Tribunal: TJES
Processo: 5002624-06.2021.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): MANOEL ALVES RABELO
Órgão julgador: MANOEL ALVES RABELO
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Liminar
Data de julgamento: 2022-11-10

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO ORDINÁRIA – COMPRA E VENDA – REGISTRO DO MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO – ANOTAÇÃO NAS MATRÍCULAS IMOBILIÁRIA - NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA - RECURSO IMPROVIDO.

1.
P
ara concretizar a outorga e até mesmo alienar unidades residenciais autônomas, como no caso em apreço, determina o artigo 32 da Lei 4.591/64, que o incorporador registre junto ao cartório competente uma série de documentos que, após aprovados, conferem o registro da incorporação e possibilita a venda e escrituração das respectivas unidades.

2.
Não obstante, o caso em apreço guarda uma incomum particularidade, qual seja, dos contratos acostados aos autos, há expressa referência a um contrato de permuta celebrado com a construtora agravante, datado de 12/08/2011, que faz parte do memorial de incorporação a ser registrado no Cartório do Registro Geral de Imóveis da 1ª Zona de Vila Velha (Cláusula Primeira, parte final). Disso decorre que a ora agravada estava ciente da inexistência do registro do memorial de incorporação por parte da construtora agravante e, mesmo assim, emprestou seu consentimento a tal situação ao assinar o contrato particular de compra e venda assinado.

3.

E, quanto a ausência de registro da documentação necessária para registro de empreendimentos imobiliários, o C. STJ já se manifestou no sentido de que
“
O descumprimento, pela incorporadora, da obrigação prevista no art. 32 da Lei 4.591/64, consistente no registro do memorial de incorporação no Cartório de Imóveis e dos demais documentos nele arrolados, não implica a nulidade ou anulabilidade do contrato de promessa de compra e venda de unidade condominial. Precedentes”

(REsp 1490802/DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 17/04/2018, DJe 24/04/2018)
.

A matéria, portanto,
deve ser objeto de instrução probatória a ser realizada no juízo de primeiro grau e decidida, em definitivo, por meio de cognição exauriente.

4.
Ademais, com o óbito de alguns dos proprietários do imóvel permutado que, por sua vez, se tornou objeto da incorporação em análise, não há como exigir, de imediato ou em um prazo tão exíguo, o cumprimento a determinação do
registro do memorial de incorporação
por parte da construtora agravante.

5.
A matéria, portanto,
deve ser objeto de instrução probatória a ser realizada no juízo de primeiro grau e decidida, em definitivo, por meio de cognição exauriente.

6.
Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
5002624-06.2021.8.08.0000
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
AGRAVANTE: SANTOS NEVES PLANEJAMENTO E INCORPORACOES LTDA
AGRAVADO: ANGELA MARIA PEDROTI MORAES
RELATOR(A
):MANOEL ALVES RABELO

Composição de julgamento: 002 - Gabinete Des. MANOEL ALVES RABELO - MANOEL ALVES RABELO - Relator / 013 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal / 015 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de Agravo de Instrumento, com pedido de
atribuição de efeito suspensivo, interposto por
SANTOS NEVES PLANEJAMENTO E INCORPORAÇÕES LTDA.
contra a decisão constante dos Movimentos ID 1277788 e 1277790, proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível de Vila Velha
, que na Ação Ordinária ajuizada por
ANGELA MARIA PEDROTI MORAES
, deferiu parcialmente a tutela de urgência requerida e determinou que a ora agravante providenciasse junto ao RGI da 1º Ofício da 1ª Zona de Vila Velha a regularização da incorporação do empreendimento “Condomínio Residencial Wave Itapoã”, mediante registro de seu memorial, no prazo de 30 dias, sob pena de multa diária a ser arbitrada. Além disso, determinou que se procedesse a anotação na matrícula das lojas de nº 03 e 04, em que está sendo edificado o empreendimento, para resguardar os direito da adquirente em face de terceiros, sob pena de multa de R$ 500,00.

Em suas razões recursais a agravante argui, preliminarmente, a nulidade da decisão agravada por ausência de fundamentação. No mérito sustenta que os contratos firmados com a agravada informaram expressamente que o memorial descritivo da incorporação seria registrado futuramente, de modo que esta anuiu com o eventual risco e optou pela aquisição dos imóveis.

Argumenta, ainda, com relação à ausência de garantia mínima para com a agravada, que a obra em questão já se encontra em fade final de construção, além de estar munida de certidão de ônus de um dos imóveis que indicam a ausência de embaraço.

Aduz, ainda, que a decisão agravada lhe impõe obrigação impossível, uma vez que os proprietários que assinaram o contrato de permuta já faleceram, de modo que se faz necessária a conclusão das devidas sucessões para a continuidade do registro. Além disso, as procurações outorgadas para que a agravante realizasse o registro da incorporação perderam sua validade justamente em razão do falecimento dos proprietários.

