Tribunal: TJES
Processo: 0005992-32.2017.8.08.0006
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JORGE DO NASCIMENTO VIANA
Órgão julgador: JORGE DO NASCIMENTO VIANA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Promessa de Compra e Venda; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2022-12-01

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL N° 0005992-32.2017.8.08.0006

APTE(S):SPE ARACRUZ MOROBA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

APDO(S): FRANCISCO DE SOUZA JERONIMO

RELATOR: DESEMBARGADOR JORGE DO NASCIMENTO VIANA.

ACÓRDÃO

EMENTA.

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DEFLAGRADA PELO CONSUMIDOR. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. RETENÇÃO. 10% SOBRE O MONTANTE DESEMBOLSADO. PRECEDENTES. JUROS DE MORA. INCIDÊNCIA A PARTIR DO TRÂNSITO. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA.

RECURSO IMPROVIDO.

1.

A rescisão do contrato de promessa de compra e venda fundada no inadimplemento do comprador autoriza a retenção de 10% (dez por cento) até 25% (vinte e cinco por cento) pelo vendedor dos valores pagos pela parte contratante, como forma de reembolso dos custos operacionais da transação e de compensação pela resilição do contrato conforme precedentes do STJ, e deste Tribunal que, em julgamentos anteriores, considerou o percentual de 10% (dez por cento) de retenção dos valores pagos pelo consumidor como o razoável a ser aplicado na espécie. Precedentes.

2.

Conforme entendimento pacificado no STJ, nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.

3.

Constata-se a sucumbência mínima do autor, de modo que a demandada deve responder integralmente pelos ônus sucumbenciais.

4.

Recurso conhecido e parcialmente provido

Vistos
relatados e discutidos os presentes autos, acordam os Desembargadores componentes da Quarta Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espirito Santo,
à unanimidade, conhecer do recurso interposto para DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO, a teor do voto proferido pelo e. Relator.

Vitória,

RELATOR

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
0005992-32.2017.8.08.0006
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: SPE ARACRUZ MOROBA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
APELADO: FRANCISCO DE SOUZA JERONIMO
RELATOR(A
):JORGE DO NASCIMENTO VIANA

Composição de julgamento: 016 - Gabinete Des. JORGE DO NASCIMENTO VIANA - JORGE DO NASCIMENTO VIANA - Relator / 020 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal / 001 - Gabinete Des. MANOEL ALVES RABELO - MANOEL ALVES RABELO - Vogal
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RELATÓRIO

NOTAS ORAIS
VOTOS COM DOCUMENTO
(EXCETO VOTO VENCEDOR)
VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL N° 0005992-32.2017.8.08.0006

APTE(S):SPE ARACRUZ MOROBA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

APDO(S): FRANCISCO DE SOUZA JERONIMO

RELATOR: DESEMBARGADOR JORGE DO NASCIMENTO VIANA.

VOTO

Conforme relatado, a controvérsia diz respeito aos valores a serem restituídos ao consumidor em razão da rescisão do contrato de compra e venda de imóvel firmado entre as partes, e por ele deflagrada.

Na r. sentença o juízo de origem julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados pelo adquirente, conforme transcrevo:

“[...]Objetiva o autor seja operada a rescisão contratual, permitindo-se à ré reter tão somente 10% do montante a título de taxa de administração.

Em sua defesa, a requerida informa que, em janeiro de 2018, houve a rescisão contratual ante à inadimplência do contratante, ora requerente, todavia, deixou de demonstrar a devida restituição.

A priori, registro estar-se-á diante de típica relação consumerista, tendo em conta que as partes se amoldam perfeitamente aos conceitos estabelecidos nos arts. 2º e 3ª do Código de Defesa do Consumidor - CDC.

Pois bem.

