Tribunal: TJES
Processo: 5000704-94.2021.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão julgador: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão colegiado: Câmaras Cíveis Reunidas
Assuntos: Tutela de Urgência
Data de julgamento: 2022-06-03

Ementa:
EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. TAXA DE CONDOMÍNIO. RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
1. “[...] até a rescisão judicial do contrato, o comprador é responsável pelo pagamento das taxas condominiais” (TJES, Classe: Apelação Cível, 048150193711, Relator: TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO, Órgão julgador: TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 03/08/2021, Data da Publicação no Diário: 24/08/2021). 2. Recurso conhecido e provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
5000704-94.2021.8.08.0000
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
AGRAVANTE: ALPHAVILLE VITORIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
AGRAVADO: GILBERTO LUIS DUARTE
RELATOR(A
):ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA

Composição de julgamento: 023 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Relator / 002 - Gabinete Des. MANOEL ALVES RABELO - RODRIGO FERREIRA MIRANDA - Vogal / 015 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal
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RELATÓRIO

QUARTA CÂMARA CÍVEL

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5000704-94.2021.8.08.0000

AGRAVANTE: ALPHAVILLE VITÓRIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

AGRAVADO: GILBERTO LUIS DUARTE

RELATOR: DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

RELATÓRIO

Trata-se de Agravo de Instrumento em razão da decisão que se encontra reproduzida no ID 1005473, por meio da qual o MM Juiz de piso, no âmbito de “Ação Anulatória” ajuizada por Gilberto Luis Duarte em desfavor de Jacuhy Empreendimentos e Lazer Ltda e Alphaville Vitória Empreendimentos Imobiliários Ltda, deferiu o pedido liminar para “determinar a suspensão dos efeitos do contrato firmado entre o demandante e as rés, sobretudo a cobrança de cotas condominiais e IPTU”, determinando, ainda, que os requeridos se abstenham de inserir o nome do Autor em cadastros de inadimplentes, sob pena de multa diária no valor de R$ 1.000,00 (mil reais).

Em suas razões recursais (ID 1005465) o Agravante pugna pela reforma da decisão, sob os seguintes fundamentos:

(i) ausência dos requisitos para deferimento da tutela de urgência requerida na instância primeva;

(ii) impossibilidade de suspensão da cobrança das taxas condominiais, considerando que o Agravado obrigou-se contratualmente ao pagamento das mesmas; e

(iii) necessidade de exclusão das astreintes ou, ao menos, de redução do seu valor para parâmetros razoáveis.

O pedido liminar aduzido neste Agravo de Instrumento foi deferido no âmbito da Decisão de ID 2138490.

Contrarrazões (ID 2317251) pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

Vitória (ES), 17 de maio de 2022.

DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

RELATOR

NOTAS ORAIS
VOTOS COM DOCUMENTO
(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o relator

VOTO VENCEDOR

QUARTA CÂMARA CÍVEL

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5000704-94.2021.8.08.0000

AGRAVANTE: ALPHAVILLE VITÓRIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

AGRAVADO: GILBERTO LUIS DUARTE

RELATOR: DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

VOTO

Trata-se de Agravo de Instrumento em razão da decisão que se encontra reproduzida no ID 1005473, por meio da qual o MM Juiz de piso, no âmbito de “Ação Anulatória” ajuizada por Gilberto Luis Duarte em desfavor de Jacuhy Empreendimentos e Lazer Ltda e Alphaville Vitória Empreendimentos Imobiliários Ltda, deferiu o pedido liminar para “determinar a suspensão dos efeitos do contrato firmado entre o demandante e as rés, sobretudo a cobrança de cotas condominiais e IPTU”, determinando, ainda, que os requeridos se abstenham de inserir o nome do Autor em cadastros de inadimplentes, sob pena de multa diária no valor de R$ 1.000,00 (mil reais).

Em suas razões recursais (ID 1005465) o Agravante pugna pela reforma da decisão, sob os seguintes fundamentos:

(i) ausência dos requisitos para deferimento da tutela de urgência requerida na instância primeva;

(ii) impossibilidade de suspensão da cobrança das taxas condominiais, considerando que o Agravado obrigou-se contratualmente ao pagamento das mesmas; e

(iii) necessidade de exclusão das astreintes ou, ao menos, de redução do seu valor para parâmetros razoáveis.

