Tribunal: TJES
Processo: 0005119-66.2018.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão julgador: DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral
Data de julgamento: 2023-07-15

Ementa:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL. INTERPRETAÇÃO MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR. ART. 47 DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. PRAZO DE ENTREGA PREVISTO NO CONTRATO DE FINANCIAMENTO. APRESENTAÇÃO DE CONTRATO DE ALUGUEL PARA COMPROVAÇÃO DE DANOS MATERIAIS. PROVA IDÔNEA DOS VALORES DESEMBOLSADOS. CONTRATO NO ÂMBITO DO MINHA CASA MINHA VIDA. PREJUÍZO PRESUMIDO. JUROS DE OBRA. ATRASO DA ENTREGA. ÔNUS DO PROMITENTE-VENDEDOR NO PERÍODO DE MORA. RESTITUIÇÃO QUE SE RESTRINGE AOS VALORES REFERENTES AO PERÍODO DE MORA. EXCLUSÃO DE PARCELAS REFERENTES A COMPETÊNCIA DE MESES ANTERIORES. DANO MORAL. ATRASO NÃO SUPERIOR A DOZE MESES. NÃO CONFIGURADO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA.

1)
Em respeito à cláusula contratual que possibilitava a alteração do prazo de entrega das chaves pelo contrato com a instituição financiadora, além do fato de se tratar, para o caso concreto, de interpretação mais benéfica ao consumidor, considerando a aplicabilidade do art. 47 do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de compra e venda de imóveis entre pessoa física e empresa do ramo de construção civil, deve prevalecer o prazo previsto no contrato de financiamento do imóvel.

2)
Salvo em situações de culpa concorrente ou exclusiva do consumidor, a efetiva entrega do imóvel, para fins de cumprimento do pacto firmado, ocorre apenas com a respectiva entrega das chaves.

3)
“
No julgamento do REsp 1.729.593/SP, afetado ao rito dos recursos repetitivos, consolidou-se o entendimento de que em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, na hipótese de atraso na entrega, "o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado
" (REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019).

4)
Os juros de obra correspondem ao valor cobrado pela instituição financeira do mutuário no contrato de financiamento habitacional até a conclusão da obra. Quando há atraso na entrega das chaves por culpa exclusiva do construtor/incorporador, esses juros da obra devem ser devolvidos aos promissários compradores.

5)
Nem sempre a data de desembolso dos valores corresponde ao período de referência da cobrança, tendo em vista que as parcelas do financiamento, e seus respectivos encargos, podem ser pagos em atraso. Por isso, o cálculo da quantia a ser restituída à promitente-compradora pelo pagamento indevido de “juros de obra/taxa de evolução de obra” deve restringir-se àquela quantia desembolsada que seja referente ao período de mora da incorporadora, excluindo-se do cálculo as cobranças de competências de meses anteriores.

6)
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou-se no sentido de "autorizar, em favor do consumidor, a inversão da cláusula penal, na hipótese de mora ou inadimplemento do promitente-vendedor" (STJ - AgInt no REsp: 1661504 SP 2017/0060835-6, Relator: Ministro Raul Araújo, Data de Julgamento: 09/10/2018, T4 - Quarta Turma, Data de Publicação: DJe 15/10/2018).

7)
Ao ponderar entre o direito fundamental à moradia (art. 6º, CF/88) e as regras de Direito Civil e Consumerista, o colendo Superior Tribunal de Justiça estabeleceu que, no âmbito de programas habitacionais voltados a famílias de baixa renda, o atraso injustificado na entrega do imóvel por período acima de doze meses após o prazo de carência implica em dano moral indenizável por parte da incorporadora.

8)
Recurso conhecido e provido. Sentença reformada.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
0005119-66.2018.8.08.0048
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: JOSE DA LAPA SOUZA DA SILVA
APELADO: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA
RELATOR(A):DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA

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Composição de julgamento: 031 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Relator / 009 - Gabinete Des. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - Vogal / 011 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal

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RELATÓRIO

Cuida-se de recurso de apelação interposto por
JOSE DA LAPA SOUZA DA SILVA
, contra sentença proferida no ID nº 3419840, p. 69-76 do arquivo digital, proferida pelo douto juízo da 4ª Vara Cível de Serra/ES, que, nos autos da “Ação Indenizatória por Danos Materiais e Morais” ajuizada em face de
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES
, julgou improcedente os pedidos formulados na exordial.

