Tribunal: TJES
Processo: 5007291-35.2021.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão julgador: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Despejo para Uso Próprio
Data de julgamento: 2022-04-07

Ementa:
EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO
–
AÇÃO
DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO
–
PEDIDO LIMINAR DE DESPEJO
INDEFERID
O
–
DEFICIÊNCIA DA INSTRUÇÃO PERANTE A INSTÂNCIA PRIMEVA –
REQUISITOS DO ART. 59 AINDA NÃO DEMONSTRADOS – ALEGAÇÃO DE
DIREITO DE
INDENIZAÇÃO E
RETENÇÃO POR BENFEITORIAS NECESSÁRIAS
E ÚTEIS
PELO LOCATÁRIO E INEXISTINDO CLÁUSULA CONTRATUAL EXPRESSA DE RENÚNCIA, HÁ A NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA PRÉVIA À CONCESSÃO DO PEDIDO LIMINAR DE DESPEJO. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 35, DA LEI 8.245/91.
RECURSO DESPROVIDO.

1
) Não configurados ainda os requisitos do art. 59 da Lei de Locações a permitir deferir liminarmente a ordem de despejo vindicada, porque a inadimplência relativas aos aluguéis e encargos ainda é controversa, assim como, a possível estipulação de alguma garantia à locação, e não bastasse, também não resta comprovado o risco ao resultado útil do processo a permitir antecipar a tutela recursal para despejar uma pessoa que se encontra em imóvel comercial desde 2002, por alegada inadimplência ocorrida ainda em período pandêmico.

2)
O agravado informa a existência de benfeitorias que julga serem necessárias e/ou úteis e que estão sendo discutidas em outra ação judicial. O art. 35 da Lei de locação dispõe que “salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção”
,
e assim, havendo notícias de que o agravado reformou o imóvel locado, e considerando que tal reforma pode gerar direito de indenização e retenção e que o contrato sendo verbal não haverá renúncia expressa à indenização e ao direito de retenção, prudente que a questão seja analisada previamente a qualquer ordem de despejo liminar.

3)
Recurso desprovido.

ACORDA
a Egrégia Terceira Câmara Cível, em conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade de votos,
conhecer e negar provimento ao agravo de instrumento
, nos termos do voto da Relatora.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
5007291-35.2021.8.08.0000
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
AGRAVANTE: JAIR TOMAZELLI
AGRAVADO: ISMAR CETTO
RELATOR(A
):ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

Composição de julgamento: 015 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Relator / 025 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal / 005 - Gabinete Des. RONALDO GONÇALVES DE SOUSA - RONALDO GONCALVES DE SOUSA - Vogal
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

Cuida-se de recurso de

agravo de instrumento
interposto por
Jair Tomazelli
contra decisão proferida pela Primeira Vara da Comarca de São Gabriel da Palha/ES que nos autos da ação Ação de Despejo por falta de pagamento com pedido liminar c/c Cobrança de Aluguéis indeferiu o pedido liminar de despejo formulado em desfavor de Ismar Cetto.

Nas razões recursais, o agravante assevera ser proprietário de um prédio de dois pavimentos, construído sobre o Lote de Terras nº 01 da Quadra I, situado na Rua Men de Sá, nº 450, Centro, São Gabriel da Palha/ES, conforme Escritura Pública de Compra e Venda anexa aos autos eletrônicos. O primeiro pavimento trata-se de um ponto comercial, o qual é locado ao requerido e ora agravado, cuja denominação é “BAR DO ISMAR”.

O contrato de locação foi celebrado
verbalmente
entre as partes desde o ano de 2002, com prazo indeterminado, tendo ficado avençado o aluguel mensal no valor correspondente a 01 salário-mínimo e meio vigente, com vencimento todo dia 10 de cada mês, obrigando-se o locatário, ainda, a efetuar todos os pagamentos referentes à água, energia elétrica, taxas, tributos e outros encargos que venham a incidir sobre o imóvel locado no período de uso até a entrega definitiva do imóvel. Ocorre que, o agravado quedou-se inadimplente, desde o mês de maio de 2021, caracterizando a infringência ao Art. 23, I, da Lei do Inquilinato, bem como aos termos pactuados no contrato de locação.

