Tribunal: TJES
Processo: 0004737-93.2019.8.08.0030
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ANNIBAL DE REZENDE LIMA
Órgão julgador: ANNIBAL DE REZENDE LIMA
Órgão colegiado: Câmaras Cíveis Reunidas
Assuntos: Efeito Suspensivo / Impugnação / Embargos à Execução
Data de julgamento: 2023-03-15

Ementa:
CIVIL

E
EMPRESARIAL
–
APELAÇÃO CÍVEL
–
EMBARGOS À EXECUÇÃO – LOCAÇÃO COMERCIAL – SHOPPING CENTER – INADIMPLEMENTO – EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO - RESPONSABILIDADE DA ADMINISTRAÇÃO DO EMPREENDIMENTO – ÔNUS DA PROVA DO AUTOR –
CLÁUSULA PENAL – MULTA RESCISÓRIA – LIVRE PACTUAÇÃO – VALIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL DE RENÚNCIA À INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS – RECURSO DESPROVIDO.

1. Nos termos da jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça, ausente a demonstração de que o insucesso do empreendimento se deu por culpa da administração do shopping center, deve ser afastada a responsabilidade civil, bem como a alegada exceção do contrato não cumprido como fundamento justificador do inadimplemento contratual.

2. Consoante o disposto no art. 54, da
Lei Federal nº. 8.245/1991,

“
na
s relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei”.

3.
O
Colendo Superior Tribunal de Justiça, ao editar a Súmula nº. 335, pacificou o entendimento de que
“
n
os contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção”.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
0004737-93.2019.8.08.0030
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: M B FRANCA PARTICIPACAO E SUPERVISAO EM EMPRESAS EIRELI e outros
APELADO: PATIOMIX LINHARES SHOPPING CENTER SPE LTDA.
RELATOR(A
):ANNIBAL DE REZENDE LIMA

Composição de julgamento: 003 - Gabinete Des. ANNIBAL DE REZENDE LIMA - ANNIBAL DE REZENDE LIMA - Relator / 013 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal / 018 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Vogal
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0004737-93.2019.8.08.0030

APELANTE: M B FRANCA PARTICIPAÇÃO E SUPERVISÃO EM EMPRESAS EIRELI E OUTRO

APELADA: PATIOMIX LINHARES SHOPPING CENTER SPE LTDA

RELATOR: DES. ANNIBAL DE REZENDE LIMA

VOTO

Conforme relatado, cuidam os autos de embargos à execução opostos por M B FRANCA PARTICIPAÇÃO E SUPERVISÃO EM EMPRESAS EIRELI e MARIO OSMAR SPANIOL, ora Apelantes, em face de PATIOMIX LINHARES SHOPPING CENTER SPE LTDA, ora Apelada, pertinentemente ao processo de execução nº 00017667220188080030.

Narra a petição inicial, em síntese, que M B FRANCA PARTICIPAÇÃO E SUPERVISÃO EM EMPRESAS EIRELI, em 20.09.2012, celebrou contrato de locação de loja comercial localizada em empreendimento pertencente à Apelada (shopping center), com início de vigência em Março de 2013 e duração de 60 (sessenta) meses.

Sustentam os Apelantes, em síntese, que, em decorrência da má administração do empreendimento pela Apelada, a frequência do empreendimento passou a ser abaixo do esperado, o que deu ensejo às dificuldades financeiras enfrentadas pelos Apelantes e ao subsequente inadimplemento das obrigações contratuais.

Pela sentença de fls. 342/346, o MM. Juiz de Direito
a qu
o
julgou improcedente a pretensão autoral, mantendo íntegro o processo executivo.

Irresignados, M B FRANCA PARTICIPAÇÃO E SUPERVISÃO EM EMPRESAS EIRELI e MARIO OSMAR SPANIOL interpuseram recurso de apelação às fls. 349/381, por meio do qual alegam, em síntese, que (a) culpa pela rescisão do contrato deve ser imposta à Apelada, ante a alegada falha na administração e fomento do empreendimento (shopping) pela Apelada, que teria prejudicado o sucesso da atividade empresarial dos Apelantes; (b) a abusividade da cláusula contratual que prevê o pagamento, a título de multa, de metade dos aluguéis que seriam devidos até o termo do contrato e (c) o direito à compensação pelas benfeitorias realizadas no imóvel.

