Tribunal: TJES
Processo: 5002657-93.2021.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão julgador: ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA
Órgão colegiado: 4ª Câmara Cível
Assuntos: Condomínio; Assistência Judiciária Gratuita; Acessão; Compra e Venda; Defeito, nulidade ou anulação; Bloqueio de Matrícula; Promessa de Compra e Venda; Liminar
Data de julgamento: 2021-10-14

Ementa:
QUARTA CÂMARA CÍVEL

AGRAVO DE INSTRUMENTO N.º 5002657-93.2021.8.08.0000

AGRAVANTES
: JOSÉ MARIA DA SILVA, VERA LUCIA BIAZATE JAQUES DA SILVA, PAULO CEZAR BIAZATE LEAL e VALQUIRIA BIAZATE JAQUES

AGRAVADOS
:
EUZIMAR PICONI FARIA e SILVANA QUEIROZ CORREIA FARIA

RELATOR:
DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO EM EM AÇÃO
QUANTI MINORIS
C/C EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO C/C REVISÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C INDENIZATÓRIA POR DANOS MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
.
BOA-FÉ OBJETIVA. DEVER DE TODOS OS CONTRATANTES. VÍCIOS DE FÁCIL CONSTATAÇÃO. URGÊNCIA DESCARACTERIZADA. RECURSO DESPROVIDO.
1 – A observância da cláusula geral de boa-fé objetiva é dever de todos os contratantes, sendo que esta consiste em regra de comportamento e impõe a observância de deveres jurídicos chamados "anexos ou de proteção". 2 - Aquele que adquire um imóvel também deve se cercar dos cuidados mínimos necessários a tal aquisição, verificando, no mínimo, em nome de quem o imóvel está registrado e a área que este possui. 3 - No atual estágio processual não se afigura razoável manter os Agravantes na posse de um imóvel comprado de quem não era o seu proprietário único e que continha metragem inferior à vendida, por serem vícios de fácil constatação. 4 - O tempo decorrido desde o momento que os Agravantes afirmam terem tomado conhecimento dos fatos descaracteriza a urgência da concessão da medida, antes que se possa aprofundar a análise do mérito das alegações feitas. 5 – Agravo de Instrumento desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
5002657-93.2021.8.08.0000
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
AGRAVANTE: JOSE MARIA DA SILVA e outros (3)
AGRAVADO: EUZIMAR PICONI FARIA e outros
RELATOR(A
):ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA

Composição de julgamento: 026 - Gabinete Des. ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA - ARTHUR JOSE NEIVA DE ALMEIDA - Relator / 002 - Gabinete Des. MANOEL ALVES RABELO - MANOEL ALVES RABELO - Vogal / 019 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ - Vogal
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RELATÓRIO

QUARTA CÂMARA CÍVEL

AGRAVO DE INSTRUMENTO N.º 5002657-93.2021.8.08.0000

AGRAVANTES
: JOSÉ MARIA DA SILVA, VERA LUCIA BIAZATE JAQUES DA SILVA, PAULO CEZAR BIAZATE LEAL e VALQUIRIA BIAZATE JAQUES

AGRAVADOS
:
EUZIMAR PICONI FARIA e SILVANA QUEIROZ CORREIA FARIA

RELATOR:
DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

RELATÓRIO

Trata-se de Agravo de Instrumento em razão da decisão que novamente indeferiu a medida liminar requerida, mesmo após a audiência de justificação prévia.

Os Agravantes afirmam que (1) adquiriram uma propriedade rural dos Agravados sob a promessa de estar livre e desimpedida de quaisquer ônus e pendências, medindo cinco “
alqueires e trinta litros de terra
”, (2) estavam pagando mensalmente o valor descrito no contrato, (3) descobriram que o imóvel adquirido estava em condomínio com mais doze pessoas e não possuía a área vendida, razão pela qual pararam de efetuar o pagamento mensal a título de atualização monetária.

Ressaltam que a Ata Notarial lavrada pela Tabeliã do Cartório de Notas de Atílio Vivacqua/ES certifica que o imóvel vendido pelos Agravados aos Agravantes totaliza a metragem de 3 (três) alqueires, 33 (trinta e três) litros e 602,00 m2 (seiscentos e dois metros quadrados), ou seja, quase dois alqueires de terra a menos do que vendido no Contrato de Compra e Venda.