Pois bem. Trata o processo principal de “Ação Anulatória” ajuizada por Gilberto Luis Duarte em desfavor de Jacuhy Empreendimentos e Lazer Ltda e Alphaville Vitória Empreendimentos Imobiliários Ltda, requerendo seja declarado o inadimplemento contratual dos requeridos, com a consequente rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel e condenação à devolução de todos os valores pagos, notadamente as prestações contratuais e as taxas de condomínio e de IPTU.

Liminarmente, requer a concessão de tutela antecipada para suspender a cobrança das taxas de condomínio e de IPTU sobre o imóvel objeto do contrato firmado entre as partes e para que os requeridos se abstenham de inserir o nome do requerente em cadastros de proteção ao crédito.

Narra, neste sentido, que em 17/05/2013 firmou contrato de cessão de direitos sobre o contrato de compra e venda do imóvel de Lote nº 12 Quadra nº 4J do Residencial 03 do Loteamento Alphaville Jacuhy.

Aduz que, quando o engenheiro que contratou foi ao local do imóvel para realizar a topografia do terreno, constatou que o lote adquirido e pago não existia no Residencial 03, mas sim no Residencial 04.

Afirma que tal fato não apenas lhe acarretou prejuízo [pois o referido lote seria menos valorizado do que aquele que efetivamente comprou, como também atrapalhou a realização da construção de uma residência no local.

Por fim, relata que buscou solucionar a questão junto às empresas requeridas, todavia, não obteve êxito, pois estas alegaram não haver qualquer prejuízo, pois os “Residenciais” seriam apenas denominações para a separação dos terrenos.

Em sede liminar, o MM Juiz de piso deferiu o pedido de antecipação de tutela para “determinar a suspensão dos efeitos do contrato firmado entre o demandante e as rés, sobretudo a cobrança de cotas condominiais e IPTU”, determinando ainda que os requeridos se abstenham de inserir o nome do Autor em cadastros de inadimplentes, sob pena de multa diária no valor de R$ 1.000,00 (mil reais).

Pois bem. Destaco que contra a decisão ora recorrida já havia sindo interposto outro recurso de Agravo de Instrumento anteriormente (Processo nº 5002528-25.2020.8.08.0000), em que consta como recorrente a parte Jacuhy Empreendimentos e Lazer Ltda e no âmbito do qual também se requereu a atribuição de efeito suspensivo ao recurso.

Tal recurso foi distribuído para minha relatoria e, por ocasião do recebimento do mesmo, proferi a seguinte decisão liminar, a qual, apesar de extensa, peço vênia para transcrever:

“O Agravo de Instrumento, via de regra, não possui efeito suspensivo/ativo (ope legis). Então, para que seja atribuído qualquer um dos citados efeitos excepcionais é mister que a parte impugnante fundamente seu recurso de forma adequada, isto é, apresentando elementos suficientes para formulação de um juízo prelibatório seguro sobre a presença dos requisitos de urgência.

Assim, a concessão do pedido de medida liminar pleiteado neste Agravo de Instrumento está condicionada à presença de prova inequívoca da verossimilhança das alegações do Agravante, e desde que haja fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação. [...]

Inicialmente, alega o Agravante que a decisão é ultra petita, pois, ao invés de suspender apenas a cobrança das taxas de condomínio e de IPTU sobre o imóvel, suspendeu todos os efeitos do contrato.

Pois bem. Conforme cediço, o princípio da correlação ou congruência impõe ao julgador limites sobre seu poder decisório, definidos pelas próprias partes, sendo vedado-lhe conhecer de questões não suscitadas e sobre as quais não pode decidir de ofício. Como nos lembra Lênio Luiz Streck e Lúcio Delfino (Comentários ao Código de Processo Civil, 2 ed., 2017, p. 716), trata-se de desdobramento do princípio dispositivo (art. 2º do CPC), além de relacionar-se “umbilicalmente com os princípios do contraditório e da não surpresa, vistos em sua perspectiva substancial (art. 10)”.

