Tribunal: TJES
Processo: 0041322-12.2012.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO
Órgão julgador: RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Obrigações; Obrigação de Fazer / Não Fazer; Provas em geral
Data de julgamento: 2023-09-03

Ementa:
ACÓRDÃO

APELAÇÃO CÍVEL – FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO – QUITAÇÃO PELO FQM – AUTORIZAÇÃO DE BAIXA NA HIPOTECA – INEXIGIBILIDADE DO TÍTULO EXECUTIVO – RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO.

Demonstrado nos autos que não fora possível a celebração do contrato de financiamento com o agente financeiro, visando a quitação integral do preço, por culpa da requerida.

Sabe-se que o habite-se atesta a construção do empreendimento segundo as exigências legais, para autorizar o início da utilização efetiva da edificação destinada à habitação, sendo condição
sine qua non
para a formalização do financiamento com instituição bancária.

Caracterizada a culpa da Apelante tanto na mora da entrega da unidade habitacional, quanto na ausência de regularização do habite-se, que possibilita o financiamento do imóvel, mantém-se a restituição das parcelas efetivamente pagas, além da comissão de corretagem, na sentença arbitrada a título de dano material, em consonância com a Súmula nº 543/STJ.

Aplica-se a correção monetária a contar da data do desembolso e os juros moratórios desde a citação, em consonância com a vasta jurisprudência colendo STJ.

O valor estabelecido a título de danos morais em R$ 7.000,00 (sete mil reais) não se mostra excessivo em relação ao valor contratual, o caráter pedagógico pretendido e a capacidade financeira do ofensor, razão porque mantém-se o valor arbitrado em primeiro grau de jurisdição.

Recurso conhecido e desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0041322-12.2012.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE:
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A.

APELADO:
ROGÉRIO MOREIRA DE PAULA

RELATOR(A):

DES.
RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO

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EMENTA

ACÓRDÃO

APELAÇÃO CÍVEL – FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO – QUITAÇÃO PELO FQM – AUTORIZAÇÃO DE BAIXA NA HIPOTECA – INEXIGIBILIDADE DO TÍTULO EXECUTIVO – RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO.

Demonstrado nos autos que não fora possível a celebração do contrato de financiamento com o agente financeiro, visando a quitação integral do preço, por culpa da requerida.

Sabe-se que o habite-se atesta a construção do empreendimento segundo as exigências legais, para autorizar o início da utilização efetiva da edificação destinada à habitação, sendo condição
sine qua non
para a formalização do financiamento com instituição bancária.

Caracterizada a culpa da Apelante tanto na mora da entrega da unidade habitacional, quanto na ausência de regularização do habite-se, que possibilita o financiamento do imóvel, mantém-se a restituição das parcelas efetivamente pagas, além da comissão de corretagem, na sentença arbitrada a título de dano material, em consonância com a Súmula nº 543/STJ.

Aplica-se a correção monetária a contar da data do desembolso e os juros moratórios desde a citação, em consonância com a vasta jurisprudência colendo STJ.

O valor estabelecido a título de danos morais em R$ 7.000,00 (sete mil reais) não se mostra excessivo em relação ao valor contratual, o caráter pedagógico pretendido e a capacidade financeira do ofensor, razão porque mantém-se o valor arbitrado em primeiro grau de jurisdição.

Recurso conhecido e desprovido.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 028 - Gabinete Des. RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO

Composição de julgamento: 028 - Gabinete Des. RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - Relator / 004 - Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - RODRIGO FERREIRA MIRANDA - Vogal / 005 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Vogal
VOTOS VOGAIS
004 - Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - RODRIGO FERREIRA MIRANDA (Vogal)
Acompanhar
005 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO
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NOTAS TAQUIGRÁFICAS
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VOTO VENCEDOR

PROCESSO Nº 0041322-12.2012.8.08.0024

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE:
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A

Advogados do(a) APELANTE:
KELLY ANNA PEREIRA DE ALMEIDA - ES17033, THIAGO SANTOS CARDOSO - ES16051-A, IVAN ISAAC FERREIRA FILHO - BA14534-A

APELADO:
ROGÉRIO MOREIRA DE PAULA

Advogado do(a) APELADO:
JEANE PINTO DE CASTRO - ES13751-A

RELATOR:
DES. RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO

VOTO

Presentes os pressupostos objetivos (previsão legal, tempestividade e regularidade procedimental) e subjetivos (legitimidade e interesse) para a admissibilidade, conheço do recurso.

