Tribunal: TJES
Processo: 5001363-69.2022.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão julgador: JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Despesas Condominiais
Data de julgamento: 2022-07-29

Ementa:
CIVIL E PROCESSO CIVIL.
AGRAVO DE INSTRUMENTO
.
HASTA PÚBLICA
.

ALIENAÇÃO DE IMÓVEL. DÍVIDAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO
PROPTER REM
. OMISSÃO
DE DÉBITOS
NO EDITAL. REQUISITOS DO ART. 886 DO CPC. AUSÊNCIA. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE. IMPOSSIBILIDADE.

SEGURANÇA JURÍDICA. LEALDADE PROCESSUAL.
RECURSO DESPROVIDO.

1)
É dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção da fração ideal, salvo disposição em contrário na convenção.

2)
As despesas condominiais classificam-se como obrigações
propter rem
ou ambulatórias, acompanhando a coisa em mutações subjetivas, dirigindo-se contra quem figure como titular da unidade habitacional junto ao álbum imobiliário ou adquirente, com ou sem registro de compra e venda.

3)
Na alienação judicial, o edital da praça expedido pelo juízo competente deve conter todas as informações e condições relevantes para o pleno conhecimento dos interessados, em obediência à segurança jurídica, à lealdade processual e à proteção e confiança inerentes aos atos judiciais. Precedentes do TJES e STJ.

4)
Não havendo previsão no edital, os débitos condominiais anteriores não são de responsabilidade do arrematante.

5)
Qualquer gravame que incida sobre o bem deve ser indicado no edital, porque somente dessa forma o terceiro terá como calcular os benefícios da arrematação.

6)
O art. 686 do CPC estabelece o conteúdo mínimo do edital de hasta pública, visando preponderantemente aos interesses dos potenciais arrematantes, de modo a conferir-lhes informações indispensáveis à definição do efetivo interesse no bem levado a leilão, bem como do valor máximo que estarão dispostos a oferecer a título de lanço. Precedentes do STJ.

7)
Não é possível mitigar a exigência do inciso VI do art. 886 do CPC nos excepcionais casos em que a dívida supera o valor da avaliação do imóvel praceado, sob risco de lesão ao arrematante e anulabilidade do negócio jurídico.

8
)
Recurso conhecido e desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
5001363-69.2022.8.08.0000
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
AGRAVANTE: CONDOMINIO ITAPARICA MAR
AGRAVADO: ANGELA MARIA SANTANA
RELATOR(A
):JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA

Composição de julgamento: 009 - Gabinete Des. JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - JOSE PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA - Relator / 011 - Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - Vogal / 020 - Gabinete Des. FERNANDO ESTEVAM BRAVIN RUY - ANSELMO LAGHI LARANJA - Vogal
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

Cuida-se de
agravo de instrumento
por meio do qual pretende,
Condomínio Itaparica Mar
, ver reformada a r. decisão (Id. 2173781) que, em sede de cumprimento de sentença, indeferiu o pedido de cobrança de débitos condominiais anteriores à arrematação do imóvel pela agravada
.

Irresignado, sustenta o agravante, em síntese:
(i)
a recorrida arrematou o apartamento 202 do
Ed
ifício
Russélia
em leilão promovido no dia 22/08/2018, pelo valor de R$ 60.000,00;
(ii)
o valor da arrematação não foi suficiente para alcançar o débito exequendo de R$ 303.329,48;
(iii)
uma vez ciente da responsabilidade pelas dívidas do imóvel arrematado, a agravada deve ser compelida ao pagamento das taxas condominiais preexistentes à arrematação;
(
i
v)
há risco de prejuízo econômico à agravante caso seja determinada a emissão de certidão negativa de débitos.

O recurso foi recebido sem atribuição de efeito suspensivo (Id. 2208797).

Contrarrazões pelo desprovimento (Id. 2351162).

É o relatório. Inclua-se o feito em pauta de julgamento.

Vitória, 04 de julho de 2022.

Desembargador José Paulo Calmon Nogueira da Gama

R e l a t o r

NOTAS ORAIS
VOTOS COM DOCUMENTO
(EXCETO VOTO VENCEDOR)
VOTO VENCEDOR

Cinge-se a controvérsia a definir eventual responsabilidade da arrematante de imóvel pelo pagamento de débitos condominiais preexistentes, não mencionados no edital de praça, bem como averiguar se houve prévio e inequívoco conhecimento da dívida subjacente pela arrematante.

In casu
, o recorrente pretende que o saldo devedor, correspondente à diferença entre a planilha de débitos (Id. 2173857) e o preço da arrematação do imóvel, seja exigido da agravada.

Segundo dispõem o inciso I do art. 1.336 do Código Civil e o art. 12 da Lei Federal nº 4.591/1964, é dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção da fração ideal, salvo disposição em contrário na convenção:

Artigo 1.336. São deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”

“Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.

§ 1º Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade.

