Tribunal: TJES
Processo: 5003866-97.2021.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão julgador: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Liminar
Data de julgamento: 2022-02-07

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA – INEXISTÊNCIA DE AFETAÇÃO DE INTERESSES DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – ATRASO INJUSTIFICADO DA CONSTRUTORA PARA ALÉM DO PRAZO DE TOLERÂNCIA.

1) A
causa de pedir e os pedidos deduzidos pelo consumidor
não estão relacionados à eventual ilegalidade da cobrança dos juros de obra, não se prestam a impugnar percentuais e nem mesmo pretendem a rescisão das avenças firmadas com a MRV e com o agente financeiro, antes reafirmando o consumidor seu intento de ter para si a posse e a propriedade do apartamento em testilha. Nessa toada, não são debatidas
in casu
questões contratuais que envolvam a Caixa Econômica, mas tão só a postura da construtora, que se pôs a atrasar a entrega do apartamento, para além do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta dias), sem qualquer justificativa. Rejeitada tese da incompetência da Justiça Estadual.

2) Na hipótese dos autos, a data estimada para a entrega das chaves ao consumidor era maio de 2020, com previsão do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, findo em 27 de novembro de 2020. Até a corrente data, contudo, a unidade habitacional ainda não foi disponibilizada para moradia, de modo que – ultrapassado o prazo de tolerância sem qualquer justificativa por parte da construtora – não há como atribuir ao consumidor os ônus financeiros estabelecidos a título de juros de obra. O STJ tem entendimento vinculante no sentido de que, na aquisição de unidades autônomas em construção, é ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. Decorrido tal prazo, já não há como cobrar a taxa de evolução da obra do consumidor, que não pode ele ser responsabilizado pela remuneração do capital empregado na obra quando houver atraso por culpa imputável apenas à construtora.

3) Recurso desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
5003866-97.2021.8.08.0000
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
AGRAVANTE: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA
AGRAVADO: PEDRO ANTONIO DE OLIVEIRA VICENTINI
RELATOR(A
):ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

Composição de julgamento: 015 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Relator / 025 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal / 005 - Gabinete Des. RONALDO GONÇALVES DE SOUSA - RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - Vogal
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

RELATÓRIO

MRV Engenharia e Participações S/A
interpôs agravo de instrumento contra decisão da lavra do Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Serra/ES (ID 1446630) que, em demanda movida por
Pedro Antônio de Oliveira Vicentini
, deferiu medida liminar para determinar que a construtora se abstivesse de cobrar do consumidor taxa de evolução de obra, porquanto caracterizado o atraso na entrega de unidade residencial por ele adquirida.

Discorreu a
MRV
que o cumprimento da decisão recorrida “
será impossível, diante do contrato de financiamento pactuado entre o agravado e o agente financeiro”. Assinalou que “
não detém poderes perante o contrato de financiamento pactuado entre o agravado e o agente financiador, considerando que o agravado já assinou contrato de mútuo com o agente financeiro, sendo esse (CAIXA ECONÔMICA FEDERAL), responsável por qualquer tipo de encargo acerca do objeto da lide, inclusive as cobranças a título de taxa de evolução de obra”.
Sustentou que “
A cobrança de juros de obra deriva do contrato firmado entre a parte agravada/consumidora e o agente financeiro. A agravante, neste caso, é mera interveniente, não havendo razão para responder pelas parcelas geradas pelo contrato de mútuo”
. Mencionou a necessidade de participação da Caixa Econômica no feito
sub examine
, sendo “
a presença da instituição financeira supracitada de suma importância para o regular andamento do feito, tendo em vista que a cobrança discutida neste processo versa sobre valores exigidos unilateralmente pelo banco financiador, qual seja, os juros de evolução de obra”, a desvelar a incompetência da Justiça Estadual para processamento e julgamento da contenda originária. Registrou que “A legalidade da cobrança dos juros de obra pela instituição financeira resta inconteste conforme sedimentado pelo STJ, no Tema Repetitivo 996”. Pugnou, pois, pela reforma integral do
decisum
objurgado.

