Tribunal: TJES
Processo: 5003330-86.2021.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): JANETE VARGAS SIMOES
Órgão julgador: JANETE VARGAS SIMOES
Órgão colegiado: Câmaras Cíveis Reunidas
Assuntos: Caução; Tutela de Urgência
Data de julgamento: 2022-03-18

Ementa:
EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA ANTECIPADA. PRESENÇA DOS REQUISITOS. AÇÃO DE COBRANÇA DE CORRETAGEM DE BEM IMÓVEL. DEPÓSITO JUDICIAL DE PARCELAS PELO COMPRADOR. RECURSO IMPROVIDO. DECISÃO MANTIDA.

1. Como se sabe “
o recurso de agravo de instrumento interposto contra decisão liminar sobre a antecipação dos efeitos da tutela, a análise das questões suscitadas restringe-se à profundidade do decisum agravado, limitando-se a aferir a correção do posicionamento do Juízo a quo acerca do pedido antecipatório, estando adstrito, desta forma, à cognição sumária lá realizada
.[...]” (TJES, Agravo de Instrumento nº 35169006331, Relator Des.: Manoel Alves Rabelo, Quarta Câmara Cível, DJ: 19/04/2017).

2. No caso vertente, a probabilidade do direito milita em favor da agravada, tendo em vista que a fase embrionária de demanda que tem aptidão para empenhada dilação probatória, já denota a presença de elementos suficientes que indicam a probabilidade do direito da agravada, tendo em vista documentação (prospectos do imóvel, e-mails, mensagens WhatsApp, cópias de autorização, procurações, etc.) que alicerça a tese autoral de atuação determinante não só no desembaraço das pendências que gravitavam sobre o imóvel da agravante como a intermediação da venda dele.

3. De igual modo, o requisito inerente do “perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo”, também se faz presente em prol da agravada, diante do fato de que o pagamento do imóvel se deu em grande parte por meio de 24 parcelas que inclusive já findaram em novembro de 2021, de modo que o depósito de apenas duas parcelas não tem potencial de acarretar perigo de dano para a parte agravante, mas ao contrário poderá dificultar ou impedir o recebimento de eventual direito da agravada, sobretudo porque há pretérita mensagem eletrônica em que o representante da agravante alega dificuldade financeira.

4. Agravo de instrumento improvido. Decisão mantida.

VISTOS, relatados e discutidos estes autos ACORDAM os Desembargadores que compõem a Primeira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, de conformidade com a ata e notas taquigráficas que integram este julgado, por maioria, negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora designada para o acórdão.

Vitória, 22 de fevereiro de 2022.

PRESIDENTE RELATORA DESIGNADA

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº
5003330-86.2021.8.08.0000
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
AGRAVANTE: MC PARTICIPACOES IMOBILIARIAS LTDA
AGRAVADO: ZUMAK SOLUCOES IMOBILIARIAS LTDA - ME
RELATOR(A
):FABIO CLEM DE OLIVEIRA

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RELATÓRIO

NOTAS ORAIS

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº
5003330-86.2021.8.08.0000

O SR ADVOGADO
MARLILSON MACHADO SUEIRO DE CARVALHO:-

Senhor Presidente, eminentes Desembargadores; trata-se de agravo de instrumento contra decisão interlocutória que,
inaudita altera pars,
deferiu o bloqueio de uma alta quantia, porque uma determinada empresa, no caso a Agravada, ajuizou uma ação de cobrança de honorários de corretagem.

Destaco que o ajuizamento desta ação veio um ano após a celebração do negócio e sem demonstrar qualquer ato por parte da agravante. E mais, a Agravada vem dilapidando o seu patrimônio com objetivo de fugir de eventuais obrigações.

Na realidade a situação é a seguinte, no longevo ano de 2014, a Sra. Ana Maria Cola celebrou o acordo nos autos do inventário de sua saudosa mãe, onde recebeu, dentre outros bens, a antiga garagem da Viação Itapemirim, situada em Campo Grande, Cariacica. Recebeu este imóvel através das cotas da empresa Agravante.

Ainda em 2014, o filho da Sra. Ana Maria, hoje um dos sócios da Agravante, Sr. Rodrigo Cola, deu uma autorização de venda com exclusividade e com prazo de validade de um mês, à Multi Imóveis, do corretor Adhemar Reis Neto.

Na realidade a Multi Imóveis não tem nada com a parte Agravada, assim como o corretor Adhemar Reis Neto, não tem nada, absolutamente nada, com a parte Agravada.

Este prazo transcorreu, mas inobstante a isto, o que houve foi a perda da exclusividade e esta exige clausula expressa e muito clara, pois não há por presunção, por exemplo.

Ainda assim o Sr. Adhemar, em 2016, elaborou uma apresentação formal do imóvel e comunicou à Agravante que o apresentou ao Sr. Francisco Torres, empresário destacado em Vitória.

Está nos autos a prova de que ainda em 2016 o Adhemar, da Multi Imóveis, apresentou o tal imóvel ao Sr. Francisco Torres, conhecido investidor em imóveis na Grande Vitória.

Em 2017, quando o Sr. Francisco Torres já conhecia este imóvel, surgiu Rodrigo Zumak Passos, sócio da parte Agravada e este disse que através da Andrea Cola , sua prima , ficou sabendo que havia interesse em vender aquele imóvel e solicitou uma oportunidade.

