Tribunal: TJES
Processo: 0024103-40.2014.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão julgador: SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão do contrato e devolução do dinheiro; Antecipação de Tutela / Tutela Específica; Compra e Venda
Data de julgamento: 2023-10-02

Ementa:
EMENTA:
APELAÇÃO CÍVEL –
DIREITO DO CONSUMIDOR -
ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL
–
INEXISTÊNCIA- RESCISÃO POR CULPA DOS PROMITENTES COMPRADORES – RETENÇÃO DE 10% DO VALOR PAGO –
VALOR ADEQUADO -
CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DO DESEMBOLSO – JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO –
DEVOLUÇÃO DA
T
AXA DE CONDOMÍNIO -
HONORÁRIOS DE
20
% - VALIDADE – RECURSO DA REQUERIDA CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1.
N
ão houve atraso por parte das construtoras na entrega do imóvel, e, por via
de

consequência, a
culpa na rescisão é
da então promitente compradora
,
pelo que
é
possível a retenção de determinado percentual pelas empresas construtoras, o que pode variar a depender do caso,
nos termos
d
a Súmula nº 543 do STJ.

2.

Quanto ao percentual de retenção incidente, o

entendimento da Segunda Seção de que deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento),
um “padrão -base” de cláusula penal,
(STJ, Segunda Seção, RESP nº 1.723.519/SP, relª. Minª Maria Isabel Gallotti, julgado em 28/09/2019, DJe 02/10/2019)
,
é temperado com a análise d
as circunstâncias do caso concreto,
que permite a
variação

nos percentuais
entre 10% e 25% do total da quantia paga,
a depender da avaliação dos prejuízos causados com a rescisão a destempo,
o que não ficou evidenciado no caso
.

3
.

Em relação à correção monetária, para efeitos de restituição, é assente no C. STJ que a correção deve incidir a partir de cada pagamento.

4
.

Quanto aos juros de mora, o entendimento prevalente
no STJ
é de que os mesmos
contam-se a partir do trânsito em julgado.

5
.

A cobrança da taxa condominial dos consumidores antes da efetiva posse, independentemente de previsão contratual, é abusiva.
Devida, portanto, a sua devolução integral ao promitente comprador apelado.

6
.
Honorários advocatícios fixados na origem condizentes com o labor, zero, comprometimento dos causídicos, local
da prestação de serviços e a natureza e importância da causa.

7
.
Conhecimento e parcial provimento do recurso das incorporadoras/construtoras,
unicamente para alterar o termo
a quo
da incidência dos juros de mora para o trânsito em julgado
da decisão.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0024103-40.2014.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: VILLAGGIO LARANJEIRAS EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA. e outros

APELADO: MARILENE FERREIRA

RELATOR(A):
SERGIO RICARDO DE SOUZA

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

EMENTA:
APELAÇÃO CÍVEL –
DIREITO DO CONSUMIDOR -
ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL
–
INEXISTÊNCIA- RESCISÃO POR CULPA DOS PROMITENTES COMPRADORES – RETENÇÃO DE 10% DO VALOR PAGO –
VALOR ADEQUADO -
CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DO DESEMBOLSO – JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO –
DEVOLUÇÃO DA
T
AXA DE CONDOMÍNIO -
HONORÁRIOS DE
20
% - VALIDADE – RECURSO DA REQUERIDA CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1.
N
ão houve atraso por parte das construtoras na entrega do imóvel, e, por via
de

consequência, a
culpa na rescisão é
da então promitente compradora
,
pelo que
é
possível a retenção de determinado percentual pelas empresas construtoras, o que pode variar a depender do caso,
nos termos
d
a Súmula nº 543 do STJ.

2.

Quanto ao percentual de retenção incidente, o

entendimento da Segunda Seção de que deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento),
um “padrão -base” de cláusula penal,
(STJ, Segunda Seção, RESP nº 1.723.519/SP, relª. Minª Maria Isabel Gallotti, julgado em 28/09/2019, DJe 02/10/2019)
,
é temperado com a análise d
as circunstâncias do caso concreto,
que permite a
variação

nos percentuais
entre 10% e 25% do total da quantia paga,
a depender da avaliação dos prejuízos causados com a rescisão a destempo,
o que não ficou evidenciado no caso
.

