Tribunal: TJES
Processo: 0016959-15.2014.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão julgador: JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Interpretação / Revisão de Contrato; Indenização por Dano Material; Práticas Abusivas; Indenização por Dano Moral; Antecipação de Tutela / Tutela Específica
Data de julgamento: 2022-10-05

Ementa:
EMENTA
: APELAÇÃO CÍVEL –
INOCORRÊNCIA DE SENTENÇA
INFRA PETITA
– LEGALIDADE DA COMISSÃO DE CORRETAGEM – ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – AUSÊNCIA DE INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 (CENTO E OITENTA) DIAS ÚTEIS, QUE DEVEM SER TIDOS COMO CORRIDOS – DEMONSTRAÇÃO DE CASO FORTUITO – CHUVAS DE DEZEMBRO DE 2013 – INEXISTÊNCIA DE DANOS MATERIAIS E MORAIS –
RECURSO DESPROVIDO.

1.
Aduz o apelante que a r. sentença é nula por ser

infra petita
. Porém, o pedido foi expressamente julgado, no sentido da improcedência. Desse modo, a irresignação é sobre um dito
error in judicando
, o qual não dá causa a nulidades, próprias de algum
error in procedendo;

2.
O c. Superior Tribunal de Justiça fixou o seguinte entendimento nos autos de Recurso Especial Repetitivo: “
Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
” (STJ, REsp n. 1.599.511/SP, Rel. Min. PAULO DE TARSO SANSEVERINO, j. 24/08/2016, DJe 06/09/2016);

3
.
A estipulação do prazo de tolerância para a entrega do imóvel

como sendo de 180 (cento e oitenta) dias úteis é abusiva, pois revela-se desproporcional. Por esse motivo, deve ser entendida como sendo de 180 (cento e oitenta) dias corridos, patamar considerado legal pelo c. STJ e por este e. TJES. Precedentes;

4
.

In casu
, contando-se 180 (cento e oitenta) dias corridos a partir de 31/10/2013 – último dia do mês previsto para a conclusão da obra –, o prazo de tolerância teria se encerrado em 29/04/2014;

5
.
Dessa forma, como a certidão de habitabilidade – mais conhecida por “habite-se” – foi expedida apenas em 15/05/2014 (fl. 194), a obra aparentemente teria se prolongado por aproximadamente duas semanas a mais do que o devido;

6
.
Ocorre que as imprevisíveis e fortes chuvas e enchentes ocorridas em dezembro de 2013 configuram caso fortuito, dada a sua gravidade e imprevisibilidade amplamente reconhecida por esse e. Tribunal de Justiça. Precedentes;

7.
Havia previsão contratual no sentido de que o caso fortuito poderia prorrogar o prazo de tolerância para a entrega do imóvel;

8
.
Não existindo o inadimplemento contratual por parte das apeladas, não há razão para que o apelante reaveja os aluguéis pagos a partir de outubro de 2013 – data inicialmente prevista para a entrega do imóvel;

9
.
Esse e. TJES tem jurisprudência tranquila no sentido de que é legal a incidência do índice destinado à atualização monetária denominado “Custo Unitário Básico Da Construção Civil – CUB”, divulgado pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado do Espírito Santo – SINDUSCON-ES, mesmo no período de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos. Após esse período, a correção monetária não pode deixar de ocorrer, devendo incidir outros índices mais adequados, a depender do caso. Precedentes;

10
.
Afirma o apelante que, em razão do dito atraso na entrega do imóvel, sofreu danos morais. Todavia, uma vez ausente o elemento conduta ilícita, inexiste o dever de reparar;

11
.
Recurso conhecido, mas desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
0016959-15.2014.8.08.0048
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: BRUNO FAVARATO
APELADO: VILLAGGIO LARANJEIRAS EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA. e outros (2)
RELATOR(A
):JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: 026 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Relator / 031 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal / 004 - Gabinete Des. ANNIBAL DE REZENDE LIMA - ANNIBAL DE REZENDE LIMA - Vogal
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

APELAÇÃO CÍVEL
: 0016959-15.2014.8.08.0048

APELANTE:
BRUNO FAVARATO

APELADOS:
VILLAGGIO LARANJEIRAS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA., LORENGE S.A. PARTICIPAÇÕES e CONDONAL SERVIÇOS E ADMINISTRAÇÃO LTDA.

