Tribunal: TJES
Processo: 5004097-90.2022.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão julgador: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Antecipação de Tutela / Tutela Específica
Data de julgamento: 2022-09-27

Ementa:
QUARTA CÂMARA CÍVEL

AGRAVO DE INSTRUMENTO N.º 5004097-90.2022.8.08.0000

AGRAVANTE
: BANCO BRADESCO S/A

AGRAVADO
: JULIANA LIBARDI FROSSARD

RELATOR:
DESEMBARGADOR
ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO EM AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. HIPOTECA REGISTRADA APÓS A QUITAÇÃO
. SÚMULA N.º 308, DO STJ. MULTA. MANUTENÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.
1 – O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que a garantia hipotecária firmada pela construtora com a instituição bancária não atinge o terceiro adquirente da unidade autônoma (Súmula n.º 308/STJ). 2 – A Agravada pagou integralmente o preço contratado e não pode ser prejudicada por relação jurídica estabelecida entre a construtora e o agente financeiro. 3 - A obrigação imposta não se mostra impossível e o valor fixado em R$ 1.000,00 (mil reais) por dia, em caso de eventual descumprimento vigorar pelo prazo de 30 (trinta) dias, se mostra em conformidade com o Princípio da Proporcionalidade. 4 - Agravo de Instrumento desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
4ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº
5004097-90.2022.8.08.0000
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
AGRAVANTE: BANCO BRADESCO S.A.
AGRAVADO: JULIANA LIBARDI FROSSARD
RELATOR(A
):ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA

Composição de julgamento: 023 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Relator / 002 - Gabinete Des. MANOEL ALVES RABELO - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA - Vogal / 015 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal
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RELATÓRIO

NOTAS ORAIS

sem notas orais.

VOTOS COM DOCUMENTO
(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Voto com o Relator.

VOTO VENCEDOR

QUARTA CÂMARA CÍVEL

AGRAVO DE INSTRUMENTO N.º 5004097-90.2022.8.08.0000

AGRAVANTE
: BANCO BRADESCO S/A

AGRAVADO
: JULIANA LIBARDI FROSSARD

RELATOR:
DESEMBARGADOR
ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

VOTO

Trata-se de Agravo de Instrumento

em razão da decisão por meio da qual o MM Juiz deferiu a tutela de urgência pleiteada em Ação de Obrigação de Fazer c/c Indenização por Danos Morais e determinou que o Banco/Agravante forneça, no prazo de 30 (trinta) dias, Termo de Liberação de Hipoteca, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00 (mil reais) em caso de descumprimento a vigorar pelo prazo de 30 (trinta) dias.

A Agravada ajuizou a ação originária requerendo a concessão de tutela provisória para que se determine ao Banco/Agravante que forneça o Termo de Liberação de Hipoteca, para cancelamento do gravame constante na matrícula do imóvel descrito nos autos, sob pena de multa diária.

O MM Juiz deferiu a medida pleiteada ressaltando que:

Analisando os autos, tenho como plausível os argumentos da autora – verossimilhança da alegação – pois, comprou e pagou o apartamento e ante a hipoteca realizada pelo Banco réu, se encontra impossibilitada de usufruir do bem em todos os seus aspectos, inclusive dispor.

Por outro lado, o perigo de dano irreparável ou de difícil reparação, decorre do fato de ter a autora quitado com o imóvel comprado, e se encontrar impossibilitada de fazer transferência da propriedade para o seu nome no Registro Imobiliário.

Seguiu-se o presente recurso.

A existência de hipoteca em favor do Banco/Agravante, que impede a transferência do imóvel adquirido pela Agravada, é incontroversa.

O Banco/Agravante não se insurge quanto à alegação de que o contrato de promessa de compra e venda foi integralmente adimplido antes da constituição da hipoteca.

A hipoteca em questão foi firmada entre a construtora e o Banco/Agravante e impede a transferência da unidade imobiliária adquirida e quitada pela Agravada antes mesmo do registro do gravame.

Assim, a princípio, a Agravada não tem responsabilidade sobre a garantia real averbada na escritura do imóvel.

O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que a garantia hipotecária firmada pela construtora com a instituição bancária não atinge o terceiro adquirente da unidade autônoma:

Súmula 308
: A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.

Desse modo, o que se vê é que a Agravada pagou integralmente o preço contratado e não pode ser prejudicada por relação jurídica estabelecida entre a construtora e o agente financeiro.

A responsabilidade em promover a baixa do gravame é solidária, entre a construtora e a instituição financeira, não podendo ser imposta ao terceiro adquirente do imóvel.

Ademais, o Banco/Apelante não pode transferir sua responsabilidade ao Poder Judiciário, pretendendo que a baixa do gravame seja determinada por meio de ofício por ele expedido.

