Tribunal: TJES
Processo: 0000774-04.2015.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão julgador: RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Moral; Provas em geral
Data de julgamento: 2023-05-24

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO JURÍDICA. RELAÇÃO VERIFICADA EM RAZÃO DO CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES. IMOBILIÁRIA EXPRESSAMENTE PREVISTA COMO REPRESENTANTE DA PROPRIETÁRIA. PODERES GERAIS PARA ADMINISTRAÇÃO DO IMÓVEL QUE ABARCAM A COBRANÇA. INSCRIÇÃO EM CADASTRO DE INADIMPLENTES DECORRE DO PODER DE ADMINISTRAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1
. A relação jurídica entre o autor locatário e a imobiliária apelada está evidenciada, uma vez que o contrato de locação é claro ao estabelecer que a locadora seria representada pela empresa no pacto.

2
. A previsão de que a pessoa jurídica possa praticar todos os atos necessários à administração do imóvel abarca poderes para realizar cobranças e inscrição do nome de eventual devedor em cadastro de crédito restritivo.

3
. Sendo a empresa legítima para titularizar os direitos da locadora em relação ao contrato, é de se concluir que a negativação poderia ser feita em seu próprio nome, por tratar-se de ato que se insere na tarefa de administrar e gerir de forma eficaz o imóvel e o pacto correlato.

4.
A outorga de poderes de administração de imóvel à imobiliária ostenta caráter singular, notadamente quando o proprietário, ao fazê-lo, tem por finalidade que a empresa solucione todas as controvérsias relacionadas ao bem.

5
. Recurso de apelação conhecido e desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
0000774-04.2015.8.08.0035
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: GUILHERME JOSE FREIRE BOAVENTURA
APELADO: MARACA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS & SERVICOS LTDA
RELATOR(A):RAPHAEL AMERICANO CAMARA

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO JURÍDICA. RELAÇÃO VERIFICADA EM RAZÃO DO CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES. IMOBILIÁRIA EXPRESSAMENTE PREVISTA COMO REPRESENTANTE DA PROPRIETÁRIA. PODERES GERAIS PARA ADMINISTRAÇÃO DO IMÓVEL QUE ABARCAM A COBRANÇA. INSCRIÇÃO EM CADASTRO DE INADIMPLENTES DECORRE DO PODER DE ADMINISTRAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1
. A relação jurídica entre o autor locatário e a imobiliária apelada está evidenciada, uma vez que o contrato de locação é claro ao estabelecer que a locadora seria representada pela empresa no pacto.

2
. A previsão de que a pessoa jurídica possa praticar todos os atos necessários à administração do imóvel abarca poderes para realizar cobranças e inscrição do nome de eventual devedor em cadastro de crédito restritivo.

3
. Sendo a empresa legítima para titularizar os direitos da locadora em relação ao contrato, é de se concluir que a negativação poderia ser feita em seu próprio nome, por tratar-se de ato que se insere na tarefa de administrar e gerir de forma eficaz o imóvel e o pacto correlato.

4.
A outorga de poderes de administração de imóvel à imobiliária ostenta caráter singular, notadamente quando o proprietário, ao fazê-lo, tem por finalidade que a empresa solucione todas as controvérsias relacionadas ao bem.

5
. Recurso de apelação conhecido e desprovido.

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
ACÓRDÃO

Decisão
: à unanimidade, CONHECER do recurso de apelação, para NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto proferido pelo E. Relator.

Órgão julgador vencedor
: 026 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

Composição de julgamento: 026 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Relator / 029 - Gabinete Des. RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - Vogal / 004 - Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - Vogal
VOTOS VOGAIS
029 - Gabinete Des. RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO (Vogal)
Acompanhar
004 - Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR (Vogal)
Acompanhar

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTO VENCEDOR

VOTO

Conforme relatado, tratam os autos de apelação cível interposta por GUILHERME JOSÉ FREIRE BOAVENTURA, contra sentença (fls. 210/211) proferida pelo Juízo de Direito da 4ª Vara Cível de Vila Velha/ES, que em sede de AÇÃO ORDINÁRIA, julgou improcedente a pretensão autoral, ao entender que o instrumento procuratório outorgou poderes à empresa requerida para administrar a locação do imóvel, de forma que tinha autonomia inclusive para realizar cobranças e eventuais negativações.

Em suas razões recursais (fls. 214 e seguintes), o apelante alega (i) não possui relação jurídica direta com a MARACA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E SERVIÇOS LTDA ME; (ii) a procuração outorgada pela proprietária e locadora do imóvel não confere poderes à empresa para a realização de atos de cobrança; (iii) a procuração não permite que a pessoa jurídica efetive atos de cobrança em nome próprio, mas apenas em nome da outorgante.

MARACA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E SERVIÇOS LTDA ME, apesar de devidamente intimada, não apresentou contrarrazões (certidão de fls. 220).