Já de plano Rodrigo disse que tinha em mãos um relatório comercial com o nome dos clientes que já estavam sob o foco do Sr. Adhemar, mas não havia impedimento de procurar outros. Logo depois, em 25/06/2017, foi dada uma autorização escrita, com exclusividade, mas com prazo de validade de seis meses. Ou seja, encerrava-se ainda em 2017. O negócio efetivo foi feito em 2019, ou seja, quase dois anos depois da validade da autorização de exclusividade.

O negócio foi feito com o Sr. Francisco Torres e mais dois empresários de Castelo, os irmãos Frossard. Estes declararam, por instrumento público, que nunca ouviram falar na Agravada e nem no seu sócio Rodrigo Zumak. E mais, toda operação foi feita por dois corretores, o Sr. Adhemar que é titular da Multi Imóveis e o Sr. Anderson Figueira, titular de outra empresa e que fez uma parceria.

Consta do negócio formulado entre os irmãos Frossard e o Sr. Francisco que a corretagem seria devida à empresa do Sr. Adhemar, bem como à empresa do Sr. Anderson Figueira. Ou seja, consta da promessa quais seriam os corretores que receberiam a comissão.

Caso o Sr. Zumak ou a sua empresa agravada tivessem atuado, obviamente que constaria da promessa de compra e venda e não carrearam aos autos nenhuma prova de que ofereceu o imóvel sequer ao Sr. Francisco, menos ainda

aos irmãos Frossard.

O que o Sr. Zumak quer dizer é que a parte Agravada teria uma autorização de venda com exclusividade, que foi prorrogada tacitamente. Não existe prorrogação tácita de autorização de venda exclusiva. Tanto que à época a autorização foi dada por todos os sócios da empresa Agravante. Logo, não pode querer retirar de conversas uma suposta e inexistente prorrogação verbal de autorização exclusiva.

Na realidade o Sr. Rodrigo procurou até aproximar o Sr. Zumak dos outros corretores. Acontece que por acreditar que conseguiria outro cliente para comprar, não teve interesse na parceria. Por ganancia, queria receber tudo sozinho.

O resultado, outros corretores venderam e a comissão foi paga a estes, conforme notas fiscais acostadas aos autos. Em uma situação como esta, como é deferida, inaudita altera pars, uma cautela para bloquear o valor e detalhe, sem alegar qualquer má-fé ou indicativo de fraude contra credores? E mais, ajuizada mais de um ano após a operação.

Onde está o perigo? Cadê a fumaça do bom direito? Muito mais, a demonstração do bom direito é a favor da parte Agravante, pois juntou notas fiscais e declarações de dois grandes empresários do sul do Estado. O que o Sr. Zumak apresentou em nome da Agravada? Uma autorização vencida há muito tempo, antes do negócio.

Quem vai indenizar, depois, este dinheiro que está depositado em juízo e que está rendendo menos do que outras opções que a empresa tem. A parte agravada pediu os auspícios da assistência judiciária.

Repito, os três compradores quando assinaram a promessa de compra e venda, consta expressamente as pessoas que atuaram como corretores. Nos autos tem as notas fiscais respectivas.

Diante de toda esta situação, parece que o provimento do recurso, nos termos do voto do eminente Relator, se impõe como medida de homenagem à lei, ao bom direito e até mesmo ao bom senso jurídico. Muito obrigado!

*

cmv*

VOTOS COM DOCUMENTO
(EXCETO VOTO VENCEDOR)

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5003330-86.2021.8.08.0000

AGRAVANTE: MC PARTICIPAÇÕES IMOBILIÁRIAS LTDA

AGRAVADA: ZUMAK SOLUÇÕES IMOBILIÁRIAS LTDA ME

RELATOR: DESEMBARGADOR (SUBSTITUTO) DÉLIO JOSÉ ROCHA SOBRINHO

VISTA

Pedi vista dos presentes autos para exame da matéria aqui versada face ao voto proferido pela eminente e culta Desembargadora Janete Vargas Simões que, dissentindo do voto proferido pelo não menos eminente e culto Relator, Desembargador (Substituto) Délio José Rocha Sobrinho, negou provimento ao presente recurso, mantendo a decisão impugnada, que deferiu o pedido liminar formulado pela Agravada.

Rememoro que cuidam os autos de origem de “ação de cobrança” por meio da qual a Agravada pretende o recebimento de valor a título de comissão de corretagem, relativamente a negociação imobiliária para a qual alega ter contribuído. Pela decisão ora agravada, foi deferido o pedido de tutela provisória de urgência para determinar que o adquirente do imóvel deposite, em conta judicial, as duas prestações seguintes, referentes ao contrato de compra e venda do imóvel, que perfazem valor suficiente a assegurar a obrigação.

Do exame que fiz dos autos e após refletir sobre as considerações tecidas, cheguei à mesma conclusão do voto divergente proferido pela eminente e culta Desembargadora Janete Vargas Simões.

Como bem salientado pela eminente e culta Desembargadora Janete Vargas Simões, o exame dos autos, neste juízo de cognição sumária, ínsito à fase inicial da demanda, “
já denota a presença de elementos suficientes que indicam a probabilidade do direito da agravada, tendo em vista documentação (prospectos do imóvel, e-mails, mensagens WhatsApp, cópias de autorização, procurações, etc) que alicerça a tese autoral de atuação determinante não só no desembaraço das pendências que gravitavam sobre o imóvel da agravante como a intermediação da venda dele
”.