Prosseguindo, passo a analisar a alegação de que a multa fixada deve ser excluída ou seu valor reduzido.

O objetivo da fixação de multa é assegurar o cumprimento da obrigação imposta, podendo o Julgador, de ofício ou a requerimento, modificar seu valor ou periodicidade, bem como excluí-la.

A multa diária tem caráter intimidatório, devendo ser fixada em valor suficiente para compelir a parte à prática da ordem judicial.

Nelson Nery Júnior e Rosa Maria e Andrade Nery destacam que:

Deve ser imposta a multa, de ofício ou a requerimento da parte. O valor deve ser significativamente alto, justamente porque tem a natureza inibitória. O juiz não deve ficar com receio de fixar o valor em quantia alta, pensando no pagamento. O objetivo da astreintes não é obrigar o réu a pagar o valor da multa, mas obrigá-lo a cumprir a obrigação na forma específica. A multa é apenas inibitória. Deve ser alta para que o devedor desista do seu intento de não cumprir a obrigação específica. Vale dizer, o devedor deve sentir ser preferível cumprir a obrigação na forma específica a pagar o alto valor da multa fixada pelo juiz. (Código de Processo Civil Interpretado, p. 764)

No caso em análise, a obrigação imposta não se mostra impossível e o valor fixado em R$ 1.000,00 (mil reais) por dia, em caso de eventual descumprimento vigorar pelo prazo de 30 (trinta) dias, se mostra em conformidade com o Princípio da Proporcionalidade.

Acerca das questões discutidas no presente recurso, cito os seguintes precedentes:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RELAÇÃO JURÍDICA. ILEGITIMIDADE DO AGENTE FINANCEIRO. NÃO RECONHECIDA. CERCEAMENTO DO DIREITO DE DEFESA DO AGRAVANTE. NÃO RECONHECIDO. DEZARRAZOABILIDADE E DESPROPORCIONALIDADE DA MULTA ARBITRADA: NÃO RECONHECIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
1. O banco agravante é, segundo consta, parte legítima para figurar no polo passivo da ação de origem, pois é o destinatário da hipoteca, por força de negócio outrora celebrado por SATH CONSTRUÇÕES LTDA para financiamento da obra, o qual deu origem ao gravame. 2. Referido negócio, todavia, ocorreu, aparentemente, sem anuência do consumidor, questão que, por si só, na forma ditada pela Súmula 308 do STJ, justifica a medida adotada na origem, no sentido de tornar o imóvel indisponível, até ulterior deliberação a respeito. 3. Isso ocorre porque referida Súmula leciona que A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. [...] 7. O montante arbitrado a título de multa é absolutamente proporcional e razoável a obrigação discutida na lide originária, não revelando-se fora dos padrões do art. 537 do CPC, bastando, aliás, que o ora recorrente se abstenha de promover quaisquer atos de expropriação do bem para que referida multa não incida, pois assim está redigido o comando afeto a tal ponto: 8. Recurso conhecido e desprovido. (TJES, Agravo de Instrumento, 011199003895, Relator: DES. ÁLVARO MANOEL ROSINDO BOURGUIGNON - Relator Substituto: RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO, SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 03/12/2019, Data da Publicação no Diário: 10/12/2019).

DIREITO CIVIL APELAÇÃO CÍVEL IMÓVEL RESIDENCIAL DADO POR CONSTRUTORA EM HIPÓTECA A AGENTE FINANCEIRO PAGAMENTO À VISTA PRESERVAÇÃO DA BOA-FÉ DO ADQUIRENTE BAIXA DO GRAVAME ADEQUAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS EQUIDADE RECURSO CONHECIDO E PROVIDO PARCIALMENTE.
1 Segundo a Súmula 308 do STJ, A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel (Súmula 308, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 30/03/2005, DJ 25/04/2005, p. 384). 2 A única ressalva feita pelo STJ quanto à aplicação do entendimento sumulado diz respeito aos imóveis comerciais, os quais não se submetem em nenhuma hipótese ao Sistema Financeiro de Habitação, não se assemelhando, portanto, ao caso concreto, haja vista que o bem objeto do contrato tem natureza residencial. 3 Todavia, o imóvel objeto da lide foi adquirido à vista perante construtora, oportunidade na qual, por óbvio, não foi comunicada nem autorizada a hipoteca e cessão fiduciária dos créditos, devendo ser preservada a boa-fé do adquirente, que comprovou o bem livre de ônus. 4 Em que pese a legitimidade para outorga da escritura seja da construtora, como reconhecido na sentença, o apelante possui legitimidade para responder pela baixa na hipoteca, eis que inexiste relação jurídica entre as partes. 5 Embora § 2º, do art. 85, do CPC denote limites mínimo e máximo para o arbitramento do valor atinente aos honorários advocatícios, tal aferição não pode culminar em quantia exorbitante e que importe onerosidade excessiva, acarretando a inobservância da finalidade da norma em ver atendidos os incisos de I a IV do §2º, a saber: I - o grau de zelo do profissional; II - o lugar de prestação do serviço; III - a natureza e a importância da causa; e IV - O trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço . 6 - A aplicação pura e simples do limite percentual mínimo, no caso vertente, acarretaria o arbitramento de quantia exorbitante [10 % sobre R$ 200.000,00 atualizados], que não se coaduna com as peculiaridades da causa, autorizando a fixação equitativa na forma do § 8º do mesmo dispositivo que, por sua vez, também remete ao pronto atendimento dos critérios previstos nos incisos do § 2 º. 7 Recurso conhecido e provido parcialmente para fixar os honorários advocatícios em R$ 4.000,00 (quatro mil reais) (TJES, Apelação, 011170074733, Relatora: DESª JANETE VARGAS SIMÕES, PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 02/04/2019, Data da Publicação no Diário: 23/04/2019).

