Tribunal: TJES
Processo: 5002134-18.2020.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão julgador: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Arrendamento Mercantil
Data de julgamento: 2021-04-06

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C COBRANÇA E REINTEGRAÇÃO DE POSSE. TUTELA DE URGÊNCIA CONCEDIDA. RESCISÃO ANTECIPADA DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO MERCANTIL QUE PERMITIA A UTILIZAÇÃO DOS BENS MÓVEIS E IMÓVEIS. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. EXISTÊNCIA DE APARENTE ESBULHO. LEGALIDADE DA RESCISÃO CONTRATUAL QUE DEVE SER DEBATIDA EM DEMANDA PRÓPRIA. DECISÃO PRESERVADA. RECURSO DESPROVIDO.

1)
A ação de reintegração de posse é movida pelo esbulhado com o escopo de recuperar a posse perdida em razão de violência, clandestinidade ou precariedade, em consonância com o previsto no art. 1.210 do Código Civil e no art. 560 do Código de Processo Civil, sendo ônus do autor da demanda provar: a) a sua posse; b) a turbação ou o esbulho praticado pelo réu; c) a data da turbação ou do esbulho; e d) a continuação da posse, embora turbada, na ação de manutenção, ou a perda da posse, na ação de reintegração.

2
)
Dá-se o esbulho quando o possuidor é indevidamente privado de sua posse.

3
)
O perfunctório exame do caderno processual, inerente a fase de cognição em que se encontra a demanda originária, descortina que a empresa agravante não efetuou o pagamento de nenhuma prestação mensal do contrato de arrendamento entabulado junto à agravada – já seriam devidas 06 (seis) à época da propositura da demanda originária –, bem como não quitou as contas de energia elétrica e os materiais de insumo que foram adquiridos pela recorrida em seu benefício, demostrando que aparentemente deu causa à rescisão do contrato (cláusula 4ª) e, com isso, deveria ter devolvido os bens à posse da agravada após ter transcorrido o prazo da notificação extrajudicial (arts. 473 e 475, ambos do CC/02), momento a partir do qual passou a praticar, em tese, esbulho possessório.

4
)
A empresa agravante busca justificar o seu inadimplemento contratual na crise econômica provocada pela pandemia do novo coronavírus e na recusa da agravada em aceitar a renegociação da forma de pagamento do contrato com base na teoria da imprevisão, ante a alegada ocorrência da onerosidade excessiva (arts. 317, 478, 479 e 480, todos do CC/02). Todavia, a discussão a respeito destas matérias refoge ao âmbito cognitivo do pedido de tutela de urgência possessória, a qual deve examinar exclusivamente se a perda da posse pela empresa agravada decorreu da prática de esbulho por parte da pessoa jurídica agravante, o que, a princípio, se evidencia. A bem da verdade, tal debate ocorrerá durante o trâmite da demanda originária em que se discute a viabilidade da rescisão contratual e na ação conexa de revisão contratual (nº 0003721-21.2020.8.08.0014).

5
)
Mesmo que fosse viável a discussão de tal tese nesta oportunidade, ainda assim, a princípio, não haveria razão para rever a conclusão da decisão agravada, tendo em vista que os elementos probatórios contidos nos autos revelam que a empresa recorrente se encontra inadimplente desde antes dos graves efeitos econômicos causados pela pandemia da Covid-19, ocasião em que o seu faturamento ainda não tinha sido afetado.

6
)
É verdade que os contratos possuem função social e devem ser regidos pela boa-fé (arts. 421 e 422 do CC/02), como sustenta a agravante. E é exatamente por isso que, a princípio, os bens arrendados devem retornar para a posse da proprietária agravada, a qual demonstrou a sua boa-fé ao conceder prazo razoável para quitação das dívidas pela recorrente e necessita cessar os prejuízos que estão sendo provocados pela conduta da agravante, a fim de manter o pleno funcionamento de suas atividades e, assim, preservar os contratos de trabalho de seus empregados e o pagamento dos tributos ao Poder Público.