No tocante à natureza jurídica, as despesas condominiais classificam-se como obrigações
propter rem
ou ambulatórias, acompanhando a coisa em mutações subjetivas, dirigindo-se contra quem figure como titular da unidade habitacional junto ao álbum imobiliário ou adquirente, com ou sem registro de compra e venda.

Tal exegese decorre da literalidade do art. 1.345 do Código Civil:

Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

Entretanto, reponta que
o edital de leilão (Id. 2173834 – fl. 02) omitiu informações essenciais
, nele constando apenas o local e horário do pregão; a descrição do imóvel; o valor de avaliação da unidade habitacional e o valor do débito desatualizado;
sem que fosse feita qualquer menção à origem ou natureza da dívida subjacente
.

Assim, o agravante não trouxe argumentos capazes de infirmar a decisão hostilizada, segundo a qual

“não há especificação da origem da dívida ou menção
que se trata de ônus incidente sobre o imóvel
”
.

Nesse norte, nas hipóteses em que
o edital de leilão é omisso
quanto a informações essenciais, os Tribunais Pátrios têm
mitigado a natureza
propter rem
das
despesas de condomínio
, em apreço à segurança jurídica, lealdade processual, proteção e confiança inerentes aos atos judiciais,
in verbis
:

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - HASTA PÚBLICA - DÍVIDAS DO IMÓVEL - NÃO PREVISÃO NO EDITAL - O edital que levou o imóvel à praça publica em momento nenhum fazer referencia à qualquer dívida ou ônus que pesava sobre a res, uma vez que conforme alegado pela agravada, caso houvesse conhecimento por meio do edital, que é o documento oficial que rege a praça, o negócio jurídico possivelmente não teria sido realizado. O entendimento do STJ acerca da matéria ventilada nos autos, frisando uma vez mais que
em que pese a obrigação decorrente da aquisição do imóvel seja considerada como proter rem, imperioso registra que o modo de aquisição do imóvel não decorreu de um simples contrato de compra e venda entre particulares, mas sim de um ato formal e solene que é o leilão judicial. Certamente, conforme acima demostrado, a omissão editalícia acerca de eventuais dívidas e encargos contratuais, pelo modo de aquisição da propriedade em questão, de maneira nenhuma poderá ser transmitido a agravada.
RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. (TJES, Classe: Agravo de Instrumento, 024119012102, Relator : RONALDO GONÇALVES DE SOUSA, Órgão julgador: TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 04/10/2011, Data da Publicação no Diário: 14/10/2011)

RECURSO ESPECIAL. [...] ALIENAÇÃO DE IMÓVEL. DÍVIDAS CONDOMINIAIS. OMISSÃO NO EDITAL DE PRAÇA. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE. IMPOSSIBILIDADE. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL CARACTERIZADO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1.
Na alienação judicial, o edital da praça, expedido pelo juízo competente, deve conter todas as informações e condições relevantes para o pleno conhecimento dos interessados, em obediência à segurança jurídica, à lealdade processual e à proteção e confiança inerentes aos atos judiciais
. 2. No caso em liça, houve falha, reconhecida pelo eg. Tribunal de Justiça, na confecção do edital de leilão cuja consequência não pode pesar senão contra o exequente, que foi desidioso ou agiu de má-fé ao anuir com os termos omissos do edital, quando na verdade pretendia muito mais.
3. Não havendo previsão no edital, os débitos condominiais anteriores não são de responsabilidade do arrematante
, ora recorrente. 4. Configurado o dissenso pretoriano, deve ser reformado o v. acórdão estadual para se adequar à jurisprudência desta Corte. 5. Recurso especial provido. (REsp 1456150/RJ, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 03/03/2015, DJe 05/06/2015)

PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. ARREMATAÇÃO. OBRIGAÇÃO "PROPTER REM". EDITAL DE PRAÇA. ÔNUS. IMÓVEL. OMISSÃO. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE. SUBSTITUIÇÃO PROCESSUAL. IMPOSSIBILIDADE. ARTIGOS ANALISADOS: ART. 42, §3º, DO CPC E ART. 1.345 DO CÓDIGO CIVIL. [...] . 2. A obrigação dos condôminos de contribuir com as despesas relacionadas à manutenção da coisa comum - assim como a obrigação de pagar os tributos incidentes sobre o imóvel - qualifica-se como obrigação propter rem, sendo, portanto, garantida pelo próprio imóvel que deu origem a dívida.
3. A responsabilização do arrematante por eventuais encargos omitidos no edital de praça é incompatível com os princípios da segurança jurídica e da proteção da confiança. 4. Considerando a ausência de menção no edital da praça acerca dos ônus incidentes sobre o imóvel, conclui-se pela impossibilidade de substituição do polo passivo da ação de cobrança de cotas condominiais, mesmo diante da natureza propter rem da obrigação.
5. Recurso especial provido. (REsp 1297672/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/09/2013, DJe 01/10/2013)

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. [...] DÉBITO CONDOMINIAL NÃO PREVISTO NO EDITAL. ARREMATAÇÃO. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO. PRECEDENTES. [...]
7. Segundo a jurisprudência desta Corte, em não havendo ressalvas no edital de praça, não pode ser atribuída ao arrematante a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais anteriores à alienação judicial.
8. Recurso especial conhecido em parte e, nessa parte, provido. (REsp 865.462/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 28/02/2012, DJe 08/03/2012)

Nesse contexto, restou desatendida a norma do inciso VI do art. 886 do CPC, que estabelece critérios de individualização do imóvel no edital de praceamento:

Art. 886. O leilão será precedido de publicação de
edital
,
que conterá
:

VI -
menção da existência de ônus
, recurso ou processo pendente sobre os bens a serem leiloados.

