Tribunal: TJES
Processo: 5004168-29.2021.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO
Órgão julgador: NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Locação de Imóvel
Data de julgamento: 2022-07-27

Ementa:
EMENTA:
CIVIL E
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. REVISÃO DO VALOR DO ALUGUEL. AUSÊNCIA DE PLAUSIBILIDADE JURÍDICA DA TESE DE ADOÇÃO DO ALUGUEL PELO VALOR DE MERCADO. ÍNDICE DE CORREÇÃO. ONEROSIDADE EXCESSIVA. EXCEPCIONALIDADE DA REVISÃO. INCIDÊNCIA DO IPCA/IBGE DE FORMA PROVISÓRIA E PRECÁRIA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO PREJUDICADOS.

I.
De acordo com a orientação do
Egrégio Superior Tribunal de Justiça, “
a cláusula contratual em que se prevê a configuração do valor do aluguel não pode ser desprezada unicamente com fundamento na situação de mercado, mormente quando não há lastro suficientemente apto a demonstrar os motivos pelos quais a autonomia das partes não deve prevalecer. Precedentes
” (STJ - AgInt no AREsp n. 1.611.717/DF, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 24/11/2020, DJe de 9/12/2020).

II.

In casu
, não subsiste eventual plausibilidade jurídica de que o aluguel do imóvel comercial objeto da lide deve pautar-se no valor de mercado (R$ 19.500,00) apurado em laudo particular contratado pela Recorrente, revelando-se, por conseguinte, incensurável a Decisão recorrida em que se estabeleceu, em sede de cognição sumária, que os aluguéis provisórios devem ser estipulados com amparo no valor atual do aluguel (R$ 30.943,37) apurado com amparo no contrato objeto da lide.

III.
Na espécie, por outro lado,
faz-se possível identificar, em sede de cognição sumária, merece acolhimento a tese
alusiva à necessidade de revisão do índice de correção do valor do aluguel sob a premissa
de que o IGPM/FGV – índice previsto no Contrato de Locação – atingiu níveis absolutamente inimagináveis, tendo tal situação imprevisível sido proporcionada pelo contexto socioeconômico gerado pela pandemia da novo coronavírus (Covid-19).

IV.
A jurisprudência pátria tem admitido, em caráter excepcional, a revisão contratual em situações deste jaez, inclusive para fins de concessão de medida liminar para autorizar, de forma provisória e precária, a aplicação do IPCA/IBGE como índice de correção monetária até o julgamento final da demanda.

V.
Na hipótese dos autos, adota-se o IPCA/IBGE em caráter provisório e precário, daí porque a sua eventual prevalência, ou não, deverá ser proficuamente examinada por ocasião do julgamento do mérito da demanda de origem, inclusive com amparo em percuciente dilação probatória, sobretudo em ordem a assegurar a ambas as partes a devida e equânime repartição dos riscos do contrato.

VI.
Agravo de Instrumento conhecido e parcialmente provido
para reformar em parte a Decisão recorrida e, por consegui
nte,
apenas estabelecer que os aluguéis provisório resultam fixados no valor equivalente a R$ 30.943,37 (trinta mil, novecentos e quarenta e três reais e trinta e sete centavos), corrigidos anualmente pelo IPCA/IBGE, todo o dia 1º de agosto do ano respectivo, sem prejuízo do reexame da matéria em comento, após regular instrução processual,

VII.
Embargos de Declaração da Decisão que deferiu em parte o efeito ativo julgados prejudicados.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
5004168-29.2021.8.08.0000
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
AGRAVANTE: INTERNATIONAL FOOD PADARIA E COMERCIO DE ALIMENTOS LTDA - ME
AGRAVADO: FACTORBRAS COMERCIAL S.A.
RELATOR(A
):NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

Composição de julgamento: 011 - Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - ANA CLAUDIA RODRIGUES DE FARIA - Relator / 020 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - ANSELMO LAGHI LARANJA - Vogal / 030 - Gabinete Des. RAPHAEL AMERICANO CÂMARA - RAPHAEL AMERICANO CAMARA - Vogal
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

Segunda Câmara Cível

Agravo de Instrumento n° 5004168-29.2021.8.08.0000

Recorrente: International Food Padaria e Comércio de Alimentos Ltda-ME

Recorrida: Factorbrás Comercial S/A

Relator: Desembargador Namyr Carlos de Souza Filho

RELATÓRIO

INTERNATIONAL FOOD PADARIA E COMÉRCIO DE ALIMENTOS LTDA-ME

interpôs
AGRAVO DE INSTRUMENTO
em face da
DECISÃO
(id. 1423941), proferida pelo
Juízo da 6ª Vara Cível de Vila Velha
nos autos da
AÇÃO RENOVATÓRIA
proposta pela Recorrente em face de
FACTORBRÁS COMERCIAL S/A
, cujo
decisum
deferiu “
EM PARTE, a medida liminar para prorrogar até 31.07.2026 o contrato de aluguel cujas parcelas mensais restam fixadas provisoriamente no montante de R$ 30.943,37 (trinta mil, novecentos e quarenta e três reais e trinta e sete centavos), corrigidos monetariamente pelo IGP-M, no dia 01/08 de cada ano, nos termos do contrato de locação (cláusula sexta, fl. 29)
”.

A Recorrente narra que “
requereu a prorrogação do vínculo locatício por mais 05 (cinco) anos, acompanhado do pedido de fixação do aluguel em quantia compatível com o mercado, sobretudo em razão da substancial elevação do IGP-M, que passou a não mais refletir o valor de mercado do imóvel locado. Noutras palavras, para além da extensão do vínculo contratual, a Agravante pretende que o valor da locação corresponda àquele praticado pelo mercado, tendo em vista, inclusive, que a ação renovatória é o terreno propício para tanto
”.

Alega que “
trouxe aos autos justamente a prova que corrobora suas alegações: o laudo técnico produzido pelo respeitado perito HAMILTON AZEVEDO REBELLO FILHO (CREA/ES 2167/D-fls. 569/605-doc. 07), pautado em pesquisas comparativas de outros 25 (vinte e cinco) estabelecimentos similares concluiu que o imóvel locado possui valor de mercado de R$ 19.500,00 (dezenove mil e quinhentos reais), sendo que, atualmente, são pagos pela Agravante R$ 30.943,37 (trinta mil, novecentos e quarenta e três reais e trinta e sete centavos)
”.

