Tribunal: TJES
Processo: 0001056-79.2018.8.08.0021
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão julgador: ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Antecipação de Tutela / Tutela Específica
Data de julgamento: 2022-11-30

Ementa:
APELAÇ
ÕES CÍVEIS – AÇÃO ORDINÁRIA – RECURSO DE LORENGE S/A PARTICIPAÇÕES E OUTRA – PROMESSA DE COMPRA E VENDA – ALEGADO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – IMÓVEL NÃO REGULARIZADO
NO PRAZO PREVISTO

EM CONTRATO
– ENTRAVES ADMINISTRATIVOS E CARTORÁRIOS – CULPA
DO PROMITENTE VENDEDOR
NÃO DESCORTINADA – DEFLAGRAÇÃO DO PRAZO PARA LAVRATURA DA ESCRITURA PÚBLICA
DEFINITIVA
– CI
ÊNCIA
D
A APROVAÇÃO D
O PROJETO ARQUITETÔNICO NÃO COMPROVADA – DESFAZIMENTO DA AVENÇA – POSSIBILIDADE DE SOLUÇÃO NA
PRESENTE
AÇÃO – CLÁUSULA PENAL – NÃO INCIDÊNCIA – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS PELAS PROMITENTES COMPRADORAS – APELAÇÃO CÍVEL DE LORENGE S/A
PARTICIPAÇÕES
E OUTRA PARCIALMENTE PROVIDA – RECURSO DE MANOEL DUARTE MATTOS – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – BASE DE CÁLCULO – PROVEITO ECONÔMICO OBTIDO –
APRECIAÇÃO EQUITATIVA – DESCABIMENTO – A
PLICAÇÃO DO TEMA 1.076 DO STJ – ÔNUS SUCUMBENCIAIS REDIMENSIONADOS – RECURSO DE MANOEL DUARTE MATTOS
CONHECIDO E
PARCIALMENTE PROVIDO.

Apelação Cível de Lorenge S/A Participações e outra

1
)
Não se descortinou o alegado descumprimento contratual por parte dos requeridos por terem deixado de entregar o imóvel “livre e desimpedido” conforme alegado na petição inicial, na medida em que os embaraços verificados surgiram após a celebração do contrato e, alguns deles, como a alteração na metragem do imóvel e, via de consequência, a necessidade de retificação do formal de partilha, não podem ser-lhes atribuídos.

2)
A alteração da metragem da área tivera origem em pedido formulado pelo gerente administrativo da Lorenge, que foi elemento primordial para que ocorresse o imbróglio que impediu a regularização do imóvel no prazo inicialmente vislumbrado, o que torna descabido atribuir exclusivamente aos requeridos a culpa por não estar a área “livre e desimpedida” de ônus, para que o empreendimento imobiliário pudesse ser iniciado.

3)
Era legítima a expectativa dos requeridos de que o prazo para lavratura da escritura pública definitiva somente seria deflagrado a partir de sua cientificação, por escrito, da aprovação do projeto arquitetônico, até porque esse seria o momento previsto no contrato para adimplemento da parcela de R$ 6.800.000,00 (seis milhões e oitocentos mil reais), que não ocorreu.

4
)
É desnecessário submeter à deliberação das partes a possibilidade a dissolução da avença e provavelmente, dar ensejo a uma nova batalha judicial, tendo em vista que pode este Órgão Julgador promover o retorno ao status quo ante, mediante aplicação do disposto no § 2º do item 3.1. do contrato celebrado, até mesmo para coibir o enriquecimento sem causa por parte dos requeridos, que receberam quantia milionária à época da assinatura do contrato (R$ 3.000.000,00) e permaneceram como proprietários do imóvel, diante dos entraves outrora retratados, que culminaram na regularização do imóvel quando o empreendimento imobiliário já não era mais considerado viável pelas demandantes.

5)
Descabe a aplicação da cláusula penal prevista no item 7.4, por não ter sido descortinada qualquer das hipóteses que ensejariam sua incidência (desistência do negócio por qualquer das partes ou prática de ato pelas partes que o tenha inviabilizado), devendo ocorrer, tão somente, a restituição pelos promitentes vendedores dos valores pagos pela promitente compradora (R$ 3.000.000,00), na forma prevista no contrato.

6)
Apelação cível de Lorenge S/A Participações e outra parcialmente provida.

Apelação Cível de Manoel Duarte Mattos e outros

7)
O § 2º do art. 85 do Código de Processo Civil veicula a regra geral, de aplicação obrigatória, de que os honorários advocatícios sucumbenciais devem ser fixados no patamar de 10 (dez) a 20 (vinte) por cento, subsequentemente calculados sobre o valor: (i) da condenação; ou (ii) do proveito econômico obtido; ou (iii) do valor atualizado da causa, ao passo que o §8º do mesmo dispositivo legal transmite regra de caráter excepcional, de aplicação meramente subsidiária, em que se permite a fixação da verba honorária por equidade, nas hipóteses em que, havendo ou não condenação: (i) o proveito econômico obtido pelo vencedor for inestimável ou irrisório; ou (ii) o valor da causa for muito baixo.

