Tribunal: TJES
Processo: 5002123-52.2021.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão julgador: DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2022-11-04

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5002123-52.2021.8.08.0000

AGVTE:
KELVYN LAEBER BRUNI

AGRAVADO: PRAIA NORTE IMOBILI
Á
RIA SPE LTDA

RELATORA: DESª. CONV. DÉBORA AMBOS CORRÊA DA SILVA

EMENTA

A
GRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA. DESISTÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. CONCESSÃO DE TUTELA PROVISÓRIA. POSSIBILIDADE
.
SUSPENSÃO DAS PARCELAS VINCENDAS E VEDAÇÃO À INSCRIÇÃO NOS CADASTROS DE INADIMPLENTES. DISTRATO ANTECIPADO. NECESSIDADE DE INSTRUÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1
. É
direito potestativo do consumidor promover a resilição contratual do compromisso de compra e venda de imóvel.
Precedentes do STJ

2
.
A pretensão de rescisão do contrato de compra e venda de imóvel permite a suspensão do pagamento das parcelas vincendas e tutela inibitória de inscrição nós cadastros negativos do consumidor, tudo para não onerar demasiadamente o adquirente
.

3
. Rescisão do contrato sem qualquer ônus que dimana
instrução
probatória
,

inclusive no sentido de perquirir eventuais prejuízos e despesas decorrentes do distrato,
mesmo porque
o fundamento de que não compete a empresa discutir o distrato, mas
sim,
aceitá-lo,

é insuficiente para a
endossar os efeitos

de
terminação patológica como requerida.

4
. Recurso conhecido e parcialmente provido.

VISTOS, relatados e discutidos estes autos em epígrafe, em que figuram as partes acima descritas,
ACORDA, esta c. QUARTA CÂMARA CÍVEL , À UNANIMIDADE, CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO
RECURSO, nos termos do voto proferido pela e. Relatora.

Vitória, 31 de outubro de 2022.

Relatora

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
5002123-52.2021.8.08.0000
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
AGRAVANTE: KELVYN LAEBER BRUNI
AGRAVADO: PRAIA NORTE IMOBILIARIA SPE LTDA
RELATOR(A
):ROBSON LUIZ ALBANEZ

Composição de julgamento: 015 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Relator / 017 - Gabinete Des. JORGE DO NASCIMENTO VIANA - JORGE DO NASCIMENTO VIANA - Vogal / 021 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5002123-52.2021.8.08.0000

AGVTE:
KELVYN LAEBER BRUNI

AGRAVADO: PRAIA NORTE IMOBILIARIA SPE LTDA

RELATORA: DESª. CONV. DÉBORA AMBOS CORRÊA DA SILVA

RELATÓRIO

Trata-se de
agravo de instrumento
interposto por
KELVYN LAEBER BRUNI
, eis que irresignado com os termos da decisão proferida pelo MM. Juiz da 8 Vara Cível de Vitória
(processo n º
0020890-88.2020.8.08.0024),
que
nos autos da ação de rescisão contratual c/c restituição de valores e danos morais ajuizada em face de
PRAIA NORTE IMOBILIÁRIA SPE LTDA,
indeferiu-
lhe
a tutela provisória,

Nas suas razões (evento 1209027), em
apertada
síntese, alega a agravante que não podem mais arcar com as prestações firmadas no contrato de promessa de compra e venda de imóvel comercial, porquanto, por culpa da agravada, tornou-se ele deveras oneroso, com o aumento excessivo das prestações.

Aduz ainda, que tentar o distrato, a agravante passou a lhe exigir cobranças abusivas de diversas penalidades que consumiriam grande parte do valor pago, e ainda informa que o saldo remanescente seria devolvido de maneira parcelada.

Por tais razões, requer a tutela recursal provisória para que seja declarada a rescisão do contrato e que seja a agravada compelida a não efetuar qualquer tipo de cobrança judicial ou extrajudicial em nome do Agravante, bem como que impossibilite de efetuar quaisquer restrições junto aos órgãos de proteção ao crédito.

A antecipação da tutela recursal foi parcialmente deferida (Id nº 1251452).

Contrarrazões anexadas ao Id nº 1865387, pelo desprovimento do recurso.

Agravo interno interposto pela Requerida (Id nº 1895417).

É o relatório. Inclua-se em pauta para julgamento.

Vitória – ES, 14 de outubro de 2022.

DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA

Desembargadora Convocada

Relatora

NOTAS ORAIS
VOTOS COM DOCUMENTO
(EXCETO VOTO VENCEDOR)

ACOMPANHO A E. DESEMBARGADORA RELATORA PARA CONHECER DO RECURSO INTERPOSTO E, NO MÉRITO, DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO para
conceder em parte a
tutela recursal provisória inibitória, para determinar a agravada,
que com relação exclusivamente as prestações vincendas do contrato
, não efetue qualquer tipo de cobrança judicial ou extrajudicial em nome do Agravante, bem como
abstenha-se de praticar
quaisquer
apontamentos do nome d
o recorrente perante os órgãos de proteção e restrição ao crédito.

VOTO VENCEDOR

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5002123-52.2021.8.08.0000

AGVTE:
KELVYN LAEBER BRUNI

AGRAVADO: PRAIA NORTE IMOBILIÁRIA SPE LTDA

RELATORA: DESª. CONV. DÉBORA AMBOS CORRÊA DA SILVA

VOTO

Consoante relatado, t
rata-se de
agravo de instrumento
interposto por
KELVYN LAEBER BRUNI
, eis que irresignado com os termos da decisão proferida pelo MM. Juiz da 8
ª
Vara Cível de Vitória
(processo n º
0020890-88.2020.8.08.0024),
que
nos autos da ação de rescisão contratual c/c restituição de valores e danos morais ajuizada em face de

PRAIA NORTE IMOBILIÁRIA SPE LTDA,

indeferiu-
lhe
a tutela provisória,.

Nas suas razões (evento 1209027), em
apertada
síntese, alega o agravante que não pode mais arcar com as prestações firmadas no contrato de promessa de compra e venda de imóvel comercial, porquanto, por culpa da agravada, tornou-se ele deveras oneroso, com o aumento excessivo das prestações.

Aduz ainda, que tentar o distrato, a agravada passou a lhe exigir cobranças abusivas de diversas penalidades que consumiriam grande parte do valor pago, e ainda informa que o saldo remanescente seria devolvido de maneira parcelada.

Por tais razões, requereu a tutela recursal provisória para que seja declarada a rescisão do contrato e que seja a agravada compelida a não efetuar qualquer tipo de cobrança judicial ou extrajudicial em nome do Agravante, bem como que impossibilite de efetuar quaisquer restrições junto aos órgãos de proteção ao crédito.

Eminentes pares.
Pelo conjunto da postulação configura-se evidente a pretensão do agravante de não permanecer com o vínculo contratual, requerendo, assim, através da tutela de urgência antecipada, a rescisão do contrato de promessa de compra e venda do imóvel.

De ressaltar que
Há muito a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entende
que
é direito potestativo do consumidor promover a resilição contratual do compromisso de compra e venda de imóvel.

A propósito:

AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. INICIATIVA DO DEVEDOR. DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. SÚMULA Fls. 6 07/STJ. PERDA DO SINAL. IMPOSSIBILIDADE. ARRAS CONFIRMATÓRIAS.
1. A jurisprudência desta Corte Superior prega ser possível a resilição contratual do compromisso de compra e venda por iniciativa do devedor, quando ele não possuir mais condições econômicas para arcar com o pagamento das prestações pactuadas com a promitente-vendedora (construtora ou incorporadora), mormente se estas se tornarem excessivamente onerosas. 2. A resolução unilateral, nesses casos, enseja a restituição das parcelas pagas pelo promissário comprador, mas não em sua totalidade, haja vista a incidência de parcela de retenção para fazer frente ao prejuízo causado com o desgaste da unidade imobiliária e as despesas com administração, corretagem, propaganda e outras congêneres suportadas pela empresa vendedora
. (AgRg no Ag 717840 / MG, Relator: Ministro VASCO DELLA GIUSTINA - DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/RS, TERCEIRA TURMA, Julgamento: 06/10/2009, DJe 21/10/2009).

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO.
1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art.32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante
(...). (REsp 1723519 / SP, Relatora: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Segunda Seção, Julgamento: 28/08/2019, DJe 02/10/2019).

Contudo, ao meu sentir,
é
plausível apenas a suspensão do pagamento das prestações vincendas, mormente, porque o fundamento para o fim do contrato é a demasiada onerosidade e a própria falta de condições financeiras
do agravante
para suportar o valor das prestações, cujas parcelas mensais alcançaram, no
seu
entender, valores excessivos.

