Tribunal: TJES
Processo: 5005978-39.2021.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão julgador: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Obrigação de Fazer / Não Fazer
Data de julgamento: 2022-08-04

Ementa:
QUARTA CÂMARA CÍVEL

AGRAVO DE INSTRUMENTO N.º 5005978-39.2021.8.08.0000

AGRAVANTE
: VILLAGIO CACHOEIRO SPE 134 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA

AGRAVADA
: JULIANA SANTOS BAYERL

RELATOR:
DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO EM AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. IMÓVEL RESIDENCIAL ADQUIRIDO E QUITADO. BEM DADO EM HIPOTECA À INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. RETIRADA DO GRAVAME E OUTORGA DA ESCRITURA. SÚMULA Nº 308/STJ. RECURSO DESPROVIDO.
1 – De acordo com a Súmula n.º 308/STJ, "
a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel
". 2 – Restando comprovada a quitação do preço do imóvel, a adquirente não pode ser prejudicada em razão de relação estabelecida entre a construtora e o agente financiador da obra. 3 - Agravo de Instrumento desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
5005978-39.2021.8.08.0000
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
AGRAVANTE: VILLAGGIO CACHOEIRO SPE 134 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA
AGRAVADO: JULIANA SANTOS BAYERL
RELATOR(A
):ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA

Composição de julgamento: 023 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Relator / 002 - Gabinete Des. MANOEL ALVES RABELO - MANOEL ALVES RABELO - Vogal / 015 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal
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RELATÓRIO

QUARTA CÂMARA CÍVEL

AGRAVO DE INSTRUMENTO N.º 5005978-39.2021.8.08.0000

AGRAVANTE
: VILLAGIO CACHOEIRO SPE 134 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA

AGRAVADA
: JULIANA SANTOS BAYERL

RELATOR
:
DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

RELATÓRIO

Trata-se de Agravo de Instrumento em razão da decisão (ID 8991428, do processo originário) por meio da qual o MM Juiz deferiu a antecipação dos efeitos da tutela e, por conseguinte, determinou que a Agravante proceda, em 05 dias, a baixa da hipoteca gravada na unidade imobiliária objeto do processo originário, sob pena de multa fixada em cinco mil reais.

A Agravante alega que a obrigação de fazer imposta pela decisão recorrida é impossível de ser cumprida por ela, pois a baixa do gravame de hipoteca sobre o imóvel objeto da demanda recai, tão somente, em face da instituição financeira que é o BANCO BRADESCO S/A.

Afirma que encaminhou à instituição bancária todos os documentos necessários para a baixa do gravame hipotecário, notadamente, a comprovação da quitação do imóvel.

Argumenta que nunca houve resistência quanto à liberação do gravame hipotecário e que o cancelamento da hipoteca está ao alcance exclusivo do credor hipotecário perante o Cartório de Registro de Imóveis

Aduz que a jurisprudência possui entendimento consolidado no sentido de que “
restando impossível o cumprimento da obrigação geradora das astreintes, não há falar em manutenção destas, haja vista a perda de sua finalidade coercitiva
”.

O pedido de concessão de efeito suspensivo foi indeferido (ID 1796361).

A Agravada não apresentou contrarrazões.

É o relatório. Peço dia para julgamento.

Vitória (ES), 19 de julho de 2022.

DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

RELATOR

NOTAS ORAIS
VOTOS COM DOCUMENTO
(EXCETO VOTO VENCEDOR)

ACOMPANHO o eminente Relator no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao recurso.

VOTO VENCEDOR

QUARTA CÂMARA CÍVEL

AGRAVO DE INSTRUMENTO N.º 5005978-39.2021.8.08.0000

AGRAVANTE
: VILLAGIO CACHOEIRO SPE 134 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA

AGRAVADA
: JULIANA SANTOS BAYERL

RELATOR:
DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

VOTO

Trata-se de Agravo de Instrumento em razão da decisão (ID 8991428, do processo originário) por meio da qual o MM Juiz deferiu a antecipação dos efeitos da tutela e, por conseguinte, determinou que a Agravante proceda, em 05 dias, a baixa da hipoteca gravada na unidade imobiliária objeto do processo originário, sob pena de multa fixada em cinco mil reais.

A Agravada ajuizou Ação de Obrigação de Fazer c/c Pedido de Reparação de Danos Morais em face da Agravante requerendo que esta, imediatamente, promovesse a baixa do gravame e entregasse os demais documentos necessários à lavratura da escritura definitiva do imóvel.