8)
A fim de definir o alcance da norma inserta no § 8º do art. 85 do Código de Processo Civil, bem como dirimir a possibilidade de se fixar a verba honorária por meio de apreciação equitativa, quando os valores da condenação, da causa ou o proveito econômico da causa forem elevados, a Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça julgou o REsp nº 1.906.618/SP, sob o rito dos recursos representativos de controvérsia (Tema 1.076), tendo firmado as seguintes teses jurídicas: “(i) A fixação dos honorários por apreciação equitativa não é permitida quando os valores da condenação, da causa ou o proveito econômico da demanda forem elevados. É obrigatória, nesses casos, a observância dos percentuais previstos nos §§ 2º ou 3º do art. 85 do CPC - a depender da presença da Fazenda Pública na lide -, os quais serão subsequentemente calculados sobre o valor: (a) da condenação; ou (b) do proveito econômico obtido; ou (c) do valor atualizado da causa; e (ii) Apenas se admite arbitramento de honorários por equidade quando, havendo ou não condenação: (a) o proveito econômico obtido pelo vencedor for inestimável ou irrisório; ou (b) o valor da causa for muito baixo”.

9)
Impõe-se o redimensionamento dos ônus de sucumbência, que deve observar tanto o aspecto quantitativo, quanto o aspecto jurídico em que cada parte decai de suas pretensões e resistências, respectivamente impostas, do que resulta o arbitramento de verba honorária, em favor dos advogados das demandantes, no patamar de 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido (R$ 3.000.000,00), ao passo que o douto causídico que representa processualmente os requeridos faz jus ao mesmo percentual (10%), também sobre o proveito econômico obtido, que equivale ao valor cujo pleito condenatório foi julgado improcedente (R$ 6.270.929,21).

10)
Apelação cível de Manoel Duarte Mattos e outros parcialmente provida.

ACORDA
a Egrégia Quarta Câmara Cível, em conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade de votos,
conhecer e
dar provimento parcial a ambas as apelações cíveis
.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
0001056-79.2018.8.08.0021
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: MANOEL DUARTE MATOS e outros (4)
APELADO: LORENGE S.A. PARTICIPACOES e outros
RELATOR(A
):ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

Composição de julgamento: 012 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / 014 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal / 016 - Gabinete Des. JORGE DO NASCIMENTO VIANA - JORGE DO NASCIMENTO VIANA - Vogal
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

VOTO VENCEDOR

Como brevemente relatado, trata-se de dois recursos de
apelação cível
, interpostos por
Manoel Duarte Mattos e outros
(1º
s
apelantes) e por
Lorenge S/A Participações
e
Lorenge SPE 142 Empreendimento Imobiliário Ltda
. (2ª
s
apelantes), contra a sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível de Guarapari, integrada pela decisão que rejeitou os
embargos de declaração
em face dela opostos, que julgou improcedentes os pedidos formulados na presente “
ação ordinária
” ajuizada pelas 2ª
s
apelantes em face dos 1º
s
apelantes.

Não há preliminares ou questões prejudiciais a serem enfrentadas, razão pela qual avanço ao mérito recursal, a começar por breve síntese dos fatos subjacentes à demanda, seguindo-se da análise do recurso interposto pelas autoras (2ª
s
apelantes), diante do nítido caráter de prejudicialidade que ostenta em relação ao manejado pelos requeridos (1º
s
apelantes). Vejamos.

Ao ingressar com a presente ação, relatam as demandantes, em suma, que as partes celebraram, no dia 13/03/2013,
contrato particular de promessa de compra e venda de terreno para incorporação imobiliária
(fls. 36/39), referente a imóvel situado em Meaípe, Guarapari, com área de 26.567,42m2, cujo preço total de
R$ 26.937.500,00
(vinte e seis milhões novecentos e trinta e sete mil e quinhentos reais) haveria de ser pago da seguinte forma:

a)
R$ 3.000.000,00 (três milhões de reais) em moeda corrente, mediante depósito em conta bancária 2 (dois) dias úteis após a assinatura do contrato;

b)
R$ 6.800.000,00 (seis milhões e oitocentos mil reais) após aprovação, pela Prefeitura Municipal de Guarapari, do projeto arquitetônico do empreendimento que seria construído no imóvel, bem como da lavratura da Escritura Pública definitiva de compra e venda;

c)
15 (quinze) parcelas iguais, mensais e sucessivas de R$ 2.137.500,00 (dois milhões cento e trinta e sete mil e quinhentos reais) mediante dação em pagamento por apartamentos que seriam construídos no imóvel, cuja previsão de entrega era de 48 (quarenta e oito) meses a partir do lançamento do empreendimento imobiliário.

