Tribunal: TJES
Processo: 5002839-79.2021.8.08.0000
Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO
Relator(a): JANETE VARGAS SIMOES
Órgão julgador: JANETE VARGAS SIMOES
Órgão colegiado: 1ª Câmara Cível
Assuntos: Locação de Imóvel
Data de julgamento: 2021-10-07

Ementa:
EMENTA:
AGRAVO DE INSTRUMENTO –
TUTELA DE URGÊNCIA – RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO – VALOR DO ALUGUEL PROVISÓRI
O
SUGERIDO PELA LOCATÁRIA – POSSIBILIDADE – OBSERVÂNCIA DOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE – RECURSO IMPROVIDO – DECISÃO MANTIDA.

1 – Como se sabe
“
o recurso de agravo de instrumento interposto contra decisão liminar sobre a antecipação dos efeitos da tutela, a análise das questões suscitadas restringe-se à profundidade do decisum agravado, limitando-se a aferir a correção do posicionamento do Juízo a quo acerca do pedido antecipatório, estando adstrito, desta forma, à cognição sumária lá realizada
.
[...]”
(TJES, Agravo de Instrumento
nº
35169006331, Relator
Des.
: Manoel Alves Rabelo, Quarta Câmara Cível, D
J
: 19/04/2017).

2 –
No caso vertente,
a plausibilidade do direito da agravada foi demonstrada tanto pelo preenchimento dos requisitos do art. 51, incisos I a III, da Lei nº 8.245/91, para ação renovatória de locação, como pela razoabilidade e proporcionalidade do aluguel provisório sugerido por ela com base em laudo técnico e diante da notória crise acarretada pela pandemia do novo coronavírus que, por sua vez, já havia amparado sucessivas reduções dos valores dos locativos pelas próprias partes, decorrendo daí, de igual modo, o
periculum in mora
em favor da locatária.

3 –
Some-se a isso, que colhe-se da jurisprudência a orientação de que “[...]
De acordo com o artigo 68, II, b, da Lei nº 8.245/91 (Lei das Locações), na ação revisional de aluguel ajuizada pelo locatário, o aluguel provisório, quando pleiteado, poderá ser fixado com base nos elementos fornecidos tanto por ele (locatário) quanto pelo locador, observados os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, não podendo ser inferior a 80% do aluguel vigente.
” (TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0000.20.453407-7/001, Relator(a): Des.(a) Marcos Lincoln , 11ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 15/03/2021, publicação da súmula em 26/03/2021)

4
-
Recurso improvido. Decisão mantida.

VISTOS
, relatados e discutidos estes autos ACORDAM os Desembargadores que compõem a Primeira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, de conformidade com a ata e notas taquigráficas que integram este julgado, à unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Vitória, 28 de setembro de 2021.

PRESIDENTE RELATORA

Inteiro teor:
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO
PODER JUDICIÁRIO

PROCESSO Nº
5002839-79.2021.8.08.0000
AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
AGRAVANTE: UNIMED VITORIA COOPERATIVA DE TRABALHO MEDICO
AGRAVADO: ANDREA ROCHA GUTIERREZ - ME
RELATOR(A
):JANETE VARGAS SIMOES

Composição de julgamento: 018 - Gabinete Desª. JANETE VARGAS SIMÕES - JANETE VARGAS SIMOES - Relator / 023 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR - Vogal / 008 - Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA - Vogal
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de agravo
de
instrument
o
,
com pedido de
atribuição de efeito suspensivo
,
contra
interlocutória
proferida pel
o Juiz da
4
ª
Vara
Cível de Vi
tória,
por meio da qual

deferiu a tutela de urgência postulada em sede de ação renovatória de locação de imóvel não residencial
(espaço
destinado à lanchonete na área do estacionamento d
o HU – Hospital Unimed
Vitória
)
,
fixando
“
o valor provisório do aluguel em R$ 5.000,00, a partir de 30/09/21, permanecendo até lá o valor já ajustado entre as partes, de R$ 4.200,00
”, por reputá-lo “
justo e adequado até a realização da necessária prova pericial, que será designada após a resposta
” (
id 1297836).

