Tribunal: TJES
Processo: 5003746-54.2021.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO
Órgão julgador: NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Locação de Imóvel
Data de julgamento: 2022-07-20

Ementa:
EMENTA:
CIVIL E
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. INTERESSE NA RETOMADA DO IMÓVEL PELO LOCADOR. PRESUNÇÃO RELATIVA DE SINCERIDADE DO LOCADOR. ELEMENTOS INDICIÁRIOS QUE INFIRMAM TAL PRESUNÇÃO. MANUTENÇÃO DA MEDIDA LIMINAR AUTORIZATIVA DA RENOVAÇÃO DA RELAÇÃO LOCATÍCIA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO.

I.
A
jurisprudência do Egrégio Superior Tribunal de Justiça revela-se uníssona no sentido de que “
o direito do locatário titular do fundo de comércio em renovar o contrato de locação de ponto comercial, ainda que preencha os requisitos constantes no art. 52 da Lei nº 8.245/91, não é absoluto, cedendo diante do interesse do proprietário em retomar o imóvel alugado, se tal retomada vier pautada em sinceridade, isto é, se não ficar configurado que o locador se utiliza de subterfúgio especulativo
” (STJ - AgRg nos EDcl no AREsp n. 789.355/ES, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 15/12/2015, DJe de 1/2/2016).

II.
Na hipótese dos autos, sem prejuízo de a matéria vir a ser reapreciada pelo Juízo
a quo
com amparo em oportuna dilação probatória, infere-se, ao menos em sede de cognição sumária, que a Recorrida logrou êxito em infirmar a presunção relativa de sinceridade da Recorrente, enquanto Locadora, quanto à necessidade de retomada do imóvel objeto da lide.

III.

In casu
, extrai-se dos elementos acostados a este recurso, notadamente do Laudo Pericial particular apresentado pela Recorrida (id. 1591447 ao id. 1591453), que a Recorrente, além de ser proprietária de diversos imóveis, disponibilizou para locação outro espaço de loja vizinho ao local onde a Recorrida desempenha suas atividades, sendo anunciado naquela área comercial confrontante uma faixa anunciando “
ALUGA-SE 790m2; PARA MERCADO EXPRESS
” (id. 1591447, p. 06). Associado a isso, chama a atenção a circunstância de que a Recorrente, embora disponha de diversos imóveis, não apresentou justificativas objetivas e concretas de que precisa necessariamente do espaço alugado à Recorrida, nem tampouco indicou eventuais aspectos aptos a evidenciar que a falta de retomada do imóvel locado prejudicará o desempenho de suas atividades em ordem a afastar o explicitado quadro desfavorável à sua sinceridade.

IV.
Agravo de Instrumento
conhecido e desprovido.

V.
Agravo Interno da Decisão que indeferiu o pedido de efeito suspensivo julgado prejudicado.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
5003746-54.2021.8.08.0000
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
AGRAVANTE: FACTORBRAS COMERCIAL S.A.
AGRAVADO: INTERNATIONAL FOOD PADARIA E COMERCIO DE ALIMENTOS LTDA - ME
RELATOR(A
):NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

Composição de julgamento: 011 - Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - Relator / 020 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - ANSELMO LAGHI LARANJA - Vogal / 030 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
RELATÓRIO

Segunda Câmara Cível

Agravo de Instrumento n
° 5003746-54.2021.8.08.0000

Recorrente: Factorbras Comercial S/A

Recorrido: International Food Padaria e Comércio de Alimentos Ltda-ME

Relator: Desembargador Namyr Carlos de Souza Filho

RELATÓRIO

FACTORBRÁS COMERCIAL S/A
interpôs
AGRAVO DE INSTRUMENTO
em face da
DECISÃO
(id. 1423941), proferida pelo
Juízo da 6ª Vara Cível de Vila Velha
nos autos da
AÇÃO RENOVATÓRIA
proposta por
INTERNATIONAL FOOD PADARIA E COMÉRCIO DE ALIMENTOS LTDA-ME
, cujo
decisum
deferiu “
EM PARTE, a medida liminar para prorrogar até 31.07.2026 o contrato de aluguel cujas parcelas mensais restam fixadas provisoriamente no montante de R$ 30.943,37 (trinta mil, novecentos e quarenta e três reais e trinta e sete centavos), corrigidos monetariamente pelo IGP-M, no dia 01/08 de cada ano, nos termos do contrato de locação (cláusula sexta, fl. 29)
”.

A Recorrente alega que “
o d. juízo a quo IGNOROU o fato de que o Requerido NOTIFICOU EXTRAJUDICIALMENTE o autor (vide fls. 130-131) no dia 16/12/2020 (cumprindo o disposto no art. 51, § 5º da Lei do Inquilinato) de que NÃO teria interesse na renovação do contrato, pois pretende o Requerido utilizar o imóvel para uso próprio (art. 52 inciso II da Lei do Inquilinato) para estabelecimento de escritório e outras atividades correlatas, já exploradas pela notificante há mais de 30 (trinta) anos
”.

