Tribunal: TJES
Processo: 5007561-25.2022.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão julgador: ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Alienação Fiduciária
Data de julgamento: 2022-11-30

Ementa:
A
GRAVO DE INSTRUMENTO
–
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES – TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA – CARACTERIZADA CESSÃO DE DIREITOS – ANUÊNCIA DO LOTEADOR – AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO – CITAÇÃO PARA OS TERMOS DA AÇÃO – ALEGADOS ENTRAVES BUROCRÁTICOS – RISCO DE ATIVIDADE ECONÔMICA EXERCIDA – OBRIGAÇÃO DE PAGAR – ASTREINTES AFASTADAS – TUTELA DE URGÊNCIA – REQUISITOS PRESENTES – AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1
) Celebrado contrato de promessa de compra e venda, mesmo que os direitos reais de aquisição dominial venham a ser posteriormente cedidos – tal qual verificado diante da “revenda” do lote de Suzi para Romildo – com o pagamento do preço e adimplemento de eventuais encargos pactuados – nasce para o adquirente (
in casu
, Romildo) o direito à transmissão dominial pela via da outorga de escritura pública definitiva, que pode ser suprida por determinação judicial de adjudicação compulsória (CCB/2002, arts. 1.417 e 1.418) ou, se comprovado o inadimplemento contratual por parte do loteador, à desistência da compra do imóvel, com o retorno ao
status quo ante
, mediante a devolução dos valores adimplidos.

2)
Apesar de nomenclaturado “compra e venda” o ajuste entre Suzi e Romildo, está caracterizada uma autêntica cessão de direitos, que se constitui pela transmissão de direitos de um determinado bem para um terceiro, distinguindo-se da compra e venda, porque na cessão de direitos transfere-se bem incorpóreo, ou seja, o direito que o cedente possui sobre o imóvel, ao passo que, na compra e venda, o objeto a ser transferido é o bem
corpóreo –
o imóvel em
si.

3)
O art. 31 da Lei nº 6.766/79 – que dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano e dá outras provisórias – admite expressamente que, por meio de simples trespasse lançado no verso de uma das vias em poder das partes, ou por instrumento em separado, opere-se a transferência mediante cessão ou promessa de cessão, dos direitos e obrigações oriundos do compromisso de compra e venda, tornando assim o ato já perfeito e completo, independentemente de maiores solenidades.

4)
Deve-se entender que a comunicação ao loteador se deu com a sua citação para os termos da ação, a qual produziu os mesmos efeitos da sua notificação por escrito, de modo que a partir dessa data passou a produzir efeitos (Lei nº 6.766/79, art. 31, § 1º), dentre os quais, responder pelas obrigações decorrentes do alegado inadimplemento contratual.

5
)
Encontra-se sedimentada a jurisprudência dos tribunais pátrios no sentido de que os atrasos na entrega do imóvel decorrentes de entraves burocráticos, de ações do Poder Público, da falta de financiamento bancário, escassez de insumos ou de trabalhadores e fatores climáticos, integram o risco da atividade econômica explorada pela construtora, de modo que constituem fortuito interno e, por isso, não são situações aptas a afastarem a sua responsabilidade pelo inadimplemento contratual.

6)
Ao vender o lote em 22/04/2016, o agravante assumiu o risco de não lograr a conclusão do empreendimento imobiliário e, via reflexa, cumprir sua obrigação de entregar a escritura pública a ele correspondente no fim de 2016, tendo em vista que a licença ambiental foi expedida em 13/06/2018, a licença de regularização só foi expedida pela Secretaria Municipal de Meio Ambiente de São Roque do Canaã no dia 23/12/2021 e, em março de 2022, ainda estavam sendo entregues projetos e outros documentos solicitados pela Prefeitura Municipal de São Roque do Canaã.

7)
Quanto ao valor a ser depositado, não seria razoável reduzir o montante a ser depositado ao patamar estabelecido no ajuste primitivo (R$ 25.000,00), seja por não se ter quantia atualizada, seja em virtude do risco de comprometer o próprio cumprimento da sentença na hipótese de procedência do pedido, assegurando-se ao agravante, evidentemente, o direito à restituição da quantia eventualmente depositada a maior, em sendo acolhida a sua tese jurídica.

8)
O escopo das astreintes, diante de sua natureza coercitiva e intimidatória, é o de compelir o executado ao cumprimento de obrigação de fazer ou não fazer anteriormente estabelecida, ao passo que, na espécie, a ele foi determinado o cumprimento de uma obrigação de pagar quantia certa.

9)
Agravo de Instrumento conhecido e parcialmente provido.

