Tribunal: TJES
Processo: 0007582-15.2017.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão julgador: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral
Data de julgamento: 2023-12-15

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO INDENIZATÓRIA – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – AQUISIÇÃO DE IMÓVEL NA PLANTA – A ALEGADO ATRASO NA ENTREGA – PRAZOS PREVISTOS NO CONTRATO DE FINANCIAMENTO – INAPLICABILIDADE – TEMA 996/STJ – PREVALÊNCIA DO PRAZO ESTABELECIDO NO CONTRATO PARTICULAR – CIÊNCIA DE ANTEMÃO PELO ADQUIRIDO – PRAZO DE TOLERÂNCIA – ADMISSIBILIDADE – INOCORRÊNCIA DE ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL NÃO DESCORTINADO – DEMAIS PEDIDOS PREJUDICADOS – SENTENÇA MANTIDA – HONORÁRIOS RECURSAIS DESCABIDOS – AUSÊNCIA DE CONDENAÇÃO DO AUTOR NO JUÍZO DE 1º GRAU – APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA.

1
)
Deve ser rechaçada a argumentação do autor/apelante em prol da prevalência do prazo de entrega estabelecido no contrato de financiamento celebrado com o agente financeiro, haja vista o que restou decidido pelo Superior Tribunal de Justiça, sob o rito dos recursos representativos de controvérsia (Tema 996), no sentido de vedar a vinculação do prazo de entrega a disposições do contrato de financiamento: “Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância”.

2)
O contrato de financiamento – assinado em 24/10/2014 – não se sobrepõe ao que havia sido pactuado entre o adquirente e a construtora, desde o dia 05/09/2014, no que diz respeito ao prazo de entrega do imóvel, de modo que as disposições ora invocadas pelo apelante, relacionadas ao “Prazo para Execução das Obras” (B.4) e à “Data Prevista para o Término do Prazo de Construção” (C.9), guardam relação apenas ao que se comprometeu a construtora perante o agente financeiro, e não, ao autor, que desde a assinatura do contrato de promessa de compra e venda tinha plena ciência de que precisaria aguardar, no mínimo, até o dia 28/02/2017 para o recebimento das chaves do imóvel.

3)
Foi admitido pelo colendo Superior Tribunal de Justiça o acréscimo do prazo de tolerância, de tal modo que, somente após a sua extrapolação, presumir-se-á o prejuízo do comprador, conforme reiteradamente vem sendo decidido por aquela Corte Superior ao longo dos últimos anos e, como não poderia ser diferente, igualmente é observado por este Órgão Fracionário.

4
)
Teria a construtora até o dia 28/08/2017 para proceder a entrega das chaves do imóvel, de modo que, ao comprovar que assim procedeu no dia 27/04/2017, desincumbiu-se do ônus de comprovar que não incorreu em inadimplemento contratual.

5)
Não havendo que se falar em atraso por parte da construtora, restam prejudicadas as teses recursais relacionadas: (i) à aplicação, de forma invertida, da multa de 2% de que trata a Cláusula 4.2. do contrato de promessa de compra e venda; (ii) à restituição em dobro dos valores cobrados a título de Taxa de Evolução de Obra e SATI – Taxa de Assessoria Técnica Imobiliária; e (iii) ao ressarcimento dos aluguéis pagos durante o período de atraso na entrega do imóvel.

6)
Quanto ao dano moral, este egrégio Tribunal adota o entendimento consolidado pelo colendo Superior Tribunal de Justiça de que o dever de indenizar, em tais hipóteses, somente se caracteriza em se verificando uma
situação excepcional
, em que o atraso injustificado ou a inexecução contratual venha a extrapolar os limites do mero dissabor cotidiano e ocasione efetiva lesão à parte, tornando-se um fato gerador do dever de indenizar; na espécie, não ocorrendo atraso na entrega do imóvel, torna-se imperiosa a manutenção da sentença de improcedência do pedido de indenização por dano moral.