Contrarrazões no ID nº 3419840, p. 157-189 do arquivo digital, parte II.

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VOTO CONDUTOR

Conforme brevemente relatado, cuida-se de recurso de apelação interposto por
JOSE DA LAPA SOUZA DA SILVA
, contra sentença proferida no ID nº 3419840, p. 69-76 do arquivo digital, proferida pelo douto juízo da 4ª Vara Cível de Serra/ES, que, nos autos da “Ação Indenizatória por Danos Materiais e Morais”, julgou improcedente os pedidos formulados na exordial.

Antes da apreciação das razões recursais, porém, é preciso tecer breves considerações acerca da lide.

Na origem,
JOSE DA LAPA SOUZA DA SILVA
, na condição de autor da demanda, narra que, em 05/01/2013, firmou com
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES SA
contrato particular de promessa de compra e venda, registrado sob o n. 381092-CBLLL1, tendo como objeto o apartamento n. 502, bloco n. 10, no condomínio “TOP LIFE - CANCUN”, localizado no Município de Serra/ES.

Expõe que, após firmar contrato de financiamento com a instituição financeira, ficou avençado o pagamento da quantia de R$ 107.622,00 (cento e sete e seiscentos e vinte e dois reais), dos quais 107.185,00 (cento e sete mil e cento e oitenta e cinco reais) seriam pagos via financiamento, nos termos do programa Minha Casa Minha Vida. Ademais, sustenta que o prazo de entrega inicialmente previsto (30 meses a partir do registro do contrato de financiamento) foi substituído, fixando como data limite para a entrega da unidade habitacional o dia 19 de maio de 2014.

Alega que, desde a assinatura do contrato de financiamento, tem sido surpresada com cobranças não informadas durante o período de negociação com a construtora, especialmente a “Taxa/Juros de Evolução da Obra”. Também aduz que o prazo da obra não foi cumprido, tendo sido o imóvel entregue à parte autora apenas em 09/09/2015.

Nesse contexto, a consumidora ajuizou “Ação Indenizatória por Danos Materiais e Morais” em face da construtora
MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA
requerendo: (i) a aplicação das sanções contratuais previstas no item 4.2 da avença, consistente em multa de mora de 2% (dois por cento), mais juros moratórios de 1% (um por cento) a partir do inadimplemento; (ii) a declaração de ilegalidade da cobrança da taxa de evolução de obra, condenando a requerida na restituição do valor pago a título de taxa de evolução desde o atraso, totalizando o valor de R$ 894,41 (oitocentos e noventa e quatro reais e quarenta e um centavos), acrescida de juros legais da data da citação e da correção monetária da data do desembolso); (iii) a condenação da demanda em indenização por danos materiais, pelo valor pago pela autora a título de aluguel (R$ 4.800,00); (vi) a condenação da construtora em indenização por danos morais (R$ 15.000,00).

Em sede de contestação (ID nº 3419840, p. 237-287), a demanda alegou, em apertada síntese: (i) ausência de atraso na entrega do imóvel; (ii) os valores decorrentes do contrato de financiamento foi firmado entre a parte autora e o Banco do Brasil; (iii) o cumprimento do prazo de entrega das chaves, ante a autorização contratual para alteração do término da construção.

Seguindo o “iter” procedimental, o MM. Magistrado
a quo
proferiu a sentença (ID nº 3419840, p. 69-76, do arquivo digital), conforme já relatado, julgando improcedente a pretensão autoral e, ainda, condenando o autor ao pagamento de custas e honorários advocatícios no patamar de 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, suspendendo a exigibilidade, nos termos do art. 98, §3º, do CPC.

No
decisum
objurgado, o Juiz Singular entendeu ser abusiva a data de entrega condicionada ao registro do contrato de financiamento, mas asseverou que, no caso em tela, não houve a mora do promitente vendedor:

“Dito isso, e tida como abusiva a data de entrega condicionada ao registro do contrato de financiamento, utilizaremos como marco inicial a data da assinatura do contrato de compra e venda – 05/01/2013 – somados os 30 meses, temos a data de 05/07/2015 mais a cláusula de tolerância de 180 dias, chegamos ao termo final da requerida como sendo a data de 01/01/2016.

