Tribunal: TJES
Processo: 5001241-90.2021.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão julgador: ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA
Órgão colegiado: 3ª Câmara Cível
Assuntos: Cobrança de Aluguéis - Sem despejo
Data de julgamento: 2021-07-28

Ementa:
EMENTA:
AGRAVO DE INSTRUMENTO
.
DECISÃO QUE DEFERIU PEDIDO LIMINAR DE DESPEJO.
IMÓVEL COMERCIAL. RESTAURANTE SELF-SERVICE. ATIVIDADE EMPRESARIAL FORTEMENTE IMPACTADA PELA PANDEMIA.
DESARRAZOABILIDADE
DA MEDIDA. SUPOSTO ENCERRAMENTO DO CONTRATO NÃO IMPLICA AUTOMÁTICA ORDEM DE DESOCUPAÇÃO. POSSIBILIDADE DE RENOVAÇÃO COMPULSÓRIA.

RECURSO
CONHECIDO E
P
ROVIDO
.

1
)

Na hipótese em apreço, é incontroverso que os agravantes estão inadimplentes desde abril de 2020 e que, para a conclusão do contrato, não foi exigida nenhuma das modalidades e garantia previstas no art. 37 da Lei de Locações, de sorte que a comprovação da inadimplência, somada ao caucionamento de valor equivalente a 03 (três) meses de aluguel, seriam o bastante para justificar a pretensão autoral e a concessão da tutela provisória.

2
)
Ocorre que os recorrentes justificam a falta de pagamento argumentando que não possuem condições de arcar com a quantia originalmente pactuada, tendo em vista a superveniência de fato imprevisível e extraordinário que implicou o desequilíbrio na relação contratual, qual seja, a pandemia do Covid-19.

3
)
É fato público e notório que a decretação de Estado de Calamidade em decorrência da pandemia e a consequente restrição da atividade dos restaurantes em muito impactou a receita bruta. Para além da determinação que impediu por completo o funcionamento dos serviços não essenciais, os restaurantes até hoje não estão podendo atuar normalmente, havendo restrição de horário imposta pelo Estado, como medida de saúde pública, tendo por escopo mitigar a transmissão do vírus. Não fosse o bastante, é induvidoso que, mesmo no já limitado tempo em que se permite o atendimento presencial, o fluxo de clientes reduziu consideravelmente, eis que muitos estão optando por evitar sair de casa.

4)
Diante desse infeliz cenário, no qual todos saem prejudicados, é certo que o ônus não deve recair exclusivamente sobre os locatários. As circunstâncias fáticas nas quais o contrato foi firmado, em outubro de 2018, em nada se assemelham com o atual cenário, mormente para os agravantes, que são sócios de restaurante self-service.

5)
Há evidente risco de irreversibilidade da medida concedida, uma vez que, com a desocupação liminar, a empresa deixará de exercer suas atividades, o que pode ocasionar seu encerramento e a ocorrência de prejuízos que ultrapassam sua esfera individual, pois acarretará a inevitável demissão dos funcionários. Destarte, revela-se temerária a ordem de desocupação do imóvel na origem, máxime ao se considerar que encontra-se em trâmite ação na qual se discute o adequado valor dos alugueres.

6)
O fato de o contrato supostamente ter se encerrado não obsta a revogação da medida liminar deferida na origem, visto que a sistemática estabelecida pela lei nº 8.245/91, nos seus arts. 71 a 74, prevê a possibilidade de ajuizamento de ação renovatória por parte do locatário de imóvel destinado ao uso comercial ou industrial, quando presentes os requisitos ao direito à renovação do contrato.

7
)
Recurso conhecido e provido.

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO N
º
5001241-90.2021.8.08.0000
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
AGRAVANTE: JULIANO HECK e outros
AGRAVADO: NICOLE BROZOVIC
RELATOR(A
):ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA

Composição de julgamento: 017 - Gabinete Desª. ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - ELIANA JUNQUEIRA MUNHOS FERREIRA - Relator / 027 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - Vogal / 009 - Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - Vogal
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RELATÓRIO

Trata-se de
a
gravo
de
in
strumento
interposto por
Juliano Heck
e
Carmen Carvalho Heck
, no intuito de reformar a decisão proferida pelo Juízo da 10ª Vara Cível de Vitória (id nº 1053648) que, nos autos da
ação de despejo de imóvel comercial
ajuizada por
Nicole Brozovic
, deferiu a tutela de urgência postulada, determinando a desocupação voluntária do imóvel locado no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de despejo compulsório.