7
)
Agravo de instrumento desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
5002134-18.2020.8.08.0000
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
AGRAVANTE: MARMIGRAN MARMORES E GRANITOS LTDA
AGRAVADO: MONALISA GRANITOS LTDA - ME
RELATOR(A
):ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

Composição de julgamento: 017 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Relator / 027 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal / 009 - Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - Vogal
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RELATÓRIO

Trata-se de recurso de
agravo de instrumento
interposto por
Marmigran Marmores e Granitos Ltda.
em face da r. decisão (ID 695535) proferida pelo d. Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Colatina-ES que, nos autos da
ação
de rescisão contratual c/c pedido de cobrança e de reintegração de posse

(nº 0003803-52.2020.8.08.0014) ajuizada por
Monalisa Granitos Ltda-ME
, deferiu o pedido de tutela de urgência, para determinar a reintegração de posse do imóvel, oportunizando a empresa recorrente o prazo de 15 (quinze) dias para a desocupação voluntária.

Em suas razões recursais (ID 695267), a pessoa jurídica agravante alega, em síntese, que:
i)
faz jus ao benefício da gratuidade da justiça, em razão da sua condição de hipossuficiência financeira, não possuindo recursos para arcar com o pagamento do preparo, especialmente diante da crise econômica provocada pela pandemia do novo coronavírus;
ii)
as partes litigantes entabularam, em 01º/03/2020, contrato de arrendamento de máquinas e espaços físicos, mediante o pagamento da agravante à agravada dos valores de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), no primeiro mês, R$ 60.000,00 (sessenta mil reais), no segundo mês, e R$ 70.000,00 (setenta mil reais) a partir do terceiro mês, com prazo de validade de 60 (sessenta) meses;
iii)
a despeito do contrato ter sido celebrado na véspera da decretação do estado de calamidade pública provocada pela pandemia da Covid-19, a recorrida não aceitou nenhuma proposta de revisão contratual, tendo, inclusive, que ajuizar, em julho do corrente ano, uma demanda judicial para tentar resolver tal circunstância (nº 0003721-21.2020.8.08.0014), postulando que o pagamento mensal seja feito a menor durante 12 (doze) meses, a qual, todavia, ainda não foi apreciada;
iv)
a ação proposta pela agravada de rescisão contratual, objeto do presente recurso, fora proposta posteriormente a ação revisional;
v)
em que pese tenha ofertado garantia da dívida, a recorrida pretende pôr fim ao contrato de qualquer forma, em desrespeito a boa-fé contratual;
vi)
a agravante investiu para estruturar a empresa, que tem grande viabilidade no mercado, entretanto a crise provocada pelo novo coronavírus inviabilizou o desempenho efetivo de suas atividades, gerando inúmeras dívidas e a necessidade de uma readequação extrema;
vii)
o contrato de arrendamento fora celebrado para possibilitar a exploração de granito pela recorrente, o que foi inviabilizado pelas medidas sanitárias adotadas pelo Governo em virtude da pandemia do Covid-19, fato extraordinário e imprevisível que causou inegável desequilíbrio contratual, impedindo a agravante de desenvolver sua atividade primordial e cumprir o pactuado na avença;
viii)
sem a aceitação do acordo pela agravada, está correndo risco de ser despejado e ter que fechar as portas no meio de uma pandemia;
ix)
diante da paralisação das exportações e da quarenta dos órgãos públicos, a agravante experimenta enorme inviabilidade de vendas, de modo que vários compromissos tiveram que ser cancelados/adiados e toda estrutura de pessoal, insumos e serviços, foram revistos, sendo necessário, inclusive, demitir mais de 15 (quinze) empregados;
x)
a teoria da imprevisão (arts. 317 e 480, ambos do CC/02) fundamenta a pretensão da agravante com base na função social do contrato e na boa-fé que deve ser mantida entre os pactuantes, além de objetivar preservar a empresa e, consequentemente, os empregos diretos e indiretos que gera e o pagamento de tributos;
xi)
o ordenamento jurídico autoriza a revisão contratual para evitar a sua resolução por onerosidade excessiva, sempre que a prestação de uma das partes se torna excessivamente onerosa, buscando restabelecer o equilíbrio contratual (arts. 478, 479 e 480, todos do CC/02);
xii)
é nítida a imprevisibilidade dos efeitos econômicos provocados pela pandemia do novo coronavírus na atividade desempenhada pela agravante, entretanto a agravada não aceitou a proposta de reequilíbrio contratual apresentada pela recorrente;
xiii)
a manutenção da tutela de urgência acarretará à recorrente dano grave irreparável ou de difícil reparação (
periculum in mora
), visto que será obrigada a fechar as portas, demitir seus empregados e deixar de pagar tributos, justamente no momento em que a empresa e os empregos devem ser preservados.

