Tribunal: TJES
Processo: 0014786-85.2017.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão julgador: MARIANNE JUDICE DE MATTOS
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Despesas Condominiais; Inadimplemento
Data de julgamento: 2022-07-18

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL N. 0014786-85.2017.8.08.0024

APELANTE:
LEONARDO CAETANO KROHLING

APELADO:
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO RENATA

RELATORA:
DESª. MARIANNE JÚDICE DE MATTOS

ACÓRDÃO

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL.
EMBARGOS À EXECUÇÃO. DÉBITOS CONDOMINIAIS. ALEGADA ILEGITIMIDADE PASSIVA NA EXECUÇÃO. PROPRIETÁRIO REGISTRAL
.

VENDA A NON DOMINO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA QUE NÃO TEM EFICÁCIA
.

RECURSO DESPROVIDO
.

1. Conforme consta nos documentos dos Autos, o Apelante figura como proprietário do bem imóvel desde o ano de 1993, por ocasião do Instrumento Particular de Doação firmado entre ele e seus genitores.

2. Verifica-se que o contrato de promessa de compra e venda apresentado foi firmado no ano de 2009 e nele constam como promitentes vendedores os genitores do Apelante, os quais não mais são proprietários do bem, tratando-se de venda a non domino.

3. Considerando a transferência de propriedade por meio do documento de doação, ao Apelante foram transferidos todos os poderes inerentes à propriedade previstos no artigo 1228 do Código Civil, quais sejam, uso, gozo, disposição e fruição, de forma que somente ele poderia dispor do bem e firmar o contrato de promessa de compra e venda outrora pactuado.

4. Não se desconhece o precedente do Colendo Superior Tribunal de Justiça a respeito da responsabilidade sobre os débitos condominiais de quem tem relação direta com o bem (Tema 886), porém, no caso concreto, o proprietário é legítimo para figurar no polo passivo, pois o contrato de promessa de compra e venda que, em tese, transferiu os direitos sobre o bem fora firmado com pessoas que sequer poderiam ser promitentes vendedoras.

5. Recurso desprovido.

Vistos, relatados e discutidos estes autos,
ACORDAM
os Desembargadores que integram a colenda Primeira Câmara Cível do egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, de conformidade com a ata do julgamento e as notas taquigráficas em, à unanimidade,
conhecer e
negar provimento
ao recurso, nos termos do voto da Relator.

Vitória/ES, 12 de julho de 2022.

PRESIDENTE RELATORA

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
0014786-85.2017.8.08.0024
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: LEONARDO CAETANO KROHLING
APELADO: CONDOMINIO DO EDIFICIO RENATA
RELATOR(A
):MARIANNE JUDICE DE MATTOS

Composição de julgamento: 031 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Relator / 004 - Gabinete Des. ANNIBAL DE REZENDE LIMA - ANNIBAL DE REZENDE LIMA - Vogal / 016 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

APELAÇÃO CÍVEL N. 0014786-85.2017.8.08.0024

APELANTE:
LEONARDO CAETANO KROHLING

APELADO:
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO RENATA

RELATOR
A
:
DESª. MARIANNE JÚDICE DE MATTOS

RELATÓRIO

Cuida-se de recurso de

APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
L
EONARDO CAETANO KROHLING

em face da r. sentença de fls. 139/141, proferida pelo MM. Juiz de Direito da 8ª Vara Cível da Comarca de Vitória, que julgou parcialmente procedente a peça recebida como Embargos à Execução nos autos da Execução de Título Extrajudicial apresentada por
CONDOM
Í
NIO DO EDIF
Í
CIO RENATA
.

Em suas razões recursais, o Apelante alegou (fls. 143/148) ser ilegítimo para figurar no polo passivo da Execução de Título Extrajudicial que almeja a cobrança de débitos condominiais, tendo em vista que houve cessão de direitos possessórios do bem ao Executado Leonardo de Carvalho Salles há mais de nove anos.

Argumenta que, diante da cessão de direitos possessórios, Leonardo de Carvalho Salles usufruiu do condomínio durante todo o período do crédito exequendo, tratando-se de obrigação “propter rem”, com a transferência de todas as obrigações atinentes ao imóvel.

Requereu o provimento do recurso, com a reforma da sentença para que seja reconhecida a sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da Execução de origem.

Contrarrazões às fls. 164/172, na qual o Apelado pugna pela manutenção da sentença proferida.

É o relatório.

Inclua-se em pauta para julgamento.

MARIANNE JÚDICE DE MATTOS

Desembargador
a

Relator
a

NOTAS ORAIS
VOTOS COM DOCUMENTO
(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho a eminente Relatora - Sessão 12/07/2022

VOTO VENCEDOR

VOTO

Conforme relatado, cuida-se de recurso de

APELAÇÃO CÍVEL
interposto por
L
EONARDO CAETANO KROHLING

em face da r. sentença de fls. 139/141, proferida pelo MM Juiz de Direito da 8ª Vara Cível da Comarca de Vitória, que julgou parcialmente procedente a peça recebida como Embargos à Execução nos autos da Execução de Título Extrajudicial apresentada por
CONDOM
Í
NIO DO EDIF
Í
CIO RENATA
.

O Apelante alega, em síntese, ser ilegítimo para figurar no polo passivo da Execução de origem, a qual tem como objetivo o adimplemento dos débitos condominiais da Unidade 402 do Condomínio do Edifício Renata, localizada à Rua Dionísio Rosendo, n. 135, Centro, Vitória/ES, pois sobre o imóvel houve cessão de direitos possessórios a Leonardo de Carvalho Salles.

Defende que as obrigações condominiais são de natureza “propter rem”, de modo que o possuidor deve arcar com os débitos decorrentes do imóvel.

Em contrarrazões (fls. 164/172), o Apelado, basicamente, transcreve o teor da sentença proferida pelo juízo
a quo
e defende que seja improvido o recurso.

Pois bem. A controvérsia a ser dirimida cinge-se na legitimidade do Apelante para figurar no polo passivo da Execução de Título Extrajudicial, que objetiva o adimplemento dos débitos condominiais da Unidade 402 do Condomínio do Edifício Renata.

Como bem observado pelo magistrado de origem, consta nos autos o documento do Registro Geral de Imóveis da unidade em questão às fls. 09/09-v, no qual se identifica a averbação “R-02-9.524”,
datada do ano de 1993
, com a anotação da Escritura Pública de Doação firmado entre o Apelante e sua irmã, ora donatários naquele instrumento, e os seus genitores, doadores do referido bem imóvel.

Ao longo da tramitação processual, não foi acostado qualquer outro documento do Registro Geral de Imóveis atualizado, devendo prevalecer o que foi apresentado pelo Apelado na petição inicial. Conclui-se, pois, que tanto o Apelante quanto sua irmã permanecem como proprietários do imóvel e, assim, figuram como condôminos e sobre eles recaem as responsabilidades condominiais, nos moldes do inciso I do artigo 1336 do Código Civil.

Nesse cenário, apesar de o Apelante defender que houve a cessão de direitos possessórios do bem a Leonardo de Carvalho Salles, verifica-se que, em verdade, trata-se de
Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda
(
fls. 1
26/128
)
,

firmado no ano de 2009
– após a doação da Unidade em questão –, constando como promitentes vendedores os senhores João Adalberto Krohling e Maria Lenice Krohling, genitores do Apelante, os quais não poderiam firmar quaisquer contratos relativos ao imóvel, eis que já não mais são proprietários desde o ano de 1993.

Considerando a transferência de propriedade por meio do documento de doação, ao Apelante e à sua irmã foram transferidos todos os poderes inerentes à propriedade previstos no artigo 1228 do Código Civil, quais sejam, uso, gozo, disposição, fruição e direito de reaver o bem, de forma que
somente eles
poderiam dispor do bem e firmar o contrato de promessa de compra e venda outrora pactuado. Sobre a questão, eis a jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça:

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. NÃO AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE PELO PROMITENTE VENDEDOR. CONTRATO INEFICAZ PERANTE O REAL PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
[...] 2. Trata-se da situação denominada pela doutrina de venda a non domino, que ocorre quando a venda de um imóvel é realizada por quem não é o proprietário do mesmo e, por isso, jamais poderia dispor de um bem que não lhe pertence. Como consequência, a situação acarreta a total ineficácia do contrato perante o real proprietário do bem
. (TJES; AC 0005590-24.2017.8.08.0014; Quarta Câmara Cível; Rel. Des. Arthur José Neiva de Almeida; Julg. 07/06/2021; DJES 16/07/2021 – sem grifos no original)

Nesses termos, sendo o Apelante o proprietário do bem, com todos os poderes a ele inerentes, deveria ter apresentado documento relativo à transmissão formal do imóvel a João Adalberto Krohling e Maria Lenice Krohlin para comprovar a aptidão destes a transferirem a outrem. Via de consequência, o instrumento firmado entre eles e Leonardo de Carvalho Salles sequer teria validade jurídica.

