Tribunal: TJES
Processo: 5000852-08.2021.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO
Órgão julgador: RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO
Órgão colegiado: 2ª Câmara Cível
Assuntos: Despejo por Denúncia Vazia; Liminar
Data de julgamento: 2021-11-25

Ementa:
E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO E COBRANÇA. PEDIDO DE REVOGAÇÃO DA LIMINAR DE DESPEJO. EVIDENTE INADIMPLEMENTO DAS OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS EM RELAÇÃO AO IMÓVEL OBJETO DO CONTRATO. DECISÃO MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1. A genérica invocação dos efeitos deletérios da pandemia na economia não é suficiente para desculpar o inadimplemento, até porque a Agravante não demonstrou a relação de causa e efeito entre aquela e a suposta queda de seu faturamento, tampouco que a diminuição de seus rendimentos tenha sido de tal ordem que a incapacitaram ao cumprimento de suas obrigações, principalmente a de pagamento do aluguel.

(Precedente do TJPR).

2. Decisão mantida.

3. Recurso conhecido e desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
5000852-08.2021.8.08.0000
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
AGRAVANTE: COMERCIO DE ALIMENTOS MOINHO EIRELI - ME e outros (3)
AGRAVADO: RS IMÓVEIS LTDA
RELATOR(A
):RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO

Composição de julgamento: 027 - Gabinete Des. Convocado RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO - Relator / 010 - Gabinete Des. CARLOS SIMÕES FONSECA - CARLOS SIMÕES FONSECA - Vogal / 011 - Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - Vogal
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO
2ª Câmara Cível
Endereço: Rua Desembargador Homero Mafra 60, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-906
Número telefone:( )

PROCESSO Nº
5000852-08.2021.8.08.0000

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)

AGRAVANTE: COMERCIO DE ALIMENTOS MOINHO EIRELI - ME, COMERCIO DE ALIMENTOS PRAIA DA COSTA EIRELI - ME, ELIO VIRGINIO PIMENTEL FILHO, CLEUZA BORTOLINI BENICHIO

AGRAVADO: RS IMOVEIS LTDA

Advogados do(a) AGRAVANTE: DANIELA BERNABE COELHO - ES16206, VITOR FARIA MORELATO - ES13412
Advogados do(a) AGRAVANTE: DANIELA BERNABE COELHO - ES16206, VITOR FARIA MORELATO - ES13412
Advogados do(a) AGRAVANTE: VITOR FARIA MORELATO - ES13412, DANIELA BERNABE COELHO - ES16206
Advogados do(a) AGRAVANTE: VITOR FARIA MORELATO - ES13412, DANIELA BERNABE COELHO - ES16206
Advogados do(a) AGRAVADO: BRUNO DA LUZ DARCY DE OLIVEIRA - ES11612-A, HANNAH KRUGER RODOR FONTANA - ES33060

R E L A T Ó R I O

Cuida-se de agravo de instrumento interposto por
COMERCIO DE ALIMENTOS MOINHO EIRELI – ME; COMERCIO DE ALIMENTOS PRAIA DA COSTA EIRELI – ME; ELIO VIRGINIO PIMENTEL FILHO; CLEUZA BORTOLINI BENICHIO
contra a r. decisão proferida pela MM Juiz de Direito da 4ª Vara Cível do Juízo de Vila Velha, ES, Comarca da Capital que, nos autos de uma ação de despejo, deferiu liminar em favor da empresa agravada, e, por conseguinte, determinou o despejo das pessoas jurídicas que funcionam no imóvel.

Narram que Agravantes e o Agravado firmaram, em 15/01/2018, contrato de locação de imóvel comercial para funcionamento de uma padaria.

Destacam que o valor do aluguel teria sido fixado sob percentual do faturamento bruto de ambas as pessoas jurídicas locatárias e, para comprovar o faturamento, todo mês as locatárias enviavam os relatórios de faturamento para que o locador/Agravante fizesse a conferência do total a ser pago a título de aluguel.

