Tribunal: TJES
Processo: 5003657-94.2022.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão julgador: JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Liquidação / Cumprimento / Execução
Data de julgamento: 2022-08-04

Ementa:
EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DESPESAS DE CONDOMÍNIO. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVADE. ILEGITIMIDADE PASSIVA RECONHECIDA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. IMISSÃO NA POSSE E CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO QUANTO À TRANSFERÊNCIA DA POSSE DA UNIDADE GERADORA DAS DESPESAS CONDOMINIAIS. RECURSO PROVIDO.

1. O c. Superior Tribunal de Justiça em sede de julgamento de Recurso Repetitivo – Tema 866, REsp 1345331/RS, firmou a tese de que: “a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador”.

2. Na hipótese dos autos está demonstrada (i) a imissão na posse pela promissária compradora e (ii) a ciência inequívoca do condomínio acerca da transação, haja vista que os boletos de cobrança do condomínio estão emitidos em nome da compradora.

3. Recurso conhecido e provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
5003657-94.2022.8.08.0000
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
AGRAVANTE: SYLVESTRE CORTES ROSSIGNOLI JUNIOR e outros
AGRAVADO: CONDOMINIO DO EDIFICIO RESIDENCIAL GRAAL
RELATOR(A
):JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: 026 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Relator / 031 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - GETULIO MARCOS PEREIRA NEVES - Vogal / 004 - Gabinete Des. ANNIBAL DE REZENDE LIMA - ANNIBAL DE REZENDE LIMA - Vogal
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RELATÓRIO

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5003657-94.2022.8.08.0000.

AGRAVANTES: SYLVESTRE CORTES ROSSIGNOLI JUNIOR E MARIA DE FÁTIMA WEITZEL ROSSIGNOLI.

AGRAVADO: CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO RESIDENCIAL GRAAL.

RELATOR: DES. JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA.

RELATÓRIO

Trata-se de
AGRAVO DE INSTRUMENTO
interposto por
SYLVESTRE CORTES ROSSIGNOLI JUNIOR
e
MARIA DE FÁTIMA WEITZEL ROSSIGNOLI
em razão da r. decisão com cópia no id n. 2529859,
que,
nos autos da execução de título extrajudicial ajuizada contra eles e outro por
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO RESIDENCIAL GRAAL,
rejeitou a

exceção de pré-executividade apresentada pelos agravantes.

Em suas razões (id n. 2529856), aduzem os agravantes, em síntese que: (i) o condomínio agravado possuía total ciência da transação de compra e venda celebrada pelos agravantes com a primeira executada, sra. Rejane Vomoca Ribeiro; (ii) a comprovação da ciência do agravado da negociação pode ser demonstrada pelo fato de que “anteriormente a esta execução objeto do presente recurso, já havia pactuado acordo extrajudicial de pagamento de débitos condominiais da mesma unidade e posteriormente ajuizado ação de execução exclusivamente em face da compradora do imóvel sr. Rejane” e de que “as faturas que instruem a inicial foram todas emitidas pelo agravado em nome da Sr.ª Rejane Vomoca Ribeiro, não havendo nenhuma em que os agravantes figuram como proprietários do bem; (iii) tendo o condomínio ciência inequívoca da venda do imóvel e tratando-se de ônus
propter rem,
a dívida é transferida ao comprador; (iv) os débitos condominiais são posteriores a venda do imóvel, ocorrida em dezembro/2010, ou seja, o imóvel já se encontrava sob a posse direta a primeira executada.

Requerem, com lastro em tal argumento, o recebimento do recurso em seu efeito suspensivo, de forma a sobrestar os efeitos da decisão hostilizada até o julgamento do presente recurso.

Mediante decisão de id. 2534930 deferi a liminar vindicada.

Contrarrazões no id 2682570.

Registro na oportunidade que de acordo com art. 937, CPC e art. 137 do Regimento Interno, cabe sustentação oral.

É o breve relatório.

Inclua-se em pauta para julgamento.