3
.

Em relação à correção monetária, para efeitos de restituição, é assente no C. STJ que a correção deve incidir a partir de cada pagamento.

4
.

Quanto aos juros de mora, o entendimento prevalente
no STJ
é de que os mesmos
contam-se a partir do trânsito em julgado.

5
.

A cobrança da taxa condominial dos consumidores antes da efetiva posse, independentemente de previsão contratual, é abusiva.
Devida, portanto, a sua devolução integral ao promitente comprador apelado.

6
.
Honorários advocatícios fixados na origem condizentes com o labor, zero, comprometimento dos causídicos, local
da prestação de serviços e a natureza e importância da causa.

7
.
Conhecimento e parcial provimento do recurso das incorporadoras/construtoras,
unicamente para alterar o termo
a quo
da incidência dos juros de mora para o trânsito em julgado
da decisão.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 027 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA

Composição de julgamento: 027 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Relator / 030 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal / 007 - Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - Vogal
VOTOS VOGAIS
030 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
007 - Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO (Vogal)
Acompanhar

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
Gabinete do Desembargador Sérgio Ricardo de Souza
Rua Desembargador Homero Mafra 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906
Telefone:
(27) 3334-2316

PROCESSO Nº 0024103-40.2014.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: VILLAGGIO LARANJEIRAS EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA., LORENGE S.A. PARTICIPACOES

APELADO: MARILENE FERREIRA

Advogados do(a) APELANTE: LEONARDO LAGE DA MOTTA - ES7722-A, CARLOS AUGUSTO DA MOTTA LEAL - ES5875-A
Advogados do(a) APELANTE: LEONARDO LAGE DA MOTTA - ES7722-A, CARLOS AUGUSTO DA MOTTA LEAL - ES5875-A

Advogado do(a) APELADO: CELSO LUIZ MACHADO JUNIOR - ES12562-A

VOTO

Conforme relatado, tratam-se os autos de apelação interposta por
VILLAGIO LARANJEIRAS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. e LORENGE S.A PARTICIPAÇÕES

contra a r. sentença com cópia às fls. 55/60 dos autos (ID 3578481 – vol. 2) proferida pelo d. Juízo da 2ª Vara Cível da Serra – Comarca da Capital, que, na “
ação
ordinária com pedido de antecipação de tutela suspensiva
” ajuizada por
MARILENE FERREIRA
, julgou parcialmente procedentes os pedidos contidos na inicial, resolvendo o mérito, na forma do artigo 487, I, do CPC.

Em suas razões recursais, acostadas às fls. 113/175 (ID 3578481 – vol. 2), as apelantes VILLAGIO LARANJEIRAS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. e LORENGE S.A PARTICIPAÇÕES

sustentam, em síntese, que
(
I
)
não obstante a sentença tenha reconhecido que a rescisão oco
rrera por culpa exclusiva dos apelados,
foi fixado o percentual de retenção em apenas 10% (dez por cento), o que vai de encontro com o entendimento jurisprudencial
atual
, no importe de 25% (vinte e cinco por cento)
;
(II)

o termo inicial da incidência da correção monetária deverá ser a data do ajuizamento da ação, nos termos da Lei nº 6.899/1981, art. 1º, §2º, visto que não houve culpa das apelantes;
(III)
a aplicação dos juros de mora sobre as parcelas a serem restituídas deve ter como marco inicial o trânsito em julgado da decisão condenatória, visto que inexistente mora anterior, consoante delimitado pelo julgamento do Tema nº 1.002 pelo STJ;
(IV)
legalidade da cobrança das taxas condominiais em face da apelada, consoante expressa previsão contratual, além de não ter a apelada se imitido na posse do imóvel por sua própria culpa (não quitação integral do imóvel) e, por fim,
(V)
necessidade de redução dos honorários advocatícios sucumbenciais, por malferimento ao princípio da equidade e afronta aos critérios lançados nas alíneas do §2º do art. 85 do CPC.