Relatam que em março de 2020, o Brasil e o mundo passaram a sofrer os efeitos da pandemia causada pelo COVID-19 e, diante de tal cenário, o Congresso Nacional decretou estado de calamidade pública através do Decreto Legislativo nº 6 de 2020, e de igual forma o Governo do Estado do Espírito Santo situação de emergência através do Decreto 4593-R de 13 de março de 2020, oportunidade na qual foi determinando o fechamento do comércio em geral, escolas, shoppings, teatros e todo e qualquer estabelecimento que pudesse causar a aglomeração de pessoas.

Referidas medidas, prosseguem, teriam causado uma crise financeira sem precedentes, principalmente no comércio, o que teria causado expressiva queda no faturamento no negócio dos ora recorrentes.

Consignam que em virtude desta queda de faturamento, procuraram renegociar os contratos de aluguel de todas as unidades das padarias, enfrentando extrema dificuldade de negociação apenas com o locador ora Agravado, justamente o imóvel de mais alto custo para os Agravantes (R$ 30.000,00 mensais, ou 5% do faturamento bruto das locatárias, o que for maior).

Afirmam que não obstante terem tentado acordo com seu locador, este teria se mostrado inflexível, mesmo diante de todos os transtornos causados pela pandemia.

Expõem que por um período passaram a pagar 50% (cinquenta por cento) do valor do aluguel, pois nesta fase já estariam sentindo os efeitos do fechamento do comércio, todavia, atualmente, o aluguel já estaria sendo pago de forma integral.

Relatam que mesmo pagando os aluguéis pela metade, mas em dia, teriam sido surpreendidos pela ordem de despejo oriunda do processo originário deste recurso.

Asseveram que da leitura da decisão recorrida, seria possível concluir que se trata de ordem emanada sem a detida análise dos autos. Isso porque, prosseguem, a decisão recorrida teria sido fundamentada em suposta ausência de pagamento de alugueis e condomínio, o que não condiz com o contexto do processo, pois: (i) houve o pagamento parcial da locação; (ii) não há despesas com condomínio em aberto.

Ressaltam que a partir do aluguel de janeiro/2021 (pago em 05.02.2021) o valor integral do contrato teria sido restabelecido.

Defendem que não haveria que se falar em inadimplemento do aluguel, pois teria ocorrido pagamento parcial de tal rubrica, durante o ápice da pandemia.

Registram que, em razão da crise, teriam optado por priorizar a folha de pagamento, e por isso, teriam visto necessidade em reduzir o aluguel das lojas em 50% (proporcionalmente correspondente à queda do faturamento), o que teria sido atendido por todos os locadores das outras filiais, à exceção do Agravado.

Consignam que a fim de comprovar a queda do faturamento, colacionaram aos autos todos os documentos que teriam sido enviados ao Agravado nas tratativas extrajudiciais prévias: balancetes assinados pelo contador, extratos de faturamento, extratos de cartões de crédito e débito, termos de rescisão (foram 72 demitidos ao total do grupo econômico da padaria), aviso de férias (metade dos colaboradores foram colocados em férias).

Destacam que a reforma da decisão agravada não traria nenhum prejuízo ao Agravado, que está recebendo o valor integral do aluguel. A discussão remanesce, segundo entendem, apenas em relação ao prazo que o aluguel foi pago a menor em parte do ano de 2020.

Alegam que “inegável” a aplicação das disposições constantes do Código Civil Brasileiro, disciplinadas em seus artigos 478 a 480, conhecida como teoria da imprevisão, que é aplicável para momentos como o que vive o Brasil desde março/2020, em que os contratos se tornam excessivamente onerosos por motivo superveniente e alheio à vontade das partes.