Em suas razões recursais (id nº 1053574), os agravantes sustentam, em síntese, que:
i)
estão no local há mais de 15 (quinze) anos, onde desenvolvem atividade empresarial, por meio do restaurante “Tchê Gauchão Ltda-ME”, tendo cumprido todas as obrigações decorrentes do contrato de locação de imóvel desde o ano de 2006 até março de 2020;
ii)
a decretação de Estado de Calamidade, em razão da pandemia do Covid-19, restringiu o horário de funcionamento dos restaurantes, o que reduziu bastante o seu faturamento;
iii)
desde o início da implantação do sistema “
lockdown
” vem tentando negociar o aluguel, sendo que as tratativas de acordo vem sendo negadas pela locatária;
iv)
ajuizou ação de revisão do contrato em abril de 2020, na qual o pedido de tutela de urgência somente foi apreciado, e indeferido, em dezembro;
v)
investiram no imóvel mais de R$ 550.000,00 (quinhentos e cinquenta mil reais) a título de realização de benfeitorias úteis e necessárias, de sorte que tal quantia deve ser abatida do valor devido pelos alugueis.

Por meio da decisão de id nº 1059159, deferi o efeito suspensivo postulado, sobrestando a ordem de desocupação do imóvel até ulterior deliberação.

A parte agravada, embora devidamente intimada, não apresentou contrarrazões (id nº 1335160).

É o relatório.

Inclua-se em pauta para julgamento.

VOTO VENCEDOR

Como sumariamente relatado, trata-se de
a
gravo
de
in
strumento
interposto por
Juliano Heck
e
Carmen Carvalho Heck
, no intuito de reformar a decisão proferida pelo Juízo da 10ª Vara Cível de Vitória (id nº 1053648) que, nos autos da
ação de despejo de imóvel comercial
ajuizada por
Nicole Brozovic
, deferiu a tutela de urgência postulada, determinando a desocupação voluntária do imóvel locado no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de despejo compulsório.

Em suas razões recursais (id nº 1053574), os agravantes sustentam, em síntese, que:
i)
estão no local há mais de 15 (quinze) anos, onde desenvolvem atividade empresarial, por meio do restaurante “Tchê Gauchão Ltda-ME”, tendo cumprido todas as obrigações decorrentes do contrato de locação de imóvel desde o ano de 2006 até março de 2020;
ii)
a decretação de Estado de Calamidade, em razão da pandemia do Covid-19, restringiu o horário de funcionamento dos restaurantes, o que reduziu bastante o seu faturamento;
iii)
desde o início da implantação do sistema “
lockdown
” vem tentando negociar o aluguel, sendo que as tratativas de acordo vem sendo negadas pela locatária;
iv)
ajuizou ação de revisão do contrato em abril de 2020, na qual o pedido de tutela de urgência somente foi apreciado, e indeferido, em dezembro;
v)
investiram no imóvel mais de R$ 550.000,00 (quinhentos e cinquenta mil reais) a título de realização de benfeitorias úteis e necessárias, de sorte que tal quantia deve ser abatida do valor devido pelos alugueis.

Em suma, afirmam que sofreram fortes impactos financeiros em decorrência do fechamento do comércio, o que gerou evidente desequilíbrio contratual e a necessidade de revisão das cláusulas do negócio jurídico em questão, não podendo ser compelidos ao pagamento integral dos valores fixados em cenário completamente distinto do atual. Bem por isso, pugnam pela aplicação da teoria da onerosidade excessiva, bem como a teoria da imprevisão, hospedadas nos artigos 317 e 478 do CC/2002, respectivamente.

Pois bem. Consoante mencionado na decisão que deferiu o pedido de atribuição de efeito suspensivo ao recurso, a locação é contrato bilateral e comutativo, isto é, enseja obrigações para ambas as partes, tendo em vista que, enquanto o locador se obriga a conceder o uso da coisa não fungível, o locatário se compromete a remunerá-lo, mediante o pagamento de aluguel.

Como não poderia deixar de ser, tanto locador quanto locatário têm direitos e deveres a serem exigidos e cumpridos no decorrer da relação contratual, de sorte que o inadimplemento poderá implicar a rescisão do negócio jurídico.