Contrarrazões apresentadas às fls. 183/207 (ID 3578481 – vol.2), sustentando que o recurso de apelação interposto não merece prosperar. Requerem, assim, a manutenção
in totum
a r. sentença recorrida.

Presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal no apelo, passa-se à análise das teses suscitadas pelos apelantes.

Cumpre historiar inicialmente que MARILENE FERREIRA firmou em 22/10/2013 junto às apelantes contrato de promessa de compra e venda do apartamento 505 do edifício Felicitá, torre A, bloco V, do empreendimento Villagio Laranjeiras.

Narra na exordial que, além da existência de cláusulas abusivas e cobranças infundadas, houve descumprimento contratual por parte das empresas quanto a entrega do imóvel no prazo. Pleiteou, assim, a rescisão do contrato coma devolução da integralidade dos valores pagos, a inversão da multa rescisória prevista na cláusula nº 78, no valor de 20% (vinte por cento) do valor do imóvel, e que fossem as empresas condenadas a devolver em dobro os valores cobrados a título de taxa condominial.

Pois bem.

Da análise dos autos, é de se notar que a sentença, de fato, reconheceu a consumidora autora como culpada pela rescisão contratual:

No caso dos autos, entendo que não houve descumprimento pela requerida do pacto celebrado, vejamos.

Conforme acima exposto, considerado o prazo de tolerância para a emissão do “habite-se”, este teria como termo final 30/06/2014. De acordo com fl. 203, este fora expedido em 15/05/2014, portanto, dentro do prazo previsto.

Assim, a partir desta data, a empresa ré, consoante pacto contratual estabelecido entre as partes, teria 180 dias para a disponibilização da documentação necessária junto ao agente financeiro, sendo que tais documentos foram entregues em 15/07/2014.

Por isso, não há que se falar em descumprimento contratual pelas rés, motivo pelo qual entendo pela improcedência do pleito formulado quanto a este ponto.

(...)

Portanto, ante a impossibilidade de manutenção do contrato, mediante o requerimento da autora, entendo pela rescisão contratual, por culpa exclusiva desta (...)

Ao apreciar os autos, o juiz singular chegou à conclusão que o atraso por parte das construtoras na entrega do imóvel foi tolerável, visto que ocorrido dentro do prazo de 180 dias, e, por via de consequência, considerou que a culpa na rescisão é da então promitente compradora, pelo que concluiu ser possível a retenção de determinado percentual pelas empresas construtoras, o que pode variar a depender do caso, nos termos da Súmula nº 543 do STJ:

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Quanto ao percentual de retenção incidente, o entendimento da Segunda Seção de que deve prevalecer o percentual de rete
nção de 25% (vinte e cinco por cento),
um “padrão-base” de cláusula penal,
(STJ, Segunda Seção, RESP nº 1.723.519/SP, relª. Minª Maria Isabel Gallotti, julgado em 28/09/2019, DJe 02/10/2019)
,
é temperado com a análise d
as circunstâncias do caso concreto,
que permite a
variação nos percentuais entre 10% e 25% do total da quantia paga, a depender da avaliação dos prejuízos causados com a rescisão a destempo. Veja-se:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI Nº 13.786/2018. RESCISÃO. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO COMPRADOR. DIREITO DE RETENÇÃO. PERCENTUAL. ALTERAÇÃO. REEXAME DE PROVAS. INVIABILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).

2.
O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no sentido de que, nos casos de rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóvel por desistência imotivada pelo comprador realizada antes da Lei nº 13.786/2018, deve prevalecer a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos como forma de compensação dos custos administrativos do empreendimento.
Havendo peculiaridade que justifique, esse percentual pode ser reduzido.

