Tribunal: TJES
Processo: 0020883-29.2017.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão julgador: SERGIO RICARDO DE SOUZA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Indenização por Dano Moral; Indenização por Dano Material; Antecipação de Tutela / Tutela Específica
Data de julgamento: 2022-12-06

Ementa:
EMENTA: CIVIL – CONSUMIDOR – APELAÇÃO CÍVEL –

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL –
MINHA CASA, MINHA VIDA – VIABILIDADE DA GRATUIDADE DA JUSTIÇA – LEGITIMIDADE PASSIVA DA EMPRESA EM RELAÇÃO ÀS
DESPESAS
DE EVOLUÇÃO DA OBRA –
ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES
AFASTADO
–
VALIDADE DA
CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA –
MULTA POR INADIMPLEMENTO – NÃO CABIMENTO –
DANOS MORAIS – NÃO VERIFICADOS –

RESTITUIÇÃO DA
DESPESA
DE EVOLUÇÃO DE OBRA – NÃO ACOLHIMENTO
– RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

1.

Q
uanto à impugnação pela apelada à gratuidade da Justiça concedida aos apelantes, inexistem elementos hábeis a cassação de tal benefício, sendo a própria fundamentação expendida – “adquiriu imóvel perante esta recorrida no importe de R$ 144.750,00 (Cento e Quarenta c Quatro Mil e Setecentos e Cinquenta Reais)”-, elemento que fortalece a circunstância de hipossuficiência financeira reconhecida em primeiro grau, haja vista o casal autor ser beneficiário do “Minha Casa, Minha Vida”, cujo imóvel adquirido faz parte deste programa habitacional voltado a pessoas vulneráveis economicamente.
N
o que tange à alegada ilegitimidade passiva da empresa recorrida quanto ao pedido de ressarcimento dos valores pagos a título de “taxa de evolução de obra”, não há na jurisprudência deste Tribunal, tampouco dos tribunais superiores, que afastem a responsabilidade da empresa incorporadora em caso de ilegalidade das cobranças de tal despesa.

2.

N
ão caracterizada
a mora da empreendedora,
não há
também
que se falar na aplicação de multa por inadimplemento e tampouco
em condenação da construtora ao pagamento de compensação por
outros
danos
materiais e por danos
morais.

3
.
Lícita

a
cobrança d
a d
espesa
de evolução de obra
até

a data prevista para
entrega do imóvel,
considerando o prazo de tolerância,

de modo que, uma vez entregue as chaves do imóvel durante o período de 180 (cento e oitenta dias) previsto no contrato, não há que se falar em restituição do encargo.

4
.

Recurso conhecido e improvido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
0020883-29.2017.8.08.0048
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: ELIZAMARA CAVALEIRO SANTANA e outros
APELADO: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA
RELATOR(A
):SERGIO RICARDO DE SOUZA

Composição de julgamento: 029 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Relator / 008 - Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - Vogal / 010 - Gabinete Des. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - Vogal
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

VOTOS COM DOCUMENTO
(EXCETO VOTO VENCEDOR)
VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0020883-29.2017.8.08.0048

APELANTE: ANDERSON SANTOS PEREIRA SANTANA

APELANTE: ELIZAMARA CAVALEIRO SANTANA

APELADA:

MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÃO S/A

RELATOR:
DES
EMBARGADOR

SÉRGIO RICARDO DE SOUZA

V O T O

Consoante relatado,
ANDERSON SANTOS PEREIRA SANTANA e ELIZAMARA CAVALEIRO SANTANA

interp
useram
recurso de apelação
cível
diante
da r. sentença de fls.
1
30/133-v
, proferida
pel
a
MM
ª
. Ju
íza
de Direito
da
4
ª
Vara
Cível da Serra –
Comarca
da Capital
,
nos autos d
a

ação
indenizatória que
move
em desfavor de

MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÃO S/A
,
que

julgou improcedentes os pedidos iniciais
.