In casu, de acordo com os relatos dos autos, as chaves foram entregues em 09/09/2015 (fl. 101).

Nesse sentido, as chaves foram entregues antes do fim do prazo, qual seja, de 01/01/2016.

No que concerne aos demais pedidos, restaram prejudicados, tendo em vista que decorrem do reconhecimento no atraso da entrega do referido imóvel.

Diante do exposto, se não houve mora do promitente vendedor, não há que se falar em inversão da cláusula penal, nem indenização por danos morais ou dos aluguéis pagos pelo Autor no período do “atraso da obra”, como alegado. Da mesma forma, o adquirente do imóvel é responsável pelo pagamento da taxa de juros de obra até a efetiva entrega das chaves”

Ante a ausência de mora por parte do Requerido/Apelado, o juiz
a quo
julgou prejudicado os demais pedidos.

Irresignado, busca o apelante
JOSE DA LAPA SOUZA DA SILVA
o reexame do “
decisum”
impugnado, sustentando, em síntese, que (i) o contrato preliminar de promessa de compra e venda foi substituído pelo contrato definitivo, com força de escritura pública, o qual seria apto a justificar a prevalência da data firmada no segundo instrumento; (ii) a redação do próprio contrato preliminar determinava a prevalência de eventual data prevista no contrato firmado junto a instituição financeira; (iii) seria necessário desconsiderar o prazo previsto exclusivamente no contrato preliminar, uma vez que o prazo seria incerto, redigido de forma a não permitir a identificação imediata dos termos das obrigações e vinculada a um fato estranho ao adquirente, impossibilitando a compreensão do prazo; (iv) a apelada não teria indicado qualquer fato relevante capaz de justificar o atraso na entrega da obra.

I - CONFIGURAÇÃO DE MORA NA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA CONTRATADA

O Apelante

defende que estaria configurada a mora porque “a redação do próprio contrato preliminar determina a prevalência de eventual data prevista no contrato firmado junto a instituição financeira” e o Juiz Singular teria considerado exclusivamente o prazo previsto no contrato preliminar, o qual seria “incerto, redigido de forma a não permitir a identificação imediata dos termos das obrigações e vinculada a um fato estranho ao adquirente (registro do contrato de mútuo praticado exclusivamente entre a construtora e o banco)” (ID nº 3419840, p. 107 do arquivo digital, parte I).

Por outro lado, a
MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA
defende que “houve informação adequada acerca da cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias no contrato entabulado entre as partes, o que chancela a sua validade e legalidade” (ID nº 3419840, p. 171 do arquivo digital). Tal argumentação não merece prosperar. Explico.

No presente caso, tem-se a situação fática em que as partes firmaram, em 05 de janeiro de 2013, “
Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda”
(ID nº 3419840, p. 53-79 do arquivo digital, parte I). A cláusula quinta deixa claro que o prazo de conclusão da obra era aquele previsto no item 5 do Quadro Resumo, disposto na p. 353 do arquivo digital, parte I , que estabeleceu como previsão para a entrega das chaves “
30 Trinta meses após o registro do contrato de financiamento à construção do empreendimento firmado entre a PROMITENTE VENDEDORA e o agente financeiro, no Cartório de Registro de Imóveis
”.

A mesma cláusula quinta, entretanto, institui duas ressalvas. A primeira refere-se à possibilidade de ser estabelecido outra data quando da contratação do financiamento com a instituição bancária. Neste caso, dispõe o contrato que “
deverá prevalecer, para fins de entrega das chaves, a data estabelecida no contrato de financiamento
”
. A segunda ressalva refere-se ao prazo de tolerância, quando o pacto estabelece que "Independente
dos prazos acima previstos, a conclusão da obra poderá ser prorrogada por até 180 (cento e oitenta) dias”.

