Tribunal: TJES
Processo: 0024193-53.2011.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MANOEL ALVES RABELO
Órgão julgador: MANOEL ALVES RABELO
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Pagamento
Data de julgamento: 2023-03-01

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO COMPRA E VENDA – ALTERAÇÃO UNILATERAL DO CONTRATO PELA VENDEDORA – CULPA DA VENDEDORA – RESTITUIÇÃO INTEGRAL – RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA- COMISSÃO DE CORRETAGEM – AUSÊNCIA DE PREVISÃO EXPRESSA – HONORÁRIOS – RECURSOS IMPROVIDOS.

1 -
A
jurisprudência do
c.
STJ
reconhece,
à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ) - (REsp 1723519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 28/08/2019, DJe 02/10/2019).

2 -
Q
uanto à devolução das parcelas pagas,
cumpre esclarecer que a Segunda Seção do STJ, ao julgar o REsp 1.300.418/SC sob o rito do art. 543-C do CPC/73, firmou entendimento de que
em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
.

3 -
A
responsabilidade solidária da construtora e da intermediadora decorre do artigo 14, §1º, do CDC, visto que participaram da cadeia de consumo.

4 -
A
validade da cobrança da comissão
de corretagem
pressupõe a pactuação expressa, com a informação do preço total da aquisição da unidade autônoma e o destaque do valor da comissão de corretagem.

5 – H
onorários fixados mantidos.

6 - Recursos improvidos.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
0024193-53.2011.8.08.0048
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: INPAR PROJETO 92 SPE LTDA. e outros (2)
APELADO: ROGERIO AUGUSTO ALBINO
RELATOR(A
):MANOEL ALVES RABELO

Composição de julgamento: 001 - Gabinete Des. MANOEL ALVES RABELO - MANOEL ALVES RABELO - Relator / 012 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal / 014 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

NOTAS ORAIS
VOTOS COM DOCUMENTO
(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o voto proferido pelo Eminente Relator

VOTO VENCEDOR

Trata-se de
A
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ões

C
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is

interposta
s

em face d
a r. Sentença de fls.
406/408, integrada pela decisão às fls. 459,
proferida pelo d. Juízo da
2
ª Vara Cível de
Serra que julgou procedente em parte o pedido autoral para condenar as requeridas a restituírem aos autores o montante de R$ 2.477,09 (dois mil quatrocentos e setenta e sete reais e nove centavos), bem como condenar as requeridas a restituírem a demandante na importância de R$ 5.578,65 referente a taxa de comissão de corretagem, de forma simples.

Inconformados, os

requeridos
INPAR PROJETO 92 SPE LTDA E OUTROS

i
nterp
useram recurso (fls.
418/447
)
pleiteando
, em síntese,
a reforma da sentença para afastar a restituição dos 20% (vinte por cento) remanescentes, afastar a restituição da taxa de corretagem, bem como para que haja inversão dos ônus sucumbenciais ou a redução do valor dos honorários sucumbenciais fixados.

LPS ESPIRITO SANTO – CONSULTORIA DE IMOVEIS LTDA

recorre, às fls. 463/477, pleiteando a reforma da sentença para que seja excluída a condenação da apelante a restituição da importância correspondente a retenção de 20% (vinte por cento) dos valores despendidos pelo autor, bem como para que seja julgado improcedente o pedido de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem.

Apesar de intimados, os apelados não apresentaram contrarrazões.

É o relatório no essencial. Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço dos recursos e passo a análise do mérito.

Trata-se de ação ajuizada por ROGÉRIO AUGUSTO ALBINO em desfavor de INPAR PROJETO 92 SPE LTDA, TIBERIO CONSTRUÇÕES e LPS ESPIRITO SANTO CONSULTORIA IMOBILIARIA, por meio da qual busca a restituição integral dos valores pagos quando da formalização do contrato de compra e venda de imóvel, incluindo os valores pagos a título de arras e taxa de corretagem.

Afirma o autor que, alguns dias após a celebração do contrato de compra e venda, notou inconsistências em relação ao valor, pois no ato da compra o Autor junta
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o Terceiro Requerido cheg
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eira e Segunda Requeridas.

Afirma que, a
pós alguns dias, o contrato foi revisto e refeito,
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a de pagamento, tendo em vista g
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ora na avaliação e confecção do contrato por parte da Primeira e Segunda Requeridas, os valores foram sendo reajustados.

E
m razão disso, pleiteou a rescisão contratual.
Passo a análise dos recursos.

A
jurisprudência do
c.
STJ
reconhece,
à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ) - (REsp 1723519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 28/08/2019, DJe 02/10/2019).

Quanto à devolução das parcelas pagas,
cumpre esclarecer que a Segunda Seção do STJ, ao julgar o REsp 1.300.418/SC sob o rito do art. 543-C do CPC/73, firmou entendimento de que
em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
.

Em relação ao percentual de retenção,
quando há culpa do comprador,
“A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a
rescisão operada entre
10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento
),
conforme as circunstâncias do caso concreto”
.
(AgInt nos EDcl no REsp n. 1.882.426/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 20/6/2022, DJe de 24/6/2022.)

N
o caso em tela,
cabe então verificar quem deu causa ao desfazimento do negócio.

E, consoante o conjunto probatório, as requeridas deram causa ao pedido de rescisão formulado pelo autor em razão da alteração unilateral do contrato
originário
,
a qual
oner
ou
o consumidor.

E, conforme jurisprudência acima citada, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, deve haver a restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente.