Em suas razões de fls.
1
39/145-v
,
o
s
apelante
s

alega
m
, em síntese, que
(i
)
“
se depararam com inúmeras cobranças que não haviam sido informadas, de forma que foram surpreendidos pelos cresce
n
tes custos com a aquisição do imóvel e a inclusão de taxas cuja origem eram estranhas aos adquirentes de "primeira viagem"
;
(ii)

que o Juízo a quo, “ao decidir, ignorou o entendimento dessa nobre corte quanto a aplicação indiscriminada da cláusula de tolerância e erroneamente afastou o ônus da mora”
;

(i
ii
)

“
e
mbora seja sabido que o entendimento ampare a previsão da cláusula de prorrogação por até 180 (cento e oitenta)' dias, tais decisões se fundamentam na existência de fatos relevantes, estranhos ao risco da atividade desempenhada pelo empreendedor, que autorizam a aplicação do
dispositivo
contratual”;
(iv)
“é certo que a
a
pelada deverá ser condenada a pagar, sobre o valor atualizado do contrato, uma multa moratória de 2% (dois por cento), acrescida de juros moratôrios de 1% (um por cento) ao mês, contados a partir de seu inadimplemento”;
(v)
“
a
o atrasar a obra, a Apelada descumpre o
cronograma
físico-f
i
nanceiro e afeta diretamente a progressão do contrato dos Apelantes pára a fase de amortização, conforme cláusula C.9 a C.12 do contrato definitiv
a
e assim transfere para os compradores o ônus de seu atraso, posto que não só impede que se inicie o pagamento do financiamento, como também perpetua a cobranç
a
de juros meramente remuneratórios para a entidade financeira, literalmente subsidiando o atraso da Apelada”;
(vi)
“os Apelantes viram-se forçados a morar de aluguel durante o período de atraso do imóvel, resultando em um prejuízo financeiro inesperado”;
(vii)

por fim, salienta que, além do atraso da obra, inúmeras são as causas justificadoras da condenação da apelada em danos morais.

Diante de tais argumentos, pede a reforma da sentença primeva, com o provimento recursal,
a fim seja condenada a apelada em danos materiais e morais, conforme descrito na exordial.

Pois bem.
Inicialmente, quanto à impugnação pela apelada à gratuidade da Justiça concedida aos apelantes, inexistem elementos h
ábeis
a cassação de tal benefício, sendo a própria fundamentação expendida –
“adquiriu imóvel perante esta recorrida no importe de R$ 144.750,00 (Cento e Quarenta c Quatro Mil e Setecentos e Cinquenta Reais)”-,
elemento que f
ortalece a circunstância de
hipossuficiência financeira reconhecida
em primeiro grau
, haja vista o casal autor ser beneficiário
do “Minha Casa, Minha Vida”, cujo imóvel adquirido faz parte deste programa habitacional voltado a pessoas vulneráveis economicamente.

Giro outro, n
o que tange à alegada ilegitimidade passiva da empresa recorrida quanto ao pedido de ressarcimento dos valores pagos a título de “taxa de evolução de obra”, não há na jurisprudência deste Tribunal, tampouco dos tribunais superiores, que afaste
m
a responsabilidade da empresa incorporadora em caso de ilegalidade das cobranças de tal d
espesa
. Nesse sentido a jurisprudência desta Egrégia Terceira Câmara Criminal:

[...] A taxa de evolução da obra corresponde a valor mensal pago pelo comprador ao agente financeiro até a conclusão da obra. A referida cobrança se estende de acordo com a construção, de modo que há prejuízo ao adquirente pela incidência da taxa nos períodos de atraso na entrega da obra, o que recai sobre a construtora apelante, vez que responsável pelo atraso na entrega do imóvel. [...] (TJES, Classe: Apelação Cível, 012130213296, Relator: TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO, Órgão julgador: TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 11/10/2022, Data da Publicação no Diário: 21/10/2022)

Ultrapassadas essas primeiras questões estritamente processuais,
mas que devem ser enfrentadas no mérito deste recurso,
c
onforme descrevem os autores da ação originária, estes

pactuaram com a requerida
o
contrato particular de promessa de compra e venda no dia 05 de agosto de 2014, em um dos
stands
de venda da a
pelada,
para aquisição do apartamento n.º 304, Bloco 01, situado no Condomínio Top Life Mallorca,
na cidade de Serra
, cuja entrega ocorreria em 31.08.2015.

Extrai-se do referido instrumento contratual que o prazo de entrega das chaves do empreendimento estava previsto para agosto de 2015, entretanto, a entrega das chaves somente ocorreu em d
ezembro
de 2015.

Ocorre que, a cláusula 5ª do contrato preleciona que “
a conclusão da obra poderá ser prorrogada por até 180 (cento e oitenta dias)
”.