Ademais, observo, a partir da transcrição dos diálogos em mensagens eletrônicas (id 1359617), a verossimilhança na alegação de que a Agravada, por seu representante, teria atuado concomitantemente com o corretor imobiliário que, segundo alega a Agravante, intermediou a negociação. De outro lado, como bem registrou a eminente e culta Desembargadora Janete Vargas Simões, merece esclarecimento o fato reconhecido pela própria Agravante de que o corretor imobiliário que intermediou a venda teria ofertado ao representante da Agravada a quantia de R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais) pela suposta atuação apenas como “despachante imobiliário”.

Por fim, faz-se presente o
periculum in mora
, porquanto a prova dos autos indica a existência de dificuldade financeira consignada pelo próprio representante da Agravante, como bem assinalado pela eminente e culta Desembargadora Janete Vargas Simões, de modo que a imediata disponibilidade do valor devido pode inviabilizar eventual direito assegurado à Agravada ao final do julgamento da demanda.

Ante o exposto, e rogando
vênia
ao eminente e culto Relator, Desembargador (Substituto) Délio José Rocha Sobrinho, nego provimento ao recurso, nos termos do voto proferido pela eminente e culta Desembargadora Janete Vargas Simões.

É como me manifesto.

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5003330-86.2021.8.08.0000

AGRAVA
NTE
:

MC PARTICIPAÇÕES IMOBILIÁRIAS LTDA.

AGRAVADA: ZUMAK SOLUÇÕES IMOBILIÁRIAS LTDA. ME

RELATOR: DESEMBARGADOR SUBSTITUTO DÉLIO JOSÉ ROCHA SOBRINHO

VOTO

Senhor Presidente.
Na origem, trata-se de ação de cobrança movida por Zumak Soluções Imobiliárias LTDA. ME em desfavor da agravante, no bojo da qual alega que teria, supostamente, intermediado a venda de antigo imóvel da recorrente localizado em Campo Grande, Cariacica/ES, assim como, supostamente, teria, à época da venda, autorização de venda com exclusividade.

Constata-se que, no acordo formalizado nos autos da ação de inventário nº 011.08.003602-0, o imóvel descrito – antiga garagem da Viação Itapemirim S. A. – restou para Ana Maria Cola, que o recebeu por intermédio das cotas societárias da agravante.

O citado imóvel, quando da formalização do acordo nos autos do inventário, se encontrava com gravames relativos à alienação fiduciária em favor do Banco Indusval S. A.

No acordo ficou assentado, expressamente, que:
“Os acordantes Camilo Cola e Camilo Cola Filho se obrigam a promover a liberação do gravame ao Banco Indusval S.A., para, em consequência, entregá-lo livre e desembaraçado de qualquer ônus à acordante Ana Maria Cola”
(Id. 1359735, p. 20).

Apesar de a agravada alegar que seu trabalho foi essencial para a baixa dos gravames, nota-se, em verdade, que todo esse processo foi realizado pelos prepostos do Grupo Itapemirim, por determinação dos Srs. Camilo Cola e Camilo Cola Filho.

O Sr. Rodrigo Cola Pim encaminhou toda documentação referente à liberação do imóvel, tendo o Sr. Rodrigo Zumak, sócio da agravada, apenas realizado o protocolado junto ao Cartório de RGI respectivo.

A partir da formalização do acordo ocorrida em 2014, a agravante, através de seus atuais sócios, buscou a corretora de imóveis Multi Imóveis, por intermédio do corretor Adhemar Reis Neto, para realizar prospecção de possíveis clientes interessados na aquisição ou locação do imóvel, assim como elaborar uma apresentação formal do imóvel.

E para formalizar a atuação da Multi Imóveis e, dessa forma, do corretor Adhemar Reis Neto, foi confeccionada uma “autorização de venda”, em 10/11/2014, com exclusividade, com prazo de validade de 06 (seis) meses.

Com a autorização de venda em mãos, o Sr. Adhemar Reis Neto elaborou uma apresentação formal do imóvel, bem como buscou diversos possíveis clientes para o imóvel, sendo que, já em 15/09/2016, o Sr. Adhemar comunicou ao Sr. Rodrigo Cola Pim que, em agosto de 2016, apresentou o imóvel ao Sr. Francisco Torres.

Já no começo do ano de 2017, o Sr. Rodrigo Zumak Passos, sócio-administrador da parte recorrida, entrou em contato com o Sr. Rodrigo Cola Pim, informando que conseguiu o contato por intermédio de sua prima, Sra. Andreia Cola, e que gostaria de trabalhar na venda do imóvel de Campo Grande, Cariacica/ES (c.f. fl. 20 dos autos de origem).

Naquela oportunidade, foi realizada uma reunião entre os representantes legais da agravante e o Sr. Rodrigo Zumak Passos, sendo que a recorrente autorizou que a agravada realizasse a prospecção do imóvel.

Ressalte-se que, na ocasião, a recorrente apresentou um “relatório comercial” informando quais clientes já estariam sob o foco do corretor Adhemar Reis Neto, sendo, exatamente, o documento descrito como “relatório de ofertas terreno de Cariacica”.

