Tribunal: TJES
Processo: 5004080-54.2022.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão julgador: FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY
Órgão colegiado: Câmaras Cíveis Reunidas
Assuntos: Locação de Imóvel; Liminar
Data de julgamento: 2022-10-17

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO –
AÇÃO RENOVATÓRIA
–
ALUGUEL REDUZIDO DURANTE A PANDEMIA DE COVID-19 ATÉ O FIM DAS MEDIDAS RESTRITIVAS DE FUNCIONAMENTO DOS ESTABELECIMENTOS COMERCIAIS – PERMANÊNCIA DO PAGAMENTO DO VALOR REDUZIDO QUANDO DEVIDO O VALOR INTEGRAL NÃO DEMONSTRADA – INADIMPLEMENTO NÃO CONFIGURADO – NECESSIDADE DE INSTRUÇÃO PROBATÓRIA –
AUSÊNCIA DE OMISSÃO SOBRE O PEDIDO SUCESSIVO NA DECISÃO RECORRIDA –
FIXAÇÃO DE ALUGUEL PROVISÓRIO –
ADEQUAÇÃO DO
VALOR
AO CASO CONCRETO
– RECURSO CONHECIDO E
PARCIALMENTE
PROVIDO
.

1
.
No caso concreto, devido ao contexto de pandemia de COVID-19, em 02.09.2020, as partes formalizaram um ajuste do contrato de locação no qual foi estabelecido valor reduzido de aluguel enquanto vigorassem as medidas restritivas de funcionamento dos estabelecimentos comerciais. Foi entabulado, ainda, que o aluguel estabelecido na ocasião permaneceria por mais 04 (quatro) meses após a reabertura legal dos estabelecimentos comerciais no segmento de bares e restaurantes sem restrições impostas pelas autoridades sanitárias, iniciando-se no mês seguinte à normalização, passado o prazo, o aluguel retornaria ao valor originalmente pactuado, bem como que, caso as restrições de funcionamento do comércio no segmento de bares e restaurantes voltassem a vigorar no município de Vitória, as partes negociariam de boa-fé os termos da locação.

2.
O ajuizamento da demanda em novembro de 2021, além de respeitar o prazo de decadência legal, foi realizado após o recebimento de notificação do locador solicitando a desocupação do imóvel. Embora a parte recorrente tenha apenas feito menção a tal fato na peça recursal, ao ser intimado para contra-arrazoar o presente recurso, o agravado colacionou a notificação mencionada, datada de 18.11.2021, de onde se depreende que o motivo pelo qual o locador buscou a rescisão contratual antes do escoamento do prazo originário foi o seguinte: “o valor pago a título de aluguel está sendo efetuado de maneira menor que a contratada”, do que se extrai que, desde o aluguel vencido em novembro de 2021, o locador entendia que o montante devido era o integral, pois as condicionantes para a redução do valor haviam se esvaído, assim como o prazo adicional acordado.

3.
Todavia, ainda em suas contrarrazões, o agravado colaciona
prints
de tela das redes sociais da agravante, afirmando que desde 19.06.2021 a agravante havia retomado a sua atividade sem qualquer restrição. Sopesa-se que, firmando a referida data como de efetivo retorno das atividades da atividade da agravante, sem medidas restritivas de funcionamento em razão da pandemia de COVID-19, o ajuste do contrato de locação previa que a volta do valor do aluguel ao montante cheio se daria 04 (quatro) meses após esse retorno, contando-se do mês seguinte à normalização. Esses elementos indicam que somente no aluguel vencido em dezembro o valor retornaria ao patamar normal (sem redução).

4.
Nesse sentido, a princípio, o pagamento do valor reduzido do aluguel até aquele com vencimento em 10.11.2021 obedeceu a previsão contratual, sendo que a ação renovatória, que embasou a decisão recorrida por meio deste agravo de instrumento, foi ajuizada ainda em novembro de 2021. Tendo em vista tais circunstâncias, a questão levantada pelo recorrido quanto a suposto inadimplemento da parte após o momento em que considera que o valor do aluguel deveria ter retornado ao patamar integral deverá ser objeto de discussão e instrução probatória na origem, sobretudo porque a cláusula que definiu a redução do aluguel foi bastante vaga ao prever que o valor reduzido vigoraria “enquanto vigorarem as medidas restritivas de funcionamento dos estabelecimentos comerciais”, as quais, como se sabe, foram diversas, sendo mais ou menos restritivas a depender do mapeamento de risco. De todo modo, após decretado o fim de todas as medidas restritivas, incluindo o uso obrigatório de máscara facial de proteção, não restam dúvidas quanto a ausência de qualquer prejuízo à plena atividade da empresa recorrente, que foi o fator determinante para o ajuste contratual realizado em 2020.