Enfatiza que “
o motivo para a NÃO renovação do contrato de locação pela Agravante, justifica-se TÃO SOMENTE pelo fato deste (Agravante) querer utilizar para uso próprio o imóvel locado a Agravada, nos termos em que PERMITE a LITERALIDADE do art. 52, inciso II da Lei do Inquilinato, que dispõe sobre a EXCEÇÃO A RENOVAÇÃO
”.

Destaca que “
em consagração ao princípio da boa-fé contratual, e nos termos da Cláusula 16° do Contrato de Locação, notificou com antecedência de 06 (seis) meses (precisamente no dia 16/12/2021), sua intenção de NÃO renovar o contrato, dando ao Agravado tempo mais do que suficiente para desmobilização de sua (Agravada) atividade para outro local".

Aduz, “
tal como já esclarecido em notificação extrajudicial ao Agravado (vide doc. Anexo e fls. 130-131), que o uso do imóvel pelo Agravante/Locador NÃO se destinará ao mesmo ramo de atividade da Agravada, mas sim para instalação da sede da Agravante, cuja atividade é locação e venda de imóveis próprios a mais de 30 (trinta) anos, cumprindo o disposto no art. 52. § 1º da Lei do Inquilinato
”.

Argumenta que, “
quanto a eventual direito de indenização, na hipótese de Locador/Agravante não dar a destinação que declara dar ao imóvel após a desocupação pelo Locatário/Agravado, o art. 52. §3º da Lei do inquilinato é expresso ao atribuir as penalidades e prazo de instalação
”.

Pontua que, “
quanto as benfeitorias realizadas no imóvel, NÃO assiste ao Agravado/Locatário qualquer direito de retenção e/ou indenização, por força do disposto na Cláusula 11, §° 1° do Contrato de Locação (abaixo destacado) c/c Súmula nº 355 do STJ
”.

Pleiteia, neste contexto, a concessão de efeito suspensivo e, ao final, que se confira provimento ao recurso, reformando-se a Decisão recorrida com o indeferimento da medida liminar postulada na demanda de origem.

Decisão (id. 1436379), da lavra do Eminente Desembargador CARLOS SIMÕES FONSECA, determinando a redistribuição do recurso à Egrégia Quarta Câmara Cível, sob a Relatoria do Eminente Desembargador MANOEL ALVES RABELO, por prevenção gerada pelo pretérito AGRAVO DE INSTRUMENTO nº 5000756-27.2020.8.08.0000.

Decisão (id. 1449087), na qual o Eminente Desembargador MANOEL ALVES RABELO suscita Conflito Negativo de Competência, ao pontuar que este recurso e aquele primitivo Agravo de Instrumento versam sobre demandas não funcionalmente ligadas, pois “
apesar de oriundas de um mesmo contrato e de terem partes em comum, as causas de pedir são diversas, não se verificando a presença do liame que deflagre a necessidade de decisão unificada para impedir que decisões contraditórias ou mesmo conflitantes sejam proferidas, uma vez, que, além de não haver conexão entre as demandas originárias, não se tratam de recursos derivados de um mesmo processo – eis que advindas de ações originárias distintas, estando o processo ao qual se busca reconhecer a conectividade já transitado em julgado
”.

Decisão (id. 1501057), em que o Eminente Desembargador MANOEL ALVES RABELO, após consignar que foi designado, no âmbito do Conflito Negativo de Competência nº 0019164-20.2021.8.08.0000, para decidir as medidas, pronunciou-se pelo indeferimento do efeito suspensivo.

Contraminuta ao Agravo de Instrumento no id. 1591434, na qual se postula o desprovimento do recurso, tendo a Recorrida pontuado que (
I
) “
a presunção de sinceridade para a retomada do imóvel restou elidida, visto que, mesmo tendo inúmeros outros imóveis para estabelecer sua "atividade de escritório e outras correlatas" (justificativa imprecisa e vaga apresentada pela Agravante), deseja não por coincidência justamente aquele em que a Agravada se estabeleceu, após ter realizado investimentos na ordem de R$ 2.000.000,00 (dois milhões de reais)
”; e, ainda, que (
II
) “
o art. 52, II, da Lei do Inquilinato permite a retomada do imóvel, pelo locador, para uso próprio. Contudo, como igualmente sabido, o direito de retomada, longe de ser absoluto, exige que o locador demonstre, de maneira precisa e inequívoca, os motivos pelos quais deseja retomar o bem. E a ausência de tal demonstração, aliada às demais provas produzidas nos autos, é que em conjunto elidem a presunção de sinceridade na retomada do imóvel
”.

Agravo Interno (id. 1624728), impugnando a Decisão indeferitória do efeito suspensivo (id. 1501057).

Contrarrazões ao Agravo Interno (id. 1887907).

