Tribunal: TJES
Processo: 0020522-23.2017.8.08.0012
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR
Órgão julgador: EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR
Órgão colegiado: Câmaras Cíveis Reunidas
Assuntos: Compra e Venda; Assistência Judiciária Gratuita; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro; Incorporação Imobiliária; Limitação de Juros; Indenização por Dano Moral; Indenização por Dano Material; Práticas Abusivas; Antecipação de Tutela / Tutela Específica
Data de julgamento: 2022-05-17

Ementa:
EMENTA:
APELA
ÇÃO CÍVEL.
RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INICIATIVA DO ADQUIRENTE. RETENÇÃO DE 10% (DEZ POR CENTO) DO VALOR PAGO
.
PERCENTUAL
ADEQUADO AO CASO E EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA
QUE AUTORIZA RETENÇÃO DE 10% A 25%
. TERMO INICIAL DA INCIDÊNCIA DE JUROS
DE MORA

ALTERADO.

A PARTIR
DO TRÂNSITO EM JULGADO.

RECURSO CONHECIDO E
PARCIALMENTE
PROVIDO.

1.

Diante do entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça que autoriza a retenção entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo promitente comprador, no caso, se revela justa e adequada a retenção de 10% (dez por cento) da quantia adimplida
.
2.

A
recorrente não se desincumbiu do ônus que lhe cabia,
razão pela qual
não há como justificar estipulação de percentual superior.

3.

Por outro lado, quanto ao termo inicial dos juros moratórios a incidir sobre os valores a serem devolvidos, assiste razão à recorrente diante do REsp nº 1.740.911/DF, Tema nº 1002, julgado sob rito dos repetitivos
.

4.
O referido entendimento vinculante deve se aplicar nas hipóteses em que pleiteada judicialmente a rescisão do contrato por iniciativa do promitente comprador, ocasião em que somente a partir do trânsito em julgado da sentença que declara a resolução da avença é que incidem os juros moratórios sobre o valor a ser devolvido pela promitente vendedora.

5.

Nas hipóteses em que a rescisão do contrato ocorre administrativamente e a discussão judicial se limita ao percentual a ser retido, já havia a obrigação contratual da promitente vendedora de ressarcimento dos valores, o que atrai a incidência dos juros de mora a partir da citação.
6.
No caso, a rescisão do contrato ocorreu por pronunciamento judicial, o que enseja a aplicação do precedente vinculativo, com incidência de juros a partir do trânsito em julgado.
7.

Recurso
conhecido e

parcialmente
provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
0020522-23.2017.8.08.0012
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: SPE CONSTRUTORA SA CAVALCANTE LIII LTDA
APELADO: MARIA DA PENHA OSS DE OLIVEIRA
RELATOR(A
):EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR

Composição de julgamento: 021 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Relator / 031 - Gabinete Desª. MARIANNE JUDICE DE MATTOS - MARIANNE JUDICE DE MATTOS - Vogal / 004 - Gabinete Des. ANNIBAL DE REZENDE LIMA - ANNIBAL DE REZENDE LIMA - Vogal
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906
Número telefone:( )

Processo nº
0020522-23.2017.8.08.0012

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: SPE CONSTRUTORA SA CAVALCANTE LIII LTDA

Advogado do(a) APELANTE: DIOGO PAIVA FARIA - ES12151
APELADO: MARIA DA PENHA OSS DE OLIVEIRA

Advogado do(a) APELADO: LUIZ TELVIO VALIM - ES6315

RELATÓRIO

Trata-se de
a
pelaç
ão

c
íve
l

interpost
a
contra
sentença que
julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais,
resolvendo o contrato e autorizando a retenção de 10% (dez por cento) dos valores pagos pelo comprador, condenando a requerida a restituir em parcela única o valor remanescente,
com correção monetária desde o desembolso até o trânsito em julgado da sentença, momento a partir do qual incidirá juros moratórios de 1%.