No que toca à rescisão contratual, desnecessárias maiores digressões, haja vista que, é direito de qualquer parte a desistência do negócio, notadamente em se tratando de relação de consumo, bem como, os litigantes concordaram com tal ponto, tornando-o incontroverso. No mesmo caminhar:

[...] O comprador, que, em razão da hipossuficiência financeira, requerer o distrato, tem o direito de promover a extinção da avença, postulando a restituição do que adimpliu, retendo, entretanto, a Construtora percentual a título de cláusula penal - Razoabilidade e proporcionalidade na fixação do percentual de retenção em 10% (dez por cento). Tal percentual corrobora com o habitualmente estabelecido por esta relatoria em razão do valor do imóvel (R$ 131.504,15) e daqueles pagos até o momento da rescisão de R$ 58.651,03 (cinquenta e oito mil, seiscentos e cinquenta e um reais e três centavos). Manutenção da sentença farpeada - Recurso da Construtora conhecido e parcialmente provido. Decisão unânime. (Apelação Cível nº 201800736605 nº único0046056-28.2017.8.25.0001 - 1ª CÂMARA CÍVEL, Tribunal de Justiça de Sergipe - Relator (a): Ruy Pinheiro da Silva - Julgado em 26/02/2019) (TJ-SE - AC: 00460562820178250001, Relator: Ruy Pinheiro da Silva, Data de Julgamento: 26/02/2019, 1ª CÂMARA CÍVEL)

Quanto às retenções pretendidas pela ré, necessário citar a dicção dos arts. 51 e 53 do CDC:

Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

I - impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vícios de qualquer natureza dos produtos e serviços ou impliquem renúncia ou disposição de direitos. Nas relações de consumo entre o fornecedor e o consumidor pessoa jurídica, a indenização poderá ser limitada, em situações justificáveis;

II - subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga, nos casos previstos neste código;

III - transfiram responsabilidades a terceiros;

IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;

V - (Vetado);

VI - estabeleçam inversão do ônus da prova em prejuízo do consumidor;

VII - determinem a utilização compulsória de arbitragem;

VIII - imponham representante para concluir ou realizar outro negócio jurídico pelo consumidor;

IX - deixem ao fornecedor a opção de concluir ou não o contrato, embora obrigando o consumidor;

X - permitam ao fornecedor, direta ou indiretamente, variação do preço de maneira unilateral;

XI - autorizem o fornecedor a cancelar o contrato unilateralmente, sem que igual direito seja conferido ao consumidor;

XII - obriguem o consumidor a ressarcir os custos de cobrança de sua obrigação, sem que igual direito lhe seja conferido contra o fornecedor;

XIII - autorizem o fornecedor a modificar unilateralmente o conteúdo ou a qualidade do contrato, após sua celebração;

XIV - infrinjam ou possibilitem a violação de normas ambientais;

XV - estejam em desacordo com o sistema de proteção ao consumidor;

XVI - possibilitem a renúncia do direito de indenização por benfeitorias necessárias.

§ 1º Presume-se exagerada, entre outros casos, a vantagem que:

I - ofende os princípios fundamentais do sistema jurídico a que pertence;

II - restringe direitos ou obrigações fundamentais inerentes à natureza do contrato, de tal modo a ameaçar seu objeto ou equilíbrio contratual;

III - se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.

Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

In casu, o contrato firmado entre as partes prevê a retenção de i) 100% do sinal; ii) 20% a título de taxa de administração; iii) 5,93% referente a impostos sobre o valor pago (fl. 112).

A meu ver, tal disposição se mostra excessivamente onerosa ao consumidor, considerando-se a natureza e o conteúdo do contrato, razão pela qual reputo-a nula. Consequentemente, autorizo a contratada, ora ré, a reter tão somente os percentuais admitidos pela jurisprudência pátria em casos similares. Vejamos:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL.CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO.RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTE TRIBUNAL SUPERIOR. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO.1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga.2. Em se tratando de resolução pelo comprador de promessa de compra e venda de imóvel em construção, ainda não entregue no momento da formalização do distrato, bem como em se tratando de comprador adimplente ao longo de toda a vigência do contrato, entende-se razoável o percentual de 10% a título de retenção pela construtora dos valores pagos, não se distanciando do admitido por esta Corte Superior.3. É abusiva a disposição contratual que estabelece, em caso de resolução do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel pelo comprador, a restituição dos valores pagos de forma parcelada.4. Agravo interno não provido.(AgRg no AREsp 807.880/DF, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 19/04/2016, DJe 29/04/2016) (g.n)