Oportuno esclarecer que não se desconhece o caráter “propter rem” da obrigação condominial, tampouco a tese delimitada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça (Tema 886/STJ), segundo a qual a responsabilidade do promitente comprador pelas dívidas condominiais é definida pela "relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação".

No entanto, na própria tese firmada pela Colenda Corte Superior consta que “a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador,
dependendo das circunstâncias de cada caso concreto
”, de forma que a questão deve ser examinada a partir das provas e da situação fática de cada caso.

Nesse particular, consoante já exposto, Leonardo de Carvalho Salles figura como promitente comprador na avença de fls. 126/128 em contrato firmado com pessoas que sequer teriam relação formal com o bem imóvel, inexistindo qualquer outra comprovação nos autos a respeito de mudança de registro após o ano de 1993, data da última averbação do bem.

Portanto, o precedente acima não seria aplicável à situação sob exame, pois, da análise do caso concreto, não estou devidamente elucidada a propriedade dos genitores do Apelante para transferência de bem a outrem, e, diante disso, deve o proprietário do bem responder pelas obrigações condominiais.

Por fim, deve-se pontuar que, não obstante tenha sido apresentado o Imposto Predial e Territorial Urbano em nome de Leonardo de Carvalho Salles, considerando a inaptidão dos alegados promitentes vendedores para firmar o contrato, a relação de posse com o bem não restou devidamente elucidada nos autos, tampouco foram produzidas maiores provas nesse sentido, de forma que deve haver o exame sob o prisma da propriedade do imóvel.

Nesses termos, não há que se falar em ilegitimidade do Apelante para figurar no polo passivo da Execução, devendo ser improvido o recurso sob exame.

Pelo exposto,
CONHEÇO

do recurso de Apelação e, no mérito,
NEGO-LHE PROVIMENTO
.

É como voto.

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL N. 0014786-85.2017.8.08.0024

APELANTE:
LEONARDO CAETANO KROHLING

APELADO:
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO RENATA

RELATORA:
DESª. MARIANNE JÚDICE DE MATTOS

ACÓRDÃO

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL.
EMBARGOS À EXECUÇÃO. DÉBITOS CONDOMINIAIS. ALEGADA ILEGITIMIDADE PASSIVA NA EXECUÇÃO. PROPRIETÁRIO REGISTRAL
.

VENDA A NON DOMINO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA QUE NÃO TEM EFICÁCIA
.

RECURSO DESPROVIDO
.

1. Conforme consta nos documentos dos Autos, o Apelante figura como proprietário do bem imóvel desde o ano de 1993, por ocasião do Instrumento Particular de Doação firmado entre ele e seus genitores.

2. Verifica-se que o contrato de promessa de compra e venda apresentado foi firmado no ano de 2009 e nele constam como promitentes vendedores os genitores do Apelante, os quais não mais são proprietários do bem, tratando-se de venda a non domino.

3. Considerando a transferência de propriedade por meio do documento de doação, ao Apelante foram transferidos todos os poderes inerentes à propriedade previstos no artigo 1228 do Código Civil, quais sejam, uso, gozo, disposição e fruição, de forma que somente ele poderia dispor do bem e firmar o contrato de promessa de compra e venda outrora pactuado.

4. Não se desconhece o precedente do Colendo Superior Tribunal de Justiça a respeito da responsabilidade sobre os débitos condominiais de quem tem relação direta com o bem (Tema 886), porém, no caso concreto, o proprietário é legítimo para figurar no polo passivo, pois o contrato de promessa de compra e venda que, em tese, transferiu os direitos sobre o bem fora firmado com pessoas que sequer poderiam ser promitentes vendedoras.

5. Recurso desprovido.

Vistos, relatados e discutidos estes autos,
ACORDAM
os Desembargadores que integram a colenda Primeira Câmara Cível do egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, de conformidade com a ata do julgamento e as notas taquigráficas em, à unanimidade,
conhecer e
negar provimento
ao recurso, nos termos do voto da Relator.

Vitória/ES, 12 de julho de 2022.

PRESIDENTE RELATORA

DECISÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores que integram a colenda Primeira Câmara Cível do egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, de conformidade com a ata do julgamento e as notas taquigráficas em, à unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.