ACORDA
a Egrégia Quarta Câmara Cível, em conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade de votos,
conhecer e dar parcial provimento ao agravo de instrumento
.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
5007561-25.2022.8.08.0000
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
AGRAVANTE: ADEMIR GONZALES
AGRAVADO: ROMILDO RODRIGUES
RELATOR(A
):ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

Composição de julgamento: 012 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / 014 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal / 016 - Gabinete Des. JORGE DO NASCIMENTO VIANA - JORGE DO NASCIMENTO VIANA - Vogal
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

VOTO VENCEDOR

Conforme brevemente relatado, trata-se de
a
gravo
de
in
strumento
, com pedido de atribuição de eficácia suspensiva, interposto por
Ademir Gonzales

contra a decisão proferida pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Santa Teresa (Id 3137408) que, nos autos da “
ação de rescisão contratual c/c devolução de valores pagos c/c indenização por danos morais
” ajuizada por
Romildo Rodrigues
, concedeu tutela provisória de urgência a fim de determinar que o requerido deposite em conta judicial, no prazo de 10 (dez) dias, o valor de R$ 45.090,57 (quarenta e cinco mil noventa reais e cinquenta e sete centavos), referente ao pagamento do lote de que versa a ação, sob pena de incidir multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais), até o limite de R$ 10.000,00 (dez mil reais).

Nas razões recursais (Id 3137407), sustenta o agravante, em síntese, que:
(i)
por falha inerente ao sistema do Processo Judicial Eletrônico – PJe, não foi possível interpor o recurso dentro do prazo legal;
(ii)
em nenhum momento celebrou contrato com o agravado, mas somente com a Sra. Suzi Gonzalez Tonini, referente a compra de um lote pelo valor de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais);
(iii)
o agravado pleiteia a devolução do valor por ele pago a Suzi Gonzalez Tonini, daí porque não é parte legítima a realizar tal ressarcimento;
(iv)
quando adquiriu o imóvel, a Sra. Suzi teve plena ciência de que se encontrava em processo de aprovação junto aos órgãos competentes, bem como processo de estruturação da área;
(v)
foram cumpridas as datas previstas para finalização das obras de pavimentação, saneamento básico e iluminação pública, de acordo com as fotografias anexadas;
(vi)
desde 2013 vem buscando junto a Prefeitura Municipal a regularização do imóvel, contudo, além das questões burocráticas, esbarrou também na lentidão e falta de corpo técnico competente da Prefeitura Municipal;
(vii)
eventuais atrasos na regularização total do imóvel não se deram por culpa ou desleixo de seu parte, mas sim pela morosidade da Prefeitura Municipal em promover análise e dar respostas efetivas aos processos administrativos;
(viii)
apesar de não ter firmado contrato com o agravado, do contrato originário celebrado com a Sra. Suzi consta uma previsão para conclusão das obras de pavimentação/saneamento básico e iluminação pública, as quais foram devidamente cumpridas;
(ix)
descabe o arbitramento de multa pecuniária para devolução de quantia paga, de acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça;
(x)
não há qualquer comprovação nos autos de sua precariedade financeira, que seja capaz de causar prejuízo ao agravado na hipótese de procedência da pretensão;
(xi)
o valor cujo depósito foi determinado é indevido, por jamais ter recebido qualquer valor do agravado ou com ele celebrado contrato;
(xii)
na remota hipótese de ser condenado a ressarcir quantia, deve esta ser restrita ao negócio jurídico celebrado com a Sra. Suzi, e não negócios por ela firmados com terceiros;
(xiii)
encontra-se na iminência de ser compelido a realizar depósito de vultoso valor, bem como a incidência de multa diária indevida; e
(xi
v
)
diante do fundado receio de sofrer lesão grave e de difícil reparação, deve ser obstado o cumprimento da decisão recorrida até o julgamento do presente recurso pelo Órgão Colegiado.

Não há preliminares ou questões prejudiciais a serem enfrentadas, razão pela qual avanço ao mérito recursal. Vejamos.

Apenas para contextualizar, verifico que o agravante
Ademir Gonzales
celebrou, no dia 22/04/2014, “Contrato de Compra e Venda de Bens Imóveis” com a Sra.
Suzi Gonzales Tonini
, que versava sobre a posse e todos os demais direitos sobre o lote de terra urbano de nº 5, Quadra N, Rua 12, no Bairro Vila Espanhola, São Roque do Canaã, medindo 248,93m2, pelo valor de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais), conforme se observa do evento Id 3137426, p. 2.

