Tribunal: TJES
Processo: 0000536-28.2020.8.08.0061
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
Órgão julgador: JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Condomínio; Indenização por Dano Moral; Antecipação de Tutela / Tutela Específica
Data de julgamento: 2022-12-13

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO. PROIBIÇÃO ALUGUEL TEMPORADA E CURTO PRAZO. JULGAMENTO ANTECIPADO. MATÉRIA DE DIREITO. AUSÊNCIA DE ILEGALIDADE. ALTERAÇÃO DO REGIMENTO INTERNO DO CONDOMÍNIO. PERDA PARCIAL DE OBJETO. DANO MORAL NÃO CARACTERIZADO. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

I - O caso dos autos, tal qual procedido pelo Juízo
a quo
, comportava julgamento antecipado, na exata medida em que sua resolução limita-se a tema de Direito.

II - Correta a sentença ao considerar a perda de objeto em relação ao pedido de anulação da cláusula do regimento interno do Condomínio, posteriormente alterada a permitir a locação.

III - Revela-se acertada, também, a sentença quanto à negativa de caracterização do dano moral, porquanto a negativa da administração condominial encontrava-se embasada em regramento interno expresso, não se podendo exigir do Condomínio agir diverso em relação ao Autor, sob pena de impor ofensa à própria normatização, além de atrair para o síndico responsabilidade pessoal por tanto.

III - Já decidiu o STJ que a exploração econômica de unidades autônomas mediante locação por curto ou curtíssimo prazo, caracterizada pela eventualidade e pela transitoriedade, não se compatibiliza com a destinação exclusivamente residencial atribuída ao condomínio.

IV - A ausência de ilegalidade por parte do Condomínio, que fazia cumprir sua norma interna, revela que, em face do princípio da causalidade, os ônus sucumbências impõem-se ao Autor, que, ao fim e ao cabo, voltava-se contra a regra do regimento interno do Condomínio que guardava a devida legalidade.

V - Recurso conhecido e improvido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
3ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº
0000536-28.2020.8.08.0061
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: ROBERTO PRATA MOREIRA
APELADO: CONDOMINIO RESIDENCIAL MONTE VERDE - SETOR A
RELATOR(A
):JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

Composição de julgamento: 021 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Relator / 029 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA - Vogal / 008 - Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - Vogal
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RELATÓRIO

NOTAS ORAIS
VOTOS COM DOCUMENTO
(EXCETO VOTO VENCEDOR)
VOTO VENCEDOR

Cuidam os autos de recurso de apelação cível interposto por
ROBERTO PRATA MOREIRA
,
eis que irresignado com a sentença que, nos autos da ação anulatória cumulada com danos morais, movida face ao
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL MONTE VERDE - SETOR A
, julgou extinto o feito, sem resolução de mérito, por perda superveniente de interesse processual.

No caso dos autos o Autor-Apelante moveu face ao Condomínio-Apelado, ação de anulação de cláusula regimental cumulada com pedido indenizatório por dano de ordem moral, alegando que o Condomínio estava a impor restrição ao seu direito de propriedade ao negar a entrada de pessoas que realizavam a contratação de aluguel do bem por temporada ou por meio de aplicativos, para estadias de curta duração.

O Juízo
a quo
julgou antecipadamente o feito, extinguindo-o por perda de interesse processual, uma vez que a cláusula regimental que vedava a locação por temporada restou supervenientemente revogada em assembleia condominial, a restar prejudicado o pedido inicial de sua anulação, dizendo, ademais, não haver dano de ordem moral, uma vez que as restrições impostas pelo Condomínio ao Autor derivaram de cláusula expressa do Regimento Interno.

Em suas razões recursais aduz o Apelante que (i) houve indevido julgamento antecipado da lide, impondo cerceamento de seu direito de defesa, na medida em que requerida a produção de provas indispensáveis á demonstração do direito do Apelante; (ii) necessidade de aplicação do princípio da causalidade, já que o Apelado se negava a permitir o uso e gozo da propriedade do apelante, vindo a normatizar o aluguel por temporada e por meio de aplicativos, após o manejo da presente ação, sendo indevida sua condenação nos ônus sucumbenciais.

Sem razão o Apelante.

O caso dos autos, tal qual procedido pelo Juízo
a quo
, comportava julgamento antecipado, na exata medida em que sua resolução limita-se ao tema de direito.

Ora, dois pedidos compõem o pleito inicial: (i) anulação da cláusula regimental que vedava o aluguel por temporada e (ii) indenização por dano moral diante das negativas do Condomínio de autorizar a entrada de locadores do imóvel do Autor.

