Tribunal: TJES
Processo: 0010499-84.2014.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão julgador: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Indenização por Dano Moral
Data de julgamento: 2022-07-30

Ementa:
EMENTA:
APELAÇ
ÕES
CÍVE
IS – AÇÃO INDENIZATÓRIA – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – APELAÇÃO CÍVEL DE ROSSI RESIDENCIAL E OUTRA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – JULGAMENTO DO RESP 1.599.511/SP – TEMA REPETITIVO N. 938 – COBRANÇA DA COMISSÃO DE CORRETAGEM – AUSÊNCIA DE PREVISÃO NO INSTRUMENTO CONTRATUAL – INTERMEDIAÇÃO POR PROFISSIONAIS CONTRATADOS PELAS REQUERIDAS – SENTENÇA MANTIDA – HONORÁRIOS RECURSAIS ARBITRADOS – APELAÇÃO CÍVEL DE ROSSI RESIDENCIAL E OUTRA CONHECIDA E DESPROVIDA – RECURSO DE GLEISON RODRIGUES COUTINHO – CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR – INCIDÊNCIA APENAS DE CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DA DATA PREVISTA PARA ENTREGA DO IMÓVEL – PRECEDENTES DO TJES E DO C. STJ – DEPÓSITO JUDICIAL DA QUANTIA DEVIDA – PAGAMENTO E EFEITO LIBERATÓRIO DA OBRIGAÇÃO NÃO CARACTERIZADOS – INCIDÊNCIA DE CORREÇÃO MONETÁRIA – SENTENÇA C
HANCELA
DA NO PONTO RECORRIDO – VERBA SUCUMBENCIAL RECURSAL FIXADA – EXIGIBILIDADE SUSPENSA – APELAÇÃO CÍVEL DE GLEISON RODRIGUES COUTINHO DESPROVIDA.

Apelação Cível de Rossi Residencial e outra

1
)
De acordo com o instrumento particular de compromisso de compra e venda, o preço ajustado (R$ 254.525,48) foi dividido em entrada, prestações mensais e uma parcela maior de R$ 130.000,00 (cento e trinta mil reais) a ser paga em 20/12/2013, sem previsão de cobrança de comissão de corretagem ou, pelo menos, não foi localizada qualquer disposição contratual que impusesse ao comprador a responsabilidade pelo seu adimplemento.

2)
Da “Proposta de reserva”, consta declaração que o serviço de corretagem foi efetivamente prestado e o comprador se declara ciente e de acordo com o valor cobrado a esse título, o qual seria deduzido do valor total do negócio, ainda que o contrato de compromisso de compra e venda, a ser firmado, viesse futuramente a ser rescindido, não havendo informação de que o abatimento prometido teria, de fato, se aperfeiçoado.

3)
No que se refere à intermediação realizada, sabe-se que, de acordo com o art. 725 do Código Civil, necessariamente deverá ocorrer a aproximação das partes pelo corretor e a bem sucedida conclusão do negócio jurídico, o que não se verifica quando o consumidor ingressa num
stand
de vendas da construtora, ou local assemelhado, e conclui o negócio jurídico a partir de atendimento prestado por pessoa agindo em nome da construtora, conforme aparentemente ocorreu no caso concreto.

4
)
Tem razão o demandante ao requerer a devolução do valor pago a título de comissão de corretagem, a uma, por não ter sido comprovado pelas requeridas – ônus que lhes cabiam – que o contrato celebrado informou o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem e, a duas, porque o autor não contratou profissional do ramo da corretagem de imóveis visando a concretização do negócio jurídico, e sim, foi compelido ao pagamento da comissão respectiva às corretoras contratadas pelas requeridas, sob pena de o negócio jurídico restar frustrado.

5)
Improcede a argumentação das recorrentes no sentido de que descabe a devolução da comissão de corretagem, haja vista constituir prática abusiva a cobrança de quantia a esse título nos contratos de compra e venda de imóveis, sejam novos ou na planta, quando o consumidor se dirige diretamente à construtora ou, como é mais comum, a um de seus stands, e entabula o negócio jurídico por intermédio de profissional contratado pela construtora.

6)
Apelação cível de Rossi Residencial e outra conhecida e desprovida.

Apelação Cível de Gleison Rodrigues Coutinho

7)
O juiz sentenciante trilhou a orientação há muito sedimentada no âmbito deste egrégio Tribunal no sentido de que, ocorrendo atraso na entrega da obra, é devido o congelamento do saldo devedor após a data prevista para a entrega do imóvel relativamente ao cômputo de juros, com a incidência somente da correção monetária.