Em seu arrazoado recursal,
a
agravante pretende a reforma da decisão,
basicamente,

sustentando que:
(a)
a agravada não teria atendido aos requisitos necessários para a concessão da tutela provisória de urgência em seu favor,
(b)
o aluguel provisório somente é admitido quando pleiteado
pelo locador,
(c)
a falta de prova do desequilíbrio entre o valor pactuado e o praticado atualmente no mercado locativo, acrescentando que o laudo ofertado foi produzido unilateralmente e ainda contém inconsistências,
(d)
nunca esteve intransigente quanto a possibilidade de repactuação do valor do aluguel, (e)
o valor do aluguel (R$ 6.000,00) foi reduzido por liberalidade da agravante em favor da agravada, em virtude da pandemia do novo coronavírus, inicialmente, em 70% (R$ 1.800,00) e depois em 30% (R$ 4.200,00), sendo este montante atualmente em vigor, (f)
o valor originário do aluguel nunca foi reajustado pelo índice pactuado (IGP-M), de modo que a quantia correta seria de R$ 7.752,12, (g) a agravada não teria demonstrado a queda de sua receita para justificar a “
alteração dos encargos locatícios neste momento
” (id 1297375 – fl. 16), (h)
não há risco de dano em pagar valor incompatível com o mercado, vez que o art. 69, Lei de Locações, dispõe que o aluguel fixado na sentença retroage à citação. Por fim, pugna pela concessão do efeito suspensivo.

Decisão proferida para indeferir o efeito suspensivo postulado (id 1311227).

Sem informações do magistrado de primeiro grau (certidão - id 1478620).

A agravada ofertou contrarrazões (id 1385947), pela incolumidade da decisão impugnada.

É, no que basta, o relatório.

Inclua-se em pauta
para julgamento
.

Vitória, 1º de setembro de 2021.

Desembargadora Janete Vargas Simões

Relatora

NOTAS ORAIS
VOTOS COM DOCUMENTO
(EXCETO VOTO VENCEDOR)

Acompanho a Relatoria.

VOTO VENCEDOR

VOTO

C
umpre
acentuar
que
“
o recurso de agravo de instrumento interposto contra decisão liminar sobre a antecipação dos efeitos da tutela, a análise das questões suscitadas restringe-se à profundidade do decisum agravado, limitando-se a aferir a correção do posicionamento do Juízo a quo acerca do pedido antecipatório, estando adstrito, desta forma, à cognição sumária lá realizada
.
[...]”
(TJES, Agravo de Instrumento
nº
35169006331, Relator
Des.
: Manoel Alves Rabelo, Quarta Câmara Cível, D
J
: 19/04/2017).

A
ssim, tenho que
o objeto do presente recurso deve se limitar à análise d
os requisitos para a concessão d
a tutela de urgência deferida na decisão recorrida, não se prestando a exaurir o mérito da demanda.

Posta assim a questão,
não vejo como dissentir da intelecção externada na decisão que deferiu
a tutela de urgência postulada em sede de ação renovatória de locação de imóvel não residencial
(espaço
destinado à lanchonete na área do estacionamento d
o HU – Hospital Unimed
Vitória
)
,
fixando
“
o valor provisório do aluguel em R$ 5.000,00, a partir de 30/09/21, permanecendo até lá o valor já ajustado entre as partes, de R$ 4.200,00
”, por reputá-lo “
justo e adequado até a realização da necessária prova pericial, que será designada após a resposta
” (
id 1297836).