Ainda de acordo com sua narrativa, sua obrigação de adimplir a primeira parcela (R$ 3.000.000,00) foi devidamente cumprida em 14/03/2013, o que não ocorreu quanto à obrigação dos requeridos de regularizarem o imóvel e permitirem a celebração da escritura pública definitiva, o que teria importado em descumprimento contratual e, de resto, inviabilizado a realização do empreendimento imobiliário.

Em razão disso, requer seja declarada a rescisão do contrato particular de promessa de compra e venda por inadimplemento exclusiva dos requeridos, bem como a sua condenação a restituírem a quantia recebida (R$ 3.000,000,00), além de ressarcirem os danos materiais suportados, que calcula em R$ 6.270.929,21 (seis milhões duzentos e setenta mil novecentos e vinte e nove reais e vinte e um centavos), tendo desistido, ao promoverem emenda à petição inicial (fls. 238/240), do pedido alternativo de restitução da importância paga (R$ 3.000.000,00), a qual foi deferida (fls. 264/265), em que pese a discordância dos requeridos (fls. 245/248).

Após regular processamento, com a fixação de pontos controvertidos (fls. 314/315-v) e produção de provas documental e testemunhal, foi proferida sentença que, como dito alhures, julgou improcedentes os pedidos, em face do que se insurgem ambas as partes, sendo que, no caso específico dos requeridos, sua irresignação está limitada à base de cálculo da verba advocatícia, conforme melhor veremos adiante.

1. Apelação cível interposta por
Lorenge S/A Participações e Lorenge SPE 142 Empreendimento Imobiliário Ltda
.

No escopo de infirmar sobredita conclusão, aduzem as demandantes, em síntese, que:
(i)
a sentença reconhece que cabia aos apelados a obrigação de regularizar o imóvel a fim de possibilitar a assinatura da Escritura Pública definitiva, todavia, de forma equivocada, considerou que não houve a aprovação do projeto arquitetônico dentro do prazo previsto na Cláusula 3.1, “b” do Contrato;
(ii)
cumpriram as obrigações que lhe incumbiam, sobretudo quanto ao pagamento da primeira parcela do preço (R$ 3.000.000,00), ocorrido em 14/03/2013, cumprindo a obrigação de aprovação do projeto do empreendimento, no dia 08/10/2014;
(iii)
para o cumprimento de suas obrigações subsequentes, mostrava-se imprescindível que as partes celebrassem a escritura pública de compra e venda, conforme condicionado na Cláusula 3.1, “b”, do Contrato, o que não ocorreu em virtude de não atendimento de providências a cargo dos apelados, que não resolveram, em tempo hábil, as irregularidades existentes no imóvel para permitir a assinatura da escritura pública de compra e venda;
(iv)
ainda que tenha havido a aprovação do projeto arquitetônico apenas no final do ano de 2014, a regularização do imóvel não foi contemporânea, eis que concluída somente em 2018, ou seja, 3 (três) anos depois;
(v)
os apelados, além de se recusarem a rediscutir o negócio, só concluíram a regularização do imóvel no ano de 2018, mais de 03 (três) anos após serem notificados pela primeira vez e quase 04 (quatro) anos após a aprovação do projeto; e
(vi)
a demora na regularização do imóvel teria decorrido de 'fatos que fogem à intenção da parte promitente vendedora', conforme ventilado na sentença, pois ainda que se refira ao cumprimento de exigências cartorárias, os apelados prometeram vender o imóvel livre e desembaraçado o que não ocorreu.

Como se observa da síntese realizada, a questão submetida ao crivo deste Órgão Julgador, fundamentalmente, é se houve descumprimento contratual por parte dos requeridos e, em caso positivo, se as autoras fazem jus ao ressarcimento pretendido.

De saída, vejamos a redação de duas cláusulas do “Contrato particular de promessa de compra e venda de terreno para incorporação imobiliária” celebrado entre as partes, que muito interessam ao deslinde da controvérsia:

3.1. Pelo presente instrumento de promessa e na melhor forma do direito, o PROMITENTE VENDEDOR promete alienar à PROMITENTE COMPRADORA o terreno descrito e caracterizado na cláusula 1.2, pelo preço total de R$ 26.937.500,00 (vinte e seis milhões, novecentos e trinta e sete mil e quinhentos reais), que serão adimplidos da seguinte forma:

a)
omissis

b) R$ 6.800.000,00 (seis milhões e oitocentos mil reais)
após aprovação do projeto arquitetônico do empreen-dimento
que será edificado no local perante a Prefeitura Municipal de Guarapari (PMG),
bem como a lavratura da escritura pública e definitiva de compra e venda
, o que deverá ocorrer, impreterivelmente, até o dia 31 de agosto de 2013, prorrogável por mais 120 (cento e vinte) dias;

(...)

