Tribunal: TJES
Processo: 5001248-19.2020.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR
Órgão julgador: EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Recuperação judicial e Falência
Data de julgamento: 2021-08-23

Ementa:
EMENTA:

A
GRAVO DE INSTRUMENTO.
AÇÃO DE
RECUPERAÇÃO JUDICIAL E
FALÊNCIA.
PRELIMINARES REJEITADAS.
DESTITUIÇÃO DA
FALIDA E DA INCORPORADORA POR ELA CONTROLADA DA
CONDUÇÃO DA EMPREENDIMENTO. TRATAMENTO A SER CONFERIDO À PROPRIETÁRIA DO TERRENO.
ATOS DE INCORPORAÇÃO PRATICADOS EXCLUSIVAMENTE PELA FALIDA.
EQUIPARA
ÇÃO D
A
PROPRIETÁRIA À
CONDIÇÃO DE ADQUIRENTE.
DECISÃO MANTIDA.

RECURO

CONHECIDO E

IM
PROVIDO.

1
)

O presente recurso discute tão somente
como deve ser considerada
a empresa Villa-Door Imobiliária Ltda.
diante da
destituição da falida Decottignies e da SPE por ela controlada da condução d
o empreendimento “
Villa Della Glória”
.

2
)
Sem
amparo a pretensão da Comissão dos Proprietários
de

que a agravada
fosse
considerada como sócia incorporadora, concorrendo com a falida na responsabilidade pela falta de conclusão do empreendimento.

3)

Não obstante tenha figurado como sócia na
empresa
Construtora Villa Della Glória Ltda., sociedade de propósito específico constituída para o empreendimento em questão, as provas colacionadas aos autos evidenciam que, faticamente, o papel de incorporador fora exercido
exclusivamente
pela falida. A participação da Villa-Door,
faticamente,
se restringiu à condição de permutante do terreno
, o que
confirma

o acerto da decisão do juízo originário
.

4)

É assente o entendimento do c. Superior Tribunal de Justiça de que
“o proprietário permutante do terreno não responde pelos atos de incorporação quando se limita à mera alienação do terreno para a incorporadora, sem participar de nenhum ato tendente à comercialização ou construção do empreendimento” (REsp 1536354 / DF, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, DJe 20/06/20
16).

5
)

D
esta feita, d
iante da destituição da e da
SPE
do empreendimento,
r
evela-se acertada a conclusão do juízo em considerar

que a agravada Vila-Door
Imobiliária Ltda.
, proprietária origin
al
do terreno permutado, seja considerada como adquirente de 48 unidades,
conforme pactuado,
devendo contribuir
proporcionalmente com as despesas adicionais para a conclusão do empreendimento.

6.

Decisão mantida.
Recurso conhecido e
im
provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª CÂMARA CÍVEL

PROCESSO Nº
5001248-19.2020.8.08.0000
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
AGRAVANTE: COMISSÃO DOS PROPRIETÁRIOS E ADQUIRENTES DO RESIDENCIAL VILLA DELLA GLÓRIA - CVDG
AGRAVADO: VILLA-DOOR IMOBILIARIA LTDA e outros
RELATOR(A
):EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

NOTAS ORAIS

DATA SESSÃO . 17/08/2021

SEM NOTAS ORAIS

VOTOS COM DOCUMENTO
(EXCETO VOTO VENCEDOR)

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº
5001248-19
.2020.8.08.00
35

AGRAVANTE: COMISSÃO DOS PROPRIETÁRIOS E ADQUIRENTES DO RESIDENCIAL VILLA DELLA GLÓRIA - CVDG

AGRAVADOS: VILLA-DOOR IMOBILIÁRIA LTDA., DECOTTIGNIES CONSTRUÇÃO E INCORPORAÇÃO LTDA. - EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL

RELATOR: DESEMBARGADOR EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR

VOTO: DESEMBARGADOR FABIO CLEM DE OLIVEIRA

VOTO

Senhor Presidente
. Cuida-se de agravo de instrumento interposto pela Comissão dos Proprietários e Adquirentes do Residencial Villa Della Glória – CVDG proferida pelo MM. Juiz da Vara de Recuperação Judicial e Falência de Vitória, que, na ação de recuperação judicial de Decottignies Construção e Incorporação Ltda., já convolada em falência, processo nº 0002670-81.2016.8.08.0024, em que, diante da destituição da falida e da incorporadora da construção do empreendimento, consignou que a sócia Villa-Door Imobiliária Ltda. deve ser considerada como adquirente de 48 (quarenta e oito) unidades do empreendimento, devendo contribuir, proporcionalmente, para o término da edificação do imóvel.

