Tribunal: TJES
Processo: 0019816-44.2012.8.08.0035
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão julgador: DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Moral; Provas em geral
Data de julgamento: 2023-08-15

Ementa:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE CESSÃO DE DIREITOS - LEGITIMIDADE PASSIVA DA EMPRESA ANUENTE - AÇÃO MERAMENTE DECLARATÓRIA - PRESCRIÇÃO AFASTADA - AÇÃO DECLARATÓRIA DE PROPRIEDADE - AUSÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL - DECLARATÓRIA DE PROPRIEDADE SEM EFEITOS DE DIREITO REAL SOBRE O BEM - DECLARAÇÃO DE VALIDADE E QUITAÇÃO INTEGRAL DO CONTRATO - RECURSO IMPROVIDO.

1 – O interveniente anuente é aquele que, sendo pessoa física ou jurídica, não faz parte do processo de negociação de compra ou venda de imóveis de forma direta, isto é, o anuente não é nem o comprador nem o vendedor. Trata-se de um profissional que tem o propósito de orientar as partes, ou uma delas, durante o processo de contratação. Todavia, é necessário que o interveniente anuente concorde com a transação, dando a ele o direito de saber para quem o bem está sendo transferido. Assim, é justamente a necessidade de concordância do anuente que atrai a sua legitimidade passiva para figurar no polo passivo da demanda.

2 – Tratar-se de ação meramente declaratória, em relação ao reconhecimento de validade e quitação do contrato particular de promessa de cessão de direitos, situação em que não se opera a prescrição.

3 – É necessário elucidar que as formas de aquisição de propriedade são aquelas previstas no Código Civil, pressupondo a observância de requisitos legais. Por ausência de previsão legal, a ação declaratória não possui o condão de criar o direito à propriedade.

4 – Contudo, em homenagem à celeridade processual e à primazia de decisão de mérito, princípios enaltecidos pelo Código de Processo Civil de 2015, é “possível apreciar pretensão de declaração de propriedade sobre o imóvel apenas com efeitos declaratórios, sem constituição de direitos reais”.

5 - Portanto, correta a decisão tomada pelo juízo singular em declarar a validade e a quitação integral do contrato particular de promessa de cessão de direitos.

6 - Recurso conhecido e improvido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
0019816-44.2012.8.08.0035
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: FRANCISCA ESSIENE GOMES DE LIMA e outros
APELADO: IMOBILIARIA GARANTIA
RELATOR(A):DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA

Composição de julgamento: 030 - Gabinete Desª. DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Relator / 009 - Gabinete Des. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - LUIZ GUILHERME RISSO - Vogal / 011 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal
______________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

Cuida-se de recurso de apelação cível manejado por
IMOBILIÁRIA GARANTIA LTDA.
em desfavor de sentença proferida pelo MM. Juiz da 2º Vara Cível de Vila Velha/ES, que, nos autos desta “ação declaratória de propriedade c/c indenização por danos morais”, acolheu a preliminar de ilegitimidade ativa de um dos autores e julgou parcialmente procedentes os pedidos da apelada remanescente para declarar válido e devidamente quitado o contrato particular de promessa de cessão de direitos.

Narra a apelante que a autora alega ter adquirido um imóvel junto à imobiliária/apelante, no ano de 1983, e foi surpreendida, anos depois, com a venda a terceiros do imóvel de sua propriedade e, por isso, requereu a declaração de propriedade com pedido de tutela antecipada.

Dito isto, defende (i) a sua ilegitimidade passiva, pois não celebrou nenhum contrato com a recorrida, posto que o negócio jurídico foi realizado com Litoral Empreendimentos Imobiliários LTDA., (ii) a carência da ação, tendo em vista a impossibilidade jurídica do pedido, (iii) a prescrição, uma vez que a recorrida não quitou a integralidade do contrato e jamais se preocupou em regularizar o imóvel, e no (iv) mérito defende inexistir grupo econômico, uma vez que a assinatura da recorrente no contrato se deu, tão somente, em razão da mesma ser titular do domínio perante ao CRGI, sendo tal prática corriqueira nos negócios imobiliários.