RELATOR:
DES. JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

RELATÓRIO

Trata-se de
APELAÇÃO CÍVEL
interposta por
BRUNO FAVARATO
contra a r. sentença de fls. 302/313-v, proferida pelo. d. Juízo da 3ª Vara Cível da Serra, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em face de
VILLAGGIO LARANJEIRAS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA.
,
LORENGE S.A. PARTICIPAÇÕES
e
CONDONAL SERVIÇOS E ADMINISTRAÇÃO LTDA.

Em suas razões recursais de fls. 315/331, aduz o apelante que: (i) a r. sentença é
infra petita
; (ii) a cobrança de comissão de corretagem foi inválida; (iii) o imóvel não foi entregue no prazo devido; (iv) sofreu danos materiais, advindos da atualização do débito pelo índice CUB e do pagamento de aluguéis; e (v) sofreu danos morais.

As apeladas VILLAGGIO LARANJEIRAS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. e LORENGE S.A. PARTICIPAÇÕES ofertaram contrarrazões às fls. 357/384, defendendo sobretudo que a r. sentença foi adequadamente fundamentada e que não houve atraso na entrega do imóvel.

Muito embora tenha sido intimada (id. 2917280), a apelada CONDONAL SERVIÇOS E ADMINISTRAÇÃO LTDA. não ofertou contrarrazões.

É o breve relatório.

Inclua-se o feito em pauta para julgamento.

Vitória, ES.

JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

Desembargador Relator

VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL
: 0016959-15.2014.8.08.0048

APELANTE:
BRUNO FAVARATO

APELADOS:
VILLAGGIO LARANJEIRAS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA., LORENGE S.A. PARTICIPAÇÕES e CONDONAL SERVIÇOS E ADMINISTRAÇÃO LTDA.

RELATOR: DES. JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

VOTO

Conforme relatado, trata-se de
APELAÇÃO CÍVEL
interposta por
BRUNO FAVARATO
contra a r. sentença de fls. 302/313-v, proferida pelo. d. Juízo da 3ª Vara Cível da Serra, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em face de
VILLAGGIO LARANJEIRAS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA.
,
LORENGE S.A. PARTICIPAÇÕES
e
CONDONAL SERVIÇOS E ADMINISTRAÇÃO LTDA.

Vejamos o dispositivo da r. sentença:

“[...] Ante o exposto, ACOLHO, EM PARTE, OS PEDIDOS INICIAIS, via de consequência:

DECLARO a inexistência de atraso contratual do contrato celebrado entre o requerente BRUNO FAVARATO e a requerida VILLAGIO LARANJEIRAS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO referente a entrega da unidade residencial nº 907, Ed. Amore, Empreendimento Villagio Laranjeiras, situado neste Município;

REJEITO os pedidos de condenação da requerida VILLAGIO LARANJEIRAS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO ao pagamento de danos materiais (lucros cessantes e restituição do valor do reajuste do contrato) e danos morais, em razão da inexistência de atraso contratual;

REJEITO o pedido de restituição da comissão de corretagem realizado em face das requeridas VILLAGIO LARANJEIRAS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO e LORENGE S/A PARTICIPAÇÕES, pelas razões acima expostas;

DECLARO a responsabilidade das requeridas VILLAGIO LARANJEIRAS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO e GRUPO CONDONAL – SERVIÇOS DE ADMINISTRAÇÃO LTDA quanto ao pagamento das despesas condominiais anteriores ao mês de julho de 2014, nos termos acima expostos.” (fl. 312/312-v)

Em suas razões recursais de fls. 315/331, aduz o apelante que: (i) a r. sentença é
infra petita
; (ii) a cobrança de comissão de corretagem foi inválida; (iii) o imóvel não foi entregue no prazo devido; (iv) sofreu danos materiais, advindos da atualização do débito pelo índice CUB e do pagamento de aluguéis; e (v) sofreu danos morais.

As apeladas VILLAGGIO LARANJEIRAS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. e LORENGE S.A. PARTICIPAÇÕES ofertaram contrarrazões às fls. 357/384, defendendo sobretudo que a r. sentença foi adequadamente fundamentada e que não houve atraso na entrega do imóvel.

Muito embora tenha sido intimada (id. 2917280), a apelada CONDONAL SERVIÇOS E ADMINISTRAÇÃO LTDA. não ofertou contrarrazões.