Narram que considerando a grave crise econômica provocada pela pandemia, os Tribunais Estaduais de todo o país, incluindo o Tribunal de Justiça do Espírito Santo, proferiram decisões concedendo redução no pagamento de aluguéis e encargos, não apenas para lojas com as atividades completamente paralisadas, como também para aquelas que comprovaram queda em seu faturamento, em virtude do fato extraordinário e imprevisível que o mundo inteiro estava (e ainda está) vivendo.

Diante de todo o exposto e com base na teria da imprevisão, consubstanciada nos artigos 478 a 480 do Código Civil Brasileiro, considerando a comprovada queda no faturamento da atividade empresarial dos Agravantes, as 72 demissões, os empréstimos bancários, páginas 20 de 23 contraídos, a prioridade pela manutenção da folha de pagamento, considerando ainda que os Agravantes nunca deixaram de pagar o aluguel, apenas pagaram a menor por alguns meses, requerem que
“seja declarada nula a decisão agravada para manutenção do contrato de locação pelo tempo que resta a cumprir, revogando a liminar e determinando a permanência do Agravantes no imóvel”.

Como pedido sucessivo, pugnam para que a desocupação se dê em prazo mais amplo, notadamente em seis meses, em razão de todo o equipamento e objetos constantes da loja não serem de simples remoção.

Baseado no exposto, pugnam pela concessão de efeito suspensivo, bem como pelo conhecimento e provimento do presente recurso.

Decisão deferindo o pleiteado efeito suspensivo proferida no ID 1019021.

Em sede de resposta, o agravado informa que, de março a dezembro de 2020, o recorrente teria passado a depositar apenas 50% (cinquenta por cento) do valor mensal estipulado, que à época perfazia a quantia de R$32.437,94 (trinta e dois mil quatrocentos e trinta e sete reais e noventa e quatro centavos).

Aduz que “todas as Notificações Extrajudiciais e Contranotificações solicitaram: (i) documentos contábeis idôneos para comprovar o faturamento mensal (assinados por contador); (ii) extratos de vendas por cartões de crédito; (iii) comprovantes das alegadas rescisões trabalhistas ocorridas desde o início da Pandemia ocasionada pelo Covid-19; (iv) documentos de comprovação do investimento de R$1.000.000,00 (um milhão de reais) pactuado no parágrafo “4.3” do Contrato de Locação. 06 – Contudo, não obstante as inúmeras solicitações da Agravada, os Agravantes não encaminharam nenhum dos documentos solicitados para análise do direito/possibilidade de ser concedido algum desconto no valor do aluguel”.

Frisa que Agravada não aceitou a proposta de readequação formulada pelos Agravantes, resposta essa que era indiferente para os Recorrentes, pois desde março de 2020 procediam o depósito de apenas 50% (cinquenta por cento) do valor do aluguel, de forma completamente unilateral, sob o fundamento de que a Pandemia ocasionada pelo Covid-19 ocasionou prejuízos, queda de faturamento e demissões, repisa-se, tais alegações eram genéricas, pois os Agravantes jamais demonstraram qualquer prejuízo no caso concreto que justificasse a redução do aluguel, quanto mais no patamar de 50% (cinquenta por cento) tal como foi procedido.

Conclui que resta clara a má-fé dos Agravantes quando mesmo sem sofrer qualquer prejuízo considerável, procederam, desde março de 2020, depósito de apenas 50% (cinquenta por cento) do valor do aluguel pactuado, e ainda se utilizaram de alegações falaciosas, ocultando o faturamento das unidades locadas, cujo teor (parcial) de apenas 01 (uma) das unidades, apenas veio à luz no presente momento, após ordem de despejo do Magistrado
"a quo".