Ocorre que, como destacou o Juízo
a quo
e resta mesmo incontroverso nos autos, a cláusula regimental do Condomínio fora alterada em assembleia de moradores, para autorizar o aluguel por temporada e por prazos curtos, como os feitos por meio de plataformas digitais de hospedagem.

Nestas condições, correta a sentença ao considerar a perda de objeto em relação ao pedido de anulação da cláusula do regimento interno do Condomínio, revelando-se acertada, também, quanto à não caracterização do dano moral, porquanto a negativa da administração condominial encontrava-se embasada em regramento interno expresso, não se podendo exigir do Condomínio agir diverso em relação ao Autor, sob pena de impor ofensa à própria normatização, atraindo para o síndico responsabilidade pessoal por tanto.

Dizia a Normatização Condominial (revogada):

Artigo 19° As unidades autônomas
n
ão
poder
ão
se
r
exploradas comercialmente
como meio de hospedagem do tipo hotel, motel, posada, locação para fins de semana ou temporada.

Ademais, é imperioso dizer que a vedação ao aluguel de imóveis por temporada ou para curta estadia, como aqueles comumente ofertados em plataformas digitais de hospedagem, por si só, não configura ilegalidade, não dando ensejo a caracterização de dano moral.

Em julgamento de caso paradigma e análogo à hipótese fática dos autos, definiu o STJ que:

“DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO RESIDENCIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER. LOCAÇÃO FRACIONADA DE IMÓVEL PARA PESSOAS SEM VÍNCULO ENTRE SI, POR CURTOS PERÍODOS. CONTRATAÇÕES CONCOMITANTES, INDEPENDENTES E INFORMAIS, POR PRAZOS VARIADOS. OFERTA POR MEIO DE PLATAFORMAS DIGITAIS ESPECIALIZADAS DIVERSAS. HOSPEDAGEM ATÍPICA. USO NÃO RESIDENCIAL DA UNIDADE CONDOMINIAL. ALTA ROTATIVIDADE, COM POTENCIAL AMEAÇA À SEGURANÇA, AO SOSSEGO E À SAÚDE DOS CONDÔMINOS. CONTRARIEDADE À CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO QUE PREVÊ DESTINAÇÃO RESIDENCIAL. RECURSO IMPROVIDO.

(...)
7 - O direito de o proprietário condômino usar, gozar e dispor livremente do seu bem imóvel, nos termos dos arts. 1.228 e 1.335 do Código Civil de 2002 e 19 da Lei 4.591/64,
deve harmonizar-se com os direitos relativos à segurança, ao sossego e à saúde das demais múltiplas propriedades abrangidas no Condomínio, de acordo com as razoáveis limitações aprovadas pela maioria de condôminos, pois são limitações concernentes à natureza da propriedade privada em regime de condomínio edilício.

8. O Código Civil, em seus arts. 1.333 e 1.334, concede
autonomia e força normativa à convenção de condomínio regularmente aprovada e registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente
. Portanto, existindo na Convenção de Condomínio regra impondo
destinação residencial, mostra-se indevido o uso de unidades particulares que, por sua natureza, implique o desvirtuamento daquela finalidade (CC/2002, arts. 1.332, III, e 1.336, IV)
.

9. Não obstante, ressalva-se a possibilidade de os próprios condôminos de um condomínio edilício de fim residencial deliberarem em assembleia, por maioria qualificada (de dois terços das frações ideais), permitir a utilização das unidades condominiais para fins de hospedagem atípica, por intermédio de plataformas digitais ou outra modalidade de oferta, ampliando o uso para além do estritamente residencial e, posteriormente, querendo, incorporarem essa modificação à Convenção do Condomínio.

(REsp n. 1.819.075/RS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 20/4/2021, DJe de 27/5/2021.)