Como relatado, trata-se de apelação cível interposta por
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A.,
em face da sentença de fls. 230/237 que julgou procedentes os pedidos formulados por
ROGÉRIO MOREIRA DE PAULA
para declarar a rescisão contratual por culpa exclusiva da requerida, condenando-a em:
1) restituir ao autor o valor de 15.719,00 (quinze mil, setecentos e dezessete reais), devidamente corrigidos monetariamente da data do desembolso de cada parcela e com juros moratórios de 1% a contar da citação; e, 2) indenizar o autor a título de danos morais, o valor de R$ 7.000,00 (sete mil reais), que deve ser acrescido de correção monetária e juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, a contar da prolação da sentença, extinguindo o feito, com julgamento de mérito, com fulcro no art. 487, inciso I, do CPC/2015,
além do pagamento das
custas processuais e honorários advocatícios em 15% (quinze por cento) do valor da condenação.

Pleiteia, de forma genérica, a reforma da decisão, julgando-se totalmente improcedentes os pedidos da parte Apelada ou, subsidiariamente, a retenção do percentual de 25% (vinte e cinco por cento) do valor do contrato, a incidência dos juros moratórios, após o efetivo trânsito em julgado da decisão, e a
fixação dos danos morais sofridos, em R$ 1.000,00 (um mil reais).

Compulsando os autos na origem, observa-se que o Apelado ajuizou Ação Ordinária, em face de MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A., argumentando em síntese, que celebrou contrato de promessa de compra e venda de imóvel no dia 05.06.2011 e adimpliu corretamente todas as parcelas do contrato celebrado, restando pendente, apenas, o valor do financiamento no valor de R$ 87.140,00(oitenta e sete mil cento e quarenta reais)

Aduz que a cláusula 5ª do contrato previa a entrega das chaves no mês de outubro de 2011, fato este que não ocorrera e que, em meados de novembro de 2011 foi chamado para realizar a entrega dos documentos necessários para aprovação do financiamento junto à Caixa Econômica Federal, faltando, contudo, o habite-se.

Por não conseguir realizar o financiamento, pleiteou a rescisão do contrato, sendo informado da retenção do percentual de 8% do valor do contrato em razão da incidência da cláusula 7ª.

Sustentou que a mora contratual se deu por culpa exclusiva da construtora, pleiteando a restituição integral das parcelas pagas, inclusive a taxa de corretagem, além do dano moral.

Foi proferida a sentença ora impugnada, dando provimento aos pedidos iniciais, cujos trechos destaca-se:

[...] o autor demonstrou nos autos que
não fora possível a celebração do contrato de financiamento com o agente financeiro, visando a quitação integral do preço, por culpa da requerida.

Por mais que não se tenha prova acerca da negativa do agente financeiro em realizar o ajuste por falta de habite-se,
a requerida, em correspondência encaminhada ao PROCON (fls. 46), confirma a impossibilidade do requerente em realizar o financiamento do imóvel por culpa da construtora, haja vista que não fora emitida a: “CND para continuidade do processo de averbação de toda a documentação pertinente ao empreendimento em questão junto ao cartório responsável.”

Dessa forma, pertinente o pleito autoral no sentido de
rescindir o ajuste por culpa da requerida, haja vista esta não possibilitara, em tempo adequado, a regularização do empreendimento a possibilitar a realização do financiamento, e, assim, a quitação do preço, viabilizando ao consumidor exigir a entrega do bem dentro do prazo adequado – outubro de 2011
– ao invés de pleitear a rescisão do negócio jurídico.