Ao final, pugna pelo conhecimento e provimento de seu recurso.

Em sede de contrarrazões, a empresa apelada, inicialmente, rechaça a preliminar de ilegitimidade passiva, arguida pela apelante. No mérito, afirma que a apelação é totalmente descabida e vazia de fundamentação, na medida que limitou-se a reproduzir o que foi sustentado na contestação.

Ao final, pugna pelo não conhecimento e desprovimento do presente recurso.

É o relatório.

VOTO CONDUTOR

Cuida-se de recurso de apelação cível manejado por
IMOBILIÁRIA GARANTIA LTDA.
em desfavor de sentença proferida pelo MM. Juiz da 2º Vara Cível de Vila Velha/ES, que, nos autos desta “ação declaratória de propriedade c/c indenização por danos morais”, acolheu a preliminar de ilegitimidade ativa de um dos autores e julgou parcialmente procedentes os pedidos da apelada remanescente para declarar válido e devidamente quitado o contrato particular de promessa de cessão de direitos.

Narra a apelante que a autora alega ter adquirido um imóvel junto à imobiliária/apelante, no ano de 1983, e foi surpreendida, anos depois, com a venda a terceiros do imóvel de sua propriedade e, por isso, requereu a declaração de propriedade com pedido de tutela antecipada.

Dito isto, defende (i) a sua ilegitimidade passiva, pois não celebrou nenhum contrato com a recorrida, posto que o negócio jurídico foi realizado com Litoral Empreendimentos Imobiliários LTDA., (ii) a carência da ação, tendo em vista a impossibilidade jurídica do pedido, (iii) a prescrição, uma vez que a recorrida não quitou a integralidade do contrato e jamais se preocupou em regularizar o imóvel, e no (iv) mérito defende inexistir grupo econômico, uma vez que a assinatura da recorrente no contrato se deu, tão somente, em razão da mesma ser titular do domínio perante ao CRGI, sendo tal prática corriqueira nos negócios imobiliários.

Ao final, pugna pelo conhecimento e provimento de seu recurso.

Em sede de contrarrazões, a empresa apelada, inicialmente, rechaça a preliminar de ilegitimidade passiva, arguida pela apelante. No mérito, afirma que a apelação é totalmente descabida e vazia de fundamentação, na medida que limitou-se a reproduzir o que foi sustentado na contestação.

Ao final, pugna pelo não conhecimento e desprovimento do presente recurso.

Presentes os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal, conheço do recurso e passo, agora, a análise das
preliminares
arguidas pela apelante
.

Em sede preliminar, a apelante, inicialmente, argui sua
ilegitimidade passiva
, sob o argumento de que nunca realizou nenhum negócio jurídico com a autora/apelada.

Todavia, compulsando os documentos juntados à inicial, mais precisamente o instrumento particular de promessa de cessão de direitos de págs. 39/42 (arquivo digital ID 4531325), entendo não assistir razão à apelante, tendo em vista que a mesma participou como anuente no negócio jurídico firmado.

A título de explicação, o interveniente anuente é aquele que, sendo pessoa física ou jurídica, não faz parte do processo de negociação de compra ou venda de imóveis de forma direta, isto é, o anuente não é nem o comprador nem o vendedor. Trata-se de um profissional que tem o propósito de orientar as partes, ou uma delas, durante o processo de contratação.

Todavia, para que o imóvel seja vendido sem irregularidades, é necessário que o interveniente anuente concorde com a transação, dando a ele o direito de saber para quem o bem está sendo transferido.