No dia 14/01/2016, a aludida Sra. Suzi revendeu o imóvel ao agravado
Romildo Rodrigues
pelo valor de R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais), mediante “Contrato de Compra e Venda de Bens Imóveis” cujas cláusulas são idênticas às do contrato primitivo, excetuada a que versa sobre o preço, além da qualificação dos contratantes (Id 3137426, p. 1).

Sob o fundamento de que o agravante não teria cumprido as obrigações constantes do instrumento contratual, o agravado propôs “
ação de rescisão contratual c/c devolução de valores pagos c/c indenização por danos morais
” pela qual postula, em trato liminar, a devolução do valor total por ele desembolso para aquisição do lote que, com a devida atualização monetária, seria de R$ 45.090,57 (quarenta e cinco mil noventa reais e cinquenta e sete centavos), conforme se depreende da petição inicial (Id 3137410), o que, como dito, foi parcialmente deferido no MM. Juiz ao determinar que sobredita quantia seja depositada à disposição do Juízo (Id 3137408).

Em prol da reforma da decisão recorrida, argumenta o agravante não ser legitimado a responder pelo ressarcimento pretendido pelo agravado pelo fato de com ele não possuir relação jurídica, na medida em que celebrou contrato de compra e venda de um lote, tão somente, com a Sra.
Suzi Gonzales Tonini
, o que não merece prosperar.

Celebrado contrato de promessa de compra e venda, mesmo que os direitos reais de aquisição dominial venham a ser posteriormente cedidos – tal qual verificado diante da “revenda” do lote de Suzi para Romildo – com o pagamento do preço e adimplemento de eventuais encargos pactuados – nasce para o adquirente (
in casu
, Romildo) o direito à transmissão dominial pela via da outorga de escritura pública definitiva, que pode ser suprida por determinação judicial de adjudicação compulsória (CCB/2002, arts. 1.417 e 1.418) ou, se comprovado o inadimplemento contratual por parte do loteador, à desistência da compra do imóvel, com o retorno ao
status quo ante
, mediante a devolução dos valores adimplidos.

A propósito, faço o registro de que, apesar de nomenclaturado “compra e venda” o ajuste entre Suzi e Romildo, tenho por caracterizada uma autêntica
cessão de direitos
, que se constitui pela transmissão de direitos de um determinado bem para um terceiro, distinguindo-se, portanto, da compra e venda, porque na cessão de direitos transfere-se bem incorpóreo, ou seja, o direito que o cedente possui sobre o imóvel, ao passo que, na compra e venda, o objeto a ser transferido é o bem
corpóreo –
o imóvel em
si.

Apesar de relevante a questão que envolve a cessão de direitos realizada pela adquirente (Suzi) com terceiro (Romildo), sem contar com a
anuência
do cedente originário (Ademir), trata-se de circunstância não afasta a responsabilidade contratual decorrente do contrato primitivo.

Isso porque se trata de prática comumente realizada, sobretudo porque não vedada no instrumento originário, consubstanciando-se na transferência da posição contratual como um todo, na qual ocorre a transferência dos direitos ao cessionário.

Com isso, parece-me caracterizado um negócio único, com transmissão do vínculo de todo o contrato, mediante ingresso na relação contratual do cessionário (que nela ingressa em lugar da adquirente originária/cedente), com a permanência das demais características do contrato original.

Em assim sendo, para fins de cumprimento pelo agravante da obrigação assumida (
rectius
: outorga da escritura de compra e venda do lote após serem finalizadas as obras previstas para o final de 2016), pouco importa se a parte credora da obrigação é a Sra. Suzi (adquirente originária/cedente) ou o Sr. Romildo (cessionário), por competir-lhe a outorga da escritura pública do imóvel conforme se comprometeu mediante contrato.

Não desconheço que o art. 31 da Lei nº 6.766/79 – que dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano e dá outras provisórias – admite expressamente que, por meio de simples trespasse lançado no verso de uma das vias em poder das partes, ou por instrumento em separado,
opere-se a transferência
mediante
cessão ou promessa de cessão, dos direitos e obrigações oriundos do compromisso de compra e venda
, tornando assim o ato já perfeito e completo, independentemente de maiores solenidades.

Vejamos:

Art. 31
. O contrato particular pode ser transferido por simples trespasse, lançado no verso das vias em poder das partes, ou por instrumento em separado, declarando-se o número do registro do loteamento, o valor da cessão e a qualificação do cessionário, para o devido registro.

Entretanto, o § 1º do mesmo dispositivo legal estabelece que “
A
cessão independe da anuência do loteador mas, em relação a este, seus efeitos só se produzem depois de cientificado, por escrito, pelas partes ou quando registrada a cessão
”, isto é, a comunicação da cessão ao loteador, para que produza efeitos em relação a ele, opera-se
por notificação escrita ou pelo registro no cartório competente
.

No caso concreto, à falta de qualquer das providências, deve-se entender que a comunicação ao loteador se deu com a sua
citação
para os termos da ação, a qual produziu os mesmos efeitos da sua notificação por escrito, de modo que a partir dessa data passou a produzir efeitos (Lei nº 6.766/79, art. 31, § 1º), dentre os quais, responder pelas obrigações decorrentes do alegado inadimplemento contratual.

Igualmente rejeito o argumento do agravante de que, desde 2013, vem sofrendo com diversas questões burocráticas e entraves administrativos para concluir os processos de aprovação junto aos órgãos competentes e de estruturação da área do loteamento.

Encontra-se sedimentada a jurisprudência dos tribunais pátrios no sentido de que os atrasos na entrega do imóvel decorrentes de entraves burocráticos, de ações do Poder Público, da falta de financiamento bancário, escassez de insumos ou de trabalhadores e fatores climáticos,
integram o risco da atividade econômica
explorada pela construtora, de modo que constituem fortuito interno e, por isso, não são situações aptas a afastarem a sua responsabilidade pelo inadimplemento contratual.

Do que verifico dos autos eletrônicos, ao vender o lote em 22/04/2016, o agravante assumiu o risco de não lograr a conclusão do empreendimento imobiliário e, via reflexa, cumprir sua obrigação de entregar a escritura pública a ele correspondente no fim de 2016, tendo em vista que a licença ambiental foi expedida em 13/06/2018 (Id 3137739), a licença de regularização só foi expedida pela Secretaria Municipal de Meio Ambiente de São Roque do Canaã no dia 23/12/2021 (Id 3137735, p. 15) e, em março de 2022, ainda estavam sendo entregues projetos e outros documentos solicitados pela Prefeitura Municipal de São Roque do Canaã (Id 3137735, p. 2).

Em que pese ter constado do “
Cronograma de execução dos serviços de infraestrutura básica para a implantação do loteamento denominado expansão do bairo Vila Espanhola
” a concretização, até meados do ano de 2016, de serviços como os de marcação de ruas e lotes, drenagem pluvial das ruas, redes de água potável e esgoto, rede de energia elétrica e pavimentação das ruas (Id 3137745, 2/3), soa-me verossímil a narrativa exordial de que, passados quase 6 (seis) anos do prazo a que se comprometeu o agravante, tais serviços não estão nem próximos de serem concluídos, muito menos a integral conclusão do empreendimento e entrega das escrituras públicas conforme havia sido prometido.

Sobre a cominação de multa diária, tem asssitir razão ao agravante, haja vista que o escopo das astreintes, dada a sua natureza coercitiva e intimidatória, é o de compelir o executado ao cumprimento de obrigação de fazer ou não fazer estabelecida, ao passo que, na espécie, a ele foi determinado o cumprimento de uma obrigação de
pagar quantia certa
.

Por todos, trago a lume precedente do Superior Tribunal de Justiça:

“(...) 1. A orientação desta Corte firmou-se no sentido de que,
em se tratando de obrigação de pagar quantia, não é possível a fixação de multa cominatória (astreintes) em face do devedor
. Nesse sentido: (...)

2. Agravo interno não provido”.

(STJ, Segunda Turma, AgInt no REsp nº 1.728.047/SP, rel. Min. Mauro Campbell Marques, julgado em 16/08/2018, DJe 21/08/2018)

Quanto ao valor a ser depositado, embora seja razoável a argumentação do agravante de que não se vincula ao preço ajustado, exclusivamente, entre o agravado e a sra. Suzi, de modo que não poderia ser compelido ao depósito do correspondente valor (R$ 35.000,00), não seria razoável reduzir o montante a ser depositado ao patamar estabelecido no ajuste primitivo (R$ 25.000,00), seja por não se ter em mãos a quantia atualizada, seja em virtude do risco de comprometer o próprio cumprimento da sentença na hipótese de procedência do pedido, assegurando-se ao agravante, evidentemente, o direito à restituição da quantia eventualmente depositada a maior, em sendo acolhida a sua tese jurídica.

Ante o exposto,
conheço do agravo de instrumento e lhe dou parcial provimento
, tão somente, para afastar a incidência de multa diária, sem prejuízo da possibilidade de serem determinadas pelo juiz, inclusive, de ofício, outras medidas coercitivas para assegurar o cumprimento da ordem judicial (CPC, art. 139, IV).

É como voto!