Por tais considerações, requer, liminarmente, seja atribuído efeito suspensivo ao recurso, nos termos dos arts. 995 e 1019, inciso I, ambos do Código de Processo Civil, para que a decisão hostilizada tenha seus efeitos sobrestados até o pronunciamento definitivo deste agravo, em que pretende a revogação do
decisum
que determinou o despejo da recorrente.

Antes da manifestação deste juízo a respeito do pedido de atribuição de efeito suspensivo, a empresa agravada já apresentou contrarrazões ao presente recurso (ID 699311), oportunidade em que pugnou o indeferimento do benefício da gratuidade da justiça e o desprovimento do recurso, alegando, em resumo, que:
i)
o inadimplemento da agravante não decorre da crise provocada pela pandemia do novo coronavírus, visto que jamais efetuou qualquer pagamento do contrato de arrendamento mercantil, inclusive aquele que era para ser realizado antes da pandemia, evidenciado a sua má-fé;
ii)
a pedido da agravante, adquiriu materiais de outras empresas para que aquela pudesse operar já nos seus primeiros meses, todavia também não efetuou o pagamento destas contraprestações, tendo o nome da agravada sido protestado;
iii)
a pandemia do Covid-19 não pode ser utilizada como justificativa para qualquer inadimplemento;
iv)
a empresa agravada também deve ser protegida para continuar desenvolvendo suas atividades no mercado;
v)
a recorrente continua desempenhando suas atividades, entretanto permanece não adimplindo com as despesas básicas que possibilitam este exercício, tais como o pagamento do contrato de arrendamento de seu espaço e dos maquinários e da conta de energia elétrica, a qual assumiu a responsabilidade;
vi)
a recorrente não apresenta nenhum plano para o pagamento da dívida;
vii)
a agravante não paga suas contas e gera prejuízo à agravada, real proprietária dos bens arrendados, de modo que resta inviável se falar em função social do contrato, boa-fé ou em fomentação da economia local;
viii)
a perpetuação do contrato junto à agravante apenas acarretará mais despesas e prejuízos para a agravada;
ix)
todos os débitos somados da agravante junto à agravada já ultrapassaram o valor de R$ 810.000,00 (oitocentos e dez mil reais);
x)
impossível se falar em onerosidade excessiva, visto que a agravada não está tendo nenhuma vantagem, ao contrário, apenas prejuízos;
xi)
a retomada do espaço físico e dos maquinários arrendados permitirá que a agravada retome o desempenho pleno de suas atividades e cesse os prejuízos atualmente suportados pela conduta da agravante;
xii)
a agravada não ficou irredutível em relação a revisão contratual pretendida pela agravante, visto que permitiu que esta permanecesse utilizando os bens mesmo após 02 (dois) meses de inadimplemento, o que já permitira a rescisão do contrato, e tentou, sem sucesso, celebrar termos aditivos;
xiii)
notificou extrajudicialmente a agravada da situação, entretanto novamente esta permaneceu inerte;
xiv)
o valor ofertado pela agravante não é razoável e a agravada não tem mais interesse que a recorrente permaneça usufruindo seus bens, vez que não possui mais confiança na mesma, a qual poderia estar realizando pagamentos dentro daquilo que podia desde o início da avença, mas nunca o fez;
xv)
a propositura da ação revisional pela agravante em nada afeta a tutela de urgência concedida na demanda que originou este recurso.

Em sede de cognição sumária (ID 701174), proferi decisão indeferindo o pedido de atribuição de efeito suspensivo ao recurso, a fim de preservar a decisão agravada, ante a ausência de probabilidade do seu provimento.

Após as partes serem intimadas do conteúdo desta decisão, os autos retornaram para o exame do mérito.

É o relatório. Inclua-se em pauta para julgamento.

Vitória/ES, 16 de março de 2021.