Despacho (id. 1964576), em que o Eminente Desembargador MANOEL ALVES RABELO determina a redistribuição deste recurso,
“tendo em vista o julgamento do Conflito Negativo de Competência nº 0019164-20.2021.8.08.0000, tendo sido declarado competente o Eminente Desembargador Carlos Simões Fonseca
”.

Relatório lançado no id. 2247804 pelo Eminente Desembargador CARLOS SIMÕES FONSECA, determinando a inclusão do feito em pauta para julgamento.

Despacho no id. 2261572, no qual o Eminente Desembargador CARLOS SIMÕES FONSECA averba a sua suspeição, sob o fundamento de que “
compulsando detidamente estes autos, verifico que, conforme substabelecimento de Id 2160778, a agravante FACTORBRAS COMERCIAL S/A passou a ser patrocinada pelo escritório Galvêas Terra & Prezotti Advogados Associados, do qual faz parte o Dr. Thiago Monteiro de Paula Siqueira, que já foi meu Assessor neste e. Tribunal de Justiça
”. Determinou, outrossim, que fosse desconsiderado o Relatório constante do id. 2247804.

Com a redistribuição deste recurso no âmbito desta Egrégia Segunda Câmara Cível, a sua nova Relatoria recaiu, mediante sorteio, a este Subscritor.

É o Relatório, no essencial.

Inclua-se em pauta para julgamento conjunto do AGRAVO DE INSTRUMENTO e do AGRAVO INTERNO
.

NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

DESEMBARGADOR
RELATOR

(documento datado e assinado eletronicamente)

NOTAS ORAIS
VOTOS COM DOCUMENTO
(EXCETO VOTO VENCEDOR)
Acompanho o Eminente Relator.
VOTO VENCEDOR

VOTO

Conforme relatado,
FACTORBRÁS COMERCIAL S/A
interpôs
AGRAVO DE INSTRUMENTO
em face da
DECISÃO
(id. 1423941), proferida pelo
Juízo da 6ª Vara Cível de Vila Velha
nos autos da
AÇÃO RENOVATÓRIA
proposta por
INTERNATIONAL FOOD PADARIA E COMÉRCIO DE ALIMENTOS LTDA-ME
, cujo
decisum
deferiu “
EM PARTE, a medida liminar para prorrogar até 31.07.2026 o contrato de aluguel cujas parcelas mensais restam fixadas provisoriamente no montante de R$ 30.943,37 (trinta mil, novecentos e quarenta e três reais e trinta e sete centavos), corrigidos monetariamente pelo IGP-M, no dia 01/08 de cada ano, nos termos do contrato de locação (cláusula sexta, fl. 29)
”.

A Recorrente alega que “
o d. juízo a quo IGNOROU o fato de que o Requerido NOTIFICOU EXTRAJUDICIALMENTE o autor (vide fls. 130-131) no dia 16/12/2020 (cumprindo o disposto no art. 51, § 5º da Lei do Inquilinato) de que NÃO teria interesse na renovação do contrato, pois pretende o Requerido utilizar o imóvel para uso próprio (art. 52 inciso II da Lei do Inquilinato) para estabelecimento de escritório e outras atividades correlatas, já exploradas pela notificante há mais de 30 (trinta) anos
”.

Enfatiza que “
o motivo para a NÃO renovação do contrato de locação pela Agravante, justifica-se TÃO SOMENTE pelo fato deste (Agravante) querer utilizar para uso próprio o imóvel locado a Agravada, nos termos em que PERMITE a LITERALIDADE do art. 52, inciso II da Lei do Inquilinato, que dispõe sobre a EXCEÇÃO A RENOVAÇÃO
”.

Destaca que “
em consagração ao princípio da boa-fé contratual, e nos termos da Cláusula 16° do Contrato de Locação, notificou com antecedência de 06 (seis) meses (precisamente no dia 16/12/2021), sua intenção de NÃO renovar o contrato, dando ao Agravado tempo mais do que suficiente para desmobilização de sua (Agravada) atividade para outro local”.

Aduz, “
tal como já esclarecido em notificação extrajudicial ao Agravado (vide doc. Anexo e fls. 130-131), que o uso do imóvel pelo Agravante/Locador NÃO se destinará ao mesmo ramo de atividade da Agravada, mas sim para instalação da sede da Agravante, cuja atividade é locação e venda de imóveis próprios a mais de 30 (trinta) anos, cumprindo o disposto no art. 52. § 1º da Lei do Inquilinato
”.

Argumenta que, “
quanto a eventual direito de indenização, na hipótese de Locador/Agravante não dar a destinação que declara dar ao imóvel após a desocupação pelo Locatário/Agravado, o art. 52. §3º da Lei do inquilinato é expresso ao atribuir as penalidades e prazo de instalação
”.

Pontua que, “
quanto as benfeitorias realizadas no imóvel, NÃO assiste ao Agravado/Locatário qualquer direito de retenção e/ou indenização, por força do disposto na Cláusula 11, §° 1° do Contrato de Locação (abaixo destacado) c/c Súmula nº 355 do STJ
”.

