Tribunal: TJES
Processo: 5004643-19.2020.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO
Órgão julgador: TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Despejo por Denúncia Vazia
Data de julgamento: 2021-06-15

Ementa:
EMENTA
: AGRAVO DE INSTRUMENTO – LOCAÇÃO – IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL – DENÚNCIA VAZIA – LEGITIMIDADE – CONTRATO – VALIDADE - COPROPRIEDADE – IMÓVEL
PRO INDIVISO
– DILAÇÃO PROBATÓRIA – RECURSO PROVIDO.

1.
A ação de despejo não é demanda fundada em direito real imobiliário, mas sim em direito pessoal. Assim, tem legitimidade ativa para propor a ação de despejo quem figura no contrato como locador, sendo irrelevante a discussão acerca da propriedade. As condições da ação devem ser aferidas
in statu assertiones,
desse modo, considerado que o agravado figurou no contrato de locação, evidenciada a sua legitimação para a propositura da demanda.

2.

No contrato locatício não residencial firmado por prazo indeterminado pode o locador denunciar por escrito o pacto, dando ao locatário prazo de trinta dias para desocupação.

3.
No caso, o agravante demonstra ter firmado novo pacto locatício com parte dos coproprietários do imóvel. A validade do instrumento contratual é matéria de mérito que demanda dilação probatória.

4.
Não há evidência de alteração da destinação do imóvel pelo novo pacto celebrado, porquanto já se tratava de bem destinado à locação não residencial.

5.
A falta de anuência dos demais coproprietários não pode ser óbice para a pretensão recursal, porquanto se trata de análise provisória, bem como pelo fato de que o próprio recorrido já havia firmado pacto anterior também sem a anuência dos demais proprietários.

6.
O ordenamento jurídico pátrio veda o comportamento contraditório com a finalidade de tutelar o Princípio da boa-fé objetiva e da segurança jurídica.

7.
Recurso provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
5004643-19.2020.8.08.0000
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
AGRAVANTE: CHEN JIANRONG
AGRAVADO: RONALDO CARETA
RELATOR(A
):TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO

Composição de julgamento: 015 - Gabinete Des. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - TELEMACO ANTUNES DE ABREU FILHO - Relator / 017 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Vogal / 027 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5004643-19.2020.8.08.0000

AGRAVANTE: CHEN JIANRONG

AGRAVADO: RONALDO CARETA

RELATOR: DES. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO

RELATÓRIO

Cuidam os autos de
AGRAVO DE INSTRUMENTO
interposto por
CHEN JIANRONG
contra

a r. decisão (ID 922965) que, nos autos da Ação de Despejo ajuizada por
RONALDO CARETA
, deferiu a medida liminar requerida.

Em suas razões recursais, o agravante aduz: (i) a ilegitimidade ativa do recorrido; (ii) que não houve atraso no pagamento; (iii) que firmou contrato de locação com as coproprietárias do imóvel e que (iv) o juízo se equivocou em dispensar a caução.

Ao receber o recurso proferi decisão concedendo o efeito suspensivo pretendido (ID 936537).

Contrarrazões apresentadas no ID 1110372 afirmando que os valores discutidos possuem natureza alimentícia, que as demais proprietárias do imóvel não possuem legitimidade para representar o condomínio, tampouco podem dar destinação ao imóvel sem a autorização dos demais coproprietários.

É o breve relatório. Inclua-se em pauta para julgamento.

Vitória, 05 de maio de 2021.

TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO

Desembargador Relator

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5004643-19.2020.8.08.0000

AGRAVANTE: CHEN JIANRONG

AGRAVADO: RONALDO CARETA

RELATOR: DES. TELÊMACO ANTUNES DE ABREU FILHO

VOTO

Como relatado, cuidam os autos de
AGRAVO DE INSTRUMENTO
interposto por
CHEN JIANRONG
contra

a r. decisão (ID 922965) que, nos autos da Ação de Despejo ajuizada por
RONALDO CARETA
, deferiu a medida liminar requerida.

Importa deixar claro que

RONALDO CARETA
, ingressou com a demanda de origem com o intuito de despejar o requerido
CHEN JIANRONG
do imóvel afirmando ser coproprietário do imóvel locado ao réu, na proporção de 60% (sessenta por cento) e que a ele cabia a administração do bem e do contrato e que não tinha interesse em permanecer com o pacto locatício.