A
final, ao revés da tese recursal, a plausibilidade do direito da agravada se fez presente, já que aparentemente preenchidos os requisitos do art. 51, I, II, e III, da Lei nº 8.245/91 para a renovação do contrato de locação celebrado entre as partes,
diga-se de passagem há 17 anos, revelando-se pertinente a intelecção do magistrado de primeiro grau quanto à “
proteção do fundo de comércio, que se presume ter sido criado pela inquilina durante o período da locação, e a expectativa de renovação integra o citado fundo eu seu próprio patrimônio
”.

Vale realçar que valor sugerido pela locatária a título de aluguel provisório revela-se razoável e está amparado em conclusão formulada por profissional técnico da área (corretor de imóveis –
id 1297835
), portanto, servível, ao menos no momento embrionário da demanda.

Nem se diga que a sugestão do valor locatício provisório esteja engessada no âmbito da esfera jurídica do locador, tendo em vista que colhe-se da intelecção formulada na jurisprudência a possibilidade de que tal conduta também tenha sua origem por iniciativa do locatário, notadamente quando
obserados os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade.

Nesse sentido,
confira-se
:

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO RENOVATÓRIA C/C REVISIONAL DE ALUGUEL. PRELIMINAR. NULIDADE DA DECISÃO AGRAVADA. REJEIÇÃO. FIXAÇÃO DE ALUGUEL PROVISÓRIO. AUSÊNCIA DE ELEMENTOS DE CONVICÇÃO. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. DECISÃO MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Não há que se falar em nulidade da decisão concisa, pois somente a ausência de fundamentação poderá ensejar o citado vício.
2. De acordo com o artigo 68, II, b, da Lei nº 8.245/91 (Lei das Locações), na ação revisional de aluguel ajuizada pelo locatário, o aluguel provisório, quando pleiteado, poderá ser fixado com base nos elementos fornecidos tanto por ele (locatário) quanto pelo locador, observados os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, não podendo ser inferior a 80% do aluguel vigente.
3. Ausente apresentação de elementos de convicção do Magistrado do valor justo pretendido pelo locatário deve ser mantida a decisão agravada. 4. Recurso não provido. (TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0000.20.453407-7/001, Relator(a): Des.(a) Marcos Lincoln , 11ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 15/03/2021, publicação da súmula em 26/03/2021)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. Locação comercial. "ação renovatória de contrato de locação comercial c/c ação revisional de aluguel c/c liminar de arbitramento de aluguel provisório". Decisão agravada que fixou o aluguel provisório em R$ 68.655,60 (90% do valor previsto no contrato renovando). Insurgência do agravante invocando o artigo 68, II, 'a' da Lei nº 8245/91 para que o valor seja reduzido para 80%. Dispositivo legal aplicável às ações propostas por locador. No caso em exame, a demanda foi ajuizada pelo locatário e a alínea 'b' do mesmo artigo dispõe que o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% do aluguel vigente. Réus ainda não citados. Valor fixado na origem (90% do valor previsto no contrato renovando) é razoável até que se forme o contraditório e existam mais elementos de convicção, para reanálise do pedido de redução. Decisão mantida. Recurso improvido.
(TJSP; Agravo de Instrumento 2029983-78.2021.8.26.0000; Relator (a): Francisco Shintate; Órgão Julgador: 29ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 7ª Vara Cível; Data do Julgamento: 31/05/2021; Data de Registro: 31/05/2021)

Além disso, tal como externei na decisão em que indeferi o efeito suspensivo postulado para este recurso, e
m que pesem os argumentos desenvolvidos pela agravante, tenho que o requisito relativo ao
periculum in mora
(
risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação
) não milita em favor dela,
mas
revela-se inverso.