Enfatiza que a “
referida prova demonstrou ser, na pior das hipóteses, prudente o aguardo da realização de pericia técnica no bojo da ação renovatória. Isso porque simplesmente INEXISTE qualquer prejuízo à Agravada, que poderá, se for o caso, exigir a diferença da Agravante no futuro. Por outro lado, esta última terá manifesto prejuízo com o reajuste, porquanto se encontra iminente um aumento mensal do aluguel na ordem de R$ 11.062,25 (onze mil, sessenta e dois reais e vinte e cinco centavos)
”.

Aduz que “
a Agravada é a proprietária do imóvel ao lado, o qual também está disponível para locação (fls. 562/574). Isso demonstra o poderio econômico da FACTORERAS e a inexistência de qualquer prejuízo em se aguardar a prova pericial na origem
”.

Afirma que “
nada obstante a expresso pedido da Agravante nesse sentido, a jurisprudência pátria é firme no sentido de considerar a ação renovatória o terreno fértil para a discussão do valor do pacto locatício, visto que o julgador, com a devida vênia, deve se pautar na prova técnica produzida nos autos para fixar o valor do aluguel
”.

Postula “
ainda que este EG. TRIBUNAL entenda pela manutenção das bases atuais do contrato - o que se admite apenas pela eventualidade, considerando o caráter dúplice da ação renovatória, mister que sejam fixados aluguéis provisórios com base em 80% do montante reajustado, a fim de se evitar grave prejuízo à Agravante
”.

Pleiteia, neste contexto, a concessão de efeito ativo, a fim de que
“(
i
) sejam fixados a título de aluguéis provisórios o valor alcançado pela prova técnica idônea produzida (doc. 07), qual seja, R$ 19.500,00 (dezenove mil e quinhentos reais); (
ii
) subsidiariamente, que o valor atual do aluguel pago pela Agravante (R$ 30.943,37) seja mantido até a realização de perícia no imóvel ou que o reajuste seja feito pelo IPCA; (
iii
) caso não sejam acolhidos nenhum dos pedidos anteriores, que sejam fixados, a título de aluguéis provisórios, o correspondente a 80% (oitenta por cento) do valor atualizado da avença, o que perfaz a quantia de R$ 33.604,50, ao menos até o julgamento definitivo do presente recurso
”. E, ao final, que se confira provimento ao recurso.

Decisão (id. 1503829), na qual o Eminente Desembargador MANOEL ALVES RABELO consigna que “
não obstante tenha esclarecido que a Ação Revisional nº 0006269-53.2020.8.08.0035 e a Ação Renovatória de nº 0020214-10.2020.8.08.0035 que deu origem ao presente agravo, possuem objetos totalmente distintos além do fato de as ações originárias tramitarem em Varas distintas da Comarca de Vila Velha, fui designado para resolver, em caráter provisório as medidas urgentes, nos termos do art. 955 do CPC/2015 c/c art. 195, parágrafo único, do RITJES, no Conflito Negativo de Competência nº 0019164-

20.2021.8.08.0000 suscitado nos autos do Agravo de Instrumento nº 5003746- 54.2021.8.08.0000”. Na sequência, aprecio o pedido de efeito ativo, pronunciando-se por deferir “PARCIALMENTE a tutela de urgência, para fixar os aluguéis provisórios em de R$ 30.943,37 (trinta mil, novecentos e quarenta e três reais e trinta e sete centavos), corrigidos anualmente pelo IPCA/IBGE, todo o dia 1º de agosto
”.

Embargos de Declaração (id. 1554946) opostos pela Recorrida em face da Decisão que deferiu parcialmente o pedido de efeito ativo.

Contraminuta ao Agravo de Instrumento no id. 1593033.

Contrarrazões aos Embargos de Declaração no id. 1646427.

Despacho (id. 1895587), em que o Eminente Desembargador MANOEL ALVES RABELO determina a redistribuição deste recurso,
“tendo em vista o julgamento do Conflito Negativo de Competência nº 0019164-20.2021.8.08.0000, tendo sido declarado competente o Eminente Desembargador Carlos Simões Fonseca
”.

Despacho no id. 2492764, no qual o Eminente Desembargador CARLOS SIMÕES FONSECA averba a sua suspeição, sob o fundamento de que “
nos autos do Agravo de Instrumento nº5003746-54.2021.8.08.0000 (que originou o já citado Conflito de Competência nº 0019164-20.2021.8.08.0000), declarei recentemente a minha suspeição para atuar no feito, em razão de substabelecimento pelo qual a então agravante FACTORBRAS COMERCIAL S/A – neste recurso, agravada – passou a ser patrocinada pelo escritório Galvêas Terra & Prezotti Advogados Associados, do qual faz parte o Dr. Thiago Monteiro de Paula Siqueira, que já foi meu Assessor neste e. Tribunal de Justiça
”.

Com a redistribuição deste recurso no âmbito desta Egrégia Segunda Câmara Cível, a sua nova Relatoria recaiu, mediante sorteio, a este Subscritor.

É o Relatório, no essencial.

Inclua-se em pauta para julgamento
.

NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO

DESEMBARGADOR
RELATOR

(documento datado e assinado eletronicamente)

NOTAS ORAIS
VOTOS COM DOCUMENTO
(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o Eminente Relator.

VOTO VENCEDOR

VOTO

Conforme relatado,
INTERNATIONAL FOOD PADARIA E COMÉRCIO DE ALIMENTOS LTDA-ME

interpôs
AGRAVO DE INSTRUMENTO
em face da
DECISÃO
(id. 1423941), proferida pelo
Juízo da 6ª Vara Cível de Vila Velha
nos autos da
AÇÃO RENOVATÓRIA
proposta pela Recorrente em face de
FACTORBRÁS COMERCIAL S/A
, cujo
decisum
deferiu “
EM PARTE, a medida liminar para prorrogar até 31.07.2026 o contrato de aluguel cujas parcelas mensais restam fixadas provisoriamente no montante de R$ 30.943,37 (trinta mil, novecentos e quarenta e três reais e trinta e sete centavos), corrigidos monetariamente pelo IGP-M, no dia 01/08 de cada ano, nos termos do contrato de locação (cláusula sexta, fl. 29)
”.

A Recorrente narra que “
requereu a prorrogação do vínculo locatício por mais 05 (cinco) anos, acompanhado do pedido de fixação do aluguel em quantia compatível com o mercado, sobretudo em razão da substancial elevação do IGP-M, que passou a não mais refletir o valor de mercado do imóvel locado. Noutras palavras, para além da extensão do vínculo contratual, a Agravante pretende que o valor da locação corresponda àquele praticado pelo mercado, tendo em vista, inclusive, que a ação renovatória é o terreno propício para tanto
”.