7.1. A compra e venda a que se refere este contrato deverá se consumar por escritura pública a ser lavrada e assinada no prazo máximo de 15 (dez) dias úteis,
a partir da data em que o PROMITENTE VENDEDOR tiver ciência da aprovação do Projeto Arquitetônico
, devendo, para tanto, cada parte contratante providenciar a documentação que lhe disser respeito,
ficando a PROMITENTE COMPRADORA incumbida de informar ao PROMITENTE VENDEDOR, por escrito
, a data da aprovação do projeto, quando passará a correr o prazo para assinatura da escritura.

(destaquei)

Alegam as demandantes que, de acordo com a Cláusula 3.1 acima, cabia aos requeridos, na condição de legítimos proprietários do imóvel, entregá-lo livre e desembaraçado de quaisquer ônus, gravames ou restrições legais, do que não teriam se desincumbido, tanto que a situação do imóvel só teria sido regularizada no ano de 2018, quando o empreendimento imobiliário não mais seria viável.

Por sua vez, aduzem os requeridos que, a teor da Cláusula Sétima acima transcrita, a lavratura da escritura pública deveria ocorrer no prazo de 15 (quinze) dias a partir da data da ciência da aprovação do projeto arquitetônico, não mais se aplicando a Cláusula 3.1 por não ter o projeto arquitetônico sido aprovado até a data nela prevista (31/08/2013) ou se eventualmente houve aprovação, não foram cientificados por escrito.

Sob o argumento de que os requeridos estariam em mora no tocante ao cumprimento de sua obrigação (
rectius
: entrega da escritura pública definitiva), os demandantes lhe enviaram duas notificações, em 14/10/2015 e 04/11/2015 (fls. 54/55 e 56/77), que foram respondidas mediante “contranotificação” recebida pelas notificantes no dia 25/11/2015, na qual constam informações que, a meu ver, são relevantes para o deslinde da controvérsia.

Na ocasião, esclareceram os contranotificantes (ora requeridos) que a partilha do imóvel foi homologada por sentença no dia 22/08/2013 (fl. 192), com a expedição do formal de partilha na mesma data (fl. 193), todavia, tornou-se necessária a retificação do formal de partilha perante o Juízo de Família – que somente ocorreu no dia 21/10/2014 – por ter o Cartório de Registro de Imóveis de Guarapari informado que a área do terreno havia passado de 58.618,35m2 para 62.238,26m2.

Nessa mesma oportunidade, os requeridos contranotificaram a empresa Lorenge SPE 142 a fim de que cumprisse as obrigações a que se propôs no registro do formal de partilha perante o CGRI ou promovesse a devolução de toda a documentação entregue, bem como justificasse a alteração da área para 62.238,26m2, em 10 (dez) dias úteis.

Além disso, constou ainda da contranotificação de 25/11/2015 que, em 01/12/2014, o Cartório de Registro de Imóveis emitiu nota explicativa noticiando que se tratava de duas áreas distintas, por ser o imóvel cortado pela Rodovia do Sol, tornando necessária a abertura de duas matrículas e, consequentemente, nova rerratificação do formal de partilha, do que teria resultado a contratação de profissional pela Lorenge SPE 142 para solução do imbróglio, a quem foi entregue toda a documentação que se encontrava com o despachante contratado pelos requeridos, de nome Dinarte dos Santos Filho.

Após a Lorenge SPE 142 assumir a coparticipação nas providências junto ao CRGI, mediante requerimento subscrito por um de seus diretores, Leandro Rangel Lorenzon, tomaram ciência os requeridos da emissão de nota explicativa do cartório exigindo outros documentos e noticiando ter sido modificada a metragem da área, para 62.238,26m2.

Em resposta à contranotificação, a autora Lorenge SPE 142 informou ter apenas contribuído para solução dos entraves, mediante indicação de pessoa capacitada a auxiliar, e não avocado para si a responsabilidade pela regularização formal do imóvel e, no que se refere à alteração na metragem da área, noticiou ter se tratado do acréscimo da área do terreno (3.619,91m2) sobre a qual foi construída a Rodovia do Sol (fl. 62).

Embora tenham sido refutados pela Lorenge SPE 142 os argumentos dos contranotificantes, não se descortinou o alegado descumprimento contratual por parte dos requeridos por terem deixado de entregar o imóvel “livre e desimpedido” conforme alegado na petição inicial, na medida em que os embaraços verificados surgiram após a celebração do contrato e, alguns deles, como a alteração na metragem do imóvel e, via de consequência, a necessidade de retificação do formal de partilha, não podem ser-lhes atribuídos.