Na sessão do dia 03/08/2021, o Eminente Desembargador Relator Ewerton Schwab Pinto Júnior rejeitou as preliminares e negou provimento ao recurso.

Pedi vista dos autos e hoje trago meu voto para continuação do julgamento.

PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE RECURSAL

Para o conhecimento de recurso é preciso se verifiquem presentes os requisitos de admissibilidade, entre os quais se insere a regularidade formal. Assim sendo, cabe ao recorrente observar a forma de que o recurso se deve revestir. Sobre o tema, aduz Nelson Nery Jr.:

“
Entendemos que a exposição dos motivos de fato e de direito que ensejaram a interposição do recurso e o pedido de nova decisão em sentido contrário à recorrida são requisitos
essenciais
e, portanto,
obrigatórios.
A inexistência das razões ou de pedido de nova decisão acarreta juízo de admissibilidade negativo: o recurso não é conhecido.”

(NERY JR., Nelson. Teoria geral dos recursos. 6. ed. atual., ampl. e reform. São Paulo: RT, 2004, p. 375-376.)

A necessidade de que o recurso esteja acompanhado das razões do inconformismo do recorrente é decorrência, outrossim, do princípio da dialeticidade, segundo o qual o recurso deve ser discursivo.

“
Vige, no tocante aos recursos, o princípio da dialeticidade. Segundo este, o recurso deverá ser dialético, isto é, discursivo. O recorrente deverá declinar o porquê do pedido de reexame da decisão.”

(NERY JR., Nelson. Teoria geral dos recursos. 6. ed. atual., ampl. e reform. São Paulo: RT, 2004, p. 176.)

Tanto a inexistência de razões e/ou de pedido, como a formulação de pedido e/ou a arguição de razões que não mantenham relação com o conteúdo da decisão recorrida conduzem à inadmissibilidade do recurso.

Trata-se da regra positivada no art. 932, III, do CPC, que impõe ao relator o não conhecimento de recurso que “não tenha impugnado especificamente os fundamentos da decisão recorrida”.

Muito embora se possa emitir juízo crítico sobre a petição recursal ela impugna os fundamentos da decisão recorrida e pugna pela concessão da tutela de urgência, não havendo que cogitar a inobservância do princípio da dialeticidade, razões pelas quais rejeito a preliminar.

PRELIMINAR DE PREJUDICIALIDADE EXTERNA

O agravo de instrumento nº 5001207-52.2020.8.08.0000, interposto por Villa-Door Imobiliária Ltda. foi julgado por esta Egrégia 1ª Câmara Cível, conforme ementa que transcrevo:

“
AGRAVO DE INSTRUMENTO. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO FALIMENTAR. REJEIÇÃO. MÉRITO. INEXISTÊNCIA DE VÍCIOS FORMAIS NA CONSTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE PROPRIETÁRIOS E ADQUIRENTES DO RESIDENCIAL VILLA DELLA GLÓRIA – CVDG. CONVOCAÇÃO, QUÓRUM E DELIBERAÇÃO DO ATO DE DESTITUIÇÃO DA CONSTRUTORA VILLA DELLA GLÓRIA LTDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1. O Juízo Falimentar é o competente para processar e julgar a demanda de origem, nos termos do artigo 76, da Lei nº 11.101/05. Preliminar rejeitada.

2. Mérito. Inobstante os alegados vícios formais constantes na convocação e nas deliberações ocorridas na Assembleia Geral Extraordinária, entendo que por um exame minucioso do processo, padece de fundamentação para configuração de nulidade do ato de destituição.

3. Sobretudo porque pode-se perceber que os vícios formais inerentes a instituição da Comissão dos Proprietários e dos Adquirentes do Residencial Villa Della Glória – CVDG, deliberações sobre a destituição da Construtora Vila Della Glória Ltda tomadas em assembleia do dia 23.12.2017, passaram por necessária ratificação, especialmente como forma de afastar futuras alegações de vícios.

4. Assim, sem adentrar em possível má-fé, verifica-se que a Construtora Villa Della Glória Ltda já ciente de sua condição deficitária para conclusão do empreendimento, notadamente em reconhecida mora, já havia tentado mediante acordo com os promitentes compradores a sua destituição de forma amigável, inclusive com proposição de parceria com a empresa SOLARE CONSTRUTORA para conclusão da obra.