3. Na hipótese, rever a conclusão do tribunal estadual no que diz respeito à justificativa para reduzir o percentual de retenção exigiria o reexame de provas, procedimento inviável na estreita via do recurso especial (Súmula nº 7/STJ).

4. Agravo interno não provido.

(AgInt no REsp n. 1.956.747/PE, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 16/5/2022, DJe de 25/5/2022).

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA Nº 282/STF. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULAS NºS 283 E 284/STF. COMPRADOR. DESISTÊNCIA. SINAL. SEGURO. TAXA DE RATEIO. BASE DE CÁLCULO. ACERVO FÁTICO-PROBATÓRIO. REEXAME. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. PARÂMETROS DE RAZOABILIDADE. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DESEMBOLSO. [...]

3. Na hipótese, rever a conclusão da Corte local, no sentido de que os valores pagos a título de sinal, seguro e taxa de rateio estão incorporados no valor de venda do imóvel, demandaria o revolvimento fático-probatório dos autos e o reexame das cláusulas contratuais, procedimentos inviáveis em recurso especial em virtude dos óbices das Súmulas nºs 5 e 7/STJ.

4.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto.

5. A modificação do percentual fixado na origem demanda interpretação de cláusula contratual e reexame do acervo fático-probatório dos autos
, procedimentos inviáveis em recurso especial (Súmulas nºs 5 e 7/STJ).

6. O termo inicial da correção monetária das parcelas pagas a serem restituídas em virtude da rescisão do contrato de compra e venda é a data de cada desembolso. Precedentes.

7. Agravo interno não provido.

(AgInt nos EDcl no REsp n. 1.882.426/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 20/6/2022, DJe de 24/6/2022.)

Assim, é de se notar que a retenção entre 10% e 25% do valor pago é válida, segundo firme orientação do Superior Tribunal de Justiça, mas a definição do percentual é casuística, levando-se em consideração os prejuízos comprovadamente suportados, de modo que a fixação de percentual acima do mínimo demandaria sólida demonstração das despesas que as incorporadoras/construtoras tenham suportado com o desfazimento do negócio.

Dessa maneira, deve ficar comprovado que percentual inferior ao pleiteado pela incorporadora não compensaria devidamente os prejuízos decorrentes da rescisão, o que não ocorreu no presente caso, tendo as empresas se limitado a afirmar que o percentual é inadequado, “
muito menos, para indenizar as apelantes das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato
”. Confira-se a jurisprudência no sentido:

CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO PROMOVIDA PELO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS. RETENÇÃO DEVIDA. ÍNDICE DE ATUALIZAÇÃO. INPC. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVER DE INFORMAÇÃO. RECURSO DE APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO ADESIVO DESPROVIDO. 1.
É considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.
2. Em se tratando de responsabilidade contratual, o valor a ser restituído ao comprador deverá ser corrigido monetariamente pelo INPC desde o desembolso até o trânsito em julgado, a partir de quando deverá incidir exclusivamente a SELIC a título de juros de mora, que já engloba a correção monetária. 3. É válida a cláusula que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, notadamente quando previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor devido. (TJES; AC 0011333-89.2015.8.08.0012; Primeira Câmara Cível; Rel. Des. Annibal de Rezende Lima; Julg. 19/07/2022; DJES 28/07/2022)

Desse modo, é de se notar que a sentença pontuou, para além da demarcação efetuada pelo STJ, as peculiaridades do caso concreto, tal como o fato de que “
o imóvel estará livre de impedimentos para novas negociações, podendo ser vendido a terceiros, reavendo, assim, os custos relativos ao empreendimento, servindo os 10% retidos como compensação pelo negócio jurídico frustrado contra sua vontade
”.

Acertada, pois, a sentença do Juízo
a quo
no ponto.

