Tribunal: TJES
Processo: 0005463-63.2015.8.08.0012
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MANOEL ALVES RABELO
Órgão julgador: MANOEL ALVES RABELO
Órgão colegiado: Câmaras Cíveis Reunidas
Assuntos: Compra e Venda; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro; Incorporação Imobiliária; Indenização por Dano Material; Indenização por Dano Moral
Data de julgamento: 2022-12-12

Ementa:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA – CADEIA DE FORNECEDORES – MÉRITO – PRAZO DE ENTREGA CONDICIONADO A CONTRATO DE FINANCIAMENTO DA CONSTRUTORA – ABUSIVIDADE – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL – POSSIBILIDADE – JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA – ADEQUAÇÃO - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1.
Alega a apelante Alfa Participações Societárias (atual denominação da Citta Engenharia Ltda.) que não realizou qualquer negócio jurídico com a autora, sendo indevida a sua inclusão no polo passivo da demanda.

2.
Encontra-se pacificada na jurisprudência a responsabilidade solidária de todos os integrantes da cadeia de consumo em caso de defeito ou vício.

3.
A prova documental demonstrou claramente que a apelante, então CITTÁ ENGENHARIA LTDA, integrou a relação de consumo, constando no folder de comercialização do empreendimento objeto da lide e nos e-mails trocados com a compradora, não sendo possível afastar a sua legitimidade passiva. Preliminar afastada.

4.
O

instrumento particular de promessa de compra e venda de unidade habitacional, quanto ao prazo de conclusão, previa o seguinte: “
o imóvel será entregue pela promitente vendedora no prazo de 30 (trinta) meses a contar da liberação do financiamento bancário para a edificação do empreendimento, a ser feito pela Caixa Econômica Federal ou outra instituição financeira
).”

5.
Como restou decidido pelo Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo,
na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância (
REsp. 1.729.593/SP)
.

6.
A alegação das apelantes de que o contrato de compra e venda previa de forma clara o prazo de entrega não se sustenta, haja vista a sua fixação de maneira apenas estimativa e condicional, ficando vinculado, ainda, a um evento futuro, situação que, como já destacado, não encontra guarida no ordenamento jurídico.

7.
Reconhecida a responsabilidade das promitentes-vendedoras pela rescisão, não há que se falar em retenção de um percentual do montante pago para custear despesas administrativas, sendo devida a restituição integral das parcelas pagas, incluindo a comissão de corretagem, retornando as partes ao
status quo ante.

8.
Com amparo na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, possível a inversão de cláusula penal em favor do consumidor, no caso de mora ou inadimplemento do promitente-vendedor, o que ocorreu na espécie.

9.
O montante a ser restituído deve ser corrigido monetariamente a partir de cada desembolso ilegal pelo índice do INPC/IBGE até a citação e, a partir de então, atualizado apenas pela Taxa Referencial do Sistema Especial de Liquidação e Custódia (Selic).

10.
Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
0005463-63.2015.8.08.0012
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: TOSCANA EMPREENDIMENTOS LTDA - ME e outros
APELADO: LILIAN LOPES DAMASCENO
RELATOR(A
):MANOEL ALVES RABELO

Composição de julgamento: 001 - Gabinete Des. MANOEL ALVES RABELO - MANOEL ALVES RABELO - Relator / 012 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ALDARY NUNES JUNIOR - Vogal / 014 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

NOTAS ORAIS
VOTOS COM DOCUMENTO
(EXCETO VOTO VENCEDOR)

ACOMPANHO O VOTO PROFERIDO PELO EMINENTE RELATOR.

VOTO VENCEDOR

Nos termos do relatório, trata-se de Apelação Cível interposta por
TOSCANA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E Alfa Participações Societárias LTDA.
em face da R. sentença de fls. 195/196-vº, integrada pela decisão de fl. 211/211-vº, proferida pelo MM Juiz de Direito da 2ª Vara Cível, Órfãos e Sucessões de Cariacica, nos autos da ação indenizatória ajuizada por
LILIAN LOPES DAMASCENO
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para declarar a rescisão do contrato por culpa exclusiva das requeridas, devendo estas devolver à autora a integralidade dos valores adimplidos, inclusive a quantia referente a título de serviços de intermediação de venda do apartamento, corrigida monetariamente a contar do efetivo desembolso e juros de mora a partir da citação, com aplicação de multa de 2% (dois por cento) sobre o valor do desembolso, considerando a inversão da cláusula penal.