5. Por motivo ignorado, a parceria não foi aceita pela maior parte dos proprietários adquirentes, fato este que levou a criação da Comissão dos Promitentes Compradores e Proprietários de Frações Ideais do Residencial Villa Della Glória e com a ocorrência da nominada assembleia geral extraordinária do dia 23.12.2017. Nesse sentido, verifica-se que a construtora foi devidamente intimada do ato, conforme A.R colacionado no processo, bem como da publicação em jornais de grande circulação.

6. Assim, diante de possíveis vícios patentes naquele ato, por questão de cautela, foi determinado pelo Juízo Falimentar a ratificação dos atos ocorridos outrora para fim de evitar a declaração de nulidade. Neste contexto, por consequência lógica, afere-se hígida a nova convocação assemblear para o dia 11 e 14 de junho de 2019, uma vez que respeitados os princípios do devido processo legal e da publicidade, bem como a constituição formal da Comissão dos Promitentes Compradores e Proprietários de Frações Ideais do Residencial Villa Della Glória, foi devidamente registrado, conforme documentação colacionada pela Comissão (ID nº 569288).

7. De igual modo, acerca do quórum necessário para os atos deliberativos em assembleia, não há vícios aparentes, na medida que constato que na assembleia do dia 14.06.2019, foi atingido o quórum da maioria absoluta dos adquirentes, especialmente porque presentes 130 do total de 222 unidades alienadas do empreendimento, conforme documentação acostada.

8. A propósito, [...] a Lei nº 4.591/1964 confere aos adquirentes o poder de destituição do incorporador. A destituição, além de significar uma penalidade ao incorporador, que paralisa as obras, ou lhes retarda excessivamente o andamento, é também uma causa extintiva do contrato de incorporação. (STJ; REsp 1.881.806; Proc. 2020/0158180-9; SP; Terceira Turma; Rel. Min. Ricardo Villas Boas Cueva; Julg. 04/05/2021; DJE 07/05/2021).

9. Assim, inexistindo ilegalidade capaz de redundar na declaração de nulidade do ato de destituição da impetrante, mantém-se a decisão nos moldes proferidos.

10. Em sede derradeira, quanto a alegação de violação da regra da vedação à decisão surpresa, destaco que a Construtora Villa Della Glória, empresa da qual é sócia a agravante, tinha plena ciência do seu inadimplemento acerca da entrega do empreendimento, sendo consequência lógica a sua destituição, não havendo que se falar, portanto, em desrespeito ao referido princípio.”

(TJES, Classe: Agravo de Instrumento, 5001207-52.2020.8.08.0000, Relator: EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR, Órgão julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 03/08/2021).

Conclusivamente, portanto, não há que se falar em prejudicialidade externa quando um dos recursos já foi julgado, razões pelas quais rejeito a preliminar.

PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE

Conforme consignou o Eminente Relator, a ilegitimidade da Comissão dos Proprietários e Adquirentes do Residencial Villa Della Glória – CVDG foi objeto de análise e rejeição no agravo de instrumento nº 5001207-52.2020.8.08.0000, resultando despicienda nova manifestação desta Egrégia 1ª Câmara Cível sobre a matéria.

MÉRITO

De acordo com o disposto no art. 29 da Lei de Incorporações, “Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, (VETADO) em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.”

Já o art. 39 da menciona lei, assim dispõe:

“
Art. 39. Nas incorporações em que a aquisição do terreno se der com pagamento total ou parcial em unidades a serem construídas, deverão ser discriminadas em todos os documentos de ajuste:

I - a parcela que, se houver, será paga em dinheiro;

II - a quota-parte da área das unidades a serem entregues em pagamento do terreno que corresponderá a cada uma das unidades, a qual deverá ser expressa em metros quadrados.”

A definição de incorporador ocorre pela identificação de sua atividade, qual seja, compromissar ou efetivar a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou meramente aceitar propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega a certo prazo, preço e determinadas condições das obras concluídas.

Isso fica ainda mais claro com a leitura do parágrafo único do art. 28 da Lei de Incorporações, que delineia a atividade de incorporação em sentido estrito:

“
Para efeito desta Lei, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.”