Alega que “
trouxe aos autos justamente a prova que corrobora suas alegações: o laudo técnico produzido pelo respeitado perito HAMILTON AZEVEDO REBELLO FILHO (CREA/ES 2167/D-fls. 569/605-doc. 07), pautado em pesquisas comparativas de outros 25 (vinte e cinco) estabelecimentos similares concluiu que o imóvel locado possui valor de mercado de R$ 19.500,00 (dezenove mil e quinhentos reais), sendo que, atualmente, são pagos pela Agravante R$ 30.943,37 (trinta mil, novecentos e quarenta e três reais e trinta e sete centavos)
”.

Enfatiza que a “
referida prova demonstrou ser, na pior das hipóteses, prudente o aguardo da realização de perícia técnica no bojo da ação renovatória. Isso porque simplesmente INEXISTE qualquer prejuízo à Agravada, que poderá, se for o caso, exigir a diferença da Agravante no futuro. Por outro lado, esta última terá manifesto prejuízo com o reajuste, porquanto se encontra iminente um aumento mensal do aluguel na ordem de R$ 11.062,25 (onze mil, sessenta e dois reais e vinte e cinco centavos)
”.

Aduz que “
a Agravada é a proprietária do imóvel ao lado, o qual também está disponível para locação (fls. 562/574). Isso demonstra o poderio econômico da FACTORERAS e a inexistência de qualquer prejuízo em se aguardar a prova pericial na origem
”.

Afirma que “
nada obstante a expresso pedido da Agravante nesse sentido, a jurisprudência pátria é firme no sentido de considerar a ação renovatória o terreno fértil para a discussão do valor do pacto locatício, visto que o julgador, com a devida vênia, deve se pautar na prova técnica produzida nos autos para fixar o valor do aluguel
”.

Postula “
ainda que este EG. TRIBUNAL entenda pela manutenção das bases atuais do contrato - o que se admite apenas pela eventualidade, considerando o caráter dúplice da ação renovatória, mister que sejam fixados aluguéis provisórios com base em 80% do montante reajustado, a fim de se evitar grave prejuízo à Agravante
”.

Pleiteia, neste contexto, a concessão de efeito ativo, a fim de que
“(
i
) sejam fixados a título de aluguéis provisórios o valor alcançado pela prova técnica idônea produzida (doc. 07), qual seja, R$ 19.500,00 (dezenove mil e quinhentos reais); (
ii
) subsidiariamente, que o valor atual do aluguel pago pela Agravante (R$ 30.943,37) seja mantido até a realização de perícia no imóvel ou que o reajuste seja feito pelo IPCA; (
iii
) caso não sejam acolhidos nenhum dos pedidos anteriores, que sejam fixados, a título de aluguéis provisórios, o correspondente a 80% (oitenta por cento) do valor atualizado da avença, o que perfaz a quantia de R$ 33.604,50, ao menos até o julgamento definitivo do presente recurso
”. E, ao final, que se confira provimento ao recurso.

Decisão (id. 1503829), na qual o Eminente Desembargador MANOEL ALVES RABELO consigna que “
não obstante tenha esclarecido que a Ação Revisional nº 0006269-53.2020.8.08.0035 e a Ação Renovatória de nº 0020214-10.2020.8.08.0035 que deu origem ao presente agravo, possuem objetos totalmente distintos além do fato de as ações originárias tramitarem em Varas distintas da Comarca de Vila Velha, fui designado para resolver, em caráter provisório as medidas urgentes, nos termos do art. 955 do CPC/2015 c/c art. 195, parágrafo único, do RITJES, no Conflito Negativo de Competência nº 0019164-

20.2021.8.08.0000 suscitado nos autos do Agravo de Instrumento nº 5003746- 54.2021.8.08.0000”. Na sequência, aprecio o pedido de efeito ativo, pronunciando-se por deferir “PARCIALMENTE a tutela de urgência, para fixar os aluguéis provisórios em de R$ 30.943,37 (trinta mil, novecentos e quarenta e três reais e trinta e sete centavos), corrigidos anualmente pelo IPCA/IBGE, todo o dia 1º de agosto
”.

Embargos de Declaração (id. 1554946) opostos pela Recorrida em face da Decisão que deferiu parcialmente o pedido de efeito ativo.

Contraminuta ao Agravo de Instrumento no id. 1593033.

Contrarrazões aos Embargos de Declaração no id. 1646427.

Despacho (id. 1895587), em que o Eminente Desembargador MANOEL ALVES RABELO determina a redistribuição deste recurso,
“tendo em vista o julgamento do Conflito Negativo de Competência nº 0019164-20.2021.8.08.0000, tendo sido declarado competente o Eminente Desembargador Carlos Simões Fonseca
”.

Despacho no id. 2492764, no qual o Eminente Desembargador CARLOS SIMÕES FONSECA averba a sua suspeição, sob o fundamento de que “
nos autos do Agravo de Instrumento nº 5003746-54.2021.8.08.0000 (que originou o já citado Conflito de Competência nº 0019164-20.2021.8.08.0000), declarei recentemente a minha suspeição para atuar no feito, em razão de substabelecimento pelo qual a então agravante FACTORBRAS COMERCIAL S/A – neste recurso, agravada – passou a ser patrocinada pelo escritório Galvêas Terra & Prezotti Advogados Associados, do qual faz parte o Dr. Thiago Monteiro de Paula Siqueira, que já foi meu Assessor neste e. Tribunal de Justiça
”.

Com a redistribuição deste recurso no âmbito desta Egrégia Segunda Câmara Cível, a sua nova Relatoria recaiu, mediante sorteio, a este Subscritor.

Expendido tal relato acerca dos contornos deste recurso e dos atos processuais praticados neste Juízo
ad quem
,
tem-se por pertinente trazer à colação os motivos que levaram à prolação da Decisão recorrida
.

Neste particular,
destaca-se que a Magistrada de Primeiro Grau pronunciou-se, por meio da Decisão recorrida, pelo deferimento parcial da medida liminar para renovação da relação locatícia até 31/07/2026, com os aluguéis fixados
provisoriamente no montante de R$ 30.943,37 (trinta mil, novecentos e quarenta e três reais e trinta e sete centavos), corrigidos monetariamente pelo IGPM/FGV, no dia 01/08 de cada ano, nos termos do Contrato de Locação (cláusula sexta, fl. 29)
, pelas seguintes razões,
in litteris:

“A Lei 8.245/91, Lei de Locações, prevê em seus art. 51 e 71, os seguintes requisitos para a renovação:

Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

[...]

§ 5º Do direito à renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.