Recebi o recurso sem efeito suspensivo (ID 1495592).

Sem contrarrazões.

É o relatório. Inclua-se em pauta para julgamento.

VOTO VENCEDOR

VOTO

MRV Engenharia e Participações S/A
interpôs agravo de instrumento contra decisão da lavra do Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Serra/ES (ID 1446630) que, em demanda movida por
Pedro Antônio de Oliveira Vicentini
, deferiu medida liminar para determinar que a construtora se abstivesse de cobrar do consumidor taxa de evolução de obra, porquanto caracterizado o atraso na entrega de unidade residencial por ele adquirida.

Discorreu a
MRV
que o cumprimento da decisão recorrida “
será impossível, diante do contrato de financiamento pactuado entre o agravado e o agente financeiro”. Assinalou que “
não detém poderes perante o contrato de financiamento pactuado entre o agravado e o agente financiador, considerando que o agravado já assinou contrato de mútuo com o agente financeiro, sendo esse (CAIXA ECONÔMICA FEDERAL), responsável por qualquer tipo de encargo acerca do objeto da lide, inclusive as cobranças a título de taxa de evolução de obra”.
Sustentou que “
A cobrança de juros de obra deriva do contrato firmado entre a parte agravada/consumidora e o agente financeiro. A agravante, neste caso, é mera interveniente, não havendo razão para responder pelas parcelas geradas pelo contrato de mútuo”
. Mencionou a necessidade de participação da Caixa Econômica no feito
sub examine
, sendo “
a presença da instituição financeira supracitada de suma importância para o regular andamento do feito, tendo em vista que a cobrança discutida neste processo versa sobre valores exigidos unilateralmente pelo banco financiador, qual seja, os juros de evolução de obra”, a desvelar a incompetência da Justiça Estadual para processamento e julgamento da contenda originária. Registrou que “A legalidade da cobrança dos juros de obra pela instituição financeira resta inconteste conforme sedimentado pelo STJ, no Tema Repetitivo 996”. Pugnou, pois, pela reforma integral do
decisum
objurgado.

A construtora agravante sustenta a necessidade de que a Caixa Econômica

Federal

integre o processo originário, donde resultaria a incompetência desta Justiça Estadual para processar e julgar a lide
sub examine
.

Todavia, compulsando os autos, tenho que a causa de pedir e os pedidos deduzidos por
Pedro Antônio de Oliveira Vicentini
não
estão relacionados à eventual ilegalidade da cobrança dos juros de obra,
não
se prestam a impugnar percentuais e
nem mesmo
pretendem a rescisão das avenças firmadas com a
MRV
e com o agente financeiro, antes reafirmando o consumidor seu intento de ter para si a posse e a propriedade do apartamento em testilha. Nessa toada, não são debatidas
in casu
questões contratuais que envolvam a Caixa Econômica, mas tão só a postura da construtora, que se pôs a atrasar a entrega do apartamento, para além do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta dias), sem qualquer justificativa.

Com efeito, a situação investigada
in casu
difere da que foi apreciada pelo colendo Superior Tribunal de Justiça no bojo do conflito de competência nº 161.539/DF, em que a parte pleiteava a rescisão do contrato com a construtora e com a
Caixa Econômica
, delineando-se, aí sim, o interesse da instituição financeira.
Verbis
:

