Tribunal: TJES
Processo: 5005965-65.2021.8.08.0024
Classe: Recurso Inominado Cível
Relator(a): THIAGO ALBANI OLIVEIRA GALVEAS
Órgão julgador: THIAGO ALBANI OLIVEIRA GALVEAS
Órgão colegiado: Turma Recursal - 4ª Turma
Assuntos: Locação de Imóvel
Data de julgamento: 2023-12-19

Ementa:
Voto servindo como ementa.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5005965-65.2021.8.08.0024
RECURSO INOMINADO CÍVEL (460)
RECORRENTE: PAULA REZENDE PERINI
RECORRIDO: HELLEN CAROLINA VIALETO e outros
RELATOR(A):
THIAGO ALBANI OLIVEIRA GALVEAS

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EMENTA
Voto servindo como ementa.
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ACÓRDÃO
Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.
Órgão julgador vencedor
: 4ª Turma Recursal - Gabinete 3
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RELATÓRIO
Dispensado o relatório, na forma do artigo 38 da Lei nº 9.099/95 e Enunciado nº 92 FONAJE.
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR
RECURSO INOMINADO Nº 5005965-65.2021.8.08.0024

RECORRENTE:

PAULA REZENDE PERINI.

RECORRIDO:

GABRIELA VIALETO DOS REIS, HELLEN CAROLINA VIALETO.

RELATOR:
DR. JUIZ DE DIREITO THIAGO ALBANI OLIVEIRA GALVÊAS.

JUIZ SENTENCIANTE:

ANA CLAUDIA RODRIGUES DE FARIA
.

EMENTA: RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL. DANOS MATERIAIS. AUSÊNCIA DO LAUDO DE VISTORIA INICIAL. PROVA TESTEMUNHAL. DETERIORIZAÇÃO DO IMÓVEL DURANTE A LOCAÇÃO. NÃO COMPROVAÇÃO. ÔNUS DA PROVA. FATO CONSTITUTIVO DO DIREITO DO AUTOR. SENTENÇA MANTIDA POR SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS. RECURSO IMPROVIDO.

Relatório

Trata-se de ação de cobrança ajuizada por
PAULA REZENDE PERINI
em face de
GABRIELA VIALETO DOS REIS e HELLEN CAROLINA VIALETO
.

Em síntese, a parte autora alega que firmou contrato de locação por prazo determinado com a parte ré em 25/05/2020, tendo as requeridas tomado posse do imóvel em 01/06/2020, com a data do término prevista para 20/12/2022. Sustenta que as locatárias deixaram de adimplir com as obrigações contratuais, não quitando as contas de energia elétrica, taxas condominiais, aluguéis e IPTU. Relata que a parte ré renunciou a locação do bem no mês de abril de 2021, entregando o imóvel deteriorado.

A sentença proferida pelo juízo singular dispôs que:

[...]
Pelo exposto, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC, ACOLHO PARCIALMENTE o pedido contido na peça inicial para CONDENAR as rés (
HELLEN CAROLINA VIALETO e GABRIELA VIALETO DOS REIS
) a pagarem à parte autora ( PAULA REZENDE PERINI):
a)
o valor de R$ 4.530,85 (quatro mil, quinhentos e trinta reais e oitenta e cinco centavos), referente aos aluguéis, às taxas condominiais atrasadas, consumo de energia elétrica e IPTU, acrescido de juros de mora de 1% ao mês e correção monetária, pelo índice da Corregedoria local, a contar de 08.07.2021 até o efetivo pagamento;
b)
o valor de R$ 2.670,00 (dois mil, seiscentos e setenta reais), referente à multa pela rescisão contratual antecipada.

Irresignada com a sentença proferida no ID 4581214, a parte autora interpôs Recurso Inominado, sustentando que a sentença merece reforma pois existe nos autos documentos onde as recorridas reconhecem os danos causados ao apartamento, requerendo a reforma da sentença para condenar as demandadas ao pagamento de todos os débitos postulado na inicial.

É o relatório.

PROJETO DE VOTO

Conheço do recurso interposto, eis que estão preenchidos os requisitos de admissibilidade, recebendo-o, apenas, em seu efeito devolutivo, eis que ausentes as hipóteses que justifiquem a concessão do efeito suspensivo previsto no artigo 43 da lei nº 9.099/95.

Analisando detidamente os autos, entendo que não assiste razão à parte recorrente.

Cinge-se a controvérsia recursal sobre a obrigação das locatárias, ora recorridas, de arcar com as despesas decorrentes de reparos realizados no imóvel.

Sabe-se que é dever do locador, dentre outros,
“entregar ao locatário imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina”
(art. 22, I, da Lei nº 8.245/91), assim como
“responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação”
(art. 22, IV, da Lei nº 8.245/91).

Por sua vez, é dever do locatário, dentre outros,
“restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal”
(art. 23, III, da Lei nº 8.245/91), bem como
“realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos”
(art. 23, V, da Lei nº 8.245/91).

Decerto que a ausência de laudo de vistoria inicial não é capaz de, por si só, afastar a pretensão autoral, levando-se em conta que à demandante é dado o direito de produzir outras provas que corroborem a sua tese de que o imóvel sofreu deterioração culposa imputada à parte locatária.

Acerca do estado de conservação do imóvel, a testemunha DAYSE EGG DE RESENDE, que esteve no imóvel após o término da relação locatícia, consignou que tinha divergência na sala, piso com sujeira e danificado (ID 4581208).