Em relação à correção monetária, para efeitos de restituição, de igual maneira não merece reforma a sentença ora objurgada, pois é assente no C. STJ que a correção deve incidir a partir de cada pagamento, e não a partir do ajuizamento da ação como perquirido pelas construtoras apelantes. Veja-se:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECONSIDERAÇÃO. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. OMISSÃO, INEXISTÊNCIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E O ENTENDIMENTO DO STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1. A parte recorrente realizou a impugnação específica dos fundamentos de inadmissibilidade do Recurso Especial. Reconsideração da V. decisão da Presidência desta Corte Superior. 2. A Corte de origem dirimiu a matéria submetida à sua apreciação manifestando-se expressamente acerca dos temas necessários à integral solução da lide. Dessa forma, à míngua de qualquer omissão, contradição, obscuridade ou erro material no aresto recorrido, não se vislumbra ofensa ao artigo 1.022 do CPC. 3. Em face da desistência do comprador, impõe-se a devolução dos valores pagos, com a retenção de percentual destinado à indenização da sociedade empresária vendedora, o qual, em regra, deve observar o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Precedentes. 4.
Para efeitos de restituição, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas incide a partir de cada desembolso.
Precedentes. 5. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo julgamento, conhecer do agravo para dar parcial provimento ao Recurso Especial. (STJ; AgInt-AREsp 1.811.206; Proc. 2020/0340771-5; RJ; Quarta Turma; Rel. Min. Raul Araújo; DJE 25/05/2023)

De outro giro, assiste razão às apelantes quanto aos juros de mora, cujo entendimento prevalente no STJ e também neste E. Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, é de que se contam a partir do trânsito em julgado:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESCISÃO CONTRATUAL. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO E CONTRADIÇÃO. SEM OMISSÃO. AJUSTAMENTO DO JULGADO AO ENTENDIMENTO DE OBSERVÂNCIA OBRIGATÓRIA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. O entendimento do c. STJ é no sentido de se considerar razoável que o direito de retenção decorrente da rescisão do contrato de compra e venda do imóvel fique no percentual variável entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto. Precedentes do e. TJES no mesmo sentido. 2. Caso em que não houve omissão porquanto no Acórdão houve justificação expressa para manter o percentual de retenção em 10% (dez por cento) previsto na Sentença. 3. Nos termos sedimentados pelo c. STJ no Tema 1002, Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada,
os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão
. 4. Recurso conhecido e parcialmente provido, para estabelecer que o valor pertinente à restituição da quantia paga pelo consumidor deve ser acrescido de juros de mora a contar do trânsito em julgado. (TJES; EDcl-AP 0011678-24.2012.8.08.0024; Quarta Câmara Cível; Rel. Des. Arthur José Neiva de Almeida; Julg. 31/10/2022; DJES 09/11/2022)

PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS C/C DANO MORAL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. CULPA DO ADQUIRENTE. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. PRECEDENTE DO STJ. JULGAMENTO DE RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. CRITÉRIOS DE JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA. PRECEDENTES DO STJ. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1 - A Segunda Seção do STJ, ao julgar o RESP 1.300.418/SC sob a sistemática dos recursos repetitivos, firmou entendimento de que na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa ou culpa do comprador, as parcelas pagas devem ser devolvidas parcialmente. 2 - A retenção entre 10% e 25% do valor pago é válida, segundo firme orientação do Superior Tribunal de Justiça, mas a definição do percentual é casuística, levando-se em consideração os prejuízos comprovadamente suportados, de modo que a fixação de percentual acima do mínimo demandaria hígida comprovação dos gastos que as requeridas porventura tenham suportado com o desfazimento do negócio, por não ser possível presumi-los. 3 - Embora a resolução contratual tenha ocorrido por culpa exclusiva dos promitente-compradores a estipulação de 10% encontra amparo na jurisprudência pátria, especialmente se observarmos as peculiaridades do caso concreto, uma vez que não houve inadimplemento no pagamento das parcelas em nenhum momento do contrato e que a unidade foi vendida poucos dias após a formalização da rescisão com os ora apelados. 3 -
Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso e os juros de mora a partir do trânsito em julgado da decisão. Precedentes do STJ.
4 - Recurso parcialmente provido. (TJES; AC 0032964-15.2018.8.08.0035; Quarta Câmara Cível; Rel. Des. Manoel Alves Rabelo; Julg. 29/08/2022; DJES 06/09/2022)

Quanto à devolução das taxas de condomínio, não merece prosperar a tese das apelantes.