Por sua vez, no contrato de financiamento junto ao Banco do Brasil (ID nº 3419840, p. 83-132 do arquivo digital, parte I), contém duas cláusulas que tratam do prazo para o término da construção. No item “B.4” fala-se de conclusão em 24 (vinte e quatro) meses. Enquanto isso, no item “C.10”, está expressamente prevista a data de 19 de maio de 2014. Tal ajuste foi registrado no Cartório do 1º Ofício/2ª Zona - Serra/ES, em 02 de julho de 2013, conforme ID nº 3419840, p. 131 do arquivo digital, parte I.

Ademais, o Termo de Autorização de Posse (ID nº 3419840, p. 201 do arquivo digital, parte I) faz prova que a imissão da autora na posse da unidade imobiliária

ocorreu em 09 de setembro de 2015.

Nesse contexto, entendo que deve ser considerado o somatório da data prevista no contrato de financiamento (19 de maio de 2014) com o prazo de carência de 180 dias, de modo que as chaves deveriam ter sido entregues ao autor em 15 de novembro de 2014. Deste modo, restou configurado um período de mora por parte da incorporadora de 10 meses.

Tal interpretação, além de respeitar a avença pactuada, que possibilitava a alteração do prazo pelo contrato com a instituição financeira, também dá aplicabilidade ao art. 47 do Código de Defesa do Consumidor, segundo o qual “
As cláusulas contratuais devem ser interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor”.

Os contratos de compra e venda de imóveis entre pessoa física e empresa do ramo da construção civil afiguram-se como verdadeiras relações de consumo, razão pela qual são regidos pelo Código de Defesa de Consumidor, o que inclui, por certo, a aplicabilidade do postulado interpretativo disposto no art. 47 do diploma consumerista.

Ademais, tal metodologia (somatório do prazo de entrega contratualmente estipulado com o período de carência) já foi ratificada por esta egrégia Terceira Câmara Cível, conforme demonstram os arestos abaixo colacionados:

APELAÇÃO CÍVEL DIREITO DO CONSUMIDOR CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL ACOLHIDA ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL RECONHECIDO POSSIBILIDADE DE INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL NECESSIDADE DE RESTITUIÇÃO DE TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA DANOS MORAIS DEVIDOS SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1. A pretensão de restituição de valores gastos com aluguel durante o o período de mora da construtora não foi esposada no bojo da petição inicial e, por tal motivo, não foi objeto de apreciação pelo juízo a quo . Por tal motivo, sua análise, nesta instância superior, configurar-se-ia como supressão de instância, por se tratar de notória inovação recursal. Preliminar acolhida, recurso não conhecido parcialmente. 2. A incorporação imobiliária é regida pela Lei nº 4.591/64 e a responsabilidade do incorporador decorre dos próprios limites delineados pela citada norma, da qual prevê, expressamente (§ 2º do art. 48) que o contrato deve prever prazo para a entrega das obras e condições e formas de sua prorrogação. Há, também, aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor. 3.
Havendo ambiguidade ou contradição em cláusulas contratuais, deve prevalecer a mais favorável ao aderente (art. 47, CDC, c/c art. 423, CC). No caso concreto, o prazo de entrega do imóvel a ser considerado é aquele disposto na cláusula C.9, a única que estabeleceu prazo certo e não condicionado, qual seja, 12/01/2015.
4.
O referido termo deve ser acrescido do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, já aceito como válido de forma pacífica na jurisprudência do C. STJ e que foi previsto contratualmente (fl. 264).
5. O imóvel deveria ter sido entregue até julho de 2015, de modo que resta demonstrado o alegado atraso na entrega do imóvel, realizada em outubro de 2016. [...] (TJES, Classe: Apelação Cível, 048150227725, Relator :
TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO
, Órgão julgador:
TERCEIRA CÂMARA CÍVEL
, Data de Julgamento: 03/08/2021, Data da Publicação no Diário: 24/08/2021)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL C⁄C INDENIZATÓRIA. AGRAVO RETIDO. INADMITIDO PELO JUÍZO A QUO. AUSÊNCIA DE INSURGÊNCIA RECURSAL. PRECLUSÃO. DECISÃO IMUTÁVEL. NÃO CONHECIDO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO REALIZADO EM DECORRÊNCIA DO ATRASO NA ENTREGA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DA PROMITENTE VENDEDORA. CLÁUSULA CONTRATUAL DE PRORROGAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA POR 180 DIAS. ABUSIVIDADE E IMPOSSIBILIDADE DE UTILIZAÇÃO. [...] RECURSO PROVIDO PARCIALMENTE. 1) A despeito de não competir ao juízo de primeiro grau a manifestação sobre a admissibilidade do agravo retido, já que lhe cabe apenas a análise da possibilidade de retratação da decisão objurgada (art. 523 do CPC⁄1973), sendo atribuição exclusiva do Tribunal ad quem o exame da admissibilidade definitivo deste recurso, como a apelante não se insurgiu em face da decisão do magistrado a quo que inadmitiu o agravo retido por ela interposto no tempo oportuno, resta inviável o seu exame nesta oportunidade, vez que aquele decisum tornou-se imutável após a ocorrência da preclusão. Agravo retido não conhecido. 2)
Na relação de compra e venda de imóvel firmada entre uma empresa do ramo da construção civil e pessoa física há plena aplicabilidade dos princípios e normas consumeristas, dentre os quais, encontra-se a premissa de que as cláusulas contratuais devem ser interpretadas de modo mais favorável ao consumidor, ante sua flagrante e reconhecida condição de hipossuficiência, conforme o disposto no art. 47 do Código de Defesa do Consumidor.
(TJES, Classe: Apelação, 024140016627, Relator :
ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
, Órgão julgador:
TERCEIRA CÂMARA CÍVEL
, Data de Julgamento: 11/07/2017, Data da Publicação no Diário: 21/07/2017).

