Tribunal: TJES
Processo: 5000740-05.2022.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão julgador: DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Pagamento em Consignação; Locação de Imóvel; Liminar; Tutela de Urgência
Data de julgamento: 2022-11-04

Ementa:
A
GRAVO DE INSTRUMENTO

Nº

5000740-05.2022.8.08.0000

AGVTE
:
ADICINE ADMINISTRADORA DE CINEMAS EIRELI - EPP

AGVDO
:
SC2 SHOPPING MONTSERRAT S.A

RELATOR
A
:
D
ES
ª
.
CONV.

Débora ambos corrêa da silva

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO REVISIONAL C/C CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER. FECHAMENTO. PANDEMIA DA COVID-19. TUTELA DE URGÊNCIA. CONSIGNAÇÃO DE ALUGUÉIS. REDUÇÃO EM 50% DO ALUGUEL MÍNIMO. VEROSSIMILHANÇA INEXISTENTE. NECESSIDADE DE INSTRUÇÃO PROBATÓRIA. RECURSO DESPROVIDO.

1.
A teoria da imprevisão autoriza a relativização do pacta sunt servanda com a mitigação da vontade contratual, mas, para tanto, exige-se a demonstração clara de que um fato absolutamente imprevisível tenha sido suficiente para deixar um dos contratantes em situação de onerosidade excessiva, enquanto a parte contrária passa a se beneficiar de extrema vantagem.

2.
A despeito dos efeitos
da pandemia de
C
ovid-19
na sociedade e na economia
mostraram-
se
imprevisíveis,
na espécie
não é possível identificar, em cognição sumária e na fase germinal da demanda, o desequilíbrio na relação contratual a justificar a excepcional intervenção judicial, porquanto a própria agravante afirma que desde o início da pandemia a agravada conferiu-lhe
isenção
nos aluguéis
, no
fundo de promoção
e
descontos durante todo o período crítico da quarentena em que o shopping permaneceu obrigatoriamente fechado (março de 2020 a março de 2021
)
.

3.
Necessidade de instrução probatória para se perquirir se as isenções anteriores, a não redução do aluguel e a não substituição do índice de correção monetária
beneficia
ram ou não a locadora na execução do contrato de locação.

4. Recurso desprovido.

VISTOS, relatados e discutidos estes autos em epígrafe, em que figuram as partes acima descritas,
ACORDA, esta c. QUARTA CÂMARA CÍVEL , À UNANIMIDADE, CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO
RECURSO, nos termos do voto proferido pela e. Relatora.

Vitória, 31 de outubro de 2022.

Relatora

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
5000740-05.2022.8.08.0000
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
AGRAVANTE: ADICINE ADMINISTRADORA DE CINEMAS EIRELI - EPP
AGRAVADO: SC2 SHOPPING MONTSERRAT S.A
RELATOR(A
):ROBSON LUIZ ALBANEZ

Composição de julgamento: 015 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Relator / 017 - Gabinete Des. JORGE DO NASCIMENTO VIANA - JORGE DO NASCIMENTO VIANA - Vogal / 021 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Vogal
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

A
GRAVO DE INSTRUMENTO

Nº

5000740-05.2022.8.08.0000

AGVTE
:
ADICINE ADMINISTRADORA DE CINEMAS EIRELI - EPP

AGVDO
:
SC2 SHOPPING MONTSERRAT S.A

RELATOR
A
:
D
ES
ª
.
CONV.

Débora ambos corrêa da silva

RELATÓRIO

Trata-se de
agravo de instrumento

interposto por
ADICINE ADMINISTRADORA DE CINEMAS EIRELI - EPP
,
eis que irresignad
a
com os termos da decisão proferida pelo MM. Juiz da 1ª Vara Cível de Cariacica, que nos autos da
ação revisional c/c consignação em pagamento
ajuizada em face de
SC2 SHOPPING MONTSERRAT S.A
(processo nº
5008695-85.2021.8.08.0012
)
,
indeferiu a tutela provisória de urgência.
.