A cobrança da taxa condominial dos consumidores antes da efetiva posse direta do bem, independentemente de previsão contratual, é abusiva. Devida, portanto, a sua integral devolução à consumidora apelada. Nesse sentido, a propósito:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PRELIMINAR DE SENTENÇA EXTRA PETITA. REJEITADA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. RESCISÃO POR CULPA DAS PROMITENTES VENDEDORAS. RESTITUIÇÃO DA TAXA DE CONDOMÍNIO COBRADA DE FORMA INDEVIDA. JUROS DE MORA. INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO. HONORÁRIOS. MANTIDOS. 1. O Colendo Superior Tribunal de Justiça decidiu no Recurso Repetitivo RESP nº 1.599.511/SP, apreciado sob o rito do art. 1.040 do CPC/2015, Rel. Ministro Paulo DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, DJe 06/09/2016, fixou tese pela "validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. " Todavia, como não houve destaque do valor devido à comissão de corretagem no contrato avençado entre as partes, sua cobrança mostra-se indevida. 2. -
O promitente comprador somente é responsável pelos encargos condominiais após a sua imissão na posse do imóvel.
3. - A ausência de apelação ou de apelação adesiva pelo apelado impede a alteração da base de cálculo dos honorários advocatícios fixados na sentença, sob pena de reformatio in pejus. 4. - Adequada a sentença que determinou que o valor a ser restituído seja corrigido monetariamente a partir da data dos respectivos desembolsos pelo INPC/IBGE até a data da citação e, a partir de tal data, o valor encontrado será exclusivamente acrescido de juros de mora pela taxa SELIC. 5. - Recurso desprovido. (TJES; AC 0031853-35.2014.8.08.0035; Primeira Câmara Cível; Rel. Des. Fabio Clem de Oliveira; Julg. 02/05/2023; DJES 11/05/2023)

DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DO DINHEIRO PAGO DE FORMA PARCELADA EM VIRTUDE DE CLÁUSULA CONTRATUAL. ABUSIVIDADE. COBRANÇA DE TAXA DE CONDOMÍNIO ANTES DA POSSE. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DOS PEDIDOS. HONORÁRIOS E CUSTAS DEVEM SER INTEIRAMENTE SUPORTADOS PELA EMPRESA AGRAVADA. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1. Trata-se de recurso de agravo interno interposto em face de decisão monocrática proferida do recurso principal (apelação cível), que concedeu parcial provimento ao apelo da agravante reformando a sentença, determinando que os juros de mora passem a incidir somente após o trânsito em julgado da decisão, mantendo-se inalterados os demais termos da sentença a quo. 2. Vedação ao pagamento parcelado. O ressarcimento dos valores adiantados para a aquisição do bem deve ocorrer em uma única parcela, conforme tema 577 e Súmula nº 543 do STJ. 3.
As taxas condominiais só podem ser cobradas com a imissão da posse do lote por parte do comprador, ora agravado, independentemente da previsão imposta no contrato.
4. Não havendo que se falar em condenação reciproca das referidas verbas, devendo a empresa agravante responder, por inteiro, pelas despesas e pelos honorários, conforme dispõe o art. 86, parágrafo único, do CPC. 5. Recurso conhecido e improvido. (TJCE; AgInt 0176382-07.2017.8.06.0001/50000; Primeira Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Carlos Augusto Gomes Correia; DJCE 05/04/2023; Pág. 114)

APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR DE FALTA DE DIALETICIDADE. REJEITADA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. COTAS CONDOMINIAIS REFERENTES AO PERÍODO ANTERIOR À IMISSÃO NA POSSE PELO ADQUIRENTE. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. RESCISÃO DE CONTRATO DE ALUGUEL. PREJUÍZO SUPORTADO PELA APELANTE DEMONSTRADO. CONDENAÇÃO DA CONSTRUTORA. INDENIZAÇÃO EM LUCROS CESSANTES. CONFIGURADA. 1 - Em que pese o Apelante ter se limitado a reproduzir em parte o conteúdo dos argumentos deduzidos na inicial, os motivos de fato e de direito encontram-se evidenciados nas razões de recurso, de modo que não se verifica a violação ao Princípio da Dialeticidade Recursal. 2 -
A obrigação de pagamento dos encargos condominiais surge a partir da entrega das chaves, momento em que é transferida ao promitente comprador a efetiva posse direta do bem - e não a partir da data de emissão da carta de habite-se ou da assinatura de termo de vistoria -, mesmo naqueles casos em que houve demora na transferência decorrente de atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador, até porque, na hipótese de eventual mora deste, poderia a promitente vendedora resolver o contrato por culpa do adquirente.
3 - A inadimplência recaída sobre a construtora deu ensejo ao prejuízo suportado pelo Apelante. O requerente havia firmado contrato de aluguel com vigência de 36 (trinta e seis) meses, que restou frustrado em decorrência dos constrangimentos sofridos pelo inquilino, que se viu impedido de utilizar as áreas comuns do edifício, porquanto a unidade objeto do contrato encontrava-se por cerca de um ano em débito com as taxas condominiais. 4 - No tocante à sustentação da parte Apelada de que seria parte ilegítima para responder pelos termos da presente demanda, uma vez que quem realiza as cobranças de taxa condominial e quem supostamente teria impedido a utilização da área comum é o condomínio e não a Apelada, tem-se por rechaçar tal alegação e a consequente responsabilização do Condomínio, tendo em vista que este era apenas o legítimo credor das cotas condominiais. 5 - Tendo sido suficientemente demonstrado, a teor do art. 373, I, do CPC, o prejuízo suportado pela Apelante, deve ser imposta a condenação da Apelada ao pagamento de lucros cessantes decorrentes da objetiva probabilidade de lucro que seria auferido pelo recorrente com o contrato de aluguel rescindido. 6 - Preliminar rejeitada. Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJES; AC 0014968-72.2016.8.08.0035; Quarta Câmara Cível; Relª Desª Subst. Debora Maria Ambos Correa da Silva; Julg. 04/07/2022; DJES 12/07/2022

Por fim, em relação ao pleito de redução dos honorários advocatícios fixados na origem em 20% (vinte por cento), também não merece reforma a sentença.

A sentença condenou as rés “
ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios ao patrono do requerente, que fixo em 20% sobre o valor da condenação atualizada, com fulcro no art. 85, §2º, I, II, III e IV do CPC”
.

Sobre o percentual fixado, o artigo 85 do Código de Processo Civil determina os critérios a serem observados pelo julgador quando da estipulação:

Art. 85 (...)

§ 2º Os honorários serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa, atendidos:

I - o grau de zelo do profissional;

II - o lugar de prestação do serviço;

III - a natureza e a importância da causa;

IV - o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço.

In casu
, observa-se que a parte autora (promitente compradora) apresentou variadas petições, evidenciando o zelo, o comprometimento e o trabalho/tempo exigido dos patronos, além de o local da prestação de serviços e a natureza e importância da causa serem condizentes com o percentual estipulado pelo Juízo a quo.

Assim, não merece acolhida o recurso no ponto.

Pelo exposto,
CONHEÇO
do recurso de VILLAGIO LARANJEIRAS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. e LORENGE S.A PARTICIPAÇÕES e
DOU
-LHE
PARCIAL
PROVIMENTO
, unicamente para alterar o termo
a quo
da incidência dos juros de mora para o trânsito em julgado da decisão, mantendo, no mais, inalterada a sentença.

Custas
pro rata
e manutenção do valor devido pelas apelantes a título de honorários advocatícios sucumbenciais em 20% sobre o valor da condenação.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

GABINETE DA DESEMBARGADORA DÉBORA MARIA A. C. DA SILVA

ACOMPANHAR PARA DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO