Tribunal: TJES
Processo: 0025372-22.2015.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão julgador: RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Evicção ou Vicio Redibitório
Data de julgamento: 2023-05-24

Ementa:
EMENTA:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. LOTEAMENTO IRREGULAR. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. SÚMULA N. 543, STJ. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1) Conforme disposto no art. 475 do Código Civil, “a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos”. 2) Nos termos da Súmula 543, do c. STJ: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". 3) A rescisão da avença, no caso, é motivada pelas comercialização de lotes em empreendimento irregular, por certo que a culpa pela resolução contratual recai exclusivamente sobre a promitente vendedora, a qual descumpriu as obrigações que lhe cabiam, porquanto lhe competiria a adoção das medidas essenciais para regularização dos imóveis. 4) Recurso conhecido e improvido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
0025372-22.2015.8.08.0035
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: SANTA ARINDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
APELADO: GEFSON SOARES BAUER
RELATOR(A):RAPHAEL AMERICANO CAMARA

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EMENTA

EMENTA:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. LOTEAMENTO IRREGULAR. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. SÚMULA N. 543, STJ. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1) Conforme disposto no art. 475 do Código Civil, “a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos”. 2) Nos termos da Súmula 543, do c. STJ: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". 3) A rescisão da avença, no caso, é motivada pelas comercialização de lotes em empreendimento irregular, por certo que a culpa pela resolução contratual recai exclusivamente sobre a promitente vendedora, a qual descumpriu as obrigações que lhe cabiam, porquanto lhe competiria a adoção das medidas essenciais para regularização dos imóveis. 4) Recurso conhecido e improvido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 026 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

Composição de julgamento: 026 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Relator / 029 - Gabinete Des. RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - Vogal / 004 - Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
029 - Gabinete Des. RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO (Vogal)
Acompanhar
004 - Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

Eminentes Pares, cinge-se a controvérsia recursal a analisar a juridicidade da sentença proferida pelo douto Juízo da 2ª Vara Cível de Vila Velha - Comarca da Capital, a qual, na ação movida por GEFSON SOARES BAUER, condenou a Apelante SANTA ARINDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. a restituir integralmente os valores pagos pelo demandante em virtude do compromisso de compra e venda firmado entre as partes, referente à aquisição dos lotes n. 0001 e 0002, quadra 09, do Loteamento Residencial Morada do Mirante.

Em suas razões, a Apelante sustenta que: i) cumpriu todas as obrigações contratuais atinentes à legalização do empreendimento; ii) no momento em que celebrada a avença, não se observava nenhuma irregularidade, estando o loteamento apto para comercialização; iii) o reinício das obras interrompidas em 2005 ainda não ocorreu por culpa exclusiva da Prefeitura de Fundão, que não procedeu à reaprovação dos projetos; iv) o negócio jurídico, plenamente válido, firmado entre as partes deve ser reputado ato jurídico perfeito; e v) não é devida a restituição integral dos valores pagos, uma vez que a ausência de responsabilidade da promitente vendedora pela rescisão contratual permite apenas a devolução de parte do valor pago, nos termos da súmula n. 543 do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

O Apelado, por seu turno, pugna pela manutenção da sentença guerreada.

A despeito de tais argumentos, após examinar detidamente sobre o caso em tela, concluí que o recurso não merece ser provido, pelas razões que passo a expor.

As partes, no ano de 1999, celebraram compromisso de compra e venda, cujo objeto eram os lotes n. 0001 e 0002, quadra 09, do Loteamento Residencial Morada do Mirante, comercializados pela Apelante.

Compulsando os autos, verifica-se que, embora o projeto de loteamento inicialmente tenha sido aprovado pela Prefeitura de Fundão, várias óbices impediram seu regular desenvolvimento, impostas tanto pelos órgãos de proteção ambiental quanto pela Administração Pública Municipal.

Cito, nesse tocante, ser incontroverso que no ano de 2005 as obras foram paralisadas em razão das irregularidades apuradas pelo IEMA, sendo certo que aquele a Apelante apenas logrou êxito em obter a licença prévia concedida por aquele órgão em 13/05/2009, ou seja, aproximadamente 10 (dez) anos depois da celebração do negócio entre as partes.

Ademais, como admitiu a parte recorrente em seu apelo, até o momento da interposição do recurso ainda não havia conseguido a regularização do empreendimento.

Desta feita, constato que, apesar de inicialmente ter sido vislumbrada a regularidade do loteamento em decorrência da aprovação do projeto junto à Municipalidade, fato é que tal situação não se manteve, estando o empreendimento, pelo menos com base naquilo que se tem notícias, até o presente momento irregular.