Outrossim, considere-se que a rescisão de contrato de promessa de compra e venda possui como consequência o retorno das partes ao
status quo ante
, ainda que com alguma retenção de valores por parte do promissário vendedor.

Assim, neste caso, a antecipação dos efeitos da rescisão contratual é medida que atende aos interesses tanto do credor quanto do devedor, porquanto, não obstante suspenda o pagamento das parcelas contratadas, ocorrerá também a liberação do imóvel para que a construtora possa proceder sua regular comercialização.

Não bastasse, a suspensão dos pagamentos não acarretará prejuízos à construtora agravada,
uma vez que ainda não ocorrida a imissão na posse do imóvel pelo agravante
.

A corroborar, verifica-se que o contrato não possui cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade, motivo pelo qual indiscutível que alguns dos efeitos de sua rescisão sejam antecipados.

Do mesmo modo, em relação aos efeitos da mora, considerando os prejuízos decorrentes de eventual negativação do nome do adquirente do imóvel, a suspensão da exigibilidade das parcelas também se coaduna com a efetividade da prestação jurisdicional.

Todavia, neste momento processual, não há prova inequívoca das alegações do agravante a justificar a rescisão sem qualquer ônus, não se podendo dispensar o contraditório e eventual instrução, que trarão elementos aos autos capazes de ensejar uma decisão segura ao magistrado. É imprescindível uma cognição mais apurada, inclusive no tocante a tentativa infrutífera de distrato.

Importa anotar que o mero pedido de rescisão de contrato, ao fundamento de que não compete a empresa discutir o distrato, mas aceitá-lo, é insuficiente para a endossar os efeitos terminação patológica como requerida.

Destarte, tem-se como legítimo o pedido de suspensão das cobranças e vedação à inscrição nos cadastros de inadimplentes até que se avalie, ao final, os consectários de sua resolução.

A propósito, a jurisprudência da Quarta Câmara Cível deste Tribunal:

EMENTA: PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONCESSÃO DE TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. REUNIÃO DOS REQUISITOS APTOS PARA TANTO JUDICIALIDADE DA DECISÃO IMPUGNADA. RECUJRSO CONHECIDO PROVIMENTO NEGADO.
1. O ilustre julgador de primeiro grau entendeu estarem presentes a probabilidade de direito do autor - na medida em que o mesmo tem direito de rescindir o contrato de promessa de compra e venda de imóvel, bem ainda o perigo de dano, - consubstanciado na alegação autoral de que não tem possibilidade de arcar com as despesas referentes às parcelas do imóvel, sem lhe acarretar dificuldade na manutenção dos gastos do lar e prejuízos decorrentes de eventual negativação de seu nome e o decisum não se afasta da boa técnica para deslinde do pedido
. 2. Admite-se a desistência, por parte do promissário comprador, quanto a promessa de compra e venda de imóvel na qual foi convencionado o pagamento parcelado do preço, ainda que esta não tenha motivação. 3. Motivada ou não a desistência, restando preenchidas as exigências do art. 300 do Novo Código de Processo Civil, é razoável a antecipação dos efeitos da tutela para determinar a suspensão do pagamento das prestações vincendas, com o consequente sobrestamento das sanções decorrentes da mora, bem como a vedação da inscrição do nome do comprador nos órgãos de proteção ao crédito
.
4. Recurso conhecido e improvido. (TJES, Classe: Agravo de Instrumento, 048179002943, Relator: WALACE PANDOLPHO KIFFER, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 30/10/2017, Data da Publicação no Diário: 06/11/2017)

E ainda os Tribunais Pátrios:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. Ação de rescisão contratual c.c. restituição de valores. Decisão que deferiu a tutela de urgência. Inconformismo da requerida.
Compromisso de compra e venda de imóvel. Desistência pelo comprador. Antecipação de tutela de urgência para suspensão das cobranças das parcelas vencidas e vincendas e despesas relativas ao imóvel, impossibilitar a inscrição do nome do autor no cadastro dos inadimplentes e imissão na posse para devolução do imóvel à requerida. Pretensão que apresenta verossimilhança. Inteligência do artigo 300, CPC e da Súmula nº 1 do TJSP. Continuidade das cobranças e possibilidade de negativação suficientes a demonstrar o perigo de dano irreparável. Inexistência de decisão ultra petita. Imissão na posse do imóvel pela requerida é consequência jurídica natural do deferimento do pedido de suspensão das parcelas.
Decisão mantida. Recurso improvido. (TJSP; Agravo de Instrumento 2128948-57.2022.8.26.0000; Relator (a): Régis Rodrigues Bonvicino; Órgão Julgador: 21ª Câmara de Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto - 6ª Vara Cível; Data do Julgamento: 23/08/2022; Data de Registro: 23/08/2022)

