Tribunal: TJES
Processo: 5005475-18.2021.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão julgador: RAPHAEL AMERICANO CAMARA
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Despesas Condominiais
Data de julgamento: 2022-10-26

Ementa:
EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. COTAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE SEM COMPROVAÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO EXECUTADO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

1. Os títulos executivos extrajudiciais são documentos capazes de embasar uma execução sem a necessidade de prévia ação de conhecimento para apurar o direito do autor ou a identidade do devedor. Isso porque as demandas de cunho executório não comportam dilação probatória, sendo, portanto, ônus do exequente instruir a inicial com o título executivo de obrigação certa, líquida e exigível, que demonstre claramente também a responsabilidade do executado. Em regra, aquele que é apontado como devedor no título executivo tem legitimidade passiva para sofrer a execução.

2. No caso dos autos, verifica-se que a planilha de débito e os boletos das cotas condominiais que instruem a inicial da ação de execução estão todos em nome de GLÁUCIO DOS SANTOS CÂNDIDO, pessoa física distinta do executado (ora agravante), RIGEL EMPREENDIMENTOS LTDA.

3. O disposto no artigo 1.368-B do Código Civil e artigo 27, § 8º da Lei nº 9.514/1997 impõe que o credor fiduciário somente deverá responder pelas despesas condominiais quando exercer a propriedade plena do imóvel, assim entendida com a sua imissão na posse.

4. Nesse caso, é ônus do exequente demonstrar que o executado, RIGEL EMPREENDIMENTOS LTDA, como credor fiduciário, preenche os requisitos legais para ser responsabilizado pelas despesas condominiais. Isso significa que cabe ao exequente, ora agravado, demonstrar não apenas que a propriedade da unidade imóvel se consolidou em nome do executado/agravante, mas também que este foi imitido na posse.

5. No presente caso, conforme Certidão de ônus reais emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis, houve consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário (agravante) em agosto de 2010, contudo, não há comprovação de que o mesmo foi imitido na posse do bem.

6. Sendo certo que somente quando da imissão na posse ao credor fiduciário é que a ele pode ser imputada a responsabilidade com relação aos encargos condominiais, uma vez não demonstrado que o agravante foi imitido na posse da unidade imóvel, fica afastada a sua responsabilidade pela dívida condominial objeto do feito executório de origem. Consequentemente, o recorrente é parte ilegítima para figurar no polo passivo da demanda.

7. Decisão reformada para ACOLHER a exceção de pré-executividade, extinguindo, por consequência, sem resolução do mérito, a ação de execução de título extrajudicial nº 0019698-57.2019.8.08.0024, com fulcro no art. 485, VI do Código de Processo Civil. Condenação do exequente/agravado a custas e honorários processuais arbitrados em 10% (dez por cento) do valor da causa.

8. Agravo de instrumento conhecido e provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
5005475-18.2021.8.08.0000
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
AGRAVANTE: RIGEL EMPREENDIMENTOS LTDA
AGRAVADO: CONDOMINIO DO EDIFICIO ALLEGRO
RELATOR(A
):RAPHAEL AMERICANO CAMARA

Composição de julgamento: 028 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Relator / 031 - Gabinete Des. RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - Vogal / 006 - Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - MARCOS ANTONIO BARBOSA DE SOUZA - Vogal
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
2ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906
Número telefone:( )

PROCESSO Nº
5005475-18.2021.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: RIGEL EMPREENDIMENTOS LTDA

AGRAVADO: CONDOMINIO DO EDIFICIO ALLEGRO

Advogado do(a) AGRAVANTE: RUBENS CAMPANA TRISTAO - ES13071-A
Advogado do(a) AGRAVADO: EDUARDO ALVES BONTEMPO E SILVA - ES19719-A

RELATÓRIO

Cuida-se de recurso de Agravo de Instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por
RIGEL EMPREENDIMENTOS LTDA
, em face da r. decisão (fls. 117/119 dos autos originais) proferida pelo Juízo de Direito da 2ª Vara Cível de Vitória, que, nos autos de
Ação de Execução de Título Extrajudicial
ajuizada pelo
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO ALLEGRO
, acolheu parcialmente a exceção de pré-executividade apresentada pelo ora recorrente,
“
tão somente para retirar do valor exequendo as parcelas vencidas nos meses de outubro/2016 a novembro/2017, eis que foram objeto do processo nº 0023568-53.2015.808.0347, que tramitou perante o 2º Juizado Especial Cível de Vitória (planilha fls. 88/89).”

Em suas razões recursais (ID n° 1707465), narra o recorrente que “
Trata o processo originário de ação de execução fundada em título extrajudicial por meio da qual o Condomínio ora recorrido pretende receber valores decorrentes de cotas condominiais não pagas da unidade n.º 1.004 do Edifício Allegro, referente aos meses de outubro de 2016 a novembro de 2017 e janeiro a junho de 2019
”.