Argumentam que o depoimento registrado na Ata Notarial declara que os Agravantes não foram informados dos imbróglios com o imóvel, quais sejam, (1) o Condomínio existente com terceiros e (2) a metragem vendida ser muito superior ao que consta do registro do imóvel, bem como que os Agravantes realizaram diversas benfeitorias no imóvel.

Alegam que os Agravados violaram a boa-fé objetiva contratual ao venderem um imóvel rural alegando possuir área superior à que consta no Cartório de Registro de Imóveis e afirmarem que tal imóvel estava livre e desimpedido quando, na verdade, se tratava imóvel de propriedade de vários condôminos.

Aduzem que na audiência de justificação prévia restaram comprovados os fatos alegados, especialmente a posse de boa-fé e o direito a retenção por benfeitorias e acessões, sob pena de enriquecimento ilícito.

Os Agravados não apresentaram resposta.

É o relatório. Peço dia para julgamento.

Vitória (ES), 10 de setembro de 2021.

DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

RELATOR

NOTAS ORAIS
VOTOS COM DOCUMENTO
(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho o voto do eminente Relator.

VOTO VENCEDOR

QUARTA CÂMARA CÍVEL

AGRAVO DE INSTRUMENTO N.º 5002657-93.2021.8.08.0000

AGRAVANTES
: JOSÉ MARIA DA SILVA, VERA LUCIA BIAZATE JAQUES DA SILVA, PAULO CEZAR BIAZATE LEAL e VALQUIRIA BIAZATE JAQUES

AGRAVADOS
:
EUZIMAR PICONI FARIA e SILVANA QUEIROZ CORREIA FARIA

RELATOR:
DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

VOTO

Trata-se de Agravo de Instrumento em razão da decisão que novamente indeferiu a medida liminar requerida, mesmo após a audiência de justificação prévia.

Os Agravantes ajuizaram Ação
Quanti Minoris
c/c Extinção de Condomínio c/c Revisão de cláusula contratual c/c Indenizatória por Danos Morais alegando que por serem de origem humilde, quase que analfabetos técnicos, confiaram nas palavras dos Agravados e celebraram a compra do imóvel rural denominado Sítio Formoso, mas após o pagamento de parte do imóvel e a realização de diversas acessões e benfeitorias, ao tentarem realizar um financiamento rural, foram surpreendidos com a descoberta de que o imóvel possuía metragem inferior à que constou no contrato e que não era de propriedade exclusiva dos Agravados, existindo condomínio com terceiros.

A MMª Juíza indeferiu a medida liminar pleiteada. Os Agravantes juntaram aos autos uma Ata Notarial e requereram nova análise do pedido liminar, que foi novamente indeferido.

Foi realizada audiência de justificação na qual a MMª Juíza, mais uma vez, indeferiu a pretensão liminar destacando que:

O que restou demonstrado nos autos é que os autores, embora tenham adquirido o imóvel em 17/05/2017, realizado investimentos e plantio de hortifruti, somente ingressaram com a presente ação em maio de 2020, cerca de três anos após ocuparem o imóvel.

Assim, apesar de figurarem como trabalhadores rurais e de explorarem economicamente o imóvel, os autores aguardaram cerca de três anos para reclamar a divergência entre o tamanho da área e o que consta na escritura, embora tal divergência de alqueires não possa ser alegada como imperceptível, sobretudo porque os reclamantes são produtores rurais e chegaram a realizar investimentos no imóvel.

Portanto, em que pese a condição de lavradores, os autores não agiram com o mínimo de cautela na compra do bem e alegam que sequer conheceram a extensão da área que estavam adquirindo.

Outrossim, em cognição não exauriente, vejo que faltou aos autores a boa-fé que deve pautar as relações negociais, pois, embora aleguem que foram enganados, interromperam o pagamento do imóvel e permaneceram na posse da área, explorando-a economicamente, quando poderiam ter buscado medidas judiciais aptas a discutir os alegados danos, inclusive efetuando depósitos judiciais para pagamento das parcelas remanescentes do contrato, enquanto não solucionado o impasse.

[...]

Quanto aos investimentos e benfeitorias realizados no imóvel pelos autores, estes poderão listar nos autos os bens que pretendem levantar, sobre os quais deverá ser ouvida a parte requerida, antes de proferida qualquer decisão.

Seguiu-se o presente Agravo de Instrumento.

Como já consignado em decisão prolatada no Agravo de Instrumento anterior, a observância da cláusula geral de boa-fé objetiva é dever de todos os contratantes, sendo que esta consiste em regra de comportamento e impõe a observância de deveres jurídicos chamados "anexos ou de proteção".

Neste sentido, aquele que adquire um imóvel também deve se cercar dos cuidados mínimos necessários a tal aquisição.

É de conhecimento comum que aquele que deseja adquirir um imóvel deve verificar, no mínimo, em nome de quem o imóvel está registrado e a área que este possui.

Independentemente dos depoimentos prestados na audiência de justificação e mesmo que se admita que se trata de pessoas simples milita em seu desfavor o fato de sequer terem averiguado que se tratava de um imóvel em condomínio com mais doze pessoas que estava sendo alienado apenas pelos Agravados.

Além disso, a diferença de quase 02 alqueires na extensão de uma área de pouco mais de 05 alqueires não parece, a primeira vista, ser de difícil constatação, especialmente considerando que logo após a compra os Agravantes alegam que começaram a fazer diversas benfeitorias e acessões no imóvel.

É certo que após a instrução processual o MM Juiz pode chegar a uma conclusão diversa, mas no atual estágio processual não se afigura razoável manter os Agravantes na posse de um imóvel comprado de quem não era o seu proprietário único e que continha metragem inferior à vendida, por serem vícios de fácil constatação.

Ressalto que o fato da Ata Notarial ser dotada de fé pública não a torna uma prova absoluta, especialmente no presente caso na qual se limita a descrever as declarações prestadas por testemunha.

Além disso, o tempo decorrido desde o momento que os Agravantes afirmam terem tomado conhecimento dos fatos descaracteriza a urgência da concessão da medida, antes que se possa aprofundar a análise do mérito das alegações feitas.

O pedido de retenção por benfeitorias não foi objeto de análise na decisão recorrida tendo a MM ª Juíza se limitado a afirmar que “
Quanto aos investimentos e benfeitorias realizados no imóvel pelos autores, estes poderão listar nos autos os bens que pretendem levantar, sobre os quais deverá ser ouvida a parte requerida, antes de proferida qualquer decisão
”.

Desse modo, as razões recursais não são suficientes para justificar a reforma da decisão recorrida.

DO EXPOSTO,
nego provimento ao Agravo de Instrumento.

É como voto.

VOTOS VOGAIS
002 - Gabinete Des. MANOEL ALVES RABELO - MANOEL ALVES RABELO (Vogal)
Acompanhar
019 - Gabinete Des. ROBSON LUIZ ALBANEZ - ROBSON LUIZ ALBANEZ (Vogal)
Acompanhar

EMENTA

QUARTA CÂMARA CÍVEL

AGRAVO DE INSTRUMENTO N.º 5002657-93.2021.8.08.0000

AGRAVANTES
: JOSÉ MARIA DA SILVA, VERA LUCIA BIAZATE JAQUES DA SILVA, PAULO CEZAR BIAZATE LEAL e VALQUIRIA BIAZATE JAQUES

AGRAVADOS
:
EUZIMAR PICONI FARIA e SILVANA QUEIROZ CORREIA FARIA

RELATOR:
DESEMBARGADOR ARTHUR JOSÉ NEIVA DE ALMEIDA

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO EM EM AÇÃO
QUANTI MINORIS
C/C EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO C/C REVISÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C INDENIZATÓRIA POR DANOS MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
.
BOA-FÉ OBJETIVA. DEVER DE TODOS OS CONTRATANTES. VÍCIOS DE FÁCIL CONSTATAÇÃO. URGÊNCIA DESCARACTERIZADA. RECURSO DESPROVIDO.
1 – A observância da cláusula geral de boa-fé objetiva é dever de todos os contratantes, sendo que esta consiste em regra de comportamento e impõe a observância de deveres jurídicos chamados "anexos ou de proteção". 2 - Aquele que adquire um imóvel também deve se cercar dos cuidados mínimos necessários a tal aquisição, verificando, no mínimo, em nome de quem o imóvel está registrado e a área que este possui. 3 - No atual estágio processual não se afigura razoável manter os Agravantes na posse de um imóvel comprado de quem não era o seu proprietário único e que continha metragem inferior à vendida, por serem vícios de fácil constatação. 4 - O tempo decorrido desde o momento que os Agravantes afirmam terem tomado conhecimento dos fatos descaracteriza a urgência da concessão da medida, antes que se possa aprofundar a análise do mérito das alegações feitas. 5 – Agravo de Instrumento desprovido.

DECISÃO
À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator.