Tribunal: TJES
Processo: 5000005-53.2021.8.08.0049
Classe: APELAÇÃO / REMESSA NECESSÁRIA
Relator(a): FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão julgador: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis
Data de julgamento: 2022-03-30

Ementa:
EMENTA:
APELAÇÃO CÍVEL
E
REMESSA NECESSÁRIA
–
MANDADO DE SEGURANÇA
–
DIREITO TRIBUTÁRIO
–

ITBI
–
BASE DE CÁLCULO
–
VALOR DA TRANSAÇÃO
–
BENFEITORIAS REALIZADAS PELO ADQUIRENTE
–
SÚMULAS 110 E 470 DO STF
–
NÃO INCIDÊNCIA
–
RECURSO IMPROVIDO
–
REMESSA NECESSÁRIA PREJUDICADA.

1.
Cinge-se a controvérsia em verificar qual o valor a ser considerado para fins de consolidação da base de cálculo do ITBI, bem como definir se restou, de fato, comprovado documentalmente nos autos que as benfeitorias identificadas no terreno integralizado no capital social da sociedade empresária adquirentes foram por ela realizadas, devendo, portanto, ser desconsideradas para fins de avaliação do imóvel e constituição do crédito tributário.

2.
O valor venal do imóvel para fins de consolidação da base de cálculo do ITBI não necessariamente precisa corresponder àquele indicado pela municipalidade para compor a base do Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU. Isto porque a base de cálculo do ITBI é o valor venal do imóvel, apurado concretamente, o que não ocorre no IPTU, cuja base se consolida, em regra, a partir das plantas genéricas estabelecidas pela municipalidade, nos termos da jurisprudência do C. Superior Tribunal de Justiça – STJ.

3.
Conforme estabelecido pelo STJ no julgamento do Tema 1.113, o valor da transação goza de presunção de compatibilidade com o valor de mercado, presunção que somente poderia ser afastada pela autoridade fiscal em caso de indícios de incompatibilidade com o valor real, a ser apurada em procedimento administrativo próprio, assegurado o contraditório ao contribuinte. Apenas se configurada a incongruência do valor declarado pelo contribuinte com o real valor de mercado é que se autoriza o lançamento por arbitramento, hipótese em que o fisco adotará providências visando alcançar o valor de mercado do imóvel.

4.
Afasta-se a aplicação dos enunciados nº 110 e 470 da súmula de jurisprudência do Supremo Tribunal Federal, invocadas pelo apelante, pois constatado que as intervenções e benfeitorias foram realizadas pela adquirente, como simples decorrência de suas atividades empresariais.

5
.
Recurso conhecido e improvido. Reexame necessário prejudicado.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
5000005-53.2021.8.08.0049
APELAÇÃO / REMESSA NECESSÁRIA (1728)
APELANTE: MUNICIPIO DE VENDA NOVA DO IMIGRANTE
APELADO: ULIANA CONSTRUTORA E INCORPORADORA EIRELI
RELATOR(A
):FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

Composição de julgamento: 020 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Relator / 031 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal / 007 - Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - Vogal
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

2ª Câmara Cível

G
abinete do Desembargador Fernando Estevam Bravin Ruy

Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906
Número telefone:( )

PROCESSO Nº
5000005-53.2021.8.08.0049

APELAÇÃO / REMESSA NECESSÁRIA (1728)

APELANTE: MUNICIPIO DE VENDA NOVA DO IMIGRANTE
APELADO: ULIANA CONSTRUTORA E INCORPORADORA EIRELI
Advogados do(a) APELADO: ERIVELTO ULIANA - ES10656-A, EDUARDO BERGAMIM ULIANA - ES32449-A

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de apelação interposto pelo
MUNICÍPIO DE VENDA NOVA DO IMIGRANTE

em face da r. sentença (em remessa necessária) de evento nº 1684879, proferida pelo magistrado da Vara Única da Comarca de Venda Nova do Imigrante, que, nos autos do Mandado de Segurança impetrado por
ULIANA CONSTRUTORA E INCORPORADORA
contra suposto ato coator do Prefeito e da Secretária de Finanças do Município de Venda Nova do Imigrante, concedeu a segurança declarar nulo o ato administrativo que atribuiu a base de cálculo de apuração do Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis e Direitos a Eles Relativos – ITBI no processo administrativo nº 9292/2020, tendo resolvido o mérito da lide na forma do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Em suas razões recursais (Ev. 1684882), narra o apelante, em síntese,
I)
que não obstante o negócio jurídico de alienação tenha ocorrido em momento anterior, a efetiva transmissão do imóvel somente se deu na data de 17/07/2020, sendo que a perícia realizada pelo Município para constatar o valor de mercado ocorreu em 11/11/2020;
II)
para que fossem desconsideradas da avaliação as benfeitorias existentes no terreno, deveria a apelada comprovar, de forma inequívoca, que realizou as edificações, o que não ocorreu;
III)
que a fiscal de tributos declarou não ter sido possível definir se a empresa ULIANA CONSTRUTORA E INCORPORADORA foi responsável pela edificação das benfeitorias detectadas no imóvel, tampouco se os materiais/serviços discriminados nas notas fiscais que constam no livro de registro de entradas da empresa foram destinados à obra no imóvel.
I
V
)
assim, para definição da base de cálculo do ITBI deve ser considerado o imóvel com as benfeitorias nele existentes à data da transmissão da propriedade, nos termos do Laudo de Avaliação, e não aquele declarado pela apelada. Nestes termos, pugna pela reforma da decisão para que seja denegada a segurança, ante a inexistência de ilegalidade no ato administrativo.

Contrarrazões apresentadas no evento nº 1684886, sustentando a apelada que há farta documentação acostada à exordial comprovando que as benfeitorias detectadas no imóvel foram por ela realizadas, devendo, portanto, ser desconsideradas para fins de avaliação do imóvel e fixação da base de cálculo do ITBI.

Aberta vista ao Ministério Público, informou o
parquet
não haver justificativa para intervenção no presente
mandamus
.

É o relatório.

Solicito dia para julgamento, cumpra-se o disposto no artigo 934 do CPC.

Desembargador
FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

Relator

NOTAS ORAIS
VOTOS COM DOCUMENTO
(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o Eminente Relator.

VOTO VENCEDOR

VOTO

Conforme relatado, o
MUNICÍPIO DE VENDA NOVA DO IMIGRANTE

interpôs recurso de apelação

em face da r. sentença (em remessa necessária) de evento nº 1684879, proferida pelo magistrado da Vara Única da Comarca de Venda Nova do Imigrante, que, nos autos do Mandado de Segurança impetrado por
ULIANA CONSTRUTORA E INCORPORADORA
contra suposto ato coator do Prefeito e da Secretária de Finanças do Município de Venda Nova do Imigrante, concedeu a segurança declarar nulo o ato administrativo que atribuiu a base de cálculo de apuração do ITBI no processo administrativo nº 9292/2020, tendo resolvido o mérito da lide na forma do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.

Sustenta o apelante em suas razões recursais (Ev. 1684882), em síntese,
I)
que não obstante o negócio jurídico de alienação tenha ocorrido em momento anterior (08/01/2018), a efetiva transmissão do imóvel somente se deu na data de 17/07/2020, sendo que a perícia realizada pelo Município para constatar o valor de mercado ocorreu em 11/11/2020;
II)
para que fossem desconsideradas da avaliação as benfeitorias existentes no terreno, deveria a apelada comprovar, de forma inequívoca, que realizou as edificações, o que não ocorreu;
III)
que a fiscal de tributos declarou não ter sido possível definir se a empresa ULIANA CONSTRUTORA E INCORPORADORA foi responsável pela edificação das benfeitorias detectadas no imóvel, tampouco se os materiais/serviços discriminados nas notas fiscais que constam no livro de registro de entradas da empresa foram destinados à obra no imóvel.
IV)
assim, para definição da base de cálculo do ITBI deve ser considerado o imóvel com as benfeitorias nele existentes à data da transmissão da propriedade, nos termos do Laudo de Avaliação, e não aquele declarado pela apelada. Nestes termos, pugna pela reforma da decisão para que seja denegada a segurança, ante a inexistência de ilegalidade no ato administrativo.

Contrarrazões apresentadas no evento nº 1684886, sustentando a apelada que há farta documentação acostada à exordial comprovando que as benfeitorias detectadas no imóvel foram por ela realizadas, devendo, portanto, ser desconsideradas para fins de avaliação do imóvel e fixação da base de cálculo do ITBI.

Em breve escorço dos fatos essenciais à compreensão da lide, destaco que a apelada narrou na exordial que:
I)
o administrador da empresa adquiriu lote de imóvel urbano com área de 600 m2 em 08 de janeiro de 2018;
II)
o referido lote está avaliado em R$ 600.000,00 (seiscentos mil reais) e foi integralizado no capital social da impetrante;
III)
ao protocolizar requerimento para análise de incidência do ITBI, o engenheiro civil lotado na Secretaria de Obras do Município avaliou o imóvel em R$ 1.990.00,00 (um milhão, novecentos e noventa mil reais), considerando o lote e suas benfeitorias;
IV)
solicitou a reavaliação do imóvel, uma vez que as benfeitorias teriam sido realizadas pela impetrante e não pelo sócio-administrador, porém o fiscal de tributos entendeu que não há documentação probatória que ateste que a obra foi edificada pela impetrante.

Ao julgar o
writ
, o magistrado de piso entendeu que impetrante comprovou que as benfeitorias foram realizadas pela Sociedade Empresária, e não pelo sócio-administrador, porém a municipalidade apenas considerou inequívoca a quantia de R$ 15.143,28 (quinze mil, cento e quarenta e três reais e vinte e oito centavos) expendida pela empresa para a edificação do imóvel, sendo apenas este valor deduzido na base de cálculo do ITBI. Concluiu, ainda, que da prova dos autos se depreende que para a empresa impetrante foi transmitido apenas o lote em si, não incluindo a edificação/benfeitoria realizada e que, nestes termos, o fato gerador do ITBI somente sucedeu sobre os R$ 600.000,00 (seiscentos mil reais) indicados no ato de integralização do capital, devendo este ser a base de cálculo do sobredito imposto.

Do que se expôs até aqui, verifica-se que a controvérsia se limita a verificar qual o valor a ser considerado para fins de consolidação da base de cálculo do ITBI, bem como definir se restou, de fato, comprovado documentalmente nos autos que as benfeitorias identificadas no terreno integralizado no capital social da sociedade empresária adquirentes foram por ela realizadas, devendo, portanto, ser desconsideradas para fins de avaliação do imóvel e constituição do crédito tributário.

Sobre o tema, o artigo 156, inciso II, da Constituição Federal, estabelece a competência dos Municípios para instituir o imposto sobre
“
transmissão
'
inter vivos
'
, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição.”

Disciplinando a matéria, o artigo 38 do Código Tributário Nacional – CTN, prevê que:
“
A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos”
, redação reproduzida na íntegra pelo Código Tributário do Município de Venda Nova do Imigrante – Lei Municipal nº 513/2001 – em seu art. 36
.

Ressalta-se, contudo, que o valor venal do imóvel para fins de consolidação da base de cálculo do ITBI não necessariamente precisa corresponder àquele indicado pela municipalidade para compor a base do Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU. Isto porque a base de cálculo do ITBI é o valor venal do imóvel, apurado concretamente, o que não ocorre no IPTU, cuja base se consolida, em regra, a partir das plantas genéricas estabelecidas pela municipalidade, nos termos da jurisprudência do C. Superior Tribunal de Justiça – STJ:

Ementa:
TRIBUTÁRIO. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR VENAL DO IMÓVEL. APURAÇÃO DISSOCIADA DO VALOR APURADO PELA MUNICIPALIDADE PARA COBRANÇA DE IPTU. POSSIBILIDADE. 1.
Nos termos da jurisprudência desta Corte, o Fisco não está obrigado a utilizar o mesmo valor apurado pelo Município quando da apuração do valor venal do imóvel para o cálculo do IPTU, podendo arbitrar o seu valor nos termos do art. 148 do CTN
. 2. In casu, não há modificação na base de cálculo do ITBI ou do IPTU, pois ambos têm como base de cálculo o valor venal do imóvel, o que difere é a forma de apuração desse valor, possibilitando a diferença numérica. Agravo regimental improvido (AgRg no AREsp 36.740/RS, Rel. Ministro HUMBERTO MARTINS, SEGUNDA TURMA, julgado em 25/10/2011, DJe 22/11/2011);

Ementa:
TRIBUTÁRIO. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR DE MERCADO. POSSIBILIDADE DE ARBITRAMENTO PELO FISCO. 1. Hipótese em que o Tribunal de origem extinguiu a Execução Fiscal por entender que a base de cálculo do ITBI deve coincidir com a do IPTU, o que foi observado pelo contribuinte. 2. A base de cálculo do ITBI é o valor real da venda do imóvel ou de mercado. Precedentes do STJ. 3. Afastada a premissa em que se fundou o acórdão recorrido, os autos devem retornar à origem para que o Tribunal aprecie se o Fisco, ao lançar o ITBI, adotou o valor de mercado. 4. Agravo Regimental não provido (AgRg no Ag 1120905/SP, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 08/09/2009, DJe 11/09/2009).

Importante acrescentar, outrossim, que o STJ analisou o tema recentemente, sob o rito do julgamento de recursos repetitivos, na forma do art. 1.036, CPC (Tema 1.113), tendo firmado as seguintes teses:

T
ema 1.113:
Teses Firmadas –
a)
a base de cálculo do ITBI
é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU
, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
b)
o valor da transação declarado pelo contribuinte
goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN)
;
c)
o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.

Quanto à última tese fixada, externou em seu voto o Eminente Relator, Ministro Gurgel de Faria, que
“
em face do princípio da boa-fé objetiva, o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor médio de mercado do bem imóvel transacionado, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que deve ser assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que amparariam o quantum informado”
.

No caso em testilha, há declaração de que a posse do imóvel foi adquirida pelo sócio-administrador da impetrante por R$ 600.000,00 (seiscentos mil reais), em 08/01/2018. Em seguida, foi proposta a ação de usucapião ordinária nº 0000659-96.2019.8.08.0049, a qual foi julgada procedente para atribuir a propriedade do imóvel ao sócio-administrador da impetrante. Posteriormente, em 30/08/2020, a impetrante teve seus atos constitutivos atualizados para fazer constar a transferência do imóvel à sociedade empresária.

O valor da transação, como já salientado, é presumidamente correspondente ao valor médio de mercado do imóvel, presunção que somente poderia ser afastada pela autoridade fiscal em caso de indícios de incompatibilidade com o valor real, a ser apurada em procedimento administrativo próprio, assegurado o contraditório ao contribuinte. Apenas se configurada a incongruência do valor declarado pelo contribuinte com o real valor de mercado é que se autoriza o lançamento por arbitramento, hipótese em que o fisco adotará providências visando alcançar o valor de mercado do imóvel.

Do que se depreende da análise da farta documentação acostada aos autos, reputo estar devidamente comprovado que as benfeitorias identificadas no terreno após a sua aquisição foram realizadas pela impetrante, em sua atividade empresarial. Além das diversas notas fiscais referentes a aquisição de produtos e serviços, há documentos que atestam que a obra realizada no lote vinha sendo conduzida pela impetrante, como parte de um empreendimento condominial de sua responsabilidade (contrato de empreitada e instrumento particular de compromisso compra e venda de unidade – Evs. 1684796 e 1684797).