Informou que o contrato foi celebrado, inicialmente, por prazo determinado, porém findo o termo não houve a desconstituição da relação. Salientou que, por não mais possuir interesse na locação, encerrou-a de forma imotivada (denúncia vazia), notificando o locatário e concedendo-lhe prazo de 30 (trinta) dias para desocupação, o que não fora realizado voluntariamente.

Como mencionado, o MM. Juiz, ao examinar os autos, proferiu decisão deferindo o despejo pretendido, dando azo a interposição do presente recurso.

Em suas razões recursais, o agravante aduz: (i) a ilegitimidade ativa do recorrido; (ii) que não houve atraso no pagamento; (iii) que firmou contrato de locação com as coproprietárias do imóvel e que (iv) o juízo se equivocou em dispensar a caução.

Ao receber o recurso proferi decisão concedendo o efeito suspensivo pretendido (ID 936537).

Contrarrazões apresentadas no ID 1110372 afirmando que os valores discutidos possuem natureza alimentícia, que as demais proprietárias do imóvel não possuem legitimidade para representar o condomínio, tampouco podem dar destinação ao imóvel sem a autorização dos demais coproprietários.

Pois bem.

Após nova análise dos autos, tenho por bem confirmar a decisão proferida anteriormente.

Como dito, não há dúvidas de que no contrato locatício não residencial firmado por prazo indeterminado pode o locador denunciar por escrito o pacto, dando ao locatário prazo de trinta dias para desocupação.

Ocorre que o caso dos autos não parece ser tão singelo.

De plano rejeito o argumento lançado pelo recorrente no sentido de que o agravado não possui legitimidade para propor a ação de despejo.

Em que pese o recorrido não ser proprietário do imóvel – saliente-se que ele sequer é coproprietário como afirma – a relação jurídica discutida diz respeito ao contrato de locação, firmado pelo recorrente com o recorrido, não havendo que se perquirir, para fins de análise do pedido de despejo, acerca da titularidade do bem.

Sobre o tema, cito:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO C/ C RESCISÃO CONTRATUAL E COBRANÇA DE ALUGUÉIS. PROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO. ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE ATIVA. LOCADOR NÃO PROPRIETÁRIO. DESNECESSIDADE. EXISTÊNCIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO ENTRE AS PARTES. USO E GOZO DEMONSTRADOS PELA REQUERENTE. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. DESPROVIMENTO DO APELO.
A ação de despejo não é demanda fundada em direito real imobiliário, mas sim em direito pessoal. Assim, tem legitimidade ativa para propor a ação de despejo quem figura no contrato como locador, sendo irrelevante a discussão acerca da propriedade, uma vez que não se trata de litígio versando sobre direitos reais.
(...).
(TJPB; APL 0063571-74.2014.815.2001; Primeira Câmara Especializada Cível; Rel. Des. José Ricardo Porto; Julg. 14/05/2019; DJPB 22/05/2019; Pág. 7)

___________________

APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA. ÔNUS DA PROVA. CASO CONCRETO. PEDIDO DE ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA. DEFERIMENTO EM PRIMEIRO GRAU. PEDIDO PREJUDICADO. Preliminar de nulidade da sentença por ausência de fundamentação. Decisão que atende ao princípio da persuasão racional enfrentando e decidindo com razões lógico-jurídicas a questão posta em juízo. Art. 371 do NCPC/15. Preliminar de ilegitimidade ativa. Legitimidade ativa evidenciada
. Tem legitimidade ativa o locador ou quem se subrogou no seu direito, sendo irrelevante que o locador seja ou não proprietário do imóvel. Contrato de locação que evidencia ser a parte autora, ora apelada, legitimada a propor a presente demanda.
(...).
(TJRS; AC 0342816-55.2016.8.21.7000; Estância Velha; Décima Quinta Câmara Cível; Rel. Des. Otávio Augusto de Freitas Barcellos; Julg. 08/03/2017; DJERS 16/03/2017)

Desta forma, considerando que as condições da ação devem ser aferidas
in statu asserciones,
afasta-se a alegação de ilegitimidade.

Ultrapassada essa questão processual, é de se salientar que o imóvel em questão é de titularidade de CARETA E CIA LTDA (que possui 3/5 do bem) e SALUZA VALOZER COSTA e outros (que titularizam 2/5 do imóvel).

Saliente-se, para esclarecer o que já fora dito, que o recorrido RONALDO CARETA é sócio da pessoa jurídica mencionada e, ainda que possa ter ocorrido a dissolução da sociedade, não há nos autos prova da liquidação, tampouco da transferência de titularidade dos bens que compõe o acervo da pessoa jurídica, e pelo fato dela não ter sido liquidada, sua personalidade jurídica permanece até que sejam ultimadas suas obrigações (CC, art. 1.036).

No caso, ainda que não se discuta o direito de propriedade, tal questão é relevante para a análise do feito, ao menos nessa seara que se limita a tutela antecipada.

É que as coproprietárias do imóvel SALUZA VALOZER COSTA e outros firmaram com o ora recorrente contrato de aluguel, com prazo de vigência de 17/07/2015 a 16/07/2019, referente a sua cota-parte do imóvel (2/5).

Vislumbra-se que o recorrente possui instrumento contratual
aparentemente
válido que lhe assegure a manutenção da locação, ao menos de parte do imóvel.

Ocorre que, como mencionado na liminar, o bem é indiviso de maneira que não se pode identificar, ao menos nessa seara, as condições de exercício da locação do bem.

Em contrarrazões o agravado aduz que as coproprietárias não poderiam ter firmado contrato de locação com o agravante, uma vez que tal ato violaria o disposto no parágrafo único do art. 1.314, do CC que,
in verbis:

Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.

Parágrafo único.
Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.

Compreendo, ao menos nessa seara provisória, que a contratação efetivada pelas demais coproprietárias do imóvel não tem o condão de alterar a destinação da coisa comum. Isso porque, é incontroverso que o imóvel já era destinado à locação, inclusive em favor do recorrente.

Em caso semelhante já decidiu o C. STJ:

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO 'PRO INDIVISO' EM IMÓVEL RURAL SALINEIRO. CONTRATO DE ARRENDAMENTO CELEBRADO COM TERCEIRO. ALEGAÇÃO DE NULIDADE PELA COPROPRIETÁRIA DISSIDENTE. DESCABIMENTO. AUSÊNCIA DE ALTERAÇÃO DA DESTINAÇÃO DO IMÓVEL. NOMEAÇÃO DE ADMINISTRADOR PARA O CONDOMÍNIO. NORMA DISPOSITIVA. AUSÊNCIA DE NULIDADE. DIREITO DE PREFERÊNCIA. EXERCÍCIO EM CONTRADIÇÃO COM ATO ANTERIOR. 'VENIRE CONTRA FACTUM PRÓPRIUM'. 1. Controvérsia relativa à validade de um contrato de arrendamento de imóvel rural salineiro, celebrado à revelia da coproprietária de um terço (1/3) do imóvel, em condomínio 'pro indiviso'. 2. Nos termos do art. 1.314 do Código Civil, "nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros". 3.
Caso concreto em que a coproprietária minoritária havia concordado com a destinação do imóvel à exploração da atividade salineira por terceiros, tendo inclusive subscrito "contrato de locação" ('rectius': arrendamento) em data anterior. 4. Ausência de alteração da destinação da coisa comum por ocasião do novo contrato de arrendamento, não sendo aplicável, ao caso, a norma do art. 1.314 do Código Civil.
5. (...).
(REsp 1755536/RN, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/02/2021, DJe 01/03/2021)

Por outro lado, não há dúvida de que, ao firmar o contrato locatício as coproprietárias acabam por dar uso e gozo do imóvel a um terceiro e, nos termos do já citado parágrafo único do art. 1.314, do CPC, a anuência dos demais proprietários fazia-se necessária.

Ocorre que o próprio contrato firmado pelo agravado com o agravante, anterior ao pacto que ele celebrou com as demais coproprietárias do imóvel, também não contou com a anuência dos demais condôminos (ID 923076/923077).

Sob tal aspecto é de se relevar que o recorrido questiona conduta idêntica àquela que ele próprio adotou na relação locatícia firmada com o recorrente, o que impõe compreender que sua alegação encontra óbice no princípio da proibição de comportamentos contraditórios.

A respeito do tema, como se sabe, a proibição dos comportamentos contraditórios, também conhecido como
venire contra factum proprium,
decorre do Princípio da Boa-fé objetiva e da Segurança Jurídica e indica que é vedado que uma parte adote comportamento diverso daquele anteriormente praticado, a fim de proteger a confiança e lealdade das relações jurídicas.

Nesse contexto, se o agravante já havia firmado contrato de locação com um dos coproprietários – no caso o recorrido – sem a anuência dos demais proprietários é natural que compreendesse como adequada a pactuação de novo contrato locatício com outros coproprietários sem a anuência dos demais.

Tal circunstância não tem, por óbvio, o condão de conferir validade aos contratos. Minha cognição, nesse tocante, não alcança tal desiderato, uma vez que se trata de matéria meritória que impõe dilação probatória como corretamente compreendeu o Juízo Singular ao proferir decisão de saneamento no feito de origem.

Saliento, portanto, que a validade de tais contratos deve ser objeto de análise em cognição aprofundada pelo Juízo
a quo
após a instrução probatória.

Por ora, os elementos dos autos, me levam a compreender pela necessidade de indeferimento da liminar de despejo diante da imprescindibilidade de análise da validade desses atos jurídicos, bem como do Princípio da Confiança, dado o fato de que, anteriormente, o contrato de locação também foi firmado por um coproprietário sem a anuência dos demais.

Necessário ponderar, ainda, acerca dos supostos poderes de administração do bem.

De acordo com o disposto no art. 1.323, do CC a administração da coisa comum deve ser deliberada pelos condôminos. O fato do recorrido ser titular da maior parcela do imóvel não lhe confere poderes automáticos de administração.

Desse modo, também compreendo adequado que a questão relativa à administração do imóvel seja objeto de cognição mais aprofundada, mormente porque o art. 1.324, do CC enuncia que a administração sem oposição induz à presunção de representação comum.

Nesse contexto, considerando os elementos probatórios existentes nos autos e a controvérsia acerca da validade dos contratos firmados, considero que não restam demonstrados os requisitos necessários ao deferimento da liminar na origem, de modo que a decisão deve ser reformada.

Pelo exposto,
CONHEÇO e DOU PROVIMENTO
ao recurso.
É como voto.

VOTOS VOGAIS
017 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA (Vogal)
Acompanhar
027 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar

EMENTA

EMENTA
: AGRAVO DE INSTRUMENTO – LOCAÇÃO – IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL – DENÚNCIA VAZIA – LEGITIMIDADE – CONTRATO – VALIDADE - COPROPRIEDADE – IMÓVEL
PRO INDIVISO
– DILAÇÃO PROBATÓRIA – RECURSO PROVIDO.

1.
A ação de despejo não é demanda fundada em direito real imobiliário, mas sim em direito pessoal. Assim, tem legitimidade ativa para propor a ação de despejo quem figura no contrato como locador, sendo irrelevante a discussão acerca da propriedade. As condições da ação devem ser aferidas
in statu assertiones,
desse modo, considerado que o agravado figurou no contrato de locação, evidenciada a sua legitimação para a propositura da demanda.

2.

No contrato locatício não residencial firmado por prazo indeterminado pode o locador denunciar por escrito o pacto, dando ao locatário prazo de trinta dias para desocupação.

3.
No caso, o agravante demonstra ter firmado novo pacto locatício com parte dos coproprietários do imóvel. A validade do instrumento contratual é matéria de mérito que demanda dilação probatória.

4.
Não há evidência de alteração da destinação do imóvel pelo novo pacto celebrado, porquanto já se tratava de bem destinado à locação não residencial.

5.
A falta de anuência dos demais coproprietários não pode ser óbice para a pretensão recursal, porquanto se trata de análise provisória, bem como pelo fato de que o próprio recorrido já havia firmado pacto anterior também sem a anuência dos demais proprietários.

6.
O ordenamento jurídico pátrio veda o comportamento contraditório com a finalidade de tutelar o Princípio da boa-fé objetiva e da segurança jurídica.

7.
Recurso provido.

DECISÃO
À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.