AGRAVO INTERNO NO CONFLITO NEGATIVO DE COMPETÊNCIA. JUSTIÇA COMUM ESTADUAL E JUSTIÇA COMUM FEDERAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO PELO PAGAMENTO DE JUROS DE OBRA. PRETENSÃO VOLTADA CONTRA A CONSTRUTORA. INTERESSE DO ENTE FEDERAL FINANCIADOR DA TRANSAÇÃO. COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA COMUM FEDERAL. AGRAVO INTERNO PROVIDO.
1. Os autores pretendem a rescisão de contrato de venda e compra de imóvel residencial realizado com a construtora e incorporadora e indenização pelos ônus financeiros acarretados pelo atraso na entrega do bem, em operação financiada pela Caixa Econômica Federal. 2. No contexto, ressai o interesse da empresa pública federal no deslinde da ação de rescisão contratual, o qual reside no fato de que o consequente contrato de financiamento habitacional com alienação fiduciária em garantia somente foi celebrado com os autores da ação porque anteriormente fora firmado o negócio que ora se pretende desfazer. Logo, o desfazimento do primeiro pode ter impactos diretos no segundo contrato, embora a pretensão indenizatória possa ser, em tese, autônoma e independente da eventual rescisão do primeiro contrato.
3. A possibilidade de repercussão do resultado da lide nos interesses da Caixa Econômica Federal determina o deslocamento da competência para o conhecimento e julgamento da causa perante a Justiça Federal. 4. Agravo interno provido. (AgInt no CC 161.539/DF, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/04/2019, DJe 08/05/2019)

A egrégia Primeira Câmara Cível deste Sodalício Estadual, a propósito, já apreciou situação idêntica à investigada nestes autos, concluindo pela inexistência de afetação potencial de interesses da Caixa Econômica, nos seguintes moldes:

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA, LEGITIMIDADE DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL E INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA COMUM ESTADUAL REJEITADA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VALIDADE DAS CLÁUSULAS DE TOLERÂNCIA E JUROS DE OBRA ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES. RESP Nº 1.729.593/SP. MORA DA CONSTRUTORA. INOCORRÊNCIA. RECURSO PROVIDO.
1. As agravadas não pretendem a anulação da cláusula que estipula os juros de obra, o que atrairia a legitimidade da Caixa Econômica Federal e a incompetência da Justiça Comum Estadual para apreciar e julgar a demanda. 2. A causa de pedir e pedido deduzidos são no sentido de que as agravantes se abstenham da cobrança, assim como restituam os valores por elas despendidos, em razão do atraso na conclusão do imóvel, motivo porque as agravantes têm legitimidade para a causa. Preliminar rejeitada.
3. O STJ, no REsp nº 1.729.593/SP, julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos, firmou entendimento no sentido de que é válida a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda, assim como que é lícita a cobrança de juros de obra antes da entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 4. As partes celebraram o
“Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária, com Financiamento Imobiliário, Garantia de Alienação Fiduciária e Outras Avenças Sujeito à Verificação de Cláusula Suspensiva”
e o
“Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuos para Construção de Unidade Habitacional, Alienação Fiduciária em Garantia, Fiança e Outras Obrigações – Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV) – Recursos do FGTS” e c
onforme as Cláusulas 5ª e 6ª do Quadro Resumo, que integra o contrato de promessa de compra e venda, o prazo de entrega das chaves era 31/08/2019, podendo ser estendido por mais 180 (cento e oitenta dias). 5. Tanto na data do ajuizamento da ação, 1º/11/2019, quanto na data da prolação da decisão recorrida, 31/01/2020, não havia mora das agravantes, eis que o prazo implementar-se-ia no dia 27/02/2020. 6. As agravantes aduzem que o imóvel está pronto e disponível para entrega desde o dia 21/02/2020, ocorre que as agravadas não efetuaram o pagamento de diversas prestações, tendo renegociado a dívida em janeiro de 2020, e mesmo após a renegociação, estão em débito com a parcela referente ao mês de dezembro, cujo pagamento foi acordado para o mês de fevereiro, e com as parcelas seguintes. 7. Há a probabilidade do direito necessária à reforma da decisão, bem como há
periculum in mora
na determinação de abstenção de cobrança de valores no caso das recorrentes não estarem em mora. 8. Recurso provido. (TJES. Primeira Câmara Cível.
Agravo de instrumento nº 5000500-84.2020.8.08.0033. Relator: Des. Fábio Clem de Oliveira. DJe 24/08/2020).