Nesse cenário, vislumbra-se que o autor preenche os requisitos em voga. Isso porque o contrato de locação (fls. 27-34) foi celebrado com prazo de 60 (sessenta) meses, equivalente a 5 (cinco) anos (incisos I e II). De igual modo, há elementos nos autos a indicar que a inauguração do estabelecimento ocorreu em 11/04/2017 (fl. 42), estando a autora em exploração do comércio há mais de três anos (inciso III). Ainda, pelo protocolo, vê-se que a ação foi proposta em 18/12/2020, aproximadamente sete meses antes do termo final do contrato (§ 5º).

No mais, o art. 71 apresenta os seguintes requisitos, que devem estar presentes de forma cumulativa com os anteriores:

Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:

I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;

II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;

III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;

IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;

V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira;

VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;

VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.

Tais requisitos aparentam estar devidamente preenchidos, considerando o grau de cognição sumária em que se encontra o feito e diante da documentação apresentada.

Os pagamentos dos aluguéis no ano de 2020, que representam o cumprimento do contrato, estão presentes às fls. 47-60, valendo salientar que as flutuações nos valores estão devidamente justificadas em razão do advento do acórdão que julgou o agravo de instrumento n° 5000756-27.2020.8.08.0035, cujas partes são as mesmas que ora compõem a presente relação jurídica, sendo objeto da discussão outrora travada a revisão do aluguel por conta da onerosidade excessiva decorrente do estado pandêmico.

Já os pagamentos de aluguéis realizados no ano de 2021 estão acostados às fls. 494-9.

Foram apresentadas transferências referentes ao pagamento do IPTU de 2020, dividido em seis vezes (fls. 62-9), de julho a dezembro de 2020 (inciso III), indicando adimplemento dos tributos no ano de 2020.

Foram adunados, também comprovantes de pagamento de (i) faturas de água no período de janeiro/2020 a fevereiro/2021, fls. 283-311; (ii) seguro relativo ao ano pretérito, ainda não sendo exigível sua renovação em 2021, fls. 314-20; (iii) faturas de energia elétrica no interregno de janeiro/2020 a fevereiro/2021, fls. 322-492, com o temperamento de que “a autora aderiu a um consórcio (‘LIBERUM’) para o pagamento de parte das faturas mensais da ESCELSA, o que ocorreu em alguns meses de 2020 e especialmente em janeiro e fevereiro de 2021, meses cujas cobranças foram diluídas em seis parcelas” (fl. 246).

Ademais, a autora apresentou proposta, fl. 237, de “
manter o valor atual do aluguel (R$ 30.943,37), prorrogando-se provisoriamente o contrato de locação até 31.07.2026, tudo nos moldes do art. 300 do CPC
” (inciso IV).

Por fim, não há indicação de fiador no contrato de aluguel, razão pela qual são inaplicáveis os incisos V e VI. Ainda, não se aplica o inciso VIII, pois o contrato foi realizado diretamente com a autora, considerando o Termo Aditivo 1 (fls. 35-6).

Para além, a documentação de fls. 114-22 indica que a autora tenha investido considerável monta para iniciar seu empreendimento, que poderia se perder caso fosse obrigada a se mudar. Ao mesmo tempo, a localização do imóvel é deveras privilegiada no município de Vila Velha, o que pode indicar dificuldade da autora em encontrar nova posição que corresponda à atual.

Destaca-se que o Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo entende pela possibilidade de, liminarmente, determinar renovação de contrato de aluguel, bem como fixar nele valor provisório,
in verbis
:

AGRAVO DE INSTRUMENTO -
AÇÃO RENOVATÓRIA - LIMINAR CONCEDIDA
PARA ALTERAR O VALOR PROVISÓRIO DO ALUGUEL - BASE DE CÁLCULO - LAUDO APRESENTADO PELA AGRAVADA - MANTIDO O VALOR FIXADO NA LIMINAR - AGRAVO PROVIDO.

1. Verifica-se enorme discrepância entre o valor do último aluguel e o fixado pelo Juízo
a quo
, a título provisório, desprestigiando de toda a ordem o instituto do equilíbrio contratual que há de prevalecer nas relações jurídicas dessa natureza.

2. Presentes os requisitos autorizadores da concessão liminar, fixou-se o aluguel provisório
em R$ 29.000,00 (vinte e nove mil reais).

3. A decisão de piso que majorou os aluguéis em quase o dobro do que era recolhido pela Agravante - R$ 36.000,00 (trinta e seis mil reais), ensejou a redução do percentual fixado na decisão objurgada (de 80% para cerca de 65%), ressalvada a base de cálculo (ou seja, o laudo da empresa Personale - R$ 45.000,00), mantendo-se, assim, o valor de R$ 29.000,00 (vinte e nove mil reais) mensais, fixado na decisão liminar.

4. Agravo provido.

(TJES, PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, AI 09164629620098080000, Relator: WILLIAM COUTO GONÇALVES, j. 05/10/2010, DJe 16/12/2010)

AGRAVO DE INSTRUMENTO
AÇÃO RENOVATÓRIA FIXAÇÃO DE ALUGUEL PROVISÓRIO
TERMO INICIAL FIXADO EM DECISÃO JUDICIAL PRETÉRITA NÃO OBJETO DE RECURSO - PRECLUSÃO RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO PROVIDO AGRAVO INTERNO PREJUDICADO.

1- Em decisão pretérita, ao fixar os alugueis provisórios, foi determinado expressamente que o pagamento tivesse como termo inicial a intimação da decisão liminar, decisão essa contra a qual o agravado não se insurgiu.

2- Ainda que a lei expressamente preveja que a fixação do aluguel provisório vigore a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, fixando o magistrado outro termo inicial para a exigibilidade do aluguel provisório, decisão contra a qual não se insurgiu o recorrido, impossível nesse momento processual proceder a sua alteração, haja vista os efeitos da preclusão.

3- Agravo interno prejudicado, em face do julgamento do agravo de instrumento.

4- Agravo de instrumento provido.

(TJES, QUARTA CÂMARA CÍVEL, AI 00251975720178080035, Relator: WALACE PANDOLPHO KIFFER, j. 14/05/2018, DJe 21/05/2018)

Superado este ponto, mister fixar o valor de aluguel a ser aplicado, nos termos do art. 68:

Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte:

[...]

II – ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes:

a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido;

b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente;

Foi declarado que o valor atual do aluguel é de R$ 30.943,37 (trinta mil, novecentos e quarenta e três reais e trinta e sete centavos), cuidando a autora de esclarecer que entre as competências relativas aos meses de março e agosto de 2020 pagou 70% (setenta por cento) do valor dos aluguéis, ao passo que, na semestralidade seguinte, o valor integral sofreu o acréscimo do percentual de 30% (trinta por cento) que antes havia sido alvo de abatimento, vindo, pois, a se recomporem os aluguéis das competências de outubro de 2020 a março/2021, devidamente atualizados.