Em suas razões recursais a apelante sustenta basicamente:
a)
necessidade de majoração do percentual de retenção para 25% (vinte e cinco por cento) do valor desembolsado, a fim de cobrir os custos operacionais da apelante;
b)
os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado da presente ação, conforme decidido no Recurso Especial nº 1.740.911/DF, sob rito dos repetitivos; e
c)
a distribuição equivocada dos encargos de sucumbência.

Sem contrarrazões.

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

VITÓRIA, ES, 29 de abril de 2022.

EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR

Desembargador

Relator

NOTAS ORAIS
VOTOS COM DOCUMENTO
(EXCETO VOTO VENCEDOR)
VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906
Número telefone:( )

Processo nº
0020522-23.2017.8.08.0012

APELAÇÃO CÍVEL (198)

APELANTE: SPE CONSTRUTORA SA CAVALCANTE LIII LTDA

Advogado do(a) APELANTE: DIOGO PAIVA FARIA - ES12151
APELADO: MARIA DA PENHA OSS DE OLIVEIRA

Advogado do(a) APELADO: LUIZ TELVIO VALIM - ES6315

VOTO

Trata-se de
a
pelaç
ão

c
íve
l

interpost
a
contra
sentença que
julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais,
resolvendo o contrato e autorizando a retenção de 10% (dez por cento) dos valores pagos pelo comprador, condenando a requerida a restituir em parcela única o valor remanescente,
com correção monetária desde o desembolso até o trânsito em julgado da sentença, momento a partir do qual incidirá juros moratórios de 1%.

Em suas
razões recursais

a apelante sustenta
basicamente:
a)

necessidade de majoração do percentual de retenção para
25
% (
vinte e cinco
por cento) do valor desembolsado,
a fim de cobrir os custos operacionais da apelante;
b)

os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado da presente ação,
conforme decidido no Recurso Especial nº 1.740.911/DF, sob rito dos repetitivos;
e
c)
a distribuição equivocada dos encargos de sucumbência.

Pois bem. Presentes os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade recursal, conheço do presente recurso e passo a enfrentar-lhe o mérito.

Na origem,
a ora apelada ajuizou ação de rescisão contratual c/c indenização por danos materiais e morais alegando que adquiriu 04 salas comerciais, sendo duas delas por meio de contrato celebrado no dia 30 de julho de 2012, no valor de R$ 129.990,88, e as outras duas no dia 28 de agosto de 2013, no valor de R$ 147.398,60. Descontente com a relação contratual,
pugnou
pela
rescisão com devolução das parcelas pagas,
porém não obteve sucesso.

Em sentença, o juízo originário julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais,
e diante do entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça que autoriza a retenção entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), entendeu,
no caso,
ser justa a retenção de 10% (dez por cento) dos valores pagos,
vez que a requerida, ora apelante, não demonstrou prejuízos excepcionais decorrentes do desfazimento do negócio.

Não obstante a irresignação da requerida, da análise das razões recursais dos documentos que instruem o caderno processual não vislumbro razões para alterar o percentual de retenção
estabelecido
pelo juízo “a quo”.

De fato, v
ê-se
a empresa apelante não comprovou eventual prejuízo decorrente da rescisão. Ademais, o
promitente comprador sequer utiliz
ou

d
o imóvel
a
justificar eventual taxa de fruição
.

Assi
m,

considerando que a apelante
não
se desincumbiu do ônus que lhe cabia,
não há como justificar estipulação de percentual superior em detrimento do consumidor.