Pois bem. Verifica-se dos autos que o autor apelante celebrou contrato de locação de imóvel com JUDITH FAUSTINE PAIVA, tendo como administradora a ré apelada, MARACA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E SERVIÇOS LTDA ME, e que em decorrência de suposto não pagamento de valores relacionados ao pacto, teve seu nome inscrito em órgão de proteção ao crédito.

Dessa forma, a despeito do que alega o recorrente, entendo que está evidenciada a relação jurídica entre o autor locatário e a imobiliária apelada, uma vez que o contrato de locação acostado aos autos (fls. 167 e seguintes), é claro ao estabelecer que a locadora, JUDITH FAUSTINE PAIVA, seria representada, naquele pacto, pela pessoa jurídica MARACA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E SERVIÇOS LTDA ME.

Via de consequência, tendo o terceiro locatário, então apelante, GUILHERME JOSÉ FREIRE BOAVENTURA, assinado regularmente a mencionada avença, não pode alegar desconhecimento da relação jurídica que estava a constituir com a empresa recorrida.

Neste ponto, é de se ressaltar que as partes possuem o dever jurídico de se portar em conformidade com a boa-fé, sendo este um princípio basilar dos contratos:

[...] Boa-fé objetiva como princípio informador dos contratos. Art. 422 do CC ("Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé") e Enunciado nº 24 da I Jornada de Direito Civil ("Em virtude do princípio da boa-fé, positivado no art. 422 do novo Código Civil, a violação dos deveres anexos constitui espécie de inadimplemento, independentemente de culpa"). Ausência de esclarecimentos quanto a possíveis adversidades das chuvas no local onde situado o imóvel que violou a boa-fé objetiva, o que acarreta responsabilidade civil. Violação positiva do contrato. [...] (TJRJ; APL 0025708-76.2019.8.19.0068; Rio das Ostras; Décima Terceira Câmara de Direito Privado; Relª Desª Renata Silvares França Fadel; DORJ 05/05/2023; Pág. 706)

[...] 4. A existência de obrigações acessórias à locação não retira o caráter essencial do contrato de locação, devendo ser respeitados os termos pactuados, sob pena de violação ao princípio da boa-fé objetiva e do pact sunt servanda. 5. A autora não cumpriu seu ônus probatório em demonstrar a conduta abusiva da ré, que efetivamente demonstrou ter cumprido com as obrigações contratadas. [...] (TJDF; APC 07309.35-75.2021.8.07.0001; 168.5218; Sétima Turma Cível; Rel. Des. Fabrício Fontoura Bezerra; Julg. 12/04/2023; Publ. PJe 26/04/2023)

[...] Contrato de locação íntegro quanto aos requisitos de validade. A boa-fé constitui cláusula geral para os contratos (CC, artigos 113 e 422). Aplicação dos artigos 9º e 59 e ss, da Lei nº 8.245/91. Não houve comprovação do pagamento dos alugueres, o que atesta o inadimplemento da obrigação contratual assumida (59, § 1º, inciso IX, da Lei nº 8.245/91). Acerto da sentença. Precedentes. RECURSO DESPROVIDO. (TJRJ; APL 0004840-07.2021.8.19.0004; São Gonçalo; Terceira Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Claudio Luis Braga Dell Orto; DORJ 23/03/2023; Pág. 366)

Como se depreende, o locatário, que teve ciência inequívoca da participação da empresa MARACA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E SERVIÇOS LTDA ME no contrato, enquanto representante da locadora, não pode alegar ausência de relação jurídica com a pessoa jurídica, como forma de se furtar das responsabilidades decorrentes do pacto.

Da mesma forma, a procuração de fl. 181 é expressa ao conceder à apelada poderes para administração da locação do imóvel residencial que originou a lide, estabelecendo que a empresa poderia, para tanto: “assinar e rescindir contratos de locação, receber, dar quitação, firmar acordos e compromissos, desistir, representá-la perante quaisquer repartições públicas e autárquicas, constituir advogado com cláusula ad judicia, enfim, praticar todos os atos necessários ao fiel desempenho deste mandato, inclusive substabelecer, com ou sem reserva de poderes.”

Ora, a previsão de que a pessoa jurídica possa praticar todos os atos necessários ao desempenho do mandato, por tratar-se de administração de locação de imóvel, por óbvio abarca poderes para realizar cobranças e até mesmo efetivar inscrição do nome de eventual devedor em cadastro de crédito restritivo.

Nesse sentido, cabe lembrar que a locadora, ao outorgar procuração à imobiliária, tinha intenção justamente de que a empresa pudesse solucionar quaisquer controvérsias relacionadas ao pacto locatício, de modo que não se afigura razoável impedir que efetive cobrança por eventual inadimplemento por parte dos locatários.