Vitória-ES,

JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

Desembargador Relator

VOTO VENCEDOR

VOTO

Trata-se de
AGRAVO DE INSTRUMENTO
interposto por
SYLVESTRE CORTES ROSSIGNOLI JUNIOR
e
MARIA DE FÁTIMA WEITZEL ROSSIGNOLI
em razão da r. decisão com cópia no id n. 2529859,
que,
nos autos da execução de título extrajudicial ajuizada contra eles e outro por
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO RESIDENCIAL GRAAL,
rejeitou a

exceção de pré-executividade apresentada pelos agravantes.

Em suas razões (id n. 2529856), aduzem os agravantes, em síntese que: (i) o condomínio agravado possuía total ciência da transação de compra e venda celebrada pelos agravantes com a primeira executada, sra. Rejane Vomoca Ribeiro; (ii) a comprovação da ciência do agravado da negociação pode ser demonstrada pelo fato de que “anteriormente a esta execução objeto do presente recurso, já havia pactuado acordo extrajudicial de pagamento de débitos condominiais da mesma unidade e posteriormente ajuizado ação de execução exclusivamente em face da compradora do imóvel sr. Rejane” e de que “as faturas que instruem a inicial foram todas emitidas pelo agravado em nome da Sr.ª Rejane Vomoca Ribeiro, não havendo nenhuma em que os agravantes figuram como proprietários do bem; (iii) tendo o condomínio ciência inequívoca da venda do imóvel e tratando-se de ônus
propter rem,
a dívida é transferida ao comprador; (iv) os débitos condominiais são posteriores a venda do imóvel, ocorrida em dezembro/2010, ou seja, o imóvel já se encontrava sob a posse direta a primeira executada.

Pelo que denoto, trata-se de ação de execução de título extrajudicial aforada pelo agravado em desfavor dos agravantes (2ªº e 3º executados) e da sra. Rejane Vomoca Ribeiro (1ª executada) objetivando a satisfação de um crédito relativo a cotas condominiais no valor de R$ 16.198,49 (dezesseis mil, cento e noventa e oito reais e quarenta e nove centavos).

Ocorrida a citação dos agravantes, estes apresentaram exceção de pré-executividade alegando a ilegitimidade para figurarem no polo passivo da execução, sustando, em síntese, que “o imóvel objeto da execução teria sido vendido a primeira executada Sr.ª Rejane Vomoca Ribeiro em dezembro/2010, fato de inarredável conhecimento do agravado, tanto é que promoveu a execução também em face da mesma” (fls. 4 id 2529856).

Ato contínuo, sobreveio o pronunciamento ora recorrido, oportunidade na qual, o juízo singular rejeitou a exceção de pré-executividade.

Pois bem.

De início destaco que, c. Superior Tribunal de Justiça em sede de julgamento de Recurso Repetitivo – Tema 866, REsp 1345331/RS, firmou a tese de que:

a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.

Na hipótese dos autos, entendo que as alegações dos agravantes se mostram suficientes para afastar a conclusão da r. decisão agravada porque (i) o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador, estando demonstrado que a sra Rejane Vomoca estava na posse do imóvel e (ii) a ciência inequívoca do condomínio acerca da transação está demonstrada, haja vista que os boletos de cobrança do condomínio estão emitidos em nome da compradora – sra. Rejane Vomoca Ribeiro (1ª executada).

Por sinal, este egrégio Tribunal de Justiça assim já decidiu sobre a matéria:

EMENTA APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. IMISSÃO NA POSSE E CIÊNCIA DO CONDOMÍNIO. RECURSO PROVIDO. 1. A natureza 'propter rem' (art. 1.345, do CC) e o registro de compromisso de compra e venda não afastam a legitimidade da proprietária (compromissada vendedora) pelos débitos condominiais se não demonstrada a ciência inequívoca do condomínio sobre o negócio translativo e a transferência da posse precedente repetitivo art. 543-C, do CPC73 (Art. 1.036, do NCPC). 2.
Hipótese dos autos em que o Condomínio apelado emitiu vários boletos dentro do período contemplando na execução em nome do Promitente Comprador (2015 a 2017), bem como desde de 22/05/2013, através de sentença transitado em julgado, não havia dúvida quanto a continuidade dos efeitos da Promessa de Compra e venda, motivo pelo qual, quando do ajuizamento da execução, em 09/06/2017, não se poderia cogitar de que o adquirente externava mera condição de detentor do imóvel, sendo ele o único responsável pelo pagamento do débito exequendo.
5. Recurso provido para reconhecer que o embargante/apelante não é responsável pelo pagamento do crédito exequendo, afastando-o, destarte, desta relação jurídica processual. 6. Sucumbência invertida. (TJES, Classe: Apelação Cível, 024170265730, Relator: ROBSON LUIZ ALBANEZ - Relator Substituto : MARIANNE JUDICE DE MATTOS, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 13/12/2021, Data da Publicação no Diário: 14/02/2022). Grifei.

EMENTA: PROCESSO CIVIL AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL REJEITADA A PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL QUOTAS CONDOMINIAIS LEGITIMIDADE PASSIVA DO POSSUIDOR COMPRADOR CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO AGRAVO INTERNO CONHECIDO E PROVIDO PARCIALMENTE PARA CONHECER DA APELAÇÃO E NEGAR-LHE PROVIMENTO. [...]. 3 O Superior Tribunal de Justiça fixou entendimento, em sede de recurso repetitivo, de que se o promissário comprador foi imitido na posse do imóvel, com ciência inequívoca da transação pelo condomínio, ainda que o promitente vendedor ainda figure como proprietário no registro, a responsabilidade pelas despesas condominiais é do comprador / possuidor (Tese 886 REsp 1.345.331/RS). 4
Na hipótese, o próprio condomínio exequente afirmou na inicial que o promitente comprador sempre demonstrou ser o titular dos direitos do imóvel, tendo também emitido todos os boletos de pagamento das quotas condominiais em seu nome.
Não bastasse isso, consta ainda que foi surpresada ao requerer certidão negativa de ônus e constatar que a construtora ainda figurava como proprietária do bem. 5 Agravo interno conhecido e provido parcialmente para reformar a decisão monocrática e conhecer da apelação para negar-lhe provimento. (TJES, Classe: Agravo Interno Ap, 024170168454, Relator: JANETE VARGAS SIMÕES, Órgão julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 09/04/2019, Data da Publicação no Diário: 03/05/2019). Grifei.

Por sinal, no mesmo sentido é o entendimento dos egrégios Tribunais Pátrios:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA CONDOMINIAL. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. CORREÇÃO MONETÁRIA. JUROS DE MORA. SUCUMBÊNCIA. [..]. Ilegitimidade passiva: O que deve direcionar o julgamento do feito é a interpretação do Recurso Especial n. 1.345.331/RS, representativo da controvérsia, na forma do artigo 543-c do código de processo civil, que definiu as regras pertinentes ao tema da responsabilidade pela quitação das cotas condominiais. De acordo com a prova dos autos, o apelante não exerce a posse do bem desde maio de 2017, cuja dívida compreende esse período.
A ciência inequívoca do condomínio acerca deste fato está comprovada nos autos, haja vista que o próprio boleto de pagamento é emitido em nome do comprador.
A parte autora sabia quem ocupava o imóvel. Ilegitimidade passiva que se reconhece. Apelo provido. Extinção do feito sem julgamento do mérito.
Artigo 485, VI, do CPC
. Sucumbência: Sucumbência invertida e de responsabilidade da parte autora o pagamento dos honorários advocatícios e custas processuais. Deram provimento ao apelo, na parte conhecida. (TJRS; AC 5004850-52.2020.8.21.0001; Porto Alegre; Décima Nona Câmara Cível; Rel. Des. Eduardo João Lima Costa; Julg. 11/03/2022; DJERS 18/03/2022). Grifei.