Valido destacar que em hipótese concreta outra, o Superior Tribunal de Justiça, muito recentemente, deixou assente que: “
o artigo 1.336, IV do Código Civil, estabelece que é dever do condômino "dar às suas partes a mesma destinação que tenha a edificação". Assim, fica evidente que o condomínio requerido estabeleceu,
dentro dos poderes que lhe são atribuídos, de forma lícita, para qual finalidade o edifício se destina, afastando dela a locação residencial por temporada.
Tanto é assim, que o teor aprovado não é no sentido de impedir a locação por qualquer meio, seja ele eletrônico ou não,
mas sim de impedir que a destinação das unidades autônomas seja realizada na modalidade de temporada, já prevista na Lei 8.245 desde 1991
. A restrição ao livre e pleno direito à propriedade ganha especial destaque porque
a medida adotada pelo requerido não tem a finalidade de prejudicar, pessoalmente, o requerente, mas sim de zelar pela segurança e sossego dos demais condôminos, conforme art. 1.336, IV do Código Civil e artigo 9°, "c" da Convenção condominial (fls. 114).
Não se ignora a alegação trazida pelo requerente de que nunca houve um episódio que colocasse efetivamente em risco a segurança dos demais condôminos, porém, como citado acima, a garantia do sossego aos demais é dever do condômino, tanto que o artigo 1.335, II do Código Civil estabelece como direito a utilização das partes comuns "contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores". Melhor dizendo,
a exclusão da destinação residencial por temporada garante não apenas a segurança, mas também o sossego dos demais condôminos ao saber que o fluxo de possuidores das outras unidades ocorre de forma mais controlada e menos rotativa. Neste ponto, salienta-se que é comum que os edifícios não possuam estrutura de portaria e segurança suficiente para atender a demanda de locações por temporada, principalmente a de curta duração, tendo em vista que elas contam com alta rotatividade e requerem por parte do condomínio maior aparato para controle.

Assim, independentemente da plataforma utilizada para locação, seja ela por meio eletrônico ou por imobiliárias, como o autor sustenta que opera, é
lícita a cláusula aprovada na Assembleia que incluiu artigo limitativo na Convenção
.” (REsp n. 1.952.188, Ministro Antonio Carlos Ferreira, DJe de 02/06/2022.)

Destaco, ainda, o seguinte julgado, eis que elucidativo:

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL. CONVENÇÃO. DESTINAÇÃO EXCLUSIVAMENTE RESIDENCIAL. PREVISÃO. LOCAÇÃO. PRAZO INFERIOR A 90 (NOVENTA) DIAS. PROIBIÇÃO. POSSIBILIDADE. FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE. ART. 1.336, IV, DO CÓDIGO CIVIL. USO DE PLATAFORMAS DIGITAIS. ASPECTO IRRELEVANTE.

(...)
2. Delimitação da controvérsia: saber se os condomínios residenciais podem ou não fixar tempo mínimo de locação das unidades autônomas ou até mesmo impedir a utilização de determinado meio para tal finalidade, a exemplo das plataformas digitais de hospedagem.
3. A disponibilização de espaços ociosos para uso de terceiros, seja de um imóvel inteiro ou de um único cômodo, pode ocorrer das mais variadas formas: por meio de plataformas digitais, por intermédio de imobiliárias, por simples panfletos afixados nas portarias dos edifícios, anúncios em classificados etc.
4. A forma por meio da qual determinado imóvel é disponibilizado para uso de terceiros não é o fator decisivo para que tal atividade seja enquadrada em um ou outro regramento legal.
5. A disponibilização de imóveis para uso de terceiros por meio de plataformas digitais de hospedagem, a depender do caso concreto, pode ser enquadrada nas mais variadas hipóteses existentes no ordenamento jurídico, sobretudo em função da constante expansão das atividades desenvolvidas por empresas do gênero.

6. Somente a partir dos elementos fáticos delineados em cada hipótese submetida à apreciação judicial - considerados aspectos relativos ao tempo de hospedagem, ao grau de profissionalismo da atividade, à destinação exclusiva do imóvel ao ocupante ou o seu compartilhamento com o proprietário, à destinação da área em que ele está inserido (se residencial ou comercial), à prestação ou não de outros serviços periféricos, entre outros - é que se afigura possível enquadrar determinada atividade em alguma das hipóteses legais, se isso se mostrar relevante para a solução do litígio.

7. O enquadramento legal da atividade somente se mostra relevante quando se contrapõem em juízo os interesses do locador e do locatário, do hospedeiro e do hóspede, enfim, daquele que disponibiliza o imóvel para uso e do terceiro que o utiliza, visando, com isso, definir o regramento legal aplicável à relação jurídica firmada entre eles.

8. Diversa é a hipótese em que o conflito se verifica na relação entre o proprietário do imóvel que o disponibiliza para uso de terceiros e o próprio condomínio no qual o imóvel está inserido, atingindo diretamente os interesses dos demais condôminos.

9. A exploração econômica de unidades autônomas mediante locação por curto ou curtíssimo prazo, caracterizada pela eventualidade e pela transitoriedade,
não se compatibiliza com a destinação exclusivamente residencial atribuída ao condomínio
.