Com essas considerações, passo à apreciação das teses recursais.

1. Da nulidade da r. sentença por ser
infra petita

Aduz o apelante que a r. sentença é nula por ser
infra petita
, haja vista que não julgou procedente o pedido de indenização por danos materiais decorrentes do dito atraso na entrega do imóvel.

Analisando o provimento jurisdicional, vejo que o pedido foi expressamente julgado, no sentido da improcedência. Desse modo, a irresignação do apelante é sobre um dito
error in judicand
o
, o qual não dá causa a nulidades, próprias de algum
error in procedendo
.

Assim sendo,
rejeito
a alegação.

2. Da ilegalidade da cobrança de comissão de corretagem

Argumenta o apelante que indevidamente pagou uma comissão de corretagem, motivo pelo qual faz jus à restituição em dobro do valor.

Sobre a questão, o c. Superior Tribunal de Justiça fixou o seguinte entendimento nos autos de Recurso Especial Repetitivo:
“Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que
previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma,
com o
destaque do valor da comissão de corretagem
”

(STJ, REsp n. 1.599.511/SP, Rel. Min. PAULO DE TARSO SANSEVERINO, j. 24/08/2016, DJe 06/09/2016).

No caso, o apelante foi previamente cientificado acerca do preço total da aquisição da unidade autônoma, tendo sido destacado o valor da comissão de corretagem. Notemos a terceira cláusula do contrato de promessa de compra e venda:

“III – FORMA DE PAGAMENTO

O preço de venda contratado e constante no item III, é líquido de despesas com
comissão de corretagem imobiliária
e taxas administrativas, pois as taxas e despesas são
pagas diretamente pelo(a)(s) ADQUIRENTE(S) ao consultor imobiliário
, que é profissional autônomo, destituído de qualquer vínculo empregatício com a VENDEDORA.” (fl. 35)

Por ser válida a cláusula nos termos do entendimento consolidado do c. STJ,
não acolho
a alegação.

3. Do atraso na entrega do imóvel

Indica o apelante que, nos termos contratuais, a obra deveria ter sido entregue em
outubro de 2013
, mas não o foi, razão pela qual sofreu danos materiais e morais.

De fato, o contrato de promessa de compra e venda apontou como mês previsto para a conclusão da obra o de outubro de 2013 (Cláusula V – fl. 36). Todavia, também contou com a seguinte disposição:

46 –
É a
dmitida uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias úteis
no prazo previsto para conclusão da obra
, bem como
sua prorrogação pela ocorrência de caso fortuito ou força maior
, de acordo com o art. 393 do Código Civil, entendendo-se como tal exemplificada, mas, não exclusivamente: a) greves parciais ou gerais; b) suspensão ou falta de transportes; c) falta de materiais na praça ou de mão-de-obra especializada; d)
chuvas prolongadas que impeçam ou dificultem etapas importantes da obra
; e) situações anormais encontradas na execução das fundações; f) eventual embargo da obra, não resultante de incúria ou erro da VENDEDORA; g) demora na execução dos serviços que são próprios de empresas concessionárias de serviços públicos; h) demora na concessão do Certificado de Conclusão e outras autorizações legais, por motivos que não dependam da VENDEDORA; i) reformas econômicas ou outros atos governamentais que interfiram no setor da construção. (fl. 42)

Tal como pontuado pelo d. Juízo de origem, a estipulação do prazo de tolerância como sendo de 180 (cento e oitenta) dias úteis é abusiva, pois revela-se desproporcional. Por esse motivo, deve ser entendida como sendo de
180 (cento e oitenta) dias corridos
, patamar considerado legal pelo c. STJ e por este e. TJES:

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.
PRAZO DE TOLERÂNCIA FIXADO EM DIAS ÚTEIS. VALIDADE. LIMITE DE 180 DIAS CORRIDOS
. JULGADO ESPECÍFICO DESTA CORTE SUPERIOR. [...]. 1. Controvérsia acerca da validade da estipulação de prazo de tolerância em dias úteis na venda de unidade autônoma em incorporação imobiliária. 2. Fluência dos prazos em dias corridos no âmbito do direito material, conforme regra geral prevista no art. 132 do Código Civil. 3. Possibilidade, contudo, de as partes convencionarem regras diversas de contagem de prazos.
4. Validade da estipulação de prazo de tolerância em dias úteis em promessa de compra e venda de unidade autônoma em incorporação imobiliária. 5. Limitação, contudo, do prazo ao equivalente a 180 dias corridos, por analogia ao prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento
(arts. 33 e 34, § 2º, da Lei 4.591/1964 e 12 da Lei 4.864/1965). [...]. 8. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. (STJ, REsp n. 1.727.939/DF, Rel. Min. PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, j. 11/09/2018, DJe 17/09/2018)