8)
O Superior Tribunal de Justiça vem reiteradamente decidindo no sentido de que “É devida a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor de imóvel comprado na planta durante a mora da construtora, porque apenas recompõe o valor da moeda, sem representar vantagem à parte inadimplente” (STJ, Quarta Turma, AgInt no AREsp nº 677.950/RJ, relª. Minª. Maria Isabel Gallotti, julgado em 14/03/2017, DJe 20/03/2017).

9)
Não se tratando o depósito de modalidade de pagamento, uma vez que o respectivo valor não ingressa na esfera de disponibilidade do credor, não é possível afastar a incidência da correção monetária sobre o valor depositado, cujo efeito é o de recompor o valor da moeda, o mesmo não se aplicando quanto aos juros moratórios, na medida em que a mora não pode ser-lhe atribuída, mas sim à construtora, em relação ao cumprimento de sua obrigação (
rectius
: entrega do imóvel na data prevista).

10)
Apelação cível de Gleison Rodrigues Coutinho conhecida e desprovida.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
0010499-84.2014.8.08.0024
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: GLEISON RODRIGUES COUTINHO
APELADO: ROSSI RESIDENCIAL SA e outros
RELATOR(A
):ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

Composição de julgamento: 015 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Relator / 017 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - Vogal / 019 - Gabinete Des. JORGE DO NASCIMENTO VIANA - JORGE DO NASCIMENTO VIANA - Vogal
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

Trata-se de 2 (dois) recursos de
apelaç
ão
cível
, interpostos por
Rossi Residencial S/A
e
Gonfrena Empreendimentos Imobiliários
(1ª
s
apelantes) e
Gleison Rodrigues Coutinho

(2º apelante), contra a sentença proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível de Vitória (fls. 416/424), integrada pela decisão que apreciou os
embargos de declaração
em face dela opostos (fls. 453/455) que, na presente “
ação indenizatória
” ajuizada pelo 2º apelante em face das 1ª
s
apelantes, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados a fim de:
(i)
confirmar a medida liminar ao seu tempo deferida;
(ii)
declarar nulo o contrato de corretagem e condenar as requeridas à restituição dos valores referentes à comissão de corretagem;
(iii)
declarar que houve atraso na entrega da obra a partir de 02/07/2014;
(iv)
condenar as requeridas ao pagamento de multa de 2% do valor atualizado do contrato;
(v)
declarar ilegal a cobrança de juros sobre o saldo devedor após o período de atraso na entrega da obra, bem como a ilegalidade da incidência de correção monetária após o atraso; e
(vi)
declarar ilegal a cobrança de taxas condominiais e despesas acessórias entre o fim do prazo de tolerância e a entrega das chaves em 28/08/2014, as quais deverão ser restituídas conforme se apurar em sede de liquidação de sentença.

Em seguida, ao serem parcialmente acolhidos os
embargos de declaração
opostos pelo demandante, foi-lhe deferida a assistência judiciária gratuita e declarada a ilegalidade da cobrança da taxa de condomínio cobrada antes da entrega das chaves (28/08/2014), com a condenação das requeridas à restituição de tais verbas de forma simples.

Sustentam as 1ª
s
apelantes (fls. 433/441), em suma:
(i)
da simples análise dos documentos juntados peto próprio apelado, é possível verificar sua plena ciência acerca de sua responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem diretamente aos corretores que foram contratados;
(ii)
não há que se falar no desconhecimento do apelado em relação a sua obrigação assumida, tampouco na ilegalidade do contrato, posto que plenamente válido e não restou demonstrado qualquer vício de consentimento que possa dar ensejo a sua anulação; e
(iii)
a serviço de intermediação foi efetivamente prestado e foi previamente informado aos consumidores, diante da clara e expressa disposição contratual.