Em obra sobre o tema, Caio Mário assim define a figura do incorporador:

“
[...] o incorporador é algo mais do que um corretor e algo mais que um mandatário. Ele é a chave do negócio, como tem sido reconhecido em justiça. É ele quem promove a constituição do condomínio, quem harmoniza os interesses, encaminha as pessoas e as coisas para a consecução do resultado, que é o edifício todo inteiro. E, na falta de melhor caracterização, já que era omissa uma qualificação legal, fizemos apelo a símile com uma entidade que se lhe aproxima das funções: o fundador ou incorporador da sociedade anônima, que tal qual no edifício de apartamentos é o pai da ideia de sua criação. Um paralelo entre ambos é ilustrativo: não existe sociedade anônima, não existe edifício; alguém tem a ideia da constituição de uma ou da construção do outro; promove os contatos, aproxima os interessados; obtém capital; elabora planos; faz contratos; consegue a redação de documentos, e tira de seus esforços de suas boas relações, de sua capacidade de empreendimento, de sua imaginação, de sua experiência a sociedade por ações ou o edifício em condomínio. Em um e outro caso, o incorporador tudo faz visando a um benefício, ou tem um fito de lucro, que até na forma de realização os aproxima, pois que na sociedade anônima é representado por ações (às vezes concretizado em uma quota percentual nos lucros financeiros) e, no condomínio, por unidades do próprio edifício, ou percentagem no custo das mesmas.”

(PEREIRA, Caio Mário da Silva. Condomínio e incorporações. Rio de Janeiro: Editora Forense, 2000, p. 244)

Ainda que a Lei de Incorporações equipare o proprietário ao incorporador, não o faz incondicionalmente, porquanto vincula aquele à prática de alguma atividade condizente com a relação jurídica incorporativa, como no art. 30, por exemplo, em que se prevê a contratação da construção de edifícios destinados à constituição em condomínio:

“
Art. 30. Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem a constituição em condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras.”

Colhe-se, ademais, do escólio de Caio Mário que a caracterização como incorporador pressupõe a prática efetiva, pelo proprietário do terreno, de atividade de promoção da construção da edificação condominial:

“
Na configuração do incorporador cabe a construção do edifício. Mas dela não se afasta a ação de quem, embora não realize diretamente a construção, promova-a indiretamente, lançando à venda apartamentos, conjuntos residenciais ou comerciais, lojas, compartimentos em mercados, unidades em edifício-garagem ou qualquer outro tipo de edificação, desde que em regime de propriedade horizontal. Este é extremo inarredável, pois que a ideia de incorporação é geminada ao condomínio especial, e ocorre nas operações aludidas, cujo objeto seja a unidade autônoma vinculada à fração ideal de terreno e condomínio indissolúvel das partes comuns.”

(Op. Cit. p. 248)

Dessarte, ainda que extensível ao proprietário, a condição de incorporador demanda que ele “exponha à venda as unidades vinculadas à fração ideal, antes da conclusão do edifício” (PEREIRA, Caio Mário da Silva. Op. Cit., p. 249), denotando a necessidade de realização de uma atividade incorporativa, a qual pressupõe o intuito de lucro.

Sobre o tema, já assentou a jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça:

“
RECURSOS ESPECIAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS NA PLANTA. ENTREGA DA OBRA. ATRASO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. PROPRIETÁRIO PERMUTANTE. LEGITIMIDADE. CLÁUSULA PENAL. RECIPROCIDADE. LUCROS CESSANTES. CUMULAÇÃO. POSSIBILIDADE. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. PROVA. ÔNUS. RÉU. EXCESSO DE CHUVAS. ESCASSEZ DE MÃO DE OBRA. CASO FORTUITO. FORÇA MAIOR. NÃO CONFIGURAÇÃO. LUCROS CESSANTES. TERMO FINAL. REEXAME DE PROVAS. INVIABILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DANOS MORAIS.

[...]

2. O proprietário permutante do terreno não responde pelos atos de incorporação quando se limita à mera alienação do terreno para a incorporadora sem participar de nenhum ato tendente à comercialização ou construção do empreendimento.

3. Na espécie, as instâncias de cognição plena, à luz da prova dos autos, e analisando os contratos celebrados entre as partes, concluíram que a alienante permutante do terreno figurou nos contratos de promessa de compra e venda ora na condição de ‘vendedora’ ora na condição de credora hipotecária, transmitindo para o adquirente/consumidor a ideia de solidariedade na efetivação do empreendimento, de forma que não pode ser reconhecida a sua ilegitimidade passiva.

[...]

10. Recursos especiais parcialmente conhecidos e não providos.”

(REsp 1536354/DF, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/06/2016, DJe 20/06/2016)

“
PROCESSO CIVIL. DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. INEXECUÇÃO CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO PROPRIETÁRIO DO TERRENO. INAPLICABILIDADE DO DIREITO DO CONSUMIDOR. VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC NÃO CONFIGURADA.

[...]

