Tribunal: TJES
Processo: 0000092-86.2020.8.08.0063
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO
Órgão julgador: TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Desapropriação por Utilidade Pública / DL 3.365/1941; Liminar; Provas em geral
Data de julgamento: 2023-12-11

Ementa:
EMENTA
: APELAÇ
ÃO CÍVEL – DESAPROPRIAÇÃO – LAUDO PERICIAL QUE NÃO SEGUIU AS EXIGÊNCIAS DA NBR 14653 – INDICAÇÃO DE UTILIZAÇÃO DO MÉTODO COMPARATIVO SEM A APRESENTAÇÃO DE AMOSTRAS – SENTENÇA ANULADA – RECURSO PROVIDO.

1.
A NBR 14653, lavrada pela ABNT, é utilizada para confecção de laudos que buscam arbitrar o valor de imóveis objeto de desapropriação e tem por objetivo estabelecer os procedimentos gerais a serem adotados para avaliação, indicando os requisitos mínimos que devem constar nas avaliações.

2
.
No caso, a despeito de o perito indicar que se utilizou do método comparativo, seu laudo limita-se em indicar: (i) a identificação e características do bem objeto da desapropriação; (ii) identificação do método de avaliação e (iii) o resultado da avaliação. Não há indicação de quais foram as amostras utilizadas pelo expert para fins de comparação.

3
.
A mera indicação, pelo
expert,
do valor de R$ 248.630,00 (duzentos e quarenta e oito mil, seiscentos e trinta reais), desacompanhada de cálculos e das respectivas amostras, com a singela menção de que o montante foi obtido
“em concordância com a liquidez do mercado local”
não é suficiente para atender às exigências necessárias que respaldam qualquer método científico a ser utilizado nos laudos técnicos.

4
.
Ao se adotar um método comparativo, é necessário que, de fato, o perito compare imóveis assemelhados ao discutido na demanda, indicando-os em seu laudo e fundamentando suas conclusões e seus cálculos, o que não ocorreu.

5
.
Não tendo o laudo pericial seguido as diretrizes mínimas necessárias para adoção do método comparativo, forçoso reconhecer que a conclusão ali exposta não é apta a atestar o valor da indenização devida pela parte apelante e, nos termos em que fora lavrado, não poderia substanciar a sentença ora impugnada.

6.

Recurso provido. Sentença anulada.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0000092-86.2020.8.08.0063

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: DEPARTAMENTO DE EDIFICACOES E DE RODOVIAS DO ESTADO DO ESPIRITO SANTO - DER-ES

APELADO: MARIA DAS DORES DE ALMEIDA e outros

RELATOR(A):
TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO

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EMENTA

EMENTA
: APELAÇ
ÃO CÍVEL – DESAPROPRIAÇÃO – LAUDO PERICIAL QUE NÃO SEGUIU AS EXIGÊNCIAS DA NBR 14653 – INDICAÇÃO DE UTILIZAÇÃO DO MÉTODO COMPARATIVO SEM A APRESENTAÇÃO DE AMOSTRAS – SENTENÇA ANULADA – RECURSO PROVIDO.

1.
A NBR 14653, lavrada pela ABNT, é utilizada para confecção de laudos que buscam arbitrar o valor de imóveis objeto de desapropriação e tem por objetivo estabelecer os procedimentos gerais a serem adotados para avaliação, indicando os requisitos mínimos que devem constar nas avaliações.

2
.
No caso, a despeito de o perito indicar que se utilizou do método comparativo, seu laudo limita-se em indicar: (i) a identificação e características do bem objeto da desapropriação; (ii) identificação do método de avaliação e (iii) o resultado da avaliação. Não há indicação de quais foram as amostras utilizadas pelo expert para fins de comparação.

3
.
A mera indicação, pelo
expert,
do valor de R$ 248.630,00 (duzentos e quarenta e oito mil, seiscentos e trinta reais), desacompanhada de cálculos e das respectivas amostras, com a singela menção de que o montante foi obtido
“em concordância com a liquidez do mercado local”
não é suficiente para atender às exigências necessárias que respaldam qualquer método científico a ser utilizado nos laudos técnicos.

4
.
Ao se adotar um método comparativo, é necessário que, de fato, o perito compare imóveis assemelhados ao discutido na demanda, indicando-os em seu laudo e fundamentando suas conclusões e seus cálculos, o que não ocorreu.

5
.
Não tendo o laudo pericial seguido as diretrizes mínimas necessárias para adoção do método comparativo, forçoso reconhecer que a conclusão ali exposta não é apta a atestar o valor da indenização devida pela parte apelante e, nos termos em que fora lavrado, não poderia substanciar a sentença ora impugnada.

6.

Recurso provido. Sentença anulada.