EMENTA – APELAÇÕES CÍVEIS – RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – NÃO OBTENÇÃO DO FINANCIMENTO – AUSÊNCIA DE CULPA DA CONSTRUTORA - RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS JÁ PAGAS PELOS PROMITENTES COMPRADORES – RETENÇÃO DE 10% (DEZ POR CENTO) PELA PROMITENTE VENDEDORA DEVIDA – DEVOLUÇÃO EM PARCELA ÚNICA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – ABUSIVIDADE – DEVOLUÇÃO SIMPLES – DANO MORAL – INOCORRÊNCIA - RECURSOS CONHECIDOS E PARCIALMENTE PROVIDOS. 1 – O Colendo Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que a rescisão contratual gera o direito à restituição das parcelas pagas pelo adquirente, não em sua integralidade, mas com a retenção do percentual entre 10% e 25% sobre o valor pago, a título de ressarcimento de encargos. 2 – No caso dos autos, a rescisão se deu pela promitente compradora que não obteve o financiamento para pagamento do imóvel, não havendo maiores prejuízos em face da promitente vendedora, notadamente pela não entrega das chaves. 3 – Em situação tal, resta razoável a retenção do percentual de 10% (dez por cento) do valor total adimplido pela autora, sendo suficiente para arcar com eventuais encargos, evitando ainda enriquecimento ilícito pela construtora. 4 – A devolução das parcelas adimplidas deve ser feito em parcela única, sob pena de colocar o consumidor em situação de excessiva desvantagem. 5 - Inexiste nos autos qualquer cláusula contratual estabelecendo a cobrança de comissão de corretagem, porém a autora conseguiu demonstrar a cobrança e pagamento de R$ 4.954,25 (quatro mil, novecentos e cinquenta e quatro reais e vinte e cinco centavos) a título de sinal, mas que na realidade tratava-se de comissão de corretagem. Assim, a imputação desta responsabilidade à compradora foi abusiva ante a falta de informação e precisão, além de não ter sido dada a opção ao consumidor de recusar os serviços oferecidos. 6 - A pretensão de devolução em dobro dos valores indevidos, não merece guarida, uma vez que esta tem caráter punitivo e só deve ser imposta se existir prova de que houve má-fé na cobrança feita indevidamente. Segundo o art. 42 do CDC ¿O consumidor cobrado em quantia indevida tem direito à repetição do indébito, por valor igual ao dobro do que pagou em excesso, acrescido de correção monetária e juros legais, salvo hipótese de engano justificável.¿No caso a legalidade da cobrança de comissão de corretagem foi objeto de discussão judicial, inclusive, no Superior Tribunal de Justiça, não restando caracterizada a má-fé. 7- Os alegados danos morais também não restaram configurados, não podendo ser imputada às apeladas a culpa pela não obtenção do financiamento, ou mesmo que o consumidor tivesse sofrido abalo psicológico que superasse a esfera do mero dissabor cotidiano. De igual forma, a reconhecida cobrança indevida da comissão de corretagem não implica em violação aos direitos da personalidade, mormente pelo fato da sua legalidade ser objeto de discussão judicial. 8 – Recursos conhecidos e parcialmente providos.(TJES, Classe: Apelação, 48140243279, Relator : ELISABETH LORDES, Órgão julgador: TERCEIRA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 13/12/2016, Data da Publicação no Diário: 27/01/2017)