Quanto à alegação da requerida Lopes de que não deve ser responsabilizada solidariamente na restituição das parcelas pagas ao autor, não lhe assiste razão.

Isso porquanto a responsabilidade solidária da construtora e da intermediadora decorre do artigo 14, §1º, do CDC, visto que participaram da cadeia de consumo.

Tanto é que, consoante se verifica do documento de fls. 259, existem recibos indicando que a Lopes recebeu valores - R$ 17.750,00 – superiores ao alegado ser da comissão de corretagem.

Logo, verifica-se que as tratativas ocorreram com a atuação da Lopes e, à luz da boa-fé objetiva e da Teoria da Aparência, cabe a ela figurar no polo passivo.

Destaco, por fim, “Tratando-se de relação de consumo é solidária a responsabilidade da construtora e da incorporadora perante o consumidor, do que decorre que ambas têm legitimidade para figurar no polo passivo de ação de rescisão contratual de promessa de compra e venda”. (TJES, Classe: Apelação Cível, 048160202692, Relator: FABIO CLEM DE OLIVEIRA, Órgão julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 19/10/2021, Data da Publicação no Diário: 16/11/2021).

Em relação à comissão de corretagem,
a matéria restou pacificada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp 1.599.511/SP, sob o rito dos recursos repetitivos,
in verbis:

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.

I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.

1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.

II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor.

Aplicação da tese 1.1.

2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2.

III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.

(REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016).

A solução do presente caso, portanto, demanda a análise do contrato firmado pelas partes,
uma
vez que a validade da cobrança da comissão pressupõe a pactuação expressa, com a informação do preço total da aquisição da unidade autônoma e o
destaque do valor da comissão de corretagem
.

Referido entendimento já foi adotado também neste Órgão Fracionário, conforme aresto que segue:

EMENTA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TRANSFERÊNCIA DA COMISSÃO DE CORRETAGEM AO CONSUMIDOR. VALIDADE. VALOR DESTACADO E CIÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. TESE FIXADA NO RESP 1599511/SP. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se firmou no sentido da possibilidade de sua cobrança, desde que haja clareza e transparência na previsão contratual acerca da transferência para o comprador ou promitente-comprador (consumidor) do dever de pagar a comissão de corretagem
(REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016). 2. Hipótese em que, conquanto o contrato seja silente acerca da comissão de corretagem, nos documentos que se encontram reprografados às fls. 90 e 92 dos autos, relativos ao resumo das condições de pagamento e assinados na mesma data da avença, encontra-se devidamente destacado o preço da comissão de corretagem, inclusive com a discriminação dos percentuais destinados a cada um dos corretores envolvidos na negociação. 3. Ademais, à fl. 28 ainda consta Recibo juntado pelos próprios autores da ação e também datado de 06/06/2013, em que se verifica que o valor da comissão de corretagem foi pago através de cheques emitidos diretamente para cada um dos corretores envolvidos na negociação, que constaram como favorecidos dos referidos títulos de crédito. 4. Existência de provas suficientes nos autos que comprovam que desde a data da celebração do contrato os Autores tinham ciência da transferência do ônus da incorporadora em relação à comissão de corretagem, sendo forçoso concluir, pois, pela legalidade de sua cobrança. 5. Recurso conhecido e provido. (TJES, Classe: Apelação Cível, 048140162701, Relator: ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 24/08/2020, Data da Publicação no Diário: 06/11/2020).

Analisando o caso concreto,
observo que não merece prosperar os apelos, visto que não houve
especificação do preço total da venda e dos valores pagos a título de comissão de corretagem. De forma que é cabível a restituição.

Por fim, melhor sorte não assiste as recorrentes em relação aos honorários sucumbenciais, visto que as requeridas restaram vencidas na maior parte dos pedidos iniciais, devendo arcar com as verbas de sucumbência, tendo em vista que o autor sucumbiu em parcela mínima.

Em relação ao
quantum
fixado, a título de honorários sucumbenciais pelo magistrado (20% do valor da condenação), não há que se falar em exorbitância, visto que foi fixado com base no valor da condenação, o que equivale a aproximadamente R$ 8.000,00.

Em razão de todo o exposto, conheço dos recursos e
nego-lhes provimento.

Deixo de majorar os honorários, em sede recursal, eis que já fixados no percentual máximo.

É como voto.

VOTOS VOGAIS
012 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Acompanhar
014 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Acompanhar

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO COMPRA E VENDA – ALTERAÇÃO UNILATERAL DO CONTRATO PELA VENDEDORA – CULPA DA VENDEDORA – RESTITUIÇÃO INTEGRAL – RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA- COMISSÃO DE CORRETAGEM – AUSÊNCIA DE PREVISÃO EXPRESSA – HONORÁRIOS – RECURSOS IMPROVIDOS.

1 -
A
jurisprudência do
c.
STJ
reconhece,
à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ) - (REsp 1723519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 28/08/2019, DJe 02/10/2019).

2 -
Q
uanto à devolução das parcelas pagas,
cumpre esclarecer que a Segunda Seção do STJ, ao julgar o REsp 1.300.418/SC sob o rito do art. 543-C do CPC/73, firmou entendimento de que
em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
.

3 -
A
responsabilidade solidária da construtora e da intermediadora decorre do artigo 14, §1º, do CDC, visto que participaram da cadeia de consumo.

4 -
A
validade da cobrança da comissão
de corretagem
pressupõe a pactuação expressa, com a informação do preço total da aquisição da unidade autônoma e o destaque do valor da comissão de corretagem.

5 – H
onorários fixados mantidos.

6 - Recursos improvidos.

DECISÃO
À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.