Tribunal: TJES
Processo: 5006345-29.2022.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão julgador: JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Despejo por Denúncia Vazia
Data de julgamento: 2022-10-05

Ementa:
EMENTA
: AGRAVO DE INSTRUMENTO –
CONTRATO DE LOCAÇÃO
PARA FINS COMERCIAIS
– INADIMPLEMENTO DE OBRIGAÇÃO ACESSÓRIA – ORDEM LIMINAR DE DESOCUPAÇÃO E DE DESPEJO COMPULSÓRIO –
DESPROPORCIONALIDADE
–
PRINCÍPIO DA CONSERVAÇÃO DO
S
CONTRATO
S
–
RECURSO PROVIDO.

1.
Para o caso de descumprimento da obrigação acessória de entregar semanalmente relatório de faturamento bruto, o contrato de locação previu como sanção imediata não a desocupação e/ou a resolução do contrato, mas sim a incidência da multa de R$ 5.000,00 (cinco mil reais);

2.
Ao instruir o recurso, a agravante juntou o demonstrativo do faturamento obtido desde o início da execução contrato, o que é justamente o principal bem da vida perseguido pela agravada na demanda de origem;

3.
O adimplemento da obrigação principal, qual seja o aluguel – pelo menos em seu patamar mínimo –, é ponto incontroverso, de forma que o contrato vem sendo cumprido, ainda que de modo imperfeito;

4.
O conjunto dessas constatações levam à conclusão de que se aplica ao caso, ao menos nesse momento, o princípio da conservação do contrato, segundo o qual o desfazimento do negócio deve ser a
ultima ratio
, ou seja, sempre que possível, é recomendada a manutenção da avença;

5.
A agravante demonstrou que conta com 21 (vinte e um) empregados em seu quadro, fato que somado à conclusão anteriormente pontuada acerca do princípio da conservação do contrato, torna desproporcional a ordem liminar de desocupação seguida de despejo.

6
.
Recurso conhecido e provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
5006345-29.2022.8.08.0000
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
AGRAVANTE: RDC ALIMENTOS LTDA
AGRAVADO: LEROY MERLIN COMPANHIA BRASILEIRA DE BRICOLAGEM
RELATOR(A
):JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: 026 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Relator / 031 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - GETULIO MARCOS PEREIRA NEVES - Vogal / 004 - Gabinete Des. ANNIBAL DE REZENDE LIMA - ANNIBAL DE REZENDE LIMA - Vogal
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RELATÓRIO

AGRAVO DE INSTRUMENTO
Nº
5006345-29.2022.8.08.0000

A
GRAVANTE:
RCD ALIMENTOS LTDA.

A
GRAVAD
A
:
LEROY MERLIN COMPANHIA BRASILEIRA DE BRICOLAGEM

R
ELATOR: DES. JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

RELATÓRIO

Trata-se de
AGRAVO DE INSTRUMENTO
interposto por
RCD ALIMENTOS LTDA.
contra a r. decisão proferida pelo d. Juízo da 3ª Vara Cível de Vitória, que, nos autos da
ação de despejo por falta de pagamento e descumprimento de cláusulas contratuais c/c pedido liminar de desocupação n. 5007638-59.2022.8.08.0024
, deferiu o pedido de tutela de urgência formulado por
LEROY MERLIN COMPANHIA BRASILEIRA DE BRICOLAGEM,
determinando a desocupação do imóvel, ficando desde já autorizado, em caso de descumprimento, o despejo compulsório.

Em suas razões de id. 2945865, alega a agravante que a r. decisão deve ser reformada porque não atendidos os requisitos autorizadores da concessão da tutela de urgência.

Acerca da ausência da probabilidade do direito, defende que:
(i)
o inadimplemento imputado a ela incide sobre dever acessório da locação, de diminuta relevância, cujo cumprimento vem sendo feito de forma imperfeita (ou seja, não há inadimplemento absoluto), circunstância que impede a resolução do contrato;
(ii)
a agravada não está sendo privada da fruição da vantagem econômica do contrato, pois os aluguéis estão adimplidos, o que torna o despejo desproporcional, tendo em vista os prejuízos que serão suportados pela agravante (atingindo interesses de ordem social);
(iii)
a agravada sequer indicou o valor do débito, o que impede a purgação da mora.

Defende, ainda, que o risco de dano será suportado pela agravante (
periculum in mora
inverso), pois o despejo acarretará a demissão de seu quadro de 21 (vinte e um) empregados, gerando prejuízos que extrapolam sua esfera individual.

Proferi a decisão de id. 2965519, atribuindo efeito suspensivo ao recurso.

A agravada ofertou contrarrazões, aduzindo, em suma, que a r. decisão não merece reparos pois o descumprimento da obrigação acessória deve implicar o despejo, possibilitando que o imóvel seja locado por um outro interessado que seja adimplente (id. 3199759).

É o relatório.

Inclua-se o feito em pauta para julgamento.

Ressalto que
é cabível a sustentação oral neste recurso
(CPC, art. 937, inc. VIII e RITJES, art. 134, § 4º).

Diligencie-se.

Vitória/ES.

JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

Desembargador Relator

VOTO VENCEDOR

AGRAVO DE INSTRUMENTO
Nº
5006345-29.2022.8.08.0000

A
GRAVANTE:
RCD ALIMENTOS LTDA.

A
GRAVAD
A
:
LEROY MERLIN COMPANHIA BRASILEIRA DE BRICOLAGEM

R
ELATOR: DES. JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

V O T O

Conforme relatado, trata-se de
AGRAVO DE INSTRUMENTO
interposto por
RCD ALIMENTOS LTDA.
contra a r. decisão proferida pelo d. Juízo da 3ª Vara Cível de Vitória, que, nos autos da
ação de despejo por falta de pagamento e descumprimento de cláusulas contratuais c/c pedido liminar de desocupação n. 5007638-59.2022.8.08.0024
, deferiu o pedido de tutela de urgência formulado por
LEROY MERLIN COMPANHIA BRASILEIRA DE BRICOLAGEM,
determinando a desocupação do imóvel, ficando desde já autorizado, em caso de descumprimento, o despejo compulsório.

Em suas razões de id. 2945865, alega a agravante que a r. decisão deve ser reformada porque não atendidos os requisitos autorizadores da concessão da tutela de urgência.

Acerca da ausência da probabilidade do direito, defende que:
(i)
o inadimplemento imputado a ela incide sobre dever acessório da locação, de diminuta relevância, cujo cumprimento vem sendo feito de forma imperfeita (ou seja, não há inadimplemento absoluto), circunstância que impede a resolução do contrato;
(ii)
a agravada não está sendo privada da fruição da vantagem econômica do contrato, pois os aluguéis estão adimplidos, o que torna o despejo desproporcional, tendo em vista os prejuízos que serão suportados pela agravante (atingindo interesses de ordem social);
(iii)
a agravada sequer indicou o valor do débito, o que impede a purgação da mora.

Defende, ainda, que o risco de dano será suportado pela agravante (
periculum in mora
inverso), pois o despejo acarretará a demissão de seu quadro de 21 (vinte e um) empregados, gerando prejuízos que extrapolam sua esfera individual.

Proferi a decisão de id. 2965519, atribuindo efeito suspensivo ao recurso.

A agravada ofertou contrarrazões, aduzindo, em suma, que a r. decisão não merece reparos pois o descumprimento da obrigação acessória deve implicar o despejo, possibilitando que o imóvel seja locado por um outro interessado que seja adimplente (id. 3199759).

Pois bem.

Antes de apreciar o mérito do recuso, entendo necessário realizar um breve resumo da demanda de origem.