DESª.
ELIANA JUNQUEIRA MUNHÓS FERREIRA

R E L A T O R A

VOTO VENCEDOR

Conforme relatado, trata-se de recurso de
agravo de instrumento
interposto por
Marmigran Marmores e Granitos Ltda.
em face da r. decisão (ID 695535) proferida pelo d. Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Colatina-ES que, nos autos da
ação
de rescisão contratual c/c pedido de cobrança e de reintegração de posse

(nº 0003803-52.2020.8.08.0014) ajuizada por
Monalisa Granitos Ltda-ME
, deferiu o pedido de tutela de urgência, para determinar a reintegração de posse do imóvel, oportunizando a empresa recorrente o prazo de 15 (quinze) dias para a desocupação voluntária.

Depreende-se dos elementos probatórios que instruem o feito que as partes litigantes são empresas com mesmo objeto social, destinado ao aparelhamento de placas de granito, mármore, etc., sendo que, após negociação, em 01º/03/2020, celebraram contrato de arrendamento mercantil, com prazo de validade de 60 (sessenta) meses, por meio do qual a agravada cedeu parte de sua estrutura física e de seus equipamentos para que a agravante pudesse se instalar e operar, mediante o pagamento de contraprestação pecuniária mensal de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), no primeiro mês, R$ 60.000,00 (sessenta mil reais), no segundo mês, e R$ 70.000,00 (setenta mil reais) a partir do terceiro mês, além das despesas com energia elétrica (ID’s 695432 e 695433).

Para que a agravante tivesse condições de operar já nos primeiros meses, estabeleceu-se valores mensais menores nos 02 (dois) primeiros meses e a agravada, a pedido daquela, ainda adquiriu materiais com empresas terceiras para disponibilizar à recorrente, com a promessa de que os valores seriam posteriormente custeados (ID’s 695433 e 695534).

Apesar de toda a boa-fé da agravada, a empresa agravante não realizou nenhum tipo de pagamento, seja das contraprestações financeiras acordadas no contrato de arrendamento – parcelas mensais e conta de energia elétrica – seja dos produtos que foram adquiridos para subsidiar o início da atuação da recorrente (ID’s 695433 e 695534). No entanto, em razão da crise econômica provocada pela pandemia da Covid-19, a pessoa jurídica recorrida concedeu mais tempo para que a agravante efetuasse os pagamentos, o que, infelizmente, não veio a ocorrer durante os 06 (seis) meses de vigência contratual, acarretando o montante de dívida de aproximadamente R$ 810.000,00 (oitocentos e dez mil reais).

Como o usufruto do espaço físico e do maquinário arrendados para a agravada tem gerado apenas prejuízos para a agravada, colocando em risco, inclusive, a continuidade de suas atividades, especialmente neste período de crise provocada pela pandemia do novo coronavírus, a empresa recorrida, se utilizando da cláusula 4ª do contrato
1
, anunciou a rescisão da avença, enviando notificação extrajudicial para a recorrente, que foi recebida em 17/07/2020 (ID’s 695411 e 695534), com a intenção de que esta desocupasse os bens arrendados e efetuasse o pagamento da dívida.

Entretanto, após o prazo de purgação da mora, a empresa agravante não desocupou os bens arrendados e ainda sinalizou sua intenção de permanecer no local e no uso dos bens mediante renegociação dos valores do contrato em patamares desarrazoáveis e que não atendem as pretensões da agravada.

Diante deste cenário, a pessoa jurídica agravada ajuizou ação de rescisão de contrato c/c cobrança e reintegração de posse, tendo o magistrado
a quo
concedido a tutela de urgência, para determinar que a agravante desocupe os bens de propriedade da recorrida, na medida em que comprovado o inadimplemento contratual e os prejuízos suportados pela agravada, o que ensejou a interposição do presente recurso de agravo de instrumento pela empresa arrendatária.

Na decisão preliminar deste agravo, proferi decisão indeferindo o pedido de atribuição de efeito suspensivo, por não vislumbrar a probabilidade de provimento do recurso. E, após reapreciar a questão, não vejo motivos para alterar a conclusão por mim externada naquele pronunciamento primevo.

A questão debatida nos autos cinge-se em sindicar sobre o acerto da decisão agravada, que concedeu, em sede de tutela de urgência, à empresa autora/agravada a reintegração da posse dos bens móveis e imóveis objeto do contrato entabulado entre as partes litigantes.

