Tribunal: TJES
Processo: 0019074-83.2015.8.08.0012
Classe: APELAÇÃO CÍVEL
Relator(a): ANNIBAL DE REZENDE LIMA
Órgão julgador: ANNIBAL DE REZENDE LIMA
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Sistema Financeiro da Habitação; Assistência Judiciária Gratuita; Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Data de julgamento: 2022-06-23

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL Nº 0019074-83.2015.8.08.0012

APELANTE: JACKSON SANTANA DA SILVA

APELADA: VISÃO SOLUÇÕES LTDA.

RELATOR: DES. ANNIBAL DE REZENDE LIMA

ACÓRDÃO

EMENTA

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – ARRAS CONFIRMATÓRIAS – RETENÇÃO PARCIAL DO VALOR PAGO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

2
.
O
desfazimento do negócio jurídico por culpa do promitente
comprador não importa perda das arras, se forem confirmatórias, admitindo-se, contudo, a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados.

VISTOS, relatados e discutidos os presentes autos de apelação cível em que é Apelante JACKSON SANTANA DA SILVA e Apelada VISÃO SOLUÇÕES LTDA.;

ACORDA a Colenda 1ª Câmara Cível, na conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, à unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso de apelação, nos termos do voto do Relator.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
0019074-83.2015.8.08.0012
APELAÇÃO CÍVEL (198)
APELANTE: JACKSON SANTANA DA SILVA
APELADO: VISAO SOLUCOES LTDA
RELATOR(A
):ANNIBAL DE REZENDE LIMA

Composição de julgamento: 004 - Gabinete Des. ANNIBAL DE REZENDE LIMA - ANNIBAL DE REZENDE LIMA - Relator / 016 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Vogal / 021 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Vogal
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APELAÇÃO CÍVEL Nº 0019074-83.2015.8.08.0012

APELANTE: JACKSON SANTANA DA SILVA

APELADA: VISÃO SOLUÇÕES LTDA.

RELATOR: DES. ANNIBAL DE REZENDE LIMA

RELATÓRIO

Cuida-se de “ação de rescisão contratual c/c restituição de valores pagos” ajuizada por JACKSON SANTANA DA SILVA, ora Apelante, em face de VISÃO SOLUÇÕES LTDA., ora Apelada, visando a rescisão de contrato entre ambos celebrado, bem como a restituição do valor de R$ 6.300,00 (seis mil e trezentos reais) pago a título de arras ou sinal.

Pela sentença de id 2045184 (fls. 03/09), o MMº. Juiz de Direito
a quo
julgou improcedente a pretensão autoral ao fundamento de que o desfazimento do contrato de compra e venda ocorrera por culpa do promitente comprador (Apelante), sendo devida a retenção integral da quantia paga a título de arras confirmatórias pelo promitente vendedor.

Irresignado, o Apelante interpôs o presente recurso de apelação em que, pelas razões constantes do id 2045184 (fls. 15/26), alega, em síntese, que (a) não houve prejuízo para a Apelada, uma vez que não foram iniciadas as obras previstas e o bem já foi vendido para terceiros; (b) a retenção do valor integral pela Apelada configura enriquecimento sem causa e (c) o financiamento do contrato não foi obtido por motivos alheios à vontade do Apelante, não sendo ele o culpado pela rescisão do contrato de promessa de compra e venda.

A Apelada apresentou contrarrazões recursais (id 2045184 – fls. 33), pugnando pela manutenção da sentença.

É, em resumo, o Relatório.

Inclua-se em pauta para julgamento.

Vitória, 13 de Abril de 2022.

DES. ANNIBAL DE REZENDE LIMA

RELATOR

VOTO

Conforme relatado, cuidam os autos de “ação de rescisão contratual c/c restituição de valores pagos” ajuizada por JACKSON SANTANA DA SILVA, ora Apelante, em face de VISÃO SOLUÇÕES LTDA., ora Apelada, visando rescisão de contrato entre ambos celebrado, bem como a restituição do valor de R$ 6.300,00 (seis mil e trezentos reais) pago a título de arras confirmatórias ou sinal.

Pela sentença de id 2045184 (fls. 03/09), o MMº. Juiz de Direito
a quo
julgou improcedente a pretensão autoral ao fundamento de que o desfazimento do contrato de compra e venda ocorrera por culpa do promitente comprador (Apelante), sendo devida a retenção integral da quantia paga a título arras confirmatórias pelo promitente vendedor.