Pleiteia, neste contexto, a concessão de efeito suspensivo e, ao final, que se confira provimento ao recurso, reformando-se a Decisão recorrida com o indeferimento da medida liminar postulada na demanda de origem.

Decisão (id. 1436379), da lavra do Eminente Desembargador CARLOS SIMÕES FONSECA, determinando a redistribuição do recurso à Egrégia Quarta Câmara Cível, sob a Relatoria do Eminente Desembargador MANOEL ALVES RABELO, por prevenção gerada pelo pretérito AGRAVO DE INSTRUMENTO nº 5000756-27.2020.8.08.0000.

Decisão (id. 1449087), na qual o Eminente Desembargador MANOEL ALVES RABELO suscita Conflito Negativo de Competência, ao pontuar que este recurso e aquele primitivo Agravo de Instrumento versam sobre demandas não funcionalmente ligadas, pois “
apesar de oriundas de um mesmo contrato e de terem partes em comum, as causas de pedir são diversas, não se verificando a presença do liame que deflagre a necessidade de decisão unificada para impedir que decisões contraditórias ou mesmo conflitantes sejam proferidas, uma vez, que, além de não haver conexão entre as demandas originárias, não se tratam de recursos derivados de um mesmo processo – eis que advindas de ações originárias distintas, estando o processo ao qual se busca reconhecer a conectividade já transitado em julgado
”.

Decisão (id. 1501057), em que o Eminente Desembargador MANOEL ALVES RABELO, após consignar que foi designado, no âmbito do Conflito Negativo de Competência nº 0019164-20.2021.8.08.0000, para decidir as medidas, pronunciou-se pelo indeferimento do efeito suspensivo.

Contraminuta ao Agravo de Instrumento no id. 1591434, na qual se postula o desprovimento do recurso, tendo a Recorrida pontuado que (
I
) “
a presunção de sinceridade para a retomada do imóvel restou elidida, visto que, mesmo tendo inúmeros outros imóveis para estabelecer sua "atividade de escritório e outras correlatas" (justificativa imprecisa e vaga apresentada pela Agravante), deseja não por coincidência justamente aquele em que a Agravada se estabeleceu, após ter realizado investimentos na ordem de R$ 2.000.000,00 (dois milhões de reais)
”; e, ainda, que (
II
) “
o art. 52, II, da Lei do Inquilinato permite a retomada do imóvel, pelo locador, para uso próprio. Contudo, como igualmente sabido, o direito de retomada, longe de ser absoluto, exige que o locador demonstre, de maneira precisa e inequívoca, os motivos pelos quais deseja retomar o bem. E a ausência de tal demonstração, aliada às demais provas produzidas nos autos, é que em conjunto elidem a presunção de sinceridade na retomada do imóvel
”.

Agravo Interno (id. 1624728), impugnando a Decisão indeferitória do efeito suspensivo (id. 1501057).

Contrarrazões ao Agravo Interno (id. 1887907).

Despacho (id. 1964576), em que o Eminente Desembargador MANOEL ALVES RABELO determina a redistribuição deste recurso,
“tendo em vista o julgamento do Conflito Negativo de Competência nº 0019164-20.2021.8.08.0000, tendo sido declarado competente o Eminente Desembargador Carlos Simões Fonseca
”.

Relatório lançado no id. 2247804 pelo Eminente Desembargador CARLOS SIMÕES FONSECA, determinando a inclusão do feito em pauta para julgamento.

Despacho no id. 2261572, no qual o Eminente Desembargador CARLOS SIMÕES FONSECA averba a sua suspeição, sob o fundamento de que “
compulsando detidamente estes autos, verifico que, conforme substabelecimento de Id 2160778, a agravante FACTORBRAS COMERCIAL S/A passou a ser patrocinada pelo escritório Galvêas Terra & Prezotti Advogados Associados, do qual faz parte o Dr. Thiago Monteiro de Paula Siqueira, que já foi meu Assessor neste e. Tribunal de Justiça
”. Determinou, outrossim, que fosse desconsiderado o Relatório constante do id. 2247804.

Com a redistribuição deste recurso no âmbito desta Egrégia Segunda Câmara Cível, a sua nova Relatoria recaiu, mediante sorteio, a este Subscritor.

Expendido tal relato acerca dos contornos deste recurso e dos atos processuais praticados neste Juízo
ad quem
,
tem-se por pertinente trazer à colação os motivos que levaram à prolação da Decisão recorrida
.

Neste particular,
destaca-se que a Magistrada de Primeiro Grau pronunciou-se, por meio da Decisão recorrida, pelo deferimento parcial da medida liminar para renovação da relação locatícia até 31/07/2026
, pelas seguintes razões,
in litteris:

“A Lei 8.245/91, Lei de Locações, prevê em seus art. 51 e 71, os seguintes requisitos para a renovação:

Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

[...]

§ 5º Do direito à renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.