Como consequência direta da rescisão do ajuste por culpa da requerida,
deve esta restituir todos os valores pagos pelo autor em razão do ajuste (devidamente demonstrados às fls. 33/42), devidamente corrigidos monetariamente da data do desembolso e com juros moratórios de 1% a contar da citação
, retornando a situação anterior do contrato.

Deve ser pago ao autor, ainda, o valor que este gastou a título de comissão de corretagem, a título de indenização por dano material
, posto que a requerida dera causa ao referido prejuízo suportado pelo autor, com a rescisão do contrato, independente desta ter sido realizada de forma facultativa pelo consumidor junto a terceiro.[...] Descabe adentrar na situação acerca da validade, ou não, da
cláusula de retenção de valores, eis que a mesma é inaplicável ao caso, haja vista que apenas oponível para as situações em que a rescisão se opera por culpa exclusiva do consumidor.

Por fim, em relação aos
danos morais, estes foram devidamente comprovados. Não há dúvidas de que a mora contratual da construtora ocasionou a impossibilidade de manutenção do contrato por parte do consumidor
, trazendo a este perturbação psíquica, manifestada através de frustração, insegurança, aflição e angústia decorrentes do desfazimento do negócio,
gerando dano moral indenizável
[...] (destaque).

Compulsando os autos, observa-se que há prova nos autos da celebração do contrato de compra e venda com prazo de entrega das chaves do imóvel em outubro de 2011. Até esta data o Apelado realizou fidedignamente o pagamento das parcelas avençadas, contudo o apartamento não estava apto para entrega, uma vez que ausente o habite-se.

É sabido que o habite-se atesta a construção do empreendimento segundo as exigências legais, para autorizar o início da utilização efetiva da edificação destinada à habitação, sendo condição s
ine qua non
para a formalização do financiamento com instituição bancária.

Comprovada a ausência da regularização do imóvel, pelo e-mail formalizado pela Apelante, caracterizada está, sua culpa exclusiva, que ensejou a rescisão contratual.

Nesse sentido, é a jurisprudência pátria:

RECURSO INOMINADO.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA.
AÇÃO COMINATÓRIA. LITISCONSÓRCIO ATIVO NECESSÁRIO. PROCURAÇÃO. CUMPRIMENTO DO DISPOSTO NO ART. 73 DO NCPC. AFASTADA A INCOMPETÊNCIA DO JEC, POIS O VALOR DA CAUSA DEVE SER O VALOR DO PROVEITO ECONÔMICO BUSCADO PELA PARTE AUTORA. ENUNCIADO Nº 39 DO FONAJE. EFETUADA A ENTREGA DO IMÓVEL.
AUSÊNCIA DE HABITE-SE E BAIXA DA HIPOTECA PERANTE O CREDOR HIPOTECÁRIO. RESPONSABILIDADE DA RÉ PELA AVERBAÇÃO DO HABITE-SE. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. SENTENÇA CONFIRMADA POR SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS. RECURSO DESPROVIDO.

(TJ-RS - Recurso Cível: 71008814527 RS, Relator: Roberto Carvalho Fraga, Data de Julgamento: 27/08/2019, Primeira Turma Recursal Cível, Data de Publicação: 12/09/2019 – destaque).

APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ENTREGA DA UNIDADE SEM ATESTADO DE CONCLUSÃO DA OBRA. ATRASO NA EXPEDIÇÃO DA CARTA DE HABITE-SE. FORTUITO INTERNO. MULTA CONTRATUAL. APLICAÇÃO. SENTENÇA REFORMADA.
1. A carta de habite-se revela o ato administrativo da autoridade competente que atesta a construção do empreendimento segundo as exigências legais, para autorizar o início da utilização efetiva da edificação destinada à habitação. 2. Não é possível concluir que, antes da expedição do habite-se, havia condições de habitabilidade do imóvel, quando é justamente esse o documento que comprova a conclusão da obra e sua regularidade.
E procedendo à entrega do imóvel sem a necessária carta de habite-se, a parte apelada acabou por afastar uma garantia de segurança ao consumidor, que é o atestado formal de que o imóvel estava pronto. 3. Incontroverso o inadimplemento contratual dos promitentes vendedores, consubstanciado no atraso injustificado na conclusão da obra com entrega do imóvel e da respectiva carta de habite-se expedida. 4. Ocorrência relacionada a clima, mão-de-obra, insumo para construção, crise econômica, dificuldade na expedição do habite-se, ou outro fato previsível e inserido no risco da atividade, deve ser considerada ao anunciar o empreendimento. 5. Trata-se a hipótese de aplicação de cláusula penal conforme previsão contratual, em termos claros elaborados pelas próprias rés-apeladas, condicionada à
ocorrência de atraso na conclusão das obras por sua culpa exclusiva.
6. Apelação conhecida e provida. (TJ-DF 07102909720198070001 DF 0710290-97.2019.8.07.0001, Relator: FÁBIO EDUARDO MARQUES, Data de Julgamento: 26/08/2020, 7ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 18/09/2020)(destaque).

Posto isso, caracterizada a culpa da Apelante tanto na mora de entrega da unidade habitacional, quanto na ausência de regularização do habite-se, que possibilita o financiamento do imóvel, mantém-se a restituição das parcelas efetivamente pagas, além da comissão de corretagem, na sentença arbitrada a título de dano material, em consonância com a Súmula nº 543/STJ:

[...] Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (SÚMULA 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)(destaque).

No tocante à aplicação da correção monetária a contar da data do desembolso e os juros moratórios desde a citação, está em consonância com a vasta jurisprudência colendo STJ, a exemplo:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIO. RESCISÃO. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DOS DISPOSITIVOS VIOLADOS. SÚMULA N. 284/STF. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF e 211 DO STJ. ACÓRDÃO RECORRIDO. FUNDAMENTO. IMPUGNAÇÃO. AUSÊNCIA. SÚMULA N. 283/STF. MORA CONTRATUAL. DESCARACTERIZAÇÃO. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. VALOR DA INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E DA RAZOABILIDADE. VERIFICAÇÃO. SÚMULA N. 7/STJ. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADA. DECISÃO MANTIDA.
[...] 6. Somente em hipóteses excepcionais, quando irrisório ou exorbitante o valor da indenização por danos morais arbitrado na origem, a jurisprudência desta Corte permite o afastamento do referido óbice para possibilitar a revisão. No caso, o valor estabelecido pelo Tribunal a quo não se mostra excessivo, a justificar sua reavaliação em recurso especial. 7. Segundo a Súmula n. 543/STJ,"na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor", o que foi observado pela Corte local. [...] 9.
Conforme o entendimento desta Corte Superior, "os juros moratórios incidem desde a citação no caso de resolução de compra e venda causada pela vendedora, em decorrência da responsabilidade contratual pelas perdas e danos.
Inaplicabilidade de cláusula penal em desfavor do comprador inocente ou do Tema 1.002 dos Recursos Repetitivos" (AgInt no AREsp n. 1.699.501/SP, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, DJe de 7/12/2020)[...] (AgInt no AREsp n. 2.129.734/RS, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 29/5/2023, DJe de 2/6/2023.)

Por fim,
o valor estabelecido a título de danos morais em R$ 7.000,00 (sete mil reais)
não se mostra excessivo em relação ao valor contratual, o caráter pedagógico pretendido e a capacidade financeira do ofensor, razão porque mantém-se o valor arbitrado em primeiro grau de jurisdição.

Mediante tais fundamentos,
NEGO
PROVIMENTO
ao recurso.

Em razão do disposto no Art. 85, §11, do CPC, diante do desprovimento do recurso, majoro a condenação do Apelante ao pagamento de honorários advocatícios de 15% (quinze por cento), percentual fixado na sentença, para 17% (dezessete por cento) sobre o valor da condenação.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS
(EXCETO VOTO VENCEDOR)