Afirma que, “
por não possuir qualquer relação jurídica com a referida unidade imóvel desde o ano de 2009, quando a alienou ao sr. Gláucio dos Santos Cândido (fls. 47/63), a ora recorrente apresentou exceção de pré-executividade, suscitando sua ilegitimidade passiva para responder pelo crédito em execução.
Sustentou, também, a existência de coisa julgada, porquanto o Condomínio já propusera ação visando o recebimento do mesmo crédito, entretanto em face do real devedor (fls. 65/97)
.”

Irresignado com o provimento parcial da exceção de pré-executividade, argumenta que os fundamentos do Juízo de Origem para rejeitar a alegação de ilegitimidade passiva contrariam o entendimento do Colendo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp n° 1.345.331/RS (Tema 886), de relatoria do Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, submetido à sistemática dos recursos repetitivos.

Alega que a unidade imóvel, cujas cotas condominiais são alvo de ação de execução, foi alienada a
GLÁUCIO DOS SANTOS CÂNDIDO
no ano de 2009, tendo o condomínio ciência de tal transação.

Destaca que o condomínio recorrido também ajuizou ação de cobrança (processo n° 0023568-53.2015.8.08.0347) em face de
GLÁUCIO DOS SANTOS CÂNDIDO
, objetivando o recebimento de cotas condominiais, a partir de agosto de 2015, incluindo as vincendas. O feito tramitou perante o 2º Juizado Especial Cível de Vitória/ES e a pretensão autoral foi julgada procedente.

Com base em tais alegações, defende que o entendimento do Juízo de Origem está equivocado, pois a referenciada ação de cobrança não se limitou às cotas vencidas nos meses de outubro de 2016 a novembro de 2017,
pretendendo o Condomínio receber as parcelas vencidas entre agosto de 2015 até outubro de 2019, incluindo, portanto, todas as parcelas que são objeto desse processo
.

Argumenta que as cotas condominiais vencidas no curso do processo nº 0023568-53.2015.8.08.0347 também integram a coisa julgada formada naqueles autos, sendo que “
a demanda executiva proposta em face da empresa se traduz numa evidente tentativa do Condomínio de ver a questão reapreciada, para fins de tentar receber de outrem o que está tendo dificuldades de receber do efetivo devedor.
”

Almeja a atribuição de efeito suspensivo ao presente recurso e no mérito, o seu provimento.

Decisão de ID 1713003
deferiu
o pleito de antecipação dos efeitos da tutela recursal, suspendendo os efeitos da r. decisão objurgada, até o julgamento colegiado deste agravo de instrumento.

O agravado apresentou contrarrazões (ID 1828986), nas quais sustenta, em síntese, que o contrato de compra e venda firmado entre o agravante e
GLÁUCIO DOS SANTOS CÂNDIDO
é datado de 28/10/2009, porém ainda hoje o agravante figura como proprietário na matrícula do imóvel em questão. Ademais, alega que o recorrente não comunicou ao condomínio sobre o negócio jurídico, sendo que não se pode presumir a ciência do recorrido. Afirma que a primeira oportunidade em que o exequente, ora agravado, teve acesso ao contrato de compra e venda foi por meio de sua juntada aos autos do processo de referência.

Argumenta que o processo nº 0023568-53.2015.8.08.0347 e a ação de execução nº 0019698-57.2019.8.08.0024 visam a cobrança de parcelas distintas, não havendo cobrança em duplicidade.

Aduz que o Tema 886 não é aplicável à espécie, pois “
não se pode falar em ciência prévia do condomínio apenas pela existência de ação de desfavor do antigo OCUPANTE do imóvel, uma vez que não fora apresentado qualquer documento capaz de comprovar a realização do negócio jurídico, uma vez que estaria punindo o credor que busca justamente receber valor que lhe é devido, sendo, portanto, imperativo a adoção do disposto na certidão de ônus reais do imóvel
”. Afirma, ainda, que o adquirente exerceu a posse por curto período, encontrando-se o imóvel desocupado há algum tempo.

É o relatório. Peço dia para julgamento.

Vitória, 07 de outubro de 2022.

RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

DESEMBARGADOR

Documento assinado eletronicamente por
RAPHAEL AMERICANO CAMARA
,
Desembargador
,
em 07/10/2022 às 14:22:12, conforme art. 1º, III, "b", da Lei 11.419/2006. A autenticidade do documento pode ser conferida no site https://sistemas.tjes.jus.br/gabinetes/validar.php informando o código do sistema
44239407102022
.