Rejeito, pois, a tese externada pela
MRV
no tocante à sugerida incompetência desta Justiça Estadual.

Outrossim, na hipótese dos autos, a data estimada para a entrega das chaves ao consumidor era maio de 2020, com previsão do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, findo em 27 de novembro de 2020. Até a corrente data, contudo, a unidade habitacional ainda não foi disponibilizada para
Pedro Antônio
, de modo que – ultrapassado o prazo de tolerância sem qualquer justificativa por parte da construtora – não há como atribuir ao consumidor os ônus financeiros estabelecidos a título de juros de obra.

O Tribunal da Cidadania, a propósito, tem entendimento vinculante no sentido de que, na aquisição de unidades autônomas em construção, é ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. Decorrido tal prazo, já não há como cobrar a taxa de evolução da obra do consumidor, já que não pode ele ser responsabilizado pela remuneração do capital empregado na obra quando houver atraso por culpa imputável apenas à construtora. Nesse sentido o recurso especial repetitivo n
º 1.729.593/SP
:

“[...] O não recebimento da unidade na data aprazada, portanto, já considerado o prazo de tolerância, caracteriza prejuízo decorrente do ilícito negocial, na medida em que o fato de não ter o adquirente sido imitido na posse já evidencia e expõe o dano a ser reparado, independentemente da comprovação de ter ele efetuado gasto com a locação de imóvel para residir. Ao tratar da responsabilidade do incorporador em caso de inexecução da obrigação assumida, pondera Melhim Namem Chalhub que "a obrigação do incorporador é de resultado e sua responsabilidade, objetiva, daí por que deve, mesmo isento de culpa, indenizar os adquirentes dos prejuízos que a estes advierem do fato de não se concluir a edificação ou de se retardar injustificadamente a conclusão da obra, e é exatamente essa a regra específica da lei das incorporações: o incorporador responde independentemente de culpa 'pela execução da incorporação, devendo indenizar os adquirentes ou compromissários, dos prejuízos que a estes advierem do fato de não se concluir a edificação ou de se retardar injustificadamente a conclusão das obras' (art. 43, II)" (Incorporação Imobiliária. 4ª edição. São Paulo: Forense. 2017. p. 341). [...]Insta salientar, outrossim, que nos contratos submetidos à modalidade do PMCMV é desinfluente que o comprador fique impossibilitado de alugar ou vender o imóvel, antes de sua quitação, nos termos do que dispõe o art. 7º-B, I e II, da Lei n. 11.977/2009, haja vista que essa proibição tem o intuito, tão somente, de evitar eventual desvio de finalidade, uma vez que a subvenção econômica concedida pelo Governo Federal tem por único objetivo viabilizar o acesso das famílias, destinatárias do programa, ao primeiro imóvel. Entretanto, essa circunstância diz respeito apenas à relação jurídica estabelecida entre o adquirente e o órgão estatal, não podendo, por isso, seus efeitos irradiarem para o negócio de compra e venda celebrado com a incorporadora, que é regido por regras protetivas específicas. Dessarte, para efeito de responsabilização por atraso no cumprimento do prazo de entrega do imóvel, é irrelevante se o contrato é regido pelas normas gerais do SFH ou pelas regras próprias do PMCMV, porquanto o descumprimento contratual em discussão, a ensejar o pagamento das perdas e danos, envolve apenas a relação de consumo estabelecida entre a promitente vendedora e o adquirente da unidade autônoma. [...] No caso em exame, aliás, a discussão restringe-se à possibilidade de incidência de juros de obra, no âmbito desse programa governamental, não no período da construção, mas, sim, após o prazo ajustado no contrato para a conclusão das unidades, já incluído o período de tolerância [...]