5.
Não há se falar em ausência de análise do pedido sucessivo na origem, mas mero equívoco interpretativo do pleito em razão da sua própria redação indicar que deveria se considerar o valor estabelecido no contrato de locação e seus respectivos aditivos e termo de ajuste, este último que reduziu o aluguel a patamar inferior ao inicialmente entabulado.

6.
Superado esse ponto, e tendo em vista que o recurso visa apenas ao acolhimento do pedido sucessivo à tutela provisória de urgência requerida na origem, de início, consigna-se que os requisitos necessários para a renovação de contrato de locação não comercial são objetivos e estão previstos nos artigos 51 e 71 da Lei n. 8.245/91, sendo que, na espécie, o recorrido logrou êxito em demonstrar que se trata de “contrato por prazo determinado, [com] prazo de vigência do contrato de no mínimo cinco (5) anos e exploração da atividade econômica no imóvel há pelo menos 03 anos, que justifica a propositura da ação renovatória. Ademais, comprovou o pagamento dos alugueis, impostos e taxas”.

7.
No que concerne ao valor do aluguel, o
quantum
merece ser fixado em montante mais condizente com as peculiaridades do caso concreto e com os termos contratuais. Nesse sentido, considerando que o aluguel a partir de 1º.06.2019 foi efetivamente fixado em R$ 6.483,00 (seis mil, quatrocentos e oitenta e três reais), até a redução decorrente da pandemia, e que, tomando esse parâmetro, com o reajuste pelo índice do IGP-M, o montante, a partir de 2022, de aluguel seria de R$ 10.478,09 (dez mil, quatrocentos e setenta e oito reais e nove centavos), esta importância se afigura razoável à hipótese concreta e mais condizente com as cláusulas contratuais pactuadas.

8.

Recurso conhecido e parcialmente provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
5004080-54.2022.8.08.0000
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
AGRAVANTE: CENTRO CAPIXABA DE COMERCIO E SERVICOS LTDA
AGRAVADO: MANOEL PEDROZA DA SILVA
RELATOR(A
):FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

Composição de julgamento: 018 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - Relator / 028 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal / 006 - Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - MARCOS ANTONIO BARBOSA DE SOUZA - Vogal
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

2ª Câmara Cível

G
abinete do Desembargador Fernando Estevam Bravin Ruy

Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906
Número telefone:( )

PROCESSO Nº
5004080-54.2022.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: CENTRO CAPIXABA DE COMERCIO E SERVICOS LTDA

AGRAVADO: MANOEL PEDROZA DA SILVA

Advogado do(a) AGRAVANTE: RICARDO CARNEIRO NEVES JUNIOR - ES16201-A
Advogado do(a) AGRAVADO: ANDRE MACHADO GRILO - ES9848-A

RELATÓRIO

Cuidam os autos de recurso de agravo de instrumento interposto por
CENTRO CAPIXABA DE COM
É
RCIO E SERVIÇOS LTDA
, em face da r. decisão contida no evento 10785375 do processo de origem, integrada pela decisão contida no evento 13529560 dos autos originários, proferida pelo d. juiz da 9ª Vara Cível de Vitória – Comarca da Capital, que nos autos da “tutela provisória em caráter antecedente” ajuizada em face de
MANOEL PEDROZA DA SILVA
, indeferiu o pedido liminar.