Nas suas razões, em apertada síntese, aduz que
desde
início da pandemia de Covid-19
vive
verdadeira rotina de instabilidade financeira e incertezas quanto ao futuro de seu negócio, sofrendo uma queda brusca em seu faturamento e uma drástica redução em sua receita operacional, motivo pelo qual o contrato de locação celebrado com a Agravada, nos moldes em que pactuado em 2013, tornou-se extremamente oneroso.

Com efeito, assevera, que diante da impossibilidade de negociação amigável com a Agravada, faz-se necessária a revisão do contrato de locação para readequação e reequilíbrio das obrigações assumidas, bem como para elidir a mora por meio da consignação em juízo dos valores que entende devidos.

Ao final requer
a antecipação de tutela para que seja
deferido o depósito judicial, em consignação, do valor mensal incontroverso, que entende ser de 50 % (cinquenta por cento) do A
luguel mínimo mensal
, com o consequente afastamento da mora e seus efeitos, bem como requer a consignação das demais parcelas que se vencerem ao longo do feito.

Indeferida a antecipação da tutela recursal, a teor da decisão constante do Id nº 2225476.

Contrarrazões anexadas ao Id nº 2885874.

É o relatório. Inclua-se em pauta para julgamento.

Vitória – ES, 13 de outubro de 2022.

Des.ª conv
.
D
é
BORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA

RELATOR
A

NOTAS ORAIS
VOTOS COM DOCUMENTO
(EXCETO VOTO VENCEDOR)

ACOMPANHO A E. DESEMBARGADORA RELATORA PARA CONHECER DO RECURSO INTERPOSTO E, NO MÉRITO, NEGAR-LHE PROVIMENTO.

VOTO VENCEDOR

A
GRAVO DE INSTRUMENTO

Nº

5000740-05.2022.8.08.0000

AGVTE
:
ADICINE ADMINISTRADORA DE CINEMAS EIRELI - EPP

AGVDO
:
SC2 SHOPPING MONTSERRAT S.A

RELATOR
A
:
D
ES
ª
.
CONV.

Débora ambos corrêa da silva

VOTO

Consoante relatado, t
rata-se de
agravo de instrumento

interposto por
ADICINE ADMINISTRADORA DE CINEMAS EIRELI - EPP
,
eis que irresignad
a
com os termos da decisão proferida pelo MM. Juiz da 1ª Vara Cível de Cariacica, que nos autos da
ação revisional c/c consignação em pagamento
ajuizada em face de
SC2 SHOPPING MONTSERRAT S.A
(processo nº
5008695-85.2021.8.08.0012
)
,
indeferiu a tutela provisória de urgência.
.

V
erifica-se que a parte agravante
ajuizou a demanda revisional, onde
formulou pedido de
t
utela de
u
rgência
a
ntecipada para consignar em juízo os valores que entende como justos em relação ao
período de pandemia de Covid-19, bem como enquanto perdurarem seus efeitos
, a fim de
afastar os efeitos de mora.

Para tanto, em síntese, sustentou
a existência de
situação de desequilíbrio contratual

em razão das medidas de isolamento social que obrigaram ao fechamento dos shopping centers e, com efeito, de suas salas de cinema, fato este ainda potencializado pela alta do IGP-M, índice aplicado para reajuste do valor do aluguel mensal.

Asseverou que
tentou negociar novamente com a Agravada a redução em 50% do Aluguel Mínimo Mensal,
sem a aplicação
do vultuoso reajuste do IGP-M aplicado em julho de 2021, pelo tempo que perdurassem as medidas restritivas de funcionamento, contudo, sem sucesso.

Assim requereu
a antecipação de tutela para que
lhe
seja
deferido o depósito judicial, em consignação, do valor mensal incontroverso, que entende ser de 50 % (cinquenta por cento) do A
luguel mínimo mensal
, com o consequente afastamento da mora e seus efeitos, bem como a consignação das demais parcelas que se vencerem ao longo do feito.