No caso, os recorrentes defendem a licitude da cobrança, ainda que configurado o atraso na entrega do imóvel, salvo se o pagamento pelo consumidor referir-se a fatos geradores posteriores ao prazo de conclusão da obra, incluído o prazo de tolerância, ou representar valor superior à remuneração pactuada com a instituição financeira a esse título. Todavia, havendo atraso na entrega do empreendimento, afigura-se descabido imputar ao adquirente o ônus de arcar com juros de evolução da obra no período de mora da ré até a efetiva entrega das chaves, uma vez que não se pode penalizar o mutuário com referida incidência, considerando não ter sido ele quem deu causa ao atraso. Desse modo, ultrapassado o prazo para a conclusão das unidades, não podem ser cobrados do adquirente encargos contratados para incidir no período de construção, entre eles, os juros de obra. Isso porque o beneficiário não pode ser responsabilizado pela remuneração do capital empregado na obra quando houver atraso por culpa imputável apenas à promitente vendedora. A cobrança de quaisquer acréscimos ou juros nesse contexto fere a essência de vários princípios norteadores do Código Civil, bem como do Código de Defesa do Consumidor, como a boa-fé objetiva e o equilíbrio contratual. Entendimento diverso teria o efeito de postergar, de maneira injustificada, o pagamento de valores que são próprios da fase de construção da obra, em seu período regular. Contudo, impõe-se considerar que, superado o período de entrega das chaves, o comprador passa a ter a legítima expectativa de destinar recursos à amortização do saldo do seu débito. O que se frustraria, sem que, para tanto, tenha o consumidor concorrido. Deve-se ter como norte, nessas circunstâncias, o princípio de que quem dá causa ao inadimplemento do contrato não pode se beneficiar da situação, sob pena de o atraso da obra poder representar a possibilidade de vantagem financeira indevida em detrimento do adquirente do imóvel, o que seria de todo inadmissível.” (REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019).

Ante o exposto
, NEGO PROVIMENTO AO RECURSO
, para manter incólume a decisão objurgada, que observou orientação vinculante do Tribunal da Cidadania.

É como voto!

VOTOS VOGAIS
025 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar
005 - Gabinete Des. RONALDO GONÇALVES DE SOUSA - RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO (Vogal)
Acompanhar

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO – TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA – INEXISTÊNCIA DE AFETAÇÃO DE INTERESSES DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – ATRASO INJUSTIFICADO DA CONSTRUTORA PARA ALÉM DO PRAZO DE TOLERÂNCIA.

1) A
causa de pedir e os pedidos deduzidos pelo consumidor
não estão relacionados à eventual ilegalidade da cobrança dos juros de obra, não se prestam a impugnar percentuais e nem mesmo pretendem a rescisão das avenças firmadas com a MRV e com o agente financeiro, antes reafirmando o consumidor seu intento de ter para si a posse e a propriedade do apartamento em testilha. Nessa toada, não são debatidas
in casu
questões contratuais que envolvam a Caixa Econômica, mas tão só a postura da construtora, que se pôs a atrasar a entrega do apartamento, para além do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta dias), sem qualquer justificativa. Rejeitada tese da incompetência da Justiça Estadual.

2) Na hipótese dos autos, a data estimada para a entrega das chaves ao consumidor era maio de 2020, com previsão do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, findo em 27 de novembro de 2020. Até a corrente data, contudo, a unidade habitacional ainda não foi disponibilizada para moradia, de modo que – ultrapassado o prazo de tolerância sem qualquer justificativa por parte da construtora – não há como atribuir ao consumidor os ônus financeiros estabelecidos a título de juros de obra. O STJ tem entendimento vinculante no sentido de que, na aquisição de unidades autônomas em construção, é ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. Decorrido tal prazo, já não há como cobrar a taxa de evolução da obra do consumidor, que não pode ele ser responsabilizado pela remuneração do capital empregado na obra quando houver atraso por culpa imputável apenas à construtora.

3) Recurso desprovido.

DECISÃO
À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.