Tribunal: TJES
Processo: 5002759-81.2022.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): JANETE VARGAS SIMOES
Órgão julgador: JANETE VARGAS SIMOES
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Locação de Imóvel
Data de julgamento: 2022-08-01

Ementa:
EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL – VALOR MÍNIMO MENSAL – SUBSTITUIÇÃO DO ÍNDICE DE ATULIZAÇÃO – DESEQUILÍBRIO CONTRATUAL NÃO DEMONSTRADO – MEDIDA URGENTE DENEGADA – DECISÃO NÃO TERATOLÓGICA – RECURSO NÃO PROVIDO.

1 – A hipótese dos autos não evidencia elementos suficientes a autorizar a intervenção do Poder Judiciário nos termos livremente pactuados pelas partes, notadamente acerta do impacto do desequilíbrio imprevisível gerado pela incidência da regra do aluguel mínimo no contexto da crise econômica versada na lide em sua saúde financeira, sendo que, ao menos até prova em contrário, é utilizado para garantir a própria viabilidade do shopping center.

2 – Considerando a natureza da demanda e os fundamentos da decisão impugnada, privilegia-se os termos da interlocutória recorrida, máxime porque, além de possuir índole eminentemente provisória, não traduz teratologia que justifique sua reforma, ainda que parcial.

3 – Agravo de Instrumento não provido.

VISTOS, relatados e discutidos estes autos

ACORDAM os Desembargadores que compõem a Primeira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, de conformidade com a ata e notas taquigráficas que integram este julgado, à unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Vitória, 19 de julho de 2022.

PRESIDENTE RELATORA

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
5002759-81.2022.8.08.0000
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
AGRAVANTE: VIA VAREJO S/A
AGRAVADO: ESPIRITO SANTO MALL S.A.
RELATOR(A
):JANETE VARGAS SIMOES

Composição de julgamento: 016 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Relator / 021 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Vogal / 026 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Vogal
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Agravo de instrumento nº 5002759-81.2022.8.08.0000

Agravante: VIA S/A

Agravado: Espírito Santo Mall S/A

Relatora: Desembargadora Janete Vargas Simões

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de agravo de instrumento, com pedido de antecipação dos efeitos da tutela recursal, contra interlocutória proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1ª Vara Cível de Vila Velha que, nos autos da ação revisional de aluguel ajuizada pela agravante indeferiu a medida urgente pleiteada na inicial. (Id. 11345144, dos autos de origem)

Em suas razões, a recorrente pretende a reforma da decisão alegando basicamente os mesmos argumentos consignados perante o juízo de origem, reforçando que o reajuste dos valores dos alugueis promovido não atentou para os impactos socioeconômicos promovidos pela Covid-19 e, mesmo após tentativas de negociação direta com o agravado não lorgou êxito. Que
“[...]o
cenário demanda a intervenção judicial, inclusive com a concessão de tutela de urgência para substituir o IGP-DI/FGV pelo IPCA ou outro índice inflacionário mais aderente à realidade
[...]”
, o que inclusive já vem sido reconhecido pelos Tribunais pátrios. Que a manutenção dos valores atualmente cobrados pelo recorrido poderá comprometer a saúde financeira da recorrente e ensejar a redução do quadro de funcionários e até o fechamento do estabelecimento. A final, requereu a antecipação dos efeitos da tutela recursal, a fim de que seja fixado
“[...]
o aluguel provisório no valor e R$ 44.100,00 (quarenta e quatro mil e cem reais), valor constatado mediante avaliação técnica, já que dentro da margem legal de 80% do aluguel vigente, devidos a partir da citação, conforme disposto no artigo 68, inciso II, da Lei 8.245/1991
[...]”
, permitindo-se
“[...]
a correção do valor do aluguel pelo IPCA, considerando-se como data base de correção agosto/2021, ou, subsidiariamente, outro índice que esse Tribunal entender adequado para recompor a inflação, desde que em patamares condizentes com o IPCA
[...]”
. No mérito, requereu a reforma da decisão agravada.

Por meio da decisão constante do evento n. 2407179 indeferi o pedido de antecipação dos efeitos da tutela recursal.

Informações prestadas pelo magistrado singular no evento. 2547061.

Sem contrarrazões.

É, no que importa, o relatório. Peço dia.

Vitória, 29 de junho de 2022.

Desembargadora Janete Vargas Simões

Relatora

NOTAS ORAIS
VOTOS COM DOCUMENTO
(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Sessão do dia 19.07.2022 - Des. Ewerton Schwab Pinto Júnior: Acompanhar a Relatora.