Por sua vez, sustenta o 2º apelante (fls. 457/461), em síntese, que:
(i)
o juiz se manteve silente sobre a realização de depósito judicial da parcela no importe de R$ 130.000,00 (cento e trinta mil reais) efetivado em 01/04/2014;
(ii)
a sentença, ao considerar que não são devidos juros de mora a partir do dia 02/07/2014, se omite com relação ao pedido de suspensão da mora desde o depósito integral efetuado no dia 01/04/2014;
(iii)
o atraso da obra gerou acréscimo da parcela denominada de saldo devedor, bem como da parcela no importe de R$ 130.000,00 (cento e trinta mil reais), ao passo que a cada mês que a obra não era finalizada o saldo devedor era aumentado pela incidência de correção monetária e juros;
(iv)
uma das parcelas do imóvel no importe de R$ 130.000,00 (cento e trinta mil reais) não foi paga no dia do vencimento por não terem as apeladas fornecido a documentação necessária para realização do financiamento;
(v)
que é abusiva a incidência de correção monetária e juros sobre o saldo devedor a partir da data que deveria ter sido efetivado o 'Habite-se”, haja vista que a própria apelada Rossi deu causa ao atraso e ao aumento de tal quantia pela constante correção dos valores;
(vi)
o valor do saldo devedor de acordo com a planilha fornecida pela apelada Rossi é de R$ 87.376,23 (oitenta e sete mil, trezentos e setenta e seis reais e vinte e três centavos), cujo valor originário corrigido até o dia 02/01/2014, quando prevista a entrega da unidade, é de R$ 81.576,33 (oitenta e um mil, quinhentos e setenta e seis reais e trinta e três centavos);
(vii)
deve ser provido o presente recurso para reformar a sentença a fim de declarar a ilegalidade da atualização monetária e juros de mora sobre a parcela denominada “Saldo Final” e da parcela de R$ 130.000,00 (cento e trinta mil reais), desde a data prevista para entrega de chaves ou, sucessivamente, seja declarada a ilegalidade da incidência de correção monetária e juros de mora desde o depósito judicial efetivado no dia 01/04/2014, com a condenação das apeladas ao ressarcimento em dobro do valor excedente indevidamente cobrado.

Foram apresentadas contrarrazões apenas por
Rossi Residencial S/A
e
Gonfrena Empreendimentos Imobiliários
(fls. 463/466).

É o relatório
.

Inclua-se em pauta

para julgamento
.

VOTOS COM DOCUMENTO
(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o Voto proferido pela eminente Des. Relatora.

VOTO VENCEDOR

Conforme brevemente relatado, trata-se de 2 (dois) recursos de
apelaç
ão
cível
, interpostos por
Rossi Residencial S/A
e
Gonfrena Empreendimentos Imobiliários
(1ª
s
apelantes) e
Gleison Rodrigues Coutinho

(2º apelante), contra a sentença proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível de Vitória, integrada pela decisão que apreciou os
embargos de declaração
em face dela opostos que, na presente “
ação indenizatória
” ajuizada pelo 2º apelante em face das 1ª
s
apelantes, julgou parcialmente procedentes os pedidos a fim de:
(i)
confirmar a medida liminar ao seu tempo deferida;
(ii)
declarar nulo o contrato de corretagem e condenar as requeridas à restituição dos valores referentes à comissão de corretagem;
(iii)
declarar que houve atraso na entrega da obra a partir do dia 02/07/2014;
(iv)
condenar as requeridas ao pagamento de multa de 2% do valor atualizado do contrato;
(v)
declarar ilegal a cobrança de juros sobre o saldo devedor após o período de atraso na entrega da obra, bem como a ilegalidade da incidência de correção monetária após o atraso; e
(vi)
declarar ilegal a cobrança de taxas condominiais e despesas acessórias entre o fim do prazo de tolerância e a entrega das chaves no dia 28/08/2014, as quais deverão ser restituídas conforme se apurar em sede de liquidação de sentença.

Em seguida, ao serem parcialmente acolhidos os
embargos de declaração
opostos pelo demandante, foi-lhe deferida a assistência judiciária gratuita e declarada a ilegalidade da cobrança da taxa de condomínio cobrada antes da entrega das chaves (28/08/2014), com a condenação das requeridas à restituição de tais verbas de forma simples.

Não há preliminares ou questões prejudiciais a serem examinadas, razão pela qual avanço ao conteúdo meritório do feito a partir da análise do recurso interposto pelas requeridas. Vejamos.

1. Apelação cível interposta por Rossi Residencial S/A e Gonfrena Empreendimentos Imobiliários

Sustentam as 1ª
s
apelantes, em suma, que:
(i)
da simples análise dos documentos juntados peto próprio apelado, é possível verificar sua plena ciência acerca de sua responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem diretamente aos corretores que foram contratados;
(ii)
não há que se falar no desconhecimento do apelado em relação a sua obrigação assumida, tampouco na ilegalidade do contrato, posto que plenamente válido e não restou demonstrado qualquer vício de consentimento que possa dar ensejo a sua anulação; e
(iii)
a serviço de intermediação foi efetivamente prestado e foi previamente informado aos consumidores, diante da clara e expressa disposição contratual.

Pois bem, acerca da restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem, rememoro que assim decidiu o Superior Tribunal de Justiça, sob o rito dos recursos repetitivos:

“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.

I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015:

1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que
previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
.

1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.

II - CASO CONCRETO:

2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor.

Aplicação da tese 1.1.

2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2.

III- RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO”.