Inicialmente, é importante ressaltar que, apesar das partes terem intitulado o acordo celebrado entre elas de
“contrato de arrendamento de máquinas e equipamentos”
, na realidade, trata-se de
contrato convencional de locação de bens móveis e imóveis
, na medida em que não foi previsto ao locatário a possibilidade de, ao final do prazo de ajuste, comprar o bem pagando uma quantia chamada de valor residual garantido (VRG).

O pacto estabelece somente que a agravante poderá utilizar bens móveis – maquinários – e imóveis – 02 (dois) galpões – de propriedade da agravada durante o período de 60 (sessenta) meses (cláusula 3ª), com possibilidade de prorrogação, sendo que, ao fim deste lapso de tempo, os bens deverão ser devolvidos (cláusula 3ª, Parágrafo Primeiro), o que configura a clássica definição do contrato de locação.

Feito este registro, a pretensão da autora/agravada pressupõe que a posse dos bens de sua propriedade tenha sido perdida em razão de violência, clandestinidade ou precariedade, em consonância com o previsto no art. 1.210 do Código Civil
2
e no art. 560 do Código de Processo Civil
3
.

Além disso, o art. 561 do Código de Processo Civil, versa incumbir ao autor do pedido possessório o ônus de provar: a) a sua posse; b) a turbação ou o esbulho praticado pelo réu; c) a data da turbação ou do esbulho; e d) a continuação da posse, embora turbada, na ação de manutenção, ou a perda da posse, na ação de reintegração.

Dessa maneira, a concessão de medida possessória
initio litis
é faculdade que se insere no poder que a própria lei confere ao magistrado, uma vez convencido da configuração dos pressupostos do mencionado art. 561 do Código de Processo Civil, para os efeitos de restaurar-se situação anterior modificada pelo esbulho.

Em assim sendo, a cognição a ser empreendida por esta instância revisora deverá observar os limites também impostos ao magistrado
a quo
, quais sejam, a presença (ou não) dos requisitos necessários à concessão da medida possessória pretendida em sede de antecipação de tutela, à luz dos elementos a que se referem os arts. 300,
caput
, e 561, ambos do Código de Processo Civil.

O perfunctório exame do caderno processual, inerente a fase de cognição sumária em que se encontra a demanda originária, evidencia que
a

autora/agravada é a proprietária dos bens móveis e imóveis que foram cedidos, a partir de 01º/03/2020, para a requerida/agravante
, em virtude de ter celebrado contrato de “arrendamento”.

Do mesmo modo, os elementos probatórios acostados até então aos autos possibilitam a constatação de que,
a partir do fim de julho do ano passado, a empresa demandada/recorrida não conseguiu reaver a posse dos seus bens em virtude de aparente esbulho praticado pela pessoa jurídica agravante,
que, apesar de devidamente notificada extrajudicialmente, não procedeu a devolução dos bens arrendados e também permaneceu sem efetuar o pagamento da contraprestação pela cessão dos mesmos
.

Como se vê, todos os requisitos necessários para a concessão da tutela de urgência concedida na origem foram devidamente preenchidos, restando apenas aferir se realmente houve a suposta prática de esbulho pela empresa agravante ao se recusar a devolver os bens de propriedade da pessoa jurídica agravada, após ter sido devidamente notificada para tanto.

Dá-se o esbulho quando o possuidor é indevidamente privado de sua posse, o que a agravada alega ter ocorrido, já que não está podendo reaver os seus bens, mesmo após ter notificado a agravante a respeito da rescisão do contrato, decorrente do inadimplemento da prestação pecuniária.

E o perfunctório exame do caderno processual descortina tal cenário, na medida em que a empresa agravante não efetuou o pagamento de nenhuma prestação mensal do contrato de arrendamento – já seriam devidas 06 (seis) à época da propositura da demanda originária –, bem como não quitou as contas de energia elétrica e os materiais de insumo que foram adquiridos pela recorrida em seu benefício, demostrando que aparentemente deu causa à rescisão do contrato (cláusula 4ª) e, com isso, deveria ter devolvido os bens à posse da agravada após ter transcorrido o prazo da notificação extrajudicial (arts. 473 e 475, ambos do CC/02
4
), momento a partir do qual passou a praticar, em tese, esbulho possessório.