Neste sentido, a decisão que não observar os limites definidos no pedido poderá caracterizar-se por ser: a) ultra petita (quando decidir para além do pedido) b) extra petita (quando decidir algo diverso do pedido) ou c) citra petita (quando deixar de apreciar um ou mais pedidos). Em tais hipóteses, haverá violação aos princípios supracitados, ensejando a declaração de nulidade da decisão.

No presente caso, verifica-se, a partir da leitura da peça vestibular do processo principal (ID 874234 páginas 1-32), que o Autor/Agravado requereu, em sede de antecipação dos efeitos da tutela, provimento para que fosse suspensa “a cobrança das taxas de condomínio e de IPTU sobre o imóvel objeto do contrato firmado entre as partes, e, finalmente, que os Requeridos se abstenham de inserir o nome do Requerente em cadastros de restrição ao crédito em função do aludido contrato, nos termos do art. 300 do CPC”.

O MM Juiz de piso, por sua vez, deferiu o pedido liminar para “determinar a suspensão dos efeitos do contrato firmado entre o demandante e as rés, sobretudo a cobrança de cotas condominiais e IPTU”, determinando, ainda, que os requeridos se abstenham de inserir o nome do Autor em cadastros de inadimplentes, sob pena de multa diária no valor de R$ 1.000,00 (mil reais).

Desta forma, verifica-se, ao menos no juízo de cognição sumária que ora exerço, que a decisão agravada extrapolou os limites do pedido do Autor/Agravado, pois suspendeu todos os efeitos advindos do contrato objeto da ação principal.

Assim, impõe-se a suspensão da decisão, na parte em que desbordou dos limites do pedido do Autor/Agravado.

Em um segundo momento, o Agravante alega que é ilegítimo em relação ao pedido de suspensão da cobrança das taxas condominiais, porquanto a administração do condomínio é realizada por terceira pessoa – Associação Alphaville Jacuhy.

Sobre este ponto já se manifestou a Segunda Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça, nos seguintes termos:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. PERTINÊNCIA SUBJETIVA DO PEDIDO VOLTADO À RESCISÃO. PARTICIPAÇÃO DA RECORRENTE NO NEGÓCIO JURÍDICO. AUSÊNCIA DE PERTINÊNCIA EM RELAÇÃO AO PEDIDO VOLTADO À INIBIÇÃO DE COBRANÇA DE TAXA DE CONDOMÍNIO E ABSTENÇÃO DE INSCRIÇÃO DO NOME DO RECORRIDO NOS ÓRGÃOS DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO. RESPONSABILIDE DE PESSOA JURÍDICA DIVERSA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. I. Na hipótese em tela, o cerne da pretensão recursal alude à cobrança de taxa de condomínio e da abstenção da Recorrente em inscrever o nome do Recorrido nos cadastros de proteção ao crédito em decorrência da cobrança das referidas taxas, ao passo que restou evidenciada a existência de pessoa jurídica com a finalidade de administração condominial e, por seu turno, de apurar e cobrar os valores referentes às despesas do imóvel perante o condomínio do qual compõe, não revelando a pertinência subjetiva do pedido exordial em relação à ora Recorrente. [...] (TJES, Classe: Agravo de Instrumento, 048199003269, Relator: NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 18/08/2020, Data da Publicação no Diário: 01/10/2020)

Desta forma entendo que, também em relação à determinação de suspensão da cobrança das taxas condominiais, deve ser o presente recurso recebido em seu efeito suspensivo, considerando que tal encargo não compete à Agravante, mas sim a terceira pessoa alheia;

Por fim, alega o Agravante que é também ilegítimo em relação a todos os demais pedidos da ação principal, pois foi responsável apenas pela cessão do imóvel para construção do empreendimento.