Isso porque
, ainda que por sua liberalidade, a própria agravante reconhece que em virtude do cenário econômico decorrente da pandemia do novo coronavírus, consentiu em beneficiar a agravada com reduções consideráveis do valor do aluguel, inicialmente, com um desconto de 70% (R$ 6.000,00 para R$1.800,00) e, em seguida, um deságio de 30% (R$ 6.000,00 para R$ 4.200,00), sendo que este
último
está em vigor até o momento,
não se mostrando, portanto, desarrazoado
a quantia sugerida pela agravada (R$ 5.000,00), pelo menos até a realização da imprescindível prova pericial, conforme consignado pelo magistrado de primeira instância.

Ademais,
o ato normativo invocado pela agravante (art. 69, da Lei nº 8.245/91),
também assegura a possibilidade de que eventual prejuízo da agravante seja equalizado quando da prolação da sentença de mérito,
o que, por conseguinte, afasta o receio de dano de incerta ou difícil reparação para a sua esfera jurídica.

Por fim, levando em consideração a inexistência de flagrante ilegalidade, abuso de poder ou teratologia,
tenho que
o
magistrad
o
de primeir
a

instância
atribuiu o desfecho correto para a questão,
motivo pelo qual a decisão recorrida deve ser mantida.

Com base nes
t
es fundamentos,
nego

provimento
ao agravo de instrumento.

É como voto.

VOTOS VOGAIS
023 - Gabinete Des. EWERTON SCHWAB PINTO JÚNIOR - EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR (Vogal)
Acompanhar
008 - Gabinete Des. FABIO CLEM DE OLIVEIRA - FABIO CLEM DE OLIVEIRA (Vogal)
Acompanhar

EMENTA

EMENTA:
AGRAVO DE INSTRUMENTO –
TUTELA DE URGÊNCIA – RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO – VALOR DO ALUGUEL PROVISÓRI
O
SUGERIDO PELA LOCATÁRIA – POSSIBILIDADE – OBSERVÂNCIA DOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE – RECURSO IMPROVIDO – DECISÃO MANTIDA.

1 – Como se sabe
“
o recurso de agravo de instrumento interposto contra decisão liminar sobre a antecipação dos efeitos da tutela, a análise das questões suscitadas restringe-se à profundidade do decisum agravado, limitando-se a aferir a correção do posicionamento do Juízo a quo acerca do pedido antecipatório, estando adstrito, desta forma, à cognição sumária lá realizada
.
[...]”
(TJES, Agravo de Instrumento
nº
35169006331, Relator
Des.
: Manoel Alves Rabelo, Quarta Câmara Cível, D
J
: 19/04/2017).

2 –
No caso vertente,
a plausibilidade do direito da agravada foi demonstrada tanto pelo preenchimento dos requisitos do art. 51, incisos I a III, da Lei nº 8.245/91, para ação renovatória de locação, como pela razoabilidade e proporcionalidade do aluguel provisório sugerido por ela com base em laudo técnico e diante da notória crise acarretada pela pandemia do novo coronavírus que, por sua vez, já havia amparado sucessivas reduções dos valores dos locativos pelas próprias partes, decorrendo daí, de igual modo, o
periculum in mora
em favor da locatária.

3 –
Some-se a isso, que colhe-se da jurisprudência a orientação de que “[...]
De acordo com o artigo 68, II, b, da Lei nº 8.245/91 (Lei das Locações), na ação revisional de aluguel ajuizada pelo locatário, o aluguel provisório, quando pleiteado, poderá ser fixado com base nos elementos fornecidos tanto por ele (locatário) quanto pelo locador, observados os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, não podendo ser inferior a 80% do aluguel vigente.
” (TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0000.20.453407-7/001, Relator(a): Des.(a) Marcos Lincoln , 11ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 15/03/2021, publicação da súmula em 26/03/2021)

4
-
Recurso improvido. Decisão mantida.

VISTOS
, relatados e discutidos estes autos ACORDAM os Desembargadores que compõem a Primeira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, de conformidade com a ata e notas taquigráficas que integram este julgado, à unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Vitória, 28 de setembro de 2021.

PRESIDENTE RELATORA

DECISÃO
À unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.