Tribunal: TJES
Processo: 5006891-50.2023.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): JANETE VARGAS SIMOES
Órgão julgador: JANETE VARGAS SIMOES
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Adimplemento e Extinção; Administração
Data de julgamento: 2023-12-06

Ementa:
EMENTA
:
DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL EM SHOPPING CENTER. PERCENTUAL DE ALUGUEL MENSAL VARIÁVEL. PREVISÃO CONTRATUAL. INEXISTÊNCIA DE PROVA DE VANTAGEM EXTREMA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1. O contrato de locação de imóvel comercial em shopping center firmado com a agravada prevê que o percentual do aluguel mensal variável é de 4,5% (quatro e meio por cento), não estando comprovada de forma inequívoca a impossibilidade de manutenção das atividades da empresa, nem a vantagem extrema para o shopping center, mormente por se tratar de empresa de telefonia de grande porte.

2. Quanto à revisão de contratos por força da pandemia do covid-19, a jurisprudência do STJ preceitua que não se trata de consequência automática, sendo imprescindível a prova da situação de vantagem extrema para uma das partes. Precedentes: REsp n. 2.032.878/GO e REsp n. 1.984.277/DF.

3. Esta Corte vem ressaltando ainda que nessas relações deve ser sopesado o fato de que
“
assim como os lojistas, os shoppings centers também vem enfrentando dificuldades na arrecadação, na medida em que o aluguel está atrelado ao faturamento dos locatários e, como é sabido, houve uma redução de pessoas passeando no local
”
(TJES, Classe: Agravo de Instrumento n. 5003616-64.2021.8.08.0000, Relator: Desembargador TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO, Órgão julgador: Terceira Câmara Cível, Data de julgamento: 22/03/2022).

4. Agravo de instrumento conhecido e desprovido. Embargos de declaração prejudicado.

Vitória, 28 de novembro de 2023.

RELATORA

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº 5006891-50.2023.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: TELEFONICA BRASIL S.A.

AGRAVADO: SC2 SHOPPING PRAIA DA COSTA LTDA

RELATOR(A):
JANETE VARGAS SIMOES

______________________________________________________________________________________________________________________________________________

EMENTA

EMENTA
:
DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL EM SHOPPING CENTER. PERCENTUAL DE ALUGUEL MENSAL VARIÁVEL. PREVISÃO CONTRATUAL. INEXISTÊNCIA DE PROVA DE VANTAGEM EXTREMA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1. O contrato de locação de imóvel comercial em shopping center firmado com a agravada prevê que o percentual do aluguel mensal variável é de 4,5% (quatro e meio por cento), não estando comprovada de forma inequívoca a impossibilidade de manutenção das atividades da empresa, nem a vantagem extrema para o shopping center, mormente por se tratar de empresa de telefonia de grande porte.

2. Quanto à revisão de contratos por força da pandemia do covid-19, a jurisprudência do STJ preceitua que não se trata de consequência automática, sendo imprescindível a prova da situação de vantagem extrema para uma das partes. Precedentes: REsp n. 2.032.878/GO e REsp n. 1.984.277/DF.

3. Esta Corte vem ressaltando ainda que nessas relações deve ser sopesado o fato de que
“
assim como os lojistas, os shoppings centers também vem enfrentando dificuldades na arrecadação, na medida em que o aluguel está atrelado ao faturamento dos locatários e, como é sabido, houve uma redução de pessoas passeando no local
”
(TJES, Classe: Agravo de Instrumento n. 5003616-64.2021.8.08.0000, Relator: Desembargador TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO, Órgão julgador: Terceira Câmara Cível, Data de julgamento: 22/03/2022).

4. Agravo de instrumento conhecido e desprovido. Embargos de declaração prejudicado.

Vitória, 28 de novembro de 2023.

RELATORA

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ACÓRDÃO

Decisão
: À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Órgão julgador vencedor
: 012 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES

Composição de julgamento: 012 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Relator / 016 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Vogal / 020 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal
VOTOS VOGAIS
016 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR (Vogal)
Acompanhar
020 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar

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RELATÓRIO

Agravo de Instrumento n. 5006891-50.2023.8.08.0000

Agravante:
Telefônica Brasil S/A

Agravada:
SC2 Shopping Praia da Costa Ltda.

Relatora:

Desembargadora Janete Vargas Simões

RELATÓRIO

Cuida-se de
agravo de instrumento interposto por Telefônica Brasil S/A contra a decisão de id.
21185689
, proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível de Vila Velha nos autos da ação renovatória de locação de imóvel não residencial c/c revisão de cláusulas contratuais ajuizada em desfavor de
SC2 Shopping Praia da Costa Ltda., na qual o Magistrado de origem indeferiu a tutela de urgência.