A douta magistrada sentenciante reconheceu a validade desta cláusula contratual, na esteira da jurisprudência deste Corte de Justiça, a saber:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. PRAZO DE TOLERÂNCIA. PRORROGAÇÃO. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. DANO MORAL. QUANTUM INDENIZATÓRIO. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. I – Mostra-se assente nesta Egrégia Corte, com esteio em entendimento pacificado no C. STJ
, a validade da cláusula de tolerância de cento e oitenta dias comumente prevista em contratos de compra e venda de imóveis. Todavia, a jurisprudência pátria tem manifestado o entendimento no sentido de ser abusiva a estipulação do prazo de tolerância em dias úteis, devendo a cláusula ser conformada, para estabelecer que a prorrogação deva ser contada em dias corridos.
II – A jurisprudência entende que greves, chuvas e falta de mão de obra, por exemplo, são fatores que consistem em verdadeiros fortuitos internos que não podem ser repassados ao consumidor, não configurando caso fortuito ou de força maior suficiente a elidir a responsabilidade da empresa por atraso na entrega de imóvel. III – Os termos em que fora fixada a cláusula de tolerância no contrato em apreço vão de encontro aos ditames de nossa jurisprudência, mormente por tratar de 180 (cento e oitenta) dias úteis, e não dias corridos, e por prever prorrogação por ocorrência de caso fortuito ou de força maior que sequer ocorreram no caso concreto. lV – Verificou-se do contrato de promessa de compra e venda entabulado entre as partes litigantes que há previsão em sua cláusula terceira que a última parcela atinente ao pagamento através de financiamento bancário poderia ocorrer em até sessenta dias após a emissão do habite-se, o que significa dizer que no momento do habite-se não haveria que se falar em inadimplemento do requerido nesse sentido. V – Sendo assim, extrapolado o prazo de tolerância por parte da apelante sem qualquer excludente de sua responsabilidade, impositiva sua condenação ao pagamento, a título de lucros cessantes, de valores correspondente a aluguéis pelo período em que se perdurou a mora. VI – Entendeu-se ainda, que os transtornos enfrentados pelo apelado, que estava pagando aluguel e as respectivas prestações do contrato em discussão ao mesmo tempo, de modo a quase esgotar sua capacidade financeira, não podem ser considerados como mero aborrecimento do cotidiano, mostrando-se cabível e adequada a condenação do apelante ao pagamento de indenização por dano moral no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais). VII - Apelação conhecida e improvida. (TJES; Apl 0020154-47.2014.8.08.0035; Terceira Câmara Cível; Rel. Des. Jorge Henrique Valle dos Santos; Julg. 17/07/2018; DJES 27/07/2018).

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO A TÍTULO DE DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. DIAS ÚTEIS. ABUSIVIDADE. MORA DO VENDEDOR/CONSTRUTOR. CONFIGURAÇÃO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. RETENÇÃO INDEVIDA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO.
1. A cláusula que estipula um prazo de tolerância para a entrega do imóvel aos compradores não chega a configurar-se abusiva em tese, uma vez que é comum nessas espécies de contratos, sobretudo diante da complexidade que envolve a construção de um empreendimento imobiliário. 2. Todavia, a jurisprudência pátria tem manifestado o entendimento no sentido de ser abusiva a estipulação do prazo de tolerância em dias úteis, devendo a cláusula ser conformada, para estabelecer que a prorrogação deva ser contada em dias corridos. Precedentes do c. STJ e e. TJES.
3. A expedição do Habite-se, por si só, não compra a conclusão/entrega da obra. Outrossim, da leitura aos termos do contrato de compromisso de compra e venda celebrado entre as partes, conclui-se que a prova da conclusão da obra dar-se-ia por meio do Certificado de Conclusão, segundo se infere mormente da cláusula 49 que estabelece a entrega da unidade após a conclusão da obra e concessão do Certificado de Conclusão. 4. Os apelantes não logram êxito em comprovar a entrega do imóvel na data contratualmente prevista para a conclusão da obra (abril de 2015), tampouco após o prazo de tolerância contados em dias corridos, que findaria em outubro de 2015, limitando-se a alegar a existência de caso fortuito e força maior. 5. As greves no sistema de transporte, as fortes chuvas que ocorreram no Estado, a falta de mão-de-obra especializada e de equipamentos especiais para a construção, e a crise no sistema econômico-financeiro não configuram motivo de caso fortuito ou força maior, pois previsíveis e inerentes aos riscos do negócio. 6. Assim, extrapolado o prazo de tolerância por parte da construtora, sem que houvesse qualquer causa de exclusão da sua responsabilidade, incorreu esta em mora, autorizando a resolução do negócio jurídico por culpa do promitente vendedor, que deve restituir todos os valores recebidos, nos termos da Súmula nº 543, do c. STJ, vedada qualquer retenção. 7.
In casu,
há como presumir os danos causados à honra subjetiva do autor/apelado, sobretudo em razão do descaso para com o consumidor que requereu, administrativamente, a rescisão contratual desde 20/01/2016 (fl. 28/30), restando comprovado que somente em junho as requeridas informaram que a solicitação de distrato seria analisada em um prazo de 60 (sessenta) dias úteis. 8. Apelo não provido. (TJES; Apl 0019336-27.2016.8.08.0035; Quarta Câmara Cível; Rel. Des. Manoel Alves Rabelo; Julg. 28/05/2018; DJES 12/06/2018).