Com base em tais argumentos, requereu a atribuição de efeito suspensivo ao presente agravo.

Decisão que deferiu em parte o pedido de antecipação da tutela recursal constante do Movimento ID
1301787
.

Contrarrazões no Movimento ID 1412871.

É, no essencial, o relatório.

Peço dia para julgamento.

Vitória, 30 de agosto de 2021.

DESEMBARGADOR MANOEL ALVES RABELO

RELATOR

NOTAS ORAIS
VOTOS COM DOCUMENTO
(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o eminente relator, para dar parcial provimento ao recurso. É como voto.

VOTO VENCEDOR

Nos termos do Relatório,
trata-se de Agravo de Instrumento com pedido de
atribuição de efeito suspensivo, interposto por
SANTOS NEVES PLANEJAMENTO E INCORPORAÇÕES LTDA.
contra a decisão constante dos Movimentos ID 1277788 e 1277790, proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível de Vila Velha
, que na Ação Ordinária ajuizada por
ANGELA MARIA PEDROTI MORAES
, deferiu parcialmente a tutela de urgência requerida e determinou que a ora agravante providenciasse junto ao RGI da 1º Ofício da 1ª Zona de Vila Velha a regularização da incorporação do empreendimento “Condomínio Residencial Wave Itapoã”, mediante registro de seu memorial, no prazo de 30 dias, sob pena de multa diária a ser arbitrada. Além disso, determinou que se procedesse a anotação na matrícula das lojas de nº 03 e 04, em que está sendo edificado o empreendimento, para resguardar os direito da adquirente em face de terceiros, sob pena de multa de R$ 500,00.

Em suas razões recursais a agravante argui, preliminarmente, a nulidade da decisão agravada por ausência de fundamentação. No mérito sustenta que os contratos firmados com a agravada informaram expressamente que o memorial descritivo da incorporação seria registrado futuramente, de modo que esta anuiu com o eventual risco e optou pela aquisição dos imóveis.

Argumenta, ainda, com relação à ausência de garantia mínima para com a agravada, que a obra em questão já se encontra em fade final de construção, além de estar munida de certidão de ônus de um dos imóveis que indicam a ausência de embaraço.

Aduz, ainda, que a decisão agravada lhe impõe obrigação impossível, uma vez que os proprietários que assinaram o contrato de permuta já faleceram, de modo que se faz necessária a conclusão das devidas sucessões para a continuidade do registro. Além disso, as procurações outorgadas para que a agravante realizasse o registro da incorporação perderam sua validade justamente em razão do falecimento dos proprietários.

Com base em tais argumentos, requereu a atribuição de efeito suspensivo ao presente agravo.

Decisão que deferiu em parte o pedido de antecipação da tutela recursal constante do Movimento ID
1301787
.

Analisando detidamente os autos, não vislumbro motivos para alterar os fundamentos declinados na decisão proferida conforme
Movimento ID
1301787 cujas razões acabam por esgotar os contornos da questão trazida à análise pela agravante.

A fim de situar os eminentes pares, peço vênia para transcrever trecho da decisão ora agravada:

“
Consta dos autos que a ora agravada adquiriu da agravante duas unidades imobiliárias em construção (Lojas 3 e 4) no empreendimento Wave Itapoã.

Diante de alegado atraso na entrega dos imóveis, a agravada se dirigiu ao Cartório para proceder a lavratura das necessárias escrituras, porém, foi informada da inexistência do respectivo registro do memorial de incorporação.

Diante de tal quadro, ajuizou a demanda originária, objetivando, liminarmente, impor à agravante a regularização da incorporação, mediante o registro do memorial, bem como a anotação da existência de ação judicial nas respectivas matrículas imobiliárias.

De fato, para concretizar a outorga e até mesmo alienar unidades residenciais autônomas, como no caso em apreço, determina o artigo 32 da Lei 4.591/64, que o incorporador registre junto ao cartório competente uma série de documentos que, após aprovados, conferem o registro da incorporação e possibilita a venda e escrituração das respectivas unidades.

Não obstante, entendo que o caso em apreço guarda uma incomum particularidade, qual seja, dos contratos acostados aos Movimentos ID 1277678 e 1277680, há expressa referência a um contrato de permuta celebrado com a construtora agravante, datado de 12/08/2011, que faz parte do memorial de incorporação a ser registrado no Cartório do Registro Geral de Imóveis da 1ª Zona de Vila Velha (Cláusula Primeira, parte final).

Disso decorre que a ora agravada estava ciente da inexistência do registro do memorial de incorporação por parte da construtora agravante e, mesmo assim, emprestou seu consentimento a tal situação ao assinar o contrato particular de compra e venda assinado.

Como visto, a agravada não desconhecia a inexistência de registro do memorial descritivo ao pactuar a compra das unidades referidas, tendo, assim, assumido o risco da aquisição das unidades imobiliárias, mesmo sendo tal documentação indispensável para a lavratura das escrituras definitivas dos imóveis.