Nesse cenário, vislumbra-se que o autor preenche os requisitos em voga. Isso porque o contrato de locação (fls. 27-34) foi celebrado com prazo de 60 (sessenta) meses, equivalente a 5 (cinco) anos (incisos I e II). De igual modo, há elementos nos autos a indicar que a inauguração do estabelecimento ocorreu em 11/04/2017 (fl. 42), estando a autora em exploração do comércio há mais de três anos (inciso III). Ainda, pelo protocolo, vê-se que a ação foi proposta em 18/12/2020, aproximadamente sete meses antes do termo final do contrato (§ 5º)
.

No mais, o art. 71 apresenta os seguintes requisitos, que devem estar presentes de forma cumulativa com os anteriores:

Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:

I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;

II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;

III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;

IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;

V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira;

VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;

VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.

Tais requisitos aparentam estar devidamente preenchidos, considerando o grau de cognição sumária em que se encontra o feito e diante da documentação apresentada.

Os pagamentos dos aluguéis no ano de 2020, que representam o cumprimento do contrato, estão presentes às fls. 47-60, valendo salientar que as flutuações nos valores estão devidamente justificadas em razão do advento do acórdão que julgou o agravo de instrumento n° 5000756-27.2020.8.08.0035, cujas partes são as mesmas que ora compõem a presente relação jurídica, sendo objeto da discussão outrora travada a revisão do aluguel por conta da onerosidade excessiva decorrente do estado pandêmico.

Já os pagamentos de aluguéis realizados no ano de 2021 estão acostados às fls. 494-9.

Foram apresentadas transferências referentes ao pagamento do IPTU de 2020, dividido em seis vezes (fls. 62-9), de julho a dezembro de 2020 (inciso III), indicando adimplemento dos tributos no ano de 2020.

Foram adunados, também comprovantes de pagamento de (i) faturas de água no período de janeiro/2020 a fevereiro/2021, fls. 283-311; (ii) seguro relativo ao ano pretérito, ainda não sendo exigível sua renovação em 2021, fls. 314-20; (iii) faturas de energia elétrica no interregno de janeiro/2020 a fevereiro/2021, fls. 322-492, com o temperamento de que “a autora aderiu a um consórcio (‘LIBERUM’) para o pagamento de parte das faturas mensais da ESCELSA, o que ocorreu em alguns meses de 2020 e especialmente em janeiro e fevereiro de 2021, meses cujas cobranças foram diluídas em seis parcelas” (fl. 246).

Ademais, a autora apresentou proposta, fl. 237, de “
manter o valor atual do aluguel (R$ 30.943,37), prorrogando-se provisoriamente o contrato de locação até 31.07.2026, tudo nos moldes do art. 300 do CPC
” (inciso IV).

Por fim, não há indicação de fiador no contrato de aluguel, razão pela qual são inaplicáveis os incisos V e VI. Ainda, não se aplica o inciso VIII, pois o contrato foi realizado diretamente com a autora, considerando o Termo Aditivo 1 (fls. 35-6).

Para além, a documentação de fls. 114-22 indica que a autora tenha investido considerável monta para iniciar seu empreendimento, que poderia se perder caso fosse obrigada a se mudar. Ao mesmo tempo, a localização do imóvel é deveras privilegiada no município de Vila Velha, o que pode indicar dificuldade da autora em encontrar nova posição que corresponda à atual
.

Destaca-se que o Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo entende pela possibilidade de, liminarmente, determinar renovação de contrato de aluguel, bem como fixar nele valor provisório,
in verbis
:

AGRAVO DE INSTRUMENTO -
AÇÃO RENOVATÓRIA - LIMINAR CONCEDIDA
PARA ALTERAR O VALOR PROVISÓRIO DO ALUGUEL - BASE DE CÁLCULO - LAUDO APRESENTADO PELA AGRAVADA - MANTIDO O VALOR FIXADO NA LIMINAR - AGRAVO PROVIDO.

1. Verifica-se enorme discrepância entre o valor do último aluguel e o fixado pelo Juízo
a quo
, a título provisório, desprestigiando de toda a ordem o instituto do equilíbrio contratual que há de prevalecer nas relações jurídicas dessa natureza.

2. Presentes os requisitos autorizadores da concessão liminar, fixou-se o aluguel provisório
em R$ 29.000,00 (vinte e nove mil reais).

3. A decisão de piso que majorou os aluguéis em quase o dobro do que era recolhido pela Agravante - R$ 36.000,00 (trinta e seis mil reais), ensejou a redução do percentual fixado na decisão objurgada (de 80% para cerca de 65%), ressalvada a base de cálculo (ou seja, o laudo da empresa Personale - R$ 45.000,00), mantendo-se, assim, o valor de R$ 29.000,00 (vinte e nove mil reais) mensais, fixado na decisão liminar.