Nessa esteira, no que concerne especificamente à locação de prédio urbano, a lei nº 8.245/91, em seu art. 9º, prevê que o contrato pode ser desfeito, dentre outras hipóteses, “
III – decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos
”.

Bem por isso, ao dispor, em seu art. 59, acerca do cabimento da concessão de liminar em ação de despejo, a lei expressamente admite a ordem de desocupação em quinze dias, desde que mediante a prestação de caução no valor equivalente a três meses de aluguel, quando houver a “
IX –
a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo
”.

Na hipótese em apreço, é incontroverso que os agravantes estão inadimplentes desde abril de 2020 e que, para a conclusão do contrato, não foi exigida nenhuma das modalidades e garantia previstas no art. 37 da Lei de Locações, de sorte que a comprovação da inadimplência, somada ao caucionamento de valor equivalente a 03 (três) meses de aluguel (R$ 22.500,00 – vinte e dois mil e quinhentos reais), seriam o bastante para justificar a pretensão autoral e a concessão da tutela provisória.

Ocorre que os recorrentes justificam a falta de pagamento argumentando que não possuem condições de arcar com a quantia originalmente pactuada, tendo em vista a superveniência de fato imprevisível e extraordinário que implicou o desequilíbrio na relação contratual, qual seja, a pandemia do Covid-19.

Deveras, é fato público e notório que a decretação de Estado de Calamidade em decorrência da pandemia e a consequente restrição da atividade dos restaurantes em muito impactou a receita bruta. Aliás, embora já tenha completado quase um ano desde o início da pandemia, verifica-se em todo o território nacional uma clara tendência de crescimento de casos graves de Covid-19, sendo que, no último dia 16.06.2021, o Brasil ultrapassou a triste marca de 500 mil vítimas da doença, tendo sido registrado, ainda, um crescimento de 27% (vinte e sete por cento) na média móvel diária de mortes na região sudeste
1
, o que renova a preocupação quanto a uma terceira onda do vírus no país.

Justamente por isso, a Portaria nº 13-R, de 23 de janeiro de 2021, da Secretaria do Estado do Espírito Santo, que dispõe sobre as medidas para enfrentamento de emergência de saúde pública decorrente do novo coronavírus, nos termos do Decreto nº 4626-R/2020, restringe o horário de funcionamento de bares e restaurantes, disciplinando que somente podem funcionar de segunda a sábado, até às 22h (vinte e duas horas), e, no domingo, até às 16h (dezesseis horas).

Portanto, para além da determinação que impediu por completo o funcionamento dos serviços não essenciais, os restaurantes até hoje não estão podendo atuar normalmente, havendo restrição de horário imposta pelo Estado, como medida de saúde pública, tendo por escopo mitigar a transmissão do vírus.

Não fosse o bastante, é induvidoso que, mesmo no já limitado tempo em que se permite o atendimento presencial, o fluxo de clientes reduziu consideravelmente, pois muitos estão optando por evitar ao máximo sair de casa.

Outrossim, não há como ignorar o precário estado de saúde de um dos agravantes, o Sr.
Juliano Heck
, que é portador de câncer no reto, estadiamento clínico III, e comprovou realizar tratamento médico quimioterápico desde 2015 (conforme se constata nos laudos médicos apresentados – id nº 1053646).

Enfim, diante desse infeliz cenário, no qual todos saem prejudicados, é certo que o ônus não deve recair exclusivamente sobre os locatários. As circunstâncias fáticas nas quais o contrato foi firmado, em outubro de 2018, em nada se assemelham com o atual cenário, mormente para os agravantes, que são sócios de restaurante self-service – atividade que, conforme mencionado, sofreu enormes impactos em decorrência da pandemia do Covid-19.

A situação em apreço, portanto, exige bastante cautela do órgão julgador, eis que se trata de sociedade empresária que muito foi afetada, negativamente, pela conjuntura atual. Há evidente risco de irreversibilidade da medida concedida, uma vez que, com a desocupação liminar, a empresa deixará de exercer suas atividades, o que pode ocasionar seu encerramento e a ocorrência de prejuízos que ultrapassam sua esfera individual, pois acarretará a inevitável demissão dos funcionários.