Em suas razões recursais, contidas no evento 2598354, a agravante aduz, em suma, que: I) “
No caso em apreço, a probabilidade do direito invocado pela parte Autora decorre da comprovação dos FATOS CONSTITUTIVOS exigidos pelo art. 51 da Lei n.º 8.245/1993, tendo em vista ter demonstrado que a relação contratual vigente entre as Partes decorre de (i) um contrato escrito; (ii) se trata de um contrato firmado por prazo determinado de setenta e dois (72) meses, ou seja, seis (6) anos; (iii) a parte Agravante sucedeu o anterior Locatário a partir de 10 de dezembro de 2017, razão pela qual explora suas atividades econômicas no imóvel há mais de três (3) anos
” (fl. 03); II) “
Além de ser incontroverso o cumprimento das obrigações contratuais por parte da Agravante, outro fator corrobora com tal alegação consistente na ausência de ajuizamento de ação de despejo movida pelo Locador, associado ao fato de que a própria notificação do Locador solicitando a desocupação do imóvel não faz qualquer referência à inadimplência da Agravante
” (fl. 04); III) “
diversamente do que asseverou a decisão agravada, a parte Agravante não requereu a redução do aluguel, mas a RENOVAÇÃO do contrato de locação, mediante a definição de dois pontos: (a) a manutenção do valor reduzido do aluguel enquanto vigente as medidas sanitárias de restrição da atividade comercial, em cumprimento ao pactuado pelas partes no aditivo; (b) a fixação do novo valor do aluguel em decorrência da ação renovatória que iria vigorar depois que cessadas as medidas sanitárias restritivas
” (fl. 04); IV) “
não é possível se falar na renovação de uma relação jurídica contratual sem considerar os aditivos firmados pelas partes, pois se está RENOVANDO o contrato de locação, deve-se utilizar a PREMISSA estabelecida no ‘Instrumento Particular de Ajuste de Contrato de Locação de Imóvel Comercial’
” (fl. 04); V) “
O pedido de manutenção do valor com base no “Ajuste de Contrato de Locação de Imóvel Comercial”, firmado em 2 de setembro de 2020, restou prejudicado por terem sido extinta as medidas qualificadas de restrição às atividades comerciais que vigoraram até 06/04/2022, não podendo confundir as medidas de relaxamento com a plena atividade comercial, o que somente veio a ocorrer em 06/04/2022
” (fl. 05); VI) “
No que se refere ao VALOR DA LOCAÇÃO, as avalições do imóvel que acompanham a presente inicial demonstram que o valor correto da locação seria R$ 5.500,00 (cinco mil e quinhentos reais), pelo resta preenchido o requisito previsto no inciso IV do art. 71 da Lei nº 8.245/1991
” (fl. 05); VII) “
as condições oferecidas para a renovação da locação levaram em consideração o ESTADO DO IMÓVEL antes do início da locação, pelo que não houve pedido de redução do valor do aluguel, mas aplicação das disposições legais e contratuais, sem as benfeitorias implementadas pela Agravante
” (fl. 06); VIII) “
o pedido sucessivo pleiteava que o aluguel fosse fixado em R$ 7.234,45 (sete mil, duzentos e trinta e quatro reais e quarenta e cinco centavos) até decisão definitiva de mérito, porém a decisão agravada não apreciou tal pleito
” (fl. 08); IX) “
os fiadores anuíram com a renovação do contrato, aceitando os encargos da fiança, conforme incisos V e VI do art. 71 da Lei nº 8.245/1991
” (fl. 08); X) “
é equivocada a afirmação da decisão agravada de que seria inexistente o PERIGO DE DANO por inexistir ‘[...] indício de que o locador não queira renovar a locação do imóvel caso seja pago aluguel nos parâmetros atuais’, uma vez a Agravante comprovou por meio do documento constante no Id nº 13676772 a manifestação de vontade do Locador-Agravado de que o imóvel fosse restituído e que não iria renovar o contrato de locação
” (fl. 08); XI) “
o risco ao resultado útil do processo decorre do fato de que o contrato se encerra em 30/05/2022 e poderá ser obrigada a desocupar o imóvel, deixando de explorar suas atividades comerciais, perdendo, assim, o fundo de comércio (ponto comercial) que construiu e explora desde 2017
” (fl. 09); XII) “
não existe risco de irreversibilidade da tutela provisória caso deferida, uma vez que, caso o pedido autoral venha a ser julgado improcedente, o Requerido continuará a receber os aluguéis regularmente e, caso o valor do aluguel a ser definido judicialmente seja superior ao valor ofertado pela Agravante, a eventual diferença poderá ser liquidada e executada em sede de cumprimento de sentença
” (fls. 09/10); XIII) “
Além disso, a Agravante possui DEZOITO (18) empregados que irão perder seus empregos caso seja obrigada a desocupar o imóvel, vez que não será possível explorar suas atividades comerciais faltando apenas treze (13) dias para o termo final do contrato
” (fl. 11).

No evento 2623050 foi deferido o pedido de antecipação da tutela recursal para arbitrar os aluguéis provisórios no importe de R$ 7.234,45 (sete mil, duzentos e trinta e quatro reais e quarenta e cinco centavos) até decisão definitiva de mérito.

Contrarrazões ofertadas no evento 2925245, pugnando o recorrido pelo desprovimento do recurso.

É o relatório. Cumpra-se a determinação do art. 1.020 do Código de Processo Civil
1
.

Desembargador
FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY

Relator

1
Art. 1.020. O relator solicitará dia para julgamento em prazo não superior a 1 (um) mês da intimação do agravado.

NOTAS ORAIS
VOTOS COM DOCUMENTO
(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o eminente relator.