De fato, o art. 475 do Código Civil expressamente, faculta ao credor, diante do inadimplemento do devedor, escolher entre exigir o cumprimento da prestação ou exigir a resolução do contrato, cabendo, em qualquer das hipóteses, a respectiva indenização
5
. Na hipótese, a despeito de a empresa agravada ter concedido prazo bem superior ao previsto em contrato para que a pessoa jurídica agravante quitasse suas dívidas e regularizasse o cumprimento de sua obrigação, a recorrente, aparentemente, optou em permanecer inadimplente, o que, a princípio, justifica a rescisão unilateral do ajuste e, consequentemente, a retomada dos bens móveis e imóveis arrendados, caracterizando a existência de esbulho.

A empresa agravante busca justificar o seu inadimplemento contratual na crise econômica provocada pela pandemia do novo coronavírus e na recusa da agravada em aceitar a renegociação da forma de pagamento do contrato com base na teoria da imprevisão, ante a alegada ocorrência da onerosidade excessiva (arts. 317, 478, 479 e 480, todos do CC/02). Todavia, a discussão a respeito destas matérias refoge ao âmbito cognitivo do pedido de tutela de urgência possessória, a qual deve examinar exclusivamente se a perda da posse pela empresa agravada decorreu da prática de esbulho por parte da pessoa jurídica agravante, o que, a princípio, se evidencia. A bem da verdade, tal debate ocorrerá durante o trâmite da demanda originária em que se discute a viabilidade da rescisão contratual e na ação conexa de revisão contratual (nº 0003721-21.2020.8.08.0014).

Mesmo que fosse viável a discussão de tal tese nesta oportunidade, ainda assim, a princípio, não haveria razão para rever a conclusão da decisão agravada, tendo em vista que os elementos probatórios contidos nos autos revelam que a empresa recorrente se encontra inadimplente desde antes dos graves efeitos econômicos causados pela pandemia da Covid-19, ocasião em que o seu faturamento ainda não tinha sido afetado.

Com efeito, nos meses de março e abril de 2020 o faturamento da empresa agravante ainda não tinha sido afetado pela crise econômica provocada pela pandemia do novo coronavírus, entretanto deixou de realizar o pagamento das prestações mensais do contrato, das contas de energia elétrica e dos materiais que foram adquiridos pela agravada em seu benefício.

Desse modo, em que pese a pandemia do Covid-19 tenha causado sérios transtornos na situação econômica da empresa agravante, a princípio, não foi esse o motivo inicial para a sua conduta de inadimplemento contratual. Na realidade, a pandemia serviu de justificativa para a empresa agravada conceder prazo maior para a recorrente quitar suas dívidas, que já alcançam montante superior a R$ 800.000,00 (oitocentos mil reais), todavia a agravante permanece sem efetuar qualquer tipo de pagamento à recorrida.

Não fosse o bastante, a princípio, não se vislumbra onerosidade excessiva em relação à empresa agravante, uma vez que a inadimplência total desta em relação ao pagamento de suas obrigações para com a pessoa jurídica agravada deixou a mesma em situação extremamente delicada, tendo sido, inclusive, objeto de protesto por terceiros. Em outras palavras, o fato imprevisível gerado pela pandemia do novo coronavírus certamente prejudicou o faturamento da empresa agravante, o que poderia dificultar o adimplemento de suas obrigações pecuniárias, entretanto a sua conduta de total inadimplência, mantida desde antes da pandemia, também deixou a pessoa jurídica recorrida em situação deficitária, ante o prejuízo superior a R$ 800.000,00 (oitocentos mil reais).

A empresa agravante alega que tentou fazer um acordo junto à agravada para que pudesse efetuar o pagamento de parcelas mensais no valor de R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais) durante 12 (doze) meses, contudo jamais realizou qualquer tipo de depósito, ainda que em valor inferior, em benefício da agravada, a qual, diante destes sinais de ausência de boa-fé da recorrente, não possui mais a intenção de manter a vigência da avença entabulada.

É verdade que os contratos possuem função social e devem ser regidos pela boa-fé (arts. 421 e 422 do CC/02), como sustenta a agravante. E é exatamente por isso que, a princípio, os bens arrendados devem retornar para a posse da proprietária agravada, a qual demonstrou a sua boa-fé ao conceder prazo razoável para quitação das dívidas pela recorrente e necessita cessar os prejuízos que estão sendo provocados pela conduta da agravante, a fim de manter o pleno funcionamento de suas atividades e, assim, preservar os contratos de trabalho de seus empregados e o pagamento dos tributos ao Poder Público.