E, quanto a ausência de registro da documentação necessária para registro de empreendimentos imobiliários, o C. STJ já se manifestou no sentido de que
“O descumprimento, pela incorporadora, da obrigação prevista no art. 32 da Lei 4.591/64, consistente no registro do memorial de incorporação no Cartório de Imóveis e dos demais documentos nele arrolados, não implica a nulidade ou anulabilidade do contrato de promessa de compra e venda de unidade condominial. Precedentes”
(REsp 1490802/DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 17/04/2018, DJe 24/04/2018).

Somado a tal fato, verifico a existência de empecilho legal a impedir o imediato registro do memorial de incorporação, tal como determinado pela decisão agravada.

Isso porque, com o óbito de alguns dos proprietários do imóvel permutado que, por sua vez, se tornou objeto da incorporação em análise, não há como exigir, de imediato ou em um prazo tão exíguo, o cumprimento de tal obrigação por parte da construtora agravante.

Com efeito, de uma análise dos documentos acostados aos autos e mediante um juízo preliminar e não exauriente, próprio do momento, entendo que a imposição de tal obrigação à agravante não será capaz de atender à pretensão da agravada e trará, tão somente, ônus pecuniário à recorrente em razão da imposição de multa como meio de coerção.

Por fim, entendo que a matéria requer ampla dilação probatória, impossibilitando uma análise mais profunda nesse momento.

Com efeito, presente o que se chama de
periculum in mora
inverso e, ainda, a probabilidade de provimento do presente agravo,
DEFIRO EM PARTE
o pedido de atribuição de efeito suspensivo ao presente agravo tão somente quanto ao capítulo da decisão que determinou o registro do memorial descritivo dos bens descritos nos autos, mantendo-se, por outro lado, a obrigação de anotação nas matrículas das lojas de nº 03 e 04
”.

Com efeito, entendo que a questão controvertida nos presentes autos deve ser objeto de instrução probatória a ser realizada no juízo de primeiro grau e decidida, em definitivo, por meio de cognição exauriente.

Portanto, nos termos da fundamentação exposta,
DOU PARCIAL PROVIMENTO ao Agravo de Instrumento interposto para reformar o capítulo da decisão agravada que determinou o registro do memorial descritivo dos bens descritos nos autos, de modo a confirmar a atribuição do efeito suspensivo concedida anteriormente.

É como voto.

VOTOS VOGAIS
013 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Acompanhar
015 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Acompanhar

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO ORDINÁRIA – COMPRA E VENDA – REGISTRO DO MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO – ANOTAÇÃO NAS MATRÍCULAS IMOBILIÁRIA - NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1.
P
ara concretizar a outorga e até mesmo alienar unidades residenciais autônomas, como no caso em apreço, determina o artigo 32 da Lei 4.591/64, que o incorporador registre junto ao cartório competente uma série de documentos que, após aprovados, conferem o registro da incorporação e possibilita a venda e escrituração das respectivas unidades.

2.
Não obstante, o caso em apreço guarda uma incomum particularidade, qual seja, dos contratos acostados aos autos, há expressa referência a um contrato de permuta celebrado com a construtora agravante, datado de 12/08/2011, que faz parte do memorial de incorporação a ser registrado no Cartório do Registro Geral de Imóveis da 1ª Zona de Vila Velha (Cláusula Primeira, parte final). Disso decorre que a ora agravada estava ciente da inexistência do registro do memorial de incorporação por parte da construtora agravante e, mesmo assim, emprestou seu consentimento a tal situação ao assinar o contrato particular de compra e venda assinado.

3.

E, quanto a ausência de registro da documentação necessária para registro de empreendimentos imobiliários, o C. STJ já se manifestou no sentido de que
“
O descumprimento, pela incorporadora, da obrigação prevista no art. 32 da Lei 4.591/64, consistente no registro do memorial de incorporação no Cartório de Imóveis e dos demais documentos nele arrolados, não implica a nulidade ou anulabilidade do contrato de promessa de compra e venda de unidade condominial. Precedentes”

(REsp 1490802/DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 17/04/2018, DJe 24/04/2018)
.

A matéria, portanto,
deve ser objeto de instrução probatória a ser realizada no juízo de primeiro grau e decidida, em definitivo, por meio de cognição exauriente.

4.
Ademais, com o óbito de alguns dos proprietários do imóvel permutado que, por sua vez, se tornou objeto da incorporação em análise, não há como exigir, de imediato ou em um prazo tão exíguo, o cumprimento a determinação do
registro do memorial de incorporação
por parte da construtora agravante.

5.
A matéria, portanto,
deve ser objeto de instrução probatória a ser realizada no juízo de primeiro grau e decidida, em definitivo, por meio de cognição exauriente.

6.
Recurso parcialmente provido.

DECISÃO
À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.