O Agravante prestou a devida caução conforme exigência do art. 59, § 1º, inciso IX, equivalente a três meses de aluguel, o que corresponde à quantia de R$ 4.950,00 (quatro mil, novecentos e cinquenta reais), é de idade avançada, 67 anos e saúde debilitada, sobrevivendo apenas com a aposentadoria.

A corroborar a narrativa, alega ter juntado cópia de petição inicial de Ação Indenizatória por Benfeitorias ajuizada pelo agravado, processo nº 5000819-77.2021.8.08.0045, na qual o mesmo confessa dever os aluguéis ao agravante, bem como, a existência da relação locatícia entre as partes mediante contrato verbal. Ressalta que à época, foi expedida notificação, antes da inadimplência do agravado, conforme se vê datada de 11/05/2021, sendo que a inadimplência do locatário se iniciou a partir do mês de maio/2021, com vencimento em 10/06/2021. Não obstante, a notificação premonitória somente é exigível nos casos em que o pedido de despejo seja sem motivação, ou seja, a chamada “denúncia vazia”.

Assim, requer seja concedida a antecipação dos efeitos da tutela recursal, e ao final, provimento do agravo, a fim de que seja concedida a medida liminar de despejo visando a desocupação do imóvel no prazo de 15 (quinze) dias, que garantirá a proteção do direito da parte autora, independente da oitiva da parte contrária, com fulcro no art. 59, § 1º, inciso IX, da Lei 8.245/91, porque preenchidos os seus requisitos.

Decisão juntada ao evento 2002648 indeferindo o pedido de antecipação da tutela recursal.

Contrarrazões juntadas ao ID 2206884 pugnando pelo desprovimento do agravo, tendo em vista que, anteriormente à instalação do estabelecimento comercial do Agravado, funcionava naquele imóvel uma fábrica de roupas. Logo, estando o imóvel adaptado para o funcionamento da fábrica, necessitou o Agravado promover alterações no espaço físico, a fim de transformá-lo em um estabelecimento comercial do tipo bar. Para tanto, foram imprescindíveis realizações de benfeitorias necessárias e úteis para o funcionamento do estabelecimento e com aval do locador, tais como: - 01 balcão de alvenaria com tampa de granito; - Instalação de piso liso em cimento; - 02 pias de granito completa; - 01 fechamento de cozinha de 18m2 de paredes em alvenaria em reboco e pintada. Afirma a existência da Ação movida pelo Agravado em face do Agravante (Processo nº 5000819-77.2021.8.08.0045), em que se discute o direito de retenção pelas benfeitorias realizadas no imóvel locado, sendo, ao seu entendimento, incabível a ordem de despejo em virtude das referidas benfeitorias que necessitam ser indenizadas.

É o Relatório.

Inclua-se em pauta.

VOTOS COM DOCUMENTO
:

Desembargador RONALDO GONÇALVES DE SOUSA:
Acompanho o voto proferido pela eminente Desembargadora Relatora.

V O T O

Cuida-se de recurso de

agravo de instrumento
interposto por
Jair Tomazelli
contra decisão proferida pela Primeira Vara da Comarca de São Gabriel da Palha/ES que nos autos da ação Ação de Despejo por falta de pagamento com pedido liminar c/c Cobrança de Aluguéis indeferiu o pedido liminar de despejo formulado em desfavor de Ismar Cetto.

Nas razões recursais, o agravante assevera ser proprietário de um prédio de dois pavimentos, construído sobre o Lote de Terras nº 01 da Quadra I, situado na Rua Men de Sá, nº 450, Centro, São Gabriel da Palha/ES, conforme Escritura Pública de Compra e Venda anexa aos autos eletrônicos. O primeiro pavimento trata-se de um ponto comercial, o qual é locado ao requerido e ora agravado, cuja denominação é “Bar do Ismar”.

O contrato de locação foi celebrado
verbalmente
entre as partes desde o ano de 2002, com prazo indeterminado, tendo ficado avençado o aluguel mensal no valor correspondente a 01 salário-mínimo e meio vigente, com vencimento todo dia 10 de cada mês, obrigando-se o locatário, ainda, a efetuar todos os pagamentos referentes à água, energia elétrica, taxas, tributos e outros encargos que venham a incidir sobre o imóvel locado no período de uso até a entrega definitiva do imóvel. Ocorre que, o agravado quedou-se inadimplente, desde o mês de maio de 2021, caracterizando a infringência ao Art. 23, I, da Lei do Inquilinato, bem como aos termos pactuados no contrato de locação.