DIREITO CIVIL APELAÇÃO CÍVEL IMÓVEL RESIDENCIAL DADO POR CONSTRUTORA EM HIPÓTECA A AGENTE FINANCEIRO PAGAMENTO À VISTA PRESERVAÇÃO DA BOA-FÉ DO ADQUIRENTE BAIXA DO GRAVAME ADEQUAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS EQUIDADE RECURSO CONHECIDO E PROVIDO PARCIALMENTE
. [...] 3 Todavia, o imóvel objeto da lide foi adquirido à vista perante construtora, oportunidade na qual, por óbvio, não foi comunicada nem autorizada a hipoteca e cessão fiduciária dos créditos, devendo ser preservada a boa-fé do adquirente, que comprovou o bem livre de ônus. 4
Em que pese a legitimidade para outorga da escritura seja da construtora, como reconhecido na sentença,
o apelante
[BANCO PAN S/A]
possui legitimidade para responder pela baixa na hipoteca
,
eis que inexiste relação jurídica entre as partes. 5 Embora § 2º, do art. 85, do CPC denote limites mínimo e máximo para o arbitramento do valor atinente aos honorários advocatícios, tal aferição não pode culminar em quantia exorbitante e que importe onerosidade excessiva, acarretando a inobservância da finalidade da norma em ver atendidos os incisos de I a IV do §2º, a saber: I - o grau de zelo do profissional; II - o lugar de prestação do serviço; III - a natureza e a importância da causa; e IV - o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço . 6 - A aplicação pura e simples do limite percentual mínimo, no caso vertente, acarretaria o arbitramento de quantia exorbitante [10 % sobre R$ 200.000,00 atualizados], que não se coaduna com as peculiaridades da causa, autorizando a fixação equitativa na forma do § 8º do mesmo dispositivo que, por sua vez, também remete ao pronto atendimento dos critérios previstos nos incisos do § 2 º. 7 Recurso conhecido e provido parcialmente para fixar os honorários advocatícios em R$ 4.000,00 (quatro mil reais). (TJES, Apelação, 011170074733, Relatora: DESª JANETE VARGAS SIMÕES, PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 02/04/2019, Data da Publicação no Diário: 23/04/2019).

Desse modo, as razões recursais não são suficientes para justificar a reforma da decisão.

DO EXPOSTO
, nego provimento ao presente recurso.

É como voto.

VOTOS VOGAIS
002 - Gabinete Des. MANOEL ALVES RABELO - CARLOS MAGNO MOULIN LIMA (Vogal)
Acompanhar
015 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar

EMENTA

QUARTA CÂMARA CÍVEL

AGRAVO DE INSTRUMENTO N.º 5004097-90.2022.8.08.0000

AGRAVANTE
: BANCO BRADESCO S/A

AGRAVADO
: JULIANA LIBARDI FROSSARD

RELATOR:
DESEMBARGADOR
ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO EM AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. HIPOTECA REGISTRADA APÓS A QUITAÇÃO
. SÚMULA N.º 308, DO STJ. MULTA. MANUTENÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.
1 – O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que a garantia hipotecária firmada pela construtora com a instituição bancária não atinge o terceiro adquirente da unidade autônoma (Súmula n.º 308/STJ). 2 – A Agravada pagou integralmente o preço contratado e não pode ser prejudicada por relação jurídica estabelecida entre a construtora e o agente financeiro. 3 - A obrigação imposta não se mostra impossível e o valor fixado em R$ 1.000,00 (mil reais) por dia, em caso de eventual descumprimento vigorar pelo prazo de 30 (trinta) dias, se mostra em conformidade com o Princípio da Proporcionalidade. 4 - Agravo de Instrumento desprovido.

DECISÃO
À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.