VOTO VENCEDOR

VOTO

Conforme relatado, cuidam os autos de recurso de agravo de instrumento interposto por
CENTRO CAPIXABA DE COM
É
RCIO E SERVIÇOS LTDA
, em face da r. decisão contida no evento 10785375 do processo de origem, integrada pela decisão contida no evento 13529560 dos autos originários, proferida pelo d. juiz da 9ª Vara Cível de Vitória – Comarca da Capital, que nos autos da “tutela provisória em caráter antecedente” ajuizada em face de
MANOEL PEDROZA DA SILVA
, indeferiu o pedido liminar.

Em suas razões recursais, contidas no evento 2598354, a agravante aduz, em suma, que: I) “
No caso em apreço, a probabilidade do direito invocado pela parte Autora decorre da comprovação dos FATOS CONSTITUTIVOS exigidos pelo art. 51 da Lei n.º 8.245/1993, tendo em vista ter demonstrado que a relação contratual vigente entre as Partes decorre de (i) um contrato escrito; (ii) se trata de um contrato firmado por prazo determinado de setenta e dois (72) meses, ou seja, seis (6) anos; (iii) a parte Agravante sucedeu o anterior Locatário a partir de 10 de dezembro de 2017, razão pela qual explora suas atividades econômicas no imóvel há mais de três (3) anos
” (fl. 03); II) “
Além de ser incontroverso o cumprimento das obrigações contratuais por parte da Agravante, outro fator corrobora com tal alegação consistente na ausência de ajuizamento de ação de despejo movida pelo Locador, associado ao fato de que a própria notificação do Locador solicitando a desocupação do imóvel não faz qualquer referência à inadimplência da Agravante
” (fl. 04); III) “
diversamente do que asseverou a decisão agravada, a parte Agravante não requereu a redução do aluguel, mas a RENOVAÇÃO do contrato de locação, mediante a definição de dois pontos: (a) a manutenção do valor reduzido do aluguel enquanto vigente as medidas sanitárias de restrição da atividade comercial, em cumprimento ao pactuado pelas partes no aditivo; (b) a fixação do novo valor do aluguel em decorrência da ação renovatória que iria vigorar depois que cessadas as medidas sanitárias restritivas
” (fl. 04); IV) “
não é possível se falar na renovação de uma relação jurídica contratual sem considerar os aditivos firmados pelas partes, pois se está RENOVANDO o contrato de locação, deve-se utilizar a PREMISSA estabelecida no ‘Instrumento Particular de Ajuste de Contrato de Locação de Imóvel Comercial’
” (fl. 04); V) “
O pedido de manutenção do valor com base no “Ajuste de Contrato de Locação de Imóvel Comercial”, firmado em 2 de setembro de 2020, restou prejudicado por terem sido extinta as medidas qualificadas de restrição às atividades comerciais que vigoraram até 06/04/2022, não podendo confundir as medidas de relaxamento com a plena atividade comercial, o que somente veio a ocorrer em 06/04/2022
” (fl. 05); VI) “
No que se refere ao VALOR DA LOCAÇÃO, as avalições do imóvel que acompanham a presente inicial demonstram que o valor correto da locação seria R$ 5.500,00 (cinco mil e quinhentos reais), pelo resta preenchido o requisito previsto no inciso IV do art. 71 da Lei nº 8.245/1991
” (fl. 05); VII) “
as condições oferecidas para a renovação da locação levaram em consideração o ESTADO DO IMÓVEL antes do início da locação, pelo que não houve pedido de redução do valor do aluguel, mas aplicação das disposições legais e contratuais, sem as benfeitorias implementadas pela Agravante
” (fl. 06); VIII) “
o pedido sucessivo pleiteava que o aluguel fosse fixado em R$ 7.234,45 (sete mil, duzentos e trinta e quatro reais e quarenta e cinco centavos) até decisão definitiva de mérito, porém a decisão agravada não apreciou tal pleito
” (fl. 08); IX) “
os fiadores anuíram com a renovação do contrato, aceitando os encargos da fiança, conforme incisos V e VI do art. 71 da Lei nº 8.245/1991
” (fl. 08); X) “
é equivocada a afirmação da decisão agravada de que seria inexistente o PERIGO DE DANO por inexistir ‘[...] indício de que o locador não queira renovar a locação do imóvel caso seja pago aluguel nos parâmetros atuais’, uma vez a Agravante comprovou por meio do documento constante no Id nº 13676772 a manifestação de vontade do Locador-Agravado de que o imóvel fosse restituído e que não iria renovar o contrato de locação
” (fl. 08); XI) “
o risco ao resultado útil do processo decorre do fato de que o contrato se encerra em 30/05/2022 e poderá ser obrigada a desocupar o imóvel, deixando de explorar suas atividades comerciais, perdendo, assim, o fundo de comércio (ponto comercial) que construiu e explora desde 2017
” (fl. 09); XII) “
não existe risco de irreversibilidade da tutela provisória caso deferida, uma vez que, caso o pedido autoral venha a ser julgado improcedente, o Requerido continuará a receber os aluguéis regularmente e, caso o valor do aluguel a ser definido judicialmente seja superior ao valor ofertado pela Agravante, a eventual diferença poderá ser liquidada e executada em sede de cumprimento de sentença
” (fls. 09/10); XIII) “
Além disso, a Agravante possui DEZOITO (18) empregados que irão perder seus empregos caso seja obrigada a desocupar o imóvel, vez que não será possível explorar suas atividades comerciais faltando apenas treze (13) dias para o termo final do contrato
” (fl. 11).

