Tribunal: TJES
Processo: 0010864-90.2019.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão julgador: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão do contrato e devolução do dinheiro; Promessa de Compra e Venda; Indenização por Dano Moral; Antecipação de Tutela / Tutela Específica
Data de julgamento: 2022-11-10

Ementa:
QUARTA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0010864-90.2019.8.08.0048

APELANTE:
CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A

APELADOS:
FELIPE CAMARGO PAULO ALVES E THAYS AMARAL RIBEIRO ALVES

RELATOR:
DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL EM AÇÃO DE
RESCISÃO CONTRATUAL
.
COMPRA E VENDA DE LOTE.
ATRASO NA ENTREGA DE OBRA
DE INFRAESTRUTURA
.
FORTES CHUVAS. FATORES INTRÍNSECOS AO RAMO DE ATIVIDADE.
CULPA EXCLUSIVA DA PROMISSÁRIA VENDEDORA.

RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS
.
RECURSO
DES
PROVIDO.

HONORÁRIOS RECURSAIS
.
1 – O Superior Tribunal de Justiça, em julgamento submetido à sistemática dos recursos repetitivos (REsp nº 1300418/SC), fixou o entendimento de que na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor. 2 – A jurisprudência tem entendido que a cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade em Promessa de Compra e Venda não impede o desfazimento do negócio por descumprimento de cláusulas contratuais, ou seja, por culpa do promitente vendedor. 3 - A justificativa apresentada pela Apelante não é aceita por este egrégio Tribunal, que entende que a prorrogação do prazo por fatores intrínsecos ao ramo de atividade se caracteriza como prorrogação imotivada do contrato e é abusiva. 4 - Recurso desprovido. Honorários recursais.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
0010864-90.2019.8.08.0048
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A
APELADO: FELIPE CAMARGO PAULO ALVES e outros
RELATOR(A
):ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA

Composição de julgamento: 021 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Relator / 002 - Gabinete Des. MANOEL ALVES RABELO - MANOEL ALVES RABELO - Vogal / 013 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

QUARTA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0010864-90.2019.8.08.0048

APELANTE:
CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A

APELADOS:
FELIPE CAMARGO PAULO ALVES E THAYS AMARAL RIBEIRO ALVES

RELATOR:
DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

RELATÓRIO

Trata-se de Apelação Cível em razão da sentença de fls. 267-274v por meio da qual a MMª Juíza julgou parcialmente procedente a pretensão deduzida na presente Ação de Rescisão Contratual e Devolução de Valores c/c Danos Morais, apenas para rescindir o contrato de compra e venda firmando entre as partes, bem como condenar, solidariamente, as demandadas na restituição da integralidade dos valores pagos pelos autores para aquisição do lote, devidamente atualizado, com juros da citação, na forma do artigo 240 do CPC, e correção monetária a contar do desembolso, dada a culpa das requeridas na rescisão da avença.

A Apelante (fls. 283-297) pugna pela reforma da sentença com os seguintes fundamentos: 1º) o contrato é regido pela Lei n.º 9.514/97 e pelo Código Civil; 2º) o valor do imóvel, a sua forma de pagamento e as demais obrigações foram livremente ajustados pelas partes; 3º) dada a natureza da compra e venda de imóvel, não é possível que se permita a simples desistência por parte do adquirente; 4º) foram adotadas todas as providências cabíveis para a execução e conclusão das obras de infraestrutura; 5º) mesmo tendo agido com cautela, diligência e antecedência necessárias, sofreu os efeitos do longo e intenso período chuvoso, que impactou sobremaneira a execução das obras; 6º) o instrumento firmado pelas partes previu expressamente que o prazo previsto para conclusão das obras ficaria suspenso em caso de "
chuvas prolongadas, terremotos, tufões, furacões, inundações e outros distúrbios naturais
", como se verificou no caso; 7º) a retenção de 5% (cinco por cento) do valor do contrato para reembolso das despesas relativas a corretagem, publicidade e comercialização perfaz-se moderada.

Os Apelados apresentaram contrarrazões (fls. 303-308) pugnando pela manutenção da sentença.

É o relatório. Peço dia para julgamento.