Nesse contexto, haja vista que a relação jurídica mantida entre as partes possui nítido caráter consumerista, na esteira do que restou consignado na sentença guerreada, não tendo a parte Apelante se insurgido especificamente quanto a esse ponto, impõe-se, na espécie, a aplicação do verbete sumular n. 543, editado pelo colendo STJ, in verbis:

Súmula 543, STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Sendo assim, uma vez que a rescisão da avença é motivada pelas comercialização de lotes em empreendimento irregular, por certo que a culpa pela resolução contratual recai exclusivamente sobre a promitente vendedora, ora Apelante, a qual descumpriu as obrigações que lhe cabiam, porquanto lhe competiria a adoção das medidas essenciais para regularização dos imóveis, consoante vasta jurisprudência pátria:

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BENS IMÓVEIS. RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. [...] Correta a ordem de devolução da integralidade dos valores pagos, sem qualquer retenção, por rescisão do negócio de compra e venda de imóveis por culpa dos vendedores, em parcela única, conforme disposto na Súmula nº 543 do STJ, operado o desfazimento do negócio por culpa dos vendedores, que colocaram à venda frações de loteamento com irregularidades. [...] (TJSP; AC 1002921-56.2018.8.26.0236; Ac. 16700756; Ibitinga; Vigésima Nona Câmara de Direito Privado; Rel. Des. José Augusto Genofre Martins; Julg. 27/04/2023; DJESP 04/05/2023; Pág. 2617)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE DE TERRENO NO EMPREENDIMENTO GREEN DIAMOND. LOTEAMENTO IRREGULAR. VENDA DOS LOTES REALIZADAS SEM A LIBERAÇÃO DAS OBRAS. EMPREENDIMENTO QUE FOI EMBARGADO E NÃO ENTREGUE. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA APENAS PARA DETERMINAR A RESCISÃO CONTRATUAL. INSURGÊNCIA DO AUTOR. (TJPR; ApCiv 0004904-98.2017.8.16.0017; Maringá; Décima Nona Câmara Cível; Rel. Des. Andrei de Oliveira Rech; Julg. 02/05/2023; DJPR 03/05/2023)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. IMPUGNAÇÃO AO BENEFÍCIO DA ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA. REJEITADA. APLICAÇÃO DO CDC. PACTA SUNT SERVANDA. MITIGAÇÃO. VENDA DE LOTEAMENTO IRREGULAR. RESCISÃO DO CONTRATO. CULPA EXCLUSIVA DOS VENDEDORES. STATUS QUO ANTE. RESTITUIÇÃO IMEDIATA E INTEGRAL DOS VALORES COMPROVADAMENTE PAGOS. MULTA PENAL INDEVIDA. DANO MORAL. CONFIGURADO. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. NÃO VERIFICADA. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS NA FASE RECURSAL. SENTENÇA MANTIDA. 1. Não tendo os apelantes comprovado a atual situação econômica do recorrido ou o desaparecimento dos requisitos essenciais ao deferimento da gratuidade da justiça, mantém-se a concessão do benefício. 2. É aplicável o Código de Defesa do Consumidor à relação havida entre vendedor e adquirente de imóvel, nos termos de seu art. 3º, § 1º. 3. Descabe falar em força obrigatória do contrato se há, nele, obrigações ilícitas e abusivas para a parte hipossuficiente da relação negocial, tornando-se totalmente possível a mitigação de suas cláusulas. 4. Constatada condição possibilitadora de resolução da transação imobiliária (venda de lote irregular), é dever dos vendedores, evidenciada a sua culpa, restituir de forma imediata e integral os valores comprovadamente pagos pelo autor/apelado, devidamente atualizados, para reconduzi-los ao status quo ante, de modo, também, a evitar o enriquecimento injustificado daqueles (inteligência da Súmula nº 543 da Colenda Corte de Cidadania). 5[...] (TJGO; AC 5081274-81.2021.8.09.0051; Itapuranga; Terceira Câmara Cível; Rel. Des. Gerson Santana Cintra; Julg. 02/03/2023; DJEGO 06/03/2023; Pág. 2768)

Tem-se, portanto, acertada a decisão que determinou a restituição integral dos valores pagos pelo Apelado, a qual está em harmonia com o precedente normativo vinculante (art. 927, III, CPC) firmado pelo Tribunal da Cidadania.

Ademais, dos arestos alhures também se pode depreender que a alegação de ato jurídico perfeito não possui o condão de impossibilitar a resolução do contrato, eis que o art. 475 do Código Civil estabelece que “a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos”.

Por todo o exposto, conheço do recurso de apelação interposto, mas NEGO-LHE PROVIMENTO, para manter integralmente a sentença objurgada.

Via de consequência, com espeque no art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais em 02% (dois por cento), de modo que a verba honorária passa a totalizar 12% (doze por cento) do valor da condenação.

É como voto.

DES. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

RELATOR

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RAPHAEL AMERICANO CÂMARA
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Desembargador
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em 11/05/2023 às 15:03:44, conforme art. 1º, III, "b", da Lei 11.419/2006. A autenticidade do documento pode ser conferida no site https://sistemas.tjes.jus.br/gabinetes/validar.php informando o código do sistema
46219511052023
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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

VOTO VOGAL: DESEMBARGADOR RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO

ACOMPANHO O VOTO PROFERIDO PELO EMINENTE DES. RELATOR