NOTAS ORAIS
VOTOS COM DOCUMENTO
(EXCETO VOTO VENCEDOR)

ACOMPANHO O VOTO PROFERIDO PELO EMINENTE DES. RELATOR

VOTO VENCEDOR

VOTO

Conforme relatado,
c
uida-se de recurso de Agravo de Instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por
RIGEL EMPREENDIMENTOS LTDA
, em face da r. decisão (fls. 117/119 dos autos originais) proferida pelo Juízo de Direito da 2ª Vara Cível de Vitória, que, nos autos de
Ação de Execução de Título Extrajudicial
ajuizada pelo
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO ALLEGRO
, acolheu parcialmente a exceção de pré-executividade apresentada pelo ora recorrente,
“
tão somente para retirar do valor exequendo as parcelas vencidas nos meses de outubro/2016 a novembro/2017, eis que foram objeto do processo nº 0023568-53.2015.808.0347, que tramitou perante o 2º Juizado Especial Cível de Vitória (planilha fls. 88/89).”

Em suas razões recursais (ID n° 1707465), narra o recorrente que “
Trata o processo originário de ação de execução fundada em título extrajudicial por meio da qual o Condomínio ora recorrido pretende receber valores decorrentes de cotas condominiais não pagas da unidade n.º 1.004 do Edifício Allegro, referente aos meses de outubro de 2016 a novembro de 2017 e janeiro a junho de 2019
”.

Afirma que, “
por não possuir qualquer relação jurídica com a referida unidade imóvel desde o ano de 2009, quando a alienou ao sr. Gláucio dos Santos Cândido (fls. 47/63), a ora recorrente apresentou exceção de pré-executividade, suscitando sua ilegitimidade passiva para responder pelo crédito em execução.
Sustentou, também, a existência de coisa julgada, porquanto o Condomínio já propusera ação visando o recebimento do mesmo crédito, entretanto em face do real devedor (fls. 65/97)
.”

Irresignado com o provimento parcial da exceção de pré-executividade, argumenta que os fundamentos do Juízo de Origem para rejeitar a alegação de ilegitimidade passiva contrariam o entendimento do Colendo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp n° 1.345.331/RS (Tema 886), de relatoria do Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, submetido à sistemática dos recursos repetitivos.

Alega que a unidade imóvel, cujas cotas condominiais são alvo de ação de execução, foi alienada a
GLÁUCIO DOS SANTOS CÂNDIDO
no ano de 2009, tendo o condomínio ciência de tal transação.

Destaca que o condomínio recorrido também ajuizou ação de cobrança (processo n° 0023568-53.2015.8.08.0347) em face de
GLÁUCIO DOS SANTOS CÂNDIDO
, objetivando o recebimento de cotas condominiais, a partir de agosto de 2015, incluindo as vincendas. O feito tramitou perante o 2º Juizado Especial Cível de Vitória/ES e a pretensão autoral foi julgada procedente.

Com base em tais alegações, defende que o entendimento do Juízo de Origem está equivocado, pois a referenciada ação de cobrança não se limitou às cotas vencidas nos meses de outubro de 2016 a novembro de 2017,
pretendendo o Condomínio receber as parcelas vencidas entre agosto de 2015 até outubro de 2019, incluindo, portanto, todas as parcelas que são objeto desse processo
.

Argumenta que as cotas condominiais vencidas no curso do processo nº 0023568-53.2015.8.08.0347 também integram a coisa julgada formada naqueles autos, sendo que “
a demanda executiva proposta em face da empresa se traduz numa evidente tentativa do Condomínio de ver a questão reapreciada, para fins de tentar receber de outrem o que está tendo dificuldades de receber do efetivo devedor.
”

Almeja a atribuição de efeito suspensivo ao presente recurso e no mérito, o seu provimento.

Decisão de ID 1713003
deferiu
o pleito de antecipação dos efeitos da tutela recursal, suspendendo os efeitos da r. decisão objurgada, até o julgamento colegiado deste agravo de instrumento.

O agravado apresentou contrarrazões (ID 1828986), nas quais sustenta, em síntese, que o contrato de compra e venda firmado entre o agravante e
GLÁUCIO DOS SANTOS CÂNDIDO
é datado de 28/10/2009, porém ainda hoje o agravante figura como proprietário na matrícula do imóvel em questão. Ademais, alega que o recorrente não comunicou ao condomínio sobre o negócio jurídico, sendo que não se pode presumir a ciência do recorrido. Afirma que a primeira oportunidade em que o exequente, ora agravado, teve acesso ao contrato de compra e venda foi por meio de sua juntada aos autos do processo de referência.

Argumenta que o processo nº 0023568-53.2015.8.08.0347 e a ação de execução nº 0019698-57.2019.8.08.0024 visam a cobrança de parcelas distintas, não havendo cobrança em duplicidade.