2. A Lei de Incorporações (Lei n. 4.591/1964) equipara o proprietário do terreno ao incorporador, desde que aquele pratique alguma atividade condizente com a relação jurídica incorporativa, atribuindo-lhe, nessa hipótese, responsabilidade solidária pelo empreendimento imobiliário.

3. No caso concreto, a caracterização dos promitentes
vendedores
como incorporadores adveio principalmente da imputação que lhes foi feita, pelo Tribunal a quo, dos deveres ínsitos à figura do incorporador (art. 32 da Lei n. 4.591/1964), denotando que, em momento algum, sua convicção teve como fundamento a legislação regente da matéria, que exige, como causa da equiparação, a prática de alguma atividade condizente com a relação jurídica incorporativa, ou seja, da promoção da construção da edificação condominial (art. 29 e 30 da Lei 4.591/1964).

4. A impossibilidade de equiparação dos recorrentes, promitentes vendedores, à figura do incorporador demonstra a inexistência de relação jurídica consumerista entre esses e os compradores das unidades do empreendimento malogrado.

5. Recurso especial provido.”

(REsp 1065132/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 06/06/2013, DJe 01/07/2013)

Na hipótese, tal como assentou o MM. Juiz e o Eminente Relator, a agravada Villa-Door Imobiliária Ltda. não praticou atos de incorporação, sendo, tão somente, proprietária do imóvel objeto de permuta imobiliária.

Muito embora tenha figurado como sócia da sociedade com propósito específico Construtora Villa Della Glória Ltda., verifica-se que seu papel limitou-se à permuta do imóvel.

No contrato de permuta celebrado entre a falida Decottignies Construção e Incorporação Ltda. e a agravada Villa-Door restou estabelecida que a responsabilidade civil, comercial e financeira, caberia, unicamente, à primeira, conforme cláusula 2.4:

“
Fica desde já ajustado e aceito que a PROMISSÁRIA PERMUTANTE REALIZADORA responderá civil, comercial e financeiramente pelo empreendimento a ser realizado na área objeto da presente permuta, assumindo desde já integral e exclusiva responsabilidade por todos os atos e fatos inerentes ao empreendimento, suas aprovações e construção do empreendimento, inclusive quanto às garantias previstas nos Códigos: Civil e de Defesa do Consumidor, arcando com os custos da construção, encargos sociais, fiscais, previdenciários, tributários, com cumprimento de toda a legislação aplicável, inclusive ambiental, nada podendo ser imputado à PROMITENTE PERMUTANTE PROPRIETÁRIA em tempo algum e sob qualquer pretexto.” (id 586703).

De forma similar, a cláusula 6.1 do referido contrato, estipula que “A construção será de inteira responsabilidade civil e financeira da PROMISSÁRIA PERMUTANTE REALIZADORA, que arcará com todos os custos e despesas a ela inerentes, nada podendo cobrar da PROMITENTE PERMUTANTE PROPRIETÁRIA por conta do custo da construção das unidades oferecidas em permuta a que alude este contrato”.

Também no contrato social da sociedade com propósito específico Construtora Villa Della Glória Ltda. estabeleceu-se responsabilidade unicamente à falida. Veja:

“
CLÁUSULA DÉCIMA – RESPONSABILIDADE CIVIL, CRIMINAL E TRABALHISTA PELA CONSTRUÇÃO

A sócia
DECOTTIGNIES CONSTRUÇÃO E INCORPORAÇÃO LTDA.
é responsável pela execução do empreendimento, cabendo-lhe responder por todos os sinistros, indenizações e quaisquer eventos relativos ao empreendimento.” (id 525668 – grifos no original).

Ressalte-se, ainda, que a administração cabia exclusivamente aos sócios da falida, a teor do disposto na cláusula sexta.

Noutra parte, ao contrário do que faz crer a agravante, não há prova de que agravada Villa-Door teria recebido valores dos adquirentes. O relatório financeiro apontado pela agravante a fim de comprovar tal circunstância, indica apenas o montante que teria sido repassado à falida Decottignies, e não à Villa-Door (id 587103).

Frise-se que não há como aplicar a teoria da aparência, eis que em nenhum momento, a agravada Villa-Door – ou mesmo a sociedade com propósito específico Construtora Villa Della Ltda., e da qual a agravada Villa-Door era sócia - figurou, para os adquirentes, como realizadora da obra, realizando atos de incorporação.