Ante todo o exposto, e às considerações abaixo realizadas, o recorrido requer:

a) considerando terem restado evidenciados os diversos descumprimentos contratuais por parte dos Agravantes, que ainda persistem até o presente momento, seja (i) pela ausência de pagamento dos valores devidos à título de aluguel (metade de todos os aluguéis devidos de março a dezembro/2020); (ii) pela ausência de envio dos documentos contábeis previstos em contrato para apuração do faturamento mensal de ambas as locatárias; bem como pela (iii) ausência de comprovação do investimento mínimo de R$1.000.000,00 (um milhão de reais) previsto na cláusula “4.3” do Contrato de Locação;

b) considerando que dos documentos parciais juntados pelos Agravantes nos presentes autos (haja vista terem anexado tão somente documentos unilaterais para apuração do faturamento de um dos estabelecimentos locados (“Loja 01” da Praia do Canto), e somente até novembro de 2020), não se depreende nenhuma onerosidade excessiva na cobrança dos alugueis tal como pactuados, sobretudo por determinar o contrato que o valor será apurado pela somatória do faturamento de ambas as locatárias (sendo que o faturamento do ano de 2020 da “Loja 02” locada (Cláusula 1.1.2” não foi trazido aos autos);

c) e, presentes os requisitos para concessão e manutenção da tutela pretendida (art. 300 CPC), mais a garantia já oferecida ao Juízo, no valor de 03 (três) alugueres, requer seja negado provimento ao Agravo de Instrumento interposto pela Requerida, mantendo-se a r. decisão proferida pelo Magistrado a quo.

Intimados para se manifestarem sobre os termos das contrarrazões, a parte recorrente quedou-se inerte.

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

Vitória(ES), 05 de novembro de 2021.

RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO

Desembargador Convocado

RELATOR

NOTAS ORAIS
VOTOS COM DOCUMENTO
(EXCETO VOTO VENCEDOR)

ACOMPANHAR INTEGRALMENTE O E. RELATOR.

VOTO VENCEDOR

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº
5000852-08.2021.8.08.0000

AGRAVANTE
S:
COMERCIO DE ALIMENTOS MOINHO EIRELI – ME; COMERCIO DE ALIMENTOS PRAIA DA COSTA EIRELI – ME; ELIO VIRGINIO PIMENTEL FILHO; CLEUZA BORTOLINI BENICHIO

AGRAVADO
: RS IMOVEIS LTDA

RELATOR: DES. CONVOCADO RAIMUNDO SIQUEIRA RIBEIRO.

V O T O

Conforme relatado,
Cuida-se de agravo de instrumento interposto por

COMERCIO DE ALIMENTOS MOINHO EIRELI – ME; COMERCIO DE ALIMENTOS PRAIA DA COSTA EIRELI – ME; ELIO VIRGINIO PIMENTEL FILHO; CLEUZA BORTOLINI BENICHIO

contra a r. decisão proferida pela MM Juiz de Direito da 4ª Vara Cível do Juízo de Vila Velha, ES, Comarca da Capital que, nos autos de uma ação de despejo, deferiu liminar em favor da empresa agravada, e, por conseguinte, determinou o despejo das pessoas jurídicas que funcionam no imóvel.

Narram que Agravantes e o Agravado firmaram, em 15/01/2018, contrato de locação de imóvel comercial para funcionamento de uma padaria.

Destacam que o valor do aluguel teria sido fixado sob percentual do faturamento bruto de ambas as pessoas jurídicas locatárias e, para comprovar o faturamento, todo mês as locatárias enviavam os relatórios de faturamento para que o locador/Agravante fizesse a conferência do total a ser pago a título de aluguel.

Relatam que em março de 2020, o Brasil e o mundo passaram a sofrer os efeitos da pandemia causada pelo COVID-19 e, diante de tal cenário, o Congresso Nacional decretou estado de calamidade pública através do Decreto Legislativo nº 6 de 2020, e de igual forma o Governo do Estado do Espírito Santo situação de emergência através do Decreto 4593-R de 13 de março de 2020, oportunidade na qual foi determinando o fechamento do comércio em geral, escolas, shoppings, teatros e todo e qualquer estabelecimento que pudesse causar a aglomeração de pessoas.

Referidas medidas, prosseguem, teriam causado uma crise financeira sem precedentes, principalmente no comércio, o que teria causado expressiva queda no faturamento no negócio dos ora recorrentes.

Consignam que em virtude desta queda de faturamento, procuraram renegociar os contratos de aluguel de todas as unidades das padarias, enfrentando extrema dificuldade de negociação apenas com o locador ora Agravado, justamente o imóvel de mais alto custo para os Agravantes (R$ 30.000,00 mensais, ou 5% do faturamento bruto das locatárias, o que for maior).

Afirmam que não obstante terem tentado acordo com seu locador, este teria se mostrado inflexível, mesmo diante de todos os transtornos causados pela pandemia.

Expõem que por um período passaram a pagar 50% (cinquenta por cento) do valor do aluguel, pois nesta fase já estariam sentindo os efeitos do fechamento do comércio, todavia, atualmente, o aluguel já estaria sendo pago de forma integral.

Relatam que mesmo pagando os aluguéis pela metade, mas em dia, teriam sido surpreendidos pela ordem de despejo oriunda do processo originário deste recurso.

Asseveram que da leitura da decisão recorrida, seria possível concluir que se trata de ordem emanada sem a detida análise dos autos. Isso porque, prosseguem, a decisão recorrida teria sido fundamentada em suposta ausência de pagamento de alugueis e condomínio, o que não condiz com o contexto do processo, pois: (i) houve o pagamento parcial da locação; (ii) não há despesas com condomínio em aberto.

Ressaltam que a partir do aluguel de janeiro/2021 (pago em 05.02.2021) o valor integral do contrato teria sido restabelecido.

Defendem que não haveria que se falar em inadimplemento do aluguel, pois teria ocorrido pagamento parcial de tal rubrica, durante o ápice da pandemia.

Registram que, em razão da crise, teriam optado por priorizar a folha de pagamento, e por isso, teriam visto necessidade em reduzir o aluguel das lojas em 50% (proporcionalmente correspondente à queda do faturamento), o que teria sido atendido por todos os locadores das outras filiais, à exceção do Agravado.

Consignam que a fim de comprovar a queda do faturamento, colacionaram aos autos todos os documentos que teriam sido enviados ao Agravado nas tratativas extrajudiciais prévias: balancetes assinados pelo contador, extratos de faturamento, extratos de cartões de crédito e débito, termos de rescisão (foram 72 demitidos ao total do grupo econômico da padaria), aviso de férias (metade dos colaboradores foram colocados em férias).

Destacam que a reforma da decisão agravada não traria nenhum prejuízo ao Agravado, que está recebendo o valor integral do aluguel. A discussão remanesce, segundo entendem, apenas em relação ao prazo que o aluguel foi pago a menor em parte do ano de 2020.

Alegam que “inegável” a aplicação das disposições constantes do Código Civil Brasileiro, disciplinadas em seus artigos 478 a 480, conhecida como teoria da imprevisão, que é aplicável para momentos como o que vive o Brasil desde março/2020, em que os contratos se tornam excessivamente onerosos por motivo superveniente e alheio à vontade das partes.

Narram que considerando a grave crise econômica provocada pela pandemia, os Tribunais Estaduais de todo o país, incluindo o Tribunal de Justiça do Espírito Santo, proferiram decisões concedendo redução no pagamento de aluguéis e encargos, não apenas para lojas com as atividades completamente paralisadas, como também para aquelas que comprovaram queda em seu faturamento, em virtude do fato extraordinário e imprevisível que o mundo inteiro estava (e ainda está) vivendo.

Diante de todo o exposto e com base na teria da imprevisão, consubstanciada nos artigos 478 a 480 do Código Civil Brasileiro, considerando a comprovada queda no faturamento da atividade empresarial dos Agravantes, as 72 demissões, os empréstimos bancários, páginas 20 de 23 contraídos, a prioridade pela manutenção da folha de pagamento, considerando ainda que os Agravantes nunca deixaram de pagar o aluguel, apenas pagaram a menor por alguns meses, requerem que
“seja declarada nula a decisão agravada para manutenção do contrato de locação pelo tempo que resta a cumprir, revogando a liminar e determinando a permanência do Agravantes no imóvel”.

Como pedido sucessivo, pugnam para que a desocupação se dê em prazo mais amplo, notadamente em seis meses, em razão de todo o equipamento e objetos constantes da loja não serem de simples remoção.

Baseado no exposto, pugnam pela concessão de efeito suspensivo, bem como pelo conhecimento e provimento do presente recurso.

Decisão deferindo o pleiteado efeito suspensivo proferida no ID 1019021.

Em sede de resposta, o agravado informa que, de março a dezembro de 2020, o recorrente teria passado a depositar apenas 50% (cinquenta por cento) do valor mensal estipulado, que à época perfazia a quantia de R$32.437,94 (trinta e dois mil quatrocentos e trinta e sete reais e noventa e quatro centavos).

Aduz que “todas as Notificações Extrajudiciais e Contranotificações solicitaram: (i) documentos contábeis idôneos para comprovar o faturamento mensal (assinados por contador); (ii) extratos de vendas por cartões de crédito; (iii) comprovantes das alegadas rescisões trabalhistas ocorridas desde o início da Pandemia ocasionada pelo Covid-19; (iv) documentos de comprovação do investimento de R$1.000.000,00 (um milhão de reais) pactuado no parágrafo “4.3” do Contrato de Locação. 06 – Contudo, não obstante as inúmeras solicitações da Agravada, os Agravantes não encaminharam nenhum dos documentos solicitados para análise do direito/possibilidade de ser concedido algum desconto no valor do aluguel”.

Frisa que Agravada não aceitou a proposta de readequação formulada pelos Agravantes, resposta essa que era indiferente para os Recorrentes, pois desde março de 2020 procediam o depósito de apenas 50% (cinquenta por cento) do valor do aluguel, de forma completamente unilateral, sob o fundamento de que a Pandemia ocasionada pelo Covid-19 ocasionou prejuízos, queda de faturamento e demissões, repisa-se, tais alegações eram genéricas, pois os Agravantes jamais demonstraram qualquer prejuízo no caso concreto que justificasse a redução do aluguel, quanto mais no patamar de 50% (cinquenta por cento) tal como foi procedido.

Conclui que resta clara a má-fé dos Agravantes quando mesmo sem sofrer qualquer prejuízo considerável, procederam, desde março de 2020, depósito de apenas 50% (cinquenta por cento) do valor do aluguel pactuado, e ainda se utilizaram de alegações falaciosas, ocultando o faturamento das unidades locadas, cujo teor (parcial) de apenas 01 (uma) das unidades, apenas veio à luz no presente momento, após ordem de despejo do Magistrado
"a quo".

Ante todo o exposto, e às considerações abaixo realizadas, o recorrido requer:

a) considerando terem restado evidenciados os diversos descumprimentos contratuais por parte dos Agravantes, que ainda persistem até o presente momento, seja (i) pela ausência de pagamento dos valores devidos à título de aluguel (metade de todos os aluguéis devidos de março a dezembro/2020); (ii) pela ausência de envio dos documentos contábeis previstos em contrato para apuração do faturamento mensal de ambas as locatárias; bem como pela (iii) ausência de comprovação do investimento mínimo de R$1.000.000,00 (um milhão de reais) previsto na cláusula “4.3” do Contrato de Locação;

b) considerando que dos documentos parciais juntados pelos Agravantes nos presentes autos (haja vista terem anexado tão somente documentos unilaterais para apuração do faturamento de um dos estabelecimentos locados (“Loja 01” da Praia do Canto), e somente até novembro de 2020), não se depreende nenhuma onerosidade excessiva na cobrança dos alugueis tal como pactuados, sobretudo por determinar o contrato que o valor será apurado pela somatória do faturamento de ambas as locatárias (sendo que o faturamento do ano de 2020 da “Loja 02” locada (Cláusula 1.1.2” não foi trazido aos autos);

c) e, presentes os requisitos para concessão e manutenção da tutela pretendida (art. 300 CPC), mais a garantia já oferecida ao Juízo, no valor de 03 (três) alugueres, requer seja negado provimento ao Agravo de Instrumento interposto pela Requerida, mantendo-se a r. decisão proferida pelo Magistrado a quo.