Ao que parece, a alteração da metragem da área tivera origem em pedido formulado pelo gerente administrativo da Lorenge, de nome Leandro Rangel Lorenzon, que, na minha concepção, foi elemento primordial para que ocorresse o imbróglio que impediu a regularização do imóvel no prazo inicialmente vislumbrado, o que torna descabido atribuir exclusivamente aos requeridos a culpa por não estar a área “livre e desimpedida” de ônus, para que o empreendimento imobiliário pudesse ser iniciado.

Ainda sobre o ponto, em arremate, é acertada a conclusão da sentença de que “
as exigências cartorárias demonstram se tratar de fatos que fogem à intenção da parte promitente vendedora em restar em mora ou inadimplente de forma intencional
” (fl. 457).

Não bastasse, considero também assistir razão aos requeridos na questão envolvendo a aprovação do projeto arquitetônico que, em última análise, deu ensejo ao julgamento de improcedência dos pedidos.

Foi previsto no item 7.1. do contrato que “
A
compra e venda a que se refere este contrato deverá se consumar por
escritura pública a ser lavrada e assinada no prazo máximo de 15 (dez) dias úteis,
a partir da data em que o PROMITENTE VENDEDOR tiver ciência da aprovação do Projeto Arquitetônico
” (destaquei), não sendo comprovado nos autos quando ocorrera sua aprovação pela Prefeitura Municipal de Guarapari e, muito menos, de que os requeridos foram dela notificados, por escrito, para fins de deflagrar o prazo de 15 (quinze) dias ali pactuado.

Desta feita, parece-me legítima a expectativa dos requeridos de que o prazo para lavratura da escritura pública definitiva somente seria deflagrado a partir de sua cientificação, por escrito, da aprovação do projeto arquitetônico, até porque esse seria o momento previsto no contrato para adimplemento da parcela de R$ 6.800.000,00 (seis milhões e oitocentos mil reais), que não ocorreu.

Ainda em relação a culpa pela demora na regularização da área, também adiro a conclusão da douta magistrada sentenciante de que “
foram tentativas de todas as formas, por ambas as partes, direcionadas a otimizar esse procedimento, no afã de possibilitar a transferência do imóvel
” (fl. 458) e assim procedo diante da constatação de que tinham os requeridos inegável interesse no recebimento das milionárias parcelas pendentes e as demandantes, a evidência, em dar início ao empreendimento imobiliário, mas não poderiam antever os entraves que surgiram durante o procedimento junto ao cartório competente e outros órgãos públicos.

Por fim, foi julgado improcedente o pedido de resolução contratual por culpa dos requeridos, por ter a douta juíza sentenciante concluído que “
Caso as partes permaneçam no mundo dos fatos, na pretensão de desfazimento da relação contratual, podem lançar mão da cláusula resolutória expressa, prevista no § 2º do item 3.1. da referida avença, sendo defeso a este juízo manifestar a esse respeito, por ausência de provocação da parte interessada
” (fl. 458), o que, desde logo adiante, merece reparos.

Do que observo dos presentes autos, as partes litigantes concordam com o desfazimento da avença e assim requereram expressamente na petição inicial (fl. 20) e na contestação (fl. 217), com a previsível constatação de nenhuma delas assume a culpa pela inexecução contratual, mas sim, a imputam reciprocamente.

Havendo pedido nesse sentido, é desnecessário submeter à deliberação das partes a possibilidade a dissolução da avença e provavelmente, dar ensejo a uma nova batalha judicial, tendo em vista que pode este Órgão Julgador promover o retorno ao
status quo ante
, mediante aplicação do disposto no § 2º do item 3.1. do contrato celebrado
1
, até mesmo para coibir o enriquecimento sem causa por parte dos requeridos, que receberam quantia milionária à época da assinatura do contrato (R$ 3.000.000,00) e permaneceram como proprietários do imóvel, diante dos entraves outrora retratados, que culminaram na regularização do imóvel quando o empreendimento imobiliário já não era mais considerado viável pelas demandantes.

No entanto, entendo ser descabida a aplicação da cláusula penal prevista no item 7.4, por não ter sido descortinada qualquer das hipóteses que ensejariam a sua incidência (desistência do negócio por qualquer das partes ou prática de ato pelas partes que o tenha inviabilizado), devendo ocorrer, tão somente, a restituição pelos promitentes vendedores dos valores pagos pela promitente compradora (R$ 3.000.000,00), na forma prevista no contrato.

