Tribunal: TJES
Processo: 5008029-86.2022.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão julgador: ALDARY NUNES JUNIOR
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Liminar; Efeito Suspensivo a Recurso
Data de julgamento: 2022-12-13

Ementa:
A
GRAVO DE INSTRUMENTO
–
AÇÃO ORDINÁRIA – TUTELA DE URGÊNCIA CONCEDIDA – OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA DO IMÓVEL – DIVERGÊNCIA EM RELAÇÃO AO SALDO DEVEDOR – VALOR DEPOSITADO PELA AUTORA À DISPOSIÇÃO DO JUÍZO – COMPLEMENTAÇÃO DETERMINADA – APURAÇÃO DO VALOR CORRETO NA FASE INSTRUTÓRIA – POSSIBILIDADE DE NOVA COMPLEMENTAÇÃO OU RESTITUIÇÃO DA QUANTIA DEPOSITADA A MAIOR – REQUISITOS PRESENTES – RECEIO DE LESÃO GRAVE E DE DIFÍCIL REPARAÇÃO AFASTADO – AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1
) O ponto controvertido a ser resolvido na lide originária, como observado na decisão inaugural, é o correto saldo devedor a ser quitado pela demandante, por não serem relevantes os questionamentos ao negócio jurídico por ela realizado com terceiros estranhos à demanda antes do adimplemento integral de sua obrigação junto às pessoas jurídicas requeridas.

2)
Se de um lado a parte demandante sustenta que o saldo devedor correto seria de R$ 138.568,33 (cento e trinta e oito mil quinhentos e sessenta e oito reais e trinta e três centavos), a 1ª requerida Jacunem afirmou em sua contestação ser de R$ 199.120,81 (cento e noventa e nove mil, cento e vinte reais e oitenta e um centavos) até dezembro/2021, ao passo que a 2ª e 3ª requeridas Boulevard Lagoa e Cristal, em sua peça de defesa, sustentaram ser de R$ 205.263,66 (duzentos e cinco mil, duzentos e sessenta e três reais e sessenta e seis centavos) o saldo devedor a ser adimplido pela autora, que em 29/07/2022 teria alcançado o patamar de R$ 239.524,80 (duzentos e trinta e nove mil quinhentos e vinte e quatro reais e oitenta centavos).

3)
É plausível a tese das agravantes de que o próprio contrato de promessa de compra e venda, pelo qual o imóvel foi alienado pela autora a terceiros, noticia em seu item 2.6 ser de R$ 212.000,00 (duzentos e doze mil reais) o saldo devedor a ser assumido pelos promitentes-compradores, ou seja, quantia bem superior àquela apontada na petição inicial (R$ 138.568,33).

4)
É temerário reconhecer que a quantia depositada pela autora à disposição do Juízo (R$ 226.824,72) corresponda ao saldo devedor devido e, por conseguinte, considerá-lo suficiente para se conceder efeito liberatório de sua obrigação contratual, mediante a outorga da escritura pública definitiva do imóvel.

5
)
A fim de se evitar maiores prejuízos às requeridas e, de resto, o receio de sofrerem lesão grave e de difícil, o valor depositado à disposição do Juízo deve ser complementado pela demandante, de modo a alcançar a quantia indicada na inicial recursal (R$ 239.524,80), cabendo ao juiz determinar, por sentença, se cabível uma nova complementação do valor, ou mesmo, a restituição de eventual quantia depositada a maior pela demandante.

6)
Com o depósito judicial da diferença (R$ 12.700,08) – cuja realização já foi comprovada pela agravada nestes autos eletrônicos – e o efetivo cumprimento da obrigação de fazer (
rectius
: outorga da escritura pública), igualmente caberá ao Juízo de 1º grau decidir quanto a expedição de alvarás referentes à quantia tida por incontroversa, diante da necessidade de se averiguar qual fração cabe a cada uma das requeridas, máxime porque a 1ª requerida Jacunem litiga individualmente, ao passo que as demais requeridas (Boulevard Lagoa e Cristal) estão representadas pela mesma sociedade de advogados.

7)
Agravo de Instrumento conhecido e parcialmente provido.

