Tribunal: TJES
Processo: 0018845-78.2016.8.08.0048
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): CARLOS MAGNO MOULIN LIMA
Órgão julgador: CARLOS MAGNO MOULIN LIMA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Compra e Venda; Antecipação de Tutela / Tutela Específica; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2022-09-29

Ementa:
EMENTA:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR - ABUSIVIDADE DE CLÁUSULA QUE PREVÊ RETENÇÃO EM PERCENTUAL SUPERIOR AO ENTENDIMENTO JURISPRUDENCIAL – ABUSIVidade dA RESTITUIÇÃO PARCELADA DE VALORES DEVIDOS – SÚMULA 543 DO STJ – RETENÇÃO DE VALORES PAGOS QUE PODE SER REDUZIDA DE ACORDO COM AS PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO – DEFINIÇÃO DO PERCENTUAL CASUÍSTICA – INCIDÊNCIA DOS JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – TEMA 1.002 DO STJ - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1.

A Segunda Seção do STJ, ao julgar o REsp 1.300.418/SC sob o rito do art. 543-C do CPC/73, firmou o entendimento de que
em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
.

2.

Embora as apelantes afirmem que a orientação jurisprudencial estipulou o percentual de até 25% de retenção dos valores efetivamente pagos pelos adquirentes nos casos de resolução contratual por iniciativa dos promitente-compradores, é certo que o próprio Superior Tribunal de Justiça determina que tal proporção poderá ser reduzida de acordo com as peculiaridades do caso concreto.

3.

A retenção entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago é válida, segundo firme orientação do STJ, mas a definição do percentual é casuística, levando-se em consideração os prejuízos comprovadamente suportados, de modo que a fixação de percentual acima do mínimo demandaria hígida comprovação dos gastos que as requeridas porventura tenham suportado com o desfazimento do negócio, por não ser possível presumi-los,
ônus não cumprido pelas apelantes.

4.

Embora a resolução contratual tenha ocorrido por culpa exclusiva do adquirente,
a estipulação de 10% (dez por cento) definida em sentença encontra amparo na jurisprudência pátria, especialmente se observadas as peculiaridades do caso concreto, uma vez que
o imóvel, que não foi nem mesmo usufruído pelo apelado, após a rescisão contratual se encontra livre de quaisquer ônus, podendo ser vendido para outrem, de modo a reaver custos e lucros relativos ao empreendimento.

5.

A jurisprudência do STJ, sedimentada no julgamento do Tema 1.002, coloca-se no sentido de que os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão quando é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal.

6.

Recurso conhecido e parcialmente provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
0018845-78.2016.8.08.0048
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: BITTI IMOVEIS LTDA
APELADO: JOSE CARLOS DE OLIVEIRA
RELATOR(A
):MANOEL ALVES RABELO

Composição de julgamento: 002 - Gabinete Des. MANOEL ALVES RABELO - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA - Relator / 015 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal / 017 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - Vogal
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

Trata-se
de recurso de
Apelação Cível

interposto por
BITTI IMÓVEIS LTDA
e
CBL SPE BARRA VILLE EMPREENDIMENTOS LTDA
em face da sentença de fls.
159/160, autos digitalizados (id. 2785275), que,
nos autos da
Ação Ordinária de Rescisão Contratual com Devolução dos Valores Pagos com Pedido de Tutela de Urgência
ajuizada por
JOSÉ CARLOS DE OLIVEIRA
,
confirmou a liminar outrora deferida em favor do autor e julgou procedente o pleito autoral para declarar rescindido o contrato firmado entre as partes, declarar a abusividade da cláusula contratual oitava e condenar as requeridas a restituírem de imediato ao demandante o percentual de 90% (noventa por cento) dos valores pagos referentes às prestações firmadas contratualmente, devendo sobre essa quantia incidir juros a partir da citação e correção monetária a contar do desembolso pelo autor, sob pena de multa diária arbitrada em R$ 200,00 (duzentos reais).