É oportuno registrar que, apesar da expressa desistência das demandantes em relação ao pedido alternativo 4.4 (fls. 238/240), pelo qual havia postulado a rescisão do contrato e consequente restituição da quantia paga aos requeridos (R$ 3.000.000,00), permanecem hígidos os pedidos de rescisão contratual (4.3.1) e de restituição do valor pago (4.3.2), sendo que, este último, deve ser acolhido parcialmente por não fazerem jus as demandantes ao ressarcimento por danos materiais pretendido (R$ 6.270.929,21), por não se descortinar o alegado inadimplemento contratual por parte dos requeridos.

Ante o exposto,
conheço da apelação cível
interposta por
Lorenge S/A Participações
e
Lorenge SPE 142 Empreendimento Imobiliário Ltda
. e
lhe dou provimento parcial
a fim de declarar a rescisão do contrato celebrado entre as partes e, na forma do § 2º de seu item 3.1., condenar os requeridos à devolução integral dos valores pagos pelas demandantes, a ser monetariamente corrigido a partir da data em que efetuado o depósito bancário em favor do promitente vendedor e acrescido de juros moratórios de 1% ao mês a contar da data da citação.

É como voto
.

2. Apelação cível de Manoel
Duarte Mattos e outros

Assim sustentam os requeridos, em suma:
(i)
a sentença merece reforma quanto aos ônus sucumbenciais, por não terem sido corretamente fixados;
(ii)
o proveito econômico pretendido é de R$ 8.964.679,21 (oito milhões novecentos e sessenta e quatro mil seiscentos e setenta e nove reais e vinte e um centavos), que deve ser a base de cálculo para os honorários de sucumbência, nos termos do § 2º do art. 85 do Código de Processo Civil;
(iii)
a verba fixada na sentença corresponde a 0.557% do proveito econômico pretendido pelas autoras, ao passo que, se fixada na sentença no percentual mínimo (10%), correponderia a R$ 896.467,92 (oitocentos e noventa e seis mil quatrocentos e sessenta e sete reais e noventa e dois centavos);
(iv)
descabe arbitrar a verba com fundamento no § 8º do art. 85 do CPC/2015, não se tratar de causa de valor baixo ou inestimável, não versar sobre execução ou embargos e nem envolver a Fazenda Pública; e que
(v)
os honorários advocatícios têm caráter alimentar, pois deles sobrevive o advogado, tanto para manter em boas condições seu escritório, como para o sustento próprio e de sua família.

A meu ver, têm razão os apelantes no que diz respeito à base de cálculo da verba advocatícia. Vejamos.

O § 2º do art. 85 do Código de Processo Civil veicula a
regra geral
, de aplicação obrigatória, de que os honorários advocatícios sucumbenciais devem ser fixados no patamar de 10 (dez) a 20 (vinte) por cento, subsequentemente calculados sobre o valor:
(i)
da condenação; ou
(ii)
do proveito econômico obtido; ou
(iii)
do valor atualizado da causa, ao passo que o §8º do mesmo dispositivo legal transmite
regra de caráter exc
ep
cional
, de aplicação meramente subsidiária, em que se permite a fixação da verba honorária por equidade, nas hipóteses em que, havendo ou não condenação:
(
i
)
o proveito econômico obtido pelo vencedor for inestimável ou irrisório; ou
(
ii
)
o valor da causa for muito baixo.

Portanto, a norma legal de regência enuncia uma ordem decrescente de preferência de critérios para fixação da base de cálculo dos honorários advocatícios, na qual a subsunção do caso concreto a uma das hipóteses legais prévias impede o avanço para outro critério.

Quero com isso afirmar que, sendo possível estabelecer a base de cálculo sobre o valor da condenação ou do proveito econômico obtido pelo vencedor, descabe fixá-la sobre o valor da causa e muito menos, arbitrá-la por equidade, tal qual procedido no Juízo de 1º grau.

A fim de definir o alcance da norma inserta no § 8º do art. 85 do Código de Processo Civil, bem como dirimir a possibilidade de se fixar a verba honorária por meio de apreciação equitativa, quando os valores da condenação, da causa ou o proveito econômico da causa forem elevados, a Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça julgou o REsp nº 1.906.618/SP, sob o rito dos recursos representativos de controvérsia (Tema 1.076), tendo firmado as seguintes teses jurídicas: “(i) A fixação dos honorários por apreciação equitativa não é permitida quando os valores da condenação, da causa ou o proveito econômico da demanda forem elevados. É obrigatória, nesses casos, a observância dos percentuais previstos nos §§ 2º ou 3º do art. 85 do CPC - a depender da presença da Fazenda Pública na lide -, os quais serão subsequentemente calculados sobre o valor: (a) da condenação; ou (b) do proveito econômico obtido; ou (c) do valor atualizado da causa; e (ii) Apenas se admite arbitramento de honorários por equidade quando, havendo ou não condenação: (a) o proveito econômico obtido pelo vencedor for inestimável ou irrisório; ou (b) o valor da causa for muito baixo”.