Ainda no ano de 2017, foi encaminhada à agravada a apresentação do imóvel, bem como foi conferida autorização de venda com exclusividade. Entretanto, a exclusividade dos mencionados instrumentos era apenas de 06 (seis) meses, a contar do dia 22/05/2017 (Id. 1359618) e 16/11/2017 (Id. 1359735).

Em se tratando de corretagem com cláusula de exclusividade, dispõe o artigo 726 do Código Civil que:

“Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade”.

Sobre esta questão, pertinente é o esclarecimento doutrinário de Paulo Nader:

“O contrato de corretagem pode ser feito ou não com a cláusula de exclusividade. Quando esta é convencionada, o comitente entrega ao corretor uma declaração, mais conhecida no meio imobiliário por opção, na qual se fixa um prazo para a exclusividade. O efeito prático da opção refere-se ao direito de remuneração do corretor. Se a operação for realizada no período de vigência da exclusividade o corretor contratado fará jus à contraprestação, independentemente de quem tenha feito a aproximação ou se esta ocorreu diretamente por iniciativa das partes. Esse direito cessa, porém, caso o corretor descumpra a sua obrigação, revelando-se omisso, desinteressado (art. 726), ou se descurando de seu dever de lealdade.”

(
Curso de Direito Civil
, Volume 3, 2ª ed., Forense, p. 443)

Como consequência, o contrato de corretagem com exclusividade garante ao corretor a remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.

Todavia, o imóvel só foi vendido em 17/05/2019, quando já não mais existia o contrato de exclusividade com a agravada.

Insta consignar que a exclusividade deve ser realizada por contrato escrito, não sendo suficiente a alegada prorrogação pelo Sr. Rodrigo Cola Pim realizada via aplicativo de mensagens instantâneas. Calha frisar que este sequer chegou a encaminhar à agravada a alegada prorrogação, não havendo que se falar em prorrogação tácita.

Se não havia cláusula escrita, não havia exclusividade e, consequentemente, quem adquire o direito ao recebimento da comissão é aquele que concretiza o resultado previsto no art. 725 do Código Civil.

De qualquer forma, não há prova de que a agravada tenha efetivamente intermediado a venda do imóvel pertencente à agravante.

“
O contrato de corretagem impõe obrigação de resultado, de modo que somente é cabível a comissão de corretagem quando o corretor efetua a aproximação entre comprador e vendedor, resultando na concretização da venda do imóvel, ou seja, se sua atuação for capaz de produzir um resultado útil dos serviços de corretagem para as partes”
(TJ-DF 07298123620178070016 DF 0729812-36.2017.8.07.0016, Relator: FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA, Data de Julgamento: 22/03/2018, Primeira Turma Recursal, Data de Publicação: Publicado no DJE: 19/04/2018).

O imóvel foi vendido aos Srs. Francisco de Assis Torres, Sérgio Carari Frossard e Samuel Carari Frossard.

Da promessa de compra e venda constou que o Sr. Francisco de Assis Torres adquiriria 50% (cinquenta por cento) do imóvel, enquanto os Srs Sérgio Carari Frossard e Samuel Carari Frossard, 25% (vinte e cinco por cento) cada um, pagando suas respectivas proporções (Cláusula Segunda, parágrafo primeiro).

Outrossim, constou que a comissão de corretagem seria paga na ordem de 5% (cinco por cento) do valor da venda, sendo 50% (cinquenta por cento) do valor à Multi Imóveis Ltda., de titularidade do corretor Adhemar Reis Neto, e os outros 50% (cinquenta por cento) do valor, à corretora A F Imobiliária EIRELI ME, de titularidade do corretor Anderson Domingues Figueira (Cláusula Sexta).

Em 27/09/2019 foi realizado um primeiro aditivo do contrato de promessa de compra e venda, no bojo do qual constou (a) que a aquisição do imóvel seria por intermédio da sociedade empresária Smart Empreendimentos Imobiliários EIRELI (Cláusula Segunda, parágrafo primeiro); (b) que os Srs. Sérgio Carari Frossard e Samuel Carari Frossard, por si ou por suas pessoas jurídicas, fariam parte da sociedade na qualidade de sócio e integralizariam o capital (Cláusula Segunda, parágrafo segundo); e (c) que os promitentes compradores pagariam todos os débitos de IPTU diretamente e, após, descontar do valor do preço a ser pago pelo imóvel (Cláusula Segunda, parágrafo quinto).

Já em dezembro de 2019, os Srs. Francisco de Assis Torres, Sérgio Carari Frossard e Samuel Carari Frossard realizaram a alteração societária da sociedade empresária Smart Empreendimentos Imobiliários EIRELI, alterando-a nos seguintes termos: (a) transformação de EIRELI para sociedade limitada (c. f. Cláusula Quinta); (b) ingresso das sociedades RC Participações e Empreendimentos Ltda. (de titularidade de Samuel Carari Frossard) e SCF Participações e Empreendimentos EIRELI (de titularidade de Sérgio Carari Frossard) no quadro societário (Cláusula Quinta); e (c) redistribuição das quotas societárias, na mesma proporção da compra do imóvel de Cariacica/ES, qual seja, 25% (vinte e cinco por cento) para RC Participações e Empreendimentos LTDA. (de titularidade de Samuel Carari Frossard), 25% (vinte e cinco por cento) para SCF Participações e Empreendimentos EIRELI (de titularidade de Sérgio Carari Frossard) e 50% (cinquenta por cento) para Francisco de Assis Torres (Cláusula Quarta).

