Tribunal: TJES
Processo: 0016806-44.2020.8.08.0024
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão julgador: JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Obrigação de Fazer / Não Fazer
Data de julgamento: 2022-09-28

Ementa:
EMENTA
:
APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO
DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – HIPOTECA QUE RECAI SOBRE IMÓVEL COMERCIAL – INAPLICABILIDADE DA SÚMULA N. 308 DO C. STJ, AINDA QUE O PROMITENTE COMPRADOR ESTEJA DE BOA-FÉ – RECURSO DESPROVIDO
.

1.
Determina a Súmula n. 308 do c. Superior Tribunal de Justiça que “
A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel
”;

2.
É pacífica a jurisprudência do c. Superior Tribunal de Justiça no sentido de que a aludida súmula não se aplica a imóvel comercial, mesmo que o promitente comprador esteja de boa-fé. Precedentes;

3
.
Recurso conhecido e desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
0016806-44.2020.8.08.0024
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: DS TECH ENGENHARIA EIRELI
APELADO: BANCO BRADESCO S.A.
RELATOR(A
):JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA

Composição de julgamento: 026 - Gabinete Des. JÚLIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - JULIO CESAR COSTA DE OLIVEIRA - Relator / 031 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - GETULIO MARCOS PEREIRA NEVES - Vogal / 004 - Gabinete Des. ANNIBAL DE REZENDE LIMA - ANNIBAL DE REZENDE LIMA - Vogal
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RELATÓRIO

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0016806-44.2020.8.08.0024

APELANTE:
DSTECH ENGENHARIA EIRELI

APELADO:
BANCO BRADESCO S.A.

RELATOR: DES. JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

RELATÓRIO

Trata-se de
APELAÇÃO CÍVEL
interposta por
DSTECH ENGENHARIA EIRELI
contra a r. sentença proferida pelo d. Juízo da 10ª Vara Cível de Vitória, que julgou improcedente o pedido formulado nos autos da
Ação de Obrigação de Fazer
movida em face do
BANCO BRADESCO S.A.

Em suas razões recursais, aduz a apelante, em síntese, que por ter agido de boa fé ao adquirir o imóvel – sala comercial – e quitar integralmente seu preço, aplica-se ao caso a Súmula n. 308 do c. Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual “
A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel
” (fls. 91/100).

O apelado ofertou contrarrazões, defendendo a inaplicabilidade daquela súmula (fls. 108/112).

É o breve relatório.

Inclua-se o feito em pauta para julgamento.

Diligencie-se.

Vitória/ES.

JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

Desembargador Relator

VOTO VENCEDOR

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0016806-44.2020.8.08.0024

APELANTE:
DSTECH ENGENHARIA EIRELI

APELADO:
BANCO BRADESCO S.A.

RELATOR: DES. JÚLIO CÉSAR COSTA DE OLIVEIRA

VOTO

Conforme relatado, trata-se de
APELAÇÃO CÍVEL
interposta por
DSTECH ENGENHARIA EIRELI
contra a r. sentença proferida pelo d. Juízo da 10ª Vara Cível de Vitória, que julgou improcedente o pedido formulado nos autos da
Ação de Obrigação de Fazer
movida em face do
BANCO BRADESCO S.A.

Em suas razões recursais, aduz a apelante, em síntese, que por ter agido de boa fé ao adquirir o imóvel – sala comercial – e quitar integralmente seu preço, aplica-se ao caso a Súmula n. 308 do c. Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual “
A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel
” (fls. 91/100).

O apelado ofertou contrarrazões, defendendo a inaplicabilidade daquela súmula (fls. 108/112).

Pois bem. Em sua petição inicial, a apelante declara que:

(i)
celebrou, com a Lorenge SPE Empreendimento Imobiliário LTDA., um compromisso de compra e venda da sala comercial n. 1504, localizada no Ed. Lorenge Unique Corporate, situado na Av. Duarte Rabello, n. 126, q. 2, Jardim Camburi, Vitória/ES, CEP 29.092-280;

(
ii)
adimpliu o valor do imóvel, à vista, no ato da assinatura do contrato, no importe de R$ 120.000,00 (cento e vinte mil reais); e

(iii)
no momento da lavratura da escritura pública de compra e venda, foi surpreendida com a informação de que, na matrícula do imóvel, consta uma averbação de hipoteca gravada em favor do banco apelado, o que impediria a transferência da propriedade para o seu nome. (fls. 02/16)

Por conta disso, pediu que o apelado fosse condenado ao fornecimento do Termo de Liberação de Hipoteca para cancelamento do gravame, sob pena de multa diária.

Após o contraditório (fls. 51/60), o d. Juízo de origem julgou improcedente o pedido (fls. 80/87).

Então, a apelante interpôs o presente recurso, aduzindo, em síntese, que por ter agido de boa-fé ao adquirir a sala comercial e ter quitado integralmente seu preço, aplica-se ao caso a Súmula n. 308 do c. Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual “
A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel
” (fls. 91/100).