VOTOS VOGAIS
014 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Acompanhar
016 - Gabinete Des. JORGE DO NASCIMENTO VIANA - JORGE DO NASCIMENTO VIANA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

EMENTA

A
GRAVO DE INSTRUMENTO
–
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES – TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA – CARACTERIZADA CESSÃO DE DIREITOS – ANUÊNCIA DO LOTEADOR – AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO – CITAÇÃO PARA OS TERMOS DA AÇÃO – ALEGADOS ENTRAVES BUROCRÁTICOS – RISCO DE ATIVIDADE ECONÔMICA EXERCIDA – OBRIGAÇÃO DE PAGAR – ASTREINTES AFASTADAS – TUTELA DE URGÊNCIA – REQUISITOS PRESENTES – AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1
) Celebrado contrato de promessa de compra e venda, mesmo que os direitos reais de aquisição dominial venham a ser posteriormente cedidos – tal qual verificado diante da “revenda” do lote de Suzi para Romildo – com o pagamento do preço e adimplemento de eventuais encargos pactuados – nasce para o adquirente (
in casu
, Romildo) o direito à transmissão dominial pela via da outorga de escritura pública definitiva, que pode ser suprida por determinação judicial de adjudicação compulsória (CCB/2002, arts. 1.417 e 1.418) ou, se comprovado o inadimplemento contratual por parte do loteador, à desistência da compra do imóvel, com o retorno ao
status quo ante
, mediante a devolução dos valores adimplidos.

2)
Apesar de nomenclaturado “compra e venda” o ajuste entre Suzi e Romildo, está caracterizada uma autêntica cessão de direitos, que se constitui pela transmissão de direitos de um determinado bem para um terceiro, distinguindo-se da compra e venda, porque na cessão de direitos transfere-se bem incorpóreo, ou seja, o direito que o cedente possui sobre o imóvel, ao passo que, na compra e venda, o objeto a ser transferido é o bem
corpóreo –
o imóvel em
si.

3)
O art. 31 da Lei nº 6.766/79 – que dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano e dá outras provisórias – admite expressamente que, por meio de simples trespasse lançado no verso de uma das vias em poder das partes, ou por instrumento em separado, opere-se a transferência mediante cessão ou promessa de cessão, dos direitos e obrigações oriundos do compromisso de compra e venda, tornando assim o ato já perfeito e completo, independentemente de maiores solenidades.

4)
Deve-se entender que a comunicação ao loteador se deu com a sua citação para os termos da ação, a qual produziu os mesmos efeitos da sua notificação por escrito, de modo que a partir dessa data passou a produzir efeitos (Lei nº 6.766/79, art. 31, § 1º), dentre os quais, responder pelas obrigações decorrentes do alegado inadimplemento contratual.

5
)
Encontra-se sedimentada a jurisprudência dos tribunais pátrios no sentido de que os atrasos na entrega do imóvel decorrentes de entraves burocráticos, de ações do Poder Público, da falta de financiamento bancário, escassez de insumos ou de trabalhadores e fatores climáticos, integram o risco da atividade econômica explorada pela construtora, de modo que constituem fortuito interno e, por isso, não são situações aptas a afastarem a sua responsabilidade pelo inadimplemento contratual.

6)
Ao vender o lote em 22/04/2016, o agravante assumiu o risco de não lograr a conclusão do empreendimento imobiliário e, via reflexa, cumprir sua obrigação de entregar a escritura pública a ele correspondente no fim de 2016, tendo em vista que a licença ambiental foi expedida em 13/06/2018, a licença de regularização só foi expedida pela Secretaria Municipal de Meio Ambiente de São Roque do Canaã no dia 23/12/2021 e, em março de 2022, ainda estavam sendo entregues projetos e outros documentos solicitados pela Prefeitura Municipal de São Roque do Canaã.

7)
Quanto ao valor a ser depositado, não seria razoável reduzir o montante a ser depositado ao patamar estabelecido no ajuste primitivo (R$ 25.000,00), seja por não se ter quantia atualizada, seja em virtude do risco de comprometer o próprio cumprimento da sentença na hipótese de procedência do pedido, assegurando-se ao agravante, evidentemente, o direito à restituição da quantia eventualmente depositada a maior, em sendo acolhida a sua tese jurídica.

8)
O escopo das astreintes, diante de sua natureza coercitiva e intimidatória, é o de compelir o executado ao cumprimento de obrigação de fazer ou não fazer anteriormente estabelecida, ao passo que, na espécie, a ele foi determinado o cumprimento de uma obrigação de pagar quantia certa.

9)
Agravo de Instrumento conhecido e parcialmente provido.

ACORDA
a Egrégia Quarta Câmara Cível, em conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade de votos,
conhecer e dar parcial provimento ao agravo de instrumento
.

DECISÃO

À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.