A tutela de urgência, contudo,
foi
indeferida
pelo juízo de origem, por entender, em síntese,
que
apesar de a
agravante
fundamentar
seu pedido com fulcro no art. 335, inciso V do CPC, ou seja, alegar que a consignação é cabível sob a justificativa de que pende litígio sobre o objeto do pagamento, não são juntados aos autos elementos que comprovem o alegado.

Nesse cenário, a despeito do combativo a arrazoado recursal, entendo que deve ser mantida a decisão objurgada,
contudo,

por outros fundamentos.

Em primeiro,
ao contrário do externado pelo
togado primevo,
entendo que a própria pretensão da agravante de revisar o contrato, seja com base na teoria do imprevisão ou da onerosidade excessiva pela maximização do IGP-DI, já demonstra a litigiosidade exigida pelo art.335, inciso V, do Código Civil.

Ademais, ainda que não formalizada, houve recusa do agravado em receber o aluguel com a redução pretendida pela agravante, a teor do e-mail anexado ao evento nº 2086688 – pág.66.

Entretanto, como alhures consignado, a nova exegese não altera o comando recorrido.

Como é cediço,
a
teoria da imprevisão autoriza a relativização do
pacta sunt servanda

com a mitigação
da vontade contratual, mas,
para tanto,
exige-
se
a demonstração clara de que um fato absolutamente imprevisível tenha sido suficiente para deixar um dos contratantes em situação de onerosidade excessiva, enquanto a parte contrária passa a se beneficiar de extrema vantagem.

Na espécie,
sem embargo da pandemia de
C
ovid-19 e dos decretos governamentais que restringiram atividades e a circulação de pessoas, fatos que,
a toda evidência,
mostraram-
se
imprevisíveis, não é possível identificar, em cognição sumária e na fase germinal da demanda, o desequilíbrio na relação contratual a justificar a excepcional intervenção judicial,
porquanto a própria agravante afirma que desde o início da pandemia a agravada conferiu-lhe
isenção
nos aluguéis
, no
fundo de promoção
e
descontos durante todo o período crítico da quarentena em que o shopping permaneceu obrigatoriamente fechado (março de 2020 a março de 2021.

De registrar,
que os efeitos da pandemia não impactaram apenas a atividade da agravante, mas também da agravada
,
que
pela própria narrativa recursal
, sempre agiu de boa-fé na tentativa de reequilibrar o contrato firmado entre as partes.

Outrossim, não se descura a probabilidade
que o reajuste do aluguel por meio do índice IGP-DI/FGV, após a alta acumulada dos últimos meses, somado aos relevantes impactos financeiros causados pela pandemia da COVID-19, coloque o locatário em situação desvantajosa frente ao locador
a atrair a incidência dos arts.317 e 480 do Código Civil.

C
ontudo, nesta fase incipiente da demanda, a pretensão formulada pela agravante, além de configurar uma redução ao percentual inferior ao que prescreve o art.68, II, “b”, da Lei 8.245/1991, elege um período de anormalidade que acarretaria na possibilidade do desequilíbrio em desfavor do locador.

E assim afirmo, porquanto se
era
previsível a continuação dos efeitos da pandemia no âmbito da saúde pública, com relação execução dos negócios jurídicos privados, por outro lado, ainda é imponderável estabelecer consequências sob a perspectiva de futuras ordens governamentais, visto que se ostenta a flexibilização do isolamento social nos últimos meses, inclusive, com o retorno da população aos shoppings, de forma, assim, a restabelecer a normalidade contratual,
o que indica ser prematuro,
principalmente na nascente do processo, estabelecer prazos de exceção contratual sujeitos a critérios aleatórios como o formulado neste recurso.