Prossegue a locatária, em seu arrazoado, expondo que o quantitativo atualmente pago deve ser mantido até a realização de prova pericial, porquanto excessivamente oneroso o índice acumulado pelo IGP-M, da ordem de 23% (vinte e três por cento).

Em que pese o esforço argumentativo da autora, tenho que, neste específico ponto, não é de ser acolhida sua pretensão - e isso pelos motivos que adiante passo a expor.

Em primeiro, verifico que o julgamento do agravo de instrumento n° 5000756-27.2020.8.08.0000 operou-se em setembro de 2020, quando já estava em curso, há aproximadamente seis meses, a pandemia do novo coronavírus. Àquela altura, optou a Corte local de Justiça em determinar, embora com particularidades, que o contrato fosse cumprido - tanto é que o desconto inicial de 30% (trinta por cento), concedido nos seis primeiros meses, veio a incrementar as parcelas locatícias subsequentes (seis meses seguintes), parcelas essas ainda tiveram que ser monetariamente atualizadas.

Verifico, ainda, que a conclusão do julgamento operou-se em novembro/2020, mercê da interposição de aclaratórios, que foram rejeitados - com isso quero evidenciar que a questão foi alvo de decisão bastante recente, o que é roborado pelas peças de fls. 494-9, em que se evidencia que o pagamento dos três últimos aluguéis rompeu a barreira dos R$ 40.000,00 (quarenta mil reais).

Nesta ordem de ideias, deve-se salientar que, tirante a argumentação quanto à excessiva onerosidade do IGP-M, a autora não trouxe elementos convincentes para a fixação do aluguel provisório, porquanto não apresentou, por exemplo, pesquisa comparativa de aluguel de mercado, ou laudo de avaliação.

Demais disso, também não constam dos autos demonstrativos, balancetes ou outros documentos contábeis dos quais se pudesse inferir, hipoteticamente, as dificuldades em sua situação financeira, a recomendar a minoração do aluguel.

Ante o exposto, DEFIRO, EM PARTE, a medida liminar para prorrogar até 31.07.2026 o contrato de aluguel cujas parcelas mensais restam fixadas provisoriamente no montante de R$ 30.943,37 (trinta mil, novecentos e quarenta e três reais e trinta e sete centavos), corrigidos monetariamente pelo IGP-M, no dia 01/08 de cada ano, nos termos do contrato de locação (cláusula sexta, fl. 29)
.”

Posteriormente, por ocasião da análise do pedido de efeito ativo, o Eminente Desembargador MANOEL ALVES RABELO, naquele momento designado para apreciar as medidas de urgência enquanto não julgado o mérito do Conflito Negativo de Competência suscitado em recurso funcionalmente ligado a este, prolatou a Decisão constante do id. 1503829 no sentido de deferir “
PARCIALMENTE a tutela de urgência, para fixar os aluguéis provisórios em de R$ 30.943,37 (trinta mil, novecentos e quarenta e três reais e trinta e sete centavos), corrigidos anualmente pelo IPCA/IBGE, todo o dia 1º de agosto
”.

Eis os fundamentos externados na referida oportunidade por aquele Eminente Desembargador
,
in litteris:

“Feito este breve relato, passo à análise do pedido liminar.

Para a concessão da tutela de urgência recursal faz-se necessária a presença simultânea do perigo de dano ou de risco ao resultado útil do processo até que se conclua o julgamento da demanda, além da demonstração da probabilidade de provimento do recurso, nos termos do artigo 1.019, inciso I, c/c o artigo 300, ambos do CPC/15.

O perigo de dano ou de risco ao resultado útil do processo deve ser entendido como o periculum in mora, segundo o qual o tempo necessário para o desenrolar do procedimento se mostra incompatível para assegurar, de imediato, o direito que se reputa violado pela agravante.

Por sua vez, a probabilidade de provimento do recurso, sintetizada pelo fumus boni iuris, deve ser analisada sob o aspecto do provável direito alegado.

In casu, vislumbro a presença dos requisitos que autorizam a concessão parcial da tutela de urgência pleiteada.

Cuida o presente de ação renovatória de contrato de aluguel ajuizada por INTERNATIONAL FOOD PADARIA E COMERCIO DE ALIMENTOS LTDA – ME, objetivando a prorrogação do contrato de locação estabelecido com a agravante, além da manutenção do valor dos aluguéis anteriormente avençados, sem que seja realizada a correção prevista contratualmente através do IGPM, uma vez que o referido índice apresentou alta irrazoável e desproporcional no último ano, o que pode causar graves prejuízos ao autor, requerendo a realização de perícia para a avaliação do valor de mercado para a locação do referido imóvel.

O Juízo singular deferiu parcialmente a medida liminar, prorrogando o contrato de aluguel até 31/07/26 e fixando as parcelas mensais provisoriamente em R$30.943,37 (trinta mil, novecentos e quarenta e três reais e trinta e sete centavos), corrigidos monetariamente pelo IGPM, no dia 01/08 de cada ano, nos termos do contrato originário.

A agravante aduz, em sua inicial, que o valor do aluguel encontra-se excessivamente oneroso, pela desvalorização do imóvel relativamente à época da contratação inicial, bem como que este será reajustado de forma desproporcional, tendo em vista que o índice utilizado para a sua correção encontra-se descolado da realidade, porquanto o IGPM acumulado no período ultrapassa os 35%, pugnando pela utilização do IPCA para fins de correção dos valores locatícios.

Pois bem.

Em consulta ao portal do Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getúlio Vargas (FGV IBRE), pode-se verificar que o Índice Geral de Preços – Mercado (IGPM) apurado nos últimos 12 meses suplanta em muito os valores apurados em anos anteriores.

Consoante se denota daquele sítio eletrônico, o IGPM acumulado de 12 meses do ano de 2016 foi de 7,20%, em 2017 de -0,53%, em 2018 foi de 7,54%, em 2019 foi de 7,30%, e em 2020 de 23,14%.

Já em 2021 até o mês de julho, o índice acumula alta de 15,98% no ano e de 33,83% em 12 meses, revelando uma grave distorção, atribuída principalmente à pandemia mundial da Covid-19 iniciada no país em março de 2020.