Intimados para se manifestarem sobre os termos das contrarrazões, a parte recorrente quedou-se inerte.

Ao decidir preliminarmente este recurso, na oportunidade, registrei que na situação posta, conforme contrato juntado nas páginas 24 e ss., do Evento 22, do ID 1014183, as partes envolvidas neste litígio celebraram contrato de locação dos seguintes imóveis:

Loja 01 do Centro Comercial, situado na Rua Joaquim Lírio, 257, Praia do Canto, Vitória, ES, cep 29055-460 (...)

Loja 02 do Centro Comercial, situado na Rua Chapot Prevot, 229, Praia do Canto, Vitória, ES, cep 29055-410 (...)

O prazo de locação acordado foi de cinco anos, com início em 15 de janeiro de 2018 e fim em 14 de janeiro de 2023.

Em sua cláusula 3.1, b, o contrato prevê, de forma expressa, que o pacto ficará automaticamente rescindido, caso ocorra infração a qualquer obrigação contratual ou legal, estando previsto na cláusula 3.3 do referido pacto que
“a permanência das locatárias no imóvel após a rescisão contratual caracterizará hipótese de esbulho passível de despejo na forma da lei e indenização por perdas e danos”.

Por fim, na cláusula 4.1 do contrato em análise, o preço do aluguel foi estabelecido da seguinte forma:

O aluguel mensal será no valor de 5% (cinco por cento) sobre a soma do faturamento bruto de ambas as locatárias, deduzidas tão somente as receitas auferidas por venda realizada junto às empresas listadas no anexo II, e nunca inferior a R$30.000,00 (trinta mil reais), valor esta mínimo que será reajustado anualmente, de modo que o pagamento deverá ser feito impreterivelmente até o dia 05 (cinco) de cada mês subsequente ao vencimento do aluguel, por meio de depósito bancário em espécie ou por outra operação bancária que disponibilize imediatamente os valores pagos a locadora (...).

O fato do locador não ter aceitado proceder a negociação no período em que a pandemia atingiu seu auge, em uma leitura literal do pacto antes referido, leva a conclusão que
o pagamento
efetuado a menor pelas empresas recorrentes
da azo
a ordem de despejo.

Aplicável ao caso o Art. 317 do Código Civil, segundo a qual:
“Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação”.

Todavia, após regular instrução deste recurso, vislumbro presentes os elementos para restaurar os termos da decisão proferida pelo Magistrado Singular, a qual determinou o despejo.

Explico.

Não há nos autos
qualquer prova de que a pandemia tenha afetado, de fato, o negócio dos recorrentes e, não obstante inúmeras tentativas do locador de obter tal dado, a parte interessada OS OMITIU a todo tempo, não tornando claro seu faturamento,
nos dois estabelecimentos que são objeto do contrato entre as partes
, para fins de aferir-se a verossimilhança do alegado por ela
.

O Contrato de Locação, como relatado acima, não deixa dúvida de que, para fins de cálculo do valor de aluguel, deve ser considerada a soma do faturamento bruto de
ambas
as lojas locadas pelos recorrentes (Loja 01 e Loja 02), sendo apresentada documentação, no caso, inapta a aferir tal dado, pois apresentada documentação, incompleta, relativa a apenas uma das lojas.

Oportuno deixar registrado que
o ato de passar a pagar os aluguéis pela metade
foi executado pelos recorrentes
já no primeiro mês da pandemia
, março de 2020, momento no qual as padarias sequer foram fechadas pelos entes públicos competentes (aliás, não foram fechadas em período nenhum) e, ainda, momento no qual não havia como aferir-se eventuais impactos da pandemia no negócio.