Em assim sendo, assiste razão aos apelantes ao pretenderam que a verba advocatícia seja fixada sobre o
proveito econômico obtido
, mediante arbitramento de percentual entre 10 (dez) e 20 (vinte) por cento (CPC/2015, art. 85, § 2º) e não mediante apreciação equitativa conforme determinado na sentença.

Com o desfecho que proponho a este Órgão Colegiado, de procedência parcial dos pedidos,
impõe-se o redimensionamento dos ônus de sucumbência
, que deve observar tanto o aspecto quantitativo, quanto o aspecto

jurídico

em que cada parte decai de suas pretensões e resistências, respectivamente impostas, do que resulta o arbitramento de verba honorária, em favor dos advogados das demandantes, no patamar de 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido (R$ 3.000.000,00), ao passo que o douto causídico que representa processualmente os requeridos faz jus ao mesmo percentual (10%), também sobre o proveito econômico obtido, que equivale ao valor cujo pleito condenatório foi julgado improcedente (R$ 6.270.929,21).

Com tais considerações,
conheço
d
a apelação cível
de
Manoel Duarte Mattos e outros
e
lhe dou provimento parcial
para:
(i)
modificar a base de cálculo da verba honorária sucumbencial a fim de que incida sobre o proveito econômico obtido pelas partes; e
(ii)
redimensionar os ônus sucumbenciais, com a condenação das partes ao pagamento da verba honorária devida aos advogados da parte contrária, nos termos da fundamentação supra.

É como voto
.

1
§ 2º - Vencendo-se a data limite com prorrogação para aprovação do projeto arquitetônico e lavratura da escritura pública de compra e venda disposto na alínea 'b' supra, ou acaso superada a data máxima para lançamento do empreendimento prevista na alínea 'c' sem que haja entre as partes novo acordo sobre a prorrogação dos prazos previamente estipulados, opera-se a resolução do presente conrato com a devolução integral dos valores eventualmente recebidos pelo PROMITENTE VENDEDOR, que deverão ser restituídos à PROMITENTE COMPRADORA atualizados pelo Custo Unitário Básico – CUB/ES, até 30/07/2014.

VOTOS VOGAIS
014 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Acompanhar
016 - Gabinete Des. JORGE DO NASCIMENTO VIANA - JORGE DO NASCIMENTO VIANA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

EMENTA

APELAÇ
ÕES CÍVEIS – AÇÃO ORDINÁRIA – RECURSO DE LORENGE S/A PARTICIPAÇÕES E OUTRA – PROMESSA DE COMPRA E VENDA – ALEGADO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – IMÓVEL NÃO REGULARIZADO
NO PRAZO PREVISTO

EM CONTRATO
– ENTRAVES ADMINISTRATIVOS E CARTORÁRIOS – CULPA
DO PROMITENTE VENDEDOR
NÃO DESCORTINADA – DEFLAGRAÇÃO DO PRAZO PARA LAVRATURA DA ESCRITURA PÚBLICA
DEFINITIVA
– CI
ÊNCIA
D
A APROVAÇÃO D
O PROJETO ARQUITETÔNICO NÃO COMPROVADA – DESFAZIMENTO DA AVENÇA – POSSIBILIDADE DE SOLUÇÃO NA
PRESENTE
AÇÃO – CLÁUSULA PENAL – NÃO INCIDÊNCIA – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS PELAS PROMITENTES COMPRADORAS – APELAÇÃO CÍVEL DE LORENGE S/A
PARTICIPAÇÕES
E OUTRA PARCIALMENTE PROVIDA – RECURSO DE MANOEL DUARTE MATTOS – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – BASE DE CÁLCULO – PROVEITO ECONÔMICO OBTIDO –
APRECIAÇÃO EQUITATIVA – DESCABIMENTO – A
PLICAÇÃO DO TEMA 1.076 DO STJ – ÔNUS SUCUMBENCIAIS REDIMENSIONADOS – RECURSO DE MANOEL DUARTE MATTOS
CONHECIDO E
PARCIALMENTE PROVIDO.

Apelação Cível de Lorenge S/A Participações e outra

1
)
Não se descortinou o alegado descumprimento contratual por parte dos requeridos por terem deixado de entregar o imóvel “livre e desimpedido” conforme alegado na petição inicial, na medida em que os embaraços verificados surgiram após a celebração do contrato e, alguns deles, como a alteração na metragem do imóvel e, via de consequência, a necessidade de retificação do formal de partilha, não podem ser-lhes atribuídos.