(STJ, Segunda Seção, REsp 1.599.511/SP, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 24/08/2016, publ. DJe 06/09/2016)

Em assim sendo, cumpre-nos averiguar a existência (ou não) de prévia informação no contrato acerca do preço total da aquisição da unidade autônoma,
com o destaque do valor da comissão de corretagem
, conforme tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça, bem como se legítimos os pagamentos destinados ao intermediador.

Da análise do instrumento particular de compromisso de compra e venda (fls. 43/45), verifico que o preço ajustado (R$ 254.525,48) foi dividido em entrada, prestações mensais e uma parcela maior de R$ 130.000,00 (cento e trinta mil reais) a ser paga em 20/12/2013,
sem previsão de
cobrança de comissão de corretagem
ou, pelo menos, não localizei qualquer disposição contratual que impusesse ao comprador a responsabilidade pelo seu adimplemento.

Da “Proposta de reserva” (fl. 40-v), consta declaração que o serviço de corretagem foi efetivamente prestado e o comprador se declara ciente e de acordo com o valor cobrado a esse título,
o qual seria deduzido do valor total do negócio
, ainda que o contrato de compromisso de compra e venda, a ser firmado, viesse futuramente a ser rescindido, não havendo informação, todavia, de que o abatimento prometido teria, de fato, se aperfeiçoado.

No que se refere à intermediação realizada, sabe-se que, de acordo com o art. 725 do Código Civil, necessariamente deverá ocorrer a aproximação das partes pelo corretor e a bem sucedida conclusão do negócio jurídico,
o que não se
verifica quando
o consumidor ingressa num
stand
de vendas da construtora
, ou local assemelhado, e
conclui o negócio jurídico a partir de atendimento prestado por pessoa agindo em nome da construtora
, conforme aparentemente ocorreu no caso concreto.

A meu ver, não deve prevalecer a argumentação das apelantes de que “
o apelado tratou diretamente com os corretores, profissionais autônomos
” (fl. 438), pois apesar de ter sido celebrado “Contrato Particular de Corretagem” entre o demandante e três profissionais do ramo da corretagem de imóveis (fls. 34/34-v), não há dúvida de que estes trabalharam a serviço das requeridas – tanto que na parte susperior de tal documento consta “Rossi - Sistema de Vendas” – não se caracterizando a contratação de seus serviços, como uma mera escolha do consumidor, com vistas ao aperfeiçoamento do negócio jurídico.

Diante disso, tem razão o demandante ao requerer a devolução do valor pago a título de comissão de corretagem,
a uma
, por não ter sido comprovado pelas requeridas – ônus que lhes cabiam – que o contrato celebrado informou o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem e,
a duas
, porque o autor não contratou profissional do ramo da corretagem de imóveis visando a concretização do negócio jurídico, e sim, foi compelido ao pagamento da comissão respectiva às corretoras contratadas pelas requeridas, sob pena de o negócio jurídico restar frustrado.

Nesse exato sentido, eis alguns dos mais recentes julgados deste Órgão Colegiado, pedindo vênia para suprimir os trechos que não se relacionam ao ponto em análise:

“APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. INTERMEDIAÇÃO POR CORRETOR. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL. AFRONTA AO DEVER DE INFORMAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

1. O Superior Tribunal de Justiça fixou a tese da Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem (REsp n. 1.599.511/SP).

2. Da análise dos documentos acostados, verifica-se que houve a efetiva cobrança pela intermediação de corretora de imóvel na venda da unidade adquirida pelos Apelados. Todavia, inexiste no contrato de promessa de compra e venda, cláusula prevendo a transferência desse encargo aos adquirentes do imóvel, impondo, assim, a restituição integral da monta paga.

3. Afronta ao dever de informação apregoado pelo Código de Defesa do Consumidor CDC, porquanto não houve, no caso em apreço, observância ao dever de prestar uma informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços (art. 6º, III, CDC).

4. Recurso conhecido e desprovido.”

(TJES, Quarta Câmara Cível, Apelação Cível, Processo nº 0006639-46.2012.8.08.0024, rel. Des. Arthur José Neiva de Almeida, julgado em 04/04/2022, DJe de 27/04/2022)

“(...) 5. Mostra-se abusiva a transferência, ao consumidor, da obrigação de adimplir o pagamento da comissão de corretagem, pois, conforme se verifica na praxe do mercado, essa contratação é entabulada entre a construtora e o corretor, não existindo a liberdade de escolha do referido profissional pelo consumidor (...)”

(TJES, Quarta Câmara Cível, Apelação Cível, Processo nº 0005865-45.2014.8.08.0024, rel. Des. Jorge do Nascimento Viana, julgado em 22/02/2021, DJe 05/03/2021)

“APELACÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. CONTRATOS E OBRIGAÇÕES. INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. EFETIVA APROXIMAÇÃO DAS PARTES E PARTICIPAÇÃO CONCRETA NÃO COMPROVADA. COMISSÃO DE CORRETAGEM INDEVIDA. RECURSO DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.

I. O direito ao recebimento da comissão de corretagem está condicionado a existência de autorização para intermediação da compra e venda, mesmo que sem exclusividade; efetiva aproximação das partes; e concretização do negócio em razão de determinante atuação do corretor. Inteligência do art.725 do Código Civil.

II. Inconcusso os elementos de prova nos autos de que não foi o autor, mas sim terceira pessoa, a responsável pela derradeira aproximação e efetiva consecução da compra e venda, sendo que os atos por ele praticados foram apenas mera tentativa de aproximação, esta consubstanciada na promoção e comunicação de disponibilidade de imóvel para venda, o que não é suficiente para impor o pagamento de comissão de corretagem.

III. A mera aproximação das partes, para que se inicie o processo de negociação no sentido da compra e venda de imóvel, não justifica, por si só, o pagamento de comissão. Precedentes do STJ

IV. Recurso conhecido e desprovido, com a majoração dos honorários advocatícios, na forma do art.85, §11, do Código de Processo Civil, para 12% (doze por cento) sobre o valor da causa”.

(TJES, Quarta Câmara Cível, Apelação Cível, Processo nº 0007190-56.2013.8.08.0035, rel. Des. Robson Luiz Albanez, julgado em 29/03/2021, DJe 14/05/2021)

Em suma, improcede a argumentação das recorrentes no sentido de que descabe a devolução da comissão de corretagem, haja vista constituir prática abusiva a cobrança de quantia a esse título nos contratos de compra e venda de imóveis, sejam novos ou na planta, quando o consumidor se dirige diretamente à construtora ou, como é mais comum, a um de seus
stands
, e entabula o negócio jurídico por intermédio de profissional contratado pela construtora.

Portanto, se as apelantes preferiram contratar os serviços de corretores para intermediar a venda, em vez de realizá-las diretamente aos consumidores, a elas compete remunerar tais profissionais, e não repassar tal obrigação ao consumidor que, em momento algum, solicitou tais serviços.

Diante do desfecho que se anuncia, em prol da manutenção incólume da sentença,
arbitro honorários sucumbenciais recursais
, levando em conta o trabalho adicional realizado em grau recursal (CPC, art. 85, §11), com isso majorando a verba honorária de 15% para 20% sobre o valor da condenação.

Ante o exposto,
conheço
d
a apelação cível
e lhe nego provimento.

É como voto
.

2. Apelação cível interposta por Rossi Residencial S/A e Gonfrena Empreendimentos Imobiliários

Assim sustenta o 2º apelante, em síntese:
(i)
o juiz se manteve silente sobre a realização de depósito judicial da parcela no importe de R$ 130.000,00 (cento e trinta mil reais) efetivado em 01/04/2014;
(ii)
a sentença, ao considerar que não são devidos juros de mora a partir do dia 02/07/2014, se omite com relação ao pedido de suspensão da mora desde o depósito integral efetuado no dia 01/04/2014;
(iii)
o atraso da obra gerou acréscimo da parcela denominada de saldo devedor, bem como da parcela no importe de R$ 130.000,00 (cento e trinta mil reais), ao passo que a cada mês que a obra não era finalizada o saldo devedor era aumentado pela incidência de correção monetária e juros;
(iv)
uma das parcelas do imóvel no importe de R$ 130.000,00 (cento e trinta mil reais) não foi paga no dia do vencimento por não terem as apeladas fornecido a documentação necessária para realização do financiamento;
(v)
é abusiva a incidência de correção monetária e juros sobre o saldo devedor a partir da data que deveria ter sido efetivado o 'Habite-se”, haja vista que a própria apelada Rossi deu causa ao atraso e ao aumento de tal quantia pela constante correção dos valores;
(vi)
o valor do saldo devedor de acordo com a planilha fornecida pela apelada Rossi é de R$ 87.376,23 (oitenta e sete mil, trezentos e setenta e seis reais e vinte e três centavos), cujo valor originário corrigido até o dia 02/01/2014, quando prevista a entrega da unidade, é de R$ 81.576,33 (oitenta e um mil, quinhentos e setenta e seis reais e trinta e três centavos);
(vii)
deve ser provido o presente recurso para reformar a sentença a fim de declarar a ilegalidade da atualização monetária e juros de mora sobre a parcela denominada “Saldo Final” e da parcela de R$ 130.000,00 (cento e trinta mil reais), desde a data prevista para entrega de chaves ou, sucessivamente, seja declarada a ilegalidade da incidência de correção monetária e juros de mora desde o depósito judicial efetivado no dia 01/04/2014, com a condenação das apeladas ao ressarcimento em dobro do valor excedente indevidamente cobrado.