A demanda de origem foi ajuizada pela agravante com a finalidade de renovar provisoriamente o contrato de locação, por um aluguel mensal de R$ 5.500,00 (cinco mil e quinhentos reais) mensais a partir de 1º de junho de 2022, a ser reajustado pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) ou, sucessivamente, que fosse mantido o valor estabelecido no contrato de locação e seus respectivos aditivos e termo de ajuste.

Consoante se depreende do contrato de locação de imóvel não residencial acostado no evento 10755939 dos autos originários, inicialmente o pacto foi firmado entre o agravado e a empresa Iso Comércio e Serviço Ltda ME, sendo aditado (evento 10756253 na origem), em dezembro de 2017, para passar a constar como locatária a empresa agravante, mantendo-se as demais cláusulas intactas.

O contrato foi entabulado em 01.06.2016, mesma data do início da vigência da locação, sendo o prazo definido em 72 (setenta e dois) meses, com término em 30.05.2022. As partes pactuaram que o aluguel mensal seria de R$ 6.000,00 (seis mil reais) no primeiro ano e R$ 6.500,00 (seis mil e quinhentos reais) no segundo ano, e que o reajuste anual seria pelo IGP-M/FGV.

Devido ao contexto de pandemia de COVID-19, em 02.09.2020, as partes formalizaram um ajuste do contrato de locação no qual foi estabelecido que “
enquanto vigorarem as medidas restritivas de funcionamento dos estabelecimentos comerciais, o valor do aluguel devido pela locatária ao locador fica alterado para o importe de R$ 1.850,00 (um mil e oitocentos e cinquenta reais) passando tal valor a vigorar a partir de 1º de abril de 2020, com vencimento em maio de 2020
” (evento 10756294).

Foi entabulado, ainda, que o aluguel estabelecido na ocasião permaneceria por mais 04 (quatro) meses após a reabertura legal dos estabelecimentos comerciais no segmento de bares e restaurantes sem restrições impostas pelas autoridades sanitárias, iniciando-se no mês seguinte à normalização, passado o prazo, o aluguel retornaria ao valor originalmente pactuado, bem como que, caso as restrições de funcionamento do comércio no segmento de bares e restaurantes voltassem a vigorar no município de Vitória, as partes negociariam de boa-fé os termos da locação.

Assim, pelo menos até novembro de 2021, mesmo mês em que ajuizou a demanda de origem, a agravante permaneceu pagando aluguel no montante de R$ 1.850,00 (um mil e oitocentos e cinquenta reais), consoante se observa dos comprovantes de pagamento colacionados no evento 10756632.

É notório que o período pandêmico foi marcado por diversas medidas sanitárias restritivas que incluíram desde o fechamento total do comércio, em momentos mais críticos, até a limitação de horário e de ocupantes por metro quadrado nos estabelecimentos, assim como distanciamento entre mesas, o que desembocou na extensão do aluguel em valor bastante inferior ao inicialmente pactuado por um grande período de tempo, praticamente 02 (dois) anos inteiros.

O ajuizamento da demanda em novembro de 2021, além de respeitar o prazo de decadência legal, foi realizado após o recebimento de notificação do locador solicitando a desocupação do imóvel. Embora a parte recorrente tenha apenas feito menção a tal fato na peça recursal, ao ser intimado para contra-arrazoar o presente recurso, o agravado colacionou a notificação mencionada, datada de 18.11.2021, de onde se depreende que o motivo pelo qual o locador buscou a rescisão contratual antes do escoamento do prazo originário foi o seguinte: “
o valor pago a título de alugue
l
está sendo efetuado de maneira menor que a contratada
”, do que se extrai que, desde o aluguel vencido em novembro de 2021, o locador entendia que o montante devido era o integral, pois as condicionantes para a redução do valor haviam se esvaído, assim como o prazo adicional acordado.

