a entrega de imóvel não é abusiva, devendo ela ser considerada independentemente da comprovação dos motivos que ensejaram a sua utilização. Precedentes do TJES.

5. Firmado o contrato de compra e venda em 05/09/2012, nele estabelecido o prazo de 30 (trinta meses) para a imissão de posse pela promitente-compradora no imóvel, acrescidos ainda do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta dias), expressamente previsto; a entrega as chaves na data de 18/05/2015 não configura a mora da apelada, motivo pelo qual não há que se cogitar de sua condenação ao pagamento da multa moratória invertida, da restituição integral dos valores pagos a título de “Taxa de Evolução de Obra, bem como de danos morais.

6. Recurso desprovido. Honorários sucumbenciais já fixados no teto na sentença.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0005934-34.2016.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: LORRAINE DE SOUZA VIEIRA

APELADO: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA

RELATOR(A):
ROBSON LUIZ ALBANEZ

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EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES. PRAZO MAIS BENÉFICO AO CONSUMIDOR. MORA DA CONSTRUTORA CONFIGURADA. TAXA DE ADMINISTRAÇÃO INDEVIDA. TAXA DE DESPACHANTE. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE. DEVOLUÇÃO SIMPLES. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. O contrato de promessa de compra e venda de imóvel deve conter prazo determinado para entrega do bem.

2. O prazo para a conclusão da obra estabelecido no contrato de financiamento não afeta aquele previsto no instrumento particular de compra e venda firmado entre o consumidor-adquirente e a vendedora, porquanto cuida-se de prazo estabelecido entre o agente financeiro e a construtora destinado unicamente ao repasse de aportes financeiros à incorporadora.

3. O Prazo de conclusão da obra não se confunde com a transmissão da posse, que se dá pela entrega das chaves e a partir do qual, se não cumprido, inicia-se a mora da promitente-vendedora

4. A cláusula que prevê prazo de tolerância para a entrega de imóvel não é abusiva, devendo ela ser considerada independentemente da comprovação dos motivos que ensejaram a sua utilização. Precedentes do TJES.

5. Firmado o contrato de compra e venda em 05/09/2012, nele estabelecido o prazo de 30 (trinta meses) para a imissão de posse pela promitente-compradora no imóvel, acrescidos ainda do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta dias), expressamente previsto; a entrega as chaves na data de 18/05/2015 não configura a mora da apelada, motivo pelo qual não há que se cogitar de sua condenação ao pagamento da multa moratória invertida, da restituição integral dos valores pagos a título de “Taxa de Evolução de Obra, bem como de danos morais.

6. Recurso desprovido. Honorários sucumbenciais já fixados no teto na sentença.

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ACÓRDÃO

Decisão
: ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Desembargadores da Quarta Câmara Cível, a unanimidade de votos, conhecer e NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 013 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ

Composição de julgamento: 013 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Relator / 018 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal / 031 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY - Vogal
VOTOS VOGAIS
018 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
031 - Gabinete Des. FABIO BRASIL NERY - FABIO BRASIL NERY (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

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RELATÓRIO
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº
0005934-34.2016.8.08.0048

APTE:

LORRAINE DE SOUZA VIEIRA

APD
O
:

MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÃO S.A

RELATOR:
DES.
ROBSON LUIZ ALBANEZ

VOTO

Consoante re
latado,
a
demanda cinge-se,
em primeiro,
a analisar a existência ou não de mora na entrega de imóvel adquirido pela Apelante através de
“Contrato Particular de Compra e Venda”
adquirido na data
de
05/09/2012, cuja entrega do bem ocorreu em 18/05/2015.

Pois bem.

Com relação ao prazo estipulado para entrega do imóvel,
assim estabeleceu
a cláusula quinta
(5ª)

d
o contrato particular de promessa de compra e venda,
firmado em
05/09/2012

(
Vol.1 -
pág.
1
38
)
:

5) CLÁUSULA QUINTA: DA ENTREGA E IMISSÃO NA POSSE

A PROMITENTE VENDEDORA se compromete a concluir as obras do imóvel objeto deste contrato no prazo estipulado no item 5 do Quadro Resumo, salvo se outra data for estabelecida no contrato de financiamento com instituição financeira

[...]. Independente dos prazos acima previstos, a conclusão da obra poderá ser prorrogada por até 180 (cento e oitenta) dias.