A agravada não comprovou que houve intermediação ou esforço de sua parte para a concretização do negócio com os Srs. Francisco Torres, Sérgio Carari Frossard e Samuel Carari Frossard.

A recorrida não apontou na petição inicial os nomes dos investidores Sérgio Frossard e Samuel Frossard, nem mesmo as questões fulcrais da negociação, como, por exemplo, a inclusão dos investidores na pessoa jurídica Smart.

Observa-se, ainda, que nem mesmo os adquirentes Sérgio Frossard e Samuel Frossard conhecem o Sr. Rodrigo Zumak, sócio da agravada, ou o reconhecem como intermediador da venda, conforme declarações prestadas, vejamos:

“[...] Que todo o trâmite para a aquisição e toda negociação se deu com a intermediação dos corretores de imóvel Anderson Figueira e Adhemar. Aliás, a aquisição do imóvel somente ocorreu por esforço deles dois; QUE na negociação entre eu, meu irmão e o Sr. Francisco Torres ficou afiançado que o Sr. Francisco Torres adquiriria uma cota de 50% (cinquenta por cento) do imóvel, meu irmão uma cota de 25% (vinte e cinco por cento) do imóvel e eu uma outra cota de 25% (vinte e cinco por cento) do imóvel; QUE combinados que a compra seria realizada por intermédio de uma pessoa jurídica, eleita a sociedade Smart; QUE nunca negociei nada com o corretor Zumak ou seu escritório, nem mesmo conhecendo ele ou o escritório dele; QUE nunca fiquei sabendo que o Zumak ou seu escritório tenha atuado na venda do imóvel em Cariacica; [...]”

(Depoimento de Samuel Frossard, Id. 1359746, p. 15/16)

“QUE a negociação do imóvel se deu com corretores Anderson e Adhemar, sendo que o corretor de imóveis Anderson Figueira quem me apresentou ao imóvel e ao Sr. Francisco Torres ... [QUE nunca negociei nada com o Zumak. Aliás, nem mesmo sei quem é o Zumak, vindo a saber da sua existência a poucos dias, quando fui comunicado da ação judicial para fazer um depósito em juízo; [...]”

(Depoimento de Sérgio Frossard, Id. 1359746, p. 18/19)

Se a agravada realmente estivesse participado da intermediação, os compradores teriam incluído o seu nome no contrato de promessa de compra e venda. Todavia, ao contrário, somente fizeram incluir os corretores Adhemar e Anderson, por intermédio de suas pessoas jurídicas.

Urge destacar que a despeito de a recorrida afirmar ter participado das intermediações e negociações da venda do imóvel com o Sr. Francisco Torres – um, dentre os três compradores –, não logrou êxito em apresentar qualquer documento demonstrando que manteve, realmente, conversas com ele, que apresentou o imóvel a ele ou, até mesmo, que encaminhou qualquer e-mail etc.

Não é demais destacar que
“Não é devido o pagamento de comissão de corretagem no contrato de compra e venda de imóveis quando o corretor apenas realiza a aproximação das partes”
(STJ, AgInt no AREsp 1385390/RS, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 02/09/2019, DJe 05/09/2019).

Desse mesmo juízo:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. VENDA DE BEM IMÓVEL. INTERMEDIAÇÃO DO NEGÓCIO. INSUBSISTÊNCIA. TRATATIVAS INICIADAS POR E-MAIL DIRETAMENTE COM O PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL. CORRETOR QUE OFERECEU AOS VENDEDORES DIVERSOS IMÓVEIS PARA VISITAÇÃO. AUSÊNCIA DE DESENVOLVIMENTO E PARTICIPAÇÃO NA EFETIVAÇÃO DA AVENÇA. COMISSÃO INDEVIDA. RECURSO DESPROVIDO. No contrato de corretagem ou mediação, previsto no art. 722 do novel Código Civil, uma pessoa se obriga a obter para outra, sem qualquer tipo de relação mandamental ou prestação de serviços, um ou mais negócios de acordo com as instruções recebidas, mediante o pagamento de uma remuneração. Se pelo concatenado de provas que abalizam o processo não ficar comprovado que o negócio jurídico se consumou pela aproximação e intermediação realizada pelo corretor, não há falar em pagamento da comissão a título de corretagem.”

(TJ-SC - AC: 03001314720158240125 Itapema 0300131-47.2015.8.24.0125, Relator: Fernando Carioni, Data de Julgamento: 03/12/2019, Terceira Câmara de Direito Civil)

“AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CASO CONCRETO. MATÉRIA DE FATO. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA COMPRADORA. A obrigação pelo pagamento da comissão de corretagem é, via de regra, do vendedor, conforme a praxe comercial e o disposto no art. 490 do CC. Assim, ausente ajuste entre os contratantes no sentido de que a comissão deve ser paga pelo comprador, não possui este responsabilidade pelo adimplemento da comissão de corretagem. IMPROCEDÊNCIA DA PRETENSÃO DE COBRANÇA CARACTERIZADA. O contrato de corretagem tem como finalidade colocar em acordo o comprador e o vendedor. Essa mediação se consuma precisamente no momento em que aparece o acordo de vontades entre os contratantes e o direito à remuneração nasce com a aproximação e conclusão do negócio, quando a intermediação alcança o resultado útil, independente de sua execução. A mera aproximação, ainda que tenha ocorrido, para que se inicie o processo de negociação no sentido da compra de determinado bem, por si só, não dá direito ao pagamento de comissão, mormente considerando que o negócio se perfectibilizou com a atuação de outro corretor. Preliminar de ilegitimidade passiva da Torrecar acolhida e apelo desprovido.”