Ainda, condenou as requeridas ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

Em suas razões de fls. 213/234 sustentam as apelantes, preliminarmente, a ilegitimidade da Apelante Alfa Participações Societárias Ltda., vez que todas as tratativas ocorreram com a apelante Toscana.

Esclarecem que, não obstante constar o nome antigo da segunda apelante (Cittá) no material publicitário, não houve qualquer vínculo com a apelada, não sendo aplicável ao caso a Teoria da Asserção.

No mérito, afirmam que o imóvel possuía prazo certo para a entrega, não havendo desídia das apelantes na obtenção do financiamento, sendo a mora decorrente dos procedimentos burocráticos.

Sustentam ser possível a retenção de um percentual do montante pago pela autora com o intuito de custear as despesas administrativas decorrentes do desfazimento do negócio, nos termos da jurisprudência pátria.

Sobre a comissão de corretagem, destacam a validade da cláusula, possuindo a autora ciência de sua cobrança, consoante provas juntadas aos autos.

Prosseguem apontando a impossibilidade de inversão da cláusula penal, inexistindo inadimplemento contratual das apelantes.

Pugnam, ao final, pela incidência da taxa SELIC somente após o trânsito em julgado, incidindo, no período anterior, o INPC-IBGE.

Contrarrazões às fls. 238/275 pelo desprovimento do recurso.

Passo, então, a enfrentar a
PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA
sustentada pela alfa participações societárias LTDA.

Alega a apelante Alfa Participações Societárias (atual denominação da Citta Engenharia Ltda.) que não realizou qualquer negócio jurídico com a autora, sendo indevida a sua inclusão no polo passivo da demanda.

Sem maiores delongas, adianto não lhe assistir razão.

Afinal, encontra-se pacificada na jurisprudência a responsabilidade solidária de todos os integrantes da cadeia de consumo em caso de defeito ou vício.

Vejamos:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO DE AQUISIÇÃO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL.
LEGITIMIDADE DA CONSTRUTORA INCORPORADORA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DE TODOS OS INTEGRANTES DA CADEIA DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇO.
HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. DISTRIBUIÇÃO. SÚMULA 7 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DO DISPOSITIVO LEGAL VIOLADO. SÚMULA 284 DO STF. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. Tratando-se de uma relação de consumo, impõe-se, a responsabilidade solidária, perante o consumidor, de todos aqueles que tenham integrado a cadeia de prestação de serviço, em caso de defeito ou vício.
(...)

(AgInt no AREsp n. 1.540.126/BA, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 6/2/2020, DJe de 11/2/2020.).

No caso, a prova documental demonstrou claramente que a apelante, então CITTÁ ENGENHARIA LTDA, integrou a relação de consumo, constando no folder de comercialização do empreendimento objeto da lide e nos e-mails trocados com a compradora, não sendo possível afastar a sua legitimidade passiva.

Rejeito
, pois, a questão preliminar.

É como voto.

M É R I T O

Superada a questão preliminar, verifico que o instrumento particular de promessa de compra e venda de unidade habitacional, quanto ao prazo de conclusão, previa o seguinte: “
o imóvel será entregue pela promitente vendedora no prazo de 30 (trinta) meses a contar da liberação do financiamento bancário para a edificação do empreendimento, a ser feito pela Caixa Econômica Federal ou outra instituição financeira
”.

Trata-se, como bem destacado na sentença, de cláusula flagrantemente abusiva, indo de encontro às disposições do Código de Defesa do Consumidor.

Como restou decidido pelo Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo,
na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância (
REsp. 1.729.593/SP)
.

Na ocasião, o Ministro Marco Aurélio Bellizze destacou que “
a

prática acaba por atribuir à incorporadora o direito de postergar a entrega da obra por prazo excessivamente longo e oneroso para o comprador, a ponto de afastar, inclusive, o próprio risco da atividade, que pertence à empresa
”.