Em que pese o exaustivo arrazoado, o que pretende o apelante, em linhas gerais, é que seja suspensa a mora a partir de 01/04/2014, quando realizou o depósito judicial da parcela de R$ 130.000,00 (cento e trinta mil reais) vencida em 20/12/2013 – que, segundo alega, correspondia ao saldo devedor do imóvel – haja vista que o atraso na conclusão do imóvel e entrega das chaves deve ser atribuída exclusivamente à construtora, além de que a ausência de pagamento na data prevista (dia 20/12/2013) decorreu do não fornecimento da documentação necessária à obtenção do financiamento imobiliário.

A meu ver, a questão foi acertadamente resolvida na sentença,
in verbis
:

“(...) A respeito da incidência de juros e correção sobre os valores devidos pela parte autora em razão do atraso na entrega da obra, aduz a parte autora que o débito vem sendo atualizado mesmo diante do inadimplemento das partes requeridas com a ausência da entrega da obra no prazo acordado, não podendo as rés serem beneficiadas por sua própria torpeza.

Dessa forma, requer a parte autora que seja declarada a ilegalidade da cobrança de juros e correção monetária do saldo devedor pelo INCC e IGPM, bem como que seja declarada também ilegal a cobrança de juros e correção da parcela de R$ 130.000,00 (cento e trinta mil reais) posteriormente a data de 02/01/2014.

Conforme já combatido no presente caso, houve atraso na entrega da obra em questão, todavia, apesar da demora, não é possível determinar o congelamento do saldo devedor. Explico.

Conforme elucidado pelos precedentes do c.STJ, 'é devida a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor de imóvel comprado na planta durante a mora da construtora, porque apenas recompõe o valor da moeda, sem representar vantagem à parte inadimplente. Precedente: AgInt no AREsp 677.950/RJ, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 14/03/2017, DJe de 20/03/2017' (AgInt nos EDcl no AREsp 1216865/MA, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5ª REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 25/09/2018, DJe 28/09/2018).'

Nesse sentido também o e. TJES, veja:

(...)

Portanto, o saldo devedor não pode restar congelado, especificamente em razão da necessidade de manutenção da incidência de correção monetária, servindo esta como uma recomposição do valor da moeda, não representando qualquer vantagem em relação à construtora.

Todavia, deve ser feito um adendo aqui a respeito do indíce utilizado pela construtora para atualização do saldo, uma vez que resta incontroverso que pelo instrumento contratual foi fixado o uso do INCC.

O c. STJ também possui entendimento que determina que, havendo atraso na entrega da obra, ainda que se permita a incidência da correção monetária, não deve ser utilizado o INCC, mas sim o IPCA, uma vez que esse refletiria melhor o equilíbrio econômico-financeiro do contrato firmado entre as partes.

De outra forma, entendo que deve ser acolhida a tese autoral quanto à ausência de incidência de juros de mora, notadamente porque recentemente, por meio do julgamento do Resp 1.729.593/SP, de relatoria do Exmo. Ministro Marco Aurélio Bellizze, o c.STJ fixou a tese de que 'é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância'.

Desta feita, havendo a mora contratual por culpa exclusiva das requeridas, que só veio a entregar as chaves do imóvel ao autor após o prazo de tolerância, não encontra legalidade a aplicação de juros de mora.

Posto isto, não deve haver congelamento do saldo devedor, incidindo correção pelo índice INCC até a data de 02/07/2014 (prazo final para entrega). Após, deverá ser utilizado o IPCA, tendo como termo inicial o dia 03/07/2014 e termo final a entrega das chaves em 28/08/2014.

Outrossim, declaro também ser ilegal aplicação de juros de mora após o período de atraso, devendo a parte requerida restituir eventuais valores pagos a mais pelo autor.”

(fls. 420/422)

Consoante se depreende, o juiz sentenciante trilhou a orientação há muito sedimentada no âmbito deste egrégio Tribunal no sentido de que, ocorrendo atraso na entrega da obra,
é devido o congelamento do saldo devedor após a data prevista para a entrega do imóvel
relativamente
ao cômputo de juros
,
com a incidência
somente

da
correção monetária
. Confira-se:

“(...) VI.

A jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça entende que,
sendo comprovada a demora na entrega de imóvel, o congelamento do saldo devedor deve abarcar tão somente a incidência de juros no período do atraso, já que este se deu por culpa exclusiva da construtora-incorporadora
. A correção monetária, por outro lado, por apenas repor o valor real da moeda, pode ser realizada pelo índice INCC até a expedição do 'habite-se' e, em seguida, pelo IGPM até a assinatura do contrato de financiamento (...)”

(TJES, Segunda Câmara Cível, Apelação Cível, Processo nº 0033488-50.2015.8.08.0024, rel. Des. Namyr Carlos de Souza Filho, julgado em 28/09/2021, DJe de 13/10/2021)

“(...) 5. A não apresentação dos documentos necessários e imprescindíveis ao financiamento bancário acabam por tornar insustentável a própria venda imobiliária, exonerando o adquirente de qualquer responsabilidade pela demora no pagamento do saldo devedor. Destarte,
ocorrendo atraso na entrega da obra, é devido o congelamento do saldo devedor após a data prevista para a entrega do imóvel, incidindo apenas correção monetária
, tal como justamente consignado na sentença (TJES, Classe: Apelação, 035110000532, Relator: ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 11/03/2019, Data da Publicação no Diário: 21/03/2019)' (...)”

(TJES, Quarta Câmara Cível, Apelação Cível, Processo nº 0040535-80.2012.8.08.0024, rel. Des. Jorge do Nascimento Viana, julgado em 17/05/2021, DJe de 14/06/2021)

É, pois, a tônica da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que reiteradamente vem decidindo no sentido de que “
É devida a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor de imóvel comprado na planta durante a mora da construtora, porque apenas recompõe o valor da moeda, sem representar vantagem à parte inadimplente
” (STJ, Quarta Turma, AgInt no AREsp nº 677.950/RJ, relª. Minª. Maria Isabel Gallotti, julgado em 14/03/2017, DJe 20/03/2017).

O caso concreto tem a particularidade de ter sido depositado, pelo autor, o valor correspondente à parcela supostamente devida (R$ 130.000,00), razão pela qual entende ser indevido o acréscimo de juros e correção monetária desde a data prevista para entrega do imóvel (02/01/2014) ou, em trato subsidiário, desde a data da efetivação do depósito judicial (01/04/2014), para tanto argumentando que “
o depósito judicial é um mecanismo de pagamento
” (fl. 459).

Ao que parece, pretende o ora apelante, ao assim requerer, se eximir dos consectários próprios de sua obrigação (juros + correção monetária), por considerar que o valor depositado judicialmente transfere à instituição financeira a responsabilidade pela remuneração do depósito judicial, do que discordo.

A meu ver, não se tratando o depósito de modalidade de pagamento, uma vez que o respectivo valor não ingressa na esfera de disponibilidade do credor, não é possível afastar a incidência da correção monetária sobre o montante depositado, cujo efeito, como dito, é o de recompor o valor da moeda, o mesmo não se aplicando quanto aos juros moratórios, na medida em que a mora não pode ser-lhe atribuída, mas sim à construtora, em relação ao cumprimento de sua obrigação (
rectius
: entrega do imóvel na data prevista).

Diante disso, proponho a manutenção da sentença também em relação ao ponto recorrido pelo autor, o que enseja o
arbitr
amento de
honorários sucumbenciais recursais
, levando em conta o trabalho adicional realizado em grau recursal (CPC, art. 85, § 11), com isso majorando a verba honorária devida aos advogados das requeridas de 10% para 15% sobre o valor atualizado da causa, ficando suspensa a exigibilidade das verbas sucumbenciais por se tratar de beneficiário da assistência judiciária gratuita.

Com tais considerações,
nego provimento à apelação cível
interposta por
Gleison Rodrigues Coutinho
.

É
como voto
.

EMENTA

APELAÇ
ÕES
CÍVE
IS – AÇÃO INDENIZATÓRIA – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – APELAÇÃO CÍVEL DE ROSSI RESIDENCIAL E OUTRA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – JULGAMENTO DO RESP 1.599.511/SP – TEMA REPETITIVO N. 938 – COBRANÇA DA COMISSÃO DE CORRETAGEM – AUSÊNCIA DE PREVISÃO NO INSTRUMENTO CONTRATUAL – INTERMEDIAÇÃO POR PROFISSIONAIS CONTRATADOS PELAS REQUERIDAS – SENTENÇA MANTIDA – HONORÁRIOS RECURSAIS ARBITRADOS – APELAÇÃO CÍVEL DE ROSSI RESIDENCIAL E OUTRA CONHECIDA E DESPROVIDA – RECURSO DE GLEISON RODRIGUES COUTINHO – CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR – INCIDÊNCIA APENAS DE CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DA DATA PREVISTA PARA ENTREGA DO IMÓVEL – PRECEDENTES DO TJES E DO C. STJ – DEPÓSITO JUDICIAL DA QUANTIA DEVIDA – PAGAMENTO E EFEITO LIBERATÓRIO DA OBRIGAÇÃO NÃO CARACTERIZADOS – INCIDÊNCIA DE CORREÇÃO MONETÁRIA – SENTENÇA C
HANCELA
DA NO PONTO RECORRIDO – VERBA SUCUMBENCIAL RECURSAL FIXADA – EXIGIBILIDADE SUSPENSA – APELAÇÃO CÍVEL DE GLEISON RODRIGUES COUTINHO DESPROVIDA.