4. Agravo provido.

(TJES, PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, AI 09164629620098080000, Relator: WILLIAM COUTO GONÇALVES, j. 05/10/2010, DJe 16/12/2010)

AGRAVO DE INSTRUMENTO
AÇÃO RENOVATÓRIA FIXAÇÃO DE ALUGUEL PROVISÓRIO
TERMO INICIAL FIXADO EM DECISÃO JUDICIAL PRETÉRITA NÃO OBJETO DE RECURSO - PRECLUSÃO RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO PROVIDO AGRAVO INTERNO PREJUDICADO.

1- Em decisão pretérita, ao fixar os alugueis provisórios, foi determinado expressamente que o pagamento tivesse como termo inicial a intimação da decisão liminar, decisão essa contra a qual o agravado não se insurgiu.

2- Ainda que a lei expressamente preveja que a fixação do aluguel provisório vigore a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, fixando o magistrado outro termo inicial para a exigibilidade do aluguel provisório, decisão contra a qual não se insurgiu o recorrido, impossível nesse momento processual proceder a sua alteração, haja vista os efeitos da preclusão.

3- Agravo interno prejudicado, em face do julgamento do agravo de instrumento.

4- Agravo de instrumento provido.

(TJES, QUARTA CÂMARA CÍVEL, AI 00251975720178080035, Relator: WALACE PANDOLPHO KIFFER, j. 14/05/2018, DJe 21/05/2018)

Superado este ponto, mister fixar o valor de aluguel a ser aplicado, nos termos do art. 68:

Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte:

[...]

II – ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes:

a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido;

b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente;

Foi declarado que o valor atual do aluguel é de R$ 30.943,37 (trinta mil, novecentos e quarenta e três reais e trinta e sete centavos), cuidando a autora de esclarecer que entre as competências relativas aos meses de março e agosto de 2020 pagou 70% (setenta por cento) do valor dos aluguéis, ao passo que, na semestralidade seguinte, o valor integral sofreu o acréscimo do percentual de 30% (trinta por cento) que antes havia sido alvo de abatimento, vindo, pois, a se recomporem os aluguéis das competências de outubro de 2020 a março/2021, devidamente atualizados.

Prossegue a locatária, em seu arrazoado, expondo que o quantitativo atualmente pago deve ser mantido até a realização de prova pericial, porquanto excessivamente oneroso o índice acumulado pelo IGP-M, da ordem de 23% (vinte e três por cento).

Em que pese o esforço argumentativo da autora, tenho que, neste específico ponto, não é de ser acolhida sua pretensão - e isso pelos motivos que adiante passo a expor.

Em primeiro, verifico que o julgamento do agravo de instrumento n° 5000756-27.2020.8.08.0000 operou-se em setembro de 2020, quando já estava em curso, há aproximadamente seis meses, a pandemia do novo coronavírus. Àquela altura, optou a Corte local de Justiça em determinar, embora com particularidades, que o contrato fosse cumprido - tanto é que o desconto inicial de 30% (trinta por cento), concedido nos seis primeiros meses, veio a incrementar as parcelas locatícias subsequentes (seis meses seguintes), parcelas essas ainda tiveram que ser monetariamente atualizadas.

Verifico, ainda, que a conclusão do julgamento operou-se em novembro/2020, mercê da interposição de aclaratórios, que foram rejeitados - com isso quero evidenciar que a questão foi alvo de decisão bastante recente, o que é roborado pelas peças de fls. 494-9, em que se evidencia que o pagamento dos três últimos aluguéis rompeu a barreira dos R$ 40.000,00 (quarenta mil reais).

Nesta ordem de ideias, deve-se salientar que, tirante a argumentação quanto à excessiva onerosidade do IGP-M, a autora não trouxe elementos convincentes para a fixação do aluguel provisório, porquanto não apresentou, por exemplo, pesquisa comparativa de aluguel de mercado, ou laudo de avaliação.

Demais disso, também não constam dos autos demonstrativos, balancetes ou outros documentos contábeis dos quais se pudesse inferir, hipoteticamente, as dificuldades em sua situação financeira, a recomendar a minoração do aluguel.

Ante o exposto, DEFIRO, EM PARTE, a medida liminar para prorrogar até 31.07.2026 o contrato de aluguel cujas parcelas mensais restam fixadas provisoriamente no montante de R$ 30.943,37 (trinta mil, novecentos e quarenta e três reais e trinta e sete centavos), corrigidos monetariamente pelo IGP-M, no dia 01/08 de cada ano, nos termos do contrato de locação (cláusula sexta, fl. 29)
.”

Posteriormente, por ocasião da análise do pedido de efeito suspensivo, o Eminente Desembargador MANOEL ALVES RABELO, naquele momento designado para apreciar as medidas de urgência enquanto não julgado o mérito do Conflito Negativo de Competência suscitado nestes autos, prolatou a Decisão constante do id. 1501057 no sentido de indeferir o pleito de suspensão da Decisão recorrida.

Eis os fundamentos externados na referida oportunidade por aquele Eminente Desembargador
,
in litteris:

"Feito este breve relato, passo à análise do pedido liminar.