Todavia, ainda em suas contrarrazões, o agravado colaciona
prints
de tela das redes sociais da agravante, afirmando que desde 19.06.2021 a agravante havia retomado a sua atividade sem qualquer restrição.

Sopeso que, firmando a referida data como de efetivo retorno das atividades da atividade da agravante, sem medidas restritivas de funcionamento em razão da pandemia de COVID-19, o ajuste do contrato de locação previa que a volta do valor do aluguel ao montante cheio se daria 04 (quatro) meses após esse retorno, contando-se do mês seguinte à normalização. Esses elementos indicam que somente no aluguel vencido em dezembro o valor retornaria ao patamar normal (sem redução).

Nesse sentido, a princípio, o pagamento do valor reduzido do aluguel até aquele com vencimento em 10.11.2021 obedeceu a previsão contratual, sendo que a ação renovatória, que embasou a decisão recorrida por meio deste agravo de instrumento, foi ajuizada ainda em novembro de 2021. Tendo em vista tais circunstâncias, a questão levantada pelo recorrido quanto a suposto inadimplemento da parte após o momento em que considera que o valor do aluguel deveria ter retornado ao patamar integral deverá ser objeto de discussão e instrução probatória na origem, sobretudo porque a cláusula que definiu a redução do aluguel foi bastante vaga ao prever que o valor reduzido vigoraria “
enquanto vigorarem as medidas restritivas de funcionamento dos estabelecimentos comerciais
”, as quais, como se sabe, foram diversas, sendo mais ou menos restritivas a depender do mapeamento de risco.

De todo modo, após decretado o fim de todas as medidas restritivas, incluindo o uso obrigatório de máscara facial de proteção, não restam dúvidas quanto a ausência de qualquer prejuízo à plena atividade da empresa recorrente, que foi o fator determinante para o ajuste contratual realizado em 2020.

Embora a redação do pedido da agravante na exordial dê ensejo à interpretação adotada pelo magistrado de origem, no sentido de que o valor do aluguel, com a renovação provisória do contrato, permanecesse no mesmo patamar de R$ 1.850,00 (um mil e oitocentos e cinquenta reais), por se tratar de pedido sucessivo à fixação do montante de R$ 5.500,00 (cinco mil e quinhentos reais) mensais e diante da argumentação lançada na exordial, tenho que o esclarecimento realizado pela recorrente nesta instância recursal, especificando que o pedido sucessivo seria de fixação do aluguel em valor maior, qual seja, R$ 7.234,45 (sete mil, duzentos e trinta e quatro reais e quarenta e cinco centavos), condiz com sua intenção inicial.

Posta essa premissa, evidente que não há se falar em ausência de análise do pedido sucessivo na origem, mas mero equívoco interpretativo do pleito em razão da sua própria redação indicar que deveria se considerar o valor estabelecido no contrato de locação e seus respectivos aditivos e termo de ajuste, este último que reduziu o aluguel a patamar inferior ao inicialmente entabulado.

Superado esse ponto, e tendo em vista que o recurso visa apenas ao acolhimento do pedido sucessivo à tutela provisória de urgência requerida na origem, de início, tal como elucidado pelo magistrado primevo, entendo que os requisitos necessários para a renovação de contrato de locação não comercial são objetivos e estão previstos nos artigos 51 e 71 da Lei n. 8.245/91, sendo que, na espécie, o recorrido logrou êxito em demonstrar que se trata de “
contrato por prazo determinado, [com] prazo de vigência do contrato de no mínimo cinco (5) anos e exploração da atividade econômica no imóvel há pelo menos 03 anos, que justifica a propositura da ação renovatória. Ademais, comprovou o pagamento dos alugueis, impostos e taxas
”.

No que concerne ao valor do aluguel, embora em um primeiro momento, dada a urgência do pedido de antecipação da tutela recursal, tenha me parecido adequada à hipótese a fixação do montante de aluguel provisório indicado pela parte recorrente (R$ 7.234,45 (sete mil, duzentos e trinta e quatro reais e quarenta e cinco centavos), analisando com maior acuidade os autos, entendo que o
quantum
merece ser fixado em montante mais condizente com as peculiaridades do caso concreto e com os termos contratuais.