CIVIL E PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ONEROSIDADE EXCESSIVA. INEQUÍVOCO DESINTERESSE NA MANUTENÇÃO DO NEGÓCIO. RESCISÃO CONTRATUAL. SUSPENSÃO DAS PARCELAS VINCENDAS. POSSIBILIDADE.
1. O artigo 473 do Código Civil prescreve que a resilição unilateral, nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita, opera mediante denúncia notificada a outra parte.
Assim, havendo desinteresse do promitente comprador na continuidade da manutenção do negócio celebrado, admite-se a suspensão do pagamento das parcelas vincendas
.
2. Recurso conhecido e desprovido. (TJDFT - Acórdão 1067982, 07114113720178070000, Relator: CARLOS RODRIGUES, 6ª Turma Cível, data de julgamento: 13/12/2017, publicado no DJE: 22/1/2018. Pág.: Sem Página Cadastrada.)

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - TUTELA DE URGÊNCIA - SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE DAS PARCELAS VINCENDAS - POSSIBILIDADE - ABSTENÇÃO DE INCLUSÃO DO NOME NOS ÓRGÃOS DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO - POSSIBILIDADE - ABSTENÇÃO DA RETOMADA DO LOTE FINANCIADO – IMPOSSIBILIDADE.
-
[...].
Pretendendo os agravantes a rescisão do contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel, não se figura razoável a manutenção do pagamento das parcelas vincendas, sem que a parte almeje a continuação do acordo entabulado. - A suspensão da exigibilidade do contrato enseja consequentemente a abstenção/exclusão do nome dos autores dos órgãos de proteção ao crédito
.
- O pedido de rescisão contratual é incompatível com a abstenção da retomada do lote financiado. (TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0000.19.124513-3/001, Relator(a): Des.(a) Sérgio André da Fonseca Xavier
,
18ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 26/05/0020, publicação da súmula em 27/05/2020)

Por todo o exposto,
dou parcial provimento
ao recuso, a conceder em parte a
tutela recursal provisória inibitória, para determinar a agravada,
que com relação exclusivamente as prestações vincendas do contrato
, não efetue qualquer tipo de cobrança judicial ou extrajudicial em nome do Agravante, bem como
abstenha-se de praticar
quaisquer
apontamentos do nome d
o recorrente perante os órgãos de proteção e restrição ao crédito.

Face a conclusão acima, julgo prejudicado o agravo interno.

É como voto.

DÉBORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA

Desembargadora Convocada

Relatora

VOTOS VOGAIS
017 - Gabinete Des. JORGE DO NASCIMENTO VIANA - JORGE DO NASCIMENTO VIANA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
021 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5002123-52.2021.8.08.0000

AGVTE:
KELVYN LAEBER BRUNI

AGRAVADO: PRAIA NORTE IMOBILI
Á
RIA SPE LTDA

RELATORA: DESª. CONV. DÉBORA AMBOS CORRÊA DA SILVA

EMENTA

A
GRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA. DESISTÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. CONCESSÃO DE TUTELA PROVISÓRIA. POSSIBILIDADE
.
SUSPENSÃO DAS PARCELAS VINCENDAS E VEDAÇÃO À INSCRIÇÃO NOS CADASTROS DE INADIMPLENTES. DISTRATO ANTECIPADO. NECESSIDADE DE INSTRUÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1
. É
direito potestativo do consumidor promover a resilição contratual do compromisso de compra e venda de imóvel.
Precedentes do STJ

2
.
A pretensão de rescisão do contrato de compra e venda de imóvel permite a suspensão do pagamento das parcelas vincendas e tutela inibitória de inscrição nós cadastros negativos do consumidor, tudo para não onerar demasiadamente o adquirente
.

3
. Rescisão do contrato sem qualquer ônus que dimana
instrução
probatória
,

inclusive no sentido de perquirir eventuais prejuízos e despesas decorrentes do distrato,
mesmo porque
o fundamento de que não compete a empresa discutir o distrato, mas
sim,
aceitá-lo,

é insuficiente para a
endossar os efeitos

de
terminação patológica como requerida.

4
. Recurso conhecido e parcialmente provido.

DECISÃO
À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relatora.