Por fim, condenou as requeridas ao pagamento de despesas processuais e de honorários advocatícios fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa.

Em suas razões de apelação às fls. 168/178, as recorrentes sustentam, em síntese,
que devem ser mantidas as disposições contidas no contrato assinado entre as partes, uma vez que se encontram em consonância com a legislação e jurisprudência vigentes, em especial no que diz respeito ao percentual de retenção aplicável. Também reclamam que o termo inicial para aplicação de juros se dê somente após o trânsito em julgado da demanda.

Subsidiariamente requerem a reforma da sentença para fixar como limite de retenção o percentual de 25% (vinte e cinto por cento) dos valores pagos pelo apelado, tendo em vista sua culpa exclusiva no desfazimento do contrato, bem como todos os custos incorridos pelas apelantes para a realização e manutenção do empreendimento imobiliário.

Contrarrazões às fls. 183/198 pleiteando a extinção do recurso ou, no mérito, sua total improcedência.

Que seja
retificada a presente autuação
para que também conste como apelante a parte
CBL SPE BARRA VILLE EMPREENDIMENTOS LTDA.

É, no essencial, o relatório.

Peço dia para julgamento.

Vitória - ES, 12 de Setembro de 2022

DESEMBARGADOR SUBSTITUTO CARLOS MAGNO MOULIN LIMA

RELATOR

VOTOS COM DOCUMENTO
(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o eminente Relator.

COM O RELATOR

VOTO VENCEDOR

Nos termos do relatório,
cuidam os presentes autos de recurso de
Apelação Cível

interposto por
BITTI IMÓVEIS LTDA
e
CBL SPE BARRA VILLE EMPREENDIMENTOS LTDA
em face da sentença de fls.
159/160, autos digitalizados (id. 2785275), que,
nos autos da
Ação Ordinária de Rescisão Contratual com Devolução dos Valores Pagos com Pedido de Tutela de Urgência
ajuizada por
JOSÉ CARLOS DE OLIVEIRA
,
confirmou a liminar outrora deferida em favor do autor e julgou procedente o pleito autoral para declarar rescindido o contrato firmado entre as partes, declarar a abusividade da cláusula contratual oitava e condenar as requeridas a restituírem de imediato ao demandante o percentual de 90% (noventa por cento) dos valores pagos referentes às prestações firmadas contratualmente, devendo sobre essa quantia incidir juros a partir da citação e correção monetária a contar do desembolso pelo autor, sob pena de multa diária arbitrada em R$ 200,00 (duzentos reais).

Por fim, condenou as requeridas ao pagamento de despesas processuais e de honorários advocatícios fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa.

Em suas razões de apelação às fls. 168/178, as recorrentes sustentam, em síntese,
que devem ser mantidas as disposições contidas no contrato assinado entre as partes, uma vez que se encontram em consonância com a legislação e jurisprudência vigentes, em especial no que diz respeito ao percentual de retenção aplicável. Também reclamam que o termo inicial para aplicação de juros se dê somente após o trânsito em julgado da demanda.

Subsidiariamente requerem a reforma da sentença para fixar como limite de retenção o percentual de 25% (vinte e cinto por cento) dos valores pagos pelo apelado, tendo em vista sua culpa exclusiva no desfazimento do contrato, bem como todos os custos incorridos pelas apelantes para a realização e manutenção do empreendimento imobiliário.

Contrarrazões às fls. 183/198 pleiteando a extinção do recurso ou, no mérito, sua total improcedência.

Que seja
retificada a presente autuação
para que também conste como apelante a parte
CBL SPE BARRA VILLE EMPREENDIMENTOS LTDA.

Preenchidos os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal, passo à análise da apelação.