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ACÓRDÃO

Decisão
: VISTOS, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores que integram a Quarta Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, à unanimidade, conhecer do recurso e conferir-lhe provimento, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 009 - Gabinete Des. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO

Composição de julgamento: 009 - Gabinete Des. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - Relator / 011 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal / 013 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal
VOTOS VOGAIS
011 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
013 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar

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VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº
0000092-86.2020.8.08.0063

APELANTE:
DEPARTAMENTO DE EDIFICAÇÕES E RODOVIAS DO ESTADO DO ESPÍRITO SANTO - DER/ES

APELAD
OS:
MARIA DAS DORES DE ALMEIDA E ADEMIR LOPES DE ALMEIDA

RELATOR: DES. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO

VOTO

Como relatado, cuidam os autos de
APELAÇÃO CÍVEL
interposto pelo
DEPARTAMENTO DE EDIFICAÇÕES E RODOVIAS DO ESTADO DO ESPÍRITO SANTO - DER/ES
contra a r. sentença de ID nº 5760872 que, nos autos da
ação de desapropriação
proposta em face de
MARIA DAS DORES DE ALMEIDA E ADEMIR LOPES DE ALMEIA,
julgou parcialmente procedente o pedido, declarando desapropriado o imóvel descrito na inicial e determinando a transferência da propriedade plena ao DER/ES, mediante a indenização de R$ 248.630,00 (duzentos e quarenta e oito mil, seiscentos e trinta reais).

Na oportunidade, condenou o requerente ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios de sucumbência arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico da condenação.

No recurso de ID nº 5760874,
DEPARTAMENTO DE EDIFICAÇÕES E DE RODOVIAS DO ESTADO DO ESPÍRITO SANTO – DER/ES
sustenta que (
i
) a sentença deve ser anulada, pois o laudo pericial não respondeu aos quesitos formulados, não tendo observado os parâmetros legais indicados.

Ainda, alega que (
ii
) o laudo pericial não está em conformidade com os requisitos exigidos pela ABNT NBR 14653, sobretudo porque, em que pese tenha indicado se valer do método comparativo direto de dados do mercado, o
expert
não apresentou as amostras que embasaram suas conclusões e tampouco o tratamento técnico empregado.

Também sustenta que (
iii
) o perito não indicou os cálculos utilizados na quantificação dos valores das benfeitorias existentes no imóvel desapropriado, em desconformidade com as normas técnicas que regem o procedimento de avaliação técnica no caso concreto.

Devidamente intimados, os requeridos apresentaram contrarrazões no ID nº 5760875.

Antes de analisar os fundamentos invocados no recurso faz-se necessário expor os fatos que subsidiam a demanda.

Em 2020, o Departamento de Edificações e de Rodovias do Estado do Espírito Santo ajuizou Ação de Desapropriação em face de Ademir Lopes de Almeida e Maria das Dores Almeida em decorrência da publicação do Decreto nº 1451-S de 21/09/2005 que declarou de utilidade pública a área de propriedade dos requeridos, situada na Área Rural s/nº - Barra da Perdida, Laranja da Terra/ES,
“entre estaca 0 (zero) com cadastro físico nº 01, apresentando 1.138,00 m2 de terreno e 145,63 m2 de benfeitoria, não restando área remanescente”.

Em razão da existência de controvérsia a respeito do valor a ser pago a título de indenização pela desapropriação, foi nomeado perito para fazer o correspondente laudo, o qual foi acostado às fls. 280/287.

Após a correspondente instrução do feito, respostas à impugnação ao laudo apresentada pelo requerente, sobreveio a sentença objeto do presente recurso que, como dito, busca impugnar a metodologia adotada pelo
expert
, bem como suas conclusões.

E, a despeito de me solidarizar com o período no qual os requeridos aguardam o recebimento da indenização, tenho que assiste razão ao apelante.

Isso porque, da análise do indigitado laudo pericial consta a informação de que, para quantificar o valor do imóvel e, via de consequência, da indenização a ser recebida, o perito utilizou-se do método comparativo direto de dados de mercado, o qual
“identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico de atributos dos elementos comparáveis, constituinte da amostra”.

Os métodos que podem ser utilizados para arbitrar o valor de imóveis objeto de desapropriação são previstos na NBR 14653, lavrada pela ABNT, cujo objeto é estabelecer os procedimentos gerais a serem adotados para avaliação, indicando os requisitos mínimos que devem constar no laudo, quais sejam:

10.1 Requisitos mínimos

O laudo de avaliação deverá conter no mínimo as informações abaixo relacionadas:

a) identificação da pessoa física ou jurídica e/ou seu representante legal que tenha solicitado o trabalho;

b) objetivo da avaliação;

c) identificação e caracterização do bem avaliando;

d) indicação do(s) método(s) utilizado(s), com justificativa da escolha;

e) especificação da avaliação;

f) resultado da avaliação e sua data de referência;

g) qualificação legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsável(is) pela avaliação;

h) local e data do laudo;

i) outras exigências previstas nas demais partes da NBR 14653.
1

Na hipótese vertente, a avaliação do
expert
limita-se em indicar: (i) a identificação e características do bem objeto da desapropriação; (ii) identificação do método de avaliação e (iii) o resultado da avaliação, no qual consta o seguinte:

3 – Resultado da avaliação

3.1. Terreno e cultivado – somatório da avaliação do item 1.1.2.1 e 1.1.2.2. referente a estes imóveis é R$ 248.630,00 (duzentos e quarenta e oito mil, seiscentos e trinta reais).