Aduz que o Tema 886 não é aplicável à espécie, pois
“não se pode falar em ciência prévia do condomínio apenas pela existência de ação de desfavor do antigo OCUPANTE do imóvel, uma vez que não fora apresentado qualquer documento capaz de comprovar a realização do negócio jurídico, uma vez que estaria punindo o credor que busca justamente receber valor que lhe é devido, sendo, portanto, imperativo a adoção do disposto na certidão de ônus reais do imóvel”.
Afirma, ainda, que o adquirente exerceu a posse por curto período, encontrando-se o imóvel desocupado há algum tempo.

Pois bem.

Os
pressupostos de admissibilidade
do agravo de instrumento encontram-se aparentemente

preenchidos e, por não ser caso, em princípio, de julgamento monocrático com base no artigo 932, III e IV, do atual Código de Processo Civil
1
, procedo à análise do pleito recursal elaborado pelo agravante.

O condomínio agravado ajuizou execução de título extrajudicial (processo n° 0019698-57.2019.8.08.0024), relatando que o executado, ora agravante, é proprietário da unidade 1.004, situada no condomínio exequente, e que deixou de pagar taxas condominiais nos períodos descritos na planilha de cálculo dos débitos da unidade, quais sejam,
de 10/2016 a 11/2017 e de 01/2019 a 06/2019
(fl. 19 dos autos originais).

Após devidamente citado, o ora recorrente apresentou exceção de pré-executividade,
alegando, em síntese, ilegitimidade passiva
e existência de coisa julgada
,
que foi acolhida parcialmente pelo Juízo de Origem (fls. 117/119 dos autos de origem).

Em relação à alegação de existência de coisa julgada, o Douto Juízo
a quo
pronunciou-se nos seguintes termos (grifei):

Contudo, compulsando os autos e em consulta ao sistema informatizado do E. TJES, verifico que não assiste razão ao excipiente. Explico.

É que, nos autos nº 0023568-53.2015.808.0347 que tramitou no 2º Juizado Especial Cível de Vitória, cuja cópia da inicial e da sentença encontram-se às fls. 69/86, verifico que não possui a identidade de partes, nem o período cobrado são semelhantes.

Naqueles autos o Condomínio do Ed. Allegro ajuizou em face de Glaucio dos Santos Candido visando o recebimento dos débitos relativos ao período de agosto/2015 a junho/2018
, no valor de R$ 15.677,00 (quinze mil, seiscentos e setenta e sete reais),
conforme se vê às fls. 88/89.

N
os presentes autos, o Condomínio do Ed. Allegro ajuizou execução em face da Pessoa Jurídica Rigel Empreendimetnos Imobiliários Ltda visando o recebimento da quantia de 11.569,60 (onze mil, quinhentos e sessenta e nove reais e sessenta centavos), relativo ao período de outubro/2016 a novembro/2017 e janeiro/2019 a junho/2019 (planilha fl. 19).

Assim,
verifica-se identidade de períodos cobrados nesses autos e nos de nº 0023568-53.2015.808.0347, que tramitou perante o 2º Juizado Especial Cível de Vitória, no que tange ao primeiro período, ou seja, outubro/2016 a novembro/2017.

Assim, deverá a presente execução prosseguir tão somente em relação ao período de janeiro/2019 a junho/2019
, bem como as vencidas no curso do processo, devendo o exequente juntar planilha atualizada da dívida em relação ao período indicado.

Desta feita, verifica que ausente identidade de partes, causa de pedir e pedidos já que as demandas foram propostas em face de pessoas diferentes e o exequente visa receber período diverso daquele discutido nos autos que tramitaram no Juizado, razão pela qual não há que se falar em coisa julgada.

Acerca da alegação de ilegitimidade passiva, destacou o Juízo primevo que (grifei):

Sustenta o excipiente que é ilegítimo para figurar no polo passivo da demanda sob argumento de que o imóvel do qual oriunda a dívida, já vendido a terceiro desde o ano de 2009, não podendo o excipiente ser responsabilizado pela dívida.

Pois bem. A jurisprudência pátria de que a responsabilidade pelos pagamentos das cotas condominiais é daquele que possui a efetiva posse do bem, não importando a análise acerca da existência ou não do registro do compromisso de compra e venda, senão vejamos:
[...]

Nesse diapasão, em havendo instrumento contratual de promessa de compra e venda de imóvel, firmado entre a construtora do imóvel (promitente vendedora) e um terceiro (promitente comprador), o promitente comprador do imóvel somente terá a obrigação pelo pagamento das cotas condominiais após a efetiva posse do bem, que se dá, em regra, com a entrega das chaves. [...]

No caso dos autos, verifica-se às fls. 21/29, que os boletos de cobrança de encargos condominiais foram emitidos em nome do Sr. Glaucio dos Santos Candido, relativo ao período de janeiro/2019 a junho/2019 (fl. 19). Consta às fls. 54/63 contrato de compra e venda do imóvel celebrado entre Rigel Empreendimentos Ltda (executada/excipiente) na qualidade de vendedor e o Sr. Glaucio dos Santos Candido, na qualidade de comprador, contrato este assinado em 28.10.2009.