APELANTE (S): N C IMÓVEIS LTDA APELADO (S): JOÃO BATISTA LEMES BORGES APELADO (S): LUZIA DE FÁTIMA DO CARMO E M E N T A: RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE - PARCIAL PROCEDÊNCIA – DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO PELOS ADQUIRENTES - DECLARADA NULIDADE DA CLÁUSULA PENAL - DETERMINADA A RESTITUIÇÃO DE TODOS VALORES PAGOS, COM A RETENÇÃO DE 10% – ALEGAÇÃO DE PAGAMENTO DE “ARRAS” - EXPRESSAMENTE DESTINADOS À COMISSÃO DE CORRETAGEM – POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO INTEGRAL – TESE II DO TEMA 938 DO STJ – PLEITEADA MAJORAÇÃO O PERCENTUAL DE RETENÇÃO A TÍTULO DE TAXA DE ADMINISTRAÇÃO PARA 20% - DESCABIMENTO – MANUTENÇÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO EM 10% DOS VALORES DESPENDIDOS – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. ­ Consoante a Tese II do Tema 938 do STJ julgado em recurso repetitivo, é possível a retenção integral, pela loteadora alienante, da fração dos valores desembolsados pelos adquirentes desistentes que, a despeito de nominada como “arras”, se destinou, por expressa disposição contratual, à comissão de corretagem. Deve ser mantida a declaração de nulidade da cláusula que prevê, em caso de resolução do contrato de compra e venda de imóvel (lote) por desistência do adquirente, a retenção de 20% a título de taxa de administração além de outros encargos. Resta sedimentada na jurisprudência do STJ o entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, a retenção, pelo vendedor, de 10% a 25% das prestações pagas a título de compensação, a depender das circunstâncias de cada caso. Considerando que o objeto do contrato rescindido se refere a um terreno, inexistindo notícias de que o promitente comprador ocupou o bem, prudente a retenção em favor do vendedor do percentual de 10% do total adimplido, à exceção da comissão de corretagem, que pode ser retida na sua integralidade.- (TJ-MT 10040682320198110003 MT, Relator: MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Data de Julgamento: 11/11/2020, Segunda Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 20/11/2020)

Logo, corroborando com entendimento esboçado, fixo o patamar de 10% sobre o valor pago pelos autores à vendedora, a fim de evitar locupletamento ilícito por parte da ré e garantir equidade entre as partes na resolução contratual.

Ainda sobre a rescisão, elucido que tal restituição deverá se dar em parcela única, sob pena de enriquecimento ilícito por parte da requerida. Nesse sentido, temos o entendimento sumulado do STJ:

Súmula 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)

Sendo assim, deverá a requerida proceder a devolução imediata e em parcela única dos valores pagos pela ora requerente (fl. 115), descontando-se os valores autorizados acima.

Sobre o valor a ser restituído deverá incidir atualização com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel e juros de mora desde a data do pedido de rescisão (29/05/2017 – fl. 56), quando tais valores deveriam ter sido pagos integralmente.

Quanto à taxa de corretagem, não vislumbro seu pagamento pelo autor, razão pela qual resta prejudicada eventual análise sobre sua devolução.

Isso posto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão autoral para DECLARAR rescindido o contrato firmado entre as partes e, consequentemente, CONDENAR a ré à restituição de 90% (noventa por cento) dos valores pagos pelo requerente, na forma da fundamentação acima. [...]”

Preenchidos os requisitos de admissibilidade, e não havendo mais questões de ordem processual a serem debatidas, passo a analise do ponto em debate, atinente aos valores a serem restituídos ao consumidor em razão da rescisão contratual e, após a devida e minuciosa apreciação da questão, tenho por manter a sentença prolatada. Explico:

Primeiramente, cumpre registrar que
“a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto”
. (AgInt no AREsp 1476440/RS, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/11/2020, DJe 01/12/2020).

Assim, a retenção de percentual das prestações do preço do imóvel deve ser em montante suficiente para indenizar a promitente vendedora pelos prejuízos advindos do distrato, em especial as despesas administrativas com divulgação e comercialização do imóvel.

Neste diapasão, na linha do consignado pelo julgador
a quo
, tenho que, na hipótese doS autos, onde a questão envolve a aquisição de um lote, a retenção do percentual de 10% (dez por cento) do valor adimplido pelo apelado se apresenta razoável e consentâneo com a finalidade de cobrir as despesas da apelante com a comercialização e marketing da unidade, evitando o enriquecimento ilícito e cumprindo a sua finalidade cominatória.