Verifica-se que todos os materiais publicitários (cf. “folder” do empreendimento, id’s nº 587094 e 587095), matéria jornalística patrocinada sobre o empreendimento (id 587096), os contratos celebrados com os adquirentes, onde consta somente a falida Decottignies como promitente vendedora e realizadora da obra (id 587097), e até mesmo nos boletos de pagamento das parcelas pelos adquirentes, apenas a Decottignies figurava como beneficiária (id 587098 a 587102).

Assim, muito embora a empresa Villa-Door seja sócia da sociedade com propósito específico Construtora Villa Della Ltda., os atos típicos de incorporação foram realizados pela falida, não podendo, a ela, ser atribuída corresponsabilidade pela obra.

Por essas razões, nego provimento ao recurso acompanhando o voto proferido pelo Eminente Desembargador Relator.

É como voto.

Desembargador Fabio Clem de Oliveira

VOTO VENCEDOR

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
1ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906
Número telefone:( )

Processo nº
5001248-19.2020.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: COMISSÃO DOS PROPRIETÁRIOS E ADQUIRENTES DO RESIDENCIAL VILLA DELLA GLÓRIA - CVDG

Advogados do(a) AGRAVANTE: ICARO DOMINISINI CORREA - ES11187-A, MARCIO PEREIRA FARDIN - ES11836-A, ELIFAS MOURA DE MIRANDA JUNIOR - ES10236-A
AGRAVADO: VILLA-DOOR IMOBILIARIA LTDA, DECOTTIGNIES CONSTRUCAO E INCORPORACAO LTDA - EM RECUPERACAO JUDICIAL

Advogados do(a) AGRAVADO: TIAGO MULLER VALCHER - ES31194-A, ANDRESSA RAMOS CORDEIRO RIBEIRO - ES31187-A
Advogado do(a) AGRAVADO: CELIO DE CARVALHO CAVALCANTI NETO - ES9100-A

VOTO

Preliminar: ausência de dialeticidade recursal

Não obstante a
agravada tenha apontado suposta
ausência de dialeticidade
quanto a
o pedido de antecipação da tutela,
observo
tec
idas, na peça
recursal
,
breves considerações acerca do pedido
de atribuição de efeito suspensivo ao final.

Além disso,
trouxe robusta fundamentação
quanto ao direito invocado,
que serve de substrato ao requisito da relevância da fundamentação,
tendo,
ao final, embora de forma sucinta, aponta
do
o risco de grave dano caso mantida a decisão
na forma proferida.

De qualquer sorte, a ausência total de fundamentação do pedido antecipatório
não
representam ofensa à impugnação específica do decisum
atacado
, mas levariam tão somente ao indeferimento do
pleito de antecipação da tutela recursal
.

Desta feita,
REJEITO
a preliminar de ausência de dialeticidade.

É como voto.

VOTO

Preliminar:
prejudicialidade externa

Acerca da
suposta
prejudicialidade externa
do presente
recurso

com o

Agravo de Instrumento nº 5001207-52.2020.8.08.0000,
deixo de apreciar a arguição tendo em vista
a submissão de
ambos recursos,
tanto este quanto aquele,
sob minha relatoria,
a
julgamento conjunto.

REJEITO
pois a preliminar de prejudicialidade externa.

É como voto.

VOTO

Mérito

Consoante relatado, trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão (ID nº 525722) proferida pelo juízo da Vara de Recuperação Judicial e Falência de Vitória, nos autos da Ação de Recuperação Judicial da Decottignies Construção e Incorporação Ltda., já convolada em falência, tombada sob nº 0002670-81.2016.8.08.0024.

O presente recurso discute tão somente os acréscimos promovidos pelo magistrado “a quo”, após provocação em recurso de Embargos de Declaração, à primeira decisão de ID nº 525719, que havia destituído as empresas
Decottign
i
es Construção e Incorporação Ltda.
e
a incorporadora por ela controlada
(
Construtora Villa Della Glória Ltda.
)
, da construção do empreendimento.

Nos referidos acréscimos, apresentados na segu
nda
decisão, trasladada so
b ID nº 525722, o magistrado aclar
a

o papel da empresa Villa-Door Imobiliária Ltda. no empreendimento em questão, tendo concluído que deva ser considerada como adquirente de 48 (quarenta e oito) unidades do empreendimento, devendo contribuir, proporcionalmente, para o término da edificação do imóvel.

Pretende
a
recorrente

Comissão dos Proprietários e Adquirentes Residencial Villa Della Glória – CVDG,
em última análise
, a reforma da decisão a fim de
que a agravada
Villa-Door Imobiliaria Ltda.
seja considerada não como mera
permutante equiparada a
adquirente, mas sim como
sócia incorporadora, concorrendo com a falida na
responsabilidade
pela falta de conclusão do empreendimento.