E prosseguiu o Ministro: “
A efetividade do conteúdo da informação, por sua vez, deve ser aferida a partir da situação em concreto, examinando-se qual será substancialmente o conhecimento imprescindível e como se poderá atingir o destinatário específico daquele produto ou serviço, de modo que a transmissão da informação seja adequada e eficiente, atendendo aos deveres anexos da boa-fé objetiva, do dever de colaboração e de respeito ao consumidor (REsp n. 1.349.188/RJ, Relator o Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, DJe de 22/06/2016). Nessa mesma linha, o art. 51, IV, do CDC, considera nula de pleno direito, entre outras, a cláusula contratual que estabeleça obrigação que coloque o consumidor em situação de desvantagem exagerada, assim considerada, segundo o § 1º, II e III, aquela que "restringe direitos ou obrigações fundamentais inerentes à natureza do contrato, de tal modo a ameaçar seu objeto ou o equilíbrio contratual", ou que se mostre "excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso". Ademais, os contratos de promessa de compra e venda de imóvel caracterizam-se como de adesão, uma vez que suas cláusulas e condições são redigidas de forma unilateral, segundo o interesse das incorporadoras, cabendo ao aderente apenas aceitá-las ou não em seu conjunto, o que restringe, sensivelmente, a própria autonomia da vontade.”

Sob tais fundamentos e, primando pelo direito à informação, transparência e boa-fé, assegurando às partes o necessário equilíbrio contratual, deve ser mantida, no ponto, a sentença apelada.

A alegação das apelantes de que o contrato de compra e venda previa de forma clara o prazo de entrega não se sustenta, haja vista a sua fixação de maneira apenas estimativa e condicional, ficando vinculado, ainda, a um evento futuro, situação que, como já destacado, não encontra guarida no ordenamento jurídico.

Desse modo, considerando que até a data da propositura da demanda as Apeladas ainda não haviam obtido o financiamento, deixando o consumidor sem qualquer previsão de conclusão da sua unidade habitacional, entendo possível a rescisão contratual.

Em consequência, reconhecida a responsabilidade das promitentes-vendedoras pela rescisão, não há que se falar em retenção de um percentual do montante pago para custear despesas administrativas, sendo devida a restituição integral das parcelas pagas, incluindo a comissão de corretagem, retornando as partes ao
status quo ante,
consoante entendimento sedimentado no Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. IRRESIGNAÇÃO DA RÉ.

(...)

4. Nas hipóteses em que o construtor/vendedor dá causa à resolução do contrato, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade,
inclusive comissão de corretagem.
Precedentes.

5. Agravo interno desprovido.

(AgInt no AREsp n. 2.018.689/RJ, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 12/9/2022, DJe de 16/9/2022.).

Também com amparo na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, relembro ser possível a inversão de cláusula penal em favor do consumidor, no caso de mora ou inadimplemento do promitente-vendedor, o que ocorreu na espécie.

Sobre o tema, a Segunda Seção do STJ, no julgamento do Recurso Especial representativo da controvérsia n. 1.614.721/DF, ocorrido em 22/5/2019, de Relatoria do Ministro LUÍS FELIPE SALOMÃO, concluiu que, "
prevendo o contrato a incidência de multa para o caso de inadimplemento por parte do consumidor, a mesma multa deverá ser considerada para o arbitramento da indenização devida pelo fornecedor, caso seja deste a mora ou o inadimplemento absoluto
".

Com relação aos consectários legais da condenação, em se tratando de responsabilidade contratual, os juros de mora fluem a partir da citação e a correção monetária a partir do efetivo prejuízo.

Como as condenações posteriores à entrada em vigor do Código Civil de 2002 devem adotar a Taxa, que é composta de juros moratórios e correção monetária, resta vedada a cumulação.

Em consequência, o montante a ser restituído deve ser corrigido monetariamente a partir de cada desembolso ilegal pelo índice do INPC/IBGE até a citação e, a partir de então, atualizado apenas pela Taxa Referencial do Sistema Especial de Liquidação e Custódia (Selic).