ACORDA
a Egrégia Quarta Câmara Cível, em conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade de votos,
conhecer e dar parcial provimento ao agravo de instrumento
.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
5008029-86.2022.8.08.0000
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
AGRAVANTE: BOULEVARD LAGOA EMPREENDIMENTOS SPE LTDA e outros
AGRAVADO: JANINE BARBOSA ROCHA DOS SANTOS
RELATOR(A
):ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

Composição de julgamento: 012 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ALDARY NUNES JUNIOR - Relator / 014 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA - Vogal / 016 - Gabinete Des. JORGE DO NASCIMENTO VIANA - JORGE DO NASCIMENTO VIANA - Vogal
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

VOTO VENCEDOR

Conforme brevemente relatado, trata-se de
a
gravo
de
in
strumento
, com pedido de efeito suspensivo, interposto por
Boulevard Lagoa Empreendimentos SPE Ltda
. e
Cristal Empreendimentos Imobiliários Ltda
. contra a decisão proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Serra/ES (Id origem 16530086) que, em “
ação ordinária
” ajuizada em seu desfavor (+1) por
Janine Barbosa Rocha dos Santos
, concedeu tutela de urgência a fim de determinar que a parte requerida, no prazo de 30 (trinta) dias, adote todas as providências necessárias para a transferência da propriedade do bem imóvel objeto da lide, mediante outorga da escritura pública correspondente, sob pena de multa diária de R$ 2.000,00 (dois mil reais) até o valor do imóvel.

Nas razões recursais (Id 3194619), sustentam as agravantes, em síntese, que:
(i)
a agravada não adimpliu com a parte que lhe cabia no contrato ao não efetuar o pagamento das parcelas contratuais restando inadimplente desde 2019;
(ii)
em que pese ter recebido R$ 155.000,00 (cento e cinquenta e cinco mil reais) com a venda do imóvel a terceiros, a agravante restou inerte em relação ao pagamento do débito;
(iii)
não estão preenchidos os requisitos indispensáveis à concessão da tutela provisória de urgência;
(iv)
no próprio contrato de compra e venda do imóvel a terceiros, foi reconhecido pela agravada um saldo devedor de R$ 212.000,00 (duzentos e doze mil reais);
(v)
não se encontra atendido o requisito do perigo de sofrer dano grave ou de difícil reparação, haja vista que a agravada comprometeu-se junto aos compradores a entregar a escritura definitiva do imóvel somente após o pagamento da última parcela, em 10/10/2026;
(vi)
há risco de irreversibilidade do provimento jurisdicional, uma vez que o valor devido até 29/07/2022 (R$ 239.524,80) supera a importância caucionada pela agravada; e
(vii)
a manutenção da decisão agravada lhe acarretará prejuízos, pois uma vez consolidada a propriedade em nome da agravada, não há garantias de que esta irá adimplir com o saldo remanescente que vier a ser apurado.

Não há preliminares ou questões prejudiciais a serem enfrentadas, razão pela qual avanço ao mérito recursal.

Pois bem, versa a lide originária sobre contrato de promessa de compra e venda do Lote de nº 04/A da quadra 42, medindo 519,26m
2
, localizado no loteamento Boulevard Lagoa, registrado junto ao Cartório do 1º Ofício de Registro de Imóveis da 2ª zona (matrícula nº 84.266 e registro nº 51.153), do qual figuram
Janine Barbora Rocha dos Santos
(ora agravada) como “compradora devedora fiduciante”,
Jacunem Construções e Empreendimentos Ltda.
como vendedora/credora fiduciária, além de
Boulevard Lagoa Empreendimentos SPE Ltda
. (1ª agravante) como “anuente” (Id 9448603 – origem).

Segundo consta da narrativa exordial, antes mesmo da quitação do preço ajustado, a demandante celebrou contrato de promessa de compra e venda do imóvel com terceiros não integrantes da lide (Id 9448822 – origem) e, sob o argumento de que é necessária a escritura pública do imóvel para que os adquirentes (terceiros que não integram a lide) possam efetuar o pagamento da parcela maior do preço, ingressou com “
ação ordinária
” arguindo a nulidade de cláusulas do contrato originário celebrado com as requeridas e alegando, em suma, que o saldo devedor para quitação da dívida seria de
R$ 138.568,33
(cento e trinta e oito mil quinhentos e sessenta e oito reais e trinta e três centavos), conforme tratativas realizadas em junho/2020 para assinatura de termo aditivo (Id 9448626 – origem), daí porque requereu tutela de urgência para que fosse autorizado o depósito judicial de
R$ 115.000,00
(cento e quinze mil reais), a fim de que as requeridas emitissem a escritura pública do imóvel.