Ademais, a Apelante não demonstrou a ocorrência de despesas excepcionais que recomendariam a retenção de percentual superior ao fixado pelo magistrado
a quo
, não havendo nos autos a relação dos gastos da empresa com o distrato pleiteado pelo apelado.

Ressalto, outrossim, que não há notícia de que o apelado tenha usufruído do bem ou nele realizado benfeitorias, o que permite a apelante prontamente recolocar o imóvel à venda no mercado, sem maiores complicações, auferindo lucros em razão da sua valorização.

Cumpre destacar que este Tribunal, em decisões proferidas em feitos análogos, entendeu como justa a
retenção de apenas 10%(dez) por cento do valor pago
, conforme segue:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA RESCISÃO CONTRATUAL. SÚMULA 453 DO STJ DIREITO DE RETENÇÃO DE 10% (DEZ POR CENTO) CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DO EFETIVO DESEMBOLSO DE CADA PARCELA. REDISCUSSÃO DE MATÉRIA. INEXISTÊNCIA DE VÍCIOS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Os embargos de declaração possuem fundamentação vinculada, limitando-se ao saneamento de vícios de obscuridade, omissão, contradição e correção de erros materiais , para que a decisão possa ser melhor interpretada, de acordo com o que preconiza o Art. 1.022 do CPC.
2. Não merece ser alterado o capítulo da r. sentença que permitiu que o recorrente retenha 10% (dez por cento) do valor pago pelos apelados, isso porque, tal montante se mostra razoável para compensar os gastos dispendidos, principalmente em relação a divulgação e comercialização do imóvel. Ademais, os recorridos não chegaram a usufruir do bem, podendo o aludido imóvel ser recolocado à venda no mercado. Precedentes TJES
.
3. A Corte da Cidadania já definiu que em casos que tais, a correção monetária das parcelas pagas incide a partir de cada desembolso. Precedentes STJ. 4. De acordo com reiterado posicionamento da Corte Superior, os aclaratórios não se prestam para revisar a lide. Deste modo, resumindo-se a irresignação da embargante ao mero inconformismo com o resultado do julgamento (...), sem apresentação de qualquer outro fundamento que justifique a sua interposição, não merecem ser acolhidos os embargos interpostos. (TJES, Classe: Embargos de Declaração Ap, 024151610029, Relator: MANOEL ALVES RABELO, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 27/05/2019, Data da Publicação no Diário: 04/06/2019) 5. Fica advertido o embargante de que nova interposição de aclaratórios, com finalidade meramente protelatória, implicará em aplicação das penalidades previstas em Lei visando coibir a deslealdade processual. 6. Recurso CONHECIDO e DESPROVIDO. (TJES, Classe: Embargos de Declaração Cível Ap, 024151511235, Relator: ÁLVARO MANOEL ROSINDO BOURGUIGNON - Relator Substituto: RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 01/12/2020, Data da Publicação no Diário: 14/12/2020). [não existem destaques no original]

APELAÇÃO CÍVEL AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES RETENÇÃO DO VALOR PAGO PELO CONSUMIDOR DESISTÊNCIA POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR RETENÇÃO DE 10% (DEZ POR CENTO) RAZOABILIDADE MANUTENÇÃO DA SENTENÇA RECURSO DESPROVIDO. 1. Conforme o enunciado da Súmula nº 543, do C. STJ, nas hipóteses de resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por opção do adquirente, este possui direito à restituição imediata e parcial das parcelas já pagas.
2. O C. STJ tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados" (STJ, AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017)
.
3. É de se reconhecer, portanto, que a fixação do percentual a ser retido deve considerar as peculiaridades do caso concreto, desde que, por certo, observe as balizas fixadas pelo Tribunal da Cidadania.
4. A fixação do percentual de retenção em favor das empresas requeridas em 10% (dez por cento) mostra-se suficiente para recompor os prejuízos advindos da resilição contratual por iniciativa dos autores, sendo razoável diante das peculiaridades da situação fática
.
5. Recurso conhecido e desprovido. (TJES, Classe: Apelação, 024170182893, Relator: TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO, Órgão julgador: TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 22/10/2019, Data da Publicação no Diário: 01/11/2019). [não existem destaques no original]