Pois bem. Preenchidos os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, conheço do presente recurso e passo a enfrentar-lhe o mérito.

Antes, porém, destaco que
as arguições acerca da ausência de legitimidade ativa da agravante,
em razão
de
potencial nulidade de sua constituição,
são
arguições já levantadas no
recurso interposto contra a primeira decisão,
A
gravo de
I
nstrumento nº 5001207-52.2020.8.08.0000,

e
nele
estão sendo
apreciad
o
s.

Prosseguindo no mérito, d
a interpretação da
s
norma
s regentes
e do confronto das teses apresentadas,
não
verifico
robustez
nas razões recursais
aptas a ensejar a reforma do
decisum
, que merece prevalecer p
elos seguint
es fundamentos.

Consoante externado pelo magistrado da instância originária, não se observa dos autos qualquer atuação da agravada
Villa-Door Imobiliaria Ltda.
como
incorporadora
do empreendimento em questão.

A Lei nº
4.591/64
, que dispõe
sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias
dispõe
quanto a figura do incorporador
:

Art. 29.
Considera-se incorporador
a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção,
compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno

objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas
, (VETADO) em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial,
ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a têrmo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.

Não obstante

tenha
a
Villa-Door
figurado
como sócia
n
a
Construtora Villa Della Glória Ltda.,
sociedade de propósito específico constituída para o empreendimento em questão,
as provas colacionadas aos autos
evidenciam que
,
faticamente,

o papel de incorporador foi exercido pela falida. A

participação
da Villa-Door
se
restringiu
à condição de permutante do terreno.

Ta
nto

que fora celebrado
“Instrumento
P
articular de
P
romessa de
P
ermuta
”
(
ID nº 586703
)

tendo de um lado a ora agravada Villa-Door Imobiliária Ltda., na condição de proprietária do terreno, e de outro a Decottignies Construção e Incorporação Ltda.
como realizadora,
em que a responsabilidade pelo empreendimento recairia
integralmente
à Decottignies,
conforme cláusula 6.1,
mediante contraprestação de recebimento de 48 unidades habitacionais do empreendimento.

A
pesar de
posteriormente
ter sido constituída a Sociedade de Propósito Específico,
vê-se que o papel
de incorporadora fora
de fato
desempenhad
o
pela falida
Decottignies.

O
s materiais publicitários (ID nº 587094), os
c
ontratos celebrados com os adquirentes
nos quais

a falida
figura
no papel de “promitente vendedora”
(ID nº 587097)
,
e até mesmo
dos boletos de pagamento das parcelas
que

tinham a
Decottignies
como benef
i
ciária
(ID nº 577098).

Ao contrário do que faz crer a agravante n
ão se colhe da documentação acostada evidência mínima de que
a agravada
Villa-Door teria recebido quaisquer valores pagos pelos adquirentes,
nem mesmo o suposto relatório financeiro
apontado pela agravante,
juntado sob ID nº
587103 – pág. 7, que apenas indica
o montante que teria sido repassado à falida
Decottignies
, e não à
Villa-Door
.

Desta feita, embora tenha a SPE Construtora Villa Della Ltda. figurado
como incorporadora, os atos típicos de incorporação foram realizados pela falida, o que
confirma

o acerto da decisão do juízo originário
.

É assente o entendimento do c. Superior Tribunal de Justiça de que
“o proprietário permutante do terreno não responde pelos atos de incorporação quando se limita à mera alienação do terreno para a incorporadora, sem participar de nenhum ato tendente à comercialização ou construção do empreendimento”
(REsp 1536354 / DF, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, DJe 20/06/2016)

Os Tribunais Pátrios têm adotado o mesmo entendimento:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO PROPRIETÁRIO DO TERRENO. ILEGITIMIDADE PASSIVA CONFIGURADA. INADIMPLÊNCIA. RETORNO STATUS QUO ANTE. DANOS MORAIS NÃO COMPROVADOS. SENTENÇA MANTIDA. 1. Consoante precedentes do STJ,
o proprietário permutante do terreno não responde pelos atos de incorporação quando se limita à mera alienação do terreno para a incorporadora sem participar de nenhum ato tendente à comercialização ou construção do empreendimento
.
[...] (TJ-MG - AC: 10024133925214002 Belo Horizonte, Relator: Marcos Lincoln, Data de Julgamento: 28/04/2021, Câmaras Cíveis / 11ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 29/04/2021)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. [...] RECONHECIMENTO DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA DO TERRENO. AUSÊNCIA DE ATOS DE INCORPORADORA OU CONSTRUTORA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA AFASTADA. PRECEDENTE DO STJ. DECISÃO MANTIDA. RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. “(. . .) O proprietário permutante do terreno não responde pelos atos de incorporação quando se limita à mera alienação do terreno para a incorporadora sem participar de nenhum ato tendente à comercialização ou construção do empreendimento. Recursos especiais parcialmente conhecidos e não providos.” [...] (TJ-PR - AI: 00128293120198160000 PR 0012829-31.2019.8.16.0000 (Acórdão), Relator: Desembargador D'Artagnan Serpa Sá, Data de Julgamento: 02/07/2019, 7ª Câmara Cível, Data de Publicação: 08/07/2019)