(TJ-RS - AC: 70071894125 RS, Relator: Vicente Barrôco de Vasconcellos, Data de Julgamento: 12/04/2017, Décima Quinta Câmara Cível, Data de Publicação: 19/04/2017)

Além disso, a venda do imóvel aconteceu em meados de maio de 2019, por sua vez, a presente ação só foi manejada mais de um ano após a venda, não havendo urgência para o deferimento da liminar.

Não houve a demonstração de que a adquirente está praticando atos com vistas à dilapidação do seu patrimônio ou com o objetivo de fraudar o direito dos credores.

Conforme o entendimento proclamado pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo que autoriza a concessão da tutela de urgência deve ser real e iminente, não podendo a medida basear-se apenas no receio de dano alegado pela parte.

Nesse sentido:

“AGRAVO INTERNO NO PEDIDO DE TUTELA PROVISÓRIA - PRETENSÃO DE ATRIBUIÇÃO DE EFEITO SUSPENSIVO A RECURSO ESPECIAL INADMITIDO NA ORIGEM - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE INDEFERIU O PEDIDO, DIANTE DA AUSÊNCIA DOS REQUISITOS DO FUMUS BONI IURIS E DO PERICULUM IN MORA. INSURGÊNCIA DO REQUERENTE.

1. A atribuição de efeito suspensivo aos recursos extraordinários reveste-se de caráter excepcional, justificando-se apenas diante da presença de elementos que demonstrem a probabilidade do direito alegado e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo (CPC/15, arts. 300, 995 e 1.029, §5º, I).

[...]

1.2. A jurisprudência desta Corte é no sentindo de que o risco de dano apto a lastrear medidas de urgência, analisado objetivamente, deve revelar-se real e concreto, não sendo suficiente, para tal, a mera conjectura de riscos, tal como posto pelo requerente. Ausente, também, o requisito do periculum in mora.

2. Agravo interno desprovido.

(STJ, AgInt no TP 1.477/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 16/08/2018, DJe 22/08/2018)

De igual modo já decidiu este Egrégio Tribunal de justiça em caso análogo:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA. BLOQUEIO DE VALORES. ALIENAÇÃO DE COTAS SOCIAIS. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE INSOLVÊNCIA OU DILAPIDAÇÃO DE PATRIMÔNIO. RISCO DE DANO GRAVE NÃO DEMONSTRADO. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ NÃO VERIFICADA. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

1. O objeto de análise do agravo de instrumento decorrente de decisão que apreciou pedido de tutela de urgência deve se limitar aos requisitos para a concessão da medida, não se prestando a exaurir o mérito da demanda.

2. O arresto concedido a título cautelar tem por escopo resguardar de um perigo de dano o direito à tutela ressarcitória, assegurando a futura execução por quantia, motivo pelo qual exige-se a demonstração atos temerários praticados pelo devedor em relação ao seu patrimônio para que se determine a implementação daquela medida. (TJES, Classe: Agravo de Instrumento, 048189004038, Relator: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Relator Substituto: VICTOR QUEIROZ SCHNEIDER, Órgão julgador: TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 02/04/2019, Data da Publicação no Diário: 12/04/2019).

3. Não demonstrou o agravante qualquer ato praticado pela agravada que demonstre risco à satisfação do crédito executado, motivo pelo qual não resta demonstrado os requisitos exigidos pelo art. 300 do CPC para concessão da tutela de urgência.

4. Recurso conhecido e improvido”.

(TJES, Agravo de Instrumento, 024199003088, Relatora: JANETE VARGAS SIMÕES, 1ª CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 16/07/2019, Data da Publicação no Diário: 30/07/2019)

Na hipótese, os elementos contidos nos autos não comprovam o preenchimento dos requisitos necessários para o deferimento da tutela de urgência (CPC, arts. 300 e 301).

Por estas razões, dou provimento ao recurso para reformar a decisão agravada e determinar, imediatamente, a liberação dos valores já depositadas em juízo pela sociedade empresária Smart Empreendimentos Imobiliário EIRELI, comunicando à referida sociedade empresária para que não sejam feitos novos depósitos em juízo, retornando-se ao pagamento regular.

Julgo prejudicados os embargos de declaração opostos no Id. 1442753.

É como voto.

Desembargador Substituto Délio José Rocha Sobrinho

Relator

VOTO VENCEDOR

VOTO

(VOGAL)

Rememoro aos eminentes pares, que cuidam os autos de recurso de agravo de instrumento interposto contra decisão proferida pelo Juiz da 6ª Vara Cível de Vitória, por meio da qual, por reputar preenchidos os requisitos do art. 300, do CPC, deferiu a tutela provisória de urgência postulada na ação de cobrança de corretagem pela venda de imóvel, “
para o fim de obrigar que a adquirente do imóvel, SMART EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS EIRELI
(terceiro colaborador), deposite em conta judicial a ser aberta no Banco Banestes, à disposição do juízo, as duas seguintes prestações referentes ao referido contrato de compra e venda, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de multa diária”.