Irresignado, o Apelante interpôs o presente recurso de apelação em que, pelas razões constantes do id 2045184 (fls. 15/26), alega, em síntese, que (a) é aplicável ao caso o Código de Defesa do Consumidor; (b) não houve prejuízo para a Apelada, uma vez que não foram iniciadas as obras previstas e o bem já foi vendido para terceiros; (c) a retenção do valor integral pela Apelada configura enriquecimento sem causa e (d) o financiamento do contrato não foi obtido por motivos alheios à vontade do Apelante, não sendo ele o culpado pela rescisão do contrato de promessa de compra e venda.

A Apelada apresentou contrarrazões recursais (id 2045184 – fls. 33), pugnando pela manutenção da sentença.

Pois bem.

Inicialmente, entendo ser devida a aplicação do Código de Defesa do Consumidor ao caso concreto, haja vista que mesmo nas relações estabelecidas entre loteador e comprador há relação de consumo, de modo que devem ser aplicadas as regras do estatuto consumerista, norma especial de caráter constitucional e de aplicação cogente.

Da análise dos autos, extrai-se que as partes, em 21.05.2013, firmaram “contrato de compromisso de aquisição de terreno e construção por empreitada com financiamento da Caixa Econômica Federal” no valor de R$ 111.300,00 (cento e onze mil e trezentos reais), cujo pagamento seria efetuado da seguinte forma: entrada de R$ 6.300,00 (seis mil e trezentos reais) e o restante do valor de R$ 105.000,00 (cento e cinco mil reais) por meio de financiamento a ser formalizado com a Caixa Econômica Federal – CEF.

Neste contexto, sustenta o Apelante que efetuou o pagamento do valor da entrada (R$ 6.300,00), entretanto ficou impossibilitado de obter o financiamento junto à Caixa Econômica Federal – CEF por circunstâncias alheias à sua vontade, de modo que ajuizou a presente ação, requerendo a rescisão do contrato firmado, além da devolução integral do valor pago a título de arras.

Da atenta análise do caso, penso assistir razão, em parte, ao Apelante.

É cediço que, com fundamento na Súmula 543, do Colendo Superior Tribunal de Justiça, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Neste diapasão, consoante a jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça, o desfazimento do negócio jurídico por culpa do promitente comprador não importa perda das arras, se forem confirmatórias, admitindo-se, contudo, a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados (STJ - AgInt no AREsp 1.273.751/DF, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 26/06/2018, DJe de 1º/08/2018).

Na hipótese dos autos, observa-se que a rescisão do contrato se deu exclusivamente por culpa do Apelante, tendo em vista que não conseguiu obter o financiamento junto à Caixa Econômica Federal – CEF.

Neste contexto, é “
considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados
” (AgInt no AREsp 725.986/RJ, Rel. Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 20-06-2017, DJe 29-06-2017).

No mesmo sentido perfilha a jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo:

“APELAÇÃO CÍVEL COMPRA E VENDA DE IMÓVEL AÇÃO DE RESCISÃO E RECONVENÇÃO-RESCISÃO PERFECTIBILIZADA INADIMPLÊNCIA DOS AUTORES/DEMANDADOS REJEIÇÃO DA PRETENSÃO DE RETENÇÃO TOTAL DO SINAL APLICABILIDADE DO CDC - IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA DE VALOR INADIMPLIDO AUSÊNCIA DE CONSTITUIÇÃO EM MORA JULGAMENTO EXTRA PETITA INOCORRENTE SENTENÇA MANTIDA.

1. Não há que se falar em julgamento extra petita se a demanda fora, alfim, deslindada com base também no que fora discutido em sede de reconvenção, à luz da impossibilidade de enriquecimento sem causa do vendedor no que se refere a retenção integral do valor do sinal e impossibilidade de condenação ao pagamento do valor inadimplido, de R$ 52.400,00, eis que o vendedor, ora apelante, por mera opção e liberalidade, não efetivou providência necessária para tanto, ou seja, não constituiu os compradores/apelados em mora (cláusula 5ª, alínea e, do contrato efetivado pelas partes).

2. Incidência dos preceitos da súmula 543 do STJ, que estabelece:
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor;
ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento;
(grifado).

3.Aplicação da Súmula nº 76 do STJ, que estabelece que:
A falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor
.