Vitória (ES), 30 de setembro de 2022.

DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

RELATOR

NOTAS ORAIS
VOTOS COM DOCUMENTO
(EXCETO VOTO VENCEDOR)
VOTO VENCEDOR

QUARTA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0010864-90.2019.8.08.0048

APELANTE:
CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A

APELADOS:
FELIPE CAMARGO PAULO ALVES E THAYS AMARAL RIBEIRO ALVES

RELATOR:
DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

VOTO

Trata-se de Apelação Cível em razão da sentença de fls. 267-274v por meio da qual a MMª Juíza julgou parcialmente procedente a pretensão deduzida na presente Ação de Rescisão Contratual e Devolução de Valores c/c Danos Morais, apenas para rescindir o contrato de compra e venda firmando entre as partes, bem como condenar, solidariamente, as demandadas na restituição da integralidade dos valores pagos pelos autores para aquisição do lote, devidamente atualizado, com juros da citação, na forma do artigo 240 do CPC, e correção monetária a contar do desembolso, dada a culpa das requeridas na rescisão da avenca.

Os Apelados ajuizaram a presente ação alegando que firmaram com a Apelante instrumento particular de contrato de compra e venda com alienação fiduciária de imóvel em garantia, nos moldes da Lei n.º 9.514/97, para aquisição do lote nº 12, da quadra 11, com área global de 208,45m2, localizado no Loteamento Cidade Verde.

Afirmaram que embora já tivessem quitado parte do preço pactuado, após o decurso de mais de um ano do prazo para entrega das obras de infraestrutura (maio/2018) as mesmas não haviam sido concluídas e o empreendimento estava abandonado, razão pela qual deveria ser declarada a rescisão contratual por culpa dos Apelantes, com a devolução integral do valor pago.

A MMª Juíza julgou parcialmente procedente a pretensão deduzida, destacando que:

O Código Civil em seu artigo 475 estabelece que "
A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos
”. A opção pela rescisão do contrato por culpa das rés autoriza a devolução integral do valor pago pelos adquirentes, devidamente corrigida a partir do desembolso.

E que, embora pretendam as rés se escusarem da responsabilidade pelo atraso na entrega das unidades, atribuindo a demora a burocracias administrativas e crises no mercado imobiliário, tais situações não têm o condão de ilidir a responsabilidade.

[...]

É incontroverso que o empreendimento ainda encontra-se na fase inicial, a restituição integral dos valores pagos pelos requerentes é de rigor, retornando as partes ao
status quo ante
.

Seguiu-se o presente Recurso de Apelação no qual pugna pela reforma da sentença com os seguintes fundamentos: 1º) o contrato é regido pela Lei n.º 9.514/97 e pelo Código Civil; 2º) o valor do imóvel, a sua forma de pagamento e as demais obrigações foram livremente ajustados pelas partes; 3º) dada a natureza da compra e venda de imóvel, não é possível que se permita a simples desistência por parte do adquirente; 4º) foram adotadas todas as providências cabíveis para a execução e conclusão das obras de infraestrutura; 5º) mesmo tendo agido com cautela, diligência e antecedência necessárias, sofreu os efeitos do longo e intenso período chuvoso, que impactou sobremaneira a execução das obras; 6º) o instrumento firmado pelas partes previu expressamente que o prazo previsto para conclusão das obras ficaria suspenso em caso de "
chuvas prolongadas, terremotos, tufões, furacões, inundações e outros distúrbios naturais
", como se verificou no caso; 7º) a retenção de 5% (cinco por cento) do valor do contrato para reembolso das despesas relativas a corretagem, publicidade e comercialização perfaz-se moderada.

Como mencionado, a sentença recorrida entendeu que o atraso na realização das obras de infraestrutura do loteamento justificava a rescisão do contrato firmado entre as partes.

A Apelante alega que adotou todas as providências cabíveis para a execução e conclusão das obras de infraestrutura e estas foram prejudicadas pelas fortes chuvas que atingiram a região.

O Superior Tribunal de Justiça, em julgamento submetido à sistemática dos recursos repetitivos (REsp nº 1300418/SC), fixou o entendimento de que na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento do contrato (Súmula 543/STJ).