Assim
,
d
o disposto no
supracitado
artigo 29 da Lei nº 4.591/64 e
d
as jurisprudências
destacadas
,
constata-se que os atos típicos de incorporação foram
de fato
praticados integralmente pela falida Decottignes,
e não pela Construtora Villa Della Glória Ltda. e muito menos pela Villa Door Imobiliária Ltda.

Portanto,
diante da destituição da Decottignes e da
SPE

por ela controlada
da condução do empreendimento,
r
evela-se acertada a conclusão do juízo em considerar

que a agravada Vila-Door
Imobiliária Ltda.
, proprietária
original
do terreno permutado, seja considerada como adquirente de 48 unidades, devendo contribuir
proporcionalmente com as despesas adicionais para a conclusão do empreendimento.

Dessa forma,
pelos fundamentos deduzidos,

CONHEÇO
e
NEGO
PROVIMENTO
ao presente recurso
.

É
como voto.

EMENTA:

A
GRAVO DE INSTRUMENTO.
AÇÃO DE
RECUPERAÇÃO JUDICIAL E
FALÊNCIA.
PRELIMINARES REJEITADAS.
DESTITUIÇÃO DA
FALIDA E DA INCORPORADORA POR ELA CONTROLADA DA
CONDUÇÃO DA EMPREENDIMENTO. TRATAMENTO A SER CONFERIDO À PROPRIETÁRIA DO TERRENO.
ATOS DE INCORPORAÇÃO PRATICADOS EXCLUSIVAMENTE PELA FALIDA.
EQUIPARA
ÇÃO D
A
PROPRIETÁRIA À
CONDIÇÃO DE ADQUIRENTE.
DECISÃO MANTIDA.

RECURO

CONHECIDO E

IM
PROVIDO.

1
)

O presente recurso discute tão somente
como deve ser considerada
a empresa Villa-Door Imobiliária Ltda.
diante da
destituição da falida Decottignies e da SPE por ela controlada da condução d
o empreendimento “
Villa Della Glória”
.

2
)
Sem
amparo a pretensão da Comissão dos Proprietários
de

que a agravada
fosse
considerada como sócia incorporadora, concorrendo com a falida na responsabilidade pela falta de conclusão do empreendimento.

3)

Não obstante tenha figurado como sócia na
empresa
Construtora Villa Della Glória Ltda., sociedade de propósito específico constituída para o empreendimento em questão, as provas colacionadas aos autos evidenciam que, faticamente, o papel de incorporador fora exercido
exclusivamente
pela falida. A participação da Villa-Door,
faticamente,
se restringiu à condição de permutante do terreno
, o que
confirma

o acerto da decisão do juízo originário
.

4)

É assente o entendimento do c. Superior Tribunal de Justiça de que
“o proprietário permutante do terreno não responde pelos atos de incorporação quando se limita à mera alienação do terreno para a incorporadora, sem participar de nenhum ato tendente à comercialização ou construção do empreendimento” (REsp 1536354 / DF, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, DJe 20/06/20
16).

5
)

D
esta feita, d
iante da destituição da e da
SPE
do empreendimento,
r
evela-se acertada a conclusão do juízo em considerar

que a agravada Vila-Door
Imobiliária Ltda.
, proprietária origin
al
do terreno permutado, seja considerada como adquirente de 48 unidades,
conforme pactuado,
devendo contribuir
proporcionalmente com as despesas adicionais para a conclusão do empreendimento.

6.

Decisão mantida.
Recurso conhecido e
im
provido.

DECISÃO
VISTOS, relatados e discutidos estes autos ACORDAM os Desembargadores que compõem a Primeira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, de conformidade com a ata e notas taquigráficas que integram este julgado, à unanimidade, NEGAR PROVIMENTO ao agravo de instrumento, nos termos do voto do e. relator.