7)
Apelação cível conhecida e desprovida.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 0007582-15.2017.8.08.0048

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: LEONARDO SOUTO MACHADO

APELADO: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA

RELATOR(A):
ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

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EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO INDENIZATÓRIA – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – AQUISIÇÃO DE IMÓVEL NA PLANTA – A ALEGADO ATRASO NA ENTREGA – PRAZOS PREVISTOS NO CONTRATO DE FINANCIAMENTO – INAPLICABILIDADE – TEMA 996/STJ – PREVALÊNCIA DO PRAZO ESTABELECIDO NO CONTRATO PARTICULAR – CIÊNCIA DE ANTEMÃO PELO ADQUIRIDO – PRAZO DE TOLERÂNCIA – ADMISSIBILIDADE – INOCORRÊNCIA DE ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL NÃO DESCORTINADO – DEMAIS PEDIDOS PREJUDICADOS – SENTENÇA MANTIDA – HONORÁRIOS RECURSAIS DESCABIDOS – AUSÊNCIA DE CONDENAÇÃO DO AUTOR NO JUÍZO DE 1º GRAU – APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA.

1
)
Deve ser rechaçada a argumentação do autor/apelante em prol da prevalência do prazo de entrega estabelecido no contrato de financiamento celebrado com o agente financeiro, haja vista o que restou decidido pelo Superior Tribunal de Justiça, sob o rito dos recursos representativos de controvérsia (Tema 996), no sentido de vedar a vinculação do prazo de entrega a disposições do contrato de financiamento: “Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância”.

2)
O contrato de financiamento – assinado em 24/10/2014 – não se sobrepõe ao que havia sido pactuado entre o adquirente e a construtora, desde o dia 05/09/2014, no que diz respeito ao prazo de entrega do imóvel, de modo que as disposições ora invocadas pelo apelante, relacionadas ao “Prazo para Execução das Obras” (B.4) e à “Data Prevista para o Término do Prazo de Construção” (C.9), guardam relação apenas ao que se comprometeu a construtora perante o agente financeiro, e não, ao autor, que desde a assinatura do contrato de promessa de compra e venda tinha plena ciência de que precisaria aguardar, no mínimo, até o dia 28/02/2017 para o recebimento das chaves do imóvel.

3)
Foi admitido pelo colendo Superior Tribunal de Justiça o acréscimo do prazo de tolerância, de tal modo que, somente após a sua extrapolação, presumir-se-á o prejuízo do comprador, conforme reiteradamente vem sendo decidido por aquela Corte Superior ao longo dos últimos anos e, como não poderia ser diferente, igualmente é observado por este Órgão Fracionário.

4
)
Teria a construtora até o dia 28/08/2017 para proceder a entrega das chaves do imóvel, de modo que, ao comprovar que assim procedeu no dia 27/04/2017, desincumbiu-se do ônus de comprovar que não incorreu em inadimplemento contratual.

5)
Não havendo que se falar em atraso por parte da construtora, restam prejudicadas as teses recursais relacionadas: (i) à aplicação, de forma invertida, da multa de 2% de que trata a Cláusula 4.2. do contrato de promessa de compra e venda; (ii) à restituição em dobro dos valores cobrados a título de Taxa de Evolução de Obra e SATI – Taxa de Assessoria Técnica Imobiliária; e (iii) ao ressarcimento dos aluguéis pagos durante o período de atraso na entrega do imóvel.

6)
Quanto ao dano moral, este egrégio Tribunal adota o entendimento consolidado pelo colendo Superior Tribunal de Justiça de que o dever de indenizar, em tais hipóteses, somente se caracteriza em se verificando uma
situação excepcional
, em que o atraso injustificado ou a inexecução contratual venha a extrapolar os limites do mero dissabor cotidiano e ocasione efetiva lesão à parte, tornando-se um fato gerador do dever de indenizar; na espécie, não ocorrendo atraso na entrega do imóvel, torna-se imperiosa a manutenção da sentença de improcedência do pedido de indenização por dano moral.

7)
Apelação cível conhecida e desprovida.

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Órgão julgador vencedor
: 011 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

Composição de julgamento: 011 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Relator / 013 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal / 018 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal
VOTOS VOGAIS
013 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar
018 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar

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VOTO VENCEDOR

Conforme brevemente relatado, trata-se de
apelação cível
interposta por
Leonardo Souto Machado
contra a sentença proferida pelo Juízo da 6ª Vara Cível da Serra, integrada pela decisão que rejeitou os
embargos de declaração
em face dela opostos que, na presente “
ação indenizatória por danos materiais e morais
” ajuizada em face de
MRV Engenharia e Participações S/A
, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados a fim de condenar a requerida a restituir ao autor, de forma simples, a quantia de R$ 700,00 (setecentos reais) cobrada a título de SATI, a ser monetariamente corrigida e acrescida de juros moratórios desde a data do efetivo desembolso.

