Tribunal: TJES
Processo: 0001049-34.2017.8.08.0050
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão julgador: ROBSON LUIZ ALBANEZ
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Provas em geral; Compra e Venda; Registro de Imóveis
Data de julgamento: 2023-07-05

Ementa:
APELAÇ
ÃO
CÍVE
L.
ANULAÇÃO DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL E REGISTRO. DOLO. NÃO COMPROVADO. AUSÊNCIA DE INVALIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO.
RECURSO
DES
PROVIDO.

1
.
A propriedade de bens imóveis não é adquirida mediante a simples celebração de um contrato de compra e venda. O negócio jurídico cria apenas uma relação jurídica de natureza obrigacional entre os contratantes (eficácia
inter partes
), gerando mera expectativa de aquisição da propriedade. Para a perfectibilização do negócio e a aquisição do direito real de propriedade (eficácia
erga omnes
), faz-se necessário que o título seja levado a registro em cartório imobiliário, como prevê o art. 1.245, do Cód. Civil.

2.
O registro

de imóveis

possui presunção relativa de veracidade (art. 219, Cód. Civil), somente podendo ser anulada mediante comprovação indubitável de sua invalidade frente a vício de erro, dolo, coação, simulação ou fraude, conforme preleciona o artigo 171, II, do Código Civil, haja vista que se trata de documento munido de fé pública.

3
.
Incabível a anulação de escritura pública de compra e venda de imóvel e do respectivo registro porque não há, na hipótese dos autos, qualquer elemento que indique a invalidade do negócio jurídico.

4
.
Recurso Desprovido. Honorários recursais de 2%.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0001049-34.2017.8.08.0050
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: PAULO SERGIO MIRANDA BARBOZA
APELADO: ULISSES TEIXEIRA DE NOVAES e outros (2)
RELATOR(A):ROBSON LUIZ ALBANEZ

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

APELAÇ
ÃO
CÍVE
L.
ANULAÇÃO DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL E REGISTRO. DOLO. NÃO COMPROVADO. AUSÊNCIA DE INVALIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO.
RECURSO
DES
PROVIDO.

1
.
A propriedade de bens imóveis não é adquirida mediante a simples celebração de um contrato de compra e venda. O negócio jurídico cria apenas uma relação jurídica de natureza obrigacional entre os contratantes (eficácia
inter partes
), gerando mera expectativa de aquisição da propriedade. Para a perfectibilização do negócio e a aquisição do direito real de propriedade (eficácia
erga omnes
), faz-se necessário que o título seja levado a registro em cartório imobiliário, como prevê o art. 1.245, do Cód. Civil.

2.
O registro

de imóveis

possui presunção relativa de veracidade (art. 219, Cód. Civil), somente podendo ser anulada mediante comprovação indubitável de sua invalidade frente a vício de erro, dolo, coação, simulação ou fraude, conforme preleciona o artigo 171, II, do Código Civil, haja vista que se trata de documento munido de fé pública.

3
.
Incabível a anulação de escritura pública de compra e venda de imóvel e do respectivo registro porque não há, na hipótese dos autos, qualquer elemento que indique a invalidade do negócio jurídico.

4
.
Recurso Desprovido. Honorários recursais de 2%.

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ACÓRDÃO

Decisão
: ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Desembargadores da Quarta Câmara Cível, à unanimidade de votos, conhecer e negar provimento ao recurso de apelação, nos termos do voto do Relator. Vitória-ES,

Órgão julgador vencedor
: 013 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ

Composição de julgamento: 013 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Relator / 015 - Gabinete Des. JORGE DO NASCIMENTO VIANA - JORGE DO NASCIMENTO VIANA - Vogal / 009 - Gabinete Des. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - Vogal
VOTOS VOGAIS
015 - Gabinete Des. JORGE DO NASCIMENTO VIANA - JORGE DO NASCIMENTO VIANA (Vogal)
Acompanhar
009 - Gabinete Des. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0001049-34.2017.8.08.0050