A Apelada apresentou contrarrazões recursais às fls. 306/325, pugnando, em síntese, pelo desprovimento do recurso de apelação.

Pois bem.

Inicialmente, impõe-se afastar as alegações tecidas pelos Apelantes atinentes à alegada responsabilidade da Apelada pelo insucesso da atividade empresarial dos primeiros.

Ao expor os fundamentos de sua pretensão, os Apelantes sustentam que “a administração do empreendimento não cumpriu com as obrigações assumidas, promessas realizadas, quando da assinatura do contrato, o que gerou graves prejuízos à Apelante, que se viu obrigada a fechar a loja por não mais suportar os prejuízos causados por culpa exclusiva da administração do empreendimento, de responsabilidade da Apelada”.

Em que pese a alegação, verifica-se dos autos que os Apelantes não se desincumbiram de seu encargo probatório, pois não produziram nenhuma prova no intuito de comprovar as alegações, limitando-se a transcrever, no corpo da petição inicial, reproduções de comentários negativos realizados por supostos consumidores, em sítio eletrônico da internet, sobre o empreendimento.

Quanto a este tocante, não tenho dúvida em encampar as considerações tecidas pelo MMº. Juiz de Direito
a quo
na sentença proferida,
in verbis:

(...)

O embargante alega que o empreendimento Shopping Patiomix não cumpriu com as promessas veiculadas no momento das trativas, tendo provocado o declínio da atividade dos locatários e, por consequência, alega exceção do contrato não cumprido para rechaçar a liquidez e a certeza do instrumento executado nos autos em apenso.

Quanto à alegação anterior, importante consignar que, apesar das alegações trazidas pela parte embargante, não verifiquei nos autos nenhuma prova documental apta a subsidiar eventual acolhimento da tese de exceção do contrato não cumprido, tendo em vista que os instrumentos contratuais nada constam sobre tais 'promessas', assim como não há registro de tratativas pré-contratuais ou de aditivos que evidenciem qualquer obrigação de resultado, ou mesmo qualquer demonstração de que atos realizados pela embargada tenham afetado a embargante no tocante ao seu objeto comercial.

Lado outro, apesar do alegado insucesso nas atividades comerciais supostamente causados pela locadora, há que se ter em mente que a frustração comercial de empreendimentos, sem que haja demonstração efetiva da responsabilidade da embargada, corresponde às vicissitudes da própria atividade empreendedora, inerente ao risco de frustração nas expectativas comerciais traçadas.

(...)

Em situação análoga, este Egrégio Tribunal de Justiça já decidiu que “a ausência de responsabilização do shopping center pelo sucesso da atividade comercial do lojista, afasta a indenização por danos materiais e morais” (TJES, Classe: Apelação Cível, 048140020040, Relator: DES. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR, Órgão julgador: TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 19/04/2022, Data da Publicação no Diário: 06/05/2022).

Deste modo, não merece reforma a sentença quanto a este tocante.

De igual modo, não merece prosperar a tese de excesso de execução suscitada pelos Apelantes.

Consoante cediço, o contrato firmado entre o empreendedor de shopping center e o lojista qualifica-se como contrato atípico, caracterizado por peculiaridades que o diferenciam dos contratos ordinários de locação, revelando-se inaplicáveis as regras comumente utilizadas nas relações jurídicas entre locador e locatário.

Neste contexto, dispõe a Lei Federal nº. 8.245/1991, em seu art. 54, que “nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei”.

Corroborando a disposição legal, o Colendo Superior Tribunal de Justiça já decidiu que “nos contratos empresariais deve ser conferido especial prestígio aos princípios da liberdade contratual e do
pacta sunt servanda
, reconhecendo-se neles verdadeira presunção de simetria e paridade entre os contraentes, sendo imprescindível observar e respeitar a alocação de riscos definida pelas partes” (REsp n. 1.910.582/PR, Relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 17/8/2021, DJe de 20/8/2021).

Com efeito, o art. 4°, da mesma lei federal, dispõe que “durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada”. (g.n.)