Portanto, não há que se falar em ilegalidade d
a cláusula de tolerância prevista nos contratos de construção civil.
Acrescente-se que
,
à luz da jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça:

“
não pode ser reputada abusiva a cláusula de tolerância no compromisso de compra e venda de imóvel em construção desde que contratada com prazo determinado e razoável, já que possui amparo não só nos usos e costumes do setor, mas também em lei especial (art. 48, § 2º, da Lei nº 4.591/1964), constituindo previsão que atenua os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil, a onerar excessivamente seus atores, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos” (REsp 1.582.318/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/9/2017, DJe 21/9/2017).

Note-se que a cláusula de tolerância validamente pactuada
pode ser usada pela
construtora justamente para superar eventuais imprevistos durante a obra, portanto,
a sua aplicabilidade independe da comprovação de eventuais casos fortuito
s
ou
de
força maior.

Assim, no prazo previsto para entrega da unidade imobiliária deve ser acrescido
o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, já admitido pela jurisprudência e incorporado ao nosso sistema jurídico.

A partir desta premissa, d
epreende-se dos autos que duas datas foram
f
ormadas
contratualmente pela empresa apelada. Sendo utilizada a mais benéfica aos
a
pelantes
, isto é, a data mais antiga,
somando-se o prazo de 180 (cento e oitenta) dias ao prazo de 17.06.2015, tem-se que
o termo final seria em 1
7
de dezembro de 2015 e os autores apresentam o termo de autorização de posse, c
om o recebimento d
as chaves, em 11.12.2015,
tempos após o próprio término da obra.

P
ortanto
, não há
que
se falar em reforma da sentença que reconheceu válida a cláusula de tolerância
e
seus efeitos a título indenizatório
,
p
ois não se constatou anormal

atraso na entrega da obra
,
o que afastam
os consequentes danos
materiais a
legados na exordial
.

N
ão caracterizada
a mora da empreendedora, não há também que se falar na aplicação de multa por inadimplemento e tampouco em condenação da construtora ao pagamento de compensação por outros danos materiais e por danos morais.

Em caso
análogo
, em que a
empresa
MRV
também figurou como ré nos autos, foi considerada válida a cláusula de tolerância de cento e oitenta dias e afastado o possível dano moral:

[...
]
Nos contratos de promessa de compra e venda de bem imóvel em construção é válida a cláusula que estipula prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias para a entrega da obra, tendo em vista a natureza do contrato e a complexidade do seu objeto. [...
]
Permitir a incidência isolada da multa em face da construtora morosa não teria o efeito indenizatório que se busca conferir à pena contratual, desvirtuando sua finalidade. 5. Não havendo situação excepcional que extrapolasse os limites do mero dissabor cotidiano e ocasionasse efetiva lesão à parte, não há que se falar em ocorrência de danos morais.
[...
]
(TJES, Classe: Apelação Cível, 048160053368, Relator: FABIO CLEM DE OLIVEIRA, Órgão julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 30/08/2022, Data da Publicação no Diário: 05/09/2022)

G
iro outro
, ressalta-se a licitude da cobrança d
a
d
espesa
de evolução de obra
até

a data prevista para
entrega do imóvel,
considerando o prazo de tolerância,

de modo que, uma vez entregue as chaves do imóvel durante o período de 180 (cento e oitenta dias) previsto no contrato, não há que se falar em restituição do encargo.