Nos termos do Código de Processo Civil, em seus artigos 995, parágrafo único, e 1.019, inciso I, para a concessão de efeito suspensivo ao recurso de agravo de instrumento, necessário se faz que o relator verifique o risco dano grave, difícil ou impossível reparação, além da probabilidade do provimento do recurso.

E, após compulsar detidamente os autos, pude verificar, em uma análise perfunctória compatível com os elementos trazidos ao meu conhecimento, que não há razões que me convençam do risco de dano grave ao recorrente. Explico.

Cuida o presente de ação renovatória de contrato de aluguel ajuizada por INTERNATIONAL FOOD PADARIA E COMERCIO DE ALIMENTOS LTDA – ME, objetivando a prorrogação do contrato de locação estabelecido com o agravante, além da manutenção do valor dos aluguéis anteriormente avençados, sem que seja realizada a correção prevista contratualmente através do IGPM, uma vez que o referido índice apresentou alta irrazoável e desproporcional no último ano, o que pode causar graves prejuízos ao autor, requerendo a realização de perícia para a avaliação do valor de mercado para a locação do referido imóvel.

O Juízo singular deferiu parcialmente a medida liminar, prorrogando o contrato de aluguel até 31/07/26 e fixando as parcelas mensais provisoriamente em R$30.943,37 (trinta mil, novecentos e quarenta e três reais e trinta e sete centavos), corrigidos monetariamente pelo IGPM, no dia 01/08 de cada ano, nos termos do contrato originário.

O agravante aduz, em sua inicial, que a decisão que deferiu a medida liminar deve ser cassada, porquanto o Juízo singular ignorou o fato de que o agravado foi devidamente notificado extrajudicialmente no dia 16.12.2020 de que o agravante não teria interesse na renovação contratual, uma vez que pretende utilizar o imóvel para uso próprio, a fim de estabelecer escritório e outras atividades correlatas, afirmando que a locatária do imóvel não preenche os requisitos necessários ao deferimento da liminar para prorrogação do aluguel e reajuste dos índices contratuais.

O art. 51 da Lei nº 8.245/1991 prevê os requisitos para a renovação do contrato de locação não residencial, excetuando-se, no art. 52, as situações em que o locador não estará obrigado à renovação. Vejamos:

Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

§ 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.

§ 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.

§ 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub-rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.

§ 4º O direito a renovação do contrato estende - se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.

§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.

Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:

I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;

II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

§ 1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.

§ 2º Nas locações de espaço em shopping centers , o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo.

§ 3º O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.

No caso dos autos o ora agravante alega que pretende retomar o imóvel locado para uso próprio, afastando, nos termos do art. 52, inciso II, da Lei do Inquilinato, as hipóteses de obrigatoriedade da renovação do contrato, não havendo em sua recusa qualquer relação com a animosidade existente entre as partes.

Não obstante tal fato, e embora a jurisprudência seja no sentido de que a declaração do locador de que pretende usar ele próprio o imóvel locado goze de presunção de veracidade, entendo que tal presunção pode ser ilidida por elementos que vieram ao meu conhecimento quando da distribuição do Agravo de Instrumento nº 5004168-29.2021.8.08.0000 (por dependência ao presente).

Consoante se pode verificar naqueles autos, consta à fl. 574 do processo originário, foto anexada pela perícia requerida pelo locatário, que foi colocada no imóvel confrontante, onde funcionava uma academia de ginástica, uma larga faixa anunciando “ALUGA-SE 790m2; PARA MERCADO EXPRESS”.

Denota-se, portanto, que existe espaço vazio vizinho ao local onde funciona o negócio do agravado, de propriedade do agravante, e localizado na mesma área de circulação do posto de gasolina “Moby Dick”, sendo oferecido para locação para atividade conexa à dele.

Sem entrar no mérito da legalidade do ato praticado pelo locador, uma vez que este não é objeto do presente agravo, entendo que a simples oferta do imóvel contíguo, que se encontra desocupado, para locação de terceiros, é capaz de infirmar a presunção iuris tantum de “sinceridade” da declaração do locador de que pretende rescindir o contrato para uso próprio do imóvel
.

Feitas essas considerações, ao menos numa análise perfunctória, entendo que deve ser mantida a r. decisão que deferiu parcialmente a medida liminar, razão pela qual nego o pedido de efeito suspensivo requerido.

Intime-se o agravante desta decisão.

Intime-se o agravado para apresentar contrarrazões ao presente recurso, na forma do artigo 1.019, II do CPC/15.

Comunique-se ao Juízo de primeiro grau, solicitando-lhe informações.

Aguarde-se em secretaria até a resolução do Conflito de Competência nº 0019164-20.2021.8.08.0000.

Tudo cumprido, à conclusão.

Vitória, 05 de agosto de 2021.