Nesta intelecção, depreende-se que inexiste abusividade na cláusula contratual livremente pactuada entre as partes, que prevê multa rescisória de 50% (cinquenta por cento) sobre os valores de aluguéis remanescentes até o termo do contrato, porquanto deve prevalecer a avença a fim de preservar a autonomia empresarial na alocação dos riscos econômicos das atividades exploradas pelas partes.

Sem razão, portanto, a irresignação recursal.

Por fim, melhor sorte não assiste aos Apelantes quanto à pretensão de compensação do débito com as benfeitorias realizadas no imóvel objeto do contrato entabulado entre as partes.

Em princípio, por não inexistir prova da realização, bem como dos valores supostamente despendidos pelos Apelantes com as benfeitorias alegadas.

E em segundo lugar, porque o contrato celebrado entre as partes prevê, expressamente, a renúncia das benfeitorias eventualmente realizadas no imóvel, conforme consignado nos itens 9.1 a 9.4 (fls. 103), que dispõem:

“9.1. Todas as acessões e benfeitorias realizadas pelo LOCATÁRIO, ainda que especiais, e sejam elas jiraus ou mezaninos, bem como equipamentos de detecção e combate a incêndio, dutos, e aparelhos de ar condicionado, revestimentos, pinturas, portas e fachadas de lojas, instalações elétricas, sistema de exaustão, de proteção anti-incêndio, hidráulicas, quadro elétrico e luminárias embutidas aderem à LUC locada e a ela ficam incorporadas para todos os efeitos de direito, sem que caiba ao LOCATÁRIO indenização de qualquer natureza.

9.2. A realização de quaisquer benfeitorias pelo LOCATÁRIO sempre dependerá de prévia e expressa autorização, escrita, da LOCADORA à qual, também previamente, deverão ser entregues cópias das plantas e especificações respectivas.

9.3. Findas ou rescindida a locação, o LOCATÁRIO não terá direito de retenção ou indenização por quaisquer acessões e benfeitorias realizadas na LUC locada, renunciando, desde logo, a tal direito, inclusive no tocante às benfeitorias necessárias.

9.4. Não se incorporam à LUC as benfeitorias meramente voluptuárias que possam ser removidas sem provocar qualquer dano ao imóvel locado. Tal remoção é de exclusiva e efetiva responsabilidade do LOCATÁRIO e correrá às suas expensas. Para os fins desta cláusula, fico convencionado que os aparelhas de ar condicionado não se enquadram na categoria de benfeitorias removíveis.”

Quanto à matéria, o Colendo Superior Tribunal de Justiça, ao editar a Súmula nº. 335, pacificou o entendimento de que “nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção”.

Portanto, não assiste razão aos Apelantes na referida pretensão recursal.

Ante o exposto, conheço do recurso e lhe nego provimento.

Majoro a verba honorária sucumbencial de 10% (dez por cento) sobre o valor da causa para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa, na forma do § 11, do art. 85, do Código de Processo Civil.

VOTOS VOGAIS
013 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
018 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR (Vogal)
Acompanhar

EMENTA

CIVIL

E
EMPRESARIAL
–
APELAÇÃO CÍVEL
–
EMBARGOS À EXECUÇÃO – LOCAÇÃO COMERCIAL – SHOPPING CENTER – INADIMPLEMENTO – EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO - RESPONSABILIDADE DA ADMINISTRAÇÃO DO EMPREENDIMENTO – ÔNUS DA PROVA DO AUTOR –
CLÁUSULA PENAL – MULTA RESCISÓRIA – LIVRE PACTUAÇÃO – VALIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL DE RENÚNCIA À INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS – RECURSO DESPROVIDO.

1. Nos termos da jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça, ausente a demonstração de que o insucesso do empreendimento se deu por culpa da administração do shopping center, deve ser afastada a responsabilidade civil, bem como a alegada exceção do contrato não cumprido como fundamento justificador do inadimplemento contratual.

2. Consoante o disposto no art. 54, da
Lei Federal nº. 8.245/1991,

“
na
s relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei”.

3.
O
Colendo Superior Tribunal de Justiça, ao editar a Súmula nº. 335, pacificou o entendimento de que
“
n
os contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção”.

DECISÃO
À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.