Tribunal: TJES
Processo: 5002759-18.2021.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): ANNIBAL DE REZENDE LIMA
Órgão julgador: ANNIBAL DE REZENDE LIMA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Tutela de Urgência
Data de julgamento: 2022-03-07

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5002759-18.2021.8.08.0000

AGRAVANTE: CFB EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA - EPP

AGRAVADA: WM DEPARTAMENTO E MAGAZINE EIRELI

RELATOR: DES. ANNIBAL DE REZENDE LIMA

ACÓRDÃO

EMENTA

CIVIL E PROCESSO CIVIL – AGRAVO DE INSTRUMENTO – LOCAÇÃO COMERCIAL –
INADIMPLEMENTO -
DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – CONTRATO GARANTIDO POR FIANÇA –
ART. 59, § 1º, DA LEI FEDERAL Nº 8.245⁄1991 –
EXAURIMENTO DA GARANTIA
–
POSSIBILIDADE DE DEFERIMENTO DO DESPEJO LIMINAR
– RECURSO PROVIDO.

Preenchidos os requisitos previstos no § 1º, do 59, da Lei Federal n.º 8.245/1991 (Lei de Locações), faz
jus
o locador ao deferimento da medida liminar de despejo, sobretudo quando exaurida a garantia no próprio débito acumulado ao longo do prolongado período de inadimplemento.

VISTOS, relatados e discutidos os presentes autos de agravo de instrumento em que é Agravante CFB EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACÕES LTDA - EPP e Agravada WM DEPARTAMENTO E MAGAZINE EIRELI;

ACORDA a Colenda 1ª Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Espírito Santo, na conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, à unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso de agravo de instrumento, nos termos do voto do Relator.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
5002759-18.2021.8.08.0000
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
AGRAVANTE: CFB EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA - EPP
AGRAVADO: WM DEPARTAMENTO E MAGAZINE EIRELI
RELATOR(A
):ANNIBAL DE REZENDE LIMA

Composição de julgamento: 004 - Gabinete Des. ANNIBAL DE REZENDE LIMA - ANNIBAL DE REZENDE LIMA - Relator / 016 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal / 021 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Vogal
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AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5002759-18.2021.8.08.0000

AGRAVANTE: CFB EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA - EPP

AGRAVADA: WM DEPARTAMENTO E MAGAZINE EIRELI

RELATOR: DES. ANNIBAL DE REZENDE LIMA

RELATÓRIO

Cuidam os autos de recurso de agravo de instrumento interposto por CFB EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA – EPP em face da decisão proferida pelo MMº. Juiz de Direito da 5ª Vara Cível do Juízo da Serra, Comarca da Capital (id 7061675 dos autos de origem), que indeferiu o pedido autoral de despejo liminar da Agravada.

Em suas razões recursais, alega a Agravante, em síntese, que (a) encontram-se preenchidos os requisitos legais autorizadores da medida liminar de despejo, razão pela qual não se afigura justificável a postergação da análise para após o exercício do contraditório da Agravada; (b) o decurso do tempo tem elevado o valor do débito, ampliando o prejuízo já causado pelo inadimplemento, mês a mês, da obrigação locatícia e (c) o inadimplemento não se relaciona com as medidas restritivas decorrentes da pandemia, pois antecede os atos normativos governamentais que limitaram a circulação de pessoas e a abertura do comércio.

Em decisão interlocutória (id nº. 1317850), fora deferida a tutela de urgência pretendida no recurso.

Conquanto intimada para apresentar contrarrazões recursais, a Agravada quedou-se inerte.

É o breve Relatório.

Peço dia para julgamento.

Vitória, 10 de Dezembro de 2021.

DES. ANNIBAL DE REZENDE LIMA

RELATOR

.

VOTO

Conforme relatado, cuidam os autos de recurso de agravo de instrumento interposto por CFB EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACÕES LTDA – EPP em face da decisão proferida pelo MMº. Juiz de Direito da 5ª Vara Cível do Juízo da Serra, Comarca da Capital (id 7061675 dos autos de origem), que indeferiu o pedido autoral de despejo liminar da Agravada.