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA.
CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA
. TEMA 996, STJ. [...]. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Cláusula de tolerância: O prazo máximo de prorrogação é de 180 dias corridos contados a partir da entrega pactuada em contrato, sendo que a estipulação de 180 dias úteis, de fato, configura cláusula abusiva e destituída da boa-fé que se espera na formação do contrato.
[...]. 7. Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJES, Apelação Cível n. 024160349999, Rel. Des. WALACE PANDOLPHO KIFFER, QUARTA CÂMARA CÍVEL, j. 02/05/2022, p. 09/05/2022)

APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO ORDINÁRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA.
ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. 180 DIAS ÚTEIS. ABUSIVIDADE. CONFORMAÇÃO. CONVOLAÇÃO EM 180 DIAS CORRIDOS
. [...]. RECURSOS CONHECIDOS E PROVIDOS EM PARTE. 1
. A estipulação do prazo de carência em cento e oitenta dias úteis fere a legítima expectativa do consumidor em ter uma moradia própria, afigurando-se como uma cláusula abusiva, razão pela qual merece ser a cláusula de tolerância conformada ao patamar considerado legal por esta egrégia Corte de Justiça, ou seja, 180 dias corridos
. [...]. 8. Recursos conhecidos e providos em parte. (TJES, Apelação Cível n. 024120341466, Rel. Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY, SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, j. 02/05/2017, p. 10/05/2017)

In casu
, contando-se 180 (cento e oitenta) dias corridos a partir de
31/10/
2013
–
último dia do
mês previsto para a conclusão da obra
–, o prazo de tolerância teria se encerrado em
29/04/2014
.

Dessa forma, como a certidão de habitabilidade –
mais conhecida por
“habite-se”
– foi expedida apenas em
15/05/2014
(fl. 194), a obra aparentemente teria se prolongado por aproximadamente
duas semanas
a mais do que o devido.

Ocorre que, em razão das imprevisíveis e fortes
chuvas e enchentes ocorridas em dezembro de 2013
(fls. 190 e 197/198), a parte apelada enviou o seguinte comunicado ao apelante:

“Ainda que tenhamos feito o possível para manter o combinado, fomos impedidos pelos sucessivos dias chuvosos. Além de interromper a continuação do trabalho nos canteiros, a equipe ficou desfalcada, pois grande parte dos nossos colaboradores foi vítima das enchentes e alagamentos e não pôde comparecer ao trabalho” (fl. 190)

Tais chuvas e alagamentos configuram caso fortuito, dada a sua gravidade e imprevisibilidade amplamente reconhecida por esse e. Tribunal de Justiça:

APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. AÇÃO INDENIZATÓRIA.
FORTES CHUVAS REGISTRADAS EM 2013
. BAIRRO CENTRAL CARAPINA.
MUNICÍPIO DE SERRA
. RESPONSABILIDADE CIVIL OBJETIVA DA FAZENDA PÚBLICA. OMISSÃO ESPECÍFICA NÃO DEMONSTRADA.
EVENTO INEVITÁVEL E IMPREVISÍVEL. FORÇA MAIOR
. CAUSA EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE CIVIL. SENTENÇA REFORMADA. 1. A controvérsia recursal diz respeito à responsabilidade civil do
Município da Serra
com relação ao alagamento ocorrido no bairro Central Carapina, em
dezembro de 2013
, que atingiu a residência do autor/Recorrido. [...]. 4. Ao analisar o caso concreto, as circunstâncias que levaram ao alagamento ocorrido em todo o bairro não podem ser vistas como consequência direta da ausência ou falha de serviços estatais que pudessem evitar os danos causados pela chuva aos moradores. 5.
Sequer as autoridades meteorológicas conseguiam prever as condições de chuva que atingiriam o estado
, de forma que não se poderia esperar da municipalidade qualquer ação que pudesse evitar os transtornos, [...]. 6.
É assente na jurisprudência deste e. TJES o entendimento de que os alagamentos e danos ocorridos em decorrência das fortes chuvas registradas no final do ano de 2013
não resultaram da omissão do ente municipal ou mesmo de falha no serviço prestado, mas, sim, da
imprevisibilidade dos eventos
, que impediram o controle pela administração municipal. Precedentes. 7. Recurso conhecido e provido. (TJES, Apelação Cível n. 048140286450, Rel. Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JÚNIOR, TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, j. 17/05/2022, p. 27/05/2022)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. DANOS MORAIS INEXISTENTES.
CHUVAS COM INTENSIDADE DESPRORCIONAL. ESTADO DE EMERGÊNCIA DECRETADO. FORÇA MAIOR CONFIGURADA
. EXCLUDENTE DO NEXO DE CAUSALIDADE. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. [...] 3.
Verifica-se que entre os meses de novembro e dezembro do ano de 2013 ocorreu forte enchente no Estado do Espírito Santo, razão pela qual foi decretado estado de emergência, sendo que o Incaper (Instituto Capixaba de Pesquisa, Assistência Técnica e Extensão Rural), a corroborar com a preocupante situação, destacou que a chuva representou
o maior volume de precipitação em um curto período desde o início das medições meteorológicas do estado, há 90 anos
. 4. O
município de Serra
expôs fato impeditivo do direito da Autora da demanda, ao demonstrar a configuração da
força maior ocasionada pelas abruptas chuvas torrenciais
, de maneira a confirmar o rompimento do nexo de causalidade, não havendo conduta omissiva de sua parte a contribuir com o evento danoso. 5. Recurso conhecido e provido. (TJES, Apelação Cível n. 048180168071, Rel. Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA, QUARTA CÂMARA CÍVEL, j. 06/12/2021, p. 15/12/2021)

ACÓRDÃO CIVIL – RESPONSABILIDADE CIVIL – AÇÃO INDENIZATÓRIA – AGRAVO RETIDO – DECISÃO SANEADORA – NÃO REITERAÇÃO – RECURSO NÃO CONHECIDO – PRELIMINAR DE NULIDADE DO PROCESSO – DEPOIMENTO PESSOAL INDEFERIDO – TESTEMUNHA DISPENSADA – PREJUÍZO NÃO DEMONSTRADO – REJEIÇÃO – MÉRITO – CONTRATAÇÃO DE CERIMONIAL – FESTA DE CASAMENTO – LOCAL AO AR LIVRE – SOLO ENCHARCADO – VOLUME PLUVIOMÉTRICO INCOMUM – FORTUITO RECONHECIDO – NEXO CAUSAL AFASTADO – DANOS MORAIS E MATERIAIS – NÃO CONFIGURAÇÃO – MERO DISSABOR RECURSO IMPROVIDO Agravo retido interposto em face da decisão saneadora: [...].
2. O período chuvoso ocorrido em dezembro de 2013 foi classificado pelo INCAPER – Instituto Capixaba de Pesquisa, Assistência Técnica e Extensão Rural, como
o evento de maior proporção enfrentado pelo Estado do Espírito Santo em noventa anos, segundo amplamente divulgado na imprensa nacional
, o que corrobora os motivos pelos quais o solo do local estava ainda encharcado. 3. Deve ser reconhecido o
caso fortuito
, [...]. [...]. 7. Recurso conhecido improvido. (TJES, Apelação Cível n. 024151316387, Rel. Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY, SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, j. 13/06/2017, p. 22/06/2017)

Tomando isso em consideração,
não vislumbro inadimplemento
por parte das apeladas, pois operou-se a prorrogação por caso fortuito prevista no contrato:

46 –
É admitida uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias úteis no prazo previsto para conclusão da obra
, bem como
sua prorrogação pela ocorrência de caso fortuito ou força maior
, de acordo com o art. 393 do Código Civil, entendendo-se como tal exemplificada, mas, não exclusivamente: [...] d)
chuvas prolongadas que impeçam ou dificultem etapas importantes da obra
; [...]. (fl. 42)

Partindo dessa premissa, passo à apreciação das demais teses recursais.

4. Do reembolso dos aluguéis

Não existindo o inadimplemento contratual por parte das apeladas dada a legalidade da cláusula que prevê o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos e a existência de caso fortuito,
não há razão
para que o apelante reaveja os
alugu
é
is
pagos a partir de outubro de 2013 –
data inicialmente prevista para a entrega d
o imóvel
.