Neste juízo de cognição sumária, inerente ao momento embrionário em que se encontra a demanda originária, a boa-fé contratual tende para a conduta adotada pela empresa agravada, o que justifica a manutenção da decisão que concedeu a tutela de urgência possessória.

Em hipóteses semelhantes à aqui noticiada, os egrégios Tribunais pátrios, inclusive esta Corte de Justiça, chegaram a mesma conclusão, senão vejamos:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS - INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR - COMPROVAÇÃO - ESBULHO CARACTERIZADO - REINTEGRAÇÃO DE POSSE E RESCISÃO DO CONTRATO - DIREITO RECONHECIDO.
Restando comprovado o descumprimento do promitente comprador em relação às parcelas devidas pela aquisição do imóvel, bem como sua notificação a respeito do inadimplemento, fatos estes que não restaram impugnados pelos réus em sua contestação, é plenamente cabível a prolação de sentença parcial de mérito para julgar procedente a pretensão de rescisão do contrato firmado. Uma vez determinada a rescisão da avença, a posse da parte inadimplente na propriedade em questão é apta a configurar o esbulho que embasa a pretensão de reintegração de posse postulada no feito. Comprovados o exercício da posse sobre o bem litigioso, o esbulho praticado pela parte ré e a perda da posse, nos termos do art. 561 do CPC/2015, cabível o deferimento da liminar de reintegração de posse.”
(TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0000.17.045462-3/003, Relator(a): Des.(a) Arnaldo Maciel, 18ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 27/02/0018, publicação da súmula em 27/02/2018).

“DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C⁄C PERDAS E DANOS C⁄C TUTELA ANTECIPADA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÕES PACTUADAS PELOS RECORRENTES. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL CARACTERIZADO. AUSÊNCIA DE PROVAS NO QUE TANGE AO PAGAMENTO DAS PARCELAS MENSAIS DO CONTRATO. RESOLUÇÃO DO CONTRATO INTENTADA PELA PARTE LESADA. POSSIBILIDADE. ARTIGO 475, DO CÓDIGO CIVIL. (...).
I. Este Egrégio Tribunal de Justiça possui orientação no sentido de que o inadimplemento do Promitente Comprador autoriza a rescisão contratual e, por conseguinte, a reintegração do Promitente Vendedor na posse do imóvel objeto do Contrato de Promessa de Compra e Venda firmado entre eles, sobretudo quando, ainda que oportunizado o adimplemento das prestações contratadas, o devedor permanece inadimplente. Neste particular, caracterizado o inadimplemento por parte do Promitente Comprador, o Promitente Vendedor, embora não tenha o poder físico sobre o bem imóvel, pode utilizar a tutela possessória, tendo em vista a sua condição de possuidor indireto. II. Na espécie, os autos evidenciaram o inadimplemento contratual dos Recorrentes quanto às obrigações contratuais assumidas com os Agravados, resultando caracterizado, assim, o esbulho possessório relativamente ao imóvel litigioso, eis que demonstrado o exercício da posse sobre o bem imóvel pelos Recorrentes (posse direta), bem como, da posse indireta exercida pelos Recorridos em virtude do Contrato de Promessa de Compra e Venda firmado entre as partes, conforme disposto no artigo 561, do Código de Processo Civil de 2015 (correspondente ao artigo 927, do Código de Processo Civil de 1973).
III. (...).” (TJES, Classe: Agravo de Instrumento, 021179000654, Relator: NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 03/10/2017, Data da Publicação no Diário: 10/10/2017).

Ante o exposto,
conheço
do presente recurso, para
negar
-lhe
provimento
, a fim de preservar a decisão objurgada.

É como voto.

1
Cláusula 4ª. A ARRENDANTE poderá exigir a rescisão antecipada do contrato em caso de inadimplemento de mensalidade por 2 (dois) meses, consecutivos ou não, independente de notificação prévia, devendo a ARRENDATÁRIA realizar a devolução imediata dos objetos do presente contrato, em perfeitas condições de uso e funcionamento.

Parágrafo Único. A rescisão contratual antecipada e a devolução do maquinário não impedem a cobrança das mensalidades atrasadas.

2
Art. 1.210. O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbação, restituído no de esbulho, e segurado de violência iminente, se tiver justo receio de ser molestado.