Iniciado o julgamento, o eminente relator Desembargador Substituto Délio José Rocha Sobrinho formulou sua proposição de julgamento no sentido de
dar provimento ao recurso
“
para reformar a decisão agravada e determinar, imediatamente, a liberação dos valores já depositados em juízo pela sociedade empresária Smart Empreendimentos Imobiliários Eireli, comunicando à referida sociedade empresária para que não sejam feitos novos depósitos em juízo, retornando-se ao pagamento regular
”.

Em que pesem os judiciosos fundamentos externados pelo eminente relator, após análise dos autos, alcancei intelecção distinta.

Isso porque, cumpre acentuar que “
o recurso de agravo de instrumento interposto contra decisão liminar sobre a antecipação dos efeitos da tutela, a análise das questões suscitadas restringe-se à profundidade do decisum agravado, limitando-se a aferir a correção do posicionamento do Juízo a quo acerca do pedido antecipatório, estando adstrito, desta forma, à cognição sumária lá realizada
.[...]” (TJES, Agravo de Instrumento nº 35169006331, Relator Des.: Manoel Alves Rabelo, Quarta Câmara Cível, DJ: 19/04/2017).

Observo que o magistrado de primeiro grau, em essência, lançou a seguinte fundamentação para deferir a tutela provisória de urgência:

“
O CPC, em seu artigo 300, elenca os requisitos para concessão da tutela em caráter liminar. São eles: a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

Compulsando os autos e suas alegações, verifico que não há elementos que, em princípio, desabonem as assertivas iniciais, tendo em vista que a parte autora apresentou aos autos documentos suficientes, em sede de cognição sumária, para convencer este Juízo da
probabilidade do direito
, tais como autorização de venda da Requerida para a Requerente, no qual está explícito o benefício de 5% do valor da venda a título de corretagem para a Autora (fls.57/60) e mensagens trocadas pelas partes via WhatsApp, que conferem veracidade aos fatos narrados (fls.20/55).

O
perigo de dano
se funda na situação de descumprimento da obrigação por parte da Requerida, o que ocasionou excessiva onerosidade para Autora, uma vez que esta se esforçou para a efetivação do contrato de compra e venda, se envolvendo em todo o processo da negociação, tendo como legítima expectativa os 5% de corretagem a título de bônus/recompensa.

Verifica-se que,
prima facie
, a Requerida não cumpriu com sua obrigação, mas, ao invés, ofereceu valor consideravelmente inferior ao acordado, razão pela qual surge para a Autora o direito de cobrança.

Neste ponto, a alternativa pretendida pela Autora apresenta-se como a via mais adequada, por ora, para a solução do conflito.

Isso porque não transmite à compradora do imóvel a obrigação de arcar com a taxa de corretagem, mas apenas decota, da quantia total a ser paga à Requerida, o valor devido à parte autora.

Regi
s
tra-se que, em tese, esse valor é direito da Autora.”

Posta assim a questão, reputo que a fase embrionária de demanda que tem aptidão para empenhada dilação probatória, já denota a presença de elementos suficientes que indicam a probabilidade do direito da agravada, tendo em vista documentação (prospectos do imóvel, e-mails, mensagens WhatsApp, cópias de autorização, procurações, etc.) que alicerça a tese autoral de atuação determinante não só no desembaraço das pendências que gravitavam sobre o imóvel da agravante como a intermediação da venda dele.

Afinal, observo principalmente das mensagens colacionadas pela agravada que teriam sido trocadas entre o representante dela e o da agravante, tanto tratativas a respeito da autorização de venda do imóvel no período concomitante àquele que dita alienação foi realizada, como também diálogo com outro corretor sobre reuniões com o comprador do imóvel, o que torna intuitiva a participação e os esforços da agravada no negócio, o que, a princípio, tem o condão de gerar direito à corretagem vindicada.

Aliás, chama a atenção o fato confirmado pela agravante de que outro corretor (Adhemar Reis) ter ofertado ao representante da agravada (Sr. Rodrigo Zumak), o valor de R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais) tão somente pelos trabalhos de “despachante imobiliário”, a pretexto de que ele não teria atuado como intermediador da venda, traduz questão que aponta a necessidade de melhor apuração acerca da atuação das partes na propalada compra e venda de imóvel da agravante de grande valor e, portanto, com considerável fração de honorários de corretagem (R$ 2.250.000,00 – 5% de R$ 45.000.000,00), já que não seria crível a oferta de vultoso valor se a agravada não tivesse atuação na concretização do negócio.

Além disso, o receio de dano irreparável ou de difícil reparação também milita em favor da agravada, diante do fato de que o pagamento do imóvel se deu em grande parte por meio de 24 parcelas que inclusive já findaram em novembro de 2021, de modo que o depósito de apenas duas parcelas não tem potencial de acarretar perigo de dano para a parte agravante, mas ao contrário poderá dificultar ou impedir o recebimento de eventual direito da agravada, sobretudo porque há pretérita mensagem eletrônica em que o representante da agravante alega dificuldade financeira (id 1359739 – p.84).

Logo, a tutela de urgência deferida pelo magistrado de primeiro grau por um lado tem nítido viés de concretizar o poder geral de cautela, por outro não importa em medida irreversível, notadamente porque o próprio juiz singular consignou que “
a presente decisão em nada prejudica eventual deliberação posterior em sentido contrário
”.