VOTO VENCEDOR

VOTO

Apuro dos autos que a agravante ajuizou ação revisional de aluguel em face do agravado, alegando que possui contrato de locação de uma loja (LUC nº 1039) com o recorrido cujo valor mínimo mensal atualmente pago traduz a quantia de R$ 55.067,99 (cinquenta e cinco mil, sessenta e sete reais e noventa e nove centavos), mas que após criteriosa avaliação concluiu que o valor adequado deve ser R$ 44.100,00 (quarenta e quatro mil e cem reais), implicando uma redução de aproximadamente 19% (dezenove por cento). Alegou que tal evidência decorre da constatação do aumento desproporcional do IGP-DI o que, aliadas às intercorrências impostas pela Covid-19, justificariam o pleito autoral e autorizariam a concessão da tutela de urgência para que a atualização do aluguel seja feito com base no IPCA ou outro índice adequado para recompor a inflação do período desde que em patamares razoáveis (Id. 11181224), o que foi denegado pelo julgador, que não vislumbrou a presença dos requisitos autorizadores da medida.

Inconformada, a recorrente pretende a reforma da decisão alegando basicamente os mesmos argumentos consignados perante o juízo de origem, reforçando que o reajuste dos valores dos alugueis promovido não atentou para os impactos socioeconômicos promovidos pela Covid-19 e, mesmo após tentativas de negociação direta com o agravado não lorgou êxito. Que
“[...]o
cenário demanda a intervenção judicial, inclusive com a concessão de tutela de urgência para substituir o IGP-DI/FGV pelo IPCA ou outro índice inflacionário mais aderente à realidade
[...]”
, o que inclusive já vem sido reconhecido pelos Tribunais pátrios. Que a manutenção dos valores atualmente cobrados pelo recorrido poderá comprometer a saúde financeira da recorrente e ensejar a redução do quadro de funcionários e até o fechamento do estabelecimento. A final, requereu a antecipação dos efeitos da tutela recursal, a fim de que seja fixado
“[...]
o aluguel provisório no valor e R$ 44.100,00 (quarenta e quatro mil e cem reais), valor constatado mediante avaliação técnica, já que dentro da margem legal de 80% do aluguel vigente, devidos a partir da citação, conforme disposto no artigo 68, inciso II, da Lei 8.245/1991
[...]”
, permitindo-se
“[...]
a correção do valor do aluguel pelo IPCA, considerando-se como data base de correção agosto/2021, ou, subsidiariamente, outro índice que esse Tribunal entender adequado para recompor a inflação, desde que em patamares condizentes com o IPCA
[...]”
. No mérito, requereu a reforma da decisão agravada.

Ao proferir a decisão constante do evento n. 2407129 entendi por bem em indeferir o pedido de antecipação dos efeitos da tutela recursal e agora, quando da análise do mérito do instrumento, tenho que melhor sorte não alberga a agravante.

Como se sabe, a orientação jurisprudencial proveniente do e. STJ se firmou no sentido de que
“[...]A intervenção do Poder Judiciário na relação locatícia, à luz da teoria da imprevisão, exige a demonstração da alteração das bases econômicas iniciais do contrato, de modo a não se prestar ao mero propósito de redução do valor locativo, livremente ajustado ao tempo da celebração, solapando os alicerces do pactuado, pois significaria ingerência indevida na autonomia das partes que, ao considerarem as circunstâncias vigentes à época da realização do negócio - as quais permaneceram inalteradas -, elegeram o valor do aluguel e seu fator de atualização, notadamente quando a locatária, na inicial, não faz alusão a qualquer aumento excessivo e imprevisto do aluguel em virtude da correção monetária, aplicada conforme o indexador estabelecido no contrato, e não vislumbrada sua vulnerabilidade.[...]” (REsp 1300831/PR, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 27/03/2014, DJe 30/04/2014)

No caso dos autos, todavia, conforme cuidei de ressaltar na decisão Id. 2407129, não vislumbrei dos autos elementos suficientes a autorizar a intervenção do Poder Judiciário nos termos livremente pactuados pelas partes, notadamente acerta do impacto do desequilíbrio imprevisível gerado pela incidência da regra do aluguel mínimo no contexto da crise econômica versada na lide em sua saúde financeira, sendo que, ao menos até prova em contrário, é utilizado para garantir a própria viabilidade do shopping center.