Assim, é justamente a necessidade de concordância do anuente que atrai a sua legitimidade passiva para figurar no polo passivo da demanda. Vejamos:

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Legitimidade passiva. Empresa anuente no contrato, situação que confirma sua participação na cadeia produtiva. Responsável por todas as consequências da contratação. Artigos 3º; 7º, p. único e 25, § 1º, do CDC. Aplicação da Teoria da Aparência. Sentença reformada, neste fragmento. Percentual de retenção no importe de 20%. Manutenção. Entendimento do STJ - REsp 1.822.638/SP. Valor apto a recompensar de forma adequada as requeridas pelos prejuízos decorrentes da rescisão contratual. Precedentes desta Câmara. Taxa de ocupação/fruição. Inadmissibilidade. Ausência de inadimplência dos adquirentes, que afasta a indenização por fruição do bem. Sentença parcialmente reformada. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

(TJ-SP - AC: 10009900220218260369 SP 1000990-02.2021.8.26.0369, Relator: Anna Paula Dias da Costa, Data de Julgamento: 26/10/2022, 38ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/10/2022)

APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS ANTERIORES À CESSÃO DE DIREITOS SOBRE O IMÓVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA DA INTERVENIENTE ANUENTE. PROPRIETÁRIA DO IMÓVEL. ELEMENTOS DE PROVA DOS AUTOS QUE CONDUZEM A RECONHECER A INTERVENIENTE-ANUENTE E PROPRIETÁRIA DO IMÓVEL COMO PARTE LEGÍTIMA PARA FIGURAR NO POLO PASSIVO DA PRESENTE AÇÃO DE COBRANÇA. DÍVIDAS DE IPTU E DESPESAS CONDOMINIAIS ANTERIORES À TRANSAÇÃO. SENTENÇA REFORMADA NESTE PARTICULAR. PRECEDENTES JURISPRUDENCIAIS A RESPEITO. REDIMENSIONAMENTO DO ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. APELAÇÃO PROVIDA.

(TJ-RS - AC: 50013776320178210001 RS, Relator: Glênio José Wasserstein Hekman, Data de Julgamento: 24/11/2021, Vigésima Câmara Cível, Data de Publicação: 25/11/2021)

Ademais, conforme certidão de pág. 129 (arquivo digital ID 4531325), verifico que ainda constava, na época do ajuizamento da ação, o nome da imobiliária apelante como proprietária do terreno objeto da lide.

Baseado no exposto, não há dúvida que a imobiliária apelante, no caso, é parte legítima para figurar no polo passivo da presente demanda, devendo esta preliminar, por isso, ser rejeitada.

Em relação à preliminar de
prescrição
, deixo de acolhê-la nos mesmos termos definidos pelo juízo
a quo
, uma vez tratar-se de ação meramente declaratória, em relação ao reconhecimento de validade e quitação do contrato particular de promessa de cessão de direitos, situação em que não se opera a prescrição.

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO ORDINÁRIA - RECONHECIMENTO DE SOCIEDADE EMPRESARIAL DE FATO - PRETENSÃO MERAMENTE DECLARATÓRIA - PREJUDICIAL DE MÉRITO - PRESCRIÇÃO AFASTADA. Conforme entendimento do STJ, a ação meramente declaratória é imprescritível, salvo quando também houver pretensão condenatória.
Considerando que a ação origem possui natureza eminentemente declaratória, não ocorre a prescrição
, tendo em vista que a prestação jurisdicional pleiteada consiste tão somente no reconhecimento de sociedade empresarial de fato.

(TJ-MG - AI: 10000205501299001 MG, Relator: Marco Aurelio Ferenzini, Data de Julgamento: 11/03/2021, Câmaras Cíveis / 14ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 11/03/2021)

Quanto ao pedido de indenização por danos morais, o qual possui natureza condenatória, deixo de apreciá-lo, uma vez que foi devidamente rejeitado pelo juízo singular e não foi objeto de recurso pela parte interessada.

Em relação à
carência de ação
, em razão da impossibilidade jurídica do pedido, tenho que esta deixou de ser uma das condições da ação com o advento do Código de Processo Civil de 2015, de modo que sua apreciação se confunde com o próprio mérito da ação. Assim, tal análise será promovida juntamente com o mérito recursal.