Após serem apresentadas as contestações, com a impugnação da quantia apontada como devida na petição inicial, a demandante reiterou seu pedido de tutela de urgência, mediante oferta de
R$ 226.824,72
(duzentos e vinte mil oitecentos e vinte e quatro reais e setenta e dois centavos) para fins de depósito judicial/caução – cf. Id 16137197 – que foi aceito pela MMª Juíza para fins de concessão da medida pretendida.

Do que observo dos autos eletrônicos, o receio das agravantes é de que ocorra a outorga da escritura definitiva do imóvel antes mesmo do cumprimento integral do contrato, cujo adimplemento da última parcela estaria previsto para 10/10/2026, daí porque invoca o princípio do
pacta sunt servanda
, com a ressalva, porém, da prestação de caução correspondente ao valor integral do saldo devedor do contrato.

Com isso, o ponto controvertido a ser resolvido na lide originária, como observado na decisão inaugural deste recurso, é o correto
saldo devedor
a ser quitado pela demandante, por não serem relevantes os questionamentos ao negócio jurídico por ela realizado com terceiros estranhos à demanda antes do adimplemento integral de sua obrigação junto às pessoas jurídicas requeridas.

Se de um lado a parte demandante sustenta que o saldo devedor correto seria de
R$
138.568,33
(cento e trinta e oito mil quinhentos e sessenta e oito reais e trinta e três centavos), verifico que a 1ª requerida
Jacunem
afirmou em sua contestação ser de
R$
199.120,81
(cento e noventa e nove mil, cento e vinte reais e oitenta e um centavos) até dezembro/2021 (Id 11925778 – origem), ao passo que a 2ª e 3ª requeridas
Boulevard Lagoa
e
Cristal
, em sua peça de defesa, sustentaram ser de
R$ 205.263,66
(duzentos e cinco mil, duzentos e sessenta e três reais e sessenta e seis centavos) o saldo devedor a ser adimplido pela autora (Id 11968076), que em 29/07/2022 teria alcançado o patamar de
R$ 239.524,80
(duzentos e trinta e nove mil quinhentos e vinte e quatro reais e oitenta centavos).

Por estar a demanda originária em seu limiar e sendo necessário que se avance à fase instrutória, descabe atribuir razão a qualquer das partes, desde já, no que se refere ao correto saldo devedor a ser adimplido.

Em sede recursal, considero ser plausível a tese das agravantes de que o próprio contrato de promessa de compra e venda, pelo qual o imóvel foi alienado pela autora a terceiros, noticia em seu item 2.6 ser de
R$ 212.000,00
(duzentos e doze mil reais) o saldo devedor a ser assumido pelos promitentes-compradores, ou seja, quantia bem superior àquela apontada na petição inicial (R$ 138.568,33).

Diante disso, parece-me temerário reconhecer que a quantia depositada pela demandante à disposição do Juízo (R$ 226.824,72) corresponda ao saldo devedor devido – apesar de ter sido calculado a partir do valor apontado na reconvenção ofertada pelas agravantes, com a devida atualização – e, por conseguinte, considerá-lo suficiente para se conceder efeito liberatório de sua obrigação contratual, mediante a outorga da escritura pública definitiva do imóvel.

A fim de se evitar maiores prejuízos às requeridas e, de resto, o receio de sofrerem lesão grave e de difícil, o valor depositado à disposição do Juízo deve ser complementado pela demandante, de modo a alcançar a quantia indicada na inicial recursal (R$ 239.524,80), cabendo ao juiz determinar, por sentença, se cabível uma nova complementação do valor, ou mesmo, a restituição de eventual quantia depositada a maior pela demandante.

Com o depósito judicial da diferença (R$ 12.700,08) – cuja realização já foi comprovada pela agravada nos presentes autos eletrônicos (Id's 3443150 e 3443151) – e o efetivo cumprimento da obrigação de fazer (
rectius
: outorga da escritura pública), igualmente caberá ao Juízo de 1º grau decidir quanto a expedição de alvarás referentes à quantia tida por incontroversa, diante da necessidade de se averiguar qual fração cabe a cada uma das requeridas, máxime porque a 1ª requerida Jacunem litiga individualmente, ao passo que as demais requeridas (Boulevard Lagoa e Cristal) estão representadas pela mesma sociedade de advogados.

Ante o exposto,
conheço do agravo de instrumento e lhe dou parcial provimento
para, ratificando a liminar recursal ao seu tempo concedida (Id 3246184), determinar que a demandante complemente o depósito judicial (R$ 12.700,08), o que já foi por ela comprovado (Id's 3443150 e 3443151), ficando mantida a obrigação de fazer determinada na decisão agravada, cujo prazo de 30 (trinta) dias será deflagrado, para fins de incidência da multa diária, a partir da intimação do acórdão deste egrégio Órgão Julgador.
É como voto
.