APELAÇÃO CÍVEL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DESISTÊNCIA DOS COMPRADORES – RETENÇÃO DE 10% SOBRE OS VALORES PAGOS – COMISSÃO DE CORRETAGEM INDEVIDA – RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO – 1- A jurisprudência é pacífica no sentido de que é possível a retenção de percentual, por parte do vendedor, a título de ressarcimento das despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem, em caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel.
2-
Levando-se em consideração as peculiaridades dos autos, restou fixada a retenção de 10% (dez por cento) do montante efetivamente pago, percentual considerado suficiente para suprir possíveis prejuízos oriundos da rescisão contratual, além de estar em consonância com as decisões dos Tribunais Superiores e com os postulados da proporcionalidade e da razoabilidade
.
3- Recurso conhecido e improvido. (TJES – Ap 0040802-77.2012.8.08.0048 – Rel. Des. Walace Pandolpho Kiffer – DJe 28.11.2016)

[não existem destaques no original]

Os parâmetros utilizados pelo julgador de origem, na fixação do percentual dos valores pagos a ser retido pela apelante, também não destoam daqueles aplicados na Corte Superior:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA SOBRE ESSE MESMO BEM. INADIMPLEMENTO DOS COMPRADORES. RESCISÃO DO NEGÓCIO. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. NECESSIDADE DE ALIENAÇÃO DO IMÓVEL PARA QUITAÇÃO DA DÍVIDA. INAPLICABILIDADE DA LEI N. 9.514/1997. AGRAVO IMPROVIDO. 1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional, pois o Tribunal de origem decidiu a matéria controvertida de forma fundamentada, ainda que contrariamente aos interesses da parte. 2. O Tribunal de origem admitiu a pretensão de desfazimento do negócio com restituição parcial dos valores pagos sem necessidade de alienar o bem dado em garantia, como alegado pela construtora com amparo na Lei n. 9.514/1997, porque o contrato não teria sido levado a registro no Registro de Imóveis. A alegação deduzida no recurso especial, de que não seria necessário levar o contrato a registro para que ele tivesse eficácia entre as partes, vem amparada na indicação de ofensa a dispositivos legais que, pelo seu conteúdo, não servem para dar sustentação a essa tese. 3.
A jurisprudência desta Corte, em casos análogos, de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, entende ser lícito ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos.
4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp 1361921/MG, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/06/2016, DJe 01/07/2016) [não existem destaques no original]

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTE TRIBUNAL SUPERIOR. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de
promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga
. 2. Em se tratando de resolução pelo comprador de promessa de compra e venda de imóvel em construção, ainda não entregue no momento da formalização do distrato, bem como em se tratando de comprador adimplente ao longo de toda a vigência do contrato, entende-se razoável o percentual de 10% a título de retenção pela construtora dos valores pagos, não se distanciando do admitido por esta Corte Superior. 3. É abusiva a disposição contratual que estabelece, em caso de resolução do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel pelo comprador, a restituição dos valores pagos de forma parcelada. 4. Agravo interno não provido. (AgRg no AREsp 807.880/DF, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 19/04/2016, DJe 29/04/2016) [não existem destaques no original]

Superada a questão, quanto à incidência de juros, entendo que assiste razão a apelante uma vez que o STJ, em tese firmada no Tema Repetitivo 1002, estabeleceu que
“
nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão
”.

Desta forma, merece reforma a sentença, para que os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidam apenas a partir do trânsito do julgamento.