Isto porque, de acordo com as cláusulas contratuais, o montante do valor do aluguel inicialmente fixado (R$ 6.000,00) seria aumentado para R$ 6.500,00 no ano seguinte e reajustado pelo IGP-M a partir de então, ou seja, a partir de 1º.06.2019 o aluguel estaria no patamar de R$ 7.296,71 (sete mil, duzentos e noventa e seis reais e setenta e um centavos), valor que já superaria o proposto pela recorrente para o ano de 2022. A diferença seria ainda maior se considerássemos que, na trilha do instrumento contratual, o valor do aluguel para esse ano atingiria o montante de R$ 11.793,24 (onze mil, setecentos e noventa e três reais e vinte e quatro centavos).

Não desconheço que, apesar das cláusulas inicialmente entabuladas, a parte comprovou que vinha arcando com o aluguel de R$ 6.483,00 (seis mil, quatrocentos e oitenta e três reais) até março de 2020, bem como que as mensalidades pendentes durante o período mais crítico de fechamento do comércio foram quitadas nos termos em que formalizados no ajuste, com desconto que reduziu o aluguel para menos de 1/3 do valor.

Contudo, tais circunstâncias, sobretudo a constatação de que o locador não reajustou o valor do aluguel nos termos entabulados, apenas auxiliam na análise da fixação do aluguel provisório, não invalidando a cláusula que regula o reajuste contratual.

Nesse sentido, considerando que o aluguel a partir de 1º.06.2019 foi efetivamente fixado em R$ 6.483,00 (seis mil, quatrocentos e oitenta e três reais), até a redução decorrente da pandemia, e que, tomando esse parâmetro, com o reajuste pelo índice do IGP-M, o montante, a partir de 2022, de aluguel seria de R$ 10.478,09 (dez mil, quatrocentos e setenta e oito reais e nove centavos), tenho que esta importância se afigura razoável à hipótese concreta e mais condizente com as cláusulas contratuais pactuadas.

Pelo exposto,
CONHEÇO
do recurso de agravo de instrumento, e, no mérito,
DOU
-
LHE

PARCIAL
PROVIMENTO
para reformar a decisão recorrida e conceder em parte a tutela provisória de urgência para arbitrar os aluguéis provisórios no importe de R$ 10.478,09 (dez mil, quatrocentos e setenta e oito reais e nove centavos).

É como voto.

VOTOS VOGAIS
028 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
006 - Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - MARCOS ANTONIO BARBOSA DE SOUZA (Vogal)
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EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO –
AÇÃO RENOVATÓRIA
–
ALUGUEL REDUZIDO DURANTE A PANDEMIA DE COVID-19 ATÉ O FIM DAS MEDIDAS RESTRITIVAS DE FUNCIONAMENTO DOS ESTABELECIMENTOS COMERCIAIS – PERMANÊNCIA DO PAGAMENTO DO VALOR REDUZIDO QUANDO DEVIDO O VALOR INTEGRAL NÃO DEMONSTRADA – INADIMPLEMENTO NÃO CONFIGURADO – NECESSIDADE DE INSTRUÇÃO PROBATÓRIA –
AUSÊNCIA DE OMISSÃO SOBRE O PEDIDO SUCESSIVO NA DECISÃO RECORRIDA –
FIXAÇÃO DE ALUGUEL PROVISÓRIO –
ADEQUAÇÃO DO
VALOR
AO CASO CONCRETO
– RECURSO CONHECIDO E
PARCIALMENTE
PROVIDO
.

1
.
No caso concreto, devido ao contexto de pandemia de COVID-19, em 02.09.2020, as partes formalizaram um ajuste do contrato de locação no qual foi estabelecido valor reduzido de aluguel enquanto vigorassem as medidas restritivas de funcionamento dos estabelecimentos comerciais. Foi entabulado, ainda, que o aluguel estabelecido na ocasião permaneceria por mais 04 (quatro) meses após a reabertura legal dos estabelecimentos comerciais no segmento de bares e restaurantes sem restrições impostas pelas autoridades sanitárias, iniciando-se no mês seguinte à normalização, passado o prazo, o aluguel retornaria ao valor originalmente pactuado, bem como que, caso as restrições de funcionamento do comércio no segmento de bares e restaurantes voltassem a vigorar no município de Vitória, as partes negociariam de boa-fé os termos da locação.