5. Do congelamento d
a incidência do
índice CUB

O apelante pede pelo congelamento, a partir de
outubro de 2013
(
data inicialmente prevista para a entrega d
o imóvel
) do índice destinado à atualização monetária denominado “
Custo Unitário Básico Da Construção Civil – CUB
”, divulgado pelo
Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado do Espírito Santo – SINDUSCON-ES.
Após tal data, defende não poder ser onerado com o reajustamento do saldo devedor (fl. 11).

Ocorre que esse e. TJES tem jurisprudência tranquila no sentido de que é legal a incidência do índice CUB mesmo no período de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos. Após esse período, a correção monetária não pode deixar de ocorrer, devendo incidir outros índices mais adequados, a depender do caso. Consideremos:

APELAÇÃO CÍVEL AÇÃO INDENIZATÓRIA COMPRA E VENDA DE IMÓVEL PRELIMINAR GRATUIDADE DA JUSTIÇA REQUISITOS PREENCHIDOS DEFERIMENTO EM ÂMBITO RECURSAL MÉRITO CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA CENTO E OITENTA DIAS POSSIBILIDADE CONTAGEM EM DIAS ÚTEIS VEDAÇÃO ÍNDICE DE CORREÇÃO DAS PARCELAS CUB-SINDUSCON ATÉ A DATA PREVISTA PARA A ENTREGA DA OBRA APÓS IPCA OU OUTRO PREVISTO EM CONTRATO JUROS DE OBRA DEVOLUÇÃO ATRASO GERADO PELA CONSTRUTORA ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA DIVISÃO EQUÂNIME RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. [...] 3. Índice de correção das parcelas 3.1
Consoante sedimentado
, tendo em vista a conformação da cláusula de prorrogação da obra,
o saldo devedor deverá ser corrigido pelo CUB até a data em que constava no contrato como a prevista para entrega do imóvel, acrescido o período de tolerância de 180 dias corridos
maio de 2010.
A partir daí deverá incidir o IPCA até a data da averbação do Habite-se na matrícula do imóvel restabelecendo-se a partir do dia seguinte a este evento, mas pelo índice previsto no contrato para correção após a data de conclusão do empreendimento
(¿) (TJES; Apelação n. 0035416-41.2012.8.08.0024; Julg. 02/05/2017; DJES 10/05/2017). 3.2 No caso, a correção pelo CUB-SINDUSCON é devida apenas até o mês de outubro de 2013 prazo contratual para a conclusão das obras acrescido dos 180 (cento e oitenta) dias de tolerância.
A partir de então deverá incidir o IPCA até a averbação do Habite-se na matrícula do imóvel, o que, na falta de informação precisa prestada pela construtora, pode ser utilizada a data da entrega das chaves
, que, no caso, ocorreu em 27 de julho de 2015. Por fim, considerando válida a previsão contratual,
no dia seguinte à entrega das chaves (28.07.2015) o valor deve ser corrigido pelo INCC-M (Índice Nacional do Custo da Construção do Mercado, divulgado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas
e, após, acrescidas mensalmente da taxa de juros de 1% (um por cento). [...] 6. Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJES, Apelação n. 035140083912, Rel. Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY, SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, j. 28/05/2019,p. 07/06/2019)

Como visto, o período de tolerância findou em
29/04/2014
, motivo pelo qual, até essa data, era legal a incidência do CUB. Observando tal questão, a parte apelada comunicou ao apelante, em janeiro de 2014, que a partir de abril de 2014 afastaria o índice CUB, passando a adotar o INCC ou o IGPM:

“[...] Para tranquilizá-lo em relação à extensão do prazo de entrega da sua unidade, informamos que
o índice de reajuste do seu saldo devedor (CUB ou INCC) será mantido até março/14
, mesmo com a emissão do Certificado de Conclusão das Obras.
A partir de abril/14, o saldo devedor será reajustado pelo INCC ou IGPM + 1% ao mês até a quitação do saldo do contrato
.” (fl. 190)