A agravada ajuizou
ação de despejo por falta de pagamento e descumprimento de cláusulas contratuais c/c pedido liminar de desocupação
em face da agravante, argumentando, em síntese, que:
(i)
as partes firmaram um contrato de locação, para fins não residenciais, relativo a uma área localizada na sede da locadora, no Aeroporto Eurico de Aguiar Salles;
(ii)
o valor mensal do aluguel foi fixado em 10% (dez por cento) sobre o faturamento bruto do estabelecimento, sendo descontado o valor de venda de cigarros;
(iii
)
o aluguel teria por valor mínimo o de R$ 7.715,00 (sete mil e setecentos e quinze) reais.

Prossegue narrando que a agravante, apesar de notificada extrajudicialmente, vem reiteradamente descumprindo o pactuado, impossibilitando o cálculo do aluguel e cometendo as seguintes infrações contratuais:

(1)
Ausência de envio do faturamento bruto semanal;

(2)
Apresentação do faturamento bruto sem assinatura do preposto e ausentes os dados completos referentes ao valor diário global do faturamento bruto da semana anterior, tampouco as informações acerca da venda de cigarros;

(3)
Ausência de envio semanal do documento oficial encaminhado à Receita Federal (EFD) transmitida ao ambiente SPED, ou equivalente; e

(4)
Envio de valores de faturamento que não condizem com a realidade e sequer com as informações apresentadas anteriormente, restando evidente o provável pagamento incorreto do aluguel variável.

Ante as infrações, pediu liminarmente a desocupação do imóvel. No mérito, requereu a rescisão do contrato ante o inadimplemento, bem como a condenação da agravante:
(i)
à efetuação de eventuais reparos necessários no imóvel;
(ii)
ao pagamento das diferenças apuradas sobre os aluguéis vencidos e vincendos após verificação dos relatórios de faturamento; e
(iii)
ao pagamento da multa contratual de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) por cada relatório semanal não entregue até a data da propositura da ação, sem prejuízo das semanas vincendas no curso do processo.

Então, o d. Juízo de origem proferiu a r. decisão ora agravada, em que deferiu o pedido de tutela de urgência a fim de determinar a desocupação do imóvel, e já autorizando, para caso de descumprimento, o despejo compulsório (id. 2945869).

Com essas considerações, passo ao exame mérito recursal.

Analisando detidamente os autos, observo que merecem destaque as seguintes cláusulas do contrato de locação firmado entre as partes:

“
ITEM 06 – DO ALUGUEL

6.1.
O pagamento do aluguel será efetuado mensalmente no valor equivalente a
10% (dez por cento) sobre o faturamento bruto do estabelecimento descontando-se a venda de cigarros
, a qual deverá ser destacada diariamente e demonstrada no momento da apuração do aluguel. Fica, ainda, estabelecido, a título de
aluguel mínimo, o valor de R$ 7.000,00 (sete mil reais)
, o qual deverá ser pago na hipótese do resultado apurado na aplicação do percentual acima disposto sobre o faturamento da LOCATÁRIA resultar em valor inferior ao aluguel mínimo.

[...]

ITEM 07 - FORMA DE PAGAMENTO

[...]

7.4.
O Aluguel percentual previsto no item 6.1. supra será sempre calculado sobre o
faturamento bruto mensal obtido pela LOCATÁRIA, descontando-se a venda de cigarros
, a qual deverá ser destacada diariamente e demonstrada no momento da apuração do aluguel, com a atividade exercida no imóvel objeto desta locação.

[...]

7.4.4.
Para averiguação e fixação do aluguel percentual previsto no item 6.1 acima, a partir da assinatura deste instrumento, a LOCATÁRIA deverá
entregar semanalmente ao preposto da LOCADORA (Gerente de Gestão e ao Gerente de Patrimônio da LOCADORA, via e-mail ao endereço eletrônico
: [...]), todas as segundas-feiras ao final do expediente ou, até às 10h00 do dia subsequente,
relatório semanal de faturamento bruto, devidamente assinado
pelo preposto da LOCATÁRIA, sob responsabilidade civil e criminal do mesmo, onde constarão os dados completos referentes ao valor diário global do faturamento bruto da semana imediatamente anterior, destacadas as vendas de cigarro, fazendo-o acompanhar do documento oficial encaminhado à Receita Federal: EFD (Escrituração Fiscal Digital), transmitida ao ambiente SPED, ou equivalente.