Portanto, o percentual de 10% (dez por cento) de retenção se revela adequado ao caso e condizente com a jurisprudência deste e. TJES e do c. STJ. Vejamos:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. GRATUIDADE DA JUSTIÇA CONCEDIDA NESTA INSTÂNCIA REVISORA. ALTERAÇÃO DA SITUAÇÃO FÁTICA. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE C/C INDENIZATÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. POSSIBILIDADE DE DISCUSSÃO. RESOLUÇÃO DO AJUSTE POR DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. NÃO OBTENÇÃO DE VALOR SUFICIENTE NO FINANCIAMENTO BANCÁRIO. SIMULAÇÃO DE FINANCIAMENTO QUE GERA APENAS EXPECTATIVA DE DIREITO. RETENÇÃO DE MAIS DE 90% (NOVENTA POR CENTO) DO VALOR PAGO PELO PROMITENTE COMPRADOR. NULIDADE DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS. RETENÇÃO DE APENAS 10% (DEZ POR CENTO) DO VALOR PAGO. INEXISTÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE DESPESAS EXCEPCIONAIS PELA PROMITENTE VENDEDORA. RESTITUIÇÃO. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. DANOS MORAIS INEXISTENTES. REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. RECURSO PROVIDO PARCIALMENTE.
[...]
7) A retenção de parte da quantia pela promitente vendedora é forma de indenizá-la pelos prejuízos suportados com a rescisão do contrato de promessa de compra e venda, notadamente as despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo promitente comprador, sendo que o percentual de retenção deve ser arbitrado entre 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) conforme as circunstâncias de cada caso, caracterizando-se como abusiva qualquer previsão contratual que supere este percentual, como ocorre na hipótese, em que as disposições contratuais possibilitaram a retenção pela promitente vendedora apelada de mais de 90% (noventa por cento) do valor pago pelo promitente comprador apelante. 8) Competia a promitente vendedora demonstrar a ocorrência de despesas excepcionais que recomendassem a retenção de valor em percentual superior ao mínimo, ônus do qual não se desincumbiu, haja vista que não há nos autos nenhuma relação de gastos da construtora apelada com o distrato promovido pelo recorrente, seja despesas referentes a taxas administrativas, emolumentos, tributos, publicidade ou revenda da unidade, além de inexistir informação a respeito da utilização da unidade imobiliária pelo apelante, de forma que inexiste justificativa para a possibilidade de retenção da quantia paga em percentual superior ao mínimo estabelecido pela jurisprudência nacional. 9) A restituição do valor pago pelo promitente comprador deverá ser implementada com correção monetária das parcelas pagas a partir de cada desembolso e com incidência de juros de mora a partir do trânsito em julgado da sentença, pois, no caso da rescisão contratual solicitada pelo próprio promitente comprador, inexiste mora da promitente vendedora.
[...]
(TJES, Apelação Cível, 048160113170, Relator : ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA, Órgão julgador: TERCEIRA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 02/02/2021, Data da Publicação no Diário: 12/02/2021)

ACÓRDÃO APELAÇÃO CÍVEL. RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA PELO COMPRADOR. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. RETENÇÃO DE 10% A 25%. DEDUÇÃO DOS VALORES PAGOS EM SEDE LIMINAR. CONSECTÁRIOS LEGAIS. ESTABELECIDOS CONTRATUALMENTE. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS. FIXADOS SOBRE A CONDENAÇÃO. INCIDÊNCIA DE CORREÇÃO MONETÁRIA. IMPOSSIBILIDADE. APELAÇÃO CONHECIDA E PROVIDA PARCIALMENTE.
[...]
2.
Tendo em vista que no momento da busca pela dissolução do contrato a construção dos imóveis sequer havia sido finalizada, a construtora se absteve de diversos prejuízos, como despesas cartorárias, de maneira que agiu com acerto o magistrado primevo ao determinar a restituição de 90% (noventa por cento) do que foi pago pelo comprador.

[...]
5. Apelação conhecida e parcialmente provida. (TJES, Apelação, 012160072091, Relator : EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR, Órgão julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Julgamento: 27/08/2019, Publicação no Diário: 06/09/2019)

[....] A jurisprudência consolidada nesta Corte Superior dispõe no sentido de que, em caso de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é lícita a cláusula contratual prevendo a
retenção de 10% a 25% dos valores pagos
. 3. O Tribunal a quo, com base na análise das peculiaridades da presente demanda,
fixou a retenção em 10% dos valores adimplidos
, de modo que o reexame é medida inadmissível nesta instância extraordinária, nos termos da Súmula n. 7 do STJ. [...] (STJ - AgInt no AREsp: 1431243 SP 2019/0011821-0, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 29/04/2019, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 06/05/2019)

Desta feita, irretocável a sentença quanto ao percentual de retenção estabelecido.