2)
A alteração da metragem da área tivera origem em pedido formulado pelo gerente administrativo da Lorenge, que foi elemento primordial para que ocorresse o imbróglio que impediu a regularização do imóvel no prazo inicialmente vislumbrado, o que torna descabido atribuir exclusivamente aos requeridos a culpa por não estar a área “livre e desimpedida” de ônus, para que o empreendimento imobiliário pudesse ser iniciado.

3)
Era legítima a expectativa dos requeridos de que o prazo para lavratura da escritura pública definitiva somente seria deflagrado a partir de sua cientificação, por escrito, da aprovação do projeto arquitetônico, até porque esse seria o momento previsto no contrato para adimplemento da parcela de R$ 6.800.000,00 (seis milhões e oitocentos mil reais), que não ocorreu.

4
)
É desnecessário submeter à deliberação das partes a possibilidade a dissolução da avença e provavelmente, dar ensejo a uma nova batalha judicial, tendo em vista que pode este Órgão Julgador promover o retorno ao status quo ante, mediante aplicação do disposto no § 2º do item 3.1. do contrato celebrado, até mesmo para coibir o enriquecimento sem causa por parte dos requeridos, que receberam quantia milionária à época da assinatura do contrato (R$ 3.000.000,00) e permaneceram como proprietários do imóvel, diante dos entraves outrora retratados, que culminaram na regularização do imóvel quando o empreendimento imobiliário já não era mais considerado viável pelas demandantes.

5)
Descabe a aplicação da cláusula penal prevista no item 7.4, por não ter sido descortinada qualquer das hipóteses que ensejariam sua incidência (desistência do negócio por qualquer das partes ou prática de ato pelas partes que o tenha inviabilizado), devendo ocorrer, tão somente, a restituição pelos promitentes vendedores dos valores pagos pela promitente compradora (R$ 3.000.000,00), na forma prevista no contrato.

6)
Apelação cível de Lorenge S/A Participações e outra parcialmente provida.

Apelação Cível de Manoel Duarte Mattos e outros

7)
O § 2º do art. 85 do Código de Processo Civil veicula a regra geral, de aplicação obrigatória, de que os honorários advocatícios sucumbenciais devem ser fixados no patamar de 10 (dez) a 20 (vinte) por cento, subsequentemente calculados sobre o valor: (i) da condenação; ou (ii) do proveito econômico obtido; ou (iii) do valor atualizado da causa, ao passo que o §8º do mesmo dispositivo legal transmite regra de caráter excepcional, de aplicação meramente subsidiária, em que se permite a fixação da verba honorária por equidade, nas hipóteses em que, havendo ou não condenação: (i) o proveito econômico obtido pelo vencedor for inestimável ou irrisório; ou (ii) o valor da causa for muito baixo.

8)
A fim de definir o alcance da norma inserta no § 8º do art. 85 do Código de Processo Civil, bem como dirimir a possibilidade de se fixar a verba honorária por meio de apreciação equitativa, quando os valores da condenação, da causa ou o proveito econômico da causa forem elevados, a Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça julgou o REsp nº 1.906.618/SP, sob o rito dos recursos representativos de controvérsia (Tema 1.076), tendo firmado as seguintes teses jurídicas: “(i) A fixação dos honorários por apreciação equitativa não é permitida quando os valores da condenação, da causa ou o proveito econômico da demanda forem elevados. É obrigatória, nesses casos, a observância dos percentuais previstos nos §§ 2º ou 3º do art. 85 do CPC - a depender da presença da Fazenda Pública na lide -, os quais serão subsequentemente calculados sobre o valor: (a) da condenação; ou (b) do proveito econômico obtido; ou (c) do valor atualizado da causa; e (ii) Apenas se admite arbitramento de honorários por equidade quando, havendo ou não condenação: (a) o proveito econômico obtido pelo vencedor for inestimável ou irrisório; ou (b) o valor da causa for muito baixo”.

9)
Impõe-se o redimensionamento dos ônus de sucumbência, que deve observar tanto o aspecto quantitativo, quanto o aspecto jurídico em que cada parte decai de suas pretensões e resistências, respectivamente impostas, do que resulta o arbitramento de verba honorária, em favor dos advogados das demandantes, no patamar de 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido (R$ 3.000.000,00), ao passo que o douto causídico que representa processualmente os requeridos faz jus ao mesmo percentual (10%), também sobre o proveito econômico obtido, que equivale ao valor cujo pleito condenatório foi julgado improcedente (R$ 6.270.929,21).

10)
Apelação cível de Manoel Duarte Mattos e outros parcialmente provida.

ACORDA
a Egrégia Quarta Câmara Cível, em conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade de votos,
conhecer e
dar provimento parcial a ambas as apelações cíveis
.

DECISÃO

À unanimidade de votos, conhecer e dar provimento parcial a ambas as apelações cíveis.