7.4.5. A falta de entrega semanal do relatório supra previsto, devidamente acompanhado da EFD, ensejará a incidência da multa de R$ 5.000,00 (cinco mil reais)
, desde que não seja sanada em 24 (vinte e quatro) horas a partir do vencimento da obrigação, cujo valor será acrescido no aluguel do mês em vigência” (id. 2945871)

Constato que, para o caso de descumprimento da obrigação acessória de entregar semanalmente relatório de faturamento bruto, o contrato previu como sanção imediata não a desocupação e/ou a resolução do contrato, mas sim a incidência da multa de R$ 5.000,00 (cinco mil reais).

Vejo, ainda, que ao instruir o recurso, a agravante juntou o demonstrativo do faturamento obtido desde o início da execução contrato (id. 2945877), o que é justamente o principal bem da vida perseguido pela agravada na demanda de origem.

No mais, percebo que o adimplemento da obrigação principal, qual seja o aluguel – pelo menos em seu patamar mínimo –, é ponto incontroverso, de forma que o contrato vem sendo cumprido, ainda que de modo imperfeito.

O conjunto dessas constatações levam à conclusão de que se aplica ao caso, ao menos nesse momento, o
princípio
da
conservação
do contrato
, segundo o qual o desfazimento do negócio deve ser a
ultima rati
o
, ou seja, sempre que possível, é recomendada a manutenção da avença.

Além disso, a agravante demonstrou que conta com 21 (vinte e um) empregados em seu quadro (id. 2945880), fato que somado à conclusão anteriormente pontuada acerca do princípio da conservação do contrato, torna desproporcional a ordem liminar de desocupação seguida de despejo.

A título de exemplo, vejamos o seguinte julgado do e. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo:

APELAÇÃO
AÇÃO DE DESPEJO
AÇÃO DECLARATÓRIA OBRIGAÇÃO CONTRATUAL
DESCUMPRIMENTO MÍNIMO
INADIMPLEMENTO RELATIVO UTILIDADE DA PRESTAÇÃO
OBRIGAÇÃO ACESSÓRIA
OBRIGATORIEDADE DO CONTRATO BOA-FÉ OBJETIVA
PRINCÍO DA CONSERVAÇÃO
VALORAÇÃO DO INADIMPLEMENTO
MANUTENÇÃO DO CONTRATO DESPEJO RECHAÇADO MULTA CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA
REDUÇÃO EQUIDADE SUCUMBÊNCIA. - Obrigação contratual consubstanciada na contratação de seguro de dano não satisfeita no prazo previsto no contrato aditamentos que não alteraram o termo inicialmente previsto no contrato originário irrelevante a desnecessidade da cobertura securitária ao longo do período princípio da obrigatoriedade do contrato; -
Mora dos encargos acessórios da locação
(IPTU e contas de consumo)
débito quitado imediatamente após notificação da parte, inadimplemento relativo
(art. 397, do Código Civil),
insuficiente para o decreto de despejo, em contrariedade ao princípio da conservação do negócio e à boa-fé objetiva
(art. 422,do Código Civil); -
Desproporcionalidade entre o pedido de despejo
(art. 62, da Lei n. 8.245, de 1991)
e a o inadimplemento relativo, cuja prestação manteve sua utilidade, aliás, fora prontamente satisfeito após notificação da parte
, em conformidade com o próprio contrato violação do equilíbrio contratual parcela, ademais, inexigível com fundamento no artigo 476, do Código Civil (
exceptio nonadimpleti contratctus
) “valoração da gravidade do inadimplemento”; - Violação contratual que, no entanto, permite a aplicação da multa contratual (cláusula penal art. 409, do Código Civil). Previsão genérica que abrange a natureza compensatória e a moratória inadimplemento relativo que justifica a incidência da cláusula penal (art. 411, do Código Civil) ainda que reduzida, de acordo com o artigo 413, do CC. Descumprimento mínimo a justificar a redução da multa para 01 (um) aluguel; RECURSO DA BK BRASIL PROVIDO EM PARTE e RECURSO DA ESPAÇO FARIA LIMA NÃO PROVIDO. (TJSP, APELAÇÃO Nº 0070273-78.2012.8.26.0100, Rel. Des.ª MARIA LÚCIA PIZZOTTI, 30ª Câmara de Direito Privado, j. 08/06/2016, p. 29/06/2016)