APTE:
PAULO SÉRGIO MIRANDA BARBOSA

A
PD
O
:
ULISSES TEIXEIRA DE NOVAES E OUTROS

RELATOR:
DES. ROBSON LUIZ ALBANEZ

VOTO

Consoante relatado, trata-se de
A
pelação
C
ível
interposta por
PAULO SÉRGIO MIRANDA BARBO
S
A
, uma vez que irresignado com a sentença, fls. 184/189) (pág. 359/369 do vol. 1), integrada pela decisão de embargos fls. 233/234v (pág. 85/87 do vol. 2) que julgou improcedentes os pedidos iniciais de anulação da escritura e registro público do imóvel localizado à Rua José dos Campos, 35, Rua D-20, quadra 60, Marcílio de Noronha, Viana/ES, cuja reintegração de posse restou deferida ao apelado no processo em apenso nº 0001523-39.2016.8.08.0050.

Antes da apreciação das razões recursais, porém, é preciso tecer algumas considerações acerca da lide.

Narra o apelante,
PAULO SÉRGIO MIRANDA BARBO
S
A
, em sua petição inicial, que é compromissário comprador do imóvel localizado à Rua José dos Campos, 35, Rua D-20, quadra 60, Marcílio de Noronha, Viana/ES. Afirma que a aquisição se deu em 27/10/1999, no valor de R$ 8.350,00 (oito mil, trezentos e cinquenta reais).

A referida quantia foi quitada e não constou qualquer previsão no contrato de compra e venda inerente a obrigação de pagar prestações do financiamento junto à COHAB-ES ou à Caixa Econômica Federal.

Em julho de 2013, o apelado buscou a COHAB-ES para adimplir com o financiamento pendente do imóvel, no valor de R$ 12.312,28 (doze mil, trezentos e doze reais, e vinte e oito centavos), e após o pagamento, firmaram escritura pública de compra e venda em 12 de junho de 2015, passando a propriedade do imóvel ao apelado, cujo registro ocorreu em abril/2016.

Em abril/2016, o apelado ajuizou a ação de reintegração de posse nº 0001523-39.2016.8.08.0050, cuja reintegração de posse foi deferida.

Logo, o autor, ora apelante, ajuizou a presente ação, visando a declaração de nulidade da escritura pública de compra e venda datada de 12/06/2015, assim como a anulação do registro publico e, por fim, a retificação do registro fazendo constar como proprietário o recorrente.

Em sua defesa, o apelado alega que o autor somente adimpliu com 12 das 116 parcelas do financiamento, e não efetuou o pagamento do IPTU desde 1999. Com isso, em razão da inadimplência, o recorrido, titular do contrato de mútuo, quitou-o e procedeu o registro do imóvel.

Feito esse breve escorço, passo ao enfrentamento meritório do recurso, o que faço, adianto, no sentido de
negar
-lhe provimento
.

É fato que um grande número de negócios em nosso país é efetuado de maneira menos formal. Compram-se e vendem-se pequenos terrenos e casas apenas mediante a emissão de recibos, promessas de compra e venda, redigidos de forma singela, não sendo levados ao Registro de Imóveis, inclusive, porque os termos em que são vazados não permitiriam o registro.

Com isso, não raras vezes, alguém que é possuidor do seu imóvel há muitos anos, em inteira boa-fé, que já pagou a totalidade do preço há muitos anos, e de repente, é surpreendido por uma penhora, uma execução, promovida contra aquele que o havia vendido.

Contudo, nos termos do artigo 108 do Código Civil,
“n
ão dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.”

Salienta-se que quando firmado o contrato de compra e venda em 1999, vigia o Código Civil de 1916, que prescrevia no artigo 530, o seguinte: “adquire-se a propriedade imóvel,
I – Pela transcrição do título de transferência no registro do imóvel”.
Adiante, no artigo 531, “
estão sujeitos a transcrição, no respectivo registro, os títulos translativos da propriedade imóvel, por ato entre vivos”.