A relação existente entre as partes é uma relação de consumo, nos termos dos arts. 2º e 3º, do Código de Defesa do Consumidor:

Art. 2° Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final.

Art. 3° Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.

Como cediço, um contrato decorre da manifestação de vontade das partes e se submete a alguns princípios, dentre os quais o Princípio da Obrigatoriedade ou Intangibilidade (
pacta sunt servanda
), que tem como fundamentos a necessidade de segurança nos negócios e a convicção de que o acordo de vontades faz lei entre as partes.

Ocorre que é possível a revisão contratual, com mitigação do Princípio
pacta sunt servanda
, a fim de afastar a incidência de cláusulas abusivas, com fundamento, dentre outros, nos Princípios da Boa-fé Contratual e da Função Social do Contrato.

Registra-se que “
O STJ entende que as cláusulas contratuais podem ser revisadas pelo Poder Judiciário, desde que assim expressamente requerido pelo consumidor, diante dos princípios da boa-fé objetiva, da função social dos contratos e do dirigismo contratual, que mitigam a força anteriormente atribuída ao princípio da pacta sun servanta
” (TJES, Apelação, 48120094411, Relator: DES. TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO, TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 23/02/2016, Data da Publicação no Diário: 04/03/2016).

Desse modo, ainda que o contrato firmado entre as partes estabeleça a irrevogabilidade e irretratabilidade do pacto, bem como que o prazo previsto para conclusão das obras ficaria suspenso em caso de
chuvas prolongadas,
não é possível submeter o consumidor a tais imposições.

O artigo 53, do Código de Defesa do Consumidor, estabelece que:

Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

Ademais, a jurisprudência entende que a cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade em Promessa de Compra e Venda não impede o desfazimento do negócio por descumprimento de cláusulas contratuais, ou seja, por culpa do promitente vendedor.

A simples ocorrência de fatos previsíveis como chuva, greve, falta de mão de obra, por sua própria previsibilidade, devem ser considerados pelas construtoras/imobiliárias no momento de anunciar ao consumidor o prazo para a entrega do imóvel ou de obras de infraestrutura, atendendo aos princípios de informação e transparência imperantes nas relações de consumo.

Caso contrário, estar-se-ia permitindo a indevida utilização das prerrogativas que lhes são outorgadas pela própria posição de proponentes do contrato de adesão, conferindo-se nítido caráter abusivo à cláusula contratual que estabelece prazo de entrega.

A justificativa apresentada pela Apelante não é aceita por este egrégio Tribunal, que entende que a prorrogação do prazo por fatores intrínsecos ao ramo de atividade se caracteriza como prorrogação imotivada do contrato e é abusiva. Neste sentido:

[...] 3) Inocorrência de caso fortuito ou força maior, uma vez que os eventos citados pelas recorrentes adesivas (
excesso de chuva,
greve de trabalhadores e problemas na fundação do terreno) encontram-se no campo da previsibilidade da atividade das construtoras (constituem fortuito interno), ou seja, não se prestam a excluir a responsabilidade pelo atraso na entrega do apartamento. [...] (TJES, Apelação Cível, 024140255159, Relator: DES. RONALDO GONÇALVES DE SOUSA, TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 24/11/2020, Data da Publicação no Diário: 28/01/2021).

[...] VIII. A Construtora defende que o atraso na entrega da obra se justificou em decorrência de fatos atrelados a caso fortuito, destacados como sendo os seguintes: greve (de 31/01/2011 a 15/02/2011, de 05/05/2012 a 10/06/2012; 06/08/2012 a 22/08/2012), embargos (TEM 35097 de 27/10/2011 a 03/10/2013; TEM 35097/1 de 28/02/2012 a 09/03/2012; TEM 30071 de 03/10/2013 a 18/10/2013) paralisação de ônibus e chuvas intensas acima de 5mm de 26 dias entre novembro e dezembro de 2013. IX. Todas as causas arguidas como fortuito se relacionam e decorrem do próprio risco da atividade desenvolvida pela Construtora, não havendo falar-se em imprevisibilidade dos acontecimentos como elementos de extraordinária surpresa, a fim de justificar a morosidade na entrega da obra e as licenças e certificações públicas necessárias para o ingresso nos apartamentos, bem como da disponibilidade da documentação pertinente para os fins de quitação de saldo devedor da unidade adquirida. (TJES, Apelação, 024151603107, Relator: DES. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO, SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 11/12/2018, Data da Publicação no Diário: 18/12/2018).