Em outras palavras, revela-se temerária a ordem de desocupação do imóvel na origem, máxime ao se considerar que encontra-se em trâmite ação na qual se discute o adequado valor dos alugueres, não se podendo perder de vista, também, que o ordenamento jurídico pátrio prioriza o princípio da preservação da empresa e que a determinação de desocupação liminar pode vir a causar prejuízos irreversíveis que extrapolam o patrimônio jurídico dos agravantes, afetando terceiros e, quem sabe, até mesmo a parte agravada, posto que o encerramento das atividades da sociedade empresária pode vir a ser empecilho à quitação do débito existente.

Aliás, foi justamente pensando nos nefastos impactos do novo coronavírus que o legislador federal editou a lei nº 14.010/2020, que estabeleceu regime jurídico diferenciado durante a pandemia, prevendo, em seu art. 9º, a proibição do despejo liminar de inquilinos no período da pandemia, inicialmente estabelecido para o ano de 2020. Como não se imaginava que a situação perduraria por tanto tempo, a referida lei produziu efeitos apenas até o dia 30 de outubro de 2020, não tendo sido prorrogada pelo Congresso Nacional. De toda forma, nada impede que sua essência – a denominada

mens legis
–

seja utilizada como fundamento de pronunciamentos judiciais, sobretudo tendo em vista que a circunstância fática que embasou sua edição remanesce inalterada, podendo-se até mesmo afirmar, lamentavelmente, que o estado calamidade pública se agravou.

Seguindo essa linha de intelecção, o Ministro Ricardo Lewandowski, no julgamento da Petição STF 110.526/2020, deferiu parcialmente o pedido de tutela formulado em Ação Direta de Inconstitucionalidade, estendendo o estado de calamidade pública por conta do Covid-19, que se encerraria no dia 31/12/2020 (Decreto Legislativo nº 06/2020). Naquela ocasião, o preclaro Ministro teve a oportunidade de afirmar que “
a

pandemia, longe de ter arrefecido o seu ímpeto, na verdade dá mostras de encontrar-se em franco recrudescimento, aparentando estar progredindo, inclusive em razão do surgimento de novas cepas do vírus, possivelmente mais contagiosas
”. Assim concluiu que “
a prudência
–
amparada nos princípios da prevenção e da precaução, que devem reger as decisões em matéria de saúde pública
–
aconselha que as medidas excepcionais abrigadas na Lei n° 13.979/2020 continuem, por enquanto, a integrar o arsenal das autoridades sanitárias para combater a pandemia
”.

Ademais, convém registrar que o fato de o contrato supostamente ter se encerrado no dia 03 de outubro de 2020 (Cláusula Segunda – Do Vencimento do Contrato; id nº 1053582, fl. 10) não obsta a revogação da medida liminar deferida na origem, visto que a sistemática estabelecida pela lei nº 8.245/91, nos seus arts. 71 a 74, prevê a possibilidade de ajuizamento de ação renovatória por parte do locatário de imóvel destinado ao uso comercial ou industrial, quando presentes os requisitos ao direito à renovação do contrato, por igual prazo, a saber (art. 51): (i) o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; (ii) a soma dos prazos ininterruptos do contrato seja de ao menos cinco anos; (iii) o locatário esteja explorando o comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Neste particular, não desconheço que um dos requisitos impostos pelo art. 71 para a procedência da ação renovatória é a prova do exato cumprimento do contrato em curso, de sorte que, via de regra, o inadimplemento impede a renovação desejada. Todavia, discute-se, na ação n° 0007735-18.2020.8.08.0024, ajuizada pelos locatários, justamente a necessidade de revisão do valor do aluguel pelas razões já reiteradamente mencionadas alhures.

Não se está aqui afirmando que os recorrentes comprovaram o preenchimento dos requisitos legais à renovação, mas tão somente que podem exercer tal direito, nos moldes do 51 da Lei de Locações, o que será analisado, oportunamente, pelo Poder Judiciário. É dizer, não é possível afirmar, peremptoriamente, se o contrato de fato se encerrou ou se houve a sua prorrogação automática, o que será definido em eventual ação renovatória.

Nesse cenário, conquanto a agravada desfrute do indiscutível direito de postular a rescisão do vínculo locatício firmado com a agravante, acaso persista a situação de inadimplência noticiada, a peculiaridade do caso vertente não lhe outorga a prerrogativa de obter a ordem de despejo em trato liminar, já que a inadimplência decorre de situação excepcionalíssima de estado de calamidade pública e, justamente por isso, inclusive, o valor dos aluguéis está sendo questionado em ação revisional.