O quadro resumo,
digitalizado às pags.
126/128
-
vol.1
,
assim estabeleceu sobre a entrega das chaves:

A previsão para entrega de chaves será de
30

Trinta
meses após o registro do contrato de financiamento à construção do empreendimento firmado entre a PROMITENTE VENDEDORA e o agente financeiro, no Cartório de Registro de Imóveis.

Em caso de imóveis cujo contrato de financiamento à construção já tenha sido quitado pela Promitente Vendedora, ou ainda cujas obras estejam sendo realizadas com recursos próprio a previsão para entrega de chaves será de 3 meses após a averbação do habite-se.

Na hipótese de imóveis prontos, com habite-se averbado, a entrega prevista será de 3 meses após a assinatura do presente contrato

H
á ainda um “CONTRATO POR INSTRUMENTO PARTICULAR DE VENDA E COMPRA DE TERRENO E FINANCIAMENTO PARA CONSTRUÇÃO DE UNIDADE HABITACIONAL COM FIANÇA, ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA E OUTRAS OBRIGAÇÕES”,
celebrado na data de
03/04
/2013,
que em sua “cláusula B.4”, estabelece o prazo de 24 (vinte e quatro) meses para execução da construção.( Vol.1 – pág.
184
)

N
o mesmo contrato encontra-se também a previsão na “cláusula c.
10
”,
na qual estabelece o a data de
19/05
/2014 para o término da construção.

Nesse cenário, d
e acordo com o
entendimento d
o Superior Tribunal de Justiça
firmado na
dinâmica dos recursos repetitivos (TEMA 996)
“na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância”,

Assim,
de acordo com o precedente de observação obrigatória acima,
é nula a disposição
do quadro de resumo que vincula a fluência do prazo de entrega das chaves ao
registro do contrato de financiamento à construção do empreendimento firmado entre a PROMITENTE VENDEDORA e o agente financeiro, no Cartório de Registro de Imóveis,

motivo pelo qual, para tanto,

deverá ser considerada
a data de assinatura do contrato de compra e venda, isto é,
05/09/2012
.

Logo, a
o contrário do que sustenta a Apelante
e
a despeito da cláusula com previsão de conclusão das obras do imóvel para o dia
19/05/2014
,
a mora da construtora inicia-se a partir do prazo estipulado para entrega das chaves
e imissão de posse do adquirente
, no caso
30
meses após a assinatura do contrato
com o acréscimo
do período de tolerância
,
consoante, inclusive, o Tema 966 do STJ, verbis:
“
É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente,
após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância
.” (g.n)

O
prazo para a conclusão da obra estabelecido no contrato de financiamento não afeta
aquele previsto no
instrumento particular de compra e venda firmado entre o consumidor-adquirente e a vendedora, porquanto cuida-se de prazo estabelecido entre o agente financeiro e a construtora destinado unicamente ao repasse de aportes financeiros à incorporadora.

Como bem ressaltou a magistrada primeva
“
o prazo de entrega das chaves e o prazo de entrega da obra são institutos diversos. O primeiro, relacionado a entrega da obra, se refere a conclusão da etapa de construção do empreendimento, a partir de quando a construtora pode requerer a vistoria do órgão de fiscalização municipal, que aferirá a regularidade da construção com o projeto aprovado e atestará que o edifício está pronto para receber os ocupantes, com expedição do “habite-se”. A entrega das chaves, ocorre quando a construtora imite de fato o adquirente na posse do imóvel, permitindo-lhe usufruir do bem adquirido.”

Assim, a conclusão da obra não se confunde com a transmissão da posse, que se dá pela entrega das chaves e depende, inclusive, de quitação dos débitos existentes.