Nestes termos, afasta-se a aplicação dos enunciados nº 110 e 470 da súmula de jurisprudência do Supremo Tribunal Federal, invocadas pelo apelante, pois constatado que as intervenções e benfeitorias foram realizadas pela impetrante (adquirente), como simples decorrência de suas atividades empresariais.

Deve prevalecer, assim, o valor declarado pelo contribuinte no ato de transferência de propriedade, ante a inexistência de indícios suficientes de incompatibilidade entre o valor informado e o valor de mercado do lote, a autorizarem o lançamento por arbitramento, nos termos do precedente firmado pelo STJ. De qualquer forma, ainda que houvessem indícios neste sentido, a autoridade fiscal deveria instaurar procedimento administrativo próprio para o arbitramento, concedendo ao contribuinte a oportunidade para se expressar suas razões, o que não ocorreu na hipótese.

Pelo exposto,
CONHEÇO
do recurso de apelação cível e, no mérito,
NEGO-LHE PROVIMENTO
,

confirmando

a r. sentença recorrida. Esgotado o mérito da ação por ocasião da apreciação do recurso de apelação,
JULGO PREJUDICADO
o reexame necessário.

É como voto.

Desembargador
FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

Relator

EMENTA

EMENTA:
APELAÇÃO CÍVEL
E
REMESSA NECESSÁRIA
–
MANDADO DE SEGURANÇA
–
DIREITO TRIBUTÁRIO
–

ITBI
–
BASE DE CÁLCULO
–
VALOR DA TRANSAÇÃO
–
BENFEITORIAS REALIZADAS PELO ADQUIRENTE
–
SÚMULAS 110 E 470 DO STF
–
NÃO INCIDÊNCIA
–
RECURSO IMPROVIDO
–
REMESSA NECESSÁRIA PREJUDICADA.

1.
Cinge-se a controvérsia em verificar qual o valor a ser considerado para fins de consolidação da base de cálculo do ITBI, bem como definir se restou, de fato, comprovado documentalmente nos autos que as benfeitorias identificadas no terreno integralizado no capital social da sociedade empresária adquirentes foram por ela realizadas, devendo, portanto, ser desconsideradas para fins de avaliação do imóvel e constituição do crédito tributário.

2.
O valor venal do imóvel para fins de consolidação da base de cálculo do ITBI não necessariamente precisa corresponder àquele indicado pela municipalidade para compor a base do Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU. Isto porque a base de cálculo do ITBI é o valor venal do imóvel, apurado concretamente, o que não ocorre no IPTU, cuja base se consolida, em regra, a partir das plantas genéricas estabelecidas pela municipalidade, nos termos da jurisprudência do C. Superior Tribunal de Justiça – STJ.

3.
Conforme estabelecido pelo STJ no julgamento do Tema 1.113, o valor da transação goza de presunção de compatibilidade com o valor de mercado, presunção que somente poderia ser afastada pela autoridade fiscal em caso de indícios de incompatibilidade com o valor real, a ser apurada em procedimento administrativo próprio, assegurado o contraditório ao contribuinte. Apenas se configurada a incongruência do valor declarado pelo contribuinte com o real valor de mercado é que se autoriza o lançamento por arbitramento, hipótese em que o fisco adotará providências visando alcançar o valor de mercado do imóvel.

4.
Afasta-se a aplicação dos enunciados nº 110 e 470 da súmula de jurisprudência do Supremo Tribunal Federal, invocadas pelo apelante, pois constatado que as intervenções e benfeitorias foram realizadas pela adquirente, como simples decorrência de suas atividades empresariais.

5
.
Recurso conhecido e improvido. Reexame necessário prejudicado.

DECISÃO
VISTOS, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores da 2ª Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Espírito Santo, em conformidade com a ata de julgamento e com as notas taquigráficas, à unanimidade de votos, CONHECER do recurso de apelação cível e NEGAR-LHE PROVIMENTO, bem como julgar PREJUDICADA a remessa necessária, nos termos do voto proferido pelo Eminente Relator.