Consta dos autos que o requerente firmara contrato em 27/05/2013 com a requerida
BITTI IMÓVEIS LTDA
para aquisição de um imóvel localizado no empreendimento Barra Ville, na cidade de Aracruz/ES, pelo valor de R$ 124.901,40 (cento e vinte e quatro mil novecentos e um reais e quarenta centavos).

Diante da dificuldade financeira em que se encontrava, o autor teria tentado de maneira amigável a rescisão contratual com a consequente devolução dos valores pagos em cota única, tendo a ré lhe proposto, em contrapartida, a devolução dos valores de forma parcial e parcelada.

Com isso, o demandante veio a juízo pugnar pela suspensão das cobranças e pela nulidade da cláusula oitava do contrato, que previa que ao dar motivo à rescisão contratual, estaria o adquirente sujeito à perda do valor total do sinal, assim como do percentual de 20% (vinte por cento) a título de taxa de administração, mais 5,93% (cinco vírgula noventa e três por cento) referente a custos de natureza tributária. Também pleiteou pela devolução dos valores já pagos, de modo que fosse permitida tão somente a retenção de 10% (dez por cento) destes.

A sentença apelada entendeu que os parâmetros fixados no contrato firmado entre as partes para devolução de valores em caso de rescisão divergem do entendimento jurisprudencial atual, que tem admitido a retenção de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinto por cento) do valor pago em casos semelhantes.

Assim, compreendeu ser o percentual de 10% (dez por cento) suficiente para restabelecer as empresas rés ao
status quo ante
, bem como suprir as despesas tidas, visto que o imóvel, após a rescisão contratual, encontra-se livre de quaisquer ônus, sendo permitida sua venda para outrem.

Pois bem.

A respeito da temática tratada nos presentes autos, cumpre esclarecer que a Segunda Seção do STJ, ao julgar o REsp 1.300.418/SC sob o rito do art. 543-C do CPC/73, firmou o entendimento de que
em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
. A respectiva orientação, inclusive, culminou na edição do enunciado sumular nº 543 do STJ.

A partir daí já é possível observar a correta determinação sentencial de que a restituição das parcelas pagas pelo demandante deve se dar de maneira imediata, mostrando-se abusiva a restituição de maneira parcelada. Tendo em vista o desfazimento contratual provocado pelo próprio comprador, faz-se, então, necessária a análise da retenção reclamada pelas recorrentes.

Embora as apelantes afirmem que a orientação jurisprudencial estipulou o percentual de até 25% de retenção dos valores efetivamente pagos pelos adquirentes nos casos de resolução contratual por iniciativa dos promitente-compradores, é certo que o próprio Superior Tribunal de Justiça determina que tal proporção poderá ser reduzida de acordo com as peculiaridades do caso concreto.

Senão vejamos:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI Nº 13.786/2018. RESCISÃO. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO COMPRADOR. DIREITO DE RETENÇÃO. PERCENTUAL. ALTERAÇÃO. REEXAME DE PROVAS. INVIABILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).

2. O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no sentido de que, nos casos de rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóvel por desistência imotivada pelo comprador realizada antes da Lei nº 13.786/2018,
deve prevalecer a retenção de 25% (vinte e cinco por cento
) dos valores pagos como forma de compensação dos custos administrativos do empreendimento.
Havendo peculiaridade que justifique, esse percentual pode ser reduzido.

3. Na hipótese, rever a conclusão do tribunal estadual no que diz respeito à justificativa para reduzir o percentual de retenção exigiria o reexame de provas, procedimento inviável na estreita via do recurso especial (Súmula nº 7/STJ).

4. Agravo interno não provido.

(AgInt no REsp n. 1.956.747/PE, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 16/5/2022, DJe de 25/5/2022).

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA Nº 282/STF. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULAS NºS 283 E 284/STF. COMPRADOR. DESISTÊNCIA. SINAL. SEGURO. TAXA DE RATEIO. BASE DE CÁLCULO. ACERVO FÁTICO-PROBATÓRIO. REEXAME. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. PARÂMETROS DE RAZOABILIDADE. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DESEMBOLSO. [...]