Portanto, merece reparos a sentença objurgada quando não reconhece os 10 (dez) meses de mora por parte da incorporadora quanto ao prazo de entrega da unidade imobiliária objeto do contrato de compra e venda.

II - DANOS MATERIAIS PELO ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL - ALUGUEL E JUROS DE OBRA

Dentro do regime da responsabilidade civil contratual, dispõe o Código Civil que “
Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado
” (art. 389).

Quando cumprida a obrigação, mas em tempo, lugar ou forma diversa do estabelecido pela lei ou pelo contrato, configura-se o instituto da mora, situação em que o devedor arcará pelos prejuízos dela decorrentes (art. 395, CC/02).

Uma vez demonstrada a ocorrência de mora por culpa da incorporadora, não restam dúvidas acerca de sua responsabilidade pelos danos materiais sofridos pela autora, de modo que deve ser a requerida condenada a restituir os valores pagos pela autora a título de alugueres e juros de obra.

Em situações de atraso na entrega de imóvel, os alugueres despendidos pelo promitente-comprador no período da mora configuram-se como dano material indenizável, na forma de lucros cessantes, haja vista que se trata de encargo financeiro causado pelo inadimplemento contratual.

Nesse sentido, considerando que “
A validade da declaração de vontade não dependerá de forma especial, senão quando a lei expressamente a exigir
” (artigo 107, CC/2002), mostra-se desnecessária a apresentação de contrato escrito de aluguel por parte da autora. Por isso, os recibos de aluguel juntados aos autos às 78-90 do evento 3 (Id. 2087640) são idôneos para demonstrar o desembolso mensal pela autora de R$ 400,00 (quatrocentos reais) mensais a título de aluguel de uma “Kitnet”, localizada na Bairro Glória, Município de Vila Velha;

Não fosse o bastante, observo que, “
No julgamento do REsp 1.729.593/SP, afetado ao rito dos recursos repetitivos, consolidou-se o entendimento de que em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, na hipótese de atraso na entrega, "o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado
" (REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019).

In casu,
a parte autora acostou o contrato de locação firmado no período compreendido entre 18/05/2014 a 18/10/2015 (ID nº 3419840, p. 177-178, parte I), bem como os respectivos recibos de pagamento (ID nº 3419840, p. 179-197, parte I). Nessa senda, considerando o atraso da entrega do imóvel, entendo que o valor de R$ 4.800,00 está dentro do patamar adequado, sendo cabível a condenação da incorporadora no pagamento de R$ 600,00 (seiscentos reais) mensais pagos a título de aluguel, no período entre janeiro e setembro de 2015, exatamente o intervalo de tempo da mora.