Por outro lado, quanto ao termo inicial dos juros moratórios
a incidir
sobre os valores
a serem devolvidos, verifico assistir razão ao recorrente.

O c. Superior Tribunal de
Justiça, ao julgar o REsp nº 1.740.911/DF, em sede de recurso repetitivo, fixou a tese jurídica de que nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.
(REsp 1740911/DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 14/08/2019, DJe 22/08/2019)

O referido entendimento vinculante
deve
se aplica
r
nas hipóteses em que pleitead
a
judicialmente a rescisão do contrato
por iniciativa do promitente comprador, ocasião em que somente a partir do trânsito em
julgado
da sentença que declara a resolução da avença é que
incidem
os juros
moratórios
sobre o valor a ser
devolvido pela promitente vendedora
.

N
as
hipóteses em que a rescisão do contrato ocorre administrativamente
e
a
discussão
judicial
se limita a
o percentual
a ser
retido
, já havia a obrigação
contratual
da
promitente
vendedora de ressarcimento
dos valores,
o que atrai a incidência d
os juros
de mora
a partir da citação
.

O
corre que,
no caso,
a rescisão do contrato
ocorreu

por
pronunciamento judicial
, o que
enseja
a aplica
ção
do precedente vinculativo,
com incidência de juros a partir do trânsito em julgado
.

Dessa forma, forçosa a adequação do presente caso à tese jurídica firmada pelo STJ, com a consequente alteração do termo inicial dos juros de mora, para que comecem a incidir somente a partir do trânsito em julgado.

Por fim, não há que se falar em alteração da distribuição da verba de sucumbência, eis que a parte requerente decaiu de parte mínima dos pedidos.

Diante do exposto,
CONHEÇO
e
DOU
PARCIAL

PROVIMENTO
ao recurso para
reformar a sentença quanto ao termo inicial dos juros de mora, para fins de adequação ao REsp nº 1740911/DF, Tema nº 1.002, fixando-o
a partir d
o trânsito em julgado da decisão.

É como voto.

EMENTA

EMENTA:
APELA
ÇÃO CÍVEL.
RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INICIATIVA DO ADQUIRENTE. RETENÇÃO DE 10% (DEZ POR CENTO) DO VALOR PAGO
.
PERCENTUAL
ADEQUADO AO CASO E EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA
QUE AUTORIZA RETENÇÃO DE 10% A 25%
. TERMO INICIAL DA INCIDÊNCIA DE JUROS
DE MORA

ALTERADO.

A PARTIR
DO TRÂNSITO EM JULGADO.

RECURSO CONHECIDO E
PARCIALMENTE
PROVIDO.

1.

Diante do entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça que autoriza a retenção entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo promitente comprador, no caso, se revela justa e adequada a retenção de 10% (dez por cento) da quantia adimplida
.
2.

A
recorrente não se desincumbiu do ônus que lhe cabia,
razão pela qual
não há como justificar estipulação de percentual superior.

3.

Por outro lado, quanto ao termo inicial dos juros moratórios a incidir sobre os valores a serem devolvidos, assiste razão à recorrente diante do REsp nº 1.740.911/DF, Tema nº 1002, julgado sob rito dos repetitivos
.

4.
O referido entendimento vinculante deve se aplicar nas hipóteses em que pleiteada judicialmente a rescisão do contrato por iniciativa do promitente comprador, ocasião em que somente a partir do trânsito em julgado da sentença que declara a resolução da avença é que incidem os juros moratórios sobre o valor a ser devolvido pela promitente vendedora.

5.

Nas hipóteses em que a rescisão do contrato ocorre administrativamente e a discussão judicial se limita ao percentual a ser retido, já havia a obrigação contratual da promitente vendedora de ressarcimento dos valores, o que atrai a incidência dos juros de mora a partir da citação.
6.
No caso, a rescisão do contrato ocorreu por pronunciamento judicial, o que enseja a aplicação do precedente vinculativo, com incidência de juros a partir do trânsito em julgado.
7.

Recurso
conhecido e

parcialmente
provido.

DECISÃO
À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.