Entretanto, da cópia da certidão do RGI às fls. 31, verifica-se que o Sr. Glaucio adquiriu o imóvel em 28.10.2009 (R.1-37.747), tendo a empresa Rigel Engenharia, ora executada, atuado como adquirente fiduciária (R.2-37.747). Verifica-se em seguida a averbação AV3-37.747 onde o devedor Sr. Glaucio dos Santos, foi intimado para efetuar o pagamento da dívida. Após, consta do registro nº R4-37.747 a consolidação da propriedade fiduciária do bem para executada Rigel Empreendimentos Ltda, ora excipiente em 10.08.2010.

Assim, do arcabouço processual verifica-se que, não obstante haver contrato de compra e venda entre a excipiente e o Sr. Glaucio em outubro/2009, a propriedade do imóvel foi consolidada em nome da executada Rigel Empreendimentos Ltda a partir de agosto/2010.

Em se tratando de obrigação propter rem cabe ao proprietário efetuar o pagamento das despesas que recaia sobre o bem.

Assim, considerando que a dívida cobrada nos presentes autos é relativa ao período posterior à consolidação da propriedade em seu nome, ou seja, de janeiro/2019 a junho/2019, bem como as parcelas subsequentes, cabe ao executado arcar com o pagamento da obrigação relativo ao período, já que não há até então comprovação de que o Sr. Glaucio encontra-se na posse do imóvel.

A execução de título extrajudicial (autos nº
0019698-57.2019.8.08.0024
) proposta pelo ora agravado tem por finalidade a cobrança das cotas condominiais inadimplidas entre os períodos de 10/2016 a 11/2017 e de 01/2019 a 06/2019 (fl. 19 dos autos originais).

Nos termos do art. 783, do Código de Processo Civil, “
a execução para cobrança de crédito fundar-se-á sempre em título de obrigação certa, líquida e exigível
”. Como cediço, segundo o princípio da
nulla executio sine titulo
, o procedimento executivo apenas pode ser instaurado com a apresentação de um título a que a lei atribua força executiva.

Destarte, os títulos executivos extrajudiciais são somente aqueles indicados em lei (
nullum titulus sine lege
). Nesse sentido, a enumeração exaustiva decorre do fato de que os mencionados títulos autorizam a prática de atos de soberania e de enérgica invasão na esfera jurídico-patrimonial do devedor.

O art. 784, inciso X do Código de Processo Civil prevê que é título executivo extrajudicial “
o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas
”.

No caso concreto, verifica-se que a ação de execução está devidamente instruída com a convenção do condomínio edilício, que inclui a previsão de contribuições ordinárias e extraordinárias, bem como com os respectivos boletos de cobrança e demonstrativo de crédito.

Entretanto, é necessário ressalvar que o
s títulos executivos extrajudiciais são documentos capazes de embasar uma execução
sem a necessidade de prévia ação de conhecimento para apurar o direito do autor
ou a identidade do devedor
.

Isso porque
as demandas de cunho executório
não comportam dilação probatória
,
sendo, portanto, ônus do exequente instruir a inicial com o título executivo de obrigação certa, líquida e exigível, que demonstre claramente também a responsabilidade do executado. Em regra, aquele que é apontado como devedor no título executivo tem legitimidade passiva para sofrer a execução.

No caso dos autos, verifica-se que a planilha de débito (fl. 19) e os boletos das cotas condominiais (fls. 21/29) que instruem a inicial da ação de execução estão todos em nome de
GLÁUCIO DOS SANTOS CÂNDIDO
, pessoa física distinta do executado (ora agravante),
RIGEL EMPREENDIMENTOS LTDA.

Afirma o agravado (fl. 3) que “
a executada é proprietária da unidade nº 1004, situado no Condomínio ora exequente. Sua propriedade se confirma pela Certidão do Ônus no Registro de Imóveis da 3ª Zona de Vitória, Livro nº 02, Matrícula 37.747, pg. 01, onde figura na qualidade de aquirente
”.

Verifica-se que a
c
ertidão de ônus reais emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis em junho de 2019 indica que a unidade foi objeto de contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em dezembro de 2009, firmado entre
RIGEL EMPREENDIMENTOS LTDA
e
GLÁUCIO DOS SANTOS CÂNDIDO
, sendo que, em maio de 2010, a credora
RIGEL EMPREENDIMENTOS LTDA
solicitou que o devedor fiduciante fosse intimado para pagar o débito vencido e não pago decorrente do contrato de financiamento. Em agosto de 2010, houve consolidação da propriedade fiduciária em nome de
RIGEL EMPREENDIMENTOS LTDA
(fls. 31/31-v).