Quanto a esses novos índices a incidirem a partir de abril de 2014, o apelante nada disse, não os impugnando. Para além disso, essa c. Primeira Câmara Cível não tem afastado a sua incidência:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA. PREVISÃO CONTRATUAL. RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR PELA OBTENÇÃO DO FINANCIAMENTO. ADITIVOS CONTRATUAIS. LEGALIDADE. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
1. O contrato firmado entre as partes prevê o reajuste das parcelas pactuadas, dispondo em seu item IV que, até a emissão do habite-se, seriam corrigidas mensalmente pela variação do Custo Unitário Básico CUB e, depois, pelo INCC-M (Índice Nacional do Custo da Construção do Mercado), sendo posteriormente acrescida da taxa de juros de 1% (um por cento) ao mês.
2. O item 22 da promessa de compra é venda é claro quanto à responsabilidade da recorrente no atendimento às normas e exigências estabelecidas pelo agente financeiro. O item 23 prevê, ainda, que se o valor aprovado pelo agente financeiro não for suficiente para a quitação do saldo devedor, os adquirentes se obrigam a efetuar o pagamento do saldo eventualmente remanescente. 3. Não comprovação de ilegalidades nos aditivos contratuais firmados após a inadimplência da recorrente, não havendo demonstração da prática de anatocismo ou cobrança excessiva. O alegado comprometimento de cerca de 70% (setenta por cento) da renda da apelante, se realmente ocorreu, não pode ser imputado à recorrida.
Não havendo ilegalidade na atuação da apelada, tampouco há que se falar em indenização por danos morais.
4. Recurso conhecido e não provido. (TJES, Apelação Cível n. 048160189535, Rel. Des.ª JANETE VARGAS SIMÕES, PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, j. 20/10/2020, p. 26/11/2020)

AGRAVO DE INSTRUMENTO AÇÃO INDENIZATÓRIA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA PARA
ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL
DE 180 (CENTO E OITENTA) DIAS ÚTEIS ABUSIVIDADE IDENTIFICADA DANO MORAL INOCORRÊNCIA CORREÇÃO MONETÁRIA DO SALDO DEVEDOR PELO ÍNDICE CONTRATUAL, APÓS A EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS ADEQUADAMENTE FIXADOS RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1 A jurisprudência deste sodalício entende que o só inadimplemento contratual não possui o condão de gerar dano moral indenizável, assim como é possível pactuar prazo de tolerância para a entrega de imóveis, como no caso dos autos. Todavia, a orientação desta Corte Estadual também se firmou no sentido de que [...]a contagem desse prazo deve ser em dias corridos, despontando abusiva a previsão contratual em dias úteis.[...](TJES, Classe: Apelação, 0007749-41.2016.8.08.0024 (024160069498), Relator: JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 23/07/2019, Data da Publicação no Diário: 01/08/2019).
2 No que diz respeito à interrupção da correção monetária do saldo devedor durante o período em que a recorrente estava em mora contratual, como no caso concreto há previsão expressa de utilização do IGP-M para tal finalidade (fl. 73), esse deve ser o índice utilizado considerando como marco inicial
para a incidência a data da expedição do habite-se pela recorrente, e não de sua averbação, tal como contratualmente pactuado e conforme a reiterada jurisprudência deste sodalício, em harmonia com o e. STJ 3 Quanto aos honorários advocatícios, o percentual de 20% (vinte por cento) sobre os valores da condenação imposta à recorrente se demonstra condizente com as peculiaridades da causa e proporcional ao labor desenvolvido pelo patrono dos agravados.
4 - Agravo de instrumento conhecido e provido em parte para, reformando parcialmente a decisão impugnada
, julgar improcedente o pedido de indenização por danos morais e,
quanto à correção do saldo devedor, determinar a incidência do CUB até a data da expedição do habite-se e, após, do IGPM + 1% (um por cento), conforme expressa previsão contratual
. (TJES, Agravo de Instrumento n. 024199010901, Rel. Des.ª JANETE VARGAS SIMÕES, PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, j. 26/11/2019, p. 09/12/2019)

Posto isso,
não verifico ilegalidade
nos índices de correção monetária praticados.

6. Dos danos morais

Afirma o apelante que, em razão do dito atraso na entrega do imóvel, sofreu danos morais. Todavia, pelo exposto mais acima, mostrou-se que:
(i)
não houve o inadimplemento contratual por parte das apeladas; e
(
ii)
os índices de correção monetária foram praticados de modo adequado. Logo, uma vez ausente o elemento
conduta ilícit
a,

inexist
e
o dever de reparar
.