Assim, reputo que para efeito da concessão de tutela provisória de urgência, a agravada logrou êxito em demonstrar perante o juízo originário a presença dos requisitos exigidos pelo art. 300, do CPC.

Ainda que assim não fosse, vale sublinhar que a argumentação da agravante acolhida pelo eminente relator está essencialmente fundada em documentação que foi juntada pela parte após a prolação da decisão agravada, isto é, sobre a qual o magistrado de primeira instância não teve a oportunidade de analisar, circunstância que converge para o reconhecimento de que a incursão sobre ela importa em reprovável supressão de instância.

Nesse sentido, confira-se:

“
[...]
2.
Conforme reiteradamente decidido por este sodalício, [...]a jurisprudência predominante no âmbito deste egrégio TJES não admite a análise de documento novo juntado pela parte e que não tenha sido apreciado pelo magistrado prolator do ato impugnado, sob pena de supressão de instância, vedada pelo ordenamento jurídico pátrio
[...]
(TJES, Classe: Agravo de Instrumento, 0011435-03.2019.8.08.0035
(
035199002953
)
, Relator
a
: JANETE VARGAS SIMÕES, PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 01/09/2020, Data da Publicação no Diário: 13/10/2020)

“
[...] 4. -
As demais questões levantadas nas razões recursais com apresentação de documentos não podem ser analisadas por este Tribunal de Justiça, sob pena de caracterização de supressão de instância, já que não foram devida e previamente submetidas à análise do Juízo de primeiro grau.
5. - Recurso desprovido. (TJES, Classe: Agravo de Instrumento, 044179000508, Relator: FABIO CLEM DE OLIVEIRA, PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 27/03/2018, Data da Publicação no Diário: 13/04/2018)

Por derradeiro, consigno que perfilho do entendimento de que a decisão judicial proferida em primeiro grau de jurisdição só deve ser reformada pelo órgão
ad quem
no caso de flagrante ilegalidade ou abuso de poder, o que, como antes ressaltado, não é o caso.

A propósito, com as devidas adequações,
“[...]
a
construção pretoriana conforta a liminar como ato judicial entregue ao livre convencimento e prudente discrição do juiz
,
só merecendo reparos quando revelador de flagrante ilegalidade ou abuso de poder ou teratológico.[...]” (STJ – REsp: 154894/PE – Min. Rel. Milton Luiz Pereira – 1ª Turma – 12/05/1998 – DJ: 29.06.1998)

Diante do exposto, rogando máxima vênia ao eminente Desembargador Substituto Délio José Rocha Sobrinho,
nego
provimento
ao recurso, a fim de manter intacta a decisão recorrida.

É como voto.

Desembargadora Janete Vargas Simões

EMENTA

EMENTA:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA ANTECIPADA. PRESENÇA DOS REQUISITOS. AÇÃO DE COBRANÇA DE CORRETAGEM DE BEM IMÓVEL.
DEPÓSITO JUDICIAL DE PARECELAS PELO COMPRADOR.
RECURSO IMPROVIDO. DECISÃO MANTIDA.

1.
Como se sabe

“
o recurso de agravo de instrumento interposto contra decisão liminar sobre a antecipação dos efeitos da tutela, a análise das questões suscitadas restringe-se à profundidade do decisum agravado, limitando-se a aferir a correção do posicionamento do Juízo a quo acerca do pedido antecipatório, estando adstrito, desta forma, à cognição sumária lá realizada
.
[...]”
(TJES, Agravo de Instrumento
nº
35169006331, Relator
Des.
: Manoel Alves Rabelo, Quarta Câmara Cível, D
J
: 19/04/2017).

2.
No caso vertente,
a

probabilidade do direito
milita em favor da agravada,
tendo em vista que
a fase embrionária de demanda que tem
aptidão para empenhada dilação probatória, já denota a presença de elementos suficientes que indicam a probabilidade do direito da agravada, tendo em vista documentação (prospectos do imóvel, e-mails, mensagens WhatsApp, cópias de autorização, procurações, etc.) que alicerça a tese
autoral
de atuação determinante não só no desembaraço das pendências que gravitavam sobre o imóvel da agravante como a intermediação da venda dele.

3. De igual modo, o
requisito inerente
do “perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo”
,
também
se faz presente em prol da agrav
ada,
diante do fato de que o pagamento do imóvel se deu em grande parte por meio de 24 parcelas que inclusive já findaram em novembro de 2021, de modo que o depósito de apenas duas parcelas não tem potencial de acarretar perigo de dano para a parte agravante,
mas ao contrário poderá dificultar ou impedir o recebimento de eventual direito da agravada, sobretudo porque há pretérita mensagem eletrônica em que
o
representante da agravante alega
dificuldade
financeir
a
.

4.
Agravo de instrumento improvido. Decisão mantida.

VISTOS, relatados e discutidos estes autos ACORDAM os Desembargadores que compõem a Primeira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, de conformidade com a ata e notas taquigráficas que integram este julgado, por maioria, negar

provimento ao recurso
, nos termos do voto da Relatora designada para o acórdão.

Vitória, 22 de fevereiro de 2022.

PRESIDENTE RELATORA DESIGNADA

DECISÃO
Por maioria de votos, negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Desª Janete Vargas Simões, designada Relatora para a elaboração do acórdão.