Sendo assim, com base nas razões expostas,
rejeito as preliminares arguidas pela apelante IMOBILIÁRIA GARANTIA LTDA.

Desta feita passo a analisar o
mérito recursal
.

Trata-se de “ação de declaratória de propriedade de imóvel c/c indenização por danos morais”, na qual a controvérsia cinge-se no reconhecimento da propriedade do imóvel descrito na inicial, qual seja:
a lote 06, situado na quadra 74 do Balneário Ponta da Fruta, em Vila Velha
.

Analisando os documentos acostados aos autos, vislumbro a pactuação de instrumento particular de promessa de cessão de direitos entre a apelada FRANCISCA ESSIENE GOMES DE LIMA e a empresa LITORAL - EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., tendo como anuente a apelante IMOBILIÁRIA GARANTIA LTDA., vide págs. 39/42 (arquivo digital ID 4531325).

Ato contínuo, verifico também que, ao contrário do que tenta sustentar a apelante, o contrato em questão foi devidamente quitado pela apelada, de acordo com os documentos de págs 43/109 (arquivo digital ID 4531325).

Todavia, como muito bem delineado pelo Magistrado
a quo
, é necessário elucidar que as formas de aquisição de propriedade são aquelas previstas no Código Civil, quais sejam: a Usucapião, o Registro de Título, a Acessão e a Sucessão Hereditária, pressupondo a observância de requisitos legais. Por ausência de previsão legal, a ação declaratória não possui o condão de criar o direito à propriedade.

Contudo, em homenagem à celeridade processual e à primazia de decisão de mérito, princípios enaltecidos pelo Código de Processo Civil de 2015, é “
possível apreciar pretensão de declaração de propriedade sobre o imóvel apenas com efeitos declaratórios, sem constituição de direitos reais”
. Neste sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. PROPRIEDADE E DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS. AÇÃO DECLARATÓRIA DE PROPRIEDADE E POSSE. AUSÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL. PRETENSÃO JURIDICAMENTE IMPOSSÍVEL. DECLARATÓRIA DE PROPRIEDADE SEM EFEITOS DE DIREITO REAL SOBRE O BEM. SENTENÇA MANTIDA. I. Da declaração de propriedade. Não há previsão legal de declaração de propriedade pela via de uma ação declaratória. A aquisição da propriedade pressupõe requisitos legais a serem observados. Sob este aspecto, seria caso de extinção do feito, com base no disposto no art. 485, I e 330, I do CPC/15.II. Em atenção à celeridade processual e primazia da análise do mérito, é possível apreciar pretensão de declaração de propriedade sobre o imóvel apenas com efeitos declaratórios, sem constituição de direitos reais. O ônus da prova incumbe ao autor quanto ao fato constitutivo de seu direito (art. 373, I, do CPC/15). No caso, o autor não logrou êxito em fazer prova mínima dos fatos constitutivos de seu direito sobre o imóvel. Por outro lado, o demandado fez prova da aquisição da posse do terreno, não tendo registro, conforme ofício do Registro de Imóveis de Osório. Além disso, comprovou a inscrição do imóvel junto ao Município de Osório em nome de Reginaldo da Silva Ramos para fins de IPTU e pagamento de dívidas fiscais. Demonstrou ainda gastos com mão-de-obra para manutenção do bem e contratos de locação pela viúva do falecido Reginaldo. A prova documental foi favorável ao réu, suficiente a afastar a pretensão declaratória de propriedade da parte autora sobre o bem imóvel. Sentença mantida.À UNANIMIDADE, NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO.
(TJ-RS - AC: 70081715013 RS, Relator: Liege Puricelli Pires, Data de Julgamento: 22/08/2019, Décima Sétima Câmara Cível, Data de Publicação: 05/09/2019)

Nesta linha de argumentação,
tenho como correta a decisão tomada pelo juízo singular em declarar a validade e a quitação integral do contrato particular de promessa de cessão de direitos
, sobretudo em razão dos seguintes argumentos: (i) o contrato teve anuência clara e expressa da apelante, não tendo esta logrado êxito em comprovar a sua rescisão ou qualquer outro fato modificativo e extintivo do direito da apelada, em nenhum momento após a sua celebração, (ii) a apelada fez prova de quitação integral do contrato (vide págs. 43/109, arquivo digital ID 4531325), e (iii) restou evidenciada a posse mansa e pacífica por parte da apelada, em relação ao imóvel em litígio, conforme as fotos e o boletim de ocorrência de págs. 121/125 e 131 (arquivo digital ID 4531325).