4. A aplicação do CDC, no caso concreto, era mesmo medida a ser imposta, haja vista que mesmo nas relações estabelecidas entre loteador e comprador há relação de consumo entre fornecedor e consumidor, de modo que devem ser aplicadas as regras do estatuto consumerista, norma especial de caráter constitucional e de aplicação cogente.

5. Conforme entendimento manifestado pelo STJ, é inclusive cabível a revisão de distrato de contrato de compra e venda (¿) se constatado a existência de cláusula de decaimento (abusiva), prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor, em nítida afronta aos ditames do CDC e aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual" (AgInt no REsp n. 1.809.838/SP, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 27/8/2019, DJe 30/8/2019).
Também já decidiu a Corte de Superposição que a previsão de redução equitativa, contida no artigo 413, do Código Civil, também se aplica ao sinal, sejam as arras confirmatórias ou penitenciais,
e que é considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados
(AgInt nos EDcl no AREsp 1383437/PR, Rel. Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 09-04-2019, e AgInt no AREsp 725.986/RJ, Rel. Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 20-06-2017.

5.1. In casu , como afirmado na sentença, o lote objeto do contrato sempre esteve na posse do apelante não havendo prova contrária quanto ao fato inexistindo igualmente a prova de que o mesmo não pôde ser renegociado em razão do inadimplemento dos compradores, de maneira que considera-se a retenção de 10% do valor do sinal como razoável e pertinente para os fins de direito.

6. Não considerado equivocado o valor da retenção/devolução, esclarece-se que o pagamento de honorários é imperioso em razão da sucumbência, não havendo como considerar esta verba para que seja julgada a pertinência do quantum a ser retido/devolvido.

7. Recurso conhecido e desprovido. Honorários majorados em razão do insucesso no recurso. Unânime”.

(TJES, Classe: Apelação Cível, 014160048410, Relator : WALACE PANDOLPHO KIFFER, Órgão julgador: QUARTA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 17/05/2021, Data da Publicação no Diário: 31/05/2021)

In casu
, o MMº. Juiz de Direito entendeu devida a retenção integral do valor pago a título de arras (R$ 6.300,00) o que, com a devida
v
ê
nia
, não se encontra alinhado ao entendimento da jurisprudência.

Com efeito, em razão do valor pago a título de arras confirmatórias não ser elevado, entendo adequado ao caso seja de 25% (vinte e cinco por cento) o percentual de retenção pela Apelada, devendo o restante ser restituído, em parcela única, ao Apelante.

Ante o exposto, conheço do recurso de apelação interposto por JACKSON SANTANA DA SILVA e lhe dou parcial provimento para determinar a devolução dos valores pagos a título de arras, em parcela única, com a retenção de 25% (vinte e cinco cento) pela Apelada, devendo o valor a ser restituído ser corrigido monetariamente pelo INPC desde a data do pagamento até a data da citação, quando deverá incidir, exclusivamente, juros de mora pela taxa SELIC, vedada a sua cumulação com correção monetária.

Diante da nova feição sucumbencial da lide, condeno o Apelante a pagar, a título de honorários advocatícios sucumbenciais, a quantia equivalente a 10% (dez por cento) sobre o valor retido licitamente pela Apelada, ao passo que condeno a Apelada a pagar a quantia equivalente a 10% (dez por cento) sobre o valor a ser restituído ao Apelante, mantida em relação ao Apelante a suspensão da condenação, tendo em vista ser beneficiário da assistência judiciária gratuita.

Custas na proporção de 75% (setenta e cinco por cento) a ser pago pela Apelada, e de 25% (vinte e cinco por cento) pelo Apelante, ressalvada a suspensão da exigibilidade da rubrica com relação a este (Apelante).

ACÓRDÃO

EMENTA

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – ARRAS CONFIRMATÓRIAS – RETENÇÃO PARCIAL DO VALOR PAGO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

2
.
O
desfazimento do negócio jurídico por culpa do promitente
comprador não importa perda das arras, se forem confirmatórias, admitindo-se, contudo, a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados.

VISTOS, relatados e discutidos os presentes autos de apelação cível em que é Apelante JACKSON SANTANA DA SILVA e Apelada VISÃO SOLUÇÕES LTDA.;

ACORDA a Colenda 1ª Câmara Cível, na conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, à unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso de apelação, nos termos do voto do Relator.