10. A afetação do sossego, da salubridade e da segurança, causada pela alta rotatividade de pessoas estranhas e sem compromisso duradouro com a comunidade na qual estão temporariamente inseridas, é o que confere razoabilidade a eventuais restrições impostas com fundamento na destinação prevista na convenção condominial.

11. O direito de propriedade, assegurado constitucionalmente, não é só de quem explora economicamente o seu imóvel, mas sobretudo daquele que faz dele a sua moradia e que nele almeja encontrar, além de um lugar seguro para a sua família, a paz e o sossego necessários para recompor as energias gastas ao longo do dia.

12. Recurso especial não provido.

(REsp n. 1.884.483/PR, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, REPDJe de 02/02/2022, DJe de 16/12/2021.)

Desta feita, a toda evidência, não há margem a se falar em ofensa à legalidade pelo agir do Condomínio, o que manifestamente está a reverberar não ausência de elementos próprios à caracterização do dano de ordem moral, em especial o ilícito.

Veja-se, assim, que a matéria limita-se ao tema de Direito, não havendo que se falar em necessidade de dilação probatória, figurando dentro do devido processo legal o julgamento antecipado da lide.

Não muda essa realidade o fato de que em Assembleia Condominial os Condôminos alteraram as regras então vigentes a permitir o aluguel por temporada ou por prazos curtos, na exata medida em que, além da decisão poder ter sido tomada no sentido de manter a proibição, o que, aliás, ainda pode ser feito em nova assembleia, a alteração normativa feita pelos Condôminos não torna ilegal a norma anteriormente aplicada, não torna ilegítimo o agir proibitivo da administração condominial face o Autor àquele tempo.

Esta mesma realidade serve a arrostar as alegações do Apelante, que lança mão do princípio da causalidade a dizer que os ônus sucumbenciais deveriam ser impostos ao Condomínio-Apelado, dada a alteração imposta ao regimento pela assembleia condominial.

Ora, como dito, a alteração regimental não torna ilegal a norma anteriormente aplicada, e assim, a ausência de ilegalidade no agir do Condomínio, que nada mais fez, senão, cumprir sua norma interna, revela que, em face do princípio da causalidade, os ônus sucumbências impõem-se, claramente, ao Autor, que, ao fim e ao cabo, voltava-se contra a regra do regimento interno do Condomínio que, como visto, guardava a devida legalidade.

Assim, conheço e
NEGO PROVIMENTO
ao presente recurso, mantendo incólume a sentença recorrida.

Majoro em 5% os honorários advocatícios, a título de sucumbência recursal.

É como voto.

DES.
JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS

RELATOR

VOTOS VOGAIS
029 - Gabinete Des. SÉRGIO RICARDO DE SOUZA - SERGIO RICARDO DE SOUZA (Vogal)
Acompanhar
008 - Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO (Vogal)
Acompanhar

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO. PROIBIÇÃO ALUGUEL TEMPORADA E CURTO PRAZO. JULGAMENTO ANTECIPADO. MATÉRIA DE DIREITO. AUSÊNCIA DE ILEGALIDADE. ALTERAÇÃO DO REGIMENTO INTERNO DO CONDOMÍNIO. PERDA PARCIAL DE OBJETO. DANO MORAL NÃO CARACTERIZADO. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

I - O caso dos autos, tal qual procedido pelo Juízo
a quo
, comportava julgamento antecipado, na exata medida em que sua resolução limita-se a tema de Direito.

II - Correta a sentença ao considerar a perda de objeto em relação ao pedido de anulação da cláusula do regimento interno do Condomínio, posteriormente alterada a permitir a locação.

III - Revela-se acertada, também, a sentença quanto à negativa de caracterização do dano moral, porquanto a negativa da administração condominial encontrava-se embasada em regramento interno expresso, não se podendo exigir do Condomínio agir diverso em relação ao Autor, sob pena de impor ofensa à própria normatização, além de atrair para o síndico responsabilidade pessoal por tanto.

III - Já decidiu o STJ que a exploração econômica de unidades autônomas mediante locação por curto ou curtíssimo prazo, caracterizada pela eventualidade e pela transitoriedade, não se compatibiliza com a destinação exclusivamente residencial atribuída ao condomínio.

IV - A ausência de ilegalidade por parte do Condomínio, que fazia cumprir sua norma interna, revela que, em face do princípio da causalidade, os ônus sucumbências impõem-se ao Autor, que, ao fim e ao cabo, voltava-se contra a regra do regimento interno do Condomínio que guardava a devida legalidade.

V - Recurso conhecido e improvido.

DECISÃO
À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.