De acordo com os dados acima, os quais também foram embasados no valor praticado no mercado do Município de Laranja da Terra/ES, ressaltando que o valor expresso acima foi obtido em concordância com a liquidez do mercado local, na presente data, obedecendo aos atributos particulares do imóvel, suas características físicas, sua localização e a oferta de imóveis assemelhados no mercado imobiliário local.

Sucede que, por ter o perito indicado que iria se utilizar do método comparativo, por certo, necessário seria que fossem apresentados os respectivos imóveis para fins de comparação, os quais consubstanciam as amostras objeto do método.

A mera indicação, pelo
expert,
do valor de R$ 248.630,00 (duzentos e quarenta e oito mil, seiscentos e trinta reais), desacompanhada de cálculos e das respectivas amostras, com a singela menção de que o montante foi obtido
“em concordância com a liquidez do mercado local”
não é suficiente para atender às exigências necessárias que respaldam qualquer método científico a ser utilizado nos laudos técnicos.

Não há fundamentação suficiente que esclareça como se chegou ao referido valor, não há indicação de quais elementos foram utilizados, circunstância que impede que as partes consigam compreender e, eventualmente, impugnar a metodologia adotada pelo profissional.

Por certo, ao se adotar um método comparativo, é necessário que, de fato, o perito compare imóveis assemelhados ao discutido na demanda, indicando-os em seu laudo e fundamentando suas conclusões e seus cálculos, o que não ocorreu.

Mesmo a parte apelante tendo impugnado o referido laudo (fls. 325/332), o
expert
indicou, apenas, que
“quanto ao Método Comparativo de Dados de Mercado utilizado para avaliação, ratifico que considero o mais apropriado para este tipo de cálculo, uma vez que o município de Laranja da Terra não possui a Planta Genérica de Valores de Terrenos e a Tabela de Preços de Construção de Edificações para a determinação do valor venal”,
sem, contudo, indicar com quais imóveis comparou o referido bem e como a comparação foi feita.

Em hipóteses semelhantes, a jurisprudência pátria também tem se manifestado pela anulação das sentenças, ante a necessidade de confecção de nova perícia. A propósito, vejamos:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESAPROPRIAÇÃO. INSTITUIÇÃO DE SERVIDÃO ADMINISTRATIVA. LAUDO PERICIAL. IMPUGNAÇÃO. AUSÊNCIA DE ESCLARECIMENTOS. NULIDADE DA SENTENÇA. 1.
Laudo

pericial que foi homologado sem que pontos relevantes suscitados no parecer do assistente técnico fossem enfrentados, deixando o magistrado
a quo

de dar cumprimento ao disposto no art. 477, § 2º, do CPC.
2. Questões de fato que deveriam ser examinadas antes da prolação da sentença, já que cabe ao magistrado indicar fundamentadamente os motivos que o levaram a considerar ou não o laudo ou determinar, de ofício ou a requerimento, a realização de nova perícia, quando a matéria não estiver suficientemente esclarecida, nos termos dos art. 479 e 480 do CPC. 3. Premissa de que se vale a sentença, de que o laudo pericial foi devidamente esclarecido, equivale a não haver fundamentação. 4. Sentença que pôs fim ao processo sem obedecer ao elemento essencial que é a fundamentação, incorre em nulidade, na forma do art. 93, IX, da CF, c/c o art. 489, II e § 1º, IV, do CPC.
Evidente
error in procedendo
, o que malfere o devido processo legal, os direitos à ampla defesa e ao contraditório e ao princípio processual da comparticipação, prejudicado por força de desrespeito ao da não-surpresa
. 5. Recurso adesivo que se dá provimento. Sentença anulada. Prejudicado o julgamento do mérito de ambos os recursos.
(TJRJ; APL 0013031-92.2009.8.19.0026; Itaperuna; Décima Oitava Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Paulo Wunder de Alencar; DORJ 31/08/2023; Pág. 781)