3. Na hipótese, rever a conclusão da Corte local, no sentido de que os valores pagos a título de sinal, seguro e taxa de rateio estão incorporados no valor de venda do imóvel, demandaria o revolvimento fático-probatório dos autos e o reexame das cláusulas contratuais, procedimentos inviáveis em recurso especial em virtude dos óbices das Súmulas nºs 5 e 7/STJ.

4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a
rescisão operada entre
10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento
),
conforme as circunstâncias do caso concreto
.

5. A modificação do percentual fixado na origem demanda interpretação de cláusula contratual e reexame do acervo fático-probatório dos autos, procedimentos inviáveis em recurso especial (Súmulas nºs 5 e 7/STJ).

6. O termo inicial da correção monetária das parcelas pagas a serem restituídas em virtude da rescisão do contrato de compra e venda é a data de cada desembolso
.
Precedentes
.

7. Agravo interno não provido.

(AgInt nos EDcl no REsp n. 1.882.426/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 20/6/2022, DJe de 24/6/2022).

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. VALOR PAGO. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. CLÁUSULAS CONTRATUAIS. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DESEMBOLSO. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador,
tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga.
3. Na hipótese, rever a conclusão do tribunal local demandaria o reexame de cláusulas contratuais e de matéria fático-probatória, procedimentos inadmissíveis em recurso especial em virtude das Súmulas nºs 5 e 7/STJ. 4.
O termo inicial da correção monetária das parcelas pagas a serem restituídas em virtude da rescisão do contrato de compra e venda é a data de cada desembolso, nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça
. 5. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp 1791907/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 08/03/2021, DJe 12/03/2021).

Verifica-se, portanto, que a retenção entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago é válida, segundo firme orientação do STJ,
mas a definição do percentual é casuística
, levando-se em consideração os prejuízos comprovadamente suportados, de modo que a fixação de percentual acima do mínimo demandaria hígida comprovação dos gastos que as requeridas porventura tenham suportado com o desfazimento do negócio, por não ser possível presumi-los,
ônus não cumprido aqui pelas apelantes.

Sendo assim, embora a resolução contratual tenha ocorrido por culpa exclusiva do adquirente,
a estipulação de 10% (dez por cento) definida em sentença encontra amparo na jurisprudência pátria, especialmente se observarmos as peculiaridades do caso concreto, uma vez que, conforme bem analisado na decisão
a quo
,
o imóvel, que não foi nem mesmo usufruído pelo apelado, após a rescisão contratual se encontra livre de quaisquer ônus, podendo ser vendido para outrem, de modo a reaver custos e lucros relativos ao empreendimento.

Dessa maneira, entendo que o percentual fixado se mostra suficiente para recompor eventuais perdas das requeridas, bem como os custos inerentes ao empreendimento, ante a constatada abusividade da cláusula contratual apreciada no caso concreto, que inclusive previu inicialmente percentual de retenção de 25,93% (vinte e cinco vírgula noventa e três por cento), porcentagem essa superior ao admitido pela atual jurisprudência.

Lado outro, com relação aos juros de mora, entendo assistir razão às ora apelantes, porquanto a jurisprudência do STJ, sedimentada no julgamento do Tema 1.002, coloca-se no sentido de que os juros de mora incidem a
partir do trânsito em julgado da decisão
quando é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal.

Nesse sentido:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO. PERCENTUAL. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO. RECURSO ESPECIAL REPETITIVO N. 1.740.911/DF. DECISÃO MANTIDA.

1. "Nas hipóteses de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, a jurisprudência desta Corte admite a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga" (AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp 1701206/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 01/06/2021, DJe 17/06/2021).

2. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou revolvimento do contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ.