Senão, vejamos o seguinte julgado, que corrobora o sentido decisório que estou a adotar:

APELAÇÃO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS COM PEDIDO DE ANTECIP AÇÃO DE TUTELA. CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL NÃO ADIMPLIDO. LEGITIMIDADE DA ADMINISTRADORA DE IMÓVEL PARA INSCREVER O NOME DO FIADOR NOS CADASTROS DE MAUS PAGADORES. PRECEDENTES DESTA TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO CIVIL. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. A imobiliária administradora dos bens imóveis devidamente constituída por mandato que lhe outorga plenos poderes para a cobrança, reconhecimento e transação de dívidas, bem como para a tomada de outras providências que assegurem a correta e eficaz administração e gestão dos bens, pode, perfeitamente, proceder à inscrição do nome dos devedores no cadastro de inadimplentes, porque quem pode o mais pode o menos" (TJSC, Apelação Cível n. 2008.004686-6, da Capital, Rel. Des. Henry Petry Junior, j. Em 17-06-2008). (TJSC; AC 0300290-20.2015.8.24.0018; Chapecó; Terceira Câmara de Direito Civil; Rel. Des. Fernando Carioni; DJSC 24/07/2017; Pag. 96)

APELAÇÃO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO ADIMPLIDO. LEGITIMIDADE DA ADMINISTRADORA DE IMÓVEL PARA INSCREVER O NOME DO LOCADOR NOS CADASTROS DE INADIMPLENTES. AUSÊNCIA DE ATO ILÍCITO. RECURSO PROVIDO. A imobiliária administradora de bem imóvel, devidamente constituída, com poderes para a cobrança [...] pode proceder à inscrição do nome dos devedores no cadastro de inadimplentes, desde que exista a dívida, já que referido ato não configura ato ilícito. (TJMG - AC: 10000190483487001 MG, Relator: Pedro Bernardes, Data de Julgamento: 13/08/2019, Data de Publicação: 22/08/2019)

Conforme se extrai, se a imobiliária administradora do bem imóvel, devidamente constituída por instrumento de mandato, possui poderes até mesmo para assinar e rescindir contratos, dar quitação, firmar acordos e “praticar todos os atos necessários ao fiel desempenho deste mandato”, pode, igualmente, proceder a inscrição do nome do devedor no cadastro de inadimplentes.

Não obstante, sendo a empresa legítima para titularizar os direitos da locadora em relação ao contrato em exame, é de se concluir que a negativação pode ser feita em seu próprio nome, por tratar-se de ato que se insere na tarefa de administrar e gerir de forma eficaz o imóvel e o pacto correlato.

Outro não é o posicionamento adotado pela jurisprudência pátria, conforme é possível extrair do seguinte acórdão:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA COMBINADA COM REPARAÇÃO CÍVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. COBRANÇA E NEGATIVAÇÃO DE CONTA DE ENERGIA ELÉTRICA. ILEGITIMIDADE DE ADMINISTRADORA. AFASTADA. PREVISÃO EM CLÁUSULAS CONTRATUAIS E PROCURAÇÃO. HONORÁRIOS RECURSAIS. MAJORAÇÃO. 1. A imobiliária administradora de bem imóvel, devidamente constituída, com poderes para a cobrança, inscrição do nome em cadastro restritivo de crédito, entre outros, possui legitimidade para cobrança de débito e a proceder à inscrição do nome dos devedores no cadastro de inadimplentes, desde que o inadimplemento refira-se à obrigação prevista contratualmente. [...] (TJGO; AC 5123559-26.2020.8.09.0051; Sexta Câmara Cível; Rel. Des. Norival de Castro Santomé; Julg. 07/04/2022; DJEGO 12/04/2022; Pág. 6727)

Isso tendo em vista que, reitero, a outorga de poderes de administração de imóvel à imobiliária ostenta caráter singular, notadamente quando o proprietário, ao fazê-lo, tem por finalidade que a empresa solucione todas as controvérsias relacionadas ao bem e sua eventual locação.

Em verdade, parece óbvio que, em situações como as quais, o proprietário sequer chega a conhecer efetivamente os locatários, de maneira que a empresa é responsável efetivamente por todos os atos concernentes à avença, o que, como mencionado, inclui possíveis cobranças e meios indiretos de garantia do cumprimento da obrigação, como é o caso da inscrição do devedor em cadastro de inadimplentes.

Em face do exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação interposto por
GUILHERME JOSÉ FREIRE BOAVENTURA
, e
NEGO-LHE PROVIMENTO
.

Outrossim, fixo os honorários recursais em 2% (dois por cento), nos termos do artigo 85, §11º do CPC, restando no total de 12% (doze por cento) sobre o valor da causa.

É como voto.

RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

DESEMBARGADOR RELATOR

Documento assinado eletronicamente por
RAPHAEL AMERICANO CAMARA
,
Desembargador
,
em 09/05/2023 às 16:31:38, conforme art. 1º, III, "b", da Lei 11.419/2006. A autenticidade do documento pode ser conferida no site https://sistemas.tjes.jus.br/gabinetes/validar.php informando o código do sistema
46197409052023
.

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

VOTO VOGAL: DESEMBARGADOR RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO

ACOMPANHO O VOTO PROFERIDO PELO EMINENTE DES. RELATOR.