Apelação Cível de Rossi Residencial e outra

1
)
De acordo com o instrumento particular de compromisso de compra e venda, o preço ajustado (R$ 254.525,48) foi dividido em entrada, prestações mensais e uma parcela maior de R$ 130.000,00 (cento e trinta mil reais) a ser paga em 20/12/2013, sem previsão de cobrança de comissão de corretagem ou, pelo menos, não foi localizada qualquer disposição contratual que impusesse ao comprador a responsabilidade pelo seu adimplemento.

2)
Da “Proposta de reserva”, consta declaração que o serviço de corretagem foi efetivamente prestado e o comprador se declara ciente e de acordo com o valor cobrado a esse título, o qual seria deduzido do valor total do negócio, ainda que o contrato de compromisso de compra e venda, a ser firmado, viesse futuramente a ser rescindido, não havendo informação de que o abatimento prometido teria, de fato, se aperfeiçoado.

3)
No que se refere à intermediação realizada, sabe-se que, de acordo com o art. 725 do Código Civil, necessariamente deverá ocorrer a aproximação das partes pelo corretor e a bem sucedida conclusão do negócio jurídico, o que não se verifica quando o consumidor ingressa num
stand
de vendas da construtora, ou local assemelhado, e conclui o negócio jurídico a partir de atendimento prestado por pessoa agindo em nome da construtora, conforme aparentemente ocorreu no caso concreto.

4
)
Tem razão o demandante ao requerer a devolução do valor pago a título de comissão de corretagem, a uma, por não ter sido comprovado pelas requeridas – ônus que lhes cabiam – que o contrato celebrado informou o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem e, a duas, porque o autor não contratou profissional do ramo da corretagem de imóveis visando a concretização do negócio jurídico, e sim, foi compelido ao pagamento da comissão respectiva às corretoras contratadas pelas requeridas, sob pena de o negócio jurídico restar frustrado.

5)
Improcede a argumentação das recorrentes no sentido de que descabe a devolução da comissão de corretagem, haja vista constituir prática abusiva a cobrança de quantia a esse título nos contratos de compra e venda de imóveis, sejam novos ou na planta, quando o consumidor se dirige diretamente à construtora ou, como é mais comum, a um de seus stands, e entabula o negócio jurídico por intermédio de profissional contratado pela construtora.

6)
Apelação cível de Rossi Residencial e outra conhecida e desprovida.

Apelação Cível de Gleison Rodrigues Coutinho

7)
O juiz sentenciante trilhou a orientação há muito sedimentada no âmbito deste egrégio Tribunal no sentido de que, ocorrendo atraso na entrega da obra, é devido o congelamento do saldo devedor após a data prevista para a entrega do imóvel relativamente ao cômputo de juros, com a incidência somente da correção monetária.

8)
O Superior Tribunal de Justiça vem reiteradamente decidindo no sentido de que “É devida a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor de imóvel comprado na planta durante a mora da construtora, porque apenas recompõe o valor da moeda, sem representar vantagem à parte inadimplente” (STJ, Quarta Turma, AgInt no AREsp nº 677.950/RJ, relª. Minª. Maria Isabel Gallotti, julgado em 14/03/2017, DJe 20/03/2017).

9)
Não se tratando o depósito de modalidade de pagamento, uma vez que o respectivo valor não ingressa na esfera de disponibilidade do credor, não é possível afastar a incidência da correção monetária sobre o valor depositado, cujo efeito é o de recompor o valor da moeda, o mesmo não se aplicando quanto aos juros moratórios, na medida em que a mora não pode ser-lhe atribuída, mas sim à construtora, em relação ao cumprimento de sua obrigação (
rectius
: entrega do imóvel na data prevista).

10)
Apelação cível de Gleison Rodrigues Coutinho conhecida e desprovida.

DECISÃO

À unanimidade, conhecer e negar provimento a ambos os recursos, nos termos do voto do Relator.