Sobre tal questão também já se manifestou este E. Tribunal de Justiça. Confira-se:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. PERTINÊNCIA SUBJETIVA DO PEDIDO VOLTADO À RESCISÃO. PARTICIPAÇÃO DA RECORRENTE NO NEGÓCIO JURÍDICO. AUSÊNCIA DE PERTINÊNCIA EM RELAÇÃO AO PEDIDO VOLTADO À INIBIÇÃO DE COBRANÇA DE TAXA DE CONDOMÍNIO E ABSTENÇÃO DE INSCRIÇÃO DO NOME DO RECORRIDO NOS ÓRGÃOS DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO. RESPONSABILIDE DE PESSOA JURÍDICA DIVERSA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. [...] II. No tocante à alegação de ilegitimidade passiva ad causam da Recorrente em relação ao pedido de rescisão do Contrato de Promessa de Compra e Venda do imóvel, indubitável se demonstra a pertinência subjetiva da demanda, eis que o Contrato acostado aos autos (fls. 39/40-verso) revela a presença da Recorrente no Negócio Jurídico entabulado. III. Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJES, Classe: Agravo de Instrumento, 048199003269, Relator: NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 18/08/2020, Data da Publicação no Diário: 01/10/2020)

Desta forma, em relação à alegação de ilegitimidade passiva ad causam referente ao pedido exordial alusivo à rescisão do contrato de compra e venda, a documentação acostada no ID 874234 páginas 40-47 revela a condição de anuente do Agravante, demonstrando, nesse sentido, a pertinência subjetiva do pedido voltado à rescisão do negócio jurídico firmado com o mesmo.

Face o exposto, DEFIRO PARCIALMENTE o efeito suspensivo para: (i) suspender a decisão impugnada, naquilo que desborda dos limites do pedido contido na exordial; e (ii) sobrestar, em relação ao Agravante, os efeitos da decisão de primeiro grau, exclusivamente no tocante à determinação de abstenção de inscrição do nome do Primeiro Agravado nos órgãos de proteção ao crédito em razão do inadimplemento de taxas de condomínio alusivas ao imóvel objeto da demanda.”

Conforme se verifica a partir da leitura do trecho acima reproduzido, a decisão ora impugnada já se encontra parcialmente suspensa por força da Decisão Liminar proferida nos autos do Agravo de Instrumento nº 5002528-25.2020.8.08.0000.

Todavia, no recurso acima citado não foi objeto de apreciação a proibição de cobrança das taxas condominiais do Agravado, bem como de inserção do nome deste em cadastro de inadimplentes.

Relativamente ao tema, já entendeu este Egrégio Tribunal de Justiça que “até a rescisão judicial do contrato, o comprador é responsável pelo pagamento das taxas condominiais” (TJES, Classe: Apelação Cível, 048150193711, Relator: TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO, Órgão julgador: TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 03/08/2021, Data da Publicação no Diário: 24/08/2021).

Isto porque, no presente caso, não se discute atraso na entrega da obra, mas sim inadimplemento da Agravante, que, segundo o Agravado, não entregou exatamente o bem imóvel objeto do contrato de compra e venda, mas sim outro diverso do acordado entre as partes. Assim, o recorrido já possui o efetivo uso e gozo do bem imóvel (ainda que não seja aquele que tinha interesse em adquirir), devendo, por este motivo, arcar com as despesas condominiais.

No mesmo sentido, destaco:

COBRANÇA. TAXA CONDOMINIAL. RESCISÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DO IMÓVEL. Antes de transitar em julgado é ineficaz a sentença de rescisão do contrato de compra e venda de imóvel e, por isso, não justifica a exoneração do adquirente do pagamento das taxas condominiais. (TJDF, Apelação 0036468-66.2018.8.07.0001, DJe: 30/07/2019)

Nestes termos, entendo que, até que se decida nos autos do processo principal acerca do pedido de rescisão do contrato firmado entre as partes, é dever do adquirente (ora Agravado) adimplir com as cotas condominiais do imóvel em questão.

Face o exposto,
CONHEÇO E DOU PROVIMENTO
ao recurso.

É como voto.

EMENTA

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. TAXA DE CONDOMÍNIO. RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
1. “[...] até a rescisão judicial do contrato, o comprador é responsável pelo pagamento das taxas condominiais” (TJES, Classe: Apelação Cível, 048150193711, Relator: TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO, Órgão julgador: TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 03/08/2021, Data da Publicação no Diário: 24/08/2021). 2. Recurso conhecido e provido.

DECISÃO
À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.