Por outro lado, a testemunha PAULA SANTOS CURBANI, que esteve no imóvel durante a relação locatícia, informou que quando visitou o imóvel a cozinha estava toda alagada; que frequentemente a recorrida GABRIELA relatava no trabalho os problemas que estava enfrentando com imóvel de pane elétrica e hidráulica (ID 4581205).

Dessa forma, conforme consignado na sentença recorrida, ausente o laudo de vistoria inicial, a descrição do imóvel oriunda dos depoimentos acima transcritos demonstra que o bem provavelmente não foi entregue em perfeito estado de conservação.

Do mesmo modo, extrai-se do laudo técnico realizado pelo CHUBB SEGUROS BRASIL que
“(...) verificamos que os danos nos bens reclamados não são decorrentes do transbordamento, e sim por desgaste natural face o tempo de uso.”
(ID 4581201).

Desta maneira,
percebe-se que a prova documental é carente e incapaz de demonstrar o estado do imóvel no momento da celebração do contrato de locação e imissão da parte locatária na posse do imóvel
. Neste caso, o laudo de vistoria inicial se torna essencial para o deslinde do feito, mas também não foi realizado (ou ao menos não foi colacionado aos autos).

Se o juízo não sabe o estado inicial do imóvel, não é possível concluir se no momento da devolução o imóvel estava extraordinariamente deteriorado, em medida que ultrapassa aquela comum ao transcurso do tempo.

Nesse sentido, colaciono o seguinte precedente do TJDFT:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. DANOS MATERIAIS. LAUDO DE VISTORIA INICIA E FINAL. INEXISTÊNCIA. PROVA TESTEMUNHAL. DETERIORIZAÇÃO DO IMÓVEL DURANTE A LOCAÇÃO. NÃO COMPROVAÇÃO. PINTURA E LIMPEZA DO IMÓVEL. RECIBO GENÉRICO. INDIVIDUALIZAÇÃO DO VALOR DOS SERVIÇOS. INEXISTÊNCIA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. ART. 85 CPC. PRINCIPIOS DA CAUSALIDADE E SUCUMBÊNCIA. CABIMENTO. DEMANDA DE ALTA LITIGIOSIDADE. PERCENTUAL ADEQUADO. 1. Consoante o art. 23, incisos III e V, da Lei nº 8.245/91 (Lei de Locações), constitui obrigação da parte locatária restituir o imóvel locado no estado em que foi recebido, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal, bem como efetuar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel no período da locação. 2. É lícita a cláusula contratual que obriga o locatário a devolver o imóvel, ao fim do contrato, nas mesmas condições em que o recebeu, responsabilizando-se por todas as depreciações (Art. 186, 187 e 927 do CC). 3. A ausência dos laudos de vistoria inicial e final não afasta, por si só, a possibilidade de reparação de danos constatados no imóvel locado quando do encerramento da relação locatícia, posto que a responsabilidade dos locatários pela reparação de tais danos é cabível quando for efetivamente possível constatá-los por meio de outras provas. Precedentes. 4. Observada que a prova testemunhal comprova que o imóvel provavelmente não foi entregue em perfeito estado de conservação, não existe parâmetro para aferir a alegada deterioração do bem durante a locação. 4.1. Caberia ao locador, de acordo com o artigo 373, I, do Código de Processo Civil, comprovar a alegada deterioração do imóvel, durante o tempo de locação, ônus do qual não se desincumbiu. 4.2. Ainda que o locatário tivesse a obrigação de realizar nova pintura e devolver o imóvel limpo, não é cabível a condenação ao ressarcimento do valor mencionado pelo locador, em razão de tais serviços não terem sido discriminados individualmente no recibo de pagamento e no orçamento apresentado por ele.[...] (
TJDFT
; APL 07287122320198070001; Acórdão 1727532; 8ª Turma Cível; Relator Carmen Bittencourt, data de julgamento: 11/7/2023, publicado no DJE: 25/7/2023).

Outrossim, caberia a parte autora, de acordo com o artigo 373, I, do Código de Processo Civil, comprovar a alegada deterioração do imóvel, durante o tempo de locação, ônus do qual não se desincumbiu.

Por conseguinte, não tendo a recorrente se desincumbido de demonstrar efetivamente a existência e a extensão do prejuízo (deterioração do imóvel durante a locação), não há argumentos para alterar o entendimento esposado pelo d. Magistrado sentenciante.

Nesta esteira, entendo que a sentença impugnada deve ser mantida pelos seus próprios fundamentos, na forma do Enunciado número 11 das Turmas Recursais: “A SENTENÇA PODERÁ SER MANTIDA PELOS SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS, A TEOR DO QUE DISPÕE O ARTIGO 46 DA LEI 9099/95, SEM A NECESSIDADE DE NOVA FUNDAMENTAÇÃO JURÍDICA.”.

DISP
OSITIVO

Em face do exposto, CONHEÇO DO RECURSO interposto e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo a sentença incólume, por seus próprios fundamentos. Condeno a recorrente ao pagamento de honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação, na forma do art. 85, §2º do Código de Processo Civil e art. 55 da Lei nº. 9.099/95.

É como voto.

MARCOS AURÉLIO SOUSA JÚNIOR

Juiz Leigo

VOTO

Acolho integralmente o projeto redigido pelo Juiz Leigo, e o adoto como razões da minha manifestação. É como voto.

THIAGO ALBANI OLIVEIRA GALVÊAS

Relator

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)