Em suas razões recursais, sustenta o apelante, em síntese, que:
(i)
o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes previa a entrega das chaves do imóvel no dia 28/02/2017, ao passo que no contrato de Compra e Venda com alienação fiduciária foi acordado novo prazo para conclusão das obras (19/01/2016);
(ii)
as cláusulas contratuais devem ser interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor, na forma dos arts. 423 do Código Civil c/c o art. 47 do Código de Defesa do Consumidor;
(iii)
está caracterizado o atraso na entrega do imóvel diante do recebimento das chaves no dia 27/04/2017;
(iv)
a cláusula que estabelece um prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias não pode ser aplicada de forma automática, sendo necessária a ocorrência de fortuito externo ou força maior, bem como a notificação dos adquirentes;
(v)
diante do verificado atraso na entrega do imóvel, faz jus a aplicação, de forma invertida, da multa de 2% de que trata a Cláusula 4.2. do contrato de promessa de compra e venda, conforme a tese firmada no Tema 971/STJ;
(vi)
os valores cobrados pela requerida a título de Taxa de Evolução de Obra e Taxa de Assessoria Técnica Imobiliária devem ser devolvidos em dobro, não sendo necessária prova da má-fé por parte do fornecedor;
(vii)
deve a apelada ser condenada a ressarcir-lhe dos aluguéis pagos durante o período de atraso na entrega do imóvel, a saber, de 19/01/20016 a 27/04/2017; e
(viii)
o excessivo atraso na entrega do imóvel causou-lhe dano moral indenizável, devendo a apelada ser condenada ao pagamento de indenização.

1.
Alegado i
nadimplemento contratual. Prazo de entrega do imóvel
.

Sobre a previsão de entrega, foi previsto na Cláusula Quinta do contrato de promessa de compra e venda que “
A PROMITENTE VENDEDORA se compromete a concluir as obras do im
ó
vel objeto deste contrato no prazo estipulado no item 5 do Quadro Resumo
” (fl. 97), ao passo que o aludido item 5 do quadro resumo fixou o dia 28/02/2017 para entrega das chaves do imóvel (fl. 106).

A meu ver, deve ser rechaçada a argumentação do autor/apelante em prol da prevalência do prazo de entrega estabelecido no contrato de financiamento celebrado com o agente financeiro (fls. 39/92), haja vista o que restou decidido pelo Superior Tribunal de Justiça, sob o rito dos recursos representativos de controvérsia (Tema 996), no sentido de vedar a vinculação do prazo de entrega a disposições do contrato de financiamento: “
N
a aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel,
o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento
, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerânci
a
”
1
.

O contrato de financiamento – assinado em 24/10/2014 – não se sobrepõe ao que havia sido pactuado entre o adquirente e a construtora, desde o dia 05/09/2014, no que diz respeito ao prazo de entrega do imóvel, de modo que as disposições ora invocadas pelo apelante, relacionadas ao “Prazo para Execução das Obras” (B.4) e à “Data Prevista para o Término do Prazo de Construção” (C.9), guardam relação apenas ao que se comprometeu a construtora perante o agente financeiro, e não, ao autor, que desde a assinatura do contrato de promessa de compra e venda tinha plena ciência de que precisaria aguardar, no mínimo, até o dia 28/02/2017 para o recebimento das chaves do imóvel.

I
n casu
, foi documentalmente comprovado que as chaves do imóvel foram recebidas pelo autor no dia 27/04/217 (fl. 310), do que resultaria, em tese, um atraso de 2 (dois) meses, o que foi refutado pela construtora ao invocar a mesma Cláusula Quinta do contrato de promessa de compra e venda, segundo a qual “
Independentemente dos prazos acima previstos, a conclusão da obra poderá ser prorrogada por até 180 (cento e oitenta) dias...
” (fl. 97).

A respeito da aceitação do prazo de tolerância, sirvo-me, novamente, do que foi decidido pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp nº 1.729.593/SP (Tema 996):

“(...) 1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes:1.

1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico,
exceto o acréscimo do prazo de tolerância
.

1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel,
incluído o período de tolerância
, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.

1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma,
incluído o período de tolerância
.

1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel,
computado o período de tolerância
, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.