3
Art. 560. O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbação e reintegrado em caso de esbulho.

4
Art. 473. A resilição unilateral, nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita, opera mediante denúncia notificada à outra parte.

Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

5
REsp 1728372/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/03/2019, DJe 22/03/2019, STJ.

VOTOS VOGAIS
027 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
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009 - Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR (Vogal)
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EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C COBRANÇA E REINTEGRAÇÃO DE POSSE. TUTELA DE URGÊNCIA CONCEDIDA. RESCISÃO ANTECIPADA DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO MERCANTIL QUE PERMITIA A UTILIZAÇÃO DOS BENS MÓVEIS E IMÓVEIS. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. EXISTÊNCIA DE APARENTE ESBULHO. LEGALIDADE DA RESCISÃO CONTRATUAL QUE DEVE SER DEBATIDA EM DEMANDA PRÓPRIA. DECISÃO PRESERVADA. RECURSO DESPROVIDO.

1)
A ação de reintegração de posse é movida pelo esbulhado com o escopo de recuperar a posse perdida em razão de violência, clandestinidade ou precariedade, em consonância com o previsto no art. 1.210 do Código Civil e no art. 560 do Código de Processo Civil, sendo ônus do autor da demanda provar: a) a sua posse; b) a turbação ou o esbulho praticado pelo réu; c) a data da turbação ou do esbulho; e d) a continuação da posse, embora turbada, na ação de manutenção, ou a perda da posse, na ação de reintegração.

2
)
Dá-se o esbulho quando o possuidor é indevidamente privado de sua posse.

3
)
O perfunctório exame do caderno processual, inerente a fase de cognição em que se encontra a demanda originária, descortina que a empresa agravante não efetuou o pagamento de nenhuma prestação mensal do contrato de arrendamento entabulado junto à agravada – já seriam devidas 06 (seis) à época da propositura da demanda originária –, bem como não quitou as contas de energia elétrica e os materiais de insumo que foram adquiridos pela recorrida em seu benefício, demostrando que aparentemente deu causa à rescisão do contrato (cláusula 4ª) e, com isso, deveria ter devolvido os bens à posse da agravada após ter transcorrido o prazo da notificação extrajudicial (arts. 473 e 475, ambos do CC/02), momento a partir do qual passou a praticar, em tese, esbulho possessório.

4
)
A empresa agravante busca justificar o seu inadimplemento contratual na crise econômica provocada pela pandemia do novo coronavírus e na recusa da agravada em aceitar a renegociação da forma de pagamento do contrato com base na teoria da imprevisão, ante a alegada ocorrência da onerosidade excessiva (arts. 317, 478, 479 e 480, todos do CC/02). Todavia, a discussão a respeito destas matérias refoge ao âmbito cognitivo do pedido de tutela de urgência possessória, a qual deve examinar exclusivamente se a perda da posse pela empresa agravada decorreu da prática de esbulho por parte da pessoa jurídica agravante, o que, a princípio, se evidencia. A bem da verdade, tal debate ocorrerá durante o trâmite da demanda originária em que se discute a viabilidade da rescisão contratual e na ação conexa de revisão contratual (nº 0003721-21.2020.8.08.0014).

5
)
Mesmo que fosse viável a discussão de tal tese nesta oportunidade, ainda assim, a princípio, não haveria razão para rever a conclusão da decisão agravada, tendo em vista que os elementos probatórios contidos nos autos revelam que a empresa recorrente se encontra inadimplente desde antes dos graves efeitos econômicos causados pela pandemia da Covid-19, ocasião em que o seu faturamento ainda não tinha sido afetado.

6
)
É verdade que os contratos possuem função social e devem ser regidos pela boa-fé (arts. 421 e 422 do CC/02), como sustenta a agravante. E é exatamente por isso que, a princípio, os bens arrendados devem retornar para a posse da proprietária agravada, a qual demonstrou a sua boa-fé ao conceder prazo razoável para quitação das dívidas pela recorrente e necessita cessar os prejuízos que estão sendo provocados pela conduta da agravante, a fim de manter o pleno funcionamento de suas atividades e, assim, preservar os contratos de trabalho de seus empregados e o pagamento dos tributos ao Poder Público.

7
)
Agravo de instrumento desprovido.

DECISÃO
À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.