Entendo, portanto, em sede de cognição sumária, que restou comprovada a onerosidade excessiva e o desequilíbrio contratual em um aumento anual desproporcional do valor da locação em mais de 1/3 do inicialmente avençado, devendo ser fixado o IPCA/IBGE para a correção, por refletir corretamente valores inflacionários, mantido o valor contratualmente previsto, de R$ 30.943,37 (trinta mil, novecentos e quarenta e três reais e trinta e sete centavos).

Em tempo, esclareço não achar prudente a redução do encargo em valores menores que aqueles livremente pactuados pelas partes, uma vez que não há como se atender à agravante que pretende a aplicação do valor do laudo técnico produzido de forma unilateral, mesmo porque, no caso em tela, por se tratar de questão eminentemente técnica, o laudo pericial deve ser considerado como uma das fontes para a formação do convencimento do julgador
.

Nesse sentido, trago a colação o entendimento jurisprudencial dos tribunais pátrios:

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO. (I) RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL INTERPOSTO POR UNIBANCO – UNIÃO DE BANCOS BRASILEIROS S/A. REDUÇÃO DO QUANTUM ARBITRADO A TÍTULO DE ALUGUEL. (II) RECURSO DE APELAÇÃO ADESIVA INTERPOSTO POR LUIZ CARLOS MAIOLI E MARIA DE LOURDES MAIOLI. MAJORAÇÃO DO ALUGUEL E INVERSÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. APRECIAÇÃO CONJUNTA. DISCUSSÃO SOBRE O VALOR DE FIXAÇÃO DOS ALUGUERES. MÉDIA ARITMÉTICA. IMPOSSIBILIDADE. UTILIZAÇÃO PARA FINS DE ARBITRAMENTO DO VALOR PROVISÓRIO. ARBITRAMENTO DO VALOR DEFINITIVO COM BASE NO LAUDO CONFECCIONADO PELO PERITO JUDICIAL. LAUDO CONCLUSIVO E ELABORADO CONSOANTE AS NORMAS REGULAMENTARES. VERBAS SUCUMBENCIAIS. ÔNUS ATRIBUÍDO AO AUTOR DA AÇÃO. INEXISTÊNCIA DE RECUSA À RENOVAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO. ARBITRAMENTO DE VALOR MUITO SUPERIOR AO ALMEJADO NA EXORDIAL. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDO E IMPROVIDO. RECURSO DE APELAÇÃO ADESIVA CONHECIDO E PROVIDO.

I. Não há que se falar em carência de fundamentação, tal como sustentado pelo Banco Recorrente, para fins de arbitramento do valor com base na média aritmética dos laudos periciais, eis que o Magistrado de piso expressou com clareza as razões de seu convencimento, enaltecendo, inclusive, o trabalho desempenhado pelos profissionais técnicos das partes e do Juízo.

II. A técnica de média aritmética apenas deve ser utilizada para fins de arbitramento do valor provisório da locação, levando-se em consideração as quantias apontadas pelos laudos particulares, ao passo que o valor definitivo, arbitrado em sede de Sentença deve guardar correlação e identidade com o arcabouço probatório produzido no transcorrer da regular instrução processual, razão pela qual, em regra, e embora não obrigatório, são adotados os parâmetros fixados no âmbito da perícia judicial.(...)”

(TJES, Classe: Apelação, 48090019307, Relator : NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 02/12/2014, Data da Publicação no Diário: 09/12/2014)

“APELAÇÃO CÍVEL - RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO - VALOR DO ALUGUEL - IMPUGNAÇÃO DO APONTADO NO LAUDO PERICIAL – RAZOABILIDADE DO VALOR CALCULADO - PREVALÊNCIA DA CONCLUSÃO DA PERÍCIA - SENTENÇA MANTIDA.

A perícia oficial, válida e conclusiva deve ser adotada para a fixação do valor dos aluguéis em ação renovatória de locação. O juiz não está adstrito ao laudo pericial, mas somente podendo deixar de acolhê-lo se houver prova suficiente em contrário. Recurso não provido.” (Apelação Cível 1.0024.09.455281-7/006, Rel. Des.(a) Gutemberg da Mota e Silva, 10ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 29/11/2011, publicação da súmula em 14/12/2011)

“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RENOVATÓRIA. LOCAÇÃO COMERCIAL. VALOR DO ALUGUEL. LAUDO PERICIAL CONCLUSIVO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA.

1. O arbitramento feito por perito judicial do valor mínimo mensal de aluguel comercial deve ser mantido pelo juízo, sobretudo em razão da idoneidade técnica do profissional especialista na matéria. Precedentes STJ.(...)”. (TJES, Classe: Apelação, 24060300662, Relator: SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 03/11/2009, Data da Publicação no Diário: 18/12/2009)

“EMPRESARIAL E PROCESSUAL CIVIL. SHOPPING CENTER. VALOR DO ALUGUEL. AÇÃO REVISIONAL. POSSIBILIDADE DE ARBITRAMENTO DE VALOR SUPERIOR AO EXIGIDO PELA ADMINISTRADORA. PERÍCIA JUDICIAL.

1. É possível que, em ação de revisão de aluguel de espaço em shopping center, seja arbitrado valor superior ao exigido pela Administradora quando: (i) estiver de acordo com perícia judicial; (ii) o valor exigido pela Administradora esteja defasado. Vistos, relatados e discutidos estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Desembargadores da QUARTA CÂMARA do Tribunal de Justiça do Espírito Santo, à unanimidade, rejeitar a preliminar de intempestividade e negar provimento ao agravo retido e, no mérito, agora por maioria de votos, dar provimento ao recurso.” (TJES, Classe: Apelação, 24070604947, Relator Designado: SAMUEL MEIRA BRASIL

JUNIOR, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 03/09/2012, Data da Publicação no Diário: 19/09/2012)

Dessa forma, a modificação do valor avençado para os aluguéis deverá ser precedida da avaliação do perito oficial, que irá aplicar a técnica adequada para alcançar a conclusão pretendida.

Feitas essas considerações, ao menos numa análise perfunctória, DEFIRO PARCIALMENTE a tutela de urgência, para fixar os aluguéis provisórios em de R$ 30.943,37 (trinta mil, novecentos e quarenta e três reais e trinta e sete centavos), corrigidos anualmente pelo IPCA/IBGE, todo o dia 1º de agosto
.

Intime-se a agravante desta decisão.

Intime-se o agravado para apresentar contrarrazões ao presente recurso, na forma do artigo 1.019, II do CPC/15.

Comunique-se ao Juízo de primeiro grau, solicitando-lhe informações.

Aguarde-se em secretaria até a resolução do Conflito de Competência nº 0019164-20.2021.8.08.0000
.

Tudo cumprido, à conclusão.

Vitória, 05 de agosto de 2021.