DESEMBARGADOR MANOEL ALVES RABELO

RELATOR”

Diante do contexto acima delineado, passo efetivamente ao julgamento deste recurso, sendo indispensável assentar a premissa de que a jurisprudência do
Egrégio Superior Tribunal de Justiça
revela-se uníssona no sentido de que “
o direito do locatário titular do fundo de comércio em renovar o contrato de locação de ponto comercial, ainda que preencha os requisitos constantes no art. 52 da Lei nº 8.245/91, não é absoluto, cedendo diante do interesse do proprietário em retomar o imóvel alugado, se tal retomada vier pautada em sinceridade, isto é, se não ficar configurado que o locador se utiliza de subterfúgio especulativo
” (STJ - AgRg nos EDcl no AREsp n. 789.355/ES, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 15/12/2015, DJe de 1/2/2016).

Na hipótese dos autos, sem prejuízo de a matéria vir a ser reapreciada pelo Juízo
a quo
com amparo em oportuna dilação probatória, infere-se, ao menos em sede de cognição sumária, que a Recorrida logrou êxito em infirmar a presunção relativa de sinceridade da Recorrente, enquanto Locadora, quanto à necessidade de retomada do imóvel objeto da lide.

In casu
, extrai-se dos elementos acostados a este recurso, notadamente do Laudo Pericial particular apresentado pela Recorrida (id. 1591447 ao id. 1591453), que a Recorrente, além de ser proprietária de diversos imóveis, disponibilizou para locação outro espaço de loja vizinho ao local onde a Recorrida desempenha suas atividades, sendo anunciado naquela área comercial confrontante uma faixa anunciando “
ALUGA-SE 790m2; PARA MERCADO EXPRESS
” (id. 1591447, p. 06).

Associado a isso, chama a atenção a circunstância de que a Recorrente, embora disponha de diversos imóveis, não apresentou justificativas objetivas e concretas de que precisa necessariamente do espaço alugado à Recorrida, nem tampouco indicou eventuais aspectos aptos a evidenciar que a falta de retomada do imóvel locado prejudicará o desempenho de suas atividades em ordem a afastar o explicitado quadro desfavorável à sua sinceridade.

Isto posto,
CONHEÇO E NEGO PROVIMENTO AO RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO,

nos termos da
fundamentação supracitada.

Por fim, JULGO PREJUDICADO O AGRAVO INTERNO (id. 1624728) manejado em face da Decisão indeferitória do efeito suspensivo (id. 1501057).

É como voto.

NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

DESEMBARGADOR
RELATOR

(documento datado e assinado eletronicamente)

EMENTA

EMENTA:
CIVIL E
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. INTERESSE NA RETOMADA DO IMÓVEL PELO LOCADOR. PRESUNÇÃO RELATIVA DE SINCERIDADE DO LOCADOR. ELEMENTOS INDICIÁRIOS QUE INFIRMAM TAL PRESUNÇÃO. MANUTENÇÃO DA MEDIDA LIMINAR AUTORIZATIVA DA RENOVAÇÃO DA RELAÇÃO LOCATÍCIA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO.

I.
A
jurisprudência do Egrégio Superior Tribunal de Justiça revela-se uníssona no sentido de que “
o direito do locatário titular do fundo de comércio em renovar o contrato de locação de ponto comercial, ainda que preencha os requisitos constantes no art. 52 da Lei nº 8.245/91, não é absoluto, cedendo diante do interesse do proprietário em retomar o imóvel alugado, se tal retomada vier pautada em sinceridade, isto é, se não ficar configurado que o locador se utiliza de subterfúgio especulativo
” (STJ - AgRg nos EDcl no AREsp n. 789.355/ES, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 15/12/2015, DJe de 1/2/2016).

II.
Na hipótese dos autos, sem prejuízo de a matéria vir a ser reapreciada pelo Juízo
a quo
com amparo em oportuna dilação probatória, infere-se, ao menos em sede de cognição sumária, que a Recorrida logrou êxito em infirmar a presunção relativa de sinceridade da Recorrente, enquanto Locadora, quanto à necessidade de retomada do imóvel objeto da lide.

III.

In casu
, extrai-se dos elementos acostados a este recurso, notadamente do Laudo Pericial particular apresentado pela Recorrida (id. 1591447 ao id. 1591453), que a Recorrente, além de ser proprietária de diversos imóveis, disponibilizou para locação outro espaço de loja vizinho ao local onde a Recorrida desempenha suas atividades, sendo anunciado naquela área comercial confrontante uma faixa anunciando “
ALUGA-SE 790m2; PARA MERCADO EXPRESS
” (id. 1591447, p. 06). Associado a isso, chama a atenção a circunstância de que a Recorrente, embora disponha de diversos imóveis, não apresentou justificativas objetivas e concretas de que precisa necessariamente do espaço alugado à Recorrida, nem tampouco indicou eventuais aspectos aptos a evidenciar que a falta de retomada do imóvel locado prejudicará o desempenho de suas atividades em ordem a afastar o explicitado quadro desfavorável à sua sinceridade.

IV.
Agravo de Instrumento
conhecido e desprovido.

V.
Agravo Interno da Decisão que indeferiu o pedido de efeito suspensivo julgado prejudicado.

DECISÃO
À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.