2.
O ajuizamento da demanda em novembro de 2021, além de respeitar o prazo de decadência legal, foi realizado após o recebimento de notificação do locador solicitando a desocupação do imóvel. Embora a parte recorrente tenha apenas feito menção a tal fato na peça recursal, ao ser intimado para contra-arrazoar o presente recurso, o agravado colacionou a notificação mencionada, datada de 18.11.2021, de onde se depreende que o motivo pelo qual o locador buscou a rescisão contratual antes do escoamento do prazo originário foi o seguinte: “o valor pago a título de aluguel está sendo efetuado de maneira menor que a contratada”, do que se extrai que, desde o aluguel vencido em novembro de 2021, o locador entendia que o montante devido era o integral, pois as condicionantes para a redução do valor haviam se esvaído, assim como o prazo adicional acordado.

3.
Todavia, ainda em suas contrarrazões, o agravado colaciona
prints
de tela das redes sociais da agravante, afirmando que desde 19.06.2021 a agravante havia retomado a sua atividade sem qualquer restrição. Sopesa-se que, firmando a referida data como de efetivo retorno das atividades da atividade da agravante, sem medidas restritivas de funcionamento em razão da pandemia de COVID-19, o ajuste do contrato de locação previa que a volta do valor do aluguel ao montante cheio se daria 04 (quatro) meses após esse retorno, contando-se do mês seguinte à normalização. Esses elementos indicam que somente no aluguel vencido em dezembro o valor retornaria ao patamar normal (sem redução).

4.
Nesse sentido, a princípio, o pagamento do valor reduzido do aluguel até aquele com vencimento em 10.11.2021 obedeceu a previsão contratual, sendo que a ação renovatória, que embasou a decisão recorrida por meio deste agravo de instrumento, foi ajuizada ainda em novembro de 2021. Tendo em vista tais circunstâncias, a questão levantada pelo recorrido quanto a suposto inadimplemento da parte após o momento em que considera que o valor do aluguel deveria ter retornado ao patamar integral deverá ser objeto de discussão e instrução probatória na origem, sobretudo porque a cláusula que definiu a redução do aluguel foi bastante vaga ao prever que o valor reduzido vigoraria “enquanto vigorarem as medidas restritivas de funcionamento dos estabelecimentos comerciais”, as quais, como se sabe, foram diversas, sendo mais ou menos restritivas a depender do mapeamento de risco. De todo modo, após decretado o fim de todas as medidas restritivas, incluindo o uso obrigatório de máscara facial de proteção, não restam dúvidas quanto a ausência de qualquer prejuízo à plena atividade da empresa recorrente, que foi o fator determinante para o ajuste contratual realizado em 2020.

5.
Não há se falar em ausência de análise do pedido sucessivo na origem, mas mero equívoco interpretativo do pleito em razão da sua própria redação indicar que deveria se considerar o valor estabelecido no contrato de locação e seus respectivos aditivos e termo de ajuste, este último que reduziu o aluguel a patamar inferior ao inicialmente entabulado.

6.
Superado esse ponto, e tendo em vista que o recurso visa apenas ao acolhimento do pedido sucessivo à tutela provisória de urgência requerida na origem, de início, consigna-se que os requisitos necessários para a renovação de contrato de locação não comercial são objetivos e estão previstos nos artigos 51 e 71 da Lei n. 8.245/91, sendo que, na espécie, o recorrido logrou êxito em demonstrar que se trata de “contrato por prazo determinado, [com] prazo de vigência do contrato de no mínimo cinco (5) anos e exploração da atividade econômica no imóvel há pelo menos 03 anos, que justifica a propositura da ação renovatória. Ademais, comprovou o pagamento dos alugueis, impostos e taxas”.

7.
No que concerne ao valor do aluguel, o
quantum
merece ser fixado em montante mais condizente com as peculiaridades do caso concreto e com os termos contratuais. Nesse sentido, considerando que o aluguel a partir de 1º.06.2019 foi efetivamente fixado em R$ 6.483,00 (seis mil, quatrocentos e oitenta e três reais), até a redução decorrente da pandemia, e que, tomando esse parâmetro, com o reajuste pelo índice do IGP-M, o montante, a partir de 2022, de aluguel seria de R$ 10.478,09 (dez mil, quatrocentos e setenta e oito reais e nove centavos), esta importância se afigura razoável à hipótese concreta e mais condizente com as cláusulas contratuais pactuadas.

8.

Recurso conhecido e parcialmente provido.

DECISÃO
VISTOS, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores da Segunda Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Espírito Santo, em conformidade com a ata de julgamento e com as notas taquigráficas, à unanimidade de votos, CONHECER do recurso de agravo de instrumento e, no mérito, DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO para reformar a decisão recorrida e conceder em parte a tutela provisória de urgência para arbitrar os aluguéis provisórios no importe de R$ 10.478,09 (dez mil, quatrocentos e setenta e oito reais e nove centavos), nos termos do voto proferido pelo eminente relator.