APELAÇÃO. DESPESAS DE CONDOMÍNIO. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. ILEGITIMIDADE PASSIVA RECONHECIDA. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO QUANTO À TRANSFERÊNCIA DA POSSE DA UNIDADE GERADORA DAS DESPESAS CONDOMINIAIS. DOCUMENTAÇÃO JUNTADA AO PROCESSO DIRECIONADA EM NOME DE TERCEIRO COM ALTERAÇÃO NO CADASTRO INTERNO DO PRÓPRIO CONDOMÍNIO. RECURSO IMPROVIDO.
Documentos juntados neste processo validam conclusão segura que o condomínio-recorrente tinha conhecimento que a unidade condominial geradora dos débitos havia sido transferida, alterando-se a titularidade do domínio. Isso por que passou a emitir boleto de cobrança, além de registrar em seu cadastro interno nome diverso do promitente-vendedor apontado em documentos juntados ao processo.
(TJSP; APL 1008380-97.2015.8.26.0477; Ac. 9900910; Praia Grande; Trigésima Primeira Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Adilson de Araújo; Julg. 18/10/2016; DJESP 25/10/2016). Grifei.

DESPESAS DE CONDOMÍNIO. Ação de cobrança. Sentença de Primeiro Grau que julgou procedente, em parte, a ação, afastando a carência alegada. Alegação de que o apelante não seria mais o proprietário da unidade devedora, porquanto a teria alienado a terceira pessoa, com ampla ciência do condomínio, tanto é que fora emitido boleto em nome da nova ocupante.
Ilegitimidade evidente, pois resta clara a ciência do autor-apelado, com identificação de quem seria o possuidor da unidade.
Precedentes. O instrumento particular de promessa de venda e compra e outras avenças sobre tal imóvel, mesmo sem registro, mas com conhecimento, afasta a responsabilidade do antigo proprietário. Demais questões suscitadas, inclusive o cerceamento de defesa, que ficam afastadas. Recurso provido, para fins de reconhecimento da ilegitimidade de parte, com extinção da ação. (TJSP; APL 0031216-98.2011.8.26.0161; Ac. 9672329; Diadema; Trigésima Primeira Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Carlos Nunes; Julg. 09/08/2016; DJESP 17/08/2016). Grifei.

Posto isso,
CONHEÇO
e
DOU PROVIMENTO
ao recurso, reformo a r. decisão recorrida e acolho a exceção de pré-executividade, reconhecendo a ilegitimidade passiva dos agravantes e julgando extinta a execução de título extrajudicial em relação a eles, nos termos do art. 485, VI do CPC.

Condeno o agravado no pagamento de honorários advocatícios, que fixo em R$1.500,00 (mil e quinhentos reais), nos termos do art. 85, §8º do CPC.
1

É como voto.

1
De acordo com o colendo Superior Tribunal de Justiça: “O entendimento da Primeira Turma desta Corte Superior de Justiça é o de que, quando a exceção de pré-executividade visar apenas à exclusão do excipiente do polo passivo da execução fiscal, sem impugnar o crédito executado, os honorários advocatícios deverão ser fixados por apreciação equitativa, nos moldes do art. 85, § 8º, do CPC, porquanto não há como se estimar o proveito econômico obtido com o provimento jurisdicional”. ((AgInt no AgInt no REsp n. 1.740.864/PR, relator Ministro Manoel Erhardt (Desembargador Convocado do Trf5), Primeira Turma, julgado em 7/6/2022, DJe de 15/6/2022.)

EMENTA

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DESPESAS DE CONDOMÍNIO. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVADE. ILEGITIMIDADE PASSIVA RECONHECIDA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. IMISSÃO NA POSSE E CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO QUANTO À TRANSFERÊNCIA DA POSSE DA UNIDADE GERADORA DAS DESPESAS CONDOMINIAIS. RECURSO PROVIDO.

1. O c. Superior Tribunal de Justiça em sede de julgamento de Recurso Repetitivo – Tema 866, REsp 1345331/RS, firmou a tese de que: “a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador”.

2. Na hipótese dos autos está demonstrada (i) a imissão na posse pela promissária compradora e (ii) a ciência inequívoca do condomínio acerca da transação, haja vista que os boletos de cobrança do condomínio estão emitidos em nome da compradora.

3. Recurso conhecido e provido.

DECISÃO
À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.