2. Recursos especiais desprovidos.”

(STJ, Segunda Seção, REsp 1.729.593/SP, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019)

Com efeito, foi admitido pelo Superior Tribunal de Justiça o acréscimo do prazo de tolerância, de tal modo que,
somente após
a
sua extrapolação
, presumir-se-á o prejuízo do comprador, conforme reiteradamente vem sendo decidido por aquela colenda Corte Superior ao longo dos últimos anos e, como não poderia ser diferente, igualmente é observado por este Órgão Fracionário:

“(...) 3)
O prazo de tolerância já constitui previsão que visa atenuar os fatores de imprevisibilidade que costumeiramente afetam o ramo da construção civil, tais como greves, chuvas, escassez de insumos, carência de mão de obra e outros contratempos
, o que torna descabido deduzir da contagem do prazo de entrega 3 (três) meses em que a continuidade da edificação teria sido prejudicada por movimentos grevistas, além dos 180 (cento e oitenta) dias pactuados no contrato, a serem contados em benevolentes dias úteis (...)”

(TJES, Quarta Câmara Cível, Apelação Cível, Processo nº 0038428-88.2012.8.08.0048, relª. Desª. Eliana Junqueira Munhós Ferreira, julgado em 11/10/2023 – PJe)

“APELAÇÃO CÍVEL. REVISÃO DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO DE IMÓVEL. PRAZO DE ENTREGA. TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. LEGALIDADE. AUSÊNCIA DE DANO. RECURSO IMPROVIDO.

I – Na esteira da jurisprudência pátria,
é legítima a utilização do prazo de 180 dias de tolerância para entrega de imóvel, não havendo que se falar em atraso dentro desse interregno
.

II – Recurso improvido.”

(TJES, Quarta Câmara Cível, Apelação Cível, Processo nº 0021518-49.2013.8.08.0048, rel. Des. Robson Luiz Albanez, julgado em 20/07/2023 – PJe)

“(...) 3.
O prazo máximo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos na entrega de obras da construção civil é válido
, encontrando amparo em lei especial (art. 48, § 2º, da Lei nº 4.591/1964) e, inclusive, sendo amplamente admitido pela jurisprudência (...)”

(TJES, Quarta Câmara Cível, Apelação Cível, Processo nº 0008599-90.2019.8.08.0024, rel. Des. Jorge do Nascimento Viana, julgado em 02/05/2023 – PJe)

Com isso, teria a construtora até o dia 28/08/2017 para proceder a entrega das chaves do imóvel, de modo que, ao comprovar que assim procedeu no dia 27/04/2017, desincumbiu-se do ônus de comprovar que não incorreu em inadimplemento contratual.

Desta feita, não havendo que se falar em atraso por parte da construtora,
restam prejudicadas
as teses recursais relacionadas:
(i)
à aplicação, de forma invertida, da multa de 2% de que trata a Cláusula 4.2. do contrato de promessa de compra e venda;
(ii)
à restituição em dobro dos valores cobrados a título de Taxa de Evolução de Obra e SATI – Taxa de Assessoria Técnica Imobiliária; e
(
i
ii)
ao ressarcimento dos aluguéis pagos durante o período de atraso na entrega do imóvel.

No tocante ao
dano moral
, este egrégio Tribunal adota o entendimento consolidado pelo colendo Superior Tribunal de Justiça de que o dever de indenizar, em tais hipóteses, somente se caracteriza em se verificando uma
situação excepcional
, em que o atraso injustificado ou a inexecução contratual venha a extrapolar os limites do mero dissabor cotidiano e ocasione efetiva lesão à parte, tornando-se um fato gerador do dever de indenizar.

Na espécie, não ocorrendo atraso na entrega do imóvel, torna-se imperiosa a manutenção da sentença de
improcedência
do pedido de indenização por dano moral.

2. Ônus sucumbenciais e conclusão

Em que pese o desfecho que se anuncia, em prol da manutenção incólume da sentença,
deixo de arbitrar
honorários sucumbenciais recursais
, por não ter havido condenação do autor/apelante no Juízo de 1º grau e, não obstante o aparente equívoco na distribuição dos ônus sucumbenciais, a requerida/apelante não ingressou com recurso com vistas a modificação da sentença neste particular.

Ante o exposto,
conheço d
a apelação cível e lhe
nego provimento
.

É
como voto!

__________________________________

1
STJ, Segunda Seção, REsp nº 1.729.593/SP, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019.

_________________________________________________________________________________________________________________________________
VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho a eminente Relatora.

Acompanho o Voto de Relatoria.