Confira-se ainda:

[...].
Tratando-se de contrato de compra e venda de imóvel, a inadimplência do promitente vendedor, isto é, o atraso na entrega do imóvel alienado, de acordo com jurisprudência desta Corte, cessará na data do recebimento da unidade pelo adquirente, mediante a entrega das chaves.

[...].
(REsp n. 1.997.300/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 6/9/2022, DJe de 14/9/2022.)

De registrar, outrossim, que
prevalece neste
órgão fracionário
entendimento
no sentido de validade
da cláusula de tolerância da prescindibilidade
de
comprovação de justificativa
para sua aplicabilidade
.

C
onfira-
s
e
:

[...].
1. A cláusula que prevê prazo de tolerância para a entrega de imóvel não é abusiva, devendo ela ser considerad
a
independentemente da comprovação dos motivos que ensejaram a sua utilização. Precedentes do STJ e do TJES.
[...].
(TJES, Classe: Apelação Cível, 048130292427, Relator
:
ROBSON LUIZ ALBANEZ, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL
,
Data de Julgamento: 21/06/2021, Data da Publicação no Diário: 02/07/2021)

[...].
2. Não há como olvidar que este eg. TJ/ES tem manifestado que é plenamente válida a estipulação do prazo de 180 (cento e oitenta) dias de tolerância para a entrega do imóvel, devendo tal ser considerado independentemente da comprovação dos motivos que ensejaram a sua utilização.
[...].
(TJES, Classe: Apelação Cível, 035170287383, Relator : JORGE DO NASCIMENTO VIANA, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 06/06/2022, Data da Publicação no Diário: 21/06/2022)

[...].
1 O Superior Tribunal de Justiça reputa válida a cláusula contratual que prevê o atraso na entrega da unidade habitacional em construção com prazo determinado de até 180 (cento e oitenta) dias, independentemente da comprovação dos motivos que ensejaram a sua utilização.
[...].
(TJES, Classe: Apelação Cível, 048160126602, Relator : ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 11/04/2022, Data da Publicação no Diário: 28/04/2022)

E ainda neste Tribunal:

[...].
4) A inclusão do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias foi admitida pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema nº 996, de modo que, com seu acréscimo, somente após sua extrapolação presumir-se-á o prejuízo do comprador.
[...].
(TJES, Classe: Apelação Cível, 048150126513, Relator: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
–
Relator Substituto
:
VICTOR QUEIROZ SCHNEIDER, Órgão julgador: TERCEIRA CÂMARA CÍVEL
,
Data de Julgamento: 19/11/2019, Data da Publicação no Diário: 26/11/2019)

[...]
2. Este eg. Tribunal de Justiça, em consonância com a súmula 164 do STJ (É válido o prazo de tolerância não superior a cento e oitenta dias, para entrega de imóvel em construção, estabelecido no compromisso de venda e compra, desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível), firmou jurisprudência pela validade da previsão de tal prazo de tolerância e, consequentemente, pela utilização de tal prorrogação contratualmente válida, pela construtora, sem a necessidade de justificativa prévia
. [...] (TJES, Apelação Cível, 035150188544, Relator: DES. CARLOS SIMÕES FONSECA, SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 27/07/2021, Data da Publicação no Diário: 03/08/2021).

Nesse contexto,
considerando
que firmado o contrato de compra e venda em
05/09/2012
, estabelecido o prazo de
30
(
trinta
meses)

para a
imissão de posse pela promitente-compradora no imóvel
,
acrescidos do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta dias) contratualmente previsto,
a
entreg
a
as chaves à apelante na data de
18/05
/2015, não
configura a mora da
apelada
,
motivo pelo qual não há que se cogitar de
sua condenação ao pagamento da
multa moratória
invertida
,
da
restituição integral dos valores pagos a título de “Taxa de Evolução de Obra,
bem como
de
danos morais.

Por todo o exposto, c
onheço e
nego provimento ao recurso
,
para
manter na íntegra a sentença objurgada.

Deixo de majorar os honorários sucumbenciais, vez que já arbitrados no máximo pelo Juízo
a quo.

É como voto.

DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

RELATOR

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS
(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o voto proferido pelo eminente Relator.

Acompanho o e. Relator para negar provimento ao recurso.