Em suas razões recursais, alega a Agravante, em síntese, que (a) encontram-se preenchidos os requisitos legais autorizadores da medida liminar de despejo, razão pela qual não se afigura justificável a postergação da análise para após o exercício do contraditório da Agravada; (b) o decurso do tempo tem elevado o valor do débito, ampliando o prejuízo já causado pelo inadimplemento, mês a mês, da obrigação locatícia e (c) o inadimplemento não se relaciona com as medidas restritivas decorrentes da pandemia, pois antecede os atos normativos governamentais que limitaram a circulação de pessoas e a abertura do comércio.

Conquanto intimada para apresentar contrarrazões recursais, a Agravada quedou-se inerte.

Pois bem.

Infere-se dos autos de origem cuidar-se de contrato de locação, com fins comerciais, em que, segundo narrado, a Agravada, após diversos meses realizando pagamentos impontuais dos aluguéis, encontra-se inadimplente há vários meses, o que levou ao exaurimento da garantia contratual prestada e ao pedido de despejo por não terem as partes chegado a um entendimento.

Pela decisão agravada, o MM. Juiz de Direito
a quo
reconheceu estarem presentes os requisitos legais autorizadores da medida liminar pleiteada. Todavia, decidiu pela postergação do exame da medida liminar à abertura do contraditório e à instauração do diálogo entre as partes, após tecer ponderações sobre o atual momento de pandemia vivido pela sociedade brasileira, que tem trazido reflexos deletérios às atividades comerciais.

No que concerne ao deferimento da medida liminar pleiteada, observa-se que a ação de origem está sujeita à disciplina da Lei Federal n.º 8.245/1991, que condiciona a concessão do despejo liminar à observância dos requisitos previstos no § 1º, do 59, quais sejam, prestação de caução correspondente a três meses de aluguel e inexistência de garantia contratual.

No caso vertente, o pedido autoral está amparado em contrato assegurado por garantia pecuniária, o que, de acordo com a disciplina legal, amparada pela jurisprudência, afastaria, em tese, a possibilidade de concessão da medida liminar.

Entretanto, observa-se das planilhas constantes apresentadas que o valor da garantia prestada já se exauriu no próprio débito acumulado ao longo dos meses de inadimplemento, estando atualmente a Agravante totalmente desprovida de qualquer garantia do pagamento dos valores dos aluguéis.

Neste caso, revela-se inaplicável a restrição prevista no § 1º, do referido art. 59, da Lei de Locações, de modo que inexiste óbice ao deferimento da medida liminar.

Neste sentido é a jurisprudência pátria:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. LIMINAR. DÉBITO DO LOCATÁRIO SUPERIOR AO PRESTADO EM CAUÇÃO. EXAURIMENTO DA GARANTIA. PRESENÇA DOS REQUISITOS LEGAIS DO ART. 59, §1º, DA LEI Nº. 8.245/91. DETERMINAÇÃO DE DESOCUPAÇÃO. POSSIBILIDADE.

I - Considera-se extinta a cláusula de garantia locatícia, cujo valor é superado em muito o pelo montante do débito, de vez que deixa de cumprir sua finalidade de assegurar ao locador seu direito ao adimplemento das obrigações pactuadas no contrato de locação.

II - Comprovado o inadimplemento do locatário e o exaurimento da garantia, torna-se possível a concessão liminar de despejo, a qual, todavia, deve ser condicionada à prestação de caução, pelo locador, do valor de três meses do atual valor do aluguel.

(TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0000.17.049289-6/001, Relator(a): Des.(a) Vicente de Oliveira Silva , 10ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 19/09/2017, publicação da súmula em 21/09/2017)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO. IMÓVEL URBANO. DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADO COM COBRANÇA. DÉBITO LOCATÍCIO SUPERIOR À CAUÇÃO PRESTADA. EXAURIMENTO DA GARANTIA. LIMINAR. DESOCUPAÇÃO. POSSIBILIDADE. ART. 59, IX DA LEI 8.245/91.

1. Verificando-se que a caução prestada em garantia no contrato de locação não se mostra mais hábil a garantir o débito locatício, exaurindo-se, não há óbice ao deferimento da liminar de desocupação do imóvel prevista no art. 59, inciso IX da Lei nº 8.245/91.