Por sua vez, os juros de obra correspondem ao valor cobrado pela instituição financeira do mutuário no contrato de financiamento habitacional até a conclusão da obra, que, na situação vertente, foi firmado com o Banco do Brasil. Quando há atraso na entrega das chaves por culpa exclusiva do construtor/incorporador, esses juros da obra devem ser devolvidos aos promissários compradores.

Em relação ao termo inicial para seu ressarcimento entendo que deve ser considerado a partir do momento em que houve atraso na entrega do imóvel, isto é, desde novembro de 2014, até a efetiva entrega das chaves aos apelantes principais, em setembro de 2015.

Nesse sentido, seguem julgados deste TJES:

[...]
A taxa de evolução de obra (juros de obra) é devida pelo adquirente do imóvel à instituição financeira desde a aprovação do financiamento até o término da obra, não podendo ser cobrada (devendo ser restituída quando cobrada, pois) na hipótese de atraso na entrega do empreendimento por culpa atribuível exclusivamente ao construtor e/ou incorporador
[...] (TJES, Apelação n.º 035140136819, Relator: Arthur José Neiva de Almeida, Quarta Câmara Cível, J 05/08/2019, DJ 28/11/2019).

[...]
Considerando que a taxa de evolução da obra (juros de obra) é devida pelo adquirente à instituição financeira durante a fase de construção do imóvel, desde a aprovação do financiamento até a finalização da obra, é inadmissível a sua cobrança quando houver o atraso indevido na entrega do imóvel, como neste caso
, tendo agido com acerto o sentenciante ao determinar a devolução dos valores pagos a este título, o que já foi determinado na forma simples [...] (TJES, Apelação n.º 048150093572, Relatora: Elisabeth Lordes, Terceria Câmara Cível, J 07/05/2019, DJ 17/05/2019).

III - INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL

Pois bem. A questão relativa à inversão da multa em hipóteses como a dos autos foi submetida a julgamento representativo de controvérsia repetitiva no STJ (tema 971) assim decidido:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL. 1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. 2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido. (REsp 1631485/DF , Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019)

No caso, a cláusula penal por descumprimento contratual foi assim redigida:

4.2) ATRASO DO PAGAMENTO:

A impontualidade no pagamento de qualquer das prestações referidas no Quadro Resumo, importará na cobrança do seu valor atualizado até a data do efetivo pagamento, acrescido das seguintes penalidades:

Juros de 1% (hum por cento) am;

Multa de 2% (dois por cento), calculada sobre o valor da prestação em atraso atualizado e jã acrescido dos juros citados na alínea "a" supra.

Como se vê, foi prevista multa apenas para a compradora caso a vendedora tivesse que ingressar em juízo para o cumprimento do contrato, sendo esta multa fixada em 2% (dois por cento) sobre o valor atualizado da prestação.

Ora, manifesto que tendo a vendedora descumprido o prazo de cumprimento de sua obrigação de conclusão da obra e entrega da unidade habitacional ao Apelante deve suportar a multa penal fixada para a hipótese de inadimplemento da parte contrária.

IV - AUSÊNCIA DE DANO MORAL PELO ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL

No que concerne à indenização por danos morais, entendo não assistir razão ao apelo de
JOSE DA LAPA SOUZA DA SILVA
quanto a este ponto.

Está cristalizado no colendo Superior Tribunal de Justiça e neste Sodalício que o mero inadimplemento contratual, incluindo as hipóteses de atraso na entrega de imóvel em construção prometido à venda, por si só, não gera danos morais.

Nesse sentido: TJES, Apelação n.º 0042861-42.2014.8.08.0024, Segunda Câmara Cível, Relator: Namyr Carlos de Souza Filho, J 02/04/2019, DJ 09/05/2019; TJES, Apelação n.º 012120073908, Relator: Dair José Bregunce de Oliveira, J 02/07/2019, DJ 11/07/2019.

Não olvido que, para beneficiários de programas habitacionais, como é o caso do “Minha Casa, Minha Vida”, o atraso demasiado no cumprimento da entrega de unidade habitacional pode extrapolar com maior facilidade o mero inadimplemento contratual, merecendo tratamento distinto daquelas transações ordinárias no setor imobiliário.