O contrato de compra e venda firmado entre as partes (ID 8537499 do processo originário) demonstra que a Agravada adquiriu a unidade 402 do Edifício Manhattan Residence - Torre B, se comprometendo a efetuar o pagamento em duas parcelas da seguinte forma:

- 01 (uma) parcela de sinal no valor de R$ 280.894,00 (duzentos e oitenta mil oitocentos e noventa e quatro reais), com vencimento em 19/09/2019; e

- 01 (uma) parcela do saldo final no valor de 229.000,00 (duzentos e vinte e nove mil reais), com vencimento em 30/10/2019 ou no primeiro dia útil subsequente.

O termo de quitação (ID 8537614 dos autos originários) demonstra que o pagamento foi efetuado na forma contratada.

Na escritura do imóvel (ID 8537484 dos autos originários) consta que o mesmo se encontra hipotecado ao Banco Bradesco S/A.

Ressalto que a Agravada não realizou o financiamento do imóvel junto ao Banco Bradesco S/A, tendo efetuado o pagamento na forma já descrita.

Considerando este contexto fático, o MM Juiz prolatou a decisão recorrida destacando que:

Na hipótese em tela, revela-se aplicável a orientação jurisprudencial do colendo Superior Tribunal de Justiça no sentido de que a inscrição de ônus real na matrícula do imóvel, em virtude de negociação entabulada entre a construtora e o agente financiador, não é oponível ao promitente comprador:

Súmula 308 do STJ: A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.

Como se vê, autoriza o verbete sumular que o comprador, com contrato quitado e que nada tem a ver com o débito da construtora com o banco financiador, possa exercer plenamente o seu direito de propriedade, com a outorga da escritura definitiva.

Verossímeis, portanto, as alegações autorais.

Quanto ao perigo da demora, observa-se que se não forem antecipados os efeitos da tutela, evidentemente, danos maiores poderão ser suportados pela parte requerente.

Por fim, a medida não é irreversível, sendo evidente que, eventualmente subtraída a tutela que ora se presta, a situação jurídica das partes voltará ao
status quo ante
, sem qualquer prejuízo.

Seguiu-se o presente Agravo de Instrumento, no qual a Agravante alega que a obrigação de fazer imposta pela decisão recorrida é impossível de ser cumprida por ela, pois a baixa do gravame de hipoteca sobre o imóvel objeto da demanda recai, tão somente, em face da instituição financeira que é o BANCO BRADESCO S/A.

Afirma que encaminhou à instituição bancária todos os documentos necessários para a baixa do gravame hipotecário, notadamente, a comprovação da quitação do imóvel.

Argumenta que nunca houve resistência quanto à liberação do gravame hipotecário e que o cancelamento da hipoteca está ao alcance exclusivo do credor hipotecário perante o Cartório de Registro de Imóveis

Aduz que a jurisprudência possui entendimento consolidado no sentido de que “
restando impossível o cumprimento da obrigação geradora das astreintes, não há falar em manutenção destas, haja vista a perda de sua finalidade coercitiva
”.

Apesar das alegações da Agravante, de acordo com a Súmula n.º 308/STJ, "
a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel
".

A mencionada súmula protege o consumidor que, após a quitação final do imóvel, tem a expectativa de poder exercer plenamente seu direito de propriedade.

Assim, restando comprovada a quitação do preço do imóvel, a adquirente não pode ser prejudicada em razão de relação estabelecida entre a construtora e o agente financiador da obra.

Acerca do tema os seguintes precedentes:

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE CANCELAMENTO DE HIPOTECA. IMÓVEL QUITADO. DETERMINAÇÃO DE BAIXA DO GRAVAME E OUTORGA DA ESCRITURA DEFINITIVA LIVRE DE ÔNUS. INEFICÁCIA DA HIPOTECA, A TEOR DA SÚMULA Nº 308 DO STJ. ACÓRDÃO RECORRIDO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA PACÍFICA DESTA CORTE. SÚMULA Nº 568 DO STJ. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO BANCO NÃO CONFIGURADA. HONORÁRIOS RECURSAIS DEVIDOS. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.
[...]