Por fim, ressalto que, embora conste na matrícula do imóvel o nome da apelante como proprietária, entendo que o negócio jurídico, entabulado pelas partes, concede o direito de promitente compradora à apelada, tornando-a apta a realizar a transferência da titularidade do imóvel perante o Cartório de Registro de Imóveis competente.

Diante de todo o exposto, conheço do recurso de apelação interposto, para rejeitar as preliminares arguidas e, no mérito,
NEGAR PROVIMENTO
ao recurso interposto pelo IMOBILIÁRIA GARANTIA LTDA., mantendo incólume a sentença objurgada.

Nos termos do §11º do art. 85 do Código de Processo Civil, deixo de majorar a verba sucumbencial imposta à empresa Apelante, considerando que já foi fixada no limite legal.

É como voto.

VOTOS VOGAIS

Des. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - LUIZ GUILHERME RISSO (Vogal)
Acompanhou o voto da Relatora.
Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Acompanhou o voto da Relatora.

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL - CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE CESSÃO DE DIREITOS - LEGITIMIDADE PASSIVA DA EMPRESA ANUENTE - AÇÃO MERAMENTE DECLARATÓRIA - PRESCRIÇÃO AFASTADA - AÇÃO DECLARATÓRIA DE PROPRIEDADE - AUSÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL - DECLARATÓRIA DE PROPRIEDADE SEM EFEITOS DE DIREITO REAL SOBRE O BEM - DECLARAÇÃO DE VALIDADE E QUITAÇÃO INTEGRAL DO CONTRATO - RECURSO IMPROVIDO.

1 – O interveniente anuente é aquele que, sendo pessoa física ou jurídica, não faz parte do processo de negociação de compra ou venda de imóveis de forma direta, isto é, o anuente não é nem o comprador nem o vendedor. Trata-se de um profissional que tem o propósito de orientar as partes, ou uma delas, durante o processo de contratação. Todavia, é necessário que o interveniente anuente concorde com a transação, dando a ele o direito de saber para quem o bem está sendo transferido. Assim, é justamente a necessidade de concordância do anuente que atrai a sua legitimidade passiva para figurar no polo passivo da demanda.

2 – Tratar-se de ação meramente declaratória, em relação ao reconhecimento de validade e quitação do contrato particular de promessa de cessão de direitos, situação em que não se opera a prescrição.

3 – É necessário elucidar que as formas de aquisição de propriedade são aquelas previstas no Código Civil, pressupondo a observância de requisitos legais. Por ausência de previsão legal, a ação declaratória não possui o condão de criar o direito à propriedade.

4 – Contudo, em homenagem à celeridade processual e à primazia de decisão de mérito, princípios enaltecidos pelo Código de Processo Civil de 2015, é “possível apreciar pretensão de declaração de propriedade sobre o imóvel apenas com efeitos declaratórios, sem constituição de direitos reais”.

5 - Portanto, correta a decisão tomada pelo juízo singular em declarar a validade e a quitação integral do contrato particular de promessa de cessão de direitos.

6 - Recurso conhecido e improvido.

ACÓRDÃO

VISTOS
, relatados e discutidos estes autos em que são partes as acima indicadas.
ACORDA
a Egrégia Quarta Câmara Cível, à unanimidade,
NEGAR PROVIMENTO
ao recurso interposto pelo IMOBILIÁRIA GARANTIA LTDA., nos termos do voto da e. Relatora.