Sem maiores delongas, é pacífica a jurisprudência do c. Superior Tribunal de Justiça no sentido de que a aludida súmula não se aplica a imóvel comercial, mesmo que o promitente comprador esteja de boa-fé. Vejamos:

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. 1. HIPOTECA CONSTITUÍDA PELA CONSTRUTORA SOBRE UNIDADE OBJETO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL COMERCIAL. NÃO APLICAÇÃO DO DISPOSTO NA SÚMULA N. 308/STJ. 2. INTERPRETAÇÃO LÓGICO-SISTEMÁTICA. DECISÃO ULTRA PETITA NÃO CONFIGURADA. 3. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
1. A jurisprudência desta Casa orienta que o entendimento cristalizado na Súmula 308/STJ aplica-se exclusivamente às hipotecas que recaiam sobre imóveis residenciais, afastando-se, por conseguinte, a incidência do respectivo verbete sumular quando a citada garantia recair sobre imóvel comercial, como no caso dos autos
. 1.1. De fato, "
mesmo que comprovada a boa-fé do terceiro adquirente, tal não é bastante para afastar a hipoteca firmada como garantia ao financiamento imobiliário de caráter comercial, como é a situação dos autos
. Precedentes" (AgInt no AgInt no REsp 1.682.434/PR, Rel. Ministro Lázaro Guimarães, Desembargador Convocado do TRF 5ª Região, Quarta Turma, julgado em 28/11/2017, DJe 4/12/2017). [...] 3. Agravo interno desprovido. (STJ, AgInt nos EDcl no AgInt no REsp n. 1.844.770/DF, Rel. Min. MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, j. 08/02/2021)

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. IMÓVEL COMERCIAL. INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 308/STJ. INSCRIÇÃO DA HIPOTECA E REGISTRO. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1.
Esta Corte possui jurisprudência no sentido de não ser aplicável a Súmula 308/STJ nas hipóteses envolvendo contratos de aquisição de imóveis comerciais, portanto não submetidos ao Sistema Financeiro de Habitação – SFH
. 2.
Mesmo que comprovada a boa-fé do terceiro adquirente, tal não é bastante para afastar a hipoteca firmada como garantia ao financiamento imobiliário de caráter comercial, como é a situação dos autos
. Precedentes. 3. [...]. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ, AgInt nos EDcl no AgInt no REsp n. 1.290.882/RJ, Rel. Min. Convocado LÁZARO GUIMARÃES, QUARTA TURMA, j. 14/08/2018, DJe: 23/08/2018)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. IMÓVEL COMERCIAL. INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 308/STJ. RECURSO NÃO PROVIDO. I
1. Esta Corte possui jurisprudência no sentido de não ser aplicável a Súmula 308/STJ nas hipóteses envolvendo contratos de aquisição de imóveis comerciais, portanto não submetidos ao Sistema Financeiro de Habitação - SFH
. 2.
Mesmo que comprovada a boa-fé do terceiro adquirente, tal não é bastante para afastar a hipoteca firmada como garantia ao financiamento imobiliário de caráter comercial
, como é a situação dos autos. Precedentes. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AgInt no REsp n. 1.682.434/PR, Rel. Min. Convocado LÁZARO GUIMARÃES, QUARTA TURMA, j. 28/11/2017, DJe 04/12/2017)

Sendo assim, não faz jus a apelante ao cancelamento da hipoteca, razão pela qual agiu com acerto o d. Juízo de origem ao julgar improcedente o pedido.

Por todo o exposto,
CONHEÇO

do recurso,

mas NEGO-LHE provimento.

Em atenção ao §§ 11 do art. 85 do Código de Processo Civil, majoro os honorários devidos pela apelante ao patrono do apelado para
12%
(doze por cento) sobre o valor da causa.

É como voto
.

VOTOS VOGAIS
031 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - GETULIO MARCOS PEREIRA NEVES (Vogal)
Acompanhar
004 - Gabinete Des. ANNIBAL DE REZENDE LIMA - ANNIBAL DE REZENDE LIMA (Vogal)
Acompanhar

EMENTA

EMENTA
:
APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO
DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – HIPOTECA QUE RECAI SOBRE IMÓVEL COMERCIAL – INAPLICABILIDADE DA SÚMULA N. 308 DO C. STJ, AINDA QUE O PROMITENTE COMPRADOR ESTEJA DE BOA-FÉ – RECURSO DESPROVIDO
.

1.
Determina a Súmula n. 308 do c. Superior Tribunal de Justiça que “
A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel
”;

2.
É pacífica a jurisprudência do c. Superior Tribunal de Justiça no sentido de que a aludida súmula não se aplica a imóvel comercial, mesmo que o promitente comprador esteja de boa-fé. Precedentes;

3
.
Recurso conhecido e desprovido.

DECISÃO
À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.