Por fim, quanto aos honorários de sucumbência, uma vez que apenas o pedido de restituição de taxa de corretagem foi negado, sendo acolhido o pedido principal do apelado, entendo que este incorreu em sucumbência mínima, devendo tal ônus recair exclusivamente sobre a apelante conforme estabelece o art. 86, parágrafo único do CPC. Neste sentido:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. INDENIZATÓRIA. DANOS MORAIS E MATERIAIS. PARCIAL PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DA PARTE DEMANDADA (CPC/1973, ART. 21, PARÁGRAFO ÚNICO). HONORÁRIOS IRRISÓRIOS. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Verificada a sucumbência mínima de um dos litigantes, caberá à parte adversa arcar, por inteiro, com os ônus da sucumbência (CPC/1973, art. 21, parágrafo único). 2. Hipótese em que o pedido inicial foi julgado parcialmente procedente para condenar a demandada ao pagamento de R$ 518,80 a título de danos materiais, importância que não representa nem 2% dos R$ 33.000,00 pleiteados na inicial; além disso, a pretensão de danos morais não foi acolhida. 3. Sem que haja necessidade de incursionar no conjunto fático-probatório dos autos,
constata-se a sucumbência mínima da demandada, de modo que a autora deve responder integralmente pelos ônus sucumbenciais, nos termos do art. 21 do CPC/1973 (art. 86, parágrafo único, do CPC/2015)
. 4. Considerando o baixo valor da condenação, a importância fixada na origem a título de honorários advocatícios revela-se irrisória em relação ao proveito econômico obtido pela parte, razão pela qual, com fundamento no art. 20, § 4º, do CPC/1973, os honorários de sucumbência devem ser arbitrados em 10% sobre o valor da causa. 5. Agravo interno provido para dar parcial provimento ao Recurso Especial. (STJ; AgInt-REsp 1.676.418; Proc. 2017/0133076-4; PR; Quarta Turma; Rel. Min. Raul Araújo; DJE 24/10/2022) [não existem destaques no original]

Com base nestes fundamentos e, feitas estas considerações,
CONHEÇO
do recurso interposto e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
, apenas para fixar como data inicial de incidência de juros sobre o valor a ser restituído a data do trânsito em julgado da demanda.

Ante ao parcial provimento do recurso, incabível a majoração de honorários de sucumbência prevista nos art. 85, §11 do CPC.

É como voto.

VOTOS VOGAIS
020 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
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001 - Gabinete Des. MANOEL ALVES RABELO - MANOEL ALVES RABELO (Vogal)
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EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL N° 0005992-32.2017.8.08.0006

APTE(S):SPE ARACRUZ MOROBA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

APDO(S): FRANCISCO DE SOUZA JERONIMO

RELATOR: DESEMBARGADOR JORGE DO NASCIMENTO VIANA.

ACÓRDÃO

EMENTA.

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DEFLAGRADA PELO CONSUMIDOR. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. RETENÇÃO. 10% SOBRE O MONTANTE DESEMBOLSADO. PRECEDENTES. JUROS DE MORA. INCIDÊNCIA A PARTIR DO TRÂNSITO. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA.

RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1.

A rescisão do contrato de promessa de compra e venda fundada no inadimplemento do comprador autoriza a retenção de 10% (dez por cento) até 25% (vinte e cinco por cento) pelo vendedor dos valores pagos pela parte contratante, como forma de reembolso dos custos operacionais da transação e de compensação pela resilição do contrato conforme precedentes do STJ, e deste Tribunal que, em julgamentos anteriores, considerou o percentual de 10% (dez por cento) de retenção dos valores pagos pelo consumidor como o razoável a ser aplicado na espécie. Precedentes.

2.

Conforme entendimento pacificado no STJ, nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.

3.

Constata-se a sucumbência mínima do autor, de modo que a demandada deve responder integralmente pelos ônus sucumbenciais.

4.

Recurso conhecido e parcialmente provido

Vistos
relatados e discutidos os presentes autos, acordam os Desembargadores componentes da Quarta Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espirito Santo,
à unanimidade, conhecer do recurso interposto para DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO, a teor do voto proferido pelo e. Relator.

Vitória (ES), 22

de novembro

de 2022.

RELATOR

DECISÃO
À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.