Nas razões de id. 5367680, a agravante alega em síntese que (a) celebrou contrato de locação de espaço comercial com a agravada, o qual foi sendo renovado ao longo do tempo; (b) o contrato originário previu o percentual do aluguel mensal variável de 4,5% (quatro e meio por cento); (c) a partir da situação desencadeada pela pandemia do covid-19 o percentual se tornou excessivo, sendo necessária sua redução para 3% (três por cento); e (d) a decisão deve ser reformada para deferir a tutela de urgência, ante o evidente perigo de dano causado pelo desequilíbrio contratual.

Embargos de declaração opostos contra a decisão liminar no id. 5629880.

Contrarrazões apresentadas no id. 5847140.

É o relatório. Inclua-se em pauta de julgamento.

Vitória-ES, 06 de novembro de 2023.

Desembargadora Janete Vargas Simões

Relatora

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NOTAS TAQUIGRÁFICAS

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VOTO VENCEDOR

VOTO

É cediço que
“
Nos termos do disposto no artigo 300 do vigente Código de Processo Civil, para que seja possível a concessão de tutela provisória de urgência, devem se fazer presentes, de forma cumulativa, os requisitos da probabilidade do direito invocado pela parte requerente, e da existência de perigo de dano caso a tutela jurisdicional demandada somente seja concedida em decisão final
”
(TJES, Classe: Agravo de Instrumento n. 5001147-74.2023.8.08.0000, Relatora: Desembargadora DÉBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de julgamento: 06/10/2023).

Na fase em que o processo se encontra, contudo, a probabilidade do direito invocado pela agravante não é verificada.

Como a própria agravante reconhece, o contrato firmado com a agravada prevê na cláusula VI que o percentual do aluguel mensal variável é de 4,5% (quatro e meio por cento), não estando comprovada de forma inequívoca a impossibilidade de manutenção das atividades da empresa, nem a vantagem extrema para o shopping center, mormente por se tratar de empresa de telefonia de grande porte.

Quanto à revisão de contratos por força da pandemia do covid-19, a jurisprudência do STJ preceitua que não se trata de consequência automática, sendo imprescindível a prova da situação de vantagem extrema para uma das partes, como se depreende dos seguintes arestos:

“A situação de pandemia não constitui, por si só, justificativa para o inadimplemento da obrigação, mas é circunstância que, por sua imprevisibilidade, extraordinariedade e por seu grave impacto na situação socioeconômica mundial, não pode ser desprezada pelos contratantes, tampouco pelo Poder Judiciário. Desse modo, a revisão de contratos paritários com fulcro nos eventos decorrentes da pandemia não pode ser concebida de maneira abstrata, mas depende, sempre, da análise da relação contratual estabelecida entre as partes, sendo imprescindível que a pandemia tenha interferido de forma substancial e prejudicial na relação negocial.” (REsp n. 2.032.878/GO, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 18/4/2023, DJe de 20/4/2023.)

“Consoante as diretrizes firmadas no julgamento do REsp n. 1.998.206/DF, ‘a revisão dos contratos em razão da pandemia não constitui decorrência lógica ou automática, devendo ser analisadas a natureza do contrato e a conduta das partes - tanto no âmbito material como na esfera processual -, especialmente quando o evento superveniente e imprevisível não se encontra no domínio da atividade econômica das partes’ (REsp n. 1.998.206/DF, de minha relatoria, Quarta Turma, julgado em 14/6/2022, DJe de 4/8/2022).” (REsp n. 1.984.277/DF, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 16/8/2022, DJe de 9/9/2022.)

Esta Corte vem ressaltando ainda que, em relações jurídicas como a presente, deve ser sopesado o fato de que
“
assim como os lojistas, os shoppings centers também vem enfrentando dificuldades na arrecadação, na medida em que o aluguel está atrelado ao faturamento dos locatários e, como é sabido, houve uma redução de pessoas passeando no local
”
(TJES, Classe: Agravo de Instrumento n. 5003616-64.2021.8.08.0000, Relator: Desembargador TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO, Órgão julgador: Terceira Câmara Cível, Data de julgamento: 22/03/2022).

Não verifico, portanto, motivos que justifiquem a reforma da decisão recorrida.

Diante do exposto,
conheço
e
nego provimento
ao recurso, julgando prejudicado os embargos de declaração de id. 5629880.

É como voto.

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VOTOS ESCRITOS

(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Sessão do dia 28.11.2023

Desembargador Ewerton Schwab Pinto Júnior: Acompanhar a Relatora.