Nesse contexto, o disposto no
artigo 1
.
368-B do Código Civil
e
artigo 27, § 8º da Lei nº 9.514/1997 impõe que
o credor fiduciário somente deverá responder pelas desp
e
sas condominiais quando exercer a propriedade plena do imóvel, assim entendida com a sua imissão na posse.
Vejamos:

Código Civil

Art. 1.368-B. A alienação fiduciária em garantia de bem móvel ou imóvel confere direito real de aquisição ao fiduciante, seu cessionário ou sucessor.

Parágrafo único.
O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia,
a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem.

Lei nº 9.514/1997

Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

§ 8
o

Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo,
até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.

O Colendo Superior Tribunal de Justiça já apreciou o tema, tendo decidido que:

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMÓVEL. PAGAMENTO. RESPONSABILIDADE. DESPESAS CONDOMINIAIS. DEVEDOR FIDUCIANTE. POSSE DIRETA. ART. 27, § 8º, DA LEI Nº 9.514/1997. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Cinge-se a controvérsia a definir se o credor fiduciário, no contrato de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, tem responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais juntamente com o devedor fiduciante.
3. Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesa
s
condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel. 4. O credor fiduciário somente responde pelas dívidas condominiais incidentes sobre o imóvel se consolidar a propriedade para si, tornando-se o possuidor direto do bem.
5. Com a utilização da garantia, o credor fiduciário receberá o imóvel no estado em que se encontra, até mesmo com os débitos condominiais anteriores, pois são obrigações de caráter propter rem (por causa da coisa). 6. Na hipótese, o credor fiduciário não pode responder pelo pagamento das despesas condominiais por não ter a posse direta do imóvel, devendo, em relação a ele, ser julgado improcedente o pedido. 7. Recurso especial provido."(REsp 1696038/SP TERCEIRA TURMA Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA j. em 28/08/2018 v.u.).

Depreende-se do exposto que, nesse caso, é ônus do exequente demonstrar que o executado,
RIGEL EMPREENDIMENTOS LTDA,
como credor fiduciário, preenche os requisitos legais para ser responsabilizado pelas despesas condominiais. Isso significa que cabe ao exequente, ora agravado, demonstrar não apenas que a propriedade da unidade imóvel se consolidou em nome do executado/agravante, mas também que este
foi
imiti
do
na posse.

Ocorre que, n
o presente caso, conforme
Certidão de ônus reais emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis,
houve
consolidação
da
propriedade
em nome do credor
fiduciário (agravante)
em agosto de 2010 (fls. 31/31-v dos autos de origem), contudo,
não há comprovação de que o mesmo
foi
imitido na posse do bem.

Nesse contexto, o agravante afirma que não exerce a posse do imóvel “
há mais de uma década
”, e que
não possui “
qualquer relação jurídica com a referida unidade imóvel desde o ano de 2009, quando a alienou ao sr. Gláucio dos Santos Cândido
”.
Por outro lado,
o agravado alega que não possuía ciência acerca do referido negócio jurídico, e que somente
teve acesso ao contrato de compra e venda por meio de sua juntada aos autos do processo de referência.

Embora o condomínio agravado afirme não ter conhecimento a respeito do negócio jurídico de compra e venda firmado entre o agravante e
GLÁUCIO DOS SANTOS CÂNDIDO
, reconhece em suas
contrarrazões que “
de fato o adquirente

[GLAUCIO]

tomou posse do imóvel
” (ID 1828986, fl. 15).

De fato,
em
duas ocasiões, o condomínio recorrido ajuizou ação de cobrança em desfavor do Sr.
GLÁUCIO DOS SANTOS CÂNDIDO
.

Na primeira demanda, tombada sob o n° 0022284-78.2013.8.08.0347, que tramitou perante o 1º Juizado Especial Cível de Vitória/ES, o condomínio buscou o adimplemento das cotas condominiais do período compreendido de abril a agosto de
2013
, contudo, desistiu da ação (ID n°1707468, fl. 06).

Já na segunda demanda, registrada sob o n° 0023568-53.2015.8.08.0347, que tramita perante o 2º Juizado Especial Cível de Vitória/ES, a pretensão autoral foi julgada procedente, estando atualmente em fase de cumprimento de sentença. Naqueles autos, o condomínio agravado apresentou cálculos da dívida do executado, indicando débitos condominiais
entre 2015 e 2018
(fl. 88).

Ora, o agravado
, condomínio edilício,
que inclusive dispõe dos serviços de empresa administradora de condomínios,
detém, ou pelo menos deveria
deter
, informações acerca
da identidade
dos moradores do condomínio
.

Se,
anos após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário
, o condomínio continua emitindo boletos de cotas condominiais em nome do devedor fiduciário, bem como ajuizou duas ações de cobrança em face do devedor fiduciário, isso indica que
o agravante não
foi
imiti
do
na posse da unidade, e que
a agravada tem ciência d
a
identidade do morador do apartamento que originou os débitos.