O promitente vendedor, enquanto não averbada a escritura no registro de imóvel, é proprietário, mas detém as obrigações vertidas do
minus
que assumiu, de outorga da escritura definitiva, em virtude do contrato quitado de promessa de compra e venda.

No caso dos autos, observa-se que o recorrido poderia exigir a resolução do contrato de compra e venda, por inadimplemento do autor/recorrente, ou exigir-lhe o cumprimento, nos termos do artigo 475 do Código Civil:

Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

Assim, o recorrido dirigiu-se à COHAB, procedeu o pagamento do financiamento atrasado e registrou o imóvel em seu nome.

Com isso, apenas pelos argumentos apresentados pelo recorrente não vislumbro como declarar nula a escritura pública de compra e venda e o registro de 2015, pois não vislumbro as hipóteses dos artigos 166 e 171 do Cód. Civil:

Art. 166. É nulo o negócio jurídico quando:

I - celebrado por pessoa absolutamente incapaz;

II - for ilícito, impossível ou indeterminável o seu objeto;

III - o motivo determinante, comum a ambas as partes, for ilícito;

IV - não revestir a forma prescrita em lei;

V - for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para a sua validade;

VI - tiver por objetivo fraudar lei imperativa;

VII - a lei taxativamente o declarar nulo, ou proibir-lhe a prática, sem cominar sanção.

Art. 171. Além dos casos expressamente declarados na lei, é anulável o negócio jurídico:

I - por incapacidade relativa do agente;

II - por vício resultante de erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão ou fraude contra credores.

Quanto ao instrumento particular de compra e venda firmado em 1999 entre recorrente e recorrido, verifica-se que ao realizar a alegada transação do imóvel, não houve o registro da transferência de propriedade, através de escritura pública. Logo, um dos requisitos essenciais para a validade do negócio jurídico não foi obedecido, qual seja, a forma prescrita em lei, que é a transferência de imóvel por escritura pública, exatamente como dispõe o artigo 1.245, §1º, do Código Civil.

Por oportuno, vejamos a jurisprudencia do STJ:

AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. DAÇÃO DE IMÓVEL EM PAGAMENTO. NECESSIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA. ART.
108
DO
CÓDIGO CIVIL
. CONFISSÃO FICTA. DESCABIMENTO.
1. 'Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à
constituição
, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País' (art.
108
do
Código Civil
). 2. Alegação, na petição inicial, de que teria havido dação de um imóvel em pagamento da dívida. (...) 4. Impossibilidade de se presumir a ocorrência de dação de imóvel com base apenas na confissão ficta do réu, pois
a escritura pública é requisito de validade de todo negócio jurídico que implique transferência de direito real sobre imóvel (cf. art.
108
do
Código Civil
).
5. Caso concreto em que o Tribunal de origem presumiu uma dação não celebrada por escritura pública. 6. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO" (
AgRg nos EDcl no REsp 1379750/PI
, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/09/2015, DJe 23/09/2015).

A transmissão da propriedade sobre bens imóveis ocorre mediante o registro do título aquisitivo junto ao Ofício Imobiliário, considerando-se como proprietário o alienante, enquanto não averbada a compra e venda. Art. 1.245, § 1º, do Código Civil.

Desse modo, se não há elementos que evidenciem a invalidade do documento público, deve ser julgado improcedente o pedido de anulação da escritura pública de compra e venda de imóvel e do respectivo registro.

Diante de todo o arrazoado, conheço do recurso e
NEGO-LHE

PROVIMENTO
para manter a sentença de improcedência.

Majoro os honorários de sucumbência para o percentual de 12% sobre o valor da causa, a teor do artigo 85, §11 do CPC, suspensa a exigibilidade ante a assistência judiciária gratuita deferida nos autos.

É como voto.

ROBSON LUIZ ALBANEZ

DESEMBARGADOR RELATOR

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VOTOS ESCRITOS
(EXCETO VOTO VENCEDOR)

ACOMPANHO O E. DES. RELATOR PARA CONHECER DO RECURSO INTERPOSTO E, NO MÉRITO, NEGAR-LHE PROVIMENTO.