Sobre a essencialidade das informações, a doutrina de Daniel Amorim Assumpção Neves salienta:

“
Deve-se entender que o dispositivo legal é meramente exemplificativo, sendo exigível que
qualquer gravame que incida sobre o bem deva ser indicado no edital, porque somente dessa forma o terceiro terá como calcular os benefícios da arrematação do bem
”. (In: Manual de direito processual civil, volume único, 10
a
edição, 2018. Salvador: Jus Podivm, p. 1283).

Insta frisar que
o conteúdo mínimo do edital tem por escopo a proteção do arrematante
, conforme já decidido pelo STJ:

PROCESSO CIVIL. EXECUÇÃO. HASTA PÚBLICA. EDITAL. OMISSÃO. ANULAÇÃO. [...] 1.
O art. 686 do CPC estabelece o
conteúdo mínimo do edital
de hasta pública,
visando preponderantemente aos interesses dos potenciais arrematantes
, de modo a conferir-lhes informações indispensáveis à definição do efetivo interesse no bem levado a leilão, bem como do valor máximo que estarão dispostos a oferecer a título de lanço. De regra, pois, eventual nulidade relacionada à omissão do edital aproveita apenas ao arrematante e depende da demonstração da existência de prejuízo, sendo incabível tal alegação pelo devedor que não foi prejudicado. [...] (REsp n. 1.316.970/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 28/5/2013, DJe de 7/6/2013.)

Em detida análise das peças que instrumentalizam o recurso, não é possível evidenciar elementos que apontem possível conhecimento do débito pela arrematante, reforçando a presunção de ignorância dos fatos não mencionados em edital.

Ademais, não é possível mitigar a exigência do inciso VI do art. 886 do CPC nos excepcionais casos em que a dívida supera o valor da avaliação do imóvel praceado, sob risco de lesão ao arrematante e anulabilidade do negócio jurídico.

Do exposto, e por tudo mais que dos autos consta,
conheço do recurso e
a ele
nego provimento.

É como voto.

EMENTA

CIVIL E PROCESSO CIVIL.
AGRAVO DE INSTRUMENTO
.
HASTA PÚBLICA
.

ALIENAÇÃO DE IMÓVEL. DÍVIDAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO
PROPTER REM
. OMISSÃO
DE DÉBITOS
NO EDITAL. REQUISITOS DO ART. 886 DO CPC. AUSÊNCIA. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE. IMPOSSIBILIDADE.

SEGURANÇA JURÍDICA. LEALDADE PROCESSUAL.
RECURSO DESPROVIDO.

1)
É dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção da fração ideal, salvo disposição em contrário na convenção.

2)
As despesas condominiais são classificadas como obrigações
propter rem
ou ambulatórias, acompanhando a coisa em mutações subjetivas, dirigindo-se contra quem figure como titular da unidade habitacional junto ao álbum imobiliário ou adquirente, com ou sem registro de compra e venda.

3)
Na alienação judicial, o edital da praça expedido pelo juízo competente deve conter todas as informações e condições relevantes para o pleno conhecimento dos interessados, em obediência à segurança jurídica, à lealdade processual e à proteção e confiança inerentes aos atos judiciais. Precedentes do TJES e STJ.

4)
Não havendo previsão no edital, os débitos condominiais anteriores não são de responsabilidade do arrematante.

5)
Qualquer gravame que incida sobre o bem deve ser indicado no edital, porque somente dessa forma o terceiro terá como calcular os benefícios da arrematação.

6)
O art. 686 do CPC estabelece o conteúdo mínimo do edital de hasta pública, visando preponderantemente aos interesses dos potenciais arrematantes, de modo a conferir-lhes informações indispensáveis à definição do efetivo interesse no bem levado a leilão, bem como do valor máximo que estarão dispostos a oferecer a título de lanço. Precedentes do STJ.

7)
Não é possível mitigar a exigência do inciso VI do art. 886 do CPC nos excepcionais casos em que a dívida supera o valor da avaliação do imóvel praceado, sob risco de lesão ao arrematante e anulabilidade do negócio jurídico.

8
)
Recurso conhecido e desprovido.

DECISÃO
ACORDA a Egrégia Segunda Câmara Cível, em conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, à unanimidade, negar provimento ao recurso.