Esse, aliás, foi o entendimento já externado por este sodalício, conforme se depreende do seguinte aresto:

“
EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL C⁄C PEDIDO DE ALUGUEL PROVISÓRIO. INDEFERIMENTO DA TUTELA DE URGÊNCIA.
CONTRATO DE LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER. PREVALÊNCIA DO PACTA SUNT SERVANDA. REGRA DO ALUGUEL MÍNIMO LIVREMENTE PACTUADA.
DESEQUILÍBRIO CONTRATUAL NÃO EVIDENCIADO NESTE MOMENTO PROCESSUAL. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. A relação estabelecida entre as partes trata-se de relação comercial marcada, em regra, pela liberdade contratual. Conforme reconhecido pelo c. Superior Tribunal de Justiça, “O princípio do pacta sunt servanda, embora temperado pela necessidade de observância da função social do contrato, da probidade e da boa-fé, especialmente no âmbito das relações empresariais, deve prevalecer.”. (REsp 1413818⁄DF, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 14⁄10⁄2014, DJe 21⁄10⁄2014)

2. A previsão contratual é clara no sentido de que as regras relativas ao aluguel em percentual e ao aluguel mínimo são complementares
, havendo sido livremente pactuadas entre as partes e tratando-se de previsão comumente constante de contratos firmados com shoppings centers.

3. Apesar de o magistrado de 1º grau haver afirmado que os elementos constantes dos autos conduzem à conclusão de que a parte autora possui contrato nos moldes praticados pelo réu com todos os seus clientes, a agravante deixou de colacionar no bojo do presente recurso os documentos apresentados pela agravada em sua contestação e mencionados pelo julgador, impedindo o afastamento de tais conclusões em grau recursal.

4. Ao menos a princípio,
não restou evidenciado o desvirtuamento do contrato e tampouco a desproporcionalidade do valor cobrado ou o desequilíbrio imprevisível gerado pela incidência da regra do aluguel mínimo no contexto da crise econômica
e que, ao menos até prova em contrário, é utilizada para garantir a própria viabilidade do shopping center. 5. Recurso conhecido e não provido. [...] (TJES, Classe: Agravo de Instrumento 0008903-60.2017.8.08.0024
(
024179003850
)
, Relator
a
: JANETE VARGAS SIMÕES, Órgão julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 08/08/2017, Data da Publicação no Diário: 15/08/2017)

Ou seja, considerando que a natureza da demanda de origem e os fundamentos da decisão impugnada, entendo por bem em privilegiar os termos da interlocutória recorrida que, além de possuir índole eminentemente provisória, não traduz teratologia que justifique sua reforma, ainda que parcial, pois anuo com os fundamentos do ato impugnado notadamente quando ressaltou que antes de se acolher a pretensão da recorrente seria prudente
“[...]
oportunizar o contraditório à parte ré para que se manifeste acerca dos fatos alegados pelo autor e do valor indicado por este.
[...]”

Por derradeiro, consigno que perfilho do entendimento de que a decisão judicial proferida em primeiro grau de jurisdição só deve ser reformada pelo órgão
ad quem
no caso de flagrante ilegalidade ou abuso de poder, o que, como antes ressaltado, não é o caso.

Pelo exposto,
nego provimento
ao recurso.

É como voto.

EMENTA

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL – VALOR MÍNIMO MENSAL – SUBSTITUIÇÃO DO ÍNDICE DE ATULIZAÇÃO – DESEQUILÍBRIO CONTRATUAL NÃO DEMONSTRADO – MEDIDA URGENTE DENEGADA – DECISÃO NÃO TERATOLÓGICA – RECURSO NÃO PROVIDO.

1 – A hipótese dos autos não evidencia elementos suficientes a autorizar a intervenção do Poder Judiciário nos termos livremente pactuados pelas partes, notadamente acerta do impacto do desequilíbrio imprevisível gerado pela incidência da regra do aluguel mínimo no contexto da crise econômica versada na lide em sua saúde financeira, sendo que, ao menos até prova em contrário, é utilizado para garantir a própria viabilidade do shopping center.

2 – Considerando a natureza da demanda e os fundamentos da decisão impugnada, privilegia-se os termos da interlocutória recorrida, máxime porque, além de possuir índole eminentemente provisória, não traduz teratologia que justifique sua reforma, ainda que parcial.

3 – Agravo de Instrumento não provido.

VISTOS, relatados e discutidos estes autos

ACORDAM os Desembargadores que compõem a Primeira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, de conformidade com a ata e notas taquigráficas que integram este julgado, à unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Vitória, 19 de julho de 2022.

PRESIDENTE RELATORA

DECISÃO
À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.