Apesar da afirmação do agravado de que “
ninguém exerce mais posse sobre o imóvel já há algum tempo
”, não há qualquer elemento nos autos que demonstre que o devedor fiduciário desocupou o imóvel e que o agravante foi imitido na posse da unidade imóvel.

Assim,
sendo
certo que somente quando da imissão na posse ao credor fiduciário é que a ele pode ser imputada a responsabilidade com relação aos encargos condominiais
,
uma vez não demonstrad
o
que
o agravante foi imitido na posse da unidade imóvel
, fica afastada a sua responsabilidade pela dívida condominial
objeto do feito executório de origem. Consequentemente,
o recorrente é parte ilegítima para figurar no polo passivo da demanda
.

Em casos semelhantes, assim entenderam os Egrégios Tribunais Pátrios:

Apelação. Despesas Condominiais. Embargos à Execução. Juízo a quo que julgou procedentes os embargos interpostos pela instituição financeira apelada e extinguiu a execução. Irresignação do Condomínio embargado – Inadmissibilidade -
O banco embargante consolidou a propriedade do imóvel gerador da dívida. Contudo, ainda não foi efetivamente imitido na posse do bem. A responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais é do devedor fiduciante até a imissão do credor fiduciário na posse direta do bem.
Inteligência dos artigos 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil e 27, parágrafo 8º, da Lei nº 9.514/1997. Precedentes jurisprudenciais. Sentença mantida. Recurso não provido.

(TJ-SP - AC: 10034276620208260008 SP 1003427-66.2020.8.26.0008, Relator: Neto Barbosa Ferreira, Data de Julgamento: 30/08/2021, 29ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/08/2021)
(grifei)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CIVIL E PROCESSO CIVIL. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DE COTAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL OBJETO DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENDÊNCIA DE DEMANDA DE REVISÃO DAS PARCELAS C/C ANULAÇÃO DO ATO DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE RESOLÚVEL EM FAVOR DO CREDOR FIDUCIÁRIO. OBRIGAÇÃO EXCLUSIVA DO DEVEDOR FIDUCIANTE ATÉ A IMISSÃO NA POSSE DIRETA DO BEM PELO CREDOR FIDUCIÁRIO.
1. Nos contratos de financiamento imobiliário com cláusula de alienação fiduciária em garantia, cabe ao devedor fiduciante a responsabilidade pelo pagamento das despesas incidentes sobre o imóvel enquanto estiver na posse direta do bem. 2. O credor fiduciário somente responderá pelas obrigações relativas ao bem ofertado em garantia após a consolidação de sua propriedade plena, ou seja, quando de sua imissão na posse do imóvel.
Inteligência do art. 27, § 8º, da lei 9.514/97 e do art. 1.368-B do CC. 3. Recurso conhecido e provido.

(TJ-DF 07305685420218070000 DF 0730568-54.2021.8.07.0000, Relator: JOSAPHA FRANCISCO DOS SANTOS, Data de Julgamento: 09/02/2022, 5ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 21/02/2022 . Pág.: Sem Página Cadastrada.)
(grifei)

EMBARGOS À EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE SEM IMISSÃO DE POSSE. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. 1. As taxas condominiais são dívidas pertencentes ao imóvel, sendo responsável aquele em cujo nome estiver o bem transcrito. Cuida-se de obrigações propter rem, que aderem e acompanham a coisa.
2. A CEF, na condição de credora fiduciária, apenas possui a propriedade resolúvel do imóvel, razão pela qual o exercício dos direitos inerentes à propriedade somente é realizado pelo condômino, devedor fiduciário. 3. Apenas após a consolidação da propriedade plena, com imissão de posse, por parte do credor fiduciário é que se configuraria a sua legitimidade para arcar com as taxas condominiais.
4. Neste contexto, o imóvel foi adjudicado pela CEF em 30/06/2016 e, tendo o mutuante permanecido no imóvel desde então, a CEF não tem legitimidade para ocupar o polo passivo da execução. (TRF4, AC 5045567-64.2017.4.04.7100, TERCEIRA TURMA, Relatora MARGA INGE BARTH TESSLER, juntado aos autos em 27/06/2018)
(grifei)

APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. RECURSO DOS DEVEDORES. ALEGADA ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. TESE REJEITADA. IMÓVEL DADO EM GARANTIA.
CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RESPONSABILIDADE DO DEVEDOR FIDUCIANTE PELO ADIMPLEMENTO DO DÉBITO CONDOMINIAL. OBRIGAÇÃO EXIGIDA DO CREDOR FIDUCIÁRIO SOMENTE APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE COM A IMISSÃO NA POSSE.
IMÓVEL AINDA NÃO RETOMADO PELA INSTITUIÇÃO BANCÁRIA. DEMANDA EXECUTIVA DEVIDAMENTE LASTREADA EM BOLETOS, CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO, REGIMENTO INTERNO E ATA DE ASSEMBLEIA. DOCUMENTOS SUFICIENTES. ART. 784, X, DO CPC. SENTENÇA MANTIDA. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS RECURSAIS.RECURSO NÃO PROVIDO