Até mesmo as supostas demissões ocorridas por força da pandemia, alegadas neste recurso, conforme comprovado pelo recorrido, ocorreram, inicialmente, em janeiro de 2020, muito antes, portanto, do início da pandemia.
Cinco dispensas ocorreram em 09.03.2020, período no qual a pandemia, igualmente, não havia gerado qualquer efeito na economia e, muito menos, no negócio que ora se analisa.
No decorrer daquele ano ocorreram mais seis dispensas de funcionários pelos recorrentes, não havendo prova de que estas últimas tenham se dado por força da pandemia porque, como dito, não há prova de queda no faturamento, podendo tais dispensas terem ocorrido, em tese, até mesmo por força de gestão interna da empresa agravante.

Oportuno consignar que restou claro que o locador fez INÚMERAS tentativas de entender o porquê do aluguel estar sendo, de ofício,
pago pela metade pelos recorrentes e
, não obstante sua disponibilidade nesse sentido, reitero, a documentação contratualmente exigida até mesmo para o cálculo do valor devido a título de aluguel, a todo tempo foi omitida pela parte interessada.

Nossa jurisprudência tem decidido que “
A genérica invocação dos efeitos deletérios da pandemia na economia não é suficiente para desculpar o inadimplemento, até porque a Agravante não demonstrou a relação de causa e efeito entre aquela e a suposta queda de seu faturamento, tampouco que a diminuição de seus rendimentos tenha sido de tal ordem que a incapacitaram ao cumprimento de suas obrigações, principalmente a de pagamento do aluguel.
(TJPR - 18ª C.Cível - 0041922-68.2021.8.16.0000 - Curitiba - Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU LUIZ HENRIQUE MIRANDA - J. 20.10.2021)

Com razão, portanto, o MM. Juiz ao registrar que
“positivado nos autos a verossimilhança das alegações, i.e. falta de pagamento dos aluguéis e cotas condominiais, bem como o risco de lesão grave, já que a ocupação do imóvel causa significativos prejuízos à autora, que fica privada de usufruir economicamente o bem, DEFIRO o pedido liminar, condicionando à prestação de caução de três alugueres, fixando o prazo de 30 dias para a desocupação voluntária, sob pena de despejo compulsório, podendo ser purgada a mora nesse período”.

CONCLUSÃO
.

POSTO ISSO,

CONHEÇO DO PRESENTE RECURSO PARA NEGAR-LHE PROVIMENTO, RESTABELECEND
O
, COM ISSO, A MEDIDA LIMINAR ATACADA PELO PRESENTE, A QUAL DETERMINOU O DESPEJO DOS AGRAVANTES.

É como voto.

VOTOS VOGAIS
010 - Gabinete Des. CARLOS SIMÕES FONSECA - CARLOS SIMOES FONSECA (Vogal)
Proferir voto escrito para acompanhar
011 - Gabinete Des. NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO - NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO (Vogal)
Acompanhar

EMENTA

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO E COBRANÇA. PEDIDO DE REVOGAÇÃO DA LIMINAR DE DESPEJO. EVIDENTE INADIMPLEMENTO DAS OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS EM RELAÇÃO AO IMÓVEL OBJETO DO CONTRATO. DECISÃO MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1. A genérica invocação dos efeitos deletérios da pandemia na economia não é suficiente para desculpar o inadimplemento, até porque a Agravante não demonstrou a relação de causa e efeito entre aquela e a suposta queda de seu faturamento, tampouco que a diminuição de seus rendimentos tenha sido de tal ordem que a incapacitaram ao cumprimento de suas obrigações, principalmente a de pagamento do aluguel.

(Precedente do TJPR).

2. Decisão mantida.

3. Recurso conhecido e desprovido.

DECISÃO
À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.