N
esse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. Alegação de atraso na entrega. Sentença de improcedência. Atraso não caracterizado. Inconformismo limitado a impugnar a cobrança de juros de obra na vigência do período de tolerância. Validade da cobrança de juros de obra até o término do prazo de tolerância. Tese 06 firmada no julgamento do IRDR nº 0023203-35.2016.8.26.0000. É ilícito o repasse dos juros de obra, ou de juros de evolução da obra, ou taxa de evolução da obra, ou outros encargos equivalentes após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves da unidade autônoma, incluído período de tolerância. Manutenção da R. Sentença. Nega-se provimento ao recurso. (TJSP; APL 1003521-48.2017.8.26.0451; Ac. 11221686; Piracicaba; Primeira Câmara de Direito Privado; Relª Desª Christine Santini; Julg. 28/02/2018; DJESP 05/03/2018.)

Por fim, n
o que tange
à alegação da cobrança de
taxas e impostos inesperadamente dos apelantes, é notória a obrigatoriedade ao adquirente de imóvel quanto ao pagamento de taxas
(como, por exemplo,
emolumentos
)
e impostos
(como, por exemplo, ITBI)
decorrentes da transferência d
e objeto imobiliário
,
não se podendo suscitar inexperiência negocial como justificativa hábil a qualquer tipo de escusa a estes pagamentos.

P
or todo o exposto,
CONHE
ÇO
do recurso de apelação
mas

NEGO
-
LHE
PROVIMENTO,

para
manter intacta a sentença de primeiro grau.

N
ão houve condenação em honorários sucumbenciais em sede de sentença.

É como voto.

VOTOS VOGAIS
008 - Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO (Vogal)
Acompanhar
010 - Gabinete Des. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO (Vogal)
Acompanhar

EMENTA: CIVIL – CONSUMIDOR – APELAÇÃO CÍVEL –

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL –
MINHA CASA, MINHA VIDA – VIABILIDADE DA GRATUIDADE DA JUSTIÇA – LEGITIMIDADE PASSIVA DA EMPRESA EM RELAÇÃO ÀS
DESPESAS
DE EVOLUÇÃO DA OBRA –
ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES
AFASTADO
–
VALIDADE DA
CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA –
MULTA POR INADIMPLEMENTO – NÃO CABIMENTO –
DANOS MORAIS – NÃO VERIFICADOS –

RESTITUIÇÃO DA
DESPESA
DE EVOLUÇÃO DE OBRA – NÃO ACOLHIMENTO
– RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

1.

Q
uanto à impugnação pela apelada à gratuidade da Justiça concedida aos apelantes, inexistem elementos hábeis a cassação de tal benefício, sendo a própria fundamentação expendida – “adquiriu imóvel perante esta recorrida no importe de R$ 144.750,00 (Cento e Quarenta c Quatro Mil e Setecentos e Cinquenta Reais)”-, elemento que fortalece a circunstância de hipossuficiência financeira reconhecida em primeiro grau, haja vista o casal autor ser beneficiário do “Minha Casa, Minha Vida”, cujo imóvel adquirido faz parte deste programa habitacional voltado a pessoas vulneráveis economicamente.
N
o que tange à alegada ilegitimidade passiva da empresa recorrida quanto ao pedido de ressarcimento dos valores pagos a título de “taxa de evolução de obra”, não há na jurisprudência deste Tribunal, tampouco dos tribunais superiores, que afastem a responsabilidade da empresa incorporadora em caso de ilegalidade das cobranças de tal despesa.

2.

N
ão caracterizada
a mora da empreendedora,
não há
também
que se falar na aplicação de multa por inadimplemento e tampouco
em condenação da construtora ao pagamento de compensação por
outros
danos
materiais e por danos
morais.

3
.
Lícita

a
cobrança d
a d
espesa
de evolução de obra
até

a data prevista para
entrega do imóvel,
considerando o prazo de tolerância,

de modo que, uma vez entregue as chaves do imóvel durante o período de 180 (cento e oitenta dias) previsto no contrato, não há que se falar em restituição do encargo.

4
.

Recurso conhecido e improvido.

DECISÃO

VISTOS, relatados e discutidos, estes autos em que estão as partes acima indicadas. ACORDA a Egrégia Segunda Câmara Cível, na conformidade da ata e notas taquigráficas que integram este julgado, à unanimidade de votos, CONHECER do recurso de apelação e NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto eminente relator.