Entretanto, observo que, ao ponderar entre o direito fundamental à moradia (art. 6º, CF/88) e as regras de Direito Civil e Consumerista, o colendo Superior Tribunal de Justiça estabeleceu o período superior de doze meses após o prazo de carência como marco temporal a justificar a condenação do promitente-vendedor em danos extrapatrimoniais.

Nesse sentido, destaco os seguintes precedentes do Tribunal da Cidadania:

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROGRAMA "MINHA CASA, MINHA VIDA". LONGO ATRASO NA CONCLUSÃO DA OBRA. PRORROGAÇÃO DO PRAZO MEDIANTE ACORDO HOMOLOGADO JUDICIALMENTE. DESCUMPRIMENTO DO ACORDO. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CABIMENTO NA ESPÉCIE. 1. Controvérsia acerca das consequências do atraso na entrega de um imóvel financiado pelo programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV, com subvenção econômica estatal. 2.
Cabimento de indenização por danos morais em virtude do longo atraso na entrega do imóvel (
mais de doze meses após o período de tolerância
) por se tratar de imóvel adquirido por família de baixa renda no âmbito do "Programa Minha Casa, Minha Vida", com auxílio estatal por meio de subvenção econômica
. Julgado anterior desta TURMA. 3. Existência de acordo, homologado judicialmente, mediante o qual se prorrogou o prazo de entrega do imóvel para além do período contratual de tolerância. 4. Descumprimento do acordo pelas demandadas, não tendo sido concluída a obra no novo prazo pactuado. 5. Circunstância agravante da culpa das demandadas, intensificando o abalo psíquico sofrido pelos adquirentes. 6. Cabimento da indenização por danos morais na espécie. 7. Restabelecimento dos comandos da sentença, em que a indenização fora arbitrada em R$ 10.000,00 (dez mil reais), valor que se mostra adequado aos parâmetros de razoabilidade adotados por esta Corte Superior em casos semelhantes. 8. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. (REsp 1818391/RN, Rel. Ministro
PAULO DE TARSO SANSEVERINO
,
TERCEIRA TURMA
, julgado em 10/09/2019, DJe 19/09/2019)

AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CPC/1973. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. PROGRAMA "MINHA CASA, MINHA VIDA". LUCROS CESSANTES. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO AO ÓBICE DA SÚMULA 284/STF. DANOS MORAIS. OCORRÊNCIA. LONGO ATRASO. EMPREENDIMENTO DESTINADO A FAMÍLIAS DE BAIXA RENDA. JULGADOS DESTA CORTE. REVISÃO DO VALOR ARBITRADO. ÓBICE DA SÚMULA 7/STJ. 1. Controvérsia acerca das consequências do atraso na entrega de um imóvel financiado pelo programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV. 2. Ausência de impugnação ao óbice da Súmula 284/STF, aplicado no capítulo relativo aos lucros cessantes, o que inviabiliza o conhecimento da insurgência quanto a esse ponto. 3.
Cabimento de indenização por danos morais em virtude do
atraso de mais de doze meses
, após o período de tolerância, na entrega de imóvel destinado a famílias de baixa renda
. Julgados desta Corte Superior sobre cabimento de indenização por danos morais na hipótese de longo período de atraso. 4. Inviabilidade de se revisar o valor arbitrado a título de indenização por danos morais (R$ 8.000,00), por não se tratar de arbitramento em valor exorbitante. Óbice da Súmula 7/STJ. 5. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. (AgInt no REsp 1639991/RO, Rel. Ministro
PAULO DE TARSO SANSEVERINO
,
TERCEIRA TURMA
, julgado em 29/04/2019, DJe 03/05/2019)

Isto posto, considerando que, nos termos do art. 926 do Código de Processo Civil de 2015, “
Os tribunais devem uniformizar sua jurisprudência e mantê-la estável, íntegra e coerente
”, não merece prosperar o pleito de indenização por danos morais pretendidos pelo Apelante, uma vez que o período de mora da Apelada não ultrapassou o prazo jurisprudencialmente considerado para configuração de dano extrapatrimonial (período superior a doze meses).

IV - DISPOSITIVO

Ante o exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação cível interposto
JOSE DA LAPA SOUZA DA SILVA
e, no tocante ao mérito,
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
, para reformar a sentença objurgada, nos termos retro espraiados.