2. Agravo de instrumento conhecido e provido.

(TJ-DF - AGI: 20150020065683, Relator: ANA CANTARINO, Data de Julgamento: 24/02/2016, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 29/02/2016 . Pág.: 380)

De outro lado, a Agravante prestou caução superior aos 3 meses de aluguel, o que reafirma a possibilidade do deferimento da medida.

Assim, resta comprovado que a Agravante logrou demonstrar todos os requisitos necessários ao deferimento da medida, aliás, como reconheceu o próprio MM. Juiz de Direito
a quo
.

Não descuido das relevantes considerações tecidas pelo douto magistrado
a quo

ao ponderar sobre a excepcional situação de pandemia que a sociedade brasileira tem vivido atualmente e que tem impactado, negativamente, as atividades comerciais desde o ano passado.

Não se pode desconsiderar, contudo, que na realização de tal ponderação há de se ter cautela para que, no intuito se buscar o equilíbrio das bases econômicas do contrato, não se imponha gravame insuportável ou mesmo prejuízo irreparável a uma parte em detrimento do favorecimento desproporcional à outra (parte).

Neste particular, forçoso registrar que, segundo as planilhas de cálculo acostadas aos autos, o total do débito locativo supera o valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais), estando a locadora, ora Agravante, sem qualquer garantia contratual, porquanto já exaurida.

Deste modo, a prorrogação da vigência do contrato por força de ordem judicial, sem o devido pagamento dos aluguéis pelo locatário, implicará em acumulação do valor do locativo em detrimento da Agravante, podendo chegar a valor que venha a ser impossível de ser adimplido, além de ficar a última privada de usufruir economicamente do bem.

Saliento que a Lei Federal nº. 14.010/2020, mencionada pelo MM. Juiz de Direito
a quo
na decisão agravada, que proibiu, temporariamente, em razão da pandemia, a concessão de liminar para desocupação de imóvel, teve a sua vigência fixada até o dia 30 de Outubro de 2020, não se podendo conferir ultratividade à vigência da lei para aplicá-la em detrimento da Agravante.

Também importa considerar que a recomendação editada pelo Colendo Conselho Nacional de Justiça aos magistrados, a fim de que estes usem de cautela nas ordens de desocupação, não abrange as locações decorrentes das relações privadas de direito civil, alcançando apenas as desocupações coletivas de imóveis urbanos e rurais durante o período da pandemia, que envolvam pessoas em estado de vulnerabilidade social e econômica (art. 1º, da Resolução nº. 90/2021), não representando óbice à determinação da medida.

Diante de todo este contexto, não se afigura razoável que a Agravante permaneça, às suas expensas, suportando o estado de inadimplência da Agravada, sem qualquer perspectiva de adimplemento do débito.

Ante todo o exposto, conheço do recurso e lhe dou provimento, confirmando a decisão interlocutória que concedeu o efeito suspensivo.

VOTOS VOGAIS
016 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES (Vogal)
Acompanhar
021 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR (Vogal)
Acompanhar

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5002759-18.2021.8.08.0000

AGRAVANTE: CFB EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA - EPP

AGRAVADA: WM DEPARTAMENTO E MAGAZINE EIRELI

RELATOR: DES. ANNIBAL DE REZENDE LIMA

ACÓRDÃO

EMENTA

CIVIL E PROCESSO CIVIL – AGRAVO DE INSTRUMENTO – LOCAÇÃO COMERCIAL –
INADIMPLEMENTO -
DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – CONTRATO GARANTIDO POR FIANÇA –
ART. 59, § 1º, DA LEI FEDERAL Nº 8.245⁄1991 –
EXAURIMENTO DA GARANTIA
–
POSSIBILIDADE DE DEFERIMENTO DO DESPEJO LIMINAR
– RECURSO PROVIDO.

Preenchidos os requisitos previstos no § 1º, do 59, da Lei Federal n.º 8.245/1991 (Lei de Locações), faz
jus
o locador ao deferimento da medida liminar de despejo, sobretudo quando exaurida a garantia no próprio débito acumulado ao longo do prolongado período de inadimplemento.

VISTOS, relatados e discutidos os presentes autos de agravo de instrumento em que é Agravante CFB EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACÕES LTDA - EPP e Agravada WM DEPARTAMENTO E MAGAZINE EIRELI;

ACORDA a Colenda 1ª Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Espírito Santo, na conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, à unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso de agravo de instrumento, nos termos do voto do Relator.