O Agravante prestou a devida caução conforme exigência do art. 59, § 1º, inciso IX, equivalente a três meses de aluguel, o que corresponde à quantia de R$ 4.950,00 (quatro mil, novecentos e cinquenta reais), é de idade avançada, 67 anos e saúde debilitada, sobrevivendo apenas com a aposentadoria.

A corroborar a narrativa, alega ter juntado cópia de petição inicial de Ação Indenizatória por Benfeitorias ajuizada pelo agravado, processo nº 5000819-77.2021.8.08.0045, na qual o mesmo confessa dever os aluguéis ao agravante, bem como, a existência da relação locatícia entre as partes mediante contrato verbal. Ressalta que à época, foi expedida notificação, antes da inadimplência do agravado, conforme se vê datada de 11/05/2021, sendo que a inadimplência do locatário se iniciou a partir do mês de maio/2021, com vencimento em 10/06/2021. Não obstante, a notificação premonitória somente é exigível nos casos em que o pedido de despejo seja sem motivação, ou seja, a chamada “denúncia vazia”.

Assim, requer seja concedida a antecipação dos efeitos da tutela recursal, e ao final, provimento do agravo, a fim de que seja concedida a medida liminar de despejo visando a desocupação do imóvel no prazo de 15 (quinze) dias, que garantirá a proteção do direito da parte autora, independente da oitiva da parte contrária, com fulcro no art. 59, § 1º, inciso IX, da Lei 8.245/91, porque preenchidos os seus requisitos.

Decisão juntada ao evento 2002648 indeferindo o pedido de antecipação da tutela recursal.

Contrarrazões juntadas ao ID 2206884 pugnando pelo desprovimento do agravo, tendo em vista que, anteriormente à instalação do estabelecimento comercial do Agravado, funcionava naquele imóvel uma fábrica de roupas. Logo, estando o imóvel adaptado para o funcionamento da fábrica, necessitou o Agravado promover alterações no espaço físico, a fim de transformá-lo em um estabelecimento comercial do tipo bar. Para tanto, foram imprescindíveis realizações de benfeitorias necessárias e úteis para o funcionamento do estabelecimento e com aval do locador, tais como: - 01 balcão de alvenaria com tampa de granito; - Instalação de piso liso em cimento; - 02 pias de granito completa; - 01 fechamento de cozinha de 18m2 de paredes em alvenaria em reboco e pintada. Afirma a existência da Ação movida pelo Agravado em face do Agravante (Processo nº 5000819-77.2021.8.08.0045), em que se discute o direito de retenção pelas benfeitorias realizadas no imóvel locado, sendo, ao seu entendimento, incabível a ordem de despejo em virtude das referidas benfeitorias que necessitam ser indenizadas.

Pois bem. A Lei nº 12.112/09, visando facilitar a retomada do imóvel locado, acrescentou o inciso IX ao art. 59 da Lei de Locações
1
, que possibilita concessão de liminar em ação de despejo motivada pela falta de pagamento de aluguéis em que o
contrato estiver desprovido de qualquer garantia prevista no art. 37
, cuja finalidade é evitar prejuízo ao locador e fomentar o mercado de locações imobiliárias.

Outrossim, acrescentou o § 3º ao mesmo dispositivo, para garantir ao locatário o direito de evitar a rescisão e afastar a liminar de desocupação se, dentro dos quinze dias concedidos para a desocupação do imóvel, efetuar depósitos judiciais que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62 da Lei 8.245/91.

In casu
,
do relato da agravante se extrai que as partes firmaram contrato
VERBAL
de locação de imóvel comercial destinado ao desenvolvimento das atividades do locatário no “ramo de bar”, com início em 2002, havendo inadimplência da parcela prevista para pagamento em junho de 2021.

A petição inicial foi instruída tão somente com o instrumento de procuração, a CNH do autor, a escritura do imóvel e faturas de energia e água em nome do agravante, fotos do imóvel, e extratos da conta do autor nos últimos doze meses, além da atualização do suposto débito de R$ 1.650,00 (mil, seiscentos e cinquenta reais).