____________

CIVIL E ADMINISTRATIVO. AÇÃO DE DESAPROPRIAÇÃO. DISTRITO INDUSTRIAL DE SÃO JOÃO DA BARRA.
Laudo

pericial deficiente. Anulação da sentença para realização de nova pericia.
Cuida-se de ação de desapropriação proposta pela companhia de desenvolvimento industrial do ESTADO DO Rio de Janeiro. Codin com o objetivo de expropriar o imóvel descrito no Decreto desapropriatório para a instalação do distrito industrial de são João da barra. Sentença de procedência, fixado o valor apurado pelo perito do juízo.
Deficiências da prova técnica. Adoção do método

comparativo sem utilização de amostras aptas a servirem de base para avaliação da indenização. Inobservância

das normas técnicas. Anulação da sentença para realização de nova prova técnica adequada para a fixação do justo preço, que deverá ser realizada em primeiro grau de jurisdição.
Provimento dos recursos para essa finalidade. Unânime.
(TJRJ; APL 0000462-07.2011.8.19.0053; São João da Barra; Vigésima Câmara Cível; Relª Desª Marilia de Castro Neves Vieira; DORJ 12/03/2021; Pág. 545)

_________________________

APELAÇÕES CÍVEIS E REEXAME NECESSÁRIO. AÇÃO DE DESAPROPRIAÇÃO DIRETA. CONSTRUÇÃO DE ESTAÇÃO DE TRATAMENTO DE ESGOTO. MUNICÍPIO DE OSÓRIO. JUSTA INDENIZAÇÃO. PERÍCIA JUDICIAL QUE NÃO APRESENTA CRITÉRIOS ADEQUADOS, NÃO SE MOSTRANDO APTA AO CONVENCIMENTO DO JULGADOR. NECESSIDADE DE COMPLEMENTAÇÃO OU NOVA AVALIAÇÃO. DESCONSTITUIÇÃO DA SENTENÇA. AGRAVO RETIDO INTERPOSTO À FL. 305. NÃO CONHECIMENTO. INOBSERVÂNCIA DA REGRA CONTIDA NO ART. 523 DO CPC. REEXAME NECESSÁRIO CONHECIDO, DIANTE DA HIPÓTESE ESPECÍFICA DO ART. 28, § 1º, DO DECRETO-LEI N. 3.365/41. O Município de Osório ajuizou ação de desapropriação para fins de implementação de Estação de Tratamento de Esgotos,
tendo sido julgada procedente, com a adoção do valor indenizatório apurado em perícia judicial que apresenta vícios insanáveis, apontados pelo demandante e que não foram adequados pelo
expert
, não se mostrando apta a balizar o valor da indenização, impondo-se a desconstituição da sentença para viabilizar a complementação ou renovação.
O laudo oficial apurou, como indenização pela desapropriação das terras, o valor de R$1.480.000,00, enquanto o demandante ofereceu R$ 249,787,64,
sem demonstrar a origem dos valores paradigmáticos que serviram de base para o método

comparativo aplicado, tampouco os elementos depreciativos atrelados ao imóvel, gerando injustificada discrepância com o valor originalmente oferecido, razão pela qual não revela valor condizente com o conceito de justa indenização
. Tratando-se de desapropriação, o pagamento de valores com utilização de verba pública deve primar pelo interesse público. A indenização deve ser justa, o que importa garantia para o cidadão de receber o valor corresponde ao imóvel desapropriado, mas também se constitui elemento que define o dispêndio de verbas públicas, pois a obrigação do ente público existe dentro dos parâmetros da correta avaliação do bem. APELOS CONHECIDOS. AGRAVO RETIDO NÃO CONHECIDO. EM REEXAME, SENTENÇA DESCONSTITUÍDA, PREJUDICADO O EXAME DO MÉRITO DOS APELOS.
(TJRS; AC 0317880-68.2013.8.21.7000; Osório; Terceira Câmara Cível; Rel. Des. Leonel Pires Ohlweiler; Julg. 25/08/2016; DJERS 23/09/2016)

Diante do exposto, não tendo o laudo pericial seguido as diretrizes mínimas necessárias para adoção do método comparativo, forçoso reconhecer que a conclusão ali exposta não é apta a atestar o valor da indenização devida pela parte apelante e, nos termos em que fora lavrado, não poderia substanciar a sentença ora impugnada.

Com efeito, é imperiosa a anulação da sentença objurgada, para que haja a realização de nova perícia, que siga, de fato, uma das metodologias previstas na NBR 14653, sendo, em seguida, oportunizado o exercício contraditório às partes a respeito das conclusões do laudo e, em seguida, a confecção de nova sentença.

Isto posto,
CONHEÇO e
DOU
PROVIMENTO
ao recurso interposto para anular a sentença de ID nº 5760872 e determinar a realização de nova perícia sobre o imóvel objeto da demanda.

É como voto.

1
Disponível em: <https://www.galaxcms.com.br/up_arquivos/1149/1-20170124191426.pdf>

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o Eminente Relator

Voto com o relator.