(TJ-PR - APL: 00227470820198160017 Maringá 0022747-08.2019.8.16.0017 (Acórdão), Relator: Arquelau Araujo Ribas, Data de Julgamento: 10/04/2021, 9ª Câmara Cível, Data de Publicação: 22/04/2021)
(grifei)

Ante o exposto,
CONHEÇO
do
r
ecurso de
a
gravo de
i
nstrumento
interposto por
RIGEL EMPREENDIMENTOS LTDA

(ID 1707464)
e, em seu mérito,
DOU-LHE PROVIMENTO
,
para reformar a decisão objurgada (fls. 117/119 dos autos de origem), no sentido de
ACOLHER
a exceção de pré-executividade,
extinguindo
, por consequência, sem resolução do mérito, a ação de execução de título extrajudicial nº 0019698-57.2019.8.08.0024, com fulcro no art. 485, VI do Código de Processo Civil.

Condeno
o exequente/agravado
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO ALLEGRO,
ainda, ao reembolso de custas processuais, devidamente corrigidas, bem como ao pagamento de honorários advocatícios no montante de 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, devidamente atualizado, nos termos do art. 85, §2º do Código de Processo Civil.

É como voto.

RAPHAEL AMERICANO CÂMARA

Desembargador Relator

Documento assinado eletronicamente por
RAPHAEL AMERICANO CAMARA
,
Desembargador
,
em 07/10/2022 às 14:22:12, conforme art. 1º, III, "b", da Lei 11.419/2006. A autenticidade do documento pode ser conferida no site https://sistemas.tjes.jus.br/gabinetes/validar.php informando o código do sistema
44255007102022
.

VOTOS VOGAIS
031 - Gabinete Des. RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
006 - Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - MARCOS ANTONIO BARBOSA DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar

EMENTA

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. COTAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE SEM COMPROVAÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO EXECUTADO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

1. Os títulos executivos extrajudiciais são documentos capazes de embasar uma execução sem a necessidade de prévia ação de conhecimento para apurar o direito do autor ou a identidade do devedor. Isso porque as demandas de cunho executório não comportam dilação probatória, sendo, portanto, ônus do exequente instruir a inicial com o título executivo de obrigação certa, líquida e exigível, que demonstre claramente também a responsabilidade do executado. Em regra, aquele que é apontado como devedor no título executivo tem legitimidade passiva para sofrer a execução.

2. No caso dos autos, verifica-se que a planilha de débito e os boletos das cotas condominiais que instruem a inicial da ação de execução estão todos em nome de GLÁUCIO DOS SANTOS CÂNDIDO, pessoa física distinta do executado (ora agravante), RIGEL EMPREENDIMENTOS LTDA.

3. O disposto no artigo 1.368-B do Código Civil e artigo 27, § 8º da Lei nº 9.514/1997 impõe que o credor fiduciário somente deverá responder pelas despesas condominiais quando exercer a propriedade plena do imóvel, assim entendida com a sua imissão na posse.

4. Nesse caso, é ônus do exequente demonstrar que o executado, RIGEL EMPREENDIMENTOS LTDA, como credor fiduciário, preenche os requisitos legais para ser responsabilizado pelas despesas condominiais. Isso significa que cabe ao exequente, ora agravado, demonstrar não apenas que a propriedade da unidade imóvel se consolidou em nome do executado/agravante, mas também que este foi imitido na posse.

5. No presente caso, conforme Certidão de ônus reais emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis, houve consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário (agravante) em agosto de 2010, contudo, não há comprovação de que o mesmo foi imitido na posse do bem.

6. Sendo certo que somente quando da imissão na posse ao credor fiduciário é que a ele pode ser imputada a responsabilidade com relação aos encargos condominiais, uma vez não demonstrado que o agravante foi imitido na posse da unidade imóvel, fica afastada a sua responsabilidade pela dívida condominial objeto do feito executório de origem. Consequentemente, o recorrente é parte ilegítima para figurar no polo passivo da demanda.

7. Decisão reformada para ACOLHER a exceção de pré-executividade, extinguindo, por consequência, sem resolução do mérito, a ação de execução de título extrajudicial nº 0019698-57.2019.8.08.0024, com fulcro no art. 485, VI do Código de Processo Civil. Condenação do exequente/agravado a custas e honorários processuais arbitrados em 10% (dez por cento) do valor da causa.

8. Agravo de instrumento conhecido e provido.

DECISÃO
À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.