Portanto, é de se concluir pela inexistência de
fumus boni juris

a amparar a tutela de urgência que foi deferida em primeira instância, revelando-se desarrazoada a determinação de desocupação do imóvel em 15 (quinze) dias em meio ao pico da pandemia do novo coronavírus no Brasil.

À luz do exposto,
conheço
do agravo de instrumento para, no mérito,
d
ar-lhe provimento
, reformando a decisão objurgada, a fim de indeferir o pedido liminar de desocupação do imóvel formulado na origem.

É como voto
.

1
Dados retirados da reportagem do portal UOL, disponível em:

<https://www.uol.com.br/vivabem/noticias/redacao/2021/06/19/brasil-ultrapassa-500-mil-mortes-pode-covid-19.htm>

VOTOS VOGAIS

027 - Gabinete Des. JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS - JORGE HENRIQUE VALLE DOS SANTOS (Vogal)
Acompanhar
009 - Gabinete Des. SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR - SAMUEL MEIRA BRASIL JUNIOR (Vogal)
Acompanhar

EMENTA

EMENTA:
AGRAVO DE INSTRUMENTO
.
DECISÃO QUE DEFERIU PEDIDO LIMINAR DE DESPEJO.
IMÓVEL COMERCIAL. RESTAURANTE SELF-SERVICE. ATIVIDADE EMPRESARIAL FORTEMENTE IMPACTADA PELA PANDEMIA.
DESARRAZOABILIDADE
DA MEDIDA. SUPOSTO ENCERRAMENTO DO CONTRATO NÃO IMPLICA AUTOMÁTICA ORDEM DE DESOCUPAÇÃO. POSSIBILIDADE DE RENOVAÇÃO COMPULSÓRIA.

RECURSO
CONHECIDO E
P
ROVIDO
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1
)

Na hipótese em apreço, é incontroverso que os agravantes estão inadimplentes desde abril de 2020 e que, para a conclusão do contrato, não foi exigida nenhuma das modalidades e garantia previstas no art. 37 da Lei de Locações, de sorte que a comprovação da inadimplência, somada ao caucionamento de valor equivalente a 03 (três) meses de aluguel, seriam o bastante para justificar a pretensão autoral e a concessão da tutela provisória.

2
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Ocorre que os recorrentes justificam a falta de pagamento argumentando que não possuem condições de arcar com a quantia originalmente pactuada, tendo em vista a superveniência de fato imprevisível e extraordinário que implicou o desequilíbrio na relação contratual, qual seja, a pandemia do Covid-19.

3
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É fato público e notório que a decretação de Estado de Calamidade em decorrência da pandemia e a consequente restrição da atividade dos restaurantes em muito impactou a receita bruta. Para além da determinação que impediu por completo o funcionamento dos serviços não essenciais, os restaurantes até hoje não estão podendo atuar normalmente, havendo restrição de horário imposta pelo Estado, como medida de saúde pública, tendo por escopo mitigar a transmissão do vírus. Não fosse o bastante, é induvidoso que, mesmo no já limitado tempo em que se permite o atendimento presencial, o fluxo de clientes reduziu consideravelmente, eis que muitos estão optando por evitar sair de casa.

4)
Diante desse infeliz cenário, no qual todos saem prejudicados, é certo que o ônus não deve recair exclusivamente sobre os locatários. As circunstâncias fáticas nas quais o contrato foi firmado, em outubro de 2018, em nada se assemelham com o atual cenário, mormente para os agravantes, que são sócios de restaurante self-service.

5)
Há evidente risco de irreversibilidade da medida concedida, uma vez que, com a desocupação liminar, a empresa deixará de exercer suas atividades, o que pode ocasionar seu encerramento e a ocorrência de prejuízos que ultrapassam sua esfera individual, pois acarretará a inevitável demissão dos funcionários. Destarte, revela-se temerária a ordem de desocupação do imóvel na origem, máxime ao se considerar que encontra-se em trâmite ação na qual se discute o adequado valor dos alugueres.

6)
O fato de o contrato supostamente ter se encerrado não obsta a revogação da medida liminar deferida na origem, visto que a sistemática estabelecida pela lei nº 8.245/91, nos seus arts. 71 a 74, prevê a possibilidade de ajuizamento de ação renovatória por parte do locatário de imóvel destinado ao uso comercial ou industrial, quando presentes os requisitos ao direito à renovação do contrato.

7
)
Recurso conhecido e provido.

DECISÃO
À unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.