Levando tudo isso em consideração,
CONHEÇO do recurso
e DOU-LHE PROVIMENTO, a fim de reformar a r. decisão agravada, passando a indeferir o pleito liminar de desocupação e despejo.

É como voto.

AGRAVO DE INSTRUMENTO N.º 5006345-29.2022.8.08.0000

AGRAVANTE: RDC ALIMENTOS LTDA.

AGRAVADA: LEROY MERLIN COMPANHIA BRASILEIRA DE BRICOLAGEM

RELATOR:
DES. JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

VISTA

Pedi vista dos autos após o voto proferido pelo eminente e culto Relator, Desembargador Júlio César Costa de Oliveira que, dando provimento ao recurso de agravo de instrumento, indeferiu o pedido liminar de desocupação e despejo deduzido pela Agravada nos autos da ação judicial de origem.

Do exame que fiz dos autos, cheguei às mesmas conclusões do eminente Relator, mormente à luz do princípio da conservação do contrato, e sem prejuízo da devida apuração dos aluguéis, à luz dos demonstrativos de faturamento apresentados pela Agravante, cujo eventual inadimplemento poderá ensejar nova ordem de despejo a ser decretada pelo Juízo
a quo
, o mesmo sendo válido para a recalcitrância quanto ao cumprimento da cláusula 7.4.4, do contrato firmado pelas partes.

Ante o exposto, conheço e dou provimento ao recurso, nos termos do voto proferido pelo eminente e culto Relator, Desembargador Júlio César Costa de Oliveira.

É como me manifesto.

VOTOS VOGAIS
031 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - GETULIO MARCOS PEREIRA NEVES (Vogal)
Acompanhar
004 - Gabinete Des. ANNIBAL DE REZENDE LIMA - ANNIBAL DE REZENDE LIMA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

EMENTA

EMENTA
: AGRAVO DE INSTRUMENTO –
CONTRATO DE LOCAÇÃO
PARA FINS COMERCIAIS
– INADIMPLEMENTO DE OBRIGAÇÃO ACESSÓRIA – ORDEM LIMINAR DE DESOCUPAÇÃO E DE DESPEJO COMPULSÓRIO –
DESPROPORCIONALIDADE
–
PRINCÍPIO DA CONSERVAÇÃO DO
S
CONTRATO
S
–
RECURSO PROVIDO.

1.
Para o caso de descumprimento da obrigação acessória de entregar semanalmente relatório de faturamento bruto, o contrato de locação previu como sanção imediata não a desocupação e/ou a resolução do contrato, mas sim a incidência da multa de R$ 5.000,00 (cinco mil reais);

2.
Ao instruir o recurso, a agravante juntou o demonstrativo do faturamento obtido desde o início da execução contrato, o que é justamente o principal bem da vida perseguido pela agravada na demanda de origem;

3.
O adimplemento da obrigação principal, qual seja o aluguel – pelo menos em seu patamar mínimo –, é ponto incontroverso, de forma que o contrato vem sendo cumprido, ainda que de modo imperfeito;

4.
O conjunto dessas constatações levam à conclusão de que se aplica ao caso, ao menos nesse momento, o princípio da conservação do contrato, segundo o qual o desfazimento do negócio deve ser a
ultima ratio
, ou seja, sempre que possível, é recomendada a manutenção da avença;

5.
A agravante demonstrou que conta com 21 (vinte e um) empregados em seu quadro, fato que somado à conclusão anteriormente pontuada acerca do princípio da conservação do contrato, torna desproporcional a ordem liminar de desocupação seguida de despejo.

6
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Recurso conhecido e provido.

DECISÃO
À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.