Em razão da reforma da sentença, com amparo no art. 85, do CPC/15, inverto os ônus da sucumbência para condenar a
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES
ao pagamento de custas e despesas processuais, bem como de honorários advocatícios que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

É como voto.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS VOGAIS

Des. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO (Vogal)
Acompanho o E. Relator, para dar parcial provimento ao recurso.
Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Acompanhou o voto da Relatora.

EMENTA

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL. INTERPRETAÇÃO MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR. ART. 47 DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. PRAZO DE ENTREGA PREVISTO NO CONTRATO DE FINANCIAMENTO. APRESENTAÇÃO DE CONTRATO DE ALUGUEL PARA COMPROVAÇÃO DE DANOS MATERIAIS. PROVA IDÔNEA DOS VALORES DESEMBOLSADOS. CONTRATO NO ÂMBITO DO MINHA CASA MINHA VIDA. PREJUÍZO PRESUMIDO. JUROS DE OBRA. ATRASO DA ENTREGA. ÔNUS DO PROMITENTE-VENDEDOR NO PERÍODO DE MORA. RESTITUIÇÃO QUE SE RESTRINGE AOS VALORES REFERENTES AO PERÍODO DE MORA. EXCLUSÃO DE PARCELAS REFERENTES A COMPETÊNCIA DE MESES ANTERIORES. DANO MORAL. ATRASO NÃO SUPERIOR A DOZE MESES. NÃO CONFIGURADO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA.

1)
Em respeito à cláusula contratual que possibilitava a alteração do prazo de entrega das chaves pelo contrato com a instituição financiadora, além do fato de se tratar, para o caso concreto, de interpretação mais benéfica ao consumidor, considerando a aplicabilidade do art. 47 do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de compra e venda de imóveis entre pessoa física e empresa do ramo de construção civil, deve prevalecer o prazo previsto no contrato de financiamento do imóvel.

2)
Salvo em situações de culpa concorrente ou exclusiva do consumidor, a efetiva entrega do imóvel, para fins de cumprimento do pacto firmado, ocorre apenas com a respectiva entrega das chaves.

3)
“
No julgamento do REsp 1.729.593/SP, afetado ao rito dos recursos repetitivos, consolidou-se o entendimento de que em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, na hipótese de atraso na entrega, "o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado
" (REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019).

4)
Os juros de obra correspondem ao valor cobrado pela instituição financeira do mutuário no contrato de financiamento habitacional até a conclusão da obra. Quando há atraso na entrega das chaves por culpa exclusiva do construtor/incorporador, esses juros da obra devem ser devolvidos aos promissários compradores.

5)
Nem sempre a data de desembolso dos valores corresponde ao período de referência da cobrança, tendo em vista que as parcelas do financiamento, e seus respectivos encargos, podem ser pagos em atraso. Por isso, o cálculo da quantia a ser restituída à promitente-compradora pelo pagamento indevido de “juros de obra/taxa de evolução de obra” deve restringir-se àquela quantia desembolsada que seja referente ao período de mora da incorporadora, excluindo-se do cálculo as cobranças de competências de meses anteriores.

6)
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou-se no sentido de "autorizar, em favor do consumidor, a inversão da cláusula penal, na hipótese de mora ou inadimplemento do promitente-vendedor" (STJ - AgInt no REsp: 1661504 SP 2017/0060835-6, Relator: Ministro Raul Araújo, Data de Julgamento: 09/10/2018, T4 - Quarta Turma, Data de Publicação: DJe 15/10/2018).

7)
Ao ponderar entre o direito fundamental à moradia (art. 6º, CF/88) e as regras de Direito Civil e Consumerista, o colendo Superior Tribunal de Justiça estabeleceu que, no âmbito de programas habitacionais voltados a famílias de baixa renda, o atraso injustificado na entrega do imóvel por período acima de doze meses após o prazo de carência implica em dano moral indenizável por parte da incorporadora.

8)
Recurso conhecido e provido. Sentença reformada.

ACÓRDÃO

VISTOS, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores que integram a Quarta Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, de conformidade com a ata do julgamento e das notas taquigráficas, por unanimidade,
CONHECER
do recurso de apelação cível e, no mérit
o, DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO,
nos termos do voto da Relatora.