Desse modo, a justificativa apresentada (fortes chuvas) não é apta a justificar a utilização do prazo de tolerância ou a prorrogação do prazo de conclusão das obras de infraestrutura em razão de caso fortuito ou força maior.

Constatado o descumprimento contratual pela promissária vendedora, sem a demonstração de causa que exclua sua responsabilidade pelo inadimplemento, é legítima a rescisão do pacto e a restituição integral dos valores efetivamente pagos, conforme estabelecido na sentença. Neste sentido temos:

[...] 1. Na forma do entendimento jurisprudencial do STJ, "resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao
status quo ante
, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem. Precedentes. Incidência da Súmula 83/STJ." (AgInt no AREsp 1858016/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 23/08/2021, DJe 26/08/2021). [...] (STJ, AgInt no AREsp n. 1.935.521/RJ, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 22/2/2022, DJe de 9/3/2022).

[...] 2. Nos termos da Súmula 543/STJ, "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". [...] (STJ, AgInt no AREsp n. 1.939.408/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 29/11/2021, DJe de 15/12/2021).

Assim, as razões recursais não são suficientes para justificar a reforma da sentença.

Finalmente, o § 11 do art. 85 do CPC/2015 estabelece que “
O tribunal, ao julgar recurso, majorará os honorários fixados anteriormente levando em conta o trabalho adicional realizado em grau recursal
”.

A doutrina destaca que “
o dispositivo impõe a fixação de novos honorários em razão do trabalho desempenhado em grau recursal, eventual omissão do tribunal, mesmo quando não provocado pelas partes, tornará a decisão passível de embargos de declaração
” (Neves, Daniel Amorim Assumpção, Novo código de processo civil comentado. Salvador: Ed. JusPodivm, 2016, pág. 137).

Considerando o trabalho adicional realizado em grau recursal, impõe-se a majoração dos honorários advocatícios.

DO EXPOSTO
, nego provimento ao Recurso de Apelação, majorando os honorários advocatícios fixados em desfavor da Apelante em 2% (dois por cento).

É como voto.

VOTOS VOGAIS
002 - Gabinete Des. MANOEL ALVES RABELO - MANOEL ALVES RABELO (Vogal)
Acompanhar
013 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Acompanhar

EMENTA

QUARTA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL N.º 0010864-90.2019.8.08.0048

APELANTE:
CIDADE VERDE SERRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A

APELADOS:
FELIPE CAMARGO PAULO ALVES E THAYS AMARAL RIBEIRO ALVES

RELATOR:
DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL EM AÇÃO DE
RESCISÃO CONTRATUAL
.
COMPRA E VENDA DE LOTE.
ATRASO NA ENTREGA DE OBRA
DE INFRAESTRUTURA
.
FORTES CHUVAS. FATORES INTRÍNSECOS AO RAMO DE ATIVIDADE.
CULPA EXCLUSIVA DA PROMISSÁRIA VENDEDORA.

RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS
.
RECURSO
DES
PROVIDO.

HONORÁRIOS RECURSAIS
.
1 – O Superior Tribunal de Justiça, em julgamento submetido à sistemática dos recursos repetitivos (REsp nº 1300418/SC), fixou o entendimento de que na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor. 2 – A jurisprudência tem entendido que a cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade em Promessa de Compra e Venda não impede o desfazimento do negócio por descumprimento de cláusulas contratuais, ou seja, por culpa do promitente vendedor. 3 - A justificativa apresentada pela Apelante não é aceita por este egrégio Tribunal, que entende que a prorrogação do prazo por fatores intrínsecos ao ramo de atividade se caracteriza como prorrogação imotivada do contrato e é abusiva. 4 - Recurso desprovido. Honorários recursais.

DECISÃO
À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.