Por todo o exposto,
CONHEÇO DO RECURSO,
mas

N
EGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo incólume a r. sentença de origem.

Em atenção ao art. 85, §§ 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários devidos pelo apelante em favor dos patronos das apeladas VILLAGGIO LARANJEIRAS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO e LORENGE S/A PARTICIPAÇÕES em
5%
(cinco por cento).

Contudo, por o apelante ser beneficiário da gratuidade da justiça (fls. 85-v e 312), mantenho a suspensão de exigibilidade prevista no art. 98, §§ 2º e 3º, do Código de Processo Civil.

Deixo de majorar honorários em favor do patrono da CONDONAL SERVIÇOS E ADMINISTRAÇÃO LTDA.

porque não fixados na origem (fl. 313).

É como voto.

VOTOS VOGAIS
031 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS (Vogal)
Acompanhar
004 - Gabinete Des. ANNIBAL DE REZENDE LIMA - ANNIBAL DE REZENDE LIMA (Vogal)
Acompanhar

EMENTA

EMENTA
: APELAÇÃO CÍVEL –
INOCORRÊNCIA DE SENTENÇA
INFRA PETITA
– LEGALIDADE DA COMISSÃO DE CORRETAGEM – ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – AUSÊNCIA DE INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 (CENTO E OITENTA) DIAS ÚTEIS, QUE DEVEM SER TIDOS COMO CORRIDOS – DEMONSTRAÇÃO DE CASO FORTUITO – CHUVAS DE DEZEMBRO DE 2013 – INEXISTÊNCIA DE DANOS MATERIAIS E MORAIS –
RECURSO DESPROVIDO.

1.
Aduz o apelante que a r. sentença é nula por ser

infra petita
. Porém, o pedido foi expressamente julgado, no sentido da improcedência. Desse modo, a irresignação é sobre um dito
error in judicando
, o qual não dá causa a nulidades, próprias de algum
error in procedendo;

2.
O c. Superior Tribunal de Justiça fixou o seguinte entendimento nos autos de Recurso Especial Repetitivo: “
Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
” (STJ, REsp n. 1.599.511/SP, Rel. Min. PAULO DE TARSO SANSEVERINO, j. 24/08/2016, DJe 06/09/2016);

3
.
A estipulação do prazo de tolerância para a entrega do imóvel

como sendo de 180 (cento e oitenta) dias úteis é abusiva, pois revela-se desproporcional. Por esse motivo, deve ser entendida como sendo de 180 (cento e oitenta) dias corridos, patamar considerado legal pelo c. STJ e por este e. TJES. Precedentes;

4
.

In casu
, contando-se 180 (cento e oitenta) dias corridos a partir de 31/10/2013 – último dia do mês previsto para a conclusão da obra –, o prazo de tolerância teria se encerrado em 29/04/2014;

5
.
Dessa forma, como a certidão de habitabilidade – mais conhecida por “habite-se” – foi expedida apenas em 15/05/2014 (fl. 194), a obra aparentemente teria se prolongado por aproximadamente duas semanas a mais do que o devido;

6
.
Ocorre que as imprevisíveis e fortes chuvas e enchentes ocorridas em dezembro de 2013 configuram caso fortuito, dada a sua gravidade e imprevisibilidade amplamente reconhecida por esse e. Tribunal de Justiça. Precedentes;

7.
Havia previsão contratual no sentido de que o caso fortuito poderia prorrogar o prazo de tolerância para a entrega do imóvel;

8
.
Não existindo o inadimplemento contratual por parte das apeladas, não há razão para que o apelante reaveja os aluguéis pagos a partir de outubro de 2013 – data inicialmente prevista para a entrega do imóvel;

9
.
Esse e. TJES tem jurisprudência tranquila no sentido de que é legal a incidência do índice destinado à atualização monetária denominado “Custo Unitário Básico Da Construção Civil – CUB”, divulgado pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado do Espírito Santo – SINDUSCON-ES, mesmo no período de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos. Após esse período, a correção monetária não pode deixar de ocorrer, devendo incidir outros índices mais adequados, a depender do caso. Precedentes;

10
.
Afirma o apelante que, em razão do dito atraso na entrega do imóvel, sofreu danos morais. Todavia, uma vez ausente o elemento conduta ilícita, inexiste o dever de reparar;

11
.
Recurso conhecido, mas desprovido.

DECISÃO
À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.