É o entendimento deste Sodalício:

EMENTA: AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO VALIDADE DA CLÁUSULA QUE ESTABELECE O PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS - ENTREGA DO BEM CONDICIONADO À ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO ABUSIVIDADE RESTITUIÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA - INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA POSSIBILIDADE - DANOS MORAIS NÃO OCORRÊNCIA - CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS DE MORA MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. (...)

6. Em se tratando de responsabilidade contratual, os juros de mora fluem a partir da citação e a correção monetária a partir do efetivo prejuízo. 7. O montante a ser restituído deve ser corrigido monetariamente a partir de cada desembolso pelo índice do INPC/IBGE (índice adotado pela Corregedoria-Geral de Justiça do Estado do Espírito Santo) até a citação e, a partir de então, atualizado apenas pela Taxa Referencial do Sistema Especial de Liquidação e Custódia (Selic).
8. Recurso parcialmente provido. Sentença parcialmente reformada de ofício. (TJES, Classe: Apelação Cível, 048140225706, Relator: FABIO CLEM DE OLIVEIRA, Órgão julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 10/05/2022, Data da Publicação no Diário: 27/05/2022).

Ante o exposto, conheço do recurso e lhe
DOU PARCIAL PROVIMENTO
tão somente para alterar os consectários legais da condenação.

É como voto.

VOTOS VOGAIS
012 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ALDARY NUNES JUNIOR (Vogal)
Acompanhar
014 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Acompanhar

EMENTA

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA – CADEIA DE FORNECEDORES – MÉRITO – PRAZO DE ENTREGA CONDICIONADO A CONTRATO DE FINANCIAMENTO DA CONSTRUTORA – ABUSIVIDADE – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL – POSSIBILIDADE – JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA – ADEQUAÇÃO - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1.
Alega a apelante Alfa Participações Societárias (atual denominação da Citta Engenharia Ltda.) que não realizou qualquer negócio jurídico com a autora, sendo indevida a sua inclusão no polo passivo da demanda.

2.
Encontra-se pacificada na jurisprudência a responsabilidade solidária de todos os integrantes da cadeia de consumo em caso de defeito ou vício.

3.
A prova documental demonstrou claramente que a apelante, então CITTÁ ENGENHARIA LTDA, integrou a relação de consumo, constando no folder de comercialização do empreendimento objeto da lide e nos e-mails trocados com a compradora, não sendo possível afastar a sua legitimidade passiva. Preliminar afastada.

4.
O

instrumento particular de promessa de compra e venda de unidade habitacional, quanto ao prazo de conclusão, previa o seguinte: “
o imóvel será entregue pela promitente vendedora no prazo de 30 (trinta) meses a contar da liberação do financiamento bancário para a edificação do empreendimento, a ser feito pela Caixa Econômica Federal ou outra instituição financeira
).”

5.
Como restou decidido pelo Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo,
na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância (
REsp. 1.729.593/SP)
.

6.
A alegação das apelantes de que o contrato de compra e venda previa de forma clara o prazo de entrega não se sustenta, haja vista a sua fixação de maneira apenas estimativa e condicional, ficando vinculado, ainda, a um evento futuro, situação que, como já destacado, não encontra guarida no ordenamento jurídico.

7.
Reconhecida a responsabilidade das promitentes-vendedoras pela rescisão, não há que se falar em retenção de um percentual do montante pago para custear despesas administrativas, sendo devida a restituição integral das parcelas pagas, incluindo a comissão de corretagem, retornando as partes ao
status quo ante.

8.
Com amparo na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, possível a inversão de cláusula penal em favor do consumidor, no caso de mora ou inadimplemento do promitente-vendedor, o que ocorreu na espécie.

9.
O montante a ser restituído deve ser corrigido monetariamente a partir de cada desembolso ilegal pelo índice do INPC/IBGE até a citação e, a partir de então, atualizado apenas pela Taxa Referencial do Sistema Especial de Liquidação e Custódia (Selic).

10.
Recurso parcialmente provido.

DECISÃO
À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.