A
demais, para substituição do índice de reajuste dos locativos não há nesta fase germinal da demanda elementos aptos para constatar, se mesmo diante dos descontos já concedidos pela agravada
durante o período pandêmico
, ainda remanesce algum desequilíbrio n
a execução do negócio jurídico
que
impossibilitar
ia
a recorrente de efetuar os pagamentos dos alugueis no valor contratado.

A
propósito
do fundamentado
,
colaciono
a jurisprudência dos Tribunais pátrios:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO COMERCIAL. MCDONALD¿S ESTABELECIDO NO BOTAFOGO PRAIA SHOPPING. INDEFERIMENTO DA TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. PEDIDO DE REDUÇÃO DO VALOR DOS ALUGUÉIS, SOB O FUNDAMENTO DA ONEROSIDADE EXCESSIVA, DIANTE DA INCIDÊNCIA DO ÍNDICE - IGPM- PREVISTO NO CONTRATO, QUE TEVE UMA ELEVAÇÃO EXACERBADA EM RELAÇÃO AO IPCA, E DOS EFEITOS DA PANDEMIA DO COVID-19. RECURSO DO AUTOR. NECESSIDADE DE MAIOR DILAÇÃO PROBATÓRIA PARA SE CONSTATAR A ONEROSIDADE EXCESSIVA SUSTENTADA. -
Neste momento processual, ainda não há como se constatar o real faturamento do McDonald`s localizado no Botafogo Praia Shopping, no imóvel em que as Agravadas são as Locadoras, e se o valor cobrado de aluguel, consoante as normas previstas no contrato de locação em vigor, estão provocando uma onerosidade excessiva em detrimento do Locatário, a ponto de determinar a sua redução como por este pretendido. Ademais, o próprio Agravante confirma que os Réus lhe concederam descontos pontuais no pagamento dos aluguéis quando o estabelecimento permaneceu fechado, como nos meses de 2020 e em dois meses de 2021, além da redução das despesas comuns. - Questão afeta ao índice a ser adotado para a atualização anual dos aluguéis que faz parte do mérito definitivo a ser julgado pelo Juízo de origem, após oportunizado o devido contraditório.
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJRJ - 0096008-05.2021.8.19.0000 - AGRAVO DE INSTRUMENTO. Des(a). MARIA REGINA FONSECA NOVA ALVES - Julgamento: 21/06/2022 - DÉCIMA QUINTA CÂMARA CÍVEL).

Agravo de instrumento – Revisional de aluguel – Indeferimento de tutela de urgência (imediata alteração do índice de reajuste, do IGP-M para o IPCA) -
Inexiste indício de que a agravante careça de condições financeiras para arcar com o valor atual do aluguel – Ela omitiu providências da agravada para minimizar os impactos da pandemia quando o shopping center esteve fechado ao público - Confirma-se decisão - Nega-se provimento ao recurso.
(TJSP
;
Agravo de Instrumento 2025845-34.2022.8.26.0000; Relator (a): Mary Grün; Órgão Julgador: 32ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional XII - Nossa Senhora do Ó - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 12/05/2022; Data de Registro: 13/05/2022)