DESEMBARGADOR MANOEL ALVES RABELO

RELATOR”

Frente ao explicitado contexto, examino as controvérsias estabelecidas na espécie, e, neste particular, surge substancialmente relevante a orientação do
Egrégio Superior Tribunal de Justiça
de que “
a cláusula contratual em que se prevê a configuração do valor do aluguel não pode ser desprezada unicamente com fundamento na situação de mercado, mormente quando não há lastro suficientemente apto a demonstrar os motivos pelos quais a autonomia das partes não deve prevalecer. Precedentes
” (STJ - AgInt no AREsp n. 1.611.717/DF, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 24/11/2020, DJe de 9/12/2020).

In casu
, não subsiste eventual plausibilidade jurídica de que o aluguel do imóvel comercial objeto da lide deve pautar-se no valor de mercado (R$ 19.500,00) apurado em Laudo particular contratado pela Recorrente, revelando-se, por conseguinte, incensurável a Decisão recorrida em que se estabeleceu, em sede de cognição sumária, que os aluguéis provisórios devem ser estipulados com amparo no valor atual do aluguel (R$ 30.943,37) apurado com amparo no Contrato objeto da lide.

Por outro lado, impõe-se
examinar a questão alusiva ao índice de correção do valor do aluguel, máxime porque
a tese defendida pela Recorrente assenta-se, substancialmente, na premissa de que o IGPM/FGV – índice previsto no Contrato de Locação – atingiu níveis absolutamente inimagináveis, tendo tal situação imprevisível sido proporcionada pelo contexto socioeconômico gerado pela pandemia da novo coronavírus (Covid-19).

Na espécie, faz-se possível identificar, em sede de cognição sumária, que o IGPM/FGV, ao ser comparado com o IPCA/IBGE, o qual consiste no índice oficial indicador da inflação, teve substanciosa e desproporcional elevação, conforme se observa na seguinte tabela comparativa entre tais índices

,
in verbis:

Variação acumulada em 12 meses (%)

IPCA

IGP-M

Janeiro/2020

4,19

7,82

Fevereiro/2020

4,01

6,83

Março/2020

3,3

6,81

Abril/2020

2,4

6,69

Maio/2020

1,88

6,51

Junho/2020

2,13

7,31

Julho/2020

2,31

9,26

Agosto/2020

2,44

13,02

Setembro/2020

3,14

17,93

Outubro/2020

3,92

20,92

Novembro/2020

4,31

24,51

Dezembro/2020

4,52

23,13

Janeiro/2021

4,56

25,71

Fevereiro/2021

5,2

28,94

Março/2021

6,1

31,10

Abril/2021

6,76

32,03

Maio/2021

8,06

37,06

Junho/2021

8,35

35,76

Julho/2021

8,99

33,84

Agosto/2021

9,68

31,13

Setembro/2021

10,25

24,87

Outubro/2021

10,67

21,74

Novembro/2021

10,74

16,77

Dezembro/2021

10,06

17,79

Janeiro/2022

10,38

16,91

Fevereiro/2022

10,54

16,12

Março/2022

11,30

5,48

Abril/2022

12,13

6,97

Em razão precisamente do aludido cenário, a jurisprudência pátria tem admitido, em caráter excepcional, a revisão contratual em situações deste jaez, inclusive, para fins de concessão de Medida Liminar, para autorizar de forma provisória e precária, a aplicação do IPCA/IBGE como índice de correção monetária, até o julgamento final da demanda,
in litteris
:

“
EMENTA
– AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE TUTELA CAUTELAR ANTECEDENTE. GRATUIDADE DA JUSTIÇA. DECISÃO QUE NÃO INDEFERIU O PEDIDO, APENAS CONCEDENDO PRAZO PARA A COMPROVAÇÃO DE PREENCHIMENTO DOS PRESSUPOSTOS PARA A CONCESSÃO, CONFORME ART. 99, § 2º DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL ( CPC). CARÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL. RECURSO NÃO CONHECIDO NESTA PARTE. O art. 99, § 2º do Código de Processo Civil ( CPC) prescreve que o juiz, antes de eventual indeferimento do pedido de gratuidade da justiça, deve conceder prazo ao requerente para que comprove preencher os pressupostos para a concessão. Essa foi a atitude seguida pelo Juiz de origem, não tendo havido, ainda, indeferimento do benefício na decisão agravada, motivo pelo qual a agravante carece de interesse recursal nesta matéria. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE TUTELA CAUTELAR ANTECEDENTE.
LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. REVISÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL PARA AFASTAMENTO DA CORREÇÃO DOS ALUGUÉIS PELO IGP-M, COM SUBSTITUIÇÃO PELO IPCA. REQUISITOS PARA A CONCESSÃO DA TUTELA PRESENTES (ART. 300 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL). PROBABILIDADE DO DIREITO DEMONSTRADA PELO AUMENTO EXPRESSIVO DO IGP-M NO PERÍODO DE PANDEMIA, DE FORMA IMPREVISTA PELAS PARTES E CONFIGURANDO, EM COGNIÇÃO SUMÁRIA, ONEROSIDADE EXCESSIVA A APENAS UMA DAS CONTRATANTES
. PERIGO DE DANO, POIS O PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS NO NOVO PATAMAR PODE CAUSAR IMPACTOS SIGNIFICATIVOS NA ATIVIDADE DA AGRAVANTE. OBSERVAÇÃO QUANTO À EFICÁCIA DA PRESENTE DECISÃO. RECURSO PROVIDO NESTA PARTE, COM OBSERVAÇÃO. É condição para a concessão de tutela provisória de urgência a presença cumulativa dos requisitos autorizadores da medida, quais sejam, a probabilidade do direito alegado ("fumus boni juris") e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo ("periculum in mora"), nos termos do art. 300 do Código de Processo Civil ( CPC).
No caso, a probabilidade do direito está evidenciada. É notório que o IGP-M, nos últimos tempos, tem alcançado patamares elevados, na esteira dos abalos econômicos causados pela pandemia de COVID-19. Esse aumento não era previsível às partes, que celebraram contrato antes da deflagração da pandemia. Não é razoável esperar que qualquer atividade desenvolvida no interior de shopping centers tenha experimentado, nesse período, aumento nos resultados nem de longe compatível com o patamar atingindo pelo IGP-M, sendo possível, portanto, falar em onerosidade excessiva a apenas uma das partes
. Também presente o perigo de dano, uma vez que o prolongamento do processo, mantendo-se o pagamento do aluguel pela agravante no novo patamar, pode afetar, de maneira desproporcional aos efeitos sobre os outros contratantes, sua atividade empresarial. Observe-se que a presente decisão não pode retroagir aos aluguéis já pagos no novo patamar até o momento da citação dos réus (por analogia ao art. 478 do CC, que trata da resolução por onerosidade excessiva); os aluguéis seguintes, por outro lado, devem ser cobrados tomando por base os valores anteriores à correção (meses de julho e anteriores), atualizados, enquanto durarem os efeitos da tutela ora concedida, pelo IPCA.