3. Tratando-se de porcentagem dentro dos parâmetros adotados pelo STJ, não há como afastá-la sem o ingresso no campo fático-probatório dos autos e a interpretação das cláusulas contratuais 4.
"Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018,
em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada
,
os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão"
(REsp 1.740.911/DF, Relatora p/ acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 14/8/2019, DJe de 22/8/2019).

5. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no AREsp n. 1.681.022/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 28/3/2022, DJe de 31/3/2022).

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. RESCISÃO.

INICIATIVA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DAS PRESTAÇÕES PAGAS. JUROS DE MORA. TRANSITO EM JULGADO. TEMA 1002/STJ. CORREÇÃO

MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DESEMBOLSO. 1. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores.

2. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga.

3. A jurisprudência do STJ é no sentido de
que os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão

quando é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal. Tema 1.002/STJ.

4. Em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel,
a correção monetária das parcelas pagas, para efeito de restituição, incide a partir de cada desembolso.

5. Agravo interno não provido.

(AgInt no AREsp 1674588/SP, Rel.
Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/08/2020, DJe 27/08/2020).

Tal entendimento considera o fato de que inexiste mora anterior do promitente vendedor, eis que a ação promovida pelo comprador busca a rescisão contratual e a restituição de valores em descompasso com o que foi pactuado, de maneira que a obrigação de devolução, nesses casos, carecerá de pronunciamento judicial definitivo a esse respeito.

Portanto, firme nas razões expostas, conheço do recurso interposto e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
somente para modificar o termo inicial dos juros de mora, devendo este incidir a partir do trânsito em julgado da presente demanda.

É como voto.

VOTOS VOGAIS
015 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
017 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO (Vogal)
Acompanhar

EMENTA

EMENTA:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR - ABUSIVIDADE DE CLÁUSULA QUE PREVÊ RETENÇÃO EM PERCENTUAL SUPERIOR AO ENTENDIMENTO JURISPRUDENCIAL – ABUSIVidade dA RESTITUIÇÃO PARCELADA DE VALORES DEVIDOS – SÚMULA 543 DO STJ – RETENÇÃO DE VALORES PAGOS QUE PODE SER REDUZIDA DE ACORDO COM AS PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO – DEFINIÇÃO DO PERCENTUAL CASUÍSTICA – INCIDÊNCIA DOS JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – TEMA 1.002 DO STJ - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1.

A Segunda Seção do STJ, ao julgar o REsp 1.300.418/SC sob o rito do art. 543-C do CPC/73, firmou o entendimento de que
em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
.

2.

Embora as apelantes afirmem que a orientação jurisprudencial estipulou o percentual de até 25% de retenção dos valores efetivamente pagos pelos adquirentes nos casos de resolução contratual por iniciativa dos promitente-compradores, é certo que o próprio Superior Tribunal de Justiça determina que tal proporção poderá ser reduzida de acordo com as peculiaridades do caso concreto.

3.

A retenção entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago é válida, segundo firme orientação do STJ, mas a definição do percentual é casuística, levando-se em consideração os prejuízos comprovadamente suportados, de modo que a fixação de percentual acima do mínimo demandaria hígida comprovação dos gastos que as requeridas porventura tenham suportado com o desfazimento do negócio, por não ser possível presumi-los,
ônus não cumprido pelas apelantes.

4.

Embora a resolução contratual tenha ocorrido por culpa exclusiva do adquirente,
a estipulação de 10% (dez por cento) definida em sentença encontra amparo na jurisprudência pátria, especialmente se observadas as peculiaridades do caso concreto, uma vez que
o imóvel, que não foi nem mesmo usufruído pelo apelado, após a rescisão contratual se encontra livre de quaisquer ônus, podendo ser vendido para outrem, de modo a reaver custos e lucros relativos ao empreendimento.

5.

A jurisprudência do STJ, sedimentada no julgamento do Tema 1.002, coloca-se no sentido de que os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão quando é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal.

6.

Recurso conhecido e parcialmente provido.

DECISÃO
À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.