2. A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel (Súmula nº 308 do STJ). [...] 5. Agravo interno não provido. (STJ, AgInt no AREsp n. 1.411.290/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 1/6/2020, DJe de 4/6/2020.)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. GARANTIA HIPOTECÁRIA. NEGÓCIO FIRMADO ENTRE CONSTRUTORA E AGENTE FINANCEIRO. INEFICÁCIA PERANTE ADQUIRENTES DE UNIDADES. SÚMULA Nº 308 DO STJ. CAUÇÃO DISPENSADA. ART. 300, §1º DO CPC/2015. RECURSO IMPROVIDO
. 1. Visando a proteção do consumidor nos negócios de garantias constituídas na incorporação imobiliária entre a construtora e a instituição financeira, a jurisprudência pátria firmou o entendimento de que a garantia hipotecária contraída pela construtora para viabilizar o empreendimento imobiliário não pode ser suportado pelo comprador de unidade autônoma. 2. O Superior Tribunal de Justiça editou o enunciado de súmula nº 308 segundo o qual a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. 3. O agravado junta aos autos instrumento particular de promessa de compra e venda, e ainda, o termo de quitação da unidade 501 do empreendimento Residencial Jequitibá, demonstrando-se acertada a decisão o magistrado primevo que deferiu o pleito liminar requerido. Ressalto que conforme disposto pelo magistrado a quo em sua decisão no pedido de constrição de imóveis realizado pelo banco réu (vide fl. 52/53), não consta o apartamento nº 501 de propriedade do autor. 4. A concessão da tutela antecipatória obedeceu aos requisitos estampados no art. 300 do CPC/2015, não estando caracterizado qualquer ato atentatório ao devido processo legal, sendo certo que o §1º desse mesmo dispositivo prevê que para a concessão da tutela de urgência a caução pode ser dispensada caso haja comprovação de hipossuficiência da parte, hipótese dos autos, no qual foi deferido o benefício da justiça gratuita ao agravado. 5. Recurso conhecido e improvido. (TJES, Agravo de Instrumento, 011199004653, Relator: DES. JORGE DO NASCIMENTO VIANA, QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 02/03/2020, Data da Publicação no Diário: 10/03/2020).

DIREITO CIVIL APELAÇÃO CÍVEL IMÓVEL RESIDENCIAL DADO POR CONSTRUTORA EM HIPÓTECA A AGENTE FINANCEIRO PAGAMENTO À VISTA PRESERVAÇÃO DA BOA-FÉ DO ADQUIRENTE BAIXA DO GRAVAME ADEQUAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS EQUIDADE RECURSO CONHECIDO E PROVIDO PARCIALMENTE.
1 Segundo a Súmula 308 do STJ, A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel (Súmula 308, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 30/03/2005, DJ 25/04/2005, p. 384). 2 A única ressalva feita pelo STJ quanto à aplicação do entendimento sumulado diz respeito aos imóveis comerciais, os quais não se submetem em nenhuma hipótese ao Sistema Financeiro de Habitação, não se assemelhando, portanto, ao caso concreto, haja vista que o bem objeto do contrato tem natureza residencial. 3 Todavia, o imóvel objeto da lide foi adquirido à vista perante construtora, oportunidade na qual, por óbvio, não foi comunicada nem autorizada a hipoteca e cessão fiduciária dos créditos, devendo ser preservada a boa-fé do adquirente, que comprovou o bem livre de ônus. [...] 7 Recurso conhecido e provido parcialmente para fixar os honorários advocatícios em R$ 4.000,00 (quatro mil reais). (TJES, Apelação, 011170074733, Relator: DESª JANETE VARGAS SIMÕES, PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 02/04/2019, Data da Publicação no Diário: 23/04/2019).

Desse modo, vislumbra-se a verossimilhança da alegação quanto ao direito sustentado na origem pela Agravada, o que levou o Magistrado a conceder a tutela de urgência.

Finalmente, não foi apresentada justa causa para o descumprimento da obrigação imposta, de modo a motivar a incidência do disposto no artigo 537, §1º, II, do Código de Processo Civil, com a exclusão da multa arbitrada no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), valor este que não se mostra exorbitante ou desproporcional.

DO EXPOSTO
, nego provimento ao presente recurso.

É como voto.

EMENTA

QUARTA CÂMARA CÍVEL

AGRAVO DE INSTRUMENTO N.º 5005978-39.2021.8.08.0000

AGRAVANTE
: VILLAGIO CACHOEIRO SPE 134 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA

AGRAVADA
: JULIANA SANTOS BAYERL

RELATOR:
DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO EM AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. IMÓVEL RESIDENCIAL ADQUIRIDO E QUITADO. BEM DADO EM HIPOTECA À INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. RETIRADA DO GRAVAME E OUTORGA DA ESCRITURA. SÚMULA Nº 308/STJ. RECURSO DESPROVIDO.
1 – De acordo com a Súmula n.º 308/STJ, "
a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel
". 2 – Restando comprovada a quitação do preço do imóvel, a adquirente não pode ser prejudicada em razão de relação estabelecida entre a construtora e o agente financiador da obra. 3 - Agravo de Instrumento desprovido.

DECISÃO
À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.