PROCESSUAL CIVIL - TUTELA ANTECIPADA DE CARÁTER ANTECEDENTE - AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL - LOCAÇÃO DE ESPAÇO EM SHOPPING CENTER - TEORIA DA IMPREVISÃO E ONEROSIDADE EXCESSIVA - EFEITOS DA PANDEMIA COVID-19 - REQUISITOS NÃO SATISFEITOS
1 A redução unilateral do valor do aluguel em contrato de locação de espaço em shopping center, caso não demonstrada situação excepcional que diferencie o cenário e justifique a medida, pode ocasionar desequilíbrio econômico entre as partes, cujo prejuízo, se arcado pelo Condomínio, acabará partilhado entre os condôminos. Nesse contexto, é imprescindível que as razões apresentadas pela parte que pretende a diminuição do montante pago, em detrimento de possível dano patrimonial à coletividade de condôminos, seja suficientemente especial para justificar o deferimento do pedido, principalmente quando requerido na forma inaudita altera pars. [...].4 Mesmo no contexto atual da pandemia COVID-19, em que toda a sociedade sofre os impactos na área da saúde, bem como no setor social e econômico, é necessária a demonstração não apenas de que quem pretende a revisão do contrato esteja sofrendo sérios prejuízos financeiros, mas também de que a parte contrária esteja beneficiando-se da situação. Os efeitos adversos da pandemia atingem a todos, isto é, numa relação locatícia afetam tanto o locatário, quanto o locador, e não se deve revisar as obrigações de uma parte em detrimento da outra, ainda mais em sede liminar, sem prova efetiva de que apenas um dos envolvidos esteja enfrentando prejuízos decorrentes da crise. A melhor solução, também em casos assim, é a composição extrajudicial.
[...]. (TJSC, Agravo de Instrumento n. 5015351-84.2020.8.24.0000, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Luiz Cézar Medeiros, Quinta Câmara de Direito Civil, j. 01-09-2020).

Com efeito,
a despeito d
o cenário apresentado
,
entendo, por ora, em manter a decisão agravada, porquanto
não
encontrei
verossimilhança que autorize, desde logo, a intervenção judicial no contrato de locação
objeto da demanda
para que,
à míngua de
contraditório
e de uma análise contábil
,
ocorra a redução pretendida
pela ora agravante.

Por todo o exposto,
nego provimento
ao recurso
.

É
como voto.

Des.ª conv
.
D
é
BORA MARIA AMBOS CORRÊA DA SILVA

RELATOR
A

VOTOS VOGAIS
017 - Gabinete Des. JORGE DO NASCIMENTO VIANA - JORGE DO NASCIMENTO VIANA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
021 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA (Vogal)
Acompanhar

EMENTA

A
GRAVO DE INSTRUMENTO

Nº

5000740-05.2022.8.08.0000

AGVTE
:
ADICINE ADMINISTRADORA DE CINEMAS EIRELI - EPP

AGVDO
:
SC2 SHOPPING MONTSERRAT S.A

RELATOR
A
:
D
ES
ª
.
CONV.

Débora ambos corrêa da silva

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO REVISIONAL C/C CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER. FECHAMENTO. PANDEMIA DA COVID-19. TUTELA DE URGÊNCIA. CONSIGNAÇÃO DE ALUGUÉIS. REDUÇÃO EM 50% DO ALUGUEL MÍNIMO. VEROSSIMILHANÇA INEXISTENTE. NECESSIDADE DE INSTRUÇÃO PROBATÓRIA. RECURSO DESPROVIDO.

1.
A teoria da imprevisão autoriza a relativização do pacta sunt servanda com a mitigação da vontade contratual, mas, para tanto, exige-se a demonstração clara de que um fato absolutamente imprevisível tenha sido suficiente para deixar um dos contratantes em situação de onerosidade excessiva, enquanto a parte contrária passa a se beneficiar de extrema vantagem.

2.
A despeito dos efeitos
da pandemia de
C
ovid-19
na sociedade e na economia
mostraram-
se
imprevisíveis,
na espécie
não é possível identificar, em cognição sumária e na fase germinal da demanda, o desequilíbrio na relação contratual a justificar a excepcional intervenção judicial, porquanto a própria agravante afirma que desde o início da pandemia a agravada conferiu-lhe
isenção
nos aluguéis
, no
fundo de promoção
e
descontos durante todo o período crítico da quarentena em que o shopping permaneceu obrigatoriamente fechado (março de 2020 a março de 2021
)
.

3.
Necessidade de instrução probatória para se perquirir se as isenções anteriores, a não redução do aluguel e a não substituição do índice de correção monetária
beneficia
ram ou não a locadora na execução do contrato de locação.

4. Recurso desprovido.

DECISÃO
À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.