Na decisão agravada, o juízo a quo registrou que “
o autor não trouxe aos autos documentos que comprovem a existência do contrato de locação verbal celebrado, não demonstrando se de fato aluga o imóvel para o requerido, tendo em vista que nos extratos bancários (ID nº 10656498) não consta o nome do depositante, tampouco o autor apresentou comprovação de que o notificou para pagamento ou desocupação espontânea do imóvel supostamente alugado em razão da inadimplência
. Ou seja,
não há comprovação satisfatória da relação negocial
, não há denúncia do contrato e não há constituição em mora determinante da resolução contratual por inadimplemento.”

De fato, dos elementos colacionados perante a instância primeva não havia como extrair outra conclusão a não ser o indeferimento da liminar.

Somente nesta instância revisora é que a parte autora e ora agravante informou e colacionou documentos que esclarecem que o agravado moveu ação indenizatória em face do recorrente, em razão de supostas benfeitorias realizadas no imóvel em litígio– Processo nº 5000819-77.2021.8.08.0045. Ocorre que tais elementos que se encontram colacionados ao ID 1964164, 1964168 destes autos ainda não foram alvo de apreciação pelo juízo de origem.

De qualquer forma, não posso simplesmente ignorar ou olvidar o fato de o agravado já ter interposto agravo de instrumento n. 5005482-10.2021.8.08.0000, contra decisão proferida na citada ação indenizatória, e distribuído a minha relatoria, mediante o qual narrava ter sido notificado em 11/05/2021 para desocupar o imóvel, postulando a retenção dos alugueres até completar o valor da indenização por benfeitorias.

Mesmo assim, já em minha decisão pretérita sobre efeitos deste agravo, entendi por não configurados ainda os requisitos do art. 59 da Lei de Locações a permitir deferir liminarmente a ordem de despejo vindicada, primeiro, porque a inadimplência relativas aos aluguéis e encargos ainda é controversa, assim como, a possível estipulação de alguma garantia à locação, e não bastasse, também não resta comprovado o risco ao resultado útil do processo a permitir antecipar a tutela recursal para despejar uma pessoa que se encontra em imóvel comercial desde 2002, por alegada inadimplência ocorrida ainda em período pandêmico (em março de 2021).

O agravado também reitera a existência de benfeitorias que julga serem necessárias e/ou úteis e que estão sendo discutidas em outra ação judicial -já mencionada supra- e o art. 35 da Lei de locação dispõe que
“salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção”.
Assim, havendo notícias de que o agravado reformou o imóvel locado, e considerando que tal reforma pode gerar direito de indenização e retenção, e considerando que o contrato sendo verbal não haverá renúncia expressa à indenização e ao direito de retenção,
prudente que a questão seja analisada previamente a qualquer ordem de despejo
liminar
.

Por fim, necessário esclarecer que no julgamento do A.I nº 5005482-10.2021.8.08.0000 interposto contra decisão proferida nos autos da ação indenizatória movida pelo ora agravado Ismar Cetto, esta c. Câmara Cível negou provimento ao recurso interposto pelo ora agravado, e na ocasião, restou consignado que a análise sobre as benfeitorias extrapolava os limites do (único) pedido de “tutela antecipada” formulado pelo agravante na petição inicial da demanda originária. Portanto, não houve ainda imiscuição sobre as alegadas benfeitorias realizadas (sobre sua classificação, efetiva realização, se houve anuência do locador), o que chancela a necessidade de dilação probatória prévia à concessão da ordem liminar de despejo.

A propósito, cito:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA. DECISÃO AGRAVADA QUE INDEFERIU A LIMINAR DE DESPEJO ALMEJADA. INSURGÊNCIA DA AUTORA. ALEGAÇÃO DE QUE A EXISTÊNCIA DE BENFEITORIAS REALIZADAS PELO LOCATÁRIO NÃO IMPEDE A CONCESSÃO DE LIMINAR DE DESPEJO. NÃO ACOLHIMENTO.
HAVENDO CONTROVÉRSIA SOBRE O DIREITO DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS NECESSÁRIAS PELO LOCATÁRIO E INEXISTINDO CLÁUSULA CONTRATUAL EXPRESSA DE RENÚNCIA À INDENIZAÇÃO DAS BENFEITORIAS AO DIREITO DE RETENÇÃO, HÁ A NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA PRÉVIA À CONCESSÃO DO PEDIDO LIMINAR DE DESPEJO. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 35, DA LEI 8.245/91.
DECISÃO AGRAVADA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. (TJPR - 17ª C. Cível - 0050658-75.2021.8.16.0000 - Colombo - Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU HAMILTON RAFAEL MARINS SCHWARTZ - J. 30.11.2021). (TJ-PR - AI: 00506587520218160000 Colombo 0050658-75.2021.8.16.0000 (Acórdão), Relator: Hamilton Rafael Marins Schwartz, Data de Julgamento: 30/11/2021, 17ª Câmara Cível, Data de Publicação: 06/12/2021).

LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. AÇÃO DE DESPEJO. DENÚNCIA VAZIA. CONTRATO VERBAL. MEDIDA LIMINAR. PLEITO DE REVOGAÇÃO COM BASE NA ASSERTIVA DA PENDÊNCIA DE DEMANDA COM AS FINALIDADES DE RENOVAÇÃO CONTRATUAL, EXERCÍCIO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA E INDENIZAÇÃO, ALÉM DE RETENÇÃO. IDENTIFICAÇÃO DE POSSÍVEL DIREITO DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS NECESSÁRIAS. NECESSIDADE DE AGUARDAR A VINDA DA CONTESTAÇÃO E MAIS ELEMENTOS. REVOGAÇÃO DETERMINADA. AGRAVO PROVIDO
. 1. Vigora entre as partes um contrato verbal de locação de imóvel não residencial. Transcorrido o prazo da notificação para desocupação, foi proposta a presente ação e deferida a medida liminar. 2. Não tem relevância, neste contexto, a alegação de que pende de julgamento a ação renovatória de locação, pois não se evidencia probabilidade do direito afirmado. De igual modo, neste âmbito não tem relevância a discussão sobre direito de preferência, até mesmo porque o contrato é verbal. 3. Entretanto,
afirma-se a existência de benfeitorias, matéria que pode ser suscitada em contestação. Havendo a possibilidade de se identificar o direito de retenção por benfeitorias necessárias, não pode prevalecer a medida liminar, pois é imprescindível aguardar o momento apropriado para o exame dessa matéria.
(TJ-SP - AI: 20998182720198260000 SP 2099818-27.2019.8.26.0000, Relator: Antonio Rigolin, Data de Julgamento: 25/07/2017, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/06/2019).

Pelo exposto, conheço do agravo de instrumento, mas em seu mérito
nego provimento.

É como voto.

1
Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário. IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

EMENTA

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO
–
AÇÃO
DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO
–
PEDIDO LIMINAR DE DESPEJO
INDEFERID
O
–
DEFICIÊNCIA DA INSTRUÇÃO PERANTE A INSTÂNCIA PRIMEVA –
REQUISITOS DO ART. 59 AINDA NÃO DEMONSTRADOS – ALEGAÇÃO DE
DIREITO DE
INDENIZAÇÃO E
RETENÇÃO POR BENFEITORIAS NECESSÁRIAS
E ÚTEIS
PELO LOCATÁRIO E INEXISTINDO CLÁUSULA CONTRATUAL EXPRESSA DE RENÚNCIA, HÁ A NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA PRÉVIA À CONCESSÃO DO PEDIDO LIMINAR DE DESPEJO. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 35, DA LEI 8.245/91.
RECURSO DESPROVIDO.

1
) Não configurados ainda os requisitos do art. 59 da Lei de Locações a permitir deferir liminarmente a ordem de despejo vindicada, porque a inadimplência relativas aos aluguéis e encargos ainda é controversa, assim como, a possível estipulação de alguma garantia à locação, e não bastasse, também não resta comprovado o risco ao resultado útil do processo a permitir antecipar a tutela recursal para despejar uma pessoa que se encontra em imóvel comercial desde 2002, por alegada inadimplência ocorrida ainda em período pandêmico.

2)
O agravado informa a existência de benfeitorias que julga serem necessárias e/ou úteis e que estão sendo discutidas em outra ação judicial. O art. 35 da Lei de locação dispõe que “salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção”
,
e assim, havendo notícias de que o agravado reformou o imóvel locado, e considerando que tal reforma pode gerar direito de indenização e retenção e que o contrato sendo verbal não haverá renúncia expressa à indenização e ao direito de retenção, prudente que a questão seja analisada previamente a qualquer ordem de despejo liminar.

3)
Recurso desprovido.

ACORDA
a Egrégia Terceira Câmara Cível, em conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade de votos,
conhecer e negar provimento ao agravo de instrumento
, nos termos do voto da Relatora.

DECISÃO
À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.