(
TJ-SP
- AI: 22090552520218260000 SP 2209055-25.2021.8.26.0000, Relator Des. Adilson de Araujo, Data de Julgamento: 23/09/2021, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/09/2021)

EMENTA
: AGRAVO DE INSTRUMENTO. Locação. Ação revisional.
Decisão agravada que indeferiu o pedido incidental de tutela de urgência para alteração do índice de reajuste dos alugueres. Insurgência da autora. Pleito de substituição do índice pactuado (IGP-M) pelo IPCA. Acolhimento. Reajuste que, em sumária cognição, se tornou excessivamente oneroso em razão de variação desproporcional do índice IGP-M. Teoria da imprevisibilidade. Cenário pandêmico que merece consideração. Possibilidade de reestabelecimento do equilíbrio contratual. Decisão reformada. Alugueres que devem ser reajustados provisoriamente pelo IPCA até sentença de mérito, quando se decidirá o tema em cognição exauriente
. RECURSO PROVIDO.

(
TJ-PR
- AI: 00475486820218160000 Curitiba 0047548-68.2021.8.16.0000 (Acórdão), Relator Des. Rogerio Ribas, Data de Julgamento: 17/11/2021, 17ª Câmara Cível, Data de Publicação: 18/11/2021)

Ne
ste ponto, sobreleva enfatizar que não se pretende, com tais considerações, assentar que a Recorrente fará jus, de forma definitiva, à substituição do IGPM/FGV pelo IPCA/IBGE.

Deveras, afirma-se,, por meio deste pronunciamento, única e exclusivamente, que o índice pactuado, por ter sofrido inesperado e desproporcional aumento, deverá ser objeto de revisão, sendo certo que o IPCA/IBGE resta adotado em caráter provisório e precário, daí porque a sua eventual prevalência, ou não, deverá ser proficuamente examinada, por ocasião do julgamento do mérito da demanda de origem, inclusive, com amparo em percuciente dilação probatória, sobretudo em ordem a assegurar a ambas as partes a devida e equânime repartição dos riscos do Contrato
.

Isto posto,
CONHEÇO E CONFIRO PARCIAL PROVIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO, para reformar em parte a Decisão recorrida e, por conseguinte, apenas estabelecer que os aluguéis provisório resultam fixados no valor equivalente a R$ 30.943,37 (trinta mil, novecentos e quarenta e três reais e trinta e sete centavos) corrigidos anualmente pelo IPCA/IBGE, todo o dia 1º de agosto do ano respectivo, sem prejuízo do reexame da matéria em comento, após regular instrução processual, n
os termos da
fundamentação supracitada.

Por oportuno, JULGO PREJUDICADOS OS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO (id. 1554946) manejado em face da Decisão que deferiu em parte o efeito ativo (id. 1503829).

É como voto.

Desembargadora Substituta ANA CLÁUDIA RODRIGUES DE FARIA

RELATORA

EMENTA

EMENTA:
CIVIL E
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. REVISÃO DO VALOR DO ALUGUEL. AUSÊNCIA DE PLAUSIBILIDADE JURÍDICA DA TESE DE ADOÇÃO DO ALUGUEL PELO VALOR DE MERCADO. ÍNDICE DE CORREÇÃO. ONEROSIDADE EXCESSIVA. EXCEPCIONALIDADE DA REVISÃO. INCIDÊNCIA DO IPCA/IBGE DE FORMA PROVISÓRIA E PRECÁRIA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO PREJUDICADOS.

I.
De acordo com a orientação do
Egrégio Superior Tribunal de Justiça, “
a cláusula contratual em que se prevê a configuração do valor do aluguel não pode ser desprezada unicamente com fundamento na situação de mercado, mormente quando não há lastro suficientemente apto a demonstrar os motivos pelos quais a autonomia das partes não deve prevalecer. Precedentes
” (STJ - AgInt no AREsp n. 1.611.717/DF, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 24/11/2020, DJe de 9/12/2020).

II.

In casu
, não subsiste eventual plausibilidade jurídica de que o aluguel do imóvel comercial objeto da lide deve pautar-se no valor de mercado (R$ 19.500,00) apurado em laudo particular contratado pela Recorrente, revelando-se, por conseguinte, incensurável a Decisão recorrida em que se estabeleceu, em sede de cognição sumária, que os aluguéis provisórios devem ser estipulados com amparo no valor atual do aluguel (R$ 30.943,37) apurado com amparo no contrato objeto da lide.

III.
Na espécie, por outro lado,
faz-se possível identificar, em sede de cognição sumária, merece acolhimento a tese
alusiva à necessidade de revisão do índice de correção do valor do aluguel sob a premissa
de que o IGPM/FGV – índice previsto no Contrato de Locação – atingiu níveis absolutamente inimagináveis, tendo tal situação imprevisível sido proporcionada pelo contexto socioeconômico gerado pela pandemia da novo coronavírus (Covid-19).

IV.
A jurisprudência pátria tem admitido, em caráter excepcional, a revisão contratual em situações deste jaez, inclusive para fins de concessão de medida liminar para autorizar, de forma provisória e precária, a aplicação do IPCA/IBGE como índice de correção monetária até o julgamento final da demanda.

V.
Na hipótese dos autos, adota-se o IPCA/IBGE em caráter provisório e precário, daí porque a sua eventual prevalência, ou não, deverá ser proficuamente examinada por ocasião do julgamento do mérito da demanda de origem, inclusive com amparo em percuciente dilação probatória, sobretudo em ordem a assegurar a ambas as partes a devida e equânime repartição dos riscos do contrato.

VI.
Agravo de Instrumento conhecido e parcialmente provido

para reformar em parte a Decisão recorrida e, por conseguinte,
apenas estabelecer que os aluguéis provisório resultam fixados no valor equivalente a R$ 30.943,37 (trinta mil, novecentos e quarenta e três reais e trinta e sete centavos), corrigidos anualmente pelo IPCA/IBGE, todo o dia 1º de agosto do ano respectivo, sem prejuízo do reexame da matéria em comento, após regular instrução processual,

VII.
Embargos de Declaração da Decisão que deferiu em parte o efeito ativo julgados prejudicados.

DECISÃO
À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.