VOTOS VOGAIS
014 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - DEBORA MARIA AMBOS CORREA DA SILVA (Vogal)
Acompanhar
016 - Gabinete Des. JORGE DO NASCIMENTO VIANA - JORGE DO NASCIMENTO VIANA (Vogal)
Acompanhar

EMENTA

A
GRAVO DE INSTRUMENTO
–
AÇÃO ORDINÁRIA – TUTELA DE URGÊNCIA CONCEDIDA – OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA DO IMÓVEL – DIVERGÊNCIA EM RELAÇÃO AO SALDO DEVEDOR – VALOR DEPOSITADO PELA AUTORA À DISPOSIÇÃO DO JUÍZO – COMPLEMENTAÇÃO DETERMINADA – APURAÇÃO DO VALOR CORRETO NA FASE INSTRUTÓRIA – POSSIBILIDADE DE NOVA COMPLEMENTAÇÃO OU RESTITUIÇÃO DA QUANTIA DEPOSITADA A MAIOR – REQUISITOS PRESENTES – RECEIO DE LESÃO GRAVE E DE DIFÍCIL REPARAÇÃO AFASTADO – AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1
) O ponto controvertido a ser resolvido na lide originária, como observado na decisão inaugural, é o correto saldo devedor a ser quitado pela demandante, por não serem relevantes os questionamentos ao negócio jurídico por ela realizado com terceiros estranhos à demanda antes do adimplemento integral de sua obrigação junto às pessoas jurídicas requeridas.

2)
Se de um lado a parte demandante sustenta que o saldo devedor correto seria de R$ 138.568,33 (cento e trinta e oito mil quinhentos e sessenta e oito reais e trinta e três centavos), a 1ª requerida Jacunem afirmou em sua contestação ser de R$ 199.120,81 (cento e noventa e nove mil, cento e vinte reais e oitenta e um centavos) até dezembro/2021, ao passo que a 2ª e 3ª requeridas Boulevard Lagoa e Cristal, em sua peça de defesa, sustentaram ser de R$ 205.263,66 (duzentos e cinco mil, duzentos e sessenta e três reais e sessenta e seis centavos) o saldo devedor a ser adimplido pela autora, que em 29/07/2022 teria alcançado o patamar de R$ 239.524,80 (duzentos e trinta e nove mil quinhentos e vinte e quatro reais e oitenta centavos).

3)
É plausível a tese das agravantes de que o próprio contrato de promessa de compra e venda, pelo qual o imóvel foi alienado pela autora a terceiros, noticia em seu item 2.6 ser de R$ 212.000,00 (duzentos e doze mil reais) o saldo devedor a ser assumido pelos promitentes-compradores, ou seja, quantia bem superior àquela apontada na petição inicial (R$ 138.568,33).

4)
É temerário reconhecer que a quantia depositada pela autora à disposição do Juízo (R$ 226.824,72) corresponda ao saldo devedor devido e, por conseguinte, considerá-lo suficiente para se conceder efeito liberatório de sua obrigação contratual, mediante a outorga da escritura pública definitiva do imóvel.

5
)
A fim de se evitar maiores prejuízos às requeridas e, de resto, o receio de sofrerem lesão grave e de difícil, o valor depositado à disposição do Juízo deve ser complementado pela demandante, de modo a alcançar a quantia indicada na inicial recursal (R$ 239.524,80), cabendo ao juiz determinar, por sentença, se cabível uma nova complementação do valor, ou mesmo, a restituição de eventual quantia depositada a maior pela demandante.

6)
Com o depósito judicial da diferença (R$ 12.700,08) – cuja realização já foi comprovada pela agravada nestes autos eletrônicos – e o efetivo cumprimento da obrigação de fazer (
rectius
: outorga da escritura pública), igualmente caberá ao Juízo de 1º grau decidir quanto a expedição de alvarás referentes à quantia tida por incontroversa, diante da necessidade de se averiguar qual fração cabe a cada uma das requeridas, máxime porque a 1ª requerida Jacunem litiga individualmente, ao passo que as demais requeridas (Boulevard Lagoa e Cristal) estão representadas pela mesma sociedade de advogados.

7)
Agravo de Instrumento conhecido e parcialmente provido.

ACORDA
a Egrégia Quarta Câmara Cível, em conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade de votos,
conhecer e dar parcial provimento ao agravo de instrumento
.

DECISÃO

À unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.